Ринок нерухомості Портофіно 2025 та далі

Огляд ринку

Портофіно, невелике рибальське селище, що перетворилося на міжнародний курорт класу люкс, може похвалитися одними з найвищих цін на нерухомість в Італії, що відображає його ексклюзивність та обмежену пропозицію. Станом на 2025 рік середня ціна житлової нерухомості в Портофіно становить близько €8 000 за квадратний метр, це найвищий показник в Італії citizenx.com і значно перевищує національний середній рівень. Ринок охоплює ультралюксові вілли на пишних пагорбах, затишні квартири на набережній та кілька комерційних об’єктів, орієнтованих на елітний туризм. Незважаючи на глобальні економічні невизначеності, сектор нерухомості Портофіно залишається стійким — його надійно підтримує база заможних покупців та вічна привабливість міста. Міжнародні покупці з високим рівнем статків розглядають Портофіно як безпечну інвестицію та статусний об’єкт, приваблені поєднанням природної краси, розкішної інфраструктури та італійського шарму idealista.it idealista.it.

Ключові характеристики ринку нерухомості Портофіно у 2025 році:

Ультра-високі ціни: Вартість житла тут входить до числа найвищих серед курортних ринків Європи, не поступаючись Капрі чи Лазурному Берегу voronoiapp.com immobiliare.it. У травні 2025 року середня ціна пропозиції в Портофіно становила €7 955/м², що на 2,9% більше у річному вимірі immobiliare.it.
Переважно сегмент люкс: Більшість угод стосується дорогих другорядних резиденцій або інвестиційної нерухомості, яку купують іноземці. Приблизно 70% покупців елітної нерухомості в Італії — іноземці idealista.it, і ця тенденція чітко проявляється в Портофіно.
Обмежена пропозиція: Суворі містобудівні обмеження та географічні особливості міста (Портофіно розташований у захищеному парку та на узбережжі) серйозно ускладнюють нове будівництво. Житловий фонд дуже малий, а нерухомість часто передається у спадок або продається поза ринком, що робить пропозицію завжди дефіцитною.
Сильний попит, зумовлений туризмом: Статус Портофіно як елітного курорту підтримує процвітаючий ринок короткострокової оренди та готельного бізнесу. На розкішний туризм у 2024 році припадало близько 25% туристичної індустрії Італії luxurytribune.com, а Портофіно/Тігулліо має найвищу в країні концентрацію п’ятизіркових готелів luxurytribune.com – це свідчить про заможних гостей, які також підвищують попит на нерухомість.

Загалом, ринок нерухомості Портофіно у 2025 році характеризується стійкістю й ексклюзивністю. Далі ми розглянемо кожний сегмент – житловий (у тому числі елітний), комерційний, цінові тенденції, майбутні перспективи та порівняння Портофіно з іншими елітними ринками – спираючись на останні дані та експертні аналітики.

Житлова нерухомість у Портофіно

Житлова нерухомість у Портофіно варіюється від затишних квартир у селищі до розкішних вілл біля моря, практично всі мають преміальну вартість. Середня ціна житла в Портофіно далеко перевищує типові італійські ринки: для порівняння, у Портофіно середня ціна у травні 2025 року склала 7 955 €/м², що значно випереджає навіть такі престижні міста, як Мілан (~5 000 €/м²) і Рим (~3 600 €/м²) citizenx.com immobiliare.it. Фактично, Портофіно є найдорожчою житловою локацією Італії, трохи випереджаючи Капрі (де середня ціна була близько 8 849 €/м² у той же період) immobiliare.it immobiliare.it. Також ціни тут суттєво вищі, ніж у сусідніх містечках Лігурії – наприклад, у сусідній Санта-Маргерита-Лігуре вони складають близько 5 942 €/м² immobiliare.it.

Історична динаміка: Вартість нерухомості в Портофіно залишається стабільно високою протягом десятиліть, що відображає його ексклюзивну репутацію. Останніми роками простежуються помітні коливання, спричинені ширшими економічними факторами та постпандемічною динамікою. Протягом 2023–2024 років ціни пережили певну волатильність: середня ціна пропозиції досягла піку у липні 2023 року приблизно €9 607/м², а потім знизилась до мінімуму близько €7 023/м² у березні 2024-го, перш ніж відновитися у 2025 році immobiliare.it. Така динаміка свідчить про короткострокову корекцію після перегрітих 2022–2023 років (коли зростаючий міжнародний попит і дефіцит пропозицій підняли ціни до рекордного рівня), за якою слідує стабілізація та помірне зростання наприкінці 2024-го і у 2025-му. Навіть на мінімумі ціни в Портофіно залишились безпрецедентно високими на національному рівні, що підкреслює стійкість ринку.

Актуальні ціни (2025): Станом на середину 2025 року типові житлові пропозиції варіюють від невеликих апартаментів у гавані (часто €1–3 мільйони за скромну площу) до розкішних вілл на оточуючих пагорбах, які легко можуть коштувати €10–30+ мільйонів залежно від історії та краєвиду. Медіанна ціна, згідно з місцевими ринковими звітами, складає близько €8 мільйонів за віллу з кількома спальнями, а надпреміальні об’єкти значно перевищують цю суму. В розрахунку на квадратний метр €8 000–€10 000/м² є типовою ціною для престижних об’єктів immobiliare.it. Наприклад, прибережний будинок з 3 спальнями (~200 м²) може виставлятися за €8–9 мільйонів. Такі ціни ставлять Портофіно в один ряд з ексклюзивними світовими локаціями — індекс Knight Frank включив вартість житла Портофіно до топ-15 у світі, приблизно $15 000 за м² (≈€13 500) voronoiapp.com. Для порівняння, це схоже на цінові показники у Каннах чи Сен-Тропе, хоча і значно поступається «космічним» ~$50 000/м² у Монако.

Ринок оренди: Оренда житла в Портофіно також є надзвичайно дорогою. Довгострокова пропозиція оренди дуже обмежена (багато власників не здають свої другі будинки), але, коли житло з’являється, середня ціна оренди у 2025 році становила 34,6 € за м² на місяць immobiliare.it – тобто приблизно 3 460 € на місяць за апартаменти площею 100 м². Це становить зростання на 16,5% у порівнянні з попереднім роком immobiliare.it, що свідчить про різке зростання попиту на оренду. Варто зазначити, що ціни оренди в Портофіно більш ніж утричі перевищують середній показник по провінції (10,5 €/м²) immobiliare.it. Під час літнього туристичного сезону також різко зростає попит на короткострокову оренду: вілли та розкішні апартаменти здаються по кілька десятків тисяч євро на тиждень забезпеченим відпочивальникам. (Наприклад, вілла на скелі з басейном може здаватися за 20 000 € і більше на тиждень у липні-серпні.) Проте дохідність оренди залишається помірною через вкрай високу вартість нерухомості – інвестори можуть розраховувати на чисту прибутковість близько 2–3% на цьому ринку, тому нерухомість тут частіше купується заради зростання капіталу та стилю життя, а не постійного доходу.

Житлове будівництво: Нове житлове будівництво в Портофіно практично відсутнє через правила охорони природи – місто з усіх боків оточене Регіональним парком Портофіно та морським заповідником, що серйозно обмежує нову забудову. Реставрація існуючих будівель є основним видом діяльності. Багато старих будинків були відремонтовані до сучасних стандартів розкоші, часто під суворим архітектурним наглядом з метою збереження історичного вигляду Портофіно. Помітна тенденція – перетворення історичних будівель на елітні резиденції чи бутик-кондомініуми, хоча кожен такий проект унікальний і рідкісний. По суті, житловий ринок тут є обмеженим, як скринька з коштовностями, що забезпечує довгострокову цінність: навіть під час загального спаду ринку нерухомості в Портофіно спостерігається дуже мало “проблемних” продажів і зазвичай відбувається просто пауза в угодах, а не істотне зниження цін. Власники здебільшого забезпечені і не мають потреби продавати; покупці очікують на ідеальну пропозицію, іноді роками. Як наслідок, попит стабільно перевищує пропозицію і ціни залишаються високими.

Сегмент розкішної нерухомості

Весь ринок Портофіно можна описати як “розкішний”, але в його межах існує ультрапреміальний сегмент справді унікальних маєтків і вілл, які приваблюють світових мільярдерів. Ці “трофейні” об’єкти – зазвичай великі історичні вілли з панорамним видом на море, приватними садами, басейнами та прямим виходом до моря – вирізняються надвисокими цінами та неймовірним попитом серед іноземних покупців. У 2024 та 2025 роках кілька гучних угод і проектів підкреслили силу цього елітного сегмента:

