Pregled tržišta
Portofino, malo ribarsko selo koje je postalo međunarodna luksuzna destinacija, može se pohvaliti najvišim cijenama nekretnina u Italiji, što odražava njegovu ekskluzivnost i ograničenu ponudu. Zaključno s 2025. godinom, prosječna cijena stambenih nekretnina u Portofinu iznosi oko 8.000 € po kvadratnom metru, što je najviše u Italiji citizenx.com i znatno iznad nacionalnog prosjeka. Tržište obuhvaća ultra-luksuzne vile smještene na zelenim brdima, šarmantne apartmane na samoj rivi te nekoliko komercijalnih nekretnina namijenjenih luksuznom turizmu. Unatoč globalnim gospodarskim neizvjesnostima, sektor nekretnina u Portofinu ostaje snažan – zaštićen imućnom bazom kupaca i vječnom privlačnošću grada. Međunarodni kupci s visokim neto vrijednostima smatraju Portofino sigurnom investicijom i prestižem za život, privučeni njegovim spojem prirodnih ljepota, vrhunskih sadržaja i talijanskog šarma idealista.it idealista.it.
Ključne značajke tržišta nekretnina u Portofinu 2025.:
- Izuzetno visoke cijene: Vrijednosti rezidencijalnih nekretnina među najvišima su na europskom turističkom tržištu, usporedive s lokacijama poput Caprija i Azurne obale voronoiapp.com immobiliare.it. U svibnju 2025. prosječna tražena cijena u Portofinu iznosila je 7.955 €/m², što je povećanje od 2,9% na godišnjoj razini immobiliare.it.
- Pretežno luksuzni segment: Većina transakcija uključuje luksuzne druge domove ili investicijske nekretnine koje kupuju inozemni kupci. Otprilike 70% kupaca luksuznih nekretnina u Italiji dolazi iz inozemstva idealista.it, a taj je trend jasno vidljiv i u Portofinu.
- Ograničena ponuda: Strogi urbanistički propisi i zemljopisna obilježja mjesta (smješten je u zaštićenom parku i obalnom području) značajno ograničavaju novu izgradnju. Ponuda stambenih nekretnina je iznimno mala, a nekretnine često ostaju u obiteljima generacijama ili se prodaju izvan službenog tržišta, što stalno održava nisku ponudu.
- Snažna potražnja potaknuta turizmom: Status Portofina kao destinacije za jet-set održava uspješno tržište kratkoročnog najma i ugostiteljstva. Luksuzni turizam činio je oko 25% talijanske turističke industrije u 2024. luxurytribune.com, a Portofino/Tigullio imaju najveću gustoću hotela s pet zvjezdica u zemlji luxurytribune.com – što odražava imućne posjetitelje koji također pokreću potražnju za nekretninama.
Ukupno gledajući, tržište nekretnina u Portofinu 2025. godine odlikuje otpornost i ekskluzivnost. U nastavku detaljno razmatramo svaki segment – stambeni (uključujući luksuzni), komercijalni, cjenovne trendove, buduće izglede te kako se Portofino uspoređuje s ostalim elitnim tržištima – oslanjajući se na najnovije podatke i stručne analize.
Stambene nekretnine u Portofinu
Stambene nekretnine u Portofinu se kreću od intimnih apartmana u selu do velikih vila uz more, a gotovo sve postižu premium cijene. Prosječna cijena kuća u Portofinu znatno premašuje tipična talijanska tržišta: za usporedbu, Portofinovih 7.955 €/m² u svibnju 2025. daleko nadmašuje čak i luksuzne gradove (Milano prosječno ~5.000 €/m²; Rim ~3.600 €/m²) citizenx.com immobiliare.it. Zapravo, Portofino je najskuplje stambeno područje u Italiji, neznatno ispred Caprija (koji je u isto vrijeme prosječno iznosio 8.849 €/m²) immobiliare.it immobiliare.it. Također daleko nadmašuje susjedna mjesta na ligurskoj obali – primjerice, obližnja Santa Margherita Ligure u prosjeku iznosi oko 5.942 €/m² immobiliare.it.
Povijesni trend: Vrijednosti nekretnina u Portofinu već su desetljećima dosljedno visoke, što odražava njegov ekskluzivni ugled. Posljednjih godina zabilježene su značajne fluktuacije zbog šireg gospodarskog konteksta i dinamike nakon pandemije. Tijekom 2023.-2024. cijene su doživjele određenu nestabilnost: prosječna tražena cijena dosegnula je vrhunac u srpnju 2023. na otprilike 9.607 €/m², zatim pala na minimum od oko 7.023 €/m² u ožujku 2024., prije nego što se oporavila u 2025. immobiliare.it. Ovaj obrazac ukazuje na kratkoročnu korekciju nakon pregrijane 2022.-2023. (kada su zadržana međunarodna potražnja i oskudna ponuda pogurali cijene do rekordnih visina), nakon čega slijedi stabilizacija i umjeren rast krajem 2024. i 2025. Čak i na najnižoj razini, cijene u Portofinu ostale su nenadmašne na nacionalnoj razini, naglašavajući otpornost tržišta.
Trenutne cijene (2025.): Od sredine 2025. tipične stambene ponude kreću se od manjih apartmana u luci (često 1–3 milijuna eura za skromnije veličine) do prostranih vila na okolnim brdima koje mogu lako tražiti 10–30+ milijuna eura ovisno o prestižu i pogledu. Prema izvješćima s lokalnog tržišta, medijalna tražena cijena iznosi oko 8 milijuna eura za vilu s više spavaćih soba, dok ultra-premium nekretnine prelaze tu vrijednost. Po četvornom metru, 8.000–10.000 €/m² je uobičajeno za dobro smještene kuće immobiliare.it. Primjerice, kuća uz more s tri spavaće sobe od cca 200 m² može biti oglašena za 8–9 milijuna eura. Takve cijene stavljaju Portofino uz bok najekskluzivnijim svjetskim enklavama – prema indeksu Knight Franka, Portofino se nalazi među 15 najskupljih rezidencijalnih lokacija na svijetu, s približno 15.000 USD po m² (≈13.500 €) voronoiapp.com. Za usporedbu, ovo je slično vrhunskim vrijednostima u Cannesu ili Saint-Tropezu, iako je još uvijek ispod astronomske cijene Monaka od oko 50.000 USD/m².
Tržište najma: Najam stambenih nekretnina u Portofinu također je izuzetno skup. Dugoročna ponuda najma vrlo je ograničena (mnogi vlasnici ne iznajmljuju svoje druge domove), ali kada je dostupna, tražene najamnine u 2025. prosječno su iznosile 34,6 € po m² mjesečno immobiliare.it – oko 3.460 € mjesečno za stan od 100 m². To predstavlja porast od 16,5% u odnosu na godinu prije immobiliare.it, što ukazuje na rastuću potražnju za najmovima. Posebno je važno istaknuti da su cijene najma u Portofinu više od tri puta više od županijskog prosjeka (10,5 €/m²) immobiliare.it. Ljetna turistička sezona također bilježi procvat tržišta kratkoročnog najma: vile i luksuzni apartmani mogu tjedno doseći desetke tisuća eura od imućnih gostiju. (Na primjer, vila na litici s bazenom može se iznajmljivati za 20.000 € ili više tjedno u srpnju i kolovozu.) Prinosi od najma, međutim, ostaju umjereni zbog iznimno visokih vrijednosti nekretnina – investitori u ovom tržištu mogu očekivati neto prinose od oko 2–3%, što znači da se nekretnine često kupuju više zbog rasta vrijednosti i životnog stila nego radi prihoda.
Stambena izgradnja: Nova stambena izgradnja u Portofinu je praktički nepostojeća zbog pravila očuvanja – grad je okružen Regionalnim parkom Portofino i morskim rezervatom, što strogo ograničava novu gradnju. Obnova postojećih objekata primarna je aktivnost. Mnoge starije kuće obnovljene su prema standardima suvremenog luksuza, često pod strogim nadzorom arhitekata kako bi se sačuvala povijesna obilježja Portofina. Jedan od zamjetnih trendova je pretvaranje povijesnih zgrada u luksuzne rezidencije ili butik kondominije, iako je svaki projekt unikatan i rijedak. Suštinski, stambeno tržište je ograničeno, poput dragulja u kutiji, što podržava dugoročnu vrijednost: čak i tijekom šireg pada tržišta nekretnina, u Portofinu je vrlo malo „distress“ prodaja i često se jednostavno dogodi zastoju prometu umjesto značajnog pada cijena. Vlasnici su uglavnom imućni i ne moraju prodavati; kupci čekaju pravu nekretninu da se pojavi na tržištu, ponekad i godinama. Kao rezultat toga, potražnja stalno premašuje ponudu, a cijene ostaju stabilne.
