Звіт про ринок нерухомості Сан-Паулу 2025

Вступ та економічний контекст

Ринок нерухомості Сан-Паулу у 2025 році характеризується високою активністю та стійкістю, незважаючи на економічні труднощі, такі як високі процентні ставки. Економіка Бразилії зросла приблизно на 3,4% у 2024 році і, за прогнозами, зросте приблизно на 2,2–2,3% у 2025 році — помірний темп, який все ж підтримує попит на житло globalpropertyguide.com. Інфляція трималася на середньому рівні (близько 4–5%), а ставка Селік Центрального банку була підвищена до 14,75% до середини 2025 року — це найвищий показник майже за два десятиліття, що робить іпотечне кредитування дорогим riotimesonline.com. Однак бажання мати власне житло та інвестувати в реальні активи залишається сильним. Фактично, продажі нерухомості зросли на 15% по країні у першому кварталі 2025 року навіть попри дорогу іпотеку riotimesonline.com, що свідчить про стійкість ринку. Цей звіт містить комплексний аналіз ринку нерухомості Сан-Паулу у 2025 році — охоплюючи тенденції на житловому та комерційному ринку, ціни та прибутковість, ключові райони, нові проєкти та інфраструктуру, інвестиційні можливості та ризики, а також прогнози на 2026 рік та подальше майбутнє — із порівняннями з останніми роками й аналізом регуляторних і податкових аспектів.

Огляд ринку: Метрополія Сан-Паулу (найбільша міська економіка Бразилії) демонструє стійке зростання цін на нерухомість і безпрецедентні обсяги угод. Станом на квітень 2025 року ціни на житло в місті зросли на 6,11% рік до року (номінально), що швидше, ніж рік тому (4,93%) globalpropertyguide.com. З урахуванням інфляції це еквівалентно помірному реальному зростанню (~0,5%), але це найрізкіший номінальний приріст за останнє десятиліття для Сан-Паулу globalpropertyguide.com. Це є наслідком тривалого післяпандемічного відновлення — у 2021–2024 роках ціни в Сан-Паулу виросли сумарно на ~17% globalpropertyguide.com після періоду застою в середині 2010-х. Попит був надзвичайно високим: 2024 рік став рекордним за кількістю угод купівлі-продажу житла у місті, і це зростання збереглося у 2025-му. Тим часом комерційний сектор, особливо офіси, відновлюється після пандемічного спаду: рівень вакантності знижується, а орендні ставки зростають. У наступних розділах докладно розглянуто ці тенденції та їхні рушії.

Тенденції на ринку житлової нерухомості у 2025 році

Стрімке зростання продажів і пропозиції

Житлова нерухомість у Сан-Паулу переживає безпрецедентний бум продажів і будівельної активності. У 2024 році в місті було зафіксовано 103 346 продажів житла, що на 35,7% більше порівняно з попереднім роком і є найвищим показником за всю історію globalpropertyguide.com. Це стало восьмим поспіль роком зростання кількості угод. Тенденція ще більше прискорилася у 2025 році — лише за перші два місяці року продажі зросли на 40,6% у річному вимірі, було продано понад 17 000 одиниць до лютого globalpropertyguide.com. Цей вибуховий попит супроводжується сплеском нової забудови. Нові житлові запуски досягли рекордних 104 431 одиниць у 2024 році, що на 42,6% більше у порівнянні з 2023 роком globalpropertyguide.com. Забудовники швидко збільшують пропозицію: у січні-лютому 2025 року було запущено 16 940 одиниць, що на 130% більше, ніж за аналогічний період минулого року globalpropertyguide.com. Такі цифри підкреслюють будівельний бум, спрямований на задоволення попиту покупців.

Цей високий попит зумовлений кількома факторами. Потреба у житлі залишається високою у мегаполісі з населенням 22 мільйони, і навіть за умов дорогого фінансування бразильці віддають перевагу інвестиціям у нерухомість. Галузеві дані свідчать, що урядові програми субсидування житла суттєво сприяли буму: у першому кварталі 2025 року оновлена програма доступного житла Minha Casa, Minha Vida (MCMV) забезпечила 53% нових запусків і 47% продажів riotimesonline.com. Дійсно, федеральний уряд розширив MCMV у 2025 році, включивши до неї сім’ї із середнім рівнем доходу (до R$12 000 на місяць), надаючи їм субсидовані іпотеки під близько 10% річних, що значно нижче за ринкові ставки riotimesonline.com. Основні забудовники, такі як Cyrela, виграли від цього високого попиту: у першому кварталі 2025 року продажі Cyrela зросли на 34% у річному вимірі riotimesonline.com.

З боку пропозиції забудовники прагнуть скористатися сприятливим ринком. Однак залишки житла залишаються обмеженими – за оцінкою національної асоціації будівельників (CBIC), наявних житлових запасів вистачить лише на ~8 місяців попиту, якщо не з’являться нові проєкти riotimesonline.com. На початку 2025 року спостерігалося незначне уповільнення затвердження нових проєктів (кількість запусків у І кварталі 2025 року зменшилася приблизно на 28% порівняно з IV кварталом 2024 року riotimesonline.com), частково через зростання витрат на будівництво та нестачу робочої сили. Вартість будівельних матеріалів зросла приблизно на 6,8% у річному вимірі riotimesonline.com, і понад 70% забудовників повідомляють про труднощі з пошуком кваліфікованих працівників riotimesonline.com, що може стримати темпи введення нових об’єктів. Втім, загальна житлова будівельна активність зростає – аналітики прогнозують зростання виробництва у будівельному секторі на ~2,8% у 2025 році riotimesonline.com, що свідчить про збереження впевненості.

Рух цін та вартість житла

Ціни на житло в Сан-Паулу продовжували зростати у 2025 році, хоча й помірнішими темпами, ніж у деяких інших містах Бразилії. Як зазначалося, у квітні 2025 року ціни на житлову нерухомість у місті були +6,11% у річному вимірі (номінально) globalpropertyguide.com, що є прискоренням порівняно з темпом близько 4,9% у попередньому році. Це зростання трохи випереджало інфляцію, забезпечуючи скромне реальне подорожчання. Це здоровіше зростання, ніж у Ріо-де-Жанейро (~4,6% р/р), і відповідає ролі Сан-Паулу як зрілого ринку globalpropertyguide.com. Для порівняння, національний індекс цін на житло в Бразилії зріс приблизно на 7,97% р/р станом на квітень 2025 року globalpropertyguide.com, що є найшвидшим темпом з 2013 року та зумовлений вибуховим зростанням у менших містах (наприклад, Салвадор +20,6%, Жуан-Пессоа +18% globalpropertyguide.com). Повільніше зростання цін у Сан-Паулу відображає вже високу базу і більшу еластичність пропозиції. Важливо, що наприкінці 2024 та на початку 2025 року Сан-Паулу зафіксував найкрутіше піврічне зростання цін за 10 років globalpropertyguide.com, що свідчить про потужний імпульс на початку 2025 року.

В абсолютних показниках Сан-Паулу залишається одним з найдорожчих ринків Бразилії. Станом на середину 2025 року середні ціни складають близько 10 000–11 000 реалів за квадратний метр по місту, а преміальні райони мають значно вищі ставки thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Згідно з опитуванням у червні 2025 року, Віторія, Сан-Паулу та Ріо — три найдорожчі міста, причому Віторія трохи попереду з приблизно 13 тис. реалів/м², а Сан-Паулу — ненабагато дешевше thelatinvestor.com. У межах Сан-Паулу ціни значно відрізняються залежно від району (див. аналіз по регіонах нижче). У центральних престижних зонах, таких як Жардін Європа, Ітайм Бібі та Віла Нова Консейсан, ціни зазвичай становлять 15 000–20 000+ реалів за м² thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Для порівняння, у віддаленіших чи новостворених районах ціни варіюються від ~5 000–8 000 реалів за м², що робить ринок дуже різноманітним thelatinvestor.com. Наприклад, в елітних районах Ітайм Бібі та Віла Олімпія середня ціна становить 12–18 тис. реалів/м² thelatinvestor.com, тоді як у приміських районах, таких як Татуапе або Бутанта, ціни можуть бути в межах кількох тисяч. Загалом ціни у престижних районах зросли приблизно на 5% за рік thelatinvestor.com, що свідчить про стабільне зростання у затребуваних локаціях.

