Rynek nieruchomości w Lukce, Włochy: Prognozy na lata 2025-2028

Przegląd rynku nieruchomości w Lucca

Lucca, historyczne miasto otoczone murami w Toskanii, posiada dynamiczny rynek nieruchomości, który wykazuje odporność i wzrost w połowie lat 20. XXI wieku. Po krótkim ochłodzeniu w latach 2022-2023 spowodowanym wzrostem stóp procentowych, rynek odbił się w 2024 i na początku 2025 roku, notując wzrost cen i silny popyt luccaindiretta.it lanazione.it. Lucca wyróżnia się jako jeden z najlepiej prosperujących rynków nieruchomości w Toskanii: wartości nieruchomości rosną stale, szczególnie w segmencie luksusowym, napędzane względną dostępnością miasta w porównaniu do Florencji oraz rosnącym zainteresowaniem kupujących z zagranicy worldpropertyjournal.com. Według Indeksu Knight Frank Prime International Residential Index, ceny nieruchomości luksusowych w Lucca wzrosły o +6,2% w 2024 roku, co jest jednym z najwyższych wyników we Włoszech idealista.it. W ciągu ostatnich pięciu lat ceny luksusowych domów w Lucca wzrosły o około 27%, wyprzedzając inne toskańskie miasta worldpropertyjournal.com i odzwierciedlając silny popyt. Szeroki włoski kontekst sprzyja inwestycjom – mimo umiarkowanego wzrostu PKB, Włochy w 2024 roku odnotowały umiarkowaną inflację i silny rynek pracy, co zapewnia stabilność inwestycjom nieruchomościowym cushmanwakefield.com.

Obecnie rynek nieruchomości w Lukce korzysta z unikalnej mieszanki czynników. Bogate dziedzictwo kulturowe miasta oraz wysoka jakość życia sprawiają, że jest to pożądana lokalizacja „lifestyle’owa” w Toskanii, atrakcyjna nie tylko dla mieszkańców, ale też kupujących z całej Europy i Stanów Zjednoczonych worldpropertyjournal.com. Prowincja Lukka obejmuje ekskluzywne rejony nadmorskie (np. Forte dei Marmi w Versilii), które podnoszą średnie ceny w prowincji, jednak samo miasto Lukka jest nadal tańsze od Florencji i oferuje lepszą relację ceny do wartości luccaindiretta.it. W efekcie rośnie zainteresowanie ze strony zamożnych osób poszukujących drugiego domu lub nieruchomości inwestycyjnych; w rzeczywistości cała Toskania odnotowała w ostatniej dekadzie wzrost liczby cudzoziemców o 11,2% worldpropertyjournal.com. Tymczasem polityka gospodarcza, jak włoski ryczałt podatkowy dla nowych rezydentów oraz inne zachęty, dodatkowo zwiększają atrakcyjność regionu dla zagranicznych inwestorów worldpropertyjournal.com. Podsumowując, na rok 2025 krajobraz rynku nieruchomości w Lukce cechują rosnące ceny, wysokie zainteresowanie (zarówno lokalne, jak i zagraniczne) oraz optymistyczne prognozy przy jednoczesnej konieczności uwzględnienia zmian stóp procentowych i planów rozwoju miejskiego.

Trendy rynku mieszkaniowego w Lukce

Ceny domów i popyt: Sektor mieszkaniowy w Lukce odnotowuje wzrost. Na początku 2025 roku średnia cena ofertowa za nieruchomości mieszkalne w mieście Lukka wynosi około 2 300 € za metr kwadratowy, co odzwierciedla roczny wzrost o około 7% ltimmobili.it. To znaczący wzrost wartości w porównaniu z poprzednim rokiem, który odzyskuje rozpęd po lekkim spadku w 2023 roku. W rzeczywistości, w lutym 2024 roku średnie ceny wzrosły o ponad 10% rok do roku, osiągając najwyższy poziom od dwóch lat lanazione.it. Historyczne centrum miasta to najdroższy obszar, gdzie ceny wyremontowanych domów sięgają około 3 600–4 000 €/m² iltirreno.it. Z kolei tereny mieszkalne w pierwszej peryferii (tuż poza średniowiecznymi murami) są bardziej przystępne cenowo: na przykład w Sant’Anna, uznawanej dzielnicy peryferyjnej, mieszkanie w znakomitym stanie kosztuje około 2 000–2 200 €/m², a starsze lokale do zamieszkania można nabyć już za 1 400–1 800 €/m² iltirreno.it. Wioski na obrzeżach oraz wiejskie peryferia na północ od miasta mają ceny bliższe 1 500 €/m² ltimmobili.it. Nawet przy tych niższych stawkach, popyt pozostaje niezwykle silny – zainteresowanie kupujących jest wysokie w całej Lukce, bez trudu pochłaniając dostępne oferty. Ponieważ podaż nie nadąża za popytem, konkurencja między kupującymi wzrosła, co powoduje dalszą presję na wzrost cen ltimmobili.it. Rynek jest bardzo aktywny: agenci odnotowali, że liczba transakcji w 2024 roku wzrosła w porównaniu do 2023 iltirreno.it i trend ten najprawdopodobniej utrzyma się w 2025 roku. W szerszym regionie wzrost Lukki przewyższa średnią dla Toskanii – ceny domów w Toskanii wzrosły w 2024 roku regionalnie o zaledwie +0,9% ltimmobili.it, podczas gdy ceny w samym mieście Lukka rosły znacznie szybciej, pokazując jego specyficzną siłę.

Rynek najmu i stopy zwrotu: Rynek najmu w Lukce odnotował jeszcze bardziej dynamiczny wzrost. Średnie czynsze mieszkaniowe osiągnęły około 11,5–12 € za metr kwadratowy miesięcznie, co stanowi wzrost o ~10–14% rok do roku na początku 2025 ltimmobili.it luccaindiretta.it. Oznacza to około 700–800 € miesięcznie za typowe mieszkanie o powierzchni 65 m². Na ten wzrost wpływa kilka czynników: powrót mobilności po pandemii, większa liczba profesjonalistów i studentów przybywających do Lukki (miasto znajduje się blisko uniwersytetu w Pizie oraz innych szkół) oraz dynamicznie rozwijający się segment najmu krótkoterminowego. Rzeczywiście, zainteresowanie inwestorów najmem krótkoterminowym (wynajem turystyczny, taki jak Airbnb) gwałtownie wzrosło – lokalne agencje odnotowują około 20% wzrost zakupów mieszkań przeznaczonych na wynajem wakacyjny lanazione.it. Wielu nabywców (zarówno włoskich, jak i zagranicznych) celuje w Lukkę jako inwestycję, przyciągniętych turystyczną atrakcyjnością miasta (Lucca organizuje wielkie wydarzenia, takie jak Summer Festival czy Comics & Games) oraz solidnymi stopami zwrotu z najmu. Szacunkowe brutto stopy zwrotu z wynajmu nieruchomości mieszkalnych w Lukce wynoszą około 8–9%, powyżej średniej krajowej wynoszącej ~8,4% partitaiva.it partitaiva.it. Jest to wysoka stopa zwrotu według standardów Europy Zachodniej, co wynika ze stosunkowo niskich cen zakupu przy stabilnym popycie na najem. Dla porównania, Lucca jest jednym z bardziej opłacalnych miejsc we Włoszech dla właścicieli mieszkań – w miastach średniej wielkości powszechne są brutto stopy zwrotu na poziomie 8–10% partitaiva.it. Nieruchomości komercyjne mogą przynosić jeszcze większy zwrot (omówione później), lecz to właśnie silne dochody z wynajmu mieszkań zdecydowanie zachęcają do inwestycyjnych zakupów.

Czynniki napędzające: Mieszkańcy i obcokrajowcy: Popyt w Lukce pochodzi zarówno od lokalnych, jak i międzynarodowych źródeł.

Na miejscu gospodarka Lukki (znana z dzielnicy przemysłu papierniczego oraz rozwijającego się sektora technologicznego) zapewnia stabilne zatrudnienie, a wysoka jakość życia w mieście sprawia, że wielu mieszkańców decyduje się pozostać i modernizować swoje domy, zamiast się wyprowadzać.Jednak demograficznie, ludność rodzima Lukki starzeje się i nieco się zmniejszyła (miasto ma około 88 500 mieszkańców, co stanowi spadek o około 0,7% względem 2024 roku quantitalia.it).Aby wypełnić tę lukę, zagraniczni nabywcy i ekspaci stali się coraz ważniejsi.Toskania od dawna przyciąga Europejczyków i Amerykanów poszukujących drugich domów, a Lukka staje się w tym względzie coraz bardziej popularna.Miasto jest uważane za „stosunkowo korzystną okazję” na rynku luksusowych nieruchomości – oferuje podobny toskański urok jak Florencja czy Siena, ale w niższej cenie za metr kwadratowy – co w ostatnich latach przyciągnęło falę zamożnych nabywców worldpropertyjournal.com.Zamożne osoby z Francji, Wielkiej Brytanii, USA, krajów Beneluksu i Niemiec należą do czołowych nowych inwestorów, przyciąganych przez styl życia w Toskanii i nienaruszoną historyczną aurę Lukki worldpropertyjournal.com.Włoskie ulgi podatkowe wzmacniają ten trend: na przykład reżim podatku liniowego (100 000 € podatku liniowego od dochodów zagranicznych) oraz programy zachęcające do powrotu profesjonalistów z zagranicy sprawiły, że przeprowadzka do Włoch (i zakup nieruchomości) stały się bardziej atrakcyjne worldpropertyjournal.com.Od 2025 roku we Włoszech mieszka ponad 40 000 osób o wysokiej wartości netto (HNWIs; majątek netto powyżej 10 mln USD) i wiele z nich inwestuje środki w nieruchomości worldpropertyjournal.com.Lucca skorzystała bezpośrednio – została wyróżniona w raportach z 2025 roku jako lider na luksusowym rynku Toskanii, dzięki 27% wzrostowi cen nieruchomości z wyższej półki w ciągu pięciu lat worldpropertyjournal.com.Ci międzynarodowi nabywcy często poszukują nieruchomości pod klucz (w pełni odnowionych, gotowych do zamieszkania), a nie projektów remontowych worldpropertyjournal.com, co skłania deweloperów i sprzedających do podnoszenia standardu lokali do poziomu luksusowego wykończenia.

