Женевський ринок нерухомості 2025: тенденції, аналіз та прогнози

Огляд Ринку Нерухомості Женеви у 2025 році

Ринок нерухомості Женеви у 2025 році залишається визначеним високим попитом і обмеженою пропозицією, що призводить до подальшого зростання цін на фоні стабілізації економічної ситуації. Економіка Швейцарії стабільна (прогноз зростання ВВП близько 0,8–0,9% у 2025 році globalpropertyguide.com), рівень безробіття низький (~2,8% по країні globalpropertyguide.com), що підтримує попит на житло. Чиста імміграція до Швейцарії залишається суттєвою (87 000 нетто-мігрантів у 2024 році globalpropertyguide.com), а Женева — як міжнародний центр — приваблює значну частку іноземних працівників та експатріантів. Цей наплив, разом з обмеженим новим будівництвом, означає, що Женева все ще стикається з гострим дефіцитом житла. Житлові коефіцієнти вакантності на історичних мінімумах, тримаються близько 0,5–0,6% у Женеві globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, що свідчить про практично повну заповненість доступних осель. Щодо комерційної нерухомості, ринок є більш збалансованим, але все ще здоровим, з вакантністю офісів у межах норми (~6% доступності) та високим попитом на топ-локації.

Тенденції відсоткових ставок у 2025 році стають сприятливими для ринку нерухомості. Після стрибка ставок у 2022–2023 роках, інфляція у Швейцарії знизилася, і очікується, що Швейцарський Національний Банк знизить ставки у 2025 році, покращивши умови фінансування engelvoelkers.com. Дійсно, іпотечні ставки стабілізувалися, а нижчі фінансові витрати — разом із різко зрослою орендною платою — знову роблять купівлю більш привабливою за оренду для багатьох домогосподарств engelvoelkers.com engelvoelkers.com. Загалом, ринок Женеви характеризується стабільністю: сильні економічні основи, репутація надійного притулку та стійкий надлишок попиту. Ці чинники зберігають зростаючий тиск на ціни навіть попри останні світові невизначеності. У розділах нижче — детальний аналіз житлового та комерційного секторів, інвестиційного середовища, ключових драйверів і викликів, а також прогнози на найближчі роки.

Аналіз Житлової Нерухомості

Ціни та Тренди по Районах

Ціни на житло в Женеві продовжують зростати поміркованими, але впевненими темпами. Зміцнення попиту (зумовлене зростанням населення та покращенням умов фінансування) і хронічний дефіцит пропозиції призвели до прискорення зростання цін наприкінці 2024 року та на початку 2025 року globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Станом на перший квартал 2025 року регіон Женевського озера (який включає Женеву) зафіксував зростання цін на квартири приблизно на 4,2% у річному вимірі globalpropertyguide.com. Прогнози ринку передбачають подальше зростання на рівні 3–4% у 2025 році, що відповідає останнім оцінкам Wüest Partner та UBS globalpropertyguide.com. Такий прогноз відображає стійкий попит, підтримуваний стабільною економікою та низькими відсотковими ставками, хоча доступність житла очікувано обмежить темпи зростання globalpropertyguide.com. В одному зі звітів UBS відзначено, що хоча ціни й надалі зростатимуть через обмежену пропозицію, високий рівень цін означає, що різких стрибків не очікується за нинішніх доходів globalpropertyguide.com.

Женева залишається одним із найдорожчих ринків нерухомості у світі. Згідно з даними про угоди, середня ціна квартири в місті становить близько 20 960 швейцарських франків за квадратний метр станом на І квартал 2025 року globalpropertyguide.com — практично на рівні з Цюрихом (21 110 франків) і значно вище, ніж у інших швейцарських містах. Це робить Женеву та Цюрих найдорожчими ринками житла у Швейцарії. Інші джерела, які використовують ціни пропозиції, демонструють подібні значення: оцінки на середину 2025 року ставлять середнє місто близько 15 500–16 000 франків за м² investropa.com investropa.com для житлової нерухомості, з відмінностями залежно від типу об’єкта та методології дослідження. У сегменті люкс ціни ще вищі — у престижних районах, таких як Шанпель або Ле О-Вів (поряд із озером), ціни зазвичай перевищують 18 000–20 000 франків за м² investropa.com. Наприклад, елітні квартири в Шанпелі/Ле О-Вів продавалися в діапазоні 18 000–20 000 франків за м² у 2024–25 роках, що відображає щорічне зростання на 3–4% у цьому сегменті investropa.com. Такі рівні наближаються до показників ультра-преміальних ринків у світі.

Існує суттєва різниця між районами в межах Женеви. Загалом центральні, приозерні та фешенебельні райони мають найвищі ціни, тоді як околичні райони є відносно дешевшими (хоча й досі дорогими за національними стандартами). Наприклад, у таких районах, як Cité-Centre (центр міста), Шампель та Eaux-Vives, середня ціна квартири становить близько 16 000–17 500 швейцарських франків за м² (топові об’єкти значно дорожчі) realadvisor.ch realadvisor.ch. У Champel – Roseraie, елітному житловому кварталі, середня ціна апартаментів близько 16 800 швейцарських франків/м² realadvisor.ch. Для порівняння, віддалені райони, які нині переживають відновлення, такі як Praille–Acacias (Les Acacias) або частини Onex/Lancy, мають нижчі, але все ще суттєві ціни — часто в межах 13 000–14 500 швейцарських франків за м² realadvisor.ch realadvisor.ch. Наприклад, у районі Bâtie–Acacias середня ціна квартири становить приблизно 13 465 швейцарських франків за м² — це найнижчий показник у місті realadvisor.ch. Ці відмінності відображають високо сегментований ринок: нерухомість поблизу озера, центру міста чи міжнародних організацій (наприклад, Sécheron/UN district) продається за надбавкою, тоді як об’єкти у промисловіших чи віддалених зонах порівняно дешевші. Втім, навіть “доступні” райони Женеви залишаються дорогими у порівнянні з більшістю інших міст.

Односімейні будинки відносно рідкісні у межах міста Женева, проте в передмістях кантону вони теж здобувають надвисокі ціни. Медіанна ціна будинку на ринку Женеви становить близько 3,2 млн швейцарських франків investropa.com, а середня ціна будинку за м² — приблизно 15 700 швейцарських франків (трохи вище, ніж у квартир) investropa.com investropa.com. Розкішні вілли у привілейованих районах (наприклад, у Cologny чи на узбережжі озера) часто продаються за 10–20 мільйонів швейцарських франків й більше, хоча таких об’єктів мало і вони переважно не у відкритому продажі. Загалом житлова нерухомість Женеви знаходиться у найвищій ціновій категорії Європи — факт, який підкреслюється її фактичною рівністю із Цюрихом і позиціями у глобальних рейтингах (розглядається у наступних розділах).

У фокусі району: Останні забудови та покращення інфраструктури можуть швидко вплинути на мікроринки. Наприклад, у Les Eaux-Vives попит різко зріс частково завдяки новій залізничній лінії CEVA/Léman Express та модернізованій набережній. Ця колись середнього рівня зона тепер приймає розкішні проєкти й приєдналася до Champel у клубі >CHF 18k/м² investropa.com investropa.com. Аналогічно, район Nations (ONU) на північ від центру міста, де розташовано багато міжнародних агентств, має житлові комплекси класу люкс (квартири ~CHF 15k/м² у середньому realadvisor.ch) і приваблює експатріантів, які шукають близькість до роботи. Водночас такі райони, як Plainpalais/Jonction (популярні серед молодших покупців), залишаються дещо доступнішими (~CHF 14 500 за м² realadvisor.ch для квартир), але також демонструють зростання цін завдяки появі нових змішаних проєктів. Підсумовуючи, місце розташування в межах Женеви — ключовий фактор ціноутворення, але практично у всіх районах відчувається висхідний ціновий тиск через загальноміський дефіцит пропозиції.

Орендні ставки та вакантність

Ринок оренди житла в Женеві є надзвичайно напруженим. Великий попит (як з боку місцевих жителів, так і експатів) у поєднанні з обмеженою пропозицією призвели до рекордного зростання орендних ставок у 2025 році. Медіанна запитувана орендна ставка для квартир у Женеві становить близько 420 швейцарських франків за квадратний метр на рік (станом на I квартал 2025 року) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Це еквівалентно приблизно 35 швейцарських франків за м² на місяць, тобто типова квартира площею 70 м² (750 кв. футів) коштує для орендаря понад 2 000 швейцарських франків на місяць. Женева та Цюрих поділяють між собою звання міста з найвищими орендними ставками на житло у Швейцарії, при цьому показник CHF 420/м²/рік є найвищим по країні globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Для порівняння, медіанна оренда у містах як Лозанна становить близько CHF 300/м²/рік, а по всій Швейцарії – близько CHF 240/м²/рік globalpropertyguide.com. Орендні ціни в Женеві також зростають з року в рік – на початку 2025 року запитувані орендні ставки тут були приблизно на 5% вищі, ніж роком раніше globalpropertyguide.com. Це зростання, хоча й суттєве, вже сповільнилося у порівнянні з дуже стрімкою інфляцією орендних ставок у 2022–2023 роках (деякі квартали бачили стрибки на 6–10%).

Попит на оренду підтримується міжнародною імміграцією та зростанням населення, а також тим, що люди відкладають купівлю житла через високі ціни на нерухомість. Більшість жителів Женеви орендують житло (це типова ситуація для швейцарських міст), і конкуренція серед орендарів за вільні квартири дуже висока. Зовсім не рідкість, коли десятки кандидатів змагаються за одну бажану квартиру. Показники вакантності розповідають про ситуацію: рівень вакантності орендованих квартир у Женеві становить лише ~0,6% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (за даними середини 2024 року), що є надзвичайно низьким показником. Відповідно до практики, здоровий ринок оренди має показник вакантності 2–3%, тому 0,6% свідчить про серйозний дефіцит доступного житла. (До речі, вакантність у Женеві трохи вища, ніж у Цюриху – у Цюриху цей показник разючі 0,1% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, – але обидва міста фактично повністю зайняті.) У багатьох навколишніх муніципалітетах Женеви навіть нижчий рівень вакантності, ніж у самому місті globalpropertyguide.com, оскільки будь-яке нове житло в передмістях, як-от Верньє, Мерен чи Каруж, швидко розбирається через надлишковий попит. Для ширшого розуміння, національний рівень вакантності орендованого житла становить близько 1,4% globalpropertyguide.com, що підкреслює, наскільки Женева (і Цюрих) є нетиповими прикладами з надзвичайно гострим дефіцитом житла.

