Tržište nekretnina u Rijadu doživljava izvanredan procvat u 2025. godini, potaknuto snažnim ekonomskim temeljnim pokazateljima, rastućom potražnjom i ambicioznim planovima razvoja. Inicijative diverzifikacije saudijskog gospodarstva i Vizija 2030 znatno su ubrzale aktivnosti na tržištu nekretnina, čineći Rijad središtem za ulaganja. Transakcije nekretninama dosegle su rekordne razine u 2024. – broj poslova s nekretninama u Saudijskoj Arabiji skočio je za 37% na 236.690 transakcija (u vrijednosti od 267,8 milijardi SAR) content.knightfrank.com – pri čemu Rijad prednjači u ovom rastu. Samo su stambene prodaje porasle za 38% na 202.661 transakciju vrijednu 164,8 milijardi SAR u 2024. content.knightfrank.com, a taj je trend nastavio zamah i u 2025. Ova užurbana aktivnost podiže cijene: ukupne vrijednosti nekretnina u Saudijskoj Arabiji porasle su za oko 5,1% na godišnjoj razini u 1. kvartalu 2025., predvođene rastom vrijednosti zemljišta i vila, a Rijad bilježi najsnažniji rast cijena cbre.sa.
Više pokazatelja ukazuje na robustne uvjete na tržištu. Hipotekarno kreditiranje brzo raste kako bi potaknulo kupnju stanova – novi stambeni krediti porasli su za 28,3% na godišnjoj razini do početka 2025. cbre.sa – a rast stanovništva i otvaranje radnih mjesta u Rijadu održavaju potražnju za stambenim prostorom. Gotovo polovica svih novih radnih mjesta u Saudijskoj Arabiji u posljednjih 5 godina stvorena je u Rijadu, dijelom zahvaljujući vladinom programu Regionalnog sjedišta koji privlači kompanije u glavni grad content.knightfrank.com. Kao rezultat toga, potražnja za stanovanjem (za kupnju i najam) naglo je porasla. Zapravo, procjenjuje se da će broj stanovnika Rijada porasti za 38% od 2022. do 2030. content.knightfrank.com, što dodatno pojačava potrebu za stambenim i poslovnim prostorom. Saudijsko vodstvo izričito je postavilo visoke ambicije za glavni grad: cilj je udvostručiti veličinu i broj stanovnika Rijada u sklopu Vizije 2030, uz potporu investicija od 800 milijardi dolara u novu infrastrukturu i razvoj reuters.com. Ovi čimbenici su učinili Rijad jednim od najatraktivnijih tržišta nekretnina u Zaljevu na ulasku u 2025.
Međutim, ovaj procvat nije bez izazova. Pritisci na priuštivost izlaze na vidjelo – cijene nekretnina u nekim su segmentima rasle brže od prihoda, a više kamatne stope učinile su hipotekarne kredite skupljima. S&P Global je primijetio da su do 2023. nagli rast cijena i visoki troškovi zaduživanja ohladili entuzijazam nekih kupaca english.alarabiya.net. Iako potražnja i dalje ostaje snažna, nedostatak useljivih nekretnina u Rijadu održava cijene visokima i uzima izvan dosega potencijalnim kupcima arabnews.com. Ipak, nedavni padovi kamatnih stopa od kraja 2024. te nove politike (poput viza za strane kupce) očekuju se poboljšati priuštivost i održati potražnju arabnews.com arabnews.com. Sve u svemu, sentiment na tržištu za 2025. je optimističan: vladine reforme, giga-projekti i veliki događaji (Expo 2030, potencijalno Svjetsko prvenstvo 2034.) potiču dugoročnu priču o rastu deloitte.com.
Stambene nekretnine u Rijadu
Stanovanje je zvijezda procvata nekretnina u Rijadu. Stambene transakcije i cijene naglo su porasle, što odražava snažnu potražnju krajnjih korisnika i investitora:
- Obujam i vrijednost prodaje: Obujam stambenih poslova u Rijadu, Džedi i Dammamu porastao je za oko 50% u 2024. u odnosu na 2023. godinu deloitte.com deloitte.com. Ukupno je u ovim većim gradovima ostvareno 102.522 transakcije kuća, vrijedne 118 milijardi SAR u 2024. godini deloitte.com. Rijad zauzima veliki udio u ovoj aktivnosti kao glavno poslovno središte Kraljevine deloitte.com. Vladina nastojanja za povećanjem vlasništva nad domovima (cilj je 70% do 2030.) daju rezultate – saudijski državljani uživaju subvencionirane hipotekarne kredite i pomoć pri plaćanju predujma, što potiče kupovinu nekretnina. Izdavanje hipoteka u 2024. godini ponovno je poraslo za 17,7% na 93,6 milijardi SAR (uglavnom za kupnju vila) content.knightfrank.com, nakon blagog pada u 2023. Do početka 2025. godine, rast novih stambenih kredita dodatno se ubrzao na +28% na godišnjoj razini cbre.sa, što ukazuje na neprekinutu potražnju za kupnjom.
- Cjenovni trendovi: Cijene nekretnina naglo rastu, posebno u Rijadu. U 2024. godini, cijene prodaje stanova u Rijadu porasle su za 10,6%, a cijene vila u prosjeku za 6,3% content.knightfrank.com. Neke četvrti zabilježile su još dramatičnije skokove – primjerice, četvrt Al Wadi zabilježila je godišnji porast cijena od 49% content.knightfrank.com – što ističe kako je potražnja nadmašila ponudu u određenim područjima. Do prvog kvartala 2025. godine, vrijednosti nekretnina u Rijadu nastavile su prednjačiti regionalno, potaknute rastom vrijednosti zemljišta i vila cbre.sa. U glavnom gradu, stanovi ostaju relativno pristupačni za srednju klasu: oko 69% prodanih stanova prošle godine bilo je cijenjeno između 250.000–1.000.000 SAR (≈66 tisuća–266 tisuća USD), što odgovara kupcima s niskim i srednjim prihodima deloitte.com. U međuvremenu, cijene luksuznih vila su porasle uz rastuću potražnju za luksuzom, iako postoje upozorenja da bi prekomjerna ponuda luksuznih jedinica mogla nastati ukoliko više kupaca (npr. stranaca) ne uđe u taj segment bloomberg.com. Sveukupno, strm rast cijena potiče promjenu preferencija kupaca prema stanovima i redovima kuća umjesto samostojećih vila, zbog pristupačnosti i promjena životnog stila content.knightfrank.com.
- Opskrba i izgradnja: Graditelji kuća utrkuju se kako bi zadovoljili potražnju. Stambeni fond Rijada povećan je za 49.400 novih jedinica u 2024., čime je ukupna ponuda u gradu dosegnula oko 1,4 milijuna domova content.knightfrank.com. Na nacionalnoj razini, stambena ponuda u glavnim gradovima trebala bi porasti sa sadašnjih 3,5 milijuna jedinica na 3,9 milijuna do 2028. content.knightfrank.com. U Rijadu, vlada je najavila planove za 330.000 novih stambenih jedinica do 2030. (uključujući 305.000 za saudijske državljane) kako bi podržala ciljeve Vision 2030 o vlasništvu nad domovima content.knightfrank.com. Velike planski razvijene zajednice su u izgradnji: na primjer, ROSHN-ov Sedra projekt u sjevernom Rijadu obuhvaća 20 milijuna m² i isporučit će preko 30.000 domova sa školama, parkovima i sadržajima trade.gov. Takvi veliki projekti javnih i privatnih ulagača kontinuirano povećavaju zalihu. Unatoč tome, rast potražnje toliko je snažan da „nedostatak nekretnina u Rijadu“ ostaje zabrinutost, prema S&P-u, zbog čega cijene rastu arabnews.com. Novi investicijski ciklus (uključujući inicijative za pristupačno stanovanje) bit će ključan za ublažavanje inflacije cijena i zbrinjavanje rastuće gradske populacije.
- Tržište najma: Sektor najma u Rijadu također odražava rast potražnje. Priljev stanovništva (od mladih Saudijaca i iseljenika koji dolaze zbog poslova) potiče iskorištavanje najamnih jedinica. Iako naši izvori ne navode konkretne podatke o najamninama za 2025., tržišni promatrači bilježe da najamnine rastu u vrhunskim područjima, posebno za stanove, s obzirom na visoku cijenu kupnje. Vladin program Sakani i subvencionirane kamatne stope na hipoteku pretvorili su mnoge najmoprimce u vlasnike, ali oni koji si ne mogu priuštiti kupnju po sadašnjim cijenama suočavaju se sa sve zahtjevnijim tržištem najma. Snažno tržište rada i priljev profesionalnih iseljenika (zahvaljujući novim poslovnim ulaganjima) trebali bi održavati zdravu potražnju za najmom. Jedan od rizika je pristupačnost – ako cijene i kamatne stope i dalje ostanu visoke, više obitelji srednje klase moglo bi ostati u najmu, povećavajući pritisak na ponudu najma. Općenito, stambeni sektor Rijada u 2025. odlikuje brz rast i optimističan razvoj, ali u ravnoteži s izazovima pristupačnosti koji se pojavljuju.
