Wprowadzenie i kontekst ekonomiczny
Rynek nieruchomości w São Paulo w 2025 roku charakteryzuje się dużą aktywnością i odpornością, pomimo wyzwań gospodarczych, takich jak wysokie stopy procentowe. Gospodarka Brazylii wzrosła o około 3,4% w 2024 roku i prognozuje się, że zwiększy się o 2,2–2,3% w 2025 roku – to umiarkowane tempo wciąż wspiera popyt na mieszkania globalpropertyguide.com. Inflacja utrzymuje się na poziomie jednocyfrowym (około 4–5%), a stopa referencyjna Selic w Banku Centralnym została podniesiona do 14,75% w połowie 2025 roku – to najwyższy poziom od prawie dwóch dekad, przez co kredyty hipoteczne są drogie riotimesonline.com. Mimo to pragnienie posiadania własnego domu i inwestowania w aktywa rzeczowe pozostaje silne. W rzeczywistości sprzedaż nieruchomości wzrosła o 15% w skali całego kraju w I kwartale 2025 roku, nawet pomimo wysokich kosztów kredytu riotimesonline.com, co odzwierciedla odporność rynku. Niniejszy raport przedstawia kompleksową analizę rynku nieruchomości w São Paulo w 2025 roku – obejmuje trendy mieszkaniowe i komercyjne, ceny i stopy zwrotu, kluczowe dzielnice, nowe inwestycje i infrastrukturę, możliwości i ryzyka inwestycyjne oraz prognozy na rok 2026 i kolejne lata – wszystko z porównaniem do lat poprzednich oraz omówieniem kwestii regulacyjnych i podatkowych.
Przegląd rynku: Obszar metropolitalny São Paulo (największa gospodarka miejska w Brazylii) odnotował stały wzrost cen nieruchomości i bezprecedensową liczbę transakcji. W kwietniu 2025 roku ceny domów w mieście wzrosły o 6,11% rok do roku (wartość nominalna), co jest szybszym tempem niż 4,93% rok wcześniej globalpropertyguide.com. Po uwzględnieniu inflacji odpowiadało to niewielkiemu realnemu wzrostowi (~0,5%), ale był to najwyższy nominalny wzrost cen w São Paulo od dekady globalpropertyguide.com. To kontynuacja trwałego odbicia po pandemii – ceny w latach 2021-2024 łącznie wzrosły o około 17% w São Paulo globalpropertyguide.com po stagnacji w połowie poprzedniej dekady. Popyt utrzymuje się na wyjątkowo wysokim poziomie: 2024 rok był rekordowy pod względem sprzedaży mieszkań w mieście i ten trend przeszedł na rok 2025. Tymczasem sektor komercyjny, szczególnie biura, odradza się po pandemicznym załamaniu – współczynniki pustostanów maleją, a czynsze rosną. Kolejne sekcje przedstawiają te trendy i ich uwarunkowania.
Trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych w 2025 roku
Wzrost sprzedaży i nowej podaży
Rynek nieruchomości mieszkaniowych w São Paulo przeżywa bezprecedensowy boom sprzedażowy oraz wzrost aktywności budowlanej. W 2024 roku w mieście odnotowano 103 346 sprzedanych mieszkań, co stanowiło wzrost o 35,7% w porównaniu z rokiem poprzednim i było najwyższym wynikiem w historii globalpropertyguide.com. Był to ósmy z rzędu rok wzrostu liczby transakcji. Trend ten przyspieszył jeszcze bardziej w 2025 roku – tylko w pierwszych dwóch miesiącach roku sprzedaż wzrosła o 40,6% rok do roku, a do lutego sprzedano ponad 17 000 mieszkań globalpropertyguide.com. Ten gwałtowny popyt spotyka się z ogromnym wzrostem nowych inwestycji. Liczba nowych mieszkań oddanych do użytku osiągnęła rekordowy poziom 104 431 jednostek w 2024 roku, co stanowi wzrost o 42,6% w stosunku do 2023 roku globalpropertyguide.com. Deweloperzy szybko zwiększają podaż: w okresie styczeń–luty 2025 wprowadzono na rynek 16 940 nowych mieszkań, co stanowi wzrost o 130% w porównaniu z tym samym okresem rok wcześniej globalpropertyguide.com. Takie dane podkreślają boom budowlany mający na celu nadążenie za popytem kupujących.
Na wysokie zapotrzebowanie wpływa kilka czynników. Potrzeby mieszkaniowe pozostają wysokie w metropolii liczącej 22 miliony mieszkańców, a nawet przy wysokich kosztach finansowania Brazylijczycy traktują nieruchomości priorytetowo. Dane branżowe wskazują, że rządowe programy mieszkaniowe z dopłatami w znaczącym stopniu przyczyniły się do boomu: w I kwartale 2025 roku, odnowiony program dostępnych mieszkań Minha Casa, Minha Vida (MCMV) odpowiadał za 53% nowych inwestycji i 47% sprzedaży riotimesonline.com. Rzeczywiście, rząd federalny rozszerzył w 2025 roku program MCMV na rodziny o średnich dochodach (do 12 000 R$ miesięcznie), oferując im dotowane kredyty hipoteczne na poziomie ok. 10% oprocentowania, co jest znacznie poniżej poziomu rynkowego riotimesonline.com. Najwięksi deweloperzy, tacy jak Cyrela, odnieśli korzyści z tak silnego popytu – sprzedaż Cyrela w I kwartale 2025 roku wzrosła o 34% rok do roku riotimesonline.com.
Po stronie podaży deweloperzy chętnie korzystają z korzystnej sytuacji rynkowej. Jednak zapasy pozostają ograniczone – według szacunków krajowego stowarzyszenia deweloperów (CBIC) obecne zasoby mieszkaniowe wystarczyłyby tylko na ~8 miesięcy popytu, gdyby nie pojawiały się nowe projekty riotimesonline.com. Na początku 2025 r. nastąpiło niewielkie spowolnienie w zatwierdzaniu nowych projektów (w I kwartale 2025 r. liczba rozpoczętych inwestycji spadła o ~28% w porównaniu do IV kwartału 2024 r. riotimesonline.com), częściowo z powodu rosnących kosztów budowy i niedoborów siły roboczej. Koszty materiałów budowlanych wzrosły o około 6,8% rok do roku riotimesonline.com, a ponad 70% deweloperów zgłasza trudności ze znalezieniem wykwalifikowanych pracowników riotimesonline.com, co może spowolnić tempo oddawania nowych mieszkań. Mimo to ogólna aktywność budownictwa mieszkaniowego wzrasta – analitycy prognozują, że produkcja sektora budowlanego wzrośnie o ~2,8% w 2025 r. riotimesonline.com, co wskazuje na utrzymujące się zaufanie.
Ruchy cen i wartości mieszkań
Ceny domów w São Paulo kontynuowały wzrostowy trend do 2025 roku, choć w bardziej umiarkowanym tempie niż w niektórych innych brazylijskich miastach. Jak zauważono, ceny mieszkań w tym mieście w kwietniu 2025 roku były o +6,11% wyższe rok do roku (nominalnie) globalpropertyguide.com, co stanowi przyspieszenie wobec około 4,9% rok wcześniej. Ten wzrost nieznacznie przewyższył inflację, przynosząc umiarkowaną realną aprecjację. To zdrowszy wzrost niż w Rio de Janeiro (~4,6% r/r) i odzwierciedla dojrzałość rynku São Paulo globalpropertyguide.com. Dla porównania, krajowy indeks cen domów w Brazylii wzrósł o około 7,97% r/r do kwietnia 2025 roku globalpropertyguide.com, co jest najszybszym tempem od 2013 roku, napędzanym przez gwałtowny wzrost w mniejszych miastach (np. Salvador +20,6%, João Pessoa +18% globalpropertyguide.com). Wolniejsze tempo wzrostu cen w São Paulo odzwierciedla już wysoki poziom wyjściowy oraz większą elastyczność podaży. Warto zauważyć, że pod koniec 2024 i na początku 2025 roku São Paulo zanotowało najsilniejszy półroczny wzrost cen od 10 lat globalpropertyguide.com, co sygnalizuje silny impet na wejście w 2025 rok.W wartościach bezwzględnych São Paulo pozostaje jednym z najdroższych rynków w Brazylii. Na połowę 2025 roku średnie ceny wynoszą około 10 000–11 000 R$/m² w całym mieście, a w najlepszych dzielnicach stawki są znacznie wyższe thelatinvestor.com thelatinvestor.com. W badaniu z czerwca 2025 roku Vitória, São Paulo i Rio zostały sklasyfikowane jako trzy najdroższe miasta, przy czym Vitória jest nieco z przodu z wynikiem około 13 000 R$/m², a São Paulo niewiele w tyle thelatinvestor.com. W obrębie São Paulo ceny bardzo się różnią w zależności od sąsiedztwa (patrz analiza regionalna poniżej). W ekskluzywnych centralnych strefach, takich jak Jardim Europa, Itaim Bibi i Vila Nova Conceição, często spotyka się ceny 15 000–20 000+ R$/m² thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Natomiast w bardziej peryferyjnych lub rozwijających się rejonach ceny wahają się od ~5 000–8 000 R$/m², co sprawia, że rynek jest zróżnicowany thelatinvestor.com. Przykładowo, ekskluzywne Itaim Bibi i Vila Olímpia osiągają średnio 12 000–18 000 R$/m² thelatinvestor.com, podczas gdy dzielnice podmiejskie, takie jak Tatuapé lub Butantã, mogą plasować się w górnych tysiącach. Ogólnie rzecz biorąc, ceny w najlepszych dzielnicach wzrosły o około 5% w ciągu ostatniego roku thelatinvestor.com, co pokazuje stały wzrost wartości nieruchomości w najbardziej pożądanych lokalizacjach.