Низька вакантність призвела до сильної переговорної позиції орендодавців при укладанні нових договорів оренди. Орендодавці значно підвищують орендні ставки при зміні орендарів. Протягом 2024 року запитувані орендні ставки в Женеві різко зросли (Julius Baer повідомив про вище середнього зростання орендної плати у регіоні Женеви у III кварталі 2024 року realestate.juliusbaer.com). Однак є ознаки того, що зростання орендної плати сповільнюється у 2025 році: швейцарський індекс запитуваної орендної плати у I кварталі 2025 року виріс на ~2,3% у річному вимірі по країні (проти 6,3% роком раніше) globalpropertyguide.com, а у регіоні Женевського озера середні запитувані орендні ставки навіть зазнали незначного річного зниження на -0,4% globalpropertyguide.com. На це регіональне зниження може впливати нова пропозиція у Во, а також певні статистичні особливості, оскільки саме місто Женева все ще показувало орієнтовно +5% зростання орендної плати globalpropertyguide.com. У будь-якому разі очікується, що інфляція орендної плати продовжить охолоджуватися у 2025 році globalpropertyguide.com. Однією з причин є те, що більше орендарів розглядають купівлю нерухомості, оскільки вартість фінансування знизилася – заможні орендарі усвідомлюють, що зі зниженням іпотечних ставок і високими орендами володіння житлом знову може бути фінансово привабливим engelvoelkers.com. Це може дещо знизити попит на оренду. Крім того, будівництво багатоквартирних будинків нарешті пожвавлюється (після спаду у 2020–2022 роках), що поповнить фонд орендного житла у найближчі роки realestate.juliusbaer.com realestate.juliusbaer.com.

Ще одним фактором є унікальне швейцарське регулювання оренди: національна базова іпотечна ставка (Referenzzinssatz), до якої прив’язані багато чинних договорів оренди, була знижена з 1,75% до 1,50% у березні 2025 року globalpropertyguide.com. Це спричинило хвилю заяв на зниження орендної плати згідно з швейцарським законодавством. Орендарі в Женеві з контрактами, що посилаються на стару ставку, у 2025 році отримали право на середнє зниження орендної плати на 2,91% realestate.juliusbaer.com. Багатьом найближчими місяцями буде знижена щомісячна орендна плата. Цей механізм контролю орендної плати пом’якшить зростання фактичних орендних ставок (для нинішніх орендарів), навіть якщо запитувані ставки для нових договорів залишаються високими. Підсумовуючи, ринок оренди житла у Женеві в 2025 році характеризується рекордно високими ставками оренди та жорсткою конкуренцією, але темпи подальшого зростання орендних ставок очікувано сповільняться — як за рахунок легкого зниження попиту (через купівлю житла орендарями), так і внаслідок регуляторних знижень орендної плати.

Нові житлові проекти та перспективи збільшення пропозиції

Розширення житлового фонду — це очевидний спосіб вирішення проблеми доступності житла та дефіциту вільних квартир у Женеві, і кілька великих проєктів вже реалізуються, хоча і поступово. Найамбітніший з них — це проєкт Praille–Acacias–Vernets (PAV), масштабний план оновлення міської забудови на півдні Женеви. Проєкт PAV перетворює 230 гектарів колишніх промислових і занедбаних територій на нові багатофункціональні райони awp-architecture.com. Протягом наступних 10–15 років PAV має забезпечити приблизно 12 000–15 000 нових житлових одиниць у Женеві awp-architecture.com, разом із офісами, магазинами, парками та інфраструктурою. Це масштаби справжньої трансформації — фактично негайне розширення центру Женеви awp-architecture.com — і це може збільшити житловий фонд кантону більш ніж на 10%. Важливо, що PAV покликаний створити цілі нові райони (на території Женеви, Лансі та Каруж), із сучасним малогабаритним житлом високої щільності, включаючи багатоповерхові житлові будинки (деякі вежі були запроектовані на висоту близько 175 м) foxstone.ch. Surville, Les Vernets та Praille-Acacias — це підрайони PAV, де будівництво вже розпочато або заплановано.

Одним із знакових компонентів є екоквартал Quai Vernets, розташований на місці колишніх військових казарм біля річки Арв. Будівництво розпочалося у 2022–2023 роках, а після завершення у 2026–27 роках тут з’явиться 1 355 нових житлових одиниць mediaroom.bouygues-construction.com. Вражає те, що дві третини з них будуть призначені для соціального або регульованого за орендною платою житла, що відповідає питанню доступності, а ще третина — це звичайне орендне житло mediaroom.bouygues-construction.com. Проєкт примітний своєю сталістю: це перший проєкт у Женеві, що отримав сертифікацію “Сайт 2000 Ватт” за енергоефективність і низький вуглецевий слід mediaroom.bouygues-construction.com. Розробники повторно використовують матеріали (наприклад, на місці переробляють 20 000 тонн бетону) та впроваджують зелену енергію для створення показового сталого району mediaroom.bouygues-construction.com mediaroom.bouygues-construction.com. Аналогічні принципи застосовуються по всьому PAV — мета полягає у створенні щільних, але придатних для життя кварталів із громадським транспортом, велоінфраструктурою, зеленими зонами та різноманітними типами житла. Після повної реалізації проєкту PAV прогнозується поява 15 000 нових робочих місць разом із житлом awp-architecture.com, що дійсно змінить міський ландшафт Женеви.

Окрім PAV, інші проекти також сприяють появі нового житла, хоча й у менших масштабах. Останніми роками проекти на кшталт Quartier de l’Étang у Верньє (багатофункціональний комплекс із сотнями квартир, завершений у 2022 році) та реновація районів Mейрін і Сатіньї (у тому числі нові передміські житлові масиви) додали певну кількість житлових одиниць. Розширення громадського транспорту, зокрема залізничної лінії Léman Express, спричинило розвиток житлової забудови навколо станцій Lancy–Pont-Rouge та Chêne-Bourg. Наприклад, біля Lancy–Pont-Rouge (район станції CEVA) виник новий бізнес-район із офісами та деякими житловими будинками, а в перспективі планується додаткове житло для реалізації концепції «міста за 15 хвилин». Крім того, кантон регулярно переводить доступні ділянки під житло завдяки державно-приватному партнерству, хоча кількість таких проектів зазвичай невелика. Попри всі ці зусилля, житлове будівництво у Женеві все ще не встигає за попитом – це визнають як чиновники, так і дослідники. Регуляторні бар’єри (строге зонування, обмеження висоти забудови та громадські референдуми) уповільнюють темпи будівництва. У 2024 році кількість дозволів на будівництво житла в Женеві залишалася нижчою від необхідного для суттевого підвищення рівня вакантності.

Щодо перспектив, помітного збільшення пропозиції поки очікувати не варто. Реалізація PAV відбувається поетапно протягом багатьох років (Quai Vernets — до 2027 року, інші секції — впродовж 2030-х). За прогнозами Wüest Partner, житловий фонд Женеви в середньому зростатиме на ~1% на рік у наступні п’ять років — це позитивна динаміка, але все одно повільніша за приріст домогосподарств. Дисбаланс на ринку таким чином зберігатиметься, хоч і може трохи зменшитися, якщо всі заплановані проекти будуть реалізовані. Тим часом влада Женеви також просуває ініціативи, покликані стимулювати переобладнання неефективно використаних офісів під квартири та заохочення кооперативного житла (кілька проектів кооперативного типу передбачені як у PAV, так і поза ним). Ці заходи покликані створити доступніше житло та допомогти утримати в Женеві середньостатистичні родини.

Підсумок для житлового сектору: Ціни на житло та оренду в Женеві на рекордних максимумах через хронічний дефіцит пропозиції. Хоча масштабні проекти, такі як PAV, мають поліпшити ситуацію, їхній ефект проявиться поступово за кілька років. У 2025 році та найближчому майбутньому доступність житла залишиться дуже низькою, і ринок надалі буде на боці продавців та орендодавців. Покупці стикаються з гострою конкуренцією та часто змушені переплачувати, особливо за якісні об’єкти. Орендарі так само зіштовхуються з «аукціонами» або шукають житло через особисті знайомства. Житловий ринок Женеви — це показовий випадок перевищення попиту над пропозицією, і ситуація суттєво не зміниться, доки не почнуть вводити у продаж більші обсяги нового житла.

Аналіз комерційної нерухомості

Динаміка офісного ринку

Ринок офісної нерухомості Женеви у 2025 році стабільний і демонструє певні прояви зростання, особливо в престижних центральних локаціях міста. Після коригувань, спричинених пандемією (зокрема зростанням дистанційної роботи) та оптимізацією корпоративних структур у 2020–22 роках, попит на офісні приміщення нормалізувався. Багато компаній у Женеві (приватні банки, трейдингові фірми, НУО тощо) зберігають або розширюють свою присутність, хоча більше уваги приділяється якості та гнучкості простору. У результаті рівень вакантності/доступності офісів у Женевському регіоні залишався стабільним протягом останнього року. У першому кварталі 2025 року рівень доступності офісів становить близько 6,2%, що практично не відрізняється від показника 6,1% у середині 2024 року jll.com. Цей показник свідчить про помірний рівень вакантності – для порівняння, у Цюриху він становить близько 5%, а загалом по Швейцарії – близько 5,7% realestate.juliusbaer.com. Тобто, ринок офісної нерухомості Женеви не є таким напруженим, як житловий, однак і не має надлишкової пропозиції. По суті, близько 94% офісного фонду Женеви зайнято, а доступні 6% переважно сконцентровані у певних субринках або в старих будівлях.

Важливо, що локація та якість розрізняють сегменти офісної нерухомості. Преміальні офіси у центральному діловому районі (CBD) – це такі райони як вулиця Рю дю Рон, набережна Берг і банківський квартал – користуються дуже високим попитом. За даними JLL, попит на преміальні офісні приміщення залишається сильним у центрі міста, що дозволяє орендним ставкам на нерухомість класу “преміум” продовжувати зростати у 2024–25 роках jll.com. Власники першокласних будівель у цих ключових локаціях навіть змогли дещо підняти орендну плату, адже престижні компанії змагаються за обмежені обсяги преміального простору. Хоча точні цифри щодо оренди офісів класу “преміум” в Женеві тут не наведені, за неофіційними даними вона перевищує 800 швейцарських франків за м²/рік (а в окремих випадках для малих площ у “Золотому трикутнику” наближається до 1 000 франків за м²/рік). Це співвідноситься із пропозицією CBRE по офісу на Рю дю Рон за ~820 CHF/м²/рік останнім часом. Офіси у другорядних локаціях, наприклад на околицях чи у старих будівлях, мають більшу доступність і стабільні орендні ставки. Деякі великі офіси у районах Мейрін чи План-ле-Уат (промислова/годинникова зона Женеви) можуть залишатися незаповненими довше або пропонувати спеціальні умови орендарям. Втім, навіть ці райони виграють за рахунок загальної економічної стабільності Женеви.

