2025 Los Angeles Emlak Pazarı: Trendler, Tahminler ve Yatırım Görünümü

2025 Pazarı Genel Bakış

Los Angeles’in 2025’teki emlak piyasası, dayanıklılık ve yeniden yapılanmanın bir karışımıyla öne çıkıyor. Konut değerleri pandemi dönemi patlamasından sonra rekor seviyelere yakın kalmaya devam ediyor, ancak büyüme çok daha yavaş; satış aktiviteleri ise 2022-2023’teki tarihi düşük seviyelerden itibaren ılımlı şekilde toparlanıyor. Ticari gayrimenkul performansı ise ikiye ayrılmış durumda – endüstriyel ve çok aileli sektörler güçlü kalırken, ofis ve bazı perakende segmentleri ise yüksek boşluk oranları ve değişen talepten dolayı zorluklarla karşılaşıyor. Kısacası, 2025 yılı L.A.’yi dengeli (hatta alıcı lehine hafifçe) bir konut piyasasında ve tedbirli şekilde toparlanan bir ticari sektörde buluyor.

Ekonomik ve politik faktörler önemli ölçüde etki ediyor. Yüksek mortgage oranları (≈%6,5–7) alıcı talebini frenlemiş ve alım gücünü neredeyse rekor düşük seviyelere taşımış durumda. Yeni düzenlemeler – özellikle Measure ULA (“malikane vergisi”) yüksek değerli satışlarda – lüks ve yatırım amaçlı gayrimenkul segmentini soğuttu. Bu arada, kronik arz sıkıntısı konut piyasasında fiyatların alt seviyesini koruyor; buna rağmen, son zamanlardaki nüfus azalması yaşanıyor (L.A. şehir nüfusu 2020’den bu yana yaklaşık %2,5 azaldı). Bu rapor, Los Angeles’ta konut ve ticari gayrimenkulde ayrıntılı eğilimlere dalmakta, mahalle performansını analiz etmekte, yatırım fırsatlarını vurgulamakta ve 2028’e kadar öngörüleri özetlemektedir.

(Atıf notu: Veri ve içgörüler, California Association of Realtors, Zillow, Redfin, CBRE ve yerel piyasa analizleri de dahil olmak üzere çeşitli kaynaklardan alınmış ve ilgili bölümlerde belirtilmiştir.)

Konut Emlak Sektörü

Konut Fiyatları ve Satış Eğilimleri

Los Angeles’ta konut fiyatları 2025’te, 2020–2022’nin baş döndürücü artışından sonra, geçen yıla göre yatay ya da hafif yükselişte. Los Angeles şehrinde medyan satış fiyatı 2025 ortasında yaklaşık 1,05 milyon dolar, yani yalnızca yıldan yıla %0,5 artış göstermiş durumda. Los Angeles County’de ise, Mart 2025’te medyan tek ailelik ev fiyatı yaklaşık 829.000 dolardı ve bu, bir önceki yıla göre ~%3,0 artış anlamına geliyor. Bu mütevazı değerlenme, 2023’teki kısa süreli düşüşün ardından, neredeyse rekor seviyelerde yatay seyreden fiyatları yansıtıyor. (Karşılaştırma için, L.A.’deki medyan ev değeri 2019’da yaklaşık 600.000 dolar iken, 2024 sonuna doğru tüm zamanların en yüksek seviyesi olan 956.000 dolara yükselmişti.) Şekil 1 bu fiyat eğrisini gösteriyor; pandemi döneminde dik bir yükselişi, hafif bir düzeltmeyi ve 2025’e doğru tekrar nazikçe bir yükselişi gözler önüne seriyor.

Satış hacmi, yüksek faiz oranlarının neden olduğu durgunluktan erken toparlanma işaretleri gösteriyor. 2023’te konut satışları tarihsel olarak düşüktü – Kaliforniya’daki toplam satışlar 2023’te çok yıllık bir dip yaptı (2021’e göre %34 civarında bir azalma) – Los Angeles da benzer gerilemeler yaşadı. 2024’te satışlar hafifçe arttı (üç yıl içindeki ilk yıllık artış, eyalet genelinde +%4,3) ve 2025 bu mütevazı toparlanmaya devam ediyor, ancak hacimler pandemi öncesi normların altında kalıyor. Örneğin, Mayıs 2025’te Los Angeles’ta 1.617 konut satıldı, bu Mayıs 2024’e göre %7 daha az – talebin hâlâ düşük olduğunu gösteriyor. Stok aşırı düşük seviyelerden iyileşme gösterdi: Los Angeles’ta Mayıs 2025’te 4.747 aktif ilan vardı, bu rakam önceki aylara göre artış gösterdi. L.A. metrosundaki satılamayan stok endeksi (aylık arz) Mart 2025 itibariyle yaklaşık 3,7 ay seviyesinde, bir yıl önce sadece 2,7 aydı. Bu dengeli arz, L.A.’yı 2025’te bir satıcı piyasasından daha nötr bir piyasaya taşıdı ve son yıllardaki şiddetli rekabeti azalttı. Konutlar şimdi ortalama 45 gün piyasada kalıyor, geçen yılın 39 gününden daha yavaş, ve fiyat pazarlığı daha yaygın (Nisan 2025’te satışların yaklaşık %45’i liste fiyatının altında kapanıyor).

Temel piyasa verileri (Konut, 2025 ortası):

• Ortalama Satış Fiyatı (L.A. Şehri) – ~1,05 milyon $ (Yıllık %0–1 değişim).
• Ortalama Satış Fiyatı (L.A. İlçesi) – ~829 bin $ (Yıllık +%3,0).
• Satılan Konut Sayısı (L.A. Şehri, Mayıs 2025) – 1.617 adet (Yıllık -%7).
• Aktif İlanlar (L.A. İlçesi, Mayıs 2025) – ~4.700 (Nisan’daki ~4.300’den fazla).
• Arz Süresi (Ay cinsinden) – ~3,5–3,7 ay (bir yıl önceki ~2,6 aydan fazla).
• Piyasada Ortalama Gün Sayısı – ~45 gün (geçen yıl ~39 gündü).
• Satış/Fiyat Oranı – ~%100 (evlerin yarısı ya liste fiyatında ya da altında satılıyor).

Genel olarak, konut fiyatları sabit kalıyor ve sınırlı arz ile devam eden talep sayesinde bazı segmentlerde hafifçe artıyor. Ancak 2021 yılındaki satıcı piyasasının şiddeti azaldı – alıcılar artık yüksek borçlanma maliyetleri sebebiyle bütçelerini zorlayamıyor ve daha rahat hareket edebiliyor. Gerçekten de, L.A.’da konut satın alınabilirliği rekor düşük seviyeye yakın: ortalama fiyatlı bir ev almak için gerekli gelir yaklaşık 230.000 $, bu Kaliforniya ortalamasının 2 katından fazla. Bu satın alınabilirlik sıkıntısı, birçok ev sahibinin %3’ten düşük faizli mevcut kredilerine bağlı kalması (ve %7 faizli yeni bir krediye geçmek istememeleri) hem satışların azalmasını hem de düşük stok seviyesini açıklıyor – bu çıkmaz fiyatların ciddi şekilde düşmesini engelliyor. Büyük bir ekonomik şok olmazsa, L.A. konut değerlerinde yumuşak bir denge 2025’te geçerli gibi görünüyor.

