Rynek nieruchomości w Lozannie (2025 i później)

Rynek nieruchomości w Lozannie w 2025 roku wyróżnia się jako jeden z najbardziej odpornych w Szwajcarii, charakteryzując się silnym popytem i ograniczoną podażą. Jako stolica kantonu Vaud i centrum międzynarodowej edukacji, finansów i technologii, Lozanna przyciąga stały napływ wykwalifikowanych mieszkańców theluxuryplaybook.com. Wysoka jakość życia w mieście, obecność renomowanych uczelni (takich jak EPFL i UNIL) oraz liczni międzynarodowi pracodawcy (np. MKOl, firmy medtech i finansowe) napędzają stały popyt ze strony ekspatów, studentów, rodzin i korporacji. Około 80% gospodarstw domowych w Lozannie stanowią najemcy (mieszkania własnościowe to tylko około 20% zasobów) bcv.ch, co odzwierciedla tradycyjnie napięty rynek najmu. Poniżej znajduje się kompleksowy przegląd aktualnych warunków rynkowych (mieszkaniowych i komercyjnych), trendów cenowych i prognoz, możliwości inwestycyjnych, głównych inwestycji, czynników regulacyjnych, porównań z innymi szwajcarskimi miastami oraz trendów kształtujących perspektywy rynku nieruchomości w Lozannie.

Warunki rynku mieszkaniowego w 2025 roku

Rynek mieszkaniowy w Lozannie pozostaje bardzo napięty w 2025 roku. Wskaźniki pustostanów są niezwykle niskie – około 0,6% w połowie 2024 roku w dystrykcie Lozanna bcv.ch – wskazuje to na poważny niedobór dostępnych mieszkań. Ta niedostępność utrzymuje wysokie czynsze i ceny. Wielu najemców pozostaje w swoich mieszkaniach przez długi czas: w Lozannie (i Genewie) mniej więcej połowa najemców mieszka w swoich lokalach od ponad 10 lat, co znacznie przekracza szwajcarską średnią wynoszącą 38% ubs.com. Ten efekt „zamknięcia” podkreśla, jak trudno jest znaleźć nowe mieszkanie, ponieważ najemcy kurczowo trzymają się swoich obecnych umów najmu. Na początku 2025 roku popyt na wynajem gwałtownie wzrósł z powodu wzrostu liczby ludności (w tym imigracji); w Szwajcarii odnotowano rekordowo niski ogólnokrajowy wskaźnik pustostanów (1,08% w połowie 2024 roku) oraz rosnące stawki czynszów ofertowych pwc.ch pwc.ch. Lozanna odzwierciedla ten trend, a wynajmujący mogą podnosić czynsze dla nowych najemców o około +2% rok do roku w warunkach konkurencji o lokale. Jednak istniejące, regulowane czynsze wzrosły tylko umiarkowanie, co jest częściowo ograniczone przez referencyjną stopę procentową kredytów hipotecznych w Szwajcarii, która została faktycznie obniżona w marcu 2025 roku. Spadek tej stopy osłabi wzrost czynszów dla obecnych najemców w najbliższych kwartałach ubs.com (ponieważ wynajmujący muszą obniżyć lub utrzymać czynsze, gdy spadają stopy referencyjne, zgodnie z szwajcarskim prawem najmu).

Ceny domów w Lozannie pozostają jednymi z najwyższych w Szwajcarii i rosły systematycznie przez ostatnią dekadę. Średnia cena transakcyjna za apartamenty w Lozannie wyniosła około 15 500 CHF za m² w I kwartale 2025 roku globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, co plasuje ją w czołówce zaraz po Zurychu i Genewie. Częściej jednak ceny ofertowe w połowie 2025 roku wynoszą około 12 000–13 000 CHF za metr kwadratowy dla nieruchomości mieszkaniowych investropa.com neho.ch. Przykładowo, dane z czerwca 2025 r. wskazują na średni poziom 12 750 CHF za m² (mieszkania ~13 413 CHF, domy ~12 087 CHF za m²) w Lozannie neho.ch. Prestiżowe dzielnice (takie jak nabrzeża jeziora Ouchy czy ekskluzywne zbocza wzgórz) bez trudu przekraczają 13 000 CHF/m² theluxuryplaybook.com. Wzrost cen był ostatnio umiarkowany, lecz dodatni – około +2% rok do roku dla mieszkań w 2024 roku theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com – ponieważ ograniczona dostępność oraz wyższe koszty finansowania zahamowały gwałtowne wzrosty z poprzednich lat. Ceny domów jednorodzinnych ustabilizowały się, a nawet nieznacznie spadły (ok. –0,5% do –0,6% w ostatnim roku) theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com z powodu rosnących kosztów kredytów hipotecznych i rosnących preferencji kupujących dla inwestycji wielomieszkaniowych lub na wynajem. Ogólnie rzecz biorąc, rynek mieszkaniowy Lozanny w 2025 roku charakteryzuje się stabilnością na wysokim poziomie cenowym: popyt zdecydowanie przewyższa podaż, co utrzymuje niski poziom pustostanów i wspiera ceny, jednak tempo wzrostu cen uległo spowolnieniu.

Podaż mieszkań pozostaje ograniczona przez uwarunkowania geograficzne i zasady planowania przestrzennego. Lozanna to gęsto zabudowane miasto z rygorystycznym systemem strefowania i długotrwałymi procesami zatwierdzania, które ograniczają rozwój na dużą skalę theluxuryplaybook.com. Nowa zabudowa mieszkaniowa utrzymuje się na umiarkowanym poziomie – rzędu około 420 nowych lokali rocznie w latach 2024–25 w dystrykcie Lozanny bcv.ch – co stanowi spadek w porównaniu z latami poprzednimi. Tak powolny przyrost zasobów mieszkaniowych nie nadąża za potrzebami ludności, co przyczynia się do strukturalnego deficytu podaży. Na trudną sytuację rynkową dodatkowo wskazują silne profile najemców i niska rotacja; instytucjonalni właściciele nieruchomości w Vaud raportują wysokiej jakości, „lojalnych” najemców oraz minimalną pustostanowość (≈1%–1,4%) w swoich portfelach na terenie Lozanny theluxuryplaybook.com. Dla inwestorów oznacza to stabilne przepływy dochodów z wynajmu. Rzeczywiście, nieruchomości wielorodzinne ponownie cieszą się zainteresowaniem inwestorów – według danych z 2024 roku czynsze w całej Szwajcarii wzrosły w ciągu roku o ok. 6,4%, a budynki na wynajem stały się atrakcyjniejsze z powodu powrotu niskich stóp procentowych ubs.com ubs.com. Połączenie stabilności najemców z chronicznymi niedoborami podaży sprawia, że Lozanna jest szczególnie defensywnym, korzystnym dla inwestorów rynkiem mieszkaniowym, nawet pomimo utrzymujących się wysokich cen.

Warunki w sektorze komercyjnym (biura i handel detaliczny) w 2025 roku

Sektor nieruchomości komercyjnych w Lozannie w 2025 roku wykazuje dwubiegunową dynamikę: rynek biurowy w centrum miasta jest bardzo napięty, podczas gdy peryferyjne subrynki rozwijają się dzięki nowym inwestycjom. W centralnej dzielnicy biznesowej Lozanny (CBD) dostępność powierzchni biurowej jest niezwykle niska – wskaźnik pustostanów wynosi jedynie około 1,9% w całym mieście, a tylko 1,5% najlepszych biur w centrum jest dostępnych jll.com. W wartościach bezwzględnych, pod koniec 2024 roku wolnych było zaledwie ~12 300 m² powierzchni biurowej w CBD jll.com. Ta rzadkość podtrzymuje wysoki poziom czynszów: stawki za najlepsze biura w centrum Lozanny utrzymują się na poziomie około 520 CHF za m² rocznie (około 43 CHF/m² miesięcznie) i pozostają stabilne jll.com. Firmy poszukujące dużych, przylegających do siebie powierzchni biurowych w centrum często mają bardzo ograniczony wybór. Warto odnotować, że trwa generalny remont prestiżowego Hôtel des Postes w samym centrum Lozanny, gdzie do końca 2025 roku powstanie około 15 000 m² nowoczesnych biur – to rzadka okazja na pojawienie się powierzchni klasy A w sercu miasta, która z pewnością spotka się z dużym zainteresowaniem po zakończeniu inwestycji jll.com.