Одна з помітних тенденцій — це обмежене нове будівництво офісів у короткостроковій перспективі. У 2024 році в Женеві було завершено менше нових офісних площ, ніж у середньому за попередні роки — лише близько 57 000 м² нових офісних приміщень було здано цього року, що є історично низьким показником jll.com. Подібним чином, 2025 рік також очікується спокійним щодо нових проєктів, оскільки кілька проєктів було відкладено або скорочено. Ця відсутність нового простору допомогла стримати рівень вакантності, незважаючи на скорочення деяких компаній. Однак на горизонті хвиля нової пропозиції: обсяг розробок офісної нерухомості на 2026 і 2027 роки є значним. JLL оцінює, що приблизно 250 000 м² нових офісних площ буде додано в Женеві у 2026–27 роках jll.com jll.com. Щоб краще уявити собі масштаб, це близько 8–10% існуючого офісного фонду за два роки. Значна частина цієї площі з’явиться завдяки масштабним проєктам у районі PAV (багатофункціональні будівлі з великими офісними частинами), а також новому Campus Pictet de Rochemont (штаб-квартира приватного банку Pictet і прилеглі забудови) і розширенню міжнародних організацій. Насправді Женева зафіксувала найвищі темпи зростання офісного фонду серед швейцарських міст у 2019–2024 роках — у середньому ~2,0% на рік, — і цей темп зросте до ~2,3% на рік до 2027 року у міру реалізації запланованих обсягів jll.com. Для порівняння, Цюрих у цей період додає значно менше офісної площі (багато проєктів у Цюриху вже завершені або заморожені), отже, відносне розширення Женеви виглядає доволі помітним.

Ця майбутня хвиля пропозиції є палкою з двома кінцями. З одного боку, нові сучасні офіси (зі сталим дизайном, великими поверхами тощо) можуть привабити нові компанії або дати місцевим фірмам змогу оновити свої приміщення, посилюючи статус Женеви як ділового центру. З іншого боку, якщо попит не зростатиме такими ж темпами, рівень вакантності офісів може зрости, коли ці 250 тис. м² вийдуть на ринок. Деякі учасники ринку побоюються, що вакантність в офісному секторі Женеви може перевищити 7–8% до 2027 року. Але наразі умови ринку збалансовані: нинішня доступність на рівні ~6% включає суміш старіших офісів, які можуть бути відремонтовані або перепрофільовані під житло (деякі власники вже обирають такий шлях через високий попит на житло). Нові будівлі часто здаються в оренду заздалегідь або будуються під конкретних великих орендарів (наприклад, Всесвітня організація торгівлі та інші міжнародні організації шукають нові приміщення). Тож різниця в якості може поглибитися: старі офіси можуть мати труднощі, тоді як нові швидко заповнюються. Уже зараз заявлені орендні ставки на офісну нерухомість у Швейцарії загалом трохи підросли (+0,5% р/р) realestate.juliusbaer.com завдяки обмеженій новій пропозиції та стабільному попиту, і оренда в Женеві це демонструє.

Підсумовуючи, сектор офісної нерухомості Женеви перебуває у здоровому стані, з високим попитом на преміальні площі, стабільною загальною вакантністю та майбутнім сплеском пропозиції, за яким треба стежити. Компанії продовжують цінувати присутність у Женеві через роль міста у фінансах, дипломатії та торгівлі (наприклад, тут розташована штаб-квартира багатьох компаній, що займаються торгівлею сировиною, сектор ООН/НУО тощо). Гібридна робота дещо зменшила потребу у площі на одного працівника, але зайнятість у секторах, які використовують офісні приміщення, продовжує зростати (~+1,5% рік до року у 2024 realestate.juliusbaer.com). Як зазначається в одному з досліджень, навіть за умови роботи з дому компанії очікують на схожий рівень використання офісних площ у майбутньому, а зростання кількості робочих місць і далі підтримує додатковий попит на площі realestate.juliusbaer.com. Власники у найбільш вигідних локаціях залишаються впевненими, тоді як у віддалених районах вдаються до креативу (наприклад, гнучкі контракти оренди, пропозиції коворкінгу), щоб привабити орендарів. Наступні кілька років перевірять здатність ринку поглинути нову пропозицію; але для 2025 року статус-кво — це стабільні рівні орендної плати та зайнятості і відчуття, що офісний ринок Женеви остаточно подолав наслідки пандемії.

Тенденції ринку роздрібної та промислової нерухомості

Роздрібна нерухомість: Ринок роздрібної торгівлі Женеви у 2025 році має дві сторони. На центральних вулицях і в сегменті люкс він надзвичайно сильний; однак для масового роздрібного сегмента зберігаються виклики (що характерно для глобального зростання електронної комерції). Головний торговий район у центрі Женеви – зокрема, Rue du Rhône та сусідні вулиці – залишається одним із провідних районів для покупок класу люкс у Європі. У 2024 році Rue du Rhône посіла 6 місце серед найкращих вулиць для шопінгу класу люкс у Європі, а орендні ставки на першокласні приміщення зросли орієнтовно на 5–10% протягом року portugalbusinessesnews.com. На цій вулиці, де розташовані бутики Rolex, Cartier, Louis Vuitton, Hermès та багатьох інших, неймовірно високий пішохідний трафік від заможних місцевих мешканців і міжнародних гостей. Попит на торгові площі на Rue du Rhône колосальний, а вакантність – практично нульова. Насправді бренди класу люкс розширюють присутність у Женеві: нещодавні відкриття 2023–24 років включають новий флагманський Dior і більший магазин Hermès portugalbusinessesnews.com. Завдяки буму роздрібних продажів класу люкс у Швейцарії (продажі такого сегмента зросли приблизно на 8% у 2024 році portugalbusinessesnews.com), Женева також виграє як безподаткова точка для туристичного шопінгу. Орендні ставки на Rue du Rhône – одні з найвищих у світі: хоча точні дані є конфіденційними, оцінки часто перевищують 5 000 швейцарських франків за м²/рік для топових площ. Перспективи для преміальної роздрібної торгівлі позитивні: Cushman & Wakefield прогнозують зростання орендних ставок на люксові торгові вулиці у Європі на ~1–3% щороку у 2025–2028 роках portugalbusinessesnews.com, і Женева, ймовірно, знаходиться у верхній межі цього діапазону з огляду на недавню динаміку.

На відміну від цього, вторинна торгівля (районні магазини, другорядні торгові вулиці та торгові центри) стикається з труднощами. Споживачі Женеви, як і в інших місцях, все частіше здійснюють покупки онлайн або за кордоном у Франції (через дешевші товари), що чинить тиск на місцевих рітейлерів середнього сегменту. Деякі старі торгові центри в Женеві (наприклад, у Мерині чи Каружі) зазнали зміни орендарів і потреби у переосмисленні орендного міксу. Дані щодо вакантності торгових площ у Женеві спеціально не публікують, але згідно з неофіційною інформацією, за межами люксового центру кількість порожніх площ дещо зросла. Проте Женева має свої переваги: заможне населення та постійний приплив міжнародних гостей (на конференції, дипломатію тощо), які підтримують стаціонарну торгівлю. Рітейл, орієнтований на досвід (вишукані ресторани, галереї, бутики спеціалізованих товарів) почуває себе добре. Rue du Marché та Rue de Rive, більш масові пішохідні вулиці, мають стабільний потік відвідувачів і помірні орендні ставки (нижчі, ніж на Rue du Rhône, але все ще високі порівняно з іншими містами). Також варто відзначити сегмент аеропортової торгівлі – пасажиропотік Женевського аеропорту відновлюється, що сприяє зростанню продажів у магазинах duty free та люксових аутлетах, а отже, і підтримує високі орендні ставки для цих об’єктів.

Для інвесторів дохідність преміальних торговельних площ у Женеві досить низька (оскільки ці активи цінуються так само, як і елітні офіси). Багато торгових площ у центрі належать довгостроковим власникам (страхові компанії, приватні фонди тощо) і рідко виходять на ринок. Загалом, короткострокова перспектива для рітейлу змішана: у сегменті люксу й у найкращих локаціях можна очікувати стабільної або зростаючої оренди та дуже низької вакантності, а от у слабших торгових районах доведеться знижувати орендні ставки чи шукати інші функції (деякі приміщення переобладнано під сервіси: клініки, шоуруми, фітнеси). Місто та орендодавці також адаптуються, покращуючи «досвід» здійснення покупок, наприклад, оновлюють громадські простори, організовують події – щоб утримати привабливість рітейлу.

Промислові і логістичні об’єкти: Промисловий ринок нерухомості Женеви порівняно невеликий, оскільки кантон має обмежену кількість земель, призначених для промислового використання. Проте існуючі площі користуються високим попитом, особливо це стосується логістичних, складських приміщень і об’єктів “останньої милі”. Зростання електронної комерції та гнучких ланцюгів постачання посилили попит на склади поблизу міста для обслуговування магазинів і споживачів. Основні промислові зони Женеви – це територія біля Женевського аеропорту (Куантрен), Мерин/Сатіньї (ZIMEYSA) та частини району PAV, відведені для легкої промисловості. Рівень вакантності промислових площ у Женеві низький – часто лише кілька відсотків – хоч точна місцева статистика відсутня. В цілому по Швейцарії рівень вакантності інвестиційних логістичних об’єктів знизився з ~7,7% до 5,1% за останній рік jll.com, що свідчить про посилення ринку, і, ймовірно, Женева слідує цій тенденції (тут вакантність може бути навіть нижчою через дефіцит землі).

