Mercado Imobiliário de Delhi 2025: Tendências, Locais em Alta, Preços e Perspectivas Futuras

O Dinâmico Cenário do Setor Imobiliário de Delhi em 2025

O mercado imobiliário de Delhi – abrangendo a Região da Capital Nacional (NCR) de Delhi e suas cidades satélites – entra em 2025 com bases sólidas nos segmentos residencial, comercial, de varejo e industrial. Após um 2024 de recordes, Delhi-NCR emergiu como o principal mercado imobiliário da Índia em valor de vendas, até mesmo superando Mumbai housetrue.com housetrue.com. Um boom de moradias de luxo, melhorias na infraestrutura e um crescimento econômico sustentado (~6,4% do PIB no exercício de 2025 grantthornton.in) impulsionaram a demanda. Ao mesmo tempo, reformas políticas e maior transparência (por exemplo, normas RERA) reforçaram a confiança dos investidores. Todos os segmentos – de residências e escritórios a shoppings e galpões logísticos – observam um renovado crescimento em 2025. Contudo, desafios como preocupações com a acessibilidade e ventos contrários da economia global moderam as perspectivas. O relatório a seguir oferece uma análise abrangente do mercado imobiliário de Delhi em 2025 e além, com tendências por segmento, principais localidades, padrões de preços, impactos de infraestrutura, influências de políticas e comparações com outras grandes cidades.

Mercado Imobiliário Residencial em Delhi-NCR

Vendas recordes e boom do luxo: O segmento habitacional em Delhi-NCR teve um aumento sem precedentes em 2024. O valor total das vendas residenciais na NCR saltou 63% ano a ano para cerca de INR 1,53 lakh crore em 2024, superando todas as outras metrópoles housetrue.com housetrue.com. Isso tornou Delhi-NCR o maior mercado imobiliário da Índia em valor, superando até mesmo Mumbai. O crescimento foi impulsionado principalmente pelo segmento de luxo – imóveis de alto padrão estão sendo vendidos em ritmo acelerado, elevando as médias gerais. Gurugram (Gurgaon) sozinho respondeu por cerca de dois terços do valor das vendas da NCR (INR 1,07 lakh crore) após um aumento de 66% em 2024 housetrue.com housetrue.com. Dados do setor mostram que o preço médio das casas na NCR disparou cerca de 30% em 2024, o maior aumento entre as principais cidades housetrue.com. No quarto trimestre de 2024, o preço médio ponderado atingiu ~₹12.500/m², com projetos premium dominando housetrue.com. Esse boom liderado pelo luxo continuou no início de 2025 – no primeiro trimestre de 2025, quase 46% de todas as novas vendas de imóveis estavam acima de ₹1 crore, e as vendas de imóveis ultra luxuosos (>₹5 crore) cresceram 483% ano a ano housetrue.com. Compradores de alta renda e NRIs estão impulsionando essa tendência, buscando casas maiores com comodidades premium. Grandes incorporadoras responderam lançando predominantemente projetos de alto padrão, enquanto os lançamentos de projetos de médio porte foram relativamente escassos housetrue.com.

Mudança na Demanda & Crise de Acessibilidade: O outro lado do boom do luxo é o crescente desafio de acessibilidade para compradores da classe média. A rápida escalada de preços (aumento anual de 30–31% em 2024) está esticando os orçamentos e tirando muitos compradores de primeira viagem do mercado housetrue.com. Como observou a Reuters, sem o crescimento da renda acompanhando o ritmo, ter uma casa em Delhi pode se tornar “inacessível para a maioria das pessoas” housetrue.com. De fato, pesquisas do setor mostram mais famílias adiando compras, reduzindo expectativas ou optando por aluguéis à medida que os custos de financiamento sobem housetrue.com. As vendas de habitação popular ficaram atrás – no 1º trimestre de 2025, as vendas no segmento acessível caíram 9% em relação ao ano anterior, embora o estoque não vendido nesse segmento tenha diminuído 19% (indicando alguma absorção gradual do estoque anterior) grantthornton.in. Com os incorporadores buscando margens mais altas no segmento de luxo, a nova oferta de imóveis populares permanece limitada housetrue.com, o que deve manter os preços elevados para moradias de baixo custo e também elevar os aluguéis. De fato, os aluguéis em Delhi-NCR devem subir 7–10% no próximo ano, já que muitos potenciais compradores de primeira viagem optam por alugar por mais tempo housetrue.com.

Volume de Vendas e Estoque: Apesar das preocupações com a acessibilidade, a demanda geral por moradias em Delhi-NCR permanece robusta. Os volumes de vendas de imóveis atingiram máximas de vários anos. A Knight Frank relatou mais de 350.000 unidades vendidas nas principais cidades em 2024 – o maior nível em 12 anos – com Delhi-NCR representando uma grande participação (embora as vendas de unidades na NCR em 2024 tenham caído cerca de 4% na comparação anual nos dados deles, enquanto Mumbai, Hyderabad e Pune atingiram volumes recordes) globalpropertyguide.com. Notavelmente, o 1º trimestre de 2025 contrariou a desaceleração nacional – enquanto as 9 principais cidades da Índia viram as vendas de imóveis caírem 23% na comparação anual (em meio a uma correção pós-boom e menos lançamentos), as vendas de Delhi-NCR aumentaram cerca de 10% para 11.221 unidades no 1º trimestre de 2025 em comparação ao mesmo período do ano anterior business-standard.com. Isso fez da NCR, juntamente com Bengaluru, um ponto fora da curva de crescimento, enquanto a maioria das outras cidades registrou quedas acentuadas no início de 2025 business-standard.com. A oferta de novas moradias se moderou após o boom de construção dos anos anteriores – novos lançamentos na NCR caíram cerca de 14% no 1º trimestre de 2025 em relação ao ano anterior business-standard.com, ajudando a reduzir o excesso de estoque. A relação absorção/oferta na NCR permanece saudável, acima de 100%, indicando que mais casas estão sendo vendidas do que construídas, o que gradualmente reduziu os níveis de estoque não vendido business-standard.com. De fato, os incorporadores vêm liquidando estoques; o estoque de imóveis não vendidos em Delhi-NCR caiu significativamente ao longo de 2024, já que as vendas superaram as novas adições grantthornton.in. Isso é positivo para o equilíbrio do mercado, embora também signifique menor oferta no segmento acessível até o lançamento de novos projetos.

Perspectivas para o Residencial: O consenso é que o mercado imobiliário residencial de Delhi continuará em uma trajetória ascendente em 2025, embora com um crescimento mais moderado do que o frenesi de 2024.

Especialistas do setor preveem um crescimento anual de preços de um dígito médio a alto nos próximos anos em todo o país globalpropertyguide.com, sustentado por uma forte demanda dos usuários finais e uma economia em melhoria.Em Delhi-NCR, espera-se que os preços continuem a subir em 2025, especialmente para propriedades premium, mas possivelmente em um ritmo um pouco mais lento do que o aumento de 30% do ano passado.Uma pesquisa da Reuters com analistas do setor imobiliário projeta ~6,5% de aumento médio nos preços das casas em 2025 e 7,5% em 2026 para as principais cidades globalpropertyguide.com.Crucialmente, a mudança na política monetária do RBI está prestes a auxiliar o mercado – após um período de altas taxas de juros, o banco central mudou para uma postura neutra, e muitos esperam cortes de juros totalizando cerca de 50 pontos-base em 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Empréstimos habitacionais mais baratos melhorarão a acessibilidade e podem trazer de volta ao mercado alguns compradores que estavam retraídos.De fato, o Índice de Acessibilidade à Compra de Imóveis da JLL sugere que a maioria das cidades verá melhor acessibilidade em 2025 graças às taxas mais baixas e ao crescimento da renda, “com exceção de Delhi-NCR e Bengaluru”, que continuarão menos acessíveis do que seus picos (devido ao grande aumento dos preços) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Mesmo assim, a acessibilidade em Delhi deve melhorar em comparação com os níveis de 2023, o que deve apoiar a demanda sustentada dos usuários finais economictimes.indiatimes.com.Os formuladores de políticas também estão incentivando a habitação acessível e para a classe média – por exemplo, o governo aumentou as dotações orçamentárias para o PM Awas Yojana (o programa Habitação para Todos) e pode anunciar novos programas de subsídios, o que pode estimular o desenvolvimento de moradias de baixo custo.No geral, o mercado residencial em Delhi-NCR entra em 2025 com forte impulso, mas manter esse ritmo exigirá navegar pelos riscos de altos preços e garantir que segmentos mais amplos de compradores permaneçam ativos no mercado.

Tendências de Aluguel e Novos Modelos de Moradia: Com a compra de casas se tornando mais cara, o mercado de aluguel e modelos alternativos de moradia está se expandindo. Délhi, sendo um polo comercial e educacional, possui uma grande população migrante e jovens profissionais em busca de opções flexíveis. Espaços de co-living e aluguéis organizados estão ganhando força, sendo oferecidos por startups e operadores institucionais. Esses modelos de “moradia flexível” são populares entre os millennials e profissionais solteiros que valorizam acessibilidade e conveniência em vez da propriedade grantthornton.in. Iniciativas do governo como o Model Tenancy Act (um arcabouço para equilibrar os direitos de inquilinos e proprietários) estão incentivando o crescimento do setor formal de moradia para aluguel grantthornton.in. Também estamos observando um aumento na propriedade fracionada e em financiamentos inovadores (como a tokenização de ativos imobiliários), que tornam o investimento em imóveis mais acessível grantthornton.in grantthornton.in. A evolução do mercado de Délhi em direção a uma moradia com mais tecnologia e focada em serviços deve continuar, com incorporadoras oferecendo apartamentos administrados, habitação estudantil e projetos de moradia para idosos para atender novos segmentos de demanda.

Imóveis Comerciais (Espaços de Escritório)

Recuperação e Demanda Crescente: O setor de escritórios comerciais de Delhi-NCR apresentou uma recuperação robusta, superando a desaceleração ocasionada pela pandemia. Até o primeiro trimestre de 2025, o mercado de escritórios da Índia registrou sete trimestres consecutivos de queda na vacância, refletindo uma atividade de locação sustentada cushmanwakefield.com. A vacância de escritórios nas 8 principais cidades caiu para cerca de 15,7% no primeiro trimestre de 2025, o menor índice em 4 anos (abaixo dos 18,5% de meados de 2023) cushmanwakefield.com. Esta tendência positiva se destaca especialmente em Delhi-NCR, que registrou sua maior absorção líquida de escritórios desde 2019 no início de 2025 cushmanwakefield.com. Apenas no primeiro trimestre de 2025, Delhi-NCR teve cerca de 2,75 milhões de pés quadrados de locação bruta de escritórios e uma absorção líquida igualmente alta, contribuindo significativamente para a ocupação total de escritórios na Índia cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Os ocupantes estão expandindo e a demanda está superando a nova oferta nos mercados principais. As novas entregas de escritórios em Delhi-NCR foram de aproximadamente 2,7 milhões de pés quadrados no primeiro trimestre de 2025 (principalmente em Gurugram e Noida), o que foi considerável, mas ainda assim rapidamente absorvido cushmanwakefield.com. Na verdade, restrições de oferta devido a atrasos em projetos limitaram de certa forma a disponibilidade imediata, pressionando a vacância para baixo e os aluguéis para cima em localizações privilegiadas cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Principais polos e tendências de escritórios: O mercado de escritórios da NCR é geograficamente descentralizado entre Delhi e seus subúrbios: Gurugram (Gurgaon) continua sendo o maior centro de escritórios de padrão A, com parques empresariais na Cyber City, Golf Course Road, ao longo da NH-8 e da futura Dwarka Expressway. Noida (especialmente os setores 62, 125-142 ao longo da Noida-Greater Noida Expressway) também se tornou um importante polo de escritórios de TI/ITeS. A própria Delhi possui distritos empresariais tradicionais como Connaught Place (CBD), que possui alguns dos aluguéis de escritórios mais altos da Índia, e polos secundários como Nehru Place, Saket, Jasola e Aerocity (o moderno distrito de hotéis e escritórios próximo ao aeroporto). Nos últimos anos, muitas empresas migraram para Gurugram e Noida, buscando áreas maiores e custos mais baixos em comparação ao núcleo saturado de Delhi. Essa tendência continua, mas, interessantemente, novos micromercados também estão se desenvolvendo. A futura Urban Extension Road (UER) nos arredores de Delhi deverá possibilitar a criação de vários novos polos comerciais dentro dos limites da cidade, potencialmente criando centros semelhantes à “Cyber City” no oeste/noroeste de Delhi economictimes.indiatimes.com. Segundo o rascunho do Plano Diretor de Delhi 2041, cerca de 5.000 acres para o desenvolvimento comercial em áreas verdes podem ser abertos na capital, acrescentando 150 milhões de pés quadrados de espaço comercial nas próximas duas décadas economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Essa diretriz (“local de trabalho próximo ao trabalhador”) visa distribuir escritórios de modo mais equilibrado e aproveitar a força de trabalho de Delhi que atualmente se desloca para Gurgaon economictimes.indiatimes.com.

Do lado da demanda, o setor de TI-BPM (tecnologia) continua sendo o maior ocupante de espaços de escritório, representando cerca de 29% dos contratos de locação no início de 2025 cushmanwakefield.com. As empresas de Serviços Bancários, Financeiros e Seguros (BFSI) formam o segundo maior grupo (cerca de 22% de participação), seguidas pelos operadores de espaços flexíveis (coworkings) com cerca de 13% cushmanwakefield.com. Notavelmente, os Centros de Capacitação Global (GCCs) – centros cativos offshore de empresas multinacionais – são um segmento em expansão, ocupando mais de 30% do espaço em algumas cidades cushmanwakefield.com. Isso reflete a atratividade da Índia para centros de multinacionais. Em Delhi-NCR, a demanda é diversificada: empresas de tecnologia, consultorias, grandes do e-commerce/telecomunicações e também o setor público (escritórios do governo) impulsionam a absorção. O setor de coworking e espaços flexíveis está em forte expansão; 2024 registrou um recorde de 12,4 milhões de pés quadrados (MSF) em locações de espaços flexíveis em toda a Índia cushmanwakefield.com, e Delhi-NCR teve papel-chave à medida que grandes empresas e startups adotam escritórios administrados. Com o retorno ao escritório no pós-Covid, muitas empresas estão se expandindo novamente, embora o trabalho híbrido as torne cautelosas em ocupar muito espaço de uma vez só. A atividade de pré-locação na NCR aumentou significativamente (as pré-contratações mais que dobraram trimestre a trimestre no primeiro semestre de 2025), indicando forte confiança dos ocupantes nos novos projetos cushmanwakefield.com.

