Ринок нерухомості Шанхаю у 2025 році демонструє складне поєднання стійкості та корекції на тлі ширшого спаду китайського сектора нерухомості. Житлова нерухомість у Шанхаї показує окремі осередки зростання — особливо в сегменті нерухомості класу люкс — попри загалом помірне зростання цін. Комерційні сектори (офісна, роздрібна та промислова нерухомість) і далі зіштовхуються з труднощами через надлишок пропозиції й обережний попит, що призводить до високого рівня вакантності і орендних ставок на користь орендаря. Втім, інвестиційна активність відновлюється, чому сприяють пом’якшення політики та привабливі оцінки активів. Влада Шанхаю впровадила значущі політичні заходи для стабілізації ринку: від пом’якшення обмежень на купівлю житла до стимулювання будівництва доступного житла й інфраструктурних витрат. Цей звіт надає детальний огляд ландшафту ринку нерухомості Шанхаю станом на 2025 рік, а також прогнози й тенденції на найближчі роки, охоплюючи житлові та комерційні тренди, інвестиційні перспективи, регуляторне середовище, економічні та демографічні чинники, майбутні проєкти та основні ризики.
1. Тенденції житлової нерухомості
Динаміка цін: На початку 2025 року ринок житла у Шанхаї перевершив більшість міст Китаю, особливо у сегменті новобудов. Станом на березень 2025 року середня ціна новозбудованої житлової нерухомості в Шанхаї досягла близько 57 600 юанів за квадратний метр, що означає річне зростання приблизно на 10,1% — найвищий показник серед міст першого рівня Китаю globalpropertyguide.com. Це контрастує із загальнонаціональною тенденцією зниження цін: у 70 найбільших містах ціни на нові будинки знизилися приблизно на 3,5% у річному вимірі станом на травень 2025 року tradingeconomics.com. Ринок вторинного (перепроданого) житла в Шанхаї, однак, залишається м’якшим: у березні ціни на вторинне житло в середньому становили близько 59 500 юанів за кв. м і були приблизно на 6,3% нижчими за ціни річної давнини globalpropertyguide.com. Такий розрив частково зумовлений тим, що забудовники пропонують нові проєкти за конкурентними цінами (інколи нижчими за аналогічну вторинну нерухомість), щоб залучити покупців, а також скасуванням у місті цінових обмежень на продаж нових квартир globalpropertyguide.com.
Динаміка попиту та пропозиції: Попит на житло в Шанхаї поступово відновлюється після рекордно низького рівня під час кризи 2021–2022 років. На початку 2025 року з’явилися ознаки стабілізації – наприклад, темпи падіння обсягів продажу житла по місту скоротилися до -2,4% у річному вимірі в І кварталі 2025 року (порівняно з набагато глибшими спадами у попередні роки) globalpropertyguide.com. Особливою зоною зростання залишаються об’єкти преміум- і люкс-класу: заможні покупці з Шанхаю та ширшого регіону дельти річки Янцзи активно “паркують” гроші у шанхайській елітній нерухомості, розглядаючи її як надійне вкладення на тлі загальнонаціонального спаду на ринку japantimes.co.jp. У нещодавньому випадку понад 200 нових люксових квартир (вартістю близько $5 млн кожна) розкупили менш ніж за день, а пентхаус за $15 млн придбали всього за кілька годин japantimes.co.jp. Вартість таких проектів часто на 10–20% вища, ніж у подібних об’єктів рік тому – це значно перевищує приблизно 0,6%-ве зростання цін на новобудови в Шанхаї у річному вимірі на початку 2024 року japantimes.co.jp. Для порівняння, масовий попит залишається більш стриманим. Довіра покупців зростає повільно через побоювання щодо боргових проблем забудовників і невизначеність на ринку праці reuters.com reuters.com.
Міські vs. приміські ринки: Центральні райони Шанхаю продовжують утримувати преміальні ціни та стабільний попит, особливо на відремонтовані чи нові об’єкти у престижних локаціях (наприклад, Хуанпу, Сюйхуей, Цзин’ань). Тим часом передмістя та околиці отримують вигоду від міської ініціативи «П’ять нових міст». Шанхай розвиває п’ять периферійних нових міст – Цзядин, Чінпу, Сунцзян, Фенсян і Наньхуей (Лінган) – до самодостатніх міських вузлів до 2035 року english.shanghai.gov.cn. Ці нові міста приваблюють житлове будівництво та притік населення завдяки покращеній транспортній доступності та визначеним галузевим нішам (наприклад, Чінпу спеціалізується на цифрових технологіях та навігаційних системах Бейдоу, Цзядин — на високотехнологічному обладнанні та медичних пристроях тощо) english.shanghai.gov.cn. Зі зміцненням інфраструктурних зв’язків (нові лінії метро, автостради тощо) очікується зростання житлових ринків передмість у цих вузлах. У 2024 році Шанхай запустив програму «trade-in» для житла, щоб заохотити мешканців продавати старі квартири та купувати нові в таких районах, при цьому забудовники та агенти надають знижки для таких апгрейдів practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Це сприяло пожвавленню угод у п’яти нових містах. Загалом, пропозиція житла в передмістях Шанхаю зростає – про що свідчать масштабні нові проєкти в таких районах, як Лінган та Сунцзян – але ліміт чисельності міського населення (близько 25 мільйонів згідно з Генеральним планом) означає, що зростання пропозиції є виваженим та зорієнтованим на якісний розвиток.
Ключові райони розвитку: Декілька районів і проектів виділяються на житловій сцені Шанхаю. Qiantan (New Bund) у Пудуні, запланований фінансовий і житловий район, став свідком запуску численних елітних кондомініумів із високим попитом, завдяки статусу альтернативного зростаючого ділового центру. Лінган (Nanhui New City), поблизу узбережжя, бурхливо розвивається як зона високих технологій та логістики (тут розташована Гігафабрика Tesla та новий завод з виробництва систем зберігання енергії Tesla), і має зростаючий фонд житла для талантів, яких приваблюють стимули в зоні вільної торгівлі cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk. Традиційно престижні райони, як колишня Французька концесія та Лудзяцзуй, залишаються дуже привабливими для заможних внутрішніх покупців. В цих районах обмежена нова пропозиція, тому коли елітні нові проекти виходять на ринок, вони викликають великий інтерес – що проявляється у надмірному попиті на дорогі квартири, як зазначалося вище japantimes.co.jp. З іншого боку, деякі зовнішні передмістя без потужних центрів зайнятості стикаються з повільнішим поглинанням нового житла та навіть зонами непроданих запасів, що відповідає національній тенденції надмірної пропозиції у менш привабливих районах reuters.com reuters.com.
Прогноз: Аналітики очікують, що ціни на житло в Шанхаї утримаються краще, ніж у більшості інших міст у майбутньому. Опитування Reuters серед експертів у середині 2025 року прогнозувало, що ціни на житло по всій країні впадуть приблизно на 4,8% у 2025 році, але передбачало, що міста першого рівня, такі як Шанхай, зазнають лише незначних корекцій та стабілізуються до 2026 року reuters.com globalpropertyguide.com. Насправді, деякі прогнози стверджують, що ціни в Шанхаї відновлять зростання у 2026 році (+1–2% щорічно) після поточного коригування globalpropertyguide.com. До цього оптимізму сприяє постійна чисельність заможних покупців у Шанхаї, високий попит на житло з боку тих, хто покращує житлові умови, і підтримуюча політика. Середня ціна на нове житло преміум-класу у місті в I кварталі 2025 року зросла на 0,5% у порівнянні з попереднім кварталом – до близько 144 600 юанів за кв.м, що свідчить про помірне зростання joneslanglasalle.com.cn. Завдяки пом’якшенню кредитних умов і лібералізації місцевих правил купівлі житла, очікується, що ціни на первинному ринку залишатимуться стабільними або злегка зростатимуть, у той час як ціни на вторинному ринку можуть досягнути дна, оскільки настрій покупців відновлюється joneslanglasalle.com.cn. Ризиком для цього прогнозу є ширший стан економіки — якщо зростання Китаю не виправдає очікувань або зросте безробіття, навіть стійкий житловий сектор Шанхаю може застопоритися. Однак за відсутності суттєвих потрясінь житловий ринок Шанхаю має помірний ріст і подальше зміцнення преміум-сегменту у найближчі роки.
