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Boom ou bulle ? À l’intérieur du marché immobilier brûlant de Zurich en 2025 et au-delà

juillet 8, 2025
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Boom or Bubble? Inside Zurich’s Red-Hot Real Estate Market 2025 & Beyond

Tendances du marché résidentiel en 2025

Hausse des prix face à une pénurie chronique de logements : Le marché immobilier de Zurich demeure extrêmement tendu en 2025. Les prix de l’immobilier continuent d’augmenter en raison d’une forte demande et d’une offre limitée. À la mi-2025, les prix des appartements dans la ville ont augmenté de ~4,5 % sur un an (maisons individuelles +4,0%) investropa.com. Le prix médian d’un appartement atteint désormais environ 1,68 million CHF, avec des prix moyens variant entre 14 000 et 21 000 CHF par m² selon le quartier investropa.com investropa.com. Le taux de vacance de Zurich a atteint un niveau record de 0,07 % – seulement 7 logements sur 10 000 – le plus bas de Suisse et probablement de toute l’Europe occidentale swissinfo.ch. Autrement dit, pratiquement chaque appartement est occupé, ce qui reflète une pénurie chronique de logements. La construction de nouveaux logements reste très inférieure à la croissance démographique (seulement ~42 000 nouveaux appartements attendus au niveau national en 2025 contre environ 50 000 nécessaires swissinfo.ch), donc la concurrence pour les logements reste féroce. Sans surprise, les prix de vente continuent de grimper – les analystes suisses prévoient une croissance annuelle de +3 % à +4 % des valeurs immobilières à Zurich jusqu’en 2025 engelvoelkers.com. Sauf choc économique, une baisse significative des prix semble peu probable tant que la demande dépasse largement l’offre investropa.com investropa.com.

Marché locatif vs dynamique d’achat : Les loyers à Zurich sont également en forte hausse, ce qui modifie davantage le calcul entre acheter ou louer. Après une hausse à deux chiffres en 2023, les loyers demandés dans la ville ont encore augmenté de 4,5 % en 2024 swissmarketplace.group. Les loyers dans tout le canton de Zurich ont progressé d’environ 4,8 % l’an dernier swissmarketplace.group, même si les augmentations se sont modérées après le pic de 2023. Cette tendance devrait se poursuivre en 2025 – la demande ne cesse de croître (grâce à l’immigration et à la création de nouveaux ménages) alors que la vacance est presque nulle et que la nouvelle offre reste minimale swissmarketplace.group. En résumé, les locataires sont confrontés à une forte concurrence et à des coûts en hausse. Parallèlement, l’emprunt est devenu moins cher : la Banque nationale suisse a abaissé son taux directeur à 0,25 % début 2025 investropa.com, ce qui a allégé les taux hypothécaires. Avec des coûts d’intérêts en baisse et des loyers en hausse, devenir propriétaire est désormais souvent plus abordable que louer pour les résidents sur le long terme investropa.com. En fait, des recherches de l’UBS indiquent qu’au début de 2025, le coût de l’accession à la propriété est passé sous le niveau des loyers dans la plupart des régions suisses (l’avantage en faveur des locataires est tombé à environ 3 % ou a disparu complètement) investropa.com. À Zurich et Genève, la location reste judicieuse pour des séjours courts de moins de 5 ans en raison des prix d’achat très élevés investropa.com. Mais pour ceux qui restent sur le long terme et qui peuvent financer un achat, l’achat retrouve de l’attrait. Les agences immobilières notent que la hausse marquée des loyers conjuguée à une baisse des coûts de financement fait pencher la balance en faveur de l’achat plutôt que de la location pour la première fois depuis des années engelvoelkers.com. Cette dynamique – pression locative inédite face à l’amélioration des conditions hypothécaires – est un élément clé du marché en 2025.

Demande, démographie et pénurie d’offre : Plusieurs forces alimentent la demande immobilière brûlante à Zurich. L’économie de la ville est florissante, avec plus de 120 000 entreprises (y compris des banques mondiales, des compagnies d’assurance et un secteur technologique/biotechnologique en plein essor) qui attirent des travailleurs dans la région investropa.com. L’immigration reste soutenue – la Suisse a gagné environ 83 000 personnes nettes en 2024 swissinfo.ch, et la population de Zurich continue de croître, stimulant les besoins en logement. Parallèlement, la construction de nouveaux logements est insuffisante. La hausse des coûts de construction, la pénurie de main-d’œuvre et les récentes hausses de taux d’intérêt ont ralenti le lancement de nouveaux projets swissinfo.ch. Le terrain est limité par la géographie et un zonage strict, surtout dans les quartiers centraux prisés. Les propriétaires sont également réticents à vendre, ce qui réduit l’offre de logements de seconde main sur le marché engelvoelkers.com. Par conséquent, la disponibilité de logements à Zurich est bien inférieure au seuil de vacance de 1% qui définit une pénurie swissinfo.ch. Même des appartements modestes attirent régulièrement des dizaines de candidats. Ce désequilibre entre l’offre et la demande ne devrait pas se résoudre de sitôt – la Fédération suisse des entrepreneurs avertit que les taux de vacance vont encore baisser à l’échelle nationale, car la construction ne suit pas la demande dans les années à venir swissinfo.ch. Il en résulte une pression haussière persistante sur les prix et les loyers. En effet, des experts décrivent Zurich comme la « capitale mondiale de la pénurie de logements » étant donné l’extrême rareté de locations swissinfo.ch. Pour l’instant, le marché résidentiel zurichois reste structurellement tendu et résilient, favorisé par l’économie forte et l’attractivité de la ville. Sauf bouleversement majeur, les analystes prévoient une stabilité des prix et une croissance modérée au cours des prochaines années engelvoelkers.com investropa.com, alors même que l’accessibilité pour les habitants devient une préoccupation croissante.

Marché de l’immobilier commercial : bureaux, commerces et industrie

Secteur des bureaux – Stable avec une forte disponibilité

Le marché de bureaux à Zurich en 2025 présente un tableau contrasté, marqué par une offre abondante et une demande sélective. Après la pandémie, les taux de vacance ont augmenté avec l’essor du télétravail et du travail hybride, mais la tendance se stabilise. Dans les cinq plus grands hubs de bureaux de Suisse (Zurich, Genève, Bâle, Berne, Lausanne), le taux d’offre agrégé s’établissait à environ 5,0 % fin 2024 jll.com. Dans la région zurichoise spécifiquement, la surface de bureaux disponible a atteint 433 700 m² (soit un taux de vacance de 5,3 %) fin 2024 jll.com. Ceci marque une légère hausse par rapport aux 4,8 % de l’année précédente, prolongeant une augmentation graduelle depuis 2019 jll.com. Les nouvelles livraisons en périphérie ont contribué à ces vacances – par exemple, de nouveaux projets à Oerlikon et Kloten (au nord de Zurich) ont apporté une offre significative l’an passé jll.com. Le District 5 (Zürich-Ouest) et le District 11 (Oerlikon/Affoltern) ont également connu une offre nouvelle conséquente et la mise sur le marché de bureaux rénovés jll.com. À l’inverse, certains quartiers centraux ont absorbé l’offre (le taux de vacance a baissé dans les districts 1, 3 et 9) car les entreprises recherchent des emplacements premium jll.com. Les loyers de bureaux restent stables depuis plusieurs années, reflétant cet équilibre entre offre accrue et demande constante jll.com. Les loyers prime dans le centre de Zurich se maintiennent depuis 2022, mais cela pourrait bientôt évoluer. Les projets de bureaux haut de gamme et durables en développement (avec certifications écologiques et équipements modernes) séduisent les locataires, et si la demande pour ces espaces premium demeure forte tandis que l’offre reste limitée, les loyers prime pourraient enfin repartir à la hausse après une période de stagnation jll.com.

En regardant vers l’avenir, les perspectives du marché des bureaux à Zurich sont prudemment optimistes. La nouvelle construction de bureaux ralentit considérablement – seulement environ 57 000 m² achevés en 2024, contre 343 000 m² en 2020 jll.com. Entre 2025 et 2027, le pipeline de Zurich n’atteindra en moyenne que 29 000 m² par an, soit une fraction (environ -71%) du volume annuel construit en 2019–2023 jll.com. Cette forte baisse de l’offre nouvelle contribuera à compenser toute nouvelle augmentation des vacances jll.com. Cependant, quelques espaces de seconde main continuent à se libérer alors que les entreprises optimisent leur surface ; environ 60 000 m² de bureaux existants devraient arriver sur le marché en 2025–26 (probablement des sous-locations ou des immeubles anciens nouvellement vacants) jll.com. Ainsi, le taux de vacance devrait se maintenir autour de 5%+ à court terme jll.com. La demande des locataires porte sur la qualité : les bureaux modernes et bien situés (notamment ceux avec une labellisation ESG) se louent bien, tandis que les bureaux obsolètes en périphérie peinent à trouver preneur. À noter, les secteurs financier et technologique de Zurich continuent de stimuler la location. Plusieurs transactions majeures fin 2024 soulignent la confiance dans les emplacements premium – par exemple, le télécom Salt a pris un nouveau siège au-dessus de la Bahnhofstrasse, et la société de gestion d’actifs Bellevue Group s’est installée dans un immeuble de prestige rénové près de la Sechseläutenplatz jll.com. Avec le faible taux de chômage (2,5%) et une croissance du PIB suisse d’environ 1,2% engelvoelkers.com, les entreprises continuent d’augmenter prudemment leurs effectifs. Globalement, le marché des bureaux zurichois est bien équilibré : les locataires bénéficient de plus de choix et de loyers stables, tandis que les bailleurs voient d’un bon œil la pause dans la construction qui devrait graduellement resserrer le marché. Toute hausse de la demande (par exemple, si les entreprises font revenir plus de personnel sur site) pourrait rapidement faire remonter les loyers dans les quartiers centraux. Pour l’instant, il faut s’attendre à des loyers de bureaux stables avec une dynamique de flight-to-quality – les bureaux vieillissants pourraient devoir accorder des avantages, tandis que les bureaux « green premium » du centre-ville et des sous-marchés dynamiques (comme Zürich-West et Oerlikon) suscitent un fort intérêt.