Орендна плата за логістичні/промислові приміщення у Швейцарії зазвичай коливається в межах 85–140 швейцарських франків за м² на рік залежно від розташування та якості jll.com. Женева, як правило, перебуває у верхньому кінці цього діапазону (120+ швейцарських франків), особливо коли йдеться про сучасні об’єкти поблизу міста. Наприклад, нові багатоповерхові міські логістичні приміщення чи захищені склади біля аеропорту Женеви можуть здаватися в оренду за трицифровими ставками за м²/рік. Промислова земля тут настільки обмежена, що деякі компанії розглядали оренду складських площ за кордоном у Франції (Анемасс, Сен-Жені тощо), але перебування в іншій країні не є ідеальним для операцій “точно вчасно”. Тому попит залишається високим на будь-яку доступну промислову нерухомість у межах кантону. Це підтверджується транзакціями: щойно на продаж з’являється старий склад чи фабрика, їх часто перепрофільовують або реконструюють, а не залишають без використання. У першій половині 2024 року в Женеві обсяги інвестицій у промислову нерухомість впали до 60 мільйонів швейцарських франків spgpartner.ch (за даними звіту SPG Intercity), продовжуючи тенденцію уповільнення з 2023 року – але це більше пов’язано з дефіцитом самого продукту на ринку, ніж із нестачею інвесторського інтересу.

Женева також активно запроваджує інновації у промисловій нерухомості: йдеться про проекти вертикальної логістики, “зелених” складів, а також обговорюється ідея підземного логістичного тунелю для зменшення руху вантажівок. Район Мерен має високотехнологічний ухил, адже тут розміщені не лише склади, але й виробництво годинників і підприємства, пов’язані з CERN. Такі користувачі часто потребують комбінованих офісних/лабораторних/промислових площ, які й створюються у зонах на кшталт ZIMEYSA.

По суті, промислова нерухомість у Женеві – це вузький, але життєво важливий сегмент: мінімальна вакантність, стабільне зростання оренди та обмежена пропозиція його характеризують. Він не привертає стільки уваги, як розкішна житлова чи офісна нерухомість, але для функціонування місцевої економіки (доставка товарів, робота аеропорту, зберігання фармацевтики тощо) це критично важливо. Ми очікуємо, що промислові орендні ставки і далі помірно зростатимуть, а дохідність залишатиметься привабливою (часто вища, ніж в офісного сегмента, враховуючи дещо підвищені ризики промисловості). Багато інституційних інвесторів нещодавно додали логістичні активи до своїх швейцарських портфелів, а поодинокі такі об’єкти в Женеві цінуються надзвичайно високо. Можливий розвиток ситуації, за яким варто стежити: якщо частину промислових об’єктів у PAV переорієнтують під житло/офіси, то, ймовірно, з’являться плани зі створення нового логістичного парку далі від центру міста або з більш інтенсивним використанням території навколо аеропорту для компенсації.

Основні комерційні проєкти

Комерційний ландшафт Женеви переживає важливі проєкти, які вплинуть на ринок у найближчі роки:

Praille-Acacias-Vernets (PAV): Крім житла, PAV також забезпечить значні площі офісних і торгових приміщень. Проєкт має на меті децентралізувати частину офісів із перевантаженого центру міста у сучасний міський центр. До 2030 року у PAV може з’явитися кілька сотень тисяч квадратних метрів офісів, що, ймовірно, привабить нові компанії або дозволить нинішнім женевським фірмам розширитися. Ключові підпроєкти включають Tour Horizons та інші висотні будівлі, у яких можуть бути офіси, а також великий торговий центр, інтегрований із громадськими просторами. Баланс житлової і комерційної нерухомості у PAV підібрано так, щоб забезпечити життя й активність району (а не створити суто діловий квартал).
Campus Pictet de Rochemont: Приватний банк Pictet будує новий кампус для штаб-квартири у Каружі, поруч із зоною PAV. Перша фаза завершилася у 2020 році — було здано в експлуатацію сучасний офісний комплекс; наступні етапи до 2025–26 років додадуть ще більше офісів і сервісів. Це дозволить об’єднати понад 2000 співробітників Pictet і, можливо, звільнить деякі приміщення в центрі Женеви у міру виходу банку зі старих будівель.
Міжнародні організації: Женева — місце перебування багатьох агентств ООН і неурядових організацій. Деякі, як-от СОТ, оновили або розширили свої приміщення. ВООЗ будує нову будівлю у районі Prégny-Chambésy (поруч із ООН), а інші агентства покращують інфраструктуру з міркувань безпеки й сталого розвитку. Є також проєкт Campus Genève, який передбачає створення більш згуртованої інфраструктури для НУО у кварталі Nations. У цих проєктах часто беруть участь Швейцарська конфедерація та кантон як спонсори, і хоча це не «ринкові» угоди, вони впливають на пропозицію/попит на офісну нерухомість (наприклад, залучення підрядників і сервісних компаній довкола них).
Готелі та готельний бізнес: Хоча це прямо не запитували, варто зазначити, що в Женеві планується кілька нових готелів високого класу (наприклад, нова прибудова до Four Seasons та бутик-готелі). Це пов’язано з комерційною нерухомістю, оскільки готельний бізнес відновлюється після пандемії, що спричиняє зміну призначення об’єктів (офісна будівля біля вокзалу Корнаван, за чутками, стане готелем). Туристична сфера та сектор MICE (ділові зустрічі, ділові поїздки, конференції, виставки) у Женеві підсилюють попит як на готельні номери, так і на апартаменти з обслуговуванням на короткий термін.
Інфраструктура: Крупні проєкти громадської інфраструктури Женеви (наприклад, залізнична лінія CEVA, завершена у 2019 році, і розширення трамвайних ліній) опосередковано створюють можливості для розвитку комерційних об’єктів біля транспортних вузлів. Наприклад, на станції Chêne-Bourg (лінія CEVA) планується будівництво нових офісних середньоповерхових будівель, які скористаються покращенням транспортної доступності до центру та Франції.
Екологічна модернізація: Багато старих комерційних будівель у Женеві проходять модернізацію згідно із сучасними екологічними стандартами. Подібно до оновлення ICC (International Centre Cointrin) біля аеропорту чи реконструкції історичних споруд на Rue du Rhône, це дає новий простір у старій оболонці. Такі ініціативи відповідають тенденціям сталого розвитку та водночас підвищують привабливість старих об’єктів для орендарів.

Загалом, ці масштабні проєкти свідчать про впевненість у майбутньому Женеви як місця для ведення бізнесу. Масштаби інвестицій (державних і приватних) у PAV та інші проєкти є значними. Поєднуючи житлову й комерційну забудову, Женева прагне залишатися конкурентоспроможною на світовому ринку — пропонуючи якісні офіси для бізнесу, достатню кількість житла для працівників й зберігаючи високий рівень якості життя, який є однією з її візитівок.

Інвестиційний ландшафт: дохідність, інвестори та регулювання

Дохідність та прибутки

Інвестори в нерухомість Женеви традиційно погоджувалися на нижчу дохідність в обмін на стабільність і престиж міста. Це залишається актуальним і у 2025 році. Валові орендні доходи (річний дохід від оренди як відсоток від ціни нерухомості) для житлових об’єктів у Женеві — одні з найнижчих у Швейцарії та навіть у світі, що відображає високу вартість нерухомості. У середньому, житлова дохідність у Швейцарії складає близько 3% або трохи менше globalpropertyguide.com. У Женеві дохідність ще нижча: для преміальної житлової нерухомості чиста дохідність може становити близько 2%. Останні дані свідчать, що у 4 кварталі 2024 року дохідність інвестицій у преміальні квартири в Женеві складала близько 2,15% у порівнянні з Цюрихом — 1,7% (де цей показник є найнижчим у країні) globalpropertyguide.com. Навіть вторинна житлова дохідність у Женеві рідко перевищує 3%. Фактично, інвестори платять премію за нерухомість Женеви, роблячи ставку більше на зростання капіталу і безпеку, аніж на високий поточний дохід.

У комерційному секторі доходність трохи вища, але все ще відносно стислива. Преміальна офісна дохідність у Женеві зазвичай коливається на рівні 3,0–3,5% чистими. Це трохи вище, ніж преміальна офісна дохідність у Цюриху (~2,5–3,0%), що зумовлено меншими розмірами ринку Женеви та історично вищим рівнем вакантності. Проте після того, як за останні два роки відсоткові ставки зросли з рекордно низьких рівнів, відчувається тиск на підвищення дохідності (тобто зниження капітальної вартості). Інвестори наприкінці 2022 та у 2023 році вимагали трохи кращого прибутку, щоб компенсувати вищу вартість фінансування. Наприклад, деякі транзакції із вторинними офісами у Женеві у 2023 році здійснювалися за дохідністю у діапазоні 4–5% (для старих будівель або з ризиком вакантності). Тим не менш, у міру того, як 2025 рік розгортається і відсоткові ставки стабілізувалися або почали знижуватися, може знову відновитись стискання дохідності. У звіті Julius Baer щодо нерухомості зазначено, що, ймовірно, тривалий період низьких ставок буде підвищувати ринкову вартість і знову тиснути на зниження початкової дохідності у 2025 році realestate.juliusbaer.com. Дійсно, на початку 2025 року вже спостерігалися ознаки того, що преміальні дохідності у великих містах знову почали знижуватися після короткочасного зростання через посилену конкуренцію інвесторів realestate.juliusbaer.com. Це свідчить про те, що дохідність преміальних офісів у Женеві може знову наблизитися до 3% або нижче, якщо зросте конкуренція за ключові активи.

Для ритейлу, преміальні дохідності магазинів (наприклад, бутики на Rue du Rhône) надзвичайно низькі – часто у межах 2,5–3%, подібно до преміальних офісів або ще нижчі, оскільки ці активи вважаються надзвичайно якісними (деякі угоди здійснюються більше за ціною за квадратний метр, ніж за дохідністю). Логістична/промислова дохідність зазвичай вища, що відображає вищий ризик – у Швейцарії це може бути 5–6%. Якщо б у Женеві з’явилася промислова нерухомість, вона могла б продаватися за такої дохідності залежно від орендаря та терміну договору. Але знову ж таки, рідкість таких можливостей робить ціноутворення кожного активу унікальним.

Фонди нерухомості та інституційні інвестори обирають Швейцарію через ці стабільні, схожі на облігації доходи. За останні ~25 років швейцарські фонди нерухомості забезпечували середню сукупну річну дохідність ~5,5%, що лише трохи нижче за акції, але з набагато меншою волатильністю ubs.com. Нерухомість Женеви була однією з найкращих у цьому сенсі, особливо щодо зростання капіталу. Багато інвесторів вважають, що навіть якщо орендна дохідність становитиме лише 2–3%, довгострокове зростання цін у Женеві зможе значно підвищити сукупний дохід. За останнє десятиліття ця стратегія цілком себе виправдала, адже ціни на житло у Женеві росли стабільно. У майбутньому, з огляду на такі низькі дохідності, подальша прибутковість залежатиме від подальшого зростання орендної плати та цін – що, у свою чергу, пов’язано зі збереженням дефіциту пропозиції на ринку (а це цілком імовірно у випадку Женеви).

