Réglementations et politiques gouvernementales impactant l’immobilier
Loi sur l’efficacité énergétique (« Loi Climat ») : Un changement de politique majeur affectant l’immobilier français est l’interdiction progressive de la location de biens ayant de mauvaises performances énergétiques. À partir de 2025, les logements classés en « G » ne pourront plus être légalement loués en Francemansion-properties.com. D’ici 2028, cette interdiction s’étendra aux logements notés « F », puis « E » en 2034. Dans les stations alpines, de nombreux chalets traditionnels construits il y a plusieurs décennies pourraient appartenir à ces catégories de faible efficacité (en raison de fenêtres à simple vitrage, d’une isolation insuffisante, de systèmes de chauffage anciens, etc.). Pour les propriétaires à Courchevel, cela devient un problème pressant : pour maintenir le potentiel de revenus locatifs, les biens doivent être mis aux normes. On observe déjà une « fuite vers la qualité » où les acheteurs se concentrent sur des chalets récents, bien isolés ou déjà rénovés avec un chauffage moderne et une meilleure isolationinvestropa.cominvestropa.com. Les chalets plus anciens présentant de mauvaises notes se retrouvent sur un marché à deux vitesses : ils se vendent à prix réduit, voire pas du tout, ou bien les propriétaires investissent dans des améliorations (panneaux solaires, pompes à chaleur, meilleure isolation) pour améliorer la note. Ces réglementations ont, de façon assez paradoxale, soutenu la hausse des prix pour les biens de qualité – car les logements conformes avec un classement énergétique A/B deviennent encore plus précieux et recherchés investropa.cominvestropa.com. À Courchevel 1850, de nombreux chalets de luxe ont été rénovés pour installer du triple vitrage, du chauffage géothermique, etc., afin de rester exploitables en location. Globalement, cette politique oriente le marché vers la durabilité, ce qui, à long terme, améliore le parc immobilier et correspond aux valeurs personnelles de nombreux acheteurs (de nombreux acheteurs fortunés apprécient les améliorations écologiques comme faisant partie d’un standard de luxe).
Réglementation des locations de courte durée : Les zones riches en tourisme en France cherchent à équilibrer les locations saisonnières lucratives avec les besoins des communautés. Dans certaines villes alpines (en particulier les plus grandes comme Chamonix), les autorités locales ont limité le nombre de locations touristiques ou exigé des permis spéciaux pour leur exploitation dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix, par exemple, a introduit des quotas sur les locations de vacances dans certaines zones pour libérer des logements pour les résidents locaux et les travailleurs saisonniers. Bien que la plus petite taille et le caractère résolument touristique de Courchevel fassent qu’aucun plafonnement strict n’ait été imposé pour l’instant (l’économie repose sur les locations), la station n’est pas à l’abri d’une surveillance réglementaire. Les propriétaires à Courchevel doivent enregistrer leurs biens s’ils les louent à court terme et payer des taxes de séjour. Si de futures règles étaient introduites – par exemple, limiter le nombre de semaines pendant lesquelles un bien peut être loué ou exiger qu’il s’agisse de la résidence principale pour une location illimitée – cela pourrait affecter l’équation d’investissement. Cependant, compte tenu du profil de Courchevel 1850 (principalement des résidences secondaires de luxe et des infrastructures touristiques), toute politique de ce type serait probablement mesurée. Il est à noter qu’en limitant l’offre de locations dans des lieux comme Chamonix, ces villes accroissent involontairement la demande (et les tarifs) des biens qui sont disponiblesinvestropa.cominvestropa.com. Un effet similaire pourrait se produire à Courchevel : si jamais les locations devaient être restreintes, les biens exclusifs restant sur le marché pourraient voir la demande augmenter encore davantage de la part des touristes aisés. C’est un sujet à suivre, mais à l’horizon 2025, Courchevel reste un marché très favorable à la location, sans interdiction locale spécifique concernant les locations de vacances (en dehors des lois nationales).
Taxes sur les résidences secondaires : Le gouvernement français et les communes locales ont mis en place des taxes visant les propriétaires de résidences secondaires, ce qui inclut de nombreux propriétaires à Courchevel. Ces mesures comprennent des surtaxes de taxe d’habitation plus élevées dans les zones officiellement désignées comme connaissant une pénurie de logements pour les habitants (zones tendues). Le département de la Savoie, où se situe Courchevel, a autorisé une surtaxe allant jusqu’à 60 % sur la taxe des résidences secondaires dans certains cas. De plus, certaines stations prisées appliquent une taxe sur les logements vacants afin de décourager les biens laissés inoccupés. En pratique, pour un chalet valant plusieurs millions d’euros, ces taxes locales restent relativement mineures (quelques milliers d’euros de plus par an) et n’ont pas dissuadé les acheteurs fortunésinvestropa.com. Le régime fiscal national de la France présente quelques avantages pour les investisseurs : il n’existe pas de « taxe sur les acheteurs étrangers » générale, et la France a dorénavant limité son impôt sur la fortune depuis 2018 à l’immobilier uniquement (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), applicable aux actifs immobiliers nets de plus de 1,3 M€, avec un taux progressif pouvant atteindre environ 1,5 %. De nombreux acheteurs étrangers intègrent simplement ce coût dans le prix d’une propriété en France. Sur les revenus locatifs, les propriétaires étrangers paient l’impôt sur le revenu français (avec des conventions pour éviter la double imposition), mais peuvent déduire des charges, et des dispositifs attractifs comme le statut LMNP (location meublée non professionnelle) offrent un traitement fiscal avantageux. Par ailleurs, des allègements fiscaux existent pour la location : les revenus tirés de la location meublée peuvent souvent être compensés par l’amortissement et les charges, ce qui permet parfois d’obtenir un revenu imposable très faible pour un chalet bien géré. Un autre avantage clé concerne les constructions neuves, comme mentionné – la TVA (20 %) peut être remboursée si le bien est loué avec services, ce qui améliore nettement le rendement freespiritalpine.com. Il existe également des crédits d’impôt et des subventions pour les rénovations écologiques (dans le cadre des initiatives vertes françaises). Dans l’ensemble, l’environnement réglementaire en France est considéré comme stable et relativement transparentmansion-properties.com. Les investisseurs bénéficient d’une forte protection juridique (les droits de propriété sont bien établis) mansion-properties.com et l’orientation de la France vers la location durable devrait renforcer à long terme la valeur des biens conformes.
Réglementation stricte de l’urbanisme & de la construction : Le développement à Courchevel 1850 est régi par des règles d’urbanisme strictes visant à préserver l’environnement montagnard et le caractère exclusif de la station. La Loi Montagne et les plans locaux d’urbanisme limitent les grands projets, en particulier au-dessus de certaines altitudes. Concrètement, cela signifie que les nouveaux permis de construire sont rares – la priorité est donnée à la réhabilitation de l’existant plutôt qu’à l’expansion sur des terrains vierges investropa.com. Les limites de hauteur garantissent que les chalets restent à taille humaine (pas de grands immeubles ici), et des règles architecturales préservent l’esthétique classique des chalets. De plus, construire de nouvelles résidences secondaires dans les Alpes exige souvent d’apporter un bénéfice à la collectivité (création de parkings ou soutien au logement des travailleurs saisonniers) en contrepartie. Ces politiques permettent en pratique de verrouiller la rareté de l’immobilier à Courchevel. Pour les propriétaires, c’est positif car cela évite une surconstruction qui pourrait autrement faire baisser la valeur des biens ou nuire au charme de la station. En revanche, les projets de rénovation peuvent être coûteux et chronophages en raison des obstacles administratifs – mais la plupart des acheteurs haut de gamme l’acceptent comme un passage obligé pour posséder une part de ce paradis. À noter : la Suisse applique des règles encore plus strictes (comme le quota Lex Weber sur les résidences secondaires), tandis qu’en France, le développement reste possible mais de manière encadrée. Le conseil municipal de Courchevel doit équilibrer la durabilité environnementale (risques d’avalanches, circulation, gestion de l’eau) avec le statut de destination de renommée mondiale. Les récentes modernisations d’infrastructures (comme de nouvelles remontées mécaniques) s’accompagnent généralement d’études d’impact et, autant que possible, elles consistent à réutiliser ou à moderniser les installations existantes plutôt qu’à en créer de nouvelles.
En résumé, le contexte réglementaire en 2025 pour les propriétaires à Courchevel est caractérisé par une exigence de qualité et de conformité : logements économes en énergie, locations responsables et développement maîtrisé. Si ces mesures ajoutent de la complexité pour les propriétaires, elles servent globalement à renforcer la valeur à long terme et l’exclusivité de l’immobilier à Courchevel. Les acquéreurs doivent s’assurer que le bien visé respecte déjà les nouvelles normes ou peut raisonnablement être mis à niveau – et s’entourer d’experts locaux pour optimiser la fiscalité et maîtriser la réglementation locative. Point important, la France accueille les acheteurs étrangers (aucune restriction de nationalité à l’achat), ce qui maintient l’attrait international de Courchevel ; on y retrouve des investisseurs venus d’Europe, d’Amérique ou d’Asie.
Dynamiques saisonnières : impact sur les prix & la disponibilité
Saison de pointe hivernale (haute saison) : Courchevel 1850 est avant tout une station de ski, et c’est en hiver que le village prend véritablement vie – ceci a des répercussions directes sur l’utilisation et le prix de l’immobilier. La période de décembre à avril correspond à la haute saison, avec Noël/Nouvel An et février (vacances scolaires) qui représentent les moments les plus intenses. Durant ces périodes, la demande d’hébergement explose. Les propriétaires de chalets qui mettent leurs biens en location réalisent souvent la majorité de leurs revenus locatifs annuels en seulement 2–3 semaines de vacances. En conséquence, les tarifs de location en hiver sont extrêmement élevés (par exemple, 50 000 €+ par semaine pour un chalet de luxe de 4 chambres est la norme pendant la semaine du Nouvel An). L’activité des ventes peut également s’accélérer en hiver, certains visiteurs fortunés décidant parfois d’acheter une part de Courchevel après avoir expérimenté ce style de vie. Il n’est pas rare que des visites de biens immobiliers se déroulent sur le champ en haute saison, à l’initiative de locataires charmés. Cela étant dit, le stock à vendre est généralement au plus bas en hiver – de nombreux propriétaires préfèrent attendre le printemps ou l’été avant de mettre en vente afin de ne pas perturber des locations hivernales lucratives ou leur propre séjour. Ainsi, l’hiver est le moment où les acheteurs découvrent le produit (la station et souvent le bien en tant que locataire), mais les transactions elles-mêmes se concluent souvent lors des intersaisons.
Printemps et automne (basses saisons) : Fin avril, les remontées mécaniques ferment et Courchevel entre dans une phase calme. Le dégel printanier et l’intersaison (mai, juin) voient de nombreux commerces et restaurants fermés. De même, après le bref été, l’automne (fin septembre à novembre) correspond à la basse saison avec une activité touristique minimale. Historiquement, ces périodes représentent un temps mort pour la station – un moment où les propriétaires effectuent des rénovations ou améliorations, le personnel prend des congés, et le village se ressource. Côté marché, l’intersaison est le moment où le stock disponible tend à être le plus élevé et où les acheteurs peuvent disposer d’un peu plus de marge de négociation. Les vendeurs qui mettent en vente à cette période savent qu’ils ont une audience plus restreinte ; s’ils sont motivés, ils peuvent être un peu plus agressifs sur le prix. Cependant, comme les propriétaires de Courchevel ne sont généralement pas pressés de vendre, il ne faut pas s’attendre à des remises saisonnières drastiques – le marché n’est pas comparable à la location saisonnière où les tarifs fluctuent fortement. Les prix de l’immobilier ne baissent pas en été ou en basse saison ; tout au plus, il y a un peu plus de marge de manœuvre pour négocier ou la possibilité d’acheter sans enchères concurrentes. Certains acheteurs avisés préfèrent organiser leur recherche au printemps : après une grande saison de ski, quelques propriétaires pourraient envisager de vendre (en particulier si le bien n’a pas été loué ou utilisé comme espéré). De plus, les agences immobilières disposent de plus de temps pour travailler avec leurs clients en basse saison, pouvant ainsi accorder davantage d’attention et d’opportunités d’exploration aux acheteurs.
Saison estivale (seconde haute saison) :L’été (juillet-août) à Courchevel a considérablement gagné en popularité, les Alpes se positionnant désormais comme une destination de toute saison. Bien que l’été ne soit pas aussi fréquenté que l’hiver, il n’est plus un simple second choix. Les familles et les amateurs d’activités de plein air viennent pour la randonnée, le VTT, le trail, le golf (à proximité) et la détente alpine. Le climat est agréable (journées chaudes, nuits fraîches) et les paysages sont splendides, faisant de Courchevel un refuge de montagne luxueux également en été. Cette tendance a plusieurs effets : les locations estivales rapportent désormais des revenus significatifs, de nombreux chalets et appartements étant loués à la semaine à des touristes venus d’Europe, du Moyen-Orient (souvent à la recherche de fraîcheur en été), et d’ailleurs. Les taux d’occupation peuvent atteindre plus de 70 % en pleine saison estivale pour les propriétés attractives snowonly.com. Les tarifs de location sont inférieurs à ceux de l’hiver, mais restent intéressants – par exemple, ce chalet à 50 000 €/semaine en hiver peut se louer 15 000–20 000 €/semaine en août. Pour les propriétaires, cela signifie que la propriété n’est pas inutilisée pendant 8 mois de l’année ; elle peut être exploitée ou générer des revenus sur plus de saisons. Culturellement, l’image de Courchevel s’étend vers une station bi-saisonnière, à l’instar de Megève ou Chamonix depuis longtemps. Les infrastructures comme les remontées mécaniques ouvertes en été (pour les randonneurs/VTTistes) et des événements tels que des festivals de musique ou de feux d’artifice attirent les visiteurs. D’ailleurs, à l’échelle des Alpes, les stations ont constaté une forte augmentation de la fréquentation estivale – Chamonix a enregistré une hausse de 46 % des ventes de forfaits de remontées en été sur deux ans dmproperties.com, et les chiffres de l’été à Courchevel sont en hausse constante. Cette attractivité toute l’année soutient la valeur des biens immobiliers car les propriétaires voient plus d’utilité (et de revenus potentiels) pour leur investissement. Cela atténue également la forte saisonnalité des commerces, rendant le village plus dynamique toute l’année.
Impact sur la disponibilité : Le cycle saisonnier influence les périodes de mise en vente des biens. De nombreux vendeurs préfèrent mettre en vente à la fin de l’hiver ou au printemps (après avoir profité d’une dernière saison ou pour capter les visiteurs printaniers) afin que la transaction se conclue durant l’été, avant l’hiver suivant. De même, les nouveaux programmes visent souvent une livraison à l’automne pour que les acheteurs puissent profiter de leur bien en haute saison hivernale. Cela signifie que l’automne voit souvent une profusion de signatures et de remises de clés (les études notariales des Alpes sont d’ailleurs très actives en octobre-novembre afin que les acquéreurs aient leurs clés pour Noël). Pour les locations, les propriétaires doivent décider dès le début de l’automne s’ils loueront pendant les semaines de pointe ou s’ils en profiteront eux-mêmes, car les agents immobiliers commencent à commercialiser les chalets d’hiver dès septembre pour la saison à venir.
Dynamique des prix : On pourrait supposer que l’achat en hiver est plus cher en raison de la demande – mais dans l’immobilier à Courchevel, les prix sont relativement stables selon les saisons (contrairement aux hôtels, les prix des maisons ne doublent pas en hiver). Cependant, la valeur perçue d’un bien est souvent à son apogée en hiver : un chalet de ski paraît plus attrayant entouré de neige et d’une activité animée. Cela conduit parfois à des ventes rapides au prix affiché en hiver, alors que ce même bien présenté hors saison dans une station désertée pourrait susciter une offre plus audacieuse. En ce sens, l’“achat émotionnel” hivernal existe : un acheteur tombe amoureux du lieu lors du pic d’ambiance et paie sans négocier. À l’inverse, un investisseur minutieux préférera sans doute visiter en été pour vérifier d’éventuels problèmes cachés sous la neige hivernale (état de la toiture, délimitation du terrain, etc.) et négocier dans une atmosphère moins frénétique.
Tendances des utilisateurs – Séjours prolongés : Un autre changement saisonnier est que les propriétaires (et locataires) passent des périodes plus longues à Courchevel qu’auparavant. L’essor du travail à distance permet à certains propriétaires de venir désormais pour plusieurs mois – par exemple de décembre à février sans interruption – au lieu de simplement une semaine de vacances. Ils peuvent travailler depuis leur chalet en semaine et skier lors des pauses, le vivant comme une résidence principale bis. De même, certains viennent en été pour s’évader de la ville pendant un mois. Cette tendance brouille les lignes saisonnières et accroît la demande de caractéristiques plus confortables et domestiques (bureaux à domicile, internet fiable, etc., ce que Courchevel a renforcé grâce à la fibre optique dans la région). Cela confirme que Courchevel n’est pas seulement une station de ski de passage mais une destination alpine à vivre toute l’année.
En conclusion, la saisonnalité à Courchevel impose un rythme cyclique au marché, l’hiver restant la saison phare tant pour l’utilisation que pour l’animation, mais avec un été qui prend de plus en plus d’importance. Même si les prix des biens eux-mêmes ne fluctuent pas selon la saison, le calendrier des ventes, le taux d’occupation et la disponibilité des annonces sont bel et bien saisonniers. Les investisseurs avisés sauront caler leurs stratégies sur ce calendrier : peut-être acheter au printemps, rénover hors saison, et profiter des locations en haute saison. L’effort pour diversifier les saisons touristiques (hiver et été) rééquilibre progressivement la donne, ce qui rend, au final, l’actif immobilier plus précieux, car il est exploité sur une plus grande partie de l’année et s’inscrit dans une communauté qui ne ferme plus la moitié du temps.
Développements des infrastructures et croissance du tourisme
Mises à niveau des infrastructures de ski : Courchevel et les Trois Vallées investissent continuellement dans leurs infrastructures de ski, reconnaissant qu’une expérience de ski moderne et efficace est cruciale pour maintenir la valeur des biens immobiliers et attirer une clientèle aisée. Un récent point fort est la rénovation complète de la télécabine de la Saulire, qui rouvrira pour l’hiver 2024/25 avec des cabines panoramiques flambant neuves et un confort luxueux seecourchevel.com. La Saulire est une remontée emblématique (emmenant les skieurs jusqu’à 2 700 m avec vue sur le Mont Blanc), et sa modernisation témoigne de l’engagement de la station envers des installations de premier ordre. De plus, les espaces pour débutants à 1850 ont connu des améliorations telles que de nouveaux tapis roulants couverts (remontées de type tapis roulant) remplaçant les anciens pour offrir une montée abritée et confortable aux enfants et débutants seecourchevel.com. Au cours des dernières années, Courchevel a également étendu les systèmes d’enneigement artificiel pour garantir des pistes praticables de début décembre à fin avril, même lors des saisons neigeuses modestes. Par exemple, en amont des Championnats du monde de ski 2023 (accueillis à Courchevel-Méribel), des millions ont été investis dans la préparation des pistes, de nouvelles dameuses et des canons à neige afin d’assurer des conditions de classe mondiale. La connectivité au sein du domaine skiable reste inégalée : Courchevel est reliée sans couture à Méribel et Val Thorens, et des projets récents comme la télécabine Orelle-Cime Caron 2021 (dans la « 4e Vallée ») ont encore renforcé les 3 Vallées comme un immense terrain de jeu snowonly.com. Pour les propriétaires, ces améliorations signifient une qualité de ski constante et une meilleure expérience pour les invités, ce qui maintient une forte demande locative et justifie la cherté de l’immobilier.
Aménagements de luxe & Expansion : Les améliorations sur les pistes s’accompagnent de développements dans les villages de la station. Courchevel 1850 possède déjà l’une des plus fortes concentrations d’hôtels 5 étoiles au monde (hors grandes métropoles) businessinsider.com. Cela inclut des établissements réputés comme Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée et d’autres, qui chouchoutent les visiteurs et rehaussent le prestige de la station. De façon impressionnante, Courchevel (tous niveaux) compte 7 restaurants étoilés Michelin, le plus grand nombre dans les Alpes businessinsider.com, consolidant son statut de destination gastronomique. La tendance va vers le luxe expérientiel : les nouveaux projets associent hébergement, galeries de boutiques haut de gamme, clubs privés et centres de bien-être. Un développement notable est l’arrivée du Maya Collection hotel, un hôtel ultra-luxueux devant ouvrir à Courchevel en décembre 2025 voguebusiness.com. De même, la Monte-Carlo Société des Bains de Mer (la société derrière les casinos et hôtels luxueux de Monaco) est engagée à Courchevel avec des projets de lodges haut de gamme et d’hôtellerie d’ici 2026 voguebusiness.com. Ces projets indiquent que les investisseurs injectent des fonds dans l’infrastructure touristique de Courchevel, anticipant une demande soutenue. La station se prépare aussi à fêter ses 80 ans en 2026/27, inaugurant probablement certains de ces nouveaux lieux et organisant des événements de prestige voguebusiness.com. Pour les propriétaires immobiliers, l’arrivée de grands opérateurs de luxe est un atout : cela élargit l’attrait de la station (attirant de nouveaux visiteurs fortunés susceptibles de devenir eux-mêmes acheteurs) et renouvelle en permanence le cachet de Courchevel. La présence de marques comme Louis Vuitton, Dior, Cartier, etc., dans le quartier commerçant de Courchevel (toutes ont leurs boutiques sur place) accentue ce côté cosmopolite voguebusiness.com.
Transport et accessibilité : L’accessibilité de Courchevel a toujours fait partie de son attrait luxueux. La station possède notamment un altiport privé (aéroport) juste au-dessus de 1850, l’un des plus hauts d’Europe, permettant aux petits jets privés et aux hélicoptères d’atterrir littéralement sur la piste businessinsider.com. Cela permet aux VIP de voler directement depuis Paris ou Genève jusqu’à Courchevel, évitant ainsi des heures de transfert routier. L’altiport, célèbre pour sa piste courte en montée, fait office d’attraction touristique en hiver (les skieurs s’arrêtent pour regarder les avions décoller/atterrir) businessinsider.com. En ce qui concerne l’infrastructure de transport régionale, de grands projets sont en cours : la ligne ferroviaire à grande vitesse Lyon-Turin (dont une partie comprend une gare à Saint-Jean-de-Maurienne, à environ 45 minutes en voiture de Courchevel) doit être achevée d’ici la fin de la décennie snowonly.com. Une fois terminée, elle réduira considérablement le temps de trajet entre Paris et les Alpes françaises — ce qui pourrait attirer davantage de visiteurs le temps d’un week-end. Imaginez rejoindre Moûtiers (la ville de la vallée desservant Courchevel) en train depuis Paris en seulement 4 heures environ ; cela pourrait rendre Courchevel plus accessible à un public européen encore plus large, y compris ceux qui ne souhaitent pas prendre l’avion. En outre, les améliorations locales des routes (la montée depuis Moûtiers vers Courchevel a bénéficié de modernisations et de tunnels améliorés au fil des ans) continuent d’accroître la sécurité et de réduire les embouteillages durant les semaines les plus fréquentées. Ensemble, ces améliorations renforcent l’attrait de Courchevel comme escapade de luxe pratique, malgré sa situation en montagne isolée.
Durabilité & Environnement : Conscients des menaces liées au changement climatique et à la hausse des coûts de l’énergie, les autorités de Courchevel et les exploitants des remontées mécaniques ont adopté des améliorations durables. La Société des 3 Vallées (S3V), qui gère les remontées mécaniques, alimente désormais 100 % des remontées avec de l’énergie renouvelable (hydroélectrique et solaire) seecourchevel.com. En 2024, ils ont installé des panneaux solaires sur la gare de la télécabine Ariondaz à Courchevel Moriond pour produire de l’électricité sur place, suffisamment pour faire fonctionner un télésiège grâce à l’énergie solaire recueillie seecourchevel.com. Ils ont également investi dans des dameuses économes en énergie guidées par GPS, optimisant les itinéraires de damage et réduisant la consommation de carburant seecourchevel.com. Pour le développement immobilier, les nouvelles constructions respectent des normes d’isolation plus strictes et incluent souvent un chauffage géothermique ou solaire pour les piscines, etc. Le gouvernement de la station a mis en place des mesures telles que la subvention de la rénovation énergétique des bâtiments anciens. Même des politiques simples, comme l’obligation des pneus hiver sur les véhicules pendant la saison pour la sécurité seecourchevel.com, témoignent d’une attention portée à la durabilité et à la sécurité. Ces efforts garantissent que Courchevel reste viable en tant que domaine skiable sur le long terme (atténuant les impacts climatiques) et constituent un argument de vente pour les investisseurs sensibles à l’environnement. De plus, avec une clientèle aisée de plus en plus soucieuse de la responsabilité environnementale, disposer d’une station « verte » accroît son attractivité. Tous ces éléments ajoutent une valeur immatérielle à l’immobilier : une station bien gérée et durable conservera son prestige (et donc la demande immobilière) sur le long terme.
Événements et profil international : La notoriété de Courchevel a brillé de mille feux lors des Championnats du monde de ski alpin FIS en février 2023, coorganisés avec Méribel. La station a bénéficié d’une couverture médiatique internationale et a profité de l’occasion pour mettre en avant ses infrastructures (dont un nouveau stade d’arrivée et des remontées mécaniques modernisées). Le succès de l’événement a démontré la capacité de Courchevel à accueillir des manifestations d’envergure, ce qui est de bon augure pour de futurs projets comme les Jeux Olympiques. En effet, les Alpes françaises (y compris Courchevel) sont de solides candidates pour accueillir les Jeux Olympiques d’hiver 2030, et beaucoup anticipent qu’elles décrocheront l’organisation voguebusiness.comvoguebusiness.com. Cette perspective a déjà accéléré certains projets – par exemple, un réaménagement du “front de neige” de Courchevel 1850 et de la gare de la télécabine du Chenus est prévu pour moderniser le cœur du village en vue d’un éventuel coup de projecteur olympique voguebusiness.com. Si la tenue des Jeux Olympiques est confirmée, attendez-vous à un mini-boom des investissements dans les infrastructures : routes améliorées, hébergements potentiellement élargis (quoique dans le cas de Courchevel, plutôt temporaires vu la limitation sur la construction permanente), et embellissement général. Même si Courchevel n’est pas un site officiel, elle accueillera inévitablement des dignitaires ou des équipes pour des entraînements (comme lors des précédents JO), et la hausse du tourisme sera considérable. De plus, les festivités du 80e anniversaire en 2026/27 donneront lieu, sans doute, à des événements spéciaux, peut-être l’ouverture de nouveaux musées ou de sites culturels célébrant le rôle pionnier de Courchevel en tant que station de ski conçue de toutes pièces (fondée en 1946). De tels investissements culturels ajoutent à l’attrait de la station au-delà du ski.
Station
Fourchette de prix typique du segment haut de gamme (€/m²)
*Les stations suisses ont enregistré une croissance moyenne d’environ 3,5 % en 2024 dmproperties.com ; Verbier, en tant que station suisse de premier plan, a probablement connu une croissance similaire ou légèrement supérieure compte tenu de sa demande.
Croissance du tourisme et plans futurs : L’effet combiné de tous les éléments ci-dessus se reflète dans les statistiques touristiques : lors de la saison 2024/25, Courchevel a enregistré environ 1,2 million de nuitées, en hausse de 16 % par rapport à la saison 2018 (avant Covid)voguebusiness.com. C’est une croissance remarquable pour une destination déjà bien établie. Cette progression s’inscrit dans une stratégie visant à promouvoir la station toute l’année et à l’international. L’office du tourisme a ciblé de nouveaux marchés (par exemple, plus de visiteurs des États-Unis, du Moyen-Orient et d’Asie ont été ciblés à travers des roadshows et des partenariats). L’introduction des forfaits de ski Ikon et Epic (forfaits saisonniers mondiaux) qui incluent des journées dans les 3 Vallées a facilité la découverte de Courchevel par les skieurs internationaux (notamment les Américains), dont beaucoup en sont tombés amoureux dmproperties.com. Les planificateurs de la station tiennent également à préserver un équilibre entre la croissance et l’exclusivité : contrairement à certaines stations de ski grand public, Courchevel ne cherche pas à augmenter de façon spectaculaire le volume de skieurs (ce qui pourrait surcharger les remontées mécaniques et les pistes). À la place, l’accent est mis sur l’amélioration de la qualité – par exemple, de meilleures expériences, davantage d’activités hors ski (parc aquatique Aquamotion, promenades en chiens de traîneau, vols en parapente, etc.), et de meilleurs services (applications pour des services à la demande, conciergerie ski, etc.). Ce faisant, Courchevel conserve sa marque haut de gamme – ce qui continue d’attirer une clientèle fortunée (et des acheteurs de biens immobiliers). Un point important : la synergie entre les investissements publics (remontées mécaniques, voirie, événements) et privés (hôtels, boutiques, chalets) crée un cycle vertueux : la station reste à la pointe du luxe, et l’immobilier y demeure ainsi parmi les plus recherchés au monde.
Analyse comparative avec d’autres stations alpines (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 est souvent citée parmi un petit cercle de stations alpines d’élite. Pour mettre son marché immobilier en perspective, il est utile de comparer les principaux indicateurs et caractéristiques avec Val d’Isère et Megève (ses homologues françaises) ainsi que Verbier (son grand concurrent suisse) :
Prix : Les prix à Courchevel 1850 atteignent le sommet du marché français – la seule station française qui concurrence régulièrement les poids lourds suisses en termes de prixinvestropa.com. Les propriétés haut de gamme de Val d’Isère suivent de près (frôlant les 30 000 €/m² pour les biens les plus prestigieux) investropa.com, mais en moyenne Courchevel garde une légère avance. Megève, bien que très prestigieuse, présente généralement des prix plus bas – un reflet de sa plus faible altitude et de son offre plus importante de terrains à développer (étant donné que c’est une ville étendue). Par exemple, un chalet élégant qui pourrait coûter 5M€ à Megève pourrait facilement atteindre 8–10M€ à Courchevel 1850. Verbier se distingue comme un concurrent direct en termes d’exclusivité et de prix : comme montré, l’immobilier de prestige à Verbier débute autour de 22 100 CHF (~23 600 €) par m² et atteint facilement les 30 000 € ubs.comubs.com. En réalité, la Suisse compte les cinq marchés de stations de ski les plus chers des Alpes, avec St. Moritz et Gstaad dépassant souvent les 40 000 €/m² pour les biens les plus exclusifs ubs.comubs.com. Courchevel 1850 se situe juste en dessous – pour l’instant. À noter que la hausse de 9 % des prix à Courchevel en 2024 a été supérieure à celle de toute station suisse la même année, ce qui laisse penser que l’écart pourrait se réduire dmproperties.com.
Pour les investisseurs, ces différences de prix signifient également que les tickets d’entrée varient : on peut acheter un appartement de luxe à Megève pour le prix d’un très petit appartement à 1850. Si l’on recherche uniquement un investissement, certains peuvent voir une valeur à Megève ou dans des stations émergentes françaises (potentiel de hausse plus important en pourcentage), mais l’attrait de Courchevel est d’être un actif de premier choix – comparable à posséder un bien à Monaco plutôt que dans une ville moins chère.
Demande & profil des acheteurs : Les quatre stations attirent des acheteurs internationaux aisés, avec toutefois des nuances :
Courchevel 1850 – Public très international ; présence importante d’Européens (Britanniques, Belges, Suisses, Français fortunés), intérêt marqué du Moyen-Orient et d’Asie, et des acheteurs américains en augmentation investropa.cominvestropa.com. Également station historiquement prisée des Russes. Les acquéreurs cherchent souvent des biens d’exception et n’hésitent pas à payer une prime pour le prestige.
Val d’Isère – Traditionnellement plébiscitée par la clientèle haut de gamme britannique et les Français fortunés. Elle bénéficie d’une réputation sérieuse de station pour skieurs aguerris (nombreux terrains experts) tout en offrant des chalets de luxe. Son profil d’acheteurs est sans doute un peu plus centré sur l’Europe que le mélange ultra-mondial de Courchevel, mais la présence de non-Européens y augmente également.
Megève – Attire une clientèle aisée plus discrète (la station a été développée à l’origine par la famille Rothschild comme réponse française à St. Moritz). Beaucoup de Français et de Genevois/riverains de Genève apprécient Megève pour son village chic (boutiques, gastronomie, mais à un rythme plus détendu que Courchevel) et pour son art de vivre toute l’année. Station également très populaire auprès des familles – l’enjeu n’est pas uniquement le ski, mais bien le style de vie alpin (golf, équitation, festivals de musique). Présence internationale (Royaume-Uni, Belges, quelques Américains/Asiatiques), mais moins prononcée qu’à Courchevel.
Verbier – Extrêmement internationale ; mélange de Britanniques (surnommée « Londres sur les pistes » du fait du grand nombre de propriétaires du Royaume-Uni), clientèle pan-européenne et élite mondiale. La loi suisse permet aux étrangers d’acheter à Verbier (quotas du canton du Valais), ce qui attire de nombreux propriétaires non suisses, dont des célébrités et de grands chefs d’entreprise. L’ambiance à Verbier est plus jeune et sportive à certains égards – réputée pour le hors-piste et une vie après-ski animée – mais attire aussi beaucoup de personnes au patrimoine important. Les stations suisses comme Verbier bénéficient également de la stabilité économique de la Suisse et parfois d’avantages fiscaux (certains acquéreurs étrangers s’y installent officiellement pour des accords de taxation forfaitaire).
Marché locatif & rendements : Courchevel et Val d’Isère disposent toutes deux de marchés locatifs solides en hiver, mais Courchevel affiche des tarifs hebdomadaires plus élevés en raison de son prestige et de ses équipements (gastronomie, etc.). Un chalet ski-in/ski-out à Courchevel 1850 peut se louer plus cher qu’un chalet comparable à Val d’Isère, parfois 20 à 30 % de plus, ce qui reflète le positionnement de Courchevel. Le marché locatif de Megève est un peu plus saisonnier (très dynamique à Noël et en février, plus calme entre les deux) et bénéficie également d’une activité de location estivale (golf/résidence de vacances). Les locations à Verbier sont comparables à celles de Courchevel pendant les semaines de pointe (les deux se situant dans la toute haute gamme des tarifs locatifs de ski) – un chalet à 100 000 €/semaine à Courchevel peut aussi se louer à CHF 100 000/semaine à Verbier. Les rendements nets dans toutes ces stations de premier choix restent relativement faibles (environ 2–3 %) comme indiqué sur snowonly.com. À noter, l’acquisition d’un bien en station suisse s’accompagne souvent de coûts de détention plus élevés (avec l’imposition annuelle sur la fortune cantonale, et des services souvent plus chers), ainsi que de règles de location strictes dans certains cas (certains résidences secondaires en Suisse ne peuvent pas facilement être louées si elles ont été achetées avec un permis à usage personnel). La France est en fait un peu plus simple en matière de location.
Altitude & fiabilité de l’enneigement : Courchevel 1850 et Val d’Isère sont toutes deux situées en altitude (1850 m, et 1850 m pour le village de La Daille à Val, avec le village principal de Val à 1800 m) et disposent d’un domaine skiable allant jusqu’à plus de 3000 m. Cela leur garantit une excellente fiabilité de l’enneigement qui, avec le réchauffement climatique, devient un atout essentiel – c’est d’ailleurs en partie pour cela qu’elles restent leaders en croissance des prix. Megève, à 1100 m dans la ville, est plus affectée lors des années de faible enneigement (même si la station a beaucoup investi dans la neige artificielle). Le village de Verbier se trouve vers 1500 m, avec du ski possible jusqu’à 3300 m sur le Mont Fort, ce qui le rend aussi très neigeux. La tendance à la « prime d’altitude » est évidente : les stations situées au-dessus de 1500 m ont connu une croissance bien supérieure à celles plus basses investropa.com. Cela s’annonce bien pour Courchevel, Val d’Isère, Verbier – et c’est une légère inquiétude pour Megève (même si l’attrait estival et le charme de Megève constituent d’autres atouts).
Style de vie & infrastructures : Chaque station a sa proposition de style de vie. Courchevel 1850 rime avec glamour et commodité – on peut descendre à ski directement en ville, faire du shopping chez Chanel, dîner dans un palace, et profiter d’une vie nocturne comprenant clubs branchés et galeries d’art. Val d’Isère combine le ski sportif avec une ambiance de village animée et un peu plus décontractée ; on y trouve de nombreux chalets de luxe et même quelques hôtels 5 étoiles aujourd’hui, mais l’ambiance reste celle du « luxe pour passionnés de ski » contre le « luxe ostentatoire » de Courchevel. Megève offre un charmant centre-ville de style médiéval, des balades en calèche et un mélange de luxe et d’authenticité – il s’agit autant d’être vu dans le village (comme à Saint-Moritz) que de skier. C’est aussi une vraie ville à l’année avec une importante population permanente, ce qui séduit ceux qui souhaitent rejoindre une communauté vivante. Verbier est réputée pour sa vie nocturne et le hors-piste – très sportif le jour, très festif le soir. L’offre ultra-luxe côté boutiques (moins de marques de créateurs qu’à Courchevel) est un peu plus discrète mais on y trouve des services haut de gamme et des événements prestigieux (comme le Verbier Music Festival).
Du point de vue d’un investisseur : Courchevel vs Verbier est souvent une question de préférence entre les systèmes français et suisses. Certains préfèrent la France pour la simplicité du processus d’achat et l’absence de restrictions pour les acheteurs étrangers, ainsi que pour le style de vie (langue, gastronomie, culture). D’autres privilégient la Suisse pour sa stabilité, sa confidentialité et son prestige (et certains avantages potentiels en matière de résidence fiscale). En termes strictement d’investissement, les deux ont connu une forte croissance du capital. Un avantage pour Courchevel : pas de quota sur la propriété étrangère, donc la liquidité est élevée – n’importe quel milliardaire du monde entier peut acheter librement à Courchevel. À Verbier, les permis d’achat pour les étrangers sont limités chaque année, ce qui peut restreindre la liquidité (mais cela permet aussi de maintenir l’offre d’acheteurs sous contrôle, soutenant paradoxalement les prix).
Perspectives comparatives : Tous ces grands resorts devraient continuer à bien se porter. La récente flambée des prix à Courchevel laisse penser qu’elle pourrait concurrencer la Suisse pour le sommet des prix en Europe si la tendance continue. Val d’Isère est en pleine transformation (un grand nouveau projet de luxe « Le Coin de Val » est en préparation, par exemple) ce qui la maintiendra compétitive. Les prix légèrement plus doux de Megève pourraient la rendre attractive pour les investisseurs recherchant le luxe à prix (relativement) avantageux, et elle bénéficie d’une fidèle clientèle française très aisée qui la garde stable. Verbier, avec son attrait international et son offre limitée (le village est aussi cerné par la géographie), restera un équivalent de Courchevel.
En résumé, Courchevel 1850 se démarque même parmi l’élite : elle est peut-être mieux comparable à St. Moritz ou Gstaad en termes d’exclusivité. En France, Courchevel est numéro un, avec Val d’Isère en deuxième position, et Megève en solide troisième (certains ajouteraient Méribel ou Chamonix au classement, mais ceux-ci restent un cran en dessous niveau prix). À l’échelle des Alpes, Courchevel est l’un des rares endroits capables d’attirer la clientèle internationale ultra-fortunée au même niveau que les stations suisses. Cela est de bon augure pour son immobilier – cela signifie que le vivier d’acheteurs est aussi vaste et varié que possible. Pour un particulier fortuné hésitant entre ces lieux, la décision relève souvent d’une affinité personnelle : l’élégance discrète de Megève, le chic sportif de Val, l’effervescence cosmopolite de Courchevel ou l’ambiance hédoniste de Verbier. D’un strict point de vue investissement, la dynamique de Courchevel et l’ouverture de la France lui donnent un avantage en 2025 et au-delà.
Perspectives 2026–2028 : Prévisions du marché et facteurs clés
En se projetant sur la période 2026–2028, les perspectives du marché immobilier de Courchevel 1850 restent très positives, avec cependant quelques éléments et tendances à surveiller :
Poursuite de la croissance des prix : Tous les indicateurs suggèrent que la valeur des biens immobiliers à Courchevel continuera d’augmenter dans les prochaines années. La croissance pourrait ne pas être aussi marquée chaque année que le bond de 9 % observé en 2024, mais même les prévisions les plus prudentes tablent sur des hausse annuelles de 3 à 5 % dans les stations prime investropa.com. Plusieurs facteurs sous-tendent cette tendance : une offre toujours limitée, une forte demande internationale, et l’ascension de la station en véritable destination de luxe toutes saisons. D’ici 2028, on pourrait facilement voir le haut de la fourchette pour les chalets ultra-prime dépasser 35 000 € par m², surtout si quelques ventes record établissent de nouveaux critères de référence. Cela placerait Courchevel 1850 solidement parmi les marchés immobiliers de ski les plus chers au monde, réduisant potentiellement l’écart avec des lieux comme St. Moritz/Gstaad. L’effet cumulatif d’une hausse annuelle de 5 % signifie qu’un chalet valorisé à 15 millions d’euros aujourd’hui pourrait atteindre environ 18 millions d’euros ou plus d’ici 2028, conformément à la tendance investropa.com.
Facteurs économiques mondiaux : Il faut tenir compte des conditions économiques générales. En 2025, les taux d’intérêt en Europe se sont stabilisés et même diminué (taux de dépôt BCE ~2,5 % après réduction) ce qui a amélioré l’accès au crédit immobilierinvestropa.com. Si ce contexte de taux bas se poursuit ou si les taux baissent davantage d’ici 2026–2027, cela offrira un soutien additionnel aux acheteurs haut de gamme qui recourent à l’emprunt (certains le font pour des raisons d’effet de levier, même s’ils n’en ont pas besoin). À l’inverse, si l’inflation s’emballe et entraîne une remontée des taux, les marchés immobiliers traditionnels pourraient ralentir – mais en général, l’immobilier de luxe prime est moins sensible aux taux (la majorité des acquéreurs paient comptant). La stabilité géopolitique est un autre facteur : Courchevel a bénéficié d’être une destination sûre et attractive lors de la reprise post-pandémie et dans un contexte géopolitique instable. Si les incertitudes persistent à l’échelle mondiale, les HNWI diversifient souvent leurs actifs dans l’immobilier comme valeur refuge, ce qui peut profiter à Courchevel. L’environnement politique français (par exemple, toute évolution de la fiscalité sur le patrimoine) est également à surveiller, mais rien n’indique de changement majeur à ce stade. En résumé, sauf crise financière mondiale majeure, le contexte économique semble favorable à la poursuite des investissements dans l’immobilier alpin de luxe.
Évolutions démographiques des acheteurs : Nous anticipons de nouvelles vagues d’acheteurs dans les années à venir. Notamment, les acheteurs asiatiques (en particulier chinois) étaient largement absents durant 2020–2022 en raison des restrictions de voyage ; à mesure que les voyages internationaux se normalisent, un regain d’intérêt en provenance d’Asie est probable. Le profil ultra-luxe de Courchevel est parfaitement adapté aux investisseurs asiatiques aisés à la recherche de propriétés prestigieuses à l’étranger – ce qui a déjà été souligné dans investropa.com en 2025. De même, la base des acheteurs du Moyen-Orient (par exemple, les pays du Golfe) pourrait croître ; Courchevel a vu ces dernières années davantage de visiteurs en provenance des Émirats Arabes Unis, d’Arabie Saoudite, etc., en particulier en août et autour du Nouvel An. Ces segments internationaux donneront plus de profondeur au réservoir de demande. Les acheteurs américains devraient poursuivre leur forte présence, surtout si le dollar reste relativement fort face à l’euro (bien que la monnaie puisse fluctuer d’ici 2026–28). Par ailleurs, de jeunes entrepreneurs de la tech et des préretraités (issus des secteurs technologiques/financiers) choisissent de plus en plus des biens motivés par le style de vie – un logement tendance au ski s’intègre parfaitement dans cette logique. L’âge moyen des acheteurs pourrait donc baisser légèrement, pour toucher davantage les quadragénaires plutôt que principalement les cinquantenaires/sexagénaires, à mesure que le travail à distance et la création de richesse à un plus jeune âge se généralisent.
Mise en avant du bien-être & de l’attractivité toute l’année : D’ici 2028, Courchevel aura probablement achevé sa transformation en une véritable station quatre saisons. Attendez-vous à voir encore plus d’activités estivales (peut-être des remontées mécaniques ouvertes plus longtemps, de nouveaux sentiers VTT, un practice de golf ou d’autres attractions dans la région). L’importance du bien-être, déjà soulignée, continuera de croître – possiblement avec l’installation de nouveaux centres ou cliniques de bien-être dans la région (sur le modèle des stations thermales suisses). Cela élargit l’attrait de posséder un bien sur place, au-delà des seuls amateurs de ski. Comme l’a noté un chercheur de chez Knight Frank, la santé et le bien-être dépassent aujourd’hui le ski comme principal moteur de style de vie pour les acheteurs alpins dmproperties.com. Ainsi, les propriétés offrant cela (installation de spa, tranquillité, connexion à la nature) seront très recherchées. Un marché de niche pourrait également émerger autour des chalets « climato-résilients » – construits avec des matériaux durables, autosuffisance énergétique, etc., allant au-delà de la simple conformité aux lois et établissant un nouveau standard apprécié par les acheteurs de luxe soucieux d’écologie.
Contraintes potentielles : Un facteur à surveiller est le niveau des stocks – ils sont si bas que le volume des ventes pourrait diminuer simplement par manque de vendeurs. Si les prix atteignent de nouveaux sommets, certains propriétaires pourraient décider de vendre (ce qui augmenterait l’offre), mais beaucoup pourraient également conserver leurs biens car il existe peu d’investissements alternatifs aussi agréables qu’un chalet à Courchevel. Si les volumes de transactions chutent, les indices de prix peuvent devenir moins stables (quelques ventes exceptionnelles peuvent fausser les moyennes). Cependant, toute baisse d’activité refléterait probablement un manque d’offre, et non un manque de demande, ce qui signifie que les prix se maintiendraient ou augmenteraient. Une autre contrainte pourrait être réglementaire : si, par hypothèse, d’ici 2028 la France décidait d’imposer des restrictions sur la propriété étrangère (ce qui n’est pas prévu actuellement) ou de nouveaux impôts sur les résidences de luxe, cela pourrait légèrement modérer la demande. De plus, le changement climatique reste un défi transversal – si des conditions météorologiques extrêmes raccourcissaient significativement les hivers d’ici la fin des années 2020, cela pourrait influencer la perception des acheteurs (même si, comme indiqué, l’altitude de Courchevel lui offre une certaine protection et qu’elle dispose d’un important réseau de neige de culture). Jusqu’à présent, les projections suggèrent un enneigement suffisant jusqu’aux années 2030 pour les stations d’altitude, mais c’est un point à surveiller à long terme.
Impact de la candidature aux Jeux Olympiques d’hiver 2030 : À la mi-2025, une forte dynamique existe pour que les Jeux Olympiques d’hiver 2030 soient organisés en France (Alpes françaises), potentiellement avec des épreuves réparties entre plusieurs stations (après l’Italie en 2026). Si la France obtient officiellement l’accueil des Jeux 2030 (décision probable vers 2026), on peut s’attendre à une hausse d’intérêt entre 2027 et 2028 alors que les projets d’infrastructure s’achèvent et que l’attention mondiale se tourne vers les Alpes. Les JO entraînent souvent un pic de demande immobilière dans les régions hôtes – non seulement de la part des investisseurs anticipant des loyers plus élevés, mais aussi de la clientèle aisée souhaitant être présente pour vivre l’événement. Par exemple, Cortina d’Ampezzo (Italie) a vu les prix grimper fortement après son annonce comme hôte des JO 2026 ubs.com. Courchevel, déjà site d’entraînement olympique, serait sans doute une base privilégiée pour les VIP lors des Jeux, même si les épreuves avaient lieu ailleurs, en raison de ses hébergements de luxe et de son aérodrome. Ainsi, la période précédant 2030 pourrait ajouter quelques points de pourcentage de croissance aux valeurs immobilières de Courchevel au-delà de la tendance de fond.
Perspectives locatives : Les rendements locatifs resteront probablement modestes, mais les revenus locatifs pourraient progresser avec la hausse des tarifs à la nuitée (partiellement du fait de l’inflation, partiellement en raison de l’offre de services de luxe grandissante). D’ici 2028, un chalet haut de gamme pourrait demander plus de 120 000 € pour la semaine du Nouvel An, par exemple. Si davantage de services sont inclus (chef privé, etc.), les propriétaires pourront facturer davantage. Le marché locatif d’été continuera également à se développer – il pourrait même doubler de taille par rapport à aujourd’hui si la tendance actuelle se poursuit, ce qui améliorerait légèrement le rendement annuel. L’arrivée de plus de sociétés de gestion locative professionnelles (certaines sous marque d’hôtellerie de luxe) pourrait également simplifier la mise en location, facilitant ainsi la valorisation des biens par les propriétaires lorsqu’ils ne les occupent pas.
Conclusion – Vision 2028 : D’ici 2028, Courchevel 1850 restera probablement le sommet de l’immobilier alpin français, avec des prix atteignant de nouveaux records. Nous prévoyons un rythme de croissance sain, quoique plus calme – aucun krach en vue compte tenu des fondamentaux. L’immobilier de la station sera de plus en plus caractérisé par des chalets ultra-modernes, une scène pleinement développée toute l’année, et une clientèle venue des quatre coins du monde. Posséder un bien à Courchevel continuera d’être autant un symbole de statut qu’un investissement. Pour les investisseurs fortunés et les acheteurs orientés style de vie, le conseil reste le même : se concentrer sur l’emplacement premium et la qualité, conserver l’actif pendant les fluctuations du marché à court terme, et vous serez récompensé tant par le plaisir que par l’appréciation financière. Tant que « neige » et « luxe » resteront séduisants, le marché immobilier de Courchevel 1850 devrait connaître un âge d’or entre 2026 et 2028, et au-delà, soutenu par une offre limitée, une demande constante et l’attrait intemporel des Alpes françaises.
