Přehled trhu s nemovitostmi v Algarve v roce 2025
Regionální informace: Algarve zahrnuje různé sub-trhy, z nichž každý má v roce 2025 své specifické trendy:
- Faro (město) – Administrativní centrum má v porovnání dostupnější ceny (průměrně okolo 2 685 €/m²) theportugalnews.com a zaznamenalo dvouciferný růst (+11,5 % v roce 2024) theportugalnews.com. Profil města Faro roste díky projektům obnovy města a velkému novému rozvoji: plán Vale da Amoreira, který přidá přibližně 1 641 bytových jednotek plus maloobchod, kanceláře, studentské ubytování a zdravotnická zařízení jen 1 km od centra města idealista.pt idealista.pt. Tento megaprojekt o rozloze 168 000 m² zahrnuje 10hektarový městský park – má se stát největší zelenou plochou ve Faru – a slibuje „rozumně“ oceněné bydlení s cílem zvýšit nabídku idealista.pt idealista.pt. Tyto iniciativy zvyšují atraktivitu města Faro jak pro místní, tak zahraniční kupce.
- Lagos – Horké místo v západním Algarve, Lagos vyniká jako jeden z nejdražších a nejrychleji rostoucích trhů. Průměrné prodejní ceny zde dosáhly přibližně 3 460 € za m² theportugalnews.com, což je hned po exkluzivní oblasti Loulé/Golden Triangle. Lagos zaznamenal pozoruhodný +18,6 % nárůst cen v roce 2024 theportugalnews.com, což odráží intenzivní poptávku po jeho kombinaci historického kouzla, pláží a moderní vybavenosti. Zahraniční kupci dominují v Lagosu (více než 80 % transakcí podle některých agentur) idealista.pt idealista.pt, kteří hledají vily s výhledem na moře nebo luxusní apartmány. Probíhají zde také nové projekty – například butikové rezorty a kondominia – které vyhovují poptávce po luxusních nemovitostech, včetně “brandových rezidencí” napojených na hotelové značky v blízkých oblastech essential-business.pt essential-business.pt. Navzdory prémiovým cenám přitažlivý životní styl Lagosu a potenciál krátkodobého pronájmu (~9 €/m² idealista.pt) udržují zájem investorů.
- Albufeira – Turistické hlavní město regionu, známé svými letovisky a nočním životem, má v roce 2025 smíšenější trh. Průměrné ceny kolem 2 900 €/m² jsou nad průměrem Algarve theportugalnews.com, ale je pozoruhodné, že v Albufeiře došlo v roce 2024 k mírnému poklesu cen o –0,6 % theportugalnews.com. Toto ochlazení následovalo po několika letech prudkého růstu a může odrážet trh, který dosáhl cenového odporu, nebo přesun poptávky do jiných oblastí. Přesto Albufeira zůstává špičkovým trhem pro pronájmy i druhé bydlení. Probíhají zde projekty jako přestavba v Herdade dos Salgados (přinese 58 nových turistických apartmánů koncem roku 2024) idealista.pt. Cizinci tvoří přibližně 72 % místních nákupů nemovitostí (zejména v zóně Albufeira-Carvoeiro) idealista.pt, přičemž převládá zájem o rekreační vily s bazény nebo apartmány s výhledem na moře. Výnosy z pronájmu zůstávají zdravé (~5–6 % ročně) díky přílivu turistů, ačkoliv nová omezení na udělování licencí ke krátkodobému pronájmu (součást portugalského zákona o bydlení „Mais Habitação“ z roku 2023) vnášejí určitou nejistotu ohledně budoucnosti pronájmů typu Airbnb ve vysoce hustě obydlených oblastech.