Kluczowe dzielnice i typy nieruchomości: Preferencje kupujących w Lucce zmieniły się po pandemii. Istnieje duże zapotrzebowanie na nieruchomości o historycznym uroku i nowoczesnym komforcie, szczególnie w centro storico (stare miasto), gdzie pośredniowieczne budynki, odnowione do nowoczesnych standardów, są bardzo pożądane. Ograniczona liczba ofert wewnątrz murów oznacza, że ceny tam są wysokie (osiągają 3 700–4 100 €/m² za wysokiej jakości odnowione mieszkania iltirreno.it). Tymczasem dzielnice peryferyjne zyskują na popularności, ponieważ oferują więcej przestrzeni i niższe koszty; obszary tuż poza murami (takie jak Sant’Anna, Arancio, San Concordio) przyciągają młode rodziny i profesjonalistów, którzy mogą potrzebować przeprowadzić się z powodów zawodowych iltirreno.it. W tych dzielnicach często można znaleźć domy z ogrodami lub nowsze apartamenty z miejscami parkingowymi – cechy, które stały się szczególnie cenione po lockdownach spowodowanych COVID. W całej Toskanii trend na domy z przestrzenią na zewnątrz, prywatnymi ogrodami i ekologicznym projektem wyraźnie się nasilił ltimmobili.it. Lucca jest tego odzwierciedleniem: kupujący wyraźnie preferują budynki energooszczędne i tereny zielone, co zmusza deweloperów do skupienia się na zrównoważonym rozwoju. Nowe budynki lub rewitalizowane inwestycje coraz częściej są w najwyższej klasie energetycznej A i wyposażone w takie udogodnienia jak panele słoneczne, ponieważ proekologiczne projekty podnoszą wartość nieruchomości i wzmacniają ich trwałość inwestycyjną ltimmobili.it.

Dynamika najmu i wpływ turystyki: Rynek najmu w Lukce jest podzielony między długoterminowe umowy najmu a krótkoterminowe wynajmy turystyczne. Na długoterminowe najmy jest popyt ze strony lokalnych pracowników, studentów i rodzin. Jednak podaż mieszkań dla najemców długoterminowych jest ograniczona, częściowo dlatego, że wielu właścicieli zdecydowało się na bardziej dochodowe krótkoterminowe wynajmy. Popularność Lukki jako destynacji turystycznej – znanej z średniowiecznych murów i festiwali – sprawia, że właściciele mogą uzyskiwać wysokie stawki za nocleg w sezonie. To wywołało debatę w społeczności: niektórzy mieszkańcy i urzędnicy wyrażają obawy, że rozprzestrzenienie się wynajmu w stylu Airbnb może ograniczyć podaż mieszkań na długi okres. Postulaty ograniczenia wynajmów krótkoterminowych spotykają się z oporem ze strony branży nieruchomości. Przedstawiciele branży argumentują, że wynajem wakacyjny przynosi regionowi istotne dochody i że to do władz lokalnych należy zapewnienie dostępnych mieszkań, zamiast ograniczania prywatnych wynajmów iltirreno.it. Armando Barsotti, prezes lokalnego stowarzyszenia agentów nieruchomości (FIAIP), zauważył, że wiele mieszkań kupowanych jest z myślą o krótkoterminowym wynajmie i widzi ten trend jako „ważną pomoc dla regionu”, sugerując, że zbyt rygorystyczne regulacje byłyby nieproduktywne iltirreno.it. Do 2025 roku nie zostały wprowadzone żadne istotne ograniczenia; w związku z tym segment krótkoterminowego wynajmu pozostaje istotnym motorem rynku mieszkaniowego, zwiększając popyt inwestycyjny i wzrost cen wynajmu w centrum miasta. Rentowność wynajmu w lokalizacjach turystycznych Lukki jest wysoka, ale potencjalnym inwestorom zaleca się obserwowanie lokalnych debat politycznych, które mogą pojawić się w latach 2026–2027, jeśli dostępność mieszkań stanie się kwestią polityczną.

Trendy na rynku nieruchomości komercyjnych (biura, handel, przemysł)

Powierzchnie biurowe: Lucca nie jest wiodącym rynkiem biurowym we Włoszech, ale posiada stabilną bazę działalności profesjonalnych i administracyjnych. Segment nieruchomości biurowych w Lucca wykazuje ostatnio względnie stabilną kondycję. Na I kwartał 2025 roku średnia cena nieruchomości biurowych w mieście wynosi około 2 050 € za metr kwadratowy (zakup) oraz około 11,2 €/m² miesięcznie za wynajem mercato-immobiliare.info. Wartości te pozostają stabilne w ciągu ostatniego roku, a ceny sprzedaży praktycznie się nie zmieniły (–0,2% w ciągu 6 miesięcy) mercato-immobiliare.info. Ewentualne nieznaczne spadki pojawiły się pod koniec 2024 roku, prawdopodobnie z powodu wyższych kosztów kredytowania w tym okresie, lecz do 2025 roku rynek biurowy się ustabilizował. Średni zwrot brutto z najmu biur w Lucca to około 8–9% – konkurencyjnie jak na mniejsze miasto – choć najwyższe stopy zwrotu powyżej 10% spotykane są częściej w większych lub tańszych rynkach nieruchomościowych Włoch partitaiva.it partitaiva.it. Popyt na biura w Lucca pochodzi głównie od firm lokalnych (np. banki, ubezpieczyciele, firmy usługowe) i urzędów sektora publicznego; ograniczona jest obecność dużych korporacji, jako że większe przedsiębiorstwa koncentrują się we Florencji lub Mediolanie. Wskaźnik pustostanów biur w Lucca jest umiarkowany. Starsze budynki biurowe lub położone na obrzeżach mogą pozostawać dłużej puste, natomiast dobrze zlokalizowane, nowoczesne przestrzenie (np. w centrum miasta lub przy głównych ulicach) szybciej znajdują najemców. W czasie pandemii, jak wszędzie, praca zdalna spowodowała ograniczenie wynajmowanych powierzchni biurowych, jednak do 2025 roku widoczne są oznaki ożywienia – firmy znów wynajmują biura, często poszukując mniejszych, ale lepszych jakościowo lokali (z dobrą infrastrukturą IT i parkingiem). Nowa podaż jest ograniczona: w Lucca nie pojawiły się ostatnio spekulacyjne inwestycje biurowe, więc rynek bazuje na adaptacji istniejących budynków. Ciekawym trendem jest konwersja: władze miejskie ułatwiły w 2024 roku zmianę przeznaczenia niedostatecznie wykorzystywanych powierzchni biurowych na mieszkalne (lub odwrotnie), by dostosować się do zmieniających się potrzeb iltirreno.it iltirreno.it. Elastyczność ta, wprowadzona w 2024 roku, ma na celu ograniczenie przewlekłych pustostanów biurowych poprzez przekształcanie ich w bardzo potrzebne mieszkania. Oznacza to również, że inwestorzy starszych lokali biurowych zyskują „exit strategy” polegającą na zmianie przeznaczenia nieruchomości, co z kolei powstrzymuje spadki wartości kapitałowej biur. Ogólnie rzecz biorąc, perspektywy segmentu biurowego w Lucca to stabilność – bez spektakularnego wzrostu, lecz ze stałym poziomem najmu powierzchni wysokiej jakości i niewielkim ryzykiem pojawienia się nadwyżki nowej podaży.

Handel detaliczny i główne ulice handlowe: Nieruchomości handlowe w Lukce są silnie uzależnione od turystyki oraz lokalnych wzorców wydatków. Handlowe ulice w historycznym centrum – z butikami, kawiarniami i restauracjami rozmieszczonymi wzdłuż malowniczych, pieszych uliczek – stanowią rdzeń lokalnego rynku handlowego. To tutaj ruch pieszy (zwłaszcza od wiosny do jesieni, w sezonie turystycznym) zapewnia stały popyt na sklepy. Najlepsze czynsze za lokale handlowe w centrum Lukki (na przykład na Via Fillungo, głównej ulicy zakupowej) należą do najwyższych w mieście, a pustostany w takich lokalizacjach są bardzo rzadkie. Średnie ceny nieruchomości komercyjnych (w tym lokali handlowych) w Lukce wynoszą około 1 950 €/m² na sprzedaż, a przeciętne czynsze to około 14,2 €/m² miesięcznie mercato-immobiliare.info. Warto zauważyć, że nieruchomości handlowe w Lukce oferują jedne z najwyższych stóp zwrotu na rynku nieruchomości – średnio około 10% rocznej stopy zwrotu brutto partitaiva.it. Jest to zgodne z krajowym trendem, gdzie sklepy przy głównych ulicach w większości włoskich miast osiągają dwucyfrowe stopy zwrotu, co wskazuje, że choć czynsze są wysokie, ceny zakupu pozostają atrakcyjne dla inwestorów. W Lukce lokalni inwestorzy oraz firmy rodzinne często traktują te nieruchomości jako długoterminowe aktywa.

Jednak nie cały handel detaliczny jest taki sam: lokalizacja ma kluczowe znaczenie. Sklepy wewnątrz murów starego miasta (zwłaszcza w pobliżu zabytków turystycznych) radzą sobie dobrze, podczas gdy lokalizacje drugorzędne lub nowsze, podmiejskie centra handlowe napotykają na więcej wyzwań. W ostatnich latach niektóre peryferyjne lokale komercyjne miały trudności ze znalezieniem najemców, zwłaszcza że e-commerce i zmieniające się nawyki zakupowe wpływają na popyt na sklepy stacjonarne. Do 2024 roku w mieście było wiele lokali komercyjnych na parterze, które były od dawna puste, szczególnie poza głównymi deptakami iltirreno.it. W odpowiedzi na to władze Lukki w 2024 roku wprowadziły „mini-rewolucję” w planowaniu przestrzennym: zezwolono na przekształcanie pustych sklepów i biur na parterze w lokale mieszkalne (przy spełnieniu określonych warunków) iltirreno.it iltirreno.it. Polityka ta obejmuje zarówno centrum historyczne (z pewną ochroną kluczowych ulic), jak i dzielnice peryferyjne. Logika jest dwutorowa – zmniejszyć problem pustych lokali użytkowych oraz złagodzić niedobór mieszkań poprzez tworzenie nowych apartamentów. Dziesiątki właścicieli nieruchomości złożyły wnioski o takie przekształcenia, co sugeruje, że rynek handlu detalicznego miał pewną nadpodaż w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Chociaż świadczy to o problemach niskopopytowych nieruchomości komercyjnych, jest to również przejaw adaptacji: sektor handlu detalicznego w Lukce faktycznie konsoliduje się w strefach o największym popycie (strefy turystyczne, główne ulice handlowe), podczas gdy marginalna powierzchnia handlowa jest wycofywana z rynku (zamieniana na mieszkania). Dla pozostałych nieruchomości handlowych to pozytywne zjawisko, ponieważ zapobiega nadpodaży i może stabilizować poziom czynszów.