Analyse du marché 2025 : Prix, demande, offre & profil des acheteurs
Prix de l’immobilier en 2025 : Les prix de l’immobilier à Courchevel 1850 sont exceptionnellement élevés et continuent de grimper. À la mi-2025, les propriétés de haute qualité à Courchevel commencent autour de 11 000 à 14 000 € par mètre carré et augmentent rapidement pour les emplacements privilégiés investropa.com. Les références de valorisation montrent que les chalets de luxe à Courchevel 1850 atteignent régulièrement plus de 30 000 € par m², les chalets les plus prestigieux atteignant un impressionnant 33 200 € par m² tout en haut du marché investropa.com. Pour mettre en perspective, ces chiffres dépassent ceux des autres stations françaises – même Val d’Isère (une autre station élite) affiche une moyenne d’environ 16 100 €/m² et un sommet autour de 30 000 € investropa.cominvestropa.com – soulignant ainsi la prime de prix de Courchevel. En termes absolus, un appartement de 100 m² à 1850 peut facilement coûter 3 à 3,5 millions d’euros (env. 35 000 €/m²) snowonly.com, et les chalets individuels se vendent régulièrement dans la fourchette 10 à 50 millions d’euros selon leur taille, emplacement et prestations.
Croissance des prix 2024–2025 : Le marché a montré un élan de croissance remarquable à l’approche de 2025. En 2024, Courchevel 1850 a dominé l’ensemble des Alpes françaises avec une hausse des prix de 9 %, bien supérieure à la moyenne alpine d’environ 3 % investropa.comdmproperties.com. Cette envolée reflète une vague de demande post-pandémie et la rareté persistante des propriétés à 1850. En comparaison, d’autres stations principales ont connu une croissance solide mais plus modérée (Val d’Isère +5–7 %, Megève +4–6 % en 2024) investropa.com. L’importante hausse des prix à Courchevel est attribuée à un « stock très limité » – très peu de nouvelles inscriptions face à de nombreux acheteurs dmproperties.com. En entrant en 2025, les prix demeurent en hausse, les prévisions suggérant une croissance de 3 à 7 % pour la valeur des biens alpins en 2025 globalement investropa.com. Courchevel devrait atteindre la limite supérieure de cette fourchette compte tenu de sa demande exceptionnelle. En résumé, le marché 2025 se caractérise par des prix records et une dynamique persistante de marché vendeur à Courchevel 1850.
Demande et démographie des acheteurs : La demande pour l’immobilier à Courchevel est véritablement mondiale et fortement influencée par les personnes à très haut revenu. Les acheteurs internationaux dominent, avec un intérêt marqué du Royaume-Uni et des États-Unis ainsi qu’un contingent croissant d’acheteurs asiatiquesinvestropa.cominvestropa.com. Les acheteurs américains se sont particulièrement démarqués ces dernières années – encouragés par un dollar fort (rendant les actifs en euros relativement moins chers) – et recherchent des chalets d’exception dans les meilleures stations telles que Courchevel et Val d’Isère investropa.com. Les acheteurs britanniques restent très actifs malgré le Brexit, maintenant la popularité de Courchevel auprès de l’élite britannique. On note également un intérêt croissant de la part de la Chine, Singapour et Hong Kong, alors que les ultra-riches asiatiques découvrent le prestige de posséder un bien dans les Alpes investropa.com (attirés par d’excellentes écoles de ski pour leurs familles et le charme de l’investissement dans un style de vie alpin). Historiquement, Courchevel 1850 a aussi été un terrain de jeu pour les Européens et les Moyen-Orientaux fortunés — et en particulier, les oligarques et milliardaires russes ont joué un rôle majeur, acquérant certains des chalets les plus extravagants (plusieurs Russes possèdent toujours des biens ici) businessinsider.combusinessinsider.com. Les facteurs géopolitiques ont récemment freiné les nouveaux investissements russes, mais le vide a été comblé par d’autres (par exemple les Américains). Le profil type de l’acheteur à Courchevel en 2025 est un individu ou un family office UHNW cherchant une résidence secondaire de luxe faisant à la fois office d’investissement et de symbole de statut. La résilience et la liquidité de cette clientèle permettent de maintenir une forte demande, même en période de fluctuations économiques.
Contraintes d’offre : L’une des caractéristiques déterminantes du marché de Courchevel 1850 est la sévère limitation de l’offre. La station est petite et géographiquement contrainte – perchée sur le flanc d’une montagne avec la majorité des terrains constructibles déjà occupés par des chalets, des hôtels, ou des forêts/sentiers de ski protégés. Les nouvelles constructions sont rares et strictement contrôlées par les autorités locales (afin de préserver l’environnement alpin et le caractère exclusif) investropa.com. En substance, Courchevel ne peut pas s’étendre ou se développer massivement ; toute addition a tendance à être un projet boutique et haut de gamme ou un remplacement de structures plus anciennes. Il en résulte qu’à tout moment, le nombre de biens à vendre à 1850 est extrêmement faible (souvent seulement une poignée de chalets sont disponibles sur le marché, les autres s’échangeant de gré à gré). De nombreux propriétaires conservent leur bien à long terme (certaines propriétés se transmettent au sein des familles ou entre amis, en privé). À la fin 2024 par exemple, les agents locaux ont noté un déséquilibre entre vendeurs et acheteurs à 1850 – certains propriétaires fixaient des prix extrêmement élevés pour d’anciens chalets en raison du manque de concurrence, entraînant des négociations plus longues freespiritalpine.com. Pourtant, tout bien réellement premium et bien positionné sur le prix a tendance à se vendre rapidement, car il y a plus d’acheteurs que de chalets disponibles. Cette pénurie chronique d’offre exerce une pression haussière sur les prix – la demande excessive n’a aucun débouché. Cela signifie également que le marché de Courchevel est relativement protégé : même si la demande se tasse légèrement, la rareté soutient les valeurs. En résumé, 2025 trouve Courchevel 1850 avec une demande largement supérieure à l’offre, une recette pour des prix toujours élevés et des ventes rapides des biens d’exception.
Tendances des chalets et appartements de luxe en 2025
Chalets – Ultra-luxe et tradition alpine :Les chalets sont l’emblème de l’immobilier à Courchevel 1850, et les tendances récentes montrent que les acheteurs recherchent un luxe clé en main, ultra-moderne derrière une façade de chalet traditionnel. Beaucoup des propriétés les plus convoitées sont des chalets récemment construits ou ayant fait l’objet d’une rénovation totale, qui associent extérieurs alpins authentiques (bois ancien, pierre et toits de chalet) à des intérieurs contemporains. Les acquéreurs haut de gamme en 2025 privilégient les chalets offrant toutes les commodités imaginables : piscine intérieure ou spa, espaces bien-être (sauna, hammam, salle de sport), cinéma privé, cave à vin, garage chauffé et accès skis aux pieds directement sur les pistes. Ces chalets « cinq étoiles » ultra-équipés atteignent les prix au m² les plus élevés et se vendent rapidement dès leur mise sur le marché. À l’inverse, les anciens chalets à rénover rencontrent souvent une certaine difficulté de prix – récemment, on observe un « conflit entre ce que demandent les vendeurs et ce que sont prêts à offrir les acheteurs » pour des chalets ayant une dizaine ou une vingtaine d’années et non modernisés freespiritalpine.com. Les acheteurs sont prêts à payer le prix fort pour des maisons en parfait état ou neuves, mais si l’intérieur d’un chalet est daté ou si ses installations bien-être manquent, ils s’attendent désormais à une remise ou marge de négociationfreespiritalpine.com. Cette tendance crée une opportunité : les investisseurs prêts à rénover un bien ancien peuvent ajouter une grande valeur. Globalement, le niveau d’exigence pour un « chalet de luxe » en 2025 est très élevé – design alpin chic et moderne, fonctionnalités de maison connectée et conforts digne d’un hôtel sont la norme dans le segment premium de 1850.
Appartements – Nouveaux Programmes et Résidences de Services : Si les chalets occupent le devant de la scène, les appartements de luxe sont devenus une composante importante du marché immobilier de Courchevel, notamment dans les secteurs 1650 (Moriond) et 1550 (Village) ainsi qu’en tant que résidences skis aux pieds à 1850. Ces dernières années ont vu émerger des projets d’appartements neufs destinés aux acheteurs recherchant une combinaison de luxe et de praticité. Par exemple, des programmes comme Sundance Lodge et Steamboat Lodge à Courchevel 1650 (livraison prévue fin 2025) proposent des prestations hôtelières 5 étoiles – conciergerie, piscines, spas, restaurants sur place – réunies dans une propriété en copropriété privée freespiritalpine.com. Ces résidences vont des appartements pratiques « clé-en-main » de 2 chambres jusqu’aux vastes penthouses de 5–6 chambres qui rivalisent avec les chalets en termes de superficie freespiritalpine.com. Le concept est d’offrir une alternative au chalet – tous les avantages du mode de vie, avec moins de contraintes d’entretien. Ce type de bien est très apprécié : les acheteurs aiment la possibilité d’avoir leur appartement entièrement géré et même loué lorsqu’ils ne l’occupent pas (certains disposent de programmes locatifs). En matière de design, la tendance dans les appartements est similaire à celle des chalets : utilisation de matériaux locaux haut de gamme (vieilles poutres en bois, cheminées en pierre) associés à des intérieurs alpins contemporains et élégants. De grandes baies vitrées panoramiques, des plafonds hauts et des espaces ouverts optimisant la vue sont fréquents. Autre tendance : l’espace polyvalent dans les nouveaux appartements – des pièces pouvant servir de chambre supplémentaire, bureau ou salle média selon les besoins des propriétaires (reflétant la prolongation des séjours et même des périodes de télétravail). À Courchevel 1850 même, l’offre d’appartements est limitée (le village est majoritairement composé de chalets et d’hôtels), mais là où ils existent, ils se trouvent souvent dans des immeubles exclusifs de style chalet, ne comptant que 4 à 10 logements, préservant ainsi l’intimité et le prestige.
Tendances en matière d’équipements & de mode de vie : Le « bien-être » qui dépasse le ski comme priorité marque une évolution notable dans les tendances de l’immobilier alpin dmproperties.com. À Courchevel, cela se manifeste dans l’aménagement des chalets et appartements. Les acheteurs accordent désormais une importance majeure aux espaces bien-être intérieurs et à l’utilisation toute l’année. Beaucoup de chalets neufs ou rénovés intègrent des espaces spa, studios de yoga ou suites de fitness, reconnaissant que propriétaires et invités passent presque autant de temps à se détendre et à se ressourcer qu’à skier. Les promoteurs sont aussi attentifs à l’efficacité énergétique et à la technologie : installation d’isolations nouvelles générations, pompes à chaleur, triples vitrages, etc., pour satisfaire à la réglementation et séduire les acquéreurs de luxe éco-responsables. Les systèmes domotiques (gestion de l’éclairage, du chauffage, de la sécurité, voire de la programmation du sauna) sont désormais standards dans les biens haut de gamme. Par ailleurs, les touches de design biophilique – intégration d’éléments naturels, maximisation de la lumière naturelle et des vues sur la montagne – séduisent, en parfaite adéquation avec la thématique du bien-être.
Sur le plan architectural, Courchevel maintient des codes de conception stricts pour préserver son charme de chalet, de sorte qu’en apparence la tendance est à l’évolution plutôt qu’à la révolution. Les nouveaux chalets ressemblent toujours à des chalets traditionnels (toits en pente, façades en bois), mais ils sont plus grands et plus élaborés que les cabanes rustiques d’autrefois. Certains des plus récents « chalets » sont en réalité de véritables mini-maisons (plus de 1 000 m²), mais soigneusement camouflées en bois et en pierre. L’afflux continu de commerces et de restaurants de luxe (avec plus de 40 boutiques de créateurs et des dizaines de restaurants gastronomiques à 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) accompagne cette tendance immobilière – les propriétaires d’aujourd’hui attendent un véritable écosystème de luxe. En résumé, les tendances immobilières de 2025 à Courchevel 1850 mettent l’accent sur des équipements de bien-être haut de gamme, un design alpin moderne et un mode de vie riche en services (soit via des chalets avec personnel, soit en résidences avec services complets). Le marché répond ainsi au désir des acheteurs d’un sanctuaire ouvert toute l’année qui offre bien plus qu’un simple endroit où dormir après le ski.
Opportunités d’investissement et rendements prévisionnels
Potentiel d’appréciation du capital : L’immobilier à Courchevel 1850 est souvent considéré comme un investissement de premier ordre, offrant une solide préservation du capital et une appréciation à long terme plutôt que des gains spéculatifs rapides. Le bilan est impressionnant : la valeur des biens immobiliers dans les Alpes françaises a augmenté de ~30 % en moyenne depuis 2020 (environ 5,5 % par an) investropa.cominvestropa.com, et les stations les plus prestigieuses ont dépassé la moyenne, surtout depuis la pandémie. Dans le cas de Courchevel, les prix ont grimpé en flèche ces dernières années (par exemple, +9 % en 2024 seulement) investropa.com, établissant de nouveaux repères. À l’avenir, même si le rythme devrait ralentir, les experts prévoient une croissance modérée de ~3–7 % par an sur les marchés alpins jusqu’en 2026 investropa.com. Pour une zone ultra-prime comme 1850, on peut raisonnablement s’attendre à ce que la valorisation se situe dans la partie haute de cette fourchette, sauf perturbation majeure. Cela signifie qu’un chalet à 10 millions d’euros aujourd’hui pourrait naturellement voir sa valeur augmenter à 11–12 millions d’euros dans quelques années, uniquement grâce à l’appréciation du marché. De plus, l’écart unique entre l’offre et la demande à Courchevel suggère qu’elle pourrait enregistrer une appréciation supérieure à la moyenne : à chaque arrivée de nouveaux acheteurs fortunés (venant, par exemple, de marchés émergents ou d’une économie prospère), les prix ont la capacité de grimper à cause de l’offre limitée. En somme, les perspectives de croissance du capital restent solides, faisant de l’achat-conservation une stratégie rémunératrice. Même sur le très long terme, les biens prime dans les Alpes ont démontré une progression régulière (par exemple, les chalets de ski prime ont augmenté d’environ 33 % en moyenne depuis 2008, avec une accélération de la croissance après 2020) investropa.com.
Rendements locatifs et revenus : Les investisseurs doivent noter que les rendements locatifs à Courchevel 1850 sont relativement faibles en pourcentage, ce qui est caractéristique des marchés ultra-luxueux. Comme les prix d’achat sont très élevés, les revenus locatifs, bien que substantiels en valeur absolue, se traduisent par un rendement annuel modeste. Les rendements locatifs nets habituels sont de l’ordre de 2 à 3 % dans les stations prestigieuses comme Courchevel snowonly.com. À titre de comparaison, les stations alpines françaises moins clinquantes peuvent offrir un rendement net de 4 à 4,5 % snowonly.com, et la moyenne nationale française du rendement locatif (tous types de biens confondus) avoisine 6 % mansion-properties.com. Cela signifie qu’un investisseur à Courchevel privilégie généralement l’appréciation du capital et l’usage personnel à des rendements immédiats élevés. Par exemple, un bien de 5 millions d’euros pourrait générer environ 200 000 € de revenus locatifs annuels (en cas de location pendant les semaines de pointe), ce qui après frais représenterait environ 150 000 € nets – soit un rendement d’environ 3 %. Toutefois, ces chiffres ne prennent pas en compte les loyers élevés et la possibilité de compenser les coûts de propriété. Pendant les semaines d’hiver les plus demandées (Nouvel An, vacances scolaires), les tarifs hebdomadaires des chalets haut de gamme peuvent dépasser 80 000 à 100 000 €businessinsider.com. Même de petits appartements haut de gamme peuvent se louer plusieurs dizaines de milliers d’euros par semaine en pleine saison. Si un propriétaire accepte de louer son bien, disons, 8 à 10 semaines en hiver et quelques semaines en été, il peut couvrir une part importante des frais annuels (personnel, entretien, taxes) et même dégager un bénéfice, tout en profitant lui-même du bien le reste de l’année.
Il convient également de noter que la demande d’occupation est très forte à Courchevel pour les semaines où les propriétaires ouvrent leur logement à la location. Les spécialistes de la location alpine signalent que les chalets bien situés peuvent atteindre des taux de réservation de 70 à 90 % sur l’hiver (et même en été)snowonly.com. Le développement du tourisme quatre saisons permet désormais à juillet-août de générer des revenus de location non négligeables (même si plus faibles qu’en hiver). Un propriétaire avisé peut donc viser un taux d’occupation quasi total lors des hautes saisons et obtenir un rendement effectif amélioré. Certains biens sont gérés par des opérateurs de tourisme de luxe ou des agences spécialisées en chalets, ce qui simplifie encore le processus.
Stratégies et opportunités d’investissement : Pour les investisseurs en particulier, il existe plusieurs axes pour maximiser les rendements à Courchevel :
Stratégies de rénovation : Comme mentionné, les anciens chalets dans des emplacements premium qui nécessitent une modernisation peuvent parfois être acquis avec un léger rabais relatif. Investir dans une rénovation haut de gamme (avec une meilleure efficacité énergétique, de nouveaux équipements) augmente non seulement la valeur du bien de manière significative mais aussi sa rentabilité. Étant donné l’incitation réglementaire à la performance énergétique des logements, de tels travaux de rénovation permettent également de sécuriser l’investissement sur le long terme.
Remboursement de TVA sur le neuf : La France propose un dispositif attractif pour les acheteurs de programmes neufs situés dans des zones touristiques. Si vous achetez un bien immobilier neuf et vous engagez à le louer meublé avec des services para-hôteliers (ex : ménage, petit-déjeuner) pendant un certain nombre de semaines, vous pouvez obtenir un remboursement de la TVA de 20% sur le prix d’achat freespiritalpine.com. Dans le contexte de Courchevel, 20% d’un achat à plusieurs millions d’euros représente une somme importante – c’est donc un boost instantané de l’équité. De nombreux acheteurs d’appartements neufs à Courchevel 1650, par exemple, profitent de ce dispositif, financent la TVA pendant la construction puis la récupèrent ensuite en inscrivant le bien au programme de location. Cela améliore la rentabilité et le flux de trésorerie, rendant le rendement locatif plus attractif durant les premières années.
Modèles d’utilisation partagée : Certains investisseurs s’associent avec des amis ou la famille pour acheter un chalet en indivision (formellement ou via la création d’une SCI), partagent l’utilisation et les coûts. Compte tenu des prix élevés, cela peut avoir du sens et, avec une bonne organisation, chacun profite encore des semaines de choix. On observe aussi l’émergence de la propriété fractionnée ou de clubs privés sur le segment du luxe, permettant d’acheter des “parts” dans un chalet ultra haut de gamme (mais il faut rester prudent sur la clarté juridique – ce modèle en est encore à ses débuts).
Valeur comparative dans les secteurs moins connus : Si Courchevel reste cher, certains investisseurs achètent à la périphérie (Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550, ou la voisine La Tania). Ces secteurs appartiennent au même domaine skiable et bénéficient du prestige de Courchevel, mais les prix au mètre carré y sont inférieurs. Par exemple, les villages satellites des 3 Vallées affichent un prix au m² 50 à 70% inférieur à celui de 1850 investropa.cominvestropa.com, et leurs rendements locatifs nets (plus de 4%) surpassent souvent ceux des grandes stations snowonly.com. Le revers de la médaille, c’est une plus faible valorisation du capital à long terme et une clientèle locative différente, mais certains acquéreurs misant sur un “investment play” diversifient entre secteurs d’exception et stations en devenir.
En résumé, les rendements projetés à Courchevel 1850 proviennent d’un mélange de revenus locatifs modérés et d’une forte croissance du capital. Un acquéreur en 2025 peut anticiper des gains annuels en valeur de l’ordre de quelques pourcents (calculés sur une base très élevée) et la possibilité de compenser les coûts grâce à des loyers qui, bien que ne représentant que quelques pourcents de rendement, sont considérables en euros. Compte tenu des fondamentaux du marché de Courchevel, même une stratégie conservatrice de conservation jusqu’en 2028 a de fortes chances d’offrir un excellent rendement global en combinant valorisation de l’actif et dividendes locatifs éventuels. L’essentiel est d’acheter de la qualité (emplacement et prestations), car les propriétés d’exception resteront toujours les biens les plus recherchés – assurant ainsi à la fois une forte liquidité et des prix premium lors de la revente. Preuve de la confiance dans le marché : des analyses d’experts qualifient la tendance de l’immobilier alpin d’“incontestablement à la hausse” et insistent sur le fait que des stations-clés comme Courchevel s’appuient sur des fondamentaux exceptionnellement solides pour l’avenir investropa.cominvestropa.com.
Réglementations et politiques gouvernementales impactant l’immobilier
Loi sur l’efficacité énergétique (« Loi Climat ») : Un changement de politique majeur affectant l’immobilier français est l’interdiction progressive de la location de biens ayant de mauvaises performances énergétiques. À partir de 2025, les logements classés en « G » ne pourront plus être légalement loués en Francemansion-properties.com. D’ici 2028, cette interdiction s’étendra aux logements notés « F », puis « E » en 2034. Dans les stations alpines, de nombreux chalets traditionnels construits il y a plusieurs décennies pourraient appartenir à ces catégories de faible efficacité (en raison de fenêtres à simple vitrage, d’une isolation insuffisante, de systèmes de chauffage anciens, etc.). Pour les propriétaires à Courchevel, cela devient un problème pressant : pour maintenir le potentiel de revenus locatifs, les biens doivent être mis aux normes. On observe déjà une « fuite vers la qualité » où les acheteurs se concentrent sur des chalets récents, bien isolés ou déjà rénovés avec un chauffage moderne et une meilleure isolationinvestropa.cominvestropa.com. Les chalets plus anciens présentant de mauvaises notes se retrouvent sur un marché à deux vitesses : ils se vendent à prix réduit, voire pas du tout, ou bien les propriétaires investissent dans des améliorations (panneaux solaires, pompes à chaleur, meilleure isolation) pour améliorer la note. Ces réglementations ont, de façon assez paradoxale, soutenu la hausse des prix pour les biens de qualité – car les logements conformes avec un classement énergétique A/B deviennent encore plus précieux et recherchés investropa.cominvestropa.com. À Courchevel 1850, de nombreux chalets de luxe ont été rénovés pour installer du triple vitrage, du chauffage géothermique, etc., afin de rester exploitables en location. Globalement, cette politique oriente le marché vers la durabilité, ce qui, à long terme, améliore le parc immobilier et correspond aux valeurs personnelles de nombreux acheteurs (de nombreux acheteurs fortunés apprécient les améliorations écologiques comme faisant partie d’un standard de luxe).
Réglementation des locations de courte durée : Les zones riches en tourisme en France cherchent à équilibrer les locations saisonnières lucratives avec les besoins des communautés. Dans certaines villes alpines (en particulier les plus grandes comme Chamonix), les autorités locales ont limité le nombre de locations touristiques ou exigé des permis spéciaux pour leur exploitation dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix, par exemple, a introduit des quotas sur les locations de vacances dans certaines zones pour libérer des logements pour les résidents locaux et les travailleurs saisonniers. Bien que la plus petite taille et le caractère résolument touristique de Courchevel fassent qu’aucun plafonnement strict n’ait été imposé pour l’instant (l’économie repose sur les locations), la station n’est pas à l’abri d’une surveillance réglementaire. Les propriétaires à Courchevel doivent enregistrer leurs biens s’ils les louent à court terme et payer des taxes de séjour. Si de futures règles étaient introduites – par exemple, limiter le nombre de semaines pendant lesquelles un bien peut être loué ou exiger qu’il s’agisse de la résidence principale pour une location illimitée – cela pourrait affecter l’équation d’investissement. Cependant, compte tenu du profil de Courchevel 1850 (principalement des résidences secondaires de luxe et des infrastructures touristiques), toute politique de ce type serait probablement mesurée. Il est à noter qu’en limitant l’offre de locations dans des lieux comme Chamonix, ces villes accroissent involontairement la demande (et les tarifs) des biens qui sont disponiblesinvestropa.cominvestropa.com. Un effet similaire pourrait se produire à Courchevel : si jamais les locations devaient être restreintes, les biens exclusifs restant sur le marché pourraient voir la demande augmenter encore davantage de la part des touristes aisés. C’est un sujet à suivre, mais à l’horizon 2025, Courchevel reste un marché très favorable à la location, sans interdiction locale spécifique concernant les locations de vacances (en dehors des lois nationales).
Taxes sur les résidences secondaires : Le gouvernement français et les communes locales ont mis en place des taxes visant les propriétaires de résidences secondaires, ce qui inclut de nombreux propriétaires à Courchevel. Ces mesures comprennent des surtaxes de taxe d’habitation plus élevées dans les zones officiellement désignées comme connaissant une pénurie de logements pour les habitants (zones tendues). Le département de la Savoie, où se situe Courchevel, a autorisé une surtaxe allant jusqu’à 60 % sur la taxe des résidences secondaires dans certains cas. De plus, certaines stations prisées appliquent une taxe sur les logements vacants afin de décourager les biens laissés inoccupés. En pratique, pour un chalet valant plusieurs millions d’euros, ces taxes locales restent relativement mineures (quelques milliers d’euros de plus par an) et n’ont pas dissuadé les acheteurs fortunésinvestropa.com. Le régime fiscal national de la France présente quelques avantages pour les investisseurs : il n’existe pas de « taxe sur les acheteurs étrangers » générale, et la France a dorénavant limité son impôt sur la fortune depuis 2018 à l’immobilier uniquement (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), applicable aux actifs immobiliers nets de plus de 1,3 M€, avec un taux progressif pouvant atteindre environ 1,5 %. De nombreux acheteurs étrangers intègrent simplement ce coût dans le prix d’une propriété en France. Sur les revenus locatifs, les propriétaires étrangers paient l’impôt sur le revenu français (avec des conventions pour éviter la double imposition), mais peuvent déduire des charges, et des dispositifs attractifs comme le statut LMNP (location meublée non professionnelle) offrent un traitement fiscal avantageux. Par ailleurs, des allègements fiscaux existent pour la location : les revenus tirés de la location meublée peuvent souvent être compensés par l’amortissement et les charges, ce qui permet parfois d’obtenir un revenu imposable très faible pour un chalet bien géré. Un autre avantage clé concerne les constructions neuves, comme mentionné – la TVA (20 %) peut être remboursée si le bien est loué avec services, ce qui améliore nettement le rendement freespiritalpine.com. Il existe également des crédits d’impôt et des subventions pour les rénovations écologiques (dans le cadre des initiatives vertes françaises). Dans l’ensemble, l’environnement réglementaire en France est considéré comme stable et relativement transparentmansion-properties.com. Les investisseurs bénéficient d’une forte protection juridique (les droits de propriété sont bien établis) mansion-properties.com et l’orientation de la France vers la location durable devrait renforcer à long terme la valeur des biens conformes.
Réglementation stricte de l’urbanisme & de la construction : Le développement à Courchevel 1850 est régi par des règles d’urbanisme strictes visant à préserver l’environnement montagnard et le caractère exclusif de la station. La Loi Montagne et les plans locaux d’urbanisme limitent les grands projets, en particulier au-dessus de certaines altitudes. Concrètement, cela signifie que les nouveaux permis de construire sont rares – la priorité est donnée à la réhabilitation de l’existant plutôt qu’à l’expansion sur des terrains vierges investropa.com. Les limites de hauteur garantissent que les chalets restent à taille humaine (pas de grands immeubles ici), et des règles architecturales préservent l’esthétique classique des chalets. De plus, construire de nouvelles résidences secondaires dans les Alpes exige souvent d’apporter un bénéfice à la collectivité (création de parkings ou soutien au logement des travailleurs saisonniers) en contrepartie. Ces politiques permettent en pratique de verrouiller la rareté de l’immobilier à Courchevel. Pour les propriétaires, c’est positif car cela évite une surconstruction qui pourrait autrement faire baisser la valeur des biens ou nuire au charme de la station. En revanche, les projets de rénovation peuvent être coûteux et chronophages en raison des obstacles administratifs – mais la plupart des acheteurs haut de gamme l’acceptent comme un passage obligé pour posséder une part de ce paradis. À noter : la Suisse applique des règles encore plus strictes (comme le quota Lex Weber sur les résidences secondaires), tandis qu’en France, le développement reste possible mais de manière encadrée. Le conseil municipal de Courchevel doit équilibrer la durabilité environnementale (risques d’avalanches, circulation, gestion de l’eau) avec le statut de destination de renommée mondiale. Les récentes modernisations d’infrastructures (comme de nouvelles remontées mécaniques) s’accompagnent généralement d’études d’impact et, autant que possible, elles consistent à réutiliser ou à moderniser les installations existantes plutôt qu’à en créer de nouvelles.
En résumé, le contexte réglementaire en 2025 pour les propriétaires à Courchevel est caractérisé par une exigence de qualité et de conformité : logements économes en énergie, locations responsables et développement maîtrisé. Si ces mesures ajoutent de la complexité pour les propriétaires, elles servent globalement à renforcer la valeur à long terme et l’exclusivité de l’immobilier à Courchevel. Les acquéreurs doivent s’assurer que le bien visé respecte déjà les nouvelles normes ou peut raisonnablement être mis à niveau – et s’entourer d’experts locaux pour optimiser la fiscalité et maîtriser la réglementation locative. Point important, la France accueille les acheteurs étrangers (aucune restriction de nationalité à l’achat), ce qui maintient l’attrait international de Courchevel ; on y retrouve des investisseurs venus d’Europe, d’Amérique ou d’Asie.
Dynamiques saisonnières : impact sur les prix & la disponibilité
Saison de pointe hivernale (haute saison) : Courchevel 1850 est avant tout une station de ski, et c’est en hiver que le village prend véritablement vie – ceci a des répercussions directes sur l’utilisation et le prix de l’immobilier. La période de décembre à avril correspond à la haute saison, avec Noël/Nouvel An et février (vacances scolaires) qui représentent les moments les plus intenses. Durant ces périodes, la demande d’hébergement explose. Les propriétaires de chalets qui mettent leurs biens en location réalisent souvent la majorité de leurs revenus locatifs annuels en seulement 2–3 semaines de vacances. En conséquence, les tarifs de location en hiver sont extrêmement élevés (par exemple, 50 000 €+ par semaine pour un chalet de luxe de 4 chambres est la norme pendant la semaine du Nouvel An). L’activité des ventes peut également s’accélérer en hiver, certains visiteurs fortunés décidant parfois d’acheter une part de Courchevel après avoir expérimenté ce style de vie. Il n’est pas rare que des visites de biens immobiliers se déroulent sur le champ en haute saison, à l’initiative de locataires charmés. Cela étant dit, le stock à vendre est généralement au plus bas en hiver – de nombreux propriétaires préfèrent attendre le printemps ou l’été avant de mettre en vente afin de ne pas perturber des locations hivernales lucratives ou leur propre séjour. Ainsi, l’hiver est le moment où les acheteurs découvrent le produit (la station et souvent le bien en tant que locataire), mais les transactions elles-mêmes se concluent souvent lors des intersaisons.
Printemps et automne (basses saisons) : Fin avril, les remontées mécaniques ferment et Courchevel entre dans une phase calme. Le dégel printanier et l’intersaison (mai, juin) voient de nombreux commerces et restaurants fermés. De même, après le bref été, l’automne (fin septembre à novembre) correspond à la basse saison avec une activité touristique minimale. Historiquement, ces périodes représentent un temps mort pour la station – un moment où les propriétaires effectuent des rénovations ou améliorations, le personnel prend des congés, et le village se ressource. Côté marché, l’intersaison est le moment où le stock disponible tend à être le plus élevé et où les acheteurs peuvent disposer d’un peu plus de marge de négociation. Les vendeurs qui mettent en vente à cette période savent qu’ils ont une audience plus restreinte ; s’ils sont motivés, ils peuvent être un peu plus agressifs sur le prix. Cependant, comme les propriétaires de Courchevel ne sont généralement pas pressés de vendre, il ne faut pas s’attendre à des remises saisonnières drastiques – le marché n’est pas comparable à la location saisonnière où les tarifs fluctuent fortement. Les prix de l’immobilier ne baissent pas en été ou en basse saison ; tout au plus, il y a un peu plus de marge de manœuvre pour négocier ou la possibilité d’acheter sans enchères concurrentes. Certains acheteurs avisés préfèrent organiser leur recherche au printemps : après une grande saison de ski, quelques propriétaires pourraient envisager de vendre (en particulier si le bien n’a pas été loué ou utilisé comme espéré). De plus, les agences immobilières disposent de plus de temps pour travailler avec leurs clients en basse saison, pouvant ainsi accorder davantage d’attention et d’opportunités d’exploration aux acheteurs.
Saison estivale (seconde haute saison) :L’été (juillet-août) à Courchevel a considérablement gagné en popularité, les Alpes se positionnant désormais comme une destination de toute saison. Bien que l’été ne soit pas aussi fréquenté que l’hiver, il n’est plus un simple second choix. Les familles et les amateurs d’activités de plein air viennent pour la randonnée, le VTT, le trail, le golf (à proximité) et la détente alpine. Le climat est agréable (journées chaudes, nuits fraîches) et les paysages sont splendides, faisant de Courchevel un refuge de montagne luxueux également en été. Cette tendance a plusieurs effets : les locations estivales rapportent désormais des revenus significatifs, de nombreux chalets et appartements étant loués à la semaine à des touristes venus d’Europe, du Moyen-Orient (souvent à la recherche de fraîcheur en été), et d’ailleurs. Les taux d’occupation peuvent atteindre plus de 70 % en pleine saison estivale pour les propriétés attractives snowonly.com. Les tarifs de location sont inférieurs à ceux de l’hiver, mais restent intéressants – par exemple, ce chalet à 50 000 €/semaine en hiver peut se louer 15 000–20 000 €/semaine en août. Pour les propriétaires, cela signifie que la propriété n’est pas inutilisée pendant 8 mois de l’année ; elle peut être exploitée ou générer des revenus sur plus de saisons. Culturellement, l’image de Courchevel s’étend vers une station bi-saisonnière, à l’instar de Megève ou Chamonix depuis longtemps. Les infrastructures comme les remontées mécaniques ouvertes en été (pour les randonneurs/VTTistes) et des événements tels que des festivals de musique ou de feux d’artifice attirent les visiteurs. D’ailleurs, à l’échelle des Alpes, les stations ont constaté une forte augmentation de la fréquentation estivale – Chamonix a enregistré une hausse de 46 % des ventes de forfaits de remontées en été sur deux ans dmproperties.com, et les chiffres de l’été à Courchevel sont en hausse constante. Cette attractivité toute l’année soutient la valeur des biens immobiliers car les propriétaires voient plus d’utilité (et de revenus potentiels) pour leur investissement. Cela atténue également la forte saisonnalité des commerces, rendant le village plus dynamique toute l’année.
Impact sur la disponibilité : Le cycle saisonnier influence les périodes de mise en vente des biens. De nombreux vendeurs préfèrent mettre en vente à la fin de l’hiver ou au printemps (après avoir profité d’une dernière saison ou pour capter les visiteurs printaniers) afin que la transaction se conclue durant l’été, avant l’hiver suivant. De même, les nouveaux programmes visent souvent une livraison à l’automne pour que les acheteurs puissent profiter de leur bien en haute saison hivernale. Cela signifie que l’automne voit souvent une profusion de signatures et de remises de clés (les études notariales des Alpes sont d’ailleurs très actives en octobre-novembre afin que les acquéreurs aient leurs clés pour Noël). Pour les locations, les propriétaires doivent décider dès le début de l’automne s’ils loueront pendant les semaines de pointe ou s’ils en profiteront eux-mêmes, car les agents immobiliers commencent à commercialiser les chalets d’hiver dès septembre pour la saison à venir.
Dynamique des prix : On pourrait supposer que l’achat en hiver est plus cher en raison de la demande – mais dans l’immobilier à Courchevel, les prix sont relativement stables selon les saisons (contrairement aux hôtels, les prix des maisons ne doublent pas en hiver). Cependant, la valeur perçue d’un bien est souvent à son apogée en hiver : un chalet de ski paraît plus attrayant entouré de neige et d’une activité animée. Cela conduit parfois à des ventes rapides au prix affiché en hiver, alors que ce même bien présenté hors saison dans une station désertée pourrait susciter une offre plus audacieuse. En ce sens, l’“achat émotionnel” hivernal existe : un acheteur tombe amoureux du lieu lors du pic d’ambiance et paie sans négocier. À l’inverse, un investisseur minutieux préférera sans doute visiter en été pour vérifier d’éventuels problèmes cachés sous la neige hivernale (état de la toiture, délimitation du terrain, etc.) et négocier dans une atmosphère moins frénétique.
Tendances des utilisateurs – Séjours prolongés : Un autre changement saisonnier est que les propriétaires (et locataires) passent des périodes plus longues à Courchevel qu’auparavant. L’essor du travail à distance permet à certains propriétaires de venir désormais pour plusieurs mois – par exemple de décembre à février sans interruption – au lieu de simplement une semaine de vacances. Ils peuvent travailler depuis leur chalet en semaine et skier lors des pauses, le vivant comme une résidence principale bis. De même, certains viennent en été pour s’évader de la ville pendant un mois. Cette tendance brouille les lignes saisonnières et accroît la demande de caractéristiques plus confortables et domestiques (bureaux à domicile, internet fiable, etc., ce que Courchevel a renforcé grâce à la fibre optique dans la région). Cela confirme que Courchevel n’est pas seulement une station de ski de passage mais une destination alpine à vivre toute l’année.
En conclusion, la saisonnalité à Courchevel impose un rythme cyclique au marché, l’hiver restant la saison phare tant pour l’utilisation que pour l’animation, mais avec un été qui prend de plus en plus d’importance. Même si les prix des biens eux-mêmes ne fluctuent pas selon la saison, le calendrier des ventes, le taux d’occupation et la disponibilité des annonces sont bel et bien saisonniers. Les investisseurs avisés sauront caler leurs stratégies sur ce calendrier : peut-être acheter au printemps, rénover hors saison, et profiter des locations en haute saison. L’effort pour diversifier les saisons touristiques (hiver et été) rééquilibre progressivement la donne, ce qui rend, au final, l’actif immobilier plus précieux, car il est exploité sur une plus grande partie de l’année et s’inscrit dans une communauté qui ne ferme plus la moitié du temps.
Développements des infrastructures et croissance du tourisme
Mises à niveau des infrastructures de ski : Courchevel et les Trois Vallées investissent continuellement dans leurs infrastructures de ski, reconnaissant qu’une expérience de ski moderne et efficace est cruciale pour maintenir la valeur des biens immobiliers et attirer une clientèle aisée. Un récent point fort est la rénovation complète de la télécabine de la Saulire, qui rouvrira pour l’hiver 2024/25 avec des cabines panoramiques flambant neuves et un confort luxueux seecourchevel.com. La Saulire est une remontée emblématique (emmenant les skieurs jusqu’à 2 700 m avec vue sur le Mont Blanc), et sa modernisation témoigne de l’engagement de la station envers des installations de premier ordre. De plus, les espaces pour débutants à 1850 ont connu des améliorations telles que de nouveaux tapis roulants couverts (remontées de type tapis roulant) remplaçant les anciens pour offrir une montée abritée et confortable aux enfants et débutants seecourchevel.com. Au cours des dernières années, Courchevel a également étendu les systèmes d’enneigement artificiel pour garantir des pistes praticables de début décembre à fin avril, même lors des saisons neigeuses modestes. Par exemple, en amont des Championnats du monde de ski 2023 (accueillis à Courchevel-Méribel), des millions ont été investis dans la préparation des pistes, de nouvelles dameuses et des canons à neige afin d’assurer des conditions de classe mondiale. La connectivité au sein du domaine skiable reste inégalée : Courchevel est reliée sans couture à Méribel et Val Thorens, et des projets récents comme la télécabine Orelle-Cime Caron 2021 (dans la « 4e Vallée ») ont encore renforcé les 3 Vallées comme un immense terrain de jeu snowonly.com. Pour les propriétaires, ces améliorations signifient une qualité de ski constante et une meilleure expérience pour les invités, ce qui maintient une forte demande locative et justifie la cherté de l’immobilier.
Aménagements de luxe & Expansion : Les améliorations sur les pistes s’accompagnent de développements dans les villages de la station. Courchevel 1850 possède déjà l’une des plus fortes concentrations d’hôtels 5 étoiles au monde (hors grandes métropoles) businessinsider.com. Cela inclut des établissements réputés comme Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée et d’autres, qui chouchoutent les visiteurs et rehaussent le prestige de la station. De façon impressionnante, Courchevel (tous niveaux) compte 7 restaurants étoilés Michelin, le plus grand nombre dans les Alpes businessinsider.com, consolidant son statut de destination gastronomique. La tendance va vers le luxe expérientiel : les nouveaux projets associent hébergement, galeries de boutiques haut de gamme, clubs privés et centres de bien-être. Un développement notable est l’arrivée du Maya Collection hotel, un hôtel ultra-luxueux devant ouvrir à Courchevel en décembre 2025 voguebusiness.com. De même, la Monte-Carlo Société des Bains de Mer (la société derrière les casinos et hôtels luxueux de Monaco) est engagée à Courchevel avec des projets de lodges haut de gamme et d’hôtellerie d’ici 2026 voguebusiness.com. Ces projets indiquent que les investisseurs injectent des fonds dans l’infrastructure touristique de Courchevel, anticipant une demande soutenue. La station se prépare aussi à fêter ses 80 ans en 2026/27, inaugurant probablement certains de ces nouveaux lieux et organisant des événements de prestige voguebusiness.com. Pour les propriétaires immobiliers, l’arrivée de grands opérateurs de luxe est un atout : cela élargit l’attrait de la station (attirant de nouveaux visiteurs fortunés susceptibles de devenir eux-mêmes acheteurs) et renouvelle en permanence le cachet de Courchevel. La présence de marques comme Louis Vuitton, Dior, Cartier, etc., dans le quartier commerçant de Courchevel (toutes ont leurs boutiques sur place) accentue ce côté cosmopolite voguebusiness.com.
Transport et accessibilité : L’accessibilité de Courchevel a toujours fait partie de son attrait luxueux. La station possède notamment un altiport privé (aéroport) juste au-dessus de 1850, l’un des plus hauts d’Europe, permettant aux petits jets privés et aux hélicoptères d’atterrir littéralement sur la piste businessinsider.com. Cela permet aux VIP de voler directement depuis Paris ou Genève jusqu’à Courchevel, évitant ainsi des heures de transfert routier. L’altiport, célèbre pour sa piste courte en montée, fait office d’attraction touristique en hiver (les skieurs s’arrêtent pour regarder les avions décoller/atterrir) businessinsider.com. En ce qui concerne l’infrastructure de transport régionale, de grands projets sont en cours : la ligne ferroviaire à grande vitesse Lyon-Turin (dont une partie comprend une gare à Saint-Jean-de-Maurienne, à environ 45 minutes en voiture de Courchevel) doit être achevée d’ici la fin de la décennie snowonly.com. Une fois terminée, elle réduira considérablement le temps de trajet entre Paris et les Alpes françaises — ce qui pourrait attirer davantage de visiteurs le temps d’un week-end. Imaginez rejoindre Moûtiers (la ville de la vallée desservant Courchevel) en train depuis Paris en seulement 4 heures environ ; cela pourrait rendre Courchevel plus accessible à un public européen encore plus large, y compris ceux qui ne souhaitent pas prendre l’avion. En outre, les améliorations locales des routes (la montée depuis Moûtiers vers Courchevel a bénéficié de modernisations et de tunnels améliorés au fil des ans) continuent d’accroître la sécurité et de réduire les embouteillages durant les semaines les plus fréquentées. Ensemble, ces améliorations renforcent l’attrait de Courchevel comme escapade de luxe pratique, malgré sa situation en montagne isolée.
Durabilité & Environnement : Conscients des menaces liées au changement climatique et à la hausse des coûts de l’énergie, les autorités de Courchevel et les exploitants des remontées mécaniques ont adopté des améliorations durables. La Société des 3 Vallées (S3V), qui gère les remontées mécaniques, alimente désormais 100 % des remontées avec de l’énergie renouvelable (hydroélectrique et solaire) seecourchevel.com. En 2024, ils ont installé des panneaux solaires sur la gare de la télécabine Ariondaz à Courchevel Moriond pour produire de l’électricité sur place, suffisamment pour faire fonctionner un télésiège grâce à l’énergie solaire recueillie seecourchevel.com. Ils ont également investi dans des dameuses économes en énergie guidées par GPS, optimisant les itinéraires de damage et réduisant la consommation de carburant seecourchevel.com. Pour le développement immobilier, les nouvelles constructions respectent des normes d’isolation plus strictes et incluent souvent un chauffage géothermique ou solaire pour les piscines, etc. Le gouvernement de la station a mis en place des mesures telles que la subvention de la rénovation énergétique des bâtiments anciens. Même des politiques simples, comme l’obligation des pneus hiver sur les véhicules pendant la saison pour la sécurité seecourchevel.com, témoignent d’une attention portée à la durabilité et à la sécurité. Ces efforts garantissent que Courchevel reste viable en tant que domaine skiable sur le long terme (atténuant les impacts climatiques) et constituent un argument de vente pour les investisseurs sensibles à l’environnement. De plus, avec une clientèle aisée de plus en plus soucieuse de la responsabilité environnementale, disposer d’une station « verte » accroît son attractivité. Tous ces éléments ajoutent une valeur immatérielle à l’immobilier : une station bien gérée et durable conservera son prestige (et donc la demande immobilière) sur le long terme.
Événements et profil international : La notoriété de Courchevel a brillé de mille feux lors des Championnats du monde de ski alpin FIS en février 2023, coorganisés avec Méribel. La station a bénéficié d’une couverture médiatique internationale et a profité de l’occasion pour mettre en avant ses infrastructures (dont un nouveau stade d’arrivée et des remontées mécaniques modernisées). Le succès de l’événement a démontré la capacité de Courchevel à accueillir des manifestations d’envergure, ce qui est de bon augure pour de futurs projets comme les Jeux Olympiques. En effet, les Alpes françaises (y compris Courchevel) sont de solides candidates pour accueillir les Jeux Olympiques d’hiver 2030, et beaucoup anticipent qu’elles décrocheront l’organisation voguebusiness.comvoguebusiness.com. Cette perspective a déjà accéléré certains projets – par exemple, un réaménagement du “front de neige” de Courchevel 1850 et de la gare de la télécabine du Chenus est prévu pour moderniser le cœur du village en vue d’un éventuel coup de projecteur olympique voguebusiness.com. Si la tenue des Jeux Olympiques est confirmée, attendez-vous à un mini-boom des investissements dans les infrastructures : routes améliorées, hébergements potentiellement élargis (quoique dans le cas de Courchevel, plutôt temporaires vu la limitation sur la construction permanente), et embellissement général. Même si Courchevel n’est pas un site officiel, elle accueillera inévitablement des dignitaires ou des équipes pour des entraînements (comme lors des précédents JO), et la hausse du tourisme sera considérable. De plus, les festivités du 80e anniversaire en 2026/27 donneront lieu, sans doute, à des événements spéciaux, peut-être l’ouverture de nouveaux musées ou de sites culturels célébrant le rôle pionnier de Courchevel en tant que station de ski conçue de toutes pièces (fondée en 1946). De tels investissements culturels ajoutent à l’attrait de la station au-delà du ski.
Station
Fourchette de prix typique du segment haut de gamme (€/m²)
*Les stations suisses ont enregistré une croissance moyenne d’environ 3,5 % en 2024 dmproperties.com ; Verbier, en tant que station suisse de premier plan, a probablement connu une croissance similaire ou légèrement supérieure compte tenu de sa demande.
Croissance du tourisme et plans futurs : L’effet combiné de tous les éléments ci-dessus se reflète dans les statistiques touristiques : lors de la saison 2024/25, Courchevel a enregistré environ 1,2 million de nuitées, en hausse de 16 % par rapport à la saison 2018 (avant Covid)voguebusiness.com. C’est une croissance remarquable pour une destination déjà bien établie. Cette progression s’inscrit dans une stratégie visant à promouvoir la station toute l’année et à l’international. L’office du tourisme a ciblé de nouveaux marchés (par exemple, plus de visiteurs des États-Unis, du Moyen-Orient et d’Asie ont été ciblés à travers des roadshows et des partenariats). L’introduction des forfaits de ski Ikon et Epic (forfaits saisonniers mondiaux) qui incluent des journées dans les 3 Vallées a facilité la découverte de Courchevel par les skieurs internationaux (notamment les Américains), dont beaucoup en sont tombés amoureux dmproperties.com. Les planificateurs de la station tiennent également à préserver un équilibre entre la croissance et l’exclusivité : contrairement à certaines stations de ski grand public, Courchevel ne cherche pas à augmenter de façon spectaculaire le volume de skieurs (ce qui pourrait surcharger les remontées mécaniques et les pistes). À la place, l’accent est mis sur l’amélioration de la qualité – par exemple, de meilleures expériences, davantage d’activités hors ski (parc aquatique Aquamotion, promenades en chiens de traîneau, vols en parapente, etc.), et de meilleurs services (applications pour des services à la demande, conciergerie ski, etc.). Ce faisant, Courchevel conserve sa marque haut de gamme – ce qui continue d’attirer une clientèle fortunée (et des acheteurs de biens immobiliers). Un point important : la synergie entre les investissements publics (remontées mécaniques, voirie, événements) et privés (hôtels, boutiques, chalets) crée un cycle vertueux : la station reste à la pointe du luxe, et l’immobilier y demeure ainsi parmi les plus recherchés au monde.
