Malgré une croissance modérée des prix à Oslo jusqu’à présent, les experts du secteur prévoient une accélération.Les économistes prévoient un rebond des prix de l’immobilier à Oslo jusqu’en 2025, citant Oslo comme un moteur clé d’une reprise nationale bt.no.Le chef économiste d’Eiendom Norge a noté que les prix de l’immobilier pourraient augmenter de plus de 10 % à Oslo en 2025, soutenus par une pénurie chronique de logements, des baisses de taux d’intérêt attendues et une solide croissance des salaires lister24.no lister24.no.Rien qu’au premier trimestre, les prix des logements à Oslo ont bondi de 8,4 % par rapport au trimestre précédent, corrigés des variations saisonnières ssb.no, indiquant un élan fort à l’approche du printemps.D’ici la mi-2025, le prix moyen d’une maison norvégienne est de 5,11 millions de NOK, contre 4,87 millions de NOK seulement un mois auparavant investropa.com.Oslo reste le marché le plus cher – un appartement standard de deux chambres dans la capitale dépasse souvent 7 millions NOK (environ 8 300 € par m²) investropa.com investropa.com.De tels prix élevés soulignent à la fois l’attrait d’Oslo et ses problèmes d’accessibilité financière.Dans l’ensemble, la tendance résidentielle en 2025 est celle d’une reprise de la croissance : après une fin d’année 2023 stagnante, la valeur des logements à Oslo repart à la hausse, portée par une forte demande et une offre limitée.
Tendances du marché immobilier résidentiel en 2025
Le marché du logement à Oslo rebondit fortement en 2025 après une période plus calme fin 2023. Les prix des logements sont de nouveau en hausse, bien que de manière inégale selon les régions de Norvège. Au niveau national, les prix des maisons ont augmenté de 2,4 % en glissement annuel au premier trimestre 2025, tandis qu’Oslo (y compris la commune voisine de Bærum) a connu une hausse de 3,3 % ssb.no. En réalité, la croissance des prix à Oslo a été quelque peu plus faible que prévu – environ +4,8 % au cours des cinq premiers mois de 2025, le chiffre le plus bas parmi les grandes villes eiendomnorge.no. À l’inverse, Stavanger portée par le secteur pétrolier a connu une forte croissance annuelle de 8,4 % ssb.no. Malgré la hausse des taux d’intérêt, la demande des acheteurs demeure solide. Jusqu’à présent en 2025, la Norvège a battu des records de volume de ventes sur le marché de l’occasion, avec 15,6 % de logements vendus en plus depuis le début de l’année par rapport à l’an dernier eiendomnorge.no. Le marché d’Oslo bénéficie d’une forte demande sous-jacente – les biens continuent de se vendre rapidement (moyenne nationale de 42 jours sur le marché en mai, avec des délais encore plus courts dans les quartiers populaires) eiendomnorge.no. Cette résilience de la demande, combinée à une offre limitée, crée un marché de vendeurs dans le secteur résidentiel à Oslo.
Tableau : Croissance des prix des logements à Oslo vs autres villes (corrigée des variations saisonnières, T1 2024–T1 2025)
Évolution et prévisions des prix du logement
En effet, les taux d’intérêt devraient s’orienter à la baisse.La Norges Bank a signalé une probable baisse des taux en mars 2025, avec peut-être deux autres plus tard dans l’année lister24.no.Des taux plus bas augmenteront le pouvoir d’achat des acheteurs et pourraient libérer une demande refoulée, alimentant ainsi une nouvelle hausse des prix lister24.no lister24.no.Pendant ce temps, la santé financière des ménages est relativement solide – le chômage est faible et les salaires augmentent, de sorte que de nombreux acheteurs absorbent le coût plus élevé des prêts hypothécaires.Les analystes notent que le marché immobilier norvégien a été « moins sensible aux taux d’intérêt » que prévu, avec des prix qui restent élevés malgré les hausses de taux bt.no.Certains affirment même que nous entrons dans une « nouvelle normalité » de taux durablement plus élevés sans effondrement des prix de l’immobilier bt.no bt.no.Cependant, la crise d’accessibilité financière est bien réelle : l’Indice des infirmières d’Oslo (« Sykepleierindeksen ») montre qu’en 2024, une infirmière ne pouvait se permettre d’acheter que 2,3 % des logements en vente à Oslo – contre 2,7 % l’année précédente, et il est prévu que ce chiffre passe sous la barre des 2 % en 2025 livingimpact.no.En d’autres termes, la hausse des prix dépasse largement la croissance des revenus locaux, poussant les primo-accédants au bord du gouffre.Des voix de l’industrie avertissent que l’inflation des prix à deux chiffres en 2025 pourrait aggraver une crise d’accessibilité, avec de moins en moins de logements accessibles aux personnes ayant un revenu moyen livingimpact.no.Dans l’ensemble, les perspectives à court terme sont une forte croissance des prix – peut-être inconfortablement forte.Les avis d’experts convergent pour dire qu’à moins que l’offre ne s’améliore nettement, la valeur des logements à Oslo continuera d’augmenter dans les années à venir, sauf en cas de choc économique externe.D’ici 2030, certaines prévisions annoncent même des gains cumulatifs qui pourraient faire augmenter la valeur des logements à Oslo de 30 % par rapport à aujourd’hui livingimpact.no.Le défi à venir sera de gérer cette croissance afin d’éviter une surchauffe et un écart d’accessibilité plus important.Après une légère correction à la fin de 2023, les prix de l’immobilier à Oslo repartent à la hausse et les prévisions annoncent une augmentation significative. En 2024, l’indice national des prix de l’immobilier en Norvège a enregistré une hausse modérée de 6,4% investropa.com, mais la dynamique s’est accélérée en 2025. À la mi-2025, les prix sont environ 5,9 à 7,3% plus élevés d’une année sur l’autre investropa.com investropa.com, soit l’une des périodes de croissance les plus fortes de ces dernières années. Ce phénomène est remarquable étant donné que le taux directeur de la Norges Bank est au plus haut depuis 2008 (4,50 %) et que les taux hypothécaires avoisinent 5,6 % investropa.com investropa.com. Les coûts d’emprunt élevés n’ont pas empêché une « reprise rapide » des prix de l’immobilier ; en réalité, la banque centrale a signalé que ce rebond constitue une source d’inquiétude concernant l’accessibilité livingimpact.no. La croissance des prix à Oslo, initialement en retard, devrait dépasser la moyenne nationale d’ici la fin de l’année. Eiendom Norge (l’Association des agents immobiliers) a publié une prévision optimiste pour 2025 avec une hausse des prix des logements de +10% au niveau national, et prévoit qu’Oslo, ainsi que Bergen et Stavanger, augmenteront même de plus de 10% lister24.no lister24.no. Cette prévision concerne la période de décembre 2024 à décembre 2025, ce qui signifie une augmentation à deux chiffres des prix sur l’année civile lister24.no. La raison : une pénurie inédite de logements neufs, une forte hausse des revenus et de probables baisses de taux d’intérêt créeront une recette parfaite pour une accélération des prix lister24.no.
Dynamique de l’offre et de la demande
Cette pénurie d’approvisionnement se heurte à des facteurs de demande stables.La population d’Oslo continue de croître (la municipalité a atteint environ 720 000 habitants en 2024 lifeinnorway.net), et l’immigration ajoute des milliers de nouveaux résidents.Même si la croissance globale de la population norvégienne est modérée, les zones urbaines comme Oslo en absorbent la majeure partie livingimpact.no.Les jeunes professionnels et les immigrants en particulier alimentent une forte demande pour les appartements de débutants et les locations, maintenant le marché compétitif livingimpact.no.La formation de ménages reste solide – malgré des prix très élevés, les Norvégiens privilégient fortement la propriété, soutenus par un taux de chômage historiquement bas et des filets de sécurité sociale.Du côté de la demande, un autre facteur est l’intérêt pour l’investissement : les investisseurs nationaux et étrangers sont attirés par l’immobilier à Oslo en tant qu’actif stable (nous aborderons ce point plus en détail ci-dessous).Ainsi, la demande bénéficie d’un plancher solide, même dans un environnement de taux élevés.Du côté de l’offre, cependant, il existe un goulot d’étranglement structurel.Des années de lenteur administrative et d’opposition à la densification ont freiné la construction.Le délai moyen d’obtention de permis pour de nouveaux projets de logement à Oslo est de 5 à 6 ans, soit plus du double de ce qu’il était en 2016 nbbl.no.Cela signifie que même lorsque les conditions du marché s’améliorent, l’offre ne peut pas réagir rapidement – « la construction de logements est comme un pétrolier, il faut beaucoup de temps pour tourner », note Lauridsen lister24.no.Le résultat est que trop d’acheteurs se disputeront trop peu de logements, ce qui déclenche presque inévitablement des guerres d’enchères et des hausses de prix dans les zones recherchées nbbl.no nbbl.no.Nous voyons déjà les premiers signes : en mai 2025, le nombre de maisons mises en vente a augmenté plus rapidement que les ventes, entraînant un stock plus important à l’approche de l’été eiendomnorge.no.Cependant, on s’attend à ce que la demande en haute saison « épuise » une grande partie de cette offre d’ici la mi-été eiendomnorge.no.En bref, l’activité du marché est élevée mais les stocks restent limités.À moins que la construction n’augmente de façon spectaculaire, le désequilibre entre une demande en plein essor et une offre dérisoire persistera, soutenant la trajectoire haussière du marché – mais aussi accentuant le risque d’un resserrement où seuls les plus riches pourront se permettre un logement à Oslo.Le marché immobilier d’Oslo se caractérise par un décalage fondamental entre l’offre et la demande. La demande de logements dans la capitale n’a jamais été aussi élevée : 2025 s’annonce comme l’année avec le plus de ventes de logements anciens jamais enregistrées en Norvège eiendomnorge.no. L’activité des acheteurs a explosé début 2025, avec des logements se vendant plus rapidement et en plus grand nombre que l’année dernière eiendomnorge.no eiendomnorge.no. Pourtant, cette forte demande doit faire face à une pénurie croissante d’offre. La construction de nouveaux logements s’est effondrée à des niveaux critiques, ce qui signifie que moins de logements arrivent sur le marché. Depuis la crise financière de 2008, on n’a jamais construit aussi peu de logements en Norvège nbbl.no. À Oslo, les promoteurs immobiliers ont largement marqué un temps d’arrêt. Le nombre de nouveaux logements achevés à Oslo est tombé à environ 1 567 unités en 2024, soit à peine la moitié du besoin annuel estimé de la ville estatenyheter.no estatenyheter.no. Pire encore, le pipeline est presque à sec : en raison de ventes neuves faibles et de coûts de construction en forte hausse, presque aucun nouveau projet n’est lancé. Le PDG d’Eiendom Norge, Henning Lauridsen, rapporte qu’au troisième trimestre 2023, seuls 10 nouveaux logements ont été lancés à Oslo – autrement dit une quasi-paralysie eiendomswatch.no. À l’échelle nationale, les mises en chantier pourraient ne totaliser qu’environ 12 000 en 2023, contre un besoin démographique de près de 30 000 unités eiendomswatch.no. Cet écart annonce une grave pénurie d’offre. Lauridsen prévient sans détour : « C’est une crise », en précisant que les logements non lancés en 2023 se traduiront par un déficit qui se fera pleinement sentir sur le marché en 2025–2026 eiendomswatch.no. D’ici 2027, si la chute de construction de 2024 se poursuit, Oslo pourrait voir ses mises en chantier chuter de près de 90 % par rapport au pic de 2023 livingimpact.no – un scénario inquiétant où la nouvelle offre disparaîtrait presque complètement.Quartiers populaires et émergents
Le paysage immobilier d’Oslo n’est pas monolithique – les tendances varient d’un quartier à l’autre, certains districts connaissant un essor grâce à de nouveaux développements et infrastructures. Les quartiers traditionnellement huppés comme Frogner, Majorstuen et Tjuvholmen restent perpétuellement populaires pour leur emplacement central et leurs commodités. Mais récemment, l’attention s’est portée sur plusieurs quartiers émergents prêts pour la croissance :- Nydalen : Ancienne zone industrielle, Nydalen s’est transformée en un pôle dynamique d’affaires et de formation. L’extension du campus de la BI Norwegian Business School (accueillant désormais environ 10 à 12 000 étudiants et membres du personnel) a généré une forte demande locative et insufflé de la vie à Nydalen investropa.com. De nouveaux projets à usage mixte (par exemple, la tour Vertikal Nydalen) ajoutent des appartements modernes, des bureaux et des restaurants, créant une communauté dynamique investropa.com. Avec une station de métro rénovée et un excellent réseau de transports, la connectivité de Nydalen s’est améliorée, faisant de ce quartier l’un des secteurs d’investissement les plus recherchés d’Oslo en 2025. Les prix immobiliers y ont fortement augmenté depuis 2023 suite à cette revitalisation investropa.com.
- Løren : Situé au nord-est d’Oslo, Løren connaît un boom de la construction et des infrastructures en forte amélioration. D’importants projets résidentiels – comme le Lille Løren Park de Veidekke (355 appartements écologiques et une maternelle) prévus pour fin 2025, et le développement Løren Botaniske (385 appartements durables) – apportent le logement indispensable investropa.com. Les améliorations des transports publics dans le cadre de l’initiative “Oslo Package 3” ont permis la création d’une nouvelle station de métro à Løren et une connectivité accrue investropa.com. Ces évolutions rendent Løren très attractif pour les jeunes familles qui profitent de nouveaux parcs, écoles et commodités investropa.com. Avec la pénurie de logements à Oslo, l’arrivée de logements modernes et écologiques à Løren (accompagnée d’une forte couverture médiatique) a positionné le quartier comme une étoile montante tant pour les acheteurs que pour les investisseurs.
- St. Hanshaugen : Quartier central établi qui devient de plus en plus prisé, St. Hanshaugen combine espaces verts luxuriants et avantages urbains. Le quartier possède l’une des plus fortes concentrations de parcs d’Oslo, avec 98 % des habitants vivant à moins de 300 mètres d’un espace vert investropa.com. Cet accès à la nature, allié à une scène de cafés et culturelle branchée, attire de jeunes professionnels et des familles. La valeur des biens immobiliers grimpe (les prix ont augmenté d’environ 6 % en 2024 ici, avec une croissance attendue supplémentaire) investropa.com. De nouveaux projets culturels et commerciaux renforcent également l’attrait du secteur investropa.com. Le mélange de parcs paisibles et de vie citadine à St. Hanshaugen fait grimper la demande et en fait un quartier phare pour 2025.
- Sørenga (Bjørvika Waterfront) : Sørenga, qui fait partie de la rénovation Fjord City, est passé d’un ancien port de conteneurs à un quartier résidentiel en pleine expansion au bord de l’eau. Les complexes d’appartements modernes, nombreux avec vue sur le fjord, et des attractions comme la piscine d’eau de mer de Sørenga et la plage urbaine en ont fait un lieu très populaire investropa.com. La forte demande a engendré un taux d’occupation et une croissance des prix très élevés dans les immeubles résidentiels de Sørenga investropa.com. La vision plus large de Fjordbyen (Fjord City) continue d’investir dans de nouveaux équipements, infrastructures et installations de loisirs autour du port d’Oslo investropa.com, consolidant encore la position de Sørenga/Bjørvika en tant qu’emplacement de premier choix. Avec des sites culturels majeurs comme l’Opéra d’Oslo et le nouveau Musée Munch à deux pas, les appartements de luxe de Bjørvika atteignent des prix records et ont connu une appréciation notable en 2024 investropa.com investropa.com. Ce quartier illustre parfaitement le mode de vie moderne et haut de gamme de plus en plus recherché.
- Corridor Lilleaker / Fornebu : Dans la banlieue ouest, Lilleaker attire l’attention pour offrir le charme suburbain avec un accès à la ville. L’extension de la ligne de tramway et la future Fornebubanen (prévue pour 2029) relieront directement cette zone au centre d’Oslo, améliorant considérablement la connectivité investropa.com. La requalification de Lilleakerbyen est en cours, apportant de nouveaux logements, commerces, espaces verts et créant une « ville dans la ville » idéale pour les familles investropa.com. Pour toutes ces raisons, Lilleaker/Fornebu devient un coup de cœur pour les familles – un endroit où l’on peut profiter d’un mode de vie plus calme et d’espaces verts sans sacrifier la facilité de déplacement. Au fur et à mesure de l’avancement du projet Fornebubanen, la valeur des biens immobiliers le long de la ligne devrait augmenter, en anticipation de la commodité apportée par la nouvelle ligne investropa.com.
- Bjørvika – Barcode & Quartier de l’Opéra : Déjà célèbre pour sa silhouette impressionnante de tours « Barcode », Bjørvika continue de prospérer avec de nouvelles résidences de luxe. Comme mentionné, ce quartier en bord de mer a connu certaines des plus fortes hausses de prix récemment investropa.com. Son mélange d’architecture novatrice, de lieux culturels (Opéra, musées) et sa proximité avec le quartier d’affaires en font un pôle d’attraction pour les acheteurs aisés. L’excellent réseau de transports et d’infrastructures piétonnes maintient un taux d’occupation élevé, et les médias saluent son design urbain moderne qui attire l’attention à l’international investropa.com. Bjørvika incarne la transformation d’Oslo en métropole moderne, avec des prix immobiliers à la hauteur de son prestige.
- Ekeberg : Sur les collines au sud-est du centre-ville, Ekeberg offre quelque chose d’unique – des vues panoramiques spectaculaires sur le fjord d’Oslo et la ligne d’horizon de la ville. Ce charme pittoresque, ainsi que le parc de sculptures adjacent Ekebergparken et les nombreux sentiers nature, ont fait d’Ekeberg un quartier très recherché par ceux qui désirent la nature à leur porte investropa.com investropa.com. Ces dernières années, les prix de l’immobilier à Ekeberg ont régulièrement grimpé et la tendance devrait se poursuivre alors que de plus en plus d’acheteurs privilégient le mode de vie et les espaces verts investropa.com. Les propriétés ici, notamment celles avec vue dégagée, séduisent fortement les amoureux de la nature. La poursuite de l’amélioration du Ekebergparken (avec de nouvelles installations artistiques et infrastructures) renforce encore l’attrait du quartier investropa.com. Ekeberg devient un havre privilégié pour ceux qui veulent la tranquillité sans quitter la ville – un investissement de choix pour les biens avec vue.