Pod względem wyników, rok 2024 był rokiem odbudowy dla handlu detalicznego w całych Włoszech i Lucca również uczestniczyła w tym trendzie. Wolumeny inwestycji w nieruchomości handlowe we Włoszech wzrosły w 2024 roku o ponad 40% (do 8,7 miliarda euro), ponieważ sektor się odbudował idealista.it. Na głównych ulicach dużych miast czynsze zaczęły ponownie rosnąć. Skala Lucca jest mniejsza, ale handel detaliczny na głównych ulicach pozostaje odporny – większość centralnych lokali zajmują prosperujące firmy obsługujące zarówno mieszkańców, jak i turystów. Jednym z ważniejszych wydarzeń każdego roku jest festiwal Lucca Comics & Games, który przyciąga setki tysięcy odwiedzających w krótkim czasie, co zapewnia zastrzyk gotówki lokalnym detalistom i wzmacnia wartość posiadania sklepu w mieście. Handel detaliczny na osiedlach (takich jak sklepy spożywcze, apteki w dzielnicach mieszkalnych) również utrzymuje się stabilnie, wspierany przez lokalną konsumpcję. Jeśli chodzi o większe formaty, w okolicach Lucca znajduje się kilka parków i dużych sklepów wielkopowierzchniowych; mają one stabilne obłożenie, chociaż w tym segmencie obserwuje się niewielką ekspansję z powodu ograniczeń planistycznych i dojrzałości rynku. Patrząc w przyszłość, perspektywy rynku nieruchomości handlowych są ostrożnie optymistyczne: spadające stopy procentowe mogą zwiększyć apetyt inwestorów, a tradycyjny handel detaliczny udowadnia swoją trwałość w turystycznych miastach. Niemniej właściciele nieruchomości detalicznych drugorzędnych będą musieli wprowadzać innowacje lub przebudowywać swoje lokale, jeśli ruch pieszy nie powróci w niektórych miejscach – to ogólnokrajowy trend w rozwijającym się handlu w erze e-commerce idealista.it.

Przemysł i logistyka: Segment nieruchomości przemysłowych w Lucca i jej prowincji jest szczególnie napędzany przez lokalny klaster produkcyjny. Lucca znajduje się w centrum najważniejszego we Włoszech okręgu produkcji papieru – jedynego oficjalnie uznanego okręgu papierniczego w Europie miac.info. W okolicy działa ponad 200 firm (od papierni po przedsiębiorstwa opakowaniowe), szczególnie w pobliskich miejscowościach Capannori i Porcari, zatrudniając około 10 000 pracowników i generując rocznie miliardowe przychody investintuscany.com. Ta baza przemysłowa tworzy stały popyt na magazyny, fabryki i powierzchnie logistyczne. Nieruchomości przemysłowe (takie jak capannoni czy magazyny) w Lucca mają zazwyczaj niższe ceny za metr kwadratowy niż lokale handlowe czy mieszkalne – często w przedziale 800–1 500 €/m² w zależności od wieku i lokalizacji (niższy próg dla starszych magazynów, wyższy dla nowoczesnych obiektów). Czynsze za powierzchnię logistyczną mogą się znacznie różnić, ale stopy zwrotu są zazwyczaj atrakcyjne, ponieważ aktywa przemysłowe we Włoszech często przynoszą dwucyfrowe zyski na rynkach drugorzędnych. Na przykład, niedawno notowano nowoczesne magazyny w okolicach Lucca w cenie około 900 €/m², co oznacza, że inwestorzy mogą uzyskać solidne zwroty przy obecnych stawkach najmu w regionie idealista.it.

Wzrost branży papierniczej w ostatniej dekadzie (przy trwających inwestycjach międzynarodowych koncernów w lokalne zakłady investintuscany.com investintuscany.com) przyczynił się do pewnej rozbudowy nieruchomości przemysłowych. Kilka firm wybudowało nowe hale produkcyjne lub rozbudowało obiekty (np. DS Smith – rozbudowa o 13 000 m² w Porcari investintuscany.com). Tego rodzaju inwestycje są zazwyczaj zajmowane przez właścicieli, a nie mają charakteru spekulacyjnego. W prowincji istnieją też specjalne strefy przemysłowe przeznaczone dla MŚP, które generalnie pozostają w pełni wynajęte. Wskaźnik pustostanów w segmencie przemysłowym jest stosunkowo niski – każdy dobrze położony magazyn (z dobrym dojazdem do autostrady) znajduje najemcę, czy to wśród producentów, czy jako zaplecze magazynowe dla regionalnej gospodarki. Sektor logistyczny w Lucca funkcjonuje raczej na mniejszą skalę (najbliższe duże centra logistyczne znajdują się w okolicach Florencji lub w porcie w Livorno), ale kilka firm 3PL i dystrybutorów prowadzi średniej wielkości magazyny obsługujące północną Toskanię. Rosnąca popularność e-commerce umiarkowanie zwiększyła zapotrzebowanie na powierzchnie logistyczne ostatniej mili w okolicach Lucca, choć średniowieczne centrum miasta sprawia, że rzeczywiste centra dystrybucyjne są zlokalizowane na przedmieściach.

Klimat inwestycyjny w sektorze komercyjnym: Dla inwestorów luccański rynek nieruchomości komercyjnych oferuje mieszankę wysokich zysków i niszowych możliwości. Lokalni inwestorzy-deweloperzy są aktywni w adaptowaniu nieruchomości do nowych funkcji (np. przekształcenie starej fabryki w biura typu loft lub konwersja nieużywanego budynku biurowego na mieszkania). Międzynarodowi inwestorzy komercyjni zazwyczaj koncentrują się na większych włoskich miastach; jednak sektor hotelarski w Lucca przyciągnął uwagę – np. konwersja zabytkowych budynków w butikowe hotele czy pensjonaty B&B to znany motyw inwestycyjny, biorąc pod uwagę stały napływ turystów. Ogólnie rzecz biorąc, rynek nieruchomości komercyjnych w Lucca jest zdrowy, ale nie dynamicznie rosnący: charakteryzuje się stabilnością biur, silną pozycją handlu przy głównych ulicach (przy pewnych dostosowaniach w handlu drugorzędnym) oraz solidnymi fundamentami w przemyśle dzięki silnej dzielnicy produkcyjnej. Wolumeny transakcji komercyjnych w Lucca nie są duże, ale aktywność wzrosła w 2024 roku, odzwierciedlając szersze odbicie włoskiego rynku komercyjnego (łączna wartość inwestycji komercyjnych we Włoszech w 2024 wyniosła 2,6 mld euro, znacznie więcej, a wzrost napędzały handel i logistyka idealista.it). Najprawdopodobniej w Lucca wzrosło zainteresowanie inwestorów aktywami handlowymi i logistycznymi zgodnie z krajowymi trendami. Wszelkie przyszłe duże projekty komercyjne (np. nowe centrum handlowe lub park biznesowy) będą zależeć od planów urbanistycznych i popytu – obecnie skupia się raczej na stopniowym rozwoju i poprawie istniejącej bazy, niż na szeroko zakrojonych nowych inwestycjach.

Szanse i wyzwania inwestycyjne

Lucca stanowi atrakcyjny przypadek inwestycyjny zarówno na rynku mieszkaniowym, jak i komercyjnym, ale inwestorzy powinni rozważyć możliwości w kontekście potencjalnych wyzwań:

Wysoka stopa zwrotu z najmu: Jedną z największych zalet Lucca dla inwestorów jest wysoka rentowność najmu. Najem mieszkań generuje dochód brutto na poziomie około 8–9%, a stopa zwrotu z nieruchomości komercyjnych może osiągać nawet ~10% lub więcej partitaiva.it. Te stopy zwrotu przewyższają wyniki z wielu zachodnioeuropejskich rynków (na przykład w miastach takich jak Paryż czy Monachium stopy często nie przekraczają 4%). Dla poszukujących dochodu inwestorów nieruchomości w Lucca mogą zagwarantować stały przepływ gotówki. Szczególnie zakup pod wynajem krótkoterminowy (Airbnb) w turystycznym centrum Lucca okazał się bardzo dochodowy, z wynikami przekraczającymi nawet średnie stopy długoterminowe. Jednostki handlowe w dobrych lokalizacjach oferują także dwucyfrowe stopy zwrotu, co wynika z przystępnych cen i stałego ruchu turystycznego.
Potencjał wzrostu wartości kapitału: Wartości nieruchomości w Lukce wykazują tendencję wzrostową. Miasto wciąż znajduje się w fazie rozwoju w porównaniu do bardziej dojrzałych rynków, takich jak Florencja. Jak wspomniano, nieruchomości luksusowe odnotowały około 27% wzrostu wartości w ciągu pięciu lat worldpropertyjournal.com, a perspektywy pozostają pozytywne. Przewidywany jest dalszy, umiarkowany wzrost cen (kilka procent rocznie), a połączenie tego z dochodem z najmu oznacza prawdopodobnie zdrowy całkowity zwrot z inwestycji. Ponadto planowane inwestycje infrastrukturalne (omówione poniżej) mogą zwiększyć wartość nieruchomości w wybranych lokalizacjach. Lukka coraz częściej znajduje się na celowniku zagranicznych nabywców – jeśli ten międzynarodowy popyt przyspieszy, może to dodatkowo podbić ceny i płynność (szansa na zyski kapitałowe).
Dywersyfikacja i rynki niszowe: Inwestorzy mają do rozważenia szereg nisz. Poza standardowymi apartamentami, w Lukce są możliwości w zakresie renowacji zabytkowych obiektów (np. przekształcanie historycznej willi lub klasztoru w apartamenty czy hotel), mieszkań studenckich (ze względu na bliskość miast uniwersyteckich) czy rezydencji dla seniorów (Toskania jest popularna wśród emerytów). Sektor hotelarski to kolejny kierunek – urokliwe pensjonaty typu B&B lub kompleksy wynajmu wakacyjnego na obrzeżach Lukki wpisują się w trend agroturystyki w Toskanii. Co więcej, prężnie działający przemysł papierniczy wskazuje na zapotrzebowanie na wyspecjalizowane nieruchomości przemysłowe (fabryki, laboratoria) – to sektor, w którym długoterminowe umowy korporacyjne mogą być bardzo stabilne. Te nisze dają możliwość wykorzystania lokalnych atutów (kultura, przemysł, edukacja) dla ponadprzeciętnych zysków.
Korzystne warunki podatkowe i finansowe: Zachęty podatkowe we Włoszech wzmacniają atrakcyjność inwestycji. System podatku liniowego dla nowych rezydentów (stałe 100 tys. euro od dochodu zagranicznego) przyciąga najbogatszych, którzy się przeprowadzają (i kupują luksusowe nieruchomości) worldpropertyjournal.com. Istnieją także relatywnie niskie koszty transakcji nieruchomości dla głównych miejsc zamieszkania oraz niektóre ulgi podatkowe na remonty (aczkolwiek ograniczone w porównaniu do poprzednich lat „Superbonus”). Koszty finansowania, które gwałtownie wzrosły w 2023 roku, mają się poprawić: podwyżki stóp procentowych Europejskiego Banku Centralnego zatrzymały się pod koniec 2024, a niektóre stopy faktycznie złagodniały na początku 2025, dzięki czemu hipoteki stały się bardziej dostępne ltimmobili.it. Na przykład 6-miesięczna stawka Euribor spadła z ok. 3,8% w połowie 2024 do ok. 2,35% w lutym 2025 ltimmobili.it. Niższe stopy procentowe oznaczają tańsze finansowanie i potencjalnie większą dźwignię inwestora, co poprawia zwroty. Jeśli inflacja pozostanie pod kontrolą, a stopy będą spadać w latach 2025-2026, inwestorzy mogą zablokować atrakcyjne hipoteki na włoskim rynku.