Komercijalne nekretnine: uredski i maloprodajni sektor
Tržište uredskih prostora
Uredski prostor u Rijadu je izuzetno tražen 2025. godine, potaknut gospodarskim procvatom i nastojanjem da glavni grad postane regionalno poslovno središte. Potražnja za uredima A klase znatno nadmašuje ponudu, što dovodi do rasta najamnina i nove izgradnje:
- Eksplozivna potražnja i najamnine: Zauzetost premium uredskih prostora u Rijadu je izuzetno visoka jer se kompanije bore za kvalitetan prostor. U prvom tromjesečju 2025. najamnine uredskih prostora u Rijadu porasle su za 21% na godišnjoj razini – nevjerojatna stopa rasta – dok se najmoprimci natječu za ograničenu količinu vrhunskih ureda cbre.sa. Čak je i u 2024. ovaj trend bio vidljiv; najamnine su porasle oko 18% na godišnjoj razini do četvrtog tromjesečja 2024., uz nisku stopu slobodnih prostora cbre.com. Program Regionalnog sjedišta (RHQ) (na snazi od 2024.) zahtijeva da strane tvrtke otvore urede za Bliski Istok u Saudijskoj Arabiji ako žele državne ugovore. Ova inicijativa dovela je do preseljenja 571 kompanije u Rijad samo tijekom 2024. deloitte.com, što je značajno povećalo potražnju za uredima. Ključni sektori poput financija, profesionalnih usluga i tehnologije šire svoje poslovanje – zaposlenost u uredskim zanimanjima porasla je za 5,3% u 2024. u Saudijskoj Arabiji deloitte.com. Uz snažnu poslovnu aktivnost (BND izvan nafte porastao je oko 5% u 2024. arabnews.com), izgledi za potražnju uredskog prostora ostaju optimistični.
- Ponuda i novi razvojni projekti: Investitori se utrkuju u izgradnji novih uredskih zgrada, no veliki projekti zahtijevaju vrijeme. Na kraju 2024. Riyadh je imao oko 6,4 milijuna m² GLA (neto iznajmljive površine) deloitte.com. Nedavna pojačanja uključuju Laysen Valley, STC Square (faza 1) i projekt New East koji su zajedno u 2024. dodali oko 145.000 m² vrhunskih (“Grade A”) uredskih prostora deloitte.com. Ikonični King Abdullah Financial District (KAFD), novi financijski centar Rijada, također je dobio znatan broj novih nebodera s visokim stopama najma prije završetka izgradnje deloitte.com. Nekoliko mega-projekata uskoro će donijeti značajnu novu ponudu: Novi Murabba (downtown projekt) (s neboderom Mukaab) donosi golemi poslovni prostor do 2030. reuters.com, a poslovne zone Diriyah Gatea nuditi će urede u povijesnom ambijentu. Do tada, kao privremena rješenja koriste se renoviranje starijih zgrada ili coworking prostori kako bi se zadovoljila potražnja. Vlada također ubrzava izgradnju infrastrukture poput Riyadh Metroa (otvaranje 2025.) čime se širi područje atraktivnih poslovnih zona. Iako će ovi projekti dugoročno ublažiti manjak prostora, u kratkoročnom razdoblju vrhunski uredski prostori i dalje su rijetki, a zakupodavcima to daje snažnu pregovaračku moć.
- Izgledi tržišta: Tijekom idućih nekoliko godina, očekuje se da će uredsko tržište u Rijadu ostati povoljno za vlasnike objekata. Slobodnih vrhunskih prostora gotovo i nema, a tvrtke su spremne platiti više za kvalitetu i dobru lokaciju. Dvostruki rast najamnina na godišnjoj razini mogao bi usporiti kako nova ponuda bude stizala tijekom 2026.–2027., no očekuje se i rast potražnje koji će tržište održati napetim. Potencijalni rizici su usporavanje diverzifikacije gospodarstva ili povlačenje tvrtki, no trenutni pokazatelji (pritok FDI, novi upisi tvrtki, selidbe državnih institucija iz drugih gradova) upućuju na nastavak ekspanzije. Ukratko, uredski sektor u Rijadu snažno raste, potaknut ciljem Vision 2030 da grad bude globalno poslovno središte.
Tržište maloprodaje
Sektor komercijalnih nekretnina u Rijadu je u fazi evolucije i širenja. Potrošnja raste paralelno s povećanjem broja stanovnika i turizma, ali se maloprodaja usmjerava prema suvremenim formatima i iskustvenim destinacijama:
- Prodajni i potrošački trendovi: Maloprodaja u Saudijskoj Arabiji bilježi stalan rast. Početkom 2025. POS (point-of-sale) maloprodajne transakcije porasle su za oko 8% na godišnjoj razini (siječanj–veljača 2025.) cbre.sa, što odražava rastuće povjerenje potrošača, mlado stanovništvo i oporavak turizma. Oxford Economics predviđa da će obujam maloprodaje u KSA rasti po CAGR od oko 4,4% između 2025. i 2027. deloitte.com – zdrav rast potaknut većim raspoloživim dohotkom i većim brojem posjetitelja. Rijad, kao najveći grad, glavni je korisnik ovog trenda. Posebno se ističe godišnji Riyadh Season festival i događaji koji su povećali posjećenost trgovačkih centara i zabavnih prostora. Rast turizma (30 milijuna međunarodnih posjetitelja u 2024. cbre.sa) također se pretvara u potrošnju u maloprodaji, posebno u luksuznim i ugostiteljskim objektima.
- Najamnine i popunjenost: Unatoč većoj prodaji, stope najma maloprodajnih prostora zabilježile su samo marginalan rast u 2024. deloitte.com. Razlog tome je znatan porast ponude maloprodajnih prostora posljednjih godina – brojni novi trgovački centri otvoreni su diljem Rijada. Vlasnici starijih, tradicionalnih trgovačkih centara suočavaju se s konkurencijom jer kupci sve više posežu za novijim centrima koji nude imerzivna iskustva. Mnogi stari maloprodajni kompleksi muče se zadržati zakupce i posjetitelje deloitte.com, što ih prisiljava na inovacije ili rizik praznih prostora. Najatraktivnije maloprodajne lokacije (npr. Kingdom Centre mall, Riyadh Front, Mall of Arabia) i dalje imaju visoke najamnine, no prosjeke najamnina općenito snižava višak ponude na sporednim lokacijama. Stručnjaci upozoravaju da bi Rijadova najavljena izgradnja mega-trgovačkih centara mogla dovesti do dugoročnog viška ponude ako potražnja ne prati rast cbre.sa. Dosad je potražnja bila „relativno stabilna” pa su najamnine u 2024. rasle tek neznatno deloitte.com. Popunjenost maloprodajnih prostora u gradu općenito je dobra, ali vlasnici nude poticaje na zasićenim podtržištima.
- Promjena formata: U skladu s globalnim trendovima, iskustvena maloprodaja je u porastu u Rijadu. Investitori integriraju zabavu, ugostiteljstvo i rekreaciju u maloprodajne projekte kako bi privukli posjetitelje. Na primjer, nadolazeći projekt Mall of Saudi (u izgradnji) uključivat će unutarnje skijaške staze i tematske park atrakcije. Postojeći trgovački centri organiziraju sve više događanja i privremenih iskustava. Pop-up trgovine također su dobile na popularnosti – kratkoročni prodajni prostori koji stvaraju uzbuđenje i prepoznatljivost brenda deloitte.com – osobito u većim trgovačkim centrima. Ovo odražava promjenjive potrošačke preferencije “odmak od tradicionalnih samostalnih maloprodajnih objekata” prema integriranim, višefunkcionalnim destinacijama deloitte.com. Vanjski lifestyle centri, tržnice inspirirane souq-om (npr. u Diriyahu) i maloprodaja unutar velikih višefunkcionalnih projekata (poput New Murabba) dodatno će diverzificirati maloprodajnu ponudu grada.