Secteur du commerce de détail – L’attrait des rues commerçantes de prestige perdure

L’immobilier de détail à Zurich s’est révélé remarquablement résilient. En fait, la principale rue commerçante de la ville, la Bahnhofstrasse, demeure l’un des emplacements de vente au détail les plus chers au monde. Les loyers prime pour les commerces de rue ont augmenté de plus de 20 % depuis 2020, atteignant environ 10 250 CHF par m² par an fin 2024 jll.com. Cela place la rue phare de Zurich juste derrière Paris et Londres en Europe pour les coûts de location commerciale jll.com. Ces loyers élevés reflètent une demande intense de la part des marques et détaillants de luxe pour un nombre limité de vitrines. La vacance sur la Bahnhofstrasse est pratiquement de 0% jll.com – tout espace commercial disponible est immédiatement repris. Ces dernières années, plusieurs marques mondiales ont agrandi leur surface ou sont arrivées sur l’artère principale, maintenant une occupation complète. Le statut de Zurich comme ville mondiale fortunée en est le moteur : elle mène l’Europe en matière de pouvoir d’achat par habitant, ce qui soutient fortement la consommation de détail jll.com. Un flux constant de touristes, de voyageurs d’affaires et de résidents aisés garantit des ventes soutenues dans les boutiques de luxe, horlogeries/bijouteries et mode haut de gamme. Même si le commerce en ligne progresse, l’expérience et le prestige d’une présence sur la Bahnhofstrasse restent irremplaçables pour les détaillants. L’histoire est similaire dans d’autres quartiers renommés comme la Vieille Ville et les zones de boutiques de Seefeld – la demande y est forte et la vacance minime.

Cela dit, les emplacements de commerces de détail secondaires présentent une situation plus nuancée. Certaines rues latérales et centres commerciaux moins centraux ont dû se repositionner après le COVID, et les détaillants de milieu de gamme restent attentifs à la concurrence en ligne. La fréquentation globale à Zurich a rebondi avec le retour des touristes et des employés de bureau, mais les consommateurs attendent désormais plus que de simples magasins – les emplacements performants proposent des expériences (cafés, événements) et de la commodité. Malgré tout, comparé à de nombreuses villes, le secteur de la vente au détail à Zurich s’en sort bien. La confiance des consommateurs est soutenue par la faible inflation suisse et la hausse des salaires, et le chômage y est très bas. Les propriétaires de la rue principale ont atteint des loyers record en 2024 jll.com, signe d’une forte confiance des détaillants dans la présence physique. Par conséquent, les investisseurs restent attirés par les actifs commerciaux de premier ordre, qui offrent des revenus stables (même si les rendements sont faibles au vu des prix). À l’avenir, la performance du commerce de détail devrait diverger selon les segments : l’ultra-prime continuera de prospérer, tandis que les emplacements plus faibles devront innover. Si le tourisme en provenance d’Asie et des États-Unis augmente dans les années à venir, cela stimulera encore davantage le commerce central. En revanche, toute baisse des dépenses de consommation ou l’adoption de nouvelles habitudes de commerce en ligne pourrait mettre sous pression les magasins moins bien situés. Pour l’instant, l’immobilier commercial zurichois est une histoire de force au sommet – « L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement » reste vrai, la Bahnhofstrasse affichant des loyers parmi les plus élevés au monde et un taux de vacance nul en raison d’une demande inlassable jll.com.

Industriel & logistique – Forte demande, offre limitée

Le segment des biens industriels et logistiques dans la région de Zurich (et en Suisse de manière générale) connaît une demande robuste et une diminution des taux de vacance. En 2023, le taux de vacance des biens logistiques investissables au niveau national est tombé à environ 5,1 %, contre 7,7 % en 2019 jll.com. Autrement dit, les entrepôts et plateformes de distribution sont de plus en plus occupés, grâce à l’essor du commerce en ligne, à la reconfiguration des chaînes d’approvisionnement et au fait que les entreprises maintiennent davantage de stocks. La logistique suisse se concentre le long des grands axes de transport – une grande partie des installations se situe dans le triangle Bâle–Zurich–Soleure et autour des principales métropoles jll.com. Zurich, à la croisée des autoroutes et proche de l’aéroport, est un pôle logistique de premier plan mais souffre également d’un manque d’espace. Une grande partie du foncier industriel a été réaménagée en bureaux ou en logements (notamment dans la ville de Zurich), ce qui limite l’offre de nouveaux entrepôts. Beaucoup d’entrepôts existants sont anciens et pas parfaitement adaptés aux besoins modernes (par exemple faible hauteur sous plafond, peu de quais de chargement) jll.com, ce qui signifie que l’espace logistique de catégorie A est extrêmement rare.

Les loyers pour les espaces logistiques/industriels dans la région de Zurich varient généralement de CHF 85 à 140 par m² et par an, selon la taille et l’emplacement jll.com. Ces loyers sont relativement élevés au regard des standards internationaux (reflétant le coût foncier et de construction élevé en Suisse). La croissance des loyers a été modérée mais régulière à mesure que la vacance diminue. Les investisseurs s’intéressent de plus en plus à cette classe d’actifs pour la stabilité de ses revenus et son potentiel de croissance – les rendements logistiques, bien qu’assez faibles en Suisse (~4–5 %), sont légèrement supérieurs à ceux des bureaux haut de gamme. Il est à noter que la majorité de l’immobilier logistique en Suisse est utilisé par ses propriétaires (les entreprises possédant leurs entrepôts) jll.com. Seuls environ 300 biens logistiques au niveau national sont des actifs d’investissement loués jll.com. Cela renforce l’illiquidité et l’exclusivité du secteur. Les rares entrepôts d’investissement de qualité qui arrivent sur le marché attirent une forte concurrence, y compris des investisseurs institutionnels étrangers séduits par la stabilité de la Suisse.

Pour les années à venir, attendez-vous à ce que le développement logistique reste limité. Les terrains adaptés autour de Zurich pour de nouveaux entrepôts grande surface sont rares et fortement réglementés. Cependant, certaines zones industrielles en périphérie de la ville et le long de l’autoroute A1 sont en cours d’intensification – d’anciens sites pourraient accueillir des installations logistiques à plusieurs étages ou être subdivisés pour la distribution urbaine du “dernier kilomètre”. La tendance au nearshoring (plus de stockage d’inventaire en Suisse) et le boom du shopping en ligne vont maintenir une forte demande pour des espaces logistiques modernes. En conséquence, le taux de vacance pourrait encore diminuer et les loyers pourraient augmenter, en particulier pour les entrepôts de qualité. Un défi concerne la rénovation du parc immobilier obsolète – beaucoup d’anciens bâtiments industriels ne répondent plus aux exigences logistiques actuelles jll.com. Des solutions créatives comme la transformation partielle en espaces de self-stockage ou locaux PME sont tentées pour réduire les vacances jll.com. Globalement, les perspectives de l’immobilier industriel zurichois sont positives, marquées par la rareté et une demande solide. Ce segment n’attire peut-être pas autant l’attention que le logement ou les bureaux à Zurich, mais il offre de nouvelles opportunités pour les investisseurs capables de naviguer dans le zonage et de trouver des actifs – les fondamentaux de faible vacance et de besoin locatif constant sont solidement en place jll.com.

Perspectives d’investissement : Rendements, intérêt étranger & opportunités

Investissement étranger et réglementations : Il est important de noter que la Suisse maintient des règles strictes (Lex Koller) limitant la propriété étrangère de biens immobiliers résidentiels.

