Tržište nekretnina u Portu 2025.: trendovi, cijene, prognoze i prilike

Tržište nekretnina u Portu nastavlja cvjetati u 2025. godini, gradeći na snažnom rastu posljednjih godina. Cijene stambenih nekretnina u Portu porasle su za oko 7–8% u 2024., nadmašujući nacionalni prosjek, pa čak i rast u Lisabonu theportugalnews.com theportugalnews.com. Potražnja ostaje snažna u svim segmentima – stambenom, komercijalnom, luksuznom i najmovima – potaknuta ograničenom ponudom stanova, snažnom lokalnom ekonomijom i rastućim interesom stranih kupaca. Trenutne prosječne cijene stanova u Portu iznose oko 3.300–3.800 € po četvornom metru, što je oko 35% niže nego u Lisabonu theportugalnews.com, što ističe relativnu pristupačnost Porta i prostor za daljnji rast. Najamnine su također porasle na rekordne razine, s medijanom najma stanova od oko 13 €/m² (mjesečno) krajem 2024. globalpropertyguide.com.

Gledajući unaprijed, prognoze ostaju pozitivne. Analitičari predviđaju da će Porto i druge ključne regije u Portugalu nastaviti rasti u cijenama nekretnina u 2025. (~5–6%), čak i dok se ostala europska tržišta hlade portugalpathways.io. Pad kamatnih stopa na hipotekarne kredite i velika ulaganja u infrastrukturu – od novih metro linija do brze željezničke veze s Lisabonom – dodatno će ojačati privlačnost tržišta nekretnina u Portu. Luksuzni segment grada je vrlo živ, s najprestižnijim područjima uz obalu poput Foz do Douro, gdje cijene dosežu i do 7.500 €/m² theportugalnews.com, a strani investitori i iseljenici igraju ključnu ulogu, čineći otprilike 12% prodajnog volumena i donoseći značajan kapital theportugalnews.com.

Međutim, izazovi i dalje postoje. Ponuda stanova i dalje zaostaje za potražnjom unatoč većem broju građevinskih dozvola (3.410 novih stanova odobreno 2024., što je najviše u Portugalu theportugalnews.com). Pristupačnost postaje sve veći problem za lokalno stanovništvo, što potiče vladine mjere – poput ukidanja Zlatne vize za ulaganja u nekretnine i ograničavanja rasta najamnina na 2,16% za 2025. globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Investitori su i dalje optimistični, ali se moraju snalaziti u regulativnim promjenama (npr. nova pravila za kratkoročni najam) i mogućim rizicima poput viših troškova financiranja ili globalne recesije. Općenito, tržište nekretnina Porta u 2025. karakteriziraju stalan rast, velika potražnja u svim segmentima i pozitivan pogled na budućnost, potkrijepljeni urbanim razvojem i trajnim međunarodnim interesom.

(U nastavku donosimo detaljnu analizu svakog tržišnog segmenta, trenutnih cijena i trendova, predviđanja za budućnost, prilika i rizika ulaganja, kao i najvažnijih faktora koji oblikuju tržište nekretnina u Portu u 2025. godini.)

Analiza tržišnih segmenata

Tržište stambenih nekretnina

Rezidencijalno tržište Porta ostaje snažno. Cijene stanova u gradu već desetljeće bilježe stabilan rast, potaknute snažnom potražnjom i ograničenom ponudom. U 2024. godini, cijene nekretnina u Portu porasle su za oko 7,8% u odnosu na prethodnu godinu, prema indeksu cijena Confidencial Imobiliário theportugalnews.com. Taj je rast, iako nešto sporiji od skoka od 10,7% u 2023., i dalje učinio Porto jednim od najbrže rastućih tržišta u Portugalu. Zapravo, porast cijena u Portu nadmašio je onaj u Lisabonu (koji je bio oko 4–5% u 2024. theportugalnews.com), što odražava rastuću popularnost grada. Prosječna cijena po kvadratnom metru u Portu sada iznosi oko 3.300 € (prema transakcijama), u usporedbi s otprilike 5.000 € u Lisabonu theportugalnews.com. Luksuzne nekretnine u najtraženijim četvrtima (poput Foz do Douro ili povijesne jezgre) mogu doseći do 7.500 €/m² theportugalnews.com, iako su medijalne tražene cijene diljem grada oko 3.768 €/m² u svibnju 2025. globalpropertyguide.com.

Prodajna aktivnost je u procvatu. Porto je zabilježio oko 6.800 prodaja stanova u 2024., što je skok od 19% u odnosu na prethodnu godinu theportugalnews.com. Ovo ukazuje ne samo na potražnju kupaca (i lokalnih i doseljenika), već i na rastuću likvidnost tržišta. Nagli porast transakcija zbio se unatoč višim troškovima zaduživanja tijekom dijela godine, što sugerira da su mnogi kupci u Portu imućni ili strani državljani (koji su manje osjetljivi na domaće kamatne stope). Krajem 2024. pojavili su se znakovi usporavanja rasta cijena uz vrhunac kamatnih stopa, no potražnja je ostala “temeljno snažna”, posebno za kvalitetne nekretnine portugalproperty.com. Doista, luksuzniji stanovi i renovirane kuće u središnjem Portu ili dobro povezanim predgrađima i dalje privlače višestruke ponude kupaca koji traže stambeni prostor i investicijsku imovinu.

S povećane strane ponude, novogradnja je bila ograničena posljednjih godina, što je pogoršalo neravnotežu između ponude i potražnje. Porto, kao i ostatak Portugala, pati od nedostatka stambenog fonda nakon godina nedovoljne izgradnje. Iako se građevinska aktivnost sada povećava – s 3.410 novih stambenih jedinica odobrenih u 2024. (najveći iznos ulaganja u novo stanovanje na nacionalnoj razini) theportugalnews.com – trebat će vremena da ti projekti dođu na tržište. U međuvremenu su se investitori uglavnom fokusirali na segment luksuzne nekretnine, obnavljajući povijesne zgrade ili gradeći luksuzne stanove, što malo doprinosi rješavanju manjka pristupačnih stanova. Ova dinamika održava pritisak na rast cijena. Kako stručnjaci iz JLL-a napominju, niska ponuda i izuzetno velika potražnja stvorili su “pregrijano” tržište, osobito u segmentu luksuznih nekretnina globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Niti se značajan porast ponude niti veliki pad potražnje ne nazire uskoro, što znači da podrška za visoke cijene ostaje jaka globalpropertyguide.com.

Lokalna potražnja nasuprot stranoj potražnji: Važno je naglasiti da Portovo tržište podržavaju i domaći kupci i međunarodni investitori. Mnoge portugalske obitelji aktivne su zahvaljujući rastućem gospodarstvu i državnim poticajima za kupce prvi put (kao što su IMT porezne olakšice za mlade kupce i državne hipotekarne garancije idealista.pt). Istovremeno, strani kupci (iseljenici, investitori i dijaspora) postaju sve značajniji, privučeni nižim cijenama u Portu u odnosu na druge zapadnoeuropske gradove i visokom kvalitetom života. (Trendovi među stranim kupcima obrađeni su u kasnijim dijelovima, ali otprilike 12% ukupnog volumena prodaje nekretnina u Portugalu u 2024. otpada na strance theportugalnews.com theportugalnews.com, a u atraktivnim područjima kao što je Porto taj udio može biti i viši kod vrhunskih nekretnina.) Ova kombinacija kupaca održava otpornu potražnju za stambenim nekretninama, čak i uz više kamatne stope, jer su mnoge strane kupnje gotovinske ili motivirane stilom života.

Općenito, stambeni sektor Porta u 2025. godini karakteriziraju: stabilan rast cijena, brza prodaja i ograničena ponuda. Iako vlada i lokalne vlasti priznaju problem pristupačnosti, na tržištu još nije došlo do korekcije cijena – naprotiv, stabiliziralo se na održiviju stopu rasta nakon dvoznamenkastih skokova iz prethodnih godina portugalproperty.com portugalproperty.com. Osim ako ne dođe do većeg ekonomskog šoka, očekuje se da će stambeni segment zadržati „umjerenu, ali pozitivnu” cjenovnu putanju, temeljenu na snažnim temeljnim čimbenicima potražnje portugalproperty.com.

Tržište komercijalnih nekretnina

Komercijalni sektor nekretnina u Portu doživljava procvat, s jakim interesom investitora i rekordnom aktivnošću u uredskim, maloprodajnim, hotelskim i industrijskim objektima. U 2023. godini, šire područje Porta zabilježilo je oko 226 milijuna eura transakcija komercijalnim nekretninama, čime je ostvarilo sve veći udio u ukupnom investicijskom volumenu Portugala cushmanwakefield.com. Do kraja 2024. ulaganja u Porto dosegla su najvišu razinu u posljednjih deset godina – grad je bio na putu da predstavlja oko 19% ukupnog nacionalnog ulaganja u komercijalne nekretnine (znatan udio s obzirom na dominaciju Lisabona) investporto.pt. Ovaj uzlet odražava rastuće povjerenje u Porto kao poslovno središte i atraktivnu destinaciju za ulaganja u nekretnine.

• Uredsko tržište: Uredsko tržište Porta pokazalo je značajnu otpornost i rast. Korporacije i multinacionalne kompanije šire se u Portu, privučene talentiranom radnom snagom i nižim troškovima. Najam uredskog prostora naglo je porastao – primjerice, popunjenost ureda u Lisabonu skočila je za 71% u 2024. portugalbuyersagent.com, a iako postotak rasta u Portu nije bio tako visok, također je zabilježena vrlo snažna potražnja. Novi uredski projekti u zonama poput Boaviste i Matosinhosa privlače najmoprimce, ali kvalitetna ponuda i dalje je oskudna. Stope slobodnih prostora za vrhunske urede niske su, što uzrokuje rast cijena najma. (U Lisabonu, najam vrhunskih ureda približava se 30 €/m²/mjesečno portugalbuyersagent.com; najam vrhunskih ureda u Portu je niži, ali raste.) Nedostatak suvremenih uredskih prostora znači da bilo koji novi visokokvalitetni uredski projekt u Portu obično se brzo iznajmljuje, a vlasnici postižu rekordne najamnine u nekim slučajevima. Izgledi za 2025. ostaju optimistični, s vjerojatnim nastavkom rasta cijena najma u uredskom sektoru kako raste broj firmi koje traže prostor, a nova ponuda pristiže polako portugalbuyersagent.com.
• Maloprodaja i ugostiteljstvo: Maloprodajni nekretninski sektor u Portu doživljava procvat, potaknut snažnom potrošnjom i rekordnim turizmom. 2024. je bila rekordna godina za maloprodajne transakcije u Portugalu, a Porto je imao koristi od tog trenda portugalbuyersagent.com. U središtu Porta, najamnine za prodajne prostore na glavnim ulicama dosegle su rekordne visine početkom 2024. cushmanwakefield.com. Glavne prodajne ulice poput Rua de Santa Catarina gotovo da nemaju slobodnih prostora, a međunarodni brendovi se šire. Trgovački centri u metropolitanskom području također su zabilježili rast najamnina i visoku popunjenost – zapravo, Cushman & Wakefield je zabilježio rekordno visoke najamnine u trgovačkim centrima Porta početkom 2024. cushmanwakefield.com. Što se tiče ugostiteljstva, hotelski sektor u Portu naglo raste. Turistički pokazatelji grada postavljaju nove rekorde (Porto je imao povećanje od oko 4% u broju putnika u zračnoj luci 2024., nadmašivši rast Lisabona portugalbuyersagent.com), a grad posjećuje više turista nego ikad prije. To je potaknulo val izgradnje i akvizicija hotela. Očekuje se da će 2025. biti “rekordna godina” za hotele u Portu jer interes investitora za ugostiteljski sektor ostaje visok, a potražnja turista nastavlja rasti portugalbuyersagent.com. Novi hotelski projekti, uključujući luksuzne i butik hotele, u izgradnji su kako bi iskoristili popularnost grada.
• Industrija i logistika: Porto je gospodarsko središte sjevernog Portugala i ima snažan sektor industrijskih/logističkih nekretnina, potaknut svojim strateškim položajem (blizina luke Leixões i povezanost sa Španjolskom). Potražnja za industrijskim nekretninama dosegnula je rekordne razine u 2024. diljem Portugala, a Porto je značajno pridonio tom trendu portugalbuyersagent.com. Potražnja za skladišnim i logističkim prostorom velika je zbog rasta e-trgovine i blizine dobavnih lanaca (nearshoring). Najamnine za vrhunske logističke objekte su porasle a stopa praznih prostora ispod je europskog prosjeka, čak i uz uvođenje nove ponude portugalbuyersagent.com. Ključni logistički parkovi oko Porta (Maia, Azurém itd.) šire se. Izgledi za industrijske nekretnine su pozitivni – nastavlja se niska stopa praznih prostora i rast najamnina – dok Porto učvršćuje svoju ulogu logističkog čvorišta za sjeverozapad Iberskog poluotoka. Također, data centri i objekti za tehnološku industriju predstavljaju novi segment, s obzirom na rastuću tehnološku scenu u Portu (grad je privukao nekoliko ureda i istraživačkih centara tehnoloških tvrtki).