- Tavira – Ve východním Algarve spojuje Tavira klidnější kouzlo s rostoucí prestiží. Nyní patří mezi „nejdražší“ obce v Algarve s růstem cen v roce 2024 o +12,8 % theportugalnews.com. Přestože se přesné průměrné ceny v Tavirě pohybují ve vyšších €2 000 za m² (nabídkové ceny bytů ~€3 700 a domů ~€3 100 v roce 2023) portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com, trh zde je z velké části tažen zahraničními kupci – konkrétně více než 90 % investic v Tavirě pochází ze zahraničí idealista.pt. Důchodci a zájemci o druhé bydlení ze severní Evropy oceňují v Tavirě autentickou portugalskou atmosféru a blízké pláže. Aby mohla uspokojit poptávku, objevují se zde nové luxusní projekty: například rezidenční projekt „refined living“ spuštěný na začátku roku 2025, zaměřený na přírodu a komunitu, který do nabídky Taviry přináší moderní vily a byty idealista.pt. Očekává se, že růst Taviry bude pokračovat s vylepšováním infrastruktury (například lepší silniční a železniční spojení) a s tím, jak se kupci, kteří jsou cenově vytlačeni ze středního Algarve, budou poohlížet na východě po lepší hodnotě.
- Portimão – Jako druhé největší město v Algarve nabízí Portimão relativně mírné ceny (průměrně kolem 2 630 €/m²) a pomalejší nedávný růst (+4,7 % v roce 2024) theportugalnews.com theportugalnews.com. Po výrazném růstu na začátku desetiletí se nárůst cen v Portimãu zpomalil, částečně díky dostatečné nabídce v okolních oblastech a preferencím kupujících pro luxusnější nemovitosti v nedalekém Lagos nebo Carvoeiro. Přesto zůstává Portimão důležité: je to celoročně živé pracovní město s významnou marinou, přístavem pro výletní lodě a univerzitním kampusem. Přitahuje směs místních i cizinců (zahraniční kupci tvoří asi 50 % trhu) idealista.pt. Poptávka po pronájmech je vysoká díky studentům a sezónním pracovníkům, výnosy činily 5,5 % v roce 2023 portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Nájemné v Portimãu (9,25 €/m²) téměř odpovídá turističtějším městům idealista.pt. Do budoucna cílí skromné nové projekty (např. revitalizace nábřeží a nové bytové domy) na oživení města. Přestože růst cen v Portimãu zaostal za jinými městy, jeho dostupnost a vybavenost by mohly podpořit oživení, protože kupující hledají cenově příznivější možnosti v Algarve.
Celkově 13 ze 16 obcí v Algarve zaznamenalo zrychlení růstu cen v roce 2024, což podtrhuje silný růst v celém regionu theportugalnews.com theportugalnews.com. Dokonce i tradičně méně známé trhy zaznamenaly prudký růst – například Vila Real de Santo António (východní konec, poblíž Španělska) vedlo s +26 % v roce 2024 theportugalnews.com a vnitrozemské São Brás de Alportel vzrostlo do poloviny roku 2025 přibližně o 17,7 % investropa.com investropa.com. Tento regionální růst v letech 2024–25 poukazuje na trvalou přitažlivost Algarve jako destinace pro život i pro investice.
Trendy na trhu a ceny
Oblast | Prům. | Prodejní cena 2024 (€/m²)Růst cen v roce 2024 (meziročně) |
---|---|---|
Algarve (region) | 2 966 € (všechny typy nemovitostí) theportugalnews.com | +13,8 % theportugalnews.com (nejvyšší ze všech regionů v PT) |
Loulé (Zlatý trojúhelník) | 4 138 € theportugalnews.com | +12,6 % theportugalnews.com |
Lagos | 3 460 € theportugalnews.com | +18,6 % theportugalnews.com (nejrychleji rostoucí v Algarve) |
Tavira | ~3 100–3 700 € (liší se podle typu) portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com | +12,8 % theportugalnews.com |
Albufeira | 2 909 € theportugalnews.com | –0,6 % theportugalnews.com (mírný pokles v roce 2024) |
Faro (město) | 2 685 € theportugalnews.com | +11,5 % theportugalnews.com |