З боку оренди орендні ставки зростають ще швидше, ніж ціни продажу. У 2024 році оренда житла в Сан-Паулу зросла приблизно на 13,5% у середньому thelatinvestor.com, що було спричинено великою конкуренцією (особливо за об’єкти поруч з новими лініями транспорту та з кабінетами для роботи вдома). Зростання орендної плати випереджає інфляцію, що свідчить про напружений ринок оренди. Це продовжилось і у 2025 році: рівень вакантності на ринку орендного житла є досить низьким, у середньому лише 3–5% thelatinvestor.com, що вказує на гарну динамічність споживання орендованого житла. На початку 2025 року типові місячні орендні ставки за двокімнатну квартиру коливаються від 4 000 до 7 000 реалів у престижних районах, таких як Жардінс або Віла Нова Консейсан, і приблизно 2 000–3 500 реалів у доступніших районах, таких як Татуапе чи Бутанта thelatinvestor.com. Такі рівні орендної плати у поєднанні з високими цінами продажу забезпечують помірні або хороші орендні доходи для інвесторів.

Орендна дохідність та інвестиційна віддача

Груба орендна дохідність на житловому ринку Сан-Паулу у середньому складає близько 5–6% у 2025 році, що є досить сильним показником за світовими мірками, хоча його слід оцінювати з урахуванням високих відсоткових ставок у Бразилії. Згідно з дослідженням Global Property Guide, середня дохідність з апартаментів у Сан-Паулу становила ~5,94% у першому кварталі 2025 року, окремі об’єкти можуть давати від 4,1% до 8,2% залежно від типу і розташування нерухомості globalpropertyguide.com. Менші квартири у менш престижних районах, як правило, дають більший відсоток дохідності, у той час як елітне житло у топових кварталах має нижчу дохідність (оскільки ціни тут високі). Середня дохідність близько 6% суттєво перевищує показник Ріо-де-Жанейро (~3,8%) globalpropertyguide.com, що відображає як сильніший попит на оренду, так і поміркованіші ціни в Сан-Паулу. Місцеві дані підтверджують, що більшість доходів від оренди житла складають від 4% до 6% на рік thelatinvestor.com — об’єкти у “перспективних” районах або з унікальною привабливістю для орендарів можуть давати верхню межу цього діапазону, а топ-адреси мають дохідність близько 4%.

Розташування має вирішальне значення для результативності нерухомості в Сан-Паулу.

Ринок характеризується чітким поділом між заможними центральними/західними районами та більш доступними околицями.Офіційні дані міста (аналізовані Loft) показують, що Західна зона наразі домінує за цінами та ліквідністю riotimesonline.com.На початку 2025 року ультра-престижні райони, такі як Jardim Europa, Itaim Bibi, Vila Nova Conceição та Moema, досягли історичних цінових максимумів riotimesonline.com.Наприклад, ексклюзивна Rua Frederic Chopin у Jardim Europa зафіксувала середні ціни на будинки у розмірі 49,8 мільйона реалів (для особняків площею ~1 200 м²), що дорівнює вражаючим 41 700 реалів/м² — більш ніж удвічі більше за рівень цін наприкінці 2024 року riotimesonline.com.Сусідні елітні адреси в Itaim Bibi також показали середню вартість одиниць значно вище R$10 мільйонів (наприклад,Вулиця Галену де Ревореду за 14,1 млн реалів riotimesonline.com.Ці престижні локації поблизу Avenida Faria Lima (головного фінансового центру) встановлюють найвищі ціни в Сан-Паулу riotimesonline.com.Близькість до основних ділових центрів, розкішна інфраструктура та зелені зони, такі як Parque do Povo, підвищують їхню привабливість riotimesonline.com.Варто відзначити, що навіть за умов високих відсоткових ставок у Бразилії попит на розкішну нерухомість зростає – це свідчить про купівлі, зумовлені багатством, і сприйняття нерухомості як безпечного активу.Сегмент розкоші швидко зростав: у 2023 році запуски розкішних будинків на Південному сході (включаючи Сан-Паулу) зросли на 63%, а вартість продажів – на 42% порівняно з попереднім роком thelatinvestor.com.Це продовжує робити пентхауси та елітні апартаменти в таких районах, як Alto de Pinheiros, особливо затребуваними за їхню ексклюзивність і краєвиди thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Важливо розуміти, що ці показники — це валовий дохід до сплати податків і витрат. Оскільки базова ставка відсотка (Selic) у Бразилії становить 14%, вартість іпотечного кредитування є високою, тому лише 5–6% дохідності від здачі в оренду може не перевищити ставки фінансування. Однак інвестори розглядають загальний дохід (оренда плюс зростання ціни). Поєднання близько 6% дохідності та зростання ціни на середньому рівні в Сан-Паулу свідчить про здоровий потенціал загального доходу в поточному циклі, особливо якщо процентні ставки почнуть знижуватися в майбутньому. Крім того, багато інвесторів у Бразилії використовують Інвестиційні фонди нерухомості (FIIs) або купують нерухомість за готівку, щоб зменшити витрати на фінансування — наявність стабільної дохідності вказує на привабливі джерела доходу, і дійсно Сан-Паулу залишається пріоритетним напрямком як для внутрішніх, так і для іноземних інвесторів у нерухомість (докладніше про інвестиційний клімат далі).

Ключові райони та регіональний аналіз

Окрім відомих елітних зон (Jardins, Itaim, Vila Olímpia, Brooklin, Moema тощо), з’являються або розвиваються інші субринкі:

• Технологічні та креативні хаби: Такі райони, як Pinheiros та Vila Madalena, демонструють зростання вартості нерухомості завдяки росту техно- та стартап-сцени Сан-Паулу. Місто налічує майже 340 000 технологічних компаній (збільшення на 60% з 2014 року), і багато з них зосереджуються в Pinheiros та вздовж осі Faria Lima thelatinvestor.com. Оскільки технологічні компанії відкривають офіси поблизу, попит на житло серед молодих професіоналів зростає. Pinheiros називають «провідним місцем для інвестицій у нерухомість» завдяки цьому технологічному буму та покращенню інфраструктури thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Очікується, що житлова та офісна нерухомість у цих районах і надалі буде дорожчати по мірі розвитку інноваційної економіки.
• Студентські та університетські райони: Butantã, де розташований університет Сан-Паулу (USP), переживає демографічні зміни. Оскільки у 2024 році в USP навчається майже 98 000 студентів, існує величезний попит на оренду житла та помешкання для початку дорослого життя поблизу кампусу thelatinvestor.com. Студенти та науковці масово прибувають до району, спричиняючи міні-бум на ринку нерухомості – багато об’єктів швидко купуються або здаються університетській спільноті, а на мебльовані квартири існує особливо високий попит thelatinvestor.com. Такий ринок, орієнтований на студентів, робить Butantã та прилеглі райони жвавими та привабливими для інвесторів, які орієнтуються на студентське житло.
• Інфраструктурно-пов’язані гарячі точки: Локації вздовж нових або розширюваних ліній громадського транспорту викликають підвищений інтерес. Наприклад, район Perdizes (який обслуговується новою станцією метро Лінії 6) прогнозується як такий, де зростатиме орендна плата та ціни, оскільки історично покращення громадського транспорту може підвищити вартість житла поруч на ~19% thelatinvestor.com. У масштабах всього міста агресивне розширення громадського транспорту в Сан-Паулу вже вплинуло на орендні ставки – значну частину підйому їх на 13,5% у 2024 році пояснюють попитом на житло біля нових станцій thelatinvestor.com. Інші приклади включають Vila Prudente та Mooca (які виграють від розширення метро на сході) і Morumbi (де нові залізничні/монорельсові лінії покращили доступність).
• Зелені та сімейно-орієнтовані райони: Серед сімей зростає тенденція обирати райони з парками та відкритими просторами. Moema вже давно популярна завдяки близькості до парку Ібірапуера, а Morumbi відзначився зростанням цін після створення парків, як-от Burle Marx thelatinvestor.com. Місцева влада просуває створення нових зелених зон; наприклад, Vila Guilherme на півночі готується до появи нових парків і, як очікується, привабить сім’ї, які шукають баланс між урбаністичним і природним середовищем thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Нерухомість у таких районах, яка забезпечує кращу якість життя (менше бетонних джунглів, більше місць для відпочинку), демонструє підвищений попит.
• Центральне відродження – Аньянгабау: У центрі міста долина Аньянгабау стала центром нових стимулів у зонуванні для стимулювання будівництва багатоповерхових житлових будинків. Реформи закону про зонування у 2023–24 роках (Міський законопроєкт № 127) тепер дозволяють забудовникам зводити вищі будівлі в центральних районах із розвиненою транспортною інфраструктурою, якщо вони включають квартири для доступного житла thelatinvestor.com. Місто навіть викуповує непродані квартири у забудовників, щоб посилити житлову пропозицію в центрі thelatinvestor.com. Ці заходи спрямовані на вирішення проблем нестачі житла та відродження центральної частини Сан-Паулу. Аньянгабау на порозі трансформації міського горизонту, очікується поява більшої кількості багатоповерхівок, які поєднують житло за ринковими цінами і доступне житло thelatinvestor.com. З часом це може зробити центральну частину міста більш живою та зменшити тиск на віддалені райони.