Kiralık Piyasa Trendleri

Los Angeles, ülkenin en pahalı kira piyasalarından biri olmaya devam ediyor ancak pandemi sonrası yaşanan artışın ardından 2024–2025 yıllarında kira artışları ılımlılaştı. L.A.’de bir dairenin ortalama kirası 2025’in başı itibarıyla yaklaşık aylık 2.750–2.800 $ civarında. CBRE’ye göre, L.A. County’deki genel ortalama çoklu konut kirası 2025’in ilk çeyreğinde yaklaşık 2.822 $/birim oldu ve önceki çeyreğe göre neredeyse sabit (%+0,1). Bu, hızlı bir artışın ardından geldi: kiralar dört yılda yaklaşık %23 arttı, 2020’deki 2.300 $’dan 2024’te ~2.841 $’a çıktı. Bu artışlar, gelir ve enflasyon artışını geride bırakarak karşılanabilirlik sorunlarını artırdı. 2024’te L.A.’daki daire ilanlarının %74’ü aylık 2.100 $’ın üzerindeydi, bu da birçok kiracıyı birlikte yaşamaya veya başka bir yere taşınmaya zorladı.

2025’te kira artışı neredeyse durdu – bu durum kiracılar için sevindirici bir gelişme oldu. Bazı metrikler reel olarak hafif düşüşler dahi gösteriyor: Örneğin, Los Angeles perakende odaklı analizinde 2025’in ilk çeyreğinde yıllık bazda perakende mülklerde kira artışı -%0,4 olarak kaydedildi; bu da bazı sektörlerde ev sahiplerinin fiyatlandırma gücünün sınırlı olduğuna işaret ediyor. Konut kiralamalarında ise talep edilen kiraların oldukça istikrarlı veya sadece çok az arttığı (~%+1 yıllık) bulundu. Yüksek kiralar, pandemi dönemindeki göçle birlikte, talebi biraz yumuşatarak daha fazla artışı sınırladı. Özellikle, L.A.’da nüfus azalması (2024’te ~%0,65 azaldı), ev sahiplerinin kiracı bulma konusunda biraz daha az rekabetle karşılaşmasına neden oldu; bu da daha fazla teşvik ve bazı bölgelerde kiracı dostu fiyatlamaya yol açtı.

Bu arada, çoklu konutlarda boşluk oranı düşük kalmaya devam ediyor; L.A.’dan ayrılanların yerini ev satın alamayanlar dolduruyor. L.A. dairelerinde doluluk oranı 2025’in ilk çeyreğinde %95,4 oldu (boşluk ~%4,6), bu da 2024 sonundan bu yana çok az bir iyileşmeye işaret ediyor. Pratikte, kaliteli kiralıklar hâlâ hızlı tutuluyor, fakat kiracıların bir yıl öncesine göre daha fazla seçeneği var. Teşvikler (örneğin ücretsiz bir aylık kira) bazı alt piyasalarda yeniden görülmeye başladı. USC Casden Multifamily Report’a göre, 2025’te etkili kiraların mevcut seviyelere yakın seyretmesi bekleniyor; zira yeni teslimatlar (geçen yıl L.A.’de yaklaşık 6.000–8.000 birime izin verildi) talebin peşine yetişmeye çalışıyor.

Kiralık Sıcak Noktalar ve Trendler: Westside ve Downtown’daki üst düzey lüks kiralamalar bir miktar yeni arz ve uzaktan çalışma boşlukları nedeniyle baskı yaşarken, daha uygun fiyatlı mahalleler hâlâ yoğun rekabet görüyor. San Fernando Valley ve San Gabriel Valley gibi banliyölerde, yıllık bazda ılımlı kira artışları yaşandı; aileler daha ucuz iç bölgeleri tercih ediyor. Buna karşılık, Santa Monica ve Downtown L.A. gibi merkezi lokasyonlarda kiralar düştü, boşluk oranı arttı (Downtown perakende boşluk oranı %9,5’e fırladı), çünkü hem sakinler hem perakendeciler masrafları ve faydaları tartıyor. Genel olarak, L.A.’nın 2025 kira piyasası istikrarlı ama zorlu olarak tanımlanabilir: Kiralar şimdilik hızla artmıyor fakat şehirdeki kira seviyeleri ortalama bir hane için hâlâ çok yüksek (tipik 2 yatak odalı bir daire kirası, bu birimi 2022 öncesi ipotekle almakla karşılaştırıldığında yaklaşık %70 daha pahalı; bu, ev sahibi olmanın birçok kişi için ne kadar imkânsız olduğunun göstergesi).

Yüksek Büyüme Gösteren ve Yüksek Riskli Mahalleler

Los Angeles’ta emlak sektörü son derece yerlidir ve mahallelerin gidişatları belirgin şekilde farklılaşmaktadır. Son on yılda, daha önce göz ardı edilen bölgelerde emlak değerlerinde patlayıcı bir büyüme yaşanırken, bazı geleneksel olarak pahalı bölgeler ise mütevazı artışlar (ya da son zamanlarda durgunluk) kaydetmiştir. İlçe sicil müdürlüğü verilerinin (2016–2024) analizi, en yüksek değer artışının yükselişte olan mahallelerde gerçekleştiğini gösteriyor – çoğunlukla soylulaştırma veya altyapı patlaması yaşayan bölgelerde. Örneğin, West Adams (merkezi L.A.) 2016’dan bu yana konut değerlerinde %107’lik artış ile listenin başında geliyor. Eskiden nispeten uygun fiyatlı olan West Adams, ulaşım hatlarına yakınlığı ve bitişik pahalı bölgelerden kaynaklanan talep sayesinde L.A.’nin “en sıcak” piyasasına dönüştü. Diğer yüksek büyüme alanları arasında Elysian Valley (“Frogtown”) +%86 ve Exposition Park +%84 (USC ve Banc of California stadyumu çevresindeki gelişmelerle desteklenen) yer alıyor. Tarihsel olarak Siyahilerin yaşadığı mahalleler arasında Leimert Park (+%79) ve Baldwin Hills/Crenshaw (+%81) gibi bölgelerde de büyük değer artışları gözlemlendi, çünkü alıcılar kent merkezinde (eskiden) daha düşük maliyetli seçenekleri tercih ettiler. Bu artışlar genellikle yeni yatırımlar ve demografik değişimlerle aynı zamana denk geliyor – ancak uzun süredir bölgede yaşayanların yerinden edilmesiyle ilgili kaygıları da artırıyor xtown.la xtown.la.

Buna karşılık, yatırım açısından “yüksek riskli” mahalleler genellikle ya fiyat balonları ya da yerel sıkıntı unsurları ile karşı karşıya kalanlardır. Bunun bir örneği Downtown Los Angeles (DTLA); 2000’ler ve 2010’larda patlama yaşadı ama şimdi artan boşluk oranları ve yaşam kalitesi sorunları ile mücadele ediyor. DTLA’nın emlak değerleri 8 yılda görece düşük, yaklaşık %45 oranında arttı (ilçe ortalamasının gerisinde), ve Downtown’daki perakende/ofis boşluk oranları yüksek (perakende ~%9–10, ofiste %30’dan fazla boşluk var) – bu da şehirde yeniden canlanma gerçekleşene kadar yatırımcılar için riski işaret ediyor. Lüks kıyı piyasaları ise başka bir “risk” kategorisi: çöküş anlamında değil, daha yavaş büyüme beklentisiyle. Bel Air (+%61, 2016’dan bu yana) veya Calabasas (+%36) gibi ultra-pahalı bölgelerin “yükselme payı daha az”, çünkü başlangıçta zaten çok yüksekti. Nitekim bazı varlıklı bölgelerde 2023’te büyük konutlara olan talep yeni vergiler ve ekonomik belirsizlik nedeniyle azalınca hafif fiyat düşüşleri yaşadı. Mesela, Culver City’nin medyan fiyatı Mayıs 2025 itibarıyla yıllık bazda yaklaşık %6,7 azaldı ve Culver City ile Santa Monica’da son dönemde nüfus yaklaşık %3 düştü. Bu bölgeler çöküş riski anlamında tehlikeli olmasa da, getirileri yükselen yeni mahallelerin gerisinde kalabilir.

