Rynek nieruchomości w Portofino w 2025 roku i później

Przegląd Rynku

Portofino, mała wioska rybacka przekształcona w międzynarodowy luksusowy kurort, szczyci się najwyższymi cenami nieruchomości we Włoszech, co odzwierciedla jej ekskluzywność i ograniczoną podaż. Na rok 2025 średnia cena nieruchomości mieszkaniowej w Portofino wynosi około 8 000 € za metr kwadratowy, co jest najwyższym wynikiem we Włoszech citizenx.com i znacznie przewyższa średnią krajową. Rynek obejmuje ultraluksusowe wille położone na zalesionych wzgórzach, urokliwe apartamenty przy porcie oraz kilka nieruchomości komercyjnych obsługujących ekskluzywną turystykę. Pomimo globalnych zawirowań gospodarczych, sektor nieruchomości w Portofino pozostaje stabilny – chroniony przez zamożną bazę kupujących i nieprzemijający urok miejscowości. Międzynarodowi nabywcy o wysokim majątku postrzegają Portofino jako bezpieczną inwestycję i trofeum stylu życia, przyciągani połączeniem naturalnego piękna, ekskluzywnych udogodnień i włoskiego uroku idealista.it idealista.it.

Kluczowe cechy rynku nieruchomości w Portofino w 2025 roku:

Ultrawysokie ceny: Wartości nieruchomości mieszkalnych należą do najwyższych na europejskich rynkach kurortowych, rywalizując z Capri i Lazurowym Wybrzeżem voronoiapp.com immobiliare.it. W maju 2025 roku średnia cena ofertowa w Portofino wynosiła 7 955 €/m², co oznacza wzrost o 2,9% rok do roku immobiliare.it.
Dominacja segmentu luksusowego: Większość transakcji dotyczy luksusowych domów wakacyjnych lub nieruchomości inwestycyjnych kupowanych przez zagranicznych nabywców. Około 70% nabywców luksusowych nieruchomości we Włoszech to cudzoziemcy idealista.it, co znajduje wyraźne odzwierciedlenie w Portofino.
Ograniczona podaż: Surowe przepisy planistyczne i geografia miasta (położenie w chronionym parku i na wybrzeżu) poważnie ograniczają nową zabudowę. Podaż mieszkań jest znikoma, a nieruchomości często pozostają w rodzinie przez pokolenia lub zmieniają właściciela poza rynkiem, co stale utrzymuje deficyt ofert.
Silny popyt napędzany turystyką: Pozycja Portofino jako destynacji dla elity utrzymuje prężnie rozwijający się rynek wynajmu krótkoterminowego i usług hotelarskich. Luksusowa turystyka stanowiła około 25% włoskiego rynku turystycznego w 2024 roku luxurytribune.com, a Portofino/Tigullio może pochwalić się najwyższym zagęszczeniem hoteli pięciogwiazdkowych w kraju luxurytribune.com – co odzwierciedla zamożność odwiedzających, która napędza również popyt na nieruchomości.

Ogólnie rzecz biorąc, rynek nieruchomości w Portofino w 2025 roku charakteryzuje się odpornością i ekskluzywnością. Poniżej omawiamy każdy segment – nieruchomości mieszkalne (w tym luksusowe), komercyjne, trendy cenowe, perspektywy na przyszłość i to, jak Portofino wypada na tle innych prestiżowych destynacji – opierając się na najnowszych danych i analizach ekspertów.

Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Portofino

Nieruchomości mieszkalne w Portofino obejmują zarówno kameralne apartamenty w miasteczku, jak i okazałe wille nadmorskie – niemal wszystkie osiągają ceny premium. Średnia cena domu w Portofino znacznie przewyższa standardowe rynki włoskie: dla porównania Portofino z 7 955 €/m² w maju 2025 roku zostawia daleko w tyle nawet duże miasta (Mediolan – ok. 5 000 €/m²; Rzym – ok. 3 600 €/m²) citizenx.com immobiliare.it. W rzeczywistości Portofino zajmuje pozycję najdroższej lokalizacji mieszkaniowej we Włoszech, nieznacznie wyprzedzając Capri (gdzie średnia wynosiła 8 849 €/m² w tym samym okresie) immobiliare.it immobiliare.it. Jest to także dużo więcej niż w sąsiednich miejscowościach na wybrzeżu Ligurii – na przykład w pobliskiej Santa Margherita Ligure średnia wynosi około 5 942 €/m² immobiliare.it.

Trend historyczny: Wartości nieruchomości w Portofino są niezmiennie wysokie od dekad, co odzwierciedla jego ekskluzywną reputację. W ostatnich latach odnotowano zauważalne wahania z powodu szerszych czynników ekonomicznych i dynamiki po pandemii. W okresie 2023-2024 ceny wykazały pewną zmienność: średnia cena ofertowa osiągnęła szczyt w lipcu 2023 r., wynosząc około 9 607 €/m², po czym spadła do najniższego poziomu około 7 023 €/m² w marcu 2024 r., zanim ponownie wzrosła w 2025 r. immobiliare.it. Ten schemat sugeruje krótkotrwałą korektę po przegrzanym rynku w latach 2022-2023 (gdy wstrzymany międzynarodowy popyt oraz ograniczona liczba ofert wywindowały ceny na rekordowy poziom), po czym nastąpiła stabilizacja i umiarkowany wzrost pod koniec 2024 i w 2025 roku. Nawet w najniższym punkcie ceny w Portofino pozostały bezkonkurencyjne w skali kraju, podkreślając odporność rynku.

Aktualne ceny (2025): W połowie 2025 r. typowe oferty mieszkaniowe obejmują od mniejszych apartamentów w okolicy portu (często 1–3 miliony euro za skromniejsze rozmiary) po rozległe wille na okolicznych wzgórzach, które mogą z łatwością kosztować 10–30+ milionów euro w zależności od prestiżu i widoku. Mediana ceny ofertowej według lokalnych raportów rynkowych to około 8 milionów euro za willę wielopokojową, natomiast nieruchomości z segmentu ultra-premium znacznie przekraczają tę wartość. W przeliczeniu na metr kwadratowy 8 000–10 000 €/m² to typowa stawka za dobrze położone domy immobiliare.it. Na przykład nadbrzeżny dom z trzema sypialniami o powierzchni około 200 m² może być wystawiony za 8–9 milionów euro. Takie poziomy cen plasują Portofino wśród ekskluzywnych światowych enklaw – według indeksu Knight Frank wartość nieruchomości premium w Portofino znalazła się wśród 15 najdroższych na świecie, osiągając około 15 000 USD za m² (≈13 500 euro) voronoiapp.com. Dla porównania, jest to podobny poziom jak ceny premium w Cannes czy Saint-Tropez, choć wciąż niżej niż rekordowe stawki w Monako (~50 000 USD/m²).

Rynek najmu: Wynajem mieszkań w Portofino jest również wyjątkowo drogi. Podaż długoterminowych najemców jest bardzo ograniczona (wielu właścicieli nie wynajmuje swoich drugich domów), ale gdy już się pojawią, średnie stawki czynszu w 2025 roku wynosiły 34,6 € za m² miesięcznie immobiliare.it – to około 3 460 € miesięcznie za mieszkanie o powierzchni 100 m². Oznacza to wzrost o 16,5% w porównaniu z rokiem poprzednim immobiliare.it, wskazujący na rosnący popyt na wynajem. Warto zauważyć, że czynsze w Portofino są ponad trzykrotnie wyższe niż średnia dla prowincji (10,5 €/m²) immobiliare.it. Letni sezon turystyczny przynosi także boom na krótkoterminowy najem: wille i luksusowe apartamenty mogą osiągać dziesiątki tysięcy euro tygodniowo od zamożnych urlopowiczów. (Na przykład willa na klifie z basenem może kosztować ponad 20 000 € tygodniowo w lipcu-sierpniu.) Rentowność z wynajmu jednak pozostaje umiarkowana, biorąc pod uwagę bardzo wysokie wartości kapitałowe – inwestorzy mogą oczekiwać zysków netto na poziomie około 2–3%, co oznacza, że nieruchomości są często kupowane bardziej ze względu na wzrost kapitału i styl życia niż na dochód.

Zabudowa mieszkaniowa: Nowe inwestycje mieszkaniowe w Portofino są praktycznie nieistniejące z powodu przepisów dotyczących ochrony środowiska – miasto otoczone jest Regionalnym Parkiem Portofino i Rezerwatem Morskim, co poważnie ogranicza nowe budownictwo. Renowacja istniejących budynków jest podstawową działalnością. Wiele starszych domów zostało odnowionych według najnowszych standardów luksusu, często pod ścisłym nadzorem architektonicznym, aby zachować historyczny charakter Portofino. Często spotykanym zjawiskiem jest przekształcanie zabytkowych budynków w luksusowe rezydencje lub butiki apartamentowe, choć każdy projekt jest indywidualny i rzadki. W istocie rynek mieszkaniowy to skończony, kameralny zasób, co gwarantuje długoterminową wartość: nawet podczas szerszych spadków na rynku nieruchomości w Portofino rzadko zdarzają się „okazyjne” wyprzedaże i zwykle następuje jedynie przerwa w transakcjach, a nie istotne spadki cen. Właściciele to zazwyczaj osoby bardzo zamożne, które nie mają presji na sprzedaż; nabywcy czekają na właściwą nieruchomość, czasem przez lata. W konsekwencji popyt niezmiennie przewyższa podaż, a ceny pozostają stabilne.

Segment nieruchomości luksusowych

Cały rynek nieruchomości w Portofino można określić jako „luksusowy”, ale znajduje się w nim segment ultra-premium wyjątkowych posiadłości i willi, które przyciągają światowych miliarderów. Te prestiżowe nieruchomości – często duże, zabytkowe wille z panoramicznym widokiem na morze, prywatnymi ogrodami, basenami i bezpośrednim dostępem do wody – osiągają najwyższe ceny i cieszą się ogromnym zainteresowaniem kupujących z całego świata. W latach 2024 i 2025 kilka głośnych transakcji i inwestycji podkreśliło siłę tego segmentu luksusowego:

Rekordowe sprzedaże willi: Villa Buonaccordo, słynna pastelowo-żółta rezydencja z widokiem na zatokę Portofino, została sprzedana chińskiemu przedsiębiorcy technologicznemu za szacunkowe 30–35 milionów euro theguardian.com magazine.greatestate.it. Podobnie, Villa Altachiara (dawna posiadłość hrabiny Vacca Augusta) została zakupiona przez rosyjskiego nabywcę za około 25 milionów euro magazine.greatestate.it. Te sprzedaże pokazują, że nabywcy z Chin, Rosji, USA i innych krajów są gotowi zapłacić najwyższe ceny za najbardziej prestiżowe adresy w Portofino. Warto podkreślić, że transakcje te ułatwiły włoskie zachęty podatkowe (reżim podatku liniowego) motywujące zamożnych ludzi do osiedlania się na stałe magazine.greatestate.it theguardian.com. Agenci informują, że oferty na ponad 20 milionów euro w Portofino regularnie przyciągają obecnie zainteresowanie z zagranicy, uznawane są za okazje cenowe „za tę samą kwotę, co mieszkanie w londyńskim Knightsbridge” theguardian.com.
Inwestycje celebrytów i magnatów: Bernard Arnault, prezes LVMH i najbogatszy człowiek na świecie, wykazuje osobistą pasję do Portofino – poprzez hotelowe ramię LVMH (Belmond) nabył i odnowił luksusowe nieruchomości w tej okolicy realinvest.co.uk realinvest.co.uk. Tymczasem członkowie rodziny Berlusconich (jednej z najbogatszych we Włoszech) posiadają tutaj posiadłości, a projektanci mody (tacy jak Dolce & Gabbana) są znani z posiadania domów w Portofino. Tak znani właściciele zarówno odzwierciedlają, jak i utrwalają prestiż miasta. Gdy wille należące do słynnych osób trafiają na rynek, często przyciągają uwagę międzynarodowej prasy. Na przykład zabytkowa willa długo należąca do Pier Silvio Berlusconiego (syna Silvia Berlusconiego) jest obecnie odnawiana, aby stać się rezydencją jego rodziny, a lokalne media wyceniają ją na około 20 milionów euro affaritaliani.it affaritaliani.it. Urok posiadania kawałka Portofino wciąż przyciąga UHNWI (osób o ultrawysokim majątku) – od menedżerów firm technologicznych po europejską arystokrację.
Wzrost cen luksusowych nieruchomości: Według Prime International Residential Index firmy Knight Frank, ceny luksusowych domów w Portofino wzrosły o około +7,1% w 2024 roku, co stanowi jeden z najszybszych wzrostów na świecie (16. miejsce w indeksie PIRI100) idealista.it. Ten wzrost przewyższył rynki luksusowe we Florencji, Mediolanie i Rzymie idealista.it, co dowodzi, że lokalizacje wypoczynkowe i stylu życia, takie jak Portofino, prowadzą na rynku dóbr luksusowych. Podobnie, Savills poinformował, że włoskie rynki „drugich domów” (w tym Portofino) odnotowały wzrosty cen (~+6–7%) w 2023 roku, prześcigając główne rynki miejskie mansionglobal.com mansionglobal.com. Ograniczona podaż willi luksusowych – z których wiele to unikatowe obiekty – spowodowała w niektórych przypadkach konkurencyjne licytacje, co napędza wzrost cen. Nawet w środowisku wysokich stóp procentowych zakupy te odbywają się często za gotówkę, więc nastroje kupujących i trendy bogactwa (wzrosty na giełdzie itp.) mają większy wpływ na ceny niż koszty finansowania.
Trwające inwestycje luksusowe: Zauważalnym trendem jest wejście międzynarodowych marek luksusowych oraz deweloperów na rynek nieruchomości w Portofino, traktując go jako długoterminową inwestycję. Na przykład pod koniec 2024 roku grupa Fort Partners (związana z Four Seasons Hotels) nabyła Castello San Giorgio, 1200 m² zamek na klifie z widokiem na zatokę, podobno za ponad 60 milionów euro luxurytribune.com. Trwają prace remontowe, aby przekształcić zamek, być może w ultraluksusowy butikowy hotel lub rezydencje (planowane przeznaczenie jest szeroko obserwowane, ponieważ zaangażowanie Four Seasons sugeruje nową ofertę hotelarską na najwyższym poziomie). Dodatkowo, należąca do LVMH marka Belmond kupiła w 2021 roku Villę Beatrice, kolejną prestiżową nieruchomość w Portofino, co jeszcze bardziej umacnia pozycję tego konglomeratu luksusowego luxurytribune.com luxurytribune.com. Te działania świadczą o przekonaniu, że ultra-luksusowe nieruchomości w Portofino nadal będą zyskiwać na wartości i przyciągać światową elitę.

Ogólnie rzecz biorąc, segment luksusowy w Portofino definiowany jest przez prestiż, prywatność oraz inwestycje światowej elity. Wśród kupujących dominują miliarderzy i centymilionerzy, którzy często posiadają wiele domów na całym świecie. Cenią Portofino za unikalne połączenie blasku i odosobnienia – miejsce, gdzie megajachty kołyszą się w maleńkim porcie na tle zielonych wzgórz usianych willami. Eksperci branżowi zauważają, że zainteresowanie zagranicznych nabywców pozostaje wysokie: luksusowi pośrednicy odnotowują wzrost zapytań głównie z Ameryki Północnej, Europy Północnej oraz Bliskiego Wschodu. Dzięki korzystnemu systemowi podatkowemu we Włoszech oraz urokowi „Dolce Vita”, prestiżowe nieruchomości w Portofino najprawdopodobniej będą cieszyć się międzynarodowym popytem w przewidywalnej przyszłości. Prognoza Knight Frank na rok 2025 podkreśla, że najlepsze rynki nieruchomości we Włoszech (zwłaszcza w Ligurii i Toskanii) są przygotowane na utrzymanie odporności dzięki stałemu popytowi ze strony międzynarodowych klientów oraz relatywnie atrakcyjnym cenom w porównaniu z innymi elitarnymi destynacjami idealista.it.

Nieruchomości Komercyjne i Hotelarskie

Oprócz rezydencji, nieruchomości w Portofino obejmują również aktywa komercyjne – głównie w sektorze hotelarskim i handlowym, które są bezpośrednio powiązane z luksusową turystyką w regionie. Choć miasteczko jest niewielkie (poniżej 500 mieszkańców), znajduje się tutaj znaczna liczba ekskluzywnych obiektów (butikowe hotele, restauracje, sklepy designerskie) obsługujących wymagających gości. Kluczowe aspekty rynku komercyjnego w 2025 roku to:

Luksusowe hotele: Portofino i okoliczne miejscowości Riviery mają wyjątkowo dużą liczbę hoteli pięciogwiazdkowych. Region Tigullio (obejmujący Portofino, Santa Margherita Ligure, Rapallo itd.) oferuje sześć hoteli 5-gwiazdkowych, co stanowi jedno z największych zagęszczeń w całych Włoszech luxurytribune.com. W samym Portofino klejnotem w koronie jest Belmond Hotel Splendido, legendarny hotel na wzgórzu (niegdyś klasztor) z imponującym widokiem na zatokę. Splendido – wraz z siostrzaną posiadłością Splendido Mare przy porcie – przechodzi wielonarodowy remont pod właścicielstwem LVMH realinvest.co.uk realinvest.co.uk. Ten remont (rozpoczęty w 2023 roku i trwający przez 2024/25) ma na celu „zachowanie dziedzictwa” i podniesienie komfortu gości, z ulepszeniami takimi jak nowa strefa basenowa oraz przeprojektowane apartamenty realinvest.co.uk. Faza restaurowania, prowadzona przez renomowanych projektantów, podkreśla wiarę w przyszłość turystyki w Portofino: Belmond efektywnie „zabezpiecza na przyszłość” ikonę, by zachować ją na szczycie luksusowej turystyki. W czerwcu 2025 roku Belmond ogłosił, że Hotel Splendido otworzy się ponownie w „nowej erze splendoru” latem przyszłego roku instagram.com, podkreślając ulepszenia łączące historyczny urok z nowoczesnym ultra-luksusem. Oczekuje się, że ceny pokoi (obecnie od 1 000 € za noc w sezonie wysokim, za standardowy pokój) wzrosną jeszcze bardziej po zakończeniu renowacji.
Nowe projekty hotelowe: Znaczącym wydarzeniem jest planowane odrodzenie Hotelu Portofino Kulm. Ten zabytkowy, wielki hotel, położony na szczycie góry Portofino (w parku nad miastem), był zamknięty przez dekady. W grudniu 2024 roku mediolańska Grupa AKNO przejęła Hotel Portofino Kulm z zamiarem przywrócenia mu statusu luksusowego kurortu najwyższej klasy aknogroup.com aknogroup.com. Kulm, secesyjny zabytek z 1906 roku, przejdzie ambitną renowację, łączącą zachowanie dziedzictwa z nowoczesnymi udogodnieniami aknogroup.com. Plan Grupy AKNO ma na celu „przywrócenie mu dawnej świetności” jako światowej klasy destynacji aknogroup.com aknogroup.com. Po zakończeniu tego projektu za kilka lat, Portofino zyska kolejną pozycję wśród luksusowych hoteli, co ma dodatkowo wzmocnić atrakcyjność regionu. Ponowne otwarcie tak legendarnej nieruchomości jak Kulm (ze spektakularnymi widokami na wybrzeże Ligurii) nie tylko podnosi wartość nieruchomości, ale także odzwierciedla szerszy trend: inwestorzy koncentrują się na luksusowej infrastrukturze turystycznej w miejscach takich jak Portofino, przewidując wzrost przyjazdów wymagających turystów.
Powierzchnie handlowe i gastronomiczne: Malutka, nadbrzeżna Piazzetta w Portofino otoczona jest ekskluzywnymi butikami (luksusowe marki modowe, sklepy jubilerskie) oraz wykwintnymi restauracjami. Komercyjnych nieruchomości tu jest bardzo niewiele – istnieje tylko kilkadziesiąt witryn/ekskluzywnych lokali, a wakaty należą do rzadkości. Czynsze za najlepsze lokale handlowe na Piazzetcie należą podobno do najwyższych we Włoszech za metr kwadratowy (porównywalne z luksusowymi ulicami w Rzymie czy Mediolanie w szczycie sezonu). Choć dokładne dane nie są ujawniane, z relacji wynika, że flagowe butiki (często sezonowe pop-upy znanych marek) płacą wysokie stawki za widoczność wśród zamożnych gości i celebrytów. Nieruchomości restauracyjne, nierzadko rodzinne od pokoleń, okazjonalnie zmieniają właścicieli po bardzo wysokich cenach ze względu na prestiżowy adres w Portofino. Ogólnie segment nieruchomości komercyjnych jest w pełni uzależniony od turystyki – jego kondycję najlepiej odzwierciedlają rosnące liczby odwiedzających. W 2024 roku Włochy odnotowały 215 milionów obecności turystów latem (rekord po pandemii) luxurytribune.com, a Portofino odczuło znaczące korzyści z tego wzrostu luksusowej turystyki.
Mariny i infrastruktura: Jednym z unikalnych aspektów nieruchomości w Portofino jest jego infrastruktura morska – port. Choć nie jest to „nieruchomość” w tradycyjnym rozumieniu budynków, posiadanie lub wynajmowanie miejsca cumowniczego na jacht w Portofino jest oznaką statusu i wiąże się z wysokimi kosztami. Marina jest niewielka (może pomieścić stosunkowo skromne jachty do ok. 35 m w wewnętrznym porcie), co oznacza, że ceny wynajmu miejsc cumowniczych latem są wyjątkowo wysokie i często ustalane w ramach długoterminowych umów. Toczy się debata na temat zarządzania ruchem turystycznych statków i ewentualnego unowocześnienia niektórych obiektów portowych (np. ulepszone pomosty, usługi tenderowe), aby lepiej obsługiwać superjachty cumujące na redzie. Plany te, choć ograniczone ze względu na warunki geograficzne, mają na celu zachowanie uroku Portofino przy jednoczesnym radzeniu sobie z zatłoczeniem w szczycie sezonu. Na początku 2023 roku lokalne władze wprowadziły nawet przepisy ograniczające przeludnienie – na przykład zakazując przebywania w niektórych zatłoczonych punktach widokowych – w ramach dbałości o jakość doświadczeń odwiedzających tourtravelandmore.com. Takie polityki pośrednio wpływają na nieruchomości komercyjne: poprzez kuratorowanie przepływu turystów, Portofino zapewnia swoim luksusowym sklepom i hotelom możliwość funkcjonowania w środowisku, które pozostaje ekskluzywne i wolne od tłumów.