Загалом, на ринку нерухомості Сан-Паулу у 2025 році спостерігається поєднання зростання сегменту ультра-розкішних об’єктів у західних та південних районах, стабільного попиту в середньому класі та районах, що розвиваються, а також цілеспрямованого розвитку, зумовленого державною політикою, у центрі та малозабезпечених зонах. Розрив між багатими районами та рештою залишається значним — цю тенденцію підкреслюють рекордні ціни на елітних вулицях навіть тоді, коли проблеми доступності посилюються в інших місцях riotimesonline.com. Політики стикаються з викликом збалансувати це зростання з інклюзивністю, адже зростання цін у престижних районах лише поглиблює соціально-економічний розрив riotimesonline.com. Для інвесторів і учасників ринку ці регіональні особливості підкреслюють важливість стратегії, орієнтованої на конкретне місцезнаходження.

Тенденції на комерційному ринку нерухомості у 2025 році

Відновлення офісного ринку та орендна плата

Комерційна нерухомість Сан-Паулу, особливо офісний сектор, увійшла у 2025 рік у режимі відновлення, залишаючи позаду найгірший спад епохи пандемії. Рівень вакантності офісних приміщень різко знижується по мірі того, як компанії повертаються до роботи в офісі й розширюють діяльність. У першому кварталі 2025 року рівень вакантності офісів високого класу (A/A+) знизився до 18,3% — це найнижчий показник з початку пандемії jll.com. Це суттєве покращення порівняно з піковими 23% вакантності у 2021 році siila.com.br. Стискання пропозиції ще більш відчутне у преміальних субринках: між квітнем 2024 та квітнем 2025 загальна вакантність офісів впала з 20,3% до 18%, а у елітних “AAA” будівлях вакантність знизилась із 17,3% до всього 12,6% riotimesonline.com. Фактично, офіси найвищої якості майже повністю зайняті, що відображає тенденцію до “flight-to-quality” серед орендарів.

Орендна плата реагує відповідно. Зі зростанням попиту і зменшенням вакантності запитувані орендні ставки для елітних офісів зростають. На початку 2025 року середня запитувана орендна ставка для офісів високого класу склала ~109 реалів/м² на місяць, що на близько 15% вище, ніж на початку 2024 року jll.com. Власники затребуваних об’єктів (особливо нових або модернізованих будівель) зараз мають більшу цінову владу, ніж у будь-який час за останні 3–4 роки. Наприклад, у районі проспекту Пауліста — одному з традиційних офісних коридорів — комерційна оренда топ-офісів зараз у середньому становить близько 250 реалів/м² на місяць thelatinvestor.com. Це свідчить про високий попит і готовність бізнесу платити премію за найкращі локації. Багато офісних будівель на Паулісті були оновлені (понад 35% об’єктів високого класу тут за останні роки пройшли реновацію) thelatinvestor.com, що свідчить про інвестиції власників для залучення орендарів. План міського уряду щодо перенесення державних офісів у центр/на Пауліста ще більше підтримає попит на офіси в ядрі міста thelatinvestor.com.

Показники чистого поглинання підкреслюють силу відновлення офісного ринку. Лише в першому кварталі 2025 року Сан-Паулу зафіксував валове поглинання близько 187 000 м² і чисте поглинання 105 000 м² офісних приміщень jll.com – тобто велика кількість площ була здана в оренду та заселена лише за один квартал. Подібно, за період січень–квітень 2025 року чисте поглинання склало 107 400 м², що на 23% більше, ніж за той самий період у 2024 році riotimesonline.com. Преміальні будівлі класу AAA показали особливо хороші результати, поглинувши 36 000 м² (зростання на 21% у річному вимірі) riotimesonline.com. Цьому позитивному поглинанню сприяла обмежена нова пропозиція. По всьому місту було введено в експлуатацію лише близько 23 700 м² нових офісних площ у січні–квітні 2025 року riotimesonline.com, що менш ніж удвічі менше нових площ у першій половині 2024 року. Девелопери стратегічно затримують або поетапно реалізують проекти, щоб уникнути перенасичення ринку. Яскравий приклад – масштабний проект Esther Towers (94 000 м²) у Південній зоні; його девелопер, EZTec, сповільнив будівництво, очікуючи на підтверджені попередні зобов’язання орендарів перед завершенням робіт riotimesonline.com riotimesonline.com. Така стриманість означає, що попит заповнює наявні вакантні площі, не випереджаючись новою пропозицією, що призводить до зниження рівня вакантності.

Ключові субринки офісної нерухомості отримують вигоду нерівномірно. Найзатребуванішою корпоративною адресою в Сан-Паулу залишається коридор Фарія Ліма – Віла Олімпія – Берріні – Чукрі Зайдан на заході/південному заході. За даними JLL, у першому кварталі 2025 року 70% всього попиту на офісні приміщення у пріоритетних районах було зосереджено на осі “Берріні–Чукрі Зайдан” jll.com (це ділянка сучасних ділових кварталів на півдні/заході). У цих районах вакантність суттєво нижча за середній показник по місту: станом на І квартал вакантність у Берріні становила лише 13,4%, а у Чукрі Зайдан — 16,5% jll.com. Багато великих площ, які були вільними, уже зайняті — з дев’яти великих офісних об’єктів, де на кінець 2024 року залишалося >10 000 м² вакантних площ, лише у п’яти такі площі залишалися на І квартал 2025 jll.com. Район Авеніда Пауліста, хоча й залишається важливим, змінюється; там оновлюють старі офісні будівлі, і сам район стає ще більш діловим (як вже зазначалося, значна модернізація та зростання орендної плати). Інші субринку, такі як Піньєйрос (де зростає присутність креативних і тех-компаній) та Барра Фунда (більше “бек-офісів” і недорогих офісів), також демонструють активність. У той же час, вторинні локації та застарілі будівлі, які не відповідають сучасним вимогам орендарів (наприклад, брак зручностей чи доступу до транспорту), здаються повільніше. Загалом же, перспективи офісного ринку стають усе позитивнішими – “ринок гарячий, угоди укладаються”, як сказав директор офісного напрямку JLL, зазначивши, що, на відміну від звичайних сезонів, навіть на початку 2025 року відбулося багато корпоративних переїздів jll.com.

Сегменти торговельної, індустріальної та іншої комерційної нерухомості

Хоча офісна нерухомість привертає найбільше уваги, інші сегменти комерційної нерухомості Сан-Паулу демонструють змішану ситуацію:

• Торгівельна нерухомість: Сегмент торговельної нерухомості тісно пов’язаний зі споживчими витратами. Стабільне економічне зростання Бразилії на рівні ~3% у 2023–24 роках і відновлення ринку праці допомогли збільшенню відвідуваності торгових центрів та вуличної роздрібної торгівлі. Основні торгові зони (такі як вулиця Оскар Фрейре для люксових брендів або торгові центри в заможних районах) здебільшого вже відновилися після пандемії, рівень вакансій зменшується, а орендні ставки стабілізуються. Водночас зростання електронної комерції змушує традиційних ритейлерів обережно ставитися до розширення. Найбільший попит спостерігається на добре розташовані приміщення, які забезпечують унікальний торговий досвід або обслуговують щоденні потреби густонаселених районів. Перевищеної пропозиції торгових центрів у Сан-Паулу наразі не спостерігається; навпаки, деякі нові багатофункціональні проєкти включають торгові й ресторанні приміщення в районах, що швидко розвиваються (наприклад, у передмістях з активним будівництвом). Орендні ставки у провідних торгових центрах імовірно помірно зросли у 2025 році, хоча докладні дані менш публічні – орендодавці повідомляють про підвищення заповнюваності та продажів. Загалом сектор торгівельної нерухомості залишається стабільним, підтримується великою споживчою базою міста та поверненням туризму, проте стикається зі структурними викликами з боку онлайн-торгівлі.
• Індустріальна та логістична нерухомість: Ринок логістичної та індустріальної нерухомості Великого Сан-Паулу залишається надзвичайно динамічним, зумовленим розвитком електронної комерції, третіх операторів логістики та реорганізацією ланцюгів постачання після пандемії. Вакантність сучасних складських приміщень у регіоні Сан-Паулу досягла історичних мінімумів останніми роками, а орендні ставки зростають. Так, середня орендна ставка для логістики зросла з приблизно R$19/м² у 2020 році до майже R$25/м² у 2024 році cushmanwakefield.com. У 2025 році зберігається потужний попит на розподільчі центри поблизу околиць Сан-Паулу (Гуарульюс, Кахамар, Баруері тощо). Капіталізаційні ставки для індустріальних об’єктів залишаються відносно високими (часто на рівні низьких двозначних значень), що приваблює інвесторів – наприклад, угода в Кахамарі у лютому 2025 року передбачала капову ставку 14,9% для логістичного об’єкта siila.com.br, що відповідає високим відсотковим ставкам економіки. Нові потужності з’являються в ключових коридорах, але поглинання залишається здоровим. Оскільки Сан-Паулу є логістичним центром Бразилії, перспективи індустріальної нерухомості позитивні: стабільні або зростаючі орендні ставки та низька вакантність у провідних складських приміщеннях, хоча з урахуванням впливу відсоткових ставок на фінансування розвитку.
• Готельно-розважальні та багатофункціональні проєкти: Готельний сектор Сан-Паулу відновлюється разом із поверненням ділових поїздок і заходів. Рівень завантаженості готелів та середньодобові ціни у 2025 році значно покращились у порівнянні з мінімумами 2020–21 років, хоча ще не повернулися до пікових значень. Це спричинило нову хвилю інтересу до готельного та сервісного житла в ділових районах міста. Крім того, багато багатофункціональних проєктів нині розвиваються як комбінації офісів, житла, торгівлі та готелів. Девелопери зосереджуються на комплексах “live-work-play”, особливо в західних і південних районах, щоб задовольнити попит на інтегроване міське життя. Такий тренд відображає як зусилля містобудування, так і вподобання ринку – нові проєкти у районах вздовж Marginal Pinheiros або розширених гілок метро часто мають комерційні приміщення на нижніх поверхах (магазини, коворкінги) та житлові – вище.

Підсумовуючи, комерційна нерухомість у Сан-Паулу в 2025 році загалом перебуває на підйомі. Офісна нерухомість лідирує завдяки потужному відновленню рівня заповнюваності та зростанню орендних ставок, особливо у сегменті преміум-класу. Роздрібна торгівля є стабільною або демонструє покращення у центральних локаціях, а індустріальний/логістичний сегмент залишається зіркою ринку із стійким попитом. Один із ризиків – якщо процентні ставки залишаться підвищеними довше, ніж очікувалось, це підвищить капіталізаційні ставки (що знизить вартість нерухомості) та ускладнить фінансування нових комерційних проєктів. На даний момент інвесторські настрої на комерційному ринку Сан-Паулу залишаються оптимістичними, чому сприяє економічна роль міста як рушія Бразилії.

Нові проєкти, інфраструктура та урбаністичне планування

Великі інфраструктурні проєкти та ініціативи міського розвитку змінюють ринок нерухомості Сан-Паулу і є ключем до його майбутнього зростання. У 2025 році та в найближчі роки реалізують чи планують низку значущих проєктів у сферах транспорту, громадських робіт та масштабної нерухомості:

• Розвиток масового транспорту: Сан-Паулу перебуває в розпалі історичного розширення своєї мережі метро та залізниці. Лінія метро 6 (Помаранчева) – нова 15-кілометрова лінія, що з’єднає Бразіландію (північний захід) із Сан-Жоакімом (центр міста), має відкритися до 2025 року acciona.com acciona.com. Ця лінія обслуговуватиме понад 600 000 пасажирів на добу та забезпечить метро для районів із недостатнім покриттям, включаючи Пердісіс і Помпею, що вже впливає на вартість нерухомості поруч. Окрім того, місто розширює лінію 2 (Зелену) до східних передмість за підтримки міжнародних фондів worldbank.org та завершує лінію 17 (Золоту), монорейку, що пов’язує район аеропорту (Морумбі – Конгоньяс). Ці проєкти покращують міську мобільність і зазвичай підвищують попит на нерухомість поблизу нових станцій. Дослідження показують, що ціни на житло можуть зростати приблизно на ~10–20% у районах, де відкривається станція метро thelatinvestor.com. Відповідно, забудовники зосереджують нові проєкти на транспортно насичених територіях, виконуючи принципи транспортно-орієнтованого міського розвитку.
• Дороги та логістична інфраструктура: У 2025 році штат Сан-Паулу активно інвестує в інфраструктуру, плануючи 33,5 млрд реалів (5,4 млрд дол. США) – рекордний рівень витрат bnamericas.com. Ключові проєкти включають вдосконалення автошляхів, таких як завершення північного сегмента Rodoanel (обхідна дорога), модернізацію основних трас (наприклад, Bandeirantes, Anchieta) та регіональні коридори розвитку (проєкти на зразок Rota dos Bandeirantes тощо). Уряд штату оголосив майже 15 млрд реалів на регіональні ініціативи (Paranapanema, Rota Mogiana, Circuito das Águas) для покращення доріг та комунальних мереж у внутрішніх районах riotimesonline.com. У місті модернізація автошляхів, розширення мережі смуг руху для швидкісного автобусного транспорту (BRT) та запланований запуск легкорейкового трамвая (VLT) у центральній частині vectio.com ще більше зміцнять транспортну доступність. Покращена логістична інфраструктура підвищує привабливість індустріальних парків на околицях мегаполісу та може відкрити нові території для розвитку комерційної нерухомості.
• Оновлення міста та зонування: За останні роки у містобудівних стратегіях Сан-Паулу робиться акцент на ущільненні вздовж транспортних коридорів і ревіталізації центру. Зміни до Генерального плану 2024 року та нове зонування заохочують зведення багатоповерхових, змішаних за доходом житлових проєктів у центральних і добре розташованих районах. Як вже зазначалося, місто ухвалило законодавство, що дозволяє збільшення висоти забудови в обмін на включення доступних житлових одиниць (наприклад, Законопроєкт 127) thelatinvestor.com. Це «інклюзивне зонування» спрямоване на залучення приватних інвестицій для створення більшої кількості житла в районах із великою кількістю робочих місць і вирішення житлового дефіциту. Місто також закуповує житлові одиниці у забудовників у центральних районах, таких як Анангабау, для надання соціального житла та зменшення кількості порожніх квартир у старих будівлях центру thelatinvestor.com. Ще однією діючою міською програмою є призначення певних приватних зелених зон об’єктами суспільної користі, що дозволяє місту зберігати/створювати парки в обмін на права забудови в інших місцях thelatinvestor.com. Це стимулює забудовників інтегрувати зелені зони в проєкти або робити внесок у створення міських парків, як це видно в таких районах, як Чакара Флора, та в нових парках, запланованих для Віла Гільєрме thelatinvestor.com thelatinvestor.com. У цілому, ці містобудівні кроки спрямовані на створення більш стійкого, орієнтованого на транспорт міста, стримування розростання та підвищення якості життя — фактори, які, у свою чергу, роблять нерухомість Сан-Паулу більш привабливою.
• Визначні проєкти нерухомості: Приватний сектор реагує масштабними проєктами по всьому Сан-Паулу:
  • У сегменті комерційних офісів, окрім згаданого Esther Towers (94 тис. м²), яке стане одним із найбільших офісних комплексів після завершення, з’являються нові бізнес-вежі в регіонах Фарія Ліма/Ітаїм, а також у Брукліні/Чукрі Зайдан, де такі проєкти, як комплекс Parque da Cidade, продовжують розширюватися. Багато з них є багатофункціональними – поєднують офіси, торгові площі, а іноді й житло чи готельні компоненти.
  • У житловому секторі мегапроєкти змішаного використання стали трендом. «Reserva Alphaville» у Баруері (метро захід) та «Parque Global» на півдні — це приклади майстер-планованих громад, які включають житлові вежі, торгові та рекреаційні об’єкти. У центральних районах девелопери, такі як Setin і Tegra, запускають багатовежеві проєкти, що передбачають коворкінги та торгові площі на перших поверхах, щоб відповідати попиту на формат «живи-працюй-відпочивай».
  • Також спостерігається зростання сегменту build-to-rent (мультисімейний) – відносно нової концепції для Бразилії. Деякі великі компанії переобладнують землю та будівлі на житлові комплекси квартир орендного типу, які належать інституційним власникам siila.com.br, що свідчить про еволюцію моделі житлового ринку. Це може збільшити якісну пропозицію орендного житла та задовольнити потреби молодих фахівців, які віддають перевагу оренді у будинках із багатьма зручностями.