Po stronie wynajmu, czynsze rosną jeszcze szybciej niż ceny sprzedaży. W 2024 roku czynsze mieszkaniowe w São Paulo wzrosły średnio o około 13,5% thelatinvestor.com, napędzane przez duży popyt (zwłaszcza na mieszkania blisko nowych linii komunikacji miejskiej i z przestrzenią do pracy zdalnej). Wzrost czynszów przewyższył inflację, co wskazuje na napięty rynek najmu. Tendencja ta utrzymała się także w 2025 roku: wskaźniki pustostanów mieszkań na wynajem są bardzo niskie, średnio tylko 3–5% thelatinvestor.com, co świadczy o zdrowym poziomie absorpcji podaży najmu. Na początku 2025 roku typowe miesięczne czynsze za mieszkanie dwupokojowe wynoszą od 4 000 do 7 000 R$ w prestiżowych dzielnicach, takich jak Jardins czy Vila Nova Conceição, a w tańszych rejonach, jak Tatuapé czy Butantã, ~2 000–3 500 R$ thelatinvestor.com. Takie poziomy czynszów, w połączeniu z wysokimi cenami sprzedaży, przekładają się na umiarkowane lub dobre stopy zwrotu z najmu dla inwestorów.
Stopy zwrotu z najmu i zwroty z inwestycji
Średnie stopy zwrotu z najmu na rynku mieszkaniowym São Paulo wynoszą około 5–6% w 2025 roku, co jest relatywnie mocnym wynikiem na tle światowych metropolii, choć należy brać pod uwagę wysokie stopy procentowe w Brazylii. Według badań Global Property Guide średnia stopa zwrotu z apartamentów w São Paulo wyniosła ok. 5,94% w I kwartale 2025, przy czym pojedyncze nieruchomości osiągały od około 4,1% do nawet 8,2% w zależności od rodzaju i lokalizacji globalpropertyguide.com. Mniejsze mieszkania w mniej prestiżowych dzielnicach zwykle generują wyższe stopy zwrotu, podczas gdy luksusowe nieruchomości w topowych lokalizacjach przynoszą niższe rentowności (ze względu na wysoką cenę zakupu). Ta średnia stopa zwrotu wynosząca ok. 6% jest znacznie wyższa niż w Rio de Janeiro (~3,8%) globalpropertyguide.com, co odzwierciedla zarówno silniejszy popyt na wynajem, jak i bardziej racjonalne ceny w São Paulo. Lokalne dane potwierdzają, że większość stóp zwrotu z najmu mieszkań mieści się w przedziale od 4% do 6% rocznie thelatinvestor.com – nieruchomości w „wschodzących” dzielnicach lub te o wyjątkowym potencjale najmu mogą osiągać górną granicę tego przedziału, podczas gdy prestiżowe adresy przynoszą ok. 4% zwrotu.
Lokalizacja ma kluczowe znaczenie dla wyników rynku nieruchomości w São Paulo.
Rynek charakteryzuje się wyraźnym podziałem między zamożnymi strefami centralnymi/zachodnimi a tańszymi peryferiami.Oficjalne dane miejskie (analizowane przez Loft) pokazują, że Strefa Zachodnia obecnie dominuje pod względem cen i płynności riotimesonline.com.Na początku 2025 roku, ultra-prestiżowe enklawy takie jak Jardim Europa, Itaim Bibi, Vila Nova Conceição i Moema osiągnęły historyczne maksima cenowe riotimesonline.com.Na przykład ekskluzywna Rua Frederic Chopin w Jardim Europa odnotowała średnie ceny domów na poziomie 49,8 mln R$ (za rezydencje o powierzchni ok. 1 200 m²), co przekłada się na imponujące 41 700 R$/m² – ponad dwukrotność poziomu cen z końca 2024 roku riotimesonline.com.W pobliskich elitarnych adresach w Itaim Bibi również odnotowano jednostki ze średnią ceną znacznie powyżej 10 milionów R$ (np.Rua Galeno de Revoredo za 14,1 mln R$) riotimesonline.com.Te prestiżowe lokalizacje w pobliżu Avenida Faria Lima (głównego centrum finansowego) osiągają najwyższe ceny w São Paulo riotimesonline.com.Bliskość głównych centrów biznesowych, ekskluzywne udogodnienia oraz tereny zielone, takie jak Parque do Povo, zwiększają atrakcyjność tych miejsc riotimesonline.com.Warto zauważyć, że nawet przy wysokich stopach procentowych w Brazylii popyt na luksusowe nieruchomości gwałtownie rośnie – sygnalizuje to zakupy napędzane bogactwem oraz postrzeganie nieruchomości jako bezpiecznego aktywa.Segment luksusowy rozwijał się szybko: w 2023 roku liczba wprowadzeń luksusowych domów na rynek w południowo-wschodniej części kraju (w tym w SP) wzrosła o 63%, a wartość sprzedaży wzrosła o 42% rok do roku thelatinvestor.com.To sprawia, że penthouse’y i ekskluzywne apartamenty w rejonach takich jak Alto de Pinheiros są szczególnie poszukiwane ze względu na ich ekskluzywność i widoki thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Co ważne, te stopy zwrotu są podane brutto, przed podatkami i kosztami. Przy brazylijskiej stopie referencyjnej (Selic) na poziomie 14%, koszty zaciągnięcia kredytu hipotecznego są wysokie, więc sam zwrot z najmu na poziomie 5–6% może nie przewyższać kosztów finansowania. Jednak inwestorzy biorą pod uwagę całkowity zwrot (czynsz plus wzrost wartości nieruchomości). Połączenie ok. 6% zysku z najmu z jednocyfrowym wzrostem cen nieruchomości w São Paulo wskazuje na zdrowy potencjał całkowitego zwrotu w obecnym cyklu, zwłaszcza jeśli stopy procentowe zaczną się obniżać w najbliższym czasie. Dodatkowo, wielu inwestorów w Brazylii korzysta z Funduszy Inwestycyjnych w Nieruchomości (FII) lub zakupów za gotówkę, aby zminimalizować koszty finansowania – obecność solidnych stóp zwrotu sugeruje atrakcyjne źródła dochodu, a São Paulo pozostaje preferowanym kierunkiem zarówno dla krajowych, jak i zagranicznych inwestorów nieruchomościowych (więcej o klimacie inwestycyjnym później).
Kluczowe dzielnice i analiza regionalna
Poza znanymi luksusowymi strefami (Jardins, Itaim, Vila Olímpia, Brooklin, Moema itd.), pojawiają się lub rozwijają się inne subrynki:
- Centra technologiczne i kreatywne: Dzielnice takie jak Pinheiros i Vila Madalena notują wzrost wartości nieruchomości dzięki rozwojowi sektora technologicznego i start-upów w São Paulo. Miasto skupia niemal 340 000 firm technologicznych (wzrost o 60% od 2014 r.), a wiele z nich koncentruje się w Pinheiros i wzdłuż osi Faria Lima thelatinvestor.com. Gdy firmy technologiczne otwierają biura w okolicy, rośnie popyt mieszkaniowy wśród młodych profesjonalistów. Pinheiros jest określane jako „najlepsza lokalizacja do inwestycji w nieruchomości” dzięki tej technologicznej fali i poprawie infrastruktury thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Oczekuj dalszego wzrostu cen nieruchomości mieszkalnych i biurowych w tych rejonach, wraz z rozwojem gospodarki innowacyjnej.
- Obszary studenckie i uniwersyteckie: Butantã, będąca siedzibą Uniwersytetu São Paulo (USP), przechodzi zmiany demograficzne. Z niemal 98 000 studentami zapisanymi na USP w 2024 roku, popyt na wynajem i pierwsze mieszkania w okolicach kampusu jest ogromny thelatinvestor.com. Studenci i akademicy masowo osiedlają się w tej okolicy, powodując mini-boom na rynku nieruchomości – wiele nieruchomości jest szybko wykupywanych lub wynajmowanych przez społeczność uniwersytecką, a mieszkania umeblowane cieszą się ogromnym zainteresowaniem thelatinvestor.com. Ten rynek nakręcany przez środowisko akademickie sprawia, że Butantã i okoliczne dzielnice stają się dynamiczne i atrakcyjne dla inwestorów nastawionych na najem studencki.
- Gorące punkty powiązane z infrastrukturą: Lokalizacje wzdłuż nowych lub rozbudowywanych linii komunikacji miejskiej odnotowują wzrost zainteresowania. Na przykład Perdizes (obsługiwane przez nową stację metra linii 6) prognozowane jest jako miejsce ze wzrastającymi czynszami i cenami – historycznie ulepszony transport publiczny może podnieść wartość nieruchomości w okolicy nawet o ~19% thelatinvestor.com. W całym mieście agresywna rozbudowa komunikacji w São Paulo już wpłynęła na czynsze – wiele z 13,5% wzrostu cen najmu w 2024 r. przypisuje się zapotrzebowaniu na mieszkania w pobliżu nowych stacji thelatinvestor.com. Inne przykłady to Vila Prudente i Mooca (korzystające z rozbudowy metra na wschodzie) oraz Morumbi (gdzie nowe połączenia kolejowe i monorail poprawiły dostępność).