Općenito, tržište komercijalnih nekretnina u Portu spremno je za rast u 2025., potaknuto snažnim gospodarstvom i optimizmom investitora. Maloprodajni i hotelski objekti očekuju se da će privući najviše ulaganja u narednoj godini (maloprodaja tradicionalno čini značajan dio ulaganja, a turizam povećava potražnju za hotelima) portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. U međuvremenu, uredski i industrijski sektor očekuje se nastavak rasta najamnina i razvojne aktivnosti, pod uvjetom da financiranje ostane povoljno portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Glavni izazov na portskom komercijalnom tržištu je osigurati dovoljne količine modernih objekata – što novi projekti nastoje nadoknaditi u 2025. i kasnije.

Segment luksuznih nekretnina

Segment luksuznih nekretnina u Portu cvjeta, podržan imućnim međunarodnim kupcima i rastućim ugledom grada kao kozmopolitske destinacije. Tradicionalno su Lisabon i Algarve bili u centru pažnje kad su u pitanju luksuzne nekretnine, ali Porto je sve više na radaru kupaca velike imovine. Na globalnom Prime International Residential Indexu tvrtke Knight Frank, Porto (zajedno s Algarvem) posljednjih godina spada među vodeća tržišta po rastu cijena luksuznih nekretnina theportugalnews.com benoitproperties.com. U 2024. godini, cijene luksuznih nekretnina u najekskluzivnijim dijelovima Porta porasle su u prosjeku za 5% ili više, što odražava snažnu potražnju u najvišem segmentu (što je u skladu s globalnim trendovima u luksuznim nekretninama, gdje su vrhunske cijene u 2024. narasle za prosječno ~3,6%) knightfrank.com.

Ekskluzivne četvrti poput Foz do Douro, Nevogilde i dijelova povijesne Ribeire definiraju luksuzni segment Porta. Ova područja nude poglede na vodu, povijesni šarm ili prestiž – i postižu najviše cijene. Kao što je spomenuto, vrhunske vrijednosti u Portu dosegle su oko 7.500 € po četvornom metru theportugalnews.com, što je gornja granica za vrhunski renovirane stanove ili luksuzne vile u gradu. Za usporedbu, vrhunske vrijednosti u Lisabonu dosežu oko 10.000 €/m² theportugalnews.com, tako da Porto još uvijek predstavlja relativnu vrijednost za kupce luksuza. Ovaj “jaz u vrijednosti” privlači strane investitore koji prepoznaju da mogu dobiti vrhunske nekretnine u Portu za znatno manje novca nego u drugim zapadnoeuropskim gradovima ili čak u Lisabonu.

Jasan znak luksuzne snage Porta: rekordni poslovi u Foz do Douro. Početkom 2024. vrijednosti transakcija za stanove u Fozu dosegle su nove vrhunce, a neka najamnina je, navodno, dosezala oko 16,9 € po m² mjesečno – razina usporediva s najskupljim dijelovima Lisabona cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Prodaja penthousea i velikih stanova uz rijeku u Fozu također je postavila cjenovne rekorde za grad. Međunarodni kupci (iz SAD-a, UK-a, Francuske, Brazila i drugih tržišta) stoje iza mnogih ovih luksuznih transakcija, često kupujući za sekundarne rezidencije, odlazak u mirovinu ili motivacije povezane sa Zlatnom vizom (do ukidanja te opcije za nekretnine u tom programu). Tržište luksuza također ima koristi od bogatih portugalskih iseljenika koji se vraćaju ili ulažu u nekretnine u rodnom gradu.

Luksuzni segment Porta bilježi nove luksuzne projekte i obnove posljednjih godina. Na primjer, povijesne palače i skladišta pretvaraju se u luksuzne kondominije ili butik rezidencije. Sve veći je i interes za vinskim seoskim imanjima u dolini Douro (nekoliko sati udaljenoj od Porta) i obalnim vilama u područjima poput obale Vila Nova de Gaia – one često ulaze u šire luksuzno tržište Porta, privlačeći one koji žele prostor i rezidencije za stil života s pristupom gradu. Prema upraviteljima bogatstva, imućne kupce i dalje privlači Porto svojom kombinacijom tradicionalne elegancije i modernih sadržaja, kao i sigurnost i klima Portugala theportugalnews.com theportugalnews.com. Faktori životnog stila – kultura, kuhinja i osjećaj autentičnosti – ključne su prodajne točke koje Porto izdvaja od tržišta nalik na turistička odmarališta.

Ukratko, izgledi za luksuzne nekretnine u Portu ostaju pozitivni. Taj segment “ostaje aktivan” uz očekivani stalan rast cijena portugalproperty.com. Iako je ukidanje Zlatne vize za nekretnine (od 2023.) uklonilo jedan poticaj, većinu kupaca luksuznih nekretnina u Portu motiviraju stil života i dugoročna ulaganja, što se i dalje održava. Sve dok međunarodna privlačnost Porta raste i ponuda zaista vrhunskih nekretnina ostaje ograničena, luksuzno tržište bi trebalo nastaviti s rastom cijena i velikom potražnjom. Investitorima se, međutim, savjetuje oprez – najbolji kupci sada daju prednost kvaliteti, održivosti i jedinstvenim značajkama u luksuznim domovima portugalproperty.com, pa će nekretnine koje zadovoljavaju te kriterije najbolje prolaziti.

Tržište najma

Tržište najma u Portu je vrlo zategnuto i bilježi značajan rast najamnina. Uz visoke cijene kupovine stanova i sve veći broj mladih profesionalaca, studenata i iseljenika koji radije iznajmljuju, potražnja za najmom u Portu premašuje ponudu dostupnih stanova. To je dovelo do naglog rasta najamnina posljednjih godina, posebice u centru grada i sveučilišnim četvrtima.

Krajem 2024. medijan najamnine za nove ugovore o najmu u Portu iznosio je oko 13,04 €/m² mjesečno globalpropertyguide.com. Za tipičan stan od 100 m² to iznosi otprilike 1.300 €/mjesečno. Taj medijan, zabilježen u 4. kvartalu 2024., bio je 6,3% viši nego godinu ranije globalpropertyguide.com. Porto je sada drugo najskuplje tržište najma u Portugalu nakon Lisabona (koji ima medijan od 16,04 €/m²) globalpropertyguide.com. Ti podaci odgovaraju i onima iz privatnog sektora – Idealistin indeks najma pokazuje da su tražene najamnine u Portu bile oko 17,8 €/m² sredinom 2025., iako je ta brojka viša zbog oglašenih luksuznih nekretnina globalpropertyguide.com.

Ne samo da su najamnine rasle, već su dosegle povijesne maksimume. U nekim premium područjima, poput centra grada i Foza, ostvarive najamnine za kvalitetne stanove su na rekordnim razinama (kao što je spomenuto, u Fozu su najamnine za stanove iznosile više od 16–17 €/m², što je jednako razinama u Lisabonu) cushmanwakefield.com globalpropertyguide.com. Ovaj porast najamnina izravni je rezultat upornog nesrazmjera između ponude i potražnje: mnogi potencijalni kupci kuća sada iznajmljuju stanove (zbog problema s priuštivošću ili ograničenja vezanih za hipoteku), a priljev iseljenika i digitalnih nomada dodao je novu kategoriju potražnje. Osim toga, studenti (i domaći i međunarodni – sveučilišta u Portu privlače mnoge strane studente) natječu se za najam smještaja, što posebno stvara pritisak na tržište svakog rujna.

Najamni prinosi u Portu su prilično atraktivni za iznajmljivače. U svibnju 2025., bruto prinosi od najma stanova u Portugalu u prosjeku su iznosili oko 4,6% globalpropertyguide.com. Prinosi u Portu obično su nešto viši nego u Lisabonu (gdje su krajem 2024. prinosi na stanove iznosili tek oko 3,8%) globalpropertyguide.com, jer su cijene nekretnina u Portu niže dok su najamnine još uvijek relativno visoke. U širem području Porta prinosi mogu premašiti 5% u određenim predgrađima ili kod višestambenih objekata, što privlači interes investitora – i malih (npr. ljudi koji kupuju za dugoročni najam) i institucionalnih (projekti izgradnje za najam). Primjerice, Setúbal (južno od Lisabona) imao je jedne od najviših prinosa od 5,08%, ali ulaganja u najam u samom gradu Portu također ostaju privlačna u usporedbi s mnogim gradovima eurozone globalpropertyguide.com.

Portugalska vlada donijela je politike koje utječu na tržište najma. Kako bi zaštitila najmoprimce s postojećim ugovorima tijekom visoke inflacije, vlada je ograničila povećanja najamnina za 2023. i ponovno za 2024./2025. Za 2025. povećanje najamnina za stanare s postojećim ugovorima službeno je ograničeno na 2,16% globalpropertyguide.com. Međutim, ovo ograničenje ne vrijedi za nove ugovore, pa novi najamski ugovori odražavaju potpuni skok tržišta. Politika „ograničenja najamnine” donekle je obuzdala inflaciju najamnina za dugoročne najmoprimce, ali novi najmoprimci (ili oni koji se sele) suočavaju se s punim tržišnim cijenama.

Zanimljivo, nakon godina smanjenja ponude, postoje naznake da se ponuda najma možda poboljšava. Idealista je izvijestila o 49% godišnjem porastu broja kuća oglašenih za najam u Portugalu u prvom tromjesečju 2025. globalpropertyguide.com. U Portu se također pojavljuje više oglasa. To bi moglo biti zato što su neki vlasnici odlučili iznajmiti nekretnine (iskorištavajući visoke najamnine) i možda zbog toga što vlasnici kratkoročnih najmova prelaze na dugoročni najam uslijed novih regulacija. Doista, nedavne mjere Portugala za suzbijanje kratkoročnog najma (Alojamento Local) možda vraćaju dio stanova na tržište dugoročnog najma (ovo je obrađeno pod Promjenama politika). Uz stabilizaciju ili pad kamatnih stopa, kupnja je također postala nešto privlačnija, što potencijalno olakšava pritisak na najam kako se dio stanara pretvara u kupce globalpropertyguide.com. Ipak, svako olakšanje je marginalno; stručnjaci očekuju da će najamnine u Portu nastaviti rasti u nadolazećim godinama, iako možda umjerenijim tempom nego dvocifreni skokovi viđeni prethodno globalpropertyguide.com. Kako je Savills naveo, “tržište najma u Lisabonu i Portu vjerojatno će i dalje bilježiti pritisak na rast cijena… očekuje se daljnji rast” sve dok potražnja ostaje visoka, a ponuda ograničena globalpropertyguide.com.

Ukratko, tržište najma u Portu 2025. godine definirano je rekordnim najamninama, visokom potražnjom i niskom dostupnošću. Donosi solidan povrat za iznajmljivače i ostaje izazovno za najmoprimce. Grad nastoji potaknuti više stambenog najma (kroz programe poput Build-to-Rent i porezne olakšice), ali tim inicijativama treba vremena da donesu rezultate. Trenutno, najmoprimci bi trebali planirati godišnja povećanja najamnina i konkurenciju, osobito u središtu Porta, dok investitori mogu smatrati sektor najma jakom prilikom – premda on možda očekuje dodatne regulatorne intervencije ako se dostupnost pogorša.

(Tablica ispod uspoređuje trenutne prosječne cijene i najamnine u Portu u odnosu na Lisabon i nacionalni prosjek, ilustrirajući razliku i stope rasta.)