Mimo tych możliwości istnieją wyzwania i ryzyka, z którymi należy się zmierzyć:

Niepewność stóp procentowych i sytuacji gospodarczej: Choć warunki finansowe się poprawiają, każda zmiana trendu (np. ponowny wzrost inflacji wymuszający podniesienie stóp) może osłabić rynek. Ceny nieruchomości są wrażliwe na koszty kredytu – spadek cen w Lukce w 2023 roku (–7% r/r w pewnym momencie) luccaindiretta.it pokazał, że wyższe stopy chłodzą popyt. Gospodarka Włoch jest stabilna, ale niskiego wzrostu; każda recesja w Europie może osłabić zaufanie kupujących lub ograniczyć zagraniczne inwestycje. Inwestorzy powinni przeprowadzić test odporności swoich inwestycji na zmiany stóp procentowych i upewnić się, że dochody z najmu pokryją koszty finansowania, jeśli stopy znów wzrosną.
Utrudnienia regulacyjne i biurokratyczne: Włochy są znane z rozbudowanej biurokracji. Transakcje oraz inwestycje w nieruchomości mogą przebiegać powoli z powodu procesów uzyskiwania pozwoleń, przepisów dotyczących zabytków oraz barier prawnych. Na obszarach historycznych Lukki renowacje wymagają poruszania się po przepisach o ochronie dziedzictwa. Plan urbanistyczny (Piano Operativo) również może się zmieniać, jak pokazuje przykład z 2024 roku, gdy miasto złagodziło przepisy dotyczące konwersji parterów iltirreno.it – zmiany regulacyjne mogą wpływać na dopuszczalne przeznaczenie i wartość nieruchomości. Ponadto we Włoszech trwa polityczna dyskusja na temat regulacji najmu krótkoterminowego w miastach turystycznych. Choć w Lukkce nie wprowadzono jeszcze ścisłych limitów, możliwe jest, że do lat 2026–2027 pojawią się nowe zasady (np. obowiązek rejestracji lub limity noclegów). Inwestorzy opierający się na dochodach z wynajmu wakacyjnego powinni monitorować politykę lokalną. Kolejną kwestią są podatki: poza specjalnymi systemami podatkowymi, włoskie podatki od nieruchomości (IMU na drugie domy) oraz podatek od najmu (chyba że wybierze się preferencyjną stawkę liniową 21% – „cedolare secca” na wynajem mieszkań) mogą wpływać na zysk netto. Wszystkie te czynniki podkreślają znaczenie profesjonalnego doradztwa prawnego i podatkowego na miejscu dla inwestorów.
Ograniczona płynność i wielkość rynku: Rynek w Lukce, choć aktywny, jest stosunkowo mały i mało płynny w porównaniu do dużych miast. Luksusowe nieruchomości w Lukce mogą sprzedawać się wolniej z powodu ograniczonej liczby potencjalnych nabywców. Również nieruchomości komercyjne mają niszowy rynek. Dlatego nieruchomości w Lukce należy traktować jako inwestycję średnio- lub długoterminową. Zaletą małego rynku jest stabilność cen, ale wadą pozostaje fakt, że szybka sprzedaż po oczekiwanej cenie może zająć dużo czasu. Inwestorzy zagraniczni powinni zwrócić uwagę na ryzyko walutowe (jeśli nie są oparci na euro) oraz potrzebę korzystania ze sprawdzonych lokalnych pośredników przy poszukiwaniu kupujących.
Starzejąca się populacja i demografia: Strukturalnym wyzwaniem jest trend demograficzny Lukki. Lokalna populacja się starzeje, a wzrost liczby mieszkańców jest zerowy lub lekko ujemny quantitalia.it. Mniejsza liczba młodych lokalnych nabywców w dłuższej perspektywie może wpłynąć na naturalny popyt na mieszkania (szczególnie na pierwsze lokum). Wprawdzie lukę tę uzupełniają nowi mieszkańcy (np. osoby z zagranicy lub innych regionów Włoch, przyciągnięte do Lukki), inwestor powinien się zastanowić, kto będzie najemcą lub kupującym za 5–10 lat. Opierając się tylko na rynku lokalnym, należy uwzględnić możliwość starzenia się bazy klientów. To wyzwanie łagodzi fakt, że Lukka potrafi przyciągać przyjezdnych – wiele toskańskich miasteczek z malejącą liczbą ludności lokalnej utrzymuje rynki nieruchomości dzięki turystyce i migracji związanej ze stylem życia. Niemniej jednak demograficzne przeciwności (mniej zakładanych gospodarstw domowych na miejscu) to czynnik, na który warto zwrócić uwagę, zwłaszcza po 2030 roku.
Ryzyka związane z infrastrukturą i środowiskiem: Na koniec, choć nie są to ryzyka bezpośrednie, warto wziąć pod uwagę wydolność infrastruktury oraz klimat/środowisko. Atrakcyjność Lukki sprawia, że w sezonach turystycznych miasto jest bardzo zatłoczone – mogą wystąpić przeciążenia parkingów, dróg, sieci energetycznych czy wodociągów. Władze inwestują w modernizacje (nowe drogi, mosty itp.), ale opóźnienia budowlane lub przekroczenia kosztów mogą wpływać na niektóre obszary (na przykład prace przy nowym moście na rzece Serchio mogą powodować tymczasowy wzrost ruchu lub hałas w tej okolicy). Z perspektywy środowiskowej, Lukka leży na nisko położonej równinie przy rzece Serchio; historycznie występują strefy ryzyka powodziowego. Zmiany klimatu mogą nasilić powodzie podczas gwałtownych opadów (miasto posiada systemy ochrony przeciwpowodziowej, jednak nieruchomości wiejskie mogą być bardziej narażone). Dodatkowo, nowe unijne regulacje dotyczące efektywności energetycznej oznaczają, że starsze budynki mogą wymagać modernizacji (docieplenie, nowe systemy grzewcze), by zachować atrakcyjność lub nawet być dopuszczone do sprzedaży pod koniec lat 20. XXI w. To zarówno wyzwanie (potencjalne koszty modernizacji), jak i szansa (nieruchomości już efektywne energetycznie zyskają na wartości w świetle zbliżających się przepisów dotyczących zrównoważonego rozwoju ltimmobili.it).

Podsumowując, Lucca oferuje inwestycje o wysokiej stopie zwrotu i niepowtarzalnym charakterze z dużym potencjałem wzrostu, ale ostrożni inwestorzy powinni uwzględniać specyfikę włoskiego rynku, dywersyfikować portfel oraz koncentrować się na jakościowych lokalizacjach i nieruchomościach, które będą poszukiwane w różnych scenariuszach przyszłości.

Wpływ urbanistyki i projektów infrastrukturalnych

Decyzje urbanistyczne oraz rozwój infrastruktury w Lukce odgrywają znaczącą rolę w kształtowaniu przyszłości rynku nieruchomości. Kilka kluczowych inicjatyw i projektów realizowanych w latach 2024–2028 wpłynie na podaż, popyt oraz wartość nieruchomości:

Miejski Plan Zagospodarowania i Nowe Inwestycje: Lucca’s Piano Operativo (plan zagospodarowania) przewiduje duże nowe inwestycje nieruchomościowe, szczególnie w dzielnicy San Concordio (tuż na południe od centrum historycznego). Zgodnie z tym planem, miasto planuje budowę 248 nowych mieszkań oraz ok. 33 000 m² powierzchni komercyjnej (sklepy, hotele, biura) tylko w S. Concordio lavocedilucca.it. Warto zwrócić uwagę na proponowaną rewitalizację terenu Ex Manifattura Tabacchi (stara fabryka tytoniu) w pobliżu murów miejskich, gdzie jeden z projektów zakłada powstanie 60 nowych mieszkań oraz 15 000 m² biur/sklepów lavocedilucca.it. Takie inwestycje znacząco zwiększą podaż w tej okolicy, efektywnie tworząc nową dzielnicę o funkcji mieszanej. Jednak plany te spotkały się ze sprzeciwem komitetów mieszkańców, obawiających się „enorme colata di cemento, senza mercato” – czyli zasadniczo nadmiernej zabudowy bez wystarczającego popytu lavocedilucca.it. Na rok 2025 władze lokalne analizowały zastrzeżenia, ale ogólny kierunek jest jasny: Lucca zamierza rozszerzać i modernizować swój miejski obszar poza starożytnymi murami. Jeśli projekty dojdą do skutku, w latach 2026–2028 możemy zobaczyć nowe kompleksy mieszkalne i centra handlowe w San Concordio oraz innych obszarach peryferyjnych. Dla rynku oznacza to potencjalne zmniejszenie presji (zwiększona podaż mieszkań może wyhamować wzrost cen) oraz nowe możliwości inwestycyjne (wczesni nabywcy mogą skorzystać z cen promocyjnych). Oznacza to także wzrost aktywności budowlanej – inwestorzy powinni obserwować, które projekty otrzymają ostateczną akceptację lub finansowanie. Tak szeroko zakrojony rozwój urbanistyczny nie miał precedensu w najnowszej historii Lukki i jego rezultat znacząco wpłynie na tempo rozwoju miasta.
Przebudowa i rewitalizacja: Oprócz całkowicie nowych inwestycji, Lucca koncentruje się na adaptacyjnym wykorzystaniu historycznych budynków. Przykładem jest plan utworzenia nowego Centrum Sztuki w Lucca, kompleksu kulturalnego powstającego poprzez przebudowę zabytkowego budynku o powierzchni 2500 m² w pobliżu Piazzale Verdi finestresullarte.info finestresullarte.info. Ponad 10 milionów euro zainwestowane w ten projekt (realizowany od 2025 roku) przekształci od dawna nieużywany budynek – kiedyś szpital i kino – w nowoczesne muzeum sztuki i przestrzeń na wydarzenia finestresullarte.info. Tego typu infrastruktura kulturalna nie tylko chroni dziedzictwo, ale także zwiększa atrakcyjność miasta, zwłaszcza w najbliższym sąsiedztwie. Nieruchomości w okolicy mogą doświadczyć efektu „wzrostu kulturowego”, ponieważ poprawa przestrzeni publicznych i rozwój muzeów zwykle zwiększają ruch pieszy i prestiż tej części miasta. Podobnie teren Ex Manifattura Tabacchi w San Concordio ma alternatywne propozycje przeznaczenia na mieszane funkcje kulturalno-komercyjne (co-working, galerie, teatry), jeśli duży projekt apartamentowo-biurowy zostanie ograniczony pininfarina.it finestresullarte.info. Podejście Lucca do rewitalizacji podkreśla zachowanie historycznej tożsamości miasta, jednocześnie nadając nową funkcję starym budynkom. Dla rynku nieruchomości oznacza to szczególne możliwości w projektach renowacyjnych – inwestorzy/deweloperzy wyspecjalizowani w rewaloryzacji zabytków mogą współpracować z jednostkami publicznymi przy tworzeniu unikalnych nieruchomości (lofty, studia, butikowe hotele) w ramach tych inicjatyw. Miasto często współpracuje z fundacjami i prywatnymi firmami przy tego rodzaju projektach, dlatego warto monitorować przetargi publiczne lub okazje do partnerstwa.
Ulepszenia infrastrukturalne: W zakresie infrastruktury trwają modernizacje transportowe, które wpłyną na rynek nieruchomości, szczególnie pod względem dostępności i wartości gruntów. Jednym z głównych projektów jest budowa nowego mostu nad rzeką Serchio w Lukce. Zakończenie tej nowoczesnej inwestycji w Monte San Quirico planowane jest na lata 2025–2026; most połączy SP1 (via per Camaiore) z drogą SS12, znacznie usprawniając ruch północ–południe luccatimes.it. Z budżetem wynoszącym 27 milionów euro (finansowanym ze środków krajowych, regionalnych i powiatowych), nowy Ponte sul Serchio odciąży istniejące mosty i ułatwi dostęp do północnych terenów podmiejskich luccatimes.it. Efekt na rynku nieruchomości: tereny na północ od rzeki (które historycznie były postrzegane jako nieco peryferyjne) mogą stać się bardziej zintegrowane i atrakcyjne dla rozwoju, kiedy most skróci czas dojazdu do miasta. Wartość gruntów i domów w tych okolicach może wzrosnąć wraz z poprawą połączeń. Kolejny element infrastruktury to modernizacja dróg i kolei. Choć Lucca nie znajduje się bezpośrednio na włoskiej sieci kolei dużych prędkości, prowadzone są modernizacje linii regionalnych (takie jak elektryfikacja i rozbudowa do dwóch torów linii Lucca–Florencja) oraz programy utrzymania dróg. Plan Powiatu Lukka na lata 2025–2027 przewiduje środki na liczne modernizacje dróg, utrzymanie mostów, a nawet nowe szkoły i obiekty sportowe na terenie całego powiatu luccatimes.it luccatimes.it. Ulepszone drogi i infrastruktura w suburbiach mogą pobudzić rozwój budownictwa mieszkaniowego poza miastem i uczynić okoliczne wsie bardziej atrakcyjnymi dla dojeżdżających.
Mobilność miejska i strefowanie: W obrębie miasta planowanie urbanistyczne podejmuje kwestie mobilności i strefowania w sposób powiązany z użytkowaniem nieruchomości. Lucca ostrożnie dba o zachowanie strefy bez samochodów w centrum, jednocześnie zapewniając odpowiednią liczbę miejsc parkingowych i transport dla mieszkańców i turystów. Dyskutowane są projekty takie jak nowe parkingi na obrzeżach miasta czy elektryczne autobusy wahadłowe (niektóre finansowane z włoskiego programu odbudowy PNRR). Wprowadzono także zmiany w przepisach dotyczących strefowania, takie jak nowelizacja z 2024 roku pozwalająca na przekształcenia parterów na cele mieszkalne (jak wspomniano wcześniej) iltirreno.it. Oznacza to faktyczną zmianę przeznaczenia niektórych nieruchomości z komercyjnych na mieszkalne, natychmiast wpływając na ich wartość rynkową i potencjał. Miasto ustaliło również minimalne standardy powierzchni lokali w aktualizacji planu na 2024 rok (np. w centrum historycznym nowe mieszkania powinny mieć co najmniej 50 m², a w budynkach monumentalnych 80 m²) iltirreno.it. Przepisy te zapobiegają powstawaniu zbyt małych mieszkań i chronią jakość zamieszkania – co wspiera utrzymanie wyższego profilu rynku, ale oznacza też, że inwestorzy nie mogą po prostu dzielić nieruchomości na mikroapartamenty.
Projekty publiczne i jakość życia: Niektóre projekty są mniej bezpośrednio powiązane z rynkiem nieruchomości, ale zwiększają ogólną atrakcyjność Lukki. Przykładowo, renowacja fragmentów słynnych murów miejskich, rozbudowa parków publicznych i inwestycje w infrastrukturę przeciwpowodziową przyczyniają się do bezpieczniejszego i piękniejszego miasta. Udział Lukki w różnych programach kulturalnych i „smart-city” na poziomie regionalnym może oznaczać wprowadzenie nowoczesnych rozwiązań technologicznych (jak jeszcze lepsza infrastruktura szerokopasmowa czy aplikacje do inteligentnej mobilności), które unowocześniają codzienne życie. Poprawa jakości życia co do zasady pozytywnie wpływa na wartość nieruchomości, czyniąc miasto atrakcyjniejszym miejscem do życia i inwestowania.

Podsumowując, urbanistyka i infrastruktura to w dużej mierze atuty dla rynku w Lukkce, choć pojawiają się pewne wyzwania związane z rozwojem. Rozbudowa w San Concordio, jeśli przeprowadzona rozsądnie, zapewni nowe mieszkania i powierzchnie komercyjne, których potrzebuje miasto zyskujące na popularności – jednak w przypadku nadmiernej podaży istnieje ryzyko przeinwestowania. Projekty infrastrukturalne, takie jak nowy most, rozwiążą wąskie gardła i prawdopodobnie otworzą nowe, atrakcyjne lokalizacje na rynku nieruchomości. Szybka reakcja władz lokalnych (np. dostosowanie strefowania do obecnych realiów rynkowych) to dobry znak na przyszłość i gwarancja, że polityka będzie nadal wyważona między ochroną a rozwojem. Inwestorzy i właściciele nieruchomości powinni bacznie obserwować realizację tych planów: okolice dużych inwestycji mogą zanotować wyraźny wzrost wartości po zrealizowaniu korzyści (lepszy dostęp, nowe udogodnienia), chociaż na etapie prac można spodziewać się pewnych utrudnień. Ogólnie rzecz biorąc, w latach 2025-2028 Lucca ma szansę na korzystne zmiany wzmacniające jej połączenia, potencjał rozwojowy i infrastrukturę kulturową – a to dobrze wróży lokalnemu rynkowi nieruchomości w dłuższej perspektywie.

Wpływ demografii i gospodarki na rynek

Trendy na rynku nieruchomości w Lukce nie mogą być w pełni zrozumiane bez uwzględnienia demograficznego i ekonomicznego kontekstu miasta i regionu. Te fundamentalne czynniki wpływają zarówno na popyt na nieruchomości, jak i na rodzaje poszukiwanych nieruchomości:

Trendy demograficzne: Miasto Lucca ma starzejącą się i lekko malejącą populację. Na styczeń 2025 roku liczba mieszkańców Lukki wynosi około 88 600 osób, co oznacza spadek o około 0,7% w porównaniu z rokiem poprzednim quantitalia.it. Ten spadek jest częścią szerszego trendu obserwowanego w wielu włoskich miastach średniej wielkości, gdzie naturalny przyrost ludności jest ujemny (więcej zgonów niż urodzeń), a młodzi ludzie czasem wyjeżdżają do większych miast w poszukiwaniu pracy. Starsza demografia w Lukce oznacza, że część popytu na mieszkania dotyczy m.in. potrzeby zamiany na mniejsze lub mieszkań dostosowanych do osób starszych (np. windy, mniejsze apartamenty blisko usług). Może to również oznaczać, że dziedziczone nieruchomości częściej trafiają na rynek (gdy starsi właściciele odchodzą), zwiększając podaż. Niemniej jednak spadek liczby mieszkańców Lukki jest stosunkowo niewielki, a co ważne, miasto potrafi przyciągnąć nowych mieszkańców z zewnątrz. Imigracja zagraniczna i migracja krajowa (często osób w wieku 30-50 lat szukających lepszej jakości życia) pomagają zrównoważyć naturalny spadek. Cały region Toskanii odnotował wzrost liczby cudzoziemców o 11% w ciągu ostatniej dekady worldpropertyjournal.com, a Lucca jest częścią tej historii – na przykład cyfrowi nomadzi, emeryci oraz profesjonaliści pracujący zdalnie z Europy Północnej lub Ameryki osiedlają się w Lukce ze względu na klimat i kulturę. Nowi mieszkańcy często mają większą siłę nabywczą niż lokalni nabywcy kupujący pierwszą nieruchomość, wpływając na rynek poprzez zwiększony popyt na określone typy nieruchomości (wyremontowane mieszkania w historycznych zabudowaniach, domy na wsi itp.). Podsumowując, mimo że liczba lokalnej młodzieży nie rośnie, migracja stylu życia do Lukki wypełnia tę lukę, a strategie rynku nieruchomości w mieście (nowe inwestycje mieszkaniowe, oferta kulturalna) wydają się być ukierunkowane na przyjęcie tych nowych mieszkańców.
Dynamika gospodarstw domowych: Wraz z wielkością populacji, zmienia się również struktura gospodarstw domowych w Lucca. Podobnie jak w całych Włoszech, wielkość gospodarstw domowych maleje – jest więcej singli i par bez dzieci, a mniej tradycyjnych, dużych rodzin. To powoduje wzrost zapotrzebowania na mniejsze lokale (mieszkania jedno- i dwupokojowe). Ostatnie doniesienia, że trilocali (mieszkania dwupokojowe) i szczególnie quadrilocali (trzypokojowe) cieszą się dużym popytem lanazione.it wskazują, że choć małe lokale są popularne, wielu nabywców szuka mieszkań średniej wielkości, które oferują dodatkowy pokój (na biuro domowe lub dla gości). Wraz ze wzrostem popularności pracy zdalnej, nawet para może szukać trzeciego pokoju jako biura. Starzejąca się populacja zwiększa także liczbę jednoosobowych gospodarstw domowych (wdowy/wdowcy), co może napędzać popyt na bezpieczne apartamentowce i opcje mieszkania z asystą. Deweloperzy i renowatorzy w Lucca dostosowują się do tych trendów, projektując elastyczne układy mieszkań i – jak już wspomniano – łącząc mniejsze lokale użytkowe lub kawalerki w większe mieszkania ze względu na nowe minimalne wymogi powierzchni iltirreno.it.
Baza ekonomiczna i zatrudnienie: Pod względem gospodarczym Lucca korzysta z różnorodności swojej bazy. Bezrobocie w tym regionie jest relatywnie niskie (w Toskanii w 2024 r. wynosiło ok. 6-7%, lepiej niż krajowa średnia). Kluczowe branże to przemysł (szczególnie papierniczy i opakowaniowy – rejon Lucca produkuje znaczną część europejskiego papieru higienicznego), turystyka/gastronomia, usługi oraz trochę technologii/innowacji (w Lucca działa centrum technologiczne i odbywa się coroczna, technologiczna impreza Comics & Games). Stabilna baza zatrudnienia oznacza stały napływ lokalnych nabywców dysponujących środkami na zakup mieszkań na własne potrzeby. Warto zwrócić uwagę na dobrą kondycję dzielnicy papierniczej – dalsze inwestycje i eksport investintuscany.com investintuscany.com – zapewniają dobrze płatne miejsca pracy, co wzmacnia lokalny, mieszkaniowy rynek klasy średniej. Tymczasem turystyka (zarówno kulturalna, jak i eventowa) przyciąga do gospodarki pieniądze z zewnątrz, wspierając dochody osób pracujących w branży hotelarskiej i handlowej. Według najnowszych danych toskańskie branże eksportowe (takie jak w Lucca) odnotowały rekordowy wzrost w latach 2022–2023 facebook.com, co dobrze wróży regionalnej gospodarce.
Poziomy dochodów i majątku: Lucca jest uważana za zamożne miasto prowincjonalne. Często wypada dobrze w rankingach jakości życia (ogólny standard życia w Toskanii jest wysoki, choć prowincja Lucca zajęła 68. miejsce na 107 w jednym rankingu z 2024 roku lab24.ilsole24ore.com). Wiele rodzin posiada znaczący majątek ulokowany w nieruchomościach (domy pokoleniowe, wille itp.), co może wpływać na zachowanie rynku – np. właściciele mogą być bardziej cierpliwi przy sprzedaży lub być w stanie wpłacić większy wkład własny. Dodatkowo, dzięki tysiącom HNWIs przeprowadzającym się do Włoch ze względu na podatek liniowy, we Włoszech jest już ponad 40 000 ultrabogatych osób, a niektórzy z nich wybrali Toskanię jako swoją bazę worldpropertyjournal.com. Jeśli nawet niewielka część z nich wybierze Luccę na zakup nieruchomości, zwiększa to popyt na luksusowe nieruchomości. Obecność bogactwa wspiera również segment luksusowy – agencje specjalizujące się w luksusie zauważają, że nawet gdy warunki gospodarcze się zmieniają, górny segment rynku pozostaje aktywny w Lucce, ponieważ zamożni kupujący są mniej wrażliwi na stopy procentowe i bardziej motywowani stylem życia oraz dywersyfikacją aktywów.
Stopy procentowe i warunki finansowania: Kluczowym czynnikiem ekonomicznym wpływającym na rynek nieruchomości jest koszt finansowania. Jak wspomniano we wcześniejszych sekcjach, stopy procentowe przeszły istną kolejkę górską: od rekordowo niskich poziomów w latach 2020–2021, przez gwałtowne wzrosty w latach 2022–2023, po stabilizację w 2024 roku. Wielu kupujących we Włoszech polega na kredytach hipotecznych (choć wskaźniki loan-to-value są często niższe niż w innych krajach – Włosi zwykle wnoszą znaczący wkład własny). W 2023 roku wzrost stóp procentowych (ponad 4% dla stałych stóp) ostudził część sprzedaży, zwłaszcza wśród młodszych kupujących wrażliwych na wysokość miesięcznych rat iltirreno.it iltirreno.it. W Lukce kupujący musieli zmierzyć się z wyższymi kosztami kredytów, co przyczyniło się do lekkiej korekty cen w 2023 roku. Jednak perspektywy poprawiły się w 2025 r.: Euribor i inne wskaźniki oddaliły się od swoich szczytów ltimmobili.it, a banki znów chętnie udzielają kredytów. Łagodniejsze stopy procentowe zwiększają dostępność nieruchomości i poszerzają grono kupujących, co wspiera wartości nieruchomości. Z drugiej strony, jeśli presja inflacyjna powróci i Europejski Bank Centralny zostanie zmuszony do ponownego zacieśnienia polityki, mogłoby to być hamulcem dla popytu. Na tę chwilę oczekuje się jednak, że inflacja we Włoszech zbliży się do celu na poziomie 2%, a stopy będą stopniowo maleć, co zapewni sprzyjający wiatr dla rynku nieruchomości w 2025 roku idealista.it. Kupujący i inwestorzy biorą to pod uwagę – niektórzy już teraz zaciągają kredyty o stałym oprocentowaniu, przewidując, że ceny nieruchomości wzrosną w przyszłości, podczas gdy inni wykorzystują gotówkę, by wykorzystać wciąż relatywnie niskie ceny nieruchomości we Włoszech (w porównaniu z Europą Północną).
Czynniki makro-lokalizacyjne: Rynek nieruchomości w Lucce jest również kształtowany przez jej położenie we Włoszech i Europie. Leży pomiędzy większymi rynkami Florencji i Pizy. Piza (20 minut drogi) posiada międzynarodowe lotnisko, co stanowi atut dla dostępności Luccy. Łatwy dostęp do lotniska i do Florencji (około 1 godzina samochodem lub pociągiem) sprawia, że Lucca jest atrakcyjna zarówno dla właścicieli domów wakacyjnych, jak i dla osób dojeżdżających, które pracują częściowo w większym mieście. Ponadto bycie w Toskanii – jednym z najczęściej odwiedzanych i międzynarodowo cenionych regionów Włoch – oznacza, że Lucca zawsze cieszy się stałym zainteresowaniem, którego brakuje mniej znanym miastom. Marka „toskańskiego stylu życia” jest bardzo silna i w pewnym stopniu chroni lokalny rynek nieruchomości przed wahaniami gospodarczymi w kraju, ponieważ popyt zagraniczny może wypełnić lukę, gdy lokalny popyt słabnie. Sytuacja gospodarcza kraju jest także istotna: gospodarka Włoch w latach 2024–2025 jest stosunkowo stabilna, notując umiarkowany wzrost na poziomie około 1% i spadek inflacji po wcześniejszych wzrostach cushmanwakefield.com. Stabilność polityczna we Włoszech również poprawiła się w ostatnim czasie, co zwiększa zaufanie zagranicznych inwestorów (na przykład, Włochy w latach 2023–2024 doświadczyły mniej zawirowań politycznych niż w niektórych poprzednich latach). Jeśli szersza gospodarka europejska będzie się dobrze rozwijać, przemysł eksportowy i turystyka w Lucce również będą kwitły, co pozytywnie wpłynie na rynek nieruchomości.

W istocie, demografia i ekonomia rysują mieszany, ale w większości pozytywny obraz: starzejąca się lokalna społeczność jest równoważona przez napływ młodszych mieszkańców; silna lokalna gospodarka oraz zamożni nowi przybysze podtrzymują popyt, nawet jeśli niektóre wyzwania makroekonomiczne (jak wcześniejsze podwyżki stóp procentowych) tymczasowo go spowalniają. Rynek w Lucce udowodnił, że potrafi stawić czoła tym wpływom – co świadczy o trwałej atrakcyjności i solidnych fundamentach miasta.

Wskazówki dla lokalnych i międzynarodowych kupujących oraz inwestorów

Niezależnie od tego, czy jesteś lokalnym mieszkańcem szukającym nowego domu, czy międzynarodowym inwestorem rozważającym Lucce po raz pierwszy, poniżej znajdziesz kilka dopasowanych wskazówek i porad:

Dla lokalnych kupujących:

Skup się na wartości na obszarach peryferyjnych: Jeśli ceny w centrum historycznym są poza Twoim zasięgiem, rozważ dzielnice takie jak Sant’Anna, San Concordio, Arancio lub San Marco. W tych rejonach rośnie popyt, ale ceny za m² są wciąż korzystniejsze niż wewnątrz murów (często 1 500–2 200 €/m² w porównaniu do 3 000+ €/m² w centrum) ltimmobili.it iltirreno.it. Dzielnice te są dobrze skomunikowane, a dzięki nowej infrastrukturze (takiej jak planowany most i modernizacje dróg) staną się jeszcze bardziej wygodne. Wiele młodych rodzin z Lucci wybiera właśnie te obrzeża, więc mają one szansę utrzymać swoją wartość i poczucie wspólnoty.
Wykorzystaj niskie stopy procentowe i zachęty do zakupu: Gdy stopy kredytów hipotecznych się stabilizują lub spadają, lokalni kupujący po raz pierwszy powinni skorzystać z wszelkich krajowych programów dla młodych kupujących lub obniżonych podatków przy zakupie nieruchomości na własny użytek (włoscy rezydenci płacą minimalny podatek rejestracyjny przy zakupie pierwszego domu). Dodatkowo, śledź regionalne zachęty (Toskania czasami oferuje dotacje na zakup domu na wsi lub na energooszczędne remonty). Ponieważ ceny w Lukce rosną, warto rozważyć szybkie zamknięcie kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu, jeśli znajdziesz odpowiednią nieruchomość – czekanie może oznaczać wyższe ceny domów, nawet jeśli stopy nieznacznie spadną.
Możliwości remontowe: Wielu mieszkańców dziedziczy starsze nieruchomości lub rozważa zakup domu „do remontu”. Remontowanie może znacząco zwiększyć wartość, zwłaszcza że kupujący teraz cenią energooszczędność. Rząd ograniczył część hojnych premii remontowych, ale ulgi podatkowe (50% na remonty, 65% na ulepszenia energetyczne) nadal obowiązują. Jeśli masz cierpliwość do remontu, możesz zamienić zaniedbane mieszkanie w Lukce lub dom na wsi w nowoczesną perełkę. Taka „praca własna” może się opłacić, biorąc pod uwagę różnicę cenową między wyremontowanymi a niewyremontowanymi nieruchomościami. Zadbać należy jednak o odpowiednie pozwolenia, zwłaszcza w strefach zabytkowych.
Weź pod uwagę dochód z krótkoterminowego najmu: Jeśli przeprowadzasz się do nowego domu, ale zachowujesz stary lub masz miejsce na małą dependance (dom gościnny) na swojej posesji, rozważ rynek najmu krótkoterminowego. Turystyka w Lukce jest silna; nawet wynajem wolnego pokoju lub mieszkania podczas największych wydarzeń (Summer Festival, Comics & Games) może przynieść znaczący dodatkowy dochód. Zarejestruj i przestrzegaj przepisów (takich jak opłata klimatyczna), aby uniknąć grzywien. Dla mieszkańców to sposób na zredukowanie rat kredytowych. Jednak miej też na uwadze ewentualne przyszłe regulacje miejskie – bądź aktywny w lokalnych dyskusjach, aby móc się dostosować w razie potrzeby.

