Сан-Моріц, легендарний швейцарський гірськолижний курорт, очолює ринок нерухомості Альп як одне з найдорожчих і найексклюзивніших місць для придбання нерухомості у світі. У 2025 році ціни на нерухомість тут залишаються захмарними – вищими, ніж у будь-якому іншому курорті Альп – і розкішні резиденції оцінюються у 40 000+ швейцарських франків за квадратний метр (а 50 000+ CHF – за справжні трофейні об’єкти) ubs.com ubs.com. Ринок швидко зріс під час пандемії й зараз знаходиться на історичних максимумах, що підтримується швейцарською репутацією безпечної гавані та хронічним дефіцитом житла ubs.com ginesta.ch. Цей докладний огляд містить аналіз трендів житлової, комерційної та ультра-елітної нерухомості, надає історичні та актуальні цінові дані і аналізує прогнози на найближчі роки. Ми також розглядаємо орендну дохідність, нові проекти, правила для іноземних покупців, податкові аспекти і чинники попиту, порівнюючи Сан-Моріц з іншими елітними ринками Швейцарії та Альп.
(Усі ціни у швейцарських франках. CHF 1 ≈ EUR 1 станом на 2025 рік.)
Тенденції житлового ринку у 2025 році
Житловий ринок нерухомості Санкт-Моріца залишається надзвичайно обмеженим і дорогим. Після надзвичайного буму в період пандемії попит нормалізувався до рівнів до 2020 року, але все ще залишається сильним ginesta.ch. Покупці стали трохи уважнішими до цінності, а продажі тепер займають трохи більше часу, але ціни залишаються на рекордно високому рівні ginesta.ch. Ця стабільність обумовлена надзвичайно низькою пропозицією — нове будівництво суворо обмежено — і постійним інтересом з боку багатих швейцарських та міжнародних покупців.
- Обмежена пропозиція: Понад половину житлового фонду Санкт-Моріца (≈55%) складають другі домівки (апартаменти для відпочинку) ginesta.ch ginesta.ch. Будівництво нових апартаментів для відпочинку практично зупинилося після швейцарської “ініціативи щодо других домівок” 2012 року (Lex Weber law), яка забороняє видачу нових дозволів на друге житло в громадах, де їхня частка перевищує 20% житлового фонду ginesta.ch. У Санкт-Моріці, де цей показник значно вищий за норму, нове будівництво є надзвичайно рідкісним, і загальний житловий фонд збільшується менш ніж на 1% на рік ginesta.ch. Такий структурний дефіцит підтримує ціни ginesta.ch. Навіть після того, як попит після Covid-19 знизився з бурхливого до просто сильного, умови ринку залишаються сприятливими для продавців — з рівнем пропозиції приблизно 2,3% для квартир і 2,5% для будинків (що значно нижче “збалансованого” рівня у 6–8%) ginesta.ch.
- Рівні цін: Житлова нерухомість у Санкт-Моріц має швейцарсько-лідерські ціни. Навіть квартири середнього класу у місті продаються приблизно за CHF 20,000–25,000/м², тоді як розкішні апартаменти досягають CHF 25,000–32,000/м² – а справді виняткові пентхауси або шале з видом на озеро можуть значно перевищувати ці показники* ginesta.ch ginesta.ch. На найбільш престижних адресах Санкт-Моріца, таких як Via Suvretta чи Via Brattas, великі шале регулярно продаються за CHF 40,000+ за м², а деякі “унікальні” маєтки, за повідомленнями, досягають шестизначних цін CHF за м² ginesta.ch ubs.com. Навіть старіші приватні будинки (дуже малий сегмент) коштують щонайменше CHF 26,000/м², а сучасні вілли в кращих локаціях часто мають ціну CHF 39,000/м² або більше ginesta.ch. Для порівняння, медіанна запитувана ціна типового будинку (усі розміри/локації) у Санкт-Моріц станом на середину 2025 року становить приблизно CHF 13,300/м² (з діапазоном ~CHF 8,000–18,600) homegate.ch – що відображає, що навіть “середні” об’єкти тут дорогі. За останні 4 роки ціни на будинки в Санкт-Моріці підскочили на +52% у перерахунку на франки homegate.ch, що ілюструє стремке зростання вартості з 2019 року.
- Постпандемічне плато: Після короткочасного спаду у 2015–2018 роках вартість різко зросла у 2020–2022 роках на тлі втечі до альпійських курортів ginesta.ch. До 2023 року ціни досягли нових максимумів і зростання з того часу стабілізувалося – особливо на квартири. Вартість апартаментів приблизно зросла втричі (+190%) з 2000 року, а вартість будинків зросла на ~175% з 2000 року ginesta.ch. Після зростання на ~5–6% щорічно на початку 2020-х у 2024 спостерігалося лише незначне зростання. Дійсно, місцеві агенти зазначають, що висхідний тиск на ціни “стабілізувався” на високому плато ginesta.ch. Покупці більше не перебувають у режимі панічної купівлі; вони жорсткіше ведуть переговори та віддають пріоритет справедливій ціні та першокласній локації ginesta.ch. Тим не менш, ціни залишаються на рекордно високому рівні, підтримувані мінімальними залишками на ринку та постійним попитом з боку заможних покупців, що цінують стиль життя ginesta.ch. Коротко кажучи, житловий ринок 2025 року перебуває у режимі очікування на вершині — стабільний, надзвичайно дорогий, з незначними коливаннями, але без серйозних корекцій.
Тенденції ультра-люкс і сегменту шале для лижників
Сегмент ультра-розкішної нерухомості Санкт-Моріца (“Prime”) продовжує лідирувати у Альпах як за престижем, так і за ціною. Він зберігає своє звання найдорожчого ринку житла для лижників в Альпах ubs.com. У 2024 році prime ціни у Санкт-Моріці зросли приблизно на +5,6% за рік, випереджаючи більшість конкурентів knightfrank.com. Це підштовхнуло вартість преміальної нерухомості приблизно на 27% вище рівня 2019 року — разюче зростання всього за п’ять років ubs.com. Ключові тенденції у цьому елітному сегменті включають:
- Глобальна привабливість для мільярдерів: Попит на найвищому рівні є справді міжнародним. Надзвичайно багаті покупці з Європи, Північної Америки, Близького Сходу та інших регіонів цінують Санкт-Моріц за його «Top of the World» ексклюзивність і швейцарську стабільність ubs.com. Навіть коли глобальні фінансові ринки хиталися у 2023–24 роках, заможні продовжували купувати тут, розглядаючи швейцарську нерухомість як актив-«тиху гавань» ubs.com. Сильний швейцарський франк дійсно зробив розкішне швейцарське житло дорожчим для іноземців, але цю валютну перепону компенсувало прагнення багатьох покупців до безпечного альпійського притулку ubs.com. Репутація має значення: столітній імідж Санкт-Моріца як гламурного зимового курорту (двічі приймав зимові Олімпійські ігри) і надалі приваблює елітних клієнтів та покупців інвестиційної міграції, які прагнуть закріпитися у швейцарському стилі життя.