- Izgledi: U idućih 3–5 godina maloprodajni sektor Rijada suočava se s dvostrukim izgledima. S jedne strane, potražnja će rasti zahvaljujući većem broju turista (Expo 2030 na horizontu), mladoj i rastućoj populaciji te rastu prihodâ. S druge strane, val nove ponude (nekoliko velikih trgovačkih centara i high-street maloprodaja u novim četvrtima) preplavit će tržište. Investitori već prenamjenjuju ili moderniziraju starije trgovačke centre kako bi ostali konkurentni. Možemo očekivati umjeren rast najamnina u vrhunskim centrima dok će najbolje lokacije napredovati, ali sekundarne lokacije mogle bi zabilježiti stagnaciju ili pad najamnina ako se prevelika ponuda pogorša. Trgovci će vjerojatno biti selektivniji i birati mjesta s velikom posjećenošću i bogatim iskustvom. Sve u svemu, maloprodajno tržište nekretnina u Rijadu prolazi kroz tranziciju: grad će dobiti brojne moderne trgovačke komplekse, ali potrebno je pažljivo planiranje kako bi se izbjegla prezasićenost nedovoljno prepoznatljivih maloprodajnih prostora.
Industrijske i logističke nekretnine
Sektor industrijskih i logističkih nekretnina u Rijadu bilježi snažan rast, potaknut ekonomskom diverzifikacijom i nastojanjem Saudijske Arabije da postane regionalno logističko središte. Od skladišta do proizvodnih parkova, potražnja raste:
- Snažni pokretači potražnje: Industrijsku potražnju podupiru i naftni i nenaftni sektori. Više cijene nafte posljednjih godina potaknule su petrokemijsku i proizvodnu aktivnost, dok je vladin fokus na rast izvoza izvan naftnog sektora proširio potrebe za logistiku cbre.sa. U 2024. godini, saudijske petrokemijske tvrtke zabilježile su poboljšanu profitabilnost, a nenaftni izvoz je porastao, potičući veće zahtjeve za skladišnim i distributivnim objektima cbre.sa. E-trgovina je još jedan pokretač – kako se online kupovina širi u Kraljevstvu, kompanije ulažu u centre za ispunjavanje narudžbi oko Rijada. Također, rast stanovništva i širenje maloprodaje znače da je potrebno više hladnih skladišta i skladišta hrane za opskrbu regije glavnog grada.
- Rastuće najamnine i popunjenost: Nedostatak kvalitetnog logističkog prostora doveo je do rasta industrijskih najamnina, osobito u etabliranim industrijskim zonama Rijada. CBRE je zabilježio rast cijena najma industrijskih prostora u Rijadu početkom 2025. godine cbre.sa. Popunjenost je visoka u dobro lociranim logističkim parkovima (npr. blizu suhog luka i zračnih luka u Rijadu). U nekim slučajevima, starija skladišta se preuređuju ili proširuju prema suvremenim standardima (viši stropovi, bolje utovarne rampe) kako bi zadovoljila zahtjeve najmoprimaca. Cijene zemljišta u industrijskim četvrtima također su porasle zbog natjecanja za građevinske parcele. Uz snažnu potražnju od 3PL (treće strane logistike), trgovaca i proizvođača, iznajmljivači uživaju u rastućim najamninama, a novi projekti brzo pronalaze zakupce.
Nekretnine za ugostiteljstvo i turizam
Ugostiteljski sektor nekretnina u Rijadu cvjeta, zahvaljujući porastu turizma i velikih događanja. Novi hoteli, resorti i zabavni centri otvaraju se kako se grad transformira u pravu destinaciju:
- Rekordan turistički priljev: Saudijska Arabija agresivno je promovirala turizam i to se isplatilo. Dolazak međunarodnih posjetitelja dosegao je 30 milijuna u 2024., što je porast od 9,5% u odnosu na prethodnu godinu cbre.sa, daleko premašujući povijesne razine. Zapravo, Kraljevstvo je već premašilo svoj cilj iz Vision 2030 o 100 milijuna turista sedam godina prije roka deloitte.com deloitte.com. Rijad, kao glavni grad, bilježi velik udio ovog dolaznog prometa, osobito zbog poslovanja, konferencija i događanja poput Riyadh Season. Potrošnja turista dosegnula je rekordnih 153,6 milijardi SAR u 2024. cbre.sa, što je ojačalo lokalno gospodarstvo i potaknulo investitore na izgradnju novih hotela i servisanih apartmana.
- Učinkovitost hotela: Hotelsko tržište Rijada doseže nove vrhunce. Prosječna dnevna cijena (ADR) u Rijadu porasla je na 895 SAR u 2024., nadmašujući globalna središta poput Dubaija, Hong Konga i Madrida deloitte.com. Ovo je porast s 702 SAR u 2023. na 726 SAR na nacionalnoj razini, a još i više u Rijadu deloitte.com deloitte.com. Stopa popunjenosti također je bila snažna, potaknuta i poslovnim putovanjima i rastućim turizmom slobodnog vremena. Uspjeh sezone Rijada (višemjesečni festival zabave) popunio je hotele tijekom zimskih mjeseci, a širenje kalendara događanja održava posjećenost stabilnom. Jeddah i dalje ostaje ključna turistička ulazna točka, no hotelsko tržište Rijada nadmašilo je konkurenciju višim ADR-om zahvaljujući kombinaciji poslovne i turističke potražnje deloitte.com. Grad se pozicionira kao domaćin Expo 2030, što će zahtijevati značajno proširenje hotelskih kapaciteta – vlasti planiraju osigurati desetke tisuća novih soba do tada.
- Novi projekti: Kako bi iskoristili prednosti turizma, u tijeku su veliki projekti u ugostiteljstvu. U Diplomatskoj četvrti Rijada i centru grada obnavljaju se ili grade brojni hoteli s 5 zvjezdica (Ritz-Carlton, Fairmont itd.). Projekt Diriyah Gate uključit će nekoliko luksuznih resorta i butik hotela integriranih u povijesni krajolik reuters.com reuters.com. Krajem 2024. developer Diriyaha dogovorio je ugovore vrijedne gotovo milijardu dolara s europskim tvrtkama za razvoj hotela i nekretnina reuters.com, što signalizira međunarodno povjerenje u turistički potencijal Rijada. Osim toga, Qiddiya (grad zabave) imat će resorte oko svojih tematskih parkova i staza za auto-moto sport do 2026.-2027. Ostali giga-projekti kao NEOM i Crveno more nalaze se izvan Rijada, ali će zajednički potaknuti saudijski turizam i vjerojatno usmjeriti mnoge posjetitelje kroz Rijad kao prometno čvorište. Grad također ulaže u kulturne sadržaje – muzeje, dvorane za događanja i kongresne centre – koji često uključuju hotelske kapacitete u svojoj blizini.
- Izgledi: Izgledi za tržište nekretnina u ugostiteljstvu su izuzetno pozitivni. S obzirom na to da će Rijad biti domaćin Expo 2030 (Svjetske izložbe za koju se očekuje dolazak milijuna posjetitelja), a moguće i Svjetskog prvenstva u nogometu 2034., grad se intenzivno priprema za ogroman priljev posjetitelja deloitte.com. To znači nastavak izgradnje hotela u svim kategorijama (od luksuznih do srednje klase te apartmana sa uslugom). Vladina potporna politika – izdavanje više turističkih viza, dopuštanje zabavnih događanja te ulaganje putem PIF-a u turističke projekte – pruža snažnu potporu. Prema brojkama, ponuda smještajnih kapaciteta u Rijadu bi se mogla udvostručiti u narednih 5–7 godina. Rizici uključuju održavanje potražnje u koraku (tj. izbjegavanje prekomjerne ponude hotelskih soba u razdobljima niske sezone) te održavanje kvalitete usluge na međunarodnim standardima. No, prema trenutnim trendovima, Rijad je na dobrom putu da se čvrsto etablira kao vodeća poslovna i turistička destinacija, s odgovarajućim tržištem nekretnina.