Ayrıca, uzak banliyöler ve kenar mahallelerdeki sıkıntı cepleri de dikkat çekicidir. L.A. County’nin kuzeyindeki Antelope Valley (örn. Lancaster, Palmdale) gibi yerlerde, pandemi sırasında uzaktan çalışanlar alan arayışıyla fiyatlar hızla yükseldi, ancak bu bölgeler hala benzin fiyatları ve istihdam eğilimlerine hassas – ekonomik rüzgarlar değişirse potansiyel bir oynaklık riski söz konusu. 2024’teki en yüksek haciz oranları, daha uzak veya işçi sınıfı bölgelerde görüldü; örneğin, Sylmar (San Fernando Vadisi’nde) 59 haciz kaydetti ve bu, geçen yıl L.A. bölgesindeki en yüksek sayıydı. Bir bölgede birçok haciz vakası yerel bir stresi işaret edebilir (ve aynı zamanda bu mahallelerde ev satın almak, yenilemek veya kiraya vermek isteyen fırsat avcıları için bir fırsat olabilir). Yatırımcılar böyle bölgelere temkinli yaklaşmalı: Fiyat düşüşleri açısından yüksek risk taşıyan mahalleler, genellikle daha az çeşitlendirilmiş talebe ve ekonomik dalgalanmalara daha fazla maruz kalan dış banliyö toplulukları ya da kalıcı suç ve altyapı sorunları olan yerlerdir.

Sonuç: West Adams, Mid-City ve Jefferson Park gibi semtler – ulaşım ağlarına yakınlığı ve tarihi evleriyle – büyük bir canlılık yaşıyor, öte yandan Downtown ve bazı lüks bölgeler ise soğumuş durumda. Her zamanki gibi “konum, konum, konum” kuralı geçerli: genel olarak pahalı bir pazarda dahi, yeni gelişmeler, kültürel prestij ya da yaklaşan toplu taşıma projeleriyle öne çıkan mikro-pazarlar (ör. Crenshaw/LAX tren hattı boyunca, ya da Inglewood’daki yeni SoFi Stadyumu çevresi gibi) muhtemelen genel pazarın üzerinde performans göstermeye devam edecek. Öte yandan, yatırımcılar yerel dinamikleri dikkatlice incelemeli, çünkü bazı bölgeler, ekonomik koşullar değişirse fiyat düzeltmeleri riskini ya da zayıf kira talebini daha fazla taşıyabilir.

Ticari Gayrimenkulde Performans

Ticari Pazar Görünümü

2025’te Los Angeles’ın ticari gayrimenkulü, mülk tipleri arasında farklılaşan gelişmelerin hikayesidir. Endüstriyel ve çok aileli mülkler güçlü kalmaya devam ediyor – e-ticaret, ticaret ve konut sıkıntısı sayesinde – ancak ofis sektörü, talepte yapısal bir düşüşle mücadele ediyor. Perakende gayrimenkul ise arada: mahalle alışveriş merkezleri dirençli, fakat şehir merkezindeki perakende (özellikle Downtown), pandemi sonrası dönemde yavaşça toparlanıyor. Ticari mülklere yapılan genel yatırım faaliyeti yüksek faiz oranları ve yerel devir vergileri nedeniyle azalsa da, merkezi konumda iyi kiracısı olan mülkler hâlâ, L.A.’nın devasa ekonomik temeli nedeniyle ilgi çekiyor. Aşağıda sektöre göre performansı bölüyoruz:

Ofis Sektörü: Yüksek Boşluk Oranları ve Yeniden Kullanım Zorlukları

Los Angeles’ın ofis pazarı 2025 yılında önemli bir baskı altında. Uzaktan/hibrit çalışmanın yükselişi ve şirketlerin kemer sıkma politikaları, 11 çeyrektir üst üste negatif absorpsiyona ve artan boşluk oranlarına yol açtı. İl genelinde, ofis boşluk oranı 2025’in ilk çeyreğinde ~%24,5’e yükseldi – tarihsel olarak son derece yüksek bir seviye – ve Downtown L.A.’de bu oran %31’in üzerinde. En değerli alt pazarlarda bile bu etkiler görülüyor: Örneğin, Century City’nin boşluk oranı %13’e çıktı ve Orange County’nin ofis boşluk oranı 2025’in ilk çeyreğinde %19,2’ye sıçrayarak beş yıl öncesinin yaklaşık iki katına ulaştı. Alan bolluğu, kiracıların alanlarını küçültmesi ve önceki döngüden gelen yeni inşaatların ek arz getirmesiyle oluştu. Pek çok mülk sahibi cılız talep ile karşı karşıya; net absorpsiyon yalnızca 2025’in ilk çeyreğinde -1,08 milyon metrekare negatif olarak gerçekleşti.

Bunun bir sonucu olarak, ofis kiraları durgun veya düşmeye başlamış durumda. Pazar genelinde talep edilen kiralar ortalama aylık ~3,60$/m² (tam hizmet) – yıldan yıla düz seyrediyor. Mülk sahipleri, kiracıları cezbetmek için (ücretsiz kira, tadilat hakları gibi) daha fazla taviz sunuyor. En üst düzey Westside pazarları hâlâ yüksek kira talep ediyor (West L.A.’de ortalama talep $5,14/m²/ay), ancak burada da kira artışı zayıf. Mevcut zorluklar göz önüne alındığında, analistler sıkıntılı varlıkların ve yeniden kullanım fırsatlarının artmasını bekliyor. Gerçekten de, Downtown ve San Fernando Vadisi’nin bazı B/C sınıfı ofis binaları, apartman ya da yaratıcı amaçlara dönüşüm potansiyeli için büyük indirimlerle el değiştiriyor. L.A. ofis pazarı için öngörüler temkinli: yüksek boşluk oranı 2025 boyunca devam edecek gibi görünüyor – bir rapor, ofis sıkıntısının 2025’te ortaya çıkacağını ve vadesi dolan krediler için tekrar finansmanda sorun yaşanacağını öngörüyor. Olası bir toparlanma, ofis kullanan sektörlerde istihdam artışı ve şirketlerin uzun vadeli ofis stratejilerini nasıl belirleyeceğine bağlı. Bu arada, ofis sektörünün L.A.’nin en zayıf halkası olarak kalması ve bazı binaların (özellikle aşırı arz olan bölgelerdeki eski stokların) değer kaybı riskiyle karşı karşıya olması bekleniyor.

Perakende Sektörü: Yavaş Toparlanma ve Uyarlanabilir Eğilimler

Los Angeles’ın perakende gayrimenkulü, pandemi sonrası yavaş yavaş toparlanmaya başlıyor ancak tablo karmaşık. Tüketici harcamaları toparlandı ve turistler geri dönüyor, ancak yapısal zorluklar (e-ticaret rekabeti, değişen tüketici alışkanlıkları) devam ediyor. L.A. County’de perakende boşluk oranı 2025’in ilk çeyreğinde yaklaşık %6,1–%6,5 aralığında gerçekleşti; bu, art arda beşinci çeyreklik artış anlamına geliyor. Boşluk oranı artsa da hâlâ makul ve birçok büyük metro bölgesinin altında. Ana caddelerdeki mağazalar ve alışveriş merkezlerinde boşluklar daha yüksekken, banliyölerdeki market-ankrajlı merkezler daha iyi performans gösteriyor. Perakende için pazarda talep edilen kiralar yılda yaklaşık $36–$37/m² (ayda yaklaşık $3,05/m² net kira), bu ABD ortalamasının ~%40 üzerinde. Ancak kira artışı hafif negatif: L.A. perakende kiraları 2025 başında yıllık %0,4 geriledi, bu da mülk sahiplerinin mevcut kiracılarını tutmak ve yeni kiracılar çekmek zorunda olduklarını gösteriyor. Nitekim, Los Angeles son bir yılda yaklaşık 2,4 milyon metrekarelik perakende alanı kaybetti – bu da mağaza kapanışları ve küçülmelerin yeni açılışlardan daha fazla olduğunun bir göstergesi.

