Огляд поточних ринкових умов (2025)
Ринок нерухомості Багамських островів у 2025 році є динамічним і стійким, його підтримує потужне економічне відновлення після пандемії та рекордний приплив туристів. Країна прийняла безпрецедентні 11,22 мільйона міжнародних відвідувачів у 2024 році, що на 16,2% більше, ніж у 2023 році, і це найбільший показник за всю історію – перевищив навіть доковідні цифри travelmarketreport.com. Такий туристичний бум підштовхнув попит на курортну нерухомість і оренду по всьому архіпелагу. Економічне зростання стабільне (ВВП зріс з $14,34 млрд у 2023 році до $14,83 млрд у 2024 році, а до 2029 року прогнозується $17,62 млрд dupuchrealestate.com), а уряд залишається стабільним і орієнтованим на бізнес. Усі ці фактори разом підвищують довіру інвесторів до ринку нерухомості на Багамах dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com.
Після ажіотажу покупок у 2020–2023 роках активність на ринку знизилася в 2024 році до більш сталого рівня practiceguides.chambers.com. Шалений стрибок під час пандемії — коли заможні віддалені працівники та інвестори активно купували острівну нерухомість — змінився на спокійніший, але все ж позитивний ринок, схожий на ситуацію до 2019 року practiceguides.chambers.com. Пропозиція залишається обмеженою, особливо в елітних районах, тому продавці якісної нерухомості можуть зберігати високі запитувані ціни та залишатися цікавими для покупців practiceguides.chambers.com. Проте, на вищих цінових рівнях спостерігається певний опір з боку покупців. У топових районах вартість житла приблизно подвоїлась з 2020 року (наприклад, будинки, що коштували $3 млн у 2019 році, часто продавалися за $6 млн у 2023 році), і деякі спроби продавців підняти ціну до $8 млн наразі зустрічають опір, що призводить до довших термінів перебування оголошень на ринку content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Загалом 2025 рік починається з ринку в стані рівноваги – попит залишається сильним (особливо з боку іноземних покупців), але зростання цін стабілізувалося порівняно з різкими стрибками попередніх років. Зростаюча кількість нових проєктів та поступове зникнення спотворень, пов’язаних із пандемією, повернули ринок до більш збалансованого ритму, навіть попри те, що 2024 рік завершився рекордними обсягами продажів нерухомості у деяких сегментах homesforsaleinnassaubahamas.com.
Житловий сегмент нерухомості
Житлова нерухомість на Багамах охоплює все – від житла для місцевих покупців-початківців до ультра-розкішних вілл на узбережжі. Цей сегмент характеризується двошаровим ринком. З одного боку — елітний сектор, стимульований іноземним попитом, з іншого — місцевий середній сегмент, де ціна є головною проблемою globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Сегмент розкішного житла для відпочинку та експатів переживає бум: Багами посіли 3-тє місце у світі за зростанням цін на елітну житлову нерухомість у 2023 році, із 15% річним зростанням вартості люксової нерухомості globalpropertyguide.com. Навіть на початку 2025 року продажі преміальних об’єктів вартістю понад $3 млн зросли на 18% у річному вимірі, а розкішні будинки на узбережжі зазвичай дорожчають близько 6–8% щороку, що випереджає багато традиційних інвестицій homesforsaleinnassaubahamas.com. Таке тривале зростання відображає сильний міжнародний інтерес, обмежену пропозицію топових локацій та престиж островів як безпечної податково-нейтральної гавані. Американські покупці домінують серед іноземних угод (близько 35% іноземних покупців), далі йдуть європейці (~30%) і канадці (10%), усіх приваблює клімат та інвестиційні переваги globalpropertyguide.com. Цей приплив глобальних інвестицій спричинив нове будівництво у престижних охоронюваних комплексах та курортних кондомініумах. Девелопери відповідають сучасним запитам, зводячи більше кондомініумів з курортною інфраструктурою під ключ, оскільки багато покупців прагнуть “острівного житла за типом lock-and-leave”, а не незалежної вілли content.knightfrank.com. В результаті — хвиля нових елітних кондомініумів у таких районах, як Cable Beach у Нассау і Paradise Island, що поповнюють асортимент елітного ринку.
Для порівняння, основний житловий ринок для місцевих багамців стикається з труднощами. Багаторічне зростання цін знизило доступність для сімей середнього класу globalpropertyguide.com. Пропозиція доступного житла значно відстає від попиту, що призводить до зростання орендної плати та цін у місцевих районах. Багато багамських покупців покладаються на фінансування, проте кредитування іпотек банками залишалося відносно стагнаційним (фактично, за останнє десятиліття видані іпотечні кредити для житлової нерухомості зменшувалися приблизно на 1,4% щороку) globalpropertyguide.com. Місцеві покупці житла вперше знаходять обмежені варіанти, і уряд втручається через такі ініціативи, як проєкт Renaissance at Carmichael, спрямований на будівництво приблизно 200 доступних будинків globalpropertyguide.com. Проте такі зусилля залишаються скромними порівняно з масштабом потреби. Як наслідок, рівень власності житла залишається низьким, і значна частина населення залишається на ринку оренди — згідно з останнім переписом, близько 35% домогосподарств займали помешкання, сплачуючи орендну плату globalpropertyguide.com. Добра новина полягає в тому, що у 2025 році може з’явитися певне полегшення з боку пропозиції: офіційні особи повідомляють про кілька ініціатив зі створення доступнішого житла й покращення доступу до іпотеки для багамців dupuchrealestate.com. Загалом, у 2025 році житловий сектор характеризується активністю на верхньому сегменті ринку та тривалим тиском доступності на початковому рівні. Подолання цієї різниці — ключовий виклик для довгострокової стійкості ринку.