Analyse comparative avec d’autres stations alpines (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 est souvent citée parmi un petit cercle de stations alpines d’élite. Pour mettre son marché immobilier en perspective, il est utile de comparer les principaux indicateurs et caractéristiques avec Val d’Isère et Megève (ses homologues françaises) ainsi que Verbier (son grand concurrent suisse) :
Prix : Les prix à Courchevel 1850 atteignent le sommet du marché français – la seule station française qui concurrence régulièrement les poids lourds suisses en termes de prixinvestropa.com. Les propriétés haut de gamme de Val d’Isère suivent de près (frôlant les 30 000 €/m² pour les biens les plus prestigieux) investropa.com, mais en moyenne Courchevel garde une légère avance. Megève, bien que très prestigieuse, présente généralement des prix plus bas – un reflet de sa plus faible altitude et de son offre plus importante de terrains à développer (étant donné que c’est une ville étendue). Par exemple, un chalet élégant qui pourrait coûter 5M€ à Megève pourrait facilement atteindre 8–10M€ à Courchevel 1850. Verbier se distingue comme un concurrent direct en termes d’exclusivité et de prix : comme montré, l’immobilier de prestige à Verbier débute autour de 22 100 CHF (~23 600 €) par m² et atteint facilement les 30 000 € ubs.comubs.com. En réalité, la Suisse compte les cinq marchés de stations de ski les plus chers des Alpes, avec St. Moritz et Gstaad dépassant souvent les 40 000 €/m² pour les biens les plus exclusifs ubs.comubs.com. Courchevel 1850 se situe juste en dessous – pour l’instant. À noter que la hausse de 9 % des prix à Courchevel en 2024 a été supérieure à celle de toute station suisse la même année, ce qui laisse penser que l’écart pourrait se réduire dmproperties.com.
Pour les investisseurs, ces différences de prix signifient également que les tickets d’entrée varient : on peut acheter un appartement de luxe à Megève pour le prix d’un très petit appartement à 1850. Si l’on recherche uniquement un investissement, certains peuvent voir une valeur à Megève ou dans des stations émergentes françaises (potentiel de hausse plus important en pourcentage), mais l’attrait de Courchevel est d’être un actif de premier choix – comparable à posséder un bien à Monaco plutôt que dans une ville moins chère.
Demande & profil des acheteurs : Les quatre stations attirent des acheteurs internationaux aisés, avec toutefois des nuances :
Courchevel 1850 – Public très international ; présence importante d’Européens (Britanniques, Belges, Suisses, Français fortunés), intérêt marqué du Moyen-Orient et d’Asie, et des acheteurs américains en augmentation investropa.cominvestropa.com. Également station historiquement prisée des Russes. Les acquéreurs cherchent souvent des biens d’exception et n’hésitent pas à payer une prime pour le prestige.
Val d’Isère – Traditionnellement plébiscitée par la clientèle haut de gamme britannique et les Français fortunés. Elle bénéficie d’une réputation sérieuse de station pour skieurs aguerris (nombreux terrains experts) tout en offrant des chalets de luxe. Son profil d’acheteurs est sans doute un peu plus centré sur l’Europe que le mélange ultra-mondial de Courchevel, mais la présence de non-Européens y augmente également.
Megève – Attire une clientèle aisée plus discrète (la station a été développée à l’origine par la famille Rothschild comme réponse française à St. Moritz). Beaucoup de Français et de Genevois/riverains de Genève apprécient Megève pour son village chic (boutiques, gastronomie, mais à un rythme plus détendu que Courchevel) et pour son art de vivre toute l’année. Station également très populaire auprès des familles – l’enjeu n’est pas uniquement le ski, mais bien le style de vie alpin (golf, équitation, festivals de musique). Présence internationale (Royaume-Uni, Belges, quelques Américains/Asiatiques), mais moins prononcée qu’à Courchevel.
Verbier – Extrêmement internationale ; mélange de Britanniques (surnommée « Londres sur les pistes » du fait du grand nombre de propriétaires du Royaume-Uni), clientèle pan-européenne et élite mondiale. La loi suisse permet aux étrangers d’acheter à Verbier (quotas du canton du Valais), ce qui attire de nombreux propriétaires non suisses, dont des célébrités et de grands chefs d’entreprise. L’ambiance à Verbier est plus jeune et sportive à certains égards – réputée pour le hors-piste et une vie après-ski animée – mais attire aussi beaucoup de personnes au patrimoine important. Les stations suisses comme Verbier bénéficient également de la stabilité économique de la Suisse et parfois d’avantages fiscaux (certains acquéreurs étrangers s’y installent officiellement pour des accords de taxation forfaitaire).
Marché locatif & rendements : Courchevel et Val d’Isère disposent toutes deux de marchés locatifs solides en hiver, mais Courchevel affiche des tarifs hebdomadaires plus élevés en raison de son prestige et de ses équipements (gastronomie, etc.). Un chalet ski-in/ski-out à Courchevel 1850 peut se louer plus cher qu’un chalet comparable à Val d’Isère, parfois 20 à 30 % de plus, ce qui reflète le positionnement de Courchevel. Le marché locatif de Megève est un peu plus saisonnier (très dynamique à Noël et en février, plus calme entre les deux) et bénéficie également d’une activité de location estivale (golf/résidence de vacances). Les locations à Verbier sont comparables à celles de Courchevel pendant les semaines de pointe (les deux se situant dans la toute haute gamme des tarifs locatifs de ski) – un chalet à 100 000 €/semaine à Courchevel peut aussi se louer à CHF 100 000/semaine à Verbier. Les rendements nets dans toutes ces stations de premier choix restent relativement faibles (environ 2–3 %) comme indiqué sur snowonly.com. À noter, l’acquisition d’un bien en station suisse s’accompagne souvent de coûts de détention plus élevés (avec l’imposition annuelle sur la fortune cantonale, et des services souvent plus chers), ainsi que de règles de location strictes dans certains cas (certains résidences secondaires en Suisse ne peuvent pas facilement être louées si elles ont été achetées avec un permis à usage personnel). La France est en fait un peu plus simple en matière de location.
Altitude & fiabilité de l’enneigement : Courchevel 1850 et Val d’Isère sont toutes deux situées en altitude (1850 m, et 1850 m pour le village de La Daille à Val, avec le village principal de Val à 1800 m) et disposent d’un domaine skiable allant jusqu’à plus de 3000 m. Cela leur garantit une excellente fiabilité de l’enneigement qui, avec le réchauffement climatique, devient un atout essentiel – c’est d’ailleurs en partie pour cela qu’elles restent leaders en croissance des prix. Megève, à 1100 m dans la ville, est plus affectée lors des années de faible enneigement (même si la station a beaucoup investi dans la neige artificielle). Le village de Verbier se trouve vers 1500 m, avec du ski possible jusqu’à 3300 m sur le Mont Fort, ce qui le rend aussi très neigeux. La tendance à la « prime d’altitude » est évidente : les stations situées au-dessus de 1500 m ont connu une croissance bien supérieure à celles plus basses investropa.com. Cela s’annonce bien pour Courchevel, Val d’Isère, Verbier – et c’est une légère inquiétude pour Megève (même si l’attrait estival et le charme de Megève constituent d’autres atouts).
Style de vie & infrastructures : Chaque station a sa proposition de style de vie. Courchevel 1850 rime avec glamour et commodité – on peut descendre à ski directement en ville, faire du shopping chez Chanel, dîner dans un palace, et profiter d’une vie nocturne comprenant clubs branchés et galeries d’art. Val d’Isère combine le ski sportif avec une ambiance de village animée et un peu plus décontractée ; on y trouve de nombreux chalets de luxe et même quelques hôtels 5 étoiles aujourd’hui, mais l’ambiance reste celle du « luxe pour passionnés de ski » contre le « luxe ostentatoire » de Courchevel. Megève offre un charmant centre-ville de style médiéval, des balades en calèche et un mélange de luxe et d’authenticité – il s’agit autant d’être vu dans le village (comme à Saint-Moritz) que de skier. C’est aussi une vraie ville à l’année avec une importante population permanente, ce qui séduit ceux qui souhaitent rejoindre une communauté vivante. Verbier est réputée pour sa vie nocturne et le hors-piste – très sportif le jour, très festif le soir. L’offre ultra-luxe côté boutiques (moins de marques de créateurs qu’à Courchevel) est un peu plus discrète mais on y trouve des services haut de gamme et des événements prestigieux (comme le Verbier Music Festival).
Du point de vue d’un investisseur : Courchevel vs Verbier est souvent une question de préférence entre les systèmes français et suisses. Certains préfèrent la France pour la simplicité du processus d’achat et l’absence de restrictions pour les acheteurs étrangers, ainsi que pour le style de vie (langue, gastronomie, culture). D’autres privilégient la Suisse pour sa stabilité, sa confidentialité et son prestige (et certains avantages potentiels en matière de résidence fiscale). En termes strictement d’investissement, les deux ont connu une forte croissance du capital. Un avantage pour Courchevel : pas de quota sur la propriété étrangère, donc la liquidité est élevée – n’importe quel milliardaire du monde entier peut acheter librement à Courchevel. À Verbier, les permis d’achat pour les étrangers sont limités chaque année, ce qui peut restreindre la liquidité (mais cela permet aussi de maintenir l’offre d’acheteurs sous contrôle, soutenant paradoxalement les prix).
Perspectives comparatives : Tous ces grands resorts devraient continuer à bien se porter. La récente flambée des prix à Courchevel laisse penser qu’elle pourrait concurrencer la Suisse pour le sommet des prix en Europe si la tendance continue. Val d’Isère est en pleine transformation (un grand nouveau projet de luxe « Le Coin de Val » est en préparation, par exemple) ce qui la maintiendra compétitive. Les prix légèrement plus doux de Megève pourraient la rendre attractive pour les investisseurs recherchant le luxe à prix (relativement) avantageux, et elle bénéficie d’une fidèle clientèle française très aisée qui la garde stable. Verbier, avec son attrait international et son offre limitée (le village est aussi cerné par la géographie), restera un équivalent de Courchevel.
En résumé, Courchevel 1850 se démarque même parmi l’élite : elle est peut-être mieux comparable à St. Moritz ou Gstaad en termes d’exclusivité. En France, Courchevel est numéro un, avec Val d’Isère en deuxième position, et Megève en solide troisième (certains ajouteraient Méribel ou Chamonix au classement, mais ceux-ci restent un cran en dessous niveau prix). À l’échelle des Alpes, Courchevel est l’un des rares endroits capables d’attirer la clientèle internationale ultra-fortunée au même niveau que les stations suisses. Cela est de bon augure pour son immobilier – cela signifie que le vivier d’acheteurs est aussi vaste et varié que possible. Pour un particulier fortuné hésitant entre ces lieux, la décision relève souvent d’une affinité personnelle : l’élégance discrète de Megève, le chic sportif de Val, l’effervescence cosmopolite de Courchevel ou l’ambiance hédoniste de Verbier. D’un strict point de vue investissement, la dynamique de Courchevel et l’ouverture de la France lui donnent un avantage en 2025 et au-delà.
Perspectives 2026–2028 : Prévisions du marché et facteurs clés
En se projetant sur la période 2026–2028, les perspectives du marché immobilier de Courchevel 1850 restent très positives, avec cependant quelques éléments et tendances à surveiller :
Poursuite de la croissance des prix : Tous les indicateurs suggèrent que la valeur des biens immobiliers à Courchevel continuera d’augmenter dans les prochaines années. La croissance pourrait ne pas être aussi marquée chaque année que le bond de 9 % observé en 2024, mais même les prévisions les plus prudentes tablent sur des hausse annuelles de 3 à 5 % dans les stations prime investropa.com. Plusieurs facteurs sous-tendent cette tendance : une offre toujours limitée, une forte demande internationale, et l’ascension de la station en véritable destination de luxe toutes saisons. D’ici 2028, on pourrait facilement voir le haut de la fourchette pour les chalets ultra-prime dépasser 35 000 € par m², surtout si quelques ventes record établissent de nouveaux critères de référence. Cela placerait Courchevel 1850 solidement parmi les marchés immobiliers de ski les plus chers au monde, réduisant potentiellement l’écart avec des lieux comme St. Moritz/Gstaad. L’effet cumulatif d’une hausse annuelle de 5 % signifie qu’un chalet valorisé à 15 millions d’euros aujourd’hui pourrait atteindre environ 18 millions d’euros ou plus d’ici 2028, conformément à la tendance investropa.com.
Facteurs économiques mondiaux : Il faut tenir compte des conditions économiques générales. En 2025, les taux d’intérêt en Europe se sont stabilisés et même diminué (taux de dépôt BCE ~2,5 % après réduction) ce qui a amélioré l’accès au crédit immobilierinvestropa.com. Si ce contexte de taux bas se poursuit ou si les taux baissent davantage d’ici 2026–2027, cela offrira un soutien additionnel aux acheteurs haut de gamme qui recourent à l’emprunt (certains le font pour des raisons d’effet de levier, même s’ils n’en ont pas besoin). À l’inverse, si l’inflation s’emballe et entraîne une remontée des taux, les marchés immobiliers traditionnels pourraient ralentir – mais en général, l’immobilier de luxe prime est moins sensible aux taux (la majorité des acquéreurs paient comptant). La stabilité géopolitique est un autre facteur : Courchevel a bénéficié d’être une destination sûre et attractive lors de la reprise post-pandémie et dans un contexte géopolitique instable. Si les incertitudes persistent à l’échelle mondiale, les HNWI diversifient souvent leurs actifs dans l’immobilier comme valeur refuge, ce qui peut profiter à Courchevel. L’environnement politique français (par exemple, toute évolution de la fiscalité sur le patrimoine) est également à surveiller, mais rien n’indique de changement majeur à ce stade. En résumé, sauf crise financière mondiale majeure, le contexte économique semble favorable à la poursuite des investissements dans l’immobilier alpin de luxe.
Évolutions démographiques des acheteurs : Nous anticipons de nouvelles vagues d’acheteurs dans les années à venir. Notamment, les acheteurs asiatiques (en particulier chinois) étaient largement absents durant 2020–2022 en raison des restrictions de voyage ; à mesure que les voyages internationaux se normalisent, un regain d’intérêt en provenance d’Asie est probable. Le profil ultra-luxe de Courchevel est parfaitement adapté aux investisseurs asiatiques aisés à la recherche de propriétés prestigieuses à l’étranger – ce qui a déjà été souligné dans investropa.com en 2025. De même, la base des acheteurs du Moyen-Orient (par exemple, les pays du Golfe) pourrait croître ; Courchevel a vu ces dernières années davantage de visiteurs en provenance des Émirats Arabes Unis, d’Arabie Saoudite, etc., en particulier en août et autour du Nouvel An. Ces segments internationaux donneront plus de profondeur au réservoir de demande. Les acheteurs américains devraient poursuivre leur forte présence, surtout si le dollar reste relativement fort face à l’euro (bien que la monnaie puisse fluctuer d’ici 2026–28). Par ailleurs, de jeunes entrepreneurs de la tech et des préretraités (issus des secteurs technologiques/financiers) choisissent de plus en plus des biens motivés par le style de vie – un logement tendance au ski s’intègre parfaitement dans cette logique. L’âge moyen des acheteurs pourrait donc baisser légèrement, pour toucher davantage les quadragénaires plutôt que principalement les cinquantenaires/sexagénaires, à mesure que le travail à distance et la création de richesse à un plus jeune âge se généralisent.
Mise en avant du bien-être & de l’attractivité toute l’année : D’ici 2028, Courchevel aura probablement achevé sa transformation en une véritable station quatre saisons. Attendez-vous à voir encore plus d’activités estivales (peut-être des remontées mécaniques ouvertes plus longtemps, de nouveaux sentiers VTT, un practice de golf ou d’autres attractions dans la région). L’importance du bien-être, déjà soulignée, continuera de croître – possiblement avec l’installation de nouveaux centres ou cliniques de bien-être dans la région (sur le modèle des stations thermales suisses). Cela élargit l’attrait de posséder un bien sur place, au-delà des seuls amateurs de ski. Comme l’a noté un chercheur de chez Knight Frank, la santé et le bien-être dépassent aujourd’hui le ski comme principal moteur de style de vie pour les acheteurs alpins dmproperties.com. Ainsi, les propriétés offrant cela (installation de spa, tranquillité, connexion à la nature) seront très recherchées. Un marché de niche pourrait également émerger autour des chalets « climato-résilients » – construits avec des matériaux durables, autosuffisance énergétique, etc., allant au-delà de la simple conformité aux lois et établissant un nouveau standard apprécié par les acheteurs de luxe soucieux d’écologie.
Contraintes potentielles : Un facteur à surveiller est le niveau des stocks – ils sont si bas que le volume des ventes pourrait diminuer simplement par manque de vendeurs. Si les prix atteignent de nouveaux sommets, certains propriétaires pourraient décider de vendre (ce qui augmenterait l’offre), mais beaucoup pourraient également conserver leurs biens car il existe peu d’investissements alternatifs aussi agréables qu’un chalet à Courchevel. Si les volumes de transactions chutent, les indices de prix peuvent devenir moins stables (quelques ventes exceptionnelles peuvent fausser les moyennes). Cependant, toute baisse d’activité refléterait probablement un manque d’offre, et non un manque de demande, ce qui signifie que les prix se maintiendraient ou augmenteraient. Une autre contrainte pourrait être réglementaire : si, par hypothèse, d’ici 2028 la France décidait d’imposer des restrictions sur la propriété étrangère (ce qui n’est pas prévu actuellement) ou de nouveaux impôts sur les résidences de luxe, cela pourrait légèrement modérer la demande. De plus, le changement climatique reste un défi transversal – si des conditions météorologiques extrêmes raccourcissaient significativement les hivers d’ici la fin des années 2020, cela pourrait influencer la perception des acheteurs (même si, comme indiqué, l’altitude de Courchevel lui offre une certaine protection et qu’elle dispose d’un important réseau de neige de culture). Jusqu’à présent, les projections suggèrent un enneigement suffisant jusqu’aux années 2030 pour les stations d’altitude, mais c’est un point à surveiller à long terme.
Impact de la candidature aux Jeux Olympiques d’hiver 2030 : À la mi-2025, une forte dynamique existe pour que les Jeux Olympiques d’hiver 2030 soient organisés en France (Alpes françaises), potentiellement avec des épreuves réparties entre plusieurs stations (après l’Italie en 2026). Si la France obtient officiellement l’accueil des Jeux 2030 (décision probable vers 2026), on peut s’attendre à une hausse d’intérêt entre 2027 et 2028 alors que les projets d’infrastructure s’achèvent et que l’attention mondiale se tourne vers les Alpes. Les JO entraînent souvent un pic de demande immobilière dans les régions hôtes – non seulement de la part des investisseurs anticipant des loyers plus élevés, mais aussi de la clientèle aisée souhaitant être présente pour vivre l’événement. Par exemple, Cortina d’Ampezzo (Italie) a vu les prix grimper fortement après son annonce comme hôte des JO 2026 ubs.com. Courchevel, déjà site d’entraînement olympique, serait sans doute une base privilégiée pour les VIP lors des Jeux, même si les épreuves avaient lieu ailleurs, en raison de ses hébergements de luxe et de son aérodrome. Ainsi, la période précédant 2030 pourrait ajouter quelques points de pourcentage de croissance aux valeurs immobilières de Courchevel au-delà de la tendance de fond.
Perspectives locatives : Les rendements locatifs resteront probablement modestes, mais les revenus locatifs pourraient progresser avec la hausse des tarifs à la nuitée (partiellement du fait de l’inflation, partiellement en raison de l’offre de services de luxe grandissante). D’ici 2028, un chalet haut de gamme pourrait demander plus de 120 000 € pour la semaine du Nouvel An, par exemple. Si davantage de services sont inclus (chef privé, etc.), les propriétaires pourront facturer davantage. Le marché locatif d’été continuera également à se développer – il pourrait même doubler de taille par rapport à aujourd’hui si la tendance actuelle se poursuit, ce qui améliorerait légèrement le rendement annuel. L’arrivée de plus de sociétés de gestion locative professionnelles (certaines sous marque d’hôtellerie de luxe) pourrait également simplifier la mise en location, facilitant ainsi la valorisation des biens par les propriétaires lorsqu’ils ne les occupent pas.
Conclusion – Vision 2028 : D’ici 2028, Courchevel 1850 restera probablement le sommet de l’immobilier alpin français, avec des prix atteignant de nouveaux records. Nous prévoyons un rythme de croissance sain, quoique plus calme – aucun krach en vue compte tenu des fondamentaux. L’immobilier de la station sera de plus en plus caractérisé par des chalets ultra-modernes, une scène pleinement développée toute l’année, et une clientèle venue des quatre coins du monde. Posséder un bien à Courchevel continuera d’être autant un symbole de statut qu’un investissement. Pour les investisseurs fortunés et les acheteurs orientés style de vie, le conseil reste le même : se concentrer sur l’emplacement premium et la qualité, conserver l’actif pendant les fluctuations du marché à court terme, et vous serez récompensé tant par le plaisir que par l’appréciation financière. Tant que « neige » et « luxe » resteront séduisants, le marché immobilier de Courchevel 1850 devrait connaître un âge d’or entre 2026 et 2028, et au-delà, soutenu par une offre limitée, une demande constante et l’attrait intemporel des Alpes françaises.
Développements des infrastructures et croissance du tourisme
Mises à niveau des infrastructures de ski : Courchevel et les Trois Vallées investissent continuellement dans leurs infrastructures de ski, reconnaissant qu’une expérience de ski moderne et efficace est cruciale pour maintenir la valeur des biens immobiliers et attirer une clientèle aisée. Un récent point fort est la rénovation complète de la télécabine de la Saulire, qui rouvrira pour l’hiver 2024/25 avec des cabines panoramiques flambant neuves et un confort luxueux seecourchevel.com. La Saulire est une remontée emblématique (emmenant les skieurs jusqu’à 2 700 m avec vue sur le Mont Blanc), et sa modernisation témoigne de l’engagement de la station envers des installations de premier ordre. De plus, les espaces pour débutants à 1850 ont connu des améliorations telles que de nouveaux tapis roulants couverts (remontées de type tapis roulant) remplaçant les anciens pour offrir une montée abritée et confortable aux enfants et débutants seecourchevel.com. Au cours des dernières années, Courchevel a également étendu les systèmes d’enneigement artificiel pour garantir des pistes praticables de début décembre à fin avril, même lors des saisons neigeuses modestes. Par exemple, en amont des Championnats du monde de ski 2023 (accueillis à Courchevel-Méribel), des millions ont été investis dans la préparation des pistes, de nouvelles dameuses et des canons à neige afin d’assurer des conditions de classe mondiale. La connectivité au sein du domaine skiable reste inégalée : Courchevel est reliée sans couture à Méribel et Val Thorens, et des projets récents comme la télécabine Orelle-Cime Caron 2021 (dans la « 4e Vallée ») ont encore renforcé les 3 Vallées comme un immense terrain de jeu snowonly.com. Pour les propriétaires, ces améliorations signifient une qualité de ski constante et une meilleure expérience pour les invités, ce qui maintient une forte demande locative et justifie la cherté de l’immobilier.
Aménagements de luxe & Expansion : Les améliorations sur les pistes s’accompagnent de développements dans les villages de la station. Courchevel 1850 possède déjà l’une des plus fortes concentrations d’hôtels 5 étoiles au monde (hors grandes métropoles) businessinsider.com. Cela inclut des établissements réputés comme Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée et d’autres, qui chouchoutent les visiteurs et rehaussent le prestige de la station. De façon impressionnante, Courchevel (tous niveaux) compte 7 restaurants étoilés Michelin, le plus grand nombre dans les Alpes businessinsider.com, consolidant son statut de destination gastronomique. La tendance va vers le luxe expérientiel : les nouveaux projets associent hébergement, galeries de boutiques haut de gamme, clubs privés et centres de bien-être. Un développement notable est l’arrivée du Maya Collection hotel, un hôtel ultra-luxueux devant ouvrir à Courchevel en décembre 2025 voguebusiness.com. De même, la Monte-Carlo Société des Bains de Mer (la société derrière les casinos et hôtels luxueux de Monaco) est engagée à Courchevel avec des projets de lodges haut de gamme et d’hôtellerie d’ici 2026 voguebusiness.com. Ces projets indiquent que les investisseurs injectent des fonds dans l’infrastructure touristique de Courchevel, anticipant une demande soutenue. La station se prépare aussi à fêter ses 80 ans en 2026/27, inaugurant probablement certains de ces nouveaux lieux et organisant des événements de prestige voguebusiness.com. Pour les propriétaires immobiliers, l’arrivée de grands opérateurs de luxe est un atout : cela élargit l’attrait de la station (attirant de nouveaux visiteurs fortunés susceptibles de devenir eux-mêmes acheteurs) et renouvelle en permanence le cachet de Courchevel. La présence de marques comme Louis Vuitton, Dior, Cartier, etc., dans le quartier commerçant de Courchevel (toutes ont leurs boutiques sur place) accentue ce côté cosmopolite voguebusiness.com.
Transport et accessibilité : L’accessibilité de Courchevel a toujours fait partie de son attrait luxueux. La station possède notamment un altiport privé (aéroport) juste au-dessus de 1850, l’un des plus hauts d’Europe, permettant aux petits jets privés et aux hélicoptères d’atterrir littéralement sur la piste businessinsider.com. Cela permet aux VIP de voler directement depuis Paris ou Genève jusqu’à Courchevel, évitant ainsi des heures de transfert routier. L’altiport, célèbre pour sa piste courte en montée, fait office d’attraction touristique en hiver (les skieurs s’arrêtent pour regarder les avions décoller/atterrir) businessinsider.com. En ce qui concerne l’infrastructure de transport régionale, de grands projets sont en cours : la ligne ferroviaire à grande vitesse Lyon-Turin (dont une partie comprend une gare à Saint-Jean-de-Maurienne, à environ 45 minutes en voiture de Courchevel) doit être achevée d’ici la fin de la décennie snowonly.com. Une fois terminée, elle réduira considérablement le temps de trajet entre Paris et les Alpes françaises — ce qui pourrait attirer davantage de visiteurs le temps d’un week-end. Imaginez rejoindre Moûtiers (la ville de la vallée desservant Courchevel) en train depuis Paris en seulement 4 heures environ ; cela pourrait rendre Courchevel plus accessible à un public européen encore plus large, y compris ceux qui ne souhaitent pas prendre l’avion. En outre, les améliorations locales des routes (la montée depuis Moûtiers vers Courchevel a bénéficié de modernisations et de tunnels améliorés au fil des ans) continuent d’accroître la sécurité et de réduire les embouteillages durant les semaines les plus fréquentées. Ensemble, ces améliorations renforcent l’attrait de Courchevel comme escapade de luxe pratique, malgré sa situation en montagne isolée.
Durabilité & Environnement : Conscients des menaces liées au changement climatique et à la hausse des coûts de l’énergie, les autorités de Courchevel et les exploitants des remontées mécaniques ont adopté des améliorations durables. La Société des 3 Vallées (S3V), qui gère les remontées mécaniques, alimente désormais 100 % des remontées avec de l’énergie renouvelable (hydroélectrique et solaire) seecourchevel.com. En 2024, ils ont installé des panneaux solaires sur la gare de la télécabine Ariondaz à Courchevel Moriond pour produire de l’électricité sur place, suffisamment pour faire fonctionner un télésiège grâce à l’énergie solaire recueillie seecourchevel.com. Ils ont également investi dans des dameuses économes en énergie guidées par GPS, optimisant les itinéraires de damage et réduisant la consommation de carburant seecourchevel.com. Pour le développement immobilier, les nouvelles constructions respectent des normes d’isolation plus strictes et incluent souvent un chauffage géothermique ou solaire pour les piscines, etc. Le gouvernement de la station a mis en place des mesures telles que la subvention de la rénovation énergétique des bâtiments anciens. Même des politiques simples, comme l’obligation des pneus hiver sur les véhicules pendant la saison pour la sécurité seecourchevel.com, témoignent d’une attention portée à la durabilité et à la sécurité. Ces efforts garantissent que Courchevel reste viable en tant que domaine skiable sur le long terme (atténuant les impacts climatiques) et constituent un argument de vente pour les investisseurs sensibles à l’environnement. De plus, avec une clientèle aisée de plus en plus soucieuse de la responsabilité environnementale, disposer d’une station « verte » accroît son attractivité. Tous ces éléments ajoutent une valeur immatérielle à l’immobilier : une station bien gérée et durable conservera son prestige (et donc la demande immobilière) sur le long terme.
Événements et profil international : La notoriété de Courchevel a brillé de mille feux lors des Championnats du monde de ski alpin FIS en février 2023, coorganisés avec Méribel. La station a bénéficié d’une couverture médiatique internationale et a profité de l’occasion pour mettre en avant ses infrastructures (dont un nouveau stade d’arrivée et des remontées mécaniques modernisées). Le succès de l’événement a démontré la capacité de Courchevel à accueillir des manifestations d’envergure, ce qui est de bon augure pour de futurs projets comme les Jeux Olympiques. En effet, les Alpes françaises (y compris Courchevel) sont de solides candidates pour accueillir les Jeux Olympiques d’hiver 2030, et beaucoup anticipent qu’elles décrocheront l’organisation voguebusiness.comvoguebusiness.com. Cette perspective a déjà accéléré certains projets – par exemple, un réaménagement du “front de neige” de Courchevel 1850 et de la gare de la télécabine du Chenus est prévu pour moderniser le cœur du village en vue d’un éventuel coup de projecteur olympique voguebusiness.com. Si la tenue des Jeux Olympiques est confirmée, attendez-vous à un mini-boom des investissements dans les infrastructures : routes améliorées, hébergements potentiellement élargis (quoique dans le cas de Courchevel, plutôt temporaires vu la limitation sur la construction permanente), et embellissement général. Même si Courchevel n’est pas un site officiel, elle accueillera inévitablement des dignitaires ou des équipes pour des entraînements (comme lors des précédents JO), et la hausse du tourisme sera considérable. De plus, les festivités du 80e anniversaire en 2026/27 donneront lieu, sans doute, à des événements spéciaux, peut-être l’ouverture de nouveaux musées ou de sites culturels célébrant le rôle pionnier de Courchevel en tant que station de ski conçue de toutes pièces (fondée en 1946). De tels investissements culturels ajoutent à l’attrait de la station au-delà du ski.
Station
Fourchette de prix typique du segment haut de gamme (€/m²)
*Les stations suisses ont enregistré une croissance moyenne d’environ 3,5 % en 2024 dmproperties.com ; Verbier, en tant que station suisse de premier plan, a probablement connu une croissance similaire ou légèrement supérieure compte tenu de sa demande.
Croissance du tourisme et plans futurs : L’effet combiné de tous les éléments ci-dessus se reflète dans les statistiques touristiques : lors de la saison 2024/25, Courchevel a enregistré environ 1,2 million de nuitées, en hausse de 16 % par rapport à la saison 2018 (avant Covid)voguebusiness.com. C’est une croissance remarquable pour une destination déjà bien établie. Cette progression s’inscrit dans une stratégie visant à promouvoir la station toute l’année et à l’international. L’office du tourisme a ciblé de nouveaux marchés (par exemple, plus de visiteurs des États-Unis, du Moyen-Orient et d’Asie ont été ciblés à travers des roadshows et des partenariats). L’introduction des forfaits de ski Ikon et Epic (forfaits saisonniers mondiaux) qui incluent des journées dans les 3 Vallées a facilité la découverte de Courchevel par les skieurs internationaux (notamment les Américains), dont beaucoup en sont tombés amoureux dmproperties.com. Les planificateurs de la station tiennent également à préserver un équilibre entre la croissance et l’exclusivité : contrairement à certaines stations de ski grand public, Courchevel ne cherche pas à augmenter de façon spectaculaire le volume de skieurs (ce qui pourrait surcharger les remontées mécaniques et les pistes). À la place, l’accent est mis sur l’amélioration de la qualité – par exemple, de meilleures expériences, davantage d’activités hors ski (parc aquatique Aquamotion, promenades en chiens de traîneau, vols en parapente, etc.), et de meilleurs services (applications pour des services à la demande, conciergerie ski, etc.). Ce faisant, Courchevel conserve sa marque haut de gamme – ce qui continue d’attirer une clientèle fortunée (et des acheteurs de biens immobiliers). Un point important : la synergie entre les investissements publics (remontées mécaniques, voirie, événements) et privés (hôtels, boutiques, chalets) crée un cycle vertueux : la station reste à la pointe du luxe, et l’immobilier y demeure ainsi parmi les plus recherchés au monde.
Analyse comparative avec d’autres stations alpines (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 est souvent citée parmi un petit cercle de stations alpines d’élite. Pour mettre son marché immobilier en perspective, il est utile de comparer les principaux indicateurs et caractéristiques avec Val d’Isère et Megève (ses homologues françaises) ainsi que Verbier (son grand concurrent suisse) :
Prix : Les prix à Courchevel 1850 atteignent le sommet du marché français – la seule station française qui concurrence régulièrement les poids lourds suisses en termes de prixinvestropa.com. Les propriétés haut de gamme de Val d’Isère suivent de près (frôlant les 30 000 €/m² pour les biens les plus prestigieux) investropa.com, mais en moyenne Courchevel garde une légère avance. Megève, bien que très prestigieuse, présente généralement des prix plus bas – un reflet de sa plus faible altitude et de son offre plus importante de terrains à développer (étant donné que c’est une ville étendue). Par exemple, un chalet élégant qui pourrait coûter 5M€ à Megève pourrait facilement atteindre 8–10M€ à Courchevel 1850. Verbier se distingue comme un concurrent direct en termes d’exclusivité et de prix : comme montré, l’immobilier de prestige à Verbier débute autour de 22 100 CHF (~23 600 €) par m² et atteint facilement les 30 000 € ubs.comubs.com. En réalité, la Suisse compte les cinq marchés de stations de ski les plus chers des Alpes, avec St. Moritz et Gstaad dépassant souvent les 40 000 €/m² pour les biens les plus exclusifs ubs.comubs.com. Courchevel 1850 se situe juste en dessous – pour l’instant. À noter que la hausse de 9 % des prix à Courchevel en 2024 a été supérieure à celle de toute station suisse la même année, ce qui laisse penser que l’écart pourrait se réduire dmproperties.com.
Pour les investisseurs, ces différences de prix signifient également que les tickets d’entrée varient : on peut acheter un appartement de luxe à Megève pour le prix d’un très petit appartement à 1850. Si l’on recherche uniquement un investissement, certains peuvent voir une valeur à Megève ou dans des stations émergentes françaises (potentiel de hausse plus important en pourcentage), mais l’attrait de Courchevel est d’être un actif de premier choix – comparable à posséder un bien à Monaco plutôt que dans une ville moins chère.
Demande & profil des acheteurs : Les quatre stations attirent des acheteurs internationaux aisés, avec toutefois des nuances :
Courchevel 1850 – Public très international ; présence importante d’Européens (Britanniques, Belges, Suisses, Français fortunés), intérêt marqué du Moyen-Orient et d’Asie, et des acheteurs américains en augmentation investropa.cominvestropa.com. Également station historiquement prisée des Russes. Les acquéreurs cherchent souvent des biens d’exception et n’hésitent pas à payer une prime pour le prestige.
Val d’Isère – Traditionnellement plébiscitée par la clientèle haut de gamme britannique et les Français fortunés. Elle bénéficie d’une réputation sérieuse de station pour skieurs aguerris (nombreux terrains experts) tout en offrant des chalets de luxe. Son profil d’acheteurs est sans doute un peu plus centré sur l’Europe que le mélange ultra-mondial de Courchevel, mais la présence de non-Européens y augmente également.
Megève – Attire une clientèle aisée plus discrète (la station a été développée à l’origine par la famille Rothschild comme réponse française à St. Moritz). Beaucoup de Français et de Genevois/riverains de Genève apprécient Megève pour son village chic (boutiques, gastronomie, mais à un rythme plus détendu que Courchevel) et pour son art de vivre toute l’année. Station également très populaire auprès des familles – l’enjeu n’est pas uniquement le ski, mais bien le style de vie alpin (golf, équitation, festivals de musique). Présence internationale (Royaume-Uni, Belges, quelques Américains/Asiatiques), mais moins prononcée qu’à Courchevel.
Verbier – Extrêmement internationale ; mélange de Britanniques (surnommée « Londres sur les pistes » du fait du grand nombre de propriétaires du Royaume-Uni), clientèle pan-européenne et élite mondiale. La loi suisse permet aux étrangers d’acheter à Verbier (quotas du canton du Valais), ce qui attire de nombreux propriétaires non suisses, dont des célébrités et de grands chefs d’entreprise. L’ambiance à Verbier est plus jeune et sportive à certains égards – réputée pour le hors-piste et une vie après-ski animée – mais attire aussi beaucoup de personnes au patrimoine important. Les stations suisses comme Verbier bénéficient également de la stabilité économique de la Suisse et parfois d’avantages fiscaux (certains acquéreurs étrangers s’y installent officiellement pour des accords de taxation forfaitaire).
Marché locatif & rendements : Courchevel et Val d’Isère disposent toutes deux de marchés locatifs solides en hiver, mais Courchevel affiche des tarifs hebdomadaires plus élevés en raison de son prestige et de ses équipements (gastronomie, etc.). Un chalet ski-in/ski-out à Courchevel 1850 peut se louer plus cher qu’un chalet comparable à Val d’Isère, parfois 20 à 30 % de plus, ce qui reflète le positionnement de Courchevel. Le marché locatif de Megève est un peu plus saisonnier (très dynamique à Noël et en février, plus calme entre les deux) et bénéficie également d’une activité de location estivale (golf/résidence de vacances). Les locations à Verbier sont comparables à celles de Courchevel pendant les semaines de pointe (les deux se situant dans la toute haute gamme des tarifs locatifs de ski) – un chalet à 100 000 €/semaine à Courchevel peut aussi se louer à CHF 100 000/semaine à Verbier. Les rendements nets dans toutes ces stations de premier choix restent relativement faibles (environ 2–3 %) comme indiqué sur snowonly.com. À noter, l’acquisition d’un bien en station suisse s’accompagne souvent de coûts de détention plus élevés (avec l’imposition annuelle sur la fortune cantonale, et des services souvent plus chers), ainsi que de règles de location strictes dans certains cas (certains résidences secondaires en Suisse ne peuvent pas facilement être louées si elles ont été achetées avec un permis à usage personnel). La France est en fait un peu plus simple en matière de location.
Altitude & fiabilité de l’enneigement : Courchevel 1850 et Val d’Isère sont toutes deux situées en altitude (1850 m, et 1850 m pour le village de La Daille à Val, avec le village principal de Val à 1800 m) et disposent d’un domaine skiable allant jusqu’à plus de 3000 m. Cela leur garantit une excellente fiabilité de l’enneigement qui, avec le réchauffement climatique, devient un atout essentiel – c’est d’ailleurs en partie pour cela qu’elles restent leaders en croissance des prix. Megève, à 1100 m dans la ville, est plus affectée lors des années de faible enneigement (même si la station a beaucoup investi dans la neige artificielle). Le village de Verbier se trouve vers 1500 m, avec du ski possible jusqu’à 3300 m sur le Mont Fort, ce qui le rend aussi très neigeux. La tendance à la « prime d’altitude » est évidente : les stations situées au-dessus de 1500 m ont connu une croissance bien supérieure à celles plus basses investropa.com. Cela s’annonce bien pour Courchevel, Val d’Isère, Verbier – et c’est une légère inquiétude pour Megève (même si l’attrait estival et le charme de Megève constituent d’autres atouts).
Style de vie & infrastructures : Chaque station a sa proposition de style de vie. Courchevel 1850 rime avec glamour et commodité – on peut descendre à ski directement en ville, faire du shopping chez Chanel, dîner dans un palace, et profiter d’une vie nocturne comprenant clubs branchés et galeries d’art. Val d’Isère combine le ski sportif avec une ambiance de village animée et un peu plus décontractée ; on y trouve de nombreux chalets de luxe et même quelques hôtels 5 étoiles aujourd’hui, mais l’ambiance reste celle du « luxe pour passionnés de ski » contre le « luxe ostentatoire » de Courchevel. Megève offre un charmant centre-ville de style médiéval, des balades en calèche et un mélange de luxe et d’authenticité – il s’agit autant d’être vu dans le village (comme à Saint-Moritz) que de skier. C’est aussi une vraie ville à l’année avec une importante population permanente, ce qui séduit ceux qui souhaitent rejoindre une communauté vivante. Verbier est réputée pour sa vie nocturne et le hors-piste – très sportif le jour, très festif le soir. L’offre ultra-luxe côté boutiques (moins de marques de créateurs qu’à Courchevel) est un peu plus discrète mais on y trouve des services haut de gamme et des événements prestigieux (comme le Verbier Music Festival).
Du point de vue d’un investisseur : Courchevel vs Verbier est souvent une question de préférence entre les systèmes français et suisses. Certains préfèrent la France pour la simplicité du processus d’achat et l’absence de restrictions pour les acheteurs étrangers, ainsi que pour le style de vie (langue, gastronomie, culture). D’autres privilégient la Suisse pour sa stabilité, sa confidentialité et son prestige (et certains avantages potentiels en matière de résidence fiscale). En termes strictement d’investissement, les deux ont connu une forte croissance du capital. Un avantage pour Courchevel : pas de quota sur la propriété étrangère, donc la liquidité est élevée – n’importe quel milliardaire du monde entier peut acheter librement à Courchevel. À Verbier, les permis d’achat pour les étrangers sont limités chaque année, ce qui peut restreindre la liquidité (mais cela permet aussi de maintenir l’offre d’acheteurs sous contrôle, soutenant paradoxalement les prix).
Perspectives comparatives : Tous ces grands resorts devraient continuer à bien se porter. La récente flambée des prix à Courchevel laisse penser qu’elle pourrait concurrencer la Suisse pour le sommet des prix en Europe si la tendance continue. Val d’Isère est en pleine transformation (un grand nouveau projet de luxe « Le Coin de Val » est en préparation, par exemple) ce qui la maintiendra compétitive. Les prix légèrement plus doux de Megève pourraient la rendre attractive pour les investisseurs recherchant le luxe à prix (relativement) avantageux, et elle bénéficie d’une fidèle clientèle française très aisée qui la garde stable. Verbier, avec son attrait international et son offre limitée (le village est aussi cerné par la géographie), restera un équivalent de Courchevel.
En résumé, Courchevel 1850 se démarque même parmi l’élite : elle est peut-être mieux comparable à St. Moritz ou Gstaad en termes d’exclusivité. En France, Courchevel est numéro un, avec Val d’Isère en deuxième position, et Megève en solide troisième (certains ajouteraient Méribel ou Chamonix au classement, mais ceux-ci restent un cran en dessous niveau prix). À l’échelle des Alpes, Courchevel est l’un des rares endroits capables d’attirer la clientèle internationale ultra-fortunée au même niveau que les stations suisses. Cela est de bon augure pour son immobilier – cela signifie que le vivier d’acheteurs est aussi vaste et varié que possible. Pour un particulier fortuné hésitant entre ces lieux, la décision relève souvent d’une affinité personnelle : l’élégance discrète de Megève, le chic sportif de Val, l’effervescence cosmopolite de Courchevel ou l’ambiance hédoniste de Verbier. D’un strict point de vue investissement, la dynamique de Courchevel et l’ouverture de la France lui donnent un avantage en 2025 et au-delà.
Perspectives 2026–2028 : Prévisions du marché et facteurs clés
En se projetant sur la période 2026–2028, les perspectives du marché immobilier de Courchevel 1850 restent très positives, avec cependant quelques éléments et tendances à surveiller :
Poursuite de la croissance des prix : Tous les indicateurs suggèrent que la valeur des biens immobiliers à Courchevel continuera d’augmenter dans les prochaines années. La croissance pourrait ne pas être aussi marquée chaque année que le bond de 9 % observé en 2024, mais même les prévisions les plus prudentes tablent sur des hausse annuelles de 3 à 5 % dans les stations prime investropa.com. Plusieurs facteurs sous-tendent cette tendance : une offre toujours limitée, une forte demande internationale, et l’ascension de la station en véritable destination de luxe toutes saisons. D’ici 2028, on pourrait facilement voir le haut de la fourchette pour les chalets ultra-prime dépasser 35 000 € par m², surtout si quelques ventes record établissent de nouveaux critères de référence. Cela placerait Courchevel 1850 solidement parmi les marchés immobiliers de ski les plus chers au monde, réduisant potentiellement l’écart avec des lieux comme St. Moritz/Gstaad. L’effet cumulatif d’une hausse annuelle de 5 % signifie qu’un chalet valorisé à 15 millions d’euros aujourd’hui pourrait atteindre environ 18 millions d’euros ou plus d’ici 2028, conformément à la tendance investropa.com.
Facteurs économiques mondiaux : Il faut tenir compte des conditions économiques générales. En 2025, les taux d’intérêt en Europe se sont stabilisés et même diminué (taux de dépôt BCE ~2,5 % après réduction) ce qui a amélioré l’accès au crédit immobilierinvestropa.com. Si ce contexte de taux bas se poursuit ou si les taux baissent davantage d’ici 2026–2027, cela offrira un soutien additionnel aux acheteurs haut de gamme qui recourent à l’emprunt (certains le font pour des raisons d’effet de levier, même s’ils n’en ont pas besoin). À l’inverse, si l’inflation s’emballe et entraîne une remontée des taux, les marchés immobiliers traditionnels pourraient ralentir – mais en général, l’immobilier de luxe prime est moins sensible aux taux (la majorité des acquéreurs paient comptant). La stabilité géopolitique est un autre facteur : Courchevel a bénéficié d’être une destination sûre et attractive lors de la reprise post-pandémie et dans un contexte géopolitique instable. Si les incertitudes persistent à l’échelle mondiale, les HNWI diversifient souvent leurs actifs dans l’immobilier comme valeur refuge, ce qui peut profiter à Courchevel. L’environnement politique français (par exemple, toute évolution de la fiscalité sur le patrimoine) est également à surveiller, mais rien n’indique de changement majeur à ce stade. En résumé, sauf crise financière mondiale majeure, le contexte économique semble favorable à la poursuite des investissements dans l’immobilier alpin de luxe.
Évolutions démographiques des acheteurs : Nous anticipons de nouvelles vagues d’acheteurs dans les années à venir. Notamment, les acheteurs asiatiques (en particulier chinois) étaient largement absents durant 2020–2022 en raison des restrictions de voyage ; à mesure que les voyages internationaux se normalisent, un regain d’intérêt en provenance d’Asie est probable. Le profil ultra-luxe de Courchevel est parfaitement adapté aux investisseurs asiatiques aisés à la recherche de propriétés prestigieuses à l’étranger – ce qui a déjà été souligné dans investropa.com en 2025. De même, la base des acheteurs du Moyen-Orient (par exemple, les pays du Golfe) pourrait croître ; Courchevel a vu ces dernières années davantage de visiteurs en provenance des Émirats Arabes Unis, d’Arabie Saoudite, etc., en particulier en août et autour du Nouvel An. Ces segments internationaux donneront plus de profondeur au réservoir de demande. Les acheteurs américains devraient poursuivre leur forte présence, surtout si le dollar reste relativement fort face à l’euro (bien que la monnaie puisse fluctuer d’ici 2026–28). Par ailleurs, de jeunes entrepreneurs de la tech et des préretraités (issus des secteurs technologiques/financiers) choisissent de plus en plus des biens motivés par le style de vie – un logement tendance au ski s’intègre parfaitement dans cette logique. L’âge moyen des acheteurs pourrait donc baisser légèrement, pour toucher davantage les quadragénaires plutôt que principalement les cinquantenaires/sexagénaires, à mesure que le travail à distance et la création de richesse à un plus jeune âge se généralisent.
Mise en avant du bien-être & de l’attractivité toute l’année : D’ici 2028, Courchevel aura probablement achevé sa transformation en une véritable station quatre saisons. Attendez-vous à voir encore plus d’activités estivales (peut-être des remontées mécaniques ouvertes plus longtemps, de nouveaux sentiers VTT, un practice de golf ou d’autres attractions dans la région). L’importance du bien-être, déjà soulignée, continuera de croître – possiblement avec l’installation de nouveaux centres ou cliniques de bien-être dans la région (sur le modèle des stations thermales suisses). Cela élargit l’attrait de posséder un bien sur place, au-delà des seuls amateurs de ski. Comme l’a noté un chercheur de chez Knight Frank, la santé et le bien-être dépassent aujourd’hui le ski comme principal moteur de style de vie pour les acheteurs alpins dmproperties.com. Ainsi, les propriétés offrant cela (installation de spa, tranquillité, connexion à la nature) seront très recherchées. Un marché de niche pourrait également émerger autour des chalets « climato-résilients » – construits avec des matériaux durables, autosuffisance énergétique, etc., allant au-delà de la simple conformité aux lois et établissant un nouveau standard apprécié par les acheteurs de luxe soucieux d’écologie.