Glavni projekti i razvojni planovi koji oblikuju Rijad
Jedan od najuzbudljivijih aspekata tržišta nekretnina u Rijadu je portfelj mega-projekata u tijeku. Ovi projekti – uz podršku Vladinog Javnog investicijskog fonda (PIF) i privatnih partnera – transformiraju pejzaž grada i otvaraju nove investicijske prilike. Evo nekoliko glavnih aktualnih i nadolazećih projekata koje vrijedi pratiti:
- New Murabba & The Mukaab: Najavljen 2023., New Murabba je gigantski projekt izgradnje novog centra grada na sjeverozapadu Rijada do 2030. godine. Prostire se na 19 četvornih kilometara, uključivat će stambene, poslovne i zabavne četvrti te se očekuje da će po dovršetku moći primiti stotine tisuća stanovnika reuters.com. U njegovom središtu nalazit će se The Mukaab, ikonični neboder u obliku kocke visok oko 400 metara, zamišljen kao jedna od najvećih zgrada na svijetu. New Murabba sadržavat će muzej, sveučilište za tehnologiju i dizajn, imerzivno višenamjensko kazalište, preko 80 zabavnih i kulturnih lokacija te bezbroj trgovina i restorana reuters.com. Ovaj projekt sam donijet će golemu ponudu nekretnina – predviđeno je da će pridonijeti s 180 milijardi SAR-a (48 milijardi USD) BDP-u izvan naftnog sektora i stvoriti 334.000 radnih mjesta do 2030. reuters.com. Sama veličina projekta New Murabba (otprilike četvrtina veličine Manhattana) naglašava ambiciju Rijada da bude “grad unutar grada” s futurističkim urbanim iskustvom.
- Diriyah Gate: Samo 15 minuta od centra Rijada, Diriyah je giga-projekt vrijedan 63 milijarde dolara kojim se obnavlja i preuređuje povijesno UNESCO-ovo nalazište At-Turaif i njegova okolica reuters.com reuters.com. Često nazivana “draguljem Kraljevstva”, Diriyah se pretvara u vrhunsku kulturnu i lifestyle destinaciju. Plan uključuje ekskluzivne stambene četvrti u tradicionalnom nadždi arhitektonskom stilu, luksuzne hotele, muzeje, trgovačke soukove i zabavne sadržaje – sve integrirano s povijesnim građevinama od blata reuters.com. Prva faza (Diriyah Gate I) već je u izgradnji, a uključuje i luksuznu maloprodajnu i ugostiteljsku četvrt Bujairi Terrace koja je otvorena krajem 2022. godine. Uprava za razvoj Diriyah Gatea osigurala je značajna strana partnerstva; 2024. godine potpisani su ugovori vrijedni oko milijardu dolara s europskim tvrtkama za razvoj dijelova projekta reuters.com. Strani ulagači ulažu kapital u hotele i nekretnine u Diriyahu, potaknuti napretkom projekta i vladinom podrškom reuters.com reuters.com. Očekuje se da će završetak projekta biti oko 2027. godine mrgglobal.com, a Diriyah će dodati tisuće stambenih jedinica i hotelskih soba te čvrsto pozicionirati Rijad na svjetsku turističku kartu.
- Qiddiya Entertainment City: Qiddiya je golemi razvojni projekt fokusiran na zabavu na periferiji Rijada (oko 40 km od centra grada). Planirano ulaganje iznosi oko 40 milijardi dolara s ciljanom godinom završetka do 2030. mrgglobal.com. Qiddiya će obuhvatiti 366 četvornih kilometara pustinjskih padina i uključivat će tematske parkove, stazu Formule 1, vodeni park, sportske arene, golf igrališta i više od 120 rekreacijskih atrakcija. Tematski park Six Flags (s onim što će biti najbrži rollercoaster na svijetu) predstavlja ključnu atrakciju, uz veliki vodeni park (proračun ~750 milijuna dolara) constructionweekonline.com luxurylaunches.com. Qiddiya će također sadržavati stambene enklave, hotele i trgovine fokusirane na zabavu. Projekt je već u poodmakloj fazi izgradnje – infrastruktura i prvi objekti već niču – iako je plan otvaranja fazan. Kada bude operativan, Qiddiya će pozicionirati Rijad kao regionalnu prijestolnicu obiteljske zabave, hvatajući domaći turizam koji trenutno odlazi u inozemstvo. Investitori u nekretnine gledaju na Qiddiyu zbog ogromne površine i očekivanih budućih posjeta, koji bi prema prvim procjenama mogli premašiti 17 milijuna godišnje kada projekt bude u potpunosti izgrađen. Razvoj će također potaknuti rast ugostiteljskog i maloprodajnog sektora u gradu zahvaljujući dodatnoj potražnji.
- King Salman Park & Sports Boulevard: Ova dva projekta imaju za cilj značajno poboljšati kvalitetu života i mogućnosti za slobodno vrijeme u Rijadu te posredno povećati vrijednost nekretnina širom grada. Kraljevski park Salman bit će najveći urbani park na svijetu, zeleni pojas od 13–16 km² na prostoru starog aerodroma u Rijadu turnerandtownsend.com mic-hub.com. Sadržavat će uređene vrtove, veliki kompleks kraljevske umjetnosti, sportske objekte, golf igralište te stambene jedinice oko perimetra parka. Projekt se realizira fazno i stvorit će novu “zelenu jezgru” grada – nekretnine u blizini parka već bilježe promjene u vrijednosti zahvaljujući perspektivi života uz park. Istodobno, Sports Boulevard je mreža od 135 km biciklističkih, konjičkih i trkačkih staza koje prolaze Rijadom, povezujući glavne parkove i područja u dolinama (wadi). Uz umjetničke instalacije i rekreacijske zone, cilj mu je promovirati zdrav način života. Kako ovi projekti budu dovršeni (do 2026.–2027. za glavne faze), Rijad će postati zelenija i pješački pristupačnija metropola, što dodatno povećava atraktivnost i razvojne mogućnosti nekretnina duž tih koridora.
- Rijadski metro i infrastruktura: Iako nije isključivo građevinski projekt, Riyadh Metro predstavlja ključnu infrastrukturu koja bi se trebala otvarati u fazama oko 2025. godine. Ovaj projekt vrijedan 22,5 milijardi dolara donosi šest metro linija i desetke stanica diljem grada. Metro (i paralelna nadogradnja autobusne mreže) već utječe na tržište nekretnina – područja u blizini budućih stanica (poput dijela duž ulice Olaya, King Abdullah Road itd.) bilježe nove višefunkcionalne projekte i veći interes ulagača koji očekuju razvoj orijentiran na javni prijevoz. Bolji javni prijevoz omogućit će razvoj stanova i ureda veće gustoće i dalje od pretrpanog središta grada, šireći time tržište nekretnina u Rijadu. Štoviše, bolja povezanost je adut za strane tvrtke i iseljenike, čime se neizravno podupire potražnja za uredskim i stambenim prostorom.
Ovi vodeći projekti, među ostalima, preoblikuju budućnost Rijada. Ulaganja ovakvih razmjera dosad nisu viđena – kako je jedna tvrtka primijetila, veličina Vision 2030 giga-projekata predstavlja “novo doba… u razmjerima kakvi dosad nisu viđeni” mrgglobal.com. Za ulagače i developere, otvaraju se ogromne prilike: povećanje vrijednosti zemljišta u okolnim područjima, mnoštvo podugovora i partnerstva te prilika da sudjeluju u stvaranju ikoničkog globalnog grada. Vladina predanost je velika (PIF-ov fond od 925 milijardi dolara pokreće mnoge od tih projekata reuters.com), ali i izazovi u provedbi su veliki – pravodobna realizacija projekata i izbjegavanje prezasićenja nekih segmenata tržišta bit će ključ uspjeha.
Vladine politike i utjecaj Vizije 2030
Saudijska vlada ima presudnu ulogu na tržištu nekretnina, koristeći politike i inicijative Vizije 2030 za usmjeravanje rasta sektora. Nekoliko mjera i reformi izravno utječe na tržište nekretnina u Rijadu 2025. godine:
- Vizija 2030 i ekonomska diverzifikacija: Pokrenuta 2016., Vizija 2030 je temeljna strategija koja pokreće transformaciju Saudijske Arabije. Za sektor nekretnina, Vizija 2030 donosi ambiciozne ciljeve: povećanje udjela stanovništva u vlasništvu stanova na 70%, razvoj novih gradova i atrakcija te pozicioniranje Rijada kao jednog od vodećih svjetskih gradskih gospodarstava. Rezultat toga je neviđena vladina podrška i financiranje projekata nekretnina. Javni investicijski fond (PIF) je “glavno sredstvo” za realizaciju giga-projekata poput NEOM-a, Diriyaha i Qiddiye reuters.com. Ove aktivnosti usmjerene su na diversifikaciju gospodarstva, odnosno smanjenje ovisnosti o nafti kroz razvoj sektora poput stanovanja, turizma i zabave. Vizija 2030 je zapravo potaknula građevinski procvat – prema jednoj procjeni, građevinski projekti u Saudijskoj Arabiji (velikim dijelom vezani uz nekretnine) premašuju vrijednost od 1 bilijun dolara kroz tisuće projekata.