Сегмент розкішної нерухомості
Сегмент розкішної нерухомості на Багамах є окремим світом – це ультра-преміальні будинки, приватні острови та резиденції від готельних брендів, які приваблюють власників великого капіталу з усього світу. Цей сегмент був надзвичайно сильним. У 2020–2023 роках заможні покупці масово приїжджали на Багами як ідеальний притулок під час пандемії, що призвело до драматичного зростання цін. Як зазначено, вартість нерухомості в елітних спільнотах (наприклад, Lyford Cay, Albany, Ocean Club Estates) приблизно подвоїлася з 2019 по 2023 рік, що є надзвичайним стрибком content.knightfrank.com. Навіть у міру того, як ринок трохи охолоджується у 2025 році, ексклюзивний сегмент залишається ринком продавця у багатьох аспектах – пропозиція обмежена, а бажані об’єкти можуть продаватися за високою ціною. Продавці якісної розкішної нерухомості часто досягають успіху навіть за високими цінами, якщо вони не є нереалістично вищими за нещодавні аналоги practiceguides.chambers.com. Однак покупці стали більш вибагливими, і деякі переоцінені мега-особняки залишаються на ринку довше, ніж раніше content.knightfrank.com.
Помітною тенденцією є зміна вподобань покупців у бік готового комфорту та зручностей. Багато заможних покупців, включаючи молодих керівників, які можуть працювати дистанційно, надають перевагу розкішним кондомініумам або керованим курортним резиденціям замість окремо розташованих маєтків content.knightfrank.com. Їм до вподоби “готельний стиль життя” – послуги консьєржа, охорона, спа та ресторани на території – та відсутність клопотів із доглядом чи підготовкою великої власності до урагану content.knightfrank.com. У відповідь забудовники запустили низку брендованих проєктів резиденцій. Наприклад, на пляжі Кейбл-Біч у Нассау нові кондомініуми GoldWynn та Aqualina пропонують п’ятизірковий сервіс, а на острові Парадайз Ocean Club Four Seasons Residences (завершення заплановано на 2027 рік) передбачає надексклюзивні апартаменти й вілли в знаменитому курортному оточенні practiceguides.chambers.com globalpropertyguide.com. Комплекс курорту Baha Mar додав Rosewood Residences на Кейбл-Біч, дозволивши власникам кондо користуватися всіма перевагами сусіднього п’ятизіркового готелю content.knightfrank.com. Нові проєкти від розкішних брендів, як-от Six Senses, Montage і навіть Bvlgari, розробляються на різних островах travelmarketreport.com, ще більше підвищуючи престиж Багам у світовому ринку розкоші.
Іноземні мільярдери також приваблені унікальними можливостями, такими як приватні острови та маєтки під індивідуальне замовлення. Наприклад, Ексюма пропонує ділянки приватних островів і віддалені розкішні вілли, які слугують найвищими символами статусу homesforsaleinnassaubahamas.com. Такі престижні об’єкти можуть досягати захмарних цін (багато десятків мільйонів доларів за острів або великий маєток), і інтерес з боку надзаможних покупців, які шукають безпечні й відокремлені притулки, залишається стабільним. Галузеві аналітики відзначають, що Багами остаточно закріпилися як топовий напрям для розкішної нерухомості; у Wealth Report Knight Frank за 2024 рік Багами були визнані одним із найуспішніших ринків розкішного житла у світі globalpropertyguide.com. У майбутньому преміальний сегмент очікується стабільно стійким. Хоча зростання цін, ймовірно, сповільниться після суттєвих стрибків останніх років, глобальний попит на багамську розкішну нерухомість і досі зростає, і новий преміальний фонд швидко розкуповується. Коротко кажучи, унікальне поєднання тропічного стилю життя та фінансових/податкових переваг Багам продовжує “захоплювати досвідчених інвесторів” у сегменті люкс homesforsaleinnassaubahamas.com.
Комерційна нерухомість та розвиток туризму
Поза межами приватних резиденцій комерційний сектор нерухомості Багамських Островів здебільшого обумовлений туризмом, гостинністю та розвитком курортів із змішаним використанням. Традиційні комерційні сегменти (офісні приміщення, роздрібна торгівля, промисловість) залишаються відносно невеликими через розміри країни, однак сектор гостинності та курортів стрімко розвивається. Рекордні туристичні показники 2024 року сприяли значним інвестиціям у готелі, марини та визначні місця, що, у свою чергу, впливає на ринок нерухомості. Зокрема, круїзний порт Нассау було реконструйовано та повністю відкрито у травні 2023 року, і тепер він може приймати найбільші нові круїзні лайнери practiceguides.chambers.com. Це пожвавило центр Нассау й є передвісником збільшення потоку туристів для прилеглого бізнесу. Круїзна індустрія залишається наріжним каменем економіки – лише за останній рік круїзи принесли понад 650 мільйонів доларів прямих витрат travelmarketreport.com, і розширення триває. Наприклад, Royal Caribbean та Carnival створюють нові круїзні порти на Багамах practiceguides.chambers.com. Royal Caribbean будує пляжний клуб на острові Парадайз, а Carnival – великий круїзний порт на Великій Багамі. Ці проєкти стимулюватимуть розвиток супутньої комерційної нерухомості (від магазинів до центрів екскурсій) та збільшать кількість відвідувачів цих островів після старту роботи.
Можливо, найцікавіші зміни відбуваються в сфері курортів та готелів. За останні два роки Багами залучили понад $10 мільярдів прямих іноземних інвестицій, більша частина яких спрямована на проєкти розкішних курортів travelmarketreport.com. Це включає поєднання нових курортів, розширення вже існуючих і елітних житлових комплексів. Наприклад, розпочато будівництво Jack’s Bay, ексклюзивної гольф-спільноти на Ельютері, а також Montage Cay на Абако, приватного курорту-острова з резиденціями під брендом practiceguides.chambers.com. На Гранд-Багамі триває будівництво розкішного Six Senses Resort & Residences, що свідчить про впевненість у відродженні Фріпорта practiceguides.chambers.com. На острові Парадайз планується відкриття нового готелю та резиденцій Four Seasons у межах реконструкції Ocean Club practiceguides.chambers.com, що доповнює легендарний курорт Atlantis. Нассау/Нью-Провіденс також продовжує залучати інвестиції – окрім нових фаз Baha Mar, ультра-розкішна резиденційна спільнота Albany (яку підтримують зірки шоу-бізнесу) розпочинає нові етапи будівництва practiceguides.chambers.com. Бутик-готелі та готелі середнього розміру на “Зовнішніх островах” (сімейні острови) також активно з’являються practiceguides.chambers.com. Девелопери орієнтуються на заможних мандрівників, які шукають унікальні, недоторкані місця, з проектами на менших острівцях, що пропонують усамітнення та індивідуальні враження practiceguides.chambers.com.