- Ensjø : Ancienne zone industrielle à l’est d’Oslo, Ensjø est en pleine reconversion à long terme en un pôle résidentiel souvent appelé la « Nouvelle ville d’Ensjø ». De nombreux nouveaux programmes de copropriété et de modernisation des infrastructures (routes, pistes cyclables) transforment Ensjø en un quartier urbain moderne. Le marché immobilier ici a profité d’une pause dans la croissance des prix d’Oslo en 2023–24 – constituant une période de stabilisation posant les bases de gains futurs investropa.com. Avec une hausse attendue des prix des logements en Norvège d’environ 5 % en 2025 investropa.com, des quartiers comme Ensjø bénéficient de perspectives favorables. En outre, les grands projets de transport du Plan National des Transports 2022-2033 amélioreront la connectivité dans la ville (par exemple, nouveaux trains et autoroutes) et Ensjø profitera indirectement de ces initiatives de mobilité durable investropa.com. L’attrait d’Ensjø est aussi lié à la croissance des startups et de la tech à Oslo – faisant partie intégrante de la grande région d’innovation, le quartier offre de belles perspectives économiques investropa.com. Les investisseurs soulignent que les appartements modernes à Ensjø proposent un meilleur rapport qualité-prix et un potentiel d’appréciation par rapport au centre-ville saturé, en faisant une zone prometteuse pour une croissance à long terme.
En résumé, les tendances des quartiers d’Oslo reflètent à la fois une revitalisation et une expansion. Des districts émergents comme Nydalen, Løren et Ensjø mettent en évidence là où la nouvelle offre de logements (quoique limitée) est concentrée et où les améliorations d’infrastructure créent des opportunités d’investissement. Parallèlement, les quartiers centraux établis et les sites pittoresques comme St. Hanshaugen et Ekeberg continuent de prendre de la valeur, portés par l’attrait du style de vie. Pour les acheteurs immobiliers en 2025, comprendre ces dynamiques locales – quels quartiers sont « tendances » et pourquoi – est crucial. Les meilleures opportunités se situent souvent dans les quartiers bénéficiant de nouvelles liaisons de transport ou de grands projets de développement, car ils connaissent généralement une augmentation plus forte de la demande et de la valeur des propriétés.
Influences économiques et démographiques
Les grandes tendances économiques et démographiques en Norvège constituent le contexte du marché immobilier d’Oslo. Les conditions macroéconomiques en 2025 s’améliorent : après quelques années difficiles marquées par une forte inflation et des hausses de taux, l’économie norvégienne devrait se redresser avec la baisse de l’inflation et la stabilisation des taux d’intérêt cbre.com. L’inflation est retombée à environ 2,2 % en 2024 cbre.com, et avec le resserrement de la banque centrale probablement à son apogée, les revenus réels disponibles augmentent à nouveau. La croissance du PIB hors pétrole de la Norvège a été modeste (~0,9 % en 2024) cbre.com, mais devrait légèrement dépasser la tendance au cours des prochaines années à mesure que les conditions mondiales s’améliorent nho.no. Pour le logement, point crucial, les taux d’intérêt sont à leur sommet ou proche. Le taux directeur de 4,5 % est maintenu depuis la fin 2023 et, comme indiqué, les marchés anticipent des baisses à partir du printemps 2025 lister24.no. Cela signifie que l’ère de la hausse continue des taux hypothécaires touche à sa fin, ce qui soulage certains emprunteurs. Déjà, les taux hypothécaires fixes se sont stabilisés autour de ~5,65 % investropa.com et pourraient diminuer si la banque centrale commence à assouplir sa politique. Des coûts de financement plus faibles fin 2025 et en 2026 renforceraient l’accessibilité au logement et pourraient élargir la disponibilité du crédit – un point positif pour la demande immobilière.
Du côté démographique, Oslo continue d’être le principal pôle d’attraction de la Norvège pour les personnes et les emplois. Alors que la croissance globale de la population de la Norvège est modérée (prévue à +10% de 2024 à 2050) ssb.no, les centres urbains se développent plus rapidement. La population d’Oslo a atteint 717 000 habitants en janvier 2024 en.wikipedia.org et a augmenté de plus de 23 000 personnes au cours des quatre dernières années lifeinnorway.net. L’immigration internationale est un facteur clé : la Norvège a connu une augmentation nette de la population de 19 500 personnes rien qu’au troisième trimestre 2023 eiendomswatch.no, dont probablement une grande part dans les villes. Oslo connaît également une migration interne, notamment celle des jeunes adultes, même si, ces dernières années, le coût élevé du logement pousse certains vers les communes environnantes. Sur le plan démographique, la Norvège doit faire face au vieillissement de la population et à un faible taux de natalité (une tendance courante en Europe) livingimpact.no. Cependant, la demande de logements à Oslo est soutenue par les ménages plus jeunes et les immigrants. La population de la ville est en moyenne plus jeune que dans le reste du pays et de nombreux jeunes professionnels préfèrent vivre au centre. De plus, la taille réduite des ménages (beaucoup de célibataires) implique qu’il faut davantage de logements par habitant au fil du temps. Ces évolutions démographiques – vieillissement, urbanisation, réduction de la taille des ménages – modifient les profils de demande de logement livingimpact.no. Par exemple, il y a un besoin croissant de petits appartements pour les célibataires et les seniors, ainsi qu’une demande toujours élevée pour des logements familiaux du fait d’une immigration soutenue.
Une autre influence est le marché du travail et la croissance des revenus. Le marché du travail norvégien reste robuste ; le chômage à Oslo est faible (autour de 3–4 %). Le pays a également connu une forte croissance des salaires en 2023–2024, en partie parce que les travailleurs ont exigé des augmentations pour suivre l’inflation. Des augmentations de salaires solides (et des prestations sociales généreuses) ont permis de maintenir la santé financière des ménages, permettant à beaucoup de faire face à des remboursements hypothécaires plus élevés. Ce fort pouvoir d’achat soutient le marché immobilier – en effet, la croissance des salaires a été citée comme l’un des facteurs permettant la hausse des prix immobiliers en 2025 malgré des taux élevés investropa.com lister24.no. Cela dit, l’accessibilité est tendue : le ratio des prix des logements par rapport aux revenus à Oslo atteint des records. Le marché locatif fournit un autre point de vue sur l’influence économique. Beaucoup étant exclus de l’accession à la propriété, la demande de location explose. Les loyers à Oslo ont augmenté d’environ 30,8 % depuis 2019, et le loyer médian pour un une-pièce est désormais d’environ 10 000 NOK par mois livingimpact.no. Des loyers élevés reflètent un marché immobilier tendu et affectent aussi la mobilité du travail (par exemple, des travailleurs essentiels comme les infirmiers trouvent l’achat comme la location difficiles, comme le souligne l’Indice des infirmiers).
Enfin, l’environnement politique et la stabilité sociale de la Norvège – faible corruption, état de droit solide, fonds souverain conséquent – créent un climat de confiance économique qui attire les investisseurs étrangers et maintient la confiance des consommateurs à un niveau relativement élevé. Les enquêtes de sentiment des consommateurs (par exemple, le baromètre des attentes de Finans Norge) sont restées modestes en raison des taux d’intérêt élevés, beaucoup de Norvégiens déclarant que ce “n’est pas le moment pour des achats importants” finansavisen.no. Cependant, ce sentiment évolue à mesure que la hausse des taux s’arrête et que le public voit la lumière au bout du tunnel. Globalement, les facteurs économiques et démographiques en 2025 offrent une situation contrastée mais plutôt favorable pour l’immobilier à Oslo : la hausse des revenus et de la population soutient la demande, tandis que la perspective d’un assouplissement monétaire améliore les perspectives. Le principal défi reste d’ajuster l’offre de logements à ces dynamiques de croissance de façon durable.
Développements des infrastructures ayant un impact sur l’immobilier
Les grands projets d’infrastructure et de développement transforment certaines parties d’Oslo et peuvent avoir un impact significatif sur la valeur de l’immobilier. Le projet peut-être le plus attendu est la Fornebubanen – une nouvelle ligne de métro de 8 km qui reliera le réseau de métro d’Oslo à Fornebu (un quartier technologique/d’affaires en plein essor et une zone résidentielle à l’ouest de la ville). Ce projet de 26 milliards de NOK est en cours et, une fois terminé (prévu aux alentours de 2029), il réduira le temps de trajet entre Fornebu/Lysaker et le centre-ville à moins de 15 minutes. Les quartiers situés le long du trajet, tels que Skøyen, Vækerø et Lilleaker, suscitent déjà un intérêt croissant de la part des investisseurs en prévision de l’amélioration de la connectivité. Comme indiqué, l’attrait familial de Lilleaker est renforcé par la future ligne investropa.com. Historiquement, de nouvelles lignes ferroviaires à Oslo (comme la Løren Line inaugurée en 2016) ont entraîné une hausse des prix de l’immobilier dans les quartiers avoisinants, et il est attendu que la Fornebubanen fasse de même – apportant une prime de prix aux zones autrefois moins accessibles.
Un autre projet transformateur est le développement continu de Fjord City (Fjordbyen) à Oslo. Ce projet pluri-décennal réaménage le front de mer d’ouest en est. Nous avons déjà observé des résultats spectaculaires à Bjørvika (nouveaux musées, bureaux et milliers d’appartements) et Tjuvholmen. Plus à l’ouest, l’attention se tourne vers le réaménagement de la zone du quai Filipstad et la modernisation des infrastructures portuaires. À mesure que les activités de fret du port se déplacent progressivement hors du centre-ville, des terrains précieux en bord de mer s’ouvriront à des projets mixtes. L’objectif de la ville est de créer davantage de logements, de parcs et d’espaces commerciaux le long du fjord. Les investissements continus dans l’infrastructure du front de mer – nouvelles promenades, pistes cyclables, marinas, etc. – élèvent non seulement la qualité de vie mais augmentent aussi l’attrait de l’immobilier à proximité investropa.com. Par exemple, le prolongement de la Havnepromenaden (promenade du port) et de nouvelles passerelles piétonnes ont permis de relier les quartiers entre eux et d’accroître la demande immobilière dans des zones autrefois industrielles comme Sørenga et Lohavn.
Les améliorations des infrastructures de transport au-delà de la Fornebubanen jouent également un rôle. Le Plan National de Transport 2022–2033 alloue d’importants investissements dans les routes et le rail au profit de la région d’Oslo investropa.com. Un projet notable est la nouvelle ligne ferroviaire de Follo, ouverte fin 2022, qui a réduit de moitié le temps de trajet en train entre Oslo et la ville en croissance de Ski. Cela rend les déplacements depuis les banlieues sud plus faisables et a des effets d’entraînement sur les marchés immobiliers s’y trouvant (les gens pouvant choisir de vivre plus loin, ce qui allège quelque peu la pression sur Oslo). De plus, des mises à niveau autoroutières telles que la modernisation du corridor ouest de l’E18 (comprenant le creusement de certains tronçons en tunnel et l’amélioration des échangeurs autour de Sandvika) réduiront les embouteillages et le bruit, pouvant potentiellement libérer de nouveaux terrains constructibles et améliorer la valeur des propriétés en banlieue. Dans la ville même, Oslo investit dans les améliorations du transport en commun : nouvelles lignes et extensions de tramway (le réseau s’étendra vers des zones comme Tonsenhagen d’ici 2027), achat de trams et bus de plus grande capacité, et élargissement des pistes cyclables. Ces efforts s’inscrivent dans l’objectif d’Oslo de devenir la première ville au monde sans émissions d’ici 2030 investropa.com et améliorent la qualité de vie dans les quartiers, ce qui se traduit souvent par une demande accrue en immobilier. Par exemple, la montée en flèche du quartier de Løren s’explique en partie par la nouvelle station de métro Løren ouverte il y a quelques années investropa.com. Les futures extensions du métro en projet – comme une extension jusqu’à l’hôpital Ahus à Lørenskog – pourraient de la même manière dynamiser le marché immobilier du corridor est dans les années à venir.
Les grands aménagements civiques influent également sur le marché. Le gouvernement norvégien (par l’intermédiaire de Statsbygg) réalise le projet du Nouveau Quartier Gouvernemental au centre d’Oslo. Celui-ci prévoit de regrouper et de reconstruire les bureaux gouvernementaux sur le site de ceux détruits en 2011, avec notamment de nouveaux immeubles de grande hauteur et des espaces publics. La construction a débuté en 2021 et se poursuivra une grande partie de la décennie. Une fois terminé, le projet ramènera quotidiennement des milliers d’emplois au centre-ville, ce qui profitera aux commerces du centre et pourrait accroître la demande de logements à proximité (par exemple à Grünerløkka, St. Hanshaugen). De même, d’autres projets menés par Statsbygg comme l’extension du Musée National (inauguré en 2022) ou le futur Musée de l’âge Viking à Bygdøy (réouverture en 2026) renforcent l’infrastructure culturelle d’Oslo et peuvent rendre les quartiers environnants plus attrayants pour y vivre.
L’infrastructure peut également influencer l’immobilier commercial. L’avènement des réseaux 5G et des centres de données dans la région (attirés par l’énergie renouvelable bon marché de la Norvège) fait d’Oslo un potentiel pôle technologique, augmentant la demande pour des bureaux modernes. Par exemple, un immense nouveau campus de centres de données (Skygard dans la région d’Oslo) qui sera lancé en 2025, signale une croissance dans ce secteur 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. De plus, les mises à niveau continues de l’aéroport d’Oslo (augmentation de la capacité) et les initiatives de mobilité verte (comme un réseau de ferries électriques dans l’Oslofjord) faciliteront, au fil du temps, la croissance des affaires et du tourisme, renforçant indirectement le secteur immobilier.
En résumé, le développement des infrastructures est un facteur clé de la croissance immobilière d’Oslo. Les nouveaux liens de transport, en particulier, ont tendance à augmenter la valeur des propriétés et à stimuler le développement dans les zones connectées. Les efforts de la ville pour améliorer l’urbanisme de manière durable (transports, espaces verts, sites culturels) rendent davantage de quartiers attractifs et accessibles. Les investisseurs suivent de près ces projets – anticiper une mise à niveau de l’infrastructure peut signifier investir dans un quartier avant que la hausse des valeurs immobilières n’intègre pleinement le changement positif. Ainsi, en 2025 et dans les années à venir, des lieux comme le corridor Fornebu-Lilleaker, les nouveaux sites de Fjord City, et les quartiers axés sur le transport en commun se distinguent comme à surveiller.
Changements réglementaires et mises à jour de la politique gouvernementale
Les changements de politique récents et proposés visent à répondre aux défis du marché du logement, bien que leur accueil soit mitigé. Un sujet brûlant est la réglementation du crédit hypothécaire en Norvège (Utlånsforskriften), qui plafonne le taux d’endettement et impose des apports importants pour l’achat d’une résidence secondaire (40 % à Oslo). Ce règlement a été conçu pour prévenir l’endettement excessif et la spéculation, mais le marché s’étant refroidi en 2023, certains acteurs du secteur estiment qu’il nuit désormais aux primo-accédants et au développement de nouveaux logements. Eiendom Norge a appelé à abolir ou assouplir cette réglementation sur les prêts, la qualifiant de « redondante » étant donné la nouvelle loi sur les contrats financiers et la situation actuelle du marché eiendomswatch.no. Cependant, l’Autorité de surveillance financière et Finans Norge (l’association de l’industrie financière) restent prudentes – elles attribuent à ces règles le renforcement de la solidité financière des ménages. Début 2025, le gouvernement n’a pas supprimé ces mesures, mais subit des pressions pour envisager des ajustements si l’offre de logements et l’accès des primo-accédants venaient à se dégrader eiendomswatch.no. Nous pourrions voir des quotas de flexibilité plus élevés pour les banques ou des conditions spéciales pour l’achat de logements neufs parmi les adaptations possibles.
Un autre enjeu politique local important est le Småhusplan (Plan Petites Maisons) d’Oslo, une réglementation encadrant les zones résidentielles à faible densité. À la mi-2023, après des années de débat, le conseil municipal s’est mis d’accord sur un nouveau Småhusplan qui assouplit légèrement certaines restrictions afin d’encourager la création de plus de logements sur de grands terrains résidentiels. Par exemple, le plan révisé permet des maisons en rangée de quatre logements (fourmannsboliger) même dans les zones auparavant réservées à une seule maison, et abaisse la superficie minimale requise pour les immeubles collectifs à 400 m² raederbing.no. Il augmente également légèrement la hauteur autorisée des bâtiments et réduit l’exigence de surface extérieure privée par logement à 100 m² (contre 150 auparavant) afin de permettre une utilisation plus dense du sol raederbing.no raederbing.no. Ces changements visaient à trouver un équilibre : permettre plus de logements (pour lutter contre la pénurie) tout en préservant un certain espace vert et le caractère des quartiers de villas. Cependant, le nouveau plan a rencontré un obstacle : la direction norvégienne de l’eau et de l’énergie (NVE) a protesté, estimant que les évaluations des risques d’inondation/glissement de terrain dans ces zones étaient insuffisantes oslo.kommune.no aftenposten.no. En conséquence, le plan n’est pas encore entré en vigueur juridiquement et un gel temporaire de la construction dans les zones de petites maisons demeure dans certaines régions. Avec un nouveau gouvernement municipal (une coalition plus favorable au développement élue fin 2023), il y a une volonté de résoudre cette situation. Des responsables politiques des deux principaux partis ont indiqué vouloir accélérer le rythme de construction de logements à Oslo arkitektur.no, ce qui implique probablement la mise en place d’un Småhusplan fonctionnel. Si le plan aboutit, il pourrait permettre une densification modérée – par exemple en divisant de grandes parcelles ou en remplaçant des maisons individuelles par des duplex ou des immeubles de quatre logements – contribuant ainsi à l’offre de logements au fil du temps. Pour les propriétaires et les investisseurs, cela pourrait signifier plus d’opportunités de réaménagement dans les quartiers périphériques d’Oslo, mais aussi des impacts potentiels sur l’esthétique des quartiers et la valeur des terrains.