Segment luksuznih nekretnina
Cijelo tržište Portofina može se opisati kao “luksuzno”, ali unutar njega postoji ultra-premium segment zaista izvanrednih imanja i vila koje privlače svjetske milijardere. Ova prestižna imanja – često velike povijesne vile s panoramskim pogledom na more, privatnim vrtovima, bazenima i izravnim pristupom moru – postižu najviše cijene i privlače veliki interes međunarodnih kupaca. U 2024. i 2025. godini nekoliko istaknutih transakcija i razvojnih projekata naglasilo je snagu ovog luksuznog segmenta:
- Rekordna prodaja vila: Villa Buonaccordo, poznata pastelno-žuta vila s pogledom na zaljev Portofino, prodana je kineskom tehnološkom poduzetniku za procijenjenih 30–35 milijuna eura theguardian.com magazine.greatestate.it. Isto tako, Villa Altachiara (bivša rezidencija grofice Vacca Augusta) kupljena je od strane ruskog kupca za oko 25 milijuna eura magazine.greatestate.it. Ove prodaje naglašavaju da su kupci iz Kine, Rusije, SAD-a i drugih zemalja spremni platiti visoke iznose za najprestižnije adrese u Portofinu. Posebno valja istaknuti da su ove transakcije omogućene zahvaljujući talijanskim poreznim poticajima (flat-tax režim) koji potiču bogate pojedince da prebivalište prijave u Italiji magazine.greatestate.it theguardian.com. Agenti izvještavaju da nekretnine u Portofinu vrijedne više od 20 milijuna eura sada redovito privlače interes iz inozemstva te se smatraju relativno povoljnima “za istu cijenu kao stan u londonskom Knightsbridgeu” theguardian.com.
- Investicije slavnih osoba i tajkuna: Bernard Arnault, izvršni direktor LVMH-a i najbogatija osoba na svijetu, pokazao je osobnu strast prema Portofinu – preko LVMH-ove hotelske podružnice (Belmond) kupio je i renovirao luksuzne nekretnine u tom području realinvest.co.uk realinvest.co.uk. U međuvremenu, članovi obitelji Berlusconi (jedne od najbogatijih u Italiji) posjeduju posjede ovdje, a modni dizajneri (poput Dolce & Gabbane) poznati su po tome da su posjedovali kuće u Portofinu. Takvi poznati vlasnici i odražavaju i održavaju ugled grada. Kada vile u vlasništvu slavnih osoba dođu na tržište, često privlače međunarodnu pozornost medija. Na primjer, povijesna vila koju je dugo posjedovao Pier Silvio Berlusconi (sin Silvia Berlusconija) bila je na obnovi kako bi postala rezidencija njegove obitelji, a lokalni mediji njenu vrijednost procjenjuju na oko 20 milijuna eura affaritaliani.it affaritaliani.it. Privlačnost posjedovanja dijela Portofina i dalje privlači UHNWI (osobe izuzetno visokog neto bogatstva), od tehnoloških direktora do europske aristokracije.
- Rast cijena luksuznih nekretnina: Prema Knight Frankovom Prime International Residential Indexu, cijene luksuznih nekretnina u Portofinu porasle su za oko +7,1% u 2024., što je jedna od najbržih stopa rasta na globalnoj razini (16. mjesto na PIRI100 indeksu) idealista.it. Taj rast nadmašuje luksuzna tržišta u Firenci, Milanu i Rimu idealista.it, što ukazuje da odmarališta i lokacije vezane za stil života poput Portofina predvode tržište visokog segmenta. Slično, Savills izvještava da su talijanska tržišta “drugih domova” (uključujući Portofino) zabilježila povećanje cijena (~+6–7%) u 2023., nadmašujući primarna gradska tržišta mansionglobal.com mansionglobal.com. Ograničena ponuda luksuznih vila – od kojih su mnoge jedinstvene – uzrokovala je konkurentno nadmetanje u nekim slučajevima, što je dodatno povisilo cijene. Čak i u okruženju visokih kamatnih stopa, ove se nekretnine često kupuju gotovinom, pa sentiment kupaca i trendovi bogatstva (rast burze itd.) više utječu na cijene nego trošak financiranja.
- U tijeku luksuzni projekti: Značajan trend je ulazak međunarodnih luksuznih brendova i developera na tržište nekretnina u Portofinu, koji ga vide kao dugoročno ulaganje. Primjerice, krajem 2024. Fort Partners grupa (povezana s Four Seasons Hotels) kupila je Castello San Giorgio, dvorac na litici površine 1.200 m² s pogledom na zaljev, navodno za više od 60 milijuna eura luxurytribune.com. Obnova je u tijeku kako bi ga se pretvorilo, moguće, u ultraluksuzni boutique hotel ili rezidencije (planirana namjena se pomno prati, jer uključivanje Four Seasons-a upućuje na novu ponudu luksuznog smještaja). Također, Belmond iz LVMH-a je 2021. kupio Villa Beatrice, još jednu prestižnu nekretninu u Portofinu, dodatno učvrstivši prisutnost luksuznog konglomerata luxurytribune.com luxurytribune.com. Ovi potezi pokazuju uvjerenje da će ultra-premium nekretnine u Portofinu nastaviti rasti u vrijednosti i služiti kao magnet za svjetsku elitu.
Općenito, luksuzni segment u Portofinu definiran je prestižem, privatnošću i ulaganjima svjetske elite. Demografska struktura kupaca ovdje naginje prema milijarderima i osobama s više od sto milijuna dolara, koji često imaju više rezidencija diljem svijeta. Oni cijene Portofino zbog njegove jedinstvene kombinacije glamura i osame – mjesta gdje megajahte plutaju u maloj luci podno brežuljaka prekrivenih vilama. Stručnjaci iz industrije ističu da je interes stranaca i dalje velik: luksuzni brokeri bilježe naglo povećanje upita iz Sjeverne Amerike, Sjeverne Europe i Bliskog istoka, posebice u posljednje vrijeme. S obzirom na povoljan porezni režim Italije i šarm “Dolce Vite”, Portofinove prestižne nekretnine vjerojatno će ostati tražene na međunarodnom tržištu i u nadolazećim godinama. Prema prognozi Knight Franka za 2025. godinu, italijanska elitna tržišta (posebno Ligurija i Toskana) trebala bi zadržati otpornost zahvaljujući stalnoj međunarodnoj potražnji i relativnoj povoljnosti u odnosu na druge elitne destinacije idealista.it.
Komercijalne i ugostiteljske nekretnine
Osim rezidencija, nekretnine u Portofinu uključuju i komercijalne objekte – prije svega u sektoru ugostiteljstva i maloprodaje, koji su izravno povezani s luksuznim turizmom u tom području. Iako je grad mali (manje od 500 stanovnika), u njemu se nalazi značajan broj ekskluzivnih objekata (boutique hoteli, restorani, dizajnerske trgovine) koji opslužuju imućne posjetitelje. Ključni aspekti komercijalnog tržišta 2025. godine uključuju:
- Luksuzni hoteli: Portofino i okolni gradovi Rivijere imaju iznimno velik udio hotela s pet zvjezdica. Regija Tigullio (koja obuhvaća Portofino, Santa Margherita Ligure, Rapallo itd.) broji šest hotela s 5 zvjezdica, jednu od najvećih koncentracija u Italiji luxurytribune.com. U samom Portofinu, biser u kruni je Belmond Hotel Splendido, legendarni hotel na brežuljku (nekadašnji samostan) s impresivnim pogledom na uvalu. Splendido – zajedno sa sestrinskim hotelom Splendido Mare uz luku – prolazi kroz višegodišnju renovaciju pod vlasništvom LVMH-a realinvest.co.uk realinvest.co.uk. Ova renovacija (pokrenuta 2023. i nastavlja se kroz 2024./25.) usmjerena je na “očuvanje baštine” i podizanje iskustva gostiju, uz nadogradnje poput novog bazenskog područja i redizajniranih apartmana realinvest.co.uk. Faza restauracije koju vode renomirani dizajneri naglašava povjerenje u budućnost turizma u Portofinu: Belmond zapravo osigurava budućnost ikone kako bi zadržao vrhunski položaj u luksuznom turizmu. U lipnju 2025. Belmond je najavio da će Hotel Splendido ponovno otvoriti u “novoj eri sjaja” sljedećeg ljeta instagram.com, ističući poboljšanja koja spajaju povijesni šarm s modernim ultraluksuzom. Očekuje se da će se cijene soba (koje su već više od 1.000 € po noći za standardne sobe u visokoj sezoni) još više povećati nakon obnove.
- Nadolazeći hotelski projekti: Značajan razvoj predstavlja planirano oživljavanje hotela Portofino Kulm. Ovaj povijesni grand hotel, smješten na vrhu planine Portofino (u parku iznad grada), bio je zatvoren desetljećima. U prosincu 2024. milanska grupa AKNO preuzela je hotel Portofino Kulm s namjerom da ga obnovi u luksuzno odmaralište najviše klase aknogroup.com aknogroup.com. Kulm, znamenitost secesije iz 1906. godine, proći će kroz ambicioznu obnovu koja spaja očuvanje baštine s modernim sadržajima aknogroup.com. Plan grupe AKNO ima za cilj „vratiti mu stari sjaj” kao svjetskoj destinaciji aknogroup.com aknogroup.com. Ovaj projekt, koji će biti dovršen za nekoliko godina, dodat će Portofinu luksuzni hotelski kapacitet i očekuje se da će dodatno pojačati privlačnost regije. Ponovno otvaranje ovakve povijesne nekretnine kao što je Kulm (sa zadivljujućim pogledom na Ligursku obalu) ne samo da stvara vrijednost nekretnine već odražava i širi trend: ulagači ciljaju turističku infrastrukturu visoke klase na mjestima poput Portofina, očekujući rastući posjet imućnih gostiju.