W przeciwieństwie do tego, rynek biurowy na przedmieściach regionu Lozanny nieco się rozluźnił wraz z pojawieniem się nowych inwestycji. Ogólny wskaźnik dostępności powierzchni biurowej dla regionu wielkiej Lozanny wzrósł do 3,8% na koniec 2024 roku, z 3,2% rok wcześniej jll.com. Ten wzrost wynika głównie z wielu dużych projektów w zachodniej Lozannie (Crissier/Renens), które właśnie zostały ukończone jll.com. Przykładem jest nowe „eko-osiedle” w Chavannes-près-Renens, które dostarczyło znacznej nowej powierzchni biurowej i przyczyniło się do wyższej pustostanów w tej podstrefie jll.com. Strefa Lausanne West/Crissier notuje obecnie poziom pustostanów biurowych na poziomie około 15% jll.com – znacznie wyższy niż średnia miasta – ponieważ inwestycje takie jak „Le Closel” (4 000 m²) i „Quartier Horizon” (~7 000 m²) zostały niedawno ukończone i nadal są dostępne na rynku jll.com. Chociaż ten wzrost pustostanów oznacza krótkoterminowe wyzwanie absorpcji, odzwierciedla również rozwój: zachodnia Lozanna znajduje się w fazie ekspansji, dostarczając nowoczesne, duże powierzchnie biurowe, których środkowa część miasta nie jest w stanie zapewnić. Szczególnie obszar Malley–Renens rozwija się dynamicznie dzięki nowym projektom. Powstaje tam duży kompleks wielofunkcyjny „Central Malley”, planowany do ukończenia do 2026 roku z ponad 10 000 m² powierzchni biurowych; już teraz 80% jego pierwszego budynku (A3) zostało wynajęte na rok przed dostawą jll.com. Pomimo wyższego poziomu pustostanów w tych zewnętrznych lokalizacjach, popyt najemców pozostaje solidny i kieruje się ku nowym ofertom: firmy przyciąga zrównoważony design, dostępność i większe powierzchnie pięter tych inwestycji jll.com. Z czasem analitycy przewidują, że nadwyżka powierzchni zostanie wchłonięta, biorąc pod uwagę rosnącą gospodarkę Lozanny oraz preferencje niektórych firm do przenoszenia się ze starszych budynków do nowych biurowców z certyfikatami ekologicznymi jll.com.

Ceny nieruchomości w Lozannie od dłuższego czasu rosną, a rok 2025 kontynuuje ten trend, choć z pewnym umiarkowaniem.

W sektorze mieszkaniowym zarówno UBS, jak i Wüest Partner przewidują, że ceny domów w Szwajcarii wzrosną o około 3–4% w 2025 roku globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, jednak oczekuje się, że drogie regiony, takie jak Lozanna, będą zyskiwać na wartości w bardziej umiarkowanym tempie.W rzeczywistości najnowsze dane pokazują, że ceny mieszkań w Lozannie prawie nie rosną (+0,3% r/r w I kwartale 2025) globalpropertyguide.com, co jest wynikiem gorszym od średniej krajowej (~+4,4% r/r), napędzanej wzrostami w innych regionach.Sugeruje to, że ceny w Lozannie mogą zbliżać się do plateau w porównaniu do lokalnych dochodów.Na lata 2025–2026 analitycy przewidują jednocyfrowy wzrost cen domów w Lozannie – rzędu +1% do +3% rocznie estimation-bien-immobilier.ch – przy założeniu, że stopy procentowe pozostaną niskie i nie wystąpią żadne większe wstrząsy.Prognozy dotyczące nieruchomości w Kantonie Vaud rzeczywiście przewidują wzrost cen mieszkań o +1–2% w 2025 roku (oraz ~2% dla domów) estimation-bien-immobilier.ch, co stanowi w zasadzie kontynuację umiarkowanego wzrostu z 2024 roku.Kluczowymi czynnikami wspierającymi ceny są utrzymująca się nierównowaga podaży i popytu oraz tańsze finansowanie (po obniżkach stóp procentowych przez SNB).Do połowy 2025 roku oprocentowanie kredytów hipotecznych w Szwajcarii spadło ponownie poniżej 2% średnio, znacznie poprawiając dostępność kredytu investropa.com investropa.com.Ten wzrost finansowania, w połączeniu ze wzrostem liczby ludności, stanowi podstawę pozytywnych perspektyw.Jednak biorąc pod uwagę, że ceny mieszkań w Lozannie są już bardzo wysokie (wskaźniki cen do dochodów są napięte), a ogólny wzrost gospodarczy jest umiarkowany (szwajcarski PKB prognozowany na ~1,2%–1,4% na lata 2025–26 pwc.ch), nie oczekuje się gwałtownych skoków cen – raczej prawdopodobna jest „stabilizacja na wysokim poziomie” ubs.com ubs.com.

Inne segmenty komercyjne odzwierciedlają zdrową gospodarkę Lozanny: nieruchomości handlowe w najlepszych lokalizacjach korzystają z zamożnej ludności miasta i turystów, choć drugorzędne lokalizacje handlowe stają w obliczu presji (w wyniku rozwoju e-commerce i przyciągania przez Genewę). Rynek przemysłowy/logistyczny wokół Lozanny (np. w gminach peryferyjnych) jest również dość napięty ze względu na ograniczoną ilość terenów przemysłowych w regionie. Ogólnie rzecz biorąc, nieruchomości komercyjne Lozanny w 2025 roku można podsumować jako niedobór w centrum vs. wzrost na obrzeżach – mocno ograniczona śródmiejska strefa biznesu z wysokimi czynszami i praktycznie bez dużych wolnych powierzchni, kontra rozwijające się peryferia, gdzie nowe dzielnice biznesowe (jak w Renens/Malley) zwiększają podaż oraz umiarkowanie podnoszą wskaźnik pustostanów w krótkim okresie jll.com. Co ważne, nawet nowa podaż nie jest nadmierna w porównaniu do historycznych standardów. (W całej Szwajcarii wzrost zasobów biurowych spowalnia – prognozuje się ok. 1,0% rocznego wzrostu w większych miastach do 2027 roku, co jest o 26% mniej niż w ostatnich latach jll.com jll.com.) Udział Lozanny w nowej zabudowie pozostaje ostrożny, co oznacza, że na dłuższą metę rynek prawdopodobnie nie będzie nadpodażony.

Trendy cenowe i prognozy

W sektorze nieruchomości komercyjnych czynsze biurowe w centrum Lozanny powinny pozostać wysokie, a nawet mogą nieznacznie wzrosnąć ze względu na niedobór powierzchni. Czynsz za najlepsze biura (520 CHF/m²/rok) utrzymuje się na stałym poziomie od pewnego czasu jll.com, jednak każda nowa powierzchnia klasy A (np. przebudowa Hôtel des Postes) może ustanowić nowy punkt odniesienia, jeśli konkurencja o te piętra wywoła licytację. Na peryferyjnych podrynkach biurowych napływ nowych budynków może tymczasowo wywierać presję w dół na czynsze – właściciele mogą oferować zachęty, aby zapełnić pustostany (ponieważ dostępność powierzchni w zachodniej Lozannie wynosi 15% jll.com, mogą być potrzebne ustępstwa w czynszach, aby przyciągnąć najemców do czasu, aż absorpcja się zrówna). W ciągu najbliższych kilku lat (2025–2027), w miarę jak biura Malley/Crissier będą się wynajmować, możemy oczekiwać, że efektywne czynsze tam ponownie stopniowo się umocnią, zwłaszcza w przypadku nieruchomości z zielonymi certyfikatami budynków i dobrym dostępem do transportu (które już cieszą się zainteresowaniem) jll.com.