Les étrangers non résidents ne peuvent généralement pas acheter de logements à Zurich (sauf dans de rares cas ou via certaines structures exemptées) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Cependant, les étrangers peuvent investir librement dans des biens immobiliers commerciaux et, jusqu’à présent, pouvaient également acheter des actions dans des sociétés ou des fonds immobiliers suisses sans restriction jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Cela a permis au capital institutionnel étranger d’entrer indirectement sur le marché de Zurich.Il existe un intérêt mondial significatif : des fonds souverains, des FPI mondiales et des investisseurs privés ont investi massivement dans des fonds immobiliers suisses, des projets de développement et des acquisitions d’actifs commerciaux.Par exemple, les immeubles de bureaux de prestige et les propriétés commerciales de Zurich font souvent l’objet d’enchères de la part de fonds allemands ou d’investisseurs du Moyen-Orient.À l’avenir, cependant, le paysage réglementaire pourrait se resserrer.En mars 2025, le gouvernement suisse a annoncé son intention de restreindre davantage les achats immobiliers par des étrangers, envisageant potentiellement de mettre fin à l’exemption qui permettait aux étrangers d’acheter librement des actions de sociétés immobilières cotées en bourse jacquemoudstanislas.ch.Si elles étaient mises en œuvre, de telles réformes (actuellement en discussion) exigeraient une approbation gouvernementale pour les investisseurs étrangers même pour des participations immobilières indirectes, un changement majeur visant à freiner la demande jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Cela a suscité des inquiétudes quant au fait que les capitaux étrangers pourraient être dissuadés.Cependant, le processus législatif est en cours – tout changement prendra du temps et pourrait être édulcoré jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Pour l’instant, l’intérêt des investisseurs étrangers reste élevé, en particulier pour les actifs commerciaux et les partenariats de développement.

Rendements stables dans un marché à faible rendement : L’immobilier zurichois est apprécié comme un « valeur refuge », offrant de la stabilité plutôt que des rendements élevés. En 2025, les biens résidentiels et de bureaux de premier ordre à Zurich affichent généralement un rendement brut annuel d’environ 2,5 % à 3,5 % foxstone.ch. Ces rendements sont modestes, reflétant les valorisations élevées et le faible risque de l’immobilier suisse. Pour les investisseurs institutionnels comme les caisses de pension et compagnies d’assurance, la fiabilité et la préservation du capital de l’immobilier zurichois en font un pilier de leur portefeuille. En fait, les principaux propriétaires rapportent des valeurs stables ou en hausse – par exemple, Swiss Life (un des plus grands investisseurs immobiliers de Suisse) a indiqué que la juste valeur de son portefeuille a augmenté d’environ 0,2 % au premier trimestre 2025, défiant ainsi toute tendance à la baisse reuters.com. Les revenus locatifs sont considérés comme très sûrs, compte tenu des taux d’occupation pleins et de la bonne solvabilité des locataires à Zurich. Les rendements totaux à venir devraient principalement provenir du revenu locatif ainsi que d’une légère appréciation du capital (prévision d’une croissance annuelle des prix d’environ 1 à 4 % pour les prochaines années investropa.com). Les investisseurs internationaux restent également attirés malgré les faibles rendements en raison du statut de valeur refuge de la Suisse. En période d’incertitude mondiale, l’immobilier zurichois séduit les acheteurs étrangers en quête de préservation de patrimoine investropa.com. Le franc suisse fort et la stabilité politique du pays viennent renforcer cet attrait.

Opportunités émergentes – Segments verts et de niche : Les investisseurs s’intéressent également aux nouvelles niches et stratégies à valeur ajoutée sur le marché zurichois. Un thème majeur est la durabilité. La demande croissante (de la part des locataires et des acheteurs) pour des bâtiments écologiques et économes en énergie, et les propriétés dotées de certifications écologiques peuvent obtenir des primes investropa.com. L’impulsion gouvernementale en faveur de la réduction des émissions de carbone – par exemple, une nouvelle loi exige l’installation de panneaux solaires sur la plupart des nouveaux bâtiments pv-magazine.com – va nécessiter la rénovation du parc immobilier ancien et le développement d’infrastructures d’énergie renouvelable. Cela crée des opportunités pour les investisseurs de revaloriser les bâtiments vieillissants avec des améliorations d’isolation, des pompes à chaleur, des installations solaires, etc., ajoutant de la valeur tout en respectant les réglementations écologiques. Une autre tendance est la technologie et la PropTech dans l’immobilier : les fonctionnalités de maison intelligente, les services numériques pour les locataires et l’analyse de données ajoutent de la valeur aux biens (particulièrement attrayants pour les locataires férus de technologie du marché zurichois) investropa.com.

Certains secteurs immobiliers présentent également un potentiel de croissance. Les installations logistiques et les infrastructures pour les sciences de la vie sont très demandées mais peu nombreuses – la reconversion ou le développement d’espaces industriels légers en périphérie du métro pour la logistique du dernier kilomètre ou pour des laboratoires/recherche est une voie prometteuse. Le développement résidentiel dans les zones “B” autour de Zurich est une autre opportunité : alors que l’accessibilité du centre-ville est si tendue, les quartiers périphériques ou les villes de banlieue sont en plein essor (les investisseurs ciblent ceux-ci pour de nouveaux logements locatifs où les rendements peuvent être un peu plus élevés) foxstone.ch. En effet, les régions suburbaines bien desservies par les transports deviennent des pôles d’investissement, car les locataires recherchent des options relativement abordables en dehors du centre-ville foxstone.ch. De plus, les modèles résidentiels alternatifs gagnent du terrain : co-living et coopératives d’habitation. Zurich a une forte tradition de coopératives d’habitation à but non lucratif, et la ville encourage ce secteur (l’objectif étant que 33 % des logements soient à but non lucratif d’ici 2050) digitalcollection.zhaw.ch. Bien que ne visant pas à maximiser les profits, le développement coopératif offre des rendements stables et à long terme, et implique souvent une collaboration public-privé sur des terrains municipaux – des investisseurs institutionnels comme les caisses de pension investissent prudemment dans de tels projets dans une stratégie respectueuse des critères ESG. Du côté privé, les espaces de co-living offrant des baux flexibles et des équipements communs séduisent les jeunes professionnels et les expatriés, représentant un créneau à surveiller.

Perspectives de rendement : Dans l’ensemble, les investisseurs peuvent s’attendre à des rendements modérés mais fiables de l’immobilier zurichois au cours des prochaines années. Les actifs résidentiels et commerciaux de premier ordre pourraient offrir un rendement de l’ordre de 3 % par an en flux de trésorerie foxstone.ch, plus quelques pourcents d’appréciation du capital – rien de spectaculaire, mais en adéquation avec le profil à faible risque de la Suisse. Ceux qui recherchent des rendements plus élevés s’orientent vers des stratégies à valeur ajoutée (par exemple rénover d’anciens appartements pour les revendre sur le marché de la propriété, compte tenu de la forte demande des acheteurs) ou le développement (bien que les coûts élevés de construction et la réglementation rendent cela difficile à Zurich). Des plateformes comme le financement participatif immobilier sont également apparues (par exemple Foxstone, Crowdhouse), permettant aux investisseurs de prendre un peu plus de risque pour viser des rendements dans une fourchette de 5 à 7 % via des portefeuilles immobiliers diversifiés foxstone.ch. L’intérêt des investisseurs étrangers devrait se maintenir pour les actifs de qualité, sauf si de nouvelles lois le restreignent fortement. En résumé, les perspectives d’investissement à Zurich restent positives mais concurrentielles – la stabilité et la rareté du marché laissent penser que les valeurs tiendront bon, mais les investisseurs devront faire preuve de créativité pour trouver du rendement. Les principales opportunités résident dans la modernisation durable, la réponse à la demande de logements dans des segments sous-desservis, et l’exploitation de la croissance continue de Zurich tout en naviguant dans un environnement réglementaire en évolution.

Quartiers clés et points chauds immobiliers

Zurich est une ville de quartiers variés, chacun avec son propre caractère et ses propres tendances immobilières. Nous mettons ci-dessous en lumière plusieurs quartiers clés – des quartiers ultra-prisés en bord de lac aux poches urbaines émergentes – en intégrant leurs niveaux de prix, facteurs d’attractivité, projets de développement et éléments de qualité de vie :