- Maloprodajni i ugostiteljski prostori: Malena Portofinova riva – Piazzetta – obrubljena je ekskluzivnim buticima (luksuzni modni brendovi, draguljarnice) i vrhunskim restoranima. Komercijalni prostori ovdje su iznimno ograničeni – postoji samo nekoliko desetaka prodajnih/ekskluzivnih prostora, a slobodni prostori su rijetkost. Najamnine za premium maloprodajne prostore u Piazzetti navodno su među najvišima u Italiji po kvadratu (usporedive s luksuznim ulicama Rima ili Milana tijekom sezone). Iako točne brojke nisu javno dostupne, anegdotalni dokazi upućuju na to da zastupnički butici (često pop-up trgovine brendova u ljetnim mjesecima) plaćaju premiju zbog vidljivosti imućnim posjetiteljima i slavnim osobama. Restoranski prostori, često u obiteljskom vlasništvu generacijama, povremeno mijenjaju vlasnika po visokim cijenama zbog prestiža adrese u Portofinu. Općenito, komercijalni segment nekretnina je zapravo vezan za turizam – njegovo stanje ogleda se u velikom broju posjetitelja. U 2024. Italija je imala 215 milijuna turističkih noćenja ljeti (rekord nakon pandemije) luxurytribune.com, a Portofino je značajno profitirao od tog porasta luksuznih putovanja.
- Marine i infrastruktura: Jedan jedinstveni aspekt nekretnina u Portofinu je njegova pomorska infrastruktura – luka. Iako to nije „nekretnina“ u uobičajenom smislu zgrada, posjedovanje ili najam veza za jahtu u Portofinu znak je statusa i dolazi uz visoke troškove. Marina je mala (može primiti samo relativno skromne jahte do otprilike 35 m u unutarnjoj luci), što znači da su cijene najma veza ljeti iznimno visoke, a često se dogovaraju kroz dugoročne ugovore. Stalno se raspravlja o upravljanju prometom turističkih brodova i mogućem unapređenju nekih lučkih sadržaja (npr. poboljšani molovi, tender usluge) kako bi se bolje opslužile superjahte koje su usidrene izvan luke. Ti infrastrukturni planovi, iako malog opsega zbog geografskih ograničenja, imaju za cilj očuvanje privlačnosti Portofina uz istovremeno upravljanje gužvama u visokoj sezoni. Početkom 2023. lokalne vlasti su čak uvele pravila kako bi ograničile prenapučenost – primjerice, zabranjivanjem zadržavanja na pojedinim prenapučenim vidikovcima – kao dio napora za očuvanje kvalitete doživljaja posjetitelja tourtravelandmore.com. Takve politike neizravno utječu na komercijalne nekretnine: kroz usmjeravanje toka turista, Portofino osigurava da njegovi luksuzni trgovci i hoteli mogu poslovati u okruženju koje ostaje ekskluzivno i nepretrpano.
Zaključno, komercijalne nekretnine u Portofinu definiraju izvrsnost u ugostiteljstvu i oskudica. Hoteli bilježe velike investicije i renovacije, maloprodajni prostori su ograničeni ali traženi, a cijeli komercijalni ekosustav podupire vodeća pozicija Portofina na talijanskom tržištu luksuznog turizma. Ulagači u ovom segmentu najčešće su institucijski ili povezani s luksuznim brendovima (kao što su Belmond/LVMH i Four Seasons/Fort Partners), a njihova nedavna ulaganja ukazuju na optimizam da će Portofino i narednih godina „igrati iznad svoje kategorije“ kao vrhunska destinacija.
Trendovi cijena i trenutne vrijednosti
Trend kretanja cijena u Portofinu tijekom posljednjeg desetljeća uglavnom je bio uzlazni, s povremenim periodima stabilizacije ili manjih korekcija. Povijesni trend odražava onaj drugih vrhunskih tržišta za druge domove: relativno otporan na recesije i brz pri oporavku u gospodarskim usponima, zahvaljujući imućnoj bazi vlasnika. Evo pregleda kretanja cijena, povijesnih i aktualnih do 2025. godine:
- Dugoročna perspektiva: Tijekom 2000-ih, talijansko tržište nekretnina doživjelo je procvat i kasnije usporavanje nakon financijske krize 2008. Portofino je, međutim, zabilježio samo blagi pad vrijednosti nekretnina krajem 2000-ih i početkom 2010-ih, u usporedbi s nacionalnim padovima. Do sredine 2010-ih, cijene u Portofinu ponovno su rasle, dok su mnoga talijanska tržišta stagnirala. Bogati kupci, uključujući strance, u sve većoj su mjeri tražili sigurnu imovinu i nekretnine za životni stil; Portofino je rano profitirao od tog trenda. Do 2019. lokalni agenti izvještavali su da su cijene vrhunskih vila postigle nove rekordne vrijednosti (nadmašile su vrhunac iz 2008.), potaknute uvođenjem talijanskog flat-tax režima 2017. koji je privukao bogate iseljenike (više o tome u odjeljku o politici) theguardian.com theguardian.com. Krajem 2010-ih potražnja je bila stabilna, iako su volumeni transakcija bili niski (malo nekretnina na tržištu).
- Učinak pandemije (2020.–2022.): Pandemija COVID-19 u početku je zamrznula prodaju 2020. zbog ograničenja putovanja. No paradoksalno, povećala je interes za ekskluzivna utočišta nakon što su mjere popustile: međunarodni kupci, posebno iz sjeverne Europe i SAD-a, pohrlili su kupiti mediteranske vile gdje su mogli raditi na daljinu u prekrasnom okruženju. Talijanska luksuzna tržišta na obali i selu snažno su porasla 2021.–2022., a Portofino nije bio iznimka. Natjecanje za rijetke nekretnine dodatno se pojačalo. Prema pričama agenata, nekretnine koje su dulje vremena bile na tržištu prodavale su se jer su kupci davali prednost životnom stilu i dobrobiti. To je dovelo do porasta cijena 2021., a posebice 2022. Globalno istraživanje Knight Franka navelo je da su odmarališna tržišta nadmašila gradove u tom razdoblju – što se poklapa s iskustvom Portofina idealista.it. Do početka 2023., prosječne vrijednosti dosegle su rekordne razine.
Tablica ispod sažima trenutne prosječne cijene (i nedavne godišnje promjene) u Portofinu u usporedbi s odabranim luksuznim tržištima:
| Lokacija (svibanj 2025.) | Prosječna prodajna cijena (€/m²) | Godišnja promjena (u odnosu na svibanj 2024.) |
|---|---|---|
| Portofino (Ligurija) | €7,955 immobiliare.it | +2,9% immobiliare.it (oporavak nakon pada 2024.) |
| Capri (Napuljski zaljev) | €8,849 immobiliare.it | -2,3% immobiliare.it (blago hlađenje nakon vrhunca) |
| Santa Margherita Ligure | ~€5,942 immobiliare.it | +?% (stalan rast, visoke cijene za kopno) |
| Milano (prosjek za grad) | ~€5,000 (procjena) | +6–7% (snažan rast u centru grada 2024.) |
| Rim (prosjek za grad) | ~€3,600 immobiliare.it | +6,9% immobiliare.it (zdravi oporavak 2024./25.) |
| Monako (Monte Carlo)** | €50,000+ (premium) | +4% (2024.) – svjetski rekordne cijene |
Izvori: Izvješća tržišta Immobiliare.it i industrijske publikacije.
Monako: uključen radi globalnog konteksta; daleko premašuje ostala tržišta.
Kao što tablica pokazuje, Portofino i Capri su sami u svom rangu u Italiji (nijedna druga talijanska destinacija ne doseže dosljedno prosjeke od €7k–€9k/m²). Oni također konkuriraju međunarodnim elitnim tržištima. Na primjer, Saint-Tropez u Francuskoj bilježi prosjeke od oko €20.000–€25.000/m² za luksuzne domove residences-immobilier.com housesandapartments.fr, a Cannes se kreće u rasponu od €10.000–€25.000/m² cotedazur-sothebysrealty.com. Najbolje nekretnine u Portofinu (čija se cijena približava €15.000/m²) dosežu ove razine, iako su ukupni prosjeci nešto niži zbog udjela manjih kuća. Ipak, u globalnim ljestvicama cijena vrhunskih rezidencija, Portofino se istaknuto pojavljuje kao jedno od najskupljih tržišta odmarališta na svijetu voronoiapp.com.
Što se tiče trendova najma, kao što je ranije spomenuto, cijene najma u Portofinu su nedavno naglo porasle (+16,5% na godišnjoj razini), s prosjekom od €34,6/m²/mjesec u 2025. godini immobiliare.it. Zanimljivo je da su najamnine na Capriju skočile još više (+35% na godišnjoj razini) immobiliare.it, što ukazuje na post-pandemijski procvat luksuznih turističkih najma. Obje destinacije ističu širi trend: imućni putnici u razdoblju 2022.–2024. tražili su ekskluzivne vile i nekretnine za najam, čime su pogurali cijene najma prema gore. Neki vlasnici stoga ostvaruju unosan sezonski prihod, iako je talijanski porez na kratkoročne najmove te regulative (npr. obavezna prijava gostiju, plaćanje fiksnog poreza od 21% na Airbnb-style najmove) aspekt s kojim se investitori suočavaju.
Gledajući unaprijed, očekuje se da će sadašnje vrijednosti ostati čvrste ili blago rasti. Nema puno znakova poremećaja ili prevelike ponude koja bi mogla pritisnuti cijene u Portofinu. Umjesto toga, predviđa se “stabilna plato faza ili lagani rast” cijena za 2025.–2026., osim ako ne dođe do nekog većeg vanjskog potresa. U nastavku ćemo detaljnije raspraviti eksplicitne prognoze i buduće izglede.