Contraintes potentielles : Un facteur à surveiller est le niveau des stocks – ils sont si bas que le volume des ventes pourrait diminuer simplement par manque de vendeurs. Si les prix atteignent de nouveaux sommets, certains propriétaires pourraient décider de vendre (ce qui augmenterait l’offre), mais beaucoup pourraient également conserver leurs biens car il existe peu d’investissements alternatifs aussi agréables qu’un chalet à Courchevel. Si les volumes de transactions chutent, les indices de prix peuvent devenir moins stables (quelques ventes exceptionnelles peuvent fausser les moyennes). Cependant, toute baisse d’activité refléterait probablement un manque d’offre, et non un manque de demande, ce qui signifie que les prix se maintiendraient ou augmenteraient. Une autre contrainte pourrait être réglementaire : si, par hypothèse, d’ici 2028 la France décidait d’imposer des restrictions sur la propriété étrangère (ce qui n’est pas prévu actuellement) ou de nouveaux impôts sur les résidences de luxe, cela pourrait légèrement modérer la demande. De plus, le changement climatique reste un défi transversal – si des conditions météorologiques extrêmes raccourcissaient significativement les hivers d’ici la fin des années 2020, cela pourrait influencer la perception des acheteurs (même si, comme indiqué, l’altitude de Courchevel lui offre une certaine protection et qu’elle dispose d’un important réseau de neige de culture). Jusqu’à présent, les projections suggèrent un enneigement suffisant jusqu’aux années 2030 pour les stations d’altitude, mais c’est un point à surveiller à long terme.
Impact de la candidature aux Jeux Olympiques d’hiver 2030 : À la mi-2025, une forte dynamique existe pour que les Jeux Olympiques d’hiver 2030 soient organisés en France (Alpes françaises), potentiellement avec des épreuves réparties entre plusieurs stations (après l’Italie en 2026). Si la France obtient officiellement l’accueil des Jeux 2030 (décision probable vers 2026), on peut s’attendre à une hausse d’intérêt entre 2027 et 2028 alors que les projets d’infrastructure s’achèvent et que l’attention mondiale se tourne vers les Alpes. Les JO entraînent souvent un pic de demande immobilière dans les régions hôtes – non seulement de la part des investisseurs anticipant des loyers plus élevés, mais aussi de la clientèle aisée souhaitant être présente pour vivre l’événement. Par exemple, Cortina d’Ampezzo (Italie) a vu les prix grimper fortement après son annonce comme hôte des JO 2026 ubs.com. Courchevel, déjà site d’entraînement olympique, serait sans doute une base privilégiée pour les VIP lors des Jeux, même si les épreuves avaient lieu ailleurs, en raison de ses hébergements de luxe et de son aérodrome. Ainsi, la période précédant 2030 pourrait ajouter quelques points de pourcentage de croissance aux valeurs immobilières de Courchevel au-delà de la tendance de fond.
Perspectives locatives : Les rendements locatifs resteront probablement modestes, mais les revenus locatifs pourraient progresser avec la hausse des tarifs à la nuitée (partiellement du fait de l’inflation, partiellement en raison de l’offre de services de luxe grandissante). D’ici 2028, un chalet haut de gamme pourrait demander plus de 120 000 € pour la semaine du Nouvel An, par exemple. Si davantage de services sont inclus (chef privé, etc.), les propriétaires pourront facturer davantage. Le marché locatif d’été continuera également à se développer – il pourrait même doubler de taille par rapport à aujourd’hui si la tendance actuelle se poursuit, ce qui améliorerait légèrement le rendement annuel. L’arrivée de plus de sociétés de gestion locative professionnelles (certaines sous marque d’hôtellerie de luxe) pourrait également simplifier la mise en location, facilitant ainsi la valorisation des biens par les propriétaires lorsqu’ils ne les occupent pas.
Conclusion – Vision 2028 : D’ici 2028, Courchevel 1850 restera probablement le sommet de l’immobilier alpin français, avec des prix atteignant de nouveaux records. Nous prévoyons un rythme de croissance sain, quoique plus calme – aucun krach en vue compte tenu des fondamentaux. L’immobilier de la station sera de plus en plus caractérisé par des chalets ultra-modernes, une scène pleinement développée toute l’année, et une clientèle venue des quatre coins du monde. Posséder un bien à Courchevel continuera d’être autant un symbole de statut qu’un investissement. Pour les investisseurs fortunés et les acheteurs orientés style de vie, le conseil reste le même : se concentrer sur l’emplacement premium et la qualité, conserver l’actif pendant les fluctuations du marché à court terme, et vous serez récompensé tant par le plaisir que par l’appréciation financière. Tant que « neige » et « luxe » resteront séduisants, le marché immobilier de Courchevel 1850 devrait connaître un âge d’or entre 2026 et 2028, et au-delà, soutenu par une offre limitée, une demande constante et l’attrait intemporel des Alpes françaises.
Analyse du marché 2025 : Prix, demande, offre & profil des acheteurs
Prix de l’immobilier en 2025 : Les prix de l’immobilier à Courchevel 1850 sont exceptionnellement élevés et continuent de grimper. À la mi-2025, les propriétés de haute qualité à Courchevel commencent autour de 11 000 à 14 000 € par mètre carré et augmentent rapidement pour les emplacements privilégiés investropa.com. Les références de valorisation montrent que les chalets de luxe à Courchevel 1850 atteignent régulièrement plus de 30 000 € par m², les chalets les plus prestigieux atteignant un impressionnant 33 200 € par m² tout en haut du marché investropa.com. Pour mettre en perspective, ces chiffres dépassent ceux des autres stations françaises – même Val d’Isère (une autre station élite) affiche une moyenne d’environ 16 100 €/m² et un sommet autour de 30 000 € investropa.cominvestropa.com – soulignant ainsi la prime de prix de Courchevel. En termes absolus, un appartement de 100 m² à 1850 peut facilement coûter 3 à 3,5 millions d’euros (env. 35 000 €/m²) snowonly.com, et les chalets individuels se vendent régulièrement dans la fourchette 10 à 50 millions d’euros selon leur taille, emplacement et prestations.
Croissance des prix 2024–2025 : Le marché a montré un élan de croissance remarquable à l’approche de 2025. En 2024, Courchevel 1850 a dominé l’ensemble des Alpes françaises avec une hausse des prix de 9 %, bien supérieure à la moyenne alpine d’environ 3 % investropa.comdmproperties.com. Cette envolée reflète une vague de demande post-pandémie et la rareté persistante des propriétés à 1850. En comparaison, d’autres stations principales ont connu une croissance solide mais plus modérée (Val d’Isère +5–7 %, Megève +4–6 % en 2024) investropa.com. L’importante hausse des prix à Courchevel est attribuée à un « stock très limité » – très peu de nouvelles inscriptions face à de nombreux acheteurs dmproperties.com. En entrant en 2025, les prix demeurent en hausse, les prévisions suggérant une croissance de 3 à 7 % pour la valeur des biens alpins en 2025 globalement investropa.com. Courchevel devrait atteindre la limite supérieure de cette fourchette compte tenu de sa demande exceptionnelle. En résumé, le marché 2025 se caractérise par des prix records et une dynamique persistante de marché vendeur à Courchevel 1850.
Demande et démographie des acheteurs : La demande pour l’immobilier à Courchevel est véritablement mondiale et fortement influencée par les personnes à très haut revenu. Les acheteurs internationaux dominent, avec un intérêt marqué du Royaume-Uni et des États-Unis ainsi qu’un contingent croissant d’acheteurs asiatiquesinvestropa.cominvestropa.com. Les acheteurs américains se sont particulièrement démarqués ces dernières années – encouragés par un dollar fort (rendant les actifs en euros relativement moins chers) – et recherchent des chalets d’exception dans les meilleures stations telles que Courchevel et Val d’Isère investropa.com. Les acheteurs britanniques restent très actifs malgré le Brexit, maintenant la popularité de Courchevel auprès de l’élite britannique. On note également un intérêt croissant de la part de la Chine, Singapour et Hong Kong, alors que les ultra-riches asiatiques découvrent le prestige de posséder un bien dans les Alpes investropa.com (attirés par d’excellentes écoles de ski pour leurs familles et le charme de l’investissement dans un style de vie alpin). Historiquement, Courchevel 1850 a aussi été un terrain de jeu pour les Européens et les Moyen-Orientaux fortunés — et en particulier, les oligarques et milliardaires russes ont joué un rôle majeur, acquérant certains des chalets les plus extravagants (plusieurs Russes possèdent toujours des biens ici) businessinsider.combusinessinsider.com. Les facteurs géopolitiques ont récemment freiné les nouveaux investissements russes, mais le vide a été comblé par d’autres (par exemple les Américains). Le profil type de l’acheteur à Courchevel en 2025 est un individu ou un family office UHNW cherchant une résidence secondaire de luxe faisant à la fois office d’investissement et de symbole de statut. La résilience et la liquidité de cette clientèle permettent de maintenir une forte demande, même en période de fluctuations économiques.
Contraintes d’offre : L’une des caractéristiques déterminantes du marché de Courchevel 1850 est la sévère limitation de l’offre. La station est petite et géographiquement contrainte – perchée sur le flanc d’une montagne avec la majorité des terrains constructibles déjà occupés par des chalets, des hôtels, ou des forêts/sentiers de ski protégés. Les nouvelles constructions sont rares et strictement contrôlées par les autorités locales (afin de préserver l’environnement alpin et le caractère exclusif) investropa.com. En substance, Courchevel ne peut pas s’étendre ou se développer massivement ; toute addition a tendance à être un projet boutique et haut de gamme ou un remplacement de structures plus anciennes. Il en résulte qu’à tout moment, le nombre de biens à vendre à 1850 est extrêmement faible (souvent seulement une poignée de chalets sont disponibles sur le marché, les autres s’échangeant de gré à gré). De nombreux propriétaires conservent leur bien à long terme (certaines propriétés se transmettent au sein des familles ou entre amis, en privé). À la fin 2024 par exemple, les agents locaux ont noté un déséquilibre entre vendeurs et acheteurs à 1850 – certains propriétaires fixaient des prix extrêmement élevés pour d’anciens chalets en raison du manque de concurrence, entraînant des négociations plus longues freespiritalpine.com. Pourtant, tout bien réellement premium et bien positionné sur le prix a tendance à se vendre rapidement, car il y a plus d’acheteurs que de chalets disponibles. Cette pénurie chronique d’offre exerce une pression haussière sur les prix – la demande excessive n’a aucun débouché. Cela signifie également que le marché de Courchevel est relativement protégé : même si la demande se tasse légèrement, la rareté soutient les valeurs. En résumé, 2025 trouve Courchevel 1850 avec une demande largement supérieure à l’offre, une recette pour des prix toujours élevés et des ventes rapides des biens d’exception.
Tendances des chalets et appartements de luxe en 2025
Chalets – Ultra-luxe et tradition alpine :Les chalets sont l’emblème de l’immobilier à Courchevel 1850, et les tendances récentes montrent que les acheteurs recherchent un luxe clé en main, ultra-moderne derrière une façade de chalet traditionnel. Beaucoup des propriétés les plus convoitées sont des chalets récemment construits ou ayant fait l’objet d’une rénovation totale, qui associent extérieurs alpins authentiques (bois ancien, pierre et toits de chalet) à des intérieurs contemporains. Les acquéreurs haut de gamme en 2025 privilégient les chalets offrant toutes les commodités imaginables : piscine intérieure ou spa, espaces bien-être (sauna, hammam, salle de sport), cinéma privé, cave à vin, garage chauffé et accès skis aux pieds directement sur les pistes. Ces chalets « cinq étoiles » ultra-équipés atteignent les prix au m² les plus élevés et se vendent rapidement dès leur mise sur le marché. À l’inverse, les anciens chalets à rénover rencontrent souvent une certaine difficulté de prix – récemment, on observe un « conflit entre ce que demandent les vendeurs et ce que sont prêts à offrir les acheteurs » pour des chalets ayant une dizaine ou une vingtaine d’années et non modernisés freespiritalpine.com. Les acheteurs sont prêts à payer le prix fort pour des maisons en parfait état ou neuves, mais si l’intérieur d’un chalet est daté ou si ses installations bien-être manquent, ils s’attendent désormais à une remise ou marge de négociationfreespiritalpine.com. Cette tendance crée une opportunité : les investisseurs prêts à rénover un bien ancien peuvent ajouter une grande valeur. Globalement, le niveau d’exigence pour un « chalet de luxe » en 2025 est très élevé – design alpin chic et moderne, fonctionnalités de maison connectée et conforts digne d’un hôtel sont la norme dans le segment premium de 1850.
Appartements – Nouveaux Programmes et Résidences de Services : Si les chalets occupent le devant de la scène, les appartements de luxe sont devenus une composante importante du marché immobilier de Courchevel, notamment dans les secteurs 1650 (Moriond) et 1550 (Village) ainsi qu’en tant que résidences skis aux pieds à 1850. Ces dernières années ont vu émerger des projets d’appartements neufs destinés aux acheteurs recherchant une combinaison de luxe et de praticité. Par exemple, des programmes comme Sundance Lodge et Steamboat Lodge à Courchevel 1650 (livraison prévue fin 2025) proposent des prestations hôtelières 5 étoiles – conciergerie, piscines, spas, restaurants sur place – réunies dans une propriété en copropriété privée freespiritalpine.com. Ces résidences vont des appartements pratiques « clé-en-main » de 2 chambres jusqu’aux vastes penthouses de 5–6 chambres qui rivalisent avec les chalets en termes de superficie freespiritalpine.com. Le concept est d’offrir une alternative au chalet – tous les avantages du mode de vie, avec moins de contraintes d’entretien. Ce type de bien est très apprécié : les acheteurs aiment la possibilité d’avoir leur appartement entièrement géré et même loué lorsqu’ils ne l’occupent pas (certains disposent de programmes locatifs). En matière de design, la tendance dans les appartements est similaire à celle des chalets : utilisation de matériaux locaux haut de gamme (vieilles poutres en bois, cheminées en pierre) associés à des intérieurs alpins contemporains et élégants. De grandes baies vitrées panoramiques, des plafonds hauts et des espaces ouverts optimisant la vue sont fréquents. Autre tendance : l’espace polyvalent dans les nouveaux appartements – des pièces pouvant servir de chambre supplémentaire, bureau ou salle média selon les besoins des propriétaires (reflétant la prolongation des séjours et même des périodes de télétravail). À Courchevel 1850 même, l’offre d’appartements est limitée (le village est majoritairement composé de chalets et d’hôtels), mais là où ils existent, ils se trouvent souvent dans des immeubles exclusifs de style chalet, ne comptant que 4 à 10 logements, préservant ainsi l’intimité et le prestige.
Tendances en matière d’équipements & de mode de vie : Le « bien-être » qui dépasse le ski comme priorité marque une évolution notable dans les tendances de l’immobilier alpin dmproperties.com. À Courchevel, cela se manifeste dans l’aménagement des chalets et appartements. Les acheteurs accordent désormais une importance majeure aux espaces bien-être intérieurs et à l’utilisation toute l’année. Beaucoup de chalets neufs ou rénovés intègrent des espaces spa, studios de yoga ou suites de fitness, reconnaissant que propriétaires et invités passent presque autant de temps à se détendre et à se ressourcer qu’à skier. Les promoteurs sont aussi attentifs à l’efficacité énergétique et à la technologie : installation d’isolations nouvelles générations, pompes à chaleur, triples vitrages, etc., pour satisfaire à la réglementation et séduire les acquéreurs de luxe éco-responsables. Les systèmes domotiques (gestion de l’éclairage, du chauffage, de la sécurité, voire de la programmation du sauna) sont désormais standards dans les biens haut de gamme. Par ailleurs, les touches de design biophilique – intégration d’éléments naturels, maximisation de la lumière naturelle et des vues sur la montagne – séduisent, en parfaite adéquation avec la thématique du bien-être.
Sur le plan architectural, Courchevel maintient des codes de conception stricts pour préserver son charme de chalet, de sorte qu’en apparence la tendance est à l’évolution plutôt qu’à la révolution. Les nouveaux chalets ressemblent toujours à des chalets traditionnels (toits en pente, façades en bois), mais ils sont plus grands et plus élaborés que les cabanes rustiques d’autrefois. Certains des plus récents « chalets » sont en réalité de véritables mini-maisons (plus de 1 000 m²), mais soigneusement camouflées en bois et en pierre. L’afflux continu de commerces et de restaurants de luxe (avec plus de 40 boutiques de créateurs et des dizaines de restaurants gastronomiques à 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) accompagne cette tendance immobilière – les propriétaires d’aujourd’hui attendent un véritable écosystème de luxe. En résumé, les tendances immobilières de 2025 à Courchevel 1850 mettent l’accent sur des équipements de bien-être haut de gamme, un design alpin moderne et un mode de vie riche en services (soit via des chalets avec personnel, soit en résidences avec services complets). Le marché répond ainsi au désir des acheteurs d’un sanctuaire ouvert toute l’année qui offre bien plus qu’un simple endroit où dormir après le ski.
Opportunités d’investissement et rendements prévisionnels
Potentiel d’appréciation du capital : L’immobilier à Courchevel 1850 est souvent considéré comme un investissement de premier ordre, offrant une solide préservation du capital et une appréciation à long terme plutôt que des gains spéculatifs rapides. Le bilan est impressionnant : la valeur des biens immobiliers dans les Alpes françaises a augmenté de ~30 % en moyenne depuis 2020 (environ 5,5 % par an) investropa.cominvestropa.com, et les stations les plus prestigieuses ont dépassé la moyenne, surtout depuis la pandémie. Dans le cas de Courchevel, les prix ont grimpé en flèche ces dernières années (par exemple, +9 % en 2024 seulement) investropa.com, établissant de nouveaux repères. À l’avenir, même si le rythme devrait ralentir, les experts prévoient une croissance modérée de ~3–7 % par an sur les marchés alpins jusqu’en 2026 investropa.com. Pour une zone ultra-prime comme 1850, on peut raisonnablement s’attendre à ce que la valorisation se situe dans la partie haute de cette fourchette, sauf perturbation majeure. Cela signifie qu’un chalet à 10 millions d’euros aujourd’hui pourrait naturellement voir sa valeur augmenter à 11–12 millions d’euros dans quelques années, uniquement grâce à l’appréciation du marché. De plus, l’écart unique entre l’offre et la demande à Courchevel suggère qu’elle pourrait enregistrer une appréciation supérieure à la moyenne : à chaque arrivée de nouveaux acheteurs fortunés (venant, par exemple, de marchés émergents ou d’une économie prospère), les prix ont la capacité de grimper à cause de l’offre limitée. En somme, les perspectives de croissance du capital restent solides, faisant de l’achat-conservation une stratégie rémunératrice. Même sur le très long terme, les biens prime dans les Alpes ont démontré une progression régulière (par exemple, les chalets de ski prime ont augmenté d’environ 33 % en moyenne depuis 2008, avec une accélération de la croissance après 2020) investropa.com.
Rendements locatifs et revenus : Les investisseurs doivent noter que les rendements locatifs à Courchevel 1850 sont relativement faibles en pourcentage, ce qui est caractéristique des marchés ultra-luxueux. Comme les prix d’achat sont très élevés, les revenus locatifs, bien que substantiels en valeur absolue, se traduisent par un rendement annuel modeste. Les rendements locatifs nets habituels sont de l’ordre de 2 à 3 % dans les stations prestigieuses comme Courchevel snowonly.com. À titre de comparaison, les stations alpines françaises moins clinquantes peuvent offrir un rendement net de 4 à 4,5 % snowonly.com, et la moyenne nationale française du rendement locatif (tous types de biens confondus) avoisine 6 % mansion-properties.com. Cela signifie qu’un investisseur à Courchevel privilégie généralement l’appréciation du capital et l’usage personnel à des rendements immédiats élevés. Par exemple, un bien de 5 millions d’euros pourrait générer environ 200 000 € de revenus locatifs annuels (en cas de location pendant les semaines de pointe), ce qui après frais représenterait environ 150 000 € nets – soit un rendement d’environ 3 %. Toutefois, ces chiffres ne prennent pas en compte les loyers élevés et la possibilité de compenser les coûts de propriété. Pendant les semaines d’hiver les plus demandées (Nouvel An, vacances scolaires), les tarifs hebdomadaires des chalets haut de gamme peuvent dépasser 80 000 à 100 000 €businessinsider.com. Même de petits appartements haut de gamme peuvent se louer plusieurs dizaines de milliers d’euros par semaine en pleine saison. Si un propriétaire accepte de louer son bien, disons, 8 à 10 semaines en hiver et quelques semaines en été, il peut couvrir une part importante des frais annuels (personnel, entretien, taxes) et même dégager un bénéfice, tout en profitant lui-même du bien le reste de l’année.
Il convient également de noter que la demande d’occupation est très forte à Courchevel pour les semaines où les propriétaires ouvrent leur logement à la location. Les spécialistes de la location alpine signalent que les chalets bien situés peuvent atteindre des taux de réservation de 70 à 90 % sur l’hiver (et même en été)snowonly.com. Le développement du tourisme quatre saisons permet désormais à juillet-août de générer des revenus de location non négligeables (même si plus faibles qu’en hiver). Un propriétaire avisé peut donc viser un taux d’occupation quasi total lors des hautes saisons et obtenir un rendement effectif amélioré. Certains biens sont gérés par des opérateurs de tourisme de luxe ou des agences spécialisées en chalets, ce qui simplifie encore le processus.
Stratégies et opportunités d’investissement : Pour les investisseurs en particulier, il existe plusieurs axes pour maximiser les rendements à Courchevel :
Stratégies de rénovation : Comme mentionné, les anciens chalets dans des emplacements premium qui nécessitent une modernisation peuvent parfois être acquis avec un léger rabais relatif. Investir dans une rénovation haut de gamme (avec une meilleure efficacité énergétique, de nouveaux équipements) augmente non seulement la valeur du bien de manière significative mais aussi sa rentabilité. Étant donné l’incitation réglementaire à la performance énergétique des logements, de tels travaux de rénovation permettent également de sécuriser l’investissement sur le long terme.
Remboursement de TVA sur le neuf : La France propose un dispositif attractif pour les acheteurs de programmes neufs situés dans des zones touristiques. Si vous achetez un bien immobilier neuf et vous engagez à le louer meublé avec des services para-hôteliers (ex : ménage, petit-déjeuner) pendant un certain nombre de semaines, vous pouvez obtenir un remboursement de la TVA de 20% sur le prix d’achat freespiritalpine.com. Dans le contexte de Courchevel, 20% d’un achat à plusieurs millions d’euros représente une somme importante – c’est donc un boost instantané de l’équité. De nombreux acheteurs d’appartements neufs à Courchevel 1650, par exemple, profitent de ce dispositif, financent la TVA pendant la construction puis la récupèrent ensuite en inscrivant le bien au programme de location. Cela améliore la rentabilité et le flux de trésorerie, rendant le rendement locatif plus attractif durant les premières années.
Modèles d’utilisation partagée : Certains investisseurs s’associent avec des amis ou la famille pour acheter un chalet en indivision (formellement ou via la création d’une SCI), partagent l’utilisation et les coûts. Compte tenu des prix élevés, cela peut avoir du sens et, avec une bonne organisation, chacun profite encore des semaines de choix. On observe aussi l’émergence de la propriété fractionnée ou de clubs privés sur le segment du luxe, permettant d’acheter des “parts” dans un chalet ultra haut de gamme (mais il faut rester prudent sur la clarté juridique – ce modèle en est encore à ses débuts).
Valeur comparative dans les secteurs moins connus : Si Courchevel reste cher, certains investisseurs achètent à la périphérie (Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550, ou la voisine La Tania). Ces secteurs appartiennent au même domaine skiable et bénéficient du prestige de Courchevel, mais les prix au mètre carré y sont inférieurs. Par exemple, les villages satellites des 3 Vallées affichent un prix au m² 50 à 70% inférieur à celui de 1850 investropa.cominvestropa.com, et leurs rendements locatifs nets (plus de 4%) surpassent souvent ceux des grandes stations snowonly.com. Le revers de la médaille, c’est une plus faible valorisation du capital à long terme et une clientèle locative différente, mais certains acquéreurs misant sur un “investment play” diversifient entre secteurs d’exception et stations en devenir.
En résumé, les rendements projetés à Courchevel 1850 proviennent d’un mélange de revenus locatifs modérés et d’une forte croissance du capital. Un acquéreur en 2025 peut anticiper des gains annuels en valeur de l’ordre de quelques pourcents (calculés sur une base très élevée) et la possibilité de compenser les coûts grâce à des loyers qui, bien que ne représentant que quelques pourcents de rendement, sont considérables en euros. Compte tenu des fondamentaux du marché de Courchevel, même une stratégie conservatrice de conservation jusqu’en 2028 a de fortes chances d’offrir un excellent rendement global en combinant valorisation de l’actif et dividendes locatifs éventuels. L’essentiel est d’acheter de la qualité (emplacement et prestations), car les propriétés d’exception resteront toujours les biens les plus recherchés – assurant ainsi à la fois une forte liquidité et des prix premium lors de la revente. Preuve de la confiance dans le marché : des analyses d’experts qualifient la tendance de l’immobilier alpin d’“incontestablement à la hausse” et insistent sur le fait que des stations-clés comme Courchevel s’appuient sur des fondamentaux exceptionnellement solides pour l’avenir investropa.cominvestropa.com.
Réglementations et politiques gouvernementales impactant l’immobilier
Loi sur l’efficacité énergétique (« Loi Climat ») : Un changement de politique majeur affectant l’immobilier français est l’interdiction progressive de la location de biens ayant de mauvaises performances énergétiques. À partir de 2025, les logements classés en « G » ne pourront plus être légalement loués en Francemansion-properties.com. D’ici 2028, cette interdiction s’étendra aux logements notés « F », puis « E » en 2034. Dans les stations alpines, de nombreux chalets traditionnels construits il y a plusieurs décennies pourraient appartenir à ces catégories de faible efficacité (en raison de fenêtres à simple vitrage, d’une isolation insuffisante, de systèmes de chauffage anciens, etc.). Pour les propriétaires à Courchevel, cela devient un problème pressant : pour maintenir le potentiel de revenus locatifs, les biens doivent être mis aux normes. On observe déjà une « fuite vers la qualité » où les acheteurs se concentrent sur des chalets récents, bien isolés ou déjà rénovés avec un chauffage moderne et une meilleure isolationinvestropa.cominvestropa.com. Les chalets plus anciens présentant de mauvaises notes se retrouvent sur un marché à deux vitesses : ils se vendent à prix réduit, voire pas du tout, ou bien les propriétaires investissent dans des améliorations (panneaux solaires, pompes à chaleur, meilleure isolation) pour améliorer la note. Ces réglementations ont, de façon assez paradoxale, soutenu la hausse des prix pour les biens de qualité – car les logements conformes avec un classement énergétique A/B deviennent encore plus précieux et recherchés investropa.cominvestropa.com. À Courchevel 1850, de nombreux chalets de luxe ont été rénovés pour installer du triple vitrage, du chauffage géothermique, etc., afin de rester exploitables en location. Globalement, cette politique oriente le marché vers la durabilité, ce qui, à long terme, améliore le parc immobilier et correspond aux valeurs personnelles de nombreux acheteurs (de nombreux acheteurs fortunés apprécient les améliorations écologiques comme faisant partie d’un standard de luxe).
Réglementation des locations de courte durée : Les zones riches en tourisme en France cherchent à équilibrer les locations saisonnières lucratives avec les besoins des communautés. Dans certaines villes alpines (en particulier les plus grandes comme Chamonix), les autorités locales ont limité le nombre de locations touristiques ou exigé des permis spéciaux pour leur exploitation dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix, par exemple, a introduit des quotas sur les locations de vacances dans certaines zones pour libérer des logements pour les résidents locaux et les travailleurs saisonniers. Bien que la plus petite taille et le caractère résolument touristique de Courchevel fassent qu’aucun plafonnement strict n’ait été imposé pour l’instant (l’économie repose sur les locations), la station n’est pas à l’abri d’une surveillance réglementaire. Les propriétaires à Courchevel doivent enregistrer leurs biens s’ils les louent à court terme et payer des taxes de séjour. Si de futures règles étaient introduites – par exemple, limiter le nombre de semaines pendant lesquelles un bien peut être loué ou exiger qu’il s’agisse de la résidence principale pour une location illimitée – cela pourrait affecter l’équation d’investissement. Cependant, compte tenu du profil de Courchevel 1850 (principalement des résidences secondaires de luxe et des infrastructures touristiques), toute politique de ce type serait probablement mesurée. Il est à noter qu’en limitant l’offre de locations dans des lieux comme Chamonix, ces villes accroissent involontairement la demande (et les tarifs) des biens qui sont disponiblesinvestropa.cominvestropa.com. Un effet similaire pourrait se produire à Courchevel : si jamais les locations devaient être restreintes, les biens exclusifs restant sur le marché pourraient voir la demande augmenter encore davantage de la part des touristes aisés. C’est un sujet à suivre, mais à l’horizon 2025, Courchevel reste un marché très favorable à la location, sans interdiction locale spécifique concernant les locations de vacances (en dehors des lois nationales).
Taxes sur les résidences secondaires : Le gouvernement français et les communes locales ont mis en place des taxes visant les propriétaires de résidences secondaires, ce qui inclut de nombreux propriétaires à Courchevel. Ces mesures comprennent des surtaxes de taxe d’habitation plus élevées dans les zones officiellement désignées comme connaissant une pénurie de logements pour les habitants (zones tendues). Le département de la Savoie, où se situe Courchevel, a autorisé une surtaxe allant jusqu’à 60 % sur la taxe des résidences secondaires dans certains cas. De plus, certaines stations prisées appliquent une taxe sur les logements vacants afin de décourager les biens laissés inoccupés. En pratique, pour un chalet valant plusieurs millions d’euros, ces taxes locales restent relativement mineures (quelques milliers d’euros de plus par an) et n’ont pas dissuadé les acheteurs fortunésinvestropa.com. Le régime fiscal national de la France présente quelques avantages pour les investisseurs : il n’existe pas de « taxe sur les acheteurs étrangers » générale, et la France a dorénavant limité son impôt sur la fortune depuis 2018 à l’immobilier uniquement (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), applicable aux actifs immobiliers nets de plus de 1,3 M€, avec un taux progressif pouvant atteindre environ 1,5 %. De nombreux acheteurs étrangers intègrent simplement ce coût dans le prix d’une propriété en France. Sur les revenus locatifs, les propriétaires étrangers paient l’impôt sur le revenu français (avec des conventions pour éviter la double imposition), mais peuvent déduire des charges, et des dispositifs attractifs comme le statut LMNP (location meublée non professionnelle) offrent un traitement fiscal avantageux. Par ailleurs, des allègements fiscaux existent pour la location : les revenus tirés de la location meublée peuvent souvent être compensés par l’amortissement et les charges, ce qui permet parfois d’obtenir un revenu imposable très faible pour un chalet bien géré. Un autre avantage clé concerne les constructions neuves, comme mentionné – la TVA (20 %) peut être remboursée si le bien est loué avec services, ce qui améliore nettement le rendement freespiritalpine.com. Il existe également des crédits d’impôt et des subventions pour les rénovations écologiques (dans le cadre des initiatives vertes françaises). Dans l’ensemble, l’environnement réglementaire en France est considéré comme stable et relativement transparentmansion-properties.com. Les investisseurs bénéficient d’une forte protection juridique (les droits de propriété sont bien établis) mansion-properties.com et l’orientation de la France vers la location durable devrait renforcer à long terme la valeur des biens conformes.
Réglementation stricte de l’urbanisme & de la construction : Le développement à Courchevel 1850 est régi par des règles d’urbanisme strictes visant à préserver l’environnement montagnard et le caractère exclusif de la station. La Loi Montagne et les plans locaux d’urbanisme limitent les grands projets, en particulier au-dessus de certaines altitudes. Concrètement, cela signifie que les nouveaux permis de construire sont rares – la priorité est donnée à la réhabilitation de l’existant plutôt qu’à l’expansion sur des terrains vierges investropa.com. Les limites de hauteur garantissent que les chalets restent à taille humaine (pas de grands immeubles ici), et des règles architecturales préservent l’esthétique classique des chalets. De plus, construire de nouvelles résidences secondaires dans les Alpes exige souvent d’apporter un bénéfice à la collectivité (création de parkings ou soutien au logement des travailleurs saisonniers) en contrepartie. Ces politiques permettent en pratique de verrouiller la rareté de l’immobilier à Courchevel. Pour les propriétaires, c’est positif car cela évite une surconstruction qui pourrait autrement faire baisser la valeur des biens ou nuire au charme de la station. En revanche, les projets de rénovation peuvent être coûteux et chronophages en raison des obstacles administratifs – mais la plupart des acheteurs haut de gamme l’acceptent comme un passage obligé pour posséder une part de ce paradis. À noter : la Suisse applique des règles encore plus strictes (comme le quota Lex Weber sur les résidences secondaires), tandis qu’en France, le développement reste possible mais de manière encadrée. Le conseil municipal de Courchevel doit équilibrer la durabilité environnementale (risques d’avalanches, circulation, gestion de l’eau) avec le statut de destination de renommée mondiale. Les récentes modernisations d’infrastructures (comme de nouvelles remontées mécaniques) s’accompagnent généralement d’études d’impact et, autant que possible, elles consistent à réutiliser ou à moderniser les installations existantes plutôt qu’à en créer de nouvelles.
En résumé, le contexte réglementaire en 2025 pour les propriétaires à Courchevel est caractérisé par une exigence de qualité et de conformité : logements économes en énergie, locations responsables et développement maîtrisé. Si ces mesures ajoutent de la complexité pour les propriétaires, elles servent globalement à renforcer la valeur à long terme et l’exclusivité de l’immobilier à Courchevel. Les acquéreurs doivent s’assurer que le bien visé respecte déjà les nouvelles normes ou peut raisonnablement être mis à niveau – et s’entourer d’experts locaux pour optimiser la fiscalité et maîtriser la réglementation locative. Point important, la France accueille les acheteurs étrangers (aucune restriction de nationalité à l’achat), ce qui maintient l’attrait international de Courchevel ; on y retrouve des investisseurs venus d’Europe, d’Amérique ou d’Asie.
Dynamiques saisonnières : impact sur les prix & la disponibilité
Saison de pointe hivernale (haute saison) : Courchevel 1850 est avant tout une station de ski, et c’est en hiver que le village prend véritablement vie – ceci a des répercussions directes sur l’utilisation et le prix de l’immobilier. La période de décembre à avril correspond à la haute saison, avec Noël/Nouvel An et février (vacances scolaires) qui représentent les moments les plus intenses. Durant ces périodes, la demande d’hébergement explose. Les propriétaires de chalets qui mettent leurs biens en location réalisent souvent la majorité de leurs revenus locatifs annuels en seulement 2–3 semaines de vacances. En conséquence, les tarifs de location en hiver sont extrêmement élevés (par exemple, 50 000 €+ par semaine pour un chalet de luxe de 4 chambres est la norme pendant la semaine du Nouvel An). L’activité des ventes peut également s’accélérer en hiver, certains visiteurs fortunés décidant parfois d’acheter une part de Courchevel après avoir expérimenté ce style de vie. Il n’est pas rare que des visites de biens immobiliers se déroulent sur le champ en haute saison, à l’initiative de locataires charmés. Cela étant dit, le stock à vendre est généralement au plus bas en hiver – de nombreux propriétaires préfèrent attendre le printemps ou l’été avant de mettre en vente afin de ne pas perturber des locations hivernales lucratives ou leur propre séjour. Ainsi, l’hiver est le moment où les acheteurs découvrent le produit (la station et souvent le bien en tant que locataire), mais les transactions elles-mêmes se concluent souvent lors des intersaisons.
Printemps et automne (basses saisons) : Fin avril, les remontées mécaniques ferment et Courchevel entre dans une phase calme. Le dégel printanier et l’intersaison (mai, juin) voient de nombreux commerces et restaurants fermés. De même, après le bref été, l’automne (fin septembre à novembre) correspond à la basse saison avec une activité touristique minimale. Historiquement, ces périodes représentent un temps mort pour la station – un moment où les propriétaires effectuent des rénovations ou améliorations, le personnel prend des congés, et le village se ressource. Côté marché, l’intersaison est le moment où le stock disponible tend à être le plus élevé et où les acheteurs peuvent disposer d’un peu plus de marge de négociation. Les vendeurs qui mettent en vente à cette période savent qu’ils ont une audience plus restreinte ; s’ils sont motivés, ils peuvent être un peu plus agressifs sur le prix. Cependant, comme les propriétaires de Courchevel ne sont généralement pas pressés de vendre, il ne faut pas s’attendre à des remises saisonnières drastiques – le marché n’est pas comparable à la location saisonnière où les tarifs fluctuent fortement. Les prix de l’immobilier ne baissent pas en été ou en basse saison ; tout au plus, il y a un peu plus de marge de manœuvre pour négocier ou la possibilité d’acheter sans enchères concurrentes. Certains acheteurs avisés préfèrent organiser leur recherche au printemps : après une grande saison de ski, quelques propriétaires pourraient envisager de vendre (en particulier si le bien n’a pas été loué ou utilisé comme espéré). De plus, les agences immobilières disposent de plus de temps pour travailler avec leurs clients en basse saison, pouvant ainsi accorder davantage d’attention et d’opportunités d’exploration aux acheteurs.
Saison estivale (seconde haute saison) :L’été (juillet-août) à Courchevel a considérablement gagné en popularité, les Alpes se positionnant désormais comme une destination de toute saison. Bien que l’été ne soit pas aussi fréquenté que l’hiver, il n’est plus un simple second choix. Les familles et les amateurs d’activités de plein air viennent pour la randonnée, le VTT, le trail, le golf (à proximité) et la détente alpine. Le climat est agréable (journées chaudes, nuits fraîches) et les paysages sont splendides, faisant de Courchevel un refuge de montagne luxueux également en été. Cette tendance a plusieurs effets : les locations estivales rapportent désormais des revenus significatifs, de nombreux chalets et appartements étant loués à la semaine à des touristes venus d’Europe, du Moyen-Orient (souvent à la recherche de fraîcheur en été), et d’ailleurs. Les taux d’occupation peuvent atteindre plus de 70 % en pleine saison estivale pour les propriétés attractives snowonly.com. Les tarifs de location sont inférieurs à ceux de l’hiver, mais restent intéressants – par exemple, ce chalet à 50 000 €/semaine en hiver peut se louer 15 000–20 000 €/semaine en août. Pour les propriétaires, cela signifie que la propriété n’est pas inutilisée pendant 8 mois de l’année ; elle peut être exploitée ou générer des revenus sur plus de saisons. Culturellement, l’image de Courchevel s’étend vers une station bi-saisonnière, à l’instar de Megève ou Chamonix depuis longtemps. Les infrastructures comme les remontées mécaniques ouvertes en été (pour les randonneurs/VTTistes) et des événements tels que des festivals de musique ou de feux d’artifice attirent les visiteurs. D’ailleurs, à l’échelle des Alpes, les stations ont constaté une forte augmentation de la fréquentation estivale – Chamonix a enregistré une hausse de 46 % des ventes de forfaits de remontées en été sur deux ans dmproperties.com, et les chiffres de l’été à Courchevel sont en hausse constante. Cette attractivité toute l’année soutient la valeur des biens immobiliers car les propriétaires voient plus d’utilité (et de revenus potentiels) pour leur investissement. Cela atténue également la forte saisonnalité des commerces, rendant le village plus dynamique toute l’année.
Impact sur la disponibilité : Le cycle saisonnier influence les périodes de mise en vente des biens. De nombreux vendeurs préfèrent mettre en vente à la fin de l’hiver ou au printemps (après avoir profité d’une dernière saison ou pour capter les visiteurs printaniers) afin que la transaction se conclue durant l’été, avant l’hiver suivant. De même, les nouveaux programmes visent souvent une livraison à l’automne pour que les acheteurs puissent profiter de leur bien en haute saison hivernale. Cela signifie que l’automne voit souvent une profusion de signatures et de remises de clés (les études notariales des Alpes sont d’ailleurs très actives en octobre-novembre afin que les acquéreurs aient leurs clés pour Noël). Pour les locations, les propriétaires doivent décider dès le début de l’automne s’ils loueront pendant les semaines de pointe ou s’ils en profiteront eux-mêmes, car les agents immobiliers commencent à commercialiser les chalets d’hiver dès septembre pour la saison à venir.
Dynamique des prix : On pourrait supposer que l’achat en hiver est plus cher en raison de la demande – mais dans l’immobilier à Courchevel, les prix sont relativement stables selon les saisons (contrairement aux hôtels, les prix des maisons ne doublent pas en hiver). Cependant, la valeur perçue d’un bien est souvent à son apogée en hiver : un chalet de ski paraît plus attrayant entouré de neige et d’une activité animée. Cela conduit parfois à des ventes rapides au prix affiché en hiver, alors que ce même bien présenté hors saison dans une station désertée pourrait susciter une offre plus audacieuse. En ce sens, l’“achat émotionnel” hivernal existe : un acheteur tombe amoureux du lieu lors du pic d’ambiance et paie sans négocier. À l’inverse, un investisseur minutieux préférera sans doute visiter en été pour vérifier d’éventuels problèmes cachés sous la neige hivernale (état de la toiture, délimitation du terrain, etc.) et négocier dans une atmosphère moins frénétique.
Tendances des utilisateurs – Séjours prolongés : Un autre changement saisonnier est que les propriétaires (et locataires) passent des périodes plus longues à Courchevel qu’auparavant. L’essor du travail à distance permet à certains propriétaires de venir désormais pour plusieurs mois – par exemple de décembre à février sans interruption – au lieu de simplement une semaine de vacances. Ils peuvent travailler depuis leur chalet en semaine et skier lors des pauses, le vivant comme une résidence principale bis. De même, certains viennent en été pour s’évader de la ville pendant un mois. Cette tendance brouille les lignes saisonnières et accroît la demande de caractéristiques plus confortables et domestiques (bureaux à domicile, internet fiable, etc., ce que Courchevel a renforcé grâce à la fibre optique dans la région). Cela confirme que Courchevel n’est pas seulement une station de ski de passage mais une destination alpine à vivre toute l’année.
En conclusion, la saisonnalité à Courchevel impose un rythme cyclique au marché, l’hiver restant la saison phare tant pour l’utilisation que pour l’animation, mais avec un été qui prend de plus en plus d’importance. Même si les prix des biens eux-mêmes ne fluctuent pas selon la saison, le calendrier des ventes, le taux d’occupation et la disponibilité des annonces sont bel et bien saisonniers. Les investisseurs avisés sauront caler leurs stratégies sur ce calendrier : peut-être acheter au printemps, rénover hors saison, et profiter des locations en haute saison. L’effort pour diversifier les saisons touristiques (hiver et été) rééquilibre progressivement la donne, ce qui rend, au final, l’actif immobilier plus précieux, car il est exploité sur une plus grande partie de l’année et s’inscrit dans une communauté qui ne ferme plus la moitié du temps.
Développements des infrastructures et croissance du tourisme
Mises à niveau des infrastructures de ski : Courchevel et les Trois Vallées investissent continuellement dans leurs infrastructures de ski, reconnaissant qu’une expérience de ski moderne et efficace est cruciale pour maintenir la valeur des biens immobiliers et attirer une clientèle aisée. Un récent point fort est la rénovation complète de la télécabine de la Saulire, qui rouvrira pour l’hiver 2024/25 avec des cabines panoramiques flambant neuves et un confort luxueux seecourchevel.com. La Saulire est une remontée emblématique (emmenant les skieurs jusqu’à 2 700 m avec vue sur le Mont Blanc), et sa modernisation témoigne de l’engagement de la station envers des installations de premier ordre. De plus, les espaces pour débutants à 1850 ont connu des améliorations telles que de nouveaux tapis roulants couverts (remontées de type tapis roulant) remplaçant les anciens pour offrir une montée abritée et confortable aux enfants et débutants seecourchevel.com. Au cours des dernières années, Courchevel a également étendu les systèmes d’enneigement artificiel pour garantir des pistes praticables de début décembre à fin avril, même lors des saisons neigeuses modestes. Par exemple, en amont des Championnats du monde de ski 2023 (accueillis à Courchevel-Méribel), des millions ont été investis dans la préparation des pistes, de nouvelles dameuses et des canons à neige afin d’assurer des conditions de classe mondiale. La connectivité au sein du domaine skiable reste inégalée : Courchevel est reliée sans couture à Méribel et Val Thorens, et des projets récents comme la télécabine Orelle-Cime Caron 2021 (dans la « 4e Vallée ») ont encore renforcé les 3 Vallées comme un immense terrain de jeu snowonly.com. Pour les propriétaires, ces améliorations signifient une qualité de ski constante et une meilleure expérience pour les invités, ce qui maintient une forte demande locative et justifie la cherté de l’immobilier.
Aménagements de luxe & Expansion : Les améliorations sur les pistes s’accompagnent de développements dans les villages de la station. Courchevel 1850 possède déjà l’une des plus fortes concentrations d’hôtels 5 étoiles au monde (hors grandes métropoles) businessinsider.com. Cela inclut des établissements réputés comme Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée et d’autres, qui chouchoutent les visiteurs et rehaussent le prestige de la station. De façon impressionnante, Courchevel (tous niveaux) compte 7 restaurants étoilés Michelin, le plus grand nombre dans les Alpes businessinsider.com, consolidant son statut de destination gastronomique. La tendance va vers le luxe expérientiel : les nouveaux projets associent hébergement, galeries de boutiques haut de gamme, clubs privés et centres de bien-être. Un développement notable est l’arrivée du Maya Collection hotel, un hôtel ultra-luxueux devant ouvrir à Courchevel en décembre 2025 voguebusiness.com. De même, la Monte-Carlo Société des Bains de Mer (la société derrière les casinos et hôtels luxueux de Monaco) est engagée à Courchevel avec des projets de lodges haut de gamme et d’hôtellerie d’ici 2026 voguebusiness.com. Ces projets indiquent que les investisseurs injectent des fonds dans l’infrastructure touristique de Courchevel, anticipant une demande soutenue. La station se prépare aussi à fêter ses 80 ans en 2026/27, inaugurant probablement certains de ces nouveaux lieux et organisant des événements de prestige voguebusiness.com. Pour les propriétaires immobiliers, l’arrivée de grands opérateurs de luxe est un atout : cela élargit l’attrait de la station (attirant de nouveaux visiteurs fortunés susceptibles de devenir eux-mêmes acheteurs) et renouvelle en permanence le cachet de Courchevel. La présence de marques comme Louis Vuitton, Dior, Cartier, etc., dans le quartier commerçant de Courchevel (toutes ont leurs boutiques sur place) accentue ce côté cosmopolite voguebusiness.com.
Transport et accessibilité : L’accessibilité de Courchevel a toujours fait partie de son attrait luxueux. La station possède notamment un altiport privé (aéroport) juste au-dessus de 1850, l’un des plus hauts d’Europe, permettant aux petits jets privés et aux hélicoptères d’atterrir littéralement sur la piste businessinsider.com. Cela permet aux VIP de voler directement depuis Paris ou Genève jusqu’à Courchevel, évitant ainsi des heures de transfert routier. L’altiport, célèbre pour sa piste courte en montée, fait office d’attraction touristique en hiver (les skieurs s’arrêtent pour regarder les avions décoller/atterrir) businessinsider.com. En ce qui concerne l’infrastructure de transport régionale, de grands projets sont en cours : la ligne ferroviaire à grande vitesse Lyon-Turin (dont une partie comprend une gare à Saint-Jean-de-Maurienne, à environ 45 minutes en voiture de Courchevel) doit être achevée d’ici la fin de la décennie snowonly.com. Une fois terminée, elle réduira considérablement le temps de trajet entre Paris et les Alpes françaises — ce qui pourrait attirer davantage de visiteurs le temps d’un week-end. Imaginez rejoindre Moûtiers (la ville de la vallée desservant Courchevel) en train depuis Paris en seulement 4 heures environ ; cela pourrait rendre Courchevel plus accessible à un public européen encore plus large, y compris ceux qui ne souhaitent pas prendre l’avion. En outre, les améliorations locales des routes (la montée depuis Moûtiers vers Courchevel a bénéficié de modernisations et de tunnels améliorés au fil des ans) continuent d’accroître la sécurité et de réduire les embouteillages durant les semaines les plus fréquentées. Ensemble, ces améliorations renforcent l’attrait de Courchevel comme escapade de luxe pratique, malgré sa situation en montagne isolée.
Durabilité & Environnement : Conscients des menaces liées au changement climatique et à la hausse des coûts de l’énergie, les autorités de Courchevel et les exploitants des remontées mécaniques ont adopté des améliorations durables. La Société des 3 Vallées (S3V), qui gère les remontées mécaniques, alimente désormais 100 % des remontées avec de l’énergie renouvelable (hydroélectrique et solaire) seecourchevel.com. En 2024, ils ont installé des panneaux solaires sur la gare de la télécabine Ariondaz à Courchevel Moriond pour produire de l’électricité sur place, suffisamment pour faire fonctionner un télésiège grâce à l’énergie solaire recueillie seecourchevel.com. Ils ont également investi dans des dameuses économes en énergie guidées par GPS, optimisant les itinéraires de damage et réduisant la consommation de carburant seecourchevel.com. Pour le développement immobilier, les nouvelles constructions respectent des normes d’isolation plus strictes et incluent souvent un chauffage géothermique ou solaire pour les piscines, etc. Le gouvernement de la station a mis en place des mesures telles que la subvention de la rénovation énergétique des bâtiments anciens. Même des politiques simples, comme l’obligation des pneus hiver sur les véhicules pendant la saison pour la sécurité seecourchevel.com, témoignent d’une attention portée à la durabilité et à la sécurité. Ces efforts garantissent que Courchevel reste viable en tant que domaine skiable sur le long terme (atténuant les impacts climatiques) et constituent un argument de vente pour les investisseurs sensibles à l’environnement. De plus, avec une clientèle aisée de plus en plus soucieuse de la responsabilité environnementale, disposer d’une station « verte » accroît son attractivité. Tous ces éléments ajoutent une valeur immatérielle à l’immobilier : une station bien gérée et durable conservera son prestige (et donc la demande immobilière) sur le long terme.
