| Región | Priem.Cena (€/m², koniec 2024) | Ročná zmena (2024) |
|---|---|---|
| Palma (mesto) | 4 442 €/m² yes-mallorca-property.com | +12,7% yes-mallorca-property.com |
| Port d’Andratx (SW luxus) | 8 991 €/m² yes-mallorca-property.com | +4% yes-mallorca-property.com |
| Santa Ponsa (SW) | 6 517 €/m² yes-mallorca-property.com | +8% yes-mallorca-property.com |
| Alcúdia (sever) | 4 273 €/m² yes-mallorca-property.com | +13% yes-mallorca-property.com |
| S’Arenal (Palmský záliv) | 3 664 €/m² yes-mallorca-property.com | +25,9% yes-mallorca-property.com |
| Manacor (vnútrozemie východ) | 2 931 €/m² yes-mallorca-property.com | +30,2% yes-mallorca-property.com |
Tabuľka 1: Priemerné požadované ceny nehnuteľností aročný nárast pre vybrané lokality na Malorke yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com.
Prehľad trhu 2025
Realitný trh na Mallorce zažíva vlnu rekordne vysokých cien a silného dopytu na začiatku roku 2025. Baleárske ostrovy (vedené Mallorcou) zaznamenali najrýchlejší rast cien nehnuteľností v Španielsku s takmer 19 % medziročným nárastom v roku 2024 – čo je najvyšší nárast v krajine privatepropertymallorca.com. Koncom roku 2024 dosiahli priemerné ceny domov na Mallorce približne 4 700–4 900 € za meter štvorcový, čo je výrazne viac ako celoštátny priemer privatepropertymallorca.com. Tento nárast je spôsobený dokonalou búrkou obmedzenej ponuky a silného dopytu, keďže Mallorca má silné ekonomické pozadie. Ekonomika ostrova začína rok 2025 výborne a rastie mierne rýchlejšie ako v celom Španielsku, a to aj vďaka oživeniu stavebníctva a rekordným číslam v cestovnom ruchu spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Napriek globálnym protivetroch ako sú inflácia a vyššie úroky zostáva realitný trh na Mallorce odolný. Predajov je zaznamenaných menej než v „boomovom“ roku 2022, no záujem kupujúcich ostáva vysoký, najmä medzi zahraničnými a bonitnými kupcami. Všetko nasvedčuje tomu, že Mallorca si udrží status lákadla pre investície do nehnuteľností aj v roku 2025, hoci rast cien sa spomalí na miernejšie tempo v porovnaní s dvojcifernými skokmi z predchádzajúcich dvoch rokov.
Cenové trendy a prognózy
Ceny domov na Mallorce neustále rastú a sú na historických maximách. Tabuľka 1 nižšie uvádza priemerné ceny nehnuteľností za meter štvorcový vo vybraných regiónoch ostrova a ich nedávny rast:
Ako je uvedené vyššie, ceny sú najvyššie v luxusných oblastiach juhozápadu – napríklad ultra-prémiový Port d’Andratx vedie s €8 900/m² – zatiaľ čo najväčšie nárasty zaznamenali rozvíjajúce sa oblasti. Dostupnejšie lokality ako S’Arenal (pri Palme) a Manacor vzrástli za jediný rok o 25–30% yes-mallorca-property.com, keďže kupujúci, ktorí si nemohli dovoliť najdrahšie oblasti, hľadajú lepšiu hodnotu inde yes-mallorca-property.com. Celkovo priemerná cena na Mallorce dosiahla do konca roku 2024 približne €4 707/m², čo je nárast oproti približne €4 083 rok predtým yes-mallorca-property.com. Tento ročný nárast o viac než 13% prekonal 10% rast ostrova v roku 2022 yes-mallorca-property.com, čo podčiarkuje, ako veľmi sa trh po pandémii rozohnil.
Pri pohľade do budúcnosti odborníci predpovedajú mierne ochladenie. Väčšina analytikov očakáva, že ceny na Mallorce budú v roku 2025 naďalej rásť, ale pomalším tempom okolo 5–7% celkovo yes-mallorca-property.com. Luxusné nehnuteľnosti vyššej triedy môžu stále zaznamenať nárast o 7–10 %, zatiaľ čo stredný segment sa očakáva rast okolo 5 % yes-mallorca-property.com. Kľúčové faktory – obmedzená nová ponuka bývania, vysoké stavebné náklady a stabilný zahraničný dopyt – zostávajú naďalej aktuálne yes-mallorca-property.com. Ak nedôjde k žiadnym zásadným otrasom, mal by rok 2025 a nasledujúce roky priniesť mierny rast cien namiesto ďalšieho špekulatívneho skoku. V skutočnosti sa už niektoré korekcie cien prejavili: približne 15–17 % ponúk na sekundárnom trhu zaznamenalo v roku 2024 zníženie ceny, keď niektorí predávajúci upravili svoje očakávania privatepropertymallorca.com. Napriek tomu, keďže hodnota nehnuteľností na Mallorce je teraz najvyššia v Španielsku, aj mierny rast udržiava ostrov pevne v „teritóriu predávajúceho trhu“ privatepropertymallorca.com.