Portimão | 2 630 € <a href="https://www.theportugalnews.com/news/2025-03-26/algarve-house-prices-rise- Zdroje: Data Confidencial Imobiliário SIR prostřednictvím The Portugal News theportugalnews.com; INE (národní statistiky) portugalhomes.com. Cenové úrovně: Algarve zůstává druhým nejdražším regionem Portugalska (po lisabonské metropolitní oblasti) investropa.com. Koncem roku 2024 dosáhla průměrná transakční cena v Algarve přibližně 2 966 € za metr čtvereční theportugalnews.com. K polovině roku 2025 průměry dále vzrostly – zhruba 3 467 €/m² – což odráží meziroční nárůst o 9 % až 14 % (v závislosti na zdroji dat a měsíci) investropa.com investropa.com. V rámci regionu dochází k výrazným rozdílům (viz tabulka níže). Oblast Zlatého trojúhelníku Loulé (kam patří luxusní letoviska jako Quinta do Lago a Vale do Lobo) je nejdražší, s průměrem 4 138 €/m² v roce 2024 theportugalnews.com. Prémiové pobřežní obce jako Lagos (3 460 €) a Tavira (horní 2 000 € až dolní 3 000 €) si udržují vysoké ceny, zatímco města jako Faro, Albufeira a Portimão se pohybují v rozmezí přibližně 2 600–2 900 €/m² theportugalnews.com. Nejlevnější oblasti jsou většinou ve vnitrozemí nebo méně turistické – např. kopce Monchique (2 257 €/m²) investropa.com nebo Alcoutim na španělské hranici (1 780 €/m²) investropa.com. Průměrná prodejní cena a růst podle oblasti (2024): Trendy poptávky: Poptávka v Algarve je poháněna jak domácími, tak zahraničními kupci, přičemž ti druzí hrají významnější roli. Na celostátní úrovni tvořili cizinci přibližně 12 % z celkového objemu prodeje nemovitostí v roce 2024, což je podíl, který od roku 2019 každoročně roste o ~8 % theportugalnews.com theportugalnews.com.Na Algarve je zahraniční vliv mnohem větší – více než polovina veškerých investic do nemovitostí v Algarve je zahraničních idealista.pt.Mnoho dílčích trhů je většinově zahraničních: například 82 % realitních transakcí v Lagosu (podle údajů jedné velké agentury) se týká zahraničních kupujících, 72 % v Albufeira-Carvoeiro a pozoruhodných 92 % v Tavira idealista.pt idealista.pt.Nejaktivnějšími národnostmi kupujících jsou Britové (historicky největší skupina), Němci a Belgičané idealista.pt, spolu s dalšími Seveřany (Nizozemci, Skandinávci) a stále častěji také Američané investropa.com investropa.com.Algarvské klima a životní styl nadále přitahují důchodce a zájemce o druhé bydlení, ale v letech 2023–2025 došlo také k nárůstu mladších „digitálních nomádů“ a kupců či nájemců pracujících na dálku, stejně jako bohatých investorů z USA.a jinde hledají bezpečné nemovitostní útočiště essential-business.pt investropa.com.Domácí poptávka v Portugalsku, přestože je objemově menší, nezmizela – například v některých nových projektech, jako je rozsáhlý master-plán Vilamoura, tvořili Portugalci 75 % prvních kupců, což naznačuje, že místní obyvatelé investují, pokud jsou příležitost a cena správné essential-business.pt essential-business.pt.Tabulka ilustruje cenovou heterogenitu Algarve. Zejména Albufeira a Portimão ochladly v roce 2024 – Albufeira dokonce zaznamenala mírnou korekci cen (–0,6 %) theportugalnews.com po letech růstu a růst v Portimãu klesl na středně jednociferná čísla. To kontrastuje s dvojcifernými nárůsty v Lagosu a Tavire a pokračující silou luxusního trhu v Loulé. Tento rozdíl naznačuje, že kupující v roce 2024 dávali přednost začínajícím či exkluzivním trhům (Lagos, Tavira) a že některé dříve atraktivní lokality si vzaly oddechový čas. Do začátku roku 2025 však cenové trendy zůstaly obecně vzestupné. Očekává se, že i ochlazené trhy opět začnou růst, protože poptávka přetrvává. Například v červnu 2025 ceny v celém regionu Algarve stále rostly mezi ~9–14 % meziročně investropa.com