  • Enge (District 2) – Habitat de luxe au bord du lac. Enge, situé au sud du centre de Zurich, est devenu un pôle d’attraction pour les appartements haut de gamme et les professionnels aisés. Les prix y atteignent en moyenne CHF 18 300 par m² investropa.com, parmi les plus élevés de la ville. De récentes constructions de luxe (avec des avantages tels que des salles de sport privées et des services de conciergerie) attirent des expatriés fortunés et des cadres du secteur technologique à Enge investropa.com. L’attrait de ce quartier réside dans son emplacement de choix – à distance de marche du centre des affaires, longeant le lac et abritant des équipements comme le parc Rieter et le musée Bärengasse. La qualité de vie est excellente : Enge propose des boutiques haut de gamme, des écoles internationales et un accès rapide à la place Paradeplatz, centre financier. Avec de nouveaux projets premium encore en préparation, l’exclusivité d’Enge – et ses prix élevés – devraient perdurer investropa.com.
  • Seefeld (District 8) – Le quartier le plus convoité du lac de Zurich. Seefeld est un quartier extrêmement recherché à l’est du centre-ville, réputé pour sa proximité avec le lac de Zurich, ses restaurants branchés et son ambiance animée. Les propriétés y affichent des prix très élevés (parmi les plus chers par m² à Zurich) et font l’objet d’une demande farouche investropa.com. Les logements vacants sont quasiment inexistants – tout le monde veut vivre à Seefeld. Malgré des rendements locatifs faibles d’environ 2–3 % (signe de valeurs immobilières très hautes), la vacance très faible et les loyers premium soulignent la désirabilité de ce secteur investropa.com. Seefeld propose un mélange d’élégants bâtiments historiques et d’appartements modernes, dont beaucoup offrent une vue sur le lac. Les résidents profitent des loisirs en bord de lac, d’espaces verts comme le parc Zürichhorn et de boutiques. Le quartier séduit aussi bien les locaux aisés que les expatriés. Avec très peu de terrains disponibles, Seefeld connaît peu de nouveaux développements (hormis quelques projets de condos de luxe occasionnels), ce qui signifie que l’offre reste limitée. Attendez-vous à ce que Seefeld demeure un enclave de luxe, avec une qualité de vie exceptionnelle, et des prix en conséquence.
  • Fluntern (District 7) – Prestige sur le Zürichberg. Fluntern est situé sur les pentes boisées de la colline de Zürichberg et constitue l’un des quartiers résidentiels les plus prestigieux de Zurich. Il est réputé pour ses vues panoramiques, villas luxueuses et écoles de premier ordre. Les familles convoitent particulièrement Fluntern pour ses options d’éducation élitistes – le quartier abrite des écoles renommées (comme l’antenne de la Zurich International School et d’excellentes écoles primaires publiques) qui affichent constamment un fort taux d’inscription. Les maisons à Fluntern sont spacieuses et souvent d’une grande originalité architecturale, avec de nombreuses ambassades et résidences de cadres supérieurs. Les prix de l’immobilier sont très élevés (comparables à ceux des quartiers du lac) et l’offre est perpétuellement rare – toute annonce à Fluntern suscite un intérêt immédiat. Le quartier offre un environnement calme et verdoyant (près du zoo et des sentiers forestiers) tout en étant à seulement quelques minutes du centre-ville en tram. La construction de nouveaux bâtiments est très limitée en raison d’une réglementation stricte protégeant le caractère du quartier. En somme, Fluntern offre discrétion, nature et prestige, ce qui en fait une destination très prisée par l’élite zurichoise.
  • Zürich West / Kreis 5 (District 5) – D’industriel à branché. Le Kreis 5, aussi appelé Zurich West, s’est transformé d’une zone industrielle austère en l’un des quartiers les plus tendances de la ville. Cette gentrification continue a fait augmenter la valeur de l’immobilier – le prix moyen d’un appartement y atteint environ 14 600 CHF par m² en 2024, soit une hausse de 3 % sur un an investropa.com. Le quartier foisonne de nouveaux projets immobiliers : les anciens entrepôts laissent place à des lofts, galeries d’art, bureaux tech et lieux de vie nocturne. Les jeunes professionnels et les créatifs affluent au Kreis 5 pour son ambiance audacieuse et sa relative accessibilité par rapport au centre-ville investropa.com. La ville a activement investi dans l’amélioration de la qualité de vie du Kreis 5 – en ajoutant parcs, écoles et espaces culturels pour rendre le district plus attrayant pour les familles investropa.com. Les liaisons de transport sont excellentes (plusieurs lignes de tram, gare de Hardbrücke à proximité). Avec des projets majeurs comme l’Europaallee (juste de l’autre côté des voies) et les réaménagements locaux, la dynamique se poursuit. Kreis 5 compte désormais parmi les meilleurs restaurants, clubs et boutiques design de Zurich, tout en s’équilibrant avec de nouvelles infrastructures communautaires. Il offre un style de vie urbain unique et, en conséquence, la demande (et les prix) devraient continuer d’augmenter au rythme de sa renaissance investropa.com.
  • Altstetten (District 9) – Pôle urbain en plein essor. Altstetten, à l’ouest de Zurich, attire l’attention comme quartier résidentiel plus abordable avec potentiel de croissance. Pendant des années, c’était un quartier principalement industriel/populaire, mais les changements récents ont été spectaculaires. Les prix de l’immobilier dans le centre de Zurich ont grimpé en flèche, « poussant de nombreux acheteurs et locataires à explorer Altstetten comme option économique » investropa.com investropa.com. Les prix moyens au m² y sont nettement inférieurs à ceux du centre-ville (ce qui en fait l’une des meilleures valeurs de Zurich) investropa.com. Parallèlement, Altstetten a bénéficié de grandes améliorations d’infrastructures – notamment l’extension de la ligne légère Limmattal et d’autres améliorations du transport public ont rendu les déplacements entre Altstetten et le centre-ville très faciles investropa.com. De nouveaux projets résidentiels et à usage mixte émergent autour de la gare d’Altstetten et le long des axes routiers. Le quartier compte désormais des appartements modernes, des centres commerciaux et des complexes de bureaux (plusieurs grandes entreprises ont leurs bureaux dans les parcs d’affaires d’Altstetten). Avec des temps de trajet rapides, des loyers/prix plus bas et des commodités en augmentation, Altstetten évolue vers un centre secondaire dynamique. De nombreux primo-accédants et jeunes familles recherchent ici un espace qu’ils peuvent se permettre. À mesure que de plus en plus de gens découvrent sa commodité et sa valeur, la notoriété et la valeur des propriétés d’Altstetten sont en constante progression investropa.com.
  • Oerlikon (District 11) – Nœud d’affaires et résidentiel en plein essor. Oerlikon, dans le nord de Zurich, est l’une des plus grandes réussites de développement de la ville. Grâce à d’excellentes liaisons de transport (une grande gare S-Bahn, des pôles de tram et de bus) et à des terrains disponibles, Oerlikon s’est transformé en un centre urbain dynamique. Le quartier est parsemé de nouveaux bureaux, centres commerciaux (comme le centre Neumarkt), et complexes résidentiels. Cette croissance stimule la demande immobilière – le prix médian des maisons à Oerlikon dépasse désormais 2,5 millions CHF (pour les grandes maisons familiales) et la valeur de tous types de biens est en hausse investropa.com. Les agents immobiliers constatent un intérêt accru alors que résidents et entreprises affluent vers l’emplacement pratique d’Oerlikon investropa.com investropa.com. Les projets de développement en cours sont un atout majeur : plusieurs gratte-ciel et bâtiments à usage mixte sont en construction ou viennent d’être achevés, ajoutant ainsi des logements modernes tout en améliorant les infrastructures locales investropa.com. Au niveau de la rue, Oerlikon s’est enrichi de nouveaux parcs, restaurants et lieux culturels, créant une ambiance communautaire animée investropa.com. Il devient de plus en plus autosuffisant – il est possible d’y vivre, d’y travailler et de s’y divertir, tout cela à Oerlikon. Étant donné sa situation stratégique (10 minutes en train du centre de Zurich, et liaison directe avec l’aéroport de Zurich), Oerlikon est un point chaud pour les investisseurs comme pour les locataires. Le quartier devrait continuer à prospérer, avec de nouvelles améliorations prévues (comme un campus d’innovation et des installations sportives). Pour ceux qui recherchent un fort potentiel de croissance à Zurich, Oerlikon offre une combinaison attrayante de connectivité, développement récent et prix relativement modérés (du moins par rapport au centre-ville et aux quartiers du lac).
  • Affoltern (District 11) – Nouvelle infrastructure, nouvel attrait. Plus éloigné dans le District 11, Affoltern s’est imposé comme un point fort de l’immobilier grâce à l’amélioration des infrastructures et à des prix raisonnables. Récemment, l’Office fédéral des routes suisse a investi massivement dans de nouvelles routes et des élargissements d’autoroutes autour d’Affoltern investropa.com, améliorant grandement l’accessibilité. Cela a permis à Affoltern de se faire remarquer auprès des acheteurs qui apprécient des trajets plus faciles en voiture ou en bus investropa.com. De plus, Zurich a connu un boom de la construction de nouveaux appartements en 2023, en particulier dans des quartiers comme Affoltern – le plus de nouveaux logements construits depuis 2018, ce qui témoigne de l’intérêt des promoteurs et des acheteurs investropa.com. Avec cette nouvelle offre d’appartements (souvent à des prix inférieurs à ceux des projets en centre-ville), Affoltern attire de jeunes professionnels et des familles en quête de logements modernes à des prix compétitifs investropa.com investropa.com. La population de cette zone est donc en hausse. Affoltern bénéficie également de la proximité d’espaces verts et d’un environnement suburbain plus paisible, offrant un équilibre entre ville et campagne. Le projet de la ville d’étendre encore les transports publics vers Affoltern ne fera qu’accroître son attrait. En résumé, Affoltern suit une trajectoire positive : connectivité améliorée, nouvelle offre de logements et prix encore abordables en font un choix pertinent pour les acheteurs attentifs à la valeur. Sa transformation en cours laisse présager une solide croissance future tant au niveau de la communauté que de la valeur immobilière investropa.com.
  • Schwamendingen (District 12) – Abordable avec potentiel de réaménagement. Situé au nord de la ville, Schwamendingen a historiquement été un quartier moins cher et négligé – mais cela est en train de changer. Il est désormais « en train de gagner en notoriété comme alternative économique » pour ceux qui ne peuvent plus se permettre le centre de Zurich investropa.com. Le coût du logement y est parmi les plus bas de la ville, attirant de nombreux primo-accédants et familles à revenu moyen. Ce qui est enthousiasmant, c’est l’élan du réaménagement de Schwamendingen. Un projet phare, “Über-Gärten”, propose 228 nouveaux logements locatifs avec un design innovant (spacieuses loggias, « jardins-forêts » partagés) pour améliorer la qualité de vie investropa.com. De tels projets revitalisent le parc immobilier et attirent une population plus diversifiée. Une autre amélioration majeure est le Schwamendingen Noise Protection Tunnel, un projet d’infrastructure pionnier qui a recouvert une section d’autoroute d’un écrin “vert” investropa.com. Cela a considérablement réduit le bruit et la pollution dans la zone, tout en créant de nouveaux espaces verts au-dessus du tunnel investropa.com. L’amélioration de la qualité de vie est palpable – rues plus calmes, air plus pur, et nouveaux espaces verts. Ces efforts témoignent d’un véritable investissement communautaire à Schwamendingen. Le quartier offre désormais un équilibre entre accessibilité et qualité de vie devenu rare à Zurich investropa.com. Par conséquent, Schwamendingen gagne en popularité auprès de ceux qui cherchent un bon rapport qualité-prix : vous obtenez plus d’espace pour votre argent et le quartier est en plein essor. C’est un parfait exemple de la façon dont les banlieues de Zurich évoluent pour répondre aux besoins modernes. À l’avenir, attendez-vous à ce que la réputation et la demande immobilière à Schwamendingen continuent de croître, bien qu’il devrait rester plus accessible en prix que les quartiers les plus prisés de la ville.