Ці розробки, спрямовані на розвиток туризму, мають прямий вплив на нерухомість: вони створюють робочі місця, покращують інфраструктуру й часто включають житлові компоненти (кондо, вілли) для продажу. Наприклад, новий курорт часто пропонує для продажу набір вілл або кондомініумів, які можуть придбати іноземні покупці – поєднуючи комерційну та житлову нерухомість. За цим слідують і поліпшення інфраструктури. Уряд надає пріоритет таким оновленням, як розширення аеропортів (наприклад, модернізація аеропорту North Eleuthera на $55 мільйонів і новий міжнародний аеропорт для Exuma, запланований до завершення в 2025 році), щоб підтримати зростання пасажиропотоку ewnews.com ewnews.com. Дороги, марини й комунікації також покращуються на островах, де з’являються нові курорти. Загалом, перспективи комерційної нерухомості сильні, особливо в об’єктах, пов’язаних із туризмом. Висока заповнюваність готелів і зростаючі середньодобові тарифи стимулюють інвестиції в нові готелі та об’єкти відпочинку. Навіть нішеві сектори як логістика/склади можуть отримати поштовх у зв’язку зі зростанням споживчого попиту разом зі збільшенням населення. Основне застереження полягає в тому, щоб ці проекти були сталими й приносили користь не лише курортним анклавам. Але станом на 2025 рік інвестиції в інфраструктуру та туризм перебувають на рекордно високому рівні, що свідчить про впевненість у тому, що Багами і далі приваблюватимуть туристів і інвесторів у нерухомість у найближчі роки travelmarketreport.com travelmarketreport.com.
Інвестиційні можливості та аспекти стилю життя
Багами пропонують привабливий пакет для інвесторів у нерухомість та тих, хто шукає можливості для переїзду. Поєднання природної краси, привабливого способу життя та фінансових стимулів робить 2025 рік привабливим часом для розгляду покупки нерухомості. Податкові переваги є одним із головних аргументів: на Багамах немає податку на прибуток, податку на приріст капіталу, податку на спадщину або майнового податку для фізичних осіб linkedin.com. Це податково-нейтральне середовище означає, що дохід від оренди або прибуток від перепродажу нерухомості зазвичай отримується без оподаткування (що важливо для американців, які часто можуть компенсувати це за рахунок іноземних податкових кредитів) dupuchrealestate.com. Витрати на утримання нерухомості також помірні – ставки податку на нерухомість низькі або середні (і на житлову власність, що належить власнику, не нараховується податок на перші $300 тис. вартості) linkedin.com. Для покупців із високим рівнем добробуту покупка нерухомості на Багамах може стати шляхом до резиденції. Урядова програма Економічної постійної резидентури (EPR) надає прискорене отримання постійного місця проживання іноземцям, які інвестують щонайменше $1 000 000 у нерухомість linkedin.com. (Цей поріг був піднятий з $750 тис. до $1 млн з 1 січня 2025 року, щоб забезпечити більш значущу довгострокову участь інвесторів linkedin.com.) Постійні резиденти мають право жити цілий рік на Багамах та користуватися різними привілеями, а через 10 років вони можуть стати претендентами на громадянство linkedin.com. Перевага резидентства, у поєднанні з відсутністю податку на багатство, є потужним стимулом для інвесторів, які прагнуть диверсифікації активів та другої резиденції на випадок необхідності. Як зазначив один із радників, Багами “позиціонуються як інвестиційний притулок”, пропонуючи довгострокове зростання вартості активів та практично неоподатковуваний дохід у стабільній, близькій країні dupuchrealestate.com.
Окрім фінансових питань, якість життя та фактори способу життя є дуже важливою складовою. Багами — це англомовна, політично стабільна демократія з тісними зв’язками з Північною Америкою — звідси лише короткий переліт до великих міст США (Маямі — 1 година, Нью-Йорк — близько 3 годин). Ця близькість і легкість доступу робить можливим навіть для тих, хто проживає тут частину року, регулярно подорожувати туди й назад dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com. Самі острови пропонують бажаний стиль життя: тепла погода протягом усього року, прекрасні пляжі, прогулянки на човнах і риболовля, а також розкішні зручності, такі як поля для гольфу та спа. Експати знаходять добре розвинуті спільноти, включаючи чудові міжнародні школи й медичні заклади в Нассау, тож цілком реально переїхати сюди з родиною. Справді, пандемія спричинила “революцію віддаленої роботи”, якою Багами скористалися — уряд запровадив візу для довгострокового перебування цифрових кочівників, і багато фахівців відкрили для себе, що можуть жити в райському місці, не втрачаючи роботу за кордоном content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Багато з тих, хто приїхав тимчасово, згодом залишилися тут постійно або напівпостійно, переїжджаючи з родинами та навіть купуючи житло, не бачивши його наживо, через віртуальні тури content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Така тенденція збільшила попит на такі характеристики, як домашні офіси та надійний інтернет у нерухомості homesforsaleinnassaubahamas.com.