- Zielone i przyjazne rodzinom dzielnice: Obserwuje się trend, że rodziny coraz częściej wybierają dzielnice z parkami i terenami zielonymi. Moema od dawna cieszy się popularnością dzięki bliskości parku Ibirapuera, a Morumbi zanotował wzrost wartości po utworzeniu takich parków jak Burle Marx thelatinvestor.com. Lokalny samorząd promuje powstawanie kolejnych terenów zielonych; na przykład Vila Guilherme na północy miasta przewidziana jest pod nowe parki i oczekuje się, że przyciągnie rodziny szukające równowagi między życiem miejskim a bliskością natury thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Nieruchomości na takich obszarach, oferujących lepszą jakość życia (mniej betonowej dżungli, więcej przestrzeni rekreacyjnej), odnotowują wzrost popytu.
- Centralna rewitalizacja – Anhangabaú: W centrum miasta obszar doliny Anhangabaú jest objęty nowymi zachętami strefowymi, mającymi na celu pobudzenie rozwoju wysokich budynków mieszkalnych. Reformy prawa zagospodarowania przestrzennego w latach 2023–24 (Projekt ustawy miejskiej nr 127) pozwalają deweloperom budować wyższe budynki w centralnych strefach bogatych w transport publiczny, jeśli uwzględnią w nich mieszkania dostępne cenowo thelatinvestor.com. Miasto nawet wykupuje niesprzedane lokale od deweloperów, aby zwiększyć podaż mieszkań w centrum thelatinvestor.com. Działania te mają na celu rozwiązanie problemu niedoboru mieszkań i rewitalizację centralnej części São Paulo. Anhangabaú jest na progu transformacji panoramy miasta, spodziewany jest wzrost liczby wysokościowców, łączących mieszkania rynkowe i dostępne cenowo thelatinvestor.com. Z czasem może to sprawić, że centrum miasta stanie się bardziej tętniące życiem i zmniejszy presję na obszary peryferyjne.
Ogólnie rzecz biorąc, rynek nieruchomości w São Paulo w 2025 roku to mieszanka wzrostu ultraluksusu w ugruntowanych sektorach zachodnich/południowych, solidnego popytu w dzielnicach klasy średniej i rozwijających się, oraz ukierunkowanego rozwoju napędzanego polityką w centrum i niedoinwestowanych strefach. Różnica między zamożnymi dzielnicami a resztą miasta pozostaje wyraźna – jest to trend podkreślony przez rekordowe ceny na prestiżowych ulicach, podczas gdy w innych miejscach rosną wyzwania związane z dostępnością mieszkań riotimesonline.com. Ustawodawcy stają przed wyzwaniem, aby zrównoważyć ten wzrost z włączeniem, ponieważ gwałtownie rosnące wartości w najlepszych dzielnicach pogłębiają podziały społeczno-ekonomiczne riotimesonline.com. Dla inwestorów i uczestników rynku te regionalne uwarunkowania podkreślają znaczenie strategii opartej na konkretnej lokalizacji.
Trendy na rynku nieruchomości komercyjnych w 2025 roku
Odbudowa rynku biurowego i czynsze
Komercyjne nieruchomości w São Paulo, a szczególnie sektor biurowy, weszły w 2025 rok w fazę odbudowy, otrząsając się z najgorszych skutków załamania w czasie pandemii. Wskaźniki pustostanów biurowych gwałtownie spadają, gdy firmy wracają do pracy stacjonarnej i rozszerzają działalność. W pierwszym kwartale 2025 roku współczynnik pustostanów w biurach wysokiej klasy (Klasa A/A+) spadł do 18,3%, co jest najniższym wynikiem od początku pandemii jll.com. To znacząca poprawa w porównaniu do szczytowego poziomu pustostanów sięgającego około 23% w 2021 roku siila.com.br. Kurczenie się podaży jest jeszcze bardziej widoczne w segmentach premium: pomiędzy kwietniem 2024 a kwietniem 2025 ogólny wskaźnik pustostanów biurowych spadł z 20,3% do 18%, ale najlepsze budynki „AAA” odnotowały spadek pustostanów z 17,3% do zaledwie 12,6% riotimesonline.com. W praktyce biura najwyższej jakości zbliżają się do pełnego obłożenia, co odzwierciedla trend poszukiwania wysokiego standardu wśród najemców.
Czynsze odpowiadają na te zmiany. Wraz ze wzrostem popytu i spadkiem pustostanów czynsze ofertowe za najlepsze powierzchnie biurowe rosną. Na początku 2025 roku średni czynsz ofertowy za biura klasy premium wyniósł ok. 109 R$/m² miesięcznie, co oznacza wzrost o około 15% od początku 2024 roku jll.com. Właściciele najbardziej pożądanych nieruchomości (zwłaszcza nowych lub zmodernizowanych budynków) mają obecnie większą siłę negocjacyjną niż w ostatnich 3–4 latach. Przykładowo, w rejonie Avenida Paulista – jednym z tradycyjnych biurowych korytarzy – czynsze komercyjne za najlepsze powierzchnie wynoszą średnio około 250 R$/m² miesięcznie thelatinvestor.com. Świadczy to o silnym popycie i gotowości firm do płacenia wyższych stawek za prestiżowe lokalizacje. Wiele budynków biurowych w okolicy Paulista przeszło modernizację (ponad 35% wysokostandardowych nieruchomości w tym regionie zostało odnowionych w ostatnich latach) thelatinvestor.com, co pokazuje inwestycje właścicieli w celu pozyskania najemców. Plan miasta dotyczący relokacji urzędów państwowych do centrum/na Paulista dodatkowo wzmocni popyt na powierzchnie biurowe w sercu miasta thelatinvestor.com.
Wskaźniki absorpcji netto podkreślają siłę odbicia rynku biurowego. Tylko w I kwartale 2025 roku São Paulo odnotowało brutto absorpcję ok. 187 000 m² oraz netto absorpcję 105 000 m² powierzchni biurowej jll.com – czyli duża ilość powierzchni została wynajęta i zajęta w zaledwie jednym kwartale. Podobnie, w okresie styczeń–kwiecień 2025, absorpcja netto wyniosła 107 400 m², co stanowiło o 23% więcej niż w analogicznym okresie 2024 roku riotimesonline.com. Szczególnie dobrze poradziły sobie budynki klasy Premium AAA, które pochłonęły 36 000 m² (wzrost o 21% r/r) riotimesonline.com. Na tę pozytywną absorpcję wpłynęła ograniczona nowa podaż. Dostarczono zaledwie 23 700 m² nowej powierzchni biurowej w całym mieście w okresie styczeń–kwiecień 2025 riotimesonline.com, czyli mniej niż połowę nowej podaży z początku 2024 roku. Deweloperzy strategicznie wstrzymują lub realizują projekty etapami, aby uniknąć nadpodaży. Przykładem jest ogromny projekt Esther Towers (94 000 m²) na południu miasta; deweloper EZTec spowolnił budowę, oczekując na wiążące przednajmy przed ukończeniem inwestycji riotimesonline.com riotimesonline.com. Takie powściągliwe podejście sprawia, że popyt uzupełnia istniejące wolne powierzchnie bez przewyższania ich przez nowe dostawy, co powoduje spadek wskaźnika pustostanów.
Kluczowe subrynki biurowe korzystają z koniunktury w różnym stopniu. Najbardziej pożądanym adresem korporacyjnym w São Paulo pozostaje korytarz Faria Lima – Vila Olímpia – Berrini – Chucri Zaidan na zachodzie/południowym zachodzie. JLL donosi, że w I kwartale 2025 roku 70% całkowitego popytu na powierzchnie biurowe w głównych strefach skoncentrowało się na osi „Berrini-Chucri Zaidan” jll.com (to odcinek nowoczesnych dzielnic biznesowych na południowym/zachodnim krańcu miasta). W tych rejonach wskaźnik pustostanów jest znacznie niższy niż średnia dla miasta: na koniec I kwartału współczynnik pustostanów dla Berrini wynosił jedynie 13,4%, a dla Chucri Zaidan 16,5% jll.com. Wiele dużych powierzchni, które były puste, zostało wynajętych – z dziewięciu dużych inwestycji biurowych, które na koniec 2024 roku miały ponad 10 000 m² wolnej powierzchni, do pierwszego kwartału 2025 roku tylko pięć wciąż dysponowało takimi możliwościami jll.com. Obszar Alei Paulista, choć nadal istotny, zmienia się; starszy zasób biurowy jest tam modernizowany, a region staje się jeszcze bardziej komercyjny (jak wspomniano, znaczące przebudowy i rosnące czynsze). Inne subrynki, takie jak Pinheiros (rozwijający się dzięki firmom kreatywnym i technologicznym) czy Barra Funda (zdominowany przez biura back-office i tańsze powierzchnie), również obserwują wzmożoną aktywność. Z drugiej strony, lokalizacje drugorzędne oraz starsze budynki, które nie spełniają współczesnych oczekiwań najemców (np. brak udogodnień czy dostępu do transportu publicznego), wynajmują się wolniej. Ogólnie jednak perspektywy dla rynku biurowego są coraz bardziej pozytywne – „rynek jest gorący i transakcje się dzieją”, jak ujął to dyrektor ds. powierzchni biurowych JLL, podkreślając, że w przeciwieństwie do typowych sezonów, nawet początek 2025 roku obfitował w liczne przeprowadzki firm jll.com.