Événements et profil international : La notoriété de Courchevel a brillé de mille feux lors des Championnats du monde de ski alpin FIS en février 2023, coorganisés avec Méribel. La station a bénéficié d’une couverture médiatique internationale et a profité de l’occasion pour mettre en avant ses infrastructures (dont un nouveau stade d’arrivée et des remontées mécaniques modernisées). Le succès de l’événement a démontré la capacité de Courchevel à accueillir des manifestations d’envergure, ce qui est de bon augure pour de futurs projets comme les Jeux Olympiques. En effet, les Alpes françaises (y compris Courchevel) sont de solides candidates pour accueillir les Jeux Olympiques d’hiver 2030, et beaucoup anticipent qu’elles décrocheront l’organisation voguebusiness.comvoguebusiness.com. Cette perspective a déjà accéléré certains projets – par exemple, un réaménagement du “front de neige” de Courchevel 1850 et de la gare de la télécabine du Chenus est prévu pour moderniser le cœur du village en vue d’un éventuel coup de projecteur olympique voguebusiness.com. Si la tenue des Jeux Olympiques est confirmée, attendez-vous à un mini-boom des investissements dans les infrastructures : routes améliorées, hébergements potentiellement élargis (quoique dans le cas de Courchevel, plutôt temporaires vu la limitation sur la construction permanente), et embellissement général. Même si Courchevel n’est pas un site officiel, elle accueillera inévitablement des dignitaires ou des équipes pour des entraînements (comme lors des précédents JO), et la hausse du tourisme sera considérable. De plus, les festivités du 80e anniversaire en 2026/27 donneront lieu, sans doute, à des événements spéciaux, peut-être l’ouverture de nouveaux musées ou de sites culturels célébrant le rôle pionnier de Courchevel en tant que station de ski conçue de toutes pièces (fondée en 1946). De tels investissements culturels ajoutent à l’attrait de la station au-delà du ski.
Station
Fourchette de prix typique du segment haut de gamme (€/m²)
*Les stations suisses ont enregistré une croissance moyenne d’environ 3,5 % en 2024 dmproperties.com ; Verbier, en tant que station suisse de premier plan, a probablement connu une croissance similaire ou légèrement supérieure compte tenu de sa demande.
Croissance du tourisme et plans futurs : L’effet combiné de tous les éléments ci-dessus se reflète dans les statistiques touristiques : lors de la saison 2024/25, Courchevel a enregistré environ 1,2 million de nuitées, en hausse de 16 % par rapport à la saison 2018 (avant Covid)voguebusiness.com. C’est une croissance remarquable pour une destination déjà bien établie. Cette progression s’inscrit dans une stratégie visant à promouvoir la station toute l’année et à l’international. L’office du tourisme a ciblé de nouveaux marchés (par exemple, plus de visiteurs des États-Unis, du Moyen-Orient et d’Asie ont été ciblés à travers des roadshows et des partenariats). L’introduction des forfaits de ski Ikon et Epic (forfaits saisonniers mondiaux) qui incluent des journées dans les 3 Vallées a facilité la découverte de Courchevel par les skieurs internationaux (notamment les Américains), dont beaucoup en sont tombés amoureux dmproperties.com. Les planificateurs de la station tiennent également à préserver un équilibre entre la croissance et l’exclusivité : contrairement à certaines stations de ski grand public, Courchevel ne cherche pas à augmenter de façon spectaculaire le volume de skieurs (ce qui pourrait surcharger les remontées mécaniques et les pistes). À la place, l’accent est mis sur l’amélioration de la qualité – par exemple, de meilleures expériences, davantage d’activités hors ski (parc aquatique Aquamotion, promenades en chiens de traîneau, vols en parapente, etc.), et de meilleurs services (applications pour des services à la demande, conciergerie ski, etc.). Ce faisant, Courchevel conserve sa marque haut de gamme – ce qui continue d’attirer une clientèle fortunée (et des acheteurs de biens immobiliers). Un point important : la synergie entre les investissements publics (remontées mécaniques, voirie, événements) et privés (hôtels, boutiques, chalets) crée un cycle vertueux : la station reste à la pointe du luxe, et l’immobilier y demeure ainsi parmi les plus recherchés au monde.
Analyse comparative avec d’autres stations alpines (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 est souvent citée parmi un petit cercle de stations alpines d’élite. Pour mettre son marché immobilier en perspective, il est utile de comparer les principaux indicateurs et caractéristiques avec Val d’Isère et Megève (ses homologues françaises) ainsi que Verbier (son grand concurrent suisse) :
Prix : Les prix à Courchevel 1850 atteignent le sommet du marché français – la seule station française qui concurrence régulièrement les poids lourds suisses en termes de prixinvestropa.com. Les propriétés haut de gamme de Val d’Isère suivent de près (frôlant les 30 000 €/m² pour les biens les plus prestigieux) investropa.com, mais en moyenne Courchevel garde une légère avance. Megève, bien que très prestigieuse, présente généralement des prix plus bas – un reflet de sa plus faible altitude et de son offre plus importante de terrains à développer (étant donné que c’est une ville étendue). Par exemple, un chalet élégant qui pourrait coûter 5M€ à Megève pourrait facilement atteindre 8–10M€ à Courchevel 1850. Verbier se distingue comme un concurrent direct en termes d’exclusivité et de prix : comme montré, l’immobilier de prestige à Verbier débute autour de 22 100 CHF (~23 600 €) par m² et atteint facilement les 30 000 € ubs.comubs.com. En réalité, la Suisse compte les cinq marchés de stations de ski les plus chers des Alpes, avec St. Moritz et Gstaad dépassant souvent les 40 000 €/m² pour les biens les plus exclusifs ubs.comubs.com. Courchevel 1850 se situe juste en dessous – pour l’instant. À noter que la hausse de 9 % des prix à Courchevel en 2024 a été supérieure à celle de toute station suisse la même année, ce qui laisse penser que l’écart pourrait se réduire dmproperties.com.
Pour les investisseurs, ces différences de prix signifient également que les tickets d’entrée varient : on peut acheter un appartement de luxe à Megève pour le prix d’un très petit appartement à 1850. Si l’on recherche uniquement un investissement, certains peuvent voir une valeur à Megève ou dans des stations émergentes françaises (potentiel de hausse plus important en pourcentage), mais l’attrait de Courchevel est d’être un actif de premier choix – comparable à posséder un bien à Monaco plutôt que dans une ville moins chère.
Demande & profil des acheteurs : Les quatre stations attirent des acheteurs internationaux aisés, avec toutefois des nuances :
Courchevel 1850 – Public très international ; présence importante d’Européens (Britanniques, Belges, Suisses, Français fortunés), intérêt marqué du Moyen-Orient et d’Asie, et des acheteurs américains en augmentation investropa.cominvestropa.com. Également station historiquement prisée des Russes. Les acquéreurs cherchent souvent des biens d’exception et n’hésitent pas à payer une prime pour le prestige.
Val d’Isère – Traditionnellement plébiscitée par la clientèle haut de gamme britannique et les Français fortunés. Elle bénéficie d’une réputation sérieuse de station pour skieurs aguerris (nombreux terrains experts) tout en offrant des chalets de luxe. Son profil d’acheteurs est sans doute un peu plus centré sur l’Europe que le mélange ultra-mondial de Courchevel, mais la présence de non-Européens y augmente également.
Megève – Attire une clientèle aisée plus discrète (la station a été développée à l’origine par la famille Rothschild comme réponse française à St. Moritz). Beaucoup de Français et de Genevois/riverains de Genève apprécient Megève pour son village chic (boutiques, gastronomie, mais à un rythme plus détendu que Courchevel) et pour son art de vivre toute l’année. Station également très populaire auprès des familles – l’enjeu n’est pas uniquement le ski, mais bien le style de vie alpin (golf, équitation, festivals de musique). Présence internationale (Royaume-Uni, Belges, quelques Américains/Asiatiques), mais moins prononcée qu’à Courchevel.
Verbier – Extrêmement internationale ; mélange de Britanniques (surnommée « Londres sur les pistes » du fait du grand nombre de propriétaires du Royaume-Uni), clientèle pan-européenne et élite mondiale. La loi suisse permet aux étrangers d’acheter à Verbier (quotas du canton du Valais), ce qui attire de nombreux propriétaires non suisses, dont des célébrités et de grands chefs d’entreprise. L’ambiance à Verbier est plus jeune et sportive à certains égards – réputée pour le hors-piste et une vie après-ski animée – mais attire aussi beaucoup de personnes au patrimoine important. Les stations suisses comme Verbier bénéficient également de la stabilité économique de la Suisse et parfois d’avantages fiscaux (certains acquéreurs étrangers s’y installent officiellement pour des accords de taxation forfaitaire).
Marché locatif & rendements : Courchevel et Val d’Isère disposent toutes deux de marchés locatifs solides en hiver, mais Courchevel affiche des tarifs hebdomadaires plus élevés en raison de son prestige et de ses équipements (gastronomie, etc.). Un chalet ski-in/ski-out à Courchevel 1850 peut se louer plus cher qu’un chalet comparable à Val d’Isère, parfois 20 à 30 % de plus, ce qui reflète le positionnement de Courchevel. Le marché locatif de Megève est un peu plus saisonnier (très dynamique à Noël et en février, plus calme entre les deux) et bénéficie également d’une activité de location estivale (golf/résidence de vacances). Les locations à Verbier sont comparables à celles de Courchevel pendant les semaines de pointe (les deux se situant dans la toute haute gamme des tarifs locatifs de ski) – un chalet à 100 000 €/semaine à Courchevel peut aussi se louer à CHF 100 000/semaine à Verbier. Les rendements nets dans toutes ces stations de premier choix restent relativement faibles (environ 2–3 %) comme indiqué sur snowonly.com. À noter, l’acquisition d’un bien en station suisse s’accompagne souvent de coûts de détention plus élevés (avec l’imposition annuelle sur la fortune cantonale, et des services souvent plus chers), ainsi que de règles de location strictes dans certains cas (certains résidences secondaires en Suisse ne peuvent pas facilement être louées si elles ont été achetées avec un permis à usage personnel). La France est en fait un peu plus simple en matière de location.
Altitude & fiabilité de l’enneigement : Courchevel 1850 et Val d’Isère sont toutes deux situées en altitude (1850 m, et 1850 m pour le village de La Daille à Val, avec le village principal de Val à 1800 m) et disposent d’un domaine skiable allant jusqu’à plus de 3000 m. Cela leur garantit une excellente fiabilité de l’enneigement qui, avec le réchauffement climatique, devient un atout essentiel – c’est d’ailleurs en partie pour cela qu’elles restent leaders en croissance des prix. Megève, à 1100 m dans la ville, est plus affectée lors des années de faible enneigement (même si la station a beaucoup investi dans la neige artificielle). Le village de Verbier se trouve vers 1500 m, avec du ski possible jusqu’à 3300 m sur le Mont Fort, ce qui le rend aussi très neigeux. La tendance à la « prime d’altitude » est évidente : les stations situées au-dessus de 1500 m ont connu une croissance bien supérieure à celles plus basses investropa.com. Cela s’annonce bien pour Courchevel, Val d’Isère, Verbier – et c’est une légère inquiétude pour Megève (même si l’attrait estival et le charme de Megève constituent d’autres atouts).
Style de vie & infrastructures : Chaque station a sa proposition de style de vie. Courchevel 1850 rime avec glamour et commodité – on peut descendre à ski directement en ville, faire du shopping chez Chanel, dîner dans un palace, et profiter d’une vie nocturne comprenant clubs branchés et galeries d’art. Val d’Isère combine le ski sportif avec une ambiance de village animée et un peu plus décontractée ; on y trouve de nombreux chalets de luxe et même quelques hôtels 5 étoiles aujourd’hui, mais l’ambiance reste celle du « luxe pour passionnés de ski » contre le « luxe ostentatoire » de Courchevel. Megève offre un charmant centre-ville de style médiéval, des balades en calèche et un mélange de luxe et d’authenticité – il s’agit autant d’être vu dans le village (comme à Saint-Moritz) que de skier. C’est aussi une vraie ville à l’année avec une importante population permanente, ce qui séduit ceux qui souhaitent rejoindre une communauté vivante. Verbier est réputée pour sa vie nocturne et le hors-piste – très sportif le jour, très festif le soir. L’offre ultra-luxe côté boutiques (moins de marques de créateurs qu’à Courchevel) est un peu plus discrète mais on y trouve des services haut de gamme et des événements prestigieux (comme le Verbier Music Festival).
Du point de vue d’un investisseur : Courchevel vs Verbier est souvent une question de préférence entre les systèmes français et suisses. Certains préfèrent la France pour la simplicité du processus d’achat et l’absence de restrictions pour les acheteurs étrangers, ainsi que pour le style de vie (langue, gastronomie, culture). D’autres privilégient la Suisse pour sa stabilité, sa confidentialité et son prestige (et certains avantages potentiels en matière de résidence fiscale). En termes strictement d’investissement, les deux ont connu une forte croissance du capital. Un avantage pour Courchevel : pas de quota sur la propriété étrangère, donc la liquidité est élevée – n’importe quel milliardaire du monde entier peut acheter librement à Courchevel. À Verbier, les permis d’achat pour les étrangers sont limités chaque année, ce qui peut restreindre la liquidité (mais cela permet aussi de maintenir l’offre d’acheteurs sous contrôle, soutenant paradoxalement les prix).
Perspectives comparatives : Tous ces grands resorts devraient continuer à bien se porter. La récente flambée des prix à Courchevel laisse penser qu’elle pourrait concurrencer la Suisse pour le sommet des prix en Europe si la tendance continue. Val d’Isère est en pleine transformation (un grand nouveau projet de luxe « Le Coin de Val » est en préparation, par exemple) ce qui la maintiendra compétitive. Les prix légèrement plus doux de Megève pourraient la rendre attractive pour les investisseurs recherchant le luxe à prix (relativement) avantageux, et elle bénéficie d’une fidèle clientèle française très aisée qui la garde stable. Verbier, avec son attrait international et son offre limitée (le village est aussi cerné par la géographie), restera un équivalent de Courchevel.
En résumé, Courchevel 1850 se démarque même parmi l’élite : elle est peut-être mieux comparable à St. Moritz ou Gstaad en termes d’exclusivité. En France, Courchevel est numéro un, avec Val d’Isère en deuxième position, et Megève en solide troisième (certains ajouteraient Méribel ou Chamonix au classement, mais ceux-ci restent un cran en dessous niveau prix). À l’échelle des Alpes, Courchevel est l’un des rares endroits capables d’attirer la clientèle internationale ultra-fortunée au même niveau que les stations suisses. Cela est de bon augure pour son immobilier – cela signifie que le vivier d’acheteurs est aussi vaste et varié que possible. Pour un particulier fortuné hésitant entre ces lieux, la décision relève souvent d’une affinité personnelle : l’élégance discrète de Megève, le chic sportif de Val, l’effervescence cosmopolite de Courchevel ou l’ambiance hédoniste de Verbier. D’un strict point de vue investissement, la dynamique de Courchevel et l’ouverture de la France lui donnent un avantage en 2025 et au-delà.
Perspectives 2026–2028 : Prévisions du marché et facteurs clés
En se projetant sur la période 2026–2028, les perspectives du marché immobilier de Courchevel 1850 restent très positives, avec cependant quelques éléments et tendances à surveiller :
Poursuite de la croissance des prix : Tous les indicateurs suggèrent que la valeur des biens immobiliers à Courchevel continuera d’augmenter dans les prochaines années. La croissance pourrait ne pas être aussi marquée chaque année que le bond de 9 % observé en 2024, mais même les prévisions les plus prudentes tablent sur des hausse annuelles de 3 à 5 % dans les stations prime investropa.com. Plusieurs facteurs sous-tendent cette tendance : une offre toujours limitée, une forte demande internationale, et l’ascension de la station en véritable destination de luxe toutes saisons. D’ici 2028, on pourrait facilement voir le haut de la fourchette pour les chalets ultra-prime dépasser 35 000 € par m², surtout si quelques ventes record établissent de nouveaux critères de référence. Cela placerait Courchevel 1850 solidement parmi les marchés immobiliers de ski les plus chers au monde, réduisant potentiellement l’écart avec des lieux comme St. Moritz/Gstaad. L’effet cumulatif d’une hausse annuelle de 5 % signifie qu’un chalet valorisé à 15 millions d’euros aujourd’hui pourrait atteindre environ 18 millions d’euros ou plus d’ici 2028, conformément à la tendance investropa.com.
Facteurs économiques mondiaux : Il faut tenir compte des conditions économiques générales. En 2025, les taux d’intérêt en Europe se sont stabilisés et même diminué (taux de dépôt BCE ~2,5 % après réduction) ce qui a amélioré l’accès au crédit immobilierinvestropa.com. Si ce contexte de taux bas se poursuit ou si les taux baissent davantage d’ici 2026–2027, cela offrira un soutien additionnel aux acheteurs haut de gamme qui recourent à l’emprunt (certains le font pour des raisons d’effet de levier, même s’ils n’en ont pas besoin). À l’inverse, si l’inflation s’emballe et entraîne une remontée des taux, les marchés immobiliers traditionnels pourraient ralentir – mais en général, l’immobilier de luxe prime est moins sensible aux taux (la majorité des acquéreurs paient comptant). La stabilité géopolitique est un autre facteur : Courchevel a bénéficié d’être une destination sûre et attractive lors de la reprise post-pandémie et dans un contexte géopolitique instable. Si les incertitudes persistent à l’échelle mondiale, les HNWI diversifient souvent leurs actifs dans l’immobilier comme valeur refuge, ce qui peut profiter à Courchevel. L’environnement politique français (par exemple, toute évolution de la fiscalité sur le patrimoine) est également à surveiller, mais rien n’indique de changement majeur à ce stade. En résumé, sauf crise financière mondiale majeure, le contexte économique semble favorable à la poursuite des investissements dans l’immobilier alpin de luxe.
Évolutions démographiques des acheteurs : Nous anticipons de nouvelles vagues d’acheteurs dans les années à venir. Notamment, les acheteurs asiatiques (en particulier chinois) étaient largement absents durant 2020–2022 en raison des restrictions de voyage ; à mesure que les voyages internationaux se normalisent, un regain d’intérêt en provenance d’Asie est probable. Le profil ultra-luxe de Courchevel est parfaitement adapté aux investisseurs asiatiques aisés à la recherche de propriétés prestigieuses à l’étranger – ce qui a déjà été souligné dans investropa.com en 2025. De même, la base des acheteurs du Moyen-Orient (par exemple, les pays du Golfe) pourrait croître ; Courchevel a vu ces dernières années davantage de visiteurs en provenance des Émirats Arabes Unis, d’Arabie Saoudite, etc., en particulier en août et autour du Nouvel An. Ces segments internationaux donneront plus de profondeur au réservoir de demande. Les acheteurs américains devraient poursuivre leur forte présence, surtout si le dollar reste relativement fort face à l’euro (bien que la monnaie puisse fluctuer d’ici 2026–28). Par ailleurs, de jeunes entrepreneurs de la tech et des préretraités (issus des secteurs technologiques/financiers) choisissent de plus en plus des biens motivés par le style de vie – un logement tendance au ski s’intègre parfaitement dans cette logique. L’âge moyen des acheteurs pourrait donc baisser légèrement, pour toucher davantage les quadragénaires plutôt que principalement les cinquantenaires/sexagénaires, à mesure que le travail à distance et la création de richesse à un plus jeune âge se généralisent.
Mise en avant du bien-être & de l’attractivité toute l’année : D’ici 2028, Courchevel aura probablement achevé sa transformation en une véritable station quatre saisons. Attendez-vous à voir encore plus d’activités estivales (peut-être des remontées mécaniques ouvertes plus longtemps, de nouveaux sentiers VTT, un practice de golf ou d’autres attractions dans la région). L’importance du bien-être, déjà soulignée, continuera de croître – possiblement avec l’installation de nouveaux centres ou cliniques de bien-être dans la région (sur le modèle des stations thermales suisses). Cela élargit l’attrait de posséder un bien sur place, au-delà des seuls amateurs de ski. Comme l’a noté un chercheur de chez Knight Frank, la santé et le bien-être dépassent aujourd’hui le ski comme principal moteur de style de vie pour les acheteurs alpins dmproperties.com. Ainsi, les propriétés offrant cela (installation de spa, tranquillité, connexion à la nature) seront très recherchées. Un marché de niche pourrait également émerger autour des chalets « climato-résilients » – construits avec des matériaux durables, autosuffisance énergétique, etc., allant au-delà de la simple conformité aux lois et établissant un nouveau standard apprécié par les acheteurs de luxe soucieux d’écologie.
Contraintes potentielles : Un facteur à surveiller est le niveau des stocks – ils sont si bas que le volume des ventes pourrait diminuer simplement par manque de vendeurs. Si les prix atteignent de nouveaux sommets, certains propriétaires pourraient décider de vendre (ce qui augmenterait l’offre), mais beaucoup pourraient également conserver leurs biens car il existe peu d’investissements alternatifs aussi agréables qu’un chalet à Courchevel. Si les volumes de transactions chutent, les indices de prix peuvent devenir moins stables (quelques ventes exceptionnelles peuvent fausser les moyennes). Cependant, toute baisse d’activité refléterait probablement un manque d’offre, et non un manque de demande, ce qui signifie que les prix se maintiendraient ou augmenteraient. Une autre contrainte pourrait être réglementaire : si, par hypothèse, d’ici 2028 la France décidait d’imposer des restrictions sur la propriété étrangère (ce qui n’est pas prévu actuellement) ou de nouveaux impôts sur les résidences de luxe, cela pourrait légèrement modérer la demande. De plus, le changement climatique reste un défi transversal – si des conditions météorologiques extrêmes raccourcissaient significativement les hivers d’ici la fin des années 2020, cela pourrait influencer la perception des acheteurs (même si, comme indiqué, l’altitude de Courchevel lui offre une certaine protection et qu’elle dispose d’un important réseau de neige de culture). Jusqu’à présent, les projections suggèrent un enneigement suffisant jusqu’aux années 2030 pour les stations d’altitude, mais c’est un point à surveiller à long terme.
Impact de la candidature aux Jeux Olympiques d’hiver 2030 : À la mi-2025, une forte dynamique existe pour que les Jeux Olympiques d’hiver 2030 soient organisés en France (Alpes françaises), potentiellement avec des épreuves réparties entre plusieurs stations (après l’Italie en 2026). Si la France obtient officiellement l’accueil des Jeux 2030 (décision probable vers 2026), on peut s’attendre à une hausse d’intérêt entre 2027 et 2028 alors que les projets d’infrastructure s’achèvent et que l’attention mondiale se tourne vers les Alpes. Les JO entraînent souvent un pic de demande immobilière dans les régions hôtes – non seulement de la part des investisseurs anticipant des loyers plus élevés, mais aussi de la clientèle aisée souhaitant être présente pour vivre l’événement. Par exemple, Cortina d’Ampezzo (Italie) a vu les prix grimper fortement après son annonce comme hôte des JO 2026 ubs.com. Courchevel, déjà site d’entraînement olympique, serait sans doute une base privilégiée pour les VIP lors des Jeux, même si les épreuves avaient lieu ailleurs, en raison de ses hébergements de luxe et de son aérodrome. Ainsi, la période précédant 2030 pourrait ajouter quelques points de pourcentage de croissance aux valeurs immobilières de Courchevel au-delà de la tendance de fond.
Perspectives locatives : Les rendements locatifs resteront probablement modestes, mais les revenus locatifs pourraient progresser avec la hausse des tarifs à la nuitée (partiellement du fait de l’inflation, partiellement en raison de l’offre de services de luxe grandissante). D’ici 2028, un chalet haut de gamme pourrait demander plus de 120 000 € pour la semaine du Nouvel An, par exemple. Si davantage de services sont inclus (chef privé, etc.), les propriétaires pourront facturer davantage. Le marché locatif d’été continuera également à se développer – il pourrait même doubler de taille par rapport à aujourd’hui si la tendance actuelle se poursuit, ce qui améliorerait légèrement le rendement annuel. L’arrivée de plus de sociétés de gestion locative professionnelles (certaines sous marque d’hôtellerie de luxe) pourrait également simplifier la mise en location, facilitant ainsi la valorisation des biens par les propriétaires lorsqu’ils ne les occupent pas.
Conclusion – Vision 2028 : D’ici 2028, Courchevel 1850 restera probablement le sommet de l’immobilier alpin français, avec des prix atteignant de nouveaux records. Nous prévoyons un rythme de croissance sain, quoique plus calme – aucun krach en vue compte tenu des fondamentaux. L’immobilier de la station sera de plus en plus caractérisé par des chalets ultra-modernes, une scène pleinement développée toute l’année, et une clientèle venue des quatre coins du monde. Posséder un bien à Courchevel continuera d’être autant un symbole de statut qu’un investissement. Pour les investisseurs fortunés et les acheteurs orientés style de vie, le conseil reste le même : se concentrer sur l’emplacement premium et la qualité, conserver l’actif pendant les fluctuations du marché à court terme, et vous serez récompensé tant par le plaisir que par l’appréciation financière. Tant que « neige » et « luxe » resteront séduisants, le marché immobilier de Courchevel 1850 devrait connaître un âge d’or entre 2026 et 2028, et au-delà, soutenu par une offre limitée, une demande constante et l’attrait intemporel des Alpes françaises.
Réglementations et politiques gouvernementales impactant l’immobilier
Loi sur l’efficacité énergétique (« Loi Climat ») : Un changement de politique majeur affectant l’immobilier français est l’interdiction progressive de la location de biens ayant de mauvaises performances énergétiques. À partir de 2025, les logements classés en « G » ne pourront plus être légalement loués en Francemansion-properties.com. D’ici 2028, cette interdiction s’étendra aux logements notés « F », puis « E » en 2034. Dans les stations alpines, de nombreux chalets traditionnels construits il y a plusieurs décennies pourraient appartenir à ces catégories de faible efficacité (en raison de fenêtres à simple vitrage, d’une isolation insuffisante, de systèmes de chauffage anciens, etc.). Pour les propriétaires à Courchevel, cela devient un problème pressant : pour maintenir le potentiel de revenus locatifs, les biens doivent être mis aux normes. On observe déjà une « fuite vers la qualité » où les acheteurs se concentrent sur des chalets récents, bien isolés ou déjà rénovés avec un chauffage moderne et une meilleure isolationinvestropa.cominvestropa.com. Les chalets plus anciens présentant de mauvaises notes se retrouvent sur un marché à deux vitesses : ils se vendent à prix réduit, voire pas du tout, ou bien les propriétaires investissent dans des améliorations (panneaux solaires, pompes à chaleur, meilleure isolation) pour améliorer la note. Ces réglementations ont, de façon assez paradoxale, soutenu la hausse des prix pour les biens de qualité – car les logements conformes avec un classement énergétique A/B deviennent encore plus précieux et recherchés investropa.cominvestropa.com. À Courchevel 1850, de nombreux chalets de luxe ont été rénovés pour installer du triple vitrage, du chauffage géothermique, etc., afin de rester exploitables en location. Globalement, cette politique oriente le marché vers la durabilité, ce qui, à long terme, améliore le parc immobilier et correspond aux valeurs personnelles de nombreux acheteurs (de nombreux acheteurs fortunés apprécient les améliorations écologiques comme faisant partie d’un standard de luxe).
Réglementation des locations de courte durée : Les zones riches en tourisme en France cherchent à équilibrer les locations saisonnières lucratives avec les besoins des communautés. Dans certaines villes alpines (en particulier les plus grandes comme Chamonix), les autorités locales ont limité le nombre de locations touristiques ou exigé des permis spéciaux pour leur exploitation dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix, par exemple, a introduit des quotas sur les locations de vacances dans certaines zones pour libérer des logements pour les résidents locaux et les travailleurs saisonniers. Bien que la plus petite taille et le caractère résolument touristique de Courchevel fassent qu’aucun plafonnement strict n’ait été imposé pour l’instant (l’économie repose sur les locations), la station n’est pas à l’abri d’une surveillance réglementaire. Les propriétaires à Courchevel doivent enregistrer leurs biens s’ils les louent à court terme et payer des taxes de séjour. Si de futures règles étaient introduites – par exemple, limiter le nombre de semaines pendant lesquelles un bien peut être loué ou exiger qu’il s’agisse de la résidence principale pour une location illimitée – cela pourrait affecter l’équation d’investissement. Cependant, compte tenu du profil de Courchevel 1850 (principalement des résidences secondaires de luxe et des infrastructures touristiques), toute politique de ce type serait probablement mesurée. Il est à noter qu’en limitant l’offre de locations dans des lieux comme Chamonix, ces villes accroissent involontairement la demande (et les tarifs) des biens qui sont disponiblesinvestropa.cominvestropa.com. Un effet similaire pourrait se produire à Courchevel : si jamais les locations devaient être restreintes, les biens exclusifs restant sur le marché pourraient voir la demande augmenter encore davantage de la part des touristes aisés. C’est un sujet à suivre, mais à l’horizon 2025, Courchevel reste un marché très favorable à la location, sans interdiction locale spécifique concernant les locations de vacances (en dehors des lois nationales).
Taxes sur les résidences secondaires : Le gouvernement français et les communes locales ont mis en place des taxes visant les propriétaires de résidences secondaires, ce qui inclut de nombreux propriétaires à Courchevel. Ces mesures comprennent des surtaxes de taxe d’habitation plus élevées dans les zones officiellement désignées comme connaissant une pénurie de logements pour les habitants (zones tendues). Le département de la Savoie, où se situe Courchevel, a autorisé une surtaxe allant jusqu’à 60 % sur la taxe des résidences secondaires dans certains cas. De plus, certaines stations prisées appliquent une taxe sur les logements vacants afin de décourager les biens laissés inoccupés. En pratique, pour un chalet valant plusieurs millions d’euros, ces taxes locales restent relativement mineures (quelques milliers d’euros de plus par an) et n’ont pas dissuadé les acheteurs fortunésinvestropa.com. Le régime fiscal national de la France présente quelques avantages pour les investisseurs : il n’existe pas de « taxe sur les acheteurs étrangers » générale, et la France a dorénavant limité son impôt sur la fortune depuis 2018 à l’immobilier uniquement (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), applicable aux actifs immobiliers nets de plus de 1,3 M€, avec un taux progressif pouvant atteindre environ 1,5 %. De nombreux acheteurs étrangers intègrent simplement ce coût dans le prix d’une propriété en France. Sur les revenus locatifs, les propriétaires étrangers paient l’impôt sur le revenu français (avec des conventions pour éviter la double imposition), mais peuvent déduire des charges, et des dispositifs attractifs comme le statut LMNP (location meublée non professionnelle) offrent un traitement fiscal avantageux. Par ailleurs, des allègements fiscaux existent pour la location : les revenus tirés de la location meublée peuvent souvent être compensés par l’amortissement et les charges, ce qui permet parfois d’obtenir un revenu imposable très faible pour un chalet bien géré. Un autre avantage clé concerne les constructions neuves, comme mentionné – la TVA (20 %) peut être remboursée si le bien est loué avec services, ce qui améliore nettement le rendement freespiritalpine.com. Il existe également des crédits d’impôt et des subventions pour les rénovations écologiques (dans le cadre des initiatives vertes françaises). Dans l’ensemble, l’environnement réglementaire en France est considéré comme stable et relativement transparentmansion-properties.com. Les investisseurs bénéficient d’une forte protection juridique (les droits de propriété sont bien établis) mansion-properties.com et l’orientation de la France vers la location durable devrait renforcer à long terme la valeur des biens conformes.
Réglementation stricte de l’urbanisme & de la construction : Le développement à Courchevel 1850 est régi par des règles d’urbanisme strictes visant à préserver l’environnement montagnard et le caractère exclusif de la station. La Loi Montagne et les plans locaux d’urbanisme limitent les grands projets, en particulier au-dessus de certaines altitudes. Concrètement, cela signifie que les nouveaux permis de construire sont rares – la priorité est donnée à la réhabilitation de l’existant plutôt qu’à l’expansion sur des terrains vierges investropa.com. Les limites de hauteur garantissent que les chalets restent à taille humaine (pas de grands immeubles ici), et des règles architecturales préservent l’esthétique classique des chalets. De plus, construire de nouvelles résidences secondaires dans les Alpes exige souvent d’apporter un bénéfice à la collectivité (création de parkings ou soutien au logement des travailleurs saisonniers) en contrepartie. Ces politiques permettent en pratique de verrouiller la rareté de l’immobilier à Courchevel. Pour les propriétaires, c’est positif car cela évite une surconstruction qui pourrait autrement faire baisser la valeur des biens ou nuire au charme de la station. En revanche, les projets de rénovation peuvent être coûteux et chronophages en raison des obstacles administratifs – mais la plupart des acheteurs haut de gamme l’acceptent comme un passage obligé pour posséder une part de ce paradis. À noter : la Suisse applique des règles encore plus strictes (comme le quota Lex Weber sur les résidences secondaires), tandis qu’en France, le développement reste possible mais de manière encadrée. Le conseil municipal de Courchevel doit équilibrer la durabilité environnementale (risques d’avalanches, circulation, gestion de l’eau) avec le statut de destination de renommée mondiale. Les récentes modernisations d’infrastructures (comme de nouvelles remontées mécaniques) s’accompagnent généralement d’études d’impact et, autant que possible, elles consistent à réutiliser ou à moderniser les installations existantes plutôt qu’à en créer de nouvelles.
En résumé, le contexte réglementaire en 2025 pour les propriétaires à Courchevel est caractérisé par une exigence de qualité et de conformité : logements économes en énergie, locations responsables et développement maîtrisé. Si ces mesures ajoutent de la complexité pour les propriétaires, elles servent globalement à renforcer la valeur à long terme et l’exclusivité de l’immobilier à Courchevel. Les acquéreurs doivent s’assurer que le bien visé respecte déjà les nouvelles normes ou peut raisonnablement être mis à niveau – et s’entourer d’experts locaux pour optimiser la fiscalité et maîtriser la réglementation locative. Point important, la France accueille les acheteurs étrangers (aucune restriction de nationalité à l’achat), ce qui maintient l’attrait international de Courchevel ; on y retrouve des investisseurs venus d’Europe, d’Amérique ou d’Asie.
Dynamiques saisonnières : impact sur les prix & la disponibilité
Saison de pointe hivernale (haute saison) : Courchevel 1850 est avant tout une station de ski, et c’est en hiver que le village prend véritablement vie – ceci a des répercussions directes sur l’utilisation et le prix de l’immobilier. La période de décembre à avril correspond à la haute saison, avec Noël/Nouvel An et février (vacances scolaires) qui représentent les moments les plus intenses. Durant ces périodes, la demande d’hébergement explose. Les propriétaires de chalets qui mettent leurs biens en location réalisent souvent la majorité de leurs revenus locatifs annuels en seulement 2–3 semaines de vacances. En conséquence, les tarifs de location en hiver sont extrêmement élevés (par exemple, 50 000 €+ par semaine pour un chalet de luxe de 4 chambres est la norme pendant la semaine du Nouvel An). L’activité des ventes peut également s’accélérer en hiver, certains visiteurs fortunés décidant parfois d’acheter une part de Courchevel après avoir expérimenté ce style de vie. Il n’est pas rare que des visites de biens immobiliers se déroulent sur le champ en haute saison, à l’initiative de locataires charmés. Cela étant dit, le stock à vendre est généralement au plus bas en hiver – de nombreux propriétaires préfèrent attendre le printemps ou l’été avant de mettre en vente afin de ne pas perturber des locations hivernales lucratives ou leur propre séjour. Ainsi, l’hiver est le moment où les acheteurs découvrent le produit (la station et souvent le bien en tant que locataire), mais les transactions elles-mêmes se concluent souvent lors des intersaisons.
Printemps et automne (basses saisons) : Fin avril, les remontées mécaniques ferment et Courchevel entre dans une phase calme. Le dégel printanier et l’intersaison (mai, juin) voient de nombreux commerces et restaurants fermés. De même, après le bref été, l’automne (fin septembre à novembre) correspond à la basse saison avec une activité touristique minimale. Historiquement, ces périodes représentent un temps mort pour la station – un moment où les propriétaires effectuent des rénovations ou améliorations, le personnel prend des congés, et le village se ressource. Côté marché, l’intersaison est le moment où le stock disponible tend à être le plus élevé et où les acheteurs peuvent disposer d’un peu plus de marge de négociation. Les vendeurs qui mettent en vente à cette période savent qu’ils ont une audience plus restreinte ; s’ils sont motivés, ils peuvent être un peu plus agressifs sur le prix. Cependant, comme les propriétaires de Courchevel ne sont généralement pas pressés de vendre, il ne faut pas s’attendre à des remises saisonnières drastiques – le marché n’est pas comparable à la location saisonnière où les tarifs fluctuent fortement. Les prix de l’immobilier ne baissent pas en été ou en basse saison ; tout au plus, il y a un peu plus de marge de manœuvre pour négocier ou la possibilité d’acheter sans enchères concurrentes. Certains acheteurs avisés préfèrent organiser leur recherche au printemps : après une grande saison de ski, quelques propriétaires pourraient envisager de vendre (en particulier si le bien n’a pas été loué ou utilisé comme espéré). De plus, les agences immobilières disposent de plus de temps pour travailler avec leurs clients en basse saison, pouvant ainsi accorder davantage d’attention et d’opportunités d’exploration aux acheteurs.
Saison estivale (seconde haute saison) :L’été (juillet-août) à Courchevel a considérablement gagné en popularité, les Alpes se positionnant désormais comme une destination de toute saison. Bien que l’été ne soit pas aussi fréquenté que l’hiver, il n’est plus un simple second choix. Les familles et les amateurs d’activités de plein air viennent pour la randonnée, le VTT, le trail, le golf (à proximité) et la détente alpine. Le climat est agréable (journées chaudes, nuits fraîches) et les paysages sont splendides, faisant de Courchevel un refuge de montagne luxueux également en été. Cette tendance a plusieurs effets : les locations estivales rapportent désormais des revenus significatifs, de nombreux chalets et appartements étant loués à la semaine à des touristes venus d’Europe, du Moyen-Orient (souvent à la recherche de fraîcheur en été), et d’ailleurs. Les taux d’occupation peuvent atteindre plus de 70 % en pleine saison estivale pour les propriétés attractives snowonly.com. Les tarifs de location sont inférieurs à ceux de l’hiver, mais restent intéressants – par exemple, ce chalet à 50 000 €/semaine en hiver peut se louer 15 000–20 000 €/semaine en août. Pour les propriétaires, cela signifie que la propriété n’est pas inutilisée pendant 8 mois de l’année ; elle peut être exploitée ou générer des revenus sur plus de saisons. Culturellement, l’image de Courchevel s’étend vers une station bi-saisonnière, à l’instar de Megève ou Chamonix depuis longtemps. Les infrastructures comme les remontées mécaniques ouvertes en été (pour les randonneurs/VTTistes) et des événements tels que des festivals de musique ou de feux d’artifice attirent les visiteurs. D’ailleurs, à l’échelle des Alpes, les stations ont constaté une forte augmentation de la fréquentation estivale – Chamonix a enregistré une hausse de 46 % des ventes de forfaits de remontées en été sur deux ans dmproperties.com, et les chiffres de l’été à Courchevel sont en hausse constante. Cette attractivité toute l’année soutient la valeur des biens immobiliers car les propriétaires voient plus d’utilité (et de revenus potentiels) pour leur investissement. Cela atténue également la forte saisonnalité des commerces, rendant le village plus dynamique toute l’année.
Impact sur la disponibilité : Le cycle saisonnier influence les périodes de mise en vente des biens. De nombreux vendeurs préfèrent mettre en vente à la fin de l’hiver ou au printemps (après avoir profité d’une dernière saison ou pour capter les visiteurs printaniers) afin que la transaction se conclue durant l’été, avant l’hiver suivant. De même, les nouveaux programmes visent souvent une livraison à l’automne pour que les acheteurs puissent profiter de leur bien en haute saison hivernale. Cela signifie que l’automne voit souvent une profusion de signatures et de remises de clés (les études notariales des Alpes sont d’ailleurs très actives en octobre-novembre afin que les acquéreurs aient leurs clés pour Noël). Pour les locations, les propriétaires doivent décider dès le début de l’automne s’ils loueront pendant les semaines de pointe ou s’ils en profiteront eux-mêmes, car les agents immobiliers commencent à commercialiser les chalets d’hiver dès septembre pour la saison à venir.
Dynamique des prix : On pourrait supposer que l’achat en hiver est plus cher en raison de la demande – mais dans l’immobilier à Courchevel, les prix sont relativement stables selon les saisons (contrairement aux hôtels, les prix des maisons ne doublent pas en hiver). Cependant, la valeur perçue d’un bien est souvent à son apogée en hiver : un chalet de ski paraît plus attrayant entouré de neige et d’une activité animée. Cela conduit parfois à des ventes rapides au prix affiché en hiver, alors que ce même bien présenté hors saison dans une station désertée pourrait susciter une offre plus audacieuse. En ce sens, l’“achat émotionnel” hivernal existe : un acheteur tombe amoureux du lieu lors du pic d’ambiance et paie sans négocier. À l’inverse, un investisseur minutieux préférera sans doute visiter en été pour vérifier d’éventuels problèmes cachés sous la neige hivernale (état de la toiture, délimitation du terrain, etc.) et négocier dans une atmosphère moins frénétique.
Tendances des utilisateurs – Séjours prolongés : Un autre changement saisonnier est que les propriétaires (et locataires) passent des périodes plus longues à Courchevel qu’auparavant. L’essor du travail à distance permet à certains propriétaires de venir désormais pour plusieurs mois – par exemple de décembre à février sans interruption – au lieu de simplement une semaine de vacances. Ils peuvent travailler depuis leur chalet en semaine et skier lors des pauses, le vivant comme une résidence principale bis. De même, certains viennent en été pour s’évader de la ville pendant un mois. Cette tendance brouille les lignes saisonnières et accroît la demande de caractéristiques plus confortables et domestiques (bureaux à domicile, internet fiable, etc., ce que Courchevel a renforcé grâce à la fibre optique dans la région). Cela confirme que Courchevel n’est pas seulement une station de ski de passage mais une destination alpine à vivre toute l’année.
En conclusion, la saisonnalité à Courchevel impose un rythme cyclique au marché, l’hiver restant la saison phare tant pour l’utilisation que pour l’animation, mais avec un été qui prend de plus en plus d’importance. Même si les prix des biens eux-mêmes ne fluctuent pas selon la saison, le calendrier des ventes, le taux d’occupation et la disponibilité des annonces sont bel et bien saisonniers. Les investisseurs avisés sauront caler leurs stratégies sur ce calendrier : peut-être acheter au printemps, rénover hors saison, et profiter des locations en haute saison. L’effort pour diversifier les saisons touristiques (hiver et été) rééquilibre progressivement la donne, ce qui rend, au final, l’actif immobilier plus précieux, car il est exploité sur une plus grande partie de l’année et s’inscrit dans une communauté qui ne ferme plus la moitié du temps.
Développements des infrastructures et croissance du tourisme
Mises à niveau des infrastructures de ski : Courchevel et les Trois Vallées investissent continuellement dans leurs infrastructures de ski, reconnaissant qu’une expérience de ski moderne et efficace est cruciale pour maintenir la valeur des biens immobiliers et attirer une clientèle aisée. Un récent point fort est la rénovation complète de la télécabine de la Saulire, qui rouvrira pour l’hiver 2024/25 avec des cabines panoramiques flambant neuves et un confort luxueux seecourchevel.com. La Saulire est une remontée emblématique (emmenant les skieurs jusqu’à 2 700 m avec vue sur le Mont Blanc), et sa modernisation témoigne de l’engagement de la station envers des installations de premier ordre. De plus, les espaces pour débutants à 1850 ont connu des améliorations telles que de nouveaux tapis roulants couverts (remontées de type tapis roulant) remplaçant les anciens pour offrir une montée abritée et confortable aux enfants et débutants seecourchevel.com. Au cours des dernières années, Courchevel a également étendu les systèmes d’enneigement artificiel pour garantir des pistes praticables de début décembre à fin avril, même lors des saisons neigeuses modestes. Par exemple, en amont des Championnats du monde de ski 2023 (accueillis à Courchevel-Méribel), des millions ont été investis dans la préparation des pistes, de nouvelles dameuses et des canons à neige afin d’assurer des conditions de classe mondiale. La connectivité au sein du domaine skiable reste inégalée : Courchevel est reliée sans couture à Méribel et Val Thorens, et des projets récents comme la télécabine Orelle-Cime Caron 2021 (dans la « 4e Vallée ») ont encore renforcé les 3 Vallées comme un immense terrain de jeu snowonly.com. Pour les propriétaires, ces améliorations signifient une qualité de ski constante et une meilleure expérience pour les invités, ce qui maintient une forte demande locative et justifie la cherté de l’immobilier.
Aménagements de luxe & Expansion : Les améliorations sur les pistes s’accompagnent de développements dans les villages de la station. Courchevel 1850 possède déjà l’une des plus fortes concentrations d’hôtels 5 étoiles au monde (hors grandes métropoles) businessinsider.com. Cela inclut des établissements réputés comme Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée et d’autres, qui chouchoutent les visiteurs et rehaussent le prestige de la station. De façon impressionnante, Courchevel (tous niveaux) compte 7 restaurants étoilés Michelin, le plus grand nombre dans les Alpes businessinsider.com, consolidant son statut de destination gastronomique. La tendance va vers le luxe expérientiel : les nouveaux projets associent hébergement, galeries de boutiques haut de gamme, clubs privés et centres de bien-être. Un développement notable est l’arrivée du Maya Collection hotel, un hôtel ultra-luxueux devant ouvrir à Courchevel en décembre 2025 voguebusiness.com. De même, la Monte-Carlo Société des Bains de Mer (la société derrière les casinos et hôtels luxueux de Monaco) est engagée à Courchevel avec des projets de lodges haut de gamme et d’hôtellerie d’ici 2026 voguebusiness.com. Ces projets indiquent que les investisseurs injectent des fonds dans l’infrastructure touristique de Courchevel, anticipant une demande soutenue. La station se prépare aussi à fêter ses 80 ans en 2026/27, inaugurant probablement certains de ces nouveaux lieux et organisant des événements de prestige voguebusiness.com. Pour les propriétaires immobiliers, l’arrivée de grands opérateurs de luxe est un atout : cela élargit l’attrait de la station (attirant de nouveaux visiteurs fortunés susceptibles de devenir eux-mêmes acheteurs) et renouvelle en permanence le cachet de Courchevel. La présence de marques comme Louis Vuitton, Dior, Cartier, etc., dans le quartier commerçant de Courchevel (toutes ont leurs boutiques sur place) accentue ce côté cosmopolite voguebusiness.com.
Transport et accessibilité : L’accessibilité de Courchevel a toujours fait partie de son attrait luxueux. La station possède notamment un altiport privé (aéroport) juste au-dessus de 1850, l’un des plus hauts d’Europe, permettant aux petits jets privés et aux hélicoptères d’atterrir littéralement sur la piste businessinsider.com. Cela permet aux VIP de voler directement depuis Paris ou Genève jusqu’à Courchevel, évitant ainsi des heures de transfert routier. L’altiport, célèbre pour sa piste courte en montée, fait office d’attraction touristique en hiver (les skieurs s’arrêtent pour regarder les avions décoller/atterrir) businessinsider.com. En ce qui concerne l’infrastructure de transport régionale, de grands projets sont en cours : la ligne ferroviaire à grande vitesse Lyon-Turin (dont une partie comprend une gare à Saint-Jean-de-Maurienne, à environ 45 minutes en voiture de Courchevel) doit être achevée d’ici la fin de la décennie snowonly.com. Une fois terminée, elle réduira considérablement le temps de trajet entre Paris et les Alpes françaises — ce qui pourrait attirer davantage de visiteurs le temps d’un week-end. Imaginez rejoindre Moûtiers (la ville de la vallée desservant Courchevel) en train depuis Paris en seulement 4 heures environ ; cela pourrait rendre Courchevel plus accessible à un public européen encore plus large, y compris ceux qui ne souhaitent pas prendre l’avion. En outre, les améliorations locales des routes (la montée depuis Moûtiers vers Courchevel a bénéficié de modernisations et de tunnels améliorés au fil des ans) continuent d’accroître la sécurité et de réduire les embouteillages durant les semaines les plus fréquentées. Ensemble, ces améliorations renforcent l’attrait de Courchevel comme escapade de luxe pratique, malgré sa situation en montagne isolée.
Durabilité & Environnement : Conscients des menaces liées au changement climatique et à la hausse des coûts de l’énergie, les autorités de Courchevel et les exploitants des remontées mécaniques ont adopté des améliorations durables. La Société des 3 Vallées (S3V), qui gère les remontées mécaniques, alimente désormais 100 % des remontées avec de l’énergie renouvelable (hydroélectrique et solaire) seecourchevel.com. En 2024, ils ont installé des panneaux solaires sur la gare de la télécabine Ariondaz à Courchevel Moriond pour produire de l’électricité sur place, suffisamment pour faire fonctionner un télésiège grâce à l’énergie solaire recueillie seecourchevel.com. Ils ont également investi dans des dameuses économes en énergie guidées par GPS, optimisant les itinéraires de damage et réduisant la consommation de carburant seecourchevel.com. Pour le développement immobilier, les nouvelles constructions respectent des normes d’isolation plus strictes et incluent souvent un chauffage géothermique ou solaire pour les piscines, etc. Le gouvernement de la station a mis en place des mesures telles que la subvention de la rénovation énergétique des bâtiments anciens. Même des politiques simples, comme l’obligation des pneus hiver sur les véhicules pendant la saison pour la sécurité seecourchevel.com, témoignent d’une attention portée à la durabilité et à la sécurité. Ces efforts garantissent que Courchevel reste viable en tant que domaine skiable sur le long terme (atténuant les impacts climatiques) et constituent un argument de vente pour les investisseurs sensibles à l’environnement. De plus, avec une clientèle aisée de plus en plus soucieuse de la responsabilité environnementale, disposer d’une station « verte » accroît son attractivité. Tous ces éléments ajoutent une valeur immatérielle à l’immobilier : une station bien gérée et durable conservera son prestige (et donc la demande immobilière) sur le long terme.