- Послаблення цінового імпульсу: Після двох років двозначного зростання цінова динаміка на преміум-ринку суттєво сповільнилася у 2024 році. За даними UBS, зростання цін у швейцарському сегменті розкоші уполовинилося до ~+1,2% у середньому за 2024 рік (проти ~+3% роком раніше) ubs.com. У випадку Санкт-Моріца ціни на квартири все ще зросли приблизно на 3% за минулий рік, але шале топ-класу продемонстрували нульове або незначне зростання ubs.com. Фактично, ринок розкішної нерухомості досяг цінової стелі після попереднього перегріву ubs.com. Покупці продовжували цікавитися, але багато хто утримався від подальших різких підвищень, враховуючи, наскільки вже зросли ціни. Ще один фактор охолодження преміум-сегменту: швейцарські правила іпотечного “стрес-тесту” (що вимагають високого доходу для купівлі дорогого житла) обмежують певних покупців у діапазоні 5–10 млн швейцарських франків ubs.com. Коло потенційних покупців скорочується на таких високих цінових рівнях, що природно стримує подальше зростання ubs.com. У результаті 2025 рік став роком консолідації для ринку розкішної нерухомості Санкт-Моріца – ціни залишаються стабільними або зростають лише трохи ubs.com.
- Неперевершені пікові значення: Навіть за повільнішого зростання, Санкт-Моріц залишається надзвичайно дорогим. У 2025 році елітна нерухомість стартує приблизно з 43 000 CHF/м² ubs.com, що є найвищим показником в Альпах. Для порівняння, вартість топ-об’єктів у Гштааді стартує з ~39 000 CHF/м², а у Верб’є – з ~36 000 CHF/м² ubs.com – що ставить Санкт-Моріц на саму вершину. Залежно від розташування й престижності, ціни за квадратний метр у Санкт-Моріці регулярно перевищують 50 000 CHF, а в «виняткових випадках» сягали навіть 100 000+ CHF ubs.com. Це рівень цін Монако чи Аспена в самому серці швейцарських Альп. Варто відзначити, що Гштаад і Санкт-Моріц часто обмінюються лідерством як найдорожчий гірськолижний курорт: згідно з одним опитуванням 2024 року, середня ціна в Гштааді була дещо вищою, але в Санкт-Моріці річний приріст був більшим (+5,6% проти +4%) knightfrank.com. У будь-якому разі, саме вони формують топ-сегмент. Для порівняння, на найкращому курорті Франції (Куршевелі 1850) ціни на елітні шале становлять близько 30 000 CHF/м² – це теж дорого, але приблизно на 30% дешевше, ніж у Санкт-Моріці ubs.com. Таблиця нижче демонструє, як Санкт-Моріц виглядає у порівнянні з іншими елітними ринками Альп:
| Місцезнаходження (Курорт) | Типова ціна преміум (CHF/м²) | Зміна ціни у 2024 (%) |
|---|---|---|
| Санкт-Моріц (Швейцарія) | ≈ 40 000 – 50 000 (до 100 тис.+ за раритети) ubs.com ubs.com | +5,6% (темп зростання уповільнюється) knightfrank.com |
| Гштаад (Швейцарія) | ≈ 39 000+ (майже на рівні з Санкт-Моріц) ubs.com | +4,0% (високий попит, низька пропозиція) knightfrank.com |
| Верб’є (Швейцарія) | ≈ 36 000+ ubs.com | +2,8% (помірне зростання) ubs.com |
| Куршевель 1850 (Франція) | ≈ 30 000 (лідер серед французьких гірськолижних курортів) ubs.com | +9,0% (обмежена пропозиція стимулює зростання) knightfrank.com |
| Кітцбюель (Австрія) | ≈ 20 000 (найвища в Австрії) ubs.com | +8,5% (відновлення після корекції) knightfrank.com |
(Джерела: Knight Frank, UBS.«Праймова ціна» означає стартові значення у сегменті високої якості/розкоші.)
Таблиця 1: Ціни на елітну нерухомість в Альпах та останнє зростання (дані за 2024 рік) knightfrank.com ubs.com
Незважаючи на надзвичайно високі ціни, інтерес до розкішної нерухомості Санкт-Моріца залишається стійким. Унікальне поєднання гламуру, приватності та альпійської краси – а також політична й економічна стабільність Швейцарії – продовжують приваблювати UHNWIs (осіб із надвисоким рівнем добробуту) properstar.mu properstar.mu. Багато заможних покупців розглядають володіння шале в Санкт-Моріці як одночасно символ статусу та вдумливий розподіл активів (твердий актив у безпечній юрисдикції). Підсумовуючи, ультра-люксовий сегмент у 2025 році характеризується рекордно високими цінами, дещо охолодженим зростанням і стійким світовим попитом — ринок, що перепочиває на вершині піку.
Комерційна нерухомість і нові забудови
Комерційна нерухомість у Санкт-Моріці в першу чергу орієнтована на туристичний сектор — розкішні готелі, престижні бутики, ресторани та сервіси для забезпечення потреб заможних гостей. Стан комерційного ринку тісно пов’язаний із тенденціями у сфері туризму, які останніми роками були дуже потужними. У 2023 році Санкт-Моріц відзначив другий найкращий рік за десятиліття за кількістю готельних ночей — понад 1,7 мільйона ночівель у Верхньому Енгадіні (90% з них — у регіоні Санкт-Моріца) ginesta.ch. Цей туристичний бум (особливо серед платоспроможних гостей) підтримує високий попит на готельні площі й торгові приміщення на престижних шопінг-вулицях. Ключові моменти:
- Попит у сфері рітейлу/готелів: Витонченість Санкт-Моріца як “дизайнерського села” — з бутиками Cartier, Gucci й художніми галереями — забезпечує одні з найвищих комерційних орендних ставок у Альпах. Преміальні торгові площі обмежені районом Bahnhofstrasse та кварталом готелю Palace, і в сезон пік вакантність практично відсутня. Люксові бренди прагнуть бути тут представленими заради іміджу і заможних клієнтів, підтримуючи високу вартість торгової нерухомості. Готельний бізнес також процвітає завдяки зростанню цін на номери і заповнюваності, що стимулює реновації та підвищення рівня (наприклад, історичний Badrutt’s Palace Hotel пройшов оновлення, щоб залишатися конкурентним). Нові готельні проекти, однак, обмежені будівельними нормами та правилами збереження у цьому регіоні. Тому наявні об’єкти переобладнують за стандартами 5-зіркових готелів, щоб задовольнити попит.