Prognoza i perspektive tržišta
Prognoze za tržište nekretnina u Portofinu u nadolazećim godinama (2025.–2027.) općenito su optimistične, iako s napomenom na ograničen tempo rasta zbog već vrlo visokih cijena. Nekoliko izvora iz industrije pruža uvid u ono što možemo očekivati:
- Knight Frank 2025 Izgledi: Knight Frankovo Izvješće o bogatstvu i prognoza tržišta nekretnina visoke klase predviđaju da će talijanska tržišta nekretnina visoke klase ostati otporna i nastaviti stabilan rast do 2025. godine idealista.it. Za destinacije poput Portofina očekuje se da će stalna međunarodna potražnja podupirati cijene. Iako se užurbani porast nakon COVID-a smirio, Knight Frank predviđa scenarij umjerenog rasta umjesto bilo kakvog pada, navodeći čimbenike kao što su konkurentne cijene u usporedbi s drugim svjetskim centrima i trajna privlačnost Italije idealista.it. Konkretno, to bi moglo značiti rast cijena na godišnjoj razini u niskim do srednjim jednoznamenkastim postocima (npr. +3% do +5% godišnje za vrhunske nekretnine), pod uvjetom stabilnih gospodarskih prilika. Portofinovih +7% u 2024. možda se neće ponavljati svake godine, ali porast od nekoliko posto je vjerojatan.
- Savills Prime Index: Savills je u kasnoj analizi iz 2024. naveo kako bi glavna tržišta drugog doma u Italiji trebala bilježiti daljnji rast cijena zbog ograničene ponude i prelijevanja potražnje iz gradova mansionglobal.com. Njihove prognoze za 2025. za veće talijanske gradove bile su različite – Milano stagnacija do +1%, Rim +2-4% idealista.it idealista.it – ali za odmarališne destinacije poput jezera Como, Toskanske provincije itd., Savills očekuje nadprosječne rezultate. Prema tome, Portofino vjerojatno spada u kategoriju onih koji će nadmašiti prosjek. Kamatne stope (koje su bile visoke 2023.-24.) utječu na prosječne kupce, ali mnogo manje na ultrabogate; stoga bi svako popuštanje u stopama krajem 2025./2026. bilo dobrodošlo, ali ne i presudno. Šef Savillsa za Italiju citiran je izjavom da luksuzno tržište pokazuje “snažnu otpornost unatoč ekonomskim neizvjesnostima” idealista.it, uz naglasak na stalnu potražnju, posebno za najmovima i oporavak u broju transakcija na tržištima koja su ranije bila ograničena ponudom (poput novih projekata u Rimu) idealista.it idealista.it. Za Portofino će volumen transakcija ostati nizak, ali će cijene malog broja prodaja vjerojatno postaviti nove standarde.
- Engel & Völkers/Nomisma izvješće: Market Report Italy 2025 (Engel & Völkers i Nomisma) daje širok pregled luksuznih nekretnina. Napominje kako ville i povijesne kuće čine 40% prometovanja na elitnom tržištu u Italiji a.storyblok.com, što odražava potražnju za slikovitim i jedinstvenim nekretninama – kategoriju u koju Portofino u potpunosti spada. Izvješće prognozira “umjeren rast potaknut stalnom potražnjom za ekskluzivnim nekretninama” u 2025. (prijevod iz talijanskog izvornika) i naglašava kako međunarodni interes ostaje visok, što bi trebalo održati glavno priobalno tržište stabilnim. Upozoravaju, ipak, kako bi geopolitički ili gospodarski šokovi mogli prigušiti sentiment, ali u njihovom izostanku, luksuzni segment Italije je na čvrstim temeljima.
- Mišljenje lokalnih stručnjaka: Intervjui s lokalnim agentima za luksuzne nekretnine (kao što je Gianmarco Bizzoni iz Zampetti) potvrđuju da se očekuje kako će 2025. biti još jedna snažna godina za luksuzne nekretnine u Italiji idealista.it. Ključni pokretači koje navode uključuju rastuću međunarodnu potražnju, luksuzne nekretnine kao zaštitu od inflacije i ograničenu ponudu idealista.it idealista.it. Ovi uvjeti sigurno vrijede i za Portofino. Agenti izvještavaju da imaju više kvalificiranih kupaca nego dostupnih nekretnina, te su neki klijenti počeli proširivati potragu na okolna područja (npr. Santa Margherita ili Portovenere dalje niz obalu) zbog nedostatka opcija u samom Portofinu. Ovo prelijevanje bi moglo blago smanjiti broj prodaja u Portofinu (jer ljudi kupuju drugdje), ali ne smanjuje cijene u Portofinu – dapače, naglašava koliko je mjesto ekskluzivno. Sve dok šira financijska tržišta ostanu stabilna (što utječe na bogatstvo potencijalnih kupaca), očekuje se stabilnost cijena ili blagi rast. Ne očekuje se pad cijena; zapravo, jedan od rizika za predviđanja je da ukoliko se na tržištu pojavi iznimno luksuzna nekretnina (recimo imanje vrijedno 50 milijuna eura), to bi moglo postaviti novi cjenovni rekord i u konačnici podići prosjek.
- Iznajmljivanje i turistička perspektiva: Turističke vlasti predviđaju daljnji rast luksuznog turizma u Italiji do 2026., iako možda umjerenijim tempom nakon post-pandemijskog buma. Lokalne vlasti Portofina, u partnerstvu s Regijom Ligurijom, ulažu u infrastrukturu poput poboljšanih cesta (cesta do Portofina obnovljena je nakon odrona 2018. i dodatno ojačana nedavno) i održive turističke inicijative. Nova trajektna linija uvedena 2025. godine povezuje Portofino s drugim naseljima na Rivijeri radi rasterećenja cestovnog prometa. Ova poboljšanja olakšavaju pristup i povećavaju atraktivnost Portofina, neizravno podupirući vrijednost nekretnina. Ako globalna putovanja ostanu snažna (osim u slučaju novih pandemija ili sukoba), Portofino bi i dalje trebao uživati pune ljetne sezone, veliku popunjenost hotela i samim time snažnu potražnju za kratkoročnim najmom. To bi moglo dodatno povećati prinos od najma i potencijalno privući neke investitore na tržište ako prepoznaju priliku u luksuznom najmu.
Ukratko, prognoza za nekretnine u Portofinu u sljedećih nekoliko godina uglavnom je pozitivna: stabilne ili rastuće cijene, održana potražnja i kontinuirana ulaganja visoko-profiliranih investitora. Rast možda neće biti eksplozivan – tržište je zrelo i ionako već vrlo skupo – ali se očekuje da će biti stabilan. Promatrači često ističu da su luksuzne nekretnine u Italiji neka vrsta sigurnog utočišta (opipljiva imovina, povijesno stabilna), a talijanska politička stajališta nastoje potaknuti bogate kupce (putem poreznih olakšica). Kontinuitet takve politike dodatno ulijeva povjerenje. Jedini mogući izazovi za ovako optimističnu prognozu mogli bi biti vanjski ekonomski šokovi (npr. teška recesija koja pogađa burze mogla bi privremeno usporiti prodaju) ili potencijalne promjene u regulativi (ako bi, hipotetski, buduća vlada pooštrila porezne pogodnosti za strance – iako takve promjene nisu na vidiku). Ako do toga ne dođe, Portofino će vjerojatno ostati na svom sadašnjem putu: mala, blistava zvijezda europskog tržišta nekretnina s postepenim porastom vrijednosti i trajnom poželjnošću.
Prilike za ulaganje i izazovi
Ulaganje u nekretnine u Portofinu može biti izuzetno isplativo, ali nosi i jedinstvene izazove. U nastavku navodimo ključne prilike koje privlače ulagače, kao i izazove i rizike kojih treba biti svjestan:
Prilike / Prednosti:
- Rast vrijednosti kapitala i stabilnost: Vrijednosti nekretnina u Portofinu pokazuju stalan rast na duge staze. Čak i kada je šire talijansko tržište imalo poteškoća, Portofino je zadržao svoju vrijednost. Luksuzni domovi ovdje smatraju se sigurnom imovinom – njihova vrijednost vremenom raste brže od inflacije, čuvajući i povećavajući kapital idealista.it idealista.it. Ograničena ponuda i stalna potražnja svjetskih elita stvaraju uvjete za kontinuirani rast cijena. Investitori koji ciljaju ultra-luksuzni segment vide Portofino kao način diverzifikacije bogatstva u opipljivu imovinu s niskom volatilnošću (ultra-bogati često kupuju “trofejnu” nekretninu ne samo zbog korištenja, već i kao dio strategije očuvanja bogatstva).
- Snažni prinosi od najma (u visokoj sezoni): Za one koji su spremni iznajmljivati svoju nekretninu, Portofino nudi potencijalno snažne prinose, osobito kroz luksuzni kratkoročni najam. Ljetna sezona (a sve više i predsezone) privlače imućne najmoprimce koji plaćaju najviše cijene. Kao što je navedeno, najamnine su značajno porasle (npr. +16% prošle godine) immobiliare.it. Dobro smještena vila može ostvariti stotine tisuća eura prihoda od najma tijekom ljeta. Prema jednoj luksuznoj agenciji, visoki prinosi od najma ostvarivi su u ekskluzivnim turističkim destinacijama poput jezera Como, Amalfijske obale – a samim time i Portofina idealista.it. To može kompenzirati troškove vlasništva. Štoviše, neki investitori koriste hibridni model: uživaju u vili dio godine, a iznajmljuju je u vršnim tjednima – na taj način efektivno unovčuju svoju kuću za odmor. S obzirom na rast luksuznih putovanja, ne nedostaje imućnih turista koji traže iskustvo vile u Portofinu.