À l’échelle nationale, le gouvernement a exprimé son inquiétude face à la pénurie de logements qui se profile. Un groupe de travail relevant du Ministère des Collectivités Locales (KDD) s’est fixé un objectif ambitieux : construire 130 000 nouveaux logements d’ici 2030 et, en juin 2025, a présenté 73 propositions pour y parvenir eiendomnorge.no. De nombreuses propositions visent à simplifier les processus de planification et de construction – réduire la bureaucratie, accélérer le zonage, standardiser les codes du bâtiment – essentiellement pour “accélérer le navire.” Selon Eiendom Norge, si la simplification est utile, le vrai problème est la volonté politique au niveau municipal eiendomnorge.no eiendomnorge.no. Les finances des municipalités sont tendues (beaucoup ont des dettes élevées et des charges d’intérêts en hausse), et on craint que les gouvernements locaux ne dépriorisent les nouveaux projets de logement nécessitant des infrastructures coûteuses eiendomnorge.no. Pour contrer cela, certaines idées politiques non orthodoxes ont émergé. Fin 2023, Henning Lauridsen (Eiendom Norge) a suggéré des mesures “d’urgence” telles que des programmes municipaux d’achat de logements neufs invendus, des incitations fiscales comme une réduction de l’impôt sur la fortune pour les résidences secondaires louées, et le transfert des subventions gouvernementales des voitures électriques vers le soutien au logement eiendomswatch.no. Ces idées reflètent l’inquiétude croissante face à la chute de la construction. Bien que le gouvernement national n’ait pas encore pris de telles mesures, le budget de l’État 2024 a inclus des financements pour davantage de logements étudiants et quelques subventions pour les primo-accédants dans les zones rurales. Si la crise s’aggrave, Oslo ou l’État pourraient envisager d’acheter des logements neufs pour soutenir les promoteurs, ou d’assouplir les contraintes fiscales/de prêts pour stimuler l’activité eiendomswatch.no.
Une autre mise à jour réglementaire affectant le marché locatif concerne les nouvelles modifications de la Loi sur la location (bien que relativement mineures) et les discussions en cours sur l’encadrement des loyers. La Norvège n’a pas de plafonnement strict des loyers, mais les propriétaires ne peuvent augmenter le loyer des baux en cours que d’environ l’IPC une fois par an. Avec des loyers ayant bondi d’environ 30 % en quelques années, les associations de locataires plaident pour des protections renforcées. Jusqu’à présent, la réponse du gouvernement a été prudente, privilégiant plutôt l’augmentation de l’offre de logements (y compris davantage de logements publics et associatifs). Autre sujet notable : la taxe foncière : Oslo impose une taxe foncière annuelle (actuellement 3‰ de la valeur au-delà d’un abattement). La nouvelle majorité municipale en 2023 a fait campagne sur la réduction de la taxe foncière, ce qu’elle a commencé à faire en 2024 en rehaussant le seuil d’exonération. Si elle était complètement supprimée, cela pourrait légèrement améliorer l’accessibilité au logement, mais priverait aussi la ville d’une source de revenus utilisée pour les services publics.
En résumé, les changements de politique en 2025 visent à atténuer la pénurie de logements et à maintenir la stabilité financière, mais les progrès sont lents. Assouplir les règles de crédit ou accélérer la planification pourrait aider l’offre, mais ce sont des solutions à plus long terme. À court terme, l’impact le plus clair du gouvernement sera exercé par la politique des taux d’intérêt (via la Norges Bank) – les baisses de taux attendues constituent en fait un assouplissement de la politique qui soutiendra le marché lister24.no. Les risques réglementaires méritent aussi d’être surveillés : si les prix de l’immobilier flambent, la pression politique pourrait augmenter pour adopter des mesures de refroidissement côté acheteurs (comme on l’a vu dans certains pays). À l’inverse, si la construction reste moribonde, les autorités pourraient devenir plus agressives en incitant au développement. Pour l’instant, l’environnement réglementaire est dans un acte d’équilibre prudent – essayant d’encourager plus de développement de logements sans compromettre les garanties prudentielles ou l’autonomie locale.
Opportunités et risques d’investissement
Compte tenu des tendances ci-dessus, le marché immobilier d’Oslo en 2025 présente un mélange d’opportunités attrayantes et de risques notables pour les investisseurs. Du côté des opportunités, les rendements locatifs s’améliorent après plusieurs années de faiblesse. Les appartements du centre d’Oslo affichaient historiquement des rendements modestes (~3% brut), mais comme les loyers augmentent plus vite que les prix, les rendements ont progressé. On s’attend à ce que les rendements locatifs du centre-ville augmentent grâce à une demande soutenue de la part des locataires investropa.com. Une analyse estime que le rendement brut moyen des appartements à Oslo est d’environ 3,2%, et les biens plus récents (par exemple, grands appartements modernes) peuvent atteindre ~3,7% investropa.com. Dans un contexte de faibles taux d’intérêt, ces rendements étaient maigres, mais avec des taux à 4-5%, un rendement locatif ~3,5% commence à devenir intéressant – surtout si des baisses de taux réduisent les coûts d’emprunt. Les investisseurs pouvant acheter avec des fonds propres ou un financement peu coûteux considèrent que le marché locatif restreint d’Oslo est un pari relativement sûr : la vacance est extrêmement faible et les impayés de loyer sont rares grâce au filet de sécurité sociale norvégien. De plus, la faiblesse de la couronne norvégienne a rendu les biens d’Oslo moins chers en devises étrangères. La couronne s’est dépréciée d’environ 6,5% en 2022 et de 1,3% en 2023 investropa.com, offrant ainsi de meilleures opportunités aux acheteurs internationaux. Par exemple, aux taux de change actuels, les appartements haut de gamme à Oslo coûtent nettement moins au mètre carré que ceux des autres capitales nordiques ou d’Europe de l’Ouest – environ 8 300 €/m² à Oslo contre plus de 10 000 € dans les quartiers de prestige de Stockholm ou Copenhague investropa.com. Ce rabais lié au change, combiné à la stabilité de la Norvège, attire plus d’investisseurs étrangers sur le marché immobilier d’Oslo investropa.com investropa.com. Oslo est de plus en plus perçue comme un marché immobilier “refuge” avec une croissance stable à long terme et un état de droit solide. Les investissements transfrontaliers dans l’immobilier norvégien ont représenté en moyenne 18% du volume ces dernières années et pourraient à nouveau augmenter investropa.com. Les fonds internationaux apprécient la grande transparence de la Norvège et le soutien de son fonds souverain de mille milliards de dollars (qui garantit la stabilité économique) investropa.com.Une autre opportunité réside dans les actifs en difficulté et les projets à valeur ajoutée. Avec les tensions de financement évoquées précédemment, certains promoteurs et propriétaires sous pression pourraient vendre des actifs à prix réduit. Les investisseurs disposant de liquidités peuvent acquérir des immeubles de qualité auprès de « vendeurs motivés » ayant besoin de refinancer. D’importantes transactions ont déjà eu lieu (par exemple, des ventes de portefeuilles par des foncières cotées) indiquant que les acheteurs bien capitalisés choisissent soigneusement leurs actifs 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. De plus, la volonté d’Oslo en faveur de la durabilité signifie que les bureaux plus anciens ayant besoin de rénovations (pour répondre aux normes énergétiques, etc.) peuvent s’acheter à un prix relativement bas et être rénovés pour accroître leur valeur. Il existe une forte demande locative et d’investissement pour les bâtiments certifiés écologiquement – ceux ayant de bons atouts de durabilité bénéficient d’un meilleur taux d’occupation et même de primes de loyer cbre.com. Ainsi, transformer un ancien immeuble en bâtiment « vert » est une stratégie judicieuse dans les prochaines années, les entreprises cherchant à atteindre leurs objectifs ESG.
Les investisseurs pourraient également se concentrer sur des segments de niche tels que le logement étudiant, le co-living, et la logistique, qui présentent des dynamiques favorables. Le logement étudiant est sous-approvisionné (les universités d’Oslo se sont développées mais l’offre n’a pas suivi), incitant le gouvernement à demander la construction de nouveaux logements eiendomswatch.no. Les investisseurs privés peuvent combler ce manque. Les installations logistiques autour d’Oslo, comme mentionné, restent très demandées grâce à la croissance du e-commerce ; les rendements y sont plus élevés et de grands acteurs internationaux sont présents (exemple : investissement de NREP de 3 milliards de NOK dans des entrepôts 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net). Par ailleurs, les data centers et les installations de sciences de la vie sont des classes d’actifs émergentes à Oslo, grâce à la stratégie nationale – l’électricité renouvelable bon marché et le climat frais de la Norvège attirent les projets de data centers 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. L’immobilier lié à la technologie et à la recherche (comme les biens proches d’Oslo Science City ou du pôle sciences de la vie) pourrait connaître une valorisation supérieure à la moyenne à mesure que ces secteurs se développent.
Cependant, ces opportunités s’accompagnent de risques que les investisseurs doivent évaluer. Le principal est le risque de taux d’intérêt. Bien que les taux devraient baisser, l’incertitude demeure – si l’inflation repartait à la hausse ou si les marchés mondiaux évoluaient, la Banque de Norvège pourrait maintenir les taux élevés plus longtemps. La valeur de l’immobilier est sensible au coût du capital ; un calendrier de baisse des taux plus lent pourrait refroidir l’enthousiasme et limiter la croissance des prix. À l’inverse, si les taux devaient chuter rapidement, les investisseurs endettés en bénéficieraient, mais cela pourrait aussi entraîner une flambée des prix suscitant des craintes de bulle. Un autre risque concerne l’environnement réglementaire : si l’accessibilité au logement se détériore fortement, la réponse politique pourrait consister en des mesures qui nuisent involontairement aux investisseurs (par exemple, réglementation plus stricte des loyers ou taxes plus élevées sur les investisseurs/résidences secondaires). Oslo a déjà légèrement augmenté la taxe foncière sur les logements chers il y a quelques années et relevé la valeur des résidences secondaires dans le calcul de l’impôt sur la fortune – toute mesure supplémentaire dans ce sens pourrait atténuer les rendements pour les investisseurs. En outre, la demande visant à réduire l’impôt sur la fortune pour les biens locatifs eiendomswatch.no n’est pas garantie d’être entendue ; de fait, la politique fiscale est en évolution et pourrait se durcir pour les propriétaires sous certains gouvernements.
Les risques spécifiques au marché incluent l’arrêt de la construction qui pourrait entraîner des déséquilibres. À moyen terme, une offre de logements extrêmement faible pourrait faire grimper les prix à un point tel qu’un risque de correction brutale apparaisse (par exemple, si une future vague de constructions arrive ou si de nombreux propriétaires sont contraints de vendre en raison des taux). Le scénario d’une “crise du logement” – où la nouvelle offre est quasi nulle – est à double tranchant : avantageux pour les propriétaires à court terme (puisque la valeur augmente), mais risqué sur le plan systémique à long terme (si les familles quittent la ville ou si une bulle se forme). Les investisseurs doivent également être attentifs au risque de liquidité. Le volume de transactions sur le marché immobilier norvégien se redresse 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net mais reste inférieur au pic ; hors actifs de premier plan, il peut être difficile de sortir rapidement d’un investissement, surtout en période de repli.
Les investisseurs de l’immobilier commercial doivent tenir compte des tendances des occupants après la pandémie – le travail hybride pourrait limiter la croissance de la demande de bureaux, et le commerce de détail doit faire face au e-commerce. À Oslo, la vacance des bureaux reste relativement faible, mais si plusieurs grands projets sont livrés au même moment (par exemple ceux attendus en 2026), le marché pourrait se détendre pour les biens moyens. Le choix d’actifs avec des locataires solides et des caractéristiques “d’avenir” (technologie, durabilité, emplacement) est essentiel pour atténuer ce risque. Les fluctuations géopolitiques et monétaires restent un risque de fond : alors qu’une couronne faible favorise actuellement les acheteurs étrangers, la devise peut évoluer (une couronne qui se renforce rendrait la sortie plus coûteuse pour les étrangers). Cela dit, beaucoup d’investisseurs étrangers couvrent leur risque de change.
En conclusion, l’immobilier à Oslo en 2025 présente des fondamentaux solides et des perspectives de croissance, ce qui le rend attrayant pour l’investissement – en particulier dans les secteurs de la location résidentielle et des segments commerciaux de premier plan. La stabilité de la ville et le déséquilibre entre l’offre et la demande laissent entrevoir une tendance à la hausse des valeurs. Les opportunités abondent dans les quartiers émergents, les ventes en difficulté et les créneaux à forte demande. Cependant, les investisseurs doivent avancer avec prudence, en gardant un œil sur les taux d’intérêt, les changements de politique et le climat économique général. La diversification et une vision à long terme sont judicieuses, car le marché d’Oslo, bien que moins volatil que beaucoup d’autres, n’est pas à l’abri des chocs. En restant informés (comme avec cette analyse complète) et sélectifs, les investisseurs peuvent se placer pour profiter de la croissance d’Oslo tout en naviguant ses risques. Les années à venir seront décisives, alors que la ville oscille entre un boom et une pénurie – un scénario à la fois excitant et exigeant pour tous les acteurs du marché.
Sources : Données du Bureau de statistique norvégien (SSB) sur les prix de l’immobilier ssb.no, rapports et prévisions de marché d’Eiendom Norge eiendomnorge.no lister24.no, déclarations d’experts du secteur bt.no eiendomswatch.no, documents de planification de la municipalité d’Oslo raederbing.no, et analyses de cabinets immobiliers (CBRE, Investropa) cbre.com investropa.com. Ces sources constituent la base des tendances, chiffres et projections évoqués ci-dessus, offrant un socle factuel à ce rapport sur le marché immobilier d’Oslo.
Évolution et prévisions des prix du logement
En effet, les taux d’intérêt devraient s’orienter à la baisse.La Norges Bank a signalé une probable baisse des taux en mars 2025, avec peut-être deux autres plus tard dans l’année lister24.no.Des taux plus bas augmenteront le pouvoir d’achat des acheteurs et pourraient libérer une demande refoulée, alimentant ainsi une nouvelle hausse des prix lister24.no lister24.no.Pendant ce temps, la santé financière des ménages est relativement solide – le chômage est faible et les salaires augmentent, de sorte que de nombreux acheteurs absorbent le coût plus élevé des prêts hypothécaires.Les analystes notent que le marché immobilier norvégien a été « moins sensible aux taux d’intérêt » que prévu, avec des prix qui restent élevés malgré les hausses de taux bt.no.Certains affirment même que nous entrons dans une « nouvelle normalité » de taux durablement plus élevés sans effondrement des prix de l’immobilier bt.no bt.no.Cependant, la crise d’accessibilité financière est bien réelle : l’Indice des infirmières d’Oslo (« Sykepleierindeksen ») montre qu’en 2024, une infirmière ne pouvait se permettre d’acheter que 2,3 % des logements en vente à Oslo – contre 2,7 % l’année précédente, et il est prévu que ce chiffre passe sous la barre des 2 % en 2025 livingimpact.no.En d’autres termes, la hausse des prix dépasse largement la croissance des revenus locaux, poussant les primo-accédants au bord du gouffre.Des voix de l’industrie avertissent que l’inflation des prix à deux chiffres en 2025 pourrait aggraver une crise d’accessibilité, avec de moins en moins de logements accessibles aux personnes ayant un revenu moyen livingimpact.no.Dans l’ensemble, les perspectives à court terme sont une forte croissance des prix – peut-être inconfortablement forte.Les avis d’experts convergent pour dire qu’à moins que l’offre ne s’améliore nettement, la valeur des logements à Oslo continuera d’augmenter dans les années à venir, sauf en cas de choc économique externe.D’ici 2030, certaines prévisions annoncent même des gains cumulatifs qui pourraient faire augmenter la valeur des logements à Oslo de 30 % par rapport à aujourd’hui livingimpact.no.Le défi à venir sera de gérer cette croissance afin d’éviter une surchauffe et un écart d’accessibilité plus important.Après une légère correction à la fin de 2023, les prix de l’immobilier à Oslo repartent à la hausse et les prévisions annoncent une augmentation significative. En 2024, l’indice national des prix de l’immobilier en Norvège a enregistré une hausse modérée de 6,4% investropa.com, mais la dynamique s’est accélérée en 2025. À la mi-2025, les prix sont environ 5,9 à 7,3% plus élevés d’une année sur l’autre investropa.com investropa.com, soit l’une des périodes de croissance les plus fortes de ces dernières années. Ce phénomène est remarquable étant donné que le taux directeur de la Norges Bank est au plus haut depuis 2008 (4,50 %) et que les taux hypothécaires avoisinent 5,6 % investropa.com investropa.com. Les coûts d’emprunt élevés n’ont pas empêché une « reprise rapide » des prix de l’immobilier ; en réalité, la banque centrale a signalé que ce rebond constitue une source d’inquiétude concernant l’accessibilité livingimpact.no. La croissance des prix à Oslo, initialement en retard, devrait dépasser la moyenne nationale d’ici la fin de l’année. Eiendom Norge (l’Association des agents immobiliers) a publié une prévision optimiste pour 2025 avec une hausse des prix des logements de +10% au niveau national, et prévoit qu’Oslo, ainsi que Bergen et Stavanger, augmenteront même de plus de 10% lister24.no lister24.no. Cette prévision concerne la période de décembre 2024 à décembre 2025, ce qui signifie une augmentation à deux chiffres des prix sur l’année civile lister24.no. La raison : une pénurie inédite de logements neufs, une forte hausse des revenus et de probables baisses de taux d’intérêt créeront une recette parfaite pour une accélération des prix lister24.no.