Mahalle farklılıkları: Beverly Hills’in Golden Triangle’ı ve Santa Monica’nın Third Street’i gibi başlıca alışveriş bölgeleri toparlanıyor ancak henüz pandemi öncesi canlılığa tam ulaşmadı (bazı lüks perakendeciler daha küçük alanlara geçti). Downtown L.A.’de ise perakende keskin şekilde etkilendi – downtown perakende boşluk oranı 2024’ün sonlarına doğru 250 baz puan artarak %9,5’e yükseldi; yaya trafiği ve turizm henüz tam olarak toparlanamadı. Buna karşılık, büyüyen konut bölgelerindeki banliyö perakendesi görece güçlü. San Fernando ve San Gabriel Vadilerindeki alt pazarlar bile hafif kira artışları gördü; çünkü değer odaklı perakendeciler (indirim zincirleri, marketler) büyüyen nüfusa hizmet vermek için genişledi. Perakende yatırım satışları zirvenin altında gerçekleşiyor, bu da yeniden fiyatlandırmayı gösteriyor: Örneğin, La Brea’daki bir perakende merkezi, 2025’te 2016 fiyatının %35 altında satıldı; bu, NOİ düşüşlerinden kaynaklanıyordu. Perakende için net kira getirisi oranları ortalama %5,5–6 seviyelerine yükseldi; bu oran son on yılın en yükseği ve yatırımcılar yüksek faizli ortamda daha iyi getiri ve risk primi talep ediyor.

Perakende sektörünün görünümü temkinli iyimser. Boşluk oranlarının ve yaya trafiğinin istikrara kavuşması en kötünün geride kaldığını gösteriyor; fakat büyüme yavaş olacak. Başlıca eğilimler deneyimsel perakende (yemek, eğlence – örneğin 2026’da açılması planlanan San Pedro’daki West Harbor gibi) ve uyarlanabilir yeniden kullanım (zorlanan perakende alanlarının karma kullanımlı veya endüstriyel yapılara dönüştürülmesi). Geliştiriciler çok seçici davranıyor – L.A.’da yalnızca yaklaşık 650.000 ft² yeni perakende alanı inşa ediliyor, bu stokun yalnızca %0,1’lik bir artışı. Yeni arzın azlığı ve bölgenin nüfus tabanı nedeniyle, iyi konumlanmış perakende değerini koruyacaktır. Ancak, sahiplerin boş mağazaları doldurmak için yenilik yapması (ör. hizmet, tıbbi ofis veya konut eklemek) gerekiyor. Özetle, L.A. perakendesi 2025’te istikrarlı ama dönüşüm halinde: dolulukta kademeli iyileşme, yatay kiralar ve düşük performanslı merkezlerin dönüşümünün devamı beklenmeli.

Sanayi Sektörü: Rekor Yüksekten Hafif Soğumaya

Los Angeles’ta sanayi gayrimenkul sektörü son yıllarda liman hareketliliği, lojistik ve gelişime açık arsa eksikliğiyle yıldız bir performans gösterdi. Hatta 2025’e gelindiğinde bile, sanayi mülklerine talep yüksek – ancak zirvedeki çılgınlık biraz duruldu. 2021–22 döneminde tüm zamanların en düşük boşluk oranlarına (~%2–3) ulaşılmasının ardından, L.A. County’de sanayi boşluk oranı yaklaşık %4,9’a yükseldi – bu rakam neredeyse son on yılın en yükseği. Bu boşluktaki artışın (~140 baz puan yıllık artış) nedeni, 10 çeyrektir üst üste yaşanan doluluk kayıpları ve yeni arzın piyasaya sürülmesi. Yine de, %4,9’luk boşluk oranı tarihsel açıdan çok düşük – birçok alt pazarda neredeyse tam doluluk. Aslında, L.A. County’deki altı sanayi alt pazarının tamamında boşluk %6’nın altında ve yarısı %4’ün de altında. Mevcut alanın hafifçe artması (satışta olan toplam alan ~%6,5) kısa vadede kira oranlarının baskı altında kalabileceğini gösteriyor.

Gerçekten de, sanayi kiraları pandemi sırasında fırladı (bazı tahminlere göre 2019’dan bu yana %50+’den fazla arttı) ve şimdi hafif bir düzeltme yaşıyor. L.A.’de sanayi ilan kira bedelleri, pazarın önceki sıçramaları hazmetmesiyle birlikte 2025’in ilk çeyreğine kadar üst üste altı çeyrektir düşüşte. Karşılaştırma açısından bakıldığında, Los Angeles piyasasında depo/dağıtım alanı için ortalama ilan kiraları (ülkenin en pahalılarından biri) konuma bağlı olarak hâlâ yaklaşık ayda metrekare başına $1.20–$1.50 (üçlü net) seviyelerinde – 2020 öncesi seviyelerin oldukça üzerinde. Ancak, kiracılar artık geçen yıla göre biraz daha avantajlı. Bu düşüşe rağmen, sanayi mülk sahipleri hâlâ kendilerinden emin; kira düşüşleri oldukça sınırlı oldu ve uzun vadeli talep belirleyicileri (devasa LA/Long Beach Limanları, e-ticaret dağıtım gereksinimleri, 10+ milyonluk nüfus için son kilometre lojistiği) sağlam şekilde yerinde duruyor. Özellikle South Bay ve Inland Empire alt pazarları depolama kullanıcılarını çekmeye devam ediyor, ancak Inland Empire’da bile boşluk oranı rekor düşük seviyelerden yukarı tırmandı.

Yatırıma gelince, sanayi mülkleri hâlâ çok değerli, ancak artan faiz oranları getiri oranlarının (cap rate) yükselmesine sebep oldu. Ortalama sanayi getiri oranları Güney Kaliforniya’da %5’in biraz üzerinde (2024’te yaklaşık %5,3, 2021’de %4 altından yukarıda). Bazı daha küçük veya B sınıfı sanayi anlaşmaları artık, özellikle kira süreleri daha kısa ise, %6–6,5 arası getiri oranlarına yaklaşıyor. Yatırımcılar esas dağıtım koridorlarına odaklanmaya devam ediyor; ancak, L.A. Şehri’nde ULA Yasası’nın vergisi (5 milyon $ üzeri satışlara vuruyor) şehir sınırları içindeki büyük sanayi satışlarını bir nebze dondurdu. Bu durum, yatırımların vergisiz yakın şehirlere kaymasını teşvik edebilir.