- Životni stil i osobna upotreba: Mnoge investitore motivira i povrat kroz životni stil. Vlasništvo u Portofinu omogućava pristup elitnom okruženju – možete privezati svoju jahtu u luci, družiti se s odabranom međunarodnom zajednicom i uživati u životu na talijanskoj rivijeri. Ova neopipljiva dobrobit snažan je mamac. Za one koji koriste talijanski model poreza na dohodak s paušalom, odabir Portofina kao primarne baze omogućuje zavidan životni stil, uz niske osobne poreze na inozemne prihode. U suštini, investicija ovdje je dio financijska, dio osobna. Ova dvostruka korist čini računicu privlačnom čak i ako čisti prinos od najma ili rast cijene nisu veći od rizičnijih ulaganja.
- Diverzifikacija portfelja: Nekretnine u ultra-prestižnim područjima ponašaju se drugačije od burzi ili čak mainstream tržišta nekretnina. Slabije su povezane s ekonomskim ciklusima (jer vlasnici ne prodaju panično tijekom recesija). Za obiteljske urede i investitore visoke neto vrijednosti, dodavanje nekretnine u Portofinu diversificira njihov portfelj. Također je zaštita od valutnih kolebanja (jer su aktiva denominirana u eurima). Posebno su Amerikanci posljednjih godina sve više kupovali u Italiji kako bi iskoristili jak dolar – praktički tretirajući luksuzne nekretnine kao valutnu zaštitu i poželjnu imovinu.
- Porezne olakšice: Talijanski prijateljski zakoni prema imućnim pojedincima sami po sebi su prilika. Režim paušalnog poreza za nerezidente (paušalni porez od 100.000 € godišnje na svjetski prihod) theguardian.com privukao je brojne milijunaše. Vlasništvo talijanske nekretnine može pomoći u ispunjavanju uvjeta za boravišnu dozvolu i ovaj porezni status. Osim toga, Italija ima vizu za “izabrano prebivalište” za umirovljenike s visokim primanjima, koja se oporezuje samo s 7% ako se presele u određena područja (uglavnom južne regije) theguardian.com – manje relevantno konkretno za Portofino, no paušalni porez svakako jest. Ove sheme povećavaju bazen potencijalnih kupaca (investitori znaju da će njihov osobni porezni teret u Italiji biti ograničen, što vlasništvo čini financijski ugodnijim).
- Potencijal za razvoj i dodavanje vrijednosti: Iako je nova izgradnja praktički zabranjena, i dalje postoje prilike za povećanje vrijednosti kroz renovaciju. Mnoge nekretnine u Portofinu su povijesne i mogu zahtijevati modernizaciju. Investitori s pravim timom (arhitekti, dizajneri upoznati s lokalnim propisima) mogu stvoriti značajnu vrijednost obnavljanjem ili nadogradnjom vila. S obzirom na izrazito veliku potražnju krajnjih korisnika za potpuno renoviranim, spremnim za useljenje domovima (mnogi kupci više vole izbjeći upravljanje renovacijom), investitor koji kupi stariju nekretninu i obnovi je na najviši luksuzni standard može prodati s velikom premijom. Na primjer, tekuća renovacija starijih hotela i vila od strane tvrtki poput Belmond i Fort Partners pokazuje potencijalnu dobit u modernizacijskim projektima – kad budu dovršeni, ti objekti će opravdati znatno više cijene. U manjem opsegu, individualni investitor može renovirati stan ili kuću te ih ili preprodati (preprodaja je ovdje rjeđa zbog poreza, ali moguća) ili uživati u višoj vrijednosti najma/prodaje.
Izazovi / Rizici:
- Likvidnost ultraluksuznih nekretnina: Iako su nekretnine u Portofinu uvijek tražene, broj kupaca na najvišoj razini je ograničen. Ako investirate 20 milijuna eura u vilu i kasnije je želite prodati, pronalazak sljedećeg kupca može potrajati. Likvidnost može biti izazov ako je potrebna brza prodaja idealista.it idealista.it. Nekretnine mogu mjesecima ili čak godinama čekati na tržištu dok ne dođe pravi kupac (osim ako nisu značajno snižene). Zbog toga je nekretnine u Portofinu najbolje kupovati s dugoročnom investicijskom perspektivom; ovo nije tržište za brzo okretanje nekretnina. Troškovi održavanja i nelikvidnost znače da investitori trebaju biti spremni držati imovinu neko vrijeme ili biti strpljivi pri postizanju željene cijene.
- Visoki troškovi ulaska i držanja: Apsolutne cijene su goleme, pa je potreban visok kapital za ulazak. Osim toga, Italija ima značajne transakcijske troškove – oko 9–10% u porezima i pristojbama za kupnju druge nekretnine (manje ako uspostavite prebivalište i učinite je primarnim domom, ali mnogi strani kupci tretiraju je kao drugu kuću). Tekući troškovi uključuju porez na nekretnine (IMU) na druge nekretnine, što u Portofinu može iznositi nekoliko tisuća eura godišnje zbog visokih katastarskih vrijednosti, plus održavanje. Održavanje luksuzne vile (vrtovi, bazeni, sigurnost, osoblje) je skupo – lako doseže desetke tisuća eura godišnje. Ako je nekretnina povijesna ili u zaštićenoj zoni, svaka izmjena zahtjeva dozvole i eventualno korištenje specijaliziranih obrtnika, što povećava troškove. Alternativni trošak je također pitanje: novac vezan u imovini koja ne stvara prihod mogao bi biti uložen drugdje. Ipak, ovi kupci obično raspolažu značajnim bogatstvom, ali to se ipak uzima u obzir.
- Regulatorne zapreke: Renoviranje ili izmjena nekretnina u Portofinu može biti birokratski izazovno. Primjenjuju se strogi propisi o zaštiti baštine i okoliša. Dobivanje dozvole za nadogradnju, postavljanje bazena ili čak promjenu boje fasade može zahtijevati više razina odobrenja (općina, uprava regionalnog parka itd.). To može usporiti projekte povećanja vrijednosti i unijeti neizvjesnost. Nadalje, talijanski pravni postupak je prilično spor ako dođe do sporova (npr. granična pitanja ili nasljedni zahtjevi na nekretnini). Strani investitori također moraju navigirati drugačijim pravnim sustavom (zbog toga je angažiranje dobrih bilježnika i pravnika neophodno). Iako je vlada naklonjena stranim investitorima, uvijek postoji mala opasnost od budućih promjena politike (na primjer, bilo je političkih rasprava o ograničavanju stranog vlasništva u popularnim zonama radi sprečavanja rasta cijena – iako takav zakon još ne postoji u Italiji, za razliku od nekih drugih zemalja).
- Zasićenost tržišta i alternative: Moglo bi se tvrditi da je Portofinov potencijal za rast ograničen upravo time koliko je već skup. Uz prosjeke blizu 8.000 € i vrhove iznad 10.000 €/m², rast bi u budućnosti mogao biti sporiji. Neki investitori mogu smatrati da druge talijanske regije (npr. dijelovi Toskane ili jezero Garda) imaju više prostora za rast cijena s niže početne razine. Ako se neke ključne međunarodne skupine kupaca predomisle (primjerice, Amerikanci iznenada počnu preferirati Amalfi ili Pugliju), u Portofinu bi se potražnja mogla preraspodijeliti. Međutim, s obzirom na globalnu prepoznatljivost Portofina, ovo je manji problem – vjerojatno će uvijek privlačiti određenu skupinu kupaca.
- Globalni ekonomski faktori: Iako je Portofino donekle izoliran, nije potpuno imun na globalne šokove. Nagli rast kamatnih stopa na svjetskoj razini 2022. godine rashladio je neke luksuzne kupnje iz hira diljem svijeta. Isto tako, snažan euro može povećati cijenu za kupce koji plaćaju u USD ili GBP, barem na marginama. Geopolitički problemi (poput sankcija ruskim oligarsima 2022.) uklonili su neke potencijalne kupce s tržišta (neki ruski vlasnici su doista bili pogođeni). Ovi faktori mogu privremeno utjecati na potražnju. Ipak, kako navodi Guardian, nakon početne opreznosti, bogati i dalje dolaze kad vide stabilnost politike theguardian.com. Dakle, makroekonomski rizici postoje, ali su obično privremeni.
Zaključno, ulaganje u Portofino predstavlja ulaganje u ultra-luksuzne nekretnine – nudi priliku da posjedujete dio jednog od najekskluzivnijih mjesta na svijetu, s dobrim izgledima za dugoročnu dobit i prihod od najma, ali zahtijeva dubok džep, strpljenje i temeljitu analizu. Većinu izazova moguće je ublažiti angažiranjem iskusnih lokalnih stručnjaka: luksuznih agenata za nekretnine, pravnika, arhitekata i upravitelja nekretninama koji razumiju specifičnosti lokalnog tržišta. Za one koji se u ovom okruženju dobro snađu, nagrade nisu samo financijske, već i nematerijalni prestiž sudjelovanja u bogatoj povijesti Portofina.