Tržište	Srednja prodajna cijena (€/m²)	Godišnja promjena cijene	Srednja najamnina (€/m²/mjesec)	Godišnja promjena najamnine
Porto	€3,768 (svibanj 2025.) globalpropertyguide.com	+5,8% globalpropertyguide.com	€13,04 (Q4 2024.) globalpropertyguide.com	+6,3% globalpropertyguide.com
Lisabon	€5,720 (svibanj 2025.) globalpropertyguide.com	+1,8% globalpropertyguide.com	€16,04 (Q4 2024.) globalpropertyguide.com	+3,4% globalpropertyguide.com
Portugal (prosjek)	€2,851 (svibanj 2025.) globalpropertyguide.com	+7,4% globalpropertyguide.com	€8,43 (Q4 2024.) globalpropertyguide.com	+9,3% globalpropertyguide.com

Tablica: Usporedba cijena nekretnina i najamnina u Portu i Lisabonu. Vrijednosti nekretnina u Portu su niže nego u Lisabonu, ali rastu brže, osobito posljednjih godinu dana. Najamnine u Portu su druge najviše u Portugalu, što ukazuje na snažnu potražnju.

Trenutne cijene nekretnina i najnoviji trendovi

Cijene nekretnina u Portu dosegle su nove vrhunce 2025. godine, nakon desetljeća snažnog rasta. Nakon što su se više nego udvostručile između 2015. i 2023. u glavnim portugalskim gradovima globalpropertyguide.com, cijene ne pokazuju gotovo nikakve znakove pada. U Portu prosječna tražena cijena stambenih nekretnina iznosi oko 3.768 € po kvadratnom metru u svibnju 2025. globalpropertyguide.com. To znači otprilike povećanje od 5,8% na godišnjoj razini traženih cijena u gradu globalpropertyguide.com. Za usporedbu, tražene cijene u Lisabonu su oko 5.720 €/m² (rast od skromnih 1,8% na godišnjoj razini), dok je nacionalna medijana 2.851 €/m² (rast od 7,4% na godišnjoj razini) globalpropertyguide.com. Podaci pokazuju da je Porto bio jedan od lidera po rastu cijena, čak i dok se tempo povećanja stabilizirao nakon burnog skoka neposredno nakon pandemije. Analiza s kraja 2024. godine postavila je Porto među 10 najboljih svjetskih gradova po godišnjem rastu cijena nekretnina – bio je 8. s rastom od 8,6%, što je više od lisabonskog rasta od 4,7%, naglašavajući njegov zamah theportugalnews.com theportugalnews.com.

Nekoliko trendi karakterizira trenutnu dinamiku cijena:

• Umjerenost nasuprot 2022.-23.: Rast cijena u 2024., iako snažan, bio je manji u odnosu na prethodne godine. Tržište se stabilizira na održiviji ritam nakon dvoznamenkastih godišnjih povećanja u razdoblju 2018.–2022. Analitičari 2024. opisuju kao “godinu umjerenosti i otpornosti” – cijene su i dalje rasle, ali umjerenijim tempom, što pokazuje da tržište nije u nekontroliranom “boomu” portugalproperty.com portugalproperty.com. Ovo usporavanje dijelom je posljedica viših kamatnih stopa na stambene kredite u 2023./početkom 2024., što je donekle ohladilo potražnju, a dijelom je povezano s dosezanjem limita pristupačnosti. No, otpornost je očita: unatoč ekonomskim izazovima, cijene se nisu smanjile; samo su rasle sporije, što pokazuje dubinu potražnje.
• Neravnoteža ponude i potražnje: Osnovni razlog zašto cijene ostaju visoke je taj što potražnja daleko nadmašuje ponudu stanova u Portu. Nova gradnja kasni godinama (zbog birokratskih prepreka i visokih građevinskih troškova), pa se kupci natječu za ograničen broj nekretnina, osobito u središnjim dijelovima globalpropertyguide.com. Ovo strukturno ograničenje znači da čak i ako potražnja malo oslabi, cijene ostaju visoke zbog nedostatka ponude. Doista, krajem 2024. godine, “nema naznaka novog, uravnoteženijeg tržišnog ciklusa” – ponuda ne sustiže potražnju, koja ostaje velika, pa se i dalje vrši pritisak na rast cijena globalpropertyguide.com.
• Utjecaj luksuznog tržišta: Nedavni prosjeci cijena pod utjecajem su većeg udjela luksuznih transakcija. Razvoj u Portu više je usmjeren na luksuzni segment, a strani kapital često cilja najvrijednije nekretnine. To je dovelo do iznimnog rasta cijena u skupim četvrtima (Foz, Ribeira itd.), što podiže sveukupne prosjeke. S druge strane, pristupačniji segmenti bilježe manji rast jer se vrlo malo novih povoljnih stanova pojavljuje na tržištu.
• Razlike među kvartovima: Unutar Porta, trendovi cijena razlikuju se po četvrtima. Središnje i zapadne župe (npr. Aldoar/Foz/Nevogilde, Miragaia, Lordelo do Ouro) imaju neke od najviših cijena i zadržavaju rast. Prigradska područja i susjedne općine u metropolitanskom području (Gaia, Matosinhos, Maia itd.) također su zabilježile rast cijena u 2024., često i veći u postotku jer ljudi traže alternative. Primjerice, u 2024. obližnji gradovi Espinho (+8,6%), Póvoa de Varzim (+12,0%) i Vila do Conde (+16,9%) svi su nadmašili stopu rasta Porta theportugalnews.com, što pokazuje prelijevanje potražnje na šire područje Porta. Ipak, sâm grad Porto ostaje najskuplji na sjeveru i drugi najskuplji u državi, odmah iza Lisabona.
• Zabrinutost zbog pristupačnosti: S obzirom na to da prosječna cijena stana u Portu sada iznosi oko 3.300 €/m², a mnogi premašuju 300.000 €, pristupačnost za lokalne stanovnike predstavlja ozbiljan problem. Rast prihoda nije pratio rast cijena nekretnina. Nacionalna udruga za nekretnine (APEMIP) istaknula je da su cijene znatno odmakle od prihoda obitelji – čak i pad od 10% ne bi učinio stanovanje u široj mjeri pristupačnim theportugalnews.com. Naime, oko 73% portugalskih kućanstava su vlasnici svojih domova (mnogi bez hipotekarnih kredita) theportugalnews.com, dok se mlađe generacije i novopridošli suočavaju s visokim preprekama za ulazak na tržište. Ovaj kontekst pojačava politički pritisak i potiče intervencije kroz javne politike (detaljnije kasnije). Također, to znači da je bazeni lokalnih kupaca koji si mogu priuštiti nekretnine po sadašnjim cijenama ograničen, čime još veći teret održavanja rasta cijena pada na vanjsku potražnju (iseljenici, investitori).

Još jedan vrijedan spomena trenutni trend je blago usporavanje ubrzanja rasta cijena krajem 2024. i početkom 2025. – ne pad cijena, već zadržavanje stope rasta na istoj razini. Idealistina indeks cijena pokazao je da je na nacionalnoj razini godišnji rast cijena kuća ostao stabilan na 7,4% u travnju i svibnju 2025., što sugerira izravnavanje idealista.pt. U Portu, međugodišnji rast u svibnju 2025. bio je oko 5,9%, slično kao mjesec ranije idealista.pt. To pokazuje da se tržište dodatno ne zagrijava, već da održava visoku razinu. Analitičari Morningstara očekuju da će “održivi rast cijena nekretnina potrajati i u 2025., ali sporijim tempom” nego 2024. globalpropertyguide.com. Drugim riječima, cijene i dalje rastu, no najstrmiji usponi su vjerojatno iza nas ako kamatne stope ostanu više od ultra niskih razina iz 2010-ih.

Ukratko, trenutne cijene u Portu su na rekordnim razinama, s nedavnim trendovima koji pokazuju snažan, ali umjereniji rast. Grad predvodi Portugal u rastu cijena zajedno s drugim atraktivnim regijama. Temeljni čimbenici tržišta – snažna potražnja (domaća i strana), ograničena ponuda i visoki troškovi izgradnje – i dalje podupiru cijene globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Kupci koji ulaze na tržište 2025. trebaju biti spremni na povijesno visoke cijene, ali mogu biti donekle utješeni činjenicom da je tempo rasta umjereniji u odnosu na ‘groznicu’ od prije par godina. Prodavatelji su i dalje u povoljnoj poziciji zbog niske ponude. Sve oči uprte su u pitanje hoće li nova stambena izgradnja i vladine mjere u 2025.–26. zaista promijeniti taj omjer, ali zasad, vrijednosti nekretnina u Portu i dalje rastu.

Prognoze budućih cijena i izgled potražnje

Gledajući unaprijed, izgledi za tržište nekretnina u Portu u idućim godinama (2025.–2027.) su oprezno optimistični. Brojne prognoze i stručnjaci sugeriraju kako će Porto – zajedno s ostalim ključnim tržištima Portugala – nastaviti rast cijena u bliskoj budućnosti, iako umjerenije i održivije nego prethodnih godina. Postoji široki konsenzus da će potražnja ostati snažna, potaknuta kako domaćim osnovama tako i međunarodnim interesom, dok će stalni manjak ponude nastaviti imati uzlazni pritisak na cijene.

Prognoze cijena: Nedavno izvješće Property Market-Indexa (istraživačka tvrtka za luksuzne nekretnine) predviđa da će tržište nekretnina u Portugalu porasti za oko 5,8% u 2025., s „ključnim regijama poput Lisabona, Algarvea i Porta koje predvode rast.” portugalpathways.io portugalpathways.io. To bi značilo da bi rast cijena u Portu nastavio biti u srednjim jednoznamenkastim postocima godišnje – što je zdrav porast, osobito jer se za mnoge druge zemlje predviđa stagnacija ili pad cijena stanova. (Zanimljivo, to izvješće očekuje da će šire tržište EU nekretnina pasti za 2,5% u 2025. portugalpathways.io, pa se Portugal ističe s pozitivnim rastom.) Slično, domaće portugalske agencije i banke predviđaju nastavak rasta cijena u 2025., iako sporije nego 2022.–24. Primjerice, ERA Portugal izvještava o snažnim rezultatima i očekuje da će tržište „zadržati aktivnost unatoč širem ekonomskom okruženju.” portugalproperty.com

Do 2026.–2027., ako kamatne stope popuste i dođe do veće ponude, rast bi se mogao dodatno ublažiti, ali trenutno se ne očekuju veće korekcije cijena. Ako ne dođe do vanjskog šoka, vrijednosti nekretnina u Portu vjerojatno će i dalje rasti zbog strukturnog nedostatka stambenog prostora. Neki analitičari spominju mogući scenarij “mekog prizemljenja”: rast cijena bliži rastu plaća (npr. 3–5% godišnje) kako bi se tržište uravnotežilo. Vrijedi napomenuti da međunarodne institucije i dalje imaju povjerenja u Portugal – MMF i EU su istaknuli gospodarsku otpornost Portugala, a nastavak ulaganja u stanovanje/infrastrukturu mogao bi poduprijeti potražnju za nekretninama.