Слід зазначити, що витрати на фінансування відносно прибутковості мають вирішальне значення. В епоху негативних відсоткових ставок (до 2022 року) позичати було надзвичайно дешево, тому 2% прибутковість влаштовувала всіх, якщо ваша іпотека була 1%. У 2023 році іпотечні ставки зросли до ~3%, що призвело до того, що деякі інвестиції в нерухомість стали майже нейтральними або навіть негативними за грошовим потоком. Але до середини 2025 року ставки за 10-річною іпотекою у Швейцарії ближчі до ~1,5–2% (а короткострокове фінансування на основі Libor навіть нижче) mansionglobal.com, що повертає позитивний спред для інвесторів. Якщо НБШ дійсно ще знизить ставки, прибутковість нерухомості (яка змінюється обернено пропорційно цінам) може знову скоротитися, оскільки вимоги інвесторів до прибутку знижуються. Багато заможних установ готові погодитись на прибутковість нижчу за 3% у Женеві, просто тому, що дуже мало альтернатив з такою стабільністю.

Інтерес іноземних інвесторів

Женева, як світове місто, природно приваблює іноземних покупців та інвесторів. Однак ринок житлової нерухомості суворо регулюється щодо іноземної власності. Згідно з федеральним законом Швейцарії Lex Koller, нерезиденти-іноземці здебільшого не мають права купувати житлову нерухомість у таких містах, як Женева та Цюрих mansionglobal.com. Це означає, що американець, китаєць або інвестор з ЄС, який не є резидентом Швейцарії, зазвичай не може придбати квартиру чи будинок у Женеві з метою інвестиції або відпочинку. Деякі винятки існують (дипломати іноді отримують виключення, нові схеми житла для експатів тощо), але за великим рахунком єдиними іноземцями, активними на ринку житлової нерухомості Женеви, є експати із здобутим швейцарським резидентством/дозволами або ті, хто має швейцарські юридичні особи. Така політика допомогла не допустити до Женеви спекулятивних іноземних покупок, що спостерігаються у Лондоні чи Ванкувері. Це певною мірою стримує попит – хоча ціни в Женеві й так залишаються високими через вітчизняний та резидентський міжнародний попит.

Проте, іноземні інвестори все–таки беруть участь у ринку Женеви опосередковано або через комерційні активи. Багато міжнародних інституційних інвесторів (суверенні фонди, глобальні фонди нерухомості тощо) вкладають кошти у швейцарську нерухомість через фонди нерухомості, SICAV та публічні компанії з нерухомості. Ці структури, часто під керуванням швейцарських банків або компаній з управління активами, обходять Lex Koller, оскільки є швейцарськими юридичними особами. Наприклад, азійський пенсійний фонд може виділити капітал у швейцарський фонд нерухомості, який потім купує багатоквартирні будинки в Женеві. Іноземний капітал присутній також і на ринку комерційної нерухомості Женеви, оскільки обмеження Lex Koller значно м’якші щодо виключно комерційних об’єктів (іноземці можуть купувати комерційну нерухомість, якщо вона використовується для бізнесу). Саме тому ми бачили, наприклад, придбання міжнародними інвесторами офісних будівель, торгових центрів чи готелів у Женеві. Останніми роками деякі найдорожчі комерційні активи Женеви (наприклад, офісний комплекс чи готель на Quai du Mont-Blanc) були придбані інвесторами з Близького Сходу чи Північної Америки. Такі угоди підкреслюють привабливість Женеви як “тихої гавані”: політична стабільність, верховенство права та історично стабільна дохідність.

Статус Женеви як міста, що приймає Організацію Об’єднаних Націй та сотні неурядових організацій, також приваблює іноземні державні інвестиції – наприклад, уряди купують резиденції для своїх послів або делегацій. Такі придбання зазвичай звільнені від Lex Koller, оскільки вони вважаються офіційним використанням (і дійсно, деякі елітні об’єкти нерухомості в Женеві належать іноземним державам для використання під посольства/місії).

Підсумовуючи, інтерес іноземців до нерухомості в Женеві є високим, але прямий доступ до житла обмежений законом. Іноземці, які цікавляться Женевою, зазвичай або переїжджають до Женеви (отримують посвідку на проживання, щоб купити житло), або інвестують через швейцарські фонди/партнерів. Власність на ринку, отже, менш інтернаціоналізована, ніж, скажімо, у центрі Лондона; ринок, здебільшого, залишається в руках місцевих. Проте нерухомість Женеви, безумовно, знаходиться у фокусі глобальних інвесторів. Її розглядають як частину “світового маршруту розкішної нерухомості” (разом з такими містами, як Лондон, Сінгапур, Монако), де заможні люди можуть захотіти мати резиденцію – і ті, хто може (наприклад, багаті експати з дозволами на проживання), дійсно купують тут житло для диверсифікації.

Регуляторне та податкове середовище

Швейцарія загалом пропонує стабільне та сприятливе для інвесторів регуляторне середовище, але з деякими унікальними положеннями:

Lex Koller (згаданий вище) є ключовим регулюванням, що обмежує купівлю житлової нерухомості іноземцями mansionglobal.com. Це політична гарантія, яка запобігає надмірному впливу іноземців на ринку житла. Періодично тривають дискусії щодо посилення чи пом’якшення цього закону; наразі він залишається чинним і не передбачено суттєвих змін.
Житлова політика в Женеві рішуче орієнтується на доступність житла і захист прав орендарів. У Женеві діють одні з найсуворіших правил для орендарів у Швейцарії. Підвищення орендної плати для діючих орендарів регулюється: як зазначалося, воно прив’язане до еталонної процентної ставки і інфляції. Крім того, у Женеві існує традиція житлових кооперативів та соціального житла. Влада кантону часто вимагає, щоб в нових комплексах була частка квартир за зниженими цінами. Наприклад, у проєкті Quai Vernets/PAV 66% із 1355 квартир визначені як соціальні або такі, що здаються за контрольованими цінами mediaroom.bouygues-construction.com, що є яскравим прикладом політики. Це гарантує змішаний рівень доходів та не дає можливості новим районам бути виключно дорогими. Проте забудовники стверджують, що такі вимоги разом із жорстким зонуванням зменшують прибутковість і уповільнюють реалізацію проектів – класичне протистояння між суспільним інтересом та приватною вигодою.
Зонування та будівельні норми в Женеві обмежують висоту та щільність забудови в багатьох районах (Женева відома тим, що довгий час уникала будівництва висотних будівель; навіть зараз справжні хмарочоси тут рідкість). Силует міста залишається низькоповерховим, а місцевий супротив щодо висоток досі зберігається (з деякими винятками у районі PAV). Ці норми зберігають естетичну привабливість Женеви, але водночас обмежують пропозицію.
Екологічні норми стають дедалі важливішими. Будівництво в Женеві має відповідати високим стандартам енергоефективності (поширений сертифікат Minergie). Як уже згадувалося, існує прагнення до сталого міського розвитку (наприклад, ініціатива “2000 Ватних районів”). Такі регулювання можуть підвищити початкові витрати, але також збільшують вартість у довгостроковій перспективі та зменшують експлуатаційні витрати.
Податки: Власники нерухомості в Женеві сплачують кілька податків: щорічний кантональний податок на статки (який враховує вартість нерухомості), місцевий податок на нерухомість (impôt immobilier complémentaire) на житло, яке не належить власнику, та податок на приріст капіталу при продажу нерухомості (який є високим, якщо ви продаєте протягом кількох років після покупки, але поступово знижується до нуля через пару десятиліть володіння). Також існує 3% податок на передачу нерухомості (droit d’enregistrement), який зазвичай сплачує покупець і який є одноразовим збором. Порівняно з деякими країнами, податки на володіння нерухомістю у Швейцарії відносно невеликі (немає загальнонаціонального податку на нерухомість, лише кантональні), а довгострокові інвестори отримують користь від поступово зникаючого податку на приріст капіталу. Ефективні податкові ставки в Женеві вищі, ніж у деяких інших кантонах (оскільки Женева фінансує багато суспільних послуг), але загалом податкове середовище вважається справедливим і передбачуваним. Важливо, що у Швейцарії немає федерального податку на дохід від оренди як такого — дохід від оренди просто враховується у звичайному доході і може бути зменшений за рахунок відрахувань. І ще один важливий момент: відсотки за іпотекою підлягають податковому відрахуванню, що стимулює запозичення.

Для інвесторів прозорість і юридична безпека у Женеві є великими перевагами. Право власності гарантується (швейцарський земельний реєстр дуже надійний), контракти підлягають виконанню, а експропріація практично не трапляється. Судова система також дуже сприятлива для кредиторів — іпотечні власники мають сильні права на заставу (що частково пояснює, чому банки впевнено видають під низькі відсотки кредити).

Варто відзначити одну актуальну дискусію — це можливе скасування “Eigenmietwert” (оподаткування неврахованого орендного доходу) на федеральному рівні, що може змінити деякі умови для власників-мешканців (вони отримають більше переваг, якщо на гіпотетичну орендну плату не буде накладатися податок). Якщо це станеться (цю тему вже обговорюють у парламенті), попит на купівлю проти оренди може ще більше зрости. Ставлення Женеви до цієї ініціативи ще невідоме.

Підсумовуючи, регуляторне середовище Женеви намагається балансувати ринкові сили із соціальними питанями: місто прагне залишатися привабливим для інвесторів і зберігати якісний житловий фонд, але також хоче, щоб житло не стало повністю недоступним для місцевих мешканців. З точки зору інвестора, якщо ви пройшли кваліфікацію (тобто не підпадаєте під дію закону Lex Koller), Женева пропонує дуже надійне середовище з помірним оподаткуванням і міцними принципами верховенства права — це важливі чинники, які пояснюють готовність інвесторів погоджуватися на низьку прибутковість.