Demografija kupaca i potražnja na tržištu
Potražnja za nekretninama u Portofinu uistinu je globalna. Demografija kupaca posljednjih godina izrazito je usmjerena prema međunarodnim pojedincima s velikim bogatstvom, dok manji udio čine domaći talijanski imućnici. Razumijevanje tko kupuje i zašto mnogo govori o dinamici tržišta:
- Prevlast stranaca: Strani investitori sada čine otprilike 70% kupaca u segmentu luksuznih nekretnina u Italiji idealista.it – a u Portofinu je taj udio vjerojatno još veći. Tradicionalno su bogati Talijani (industrijalci, modni dizajneri itd.) posjedovali mnoge vile u Portofinu (i neki ih još uvijek imaju), no danas su novi kupci češće iz inozemstva: Amerikanci, Britanci, Sjeverni Europljani, stanovnici Bliskog istoka i Azijci (posebno Kinezi). Priljev Amerikanaca i Britanaca osobito je izražen od 2017. godine, što se poklapa s talijanskim poreznim olakšicama i možda nezadovoljstvom domaćom politikom ili troškovima (kako je jedan agent duhovito rekao, “Zašto ne biste kupili vilu u Portofinu za cijenu stana u Londonu?” theguardian.com).
- Profili ultra-bogatih: Kupci obično spadaju u kategorije poput poduzetnika, direktora multinacionalnih tvrtki, financijaša ili slavnih osoba. Mnogi su u sloju ultra-bogatih (UWF) s neto vrijednošću znatno iznad 50 milijuna eura. Na primjer, nedavni kupci uključuju tehnološke mogule (kineski milijunaš iz sektora poluvodiča koji je kupio Villa Buonaccordo theguardian.com), ruske oligarhe (prije sankcija, Rusi su bili vrlo aktivni; jedan je kupio Villa Altachiara magazine.greatestate.it), te kraljevske ili investitore iz Zaljeva (Portofino je izazvao interes bogatih obitelji iz UAE, Saudijske Arabije itd., ponekad putem diskretnih kupnji preko trustova ili tvrtki). Knight Frank Wealth Report 2025 naveo je da Italija ima više od 40.000 pojedinaca s neto vrijednošću od 10 milijuna dolara ili više, a ostaje i dalje jedna od najpoželjnijih destinacija za svjetske ultra-bogate idealista.it. Mnogi od njih traže baštinu i životni stil – što Portofino pruža.
- Motivacije kupaca: Osim ulaganja, kupce motivira životni stil Portofina – njegova privatnost, ljepota i društveni prestiž. Često namjeravaju koristiti nekretninu kao kuću za odmor ili povremeno prebivalište (malo ih je stalno nastanjenih, iako neki umirovljenici ili oni koji sele zbog flat-tax režima ovdje stvaraju glavni dom). Prisutan je i generacijski aspekt: neki kupci su bogati umirovljenici ili predumirovljenici koji žele uživati u svom uspjehu (i zato ih privlači mirno, idilično okruženje), dok su drugi u najboljim godinama s najvećim zaradama te Portofino vilu vide kao krajnji statusni simbol ili obiteljsko utočište. Nakon COVID-a pojavljuje se trend bogatih obitelji koje žele imanja na kojima se mogu sigurno okupljati; osamljena vila u Portofinu tome savršeno odgovara.
- Zemljopisni izvori potražnje:
- Sjeverna Amerika: Zabilježen je nagli porast interesa iz Sjedinjenih Država i Kanade. Snažan dolar i romantična privlačnost Italije naveli su mnoge Amerikance da kupe nekretninu u Italiji u razdoblju 2021.–2024. Portal Gate-away izvještava da su Amerikanci na vrhu pretraživača nekretnina u Italiji gate-away.com. U slučaju Portofina, američki kupci često su mjesto posjetili brodom ili jahtom i zaljubili se u njega. The Guardian (2019.) navodi da Amerikanci dolaze zahvaljujući poreznim olakšicama, a jedan britanski agent kaže: “mnogi su ljudi siti Londona…sviđa im se kultura i naravno porezne olakšice” theguardian.com. Dakle, Amerikanci i Britanci čine primarnu grupu.
- Europa: Unutar Europe, česti su kupci iz UK, Švicarske, Francuske i Njemačke/Sjeverne Europe. Kupci iz UK i Švicarske često su iseljenici ili međunarodni poslovni ljudi kojima je Italija povoljna zbog klime i cijena u usporedbi s njihovim matičnim tržištima. Neki sjeverni Europljani (Skandinavci, Nizozemci) koji su stekli bogatstvo također traže Sredozemlje za svoje druge domove.
- Srednji Istok: Bogati kupci sa Srednjeg istoka (Katarci, Emirati, Saudijci) značajno su ulagali u druge europske premium destinacije (London, Côte d’Azur), a nešto manje ciljaju i Italiju. U Portofinu je jedan od značajnijih ulagača neizravno obitelj Al-Thani iz Katara putem ulaganja u hotelijerstvo, no individualni kupci s Perzijskog zaljeva još su uvijek manjina (iako neki iznajmljuju vile za ljetni odmor).
- Azija: Kineski interes za luksuzne nekretnine u Italiji je porastao. Kupnja luksuzne nekretnine u Portofinu od strane kineskog milijardera theguardian.com izvrstan je primjer toga. Kako je Kina stvarala sve više milijunaša, neki od njih su u Europi tražili sigurna ulaganja i način života – Italija, sa svojom kulturom i bogatom tradicijom luksuza, privukla je dio tog interesa. Također postoji nešto interesa iz jugoistočne Azije (npr. indonezijski ili singapurski tajkuni), ali to je slabije dokumentirano.
- Rusija i ZND: Povijesno, Rusi su voljeli talijansku rivijeru (te Toskanu i Sardiniju). Prije 2022., Rusi su bili ključni igrači na najvišem tržišnom segmentu. U Portofinu su Rusi posjedovali nekretnine i bili kupci (poput prodaje vile 2015. ruskom kupcu magazine.greatestate.it). Zbog sankcija i geopolitičkih napetosti, aktivnosti bogatih Rusa su smanjene – neki su morali prodati svoju imovinu ili se povući. Ta je potražnja naglo nestala 2022. Ipak, kupci iz drugih bivših država SSSR-a (Kazahstan itd.) te Rusi s drugim putovnicama mogli bi i dalje tiho sudjelovati.
- Domaći talijanski kupci: Talijanski državljani sada čine samo oko 30% kupaca luksuznih nekretnina u cijeloj zemlji idealista.it. Oni u Portofinu su uglavnom nasljedni vlasnici ili novi kupci koji su među najbogatijima u Italiji (npr. čelnici velikih korporacija, poznate industrijske obitelji itd.). Primjeri su obitelj Berlusconi (medijski tajkuni) i modni dizajneri (Armani ima nekretnine u drugim dijelovima Italije, a D&G povijesno u Portofinu). Postoji i lokalni element: neke imućne genoveške ili milanske obitelji održavaju svoje obiteljske vikendice koje se prenose kroz generacije. No općenito, Talijanima je Portofino često nedostupan – mnogi su se prebacili na nešto pristupačnija mjesta u Liguriji ili na obalu Toskane ako su tek umjereno bogati.
- Ponašanje kupaca: Zanimljiv aspekt je da kupci sve više postaju “neovisni o lokaciji unutar Italije”, kako je napomenuo Savills – što znači da samo žele najbolju nekretninu s određenim značajkama, ne nužno vezanu za jedan grad mansionglobal.com. Ipak, jedinstveni imidž Portofina znači da mnogi posebno žele Portofino. Agentima se klijenti nalaze na listama čekanja isključivo za Portofino ili neposrednu blizinu – nisu zainteresirani za zamjene. Ta nagomilana potražnja jedan je od razloga zašto cijene ostaju visoke. Kada se vrhunska nekretnina pojavi na tržištu, često ima nekoliko zainteresiranih iz raznih dijelova svijeta. Pregovori su rjeđe o cjenkanju, a više o osiguranju nekretnine (često po traženoj cijeni ili vrlo blizu toga).
- Kulturni i životni stil: Kupci obožavaju stil života “Dolce Vita” – ideju šetnje po piazzetti sa sladoledom ili okupljanja prijatelja na terasi s pogledom na jahte. Portofino nudi spoj glamura i jednostavnosti: mjesto je luksuza i šarmantno malo selo. Ta kombinacija izuzetno je privlačna posebno stranim kupcima koji romantiziraju talijanski način života. Dodatno, talijanska kultura, hrana i klima veliki su aduti. Neki kupci također cijene relativnu sigurnost Italije (nizak stupanj nasilnog kriminala, itd.) te dostupnost zdravstvene skrbi i usluga za rezidente.
Zaključno, potražnja za nekretninama u Portofinu dolazi od raznolike međunarodne klijentele vrlo bogatih, koji prvenstveno traže prestižnu vikendicu ili drugu rezidenciju. Njihovu potražnju podupiru i racionalni faktori (ulaganje, porezno planiranje) i emocionalni (stil života, nasljeđe, status). Kako strani kupci i dalje vide Italiju kao “sigurnu i prestižnu destinaciju” idealista.it i Italija ih aktivno privlači, sve upućuje na to da će globalna potražnja za Portofinom ostati snažna. Struktura kupaca može se mijenjati (primjerice, ako se promijene geopolitičke okolnosti, ruski kupci bi se mogli vratiti, ili ako još više poraste bogata klasa u Aziji, moglo bi biti više kineskih i indijskih kupaca), ali zajednički nazivnik su bogatstvo i uvažavanje onoga što Portofino jedinstveno nudi.