- Stambeni programi: Kako bi postigla stambene ciljeve, vlada je pokrenula programe poput Sakani i Wafi. Sakani pruža saudijskim građanima podršku za stambeno financiranje, dodjelu zemljišta ili subvencionirane stambene jedinice, što je značajno povećalo potražnju za stanovanjem. Saudijska centralna banka (SAMA) također je snizila minimalno učešće za kupce koji kupuju prvi put sa 30% na 5% (za Saudijce), što je dramatično poboljšalo pristupačnost i potaknulo porast transakcija content.knightfrank.com. Ova promjena politike navedena je kao ključni čimbenik iza skoka od 53% u prodaji kuća u Jeddahu u 2024. content.knightfrank.com, te je slično utjecala na tržište Rijada omogućivši mnogim najmoprimcima da postanu vlasnici. Wafi s druge strane, regulira prodaju objekata u izgradnji, dajući kupcima više povjerenja pri kupnji stanova koji su još u izgradnji. Ove politike su temeljile eksploziju tržišta hipotekarnih kredita posljednjih godina i nastavit će oblikovati strategije razvoja stambenog sektora.
- Reforme stranog vlasništva: Povijesno je strano vlasništvo nekretnina u Saudijskoj Arabiji bilo strogo ograničeno. Posljednjih godina, nove regulative su otvorile tržište strancima s ciljem privlačenja ulaganja. Uvedena je Premium Residency (Gold Card) viza koja omogućuje bogatim strancima da žive u Saudijskoj Arabiji bez sponzora i, što je ključno, da kupuju nekretnine (uz ulaganja iznad 1 milijun dolara) content.knightfrank.com. Ovo zapravo stvara put za rezidenciju putem ulaganja u nekretnine, slično “zlatnim vizama” u drugim zemljama content.knightfrank.com. Nadalje, usvojen je novi zakon o vlasništvu nekretnina za strane fizičke i pravne osobe (izvan svetih gradova i vojnih zona), što olakšava kupnju domova iseljenicima i vlasništvo stranih tvrtki nad komercijalnim nekretninama. Ove reforme, zajedno s RHQ zahtjevom za tvrtke, povećale su međunarodni interes za tržište nekretnina u Rijadu. Iako je još uvijek u začecima, očekuje se rast potražnje stranih kupaca, osobito za luksuzne rezidencije i komercijalnu imovinu, kako se Saudijska Arabija promovira kao globalna destinacija.
- Investicijska politika i politika izravnih stranih ulaganja (FDI): Saudijska Arabija provodi Nacionalnu investicijsku strategiju s ciljem velikog povećanja izravnih stranih ulaganja u Kraljevinu – ciljajući 388 milijardi SAR izravnih stranih ulaganja godišnje do 2030. (porast u odnosu na 95,9 milijardi SAR u 2023.) deloitte.com. Nekretnine su ključni sektor za privlačenje ovog kapitala. U tu svrhu, vlada je usvojila regulatorne reforme radi poboljšanja jednostavnosti poslovanja: pojednostavljenje izdavanja dozvola za razvojne projekte, revizija zakona o prometu nekretninama i uspostava transparentnih registara. Uvođenjem REIT-ova (fondova za ulaganje u nekretnine) na saudijskom tržištu dionica, stranim investitorima je omogućeno neizravno ulaganje u nekretnine. Danas postoji više od desetak javno uvrštenih REIT-ova, neki usmjereni na imovinu u Rijadu, koji dopuštaju 100% strano vlasništvo. Također, porezne olakšice se nude u posebnim zonama i za određene projekte (npr. porezne povlastice od 50 godina za developere u nekim giga-projektima) kako bi se privuklo međunarodno sudjelovanje. Ove politike već polako pokazuju rezultate – primjerice, strani investitori već su kupili udjele u nekoliko projekata u Diriyahu reuters.com, a velike svjetske kompanije (od građevinskih tvrtki do hotelskih operatera) sudjeluju u razvoju Rijada kao partneri.
- Urbanističko planiranje i regulative: Vlada također aktivno planira širenje Rijada. Provodi se novi Glavni urbanistički plan Rijada za upravljanje razvojem do 2030. i nadalje. Naglasak je na mješovitim namjenama, integraciji javnog prijevoza i očuvanju kulturnih lokaliteta poput Diriyaha. Pravila zoniranja se prilagođavaju radi poticanja gušće izgradnje uz prometne koridore (kako bi se izbjegla nekontrolirana širenja) te radi određivanja prostora za pristupačno stanovanje. Saudijske vlasti su također uvele (ili testiraju) porez na promet nekretninama koji zamjenjuje stare naknade, pojednostavljuje prijenos vlasništva i povećava fiskalnu transparentnost. Porez na “bijela zemljišta” na neizgrađenom urbanom zemljištu (prvi put uveden 2017.) sada se širi na više gradova i dodatne faze kako bi se obeshrabrila špekulacija zemljištem i forsirala iskoristivost vrijednih praznih parcela – to bi postupno trebalo povećati ponudu u centru Rijada jer vlasnici zemljišta ili grade ili prodaju. Konačno, građevinske regulative sada snažno potiču zelene građevinske prakse i pametne tehnologije u gradovima, posebno u projektima koje vode državne institucije, u skladu s ciljevima održivosti iz Vizije 2030.
Ukratko, vladina politika kroz Viziju 2030 bila je katalizator procvata tržišta nekretnina u Rijadu. Davanjem financijske podrške, uklanjanjem regulatornih prepreka, ulaganjem javnih sredstava i poticanjem sudjelovanja stranih i privatnih subjekata, država je stvorila plodno okruženje za razvoj. Kako se bliži 2030. godina, nastavak policy podrške (te usavršavanja, kao što su upravljanje pristupačnošću ili rizicima od prevelike ponude) bit će ključni za zadržavanje povjerenja investitora i osiguranje dugoročne stabilnosti tržišta.
Strana ulaganja i međunarodni interes
Strana ulaganja postaju sve važnija na tržištu nekretnina u Rijadu, a grad privlači sve veću međunarodnu pažnju. Iako domaći akteri (PIF i lokalni developeri) dominiraju trenutnim projektima, strani kapital i stručnost dolaze kroz više kanala:
- Rastući izravna strana ulaganja (FDI) i interes investitora: Naklonjenost saudijske vlade investicijama već daje rezultate. Iako je razina FDI smanjena početkom 2024. u odnosu na 2023., opći trend je uzlazni i optimističan deloitte.com. Dužnosnici predviđaju 22% CAGR rasta priljeva FDI do 2030. deloitte.com, a nekretnine su jedan od glavnih ciljanih sektora. Globalne ulagače privlači golemi opseg mogućnosti – malo gdje u svijetu postoje potpuno novi gradovi i mega-razvoja praktički iz temelja. Kao primjer, međunarodni investitori već su kupili udjele u nekoliko projekata Diriyah Gate (hoteli i višefunkcionalne komponente) reuters.com reuters.com. Izvršni direktor projekta Diriyah naveo je krajem 2024. “veliki porast interesa za strana ulaganja” sada kada je projekt prešao iz faze nacrta u realizaciju reuters.com. Vjerojatno se isti osjećaj odnosi i na druge projekte: kad globalne tvrtke vide napredak na NEOM-u, Qiddiyi i New Murabbi, raste i njihovo povjerenje za ulaganje.
- Partnerstva i zajednička ulaganja: Mnoge strane tvrtke ulaze na tržište Rijada kroz partnerstva. Građevinski divovi iz Kine, Južne Koreje i Europe osvajaju ugovore za izgradnju infrastrukture i nebodera. Na primjer, europski izvođači radova uključeni su u izgradnju metroa u Rijadu i prve radove na projektu New Murabba. U razvoju nekretnina stvaraju se zajednička ulaganja – npr. talijanski investitor i francuska tvrtka nedavno su potpisali ugovore vrijedne oko milijardu dolara za Diriyah reuters.com. Globalni hotelski operatori (Hilton, Marriott, Accor itd.) potpisali su ugovore za upravljanje novim objektima u giga-projektima Rijada. Također, strane tvrtke za inženjering, arhitekturu i urbanističko planiranje (američke, britanske itd.) duboko su uključene u projektiranje novih urbanih projekata, donoseći međunarodne najbolje prakse. Ove suradnje često dolaze s kapitalnim ulaganjima ili barem dugoročnim obvezama prema saudijskom tržištu.