Podsumowując, nieruchomości komercyjne w Portofino definiuje doskonała oferta hotelarska i niedobór lokalowy. Hotele przechodzą duże inwestycje i renowacje, powierzchnia handlowa jest ograniczona, ale bardzo poszukiwana, a cały ekosystem komercyjny napędzany jest przez wiodącą pozycję Portofino na włoskim rynku luksusowej turystyki. Inwestorami w tym sektorze są zazwyczaj podmioty instytucjonalne lub marki luksusowe (jak widać na przykładzie Belmond/LVMH oraz Four Seasons/Fort Partners), a ich ostatnie zaangażowanie sygnalizuje optymizm, że Portofino nadal będzie „ponadprzeciętne” jako ekskluzywna destynacja w nadchodzących latach.

Trendy cenowe i aktualne wartości

Trajektoria cenowa Portofino w ostatniej dekadzie była generalnie wzrostowa, przerywana krótkimi okresami stabilizacji lub niewielkich korekt. Historyczny trend odzwierciedla inne topowe rynki domów wakacyjnych: odporność podczas spowolnień oraz szybkie odbicia podczas ożywienia gospodarczego, co zawdzięcza zamożnej bazie właścicieli. Oto przegląd trendów cenowych – zarówno historycznych, jak i aktualnych na 2025 rok:

Długoterminowa perspektywa: W latach 2000. rynek nieruchomości we Włoszech przeżył boom, a następnie spowolnienie po kryzysie finansowym z 2008 roku. Jednak w Portofino odnotowano jedynie łagodny spadek wartości nieruchomości pod koniec 2000-tych i na początku 2010-tych lat w porównaniu do spadków ogólnokrajowych. Do połowy lat 2010. ceny w Portofino ponownie zaczęły rosnąć, mimo stagnacji wielu rynków we Włoszech. Zamożni kupujący, w tym cudzoziemcy, coraz częściej poszukiwali bezpiecznych aktywów oraz nieruchomości typu lifestyle; Portofino wcześnie skorzystało na tym trendzie. Do 2019 roku lokalni agenci raportowali, że ceny luksusowych willi osiągnęły nowe maksima (przekraczając szczyt z 2008 roku), napędzane wprowadzeniem we Włoszech systemu flat tax w 2017 r., który przyciągnął zamożnych ekspatriantów (więcej na ten temat w sekcji dotyczącej polityki) theguardian.com theguardian.com. W końcówce lat 2010. utrzymywał się stabilny popyt, choć liczba transakcji była niska (na rynku było niewiele nieruchomości).
Wpływ pandemii (2020–2022): Pandemia COVID-19 początkowo zamroziła sprzedaż w 2020 roku z powodu restrykcji w podróżowaniu. Paradoksalnie jednak wzmocniła zainteresowanie ekskluzywnymi azylami, gdy lockdowny zostały zniesione: międzynarodowi kupujący, zwłaszcza z Północnej Europy i USA, tłumnie ruszyli po śródziemnomorskie rezydencje, gdzie mogli pracować zdalnie w pięknym otoczeniu. Włoskie rynki luksusowe na wybrzeżu i na wsi przeżyły boom w latach 2021–2022 i Portofino nie było tu wyjątkiem. Rywalizacja o nieliczne oferty zaostrzyła się. Z relacji wynika, że nieruchomości, które długo zalegały na rynku, zostały sprzedane, bo kupujący zaczęli bardziej cenić styl życia i dobrostan. Doprowadziło to do wzrostu cen w 2021, a zwłaszcza w 2022 r. Globalna ankieta Knight Frank wykazała, że w tym okresie rynki kurortowe radziły sobie lepiej niż miasta – co było zgodne z doświadczeniem Portofino idealista.it. Na początku 2023 roku średnie wartości osiągnęły rekordowe poziomy.
Ostatnie wahania (2023–2025): Jak wspomniano, w 2023 roku nastąpił szczyt cenowy nieruchomości w Portofino około połowy roku, po czym nastąpiła lekka korekta. Według danych Immobiliare.it szczyt miał miejsce w lipcu 2023 r. (~9 600 €/m²), a dołek w marcu 2024 r. (~7 000 €/m²) immobiliare.it. Ten ruch w górę i dół o około 25% może zawyżać rzeczywiste zmiany wartości, ponieważ średnie mogą być wypaczone przez kilka ogłoszeń na małym rynku. Wielu ekspertów uważa, że fundamentalne wartości nie spadły aż tak bardzo; raczej po tym, jak wyjątkowo drogie nieruchomości zostały sprzedane lub wycofane z rynku pod koniec 2023 r., pozostała oferta pokazywała niższą średnią. W połowie 2024 r. nastąpiła stabilizacja. Od maja 2024 r. (7 729 €/m²) do maja 2025 r. (7 955 €/m²) ceny wzrosły o ok. +2,9% immobiliare.it, co wskazuje na powrót do umiarkowanego wzrostu. W istocie rok 2024 był okresem schłodzenia i normalizacji po gorączkowym wzroście popytu po pandemii. Wchodząc w 2025 rok, nastroje kupujących znów się poprawiły, gdy stopy procentowe się ustabilizowały, a globalne perspektywy gospodarcze się unormowały, co doprowadziło do ponownego wzrostu cen nieruchomości premium.
Aktualne wartości (2025): Konsensus wśród lokalnych agencji jest taki, że wartości nieruchomości w Portofino w 2025 roku są na rekordowo wysokim poziomie lub bardzo blisko niego. Średnia cena ofertowa (~8 000 €/m²) to ogólny wskaźnik; prawdziwy segment premium (najlepsze lokalizacje, luksusowe wille wykończone pod klucz) bez trudu osiąga 10 000–15 000 € za m². Na przykład willa o powierzchni 300 m² w idealnym stanie i z widokiem może być wyceniana na 30–40 milionów euro (co oznacza ~100 000 €/m² dla najbardziej prestiżowych części nieruchomości, takich jak działka budowlana z widokiem – ilustruje to, jak działa premia za lokalizację na tak małym rynku). Z drugiej strony, małe mieszkanie o powierzchni 50 m² bez widoku na morze może “kosztować tylko” 600 000 € (czyli 12 000 €/m²). Wartości gruntów są astronomiczne: praktycznie nie ma pustych działek na sprzedaż, ale nawet skromna działka lub ruina osiąga ogromne sumy ze względu na potencjał do renowacji.
Porównanie regionalne: Portofino pozostaje najdroższą gminą w Ligurii i we Włoszech. W prowincji Genua jest numerem jeden z ogromną przewagą – np. 7 955 €/m² w Portofino w porównaniu do średniej powiatowej 2 231 €, znacznie wyżej niż druga pod względem cen (Santa Margherita z 5 942 €) immobiliare.it immobiliare.it. W szerszym kontekście włoskim Portofino i Capri co roku „zamieniają się” miejscami na podium; obecna średnia na Capri (8 849 €) przegania Portofino immobiliare.it, ale Capri zanotowało nieznaczny spadek roczny w 2025, podczas gdy Portofino wzrost immobiliare.it. Oba miejsca znacznie przewyższają średnią cenę w miastach kontynentalnych.

Wykres poniżej podsumowuje obecne średnie ceny (oraz ostatnią zmianę r/r) w Portofino na tle wybranych rynków luksusowych:

Lokalizacja (maj 2025)	Średnia cena sprzedaży (€/m²)	Zmiana r/r (w porównaniu do maja 2024)
Portofino (Liguria)	€7 955 immobiliare.it	+2,9% immobiliare.it (odrabianie strat po spadku w 2024)
Capri (Zatoka Neapolitańska)	€8 849 immobiliare.it	-2,3% immobiliare.it (niewielkie ochłodzenie po szczycie)
Santa Margherita Ligure	~€5 942 immobiliare.it	+?% (stały wzrost, wysoki jak na kontynent)
Mediolan (średnia miejskiej)	~€5 000 (szac.)	+6–7% (silny wzrost w 2024 w centrum miasta)
Rzym (średnia miejska)	~€3 600 immobiliare.it	+6,9% immobiliare.it (solidne odbicie w latach 2024/25)
Monako (Monte Carlo)**	€50 000+ (luksus)	+4% (2024) – światowe rekordy cenowe

Źródła: raporty rynkowe Immobiliare.it oraz publikacje branżowe.
Monako: uwzględnione dla globalnego kontekstu; znacznie przewyższa wszystkie pozostałe rynki.

Jak pokazuje tabela, Portofino i Capri to zupełnie inna liga we Włoszech (żadna inna włoska lokalizacja nie osiąga konsekwentnie średnich cen €7k–€9k/m²). Rywalizują one także z międzynarodowymi elitarnymi rynkami. Na przykład Saint-Tropez we Francji osiąga średnie ceny około €20 000–€25 000/m² za luksusowe domy residences-immobilier.com housesandapartments.fr, a Cannes osiąga widełki €10 000–€25 000/m² cotedazur-sothebysrealty.com. Najlepsze nieruchomości w Portofino (blisko €15 000/m²) zbliżają się do tych poziomów, choć średnie ogólne są nieco niższe ze względu na mieszankę mniejszych domów. Niemniej jednak, w światowych rankingach cen luksusowych nieruchomości mieszkalnych, Portofino zajmuje czołowe miejsce jako jeden z najdroższych rynków kurortowych na świecie voronoiapp.com.

Jeśli chodzi o trendy najmu, jak wspomniano wcześniej, ceny wynajmu w Portofino gwałtownie wzrosły ostatnio (+16,5% r/r), osiągając średnią €34,6/m²/miesiąc w 2025 roku immobiliare.it. Co ciekawe, czynsze na Capri wzrosły jeszcze bardziej (+35% r/r) immobiliare.it, co wskazuje na powyższy wzrost zainteresowania luksusowymi najmem na wakacje po pandemii. Obie lokalizacje podkreślają szerszy trend: zamożni podróżni poszukiwali wyłącznych willi i nieruchomości do wynajęcia w latach 2022–2024, co spowodowało wzrost stawek. Niektórzy właściciele cieszą się więc dochodowym sezonowym wynajmem, choć włoski podatek od najmu krótkoterminowego oraz regulacje (np. wymóg rejestracji gości, odprowadzanie zryczałtowanego podatku 21% od najmu w stylu Airbnb) to kwestie, z którymi mierzą się inwestorzy.

Patrząc w przyszłość, przewiduje się, że obecne wartości pozostaną stabilne lub nieznacznie wzrosną. Nie widać oznak kryzysu ani nadpodaży, które mogłyby obniżyć ceny w Portofino. Przeciwnie, progności oczekują „stabilnego plateau lub łagodnego wzrostu” cen w latach 2025–2026, o ile nie nastąpi żaden poważny szok zewnętrzny. W dalszej części omówimy szczegółowe prognozy i perspektywy.