Stopy zwrotu z nieruchomości inwestycyjnych w Lozannie prawdopodobnie pozostaną niskie (co wskazuje na wysokie wartości), zgodnie z trendem w innych szwajcarskich metropoliach. Na przykład stopy zwrotu z wynajmu mieszkań w Genewie wynoszą około 3,5% i są stabilne investropa.com investropa.com; w Lozannie wskaźniki te są podobne – generalnie 3–4% – biorąc pod uwagę wysokie ceny i pewny strumień najmu. Przy rentowności 10-letnich obligacji rządu szwajcarskiego bliskiej zeru, nieruchomości pozostają atrakcyjne dla inwestorów instytucjonalnych poszukujących zwrotów. Prognozy Wüest Partner przewidują wzrost cen mieszkań w Szwajcarii o ~3,6% w 2025 roku globalpropertyguide.com, a analitycy UBS również przewidują wzrosty o 3–4% globalpropertyguide.com, lecz ostrzegają, że ograniczenia dotyczące przystępności cenowej „powinny ograniczać wszelkie większe wzrosty cen” globalpropertyguide.com. Po 2025 roku wiele będzie zależeć od stóp procentowych (powrót do stóp ujemnych, jak to jest rozważane w Szwajcarii, dodatkowo napędziłby wzrost cen nieruchomości pwc.ch pwc.ch). Natomiast jeśli inflacja lub czynniki globalne wymuszą wzrost stóp, rynek nieruchomości w Szwajcarii może się ochłodzić. Na rok 2025 scenariuszem bazowym jest umiarkowany, kontynuowany wzrost wartości nieruchomości w Lozannie, bez oznaki spadku. Indeks Bańki Nieruchomości UBS dla Szwajcarii pozostaje w strefie „umiarkowanego ryzyka” w 2025 roku ubs.com ubs.com – Lozanna jest określana jako drogi „hotspot”, ale nie znajduje się na terytorium poważnej bańki. Zatem, o ile nie nastąpią zewnętrzne wstrząsy, perspektywy na najbliższe lata wskazują, że nieruchomości w Lozannie będą stopniowo zyskiwać na wartości i utrzymają status stabilnego, drogocennego rynku.

Możliwości inwestycyjne i kluczowe obszary wzrostu

Mimo wysokich cen wejścia, Lozanna oferuje liczne możliwości inwestycyjne dzięki obszarom wzrostu i stabilnym zyskom. Inwestorzy (zarówno szwajcarscy instytucjonalni, jak i kwalifikowani zagraniczni nabywcy) szczególnie przyciągani są przez aktywa na wynajem długoterminowy w Lozannie, wskazując na niski poziom pustostanów, solidną bazę najemców oraz stabilność w stylu „bezpiecznej przystani” theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Nabywcy nastawieni na zysk stwierdzają, że bloki mieszkalne z wieloma mieszkaniami w dzielnicach Lozanny mogą zapewnić stałe przychody przy minimalnym ryzyku pustostanów. Fakt, że czynsze za nowe umowy najmu rosną (by nadgonić popyt), oznacza, że właściciele mogą osiągać wzrost przy zmianie najemcy; na przykład czynsze ofertowe na poziomie krajowym były o ok. +2,2% wyższe na początku 2025 r. niż rok wcześniej ubs.com. Ten trend, połączony z niedawnym spadkiem kosztów finansowania, poprawił kalkulację inwestorów korzystających z dźwigni finansowej. Wraz z powrotem niskich stóp procentowych w latach 2024–25 stopy kapitalizacji się skurczyły, a wolumen transakcji na rynku nieruchomości wzrósł w całej Szwajcarii practiceguides.chambers.com. W Lozannie w 2024 roku odnotowano znaczące przejęcia portfeli oraz transakcje dotyczące terenów pod zabudowę, a ta dynamika przenosi się na rok 2025.

Geograficznie kluczowe obszary rozwoju w Lozannie i okolicach to:

• Zachodnia Lozanna (Renens/Malley/Crissier) – Ten korytarz przechodzi transformację dzięki nowym projektom typu mixed-use. Znajdują się tu powstające projekty „Quartier des Entrepôts” i Central Malley, nowe kampusy biurowe oraz bloki mieszkalne w pobliżu stacji Malley. Obszar ten jest atrakcyjny dla firm dzięki nowoczesnej infrastrukturze oraz dogodnemu dojazdowi autostradą i koleją, a dla inwestorów – ponieważ ceny są tu nieco niższe niż w centrum Lozanny, a potencjał wzrostu silny. Dostępność powierzchni biurowej (15% po nowych realizacjach) jll.com jest w rzeczywistości sygnałem szansy: firmy poszukujące dużych, nowoczesnych biur mogą znaleźć je w zachodniej Lozannie w konkurencyjnych cenach, co sugeruje, że ten subrynek rozwinie się w główny ośrodek biznesowy. Dla inwestorów nieruchomościowych wcześniejszy zakup udziałów w tych projektach może zapewnić dobre zwroty w miarę wzrostu poziomu wynajęć. Malley-Gare ma również zyskać nowe połączenie tramwajowe oraz dodatkową zabudowę mieszkaniową, co jeszcze bardziej zwiększy jego atrakcyjność.
• Lausanne Północ (Blécherette/Epalinges) – Obszary na północy (wokół Blécherette, Vennes, Epalinges) rozwijają się dzięki parkom naukowym i podmiejskim osiedlom mieszkaniowym. Biopôle w Epalinges (park nauk o życiu) rozrasta się, przyciągając firmy biotechnologiczne i tworząc popyt na biura oraz luksusowe mieszkania w okolicy. Planowana linia metra M3 będzie miała końcową stację w Blécherette (północna granica Lozanny) ge.ch ge.ch, co napędza nowe inwestycje wzdłuż jej trasy. Inwestorzy mogą znaleźć grunty lub możliwości przebudowy na tych północnych przedmieściach, ponieważ rozwój infrastruktury komunikacyjnej miasta poprawia łączność.
• Przebudowy w Centrum Miasta – W granicach Lozanny możliwości są rzadsze, ale istnieją wyselekcjonowane projekty polegające na odnawianiu lub adaptacji starszych budynków. Dobrym przykładem jest renowacja Hôtel des Postes wspomniana wcześniej, która przekształca zabytkowy budynek poczty w ekskluzywne biura jll.com. Podobne centralnie położone nieruchomości, jeśli zostaną nabyte i zmodernizowane, mogą zaspokoić niezaspokojony popyt na nowoczesną powierzchnię w centrum. Dodatkowo, niszowe segmenty takie jak apartamenty serwisowane lub mieszkania studenckie w pobliżu kampusów uniwersyteckich są niedostatecznie rozwinięte i stanowią potencjał inwestycyjny (liczba studentów jest duża i rośnie, a znalezienie zakwaterowania jest często problematyczne).
• Wybrzeże Jeziora i Wschodnia Lozanna (Pully/Lutry) – Wschodnie przedmieścia wzdłuż Jeziora Genewskiego pozostają ekskluzywnymi enklawami mieszkaniowymi. Choć w dużej mierze już zagospodarowane, gminy te (Pully, Lutry itd.) odnotowują stabilnie wysokie zainteresowanie wśród zamożnych kupujących. Nieruchomości w tych lokalizacjach (z widokiem na jezioro) często osiągają ceny 14 000–16 000+ CHF za m² estimation-bien-immobilier.ch estimation-bien-immobilier.ch, na poziomie najlepszych lokalizacji Genewy. Inwestorzy w luksusowe wille lub apartamenty liczą tu na ochronę kapitału i długoterminowy wzrost wartości. Nowa podaż jest bardzo ograniczona, ale czasami pojawiają się na sprzedaż małe działki podzielone lub wille przeznaczone do zastąpienia.

Z perspektywy sektora, zrównoważone i energooszczędne nieruchomości stanowią istotną okazję. Szwajcaria posiada ambitne regulacje środowiskowe (np. surowsze prawo dotyczące CO₂ oraz dążenie do budynków neutralnych klimatycznie). Przewiduje się, że popyt na energooszczędne domy wzrośnie w kraju o około 20% do 2025 roku investropa.com investropa.com. W Lozannie nowe inwestycje, takie jak ekodzielnica Plaines-du-Loup (patrz następna sekcja), powstają według zaawansowanych ekologicznych standardów i są bardzo poszukiwane zarówno przez najemców, jak i kupujących. Inwestowanie w modernizację starszych budynków w Lozannie (dodawanie izolacji, pomp ciepła, paneli słonecznych) również może się opłacić, ponieważ najemcy/właściciele są gotowi zapłacić wyższą cenę za niższe koszty eksploatacji i zgodność z nadchodzącymi regulacjami.