Рекордні продажі вілл: Вілла Буоноаккордо, знаменита особняк пастельно-жовтого кольору з видом на затоку Портофіно, була продана китайському IT-підприємцю приблизно за 30–35 мільйонів євро theguardian.com magazine.greatestate.it. Аналогічно, Вілла Альтак’яра (колишній маєток графині Вакка Аугуста) була придбана російським покупцем приблизно за 25 мільйонів євро magazine.greatestate.it. Ці продажі підкреслюють, що покупці з Китаю, Росії, США та інших країн готові платити великі гроші за найпрестижніші адреси Портофіно. Важливо, що ці угоди були полегшені завдяки податковим стимулам в Італії (режим єдиного податку), які заохочують багатих людей встановлювати резидентство magazine.greatestate.it theguardian.com. Агенти повідомляють, що оголошення про продаж у Портофіно понад 20 млн євро тепер регулярно приваблюють іноземців і розглядаються як відносно вигідна угода “за ті ж самі гроші, що й квартира в лондонському Найтсбриджі” theguardian.com.
Інвестиції знаменитостей та мільярдерів: Бернар Арно, генеральний директор LVMH і найбагатша людина у світі, проявляє особисту пристрасть до Портофіно – через готельний підрозділ LVMH (Belmond) він придбав і відреставрував розкішні маєтки у цьому районі realinvest.co.uk realinvest.co.uk. Тим часом члени родини Берлусконі (однієї з найбагатших в Італії) володіють маєтками тут, а відомі модельєри (наприклад, Dolce & Gabbana) знамениті своїми домами в Портофіно. Такі власники зі світовим ім’ям як відображають, так і підтримують престиж містечка. Коли вілли, що належать знаменитостям, потрапляють на ринок, це часто привертає увагу міжнародної преси. Наприклад, історична вілла, яка довгий час належала П’єру Сільвіо Берлусконі (сину Сільвіо Берлусконі), зараз проходить реконструкцію і стане домом для його сім’ї, а місцеві ЗМІ оцінюють її приблизно в 20 мільйонів євро affaritaliani.it affaritaliani.it. Привабливість володіння частиною Портофіно і далі притягує UHNWI (осіб з надвисоким рівнем добробуту) – від технічних директорів до представників європейської аристократії.
Зростання цін на нерухомість класу “люкс”: За даними Prime International Residential Index агентства Knight Frank, ціни на елітне житло в Портофіно зросли приблизно на +7,1% у 2024 році, що є одним із найвищих темпів зростання у світі (16-е місце в індексі PIRI100) idealista.it. Це зростання випередило ринки преміальної нерухомості Флоренції, Мілана та Риму idealista.it, що свідчить: саме курортні та стилізовані локації як Портофіно лідирують у сегменті high-end. Аналогічно Savills повідомив, що на італійських ринках “другого дому” (включаючи Портофіно) ціни зросли (~+6–7%) у 2023 році, випередивши основні міські ринки mansionglobal.com mansionglobal.com. Обмежена пропозиція віл класу “люкс” – багато з яких є унікальними – подекуди призвела до конкурентних торгів, що піднімає ціни догори. Навіть в умовах високих відсоткових ставок ці покупки часто здійснюються за готівку, тому на ціни більше впливають настрої покупців і динаміка статків (зростання фондових ринків тощо), ніж вартість фінансування.
Нові проєкти в сегменті “люкс”: Вражаючою тенденцією є вихід міжнародних брендів класу “люкс” та девелоперів на ринок нерухомості Портофіно, які розглядають його як довгострокову інвестицію. Наприкінці 2024 року, наприклад, група Fort Partners (асоційована з Four Seasons Hotels) придбала Castello San Giorgio – замок на скелі площею 1200 м² з видом на затоку, нібито за понад €60 мільйонів luxurytribune.com. Наразі тривають роботи з його реконструкції – ймовірно, він стане ультра-люксовим бутік-готелем чи приватними резиденціями (ретельно спостерігають за призначенням, оскільки участь Four Seasons натякає на появу нового готелю класу “люкс”). Крім того, Belmond (LVMH) у 2021 році придбав Villa Beatrice – ще одну престижну власність у Портофіно, ще більше посилюючи позиції luxury-конгломерату luxurytribune.com luxurytribune.com. Ці кроки свідчать про впевненість у тому, що ультра-преміальна нерухомість Портофіно й надалі дорожчатиме та залишатиметься магнітом для світової еліти.

У цілому, люксовий сегмент у Портофіно визначається престижем, приватністю та інвестиціями з боку світової еліти. Демографія покупців тут зміщується в бік мільярдерів і центімільйонерів, які часто мають кілька будинків по всьому світу. Вони цінують Портофіно за унікальне поєднання гламуру і відокремленості — місце, де мега-яхти погойдуються в крихітній гавані на тлі зелених пагорбів, усипаних віллами. Експерти галузі відзначають, що інтерес з-за кордону залишається високим: брокери з розкоші повідомляють про стрімке зростання запитів з Північної Америки, Північної Європи та Близького Сходу особливо. Завдяки сприятливому податковому режиму Італії та привабливості «Дольче віта», знакові об’єкти Портофіно, ймовірно, залишаться у міжнародному попиті в найближчому майбутньому. Прогноз Knight Frank на 2025 рік підкреслює, що елітні ринки Італії (особливо в Лігурії та Тоскані) мають залишатися стійкими завдяки стабільному міжнародному попиту та відносній вигідності у порівнянні з іншими елітними напрямками idealista.it.

Комерційна та готельна нерухомість

Окрім житла, нерухомість Портофіно також охоплює комерційні об’єкти – передусім у сфері гостинності й роздрібної торгівлі, які безпосередньо пов’язані з економікою розкішного туризму регіону. Хоч містечко й невелике (менше 500 мешканців), тут розташовано значну кількість елітних закладів (бутик-готелі, ресторани, дизайнерські магазини), що обслуговують вибагливих гостей. Ключові аспекти комерційного ринку у 2025 році включають:

Розкішні готелі: У Портофіно та прилеглих містах Рив’єри надмірна кількість п’ятизіркових готелів. Регіон Тигулліо (включаючи Портофіно, Санта-Маргерита-Лігуре, Рапалло тощо) налічує шість п’ятизіркових готелів — одну з найвищих концентрацій в Італії luxurytribune.com. У самому Портофіно головною перлиною є Belmond Hotel Splendido — легендарний готель на пагорбі (раніше монастир) з приголомшливими видами на затоку. Сплендідо — разом із дочірнім готелем Splendido Mare на набережній — проходить багаторічну реновацію під управлінням LVMH realinvest.co.uk realinvest.co.uk. Ця реновація (розпочата у 2023 році й триватиме до 2024/25) спрямована на “збереження спадщини” та підняття гостьового досвіду на новий рівень, із такими оновленнями, як нова зона басейну та оновлені люкси realinvest.co.uk. Етапна реставрація під керівництвом провідних дизайнерів підкреслює впевненість у туристичному майбутньому Портофіно: Belmond фактично захищає ікону від часу, аби зберегти її на вершині розкішних подорожей. У червні 2025 року Belmond оголосив, що Hotel Splendido знову відкриється в “нову еру розкоші” наступного літа instagram.com, підкреслюючи покращення, які поєднують історичний шарм із сучасною ультра-розкішшю. Очікується, що ціни на номери (які вже перевищують €1,000 за ніч за стандартний номер у високий сезон) після реновації зростуть ще більше.
Нові готельні проекти: Значним розвитком є заплановане відновлення Portofino Kulm Hotel. Цей історичний гранд-готель, що розташований на вершині гори Портофіно (у парку над містом), був закритий протягом десятиліть. У грудні 2024 року міланська AKNO Group придбала Hotel Portofino Kulm з наміром відновити його як елітний розкішний курорт aknogroup.com aknogroup.com. Kulm, архітектурна пам’ятка в стилі ар-нуво 1906 року, зазнає масштабної реконструкції, яка поєднає збереження спадщини із сучасними зручностями aknogroup.com. План AKNO Group має на меті “повернути йому колишню славу” як світового курорту aknogroup.com aknogroup.com. Після завершення цього проекту через кілька років, він поповнить портфель розкішних готелів Портофіно й очікується, що підсилить привабливість регіону. Відкриття такого знакового об’єкта, як Kulm (із його захопливими видами на Лігурійське узбережжя), не лише створює додаткову цінність для нерухомості, а й відображає ширшу тенденцію: інвестори спрямовують кошти в інфраструктуру елітного туризму у таких місцях, як Портофіно, і очікують зростання кількості заможних туристів.
Комерційні та гастрономічні простори: Невеличка набережна П’яцетта в Портофіно оточена ексклюзивними бутіками (бренди люксового одягу, ювелірні крамниці) та ресторанами високої кухні. Комерційна нерухомість тут надзвичайно обмежена – існує лише кілька десятків торгових/ексклюзивних приміщень, і вакантних майже не буває. Орендна плата за комерційні площі у П’яцетті, за повідомленнями, входить до числа найвищих в Італії за квадратний метр (порівняна з люксовими вулицями Риму чи Мілана в пік сезону). Хоча точні цифри не розголошуються, очевидці підтверджують, що флагманські бутіки (часто це поп-апи брендів улітку) платять високу оренду, враховуючи видимість серед заможних відвідувачів і селебрітіс. Ресторани, що здебільшого перебувають у родинній власності поколіннями, час від часу продаються за значні суми — через престиж адреси у Портофіно. Загалом, комерційна нерухомість тут є, по суті, відображенням стану туризму — її здоров’я прямо залежить від стрімкого зростання кількості відвідувачів. У 2024 році Італія зафіксувала 215 мільйонів туристичних перебувань у літній період (рекордний показник після пандемії) luxurytribune.com, і Портофіно істотно виграв від цього зростання розкішного туризму.
Марини та інфраструктура: Унікальною рисою портфоліо нерухомості Портофіно є його морська інфраструктура – гавань. Хоча це не “нерухомість” у звичайному розумінні як будівлі, володіння або оренда місця для яхти в Портофіно – це ознака статусу та супроводжується значними витратами. Марина невелика (може вмістити лише відносно скромні яхти до ~35 м у внутрішній гавані), що означає, що ціни на оренду місця влітку надзвичайно високі і часто встановлюються за довгостроковими договорами. Тривають обговорення щодо управління туристичним судноплавством і потенційного оновлення деяких портових об’єктів (наприклад, поліпшення причалів, сервісу тендерів), щоб краще обслуговувати суперяхти, які стають на якір у відкритому морі. Ці інфраструктурні плани, хоча й незначні за масштабом через географічні обмеження, спрямовані на збереження привабливості Портофіно при вирішенні проблем сезонного напливу. На початку 2023 року місцева влада навіть запровадила правила для обмеження перенавантаження – наприклад, заборона затримуватися на деяких популярних оглядових майданчиках – як частину зусиль із збереження якості туристичного досвіду tourtravelandmore.com. Такі політики непрямо впливають на комерційну нерухомість: завдяки регулюванню потоку туристів Портофіно гарантує, що його розкішні ритейлери та готелі можуть працювати в середовищі, яке залишається ексклюзивним і не переповненим.