- Regionalni investitori: Osim zapadnog interesa, investitori iz Zaljevske regije (UAE, Kuvajt, Katar, Bahrein) također prate Rijad. Neki su se uključili kroz saudijske REIT-ove; drugi ulažu kroz partnerstva u specifičnim projektima. Primjerice, Emaar i Aldar iz UAE-a ranije su pokazivali interes za saudijske projekte (ponajviše u drugim gradovima). Aktualna privatizacija i IPO-ovi velikih saudijskih tvrtki za razvoj nekretnina (kao što su ROSHN ili Diriyah Company potencijalno u budućnosti) mogli bi otvoriti vrata regionalnim državnim fondovima ili institucijama za ulaganje u nekretnine Rijada.
- Strani kupci nekretnina: Na individualnoj razini, Saudijska Arabija se polako otvara prema stranim kupcima nekretnina. Kao što je spomenuto, nove vize i zakoni o vlasništvu dopuštaju strancima da posjeduju domove u Rijadu (što je prije bilo rijetko). Potražnja je još uvijek skromna, ali u određenim luksuznim projektima (npr. brendirane rezidencije ili zatvoreni kompleksi na sjeveru Rijada), developeri nekretnina ciljaju inozemne kupce. Primjerice, imućne osobe iz drugih bliskoistočnih država, Azije ili sa Zapada koje posluju u Saudijskoj Arabiji razmatraju kupnju stanova u Rijadu kao “pieds-à-terre”. Program Premium Residency koji omogućuje boravišnu dozvolu uz ulaganje u nekretninu ima potencijal privući kupce velike neto vrijednosti iz cijelog svijeta content.knightfrank.com. Ako i mali dio potražnje koju Dubai ima od međunarodnih kupaca dođe u Rijad, to bi mogao postati značajan novi izvor kapitala.
- Kapitalna tržišta i fondovi: Međunarodni upravitelji fondova također prate tržište Rijada. Godine 2022. MSCI je dodao Saudijsku Arabiju u svoj indeks nekretnina na tržištima u razvoju, što je potaknulo globalne REIT-ove i ETF-ove da u svoje portfelje uvrste saudijske dionice nekretnina. Private equity fondovi nekretnina i institucionalni investitori (npr. globalni mirovinski fondovi) počeli su provoditi dubinsku analizu saudijske imovine, iako su dogovori tek u začetku. Jedan od izazova ostaje transparentnost tržišta i iskustvo – kako bi to riješila, Saudijska Arabija je implementirala snažnije podatke o nekretninama i pravne okvire. Kako ti sustavi sazrijevaju, analitičari očekuju više izravnih stranih ulaganja u imovinu koja donosi prihod (poput kupovine udjela u poslovnim tornjevima, trgovačkim centrima ili industrijskim parkovima u Rijadu). U idućim godinama možemo očekivati značajne akvizicije ili zajednička ulaganja kako tržište sazrijeva.
U sažetku, međunarodni angažman u nekretninama Rijada raste s niske baze na značajne razine. Vlada prepoznaje da su za ostvarenje Vision 2030 i planova vrijednih trilijune dolara potrebni strani kapital i znanje. Stoga aktivno privlači investitore putem poticaja i visokoprofilnih globalnih događanja (poput investicijskih konferencija i promotivnih obilazaka). Uspjeh je očigledan: “Postoji mnogo interesa iz Amerike, iz svake zemlje… radit ćemo s bilo kojom državom koja može isporučiti kvalitetu i poštovati rokove,” kaže izvršni direktor Diriyah Co. reuters.com, odražavajući otvoren stav Saudijske Arabije. Strana ulaganja više nisu samo dobrodošla, ona su ključna za pretvaranje vizije budućnosti izvan nafte u stvarnost reuters.com. Za strane investitore i tvrtke, Rijad nudi priliku za ulazak u jednu od najbrže rastućih metropolitanskih tržišta na svijetu.
Izgledi tržišta i prognoze za sljedećih 3–5 godina
Gledajući unaprijed, izgledi za nekretnine u Rijadu u sljedećih 3–5 godina (2025.–2030.) općenito su pozitivni, iako uz nekoliko opreza. Prognoze i procjene stručnjaka ukazuju na snažan rast u većini segmenata:
- Nastavak trenda rasta: Analitičari jednoglasno predviđaju da će sektor nekretnina Saudijske Arabije snažno rasti do kraja desetljeća. Deloitteova prognoza sugerira da će tržište nekretnina u Kraljevini ostvariti održiv rast do 2025., pod utjecajem Vizije 2030. i ekonomskih reformi deloitte.com. Jedno izvješće o istraživanju tržišta procjenjuje vrijednost saudijskog tržišta nekretnina na oko 75 milijardi dolara u 2025., s rastom na ~110 milijardi dolara do 2030. (približno 7–8% CAGR) mordorintelligence.com. Rijad, kao glavni i najveći grad, zauzet će znatan dio tog rasta. Planovi razvoja grada (u stambenom, poslovnom i infrastrukturnom sektoru) ukazuju na godišnja ulaganja u desecima milijardi dolara u doglednoj budućnosti.
- Prognoza stambenog sektora: Potražnja za stanovanjem ostat će visoka u Rijadu dok se rast stanovništva održava na 2–3% godišnje arabnews.com. Vladin cilj od 70% vlasništva nad domovima do 2030. (s otprilike 60% sada) znači da će izgradnja stanova ubrzati. Knight Frank predviđa da će broj stanovnika Rijada doseći oko 10 milijuna do 2030. (s ~7,5 milijuna u 2022.) content.knightfrank.com, što podrazumijeva potrebu za stotinama tisuća novih domova. Očekuje se da će cijene stanova nastaviti rasti, iako možda umjerenijim tempom ako ponuda sustigne potražnju. Neke prognoze predviđaju rast cijena stanova u Rijadu za nekoliko postotaka godišnje, a ne dvoznamenkaste skokove iz 2021.–2024. Do 2028. očekuje se dodatnih ~400.000 stambenih jedinica širom većih gradova content.knightfrank.com, a značajan udio otpada na Rijad (npr. 30.000–50.000 novih jedinica svake godine). Ako gospodarstvo ostane snažno, te bi se jedinice trebale apsorbirati, održavajući uravnoteženo tržište s blagim godišnjim rastom cijena. Ako cijene nafte ostanu visoke, a državna potrošnja velika, postoji dodatni potencijal za potražnju (i time za cijene). S druge strane, ako kamatne stope ostanu visoke na globalnoj razini, pristupačnost hipotekarnih zajmova mogla bi ograničiti rast cijena srednjoročno – to je čimbenik koji treba pratiti.
- Prognoza za komercijalni i uredski sektor: Izgledi za uredski sektor su vrlo pozitivni na srednji rok. Očekuje se da će uspon Rijada kao regionalnog poslovnog centra nastaviti, posebno jer Expo 2030 potiče multinacionalne tvrtke da uspostave prisutnost prije samog događaja. Ponuda uredskog prostora A klase će rasti (s potpunom funkcionalnošću KAFD-a, novih tornjeva na King Abdullah Roadu, itd.), ali bi i potražnja trebala rasti kako se sve više tvrtki seli pod RHQ mandate i kako nove industrije (npr. tehnološki startupovi, zabavne kompanije) šire djelatnost u Rijadu. Moguće je da će rast najamnina usporiti na normalnije razine (npr. 5–10% godišnje) nakon velikih skokova u posljednje vrijeme, jer više ponude dolazi do 2026.–2027. Stopa nepopunjenosti mogla bi se lagano povisiti s gotovo nule na zdravijih 5–10% u drugom dijelu desetljeća, ali to i dalje ukazuje na tržište u korist najmodavaca. Ključno će biti fazno puštanje uredskih dijelova mega-projekata: ako New Murabba, Diriyah itd. puste previše uredskog prostora odjednom oko 2028.–2030., moglo bi doći do privremenog viška ponude. Ipak, s obzirom na očekivano širenje poslovne aktivnosti (predviđa se da će BDP Saudijske Arabije rasti s 786 milijardi USD u 2024. na oko 981 milijardu USD do 2030. deloitte.com), apsorpcija novih ureda vjerojatno će biti snažna.