Чинники та виклики ринку

Ринок нерухомості Женеви формується під впливом кількох ключових факторів і стикається з певними викликами у майбутньому. Нижче подано розподіл основних чинників:

Зростання населення та міграція: Населення Женеви стабільно зростає, насамперед завдяки імміграції. Населення кантону вже перевищує 500 000, а загалом у Швейцарії протягом десятиліть спостерігається позитивна сальдо міграції globalpropertyguide.com. У 2023 році сальдо міграції до Швейцарії досягло піку близько 131 тис., і хоча в 2024 році знизилося до близько 87 тис. globalpropertyguide.com, воно залишається історично високим. Женева, як центр міжнародної дипломатії та бізнесу, приваблює іноземних фахівців, транскордонних працівників (frontaliers з Франції) та студентів. Постійний приплив людей стимулює попит на житло. Це вигідно орендодавцям (гарантуючи постійний потік орендарів/покупців), але також створює навантаження на пропозицію та інфраструктуру. Виклик полягає у забезпеченні достатньої кількості житла та послуг для зростаючого населення без хаотичної забудови (Женева обмежена французьким кордоном і озером). Очікується, що зростання населення триватиме в середньостроковій перспективі, хоча й у помірному темпі, підтримуючи тиск на ринок нерухомості.
Економічна ситуація: Економіка Женеви є важливим рушієм попиту на нерухомість. Місто має один із найвищих у світі ВВП на душу населення і є осередком фінансів (приватний банкінг, управління статками), компаній з торгівлі сировиною, годинникових виробників і, звичайно, великого некомерційного/СО сектору. Економічне зростання Швейцарії помірне (очікується близько 0,8% у 2025 році globalpropertyguide.com), але економіка Женеви відносно стійка та диверсифікована. Рівень безробіття в Женеві низький (близько 3–4%, трохи вище за середнє по Швейцарії), а ринок праці дефіцитний для кваліфікованих кадрів. Висока зайнятість і зростання доходів підтримують як житлову, так і комерційну нерухомість. Коли люди мають стабільну, добре оплачувану роботу, вони можуть собі дозволити дорожчі оренду чи іпотеку. Так само компанії, що мають гарні фінансові показники, орендують більше офісних площ і вкладають у об’єкти. Складність у тому, що економічне зростання Женеви не є стрімким – воно стабільне, але нижче історичних середніх globalpropertyguide.com. Будь-який глобальний спад (наприклад, у банківському секторі чи торгівлі) міг би вплинути на дорогі об’єкти нерухомості Женеви у випадку скорочення робочих місць для іноземців. Крім того, залежність Женеви від декількох галузей означає, що якщо один сектор (наприклад, торгівля сировиною) скоротиться, це може вивільнити офісні площі на ринок. Проте наразі економічні перспективи досить позитивні: приватне споживання є рушієм зростання, а реальні зарплати підвищуються globalpropertyguide.com, що є на користь ринку нерухомості.
Відсоткові ставки та фінансування: Середовище відсоткових ставок має прямий вплив на попит на нерухомість і ціни. У Швейцарії політика перейшла від негативних ставок (до 2022 року) до жорсткішої позиції у 2023-му, а зараз, у 2025-му, знову намічається пом’якшення, оскільки інфляція взята під контроль. Процентні ставки за іпотекою приблизно подвоїлися між 2021 і 2023 роками (з ~1% до ~2-2,5% для довгострокових фіксованих ставок), що зменшило спроможність деяких покупців та трохи охолодило зростання цін у 2022 році. Однак, коли інфляція знизилася до ~1,1% у 2024 році і навіть стала від’ємною у 2025 році globalpropertyguide.com, Національний банк Швейцарії призупинив підвищення ставок і може їх знижувати. Консенсус прогнозує поступове зниження ставок у 2025 році engelvoelkers.com. Це має кілька наслідків: нижчі ставки зменшують щомісячні іпотечні платежі, що дозволяє покупцям робити вищі пропозиції за житло (підтримуючи ціни). Дійсно, Engel & Völkers зазначає, що зниження вартості фінансування разом із зростанням орендної плати схиляє маятник назад у бік купівлі engelvoelkers.com. Крім того, низькі відсоткові ставки роблять низьку дохідність нерухомості відносно привабливою у порівнянні з облігаціями. Потенційна проблема — це волатильність ставок: якщо інфляція несподівано зросте або глобальні ставки підскочать, SNB може знову посилити політику, що знизить попит. Але на сьогоднішній день стабільні або знижувальні ставки є позитивним фактором для ринку нерухомості Женеви.
Сталий розвиток і кліматичні цілі: Сталий розвиток є як рушієм, так і викликом. Женева (і Швейцарія загалом) взяла на себе зобов’язання щодо кліматичних цілей – наприклад, досягнення вуглецевої нейтральності до 2050 року, а також проміжних цілей, таких як зменшення викидів на 50% до 2030 року для будівель. Будівлі відіграють у цьому велику роль (наприклад, для опалення тощо). Це стимулює хвилю зеленого реноваційного оновлення і нових еко-френдлі забудов. Наприклад, проєкт Quai Vernets у Женеві є взірцем сталого будівництва, в якому використовуються повторно матеріали і забезпечується виробництво відновлюваної енергії на місці mediaroom.bouygues-construction.com mediaroom.bouygues-construction.com. Кантон заохочує енергоефективні реновації через субсидії та регулювання (наприклад, поступове виведення з експлуатації опалення на нафті). Такі ініціативи стимулюють інвестиції у нерухомість (модернізація старих будівель створює робочі місця та може підвищувати вартість майна у довгостроковій перспективі). Багато орендарів і інвесторів зараз віддають перевагу будинкам із зеленими сертифікатами, тому забудовники прагнуть до отримання таких маркувань, як Minergie, BREEAM чи LEED для нових проєктів. Виклик полягає у вартості: будівництво в сталому форматі може бути дорожчим на старті. Для власників старих будівель модернізація відповідно до нових стандартів (ізоляція, сонячні панелі тощо) – це інвестиція, яку не кожен може собі легко дозволити. Існує також регуляторний тиск – якщо будівля не відповідатиме майбутнім стандартам, можуть бути штрафи або зниження привабливості. Загалом, сталість стає все важливішим рушієм ринку (деякі об’єкти отримують «зелений преміум»), а також важливою складовою довгострокової стійкості, проте вона вимагає значних інвестицій та адаптації від галузі.
Політика житлового будівництва та доступність житла: Політика Женеви щодо житла суттєво впливає на ринок. Зусилля уряду зі створення доступного житла (через квоти в нових проектах, фінансування кооперативів тощо) є драйвером у тому сенсі, що вони сприяють росту пропозиції, але водночас встановлюють обмеження для вільного ринку. Наприклад, вимога про 20-30% доступного житла у проектах може зменшити загальну прибутковість і, відповідно, темпи, з якими девелопери готові будувати. Механізми контролю оренди (як система референтної іпотечної ставки) мають прямий вплив на доходи – як це було у 2025 році, коли орендні ставки для багатьох договорів довелося знизити приблизно на 3% через зменшення ставки realestate.juliusbaer.com. Ці політики частково стримують зростання вартості житла для місцевих мешканців, що є соціально корисним, але вони також зменшують зацікавленість у спекулятивному будівництві та стримують надто стрімке зростання цін. Іншими словами, регулятивна база Женеви, ймовірно, уберегла ринок від ще серйозніших проблем із доступністю, однак ринок стає менш гнучким – пропозиція не різко зростає, навіть якщо ціни високі. Ще один аспект політики – пряма демократія: громадяни Женеви часто голосують із питань містобудування. У минулому референдуми, наприклад, зупиняли будівництво висоток або змушували змінювати плани зонування. Це може створювати труднощі, оскільки необхідний розвиток може гальмуватися через громадську опозицію (феномен NIMBY). Тонкий баланс, який повинна забезпечувати Женева, – це достатній розвиток (за допомогою політик, як-от Генеральний план PAV, що був досягнутий шляхом переговорів) і водночас збереження якості життя та соціальної різноманітності.
Інфраструктура та транскордонна динаміка: Більш локальним драйвером є покращення інфраструктури – наприклад, залізнична лінія CEVA (нині повністю діє як Léman Express), що краще поєднала Женеву із передмістями та Францією. Це полегшило проживання трохи далі від міста (навіть у французьких містечках по той бік кордону) та щоденні поїздки на роботу. Відповідно, певний попит “перетік” до Франції, де житло дешевше. Проте ринок нерухомості Женеви все ще утримується тими, хто хоче жити поруч і користуватися швейцарським сервісом. Транскордонна динаміка цікава: близько 100 000 працівників щоденно їздять на роботу до Женеви з Франції. Якщо коли-небудь виникнуть прикордонні чи двосторонні проблеми з ЄС, що ускладнять такий рух, це може спровокувати зростання попиту на житло всередині Женеви. Навпаки, якщо Франція активно розвиватиме прикордонні зони (є плани щодо нового житла в Анмасі тощо), це потенційно могло б послабити тиск на житло в Женеві. Станом на зараз ринок нерухомості Женеви залишається у власній бульбашці високого попиту; навіть значна пропозиція у Франції навряд чи суттєво вплине на ціни в Женеві, оскільки багато людей віддають перевагу проживанню у Швейцарії через податки, освіту і якість життя (якщо вони можуть собі це дозволити).
Глобальні фактори і валюта: На макрорівні свою роль відіграє сила швейцарського франка. Сильний франк (як ми спостерігали — останнім часом він укріпився щодо EUR і USD) eurocost.com робить нерухомість у Женеві ще дорожчою для іноземних покупців у валютному еквіваленті, але водночас підкреслює її статус “тихої гавані”. Глобальні економічні тенденції, такі як попит інвесторів на реальні активи у періоди нестабільності, дають переваги швейцарській нерухомості. Проте геополітичні події (війна, санкції тощо) можуть мати й локальні ефекти — наприклад, роль Женеви у торгівлі сировинними товарами зросла, коли інші ринки стали ризикованими, що побічно підвищує попит на офіси. Або якщо міжнародна співпраця ослабне, можливо, деякі функції ООН будуть перенесені (це гіпотетично, але є фактором ризику).

Підсумовуючи, основні рушії нерухомості в Женеві переважно позитивні – зростання населення, багатство, стабільна економіка, низькі відсоткові ставки – усе це підвищує попит. Виклики в основному стосуються пропозиції й доступності: як забезпечити житлом зростаюче населення, не “виштовхуючи” середній клас, і як розвивати інфраструктуру й забудову в обмежених географічних і політичних умовах. Поки що Женеві вдається залишатися надзвичайно привабливою, хоча й дорогою. Наступні роки вимагатимуть подолання цих викликів шляхом ретельного міського планування та, можливо, регіональної співпраці (з кантоном Во та сусідньою Францією), щоб уся велика Женевська агломерація могла розвиватися.