Sanayi görünümü temkinli biçimde olumlu. Uzmanlar, 2025’in doluluk kayıpları açısından dip noktası olabileceğini ve 2026’ya kadar arzın yavaşlaması ve işletmelerin uyum sağlamasıyla istikrar beklendiğini öngörüyor. Kira büyümesi, hafif gerilemeden sonra 2026’da yeniden başlayabilir. Ufukta bir risk faktörü ise ticaret politikası – 2024 sonunda yeni tarifelerden önce ithalat artışı, liman deposu talebini geçici olarak yükseltti ancak kalıcı ticaret savaşı ya da ekonomik yavaşlama liman hacmini azaltabilir. Öte yandan, Batı Yakası’ndaki işçi anlaşmazlıklarının çözülmesi veya ekonomik hızlanma yeniden piyasayı sıkılaştıracaktır. Kısacası, L.A.’nin sanayi sektörü temelde güçlü (düşük boşluk, yüksek kira), 2025 aşırı koşullardan bir normalleşme yılı olacak. İyi konumdaki dağıtım ve depolama tesislerinin zincirlerdeki hayati rolü sayesinde değerini koruması ve yatırımcı ilgisini sürdürmesi bekleniyor.

Politika ve Düzenleme Güncellemeleri

Son yıllardaki birçok politika ve düzenleme gelişmesi, 2025 yılında Los Angeles emlak piyasasını etkiliyor:

• ULA Ölçüsü (“United to House LA” Yalı Vergisi): Nisan 2023’te uygulamaya konulan bu Los Angeles şehri önlemi, 5 milyon doları aşan mülk satışlarında %4 (10 milyon dolar üzeri için %5,5) tutarında bir devir vergisi getiriyor. Hedef uygun fiyatlı konut fonlamak olsa da, yüksek segmentte işlem hacmini önemli ölçüde etkiledi. O zamandan beri lüks konut satışları ciddi şekilde yavaşladı ve birçok ticari işlem ertelendi ya da vergiden kaçınmak için (örneğin, mülkiyet yerine şirket payı satışı yoluyla) başka yollar arandı. Toplanan gelirler (2024 sonuna kadar yaklaşık 480 milyon dolar) ilk öngörülerin gerisinde kaldı; bunun nedenlerinden biri de satışların bu önleme tepki olarak düşmesiydi. ULA Ölçüsü’nün etkisi iki ucu keskin kılıç: Daha az mega işlem daha az piyasa likiditesi anlamına geliyor, bu da şehirde lüks evler ve büyük ticari varlıkların fiyatını yumuşatabilir. Tartışmalar ve hatta hukuki itirazlar devam ediyor; fakat şimdilik yatırımcıların LA işlemlerinde bu yüksek maliyeti hesaba katması gerekiyor – yüksek değerli mülkleri “flip” etmeye (hızlı al-sat) açık bir engel.
• Kira Kontrolü ve Kiracı Koruması: Los Angeles Şehri, ülkenin en sıkı kira kontrol yönetmeliklerinden birine sahip (eski çoklu konutları kapsıyor) ve Kaliforniya’nın eyalet çapında kira üst sınırı (AB 1482) çoğu birimde yıllık maksimum %10 zam ile sınırlandırıyor. COVID sırasında LA, yalnızca 2023 başında tamamen kaldırılan tahliye moratoryumları da uyguladı. 2025 itibarıyla ev sahipleri, yüksek kira artışları için taşınma yardımı zorunluluğu ve daha fazla mülk için haklı neden olmadan tahliye yasağını içeren yeni düzenlemelerle karşı karşıya. Bu önlemler, kiracıya istikrar sağlarken aynı zamanda yatırım getirilerini de etkiliyor: Kira nakit akışı artışı sınırlandırılmış durumda, bu da Los Angeles’ı agresif yatırımcılar için daha az cazip kılarken uzun vadeli tutanları öne çıkarıyor. Diğer yandan, enflasyona endeksli zam hakkı (kira kontrolü altında) bu yıl enflasyon arttığı için mütevazı %3–4 arası zam yapılmasına izin verdi. Genel olarak, LA’da güçlü kiracı koruma eğilimi var; bu durum kira artışını yavaşlatabilir, aynı zamanda kiralık konutlarda boşluğu düşük tutabilir (kiracılar kalıcı oluyor).
• İmar ve Konut Arzı Reformları: Konutun karşılanabilirliği krizine yanıt olarak, Kaliforniya SB 9 (arsa bölme) ve SB 10 gibi yasalar çıkardı ve daha küçük ölçekli yoğunluğu olanaklı kıldı. Los Angeles da bunları şehir planına entegre etti; bu da birçok bölgede ev sahiplerinin ADU (ek ev, bahçe evi) eklemesini veya tek satırlık arsada dubleks inşa etmesini kolaylaştırıyor. Şu ana kadar talep ılımlı, fakat bu reformlar kademeli olarak yeni birimler ekliyor. LA Şehri’nin yeni Konut Strateji Planı, 2029’a kadar 456.000 yeni konut eklemeyi hedefledi. Bunu kolaylaştırmak için şehir, özellikle ulaşım noktalarına yakın bölgelerde daha yüksek katlı karma kullanımlı gelişime imar veriyor. Ancak 2024 itibarıyla LA, hedefin oldukça gerisinde; 2024’te sadece yaklaşık 8.600 birime izin verildi (apartmanlar için son on yılın en düşük düzeyi). İmarı yükseltme ve geliştirme onay süreçlerini hızlandırma (örneğin, Downtown LA’daki Uyarlanabilir Yeniden Kullanım Yönetmeliği’nin genişletilmesi) yönünde devam eden politika odağı bekleniyor; bu da konut inşaatını teşvik edebilir. Yatırımcılar ve geliştiriciler için ise, daha müsaade edici bir imar ortamı fırsatlar açabilir (dönüşüm, arsa içi projeler), ancak bazı mahallelerde toplumsal dirençle karşılaşmak olasıdır.
• Faiz Oranları & Finansman: Yerel bir politika olmasa da, Federal Reserve’in faiz artırımları L.A. emlak piyasasını önemli ölçüde etkiliyor. Yaklaşık %7 seviyesindeki mortgage faiz oranları, konut alımında başlıca engel oldu. Son tahminler, faizlerin 2025 sonlarına doğru kademeli olarak gevşeyebileceğini (yüksek %5’lere doğru) gösteriyor. Böyle bir düşüş, satışları ve fiyat artışını yeniden canlandırabilir – buna karşılık, enflasyon faizleri yüksek tutarsa, piyasa durgun kalabilir. Ticari tarafta ise yüksek faizler, gayrimenkul değerlerini yeniden fiyatlandırdı (daha yüksek faiz oranları) ve projelerin finansman maliyetini artırdı. Özellikle hayat sigortası şirketleri ve bankalar ofis kredilerinde geri adım attı. Politikacılar, ticari borç piyasasını yakından izliyor; ancak şu anda belirli bir destek yok, bu yüzden yeniden finansman riski, 2025–2026 yılları için en önemli kaygılardan biri olarak öne çıkıyor.
• Uygun Fiyatlı Konut ve Geliştirme Ücretleri: L.A., dahil edici konut zorunluluklarını ve geliştirici ücretlerini uygun fiyatlı birimleri finanse etmek için genişletmeye devam ediyor. Bazı yeni projelerin, düşük gelirli haneler için birimlerin belirli bir yüzdesini ayırması veya bağlantı ücreti ödemesi gerekiyor. Ayrıca şehir ve eyalet, uygun fiyatlı konutlar için teşvikler sunuyor – SB 35 kapsamındaki uyumlu projelerde yoğunluk bonusları ve hızlı onaylar gibi. Bu politikalar karma gelirli toplulukları teşvik etmeyi amaçlasa da, geliştiriciler tarafından genellikle kârlılığı zorlayıcı unsurlar olarak görülüyor. Evsizlik ve uyarlamalı yeniden kullanım konusuna da dikkat var: Eyalet yasaları artık motellerin veya ofislerin evsizler için konuta dönüştürülmesini kolaylaştırıyor ve Measure ULA fonları bu tür projeleri hızlandırmayı amaçlıyor (ancak uygulamada ilerleme yavaş).