investropa.com, což naznačuje, že mírný pokles v Albufeiře mohl být dočasný nebo lokální. Typy nemovitostí: Apartmány a vily v Algarve mají vysoké ceny, zejména na prestižních adresách. K polovině roku 2025 byla průměrná cena apartmánu v Algarve přibližně €4 150/m² (nárůst ~6 % rok od roku), zatímco průměrná vila stála kolem €4 650/m² (nárůst 8–10 % rok od roku) investropa.com. Tyto hodnoty (podle analýzy trhu z poloviny roku 2025) jsou nad celkovým průměrem a ukazují, jak vyhledávané nemovitosti – obzvláště novostavby nebo objekty v luxusních resortech – tlačí průměry výše. Luxusní projekty často přesahují €5 000 nebo dokonce €6 000 za m². Například nové apartmány v Loulé mají průměrnou nabídkovou cenu téměř €5 900/m², v Lagosu kolem €4 862/m² portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Vily v Lagosu mají průměrnou nabídkovou cenu €5 388/m², což odráží prémiovost za prostor a soukromí portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Na druhou stranu, některé oblasti ukazují výjimky: například Castro Marim (východní Algarve) měl v roce 2023 velmi vysokou průměrnou nabídkovou cenu apartmánů (€8 000/m²) kvůli malému počtu exkluzivních nemovitostí, zatímco domy zde byly v průměru jen €3 627/m² portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. To ukazuje, že lokální faktory (například jediný luxusní projekt) mohou výrazně ovlivnit průměry v menších lokalitách. Růst ve srovnání s předchozími lety: Růst cen nemovitostí v Algarve zrychlil z roku 2023 na rok 2024, čímž se vymyká zpomalujícímu trendu zaznamenanému v Lisabonu a Portu. V roce 2023 ceny v Algarve vzrostly o ~9,2 % theportugalnews.com; v roce 2024 vyskočily o 13,8 % theportugalnews.com.Naopak růst Lisabonu zpomalil v roce 2024 na 5,5 % (z 6,3 % v předchozím roce) a Porta na 7,8 % (z 10,7 %) theportugalnews.com.To naznačuje relativní „dohánění“ Algarve – již nyní nejdražšího regionu podle ceny za metr čtvereční mimo Lisabon theportugalnews.com theportugalnews.com – protože zde nebylo zaznamenáno ochlazení na rozdíl od ostatních měst.Mezi faktory přispívající k nadprůměrnému růstu v Algarve patří obnovená popularita této oblasti po pandemii (kdy práce na dálku umožnila více lidem žít v rekreačních destinacích), nárůst Američanů a dalších kupujících mimo EU, kteří diverzifikují své investice do Portugalska bloomberg.com investropa.com a přetrvávající nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou (úroveň výstavby v Algarve zůstává výrazně pod úrovní z poloviny 2000. let, přičemž až donedávna zde bylo jen málo velkých bytových projektů).Poptávka po pronájmu také udržovala tlak na růst cen investičních nemovitostí – mnoho investorů usilovalo o domy v Algarve jak kvůli zhodnocení kapitálu, tak i kvůli výnosům z pronájmu, vzhledem k vysoké výnosnosti.Podle portugalského Národního statistického institutu činil hrubý výnos z pronájmu v Algarve koncem roku 2023 v průměru asi 5,6 % investropa.com portugalbuyersagent.com, což je podle evropských měřítek atraktivní.V oblíbených městech jako Portimão jsou výnosy okolo 5,5 %, a ve Faru přibližně 4,8 % portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com, což podporuje turistika a nájemnictví ze strany expatriantů.Takové výnosy, v kombinaci s nízkou neobsazeností a osvědčenou dlouhodobou cenovou trajektorií v Algarve, udržely na trhu jak individuální, tak institucionální investory i přes růst hodnot.Investiční prostředíKlíčové oblasti zájmu pro investory: Algarve nabízí směs luxusních rezortních oblastí, městských trhů a rozvíjejících se vnitrozemských zón, které oslovují různé investiční profily:
Nové projekty a výstavba: Po útlumu rozsáhlé výstavby po roce 2008 zažívá Algarve vlnu nových projektů, které mají splnit moderní standardy a poptávku:
Potenciál ROI: Investiční nabídka Algarve spočívá v kombinaci výnosů z pronájmu a kapitálového růstu. Současné hrubé výnosy z pronájmů se v celém regionu pohybují v průměru kolem 5–6 % portugalbuyersagent.com. Nemovitosti v turistických zónách mohou dosáhnout ještě vyšších krátkodobých výnosů z pronájmu (zejména během letní hlavní sezóny), pokud jsou provozovány jako rekreační pronájmy. Například obsazenost krátkodobých pronájmů v prémiových lokalitách Algarve často v letních měsících dosahuje přes 90 % portugalhomes.com portugalhomes.com, což dává chytrým investorům silný sezónní příjem. (Nedávné regulatorní změny však pozastavily vydávání nových licencí Alojamento Local v mnoha oblastech – viz sekce Právo – což by mohlo omezit budoucí růst nabídky krátkodobých pronájmů a tím potenciálně zachovat vysokou obsazenost a ceny u stávajících licencovaných nemovitostí.) Pokud jde o zhodnocení kapitálu, Algarve má ověřenou historii – hodnota nemovitostí za poslední dekádu výrazně vzrostla a i po poklesu během pandemie dosáhla v roce 2024 historického maxima investropa.com investropa.com. Investoři v populárních přímořských městech zaznamenali v posledních letech dvouciferné roční zisky, ačkoliv většina analytiků nyní očekává spíše umírněný růst (střední až vyšší jednotky procent) než pokračující neudržitelné skoky. Například Savills předpovídá pro nemovitosti v Algarve v roce 2025 růst cen okolo +4%, zatímco jiní experti odhadují až ~7% v závislosti na lokalitě a segmentu investropa.com. Dále pak jedna podrobná analýza predikuje pro region 5–10% roční růst cen až do roku 2030 investropa.com investropa.com, přičemž argumentuje pokračující zahraniční poptávkou, růstem cestovního ruchu a omezenou novou výstavbou. Takové zhodnocení v kombinaci s výnosy z pronájmu okolo ~5% znamená zdravý celkový roční výnos v horních jednotkách či nízkých dvouciferných procentech, což je atraktivní ve srovnání s mnoha západoevropskými trhy. Různé oblasti a segmenty nabízejí odlišné profily návratnosti investic:
Stručně řečeno, investiční prostředí v Algarve v roce 2025 se vyznačuje životaschopnou poptávkou po nových projektech, rozšiřováním luxusních a životního stylu zaměřených projektů a solidními výnosy. Rizika, jako je růst úrokových sazeb, byla zmírněna vysokým podílem kupujících za hotové v regionu (zejména v luxusním segmentu) investropa.com investropa.com a tím, že si cizinci zajišťují levnější financování v zahraničí. Celkově je investorská nálada pozitivní: podle výzkumu CBRE se očekává 15% nárůst objemu investic do nemovitostí v Portugalsku v druhé polovině roku 2024 portugalbuyersagent.com a místní odborníci jednoznačně vnímají Algarve jako odolný, vysoce poptávaný trh i do budoucna investropa.com investropa.com. Právní a daňové aspektyInvestoři a kupující nemovitostí v Algarve musí znát portugalský právní rámec a nedávné změny politik, zejména ty, které se týkají zahraničních kupujících:
Stručně řečeno, Portugalsko zůstává přívětivé k investorům z hlediska vlastnických práv a daní, ale ukončení cesty Golden Visa prostřednictvím nemovitostí a nové nájemní předpisy znamenají posun směrem k preferování dostupnosti bydlení. Zahraniční kupci v Algarve si stále mohou užívat atraktivních daňových výhod (zejména v rámci režimu NHR) a nečelí žádným přímým překážkám pro nákup. Kupujícím se doporučuje poradit se s portugalským daňovým poradcem, aby svou investici optimálně strukturovali – ať už prostřednictvím nového NHR 2.0 pro technologické podnikatele stěhující se do Algarve nebo přes portugalskou