Ogólnie rzecz biorąc, „kontrolowany zasób” nieruchomości w Lozannie oraz wysoka jakość najemców czynią miasto atrakcyjnym dla inwestorów długoterminowych theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Miasto oferuje przewidywalne zyski przy niskiej zmienności, co jest atrakcyjne w porównaniu do bardziej cyklicznych rynków. Kluczowe obszary wzrostu na zachodzie i północy, wspierane przez projekty infrastrukturalne, zapewniają główną ścieżkę dla zysków z inwestycji rozwojowych. Tymczasem kluczowe aktywa w Lozannie pozostają obronną inwestycją – choć o niższej stopie zwrotu – idealną do zachowania kapitału i uzyskania stabilnych dochodów.

Ważniejsze nowe inwestycje i projekty infrastrukturalne

Lozanna przechodzi obecnie przez kilka ważnych projektów, które w nadchodzących latach ukształtują jej rynek nieruchomości. Poniżej przedstawiono niektóre najważniejsze nowe projekty z kategorii mieszkaniowych, komercyjnych i infrastrukturalnych:

• Écoquartier des Plaines-du-Loup: Jest to jedna z najbardziej ambitnych inwestycji mieszkaniowych w historii Lozanny. Plaines-du-Loup to nowe, zrównoważone osiedle budowane na 30-hektarowym terenie po dawnym lotnisku na północy miasta. Pierwszy etap otwarto w 2022 roku, a do 2034 roku osiedle ma zamieszkiwać około 8 000 mieszkańców i zapewnić 3 000 miejsc pracy na miejscu lausanne.ch lausanne.ch. Projekt podkreśla ekologiczne i społeczne aspekty zrównoważonego rozwoju: 30% mieszkań będzie subsydiowanych przez rząd, 40% na poziomie średniego czynszu “z limitem cenowym”, a 30% dostępne na wolnym rynku lausanne.ch. Osiedle obejmie parki, szkoły, obiekty sportowe i centra społecznościowe. Plaines-du-Loup zostało zaprojektowane tak, by spełniać cele “społeczeństwa 2000-watowego” (bardzo niskie zużycie energii na mieszkańca), stosując najnowocześniejsze rozwiązania energooszczędne lausanne.ch. Jeśli chodzi o transport, osiedle będzie doskonale skomunikowane – w szczególności planowana linia metra M3 połączy dzielnicę z centrum miasta około 2031 roku ge.ch ge.ch, a stacja metra zostanie zintegrowana z osiedlem. Ta inwestycja ma kluczowe znaczenie dla złagodzenia niedoboru mieszkań w Lozannie: etapami powstanie tu kilka tysięcy nowych mieszkań (wiele z nich będzie przystępnych cenowo). Na 2024 rok pierwsi mieszkańcy już się wprowadzili, a kolejne budynki są w budowie. Inwestorzy nieruchomości pilnie obserwują Plaines-du-Loup; chociaż większość projektu to inicjatywy miejskie, z udziałem spółdzielni non-profit i funduszy emerytalnych, sukces osiedla może zachęcić do powstawania podobnych inwestycji w regionie.
• Malley District (Renens/Prilly): Na zachód od centrum Lozanny, obszar Malley (obejmujący gminy Renens, Prilly i Lozanna) przekształcany jest ze starego terenu przemysłowego w nowoczesną dzielnicę o mieszanym przeznaczeniu. Wizytówką jest „Central Malley” — duży kompleks obejmujący biura, handel detaliczny i mieszkania. Budowa jest w toku, a zakończenie głównych elementów planowane jest na 2026 rok. Wielu najemców już wcześniej wynajęło powierzchnie (np. 10 000 m² biur już zarezerwowane) jll.com, co świadczy o dużym zainteresowaniu. Sąsiadujący z Central Malley obszar Malley-Gare zyskał nową Vaudoise Arenę (nowoczesny stadion hokejowy i widowiskowy) oraz nowe bloki mieszkalne. Quartier du Closel i Quartier Horizon (również w zachodniej Lozannie) to inne, niedawno ukończone projekty, które zapewniły dodatkową powierzchnię komercyjną jll.com. Rozwój Malley wspierany jest przez inwestycje w transport: trwa budowa nowej linii tramwajowej łączącej Lausanne-Flon (centrum miasta) z Renens, przebiegającej przez Malley. Tramwaj t1 ma zostać otwarty około 2026 roku, znacznie poprawiając komunikację — tramwaj co 6 minut, a przejazd z Renens do centrum zajmie 15 minut fr.wikipedia.org axes-forts.ch. W pełni zrealizowana dzielnica Malley dostarczy znaczną ilość nowych mieszkań (w tym również dla studentów), biur oraz obiektów rekreacyjnych, tworząc de facto drugie centrum miejskie Lozanny. Odciąży to historyczne centrum i przesunie rozwój miasta na zachód.
• Rozbudowa „Pôle Gare” (Węzeł Stacji) w Lozannie: Główna stacja kolejowa miasta przechodzi dziesięcioletnią rozbudowę i modernizację w ramach federalnego planu infrastruktury kolejowej (Léman 2030). Prace budowlane rozpoczęły się w 2021 roku, a koszt całkowity tego przedsięwzięcia to około 1,3 miliarda CHF ge.ch. Projekt przewiduje poszerzenie i wydłużenie peronów, dodanie trzeciego podziemnego przejścia oraz niemal podwojenie dziennej przepustowości pasażerskiej, aby sprostać prognozowanemu natężeniu ruchu do 2030 roku ge.ch ge.ch. Do 2029 roku wszystkie pięć nowych, dłuższych peronów będzie już funkcjonować, umożliwiając obsługę pociągów o długości 400 metrów (więcej miejsc siedzących) w Lozannie ge.ch. Co istotne, stacja będzie miała bezpośrednie podziemne połączenie z liniami metra (M2 oraz przyszłą M3) ge.ch, tworząc nowoczesny i wygodny węzeł multimodalny. W sąsiedztwie stacji miasto planuje przebudować Place de la Gare w przyjazny pieszym plac oraz zachęcać do nowych inwestycji w obrębie dzielnicy stacyjnej. „Pôle Gare” obejmuje kilka powiązanych projektów: poza samą stacją, planowane są nowe biurowce, hotele i powierzchnie handlowe w bezpośrednim otoczeniu – po zakończeniu prac kolejowych. Ten węzeł uznawany jest za „plac budowy dekady” w Lozannie, a poprzez poprawę dostępności stanowi impuls dla rewitalizacji śródmieścia ge.ch ge.ch. Można się spodziewać, że wartość nieruchomości wokół stacji wzrośnie dzięki tym ulepszeniom. Przykładowo, tereny na południe od torów mogą w przyszłości pomieścić biurowce lub wysokie budynki wielofunkcyjne, korzystające ze zwiększonej dostępności i ruchu pieszego.
• Linia metra M3 i inny transport publiczny: Równolegle z modernizacją stacji, linia metra M3 to kluczowy projekt infrastrukturalny. M3 będzie biegła od głównej stacji na północ do Blécherette przez ważne dzielnice (tunelem pod centrum miasta). Otwarcie planowane jest na 2031 rok ge.ch. To odciąży przepełnioną linię M2 i otworzy nowe obszary dla rozwoju skoncentrowanego na transporcie publicznym, zwłaszcza w pobliżu planowanych stacji M3 (np. Chauderon, Beaulieu oraz na północnym krańcu). Dodatkowo, linia M2 jest przedłużana i przebudowywana przy stacji. Tramwaj w Lozannie (wspomniany wyżej) oraz ciągłe udoskonalanie RER Vaud (np. częstsze pociągi do przedmieść) również zwiększają mobilność regionalną ge.ch ge.ch. Dla rynku nieruchomości projekty te oznaczają, że dotychczas peryferyjne lokalizacje stają się bardziej dostępne i atrakcyjne dla inwestycji – np. w pobliżu przyszłych przystanków M3 mogą powstać nowe mieszkania lub biura, gdy inwestorzy przewidują poprawę komunikacji publicznej.
• Inne inwestycje: Lozanna realizuje też inne znaczące projekty, jak inicjatywa Métamorphose, która oprócz Plaines-du-Loup obejmowała nowy stadion piłkarski Stade de la Tuilière (oddany w 2020 roku) i nowy kompleks basenowy w Vidy. Dzielnica Beaulieu (siedziba centrum konferencyjnego Palais de Beaulieu) jest rewitalizowana – część budynków zostanie zaadaptowana na sądy kantonalne, a także możliwa jest budowa nowych mieszkań w okolicy. Na północnym zachodzie, planowana jest rozbudowa „Quartiers Ouest”, by zapewnić mieszkania na przedmieściach, takich jak Chavannes i Crissier, wspierając rozwój uniwersytetu i parku innowacji. Realizowane są także projekty prywatne – na przykład w pobliżu kampusu EPFL powstają nowe akademiki i rozszerzany jest park innowacji, wychodząc naprzeciw rosnącej liczbie studentów i społeczności technologicznej. Każda z tych inwestycji – publicznych czy prywatnych – wzmacnia możliwości rozwoju Lozanny. Dodając nowe mieszkania (Plaines-du-Loup, Quartiers Ouest), przestrzeń komercyjną (Malley, okolice stacji) oraz poprawiając transport publiczny (metro/tramwaj), dążą one łącznie do tego, aby Lozanna pozostała przyjazna do życia i gospodarczo dynamiczna wraz ze wzrostem liczby mieszkańców.