Prognoza rynku i perspektywy

Prognozy dotyczące rynku nieruchomości w Portofino na najbliższe lata (2025–2027) są generalnie optymistyczne, choć zauważa się ograniczone tempo wzrostu ze względu na już bardzo wysokie ceny. Wiele branżowych źródeł przedstawia wskazówki, czego można się spodziewać:

Prognoza Knight Frank na 2025 rok: Raport o zamożności oraz prognoza rynku nieruchomości luksusowych przygotowana przez Knight Frank przewiduje, że włoskie rynki nieruchomości premium pozostaną odporne i będą kontynuować stabilny wzrost do 2025 roku idealista.it. Dla destynacji lifestyle’owych takich jak Portofino oczekuje się, że utrzymujące się międzynarodowe zainteresowanie będzie wspierać ceny. Choć gorączkowy wzrost po pandemii COVID nieco wyhamował, Knight Frank sugeruje scenariusz umiarkowanego wzrostu, a nie spadku, wskazując na takie czynniki jak konkurencyjne ceny w porównaniu do innych światowych centrów oraz niezmienny urok Włoch idealista.it. W praktyce może to oznaczać jednocyfrowy roczny wzrost cen na niskim lub średnim poziomie (np. +3% do +5% rocznie w przypadku nieruchomości premium), przy założeniu stabilnych warunków gospodarczych. Wzrost o +7% w Portofino w 2024 roku może się nie powtórzyć każdego roku, ale kilka procent wzrostu wydaje się prawdopodobne.
Savills Prime Index: Savills, w analizie z końca 2024 roku, zauważył, że rynki domów wakacyjnych typu prime we Włoszech powinny dalej notować wzrosty cen z powodu ograniczonej podaży oraz przeniesienia popytu z miast mansionglobal.com. Ich prognozy na 2025 rok dla głównych włoskich miast były zróżnicowane – Mediolan stabilnie do +1%, Rzym +2-4% idealista.it idealista.it – ale dla miejsc wypoczynkowych takich jak Jezioro Como, wiejska Toskania itd., Savills przewidywał lepsze wyniki niż średnia. W związku z tym, Portofino prawdopodobnie jest w tej lepszej kategorii. Stopy procentowe (które były wysokie w latach 2023-24) wpływają na przeciętnych kupujących, ale mniej na najzamożniejszych; stąd każda obniżka stóp w końcówce 2025/2026 byłaby plusem, ale nie jest kluczowa. Szef włoskiego oddziału Savills był cytowany, mówiąc, że rynek luksusowy wykazał „silną odporność pomimo niepewności gospodarczych” idealista.it, prognozując utrzymujący się popyt zwłaszcza na wynajem oraz odbicie liczby transakcji na rynkach z ograniczoną podażą (np. nowe inwestycje w Rzymie) idealista.it idealista.it. W przypadku Portofino, wolumen transakcji pozostanie niewielki, ale ceny nielicznych sprzedaży prawdopodobnie ustanowią nowe rekordy.
Raport Engel & Völkers/Nomisma: Market Report Italy 2025 (przygotowany przez Engel & Völkers wraz z Nomisma) przedstawia szerokie spojrzenie na rynek nieruchomości luksusowych. Zauważa, że wille i historyczne rezydencje stanowią 40% transakcji na rynku prime we Włoszech a.storyblok.com, co odzwierciedla popyt na nieruchomości z widokiem i wyjątkowym charakterem – do tej kategorii w pełni zalicza się Portofino. Raport prognozuje „umiarkowany wzrost napędzany stałym popytem na ekskluzywne nieruchomości” w 2025 roku (tłumaczenie z włoskiego) i podkreśla, że zainteresowanie międzynarodowe pozostaje wysokie, co powinno utrzymać mocną pozycję rynków nadmorskich premium. Ostrzegają jednak, że wstrząsy geopolityczne lub gospodarcze mogą osłabić nastroje, ale jeżeli nie wystąpią, segment luksusowy we Włoszech ma solidne podstawy.
Nastroje lokalnych ekspertów: Wywiady z lokalnymi agentami rynku luksusowego (takimi jak Gianmarco Bizzoni z Zampetti) potwierdzają, że rok 2025 zapowiada się jako kolejny silny rok dla nieruchomości luksusowych we Włoszech idealista.it. Kluczowe czynniki napędzające rynek to rosnący międzynarodowy popyt, nieruchomości luksusowe jako zabezpieczenie przed inflacją oraz ograniczona podaż idealista.it idealista.it. Te okoliczności z całą pewnością dotyczą Portofino. Agenci donoszą, że mają więcej kwalifikowanych nabywców niż dostępnych nieruchomości, a część klientów zaczęła rozszerzać poszukiwania na sąsiednie lokalizacje (np. Santa Margherita czy Portovenere dalej wzdłuż wybrzeża) z powodu braku ofert w samym Portofino. To rozlanie się popytu może nieco zmniejszyć liczbę transakcji w Portofino (bo ludzie kupują gdzie indziej), ale nie wpływa na ceny w Portofino – wręcz przeciwnie, podkreśla jak bardzo te nieruchomości są pilnie strzeżone. Tak długo, jak szersze rynki finansowe pozostaną stabilne (co wpływa na zamożność potencjalnych nabywców), perspektywy to stabilność cen lub delikatny wzrost. Nie oczekuje się spadków cen; jednym z czynników ryzyka w prognozach jest natomiast to, że jeśli na rynek trafi bardzo ekskluzywna nieruchomość (na przykład posiadłość za 50 milionów euro), może to ustanowić nowy rekord cenowy i podnieść średnią.
Perspektywy najmu i turystyki: Władze turystyczne przewidują dalszy wzrost turystyki luksusowej we Włoszech do 2026 roku, choć być może w bardziej umiarkowanym tempie po boomie po pandemii. Lokalne władze Portofino, we współpracy z regionem Liguria, inwestują w infrastrukturę, taką jak ulepszone drogi (droga do Portofino została odbudowana po osuwisku w 2018 roku i ostatnio dodatkowo wzmocniona) oraz inicjatywy związane ze zrównoważoną turystyką. W 2025 roku uruchomiono nową linię promową łączącą Portofino z innymi miejscowościami Riwiery, aby odciążyć ruch drogowy. Te udogodnienia ułatwiają dostęp i zwiększają atrakcyjność Portofino, co pośrednio wspiera wartość nieruchomości. Jeśli światowa turystyka pozostanie silna (przy braku nowych pandemii lub konfliktów), Portofino powinno nadal cieszyć się pełnym sezonem letnim, wysokim obłożeniem hoteli, a co za tym idzie silnym popytem na krótkoterminowy wynajem. Może to dalej podnieść rentowność najmu i potencjalnie zachęcić kolejnych inwestorów do wejścia na rynek, jeżeli zobaczą szansę na rynku luksusowych najemców.

Podsumowując, prognozy dla rynku nieruchomości w Portofino na najbliższe lata są w dużej mierze pozytywne: stabilne lub rosnące ceny, utrzymujący się popyt oraz stałe inwestycje wysokoprofilowe. Wzrost może nie być eksplozywny – rynek jest dojrzały i już bardzo drogi – ale oczekuje się, że będzie stały. Obserwatorzy często podkreślają, że włoski rynek nieruchomości luksusowych jest swoistym bezpiecznym azylem (aktywo materialne, historycznie stabilne), a polityka Włoch zachęcała zamożnych nabywców (poprzez ulgi podatkowe). Ta polityczna ciągłość zwiększa poczucie pewności. Jedynymi zastrzeżeniami wobec tak optymistycznych prognoz mogą być zewnętrzne szoki gospodarcze (np. poważna recesja uderzająca w rynki akcji mogłaby tymczasowo spowolnić sprzedaż) lub potencjalne zmiany w regulacjach (jeśli, hipotetycznie, przyszły rząd ograniczyłby przywileje podatkowe dla cudzoziemców – choć na razie nic na to nie wskazuje). O ile te scenariusze się nie zrealizują, Portofino prawdopodobnie pozostanie na obecnej ścieżce: jako mała, lśniąca gwiazda europejskiego rynku nieruchomości z inkrementalnym wzrostem wartości i niezmienną atrakcyjnością.

Szanse inwestycyjne i wyzwania

Inwestowanie w nieruchomości w Portofino może być niezwykle satysfakcjonujące, ale wiąże się też z unikalnymi wyzwaniami. Poniżej przedstawiamy kluczowe możliwości, które przyciągają inwestorów, a także wyzwania i ryzyka, na które warto zwrócić uwagę:

Możliwości / Mocne strony:

Wzrost wartości kapitału i stabilność: Wartości nieruchomości w Portofino wykazywały stały wzrost w długim okresie. Nawet gdy szerszy rynek włoski miał trudności, Portofino utrzymywało swoją wartość. Luksusowe domy tutaj są uznawane za aktywa bezpiecznej przystani – ich wartość ma tendencję do wzrostu szybciej niż inflacja, chroniąc i pomnażając kapitał idealista.it idealista.it. Ograniczona podaż i nieustanny popyt ze strony światowych elit tworzą warunki do dalszego wzrostu cen. Inwestorzy celujący w segment ultra-prime traktują Portofino jako sposób na dywersyfikację majątku w materialne aktywo o niskiej zmienności (najzamożniejsi nabywają „trofealne” nieruchomości nie tylko na użytek własny, ale też jako element strategii ochrony majątku).
Silne zwroty z najmu (w sezonie wysokim): Dla tych, którzy są gotowi wynajmować swoją nieruchomość, Portofino oferuje potencjalnie wysokie zwroty, szczególnie poprzez luksusowe najmy krótkoterminowe. Sezon letni (a coraz częściej także sezony przejściowe) przyciąga zamożnych najemców, którzy płacą najwyższe stawki. Jak wspomniano, czynsze wzrosły znacząco (np. +16% w zeszłym roku) immobiliare.it. Dobrze położona willa może wygenerować setki tysięcy euro dochodu z najmu w ciągu lata. Według agencji luksusowej, wysokie stopy zwrotu z najmu są osiągalne w ekskluzywnych destynacjach turystycznych jak Jezioro Como, Wybrzeże Amalfitańskie – a co za tym idzie także w Portofino idealista.it. To może zrekompensować koszty posiadania nieruchomości. Co więcej, niektórzy inwestorzy stosują model hybrydowy: korzystają z willi przez część roku, a na szczytowe tygodnie wynajmują ją – efektywnie monetyzując swój dom wakacyjny. Biorąc pod uwagę wzrost podróży luksusowych, nie brakuje zamożnych wczasowiczów poszukujących doświadczenia willi w Portofino.
Styl życia i użytkowanie prywatne: Wielu inwestorów kieruje się także zwrotem w postaci stylu życia. Posiadanie nieruchomości w Portofino daje dostęp do elitarnej enklawy – można zacumować jacht w porcie, udzielać się w kręgach międzynarodowej, wymagającej społeczności i korzystać z włoskiego stylu życia na Riwierze. Ten nieuchwytny atut jest ogromnym magnesem. Dla osób korzystających z włoskiego programu flat-tax, uczynienie Portofino główną bazą oferuje nie tylko pożądany styl życia, ale także niskie podatki osobiste od dochodów zagranicznych. W istocie, taka inwestycja to częściowo aspekt finansowy, częściowo osobisty. Ta podwójna korzyść może czynić taki wybór atrakcyjnym, nawet jeśli czysta stopa zwrotu z najmu lub wzrost cen mogą być niższe niż w przypadku bardziej ryzykownych inwestycji.
Dywersyfikacja portfela: Nieruchomości w ultra-prestiżowych lokalizacjach zachowują się inaczej niż rynki akcji czy nawet główny rynek nieruchomości. Są mniej skorelowane z cyklami gospodarczymi (bo właściciele nie wpadają w panikę i nie sprzedają podczas recesji). Dla biur rodzinnych i zamożnych inwestorów, dodanie nieruchomości w Portofino dywersyfikuje ich portfel. Jest to również zabezpieczenie przed wahaniami kursów walut (ponieważ aktywa są denominowane w euro). Warto zauważyć, że Amerykanie w ostatnich latach coraz chętniej kupują we Włoszech, aby wykorzystać silnego dolara – traktując luksusowe nieruchomości jako zabezpieczenie walutowe i pożądany składnik majątku.
Zachęty podatkowe: Przyjazna polityka Włoch wobec osób zamożnych sama w sobie stanowi okazję. Reżim podatku liniowego dla osób niebędących rezydentami (100 000 €/rok podatku liniowego od dochodu światowego) theguardian.com przyciągnął dziesiątki milionerów. Posiadanie nieruchomości we Włoszech może pomóc w uzyskaniu rezydentury i statusu podatkowego. Dodatkowo, Włochy posiadają wizę „rezydencji wybieralnej” dla emerytów z wysokim dochodem, opodatkowanych tylko 7%, jeśli przeniosą się do określonych regionów (głównie południowe regiony) theguardian.com – mniej istotne bezpośrednio dla Portofino, ale podatek liniowy jak najbardziej. Te programy zwiększają pulę potencjalnych nabywców (inwestorzy wiedzą, że ich osobiste obciążenie podatkowe we Włoszech będzie ograniczone, co czyni posiadanie nieruchomości bardziej komfortowym finansowo).
Potencjał rozwoju i podnoszenia wartości: Choć nowe inwestycje budowlane są praktycznie wykluczone, nadal istnieją możliwości podnoszenia wartości poprzez renowacje. Wiele nieruchomości w Portofino to obiekty zabytkowe, które mogą wymagać modernizacji. Inwestorzy z odpowiednim zespołem (architekci, projektanci zaznajomieni z lokalnymi przepisami) mogą znacząco zwiększyć wartość przez odnowienie lub ulepszenie willi. Biorąc pod uwagę niezwykle duże zainteresowanie wśród końcowych nabywców na w pełni wyremontowane, gotowe do zamieszkania domy (wielu kupujących nie chce samodzielnie zarządzać remontem), inwestor kupujący starszą nieruchomość i podnoszący ją do najwyższych standardów luksusu, może sprzedać ją z dużą premią. Przykładem są trwające renowacje starszych hoteli i willi przez firmy takie jak Belmond czy Fort Partners, które pokazują potencjał projektów modernizacyjnych – po ukończeniu te aktywa będą uzasadniały znacznie wyższe ceny/stawki. W mniejszej skali pojedynczy inwestor mógłby odnowić mieszkanie lub dom i następnie odsprzedać (obrót nieruchomościami nie jest tu tak powszechny z powodu podatków, ale jest możliwy) lub cieszyć się wyższą wartością najmu/sprzedaży.