З точки зору інвестора, можливості отримання доходу від оренди є значними. Зростання туризму призводить до високого попиту на короткострокову оренду для відпочинку на таких платформах, як Airbnb. Насправді, Airbnb повідомила про зростання кількості заброньованих ночей на 16,7% на початку 2024 року порівняно з попереднім роком globalpropertyguide.com. Добре розташовані об’єкти оренди (наприклад, кондомініуми на Cable Beach в Нассау або на Paradise Island, чи вілли на популярних островах, таких як Ексюма) можуть забезпечити високу заповненість і преміальні ціни за ніч у пік сезону. Наприклад, оренда на першій лінії біля пляжу в престижних районах часто досягає 300–800 доларів США за ніч і користується великим попитом у зимові місяці, що приносить власникам привабливий дохід globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Також є попит на довгострокову оренду серед місцевих жителів чи експатріантів: місячна оренда комфортної 3-кімнатної квартири складає близько 3000 доларів США в Нассау (і менше на менш населених островах) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. У поєднанні з відсутністю податку на доходи, ці прибутки від оренди можуть бути особливо привабливими. Інвестори також цінують, що бахамський долар прив’язаний до долара США за курсом 1:1, тому немає валютного ризику, а операції спрощуються linkedin.com. Юридична процедура купівлі нерухомості для іноземців проста (або звичайна реєстрація, або отримання дозволу, як описано в розділі про правові аспекти), а права власності на нерухомість добре захищені знайомою англійською системою загального права. Усі ці фактори – простота купівлі, сильний захист власності, ліквідність ринку елітної нерухомості та неперевершений стиль життя – роблять Багами провідним вибором для інвестицій у нерухомість у 2025 році. Як зазначив один місцевий експерт: «Якщо ви задумуєтеся про інвестування, 2025 рік – чудовий час для входу на ринок», враховуючи траєкторію зростання Багамських островів та їхні унікальні переваги dupuchrealestate.com.
Тенденції ринку та прогнози (2026–2030)
Дивлячись у майбутнє, перспективи ринку нерухомості Багамських островів на наступні 3–5 років загалом позитивні, хоча є певні нюанси. Очікується, що туризм залишатиметься сильним: за прогнозами галузі, кількість відвідувачів залишиться на рекордному рівні або навіть зростатиме в найближчій перспективі globalpropertyguide.com. МВФ зазначає, що і кількість туристів, і їхні середні витрати мають і надалі зростати, що підтримає зростання реального ВВП і, відповідно, попит на житло та нерухомість globalpropertyguide.com. Нові відкриття готелів, заплановані на 2025–2027 роки (Four Seasons, Six Senses тощо), збільшать кількість номерів і, ймовірно, підвищать кількість туристів, що залишаються на ночівлю. Це сприятливо для ринку оренди житла для відпочинку та другого житла, адже здоровий туристичний сектор часто перетворює частину відвідувачів на покупців нерухомості. Успіх уряду в залученні великомасштабних інвестицій (нещодавно понад $10 млрд у курортні проєкти travelmarketreport.com) також свідчить про довіру до майбутнього ринку. Багато з цих проєктів включають житлові компоненти, які вийдуть на ринок у найближчі роки, поступово збільшуючи пропозицію люксових об’єктів. У міру поглинання цієї нової пропозиції ми можемо побачити, як зростання цін у люксовому сегменті нормалізується до більш помірних рівнів (наприклад, річне зростання у межах низьких-середніх однозначних відсотків, а не двозначний стрибок 2021–2023 років). Глобальні прогнози Knight Frank передбачають, що зростання цін на преміальну нерухомість сповільниться до кількох відсотків на рік у багатьох розкішних напрямках, і Багами, ймовірно, наслідуватимуть цю тенденцію після стрибка, викликаного пандемією. По суті, ринок має залишитися на висхідній траєкторії, але більш стабільними та стійкими темпами.
Одна з чітких тенденцій — це зростаючий інтерес до Фемілі-Айлендс (менш заселених островів за межами Нью-Провіденсу). Оскільки Нассау та Парадайз-Айленд стають дорожчими та більш забудованими, як покупці, так і девелопери дедалі частіше звертають увагу на такі острови, як Ексума, Ельютера, Абако, Андрос та Лонг-Айленд. Очікується, що ці острови стануть центрами зростання у найближчі роки dupuchrealestate.com. Наприклад, Ексума та Ельютера вже користуються великим попитом у 2025 році, і конкуренція за нерухомість підвищує ціни dupuchrealestate.com. Абако після відновлення після урагану Доріан у 2019 році переживає підйом — у 2024 році авіаційні прибуття на Абако зросли майже на 12%, що свідчить про впевнене повернення до рівня активності, який був до урагану travelmarketreport.com. Ціни на нерухомість у Абако, які знизилися після Доріана, зараз впевнено зростають, оскільки інфраструктуру відновлюють, а нові курорти (наприклад, Montage Cay) викликають жвавий інтерес homesforsaleinnassaubahamas.com. Лонг-Айленд та Андрос відзначають як «ринок, за яким варто спостерігати» – сьогодні вони залишаються відносно доступними, але мають великий потенціал для зростання, тож ранні інвестори тут можуть отримати значне зростання капіталу dupuchrealestate.com. Ми очікуємо, що відносне зростання вартості на цих нових островах буде вищим, ніж на більш зрілому ринку Нассау протягом наступних 5 років, адже вдосконалена інфраструктура (аеропорти, марини, комунікації) та нові проєкти роблять Фемілі-Айлендс більш доступними і привабливими.
Нассау — розташоване на Нью-Провіденсі — є столицею країни та найбільшим міським ринком.