Dynamique de l’offre et de la demande
Cette pénurie d’approvisionnement se heurte à des facteurs de demande stables.La population d’Oslo continue de croître (la municipalité a atteint environ 720 000 habitants en 2024 lifeinnorway.net), et l’immigration ajoute des milliers de nouveaux résidents.Même si la croissance globale de la population norvégienne est modérée, les zones urbaines comme Oslo en absorbent la majeure partie livingimpact.no.Les jeunes professionnels et les immigrants en particulier alimentent une forte demande pour les appartements de débutants et les locations, maintenant le marché compétitif livingimpact.no.La formation de ménages reste solide – malgré des prix très élevés, les Norvégiens privilégient fortement la propriété, soutenus par un taux de chômage historiquement bas et des filets de sécurité sociale.Du côté de la demande, un autre facteur est l’intérêt pour l’investissement : les investisseurs nationaux et étrangers sont attirés par l’immobilier à Oslo en tant qu’actif stable (nous aborderons ce point plus en détail ci-dessous).Ainsi, la demande bénéficie d’un plancher solide, même dans un environnement de taux élevés.Du côté de l’offre, cependant, il existe un goulot d’étranglement structurel.Des années de lenteur administrative et d’opposition à la densification ont freiné la construction.Le délai moyen d’obtention de permis pour de nouveaux projets de logement à Oslo est de 5 à 6 ans, soit plus du double de ce qu’il était en 2016 nbbl.no.Cela signifie que même lorsque les conditions du marché s’améliorent, l’offre ne peut pas réagir rapidement – « la construction de logements est comme un pétrolier, il faut beaucoup de temps pour tourner », note Lauridsen lister24.no.Le résultat est que trop d’acheteurs se disputeront trop peu de logements, ce qui déclenche presque inévitablement des guerres d’enchères et des hausses de prix dans les zones recherchées nbbl.no nbbl.no.Nous voyons déjà les premiers signes : en mai 2025, le nombre de maisons mises en vente a augmenté plus rapidement que les ventes, entraînant un stock plus important à l’approche de l’été eiendomnorge.no.Cependant, on s’attend à ce que la demande en haute saison « épuise » une grande partie de cette offre d’ici la mi-été eiendomnorge.no.En bref, l’activité du marché est élevée mais les stocks restent limités.À moins que la construction n’augmente de façon spectaculaire, le désequilibre entre une demande en plein essor et une offre dérisoire persistera, soutenant la trajectoire haussière du marché – mais aussi accentuant le risque d’un resserrement où seuls les plus riches pourront se permettre un logement à Oslo.Le marché immobilier d’Oslo se caractérise par un décalage fondamental entre l’offre et la demande. La demande de logements dans la capitale n’a jamais été aussi élevée : 2025 s’annonce comme l’année avec le plus de ventes de logements anciens jamais enregistrées en Norvège eiendomnorge.no. L’activité des acheteurs a explosé début 2025, avec des logements se vendant plus rapidement et en plus grand nombre que l’année dernière eiendomnorge.no eiendomnorge.no. Pourtant, cette forte demande doit faire face à une pénurie croissante d’offre. La construction de nouveaux logements s’est effondrée à des niveaux critiques, ce qui signifie que moins de logements arrivent sur le marché. Depuis la crise financière de 2008, on n’a jamais construit aussi peu de logements en Norvège nbbl.no. À Oslo, les promoteurs immobiliers ont largement marqué un temps d’arrêt. Le nombre de nouveaux logements achevés à Oslo est tombé à environ 1 567 unités en 2024, soit à peine la moitié du besoin annuel estimé de la ville estatenyheter.no estatenyheter.no. Pire encore, le pipeline est presque à sec : en raison de ventes neuves faibles et de coûts de construction en forte hausse, presque aucun nouveau projet n’est lancé. Le PDG d’Eiendom Norge, Henning Lauridsen, rapporte qu’au troisième trimestre 2023, seuls 10 nouveaux logements ont été lancés à Oslo – autrement dit une quasi-paralysie eiendomswatch.no. À l’échelle nationale, les mises en chantier pourraient ne totaliser qu’environ 12 000 en 2023, contre un besoin démographique de près de 30 000 unités eiendomswatch.no. Cet écart annonce une grave pénurie d’offre. Lauridsen prévient sans détour : « C’est une crise », en précisant que les logements non lancés en 2023 se traduiront par un déficit qui se fera pleinement sentir sur le marché en 2025–2026 eiendomswatch.no. D’ici 2027, si la chute de construction de 2024 se poursuit, Oslo pourrait voir ses mises en chantier chuter de près de 90 % par rapport au pic de 2023 livingimpact.no – un scénario inquiétant où la nouvelle offre disparaîtrait presque complètement.Quartiers populaires et émergents
Le paysage immobilier d’Oslo n’est pas monolithique – les tendances varient d’un quartier à l’autre, certains districts connaissant un essor grâce à de nouveaux développements et infrastructures. Les quartiers traditionnellement huppés comme Frogner, Majorstuen et Tjuvholmen restent perpétuellement populaires pour leur emplacement central et leurs commodités. Mais récemment, l’attention s’est portée sur plusieurs quartiers émergents prêts pour la croissance :- Nydalen : Ancienne zone industrielle, Nydalen s’est transformée en un pôle dynamique d’affaires et de formation. L’extension du campus de la BI Norwegian Business School (accueillant désormais environ 10 à 12 000 étudiants et membres du personnel) a généré une forte demande locative et insufflé de la vie à Nydalen investropa.com. De nouveaux projets à usage mixte (par exemple, la tour Vertikal Nydalen) ajoutent des appartements modernes, des bureaux et des restaurants, créant une communauté dynamique investropa.com. Avec une station de métro rénovée et un excellent réseau de transports, la connectivité de Nydalen s’est améliorée, faisant de ce quartier l’un des secteurs d’investissement les plus recherchés d’Oslo en 2025. Les prix immobiliers y ont fortement augmenté depuis 2023 suite à cette revitalisation investropa.com.
- Løren : Situé au nord-est d’Oslo, Løren connaît un boom de la construction et des infrastructures en forte amélioration. D’importants projets résidentiels – comme le Lille Løren Park de Veidekke (355 appartements écologiques et une maternelle) prévus pour fin 2025, et le développement Løren Botaniske (385 appartements durables) – apportent le logement indispensable investropa.com. Les améliorations des transports publics dans le cadre de l’initiative “Oslo Package 3” ont permis la création d’une nouvelle station de métro à Løren et une connectivité accrue investropa.com. Ces évolutions rendent Løren très attractif pour les jeunes familles qui profitent de nouveaux parcs, écoles et commodités investropa.com. Avec la pénurie de logements à Oslo, l’arrivée de logements modernes et écologiques à Løren (accompagnée d’une forte couverture médiatique) a positionné le quartier comme une étoile montante tant pour les acheteurs que pour les investisseurs.
- St. Hanshaugen : Quartier central établi qui devient de plus en plus prisé, St. Hanshaugen combine espaces verts luxuriants et avantages urbains. Le quartier possède l’une des plus fortes concentrations de parcs d’Oslo, avec 98 % des habitants vivant à moins de 300 mètres d’un espace vert investropa.com. Cet accès à la nature, allié à une scène de cafés et culturelle branchée, attire de jeunes professionnels et des familles. La valeur des biens immobiliers grimpe (les prix ont augmenté d’environ 6 % en 2024 ici, avec une croissance attendue supplémentaire) investropa.com. De nouveaux projets culturels et commerciaux renforcent également l’attrait du secteur investropa.com. Le mélange de parcs paisibles et de vie citadine à St. Hanshaugen fait grimper la demande et en fait un quartier phare pour 2025.
- Sørenga (Bjørvika Waterfront) : Sørenga, qui fait partie de la rénovation Fjord City, est passé d’un ancien port de conteneurs à un quartier résidentiel en pleine expansion au bord de l’eau. Les complexes d’appartements modernes, nombreux avec vue sur le fjord, et des attractions comme la piscine d’eau de mer de Sørenga et la plage urbaine en ont fait un lieu très populaire investropa.com. La forte demande a engendré un taux d’occupation et une croissance des prix très élevés dans les immeubles résidentiels de Sørenga investropa.com. La vision plus large de Fjordbyen (Fjord City) continue d’investir dans de nouveaux équipements, infrastructures et installations de loisirs autour du port d’Oslo investropa.com, consolidant encore la position de Sørenga/Bjørvika en tant qu’emplacement de premier choix. Avec des sites culturels majeurs comme l’Opéra d’Oslo et le nouveau Musée Munch à deux pas, les appartements de luxe de Bjørvika atteignent des prix records et ont connu une appréciation notable en 2024 investropa.com investropa.com. Ce quartier illustre parfaitement le mode de vie moderne et haut de gamme de plus en plus recherché.
- Corridor Lilleaker / Fornebu : Dans la banlieue ouest, Lilleaker attire l’attention pour offrir le charme suburbain avec un accès à la ville. L’extension de la ligne de tramway et la future Fornebubanen (prévue pour 2029) relieront directement cette zone au centre d’Oslo, améliorant considérablement la connectivité investropa.com. La requalification de Lilleakerbyen est en cours, apportant de nouveaux logements, commerces, espaces verts et créant une « ville dans la ville » idéale pour les familles investropa.com. Pour toutes ces raisons, Lilleaker/Fornebu devient un coup de cœur pour les familles – un endroit où l’on peut profiter d’un mode de vie plus calme et d’espaces verts sans sacrifier la facilité de déplacement. Au fur et à mesure de l’avancement du projet Fornebubanen, la valeur des biens immobiliers le long de la ligne devrait augmenter, en anticipation de la commodité apportée par la nouvelle ligne investropa.com.
- Bjørvika – Barcode & Quartier de l’Opéra : Déjà célèbre pour sa silhouette impressionnante de tours « Barcode », Bjørvika continue de prospérer avec de nouvelles résidences de luxe. Comme mentionné, ce quartier en bord de mer a connu certaines des plus fortes hausses de prix récemment investropa.com. Son mélange d’architecture novatrice, de lieux culturels (Opéra, musées) et sa proximité avec le quartier d’affaires en font un pôle d’attraction pour les acheteurs aisés. L’excellent réseau de transports et d’infrastructures piétonnes maintient un taux d’occupation élevé, et les médias saluent son design urbain moderne qui attire l’attention à l’international investropa.com. Bjørvika incarne la transformation d’Oslo en métropole moderne, avec des prix immobiliers à la hauteur de son prestige.
- Ekeberg : Sur les collines au sud-est du centre-ville, Ekeberg offre quelque chose d’unique – des vues panoramiques spectaculaires sur le fjord d’Oslo et la ligne d’horizon de la ville. Ce charme pittoresque, ainsi que le parc de sculptures adjacent Ekebergparken et les nombreux sentiers nature, ont fait d’Ekeberg un quartier très recherché par ceux qui désirent la nature à leur porte investropa.com investropa.com. Ces dernières années, les prix de l’immobilier à Ekeberg ont régulièrement grimpé et la tendance devrait se poursuivre alors que de plus en plus d’acheteurs privilégient le mode de vie et les espaces verts investropa.com. Les propriétés ici, notamment celles avec vue dégagée, séduisent fortement les amoureux de la nature. La poursuite de l’amélioration du Ekebergparken (avec de nouvelles installations artistiques et infrastructures) renforce encore l’attrait du quartier investropa.com. Ekeberg devient un havre privilégié pour ceux qui veulent la tranquillité sans quitter la ville – un investissement de choix pour les biens avec vue.
- Ensjø : Ancienne zone industrielle à l’est d’Oslo, Ensjø est en pleine reconversion à long terme en un pôle résidentiel souvent appelé la « Nouvelle ville d’Ensjø ». De nombreux nouveaux programmes de copropriété et de modernisation des infrastructures (routes, pistes cyclables) transforment Ensjø en un quartier urbain moderne. Le marché immobilier ici a profité d’une pause dans la croissance des prix d’Oslo en 2023–24 – constituant une période de stabilisation posant les bases de gains futurs investropa.com. Avec une hausse attendue des prix des logements en Norvège d’environ 5 % en 2025 investropa.com, des quartiers comme Ensjø bénéficient de perspectives favorables. En outre, les grands projets de transport du Plan National des Transports 2022-2033 amélioreront la connectivité dans la ville (par exemple, nouveaux trains et autoroutes) et Ensjø profitera indirectement de ces initiatives de mobilité durable investropa.com. L’attrait d’Ensjø est aussi lié à la croissance des startups et de la tech à Oslo – faisant partie intégrante de la grande région d’innovation, le quartier offre de belles perspectives économiques investropa.com. Les investisseurs soulignent que les appartements modernes à Ensjø proposent un meilleur rapport qualité-prix et un potentiel d’appréciation par rapport au centre-ville saturé, en faisant une zone prometteuse pour une croissance à long terme.
En résumé, les tendances des quartiers d’Oslo reflètent à la fois une revitalisation et une expansion. Des districts émergents comme Nydalen, Løren et Ensjø mettent en évidence là où la nouvelle offre de logements (quoique limitée) est concentrée et où les améliorations d’infrastructure créent des opportunités d’investissement. Parallèlement, les quartiers centraux établis et les sites pittoresques comme St. Hanshaugen et Ekeberg continuent de prendre de la valeur, portés par l’attrait du style de vie. Pour les acheteurs immobiliers en 2025, comprendre ces dynamiques locales – quels quartiers sont « tendances » et pourquoi – est crucial. Les meilleures opportunités se situent souvent dans les quartiers bénéficiant de nouvelles liaisons de transport ou de grands projets de développement, car ils connaissent généralement une augmentation plus forte de la demande et de la valeur des propriétés.
Influences économiques et démographiques
Les grandes tendances économiques et démographiques en Norvège constituent le contexte du marché immobilier d’Oslo. Les conditions macroéconomiques en 2025 s’améliorent : après quelques années difficiles marquées par une forte inflation et des hausses de taux, l’économie norvégienne devrait se redresser avec la baisse de l’inflation et la stabilisation des taux d’intérêt cbre.com. L’inflation est retombée à environ 2,2 % en 2024 cbre.com, et avec le resserrement de la banque centrale probablement à son apogée, les revenus réels disponibles augmentent à nouveau. La croissance du PIB hors pétrole de la Norvège a été modeste (~0,9 % en 2024) cbre.com, mais devrait légèrement dépasser la tendance au cours des prochaines années à mesure que les conditions mondiales s’améliorent nho.no. Pour le logement, point crucial, les taux d’intérêt sont à leur sommet ou proche. Le taux directeur de 4,5 % est maintenu depuis la fin 2023 et, comme indiqué, les marchés anticipent des baisses à partir du printemps 2025 lister24.no. Cela signifie que l’ère de la hausse continue des taux hypothécaires touche à sa fin, ce qui soulage certains emprunteurs. Déjà, les taux hypothécaires fixes se sont stabilisés autour de ~5,65 % investropa.com et pourraient diminuer si la banque centrale commence à assouplir sa politique. Des coûts de financement plus faibles fin 2025 et en 2026 renforceraient l’accessibilité au logement et pourraient élargir la disponibilité du crédit – un point positif pour la demande immobilière.
Du côté démographique, Oslo continue d’être le principal pôle d’attraction de la Norvège pour les personnes et les emplois. Alors que la croissance globale de la population de la Norvège est modérée (prévue à +10% de 2024 à 2050) ssb.no, les centres urbains se développent plus rapidement. La population d’Oslo a atteint 717 000 habitants en janvier 2024 en.wikipedia.org et a augmenté de plus de 23 000 personnes au cours des quatre dernières années lifeinnorway.net. L’immigration internationale est un facteur clé : la Norvège a connu une augmentation nette de la population de 19 500 personnes rien qu’au troisième trimestre 2023 eiendomswatch.no, dont probablement une grande part dans les villes. Oslo connaît également une migration interne, notamment celle des jeunes adultes, même si, ces dernières années, le coût élevé du logement pousse certains vers les communes environnantes. Sur le plan démographique, la Norvège doit faire face au vieillissement de la population et à un faible taux de natalité (une tendance courante en Europe) livingimpact.no. Cependant, la demande de logements à Oslo est soutenue par les ménages plus jeunes et les immigrants. La population de la ville est en moyenne plus jeune que dans le reste du pays et de nombreux jeunes professionnels préfèrent vivre au centre. De plus, la taille réduite des ménages (beaucoup de célibataires) implique qu’il faut davantage de logements par habitant au fil du temps. Ces évolutions démographiques – vieillissement, urbanisation, réduction de la taille des ménages – modifient les profils de demande de logement livingimpact.no. Par exemple, il y a un besoin croissant de petits appartements pour les célibataires et les seniors, ainsi qu’une demande toujours élevée pour des logements familiaux du fait d’une immigration soutenue.
Une autre influence est le marché du travail et la croissance des revenus. Le marché du travail norvégien reste robuste ; le chômage à Oslo est faible (autour de 3–4 %). Le pays a également connu une forte croissance des salaires en 2023–2024, en partie parce que les travailleurs ont exigé des augmentations pour suivre l’inflation. Des augmentations de salaires solides (et des prestations sociales généreuses) ont permis de maintenir la santé financière des ménages, permettant à beaucoup de faire face à des remboursements hypothécaires plus élevés. Ce fort pouvoir d’achat soutient le marché immobilier – en effet, la croissance des salaires a été citée comme l’un des facteurs permettant la hausse des prix immobiliers en 2025 malgré des taux élevés investropa.com lister24.no. Cela dit, l’accessibilité est tendue : le ratio des prix des logements par rapport aux revenus à Oslo atteint des records. Le marché locatif fournit un autre point de vue sur l’influence économique. Beaucoup étant exclus de l’accession à la propriété, la demande de location explose. Les loyers à Oslo ont augmenté d’environ 30,8 % depuis 2019, et le loyer médian pour un une-pièce est désormais d’environ 10 000 NOK par mois livingimpact.no. Des loyers élevés reflètent un marché immobilier tendu et affectent aussi la mobilité du travail (par exemple, des travailleurs essentiels comme les infirmiers trouvent l’achat comme la location difficiles, comme le souligne l’Indice des infirmiers).
Enfin, l’environnement politique et la stabilité sociale de la Norvège – faible corruption, état de droit solide, fonds souverain conséquent – créent un climat de confiance économique qui attire les investisseurs étrangers et maintient la confiance des consommateurs à un niveau relativement élevé. Les enquêtes de sentiment des consommateurs (par exemple, le baromètre des attentes de Finans Norge) sont restées modestes en raison des taux d’intérêt élevés, beaucoup de Norvégiens déclarant que ce “n’est pas le moment pour des achats importants” finansavisen.no. Cependant, ce sentiment évolue à mesure que la hausse des taux s’arrête et que le public voit la lumière au bout du tunnel. Globalement, les facteurs économiques et démographiques en 2025 offrent une situation contrastée mais plutôt favorable pour l’immobilier à Oslo : la hausse des revenus et de la population soutient la demande, tandis que la perspective d’un assouplissement monétaire améliore les perspectives. Le principal défi reste d’ajuster l’offre de logements à ces dynamiques de croissance de façon durable.
Développements des infrastructures ayant un impact sur l’immobilier
Les grands projets d’infrastructure et de développement transforment certaines parties d’Oslo et peuvent avoir un impact significatif sur la valeur de l’immobilier. Le projet peut-être le plus attendu est la Fornebubanen – une nouvelle ligne de métro de 8 km qui reliera le réseau de métro d’Oslo à Fornebu (un quartier technologique/d’affaires en plein essor et une zone résidentielle à l’ouest de la ville). Ce projet de 26 milliards de NOK est en cours et, une fois terminé (prévu aux alentours de 2029), il réduira le temps de trajet entre Fornebu/Lysaker et le centre-ville à moins de 15 minutes. Les quartiers situés le long du trajet, tels que Skøyen, Vækerø et Lilleaker, suscitent déjà un intérêt croissant de la part des investisseurs en prévision de l’amélioration de la connectivité. Comme indiqué, l’attrait familial de Lilleaker est renforcé par la future ligne investropa.com. Historiquement, de nouvelles lignes ferroviaires à Oslo (comme la Løren Line inaugurée en 2016) ont entraîné une hausse des prix de l’immobilier dans les quartiers avoisinants, et il est attendu que la Fornebubanen fasse de même – apportant une prime de prix aux zones autrefois moins accessibles.