Stavebná aktivita & Územné plánovanie
Po rokoch obmedzenej výstavby Mallorca opatrne zvyšuje novú výstavbu, aby vyhovela dopytu po bývaní. Povolenia na výstavbu obytných domov vzrástli medziročne v 1. štvrťroku 2025 o 27,6 %, čo je prudké oživenie nevidené od roku 2021 spanishpropertyinsight.com. Len v marci 2025 došlo k takmer 68 % nárastu vydaných stavebných povolení na nové bývanie spanishpropertyinsight.com. Tento stavebný boom je teraz kľúčovým motorom ekonomiky Baleár, čo signalizuje úsilie zvýšiť ponuku bývania. Nedávna politická dohoda má za cieľ prekategorizovať niektoré vidiecke územia na obytné účely, čo by mohlo otvoriť nové oblasti na výstavbu po celom súostroví (vrátane menších miest) a zmierniť tlak na bývanie yes-mallorca-property.com.
Avšak prísne urbanistické regulácie a nedostatok pozemkov stále stanovujú limity privatepropertymallorca.com. Miestne orgány už dlho obmedzujú nadmernú výstavbu, aby chránili životné prostredie Malorky a predišli opakovaniu chýb stavebného ošiaľu na španielskom pobreží. Nová výstavba je sústredená do vybraných oblastí a projektov obnovy, čo znamená, že novostavby zostávajú pomerne malým (ale drahým) segmentom privatepropertymallorca.com. Napríklad projekt „Aire de Llevant“ v Palme prinesie 99 moderných bytov neďaleko Portixolu, ale takéto väčšie projekty sú zriedkavé metrovacesa.com.
Urbanistické plánovanie sa taktiež zameriava na modernizáciu infraštruktúry za účelom zlepšenia kvality života. Palmský mestský rozpočet na rok 2025 vyčleňuje 78,7 milióna eur na infraštruktúru vrátane obnovy centrálnych námestí a vytvárania nových zelených plôch investropa.com. Výrazným projektom je nová ľahká električková trať (Trambadia), ktorá prepojí centrum Palmy s letiskom a východnými predmestiami pri zálive do roku 2025–2026 investropa.com. Táto trať – plne financovaná španielskou vládou – prepraví odhadovaných 27 % cestujúcich mestskej verejnej dopravy v Palme a zníži preťaženie dopravy investropa.com. Takéto projekty zlepšujú mestskú mobilitu a už dnes zvyšujú atraktivitu (a prenájmy) oblastí pozdĺž trasy. Štvrte, ktoré profitujú z novej infraštruktúry, zaznamenali nárast prenájmov, keďže nájomcovia sú ochotní zaplatiť viac za lepšie prepojenie investropa.com investropa.com.
Z pohľadu politík je rozvoj cestovného ruchu vyvažovaný udržateľnosťou. Regionálna vláda naďalej presadzuje limity na rast ubytovacích kapacít – napríklad obmedzenia počtu nových hotelových lôžok a licencií na dovolenkové prenájmy – s cieľom zvládnuť preľudnenosť investropa.com. Aj keď tieto obmedzenia znižujú výstavbu nových rezortov, zároveň pomáhajú chrániť mallorskú prírodu a posúvajú developerov k preferovaniu kvality pred kvantitou. Celkovo je výhľad rozvoja na najbližšie roky zdržiavaný rast: viac stavebných žeriavov na horizonte ako v nedávnej minulosti, ale Mallorka je ďaleko od nekontrolovaného stavebného boomu. Dôraz sa kladie na cielené projekty, renovácie existujúcich nehnuteľností a infraštruktúru s dlhodobou hodnotou, čo je v súlade so stratégiou udržateľného rozvoja ostrova.
Vplyv turizmu na nehnuteľnosti
Je nemožné preceňovať význam cestovného ruchu pre trh s nehnuteľnosťami na Mallorke. Ostrov privítal rekordný počet návštevníkov na začiatku roka 2025, a to 1,28 milióna turistov v 1. kvartáli (o 2,6 % viac ako vlani) a vyššiu útratu na jedného návštevníka (+5,7 % celkové výdavky) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Tento prosperujúci turistický sektor výrazne ovplyvňuje realitný trh v niekoľkých ohľadoch:
- Krátkodobé prenájmy a dovolenkové domy: Dopyt po dovolenkových prenájmoch je mimoriadne vysoký. Mnohí investori kupujú byty alebo vily na prenájom turistom, lákaní atraktívnymi výnosmi počas vrcholu sezóny. Aj napriek zákonným obmedzeniam „každý to aj tak robí“, ako žartoval jeden zinsajder, čo poukazuje na to, aké lukratívne môžu byť dovolenkové prenájmy spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Tento trend však stláča ponuku bývania pre domácich obyvateľov, čo prispieva k zhoršujúcej sa dostupnosti bývania pre dlhodobých rezidentov. V extrémnych prípadoch mali kľúčoví zamestnanci problém nájsť bývanie blízko pracovísk počas leta – situácia, ktorá podnietila diskusiu o potrebe obmedzenia turistických prenájmov, aby sa uvoľnili byty pre domácich spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com.
- Rastúce nájmy: Ceny dlhodobého prenájmu výrazne stúpajú, čiastočne v dôsledku konkurencie s krátkodobými dovolenkovými prenájmami a obmedzenej ponuky. Napríklad ceny prenájmov na Baleároch v poslednom roku vyskočili o ~30 % na historické maximá investropa.com. Vláda reagovala prísnejšími reguláciami prenájmov – ako sú prísnejšie licencie pre prenájmy v štýle Airbnb a vyhlásenie vysokodopytových zón, kde je zvýšenie nájomného obmedzené. Tieto opatrenia mali zmiešané účinky: zastavili otvorenie nových dovolenkových prenájmov v niektorých oblastiach (napríklad Palma zakázala krátkodobé prenájmy v bytových domoch), ale zároveň aj znižili počet nehnuteľností na dlhodobý prenájom, čím v podmienkach nedostatku neúmyselne zvýšili ceny nájomného privatepropertymallorca.com.