Środowisko regulacyjne i polityczne

Stabilne i przejrzyste ramy regulacyjne Szwajcarii dotyczą również rynku nieruchomości w Lozannie, gdzie obowiązuje kilka konkretnych polityk mających wpływ na inwestorów i właścicieli:

• Ograniczenia dla zagranicznych nabywców (Lex Koller): Federalna ustawa o nabywaniu nieruchomości przez osoby zagraniczne, powszechnie znana jako Lex Koller, nakłada ścisłe ograniczenia na zakup nieruchomości w Szwajcarii przez cudzoziemców (nierezydentów). Ogólnie rzecz biorąc, cudzoziemcy, którzy nie są rezydentami Szwajcarii, nie mogą kupować nieruchomości mieszkalnych w Szwajcarii (z nielicznymi wyjątkami dla niektórych domów wakacyjnych lub po uzyskaniu specjalnego pozwolenia) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. W Lozannie, która nie jest wyznaczonym kurortem turystycznym, oznacza to, że rynek mieszkaniowy jest w dużej mierze zarezerwowany dla obywateli Szwajcarii i cudzoziemców posiadających stosowne pozwolenia pobytowe. Polityka ta ogranicza spekulacyjne inwestycje zagraniczne i niewątpliwie przyczynia się do stabilności cen (w przeciwieństwie do globalnych miast, gdzie napływ kapitału zagranicznego winduje ceny w górę). Cudzoziemcy mogą natomiast bez ograniczeń kupować nieruchomości komercyjne (biura, sklepy), a zagraniczne firmy często wynajmują powierzchnie na potrzeby swojej działalności w Lozannie. Ogólnie rzecz biorąc, Lex Koller gwarantuje, że rynek mieszkaniowy Lozanny napędzany jest głównie przez lokalny popyt i rzeczywiste potrzeby, a nie przez międzynarodowe przepływy spekulacyjne.
• Regulacje rynku najmu: Szwajcaria posiada rozbudowany system ochrony najemców oraz mechanizmy kontroli czynszów. Umowy najmu są zazwyczaj częściowo indeksowane do krajowej referencyjnej stopy procentowej kredytów hipotecznych (ustalanej kwartalnie). Gdy ta stopa referencyjna spada, najemcy mają prawo do żądania obniżki czynszu; gdy rośnie, właściciele mogą żądać podwyżki w granicach określonych wzorem. Jak już wspomniano, stopa referencyjna spadła w 2025 roku po obniżkach stóp procentowych, co ograniczy właścicieli w podnoszeniu czynszów obecnym lokatorom ubs.com. Ta cecha regulacyjna pozwala na łagodniejsze wahania czynszów – najemcy nie doświadczają nagłych podwyżek, chyba że są one uzasadnione wzrostem kosztów. Ponadto szwajcarskie prawo przewiduje, że czynsze istniejących umów najmu mogą wzrosnąć tylko w określonych przypadkach (odsetki, inflacja, podnoszące wartość inwestycje), przez co wielu wieloletnich najemców w Lozannie płaci czynsze znacząco niższe niż obecne stawki rynkowe. Powstaje w ten sposób różnica między czynszami “dla obecnych a nowych najemców”, co przyczynia się do niskiej rotacji najemców (ludzie nie chcą tracić korzystnych umów najmu) ubs.com. Oznacza to, że dla inwestorów wzrost rentowności najmu pojawia się głównie przy zmianie najemcy lub gdy wskaźnik referencyjny/inflacja umożliwiają podwyżkę czynszu. Władze Lozanny monitorują również poziomy czynszów i posiadają mechanizmy przeciwdziałające nadużyciom po stronie właścicieli, co gwarantuje wyważone relacje najemca-wynajmujący.
• Lokalne planowanie i polityka mieszkaniowa: Miasto Lozanna aktywnie wykorzystuje narzędzia planowania urbanistycznego do wpływania na rozwój. W przypadku dużych inwestycji miasto często wymaga przeznaczenia części mieszkań na cele socjalne lub uczestniczy poprzez spółdzielnie mieszkaniowe. Widzieliśmy to w Plaines-du-Loup, gdzie nałożono obowiązek 30% lokali subsydiowanych lausanne.ch. Lozanna (podobnie jak Genewa i Zurych) zobowiązuje się do utrzymania zasobu mieszkań dostępnych cenowo i dla osób o średnich dochodach. Kanton Vaud posiada również regulacje wspierające tę mieszankę – na przykład prawo kantonalne (takie jak Loi sur le logement) może zawierać zachęty lub wymogi dotyczące dostępności mieszkań w nowych projektach. Ponadto Lozanna w wielu rejonach stosuje ograniczenia wysokości i gęstości zabudowy (aby chronić widoki i charakter historyczny), co ogranicza nadmierną zabudowę, ale także utrzymuje napiętą podaż. Każda zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub duży projekt inwestycyjny przechodzi przez konsultacje społeczne, a czasem referenda, co może spowolnić rozwój, ale zapewnia akceptację społeczną. W rezultacie deweloperzy muszą przechodzić przez złożony proces zatwierdzania, jednak po uzyskaniu zgody projekty w Lozannie mają solidną podstawę prawną.
• Opodatkowanie i reforma „wartości czynszu hipotetycznego”: Właściciele nieruchomości w Szwajcarii obecnie płacą podatek od wartości czynszu hipotetycznego (Eigenmietwert), jeśli zajmują własne mieszkanie – w praktyce jest to podatek od hipotetycznego czynszu, jaki musieliby zapłacić jako najemcy. Rosną tendencje polityczne, by znieść ten podatek. W latach 2024–25 propozycja jego likwidacji zyskała na znaczeniu. Jeśli podatek od wartości czynszu hipotetycznego zostanie zniesiony (czeka na akceptację wyborców i kantonów), znacząco zmniejszy to obciążenia podatkowe właścicieli domów i może zwiększyć popyt na własność mieszkaniową pwc.ch. Analitycy UBS zauważają, że taka zmiana dodatkowo wzmocni wzrost cen nieruchomości, przynosząc szczególne korzyści nowemu budownictwu, podczas gdy starsze nieruchomości wymagające remontu mogą na tym stracić pwc.ch. Ustawodawcy rozważają również działania towarzyszące (np. ograniczenie odliczalności odsetek hipotecznych), by zrównoważyć te efekty. Inwestorzy powinni śledzić ten temat, ponieważ reforma podatkowa może zmienić opłacalność kupna vs. wynajmu mieszkań w Lozannie. W temacie podatków: Kanton Vaud ma własny podatek od przeniesienia własności i podatek od zysków kapitałowych ze sprzedaży nieruchomości, które uwzględniają inwestorzy. Kanton ten pozwala również na stosowanie umów najmu „pacte de précarité” i innych rozwiązań prawnych wspierających dostępność mieszkań dla osób o niższych dochodach.
• Regulacje środowiskowe i budowlane: Szwajcarska Strategia Energetyczna 2050 oraz kantonalne normy energetyczne silnie wpływają na rynek nieruchomości. Od 2023 roku w Vaud (i w całej Szwajcarii) skutecznie zakazano stosowania ogrzewania olejowego i gazowego w nowych budynkach, promując pompy ciepła, energię słoneczną i inne rozwiązania odnawialne investropa.com. Remonty starych budynków w wielu przypadkach muszą obejmować poprawę efektywności energetycznej (izolacja, itp.). Takie polityki sprawiają, że w przyszłości rozwój budownictwa w Lozannie oznacza, iż efektywność energetyczna to nie tylko zaleta, ale wymóg. Deweloperzy reklamują budynki z certyfikatem Minergie (szwajcarska etykieta zrównoważonego budownictwa) jako atut sprzedażowy. Dodatkowo miasto wdraża inicjatywy mające na celu zachęcanie do modernizacji starszych bloków mieszkalnych (np. oferując dotacje lub niskooprocentowane pożyczki na montaż paneli słonecznych). Takie regulacje mają na celu zarówno redukcję emisji, jak i utrzymanie konkurencyjności starszych nieruchomości na rynku wynajmu (ponieważ najemcy coraz bardziej cenią efektywne energetycznie mieszkania z niższymi kosztami użytkowania). Przestrzeganie zasad zagospodarowania przestrzennego jest również kluczowe – limity wysokości, regulacje dotyczące hałasu (z powodu stref mieszanych mieszkaniowo-usługowych) oraz przepisy dotyczące ochrony dziedzictwa mogą mieć wpływ na to, co można wybudować lub zmodyfikować w Lozannie.