Regulativa i utjecaj politike
Vladine politike i regulativa igraju značajnu ulogu na tržištu nekretnina u Portofinu, prvenstveno oblikujući poticaje za strane kupce i određujući ograničenja razvoja. Talijanska vlada, kao i lokalne vlasti u Portofinu, uvele su mjere koje utječu na ovo tržište:
- “Poticaj za flat tax” za nove rezidente: Uveden 2017. godine, talijanski forfait porezni režim omogućuje pojedincima koji nisu bili porezni rezidenti Italije najmanje 9 od posljednjih 10 godina da se presele u Italiju i plaćaju paušalni porez od 100.000 € godišnje na sav prihod ostvaren u inozemstvu theguardian.com. Ovo vrijedi bez obzira na to koliko zarađuju u inozemstvu – izuzetno privlačna pogodnost za osobe s visokim prihodima (uključujući umirovljenike koji žive od investicija). Program se može proširiti i na članove obitelji za 25.000 € po osobi theguardian.com. Ova politika je bila promjena iz temelja za luksuzni sektor nekretnina: izravno je dovela do toga da su mnogi bogati ljudi preselili ili počeli provoditi više vremena u Italiji. U razdoblju 2017.–2018. oko 350–400 ljudi podnijelo je zahtjev za ovu pogodnost theguardian.com, a broj je od tada porastao. Portofino, kao jedno od najpoželjnijih mjesta u Italiji, prirodno je bio među korisnicima programa. Kako Guardian navodi, novi rezidenti pod ovim režimom bili su “ljudi iz Ujedinjenog Kraljevstva, Švicarske, Rusije, SAD-a, ‘uobičajeni osumnjičenici’… vrlo, vrlo bogati ljudi” theguardian.com. Ove osobe često kupuju vrhunske nekretnine (Milano, jezero Como, Toskana – i Portofino). Vladina predanost ovoj politici (potvrđena na razdoblje od 15 godina prilikom pokretanja theguardian.com) daje kupcima sigurnost da mogu dugoročno planirati. U suštini, flat tax je temeljna politika koja je ubrizgala novi međunarodni interes na tržišta poput Portofina. Bez nje bi neki možda i dalje kupovali vikendice, ali poticaj da efektivno postanu rezidenti uz minimalan porez nagnuo je mnoge da stvarno kupe nekretnine i provode znatno vrijeme u Italiji.
- Pravila o vizama i boravištu: Italija ima relativno pristupačne opcije za boravak za one s financijskim sredstvima. Osim poreznog režima s fiksnom stopom (koji sam po sebi zahtijeva preseljenje prebivališta u Italiju), postoji investitorska viza (za one koji ulažu 500.000 € u talijansku tvrtku, 250.000 € u startup, 2 milijuna € u državne obveznice ili 1 milijun € u filantropiju) – ali ta viza nije izravno vezana uz nekretnine. Relevantnija je viza za izborni boravak, namijenjena umirovljenicima ili financijski neovisnim osobama, koja traži dokaz prihoda (oko 32.000 €/godišnje za pojedinca) i omogućuje boravak u Italiji bez rada. Mnogi strani kupci koriste ovu opciju kako bi dio godine proveli u svojoj talijanskoj kući. Za umirovljenike koji se presele u određene južne regije, postoji i posebna 7% fiksna stopa poreza na strane mirovine theguardian.com, ali Portofino (budući da je na sjeveru) ne ispunjava uvjete; ipak, umirovljenici često biraju Italiju općenito, što im može osloboditi sredstva za kupnju nekretnine u Portofinu ako to žele. Općenito, talijanski vizni režim dobrodošao je vlasnicima nekretnina – za razliku od nekih zemalja, Italija nema minimalan iznos kupnje za boravišnu dozvolu, ali biti vlasnik nekretnine svakako jača prijavu za boravak jer pokazuje vezu s Italijom.
- Porezi i troškovi na nekretnine: Italija naplaćuje porez na kupnju nekretnine (imposta di registro) za postojeće nekretnine – obično 9% od katastarske vrijednosti (koja je često niža od tržišne vrijednosti) za nerezidente koji kupuju drugu nekretninu. Nove izgradnje podliježu PDV-u (obično 10%). U Portofinu je većina nekretnina starija, pa se primjenjuje 9% poreza na upis – značajan trošak, ali nije prepreka za imućne kupce. Godišnje se plaća IMU (Imposta Municipale Unica) na druge nekretnine (prva/primarna nekretnina je uglavnom izuzeta). IMU stope u Portofinu primjenjuju se na katastarske vrijednosti koje, iako zastarjele, rastu kako država ažurira podatke. Vlasnici luksuznih domova mogu očekivati nekoliko tisuća eura godišnje za IMU. Važno je napomenuti da je 2023. talijanska vlada raspravljala o širokoj katastarskoj reformi radi usklađivanja službenih vrijednosti s tržišnim (što bi podiglo IMU porez), ali ta je reforma na čekanju zbog političkog otpora. Ako dođe do takve reforme, vlasnici u Portofinu mogli bi vidjeti značajan porast poreza na imovinu (s obzirom na to da su trenutne katastarske vrijednosti znatno ispod realnosti od 8.000 €/m²). Međutim, s obzirom na profil vlasnika, to vjerojatno ne bi dovelo do prodaja, ali svakako je situacija koju se pomno prati.
- Propisi o kratkoročnom najmu: Iako Portofino nije suočen s istim problemima prekomjernog turizma kao, primjerice, Venecija ili Firenca (zbog svoje veličine), Italija se i dalje nosi s pitanjem regulacije Airbnb-a i kratkoročnog najma. Trenutno, svatko tko iznajmljuje na kraće rokove mora se registrirati i plaćati fiksni porez od 21% na prihod od najma (cedolare secca). Postojali su prijedlozi za stroža pravila (kao što su obaveza broja licence u oglasima, ograničenje broja dana iznajmljivanja u određenim gradovima i sl.), ali do 2025. godine nije provedeno nacionalno pooštravanje pravila. U Portofinu lokalne vlasti potiču očuvanje ekskluzivnosti mjesta; nisu zabranili kratkoročni najam, ali ograničena ponuda stanova sama po sebi ograničava njihov broj. Ako Italija u budućnosti uvede stroža pravila o kratkoročnom najmu, to bi moglo utjecati na investitore koji planiraju veće iznajmljivanje, ali s obzirom na ekskluzivno tržište u Portofinu, većina vlasnika iznajmljuje selektivno ili uopće ne iznajmljuje.
- Zakoni o razvoju i zoniranju: Portofino je pod brojnim zaštitama: dio je Regionalnog prirodnog parka (Parco di Portofino) i susjednog Zaštićenog morskog područja. Ove oznake nameću ograničenja u korištenju zemljišta, izgradnji, pa čak i stvarima poput sidrenja brodova u određenim zonama giornaledellavela.com. Lokalni urbanistički plan grada strogo kontrolira novu izgradnju – zapravo nije dopušteno ništa novo osim obnove postojećih temelja. Svaka promjena na vanjštini zgrade vjerojatno zahtijeva dozvolu. Također postoji zakon o kulturnoj baštini (svaka zgrada starija od 50 godina može se smatrati kulturno značajnom, što zahtijeva odobrenje od nadležnog tijela za izmjene). Ove regulative ograničavaju ponudu (što je pozitivno za održavanje visoke vrijednosti), ali mogu frustrirati vlasnike koji žele proširivati ili modernizirati. Na primjer, dodavanje bazena moglo bi biti zabranjeno ako utječe na krajolik. Primjenjuju se i ekološki propisi: Portofino ima inicijative za održivi razvoj, što znači da novi projekti moraju udovoljavati određenim kriterijima. Međutim, ova ograničenja smatraju se ključnima za očuvanje ljepote Portofina, što zauzvrat održava vrijednost nekretnina. Kupci jednostavno moraju prihvatiti da su čuvari baštinske lokacije – radikalne promjene nisu dopuštene.
- Politike upravljanja turizmom: Neizravno, politike za upravljanje turističkim tokovima utječu na nekretnine održavajući prestiž Portofina. U 2023. godini gradonačelnik Portofina uveo je pravila za sprječavanje prevelike gužve na nekim malim trgovima – poznato je pravilo protiv zadržavanja (“zone bez čekanja”) kad gužve s kruzera navru, kako bi promet tekao. Iako je ovo izazvalo osebujne naslove, naglašava predanost da se izbjegne percepcija grada kao pretrpanog ili neugodnog zbog turističkih masa tourtravelandmore.com. Grad također ograničava velike kruzere (sidre se izvan luke i putnici dolaze u ograničenom broju brodicama) te ima ograničenja za turističke autobuse. Sve to osigurava da Portofino ostaje relativno uglađen i ekskluzivan, što je upravo ono što vlasnici nekretnina žele. S regulatornog stajališta, to pokazuje da se lokalna uprava zalaže za zadržavanje Portofina na vrhunskoj razini.