Un autre projet transformateur est le développement continu de Fjord City (Fjordbyen) à Oslo. Ce projet pluri-décennal réaménage le front de mer d’ouest en est. Nous avons déjà observé des résultats spectaculaires à Bjørvika (nouveaux musées, bureaux et milliers d’appartements) et Tjuvholmen. Plus à l’ouest, l’attention se tourne vers le réaménagement de la zone du quai Filipstad et la modernisation des infrastructures portuaires. À mesure que les activités de fret du port se déplacent progressivement hors du centre-ville, des terrains précieux en bord de mer s’ouvriront à des projets mixtes. L’objectif de la ville est de créer davantage de logements, de parcs et d’espaces commerciaux le long du fjord. Les investissements continus dans l’infrastructure du front de mer – nouvelles promenades, pistes cyclables, marinas, etc. – élèvent non seulement la qualité de vie mais augmentent aussi l’attrait de l’immobilier à proximité investropa.com. Par exemple, le prolongement de la Havnepromenaden (promenade du port) et de nouvelles passerelles piétonnes ont permis de relier les quartiers entre eux et d’accroître la demande immobilière dans des zones autrefois industrielles comme Sørenga et Lohavn.
Les améliorations des infrastructures de transport au-delà de la Fornebubanen jouent également un rôle. Le Plan National de Transport 2022–2033 alloue d’importants investissements dans les routes et le rail au profit de la région d’Oslo investropa.com. Un projet notable est la nouvelle ligne ferroviaire de Follo, ouverte fin 2022, qui a réduit de moitié le temps de trajet en train entre Oslo et la ville en croissance de Ski. Cela rend les déplacements depuis les banlieues sud plus faisables et a des effets d’entraînement sur les marchés immobiliers s’y trouvant (les gens pouvant choisir de vivre plus loin, ce qui allège quelque peu la pression sur Oslo). De plus, des mises à niveau autoroutières telles que la modernisation du corridor ouest de l’E18 (comprenant le creusement de certains tronçons en tunnel et l’amélioration des échangeurs autour de Sandvika) réduiront les embouteillages et le bruit, pouvant potentiellement libérer de nouveaux terrains constructibles et améliorer la valeur des propriétés en banlieue. Dans la ville même, Oslo investit dans les améliorations du transport en commun : nouvelles lignes et extensions de tramway (le réseau s’étendra vers des zones comme Tonsenhagen d’ici 2027), achat de trams et bus de plus grande capacité, et élargissement des pistes cyclables. Ces efforts s’inscrivent dans l’objectif d’Oslo de devenir la première ville au monde sans émissions d’ici 2030 investropa.com et améliorent la qualité de vie dans les quartiers, ce qui se traduit souvent par une demande accrue en immobilier. Par exemple, la montée en flèche du quartier de Løren s’explique en partie par la nouvelle station de métro Løren ouverte il y a quelques années investropa.com. Les futures extensions du métro en projet – comme une extension jusqu’à l’hôpital Ahus à Lørenskog – pourraient de la même manière dynamiser le marché immobilier du corridor est dans les années à venir.
Les grands aménagements civiques influent également sur le marché. Le gouvernement norvégien (par l’intermédiaire de Statsbygg) réalise le projet du Nouveau Quartier Gouvernemental au centre d’Oslo. Celui-ci prévoit de regrouper et de reconstruire les bureaux gouvernementaux sur le site de ceux détruits en 2011, avec notamment de nouveaux immeubles de grande hauteur et des espaces publics. La construction a débuté en 2021 et se poursuivra une grande partie de la décennie. Une fois terminé, le projet ramènera quotidiennement des milliers d’emplois au centre-ville, ce qui profitera aux commerces du centre et pourrait accroître la demande de logements à proximité (par exemple à Grünerløkka, St. Hanshaugen). De même, d’autres projets menés par Statsbygg comme l’extension du Musée National (inauguré en 2022) ou le futur Musée de l’âge Viking à Bygdøy (réouverture en 2026) renforcent l’infrastructure culturelle d’Oslo et peuvent rendre les quartiers environnants plus attrayants pour y vivre.
L’infrastructure peut également influencer l’immobilier commercial. L’avènement des réseaux 5G et des centres de données dans la région (attirés par l’énergie renouvelable bon marché de la Norvège) fait d’Oslo un potentiel pôle technologique, augmentant la demande pour des bureaux modernes. Par exemple, un immense nouveau campus de centres de données (Skygard dans la région d’Oslo) qui sera lancé en 2025, signale une croissance dans ce secteur 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. De plus, les mises à niveau continues de l’aéroport d’Oslo (augmentation de la capacité) et les initiatives de mobilité verte (comme un réseau de ferries électriques dans l’Oslofjord) faciliteront, au fil du temps, la croissance des affaires et du tourisme, renforçant indirectement le secteur immobilier.
En résumé, le développement des infrastructures est un facteur clé de la croissance immobilière d’Oslo. Les nouveaux liens de transport, en particulier, ont tendance à augmenter la valeur des propriétés et à stimuler le développement dans les zones connectées. Les efforts de la ville pour améliorer l’urbanisme de manière durable (transports, espaces verts, sites culturels) rendent davantage de quartiers attractifs et accessibles. Les investisseurs suivent de près ces projets – anticiper une mise à niveau de l’infrastructure peut signifier investir dans un quartier avant que la hausse des valeurs immobilières n’intègre pleinement le changement positif. Ainsi, en 2025 et dans les années à venir, des lieux comme le corridor Fornebu-Lilleaker, les nouveaux sites de Fjord City, et les quartiers axés sur le transport en commun se distinguent comme à surveiller.
Changements réglementaires et mises à jour de la politique gouvernementale
Les changements de politique récents et proposés visent à répondre aux défis du marché du logement, bien que leur accueil soit mitigé. Un sujet brûlant est la réglementation du crédit hypothécaire en Norvège (Utlånsforskriften), qui plafonne le taux d’endettement et impose des apports importants pour l’achat d’une résidence secondaire (40 % à Oslo). Ce règlement a été conçu pour prévenir l’endettement excessif et la spéculation, mais le marché s’étant refroidi en 2023, certains acteurs du secteur estiment qu’il nuit désormais aux primo-accédants et au développement de nouveaux logements. Eiendom Norge a appelé à abolir ou assouplir cette réglementation sur les prêts, la qualifiant de « redondante » étant donné la nouvelle loi sur les contrats financiers et la situation actuelle du marché eiendomswatch.no. Cependant, l’Autorité de surveillance financière et Finans Norge (l’association de l’industrie financière) restent prudentes – elles attribuent à ces règles le renforcement de la solidité financière des ménages. Début 2025, le gouvernement n’a pas supprimé ces mesures, mais subit des pressions pour envisager des ajustements si l’offre de logements et l’accès des primo-accédants venaient à se dégrader eiendomswatch.no. Nous pourrions voir des quotas de flexibilité plus élevés pour les banques ou des conditions spéciales pour l’achat de logements neufs parmi les adaptations possibles.
Un autre enjeu politique local important est le Småhusplan (Plan Petites Maisons) d’Oslo, une réglementation encadrant les zones résidentielles à faible densité. À la mi-2023, après des années de débat, le conseil municipal s’est mis d’accord sur un nouveau Småhusplan qui assouplit légèrement certaines restrictions afin d’encourager la création de plus de logements sur de grands terrains résidentiels. Par exemple, le plan révisé permet des maisons en rangée de quatre logements (fourmannsboliger) même dans les zones auparavant réservées à une seule maison, et abaisse la superficie minimale requise pour les immeubles collectifs à 400 m² raederbing.no. Il augmente également légèrement la hauteur autorisée des bâtiments et réduit l’exigence de surface extérieure privée par logement à 100 m² (contre 150 auparavant) afin de permettre une utilisation plus dense du sol raederbing.no raederbing.no. Ces changements visaient à trouver un équilibre : permettre plus de logements (pour lutter contre la pénurie) tout en préservant un certain espace vert et le caractère des quartiers de villas. Cependant, le nouveau plan a rencontré un obstacle : la direction norvégienne de l’eau et de l’énergie (NVE) a protesté, estimant que les évaluations des risques d’inondation/glissement de terrain dans ces zones étaient insuffisantes oslo.kommune.no aftenposten.no. En conséquence, le plan n’est pas encore entré en vigueur juridiquement et un gel temporaire de la construction dans les zones de petites maisons demeure dans certaines régions. Avec un nouveau gouvernement municipal (une coalition plus favorable au développement élue fin 2023), il y a une volonté de résoudre cette situation. Des responsables politiques des deux principaux partis ont indiqué vouloir accélérer le rythme de construction de logements à Oslo arkitektur.no, ce qui implique probablement la mise en place d’un Småhusplan fonctionnel. Si le plan aboutit, il pourrait permettre une densification modérée – par exemple en divisant de grandes parcelles ou en remplaçant des maisons individuelles par des duplex ou des immeubles de quatre logements – contribuant ainsi à l’offre de logements au fil du temps. Pour les propriétaires et les investisseurs, cela pourrait signifier plus d’opportunités de réaménagement dans les quartiers périphériques d’Oslo, mais aussi des impacts potentiels sur l’esthétique des quartiers et la valeur des terrains.
À l’échelle nationale, le gouvernement a exprimé son inquiétude face à la pénurie de logements qui se profile. Un groupe de travail relevant du Ministère des Collectivités Locales (KDD) s’est fixé un objectif ambitieux : construire 130 000 nouveaux logements d’ici 2030 et, en juin 2025, a présenté 73 propositions pour y parvenir eiendomnorge.no. De nombreuses propositions visent à simplifier les processus de planification et de construction – réduire la bureaucratie, accélérer le zonage, standardiser les codes du bâtiment – essentiellement pour “accélérer le navire.” Selon Eiendom Norge, si la simplification est utile, le vrai problème est la volonté politique au niveau municipal eiendomnorge.no eiendomnorge.no. Les finances des municipalités sont tendues (beaucoup ont des dettes élevées et des charges d’intérêts en hausse), et on craint que les gouvernements locaux ne dépriorisent les nouveaux projets de logement nécessitant des infrastructures coûteuses eiendomnorge.no. Pour contrer cela, certaines idées politiques non orthodoxes ont émergé. Fin 2023, Henning Lauridsen (Eiendom Norge) a suggéré des mesures “d’urgence” telles que des programmes municipaux d’achat de logements neufs invendus, des incitations fiscales comme une réduction de l’impôt sur la fortune pour les résidences secondaires louées, et le transfert des subventions gouvernementales des voitures électriques vers le soutien au logement eiendomswatch.no. Ces idées reflètent l’inquiétude croissante face à la chute de la construction. Bien que le gouvernement national n’ait pas encore pris de telles mesures, le budget de l’État 2024 a inclus des financements pour davantage de logements étudiants et quelques subventions pour les primo-accédants dans les zones rurales. Si la crise s’aggrave, Oslo ou l’État pourraient envisager d’acheter des logements neufs pour soutenir les promoteurs, ou d’assouplir les contraintes fiscales/de prêts pour stimuler l’activité eiendomswatch.no.
Une autre mise à jour réglementaire affectant le marché locatif concerne les nouvelles modifications de la Loi sur la location (bien que relativement mineures) et les discussions en cours sur l’encadrement des loyers. La Norvège n’a pas de plafonnement strict des loyers, mais les propriétaires ne peuvent augmenter le loyer des baux en cours que d’environ l’IPC une fois par an. Avec des loyers ayant bondi d’environ 30 % en quelques années, les associations de locataires plaident pour des protections renforcées. Jusqu’à présent, la réponse du gouvernement a été prudente, privilégiant plutôt l’augmentation de l’offre de logements (y compris davantage de logements publics et associatifs). Autre sujet notable : la taxe foncière : Oslo impose une taxe foncière annuelle (actuellement 3‰ de la valeur au-delà d’un abattement). La nouvelle majorité municipale en 2023 a fait campagne sur la réduction de la taxe foncière, ce qu’elle a commencé à faire en 2024 en rehaussant le seuil d’exonération. Si elle était complètement supprimée, cela pourrait légèrement améliorer l’accessibilité au logement, mais priverait aussi la ville d’une source de revenus utilisée pour les services publics.
En résumé, les changements de politique en 2025 visent à atténuer la pénurie de logements et à maintenir la stabilité financière, mais les progrès sont lents. Assouplir les règles de crédit ou accélérer la planification pourrait aider l’offre, mais ce sont des solutions à plus long terme. À court terme, l’impact le plus clair du gouvernement sera exercé par la politique des taux d’intérêt (via la Norges Bank) – les baisses de taux attendues constituent en fait un assouplissement de la politique qui soutiendra le marché lister24.no. Les risques réglementaires méritent aussi d’être surveillés : si les prix de l’immobilier flambent, la pression politique pourrait augmenter pour adopter des mesures de refroidissement côté acheteurs (comme on l’a vu dans certains pays). À l’inverse, si la construction reste moribonde, les autorités pourraient devenir plus agressives en incitant au développement. Pour l’instant, l’environnement réglementaire est dans un acte d’équilibre prudent – essayant d’encourager plus de développement de logements sans compromettre les garanties prudentielles ou l’autonomie locale.
Opportunités et risques d’investissement
Compte tenu des tendances ci-dessus, le marché immobilier d’Oslo en 2025 présente un mélange d’opportunités attrayantes et de risques notables pour les investisseurs. Du côté des opportunités, les rendements locatifs s’améliorent après plusieurs années de faiblesse. Les appartements du centre d’Oslo affichaient historiquement des rendements modestes (~3% brut), mais comme les loyers augmentent plus vite que les prix, les rendements ont progressé. On s’attend à ce que les rendements locatifs du centre-ville augmentent grâce à une demande soutenue de la part des locataires investropa.com. Une analyse estime que le rendement brut moyen des appartements à Oslo est d’environ 3,2%, et les biens plus récents (par exemple, grands appartements modernes) peuvent atteindre ~3,7% investropa.com. Dans un contexte de faibles taux d’intérêt, ces rendements étaient maigres, mais avec des taux à 4-5%, un rendement locatif ~3,5% commence à devenir intéressant – surtout si des baisses de taux réduisent les coûts d’emprunt. Les investisseurs pouvant acheter avec des fonds propres ou un financement peu coûteux considèrent que le marché locatif restreint d’Oslo est un pari relativement sûr : la vacance est extrêmement faible et les impayés de loyer sont rares grâce au filet de sécurité sociale norvégien. De plus, la faiblesse de la couronne norvégienne a rendu les biens d’Oslo moins chers en devises étrangères. La couronne s’est dépréciée d’environ 6,5% en 2022 et de 1,3% en 2023 investropa.com, offrant ainsi de meilleures opportunités aux acheteurs internationaux. Par exemple, aux taux de change actuels, les appartements haut de gamme à Oslo coûtent nettement moins au mètre carré que ceux des autres capitales nordiques ou d’Europe de l’Ouest – environ 8 300 €/m² à Oslo contre plus de 10 000 € dans les quartiers de prestige de Stockholm ou Copenhague investropa.com. Ce rabais lié au change, combiné à la stabilité de la Norvège, attire plus d’investisseurs étrangers sur le marché immobilier d’Oslo investropa.com investropa.com. Oslo est de plus en plus perçue comme un marché immobilier “refuge” avec une croissance stable à long terme et un état de droit solide. Les investissements transfrontaliers dans l’immobilier norvégien ont représenté en moyenne 18% du volume ces dernières années et pourraient à nouveau augmenter investropa.com. Les fonds internationaux apprécient la grande transparence de la Norvège et le soutien de son fonds souverain de mille milliards de dollars (qui garantit la stabilité économique) investropa.com.Une autre opportunité réside dans les actifs en difficulté et les projets à valeur ajoutée. Avec les tensions de financement évoquées précédemment, certains promoteurs et propriétaires sous pression pourraient vendre des actifs à prix réduit. Les investisseurs disposant de liquidités peuvent acquérir des immeubles de qualité auprès de « vendeurs motivés » ayant besoin de refinancer. D’importantes transactions ont déjà eu lieu (par exemple, des ventes de portefeuilles par des foncières cotées) indiquant que les acheteurs bien capitalisés choisissent soigneusement leurs actifs 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. De plus, la volonté d’Oslo en faveur de la durabilité signifie que les bureaux plus anciens ayant besoin de rénovations (pour répondre aux normes énergétiques, etc.) peuvent s’acheter à un prix relativement bas et être rénovés pour accroître leur valeur. Il existe une forte demande locative et d’investissement pour les bâtiments certifiés écologiquement – ceux ayant de bons atouts de durabilité bénéficient d’un meilleur taux d’occupation et même de primes de loyer cbre.com. Ainsi, transformer un ancien immeuble en bâtiment « vert » est une stratégie judicieuse dans les prochaines années, les entreprises cherchant à atteindre leurs objectifs ESG.
Les investisseurs pourraient également se concentrer sur des segments de niche tels que le logement étudiant, le co-living, et la logistique, qui présentent des dynamiques favorables. Le logement étudiant est sous-approvisionné (les universités d’Oslo se sont développées mais l’offre n’a pas suivi), incitant le gouvernement à demander la construction de nouveaux logements eiendomswatch.no. Les investisseurs privés peuvent combler ce manque. Les installations logistiques autour d’Oslo, comme mentionné, restent très demandées grâce à la croissance du e-commerce ; les rendements y sont plus élevés et de grands acteurs internationaux sont présents (exemple : investissement de NREP de 3 milliards de NOK dans des entrepôts 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net). Par ailleurs, les data centers et les installations de sciences de la vie sont des classes d’actifs émergentes à Oslo, grâce à la stratégie nationale – l’électricité renouvelable bon marché et le climat frais de la Norvège attirent les projets de data centers 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. L’immobilier lié à la technologie et à la recherche (comme les biens proches d’Oslo Science City ou du pôle sciences de la vie) pourrait connaître une valorisation supérieure à la moyenne à mesure que ces secteurs se développent.