Événements et profil international : La notoriété de Courchevel a brillé de mille feux lors des Championnats du monde de ski alpin FIS en février 2023, coorganisés avec Méribel. La station a bénéficié d’une couverture médiatique internationale et a profité de l’occasion pour mettre en avant ses infrastructures (dont un nouveau stade d’arrivée et des remontées mécaniques modernisées). Le succès de l’événement a démontré la capacité de Courchevel à accueillir des manifestations d’envergure, ce qui est de bon augure pour de futurs projets comme les Jeux Olympiques. En effet, les Alpes françaises (y compris Courchevel) sont de solides candidates pour accueillir les Jeux Olympiques d’hiver 2030, et beaucoup anticipent qu’elles décrocheront l’organisation voguebusiness.comvoguebusiness.com. Cette perspective a déjà accéléré certains projets – par exemple, un réaménagement du “front de neige” de Courchevel 1850 et de la gare de la télécabine du Chenus est prévu pour moderniser le cœur du village en vue d’un éventuel coup de projecteur olympique voguebusiness.com. Si la tenue des Jeux Olympiques est confirmée, attendez-vous à un mini-boom des investissements dans les infrastructures : routes améliorées, hébergements potentiellement élargis (quoique dans le cas de Courchevel, plutôt temporaires vu la limitation sur la construction permanente), et embellissement général. Même si Courchevel n’est pas un site officiel, elle accueillera inévitablement des dignitaires ou des équipes pour des entraînements (comme lors des précédents JO), et la hausse du tourisme sera considérable. De plus, les festivités du 80e anniversaire en 2026/27 donneront lieu, sans doute, à des événements spéciaux, peut-être l’ouverture de nouveaux musées ou de sites culturels célébrant le rôle pionnier de Courchevel en tant que station de ski conçue de toutes pièces (fondée en 1946). De tels investissements culturels ajoutent à l’attrait de la station au-delà du ski.
Station
Fourchette de prix typique du segment haut de gamme (€/m²)
*Les stations suisses ont enregistré une croissance moyenne d’environ 3,5 % en 2024 dmproperties.com ; Verbier, en tant que station suisse de premier plan, a probablement connu une croissance similaire ou légèrement supérieure compte tenu de sa demande.
Croissance du tourisme et plans futurs : L’effet combiné de tous les éléments ci-dessus se reflète dans les statistiques touristiques : lors de la saison 2024/25, Courchevel a enregistré environ 1,2 million de nuitées, en hausse de 16 % par rapport à la saison 2018 (avant Covid)voguebusiness.com. C’est une croissance remarquable pour une destination déjà bien établie. Cette progression s’inscrit dans une stratégie visant à promouvoir la station toute l’année et à l’international. L’office du tourisme a ciblé de nouveaux marchés (par exemple, plus de visiteurs des États-Unis, du Moyen-Orient et d’Asie ont été ciblés à travers des roadshows et des partenariats). L’introduction des forfaits de ski Ikon et Epic (forfaits saisonniers mondiaux) qui incluent des journées dans les 3 Vallées a facilité la découverte de Courchevel par les skieurs internationaux (notamment les Américains), dont beaucoup en sont tombés amoureux dmproperties.com. Les planificateurs de la station tiennent également à préserver un équilibre entre la croissance et l’exclusivité : contrairement à certaines stations de ski grand public, Courchevel ne cherche pas à augmenter de façon spectaculaire le volume de skieurs (ce qui pourrait surcharger les remontées mécaniques et les pistes). À la place, l’accent est mis sur l’amélioration de la qualité – par exemple, de meilleures expériences, davantage d’activités hors ski (parc aquatique Aquamotion, promenades en chiens de traîneau, vols en parapente, etc.), et de meilleurs services (applications pour des services à la demande, conciergerie ski, etc.). Ce faisant, Courchevel conserve sa marque haut de gamme – ce qui continue d’attirer une clientèle fortunée (et des acheteurs de biens immobiliers). Un point important : la synergie entre les investissements publics (remontées mécaniques, voirie, événements) et privés (hôtels, boutiques, chalets) crée un cycle vertueux : la station reste à la pointe du luxe, et l’immobilier y demeure ainsi parmi les plus recherchés au monde.
Analyse comparative avec d’autres stations alpines (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 est souvent citée parmi un petit cercle de stations alpines d’élite. Pour mettre son marché immobilier en perspective, il est utile de comparer les principaux indicateurs et caractéristiques avec Val d’Isère et Megève (ses homologues françaises) ainsi que Verbier (son grand concurrent suisse) :
Prix : Les prix à Courchevel 1850 atteignent le sommet du marché français – la seule station française qui concurrence régulièrement les poids lourds suisses en termes de prixinvestropa.com. Les propriétés haut de gamme de Val d’Isère suivent de près (frôlant les 30 000 €/m² pour les biens les plus prestigieux) investropa.com, mais en moyenne Courchevel garde une légère avance. Megève, bien que très prestigieuse, présente généralement des prix plus bas – un reflet de sa plus faible altitude et de son offre plus importante de terrains à développer (étant donné que c’est une ville étendue). Par exemple, un chalet élégant qui pourrait coûter 5M€ à Megève pourrait facilement atteindre 8–10M€ à Courchevel 1850. Verbier se distingue comme un concurrent direct en termes d’exclusivité et de prix : comme montré, l’immobilier de prestige à Verbier débute autour de 22 100 CHF (~23 600 €) par m² et atteint facilement les 30 000 € ubs.comubs.com. En réalité, la Suisse compte les cinq marchés de stations de ski les plus chers des Alpes, avec St. Moritz et Gstaad dépassant souvent les 40 000 €/m² pour les biens les plus exclusifs ubs.comubs.com. Courchevel 1850 se situe juste en dessous – pour l’instant. À noter que la hausse de 9 % des prix à Courchevel en 2024 a été supérieure à celle de toute station suisse la même année, ce qui laisse penser que l’écart pourrait se réduire dmproperties.com.
Pour les investisseurs, ces différences de prix signifient également que les tickets d’entrée varient : on peut acheter un appartement de luxe à Megève pour le prix d’un très petit appartement à 1850. Si l’on recherche uniquement un investissement, certains peuvent voir une valeur à Megève ou dans des stations émergentes françaises (potentiel de hausse plus important en pourcentage), mais l’attrait de Courchevel est d’être un actif de premier choix – comparable à posséder un bien à Monaco plutôt que dans une ville moins chère.
Demande & profil des acheteurs : Les quatre stations attirent des acheteurs internationaux aisés, avec toutefois des nuances :
Courchevel 1850 – Public très international ; présence importante d’Européens (Britanniques, Belges, Suisses, Français fortunés), intérêt marqué du Moyen-Orient et d’Asie, et des acheteurs américains en augmentation investropa.cominvestropa.com. Également station historiquement prisée des Russes. Les acquéreurs cherchent souvent des biens d’exception et n’hésitent pas à payer une prime pour le prestige.
Val d’Isère – Traditionnellement plébiscitée par la clientèle haut de gamme britannique et les Français fortunés. Elle bénéficie d’une réputation sérieuse de station pour skieurs aguerris (nombreux terrains experts) tout en offrant des chalets de luxe. Son profil d’acheteurs est sans doute un peu plus centré sur l’Europe que le mélange ultra-mondial de Courchevel, mais la présence de non-Européens y augmente également.
Megève – Attire une clientèle aisée plus discrète (la station a été développée à l’origine par la famille Rothschild comme réponse française à St. Moritz). Beaucoup de Français et de Genevois/riverains de Genève apprécient Megève pour son village chic (boutiques, gastronomie, mais à un rythme plus détendu que Courchevel) et pour son art de vivre toute l’année. Station également très populaire auprès des familles – l’enjeu n’est pas uniquement le ski, mais bien le style de vie alpin (golf, équitation, festivals de musique). Présence internationale (Royaume-Uni, Belges, quelques Américains/Asiatiques), mais moins prononcée qu’à Courchevel.
Verbier – Extrêmement internationale ; mélange de Britanniques (surnommée « Londres sur les pistes » du fait du grand nombre de propriétaires du Royaume-Uni), clientèle pan-européenne et élite mondiale. La loi suisse permet aux étrangers d’acheter à Verbier (quotas du canton du Valais), ce qui attire de nombreux propriétaires non suisses, dont des célébrités et de grands chefs d’entreprise. L’ambiance à Verbier est plus jeune et sportive à certains égards – réputée pour le hors-piste et une vie après-ski animée – mais attire aussi beaucoup de personnes au patrimoine important. Les stations suisses comme Verbier bénéficient également de la stabilité économique de la Suisse et parfois d’avantages fiscaux (certains acquéreurs étrangers s’y installent officiellement pour des accords de taxation forfaitaire).
Marché locatif & rendements : Courchevel et Val d’Isère disposent toutes deux de marchés locatifs solides en hiver, mais Courchevel affiche des tarifs hebdomadaires plus élevés en raison de son prestige et de ses équipements (gastronomie, etc.). Un chalet ski-in/ski-out à Courchevel 1850 peut se louer plus cher qu’un chalet comparable à Val d’Isère, parfois 20 à 30 % de plus, ce qui reflète le positionnement de Courchevel. Le marché locatif de Megève est un peu plus saisonnier (très dynamique à Noël et en février, plus calme entre les deux) et bénéficie également d’une activité de location estivale (golf/résidence de vacances). Les locations à Verbier sont comparables à celles de Courchevel pendant les semaines de pointe (les deux se situant dans la toute haute gamme des tarifs locatifs de ski) – un chalet à 100 000 €/semaine à Courchevel peut aussi se louer à CHF 100 000/semaine à Verbier. Les rendements nets dans toutes ces stations de premier choix restent relativement faibles (environ 2–3 %) comme indiqué sur snowonly.com. À noter, l’acquisition d’un bien en station suisse s’accompagne souvent de coûts de détention plus élevés (avec l’imposition annuelle sur la fortune cantonale, et des services souvent plus chers), ainsi que de règles de location strictes dans certains cas (certains résidences secondaires en Suisse ne peuvent pas facilement être louées si elles ont été achetées avec un permis à usage personnel). La France est en fait un peu plus simple en matière de location.
Altitude & fiabilité de l’enneigement : Courchevel 1850 et Val d’Isère sont toutes deux situées en altitude (1850 m, et 1850 m pour le village de La Daille à Val, avec le village principal de Val à 1800 m) et disposent d’un domaine skiable allant jusqu’à plus de 3000 m. Cela leur garantit une excellente fiabilité de l’enneigement qui, avec le réchauffement climatique, devient un atout essentiel – c’est d’ailleurs en partie pour cela qu’elles restent leaders en croissance des prix. Megève, à 1100 m dans la ville, est plus affectée lors des années de faible enneigement (même si la station a beaucoup investi dans la neige artificielle). Le village de Verbier se trouve vers 1500 m, avec du ski possible jusqu’à 3300 m sur le Mont Fort, ce qui le rend aussi très neigeux. La tendance à la « prime d’altitude » est évidente : les stations situées au-dessus de 1500 m ont connu une croissance bien supérieure à celles plus basses investropa.com. Cela s’annonce bien pour Courchevel, Val d’Isère, Verbier – et c’est une légère inquiétude pour Megève (même si l’attrait estival et le charme de Megève constituent d’autres atouts).
Style de vie & infrastructures : Chaque station a sa proposition de style de vie. Courchevel 1850 rime avec glamour et commodité – on peut descendre à ski directement en ville, faire du shopping chez Chanel, dîner dans un palace, et profiter d’une vie nocturne comprenant clubs branchés et galeries d’art. Val d’Isère combine le ski sportif avec une ambiance de village animée et un peu plus décontractée ; on y trouve de nombreux chalets de luxe et même quelques hôtels 5 étoiles aujourd’hui, mais l’ambiance reste celle du « luxe pour passionnés de ski » contre le « luxe ostentatoire » de Courchevel. Megève offre un charmant centre-ville de style médiéval, des balades en calèche et un mélange de luxe et d’authenticité – il s’agit autant d’être vu dans le village (comme à Saint-Moritz) que de skier. C’est aussi une vraie ville à l’année avec une importante population permanente, ce qui séduit ceux qui souhaitent rejoindre une communauté vivante. Verbier est réputée pour sa vie nocturne et le hors-piste – très sportif le jour, très festif le soir. L’offre ultra-luxe côté boutiques (moins de marques de créateurs qu’à Courchevel) est un peu plus discrète mais on y trouve des services haut de gamme et des événements prestigieux (comme le Verbier Music Festival).
Du point de vue d’un investisseur : Courchevel vs Verbier est souvent une question de préférence entre les systèmes français et suisses. Certains préfèrent la France pour la simplicité du processus d’achat et l’absence de restrictions pour les acheteurs étrangers, ainsi que pour le style de vie (langue, gastronomie, culture). D’autres privilégient la Suisse pour sa stabilité, sa confidentialité et son prestige (et certains avantages potentiels en matière de résidence fiscale). En termes strictement d’investissement, les deux ont connu une forte croissance du capital. Un avantage pour Courchevel : pas de quota sur la propriété étrangère, donc la liquidité est élevée – n’importe quel milliardaire du monde entier peut acheter librement à Courchevel. À Verbier, les permis d’achat pour les étrangers sont limités chaque année, ce qui peut restreindre la liquidité (mais cela permet aussi de maintenir l’offre d’acheteurs sous contrôle, soutenant paradoxalement les prix).
Perspectives comparatives : Tous ces grands resorts devraient continuer à bien se porter. La récente flambée des prix à Courchevel laisse penser qu’elle pourrait concurrencer la Suisse pour le sommet des prix en Europe si la tendance continue. Val d’Isère est en pleine transformation (un grand nouveau projet de luxe « Le Coin de Val » est en préparation, par exemple) ce qui la maintiendra compétitive. Les prix légèrement plus doux de Megève pourraient la rendre attractive pour les investisseurs recherchant le luxe à prix (relativement) avantageux, et elle bénéficie d’une fidèle clientèle française très aisée qui la garde stable. Verbier, avec son attrait international et son offre limitée (le village est aussi cerné par la géographie), restera un équivalent de Courchevel.
En résumé, Courchevel 1850 se démarque même parmi l’élite : elle est peut-être mieux comparable à St. Moritz ou Gstaad en termes d’exclusivité. En France, Courchevel est numéro un, avec Val d’Isère en deuxième position, et Megève en solide troisième (certains ajouteraient Méribel ou Chamonix au classement, mais ceux-ci restent un cran en dessous niveau prix). À l’échelle des Alpes, Courchevel est l’un des rares endroits capables d’attirer la clientèle internationale ultra-fortunée au même niveau que les stations suisses. Cela est de bon augure pour son immobilier – cela signifie que le vivier d’acheteurs est aussi vaste et varié que possible. Pour un particulier fortuné hésitant entre ces lieux, la décision relève souvent d’une affinité personnelle : l’élégance discrète de Megève, le chic sportif de Val, l’effervescence cosmopolite de Courchevel ou l’ambiance hédoniste de Verbier. D’un strict point de vue investissement, la dynamique de Courchevel et l’ouverture de la France lui donnent un avantage en 2025 et au-delà.
Perspectives 2026–2028 : Prévisions du marché et facteurs clés
En se projetant sur la période 2026–2028, les perspectives du marché immobilier de Courchevel 1850 restent très positives, avec cependant quelques éléments et tendances à surveiller :
Poursuite de la croissance des prix : Tous les indicateurs suggèrent que la valeur des biens immobiliers à Courchevel continuera d’augmenter dans les prochaines années. La croissance pourrait ne pas être aussi marquée chaque année que le bond de 9 % observé en 2024, mais même les prévisions les plus prudentes tablent sur des hausse annuelles de 3 à 5 % dans les stations prime investropa.com. Plusieurs facteurs sous-tendent cette tendance : une offre toujours limitée, une forte demande internationale, et l’ascension de la station en véritable destination de luxe toutes saisons. D’ici 2028, on pourrait facilement voir le haut de la fourchette pour les chalets ultra-prime dépasser 35 000 € par m², surtout si quelques ventes record établissent de nouveaux critères de référence. Cela placerait Courchevel 1850 solidement parmi les marchés immobiliers de ski les plus chers au monde, réduisant potentiellement l’écart avec des lieux comme St. Moritz/Gstaad. L’effet cumulatif d’une hausse annuelle de 5 % signifie qu’un chalet valorisé à 15 millions d’euros aujourd’hui pourrait atteindre environ 18 millions d’euros ou plus d’ici 2028, conformément à la tendance investropa.com.
Facteurs économiques mondiaux : Il faut tenir compte des conditions économiques générales. En 2025, les taux d’intérêt en Europe se sont stabilisés et même diminué (taux de dépôt BCE ~2,5 % après réduction) ce qui a amélioré l’accès au crédit immobilierinvestropa.com. Si ce contexte de taux bas se poursuit ou si les taux baissent davantage d’ici 2026–2027, cela offrira un soutien additionnel aux acheteurs haut de gamme qui recourent à l’emprunt (certains le font pour des raisons d’effet de levier, même s’ils n’en ont pas besoin). À l’inverse, si l’inflation s’emballe et entraîne une remontée des taux, les marchés immobiliers traditionnels pourraient ralentir – mais en général, l’immobilier de luxe prime est moins sensible aux taux (la majorité des acquéreurs paient comptant). La stabilité géopolitique est un autre facteur : Courchevel a bénéficié d’être une destination sûre et attractive lors de la reprise post-pandémie et dans un contexte géopolitique instable. Si les incertitudes persistent à l’échelle mondiale, les HNWI diversifient souvent leurs actifs dans l’immobilier comme valeur refuge, ce qui peut profiter à Courchevel. L’environnement politique français (par exemple, toute évolution de la fiscalité sur le patrimoine) est également à surveiller, mais rien n’indique de changement majeur à ce stade. En résumé, sauf crise financière mondiale majeure, le contexte économique semble favorable à la poursuite des investissements dans l’immobilier alpin de luxe.
Évolutions démographiques des acheteurs : Nous anticipons de nouvelles vagues d’acheteurs dans les années à venir. Notamment, les acheteurs asiatiques (en particulier chinois) étaient largement absents durant 2020–2022 en raison des restrictions de voyage ; à mesure que les voyages internationaux se normalisent, un regain d’intérêt en provenance d’Asie est probable. Le profil ultra-luxe de Courchevel est parfaitement adapté aux investisseurs asiatiques aisés à la recherche de propriétés prestigieuses à l’étranger – ce qui a déjà été souligné dans investropa.com en 2025. De même, la base des acheteurs du Moyen-Orient (par exemple, les pays du Golfe) pourrait croître ; Courchevel a vu ces dernières années davantage de visiteurs en provenance des Émirats Arabes Unis, d’Arabie Saoudite, etc., en particulier en août et autour du Nouvel An. Ces segments internationaux donneront plus de profondeur au réservoir de demande. Les acheteurs américains devraient poursuivre leur forte présence, surtout si le dollar reste relativement fort face à l’euro (bien que la monnaie puisse fluctuer d’ici 2026–28). Par ailleurs, de jeunes entrepreneurs de la tech et des préretraités (issus des secteurs technologiques/financiers) choisissent de plus en plus des biens motivés par le style de vie – un logement tendance au ski s’intègre parfaitement dans cette logique. L’âge moyen des acheteurs pourrait donc baisser légèrement, pour toucher davantage les quadragénaires plutôt que principalement les cinquantenaires/sexagénaires, à mesure que le travail à distance et la création de richesse à un plus jeune âge se généralisent.
Mise en avant du bien-être & de l’attractivité toute l’année : D’ici 2028, Courchevel aura probablement achevé sa transformation en une véritable station quatre saisons. Attendez-vous à voir encore plus d’activités estivales (peut-être des remontées mécaniques ouvertes plus longtemps, de nouveaux sentiers VTT, un practice de golf ou d’autres attractions dans la région). L’importance du bien-être, déjà soulignée, continuera de croître – possiblement avec l’installation de nouveaux centres ou cliniques de bien-être dans la région (sur le modèle des stations thermales suisses). Cela élargit l’attrait de posséder un bien sur place, au-delà des seuls amateurs de ski. Comme l’a noté un chercheur de chez Knight Frank, la santé et le bien-être dépassent aujourd’hui le ski comme principal moteur de style de vie pour les acheteurs alpins dmproperties.com. Ainsi, les propriétés offrant cela (installation de spa, tranquillité, connexion à la nature) seront très recherchées. Un marché de niche pourrait également émerger autour des chalets « climato-résilients » – construits avec des matériaux durables, autosuffisance énergétique, etc., allant au-delà de la simple conformité aux lois et établissant un nouveau standard apprécié par les acheteurs de luxe soucieux d’écologie.
Contraintes potentielles : Un facteur à surveiller est le niveau des stocks – ils sont si bas que le volume des ventes pourrait diminuer simplement par manque de vendeurs. Si les prix atteignent de nouveaux sommets, certains propriétaires pourraient décider de vendre (ce qui augmenterait l’offre), mais beaucoup pourraient également conserver leurs biens car il existe peu d’investissements alternatifs aussi agréables qu’un chalet à Courchevel. Si les volumes de transactions chutent, les indices de prix peuvent devenir moins stables (quelques ventes exceptionnelles peuvent fausser les moyennes). Cependant, toute baisse d’activité refléterait probablement un manque d’offre, et non un manque de demande, ce qui signifie que les prix se maintiendraient ou augmenteraient. Une autre contrainte pourrait être réglementaire : si, par hypothèse, d’ici 2028 la France décidait d’imposer des restrictions sur la propriété étrangère (ce qui n’est pas prévu actuellement) ou de nouveaux impôts sur les résidences de luxe, cela pourrait légèrement modérer la demande. De plus, le changement climatique reste un défi transversal – si des conditions météorologiques extrêmes raccourcissaient significativement les hivers d’ici la fin des années 2020, cela pourrait influencer la perception des acheteurs (même si, comme indiqué, l’altitude de Courchevel lui offre une certaine protection et qu’elle dispose d’un important réseau de neige de culture). Jusqu’à présent, les projections suggèrent un enneigement suffisant jusqu’aux années 2030 pour les stations d’altitude, mais c’est un point à surveiller à long terme.
Impact de la candidature aux Jeux Olympiques d’hiver 2030 : À la mi-2025, une forte dynamique existe pour que les Jeux Olympiques d’hiver 2030 soient organisés en France (Alpes françaises), potentiellement avec des épreuves réparties entre plusieurs stations (après l’Italie en 2026). Si la France obtient officiellement l’accueil des Jeux 2030 (décision probable vers 2026), on peut s’attendre à une hausse d’intérêt entre 2027 et 2028 alors que les projets d’infrastructure s’achèvent et que l’attention mondiale se tourne vers les Alpes. Les JO entraînent souvent un pic de demande immobilière dans les régions hôtes – non seulement de la part des investisseurs anticipant des loyers plus élevés, mais aussi de la clientèle aisée souhaitant être présente pour vivre l’événement. Par exemple, Cortina d’Ampezzo (Italie) a vu les prix grimper fortement après son annonce comme hôte des JO 2026 ubs.com. Courchevel, déjà site d’entraînement olympique, serait sans doute une base privilégiée pour les VIP lors des Jeux, même si les épreuves avaient lieu ailleurs, en raison de ses hébergements de luxe et de son aérodrome. Ainsi, la période précédant 2030 pourrait ajouter quelques points de pourcentage de croissance aux valeurs immobilières de Courchevel au-delà de la tendance de fond.
Perspectives locatives : Les rendements locatifs resteront probablement modestes, mais les revenus locatifs pourraient progresser avec la hausse des tarifs à la nuitée (partiellement du fait de l’inflation, partiellement en raison de l’offre de services de luxe grandissante). D’ici 2028, un chalet haut de gamme pourrait demander plus de 120 000 € pour la semaine du Nouvel An, par exemple. Si davantage de services sont inclus (chef privé, etc.), les propriétaires pourront facturer davantage. Le marché locatif d’été continuera également à se développer – il pourrait même doubler de taille par rapport à aujourd’hui si la tendance actuelle se poursuit, ce qui améliorerait légèrement le rendement annuel. L’arrivée de plus de sociétés de gestion locative professionnelles (certaines sous marque d’hôtellerie de luxe) pourrait également simplifier la mise en location, facilitant ainsi la valorisation des biens par les propriétaires lorsqu’ils ne les occupent pas.
Conclusion – Vision 2028 : D’ici 2028, Courchevel 1850 restera probablement le sommet de l’immobilier alpin français, avec des prix atteignant de nouveaux records. Nous prévoyons un rythme de croissance sain, quoique plus calme – aucun krach en vue compte tenu des fondamentaux. L’immobilier de la station sera de plus en plus caractérisé par des chalets ultra-modernes, une scène pleinement développée toute l’année, et une clientèle venue des quatre coins du monde. Posséder un bien à Courchevel continuera d’être autant un symbole de statut qu’un investissement. Pour les investisseurs fortunés et les acheteurs orientés style de vie, le conseil reste le même : se concentrer sur l’emplacement premium et la qualité, conserver l’actif pendant les fluctuations du marché à court terme, et vous serez récompensé tant par le plaisir que par l’appréciation financière. Tant que « neige » et « luxe » resteront séduisants, le marché immobilier de Courchevel 1850 devrait connaître un âge d’or entre 2026 et 2028, et au-delà, soutenu par une offre limitée, une demande constante et l’attrait intemporel des Alpes françaises.
Analyse du marché 2025 : Prix, demande, offre & profil des acheteurs
Prix de l’immobilier en 2025 : Les prix de l’immobilier à Courchevel 1850 sont exceptionnellement élevés et continuent de grimper. À la mi-2025, les propriétés de haute qualité à Courchevel commencent autour de 11 000 à 14 000 € par mètre carré et augmentent rapidement pour les emplacements privilégiés investropa.com. Les références de valorisation montrent que les chalets de luxe à Courchevel 1850 atteignent régulièrement plus de 30 000 € par m², les chalets les plus prestigieux atteignant un impressionnant 33 200 € par m² tout en haut du marché investropa.com. Pour mettre en perspective, ces chiffres dépassent ceux des autres stations françaises – même Val d’Isère (une autre station élite) affiche une moyenne d’environ 16 100 €/m² et un sommet autour de 30 000 € investropa.cominvestropa.com – soulignant ainsi la prime de prix de Courchevel. En termes absolus, un appartement de 100 m² à 1850 peut facilement coûter 3 à 3,5 millions d’euros (env. 35 000 €/m²) snowonly.com, et les chalets individuels se vendent régulièrement dans la fourchette 10 à 50 millions d’euros selon leur taille, emplacement et prestations.
Croissance des prix 2024–2025 : Le marché a montré un élan de croissance remarquable à l’approche de 2025. En 2024, Courchevel 1850 a dominé l’ensemble des Alpes françaises avec une hausse des prix de 9 %, bien supérieure à la moyenne alpine d’environ 3 % investropa.comdmproperties.com. Cette envolée reflète une vague de demande post-pandémie et la rareté persistante des propriétés à 1850. En comparaison, d’autres stations principales ont connu une croissance solide mais plus modérée (Val d’Isère +5–7 %, Megève +4–6 % en 2024) investropa.com. L’importante hausse des prix à Courchevel est attribuée à un « stock très limité » – très peu de nouvelles inscriptions face à de nombreux acheteurs dmproperties.com. En entrant en 2025, les prix demeurent en hausse, les prévisions suggérant une croissance de 3 à 7 % pour la valeur des biens alpins en 2025 globalement investropa.com. Courchevel devrait atteindre la limite supérieure de cette fourchette compte tenu de sa demande exceptionnelle. En résumé, le marché 2025 se caractérise par des prix records et une dynamique persistante de marché vendeur à Courchevel 1850.
Demande et démographie des acheteurs : La demande pour l’immobilier à Courchevel est véritablement mondiale et fortement influencée par les personnes à très haut revenu. Les acheteurs internationaux dominent, avec un intérêt marqué du Royaume-Uni et des États-Unis ainsi qu’un contingent croissant d’acheteurs asiatiquesinvestropa.cominvestropa.com. Les acheteurs américains se sont particulièrement démarqués ces dernières années – encouragés par un dollar fort (rendant les actifs en euros relativement moins chers) – et recherchent des chalets d’exception dans les meilleures stations telles que Courchevel et Val d’Isère investropa.com. Les acheteurs britanniques restent très actifs malgré le Brexit, maintenant la popularité de Courchevel auprès de l’élite britannique. On note également un intérêt croissant de la part de la Chine, Singapour et Hong Kong, alors que les ultra-riches asiatiques découvrent le prestige de posséder un bien dans les Alpes investropa.com (attirés par d’excellentes écoles de ski pour leurs familles et le charme de l’investissement dans un style de vie alpin). Historiquement, Courchevel 1850 a aussi été un terrain de jeu pour les Européens et les Moyen-Orientaux fortunés — et en particulier, les oligarques et milliardaires russes ont joué un rôle majeur, acquérant certains des chalets les plus extravagants (plusieurs Russes possèdent toujours des biens ici) businessinsider.combusinessinsider.com. Les facteurs géopolitiques ont récemment freiné les nouveaux investissements russes, mais le vide a été comblé par d’autres (par exemple les Américains). Le profil type de l’acheteur à Courchevel en 2025 est un individu ou un family office UHNW cherchant une résidence secondaire de luxe faisant à la fois office d’investissement et de symbole de statut. La résilience et la liquidité de cette clientèle permettent de maintenir une forte demande, même en période de fluctuations économiques.
Contraintes d’offre : L’une des caractéristiques déterminantes du marché de Courchevel 1850 est la sévère limitation de l’offre. La station est petite et géographiquement contrainte – perchée sur le flanc d’une montagne avec la majorité des terrains constructibles déjà occupés par des chalets, des hôtels, ou des forêts/sentiers de ski protégés. Les nouvelles constructions sont rares et strictement contrôlées par les autorités locales (afin de préserver l’environnement alpin et le caractère exclusif) investropa.com. En substance, Courchevel ne peut pas s’étendre ou se développer massivement ; toute addition a tendance à être un projet boutique et haut de gamme ou un remplacement de structures plus anciennes. Il en résulte qu’à tout moment, le nombre de biens à vendre à 1850 est extrêmement faible (souvent seulement une poignée de chalets sont disponibles sur le marché, les autres s’échangeant de gré à gré). De nombreux propriétaires conservent leur bien à long terme (certaines propriétés se transmettent au sein des familles ou entre amis, en privé). À la fin 2024 par exemple, les agents locaux ont noté un déséquilibre entre vendeurs et acheteurs à 1850 – certains propriétaires fixaient des prix extrêmement élevés pour d’anciens chalets en raison du manque de concurrence, entraînant des négociations plus longues freespiritalpine.com. Pourtant, tout bien réellement premium et bien positionné sur le prix a tendance à se vendre rapidement, car il y a plus d’acheteurs que de chalets disponibles. Cette pénurie chronique d’offre exerce une pression haussière sur les prix – la demande excessive n’a aucun débouché. Cela signifie également que le marché de Courchevel est relativement protégé : même si la demande se tasse légèrement, la rareté soutient les valeurs. En résumé, 2025 trouve Courchevel 1850 avec une demande largement supérieure à l’offre, une recette pour des prix toujours élevés et des ventes rapides des biens d’exception.
Tendances des chalets et appartements de luxe en 2025
Chalets – Ultra-luxe et tradition alpine :Les chalets sont l’emblème de l’immobilier à Courchevel 1850, et les tendances récentes montrent que les acheteurs recherchent un luxe clé en main, ultra-moderne derrière une façade de chalet traditionnel. Beaucoup des propriétés les plus convoitées sont des chalets récemment construits ou ayant fait l’objet d’une rénovation totale, qui associent extérieurs alpins authentiques (bois ancien, pierre et toits de chalet) à des intérieurs contemporains. Les acquéreurs haut de gamme en 2025 privilégient les chalets offrant toutes les commodités imaginables : piscine intérieure ou spa, espaces bien-être (sauna, hammam, salle de sport), cinéma privé, cave à vin, garage chauffé et accès skis aux pieds directement sur les pistes. Ces chalets « cinq étoiles » ultra-équipés atteignent les prix au m² les plus élevés et se vendent rapidement dès leur mise sur le marché. À l’inverse, les anciens chalets à rénover rencontrent souvent une certaine difficulté de prix – récemment, on observe un « conflit entre ce que demandent les vendeurs et ce que sont prêts à offrir les acheteurs » pour des chalets ayant une dizaine ou une vingtaine d’années et non modernisés freespiritalpine.com. Les acheteurs sont prêts à payer le prix fort pour des maisons en parfait état ou neuves, mais si l’intérieur d’un chalet est daté ou si ses installations bien-être manquent, ils s’attendent désormais à une remise ou marge de négociationfreespiritalpine.com. Cette tendance crée une opportunité : les investisseurs prêts à rénover un bien ancien peuvent ajouter une grande valeur. Globalement, le niveau d’exigence pour un « chalet de luxe » en 2025 est très élevé – design alpin chic et moderne, fonctionnalités de maison connectée et conforts digne d’un hôtel sont la norme dans le segment premium de 1850.
Appartements – Nouveaux Programmes et Résidences de Services : Si les chalets occupent le devant de la scène, les appartements de luxe sont devenus une composante importante du marché immobilier de Courchevel, notamment dans les secteurs 1650 (Moriond) et 1550 (Village) ainsi qu’en tant que résidences skis aux pieds à 1850. Ces dernières années ont vu émerger des projets d’appartements neufs destinés aux acheteurs recherchant une combinaison de luxe et de praticité. Par exemple, des programmes comme Sundance Lodge et Steamboat Lodge à Courchevel 1650 (livraison prévue fin 2025) proposent des prestations hôtelières 5 étoiles – conciergerie, piscines, spas, restaurants sur place – réunies dans une propriété en copropriété privée freespiritalpine.com. Ces résidences vont des appartements pratiques « clé-en-main » de 2 chambres jusqu’aux vastes penthouses de 5–6 chambres qui rivalisent avec les chalets en termes de superficie freespiritalpine.com. Le concept est d’offrir une alternative au chalet – tous les avantages du mode de vie, avec moins de contraintes d’entretien. Ce type de bien est très apprécié : les acheteurs aiment la possibilité d’avoir leur appartement entièrement géré et même loué lorsqu’ils ne l’occupent pas (certains disposent de programmes locatifs). En matière de design, la tendance dans les appartements est similaire à celle des chalets : utilisation de matériaux locaux haut de gamme (vieilles poutres en bois, cheminées en pierre) associés à des intérieurs alpins contemporains et élégants. De grandes baies vitrées panoramiques, des plafonds hauts et des espaces ouverts optimisant la vue sont fréquents. Autre tendance : l’espace polyvalent dans les nouveaux appartements – des pièces pouvant servir de chambre supplémentaire, bureau ou salle média selon les besoins des propriétaires (reflétant la prolongation des séjours et même des périodes de télétravail). À Courchevel 1850 même, l’offre d’appartements est limitée (le village est majoritairement composé de chalets et d’hôtels), mais là où ils existent, ils se trouvent souvent dans des immeubles exclusifs de style chalet, ne comptant que 4 à 10 logements, préservant ainsi l’intimité et le prestige.
Tendances en matière d’équipements & de mode de vie : Le « bien-être » qui dépasse le ski comme priorité marque une évolution notable dans les tendances de l’immobilier alpin dmproperties.com. À Courchevel, cela se manifeste dans l’aménagement des chalets et appartements. Les acheteurs accordent désormais une importance majeure aux espaces bien-être intérieurs et à l’utilisation toute l’année. Beaucoup de chalets neufs ou rénovés intègrent des espaces spa, studios de yoga ou suites de fitness, reconnaissant que propriétaires et invités passent presque autant de temps à se détendre et à se ressourcer qu’à skier. Les promoteurs sont aussi attentifs à l’efficacité énergétique et à la technologie : installation d’isolations nouvelles générations, pompes à chaleur, triples vitrages, etc., pour satisfaire à la réglementation et séduire les acquéreurs de luxe éco-responsables. Les systèmes domotiques (gestion de l’éclairage, du chauffage, de la sécurité, voire de la programmation du sauna) sont désormais standards dans les biens haut de gamme. Par ailleurs, les touches de design biophilique – intégration d’éléments naturels, maximisation de la lumière naturelle et des vues sur la montagne – séduisent, en parfaite adéquation avec la thématique du bien-être.
Sur le plan architectural, Courchevel maintient des codes de conception stricts pour préserver son charme de chalet, de sorte qu’en apparence la tendance est à l’évolution plutôt qu’à la révolution. Les nouveaux chalets ressemblent toujours à des chalets traditionnels (toits en pente, façades en bois), mais ils sont plus grands et plus élaborés que les cabanes rustiques d’autrefois. Certains des plus récents « chalets » sont en réalité de véritables mini-maisons (plus de 1 000 m²), mais soigneusement camouflées en bois et en pierre. L’afflux continu de commerces et de restaurants de luxe (avec plus de 40 boutiques de créateurs et des dizaines de restaurants gastronomiques à 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) accompagne cette tendance immobilière – les propriétaires d’aujourd’hui attendent un véritable écosystème de luxe. En résumé, les tendances immobilières de 2025 à Courchevel 1850 mettent l’accent sur des équipements de bien-être haut de gamme, un design alpin moderne et un mode de vie riche en services (soit via des chalets avec personnel, soit en résidences avec services complets). Le marché répond ainsi au désir des acheteurs d’un sanctuaire ouvert toute l’année qui offre bien plus qu’un simple endroit où dormir après le ski.
Opportunités d’investissement et rendements prévisionnels
Potentiel d’appréciation du capital : L’immobilier à Courchevel 1850 est souvent considéré comme un investissement de premier ordre, offrant une solide préservation du capital et une appréciation à long terme plutôt que des gains spéculatifs rapides. Le bilan est impressionnant : la valeur des biens immobiliers dans les Alpes françaises a augmenté de ~30 % en moyenne depuis 2020 (environ 5,5 % par an) investropa.cominvestropa.com, et les stations les plus prestigieuses ont dépassé la moyenne, surtout depuis la pandémie. Dans le cas de Courchevel, les prix ont grimpé en flèche ces dernières années (par exemple, +9 % en 2024 seulement) investropa.com, établissant de nouveaux repères. À l’avenir, même si le rythme devrait ralentir, les experts prévoient une croissance modérée de ~3–7 % par an sur les marchés alpins jusqu’en 2026 investropa.com. Pour une zone ultra-prime comme 1850, on peut raisonnablement s’attendre à ce que la valorisation se situe dans la partie haute de cette fourchette, sauf perturbation majeure. Cela signifie qu’un chalet à 10 millions d’euros aujourd’hui pourrait naturellement voir sa valeur augmenter à 11–12 millions d’euros dans quelques années, uniquement grâce à l’appréciation du marché. De plus, l’écart unique entre l’offre et la demande à Courchevel suggère qu’elle pourrait enregistrer une appréciation supérieure à la moyenne : à chaque arrivée de nouveaux acheteurs fortunés (venant, par exemple, de marchés émergents ou d’une économie prospère), les prix ont la capacité de grimper à cause de l’offre limitée. En somme, les perspectives de croissance du capital restent solides, faisant de l’achat-conservation une stratégie rémunératrice. Même sur le très long terme, les biens prime dans les Alpes ont démontré une progression régulière (par exemple, les chalets de ski prime ont augmenté d’environ 33 % en moyenne depuis 2008, avec une accélération de la croissance après 2020) investropa.com.
Rendements locatifs et revenus : Les investisseurs doivent noter que les rendements locatifs à Courchevel 1850 sont relativement faibles en pourcentage, ce qui est caractéristique des marchés ultra-luxueux. Comme les prix d’achat sont très élevés, les revenus locatifs, bien que substantiels en valeur absolue, se traduisent par un rendement annuel modeste. Les rendements locatifs nets habituels sont de l’ordre de 2 à 3 % dans les stations prestigieuses comme Courchevel snowonly.com. À titre de comparaison, les stations alpines françaises moins clinquantes peuvent offrir un rendement net de 4 à 4,5 % snowonly.com, et la moyenne nationale française du rendement locatif (tous types de biens confondus) avoisine 6 % mansion-properties.com. Cela signifie qu’un investisseur à Courchevel privilégie généralement l’appréciation du capital et l’usage personnel à des rendements immédiats élevés. Par exemple, un bien de 5 millions d’euros pourrait générer environ 200 000 € de revenus locatifs annuels (en cas de location pendant les semaines de pointe), ce qui après frais représenterait environ 150 000 € nets – soit un rendement d’environ 3 %. Toutefois, ces chiffres ne prennent pas en compte les loyers élevés et la possibilité de compenser les coûts de propriété. Pendant les semaines d’hiver les plus demandées (Nouvel An, vacances scolaires), les tarifs hebdomadaires des chalets haut de gamme peuvent dépasser 80 000 à 100 000 €businessinsider.com. Même de petits appartements haut de gamme peuvent se louer plusieurs dizaines de milliers d’euros par semaine en pleine saison. Si un propriétaire accepte de louer son bien, disons, 8 à 10 semaines en hiver et quelques semaines en été, il peut couvrir une part importante des frais annuels (personnel, entretien, taxes) et même dégager un bénéfice, tout en profitant lui-même du bien le reste de l’année.
Il convient également de noter que la demande d’occupation est très forte à Courchevel pour les semaines où les propriétaires ouvrent leur logement à la location. Les spécialistes de la location alpine signalent que les chalets bien situés peuvent atteindre des taux de réservation de 70 à 90 % sur l’hiver (et même en été)snowonly.com. Le développement du tourisme quatre saisons permet désormais à juillet-août de générer des revenus de location non négligeables (même si plus faibles qu’en hiver). Un propriétaire avisé peut donc viser un taux d’occupation quasi total lors des hautes saisons et obtenir un rendement effectif amélioré. Certains biens sont gérés par des opérateurs de tourisme de luxe ou des agences spécialisées en chalets, ce qui simplifie encore le processus.
Stratégies et opportunités d’investissement : Pour les investisseurs en particulier, il existe plusieurs axes pour maximiser les rendements à Courchevel :
Stratégies de rénovation : Comme mentionné, les anciens chalets dans des emplacements premium qui nécessitent une modernisation peuvent parfois être acquis avec un léger rabais relatif. Investir dans une rénovation haut de gamme (avec une meilleure efficacité énergétique, de nouveaux équipements) augmente non seulement la valeur du bien de manière significative mais aussi sa rentabilité. Étant donné l’incitation réglementaire à la performance énergétique des logements, de tels travaux de rénovation permettent également de sécuriser l’investissement sur le long terme.
Remboursement de TVA sur le neuf : La France propose un dispositif attractif pour les acheteurs de programmes neufs situés dans des zones touristiques. Si vous achetez un bien immobilier neuf et vous engagez à le louer meublé avec des services para-hôteliers (ex : ménage, petit-déjeuner) pendant un certain nombre de semaines, vous pouvez obtenir un remboursement de la TVA de 20% sur le prix d’achat freespiritalpine.com. Dans le contexte de Courchevel, 20% d’un achat à plusieurs millions d’euros représente une somme importante – c’est donc un boost instantané de l’équité. De nombreux acheteurs d’appartements neufs à Courchevel 1650, par exemple, profitent de ce dispositif, financent la TVA pendant la construction puis la récupèrent ensuite en inscrivant le bien au programme de location. Cela améliore la rentabilité et le flux de trésorerie, rendant le rendement locatif plus attractif durant les premières années.
Modèles d’utilisation partagée : Certains investisseurs s’associent avec des amis ou la famille pour acheter un chalet en indivision (formellement ou via la création d’une SCI), partagent l’utilisation et les coûts. Compte tenu des prix élevés, cela peut avoir du sens et, avec une bonne organisation, chacun profite encore des semaines de choix. On observe aussi l’émergence de la propriété fractionnée ou de clubs privés sur le segment du luxe, permettant d’acheter des “parts” dans un chalet ultra haut de gamme (mais il faut rester prudent sur la clarté juridique – ce modèle en est encore à ses débuts).
Valeur comparative dans les secteurs moins connus : Si Courchevel reste cher, certains investisseurs achètent à la périphérie (Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550, ou la voisine La Tania). Ces secteurs appartiennent au même domaine skiable et bénéficient du prestige de Courchevel, mais les prix au mètre carré y sont inférieurs. Par exemple, les villages satellites des 3 Vallées affichent un prix au m² 50 à 70% inférieur à celui de 1850 investropa.cominvestropa.com, et leurs rendements locatifs nets (plus de 4%) surpassent souvent ceux des grandes stations snowonly.com. Le revers de la médaille, c’est une plus faible valorisation du capital à long terme et une clientèle locative différente, mais certains acquéreurs misant sur un “investment play” diversifient entre secteurs d’exception et stations en devenir.
En résumé, les rendements projetés à Courchevel 1850 proviennent d’un mélange de revenus locatifs modérés et d’une forte croissance du capital. Un acquéreur en 2025 peut anticiper des gains annuels en valeur de l’ordre de quelques pourcents (calculés sur une base très élevée) et la possibilité de compenser les coûts grâce à des loyers qui, bien que ne représentant que quelques pourcents de rendement, sont considérables en euros. Compte tenu des fondamentaux du marché de Courchevel, même une stratégie conservatrice de conservation jusqu’en 2028 a de fortes chances d’offrir un excellent rendement global en combinant valorisation de l’actif et dividendes locatifs éventuels. L’essentiel est d’acheter de la qualité (emplacement et prestations), car les propriétés d’exception resteront toujours les biens les plus recherchés – assurant ainsi à la fois une forte liquidité et des prix premium lors de la revente. Preuve de la confiance dans le marché : des analyses d’experts qualifient la tendance de l’immobilier alpin d’“incontestablement à la hausse” et insistent sur le fait que des stations-clés comme Courchevel s’appuient sur des fondamentaux exceptionnellement solides pour l’avenir investropa.cominvestropa.com.
Réglementations et politiques gouvernementales impactant l’immobilier
Loi sur l’efficacité énergétique (« Loi Climat ») : Un changement de politique majeur affectant l’immobilier français est l’interdiction progressive de la location de biens ayant de mauvaises performances énergétiques. À partir de 2025, les logements classés en « G » ne pourront plus être légalement loués en Francemansion-properties.com. D’ici 2028, cette interdiction s’étendra aux logements notés « F », puis « E » en 2034. Dans les stations alpines, de nombreux chalets traditionnels construits il y a plusieurs décennies pourraient appartenir à ces catégories de faible efficacité (en raison de fenêtres à simple vitrage, d’une isolation insuffisante, de systèmes de chauffage anciens, etc.). Pour les propriétaires à Courchevel, cela devient un problème pressant : pour maintenir le potentiel de revenus locatifs, les biens doivent être mis aux normes. On observe déjà une « fuite vers la qualité » où les acheteurs se concentrent sur des chalets récents, bien isolés ou déjà rénovés avec un chauffage moderne et une meilleure isolationinvestropa.cominvestropa.com. Les chalets plus anciens présentant de mauvaises notes se retrouvent sur un marché à deux vitesses : ils se vendent à prix réduit, voire pas du tout, ou bien les propriétaires investissent dans des améliorations (panneaux solaires, pompes à chaleur, meilleure isolation) pour améliorer la note. Ces réglementations ont, de façon assez paradoxale, soutenu la hausse des prix pour les biens de qualité – car les logements conformes avec un classement énergétique A/B deviennent encore plus précieux et recherchés investropa.cominvestropa.com. À Courchevel 1850, de nombreux chalets de luxe ont été rénovés pour installer du triple vitrage, du chauffage géothermique, etc., afin de rester exploitables en location. Globalement, cette politique oriente le marché vers la durabilité, ce qui, à long terme, améliore le parc immobilier et correspond aux valeurs personnelles de nombreux acheteurs (de nombreux acheteurs fortunés apprécient les améliorations écologiques comme faisant partie d’un standard de luxe).
Réglementation des locations de courte durée : Les zones riches en tourisme en France cherchent à équilibrer les locations saisonnières lucratives avec les besoins des communautés. Dans certaines villes alpines (en particulier les plus grandes comme Chamonix), les autorités locales ont limité le nombre de locations touristiques ou exigé des permis spéciaux pour leur exploitation dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix, par exemple, a introduit des quotas sur les locations de vacances dans certaines zones pour libérer des logements pour les résidents locaux et les travailleurs saisonniers. Bien que la plus petite taille et le caractère résolument touristique de Courchevel fassent qu’aucun plafonnement strict n’ait été imposé pour l’instant (l’économie repose sur les locations), la station n’est pas à l’abri d’une surveillance réglementaire. Les propriétaires à Courchevel doivent enregistrer leurs biens s’ils les louent à court terme et payer des taxes de séjour. Si de futures règles étaient introduites – par exemple, limiter le nombre de semaines pendant lesquelles un bien peut être loué ou exiger qu’il s’agisse de la résidence principale pour une location illimitée – cela pourrait affecter l’équation d’investissement. Cependant, compte tenu du profil de Courchevel 1850 (principalement des résidences secondaires de luxe et des infrastructures touristiques), toute politique de ce type serait probablement mesurée. Il est à noter qu’en limitant l’offre de locations dans des lieux comme Chamonix, ces villes accroissent involontairement la demande (et les tarifs) des biens qui sont disponiblesinvestropa.cominvestropa.com. Un effet similaire pourrait se produire à Courchevel : si jamais les locations devaient être restreintes, les biens exclusifs restant sur le marché pourraient voir la demande augmenter encore davantage de la part des touristes aisés. C’est un sujet à suivre, mais à l’horizon 2025, Courchevel reste un marché très favorable à la location, sans interdiction locale spécifique concernant les locations de vacances (en dehors des lois nationales).