společnost pro investice do pronájmu (korporátní struktury mohou někdy snížit efektivní daně z příjmů z pronájmu a usnadnit dědické plánování). Jako vždy je klíčové provést důkladnou právní prověrku a porozumět celkovým nákladům na vlastnictví (daň z nákupu, roční daň, případné poplatky za společné prostory) pro úspěšnou investici na trhu s nemovitostmi v Algarve portugalhomes.com portugalhomes.com. Demografie kupujících a nájemcůKdo kupuje v Algarve? Algarve má skutečně mezinárodní trh s nemovitostmi. Zahraniční kupci mají zásadní podíl na všech cenových úrovních. Od roku 2024 tvoří cizinci více než 50 % všech investic do nemovitostí v Algarve idealista.pt, což je mnohem vyšší podíl než celostátní průměr cca 12 % theportugalnews.com theportugalnews.com. Region je již dlouho oblíbený mezi Brity a navzdory komplikacím souvisejícím s Brexitem (například omezení na 90denní pobyt bez víza) Britové stále zůstávají nejpočetnější skupinou zahraničních kupců, která tvoří odhadem 65 % nákupů v luxusním segmentu Algarve v posledních letech investropa.com investropa.com. Kupující z Velké Británie se pohybují od důchodců pořizujících si rekreační vily až po rodiny stěhující se za slunným životním stylem (často využívají portugalské D7 vízum nebo britsko-portugalský mobilitní program pro delší pobyty). V posledních několika letech se výrazně zvýšil počet severoamerických kupců (zejména Američanů). Portugalští bezpečnost, relativní cenová dostupnost a klima lákají Američany, kteří jsou označováni za „novou vlnu“ na trhu Algarve investropa.com. Silný americký dolar v letech 2022–2023 a rozsáhlé mediální pokrytí portugalských víz a daňových úlev podpořily zájem Američanů investovat do domů v Algarve. Podle jedné zprávy dnes tvoří Američané asi 10 % zahraničních kupců v Portugalsku (v minulosti to bylo téměř nulové číslo) bloomberg.com bloomberg.com a mnozí dávají přednost resortním oblastem Algarve a malebným městečkům před životem ve městě. Kanadských kupců je méně, ale jsou přítomni – některé z nich přiměl ke koupi zákaz prodeje nemovitostí cizincům v Kanadě, což zvýšilo atraktivitu zámořských trhů. Seveřané a Středoevropané zůstávají velmi aktivní: Němci skutečně v některých realitních kancelářích předstihli Brity v podílu klientů idealista.pt – Engel & Völkers uvádí Němce, Brity a Belgičany jako tři nejčastější národnosti investující do nemovitostí v Algarve idealista.pt. Němci a Nizozemci často vyhledávají západní Algarve (Lagos, Sagres) nebo klidnější oblasti pro rekreační domy; mnozí oceňují udržitelné prvky a patří mezi kupce ekologických resortů jako Ombria. Francouzští kupci, kteří se v polovině 10. let houfně stěhovali do Portugalska (přilákáni tehdy daňově osvobozeným důchodem v rámci NHR), investují také v Algarve, byť jejich pozornost se částečně přesunula do Lisabonu. Přesto je možné najít francouzské důchodce v komunitách kolem Portimão a Taviry, kde si užívají nižších nákladů oproti Azurovému pobřeží a podobného klimatu. Skandinávci a Irové tvoří menší, ale stabilní skupiny, často dávající přednost zavedeným komunitám expatů (například ve Vilamouře je významná irská komunita). Zásadní je, že portugalští kupci nechybí. Místní poptávku tvoří dvě hlavní skupiny: rezidenti Algarve hledající lepší nebo nové bydlení (často pracující v cestovním ruchu nebo službách) a domácí investoři či majitelé druhých domovů z Lisabonu/Porta, kteří pořizují nemovitosti v Algarve pro dovolenou nebo na Airbnb. Přítomnost portugalských kupců je vidět při prodeji v první fázi nových projektů (kdy místní investoři často rychle odkupují jednotky za účelem dalšího prodeje nebo pronájmu) essential-business.pt