Dla nabywców/inwestorów zagranicznych:

Poznaj proces zakupu i koszty: Włoski proces zakupu nieruchomości obejmuje umowę przedwstępną (compromesso) oraz ostateczny akt notarialny (rogito) w obecności notariusza. Zdecydowanie zaleca się zatrudnienie włoskojęzycznego adwokata lub renomowanego licencjonowanego agenta nieruchomości, który poprowadzi cię przez proces. Pamiętaj, że koszty dla kupującego to ok. 9–10% podatków i opłat dla nierezydentów (trochę mniej, jeśli uzyskasz rezydencję i zgłosisz zakup jako prima casa). Włochy nie mają instytucji escrow – bezpieczeństwo transakcji zapewnia notariusz. Upewnij się, że wszystkie dokumenty katastralne i własnościowe są w porządku (sprawdzi je twój notariusz lub adwokat). Rozważ także przewalutowanie, jeśli nie masz euro – możesz skorzystać z usług forex, aby zabezpieczyć kurs.
Skorzystaj z reżimów podatkowych: Jeśli planujesz przeprowadzkę do Włoch, zapoznaj się z ryczałtem podatkowym dla nowych rezydentów (dla osób o wysokich dochodach) lub reżimem „Impatriati”, który może zapewnić 70% (a nawet 90% w niektórych przypadkach) ulgi podatkowej od dochodu dla profesjonalistów przeprowadzających się do Włoch. Umiarkowana wielkość i spokój Lukki sprawiają, że jest ona doskonałym wyborem dla osób korzystających z tych reżimów (wielu takich inwestorów wybiera toskańskie miasta zamiast dużych miast). Dla inwestorów, którzy nie zamierzają się przeprowadzać, należy pamiętać, że dochód z najmu jest zazwyczaj opodatkowany stałą stawką 21% (jeśli wybierzesz cedolare secca na umowach najmu mieszkań), co jest dość rozsądne. Włochy nie mają także restrykcyjnych przepisów antylokatorskich dotyczących małych najemców – należy tylko pamiętać, że eksmisja niepłacących lokatorów może być powolna według standardów amerykańskich czy brytyjskich, dlatego warto skrupulatnie sprawdzać najemców lub korzystać z umów krótkoterminowych.
Wybór dzielnicy – styl życia czy inwestycja: Międzynarodowi nabywcy powinni jasno określić swoje priorytety. Jeśli szukasz drugiego domu lub domu na emeryturę, możesz priorytetowo postawić urok okolicy – np. wiejski dom na wzgórzach Lukki lub pełne charakteru mieszkanie z freskami w centrum. Takie nieruchomości będą źródłem przyjemności i prawdopodobnie zyskają na wartości dzięki popularności Lukki. Jeśli głównie interesuje Cię inwestycja pod wynajem, możesz szukać czegoś innego: np. nowoczesnego mieszkania blisko parkingu i transportu, łatwego w zarządzaniu jako najem, lub kilku małych lokali do wynajęcia oddzielnie. Dobrą wiadomością jest, że Lucca spełnia oba scenariusze – można tu znaleźć luksusowe, historyczne nieruchomości i sprawnie zaprojektowane budynki nowoczesne. Należy pamiętać, że historyczne nieruchomości mogą wiązać się z większymi kosztami utrzymania i ograniczeniami (nie można np. zamontować windy bez zezwolenia), natomiast nowsze budynki (nawet te z lat 80.–2000 na obrzeżach) oferują większą wygodę najemcom. Wybierając, należy zrównoważyć własny użytek z perspektywą przychodu.
Należyta staranność wobec nieruchomości: W Luce jest dużo starszych budynków; jeśli kupujesz mieszkanie w pałacu liczącym kilka wieków, wykonaj ekspertyzę techniczną (perizia). Sprawdź, czy nie ma problemów takich jak wilgoć, stan dachu, wzmocnienia sejsmiczne itp. Włochy są podatne na trzęsienia ziemi w niektórych regionach (sama Lucca to umiarkowane ryzyko), więc kluczowe jest bezpieczeństwo konstrukcji. Sprawdź też, czy nieruchomość nie podlega ograniczeniom konserwatorskim („vincolo delle Belle Arti”), chyba że jesteś na to przygotowany – takie ograniczenia mogą utrudniać modernizacje. Jeśli kupujesz działkę pod budowę, zapoznaj się z lokalnym planem zagospodarowania, by upewnić się, że możesz wybudować to, co sobie wyobrażasz. Skorzystanie z usług zaufanego lokalnego geometra lub architekta jest w tym nieocenione.
Planuj długoterminowo: Rynek w Lukce to raczej nie miejsce na szybkie spekulacje (choć ktoś, kto kupił w 2018 r. i sprzedał w 2023 r. prawdopodobnie osiągnął ok. 20% zysku). To bardziej stabilny wzrost i dochód. Wielu zagranicznych nabywców w Toskanii trzyma nieruchomości przez dziesięciolecia, przekazując je kolejnemu pokoleniu. Warto myśleć długoterminowo: rozważyć przyszłą odsprzedaż (nieruchomości z dobrym dojazdem i w atrakcyjnych lokalizacjach szybciej się sprzedają) oraz wziąć pod uwagę bieżące koszty (opłaty wspólnotowe, podatek od nieruchomości, media). Jeśli nie mieszkasz w nieruchomości na stałe, zdecyduj, czy zatrudnisz firmę zarządzającą (w Lukce działa kilka firm dla nieobecnych właścicieli, oferujących usługi od pielęgnacji ogrodu po opłacanie rachunków). Dzięki temu Twoja nieruchomość będzie pod opieką, a goście najmu (jeśli się pojawią) – obsłużeni.
Integracja kulturowa: Na koniec spostrzeżenie wykraczające poza same finanse: Lucca ma żywą, lokalną kulturę. Międzynarodowi nowoprzybyli, którzy angażują się w życie społeczności (ucząc się włoskiego, szanując lokalne zwyczaje, być może dołączając do sieci ekspatów lub angażując się w wolontariat podczas lokalnych wydarzeń) często uznają to doświadczenie za znacznie bardziej satysfakcjonujące. Nie jest to czysto finansowy aspekt, ale pośrednio wiąże się z inwestycją – dobrze zintegrowany właściciel ma większe szanse sprawnie poruszać się po sprawach biurokratycznych czy wspólnoty mieszkaniowej, uzyskiwać wskazówki dotyczące lokalnych możliwości i ogólnie mieć pozytywne doświadczenia podczas swojej przygody z nieruchomościami. Wielu międzynarodowych kupujących zostało ciepło przyjętych w Lucca, biorąc pod uwagę jej długą historię zagranicznych gości, więc nie wahaj się stać częścią społeczności.

Podsumowując, mieszkańcy powinni wykorzystać poprawiające się warunki, by rozsądnie się rozwinąć lub zainwestować, podczas gdy międzynarodowi nabywcy powinni dokładnie się przygotować, ale mogą liczyć na satysfakcjonującą inwestycję – zarówno finansowo, jak i pod względem stylu życia – w Lucca. Rynek oferuje opcje dla różnych potrzeb, a dzięki przemyślanej strategii (i dobrym poradom) możesz w pełni wykorzystać możliwości, jakie daje Lucca.

Oczekiwane trendy i prognozy (2025–2028)

Patrząc w przyszłość, perspektywy rynku nieruchomości w Lucca na lata 2025–2028 są ostrożnie optymistyczne, z oczekiwaniem dalszego wzrostu łagodzonego przez większą stabilizację. Wiele prognoz i trendów pokazuje, jak rynek może ewoluować:

Umiarkowanie wzrostu cen: Po gwałtownym wzroście po pandemii i silnych zwyżkach w latach 2024–2025 przewiduje się, że wzrost cen sprzedaży wyhamuje do bardziej zrównoważonego tempa. Branżowi obserwatorzy prognozują mniejsze roczne wzrosty w najbliższych latach (rzędu kilku procent rocznie zamiast wysokich jednocyfrowych wartości) ltimmobili.it. Rynek powinien zasadniczo przejść z fazy boomu do zdrowej stabilności. Do 2026–2027 ceny domów w Lucca prawdopodobnie będą wyższe niż obecnie, ale krzywa może się nieco wypłaszczyć, zwłaszcza jeśli na rynek trafi więcej nieruchomości z nowych inwestycji. Ta stabilizacja jest postrzegana jako korzystna – „miękkie lądowanie” pozwala utrzymać przystępność cenową i zapobiega powstaniu bańki. Wyjątkiem może być segment luksusowy, który może nadal osiągać ponadprzeciętne wyniki, jeśli popyt międzynarodowy pozostanie silny (prognoza Knight Frank zakłada, że rynki luksusowe pozostaną odporne, a Toskania utrzyma dynamikę także w 2025 roku i później idealista.it). Ogólnie należy się spodziewać, że ceny w Lucca będą rosły umiarkowanie, przewyższając średnią krajową we Włoszech, ale już nie w tak szybkim tempie jak w minionych dwóch latach.
Utrzymująca się siła rynku najmu: Sektor najmu ma pozostać silny. Wszystkie sygnały wskazują, że w 2025 roku czynsze nadal będą rosły, choć być może nie tak gwałtownie jak w 2024 roku. Przewiduje się wzrost turystyki w Toskanii, a trendy pracy zdalnej powodują, że coraz więcej pół-rezydentów wynajmuje mieszkania w atrakcyjnych miastach, takich jak Lucca. Druga połowa 2025 roku powinna przynieść utrzymujące się wysokie zapotrzebowanie na wynajem, zwłaszcza w centrach miejskich i obszarach turystycznych ltimmobili.it. Jeśli obecne tendencje się utrzymają, do 2028 roku czynsze w Lucca mogą być znacznie wyższe niż dzisiaj (niektóre szacunki wskazują, że średnia wysokość czynszu znacznie przekroczy 13 €/m²). To dobra wiadomość dla właścicieli i inwestorów, gdyż utrzyma atrakcyjne stopy zwrotu. Jedno zastrzeżenie: jeśli wzrost czynszów znacznie przewyższy wzrost płac, może pojawić się presja polityczna na kontrolę czynszów lub wsparcie najemców, choć Włochy historycznie nie wprowadzały ostrych limitów na rynku prywatnym. Alternatywnie, duży napływ nowych lokali (np. z przebudów lub nowej zabudowy) do 2026 roku może nieco złagodzić podwyżki czynszów przez zwiększenie podaży. Jednak biorąc pod uwagę popularność Lucca, obłożenie najmu powinno pozostać bardzo wysokie.
Wpływ nowej podaży i projektów: Od teraz do 2028 roku niektóre z omawianych miejskich inwestycji zostaną zrealizowane. Duże realizacje w San Concordio, jeśli zostaną zatwierdzone, mogą zostać oddane etapami w latach 2026-2027. Na rynek trafią nowoczesne mieszkania i powierzchnie komercyjne. Efekt krótkoterminowy: w momencie sprzedaży tych projektów (często z planów), popyt na starsze nieruchomości może się nieco zmniejszyć, co może chwilowo spowolnić wzrost ich cen. Efekt długoterminowy: udany projekt stanie się nową, pożądaną dzielnicą, co może podnieść prestiż (i ceny) całej okolicy. Podobnie infrastruktura, jak nowy most, najprawdopodobniej będzie ukończona do 2026 roku, co poprawi komunikację – właściciele domów na północnej stronie Lucca mogą odnotować wzrost wartości dzięki lepszemu dojazdowi. Projekty kulturalne (Centrum Sztuki itd.) zwiększą atrakcyjność Lucca w latach 2025-2026, pośrednio wspierając rynek nieruchomości poprzez przyciąganie większej liczby odwiedzających i potencjalnie nowych mieszkańców z branż kreatywnych. Zasadniczo, do 2028 roku Lucca powinna posiadać lepszą infrastrukturę, większą liczbę mieszkań oraz więcej atrakcji – czynniki, które zwykle sprzyjają silnemu rynkowi nieruchomości. Istnieje ryzyko, że jeśli na rynek trafi zbyt dużo nowych mieszkań naraz, może wystąpić krótkoterminowa nadpodaż, jednak biorąc pod uwagę obecne prognozy popytu, powinno to zostać wchłonięte, zwłaszcza jeśli liczba ekspatów i migrantów będzie nadal rosnąć.
Popyt zagraniczny i czynniki globalne: Na arenie międzynarodowej gwiazda Lukki na światowym rynku nieruchomości prawdopodobnie będzie wciąż rosła. Toskania często pojawia się na listach „najlepszych miejsc do zakupu”, a ostatnie wyniki Lukki umieściły ją na mapie dla większej liczby inwestorów. Raport Wealth Report 2025 firmy Knight Frank podkreśla Włochy (i Toskanię) jako kluczowy kierunek dla światowego kapitału, a trend ten ma się utrzymać idealista.it. Spodziewamy się stale utrzymującego się lub rosnącego zainteresowania nabywców zagranicznych do 2028 roku, wspieranego przez konkurencyjne ceny włoskich nieruchomości (wciąż tańsze niż we Francji czy Wielkiej Brytanii w przypadku podobnych nieruchomości) oraz korzystny system podatkowy (flat tax dla nowych rezydentów nie zapowiada się na zniesienie i nadal przyciąga). Oczywiście czynniki globalne mogą mieć wpływ: jeśli wydarzenia geopolityczne lub gospodarcze spowodują np. spadek liczby nabywców z Wielkiej Brytanii lub USA (z powodu wahań kursów walut lub zmian w polityce), Lukka może odczuć zmianę w strukturze kupujących. Jednak miasto ma zróżnicowaną międzynarodową publiczność, więc zależność od jednego kraju jest ograniczona. Potencjalnym kierunkiem rozwoju jest nadal rosnąca popularność pracy zdalnej/hybrydowej – do 2025 roku wiele firm na świecie przyjęło modele hybrydowe, a do 2028 roku jeszcze więcej osób może wybrać życie w miejscach takich jak Lukka, pracując zdalnie. To może stworzyć nowy strumień długoterminowych najemców lub kupujących (cyfrowi nomadzi stający się właścicielami nieruchomości). Włochy rozważają specjalne wizy dla cyfrowych nomadów, które do tego czasu mogą już w pełni obowiązywać, jeszcze bardziej ułatwiając obywatelom spoza UE zamieszkanie i zakup nieruchomości.
Perspektywy gospodarcze: Średnioterminowe perspektywy makroekonomiczne Włoch są dość stabilne. Prognozy wzrostu PKB na lata 2025–2027 utrzymują się na poziomie około 1–2% rocznie, o ile nie wystąpią zewnętrzne szoki. Inflacja powinna pozostać umiarkowana (szczyt z początku lat 20. już minął). Dla rynku nieruchomości kluczowe są prognozy dotyczące stóp procentowych: na 2025 rok wydaje się, że cykl zaostrzania polityki już się zakończył, a niektórzy oczekują niewielkich obniżek stóp w końcówce 2025 lub 2026 roku, jeśli inflacja pozostanie niska. Taki scenariusz stopniowo obniżałby oprocentowanie kredytów hipotecznych, co byłoby dodatkowym impulsem dla rynków nieruchomości w całej Europie. Dlatego warunki finansowania w latach 2025–2028 powinny być neutralne lub sprzyjające w Lukce – nie będzie to ekstremalnie niski poziom stóp z 2021 roku, ale bardziej korzystny niż w 2023. Jednym z wyzwań może być dostępność kredytów: włoskie banki są w dobrej kondycji, ale jeśli regulacje UE zaostrzą kryteria udzielania kredytów albo pojawią się zawirowania finansowe, banki mogą stać się bardziej selektywne. Obecnie jednak nie budzi to większych obaw, a banki znów konkurują o klientów hipotecznych.
Zmiany regulacyjne: W ciągu najbliższych kilku lat możemy spodziewać się dostosowań regulacyjnych, które wpłyną na rynek nieruchomości. Na przykład dyrektywa UE dotycząca charakterystyki energetycznej budynków może zmusić Włochy do wprowadzenia surowszych przepisów dotyczących sprzedaży/wynajmu domów o niskiej efektywności energetycznej do 2030 r. W związku z tym nieruchomości o słabych parametrach energetycznych mogą zacząć być sprzedawane ze zniżkami, podczas gdy ekologiczne domy będą zyskiwać na wartości – już został odnotowany taki trend na rok 2025 ltimmobili.it i będzie się nasilał aż do 2028 roku. Inwestorzy modernizujący domy już teraz prawdopodobnie odniosą korzyści. Ponadto lokalne władze mogą zaostrzyć przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego, jeśli presja mieszkaniowa się nasil, być może wprowadzając system rejestracji lub limity w zabytkowym centrum miasta, aby zapewnić dostępność mieszkań dla mieszkańców. Są to przewidywania, ale warto je monitorować. Z drugiej strony, sukces przekształcania budynków komercyjnych w mieszkalne może skłonić miasto do identyfikacji innych niewykorzystanych przestrzeni (np. nieużywane budynki publiczne itd.) do adaptacji, co może wzbogacić ofertę rynkową (wyobraź sobie np. starą szkołę lub biurowiec przekształcony w nowoczesne lofty do 2027 roku).
Perspektywy segmentów rynku: Do 2028 roku nieruchomości mieszkalne w Lukce powinny być nieco bardziej dostępne (dzięki nowym inwestycjom), ale nadal bardzo pożądane. Handel detaliczny najprawdopodobniej jeszcze bardziej skoncentruje się w tętniących życiem strefach turystycznych (a może także w nowych, wielofunkcyjnych kompleksach), podczas gdy marginalne lokale zostaną wyparte lub zyskają nowe przeznaczenie. Powierzchnie biurowe mogą się nieco unowocześnić – być może zobaczymy więcej przestrzeni coworkingowych lub zmodernizowanych biur o niewielkim metrażu, zamiast zwiększenia całkowitego wolumenu. Segment przemysłowo-logistyczny prawdopodobnie pozostanie stabilnym, choć nie zawsze widocznym filarem rynku; możliwy jest nawet rozwój zielonej logistyki (np. magazyny zasilane energią słoneczną) wraz z rosnącym znaczeniem zrównoważonego rozwoju w Toskanii.

Podsumowując, okres 2025-2028 powinien być czasem konsolidacji i stabilnego wzrostu rynku nieruchomości w Lukce. Zainteresowani mogą oczekiwać, że to miasto będzie dalej zyskiwać na popularności i infrastrukturze, która sprzyja wartościom nieruchomości. Prognozuje się, iż ceny i czynsze będą nadal rosły, ale w umiarkowanym tempie w porównaniu z początkiem dekady. Inwestorzy nadal będą mieli okazje do zysków, zwłaszcza koncentrując się na jakości (czy to energooszczędne domy, czy dobrze położone lokale komercyjne), które rynek coraz bardziej docenia. Połączenie historycznego uroku i nowoczesnej funkcjonalności Lukki prawdopodobnie przyciągnie jeszcze więcej mieszkańców i turystów do 2028 roku, wzmacniając pozytywną koniunkturę na rynku nieruchomości. O ile nie pojawią się nieprzewidziane globalne kryzysy, Lukka wydaje się gotowa na okres zrównoważonego rozwoju, zachowując nowy status atrakcyjnego punktu na mapie toskańskich nieruchomości i jednocześnie chroniąc swoje unikalne atuty.

Źródła:

LT Immobili & Design – Trendy rynku nieruchomości w Lukce i Toskanii w 2025 roku ltimmobili.it ltimmobili.it ltimmobili.it ltimmobili.it ltimmobili.it
Il Tirreno (M. Masotti) – „Świat nieruchomości w Lukce…” (kwiecień 2025) iltirreno.it iltirreno.it iltirreno.it
World Property Journal – Boom nieruchomości w Toskanii napędzany przez zamożnych zagranicznych nabywców (maj 2025) worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com
Idealista/news – Włochy i nie tylko: najważniejsze rynki nieruchomości premium do obserwowania (mar 2025, dane Knight Frank) idealista.it idealista.it idealista.it
LuccaInDiretta – „Zakupy i wynajem… najdroższy powiat to Lucca” (paź 2023) luccaindiretta.it luccaindiretta.it
La Nazione (Lucca) – „Dom w Lucca, ceny rosną…” (mar 2024) lanazione.it lanazione.it
Idealista/news – Trendy nieruchomości komercyjnych 2025 (Scenari Immobiliari) idealista.it idealista.it
Mercato-Immobiliare.info – Dane rynkowe Lucca (mar 2025) mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info
PartitaIva.it – Wyniki nieruchomości dane 2023 partitaiva.it
La Voce di Lucca – Artykuł o rozwoju S. Concordio (kwiecień 2024) lavocedilucca.it lavocedilucca.it
Il Tirreno (L. Cinotti) – „Lucca, mieszkania zamiast sklepów…” (kwiecień 2024) iltirreno.it iltirreno.it
Finestre sull’Arte – Projekt Lucca Center of the Arts (kwiecień 2025) finestresullarte.info finestresullarte.info
Invest in Tuscany – Dystrykt papierniczy w Lukce (2017, informacje w tle) investintuscany.com
Lucca Times – Cele prowincji Lukka 2025–2027 (styczeń 2025) luccatimes.it