Taxes sur les résidences secondaires : Le gouvernement français et les communes locales ont mis en place des taxes visant les propriétaires de résidences secondaires, ce qui inclut de nombreux propriétaires à Courchevel. Ces mesures comprennent des surtaxes de taxe d’habitation plus élevées dans les zones officiellement désignées comme connaissant une pénurie de logements pour les habitants (zones tendues). Le département de la Savoie, où se situe Courchevel, a autorisé une surtaxe allant jusqu’à 60 % sur la taxe des résidences secondaires dans certains cas. De plus, certaines stations prisées appliquent une taxe sur les logements vacants afin de décourager les biens laissés inoccupés. En pratique, pour un chalet valant plusieurs millions d’euros, ces taxes locales restent relativement mineures (quelques milliers d’euros de plus par an) et n’ont pas dissuadé les acheteurs fortunésinvestropa.com. Le régime fiscal national de la France présente quelques avantages pour les investisseurs : il n’existe pas de « taxe sur les acheteurs étrangers » générale, et la France a dorénavant limité son impôt sur la fortune depuis 2018 à l’immobilier uniquement (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), applicable aux actifs immobiliers nets de plus de 1,3 M€, avec un taux progressif pouvant atteindre environ 1,5 %. De nombreux acheteurs étrangers intègrent simplement ce coût dans le prix d’une propriété en France. Sur les revenus locatifs, les propriétaires étrangers paient l’impôt sur le revenu français (avec des conventions pour éviter la double imposition), mais peuvent déduire des charges, et des dispositifs attractifs comme le statut LMNP (location meublée non professionnelle) offrent un traitement fiscal avantageux. Par ailleurs, des allègements fiscaux existent pour la location : les revenus tirés de la location meublée peuvent souvent être compensés par l’amortissement et les charges, ce qui permet parfois d’obtenir un revenu imposable très faible pour un chalet bien géré. Un autre avantage clé concerne les constructions neuves, comme mentionné – la TVA (20 %) peut être remboursée si le bien est loué avec services, ce qui améliore nettement le rendement freespiritalpine.com. Il existe également des crédits d’impôt et des subventions pour les rénovations écologiques (dans le cadre des initiatives vertes françaises). Dans l’ensemble, l’environnement réglementaire en France est considéré comme stable et relativement transparentmansion-properties.com. Les investisseurs bénéficient d’une forte protection juridique (les droits de propriété sont bien établis) mansion-properties.com et l’orientation de la France vers la location durable devrait renforcer à long terme la valeur des biens conformes.
Réglementation stricte de l’urbanisme & de la construction : Le développement à Courchevel 1850 est régi par des règles d’urbanisme strictes visant à préserver l’environnement montagnard et le caractère exclusif de la station. La Loi Montagne et les plans locaux d’urbanisme limitent les grands projets, en particulier au-dessus de certaines altitudes. Concrètement, cela signifie que les nouveaux permis de construire sont rares – la priorité est donnée à la réhabilitation de l’existant plutôt qu’à l’expansion sur des terrains vierges investropa.com. Les limites de hauteur garantissent que les chalets restent à taille humaine (pas de grands immeubles ici), et des règles architecturales préservent l’esthétique classique des chalets. De plus, construire de nouvelles résidences secondaires dans les Alpes exige souvent d’apporter un bénéfice à la collectivité (création de parkings ou soutien au logement des travailleurs saisonniers) en contrepartie. Ces politiques permettent en pratique de verrouiller la rareté de l’immobilier à Courchevel. Pour les propriétaires, c’est positif car cela évite une surconstruction qui pourrait autrement faire baisser la valeur des biens ou nuire au charme de la station. En revanche, les projets de rénovation peuvent être coûteux et chronophages en raison des obstacles administratifs – mais la plupart des acheteurs haut de gamme l’acceptent comme un passage obligé pour posséder une part de ce paradis. À noter : la Suisse applique des règles encore plus strictes (comme le quota Lex Weber sur les résidences secondaires), tandis qu’en France, le développement reste possible mais de manière encadrée. Le conseil municipal de Courchevel doit équilibrer la durabilité environnementale (risques d’avalanches, circulation, gestion de l’eau) avec le statut de destination de renommée mondiale. Les récentes modernisations d’infrastructures (comme de nouvelles remontées mécaniques) s’accompagnent généralement d’études d’impact et, autant que possible, elles consistent à réutiliser ou à moderniser les installations existantes plutôt qu’à en créer de nouvelles.
En résumé, le contexte réglementaire en 2025 pour les propriétaires à Courchevel est caractérisé par une exigence de qualité et de conformité : logements économes en énergie, locations responsables et développement maîtrisé. Si ces mesures ajoutent de la complexité pour les propriétaires, elles servent globalement à renforcer la valeur à long terme et l’exclusivité de l’immobilier à Courchevel. Les acquéreurs doivent s’assurer que le bien visé respecte déjà les nouvelles normes ou peut raisonnablement être mis à niveau – et s’entourer d’experts locaux pour optimiser la fiscalité et maîtriser la réglementation locative. Point important, la France accueille les acheteurs étrangers (aucune restriction de nationalité à l’achat), ce qui maintient l’attrait international de Courchevel ; on y retrouve des investisseurs venus d’Europe, d’Amérique ou d’Asie.
Dynamiques saisonnières : impact sur les prix & la disponibilité
Saison de pointe hivernale (haute saison) : Courchevel 1850 est avant tout une station de ski, et c’est en hiver que le village prend véritablement vie – ceci a des répercussions directes sur l’utilisation et le prix de l’immobilier. La période de décembre à avril correspond à la haute saison, avec Noël/Nouvel An et février (vacances scolaires) qui représentent les moments les plus intenses. Durant ces périodes, la demande d’hébergement explose. Les propriétaires de chalets qui mettent leurs biens en location réalisent souvent la majorité de leurs revenus locatifs annuels en seulement 2–3 semaines de vacances. En conséquence, les tarifs de location en hiver sont extrêmement élevés (par exemple, 50 000 €+ par semaine pour un chalet de luxe de 4 chambres est la norme pendant la semaine du Nouvel An). L’activité des ventes peut également s’accélérer en hiver, certains visiteurs fortunés décidant parfois d’acheter une part de Courchevel après avoir expérimenté ce style de vie. Il n’est pas rare que des visites de biens immobiliers se déroulent sur le champ en haute saison, à l’initiative de locataires charmés. Cela étant dit, le stock à vendre est généralement au plus bas en hiver – de nombreux propriétaires préfèrent attendre le printemps ou l’été avant de mettre en vente afin de ne pas perturber des locations hivernales lucratives ou leur propre séjour. Ainsi, l’hiver est le moment où les acheteurs découvrent le produit (la station et souvent le bien en tant que locataire), mais les transactions elles-mêmes se concluent souvent lors des intersaisons.
Printemps et automne (basses saisons) : Fin avril, les remontées mécaniques ferment et Courchevel entre dans une phase calme. Le dégel printanier et l’intersaison (mai, juin) voient de nombreux commerces et restaurants fermés. De même, après le bref été, l’automne (fin septembre à novembre) correspond à la basse saison avec une activité touristique minimale. Historiquement, ces périodes représentent un temps mort pour la station – un moment où les propriétaires effectuent des rénovations ou améliorations, le personnel prend des congés, et le village se ressource. Côté marché, l’intersaison est le moment où le stock disponible tend à être le plus élevé et où les acheteurs peuvent disposer d’un peu plus de marge de négociation. Les vendeurs qui mettent en vente à cette période savent qu’ils ont une audience plus restreinte ; s’ils sont motivés, ils peuvent être un peu plus agressifs sur le prix. Cependant, comme les propriétaires de Courchevel ne sont généralement pas pressés de vendre, il ne faut pas s’attendre à des remises saisonnières drastiques – le marché n’est pas comparable à la location saisonnière où les tarifs fluctuent fortement. Les prix de l’immobilier ne baissent pas en été ou en basse saison ; tout au plus, il y a un peu plus de marge de manœuvre pour négocier ou la possibilité d’acheter sans enchères concurrentes. Certains acheteurs avisés préfèrent organiser leur recherche au printemps : après une grande saison de ski, quelques propriétaires pourraient envisager de vendre (en particulier si le bien n’a pas été loué ou utilisé comme espéré). De plus, les agences immobilières disposent de plus de temps pour travailler avec leurs clients en basse saison, pouvant ainsi accorder davantage d’attention et d’opportunités d’exploration aux acheteurs.
Saison estivale (seconde haute saison) :L’été (juillet-août) à Courchevel a considérablement gagné en popularité, les Alpes se positionnant désormais comme une destination de toute saison. Bien que l’été ne soit pas aussi fréquenté que l’hiver, il n’est plus un simple second choix. Les familles et les amateurs d’activités de plein air viennent pour la randonnée, le VTT, le trail, le golf (à proximité) et la détente alpine. Le climat est agréable (journées chaudes, nuits fraîches) et les paysages sont splendides, faisant de Courchevel un refuge de montagne luxueux également en été. Cette tendance a plusieurs effets : les locations estivales rapportent désormais des revenus significatifs, de nombreux chalets et appartements étant loués à la semaine à des touristes venus d’Europe, du Moyen-Orient (souvent à la recherche de fraîcheur en été), et d’ailleurs. Les taux d’occupation peuvent atteindre plus de 70 % en pleine saison estivale pour les propriétés attractives snowonly.com. Les tarifs de location sont inférieurs à ceux de l’hiver, mais restent intéressants – par exemple, ce chalet à 50 000 €/semaine en hiver peut se louer 15 000–20 000 €/semaine en août. Pour les propriétaires, cela signifie que la propriété n’est pas inutilisée pendant 8 mois de l’année ; elle peut être exploitée ou générer des revenus sur plus de saisons. Culturellement, l’image de Courchevel s’étend vers une station bi-saisonnière, à l’instar de Megève ou Chamonix depuis longtemps. Les infrastructures comme les remontées mécaniques ouvertes en été (pour les randonneurs/VTTistes) et des événements tels que des festivals de musique ou de feux d’artifice attirent les visiteurs. D’ailleurs, à l’échelle des Alpes, les stations ont constaté une forte augmentation de la fréquentation estivale – Chamonix a enregistré une hausse de 46 % des ventes de forfaits de remontées en été sur deux ans dmproperties.com, et les chiffres de l’été à Courchevel sont en hausse constante. Cette attractivité toute l’année soutient la valeur des biens immobiliers car les propriétaires voient plus d’utilité (et de revenus potentiels) pour leur investissement. Cela atténue également la forte saisonnalité des commerces, rendant le village plus dynamique toute l’année.
Impact sur la disponibilité : Le cycle saisonnier influence les périodes de mise en vente des biens. De nombreux vendeurs préfèrent mettre en vente à la fin de l’hiver ou au printemps (après avoir profité d’une dernière saison ou pour capter les visiteurs printaniers) afin que la transaction se conclue durant l’été, avant l’hiver suivant. De même, les nouveaux programmes visent souvent une livraison à l’automne pour que les acheteurs puissent profiter de leur bien en haute saison hivernale. Cela signifie que l’automne voit souvent une profusion de signatures et de remises de clés (les études notariales des Alpes sont d’ailleurs très actives en octobre-novembre afin que les acquéreurs aient leurs clés pour Noël). Pour les locations, les propriétaires doivent décider dès le début de l’automne s’ils loueront pendant les semaines de pointe ou s’ils en profiteront eux-mêmes, car les agents immobiliers commencent à commercialiser les chalets d’hiver dès septembre pour la saison à venir.
Dynamique des prix : On pourrait supposer que l’achat en hiver est plus cher en raison de la demande – mais dans l’immobilier à Courchevel, les prix sont relativement stables selon les saisons (contrairement aux hôtels, les prix des maisons ne doublent pas en hiver). Cependant, la valeur perçue d’un bien est souvent à son apogée en hiver : un chalet de ski paraît plus attrayant entouré de neige et d’une activité animée. Cela conduit parfois à des ventes rapides au prix affiché en hiver, alors que ce même bien présenté hors saison dans une station désertée pourrait susciter une offre plus audacieuse. En ce sens, l’“achat émotionnel” hivernal existe : un acheteur tombe amoureux du lieu lors du pic d’ambiance et paie sans négocier. À l’inverse, un investisseur minutieux préférera sans doute visiter en été pour vérifier d’éventuels problèmes cachés sous la neige hivernale (état de la toiture, délimitation du terrain, etc.) et négocier dans une atmosphère moins frénétique.
Tendances des utilisateurs – Séjours prolongés : Un autre changement saisonnier est que les propriétaires (et locataires) passent des périodes plus longues à Courchevel qu’auparavant. L’essor du travail à distance permet à certains propriétaires de venir désormais pour plusieurs mois – par exemple de décembre à février sans interruption – au lieu de simplement une semaine de vacances. Ils peuvent travailler depuis leur chalet en semaine et skier lors des pauses, le vivant comme une résidence principale bis. De même, certains viennent en été pour s’évader de la ville pendant un mois. Cette tendance brouille les lignes saisonnières et accroît la demande de caractéristiques plus confortables et domestiques (bureaux à domicile, internet fiable, etc., ce que Courchevel a renforcé grâce à la fibre optique dans la région). Cela confirme que Courchevel n’est pas seulement une station de ski de passage mais une destination alpine à vivre toute l’année.
En conclusion, la saisonnalité à Courchevel impose un rythme cyclique au marché, l’hiver restant la saison phare tant pour l’utilisation que pour l’animation, mais avec un été qui prend de plus en plus d’importance. Même si les prix des biens eux-mêmes ne fluctuent pas selon la saison, le calendrier des ventes, le taux d’occupation et la disponibilité des annonces sont bel et bien saisonniers. Les investisseurs avisés sauront caler leurs stratégies sur ce calendrier : peut-être acheter au printemps, rénover hors saison, et profiter des locations en haute saison. L’effort pour diversifier les saisons touristiques (hiver et été) rééquilibre progressivement la donne, ce qui rend, au final, l’actif immobilier plus précieux, car il est exploité sur une plus grande partie de l’année et s’inscrit dans une communauté qui ne ferme plus la moitié du temps.
Développements des infrastructures et croissance du tourisme
Mises à niveau des infrastructures de ski : Courchevel et les Trois Vallées investissent continuellement dans leurs infrastructures de ski, reconnaissant qu’une expérience de ski moderne et efficace est cruciale pour maintenir la valeur des biens immobiliers et attirer une clientèle aisée. Un récent point fort est la rénovation complète de la télécabine de la Saulire, qui rouvrira pour l’hiver 2024/25 avec des cabines panoramiques flambant neuves et un confort luxueux seecourchevel.com. La Saulire est une remontée emblématique (emmenant les skieurs jusqu’à 2 700 m avec vue sur le Mont Blanc), et sa modernisation témoigne de l’engagement de la station envers des installations de premier ordre. De plus, les espaces pour débutants à 1850 ont connu des améliorations telles que de nouveaux tapis roulants couverts (remontées de type tapis roulant) remplaçant les anciens pour offrir une montée abritée et confortable aux enfants et débutants seecourchevel.com. Au cours des dernières années, Courchevel a également étendu les systèmes d’enneigement artificiel pour garantir des pistes praticables de début décembre à fin avril, même lors des saisons neigeuses modestes. Par exemple, en amont des Championnats du monde de ski 2023 (accueillis à Courchevel-Méribel), des millions ont été investis dans la préparation des pistes, de nouvelles dameuses et des canons à neige afin d’assurer des conditions de classe mondiale. La connectivité au sein du domaine skiable reste inégalée : Courchevel est reliée sans couture à Méribel et Val Thorens, et des projets récents comme la télécabine Orelle-Cime Caron 2021 (dans la « 4e Vallée ») ont encore renforcé les 3 Vallées comme un immense terrain de jeu snowonly.com. Pour les propriétaires, ces améliorations signifient une qualité de ski constante et une meilleure expérience pour les invités, ce qui maintient une forte demande locative et justifie la cherté de l’immobilier.
Aménagements de luxe & Expansion : Les améliorations sur les pistes s’accompagnent de développements dans les villages de la station. Courchevel 1850 possède déjà l’une des plus fortes concentrations d’hôtels 5 étoiles au monde (hors grandes métropoles) businessinsider.com. Cela inclut des établissements réputés comme Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée et d’autres, qui chouchoutent les visiteurs et rehaussent le prestige de la station. De façon impressionnante, Courchevel (tous niveaux) compte 7 restaurants étoilés Michelin, le plus grand nombre dans les Alpes businessinsider.com, consolidant son statut de destination gastronomique. La tendance va vers le luxe expérientiel : les nouveaux projets associent hébergement, galeries de boutiques haut de gamme, clubs privés et centres de bien-être. Un développement notable est l’arrivée du Maya Collection hotel, un hôtel ultra-luxueux devant ouvrir à Courchevel en décembre 2025 voguebusiness.com. De même, la Monte-Carlo Société des Bains de Mer (la société derrière les casinos et hôtels luxueux de Monaco) est engagée à Courchevel avec des projets de lodges haut de gamme et d’hôtellerie d’ici 2026 voguebusiness.com. Ces projets indiquent que les investisseurs injectent des fonds dans l’infrastructure touristique de Courchevel, anticipant une demande soutenue. La station se prépare aussi à fêter ses 80 ans en 2026/27, inaugurant probablement certains de ces nouveaux lieux et organisant des événements de prestige voguebusiness.com. Pour les propriétaires immobiliers, l’arrivée de grands opérateurs de luxe est un atout : cela élargit l’attrait de la station (attirant de nouveaux visiteurs fortunés susceptibles de devenir eux-mêmes acheteurs) et renouvelle en permanence le cachet de Courchevel. La présence de marques comme Louis Vuitton, Dior, Cartier, etc., dans le quartier commerçant de Courchevel (toutes ont leurs boutiques sur place) accentue ce côté cosmopolite voguebusiness.com.
Transport et accessibilité : L’accessibilité de Courchevel a toujours fait partie de son attrait luxueux. La station possède notamment un altiport privé (aéroport) juste au-dessus de 1850, l’un des plus hauts d’Europe, permettant aux petits jets privés et aux hélicoptères d’atterrir littéralement sur la piste businessinsider.com. Cela permet aux VIP de voler directement depuis Paris ou Genève jusqu’à Courchevel, évitant ainsi des heures de transfert routier. L’altiport, célèbre pour sa piste courte en montée, fait office d’attraction touristique en hiver (les skieurs s’arrêtent pour regarder les avions décoller/atterrir) businessinsider.com. En ce qui concerne l’infrastructure de transport régionale, de grands projets sont en cours : la ligne ferroviaire à grande vitesse Lyon-Turin (dont une partie comprend une gare à Saint-Jean-de-Maurienne, à environ 45 minutes en voiture de Courchevel) doit être achevée d’ici la fin de la décennie snowonly.com. Une fois terminée, elle réduira considérablement le temps de trajet entre Paris et les Alpes françaises — ce qui pourrait attirer davantage de visiteurs le temps d’un week-end. Imaginez rejoindre Moûtiers (la ville de la vallée desservant Courchevel) en train depuis Paris en seulement 4 heures environ ; cela pourrait rendre Courchevel plus accessible à un public européen encore plus large, y compris ceux qui ne souhaitent pas prendre l’avion. En outre, les améliorations locales des routes (la montée depuis Moûtiers vers Courchevel a bénéficié de modernisations et de tunnels améliorés au fil des ans) continuent d’accroître la sécurité et de réduire les embouteillages durant les semaines les plus fréquentées. Ensemble, ces améliorations renforcent l’attrait de Courchevel comme escapade de luxe pratique, malgré sa situation en montagne isolée.
Durabilité & Environnement : Conscients des menaces liées au changement climatique et à la hausse des coûts de l’énergie, les autorités de Courchevel et les exploitants des remontées mécaniques ont adopté des améliorations durables. La Société des 3 Vallées (S3V), qui gère les remontées mécaniques, alimente désormais 100 % des remontées avec de l’énergie renouvelable (hydroélectrique et solaire) seecourchevel.com. En 2024, ils ont installé des panneaux solaires sur la gare de la télécabine Ariondaz à Courchevel Moriond pour produire de l’électricité sur place, suffisamment pour faire fonctionner un télésiège grâce à l’énergie solaire recueillie seecourchevel.com. Ils ont également investi dans des dameuses économes en énergie guidées par GPS, optimisant les itinéraires de damage et réduisant la consommation de carburant seecourchevel.com. Pour le développement immobilier, les nouvelles constructions respectent des normes d’isolation plus strictes et incluent souvent un chauffage géothermique ou solaire pour les piscines, etc. Le gouvernement de la station a mis en place des mesures telles que la subvention de la rénovation énergétique des bâtiments anciens. Même des politiques simples, comme l’obligation des pneus hiver sur les véhicules pendant la saison pour la sécurité seecourchevel.com, témoignent d’une attention portée à la durabilité et à la sécurité. Ces efforts garantissent que Courchevel reste viable en tant que domaine skiable sur le long terme (atténuant les impacts climatiques) et constituent un argument de vente pour les investisseurs sensibles à l’environnement. De plus, avec une clientèle aisée de plus en plus soucieuse de la responsabilité environnementale, disposer d’une station « verte » accroît son attractivité. Tous ces éléments ajoutent une valeur immatérielle à l’immobilier : une station bien gérée et durable conservera son prestige (et donc la demande immobilière) sur le long terme.
Événements et profil international : La notoriété de Courchevel a brillé de mille feux lors des Championnats du monde de ski alpin FIS en février 2023, coorganisés avec Méribel. La station a bénéficié d’une couverture médiatique internationale et a profité de l’occasion pour mettre en avant ses infrastructures (dont un nouveau stade d’arrivée et des remontées mécaniques modernisées). Le succès de l’événement a démontré la capacité de Courchevel à accueillir des manifestations d’envergure, ce qui est de bon augure pour de futurs projets comme les Jeux Olympiques. En effet, les Alpes françaises (y compris Courchevel) sont de solides candidates pour accueillir les Jeux Olympiques d’hiver 2030, et beaucoup anticipent qu’elles décrocheront l’organisation voguebusiness.comvoguebusiness.com. Cette perspective a déjà accéléré certains projets – par exemple, un réaménagement du “front de neige” de Courchevel 1850 et de la gare de la télécabine du Chenus est prévu pour moderniser le cœur du village en vue d’un éventuel coup de projecteur olympique voguebusiness.com. Si la tenue des Jeux Olympiques est confirmée, attendez-vous à un mini-boom des investissements dans les infrastructures : routes améliorées, hébergements potentiellement élargis (quoique dans le cas de Courchevel, plutôt temporaires vu la limitation sur la construction permanente), et embellissement général. Même si Courchevel n’est pas un site officiel, elle accueillera inévitablement des dignitaires ou des équipes pour des entraînements (comme lors des précédents JO), et la hausse du tourisme sera considérable. De plus, les festivités du 80e anniversaire en 2026/27 donneront lieu, sans doute, à des événements spéciaux, peut-être l’ouverture de nouveaux musées ou de sites culturels célébrant le rôle pionnier de Courchevel en tant que station de ski conçue de toutes pièces (fondée en 1946). De tels investissements culturels ajoutent à l’attrait de la station au-delà du ski.
Station
Fourchette de prix typique du segment haut de gamme (€/m²)
*Les stations suisses ont enregistré une croissance moyenne d’environ 3,5 % en 2024 dmproperties.com ; Verbier, en tant que station suisse de premier plan, a probablement connu une croissance similaire ou légèrement supérieure compte tenu de sa demande.
Croissance du tourisme et plans futurs : L’effet combiné de tous les éléments ci-dessus se reflète dans les statistiques touristiques : lors de la saison 2024/25, Courchevel a enregistré environ 1,2 million de nuitées, en hausse de 16 % par rapport à la saison 2018 (avant Covid)voguebusiness.com. C’est une croissance remarquable pour une destination déjà bien établie. Cette progression s’inscrit dans une stratégie visant à promouvoir la station toute l’année et à l’international. L’office du tourisme a ciblé de nouveaux marchés (par exemple, plus de visiteurs des États-Unis, du Moyen-Orient et d’Asie ont été ciblés à travers des roadshows et des partenariats). L’introduction des forfaits de ski Ikon et Epic (forfaits saisonniers mondiaux) qui incluent des journées dans les 3 Vallées a facilité la découverte de Courchevel par les skieurs internationaux (notamment les Américains), dont beaucoup en sont tombés amoureux dmproperties.com. Les planificateurs de la station tiennent également à préserver un équilibre entre la croissance et l’exclusivité : contrairement à certaines stations de ski grand public, Courchevel ne cherche pas à augmenter de façon spectaculaire le volume de skieurs (ce qui pourrait surcharger les remontées mécaniques et les pistes). À la place, l’accent est mis sur l’amélioration de la qualité – par exemple, de meilleures expériences, davantage d’activités hors ski (parc aquatique Aquamotion, promenades en chiens de traîneau, vols en parapente, etc.), et de meilleurs services (applications pour des services à la demande, conciergerie ski, etc.). Ce faisant, Courchevel conserve sa marque haut de gamme – ce qui continue d’attirer une clientèle fortunée (et des acheteurs de biens immobiliers). Un point important : la synergie entre les investissements publics (remontées mécaniques, voirie, événements) et privés (hôtels, boutiques, chalets) crée un cycle vertueux : la station reste à la pointe du luxe, et l’immobilier y demeure ainsi parmi les plus recherchés au monde.
Analyse comparative avec d’autres stations alpines (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 est souvent citée parmi un petit cercle de stations alpines d’élite. Pour mettre son marché immobilier en perspective, il est utile de comparer les principaux indicateurs et caractéristiques avec Val d’Isère et Megève (ses homologues françaises) ainsi que Verbier (son grand concurrent suisse) :
Prix : Les prix à Courchevel 1850 atteignent le sommet du marché français – la seule station française qui concurrence régulièrement les poids lourds suisses en termes de prixinvestropa.com. Les propriétés haut de gamme de Val d’Isère suivent de près (frôlant les 30 000 €/m² pour les biens les plus prestigieux) investropa.com, mais en moyenne Courchevel garde une légère avance. Megève, bien que très prestigieuse, présente généralement des prix plus bas – un reflet de sa plus faible altitude et de son offre plus importante de terrains à développer (étant donné que c’est une ville étendue). Par exemple, un chalet élégant qui pourrait coûter 5M€ à Megève pourrait facilement atteindre 8–10M€ à Courchevel 1850. Verbier se distingue comme un concurrent direct en termes d’exclusivité et de prix : comme montré, l’immobilier de prestige à Verbier débute autour de 22 100 CHF (~23 600 €) par m² et atteint facilement les 30 000 € ubs.comubs.com. En réalité, la Suisse compte les cinq marchés de stations de ski les plus chers des Alpes, avec St. Moritz et Gstaad dépassant souvent les 40 000 €/m² pour les biens les plus exclusifs ubs.comubs.com. Courchevel 1850 se situe juste en dessous – pour l’instant. À noter que la hausse de 9 % des prix à Courchevel en 2024 a été supérieure à celle de toute station suisse la même année, ce qui laisse penser que l’écart pourrait se réduire dmproperties.com.
Pour les investisseurs, ces différences de prix signifient également que les tickets d’entrée varient : on peut acheter un appartement de luxe à Megève pour le prix d’un très petit appartement à 1850. Si l’on recherche uniquement un investissement, certains peuvent voir une valeur à Megève ou dans des stations émergentes françaises (potentiel de hausse plus important en pourcentage), mais l’attrait de Courchevel est d’être un actif de premier choix – comparable à posséder un bien à Monaco plutôt que dans une ville moins chère.
Demande & profil des acheteurs : Les quatre stations attirent des acheteurs internationaux aisés, avec toutefois des nuances :
Courchevel 1850 – Public très international ; présence importante d’Européens (Britanniques, Belges, Suisses, Français fortunés), intérêt marqué du Moyen-Orient et d’Asie, et des acheteurs américains en augmentation investropa.cominvestropa.com. Également station historiquement prisée des Russes. Les acquéreurs cherchent souvent des biens d’exception et n’hésitent pas à payer une prime pour le prestige.
Val d’Isère – Traditionnellement plébiscitée par la clientèle haut de gamme britannique et les Français fortunés. Elle bénéficie d’une réputation sérieuse de station pour skieurs aguerris (nombreux terrains experts) tout en offrant des chalets de luxe. Son profil d’acheteurs est sans doute un peu plus centré sur l’Europe que le mélange ultra-mondial de Courchevel, mais la présence de non-Européens y augmente également.
Megève – Attire une clientèle aisée plus discrète (la station a été développée à l’origine par la famille Rothschild comme réponse française à St. Moritz). Beaucoup de Français et de Genevois/riverains de Genève apprécient Megève pour son village chic (boutiques, gastronomie, mais à un rythme plus détendu que Courchevel) et pour son art de vivre toute l’année. Station également très populaire auprès des familles – l’enjeu n’est pas uniquement le ski, mais bien le style de vie alpin (golf, équitation, festivals de musique). Présence internationale (Royaume-Uni, Belges, quelques Américains/Asiatiques), mais moins prononcée qu’à Courchevel.
Verbier – Extrêmement internationale ; mélange de Britanniques (surnommée « Londres sur les pistes » du fait du grand nombre de propriétaires du Royaume-Uni), clientèle pan-européenne et élite mondiale. La loi suisse permet aux étrangers d’acheter à Verbier (quotas du canton du Valais), ce qui attire de nombreux propriétaires non suisses, dont des célébrités et de grands chefs d’entreprise. L’ambiance à Verbier est plus jeune et sportive à certains égards – réputée pour le hors-piste et une vie après-ski animée – mais attire aussi beaucoup de personnes au patrimoine important. Les stations suisses comme Verbier bénéficient également de la stabilité économique de la Suisse et parfois d’avantages fiscaux (certains acquéreurs étrangers s’y installent officiellement pour des accords de taxation forfaitaire).
Marché locatif & rendements : Courchevel et Val d’Isère disposent toutes deux de marchés locatifs solides en hiver, mais Courchevel affiche des tarifs hebdomadaires plus élevés en raison de son prestige et de ses équipements (gastronomie, etc.). Un chalet ski-in/ski-out à Courchevel 1850 peut se louer plus cher qu’un chalet comparable à Val d’Isère, parfois 20 à 30 % de plus, ce qui reflète le positionnement de Courchevel. Le marché locatif de Megève est un peu plus saisonnier (très dynamique à Noël et en février, plus calme entre les deux) et bénéficie également d’une activité de location estivale (golf/résidence de vacances). Les locations à Verbier sont comparables à celles de Courchevel pendant les semaines de pointe (les deux se situant dans la toute haute gamme des tarifs locatifs de ski) – un chalet à 100 000 €/semaine à Courchevel peut aussi se louer à CHF 100 000/semaine à Verbier. Les rendements nets dans toutes ces stations de premier choix restent relativement faibles (environ 2–3 %) comme indiqué sur snowonly.com. À noter, l’acquisition d’un bien en station suisse s’accompagne souvent de coûts de détention plus élevés (avec l’imposition annuelle sur la fortune cantonale, et des services souvent plus chers), ainsi que de règles de location strictes dans certains cas (certains résidences secondaires en Suisse ne peuvent pas facilement être louées si elles ont été achetées avec un permis à usage personnel). La France est en fait un peu plus simple en matière de location.
Altitude & fiabilité de l’enneigement : Courchevel 1850 et Val d’Isère sont toutes deux situées en altitude (1850 m, et 1850 m pour le village de La Daille à Val, avec le village principal de Val à 1800 m) et disposent d’un domaine skiable allant jusqu’à plus de 3000 m. Cela leur garantit une excellente fiabilité de l’enneigement qui, avec le réchauffement climatique, devient un atout essentiel – c’est d’ailleurs en partie pour cela qu’elles restent leaders en croissance des prix. Megève, à 1100 m dans la ville, est plus affectée lors des années de faible enneigement (même si la station a beaucoup investi dans la neige artificielle). Le village de Verbier se trouve vers 1500 m, avec du ski possible jusqu’à 3300 m sur le Mont Fort, ce qui le rend aussi très neigeux. La tendance à la « prime d’altitude » est évidente : les stations situées au-dessus de 1500 m ont connu une croissance bien supérieure à celles plus basses investropa.com. Cela s’annonce bien pour Courchevel, Val d’Isère, Verbier – et c’est une légère inquiétude pour Megève (même si l’attrait estival et le charme de Megève constituent d’autres atouts).
Style de vie & infrastructures : Chaque station a sa proposition de style de vie. Courchevel 1850 rime avec glamour et commodité – on peut descendre à ski directement en ville, faire du shopping chez Chanel, dîner dans un palace, et profiter d’une vie nocturne comprenant clubs branchés et galeries d’art. Val d’Isère combine le ski sportif avec une ambiance de village animée et un peu plus décontractée ; on y trouve de nombreux chalets de luxe et même quelques hôtels 5 étoiles aujourd’hui, mais l’ambiance reste celle du « luxe pour passionnés de ski » contre le « luxe ostentatoire » de Courchevel. Megève offre un charmant centre-ville de style médiéval, des balades en calèche et un mélange de luxe et d’authenticité – il s’agit autant d’être vu dans le village (comme à Saint-Moritz) que de skier. C’est aussi une vraie ville à l’année avec une importante population permanente, ce qui séduit ceux qui souhaitent rejoindre une communauté vivante. Verbier est réputée pour sa vie nocturne et le hors-piste – très sportif le jour, très festif le soir. L’offre ultra-luxe côté boutiques (moins de marques de créateurs qu’à Courchevel) est un peu plus discrète mais on y trouve des services haut de gamme et des événements prestigieux (comme le Verbier Music Festival).
Du point de vue d’un investisseur : Courchevel vs Verbier est souvent une question de préférence entre les systèmes français et suisses. Certains préfèrent la France pour la simplicité du processus d’achat et l’absence de restrictions pour les acheteurs étrangers, ainsi que pour le style de vie (langue, gastronomie, culture). D’autres privilégient la Suisse pour sa stabilité, sa confidentialité et son prestige (et certains avantages potentiels en matière de résidence fiscale). En termes strictement d’investissement, les deux ont connu une forte croissance du capital. Un avantage pour Courchevel : pas de quota sur la propriété étrangère, donc la liquidité est élevée – n’importe quel milliardaire du monde entier peut acheter librement à Courchevel. À Verbier, les permis d’achat pour les étrangers sont limités chaque année, ce qui peut restreindre la liquidité (mais cela permet aussi de maintenir l’offre d’acheteurs sous contrôle, soutenant paradoxalement les prix).
Perspectives comparatives : Tous ces grands resorts devraient continuer à bien se porter. La récente flambée des prix à Courchevel laisse penser qu’elle pourrait concurrencer la Suisse pour le sommet des prix en Europe si la tendance continue. Val d’Isère est en pleine transformation (un grand nouveau projet de luxe « Le Coin de Val » est en préparation, par exemple) ce qui la maintiendra compétitive. Les prix légèrement plus doux de Megève pourraient la rendre attractive pour les investisseurs recherchant le luxe à prix (relativement) avantageux, et elle bénéficie d’une fidèle clientèle française très aisée qui la garde stable. Verbier, avec son attrait international et son offre limitée (le village est aussi cerné par la géographie), restera un équivalent de Courchevel.
En résumé, Courchevel 1850 se démarque même parmi l’élite : elle est peut-être mieux comparable à St. Moritz ou Gstaad en termes d’exclusivité. En France, Courchevel est numéro un, avec Val d’Isère en deuxième position, et Megève en solide troisième (certains ajouteraient Méribel ou Chamonix au classement, mais ceux-ci restent un cran en dessous niveau prix). À l’échelle des Alpes, Courchevel est l’un des rares endroits capables d’attirer la clientèle internationale ultra-fortunée au même niveau que les stations suisses. Cela est de bon augure pour son immobilier – cela signifie que le vivier d’acheteurs est aussi vaste et varié que possible. Pour un particulier fortuné hésitant entre ces lieux, la décision relève souvent d’une affinité personnelle : l’élégance discrète de Megève, le chic sportif de Val, l’effervescence cosmopolite de Courchevel ou l’ambiance hédoniste de Verbier. D’un strict point de vue investissement, la dynamique de Courchevel et l’ouverture de la France lui donnent un avantage en 2025 et au-delà.
Perspectives 2026–2028 : Prévisions du marché et facteurs clés
En se projetant sur la période 2026–2028, les perspectives du marché immobilier de Courchevel 1850 restent très positives, avec cependant quelques éléments et tendances à surveiller :
Poursuite de la croissance des prix : Tous les indicateurs suggèrent que la valeur des biens immobiliers à Courchevel continuera d’augmenter dans les prochaines années. La croissance pourrait ne pas être aussi marquée chaque année que le bond de 9 % observé en 2024, mais même les prévisions les plus prudentes tablent sur des hausse annuelles de 3 à 5 % dans les stations prime investropa.com. Plusieurs facteurs sous-tendent cette tendance : une offre toujours limitée, une forte demande internationale, et l’ascension de la station en véritable destination de luxe toutes saisons. D’ici 2028, on pourrait facilement voir le haut de la fourchette pour les chalets ultra-prime dépasser 35 000 € par m², surtout si quelques ventes record établissent de nouveaux critères de référence. Cela placerait Courchevel 1850 solidement parmi les marchés immobiliers de ski les plus chers au monde, réduisant potentiellement l’écart avec des lieux comme St. Moritz/Gstaad. L’effet cumulatif d’une hausse annuelle de 5 % signifie qu’un chalet valorisé à 15 millions d’euros aujourd’hui pourrait atteindre environ 18 millions d’euros ou plus d’ici 2028, conformément à la tendance investropa.com.
Facteurs économiques mondiaux : Il faut tenir compte des conditions économiques générales. En 2025, les taux d’intérêt en Europe se sont stabilisés et même diminué (taux de dépôt BCE ~2,5 % après réduction) ce qui a amélioré l’accès au crédit immobilierinvestropa.com. Si ce contexte de taux bas se poursuit ou si les taux baissent davantage d’ici 2026–2027, cela offrira un soutien additionnel aux acheteurs haut de gamme qui recourent à l’emprunt (certains le font pour des raisons d’effet de levier, même s’ils n’en ont pas besoin). À l’inverse, si l’inflation s’emballe et entraîne une remontée des taux, les marchés immobiliers traditionnels pourraient ralentir – mais en général, l’immobilier de luxe prime est moins sensible aux taux (la majorité des acquéreurs paient comptant). La stabilité géopolitique est un autre facteur : Courchevel a bénéficié d’être une destination sûre et attractive lors de la reprise post-pandémie et dans un contexte géopolitique instable. Si les incertitudes persistent à l’échelle mondiale, les HNWI diversifient souvent leurs actifs dans l’immobilier comme valeur refuge, ce qui peut profiter à Courchevel. L’environnement politique français (par exemple, toute évolution de la fiscalité sur le patrimoine) est également à surveiller, mais rien n’indique de changement majeur à ce stade. En résumé, sauf crise financière mondiale majeure, le contexte économique semble favorable à la poursuite des investissements dans l’immobilier alpin de luxe.
Évolutions démographiques des acheteurs : Nous anticipons de nouvelles vagues d’acheteurs dans les années à venir. Notamment, les acheteurs asiatiques (en particulier chinois) étaient largement absents durant 2020–2022 en raison des restrictions de voyage ; à mesure que les voyages internationaux se normalisent, un regain d’intérêt en provenance d’Asie est probable. Le profil ultra-luxe de Courchevel est parfaitement adapté aux investisseurs asiatiques aisés à la recherche de propriétés prestigieuses à l’étranger – ce qui a déjà été souligné dans investropa.com en 2025. De même, la base des acheteurs du Moyen-Orient (par exemple, les pays du Golfe) pourrait croître ; Courchevel a vu ces dernières années davantage de visiteurs en provenance des Émirats Arabes Unis, d’Arabie Saoudite, etc., en particulier en août et autour du Nouvel An. Ces segments internationaux donneront plus de profondeur au réservoir de demande. Les acheteurs américains devraient poursuivre leur forte présence, surtout si le dollar reste relativement fort face à l’euro (bien que la monnaie puisse fluctuer d’ici 2026–28). Par ailleurs, de jeunes entrepreneurs de la tech et des préretraités (issus des secteurs technologiques/financiers) choisissent de plus en plus des biens motivés par le style de vie – un logement tendance au ski s’intègre parfaitement dans cette logique. L’âge moyen des acheteurs pourrait donc baisser légèrement, pour toucher davantage les quadragénaires plutôt que principalement les cinquantenaires/sexagénaires, à mesure que le travail à distance et la création de richesse à un plus jeune âge se généralisent.
Mise en avant du bien-être & de l’attractivité toute l’année : D’ici 2028, Courchevel aura probablement achevé sa transformation en une véritable station quatre saisons. Attendez-vous à voir encore plus d’activités estivales (peut-être des remontées mécaniques ouvertes plus longtemps, de nouveaux sentiers VTT, un practice de golf ou d’autres attractions dans la région). L’importance du bien-être, déjà soulignée, continuera de croître – possiblement avec l’installation de nouveaux centres ou cliniques de bien-être dans la région (sur le modèle des stations thermales suisses). Cela élargit l’attrait de posséder un bien sur place, au-delà des seuls amateurs de ski. Comme l’a noté un chercheur de chez Knight Frank, la santé et le bien-être dépassent aujourd’hui le ski comme principal moteur de style de vie pour les acheteurs alpins dmproperties.com. Ainsi, les propriétés offrant cela (installation de spa, tranquillité, connexion à la nature) seront très recherchées. Un marché de niche pourrait également émerger autour des chalets « climato-résilients » – construits avec des matériaux durables, autosuffisance énergétique, etc., allant au-delà de la simple conformité aux lois et établissant un nouveau standard apprécié par les acheteurs de luxe soucieux d’écologie.
Contraintes potentielles : Un facteur à surveiller est le niveau des stocks – ils sont si bas que le volume des ventes pourrait diminuer simplement par manque de vendeurs. Si les prix atteignent de nouveaux sommets, certains propriétaires pourraient décider de vendre (ce qui augmenterait l’offre), mais beaucoup pourraient également conserver leurs biens car il existe peu d’investissements alternatifs aussi agréables qu’un chalet à Courchevel. Si les volumes de transactions chutent, les indices de prix peuvent devenir moins stables (quelques ventes exceptionnelles peuvent fausser les moyennes). Cependant, toute baisse d’activité refléterait probablement un manque d’offre, et non un manque de demande, ce qui signifie que les prix se maintiendraient ou augmenteraient. Une autre contrainte pourrait être réglementaire : si, par hypothèse, d’ici 2028 la France décidait d’imposer des restrictions sur la propriété étrangère (ce qui n’est pas prévu actuellement) ou de nouveaux impôts sur les résidences de luxe, cela pourrait légèrement modérer la demande. De plus, le changement climatique reste un défi transversal – si des conditions météorologiques extrêmes raccourcissaient significativement les hivers d’ici la fin des années 2020, cela pourrait influencer la perception des acheteurs (même si, comme indiqué, l’altitude de Courchevel lui offre une certaine protection et qu’elle dispose d’un important réseau de neige de culture). Jusqu’à présent, les projections suggèrent un enneigement suffisant jusqu’aux années 2030 pour les stations d’altitude, mais c’est un point à surveiller à long terme.
Impact de la candidature aux Jeux Olympiques d’hiver 2030 : À la mi-2025, une forte dynamique existe pour que les Jeux Olympiques d’hiver 2030 soient organisés en France (Alpes françaises), potentiellement avec des épreuves réparties entre plusieurs stations (après l’Italie en 2026). Si la France obtient officiellement l’accueil des Jeux 2030 (décision probable vers 2026), on peut s’attendre à une hausse d’intérêt entre 2027 et 2028 alors que les projets d’infrastructure s’achèvent et que l’attention mondiale se tourne vers les Alpes. Les JO entraînent souvent un pic de demande immobilière dans les régions hôtes – non seulement de la part des investisseurs anticipant des loyers plus élevés, mais aussi de la clientèle aisée souhaitant être présente pour vivre l’événement. Par exemple, Cortina d’Ampezzo (Italie) a vu les prix grimper fortement après son annonce comme hôte des JO 2026 ubs.com. Courchevel, déjà site d’entraînement olympique, serait sans doute une base privilégiée pour les VIP lors des Jeux, même si les épreuves avaient lieu ailleurs, en raison de ses hébergements de luxe et de son aérodrome. Ainsi, la période précédant 2030 pourrait ajouter quelques points de pourcentage de croissance aux valeurs immobilières de Courchevel au-delà de la tendance de fond.
Perspectives locatives : Les rendements locatifs resteront probablement modestes, mais les revenus locatifs pourraient progresser avec la hausse des tarifs à la nuitée (partiellement du fait de l’inflation, partiellement en raison de l’offre de services de luxe grandissante). D’ici 2028, un chalet haut de gamme pourrait demander plus de 120 000 € pour la semaine du Nouvel An, par exemple. Si davantage de services sont inclus (chef privé, etc.), les propriétaires pourront facturer davantage. Le marché locatif d’été continuera également à se développer – il pourrait même doubler de taille par rapport à aujourd’hui si la tendance actuelle se poursuit, ce qui améliorerait légèrement le rendement annuel. L’arrivée de plus de sociétés de gestion locative professionnelles (certaines sous marque d’hôtellerie de luxe) pourrait également simplifier la mise en location, facilitant ainsi la valorisation des biens par les propriétaires lorsqu’ils ne les occupent pas.
Conclusion – Vision 2028 : D’ici 2028, Courchevel 1850 restera probablement le sommet de l’immobilier alpin français, avec des prix atteignant de nouveaux records. Nous prévoyons un rythme de croissance sain, quoique plus calme – aucun krach en vue compte tenu des fondamentaux. L’immobilier de la station sera de plus en plus caractérisé par des chalets ultra-modernes, une scène pleinement développée toute l’année, et une clientèle venue des quatre coins du monde. Posséder un bien à Courchevel continuera d’être autant un symbole de statut qu’un investissement. Pour les investisseurs fortunés et les acheteurs orientés style de vie, le conseil reste le même : se concentrer sur l’emplacement premium et la qualité, conserver l’actif pendant les fluctuations du marché à court terme, et vous serez récompensé tant par le plaisir que par l’appréciation financière. Tant que « neige » et « luxe » resteront séduisants, le marché immobilier de Courchevel 1850 devrait connaître un âge d’or entre 2026 et 2028, et au-delà, soutenu par une offre limitée, une demande constante et l’attrait intemporel des Alpes françaises.
Développements des infrastructures et croissance du tourisme
Mises à niveau des infrastructures de ski : Courchevel et les Trois Vallées investissent continuellement dans leurs infrastructures de ski, reconnaissant qu’une expérience de ski moderne et efficace est cruciale pour maintenir la valeur des biens immobiliers et attirer une clientèle aisée. Un récent point fort est la rénovation complète de la télécabine de la Saulire, qui rouvrira pour l’hiver 2024/25 avec des cabines panoramiques flambant neuves et un confort luxueux seecourchevel.com. La Saulire est une remontée emblématique (emmenant les skieurs jusqu’à 2 700 m avec vue sur le Mont Blanc), et sa modernisation témoigne de l’engagement de la station envers des installations de premier ordre. De plus, les espaces pour débutants à 1850 ont connu des améliorations telles que de nouveaux tapis roulants couverts (remontées de type tapis roulant) remplaçant les anciens pour offrir une montée abritée et confortable aux enfants et débutants seecourchevel.com. Au cours des dernières années, Courchevel a également étendu les systèmes d’enneigement artificiel pour garantir des pistes praticables de début décembre à fin avril, même lors des saisons neigeuses modestes. Par exemple, en amont des Championnats du monde de ski 2023 (accueillis à Courchevel-Méribel), des millions ont été investis dans la préparation des pistes, de nouvelles dameuses et des canons à neige afin d’assurer des conditions de classe mondiale. La connectivité au sein du domaine skiable reste inégalée : Courchevel est reliée sans couture à Méribel et Val Thorens, et des projets récents comme la télécabine Orelle-Cime Caron 2021 (dans la « 4e Vallée ») ont encore renforcé les 3 Vallées comme un immense terrain de jeu snowonly.com. Pour les propriétaires, ces améliorations signifient une qualité de ski constante et une meilleure expérience pour les invités, ce qui maintient une forte demande locative et justifie la cherté de l’immobilier.
Aménagements de luxe & Expansion : Les améliorations sur les pistes s’accompagnent de développements dans les villages de la station. Courchevel 1850 possède déjà l’une des plus fortes concentrations d’hôtels 5 étoiles au monde (hors grandes métropoles) businessinsider.com. Cela inclut des établissements réputés comme Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée et d’autres, qui chouchoutent les visiteurs et rehaussent le prestige de la station. De façon impressionnante, Courchevel (tous niveaux) compte 7 restaurants étoilés Michelin, le plus grand nombre dans les Alpes businessinsider.com, consolidant son statut de destination gastronomique. La tendance va vers le luxe expérientiel : les nouveaux projets associent hébergement, galeries de boutiques haut de gamme, clubs privés et centres de bien-être. Un développement notable est l’arrivée du Maya Collection hotel, un hôtel ultra-luxueux devant ouvrir à Courchevel en décembre 2025 voguebusiness.com. De même, la Monte-Carlo Société des Bains de Mer (la société derrière les casinos et hôtels luxueux de Monaco) est engagée à Courchevel avec des projets de lodges haut de gamme et d’hôtellerie d’ici 2026 voguebusiness.com. Ces projets indiquent que les investisseurs injectent des fonds dans l’infrastructure touristique de Courchevel, anticipant une demande soutenue. La station se prépare aussi à fêter ses 80 ans en 2026/27, inaugurant probablement certains de ces nouveaux lieux et organisant des événements de prestige voguebusiness.com. Pour les propriétaires immobiliers, l’arrivée de grands opérateurs de luxe est un atout : cela élargit l’attrait de la station (attirant de nouveaux visiteurs fortunés susceptibles de devenir eux-mêmes acheteurs) et renouvelle en permanence le cachet de Courchevel. La présence de marques comme Louis Vuitton, Dior, Cartier, etc., dans le quartier commerçant de Courchevel (toutes ont leurs boutiques sur place) accentue ce côté cosmopolite voguebusiness.com.