- Нові девелоперські проекти: Житлове будівництво суворо обмежене законом, але деякі значущі проекти перебувають у процесі, здебільшого через перепрофілювання старих локацій. Наприклад, проект “Residence du Lac” (2024–25) трансформує колишню будівлю біля озера в сучасні апартаменти з акцентом на екологічне дерев’яне будівництво та різноманітність розмірів квартир для місцевих жителів timbatec.com timbatec.com. Основний акцент зроблено на якісний, екологічний дизайн (відповідно до стандартів Minergie-P-Eco), щоб відповідати сучасним вимогам енергоефективності та розкоші timbatec.com. Оскільки у Санкт-Моріці неможливо вільно будувати нові відпочинкові оселі, більшість нових житлових проектів призначені для постійного проживання або вимагають спеціальних дозволів. Деякі старі готелі чи клініки вже перепрофільовано під житло або змішаного призначення — нещодавній приклад: колишню клініку перетворено на мистецький простір та майбутні апартаменти (презентовано під час design event Nomad у 2025 році). Загалом, нова пропозиція з’являється лише через реконструкцію існуючих будівель, адже діє тотальна заборона на нові другі домівки у цій зоні з високою концентрацією другоринкового житла ginesta.ch.
| Показник (Житлова нерухомість) | Значення / Тенденція |
|---|---|
| Медіанна ціна будинку (запит) | 13 300 CHF/м² (середина 2025 року) – медіанна ціна пропозиції, всі райони homegate.ch.Зросла приблизно на ~+52% порівняно з 4 роками тому homegate.ch.Відображає широкий ринок, включаючистаріші та на околицях. |
| Середня ціна елітної нерухомості | CHF 40 000/м²+ – типово для елітних апартаментів/шале ubs.com.Продажі ультра-преміальних об’єктів за ціною CHF 50k–60k/м²; рідкісні трофеї дорожчі ubs.com.Св.Моріц лідирує серед Альп за цим показником. |
| Зміна ціни за 1 рік (2024) | ≈ 0% до +3% (залежно від сегменту) – сегмент розкоші +1,2% в середньому ubs.com; Сан-Moritz прайм +~5% knightfrank.com; ширший ринок приблизно стабільний або зростає на +2%.Вказує на стабілізацію після попереднього стрибка. |
| Зміна цін за 5 років (2019–24) | +25% до +35% – елітна нерухомість Санкт-Моріца ~+27% ubs.com; загальна житлова нерухомість ~+30% (оцінка). |
| Пропозиція на ринку (2024) | 2–3% від загального обсягу – Вкрай низька доступність.Показник пропозиції квартир у власності ~2.3% ginesta.ch.Будинки ~2,5%.Вказує на обмежену пропозицію; нерухомість часто продається поза ринком. |
| Частка других домівок | 54,7% будинків є другими резиденціями (не основними) ginesta.ch.Нові другі будинки заборонені з 2012 року в Сент-Моріц (Lex Weber) ginesta.ch, що обмежує пропозицію та новий фонд нерухомості. |
| Типова орендна дохідність (довгострокова) | ~2–3% валово на рік – відносно низька через високі капітальні вартості investropa.com.Доходність у Санкт-Моріці подібна до преміальних об’єктів у Цюриху/Женеві (2–3%).Чистий дохід ще нижчий після витрат. |
| Доходність короткострокової оренди (сезонна оренда) | ~5–7% валова (у високий сезон) – преміальні святкові оренди можуть приносити вищу дохідність investropa.com, але вимагають активного управління і мають сезонні коливання зайнятості. |
(Джерела: Homegate, UBS, Wüest Partner, Investropa.Цифри є приблизними.)
Підсумовуючи, хоча великих комерційних забудов (таких як нові молли чи офісні парки) не відбувається – що типово для курортного містечка – ринок комерційної нерухомості є стійким, завдяки розвинутому сегменту розкішного туризму. Оновлення інфраструктури та продумані маломасштабні проєкти продовжуватимуться, посилюючи позицію Санкт-Моріца як провідного альпійського курорту протягом усього року.
Історична динаміка цін та поточні значення
Нерухомість у Санкт-Моріці має довгу історію феноменального зростання цін. За останні ~20 років вартість нерухомості тут зросла приблизно втричі, значно випереджаючи середні показники по Швейцарії. Протягом 2000-х ціни зростали стабільно, в середині 2010-х дещо знизилися, після чого підскочили наприкінці 2010-х та особливо у 2020–2022 роках. Нині ціни найвищі за весь час. Нижче наведено підсумок ключових показників вартості станом на 2025 рік:
Таблиця 2: Ключові індикатори ринку нерухомості Санкт-Моріца (2025)
Як показано у таблиці, нерухомість в Санкт-Моріці відзначається астрономічною вартістю та помірною дохідністю від оренди. Співвідношення ціни до орендної плати дуже високе – це відображає той факт, що власники зазвичай купують житло для власних потреб, а не для отримання доходу. Наприклад, квартира у Санкт-Моріці вартістю 5 млн швейцарських франків може приносити лише ~100 тис. франків на рік від довгострокової оренди (дохідність 2%), і власники з цим погоджуються, оцінюючи особисте користування, безпеку активу та потенціал зростання вартості. Справді, приріст капіталу був основною нагородою в історичній перспективі: навіть після недавнього охолодження житло в Санкт-Моріці зростало на ~5-6% щорічно за останні п’ять років, що значно перевищує інфляцію. У довшій перспективі траєкторія ще чіткіша – з 2000 по 2024 рік ціни на житлову нерухомість тут майже утричі зросли у реальному вираженні ginesta.ch. Лише декілька ринків світу можуть похвалитися таким стійким зростанням.
Станом на 2025 рік короткий підсумок може бути таким: “Нерухомість у Санкт-Моріці надзвичайно дорога, пропозиція дуже обмежена, а ціни тримаються на пікових рівнях з незначним останнім зростанням.” Основні фактори – обмежена пропозиція та високий попит – говорять про те, що будь-яке зниження цін, ймовірно, буде незначним. Фактично, як буде розглянуто далі, прогноз передбачає радше стабільність або плавне зростання, а не значне падіння.
Прогноз ринку: 2025 і далі
Перспективи ринку нерухомості Санкт-Моріца на найближчі роки загалом стабільні, очікується незначне зростання – продовження “консолідації на високому рівні”. Декілька авторитетних прогнозів вказують, що у 2025 році зростання цін буде помірним та відповідати рівню інфляції, після чого можливе відновлення помірного підйому. Ключові чинники, що впливають на прогноз: процентні ставки, глобальні економічні умови та обмеження місцевої пропозиції:
- 2025 – Рік консолідації: Аналітики UBS прогнозують, що 2025 рік стане черговим роком консолідації для швейцарської ринку розкішної нерухомості, із дуже стриманим зростанням цін (подібно до рівня ~1% у 2024 році) ubs.com. Ginesta (місцеве брокерське агентство) також очікує “стабільних або помірно зростаючих ринкових цін у зв’язку з інфляцією” у найближчій перспективі ginesta.ch. Іншими словами, номінальні ціни можуть зростати на ~0–2% протягом 2025 року, що фактично залишає реальні ціни незмінними. Причина: високий рівень цін зменшив кількість потенційних покупців, а післяпандемійний ажіотаж вщух ubs.com. Крім того, у Швейцарії з 2022 року відбулося підвищення відсоткових ставок із нульових відміток, і хоча зниження ставок прогнозується у 2025–26 роках, вартість фінансування залишається вищою, ніж у часи ультра-м’якої політики, що стримує максимальні бюджети покупців. Швейцарська економіка також зростає повільно (~1% приросту ВВП), тобто на горизонті не передбачається значного зростання попиту engelvoelkers.com. Усе це вказує на період стабільності цін, а не на новий бум. Варто відзначити, що навіть цей “бічний” прогноз стосується дуже високих цінових рівнів, отже, ринок фактично призупинився на піку.