Прогноз і перспективи на найближчі роки

Дивлячись уперед, перспективи ринку нерухомості Женеви на найближчі кілька років (до кінця 2020-х) є обережно оптимістичними: очікується подальше зростання, але в стриманішому темпі. Більшість експертів не передбачає різкої корекції, а натомість прогнозує пом’якшення тенденцій, поки ринок “перетравлює” останні зміни. Ось чого варто очікувати:

Прогноз щодо житлової нерухомості: Ціни на житло в Женеві, ймовірно, продовжать зростати у найближчій перспективі, хоча, ймовірно, помірними однозначними темпами щороку. Прогнози для Швейцарії загалом на 2025 рік передбачають зростання цін на житло на +3–4% globalpropertyguide.com, і Женева, враховуючи дефіцит пропозиції, має як мінімум відповідати цьому рівню. За прогнозами Wüest Partner, у 2025 році ціни на приватну власність на квартири зростуть приблизно на 3,6% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, що здається реалістичним для ринку Женеви за умови сприятливої економічної ситуації. Після 2025 року, якщо відсоткові ставки надалі знизяться, попит з боку покупців може посилитися, але будь-яке зростання буде обмежене порогом доступності. В Женеві вже зараз високий коефіцієнт ціни до доходу; подальше значне зростання цін може зробити житло недоступним навіть для топ-заробітчан, тому природна рівновага ринку — це, ймовірніше, більш повільне зростання, якщо тільки доходи не зростатимуть паралельно. Наш прогноз: річне зростання цін на житло в Женеві на рівні приблизно 2–5% на рік у 2025 та 2026 роках за відсутності зовнішніх шоків. Орендна плата також повинна зростати, але, ймовірно, повільніше – можливо, в межах 1–3% на рік за оголошеною орендною платою, оскільки нова пропозиція (наприклад, квартири PAV тощо) поступово з’являтиметься на ринку, а перерахунки орендної плати у 2025 році знизять базу по декотрим договорам globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Примітно, що у 2025 році ефективне зростання орендної плати може бути нижчим через зниження референтної ставки realestate.juliusbaer.com (багато орендарів отримають зниження орендної плати), але в 2026 році зростання орендної плати може відновитися, якщо економіка залишатиметься сильною, а рівень вакантності житла — надзвичайно низьким.
Прогноз комерційної нерухомості: Для офісів 2025–2027 роки стануть балансуванням між новою пропозицією та попитом. У 2025 році ми очікуємо стабільні умови – рівень вакантності приблизно на рівні 6%, а орендні ставки в сегменті класу “преміум”, можливо, зростуть ще на 1–2% через високий попит на найкращі площі. Однак у 2026–27 роках приплив ~250 000 м² нових офісів випробує ринок jll.com jll.com. Очікується, що буде тимчасове зростання вакантності (можливо, до високих однозначних показників). Орендна плата за офісні приміщення у преміум-локаціях може стабілізуватися або навіть трохи знизитися, якщо орендодавці конкуруватимуть за заповнення нових будівель. У другорядних офісах орендні ставки можуть опуститися, якщо орендарі переїжджатимуть у нові будівлі. Втім, ринок офісної нерухомості Женеви історично добре поглинав пропозицію – часто міжнародні компанії або НУО розширюються, щоб скористатися новими просторами. Можливо, ми побачимо перехід до якості: нові “зелені”, енергоефективні офіси заповнюються, а старий фонд порожніє (і потенційно переоблаштовується під житло або модернізується). Тож чистий вплив на вакантність може бути менш значним, якщо застарілий фонд буде вилучено з ринку. Загалом капіталізаційна вартість офісів очікується стабільною в сегменті “преміум”, однак може знизитися для старих активів. Інвестори уважно стежитимуть за рухом прибутковості; можливе незначне зростання прибутковості (наприклад, з 3,0% до 3,3% для преміум), якщо вакантність зросте, а орендні ставки не зростатимуть, що еквівалентно невеликому зниженню цін. Водночас, якщо домінуватиме середовище низьких ставок, прибутковість може залишитись низькою.
Прогноз рітейлу: Преміальна роздрібна торгівля (люкс) у Женеві має залишатися дуже міцною. Очікуються невеликі щорічні підвищення орендної плати в сегменті luxury (~1-3%/рік) і практично нульова вакантність на головній розкішній торговій вулиці portugalbusinessesnews.com. Женева, ймовірно, збереже статус одного з 10 найкращих світових напрямків для luxury-рітейлу. Ширший сегмент рітейлу ймовірно матиме стабільні або трохи покращені перспективи, оскільки економіка зростатиме, а туризм повністю повернеться до доковідного рівня. Водночас, електронна комерція триматиме офлайн-торгівлю під тиском; можлива подальша поляризація: кращі торгові райони процвітають, слабші – зазнають труднощів. Деяка другорядна торговельна нерухомість може бути перепрофільована під інші потреби (HoReCa, медичний сектор тощо). З точки зору інвестицій, прибутковість рітейлу, скоріш за все, залишиться на нинішньому рівні (оскільки у другорядному сегменті вона і так відносно висока, а у преміум – низька).
Прогноз для промислової нерухомості: Промислові/логістичні площі залишатимуться в дефіциті. Ми прогнозуємо надалі низький рівень вакантності та зростання орендних ставок у цьому сегменті. Зростання попиту на логістику “останньої милі” через електронну комерцію лише посилиться, але можливості Женева для будівництва складів обмежені. Можливо, багаторівнева міська логістика стане специфічним напрямком розвитку (як у Парижі). Для інвесторів прибутковість від логістичних об’єктів може трохи знизитися через більший попит на обмежену кількість об’єктів (цей тренд притаманний і глобальному ринку). Ми можемо побачити зниження дохідності в промисловій нерухомості Женеви ближче до 5%, якщо відсоткові ставки будуть низькими і конкуренція високою.
Тенденції іноземних інвесторів: На фоні деякої волатильності світових ринків, нерухомість Женеви, ймовірно, й надалі приваблюватиме інституційний капітал, що шукає захищені гавані. Ми не очікуємо змін до Lex Koller у найближчій перспективі, тому прямі покупки будинків іноземцями залишаються обмеженими. Проте, опосередковані інвестиції іноземців (через фонди чи корпоративні придбання) можуть зрости, особливо у комерційну нерухомість чи забудови. Зокрема, деякі великі фінансування проєктів (як-от ділянки PAV) можуть залучати міжнародних партнерів через масштаб необхідних інвестицій.
Макроризики: Важлива частина будь-якого прогнозу — визнання ризиків. Серед потенційних ризиків для ринку нерухомості Женеви: глобальна рецесія (яка може зменшити попит на предмети розкоші, скоротити кількість робочих місць для експатів і стримати корпоративне розширення), різкі підвищення відсоткових ставок (малоймовірні в короткостроковій перспективі, але інфляційний сюрприз може змусити центральні банки посилити політику, що зменшить доступність житла), або фінансова криза (наприклад, серйозна корекція фондового ринку може тимчасово охолодити купівлю елітної нерухомості). Також суттєві геополітичні потрясіння, які впливають на ключові сектори Женеви (скажімо, санкції у сфері торгівлі сировиною чи питання банківської таємниці у фінансах), можуть мати ланцюгові наслідки для зайнятості в офісах. На житловому ринку внутрішньополітичні зміни, як-от ініціативи контролю за орендною платою чи великі програми доступного житла, можуть вплинути на динаміку ринку, але жодних нових суттєвих заходів не очікується, окрім вже чинних.
Порівняльна динаміка: Корисно порівнювати очікувані результати Женеви з іншими містами. Ринок Цюриха також прогнозується з помірним зростанням; деякі аналітики вважають, що на житло ринок Цюриха може сповільнитися більше, ніж у Женеві, оскільки там спостерігався дещо вищий попередній підйом і більше проєктів у передмісті. В інших швейцарських містах, як-от Базель чи Берн, очікуються більш пласкі цінові тенденції (1-2% зростання), оскільки там обмеження пропозиції не такі суттєві. На міжнародному рівні Женева може виступити краще, ніж деякі перегріті ринки (наприклад, якщо у великих світових містах станеться корекція через високі відсоткові ставки, Женева може виглядати стабільною у порівнянні). У рейтингу вартості життя для експатів Mercer 2024 року Женева посіла перше місце у світі за дорожнечею eurocost.com — і це має подвійний ефект: підкреслює силу попиту й валюти, але водночас висвітлює проблеми доступності, що можуть обмежити майбутнє підвищення цін чи орендної плати. Ймовірно, Женева збереже статус найдорожчого міста з огляду на чинники, що впливають на ситуацію.

У підсумку, прогноз для нерухомості Женеви передбачає продовження її довгострокової траєкторії: стабільне зростання, високі ціни та дефіцит на ринку. 2025 рік має стати роком стабільності та незначного прискорення – очікується, що зниження процентних ставок підсилить активність. 2026–27 роки будуть присвячені керуванню збільшенням пропозиції та забезпеченню її поглинання без різкого зростання вакантності. До 2028 року і надалі, якщо зберігатиметься зростання населення й кількості робочих місць, Женева знову може опинитися в ситуації нестачі пропозиції навіть після завершення поточних проєктів, що потенційно може запустити новий цикл агресивного зростання цін і орендної плати – але це вже питання майбутнього. У середньостроковій перспективі очікується здорове, але контрольоване зростання. Як підсумував один із прогнозів UBS: «стабільна економіка, низькі іпотечні ставки й обмежена пропозиція підтримуватимуть бажання людей купувати, але низька доступність повинна стримати значне зростання цін» globalpropertyguide.com. Це й відображає загальний консенсус: ознаки розриву бульбашки не видно, лише високий плато, що поступово піднімається вверх.

Порівняння з іншими містами (Швейцарія та світ)

Ринок нерухомості Женеви часто порівнюють як із швейцарськими містами, так і з міжнародними мегаполісами через його унікальні характеристики. Нижче ми порівнюємо Женеву з Цюрихом і Лозанною (всередині країни), а також розглядаємо її позиції відносно світових міст.