Segmenty handlowe, przemysłowe i inne komercyjne
Podczas gdy biura przyciągają najwięcej uwagi, pozostałe segmenty komercyjnego rynku nieruchomości w São Paulo prezentują mieszany obraz:
- Nieruchomości handlowe: Segment nieruchomości handlowych jest ściśle powiązany z wydatkami konsumpcyjnymi. Stabilny wzrost gospodarczy Brazylii na poziomie ~3% w latach 2023–24 oraz odbudowujący się rynek pracy przyczyniły się do wzrostu liczby odwiedzających centra handlowe oraz ulice handlowe. Kluczowe strefy handlowe (takie jak ulica Oscar Freire dla luksusu czy galerie handlowe w zamożnych dzielnicach) w większości odbudowały się po pandemicznych spadkach – wskaźniki pustostanów spadają, a czynsze się stabilizują. Niemniej jednak rozwój e-commerce sprawia, że detaliści stacjonarni ostrożnie podchodzą do ekspansji. Największe zapotrzebowanie obserwuje się na dobrze zlokalizowane powierzchnie oferujące doświadczenia zakupowe lub zaspokajające codzienne potrzeby w gęsto zaludnionych dzielnicach. Obecnie w São Paulo nie odnotowuje się nadpodaży galerii handlowych – wręcz przeciwnie, niektóre nowe projekty typu mixed-use w rozwijających się dzielnicach łączą funkcje handlowe i gastronomiczne (np. planowane inwestycje na przedmieściach). Czynsze za lokale handlowe w najlepszych galeriach prawdopodobnie nieznacznie wzrosły w 2025 roku, choć szczegółowe dane są mniej publiczne – właściciele raportują poprawę wskaźników wynajmu i sprzedaży. Ogólnie rynek nieruchomości handlowych pozostaje stabilny, wspierany przez dużą bazę konsumencką miasta i powracającą turystykę, ale stoi w obliczu strukturalnego wyzwania, jakim jest konkurencja internetowa.
- Przemysł i logistyka: Rynek nieruchomości magazynowych i logistycznych w aglomeracji São Paulo jest bardzo dynamiczny, napędzany przez e-commerce, logistykę zlecaną na zewnątrz oraz powpandemiczne przeorganizowanie łańcuchów dostaw. Wskaźniki pustostanów nowoczesnych magazynów w regionie São Paulo osiągnęły w ostatnich latach historycznie niskie poziomy, a czynsze rosły. Przykładowo, średnie stawki za najem magazynów wzrosły z około R$19/m² w 2020 r. do niemal R$25/m² w 2024 r. cushmanwakefield.com. W 2025 roku nadal utrzymuje się silny popyt na centra dystrybucyjne na obrzeżach São Paulo (Guarulhos, Cajamar, Barueri itd.). Stopy kapitalizacji dla aktywów przemysłowych pozostają relatywnie wysokie (często na poziomie niskich kilkunastu procent), przyciągając inwestorów – np. jedna z transakcji w Cajamar w lutym 2025 roku odnotowała stopę kapitalizacji 14,9% dla aktywa logistycznego siila.com.br, co jest zgodne z wysokimi stopami procentowymi w gospodarce. Nowa podaż pojawia się w kluczowych korytarzach, ale poziom absorpcji pozostaje dobry. Jako że São Paulo jest logistycznym centrum Brazylii, perspektywy rynku nieruchomości przemysłowych są pozytywne: stabilne lub rosnące czynsze i niskie wskaźniki pustostanów w najlepszych magazynach, choć wzrost ograniczać mogą wysokie koszty finansowania inwestycji.
- Hotelarstwo i projekty mixed-use: Sektor hotelowy w São Paulo odbudowuje się wraz z powrotem podróży służbowych i wydarzeń. Wskaźniki obłożenia i stawki dzienne w 2025 roku są znacznie lepsze niż w najgorszym okresie 2020–21, choć nie wróciły jeszcze do poziomu szczytowego. Odnowione zostało zainteresowanie budową hoteli i apartamentów serwisowanych w dzielnicach biznesowych miasta. Ponadto realizowanych jest wiele projektów typu mixed-use, które łączą biura, mieszkania, handel i hotelarstwo. Deweloperzy skupiają się na kompleksach „live-work-play”, zwłaszcza w strefie zachodniej i południowej, aby sprostać zapotrzebowaniu na zintegrowane życie miejskie. Ten trend odzwierciedla zarówno politykę zagospodarowania przestrzennego, jak i preferencje rynku – nowe inwestycje w rejonie Marginal Pinheiros lub przy rozwijanej sieci metra często zawierają na niższych kondygnacjach lokale usługowe (sklepy, co-working), a powyżej lokale mieszkalne.
Podsumowując, rynek nieruchomości komercyjnych w São Paulo w 2025 roku znajduje się ogólnie na fali wzrostowej. Największą poprawę widać w segmencie biurowym, który notuje dynamiczny wzrost poziomu wynajmu oraz czynszów, zwłaszcza w wysokiej klasy segmentach. Sektor handlowy pozostaje stabilny lub wykazuje poprawę w najlepszych lokalizacjach, natomiast sektor magazynowo-logistyczny utrzymuje pozycję lidera dzięki stałemu popytowi. Jednym z ryzyk pozostaje utrzymywanie się wysokich stóp procentowych dłużej niż oczekiwano – prowadzi to do wzrostu stóp kapitalizacji (obniżając wartości nieruchomości) i sprawia, że finansowanie nowych inwestycji komercyjnych jest drogie. Na ten moment jednak nastroje inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych w São Paulo pozostają pozytywne, wspierane przez rolę miasta jako gospodarczego silnika Brazylii.
Nowe inwestycje, infrastruktura i planowanie urbanistyczne
Kluczowe projekty infrastrukturalne i inicjatywy urbanistyczne przekształcają krajobraz nieruchomości w São Paulo i są kluczowe dla przyszłego rozwoju miasta. W 2025 roku i w najbliższych latach realizowanych lub planowanych jest wiele znaczących projektów obejmujących transport, prace publiczne oraz wielkoskalowe inwestycje deweloperskie:
- Rozbudowa transportu publicznego: São Paulo jest w trakcie historycznej rozbudowy swojej sieci metra i kolei. Linia 6 Metra (Pomarańczowa) – nowa linia metra o długości 15 km, łącząca Brasilândię (północny zachód) z São Joaquim (centrum miasta) – ma zostać otwarta do 2025 roku acciona.com acciona.com. Linia ta będzie obsługiwać ponad 600 000 pasażerów dziennie i zapewni dostęp do metra w dotychczas słabo obsługiwanych rejonach, w tym w dzielnicach Perdizes i Pompeia, co – jak już zauważono – wpływa na wzrost wartości nieruchomości w sąsiedztwie. Dodatkowo miasto przedłuża Linię 2 Metra (Zielona) dalej na wschodnie przedmieścia dzięki wsparciu funduszy międzynarodowych worldbank.org oraz kończy Linię 17 Metra (Złota) – linię monorail obsługującą obszar lotniska (Morumbi–Congonhas). Projekty te poprawiają mobilność miejską i zazwyczaj pobudzają popyt na nieruchomości w okolicach nowych stacji. Badania wykazują, że ceny mieszkań mogą wzrosnąć o ~10–20% w obszarach, które zyskują nową stację metra thelatinvestor.com. W związku z tym deweloperzy koncentrują nowe inwestycje w rejonach o wysokiej dostępności transportu publicznego, zgodnie z miejskimi celami rozwoju zorientowanego na transport zbiorowy.
- Drogi i infrastruktura logistyczna: Stan São Paulo w 2025 roku inwestuje ogromne środki w infrastrukturę, planując wydatki na poziomie R$33,5 miliarda (US$5,4 mld) – to rekordowy poziom bnamericas.com. Kluczowe projekty obejmują modernizację autostrad, takie jak dokończenie północnego odcinka Rodoanel (obwodnicy), ulepszenia głównych arterii (np. Bandeirantes, Anchieta) oraz korytarze rozwoju regionalnego (projekty jak Rota dos Bandeirantes itp.). Rząd stanowy ogłosił prawie R$15 miliardów na inicjatywy regionalne (Paranapanema, Rota Mogiana, Circuito das Águas), aby poprawić stan dróg i infrastruktury w głębi lądu riotimesonline.com. W samym mieście lepsze autostrady oraz rozbudowa tras autobusów ekspresowych (BRT) i planowana linia lekkiej kolei (VLT) w centrum vectio.com dodatkowo zwiększą łączność. Lepsza infrastruktura logistyczna podnosi atrakcyjność parków przemysłowych wokół metropolii i może otworzyć nowe obszary dla rozwoju komercyjnego.