Podsumowując, rynek nieruchomości w Lozannie funkcjonuje w stabilnym otoczeniu regulacyjnym, które chroni go przed skrajną zmiennością. Polityki takie jak Lex Koller i regulacja czynszów w pewnym stopniu zapobiegają przegrzewaniu się rynku i spekulacjom. Trwające lub potencjalne reformy (zmiany podatkowe, wymogi ESG) są stopniowe i dobrze zapowiedziane. Dla inwestorów i kupujących mieszkania oznacza to mniej niespodzianek: zasady gry są jasne, a zmiany następują powoli. Ostatecznie ramy regulacyjne mają zapewnić zrównoważony rozwój – równoważąc wzrost z jakością życia – co odpowiada reputacji Lozanny jako przemyślanego, przyjaznego do życia miasta.

Porównanie z innymi szwajcarskimi miastami

Porównując rynek nieruchomości w Lozannie z innymi dużymi szwajcarskimi miastami (Genewa, Zurych, Bazylea, Berno, itp.), można zauważyć kilka różnic:

• Ceny nieruchomości: Lozanna jest jednym z najdroższych rynków w Szwajcarii, choć nadal nieco tańsza niż Zurych czy Genewa. Na początku 2025 roku Zurych pozostaje najdroższy – średnia cena transakcyjna mieszkań to około 21 000 CHF za m² – a Genewa tuż za nim z ceną około 20 960 CHF za m² globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Lozanna ma średnie ceny mieszkań w okolicach 15 000–16 000 CHF za m² globalpropertyguide.com, co stanowi około 25% mniej niż poziomy z Zurychu i Genewy. Miasta drugiego rzędu jak Bazylea i Berno są tańsze: Bazylea ~13 000 CHF za m², a Berno ~11 500 CHF globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Oznacza to, że Lozanna jest trzecim lub czwartym najdroższym miastem do zakupu nieruchomości, co odzwierciedla jej status stolicy zamożnego kantonu i część korytarza metropolitalnego Jeziora Genewskiego. Pod względem wzrostu cen, ostatnio Berno i niektóre regiony Szwajcarii faktycznie wyprzedziły Lozannę (wzrost cen mieszkań w Bernie o +3,5% rocznie wobec niemal zerowego wzrostu w Lozannie w I kwartale 2025) globalpropertyguide.com, ponieważ ceny w Lozannie miały coraz mniejsze pole do wzrostu bez nadwyrężania dostępności. Genewa i Zurych również odnotowały umiarkowany wzrost (+3–4% rok do roku) w tym samym okresie globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. W dłuższej perspektywie wszystkie te miasta wykazują tendencję wzrostową, jednak Zurych i Genewa przodują, a Lozanna podąża za nimi, choć na nieco niższym poziomie.
• Rynek najmu i stopy zwrotu: We wszystkich szwajcarskich miastach dostępność mieszkań do wynajęcia jest niska, ale Genewa i Zurych są znane z wyjątkowo małej liczby wolnych lokali – w Genewie wskaźnik wolnych mieszkań wynosi około 0,5–0,6%, w Zurychu podobnie, więc 0,6% w Lozannie bcv.ch dorównuje im. Kluczową różnicą jest rotacja najemców: Genewa i Lozanna cechują się bardzo niską mobilnością (połowa najemców mieszka powyżej 10 lat) ubs.com, podczas gdy w mniejszych miastach najemcy przeprowadzają się nieco częściej. Stopy zwrotu z najmu są zazwyczaj niskie wszędzie ze względu na wysokie ceny. W Genewie stabilna stopa zwrotu z mieszkań wynosi około 3,5% investropa.com investropa.com, a w Lozannie są to podobne wartości. W Zurychu stopy zwrotu mogą być jeszcze niższe (poniżej 3% w najlepszych lokalizacjach), ze względu na bardzo wysokie ceny nieruchomości w stosunku do czynszów. Dla inwestorów Lozanna może zaoferować nieco wyższą stopę zwrotu niż Zurych/Genewa dzięki nieco niższym cenom przy wciąż wysokich czynszach – co czyni ją atrakcyjną dla tych, których nie stać na Genewę. W porównaniu z Bazyleą lub Bernem stopy zwrotu w Lozannie są niższe; tamte miasta, z tańszymi nieruchomościami, mogą w niektórych przypadkach wygenerować 4–5% stopę zwrotu, ale brakuje im tego samego potencjału wzrostu.
• Czynniki gospodarcze: Każde z miast ma własne czynniki napędzające popyt. Zurych to centrum finansowe i technologiczne z dużym sektorem bankowym, przyciągające wysoko wykwalifikowanych specjalistów i zagraniczne firmy. Genewa opiera się na organizacjach międzynarodowych (ONZ, NGO-sy) oraz przedsiębiorstwach handlowych i surowcowych, a także nieustannym napływie dyplomatów i ekspatów. Lozanna, choć mniejsza, korzysta z różnorodnej gospodarki regionu Jeziora Genewskiego: znajduje się tam siedziba Międzynarodowego Komitetu Olimpijskiego i federacji sportowych, prężnie rozwijający się sektor uniwersytecki i badawczy, a w okolicy są takie firmy jak Nestlé (Vevey) czy Medtronic itp. W rezultacie popyt w Lozannie wzmacniają ekspaci (choć w mniejszej ilości niż w Genewie), liczni studenci i pracownicy naukowi oraz specjaliści zatrudnieni w rozwijających się firmach technologicznych i innowacyjnych. Dla porównania, Bazylea mocno opiera się na farmacji (Novartis, Roche), a Berno na administracji federalnej i usługach pokrewnych. Te różnice sprawiają, że na rynek nieruchomości w Lozannie mają większy wpływ cykle akademickie i rozbudowa parków innowacji, podczas gdy w Genewie – ekspansja organizacji międzynarodowych/rządu, a w Zurychu – sektor finansowy i siedziby międzynarodowych firm. Jednocześnie wszystkie miasta łączy szwajcarska specyfika: ograniczona ilość gruntów i wysoki standard życia napędzają atrakcyjność rynku nieruchomości.
• Podaż i rozwój: Podejście Lozanny do rozwoju (stałe, planowane projekty) jest podobne do podejścia Genewy – oba miasta starannie regulują wzrost i mają znaczny udział mieszkań dostępnych cenowo w nowych inwestycjach. Zurych odnotował szybszą ekspansję w niektórych obszarach (np. Zürich West, Europaallee przy dworcu kolejowym) z wyższymi budynkami i bardziej liberalnymi strefami zagospodarowania przestrzennego w ostatnich latach, czego Lozanna i Genewa generalnie unikały ze względu na sprzeciw mieszkańców i ograniczenia topograficzne. Bazylea prowadzi umiarkowaną działalność budowlaną, natomiast Berno jest mocno ograniczone przez ochronę dziedzictwa. Tak więc Lozanna nie jest odosobniona w obliczu niedoborów podaży, ale miasta takie jak Zurych były nieco bardziej agresywne w dodawaniu nowych jednostek mieszkalnych (stąd populacja Zurychu rosła szybciej). Niemniej jednak region Jeziora Genewskiego (łuk Genève–Lausanne) jest jednym z najszybciej rozwijających się korytarzy w Szwajcarii, wyprzedzając wiele innych regionów, co oznacza, że presja na mieszkania jest szczególnie silna w Genewie i Vaud.
• Dostępność mieszkań i polityka: Lozanna, Genewa i Zurych wszystkie borykają się z problemem dostępności mieszkań dla rodzin z klasy średniej. Genewa i Vaud wprowadziły prawne limity na udział mieszkań niekomercyjnych lub dostępnych cenowo w nowych inwestycjach. Na przykład prawo Vaud (LASV) zachęca gminy do osiągnięcia co najmniej 10% zasobu lokali dostępnych cenowo. Zurych ma tradycję spółdzielni mieszkaniowych, które przynoszą pewną ulgę. Mniejsze miasta, takie jak Berno czy St. Gallen, mają nieco mniej ekstremalne ceny, co nieco poprawia lokalną dostępność mieszkań (choć według standardów międzynarodowych wszystkie szwajcarskie miasta są drogie). Porównując wskaźniki takie jak stosunek ceny do dochodu lub czynszu do dochodu, Genewa zwykle plasuje się jako najmniej przystępna, następnie Zurych i Lozanna. Nic dziwnego, że to właśnie w Genewie i Lozannie najdłużej przeciętnie wynajmuje się mieszkania – przeprowadzka jest kosztowna i trudna, więc ludzie pozostają na miejscu ubs.com.