Aluguéis e Rendimentos: Os aluguéis de escritórios em Delhi-NCR começaram a subir após um período de estagnação. No primeiro trimestre de 2025, os aluguéis nos principais mercados de escritórios da NCR tiveram um aumento trimestral de 2–4% cushmanwakefield.com, um sinal saudável do retorno do poder de negociação dos proprietários (Mumbai registrou um aumento ainda mais acentuado de 10% nos aluguéis do primeiro trimestre) cushmanwakefield.com. Espaços de escritórios de padrão A na CBD de Delhi (Connaught Place) e no BKC de Mumbai continuam entre os mais caros da Ásia, com o aluguel em CP frequentemente cotado em cerca de ₹400-450/pé² por mês (perdendo apenas para a região principal de Mumbai) – um reflexo da oferta limitada no centro da cidade. No entanto, a maior parte da nova oferta de escritórios na NCR em Gurugram/Noida ainda apresenta preços competitivos (por exemplo, ₹80–120/pé²/mês em muitos parques de TI). Os rendimentos de escritórios na Índia (~7–8%) são atraentes para investidores, e Delhi-NCR registrou investimentos institucionais significativos. Todos os três FIIs listados na Índia (Embassy, Mindspace, Brookfield) incluem alguns ativos na NCR, e novas listagens de FIIs (incluindo uma provável pela DLF para sua carteira de aluguel) são esperadas, aumentando a liquidez e transparência no mercado de escritórios. O status de Delhi-NCR como centro político e de serviços significa que a demanda por escritórios deve permanecer resiliente. As perspectivas para 2025 são positivas: a Colliers prevê que a demanda por escritórios em Delhi-NCR alcance cerca de 9,5 milhões de pés² em 2025, ante cerca de 8,5 milhões de pés², à medida que as empresas continuam a expandir colliers.com ncr-guide.com. O pipeline de oferta é moderado, então espera-se que a vacância diminua ligeiramente e os aluguéis se firmem gradualmente, especialmente em micromercados de alta demanda (por exemplo, Cyber City de Gurgaon, Golf Course Road e alguns setores de Noida). Uma tendência emergente é o modelo de escritórios “hub-and-spoke” – as empresas podem abrir pequenos escritórios satélites em áreas periféricas (por exemplo, em Faridabad, New Gurgaon etc.) para ficarem mais próximas dos polos residenciais dos funcionários, mesmo mantendo seus escritórios principais nos principais distritos de negócios. Isso pode diversificar ainda mais o mercado imobiliário comercial de Delhi.

Imóveis Comerciais (Shoppings & Ruas Comerciais)

Recuperação Robusta: O segmento de imóveis comerciais para varejo em Delhi-NCR se recuperou fortemente, impulsionado pelo aumento do consumo e pelo enfraquecimento do impacto da pandemia. A atividade de locação no varejo no 1º trimestre de 2025 atingiu 2,4 milhões de pés quadrados nas 8 principais cidades da Índia – um salto de 55% em relação ao ano anterior hindustantimes.com. Delhi-NCR respondeu por uma parcela significativa dessas novas locações. De acordo com um relatório da Cushman & Wakefield, Delhi-NCR capturou cerca de 17% de todo o espaço de varejo locado no 1º trimestre de 2025 (aproximadamente 0,41 MSF), um aumento de 57% em relação ao ano anterior hindustantimes.com hindustantimes.com. Somente Hyderabad e Mumbai registraram volumes maiores e, juntas, essas três metrópoles responderam por 74% das locações de varejo na Índia neste trimestre hindustantimes.com. Esse impulso destaca o retorno dos planos de expansão dos varejistas após um período de estagnação, com muitas marcas abrindo lojas de forma agressiva nos principais locais de Delhi, shoppings e ruas comerciais emergentes. O mercado varejista da NCR se beneficia da alta população e renda da região – é “um mercado de alto consumo”, evidenciado pela forte demanda de marcas internacionais premium, estabelecimentos de alimentação e entretenimento hindustantimes.com hindustantimes.com.

Shoppings vs Ruas Comerciais: Uma tendência notável em 2025 é a contínua dominância do varejo de rua sobre os shoppings em participação de contratos de locação. No primeiro trimestre, cerca de dois terços das locações no varejo (1,69 milhões de pés quadrados) ocorreram em localizações de rua – ruas de compras populares e agrupamentos de lojas independentes hindustantimes.com hindustantimes.com. Em Delhi-NCR, mercados de rua renomados como Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar, e zonas de compras sofisticadas em Gurgaon (por exemplo, DLF Galleria, CyberHub) são altamente cobiçados pelos varejistas. Esses locais estão apresentando baixa vacância e aumento nos aluguéis à medida que as marcas competem por vitrines limitadas. Enquanto isso, a locação em shoppings foi de cerca de 0,72 milhão de pés quadrados no 1º trimestre (em todo o país) hindustantimes.com, com Delhi-NCR também contribuindo através da absorção de novos espaços em shoppings. O segmento de shoppings em Delhi está em ascensão após alguns anos de estagnação. As taxas de vacância nos shoppings, que chegaram a ~15,5% em 2021, caíram para dígitos simples – com expectativa de estabilização em torno de 8,2% até 2025 ddnews.gov.in. Muitos shoppings de padrão A registram ocupação quase total graças aos lojistas-âncoras (supermercados, cinemas) e uma lista de espera de varejistas. No entanto, o sucesso é desigual – os shoppings de melhor desempenho (por exemplo, Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) desfrutam de grande movimento e bons contratos, enquanto shoppings mais fracos ou em áreas saturadas ainda enfrentam desafios.

Novas Ofertas e Projetos Futuros: Os desenvolvedores estão mais confiantes nos projetos de varejo. Mais de 3 milhões de pés² de novos espaços de varejo estão previstos para serem inaugurados em Delhi-NCR em 2025, quase metade deles em Gurugram realestateasia.com. Isso inclui grandes novos shoppings e centros comerciais organizados na região da Dwarka Expressway de Gurgaon, Central Gurgaon, Noida e até alguns dentro de Delhi. Até 2026, cerca de 20 shoppings premium (123 lakh pés² nacionalmente) devem entrar em operação nas principais cidades realty.economictimes.indiatimes.com – Delhi-NCR ficará com uma parcela considerável desses. Por exemplo, o Aerocity Mall da Bharti Realty próximo ao Aeroporto IGI e o segundo shopping do Select Group em Gurugram estão previstos, assim como um novo shopping em Dwarka. O aumento da oferta dará aos consumidores mais opções e deve incentivar os desenvolvedores a inovar com formatos de varejo experiencial. Segundo a JLL, Delhi-NCR deve ver ~6,4 milhões de pés² de novos shoppings até o final de 2025 (nas 8 principais cidades) cushmanwakefield.com. Importante destacar que 58% desse pipeline é de espaços Classe A+ cushmanwakefield.com, ou seja, shoppings com design de alto padrão, opções de entretenimento e um mix de lojistas de padrão internacional. Os varejistas estão especialmente otimistas com locais que apresentam melhorias na conectividade – por exemplo, próximos a novos nós do metrô ou corredores rodoviários. A participação de Gurugram é notável: como mencionado, cerca de 47% dos novos espaços de varejo da NCR em 2025 estarão em Gurgaon, destacando o crescimento da cidade como destino de compras e estilo de vida linkedin.com.

Fatores de Demanda: As categorias que lideram o aluguel de varejo em Délhi incluem moda/vestuário, alimentos & bebidas e entretenimento. O aluguel em shoppings foi impulsionado pela expansão de cinemas multiplex e marcas de moda, cada uma representando cerca de 34% da ocupação desses espaços hindustantimes.com. Nas ruas comerciais, moda e alimentos & bebidas também são dominantes, respondendo pela maioria das novas aberturas de lojas hindustantimes.com. Destaca-se que marcas estrangeiras premium (marcas de luxo, varejistas globais) estão expandindo na Índia; elas representaram cerca de 8% do volume de transações do primeiro trimestre, enquanto marcas nacionais (redes indianas de varejo organizadas) impulsionaram 92% hindustantimes.com hindustantimes.com. Por ser a região da capital, Delhi-NCR atrai muitas lojas âncora – exemplos recentes incluem boutiques de luxo abrindo no Emporio e Chanakya Mall, a IKEA lançando uma loja de grande porte em Noida em 2022, e a primeira loja da Apple em Délhi inaugurada em 2023 em Saket. Tais entradas de destaque elevam o perfil do varejo na cidade. Adicionalmente, os espaços de gastronomia e vida noturna estão se multiplicando, já que a população de Délhi é conhecida pela alta frequência em restaurantes. Muitos shoppings estão realocando espaço para praças de alimentação, microcervejarias e centros de entretenimento familiar para atrair público. O sucesso de conceitos como o CyberHub (shopping focado em alimentos & bebidas) em Gurgaon tem inspirado outros.

Perspectiva para o Varejo: A perspectiva é otimista. Varejistas e incorporadoras de shoppings esperam que o crescimento do consumo na NCR permaneça forte, impulsionado pelo aumento da renda disponível e por uma população jovem. Por algumas estimativas, o estoque de varejo organizado na Índia crescerá cerca de 25% até 2025, e a vacância permanecerá baixa à medida que a demanda acompanhar ddnews.gov.in. Em Delhi-NCR, a abertura de novos shoppings em áreas subatendidas (por exemplo, Nova Gurgaon, Extensão Noida) irá destravar uma demanda reprimida do varejo. Os alugueis de shoppings podem apresentar crescimento modesto, especialmente nos melhores centros – já no 1º trimestre de 2025, os aluguéis dos principais shoppings de Delhi-NCR subiram alguns pontos percentuais. Os aluguéis de ruas nobres em locais como Khan Market (uma das ruas de varejo mais caras do mundo por aluguel) provavelmente manterão seu prêmio. Um risco a ser observado é o efeito do e-commerce – o crescimento das compras online pode limitar os planos de expansão de alguns varejistas ou direcionar a demanda para o modelo omnichannel (lojas menores de experiência em vez de grandes formatos). No entanto, na Índia até agora, o varejo físico está se expandindo junto com o e-commerce. Muitas marcas digitais estão abrindo lojas físicas para ampliar seu alcance. Outro fator é a infraestrutura: à medida que novas linhas de metrô entram em operação (por exemplo, a extensão do Metrô para os segmentos de Greater Noida e Old Gurugram em 2025), espera-se que o fluxo de pessoas em shoppings localizados nesses corredores aumente. Em geral, o mercado imobiliário de varejo de Delhi parece pronto para uma “grande expansão”, com diversos projetos em andamento e o sentimento dos varejistas otimista quanto à trajetória de crescimento do mercado apparelresources.com.

Imóveis Industriais e de Armazenagem

NCR lidera o país: Delhi-NCR solidificou sua posição como um mercado de alto nível para imóveis industriais e de armazenagem na Índia. Graças à sua localização estratégica e grande base de consumidores, a NCR atrai centros de distribuição, parques logísticos e polos industriais que atendem ao Norte da Índia. O início de 2025 registrou locação robusta neste segmento – a Índia registrou cerca de 9 milhões de pés quadrados de locação de espaço industrial e de armazém no 1º trimestre de 2025 (crescimento de 15% em relação ao ano anterior), com Delhi-NCR contribuindo com mais de 3 milhões de pés quadrados (≈35% do total) – a maior participação entre todas as cidades economictimes.indiatimes.com. Na verdade, Delhi-NCR alcançou seu maior volume trimestral de locação de armazéns dos últimos 2–3 anos no 1º trimestre de 2025, indicando um aumento na demanda pós-pandemia economictimes.indiatimes.com. Clusters importantes ao redor da NCR, como Luhari, Bilaspur-Tauru Road, Dadri, Bhiwadi e Loni, estão fervilhando com novos contratos de locação e desenvolvimento de projetos. A vacância em armazéns de qualidade é baixa, e os desenvolvedores estão intensificando a nova oferta – cerca de 9,4 milhões de pés quadrados de novos estoques foram adicionados nacionalmente no 1º trimestre (aumento de 16% em relação ao ano anterior), com NCR e Chennai juntas respondendo por ~50% dessa nova oferta economictimes.indiatimes.com. Instalações de padrão A (que oferecem maiores alturas livres, capacidade de carga de piso superior, modernos sistemas de segurança) estão particularmente em alta demanda; sua participação nas locações subiu para 55% no primeiro semestre de 2025 (de 39% no primeiro semestre de 2024) à medida que as empresas preferem cada vez mais uma infraestrutura logística moderna realtynmore.com.

Impulsionadores de Demanda e Setores: A composição da demanda por espaços industriais no NCR está evoluindo. Provedores de 3PL (logística terceirizada) e empresas de e-commerce têm sido historicamente os maiores ocupantes (atendendo a enorme base de consumidores de e-commerce em Delhi). No início de 2025, uma nova tendência surgiu: empresas de engenharia/manufatura e players de e-commerce ultrapassaram as de 3PL na ocupação de espaço economictimes.indiatimes.com. Empresas de engenharia (incluindo eletrônicos, componentes automotivos e fabricantes industriais) sozinhas alugaram cerca de 2,2 milhões de pés quadrados nacionalmente (25% da demanda do 1º trimestre), e Delhi-NCR e Mumbai lideraram na absorção de armazéns de e-commerce economictimes.indiatimes.com. Isso aponta para um crescimento mais amplo das atividades industriais e do varejo omnichannel. Notavelmente, as empresas automotivas também alugaram espaço significativo (cerca de 1,3 milhões de pés quadrados no 1º trimestre) economictimes.indiatimes.com. A região do NCR, por estar próxima aos polos automotivos em Haryana (cinturão Gurugram-Manesar) e Uttar Pradesh, também atrai armazéns automotivos e aeroespaciais. Grandes transações têm sido comuns – no 1º trimestre de 2025, negócios acima de 200.000 pés² representaram 48% do volume de locações, e o NCR sozinho registrou cerca de 1,9 milhões de pés² nessas grandes transações, o maior volume entre todas as cidades economictimes.indiatimes.com. Muitos desses eram centros de distribuição de e-commerce e hubs de distribuição de grande porte para gigantes do varejo e FMCG. Por exemplo, Amazon, Flipkart, Reliance e DHL estão entre as empresas que expandem sua presença em armazéns ao redor de Delhi.