Підсумовуючи, інфраструктурні та девелоперські проєкти в Сан-Паулу є одночасно наслідком і рушієм буму на ринку нерухомості. Поліпшення транспортних шляхів і амбітна міська політика (зонування під щільну забудову, озеленення) відкривають нові можливості по всьому місту. Покупці та інвестори уважно стежать, де з’явиться наступна лінія метро чи дорога, оскільки такі райони часто демонструють надмірне зростання вартості нерухомості. Прихильність міста до модернізації інфраструктури (іноді за підтримки федерального та міжнародного фінансування) сприятиме довгостроковому зростанню, хоча для забезпечення інклюзивного розвитку потрібно ретельно планувати такі процеси.

Інвестиційні можливості та ризики

Ринок нерухомості Сан-Паулу пропонує широкий спектр інвестиційних можливостей – від високо дохідних орендних апартаментів до елітних офісів і перспективних районів нової забудови – але також містить значні ризики, на які інвестори повинні звертати увагу.

Можливості:

• Стабільний орендний дохід: Орендна дохідність житла в Сан-Паулу в середньому становить 5–6% globalpropertyguide.com, що дозволяє інвесторам отримувати надійний грошовий потік. Ці показники вигідні порівняно з іншими світовими мегаполісами (де дохідність часто менше 4%) і захищають від інфляції. Високий попит на оренду (вакантність ~3–5% thelatinvestor.com) гарантує, що власники легко знайдуть орендарів, особливо в центральних районах чи біля університетів. Зростання кількості молодих фахівців та студентів у Сан-Паулу підтримує міцний орендний ринок.
• Потенціал зростання капіталу: Вартість нерухомості в Сан-Паулу стабільно зростає, і хоча зрілий ринок означає помірне зростання (в середньому однозначні відсотки на рік у престижних районах globalpropertyguide.com), певні сегменти мають потенціал для значних прибутків. Наприклад, нові райони, пов’язані з новою інфраструктурою (розширення метро тощо), можуть побачити стрибки цін на нерухомість у найближчі роки. Ранні інвестори в районах, таких як Пердізеш (лінія 6), або вздовж запланованих транспортних ліній можуть отримати значний приріст капіталу завдяки поліпшенню транспортної доступності thelatinvestor.com. Також інвестування в перспективні райони з планами оновлення (наприклад, відновлення центральної частини Сан-Паулу) може принести високі прибутки, коли ці місця будуть гентрифіковані.
• Сегмент розкоші та преміум-класу: Ринок розкішної нерухомості в Сан-Паулу стрімко зростає, що відкриває можливості для проектів преміум-класу або перепродажу. Такі райони, як Itaim Bibi, Jardim Europa, Vila Nova Conceição, встановлюють рекордні ціни у 2025 році riotimesonline.com, але попит залишається високим серед заможних бразильців та міжнародних покупців. Проекти, орієнтовані на цей сегмент (наприклад, бутикові розкішні квартири, пентхауси в Alto de Pinheiros з панорамним видом thelatinvestor.com), продаються успішно — і часто за преміальною ціною. Інвестори, які мають можливість брати участь у розкішних забудовах, можуть отримати суттєві прибутки, про що свідчить зростання запуску нових розкішних об’єктів на 34% у 2023 році та подальше зміцнення ринку thelatinvestor.com.
• Комерційні інвестиції та інвестиції в REIT: Відновлення офісного ринку відкриває можливості в комерційній нерухомості. Купівля престижних офісних будівель (або їхніх часток) тоді, як рівень вакантності все ще перевищує допандемічний рівень, може стати ставкою на подальше зростання – вже зараз оренда зростає, а вакантність знижується jll.com. Крім того, бразильські фонди інвестицій в нерухомість (FIIs) дозволяють фізичним особам інвестувати у диверсифіковані портфелі нерухомості (офіси, торгові центри, склади тощо) з певними податковими перевагами. Багато FIIs торгуються на фондовій біржі й розподіляють доходи від оренди. За чинними правилами індивідуальні інвестори отримують дивіденди від часток FII без оподаткування доходу (якщо у фонді 50+ інвесторів та виконані інші умови) practiceguides.chambers.com. Це робить FIIs аналогом REIT і популярним, відносно ліквідним способом інвестувати у сектор нерухомості Сан-Паулу без прямого володіння нерухомістю.
• Диверсифікація портфеля й гра на валюті: Іноземні інвестори, які цікавляться Сан-Паулу, можуть диверсифікувати свої активи географічно. Бразильський реал (валюта) має періоди ослаблення, що може зробити активи відносно дешевими у доларах США чи євро, а потенційне зміцнення реала – забезпечити додатковий валютний дохід. Деякі міжнародні інвестори вже беруть участь у ринку, приваблені великим ринком Бразилії – Сан-Паулу залишається “привабливим напрямком для іноземних інвесторів, особливо з Європи та Азії” thelatinvestor.com. Провівши належну перевірку, іноземні покупці можуть використати локальні знання ринку (часто через партнерства або місцеві фонди). Законодавство дозволяє іноземцям вільно купувати міську нерухомість; для цього лише потрібен бразильський податковий номер (CPF), а суттєвих обмежень для нерезидентів на придбання міської нерухомості немає globalpropertyguide.com.

Ризики:

• Високі відсоткові ставки та вартість фінансування: Відсоткові ставки в Бразилії наразі дуже високі (Selic 14,75% riotimesonline.com), що призводить до іпотечних ставок, які часто знаходяться на рівні понад 10%. Хоч деякі джерела зазначали, що іпотечні ставки знизилися до однозначних значень у 2024 році thelatinvestor.com, цикл підвищення відсоткових ставок повернув їх на вищий рівень до 2025 року. Дорогий кредит може знизити доступність купівлі житла, особливо для середнього класу. ABECIP (асоціація іпотечних кредиторів) прогнозує зниження видачі житлових кредитів через ощадні банки на 17% у 2025 році riotimesonline.com через ці витрати. Інвестори, які покладаються на кредитне плече, зіткнуться з вищими витратами на обслуговування боргу, що може зменшити прибутковість. Якщо високі ставки збережуться, активність на ринку нерухомості може впасти, а зростання цін сповільниться. Проте, багато хто очікує початку зниження ставок, якщо інфляцію вдасться взяти під контроль; багато що залежить від дій Центрального банку наприкінці 2025–2026 років.
• Економічна та політична невизначеність: Хоча поточні прогнози щодо зростання ВВП Бразилії є помірними, але позитивними (~2% у 2025 році globalpropertyguide.com), будь-яке уповільнення чи політична нестабільність можуть вплинути на ринок нерухомості. Наприклад, якщо економіка Бразилії сповільниться більше, ніж очікувалося, чи увійде в рецесію, попит на житлову та комерційну нерухомість знизиться. Важливим фактором є і політичний ризик – зміни у державній політиці після загальних виборів 2026 року можуть вплинути на такі аспекти, як правила забудови, податки чи норми іноземного інвестування. Політика штату та міста Сан-Паулу (наприклад, вибори мера) може впливати на місцеві податки на нерухомість і зонування. Інвесторам варто стежити за макроекономічними індикаторами та сигналами політики, адже в Бразилії вже були цикли буму і спаду.
• Доступність та перегрів на окремих ринках: Швидке зростання цін у певних районах викликає занепокоєння щодо зменшення доступності житла та потенційно “бульбашкових” умов у цих осередках. Якщо ціни в престижних районах продовжуватимуть зростати значно швидше за доходи, кількість потенційних нових покупців скоротиться, і на цих ринках може настати стагнація. Вже зараз спостерігається “міський розрив у багатстві” riotimesonline.com — елітні квартали стають дедалі більш ексклюзивними, що, хоча й вигідно для наявних власників, може викликати політичний тиск (наприклад, на підвищення майнових податків чи обмеження забудови) або просто зупинку ціноутворення, якщо місцеві жителі не зможуть собі дозволити там жити. З іншого боку, забудовники, які масово виводять на ринок невеликі квартири (у Сан-Паулу останніми роками спостерігалася тенденція запуску численних мікроквартир), можуть привести до надлишкової пропозиції у певних сегментах. Рекордна кількість новобудов у 2024–25 роках globalpropertyguide.com, якщо не підтримається достатнім попитом, може спричинити зростання залишків на ринку у середньостроковій перспективі, що змусить коригувати ціни або пропонувати стимули для продажу.
• Регуляторні та податкові зміни: Інвесторам доводиться орієнтуватися у податковій та правовій системі Бразилії, яка може бути складною. Купівля нерухомості включає транзакційні податки (~3% ITBI у Сан-Паулу) та збори, що складають ~4–6% від вартості taxsummaries.pwc.com thelatinvestor.com. Володіння нерухомістю обкладається щорічним майновим податком IPTU (у Сан-Паулу це приблизно 0,5%–1,5% від вартості, прогресивна шкала) angloinfo.com thelatinvestor.com. Дохід від оренди також оподатковується (фізичні особи-орендодавці сплачують податок на доходи до 27,5%). Останнім часом тривають обговорення податкової реформи; наприклад, у пропозиціях на 2025 рік первинно планувалося обкласти податком орендні доходи FII (через нові податки IBS/CBS), але після тиску з боку галузі уряд дав сигнал зберегти податкові пільги для FII practiceguides.chambers.com. Такі зміни податкової політики можуть вплинути на прибутковість інвестицій. Крім того, будь-яке відновлення контролю над орендними цінами (зараз не діє, але можливий ризик при високій інфляції) чи жорсткіші закони щодо оренди можуть змінити рентабельність здачі в оренду. Інвесторам варто стежити за змінами у регулюванні, залучати хороших юристів і, можливо, структурувати інвестиції (наприклад, через бразильські холдингові компанії або фонди) для оптимізації оподаткування.
• Валютний ризик: Для іноземних інвесторів бразильська валюта може бути волатильною. Знецінення бразильського реала може знизити прибутковість інвестицій у нерухомість у доларах США/євро (хоча й робить купівлю дешевшою на початковому етапі). Це палка з двома кінцями — хоча останнім часом реал був відносно стабільним, глобальні ринкові коливання чи внутрішні проблеми можуть викликати зміни.