Özetle, L.A.’daki politika ortamı, konutun erişilebilirliği ve kiracı haklarına kısa vadeli yatırımcı karları pahasına da olsa öncelik veriyor. Akıllı yatırımcıların ULA gibi devir vergilerine hazırlanması, kira sınırlarına uyması ve teşviklerden yararlanmak için kamu programlarıyla işbirliği yapması gerekecek. Ev sahipleri için ise, imar serbestleştirmesi (EKB’ler vb.) kira geliriyle değer artışı sağlayabilir. Genel olarak, makroekonomik politika (Fed faiz oranları) belirsizliğini koruyor ve önümüzdeki birkaç yılda L.A.’nın emlak piyasalarının ne kadar hızlı ivme kazanacağını bu belirleyecek.

Yatırım Fırsatları ve Getiri Beklentileri

Yüksek fiyatlar ve yeni vergilere rağmen, Los Angeles emlak piyasası hala bir dizi yatırım fırsatı sunuyor. Temel nokta, stratejiyi piyasa gerçekleriyle uyumlu hale getirmek – güçlü talep rüzgarı olan sektörleri tercih etmek ve düzenleyici kısıtlamaları göz önünde bulundurmak. İşte 2025 için yatırımcılar adına bazı yollar ve getiri beklentileri:

• Katma Değerli Konut (Tek Ailelik & Küçük Çoklu Birimler): Envanterin dar ve birçok evin eski olması nedeniyle, yatırımcılar yükselişte olan mahallelerde yenilemeye uygun evler bulup ya tadilat yaparak satabilir ya da kiraya verebilirler. West Adams, Leimert Park ve Highland Park gibi büyük değer artışı gören mahalleler, mülkleri gentrifikasyon talebine uygun şekilde yenileyen yatırımcıları çekmeye devam ediyor. YG Beklentisi: Eğer piyasa değerinin altında alınırsa, tadilat sonrası satışlar hâlâ sağlıklı kazançlar ( %10–20 YG) getirebilir, fakat hızlı %30+ yükseliş devri bitti. L.A. ’de tek ailelik evlerden elde edilen kira getirisi genellikle düşüktür (~%3–4 brüt kira getirisi), ancak bir ADU eklemek nakit akışını artırabilir. Measure ULA yüksek değerli işlemlerde dikkatli olmayı gerektiriyor (ciddi vergi, 5 milyon $ üzeri dar marjlı işlemlerde karı silebilir). Genel olarak, bu mahallelerde asıl kazanç uzun vadeli değer artışı – geçmişte sıcak bölgelerde yıllık yaklaşık ~%5–7 arası, ki kaldıraçla birleşince sağlam getiriler oluşur.
• Çoklu Aile Apartmanları: Apartman binaları, L.A. yatırımlarının temel taşlarından biri. Doluluk oranı yüksek (~%95) ve kiralar plato yapmış olsa da rekor seviyede, bu da düzenli gelir anlamına geliyor. Küçük, 2–4 birimli mülkler ise bazı kira kontrolü kurallarından (malik ikamet ederse) kaçınma imkânı sağlar. YG Beklentisi: L.A. çoklu ailede ortalama brüt kira getirisi (cap rate) ~%4,5–5,0, bu oran birkaç yıl önce ~%4’tü. Yani yatırımcının kaldıracısız getirisi yaklaşık %5. Finansman varsa faiz düşükse getiri artırılabilir, fakat mevcut %6+ faizle ilk başta nakit getirisi zayıf olabilir. Asıl hareket uzun vadeli değer artışı ve kira büyümesi. Kronik konut arzı eksikliği nedeniyle apartman değerlerinin artmaya devam etmesi bekleniyor (L.A. apartmanları 2016–2024 arası ortalama %60 değer kazandı). Yenilemelerle kiraları artırmak (yasal sınırlar dahilinde) getirileri yükseltebilir. Yatırımcılar, ayrıca yeni düzenlemeler için bütçe ayırmalı (ör. sismik güçlendirme, sıkı tahliye kuralları) çünkü bunlar maliyeti artırıyor. Genel olarak, gelirden kaynaklı yıllık orta tek haneli getiri ve mülk değeri artış potansiyeli (~%3–6/yıl), çoklu aileyi patlayıcı olmasa da istikrarlı bir yatırım yapar.
• Endüstriyel Depolar: Temel göstergeler açısından bakıldığında, endüstriyel mülkler L.A.’de en cazip ticari varlık olarak öne çıkıyor. Boşluk oranı çok düşük ve her büyük perakendeci ile lojistik firması, L.A. County’de dağıtım alanına ihtiyaç duyuyor. YG Beklentisi: Endüstriyelde brüt kira getirisi ~%5–5,5, ana lokasyondaki iyi kiralanmış mülklerde bu oran %5’in bile altına inebiliyor. Bu oran ülkeye kıyasla daha düşük, ancak yatırımcıların kira artışı ve istikrara olan güvenini gösteriyor. Ve haklılar – son birkaç yılda endüstriyel kiralarda ciddi sıçrama yaşandı (pandemi öncesine göre %50+ artış). Kısa vadede bir duraklama olabilir ancak projeksiyonlar uzun vadede talebin arzı aşacağını gösteriyor, bu da kira artışının süreceğini ima ediyor. Toplamda, kira büyümesi ve gelir birlikte düşünüldüğünde yıllık tek haneli yüksek getiriler elde edilebilir. Temel fırsatlar arasında modern lojistik için yeniden konumlandırılabilecek eski endüstriyel sahalar (yüksek tavan depolar), şehir merkezine yakın ilk dağıtım merkezleri yer alıyor. Ayrıca, şehiriçi son nokta depoları (küçük depolar bile olsa) L.A.’de yüksek kira getirisiyle öne çıkıyor; uygun bedelle satın alabilirseniz çok kârlı olabilir.
• Perakende Merkezleri: Perakendenin bir dönüm noktasında olduğu şu dönemde, akıllı yatırımcılar temel ihtiyaçlara yönelik perakendeyi hedefleyebilir (örneğin, market, eczane, hizmetlerin bulunduğu alışveriş merkezleri) ve bu tür yerler L.A.’de dayanıklı olduklarını kanıtlamıştır. YG Beklentisi: Perakende brüt gelir oranları şu anda ortalama %5,5–6 civarındadır; boşluğu olan ya da ikinci konumlarda yer alan mülklerde bu oran daha yüksektir. İyi bir konumda %6 brüt gelir oranıyla bir merkez alıp boş alanları kiralayabilirseniz, yalnızca o geliri elde etmekle kalmaz, aynı zamanda mülkün değeri artarsa da kazanç sağlarsınız (piyasa düzelirse brüt gelir oranı sıkışması ve net işletme gelirinin artışı ile birlikte). Merkezin kiracı karmasını iyileştirip yeni işlevler ekleyerek başarılı bir şekilde yeniden kiralama yapan değer artışı odaklı perakende yatırımcıları için yıllık %10’un üzerinde getiri mümkündür. Ancak, tamamen pasif yatırımcılar beklentilerini sınırlamalı: stabilize edilmiş birinci sınıf varlıklar muhtemelen %6–8 toplam getiri (gelir artı minimum kira artışı) sunacaktır. Net-kiralı perakende (uzun süreli kontratlı eczane ya da fast food zincirleri gibi) L.A.’de yaklaşık %5 brüt gelir oranı sunar – adeta tahvil benzeri, istikrarlı bir gelir akışı – ki stabilite arayanlar için cazip olabilir. Bir uyarı: Perakende çok fazla lokasyon ve yönetim duyarlılığına sahiptir; bir bölgedeki talebi yanlış tahmin ederseniz YG zarar görebilir. Ancak genel olarak, COVID sonrası tüketici davranışı normale dönerken, L.A.’de yoğun ticaret bölgelerindeki perakende varlıklar sağlam nakit getirisi ve makul değer artışı potansiyeli sunar.
• Ofis ve Uzmanlaşmış Varlıklar: Ofis varlıkları karşıt görüşlü yatırım için fırsat sunuyor – değerler düştü ve sıkıntı kapıda; yani fırsatçı yatırımcılar uygun fiyatlı alımlar yapabilir. L.A.’de ofis binalarının yeniden yapım maliyetinin çok altında el değiştirdiğini görebiliriz, özellikle de kredi verenler kredi teminatlarını açık artırmaya çıkarırsa. YG Beklentisi: Yüksek risk, yüksek ödül. Bir strateji; sorunlu bir ofis kulesini almak (belki %8+ brüt gelir oranıyla ya da %50 indirimle) ve bunu alternatif bir kullanıma dönüştürmektir (konut, otel, yaratıcı stüdyo gibi). Başarılı bir dönüşümde YG çok yüksek olabilir (IRR’ler %15’ten fazla). Ancak, uygulama ve yasal engeller büyüktür. Geleneksel ofis kiralamaları ise daha riskli – doluluğu artırmak için net bir yol olmadıkça elinize değer kaybeden bir varlık geçebilir. Yaşam bilimleri tesisleri ve stüdyo ses sahneleri L.A.’de talep görmeye devam eden iki özel varlık sınıfıdır. Bu alanlara yatırım yapanlar (çoğunlukla ofis/sanayi dönüşümleri) sağlıklı getiriler elde edebilir; Hollywood içerik üretimi ve biyoteknoloji araştırmalarının büyümesiyle, bu sektörlerde brüt gelir oranı %5–7 bandında ve iyi bir büyüme potansiyeline sahip.
• Geliştirme ve Arsa: L.A.’de inşaat yapmak cesaret isteyen bir iş, ancak niş geliştirme projelerinde fırsatlar mevcut. Örneğin, küçük parsel bölünmeleri, iç dolgu konut projeleri veya ek konut birimleri (ADU) yüksek satış fiyatları nedeniyle kâr getirebilir. Şehrin konut arzını artırma hamlesi, uygun fiyatlı konut geliştiricilerine vergi kredileri ve yeni programlar sunuyor – bu da, piyasa ihtiyacına cevap verirken YG’nizi artıracak teşviklerdir. YG Beklentisi: L.A.’de geliştirme projelerinde genellikle risk göz önüne alınarak yaklaşık %15–20 kâr hedeflenir. İnşaat maliyetlerinin hala yüksek olması nedeniyle birçok projenin ekonomik olması için yüksek satış fiyatlarına ulaşması gerekir (ya da arsa önceden ucuz alınmış olmalı). Bununla birlikte, ruhsatlı arsa L.A.’de son derece değerlidir ve büyüme bölgelerinde arsa yatırımı (gelecekteki toplu taşıma hatlarına yakın vb.) uzun vadede büyük kazanç getirebilir.