- Investovanie do hotelov: Prudký rast turizmu sa odráža vo vysokej obsadenosti a ziskovosti hotelov. Butikové hotely v roku 2025 dosahujú priemernú obsadenosť nad 80 % yes-mallorca-property.com a aj stredná trieda rezortov má obsadenosť okolo 75 % yes-mallorca-property.com. Pri typických lehotách návratnosti investícií do hotelov ~7–10 rokov yes-mallorca-property.com vidia globálni investori v oblasti pohostinstva Mallorcu ako istú stávku. Vidíme prestavby historických budov na luxusné butikové hotely a agroturistické fincy (vidiecke sídla poskytujúce ubytovanie) pre ekoturisticky orientovaných cestovateľov. Toto rozmazáva rozdiel medzi komerčnými a rezidenčnými nehnuteľnosťami, keďže niektoré luxusné vily zároveň slúžia ako výnosné dovolenkové prenájmy.
- Kvalita vs. kvantita turizmu: Miestni plánovači sa čoraz viac zameriavajú na prilákanie kvalitného, udržateľného turizmu namiesto masového objemu spanishpropertyinsight.com. Ekologická daň pre turistov a limity pre výletné lode v prístave Palma sú príkladmi politík zameraných na zmiernenie tlaku turizmu na zdroje spanishpropertyinsight.com. Z pohľadu realitného trhu to znamená dôraz na renováciu a modernizáciu existujúcich hotelov a rekreačných domov (pre náročnejších návštevníkov) namiesto výstavby masových ubytovaní. Zvyšuje sa tiež záujem o nehnuteľnosti s jedinečnými možnosťami – napr. vidiecke sídla s licenciou na agroturistiku či vily navrhnuté ako wellness retreaty.
Na záver, cestovný ruch je pre trh s nehnuteľnosťami na Malorke zároveň požehnaním aj výzvou. Poháňa investície a udržiava dopyt odolný (aj počas globálnych ekonomických výkyvov ľudia naďalej prúdia za slnkom a morom na Malorku), no zároveň vytvára napätie pri dostupnosti bývania pre miestnych obyvateľov a pracovníkov. Neustálou úlohou pre tvorcov politík aj investorov je nájsť správnu rovnováhu medzi rastom turizmu a udržateľným bývaním – dynamiku, ktorá bude určovať trendy na trhu s nehnuteľnosťami v nasledujúcich rokoch rovnako ako ktorýkoľvek iný faktor.
Vplyv zahraničných a expatských investícií
Príťažlivosť Malorky siaha ďaleko za hranice Španielska – a tento medzinárodný dopyt je základným pilierom realitného boomu na ostrove. Zahraniční kupujúci tvoria približne jednu tretinu všetkých nákupov nehnuteľností na Baleárskych ostrovoch, čo je suverénne najvyšší podiel zo všetkých regiónov Španielska majorcadailybulletin.com. Koncom roka 2024 32,5 % predaja nehnuteľností smerovalo cudzincom (oproti ~15 % celoštátne) majorcadailybulletin.com. Tento prílev zahraničného kapitálu má výrazný dopad:
- Kto kupuje: Európania dominujú medzi zahraničnými kupcami. Nemci a Briti vedú rebríček – historicky boli Nemci najvýznamnejšími investormi do nehnuteľností na Mallorce, avšak v poslednom čase výrazne pribudlo aj Britov majorcadailybulletin.com. Spolu tieto dve skupiny tvoria odhadom viac než 60 % zahraničných nákupov. Medzi ďalšie významné národnosti kupujúcich patria Švédi, Nóri a ďalší Severskí obyvatelia, Francúzi a Holanďania a čoraz viac aj švajčiarski a rakúski investori privatepropertymallorca.com yes-mallorca-property.com. Výrazne vzrástol aj podiel amerických kupujúcich (a Kanaďanov) v posledných rokoch, ktorí teraz tvoria približne 13 % zahraničných transakcií – tento trend sa pripisuje silnému doláru a povýpadovým záujmu o európske druhé domovy charlesdel.com. Dokonca aj kupci z Blízkeho východu (SAE a pod.) vstúpili na mallorský ultraluxusný trh s vilami yes-mallorca-property.com.
- Prečo Mallorca: Cudzincov priťahuje životný štýl a stabilita Mallorcy. Ostrov ponúka vzácnu kombináciu stredomorského podnebia, modernej infraštruktúry, bezpečnosti a kultúry, ktorá láka dôchodcov, záujemcov o druhé bývanie aj „digitálnych nomádov“ yes-mallorca-property.com. Pre občanov EÚ kúpa nehnuteľnosti na Mallorce nepredstavuje žiadnu prekážku v pobyte a pre občanov mimo EÚ je španielsky program Zlatého víza (pobyt prostredníctvom investície do nehnuteľnosti) veľkou motiváciou. Výrazne, viac ako 35 % realitných obchodov na Baleároch v roku 2023 zahŕňalo zahraničných kupujúcich, z ktorých mnohí mierili za Zlatým vízom investropa.com. Aj keď sa Španielsko rozhodlo postupne zrušiť Zlaté víza cez nehnuteľnosť (plánované ukončenie v roku 2025), žiadosti podané pred uzávierkou budú vybavené investropa.com. To vyvolalo poslednú vlnu záujmu zo strany investorov mimo EÚ (napr. z USA, Číny, Blízkeho východu), ktorí chceli získať „oporu“ v Európe cez trh nehnuteľností na Mallorce investropa.com investropa.com.