Зважаючи на ці фактори, ринок нерухомості Сан-Паулу залишається високопотенційним, але не позбавленим ризиків інвестиційним середовищем. Фундаментальні переваги міста — велике населення, роль фінансового центру, дефіцит житла та розвиток інфраструктури — є надійною основою для довгострокового зростання. Однак короткострокові циклічні ризики (процентні ставки, економічні коливання) та структурні проблеми (нерівність, бюрократія) повинні бути враховані. Розважливі інвестори обирають стратегії, такі як фокус на проекти, пов’язані з транспортною інфраструктурою, партнерство з місцевими компаніями чи диверсифікація через інвестиційні фонди нерухомості для зниження окремих ризиків.

Прогнози та перспективи на 2026 рік і далі

Дивлячись у майбутнє, експертні прогнози та економічні показники свідчать, що ринок нерухомості Сан-Паулу продовжить зростання у 2026 році та наступних роках, але, ймовірно, у помірному й стабільному темпі, а не у вигляді безконтрольного буму. Ось ключові моменти прогнозів:

• Продовження зростання цін: Аналітики прогнозують, що в цілому на ринку нерухомості Бразилії ціни зростатимуть на 6–10% щорічно до 2026 року, з певними відмінностями залежно від регіону thelatinvestor.com. Для Сан-Паулу, як зрілого ринку, очікується середній однозначний річний приріст цін у найближчій перспективі (ймовірно, в діапазоні 5–7%). Складений прогноз називає близько 5% середньорічного темпу зростання у 2025–2026 роках по країні thelatinvestor.com. Це за умови відсутності серйозних потрясінь та обґрунтовується постійним дефіцитом житла, урбанізацією й державною підтримкою сектору. До 2030 року очікується, що бразильський ринок житла зростатиме приблизно на 5,4% середньорічних темпів, збільшившись з ~$62,8 млрд у 2025 році до ~$81,7 млрд у 2030 році thelatinvestor.com. Як значна частина цього ринку, Сан-Паулу має рухатися за цим стійким трендом зростання — можливо, трохи повільніше, якщо процентні ставки обмежуватимуть ринок, або швидше — якщо економічне зростання буде вищим за очікування.
• Ключові рушії: Декілька факторів визначатимуть перспективи:
  • Траєкторія відсоткових ставок: Важливим припущенням є те, що ставка Selic стабілізується і зрештою знизиться з пікових рівнів. Якщо інфляція й надалі пом’якшуватиметься, багато хто очікує зниження ставок наприкінці 2025 – в 2026 році, що пожвавить іпотечне кредитування та доступність житла для покупців. Це стане стимулом для ринку житла, потенційно пришвидшивши продажі та зростання цін у 2026 році. Навпаки, якщо високі ставки триматимуться довше, ринок може охолонути. Більшість базових прогнозів враховують пом’якшення монетарної політики до 2026 року thelatinvestor.com.
  • Економічне зростання: Очікується, що економіка Бразилії буде помірно зростати (~2% на рік у середньостроковій перспективі thelatinvestor.com). Сан-Паулу, як локомотив, може показати дещо кращий результат. Стабільне зростання ВВП та доходів на цьому рівні підтримує поглинання нерухомості, але й стримує надто швидке зростання – подвійних цифр очікувати не варто, якщо не станеться неочікуваного буму. Рівень безробіття знижується, й якщо тенденція збережеться, все більше домогосподарств зможуть дозволити собі купівлю житла.
  • Демографія та урбанізація: Сан-Паулу і надалі залучатиме мігрантів і нові домогосподарства. Населення агломерації й досі зростає (очікується близько 22,8 млн у 2024 році thelatinvestor.com і зростатиме далі). Молоді люди, які шукають житло, разом із дефіцитом житлового фонду за минулі десятиліття, означають, що фундаментальний попит залишатиметься високим. Це підтримує позитивний довгостроковий прогноз – навіть якщо короткострокові цикли змінюються, місту потрібно більше житла та комерційної нерухомості для зростаючого та змінного населення.
  • Державна політика: Продовження житлових програм (MCMV чи їх майбутніх версій) і нові стимули впливатимуть на доступний сегмент. Розширення субсидій чинною адміністрацією (наприклад, залучення середнього класу до MCMV під 10% riotimesonline.com) свідчить про збереження підтримки. Також масштабні інфраструктурні проекти, які завершаться у 2025–2027 роках (лінії метро тощо), відкриють нові райони для розвитку, як уже зазначалося, і можуть спричиняти локальні сплески зростання.
• Перспективи сегментів:
  • Для житлової нерухомості очікується нормалізація та стабільне зростання. Після бурхливого підйому 2024–25 років (із рекордними показниками продажів і запусків) ринок може дещо сповільнитися. ABRAINC (асоціація забудовників) і Secovi-SP можуть прогнозувати трохи нижчі темпи зростання обсягів у 2026 році просто тому, що 2025-й встановить високу планку. Але загальне зростання продовжиться через незадоволений попит. Навряд чи ціни в Сан-Паулу повторять стрибки 2021–22 років: очікується більш помірне зростання в межах інфляції або трохи вище, що вважається здоровим. Деякі регіони (наприклад, міста Північного Сходу — Форталеза, Салвадор) можуть і надалі випереджати Сан-Паулу за відсотковим зростанням thelatinvestor.com, але Сан-Паулу все одно залишиться лідером за надійністю приросту та обсягами.
  • Для комерційної нерухомості/офісів багато аналітиків вважають, що 2025 рік стане початком циклічного підйому. До 2026 року, якщо економічна ситуація залишиться стабільною, вакантність офісних площ у Сан-Паулу може знизитися до низьких двозначних відсотків або навіть одиничних цифр у преміальних районах, що сприятиме подальшому зростанню орендної плати (хоч і повільніше після першого стрибка). Тим не менш, нова офісна пропозиція, запланована на 2025–26 роки (проєкти, затримані під час пандемії, добудовуються), може не дати рівню вакантності впасти надто швидко nmrk.com. Перспективи для офісів обережно оптимістичні: покращення фундаментальних показників, але місто ще не стане “ринком орендодавця” до 2026 року, якщо тільки економіка не прискориться. Для логістики/промисловості консенсус позитивний – тренди нейшорингу та електронної комерції можуть забезпечувати високу заповнюваність; деякі прогнози обіцяють подальше зростання орендної плати, але вже стриманішими темпами, оскільки з’являється більше складів.
  • Для ритейлу/готельного сектору, якщо не станеться нових збоїв на кшталт COVID, 2026 рік має стати часом стабілізації та зростання. Орендні ставки в кращих торгових локаціях можуть знову почати зростати, й можна очікувати нових проєктів ТРЦ із поверненням споживчої впевненості.
• Ризики для прогнозу: Аналітики відзначають кілька факторів, які можуть стримувати зростання. Найголовніші з них: “поточна висока ставка Selic у 14,75%, що робить іпотеку дорогою; потенційне економічне уповільнення при зростанні ВВП лише ~2%; обмеження доступності, оскільки ціни на нерухомість зростають швидше за зарплати” thelatinvestor.com. Це може обмежити зростання цін на таких ринках, як Сан-Паулу, до нижньої межі прогнозів (наприклад, 5–6% замість 9–10%). З іншого боку, будь-яка ознака швидшого падіння інфляції чи сильніших економічних реформ може підвищити впевненість і, відповідно, пожвавити ринок нерухомості.
• Довгострокова перспектива: До 2030 року Сан-Паулу, ймовірно, залишатиметься домінуючим ринком нерухомості в найбільшій економіці Латинської Америки. Міські аналітики прогнозують посилення вертикалізації (більше хмарочосів), впровадження розумних міських ініціатив (орієнтація на транспорт, зелене будівництво тощо), а також поглиблення ринку капіталу для нерухомості (більше інструментів, схожих на REIT, більше іноземних інституційних інвестицій). Дозрівання ринку може призвести до нижчого номінального зростання, але більшої стабільності. Можна очікувати, що дохідність оренди поступово зменшуватиметься, якщо відсоткові ставки нормалізуються на нижчому рівні – наприклад, дохідність може знизитися з ~6% до 4–5% у довгостроковій перспективі, як це відбувається у світі, що передбачає зростання вартості нерухомості швидше, ніж орендної плати в такому сценарії.