Підсумовуючи, комерційна нерухомість Портофіно визначається винятковим рівнем гостинності та дефіцитністю. У готелі вкладаються значні інвестиції та оновлення, торгових площ мало, але на них високий попит, а вся комерційна екосистема підтримується провідним статусом Портофіно на ринку розкішного туризму Італії. Інвесторами у цьому сегменті зазвичай виступають інституційні гравці або бренди класу люкс (як приклад Belmond/LVMH і Four Seasons/Fort Partners), і їхні останні вкладення свідчать про оптимізм щодо того, що Портофіно й надалі “перевершуватиме свої можливості” як топ-напрямок для VIP-клієнтів у найближчі роки.

Тенденції цін та поточна вартість

Динаміка цін у Портофіно протягом останнього десятиліття загалом була висхідною, зрідка перериваючись етапами стабілізації чи незначних корекцій. Історична тенденція співпадає з іншими топовими ринками другої нерухомості: стійкість під час криз і швидке відновлення в періоди економічного зростання завдяки заможній базі власників. Ось короткий огляд цінових тенденцій, історичних і поточних станом на 2025 рік:

Довгострокова перспектива: У 2000-х роках італійський ринок нерухомості пережив бум і подальше уповільнення після фінансової кризи 2008 року. Проте Портофіно зазнав лише незначного зниження цін на нерухомість наприкінці 2000-х і на початку 2010-х років, порівняно з загальнонаціональним падінням. У середині 2010-х ціни в Портофіно знову почали зростати, навіть коли багато італійських ринків залишалися в стагнації. Заможні покупці, включаючи іноземців, все частіше шукали захищені активи та нерухомість для комфортного життя; Портофіно став одним із перших вигодонабувачів цієї тенденції. До 2019 року місцеві агенти повідомляли, що ціни на елітні вілли досягли нових максимумів (перевищивши пікові значення 2008 року), що було підживлено впровадженням італійського режиму фіксованого податку у 2017 році, який залучив заможних експатів (докладніше про це у розділі політики) theguardian.com theguardian.com. Кінець 2010-х характеризувався стабільним попитом, хоча обсяги операцій були низькими (на ринку було мало об’єктів).
Вплив пандемії (2020–2022): Пандемія COVID-19 спочатку заморозила продажі у 2020 році через обмеження на подорожі. Але парадоксально вона посилила інтерес до ексклюзивних маєтків, коли карантин був послаблений: міжнародні покупці, особливо з Північної Європи та США, кинулися купувати середземноморські резиденції, де можна було працювати дистанційно на тлі мальовничої природи. Італійський ринок розкішної нерухомості на узбережжі та сільській місцевості різко зріс у 2021–2022 роках, і Портофіно не став винятком. Конкуренція за небагаточисленні пропозиції загострилася. За неофіційною інформацією, деякі об’єкти, які довго не продавалися, знайшли покупців, оскільки пріоритетами стали стиль життя й добробут. Це призвело до зростання цін у 2021, а особливо в 2022 році. Світове дослідження Knight Frank зазначило, що ринки курортної нерухомості випереджали міста в цей період – це відповідає досвіду Портофіно idealista.it. На початку 2023 року середні значення досягли рекордного рівня.
Нещодавні коливання (2023–2025): Як вже зазначалося, у 2023 році ціни на нерухомість у Портофіно досягли піку приблизно посередині року, після чого спостерігалася незначна корекція. За даними Immobiliare.it, пік припав на липень 2023 (~9 600 €/м²), а найнижча точка — березень 2024 (~7 000 €/м²) immobiliare.it. Це коливання приблизно в 25% може перебільшувати реальні зміни вартості, оскільки середні ціни можуть спотворюватися кількома оголошеннями на такому маленькому ринку. Багато експертів стверджують, що базові значення не впали так сильно; швидше, після продажу або зняття з ринку винятково дорогих об’єктів наприкінці 2023 року середня ціна решти пропозицій була нижчою. До середини 2024 року ситуація стабілізувалася. З травня 2024 року (€7 729/м²) до травня 2025 року (€7 955/м²) ціни зросли приблизно на +2,9% immobiliare.it, що свідчить про повернення до помірного зростання. По суті, 2024 рік став періодом охолодження й нормалізації після бурхливого сплеску на ринку після пандемії. На початку 2025 року настрої покупців знову покращилися, адже відсоткові ставки стабілізувалися, а глобальні економічні перспективи зміцнилися, що привело до нового зростання цін на елітну нерухомість.
Поточні ціни (2025): Загальний висновок місцевих агентств полягає в тому, що ціни на нерухомість у Портофіно у 2025 році знаходяться на історичних максимумах або поблизу них. Середня запитувана ціна (~8 тис. €/м²) — це загальний орієнтир; справжній преміум-сегмент (найкращі локації, розкішні вілли під ключ) легко досягає 10 000–15 000 євро за м². Наприклад, вілла площею 300 м² у ідеальному стані з панорамним видом може коштувати близько 30–40 мільйонів євро (що означає ~100 тис. €/м² для найбільш престижних частин власності, як-от ділянка з можливістю забудови та видом — це ілюструє, як працює премія за розташування на такому маленькому ринку). З іншого боку, невелика квартира площею 50 м² без морського виду може коштувати “лише” 600 000 євро (все одно 12 тис. €/м²). Вартість землі захмарна: фактично немає вільних ділянок для придбання, однак навіть проста ділянка або руїна можуть продаватися за великі суми через потенціал для реконструкції.
Регіональне порівняння: Портофіно залишається найдорожчою комуною в Лігурії та Італії. У провінції Генуя він номер один з великим відривом – наприклад, у Портофіно €7 955/м² проти середнього по провінції €2 231, і значно випереджає другу за ціною (Санта-Маргеріта – €5 942) immobiliare.it immobiliare.it. У ширшому італійському контексті Портофіно та Капрі зазвичай щороку змагаються за перше місце; нинішній середній показник Капрі (€8 849) трохи випереджає Портофіно immobiliare.it, але на Капрі спостерігалося невелике річне зниження у 2025 році, тоді як у Портофіно фіксувалося зростання immobiliare.it. Обидва значно перевищують середні показники по материкових містах.

Діаграма нижче підсумовує поточні середні ціни (та нещодавні річні зміни) у Портофіно порівняно з окремими ринками класу люкс:

Місцезнаходження (травень 2025)	Середня ціна продажу (€/м²)	Зміна за рік (порівняно з травнем 2024)
Портофіно (Лігурія)	€7 955 immobiliare.it	+2,9% immobiliare.it (відновлення після падіння 2024 року)
Капрі (Неаполітанська затока)	€8 849 immobiliare.it	-2,3% immobiliare.it (невелике зниження після піку)
Санта-Маргерита-Лігуре	~€5 942 immobiliare.it	+?% (стабільне зростання, високо для материка)
Мілан (середнє по місту)	~€5 000 (оцінка)	+6–7% (значне зростання в центрі міста у 2024)
Рим (середнє по місту)	~€3 600 immobiliare.it	+6,9% immobiliare.it (потужне відновлення у 2024/25 рр.)
Монако (Монте-Карло)**	€50 000+ (елітне житло)	+4% (2024) – світовий рекорд цін

Джерела: ринкові звіти Immobiliare.it та галузеві публікації.
Монако: включено для світового контексту; він значно випереджає всі інші ринки.

Як показує таблиця, Портофіно та Капрі знаходяться у власній лізі в Італії (жоден інший італійський курорт стабільно не перевищує €7k–€9k/м² у середньому). Вони також конкурують з міжнародними елітними ринками. Наприклад, Сен-Тропе у Франції має середні ціни близько €20,000–€25,000/м² на розкішне житло residences-immobilier.com housesandapartments.fr, а Канн – у діапазоні €10,000–€25,000/м² cotedazur-sothebysrealty.com. Найкращі об’єкти Портофіно (які продаються ближче до €15,000/м²) наближаються до цих рівнів, хоча середні показники трохи нижчі через наявність більш дрібних будинків. Проте, у світових рейтингах вартості житла преміум-класу Портофіно займає чільне місце як один із найдорожчих курортних ринків у світі voronoiapp.com.

Щодо орендних тенденцій, як зазначалося раніше, орендні ціни в Портофіно нещодавно злетіли (+16,5% рік до року), із середньою ставкою €34,6/м²/місяць у 2025 році immobiliare.it. Цікаво, що орендна плата на Капрі зросла ще більше (+35% рік до року) immobiliare.it, що свідчить про післяпандемічний бум на елітні курортні оренди. Обидва курорти підкреслюють ширшу тенденцію: заможні мандрівники шукали ексклюзивні вілли та житло в оренду у 2022–2024 роках, що підняло ставки оренди. Деякі власники, отже, отримують вигідний сезонний дохід, хоча інвестори враховують італійський податок на короткострокову оренду й регуляції (наприклад, обов’язок реєструвати гостей, сплачувати фіксований податок 21% на оренду в стилі Airbnb).

Дивлячись уперед, очікується, що поточні значення залишаться стабільними або зростуть помірно. Не видно ознак стресу чи надлишку пропозиції, які могли б знизити ціни в Портофіно. Натомість аналітики прогнозують “стабільне плато або плавне зростання” цін на 2025–2026 роки за відсутності серйозних зовнішніх потрясінь. Далі ми розглянемо детальні прогнози та перспективи.