Principais Corredores Industriais: O mapa imobiliário industrial de Delhi-NCR abrange múltiplos corredores:

Oeste/Norte de Delhi & lado de Haryana: O trecho da NH-48 (rodovia Delhi-Jaipur) passando por Gurgaon até Bhiwadi possui inúmeros parques de armazéns. Áreas como Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (perto de Jhajjar) abrigam grandes parques logísticos (clusters de Grau A da IndoSpace, Logos, etc.). A conclusão da Western Peripheral Expressway (KMP) e a futura Delhi-Mumbai Expressway aumentam a demanda aqui ao reduzir o tempo de trânsito housetrue.com housetrue.com.
Leste/lado de UP: Greater Noida e Dadri (ao longo do Eastern Peripheral Expressway e perto do terminal do Corredor de Carga) tornaram-se polos de armazéns para empresas de 3PL e varejo. A região da Yamuna Expressway próxima a Jewar também é destaque para logística futura, especialmente com o aeroporto chegando.
Lado norte: Áreas como Kundli (Sonipat) na NH-1 se beneficiam da conectividade da Eastern Peripheral Expressway (EPE) housetrue.com, atraindo armazéns que atendem os mercados de Punjab/Haryana.
Lado sul: Faridabad e Palwal ao longo da NH-19/44 possuem parques industriais e podem ver maior demanda logística com a conectividade da Delhi-Mumbai Expressway.
Dentro de Delhi, os tradicionais polos industriais (ex: Okhla, Naraina, Bawana) já estão totalmente ocupados e muitos estão passando para manufatura leve ou transição para uso comercial/leve de serviços. O MPD 2041 propõe a reurbanização de áreas industriais antigas e a criação de novos “Complexos Integrados de Carga”, mas a maioria dos grandes armazéns continuará sendo construída na periferia do NCR, onde há disponibilidade de terrenos.

Aluguéis e Investimento: Os aluguéis de galpões no NCR variam amplamente de acordo com o micromercado. Em média, os aluguéis de galpões de Classe A ficam em torno de ₹25–40 por pé quadrado ao mês na maioria das localidades periféricas do NCR. Contudo, nos parques logísticos principais perto da cidade (ou em unidades menores), os aluguéis podem ser maiores – alguns galpões na borda urbana chegam a ₹120–150/pé²/mês, comparáveis aos maiores valores de Bhiwandi em Mumbai addressadvisors.com. Apesar do aumento dos aluguéis, o rendimento dos galpões no NCR (aproximadamente 8-9%) e a perspectiva de demanda a longo prazo têm atraído investimentos significativos. Investidores globais como Blackstone, ESR, Prologis estão ativos através de plataformas de joint venture para desenvolver e adquirir ativos logísticos no NCR. Além disso, data centers estão surgindo como uma classe de ativo imobiliário industrial no NCR. Com a expansão da economia digital, áreas em Greater Noida e Gurugram estão vendo parques de data centers serem instalados (devido ao custo relativamente baixo da terra, disponibilidade de energia e conectividade). Ativos imobiliários alternativos – data centers, parques logísticos, galpões – estão atraindo forte interesse institucional, sinalizando uma diversificação do mercado além de escritórios e residências grantthornton.in.

Impulsos de Infraestrutura: Uma série de projetos de infraestrutura está diretamente impulsionando as perspectivas do mercado imobiliário industrial do NCR. O Corredor Dedicado de Carga (DFC), cujo ramal leste termina próximo a Delhi, vai agilizar o transporte de cargas dos portos até o NCR. O Corredor Industrial Delhi–Mumbai (DMIC) inclui polos logísticos no NCR (como o hub multimodal de Dadri). O futuro Aeroporto Internacional de Noida em Jewar (inauguração prevista para 2025) é um divisor de águas – já causou a valorização dos terrenos próximos ao local em cerca de 40% nos últimos cinco anos housetrue.com housetrue.com. Esse aeroporto, junto com uma nova rodovia de 60 km ligando Delhi a Jewar e ao DMIC, vai catalisar logística aérea, armazenagem e até mesmo o desenvolvimento de tipo aerotrópole no eixo Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Além disso, novas rodovias como a Dwarka Expressway e Urban Extension Road melhoram as rotas de transporte por caminhão em todo o NCR housetrue.com. A Política Nacional de Logística e o plano Gati Shakti do governo central (integrando a infraestrutura de transporte) também contribuem para o crescimento ao eliminar gargalos e criar um marco para parques logísticos.

Perspectiva: O segmento imobiliário industrial e logístico está pronto para um crescimento constante. A Colliers prevê que o forte ímpeto da demanda deve continuar até 2025, apoiando-se na expansão de base ampla observada no 1º trimestre economictimes.indiatimes.com. Delhi-NCR, devido à sua base de consumo e conectividade, deve permanecer o maior mercado de locação de galpões da Índia. O crescimento das taxas de aluguel deve permanecer moderado, mas positivo, em locais centrais, enquanto locais secundários podem oferecer vantagens de custo para novos entrantes. Um risco pode ser a ligeira alta na vacância em determinados pontos se a nova oferta superar a demanda de curto prazo; o 1º trimestre registrou aumento marginal na vacância à medida que a oferta acompanhava a locação economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Mas, no geral, com apenas cerca de 35–40 milhões de pés quadrados de estoque de galpões modernos no NCR (em 2024) e a crescente necessidade de logística organizada, há espaço para expansão. A tendência de galpões maiores (mega-centros de distribuição) continuará, assim como a consolidação em instalações de Classe A para maior eficiência. Salvo uma grande recessão econômica, o mercado imobiliário industrial de Delhi deve prosperar, sustentando o surgimento da região como um polo logístico central.

Principais Localidades e Novos Pontos de Destaque em Delhi-NCR

O crescimento imobiliário de Delhi é geograficamente variado, com algumas localidades emergindo como polos de desenvolvimento e valorização. Abaixo estão as principais áreas para ficar de olho em 2025 e além, em Delhi e no NCR:

Gurugram (Gurgaon) – O Motor de Crescimento: Gurgaon é o destaque do mercado imobiliário de Delhi-NCR, liderando tanto em avanços residenciais quanto comerciais. Em 2024, o valor das vendas de imóveis em Gurugram subiu 66%, alcançando ₹1,07 lakh crore, representando cerca de 66% de todas as vendas do NCR housetrue.com housetrue.com. Sua sólida base corporativa, comodidades de alto padrão e nova infraestrutura tornaram a cidade um ímã para compradores de imóveis de luxo e investidores. Os principais corredores de crescimento incluem a Dwarka Expressway (NPR) em New Gurgaon e a Sohna Road no Sul de Gurgaon, que melhoraram a conectividade com Delhi e Noida housetrue.com. Vias largas, novos parques empresariais e shoppings sofisticados (por exemplo, Ambience, CyberHub) aumentam o apelo de Gurgaon para profissionais e indianos não residentes (NRIs). Os preços dos imóveis em Gurugram subiram cerca de 76% desde 2019, em média housetrue.com, e a cidade agora possui uma das taxas imobiliárias mais altas do NCR. Permanece como a principal escolha tanto para compradores de luxo quanto de médio padrão. Áreas consolidadas (Fases DLF, Golf Course Road) continuam a alcançar valores premium, enquanto novos setores em desenvolvimento ao longo da Dwarka Eway e Golf Course Extension estão tendo rápida valorização. Com múltiplas empresas da Fortune-500 e multinacionais instalando escritórios (incluindo novos campi da DLF, Google, etc.), a perspectiva do mercado imobiliário de Gurgaon permanece otimista.
Noida & Greater Noida – Hotspots Impulsionados pela Infraestrutura: Noida se transformou em um polo imobiliário graças ao desenvolvimento planejado e à conectividade. Os preços médios em Noida saltaram cerca de 92% desde 2020 housetrue.com, entre as maiores taxas de crescimento da Índia, graças à linha Aqua do metrô, novos acessos expressos e desenvolvimento institucional. As principais localidades incluem setores da Noida Expressway (Setor 137, 143 em diante), que atraem parques de TI e projetos residenciais premium, e setores centrais de Noida (50s, 70s), que são bem estabelecidos com escolas e escritórios housetrue.com. Greater Noida (Oeste) – popularmente conhecida como Noida Extension – é outro hotspot. Oferece moradias de baixo a médio padrão (setores 1–4, 16C, Tech Zone IV, etc.) e absorveu uma demanda massiva de compradores de primeira viagem. Os valores dos imóveis em Greater Noida West subiram cerca de 98% em cinco anos, incluindo um aumento de 24% apenas em 2024 housetrue.com. O futuro Aeroporto Internacional de Jewar é um divisor de águas para esta região: com inauguração prevista para o final de 2024–25, já impulsionou os preços dos terrenos em cerca de 40% nas proximidades nos últimos cinco anos housetrue.com housetrue.com. As áreas ao longo da Yamuna Expressway de 165 km (ligando a Agra) estão se tornando zonas de investimento tanto para armazéns quanto para moradias econômicas, antecipando o início das operações do aeroporto housetrue.com. Vale destacar que Noida e Greater Noida também abrigam grandes parques industriais e de TI – por exemplo, Área de Desenvolvimento Industrial da Yamuna Expressway (YEIDA) e hub de TI do Setor-62 de Noida – que impulsionam a demanda de moradias nas proximidades. Com a extensão da Linha Aqua do metrô de Noida aprovada para Greater Noida West housetrue.com, e a forte infraestrutura da cidade (vias largas, setores planejados), a região de Noida continuará sendo um polo, especialmente para moradias de renda média e investimentos comerciais (como data centers e campi de escritórios no futuro corredor de TI do Setor-140A de Noida).
Ghaziabad – Estrela em Ascensão do Leste: Tradicionalmente um subúrbio de Delhi, Ghaziabad tem se destacado nos últimos anos. Graças à conectividade melhorada (a Via Expressa Delhi-Meerut, Via Expressa Periférica Oriental e extensões da Linha Azul do Metrô até Vaishali/New Bus Adda), Ghaziabad está perdendo sua imagem de “distante” housetrue.com. Locais como Raj Nagar Extension, Indirapuram e Siddharth Vihar estão registrando uma onda de novos projetos de edifícios altos. Os preços dos imóveis em Ghaziabad saltaram cerca de 139% de 2019 até o final de 2024 housetrue.com, superando todos os outros submercados do NCR. Somente em 2024, Ghaziabad registrou um grande aumento nas vendas e lançamentos de novos projetos (os lançamentos subiram cerca de 121% no início de 2024, segundo Cushman & Wakefield) housetrue.com. O corredor NH-24 (agora NH-9) está especialmente aquecido – Siddharth Vihar, ao lado da via expressa e da nova extensão do metrô, é um ponto de destaque para edifícios de luxo e bairros planejados housetrue.com. Com Meerut agora acessível em menos de uma hora pela via expressa e, em breve, em 30 minutos pelo RRTS trem rápido em construção, a atratividade de Ghaziabad como polo residencial e até mercado de aluguel acessível para trabalhadores de Delhi aumentou. Podemos esperar crescimento contínuo nas áreas ao redor de Crossings Republik, Mohan Nagar e ao longo dos novos corredores do Metrô. O esforço da cidade para melhor infraestrutura cívica (novos viadutos, melhorias no saneamento) e varejo mais organizado (shoppings em Indirapuram, etc.) eleva ainda mais seu perfil.
Delhi (Áreas Urbanas e Periféricas): Dentro dos próprios limites de Delhi, a atividade imobiliária é limitada pela escassez de terra, mas existem nichos de oportunidade.

Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash

housetrue.com

“troféus” de propriedades ultra-luxuosas ou apostas seguras de longo prazo

housetrue.com

Plano Diretor de Délhi 2041

48 vilarejos nos arredores de Délhi serão urbanizados

hindustantimes.com

Narela, Bawana, Najafgarh, Burari

hindustantimes.com

novas zonas residenciais dentro de Delhi

Desenvolvimento Orientado ao Trânsito (DOT)

hindustantimes.com

regularizar 1.700 colônias não autorizadas

economictimes.indiatimes.com

Leste de Délhi

Norte de Délhi

mercado imobiliário da cidade de Delhi

mercado de alto padrão e baixa oferta

extensões da “nova Delhi”

Faridabad – Crescimento Lento e Constante: Faridabad, que faz fronteira com o sul de Delhi, foi historicamente uma cidade industrial. Agora está ganhando atenção pela habitação de médio padrão à medida que a conectividade melhora. A extensão da Linha Violeta do Metrô de Delhi até Ballabhgarh integrou Faridabad à rede do metrô, e rodovias como a Via Expressa Faridabad-Noida-Ghaziabad (FNG) (parcialmente concluída) e o vínculo da Via Expressa Delhi-Mumbai via Sohna elevam sua conectividade housetrue.com. A administração de Faridabad aumentou as taxas de círculo em 2022-23, indicando uma percepção de alta nos valores e demanda de imóveis housetrue.com. Apesar do crescimento dos preços ter sido mais gradual que em Noida/Gurgaon, Faridabad oferece um ótimo custo-benefício – terrenos e casas maiores com custos de entrada mais baixos. Áreas como Neharpar (Greater Faridabad) têm recebido inúmeros novos projetos voltados para a classe média. O modelo industrial da cidade (IMT) e novas instituições de ensino estão gerando empregos, o que por sua vez impulsiona a demanda habitacional. À medida que Delhi e Gurgaon ficam mais caros, Faridabad se posiciona como uma alternativa acessível e ainda está a uma distância viável dos locais de trabalho. Seus setores voltados para Aravalli também atraem quem busca um ambiente mais limpo. Com o foco do governo no desenvolvimento de Faridabad (incluindo a possível ligação a Gurgaon por meio de um ramal do Sistema Regional Rápido de Trânsito no futuro), trata-se de um “ponto de investimento promissor” – não tão chamativo quanto Gurgaon, mas crescendo de forma constante.
Yamuna Expressway & Corredores Periféricos: Além dos principais subúrbios, corredores periféricos estão se tornando o próximo conjunto de pontos quentes devido a mega projetos de infraestrutura. A região da Yamuna Expressway / Aeroporto de Jewar em Greater Noida é a principal entre elas. Investidores – incluindo NRIs – estão ativamente comprando terrenos e imóveis em desenvolvimento inicial em setores próximos ao futuro aeroporto, antecipando uma “cidade em expansão” quando o aeroporto e as indústrias relacionadas entrarem em operação housetrue.com housetrue.com. Da mesma forma, ao longo da Dwarka Expressway na margem oeste, áreas como New Gurgaon (Setores 99–113, 76–86) passaram de terras agrícolas para agrupamentos residenciais em expansão, graças à rodovia que conecta diretamente a Dwarka, em Delhi, e ao Aeroporto IGI housetrue.com. A conclusão dos últimos trechos da Dwarka Expressway em 2023-24 está integrando esses setores, impulsionando os preços e lançamentos de novos projetos. A região da Estrada de Sohna/Sul de Gurugram é outra área emergente – com uma nova via elevada e uma futura linha de metrô planejada, setores em Sohna estão sendo promovidos como extensões acessíveis de Gurgaon para os próximos anos. Ao norte de Delhi, as áreas ao longo da NH-1 em direção a Sonipat/Kundli (apoiadas pela rodovia EPE e futuramente pelo RRTS) estão atraindo armazéns e alguns empreendimentos residenciais (ex: a cidade inteligente de Kundli). Investidores são orientados a acompanhar essas áreas periféricas de perto, especialmente aquelas próximas a infraestrutura já confirmada: por exemplo, terrenos ao redor de novas estações de metrô, novos entroncamentos de expressways e futuras estações do RRTS estão se valorizando rapidamente housetrue.com. Muitas dessas localidades periféricas ainda oferecem preços de entrada mais baixos hoje, mas podem gerar ganhos substanciais quando a conectividade estiver plenamente implementada ao longo de um horizonte de mais de 5 anos housetrue.com housetrue.com. Como observou um especialista, no NCR “conectividade é fundamental” – áreas com metrô planejado ou acesso à rodovia (Dwarka Expressway, Noida Ext., Corredor FNG de Faridabad, etc.) estão prontas para um crescimento excepcional housetrue.com housetrue.com.

Em resumo, os hotspots do Delhi-NCR vão desde os já estabelecidos (zonas nobres de Gurgaon, Sul de Delhi) até os que estão surgindo rapidamente (Noida Extension, New Gurgaon, cinturão NH-24 de Ghaziabad) e os voltados para o futuro (cidade do Aeroporto de Jewar, vilas urbanizadas de Delhi). Os investidores devem alinhar suas escolhas com os cronogramas de infraestrutura e a qualidade do desenvolvimento – escolher o micro-mercado certo precocemente pode ser muito recompensador, mas é preciso fazer a devida diligência sobre a reputação da construtora e planejar o horizonte (algumas apostas periféricas podem exigir uma visão de 5 a 10 anos) housetrue.com housetrue.com. Com a onda atual de crescimento, a expansão imobiliária do NCR é multinodal – criando vários locais como a “próxima grande aposta” ao invés de um único centro gravitacional.

Tendências de Preço e Padrões de Crescimento

Os preços dos imóveis em Delhi tiveram valorização significativa recentemente, superando muitas outras cidades. O mercado vive uma forte retomada pós-pandemia que levou os valores a novos patamares em 2024–25. Aqui analisamos as tendências de preço em diferentes segmentos e comparando com outras metrópoles:

Recente disparada dos preços no NCR: 2024 foi um ano excepcional – Delhi-NCR viu os preços residenciais médios saltarem cerca de 30% em um único ano, o aumento mais acentuado entre as grandes cidades da Índia housetrue.com. Dados de índices do setor corroboram: o Índice de Preços da Habitação de Delhi-NCR subiu rapidamente no fim de 2024 (o índice Housing.com subiu 17 pontos apenas no quarto trimestre de 2024) housetrue.com. Pesquisa da PropTiger até apontou um impressionante aumento de 49% ano a ano no valor médio das propriedades do NCR até o quarto trimestre de 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – embora esse número reflita em parte a predominância de vendas de alto padrão. Esse boom de preços está concentrado principalmente no segmento premium, como discutido. Segmentos médio e econômico tiveram crescimento bem menor, mas ainda assim registraram altas de um dígito elevado a dois dígitos baixos devido à demanda de transbordamento. Por exemplo, dados NHB Residex mostram que os preços da cidade de Delhi subiram apenas cerca de 1,5% ano a ano no final de 2024 (já que muitas áreas nobres do sul de Delhi já eram caras) residex.nhbonline.org.in, enquanto cidades satélites (Noida, etc.) registraram ganhos bem maiores. Assim, dentro do NCR, áreas periféricas e novos empreendimentos valorizaram mais rapidamente do que as zonas centrais já caras – uma tendência de “recomposição dos preços para fora”.

Crescimento Multianual (Delhi vs Outras Cidades): Ao longo de um horizonte mais amplo, a região de Delhi-NCR entregou retornos sólidos, embora, surpreendentemente, não estivesse no topo até recentemente. Uma comparação de 4 anos (2020–2024) entre as principais cidades revela Hyderabad liderando com um aumento de ~80% no preço médio das residências, seguida por Noida (~70%) e Gurugram (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Delhi (a região metropolitana) teve cerca de 45% de crescimento ao longo de quatro anos, similar a Bengaluru (45%), enquanto Mumbai ficou para trás com ~40% indiatoday.in indiatoday.in. Esses números, baseados na análise de um banqueiro de investimentos sobre as médias das cidades, destacam como os subúrbios do NCR (Noida, Gurugram) superaram as principais áreas metropolitanas em crescimento, e como Hyderabad foi uma surpresa com ganhos elevados indiatoday.in. A explicação: Hyderabad partiu de uma base baixa e teve um boom impulsionado pela tecnologia, enquanto Noida/Gurgaon também tinham mais espaço para crescimento em comparação com os mercados saturados de Mumbai/Delhi.

Para ilustrar os níveis atuais de preço e o crescimento recente, a tabela abaixo compara os preços residenciais médios e a variação anual dos preços (até o final de 2024) em Delhi-NCR em comparação com outras grandes cidades:

Cidade	Preço Médio (₹/pés², 4T 2024)	Crescimento Anual do Preço (4T 2024)
Delhi-NCR	₹8.105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Mumbai (MMR)	₹12.600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Bangalore	₹7.536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Hyderabad	₹7.053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Fontes: PropTiger Research / Global Property Guide, dados do 4T 2024. MMR = Região Metropolitana de Mumbai (Mumbai, Navi Mumbai, Thane).

Como mostrado, Mumbai continua sendo o mercado mais caro da Índia (≈₹12,6 mil/pé² em média), mas Delhi-NCR não fica muito atrás em termos absolutos globalpropertyguide.com. Notavelmente, o aumento de 49% ano a ano nos preços em NCR supera o crescimento das demais cidades por uma larga margem globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Novamente, isso é influenciado pela composição dos imóveis vendidos – a forte inclinação para o luxo no final de 2024 elevou bastante o preço “médio”). Bengaluru e Chennai tiveram ganhos saudáveis de ~12–16% ao ano, enquanto os preços de Hyderabad estagnaram com apenas ~3% de alta em 2024 globalpropertyguide.com (após a forte valorização dos anos anteriores).

Padrões por Segmento: No setor residencial de Delhi-NCR, imóveis premium/de luxo (₹1 Cr e acima) não apenas lideraram as vendas como também apresentaram a maior valorização. Muitos projetos de luxo em Gurgaon e Noida aumentaram seus preços em 20–30% entre 2022 e 2024 devido à demanda aquecida. Imóveis de médio padrão (₹50–100 lakhs) tiveram valorização moderada, mais alinhada à inflação (talvez ~5–10% ao ano), enquanto a habitação acessível (<₹40 lakhs) foi relativamente estável em preço em alguns subúrbios distantes devido à oferta abundante e menor procura (embora alguns projetos focados em acessibilidade tenham subido um pouco por conta da inflação de custos dos insumos). A disparidade é clara: os dados da Knight Frank para o segundo semestre de 2024 mostram que as unidades acima de ₹1 Cr passaram a representar 46% das vendas totais, enquanto a demanda na faixa abaixo de ₹50 lakhs diminuiu, refletindo uma mudança para compras de maior padrão globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Os incorporadores, portanto, elevaram os preços para unidades maiores com melhores comodidades, enquanto os preços das unidades de entrada foram mantidos competitivos.

Preços de Terrenos e Comerciais: Os preços dos terrenos nas colônias de alto padrão de Delhi-NCR (como Lutyens’ Delhi) estão entre os mais altos do país, frequentemente cotados em centenas de crores para um terreno de bangalô – estes variam muito pouco em termos percentuais (já estão no topo). Em contraste, terrenos em zonas emergentes – por exemplo, ao longo da Yamuna Expressway – registraram grandes saltos percentuais à medida que investimentos especulativos chegaram após a aprovação do aeroporto (alguns setores dobrando em 3 anos). No segmento comercial, os valores de capitalização de escritórios subiram de forma mais gradual. Em Connaught Place, os valores de capitalização estão em torno de ₹32.000–35.000/ft², aumentando apenas alguns por cento ao ano; nos principais polos de escritórios de Gurugram, os valores de capitalização estão em torno de ₹12.000–15.000/ft² para escritórios de padrão A, com yields de ~7,5%. Estes são estáveis, embora o advento dos REITs tenha começado a aumentar o interesse institucional, o que pode pressionar os yields e elevar levemente os valores de capitalização. Os espaços de varejo (lojas em shoppings ou ruas comerciais) nos principais mercados de Delhi têm preços muito altos – por exemplo, lojas no Khan Market chegam notoriamente à faixa de ₹40.000–₹60.000 por ft² ou mais – e esses continuaram a valorizar ou pelo menos manter valor devido à extrema escassez. Os yields de aluguel para varejo são razoáveis (~4–6%), e o crescimento dos aluguéis está acelerando, o que sustenta os valores de capitalização. Para galpões logísticos, os preços dos terrenos ao redor de polos logísticos (por exemplo, terrenos ao longo do KMP e-way ou próximos a Jewar) dispararam à medida que várias empresas adquiriram terrenos – em Luhari, por exemplo, um terreno que custava ₹50 lakh/acre há alguns anos pode valer mais de ₹1 crore/acre hoje (exemplo ilustrativo). Ainda assim, o NCR ainda conta com terrenos industriais mais baratos em comparação a Mumbai/Pune, razão pela qual muitos grandes acordos de galpões acontecem aqui.

Aluguéis e Yields: Uma breve observação sobre as tendências de aluguel – os yields de aluguel residencial em Delhi são historicamente baixos (~2–3% em média) devido aos altos valores de capitalização. Mas os aluguéis vêm subindo após a Covid. Em bairros de South Delhi e Gurgaon, 2022-2023 registrou aumentos de 20–25% nos aluguéis residenciais à medida que profissionais voltaram para a cidade e novos expatriados chegaram globalpropertyguide.com. Um relatório apontou que Delhi, Hyderabad, Navi Mumbai e Bengaluru tiveram o maior crescimento de aluguel (>20% a/a) em 2022-23 entre as cidades indianas globalpropertyguide.com. É provável que esse ritmo tenha continuado em 2024. Para investidores, isso significa que os yields de aluguel podem melhorar um pouco. Como mencionado anteriormente, o boom de vendas de luxo de 2024 agora está se refletindo num boom de aluguel, pois quem foi excluído opta por alugar – dessa forma, espera-se que 2025 veja uma forte inflação dos aluguéis no NCR housetrue.com. No segmento comercial, os aluguéis de escritórios no NCR subiram ~3% Trimestre a Trimestre no início de 2025 e espera-se que continuem a aumentar em dígito único médio ano a ano, salvo excesso de oferta cushmanwakefield.com. Os aluguéis do varejo podem crescer ainda mais rápido (algumas ruas comerciais já tiveram aumentos de aluguel acima de 10% com lojistas disputando espaço).

Em resumo, os preços dos imóveis em Delhi têm apresentado crescimento notável recentemente, especialmente no setor habitacional. Embora isso tenha recompensado investidores com altos retornos, também introduz o risco de um aumento na diferença de acessibilidade. A sustentabilidade dessa rápida escalada de preços dependerá de fatores econômicos mais amplos (crescimento da renda, taxas de juros) e de quão rápido a oferta responde nos segmentos de alta demanda. Analistas preveem uma moderação para taxas de crescimento mais sustentáveis após o pico atual – por exemplo, uma pesquisa projeta que os preços das casas na Índia subam cerca de 6-7% ao ano nos próximos dois anos, em vez dos impressionantes 15-30% observados em alguns pontos do NCR no ano passado globalpropertyguide.com. Os padrões de preços também ressaltam a importância da localização e do segmento: comprar em um novo ponto de crescimento ou no segmento de luxo nos últimos anos no NCR resultou em ganhos acima da média, enquanto imóveis genéricos ou mal localizados tiveram desempenho inferior. Olhando para o futuro, a diferenciação continuará – localizações privilegiadas com apoio de infraestrutura tendem a se valorizar ainda mais, enquanto áreas periféricas podem ter crescimento mais gradual até que sua conectividade planejada se concretize totalmente.