- Vplyv na ceny: Neustály prílev majetných zahraničných kupcov tlačí ceny na Mallorce nahor, najmä v atraktívnych pobrežných a historických lokalitách. Zahraniční kupujúci majú často väčšiu kúpnu silu a sú ochotní platiť prémiové ceny, s ktorými miestne platy nemôžu súťažiť. To transformovalo niektoré mestá na medzinárodné enklávy – napríklad štvrte ako Santa Catalina v Palme alebo Port de Sóller majú zreteľne kozmopolitný charakter s cudzineckými kaviarňami a viacjazyčným pouličným životom, ale aj vyššími nákladmi na bývanie. Výhodou je silný trh s luxusom a celosvetový dopyt, ktorý izoluje Mallorcu od domácich poklesov charlesdel.com. Nevýhodou je, že miestni obyvateľia si bývanie nemôžu dovoliť; je to klasický príbeh „životného štýlu“, kde zahraničné bohatstvo posúva trh s nehnuteľnosťami mimo miestnych možností spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com.
- Politika a vnímanie: Nárast zahraničného vlastníctva vyvolal určitú politickú diskusiu. Miestni politici volajú po obmedzení alebo vysokom zdanení nákupov nehnuteľností cudzincami, aby sa trh ochladil pre miestnych – napríklad (nepravdepodobný) návrh 100% dane z nákupu nehnuteľností pre nerezidentov vyvolal mierne šoky medzi expatmi yes-mallorca-property.com. Hoci takéto extrémne opatrenia nie sú v platnosti (a sú považované za málo pravdepodobné yes-mallorca-property.com), samotná diskusia odráža miestne obavy. Na druhej strane, nedávne národné predpisy skutočne zjednodušili postupy zahraničných investícií (ako napríklad španielske nariadenie z roku 2023, ktoré upresnilo povolenia na zahraničné investície), aby sa neodradili kupujúci investropa.com. Celkovo ostáva Mallorca veľmi otvorená medzinárodným investorom, no možno očakávať pokračujúce diskusie o tom, ako dlhodobo zachovať dostupnosť bývania pre obyvateľov ostrova.
Na záver, zahraniční kupci sú hnacou silou realitného trhu na Mallorce – prinášajú kapitál, podporujú segment luxusu a často preukazujú odolnosť aj v prípade oslabenia miestneho dopytu. Kozmopolitná scéna trhu s nehnuteľnosťami na ostrove tu pravdepodobne ostane, pokiaľ Mallorca bude aj naďalej ponúkať kvalitu života a investičnú stabilitu, po ktorej globálni kupci túžia.
Porovnanie regiónov a investičné príležitosti
Hoci je Mallorca relatívne malý ostrov, jeho realitný trh je pestrý – každá oblasť má svoj vlastný charakter, cenovú úroveň aj špecifiká. Nižšie rozoberáme významné lokality, vrátane Palmy, Sólleru, Alcúdie a ďalších, aby sme poukázali na regionálnu dynamiku:
- Palma de Mallorca (hlavné mesto): Palma je živé srdce ostrova a samostatný realitný trh. Mesto, kde žije približne polovica obyvateľov ostrova, ponúka všetko od historických bytov v starej časti mesta až po moderné byty pri mori. Priemerné ceny v meste Palma sa pohybujú okolo 4 400 €/m² yes-mallorca-property.com, pričom za posledný rok stúpli približne o 13 %. Centrálne štvrte (Santa Catalina, Jaime III, Portixol, atď.) sú veľmi žiadané pre svoj mix kultúry, nočného života a vybavenosti – lákajú mladých profesionálov, cudzincov aj dôchodcov, ktorí znižujú svoje nároky. O byty a penthousy v Palme je veľký záujem, najmä o zrekonštruované jednotky s terasami. Napríklad trendová oblasť Santa Catalina zostáva horúcim miestom pre kupujúcich, ktorí hľadajú mestský život s charakterom. Ponuka je obmedzená a nové projekty v Palme sú väčšinou luxusné rekonštrukcie pre nedostatok voľných pozemkov. Pre investorov má Palma najlikvidnejší trh s prenájmom na ostrove (dlhodobé aj luxusné dovolenkové prenájmy, aj keď dovolenkové licencie na mestské byty sú už obmedzené). Nová električková trať a občianske vylepšenia ďalej zvyšujú atraktivitu Palmy na nasledujúce roky investropa.com. Hoci je táto oblasť drahšia ako väčšina ostrova, Palma stále ponúka príležitosti – najmä v rozvíjajúcich sa štvrtiach na okrajoch centra, ktoré ponúkajú o niečo lepšiu hodnotu a silný rastový potenciál, keďže mesto sa ďalej rozrastá.