- Rewitalizacja miejska i zagospodarowanie przestrzenne: Strategie planowania urbanistycznego São Paulo w ostatnich latach skupiają się na zagęszczaniu zabudowy wzdłuż korytarzy komunikacyjnych i rewitalizacji centrum. Nowelizacje Planu Głównego na 2024 rok oraz zmiany w przepisach dotyczących zagospodarowania przestrzennego zachęcają do realizacji wysokich, wielofunkcyjnych projektów mieszkaniowych w centralnych i dobrze położonych dzielnicach. Jak wspomniano, miasto uchwaliło przepisy umożliwiające zwiększenie wysokości budynków w zamian za włączenie mieszkań dostępnych cenowo (np. Ustawa 127) thelatinvestor.com. Takie „strefowanie włączające” ma na celu skierowanie prywatnych inwestycji na tworzenie większej liczby mieszkań w obszarach o dużym zatrudnieniu oraz zmniejszenie deficytu mieszkaniowego. Miasto nabywa także mieszkania od deweloperów w centralnych rejonach, takich jak Anhangabaú, by zapewnić mieszkania socjalne i zmniejszyć pustostany w starszych budynkach śródmiejskich thelatinvestor.com. Kolejny program miejski obejmuje przeznaczenie wybranych prywatnych terenów zielonych na cele publiczne, umożliwiając miastu zachowanie lub utworzenie parków w zamian za prawa do zabudowy w innych lokalizacjach thelatinvestor.com. Zachęca to deweloperów do włączania terenów zielonych do swoich projektów lub dofinansowania parków publicznych, co obserwujemy w rejonach takich jak Chácara Flora oraz w planowanych nowych parkach dla Vila Guilherme thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Ogólnie rzecz biorąc, te działania urbanistyczne mają na celu stworzenie bardziej zrównoważonego, zorientowanego na transport miasta, ograniczającego rozlewanie się zabudowy i poprawiającego jakość życia – czynniki te z kolei sprawiają, że nieruchomości w São Paulo są bardziej atrakcyjne.
- Zauważalne inwestycje w nieruchomości: Sektor prywatny odpowiada na te zmiany realizacją dużych projektów w całym São Paulo:
- W sektorze biurowym, poza wspomnianymi Esther Towers (94 tys. m²), które po ukończeniu będą jednym z największych kompleksów biurowych, powstają nowe wieżowce korporacyjne w regionach Faria Lima/Itaim oraz w Brooklyn/Chucri Zaidan, gdzie rozbudowuje się m.in. kompleks Parque da Cidade. Wiele z tych inwestycji to projekty wielofunkcyjne, obejmujące biura, handel, a czasem także część mieszkaniową lub hotelową.
- W segmencie mieszkaniowym trendem są wielofunkcyjne megaprojekty. Przykładami planowanych osiedli z wieżowcami mieszkalnymi, galeriami handlowymi i strefami rekreacji są „Reserva Alphaville” w Barueri (zachodnia część metropolii) oraz „Parque Global” na południu. W centrum deweloperzy tacy jak Setin i Tegra uruchomili projekty obejmujące wiele wież, w których uwzględniono przestrzenie do pracy coworkingowej oraz lokale usługowe na parterze, odpowiadając na zapotrzebowanie łączenia mieszkania, pracy i rozrywki.
- Wzrasta również segment build-to-rent (wielorodzinny) – stosunkowo nowa koncepcja w Brazylii. Niektóre duże firmy przekształcają grunty i budynki w kompleksy instytucjonalnych mieszkań na wynajem siila.com.br, co sygnalizuje ewolucję modelu rynku mieszkaniowego. Może to zwiększyć podaż mieszkań na wynajem wysokiej jakości oraz przyciągnąć młodych profesjonalistów, którzy wolą wynajmować mieszkania w budynkach z rozbudowaną ofertą udogodnień.
Podsumowując, projekty infrastrukturalne i rozwojowe w São Paulo są zarówno konsekwencją, jak i katalizatorem boomu na rynku nieruchomości. Ulepszony transport publiczny i ambitne polityki urbanistyczne (strefowanie pod wyższe zagęszczenie, działania na rzecz zieleni) otwierają nowe możliwości w całym mieście. Kupujący i inwestorzy uważnie obserwują, gdzie powstanie następna linia metra lub droga, ponieważ te lokalizacje często odnotowują ponadprzeciętny wzrost cen nieruchomości. Zobowiązanie miasta do modernizacji infrastruktury (niekiedy wsparte funduszami federalnymi i międzynarodowymi) dobrze wróży długoterminowemu rozwojowi, choć wymaga to starannego planowania dla zapewnienia inkluzywnego wzrostu.
Możliwości inwestycyjne i ryzyka
Rynek nieruchomości w São Paulo oferuje szeroki wachlarz możliwości inwestycyjnych — od mieszkań na wynajem z wysoką stopą zwrotu, przez najlepsze biura, po rozwijające się dzielnice — ale wiąże się również z istotnymi ryzykami, na które inwestorzy powinni zwrócić uwagę.
Możliwości:
- Solidne Dochody z Najmu: Średnia stopa zwrotu z najmu mieszkań w São Paulo wynosi 5–6% globalpropertyguide.com, co zapewnia inwestorom stabilne dochody. Te wskaźniki są atrakcyjne w porównaniu do innych globalnych miast (w wielu z nich stopa zwrotu wynosi poniżej 4%) i stanowią zabezpieczenie przed inflacją. Wysokie zapotrzebowanie na wynajem (wolne lokale ~3–5% thelatinvestor.com) sprawia, że właściciele mieszkań mogą łatwo znaleźć najemców, zwłaszcza w centrum lub w pobliżu uniwersytetów. Rosnąca liczba młodych profesjonalistów i studentów w São Paulo wzmacnia silny rynek najmu.
- Potencjał wzrostu wartości kapitału: Wartości nieruchomości w São Paulo wykazują stały wzrost, a choć dojrzały rynek oznacza umiarkowany rozwój (średni jednocyfrowy procent rocznie w najlepszych lokalizacjach globalpropertyguide.com), niektóre segmenty mają potencjał ponadprzeciętnych zysków. Na przykład wschodzące dzielnice, skomunikowane z nową infrastrukturą (rozszerzenia metra itp.), mogą doświadczyć znacznych wzrostów cen nieruchomości w nadchodzących latach. Wczesni inwestorzy w dzielnicach takich jak Perdizes (Linia 6) lub wzdłuż planowanych linii tranzytowych mogą skorzystać z znaczącego wzrostu wartości wraz z poprawą skomunikowania thelatinvestor.com. Podobnie inwestowanie w rozwijające się obszary z planami rewitalizacji miejskiej (np. odnowa centrum São Paulo) może przynieść wysokie zwroty w miarę gentryfikacji tych lokalizacji.
- Segment luksusowy i z wyższej półki: Rynek luksusowy w São Paulo przeżywa boom, co wskazuje na możliwości inwestycyjne w prestiżowych projektach deweloperskich lub szybkich odsprzedażach. Dzielnice takie jak Itaim Bibi, Jardim Europa, Vila Nova Conceição osiągają rekordowe ceny w 2025 roku riotimesonline.com, jednak popyt wśród zamożnych Brazylijczyków i zagranicznych nabywców pozostaje bardzo wysoki. Projekty skierowane do tego segmentu (np. luksusowe apartamentowce butikowe, penthouse’y w Alto de Pinheiros z panoramicznymi widokami thelatinvestor.com) sprzedają się bardzo dobrze, często w cenach wyższych od rynkowych. Inwestorzy mogący uczestniczyć w luksusowych przedsięwzięciach mogą liczyć na znaczne zyski, na co wskazuje 34% wzrost liczby nowych inwestycji w segmencie premium w 2023 roku i dalsza tendencja wzrostowa thelatinvestor.com.
- Inwestycje komercyjne i w REIT: Ożywienie rynku biurowego otwiera nowe możliwości w nieruchomościach komercyjnych. Zakup renomowanych biurowców (lub udziałów w nich), gdy poziom pustostanów nadal przekracza wartości sprzed pandemii, może być zakładem na dalszą poprawę sytuacji – już teraz czynsze rosną, a liczba pustostanów spada jll.com. Ponadto brazylijskie Fundusze Inwestycji w Nieruchomości (FIIs) umożliwiają osobom fizycznym inwestowanie w zdywersyfikowane portfele nieruchomości (biura, centra handlowe, magazyny logistyczne itd.) z pewnymi korzyściami podatkowymi. Wiele FIIs jest notowanych na giełdzie i wypłaca dochód z najmu. Zgodnie z obecnymi przepisami, inwestorzy indywidualni korzystają z dywidendy z udziałów FII zwolnionej z podatku dochodowego (jeśli fundusz liczy 50+ inwestorów i spełnia inne warunki) practiceguides.chambers.com. To sprawia, że FIIs są podobne do REIT-ów i stanowią popularny, stosunkowo płynny sposób inwestowania w sektor nieruchomości São Paulo bez konieczności bezpośredniego posiadania nieruchomości.
- Dywersyfikacja portfela i gra walutowa: Zagraniczni inwestorzy przyglądający się São Paulo mogą dywersyfikować się geograficznie. Brazylijski real (waluta) przechodzi okresy osłabienia, dzięki czemu aktywa mogą być relatywnie tanie w przeliczeniu na USD lub EUR, oferując potencjalny wzrost wartości walutowej, jeśli real się umocni. Część międzynarodowych inwestorów jest już aktywna, przyciągnięta dużym rynkiem Brazylii – São Paulo pozostaje „atrakcyjnym kierunkiem dla inwestorów zagranicznych, zwłaszcza z Europy i Azji” thelatinvestor.com. Dzięki odpowiedniej analizie due diligence, zagraniczni nabywcy mogą wykorzystać lokalną wiedzę rynkową (często przez partnerstwa lub lokalne fundusze). Przepisy umożliwiają cudzoziemcom swobodny zakup nieruchomości miejskich; wystarczy posiadać brazylijski numer podatkowy (CPF), aby kupić nieruchomość, bez większych ograniczeń w zakresie miejskich zakupów przez nierezydentów globalpropertyguide.com.