Projetos de Infraestrutura & Conectividade Moldando o Mercado

O destino do mercado imobiliário de Delhi está intimamente ligado à sua infraestrutura. Em 2025 e além, uma série de grandes projetos de conectividade e melhorias urbanas estão prestes a impactar significativamente o valor dos imóveis e os padrões de desenvolvimento:

Expansão do Metrô: A rede do Metrô de Delhi (já com mais de 390 km) está passando pela expansão da Fase IV, que adicionará cerca de 65 km de novas linhas. Entre os principais projetos estão a Linha Prata (Aerocity–Tughlaqabad), que melhorará a conectividade nas áreas externas do sul de Delhi, e as extensões das Linhas Rosa e Magenta para completar os corredores em anel. Além disso, a extensão da Linha Aqua do Metrô de Noida até Greater Noida West está em fase final de aprovação housetrue.com, e Gurugram está planejando um loop de metrô intraurbano. Cada nova estação tende a aumentar a demanda imobiliária em um raio de 2–3 km ao redor. Talvez o projeto mais transformador seja o RRTS (Sistema Regional de Trânsito Rápido) – um trem semirrápido ligando Delhi a cidades vizinhas. A primeira linha do RRTS, Delhi–Meerut, está prevista para começar a operar em 2025, reduzindo o tempo de viagem a Meerut para cerca de 55 minutos. Isso irá abrir novos mercados de moradores em Ghaziabad/Modinagar/Meerut, tornando essas cidades opções viáveis para trabalhadores de Delhi e impulsionando esses mercados imobiliários housetrue.com. Outras duas linhas do RRTS (para Alwar via Gurugram e para Panipat via Sonipat) estão em desenvolvimento, prometendo efeitos semelhantes para cidades de Haryana.
Rodovias e Vias Expressas: Várias novas vias expressas estão literalmente abrindo caminho para o crescimento imobiliário:
- A Dwarka Expressway (NH 248BB) é uma rodovia com acesso controlado de 29 km que conecta Dwarka, em Delhi, a Gurugram. Ela se tornará totalmente operacional em 2023-24, melhorando significativamente a conectividade para os setores de New Gurgaon e Oeste de Delhi. Isso já impulsionou os valores imobiliários nos setores ao longo de seu trajeto housetrue.com.
- A Delhi–Mumbai Expressway, um mega corredor de 1.350 km, tem seu ponto inicial logo ao sul da NCR. A primeira fase, de Sohna (Gurgaon) até o Rajastão, foi inaugurada em 2023. Quando estiver totalmente concluída, em 2025-26, reduzirá o tempo de viagem entre Delhi e Mumbai para 12 horas. As áreas de Faridabad, Sohna e Palwal estão atraindo mais interesse devido a esta via expressa, especialmente onde um novo ramal (via a Kundli-Manesar-Palwal (KMP) Expressway) a conecta a Delhi housetrue.com.
- As Vias Expressas Periféricas Leste & Oeste (EPE/WPE), que circundam Delhi, agora estão totalmente funcionais. Elas desviam o tráfego pesado das ruas da cidade e abriram grandes áreas de terra ao longo de seu trajeto para logística e habitação (por exemplo, em torno de Sonipat, Baghpat, Ghaziabad na EPE, e Manesar, Jhajjar na WPE) housetrue.com. Estes “novos territórios” estão presenciando projetos de loteamentos e propostas de parques logísticos.
- Dentro de Delhi, a Urban Extension Road (UER) II está em construção como uma nova rodovia arterial pela periferia de Delhi (conectando a NH-1 em Kundli à NH-8 em Dwarka). Prevista para 2025, a UER II atuará como um segundo “anel” fora da Outer Ring Road, aliviando o trânsito e estimulando o desenvolvimento em áreas como Rohini, Najafgarh, Narela, que ficarão a poucos minutos desta via rápida economictimes.indiatimes.com. O MPD 2041 identifica os arredores da UER como ideais para novos polos comerciais, já que coloca o oeste/noroeste de Delhi a 15-20 minutos do Aeroporto IGI economictimes.indiatimes.com.
- Delhi-Meerut Expressway (NH-34): Embora esteja em operação desde 2021, seu impacto está sendo plenamente sentido agora. Reduziu drasticamente o tempo de viagem de Delhi para Ghaziabad/Meerut, sendo uma das principais razões por trás do aquecimento imobiliário em Ghaziabad e do crescimento de áreas como Raj Nagar Ext. e Siddharth Vihar housetrue.com. Tornou possível o deslocamento diário de Meerut para Delhi, encurtando essa distância.
- Outros destaques: Alargamento da NH-8 em Gurugram, alargamento da NH-24 (rodovia Delhi-Lucknow), beneficiando o Leste de Delhi e Noida, e vários novos viadutos e passagens subterrâneas dentro de Delhi (como a passagem subterrânea Ashram, inaugurada em 2022, etc.) que melhoram a conectividade local.
Aeroporto Internacional de Noida (Jewar): Este projeto merece destaque especial. O futuro aeroporto de Jewar em Greater Noida (Fase 1 para atender 12 milhões de passageiros, com expansão futura) é, sem dúvida, o maior catalisador de infraestrutura para o mercado imobiliário da NCR na próxima década. Previsto para ser inaugurado no final de 2024 ou em 2025, transformará instantaneamente o entorno rural em um polo de desenvolvimento. Já se observa, como mencionado, uma valorização de cerca de 40% nos preços dos terrenos ao redor do local nos últimos anos housetrue.com. O governo de Uttar Pradesh planeja criar um “aerotrópolis” com zonas comerciais, hotéis e conjuntos residenciais em um raio de 5–10 km do aeroporto. O estado também propôs a construção de uma Cidade do Cinema e de uma Cidade Eletrônica perto de Jewar para aproveitar essa conectividade. Para Greater Noida, a Yamuna Expressway e até mesmo partes de Faridabad/Palwal, o aeroporto representa uma mudança de paradigma que provavelmente impulsionará tanto a demanda por moradia (funcionários do aeroporto/companhias aéreas, indústrias auxiliares) quanto a demanda logística (instalações de carga aérea). Essencialmente, proporciona à região sul da NCR o mesmo impulso dado pelo Aeroporto IGI a Delhi/Gurgaon nas últimas décadas. Com Jewar, espere uma valorização imobiliária ao longo do corredor da Yamuna Expressway até Agra (investidores estão adquirindo terrenos em setores distantes apostando no desenvolvimento futuro) housetrue.com housetrue.com.
Desenvolvimento Orientado ao Transporte (TOD) e Transporte Público: O foco do governo no desenvolvimento orientado ao transporte irá remodelar certas localidades. Isso envolve adensamento ao redor de terminais de metrô e ônibus – permitindo edifícios de uso misto dentro de, por exemplo, 500 m das estações. A política de TOD de Delhi (parte do MPD 2041) em torno dos novos corredores de metrô (por exemplo, ao longo da Linha Prata) incentivará a requalificação de áreas comerciais de baixa altura em complexos mais altos. Da mesma forma, a influência de melhorias no transporte público como os corredores de ônibus rápido de Delhi, novas linhas urbanas (como a extensão da linha Aqua de Gr. Noida), etc., não pode ser subestimada – essas melhorias aumentam a conectividade da última milha, o que muitas vezes se traduz em valores imobiliários mais altos dentro de distância caminhável desses equipamentos.
Cidade Inteligente e Melhorias Cívicas: A área NDMC de Nova Deli fez parte da Missão Cidades Inteligentes, trazendo melhorias como Wi-Fi público, ruas melhoradas e vigilância que aumentam o apelo imobiliário (embora a zona NDMC já seja predominantemente consolidada e de alto padrão). Além disso, grandes obras de infraestrutura como reformas de drenagem, melhorias no abastecimento de água, estações de tratamento de esgoto, etc., embora não sejam glamorosas, estão em andamento por toda Delhi e cidades da NCR. Por exemplo, Delhi tem investido na prevenção de enchentes (após as inundações do Yamuna em 2023) e no controle da poluição – o MPD 2041 enfatiza a infraestrutura azul-verde (parques, áreas úmidas) e a redução da poluição impriindia.com, o que a longo prazo deve tornar a cidade mais habitável e, assim, mais atraente para compradores imobiliários.
Requalificação da Central Vista: Em Nova Deli, o projeto Central Vista (novo Parlamento e escritórios do governo) está alterando o centro administrativo. Embora não crie diretamente imóveis comerciais, libera alguns antigos edifícios governamentais que poderiam ser posteriormente reutilizados. Fala-se em alguns edifícios históricos serem abertos para uso público/comercial (museus etc.), o que pode contribuir para a vitalidade do CBD. O projeto também sinaliza o compromisso do governo com a modernização da infraestrutura, o que impulsiona o sentimento geral do mercado.

Plano Diretor de Delhi 2041: Conforme mencionado, o MPD-2041 é uma política fundamental que aguarda notificação final.

57.000 hectares de terra para expansão urbana

150 milhões de pés quadrados de novo espaço comercial

economictimes.indiatimes.com

setores autossuficientes de “cidade de 15 minutos”

economictimes.indiatimes.com

regularização de assentamentos irregulares

desenvolvimento orientado para o transporte público e sustentável

hindustantimes.com

Política de Agrupamento de Terras

projetos de infraestrutura

1,7 milhão de novas unidades habitacionais

economictimes.indiatimes.com

novas oportunidades em Delhi

importante motor econômico, acrescentando 10% ao PIB de Delhi

deccanherald.com

o Plano Diretor 2041 está definido para remodelar a paisagem urbana de Delhi

Todos esses projetos, em conjunto, significam que a conectividade em Delhi e arredores será amplamente aprimorada nos próximos anos, tornando a região “menor” em termos de tempo de deslocamento. Uma regra geral observada é que os preços dos imóveis tendem a valorizar entre 10% e 20% após o anúncio/conclusão de grandes melhorias de conectividade (embora números exatos variem conforme o local). Já vemos isso acontecer na prática com a Dwarka Expressway (preços de imóveis ao longo da via subindo cerca de 50% em poucos anos) e esperamos resultados semelhantes para o aeroporto de Jewar e extensões do metrô. Incorporadoras estão ativamente posicionando projetos próximos a essas obras de infraestrutura para divulgar a vantagem da conectividade. Investidores e compradores fariam bem em acompanhar o cronograma das obras — uma área hoje um pouco remota pode se tornar um importante polo assim que a rodovia ou o metrô estiverem operacionais. No contexto de Delhi-NCR, infraestrutura é, sem dúvida, o maior determinante do potencial imobiliário, transformando antigas periferias nos endereços nobres de amanhã housetrue.com housetrue.com.

Políticas Governamentais, Regulamentos & Fatores Econômicos

O setor imobiliário em Delhi é significativamente influenciado por regulamentações governamentais, mudanças de política e tendências econômicas mais amplas. Alguns fatores-chave para 2025 incluem:

Reformas Regulatórias e RERA: A implementação do Real Estate (Regulation & Development) Act, 2016 (RERA) foi um divisor de águas nos últimos anos. A autoridade do RERA de Delhi (e as de Haryana/U.P. para os subúrbios da NCR) fiscalizam o registro de projetos, a entrega no prazo e a transparência. Até 2025, a maioria dos empreendimentos de reputação em Delhi-NCR estará registrada no RERA, dando mais confiança aos compradores. Isso eliminou muitos operadores oportunistas e consolidou o mercado em direção a incorporadoras confiáveis, especialmente após a crise das NBFCs e a desaceleração causada pela COVID. A era dos atrasos frequentes nas obras e de projetos paralisados está sendo combatida — embora ainda existam problemas antigos (por exemplo, alguns projetos antigos de Noida continuam em litígio). No geral, o RERA melhorou o sentimento do consumidor e é uma força regulatória positiva, incentivando mais compradores finais a entrarem no mercado sem medo de práticas inadequadas.

Habitação Acessível e Incentivos: O incentivo do governo à habitação acessível continua. Embora a cidade de Delhi em si tenha poucos projetos acessíveis (devido ao custo da terra), o Esquema de Subsídio Vinculado ao Crédito (CLSS) do governo central, sob o PMAY, beneficiou muitos compradores de casas na NCR até seu término em 2022. Há conversas sobre reviver ou introduzir um subsídio de juros semelhante para compradores de classe média no final de 2024/2025 – o que, se acontecer, impulsionará as vendas de imóveis acessíveis e de segmento médio. Além disso, o Orçamento da União de 2024 aumentou substancialmente a alocação para o Pradhan Mantri Awas Yojana, o que se traduz em mais projetos habitacionais subsidiados (principalmente em cidades periféricas). Delhi, por ser um estado amplamente urbano, constrói pouco sob o PMAY (exceto algumas reurbanizações de favelas in situ), mas cidades da NCR, como Faridabad, Ghaziabad, recebem fundos para construir moradias EWS/LIG. As políticas de imposto de selo e taxas de avaliação de imóveis (circle rate) também influenciam o mercado: por exemplo, Delhi teve uma redução temporária de 20% na taxa de avaliação em 2021 para estimular as transações; embora isso tenha terminado, a cidade manteve as taxas inalteradas em 2024 para não sobrecarregar os compradores. Estados como Haryana ofereceram algum desconto no registro para mulheres compradoras, etc. – esses pequenos incentivos contribuem, mesmo que marginalmente, para o sentimento e a demanda.

Fatores Econômicos – Taxas de Juros e Inflação: Um fator crítico é o ciclo das taxas de juros. Em 2022-23, o aumento das taxas de juros (o RBI elevou a taxa repo em 250 pontos-base) tornou as hipotecas mais caras, reduzindo um pouco a acessibilidade das moradias. No entanto, em 2025, com a inflação sob controle, espera-se que o RBI corte as taxas em cerca de 0,5% em 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Os bancos já começaram a reduzir marginalmente as taxas de juros de financiamentos imobiliários. As taxas de hipoteca caindo de ~9% para ~8,5% terão um impacto tangível – segundo a JLL, a maioria das cidades verá seu índice de acessibilidade para compra de imóveis melhorar para o melhor nível desde 2020 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Embora a acessibilidade em Delhi-NCR ainda seja comparativamente baixa (devido aos preços elevados) economictimes.indiatimes.com, mesmo assim estará melhor do que os níveis de 2023 economictimes.indiatimes.com. EMIs mais baixos frequentemente liberam demanda reprimida, especialmente entre aqueles que estão indecisos na faixa de renda média.