Він пропонує широкий спектр нерухомості: від розкішних закритих комплексів і квартир біля пляжу до перших будинків для місцевих сімей.Ринок Нассау у 2025 році дуже активний, але демонструє ознаки нормалізації після бурхливих останніх років.Медіанна ціна будинку в Нассау (та найближчих околицях) становила близько $495,000 станом на середину 2025 року, що фактично є зростанням на 4,9% з початку року, незважаючи на певну місячну волатильність morleyrealty.com.Середня ціна продажу (яка може бути викривлена кількома елітними угодами) становила близько 590 000 доларів США в середині 2025 року morleyrealty.com, хоча інші джерела наводять середню ціну пропозиції, ближчу до 720 000 доларів США для Нассау, що відображає вплив престижних районів homesforsaleinnassaubahamas.com.Це свідчить про те, що, хоча багато будинків продаються за середні суми з шістьма цифрами, у Нассау також відбуваються багатомільйонні угоди, які підвищують середній показник.Запаси були обмежені – кількість оголошень на початку 2025 року була майже на 20% меншою, ніж у попередньому році morleyrealty.com – але зараз кількість нових оголошень повільно зростає, оскільки ринок заспокоюється.Нерухомість у Нассау, особливо в бажаних районах, як і раніше користується великим інтересом серед покупців.У червні 2025 року, наприклад, кількість підписаних контрактів зросла на 119% у річному вимірі, хоча остаточні продажі знизилися (що свідчить про те, що деякі угоди потребують більше часу для закриття) morleyrealty.com morleyrealty.com.Попит на оренду у Нассау залишається високим завдяки можливостям для працевлаштування та зручностям міста; райони, такі як Cable Beach (де знаходиться курорт Baha Mar, ресторани та кондомініуми), відомі як «королі оренди» з постійним попитом серед орендарів протягом усього року homesforsaleinnassaubahamas.com.У майбутньому перспективи Nassau залишаються стабільними.Як комерційний центр, він користується майже всіма економічними чинниками – туризмом, фінансами, урядом – і надалі розвиватиметься.Майбутні проекти кондомініумів та можлива віднова житлової активності в центрі міста (з оновленням круїзного порту) можуть додати нові пропозиції.Очікується, що зростання цін буде помірним, але позитивним, а Нассау залишатиметься центром ліквідності на ринку нерухомості Багамських островів (найзручніше місце для швидкої купівлі або продажу).Ключові субринку, за якими варто стежити, включають західний Нью-Провіденс (Олбані, Лайфорд-Кей, Олд-Форт-Бей), де розташовані ультра-розкішні маєтки, та східний Нью-Провіденс (райони, як-от Істерн-Роуд), які популярні серед представників вищого середнього класу та експатів завдяки своїм краєвидам на воду та близькості до міста.З економічної точки зору, прогнозується помірне зростання економіки Багамських островів. МВФ попереджає, що довгострокове зростання ВВП понад ~1,5% на рік вимагатиме постійних інвестицій і подолання кадрових обмежень globalpropertyguide.com. Це означає, що темп розвитку нерухомості може залежати від здатності країни навчати працівників і підтримувати ці нові проєкти. Тим не менш, сектор будівництва та нерухомості залишається оптимістичним, оскільки Асоціація підрядників Багам заявила, що «майбутнє виглядає багатообіцяючим» завдяки значній кількості запланованих проєктів globalpropertyguide.com. Серед головних макроекономічних ризиків — зовнішні фактори: уповільнення економіки США або глобальні фінансові потрясіння можуть зменшити іноземний попит та туризм globalpropertyguide.com. Окрім цього, зміни відсоткових ставок на міжнародному рівні можуть вплинути на попит — нещодавній період низьких ставок сприяв купівлі преміальної нерухомості; якщо ставки залишаться високими, частина незначних покупців може вагатися або шукати вигідні пропозиції. Однак сегмент надзаможних менш чутливий до змін ставок, і багато покупців на Багамах розраховуються готівкою, тож вплив повинен залишатися обмеженим.
В цілому, прогноз на 3–5 років для ринку нерухомості Багамських островів передбачає подальше зростання та активні інвестиції, хоча й у помірнішому темпі. Очікується, що ціни на нерухомість загалом зростатимуть відповідно до стабільного попиту, особливо у прибережних і курортних районах. Преміум-сектор ймовірно й далі залишатиметься найуспішнішим (завдяки світовим тенденціям зростання добробуту та незмінній привабливості Багам), але можливе також пожвавлення середнього сегмента, якщо урядові житлові ініціативи дадуть результат. До 2030 року ринок нерухомості Багам стане більш диверсифікованим – з Нассау/Парадайз Айленд як й надалі головним комерційним і транзакційним центром, але із суттєвим зростанням ділової активності на Фемілі Айлендз. Зростатиме значення сталого розвитку та стійкості (наприклад, більше домівок на сонячних батареях, стійке до ураганів будівництво), оскільки нові проєкти все більше відповідатимуть світовим трендам. Якщо не станеться серйозних потрясінь, інвестори можуть бути оптимістично налаштовані — ринок нерухомості на Багамах збереже репутацію надійної довгострокової інвестиції і шматочка раю у власності.
Регіональний фокус: Нассау, Парадайз Айленд, Ексума та Абака
Щоб краще зрозуміти ринок, варто проаналізувати ключові регіони та острови окремо. Багами — це архіпелаг із різнорідними ринками нерухомості: від столиці до тихих віддалених островів. Ось порівняльний аналіз поточної динаміки та перспектив у чотирьох важливих районах:
Нассау (острів Нью-Провіденс)
Парадайз Айленд
Ексюма відноситься до ланцюга ідилічних островів (найбільший з яких — Велика Ексюма) приблизно за 140 миль на південь від Нассау, відомих своїми бірюзовими водами та незайманою красою.