Женева vs. Цюрих: Цюрих є найбільшим містом і фінансовою столицею Швейцарії, тоді як Женева — друге за величиною місто та дипломатичний центр. Обидва міста очолюють швейцарський ринок нерухомості за рівнем цін. Станом на початок 2025 року Цюрих є дещо дорожчим за Женеву щодо житлової нерухомості, але ця різниця є незначною. Середня вартість угоди з апартаментами становила приблизно 21 110 шв. франків/м² у Цюриху проти 20 960 шв. франків/м² у Женеві globalpropertyguide.com, тобто практично на одному рівні. Обидва міста демонструють схожі річні темпи зростання цін (близько 3–4% за рік), а дефіцит житла залишається дуже серйозним (фактично 0% у Цюриху і приблизно 0,6% у Женеві globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com). Орендна плата також є надзвичайно високою в обох містах: медіанна запитувана вартість оренди складає близько 420 шв. франків/м²/рік у кожному місті globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, що є найвищим рівнем у Швейцарії. Цюрих має більшу агломерацію та більше нової забудови у зовнішніх районах, що дає йому трохи більші обсяги транзакцій та потенціал для подальшого зростання. Наприклад, район Glattal у Цюриху пропонує нові житлові проєкти, яких Женева має менше можливостей відтворити. У сегменті офісної нерухомості ринок Цюриха більший і тут історично спостерігалася більша нова пропозиція, тому в Цюриху рівень вакантності офісів (~5%) дещо нижчий, ніж у Женеві (~6%) станом на 2024 рік realestate.juliusbaer.com. Інвестиційна дохідність в обох містах дуже низька, хоча в Цюриху вона може бути найнижчою (наприклад, преміальна дохідність у Цюриху — 1,7% проти 2,1% у Женеві для житлової нерухомості globalpropertyguide.com). По суті, Женева і Цюрих розділяють лідерство як найдорожчі та найзатребуваніші ринки Швейцарії. Вибір між ними часто залежить від особистих чи ділових потреб (міжнародне середовище та краєвиди Женевського озера чи більший економічний центр у Цюриху). Для інвесторів обидва міста вважаються стабільними; у Цюриха може бути трохи вища ліквідність через його розміри, а в Женеві менше можливостей через компактніший ринок.

Женева vs Лозанна (та інші міста Швейцарії): Лозанна, також розташована на Женевському озері приблизно за 60 км, часто є наступним об’єктом для порівняння. Нерухомість у Лозанні дорога, але помітно дешевша, ніж у Женеві. У першому кварталі 2025 року середні ціни на квартири в Лозанні становили близько 15 490 швейцарських франків/м² globalpropertyguide.com, що приблизно на 25% нижче, ніж у Женеві. Відповідно, орендна плата також нижча (медіана ~300 швейцарських франків/м²/рік у Лозанні проти 420 у Женеві globalpropertyguide.com). Вакантність у Лозанні (~0,6%) також дуже низька globalpropertyguide.com, але трохи вища, ніж у Женеві в деяких сегментах, і Лозанні трохи краще вдається додавати нове житло в навколишніх містечках. Інші швейцарські міста: Базель і Берн значно дешевші – у Базелі близько 13 000 швейцарських франків/м² за квартири, а в Берні ~11 500 швейцарських франків/м² globalpropertyguide.com. Тут також трохи вищий рівень вакантності (0,9% у Базелі globalpropertyguide.com, що відображає більшу пропозицію відносно попиту). Таблиця нижче підсумовує основні показники:

Таблиця: Основні житлові показники у великих містах Швейцарії (І кв. 2025)

Місто	Середня ціна квартири (CHF/м²) globalpropertyguide.com	Медіанна запитувана орендна плата (CHF/м²/рік) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com	Рівень вакантної оренди globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Цюріх	CHF 21,110/м²	CHF 420/м²/рік (≈35/м²/міс)	0,1%
Женева	CHF 20,960/м²	CHF 420/м²/рік (≈35/м²/міс)	0,6%
Лозанна	CHF 15,490/м²	CHF 300/м²/рік (≈25/м²/міс)	0,6%
Базель	CHF 13,090/м²	CHF 260/м²/рік (≈22/м²/міс)	0,9%
Берн	CHF 11,450/м²	CHF 270/м²/рік (≈23/м²/міс)	0,5%

Джерела: Wüest Partner через SNB (ціни) globalpropertyguide.com; Wüest Partner (оренда та вакантність) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Як видно з таблиці, Женева та Цюріх складають окрему лігу у Швейцарії, тоді як Лозанна відстає, але все ще займає високе місце. Для порівняння, середня національна ціна квартири у Швейцарії становить близько CHF 9,200/м² (станом на середину 2025 року) investropa.com – менше половини рівня Женеви – що підкреслює, наскільки Женева є винятковою всередині країни.

Глобальні порівняння: На міжнародному рівні Женева входить до числа найдорожчих міст світу для проживання. У 2024 році авторитетне дослідження вартості життя (EuroCost International) фактично поставило Женеву на 1-ше місце у світі за витратами на життя для експатів, трохи попереду Гонконгу eurocost.com. Основними чинниками такого рейтингу стали міцність швейцарського франка та висока вартість житла в Женеві eurocost.com. Це співпадає з дослідженнями Mercer та ECA, які послідовно розміщують Женеву у топ-5 чи топ-10 міст світу. Щодо цін на нерухомість, Женева конкурує з такими містами, як Лондон, Нью-Йорк, Париж, Сінгапур, Гонконг на найвищих позиціях. Наприклад, преміальна нерухомість у Женеві за $23,700 за м² globalpropertyguide.com (в еквіваленті в доларах США) співставна з елітною центральною нерухомістю Лондона ($25,000 за м² у Мейфері, наприклад) і вища, ніж у Парижі (~$18,000 за м²). Це нижче, ніж в ультра-ексклюзивних локаціях типу Монако (яке може перевищувати €50,000 за м²), але Женева лише трохи відстає від найвищого сегмента.

Втім, динаміка ринку Женеви дещо відрізняється від великих світових фінансових центрів. Він менший і менш волатильний. Женева не переживала різких підйомів і падінь, які мали місце в деяких містах; її цінова крива — це плавний висхідний тренд. Під час глобальної фінансової кризи 2008–09 років ринок нерухомості Женеви впав лише трохи й швидко відновився, тоді як такі ринки, як Дубай чи Маямі, зазнали значних коливань. Це підкреслює статус притулку Женеви. Присутність міжнародних організацій і стабільність Швейцарії виступають своєрідними буферами для ринку.

Ще один аспект: у порівнянні з глобальними містами, в Женеві діють жорсткі обмеження щодо пропозиції (схоже як, наприклад, у Гонконгу чи Сінгапурі, де земля обмежена). Але на відміну від Гонконгу, приріст населення Женеви відбувається повільніше, а спекулятивні інвестиції обмежені законом — отже, ціни в Женеві, хоч і дуже високі, усе ж у більшій мірі формуються реальним попитом з боку користувачів.

У сегменті розкішної нерухомості індекс розкішної нерухомості UBS (2025) відзначив, що верхній ціновий сегмент навколо Женевського озера (який охоплює елітний ринок Женеви) за останні 5 років продемонстрував сукупне зростання цін менш ніж на 20%, тоді як на Цюрихському озері зростання становило 30-40% ubs.com – що свідчить, що ринок розкоші в Женеві зростав трохи повільніше, але все ще впевнено ubs.com ubs.com. Загалом, ринок розкішної нерухомості у багатьох містах світу охолов у 2022–2023 роках через зростання процентних ставок, але надзвичайно низька пропозиція в Женеві забезпечила стійкість сегменту розкоші з помірним зростанням замість спаду.

З інвестиційної точки зору Женеву часто порівнюють з такими містами, як Відень, Мюнхен або Токіо, які також відомі стабільністю та низькою прибутковістю. У всіх діють серйозні захисти прав орендарів і спостерігається повільне, але стійке зростання. Проте Женева вирізняється навіть серед них своєю міжнародністю та регуляторними бар’єрами для іноземців, що робить її дещо унікальною.

Підсумовуючи, показники ринку нерухомості Женеви порівнювані з провідними містами світу за рівнем цін, але динаміка цього ринку є унікально швейцарською – жорстко регульований, надзвичайно стабільний, з поступовими змінами. Разом із Цюрихом Женева поділяє швейцарську репутацію надійності. Усередині Швейцарії жодне інше місто не поєднує настільки високі ціни, низьку вакантність і міжнародний попит (за винятком Цюриха). Для тих, хто планує переїзд до Швейцарії чи інвестування, вибір між Женевою та Цюрихом часто зводиться до стилю життя та галузі (Женева – для міжнародного/державного сектору й торгівлі сировиною, Цюрих – для фінансів і технологій, грубо кажучи). Обидва міста лідирують за рівнем цін серед швейцарських міст. І на світовому рівні Женева впевнено посідає місце серед елітних дорогих міст, часто дивуючи тих, хто не очікує, що це невелике місто може змагатися з Лондоном чи Гонконгом за дорожнечею житла. Це підтверджують світові рейтинги й досвід експатів, які вважають житло й витрати на життя в Женеві надзвичайно високими eurocost.com.

Попри витрати, Женева продовжує приваблювати бізнес і людей завдяки якості життя, безпеці та стратегічному значенню. Якщо вона зберігатиме ці переваги, то, ймовірно, залишатиметься у верхньому ешелоні як в країні, так і на міжнародній арені. Ці порівняння ще раз підкреслюють, що ринок нерухомості Женеви є віддзеркаленням її статусу: глобальний, ексклюзивний, міцний, а його показники перевершують ті, яких досягають небагато міст такого розміру.

Джерела: Наведений вище аналіз засновано на даних і звітах швейцарських агентств нерухомості та дослідницьких компаній, зокрема Wüest Partner (через портал даних Швейцарського національного банку), UBS Real Estate Focus 2025, Engel & Völkers, Global Property Guide globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, а також міжнародних оцінках, як-от Mercer і рейтинги EuroCost International за 2024 рік eurocost.com. Дані про вакантність і орендну плату взяті з офіційної статистики (Федеральне статистичне управління) і ринкових звітів globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Огляди комерційного ринку базувалися на звітах JLL по Швейцарії jll.com jll.com та звіті Julius Baer за I квартал 2025 року realestate.juliusbaer.com realestate.juliusbaer.com. Сукупно ці джерела дають уявлення про ринок Женеви у 2025 році й надалі, як узагальнено в цьому звіті.

Женевський ринок нерухомості 2025: тенденції, аналіз та прогнози

Огляд Ринку Нерухомості Женеви у 2025 році