- Juhozápadná Mallorca (Calvià, Andratx, atď.): Juhozápadné pobrežie je pásom luxusu Malorky, presláveným luxusnými rezortmi a vilami celebrít. Zahŕňa oblasti ako Puerto Portals/Bendinat, Port d’Andratx, Santa Ponsa a Sol de Mallorca. Práve tu nájdete najdrahšie nehnuteľnosti na ostrove: predstavte si elegantné moderné vily, pobrežné sídla a uzavreté komunity. Ceny v prémiových zónach sa pohybujú v priemere od 6 000 do 9 000 € za m² yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com – pričom vily predané za rekordné ceny tieto priemery výrazne prevyšujú. Napríklad, Port d’Andratx má priemer ~9 000 €/m² yes-mallorca-property.com, čo je medzi najvyššími v Španielsku vďaka malebnému prístavu a luxusnej atmosfére. Zaujímavé je, že rast cien tu bol mierny (~+4 % minulý rok yes-mallorca-property.com), keďže hodnoty sú už veľmi vysoké, čo naznačuje vyzretý trh. Príležitosti na juhozápade ležia na okraji: oblasti ako Camp de Mar, El Toro (Port Adriano) či vnútrozemská dedina Calvià zaznamenávajú silný záujem pri (mierne) nižších cenách a na trh prichádzajú nové luxusné projekty (napr. dizajnové vily na kopcoch Camp de Mar), aby uspokojili dopyt. Juhozápad je tiež centrom bohatých kupcov – zahraničných aj španielskej elity – a je tak relatívne odolný voči krátkodobým výkyvom trhu. Investori zameriavajúci sa na luxusné prenájmy alebo obraty nájdu tento región atraktívny; vysokokategórie vily tu naďalej dosahujú prémiové nájomné a často sa predajú rýchlejšie ako domy strednej triedy v iných častiach yes-mallorca-property.com. V roku 2025 a ďalej sa očakáva, že juhozápad si udrží svoj luxusný boom, pričom špeciálny dopyt bude po moderných technológiách (smart domácnosti, udržateľné prvky) a výhľadoch na more.
- Sever a severozápad (Sóller, Deià, Pollença, Alcúdia): Tento región, ktorý sa tiahne cez pohorie Tramuntana až po severné zálivy, spája malebnú krásu s exkluzivitou. Mestečká ako Sóller, Deià a Valldemossa v severozápadných horách sú preslávené svojimi idylickými scenériami a rustikálnymi kamennými fincami – lákavé pre umelcov, majetných cudzincov a každého, kto hľadá tichší kúsok raja. Ceny v Sólleri sa pohybujú v priemere okolo 5 500–5 700 €/m² za nehnuteľnosti, čo odráža jeho atraktívnosť engelvoelkers.com. V skutočnosti ceny bytov v Sólleri nedávno prudko vzrástli (+17,5 % v roku 2024) v dôsledku obmedzenej ponuky engelvoelkers.com. Prímorské enklávy ako Puerto de Sóller a pobrežie Deià sú mimoriadne drahé pre nedostatok ponuky a chránené územie (Deià sa neustále radí medzi najdrahšie španielske dediny podľa ceny za m²). Ak sa presunieme východnejšie, oblasť Pollensa a Alcúdia (sever) ponúka kombináciu historických miest a prímorských letovísk. Ceny v Alcúdii (~4 300 €/m²) minulý rok vzrástli o približne 13 % yes-mallorca-property.com, čo ukazuje jej rastúcu atraktivitu. Neďaleké Port de Pollença a Port d’Alcúdia sú obľúbené pre rodinné rekreačné domy a počas leta tu je aktívny trh s prenájmami. Kupujúci na severe sú rôznorodí – mnoho britských rodín a dôchodcov uprednostňuje túto oblasť, spolu s ďalšími Európanmi, ktorí si užívajú uvoľnenejšiu atmosféru v porovnaní s juhozápadom. Príležitosti tu často zahŕňajú staršie nehnuteľnosti s potenciálom rekonštrukcie: napr. tradičný dom v historickom centre Pollençy alebo vidiecky dom na okraji Sóllera, ktorý možno zrekonštruovať (dopyt po obnovených fincach s moderným komfortom rastie). Vďaka statusu UNESCO pre región Tramuntana, ktorý obmedzuje novú výstavbu, existujúce nehnuteľnosti si dobre držia hodnotu a často stabilne rastú na cene.
- Východ a juhovýchod (Pobrežné skvosty a vnútrozemské mestá): Východná strana Mallorky, od kopcovitého mestečka Artà až po Santanyí a oblasť Ses Salines, bola tradične tichšia, no teraz je v hľadáčiku investorov. Táto oblasť sa pýši krásnymi kalami (zátokami) a plážami, čarovnými dedinami a väčšou dostupnosťou pozemkov než juhozápad. V dôsledku toho sú tu priemerné ceny nižšie – napríklad Felanitx na juhovýchode má priemer pod 2 000 €/m² yes-mallorca-property.com, a aj obľúbené trhové mesto Manacor (druhé najväčšie mesto Mallorky, vo vnútrozemí na východe) je okolo 2 900 €/m² yes-mallorca-property.com. Pozoruhodne, niektoré východné obce zaznamenali najväčšie cenové nárasty na ostrove v poslednom čase (Manacor vyskočil za rok o 30% yes-mallorca-property.com), pretože záujemcovia o lacnejšie bývanie začali hľadať na východe yes-mallorca-property.com. Pobrežné lokality ako Cala d’Or, Portocolom či Colònia de Sant Jordi priťahujú zahraničných kupcov hľadajúcich cenovo dostupné byty či vily s výhľadom na more – často za zlomok ceny nehnuteľností v Palme. Naproti tomu oblasť Santanyí (jihovýchodný cíp) sa stala tajným luxusným hitom – známe osobnosti a bonitní klienti tu kupujú vidiecke sídla okolo Santanyí a Cas Concos, lákani malebnou krajinou a súkromím. Nové exkluzívne projekty tu sú skôr výnimkou, no niekoľko malých prémiových rezidenčných komplexov vzniklo neďaleko Cala d’Or. Pre investorov východ a juhovýchod ponúkajú hodnotu a potenciál rastu – výnosy z prenájmu môžu byť v lete solídne vďaka turizmu a ako sa postupne zlepšuje infraštruktúra (lepšie cesty, optický internet pre prácu na diaľku atď.), tieto mestečká by mohli zaznamenať ďalšie zbližovanie cien s viac rozvinutým západom.