Прогноз і перспективи ринку

Прогнози для ринку нерухомості Портофіно у найближчі роки (2025–2027) загалом оптимістичні, хоча й з визнанням обмеженого темпу зростання через вже високий рівень цін. Кілька професійних джерел надають інформацію, чого слід очікувати:

Knight Frank Прогноз на 2025 рік: Звіт про багатство Knight Frank та прогноз для преміальних ринків проектують, що преміальні ринки нерухомості Італії залишатимуться стійкими і продовжать стабільне зростання у 2025 році idealista.it. Для міст із життєвим стилем, таких як Портофіно, очікується, що стійкий міжнародний попит підтримуватиме ціни. Хоча скажений сплеск після COVID дещо вщух, Knight Frank прогнозує помірне зростання, а не спад, посилаючись на такі чинники, як конкурентоспроможні ціни порівняно з іншими світовими центрами та незгасаюча привабливість Італії idealista.it. Конкретно це може означати щорічне зростання цін у діапазоні від низьких до середніх однозначних показників (наприклад, +3% до +5% на рік для преміальних об’єктів), за умови стабільної економічної ситуації. Зростання +7% у Портофіно в 2024 році може не повторитися щороку, але збільшення на кілька відсотків цілком ймовірне.
Savills Prime Index: Savills у своєму аналізі наприкінці 2024 року зазначив, що ринок елітного житла для другої резиденції в Італії повинен продовжувати зростати в ціні через обмежену пропозицію та попит, що переноситься з міст mansionglobal.com. Прогнози на 2025 рік для основних італійських міст були різними: у Мілані стабільно або до +1%, у Римі +2-4% idealista.it idealista.it, але для курортних напрямків, таких як озеро Комо, тосканська сільська місцевість тощо, Savills очікує перевищення цих показників. Відповідно, Портофіно, ймовірно, також належить до цієї категорії. Відсоткові ставки (які були високими у 2023-24 роках) впливають на середніх покупців, але менше на ультра-багатих; тому будь-яке послаблення ставок наприкінці 2025/2026 буде бонусом, але не критично важливим. Італійський керівник Savills був цитований, що ринок розкішної нерухомості продемонстрував “міцну стійкість попри економічні невизначеності” idealista.it, і очікується стабільний попит, особливо на оренду, а також відновлення транзакцій у ринках із нестачею пропозиції (наприклад, нове будівництво в Римі) idealista.it idealista.it. Для Портофіно обсяги угод залишаться низькими, але ціни небагатьох продажів, ймовірно, встановлюватимуть нові орієнтири.
Звіт Engel & Völkers/Nomisma: Market Report Italy 2025 (від Engel & Völkers з Nomisma) дає широкий огляд ринку розкішної нерухомості. У ньому зазначається, що вілли та історичні будинки складають 40% угод у преміум-сегменті Італії a.storyblok.com, що відображає попит на мальовничі та унікальні об’єкти — саме до такої категорії відноситься Портофіно. У звіті прогнозується “помірне зростання, підживлене стабільним попитом на ексклюзивну нерухомість” у 2025 році (переклад з італійського тексту) та підкреслюється, що зацікавленість іноземців залишається високою, що має утримувати прибережні преміум-ринки “на плаву”. Попри застереження, що геополітичні чи економічні потрясіння можуть вплинути на настрій ринку, за відсутності таких подій італійський сегмент розкоші залишається на міцному підґрунті.
Думка місцевих експертів: Інтерв’ю з місцевими агентами з нерухомості класу люкс (такими як Джанмарко Бізцоні з Zampetti) підтверджують, що 2025 рік, ймовірно, стане ще одним сильним роком для елітної нерухомості в Італії idealista.it. Серед основних чинників називають зростання міжнародного попиту, елітну нерухомість як захист від інфляції й обмежену пропозицію idealista.it idealista.it. Ці умови безумовно справедливі й для Портофіно. Агенти повідомляють, що у них більше зацікавлених і платоспроможних покупців, ніж доступних об’єктів, і деякі клієнти вже розширюють пошук на сусідні райони (наприклад, Санта-Маргерита або Портовенере далі вздовж узбережжя) через брак варіантів у самому Портофіно. Це “перетікання” може трохи зменшити кількість продажів у Портофіно (бо купують деінде), проте не знижує ціни в Портофіно – фактично це ще раз підкреслює, наскільки місто “закрите”. Поки ширші фінансові ринки залишаються стабільними (це впливає на статки потенційних покупців), очікується стабільність цін або плавне зростання. Спад цін малоймовірний; насправді, одним із ризиків для прогнозів є те, що якщо на ринку з’явиться дуже дорога нерухомість (наприклад, маєток за 50 мільйонів євро), вона може встановити новий ціновий рекорд і фактично підняти середню ціну.
Прогноз щодо оренди й туризму: Туристичні органи прогнозують подальше зростання розкішного туризму в Італії до 2026 року, хоча, можливо, у більш помірному темпі після постпандемічного буму. Місцева влада Портофіно у партнерстві з регіоном Лігурія інвестує в інфраструктуру, як-от покращення доріг (дорога до Портофіно була відновлена після зсуву ґрунту у 2018 році й нещодавно ще більше укріплена) та ініціативи сталого туризму. Новий пором, запущений у 2025 році, з’єднує Портофіно з іншими містечками Рив’єри, щоб розвантажити автомобільний трафік. Такі поліпшення спрощують доступ і підвищують привабливість Портофіно, побічно підтримуючи вартість нерухомості. Якщо глобальні подорожі й далі будуть активними (за відсутності нових пандемій і конфліктів), Портофіно має й надалі користуватися повноцінними літніми сезонами, високою завантаженістю готелів, а отже – високим попитом на короткострокову оренду. Це може ще більше підвищити дохідність оренди й потенційно підштовхнути деяких інвесторів вийти на ринок, якщо вони побачать перспективу у сфері люксової оренди.

Підсумовуючи, прогноз для ринку нерухомості Портофіно на наступні кілька років загалом позитивний: стабільні або зростаючі ціни, стійкий попит і продовження інвестицій з боку знакових особистостей. Зростання, можливо, не буде вибуховим – ринок зрілий і вже дуже дорогий – але очікується, що воно буде стабільним. Спостерігачі часто наголошують, що італійська елітна нерухомість є своєрідною тихою гаванню (матеріальний актив, історично стабільний), а політика Італії спрямована на залучення багатих покупців (через податкові стимули). Така стабільність політики додає впевненості. Єдині застереження до такого позитивного прогнозу можуть бути пов’язані із зовнішніми економічними потрясіннями (наприклад, серйозна рецесія, що вразить фондові ринки, може тимчасово сповільнити продажі) або потенційними змінами у регулюванні (якщо, гіпотетично, майбутній уряд посилить податкові пільги для іноземців – хоча наразі жодних змін не очікується). За відсутності цих чинників Портофіно, ймовірно, залишатиметься на своєму нинішньому шляху: невелика, яскрава зірка європейського ринку нерухомості з поступовим збільшенням вартості та незмінною привабливістю.

Інвестиційні можливості та виклики

Інвестування в нерухомість Портофіно може бути надзвичайно вигідним, але також має і свої особливі виклики. Нижче ми окреслили основні можливості, які приваблюють інвесторів, а також ризики та складнощі, на які варто звернути увагу:

Можливості / Сильні сторони:

Зростання капіталу та стабільність: Вартість нерухомості в Портофіно демонструвала стабільне зростання протягом тривалого часу. Навіть коли загальний ринок Італії переживав труднощі, Портофіно зберігав цінність. Розкішна нерухомість тут вважається тихою гаванню – її вартість має тенденцію зростати швидше за інфляцію, зберігаючи та примножуючи капітал idealista.it idealista.it. Обмежена пропозиція і незмінний попит з боку світової еліти створюють умови для подальшого зростання цін. Інвестори, які обирають ультра-преміальний сегмент, розглядають Портофіно як спосіб диверсифікувати капітал у матеріальний актив з низькою волатильністю (надбагаті часто купують «трофейну» нерухомість не лише для користування, а й як частину стратегії збереження багатства).
Високі орендні доходи (в сезон пік): Для тих, хто готовий здавати свою нерухомість, Портофіно пропонує потенційно високі доходи, особливо через короткострокову розкішну оренду. Літній сезон (а дедалі частіше — і міжсезоння) приваблює заможних орендарів, які готові платити найвищі ставки. Як зазначено, орендна плата значно зросла (наприклад, +16% минулого року) immobiliare.it. Добре розташована вілла може принести сотні тисяч євро доходу за одне літо. За даними однієї з елітних агенцій, високі орендні доходи досяжні в ексклюзивних туристичних місцях, таких як озеро Комо, Амальфітанське узбережжя — і, відповідно, Портофіно idealista.it. Це може компенсувати витрати на утримання. Деякі інвестори використовують гібридну модель: насолоджуються віллою частину року, а в інший час здають її в оренду у найпопулярніші тижні — фактично монетизуючи свій будинок для відпочинку. З огляду на зростання попиту на розкішний туризм, тут немає нестачі заможних відпочивальників, які шукають досвід відпочинку у віллі в Портофіно.
Стиль життя та особисте користування: Багатьох інвесторів також приваблює саме емоційна віддача від стилю життя. Володіння нерухомістю у Портофіно дає доступ до елітної спільноти — можна пришвартувати свою яхту в гавані, спілкуватися у вишуканому міжнародному колі та насолоджуватися стилем життя Італійської Рив’єри. Ця нематеріальна вигода є потужною мотивацією. Для тих, хто користується італійською flat-tax схемою, зробивши Портофіно своєю основною базою, це відкриває привабливий стиль життя з низьким оподаткуванням зарубіжних доходів. По суті, інвестиція тут — це частково фінансова, частково особиста вигода. Така подвійна перевага робить цю пропозицію привабливою, навіть якщо чистий орендний дохід або чисте зростання ціни буде нижчим, ніж у ризикованіших інвестиціях.
Диверсифікація портфеля: Нерухомість у надпреміальних районах веде себе інакше, ніж фондовий ринок чи навіть ринок звичайної нерухомості. Вона менш корелює з економічними циклами (адже власники не схильні панічно продавати під час рецесій). Для сімейних офісів і заможних інвесторів додавання нерухомості у Портофіно диверсифікує їх портфель. Це також страховка від валютних коливань (адже активи номіновані в євро). Примітно, що американці останніми роками все більше купують у Італії, щоб скористатися сильним доларом — фактично розглядаючи розкішну нерухомість як валютний хедж і бажаний актив.
Податкові стимули: Дружня політика Італії щодо заможних осіб є можливістю сама по собі. Режим фіксованого податку для нерезидентів (100 тис. євро на рік фіксований податок на світовий дохід) theguardian.com уже привабив десятки мільйонерів. Володіння італійською нерухомістю може допомогти отримати право на проживання та цей податковий статус. Окрім того, в Італії існує “віза елективного резидентства” для пенсіонерів з високим доходом, яка передбачає оподаткування лише 7% за умови переїзду в певні райони (здебільшого південні регіони) theguardian.com – менш актуально для Портофіно, однак фіксований податок дійсно важливий. Ці програми збільшують кількість потенційних покупців (інвестори знають, що їхній податковий тягар в Італії буде обмежений, що робить володіння більш фінансово комфортним).
Потенціал розвитку та додаткової вартості: Хоча нове будівництво фактично заборонено, все ще існують можливості для підвищення вартості шляхом реновації. Багато об’єктів у Портофіно є історичними й можуть потребувати модернізації. Інвестори з правильною командою (архітектори, дизайнери, які знають місцеве законодавство) можуть суттєво підвищити вартість, оновивши або модернізувавши віллу. Враховуючи дуже високий попит серед кінцевих користувачів на повністю відремонтовані, готові до заселення будинки (більшість покупців не хочуть самостійно займатись ремонтом), інвестор, який придбає стару нерухомість і оновить її до стандартів люкс, зможе перепродати її з суттєвою націнкою. Наприклад, постійні реновації старих готелів та вілл компаніями Belmond і Fort Partners демонструють переваги модернізації – після завершення такі об’єкти можуть коштувати значно дорожче. У меншому масштабі, окремий інвестор може відремонтувати квартиру чи будинок і або перепродати (перепродаж тут менш поширений через податки, але можливий), або здавати/продавати за вищою ціною.

Виклики / Ризики:

Ліквідність ультралюксової нерухомості: Хоча на нерухомість у Портофіно завжди є попит, коло покупців у найвищому сегменті дуже обмежене. Якщо ви інвестуєте 20 мільйонів євро у віллу й пізніше захочете її продати, на пошук наступного покупця може піти чимало часу. Ліквідність може бути проблемою, якщо потрібен швидкий продаж idealista.it idealista.it. Нерухомість тут може залишатися на ринку місяцями або навіть роками, доки не знайдеться потрібний покупець (хіба що вона буде запропонована зі знижкою). Отже, нерухомість Портофіно найкраще підходить для довгострокових інвесторів; це не ринок для швидких перепродажів. Утримання та низька ліквідність означає, що інвестори мають бути готові володіти об’єктом певний час або бути терплячими у досягненні бажаної ціни.
Високі витрати на вхід і утримання: Абсолютні ціни величезні, отже, необхідний капітал для входу дуже високий. До того ж в Італії значні транзакційні витрати — близько 9-10% від вартості у вигляді податків та зборів при купівлі другої домівки (менше, якщо ви оформите резиденцію і зробите її основним місцем проживання, але багато іноземних покупців розглядають це саме як другу домівку). Поточні витрати включають податок на нерухомість (IMU) на другі домівки, який у Портофіно може становити кілька тисяч євро на рік через високі кадастрові вартості, плюс обслуговування. Утримання розкішної вілли (сади, басейни, охорона, персонал) дороге — це легко десятки тисяч щороку. Якщо нерухомість є історичною або знаходиться у захищеній зоні, для будь-яких змін потрібні дозволи і, можливо, залучення спеціалізованих ремісників, що збільшує витрати. Альтернативна вартість також є фактором: гроші, вкладені в актив, який не приносить доходу, можна було б інвестувати в інше місце. Проте такі покупці зазвичай мають достатньо коштів, але це варто враховувати.
Регуляторні труднощі: Ремонт чи перепланування нерухомості у Портофіно може бути бюрократично складним. Діють суворі правила щодо спадщини та навколишнього середовища. Отримання дозволу на прибудову, встановлення басейну чи навіть зміну кольору фарби може вимагати багаторівневого погодження (комуна, регіональний парк тощо). Це може сповільнити проєкти з підвищення цінності та додати невизначеності. Крім того, юридичний процес в Італії досить повільний у разі суперечок (наприклад, щодо меж ділянки чи спадкування майна). Іноземним інвесторам також доводиться адаптуватися до іншої правової системи (тому важливо залучати хороших нотаріусів та юристів). Хоча уряд загалом лояльний до іноземних інвесторів, завжди існує невеликий ризик зміни політики у майбутньому (наприклад, час від часу ведуться політичні дискусії щодо обмеження іноземної власності в популярних регіонах для запобігання зростанню цін — хоча в Італії таких законів наразі немає, на відміну від деяких інших країн).
Насичення ринку та альтернативи: Можна стверджувати, що потенціал зростання Портофіно може бути обмеженим через вже високі ціни. При середніх показниках близько €8 тис. і пікових вище €10 тис./м², подальше зростання може бути повільнішим. Деякі інвестори можуть розглядати інші регіони Італії (наприклад, частини Тоскани або озеро Гарда) як ті, де є більше потенціалу зростання цін з нижчої бази. Якщо певні ключові групи міжнародних покупців змінять свої вподобання (скажімо, американці раптом надаватимуть перевагу Амальфі або Апулії), у Портофіно може перерозподілитися попит. Проте, з огляду на світову впізнаваність Портофіно, ця загроза мінімальна — це місце, ймовірно, завжди приваблюватиме певне коло покупців.
Глобальні економічні фактори: Хоча Портофіно певною мірою захищене, воно не повністю імунне до глобальних потрясінь. Різке підвищення відсоткових ставок у світі у 2022 році охолодило деякі дискреційні покупки предметів розкоші. Також зміцнення євро може зробити покупку дорожчою для покупців з США чи Великобританії. Геополітичні проблеми (наприклад, санкції проти російських олігархів у 2022 році) прибрали частину потенційних покупців з ринку (дійсно, кілька російських власників зазнали впливу). Ці фактори можуть тимчасово вплинути на попит. Однак, як зазначала Guardian, після початкової обережності заможні знову почали купувати, коли побачили стабільність політики theguardian.com. Тож макроризики присутні, але здебільшого мають тимчасовий вплив.

На завершення, інвестування в Портофіно — це гра на ринку ультра-елітної нерухомості: це можливість володіти часткою одного з найбільш ексклюзивних місць у світі з хорошими перспективами довгострокового зростання і отримання орендного доходу. Водночас це потребує значних фінансових ресурсів, терпіння й ретельної перевірки. Більшість викликів можна мінімізувати, залучаючи досвідчених місцевих фахівців: рієлторів класу люкс, юристів, архітекторів і керуючих нерухомістю, які добре знають місцеву специфіку. Ті, хто впорається з цим, отримують не лише фінансову вигоду, але й нематеріальний престиж — можливість стати частиною славетної спадщини Портофіно.

Демографія покупців та попит на ринку

Попит на нерухомість у Портофіно справді глобальний. Демографія покупців останніми роками переважно складається з міжнародних осіб із високим рівнем доходу, з меншою часткою італійських еліт. Розуміння того, хто купує і чому, багато що прояснює в динаміці ринку:

Домінування іноземців: Іноземні інвестори нині складають близько 70% покупців у сегменті елітної нерухомості Італії idealista.it, а в Портофіно ця частка, ймовірно, ще більша. Традиційно заможні італійці (промисловці, модельєри тощо) володіли багатьма віллами у Портофіно (і деякі досі є їхніми власниками), однак сьогодні серед нових покупців переважають іноземці: американці, британці, мешканці Північної Європи, Близького Сходу й Азії (особливо китайці). Особливо помітним є притік американців і британців із 2017 року, що збігається з появою нових італійських податкових стимулів, а також, можливо, невдоволенням домашньою політикою чи цінами (як зазначив один агент: «Чому б не купити віллу в Портофіно за ціною квартири в Лондоні?» theguardian.com).
Профілі надзаможних: Покупці зазвичай належать до категорій, таких як підприємці, керівники транснаціональних компаній, фінансисти або знаменитості. Багато з них входять до найвищого сегменту надзаможних (UWF) з чистою вартістю активів значно понад €50 мільйонів. Наприклад, нещодавні покупці включають технологічних магнатів (китайський мільйонер у галузі напівпровідників, який придбав Villa Buonaccordo theguardian.com), російських олігархів (до санкцій росіяни були дуже активні; один придбав Villa Altachiara magazine.greatestate.it), а також королівські родини чи інвесторів з країн Перської затоки (у Портофіно проявляють інтерес заможні родини з ОАЕ, Саудівської Аравії тощо, іноді через приховані покупки через трасти або компанії). Knight Frank Wealth Report 2025 відзначає, що в Італії понад 40 000 осіб з капіталом понад $10 млн, і вона залишається одним з найпопулярніших напрямків для глобальних UHNWIs idealista.it. Багато з них шукають спадщину та якісний стиль життя – чим Портофіно і приваблює.
Мотивація покупців: Окрім інвестицій, покупців приваблює стиль життя Портофіно – його приватність, краса та соціальний статус. Вони часто планують використовувати нерухомість як дачу або житло для часткового проживання (рідко це постійне місце проживання, хоча деякі пенсіонери чи ті, хто переїхав за схемою flat-tax, роблять її основним домом). Є і поколіннєвий аспект: частина покупців – заможні пенсіонери або ті, хто наближається до пенсійного віку, які хочуть насолоджуватися своїм успіхом (тому їх приваблює спокійне, ідилічне оточення), тоді як інші – представники активного робочого віку, для яких вілла в Портофіно є найвищим символом статусу або сімейним притулком. Після COVID-19 з’явилася тенденція, коли багаті родини шукають маєтки для безпечного відпочинку всією сім’єю; у цьому контексті відокремлена вілла в Портофіно якраз підходить.
Географічні джерела попиту:
- Північна Америка: Спостерігається зростання інтересу з боку США та Канади. Сильний долар і романтичний імідж Італії призвели до того, що у 2021–2024 рр. багато американців придбали нерухомість у цій країні. Gate-away (портал) повідомляє, що американці – головна група шукачів італійської нерухомості gate-away.com. У випадку Портофіно, американські покупці часто відвідували це місце у круїзі або на яхті і закохалися тут. The Guardian (2019) згадував, що американці приїжджають завдяки податковим пільгам, і один британський агент зазначив: «багато людей втомилися від Лондона… їм подобається культура і, звісно, податкові вигоди» theguardian.com. Тож американці та британці – одна з основних груп.
- Європа: У Європі покупці з Великої Британії, Швейцарії, Франції та Німеччини/Північної Європи є поширеними. Британські та швейцарські покупці часто це експати або міжнародні бізнесмени, для яких Італія вигідніша за кліматом і вартістю порівняно з їхніми рідними ринками. Деякі північні європейці (скандинави, нідерландці), які накопичили багатство, також шукають будинки на Середземномор’ї для другої резиденції.
- Близький Схід: Багаті покупці з Близького Сходу (катарці, еміратці, саудівці) активно інвестують в інші преміальні європейські ринки (Лондон, Лазуровий берег) і певною мірою зацікавлені й в Італії. У Портофіно один із помітних інвесторів опосередковано — родина Аль-Тані з Катару через інвестиції в готельний бізнес, але поодинокі покупці з Перської затоки все ще залишаються меншістю (хоча деякі орендують вілли на літо).
- Азія: Зацікавленість китайців в елітній італійській нерухомості зросла. Купівля китайським мільярдером у Портофіно theguardian.com є яскравим прикладом. Зі зростанням кількості мільйонерів у Китаї, частина з них звернула увагу на Європу як на безпечну інвестицію та для нового способу життя – Італія зі своєю культурою та престижем у сфері розкоші залучила певну частку таких покупців. Є також певний інтерес із Південно-Східної Азії (наприклад, індонезійські чи сінгапурські магнати), але це менш задокументовано.
- Росія та СНД: Історично росіяни полюбляли Італійську Рив’єру (та Тоскана, Сардинія). До 2022 року росіяни були ключовими гравцями у преміальному сегменті. У Портофіно були російські власники й покупці (наприклад, продаж вілли у 2015 році росіянину magazine.greatestate.it). Через санкції та геополітичну напругу активність багатих росіян знизилася – дехто змушений був позбутися активів або хоча б зберігати тіньовість. Це раптово прибрало цілий сегмент попиту у 2022 році. Однак покупці з інших колишніх країн СРСР (Казахстан тощо), а також росіяни з другими паспортами, все ще можуть непомітно діяти.
Вітчизняні італійські покупці: Громадяни Італії зараз складають лише близько 30% покупців елітної нерухомості по країні idealista.it. У Портофіно це переважно спадкоємці або нові покупці з числа найбагатших італійців (наприклад, очільники великих корпорацій, відомі промислові династії тощо). До прикладу, родина Берлусконі (медійні магнати), модні дизайнери (Армані володіє нерухомістю в інших регіонах Італії; D&G історично мали житло у Портофіно). Є і локальний елемент: деякі багаті генуезькі чи міланські родини мають дачі, що успадковуються поколіннями. Але загалом італійці часто знаходять Портофіно вже недоступним – багато хто обирає більш доступні містечка Лігурії чи тосканське узбережжя, якщо їх багатство лише на середньому рівні.
Поведінка покупців: Цікавий аспект полягає в тому, що покупці дедалі більше стають «неприв’язаними до певного місця в Італії», як зазначає Savills – тобто вони шукають найкращу нерухомість з певними характеристиками, а не обов’язково в конкретному місті mansionglobal.com. Однак унікальний бренд Портофіно означає, що багато хто саме шукає нерухомість у Портофіно. Агенти мають клієнтів у списках очікування лише для Портофіно або його безпосередніх околиць – їх не цікавлять альтернативи. Саме цей відкладений попит є однією з причин високих цін. Коли на ринку з’являється елітна нерухомість, нерідко вона одночасно цікавить декількох потенційних покупців з різних куточків світу. Переговори зазвичай більше стосуються не зниження ціни, а саме гарантії придбання (часто за запитуваною ціною або поблизу неї).
Культурні та лайфстайл-принади: Покупці люблять стиль життя «Дольче Віта» – ідею прогулянок по п’яцетті з джелато або прийому друзів на терасі з видом на яхти. Портофіно пропонує поєднання гламуру та простоти: це і місце розкоші, і мальовниче селище. Така комбінація дуже приваблює особливо іноземних покупців, які романтизують італійське життя. Крім того, італійська культура, кухня та клімат також є великими принадами. Деякі покупці цінують і відносну безпеку Італії (низький рівень насильницької злочинності тощо), а також доступність системи охорони здоров’я та сервісів для резидентів.

Підсумовуючи: попит на нерухомість у Портофіно формують різноманітні міжнародні клієнти з числа дуже заможних осіб, які переважно шукають престижне житло для відпочинку або другу резиденцію. Їхній попит обумовлений як раціональними причинами (інвестиції, податкове планування), так і емоційними (стиль життя, спадщина, статус). Оскільки іноземні покупці й далі бачать Італію як «безпечне й престижне місце» idealista.it, а Італія активно їх залучає, є всі підстави вважати, що цей глобальний попит на Портофіно залишатиметься сильним. Склад покупців може змінюватися (наприклад, якщо зміняться геополітичні ситуації, можуть повернутися російські покупці, або якщо зросте прошарок багатих в Азії – з’явиться більше китайських чи індійських покупців), але спільним знаменником залишається заможність і цінування унікальних переваг Портофіно.

Регулювання держави та вплив політики

Державна політика і регулювання грають значну роль на ринку нерухомості Портофіно, насамперед формуючи стимули для іноземних покупців та встановлюючи обмеження на забудову. Уряд Італії, а також місцева влада Портофіно запровадили заходи, які впливають на цей ринок:

Інセンтив «плоский податок» для нових резидентів: Впроваджений у 2017 році, італійський forfait податковий режим дозволяє особам, які не були податковими резидентами Італії принаймні 9 з останніх 10 років, переїхати до Італії та сплачувати фіксований податок у розмірі 100 000 євро на рік з усього доходу, отриманого за кордоном theguardian.com. І це незалежно від того, скільки вони заробляють за кордоном – надзвичайно приваблива угода для людей з високим доходом (у тому числі пенсіонерів, які живуть з інвестицій). Схему можна поширити на членів сім’ї за 25 000 євро для кожного theguardian.com. Ця політика стала game changer для ринку розкішної нерухомості: вона напряму призвела до того, що багато заможних людей переїхали або почали проводити більше часу в Італії. У 2017–2018 роках близько 350–400 осіб подали заявки на участь у цій схемі theguardian.com, і з того часу кількість зросла. Портофіно, як одне з найпрестижніших місць Італії, природно, також скористалося цим. Як повідомляв The Guardian, новими резидентами за цією схемою стали «люди з Великої Британії, Швейцарії, Росії, США, тобто з відомих країн… дуже, дуже багаті люди» theguardian.com. Такі особи часто купують елітну нерухомість (Мілан, озеро Комо, Тоскана – і Портофіно). Гарантія від уряду щодо цієї політики (підтверджена на 15 років з моменту введення theguardian.com) дає впевненість покупцям, що вони можуть планувати на довгострокову перспективу. По суті, плоский податок — це ключова політика, яка внесла свіжий міжнародний попит на ринки, такі як Портофіно. Без нього деякі, можливо, і надалі купували б будинки для відпочинку, але інсентив фактично стати резидентом із мінімальним податковим навантаженням підштовхнув багатьох придбати та проводити значну частину часу в Італії.

Візові та міграційні правила: В Італії відносно доступне право на проживання для тих, хто має достатні фінансові ресурси. Окрім режиму фіксованого податку (який вимагає перенесення доміцилію до Італії), існує інвестиційна віза (для тих, хто інвестує 500 000 євро в італійську компанію, 250 000 євро в стартап, 2 мільйони євро в державні облігації або 1 мільйон євро в благодійність), – але це менш пов’язано з нерухомістю. Більш актуальною є віза для добровільного проживання, розрахована на пенсіонерів або фінансово незалежних осіб – вона вимагає підтвердження доходу (близько 32 000 євро на рік для однієї особи) і дозволяє жити в Італії без права на роботу. Багато іноземних покупців використовують її, щоб жити у своєму італійському будинку частину року. Також існує спеціальний фіксований податок 7% на іноземні пенсійні доходи для пенсіонерів, які переїжджають до певних південних регіонів theguardian.com, але Портофіно (який знаходиться на півночі) не підпадає під цю програму; однак пенсіонери часто обирають Італію загалом, що дозволяє їм вивільнити кошти для купівлі в Портофіно, якщо вони того бажають. Загалом, візова політика Італії досить доброзичлива до власників нерухомості — на відміну від деяких країн, Італія не має мінімальної суми купівлі для отримання права на проживання, але володіння нерухомістю суттєво підсилює заяву на дозвіл на проживання завдяки доведенню зв’язків із країною.