- Структурний висхідний тиск: У довгостроковій перспективі аналітики обережно налаштовані оптимістично. UBS зазначає, що структурні фактори (високий рівень добробуту населення, подовження тривалості життя та активніше використання будинків для відпочинку тощо) “продовжать [тенденцію зростання цін] у найближчому майбутньому” ubs.com. Драйверами попиту виступають заможні пенсіонери та шукачі других домівок з усього світу, а пропозиція залишиться суворо обмеженою через квоту на друге житло ginesta.ch. Такий дисбаланс вказує на те, що після теперішньої паузи ціни можуть знову плавно зростати. Наприклад, Wüest Partner (швейцарська консалтингова компанія з нерухомості) прогнозує, що ціни на житло у власності у Швейцарії виростуть приблизно на +3% у 2025 році engelvoelkers.com, а можливо – і на такому ж рівні у 2026–27 роках, якщо відсоткові ставки знизяться. Санкт-Моріц, будучи унікальним мікроринком, можливо, не досягне +3% вже у найближчому році, але повернення до ~+2–4% річного зростання у 2026–2027 роках є ймовірним у разі покращення глобальних економічних умов. Деякі галузеві експерти дійсно передбачають помірне прискорення: один зі звітів про перспективи преміальної нерухомості прогнозує, що ціни у Санкт-Моріці можуть зрости приблизно на +2,5% до +4,0% у 2026 році, причому найбільше це торкнеться престижних районів, таких як Suvretta theluxuryplaybook.com. Це буде відновлення після майже нульового зростання у 2024–25 роках і відповідатиме сценарію відновлення впевненості на тлі зниження вартості позик.
- Ключові змінні: Траєкторія відсоткових ставок є критично важливою. Національний банк Швейцарії підвищив ставки з –0,75% до +1,75% (середина 2023 року), щоб боротися з інфляцією, але з того часу інфляція впала нижче 1% engelvoelkers.com. Якщо НБШ почне знижувати ставки наприкінці 2024 або у 2025 році (як багато хто очікує), умови для іпотечного кредитування покращаться і це може відкрити новий попит engelvoelkers.com engelvoelkers.com. Вже зараз дохідність швейцарських 10-річних облігацій знизилася з максимумів, і були зафіксовані певні зниження іпотечних ставок, що “підвищило готовність покупців платити більше” на ринку розкішної нерухомості у 2024 році ubs.com. Ще один фактор: тренди глобального багатства. Доля Санкт-Моріца пов’язана зі статками мільярдерів – і, незважаючи на певну волатильність ринку, надбагаті лише збільшили свої статки в останні роки properstar.mu. Якщо не трапиться масштабної фінансової кризи, очікується, що особи з високим рівнем добробуту і надалі інвестуватимуть частину своїх активів у матеріальні цінності, такі як елітна нерухомість. Проте економічне уповільнення в Європі чи геополітичні потрясіння можуть тимчасово знизити попит ubs.com. UBS зазначає, що якщо економічне зростання в Європі залишатиметься стриманим, а інфляція з’їдатиме купівельну спроможність, дехто з потенційних покупців може відкласти рішення про купівлю другого житла ubs.com. Отже, перспектива повільного зростання у 2025 році враховує обережний економічний прогноз.
- Загальний прогноз: Базові очікування полягають у тому, що вартість нерухомості в Санкт-Моріц залишатиметься стабільною або помірно зростатиме до 2025 року, а потім незначно прискориться в наступні роки. Ймовірність обвалу низька за відсутності вимушених продажів (що трапляється рідко, оскільки заможні власники не мають великої кредитної заборгованості й не перебувають під тиском щодо продажу) engelvoelkers.com. Насправді, власники-окупанти у Швейцарії зазвичай утримують нерухомість навіть під час коливань відсоткових ставок, що не дозволяє ринку залити пропозицією engelvoelkers.com. Таким чином, ризики зниження вартості обмежені. З іншого боку, будь-яка нова хвиля інтересу з-за кордону (наприклад, якщо певні ринки подорожей повністю відкриються або швейцарський франк ослабне) може швидко підштовхнути зростання цін через обмежену кількість житла. Підсумовуючи: очікуйте «м’яку посадку» на вершині – ціни залишаться на своєму “високому плато” у 2025 році, а згодом поступово зростатимуть разом з відновленням економіки та стійким попитом.
(Зауважимо, що фактором непередбачуваності є зміна правил регулювання: див. нижче про правила для іноземних покупців – жорсткіші обмеження можуть трохи охолодити попит, тоді як будь-яке послаблення (малоймовірно) його підживить.)
Орендна дохідність і потенціал оренди для інвесторів
Інвесторам, які розглядають можливість здачі в оренду у Санкт-Моріц, варто знати, що орендні ставки тут відносно низькі, особливо для довгострокової оренди, але сезонна оренда в сегменті преміум може приносити привабливі доходи. Ринок тут формують насамперед покупці, що шукають певний стиль життя, а не інвестори, орієнтовані на дохідність, що впливає на співвідношення орендної плати до ціни. Основні моменти:
- Довгострокова орендна дохідність: Загальна дохідність від житлової нерухомості в Санкт-Моріц зазвичай становить 2%–3% на рік investropa.com. Це співставно з іншими елітними регіонами Швейцарії (Цюрих, Женева), де рентабельність також становить близько 2–3%, і суттєво нижча, ніж у дешевших районах (де 4–5% – звичайне явище) investropa.com. Наприклад, 4-кімнатна квартира, придбана за 3 млн шв. франків, може здаватися приблизно за 6 000–7 000 франків на місяць без меблів – це близько 72–84 тис. в рік (≈2,5% від ціни покупки). Такі низькі доходи обумовлені надвисокою вартістю нерухомості, а не низькими орендними ставками; більш того, оренда в Санкт-Моріц – одна з найдорожчих у перерахунку на м² у Швейцарії. Але ціни настільки високі, що орендні надходження не можуть «наздогнати» їх, і дохідність залишається помірною. Чистий дохід (після витрат, обслуговування, податків тощо) буде ще меншим – близько 1–2%. Інвестори часто погоджуються на такі скромні показники завдяки надії на зростання вартості активів і збереження капіталу. Насправді багато власників зовсім не здають свої квартири, надаючи перевагу особистому користуванню.
- Потенціал оренди для відпочинку: Короткострокова оренда (вакансійна оренда) пропонує вищий дохід, особливо під час пікового гірськолижного сезону. Розкішні шале та апартаменти можуть здаватися за дуже високими тижневими ставками взимку – цілком можливо, що добре розташоване 4-кімнатне шале здаватиметься за 15 000–20 000 швейцарських франків на тиждень у новорічний період або в лютому. За приблизно 10–12 основних зимових тижнів така нерухомість може принести понад 150 000 франків, що в річному обчисленні становить ~5%+ її вартості. За словами інвестиційних консультантів, короткострокова оренда в затверджених туристичних зонах може давати 5–7% валового доходу на рік – але це за умови, що житло здаватися значну частину року investropa.com. У Санкт-Моріці зимовий сезон триває довго, а літній сезон розвивається, але поза сезоном заповнюваність буде значно нижчою. Реалістично, ретельний власник або агентство можуть досягти, скажімо, 15–20 тижнів оренди з високими ставками, що дасть приблизно 3–5% від вартості майна доходу – це краще, ніж довгострокова оренда, але потребує активного управління. Також з’являються додаткові витрати (маркетинг, прибирання, комісії) і юридичні вимоги (реєстрація туристичного збору тощо). Тим не менш, для власників, які готові здавати свої домівки, коли вони ними не користуються, Санкт-Моріц пропонує один із найсильніших ринків короткострокової оренди в Альпах, завдяки постійному потоку заможних туристів.