2. Динаміка комерційної нерухомості
Офісний сегмент (офіси класу А)
Ринок офісної нерухомості Шанхаю у 2025 році залишається сприятливим для орендарів, що характеризується високим рівнем вакантності та зниженням орендної плати через надлишок нової пропозиції та лише поступове відновлення попиту. У першому кварталі 2025 року вакантність офісів класу “А” у центральних ділових районах Шанхаю зросла до 16,7% у центральних районах CBD і значних 29,2% у децентралізованих субринках, оскільки було завершено кілька нових проєктів joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Місто додало майже 180 000 кв.м нових офісів класу “А” тільки у першому кварталі, включаючи дві нові вежі в центрі міста, і очікується, що у 2025 році буде введено 1,6 млн кв.м нових офісних площ – це найбільший показник серед міст Китаю pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Цей потік пропозиції значно перевищує поточний попит: у топ-10 містах Китаю нове введення офісів прогнозується на рівні 5,3 млн кв.м у 2025 році проти лише ~2,5 млн кв.м чистого поглинання. Понад 70% цієї нової площі зосереджено у містах першого рівня, особливо у Шанхаї та Шеньчжені pdf.savills.asia pdf.savills.asia.Стикаючись із надлишком пропозиції, орендодавці знижують орендну плату та пропонують щедрі заохочення, щоб залучити або утримати орендарів. Орендні ставки класу А у центральному діловому районі Шанхаю знизилися приблизно на 2,2% у I кварталі 2025 року порівняно з попереднім кварталом, продовжуючи низхідний тренд joneslanglasalle.com.cn. Оренда офісів у децентралізованих районах знизилася приблизно на 2,6% за квартал, оскільки орендодавці у периферійних районах із високим рівнем вакантності пропонували значні знижки та субсидії на облаштування joneslanglasalle.com.cn. За рік, аналітики прогнозують, що орендні ставки на офіси в Шанхаї можуть знизитися на 10–15% у 2025 році, що є найгострішим падінням серед великих міст pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Для порівняння: у Пекіні орендна плата за офіси очікується приблизно на тому ж рівні або зниження до -5%, що підкреслює більш серйозний дисбаланс попиту й пропозиції в Шанхаї pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Орендодавці реагують гнучкістю: багато з них переглядають умови договорів, скорочують терміни оренди або надають періоди без оплати, щоб утримати заповнюваність joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn.
З боку попиту є певні позитивні сигнали. Орендна активність у офісному секторі Шанхаю поступово покращується після спаду під час пандемії, що в основному зумовлено економними переїздами та модернізаціями. У 1 кварталі 2025 року чисте поглинання офісних площ класу А становило приблизно 91 000 кв. м, причому вітчизняні фінансові та професійні сервіси скористалися низькими орендними ставками, щоб переїхати у більш якісні офіси joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Багато орендарів зі старих будівель класу B або дорожчих районів переходять у нові проекти за принципом “flight-to-quality”, оскільки розрив у вартості оренди зменшився joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Деякі сектори, що швидко зростають, також сприяють попиту: галузі з високою часткою технологій та R&D (інтегральні мікросхеми, штучний інтелект, біотехнології) проявляють активність, часто віддаючи перевагу офісам у бізнес-парках або інноваційних кампусах замість традиційних хмарочосів у центрі міста joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Втім, загальне відновлення попиту поки що максимум поступове. Через повільніше економічне зростання Китаю та оптимізацію витрат компаніями, багато підприємств досі зменшують офісні площі або відкладають розширення. Зокрема, іноземні транснаціональні корпорації (МНК) скорочу юють діяльність у Шанхаї – скорочення закордонних інвестицій та кілька гучних релокацій/закриттів МНК у 2024 році призвели до повернення додаткових площ на ринок pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Такі сектори, як традиційні фінанси, нерухомість і виробництво, повернули надлишкові офісні площі на ринок у рамках оптимізації. Створення нових бізнесів також уповільнилося (реєстрація нових компаній у кінці 2024 року знизилася приблизно на 11% рік до року), що обмежує додатковий попит на оренду офісів pdf.savills.asia.
Перспективи для офісної нерухомості: Офісний ринок Шанхаю очікує тривалий період відновлення. Через рекордно високі показники вакантності та обсяг нового будівництва, який скоротиться лише близько 2027 року pdf.savills.asia pdf.savills.asia, очікується, що ринок залишатиметься на боці орендарів у найближчі кілька років. Орендні ставки ймовірно й далі знижуватимуться у 2025–2026 роках, поки надлишок пропозиції не буде поглинутий. Щоб вирішити проблему перенасичення, влада розглядає політику перепрофілювання застарілих офісних будівель (наприклад, перетворення старих офісів класу B/C на житло чи готелі) pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Деякі власники можуть вирішити відкласти введення нових проєктів в експлуатацію або об’єднати простори. У середньостроковій перспективі статус Шанхаю як фінансового і комерційного центру має знову привернути попит – особливо за умови стабілізації економіки Китаю та повернення довіри іноземного бізнесу. Однак у найближчому майбутньому високий рівень вакантності та низькі орендні ставки зберігатимуться, чинячи тиск на вартість офісних активів і стимулюючи впровадження інновацій (таких як розширення коворкінгів, гнучкі офісні пропозиції та здача урядом надлишкового простору в оренду). Відновлення ринку, ймовірно, залежить від ширшого економічного підйому та успішності ініціатив зі стримування нового будівництва й пошуку нових сценаріїв використання недостатньо ефективних офісів.
Ритейл-сектор (торгові центри та об’єкти роздрібної нерухомості)
Сектор роздрібної нерухомості Шанхаю поступово виходить із спаду, спричиненого пандемією, чому сприяє відновлення споживчих витрат, однак це залишається складним середовищем для орендодавців у 2025 році. Активність на ринку оренди роздрібних приміщень залишалася відносно стриманою в першому кварталі 2025 року — багато роздрібних брендів залишалися обережними щодо розширення, а деякі відкладали відкриття магазинів joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Рівень вакантності у провідних торгових центрах міста зріс до близько 9,9% (на 0,8 відсоткових пункти у першому кварталі), тоді як у децентралізованих передмістях вакантність досягла 13,8% joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. На початку 2025 року не було відкрито жодного великого нового торгового центру, що обмежило подальше зростання вакантності, але конкуренція між існуючими центрами загострилася, оскільки у рітейлерів було багато варіантів для оренди joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Середня орендна ставка на першому поверсі у провідних торгових районах Шанхаю знизилася приблизно на 1,4% за квартал у першому кварталі 2025 року (до близько 43,5 юаня за кв. м на день), продовжуючи поступове зниження joneslanglasalle.com.cn. У нецентральних районах орендна плата знизилася приблизно на 1,6% за квартал до 15,2 юаня/кв.м/день joneslanglasalle.com.cn. Це зниження відображає зусилля орендодавців залучити орендарів шляхом знижок на орендну плату та гнучкіших умов оренди.
Незважаючи на загальну обережність на ринку, окремі сегменти ритейлу демонструють зростання. Споживча економіка Шанхаю підтримується державними стимулами у 2025 році, які заохочують витрати (наприклад, споживчі ваучери та фестивалі) joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. За даними JLL, розширюються рітейл-категорії, орієнтовані на досвід, здоров’я та цінність: наприклад, бренди спортивного одягу та активного способу життя, бюджетні мережі харчування, магазини колекційних іграшок, зоотовари та VR/розважальні концепти активно орендують торгові площі joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Ці сектори відповідають споживчим тенденціям після пандемії, що акцентують увагу на здоров’ї, соціальних розвагах і доступних задоволеннях. Крім того, кілька іноземних брендів класу люкс і косметики знову відкрили флагмани в Шанхаї на тлі відновлення внутрішнього туризму та шопінгу. Орендодавці реагують, переорієнтовуючи та оновлюючи торгові центри – багато з них провели ремонти, змінили склад орендарів або додали нові розваги для залучення відвідувачів joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Наприклад, старі універмаги переобладнують поверхи в інтерактивний простір чи коворкінги.
Дивлячись у майбутнє, прогноз для роздрібного сектору є обережно оптимістичним. Оскільки Китай визначає пріоритет споживчого зростання у 2025 році, очікується, що роздрібні компанії знову наберуть темп розширення joneslanglasalle.com.cn. Аналітики прогнозують, що рівень вакантності стабілізується після того, як діюча хвиля пропозиції буде поглинута і впевненість споживачів зросте cbre.com cbre.com. Запланована низка визначних нових проєктів (наприклад, Legoland Shanghai Resort, відкриття якого заплановано на 2024–2025 роки cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk, а також нові торгові комплекси в районах, таких як West Bund) додадуть сучасні торгові площі, а також створять нові споживчі локації. Щодо орендної плати, тиск залишається — орендні ставки ймовірно ще трохи знизяться у 2025 році як у преміальних, так і у другорядних локаціях cbre.com cbre.com. Орендодавці тому зосереджуються на збільшенні доходів завдяки вищому обороту (наприклад, залучаючись до онлайн-продажів, pop-up подій та “shoppertainment”, щоб збільшити час перебування відвідувачів у ТРЦ), а не на підвищенні базових ставок cbre.com cbre.com. Загалом, ринок торговельної нерухомості Шанхаю отримає вигоду від статусу міста як центру шопінгу та культури, але успіх залежатиме від гнучкого переосмислення простору та відповідності новим споживчим тенденціям у найближчі роки.