Chacun de ces quartiers illustre le paysage immobilier aux multiples facettes de Zurich. Les communautés de la « Côte d’Or » et de la « Côte d’Argent » le long du lac de Zurich, juste à l’extérieur des limites de la ville, méritent également d’être mentionnées – la Côte d’Or (rive est ensoleillée) dans des villes comme Küsnacht et Zollikon reste ultra-prisée pour les villas et peut enregistrer des ventes de villas de plus de 10 millions de CHF investropa.com, tandis que la Côte d’Argent (rive ouest, p. ex. Thalwil, Horgen) offre un peu plus de valeur mais reste très haut de gamme. De retour en ville, que l’on recherche le luxe d’antan (Enge, Seefeld, Fluntern), un style de vie urbain branché (Kreis 5), ou des quartiers familiaux en plein essor (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), les districts de Zurich offrent ces possibilités – si l’on parvient à y trouver une place. Il est à noter que tous les quartiers partagent le point commun d’une offre limitée. Même dans les quartiers dits « abordables », trouver un logement n’est pas chose aisée. Cela signifie que la hausse des prix touche toute la ville, simplement à des degrés différents. Pour les investisseurs et les acheteurs, il est primordial de connaître ces subtilités de quartier – les nouveaux « hotspots » ou les valeurs sûres – afin de bien naviguer sur le marché zurichois.

Projets d’infrastructure et de développement façonnant l’avenir

Mises à niveau des transports : Zurich continue d’investir massivement dans les infrastructures afin de soutenir sa croissance et d’améliorer la qualité de vie. Ces dernières années, d’importantes extensions du réseau de transports publics ont été réalisées ou lancées. Un exemple emblématique est la nouvelle ligne de tram léger de Limmattal, qui a ouvert pour relier les quartiers ouest (Altstetten/Affoltern) aux banlieues le long de la vallée de la Limmat. Cette extension de ligne de tram, ainsi que d’autres améliorations du réseau de tramway, ont sensiblement réduit les temps de trajet des quartiers périphériques vers le centre-ville investropa.com. Une meilleure connectivité dynamise déjà des zones comme Altstetten et Affoltern, comme évoqué plus haut, en les rendant plus accessibles et attractives pour les habitants et les entreprises. De nouvelles extensions de tramway et des projets de couloirs de bus sont prévus pour garantir que tous les districts bénéficient de liaisons de transport solides. Parallèlement, le réseau de S-Bahn (train régional) – la colonne vertébrale de la mobilité zurichoise – est en cours de modernisation. La gare de Stadelhofen, souvent saturée, doit être agrandie (un tunnel supplémentaire et de nouveaux quais sont prévus) afin d’accroître la capacité de passage par le centre de Zurich dans les prochaines années. Le gouvernement fédéral poursuit également le projet de « Tunnel de Brütten à Zurich » (un nouveau tunnel ferroviaire en direction de Winterthur) pour améliorer les liaisons interurbaines d’ici le début des années 2030. Ces projets permettront des trains plus fréquents et moins de surpeuplement, afin de répondre à la croissance démographique attendue dans la région métropolitaine.

Sur le front routier, des solutions innovantes améliorent la circulation et l’environnement. Un projet notable est l’enclosure de l’autoroute de Schwamendingen (mentionnée ci-dessus), qui a été achevée pour recouvrir une autoroute bruyante d’un aménagement paysager investropa.com. Cela a non seulement permis de réunifier des quartiers séparés par l’autoroute, mais aussi de créer un nouveau parc vert de 1,6 km pour les habitants – une situation gagnant-gagnant pour la mobilité et la qualité de vie urbaine. La ville et le canton ont des plans similaires pour traiter d’autres points de congestion avec des options de tunnels ou de couvertures (par exemple, des discussions sur le creusement éventuel de certaines parties du périphérique Rosengartenstrasse afin de réduire le bruit dans ces quartiers denses). De plus, les transports publics de Zurich deviennent plus verts : la ville introduit progressivement des bus électriques et développe l’infrastructure cyclable avec de nouvelles « superautoroutes » pour vélos prévues pour traverser la ville. Tous ces efforts s’inscrivent dans la volonté de Zurich d’être une ville modèle du transport du XXIe siècle, où même les banlieues extérieures sont bien reliées et où les modes durables sont prioritaires. Une infrastructure de transport efficace est également cruciale pour l’immobilier : elle ouvre de nouveaux espaces au développement et garantit que la ville peut croître sans étouffer sous la congestion.

Grands projets de développement : Plusieurs projets de grande envergure redéfinissent le tissu urbain de Zurich. Le plus attendu est sans doute le projet “Ensemble” du Hardturm, qui va réaménager l’ancien site du stade Hardturm, vacant depuis longtemps, dans le district 5. Le projet comprend un nouveau stade de football de 18 000 places pour les deux clubs de football de Zurich, encadré par deux tours ainsi que des immeubles de hauteur moyenne, proposant environ 600 nouveaux appartements (dont des logements abordables), ainsi que des espaces de bureaux et de commerces swissinfo.ch. Les électeurs ont approuvé ce projet de 570 millions de CHF en 2018 swissinfo.ch, et après des années de débats politiques et de recours juridiques, les travaux devraient débuter prochainement. Une fois réalisé, le projet créera un tout nouveau centre de quartier dans l’ouest de Zurich, répondant à la fois aux besoins en infrastructures sportives et en logements. L’aspect logement est significatif – une tour doit être principalement réservée au logement coopératif ou sans but lucratif, permettant à la ville de progresser vers ses objectifs en matière de logements abordables swissinfo.ch. Bien que des recours judiciaires aient retardé le calendrier (le projet a été en “stop-and-go” avec une opposition de certains groupes) coliseum-online.com swissinfo.ch, l’attente générale est que le projet Ensemble verra finalement le jour, livrant un stade moderne vers le milieu ou la fin des années 2020 et apportant des logements indispensables.

Au centre-ville, l’imposant projet Europaallee (une reconversion d’anciens terrains ferroviaires à côté de la gare centrale de Zurich) a récemment achevé ses dernières étapes. Au cours de la décennie passée, Europaallee a accueilli de nouveaux bureaux (dont le grand campus de Google), des centaines d’appartements, un campus universitaire et des promenades commerciales – prolongeant ainsi le centre-ville. Son achèvement en 2020-2021 signifie qu’il ne reste plus de grands terrains vacants dans le cœur de Zurich. L’attention se porte désormais sur de plus petits terrains interstitiels et sites industriels à transformer. Par exemple, à Oerlikon, le développement se poursuit sur des sites comme Centro (revalorisation du centre d’Oerlikon) et la tour Andreasturm, ouverte en 2018 et rejointe par d’autres tours comme la Franklin Tower, d’autres projets étant encore prévus autour de la gare d’Oerlikon. Au nord de Zurich, des plans sont en cours pour un nouveau parc d’innovation près de Dübendorf (juste en dehors de la ville), qui comprendra des installations de R&D et éventuellement des logements – profitant de la proximité de l’ETH et de l’université.

Les urbanistes de Zurich mettent également l’accent sur le réaménagement urbain durable. De nombreux anciens sites industriels de la métropole sont destinés à une transformation en zones à usage mixte. Par exemple, en banlieue : le secteur de Dietikon fait l’objet d’un projet majeur visant à transformer une ancienne zone industrielle en un quartier résidentiel comprenant des milliers de logements, ce qui soulagera indirectement la pression sur la ville de Zurich. À l’intérieur de la ville, le renouvellement urbain des Kreis 4 et 5 (Langstrasse et Zurich West) se poursuit, avec des projets visant à ajouter des cours vertes et des espaces communautaires à côté de nouveaux immeubles investropa.com. Le plan directeur 2040 de la ville met l’accent sur « Innenentwicklung » – le développement intérieur – c’est-à-dire densifier l’emprise urbaine existante plutôt que de s’étendre. Cela implique de rehausser le zonage de certains secteurs bien desservis par les transports pour permettre des constructions plus hautes, et d’encourager les immeubles de grande hauteur à usage mixte dans des zones désignées (par exemple, davantage de tours seront autorisées autour d’Altstetten et Oerlikon). Cependant, Zurich contrebalance cela par des normes strictes de conception et d’environnement afin de préserver le caractère de la ville.