- Правила та вакантність: Важливо зазначити, що короткострокова оренда зазвичай дозволена у курортних зонах, як-от Санкт-Моріц (на відміну від деяких швейцарських міст, які обмежують оренду на зразок Airbnb). Насправді економіка міста заохочує туристичну оренду. Однак власники кондомініумів можуть стикатися з правилами співвласників або керуючими щодо оренди, і всі орендодавці повинні платити невеликий “Kurtaxe” (туристичний збір) з кожного гостя/ночі і забезпечувати відповідність орендованого житла стандартам безпеки. Концепція “Lex Airbnb” ще не набула великого поширення в Санкт-Моріці – короткострокова оренда залишаєтся звичайною практикою, часто організованою через місцеві агентства або платформи класу люкс. Під час пікових лижних тижнів попит на оренду шале значно перевищує пропозицію, тому ризик простою в ці періоди майже нульовий. Поза сезоном (весна, пізня осінь) об’єкт може залишатися порожнім – власники часто використовують цей час для обслуговування.
- Профіль Buy-to-Let: Чистих інвестиційних покупців у Санкт-Моріц небагато через низьку прибутковість і обмеження Lex Koller (нерезиденти-іноземці не можуть легко купувати нерухомість виключно як інвестицію – дивіться наступний розділ). Ті, хто все ж купує для здачі в оренду, зазвичай мають довгострокову перспективу та подвійне завдання: здавати в оренду зараз, щоб компенсувати витрати, і зрештою використовувати нерухомість для себе (або для перепродажу). Враховуючи міцне швейцарське законодавство щодо оренди та стабільний попит на оренду по всій країні, деякі інвестори вважають прийнятною навіть прибутковість у 2–3% для надміцного активу. Крім того, орендні ставки наразі зростають у Швейцарії через дефіцит житла – на національному рівні ціни запитів на оренду виросли ~+2,2% рік до року на початку 2025 року homesoverseas.ru. У Санкт-Моріц обмежена пропозиція орендованих квартир (лише близько 44% місцевого житла здається в оренду ginesta.ch, і більшість ними займають місцеві жителі) означає, що експати або сезонні працівники змагаються за небагато доступних квартир, що підвищує орендні ціни. З часом це може трохи покращити прибутковість (якщо ціни залишаться стабільними, а оренда зростатиме). Однак не варто очікувати значного грошового потоку на цьому ринку; справжня “прибутковість” володіння нерухомістю в Санкт-Моріц часто вимірюється стильним способом життя та довгостроковим зростанням вартості, а не високим поточним доходом investropa.com.
Підсумовуючи, орендні прибутки у Санкт-Моріц у кращому разі помірні, а негативний леверидж (ставки іпотеки перевищують прибутковість) можливий у періоди високих ставок. Потенційним орендодавцям варто сприймати це як гібридну інвестицію: частково дохідна нерухомість, частково предмет розкоші. Багато хто успішно компенсує певні витрати завдяки здачі у відпустку – фактично отримуючи гроші, поки їхній актив ймовірно зростає у вартості. Однак як чиста інвестиція для отримання доходу Санкт-Моріц поступається дешевшим ринкам. (Для порівняння: інвестор може отримувати 4–5% прибутковості у Вале чи Австрії, хоча без такої ж капітальної безпеки.) Кожен власник має зважувати ці чинники, виходячи зі своїх фінансових цілей.
Регулювання та обмеження для іноземних власників
Швейцарія дотримується суворих законів щодо володіння нерухомістю іноземцями – і Санкт-Моріц, як престижний курорт, підпадає під дію цих правил. Два ключові регулювання – це Lex Koller (обмеження на купівлю нерухомості нерезидентами-іноземцями) та Lex Weber (ліміт на кількість другорядних житлових об’єктів, розглядався раніше). Ось що потрібно знати іноземним покупцям:
- Закон Лекс Коллер (дозволи для іноземних покупців): Відповідно до федерального закону Лекс Коллер, іноземці, які не є резидентами, мають обмеження при купівлі нерухомості у Швейцарії. Загалом іноземці без посвідки на проживання у Швейцарії не можуть купувати звичайну житлову нерухомість у більшості кантонів Швейцарії (наприклад, Цюрих, Женева) investropa.com. Закон передбачає винятки для спеціально визначених туристичних зон (переважно гірськолижні курорти та регіони відпочинку), де іноземці можуть придбати будинок для відпустки з особливим дозволом, але в межах встановлених квот. Санкт-Моріц є однією з таких зон, але дозволи обмежені. Основні моменти:
- Нерезидент (який проживає за кордоном) може придбати один будинок для відпустки до ~200 м² житлової площі у затвердженій комуні investropa.com. Для цього потрібно отримати кантональний дозвіл, який оформляється протягом кількох тижнів investropa.com. Кількість дозволів для іноземців на рік обмежена – кантон Граубюнден має свою щорічну квоту, а у популярних місцях, як Санкт-Моріц, її швидко вичерпують. Це означає, що існує конкуренція за дозволи для іноземних покупців; у деякі роки можливо доведеться чекати на наступний розподіл.
- Іноземці не можуть купувати нерухомість виключно для інвестиційного здавання в оренду – житло має переважно використовуватися для особистого відпочинку (хоча зазвичай дозволяється здавати його в оренду, коли власник не користується ним самостійно). Крім того, заборонено купувати кілька об’єктів; один дозвіл = одна нерухомість для іноземця.
- Резиденти ЄС/ЄАВТ, які проживають у Швейцарії та мають дозвіл B, або будь-який іноземець із дозволом C, прирівнюються до швейцарських громадян (дозвіл не потрібен) ubs.com. Саме тому багато міжнародних покупців спочатку оформлюють швейцарський вид на проживання (часто через переведення на роботу або програму оподаткування на основі фіксованої суми), а потім купують нерухомість без обмежень. Насправді, ті, хто має дозвіл на проживання B (не ЄС), можуть безперешкодно придбати собі основне житло без спеціального дозволу ubs.com.
- Виконання: Якщо нерезидент купує через швейцарську компанію або іншу лазівку, він все одно підпадає під дію Lex Koller – влада суворо реагує на креативні структури. По суті, ринок нерухомості Швейцарії не є «вільним для всіх» для офшорних покупців; він жорстко контролюється, щоб запобігти надмірній іноземній спекуляції та зберегти житло для місцевих.
- Місцеві квоти у Санкт-Моріці: Історично у Санкт-Моріці було дуже мало нових можливостей для іноземних покупців. Багато існуючих розкішних шале вже належать іноземцям (ще з минулих десятиліть). Коли вони продаються, новий іноземний покупець зазвичай може перейняти цей дозвіл, але нові дозволи на новобудови є рідкістю. Деякі сусідні міста (такі як Давос чи Клостерс) мали часом більш ліберальну політику, але в цілому Верхній Енгадін залишається обережним у питаннях іноземних продажів investorsinproperty.com. Цікаво, що Андезматт отримав звільнення від Lex Koller для стимулювання розвитку – що привернуло багатьох іноземних інвесторів – але у Санкт-Моріца такого звільнення немає. Це підтримує високий попит у порівнянні з пропозицією на житло, доступне іноземцям.