Por outro lado, a alta inflação nos materiais de construção entre 2021-2023 (aumentos nos preços do cimento e do aço) elevou os custos de construção em cerca de 10-15%. Os incorporadores repassaram parte desse aumento aos compradores através de reajustes de preços. Agora, os preços das commodities se estabilizaram ou reduziram um pouco, o que deve aliviar a pressão de custos para as construtoras. Combinado com crédito mais barato para incorporadores (caso as taxas de juros caiam), novos lançamentos de projetos podem se intensificar, pois a viabilidade dos projetos melhora. De modo geral, prevê-se que a economia indiana seja uma das que mais cresce no mundo, o que dá suporte ao mercado imobiliário. Mesmo que o crescimento global seja moderado, os indicadores domésticos – alta arrecadação de GST, índices PMI – são sólidos. Esse status de “maior economia de alto desempenho” deverá favorecer o crescimento da renda das famílias e a capacidade de compra de imóveis na Índia economictimes.indiatimes.com. O essencial é que o crescimento do PIB se traduza em geração de empregos (especialmente em setores como TI, finanças, que impulsionam a demanda por escritórios e moradias). Até agora, apesar das demissões no setor de tecnologia globalmente, o mercado de trabalho da Índia está razoavelmente estável, e setores como startups, telecomunicações, manufatura (esquemas PLI) estão gerando empregos, beneficiando cidades como Delhi.

FIIs e Regulamentação de Investimentos: O ambiente regulatório da Índia é cada vez mais favorável para investidores imobiliários. O governo permitiu 100% de IDE em projetos concluídos para aluguel e flexibilizou normas para FIIs/InInvITs. As diretrizes de FII (Fundo de Investimento Imobiliário) amadureceram – em 2024 já tínhamos 3 FIIs listados (todos de ativos de escritórios) e o primeiro FII de shopping center foi listado em 2023 (Nexus Malls). Delhi-NCR abriga ativos de todos esses FIIs (por exemplo, a Embassy REIT possui propriedades em Noida, a Nexus REIT inclui o Vegas Mall de Delhi etc.), o que significa que investidores globais estão investindo indiretamente no mercado imobiliário de Delhi através desses veículos. Mais FIIs são esperados, inclusive, possivelmente, FIIs residenciais caso haja regulamentação futura, o que seria uma mudança de paradigma permitindo que indivíduos invistam em imóveis fracionados com renda regular. O sucesso dos FIIs até agora melhorou a transparência (pois os ativos dos FIIs devem informar ocupação, aluguéis etc.), tornando o mercado comercial mais rico em dados para Delhi.

Iniciativas e Políticas Governamentais: Outras medidas políticas que influenciam o mercado de Delhi incluem:

Leis de aluguel: O Model Tenancy Act 2021 foi uma lei modelo central destinada a reformar contratos de locação (equilibrando os direitos de inquilinos e proprietários, resolução rápida de disputas). Embora Delhi ainda não tenha promulgado uma nova lei até 2025, está considerando adotar muitas das disposições. Uma lei de aluguel adequada pode desbloquear um enorme estoque de imóveis que os proprietários mantêm vagos por medo de problemas com inquilinos – assim, aumentando a oferta de aluguéis e, talvez, estabilizando os valores no longo prazo.
Tributação: Sem grandes mudanças em 2024-25, mas o setor imobiliário se beneficia de deduções fiscais sobre os juros e o principal de financiamentos habitacionais (Seção 24 e 80C). Qualquer alteração nesse ponto pode afetar o sentimento dos compradores. O setor demanda o aumento do teto de dedução de juros de ₹2 lakh para incentivar compradores de imóveis – ainda em análise. Enquanto isso, o GST sobre propriedades em construção (5% ou 1% para habitação popular) permanece, mas o mercado já se ajustou a isso. Algumas medidas de alívio, como crédito de imposto de insumo ou redução, estão na lista de desejos dos incorporadores, mas ainda não foram concedidas.
Meio Ambiente e Conformidade: Delhi possui regulamentações rígidas quanto ao controle de poeira de construção (devido à crise de poluição). Durante picos de poluição, autoridades impõem proibições temporárias à construção. Os incorporadores precisam considerar isso no cronograma dos projetos. Além disso, todos os projetos precisam de licenças ambientais, certificados de combate a incêndio, etc., que estão cada vez mais rigorosos (por exemplo, Chandigarh e algumas áreas da NCR agora exigem uso de água reciclada e captação de água da chuva em todos os novos empreendimentos). Isso aumenta os custos de conformidade, mas resulta em empreendimentos mais sustentáveis, o que, por sua vez, é um diferencial para compradores preocupados com o meio ambiente.
Digitalização de Registros Fundiários: Delhi está trabalhando na digitalização e agilização dos registros e registros de propriedade. A DDA possui portais online para inscrições no programa de agrupamento de terras e o departamento de receita do estado de Delhi digitalizou vários títulos de terra. Isso deve reduzir fraudes e tornar as transações mais ágeis, estimulando investimentos. A menção nas notícias sobre registro gratuito de propriedades rurais “lal dora” hindustantimes.com hindustantimes.com é um dos passos para formalizar posses antes informais.

Riscos & Fatores Externos: Alguns fatores de risco do ponto de vista político/econômico:

Se houver atrasos em aprovações ou incertezas políticas (como mais adiamento na notificação do MPD-2041 ou mudanças abruptas nas regras de uso do solo), isso pode atrasar lançamentos de projetos nas áreas afetadas. Clareza e consistência nas políticas serão fundamentais para manter o interesse dos incorporadores.
Recessões econômicas globais ou crises geopolíticas podem afetar indiretamente o mercado de Delhi ao impactar o crescimento de setores como TI e serviços (por exemplo, se uma recessão nos EUA/UE atingir as exportações de serviços indianas, a locação de escritórios pode enfraquecer e a insegurança no emprego pode reduzir a compra de imóveis).
Flutuações cambiais podem alterar os padrões de investimento de NRIs – uma rúpia mais fraca geralmente estimula mais compras por NRIs (maior valor por dólar/dirham), o que pode impulsionar as vendas de imóveis de luxo em Delhi; uma rúpia mais forte pode diminuir esse ritmo.
Eleições e Clima Político: As eleições nacionais de 2024 trouxeram um governo estável e pró-infraestrutura. No entanto, questões de governança local (o governo estadual de Delhi e o governo central frequentemente entram em conflito) às vezes paralisam projetos. Por exemplo, a aquisição de terras para rodovias ou a liberação de rotas de metrô podem ser politizadas. No entanto, até agora, a maioria dos grandes projetos de infraestrutura na NCR conta com apoio bipartidário.
Mudanças Climáticas e Sustentabilidade: Cada vez mais, o setor imobiliário pode precisar considerar fatores ambientais. A grave poluição do ar em Delhi e eventos recentes de inundação (inundação do Yamuna em 2023) levantaram questionamentos sobre a resiliência climática. O governo pode impor normas mais rígidas específicas para cada localidade (como proibir construções em áreas de várzea, exigência de purificadores de ar em grandes empreendimentos, etc.). Essas medidas, embora socialmente benéficas, podem restringir a oferta em algumas zonas ou aumentar os custos.

Concluindo, o ambiente regulatório é em grande parte favorável ao crescimento, com reformas tornando o mercado mais transparente e o planejamento voltado para infraestrutura desbloqueando novo potencial. Entretanto, é fundamental que os interessados acompanhem as mudanças regulatórias e sinais macroeconômicos. Políticas governamentais, desde taxas de juros até planos diretores urbanos, continuarão a moldar a trajetória do mercado imobiliário de Delhi – garantindo que o equilíbrio entre crescimento e sustentabilidade seja mantido.

Potencial de Investimento e Fatores de Risco

Investir no mercado imobiliário de Delhi oferece recompensas significativas em potencial, mas não sem riscos. Aqui está uma análise equilibrada dos motivos que tornam o mercado atraente e dos fatores de risco que os investidores devem considerar:

Vantagens e Oportunidades de Investimento:

Forte Valorização de Capital: Delhi-NCR historicamente proporcionou uma valorização de capital robusta, especialmente nos corredores de crescimento. Dados recentes comprovam isso – investidores em áreas como Noida ou Gurugram observaram ganhos de 50–70% nos preços nos últimos 4-5 anos indiatoday.in indiatoday.in, superando de longe muitas classes de ativos. Para os próximos anos, com o crescimento da economia e da população da NCR, propriedades bem escolhidas podem apresentar valorizações anuais de um dígito alto a dois dígitos. O setor imobiliário da região é sustentado por demanda genuína (usuários finais e empresas), e não apenas especulação, o que favorece uma valorização sustentável.
Renda de Aluguel e Rentabilidade: Os rendimentos de aluguel residencial em Delhi (2-3%) são relativamente baixos, mas os rendimentos comerciais (7-8% para escritórios, ~5-6% para varejo) são bastante atraentes, fazendo da NCR um bom mercado para investidores imobiliários que buscam renda. O surgimento dos REITs permite que pequenos investidores participem de ativos comerciais de aluguel com rendimentos estáveis. Além disso, com os aluguéis agora em alta (aluguéis residenciais subindo após a Covid, e aluguéis de escritórios/varejo em tendência de alta), a rentabilidade sobre o custo para novos investimentos está melhorando. Por exemplo, quem compra agora com um preço levemente corrigido pode obter um rendimento de aluguel melhor nos próximos anos, à medida que os aluguéis aumentam. Co-living e moradia estudantil são segmentos de nicho que oferecem rendimentos mais altos (frequentemente acima de 5%) em Delhi, devido à alta demanda do público jovem.
Opções de Portfólio Diversificadas: Delhi-NCR oferece todo o espectro de ativos imobiliários – de mansões de ultra luxo a apartamentos acessíveis, de escritórios Grade-A a galpões logísticos e espaços comerciais. Essa diversidade permite aos investidores diversificarem dentro do próprio mercado. Por exemplo, alguém pode investir em um escritório Grade-A em Gurgaon para renda estável, um terreno próximo a Jewar para valorização de longo prazo e um apartamento de médio padrão em Noida para crescimento moderado. Poucas cidades na Índia oferecem tamanha amplitude de oportunidades. Além disso, ativos alternativos como data centers, parques de P&D em ciências da vida, etc., estão surgindo na NCR, dando aos investidores iniciais a oportunidade de entrar nesses segmentos de alto crescimento.
Infraestrutura e Crescimento Futuro: Como detalhado, uma série de projetos de infraestrutura está destravando novas áreas. Investidores que entram cedo nesses “bolsões pré-crescimento” podem ganhar substancialmente assim que a conectividade melhora. Vimos esse padrão historicamente (por exemplo, investidores pioneiros em Dwarka ou ao longo da via expressa de Noida há uma década obtiveram grandes retornos). Itens futuros como as implementações do MPD 2041 (vilas urbanizadas) podem ser comparados a oportunidades de “piso térreo” – por exemplo, terras agrupadas de vilarejos a preços modestos e que se tornam terrenos valiosos para desenvolvimento quando a regulamentação permite. O apoio governamental ao setor imobiliário (moradia para todos, cidades inteligentes, etc.) também significa que o setor tem ventos favoráveis de políticas públicas, sem mencionar que tradicionalmente o mercado imobiliário é um dos investimentos preferidos das famílias indianas – mantendo a demanda resiliente.
Fundamentos Econômicos e Demográficos: A área metropolitana de Delhi tem uma população de cerca de 30 milhões de pessoas e continua crescendo. É a sede do governo central, um grande polo econômico de serviços e se beneficia de um fluxo constante de migrantes (por empregos, educação). Isso se traduz em demanda habitacional constante. A transformação econômica mais ampla – como multinacionais transferindo cadeias de suprimentos para a Índia ou empresas globais abrindo escritórios – tende a beneficiar significativamente a NCR devido ao seu status de capital. Além disso, Delhi possui uma das maiores rendas per capita da Índia, permitindo maiores gastos com imóveis. Esses fundamentos proporcionam uma rede de segurança para investimentos imobiliários – o mercado é profundo.
Aumento da Transparência e Profissionalismo: O mercado está muito mais transparente agora (graças à RERA, construtoras listadas, portais de tecnologia imobiliária) do que há décadas. Isso reduz o risco de fraudes e torna o investimento mais seguro para pessoas de fora e para indianos não residentes (NRIs). Delhi-NCR também conta com muitos desenvolvedores consolidados (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji, etc., além de grandes nomes locais como ATS, M3M, etc.) oferecendo projetos profissionalmente gerenciados. O surgimento de plataformas fracionadas e fundos AIF com foco no mercado imobiliário de NCR indica que dinheiro institucional vê oportunidade aqui, o que pode elevar os padrões gerais e reduzir o risco para investidores individuais ao oferecer mais formas de participação.