- Prognoza za maloprodaju i ugostiteljstvo: Maloprodaja će stabilno rasti kako rastu broj stanovnika i turizam, ali tržište maloprodajnih nekretnina moglo bi doći do prijelomne točke. Tijekom sljedećih 5 godina, Rijad će dobiti nekoliko novih mega-trgova i shopping četvrti (na primjer, trgovački dijelovi Diriyaha i New Murabbe, plus privatni projekti poput Mall of Saudi). To bi moglo povisiti stopu nepopunjenosti u maloprodaji ako se stariji centri ne reinventiraju. Predviđamo stagnaciju do blagog rasta prosječnih najamnina za maloprodajne prostore, s mogućnošću tržišta u korist najmoprimaca ako dođe do prevelike ponude u određenim pod-sektorima (npr. previše luksuznih trgovačkih centara). Najbolje maloprodajne destinacije koje nude doživljaj i dalje će napredovati. Što se tiče ugostiteljstva, broj hotelskih soba u Rijadu će naglo porasti prije Expa 2030. Vlada će osigurati dovoljan kapacitet hotela za događaj – što znači potencijalno deseci tisuća novih hotelskih soba do 2029. Popunjenost i cijene soba mogu blago pasti kratkoročno kako se otvaraju novi hoteli (uobičajeni trend u gradovima domaćinima prije velikih događanja), ali dugoročno bi povećanje turizma i poslovnih putovanja trebalo popuniti te sobe. Očekujemo vrhunac potražnje 2030. zbog Expa, potom mogući pad i nakon toga normalizirani rast. Općenito, nekretnine u ugostiteljstvu u Rijadu su priča o rastu, a broj inozemnih posjetitelja predviđa se da će i dalje rasti kako se Saudijska Arabija promovira kao cjelogodišnja destinacija (vjerski turizam uglavnom koristi drugim gradovima, ali poslovni i turistički dolasci koristit će Rijadu).
- Makroekonomski čimbenici: Riyadsko tržište nekretnina također će biti oblikovano širim makroekonomskim trendovima. Ako cijene nafte ostanu relativno visoke (npr. 70 USD+), vlada može nastaviti s visokim troškovima za projekte, što je pozitivno za tržište nekretnina. Značajni pad cijena nafte mogao bi prisiliti na rezanje troškova ili usporiti neke projekte, što bi ublažilo rast tržišta nekretnina. Uz to, globalni ekonomski uvjeti su važni: globalna recesija mogla bi kratkoročno smanjiti strana ulaganja ili zapošljavanje iseljenika, što bi utjecalo na popunjenost ureda i luksuzni stambeni sektor. S druge strane, uspješna integracija na globalna tržišta (npr. Saudijska Arabija ulazi u više globalnih indeksa, domaćin je velikih događanja itd.) može ubrzati rast. Ukupno gledano, većina prognozera očekuje širenje saudijskog tržišta nekretnina unatoč globalnim izazovima, zahvaljujući unutarnjim pokretačima i vladinoj zaštiti (na primjer, S&P očekuje rast saudijskog sektora nekretnina u 2024., čak i dok predviđa usporavanje tržišta u Dubaiju arabnews.com).
Zaključno, sljedeće 3–5 godina trebalo bi donijeti daljnji procvat tržišta nekretnina u Rijadu u stambenom, komercijalnom i industrijskom sektoru. Na vidiku su ogromne injekcije ponude, ali i velika potražnja. Kulminacija Vizije 2030. godine bit će presudan trenutak, kada će mnogi mega-projekti biti dovršeni, a globalna pažnja bit će usmjerena na Rijad zbog EXPO-a. Opće je očekivanje da će tržište nekretnina u Rijadu 2030. biti znatno veće i zrelije nego danas – kao svjedočanstvo desetljeća transformativnog rasta. Svi sudionici tržišta trebali bi se pripremiti za dinamično tržište koje će vjerojatno imati izboje rasta i poneke bolove sazrijevanja, ali za one koji budu dobro pozicionirani, prilike su ogromne.
Rizici i prilike za investitore, developere i kupce
Kao i kod svakog tržišta koje brzo raste, procvat tržišta nekretnina u Rijadu donosi i značajne prilike i zamjetne rizike. Ispod izdvajamo ključne rizike i prilike na koje bi investitori, developeri i kupci nekretnina trebali obratiti pažnju:
Prilike:
- Ulaganje u tržište visokog rasta: Rijad nudi priliku za ulaganje na tržištu s jednom od najbržih stopa rasta na svijetu. Vrijednosti nekretnina rastu (dvoznamenkasti prinosi u nekim segmentima), a najamnine rastu za urede i industrijske nekretnine cbre.sa cbre.sa. Investitori potencijalno mogu ostvariti visoke povrate, bilo kroz aprecijaciju zemljišta/zgrada ili snažne prinose od najma u sektorima s manjkom ponude (npr. vrhunski uredi, moderni logistički centri). Ekonomski temelji – mlada demografija, rastuće gospodarstvo, politike razvoja – stvaraju povoljne uvjete za dugoročan rast vrijednosti.
- Katalizatori Vizije 2030: Mnogi katalitički događaji i projekti su na horizontu koji mogu povećati potražnju za nekretninama. Expo 2030 u Rijadu, na primjer, privući će milijune posjetitelja i stranih tvrtki, što će vjerojatno povećati potražnju za smještajem, najmom i uredskim prostorom. FIFA Svjetsko prvenstvo 2034. (koje će Saudijska Arabija ugostiti, s nekim događajima moguće i u Rijadu) također će unijeti globalnu pažnju i potrošnju deloitte.com. Giga-projekti poput Qiddiye i Diriyaha će, nakon otvaranja, stvoriti nova turistička i stambena sub-tržišta. Pametni investitori mogli bi ciljati područja u blizini ovih projekata prije nego što u potpunosti prorade, kako bi profitirali od rasta cijena kad se infrastruktura i atrakcije otvore.
- Podrška Vlade i Stabilnost: Snažan angažman vlade pruža razinu stabilnosti i manjeg rizika kod određenih projekata. Mnogi veliki projekti imaju državnu potporu, što znači da je manja vjerojatnost da budu napušteni i možda nude osiguranu infrastrukturu (ceste, komunalije) pa čak i financijsku podršku. Također postoje poticaji i programi financiranja (povoljni zajmovi iz Fonda za razvoj nekretnina, mogućnosti javno-privatnog partnerstva itd.) koje developeri mogu iskoristiti, smanjujući rizik projekta. Dodatno, politička stabilnost Saudijske Arabije i jaka fiskalna pozicija (zbog prihoda od nafte) ulijevaju povjerenje da će se planovi poput Vizije 2030 provesti, za razliku od nekih spekulativnih boomova drugdje.
- Neiskorišteni segmenti: Još uvijek postoje nedovoljno opslužene niše na tržištu nekretnina u Rijadu. Na primjer, segment pristupačnog stanovanja za Saudijce s nižim srednjim primanjima – developeri koji mogu izgraditi kvalitetne kuće po nižim cijenama mogli bi zadovoljiti ogromnu potražnju (posebno jer je većina nove ponude bila usmjerena na luksuznije segmente). Slično tome, obnova uredskog prostora B klase ili co-working prostori mogli bi služiti malim i srednjim poduzećima i startupima koji si ne mogu priuštiti najam u vrhunskim zgradama. Sektor logistike ima potrebu za specijaliziranim objektima (hladnjače, centri za zadnju milju) koji su još uvijek u nestašici. U hotelijerstvu, osim hotela s 5 zvjezdica, postoje prilike u srednjoj i budžet kategoriji hotela jer se turizam diversificira. Čak i kvartovska trgovina u novim rezidencijalnim četvrtima može biti unosna jer mnogi novi predgrađi u početku nemaju osnovne usluge. Prepoznavanje tih praznina može dovesti do odličnih investicijskih rezultata.
- Strana ulaganja i izlazi: S rastom interesa stranih investitora, bit će više likvidnosti i opcija za izlazak. Investitor koji sada kupi ili razvije imovinu može pronaći više kupaca (međunarodni fondovi, REIT-ovi itd.) koji se natječu za kupnju stabiliziranih nekretnina za nekoliko godina. To povećava mogućnost profitabilnog izlaska prodajom imovine ili IPO-om portfelja nekretnina. Također znači mogućnosti zajedničkih ulaganja s iskusnim globalnim igračima za prijenos znanja i podjelu rizika. Ulazak stranih partnera zapravo „valida” tržište, što može smanjiti prinose (te tako povećati kapitalnu vrijednost) za vrhunsku imovinu na razinu bližu međunarodnim standardima – prilika za rane ulagače.
Rizici:
- Potencijalna prekomjerna ponuda u nekim segmentima: S obzirom na ogroman broj planiranih projekata, postoji rizik da pojedini segmenti nekretnina postanu prekomjerno ponuđeni. Na primjer, Rijad ima veliki broj najavljenih trgovačkih centara i shopping centara; ako potrošnja građana ne poraste dovoljno brzo, brojni maloprodajni prostori mogli bi ostati prazni, što bi utjecalo na najamnine cbre.sa. Slično tome, hotelski sektor bi se mogao suočiti s viškom kapaciteta nakon Expa 2030 ako rast turizma stagnira. Čak bi i rezidencijalni sektor mogao doći do prekomjerne ponude ako developeri precijene stvarnu potražnju za luksuznim jedinicama – Knight Frank upozorava na moguću prekomjernu ponudu luksuznih stanova ako se ne pojave novi izvori potražnje bloomberg.com. Prekomjerna ponuda bi preokrenula tržište u korist najmoprimaca/kupaca, smanjujući prinose ulagača i izazivajući korekcije cijena u pogođenim područjima. Developeri bi trebali mudro fazirati projekte i uskladiti ih sa stvarnom potražnjom.