Індустріальний та логістичний сектор
Індустріальний та логістичний сектор нерухомості Шанхаю швидко розширювався, що було зумовлено роллю міста як виробничого та дистрибуційного центру. Однак у 2025 році ринок логістичної нерухомості перебуває у стані надлишку пропозиції, зростає кількість вакантних площ, оскільки нові склади вводяться в експлуатацію швидше, ніж орендарі можуть їх заповнити. У першому кварталі 2025 року обсяг сучасних неліквідованих логістичних площ у Шанхаї перевищив 10 мільйонів кв.м після завершення трьох нових проєктів (442 000 кв.м) у таких районах, як Сунцзян, Цинпу та Цзіньшань joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Це підвищило рівень вакантності логістичних складів до 28,0% у першому кварталі — дуже високий показник — незважаючи на стабільний попит на оренду joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Чиста абсорбція складських площ склала близько 89 000 кв.м за квартал, що трохи перевищує рівень минулого року, при цьому основним чинником попиту виступили компанії зі сторонньої логістики (3PL) joneslanglasalle.com.cn. Але багато новозбудованих об’єктів здаються в оренду дуже повільно, оскільки потенційні орендарі обережно ставляться до великих розширень joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Власники, зіткнувшись зі значною кількістю вакантних приміщень, були змушені істотно знижувати орендну плату: загальні логістичні орендні ставки у Шанхаї впали на 3,7% квартал до кварталу у першому кварталі (і приблизно на 10,6% рік до року) до приблизно 1,35 юаня за кв.м на добу joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Це є одним із найрізкіших падінь серед секторів нерухомості, що відображає жорстку конкуренцію пропозиції.
Індустріальні парки та бізнес-парки Шанхаю (які розміщують офіси R&D та легкої промисловості) демонструють подібну динаміку. Місто активно просуває високотехнологічні промислові кластери – наприклад, Наукове місто Чжанцзян (для біотехнологій та штучного інтелекту), а також численні бізнес-парки в Пудуні та Мінхані – що призвело до стрімкого зростання нових відведень. У першому кварталі 2025 року чотири нових проєкти бізнес-парків ввели в експлуатацію понад 420 000 кв.м, підвищивши рівень вакантності в бізнес-парках до ~23,1% joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Орендна плата в бізнес-парках знизилася приблизно на 2,4% квартал до кварталу (і на двозначний показник у річному вимірі) під тиском пропозиції joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Водночас, попит у певних індустріальних підсекторах залишається високим: компанії у сфері інтегральних схем (напівпровідники), штучного інтелекту та наук про життя активно орендують високотехнологічні приміщення, часто за підтримки державних ініціатив для стимулювання передового виробництва joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Крім того, державні науково-дослідні інститути та інкубатори розширюються, частково компенсуючи обережність приватного сектору joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Позиція Шанхаю як логістичного хабу залишається неперевершеною – тут розташований найзавантаженіший у світі контейнерний порт і розвинена мережа складів, що обслуговують регіон дельти Янцзи. Відтак, хоч у короткостроковій перспективі спостерігається надлишок пропозиції, довгострокові чинники зростання (електронна комерція, ланцюги холодної логістики для фармацевтики/їжі та регіональні потреби в дистрибуції) залишаються незмінними.
Перспективи промислової/логістичної нерухомості: Короткострокове завдання — впоратися з надлишком запасів. Місцева влада Шанхаю звернула на це увагу — пропозиція комерційної землі для логістичних/промислових потреб була скорочена до найнижчого рівня за десятиліття у 2024 році pdf.savills.asia pdf.savills.asia, а початок нового промислового будівництва також знизився (нові проєкти офісної/промислової нерухомості зменшились приблизно на 27,7% у 2024 році по всій країні) pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Це уповільнення майбутньої пропозиції, разом із політикою Китаю щодо стимулювання внутрішнього споживання (що вигідно для 3PL, роздрібної логістики) і стратегією виробництва «Китай плюс один» (яка може підвищити потребу в експортній логістиці), має поступово покращувати фундаментальні показники. Орендна плата може і далі зазнавати незначного понижуючого тиску до 2025 року, проте очікується, що вона стабілізується після цього у міру вирівнювання попиту. Насправді інвестори виявляють дедалі більший інтерес до цього сектору: сучасні логістичні об’єкти в ключових локаціях вважаються контрциклічним класом активів, який часто забезпечує відносно стабільний дохід cbre.com cbre.com. Ми також можемо побачити більше адаптивного переосмислення старих промислових територій – наприклад, перепрофілювання застарілих заводів у міську логістику чи дата-центри, що може скоротити ефективну пропозицію. Наприкінці 2020-х років, із введенням в експлуатацію нової інфраструктури (наприклад, розширених портових терміналів та залізничних вантажних сполучень), промисловий сегмент Шанхаю може повернути собі імпульс, проте з більш сталими темпами зростання й, можливо, з вищим середнім рівнем вакантності, ніж на надзвичайно конкурентному ринку наприкінці 2010-х років.
(Примітка: Ринок комерційної нерухомості у секторі гостинності також демонструє позитивну динаміку. З відкриттям Китаю готелі Шанхаю зафіксували зростання завантаженості – завантаженість п’ятизіркових готелів зросла приблизно на 1,2% у річному вимірі станом на лютий 2025 року, а кількість міжнародних відвідувачів збільшилася на 34% у річному вимірі на початку 2025 року joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. З’являються нові готелі (наприклад, ще один Shangri-La та готель Thompson у Хунцяо), але очікується, що зростаючий туризм здебільшого поглине цю пропозицію joneslanglasalle.com.cn. Відновлення готельного сектору позитивно впливає на комерційну нерухомість, особливо у роздрібному й багатофункціональному розвитку, однак детальний аналіз виходить за рамки цього звіту.)
3. Інвестиційний прогноз
Поточний інвестиційний клімат: Інвестиційна активність на ринку нерухомості в Шанхаї демонструє стійкий імпульс у 2025 році після стриманого періоду під час піку проблем у китайському секторі нерухомості. У першому кварталі 2025 року в Шанхаї було зафіксовано 24 угоди щодо об’єктів нерухомості в цілому на загальну суму 11,46 млрд юанів, що на 20% більше в порівнянні з попереднім кварталом joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Це зростання підкреслює покращення настроїв інвесторів та ліквідності на ринку. Варто зазначити, що більшість угод були невеликими – близько 74% угод першого кварталу були менше 500 млн юанів, що вказує на перевагу інвесторів до активів з невеликим ризиком і контрольованими операціями joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Фізичні особи з високим рівнем статків (HNWIs) та вітчизняні корпоративні покупці стали домінуючою силою, на них припадає близько 67% обсягу угод joneslanglasalle.com.cn. Ці покупці, часто здатні швидко приймати рішення, активно придбавають активи (іноді проблемні або такі, що потребують зміни позиціонування), сприяючи оновленню нерухомості та вливаючи ліквідність у ринок joneslanglasalle.com.cn. Для порівняння, інституційні інвестори (такі як великі фонди та страховики) у 2024 році були досить обережними, хоча поступово повертаються, оскільки ціни стають привабливішими.