Cependant, ces opportunités s’accompagnent de risques que les investisseurs doivent évaluer. Le principal est le risque de taux d’intérêt. Bien que les taux devraient baisser, l’incertitude demeure – si l’inflation repartait à la hausse ou si les marchés mondiaux évoluaient, la Banque de Norvège pourrait maintenir les taux élevés plus longtemps. La valeur de l’immobilier est sensible au coût du capital ; un calendrier de baisse des taux plus lent pourrait refroidir l’enthousiasme et limiter la croissance des prix. À l’inverse, si les taux devaient chuter rapidement, les investisseurs endettés en bénéficieraient, mais cela pourrait aussi entraîner une flambée des prix suscitant des craintes de bulle. Un autre risque concerne l’environnement réglementaire : si l’accessibilité au logement se détériore fortement, la réponse politique pourrait consister en des mesures qui nuisent involontairement aux investisseurs (par exemple, réglementation plus stricte des loyers ou taxes plus élevées sur les investisseurs/résidences secondaires). Oslo a déjà légèrement augmenté la taxe foncière sur les logements chers il y a quelques années et relevé la valeur des résidences secondaires dans le calcul de l’impôt sur la fortune – toute mesure supplémentaire dans ce sens pourrait atténuer les rendements pour les investisseurs. En outre, la demande visant à réduire l’impôt sur la fortune pour les biens locatifs eiendomswatch.no n’est pas garantie d’être entendue ; de fait, la politique fiscale est en évolution et pourrait se durcir pour les propriétaires sous certains gouvernements.
Les risques spécifiques au marché incluent l’arrêt de la construction qui pourrait entraîner des déséquilibres. À moyen terme, une offre de logements extrêmement faible pourrait faire grimper les prix à un point tel qu’un risque de correction brutale apparaisse (par exemple, si une future vague de constructions arrive ou si de nombreux propriétaires sont contraints de vendre en raison des taux). Le scénario d’une “crise du logement” – où la nouvelle offre est quasi nulle – est à double tranchant : avantageux pour les propriétaires à court terme (puisque la valeur augmente), mais risqué sur le plan systémique à long terme (si les familles quittent la ville ou si une bulle se forme). Les investisseurs doivent également être attentifs au risque de liquidité. Le volume de transactions sur le marché immobilier norvégien se redresse 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net mais reste inférieur au pic ; hors actifs de premier plan, il peut être difficile de sortir rapidement d’un investissement, surtout en période de repli.
Les investisseurs de l’immobilier commercial doivent tenir compte des tendances des occupants après la pandémie – le travail hybride pourrait limiter la croissance de la demande de bureaux, et le commerce de détail doit faire face au e-commerce. À Oslo, la vacance des bureaux reste relativement faible, mais si plusieurs grands projets sont livrés au même moment (par exemple ceux attendus en 2026), le marché pourrait se détendre pour les biens moyens. Le choix d’actifs avec des locataires solides et des caractéristiques “d’avenir” (technologie, durabilité, emplacement) est essentiel pour atténuer ce risque. Les fluctuations géopolitiques et monétaires restent un risque de fond : alors qu’une couronne faible favorise actuellement les acheteurs étrangers, la devise peut évoluer (une couronne qui se renforce rendrait la sortie plus coûteuse pour les étrangers). Cela dit, beaucoup d’investisseurs étrangers couvrent leur risque de change.
En conclusion, l’immobilier à Oslo en 2025 présente des fondamentaux solides et des perspectives de croissance, ce qui le rend attrayant pour l’investissement – en particulier dans les secteurs de la location résidentielle et des segments commerciaux de premier plan. La stabilité de la ville et le déséquilibre entre l’offre et la demande laissent entrevoir une tendance à la hausse des valeurs. Les opportunités abondent dans les quartiers émergents, les ventes en difficulté et les créneaux à forte demande. Cependant, les investisseurs doivent avancer avec prudence, en gardant un œil sur les taux d’intérêt, les changements de politique et le climat économique général. La diversification et une vision à long terme sont judicieuses, car le marché d’Oslo, bien que moins volatil que beaucoup d’autres, n’est pas à l’abri des chocs. En restant informés (comme avec cette analyse complète) et sélectifs, les investisseurs peuvent se placer pour profiter de la croissance d’Oslo tout en naviguant ses risques. Les années à venir seront décisives, alors que la ville oscille entre un boom et une pénurie – un scénario à la fois excitant et exigeant pour tous les acteurs du marché.
Sources : Données du Bureau de statistique norvégien (SSB) sur les prix de l’immobilier ssb.no, rapports et prévisions de marché d’Eiendom Norge eiendomnorge.no lister24.no, déclarations d’experts du secteur bt.no eiendomswatch.no, documents de planification de la municipalité d’Oslo raederbing.no, et analyses de cabinets immobiliers (CBRE, Investropa) cbre.com investropa.com. Ces sources constituent la base des tendances, chiffres et projections évoqués ci-dessus, offrant un socle factuel à ce rapport sur le marché immobilier d’Oslo.
Tendances du marché de l’immobilier commercial
Dans l’immobilier de commerce, un tournant est également perceptible.
Les dépenses de consommation devraient s’améliorer à mesure que l’inflation diminue et que les taux d’intérêt se stabilisent, ce qui devrait stimuler les ventes au détail en 2025 cbre.com.Les investisseurs se concentrent sur le commerce de détail axé sur les besoins essentiels (comme les centres ancrés par des épiceries) en tant que paris plus sûrs cbre.com.Le commerce de détail haut de gamme dans le centre-ville d’Oslo reste solide dans le segment du luxe – Nedre Slottsgate possède désormais la plus forte concentration de détaillants de luxe sur une seule rue en Europe 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.Pendant ce temps, les biens industriels et logistiques continuent de connaître une forte demande.La location logistique a repris fin 2024 et devrait rester dynamique en 2025 cbre.com.La vacance dans les entrepôts pourrait augmenter légèrement à partir de niveaux quasi nuls, mais les nouveaux développements de grandes plateformes logistiques autour d’Oslo attirent rapidement des locataires cbre.com.Les établissements hôteliers sont un autre point positif : le secteur de l’hôtellerie à Oslo s’est fortement remis de la pandémie, avec un RevPAR (revenu par chambre disponible) à Oslo en hausse de 6,3 % d’une année sur l’autre et désormais supérieur de plus de 32 % aux niveaux de 2019 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.Le tourisme international est en plein essor, maintenant un taux d’occupation élevé, bien que l’occupation hôtelière d’Oslo reste légèrement inférieure aux niveaux d’avant la pandémie 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.Dans l’ensemble, les investisseurs en immobilier commercial sont prudemment optimistes – 2024 a vu une augmentation de 45 % des volumes d’investissement en Norvège 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net – mais ils restent sélectifs.Les pressions liées au refinancement sont une tendance clé : la hausse des coûts d’emprunt a créé un « écart de dette », obligeant certains propriétaires très endettés à vendre des biens immobiliers.Cette présence notable de vendeurs forcés, due à des défis de refinancement, devrait se poursuivre en 2025 alors que les prêts sont réévalués à des taux plus élevés et que la valeur des biens immobiliers a diminué 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.En somme, le marché de l’immobilier commercial à Oslo en 2025 se caractérise par une stabilisation et une force sélective : les actifs prime (bureaux, commerces de nécessité, logistique, hôtels) rebondissent, tandis que les actifs secondaires et les promoteurs aux finances fragiles font face à des vents contraires.Le secteur immobilier commercial d’Oslo traverse un tournant en 2025. Après deux années de vents contraires, un « nouveau cycle haussier » commence alors que l’économie se stabilise cbre.com. Les bureaux ont connu une forte reprise des investissements en 2024, menée par des acheteurs bien capitalisés. Les rendements des bureaux de première qualité se sont même légèrement resserrés alors que les investisseurs disposant d’importants capitaux propres ont acquis des actifs de qualité 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Les loyers des bureaux à Oslo ont augmenté d’environ 4 % en 2024, mais la croissance s’est stabilisée à la mi-2025 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. La demande locative s’est quelque peu refroidie sur le marché des bureaux à Oslo, et il faut plus de temps pour louer les espaces, en particulier dans les bâtiments anciens 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. De nouveaux projets emblématiques comme Oslo Science City (34 000 m²) et le Bâtiment des Sciences de la Vie à l’Université d’Oslo (97 000 m²), attendus pour 2026, viendront ajouter une offre significative de bureaux modernes 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Ces quelques grands projets représentent près de 88 % de la nouvelle offre de bureaux attendue à Oslo jusqu’en 2026 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net, ce qui signifie qu’au-delà, la construction reste modérée. Le taux de vacance des bureaux a légèrement augmenté à partir de niveaux historiquement bas, mais les loyers de première qualité restent stables et les loyers de catégorie A ont même légèrement baissé début 2025 alors que les locataires gagnent en pouvoir de négociation 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Toutefois, les bureaux bien situés et écoénergétiques au cœur d’Oslo conservent leur valeur, tandis que les bâtiments plus anciens et non durables font face à des défis en matière de tarification et de refinancement.
Évolution et prévisions des prix du logement
En effet, les taux d’intérêt devraient s’orienter à la baisse.La Norges Bank a signalé une probable baisse des taux en mars 2025, avec peut-être deux autres plus tard dans l’année lister24.no.Des taux plus bas augmenteront le pouvoir d’achat des acheteurs et pourraient libérer une demande refoulée, alimentant ainsi une nouvelle hausse des prix lister24.no lister24.no.Pendant ce temps, la santé financière des ménages est relativement solide – le chômage est faible et les salaires augmentent, de sorte que de nombreux acheteurs absorbent le coût plus élevé des prêts hypothécaires.Les analystes notent que le marché immobilier norvégien a été « moins sensible aux taux d’intérêt » que prévu, avec des prix qui restent élevés malgré les hausses de taux bt.no.Certains affirment même que nous entrons dans une « nouvelle normalité » de taux durablement plus élevés sans effondrement des prix de l’immobilier bt.no bt.no.Cependant, la crise d’accessibilité financière est bien réelle : l’Indice des infirmières d’Oslo (« Sykepleierindeksen ») montre qu’en 2024, une infirmière ne pouvait se permettre d’acheter que 2,3 % des logements en vente à Oslo – contre 2,7 % l’année précédente, et il est prévu que ce chiffre passe sous la barre des 2 % en 2025 livingimpact.no.En d’autres termes, la hausse des prix dépasse largement la croissance des revenus locaux, poussant les primo-accédants au bord du gouffre.Des voix de l’industrie avertissent que l’inflation des prix à deux chiffres en 2025 pourrait aggraver une crise d’accessibilité, avec de moins en moins de logements accessibles aux personnes ayant un revenu moyen livingimpact.no.Dans l’ensemble, les perspectives à court terme sont une forte croissance des prix – peut-être inconfortablement forte.Les avis d’experts convergent pour dire qu’à moins que l’offre ne s’améliore nettement, la valeur des logements à Oslo continuera d’augmenter dans les années à venir, sauf en cas de choc économique externe.D’ici 2030, certaines prévisions annoncent même des gains cumulatifs qui pourraient faire augmenter la valeur des logements à Oslo de 30 % par rapport à aujourd’hui livingimpact.no.Le défi à venir sera de gérer cette croissance afin d’éviter une surchauffe et un écart d’accessibilité plus important.Après une légère correction à la fin de 2023, les prix de l’immobilier à Oslo repartent à la hausse et les prévisions annoncent une augmentation significative. En 2024, l’indice national des prix de l’immobilier en Norvège a enregistré une hausse modérée de 6,4% investropa.com, mais la dynamique s’est accélérée en 2025. À la mi-2025, les prix sont environ 5,9 à 7,3% plus élevés d’une année sur l’autre investropa.com investropa.com, soit l’une des périodes de croissance les plus fortes de ces dernières années. Ce phénomène est remarquable étant donné que le taux directeur de la Norges Bank est au plus haut depuis 2008 (4,50 %) et que les taux hypothécaires avoisinent 5,6 % investropa.com investropa.com. Les coûts d’emprunt élevés n’ont pas empêché une « reprise rapide » des prix de l’immobilier ; en réalité, la banque centrale a signalé que ce rebond constitue une source d’inquiétude concernant l’accessibilité livingimpact.no. La croissance des prix à Oslo, initialement en retard, devrait dépasser la moyenne nationale d’ici la fin de l’année. Eiendom Norge (l’Association des agents immobiliers) a publié une prévision optimiste pour 2025 avec une hausse des prix des logements de +10% au niveau national, et prévoit qu’Oslo, ainsi que Bergen et Stavanger, augmenteront même de plus de 10% lister24.no lister24.no. Cette prévision concerne la période de décembre 2024 à décembre 2025, ce qui signifie une augmentation à deux chiffres des prix sur l’année civile lister24.no. La raison : une pénurie inédite de logements neufs, une forte hausse des revenus et de probables baisses de taux d’intérêt créeront une recette parfaite pour une accélération des prix lister24.no.
Dynamique de l’offre et de la demande
Cette pénurie d’approvisionnement se heurte à des facteurs de demande stables.La population d’Oslo continue de croître (la municipalité a atteint environ 720 000 habitants en 2024 lifeinnorway.net), et l’immigration ajoute des milliers de nouveaux résidents.Même si la croissance globale de la population norvégienne est modérée, les zones urbaines comme Oslo en absorbent la majeure partie livingimpact.no.Les jeunes professionnels et les immigrants en particulier alimentent une forte demande pour les appartements de débutants et les locations, maintenant le marché compétitif livingimpact.no.La formation de ménages reste solide – malgré des prix très élevés, les Norvégiens privilégient fortement la propriété, soutenus par un taux de chômage historiquement bas et des filets de sécurité sociale.Du côté de la demande, un autre facteur est l’intérêt pour l’investissement : les investisseurs nationaux et étrangers sont attirés par l’immobilier à Oslo en tant qu’actif stable (nous aborderons ce point plus en détail ci-dessous).Ainsi, la demande bénéficie d’un plancher solide, même dans un environnement de taux élevés.Du côté de l’offre, cependant, il existe un goulot d’étranglement structurel.Des années de lenteur administrative et d’opposition à la densification ont freiné la construction.Le délai moyen d’obtention de permis pour de nouveaux projets de logement à Oslo est de 5 à 6 ans, soit plus du double de ce qu’il était en 2016 nbbl.no.Cela signifie que même lorsque les conditions du marché s’améliorent, l’offre ne peut pas réagir rapidement – « la construction de logements est comme un pétrolier, il faut beaucoup de temps pour tourner », note Lauridsen lister24.no.Le résultat est que trop d’acheteurs se disputeront trop peu de logements, ce qui déclenche presque inévitablement des guerres d’enchères et des hausses de prix dans les zones recherchées nbbl.no nbbl.no.Nous voyons déjà les premiers signes : en mai 2025, le nombre de maisons mises en vente a augmenté plus rapidement que les ventes, entraînant un stock plus important à l’approche de l’été eiendomnorge.no.Cependant, on s’attend à ce que la demande en haute saison « épuise » une grande partie de cette offre d’ici la mi-été eiendomnorge.no.En bref, l’activité du marché est élevée mais les stocks restent limités.À moins que la construction n’augmente de façon spectaculaire, le désequilibre entre une demande en plein essor et une offre dérisoire persistera, soutenant la trajectoire haussière du marché – mais aussi accentuant le risque d’un resserrement où seuls les plus riches pourront se permettre un logement à Oslo.Le marché immobilier d’Oslo se caractérise par un décalage fondamental entre l’offre et la demande. La demande de logements dans la capitale n’a jamais été aussi élevée : 2025 s’annonce comme l’année avec le plus de ventes de logements anciens jamais enregistrées en Norvège eiendomnorge.no. L’activité des acheteurs a explosé début 2025, avec des logements se vendant plus rapidement et en plus grand nombre que l’année dernière eiendomnorge.no eiendomnorge.no. Pourtant, cette forte demande doit faire face à une pénurie croissante d’offre. La construction de nouveaux logements s’est effondrée à des niveaux critiques, ce qui signifie que moins de logements arrivent sur le marché. Depuis la crise financière de 2008, on n’a jamais construit aussi peu de logements en Norvège nbbl.no. À Oslo, les promoteurs immobiliers ont largement marqué un temps d’arrêt. Le nombre de nouveaux logements achevés à Oslo est tombé à environ 1 567 unités en 2024, soit à peine la moitié du besoin annuel estimé de la ville estatenyheter.no estatenyheter.no. Pire encore, le pipeline est presque à sec : en raison de ventes neuves faibles et de coûts de construction en forte hausse, presque aucun nouveau projet n’est lancé. Le PDG d’Eiendom Norge, Henning Lauridsen, rapporte qu’au troisième trimestre 2023, seuls 10 nouveaux logements ont été lancés à Oslo – autrement dit une quasi-paralysie eiendomswatch.no. À l’échelle nationale, les mises en chantier pourraient ne totaliser qu’environ 12 000 en 2023, contre un besoin démographique de près de 30 000 unités eiendomswatch.no. Cet écart annonce une grave pénurie d’offre. Lauridsen prévient sans détour : « C’est une crise », en précisant que les logements non lancés en 2023 se traduiront par un déficit qui se fera pleinement sentir sur le marché en 2025–2026 eiendomswatch.no. D’ici 2027, si la chute de construction de 2024 se poursuit, Oslo pourrait voir ses mises en chantier chuter de près de 90 % par rapport au pic de 2023 livingimpact.no – un scénario inquiétant où la nouvelle offre disparaîtrait presque complètement.Quartiers populaires et émergents
Le paysage immobilier d’Oslo n’est pas monolithique – les tendances varient d’un quartier à l’autre, certains districts connaissant un essor grâce à de nouveaux développements et infrastructures. Les quartiers traditionnellement huppés comme Frogner, Majorstuen et Tjuvholmen restent perpétuellement populaires pour leur emplacement central et leurs commodités. Mais récemment, l’attention s’est portée sur plusieurs quartiers émergents prêts pour la croissance :- Nydalen : Ancienne zone industrielle, Nydalen s’est transformée en un pôle dynamique d’affaires et de formation. L’extension du campus de la BI Norwegian Business School (accueillant désormais environ 10 à 12 000 étudiants et membres du personnel) a généré une forte demande locative et insufflé de la vie à Nydalen investropa.com. De nouveaux projets à usage mixte (par exemple, la tour Vertikal Nydalen) ajoutent des appartements modernes, des bureaux et des restaurants, créant une communauté dynamique investropa.com. Avec une station de métro rénovée et un excellent réseau de transports, la connectivité de Nydalen s’est améliorée, faisant de ce quartier l’un des secteurs d’investissement les plus recherchés d’Oslo en 2025. Les prix immobiliers y ont fortement augmenté depuis 2023 suite à cette revitalisation investropa.com.