- Lex Weber (Закон про друге житло): Як уже згадувалося, з 2012 року нові другі будинки не можна будувати у Санкт-Моріці, оскільки місто значно перевищує 20% поріг ginesta.ch. Це не забороняє іноземцям купувати вже існуюче житло, але обмежує нову нерухомість, яку могли б купити іноземці. Також кантони у деяких випадках можуть надавати пріоритет у продажу нових одиниць житла швейцарським резидентам. Політика житла у Санкт-Моріці фактично спрямовує іноземних покупців у вузький сегмент перепродажу курортних апартаментів та шале.
- Майбутнє посилення: Варто зазначити, що у 2023 році швейцарський уряд оголосив про плани подальшого посилення правил Lex Koller. Запропоновані зміни (які ще не стали законом) можуть включати: заборону громадянам країн, що не входять до ЄС, з дозволом на проживання типу B купувати основне житло без дозволу, обов’язок для іноземних власників продавати нерухомість у разі відмови від швейцарського резидентства, а також можливе обмеження купівлі акцій у апарт-готелях на курортах для іноземців ubs.com. Ці заходи спрямовані на полегшення дефіциту житла для місцевих жителів ubs.com. Точні пропозиції ще обговорюються, проте іноземним покупцям варто залишатися уважними, адже позиція Швейцарії не лібералізується; скоріше навпаки, вона стає більш суворою. Водночас будь-які нові правила, ймовірно, не матимуть зворотної дії для вже існуючих власників.
- Практичний вплив: Для ринку Санкт-Моріца іноземний попит залишається значним, але контрольованим чинником. Багато покупців з-за кордону обходять Lex Koller, переїжджаючи до Швейцарії (часто користуючись програмою фіксованого оподаткування, яка пропонує сприятливий податковий режим для заможних іноземців), де-факто стаючи «місцевими» в цілях купівлі нерухомості. Ті, хто купує як нерезиденти, повинні дійсно сильно прагнути володіти нерухомістю, готові долати бюрократію та дотримуватися швейцарських правил її використання. Обмеження на площу (приблизно 200 м²) для куплених іноземцями відпускних будинків означає, що мега-шале (500 м²+) зазвичай можуть придбати лише швейцарці чи іноземці-резиденти – це обмежуючий фактор для деяких надзаможних міжнародних покупців.
Підсумовуючи, Санкт-Моріц вітає іноземних покупців, але на швейцарських умовах. Правила не дозволяють ринку стати жертвою спекулятивного іноземного капіталу – і це сприяє його стабільності. Іноземці, які купують тут, зазвичай налаштовані на довгострокову перспективу (часто згодом стаючи неповними резидентами). Тим, хто хоче стати власником: консультація з фахівцем щодо Lex Koller є обов’язковою, проте мрія мати власність у Санкт-Моріці цілком досяжна для тих, хто відповідає критеріям. Варто лише поквапитися – квоти на дозволи невеликі та дуже цінуються.
Податкові аспекти для покупців та інвесторів у нерухомість
Податкова система Швейцарії щодо нерухомості є складною та залежить від кантону, але існують певні загальні принципи. Купівля нерухомості в Санкт-Моріц (кантон Граубюнден) супроводжується трансакційними податками, щорічними податками на володіння та можливими податками на приріст капіталу при перепродажу. Нижче наведені основні податкові аспекти:
- Податок на передачу власності (Handänderungssteuer): Це одноразовий податок, який стягується під час придбання, подібно до гербового збору. У Граубюндені ставка встановлюється кожною комуною до кантонального максимуму 2,0% en.comparis.ch en.comparis.ch. У Санкт-Моріці ставка наближається до цього максимуму (~2%). Зазвичай покупець сплачує податок на передачу власності у цьому кантоні en.comparis.ch. Наприклад, при купівлі шале за 5 мільйонів CHF податок складе близько 100 000 CHF. (Деякі контракти можуть передбачати розподіл цієї суми, але за замовчуванням платить покупець.) У порівнянні з багатьма країнами 2% — помірна ставка; наприклад, у Женеві — 3%, а в деяких швейцарських кантонах такого податку немає en.comparis.ch en.comparis.ch. Додатково застосовуються нотаріальні та реєстраційні збори — зазвичай ~0,2–0,5% загалом у Граубюндені (нотаріус ~0,1–0,3%, реєстрація — кілька десятих відсотка) ubs.com ubs.com. Ці витрати часто розподіляють між сторонами за домовленістю.
- Щорічний податок на нерухомість: У Швейцарії немає загальнодержавного податку на нерухомість, але багато кантонів стягують або податок на статки на чисті активи (включаючи нерухомість), і/або спеціальний податок на нерухомість (Liegenschaftssteuer). У Граубюндені стягується щорічний податок на нерухомість з повної податкової вартості нерухомості, приблизно на рівні 0,3–0,5% (точна ставка в громаді Санкт-Моріц може змінюватися з року в рік) – це додається до звичайного податку на статки з чистих активів. Всі власники також повинні декларувати вартість нерухомості як частину своїх податкових статків щороку, оскільки у Швейцарії оподатковується особистий чистий капітал (за прогресивними ставками, що зазвичай досягають приблизно ~0,5–0,7% у Граубюндені для осіб з великими статками) ubs.com. Для іноземного власника-нерезидента ви матимете обмежене податкове зобов’язання у Швейцарії щодо цієї нерухомості – зазвичай кантональні органи будуть оподатковувати вас на основі “потенційного орендного доходу” (див. нижче) як форму доходу та вартості самої нерухомості як статку, навіть якщо ви проживаєте за кордоном. Договори про уникнення подвійного оподаткування часто дозволяють уникнути подвійного оподаткування у двох країнах, але в таких випадках потрібна професійна консультація.
- Оподаткування умовної орендної вартості: Швейцарія унікально оподатковує власників житла згідно з теоретичним орендним доходом, який вони могли б отримати, якби здавали свою нерухомість в оренду. Ця “Eigenmietwert” (умовна орендна вартість) додається до річного оподатковуваного доходу власника ubs.com. На практиці, якщо у вас є будинок для відпочинку, і ви є швейцарцем або податковим резидентом Швейцарії, ви платите податок на дохід, ніби ви отримали орендну плату зі свого другого дому (мінус будь-який реальний орендний дохід – подвійного оподаткування немає). Однак відсотки по іпотеці та витрати на утримання дозволяється віднімати з цього умовного доходу ubs.com. Багато власників із низькою або відсутньою іпотекою вважають цей податок обтяжливим, адже фактично сплачують податок за користування власним житлом. Важлива новина: У 2024 році парламент Швейцарії проголосував за скасування національного податку на умовну орендну вартість для основного житла та других домівок, та дозволив кантону стягувати податки з других домівок іншими способами ubs.com. Ця реформа має бути винесена на загальнонаціональний референдум і, якщо її схвалять, почне діяти не раніше 2026 року ubs.com. Це означає, що через кілька років власників більше не оподатковуватимуть за умовний орендний дохід — це буде спрощення, втім кантон Граубюнден (і не лише він) може запровадити новий фіксований податок на друге житло. Іноземці, які не є податковими резидентами Швейцарії, наразі сплачують квазiумовний “орендний” податок кантону за свою нерухомість для відпочинку; як вплине на них реформа — залежатиме від кантональної реалізації. У будь-якому разі, статус-кво 2025: умовна орендна вартість все ще оподатковується як дохід, тож врахуйте це (це може бути кілька десятків тисяч франків «доходу» для нерухомості з великою вартістю).