Внутрішні vs. зовнішні інвестиції: Наразі більшість інвестицій у нерухомість у Шанхаї надходить із внутрішніх джерел. Китайські страхові компанії, девелопери та заможні особи використовують можливості придбати активи за зниженими цінами. Наприклад, у першому кварталі 2025 року страховики проявили значний інтерес до портфелів орендованих апартаментів, які стали найбільшим класом активів за обсягом транзакцій (34% від усіх інвестицій), навіть обігнавши операції з офісною нерухомістю joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Ці житлові орендні проекти привабливі своєю стабільною дохідністю та державною підтримкою (уряд заохочує інвестиції в орендне житло). Офіси все ще складали близько 29% інвестицій та ритейл — 27% за квартал joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Іноземні інвестори, навпаки, залишаються відносно пасивними впродовж останнього року. Такі чинники, як валютний контроль у Китаї, геополітична напруга та побоювання щодо валютного ризику стримують багатьох зарубіжних покупців. Насправді прямі іноземні інвестиції в сектор нерухомості Китаю різко скоротилися (в одному звіті зазначено, що іноземні інвестиції впали на 27% у 2024 році), а деякі міжнародні власники позбавляються портфелів, не пов’язаних з їх основною діяльністю pdf.savills.asia. Водночас статус Шанхаю як «воріт» Китаю забезпечує його популярність серед глобальних інвесторів, особливо фондів з високим рівнем ризику та девелоперів із Гонконгу й Сінгапуру. Вже спостерігаються перші ознаки відновлення інтересу — зокрема кілька міжнародних фондів прямих інвестицій шукають проблемні офісні активи у центральних районах за вигідними цінами. Якщо економіка Китаю стабілізується та з’явиться більше регуляторної визначеності, обсяг іноземного капіталу може зрости у 2025–2026 роках для використання потенціалу довгострокового зростання Шанхаю.
Орендна дохідність і капіталізація: Корекція вартості нерухомості за останні 1–2 роки призвела до певного покращення орендної дохідності у Шанхаї. У житловому секторі валова орендна дохідність історично була дуже низькою (~1–2% у престижних районах) через високі ціни, але з того часу, як ціни стабілізувалися, а орендні ставки почали відновлюватися після Covid, дохідність трохи підросла. Наприклад, портфелі сервісних апартаментів і житлових об’єктів під оренду нині приваблюють інституційних інвесторів за дохідністю, яка, за повідомленнями, становить 3–4%, що відображає більш розумне ціноутворення. У комерційному секторі дохідність офісів зросла на фоні зниження вартості капіталу; ставок капіталізації офісної нерухомості в основних локаціях Шанхаю, які ще кілька років тому становили близько 4,0%, зараз у деяких випадках виросли до 4,5–5,0%, що робить офіси привабливішими для довгострокових інвесторів, які шукають дохід. Роздрібні активи в ключових локаціях все ще торгуються з дохідністю до 5%, але вторинна роздрібна нерухомість і готелі на фоні спаду демонструють дохідність на рівні 6% і навіть вище. Очікується, що з досягненням дна ринку інвестори, які купують зараз, зможуть отримати як стабільний дохід, так і потенційну капіталізацію після розвороту циклу. За даними CBRE, 2025 рік має стати поворотною точкою: зниження облікових ставок і вартості активів залучить більше інвесторів, що потенційно відновить зростання інвестиційних обсягів cbre.com cbre.com. Згідно з консенсусом, корекція на китайському ринку нерухомості створила певні точки зростання – у Шанхаї до них відносять контрциклічні активи, такі як логістичні склади, багатосімейні орендні апартаменти та офіси класу A у престижних районах cbre.com cbre.com. Очікується, що ці сегменти принесуть гарний дохід на середньостроковій перспективі при відновленні ринку.
Потенціал приросту капіталу: У короткостроковій перспективі (2025–2026) капітальні вартості в деяких сегментах ще можуть зазнавати тиску – зокрема, офісна нерухомість (допоки не знизяться вакансії) та житло масового сегмента (поки не буде розпродано надлишкові запаси). Однак, довгострокові фундаментальні показники Шанхаю свідчать про значний потенціал зростання капіталу в наступному десятилітті. Подальше економічне зростання міста (за прогнозами, ВВП Шанхаю зросте приблизно на 5% у 2025 році, що перевищує середній показник по країні cbre.com), його роль як фінансового центру та приплив висококваліфікованих фахівців із високими доходами підтримують вартість нерухомості. Якщо ціни на житло по країні стабілізуються до 2026 року, як прогнозується reuters.com globalpropertyguide.com, Шанхай зможе знову демонструвати помірне зростання цін. Деякі аналітики вважають, що преміальна нерухомість у Шанхаї зараз перебуває на циклічній «точці вартості» – особливо це стосується елітних житлових об’єктів і офісів класу А, які на 10–20% дешевші, ніж 2–3 роки тому, – з можливістю щорічного зростання на рівні високих однознакових значень після повного відновлення ринку. Звісно, динаміка буде різнитися залежно від сектору: логістичні об’єкти та бізнес-парки, пов’язані з індустріями нової економіки, можуть зростати швидше, тоді як старі торгові центри відставатимуть, якщо не буде проведена реновація.
Підсумовуючи, інвестиційні перспективи Шанхаю обережно позитивні. Ринок приваблює інвесторів із довгостроковим підходом і підвищеною толерантністю до ризику, тоді як більш консервативні гравці очікують чіткіших ознак стабілізації. У найближчі роки очікується більша диверсифікація інвесторів і класів активів: ми прогнозуємо зростання активності в нішевих сегментах (наприклад, будинки для людей похилого віку, дата-центри, парки біонаук) та складних структурах угод (спільні підприємства, обміни активами тощо). Глибина та ліквідність ринку робить Шанхай одним із перших ринків у Китаї, де поступово відновлюється довіра інвесторів. Якщо не буде серйозних політичних потрясінь, нерухомість міста залишиться ключовим інструментом як для внутрішніх, так і для іноземних інвесторів, які шукають точки входу в урбанізоване зростання Китаю.
4. Регуляторне та політичне середовище
На ринок нерухомості Шанхаю значно впливають державні політики, і за минулий рік спостерігається рішучий зсув у бік пом’якшення політики та підтримки для стабілізації сектору. Після тривалого періоду обмежувальних заходів, спрямованих на стримування спекуляцій (зокрема, ліміти боргу для забудовників за «трьома червоними лініями» з 2020 року та суворі обмеження на купівлю житла), влада на центральному і місцевому рівнях у 2024–2025 роках запровадила масштабні політики підтримки для стимулювання купівлі та зниження ризиків globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Послаблення обмежень на купівлю житла: Шанхай, як місто першого рівня, традиційно встановлював жорсткі обмеження на купівлю житла (HPRs) – наприклад, сім’ям немісцевих жителів потрібно було мати кілька років податкових або соціальних внесків, щоб отримати право купівлі житла, а для місцевих це обмежувалося кількістю дозволених для покупки квартир. У 2024 році ці правила були істотно пом’якшені. Шанхай розширив коло осіб, які мають право купувати нерухомість, дозволивши немісцевим жителям із тривалішою трудовою історією у місті купувати житло, а також розширив визначення «кваліфікованих покупців», включивши до нього різних фахівців та ключових працівників, необхідних для розвитку міста practiceguides.chambers.com. До середини 2024 року Шанхай навіть запустив пілотні програми в окремих районах для додаткового послаблення обмежень, фактично випробовуючи можливість відкритішого доступу до житла practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Одна з основних змін: сім’ям із двома і більше дітьми тепер дозволено купувати додаткову квартиру понад встановлений ліміт, визнаючи потребу у більшому просторі для великих родин news.cgtn.com news.cgtn.com. Також пом’якшили вимоги для розлучених осіб (закриваючи “лазівки”, які карали нещодавно розлучених справжніх покупців), а тим, хто має квоти на державне житло, надали більше свободи увійти на приватний ринок news.cgtn.com. Ці поступові послаблення відображають обережний, але явний перехід від стримування цін до відновлення ринкової активності і задоволення «різноманітних житлових потреб» мешканців news.cgtn.com news.cgtn.com.
Зниження авансових внесків і кредитна підтримка: Паралельно з послабленням вимог до покупців, фінансова політика стала більш гнучкою. У травні 2024 року влада Шанхаю знизила мінімальні ставки початкового внеску за іпотекою — до 20% для покупців житла вперше (раніше було 30%) і 35% для придбання другого житла (було 50% або більше) news.cgtn.com. У деяких передмістях та у Пілотній зоні вільної торгівлі (район Лінган), мінімальний внесок на друге житло був навіть знижений до 30% news.cgtn.com. Ці зниження є частиною загальнонаціональної ініціативи (Центральний банк надав містам можливість зменшувати авансові внески та іпотечні ставки), спрямованої на зменшення початкових витрат для покупців і стимулювання купівлі житла для покращення житлових умов practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Крім того, у Шанхаї підвищили ліміти позик за Фондом житлового забезпечення (державною іпотечною системою з низькими ставками), даючи можливість покупцям брати в борг більші суми під вигідніші відсотки news.cgtn.com news.cgtn.com. Банки також були орієнтовані на зниження процентних ставок за наявними іпотеками, а еталонна 5-річна ставка кредитування була знижена, внаслідок чого типові іпотечні ставки в Шанхаї до кінця 2024 року впали приблизно до 4,1-4,3% для першого житла — це найнижчі рівні за багато років. Усі ці кроки покращили доступність житла і були названі однією з причин початкового відновлення продажів на початку 2025 року. Аналітики зазначають, що м’які кредитні умови та пом’якшення житлової політики у Шанхаї стали ключовими для відновлення настроїв покупців житла joneslanglasalle.com.cn.