- Pristupačnost i pritisci zbog kamatnih stopa: Jedan od neposrednih rizika je pristupačnost. Cijene su toliko porasle da mnoge prosječne saudijske obitelji teško mogu kupiti nekretninu u središtu Rijada, osobito kada su u obzir uzete i više kamatne stope na hipotekarne kredite. Kao što ističe S&P, visoke cijene i skupe hipoteke dovele su do pada broja transakcija u 2023. godini arabnews.com, i iako je potražnja podržana od strane vlade, postoji granica koliko daleko pristupačnost može ići. Ako globalne kamatne stope ostanu visoke ili još porastu, broj hipotekarnih kredita mogao bi opasti, što bi usporilo prodaju stambenih nekretnina. Kupci s kreditima mogli bi biti pod pritiskom, što povećava izglede za neplaćanje zajmova ili negativni kapital ako cijene ikad padnu capitaleconomics.com. Vlada će možda morati ponuditi dodatne subvencije ili podijeliti rizik kako bi održala momentum. Investitori bi se trebali čuvati prevelikog zaduživanja u okruženju rastućih kamatnih stopa.
- Izvršenje i kašnjenje projekata: Izvršni rizik kod mega-projekata nije zanemariv. Već postoje izvještaji o nekim projektima koji su reprioritizirani (npr. dijelovi NEOM projekta su smanjeni ili raspoređeni na dulje razdoblje) reuters.com. Kašnjenja u gradnji zbog same složenosti, kapaciteta izvođača ili problema u opskrbnom lancu mogu utjecati na vrijeme isporuke nekretnina. Ako ključna infrastruktura (poput metroa ili puteva do novih naselja) kasni, to može ometati uspjeh projekata nekretnina. Za developere i investitore, kašnjenja znače dulje čekanje na povrat i moguće prekoračenje troškova. Iako se PIF i veliki developeri nose s ovim izazovima kroz globalna partnerstva, bez presedana veličina projekata znači da se rokovi mogu mijenjati. Izuzetno je važno imati krizne planove i ne oslanjati se na previše optimistične rokove završetka u financijskim modelima.
- Regulatorne promjene: Regulatorno okruženje, iako trenutno podržavajuće, moglo bi donijeti promjene koje bi utjecale na povrate. Primjerice, vlada bi mogla uvesti nove poreze ili pristojbe na transakcije nekretninama, vlasništvo nad zemljištem ili prihod od najma, kako bi modernizirala sektor. PDV na transakcije nekretninama (osim sadašnjeg PDV-a i poreza na transakcije) ili više pristojbe za strane vlasnike mogli bi biti mogućnosti u budućnosti. Također, politike se mogu mijenjati – npr. ako tržište pregrije, vlasti bi mogle uvesti stroža ograničenja na hipoteke ili druge mjere za hlađenje tržišta. Obrnuto, ukidanje poticaja (recimo, ako benefiti RHQ programa isteknu nakon 2030.) moglo bi promijeniti potražnju. Investitori moraju pratiti promjene politika. Pozitivno je što je trend bio prema liberalizaciji i podršci, ali treba uzeti u obzir politički rizik u dugoročnom horizontu.
- Globalni i geopolitički rizici: Vanjski faktori predstavljaju rizik s obzirom na povezanost Saudijske Arabije. Velika globalna recesija mogla bi smanjiti cijene nafte, što bi smanjilo državnu potrošnju i usporilo projekte. Također bi mogla smanjiti širenje stranih tvrtki, utječući na potražnju za uredima, i smanjiti turistička putovanja, što bi pogodilo hotele. Geopolitičke napetosti u regiji su još jedan faktor; iako je Saudijska Arabija uglavnom sigurna, svaka nestabilnost u Zaljevu ili širem Bliskom istoku može utjecati na sentiment investitora i gospodarske aktivnosti arabnews.com. Dodatno, neočekivani događaji (pandemije itd.) mogli bi omesti pozitivan trend, kao što je viđeno 2020. godine. Diverzifikacija je povećala otpornost, ali nafta i dalje čini temelj velike većine saudijske potrošnje – stoga volatilnost na tržištu nafte ostaje osnovni rizik za sektor nekretnina.
- Zrelost tržišta i transparentnost: Kao relativno mlado, novo tržište nekretnina, Rijad nema povijesnu dubinu zrelijih tržišta. To znači da je veća volatilnost moguća, a transparentnost podataka još uvijek se poboljšava. Investitori bi mogli naići na izazove u dobivanju točnih tržišnih podataka, a procjene mogu varirati ovisno o sentimentu. Iako je postignut veliki napredak (poput Indeksa cijena nekretnina GASTAT-a stats.gov.sa), neki investitori mogu tražiti veće premije na rizik dok tržište dodatno ne sazrije. Ovo bi moglo učiniti financiranje skupljim ili ograničiti mogućnosti izlaska na kratki rok.
Zaključno, tržište nekretnina u Rijadu nudi izvanrednu mogućnost rasta s mnogim prilikama za profit, ali nije bez rizika. Za investitore i developere ključ je usklađivanje s vizijom vlade (koja djeluje kao potpora), temeljita analiza i diverzifikacija kroz različite segmente kako bi se zaštitili od rizika specifičnih za sektor. Prilike – od sudjelovanja u giga-projektima do zadovoljavanja neispunjenih potreba za stanovanjem – mogu donijeti značajne prinose ako su ispravno provedene. Za kupce nekretnina, prilika je kupiti na tržištu koje raste i potencijalno ostvariti značajnu dobit, ali moraju paziti da ne premaše svoje budžete zbog fluktuacija kamatnih stopa. Sve dok se krajolikom upravlja uz informirani oprez, tržište nekretnina u Rijadu 2025. i nakon toga može biti izuzetno isplativo. Transformacija grada je u tijeku, a oni koji doprinesu tom rastu i sudjeluju u njemu mogu imati koristi u novoj eri “izgradi i oni će doći” u srcu Saudijske Arabije.
Izvori:
- CBRE Research – Pregled tržišta nekretnina Saudijske Arabije Q1 2025: Ključni zaključci za uredski, stambeni, maloprodajni, hotelski i industrijski sektor Rijada cbre.sa cbre.sa cbre.sa.
- Deloitte – KSA Predviđanja za nekretnine 2025: Pregled izgleda tržišta, utjecaji Vizije 2030 i projekcije stranih ulaganja deloitte.com deloitte.com; i Deloitte priopćenje za medije o rezultatima za 2024.: transakcije na tržištu stanova, ponuda uredskih prostora i pokazatelji sektora ugostiteljstva deloitte.com deloitte.com deloitte.com.
- Knight Frank – Pregled stambenog tržišta Saudijske Arabije 2024./25.: Podaci o obujmu transakcija, promjenama cijena i pokretačima ponude i potražnje za stanovanjem specifičnih za Rijad content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com.
- Reuters vijesti – Izvještavanje o glavnim projektima i planovima: Najava New Murabba (udvostručavanje Rijada do 2030.) reuters.com; Diriyah projektni ugovori sa stranim investitorima i PIF strategija reuters.com reuters.com.
- Arab News / S&P Izvješće – Uvidi u izglede i rizike za 2024.: Vision 2030 pokreće potražnju, utjecaji kamatnih stopa i citat o nestašici nekretnina u Rijadu koja održava visoke cijene arabnews.com arabnews.com.
- Knight Frank preko Bloomberga – Komentar o pristupačnosti stanovanja i riziku prekomjerne ponude luksuza u Saudijskoj Arabiji bloomberg.com.
- MRG Global – Podaci o proračunima i rokovima giga-projekata (Diriyah 63 milijarde USD do 2027.; Qiddiya 40 milijardi USD do 2030.) mrgglobal.com.
- Trade.gov / ROSHN – Informacije o velikim stambenim projektima u Rijadu (Sedra – 30.000 domova na više od 20 milijuna m²) trade.gov.
- Vision2030 i službeni izvori – Detalji o projektima kvalitete života kao što je King Salman Park (urban park veći od 13 km²) i ukupni državni stambeni ciljevi content.knightfrank.com mic-hub.com.