- Податок на дохід від оренди: Якщо ви здаєте свою нерухомість в оренду, фактичний дохід від оренди, звісно, також оподатковується як дохід. Для власників-нерезидентів, як правило, швейцарські органи влади оподатковують дохід від оренди (після дозволених відрахувань) з швейцарської нерухомості у джерела. Якщо ви резидент Швейцарії, цей дохід просто додається до вашого звичайного доходу. Враховуючи високі ставки прибуткового податку для найуспішніших (загалом федеральний/кантональний — близько 20–30%+), можливість відраховувати відсотки по іпотеці та витрати на утримання є вирішальною для зменшення оподатковуваного прибутку від оренди (часто зводячи його нанівець на папері). Швейцарська система оподаткування може бути вигідною для власників із кредитним плечем: за низької дохідності та високих процентних витрат багато власників житла для здачі в оренду мають мінімальний чистий оподатковуваний дохід від нерухомості.
- Податок на приріст капіталу: У Швейцарії стягується податок на приріст нерухомості з прибутку від продажу нерухомості. Це кантональний податок і дуже залежить від тривалості володіння нерухомістю. Його призначено для стримування спекуляцій і швидких перепродажів. У Граубюндені власники на короткий термін стикаються з дуже високими ставками податку на приріст капіталу (за прогресивною шкалою, до ~50% прибутку, якщо нерухомість продається протягом року або двох). З кожним наступним роком володіння ставка знижується; після певного строку володіння (зазвичай 10–15 років) ставка падає до приблизно 0–10%. Наприклад, продаж через 5 років може призвести до податку близько 30% на прибуток, тоді як продаж через 20 років — до мінімального податку. Точна формула в GR: прибуток оподатковується кантоном і комуною, з ефективними ставками від ~25% до ~50%, якщо володіння тривало лише кілька років investropa.com. Якщо володіти достатньо довго, деякі кантони повністю звільняють від податку; інші знижують до низької фіксованої ставки. Варто враховувати податок на приріст капіталу, якщо плануєте продаж менш ніж через десять років – це може бути суттєвими витратами. Також не передбачено “1031 обміну” чи відтермінування податку, окрім випадків купівлі іншої нерухомості у Швейцарії як основного місця проживання (і навіть це має обмеження). Фактично, податок на приріст нерухомості — це значні витрати, які слід врахувати, але їх можна мінімізувати, володіючи нерухомістю довгостроково — що й відповідає типовій стратегії власника у Санкт-Моріці ubs.com.
- Щорічні витрати на володіння: Окрім податків, не забудьте врахувати у бюджеті щорічне обслуговування, кондомініальні внески (якщо квартира), страхування та комунальні послуги. Орієнтовно це ~0,5%–1% від вартості нерухомості на рік на витрати з утримання для об’єктів класу “люкс” (що у Санкт-Моріці може складати понад 20 000 швейцарських франків щороку). Якщо це багатоквартирний комплекс (PPE), будуть діяти щоквартальні внески на утримання будинку, які покривають обігрів спільних зон, консьєржа, резервний фонд тощо, часто це кілька франків за м² на місяць.
- Податкові договори та оподаткування на основі фіксованої суми: Якщо ви переїжджаєте до Санкт-Моріца як резидент, зверніть увагу, що іноземці, які не працюють у Швейцарії, можуть мати право на оподаткування на основі фіксованої суми – спеціальний фіксований податок, який розраховується на основі витрат на проживання, а не доходу, та узгоджується із кантоном investropa.com. Багато заможних експатів обирають цей шлях; це може звести ваш загальний податок з глобального доходу до нуля, при тому, що фіксований річний податок часто складає шість цифр у швейцарських франках. У кантоні Граубюнден діють угоди про фіксовані податки для кваліфікованих осіб (хоча деякі кантони вже відмовилися від цієї системи). Це не впливає безпосередньо на податки на нерухомість, але впливає на вашу загальну податкову ситуацію. Для нерезидентів швейцарські податки на нерухомість зазвичай зараховуються в рахунок податків на батьківщині завдяки податковим угодам.
Підсумовуючи, податки на майно у Швейцарії не низькі, але вони передбачувані й часто нижчі за податкове навантаження в багатьох інших сегментах ринку розкішної нерухомості (згадайте 6-7% гербових зборів у Лондоні чи щорічний податок на багатство у Франції тощо). Один із плюсів: немає щорічного загальнонаціонального “податку на вартість майна” окрім податку на багатство – а податок на багатство у Швейцарії, хоч і помітний, все ж має відносно низькі ставки у порівнянні, наприклад, із деякими податками на нерухомість у США (~2% від вартості щорічно). Також, податок на спадщину: у Граубюндені спадщина прямим нащадкам не оподатковується, тобто у більшості випадків ви можете залишити нерухомість дітям без податку на спадщину (у деяких кантонах інакше). В цілому, податкова система Швейцарії винагороджує довгострокове володіння та персональне використання. Покупцям у Санкт-Моріці слід залучити податкового консультанта для оптимізації структури власності – але вони можуть загалом розраховувати на стабільний порядок. Якщо податок на потенційний дохід від здачі буде скасовано до 2026 року, власники другорядних будинків можуть відчути зміни (можливо, введення нового фіксованого податку на майно). Стежте за цією реформою, адже вона безпосередньо стосується таких місць, як Санкт-Моріц, де багато другорядних будинків ubs.com.
Драйвери попиту: Туризм, стиль життя та інвестиційна міграція
Що робить нерухомість у Санкт-Моріці такою затребуваною? Відповідь криється у унікальному поєднанні привабливості способу життя, міжнародного авторитету та фінансових/безпекових переваг, яким можуть позаздрити лише одиниці. Ось основні драйвери попиту:
- Туризм і стиль життя світового класу: Санкт-Моріц пропонує привілейований альпійський стиль життя, який постійно приваблює світову еліту. Місто є синонімом гламура – воно приймає такі заходи, як Світовий кубок зі снігового поло, кінні перегони White Turf на замерзлому озері та гурманські фестивалі. Тут 300 сонячних днів на рік, першокласний гірськолижний відпочинок (350 км трас плюс спуски Cresta, бобслейні траси тощо) і розкішні зручності — від ресторанів зі зірками Мішлен до дизайнерських магазинів. Такий привабливий спосіб життя змушує багатих туристів повертатися знову і часто перетворюватися на власників нерухомості. Статистика туризму це підтверджує: у 2023 році зафіксовано рекордну кількість готельних ночівель (другий найкращий рік за десятиріччя) ginesta.ch. Ще красномовніше те, що зростання Верхнього Енгадіну випередило решту Граубюндену, що свідчить про сильний магнетизм Санкт-Моріца ginesta.ch. Близько 53,5% гостей готелів були швейцарцями у 2023 році (дещо менше, ніж 58% попереднього року, оскільки більше міжнародних туристів повернулися) ginesta.ch, тобто майже половина були іноземцями – це ознака відновлення глобального інтересу після пандемії. Високий попит на туризм з часом конвертується в попит на нерухомість: багато іноземних туристів закохуються у Енгадін і вирішують купити тут будинок для відпочинку для довших періодів проживання. Триваючий перехід до цілорічного туризму (піші прогулянки, велоспорт, вітрильний спорт, культурні заходи влітку) подовжив сезон і зробив володіння нерухомістю тут привабливішим не лише взимку naef-prestige.ch.