Податки та витрати на нерухомість: В Італії при купівлі нерухомості накладається податок на купівлю (imposta di registro) на об’єкти вторинного ринку — зазвичай 9% від кадастрової вартості (яка часто нижча за ринкову) для нерезидента, що купує другий будинок. Для новобудов застосовується ПДВ (зазвичай 10%). У випадку Портофіно переважає стара забудова, тож діє ставка реєстраційного податку 9% – це суттєва сума, але не заборонна для заможних покупців. Щорічно сплачується IMU (Imposta Municipale Unica) на другі домівки (перші – здебільшого звільнені від сплати). Ставки IMU у Портофіно застосовуються до кадастрової вартості, яка, хоча й застаріла, поступово підвищується у міру оновлення показників державою. Власники розкішної нерухомості можуть очікувати кілька тисяч євро на рік IMU. Варто зазначити, що у 2023 році уряд Італії розпочав обговорення широко масштабної кадастрової реформи для приведення офіційних вартостей у відповідність до ринкових (що збільшить податок IMU), але через політичний спротив питання відклали. Якщо таку реформу ухвалять, власники в Портофіно можуть суттєво відчути зростання податків на нерухомість (оскільки нинішня кадастрова вартість суттєво нижча за ринкову, яка сягає понад 8 тис. євро/м²). Однак, враховуючи статус власників, це навряд чи призведе до продажу нерухомості, але питання перебуває під наглядом.

Регулювання короткострокової оренди: Хоча Портофіно не стикався з такими проблемами перенасичення туризмом, як Венеція чи Флоренція (через свій масштаб), Італія активно шукає шляхи регулювання Airbnb та короткострокової оренди. На даний момент будь-хто, хто здає нерухомість як короткострокову оренду, повинен зареєструватись та сплатити фіксований податок 21% з доходу (cedolare secca). Було запропоновано запровадити жорсткіші вимоги (наприклад, обов’язковий ліцензійний номер у кожному оголошенні, обмеження кількості днів у певних містах тощо), проте станом на 2025 рік загальнонаціонального жорсткого регулювання ще не ухвалили. У Портофіно місцева влада обстоює ексклюзивний статус містечка; короткострокову оренду не забороняли, але обмежена кількість житла й так природно знижує її обсяги. Якщо в майбутньому Італія суттєво посилить правила для короткострокової оренди, це може вплинути на інвесторів, які розраховують заробляти саме на цьому, але з огляду на преміальний ринок Портофіно, більшість власників здають житло вибірково або взагалі не здають.

Закони про розвиток і зонування: Портофіно знаходиться під численним захистом: він є частиною Регіонального природного парку (Parco di Portofino) та суміжної морської охоронюваної зони. Ці статуси накладають обмеження на використання землі, будівництво і навіть такі речі, як швартування човнів у певних зонах giornaledellavela.com. Місцевий міський план суворо контролює нове будівництво – фактично дозволена лише реновація вже існуючих споруд. Будь-яка зміна зовнішнього вигляду будівлі, ймовірно, потребує дозволу. Існує також закон про культурну спадщину (будь-яка будівля старша за 50 років може бути визнана культурно значимою, і для змін потрібне схвалення відповідних органів). Ці регуляції обмежують пропозицію (що позитивно для збереження високої вартості), але можуть розчарувати власників, які бажають розширитися або модернізуватися. Наприклад, встановлення басейну може бути заборонено, якщо це вплине на ландшафт. Діють також екологічні правила: у Портофіно діють ініціативи зі сталого розвитку, отже, нові проєкти мають відповідати певним критеріям. Проте ці обмеження вважаються вирішальними для збереження краси Портофіно, яка, у свою чергу, підтримує вартість нерухомості. Покупцям просто потрібно прийняти, що вони є опікунами спадщини – радикальні зміни виключені.

Політика управління туризмом: Опосередковано політики щодо управління туристичними потоками впливають на ринок нерухомості, підтримуючи престиж Портофіно. У 2023 році мер Портофіно ввів правила для запобігання перенавантаженості на деяких маленьких площах – зокрема, правило проти тривалого очікування (“зони, де не можна стояти”), коли екскурсійні натовпи з круїзних лайнерів заповнюють місто, щоб підтримувати рух транспорту. Хоч це й стало сенсацією у заголовках, це підкреслює рішучість уникнути враження, ніби місто переповнене або неприємне через туристів tourtravelandmore.com. Місто також обмежує доступ великих круїзних лайнерів (вони зупиняються на рейді, а пасажирів перевозять на берег обмеженими групами), а також обмежує кількість туристичних автобусів. Усе це гарантує, що Портофіно залишається відносно вишуканим і ексклюзивним, чого саме й прагнуть власники нерухомості. З точки зору регулювання, це показує, що місцева влада дбає про підтримання іміджу Портофіно як елітного курорту.

Економічні та фінансові регуляції: Загальні італійські закони, зокрема і щодо іноземного володіння, досить лояльні. Немає жодних обмежень для іноземних покупців під час придбання нерухомості в Італії (Італія дотримується принципу взаємності, але фактично громадяни майже всіх великих країн можуть купувати). Фінансові потоки на купівлю нерухомості мають лише відповідати вимогам ЄС щодо боротьби з відмиванням коштів. В останні роки Італія посилила перевірки на предмет використання елітної нерухомості для незаконного обігу коштів. Це означає, що операції з нерухомістю високої вартості вимагають повної документації особи покупця та походження коштів, але зараз це стандарт у всьому світі. Важливо зазначити: Італія не наслідувала країни як Канада чи Нова Зеландія, які заборонили чи обклали податком іноземних покупців – навпаки, Італія їх вітає, про що свідчать і привабливі податкові режими.

Підсумовуючи, урядова політика здебільшого сприяла розвитку ринку нерухомості Портофіно: податкові пільги приваблюють заможних покупців, відсутні обмеження для іноземців щодо купівлі, а місцеве регулювання захищає характер місцевості (а отже, й вартість нерухомості). Покупці дійсно стикаються з італійською бюрократичною системою видачі дозволів та складністю податкової системи (їм потрібні хороші податкові консультанти для використання фіксованого податку й орієнтації в системі податків на нерухомість), але для заможної клієнтури це вирішувані питання. Узгодженість національної та місцевої політики щодо сприяння розвитку розкішного туризму та резидентства створює стабільне середовище для інвесторів. Однією з потенційних змін у майбутньому може бути перегляд режиму фіксованого податку новою політичною адміністрацією, але враховуючи принесені вигоди (і відносно незначні витрати для держави через обмежену кількість користувачів), ця система, ймовірно, залишиться чинною.

Порівняння з іншими преміальними ринками

Портофіно займає особливу нішу, але варто порівняти його з іншими преміальними ринками нерухомості в Італії та Європі. Нижче ми розглянемо, як Портофіно виглядає на тлі кількох відомих ринків класу люкс за різними аспектами:

В межах Італії – Портофіно vs. Капрі, Озеро Комо, Тоскана тощо: Портофіно та Капрі часто згадуються разом як найдорожчі місця Італії. Станом на 2025 рік середні ціни на Капрі (8,8 тис. €/м²) трохи вищі за Портофіно (8 тис. €) immobiliare.it immobiliare.it, але ціни на найкращі об’єкти в обох місцях сягають п’ятизначних сум за м². Капрі має багато спільного: маленький, мальовничий туристичний острів зі світовою славою та обмеженою пропозицією. Ринок Капрі трохи більший (на острові більше нерухомості та два міста — Капрі та Анакапрі) й тут активніше життя протягом року. Обидва ринки приваблюють міжнародних осіб з надвисоким рівнем доходу і здебільшого орієнтовані на другі домівки. Відмінність — у доступності: до Портофіно можна дістатися автомобілем (хоча й звивистою дорогою) та він близько до материкової інфраструктури, у той час як Капрі доступний лише на човні або гелікоптері. Деякі покупці віддають перевагу зручності материка (наприклад, можливості доїхати автомобілем до Мілана за 2-3 години), а інші насолоджуються островною відокремленістю Капрі. Озеро Комо — ще один відомий район класу люкс — Джордж Клуні зробив його легедарним для американців. Преміальні ціни на озері Комо також злетіли (за одним джерелом — 10 300 €/м² за елітну нерухомість на Комо, +19,9% у 2023 році) mansionglobal.com. Комо пропонує розкішні вілли на тлі озера; тут менш виражена сезонність, ніж у Портофіно (придатний для життя цілий рік). Портофіно, розташований на морі, більше приваблює яхтову аудиторію, тоді як Комо спокушає тих, хто цінує поєднання альпійського й м’якого клімату. Тоскана (Флоренція та сільська місцевість) відрізняється тим, що Флоренція — це місто з цілорічною активністю та культурними принадами, і ціни на елітну нерухомість (~9 600 €/м² у 2023 році в центрі міста) mansionglobal.com трохи перевищують середні по Портофіно. Однак у тосканській сільській місцевості (як от К’янті тощо) можна знайти маєтки за нижчою ціною за м², але з великою площею землі. Багато інвесторів насправді обирають обидва варіанти: міську квартиру у Флоренції/Мілані й приморську резиденцію типу Портофіно. Costa Smeralda (Сардинія) — ще один італійський елітний курорт (район Порто Черво) — надзвичайно дорогий у літній сезон, із віллами, ціни на які не поступаються Портофіно (на Costa Smeralda знаменита продаж вілли за 100 млн € у 2022 році mansionglobal.com). Ринок Сардинії теж зорієнтований на іноземців (особливо на багатих європейців). Він більше схожий на курорт і менше на село, порівняно з Портофіно. Щодо ексклюзивності — Портофіно й Costa Smeralda на рівних, хоча на ринку Сардинії більше сучасних вілл і курортних комплексів, зведених із 1960-х років, тоді як Портофіно має шарм історичної забудови.
Портофіно vs. Французька Рив’єра (Лазурний берег): Лазурний берег давно є еталоном розкішної нерухомості в Європі (такі місця, як Сен-Тропе, Канни, Кап-Ферра, Монако). Портофіно, порівняно, менший і дещо менш відкрито блискучий – тут все більш стримано. За ціною, Монако випереджає всіх: середні ціни понад 50 000 €/м², порівняно з чим 8 000 € у Портофіно виглядають скромно facebook.com. Монако — це унікальний випадок із нульовою пропозицією землі та статусом податкового гавані. Сен-Жан-Кап-Ферра і Сен-Тропе входять до числа найдорожчих не-міських ринків Франції. У Сен-Тропе середні ціни близько 20 000 €+/м² (зі “суперпреміум” віллами до 40 000 €) residences-immobilier.com housesandapartments.fr. Максимальна ціна у Портофіно в €15k/м² нижча за вершини Лазурного берега, але не дуже відрізняється від, наприклад, Канн (де добрі об’єкти коштують у середньому €10–15k) cotedazur-sothebysrealty.com. Одна з причин, чому Лазурний берег коштує дорожче — тут історично більше представників міжнародної еліти та, можливо, більша ліквідність (більший ринок). Шарм Портофіно полягає в тому, що тут тихіше й інтимніше, ніж, скажімо, у Монте-Карло чи Каннах. Тут немає великих казино або масштабного нічного життя – і це може бути як плюсом, так і мінусом залежно від покупця. Деякі дуже заможні віддають перевагу приватності та відчуттю “автентики” Портофіно, на відміну від більш комерційної розкоші Рив’єри. Водночас багато хто має нерухомість в обох регіонах – вони взаємодоповнюють одне одного (можна пропливти між ними круїзом по Середземномор’ю). Luxury Tribune нещодавно зазначив, що Ібіца – третій за вартістю середземноморський курорт після Капрі й Сен-Тропе luxurytribune.com, тобто Капрі (а отже й Портофіно) теж серед лідерів.
Портофіно vs. великі міста (Лондон, Париж, Нью-Йорк): Цікаво порівняти з великими містами: у центральному районі Лондона ціни можуть коливатись у межах £20 000–£30 000/м² для ультра-елітної нерухомості (тобто €22k–€33k), що вище, ніж у Портофіно. У Нью-Йорку (Манхеттен) елітна нерухомість може коштувати $30 000/фут² у нових ультра-розкішних забудовах (€33k/м²). Гонконг також славиться своєю дорожнечею (€40k/м² для елітної нерухомості). Проте ці міста є фінансовими центрами з ширшими ринками. У Портофіно покупка – це насамперед питання стилю життя. Одна з переваг Італії (і Портофіно) у тому, що на глобальній арені її вважають “вигідною для надбагатих”: ви отримуєте віллу з видом на море за €10 млн, яка може коштувати удвічі більше на Лазурному березі Франції або утричі – у деяких частинах Каліфорнії. Knight Frank зазначає, що $1 млн купує 52 м² у Мілані idealista.it, у той час як у Монако або Манхеттені це було б набагато менше, що свідчить про відносну доступність розкоші в Італії. Така ж логіка приваблює покупців у Портофіно: за вартість розкішної квартири в Кнайтсбріджі я можу мати віллу з садом і видом на море у Портофіно. Така відносна вигідність – частина привабливості Італії.
Порівняння стилю життя та престижу: Портофіно має певний легендарний престиж, подібний до таких місць, як Монте-Карло, Санкт-Моріц (лижний курорт) або Капрі. Його часто згадують у літературі та фільмах як символ «la dolce vita». За рівнем ексклюзивності він стоїть дуже високо – можливо, лише Монте-Карло (завдяки концентрації багатства) та деякі приватні анклави на кшталт Кап-Ферра можуть похвалитись подібною ексклюзивністю у Європі. Однак атмосфера Портофіно більш ненав’язливо розкішна (немає суперклубів, лише мальовнича площа та гурме-ресторани). Покупці обирають Портофіно за спокій та красу, тоді як Монте-Карло можуть обрати через бізнес/податкове середовище, а Лондон — за культурне життя. Отже, за стилем життя Портофіно більше нагадує маленькі острівці для надбагатих: наприклад, Сен-Бартс у Карибському морі або Аспен у США (хоч Аспен — лижний курорт). Це місце, куди люди їдуть відпочити зі смаком.
Розмір ринку та ліквідність: У порівнянні з іншими ринками, ринок Портофіно крихітний (можливо, одночасно продається лише кілька десятків об’єктів, часто ще менше). Капрі та Сен-Тропе мають більше пропозиції (адже більші райони). Міські ринки набагато ліквідніші (більше транзакцій). Це означає, що цінові індекси Портофіно можуть бути більш волатильними через малу вибірку, але водночас кожен продаж — це помітна подія. Це також ускладнює діяльність спекулянтів – якщо у містах забудовники зводять нові розкішні вежі, то у Портофіно такого “нового обсягу” не може з’явитися для пом’якшення цін.

Джерела: Дані про нерухомість з ринкових звітів Immobiliare.it immobiliare.it immobiliare.it; галузеві прогнози від Knight Frank та Savills через Idealista idealista.it idealista.it; аналіз ринку люксової нерухомості від Mansion Global mansionglobal.com mansionglobal.com; місцеві новини про інвестиції від RealInvest та Luxury Tribune realinvest.co.uk luxurytribune.com; інформація про демографію покупців від The Guardian та Great Estate Magazine theguardian.com magazine.greatestate.it; інформація про політику від The Guardian theguardian.com та Idealista idealista.it; а також додатковий контекст ринку від CitizenX та глобальних рейтингів Voronoi citizenx.com voronoiapp.com.

Підсумовуючи, Портофіно впевнено тримає позиції серед елітних ринків нерухомості Європи. Можливо, тут не найвищі ціни (Монако та окремі райони Рив’єри їх перевищують), але це топ-рівень за ексклюзивністю і вартістю квадратного метра. В Італії це, безперечно, топовий вибір разом із Капрі, який однозначно перевершує навіть великі міста за ціною. На міжнародній арені Портофіно приваблює вузьке коло покупців, які бажають отримати справжній середземноморський притулок — альтернативу, можливо, більш яскравій Французькій Рив’єрі чи міському розкошу мегаполісів. Факт, що Бернар Арно й інші знавці інвестують тут поряд із володінням нерухомістю у найпрестижніших локаціях, багато про що говорить: Портофіно — це обов’язкова дорогоцінність у міжнародному портфелі нерухомості для тих, хто може собі це дозволити.

З точки зору інвестицій, деякі спостерігачі відзначають, що елітні прибережні ринки Італії, такі як Портофіно, донедавна були дещо недооцінені порівняно з Францією чи Іспанією, і ця різниця зменшується, оскільки все більше іноземних капіталів вливається idealista.it. Південна Європа загалом демонструє кращі результати, а Італія лідирує в багатьох рейтингах зростання idealista.it. Тож Портофіно є частиною цієї історії – відродження інтересу до локцій із спадщиною та яскравим стилем життя. Така динаміка може призвести до подальшого зростання Портофіно в глобальних рейтингах цін і привабливості, ще більше звужуючи розрив із давно усталеними хабами як-от Сент-Тропе.

Висновок

Ринок нерухомості Портофіно у 2025 році визначається суперлятивами — одні з найвищих цін у Європі, одні з найбагатших покупців у світі та ексклюзивність, з якою можуть зрівнятися лише небагато місць. Ми розглянули його житлові, люксові й комерційні сегменти, спостерігали стійкий тренд до зростання цін і позитивний прогноз, відзначили значну інвестиційну привабливість разом із викликами, а також проаналізували, як державна політика й глобальні порівняння визначають його місце на ринку.

Підсумовуючи, Портофіно виступає барометром стійкості люксової нерухомості. Його маленькі розміри й охоронний статус гарантують практично фіксовану пропозицію, тоді як світова привабливість забезпечує невичерпний попит. У результаті, цей ринок, за винятком надзвичайних подій, продовжує процвітати. У 2025 ціни стабілізувалися після періоду стрімкого зростання й налаштовані на подальше помірне зростання. Нові інвестиції — від оновленого готелю Splendido до відродження Portofino Kulm і продажів приватних вілл — вливають свіжу енергію і підтверджують: еліта світу як і раніше зачарована Портофіно.

Для інвесторів і спостерігачів Портофіно — це приклад того, як стиль життя, історія й розумна політика можуть підтримувати елітний ринок нерухомості. Це місце, де нерухомість — це не лише цегла і земля, а й la dolce vita і спадок. Ті, кому пощастило володіти часткою Портофіно, володіють не просто нерухомістю; вони тримають у руках уламок італійської мрії, що, схоже, триватиме ще довго — сяюча й вічна, як Лігурійське море в сонячний літній день.