Izgledi za potražnju: Potražnja za nekretninama u Portu trebala bi ostati snažna iz nekoliko razloga:

• Popuštanje kamatnih stopa: Nakon razdoblja monetarnog stezanja, postoje naznake da su kamatne stope dosegle vrhunac i mogle bi postupno padati krajem 2024. i tijekom 2025. Europska središnja banka smanjila je ključne kamatne stope za 25 baznih bodova u lipnju 2025. globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com kako bi obuzdala inflaciju. Očekivanja na tržištu sugeriraju daljnje postupno popuštanje. Niže kamatne stope na stambene kredite u 2025.–26. godini poboljšat će pristupačnost za domaće kupce i mogle bi potaknuti potražnju za kupnjom portugalproperty.com portugalproperty.com. Mnoge mlade obitelji koje su pauzirale planove zbog visokih troškova zaduživanja mogle bi se ponovno vratiti na tržište. Čak bi i Euribor (referentna stopa) od oko 2% (smanjena s ~4% u 2023.) znatno potaknuo aktivnosti s hipotekama portugalproperty.com. Ovo je ključni pozitivan čimbenik za potražnju, posebice u drugoj polovici 2025. i nakon toga, pod uvjetom da inflacija ostane niska.
• Demografija i urbanizacija: Stanovništvo područja metropole Porta raste, potaknuto i domaćom migracijom (ljudi iz manjih gradova koji dolaze zbog posla) i međunarodnim dolascima. Izlazak grada na scenu kao tehnološkog i uslužnog središta znači stalni priljev profesionalaca kojima je potrebno stanovanje. Prosječna veličina kućanstva u Portugalu pala je (s 3,3 osobe 1981. na 2,5 u 2021.) theportugalnews.com, što povećava potrebu za stanovanjem po glavi stanovnika. Osim toga, broj stranih rezidenata skočio je za 37% u desetljeću 2011.–2021. theportugalnews.com i od tada samo još više raste – više stanovnika (lokalnog stanovništva i iseljenika) znači veću potražnju za stanovima. Postoji i trend načina života: manja kućanstva i više samostalnih profesionalaca iznajmljuje ili kupuje stanove u gradu, čime se dodatno povećava potražnja za stambenim jedinicama.
• Međunarodni/Iseljenički interes: Strani kupci i dalje će biti glavni pokretač potražnje u Portu. Čak i nakon što je zatvorena mogućnost dobivanja Zlatne vize putem nekretnina, Portugal ostaje iznimno privlačan za iseljenike, umirovljenike i remote radnike. Ugled zemlje kao sigurne, sunčane i pristupačne destinacije – zajedno s lakoćom kupovine nekretnina – i dalje privlači strance. Od 2023. godine, stranci čine otprilike 12% stanovništva Portugala, a u posljednjih pet godina broj američkih iseljenika u zemlji narastao je za više od 340% (na gotovo 21.000) theportugalnews.com. Porto je visoko na listi mnogih novopridošlih zbog svoje kulture i nižih životnih troškova u odnosu na Lisabon. Agencije za nekretnine bilježe stalan snažan interes Sjevernih Amerikanaca, Sjevernih Europljana, Brazilaca i drugih u 2025. godini portugalproperty.com. Izvori tržišta uključuju SAD i Kanadu (Porto je zabilježio značajan porast Amerikanca koji se sele), UK (Britanci nakon Brexita traže uporište u EU), Francusku, Njemačku, Nizozemsku i naravno Brazil (kulturne/jezične veze) portugalproperty.com. Očekuje se da će ova međunarodna potražnja ostati snažna ili čak rasti, budući da geopolitičke i ekonomske neizvjesnosti drugdje čine Portugal „sigurnim utočištem“ za bogatstvo theportugalnews.com theportugalnews.com. Doista, imućni stranci navode se kao ključan faktor koji tržište pokreće iznad europskih prosjeka portugalpathways.io. Čak i bez poticaja za vize, oni dolaze zbog stila života i diverzificiraju svoju imovinu ulaganjem u portugalske nekretnine.
• Potražnja investitora i institucija: Fondovi za ulaganje u nekretnine i developeri sve se više usmjeravaju na Porto. Izgledi za ulaganja (prema CBRE-u i drugima) su optimistični – ukupna ulaganja u nekretnine u Portugalu u 2025. mogla bi doseći 2,5 milijardi eura (povećanje od oko 8% na godišnjoj razini) portugalbuyersagent.com, a Porto će zauzeti značajan udio tog iznosa. Sektori poput build-to-rent, studentskog smještaja, zajedničkog stanovanja i smještaja za starije osobe privlače interes kao relativno neiskorištena tržišta u Portu. Sve dok su prinosi privlačni i gospodarstvo raste, institucionalni akteri doprinosit će potražnji kupujući nekretnine i gradeći nove projekte.

S obzirom na ove čimbenike, izgledi za potražnju u Portu su jaki. Jedna napomena: postoji određena zabrinutost zbog pretjerane ovisnosti o stranoj potražnji. Lokalni temeljni pokazatelji možda ne bi mogli dugoročno održavati visoki rast cijena ako se strani kapital povuče. Neki analitičari upozoravaju da se u određenim prestižnim segmentima procjene čine odvojenima od lokalnih prihoda, “vođene pretežno vanjskom potražnjom.” portugalproperty.com Ako se, primjerice, promijeni globalni investicijski sentiment ili obrasci putovanja, Porto bi mogao doživjeti pad potražnje za ekskluzivnim nekretninama. Ipak, takva promjena trenutno nije na vidiku, a diverzifikacija izvora kupaca također ublažava rizik.

Općenito, većina pokazatelja ukazuje na daljnji rast tržišta nekretnina u Portu u sljedećih nekoliko godina, iako umjerenijim tempom. Izraz “stabilan rast potkrijepljen pozitivnim izgledima” dobro opisuje konsenzus globalpropertyguide.com. Nedostatak stambenih jedinica spriječit će pad cijena, a poboljšanje gospodarskih prilika (prognozira se umjereni rast BDP-a Portugala) uz potporu politika za stanovanje podržavat će aktivnosti. Nedavna odluka Europske komisije o dodjeli 813 milijuna eura za brzu željezničku liniju Porto-Lisabon i druge investicije također jačaju povjerenje u rast regije expresso.pt. Rizici poput volatilnosti kamatnih stopa, geopolitičkih događanja ili recesije predstavljaju glavne negativne čimbenike koji bi mogli ublažiti ove izglede.

U sažetku, očekuje se da će tržište nekretnina u Portu u narednim godinama nastaviti uzlaznom putanjom, s porastom cijena u rasponu srednjih jednoznamenkastih postotaka godišnje i trajno visokom potražnjom. Tržište prelazi iz frenetičnog rasta krajem 2010-ih u fazu normaliziranijeg, ali još uvijek vrlo zdravog rasta. Investitori i kupci nekretnina ostaju optimistični oko izgleda Porta, a sve viši međunarodni profil grada sugerira da će izdržati šira europska usporavanja. Ukoliko ne dođe do neočekivanog šoka, Porto bi trebao nadmašiti mnoga srodna tržišta i ostati jedna od iberskih uspješnih nekretninskih priča kroz 2025. i dalje portugalpathways.io portugalpathways.io.

Mogućnosti i rizici ulaganja u nekretnine

Porto nudi atraktivan pejzaž za ulaganje u nekretnine, s nizom prilika – od kapitalnih dobitaka i prihoda od najma do diverzifikacije portfelja – ali i s određenim rizicima i izazovima na koje investitori moraju obratiti pažnju. Kao drugi najveći grad Portugala i dinamično regionalno središte, Porto je posljednjih godina privukao sve veću pažnju kako domaćih tako i međunarodnih investitora. U nastavku donosimo ključne prilike i rizike na tržištu Porta u 2025. godini:

Prilike

• Visok potencijal rasta (relativna pristupačnost): Cijene nekretnina u Portu, iako na lokalnom maksimumu, još su uvijek znatno niže nego u Lisabonu ili drugim gradovima zapadne Europe, što sugerira prostor za rast. Prosječna cijena (~3.500 €/m²) djelić je cijena u Parizu ili Londonu, pa čak i ~35–40% niža od lisabonskih theportugalnews.com. Taj potencijal “sustizanja” znači da investitori mogu potencijalno ostvariti daljnju aprecijaciju kako Porto sazrijeva na tržištu. Snažan rast cijena u proteklim godinama (8%+ godišnje) i pozitivne prognoze (~5%+ iduće godine portugalpathways.io) naglašavaju potencijal kapitalnih dobitaka.
• Solidni prinosi od najma i prihodi: Za razliku od mnogih europskih prijestolnica s niskim prinosima od najma, Porto nudi atraktivne prinose od najma. Bruto prinosi od oko 4–5% uobičajeni su za stanove globalpropertyguide.com, a još veći u određenim segmentima studentskog smještaja ili predgrađa. Kako najamnine rastu, a turistička potražnja za najmom je velika, ulaganja za iznajmljivanje mogu biti isplativa. Tu je i opcija kratkoročnog najma (tipa Airbnb) u turističkim zonama; unatoč novim regulativama, turistički najam u Portu i dalje donosi visoke prihode zahvaljujući turizmu tijekom cijele godine i rastućoj zajednici digitalnih nomada.
• Raznolike investicijske mogućnosti: Tržište Porta nije fokusirano samo na tradicionalne stambene jedinice. Investitori mogu istražiti niche segmente koji su u porastu:
  • *Studentski smještaj: Porto je veliki sveučilišni grad s tisućama međunarodnih studenata. Namjenski studentski smještaj (PBSA) je u velikom deficitu. Razvijanje ili prenamjena nekretnina u studentske rezidencije je područje rasta – potaknuto s oko 16% rasta stranih studenata posljednjih godina investporto.pt investporto.pt.
  • Turizam i ugostiteljstvo: Osim kupnje stanova, investitori imaju priliku ulaganja u hotele, pansione ili apartmane s uslugom. Turistički boom u Portu (rekordan broj posjetitelja, a za cijeli Portugal predviđen rast turizma od +9% u 2025. portugalbuyersagent.com) znači da imovina u ugostiteljstvu može donijeti velike prihode.
  • Poslovni/uredski prostori: Kako Porto privlači sve više tvrtki, moderni uredski prostori su na cijeni. Investitori orijentirani na budućnost vide priliku u razvijanju ureda (posebno zelenih, visokotehnoloških) kako bi zadovoljili potražnju multinacionalnih kompanija koje otvaraju tehnološke i uslužne centre u Portu portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Uspon Porta kao tehnološkog središta (neki ga zovu “Portugalska Silicijska dolina”) mogao bi povećati najamnine i vrijednosti uredskih prostora.
  • Industrija i logistika: S obzirom na trendove nearshoringa, logistička skladišta oko Porta (blizu njegove luke i zračne luke) su tražena portugalbuyersagent.com. Ulaganje u industrijsko zemljište ili objekte može imati koristi od rekordne potražnje i niske nepopunjenosti.
• Projekti urbane regeneracije: Porto ima mnogo inicijativa urbane obnove koje predstavljaju investicijske prilike. Grad aktivno potiče obnovu svoje povijesne jezgre (UNESCO lokalitet) – investitori koji obnavljaju stare zgrade za novu stambenu ili komercijalnu upotrebu uživaju poticaje i snažnu potražnju krajnjih korisnika. Nadalje, stalni razvoj istočnih četvrti Porta (npr. Campanhã) – uključujući projekte poput Matadouroa (nekadašnja klaonica koja se pretvara u kulturni i poslovni centar) – unaprijedit će ta područja, pružajući ranim investitorima priliku za dobitak od budućeg rasta vrijednosti investporto.pt investporto.pt. Biti dio Porterove inicijative “vodeći grad urbane regeneracije”, dok grad ulaže u poboljšanje urbane kvalitete i pristupačnog stanovanja, može donijeti i financijske i ESG koristi investporto.pt.
• Stabilno ekonomsko i političko okruženje: Portugal se smatra stabilnim okruženjem s niskim rizikom za vlasnička prava i poslovanje, osobito u usporedbi s nekim tržištima u razvoju. Porto posebno ima lokalnu vlast naklonjenu poslovanju (preko InvestPorto itd.) koja potiče ulaganja. Porezne pogodnosti (poput novog **“IFICI” režima koji zamjenjuje NHR za određene strane prihode i relativno niskih poreza na nekretnine) i putovi do državljanstva (iako je Golden Visa za nekretnine ukinuta, portugalska boravišna dozvola se još uvijek može dobiti drugim ulaganjima) čine ga prijateljskim za investitore. Stabilno gospodarstvo eurozone i poboljšanje infrastrukture (detalji u sljedećem odjeljku) dodatno smanjuju rizik i poboljšavaju dugoročnu perspektivu.
• Izlazne opcije i likvidnost: Tržište Porta postalo je dovoljno likvidno da investitori mogu lakše izaći nego prije. Sve veće međunarodno prepoznavanje Porta znači da postoji širok krug kupaca za preprodaju – lokalno stanovništvo, iseljenici, fondovi. Osim toga, ako je strategija razvoj, potražnja krajnjih korisnika je jaka, pa je prodaja jedinica u fazi izgradnje ili po završetku sasvim izvediva (što se vidi kod mnogih rasprodanih novih projekata). Potražnja za najmom također omogućuje strategiju zadržavanja i ostvarivanja prihoda, s mogućim kasnijim prodajom kada imovina poraste u vrijednosti.