Податкові пільги та субсидії: Додаткова політична підтримка була надана через податкові знижки та фіскальні стимули. Починаючи з 2024 року, центральний уряд знизив податки на реєстрацію прав власності при купівлі житла: у Шанхаї покупці, які купують житло вперше, тепер сплачують лише 1% податку на майно для квартир площею до 140 кв.м (раніше 1,5%), а покупці другої квартири – 1% (для житла <140 кв.м) або 2% (для більших квартир), замість попередніх ставок до 3% practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Це суттєво знижує витрати на угоди при купівлі більших квартир. Шанхай також був одним із міст, де були скасовані цінові обмеження на продаж нових квартир і зняті обмеження, які раніше не дозволяли забудовникам значно знижувати ціни – це дало ринку більшу свободу для встановлення рівноважної ціни globalpropertyguide.com. Для боротьби з проблемами забудовників та незавершеними проектами була впроваджена система “білого списку”: Шанхай співпрацював з центральним урядом, щоб забезпечити фінансування завершення призупинених проектів, зокрема дозволивши місцевим державним підприємствам викуповувати непродані квартири для доступного житла globalpropertyguide.com. До кінця 2024 року банки схвалили фінансування понад 5 300 таких проектів з “білого списку” по всій країні (майже 1,4 трильйона юанів), що допомогло захистити інтереси покупців житла та запобігти продажам за безцінь practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Шанхай також впровадив інноваційні програми, як-от вказана раніше ініціатива “trade-in” (обмін старого житла на нове зі знижкою від забудовника) для стимулювання угод practiceguides.chambers.com.
Міське планування та політика розвитку: У сфері міського планування Шанхай дотримується довгострокового бачення збалансованого зростання. Генеральний план міста (2017–2035) передбачає обмеження чисельності населення на рівні близько 25 мільйонів та стримування неконтрольованої експансії, приділяючи натомість увагу оновленню міського простору та підвищенню якості життя. У цьому контексті політика сприяє реконструкції старих міських районів (дотації на оновлення нетрів були збільшені у 2024 році practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com) та збільшенню пропозиції орендного і доступного житла. Наприклад, у Шанхаї деякі комерційні ділянки переводяться під забудову житлом для оренди, а також підтримується будівництво державних субсидованих орендних квартир (іноді шляхом переобладнання непроданих комерційних площ) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Також є ініціатива щодо зелених будівель та сталого розвитку – нові проекти у Шанхаї реалізуються відповідно до суворих екологічних стандартів, оскільки місто рухається у відповідності до національних цілей щодо зниження викидів вуглецю.
Правила володіння для іноземців: Хоча внутрішня політика стала більш м’якою, регулювання іноземної власності залишаються досить суворими. Загалом, іноземним особам дозволено купувати лише один житловий об’єкт у Шанхаї (та інших китайських містах), і він має використовуватися лише для особистого проживання (не для здачі в оренду чи інвестування) globalpropertyguide.com. Іноземний покупець зазвичай повинен проживати в Китаї не менше одного року з навчальною або робочою метою та отримати дозвіл на купівлю globalpropertyguide.com. Крім того, іноземці не можуть колективно інвестувати у кілька об’єктів нерухомості, якщо це не здійснюється через спеціальні підприємства, згідно з правилами, які діють з 2006 року для запобігання спекулятивному припливу іноземного капіталу globalpropertyguide.com. Ці правила означають, що іноземні покупці складають дуже невелику частку на ринку житла Шанхаю, здебільшого це експати, які купують житло для власних потреб. У комерційному секторі дозволено інституційні інвестиції іноземців (у Шанхаї немає окремої квоти на купівлю комерційної нерухомості іноземцями понад національні політики), проте великі угоди все одно вимагають реєстрації в регуляторних органах і, в деяких випадках, схвалення на обмін валют для введення коштів. Входження Шанхаю до пілотних зон вільної торгівлі дещо спростило процедури для іноземних компаній, які купують офіси для власних потреб resourcehub.bakermckenzie.com resourcehub.bakermckenzie.com, але значної лібералізації іноземного володіння нерухомістю станом на 2025 рік не відбулося. Основна увага натомість зосереджена на створенні більш сприятливого середовища для іноземного бізнесу (наприклад, спрощення процедури оренди, продовження термінів оренди земельних ділянок тощо), а не на заохоченні спекулятивної купівлі іноземцями.
Підсумовуючи, політичне середовище Шанхаю у 2025 році спрямоване на підтримку стабільного та здорового ринку нерухомості. Мантра уряду змінилася на «житло для життя, а не для спекуляцій — але й не для застою». Поєднання пом’якшених обмежень на купівлю, дешевшого фінансування, податкових пільг і ініціатив щодо розвитку спрямоване на стимулювання справжнього попиту та зменшення надлишку пропозиції без повторного роздування бульбашки. На даний момент ці заходи продемонстрували перші успіхи у зміцненні довіри news.cgtn.com. У подальшому чиновники заявили, що відстежуватимуть ситуацію на ринку та, за необхідності, можуть впровадити додаткову підтримку для забезпечення м’якої стабілізації. Наприклад, у разі подальшого спаду можуть бути застосовані додаткові зниження відсоткових ставок чи навіть прямі закупівлі непроданого житла урядом (ця міра обговорюється на національному рівні) globalpropertyguide.com reuters.com. Тим не менш, політики крокують тонкою межею — намагаючись оживити ринок і підтримати настрої, але уникаючи повернення до неконтрольованої спекуляції та дбаючи про довгострокову доступність. Отже, інвестори та покупці нерухомості можуть очікувати в найближчій перспективі загалом сприятливої політичної лінії в Шанхаї, хоча й ретельно скоригованої під локальні умови.
5. Економічні та демографічні фактори
Різноманітні економічні та демографічні чинники лежать в основі тенденцій ринку нерухомості Шанхаю, впливаючи як на попит, так і на пропозицію:
- Економічне зростання та галузева структура: Шанхай є комерційним і фінансовим центром Китаю з ВВП приблизно 4,5 трлн юанів (близько 700 млрд доларів США) у 2024 році. Після уповільнення, викликаного пандемією (і помітного падіння під час локдауну 2022 року), економіка Шанхаю відновилася — зростання у 2023 році склало близько 3,1%, а у 2025 році очікується прискорення до 4,7–5% зростання cbre.com, за підтримки стимулюючої політики та пожвавлення споживчого попиту. Такий економічний розвиток підтримує нерухомість завдяки зростанню доходів і розширенню бізнесу. Провідні галузі Шанхаю — фінанси, професійні послуги, торгівля, сучасне виробництво (наприклад, напівпровідники, біотехнології) та технології — усі створюють попит на різні типи нерухомості. Наприклад, стрімкий розвиток фінансового та фінтех-сектору сприяє поглинанню офісів класу A у районах Луцзяцзуй і Пудун, а виробництво та логістика (авто, електроніка, e-commerce) формують попит на промислові ділянки та склади. Орієнтація міста на цифрову економіку та R&D (із створенням спеціальних зон “науки та інновацій”) стимулює потребу у спеціалізованих офісах і дослідницьких установах. Загалом, диверсифікована та високотехнологічна економіка Шанхаю забезпечує міцний фундамент для розвитку нерухомості й відрізняє місто від слабших міст, залежних від однієї галузі чи спекулятивного будівництва.
- Населення та демографія: Населення Шанхаю — одне з найбільших серед міст світу, офіційно близько 24,76 мільйона у 2022 році. Зростання населення міста сповільнилося — у 2022 році Шанхай навіть зафіксував незначне зниження кількості населення через фактори, пов’язані з COVID, та жорсткіші вимоги до реєстрації, але це вважається тимчасовим явищем. У довгостроковій перспективі Шанхай планує стримувати чисельність населення на рівні близько 25 мільйонів до 2035 року для оптимізації використання ресурсів згідно з Генеральним планом. За демографічними показниками Шанхай — місто, що старіє: середній вік зростає, а народжуваність низька (що відповідає національній тенденції). Однак місто й далі приваблює молодих професіоналів і випускників з усієї Китаю завдяки великій кількості вакансій і вищим зарплатам. Безперервний приплив талантів (у Шанхаї щороку десятки тисяч нових мешканців з вищою освітою завдяки бальній системі прописки) зберігає сталий попит на орендоване житло і початкові квартири. Наявність великої освіченої робочої сили та заможного середнього класу (рівень наявного доходу на душу населення в Шанхаї майже удвічі перевищує національний середній) стимулює попит на якісне житло та розвиває сегмент люкс. З іншого боку, старіння населення підвищує інтерес до житла для літніх людей і в довгостроковій перспективі може трохи уповільнити обіг житлової нерухомості, оскільки більше людей похилого віку обирають залишатися у своїх домівках. Та в найближчому майбутньому ефект урбанізації та концентрації талантів переважує вплив старіння у Шанхаї — місто залишається магнітом для амбітних мігрантів, що підтримує попит на житло.