На завершення, прогноз для ринку нерухомості Сан-Паулу до 2026 року та далі в цілому позитивний і підкреслює стабільне зростання, а не бульбашку. Фундаментальні чинники міста (населення, економічна роль) підтримують стійкий попит, і хоча у 2025 році спостерігалася надзвичайно висока активність, очікується плавне охолодження до стійкого розширення. Учасникам ринку варто розраховувати на середні темпи зростання вартості, стежити за макроекономічними факторами (особливо відсоткові ставки) й враховувати, що регіональні відмінності зберігатимуться – наприклад, Північно-Східна Бразилія, можливо, надалі перевищуватиме за темпами зростання, тоді як у Сан-Паулу й Ріо спостерігатиметься більш “помірне здорожчання” з високої бази thelatinvestor.com. Проте Сан-Паулу залишатиметься осередком інвестицій у нерухомість завдяки різноманітним можливостям у житловому та комерційному секторах.

Державне регулювання і податкові наслідки

Кожен, хто бере участь у ринку нерухомості Сан-Паулу – купує житло, продає або інвестує – має бути обізнаним про чинні державні регламенти та податки. Правова база Бразилії у сфері нерухомості добре сформована, хоча й може бути складною. Нижче подано огляд основних регуляторних і податкових аспектів:

• Податки на передачу власності та транзакції: При купівлі нерухомості основним податком є ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) — муніципальний податок на передачу. У місті Сан-Паулу ставка ITBI становить 3% від вартості нерухомості taxsummaries.pwc.com. Зазвичай цей податок сплачує покупець під час реєстрації продажу. Додатково є нотаріальні та реєстраційні збори, а також часто комісія брокера (зазвичай ~6%, сплачується продавцем). Загалом транзакційні витрати для покупця в Сан-Паулу зазвичай складають близько 4–6% від ціни покупки з урахуванням податків і зборів thelatinvestor.com. Зверніть увагу, що якщо купувати через угоду з акціями (придбання компанії, якій належить нерухомість), можуть бути способи зменшити податки, але органи влади ретельно перевіряють такі структури, щоб переконатися, що вони мають економічну суть practiceguides.chambers.com.
• Податок на володіння нерухомістю (IPTU): Власники нерухомості в Сан-Паулу сплачують щорічний IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), тобто міський податок на майно. IPTU розраховується на основі оціночної вартості нерухомості і має градуйовану ставку. Для житлової нерухомості ставки зазвичай складають приблизно від 0,5% до близько 1,5% від оціночної вартості на рік, залежно від вартості та використання angloinfo.com thelatinvestor.com. Для комерційної нерухомості ставки трохи вищі (часто до 1,5% або трохи більше). Наприклад, квартира середнього класу може обійтися в ~1% її вартості на рік у вигляді IPTU. Місто періодично оновлює кадастрову вартість нерухомості; у 2024 році муніципалітет Сан-Паулу затвердив підвищення бази оцінки для IPTU до 10%, що означає підвищення податку для деяких власників siila.com.br. Є пільги та знижки для певних випадків (нерухомість невеликої вартості, літні чи люди з інвалідністю, які мають одне житло тощо) en.clickpetroleoegas.com.br. Загалом IPTU — це постійні витрати, які варто враховувати у прибутковості інвестиції.
• Податок на дохід від оренди: Якщо ви здаєте нерухомість в оренду, дохід від оренди підлягає під бразильський прибутковий податок. Для індивідуальних орендодавців, які є податковими резидентами, дохід від оренди додається до іншого доходу і оподатковується за прогресивною шкалою (до 27,5%). Існує щомісячне авансове утримання (carnê-leão) для фізичних осіб, які отримують орендну плату вище певної межі, і це потім консолідується в річній податковій декларації. Однак багато індивідуальних орендодавців можуть відняти умовні 25% від суми оренди як витрати, і існують конкретні звільнення від податку (наприклад, якщо орендна плата нижча за встановлений поріг). Нерезиденти-орендодавці зіштовхуються з фіксованим податком у 15% із валової орендної плати (або 25%, якщо є резидентом юрисдикції податкової гавані). Інвестори іноді структурують власність на нерухомість через бразильську компанію чи фонд для оптимізації податків. Одним з популярних інструментів є FII (Фонд нерухомості), як зазначалося: якщо фізична особа інвестує через FII, якому належить нерухомість, розподілений дохід від оренди може бути для неї звільнений від оподаткування, якщо виконуються певні умови (фонд має 100+ інвесторів, <10% у власності одного інвестора тощо) practiceguides.chambers.com. Це робить FII дуже податково ефективним інструментом. Існує також RET (Спеціальний податковий режим) для проєктів забудови через компанію SPE, що оподатковує дохід забудовника за вигідною комбінованою ставкою — актуально для будівельників, які продають об’єкти practiceguides.chambers.com.
• Податок на приріст капіталу: При продажі нерухомості фізичні особи підлягають податку на приріст капіталу з будь-якого прибутку. Прибуток розраховується як ціна продажу мінус вартість придбання (з урахуванням інфляції до 1996 року, плюс задокументовані поліпшення). Для резидентів Бразилії ставка податку прогресивна: 15% на прибуток до 5 млн R$; 17,5% на частку від 5 до 10 млн R$; 20% на частку від 10 до 30 млн R$; 22,5% на будь-яку частку понад 30 млн R$ taxsummaries.pwc.com taxsummaries.pwc.com. Нерезиденти, як правило, сплачують фіксовану ставку 15% на приріст (25%, якщо продавець проживає в юрисдикції з низьким рівнем оподаткування) brazilbeachhouse.com. Існують важливі винятки: Бразилія надає повне звільнення від податку на приріст капіталу, якщо особа продає свою єдину житлову нерухомість на суму до 440 000 R$ і не продавала іншу протягом останніх 5 років. Ще один виняток: якщо особа продає житло і використовує виручені кошти для придбання іншого житла в Бразилії протягом 180 днів, прибуток може бути звільнений від оподаткування (це можна використовувати раз на кілька років) auxadi.com. Ці правила сприяють повторному інвестуванню в житло. Варто також зазначити, що продаж через корпоративну структуру може дозволити уникнути деяких податків (наприклад, продаж акцій компанії замість самої нерухомості надає звільнення від ITBI, але влада може розглядати це як продаж нерухомості, якщо компанія існує лише як інструмент practiceguides.chambers.com). Для мінімізації податку на приріст капіталу важливе правильне податкове планування та локальна консультація.
• Міркування для іноземних покупців/продавців: Іноземці загалом можуть інвестувати в міську нерухомість у Бразилії, включаючи Сан-Паулу. Обмежень на іноземне володіння квартирами, будинками чи комерційними приміщеннями в місті немає – не потрібно бути резидентом. CPF (ідентифікаційний номер платника податків) є обов’язковим, який іноземні інвестори можуть отримати globalpropertyguide.com. Кошти повинні надходити через офіційну банківську систему (щоб зареєструвати іноземний капітал, якщо ви плануєте згодом репатріювати прибуток). Основні обмеження стосуються сільськогосподарських земель і територій поблизу державних кордонів (що не стосується міста Сан-Паулу) globalpropertyguide.com. Коли іноземці продають нерухомість і виводять гроші, вони повинні сплатити податок на приріст капіталу, і також стежити за валютним курсом та реєстрацією репатріації, щоб уникнути подвійного оподаткування. Дохід від оренди для нерезидентів оподатковується шляхом утримання, як зазначено. Іноземцям бажано працювати з юристами, а якщо мова про кілька угод — можливо, оформлювати власність через бразильську компанію для спрощення процесу.
• Регуляторне середовище: Правова система Бразилії надає сильний захист прав власності і забезпечує виконання контрактів (наприклад, орендних договорів). Закон про житлову оренду (Федеральний закон 8.245/1991) дає власникам право щорічно індексувати орендну плату за інфляцією та повертати нерухомість після завершення контракту або у разі порушення з боку орендаря. Виселення за несплату може зайняти кілька місяців через суд, але процес став ефективнішим останніми роками. Комерційні договори мають більше гнучкості і можуть укладатися на довші строки, які вільно узгоджуються practiceguides.chambers.com. У Сан-Паулу дозволена короткострокова оренда типу Airbnb, хоча кондомініуми можуть регулювати це у своїх будинках. Будівництво й розвиток суворо регулюється місцевими зонуванням і будівельними нормами — потрібні місцеві дозволи (alvará) й дотримання правил щодо використання, поверховості та щільності, які постійно змінюються (наприклад, Генеральний стратегічний план 2014 року і його перегляди у 2024-му). У Сан-Паулу є “Operações Urbanas” (райони міських операцій), де забудовники можуть сплачувати внески для перевищення лімітів забудови, що фінансує громадські проєкти. Забудовники також сплачують Outorga Onerosa (плата за додаткові права забудови), що є частиною собівартості проєктів. Ті, хто планує забудову, мають обов’язково ознайомитися зі змінами в законі про зонування — останні зміни сприяють високій щільності забудови вздовж транспортних магістралей і в центрі, тоді як в окремих районах можуть зберігатися обмеження (деякі чисто житлові зони залишаються захищеними).
• Оподаткування володіння через компанії: Багато великих інвесторів використовують корпоративні структури (компанії типу Ltda або S/A, чи інвестиційні фонди). Звичайні компанії сплачують податок на прибуток з орендної плати та приросту капіталу (загальний розмір ~34%), але часто можуть зменшити суму за рахунок витрат. У Сан-Паулу також існує податок на незабудовану міську землю (аби уникнути простою ділянок) — вищі ставки IPTU можуть застосовуватись, якщо ділянка не забудована. Тому тим, хто інвестує у землю для забудови, слід це враховувати при плануванні термінів реалізації проєкту.