- Centrálny & vnútrozemský (Rovinatá „Pla“ a Inca): Vnútrozemie ostrova – dediny ako Alaró, Binissalem, Sineu, ako aj menšie mesto Inca – tvoria poľnohospodárske srdce Mallorky. Historicky táto oblasť ponúkala najdostupnejšie nehnuteľnosti na Mallorke, a ceny tu naozaj zostávajú nižšie (často v rozmedzí 1 500–3 000 €/m² yes-mallorca-property.com). Po pandémii však vzrástol dopyt po priestore a pokoji vo vnútrozemí. Mestá ako Alaró a Santa Maria (20–30 minút od Palmy) sú dnes trendom pre rodiny aj cudzincov hľadajúcich výhľady na vinice a dostupnejšie ceny; hodnotu nadobudli dokonca aj úplne vidiecke fincy, keďže práca na diaľku umožnila celoročný vidiecky život. Napríklad ceny v Binissaleme (~2 462 €/m²) narástli minulý rok asi o 7,4 % yes-mallorca-property.com, čo odráža rastúci záujem o život medzi vinicami. Centrálne roviny ponúkajú väčšie pozemky a tradičné domy (mnohé si vyžadujú rekonštrukciu) – skvelé príležitosti pre tých, ktorí sa neboja renovácií. Rozvoj tu je minimálny vďaka prísnym vidieckym reguláciám, no uvažuje sa o uvoľnení niektorých pozemkov na bývanie vzhľadom na potrebu ostrova (nedávne plány na prekategorizovanie môžu výrazne zasiahnuť najmä vnútrozemské obce). Investori zvažujúci vnútrozemie môžu zvážiť agroturistické projekty (premena starých usadlostí na penzióny) alebo len kúpu a držbu pozemkov, keďže hodnoty pôdy pomaly stúpajú pre nedostatok ponuky yes-mallorca-property.com. Celkovo, kým vnútrozemie nie je také okázalé ako pobrežie, ponúka kúsok autentickej Mallorky a trh s nehnuteľnosťami, ktorý percentuálne môže zaznamenať najvyšší budúci rast z dnešnej relatívne nízkej základne.
Každý región Mallorky tak ponúka jedinečné príležitosti. Či už ide o mestský ruch Palmy, luxusný život na juhozápade, prírodné ticho severu alebo hodnotnú ponuku východu – kľúčom je zosúladiť svoje ciele a rozpočet so správnou lokalitou. Dôležité je, že všetky oblasti profitujú z ostrovných trendov obmedzenej ponuky a vysokého dopytu, takže žiadny región nie je „v úzadí“ – ide skôr o to, ktoré oblasti porastú najrýchlejšie a ktoré stabilne. Dôvtipní kupujúci a investori by mali sledovať tie oblasti, kde vzniká nová infraštruktúra (nové cesty, prístavy atď.), a „ďalšie horúce štvrte“ susediace s už vyhľadávanými lokalitami.
Prémiové nehnuteľnosti v posledných rokoch vedú realitný trh na Mallorce. Luxusné nehnuteľnosti – vily nad 2 milióny €, penthousy nad 1 milión €, usadlosti v hodnote 5–10 miliónov € – tvoria najdynamickejší segment trhu. V roku 2024 dopyt po luxusných domoch narástol natoľko, že nehnuteľnosti v kategórii nad 1,5 milióna € sa predávajú rýchlejšie než lacnejšie možnosti yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Mnoho agentúr hlási, že čím vyššia cena, tým rýchlejší predaj v súčasnej mallorskej situácii yes-mallorca-property.com. Tento hlad po luxuse poháňajú bohatí kupujúci z celej Európy i mimo nej, ktorí hľadajú výnimočné nehnuteľnosti na najlepších miestach na Malorke (juhozápadné pobrežie, Son Vida, Deià a pod.). Dokonca až natoľko, že niektoré agentúry sa teraz zameriavajú len na ponuky nad 1 milión €, pretože domy za menej ako milión eur sa predávajú pomalšie yes-mallorca-property.com. Boom luxusu tiež motivoval predávajúcich, aby požadovali za nehnuteľnosti niekedy až neprimerane vysoké sumy (objavujú sa príbehy o skromných jednoizbových bytoch za 1 milión €, alebo domoch na zbúranie za 3 milióny €) yes-mallorca-property.com. Aj keď nie každá nadhodnotená nehnuteľnosť sa predá, celkovo prémiový trh zostáva veľmi napätý na strane ponuky – je jednoducho viac milionárov, ktorí majú záujem o Mallorcu, než je dostupných víl.