- Дохід і доступність: Жителі Шанхая мають одні з найвищих доходів у Китаї – середній річний наявний дохід на душу населення перевищив 80 000 юанів (понад $12 000) у 2024 році. Високі доходи та заощадження сімей дозволяють багатьом родинам дозволити собі дорогі квартири (часто за підтримки розширеної родини). Водночас ціни на нерухомість також дуже високі, тому питання доступності житла залишається невирішеним. Співвідношення ціни до доходу для Шанхая складає понад 20:1 для типових будинків – це один з найвищих показників в Азії. Це має дві наслідки: по-перше, існує високий попит на менші, доступніші квартири та субсидоване житло для малозабезпечених. Зусилля міста щодо будівництва муніципального орендного житла та квартир із частковою власністю є ключовими для цього сегмента. По-друге, високі ціни та обмежена доступність можуть обмежити подальше зростання цін – багато молодих покупців просто не можуть взяти більше кредитів при поточних доходах, через що такою важливою стала політика уряду щодо зниження авансового внеску та пом’якшення іпотечного кредитування. Якщо доходи продовжать зростати на ~5-8% щороку, а ціни на житло стабілізуються, доступність має поступово покращуватися, що потенційно відкриє новий попит з боку тих, хто раніше був не в змозі купити житло.
- Зайнятість і бізнес-клімат: Стан ринку праці Шанхая безпосередньо впливає на нерухомість. Безробіття різко зросло під час локдауну 2022 року, але з того часу покращилося; рівень безробіття в міській місцевості Шанхая становив близько 5% на початку 2025 року. Важливо, що Шанхай позиціонує себе як центр інновацій та підприємництва з численними інкубаторами й стимулами для стартапів (особливо у сфері технологій). Динамічна стартап-екосистема може призвести до нового попиту на офісні приміщення (хоча спочатку часто це гнучкі/коворкінг-простори) та привабити молодих фахівців. Однак такі проблеми, як національне молодіжне безробіття (яке досягло рекордних значень у 2023 році), можуть вплинути й на місто – висока частка безробітних серед молоді може затримати створення сімей і перші покупки житла. Поки що Шанхай переживає це краще, ніж більшість міст, завдяки різноманітному ринку праці.
- Інфляція та відсоткові ставки: У 2024–2025 роках Китай переживав низьку інфляцію (близько 1% або менше, з епізодами дефляції споживчих цін). Низька інфляція й пом’якшення монетарної політики (зниження ставок Народним банком Китаю) призвели до збереження відносно низьких ставок за іпотекою, як вже зазначалося. Для нерухомості низькі відсоткові ставки загалом сприяють ринку, зменшуючи вартість фінансування для девелоперів і покупців. Однак дуже низька інфляція також є відображенням слабшого попиту в економіці, що є тривожним сигналом. Якщо дефляційний тиск збережеться, покупці житла можуть відкладати рішення, сподіваючись на кращі пропозиції, чого політики намагаються уникнути. Загалом грошово-кредитна політика зараз підтримує сектор нерухомості, на відміну від періоду жорсткої політики у 2017–2019 роках.
- Інфраструктура та зв’язок: Розвинена інфраструктура Шанхаю — одна з найбільших у світі систем метро, два міжнародні аеропорти, глибоководні порти та швидкісні залізничні сполучення — суттєво підвищує привабливість нерухомості. Варто відзначити поточні інфраструктурні проєкти: у 2025 році Шанхай планує інвестувати 240 млрд юанів (33 млрд доларів США) у великі будівельні проєкти english.shanghai.gov.cn. До них відносяться нові лінії метро (наприклад, лінія Чунмін до острова Чунмін, залізнична лінія Цзядін–Мінхан та розширення ліній метро 2, 18 та інших) english.shanghai.gov.cn, нове швидкісне залізничне сполучення (лінія Шанхай-Чунцін-Ченду) english.shanghai.gov.cn, а також вдосконалення водних шляхів та комунікацій. Уже завершені у 2024 році проекти, такі як лінія сполучення між аеропортами Шанхаю (що з’єднує аеропорти Хунцяо та Пудун) та нові розширення метро, вже покращили транспортну доступність english.shanghai.gov.cn. Такі оновлення інфраструктури відкривають нові зони для розвитку (наприклад, роблячи периферійні райони доступнішими та привабливішими для житлової й комерційної нерухомості) та загалом підвищують вартість нерухомості у місті. П’яточ нових супутникових міст, згаданих раніше, кожне оснащується покращеними транспортними зв’язками із центром Шанхаю, сприяючи більш поліцентричній міській структурі.
Підсумовуючи, потужний економічний профіль Шанхаю та його роль магніта для талантів позитивно впливають на ринок нерухомості, стимулюючи довгостроковий попит у всіх секторах. Однак високі ціни на нерухомість та старіння населення становлять певні виклики, які місту належить подолати. Підхід уряду — зосередження на високотехнологічних галузях, сприяння інноваціям та значні інвестиції в інфраструктуру та соціальне житло — спрямований на те, щоб економічні та демографічні зміни підтримували сталий ринок нерухомості. У міру того як Шанхай продовжуватиме перетворюватися на більш орієнтоване на знання глобальне місто, ці фактори визначатимуть типи нерухомості, які будуть затребувані у майбутньому (очікуйте більше «розумних» офісів, інноваційних парків, житла преміум-класу тощо).
6. Майбутні проекти розвитку та плани інфраструктури
У найближчі роки ландшафт Шанхаю зміниться завдяки амбітним проектам розвитку та інфраструктурним планам, багато з яких уже реалізовуються в межах «Плану дій 2025» та довгострокового бачення до 2035 року. Ці ініціативи мають суттєвий вплив на ринок нерухомості, відкриваючи нові ринки, покращуючи зв’язок і спрямовуючи зростання у стратегічно важливі райони. Нижче наведено деякі з основних проектів та планів:
Розвиток “П’яти нових міст”: Ключовим елементом майбутнього планування Шанхаю є створення п’яти великих нових міст на околицях мегаполіса – Цзядін, Цінпу, Сунцзян, Фенсянь та Наньхуей (Лінган). Це не просто спальні райони, а незалежні міста-сателіти, кожне з яких має ціль – 0,5–1 мільйон нових жителів до 2035 року та власну економічну спеціалізацію english.shanghai.gov.cn. У 2021 році Шанхай започаткував цю стратегію, а до 2025 року був представлений докладний План дій для прискорення будівництва english.shanghai.gov.cn. Наприклад: нове місто Цзядін зосереджується на автомобільній та високотехнологічній промисловості; нове місто Цінпу – на цифровій економіці (включно з “eMobile Park” для мобільного інтернету) english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn; нове місто Сунцзян – на технологіях та, можливо, культурному туризмі; Фенсянь – на біотехнологіях та косметиці (тут знаходиться кластер “Долина краси”); Наньхуей/Лінган – на передовому машинобудуванні (електромобілі, аерокосмічна галузь) та морській промисловості. Кожне нове місто отримує потужну інфраструктуру: нові швидкісні шосе, розширення метро чи приміської залізниці й оновлені об’єкти громадського користування. Вплив на ринок нерухомості: ці вузли стають гарячими точками для розвитку нерухомості. Великі ділянки землі виділяють під нове житло, ділові квартали та логістичні парки, приваблюючи забудовників та інвесторів. Наприклад, у Лінгані, після надання йому статусу спеціальної економічної зони, попит на житло різко зріс завдяки переїзду фахівців з технологій, а ціни піднялися з дуже низької бази. Протягом наступного десятиліття, у міру розвитку нових міст, вони розвантажуватимуть центр Шанхаю та створюватимуть нові субринкі – ймовірно, з доступнішим житлом порівняно з центром, що приваблюватиме молоді родини й тих, хто купує нерухомість вперше. Уже в травні 2024 року статус міста першого рівня не завадив Шанхаю приєднатися до програми “trade-in”, коли мешканців центральних районів заохочували обмінювати старі міські квартири на нові будинки у нових містах practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, що свідчить про прагнення міста спрямувати зростання за межі центра.