Ryzyka:
- Wysokie stopy procentowe i koszty finansowania: Stopy procentowe w Brazylii są obecnie bardzo wysokie (Selic 14,75% riotimesonline.com), co przekłada się na oprocentowanie kredytów hipotecznych często na poziomie kilkunastu procent. Chociaż niektóre źródła wskazywały, że oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło do jednocyfrowego poziomu w 2024 roku thelatinvestor.com, cykl zacieśniania polityki pieniężnej doprowadził do ich ponownego wzrostu do 2025 roku. Drogie kredyty mogą ograniczyć zdolność zakupową nabywców, zwłaszcza w segmencie klasy średniej. ABECIP (stowarzyszenie kredytodawców hipotecznych) prognozuje spadek liczby udzielanych kredytów hipotecznych przez banki oszczędnościowe o 17% w 2025 roku riotimesonline.com z powodu tych kosztów. Inwestorzy polegający na lewarowaniu poniosą wyższe koszty obsługi zadłużenia, co może ograniczyć ich zyski. Jeśli wysokie stopy będą się utrzymywać, aktywność na rynku nieruchomości może osłabnąć, a wzrost cen spowolnić. Niemniej jednak wielu oczekuje, że stopy zaczną spadać, jeśli inflacja będzie pod kontrolą; dużo zależy od decyzji banku centralnego pod koniec 2025–2026 roku.
- Niepewność gospodarcza i polityczna: Mimo że obecne prognozy wzrostu PKB Brazylii są umiarkowane, ale pozytywne (~2% w 2025 roku globalpropertyguide.com), każdy spadek lub niestabilność polityczna mogą wpłynąć na rynek nieruchomości. Na przykład, jeśli gospodarka Brazylii spowolni bardziej niż oczekiwano lub wejdzie w recesję, ucierpi popyt zarówno na mieszkania, jak i na powierzchnie komercyjne. Ryzyko polityczne jest także czynnikiem – zmiany w polityce rządu po wyborach powszechnych w 2026 roku mogą wpłynąć na takie kwestie jak regulacje dotyczące zabudowy, podatki czy zasady dotyczące inwestycji zagranicznych. Polityka stanu i miasta São Paulo (np. wybory burmistrza) może wpływać na lokalne podatki od nieruchomości i strefowanie. Inwestorzy powinni monitorować wskaźniki makroekonomiczne oraz sygnały polityczne, ponieważ Brazylia ma za sobą cykle boomów i załamań.
- Dostępność cenowa i przegrzanie na wybranych obszarach: Szybki wzrost cen w niektórych dzielnicach budzi obawy dotyczące spadającej dostępności i potencjalnych warunków przypominających bańkę w tych rejonach. Jeśli ceny w najbardziej pożądanych lokalizacjach będą rosły znacznie szybciej niż dochody, pula nowych nabywców się zmniejszy i te rynki mogą ulec stagnacji. Już teraz widoczny jest „miejski podział majątkowy” riotimesonline.com – ekskluzywne enklawy stają się coraz bardziej zamknięte, co – choć korzystne dla obecnych właścicieli – może prowadzić do presji politycznej (np. wyższe podatki od nieruchomości lub restrykcje deweloperskie) albo do osiągnięcia sufitu cenowego, gdy lokalni mieszkańcy zostaną wykluczeni cenowo. Z drugiej strony, deweloperzy zalewający rynek małymi mieszkaniami (w São Paulo obserwowano trend wielu mikromieszkań w ostatnich latach) mogą doprowadzić do nadpodaży w określonych segmentach. Rekordowe liczby premier w latach 2024–25 globalpropertyguide.com, jeśli nie zostaną skonsumowane przez popyt, mogą skutkować podwyższoną liczbą niesprzedanych mieszkań w średnim okresie, co może wymusić korekty cenowe lub zachęty do zakupu.
- Zmiany regulacyjne i podatkowe: Inwestorzy muszą poruszać się w brazylijskim systemie podatkowym i prawnym, który może być skomplikowany. Zakup nieruchomości wiąże się z podatkami transakcyjnymi (~3% ITBI w São Paulo) i opłatami sięgającymi w sumie ~4–6% ceny taxsummaries.pwc.com thelatinvestor.com. Posiadanie nieruchomości oznacza coroczne podatki od nieruchomości IPTU (które w SP wynoszą zwykle od ok. 0,5% do 1,5% wartości, w systemie progresywnym) angloinfo.com thelatinvestor.com. Dochód z wynajmu podlega opodatkowaniu (indywidualni właściciele płacą podatek dochodowy do 27,5%). W ostatnim czasie pojawiły się dyskusje o reformie podatkowej; na przykład, pierwotna propozycja na 2025 r. przewidywała opodatkowanie dochodów z najmu przez FII (nowe podatki IBS/CBS), ale po sprzeciwie branży rząd zapowiedział utrzymanie zwolnień podatkowych FII practiceguides.chambers.com. Takie zmiany polityki podatkowej mogą wpłynąć na zwrot z inwestycji. Ponadto wprowadzenie ponownej regulacji czynszów (aktualnie jej nie ma, lecz istnieje taka możliwość przy wysokiej inflacji) lub zaostrzenia przepisów między właścicielem a najemcą mogłoby zmienić opłacalność najmu. Inwestorzy powinni na bieżąco śledzić zmiany regulacyjne, korzystać z dobrej obsługi prawnej i ewentualnie strukturyzować inwestycje (np. przez brazylijskie spółki holdingowe lub fundusze), by zoptymalizować podatki.
- Ryzyko walutowe: Dla zagranicznych inwestorów waluta Brazylii może być zmienna. Deprecjacja brazylijskiego reala może obniżyć zwroty z inwestycji w nieruchomości w USD/EUR (choć początkowo czyni zakup tańszym). To miecz obosieczny – choć real był ostatnio stosunkowo stabilny, globalne zmiany rynkowe lub krajowe problemy mogą wywołać wahania.
Równoważąc te czynniki, rynek nieruchomości w São Paulo pozostaje wysokopotencjałowym, ale niepozbawionym ryzyka środowiskiem inwestycyjnym. Fundamenty miasta – ogromna populacja, rola centrum finansowego, deficyt mieszkań i rozwijająca się infrastruktura – stanowią mocną podstawę do długoterminowego wzrostu. Jednak krótkoterminowe ryzyka cykliczne (stopy procentowe, zmiany gospodarcze) i kwestie strukturalne (nierówności, biurokracja) muszą być zarządzane. Rozsądni inwestorzy przyjmują strategie takie jak koncentracja na projektach powiązanych z transportem publicznym, korzystanie z lokalnych partnerstw lub dywersyfikacja poprzez fundusze nieruchomości, by ograniczyć część tych zagrożeń.
Prognozy i perspektywy na 2026 rok i kolejne lata
Patrząc w przyszłość, prognozy ekspertów i wskaźniki ekonomiczne sugerują, że rynek nieruchomości w São Paulo będzie nadal rósł w 2026 roku i kolejnych latach, jednak prawdopodobnie w umiarkowanym i zrównoważonym tempie, a nie w niekontrolowanym boomie. Oto kluczowe punkty z prognoz:
- Stały wzrost cen: Analitycy przewidują, że brazylijski rynek nieruchomości jako całość odnotuje wzrost cen rzędu 6–10% rocznie do 2026 roku, z pewnymi różnicami w zależności od regionu thelatinvestor.com. W przypadku São Paulo – jako rynku dojrzałego – oczekiwania to kilkuprocentowe roczne wzrosty cen w najbliższym czasie (być może w zakresie 5–7%). Złożona prognoza wskazuje na około 5% skumulowany roczny wzrost w skali kraju na lata 2025–2026 thelatinvestor.com. Zakłada to brak większych wstrząsów i jest podparte utrzymującym się niedoborem mieszkań, wzrostem populacji miejskiej oraz wsparciem rządowym dla budownictwa mieszkaniowego. Do 2030 roku przewiduje się, że brazylijski rynek mieszkaniowy będzie rósł w tempie 5,4% CAGR, zwiększając wartość z ok. 62,8 mld USD w 2025 roku do ok. 81,7 mld USD w 2030 roku thelatinvestor.com. São Paulo, jako znacząca część tego rynku, prawdopodobnie będzie podążać za tą stabilną trajektorią wzrostową – być może nieco wolniej, jeśli stopy procentowe będą hamować wzrost, lub szybciej, jeśli gospodarka pozytywnie zaskoczy.
- Kluczowe czynniki: Kilka czynników będzie determinować perspektywy:
- Ścieżka stóp procentowych: Kluczowym założeniem jest, że stopa Selic ustabilizuje się i ostatecznie zacznie spadać ze swojego szczytu. Jeśli inflacja będzie nadal spowalniać, wielu oczekuje obniżek stóp pod koniec 2025 roku i w 2026 roku, co ożywi kredyty hipoteczne i zwiększy dostępność mieszkań dla kupujących. Byłoby to korzystne dla rynku nieruchomości, potencjalnie przyspieszając sprzedaż oraz wzrost cen w 2026 roku. Z drugiej strony, jeśli wysokie stopy utrzymają się dłużej, rynek może się ochłodzić. Większość bazowych prognoz zakłada złagodzenie polityki pieniężnej do 2026 roku thelatinvestor.com.