Rizici

• Rizik kamatnih stopa i financiranja: Iako se očekuje da će kamatne stope postupno padati, one su i dalje više od iznimno niskih razina iz prethodnih godina. Ukoliko inflacija ponovno poraste, monetarna ograničenja mogla bi se nastaviti, što bi povećalo troškove hipotekarnih kredita i smanjilo potražnju. Već su više kamatne stope u 2023. godini isključile dio kupaca (posebno onih koji prvi put kupuju i ovise o kreditima). Investitori koji računaju na jeftino zaduživanje mogli bi otkriti da im troškovi financiranja smanjuju prinos. Unatoč tome, banke u Portugalu bile su oprezne; nagli skok kamatnih stopa mogao bi opteretiti neke zadužene investitore ili vlasnike, što bi potencijalno dovelo do blagog porasta prisilne prodaje nekretnina – iako se, prema trenutnim uvjetima, ne očekuje ništa slično scenariju iz 2008.
• Regulatorne i političke promjene: Regulatorno okruženje za nekretnine u Portugalu u stanju je promjene jer vlada pokušava riješiti krizu priuštivosti stanovanja. Investitori se suočavaju s političkim rizikom, kao što su:
  • Intervencije na tržištu najma: Vlada je pokazala spremnost ograničiti povećanje najamnina (kao s rastom ograničenim na 2,16% u 2025.) globalpropertyguide.com. Također su predložene mjere za kontrolu najamnina ili obavezno produljenje najmodavnih ugovora. Iako su trenutna ograničenja umjerena, buduće političke promjene mogle bi donijeti strože zakone o najmu koji bi ograničili rast najamnina ili otežali iseljenje najmoprimaca, što utječe na izračun prinosa.
  • Ograničenja za kratkoročne najmove: U 2023. godini, u sklopu zakona „Mais Habitação” (Više Stanovanja), nove dozvole za kratkoročni najam (za najmove poput Airbnba) suspendirane su u područjima visoke gustoće poput središnjeg Porta portugalresidencyadvisors.com. Postojeće dozvole mogu se i dalje koristiti i, od kraja 2024. godine, mogu se čak prenositi prilikom prodaje nekretnine (nakon promjene pravila) portugalresidencyadvisors.com. Ipak, i dalje postoji neizvjesnost: lokalna vijeća sada imaju veću autonomiju u reguliranju ili čak ukidanju dozvola za turističke apartmane u određenim zonama guestready.com portugalresidencyadvisors.com. Nova vlada u 2024. godini najavila je ukidanje nekih ograničenja, ali pravila na razini općina i dalje će vrijediti. Za investitore u turističke najmove, ovaj regulatorni rizik nije zanemariv – pravila se mogu ponovno postrožiti ako raste nezadovoljstvo građana, što bi potencijalno moglo ograničiti profitabilan prihod od kratkoročnog najma.
  • Zlatna viza i promjene poreznog režima: Program Zlatne vize više ne uključuje nekretnine kao prihvatljivu investiciju (od 2023.) globalpropertyguide.com. Iako je ova promjena bila najavljena i uglavnom utječe na luksuzno tržište Lisabona/Algarvea, uklonila je jedan od pokretača potražnje. Popularni porezni režim za nerezidente (NHR) također je ukinut za nove prijavitelje od 2024. globalpropertyguide.com, zamijenjen skromnijim programom. Ove promjene mogle bi malo smanjiti priljev određenih tipova stranih kupaca (npr. umirovljenici koji traže porezne olakšice). Buduće vlade mogu uvesti nove poticaje ili dodatna ograničenja – nepredvidljivost predstavlja rizičan faktor za potražnju.
• Pregrijavanje tržišta i ograničenja pristupačnosti: Postoji rizik od pregrijavanja tržišta ili dosezanja granice pristupačnosti. Ako cijene nastave rasti brže od lokalnih prihoda, u nekom će trenutku potražnja lokalnog stanovništva značajno oslabjeti. Već su vidljivi znakovi: mlađi kupci uglavnom si ne mogu priuštiti nekretninu u središtu Porta, a zadržavanje stanovništva moglo bi patiti ako radnici ne mogu priuštiti stanovanje. Pregrijano tržište moglo bi također izazvati političku reakciju (mogli bi se raspravljati izvanredni porezi na imovinu ili strože kontrole cijena, osobito ako prevlada narativ o “balonu” na tržištu nekretnina). Iako trenutno cijene rastu održivo, direktor Confidencial Imobiliário upozorava da je tržište “pregrijano” bez naznaka ravnotežnog ciklusa globalpropertyguide.com. Investitori bi trebali razmotriti dugoročnu održivost – grad ne može napredovati ako stanovanje postane nedostupno radnoj snazi, a ovaj društveni rizik može rezultirati političkim ili gospodarskim prilagodbama.
• Ekonomski i geopolitički rizici: Tržište nekretnina u Portu nije imuno na makroekonomske rizike. Globalna recesija ili kriza unutar eurozone doveli bi do manjka potražnje (strani kupci bi se mogli povući, kompanije bi mogle usporiti ekspanziju). Određena geopolitička pitanja – na primjer, eskalacija sukoba u Europi ili ograničenja prijenosa kapitala – mogla bi smanjiti apetit stranih ulagača. Osim toga, iako je gospodarstvo Portugala stabilno, javni dug je visok; eventualni fiskalni problemi ili nestabilnost EU neizravno bi mogli utjecati na tržište nekretnina kroz povjerenje i uvjete kreditiranja. Dosad se Portugal smatrao sigurnom zaklonom (koristeći nestabilnost drugdje), no to se može promijeniti ovisno o okolnostima. Globalni čimbenici, poput kamatnih stopa u SAD-u, utjecaja rata na cijene energije itd., predstavljaju vanjske rizike koji bi mogli neočekivano ohladiti tržište.
• Likvidnost i izlaz u određenim segmentima: Iako se likvidnost poboljšala, ako se ulaže u vrlo luksuznu nekretninu ili nišnu komercijalnu imovinu, pronalaženje kupca po željenoj cijeni može potrajati. Krug potencijalnih kupaca za gradske kuće vrijedne 3 milijuna eura u Fozu ili za veliku poslovnu zgradu inherentno je manji i često međunarodan. U razdoblju usporavanja tržišta, luksuzne nekretnine mogu doživjeti veće postotne oscilacije u cijeni i duži boravak na tržištu. Stoga bi investitori u luksuz trebali biti spremni na potencijalno manju likvidnost i volatilnije cijene nego kod nekretnina srednjeg segmenta.
• Rizici izgradnje i razvoja: Za one koji se bave razvojem, troškovi gradnje su bili nestabilni, nedavno vrlo visoki zbog inflacije materijala i manjka radne snage. Kašnjenja u izdavanju dozvola (portugalska birokracija može biti spora) i protivljenje zajednice (stav “ne u mom susjedstvu” u povijesnim područjima) predstavljaju rizike koji mogu smanjiti profitabilnost projekta. Također, ako se mnogo novih jedinica pojavi odjednom (npr. u određenim predgrađima ili ako se završi veliki projekt), može doći do kratkoročne prevelike ponude na tom mikrolokalitetu što vrši pritisak na cijene. Do sada to nije gradski rizik, ali na razini pojedinih projekata vrijedi razmotriti.

Zaključno, ulaganje u nekretnine u Portu 2025. godine nudi veliki potencijal – rast vrijednosti, prihod od najma i diverzifikaciju – ali nije bez rizika. Uspješni investitori moraju provesti temeljitu analizu: birati prave lokacije (kvartove s potencijalom za rast ili obnovu), pratiti promjene u propisima i imati strategije za ublažavanje rizika (poput financiranja s fiksnom kamatnom stopom radi zaštite od promjena kamata ili fleksibilne strategije iznajmljivanja radi prilagodbe regulatornim promjenama). Dobra vijest je to što su temelji Porta (gospodarski rast, urbana obnova, međunarodna privlačnost) povoljni, a vlada, unatoč intervencijama, zapravo želi potaknuti razvoj stambenog prostora i strana ulaganja (ali na održiv način). Tržište Porta je sazrelo, ali je i dalje dinamično – nudeći puno prilika za promišljenog investitora koji uravnotežuje svijetle izglede s jasnim razumijevanjem potencijalnih zamki.

Infrastrukturni i urbani razvojni projekti koji utječu na tržište

Trenutni i planirani infrastrukturni projekti u Portu značajno utječu na njegovo tržište nekretnina, djelujući kao katalizatori rasta i preoblikovanja urbanog krajolika. Ulaganja u promet, urbanu obnovu i nove projekte ne samo da poboljšavaju kvalitetu života, već često dovode do povećanja vrijednosti nekretnina u povezanim područjima. Evo nekih ključnih infrastrukturnih i razvojnih inicijativa za 2024.–2025. godinu i njihovog utjecaja na nekretnine:

• Proširenje metroa u Portu: Gradski metro sustav prolazi kroz veliku ekspanziju (često nazvanu “Metro do Porto 3.0”), što će unaprijediti povezanost javnog prijevoza diljem metropolitanske regije. U 2023. godini, Porto je otvorio produžetak Žute linije kako bi opsluživao više sjevernih četvrti premierconstructionnews.com. Osim toga, potpuno nova Ružičasta linija (Linija G) je inaugurirana, povezujući područje Boavista (Casa da Música) s centrom grada (S. Bento), čime je poboljšano putovanje istok-zapad preko središnjeg Porta. Gledajući unaprijed, dodijeljeni su ugovori za plan proširenja vrijedan milijardu eura koji uključuje četiri nove metro linije (ukupno ~40 km i 38 stanica) railjournal.com ayesa.com, uključujući 6,3 km “Rubinsku” liniju koja je bila predmet natječaja u svibnju 2024. godine railwaypro.com. Ove nove linije (kao što su linija prema Gai i produžetak prema istočnim dijelovima grada) očekuju se tijekom sljedećeg desetljeća. Nekretnine uz trenutne i buduće trase metroa već bilježe povećanu potražnju – jednostavan pristup metrou povećava atraktivnost za kupce i najmodavce. Na primjer, područja oko novih stanica (poput Vila d’Este, Vila Nova de Gaia ili sučelja kod Casa da Música) bilježe rast cijena u očekivanju. Unaprijeđeni prijevoz čini život u periferijskim kvartovima privlačnijim, što može ravnomjernije raspodijeliti rast cijena i stvoriti nova atraktivna žarišta oko budućih stanica.
• Brza željeznica (Porto–Lisabon): Jedan od najtransformativnijih projekata je planirana brza željeznička linija koja povezuje Porto i Lisabon. Izgradnja prve faze (Porto-Campanhã do Soure, ~143 km) trebala bi započeti 2024. godine railway-technology.com. Vlada je dodijelila koncesiju za dionicu Porto–Oiã u listopadu 2024. infraestruturasdeportugal.pt i osigurala 813 milijuna eura EU financiranja za ovu prvu fazu expresso.pt. Kada bude dovršena (planirano za kraj ovog desetljeća), ova brza linija će smanjiti vrijeme putovanja između Porta i Lisabona na oko 1h15 – 1h30 (sada je otprilike 3 sata). Ovo će zapravo znatno približiti ova dva grada, što će vjerojatno potaknuti gospodarstvo Porta olakšavanjem poslovnih putovanja i dnevnog migriranja. Posljedice za nekretnine: poboljšana povezanost obično povećava potražnju za nekretninama. Porto bi mogao privući više profesionalaca sa sjedištem u Lisabonu (koji bi mogli odlučiti živjeti u Portu zbog nižih troškova i povremeno putovati), a tvrtke bi se mogle širiti u Porto znajući da su na brzom vlakom udaljeni od glavnog grada. Područja oko glavnih željezničkih stanica u Portu (Campanhã i Gaia’s Devesas, itd.) već doživljavaju obnovu. Područje oko stanice Campanhã, posebno, ima velike projekte (poput novog prometnog čvorišta i kulturnog kompleksa Matadouro) koji se usklađuju s brzom željeznicom – taj kvart je na putu da postane novo žarište rasta, uz vjerojatno povećanje vrijednosti nekretnina kako se bude pretvarao u moderno gradsko ulazno područje.
• Cestovna i mostovna infrastruktura: Porto ulaže u cestovna poboljšanja i nove mostove, što neizravno utječe na nekretnine poboljšavajući pristupačnost. Posebno se izdvaja izgradnja novog mosta preko rijeke Douro za metro i cestovni promet (most D. António Francisco dos Santos), koji povezuje Porto i Vila Nova de Gaia. Iako je prvenstveno prometna poveznica, smanjit će zagušenja i otvoriti mogućnosti razvoja na obje obale rijeke. Također, tekuće nadogradnje VCI-a (unutarnje obilaznice) i državnih autocesta olakšavaju putovanja iz predgrađa, čineći ta područja privlačnijima za one koji žele više prostora za manje novca izvan samog centra grada.
• Urbana obnova i stambeni razvoj: Urbana struktura Porta doživljava značajnu obnovu:
  • Obnova povijesne jezgre: Tijekom posljednjeg desetljeća, povijesna jezgra grada (Ribeira, Baixa) prošla je kroz opsežnu obnovu koja je privukla hotele, restorane i nove stanovnike. Mnoge zapuštene zgrade su obnovljene. To je već povećalo vrijednost nekretnina u tim dijelovima i pretvorilo ih u živahne kvartove (iako s određenom turistifikacijom).
  • Razvoj istočnih četvrti: Kako je gradsko središte uglavnom obnovljeno, fokus se prebacio na istočne dijelove Porta (Campanhã) investporto.pt. Ovo područje, tradicionalno industrijsko i zapušteno, sada je ciljana zona obnove. Glavni projekt je prenamjena Campanhã Matadouro (stara klaonica) u kreativni, poslovni i kulturni centar, koji je u izgradnji kroz značajna javno-privatna ulaganja. Osim toga, u Campanhi su planirani novi stambeni projekti i javni prostori. Kako se ova četvrt bude transformirala, očekuje se rast cijena nekretnina (trenutno nižih od gradskog prosjeka), što će smanjiti razliku između istoka i zapada Porta.
  • Inicijative za pristupačno stanovanje: Kako bi se riješio nedostatak stanova, portugalska vlada pokrenula je program javnog stanovanja vrijedan 2 milijarde eura i druge mjere globalpropertyguide.com. Porto će od ovih sredstava imati koristi za nove kvartove pristupačnog stanovanja i obnovu praznih gradskih nekretnina. Na primjer, projekti poput Monte Pedral (bivši vojni teren) predviđeni su za gradnju pristupačnih stanova. Iako to neće izravno povisiti cijene (cilj je ponuditi jeftinije domove), povećat će stambeni fond i dugoročno bi mogli stabilizirati cijene, kao i unaprijediti trenutno nedovoljno iskorištene urbane površine.
  • Privatni projekti: U tijeku je niz privatnih projekata: od luksuznih kondominija u Fozu i na obali Gaje (kao što je razvoj “Edge” u Fozu ili obnovljene vinske podrume u Gaji pretvorene u rezidencije) do projekata mješovite namjene poput World of Wine (velika kulturno/komercijalna četvrt otvorena u Gaji). Svaki od njih čini područje privlačnijim. Na primjer, projekt World of Wine potaknuo je otvaranje butik hotela i luksuznih stanova u blizini.
• Tehnološki i inovacijski centri: Porto potiče inovacijske četvrti koje mogu privući talente i ulaganja. Inovacijska četvrt Porta oko kampusa Sveučilišta u Portu (područje Asprela) i bolničke zone ima nove istraživačke centre i startupe – što povećava potražnju za smještajem u blizini (posebno stanove za studente i mlade profesionalce). Osim toga, projekti poput “Fuse Valley” – planirani tehnološki kampus u Matosinhosu za tvrtke poput Farfetcha (globalni tehnološki unicorn iz Porta) – iako kasne, signaliziraju stvaranje moderne poslovne infrastrukture. Ako se realiziraju, takvi će projekti povećati potražnju za uredskim prostorima i stanovanjem u tim prigradskim područjima.
• Poboljšanja zračne luke i luke u Portu: Zračna luka Francisco Sá Carneiro (zračna luka u Portu) predviđena je za proširenje kako bi mogla primiti više putnika, s obzirom na rekordni broj turista. Proširena zračna luka poboljšava međunarodnu povezanost, čime se povećava atraktivnost Porta za strane tvrtke i kupce nekretnina. Isto tako, Luka Leixões (morska luka neposredno izvan Porta) prolazi kroz kontinuirana poboljšanja radi povećanja kapaciteta za teret pa čak i kruzere. Prometnija luka može dovesti do većeg logističkog i industrijskog razvoja u okolici (u Matosinhos/Leça), što neizravno potiče rast nekretnina na tim područjima kroz otvaranje radnih mjesta i razvoj infrastrukture.

Sažetak utjecaja: Ovi infrastrukturni i razvojni projekti višestruko utječu na tržište nekretnina u Portu:

• Oni otvaraju nova područja za ulaganja (npr. područja oko novih metro linija ili brzih željezničkih pruga doživjet će veću aktivnost na tržištu nekretnina).
• Oni obično povećavaju vrijednost nekretnina poboljšavanjem pristupačnosti ili sadržaja u susjedstvu. Empirijski podaci iz Porta pokazuju da nekretnine u blizini metro stanica postižu višu cijenu.
• Oni također pomažu u raspodjeli potražnje – primjerice, bolje prometne veze mogu potaknuti više ljudi da žive u predgrađima ili satelitskim gradovima (Valongo, Maia itd.), čime se dio pritiska središnjih gradskih cijena prebacuje na ta rubna tržišta.
• Na dulji rok, ova poboljšanja doprinose ukupnom gospodarskom rastu i atraktivnosti Porta, što je temelj podrške vrijednosti nekretnina.

Portova priznanja, poput proglašenja “Europskim gradom godine” za urbanizam u 2020. investporto.pt, dijelom proizlaze iz ovih urbanističkih projekata okrenutih budućnosti. Gradska strategija uravnoteženja održive urbane mobilnosti, obnove zapostavljenih zajednica i poticanja pristupačnog stanovanja investporto.pt sugerira da će, kako se projekti budu ostvarivali, Porto nastaviti privlačiti i stanovnike i ulagače. Za sadašnje i buduće vlasnike nekretnina, važno je pratiti gdje će biti sljedeća metro stanica ili zona obnove – često danas zanemarena četvrt sutra može postati tražena lokacija kada stigne infrastruktura.

Zaključno, infrastrukturni i razvojni projekti čine okosnicu rasta tržišta nekretnina u Portu. Trenutni val ulaganja – od prometnih linija do transformacijskih projekata mješovite namjene – postavlja temelj za sljedeće poglavlje Porta. Ta poboljšanja ne samo da povećavaju kvalitetu života već, kao posljedicu, i učvršćuju snagu tržišta nekretnina u godinama pred nama.

Regulatorne promjene i ažuriranja stambene politike

Razdoblje 2023.–2025. donijelo je značajne regulatorne promjene i nove stambene politike u Portugalu koje utječu na tržište nekretnina, s mnogim mjerama koje izravno pogađaju Porto. Te promjene uglavnom su potaknute naporima vlade da riješi problem priuštivosti stanovanja i uravnoteži interese stanovnika i investitora. U nastavku je pregled ključnih ažuriranja politika i njihovih implikacija:

• Kraj Golden Vise za nekretnine: Poznati portugalski program Golden Visa, koji je davao boravišne dozvole investitorima izvan EU-a koji su kupovali nekretnine iznad određenog praga, izmijenjen je 2023. kako bi isključio ulaganja u nekretnine globalpropertyguide.com. To znači da od kraja 2023. kupnja nekretnine u Portu (ili bilo gdje u Portugalu) više ne kvalificira investitora za Golden Visu (iako druge rute poput investicijskih fondova ili otvaranja radnih mjesta i dalje vrijede). Odmah se osjetio val last minute kupoprodaja nekretnina za Golden Visu prije isteka, a zatim i lagano smanjenje potražnje za ultraluksuznim nekretninama kod određenih nacionalnosti (npr. kineski i turski investitori koje uglavnom zanimaju vize). Ipak, šire tržište je dobro apsorbiralo ovu promjenu; do 2024. bilo je očito da privlačnost Portugala “nadilazi specifične poticajne programe” portugalproperty.com. Za Porto, koji je bio manje ovisan o kupcima Golden Vise nego Lisabon/Algarve, utjecaj je bio minimalan. No, developeri luksuznih projekata sada više naglašavaju životni stil i prinos, a ne pogodnosti viza. Stav vlade je da je usmjeravanje ulaganja u produktivne sektore (putem fondova) zdravije, dok tržište nekretnina ima dovoljnu unutarnju potražnju.
• “Mais Habitação” (Više Stanovanja) Zakon – 2023.: Početkom 2023., uslijed javnog nezadovoljstva zbog troškova stanovanja, portugalska vlada predstavila je sveobuhvatan paket mjera pod nazivom “Mais Habitação.” Ovaj zakonodavni paket (Zakon br.56/2023 od 6. listopada 2023. obuhvaćalo je nekoliko mjera:
  • Kratkoročni najam: Jedna od najviše diskutiranih mjera bila je suspenzija novih licenci za lokalni smještaj (AL) u gusto naseljenim urbanim područjima portugalresidencyadvisors.com.U osnovi, u gradovima poput Porta (i Lisabona, itd.), ne bi se izdavale nove dozvole za turističke apartmane u područjima koja se smatraju opterećenima stambenim problemima.Ideja je bila spriječiti da se još više stambenih jedinica pretvori u Airbnb smještaj u zonama gdje lokalno stanovništvo teško pronalazi domove.Međutim, postojeće AL dozvole su bile zadržane i, nakon protivljenja, zakon je prilagođen tako da se AL dozvole mogu prenijeti uz prodaju nekretnine (prije bi prodaja nekretnine poništila njezinu AL dozvolu) portugalresidencyadvisors.com.Ovu promjenu krajem 2024. (Dekret-zakon 80/2023 i 82/2023) pozdravili su vlasnici i platforme poput Airbnb-a portugalresident.com.Također, predloženi dodatni porez na AL (CEAL) je odbačen portugalresidencyadvisors.com, a pravilo koje je zahtijevalo obnovu licence svakih 5 godina je uklonjeno portugalresidencyadvisors.com.Neto učinak za Porto: Zamrzavanje novih licenci i dalje je ograničavajući faktor – u središnjim četvrtima Porta investitori općenito mogu kupiti samo postojeće AL nekretnine ako žele raditi kratkoročni najam, jer su nova odobrenja zaustavljena.To je postojeća imanja s AL-licencom učinilo vrednijima (vrsta premije zbog rijetkosti).Neki vlasnici, suočeni s neizvjesnošću ili promjenama na tržištu, prebacili su jedinice na dugoročni najam, što je tamo umjereno povećalo ponudu globalpropertyguide.com.Lokalne vlasti u Portu (do 2025.) nisu masovno ukinule postojeće AL-ove, ali imaju ovlasti intervenirati ako je, primjerice, neko područje previše zasićeno ili uzrokuje probleme u zajednici mdme.com.Sveukupno, regulatorno okruženje za kratkoročni najam je strože, što investitore potiče da razmotre dugoročni najam ili druge strategije.Airbnb je izrazio spremnost surađivati s općinama prema novim pravilima portugalresident.com, a nova vlada desnog centra krajem 2024. naznačila je da će ublažiti neka ograničenja (doista su ublažili dijelove vezane uz prenosivost i trajne licence).Ipak, ovo ostaje područje koje treba pratiti, jer lokalna politika može utjecati na provedbu.
  • Prestanak režima poreza za ne-rezidente (NHR): Još jedna velika promjena bila je zatvaranje NHR sheme za nove prijavitelje od 2024. godine nadalje globalpropertyguide.com. NHR je nudio povoljne porezne stope (poput fiksnih 10% na inozemne mirovine, 0% na određene inozemne prihode) tijekom 10 godina, privlačeći mnoge umirovljenike-iseljenike i radnike na daljinu. NHR shema pridonijela je inozemnoj potražnji u mjestima poput Porta. Njezin kraj (koji se ponekad naziva kraj NHR 1.0) politički je motiviran percepcijama o poreznoj pravednosti. Vlada razmatra zamjenu, tzv. “IFICI (NHR 2.0)” usmjerenu na određene visokovrijedne profesije s više uvjeta portugalpathways.io. Implikacija: Neki potencijalni iseljenici požurili su s preseljenjem u 2023. kako bi osigurali NHR. U budućnosti, Portugal bi mogao biti nešto manje privlačan određenim poreznim migrantima, ali drugi čimbenici (klima, troškovi života) i dalje privlače mnoge. Porto, budući da je jeftiniji od Lisabona, možda će zapravo profitirati ako neki iseljenici sada odaberu Porto kako bi maksimalno iskoristili svoj budžet bez poreznih olakšica. Opći je konsenzus da bi kraj NHR-a mogao blago usporiti potražnju umirovljenika, ali neće dramatično promijeniti tržište, pogotovo jer postojeći korisnici NHR-a ostaju vrijedeći za svoj rok.
  • Zaštita na tržištu najma: Novi gradski režim najma (NRAU) je prilagođen. Osim ograničenja rasta najamnina (kao što je ranije spomenuto), Mais Habitação je također ponudio porezne olakšice za stanodavce koji preusmjere kratkoročne najmove na dugoročne, te malo učinio procese deložacije povoljnijima za najmoprimce. Uvedene su i mjere poput državnih jamstava za mlade najmoprimce kako bi se potaknuo duži najam. Ovo ima marginalni utjecaj na računicu investitora – ograničenje najma je glavna stavka koja malo umanjuje povrate za one s dugoročnim najmoprimcima (ali s ograničenjem rasta od 2%, nije previše opterećujuće s obzirom na pad inflacije).
  • Prisilno korištenje praznih nekretnina: Kontroverzna mjera u zakonu omogućuje općinama da prisile na najam praznih kuća (nekretnine neiskorištene više od 2 godine u urbanim područjima) stavljanjem u najamni program. Iako je namjera mobilizirati prazne domove, do 2025. ovo još nije bilo agresivno provedeno u Portu. Više je signal da gomilanje praznih nekretnina može rezultirati kaznama. Većina investitora u Portu koristi svoje nekretnine (kroz najam ili osobno), tako da to nije raširen problem.
  • Ubrzanje izdavanja dozvola: Pozitivno je što paket uključuje i pojednostavljenje izdavanja građevinskih dozvola i poticaje za prenamjenu komercijalnih prostora u stambene. Ako se učinkovito provede, to bi postupno moglo povećati ponudu. Gradsko vijeće Porta također je smanjilo birokraciju za dozvole za renovacije u određenim područjima.
  • Lokalne politike – Općina Porto: Gradska uprava Porta ima vlastite stambene inicijative. Jedan od značajnih programa je “Porto com Sentido”, program pristupačnog najma u kojem grad iznajmljuje privatne stanove i dalje ih podnajmljuje kao povoljan smještaj. To vlasnicima osigurava zajamčenu najamninu (iako ispod tržišne cijene, s doplatom od strane grada). Program je dobrovoljan i skromnog je opsega. Grad također ulaže u projekte subvencioniranog stanovanja, često kroz javno-privatna partnerstva, s ciljem zadržavanja srednjoklasnih obitelji u gradu. Primjerice, grade se nove pristupačne jedinice u područjima poput Lordelo do Ouro. Iako oni izravno ne sprječavaju investitore, pokazuju nastojanje da se ponude alternative i mogli bi, ako se prošire, donekle ublažiti najam na donjem dijelu tržišta.
  • Porezne promjene: Bilo je nekoliko poreznih prilagodbi:
    • IMT (porez na promet nekretnina) oslobođenje za mlade kupce prvi put (ispod 35 godina) do određene cijene je uvedeno idealista.pt. To pomaže mladim lokalnim stanovnicima da kupe i može postupno povećati broj transakcija u nižem cjenovnom segmentu (npr. stanovi ispod 250.000 €).
    • Predloženo je oporezivanje špekulacije nekretninama (viši porez na kapitalnu dobit ako prodajete unutar godine i sl.), ali to još nije postalo glavni zakon.
    • Stope poreza na nekretnine (IMI) ostaju nepromijenjene u Portu (~0,36% katastarske vrijednosti, s popustima za energetski učinkovite kuće itd.). Porto i dalje primjenjuje gradski prirez (AIMI) na luksuzne nekretnine (nekretnine ukupne vrijednosti >600.000 €), što je nacionalna politika. Nema novog kaznenog poreza na nekretnine u 2025. godini izvan onoga što je već postojalo.
  • Politički krajolik: Vrijedi napomenuti da je u Portugalu došlo do promjene vlade – izvanredni izbori krajem 2024. doveli su do dolaska na vlast nove, centrističke-desne vlade. To bi moglo značiti promjenu u tonu stambene politike. Prvi signali pokazuju da bi nova vlada mogla biti naklonjenija tržištu (npr. ukidanje nekih ranijih restrikcija na iznajmljivanje – doista, dekret-zakon početkom 2025. ukinuo je nepreenosivost AL licenci i njihovu valjanost) shorttermrentalz.com portugalresidencyadvisors.com. Također su najavili poticanje izgradnje stanova (fokus na povećanju ponude) umjesto snažnih intervencija na tržištu. Na primjer, potpuno ukidanje zamrzavanja licenci za kratkoročni najam bilo je predmet rasprave (iako još nije provedeno sredinom 2025.). Investitori trebaju pratiti situaciju jer se politike mogu prilagođavati: mogli bismo vidjeti poticaje za developere (npr. ubrzane dozvole, porezne olakšice) za izgradnju povoljnijeg stanovanja, a ne više restrikcija. Međutim, svaka veća promjena politike zahtijevat će vrijeme i konsenzus.

  Utjecaj na tržište Porta: Sve u svemu, ove regulatorne promjene predstavljaju mješovitu situaciju. Ukidanje Zlatnih viza i NHR-a uklanja dva poticaja potražnje, ali ukupni strani interes ostaje visok bez obzira na to. Ograničenja za kratkoročni najam mogla bi smanjiti spekulativne kupnje apartmana isključivo za Airbnb, što bi moglo blago ublažiti potražnju (i rast cijena) u najturističkijim zonama. S druge strane, time se dio nekretnina vraća na lokalno tržište stanovanja, što je malo olakšanje za najmodavce. Ograničenja najamnine i mjere u korist stanara čine iznajmljivanje stanova nešto manje fleksibilnim za iznajmljivače, ali Portugal i dalje ostaje naklonjen iznajmljivačima u usporedbi s mnogim zemljama EU (npr. nema potpuno zamrzavanje najamnina osim godišnjeg limita, a još uvijek možete odrediti tržišnu najamninu za nove ugovore).

  Ključno je da politika pokazuje da je stanovanje nacionalni prioritet. Privatni sektor bi se mogao tome prilagoditi – primjerice, kroz više projekata izgradnje za najam s umjerenim najamninama kako bi iskoristili nove javne garancije ili poticaje. Također, s ukidanjem Zlatnih viza, investitori i developeri će možda više prilagoditi proizvode lokalnim potrebama ili autentičnim kupcima koji traže životni stil u Portugalu umjesto isključivo investitorima zbog viza.

  Za kupca ili investitora u Portu 2025. godine, ključne su sljedeće točke:

  • Manje “konkurenata potaknutih vizama” u luksuznom segmentu (ali još uvijek puno međunarodnih kupaca iz drugih razloga).
  • Ako se bavite kratkoročnim najmom, uzmite u obzir dostupnost dozvola – idealno je kupiti postojeći AL ili biti spreman iznajmljivati na srednji rok turistima/studentima, što u pojedinim slučajevima možda ne traži AL.
  • Držite najmove fleksibilnima – dugoročni najam je obično neograničen; ipak, mnogi investitori biraju kraće fiksne periode kako bi ponovno razmotrili najamninu. Klima ide u smjeru veće stabilnosti za stanare, pa treba biti spreman na umjerena povećanja najamnine pri obnavljanju ugovora.
  • Prilike putem politike – npr. razmislite o davanju nekretnina u povoljne programe radi određenih poreznih olakšica ili prenamjeni nekretnina obzirom na nove poticaje (vlada, primjerice, nudi fiksnu poreznu stopu od 5% na dohodak ako preusmjerite AL jedinice u dugoročni najam na određeni broj godina).

  Zaključno, regulatorno i političko okruženje na tržištu nekretnina u Portu se razvija, s ciljem suzbijanja ekstrema i promicanja pristupačnosti bez ugrožavanja ulaganja. Do sada je tržište pokazalo otpornost na ove promjene – rast se nastavlja, iako u nešto više reguliranom kontekstu. Pametni investitori i vlasnici nekretnina trebali bi ostati informirani i možda prilagoditi strategije (poput usmjerenja na kvalitetne i održive projekte koje vlada potiče ili ciljanje na segmente s podrškom poput inicijativa za pristupačno stanovanje). Temeljna obilježja tržišta u Portu ostaju snažna, a ako politike uspiju povećati ponudu i održati pristupačnost stanovanja, to bi zapravo moglo produžiti zdrav rast tržišta sprječavajući ekstremne neravnoteže. Kao što jedno stručno izvješće navodi, Portugal pokušava stvoriti “zdraviju ravnotežu” između ulaganja u turizam i lokalnih potreba portugalresidencyadvisors.com, što na duge staze može stvoriti stabilnije i održivije tržište nekretnina za sve sudionike.

  Interes stranih kupaca i trendovi iseljenika

  Jedna od ključnih značajki uspona tržišta nekretnina u Portu je rast važnosti stranih kupaca i iseljenika. U posljednjem desetljeću, Portugal se transformirao u magnet za međunarodne stanovnike, a Porto – sa svojim autentičnim šarmom, nižim troškovima života i poboljšanom povezanošću – sve se više profilira kao top izbor za mnoge. Do 2025., strani investitori i iseljenici su ključna snaga na tržištu nekretnina u Portu, utječući na sve, od prodaje luksuznih kuća do potražnje za najmom.

  Opseg stranog angažmana: Strani kupci sada čine značajan udio transakcija. Na nacionalnoj razini, 2024. godine sudjelovali su u oko 12% ukupnog volumena prodaje nekretnina, što je porast u odnosu na jednocifrene iznose prije deset godina theportugalnews.com theportugalnews.com. Ovaj udio raste otprilike 8% godišnje od 2019. godine theportugalnews.com. U elitnim dijelovima Lisabona i Algarvea, stranci ponekad čine više od polovice kupaca. U slučaju Porta, procjene (iz industrijskih izvora) ukazuju da strani kupci čine otprilike 20–30% kupnji nekretnina u gradu – a još i više u luksuznom segmentu. Na primjer, prema podacima iz 2022. godine, više od 50% transakcija nekretnina u elitnim područjima Porta pripada međunarodnim kupcima (slično kao u Lisabonu s oko 63% u elitnim područjima) benoitproperties.com. To naglašava da međunarodna potražnja nije niša; ona je glavni pokretač tržišta Porta.