- Престиж і рідкість: Існує лише один Санкт-Моріц – цей бренд має престиж, подібний до Монако, Аспену чи Куршавеля. Володіння нерухомістю тут — це символ статусу. Фактор так званого “трофейного активу” означає, що попит відносно не залежить від ціни: заможні покупці часто купують з емоційних і лайфстайл-мотивів, а не лише на основі вартості. Гламур міста (яке славиться як “Top of the World”) і його роль піонера зимового туризму створюють вічну привабливість. Окрім того, пропозиція є обмеженою і стає ще більш обмеженою (згідно з законом не дозволяється будівництво нових другорядних резиденцій), тож володіння нерухомістю у Санкт-Моріц стає буквально все ексклюзивнішим щороку – це потужний мотиватор для тих, хто може собі це дозволити.
- Інвестиція-«тиха гавань»: Політичний нейтралітет Швейцарії, економічна стабільність і міцна валюта роблять нерухомість у Санкт-Моріці інвестицією-«тихою гаванню», а також вибором способу життя. У періоди глобальної невизначеності заможні інвестори часто збільшують частку швейцарських активів (франк, як правило, зростає у кризові часи). UBS зазначає, що незважаючи на слабше економічне зростання, «місцевий ринок розкішної нерухомості, ймовірно, й надалі виграватиме від своєї репутації як ‘тихої гавані’» ubs.com. Нерухомість тут забезпечує збереження капіталу – швейцарське законодавство дуже захищає права власності, а банківська система є надійною для фінансування за потреби. Для міжнародних покупців із менш стабільних регіонів переведення частини багатства у швейцарську нерухомість є формою страхування статків. Цей попит є частиною ширшого тренду «міграції інвестицій», коли заможні сім’ї купують житло у стабільних країнах як запасний варіант/варіант для проживання. У Швейцарії немає «золотої візи» як такої, проте її система паушального оподаткування привабила чимало мільйонерів, які, у свою чергу, купують елітні будинки (зазвичай у курортних зонах, де дозволи передбачені). Отже, макроекономічні та геополітичні тривоги насправді можуть підвищити попит на нерухомість у Санкт-Моріці, адже вона вважається надійним і відчутним забезпеченням вартості під час нестабільних часів.
- Якість життя та конфіденційність: Окрім гламурності, Санкт-Моріц пропонує відмінну якість життя. Швейцарія займає провідні місця у світі за рівнем безпеки, чистоти, медицини та якості довкілля harveylawcorporation.com harveylawcorporation.com. Енгадінський регіон – це свіже повітря на висоті 1800 м, низький рівень злочинності, доглянута інфраструктура – усе це сильний аргумент на користь переїзду. Для заможних покупців із сім’ями регіон привабливий приватністю і безпекою (жодних орд папараці, славнозвісна швейцарська стриманість). На відміну від деяких сезонних курортних містечок, Санкт-Моріц функціонує цілий рік з якісним сервісом, наявністю міжнародних шкіл (наприклад, Lyceum Alpinum Zuoz поруч) і легкістю в побуті. Це переконує деяких не лише приїжджати у відпустку, а й частково переїхати (проводити тут кілька місяців на рік). Той факт, що близько 43% населення Санкт-Моріца – іноземці (багато з них заможні експати), підкреслює його міжнародну привабливість ginesta.ch ginesta.ch.
- У межах Швейцарії: Основними аналогами є Гштаад, Верб’є, Церматт та, можливо, Андерматт (який розвивається завдяки виключенню для іноземних покупців).
- Порівняльна перевага: У порівнянні з іншими ринками розкішних гірськолижних курортів, Санкт-Моріц вигідно вирізняється завдяки відносно помірним витратам на операції з нерухомістю та низьким податкам для резидентів у Швейцарії. Для іноземців, які тут проживають, немає обмежень щодо купівлі житла, тоді як в Австрії навіть для резидентів існують обмеження у туристичних зонах. У той час як у Франції чи Італії іноземці можуть вільно купувати нерухомість, у цих країнах вищі податки на багатство та спадщину, що не подобається деяким інвесторам. Стабільне та сприятливе для платників податків середовище Швейцарії (особливо якщо укладені паушальні домовленості) – велика перевага. Додатково, транспортна доступність Санкт-Моріца постійно покращується – перша в Альпах електрична гірська залізниця з’явилася саме тут, а сьогодні дістатися сюди можна через аеропорт Енгадіна (для приватних літаків) або на поїзді із Цюриха за 2 год 45 хв (з новим тунелем Альбула підвищилася надійність сполучення). Хороша транспортна мережа робить дозвілля в оселі простішим, що ще більше стимулює попит.
Підсумовуючи, попит на нерухомість у Санкт-Моріці зумовлений унікальним поєднанням привабливого способу життя, престижу та фінансової доцільності. Місто постійно оновлюється – наприклад, організовує нові культурні події, робить ставку на цілорічний спорт, розвиває інфраструктуру класу люкс – і цим приваблює нові покоління покупців. Також попередні тенденції (дистанційна робота, що дозволяє більше часу проводити на відпочинку, зростання числа надзаможних осіб) сприяють цьому попиту. Жоден інший альпійський курорт не має такого поєднання переваг, саме тому Санкт-Моріц залишається на першому місці у списках пошуку елітної нерухомості, навіть коли покупці порівнюють його з такими місцями, як Гштаад, Церматт, Куршевель чи Аспен.
Порівняння з іншими ринками елітної нерухомості Швейцарії та Альп
Санкт-Моріц часто порівнюють із групою інших елітних альпійських ринків. Ось як він виглядає у порівнянні з основними швейцарськими конкурентами та найкращими гірськолижними курортами за кордоном:
На завершення, Санкт-Моріц знаходиться на вершині або поруч із вершиною альпійської розкішної нерухомості. Його основні швейцарські конкуренти пропонують подібну ексклюзивність, але жоден з них не поєднує всі фактори (розміри міста, озерні краєвиди, клімат, історія гламурності) в такій повноті. На міжнародному рівні, хоча можна знайти курорти з не меншою чарівністю чи навіть вищими індивідуальними продажами, загальний ринок Санкт-Моріца залишається одним із найміцніших та найцінніших. Для покупця чи інвестора диверсифікація в межах Альп може означати пошук інших курортів, але Санкт-Моріц, ймовірно, й надалі зберігатиме свою преміальність — що відображає силу легендарного бренду і його стійку привабливість.
Джерела: Звіти та новини швейцарського ринку (UBS, Wüest Partner, Ginesta Immobilien) ginesta.ch ubs.com ginesta.ch; Дані індексу альпійської нерухомості (Knight Frank, Naef) knightfrank.com naef-prestige.ch; Investropa та федеральні джерела щодо прибутковості/податків investropa.com ubs.com; Туристична статистика та місцеві інсайти ginesta.ch ginesta.ch. Зібрані дані представляють найактуальнішу інформацію станом на 2025 рік, забезпечуючи комплексний огляд ринку нерухомості Санкт-Моріца і його контексту на ширшому ринку. Кожен аспект – від законодавчих обмежень до тенденцій у сфері розкоші – сприяє розумінню цього унікального ринку високогірної нерухомості.