essential-business.pt. Vzhledem k cenám v Algarve v poměru k místním příjmům však mnoho portugalských rodin těžko soupeří se zahraničním kapitálem, obzvláště v přímořských oblastech. Průměrný roční příjem v Portugalsku je skromný (~20 000 €), takže vila za 500 000 € je bez prostředků z předchozí nemovitosti či dědictví nedosažitelná. Proto se místní kupci zaměřují spíše na menší byty nebo domy v méně turistických lokalitách, nebo spoléhají na hypoteční úvěry (které jsou s úrokem ~3,5–4 % v roce 2025 investropa.com investropa.com dnes dražší než před několika lety). Je příznačné, že mezi lety 2011 a 2021 se populace Portugalska zvýšila jen o 5 %, ale počet zahraničních rezidentů o 37 % theportugalnews.com theportugalnews.com – tento příliv silně přispěl k diverzifikaci poptávky po bydlení. Zásadně se tak v Algarve změnilo složení kupců na mezinárodní, avšak nabídka nemovitostí (od superluxusních po skromné byty) zajišťuje, že aktivní jsou různé skupiny obyvatel. Motivace kupujících: Různé skupiny kupujících mají různé motivace:
Kdo si pronajímá v Algarve? Mezi nájemníky lze rozlišit dlouhodobé nájemce a krátkodobé/prázdninové nájemce:
Úrovně příjmů: Kupující v Algarve bývají bohatší ve srovnání s průměrnou portugalskou populací. Mnoho zahraničních kupujících nakupuje za hotové nebo s vysokou akontací. Například typický severoevropský pár odcházející do důchodu do Algarve může prodat svůj dům na drahém trhu (Londýn, Paříž, Stockholm) a mít dostatek prostředků, aby si koupil dům v Algarve za 400 000 € bez hypotéky. Podobně američtí kupci jsou často relativně majetní a vnímají nemovitosti v Algarve jako součást svého investičního portfolia nebo druhý domov. Na luxusním konci trhu vstoupily na trh Algarve ultrabohaté osoby (UHNWI) z Evropy, Blízkého východu nebo Asie, které zde hledají výjimečné nemovitosti – vily v Quinta do Lago nebo domy na útesech mohou přesahovat cenu 10 milionů €. Tito kupující často zůstávají anonymní (přes LLC nebo fondy) a přitahuje je exkluzivita (setkání se slavnými osobnostmi v letoviscích nejsou neobvyklá). Na straně nájemců mají dlouhodobí nájemci různé úrovně příjmů. Místní pracovníci mívají obvykle skromné mzdy (1 000–1 500 € měsíčně je běžné pro pracovní místa ve službách), což ztěžuje placení nájmů, které nyní často přesahují 800 € za jednopokojový byt v mnoha městech Algarve. Tato rostoucí nedostupnost se stala sociálním problémem. Expatrianti, kteří zde bydlí dlouhodobě v nájmu, mají obvykle vyšší příjmy nebo zahraniční důchody – např. britský důchodce s 2 000 £ měsíčně si může pohodlně dovolit nájem 800 €. Digitální nomádi v nájmu mohou pobírat zahraniční platy (50 tisíc $+), což jim umožňuje platit nájem přes 1 000 € měsíčně za hezký byt, což je na místní poměry vysoké. Krátkodobí turističtí nájemci pokrývají všechny příjmové skupiny: cestovatelé s nízkým rozpočtem si pronajmou jednoduché byty, zatímco movití turisté si pronajímají luxusní vily za 5 000 € týdně. Společným rysem je, že téměř všichni přinášejí do regionu peníze zvenčí, čímž přispívají k místní ekonomice (a nepřímo tlačí ceny bydlení vzhůru). Rekapitulace motivací: Shrnutě lze říci, že kupující i nájemci v Algarve motivuje: klima (mírné zimy, teplá léta), životní styl (pláže, golf, bezpečí, rozšířená angličtina), finanční přínosy (zhodnocení nemovitostí, výnosy z pronájmu, daňové zvýhodnění) a osobní faktory (důchod, rodina, flexibilita práce). Udržitelný rozvoj začíná být také faktorem – někteří kupující vyhledávají konkrétně energeticky úsporné domy se solárními panely atd. a developeři na to reagují ekologičtější nabídkou. Blízkost služeb, jako jsou mezinárodní školy (v Algarve je jich