- Ekonomske i financijske regulative: Širi talijanski zakoni, poput onih koji uređuju strano vlasništvo, vrlo su otvoreni. Ne postoje ograničenja za strane kupce pri kupnji nekretnina u Italiji (Italija slijedi pravilo reciprociteta, ali praktički državljani bilo koje veće zemlje mogu kupovati). Sredstva koja se koriste za kupnju moraju udovoljavati EU provjerama protiv pranja novca. Posljednjih godina Italija je pooštrila kontrolu nad luksuznim transakcijama nekretnina kako bi se osiguralo da se ne koriste za pranje nezakonitih sredstava. To znači da je za transakcije visoke vrijednosti potrebna temeljita dokumentacija o identitetu kupca i izvoru sredstava, ali to je sada globalni standard. Važno je napomenuti da Italija nije slijedila zemlje poput Kanade ili Novog Zelanda koje su zabranile ili oporezovale strane kupce nekretnina – naprotiv, Italija ih dočekuje, što potvrđuju i porezne olakšice.
U sažetku, državne politike uglavnom su bile vjetar u leđa Portofinovom tržištu: porezne olakšice koje privlače bogate kupce, nepostojanje prepreka za kupnju od strane stranaca i lokalni propisi koji štite karakter područja (čime štite i vrijednost nekretnina). Kupci se suočavaju s talijanskom birokracijom pri dobivanju dozvola i poreznim složenostima (trebaju dobre porezne savjetnike kako bi iskoristili flat tax i snašli se u imovinskim porezima), no to su prepreke koje imućna klijentela može lako savladati. Usklađenost nacionalne i lokalne politike prema promicanju luksuznog turizma i rezidencije sugerira stabilno okruženje za investitore. Jedina moguća promjena u budućnosti na koju treba obratiti pozornost jest eventualna revizija režima flat tax-a od strane druge političke administracije, ali s obzirom na koristi koje je donio (i relativno mali trošak za državu zbog ograničenog broja korisnika), vjerojatno će ostati na snazi.
Usporedba s drugim tržištima nekretnina visoke klase
Portofino zauzima posebnu nišu, ali korisno je usporediti ga s drugim tržištima luksuznih nekretnina u Italiji i Europi. U nastavku donosimo pregled kako se Portofino pozicionira prema različitim aspektima u odnosu na neka istaknuta luksuzna tržišta:
- Unutar Italije – Portofino vs. Capri, Jezero Como, Toskana itd.: Portofino i Capri često se spominju istovremeno kao najskuplje talijanske destinacije. Od 2025., prosječne cijene na Capriju (8,8 tisuća €/m²) su nešto više od Portofinovih (8 tisuća) immobiliare.it immobiliare.it, ali obje lokacije imaju vrhunske cijene koje daleko prelaze pet znamenki po m² za najbolje nekretnine. Capri dijeli mnoge sličnosti: mali, prekrasan turistički otok svjetske slave i ograničene ponude. Tržište Caprija je nešto veće (otok ima više nekretnina i dva grada, Capri i Anacapri) i ima više cjelogodišnje lokalne aktivnosti. Oba tržišta privlače međunarodne UHNW pojedince i imaju snažan karakter sekundarnog doma. Jedna razlika je pristupačnost: Portofino je dostupan automobilom (iako zavojitom cestom) i blizu je pogodnosti kopna, dok je Capri dostupan samo brodom/helikopterom. Neki kupci preferiraju pogodnost kopna u Portofinu (npr. mogućnost vožnje do Milana za 2-3 sata), dok drugi uživaju u otočnoj izoliranosti Caprija. Jezero Como još je jedno poznato luksuzno područje – George Clooney ga je učinio poznatim kod Amerikanaca. Vrhunske cijene na Jezeru Como također su porasle u nebo (jedan izvor navodi 10.300 €/m² za luksuzne nekretnine na Comu, +19,9% u 2023.) mansionglobal.com. Como nudi grandiozne vile uz jezero; manje je sezonsko od Portofina (može se koristiti tijekom cijele godine). Portofino, kao mjesto na moru, više privlači nautičare, dok Como privlači one koji vole kombinaciju alpskog i blažeg podneblja. Toskana (Firenca i okolica) se razlikuje time što je Firenca cjelogodišnji grad s brojnim kulturnim sadržajima, a njezine vrhunske cijene (~9.600 €/m² u 2023. za centar grada) mansionglobal.com su malo iznad Portofinovih prosječnih. Ipak, ruralna Toskana (poput Chiantija itd.) nudi imanja po nižoj cijeni po m², ali s velikim zemljištima. Mnogi bogati investitori zapravo biraju oboje: stan u Firenci/Milanu i obalno utočište poput Portofina. Costa Smeralda (Sardinija) još je jedno luksuzno talijansko odmaralište (područje Porto Cervo) – izuzetno skupo ljeti, s vilama koje cijenama pariraju Portofinu (Smeralda je poznata po prodaji vile za više od 100 milijuna € u 2022. mansionglobal.com). Tržište na Sardiniji također je orijentirano na strane kupce (posebno bogate Europljane). Ovo je više resort atmosfera i manje zajednica sela u usporedbi s Portofinom. Po pitanju ekskluzivnosti, Portofino i Costa Smeralda su izjednačeni, iako je tržište Sardinije više koncentrirano na ultra-moderne vile i resortove izgrađene od 1960-ih nadalje, dok Portofino ima šarm povijesnih nekretnina.
Izvori: Podaci o nekretninama iz izvještaja tržišta Immobiliare.it immobiliare.it immobiliare.it; industrijske prognoze Knight Frank i Savills putem Idealista idealista.it idealista.it; analiza luksuznog tržišta iz Mansion Global mansionglobal.com mansionglobal.com; lokalne investicijske vijesti iz RealInvest i Luxury Tribune realinvest.co.uk luxurytribune.com; uvidi o demografiji kupaca iz The Guardian i Great Estate Magazine theguardian.com magazine.greatestate.it; informacije o politici iz The Guardian theguardian.com i Idealista idealista.it; te dodatni tržišni kontekst od CitizenX i Voronoi globalnih ljestvica citizenx.com voronoiapp.com.
Svi citirani materijali su referencirani kako bi se osigurala točnost i omogućilo dodatno čitanje za detaljnu statistiku i citate.Da zaključimo, Portofino se drži među elitnim europskim tržištima nekretnina. Možda nema apsolutno najviše cijene (Monako i dijelovi Rivijere ih nadmašuju), ali je u najvišem rangu po ekskluzivnosti i cijeni po četvornom metru. U Italiji je nedvojbeno broj jedan zajedno s Caprijem, očito nadmašujući čak i velike gradove po trošku. Internacionalno, Portofino privlači dio kupaca koji traže istinsko mediteransko utočište – alternativu možda blještavijoj Francuskoj Rivijeri ili urbanom luksuzu svjetskih metropola. Činjenica da ovdje ulažu Bernard Arnault i drugi znalci, uz to što posjeduju nekretnine na drugim vrhunskim lokacijama, govori puno: Portofino je dragulj koji se mora imati u globalnom portfelju nekretnina za one koji si to mogu priuštiti.
S investicijskog gledišta, neki promatrači ističu da su talijanska elitna obalna tržišta poput Portofina donedavno bila donekle podcijenjena u odnosu na Francusku ili Španjolsku, te da se taj jaz zatvara kako sve više stranog kapitala pristiže idealista.it. Cijela južna Europa ostvaruje iznadprosječne rezultate, a Italija predvodi mnoge ljestvice rasta idealista.it. Portofino je, dakle, dio te priče – ponovni porast interesa za lokacije bogate naslijeđem i životnim stilom. Taj bi trend mogao dovesti do toga da Portofino nastavi rasti na svjetskim ljestvicama kad su u pitanju cijene i poželjnost, dodatno smanjujući bilo kakav jaz s dugogodišnjim žarištima poput Saint-Tropeza.
Zaključak
Tržište nekretnina u Portofinu 2025. godine definirano je superlativima – među najvišim cijenama u Europi, neki od najbogatijih kupaca na svijetu i ekskluzivnost kakvom se može pohvaliti malo koja destinacija. Analizirali smo rezidencijalni, luksuzni i komercijalni segment, pratili stabilan rast cijena i pozitivne prognoze, identificirali značajan investicijski potencijal uz izazove te promatrali kako državne politike i globalne usporedbe stavljaju Portofino u kontekst.
Ukratko, Portofino je pokazatelj otpornosti luksuznog tržišta nekretnina. Njegova malena veličina i zaštićen status znače da je ponuda gotovo nepromjenjiva, dok njegova globalna privlačnost jamči beskrajnu potražnju. Rezultat je tržište koje, osim u slučaju izvanrednih događaja, nastavlja napredovati. Cijene su se 2025. stabilizirale nakon razdoblja entuzijazma i sada su na putu umjerenog rasta. Nova ulaganja – od obnovljenog hotela Splendido, preko renesanse Portofino Kulma, do prodaje privatnih vila – unose svježu energiju i potvrđuju da su svjetski bogataši i dalje očarani Portofinom.
Za investitore i promatrače, Portofino je primjer kako životni stil, povijest i mudra politika mogu održati tržište nekretnina najviše klase. To je mjesto gdje nekretnine nisu samo cigle i zemljište, već la dolce vita i nasljeđe. Oni koji imaju sreće posjedovati djelić Portofina imaju više od obične nekretnine; posjeduju dio talijanskog sna koji će se, čini se, nastaviti i u budućnosti – blistav i postojan kao što je Ligursko more pod ljetnim suncem.