Podsumowując, rynek nieruchomości w Lozannie jest najbardziej zbliżony do genewskiego – oba miasta leżą w tym samym regionie i cechują się wysokimi cenami, niską liczbą wolnych mieszkań oraz ograniczoną dostępnością gruntów – choć Lozanna jest mniejsza i nieco tańsza. Zurych wyróżnia się jako większe centrum finansowe z jeszcze wyższymi cenami, ale też z nieco większą liczbą nowych inwestycji w ostatnim czasie. W porównaniu z innymi miastami Szwajcarii, rynek Lozanny jest bardziej konkurencyjny i ograniczony niż niemal wszystkie, poza Zurychem i Genewą. Dla inwestorów czy kupujących dom oznacza to, że Lozanna daje prestiż i stabilność miasta o wysokiej renomie w Szwajcarii, ale w nieco niższej cenie niż Genewa/Zurych. Oznacza to także, że takie wyzwania, jak niedobór mieszkań i wysokie bariery wejścia, będą się w Lozannie utrzymywać podobnie jak u jej większych sąsiadów.

Trendy i czynniki popytu

Kilka trendów kształtuje popyt na nieruchomości w Lozannie w 2025 roku i kolejnych latach:

• Wzrost populacji i imigracja: Populacja Lozanny nadal rośnie, choć jest to w pewnym stopniu ograniczone dostępnością mieszkań. Szerzej patrząc, kanton Vaud należał do regionów o najwyższych wskaźnikach wzrostu ludności w Szwajcarii (powiaty w pobliżu Lozanny odnotowały w ubiegłym roku wzrost populacji o +0,7% do +1,6%) bcv.ch bcv.ch. Główną składową jest saldo migracji. Szwajcaria doświadczyła gwałtownego wzrostu migracji międzynarodowej w latach 2022–2024 (częściowo z powodu uchodźców z Ukrainy oraz silnego rynku pracy), i choć w 2024 roku poziom ten się ustabilizował, nadal pozostaje wysoki ubs.com ubs.com. Vaud i region Jeziora Genewskiego przyciągają znaczną część nowych mieszkańców – zarówno cudzoziemców, jak i osoby z innych kantonów – dzięki możliwościom zatrudnienia i wysokiej jakości życia. Wielu z nich osiedla się w Lozannie lub jej przedmieściach, zwiększając popyt zwłaszcza na wynajem mieszkań. Na przykład, około 79 000 imigrantów netto przyjechało do Szwajcarii w 2024 roku (po 154 000 w szczycie w 2022 roku) ubs.com ubs.com, a Lozanna jako centrum gospodarcze absorbuje część tego napływu. Obecność globalnych przedsiębiorstw i instytucji sprawia, że profesjonaliści z zagranicy regularnie przeprowadzają się do Lozanny (lub jej okolic) w celach zawodowych, często poszukując wysokiej klasy apartamentów lub domów dla rodzin. Taki popyt ze strony cudzoziemców jest widoczny w dzielnicach takich jak Ouchy i Chailly oraz w rekrutacji do szkół międzynarodowych. Choć Genewa jest bardziej znana jako ośrodek dla ekspatów, także w Lozannie mieszka ich wielu (czasem dojeżdżają do Genewy albo pracują w lokalnych centrali takich firm jak Philip Morris, Nespresso itp.). Ta międzynarodowa grupa klientów często poszukuje mieszkań do wynajęcia w segmencie luksusowym lub decyduje się na zakup nieruchomości po uzyskaniu prawa pobytu, wspierając w ten sposób zarówno rynek najmu premium, jak i sprzedaży.
• Popyt akademicki i studencki: Lozanna jest siedzibą dwóch głównych uniwersytetów (Uniwersytetu Lozanny i EPFL) oraz kilku szkół specjalistycznych (np. szkoła biznesu IMD, szkoła hotelarska EHL). Populacja studencka przekracza 30 000 osób. Tworzy to stały popyt na mieszkania studenckie, współdzielone apartamenty i niedrogie kawalerki. W ostatnich latach rozbudowa tych instytucji (rozwijające się programy EPFL, nowe centra badawcze) przyciągnęła do miasta więcej studentów i młodych naukowców primerelocation.ch theluxuryplaybook.com. Jednak liczba celowo budowanych akademików jest ograniczona, dlatego wielu studentów konkuruje na rynku prywatnym o małe mieszkania, co często podnosi czynsze w dzielnicach takich jak Ecublens, Renens czy centrum. Popyt ze strony studentów jest częściowo sezonowy (szczyt przypada na późne lato, przed rozpoczęciem semestru), lecz ogólnie rzecz biorąc, zwiększa on presję na rynku mieszkaniowym. Miasto i kanton dostrzegły ten problem i wsparły budowę kilku nowych akademików, lecz to tylko częściowo zaspokaja potrzeby. Trend ten prawdopodobnie się utrzyma, gdyż instytucje akademickie Lozanny zyskują światową renomę i przyciągają studentów zagranicznych (którzy często mają wsparcie mieszkaniowe lub stypendia, umożliwiające im płacenie stawek rynkowych).
• Rodziny i migracja wewnętrzna: Lozanna przyciąga szwajcarskie rodziny z innych części Vaud lub sąsiednich kantonów, które przyjeżdżają ze względu na możliwość zatrudnienia lub udogodnienia miejskie. To regionalne centrum z szpitalami, uniwersytetami i korporacyjnymi miejscami pracy, więc ludzie z terenów wiejskich lub mniejszych miasteczek przeprowadzają się tu w celach zawodowych. Jednak wysokie koszty mieszkań powodują także częściowe wyprowadzki rodzin o średnich dochodach do bardziej oddalonych miejscowości, gdzie mogą sobie pozwolić na większe domy (to powszechny wzorzec także w Genewie i Zurychu). Okoliczne miasta Lozanny (Morges, Vevey itd.) czasem oferują nieco lepsze ceny, więc popyt rozlewa się także geograficznie. Niemniej jednak, struktura demograficzna miasta pokazuje zdrową mieszankę – nie tylko studentów i ekspatów, ale również wiele rodzin oraz długoletnich mieszkańców, którzy poszukują większej przestrzeni i często są gotowi zapłacić więcej za wygodę życia w mieście. Najbardziej deficytową kategorią mieszkań w Lozannie są lokale rodzinne (apartamenty 3-4 pokojowe lub domy szeregowe). Nowe dzielnice, takie jak Plaines-du-Loup, mają być przyjazne rodzinom (z przedszkolami i placami zabaw), aby odpowiedzieć na te potrzeby.
• Popyt korporacyjny i instytucjonalny: Po stronie komercyjnej popyt korporacyjny na powierzchnie biurowe w Lozannie wspierany jest przez siłę gospodarczą regionu w sektorach takich jak finanse (bankowość prywatna, handel), zarządzanie sportem, technologia i nauki przyrodnicze. Na przykład Międzynarodowy Komitet Olimpijski i wiele federacji sportowych mają swoją siedzibę w Lozannie, co gwarantuje popyt na prestiżowe biura i hotele. Start-upy technologiczne i spółki spin-off z EPFL rozwijają się, często poszukując elastycznych przestrzeni biurowych lub laboratoryjnych w okolicy (stąd rozwój takich miejsc jak Innovation Park przy EPFL). Firmy międzynarodowe (np. medtech, tytoniowe, spożywcze) utrzymują biura lub nawet siedziby główne w Lozannie – te przedsiębiorstwa często konkurują o wysokiej klasy mieszkania dla kadry kierowniczej oraz o jakościowe biura dla pracowników. Popyt detaliczny i turystyczny również odgrywa rolę: status Lozanny jako miejsca kulturowego i konferencyjnego (Muzeum Olimpijskie, konferencje) oznacza stałe obłożenie hoteli i popyt na krótkoterminowy wynajem, co pośrednio napędza rynek nieruchomości (niektórzy inwestorzy przekształcają mieszkania w apartamenty na wynajem dla podróżujących służbowo i turystów, choć regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego się zaostrzają).
• Jakość życia jako magnes: Mniej uchwytnym, lecz istotnym czynnikiem jest wysoka jakość życia w Lozannie – malownicze położenie nad Jeziorem Genewskim, oferta kulturalna, środowisko dwujęzyczne itd. Miasto regularnie plasuje się w rankingach jako atrakcyjne miejsce do życia. Przyciąga to nie tylko cudzoziemców, ale także emerytów i zamożnych ludzi z całej Szwajcarii, którzy mogą wybrać Lozannę jako drugie lub główne miejsce zamieszkania (w przypadku obcokrajowców podlega Lex Koller). „Marka” miasta jako Stolica Olimpijska i tętniące życiem miasto uniwersyteckie zwiększa jego atrakcyjność i wspiera popyt w różnych segmentach. W czasie pandemii część mieszkańców miast takich jak Genewa czy Zurych przeniosła się do rejonu jeziora w kantonie Vaud w poszukiwaniu większej przestrzeni; jednak w latach 2023–2024 wielu wróciło do miast. Lozanna zyskała na wzroście zainteresowania przestronnym życiem dzięki bliskości natury (jezioro, Alpy), zachowując jednocześnie charakter miejski.