Fatores de Risco e Desafios:

Risco de Acessibilidade e Demanda: O recente aumento nos preços, especialmente em imóveis de luxo, traz a questão da sustentabilidade. Existe o risco de que, se os preços continuarem avançando muito acima do crescimento da renda, uma parcela de usuários finais desista, provocando uma redução na demanda. Já vemos usuários finais de classe média em NCR enfrentando dificuldades com acessibilidade housetrue.com. Se os cortes nas taxas de juros não acontecerem ou se os preços subirem mais 20-30%, as transações podem desacelerar, levando a uma possível correção de preços em áreas superaquecidas. Investidores que compram a preços elevados no segmento de luxo devem estar atentos à possibilidade de estabilização ou leve correção de preços caso o mercado precise “respirar”. Isso é especialmente relevante porque boa parte do boom tem sido alimentado por compradores ricos – um grupo relativamente limitado – que pode não crescer indefinidamente.
Excesso de Oferta em Certos Segmentos: Embora o estoque total não vendido esteja diminuindo, alguns micromercados ainda enfrentam excesso de oferta. Por exemplo, partes de Greater Noida e Yamuna Expressway têm muitos loteamentos e condomínios de médio padrão entregues na última década que ainda não foram totalmente ocupados; espaços de escritório comerciais em locais periféricos (como alguns parques de TI em Noida Expressway ou Manesar) registram maiores taxas de vacância. Se você investir em um projeto em uma localidade com excesso de oferta, a valorização pode ficar aquém, pois há muitas opções concorrentes. É importante avaliar o equilíbrio entre oferta e demanda. O recente relatório da PropEquity indicando uma queda de 34% nos lançamentos residenciais no 1º trimestre de 2025 é, na verdade, um sinal positivo para evitar o excesso de oferta business-standard.com business-standard.com. Mas caso os incorporadores, ao enxergar o boom de 2024, resolvam lançar dezenas de novos projetos de luxo em 2025-26, o excesso de oferta pode se repetir e prejudicar os retornos.
Atrasos de Execução e Regulatórios: O NCR tem um histórico de atrasos em projetos – um risco para quem investe em imóveis em construção. Embora a RERA tenha melhorado a situação, os atrasos ainda ocorrem devido a problemas de financiamento ou litígios. Por exemplo, a disputa de aquisição de terras em torno de projetos de rodovias ou questões de licenciamento ambiental podem paralisar o andamento. Se você investiu contando com a conclusão de determinada linha de metrô ou rodovia até certa data e isso atrasar anos, seu investimento pode ficar aquém nesse período. Da mesma forma, atrasos burocráticos nas aprovações (como a longa espera pela notificação do MPD-2041) podem paralisar desenvolvimentos planejados. O investidor deve estar preparado para incertezas quanto aos prazos ou optar por projetos prontos para mitigar isso.
Risco Político e de Políticas: Mudanças de governo ou políticas podem alterar o cenário imobiliário. Por exemplo, se uma nova administração decidir implementar um aumento do imposto predial ou um imposto especial sobre imóveis de luxo, isso pode afetar os valores. Embora movimentos tão drásticos sejam improváveis, são mais comuns as mudanças de políticas locais como revisões da taxa referencial. Haryana elevando acentuadamente as taxas referenciais em partes de Gurgaon em 2022 tornou as transações temporariamente mais caras. Ou considere a proibição de locação de determinados terrenos em Noida até que as dívidas sejam quitadas (como no caso Amrapali) – peculiaridades políticas podem afetar investimentos específicos. Além disso, o NGT (National Green Tribunal) periodicamente proíbe construções devido à poluição, o que pode atrasar obras e aumentar o custo de manutenção para os incorporadores (e, consequentemente, o tempo de espera do investidor).
Flutuações Macroeconômicas e de Taxa de Juros: O mercado imobiliário é cíclico. Se a inflação disparar inesperadamente forçando o RBI a elevar as taxas novamente, o sentimento do comprador pode esfriar. Uma recessão global pode impactar a comunidade expatriada ou investidores internacionais no mercado imobiliário indiano. Embora a demanda interna seja forte o bastante para resistir a choques moderados, uma forte recessão econômica (como após o Lehman em 2008 ou o choque repentino da desmonetização em 2016) pode causar uma queda de curto prazo nas vendas e até uma correção de preços em situação de estresse. O setor imobiliário também é relativamente ilíquido; em um mercado em baixa, sair rapidamente de um investimento pelo preço desejado pode ser difícil.
Solvência e Qualidade do Incorporador: Nem todos os incorporadores são iguais. O NCR já presenciou casos de inadimplência e insolvência de construtoras (os casos da Amrapali e Jaypee Infratech – grandes incorporadoras cujos projetos ficaram parados – ainda assombram alguns investidores). Problemas de governança corporativa ou incorporadores excessivamente alavancados apresentam riscos. É fundamental investir com incorporadoras renomadas e financeiramente estáveis ou garantir que o projeto conte com uma conta escrow robusta sob a RERA. Além disso, questões de qualidade construtiva – alguns empreendimentos feitos às pressas acabam com problemas estruturais ou de manutenção, prejudicando o valor do imóvel a longo prazo. Fazer a devida diligência sobre o histórico do incorporador é essencial.
Fatores Climáticos e Ambientais: Cada vez mais, os riscos climáticos fazem parte da avaliação de risco imobiliário. A poluição do ar em Delhi é uma preocupação – se piorar, pode levar algumas pessoas de alta renda a se mudarem ou optarem por outras cidades, afetando sutilmente a demanda por imóveis de alto padrão (já há embaixadas e expatriados preferindo Gurgaon ou cidades em regiões montanhosas para escapar da poluição). A escassez de água é outro problema; o lençol freático e o fornecimento de água em Delhi estão sob pressão, e algumas regiões enfrentam falta de água no verão – se não for resolvido, certas áreas periféricas podem apresentar problemas de habitabilidade que limitam o crescimento. Por outro lado, normas ambientais rigorosas (embora boas) podem restringir áreas desenvolvíveis (por exemplo, agora deve-se manter uma zona de proteção no entorno do leito do rio Yamuna após as enchentes de 2023, o que pode afetar alguns projetos). Esses fatores são de longo prazo, mas um investidor com visão de 10-15 anos deve considerá-los.

Mitigando Riscos: Para mitigar esses riscos, recomenda-se que os investidores adotem estratégias como:

Diversificação – não coloque todo o capital em um único projeto ou micromercado; distribua entre diferentes áreas ou tipos de ativos.
Foco nos Fundamentos – locais com forte crescimento de empregos, boa conectividade e infraestrutura social tendem a manter a demanda mesmo se o mercado esfriar.
Mantenha-se Informado – acompanhe desenvolvimentos de políticas (por exemplo, novas leis, mudanças tributárias ou decisões judiciais que afetam o mercado imobiliário). Como sugere o relatório House True, “fique de olho em relatórios autorizados… e notícias do mercado; mantenha-se proativo” housetrue.com.
Orientação Profissional – utilize os serviços de consultores imobiliários de credibilidade, corretores registrados na RERA e assessoria jurídica, especialmente para grandes investimentos. Com maior transparência atualmente, dados sobre tendências de preços passados, oferta futura, etc., estão disponíveis para tomada de decisão informada, em vez de especular às cegas.
Alinhamento de Prazo – alinhe o horizonte do seu investimento com a etapa do projeto. Se busca lucro no curto prazo (1–2 anos), foque em setores muito “quentes” ou estoques prontos, onde a demanda está no auge housetrue.com housetrue.com. Para longo prazo (5+ anos), é possível fazer apostas calculadas em corredores emergentes (como Jewar) que podem não explodir imediatamente, mas provavelmente crescerão ao longo do tempo housetrue.com.

No geral, o mercado imobiliário de Delhi oferece uma história de investimento atraente à medida que avançamos para 2025. A combinação de fortes fatores de demanda, melhorias na infraestrutura e apoio de políticas cria um terreno fértil para retornos. Ainda assim, investidores prudentes vão considerar os riscos – especialmente os altos preços base e a natureza irregular do mercado – e escolher suas apostas com cautela. Como diz o ditado no setor imobiliário: localização, localização, localização – no contexto do NCR, adicione também timing. Aqueles que acertarem tanto na localização quanto no timing no mercado de Delhi têm a chance de “surfar a onda” do crescimento em 2025 e além housetrue.com, enquanto aqueles que não acertarem podem acabar esperando mais tempo pelos resultados desejados.

Análise Comparativa: Delhi vs. Mumbai, Bengaluru e Hyderabad

A trajetória do mercado imobiliário de Delhi-NCR pode ser melhor compreendida em contexto ao compará-la com outros grandes mercados de cidades indianas – Mumbai (MMR), Bengaluru e Hyderabad – que são todos significativos em tamanho e possuem fatores impulsionadores distintos. Abaixo está uma visão comparativa abordando o tamanho do mercado, tendências e padrões de crescimento:

Preços residenciais: Mumbai é a cidade mais cara da Índia para imóveis.

Os preços médios na MMR são cerca de ₹12.600/ft² no final de 2024 globalpropertyguide.com, significativamente acima da média de Delhi-NCR de ₹8.100 globalpropertyguide.com.Locais privilegiados do Sul de Mumbai (Malabar Hill, etc.) podem chegar a ₹60.000–₹1.00.000 por pé quadrado, níveis que apenas algumas das colônias ultra-prime de Delhi conseguem se aproximar.O crescimento dos preços em Mumbai tem sido mais modesto – cerca de +4-6% ano a ano nos últimos trimestres, segundo dados da NHB residex.nhbonline.org.in, e aproximadamente 40% de aumento em 4 anos indiatoday.in.Delhi-NCR, apesar de possuir áreas de extremo luxo, no geral continua sendo um pouco mais acessível que Mumbai em média, porém em 2024 registrou uma valorização maior (~18% no HPI hindustantimes.com ou até mais alto, segundo outras fontes).Bengaluru tem preços moderados – média de ~₹7.500/m² globalpropertyguide.com – e tem apresentado aumentos constantes (~8-12% ao ano recentemente globalpropertyguide.com).Os preços em Bangalore cresceram cerca de 45% em 4 anos indiatoday.in indiatoday.in, em nível semelhante ao percentual de Delhi.É conhecido por um bom equilíbrio: não é tão volátil quanto o NCR, com menos picos especulativos.Hyderabad era conhecida por ser muito acessível até que disparou – ainda tem uma média de apenas ~₹7.000/pé² globalpropertyguide.com, mas isso após um aumento de ~80% a partir de sua base baixa indiatoday.in.O crescimento de Hyderabad desacelerou em 2024 (apenas +3% ao ano globalpropertyguide.com) após aquele grande avanço, em parte devido a um grande aumento da oferta e uma ligeira queda na demanda.Em essência, o recente crescimento de preços do NCR superou Mumbai, Bengaluru, etc., impulsionado pelo aumento do segmento de luxo housetrue.com globalpropertyguide.com.Mas, em termos absolutos, Mumbai continua sendo mais cara, enquanto Bangalore e Hyderabad permanecem como alternativas mais baratas com espaço para crescimento.

Tamanho do Mercado e Vendas: Em 2024, Delhi-NCR e Mumbai são os dois maiores mercados imobiliários da Índia em valor anual de vendas. Em 2024, NCR superou Mumbai no valor total das vendas de habitação – ₹1,53 lakh cr contra ₹1,38 lakh cr de Mumbai housetrue.com. Isso foi um marco notável: tradicionalmente, a Região Metropolitana de Mumbai (MMR) era a número um, mas o boom de NCR em 2024 mudou esse cenário housetrue.com housetrue.com. Contudo, em número de transações, Mumbai ainda lidera – por exemplo, Mumbai registrou cerca de 96.000 vendas de unidades residenciais em 2024 (seu melhor resultado em 13 anos, 27% do total das vendas das 8 maiores cidades) globalpropertyguide.com, enquanto as vendas de unidades em NCR foram um pouco menores e até caíram um pouco ano a ano, segundo alguns relatórios globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Isso indica que Mumbai possui um volume maior de transações de médio porte, enquanto o valor total de NCR foi impulsionado por preços médios mais altos (vendas de luxo). Bengaluru normalmente registra vendas de 50-60 mil unidades por ano (12-17% da fatia da Índia), e Hyderabad cerca de 30-40 mil unidades, então ambas são menores que NCR em volume, mas têm crescido rapidamente. Notavelmente, Bengaluru e NCR foram as únicas a apresentar aumento no volume de vendas ano a ano no 1º trimestre de 2025 (cada uma +10%), enquanto outras cidades tiveram queda business-standard.com, mostrando sua relativa resiliência.

Segmentos e Motores: O mercado imobiliário de cada cidade é impulsionado por motores econômicos diferentes:

Delhi-NCR é impulsionada pelo setor governamental, indústrias diversas (TI, serviços, manufatura no NCR) e muito interesse de investidores/NRIs, especialmente no segmento de luxo. O segmento de luxo em NCR (casas >₹1 Cr) representou cerca de 46% das vendas no 1º trimestre de 2025 housetrue.com – maior que em outras cidades. Seu mercado tem historicamente uma grande participação de investidores (pessoas aplicando dinheiro no setor imobiliário), embora a fatia de usuários finais esteja crescendo após o RERA. A presença de diversas cidades (Delhi, Gurgaon, Noida, etc.) faz dela uma região policêntrica.
Mumbai (MMR) é impulsionada por serviços financeiros, Bollywood, comércio e uma aguda escassez de terras. Ela tem de longe a maior demanda por moradias compactas devido aos preços altíssimos – por exemplo, apartamentos de 1 quarto predominam lá, ao contrário de Délhi, onde unidades maiores são comuns. Mumbai também possui um enorme mercado de reurbanização (prédios antigos transformados em torres, reabilitação de favelas, etc.). O mercado de luxo de Mumbai é forte, mas menor em termos percentuais do que a onda atual da NCR. Trata-se mais de segmentos de renda média e acessível nos subúrbios impulsionando o volume.
Bangalore é a capital da tecnologia da informação – sua sorte no mercado imobiliário está atrelada aos ciclos de contratação do setor de tecnologia. Tem uma oferta relativamente abundante de terras e um governo amigável para incorporadoras, de modo que a oferta é ampla. Assim, os preços sobem de forma constante, não espetacular (sem picos bruscos como na NCR). Bangalore também possui os melhores rendimentos de aluguel (3-4%) entre as metrópoles devido aos preços mais baixos e aluguéis decentes globalpropertyguide.com, tornando-se um dos favoritos dos investidores em propriedades para aluguel. A cidade vê demanda predominantemente por moradias de segmento médio (₹50 lakh – 1 crore), e o luxo é um nicho menor em comparação com NCR ou Mumbai.
Hyderabad é impulsionada pelo setor de TI e por um governo estadual proativo (Telangana) que criou um boom mantendo os custos baixos e facilitando os negócios. Seus preços ficaram baixos por muito tempo (após a estagnação de 2008), por isso o período de 2018 a 2022 viu um crescimento de recuperação de cerca de 80%. Continua sendo uma das grandes cidades mais acessíveis – é possível comprar um apartamento premium em HiTec City pelo preço de um apartamento de padrão médio em Gurgaon. Essa acessibilidade, somada ao rápido desenvolvimento de infraestrutura (aeroporto de nível internacional, via expressa ORR, novo metrô), atraiu investidores para Hyderabad. No entanto, como observado, a cidade registrou uma queda de 47% nas vendas de imóveis residenciais em Q1 2025 business-standard.com, a queda mais acentuada entre as cidades, indicando um possível esfriamento após uma fase frenética de crescimento. Isso contrastou com o crescimento de +10% da NCR no mesmo período business-standard.com.