- Wzrost gospodarczy: Przewiduje się, że gospodarka Brazylii będzie się rozwijać umiarkowanie (~2% rocznie w średnim terminie thelatinvestor.com). São Paulo, jako motor napędowy, może osiągnąć nieco lepsze wyniki. Stabilny wzrost PKB i dochodów na tym poziomie wspiera absorpcję nieruchomości, ale też ją równoważy – nie spodziewamy się dwucyfrowych wzrostów, chyba że nastąpi nieoczekiwany boom. Bezrobocie od pewnego czasu spada i jeśli ten trend się utrzyma, więcej gospodarstw domowych będzie w stanie finansowym pozwolić sobie na własne mieszkanie.
- Demografia i urbanizacja: São Paulo nadal będzie przyciągać migrantów i nowe gospodarstwa domowe. Populacja aglomeracji wciąż rośnie (prognozowana ~22,8 mln do 2024 roku thelatinvestor.com i dalej wzrost). Młodzi dorośli poszukujący mieszkań, w połączeniu z niedoborem lokali z ostatnich dekad, sprawiają, że popyt fundamentalny pozostanie wysoki. To stanowi podstawę pozytywnych, długoterminowych prognoz – nawet jeśli krótkoterminowe cykle będą się wahać, miasto wciąż potrzebuje więcej mieszkań oraz powierzchni komercyjnych dla rosnącej i zmieniającej się populacji.
- Polityka rządowa: Kontynuacja programów mieszkaniowych (MCMV lub ich przyszłe wersje) i wszelkie nowe zachęty będą miały wpływ na segment dostępnych mieszkań. Rozszerzenie przez obecną administrację dopłat (np. włączenie klasy średniej do MCMV przy 10% oprocentowaniu riotimesonline.com) sugeruje, że wsparcie pozostanie. Ponadto, ukończenie dużych inwestycji infrastrukturalnych w latach 2025–2027 (linie metra itp.) otworzy nowe tereny pod zabudowę, co – jak omówiono – może prowadzić do lokalnych skoków wzrostu.
- Perspektywy segmentów:
- Dla rynku mieszkaniowego oczekuje się normalizacji do stabilnego wzrostu. Po szaleńczym wzroście w latach 2024–25 (z rekordową sprzedażą i liczbą nowych inwestycji), rynek może się nieco uspokoić. ABRAINC (stowarzyszenie deweloperów) i Secovi-SP mogą prognozować nieco niższy wzrost wolumenu w 2026 roku, po prostu dlatego, że 2025 wyznaczył wysoki punkt odniesienia. Jednak ogólny wzrost będzie kontynuowany ze względu na niezaspokojony popyt. Ceny w São Paulo raczej nie powtórzą dużych skoków z lat 2021–22; zamiast tego przewidywany jest bardziej umiarkowany wzrost, zgodny z inflacją lub o kilka punktów procentowych powyżej, co uznaje się za zdrowy. Niektóre regiony (np. miasta północno-wschodnie jak Fortaleza, Salvador) mogą nadal wyprzedzać São Paulo pod względem procentowego wzrostu thelatinvestor.com, ale São Paulo wciąż będzie charakteryzować się stabilnym wzrostem cen i pozostanie liderem pod względem wolumenu.
- Dla komercyjnych/biurowych wielu analityków uważa rok 2025 za początek cyklicznego ożywienia. Do 2026 roku, jeśli utrzymają się korzystne warunki gospodarcze, wskaźnik pustostanów w biurach w São Paulo może spaść do poziomu kilkunastu procent, a nawet jednocyfrowego w najlepszych lokalizacjach, co będzie sprzyjało dalszemu wzrostowi czynszów (chociaż w wolniejszym tempie po początkowym skoku). Jednak nowa podaż biur zaplanowana na lata 2025–26 (projekty opóźnione przez pandemię, obecnie kończone) może powstrzymać spadek pustostanów przed zbyt szybkim tempem nmrk.com. Perspektywy dla biur są ostrożnie optymistyczne: poprawiające się fundamenty, ale jeszcze nie jest to rynek właściciela w całym mieście do 2026 roku, chyba że gospodarka przyspieszy. Dla logistyki/przemysłu panuje zgodne przekonanie – nearshoring oraz trendy e-commerce mogą utrzymywać wysokie poziomy wynajęcia; niektóre prognozy przewidują kontynuację wzrostu czynszów, ale w wolniejszym tempie, w miarę jak kolejne magazyny będą oddawane do użytku.
- Dla handlu detalicznego/turystyki i hotelarstwa, zakładając brak nowych zakłóceń na miarę COVID, rok 2026 powinien być okresem konsolidacji i wzrostu. Czynsze za lokale w głównych ulicach handlowych mogą zacząć ponownie rosnąć, a nowe projekty centrów handlowych mogą być rozważane w miarę powrotu zaufania konsumentów.
- Ryzyka dla perspektyw: Analitycy zwracają uwagę na kilka czynników, które mogą spowolnić wzrost prognozowany dla rynku. Główne z nich to „obecnie wysoka stopa Selic na poziomie 14,75%, co zwiększa koszty kredytów hipotecznych, potencjalne spowolnienie gospodarcze przy wzroście PKB tylko ok. 2%, oraz ograniczenia dostępności mieszkań, gdy ceny nieruchomości rosną szybciej niż płace” thelatinvestor.com. Mogą one ograniczyć wzrost cen na rynkach takich jak São Paulo do dolnej granicy prognoz (np. 5-6% zamiast 9-10%). Z drugiej strony, każda oznaka szybszego spadku inflacji lub silniejszych reform gospodarczych może zwiększyć zaufanie i tym samym wesprzeć rynek nieruchomości.
- Perspektywa długoterminowa: Do 2030 roku São Paulo najprawdopodobniej pozostanie dominującym rynkiem nieruchomości w największej gospodarce Ameryki Łacińskiej. Analitycy urbanistyczni przewidują wzrost liczby wysokościowców, inicjatywy dotyczące inteligentnych miast (budownictwo zrównoważone, zorientowane na transport publiczny itp.) oraz rozwój rynku kapitałowego dla nieruchomości (więcej instrumentów podobnych do REIT, większy udział zagranicznych inwestorów instytucjonalnych). Dojrzewanie rynku może prowadzić do niższego nominalnego wzrostu, ale większej stabilności. Można się spodziewać, że stopy zwrotu z najmu będą się stopniowo kompresować jeśli stopy procentowe znormalizują się na niższym poziomie – na przykład, stopy zwrotu mogą spaść z ~6% do 4–5% w dłuższym okresie, podobnie jak na rynkach globalnych, co oznacza, że wartości nieruchomości będą rosły szybciej niż czynsze w takim scenariuszu.
Podsumowując, prognozy dla rynku nieruchomości w São Paulo do 2026 roku i dalej są generalnie pozytywne, z naciskiem na stabilny wzrost, a nie bańkę spekulacyjną. Fundamenty miasta (liczba ludności, rola gospodarcza) sprzyjają dalszemu popytowi, a rok 2025 przyniósł bardzo wysoką aktywność, jednak oczekuje się łagodnego schłodzenia i przejścia do trwałego wzrostu. Uczestnicy rynku powinni planować umiarkowany wzrost wartości, śledzić uwarunkowania makroekonomiczne (zwłaszcza stopy procentowe) i pamiętać, że regionalne różnice będą się utrzymywać – np. północno-wschodnia Brazylia może nadal charakteryzować się wyższym tempem wzrostu, podczas gdy São Paulo i Rio będą wykazywać „umiarkowaną aprecjację” z wysokiego poziomu bazowego thelatinvestor.com. Mimo to São Paulo pozostanie centralnym miejscem inwestycji w nieruchomości, oferując różnorodne możliwości w sektorze mieszkaniowym i komercyjnym.
Regulacje rządowe i implikacje podatkowe
Każdy, kto zajmuje się nieruchomościami w São Paulo – niezależnie czy kupuje dom, sprzedaje, czy inwestuje – powinien być świadomy regulacji rządowych i podatków, które mają zastosowanie. Brazylijski system prawny dotyczący nieruchomości jest dobrze rozwinięty, choć może być skomplikowany. Poniżej znajduje się przegląd kluczowych aspektów regulacyjnych i podatkowych:
- Podatki od przeniesienia własności i transakcyjne: Przy zakupie nieruchomości głównym podatkiem jest ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), czyli miejski podatek od przeniesienia własności. W mieście São Paulo stawka ITBI wynosi 3% wartości nieruchomości taxsummaries.pwc.com. Podatek ten zazwyczaj opłacany jest przez kupującego przy rejestracji sprzedaży. Dodatkowo dochodzą opłaty notarialne i rejestracyjne oraz często prowizja dla pośrednika (zwykle około 6% płacone przez sprzedającego). Całkowite koszty transakcyjne dla kupującego w São Paulo na ogół wynoszą około 4–6% ceny zakupu, biorąc pod uwagę podatki i opłaty thelatinvestor.com. Warto zauważyć, że zakup poprzez nabycie udziałów w spółce będącej właścicielem nieruchomości (tzw. „share deal”) może czasem zmniejszyć podatki, ale władze dokładnie kontrolują takie struktury, by upewnić się, że mają one rzeczywisty sens gospodarczy practiceguides.chambers.com.