Ексумас стали одним із найперспективніших ринків нерухомості Багамських Островів.Життя на Екзумі спокійне та мальовниче – від головного поселення Джордж-Таун до маленьких громад на крихітних острівцях – і приваблює тих, хто шукає спокійний відпочинок вдалині від натовпу dupuchrealestate.com.Нерухомість на Екзумі варіюється від затишних котеджів у острівному стилі до розкішних маєтків на узбережжі й навіть приватних островів на продаж.Ринкові умови у 2025 році показують високий попит і обмежену пропозицію.Брокери зазначають, що Ексума перебуває «у високому попиті», а конкуренція за якісні об’єкти підвищує ціни dupuchrealestate.com.Середні ціни на житло тут важко узагальнити через різноманітність типів нерухомості, але будинки біля води та вілли зазвичай виставляються на продаж за ціною понад $1 мільйон (часто $2–5 мільйонів за сучасні розкішні будівлі).Привабливість Ексюми для надзаможних очевидна: це одне з провідних місць для придбання приватних островів, і знаменитості купують потаємні притулки в архіпелазі Ексюма-Кіс.Наприклад, приватний острів Муша Кей Девіда Копперфілда та острів Літл Холлс Понд Кей Джонні Деппа зробили Ексуму відомою як місце відпочинку для еліти.Для не-мільярдерів Ексума все ще пропонує відносно доступні ділянки та будинки вглибині острова або не біля води, але навіть ціни на них зросли, оскільки більше інвесторів помічають потенціал Ексум.Ринок оренди є сильним – плавучі свині Ексуми, снорклінг світового класу та риболовля приваблюють багатьох туристів, а дані Airbnb показують, що Ексюма має одну з найвищих середніх добових ставок оренди в країні (близько $750/ніч у середньому серед активних короткострокових оренд) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.З новим міжнародним терміналом аеропорту, що будується, та проектами розкішних курортів, такими як розширення Grand Isle Resort та модернізація Sandals, доступність та зручності на острові покращуються.Прогноз: Очікується, що Ексумас й надалі зростатиме у значущості.Експерти галузі постійно називають Ексуму одним із найкращих варіантів для інвестування у 2025 році та надалі dupuchrealestate.com.Як зазначено в одному звіті, Ексуму називають «чистою втечею від реальності», і вона готова до подальшого розвитку, який все одно зберігає її природний шарм homesforsaleinnassaubahamas.com.Покупці в найближчі кілька років можуть спостерігати значне зростання вартості, особливо якщо придбають зараз, до завершення більшої кількості нових проєктів.Ключовим буде збереження балансу між розвитком і навколишнім середовищем – про це місцеві зацікавлені сторони пам’ятають.У цілому, майбутнє нерухомості Ексуми виглядає перспективним завдяки поєднанню унікальності, краси та нової інфраструктури, що, ймовірно, забезпечить високі прибутки.Аба́ко (Острови Абако) розташований на півночі Багамських островів і включає Великий Абако, Малий Абако та низку кай, відомих вітрильним спортом і другими оселями.
Ринок Абако унікальний тим, що він відновлюється після серйозної кризи: у вересні 2019 року ураган Доріан спустошив частини Абако, включаючи Марш-Харбор і Трежер-Кей, завдавши значної шкоди майну.У наступні роки відбудова відбувалася стабільно, і до 2024–2025 років Абако переживає ренесанс інтересу та інвестицій dupuchrealestate.com.Поточний ринок в Абако характеризується зростаючим попитом і підвищенням цін, оскільки і мешканці, які повернулися, і інвестори-опортунисти активно скуповують нерухомість (деякі будинки, пошкоджені ураганом Доріан, були продані зі знижкою та згодом відремонтовані або перебудовані).
За даними Міністерства туризму, Абако зафіксував збільшення кількості повітряних прибуттів на 11,9% у 2024 році, що є найвищим показником серед усіх основних островів і свідчить про стабільне повернення до рівня активності, який спостерігався до Доріана travelmarketreport.com.Такі райони, як Treasure Cay, відомий своїм захоплюючим пляжем, і Elbow Cay (зі старовинним маяком Hope Town), знову наповнені життям.Ціни на нерухомість в Абако, які різко впали у 2019–2020 роках, знову зростають.Земельні ділянки та кондомініуми на узбережжі Treasure Cay, наприклад, відновили свою вартість у міру відбудови спільноти; деякі об’єкти зараз досягають або перевищують свої цінові показники до урагану, хоча все ще пропонують хорошу відносну цінність у 2025 році.Абако також приймає розкішні забудови: Baker’s Bay Golf & Ocean Club, приватний курортний комплекс на острові Грейт Гуана Кей, повністю відновив роботу та продовжує приваблювати дуже заможних покупців (будинки там коштують від $4 мільйонів і вище).Дивлячись у майбутнє, перспективи Абако дуже позитивні.Існує значний відкладений попит з боку тих, хто любить човни, риболовлю та розслаблений спосіб життя Абако.Montage Cay, розкішний курорт на приватному острові в Абако, знаходиться на стадії розробки й додасть п’ятизірковий готель та брендовані резиденції до 2025/26 року practiceguides.chambers.com.Очікується, що це ще більше підвищить імідж Абако.Уряд також приділив пріоритетну увагу ремонту інфраструктури – доріг, електричних мереж тощо.– для підтримки зростання.Місцеві агенти повідомляють, що Абако «зростає у попиті», а ціни «поступово зростають» у міру відновлення homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com.Ризики залишаються (наприклад, ще один потужний шторм), але міцний дух спільноти та інтерес інвесторів рухають Абако вперед.На 2025 рік і наступні кілька років Абако є як історією стійкості, так і можливістю – покупці, які інвестували після Доріана, вже отримали прибуток, і подальше зростання ймовірне, оскільки Абако повністю відновлюється.Острів Парадайз — це невеликий острів, що розташований поруч із Нассау та відомий у світі завдяки курорту Atlantis Resort і своїй ультраексклюзивній нерухомості. Острів Парадайз (часто просто “PI”) фактично є елітним анклавом; майже вся нерухомість тут складається з елітних кондомініумів або розкішних будинків. Ринок нерухомості на острові є синонімом розкоші — тут представлені об’єкти, як-от Ocean Club Estates (закрите містечко з полем для гольфу і маріною, де ціни на будинки стартують від кількох мільйонів і сягають понад $20 млн) і кондо-комплекси, такі як One Ocean та The Reef/Residential Towers при Atlantis. У 2025 році Парадайз Айленд продовжує користуватися шаленим попитом серед заможних покупців, які бажають бути поруч із зручностями Нассау, але водночас отримати більше приватності та відпочинкову атмосферу курорту. Середні ціни на кондомініуми на PI — одні з найвищих у країні: вони часто стартують приблизно з $700–800 тис. за двокімнатну квартиру і легко перевищують $1–2 млн для більших або з краєвидом на океан. Пентхауси на першій лінії океану й елітні маєтки можуть досягати восьмизначних сум. Пропозиція на Paradise Island обмежена (це невелика площа), тому нове будівництво тут здебільшого вертикальне (кондо) або відбувається шляхом реконструкції старих територій. Одним із великих проєктів на горизонті є Four Seasons/Ocean Club Residences, завершення якого заплановано на 2027 рік; він додасть кілька суперлюксових апартаментів і вілл на території Ocean Club globalpropertyguide.com. Цей проєкт викликає велику зацікавленість, і вже існує лист очікування від клієнтів Four Seasons. Динаміка ринку PI залишається стійкою — нерухомість тут, як правило, добре зберігає вартість і рідко змінює власника. Наприкінці 2024 — на початку 2025 року з’явилися повідомлення про значне скорочення терміну експозиції топових об’єктів на Paradise Island (популярні квартири часто продавалися за ~2–3 місяці), оскільки заможні покупці розбирали всю доступну пропозицію homesforsaleinnassaubahamas.com. Надалі нерухомість Paradise Island має залишатися дуже привабливою. Престижність місця, постійне оновлення курорту Atlantis та поява нових розкішних проєктів (наприклад, чутки про Aman resort і підтверджений атракціон Royal Caribbean Beach Club) підтримуватимуть попит на високому рівні. Очікуємо подальшого зростання цін, потенційно вищого за середній показник по Нассау, особливо для унікальних об’єктів (наприклад, маєтків біля океану, пентхаусів на верхніх поверхах). Paradise Island також виграє від розвитку Нассау, водночас будучи захищеним від багатьох проблем міста (таких як дорожні затори чи перевантаженість). Підсумовуючи, PI був і залишатиметься однією з найпрестижніших адрес на Карибах, приваблюючи покупців, які шукають готову розкішність, безпеку й розваги поруч зі своїм житлом.