Les infrastructures rencontrent l’urbanisme : Une autre initiative majeure est l’engagement de Zurich envers la Société à 2000 watts et les objectifs climatiques. La ville déploie des programmes pour rénover les bâtiments afin d’améliorer leur efficacité énergétique, développer les réseaux de chauffage urbain (souvent utilisant l’eau du lac ou la chaleur résiduelle), et rendre obligatoire l’installation de panneaux solaires sur les nouvelles constructions conformément à la nouvelle législation fédérale pv-magazine.com. Cette poussée pour des infrastructures vertes signifie que les promoteurs doivent souvent intégrer des panneaux photovoltaïques, des toitures végétalisées et des systèmes CVC efficaces dans les projets – ce qui augmente les coûts initiaux mais améliore la durabilité à long terme. Le résultat est une ville qui reste très agréable à vivre, peu polluée et résiliente face au climat, ce qui maintient, en retour, la robustesse de la valeur immobilière.

Les politiques de zonage évoluent aussi. La ville a exprimé son intention de protéger des espaces pour le logement à but non lucratif – par exemple en réservant certains terrains publics aux coopératives et en rédigeant des règles d’urbanisme qui favorisent l’inclusion de logements abordables dans les nouveaux projets. Un objectif notable fixé par les électeurs est de faire en sorte qu’un tiers de tout le parc immobilier soit détenu par des coopératives ou d’autres organismes à but non lucratif d’ici 2050 digitalcollection.zhaw.ch. Cela pousse la ville à mettre à disposition des terrains et à offrir des conditions avantageuses pour de tels projets (par exemple, le complexe coopératif « Mehr Als Wohnen » dans le quartier Hunziker Areal, achevé il y a quelques années, est un modèle à reproduire). En outre, les réglementations concernant la location de courte durée (Airbnb) ont été évoquées comme moyen de garantir que les logements servent les besoins locaux – Zurich envisage de limiter la location d’appartements aux touristes afin d’éviter que des unités ne disparaissent du marché locatif de longue durée, bien qu’aucune loi stricte ne soit encore en place.

En résumé, l’infrastructure et le pipeline de développement de Zurich sont orientés vers une croissance intelligente : augmentation de la capacité de transport, création de nouveaux logements dans des zones sous-utilisées, et amélioration des espaces verts et publics de la ville. Des projets comme le stade Hardturm, le tunnel de Schwamendingen et les nouvelles lignes de tramway sont emblématiques de l’approche de Zurich : investir dans des améliorations qui servent plusieurs objectifs (logement, mobilité, environnement). Ces initiatives devraient permettre à Zurich de rester hautement compétitive et agréable à vivre, ce qui soutient à son tour la solidité du marché immobilier. Les défis sont nombreux (de l’opposition locale NIMBY aux processus suisses d’approbation complexes), mais l’expérience de la ville montre des progrès progressifs, guidés par le consensus. Pour les investisseurs et les résidents, ces évolutions impliquent une meilleure connectivité, plus d’opportunités de logement dans certains quartiers et une évolution continue du paysage urbain zurichois au cours de la prochaine décennie.

Environnement réglementaire : fiscalité, règles de propriété & codes du bâtiment

L’immobilier à Zurich s’inscrit dans le cadre réglementaire suisse, stable mais en constante évolution, qui couvre tout, de la fiscalité aux règles pour les acheteurs étrangers et aux exigences de durabilité. Voici les aspects clés et les changements attendus en 2025 :

Règles de propriété étrangère – Lex Koller : Peut-être que la réglementation la plus distinctive est la loi Lex Koller, qui restreint l’achat de biens immobiliers résidentiels en Suisse par des ressortissants étrangers.

À Zurich, cela signifie que les étrangers non résidents ne peuvent pas acheter de maisons ou d’appartements comme investissements ou résidences de vacances.Seuls les résidents (y compris les citoyens étrangers titulaires de permis de séjour suisses) sont traités comme des locaux pour l’achat de biens immobiliers jacquemoudstanislas.ch.Il y a quelques exceptions – par exemple.les étrangers peuvent acheter certaines résidences de vacances dans des zones touristiques ou prendre une participation importante dans un fonds/une société immobilière suisse cotée (propriété indirecte) sans problème jacquemoudstanislas.ch.Les biens commerciaux sont également exemptés, de sorte que les entreprises ou les particuliers étrangers peuvent librement acheter des bureaux, des commerces, des hôtels, etc.Ces règles ont historiquement limité la spéculation internationale dans le logement suisse et ont permis d’éviter que le marché ne soit dominé par des acheteurs étrangers (comme c’est le cas dans certaines autres grandes villes mondiales).Cependant, des changements sont en cours : le Conseil fédéral (gouvernement suisse) a annoncé en mars 2025 son intention de resserrer davantage la Lex Koller jacquemoudstanislas.ch.Parmi les réformes proposées, les étrangers résidant en Suisse pourraient être contraints de vendre leur maison s’ils déménagent (fermant ainsi une faille), et, point crucial, l’exonération actuelle pour l’achat d’actions dans des sociétés immobilières prendrait fin jacquemoudstanislas.ch.Cela signifie que les investisseurs étrangers auraient besoin d’une autorisation même pour investir indirectement via une société immobilière cotée ou un fonds – un changement important.Également proposé : les acheteurs étrangers de biens immobiliers commerciaux seraient limités à l’auto-utilisation ; ils ne pourraient pas acheter uniquement pour louer jacquemoudstanislas.ch.Ces mesures visent à freiner la demande et à répondre à la pénurie de logements en Suisse (dans le cadre d’une stratégie plus large liée aux préoccupations concernant la croissance de la population) jacquemoudstanislas.ch.Il est important de noter que celles-ci ne sont pas encore des lois – un projet est en cours de préparation pour un débat parlementaire, et une forte opposition est attendue de la part des groupes d’affaires et de l’immobilier jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Si de telles règles strictes finissent par être adoptées (ce qui est incertain), cela pourrait marquer un changement majeur dans l’environnement juridique des investissements étrangers, en réduisant potentiellement certains afflux de capitaux étrangers.En attendant, pour 2025, le statu quo demeure : les acheteurs étrangers jouent un rôle direct limité dans le logement à Zurich, mais sont actifs dans les investissements commerciaux et indirects.Toute personne souhaitant investir depuis l’étranger devrait suivre de près le débat sur la réforme de la Lex Koller, car il pourrait modifier les voies d’investissement dans un avenir proche.

Taxes foncières et coûts de la propriété : Le système fiscal suisse est généralement favorable aux propriétaires, bien qu’il présente certaines particularités. Il n’y a pas d’impôt fédéral sur les plus-values lors de la vente de biens immobiliers privés détenus à long terme, mais le canton de Zurich (comme la plupart des cantons) prélève sa propre taxe sur les gains immobiliers lors de la vente de biens, généralement selon un barème progressif (taxe plus élevée si vous vendez dans les premières années suivant l’achat, afin d’encourager la détention à long terme). Zurich applique également un droit de transfert immobilier (environ 1 % du prix) ainsi que des frais de notaire et d’enregistrement lors des transactions practiceguides.chambers.com. Les propriétaires paient un impôt annuel sur la fortune basé sur la valeur de leur bien et, point important, la Suisse impose une taxe sur le « loyer imputé » aux logements occupés par leur propriétaire – c’est-à-dire qu’on taxe les propriétaires comme s’ils percevaient un loyer en vivant dans leur propre maison zug4you.ch. De nombreux propriétaires contestent depuis longtemps cette taxe sur le loyer imputé et des discussions ont eu lieu pour la réformer ou la supprimer. En fait, des débats sont en cours à Berne pour mettre fin à cette imposition sur la valeur locative, ce qui pourrait s’accompagner de la suppression de la déduction des intérêts hypothécaires pour compenser les effets ubs.com. Si cette réforme passe dans les prochaines années, elle modifierait le calcul pour les propriétaires (potentiellement en augmentant les impôts nets pour ceux qui ont fini de rembourser leur hypothèque, mais en supprimant un frein à l’achat). En 2025, aucune décision finale – mais c’est un point à surveiller. Bonne nouvelle pour les propriétaires, l’inflation en Suisse a baissé et le taux hypothécaire de référence (qui influence les hausses de loyers autorisées) est resté stable en 2024 swissmarketplace.group, donc des coûts comme les intérêts hypothécaires et l’entretien indexé sur l’inflation se sont stabilisés. Pour les investisseurs, les revenus locatifs sont imposés comme des revenus ordinaires (après déduction des frais), et les investisseurs corporatifs bénéficient de taux d’imposition sur les sociétés suisses relativement bas (environ 19 % à Zurich, taux qui doit légèrement diminuer avec les réformes nationales alignées sur les minima de l’OCDE). Dans l’ensemble, la fiscalité sur l’immobilier est stable et modérée, avec des ajustements progressifs plutôt que des bouleversements soudains – ce qui contribue à l’attractivité du climat d’investissement.