V oblasti komerčných nehnuteľností sa trendy líšia v závislosti od sektora:
- Kancelárske a maloobchodné priestory: Palma je obchodným centrom a jej trh s kanceláriami je pomerne malý (ekonomika Mallorky je viac orientovaná na turizmus a služby než na korporátny sektor). Voľné kancelárie v Palme sú vzácne, najmä čo sa týka moderných, vysoko kvalitných priestorov, keďže nová výstavba je obmedzená. S pribúdajúcimi podnikateľmi a expatmi pracujúcimi na diaľku rastie počet coworkingových kancelárií a flexibilných pracovísk v okolí Palmy. Maloobchodné priestory v hlavných turistických oblastiach (historické centrum Palmy, Portals Nous, promenády pri letoviskách) zostávajú žiadané – prevádzkovatelia luxusného maloobchodu a pohostinských služieb sa rozširujú, aby vyhoveli návštevníkom s vysokými výdavkami. Napríklad medzinárodné značky a butiky neustále otvárajú v centre Palmy, keďže si mesto buduje povesť celoročnej destinácie. Maloobchod vo štvrťach mimo turistických zón však závisí od miestnej spotreby, ktorá je zaťažená vysokými životnými nákladmi. Investori do komerčných nehnuteľností sa preto zameriavajú predovšetkým na lokality súvisiace s turizmom alebo bohatými rezidenčnými zónami (napríklad nová luxusná reštaurácia v Santa Catalina alebo menšia kancelárska budova v oblasti Paseo Marítimo upravená pre zahraničné firmy). S ohľadom na silnú ekonomiku v roku 2025 – s rekordným zamestnaním na Baleároch a rozvíjajúcim sa sektorom služieb spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com – sú vyhliadky pre dobre situované komerčné nehnuteľnosti pozitívne, hoci vysoké úrokové sadzby na globálnej úrovni obmedzili niektoré špekulatívne projekty.
- Hotely a pohostinské zariadenia: Ako sme už spomenuli, hotelový sektor v súčasnosti prosperuje. Investori majú záujem kupovať alebo rozvíjať butikové hotely v Palme a malebných mestách. Priemerná investícia do izby v butik hoteli na Mallorke je približne 180 000 € na izbu a mnohé dosahujú viac ako 80 % obsadenosť yes-mallorca-property.com, čo je závideniahodný parameter. Mallorka kladie dôraz na kvalitný turizmus, preto je modernizácia existujúcich hotelov prioritou – mnoho starších hotelov prechádza rekonštrukciou, aby získali wellness zariadenia, „zelené” certifikácie a prémiové služby. Nová výstavba hotelov je obmedzená politikou (nikto už nechce, aby bola Mallorca zahltená betónovými výškovými budovami), no niektoré existujúce stavby sa prerábajú na turistické účely. Okrem toho sú hybridné modely ako apartmánové hotely alebo kondomíniové rezorty čoraz populárnejšie, keďže spájajú rezidenčné a hotelové využitie. Pre investorov ponúkajú hotelové nehnuteľnosti na Mallorke stabilné výnosy, no sú tiež pod dohľadom regulátorov (získavanie turistických licencií atď.). Rok 2025 by mal byť pre hotelový sektor silný, ak počet turistov dosiahne očakávané rekordy, čím budú komerčné pohostinské aktíva na Mallorke vysoko žiadané.
- Priemysel a logistika: Toto je menší podiel na trhu – ostrovná povaha Mallorky znamená, že tu nie je veľký priemysel, ale stále je dopyt po logistike (skladovanie tovaru, doručovanie na poslednú míľu pre obyvateľov a hotely). Priemyselné nehnuteľnosti sú sústredené v oblastiach ako Son Castelló alebo Can Valero (priemyselné zóny pri Palme). Nárast e-commerce a všeobecnej ekonomickej aktivity udržiaval nízku neobsadenosť priemyselných priestorov. Rozvoj v tejto kategórii je skromný kvôli obmedzeniam pôdy, no výnosy sú zvyčajne stabilné. Jedným z pozoruhodných smerov sú projekty obnoviteľnej energie: investori sa zaujímajú o pôdu pre solárne farmy atď., hoci to zasahuje skôr do infraštruktúry než do tradičných nehnuteľností.
V podstate celé spektrum nehnuteľností na Mallorke je pred vstupom do roku 2025 silné – rezidenčné (od bytov po vidiecke domy), komerčné (najmä všetko zamerané na turizmus) a ultra-luxusné segmenty zaznamenávajú aktivitu. Výzvou pre nových záujemcov je orientovať sa v nedostatku ponuky a v regulačnom prostredí, no príležitosťou zostáva, že faktory dopytu (slnečné podnebie, medzinárodná príťažlivosť, obmedzená ponuka) nemiznú.
Výhľad a tipy pre kupujúcich, nájomcov a investorov
Trh s nehnuteľnosťami na Mallorke v roku 2025 je dynamický a má svoje špecifiká. Tu ponúkame špeciálne odporúčania pre rôznych účastníkov trhu, aby sa lepšie zorientovali v aktuálnej situácii:
- Kupujúci domov: Buďte pripravení a rozhodní. Pri historicky najvyšších cenách by mali kupujúci dôkladne skúmať regióny a ceny, aby našli spravodlivú hodnotu. Majte na pamäti, že ponukové ceny môžu byť optimistické, no naozaj lacné ponuky sú vzácne. Ak nájdete nehnuteľnosť, ktorá sa vám páči, konajte rýchlo (dobré domy často dostanú viaceré dopyty). Náklady na financovanie sú vyššie než pred pár rokmi (hypotekárne sadzby ~4–5 % vs ~1 % v roku 2021 yes-mallorca-property.com), preto si dajte predbežne schváliť úver a rátajte s vyššími mesačnými splátkami. Zvážte aj oblasti tesne mimo najatraktívnejších zón – napríklad, ak je Palma pridrahá, preskúmajte Marratxí alebo Llucmajor na okraji, kde dostanete za svoje peniaze viac yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Rovnako si zvážte aj dlhodobý horizont: trh na Mallorke bol historicky odolný, takže kúpa za účelom životného štýlu alebo dlhodobej investície sa pravdepodobne vyplatí, zatiaľ čo krátkodobé predaje sú teraz náročnejšie, keď ročný rast spomaľuje. Nakoniec nezabudnite na právne otázky (najmä nerezidenti: oboznámte sa s daňami a prípadnými licenciami, ak plánujete svoju nehnuteľnosť prenajímať).