několik), může motivovat mladší rodiny k volbě určité lokality. Navíc postcovidový trend zvýšeného důrazu na prostor a přírodu zvedl atraktivitu Algarve ve srovnání s hustě zalidněnými městy – což pravděpodobně stojí i za částí demografické změny (mladší vzdálení pracovníci volí Algarve před Lisabonem atd.). Výhled do budoucna (2026–2028)Předpovědi cen: Výhled na ceny nemovitostí v Algarve v období 2026–2028 je obecně pozitivní, očekává se mírný růst. Zatímco dvouciferné roční nárůsty posledních let mohou zpomalit, odborníci očekávají pokračující zhodnocování. Opatrný odhad od Savills +4 % pro rok 2025 investropa.com pravděpodobně odráží vyšší úrokové sazby a globální ekonomickou opatrnost, ale někteří analytici předpokládají růst ve středních až vyšších jednotkách procent (5–10 % ročně) ve střednědobém horizontu investropa.com investropa.com. Shoda může být, že ceny porostou okolo 5 % ročně v letech 2026–2027, pokud nedojde k zásadním otřesům. Toto je podpořeno základními faktory:
Posuny v poptávce: Očekáváme určité posuny v preferencích poptávky v následujících letech:
Výhled na nabídku: Plánované developerské projekty naznačují, že v letech 2025–2028 bude dokončeno více projektů než v předchozích pěti letech. Pravděpodobně se dočkáme:
Ekonomické a vnější faktory: Pokud zůstane inflace na celosvětové úrovni utlumená a úrokové sazby se stabilizují nebo sníží, více lidí bude investovat do nemovitostí jako do zajištění, což je pro realitní trh příznivé. Stabilita Portugalska (ekonomická i politická) je silným argumentem – země patří mezi nejbezpečnější na světě a nemá extrémistickou politiku apod. Pokud toto bude pokračovat, Algarve zůstane „bezpečným útočištěm“ pro osobní i finanční kapitál. Jediným stínem na obzoru je místní krize dostupnosti bydlení – pokud nespokojenost místních kvůli nárůstu cen poroste, může dojít k zásahům politiky (např. přísnější regulace nájmů nebo daně z neobývaných domů). Již nyní byla otázka bydlení ústředním tématem při komunálních volbách v některých obcích Algarve v roce 2024. Doposud byla opatření relativně mírná (pobídky na pronájmy, zrušení zlatých víz), ale je to vývoj, který je třeba sledovat. Dalším faktorem je klimatická změna. Algarve může do budoucna častěji čelit nedostatku vody a vlnám veder. Pokud by například do roku 2028 byly běžné vodní restrikce nebo by stouply náklady na pojištění pobřežních nemovitostí kvůli klimatickým rizikům, mohlo by to mírně omezit poptávku. Mnoho kupujících však počítá s dlouhodobějším horizontem nebo věří, že adaptace tyto problémy zvládne. Shrnutí prognózy (2026–2028): Očekáváme:
Na závěr lze říci, že realitní trh v Algarve v roce 2025 vzkvétá a střednědobý výhled (2026–2028) je optimistický s udržitelným růstem. Region se vyvíjí – začleňuje udržitelnost, přitahuje novou generaci vzdálených pracovníků a rozšiřuje nabídku nemovitostí – a přesto si zachovává hlavní kouzla, která po dlouhou dobu tvořila jádro jeho úspěchu. Pro investory a kupující domů zůstává Algarve perspektivním trhem, kde lze vyvážit silné výnosy se záviděníhodnou kvalitou života. Jak shrnuje jedna zpráva: Algarve je připraveno „udržet si status trhu s vysokou poptávkou a odolností v dohledné budoucnosti“ investropa.com investropa.com, přičemž základní faktory – slunce, bezpečnost, životní styl – nadále lákají kupující z celého světa. Zdroje:
Don't Miss![]() Dubajský trh s nemovitostmi 2025: Trendy, analýza a prognóza do roku 2030
Přehled (2025): Dubajský realitní sektor vstoupil do roku 2025 ve velmi
![]() Komplexní přehled kosmického sledování a průzkumu bojiště
Prostorový průzkum a sledování bojiště označuje využití družic obíhajících Zemi
|