Protections des locataires et réglementations relatives à la location : Zurich, comme toute la Suisse, dispose d’un régime favorable aux locataires. Environ 55-60% des ménages suisses sont locataires (encore plus élevé en ville de Zurich), de sorte que les lois cherchent un équilibre mais penchent en faveur de la protection des locataires. Les loyers ne peuvent généralement être augmentés que dans certaines conditions – par exemple, si le taux d’intérêt de référence national augmente, ou en cas d’inflation et de rénovations apportant une plus-value. En 2023, les propriétaires ont eu une occasion rare d’augmenter les loyers car le taux hypothécaire de référence a été relevé deux fois (de 1,25% à 1,5%), contribuant aux fortes hausses de loyers cette année-là swissmarketplace.group. En 2024, ce taux est resté stable et aucun nouveau choc de coûts, comme les prix du carburant, n’a eu lieu, de sorte que la croissance des loyers a ralenti à ~4-5% swissmarketplace.group. Si la récente baisse de taux de la BNS finit par faire baisser le taux de référence, certains locataires pourraient même demander une réduction de loyer (bien qu’il y ait généralement un décalage). Les protections contre l’expulsion en Suisse sont solides – les locataires avec des baux longs ne peuvent être expulsés que pour des motifs limités, comme un usage personnel par le propriétaire, et même dans ce cas avec un préavis important. Il existe également un système permettant aux locataires de contester devant les tribunaux des hausses de loyers excessives ou des loyers de départ jugés “abusivement élevés”, étant donné le faible taux de vacance. Le gouvernement de la ville de Zurich surveille la situation du logement abordable et envisage des mesures supplémentaires (comme le contrôle des loyers ou plus de subventions) si la crise du logement s’aggrave. À partir de 2025, aucune nouvelle loi de contrôle des loyers n’a été introduite au-delà du cadre fédéral existant, mais c’est un sujet politique à surveiller, d’autant plus que des groupes de locataires ont organisé des manifestations contre les fortes hausses de loyers et les expulsions (par exemple la manifestation des immeubles “Sugus” fin 2024 swissinfo.ch). Les investisseurs doivent garder à l’esprit que les augmentations de loyers sont réglementées et que la pression politique visant à limiter les fortes hausses de loyers s’accentue en raison de la pénurie.

Réglementations sur les bâtiments verts et le zonage : Zurich et la Suisse avancent sur les réglementations environnementales pour l’immobilier. En juin 2024, les électeurs suisses ont massivement approuvé une nouvelle loi pour accélérer l’adoption des énergies renouvelables pv-magazine.com. Un point clé de ce mandat : tous les nouveaux bâtiments de plus de 300 m² devront installer des panneaux solaires sur les toits ou façades à partir de 2025 pv-magazine.com. Le canton de Zurich peut même étendre cette obligation aux bâtiments plus petits. Cela rend effectivement l’intégration du solaire une pratique standard pour les nouveaux développements. De plus, de nombreux cantons (dont Zurich) ont introduit des règles stipulant que les nouveaux systèmes de chauffage ne peuvent être au fioul ou au gaz – ils doivent être renouvelables (pompe à chaleur, solaire thermique, etc.) ou au moins satisfaire à des normes de faibles émissions, en particulier dans le neuf et la rénovation. La ville de Zurich encourage la certification Minergie (un label suisse pour la construction durable) pour les nouvelles constructions ; bien que non obligatoire, de nombreux promoteurs s’y conforment pour faciliter l’obtention des permis et attirer les acheteurs soucieux de l’environnement. Les codes de construction imposent également des normes d’isolation élevées, des fenêtres triple vitrage et d’autres mesures d’efficacité énergétique conformément à l’objectif de la Suisse de réduire les émissions du secteur du bâtiment. Pour les promoteurs, cela signifie des coûts de construction légèrement supérieurs, mais aussi que les nouveaux bâtiments suisses sont d’une efficacité remarquable. Au cours des prochaines années, attendez-vous à une augmentation de la rénovation des bâtiments plus anciens pour répondre à ces normes – potentiellement grâce à des incitations gouvernementales ou des obligations lors de rénovations majeures.

Sur le plan du zonage, les urbanistes de Zurich doivent relever le défi de créer plus de logements et de bureaux sans étalement urbain. Les lois de zonage ont été révisées pour permettre une plus grande densité dans certains secteurs : par exemple, des zones autour des gares ou des pôles de transports ont été reclassées pour permettre des projets de hauteur moyenne à élevée là où auparavant seul le bâti bas était autorisé. La ville utilise aussi des stratégies d’“Innenentwicklung” – transformation de zones commerciales sous-utilisées en résidentiel, division de grands appartements en logements plus petits, etc. Une initiative de zonage notable est la désignation de zones pour immeubles de grande hauteur : Zurich a des secteurs spécifiques où les bâtiments de plus de 40m sont autorisés, tels que certains quartiers d’Oerlikon, Escher-Wyss (Zürich-Ouest), et près d’Altstetten, alors que le centre historique et la rive du lac ont des limitations strictes de hauteur. Cette approche vise à concentrer la hauteur là où les infrastructures sont adaptées et à préserver les perspectives urbaines (comme la fameuse vue sur les Alpes).

Un autre aspect réglementaire est le quota de logements abordables/coopératives dans les grands nouveaux projets. La ville négocie souvent pour qu’une partie des unités dans les grands ensembles soit vendue à des associations de logement à but non lucratif ou proposée à des loyers inférieurs au marché pendant une période donnée. Cela fait partie de l’objectif d’atteindre 1/3 de logements à but non lucratif digitalcollection.zhaw.ch. Pour l’instant, Zurich est à environ 25% de logements coopératifs/à but non lucratif, donc la ville va renforcer ces exigences.

En résumé, l’environnement réglementaire de Zurich en 2025 peut être qualifié de stable mais tendant vers plus d’intervention pour répondre aux préoccupations en matière de logement et de climat. La fiscalité reste relativement légère et prévisible. Les règles pour les acheteurs étrangers sont strictes et pourraient le devenir davantage, bien que les investisseurs commerciaux trouvent encore des opportunités. Les réglementations écologiques s’intensifient, rendant les pratiques de construction durable obligatoires. Et les mesures pour l’accessibilité au logement – des protections pour les locataires à la promotion des coopératives – se développent progressivement pour contrebalancer les déséquilibres du marché. Pour les parties prenantes, rester en conformité implique de s’engager avec ces politiques : par exemple, planifier des installations solaires dès le départ ou structurer les investissements pour respecter les règles de la Lex Koller. Si de telles réglementations ajoutent de la complexité, elles contribuent aussi à l’attrait à long terme de Zurich – en garantissant un développement durable, en limitant les bulles spéculatives et en maintenant la qualité de vie élevée de la ville, ce qui soutient finalement les valeurs immobilières.

Risques et défis du marché

Malgré des perspectives globalement optimistes pour Zurich, plusieurs risques et défis pourraient affecter le marché immobilier en 2025 et dans les prochaines années. Investisseurs et observateurs doivent garder ces facteurs à l’esprit :