Основні інфраструктурні проєкти: Уряд Шанхаю інвестує значні кошти для підтримки цих змін і підвищення загальної ефективності міста. Як зазначалося, розширення мережі метро триває – Шанхай планує перевищити 830 км ліній метро до 2025 року. Ключові проєкти, які мають бути завершені до кінця 2025 року, включають західне продовження Лінії метро 2 (покращення зв’язку із віддаленим районом Цінпу) і 2 етап Лінії метро 18, а також просування нових ліній, таких як Лінія 20 english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn. Особливо трансформаційним проєктом є покращення сполучення з островом Чунмін: нова лінія Чунмін (можливо, метрополітен або залізнична лінія) інтегрує великий острів Чунмін (у гирлі Янцзи) в міську транспортну мережу Шанхаю english.shanghai.gov.cn. Це може відкрити можливості для розвитку нерухомості на Чунміні, який досі залишався переважно сільським і екологічно орієнтованим. Додатково, триває розширення мережі швидкісної залізниці – Шанхай стане східною кінцевою точкою Шанхай–Чендуї швидкісної залізниці, що перетне країну english.shanghai.gov.cn. Після завершення (кінець 2020-х років) це посилить зв’язок Шанхаю з внутрішніми провінціями та ймовірно збільшить ділову активність (а отже попит на офіси й готелі) навколо нових залізничних вузлів. Ще один проєкт – модернізація водного шляху Юдунган (порт Юдан) english.shanghai.gov.cn, який, хоча й має технічний характер, підвищить транспортні можливості міста і може стимулювати розвиток портової промислової нерухомості в районах Пудун і Баошань. Більше того, Шанхай розширює свої авіаційні потужності: міжнародний аеропорт Пудун будує новий термінал і сателітні конкорси, а також ведеться планування можливого третього аеропорту – це гарантує, що місто залишатиметься глобальним авіаційним вузлом. Усі ці проєкти, підкріплені рекордним інфраструктурним бюджетом у 240 мільярдів юанів у 2025 році english.shanghai.gov.cn, не лише стимулюють будівельну діяльність (від якої виграють будівельні компанії та продажі землі), але й роблять більше районів міста привабливими для розвитку нерухомості за рахунок скорочення часу в дорозі.
Високопрофільні комерційні та культурні проекти: У місті також реалізується кілька знакових проектів, які змінять його горизонт і культурний вигляд. Наприклад, Legoland Shanghai Resort, що будується у західному районі Цінпу, має відкритися орієнтовно у 2024–2025 роках cambridgenetwork.co.uk. Цей великий тематичний парк (перший Legoland у Китаї) ймовірно підвищить туризм і розвиток навколишньої території — готелі, торговельні точки та покращений транспорт для відвідувачів. Ще один проект — Shanghai Zhangjiang Science City, це не один об’єкт, а цілий інноваційний район, який до 2025 року матиме нові флагманські об’єкти, такі як лабораторію Zhangjiang (національний науково-дослідний центр, завершений у 2025 році) cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk. Такі проекти зміцнюють технологічну екосистему Шанхаю та збільшують попит на офіси, лабораторії та житло для дослідників. У культурній сфері триває реновація West Bund і North Bund: це перетворення колишніх промислових набережних на багатофункціональні квартали з музеями, галереями, офісами (West Bund) та новим фінансовим центром (North Bund). Кожен з них надасть мільйони квадратних метрів комерційних площ протягом наступного десятиліття. У Шанхаї також будують численні нові університети та медичні кампуси (часто розташовані на околицях для розвитку тамтешніх громад), що може стимулювати появу житлової та роздрібної забудови поряд.
Урбаністична реновація: Майбутній розвиток Шанхаю стосується не лише нових територій – йдеться також і про оновлення старих міських районів. Місто визначило багато застарілих житлових кварталів для реконструкції або перебудови. Є програми з установки ліфтів у старих багатоповерхівках без ліфтів, покращення благоустрою дворів або, в окремих випадках, знесення зруйнованих провулків (лонтангів) для будівництва сучасного житла. Серед важливих ініціатив — запланована реновація частин центральних районів Хуанпу та Хункоу з метою створення сучасного, соціально змішаного житла при збереженні історичної архітектури. Хоча такі ініціативи здаються невеликими в масштабі, вони загалом підвищують вартість нерухомості та покращують умови життя в центрі міста, завдяки чому найпрестижніші квартали не занепадають, а постійно розвиваються.
Вплив на ринок нерухомості: Зазначені проєкти та плани матимуть кілька наслідків. Поліпшення інфраструктури (лінії метро, дороги) зазвичай приводять до зростання цін на нерухомість у новопідключених районах – наприклад, ціни навколо станцій нового розширення Лінії 18 вже почали зростати в очікуванні. Нові індустріальні та наукові парки, як у Плані дій, створять локалізовані офісні/промислові суб-ринкі, що часто супроводжується зростанням попиту на житло для працівників поблизу. П’ять нових міст, якщо вони будуть успішними, створять мультицентричний ринок нерухомості, де у Шанхаї з’явиться кілька вторинних ділових центрів (подібно до того, як у Токіо чи Лондоні існує кілька бізнес-хабів). Це може зменшити цінові крайнощі шляхом розподілу попиту, але також створити нові осередки елітної нерухомості, якщо ці центри процвітатимуть. У квітні 2025 року уряд Шанхаю у підготовці підкреслив “знизу догори” підхід, коли кожен районний уряд отримує повноваження залучати промисловість і планувати громади у цих нових містах english.shanghai.gov.cn. Це свідчить про потужну політичну підтримку, що створює сприятливі умови для розвитку.
Загалом, програма майбутнього розвитку Шанхаю амбітна та комплексна, охоплює всі сектори: транспорт, промисловість, житло, культуру. Для інвесторів і девелоперів це означає безліч можливостей у нових локаціях і нових типах активів (наприклад, промислові парки у Фенсянь, парки креативної індустрії у Цінпу, туристичні об’єкти у Сунцзян тощо). Це також означає, що конкурентне середовище зміниться – центр міста перестане бути єдиним центром розвитку в міру реалізації цих ініціатив. Приблизно до 2030 року, ймовірно, Шанхай перетвориться на більш розгалужену агломерацію з кращими житловими умовами та менш завантаженим центром, значною мірою завдяки насінню, яке висаджується зараз у 2025 році.
7. Ризики та невизначеності
Хоча прогноз для ринку нерухомості Шанхаю має багато позитивних моментів, він не позбавлений значних ризиків і невизначеностей. Зацікавлені сторони повинні враховувати такі ключові фактори ризику, які можуть негативно вплинути на ринок у найближчі роки:
- Макроекономічні зустрічні вітри: Загальна економічна траєкторія Китаю становить найбільший ризик. Повільніше, ніж очікувалося, зростання ВВП або жорстка посадка національної економіки знизять попит на житло та корпоративне розширення. Наразі економіка Китаю стикається з такими викликами, як слабка довіра споживачів, високе безробіття серед молоді та низький попит на експорт. Якщо ці проблеми збережуться або погіршаться, навіть Шанхай – зі своєю сильною економікою – відчує вплив у вигляді зменшення операцій з нерухомістю та поглинання площ. Наприклад, якщо зростання ВВП суттєво не дотягне до цільових показників, домогосподарства можуть відкласти дорогі покупки (житло), а компанії можуть заморозити розширення (що вплине на офіси). Опитування Reuters, згадане раніше, підкреслює це занепокоєння: аналітики не очікують широкого відновлення ринку нерухомості щонайменше до 2026 року reuters.com reuters.com, що відображає обережні настрої. Додатково, будь-яке нове спалахування COVID-19 чи подібні потрясіння можуть порушити економічну активність. Водночас, диверсифікованість Шанхаю та здатність уряду впроваджувати стимули (як було видно на прикладі нещодавніх зниження ставок і фінансованої облігаціями інфраструктури) надають певний захист.