Ексумa
Абако
Юридичні та податкові аспекти для покупців
Інвесторам та іноземним покупцям нерухомості на Багамах слід врахувати юридичні питання та податкові нюанси, пов’язані з купівлею. На Багамах загалом вітається іноземна власність на нерухомість, і процес купівлі чітко прописаний:
- Правила іноземного володіння: Міжнародні покупці можуть володіти нерухомістю у повній власності на Багамах із мінімальними обмеженнями. Якщо іноземний покупець купує односімейну житлову нерухомість або порожню ділянку землі для власного проживання, спеціальний дозвіл не потрібен; покупець просто реєструє придбання у Раді з інвестицій після завершення угоди (та сплачує одноразовий реєстраційний збір у розмірі 1 000 доларів США) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Це призводить до видачі Свідоцтва про реєстрацію. Однак, якщо іноземець купує землю для комерційної забудови, інвестицій у оренду чи декілька об’єктів нерухомості (будь-що понад один особистий будинок), тоді потрібно отримати “Дозвіл на володіння землею іноземними особами” до підписання угоди practiceguides.chambers.com. Дозвіл також видається через Раду з інвестицій/Інвестиційну адміністрацію Багам. Якщо не отримати необхідний дозвіл, це робить акт про право власності недійсним, тому це є важливим кроком для інвесторів-покупців practiceguides.chambers.com. На практиці дозволи регулярно надаються для легітимних проектів/інвестицій – уряд в основному використовує це для перевірки та реєстрації значних іноземних інвестицій. Не існує вимог до громадянства чи правил володіння лише на орендних правах; іноземці можуть володіти нерухомістю на правах повної власності (fee simple) так само, як і бахамці, після реєстрації або отримання відповідного дозволу.
Загалом, правова система Багам дуже сприятлива для інвесторів у нерухомість. Право власності закріплюється зареєстрованими документами (уряд перебуває в процесі модернізації до реєстраційної системи для ще більшої ефективності) practiceguides.chambers.com. Існують валютні обмеження, але для інвестицій їх адаптували (багамський долар дорівнює долару США, а кошти можна репатріювати за погодженням Центрального банку, особливо якщо вони спочатку були завезені для купівлі). Основні висновки: іноземці можуть купувати нерухомість із впевненістю, варто закладати близько 10% на податки при завершенні угоди і можна насолоджуватися низьким податковим навантаженням у довгостроковій перспективі. Завдяки цим факторам і стабільній правовій системі Багами вирізняються як територія, дружня до інвесторів.
Ризики, виклики та сталий розвиток
Попри загалом позитивний прогноз, інвесторам варто враховувати ряд ризиків і викликів, які можуть вплинути на ринок нерухомості Багам у найближчі роки. Ось основні моменти для розгляду:
- Урагани та кліматичні ризики: Багамські острови географічно вразливі до ураганів та наслідків зміни клімату. Руйнування, завдане ураганом Доріан у 2019 році, який зрівняв із землею частини Абако та Гранд-Багами, стало яскравим нагадуванням про цей ризик. Пряме потрапляння потужного урагану може спричинити величезні пошкодження нерухомості та тимчасово приглушити місцевий ринок нерухомості (як це було видно під час спаду в Абако після 2019 року). Вартість страхування нерухомості відповідно зросла і буде важливим фактором у загальній вартості володіння. Підвищення рівня моря та ерозія — довгострокові проблеми, особливо для низинних прибережних територій. Будівельні норми були посилені для підвищення вітростійкості, і досвідчені покупці тепер надають перевагу будинкам, зведеним для витримки ураганів 5 категорії або розташованим на височині. Втім, кліматичні події залишаються непередбачуваним фактором для ринку. Інвесторам варто забезпечити належне страхування та стійке будівництво будь-якої нерухомості. Хороша новина полягає в тому, що після навіть серйозних штормів відновлення та реконструкція зазвичай відбуваються — наприклад, активність на ринку нерухомості Абако зараз стрімко відновлюється вже через кілька років після урагану Доріан travelmarketreport.com, — але короткострокові наслідки таких подій можуть бути значними.