- Nájomcovia: Očakávajte konkurenciu a zvážte všetky možnosti. Trh s dlhodobým prenájmom na Mallorce je napätý a drahý – nie je nezvyčajné, že dobre situované byty majú veľa záujemcov a ceny sú 18–20 € za m² mesačne (napr. ~1 850 € za byt o rozlohe 100 m²) k roku 2024 yes-mallorca-property.com. Začnite sa obzerať v predstihu a pripravte si potrebné dokumenty (doklad o príjme, referencie). Rozšírte svoj okruh vyhľadávania mimo najlepších štvrti; možno nájdete lepšie ponuky trochu ďalej od pobrežia alebo turistických centier. Ak ste tomu otvorení, zvážte prenájom mimo sezóny alebo zmluvy prenájom s možnosťou kúpy – niektorí majitelia sú ochotní rokovať o nižšom nájme v zime alebo zvážiť predaj dobrému nájomcovi. Ak chcete prenajať turistické ubytovanie, majte na pamäti, že nové licencie na dovolenkové prenájmy sú obmedzené, a preto je ponuka nízka – v lete očakávajte vysoký nájom za licencované dovolenkové vily. Sledujte zmeny v politike: vláda si uvedomuje bytovú krízu, takže sa môžu objaviť nové opatrenia (ako napr. stimuly pre majiteľov na ponúkanie dlhodobých prenájmov), ktoré by mohli postupne zlepšiť situáciu. Dovtedy by nájomcovia mali počítať s vyššími cenami a prípadne zvoliť menšie priestory alebo bývanie s ďalšími osobami, ak majú obmedzený rozpočet, najmä v okolí Palmy.
- Investori do nehnuteľností: Mallorca zostáva spoľahlivou voľbou, ale vyberte si segment múdro. Ostrov ponúka investorom všetko od stabilných prenájmov až po špekulatívne luxusné projekty, no rok 2025 favorizuje strategický prístup. Vzhľadom na silný dopyt sú výnosy z prenájmu atraktívne – hrubý výnos okolo 5–6 % pre rezidenčné nehnuteľnosti je dosiahnuteľný globalpropertyguide.com a dobre riadené dovolenkové prenájmy môžu zarobiť ešte viac. Zamerajte sa na likvidné, dopytované lokality: napr. apartmán pri mori v Palme alebo vila v Santa Ponsa si vždy nájde nájomcov/kupcov. Podľa miestnych analytikov sú najlikvidnejšie investície teraz: mestské byty v trendových štvrtiach Palmy, vily v prvotriednych oblastiach juhozápadu, malé butikové hotely a pozemky s povoleniami yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Tieto typy aktív ponúkajú potenciál príjmu aj zhodnotenia. Dajte si pozor na regulačné riziká: napríklad diskusie o dani pre zahraničných kupujúcich alebo skutočný koniec Zlatého víza môžu ovplyvniť dopyt na okrajoch yes-mallorca-property.com. Je rozumné mať miestneho právnika alebo poradcu na orientáciu v zónovaní, zákonoch o prenájmoch a daniach. Ak ste zahraničný investor, majte na pamäti, že Španielsko v poslednom čase zjednodušilo pravidlá pre zahraničné investície, aby uľahčilo súlad investropa.com – ale pri väčších investíciách ich budete musieť nahlásiť úradom. Čakajte, že rast cien sa spomalí, preto svoje plány zakladajte na realistických mierach rastu (5 % ročne namiesto 15 %). Skrátka, investujte pre hodnotu a cash flow, nie čisto na špekuláciu. Základy Mallorcy – obmedzená pôda, globálna atraktivita a stabilná poloha v eurozóne – tvoria silný základ pre dlhodobých investorov hľadajúcich mix životného štýlu a zisku.
Na záver, realitný trh na Mallorce v roku 2025 je prosperujúci, ale vyžaduje si skúsenú orientáciu. Či už kupujete vysnívaný dom, hľadáte prenájom, alebo investujete, úspech prinesie sledovanie miestnych trendov, rýchle rozhodovanie pri príležitostiach a zosúladenie sa s jedinečným rytmom života a podnikania na ostrove. Vďaka kombinácii slnkom zaliateho oddychu a solídnej výkonnosti investícií ponúka Mallorca naozaj „rajský realitný trh“ – a to by malo pokračovať aj v nasledujúcich rokoch, keď sa ostrov znovuobjavuje v znamení udržateľného rastu a trvalého pôvabu.
Zdroje: Na zostavenie tejto správy boli použité nedávne analýzy trhu a údaje z realitných kancelárií, vládne a portálové štatistiky a investičné správy vrátane trhových údajov Engel & Völkers engelvoelkers.com engelvoelkers.com, Idealista/Pisos.com cez Yes! Mallorca Property yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com, ekonomickú správu baleárskej vlády spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com a miestne správy (Majorca Daily Bulletin) majorcadailybulletin.com a ďalšie. Tieto zdroje zdôrazňujú aktuálne trendy na Malorke: prudko rastúce ceny, spôsobené najmä medzinárodným dopytom, obmedzenou ponukou a pretrvávajúcou atraktivitou ostrova podporenou turizmom.