- Løren : Situé au nord-est d’Oslo, Løren connaît un boom de la construction et des infrastructures en forte amélioration. D’importants projets résidentiels – comme le Lille Løren Park de Veidekke (355 appartements écologiques et une maternelle) prévus pour fin 2025, et le développement Løren Botaniske (385 appartements durables) – apportent le logement indispensable investropa.com. Les améliorations des transports publics dans le cadre de l’initiative “Oslo Package 3” ont permis la création d’une nouvelle station de métro à Løren et une connectivité accrue investropa.com. Ces évolutions rendent Løren très attractif pour les jeunes familles qui profitent de nouveaux parcs, écoles et commodités investropa.com. Avec la pénurie de logements à Oslo, l’arrivée de logements modernes et écologiques à Løren (accompagnée d’une forte couverture médiatique) a positionné le quartier comme une étoile montante tant pour les acheteurs que pour les investisseurs.
- St. Hanshaugen : Quartier central établi qui devient de plus en plus prisé, St. Hanshaugen combine espaces verts luxuriants et avantages urbains. Le quartier possède l’une des plus fortes concentrations de parcs d’Oslo, avec 98 % des habitants vivant à moins de 300 mètres d’un espace vert investropa.com. Cet accès à la nature, allié à une scène de cafés et culturelle branchée, attire de jeunes professionnels et des familles. La valeur des biens immobiliers grimpe (les prix ont augmenté d’environ 6 % en 2024 ici, avec une croissance attendue supplémentaire) investropa.com. De nouveaux projets culturels et commerciaux renforcent également l’attrait du secteur investropa.com. Le mélange de parcs paisibles et de vie citadine à St. Hanshaugen fait grimper la demande et en fait un quartier phare pour 2025.
- Sørenga (Bjørvika Waterfront) : Sørenga, qui fait partie de la rénovation Fjord City, est passé d’un ancien port de conteneurs à un quartier résidentiel en pleine expansion au bord de l’eau. Les complexes d’appartements modernes, nombreux avec vue sur le fjord, et des attractions comme la piscine d’eau de mer de Sørenga et la plage urbaine en ont fait un lieu très populaire investropa.com. La forte demande a engendré un taux d’occupation et une croissance des prix très élevés dans les immeubles résidentiels de Sørenga investropa.com. La vision plus large de Fjordbyen (Fjord City) continue d’investir dans de nouveaux équipements, infrastructures et installations de loisirs autour du port d’Oslo investropa.com, consolidant encore la position de Sørenga/Bjørvika en tant qu’emplacement de premier choix. Avec des sites culturels majeurs comme l’Opéra d’Oslo et le nouveau Musée Munch à deux pas, les appartements de luxe de Bjørvika atteignent des prix records et ont connu une appréciation notable en 2024 investropa.com investropa.com. Ce quartier illustre parfaitement le mode de vie moderne et haut de gamme de plus en plus recherché.
- Corridor Lilleaker / Fornebu : Dans la banlieue ouest, Lilleaker attire l’attention pour offrir le charme suburbain avec un accès à la ville. L’extension de la ligne de tramway et la future Fornebubanen (prévue pour 2029) relieront directement cette zone au centre d’Oslo, améliorant considérablement la connectivité investropa.com. La requalification de Lilleakerbyen est en cours, apportant de nouveaux logements, commerces, espaces verts et créant une « ville dans la ville » idéale pour les familles investropa.com. Pour toutes ces raisons, Lilleaker/Fornebu devient un coup de cœur pour les familles – un endroit où l’on peut profiter d’un mode de vie plus calme et d’espaces verts sans sacrifier la facilité de déplacement. Au fur et à mesure de l’avancement du projet Fornebubanen, la valeur des biens immobiliers le long de la ligne devrait augmenter, en anticipation de la commodité apportée par la nouvelle ligne investropa.com.
- Bjørvika – Barcode & Quartier de l’Opéra : Déjà célèbre pour sa silhouette impressionnante de tours « Barcode », Bjørvika continue de prospérer avec de nouvelles résidences de luxe. Comme mentionné, ce quartier en bord de mer a connu certaines des plus fortes hausses de prix récemment investropa.com. Son mélange d’architecture novatrice, de lieux culturels (Opéra, musées) et sa proximité avec le quartier d’affaires en font un pôle d’attraction pour les acheteurs aisés. L’excellent réseau de transports et d’infrastructures piétonnes maintient un taux d’occupation élevé, et les médias saluent son design urbain moderne qui attire l’attention à l’international investropa.com. Bjørvika incarne la transformation d’Oslo en métropole moderne, avec des prix immobiliers à la hauteur de son prestige.
- Ekeberg : Sur les collines au sud-est du centre-ville, Ekeberg offre quelque chose d’unique – des vues panoramiques spectaculaires sur le fjord d’Oslo et la ligne d’horizon de la ville. Ce charme pittoresque, ainsi que le parc de sculptures adjacent Ekebergparken et les nombreux sentiers nature, ont fait d’Ekeberg un quartier très recherché par ceux qui désirent la nature à leur porte investropa.com investropa.com. Ces dernières années, les prix de l’immobilier à Ekeberg ont régulièrement grimpé et la tendance devrait se poursuivre alors que de plus en plus d’acheteurs privilégient le mode de vie et les espaces verts investropa.com. Les propriétés ici, notamment celles avec vue dégagée, séduisent fortement les amoureux de la nature. La poursuite de l’amélioration du Ekebergparken (avec de nouvelles installations artistiques et infrastructures) renforce encore l’attrait du quartier investropa.com. Ekeberg devient un havre privilégié pour ceux qui veulent la tranquillité sans quitter la ville – un investissement de choix pour les biens avec vue.
- Ensjø : Ancienne zone industrielle à l’est d’Oslo, Ensjø est en pleine reconversion à long terme en un pôle résidentiel souvent appelé la « Nouvelle ville d’Ensjø ». De nombreux nouveaux programmes de copropriété et de modernisation des infrastructures (routes, pistes cyclables) transforment Ensjø en un quartier urbain moderne. Le marché immobilier ici a profité d’une pause dans la croissance des prix d’Oslo en 2023–24 – constituant une période de stabilisation posant les bases de gains futurs investropa.com. Avec une hausse attendue des prix des logements en Norvège d’environ 5 % en 2025 investropa.com, des quartiers comme Ensjø bénéficient de perspectives favorables. En outre, les grands projets de transport du Plan National des Transports 2022-2033 amélioreront la connectivité dans la ville (par exemple, nouveaux trains et autoroutes) et Ensjø profitera indirectement de ces initiatives de mobilité durable investropa.com. L’attrait d’Ensjø est aussi lié à la croissance des startups et de la tech à Oslo – faisant partie intégrante de la grande région d’innovation, le quartier offre de belles perspectives économiques investropa.com. Les investisseurs soulignent que les appartements modernes à Ensjø proposent un meilleur rapport qualité-prix et un potentiel d’appréciation par rapport au centre-ville saturé, en faisant une zone prometteuse pour une croissance à long terme.
En résumé, les tendances des quartiers d’Oslo reflètent à la fois une revitalisation et une expansion. Des districts émergents comme Nydalen, Løren et Ensjø mettent en évidence là où la nouvelle offre de logements (quoique limitée) est concentrée et où les améliorations d’infrastructure créent des opportunités d’investissement. Parallèlement, les quartiers centraux établis et les sites pittoresques comme St. Hanshaugen et Ekeberg continuent de prendre de la valeur, portés par l’attrait du style de vie. Pour les acheteurs immobiliers en 2025, comprendre ces dynamiques locales – quels quartiers sont « tendances » et pourquoi – est crucial. Les meilleures opportunités se situent souvent dans les quartiers bénéficiant de nouvelles liaisons de transport ou de grands projets de développement, car ils connaissent généralement une augmentation plus forte de la demande et de la valeur des propriétés.
Influences économiques et démographiques
Les grandes tendances économiques et démographiques en Norvège constituent le contexte du marché immobilier d’Oslo. Les conditions macroéconomiques en 2025 s’améliorent : après quelques années difficiles marquées par une forte inflation et des hausses de taux, l’économie norvégienne devrait se redresser avec la baisse de l’inflation et la stabilisation des taux d’intérêt cbre.com. L’inflation est retombée à environ 2,2 % en 2024 cbre.com, et avec le resserrement de la banque centrale probablement à son apogée, les revenus réels disponibles augmentent à nouveau. La croissance du PIB hors pétrole de la Norvège a été modeste (~0,9 % en 2024) cbre.com, mais devrait légèrement dépasser la tendance au cours des prochaines années à mesure que les conditions mondiales s’améliorent nho.no. Pour le logement, point crucial, les taux d’intérêt sont à leur sommet ou proche. Le taux directeur de 4,5 % est maintenu depuis la fin 2023 et, comme indiqué, les marchés anticipent des baisses à partir du printemps 2025 lister24.no. Cela signifie que l’ère de la hausse continue des taux hypothécaires touche à sa fin, ce qui soulage certains emprunteurs. Déjà, les taux hypothécaires fixes se sont stabilisés autour de ~5,65 % investropa.com et pourraient diminuer si la banque centrale commence à assouplir sa politique. Des coûts de financement plus faibles fin 2025 et en 2026 renforceraient l’accessibilité au logement et pourraient élargir la disponibilité du crédit – un point positif pour la demande immobilière.
Du côté démographique, Oslo continue d’être le principal pôle d’attraction de la Norvège pour les personnes et les emplois. Alors que la croissance globale de la population de la Norvège est modérée (prévue à +10% de 2024 à 2050) ssb.no, les centres urbains se développent plus rapidement. La population d’Oslo a atteint 717 000 habitants en janvier 2024 en.wikipedia.org et a augmenté de plus de 23 000 personnes au cours des quatre dernières années lifeinnorway.net. L’immigration internationale est un facteur clé : la Norvège a connu une augmentation nette de la population de 19 500 personnes rien qu’au troisième trimestre 2023 eiendomswatch.no, dont probablement une grande part dans les villes. Oslo connaît également une migration interne, notamment celle des jeunes adultes, même si, ces dernières années, le coût élevé du logement pousse certains vers les communes environnantes. Sur le plan démographique, la Norvège doit faire face au vieillissement de la population et à un faible taux de natalité (une tendance courante en Europe) livingimpact.no. Cependant, la demande de logements à Oslo est soutenue par les ménages plus jeunes et les immigrants. La population de la ville est en moyenne plus jeune que dans le reste du pays et de nombreux jeunes professionnels préfèrent vivre au centre. De plus, la taille réduite des ménages (beaucoup de célibataires) implique qu’il faut davantage de logements par habitant au fil du temps. Ces évolutions démographiques – vieillissement, urbanisation, réduction de la taille des ménages – modifient les profils de demande de logement livingimpact.no. Par exemple, il y a un besoin croissant de petits appartements pour les célibataires et les seniors, ainsi qu’une demande toujours élevée pour des logements familiaux du fait d’une immigration soutenue.
Une autre influence est le marché du travail et la croissance des revenus. Le marché du travail norvégien reste robuste ; le chômage à Oslo est faible (autour de 3–4 %). Le pays a également connu une forte croissance des salaires en 2023–2024, en partie parce que les travailleurs ont exigé des augmentations pour suivre l’inflation. Des augmentations de salaires solides (et des prestations sociales généreuses) ont permis de maintenir la santé financière des ménages, permettant à beaucoup de faire face à des remboursements hypothécaires plus élevés. Ce fort pouvoir d’achat soutient le marché immobilier – en effet, la croissance des salaires a été citée comme l’un des facteurs permettant la hausse des prix immobiliers en 2025 malgré des taux élevés investropa.com lister24.no. Cela dit, l’accessibilité est tendue : le ratio des prix des logements par rapport aux revenus à Oslo atteint des records. Le marché locatif fournit un autre point de vue sur l’influence économique. Beaucoup étant exclus de l’accession à la propriété, la demande de location explose. Les loyers à Oslo ont augmenté d’environ 30,8 % depuis 2019, et le loyer médian pour un une-pièce est désormais d’environ 10 000 NOK par mois livingimpact.no. Des loyers élevés reflètent un marché immobilier tendu et affectent aussi la mobilité du travail (par exemple, des travailleurs essentiels comme les infirmiers trouvent l’achat comme la location difficiles, comme le souligne l’Indice des infirmiers).
Enfin, l’environnement politique et la stabilité sociale de la Norvège – faible corruption, état de droit solide, fonds souverain conséquent – créent un climat de confiance économique qui attire les investisseurs étrangers et maintient la confiance des consommateurs à un niveau relativement élevé. Les enquêtes de sentiment des consommateurs (par exemple, le baromètre des attentes de Finans Norge) sont restées modestes en raison des taux d’intérêt élevés, beaucoup de Norvégiens déclarant que ce “n’est pas le moment pour des achats importants” finansavisen.no. Cependant, ce sentiment évolue à mesure que la hausse des taux s’arrête et que le public voit la lumière au bout du tunnel. Globalement, les facteurs économiques et démographiques en 2025 offrent une situation contrastée mais plutôt favorable pour l’immobilier à Oslo : la hausse des revenus et de la population soutient la demande, tandis que la perspective d’un assouplissement monétaire améliore les perspectives. Le principal défi reste d’ajuster l’offre de logements à ces dynamiques de croissance de façon durable.
Développements des infrastructures ayant un impact sur l’immobilier
Les grands projets d’infrastructure et de développement transforment certaines parties d’Oslo et peuvent avoir un impact significatif sur la valeur de l’immobilier. Le projet peut-être le plus attendu est la Fornebubanen – une nouvelle ligne de métro de 8 km qui reliera le réseau de métro d’Oslo à Fornebu (un quartier technologique/d’affaires en plein essor et une zone résidentielle à l’ouest de la ville). Ce projet de 26 milliards de NOK est en cours et, une fois terminé (prévu aux alentours de 2029), il réduira le temps de trajet entre Fornebu/Lysaker et le centre-ville à moins de 15 minutes. Les quartiers situés le long du trajet, tels que Skøyen, Vækerø et Lilleaker, suscitent déjà un intérêt croissant de la part des investisseurs en prévision de l’amélioration de la connectivité. Comme indiqué, l’attrait familial de Lilleaker est renforcé par la future ligne investropa.com. Historiquement, de nouvelles lignes ferroviaires à Oslo (comme la Løren Line inaugurée en 2016) ont entraîné une hausse des prix de l’immobilier dans les quartiers avoisinants, et il est attendu que la Fornebubanen fasse de même – apportant une prime de prix aux zones autrefois moins accessibles.
Un autre projet transformateur est le développement continu de Fjord City (Fjordbyen) à Oslo. Ce projet pluri-décennal réaménage le front de mer d’ouest en est. Nous avons déjà observé des résultats spectaculaires à Bjørvika (nouveaux musées, bureaux et milliers d’appartements) et Tjuvholmen. Plus à l’ouest, l’attention se tourne vers le réaménagement de la zone du quai Filipstad et la modernisation des infrastructures portuaires. À mesure que les activités de fret du port se déplacent progressivement hors du centre-ville, des terrains précieux en bord de mer s’ouvriront à des projets mixtes. L’objectif de la ville est de créer davantage de logements, de parcs et d’espaces commerciaux le long du fjord. Les investissements continus dans l’infrastructure du front de mer – nouvelles promenades, pistes cyclables, marinas, etc. – élèvent non seulement la qualité de vie mais augmentent aussi l’attrait de l’immobilier à proximité investropa.com. Par exemple, le prolongement de la Havnepromenaden (promenade du port) et de nouvelles passerelles piétonnes ont permis de relier les quartiers entre eux et d’accroître la demande immobilière dans des zones autrefois industrielles comme Sørenga et Lohavn.
Les améliorations des infrastructures de transport au-delà de la Fornebubanen jouent également un rôle. Le Plan National de Transport 2022–2033 alloue d’importants investissements dans les routes et le rail au profit de la région d’Oslo investropa.com. Un projet notable est la nouvelle ligne ferroviaire de Follo, ouverte fin 2022, qui a réduit de moitié le temps de trajet en train entre Oslo et la ville en croissance de Ski. Cela rend les déplacements depuis les banlieues sud plus faisables et a des effets d’entraînement sur les marchés immobiliers s’y trouvant (les gens pouvant choisir de vivre plus loin, ce qui allège quelque peu la pression sur Oslo). De plus, des mises à niveau autoroutières telles que la modernisation du corridor ouest de l’E18 (comprenant le creusement de certains tronçons en tunnel et l’amélioration des échangeurs autour de Sandvika) réduiront les embouteillages et le bruit, pouvant potentiellement libérer de nouveaux terrains constructibles et améliorer la valeur des propriétés en banlieue. Dans la ville même, Oslo investit dans les améliorations du transport en commun : nouvelles lignes et extensions de tramway (le réseau s’étendra vers des zones comme Tonsenhagen d’ici 2027), achat de trams et bus de plus grande capacité, et élargissement des pistes cyclables. Ces efforts s’inscrivent dans l’objectif d’Oslo de devenir la première ville au monde sans émissions d’ici 2030 investropa.com et améliorent la qualité de vie dans les quartiers, ce qui se traduit souvent par une demande accrue en immobilier. Par exemple, la montée en flèche du quartier de Løren s’explique en partie par la nouvelle station de métro Løren ouverte il y a quelques années investropa.com. Les futures extensions du métro en projet – comme une extension jusqu’à l’hôpital Ahus à Lørenskog – pourraient de la même manière dynamiser le marché immobilier du corridor est dans les années à venir.
Les grands aménagements civiques influent également sur le marché. Le gouvernement norvégien (par l’intermédiaire de Statsbygg) réalise le projet du Nouveau Quartier Gouvernemental au centre d’Oslo. Celui-ci prévoit de regrouper et de reconstruire les bureaux gouvernementaux sur le site de ceux détruits en 2011, avec notamment de nouveaux immeubles de grande hauteur et des espaces publics. La construction a débuté en 2021 et se poursuivra une grande partie de la décennie. Une fois terminé, le projet ramènera quotidiennement des milliers d’emplois au centre-ville, ce qui profitera aux commerces du centre et pourrait accroître la demande de logements à proximité (par exemple à Grünerløkka, St. Hanshaugen). De même, d’autres projets menés par Statsbygg comme l’extension du Musée National (inauguré en 2022) ou le futur Musée de l’âge Viking à Bygdøy (réouverture en 2026) renforcent l’infrastructure culturelle d’Oslo et peuvent rendre les quartiers environnants plus attrayants pour y vivre.