Wyzwania / Ryzyka:

Płynność segmentu ultraluksusowego: Choć nieruchomości w Portofino cieszą się stałym zainteresowaniem, liczba nabywców w najwyższym segmencie cenowym jest ograniczona. Jeśli zainwestujesz 20 milionów euro w willę i później zechcesz ją sprzedać, znalezienie kolejnego kupca może zająć czas. Płynność może być wyzwaniem, jeśli konieczna jest szybka sprzedaż idealista.it idealista.it. Nieruchomości mogą pozostawać na rynku przez miesiące, a nawet lata, do czasu pojawienia się właściwego nabywcy (chyba że cena zostanie znacząco obniżona). Dlatego rynek nieruchomości w Portofino jest najlepszy dla inwestorów myślących długofalowo; to nie jest miejsce dla osób liczących na szybki obrót. Koszty utrzymania i brak płynności sprawiają, że inwestorzy powinni być przygotowani na dłuższe trzymanie aktywa lub wykazać się cierpliwością, by uzyskać żądaną cenę.
Wysokie koszty wejścia i utrzymania: Ceny bezwzględne są ogromne, więc wymagany kapitał na wejście jest wysoki. Dodatkowo Włochy nakładają znaczne koszty transakcyjne – około 9–10% podatków i opłat przy zakupie drugiego domu (niższe, jeśli ustanowisz rezydencję i uczynisz nieruchomość głównym miejscem zamieszkania, ale wielu zagranicznych kupujących traktuje to jako drugi dom). Stałe koszty obejmują podatek od nieruchomości (IMU) na drugie domy, który w Portofino może wynosić kilka tysięcy euro rocznie ze względu na wysokie wartości katastralne, plus utrzymanie. Utrzymanie luksusowej willi (ogrody, baseny, ochrona, personel) jest kosztowne – to łatwo dziesiątki tysięcy euro rocznie. Jeśli nieruchomość jest zabytkowa lub znajduje się w strefie chronionej, wszelkie zmiany wymagają pozwoleń i być może zatrudnienia wyspecjalizowanych rzemieślników, co podnosi koszty. Koszt alternatywny też ma znaczenie: pieniądze zamrożone w aktywie niegenerującym dochodu mogłyby być zainwestowane gdzie indziej. Niemniej jednak, ci kupujący zazwyczaj dysponują dużym majątkiem, ale to kwestia do rozważenia.
Bariery regulacyjne: Renowacja lub zmiana nieruchomości w Portofino może być biurokratycznym wyzwaniem. Obowiązują surowe przepisy dotyczące dziedzictwa i środowiska. Uzyskanie pozwolenia na dobudowę, instalację basenu czy nawet zmianę koloru farby może wymagać wielu etapów zatwierdzania (gmina, władze parku regionalnego itd.). Może to opóźniać projekty zwiększające wartość i dodawać niepewności. Co więcej, włoski proces prawny jest dość powolny w przypadku sporów (np. kwestie granic czy roszczeń spadkowych do nieruchomości). Zagraniczni inwestorzy muszą także poruszać się w innym systemie prawnym (stąd zatrudnienie dobrego notariusza i prawnika jest niezbędne). Chociaż rząd jest przychylny zagranicznym inwestorom, zawsze istnieje niewielkie ryzyko przyszłych zmian polityki (na przykład pojawiały się polityczne dyskusje o ograniczeniu własności cudzoziemców w popularnych lokalizacjach, by zapobiec wzrostowi cen – choć taki przepis jeszcze we Włoszech nie obowiązuje, w odróżnieniu od niektórych innych krajów).
Nasycenie rynku i alternatywy: Można argumentować, że potencjał wzrostu Portofino może być ograniczony przez to, jak wysoko ceny już są. Przy średniej blisko 8 tys. euro i szczytach powyżej 10 tys. euro/m², dalszy wzrost może być powolniejszy. Niektórzy inwestorzy mogą dostrzec większy potencjał wzrostu cen przy niższej bazie w innych regionach Włoch (np. niektóre części Toskanii czy Gardy). Jeśli kilka kluczowych grup międzynarodowych kupujących zmieni preferencje (np. Amerykanie nagle wybiorą Amalfi lub Apulię), popyt w Portofino może się rozłożyć na inne miejsca. Jednak ze względu na globalną rozpoznawalność Portofino, jest to raczej niewielkie zagrożenie – to miejsce prawdopodobnie zawsze przyciągnie grono nabywców.
Czynniki globalne gospodarcze: Chociaż Portofino jest pewnym sensie odporne, nie jest całkowicie zabezpieczone przed globalnymi wstrząsami. Gwałtowny wzrost stóp procentowych na świecie w 2022 roku schłodził nieco zakupy luksusowe na świecie. Podobnie silne euro może podnieść koszt zakupu dla kupujących w USD lub GBP, choćby minimalnie. Kwestie geopolityczne (jak sankcje nałożone na rosyjskich oligarchów w 2022 r.) wyeliminowały część potencjalnych nabywców z rynku (kilku rosyjskich właścicieli rzeczywiście zostało dotkniętych). Czynniki te mogą tymczasowo wpływać na popyt. Jednak, jak zauważa Guardian, po początkowej ostrożności, zamożni klienci wracają, gdy widzą stabilność polityki theguardian.com. Zatem ryzyka makroekonomiczne są obecne, ale zazwyczaj mają charakter przejściowy.

Podsumowując, inwestowanie w Portofino to gra na ultra-luksusowym rynku nieruchomości – oferuje szansę posiadania części jednego z najbardziej ekskluzywnych miejsc na świecie, z solidnymi perspektywami długoterminowego zysku i dochodu z wynajmu, ale wymaga dużych nakładów finansowych, cierpliwości i odpowiedniej staranności. Większość wyzwań można zminimalizować, korzystając z pomocy doświadczonych lokalnych specjalistów: luksusowych agentów nieruchomości, prawników, architektów i zarządców nieruchomości, którzy rozumieją wyjątkowe realia tego rynku. Dla tych, którzy umiejętnie się w nim poruszają, nagrody są nie tylko finansowe, ale także niematerialny prestiż bycia częścią bogatej historii Portofino.

Demografia nabywców i popyt rynkowy

Popyt na nieruchomości w Portofino jest naprawdę globalny. Demografia kupujących w ostatnich latach zdecydowanie przechyla się w stronę międzynarodowych osób o wysokich dochodach, z mniejszym udziałem włoskiej elity krajowej. Zrozumienie, kto kupuje i dlaczego, wiele mówi o dynamice tego rynku:

Dominacja obcokrajowców: Inwestorzy zagraniczni stanowią obecnie około 70% kupujących w segmencie luksusowych nieruchomości we Włoszech idealista.it – a w Portofino udział ten prawdopodobnie jest jeszcze wyższy. Tradycyjnie zamożni Włosi (przemysłowcy, projektanci mody itp.) byli właścicielami wielu willi w Portofino (i część z nich nadal je posiada), jednak obecnie nowi nabywcy to częściej osoby z zagranicy: Amerykanie, Brytyjczycy, mieszkańcy Europy Północnej, Bliskiego Wschodu oraz Azji (szczególnie Chińczycy). Szczególnie duży napływ Amerykanów i Brytyjczyków odnotowano od 2017 roku, co zbiegło się z wprowadzeniem włoskich ulg podatkowych oraz być może niezadowoleniem z sytuacji politycznej lub kosztów we własnych krajach (jak określił to jeden z agentów, „Czemu nie kupić willi w Portofino za cenę mieszkania w Londynie?” theguardian.com).
Profile ultrabogatych: Kupujący zazwyczaj należą do takich kategorii jak przedsiębiorcy, dyrektorzy firm międzynarodowych, finansiści lub celebryci. Wielu znajduje się w najwyższym przedziale majątkowym (UWF) z majątkiem znacznie przekraczającym 50 milionów euro. Przykładowo, wśród ostatnich nabywców są potentaci technologiczni (chiński milioner z branży półprzewodników, który kupił Villa Buonaccordo theguardian.com), rosyjscy oligarchowie (przed sankcjami Rosjanie byli bardzo aktywni; jeden z nich kupił Villa Altachiara magazine.greatestate.it) oraz royalsi i inwestorzy z krajów Zatoki Perskiej (Portofino cieszy się zainteresowaniem zamożnych rodzin z ZEA, Arabii Saudyjskiej itd., czasem poprzez dyskretne zakupy przez trusty lub spółki). Knight Frank Wealth Report 2025 wskazuje, że we Włoszech jest ponad 40 000 osób z majątkiem powyżej 10 mln dolarów, a kraj ten pozostaje jednym z głównych celów globalnych UHNWIs idealista.it. Wielu z nich szuka dziedzictwa i stylu życia – co Portofino zapewnia.
Motywacje kupujących: Poza inwestycją, kupujący są motywowani atrakcyjnym stylem życia w Portofino – jego prywatnością, pięknem i prestiżem towarzyskim. Często zamierzają korzystać z nieruchomości jako domu wakacyjnego lub rezydencji na część roku (niewielu mieszka na stałe, choć niektórzy emeryci lub osoby relokujące się dzięki flat tax czynią to swoim głównym miejscem zamieszkania). Jest też aspekt pokoleniowy: część kupujących to zamożni emeryci lub osoby w wieku emerytalnym, które chcą cieszyć się swoim sukcesem (stąd przyciąga ich spokojne, idylliczne otoczenie), inni są w szczycie swojej kariery, a willa w Portofino to dla nich ostateczny symbol statusu lub rodzinne miejsce spotkań. Częstą tendencją po pandemii COVID jest fakt, że zamożne rodziny poszukują posiadłości, w których mogą bezpiecznie spędzać czas razem; odosobniona willa w Portofino idealnie się do tego nadaje.
Źródła popytu geograficznego:
- Ameryka Północna: Obserwuje się wzrost zainteresowania ze strony Stanów Zjednoczonych i Kanady. Silny dolar oraz romantyczny wizerunek Włoch sprawiły, że wielu Amerykanów kupiło włoskie domy w latach 2021–2024. Portal Gate-away podał, że Amerykanie byli najczęściej poszukującą grupą nieruchomości we Włoszech gate-away.com. W przypadku Portofino amerykańscy nabywcy często odwiedzali region statkami wycieczkowymi lub jachtami i zakochali się w tym miejscu. The Guardian (2019) podał, że Amerykanie przyjeżdżali dzięki ulgom podatkowym, a jeden z brytyjskich agentów mówił: „wielu ludzi ma dość Londynu… lubią kulturę i oczywiście ulgę podatkową” theguardian.com. Tak więc Amerykanie i Brytyjczycy to główna grupa.
- Europa: W Europie częstymi nabywcami są osoby z Wielkiej Brytanii, Szwajcarii, Francji oraz Niemiec/północnej Europy. Brytyjczycy i Szwajcarzy to często ekspaci lub międzynarodowi biznesmeni, dla których Włochy są atrakcyjniejsze pod względem klimatu i kosztów w porównaniu do ich rodzimych rynków. Niektórzy mieszkańcy północnej Europy (Skandynawowie, Holendrzy), którzy zgromadzili majątek, również poszukują nieruchomości na Morzu Śródziemnym na drugie domy.
- Bliski Wschód: Zamożni nabywcy z Bliskiego Wschodu (Katarczycy, Emiratczycy, Saudyjczycy) inwestowali dużo w inne czołowe europejskie rynki (Londyn, Lazurowe Wybrzeże), a także – w mniejszym stopniu – w Włochy. W Portofino znaczącym inwestorem pośrednio jest rodzina Al-Thani z Kataru przez inwestycje w branżę hotelarską, jednak indywidualni nabywcy z Zatoki to wciąż mniejszość (choć niektórzy wynajmują wille na lato).
- Azja: Zainteresowanie chińskich nabywców luksusowymi nieruchomościami we Włoszech wzrosło. Przykładem jest zakup przez chińskiego miliardera w Portofino theguardian.com. Ponieważ w Chinach przybywało milionerów, część szukała w Europie bezpiecznych inwestycji oraz stylu życia – Włochy, ze swoją kulturą i luksusową reputacją, przyciągnęły ich uwagę. Jest także pewne zainteresowanie ze strony Azji Południowo-Wschodniej (np. indonezyjscy czy singapurscy potentaci), lecz nie jest ono dobrze udokumentowane.
- Rosja i kraje WNP: Historycznie Rosjanie uwielbiali włoską Riwierę (oraz Toskanię i Sardynię). Przed 2022 rokiem Rosjanie byli kluczowymi graczami na najwyższym szczeblu. Portofino miało rosyjskich właścicieli i nabywców (jak w przypadku sprzedaży willi Rosjaninowi w 2015 roku magazine.greatestate.it). W związku z sankcjami i napięciami geopolitycznymi aktywność zamożnych Rosjan zmalała – niektórzy musieli sprzedać majątki lub przynajmniej usunąć się w cień. Ten segment popytu nagle zniknął w 2022 roku. Jednak nabywcy z innych państw byłego ZSRR (Kazachstan itd.) oraz Rosjanie z drugim paszportem mogą wciąż dyskretnie inwestować.
- Krajowi nabywcy włoscy: Obecnie Włosi stanowią zaledwie około 30% kupujących luksusowe nieruchomości w całym kraju idealista.it. W Portofino są to zwykle właściciele, którzy odziedziczyli nieruchomości lub nowi nabywcy, należący do najbogatszych Włochów (np. prezesi dużych korporacji, słynne rodziny przemysłowe itd.). Przykładami są rodzina Berlusconi (magnaci medialni) czy projektanci mody (Armani ma nieruchomości w innych częściach Włoch; D&G historycznie w Portofino). Istnieje także lokalny element: niektóre zamożne rodziny genueńskie czy mediolańskie utrzymują domy wakacyjne przekazywane z pokolenia na pokolenie. Generalnie jednak Włosi często uznają Portofino za zbyt kosztowne – wielu przeniosło się do nieco tańszych miejsc w Ligurii lub na wybrzeże Toskanii, jeśli są tylko umiarkowanie zamożni.
- Zachowania kupujących: Ciekawym aspektem jest to, że kupujący są coraz częściej „agnostyczni lokalizacyjnie we Włoszech”, jak zauważyła firma Savills – oznacza to, że zależy im po prostu na najlepszej nieruchomości z określonymi cechami, niekoniecznie związanej z jednym miastem mansionglobal.com. Jednak unikatowa marka Portofino sprawia, że wielu konkretnie chce właśnie Portofino. Agenci mają klientów czekających na liście wyłącznie na Portofino lub jego najbliższe okolice – nie są zainteresowani zamiennikami. To nagromadzone zapotrzebowanie jest jednym z powodów, dla których ceny utrzymują się na wysokim poziomie. Kiedy na rynku pojawia się nieruchomość z najwyższej półki, często jest kilku zainteresowanych z różnych zakątków świata. Negocjacje dotyczą mniej targowania się, a bardziej zapewnienia sobie nabycia nieruchomości (często po cenie wywoławczej lub bardzo zbliżonej).
- Walory kulturowe i styl życia: Kupujący uwielbiają styl życia „Dolce Vita” – wyobrażenie o spacerach z lodami po piazzetcie czy urządzaniu spotkań na tarasie z widokiem na jachty. Portofino oferuje połączenie splendoru i prostoty: to zarazem miejsce luksusowe, jak i urokliwa wieś. Ta kombinacja jest szczególnie atrakcyjna dla zagranicznych nabywców, którzy romantyzują włoskie życie. Ponadto kultura, kuchnia i klimat Włoch stanowią ogromny magnes. Niektórzy kupujący doceniają także stosunkowo wysokie bezpieczeństwo we Włoszech (niską przestępczość z użyciem przemocy itp.) i dostępność opieki zdrowotnej oraz usług dla mieszkańców.
Podsumowując, popyt na nieruchomości w Portofino napędzany jest przez zróżnicowaną, międzynarodową klientelę bardzo zamożnych osób, które przede wszystkim szukają prestiżowego domu wakacyjnego lub drugiej rezydencji. Ich zapotrzebowanie motywowane jest zarówno czynnikami racjonalnymi (inwestycje, planowanie podatkowe), jak i emocjonalnymi (styl życia, dziedzictwo, status). Ponieważ zagraniczni nabywcy nadal postrzegają Włochy jako „bezpieczny i prestiżowy kierunek” idealista.it, a Włochy aktywnie ich przyciągają, wszystko wskazuje na to, że światowy popyt na Portofino pozostanie wysoki. Skład kupujących może się zmieniać (na przykład, jeśli zmienią się uwarunkowania geopolityczne, mogą wrócić rosyjscy nabywcy, albo jeśli dalej będzie się powiększać klasa bogatych Azjatów, pojawi się więcej nabywców z Chin czy Indii), ale wspólnym mianownikiem jest bogactwo i uznanie dla tego, co wyjątkowo oferuje Portofino.