По суті, покупцям слід закладати до бюджету приблизно 5% витрат на придбання, щорічні податки на нерухомість і податки при майбутньому продажу, а також стежити за дотриманням бразильських процедур (реєстрація операцій в офіційному реєстрі тощо — критично важлива: незареєстровані передачі не мають юридичної сили). Держава демонструє достатньо сприятливе ставлення до інвесторів, зберігаючи податкові стимули для інвестицій у нерухомість (зокрема, через фонди FIIs) та розширюючи програми іпотечного кредитування. Водночас варто стежити за податковими реформами, які обговорюються, — наприклад, масштабніша реформа може об’єднати податки на споживання (ISS, PIS/COFINS), що опосередковано вплине на витрати на будівництво чи послуги у сфері нерухомості.

Обізнаність та професійна консультація допоможуть покупцям, продавцям і інвесторам орієнтуватися у нормативному середовищі. Незважаючи на певну бюрократію, великий ринок Бразилії та юридичні гарантії створюють загалом безпечні умови для інвестицій у нерухомість — за умови дотримання всіх норм і розуміння податкових наслідків. Як і завжди, ретельна перевірка конкретного об’єкта (право власності, обтяження, борги по кондомініуму тощо) у карторіо (реєстрі) є надзвичайно важливою — але це вже деталі окремих угод, а якщо говорити ширше: регуляторна та податкова система, хоч і складна, цілком зрозуміла місцевим фахівцям і постійно розвивається у напрямі підтримки інвестицій та вирішення соціальних потреб.

Висновок

Ринок нерухомості Сан-Паулу у 2025 році вирізняється динамікою та стійкістю. Як житловий, так і комерційний сегменти не лише відновилися після нещодавніх економічних випробувань, а й досягли нових максимумів — рекордні продажі житла, будівельний бум нових об’єктів, зменшення вакантності офісів до мінімумів за останні роки. Ціни зростають, проте в порівнянні зі стрімким подорожчанням у менших бразильських містах, зростання в Сан-Паулу стабільне й стійке, що підкреслює зрілість ринку. Основні райони міста ілюструють різні тенденції: елітні локації задають цінові орієнтири завдяки попиту на нерухомість класу люкс, технопарки й райони біля транспорту активно зростають, а держава намагається більш рівномірно та інклюзивно розподіляти розвиток по всій міській території.

Дивлячись у 2026 рік та далі, перспективи залишаються обережно оптимістичними. Прогнози свідчать про подальше зростання цін на нерухомість і орендної плати, яке підтримується структурним попитом на житло та економічною стабільністю, хоч і, ймовірно, у помірнішому темпі. Інвестори мають багато можливостей — від високих орендних прибутків і відновлення сегмента офісної нерухомості до зростання вартості на фоні розвитку інфраструктури — хоча ризики у вигляді високих відсотків за кредитами та необхідності дотримання складних норм теж слід враховувати. Роль держави й надалі буде важливою: модернізація інфраструктури та програми житлового будівництва визначатимуть розвиток ринку, як і можливі зміни податкової політики.

У порівнянні з попередніми роками, 2025-й виглядає кульмінацією постпандемічного зростання і переходом у нову фазу: період стрімкого відновлення поступово змінюється стабільнішим розвитком. Для розуміння контексту: у середині 2010-х ринок нерухомості Сан-Паулу був стагнуючим, наприкінці 2010-х і на початку 2020-х — почав відновлюватися, а зараз, у середині 2020-х, йдеться вже про консолідацію діяльності на новому, вищому рівні. Здатність міста й надалі приваблювати людей і бізнеси, а також адаптуватися через нові проекти й сучасне міське планування гарантує — нерухомість залишатиметься головним двигуном його економіки.

Підсумовуючи, ринок нерухомості Сан-Паулу в 2025 році міцний – його характеризують високий попит, зростання цін та орендної плати, значна забудова – і він має потенціал для подальшого зростання у найближчі роки. Інвесторам і зацікавленим сторонам варто діяти на основі виважених стратегій, балансуючи сильні фундаментальні показники з макроекономічними змінними. Ситуація багатогранна: від розкішних пентхаусів до ініціатив у сфері доступного житла, від нових офісних веж до оновлених кварталів у центрі міста. Саме ця різноманітність і є силою ринку. За умови грамотного управління ризиками та подальшої уваги до сталого розвитку міста, Сан-Паулу, ймовірно, продовжить зміцнювати сектор нерухомості, підтверджуючи статус одного з провідних ринків Латинської Америки.

Джерела:

• Global Property Guide – Аналіз ринку Бразилії 2025 (ціни, продажі, введення в експлуатацію, прибутковість у Сан-Паулу) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Дані Secovi-SP & CBIC через Rio Times – Зростання житлового ринку та відсоткові ставки riotimesonline.com riotimesonline.com riotimesonline.com
• JLL São Paulo Office Outlook Q1 2025 – Показники вакантності офісів і тенденції орендної плати jll.com jll.com
• Дані CBRE через Rio Times – Офісна зайнятість досягає найвищого рівня після пандемії (зниження вакантності, абсорбція) riotimesonline.com riotimesonline.com
• Rio Times – Рекордні ціни у престижних районах (Jardim Europa, Itaim Bibi) riotimesonline.com riotimesonline.com
• The Latinvestor – Тенденції ринку нерухомості Сан-Паулу 2025 (зонування, вплив транспорту, тенденції районів) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
• The Latinvestor – Ринкові дані (оренда, прибутковість, ставки IPTU та інше) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
• The Latinvestor – Прогноз ринку нерухомості Бразилії (прогнози 2025–2030, драйвери зростання) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
• PwC Огляд податків Бразилії – Податок на передачу власності (ITBI) у Сан-Паулу taxsummaries.pwc.com
• Довідник експата Angloinfo – Діапазон податку на нерухомість IPTU в Сан-Паулу angloinfo.com
• Chambers & Partners Guide 2025 – Інвестиційні інструменти та оподаткування нерухомості (звільнення FII від податків) practiceguides.chambers.com
• Rio Times – Програма державного житлового забезпечення та підтримка ринку (розширення MCMV у 2025 році) riotimesonline.com
• Додаткові дані з релізів міста/штату Сан-Паулу та звітів ринку, як зазначено вище globalpropertyguide.com thelatinvestor.com.