Özetle, Los Angeles uzun vadede “yatırımcı cenneti” olarak kalmaya devam ediyor; bunun nedeni ise büyük talep-arz dengesizliği. Apartment News tarafından hazırlanan raporda belirtildiği gibi, yüksek talep ve sınırlı inşaat uzun vadede güçlü kira geliri potansiyeli ve mülk değer artışı anlamına geliyor. Ancak kısa vadede yatırımcıların getiri beklentilerini ayarlamaları gerekiyor: yüksek faiz oranlarıyla birlikte kaldıraç artık eskisi kadar kazançlı değil ve durağan bir piyasada hızlı al-sat işlemleri daha riskli. Çekirdek mülkler (endüstriyel, tamamen kiralanmış çoklu konutlar) istikrarlı ve mütevazı getiriler sunacak. Değer artışı hedefli yatırımlar (yenilemeler, kiralama stratejileri), düzenleyici ortam doğru yönetilirse hâlâ çift haneli getiriler sağlayabilir. Ve sabırlı ve sermayesi olan spekülatörler için, 2025–2026’da sıkıntılı varlıkların satın alınması, piyasa döngüsünün tekrar yukarı dönmesi halinde 2028’e kadar mükemmel getiriler getirebilir.

2026–2028 Tahminleri: Görünüm ve Riskler

İleriye bakıldığında, Los Angeles emlak piyasası tahminleri devam eden ılımlı bir büyüme dönemi – yani bir “yumuşak iniş” senaryosu – büyük bir şok yaşanmadığı sürece öngörüyor. 2020’lerin başlarındaki dalgalanmalardan sonra, hem sektör analistleri hem de ekonomik modeller fiyat eğrilerinin kısa vadede yatay seyredip, ardından 2028’e kadar kademeli olarak yükselmesini bekliyor. İşte tahminlerden bazı önemli noktalar:

• Konut Fiyat Tahminleri: Zillow’un L.A. metro (Los Angeles-Long Beach-Anaheim) için son öngörüsü Şubat 2025’ten Şubat 2026’ya yalnızca %0,4’lük bir artış öngörüyor. Esasen, konut değerlerinin önümüzdeki yıl boyunca sabit kalması bekleniyor. Buna, 2025 ortasında muhtemel hafif bir düşüş (modelleri baharda %-0,1 ila %-0,2 gösterdi) ve ardından hafif bir artış dâhil. 2026 sonrasında ise çoğu uzmana göre L.A. konut fiyatlarında yıllık düşük tek haneli artışlar (yılda %2–5 civarı) bekleniyor. Bu, 2021’deki çift haneli artışlardan çok uzak olacak, fakat büyük bir düzeltme de yaşanmayacak. Bu görünümü destekleyen unsurlar: yüksek talep, kısıtlı arz ve güçlü yerel ekonomi fiyatları desteklemeye devam edecektir. C.A.R.’ın resmi 2025 tahmini Kaliforniya’nın medyan fiyatında %4,6 civarı artış öngörüyordu managecasa.com, ancak bu oranlar faizlerin yüksek kalmasından önceydi; muhtemelen yeni normal daha ılımlı bir yükseliş. 2028’e kadar, eğer bu trendler devam ederse Los Angeles medyan fiyatları bugüne göre yaklaşık %10–15 daha yüksek olabilir. Risk senaryosu: 2026’da bir resesyon olursa (örneğin FED’in aşırı sıkılaşması veya küresel şoklar nedeniyle), L.A.’da satışların kurumasıyla geçici fiyat düşüşleri yaşanabilir (%5–10 civarında) – fakat 2008 tarzı bir çöküş beklenmiyor; zira aşırı borçlanma yok ve konut arzı yetersizliği devam ediyor.
• Satış ve Hacim: Mortgage faizlerinin gevşemesi kaydıyla konut satış hacimlerinin 2026–2027’de artması bekleniyor. Birçok öngörüye göre faizler 2026’da %5 bandına düşebilir ve bu da birikmiş yer değiştirme talebinin piyasaya girmesini sağlayacaktır. Böylece, 2026 ve 2027’de satışlarda toparlanma görülebilir (muhtemelen 2019 seviyelerine geri dönülür). Daha fazla işlem olduğunda, fiyat artışı da 2025’in durgun temposundan biraz hızlanabilir. Ancak faizler yüksek kalır veya kredi muslukları sıkılaşırsa satışlar durgun seyredebilir. Her durumda, piyasaya aşırı yeni konut arzı gelmesi beklenmiyor; bu nedenle L.A.’da talepteki herhangi bir artış genellikle fiyatlara yukarı yönlü baskı olarak yansıyacaktır.
• Kiralıklar ve Çoklu Konut: Kira tahminleri (ör. USC Casden), L.A. kiralarının 2028’e kadar yılda birkaç yüzde artacağını ve enflasyonu kabaca takip edeceğini öngörüyor. Tamamlanan daha fazla apartman projesiyle (L.A.’da inşaatı süren binlerce birim var) boşluk oranı hafifçe artabilir, fakat bu kiraları ciddi şekilde yumuşatacak kadar olmuyor. 2028’e gelindiğinde ortalama kiralar bugüne kıyasla belki %10–15 daha yüksek olabilir; bu da gelirler aynı oranda artmazsa karşılanabilirlik sorununu artırır. Belirsiz bir faktör: eyalet çapında yapılacak kiracı yardımı veya genişletilmiş kira kontrolü kira artışını yapay olarak sınırlayabilir. Ayrıca, uzaktan çalışma daha fazla göç verilmesine olanak sağlarsa kiralık talebi soğuyabilir. Ancak L.A.’nın devasa nüfusu ve çok yavaş inşaat hızı göz önünde bulundurulursa, ılımlı kira artışları makul bir temel beklentidir.
• Ticari Sektörler:
  • Ofis: Genel kanı, ofis pazarının çok yavaş toparlanacağı yönünde. Sözleşmeler sona erdikçe 2025–26’ya kadar boşluk artabilir ve ardından 2027’de işlevsiz yapıların (dönüştürülerek ya da haczedilerek) piyasadan çekilmesiyle istikrar kazanabilir. O arada, kiralar muhtemelen yatay seyredecek veya biraz daha düşecek. 2028’e kadar ofis piyasası ikiye ayrılabilir – yeni ve avantajlı ofisler sağlıklı doluluğa dönerken, eski sıradan ofisler yeniden kullanılır ya da çok daha düşük değerlenir. Yatırımcılar dikkatli olmalı: bazı tahminler (ör. Moody’s) ofis değerlerinin 2024–2025 civarında dibi görmeden önce %10–20 daha düşebileceğini ve 2028’e kadar sadece hafif bir toparlanma öngörüyor.
  • Perakende: Kademeli iyileşmenin devamı bekleniyor. Güney Kaliforniya’da perakende boşluğunun, ekonomik büyüme ve nüfus artışının yeniden başlamasıyla, 2026’ya kadar hafifçe azalması öngörülüyor. Önemli merkezlerde kiralar yılda yaklaşık %1 artabilir. Perakendenin en büyük riski, ekonomik durgunluk olursa tüketici harcamasında bir gerileme yaşanması; aksi takdirde önümüzdeki birkaç yıl istikrarlı ama dramatik olmayan gelişmelere sahne olacak gibi görünüyor.
  • Sanayi: Çoğu öngörü, sanayi talebinin 2026’ya kadar güçlü bir şekilde geri döneceğini gösteriyor. Şu anki hafif dengelenme döneminden sonra, liman hacmi ve e-ticaretin büyümesi bekleniyor. CBRE ve Cushman & Wakefield öngörüleri L.A.’da sanayi boşluğunun 2027’ye kadar yeniden %3–4 seviyelerine düşebileceğini, 2025 sonrası ise kiraların yıllık orta tek haneli oranlarda artmaya başlayacağını tahmin ediyor. Buradaki risk ise arz tarafında: Inland Empire’da çok sayıda yeni lojistik tesisi geliştirildi; eğer bu talebi aşarsa, kira artışı beklenenin altında kalabilir. Ancak arazi kısıtlı L.A.’da mevcut sanayi varlıklarının uzun vadede çok güçlü performans göstermesi bekleniyor.
• Makro Riskler: Birkaç genel risk, bu temkinli olumlu tahminleri rayından çıkarabilir. Ekonomik durgunluk en büyük endişe kaynağı – eğer ABD 2026’da ciddi bir durgunluğa girerse, L.A.’de eğlence, teknoloji, ticaret gibi alanlarda iş kayıpları yaşanabilir ve bu da hem konut hem de ticari talebi olumsuz etkileyebilir. İşsizlikteki artış, ev fiyatları üzerinde baskı oluşturur (muhtemelen borçların geri alınması yerine düşük satışlar yoluyla, çünkü ev sahiplerinin sermayeleri ve düşük oranları var). Faiz oranı dalgalanmaları ise bir diğer risk: oranlarda beklenmedik bir artış (örneğin, enflasyon tekrar yükselirse), karşılanabilirliği daha da aşındırır, muhtemelen fiyatları bir miktar aşağı çekmeye zorlar. Tersine, faizlerin hızlı bir şekilde düşmesi piyasanın 2027’ye kadar yeniden aşırı ısınmasına yol açabilir (tekrar fiyat balonu riski). Politika değişiklikleri de gündemde: örneğin, Measure ULA 2026’ya kadar kaldırılır veya yumuşatılırsa, birikmiş üst düzey satışlarda bir artış yaşanabilir; ya da Kaliforniya agresif yeni vergiler veya kira düzenlemeleri geçirirse, yatırımcı hissiyatı azalabilir. Doğal afetler veya iklim olayları (depremler, orman yangınları) maalesef L.A.’de hâlâ arka planda bir risk olmaya devam ediyor ve bu da belirli bölgeleri veya eyalet genelindeki sigorta maliyetlerini etkileyebilir.

Sonuç Tahmini: 2028’e kadar en olası senaryo yavaş ama istikrarlı bir büyüme olacaktır. 2028 itibarıyla L.A.’deki medyan konut fiyatı 2025 seviyelerine göre yaklaşık %10–%20 daha yüksek olabilir ve kiralar da belki %10 artabilir – bu, önceki on yıla göre çok daha hafif bir yükseliş anlamına gelir, ancak yine de yukarı yönlü bir hareketlilik söz konusu. Pazarın tabanı kalıcı çekicilik (iklim, işler, kültür) ve düşük inşaat sayısıyla güçlenirken, tavanı ise karşılanabilirlik ve politika ile sınırlanıyor. Büyük bir şok olmadığı sürece, L.A. emlak piyasası önümüzdeki birkaç yılda sağlam ama gösterişsiz getiriler sunacaktır ve daha fazla risk yukarıda kaybedilende (piyasadan uzak kalırsanız) olur, çöküşte değil. Akıllı paydaşlar, faiz oranlarını yakından izleyecek, uyarlanabilir yeniden kullanım ve konut yeniliklerini benimseyecek ve bu yeni normalde kazançlarını maksimize etmek için temelde güçlü lokasyonlara odaklanacaktır. L.A.’nin patlama dönemi duraklayabilir, ancak küresel bir şehir olarak uzun vadeli yükselişi sağlam bir şekilde devam ediyor.

Kaynaklar:

• California Emlakçılar Derneği – Piyasa verileri ve tahminler
• Zillow Araştırma – Konut değer endeksi & tahmin
• Redfin – Los Angeles konut istatistikleri (fiyatlar, satışlar, stok)
• Rocket Homes Piyasa Raporu – L.A. segmentine göre medyan fiyatlar
• Crosstown LA – Mahalle değer trendleri analizi
• L.A. Times & CoStar – Ticari pazar içgörüleri (ofis, sanayi)
• Matthews/NAI Piyasa Raporları – Perakende ve sanayi metrikleri
• RentalHousePM – L.A. kira ve konut istatistikleri
• UCLA Lewis Center – Measure ULA etki çalışmaları.