Regulacje rządowe i wpływ polityki

Polityka rządowa i regulacje odgrywają istotną rolę na rynku nieruchomości w Portofino, głównie poprzez kształtowanie zachęt dla zagranicznych kupujących oraz wyznaczanie ograniczeń dotyczących zabudowy. Rząd włoski, jak i lokalne władze w Portofino, wprowadzili rozwiązania wpływające na ten rynek:
- Zachęta „Flat Tax” dla nowych rezydentów: Wprowadzony w 2017 roku forfaitowy system podatkowy we Włoszech pozwala osobom, które nie były włoskimi rezydentami podatkowymi przez co najmniej 9 z ostatnich 10 lat, przeprowadzić się do Włoch i płacić stały podatek w wysokości 100 000 euro rocznie od wszystkich dochodów uzyskiwanych za granicą theguardian.com. Nie ma znaczenia, ile zarabiają za granicą – to niezwykle atrakcyjna oferta dla osób o wysokich dochodach (w tym emerytów żyjących z inwestycji). System może zostać rozszerzony na członków rodziny za 25 000 euro od osoby theguardian.com. Ta polityka była punktem zwrotnym dla rynku luksusowych nieruchomości: bezpośrednio przyczyniła się do relokacji lub częstszego pobytu w Italii wielu zamożnych osób. W latach 2017–2018 zgłosiło się do niej około 350–400 osób theguardian.com i od tego czasu liczba ta wzrosła. Portofino, będące jednym z najbardziej pożądanych miejsc we Włoszech, naturalnie na tym zyskało. Jak donosi Guardian, nowi rezydenci korzystający z tego systemu to „ludzie z Wielkiej Brytanii, Szwajcarii, Rosji, USA, ci sami podejrzani… bardzo, bardzo bogaci ludzie” theguardian.com. Osoby te często kupują najlepsze nieruchomości (Mediolan, Jezioro Como, Toskania – i Portofino). Zaangażowanie rządu w tę politykę (potwierdzone na 15 lat w momencie wprowadzenia theguardian.com) daje kupującym pewność, że mogą planować długoterminowo. W zasadzie flat tax to kluczowa polityka, która wprowadziła nowe, międzynarodowe zapotrzebowanie na rynki takie jak Portofino. Bez niej niektórzy nadal mogliby kupować domy wakacyjne, ale zachęta do zostania rezydentem przy minimalnym opodatkowaniu sprawiła, że wielu faktycznie kupuje nieruchomości i spędza znaczną część czasu we Włoszech.
Wiza i zasady pobytu: Włochy oferują stosunkowo łatwy dostęp do pobytu dla osób posiadających odpowiednie środki finansowe. Poza reżimem ryczałtowego podatku (który sam w sobie wymaga przeniesienia miejsca zamieszkania do Włoch), istnieje Wiza Inwestorska (dla tych, którzy zainwestują 500 000 € w firmę włoską, 250 000 € w startup, 2 mln € w obligacje rządowe lub 1 mln € w działalność filantropijną) – ale nie jest ona bezpośrednio powiązana z nieruchomościami. Bardziej istotna jest Wiza pobytowa na cele własne (Elective Residency Visa), skierowana do emerytów lub osób niezależnych finansowo, która wymaga udokumentowania dochodu (około 32 000 €/rok dla jednej osoby) i pozwala mieszkać we Włoszech bez pracy. Wielu zagranicznych nabywców korzysta z tej opcji, aby przez część roku mieszkać w swoim włoskim domu. Jest także specjalna, 7% ryczałtowa stawka podatku od zagranicznych emerytur dla emerytów, którzy przenoszą się do wybranych regionów południowych theguardian.com, jednak Portofino (zlokalizowane na północy) się do nich nie kwalifikuje; mimo to emeryci często wybierają Włochy ogólnie, co pozwala im swobodnie przeznaczyć środki na zakup nieruchomości w Portofino, jeśli mają taką wolę. Ogólnie rzecz biorąc, włoski system wizowy jest przyjazny właścicielom nieruchomości – w przeciwieństwie do niektórych krajów, Włochy nie wymagają minimalnej wartości zakupu nieruchomości do uzyskania prawa pobytu, jednak posiadanie nieruchomości zdecydowanie wzmacnia wniosek o pobyt poprzez wykazanie związków z krajem.
Podatki i koszty związane z nieruchomościami: We Włoszech przy zakupie nieruchomości używanych pobierany jest podatek od zakupu (imposta di registro) – zwykle 9% wartości katastralnej (często niższej od rynkowej) dla nierezydenta kupującego drugi dom. Nowe budynki objęte są VAT-em (zazwyczaj 10%). W przypadku Portofino większość stanowią starsze nieruchomości, więc obowiązuje 9% podatek rejestracyjny – jest to znaczny koszt, lecz nie stanowi przeszkody dla zamożnych kupujących. Corocznie należy opłacać IMU (Imposta Municipale Unica) od drugiego domu (główne miejsca zamieszkania są w większości zwolnione). Stawki IMU w Portofino liczone są od wartości katastralnej, która, choć przestarzała, rośnie wraz z aktualizacjami dokonywanymi przez rząd. Właściciele luksusowych nieruchomości mogą oczekiwać kilku tysięcy euro rocznie w podatku IMU. W 2023 roku włoski rząd rozważał szeroką reformę katastralną, by zrównać wartości oficjalne z rynkowymi (co podniosłoby podatek IMU), lecz ze względu na opór polityczny reforma jest zawieszona. Jeśli taka reforma zostanie wprowadzona, właściciele w Portofino mogą spodziewać się znaczącego wzrostu podatków od nieruchomości (gdyż obecne wartości katastralne są znacznie niższe od rzeczywistych cen 8000 €/m²). Jednak biorąc pod uwagę profil właścicieli, raczej nie skłoni ich to do sprzedaży, wciąż jednak temat jest monitorowany.
Regulacje dotyczące wynajmu krótkoterminowego: Chociaż Portofino nie zmaga się z problemem nadmiernej turystyki tak jak Wenecja czy Florencja (ze względu na swoją skalę), całe Włochy mierzą się z regulacją Airbnb i wynajmu krótkoterminowego. Obecnie każdy, kto wynajmuje krótkoterminowo, musi się zarejestrować i płacić ryczałtowy 21% podatek od dochodu z najmu (cedolare secca). Pojawiały się propozycje zaostrzenia przepisów (jak obowiązkowy numer licencyjny w ogłoszeniach, limitowanie liczby dni najmu w wybranych miastach itd.), lecz na 2025 rok nie wprowadzono ogólnokrajowych restrykcji. W Portofino lokalne władze dbają o utrzymanie ekskluzywnego charakteru miasteczka; nie zakazano najmu krótkoterminowego, ale ograniczona liczba mieszkań naturalnie uniemożliwia masowy najem. Gdyby Włochy wprowadziły surowsze przepisy w przyszłości, mogłoby to wpłynąć na inwestorów planujących intensywny wynajem, jednak biorąc pod uwagę luksusowy rynek Portofino, większość właścicieli wynajmuje swoje nieruchomości sporadycznie lub wcale.
Prawo dotyczące rozwoju i zagospodarowania przestrzennego: Portofino objęte jest licznymi formami ochrony: znajduje się na terenie Regionalnego Parku Przyrodniczego (Parco di Portofino) oraz sąsiaduje z Morskim Obszarem Chronionym. Te statusy nakładają ograniczenia na użytkowanie gruntów, zabudowę, a nawet takie kwestie jak kotwiczenie łodzi w określonych strefach giornaledellavela.com. Miejscowy plan zagospodarowania bardzo ściśle reguluje nowe inwestycje – de facto nie ma nowych budów poza remontami istniejących budynków. Każda zmiana w wyglądzie zewnętrznym budynku prawdopodobnie wymaga pozwolenia. Obowiązuje też prawo ochrony dziedzictwa kulturowego (każdy budynek starszy niż 50 lat może być uznany za zabytek, co wymaga zgody konserwatora na prace). Te regulacje ograniczają podaż (co sprzyja utrzymaniu wysokich wartości) ale bywają frustrujące dla właścicieli chcących rozbudowy lub modernizacji. Przykładowo, budowa basenu może zostać zakazana, jeśli wpływałaby na krajobraz. Obowiązują także przepisy środowiskowe: w Portofino realizowane są inicjatywy na rzecz zrównoważonego rozwoju, dlatego nowe inwestycje muszą spełniać określone kryteria. Jednak te ograniczenia są postrzegane jako kluczowe dla zachowania urody Portofino, co z kolei wzmacnia wartość nieruchomości. Kupujący muszą po prostu zaakceptować fakt, że są opiekunami miejsca dziedzictwa – radykalne zmiany nie wchodzą w grę.
Polityka zarządzania turystyką: Polityki ukierunkowane na zarządzanie napływem turystów mają pośredni wpływ na nieruchomości, utrzymując prestiż Portofino. W 2023 r. burmistrz Portofino wprowadził zasady mające na celu zapobieganie przeludnieniu w niektórych małych piazzach – słynna była reguła zakazująca przebywania bez celu („strefy zakazu oczekiwania”) podczas napływu tłumów z wycieczkowców, aby usprawnić przepływ ludzi. Choć wywołało to nietypowe nagłówki, podkreśla to determinację władz, aby miasteczko nie było postrzegane jako przepełnione i nieprzyjemne z powodu tłumów tourtravelandmore.com. Ograniczana jest również ilość dużych statków wycieczkowych (kotwiczą na redzie, a pasażerowie przewożeni są na brzeg w ograniczonej liczbie) i autobusów turystycznych. Wszystko to sprawia, że Portofino pozostaje stosunkowo wytworne i ekskluzywne, czego właśnie oczekują właściciele nieruchomości. Z punktu widzenia przepisów pokazuje to zgodność lokalnych władz w utrzymaniu wysokiej pozycji Portofino na rynku luksusowym.
Regulacje ekonomiczne i finansowe: Szersze prawo włoskie, w tym regulacje dotyczące własności przez cudzoziemców, są bardzo liberalne. Nie ma ograniczeń dla zagranicznych nabywców kupujących nieruchomości we Włoszech (Włochy stosują zasadę wzajemności, lecz praktycznie obywatele wszystkich głównych krajów mogą kupować). Pieniądze przeznaczone na zakup muszą tylko przejść kontrolę zgodności z przepisami UE dotyczącymi przeciwdziałania praniu pieniędzy. W ostatnich latach Włochy zaostrzyły nadzór nad transakcjami luksusowych nieruchomości, aby nie służyły one praniu środków pochodzących z przestępstw. Oznacza to, że transakcje o dużej wartości wymagają dokładnej dokumentacji tożsamości kupującego i źródła środków, ale to obecnie standard na całym świecie. Warto zauważyć, że Włochy nie poszły śladem krajów takich jak Kanada czy Nowa Zelandia, które zakazały lub obłożyły podatkami zagranicznych nabywców domów – wręcz przeciwnie, Włochy ich wręcz zachęcają, co widać po programach podatkowych.

Podsumowując, polityka rządu w dużej mierze sprzyjała rynkowi nieruchomości w Portofino: ulgi podatkowe przyciągające zamożnych nabywców, brak barier dla zagranicznych nabywców oraz lokalne regulacje chroniące charakter okolicy (a tym samym wartość nieruchomości). Kupujący muszą zmagać się z włoską biurokracją przy uzyskiwaniu pozwoleń oraz ze skomplikowanym systemem podatkowym (potrzebują dobrych doradców podatkowych, by skorzystać z podatku zryczałtowanego i poruszać się po podatkach od nieruchomości), jednak są to kwestie, które zamożni klienci są w stanie opanować. Zgodność polityki krajowej i lokalnej w promowaniu luksusowej turystyki i rezydencji sugeruje stabilne otoczenie dla inwestorów. Jedyną potencjalną zmianą wartą obserwacji mogłaby być ewentualna rewizja reżimu podatku zryczałtowanego przez inną administrację polityczną, ale biorąc pod uwagę przyniesione korzyści (oraz stosunkowo niski koszt dla państwa ze względu na ograniczoną liczbę użytkowników), prawdopodobnie pozostanie on w mocy.

Porównanie z innymi rynkami luksusowych nieruchomości

Portofino zajmuje wyjątkową niszę, jednak warto porównać ją z innymi ekskluzywnymi rynkami nieruchomości we Włoszech i Europie. Poniżej analizujemy, jak Portofino wypada na tle kilku znanych rynków luksusowych pod różnymi względami:

Włochy – Portofino vs. Capri, Jezioro Como, Toskania itd.: Portofino i Capri są często wymieniane jako najdroższe lokalizacje we Włoszech. Na rok 2025 średnie ceny na Capri (€8,8k/m²) są nieco wyższe niż w Portofino (€8k) immobiliare.it immobiliare.it, ale w obu miejscach ceny najlepszych nieruchomości przekraczają pięciocyfrowe wartości za m². Capri ma wiele podobieństw: to mała, zachwycająca wyspa turystyczna o światowej sławie i ograniczonej podaży. Rynek Capri jest jednak nieco większy (wyspa ma więcej nieruchomości i dwa miasteczka: Capri i Anacapri) oraz charakteryzuje się większą aktywnością przez cały rok. Oba rynki przyciągają zagranicznych UHNWIs i dominują jako drugie domy. Jedna z różnic to dostępność: do Portofino można dojechać samochodem (choć krętą drogą) i jest blisko udogodnień kontynentalnych, podczas gdy na Capri można się dostać wyłącznie łodzią lub helikopterem. Niektórzy kupujący preferują wygodę kontynentu (np. możliwość dojazdu do Mediolanu w 2–3 godziny), podczas gdy inni cenią sobie odosobnienie wyspy Capri. Jezioro Como to kolejny słynny obszar luksusowy – George Clooney rozsławił je w USA. Ceny prestiżowych nieruchomości nad jeziorem wystrzeliły w górę (jeden z raportów wspomina €10 300/m² za prime Lake Como, +19,9% w 2023) mansionglobal.com. Como oferuje okazałe wille w otoczeniu jeziora; jest mniej sezonowe niż Portofino (do dyspozycji przez cały rok). Portofino, leżące nad morzem, bardziej przyciąga miłośników jachtingu, podczas gdy Como kusi tych, którzy lubią połączenie klimatu alpejskiego i łagodniejszego. Toskania (Florencja i wieś) to z kolei coś innego, ponieważ Florencja jest całorocznym miastem z atrakcjami kulturalnymi, a najbardziej prestiżowe ceny (~€9 600/m² w 2023 w centrum miasta) mansionglobal.com są nieco powyżej średnich cen w Portofino. Jednak wiejska Toskania (np. Chianti itd.) oferuje posiadłości w niższej cenie za m², chociaż z dużą powierzchnią ziemi. Wielu zamożnych inwestorów łączy obie opcje: apartament w mieście (Florencja/Mediolan) i wypoczynek nad morzem jak Portofino. Costa Smeralda (Sardynia) to kolejny włoski kurort na najwyższym poziomie (okolice Porto Cervo) – niezwykle drogi latem, z willami konkurującymi ceną z Portofino (Smeralda słynie z transakcji willi za ponad 100 mln euro w 2022 roku mansionglobal.com). Rynek Sardynii również napędzany jest przez cudzoziemców (zwłaszcza zamożnych Europejczyków). To bardziej kurort niż społeczność wioski, w porównaniu do Portofino. Pod względem ekskluzywności Portofino i Costa Smeralda są na równi, choć rynek Sardynii skupia się bardziej na nowoczesnych willach i resortach rozwijanych od lat 60. XX wieku, podczas gdy Portofino przyciąga urokiem historycznych nieruchomości.
Portofino vs. Lazurowe Wybrzeże (Côte d’Azur): Lazurowe Wybrzeże od dawna jest głównym punktem odniesienia dla luksusowych nieruchomości w Europie (miejsca takie jak Saint-Tropez, Cannes, Cap Ferrat, Monako). Portofino, w porównaniu, jest mniejsze i nieco mniej ostentacyjne – bardziej dyskretne. Jeśli chodzi o ceny, Monako przebija wszystkich: średnie ceny przekraczają 50 000 €/m², co sprawia, że portofino’s 8 tys. wydają się skromne facebook.com. Monako to przypadek wyjątkowy – zerowa dostępność gruntów i status raju podatkowego. Saint-Jean-Cap-Ferrat i Saint-Tropez należą do najdroższych nie-miejskich rynków we Francji. Średnia w St. Tropez to ok. 20 tys. €/m² (a superluksusowe wille sięgają 40 tys.) residences-immobilier.com housesandapartments.fr. Szczytowe ceny w Portofino (15 tys. €/m²) są niższe niż na Top Lazurowego Wybrzeża, ale niewiele odbiegają na przykład od Cannes (gdzie dobre nieruchomości kosztują średnio 10–15 tys.) cotedazur-sothebysrealty.com. Jednym z powodów, dla których Côte d’Azur jest droższe, jest historycznie większa obecność międzynarodowej śmietanki towarzyskiej i prawdopodobnie większa płynność rynku (większy rynek). Urok Portofino polega na tym, że jest cichsze i bardziej kameralne niż, dajmy na to, Monte Carlo czy Cannes. Brakuje tu np. wielkich kasyn czy rozbudowanego nocnego życia – może to być plusem lub minusem w zależności od kupującego. Niektórzy ultrabogaci wolą prywatność i „autentyczność” Portofino, zamiast bardziej komercyjnego luksusu na Riwierze. Niemniej jednak wielu posiada nieruchomości w obu regionach – są one komplementarne (można się między nimi przepłynąć w rejsie po Morzu Śródziemnym). Luxury Tribune niedawno zauważył, że Ibiza jest trzecim najdroższym kurortem nad Morzem Śródziemnym po Capri i St-Tropez luxurytribune.com, co sugeruje, że Capri (a tym samym Portofino) również plasują się wśród najdroższych.
Portofino vs. główne miasta (Londyn, Paryż, Nowy Jork): Ciekawe jest porównanie z dużymi miastami: w centralnym Londynie ceny w segmencie ultra-premium mogą wynosić około 20 000–30 000 £/m² (czyli 22–33 tys. €), co jest więcej niż w Portofino. W Nowym Jorku (Manhattan) nieruchomości premium mogą osiągać 30 000 $/stóp² w ultraluksusowych nowych inwestycjach (33 tys. €/m²). Hongkong jest także słynny z wysokich cen (40 tys. €/m² za premium). Te miasta to jednak centra finansowe z szerokimi rynkami. Portofino to wyłącznie zakup w stylu życia. Jedną z przewag Włoch (i Portofino) jest to, że w skali światowej uchodzą za „dobrą wartość” dla ultrabogatych: za 10 mln € można kupić willę z widokiem na morze, która na Lazurowym Wybrzeżu kosztowałaby dwa razy więcej, a w Kalifornii nawet trzy razy więcej. Knight Frank podkreślił, że za 1 mln $ można kupić 52 m² w Mediolanie idealista.it, podczas gdy w Monako czy na Manhattanie za tę kwotę powierzchnia byłaby znacznie mniejsza, co wskazuje na relatywną przystępność luksusu we Włoszech. Tym samym kierują się kupujący w Portofino: za cenę luksusowego apartamentu w Knightsbridge mogę mieć willę z ogrodem i widokiem na morze w Portofino. Ta relatywna wartość to część magii Włoch.
Porównanie stylu życia i prestiżu: Portofino ma szczególny prestiż i renomę podobną do miejsc takich jak Monte Carlo, St. Moritz (dla narciarzy) czy Capri. Często pojawia się w literaturze i filmach jako symbol la dolce vita. Jeśli chodzi o ekskluzywność – plasuje się bardzo wysoko, być może tylko Monte Carlo (ze względu na koncentrację bogactwa) i niektóre prywatne enklawy jak Cap Ferrat mogą równać się w Europie pod tym względem. Jednak klimat Portofino jest bardziej kameralny – luksusowy, ale bez pretensji (brak superklubów, jest malowniczy plac i gourmet restauracje). Kupujący wybierają Portofino dla spokoju i piękna, a Monte Carlo np. dla środowiska podatkowo-biznesowego, Londyn zaś z powodu życia kulturalnego. Styl życia Portofino porównuje się raczej do małych luksusowych kurortów, np. St. Barth’s na Karaibach czy Aspen w USA (choć Aspen to narciarski kurort). To miejsce, do którego przyjeżdżasz, by odetchnąć i cieszyć się stylem.
Wielkość rynku i płynność: W porównaniu z innymi rynkami, ten w Portofino jest malutki (na sprzedaż bywa zaledwie kilka, góra kilkadziesiąt nieruchomości jednocześnie, a często mniej). Capri i St. Tropez mają relatywnie więcej ofert (są większe). W miastach płynność rynku jest znacznie większa (więcej transakcji). To oznacza, że indeksy cen w Portofino mogą być bardziej zmienne ze względu na małą próbę, ale też każda sprzedaż jest tam dużym wydarzeniem. To również sprawia, że trudniej jest tam działać spekulantom – o ile w miastach powstają nowe luksusowe apartamentowce, w Portofino nie pojawia się „nowa podaż”, która mogłaby moderować ceny.

Źródła: Dane nieruchomości pochodzą z raportów rynkowych Immobiliare.it immobiliare.it immobiliare.it; prognozy branżowe od Knight Frank i Savills za pośrednictwem Idealista idealista.it idealista.it; analiza rynku luksusowego od Mansion Global mansionglobal.com mansionglobal.com; lokalne wiadomości inwestycyjne od RealInvest i Luxury Tribune realinvest.co.uk luxurytribune.com; informacje o demografii kupujących z The Guardian i Great Estate Magazine theguardian.com magazine.greatestate.it; informacje dotyczące polityki z The Guardian theguardian.com oraz Idealista idealista.it; oraz dodatkowy kontekst rynkowy od CitizenX i globalnych rankingów Voronoi citizenx.com voronoiapp.com.Wszystkie cytowane materiały zostały odpowiednio zreferencjonowane, aby zapewnić dokładność oraz umożliwić dalsze zgłębianie szczegółowych statystyk i cytatów.

Podsumowując, Portofino plasuje się wśród najbardziej elitarnych rynków nieruchomości w Europie. Choć nie ma najwyższych cen (Monako i niektóre części Riwiery je przewyższają), należy do ścisłej czołówki pod względem ekskluzywności i cen za metr kwadratowy. W skali Włoch jest bez wątpienia najwyżej razem z Capri, wyprzedzając nawet największe miasta pod względem kosztów. W skali międzynarodowej Portofino przemawia do tej grupy kupujących, która pragnie klasycznej śródziemnomorskiej przystani – alternatywy dla być może bardziej efektownej Lazurowego Wybrzeża lub miejskiego luksusu światowych metropolii. Sam fakt, że Bernard Arnault i inni znawcy inwestują tutaj, mając jednocześnie nieruchomości w innych prestiżowych lokalizacjach, jest wymowny: Portofino to obowiązkowa perła w globalnym portfelu nieruchomości dla tych, których na to stać.

Z punktu widzenia inwestycji niektórzy obserwatorzy zauważają, że włoskie rynki nadmorskie, takie jak Portofino, były do niedawna nieco niedoszacowane w stosunku do Francji czy Hiszpanii, a ta różnica od pewnego czasu się zmniejsza w miarę napływu zagranicznego kapitału idealista.it. Południowa Europa jako całość radziła sobie lepiej niż reszta kontynentu, a Włochy zajmowały czołowe miejsca pod względem wzrostu idealista.it. Portofino jest więc częścią tej historii – powrotu zainteresowania dziedzictwem i lokalizacjami pełnymi stylu życia. Ten trend może sprawić, że Portofino nadal będzie piąć się w światowych rankingach cen i pożądania, jeszcze bardziej zmniejszając dystans do długo ugruntowanych ośrodków, takich jak St. Tropez.

Wnioski

Rynek nieruchomości w Portofino w 2025 roku charakteryzuje się superlatywami – jedne z najwyższych cen w Europie, jedni z najbogatszych nabywców na świecie i ekskluzywność, której dorównać może niewiele miejsc. Przyjrzeliśmy się segmentom mieszkalnym, luksusowym i komercyjnym, zaobserwowaliśmy stały wzrost cen i pozytywne prognozy, wskazaliśmy znaczący potencjał inwestycyjny, ale i wyzwania, a także opisaliśmy, jak polityka rządowa i porównania międzynarodowe określają jego pozycję.

Podsumowując, Portofino jest wskaźnikiem odporności luksusowego rynku nieruchomości. Jego niewielki rozmiar i chroniony status sprawiają, że podaż pozostaje praktycznie stała, a globalna atrakcyjność zapewnia nieograniczony popyt. Efektem jest rynek, który – z wyjątkiem nadzwyczajnych wydarzeń – wciąż się rozwija. Ceny w 2025 roku ustabilizowały się po okresie euforii i zmierzają drogą umiarkowanego wzrostu. Nowe inwestycje – od odnowionego hotelu Splendido po reaktywację Portofino Kulm i sprzedaż willi prywatnych – wnoszą świeżą energię i potwierdzają, że światowa elita wciąż fascynuje się Portofino.

Dla inwestorów i obserwatorów Portofino stanowi studium przypadku, jak styl życia, historia i rozważna polityka mogą utrzymać rynek nieruchomości z najwyższej półki. To miejsce, gdzie nieruchomości to nie tylko cegły i grunty, ale także la dolce vita i dziedzictwo. Tym, którzy mają szczęście posiadać kawałek Portofino, należy się coś więcej niż tylko nieruchomość – posiadają fragment włoskiego marzenia, które, jak się wydaje, będzie trwało jeszcze długo w przyszłość – tak lśniącego i niezłomnego jak Morze Liguryjskie w słoneczny letni dzień.