- Podatki od własności nieruchomości (IPTU): Właściciele nieruchomości w São Paulo płacą corocznie IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), czyli miejski podatek od nieruchomości. IPTU naliczany jest od oszacowanej wartości nieruchomości i jest progresywny. Dla nieruchomości mieszkalnych stawki wynoszą zazwyczaj od około 0,5% do około 1,5% wartości oszacowanej rocznie, w zależności od wartości i sposobu użytkowania angloinfo.com thelatinvestor.com. Dla nieruchomości komercyjnych stawki są nieco wyższe (często do 1,5% lub więcej). Przykładowo, mieszkanie o średniej wartości może generować roczny IPTU w wysokości ~1% swojej wartości. Miasto okresowo aktualizuje wykazy wartości nieruchomości; w 2024 roku władze São Paulo zatwierdziły do 10% podwyżki bazy wyceny do IPTU, przez co część właścicieli zapłaciła wyższy podatek siila.com.br. Przewidziane są zwolnienia i ulgi w szczególnych przypadkach (nieruchomości o niskiej wartości, seniorzy lub osoby z niepełnosprawnością posiadające jedno mieszkanie itp.) en.clickpetroleoegas.com.br. Ogólnie IPTU to koszt utrzymania, który należy uwzględnić w kalkulacjach zwrotu z inwestycji.
W istocie, nabywcy powinni zaplanować budżet na ok. 5% kosztów nabycia, coroczne podatki od nieruchomości oraz ewentualne podatki od sprzedaży, a także zadbać o zgodność z wymogami formalnymi Brazylii (rejestrowanie transakcji w oficjalnym rejestrze itp. jest kluczowe – niezarejestrowane przeniesienia nie mają mocy prawnej). Rząd wykazuje się stosunkowo przyjaznym podejściem do inwestorów, utrzymując ulgi podatkowe dla inwestycji w nieruchomości (takie jak FII) i rozszerzając programy finansowania mieszkań. Jednak warto śledzić planowane reformy podatkowe – na przykład szeroka reforma podatkowa będąca w dyskusji może połączyć podatki konsumpcyjne (ISS, PIS/COFINS), co pośrednio może wpłynąć na koszty budowy lub usługi związane z rynkiem nieruchomości.
Pozostawanie na bieżąco i korzystanie z porad profesjonalistów pomoże kupującym, sprzedającym i inwestorom sprawnie poruszać się w środowisku regulacyjnym. Pomimo pewnej biurokracji, duży rynek Brazylii oraz ochrona prawna sprawiają, że jest to generalnie bezpieczne otoczenie do inwestowania w nieruchomości, o ile przestrzega się przepisów i rozumie konsekwencje podatkowe. Jak zawsze, due diligence konkretnej nieruchomości (sprawdzanie tytułu własności, zastawów, zadłużeń wobec wspólnoty mieszkaniowej itd.) w cartório (urzędzie rejestracyjnym) jest kluczowe – ale to już bardziej kwestia transakcyjna niż ogólnorynkowa, więc dość powiedzieć: regulacje i system podatkowy, choć złożone, są do opanowania i dobrze znane przez lokalnych profesjonalistów oraz nadal ewoluują w kierunku zachęcania do inwestycji i jednoczesnego uwzględniania potrzeb społecznych.
Wnioski
Rynek nieruchomości w São Paulo w 2025 roku wyróżnia się żywotnością i odpornością. Zarówno segmenty mieszkaniowe, jak i komercyjne nie tylko odrobiły straty po niedawnych trudnościach gospodarczych, ale też osiągają nowe rekordy – czy to rekordowa sprzedaż mieszkań, boom budowlany nowych jednostek czy spadające do wieloletnich minimów pustostany biurowe. Ceny rosną, lecz w porównaniu z zawrotnym tempem obserwowanym w niektórych mniejszych miastach Brazylii, wzrost w São Paulo jest solidny i zrównoważony, co odzwierciedla dojrzałość tego rynku. Kluczowe dzielnice miasta pokazują pełen przekrój trendów: najbardziej prestiżowe lokalizacje wyznaczają rekordowe ceny w związku z silnym popytem na luksus, dzielnice technologiczne i strefy przy węzłach komunikacyjnych rosną w siłę, a polityka miasta ma na celu zrównoważenie rozwoju przestrzennego oraz włączenie szerszych grup społecznych w rys urbanistyczny metropolii.
Patrząc na rok 2026 i kolejne lata, perspektywy są ostrożnie optymistyczne. Prognozy wskazują na kontynuację wzrostu wartości nieruchomości i czynszów, wsparte strukturalnymi potrzebami mieszkaniowymi i stabilnością gospodarczą, choć prawdopodobnie w nieco wolniejszym tempie. Inwestorzy mogą znaleźć tu wiele okazji – od wysokich zwrotów z najmu czy poprawiającej się sytuacji w segmencie biurowym, po korzystanie z aprecjacji napędzanej inwestycjami infrastrukturalnymi – jednocześnie stawiając czoła wyzwaniom wysokich kosztów finansowania oraz konieczności przestrzegania brazylijskich regulacji. Rola rządu pozostaje kluczowa: dalsze inwestycje w infrastrukturę i programy mieszkaniowe będą kształtować kierunek rynku, jak również ewentualne zmiany polityki podatkowej.
W porównaniu z poprzednimi latami, rok 2025 jawi się jako kulminacja powrotu po pandemii i początek nowej fazy: dynamiczny wzrost doganiający normalizuje się, przechodząc w bardziej zrównoważoną ekspansję. Dla porównania, w połowie lat 2010. rynek nieruchomości w São Paulo przeżywał stagnację, pod koniec tej dekady i na początku lat 2020. – ponowne ożywienie, a obecnie połowa dekady 2020. to konsolidacja na wyższym poziomie aktywności i wartości. Zdolność miasta do dalszego przyciągania ludzi i firm, oraz adaptacji dzięki nowym projektom i planowaniu przestrzennemu, zapewnia, że nieruchomości wciąż będą dynamicznym motorem gospodarki metropolii.
Podsumowując, rynek nieruchomości w São Paulo w 2025 roku jest silny – charakteryzuje się dużym popytem, rosnącymi cenami i czynszami oraz intensywnym rozwojem – i ma potencjał, by utrzymać wzrost w kolejnych latach. Inwestorzy i uczestnicy rynku powinni działać z przemyślaną strategią, równoważąc mocne podstawy z czynnikami makroekonomicznymi. To złożony krajobraz: od luksusowych penthouse’ów po inicjatywy mieszkaniowe na każdą kieszeń, od nowoczesnych wieżowców biurowych po rewitalizowane kwartały centrum. To właśnie ta różnorodność stanowi siłę rynku. Przy ostrożnym zarządzaniu ryzykiem i dalszym nacisku na zrównoważony rozwój miejski, São Paulo prawdopodobnie będzie obserwować rozkwit swojego sektora nieruchomości, umacniając pozycję jednego z wiodących rynków nieruchomości w Ameryce Łacińskiej.
Źródła:
- Global Property Guide – Analiza rynku nieruchomości w Brazylii 2025 (ceny, sprzedaż, nowe inwestycje, zwroty z najmu w São Paulo) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Dane Secovi-SP & CBIC za pośrednictwem Rio Times – Wzrost rynku mieszkaniowego i stopy procentowe riotimesonline.com riotimesonline.com riotimesonline.com
- JLL São Paulo Office Outlook Q1 2025 – Wskaźniki wakatów i trendy czynszowe w biurach jll.com jll.com
- Dane CBRE za pośrednictwem Rio Times – Wskaźnik zajętości biur osiągnął najwyższy poziom od pandemii (spadek pustostanów, absorpcja) riotimesonline.com riotimesonline.com
- Rio Times – Rekordowe ceny w prestiżowych dzielnicach (Jardim Europa, Itaim Bibi) riotimesonline.com riotimesonline.com
- The Latinvestor – Trendy na rynku nieruchomości w São Paulo 2025 (zmiany w zagospodarowaniu przestrzennym, wpływ komunikacji, trendy w dzielnicach) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
- The Latinvestor – Dane rynkowe (czynsze, stopy zwrotu, stawki IPTU, itp.) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
- The Latinvestor – Prognoza rynku nieruchomości w Brazylii (projekcje na lata 2025–2030, czynniki wzrostu) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
- PwC Brazil Tax Summary – Podatek od przeniesienia własności (ITBI) w São Paulo taxsummaries.pwc.com
- Przewodnik dla ekspatów Angloinfo – Zakres podatku od nieruchomości IPTU w São Paulo angloinfo.com
- Przewodnik Chambers & Partners 2025 – Inwestycyjne instrumenty nieruchomościowe i podatki (zwolnienie podatkowe FIIs) practiceguides.chambers.com
- Rio Times – Rządowy program mieszkaniowy i wsparcie rynku (rozszerzenie MCMV w 2025 r.) riotimesonline.com
- Dodatkowe dane z miejskich i stanowych raportów São Paulo oraz wspomnianych powyżej raportów rynkowych globalpropertyguide.com thelatinvestor.com.