Patrząc w przyszłość, te czynniki napędzające popyt wydają się stabilne. Gospodarka regionu Jeziora Genewskiego prognozowana jest na wzrost, a populacja kantonu Vaud ma się nadal zwiększać w nadchodzącej dekadzie. Czynniki międzynarodowe (takie jak powrót globalnych podróży, nowe placówki dyplomatyczne w Genewie czy ekspansja firm międzynarodowych) będą pośrednio wpływać na popyt na nieruchomości także w Lozannie. Jednym z konkretnych trendów jest wzrost pracy zdalnej i hybrydowej – podczas gdy niektórzy obawiali się, że zmniejszy to popyt na biura, w Lozannie przejawia się to w poszukiwaniu przez firmy jakości, a nie ilości powierzchni (stąd „ucieczka” do nowych zrównoważonych biur na Malley) jll.com. W sektorze mieszkaniowym praca zdalna sprawiła, że niektórzy poszukują nieco większych mieszkań lub bardziej zielonych lokalizacji, ale atrakcyjność Lozanny nie zmalała; wręcz przeciwnie, niektórzy dojeżdżający z Genewy mieszkają dziś w Lozannie (korzystając z nieco niższych czynszów) i pracują częściowo z domu, dojeżdżając do pracy tylko kilka dni w tygodniu.

Podsumowując, popyt w Lozannie jest wielowymiarowy i rosnący: ekspaci wzbogacają rynek luksusowych nieruchomości, studenci napędzają sektor wynajmu, lokalne rodziny utrzymują długoterminowe zapotrzebowanie na mieszkania, a korporacje zapewniają stabilność nieruchomości komercyjnych. Ta szeroka baza popytu – w połączeniu z ograniczoną podażą – stanowi fundament silnych podstaw rynku nieruchomości w Lozannie i najprawdopodobniej tak pozostanie w kolejnych latach.

Wnioski

Rynek nieruchomości w Lozannie na rok 2025 cechuje się wysokim popytem, ograniczoną podażą i odpornymi perspektywami wzrostu. Nieruchomości mieszkalne są drogie i trudno dostępne – wskaźnik pustostanów zbliża się do zera, a ceny za metr kwadratowy osiągają obecnie pięciocyfrowe wartości (CHF) neho.ch. Przewiduje się jednak umiarkowany wzrost cen, co sugeruje zrównoważoną trajektorię, a nie bańkę spekulacyjną ubs.com globalpropertyguide.com. Sektor komercyjny, zwłaszcza biura, balansuje dynamiczny rozwój na obrzeżach miasta z chronicznym brakiem przestrzeni w centrum jll.com jll.com. Atrakcyjność Lozanny – od możliwości gospodarczych po wysoką jakość życia – zapewnia, że popyt ze strony ekspatów, studentów, firm i mieszkańców pozostanie silny zarówno w sektorze mieszkaniowym, jak i komercyjnym.

Kilka obszarów rozwoju i projektów infrastrukturalnych (eko-dzielnica Plaines-du-Loup, rozbudowa Malley, nowa linia metra i modernizacja dworca) ma złagodzić niektóre naciski oraz stworzyć możliwości inwestycyjne, a jednocześnie podkreśla nowatorskie podejście miasta do planowania urbanistycznego lausanne.ch jll.com. Otoczenie regulacyjne pozostaje przyjazne inwestorom dzięki swojej stabilności, jednocześnie realizując cele społeczne, takie jak przystępność cenowa i zrównoważony rozwój lausanne.ch practiceguides.chambers.com. Na tle innych miast Lozanna wypada bardzo dobrze jako cel inwestycji w nieruchomości – jest nieco bardziej przystępna cenowo niż Zurych czy Genewa, oferując jednocześnie ten sam niskie ryzyko i wysoką jakość, z których znana jest Szwajcaria globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Dla interesariuszy w 2025 roku i później najważniejsze wnioski to: spodziewać się stałego, stopniowego wzrostu wartości i czynszów; koncentrować się na rozwijających się dzielnicach (zachód/północ) pod kątem możliwości inwestycyjnych; oraz bacznie obserwować trendy w polityce (jak potencjalne zmiany podatkowe czy przepisy środowiskowe), które mogą zmienić krajobraz rynku. Rynek nieruchomości w Lozannie prawdopodobnie pozostanie napięty i konkurencyjny – niezależnie od tego, czy jesteś inwestorem, firmą szukającą lokalu, czy rodziną poszukującą domu – ale jego fundamentalne atuty czynią to miasto atrakcyjnym miejscem do długoterminowego zaangażowania. Jak podsumował jeden z lokalnych raportów, Lozanna oferuje „środowisko o niskiej zmienności, gwarantujące dochód, z umiarkowanym wzrostem wartości i defensywnymi fundamentami” theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Innymi słowy, rynek nieruchomości Stolicy Olimpijskiej jest stworzony do wytrzymałości, podobnie jak sportowcy, których tak często gości – łączy stabilność z równomiernym rozwojem.

Źródła: Kluczowe dane i informacje zaczerpnięto z raportów dotyczących szwajcarskiego rynku nieruchomości opracowanych przez UBS, PwC, Wüest Partner oraz Kanton Vaud, a także z analiz rynkowych (Investropa, Global Property Guide) i lokalnych planów Miasta Lozanna ubs.com jll.com globalpropertyguide.com bcv.ch lausanne.ch oraz innych. Te autorytatywne źródła stanowią podstawę prezentowanych powyżej trendów i liczb, zapewniając rzetelny i aktualny obraz rynku nieruchomości w Lozannie w 2025 roku.