Espaço Comercial e Escritório: Bangalore lidera o mercado de escritórios da Índia – é consistentemente a cidade com maior absorção (por exemplo, no 1º trimestre de 2025 Bangalore alugou cerca de 4,86 milhões de pés quadrados contra 2,75 milhões de pés quadrados de Delhi-NCR) cushmanwakefield.com. É o polo tecnológico, então sua taxa de vacância costuma ser menor e os aluguéis cresceram cerca de 26% desde 2019 (para cerca de ₹93/pé²/mês) – o maior crescimento entre as principais cidades jll.com. Hyderabad também tem visto grande absorção de escritórios nos últimos anos, com aluguéis subindo cerca de 20% desde 2019 (para cerca de ₹65/pé²/mês) jll.com. O mercado de escritórios de Mumbai é mais voltado para bancos, serviços financeiros e sedes de multinacionais; tem aluguéis elevados, mas também vacância maior em algumas áreas centrais mais antigas, à medida que empresas migram para o novo BKC ou regiões suburbanas. O cenário de escritórios de Delhi-NCR só fica atrás de BLR: teve cerca de 15% da absorção de escritórios da Índia no 1º trimestre de 2025, e se destaca por ter dois grandes polos (Gurgaon e Noida), além da cidade de Delhi. No 1º trimestre de 2025, a vacância total: NCR ~16%, Mumbai ~15%, Bangalore ~11%, Hyderabad ~13%. Assim, Bangalore tem um mercado mais restrito, por isso os aluguéis subiram mais rápido por lá, enquanto a NCR melhora a partir de vacância um pouco mais alta, mas com grande demanda em recuperação cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. A revolução do flex space é forte nas quatro cidades, mas NCR e Bangalore lideram em estoque total de espaços flexíveis. Para investidores, isso significa que Bangalore e NCR são preferidas para investimento em escritórios devido à profundidade da demanda, enquanto Mumbai é boa para ativos consolidados e Hyderabad tem potencial de crescimento, ainda que com alguma volatilidade.

Varejo e Outros Segmentos: No setor imobiliário de varejo, Mumbai e Delhi disputam lado a lado em termos de estoque de varejo premium e desenvolvimento de shoppings. Mumbai pode ter uma ligeira vantagem historicamente (as ruas comerciais do sul de Mumbai, Bandra, etc.), mas Delhi-NCR está atualmente adicionando mais espaço de shopping (3 milhões de pés quadrados em 2025 contra cerca de 2,5 milhões de pés quadrados de Mumbai) realestateasia.com hindustantimes.com. Hyderabad e Bangalore também estão expandindo o varejo, mas em menor escala (Hyderabad liderou a locação no 1º trimestre de 2025, devido a alguns grandes negócios em ruas comerciais) hindustantimes.com hindustantimes.com. Industrial/Logística: Aqui, Delhi-NCR claramente domina devido à sua geografia – Mumbai é limitada em área (embora a vizinha Bhiwandi seja enorme para armazéns), Bangalore e Hyderabad possuem polos moderados de armazéns, mas nada comparado à escala do NCR. No 1º trimestre de 2025, NCR & Chennai lideraram as locações de armazéns (NCR com 35% de participação) economictimes.indiatimes.com. A participação de Mumbai foi menor (por exemplo, o e-commerce utiliza Mumbai para a região Oeste da Índia, mas geralmente NCR para distribuição no Norte da Índia). Assim, para investidores de parques logísticos, NCR e Pune/Chennai são os principais, com Bangalore/Hyderabad em menor escala.

Perspectiva Comparativa:

Mumbai: Um mercado maduro e saturado que provavelmente crescerá de forma constante, mas lenta. Os desafios são os preços elevados e a limitação de terras – por isso o foco está em reurbanização e áreas periféricas (Navi Mumbai, Thane, Panvel). O futuro Trans-Harbour Link, linhas de metrô e aeroporto de Navi Mumbai pode impulsionar essas áreas. Mas o centro de Mumbai pode continuar a apresentar crescimento de um dígito e altas barreiras de entrada.
Bangalore: Espera-se que continue em alta. Enquanto o setor de tecnologia for bem, o mercado imobiliário residencial e comercial de Bangalore verá uma demanda saudável. É frequentemente citada como a principal cidade para investimento imobiliário de indianos não residentes (NRIs) devido aos retornos estáveis e aos rendimentos de aluguel sobha.com. Seu desafio é o congestionamento do trânsito e certa defasagem na infraestrutura urbana, mas a Fase 2 do Metrô e o trem suburbano vão ajudar. Tem bastante terra disponível para expansão (norte de BLR, leste de BLR), então a questão da acessibilidade segue relativamente controlada.
Hyderabad: Após uma ligeira correção ou período de estabilidade, Hyderabad pode retomar o crescimento, mas talvez em um ritmo mais moderado. Possui políticas muito favoráveis aos negócios (por exemplo, imposto de transmissão mínimo, aprovações rápidas via TS-iPASS), o que pode atrair mais empresas (os maiores campi da Amazon e do Google estão lá, por exemplo). Se a demanda continuar forte (sua população e renda estão crescendo rapidamente), pode novamente superar no crescimento. Contudo, o risco político (finanças do estado, próximas eleições em Telangana) e o excesso de oferta em alguns corredores (muitos novos edifícios altos no oeste de Hyderabad) podem limitar o aumento dos preços no curto prazo.
Delhi-NCR: Como detalhado neste relatório, a NCR vive um forte momento de alta. Oferece um pouco de tudo: o que há de mais luxuoso (ultra luxo vendendo rapidamente) e ainda bolsões de moradia acessível. Sua vantagem única é ser a região da capital do país – muitas iniciativas do governo geralmente têm início ou foco aqui (por exemplo, primeiro RRTS, grandes programas habitacionais pela DDA). O lado negativo é a complexidade – várias jurisdições estaduais (Delhi, UP, Haryana) resultam em desenvolvimento desigual e regras diferentes. Mas o grande porte e a natureza integrada da região também diversificam o risco – se uma área desacelerar, outra pode compensar (como Gurgaon pode esfriar, mas talvez Noida dispare, etc.). Atualmente, a NCR é o maior mercado de crescimento acelerado da Índia em valor e um dos maiores em volume housetrue.com business-standard.com, e a expectativa é que mantenha essa liderança no curto prazo.

Em resumo, Mumbai oferece estabilidade e ativos icônicos de alto valor, mas menor crescimento; Bangalore oferece bons fundamentos e consistência; Hyderabad oferece alto potencial de crescimento a menor custo, mas com alguma volatilidade; Delhi-NCR oferece escala, diversidade e, atualmente, grande impulso, especialmente nos segmentos de alto padrão. Um investidor experiente pode até mesmo distribuir o portfólio entre essas cidades – por exemplo, comprar um imóvel comercial em Bangalore para obter renda de aluguel, um terreno em Hyderabad para valorização e um apartamento de luxo em Delhi para prestígio e ganhos durante o “boom”. Para quem está decidindo entre elas: se a prioridade for segurança e renda de aluguel, Bangalore ou Mumbai podem ser atraentes; para máximo crescimento e ambição, Delhi-NCR é muito atraente, embora seja preciso navegar com cautela; e para acessibilidade com crescimento, Hyderabad se destaca.

Todas as quatro cidades devem se beneficiar do crescimento econômico da Índia, mas cada uma no seu ritmo e com seu próprio caráter. Délhi, sendo a capital com um ecossistema imobiliário atualmente em franca expansão, está indiscutivelmente liderando o grupo na história do mercado imobiliário de 2025 – uma posição que não ocupava há muito tempo – e esse vigor comparativo é um ponto-chave para os interessados que acompanham o cenário imobiliário indiano housetrue.com housetrue.com.

Conclusão e Perspectivas para 2025 e Além

O mercado imobiliário de Délhi em 2025 é marcado por uma confluência de tendências positivas: vendas recordes, valorização acelerada dos preços (particularmente no segmento de luxo) e atividade revitalizada nos setores residencial, comercial, varejista e industrial. Delhi-NCR consolidou-se à frente do setor imobiliário indiano. Seguindo em frente, a trajetória do mercado parece otimista, mas exigirá uma navegação cuidadosa diante dos desafios.

No curto prazo (2025–26), espera-se que o mercado imobiliário de Délhi continue em trajetória ascendente, embora em ritmo mais moderado do que o entusiasmo de 2024. Os fundamentos – forte demanda dos usuários finais, melhora na acessibilidade devido à expectativa de queda das taxas de juros e um maciço investimento em infraestrutura – sustentarão o crescimento. As previsões do setor apontam para aumentos moderados de preços anuais de um dígito no mercado habitacional nacionalmente globalpropertyguide.com, e Delhi-NCR deve, em linhas gerais, acompanhar essa tendência, embora alguns micromercados possam superar a média. O atual boom do luxo “vai continuar por mais algum tempo”, conforme observam especialistas housetrue.com, considerando o interesse contínuo dos compradores de alto padrão. Enquanto isso, o segmento intermediário deve ganhar alguma força caso as condições financeiras melhorem (parcelas menores) e se os incorporadores recalibrarem seus projetos para atender novamente a classe média e captar essa demanda latente. Os volumes de vendas de imóveis residenciais tendem a permanecer saudáveis – talvez sem bater o recorde de 2024, mas certamente fortes em relação à média histórica – já que urbanização e aspiração continuam impulsionando a busca pela casa própria, mesmo diante de preços mais altos.

No front comercial, o mercado de escritórios de Delhi-NCR tem uma “longa e resiliente trajetória” pela frente, de acordo com analistas economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Com a vacância caindo e as empresas expandindo, prevemos que os aluguéis de escritórios subirão gradualmente e as vacâncias se reduzirão ainda mais nos próximos 1-2 anos. O novo suprimento em polos emergentes de escritórios (como ao longo da UER ou da Noida Expressway) será monitorado, mas espera-se que a demanda acompanhe devido ao crescimento econômico da Índia. O varejo imobiliário deve prosperar – o estoque de varejo organizado está aumentando, e os varejistas veem Delhi-NCR como um mercado crucial para expansão. Podemos ver novas marcas entrando e as já existentes ampliando os tamanhos das lojas, o que sustentará a ocupação nos shoppings e pode até comprimir as taxas de capitalização dos shoppings, tornando o varejo um segmento de investimento atraente. As perspectivas para industrial/logística são promissoras, com o crescimento contínuo do e-commerce e empresas diversificando cadeias de suprimentos usando a NCR como um nó fundamental. Iniciativas do governo como a Política Nacional de Logística visam reduzir custos e melhorar a infraestrutura, impulsionando indiretamente a demanda imobiliária por armazéns.

Principais fatores de observação para o médio prazo incluirão: a implementação do Plano Diretor 2041 (e se ele estimulará a oportunidade imobiliária prevista de cerca de US$ 15 bilhões economictimes.indiatimes.com), a execução de grandes infraestruturas dentro do prazo (abertura do Aeroporto de Jewar conforme previsto, progresso da Fase IV do metrô, etc.), e a manutenção de um regime político estável que incentive o investimento. Além disso, a dependência do mercado no segmento de luxo é algo a se observar – um crescimento saudável e amplo (com o médio padrão também aquecido) seria mais sustentável do que uma disparada liderada pelo luxo. Os formuladores de políticas podem intervir se, por exemplo, a acessibilidade piorar drasticamente (talvez por meio de incentivos fiscais ou programas de habitação), o que poderia alterar a dinâmica da demanda.

Da perspectiva de um investidor ou interessado, o mercado de Delhi oferece imensas oportunidades, mas exige diligência. Como este relatório destacou, vantagens locacionais, proximidade da infraestrutura e o timing de entrada/saída são cruciais para maximizar os retornos. Áreas apoiadas por infraestrutura sólida e crescimento de empregos provavelmente terão valorização acima da média. Por outro lado, áreas supervalorizadas sem conectividade real ou motores econômicos podem ter desempenho inferior. A gestão de riscos – como dar preferência a projetos protegidos pela RERA, construtoras de renome e expectativas de valorização realistas – continuará sendo importante.

No panorama mais amplo, o mercado imobiliário de Delhi está preparado para se beneficiar do objetivo da Índia de se tornar uma economia de US$ 5 trilhões até 2027 – a região da capital vai atrair uma parcela considerável de investimentos, talentos e, consequentemente, demanda imobiliária. O foco do governo em infraestrutura e habitação (por exemplo, renovação urbana contínua, expansões do metrô, recursos de cidades inteligentes) oferece uma estrutura de apoio. Enquanto houver estabilidade política e econômica, a perspectiva para o mercado imobiliário de Delhi é de crescimento e expansão.

Para resumir, Delhi-NCR em 2025 atinge um novo ápice – com alto crescimento e repleta de possibilidades. Investidores e compradores de imóveis que “se mantêm informados e proativos” housetrue.com, como aconselham os especialistas, devem colher os frutos nesse mercado. Seja aproveitando o boom do setor de luxo, capitalizando um novo ponto de destaque ou garantindo ativos para rendimento de aluguel, há espaço para várias estratégias. Recomenda-se cautela em relação aos poucos fatores de risco discutidos, mas não pessimismo – a resiliência do mercado já foi comprovada após a pandemia. Com escolhas prudentes, os envolvidos podem participar da história de sucesso do mercado imobiliário de Delhi, que está se desenrolando em 2025 e promete se estender pelo restante da década.

Fontes: A análise acima é baseada em dados e percepções de relatórios do setor, notícias e pesquisas de consultorias, incluindo o Realty Bytes FY2025-26 da Grant Thornton grantthornton.in grantthornton.in, relatórios do mercado imobiliário (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, pesquisas da Cushman & Wakefield e JLL sobre mercados de escritórios e varejo cushmanwakefield.com hindustantimes.com, insights da Colliers sobre locação industrial economictimes.indiatimes.com, além de documentos oficiais de políticas públicas e notícias do Economic Times, Hindustan Times sobre o Master Plan 2041 e desenvolvimentos de infraestrutura economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Estas fontes foram citadas ao longo do texto para fornecer uma base factual e atualizada para as conclusões apresentadas. O contexto comparativo é extraído da análise do Global Property Guide e da India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com, entre outros, para garantir uma perspectiva abrangente.