  Tko su ti strani kupci/iseljenici? Profil se diversificirao:

  • Europljani: Dugogodišnje grupe kao što su Britanci, Francuzi i ostali državljani EU i dalje su aktivni. Francuzi su počeli dolaziti u Portugal sredinom 2010-ih (radi poreznih pogodnosti i načina života); mnogi se nastanjuju u Lisabonu/Cascaisu, ali neki i u Portu zbog kulture i kao baze za istraživanje vinske regije Douro. Britanci (povijesno povezani s Portom kroz trgovinu port vinom) i dalje kupuju, neki za vikendice, a drugi se sele nakon Brexita radi uporišta u EU. Irci, Nijemci, Nizozemci, Skandinavci također su prisutni, često preferirajući blaža ljeta u Portu u odnosu na Algarve.
  • Sjeverni Amerikanci: Najveći porast bilježi se među kupcima iz Sjedinjenih Američkih Država i Kanade. Amerikanci su sada među najbrže rastućim skupinama iseljenika u Portugalu – porast od 340% u pet godina theportugalnews.com. Privučeni sigurnošću, klimom i relativnom pristupačnošću, mnogi Amerikanci biraju Porto zbog njegove autentičnosti i rastuće tehnološke scene. Priče o “Kalifornijcima koji mijenjaju Los Angeles za Porto” postale su uobičajene. Ti kupci često raspolažu znatnim proračunom zahvaljujući skupim američkim tržištima, čime povećavaju potražnju za većim ili luksuznijim nekretninama. Kanađani također pronalaze vrijednost i blagu klimu u Portu.
  • Brazilski i luzofonski kupci: Zbog zajedničkog jezika i kulturnih veza, Brazilianci već dugo ulažu u Portugal. U Portu Brazilci često kupuju stanove za djecu koja pohađaju sveučilište ili za preseljenje obitelji zbog sigurnosti i ekonomske stabilnosti Portugala. Angola i Mozambik (bivše kolonije) također doprinose kupcima, ali u manjoj mjeri.
  • Kineski i ostali Azijci: Tijekom Zlatne vize, Kineski investitori bili su vrlo zastupljeni u Portugalu (bili su najbrojnija nacionalnost za Zlatne vize). Nakon ukidanja vize za nekretnine, njihova je prisutnost smanjena, ali neki i dalje kupuju isključivo za ulaganje ili za djecu koja studiraju u inozemstvu. Postoji mali, ali rastući interes iz drugih azijskih zemalja (npr. neki indijski, pakistanski poduzetnici u tehnologiji odabiru Porto, poneki japanski ili korejski umirovljenici itd.), ali oni još uvijek čine manji udio.
  • Srednji Istok i ostali: Nekoliko kupaca s Bliskog istoka (Turska, zaljevske zemlje) i drugih dijelova svijeta prisutno je na tržištu, često kroz fondove ili programe drugog državljanstva, ali to nije velika skupina posebno u Portu.

  Motivacije i trendovi:

  • Preseljenje zbog načina života: Značajan broj iseljenika odlučuje se preseliti u Porto zbog načina života – sigurnosti, sporijeg tempa života, kulture i klime. Porto nudi bogatu kulturnu scenu, blizinu oceana i niže troškove života nego u većim gradovima SAD-a ili EU. Redovito je na vrhu popisa gradova po kvaliteti života i ima međunarodne škole, što privlači obitelji. Za te iseljenike kupnja kuće u Portu često je jedan od prvih koraka, čime se povećava potražnja za svime, od stanova u centru do obiteljskih kuća u predgrađu.
  • Digitalni nomadi i remote radnici: Portugal privlači remote radnike (s D8 vizom za digitalne nomade). Rast tehnološkog ekosustava u Portu, dobra internetska infrastruktura i co-working prostori učinili su ga središtem za digitalne profesionalce. Mnogi iznajmljuju, ali neki visoko plaćeni nomadi kupuju stanove koje koriste kao svoju bazu. Ovaj trend povećava potražnju za modernim, namještenim nekretninama u centralnim područjima.
  • Umirovljenje i drugi domovi: U Portu živi i poneki strani umirovljenik (tradicionalno su Algarve i lisabonski Cascais bili češći izbor). Oni koji preferiraju gradsko okruženje ili imaju osobne veze s Sjeverom biraju Porto. Osim toga, mnogi Europljani kupuju u Portu drugi dom ili apartman za odmor kako bi uživali u odmorima u gradu i dolini Douro, osobito jer je Porto dobro povezan zračnim linijama.
  • Obrazovanje: Zanimljiv trend je kupovina nekretnina od strane stranaca za njihovu djecu koja studiraju u Portu (Sveučilište u Portu privlači mnogo međunarodnih studenata). Umjesto plaćanja najma, neke obitelji ulažu u mali stan, koji kasnije mogu zadržati kao investicijsku nekretninu.
  • Diverzifikacija ulaganja: Neki strani kupci su isključivo investitori koji žele diverzificirati svoja ulaganja na različitim geografskim područjima. Kako navode analitičari, “međunarodno bogatstvo vidi zemlju kao sigurno utočište za ulaganje” usred globalne nesigurnosti theportugalnews.com. Stabilno tržište Portugala i solidni prinosi privlačniji su u odnosu na nestabilna tržišta drugdje. Zbog toga strani fondovi ili pojedinci kupuju nekretnine za najam, poslovne prostore ili čak zemljišta za razvoj u Portu i okolici.

  Utjecaj na tržište: Priljev stranih kupaca ima nekoliko učinaka:

  • Povećanje cijena: Strana potražnja, osobito u poželjnim četvrtima, pridonijela je rastu cijena. Primjerice, jedan od razloga zbog kojih su cijene u Portu posljednjih godina brže rasle nego u Lisabonu je to što iseljenici koji “otkrivaju” Porto stvaraju novi pritisak na njegovo manje luksuzno tržište theportugalnews.com. Kako je istaknuo direktor eXp Portugal, živahan stil života Porta “privlači sve više i više iseljenika svaki dan,” što je omogućilo da Porto prošle godine ostvari veći rast cijena od Lisabona theportugalnews.com. U osnovi, međunarodni kupci često raspolažu većom kupovnom moći, što postavlja nove cjenovne standarde (npr. plaćaju 500.000 € za stan koji bi lokalci procijenili na 400.000 €, čime se redefinira tržište).
  • Promjena kvartova: Određene četvrti postale su “magneti za iseljenike” – primjerice, područje Cedofeita, dijelovi Bonfima (moderno i u usponu) te naravno Foz za imućne strance. Ovo može imati pozitivne učinke (obnova starih zgrada, novi poslovi poput međunarodnih restorana), ali istovremeno izaziva zabrinutost zbog gentrifikacije.
  • Utjecaj na tržište najma: Mnogi iseljenici isprva iznajmljuju prije kupovine (ili dugoročno iznajmljuju ako se češće sele). Snažna potražnja iseljenika za najmom (koji su često spremni platiti višu cijenu za renovirane, centralno smještene stanove) pridonijela je rastu najamnina. To također znači da iznajmljivači često ciljanju iseljenike kao idealne stanare (stabilni prihodi itd.), što može izgurati lokalno stanovništvo iz najpoželjnijih četvrti. S druge strane, strani studenti i mladi profesionalci popunjavaju prostore za zajedničko stanovanje i studentski smještaj, potičući razvoj ovakvih tipova nekretnina.
  • 81% ulaganja u nekretnine od strane stranaca: Zapanjujući podatak objavljen u The Portugal News: 81% ukupnog ulaganja u nekretnine u Portugalu u 2022.–2023. došlo je od stranih investitora theportugalnews.com. Ova brojka vjerojatno uključuje velike komercijalne transakcije, ali naglašava da priljev kapitala iz inozemstva dominira većim transakcijama. Porto je, kako je navedeno, imao oko 19% nacionalnog volumena ulaganja u 2024. investporto.pt, što znači da je velik dio tog volumena u Portu također vjerojatno došao iz stranih izvora kapitala (institucionalnih ili drugih). Ovo naglašava ovisnost o međunarodnom sentimentu; ako bi strani investitori povukli svoja ulaganja, nastala bi praznina koju domaći kupci teško mogu popuniti.

  Kulturni i društveni trendovi: Porto je odgovorio na priljev expata s više usluga prilagođenih njima:

  • Postoje aktivne expat grupe, događanja i programi integracije. Grad je pokrenuo portal za digitalne nomade investporto.pt, a InvestPorto promovira Porto međunarodnoj publici kao FDI destinaciju linkedin.com.
  • U zajednicama postoji određena napetost zbog toga što vanjski kupci kupuju nekretnine i povisuju cijene. To je jedan od razloga za reforme stanovanja. Ipak, mnogi lokalni stanovnici cijene obnovu i internacionalizaciju Porta (engleski se sada široko govori u trgovini zbog stranaca).
  • Vidimo i transatlantske povratke: na primjer, Portugalci-Amerikanci ili Luzo-potomci koji se vraćaju u Portugal (s obzirom na jak USD u odnosu na euro u zadnje vrijeme, neki su smatrali da je dobro vrijeme za kupnju “doma”).

  Izgledi za budućnost: Očekuje se da će interes stranih kupaca za Porto ostati visok ili čak rasti u bliskoj budućnosti:

  • Portugal dosljedno zauzima vrhunska mjesta kao destinacija za expate (često #1 u InterNations expat anketi za kvalitetu života).
  • Čak i bez zlatne vize, postoje radne vize i vize za digitalne nomade koje drže kanale otvorenima.
  • Geopolitički, Portugal se smatra neutralnim, mirnim – što su osobine na cijeni u nesigurnim vremenima.
  • Kurs dolara i eura, ako je povoljan za USD, mogao bi privući više Sjevernoamerikanaca. Isto tako, nestabilnost ili visoki troškovi drugdje u Europi (npr. troškovi grijanja u sjevernoj Europi ili politički problemi) mogli bi još više ljudi privući u Portugal.
  • Napomena: ako se trendovi rada na daljinu promijene (neke tvrtke vraćaju radnike u urede), mogao bi doći do laganog pada dolazaka digitalnih nomada. No, opći trend preseljavanja radi životnog stila vjerojatno je sekularan.

  Zaključno, strani kupci i iseljenici postali su sastavni dio tržišta nekretnina u Portu, donoseći ulaganja i globalnu povezanost, ali istovremeno otvarajući pitanja pristupačnosti i održivosti. Grad i država nastoje uravnotežiti ove faktore – priznajući ključnu ulogu stranih ulaganja (koja su “pogurala tržište da raste dvostruko brže od prosjeka EU-a”, kako navodi jedno izvješće portugalpathways.io portugalpathways.io) i njihov pozitivan ekonomski utjecaj, istovremeno brinući da lokalno stanovništvo ne ostane zapostavljeno. Za potencijalne strane kupce, Porto ostaje vrlo gostoljubiv – nema ograničenja za strano vlasništvo nekretnina (Portugal pravno tretira strane kupce jednako kao domaće beglobalproperties.com), transakcije su transparentne, a mnoge agencije specijalizirane su za pomoć strancima. Trend sve međunarodnijeg Porta vjerojatno će se nastaviti, obogaćujući kozmopolitski karakter grada i, vjerojatno, njegove vrijednosti nekretnina.

  ---

  Izvori:

  • Global Property Guide – Analiza tržišta stambenih nekretnina u Portugalu 2025, koja donosi podatke o rastu cijena, vrijednostima po regijama, trendovima najma i stručnim komentarima globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
  • The Portugal News – nekoliko članaka (sij 2025., pro 2024., ožu 2025.) o statistikama tržišta nekretnina APEMIP-a i Confidencial Imobiliário, kao i prognozama rasta nekretnina u Portugalu theportugalnews.com theportugalnews.com portugalpathways.io.
  • Cushman & Wakefield – Porto Market Update 2024 (lipanj 2024.) s naglaskom na učinak sektora u Portu i rekordne brojke u Fozu i najmovima trgovina cushmanwakefield.com.
  • Idealista News – ažuriranja indeksa nekretnina (lipanj 2025.) potvrđuju cijene i godišnje promjene u Portu i Lisabonu idealista.pt idealista.pt.
  • PortugalProperty.com – pregled Market Trends 2025, rasprava o kamatnim stopama, izvorima međunarodne potražnje i regionalnoj perspektivi (luksuz Lisabon & Porto) portugalproperty.com portugalproperty.com.
  • InvestPorto – izvješća o ulaganjima u grad koja bilježe atraktivnost Porta, rast potražnje za uredima te velike urbane projekte u razvoju investporto.pt investporto.pt.
  • Roca Estate / Portugal Buyers Agent – uvidi u trendove komercijalnih nekretnina (rekordna ulaganja u maloprodaju, rast industrijskih najmova itd.) portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com.
  • Službena vladina priopćenja – informacije o financiranju projekta brze željeznice i promjenama politika Golden Visa/NHR expresso.pt globalpropertyguide.com.
  • APEMIP (Udruga stručnjaka za nekretnine) – citirano u medijima o prodaji, stopama vlasništva i pitanjima pristupačnosti theportugalnews.com theportugalnews.com.
  • Confidencial Imobiliário – podaci o tržišnom indeksu za Porto (rast cijena 2024. i obujam prodaje) theportugalnews.com theportugalnews.com.
  • Knight Frank Wealth Report – kontekst svjetskog tržišta luksuznih nekretnina i medijske reference na plasman Porta u „prime indexu” theportugalnews.com knightfrank.com.
  • Razni news portali i konzultantski blogovi koji sažimaju Mais Habitação zakon i kasnije promjene regulacije najma portugalresidencyadvisors.com portugalresidencyadvisors.com.