  • Risques de taux d’intérêt et de financement : Après des années de taux d’intérêt ultra-bas ayant alimenté la hausse des prix, l’environnement a changé. En 2022–2023, la Banque nationale suisse a relevé agressivement ses taux, passant du territoire négatif à 1,75 %, ce qui a quelque peu refroidi le marché. En 2025, l’inflation s’est atténuée et la BNS a opéré une légère baisse de taux investropa.com, mais le risque demeure que les taux puissent remonter si l’inflation repart ou si les conditions mondiales changent. La hausse des taux d’intérêt toucherait directement le marché immobilier suisse en rendant les prêts hypothécaires plus coûteux et en réduisant la capacité d’achat, ce qui pourrait freiner la demande investropa.com. Au vu du niveau élevé des prix à Zurich, ils sont sensibles aux coûts de financement – une forte hausse des taux pourrait exclure certains acheteurs potentiels et entraîner un ralentissement, voire une inversion de la croissance dans les segments en surchauffe. De plus, les banques ont durci leurs critères de prêt (en partie à cause des réglementations Bâle III à partir de 2025 imposant des coussins de fonds propres plus élevés foxstone.ch). Les emprunteurs font désormais face à des limites strictes (max ~80 % du montant en prêt et des stress tests exigeants à 5 % d’intérêt), ce qui pourrait freiner les investisseurs fortement endettés. Bien que le consensus actuel prévoie une stabilité ou une légère baisse des taux (l’inflation suisse n’étant que d’environ 0,7 % engelvoelkers.com), toute surprise inflationniste à la hausse ou choc financier pourrait changer la donne. Cette incertitude sur les taux d’intérêt est un facteur de risque majeur à surveiller.
  • Incertitude macroéconomique et géopolitique : Le marché immobilier de Zurich dépend de la santé économique générale de la Suisse et de la stabilité mondiale. Les incertitudes économiques – telles qu’une récession mondiale ou européenne potentielle – représentent un risque investropa.com. Par exemple, si un ralentissement touche le secteur bancaire ou technologique, Zurich pourrait connaître des pertes d’emplois ou une diminution de l’expansion, affaiblissant la demande à la fois pour les bureaux et les logements. La ville n’est pas à l’abri des événements mondiaux : la guerre en Ukraine, les crises énergétiques ou d’autres tensions géopolitiques peuvent avoir des répercussions. Le gouvernement suisse a explicitement noté que la situation géopolitique tendue (guerre en Ukraine, conflits au Moyen-Orient) reste un risque latent pour le commerce international et les prix de l’énergie, qui pourrait impacter négativement l’économie suisse engelvoelkers.com. Une flambée des prix du pétrole/gaz, par exemple, pourrait raviver l’inflation et exercer une pression sur les consommateurs et les entreprises. De plus, les fluctuations monétaires (un franc suisse très fort) peuvent nuire aux exportations et aux bénéfices des entreprises suisses, affectant indirectement l’occupation des bureaux et la demande de logements des transferts d’entreprises. Un autre facteur macroéconomique est la politique migratoire : la croissance démographique de la Suisse (qui alimente le besoin en logements) pourrait ralentir si des forces politiques parviennent à limiter l’immigration. L’initiative de l’UDC visant à plafonner la population à 10 millions est extrême, mais elle montre la pression politique pour limiter la croissance jacquemoudstanislas.ch. Si l’immigration était fortement réduite, la demande de logement pourrait baisser à long terme. En résumé, bien que l’économie suisse soit actuellement stable, un scénario de récession mondiale ou de crise représente un risque baissier où les vacances immobilières pourraient augmenter et les prix subir une correction.
  • Bulle immobilière et préoccupations relatives à l’accessibilité : Des années de hausse des prix ont soulevé la question : Zurich est-elle dans une bulle immobilière ? Selon certains critères, oui – elle figure parmi les villes à fort risque de bulle. L’Index Global de la Bulle Immobilière d’UBS en 2023 a encore placé Zurich dans la catégorie “risque de bulle”, l’une des deux seules villes au monde (avec Tokyo) à ce niveau ubs.com mattgul.com. Les prix des logements par rapport aux revenus et aux loyers sont très tendus. Si les taux d’intérêt augmentaient ou si la demande faiblissait, les valorisations élevées de Zurich pourraient subir une correction. Les régulateurs en sont conscients : la Banque nationale suisse a réactivé un volant de capital contracyclique ces dernières années pour contrôler l’octroi excessif de crédits hypothécaires. Les analystes d’UBS évaluent actuellement le risque de bulle comme « modéré » (en baisse par rapport à « extrême ») en raison du léger ralentissement de la croissance des prix investropa.com, mais le risque n’a pas disparu. L’accessibilité pour les locaux est à un point de rupture : les familles de la classe moyenne peinent à acheter même des appartements modestes, ce qui soulève des enjeux sociaux et politiques. De plus en plus de voix s’élèvent pour dire que le marché du logement est devenu insoutenablement cher, et si davantage de personnes commencent à quitter la ville parce qu’elles ne peuvent pas se loger, la demande pourrait chuter. De plus, les bulles se terminent souvent non seulement à cause d’un changement de taux, mais aussi lorsque le sentiment des acheteurs se retourne. Si les acquéreurs estiment que les prix ont atteint un sommet, même temporairement, la dynamique psychologique pourrait basculer vers un marché d’acheteurs. Même s’il n’y a pas encore de signe de retournement brutal de la confiance (étant donné la pénurie persistante), le risque de stagnation ou de correction modérée dans certains segments surévalués (comme les appartements de luxe ou les biens d’investissement à rendement très faible) est réel.
  • Défis de la construction et de l’approvisionnement : Ironiquement, l’un des plus grands défis du marché est l’envers de la pénurie – pas assez de nouveaux logements mis sur le marché. C’est un risque dans la mesure où si la pénurie persiste ou s’aggrave, cela pourrait freiner la croissance économique (les entreprises pourraient avoir du mal à recruter des talents si le logement est trop rare ou trop cher) et entraîner une intervention gouvernementale plus forte. Construire davantage à Zurich n’est pas simple : coûts de construction élevés, pénurie de main-d’œuvre dans le secteur du bâtiment, processus d’approbation longs, et opposition des riverains ralentissent tous les projets de développement. En 2024, la construction de logements était à son plus bas niveau, et bien que des efforts soient déployés pour l’augmenter, il existe un risque que le nombre de nouveaux logements ne suffise pas à satisfaire la demande, perpétuant ainsi la crise. Du côté commercial, la construction de nouveaux bureaux a fortement chuté jll.com, ce qui pourrait être positif pour les propriétaires existants à court terme mais signifier également moins d’espaces modernes pour attirer de nouvelles entreprises à long terme. L’inflation des coûts des matériaux de construction est un autre défi – bien qu’elle se soit atténuée en 2024, les flambées antérieures des prix de l’acier, du bois, etc., ont rendu les projets plus coûteux et en ont mis certains en attente. Si une nouvelle vague d’inflation mondiale devait survenir, cela pourrait encore plus perturber les projets de développement.
  • Risques réglementaires et politiques : Les changements dans les lois et les règlements posent un autre ensemble de défis. Par exemple, le projet de durcissement de la Lex Koller évoqué plus haut pourrait décourager certains investissements étrangers s’il était mis en œuvre, réduisant potentiellement les flux de capitaux vers certains segments (par exemple, le financement de projets par des investisseurs étrangers pourrait devenir plus difficile). Bien que l’objectif soit de calmer le marché, cela pourrait avoir des effets secondaires comme une baisse de la liquidité sur le marché immobilier jacquemoudstanislas.ch. Sur le plan national, il existe aussi un risque politique sous la forme d’initiatives citoyennes ou de changements de politiques publiques. En Suisse, la démocratie directe permet aux citoyens de lancer (et d’adopter) des initiatives ayant un impact sur l’immobilier – plafonnement des loyers, taxes sur les vacances, limitations strictes en matière de zonage, etc. Actuellement, il existe une pression croissante pour plus de protections des locataires face à la pénurie de logements. Si les loyers continuent de grimper, une poussée populiste pour des politiques de contrôle des loyers ou des limitations plus strictes sur les expulsions pour rénovation, etc., pourrait voir le jour. De telles règles pourraient réduire les rendements pour les propriétaires. À l’inverse, un sentiment politique anti-croissance pourrait freiner le développement (par exemple, si la résistance publique à la densification augmente, il pourrait devenir encore plus difficile de construire les logements dont Zurich a besoin). Le rejet de certains projets lors de référendums en Suisse (pas à Zurich, mais, par exemple, l’initiative de Genève visant à limiter la construction) illustre bien cette tension. Le gouvernement municipal de Zurich est généralement en faveur du développement (dirigé par des pragmatiques conscients du besoin de logements), mais le contexte politique peut évoluer.
  • Inflation et coûts d’exploitation : Bien que la Suisse bénéficie actuellement d’une faible inflation (~1-2%), une recrudescence de l’inflation augmenterait les coûts d’exploitation des bâtiments (énergie, entretien, impôts fonciers indexés sur la valeur) et potentiellement les taux d’intérêt, ce qui mettrait sous pression les flux de trésorerie des propriétaires. Pour les biens commerciaux, une forte inflation pourrait nuire aux détaillants et aux locataires de bureaux, rendant plus difficile l’augmentation des loyers. À l’inverse, une inflation modérée peut aider les investisseurs ayant recours à l’emprunt en érodant la valeur de la dette, mais en Suisse, de nombreux investisseurs privilégient les fonds propres. De plus, les coûts de la transition énergétique pourraient être significatifs – rénover de vieux bâtiments avec des panneaux solaires, de nouveaux systèmes de chauffage, etc., demande du capital. Même si ces investissements sont souvent rentabilisés sur le long terme, à court terme c’est un défi financier, surtout pour les petits propriétaires.

En somme, le marché immobilier zurichois n’est pas sans vulnérabilités. Il repose sur des fondamentaux très solides (forte demande, offre limitée, stabilité économique), mais des risques tels que le ralentissement économique, les variations de taux d’intérêt et les changements réglementaires pourraient tempérer la vigueur du marché. Les acteurs doivent faire preuve d’optimisme prudent : la tendance est à la poursuite de la croissance, mais des scénarios comme une récession mondiale ou des changements drastiques de politiques pourraient bouleverser cette trajectoire. Il est révélateur que des institutions comme UBS surveillent Zurich comme une bulle potentielle mattgul.com – un rappel à ne pas sombrer dans l’autosatisfaction. Ceci étant, Zurich a historiquement bien résisté aux chocs – même lors de la crise financière de 2008, les prix n’ont connu qu’une brève pause. L’attrait durable de la ville comme centre financier et cadre de vie agréable exerce un effet tampon. Malgré tout, à l’avenir, résoudre la crise de l’accessibilité et ajouter de l’offre de logements sera essentiel pour atténuer le mécontentement social et éviter que le marché immobilier zurichois ne surchauffe jusqu’à un point critique. L’équilibre délicat entre attractivité pour les investisseurs et besoins des résidents définira les politiques et les risques dans les prochaines années.

Sources :

Marcin Frąckiewicz

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