- Структурні проблеми ринку нерухомості: Наслідки буму на ринку нерухомості Китаю продовжують впливати на ситуацію. Основний ризик — це надлишкова пропозиція та борги забудовників. По всій країні надлишок непроданих квартир (особливо у менших містах) та незавершені об’єкти підірвали довіру покупців reuters.com reuters.com. У Шанхаї ця проблема менш гостра через високий попит, але навіть місто не повністю захищене. Якщо забудовники з проектами у Шанхаї (деякі з них, як Evergrande чи Sunac, вже зіштовхнулись із дефолтами) не зможуть виконати свої зобов’язання, це може вплинути на локальні настрої на ринку. На сьогодні влада Шанхаю активно працює над завершенням місцевих проектів (завдяки підтримці фінансування за так званими «білами списками» practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com), але фінансовий тиск на забудовників усе ще залишається ризиком — це може призвести до скорочення нових стартів будівництва або агресивного зниження цін для залучення коштів, що може загалом вплинути на ринкові ціни. Крім того, високий рівень вакантності та надлишок пропозиції на ринку офісної нерухомості є структурною проблемою, на розв’язання якої можуть знадобитися роки; тривалий високий рівень вакантності може призвести до стресових продажів будівель, що потенційно тиснутиме на оцінку нерухомості по всьому місту.
- Борги місцевої влади та обмеження політики: Місцеві органи влади Китаю, зокрема й Шанхаю, накопичили значний обсяг боргів, частково через падіння доходів від продажу землі на тлі спаду на ринку нерухомості. Шанхай планує масштабні інфраструктурні витрати, що фінансуються облігаціями english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn, але якщо проблеми із місцевим боргом посиляться (як це відбувається в інших провінціях), це може обмежити можливості Шанхаю і надалі активно вкладати кошти чи надавати субсидії. Скорочення державних витрат позбавить сектор нерухомості та будівництва важливої підтримки. Крім того, хоча зараз політика пом’якшується, існують межі, за які влада не може вийти, не ризикуючи поверненням спекулятивних ризиків або посиленням соціальної нерівності. Наприклад, повне скасування обмежень на купівлю житла в Шанхаї може спровокувати ажіотаж і є політично чутливим. Влада має балансувати між стимулюванням економіки, забезпеченням доступності житла та уникненням чергової «бульбашки» — це постійний політичний баланс.
- Геополітичні та зовнішні ризики: Шанхай, як глобальне місто, піддається впливу міжнародних факторів. Торгові та технологічні напруження між США та Китаєм вже мали свій вплив: тарифи й експортний контроль вдарили по деяких секторах виробництва, а іноземні компанії стали обережнішими. Опитування Reuters назвало ескалацію торгової війни фактором, що може ще більше послабити настрої покупців житла й економічне зростання reuters.com. У найгіршому випадку, різке загострення геополітичних напружень (перехід торгової війни у фінансове роз’єднання чи санкції) може призвести до значного скорочення діяльності міжнародних корпорацій у Китаї та зменшення попиту на комерційну нерухомість. Це також може обмежити приплив іноземного капіталу або спонукати китайських інвесторів вкладати кошти за кордоном замість у країні (відтік капіталу), що зашкодить інвестиціям у нерухомість. Інший аспект – глобальні фінансові умови: хоча процентні ставки у Китаї знижуються, якщо у світі вони залишаться високими або станеться нова фінансова криза, це обмежить ліквідність. Нерухомість Шанхаю відносно захищена від глобальних кредитних ринків (завдяки контролю за капіталом у Китаї), але значна світова рецесія вдарила б по експортно орієнтованих компаніях і потенційно – по статках інвесторів із високим рівнем доходів, що непрямо вплине на ринок нерухомості.
- Виконання політики та соціальні питання: Існують також невизначеності щодо реалізації та успіху амбітних планів Шанхаю. Якщо “п’ять нових міст” не зможуть залучити достатню кількість бізнесу чи мешканців (наприклад, якщо люди надалі віддаватимуть перевагу центру міста або робочі місця не з’являться у цих вузлах), це може призвести до неефективного використання інфраструктури і ймовірного надлишку пропозиції на приміських ринках. Влада розраховує за рахунок цих планів спрямувати економічне зростання, тож їх недостатній результат буде кроком назад. Значення мають і соціальні чинники, наприклад, готовність населення до переселення в рамках оновлення міста – опір знесенню чи переселенню може сповільнити реалізацію проєктів оновлення. І, як у будь-якому великому місті, такі проблеми як затори, питання екології та надання суспільних послуг також впливають на привабливість нерухомості. Шанхаю необхідно управляти проблемами забруднення і кліматичними ризиками (будучи прибережним містом, у перспективі слід враховувати підвищення рівня моря) – ці виклики не є нагальними, але важливі для сталого розвитку.
- Настрої ринку та впевненість: Нарешті, невидимий, але критично важливий ризик – це довіра ринку. Ринок нерухомості Китаю, як висловлюються, переживає кризу довіри з 2021 року. Якщо покупці й інвестори будуть вірити, що ціни продовжать падати, вони й надалі можуть залишатися осторонь (самоздійснюване “затягування” ринку). Відновлення довіри – ключове завдання. Прийнята політика має саме таку мету, й на початку 2025 року було помітно позитивну динаміку news.cgtn.com. Однак будь-яка помилка – наприклад, дефолт відомого забудовника у Шанхаї чи раптовий розворот політики – може знову швидко зіпсувати настрій на ринку.
На завершення, ринок нерухомості Шанхаю, хоч і більш стійкий за більшість інших, стикається з ризиками зниження через макроекономічну невизначеність, структурні надлишки та зовнішні фактори. Міцні фундаментальні показники міста та політична підтримка певною мірою пом’якшують ці ризики, але зацікавленим сторонам варто планувати сценарії, наприклад, можлива затримка відновлення чи локальні корекції цін, якщо зустрічні вітри посиляться. Розумні заходи, такі як диверсифікація інвестицій між різними типами нерухомості та підтримання здорового рівня позик, є доцільними. Шанхай вже проходив через цикли і потрясіння (від SARS у 2003-му до Глобальної фінансової кризи у 2008-му та локдауну 2022-го), і кожного разу його ринок нерухомості врешті потужно відновлювався. Тому, хоча нинішня ситуація вимагає обережності, довгострокова траєкторія ринку нерухомості Шанхаю залишається загалом позитивною — за умови управління цими ключовими ризиками та їх поступового вирішення.
Висновок
Станом на 2025 рік ринок нерухомості Шанхаю перебуває на точці перелому. Житловий сектор стабілізується і навіть процвітає у вищому сегменті завдяки політичній підтримці й сталому попиту на житло у провідному місті Китаю. Комерційні сектори зіштовхуються із викликами — особливо офіси та логістичні площі переживають період адаптації з високим рівнем вакантності та перевагами орендарів, проте роль Шанхаю як ділового центру забезпечує постійний попит на якісні активи. Довіра інвесторів поступово повертається завдяки нижчим цінам і доступнішому кредитуванню, і політики впевнено тримають ринок під контролем, впроваджуючи заходи для спрямування ринку до «м’якої посадки» та сталого майбутнього. Економічні та демографічні основи Шанхаю — заможне, зростаюче (хоч і старіюче) населення і економіка, що базується на інноваціях — забезпечують міцний фундамент, якого бракує багатьом містам. Більше того, далекоглядні інвестиції Шанхаю у нові райони та інфраструктуру сигналізують, що місто готується не лише до відновлення, але й до нового етапу зростання та міської еволюції.
У майбутньому можна очікувати, що Шанхай й надалі балансуватиме між стабілізацією ринку в короткій перспективі та довгостроковим стратегічним розвитком. Ціни на житло в місті, ймовірно, демонструватимуть помірне зростання після поточної корекції, при цьому преміум-сегмент залишиться особливо стійким. Офісний ринок відновлюватиметься повільніше, але зі скороченням надлишків пропозиції та появою нових економічних можливостей (наприклад, у сфері технологій і фінансів) поглинання площ поступово покращиться. До кінця 2020-х горизонти та схема метро Шанхаю розширяться — із появою нових субцентрів у Цзядіні, Лінгані та за їх межами — що відображатиме здатність міста адаптуватися до сучасних міських викликів. Ризики, звісно, залишаються, а добробут Шанхаю невід’ємно пов’язаний з Китаєм та світом. Однак, якщо зважити на минуле, динамізм і стратегічна важливість Шанхаю означають, що місто, ймовірніше за все, впорається з цими викликами і залишиться попереду на ринку нерухомості Китаю.
Джерела:
- Огляд ринку нерухомості Шанхаю JLL, 1 квартал 2025 joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn
- CBRE Прогноз ринку нерухомості Китаю на 2025 рік cbre.com cbre.com
- Global Property Guide – Аналіз ринку житла Китаю 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Reuters (травень 2025) – Аналітики про перспективи ринку нерухомості Китаю reuters.com reuters.com
- CGTN News – Стимулюючі політики ринку нерухомості Шанхаю, травень 2024 news.cgtn.com news.cgtn.com
- Chambers (Merits & Tree) – Тренди ринку нерухомості Китаю 2024 practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