- Економічні та зовнішні фактори: Економіка Багам значною мірою залежить від зовнішніх умов — зокрема, стану економіки США та світових туристичних тенденцій. Уповільнення в США або Канаді (ключових ринках туризму та покупців) може знизити потік відвідувачів і скоротити попит на друге житло globalpropertyguide.com. Так само глобальні кризи (рецесії, пандемії) можуть швидко приглушити туристичну економіку Багам, що було видно у 2020 році. Зростання відсоткових ставок на міжнародному рівні також може охолодити попит з боку іноземців, особливо серед тих, хто фінансує купівлю або бере кредити під заставу активів. МВФ підкреслює, що для підтримки зростання темпів розвитку буде потрібно продовжувати інвестувати та вирішувати проблему нестачі робочої сили globalpropertyguide.com — якщо ці умови не будуть виконані, економічне зростання може бути слабшим. Крім того, хоча Багами мають стабільну валюту та фіскальну ситуацію, країна має державний борг, який у майбутньому може призвести до фіскальних коригувань (зокрема змін у податковій політиці, хоча наразі немає ознак запровадження податку на доходи). Компенсаційні заходи: Уряд активно залучає диверсифіковані інвестиції (технології, логістика тощо), щоб розширити економічну базу за межами туризму. А великий обсяг зобов’язань зі сторони прямих іноземних інвестицій (понад $10 млрд за два роки travelmarketreport.com) створює певний буфер для створення робочих місць і стимулювання економіки. Однак інвесторам варто стежити за глобальними економічними показниками, адже добробут Багам тісно з ними пов’язаний.
- Доступність житла та соціальна нерівність: Зворотним боком бурхливого ринку розкішної нерухомості є те, що місцеві представники середнього класу на Багамах дедалі більше не можуть дозволити собі житло. Зростає розрив у доступності, оскільки заробітна плата не встигає за зростанням цін на житло. Це має соціальні наслідки (перенаселеність, зростаючий попит на оренду, еміграція талантів), про які уряд добре знає. Якщо проблему не вирішити, це може призвести до політичного тиску з вимогою впровадження заходів, що можуть опосередковано вплинути на інвесторів – наприклад, суворіші правила для іноземних покупців у певних цінових сегментах, або додаткові податки на спекулятивні купівлі тощо. На даний момент іноземні інвестиції сприймаються дуже позитивно (вони є ключовими для економіки), але важливо бути чутливими до потреб місцевого населення. Ініціатива держави щодо будівництва доступного житла та надання пільг для тих, хто купує вперше, спрямована на пом’якшення цієї проблеми globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Для ринку широкий прошарок місцевих покупців корисний для довгострокової стабільності. Якщо надто велика частка ринку буде доступна лише для іноземців, це може створити дисбаланс. Таким чином, прогрес у створенні доступного житла фактично буде корисним для всього сектору нерухомості, оскільки збільшить рівень власників житла. Сталий попит також пов’язаний із цим – суспільство, де місцеві жителі процвітають, створює власний внутрішній попит на нерухомість, підвищуючи стійкість ринку незалежно від настроїв іноземних покупців.
- Екологічна сталість: Саме довкілля, яке робить Багами такими привабливими – коралові рифи, прозорі води, незаймані пляжі – зазнає тиску з боку забудови. Зростає увага до сталих практик розвитку, щоб зберегти природну красу. Інвестори та забудовники починають впроваджувати більш екологічні рішення (сонячні панелі, збір дощової води, будівельні технології з сертифікацією LEED) у розкішних проєктах, оскільки для сучасних покупців преміум-класу часто важливий рівень екологічної відповідальності homesforsaleinnassaubahamas.com. Уряд також оголосив амбіційні плани щодо розширення використання відновлюваної енергії (особливо сонячної) до 2033 року з метою зменшення залежності від викопного палива та підвищення самозабезпеченості островів dupuchrealestate.com homesforsaleinnassaubahamas.com. Це може суттєво вплинути на нерухомість у віддалених районах – наприклад, приватні острови та автономні будинки отримають вигоду від кращих сонячних технологій і рішень для зберігання енергії, що зробить їх більш привабливими. Однак екологічні проблеми, такі як забезпечення водою, управління відходами та збереження природних середовищ, потребуватимуть постійної уваги зі збільшенням забудови на менш розвинених островах. Питання сталості також стосуються збереження культурної та історичної спадщини, щоб нова забудова не знищувала місцеву ідентичність, яка є частиною чарівності Багам. Уряд і представники місцевих громад дедалі більше усвідомлюють, що довгострокова цінність нерухомості напряму залежить від збереження екологічного здоров’я та стійкості островів.
Підсумовуючи, хоча існують ризики, які варто враховувати, жоден із них не зменшує основну привабливість нерухомості на Багамах, а радше підкреслює необхідність обачного, поінформованого інвестування. Усвідомлення ризиків ураганів і страхування, розуміння економічних зв’язків, увага до соціальних впливів та пріоритет сталого розвитку – це складові успіху кожного розсудливого інвестора на Багамах у майбутньому. Долаючи ці виклики, інвестори можуть краще забезпечити свою частку раю й допомогти гарантувати, що ринок нерухомості Багам залишатиметься динамічним і сталим на багато років уперед.
Джерела:
- ERA Dupuch Real Estate Bahamas – Огляд ринку за 2024 рік та перспективи на 2025 рік dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com
- Chambers & Partners – Нерухомість 2025: Багамські Острови (Закон і практика) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
- Morley Realty – Звіт про ринок Нассау та Острова Парадайз (червень 2025) morleyrealty.com morleyrealty.com
- Glenn Ferguson (ріелтор) – Чому варто інвестувати в нерухомість Багам у 2025 році? homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com
- Global Property Guide – Аналіз житлової нерухомості на Багамах 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Travel Market Report – Рекордні 11,22 млн відвідувачів у 2024 році (лютий 2025) travelmarketreport.com travelmarketreport.com travelmarketreport.com
- LinkedIn (Гленн С. Фергюсон) – Довідник з податків на нерухомість на Багамах 2025 linkedin.com linkedin.com linkedin.com
- IMF Country Report – Багами: консультація за статтею IV МВФ 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Інше: статистика Міністерства туризму Багамських островів travelmarketreport.com, Knight Frank Caribbean Insight 2024 content.knightfrank.com, звіт Forbes Global Properties globalpropertyguide.com тощо.