L’infrastructure peut également influencer l’immobilier commercial. L’avènement des réseaux 5G et des centres de données dans la région (attirés par l’énergie renouvelable bon marché de la Norvège) fait d’Oslo un potentiel pôle technologique, augmentant la demande pour des bureaux modernes. Par exemple, un immense nouveau campus de centres de données (Skygard dans la région d’Oslo) qui sera lancé en 2025, signale une croissance dans ce secteur 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. De plus, les mises à niveau continues de l’aéroport d’Oslo (augmentation de la capacité) et les initiatives de mobilité verte (comme un réseau de ferries électriques dans l’Oslofjord) faciliteront, au fil du temps, la croissance des affaires et du tourisme, renforçant indirectement le secteur immobilier.
En résumé, le développement des infrastructures est un facteur clé de la croissance immobilière d’Oslo. Les nouveaux liens de transport, en particulier, ont tendance à augmenter la valeur des propriétés et à stimuler le développement dans les zones connectées. Les efforts de la ville pour améliorer l’urbanisme de manière durable (transports, espaces verts, sites culturels) rendent davantage de quartiers attractifs et accessibles. Les investisseurs suivent de près ces projets – anticiper une mise à niveau de l’infrastructure peut signifier investir dans un quartier avant que la hausse des valeurs immobilières n’intègre pleinement le changement positif. Ainsi, en 2025 et dans les années à venir, des lieux comme le corridor Fornebu-Lilleaker, les nouveaux sites de Fjord City, et les quartiers axés sur le transport en commun se distinguent comme à surveiller.
Changements réglementaires et mises à jour de la politique gouvernementale
Les changements de politique récents et proposés visent à répondre aux défis du marché du logement, bien que leur accueil soit mitigé. Un sujet brûlant est la réglementation du crédit hypothécaire en Norvège (Utlånsforskriften), qui plafonne le taux d’endettement et impose des apports importants pour l’achat d’une résidence secondaire (40 % à Oslo). Ce règlement a été conçu pour prévenir l’endettement excessif et la spéculation, mais le marché s’étant refroidi en 2023, certains acteurs du secteur estiment qu’il nuit désormais aux primo-accédants et au développement de nouveaux logements. Eiendom Norge a appelé à abolir ou assouplir cette réglementation sur les prêts, la qualifiant de « redondante » étant donné la nouvelle loi sur les contrats financiers et la situation actuelle du marché eiendomswatch.no. Cependant, l’Autorité de surveillance financière et Finans Norge (l’association de l’industrie financière) restent prudentes – elles attribuent à ces règles le renforcement de la solidité financière des ménages. Début 2025, le gouvernement n’a pas supprimé ces mesures, mais subit des pressions pour envisager des ajustements si l’offre de logements et l’accès des primo-accédants venaient à se dégrader eiendomswatch.no. Nous pourrions voir des quotas de flexibilité plus élevés pour les banques ou des conditions spéciales pour l’achat de logements neufs parmi les adaptations possibles.
Un autre enjeu politique local important est le Småhusplan (Plan Petites Maisons) d’Oslo, une réglementation encadrant les zones résidentielles à faible densité. À la mi-2023, après des années de débat, le conseil municipal s’est mis d’accord sur un nouveau Småhusplan qui assouplit légèrement certaines restrictions afin d’encourager la création de plus de logements sur de grands terrains résidentiels. Par exemple, le plan révisé permet des maisons en rangée de quatre logements (fourmannsboliger) même dans les zones auparavant réservées à une seule maison, et abaisse la superficie minimale requise pour les immeubles collectifs à 400 m² raederbing.no. Il augmente également légèrement la hauteur autorisée des bâtiments et réduit l’exigence de surface extérieure privée par logement à 100 m² (contre 150 auparavant) afin de permettre une utilisation plus dense du sol raederbing.no raederbing.no. Ces changements visaient à trouver un équilibre : permettre plus de logements (pour lutter contre la pénurie) tout en préservant un certain espace vert et le caractère des quartiers de villas. Cependant, le nouveau plan a rencontré un obstacle : la direction norvégienne de l’eau et de l’énergie (NVE) a protesté, estimant que les évaluations des risques d’inondation/glissement de terrain dans ces zones étaient insuffisantes oslo.kommune.no aftenposten.no. En conséquence, le plan n’est pas encore entré en vigueur juridiquement et un gel temporaire de la construction dans les zones de petites maisons demeure dans certaines régions. Avec un nouveau gouvernement municipal (une coalition plus favorable au développement élue fin 2023), il y a une volonté de résoudre cette situation. Des responsables politiques des deux principaux partis ont indiqué vouloir accélérer le rythme de construction de logements à Oslo arkitektur.no, ce qui implique probablement la mise en place d’un Småhusplan fonctionnel. Si le plan aboutit, il pourrait permettre une densification modérée – par exemple en divisant de grandes parcelles ou en remplaçant des maisons individuelles par des duplex ou des immeubles de quatre logements – contribuant ainsi à l’offre de logements au fil du temps. Pour les propriétaires et les investisseurs, cela pourrait signifier plus d’opportunités de réaménagement dans les quartiers périphériques d’Oslo, mais aussi des impacts potentiels sur l’esthétique des quartiers et la valeur des terrains.
À l’échelle nationale, le gouvernement a exprimé son inquiétude face à la pénurie de logements qui se profile. Un groupe de travail relevant du Ministère des Collectivités Locales (KDD) s’est fixé un objectif ambitieux : construire 130 000 nouveaux logements d’ici 2030 et, en juin 2025, a présenté 73 propositions pour y parvenir eiendomnorge.no. De nombreuses propositions visent à simplifier les processus de planification et de construction – réduire la bureaucratie, accélérer le zonage, standardiser les codes du bâtiment – essentiellement pour “accélérer le navire.” Selon Eiendom Norge, si la simplification est utile, le vrai problème est la volonté politique au niveau municipal eiendomnorge.no eiendomnorge.no. Les finances des municipalités sont tendues (beaucoup ont des dettes élevées et des charges d’intérêts en hausse), et on craint que les gouvernements locaux ne dépriorisent les nouveaux projets de logement nécessitant des infrastructures coûteuses eiendomnorge.no. Pour contrer cela, certaines idées politiques non orthodoxes ont émergé. Fin 2023, Henning Lauridsen (Eiendom Norge) a suggéré des mesures “d’urgence” telles que des programmes municipaux d’achat de logements neufs invendus, des incitations fiscales comme une réduction de l’impôt sur la fortune pour les résidences secondaires louées, et le transfert des subventions gouvernementales des voitures électriques vers le soutien au logement eiendomswatch.no. Ces idées reflètent l’inquiétude croissante face à la chute de la construction. Bien que le gouvernement national n’ait pas encore pris de telles mesures, le budget de l’État 2024 a inclus des financements pour davantage de logements étudiants et quelques subventions pour les primo-accédants dans les zones rurales. Si la crise s’aggrave, Oslo ou l’État pourraient envisager d’acheter des logements neufs pour soutenir les promoteurs, ou d’assouplir les contraintes fiscales/de prêts pour stimuler l’activité eiendomswatch.no.
Une autre mise à jour réglementaire affectant le marché locatif concerne les nouvelles modifications de la Loi sur la location (bien que relativement mineures) et les discussions en cours sur l’encadrement des loyers. La Norvège n’a pas de plafonnement strict des loyers, mais les propriétaires ne peuvent augmenter le loyer des baux en cours que d’environ l’IPC une fois par an. Avec des loyers ayant bondi d’environ 30 % en quelques années, les associations de locataires plaident pour des protections renforcées. Jusqu’à présent, la réponse du gouvernement a été prudente, privilégiant plutôt l’augmentation de l’offre de logements (y compris davantage de logements publics et associatifs). Autre sujet notable : la taxe foncière : Oslo impose une taxe foncière annuelle (actuellement 3‰ de la valeur au-delà d’un abattement). La nouvelle majorité municipale en 2023 a fait campagne sur la réduction de la taxe foncière, ce qu’elle a commencé à faire en 2024 en rehaussant le seuil d’exonération. Si elle était complètement supprimée, cela pourrait légèrement améliorer l’accessibilité au logement, mais priverait aussi la ville d’une source de revenus utilisée pour les services publics.
En résumé, les changements de politique en 2025 visent à atténuer la pénurie de logements et à maintenir la stabilité financière, mais les progrès sont lents. Assouplir les règles de crédit ou accélérer la planification pourrait aider l’offre, mais ce sont des solutions à plus long terme. À court terme, l’impact le plus clair du gouvernement sera exercé par la politique des taux d’intérêt (via la Norges Bank) – les baisses de taux attendues constituent en fait un assouplissement de la politique qui soutiendra le marché lister24.no. Les risques réglementaires méritent aussi d’être surveillés : si les prix de l’immobilier flambent, la pression politique pourrait augmenter pour adopter des mesures de refroidissement côté acheteurs (comme on l’a vu dans certains pays). À l’inverse, si la construction reste moribonde, les autorités pourraient devenir plus agressives en incitant au développement. Pour l’instant, l’environnement réglementaire est dans un acte d’équilibre prudent – essayant d’encourager plus de développement de logements sans compromettre les garanties prudentielles ou l’autonomie locale.
Opportunités et risques d’investissement
Compte tenu des tendances ci-dessus, le marché immobilier d’Oslo en 2025 présente un mélange d’opportunités attrayantes et de risques notables pour les investisseurs. Du côté des opportunités, les rendements locatifs s’améliorent après plusieurs années de faiblesse. Les appartements du centre d’Oslo affichaient historiquement des rendements modestes (~3% brut), mais comme les loyers augmentent plus vite que les prix, les rendements ont progressé. On s’attend à ce que les rendements locatifs du centre-ville augmentent grâce à une demande soutenue de la part des locataires investropa.com. Une analyse estime que le rendement brut moyen des appartements à Oslo est d’environ 3,2%, et les biens plus récents (par exemple, grands appartements modernes) peuvent atteindre ~3,7% investropa.com. Dans un contexte de faibles taux d’intérêt, ces rendements étaient maigres, mais avec des taux à 4-5%, un rendement locatif ~3,5% commence à devenir intéressant – surtout si des baisses de taux réduisent les coûts d’emprunt. Les investisseurs pouvant acheter avec des fonds propres ou un financement peu coûteux considèrent que le marché locatif restreint d’Oslo est un pari relativement sûr : la vacance est extrêmement faible et les impayés de loyer sont rares grâce au filet de sécurité sociale norvégien. De plus, la faiblesse de la couronne norvégienne a rendu les biens d’Oslo moins chers en devises étrangères. La couronne s’est dépréciée d’environ 6,5% en 2022 et de 1,3% en 2023 investropa.com, offrant ainsi de meilleures opportunités aux acheteurs internationaux. Par exemple, aux taux de change actuels, les appartements haut de gamme à Oslo coûtent nettement moins au mètre carré que ceux des autres capitales nordiques ou d’Europe de l’Ouest – environ 8 300 €/m² à Oslo contre plus de 10 000 € dans les quartiers de prestige de Stockholm ou Copenhague investropa.com. Ce rabais lié au change, combiné à la stabilité de la Norvège, attire plus d’investisseurs étrangers sur le marché immobilier d’Oslo investropa.com investropa.com. Oslo est de plus en plus perçue comme un marché immobilier “refuge” avec une croissance stable à long terme et un état de droit solide. Les investissements transfrontaliers dans l’immobilier norvégien ont représenté en moyenne 18% du volume ces dernières années et pourraient à nouveau augmenter investropa.com. Les fonds internationaux apprécient la grande transparence de la Norvège et le soutien de son fonds souverain de mille milliards de dollars (qui garantit la stabilité économique) investropa.com.Une autre opportunité réside dans les actifs en difficulté et les projets à valeur ajoutée. Avec les tensions de financement évoquées précédemment, certains promoteurs et propriétaires sous pression pourraient vendre des actifs à prix réduit. Les investisseurs disposant de liquidités peuvent acquérir des immeubles de qualité auprès de « vendeurs motivés » ayant besoin de refinancer. D’importantes transactions ont déjà eu lieu (par exemple, des ventes de portefeuilles par des foncières cotées) indiquant que les acheteurs bien capitalisés choisissent soigneusement leurs actifs 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. De plus, la volonté d’Oslo en faveur de la durabilité signifie que les bureaux plus anciens ayant besoin de rénovations (pour répondre aux normes énergétiques, etc.) peuvent s’acheter à un prix relativement bas et être rénovés pour accroître leur valeur. Il existe une forte demande locative et d’investissement pour les bâtiments certifiés écologiquement – ceux ayant de bons atouts de durabilité bénéficient d’un meilleur taux d’occupation et même de primes de loyer cbre.com. Ainsi, transformer un ancien immeuble en bâtiment « vert » est une stratégie judicieuse dans les prochaines années, les entreprises cherchant à atteindre leurs objectifs ESG.
Les investisseurs pourraient également se concentrer sur des segments de niche tels que le logement étudiant, le co-living, et la logistique, qui présentent des dynamiques favorables. Le logement étudiant est sous-approvisionné (les universités d’Oslo se sont développées mais l’offre n’a pas suivi), incitant le gouvernement à demander la construction de nouveaux logements eiendomswatch.no. Les investisseurs privés peuvent combler ce manque. Les installations logistiques autour d’Oslo, comme mentionné, restent très demandées grâce à la croissance du e-commerce ; les rendements y sont plus élevés et de grands acteurs internationaux sont présents (exemple : investissement de NREP de 3 milliards de NOK dans des entrepôts 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net). Par ailleurs, les data centers et les installations de sciences de la vie sont des classes d’actifs émergentes à Oslo, grâce à la stratégie nationale – l’électricité renouvelable bon marché et le climat frais de la Norvège attirent les projets de data centers 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. L’immobilier lié à la technologie et à la recherche (comme les biens proches d’Oslo Science City ou du pôle sciences de la vie) pourrait connaître une valorisation supérieure à la moyenne à mesure que ces secteurs se développent.
Cependant, ces opportunités s’accompagnent de risques que les investisseurs doivent évaluer. Le principal est le risque de taux d’intérêt. Bien que les taux devraient baisser, l’incertitude demeure – si l’inflation repartait à la hausse ou si les marchés mondiaux évoluaient, la Banque de Norvège pourrait maintenir les taux élevés plus longtemps. La valeur de l’immobilier est sensible au coût du capital ; un calendrier de baisse des taux plus lent pourrait refroidir l’enthousiasme et limiter la croissance des prix. À l’inverse, si les taux devaient chuter rapidement, les investisseurs endettés en bénéficieraient, mais cela pourrait aussi entraîner une flambée des prix suscitant des craintes de bulle. Un autre risque concerne l’environnement réglementaire : si l’accessibilité au logement se détériore fortement, la réponse politique pourrait consister en des mesures qui nuisent involontairement aux investisseurs (par exemple, réglementation plus stricte des loyers ou taxes plus élevées sur les investisseurs/résidences secondaires). Oslo a déjà légèrement augmenté la taxe foncière sur les logements chers il y a quelques années et relevé la valeur des résidences secondaires dans le calcul de l’impôt sur la fortune – toute mesure supplémentaire dans ce sens pourrait atténuer les rendements pour les investisseurs. En outre, la demande visant à réduire l’impôt sur la fortune pour les biens locatifs eiendomswatch.no n’est pas garantie d’être entendue ; de fait, la politique fiscale est en évolution et pourrait se durcir pour les propriétaires sous certains gouvernements.
Les risques spécifiques au marché incluent l’arrêt de la construction qui pourrait entraîner des déséquilibres. À moyen terme, une offre de logements extrêmement faible pourrait faire grimper les prix à un point tel qu’un risque de correction brutale apparaisse (par exemple, si une future vague de constructions arrive ou si de nombreux propriétaires sont contraints de vendre en raison des taux). Le scénario d’une “crise du logement” – où la nouvelle offre est quasi nulle – est à double tranchant : avantageux pour les propriétaires à court terme (puisque la valeur augmente), mais risqué sur le plan systémique à long terme (si les familles quittent la ville ou si une bulle se forme). Les investisseurs doivent également être attentifs au risque de liquidité. Le volume de transactions sur le marché immobilier norvégien se redresse 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net mais reste inférieur au pic ; hors actifs de premier plan, il peut être difficile de sortir rapidement d’un investissement, surtout en période de repli.
Les investisseurs de l’immobilier commercial doivent tenir compte des tendances des occupants après la pandémie – le travail hybride pourrait limiter la croissance de la demande de bureaux, et le commerce de détail doit faire face au e-commerce. À Oslo, la vacance des bureaux reste relativement faible, mais si plusieurs grands projets sont livrés au même moment (par exemple ceux attendus en 2026), le marché pourrait se détendre pour les biens moyens. Le choix d’actifs avec des locataires solides et des caractéristiques “d’avenir” (technologie, durabilité, emplacement) est essentiel pour atténuer ce risque. Les fluctuations géopolitiques et monétaires restent un risque de fond : alors qu’une couronne faible favorise actuellement les acheteurs étrangers, la devise peut évoluer (une couronne qui se renforce rendrait la sortie plus coûteuse pour les étrangers). Cela dit, beaucoup d’investisseurs étrangers couvrent leur risque de change.
En conclusion, l’immobilier à Oslo en 2025 présente des fondamentaux solides et des perspectives de croissance, ce qui le rend attrayant pour l’investissement – en particulier dans les secteurs de la location résidentielle et des segments commerciaux de premier plan. La stabilité de la ville et le déséquilibre entre l’offre et la demande laissent entrevoir une tendance à la hausse des valeurs. Les opportunités abondent dans les quartiers émergents, les ventes en difficulté et les créneaux à forte demande. Cependant, les investisseurs doivent avancer avec prudence, en gardant un œil sur les taux d’intérêt, les changements de politique et le climat économique général. La diversification et une vision à long terme sont judicieuses, car le marché d’Oslo, bien que moins volatil que beaucoup d’autres, n’est pas à l’abri des chocs. En restant informés (comme avec cette analyse complète) et sélectifs, les investisseurs peuvent se placer pour profiter de la croissance d’Oslo tout en naviguant ses risques. Les années à venir seront décisives, alors que la ville oscille entre un boom et une pénurie – un scénario à la fois excitant et exigeant pour tous les acteurs du marché.
Sources : Données du Bureau de statistique norvégien (SSB) sur les prix de l’immobilier ssb.no, rapports et prévisions de marché d’Eiendom Norge eiendomnorge.no lister24.no, déclarations d’experts du secteur bt.no eiendomswatch.no, documents de planification de la municipalité d’Oslo raederbing.no, et analyses de cabinets immobiliers (CBRE, Investropa) cbre.com investropa.com. Ces sources constituent la base des tendances, chiffres et projections évoqués ci-dessus, offrant un socle factuel à ce rapport sur le marché immobilier d’Oslo.