Transport et accessibilité : L’accessibilité de Courchevel a toujours fait partie de son attrait luxueux. La station possède notamment un altiport privé (aéroport) juste au-dessus de 1850, l’un des plus hauts d’Europe, permettant aux petits jets privés et aux hélicoptères d’atterrir littéralement sur la piste businessinsider.com. Cela permet aux VIP de voler directement depuis Paris ou Genève jusqu’à Courchevel, évitant ainsi des heures de transfert routier. L’altiport, célèbre pour sa piste courte en montée, fait office d’attraction touristique en hiver (les skieurs s’arrêtent pour regarder les avions décoller/atterrir) businessinsider.com. En ce qui concerne l’infrastructure de transport régionale, de grands projets sont en cours : la ligne ferroviaire à grande vitesse Lyon-Turin (dont une partie comprend une gare à Saint-Jean-de-Maurienne, à environ 45 minutes en voiture de Courchevel) doit être achevée d’ici la fin de la décennie snowonly.com. Une fois terminée, elle réduira considérablement le temps de trajet entre Paris et les Alpes françaises — ce qui pourrait attirer davantage de visiteurs le temps d’un week-end. Imaginez rejoindre Moûtiers (la ville de la vallée desservant Courchevel) en train depuis Paris en seulement 4 heures environ ; cela pourrait rendre Courchevel plus accessible à un public européen encore plus large, y compris ceux qui ne souhaitent pas prendre l’avion. En outre, les améliorations locales des routes (la montée depuis Moûtiers vers Courchevel a bénéficié de modernisations et de tunnels améliorés au fil des ans) continuent d’accroître la sécurité et de réduire les embouteillages durant les semaines les plus fréquentées. Ensemble, ces améliorations renforcent l’attrait de Courchevel comme escapade de luxe pratique, malgré sa situation en montagne isolée.
Durabilité & Environnement : Conscients des menaces liées au changement climatique et à la hausse des coûts de l’énergie, les autorités de Courchevel et les exploitants des remontées mécaniques ont adopté des améliorations durables. La Société des 3 Vallées (S3V), qui gère les remontées mécaniques, alimente désormais 100 % des remontées avec de l’énergie renouvelable (hydroélectrique et solaire) seecourchevel.com. En 2024, ils ont installé des panneaux solaires sur la gare de la télécabine Ariondaz à Courchevel Moriond pour produire de l’électricité sur place, suffisamment pour faire fonctionner un télésiège grâce à l’énergie solaire recueillie seecourchevel.com. Ils ont également investi dans des dameuses économes en énergie guidées par GPS, optimisant les itinéraires de damage et réduisant la consommation de carburant seecourchevel.com. Pour le développement immobilier, les nouvelles constructions respectent des normes d’isolation plus strictes et incluent souvent un chauffage géothermique ou solaire pour les piscines, etc. Le gouvernement de la station a mis en place des mesures telles que la subvention de la rénovation énergétique des bâtiments anciens. Même des politiques simples, comme l’obligation des pneus hiver sur les véhicules pendant la saison pour la sécurité seecourchevel.com, témoignent d’une attention portée à la durabilité et à la sécurité. Ces efforts garantissent que Courchevel reste viable en tant que domaine skiable sur le long terme (atténuant les impacts climatiques) et constituent un argument de vente pour les investisseurs sensibles à l’environnement. De plus, avec une clientèle aisée de plus en plus soucieuse de la responsabilité environnementale, disposer d’une station « verte » accroît son attractivité. Tous ces éléments ajoutent une valeur immatérielle à l’immobilier : une station bien gérée et durable conservera son prestige (et donc la demande immobilière) sur le long terme.
Événements et profil international : La notoriété de Courchevel a brillé de mille feux lors des Championnats du monde de ski alpin FIS en février 2023, coorganisés avec Méribel. La station a bénéficié d’une couverture médiatique internationale et a profité de l’occasion pour mettre en avant ses infrastructures (dont un nouveau stade d’arrivée et des remontées mécaniques modernisées). Le succès de l’événement a démontré la capacité de Courchevel à accueillir des manifestations d’envergure, ce qui est de bon augure pour de futurs projets comme les Jeux Olympiques. En effet, les Alpes françaises (y compris Courchevel) sont de solides candidates pour accueillir les Jeux Olympiques d’hiver 2030, et beaucoup anticipent qu’elles décrocheront l’organisation voguebusiness.comvoguebusiness.com. Cette perspective a déjà accéléré certains projets – par exemple, un réaménagement du “front de neige” de Courchevel 1850 et de la gare de la télécabine du Chenus est prévu pour moderniser le cœur du village en vue d’un éventuel coup de projecteur olympique voguebusiness.com. Si la tenue des Jeux Olympiques est confirmée, attendez-vous à un mini-boom des investissements dans les infrastructures : routes améliorées, hébergements potentiellement élargis (quoique dans le cas de Courchevel, plutôt temporaires vu la limitation sur la construction permanente), et embellissement général. Même si Courchevel n’est pas un site officiel, elle accueillera inévitablement des dignitaires ou des équipes pour des entraînements (comme lors des précédents JO), et la hausse du tourisme sera considérable. De plus, les festivités du 80e anniversaire en 2026/27 donneront lieu, sans doute, à des événements spéciaux, peut-être l’ouverture de nouveaux musées ou de sites culturels célébrant le rôle pionnier de Courchevel en tant que station de ski conçue de toutes pièces (fondée en 1946). De tels investissements culturels ajoutent à l’attrait de la station au-delà du ski.
Station
Fourchette de prix typique du segment haut de gamme (€/m²)
*Les stations suisses ont enregistré une croissance moyenne d’environ 3,5 % en 2024 dmproperties.com ; Verbier, en tant que station suisse de premier plan, a probablement connu une croissance similaire ou légèrement supérieure compte tenu de sa demande.
Croissance du tourisme et plans futurs : L’effet combiné de tous les éléments ci-dessus se reflète dans les statistiques touristiques : lors de la saison 2024/25, Courchevel a enregistré environ 1,2 million de nuitées, en hausse de 16 % par rapport à la saison 2018 (avant Covid)voguebusiness.com. C’est une croissance remarquable pour une destination déjà bien établie. Cette progression s’inscrit dans une stratégie visant à promouvoir la station toute l’année et à l’international. L’office du tourisme a ciblé de nouveaux marchés (par exemple, plus de visiteurs des États-Unis, du Moyen-Orient et d’Asie ont été ciblés à travers des roadshows et des partenariats). L’introduction des forfaits de ski Ikon et Epic (forfaits saisonniers mondiaux) qui incluent des journées dans les 3 Vallées a facilité la découverte de Courchevel par les skieurs internationaux (notamment les Américains), dont beaucoup en sont tombés amoureux dmproperties.com. Les planificateurs de la station tiennent également à préserver un équilibre entre la croissance et l’exclusivité : contrairement à certaines stations de ski grand public, Courchevel ne cherche pas à augmenter de façon spectaculaire le volume de skieurs (ce qui pourrait surcharger les remontées mécaniques et les pistes). À la place, l’accent est mis sur l’amélioration de la qualité – par exemple, de meilleures expériences, davantage d’activités hors ski (parc aquatique Aquamotion, promenades en chiens de traîneau, vols en parapente, etc.), et de meilleurs services (applications pour des services à la demande, conciergerie ski, etc.). Ce faisant, Courchevel conserve sa marque haut de gamme – ce qui continue d’attirer une clientèle fortunée (et des acheteurs de biens immobiliers). Un point important : la synergie entre les investissements publics (remontées mécaniques, voirie, événements) et privés (hôtels, boutiques, chalets) crée un cycle vertueux : la station reste à la pointe du luxe, et l’immobilier y demeure ainsi parmi les plus recherchés au monde.
Analyse comparative avec d’autres stations alpines (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 est souvent citée parmi un petit cercle de stations alpines d’élite. Pour mettre son marché immobilier en perspective, il est utile de comparer les principaux indicateurs et caractéristiques avec Val d’Isère et Megève (ses homologues françaises) ainsi que Verbier (son grand concurrent suisse) :
Prix : Les prix à Courchevel 1850 atteignent le sommet du marché français – la seule station française qui concurrence régulièrement les poids lourds suisses en termes de prixinvestropa.com. Les propriétés haut de gamme de Val d’Isère suivent de près (frôlant les 30 000 €/m² pour les biens les plus prestigieux) investropa.com, mais en moyenne Courchevel garde une légère avance. Megève, bien que très prestigieuse, présente généralement des prix plus bas – un reflet de sa plus faible altitude et de son offre plus importante de terrains à développer (étant donné que c’est une ville étendue). Par exemple, un chalet élégant qui pourrait coûter 5M€ à Megève pourrait facilement atteindre 8–10M€ à Courchevel 1850. Verbier se distingue comme un concurrent direct en termes d’exclusivité et de prix : comme montré, l’immobilier de prestige à Verbier débute autour de 22 100 CHF (~23 600 €) par m² et atteint facilement les 30 000 € ubs.comubs.com. En réalité, la Suisse compte les cinq marchés de stations de ski les plus chers des Alpes, avec St. Moritz et Gstaad dépassant souvent les 40 000 €/m² pour les biens les plus exclusifs ubs.comubs.com. Courchevel 1850 se situe juste en dessous – pour l’instant. À noter que la hausse de 9 % des prix à Courchevel en 2024 a été supérieure à celle de toute station suisse la même année, ce qui laisse penser que l’écart pourrait se réduire dmproperties.com.
Pour les investisseurs, ces différences de prix signifient également que les tickets d’entrée varient : on peut acheter un appartement de luxe à Megève pour le prix d’un très petit appartement à 1850. Si l’on recherche uniquement un investissement, certains peuvent voir une valeur à Megève ou dans des stations émergentes françaises (potentiel de hausse plus important en pourcentage), mais l’attrait de Courchevel est d’être un actif de premier choix – comparable à posséder un bien à Monaco plutôt que dans une ville moins chère.
Demande & profil des acheteurs : Les quatre stations attirent des acheteurs internationaux aisés, avec toutefois des nuances :
Courchevel 1850 – Public très international ; présence importante d’Européens (Britanniques, Belges, Suisses, Français fortunés), intérêt marqué du Moyen-Orient et d’Asie, et des acheteurs américains en augmentation investropa.cominvestropa.com. Également station historiquement prisée des Russes. Les acquéreurs cherchent souvent des biens d’exception et n’hésitent pas à payer une prime pour le prestige.
Val d’Isère – Traditionnellement plébiscitée par la clientèle haut de gamme britannique et les Français fortunés. Elle bénéficie d’une réputation sérieuse de station pour skieurs aguerris (nombreux terrains experts) tout en offrant des chalets de luxe. Son profil d’acheteurs est sans doute un peu plus centré sur l’Europe que le mélange ultra-mondial de Courchevel, mais la présence de non-Européens y augmente également.
Megève – Attire une clientèle aisée plus discrète (la station a été développée à l’origine par la famille Rothschild comme réponse française à St. Moritz). Beaucoup de Français et de Genevois/riverains de Genève apprécient Megève pour son village chic (boutiques, gastronomie, mais à un rythme plus détendu que Courchevel) et pour son art de vivre toute l’année. Station également très populaire auprès des familles – l’enjeu n’est pas uniquement le ski, mais bien le style de vie alpin (golf, équitation, festivals de musique). Présence internationale (Royaume-Uni, Belges, quelques Américains/Asiatiques), mais moins prononcée qu’à Courchevel.
Verbier – Extrêmement internationale ; mélange de Britanniques (surnommée « Londres sur les pistes » du fait du grand nombre de propriétaires du Royaume-Uni), clientèle pan-européenne et élite mondiale. La loi suisse permet aux étrangers d’acheter à Verbier (quotas du canton du Valais), ce qui attire de nombreux propriétaires non suisses, dont des célébrités et de grands chefs d’entreprise. L’ambiance à Verbier est plus jeune et sportive à certains égards – réputée pour le hors-piste et une vie après-ski animée – mais attire aussi beaucoup de personnes au patrimoine important. Les stations suisses comme Verbier bénéficient également de la stabilité économique de la Suisse et parfois d’avantages fiscaux (certains acquéreurs étrangers s’y installent officiellement pour des accords de taxation forfaitaire).
Marché locatif & rendements : Courchevel et Val d’Isère disposent toutes deux de marchés locatifs solides en hiver, mais Courchevel affiche des tarifs hebdomadaires plus élevés en raison de son prestige et de ses équipements (gastronomie, etc.). Un chalet ski-in/ski-out à Courchevel 1850 peut se louer plus cher qu’un chalet comparable à Val d’Isère, parfois 20 à 30 % de plus, ce qui reflète le positionnement de Courchevel. Le marché locatif de Megève est un peu plus saisonnier (très dynamique à Noël et en février, plus calme entre les deux) et bénéficie également d’une activité de location estivale (golf/résidence de vacances). Les locations à Verbier sont comparables à celles de Courchevel pendant les semaines de pointe (les deux se situant dans la toute haute gamme des tarifs locatifs de ski) – un chalet à 100 000 €/semaine à Courchevel peut aussi se louer à CHF 100 000/semaine à Verbier. Les rendements nets dans toutes ces stations de premier choix restent relativement faibles (environ 2–3 %) comme indiqué sur snowonly.com. À noter, l’acquisition d’un bien en station suisse s’accompagne souvent de coûts de détention plus élevés (avec l’imposition annuelle sur la fortune cantonale, et des services souvent plus chers), ainsi que de règles de location strictes dans certains cas (certains résidences secondaires en Suisse ne peuvent pas facilement être louées si elles ont été achetées avec un permis à usage personnel). La France est en fait un peu plus simple en matière de location.
Altitude & fiabilité de l’enneigement : Courchevel 1850 et Val d’Isère sont toutes deux situées en altitude (1850 m, et 1850 m pour le village de La Daille à Val, avec le village principal de Val à 1800 m) et disposent d’un domaine skiable allant jusqu’à plus de 3000 m. Cela leur garantit une excellente fiabilité de l’enneigement qui, avec le réchauffement climatique, devient un atout essentiel – c’est d’ailleurs en partie pour cela qu’elles restent leaders en croissance des prix. Megève, à 1100 m dans la ville, est plus affectée lors des années de faible enneigement (même si la station a beaucoup investi dans la neige artificielle). Le village de Verbier se trouve vers 1500 m, avec du ski possible jusqu’à 3300 m sur le Mont Fort, ce qui le rend aussi très neigeux. La tendance à la « prime d’altitude » est évidente : les stations situées au-dessus de 1500 m ont connu une croissance bien supérieure à celles plus basses investropa.com. Cela s’annonce bien pour Courchevel, Val d’Isère, Verbier – et c’est une légère inquiétude pour Megève (même si l’attrait estival et le charme de Megève constituent d’autres atouts).
Style de vie & infrastructures : Chaque station a sa proposition de style de vie. Courchevel 1850 rime avec glamour et commodité – on peut descendre à ski directement en ville, faire du shopping chez Chanel, dîner dans un palace, et profiter d’une vie nocturne comprenant clubs branchés et galeries d’art. Val d’Isère combine le ski sportif avec une ambiance de village animée et un peu plus décontractée ; on y trouve de nombreux chalets de luxe et même quelques hôtels 5 étoiles aujourd’hui, mais l’ambiance reste celle du « luxe pour passionnés de ski » contre le « luxe ostentatoire » de Courchevel. Megève offre un charmant centre-ville de style médiéval, des balades en calèche et un mélange de luxe et d’authenticité – il s’agit autant d’être vu dans le village (comme à Saint-Moritz) que de skier. C’est aussi une vraie ville à l’année avec une importante population permanente, ce qui séduit ceux qui souhaitent rejoindre une communauté vivante. Verbier est réputée pour sa vie nocturne et le hors-piste – très sportif le jour, très festif le soir. L’offre ultra-luxe côté boutiques (moins de marques de créateurs qu’à Courchevel) est un peu plus discrète mais on y trouve des services haut de gamme et des événements prestigieux (comme le Verbier Music Festival).
Du point de vue d’un investisseur : Courchevel vs Verbier est souvent une question de préférence entre les systèmes français et suisses. Certains préfèrent la France pour la simplicité du processus d’achat et l’absence de restrictions pour les acheteurs étrangers, ainsi que pour le style de vie (langue, gastronomie, culture). D’autres privilégient la Suisse pour sa stabilité, sa confidentialité et son prestige (et certains avantages potentiels en matière de résidence fiscale). En termes strictement d’investissement, les deux ont connu une forte croissance du capital. Un avantage pour Courchevel : pas de quota sur la propriété étrangère, donc la liquidité est élevée – n’importe quel milliardaire du monde entier peut acheter librement à Courchevel. À Verbier, les permis d’achat pour les étrangers sont limités chaque année, ce qui peut restreindre la liquidité (mais cela permet aussi de maintenir l’offre d’acheteurs sous contrôle, soutenant paradoxalement les prix).
Perspectives comparatives : Tous ces grands resorts devraient continuer à bien se porter. La récente flambée des prix à Courchevel laisse penser qu’elle pourrait concurrencer la Suisse pour le sommet des prix en Europe si la tendance continue. Val d’Isère est en pleine transformation (un grand nouveau projet de luxe « Le Coin de Val » est en préparation, par exemple) ce qui la maintiendra compétitive. Les prix légèrement plus doux de Megève pourraient la rendre attractive pour les investisseurs recherchant le luxe à prix (relativement) avantageux, et elle bénéficie d’une fidèle clientèle française très aisée qui la garde stable. Verbier, avec son attrait international et son offre limitée (le village est aussi cerné par la géographie), restera un équivalent de Courchevel.
En résumé, Courchevel 1850 se démarque même parmi l’élite : elle est peut-être mieux comparable à St. Moritz ou Gstaad en termes d’exclusivité. En France, Courchevel est numéro un, avec Val d’Isère en deuxième position, et Megève en solide troisième (certains ajouteraient Méribel ou Chamonix au classement, mais ceux-ci restent un cran en dessous niveau prix). À l’échelle des Alpes, Courchevel est l’un des rares endroits capables d’attirer la clientèle internationale ultra-fortunée au même niveau que les stations suisses. Cela est de bon augure pour son immobilier – cela signifie que le vivier d’acheteurs est aussi vaste et varié que possible. Pour un particulier fortuné hésitant entre ces lieux, la décision relève souvent d’une affinité personnelle : l’élégance discrète de Megève, le chic sportif de Val, l’effervescence cosmopolite de Courchevel ou l’ambiance hédoniste de Verbier. D’un strict point de vue investissement, la dynamique de Courchevel et l’ouverture de la France lui donnent un avantage en 2025 et au-delà.
Perspectives 2026–2028 : Prévisions du marché et facteurs clés
En se projetant sur la période 2026–2028, les perspectives du marché immobilier de Courchevel 1850 restent très positives, avec cependant quelques éléments et tendances à surveiller :
Poursuite de la croissance des prix : Tous les indicateurs suggèrent que la valeur des biens immobiliers à Courchevel continuera d’augmenter dans les prochaines années. La croissance pourrait ne pas être aussi marquée chaque année que le bond de 9 % observé en 2024, mais même les prévisions les plus prudentes tablent sur des hausse annuelles de 3 à 5 % dans les stations prime investropa.com. Plusieurs facteurs sous-tendent cette tendance : une offre toujours limitée, une forte demande internationale, et l’ascension de la station en véritable destination de luxe toutes saisons. D’ici 2028, on pourrait facilement voir le haut de la fourchette pour les chalets ultra-prime dépasser 35 000 € par m², surtout si quelques ventes record établissent de nouveaux critères de référence. Cela placerait Courchevel 1850 solidement parmi les marchés immobiliers de ski les plus chers au monde, réduisant potentiellement l’écart avec des lieux comme St. Moritz/Gstaad. L’effet cumulatif d’une hausse annuelle de 5 % signifie qu’un chalet valorisé à 15 millions d’euros aujourd’hui pourrait atteindre environ 18 millions d’euros ou plus d’ici 2028, conformément à la tendance investropa.com.
Facteurs économiques mondiaux : Il faut tenir compte des conditions économiques générales. En 2025, les taux d’intérêt en Europe se sont stabilisés et même diminué (taux de dépôt BCE ~2,5 % après réduction) ce qui a amélioré l’accès au crédit immobilierinvestropa.com. Si ce contexte de taux bas se poursuit ou si les taux baissent davantage d’ici 2026–2027, cela offrira un soutien additionnel aux acheteurs haut de gamme qui recourent à l’emprunt (certains le font pour des raisons d’effet de levier, même s’ils n’en ont pas besoin). À l’inverse, si l’inflation s’emballe et entraîne une remontée des taux, les marchés immobiliers traditionnels pourraient ralentir – mais en général, l’immobilier de luxe prime est moins sensible aux taux (la majorité des acquéreurs paient comptant). La stabilité géopolitique est un autre facteur : Courchevel a bénéficié d’être une destination sûre et attractive lors de la reprise post-pandémie et dans un contexte géopolitique instable. Si les incertitudes persistent à l’échelle mondiale, les HNWI diversifient souvent leurs actifs dans l’immobilier comme valeur refuge, ce qui peut profiter à Courchevel. L’environnement politique français (par exemple, toute évolution de la fiscalité sur le patrimoine) est également à surveiller, mais rien n’indique de changement majeur à ce stade. En résumé, sauf crise financière mondiale majeure, le contexte économique semble favorable à la poursuite des investissements dans l’immobilier alpin de luxe.
Évolutions démographiques des acheteurs : Nous anticipons de nouvelles vagues d’acheteurs dans les années à venir. Notamment, les acheteurs asiatiques (en particulier chinois) étaient largement absents durant 2020–2022 en raison des restrictions de voyage ; à mesure que les voyages internationaux se normalisent, un regain d’intérêt en provenance d’Asie est probable. Le profil ultra-luxe de Courchevel est parfaitement adapté aux investisseurs asiatiques aisés à la recherche de propriétés prestigieuses à l’étranger – ce qui a déjà été souligné dans investropa.com en 2025. De même, la base des acheteurs du Moyen-Orient (par exemple, les pays du Golfe) pourrait croître ; Courchevel a vu ces dernières années davantage de visiteurs en provenance des Émirats Arabes Unis, d’Arabie Saoudite, etc., en particulier en août et autour du Nouvel An. Ces segments internationaux donneront plus de profondeur au réservoir de demande. Les acheteurs américains devraient poursuivre leur forte présence, surtout si le dollar reste relativement fort face à l’euro (bien que la monnaie puisse fluctuer d’ici 2026–28). Par ailleurs, de jeunes entrepreneurs de la tech et des préretraités (issus des secteurs technologiques/financiers) choisissent de plus en plus des biens motivés par le style de vie – un logement tendance au ski s’intègre parfaitement dans cette logique. L’âge moyen des acheteurs pourrait donc baisser légèrement, pour toucher davantage les quadragénaires plutôt que principalement les cinquantenaires/sexagénaires, à mesure que le travail à distance et la création de richesse à un plus jeune âge se généralisent.
Mise en avant du bien-être & de l’attractivité toute l’année : D’ici 2028, Courchevel aura probablement achevé sa transformation en une véritable station quatre saisons. Attendez-vous à voir encore plus d’activités estivales (peut-être des remontées mécaniques ouvertes plus longtemps, de nouveaux sentiers VTT, un practice de golf ou d’autres attractions dans la région). L’importance du bien-être, déjà soulignée, continuera de croître – possiblement avec l’installation de nouveaux centres ou cliniques de bien-être dans la région (sur le modèle des stations thermales suisses). Cela élargit l’attrait de posséder un bien sur place, au-delà des seuls amateurs de ski. Comme l’a noté un chercheur de chez Knight Frank, la santé et le bien-être dépassent aujourd’hui le ski comme principal moteur de style de vie pour les acheteurs alpins dmproperties.com. Ainsi, les propriétés offrant cela (installation de spa, tranquillité, connexion à la nature) seront très recherchées. Un marché de niche pourrait également émerger autour des chalets « climato-résilients » – construits avec des matériaux durables, autosuffisance énergétique, etc., allant au-delà de la simple conformité aux lois et établissant un nouveau standard apprécié par les acheteurs de luxe soucieux d’écologie.
Contraintes potentielles : Un facteur à surveiller est le niveau des stocks – ils sont si bas que le volume des ventes pourrait diminuer simplement par manque de vendeurs. Si les prix atteignent de nouveaux sommets, certains propriétaires pourraient décider de vendre (ce qui augmenterait l’offre), mais beaucoup pourraient également conserver leurs biens car il existe peu d’investissements alternatifs aussi agréables qu’un chalet à Courchevel. Si les volumes de transactions chutent, les indices de prix peuvent devenir moins stables (quelques ventes exceptionnelles peuvent fausser les moyennes). Cependant, toute baisse d’activité refléterait probablement un manque d’offre, et non un manque de demande, ce qui signifie que les prix se maintiendraient ou augmenteraient. Une autre contrainte pourrait être réglementaire : si, par hypothèse, d’ici 2028 la France décidait d’imposer des restrictions sur la propriété étrangère (ce qui n’est pas prévu actuellement) ou de nouveaux impôts sur les résidences de luxe, cela pourrait légèrement modérer la demande. De plus, le changement climatique reste un défi transversal – si des conditions météorologiques extrêmes raccourcissaient significativement les hivers d’ici la fin des années 2020, cela pourrait influencer la perception des acheteurs (même si, comme indiqué, l’altitude de Courchevel lui offre une certaine protection et qu’elle dispose d’un important réseau de neige de culture). Jusqu’à présent, les projections suggèrent un enneigement suffisant jusqu’aux années 2030 pour les stations d’altitude, mais c’est un point à surveiller à long terme.
Impact de la candidature aux Jeux Olympiques d’hiver 2030 : À la mi-2025, une forte dynamique existe pour que les Jeux Olympiques d’hiver 2030 soient organisés en France (Alpes françaises), potentiellement avec des épreuves réparties entre plusieurs stations (après l’Italie en 2026). Si la France obtient officiellement l’accueil des Jeux 2030 (décision probable vers 2026), on peut s’attendre à une hausse d’intérêt entre 2027 et 2028 alors que les projets d’infrastructure s’achèvent et que l’attention mondiale se tourne vers les Alpes. Les JO entraînent souvent un pic de demande immobilière dans les régions hôtes – non seulement de la part des investisseurs anticipant des loyers plus élevés, mais aussi de la clientèle aisée souhaitant être présente pour vivre l’événement. Par exemple, Cortina d’Ampezzo (Italie) a vu les prix grimper fortement après son annonce comme hôte des JO 2026 ubs.com. Courchevel, déjà site d’entraînement olympique, serait sans doute une base privilégiée pour les VIP lors des Jeux, même si les épreuves avaient lieu ailleurs, en raison de ses hébergements de luxe et de son aérodrome. Ainsi, la période précédant 2030 pourrait ajouter quelques points de pourcentage de croissance aux valeurs immobilières de Courchevel au-delà de la tendance de fond.
Perspectives locatives : Les rendements locatifs resteront probablement modestes, mais les revenus locatifs pourraient progresser avec la hausse des tarifs à la nuitée (partiellement du fait de l’inflation, partiellement en raison de l’offre de services de luxe grandissante). D’ici 2028, un chalet haut de gamme pourrait demander plus de 120 000 € pour la semaine du Nouvel An, par exemple. Si davantage de services sont inclus (chef privé, etc.), les propriétaires pourront facturer davantage. Le marché locatif d’été continuera également à se développer – il pourrait même doubler de taille par rapport à aujourd’hui si la tendance actuelle se poursuit, ce qui améliorerait légèrement le rendement annuel. L’arrivée de plus de sociétés de gestion locative professionnelles (certaines sous marque d’hôtellerie de luxe) pourrait également simplifier la mise en location, facilitant ainsi la valorisation des biens par les propriétaires lorsqu’ils ne les occupent pas.
Conclusion – Vision 2028 : D’ici 2028, Courchevel 1850 restera probablement le sommet de l’immobilier alpin français, avec des prix atteignant de nouveaux records. Nous prévoyons un rythme de croissance sain, quoique plus calme – aucun krach en vue compte tenu des fondamentaux. L’immobilier de la station sera de plus en plus caractérisé par des chalets ultra-modernes, une scène pleinement développée toute l’année, et une clientèle venue des quatre coins du monde. Posséder un bien à Courchevel continuera d’être autant un symbole de statut qu’un investissement. Pour les investisseurs fortunés et les acheteurs orientés style de vie, le conseil reste le même : se concentrer sur l’emplacement premium et la qualité, conserver l’actif pendant les fluctuations du marché à court terme, et vous serez récompensé tant par le plaisir que par l’appréciation financière. Tant que « neige » et « luxe » resteront séduisants, le marché immobilier de Courchevel 1850 devrait connaître un âge d’or entre 2026 et 2028, et au-delà, soutenu par une offre limitée, une demande constante et l’attrait intemporel des Alpes françaises.
Réglementations et politiques gouvernementales impactant l’immobilier
Loi sur l’efficacité énergétique (« Loi Climat ») : Un changement de politique majeur affectant l’immobilier français est l’interdiction progressive de la location de biens ayant de mauvaises performances énergétiques. À partir de 2025, les logements classés en « G » ne pourront plus être légalement loués en Francemansion-properties.com. D’ici 2028, cette interdiction s’étendra aux logements notés « F », puis « E » en 2034. Dans les stations alpines, de nombreux chalets traditionnels construits il y a plusieurs décennies pourraient appartenir à ces catégories de faible efficacité (en raison de fenêtres à simple vitrage, d’une isolation insuffisante, de systèmes de chauffage anciens, etc.). Pour les propriétaires à Courchevel, cela devient un problème pressant : pour maintenir le potentiel de revenus locatifs, les biens doivent être mis aux normes. On observe déjà une « fuite vers la qualité » où les acheteurs se concentrent sur des chalets récents, bien isolés ou déjà rénovés avec un chauffage moderne et une meilleure isolationinvestropa.cominvestropa.com. Les chalets plus anciens présentant de mauvaises notes se retrouvent sur un marché à deux vitesses : ils se vendent à prix réduit, voire pas du tout, ou bien les propriétaires investissent dans des améliorations (panneaux solaires, pompes à chaleur, meilleure isolation) pour améliorer la note. Ces réglementations ont, de façon assez paradoxale, soutenu la hausse des prix pour les biens de qualité – car les logements conformes avec un classement énergétique A/B deviennent encore plus précieux et recherchés investropa.cominvestropa.com. À Courchevel 1850, de nombreux chalets de luxe ont été rénovés pour installer du triple vitrage, du chauffage géothermique, etc., afin de rester exploitables en location. Globalement, cette politique oriente le marché vers la durabilité, ce qui, à long terme, améliore le parc immobilier et correspond aux valeurs personnelles de nombreux acheteurs (de nombreux acheteurs fortunés apprécient les améliorations écologiques comme faisant partie d’un standard de luxe).
Réglementation des locations de courte durée : Les zones riches en tourisme en France cherchent à équilibrer les locations saisonnières lucratives avec les besoins des communautés. Dans certaines villes alpines (en particulier les plus grandes comme Chamonix), les autorités locales ont limité le nombre de locations touristiques ou exigé des permis spéciaux pour leur exploitation dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix, par exemple, a introduit des quotas sur les locations de vacances dans certaines zones pour libérer des logements pour les résidents locaux et les travailleurs saisonniers. Bien que la plus petite taille et le caractère résolument touristique de Courchevel fassent qu’aucun plafonnement strict n’ait été imposé pour l’instant (l’économie repose sur les locations), la station n’est pas à l’abri d’une surveillance réglementaire. Les propriétaires à Courchevel doivent enregistrer leurs biens s’ils les louent à court terme et payer des taxes de séjour. Si de futures règles étaient introduites – par exemple, limiter le nombre de semaines pendant lesquelles un bien peut être loué ou exiger qu’il s’agisse de la résidence principale pour une location illimitée – cela pourrait affecter l’équation d’investissement. Cependant, compte tenu du profil de Courchevel 1850 (principalement des résidences secondaires de luxe et des infrastructures touristiques), toute politique de ce type serait probablement mesurée. Il est à noter qu’en limitant l’offre de locations dans des lieux comme Chamonix, ces villes accroissent involontairement la demande (et les tarifs) des biens qui sont disponiblesinvestropa.cominvestropa.com. Un effet similaire pourrait se produire à Courchevel : si jamais les locations devaient être restreintes, les biens exclusifs restant sur le marché pourraient voir la demande augmenter encore davantage de la part des touristes aisés. C’est un sujet à suivre, mais à l’horizon 2025, Courchevel reste un marché très favorable à la location, sans interdiction locale spécifique concernant les locations de vacances (en dehors des lois nationales).
Taxes sur les résidences secondaires : Le gouvernement français et les communes locales ont mis en place des taxes visant les propriétaires de résidences secondaires, ce qui inclut de nombreux propriétaires à Courchevel. Ces mesures comprennent des surtaxes de taxe d’habitation plus élevées dans les zones officiellement désignées comme connaissant une pénurie de logements pour les habitants (zones tendues). Le département de la Savoie, où se situe Courchevel, a autorisé une surtaxe allant jusqu’à 60 % sur la taxe des résidences secondaires dans certains cas. De plus, certaines stations prisées appliquent une taxe sur les logements vacants afin de décourager les biens laissés inoccupés. En pratique, pour un chalet valant plusieurs millions d’euros, ces taxes locales restent relativement mineures (quelques milliers d’euros de plus par an) et n’ont pas dissuadé les acheteurs fortunésinvestropa.com. Le régime fiscal national de la France présente quelques avantages pour les investisseurs : il n’existe pas de « taxe sur les acheteurs étrangers » générale, et la France a dorénavant limité son impôt sur la fortune depuis 2018 à l’immobilier uniquement (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), applicable aux actifs immobiliers nets de plus de 1,3 M€, avec un taux progressif pouvant atteindre environ 1,5 %. De nombreux acheteurs étrangers intègrent simplement ce coût dans le prix d’une propriété en France. Sur les revenus locatifs, les propriétaires étrangers paient l’impôt sur le revenu français (avec des conventions pour éviter la double imposition), mais peuvent déduire des charges, et des dispositifs attractifs comme le statut LMNP (location meublée non professionnelle) offrent un traitement fiscal avantageux. Par ailleurs, des allègements fiscaux existent pour la location : les revenus tirés de la location meublée peuvent souvent être compensés par l’amortissement et les charges, ce qui permet parfois d’obtenir un revenu imposable très faible pour un chalet bien géré. Un autre avantage clé concerne les constructions neuves, comme mentionné – la TVA (20 %) peut être remboursée si le bien est loué avec services, ce qui améliore nettement le rendement freespiritalpine.com. Il existe également des crédits d’impôt et des subventions pour les rénovations écologiques (dans le cadre des initiatives vertes françaises). Dans l’ensemble, l’environnement réglementaire en France est considéré comme stable et relativement transparentmansion-properties.com. Les investisseurs bénéficient d’une forte protection juridique (les droits de propriété sont bien établis) mansion-properties.com et l’orientation de la France vers la location durable devrait renforcer à long terme la valeur des biens conformes.
Réglementation stricte de l’urbanisme & de la construction : Le développement à Courchevel 1850 est régi par des règles d’urbanisme strictes visant à préserver l’environnement montagnard et le caractère exclusif de la station. La Loi Montagne et les plans locaux d’urbanisme limitent les grands projets, en particulier au-dessus de certaines altitudes. Concrètement, cela signifie que les nouveaux permis de construire sont rares – la priorité est donnée à la réhabilitation de l’existant plutôt qu’à l’expansion sur des terrains vierges investropa.com. Les limites de hauteur garantissent que les chalets restent à taille humaine (pas de grands immeubles ici), et des règles architecturales préservent l’esthétique classique des chalets. De plus, construire de nouvelles résidences secondaires dans les Alpes exige souvent d’apporter un bénéfice à la collectivité (création de parkings ou soutien au logement des travailleurs saisonniers) en contrepartie. Ces politiques permettent en pratique de verrouiller la rareté de l’immobilier à Courchevel. Pour les propriétaires, c’est positif car cela évite une surconstruction qui pourrait autrement faire baisser la valeur des biens ou nuire au charme de la station. En revanche, les projets de rénovation peuvent être coûteux et chronophages en raison des obstacles administratifs – mais la plupart des acheteurs haut de gamme l’acceptent comme un passage obligé pour posséder une part de ce paradis. À noter : la Suisse applique des règles encore plus strictes (comme le quota Lex Weber sur les résidences secondaires), tandis qu’en France, le développement reste possible mais de manière encadrée. Le conseil municipal de Courchevel doit équilibrer la durabilité environnementale (risques d’avalanches, circulation, gestion de l’eau) avec le statut de destination de renommée mondiale. Les récentes modernisations d’infrastructures (comme de nouvelles remontées mécaniques) s’accompagnent généralement d’études d’impact et, autant que possible, elles consistent à réutiliser ou à moderniser les installations existantes plutôt qu’à en créer de nouvelles.
En résumé, le contexte réglementaire en 2025 pour les propriétaires à Courchevel est caractérisé par une exigence de qualité et de conformité : logements économes en énergie, locations responsables et développement maîtrisé. Si ces mesures ajoutent de la complexité pour les propriétaires, elles servent globalement à renforcer la valeur à long terme et l’exclusivité de l’immobilier à Courchevel. Les acquéreurs doivent s’assurer que le bien visé respecte déjà les nouvelles normes ou peut raisonnablement être mis à niveau – et s’entourer d’experts locaux pour optimiser la fiscalité et maîtriser la réglementation locative. Point important, la France accueille les acheteurs étrangers (aucune restriction de nationalité à l’achat), ce qui maintient l’attrait international de Courchevel ; on y retrouve des investisseurs venus d’Europe, d’Amérique ou d’Asie.
Dynamiques saisonnières : impact sur les prix & la disponibilité
Saison de pointe hivernale (haute saison) : Courchevel 1850 est avant tout une station de ski, et c’est en hiver que le village prend véritablement vie – ceci a des répercussions directes sur l’utilisation et le prix de l’immobilier. La période de décembre à avril correspond à la haute saison, avec Noël/Nouvel An et février (vacances scolaires) qui représentent les moments les plus intenses. Durant ces périodes, la demande d’hébergement explose. Les propriétaires de chalets qui mettent leurs biens en location réalisent souvent la majorité de leurs revenus locatifs annuels en seulement 2–3 semaines de vacances. En conséquence, les tarifs de location en hiver sont extrêmement élevés (par exemple, 50 000 €+ par semaine pour un chalet de luxe de 4 chambres est la norme pendant la semaine du Nouvel An). L’activité des ventes peut également s’accélérer en hiver, certains visiteurs fortunés décidant parfois d’acheter une part de Courchevel après avoir expérimenté ce style de vie. Il n’est pas rare que des visites de biens immobiliers se déroulent sur le champ en haute saison, à l’initiative de locataires charmés. Cela étant dit, le stock à vendre est généralement au plus bas en hiver – de nombreux propriétaires préfèrent attendre le printemps ou l’été avant de mettre en vente afin de ne pas perturber des locations hivernales lucratives ou leur propre séjour. Ainsi, l’hiver est le moment où les acheteurs découvrent le produit (la station et souvent le bien en tant que locataire), mais les transactions elles-mêmes se concluent souvent lors des intersaisons.
Printemps et automne (basses saisons) : Fin avril, les remontées mécaniques ferment et Courchevel entre dans une phase calme. Le dégel printanier et l’intersaison (mai, juin) voient de nombreux commerces et restaurants fermés. De même, après le bref été, l’automne (fin septembre à novembre) correspond à la basse saison avec une activité touristique minimale. Historiquement, ces périodes représentent un temps mort pour la station – un moment où les propriétaires effectuent des rénovations ou améliorations, le personnel prend des congés, et le village se ressource. Côté marché, l’intersaison est le moment où le stock disponible tend à être le plus élevé et où les acheteurs peuvent disposer d’un peu plus de marge de négociation. Les vendeurs qui mettent en vente à cette période savent qu’ils ont une audience plus restreinte ; s’ils sont motivés, ils peuvent être un peu plus agressifs sur le prix. Cependant, comme les propriétaires de Courchevel ne sont généralement pas pressés de vendre, il ne faut pas s’attendre à des remises saisonnières drastiques – le marché n’est pas comparable à la location saisonnière où les tarifs fluctuent fortement. Les prix de l’immobilier ne baissent pas en été ou en basse saison ; tout au plus, il y a un peu plus de marge de manœuvre pour négocier ou la possibilité d’acheter sans enchères concurrentes. Certains acheteurs avisés préfèrent organiser leur recherche au printemps : après une grande saison de ski, quelques propriétaires pourraient envisager de vendre (en particulier si le bien n’a pas été loué ou utilisé comme espéré). De plus, les agences immobilières disposent de plus de temps pour travailler avec leurs clients en basse saison, pouvant ainsi accorder davantage d’attention et d’opportunités d’exploration aux acheteurs.
Saison estivale (seconde haute saison) :L’été (juillet-août) à Courchevel a considérablement gagné en popularité, les Alpes se positionnant désormais comme une destination de toute saison. Bien que l’été ne soit pas aussi fréquenté que l’hiver, il n’est plus un simple second choix. Les familles et les amateurs d’activités de plein air viennent pour la randonnée, le VTT, le trail, le golf (à proximité) et la détente alpine. Le climat est agréable (journées chaudes, nuits fraîches) et les paysages sont splendides, faisant de Courchevel un refuge de montagne luxueux également en été. Cette tendance a plusieurs effets : les locations estivales rapportent désormais des revenus significatifs, de nombreux chalets et appartements étant loués à la semaine à des touristes venus d’Europe, du Moyen-Orient (souvent à la recherche de fraîcheur en été), et d’ailleurs. Les taux d’occupation peuvent atteindre plus de 70 % en pleine saison estivale pour les propriétés attractives snowonly.com. Les tarifs de location sont inférieurs à ceux de l’hiver, mais restent intéressants – par exemple, ce chalet à 50 000 €/semaine en hiver peut se louer 15 000–20 000 €/semaine en août. Pour les propriétaires, cela signifie que la propriété n’est pas inutilisée pendant 8 mois de l’année ; elle peut être exploitée ou générer des revenus sur plus de saisons. Culturellement, l’image de Courchevel s’étend vers une station bi-saisonnière, à l’instar de Megève ou Chamonix depuis longtemps. Les infrastructures comme les remontées mécaniques ouvertes en été (pour les randonneurs/VTTistes) et des événements tels que des festivals de musique ou de feux d’artifice attirent les visiteurs. D’ailleurs, à l’échelle des Alpes, les stations ont constaté une forte augmentation de la fréquentation estivale – Chamonix a enregistré une hausse de 46 % des ventes de forfaits de remontées en été sur deux ans dmproperties.com, et les chiffres de l’été à Courchevel sont en hausse constante. Cette attractivité toute l’année soutient la valeur des biens immobiliers car les propriétaires voient plus d’utilité (et de revenus potentiels) pour leur investissement. Cela atténue également la forte saisonnalité des commerces, rendant le village plus dynamique toute l’année.
Impact sur la disponibilité : Le cycle saisonnier influence les périodes de mise en vente des biens. De nombreux vendeurs préfèrent mettre en vente à la fin de l’hiver ou au printemps (après avoir profité d’une dernière saison ou pour capter les visiteurs printaniers) afin que la transaction se conclue durant l’été, avant l’hiver suivant. De même, les nouveaux programmes visent souvent une livraison à l’automne pour que les acheteurs puissent profiter de leur bien en haute saison hivernale. Cela signifie que l’automne voit souvent une profusion de signatures et de remises de clés (les études notariales des Alpes sont d’ailleurs très actives en octobre-novembre afin que les acquéreurs aient leurs clés pour Noël). Pour les locations, les propriétaires doivent décider dès le début de l’automne s’ils loueront pendant les semaines de pointe ou s’ils en profiteront eux-mêmes, car les agents immobiliers commencent à commercialiser les chalets d’hiver dès septembre pour la saison à venir.
Dynamique des prix : On pourrait supposer que l’achat en hiver est plus cher en raison de la demande – mais dans l’immobilier à Courchevel, les prix sont relativement stables selon les saisons (contrairement aux hôtels, les prix des maisons ne doublent pas en hiver). Cependant, la valeur perçue d’un bien est souvent à son apogée en hiver : un chalet de ski paraît plus attrayant entouré de neige et d’une activité animée. Cela conduit parfois à des ventes rapides au prix affiché en hiver, alors que ce même bien présenté hors saison dans une station désertée pourrait susciter une offre plus audacieuse. En ce sens, l’“achat émotionnel” hivernal existe : un acheteur tombe amoureux du lieu lors du pic d’ambiance et paie sans négocier. À l’inverse, un investisseur minutieux préférera sans doute visiter en été pour vérifier d’éventuels problèmes cachés sous la neige hivernale (état de la toiture, délimitation du terrain, etc.) et négocier dans une atmosphère moins frénétique.
Tendances des utilisateurs – Séjours prolongés : Un autre changement saisonnier est que les propriétaires (et locataires) passent des périodes plus longues à Courchevel qu’auparavant. L’essor du travail à distance permet à certains propriétaires de venir désormais pour plusieurs mois – par exemple de décembre à février sans interruption – au lieu de simplement une semaine de vacances. Ils peuvent travailler depuis leur chalet en semaine et skier lors des pauses, le vivant comme une résidence principale bis. De même, certains viennent en été pour s’évader de la ville pendant un mois. Cette tendance brouille les lignes saisonnières et accroît la demande de caractéristiques plus confortables et domestiques (bureaux à domicile, internet fiable, etc., ce que Courchevel a renforcé grâce à la fibre optique dans la région). Cela confirme que Courchevel n’est pas seulement une station de ski de passage mais une destination alpine à vivre toute l’année.
En conclusion, la saisonnalité à Courchevel impose un rythme cyclique au marché, l’hiver restant la saison phare tant pour l’utilisation que pour l’animation, mais avec un été qui prend de plus en plus d’importance. Même si les prix des biens eux-mêmes ne fluctuent pas selon la saison, le calendrier des ventes, le taux d’occupation et la disponibilité des annonces sont bel et bien saisonniers. Les investisseurs avisés sauront caler leurs stratégies sur ce calendrier : peut-être acheter au printemps, rénover hors saison, et profiter des locations en haute saison. L’effort pour diversifier les saisons touristiques (hiver et été) rééquilibre progressivement la donne, ce qui rend, au final, l’actif immobilier plus précieux, car il est exploité sur une plus grande partie de l’année et s’inscrit dans une communauté qui ne ferme plus la moitié du temps.
Développements des infrastructures et croissance du tourisme
Mises à niveau des infrastructures de ski : Courchevel et les Trois Vallées investissent continuellement dans leurs infrastructures de ski, reconnaissant qu’une expérience de ski moderne et efficace est cruciale pour maintenir la valeur des biens immobiliers et attirer une clientèle aisée. Un récent point fort est la rénovation complète de la télécabine de la Saulire, qui rouvrira pour l’hiver 2024/25 avec des cabines panoramiques flambant neuves et un confort luxueux seecourchevel.com. La Saulire est une remontée emblématique (emmenant les skieurs jusqu’à 2 700 m avec vue sur le Mont Blanc), et sa modernisation témoigne de l’engagement de la station envers des installations de premier ordre. De plus, les espaces pour débutants à 1850 ont connu des améliorations telles que de nouveaux tapis roulants couverts (remontées de type tapis roulant) remplaçant les anciens pour offrir une montée abritée et confortable aux enfants et débutants seecourchevel.com. Au cours des dernières années, Courchevel a également étendu les systèmes d’enneigement artificiel pour garantir des pistes praticables de début décembre à fin avril, même lors des saisons neigeuses modestes. Par exemple, en amont des Championnats du monde de ski 2023 (accueillis à Courchevel-Méribel), des millions ont été investis dans la préparation des pistes, de nouvelles dameuses et des canons à neige afin d’assurer des conditions de classe mondiale. La connectivité au sein du domaine skiable reste inégalée : Courchevel est reliée sans couture à Méribel et Val Thorens, et des projets récents comme la télécabine Orelle-Cime Caron 2021 (dans la « 4e Vallée ») ont encore renforcé les 3 Vallées comme un immense terrain de jeu snowonly.com. Pour les propriétaires, ces améliorations signifient une qualité de ski constante et une meilleure expérience pour les invités, ce qui maintient une forte demande locative et justifie la cherté de l’immobilier.
Aménagements de luxe & Expansion : Les améliorations sur les pistes s’accompagnent de développements dans les villages de la station. Courchevel 1850 possède déjà l’une des plus fortes concentrations d’hôtels 5 étoiles au monde (hors grandes métropoles) businessinsider.com. Cela inclut des établissements réputés comme Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée et d’autres, qui chouchoutent les visiteurs et rehaussent le prestige de la station. De façon impressionnante, Courchevel (tous niveaux) compte 7 restaurants étoilés Michelin, le plus grand nombre dans les Alpes businessinsider.com, consolidant son statut de destination gastronomique. La tendance va vers le luxe expérientiel : les nouveaux projets associent hébergement, galeries de boutiques haut de gamme, clubs privés et centres de bien-être. Un développement notable est l’arrivée du Maya Collection hotel, un hôtel ultra-luxueux devant ouvrir à Courchevel en décembre 2025 voguebusiness.com. De même, la Monte-Carlo Société des Bains de Mer (la société derrière les casinos et hôtels luxueux de Monaco) est engagée à Courchevel avec des projets de lodges haut de gamme et d’hôtellerie d’ici 2026 voguebusiness.com. Ces projets indiquent que les investisseurs injectent des fonds dans l’infrastructure touristique de Courchevel, anticipant une demande soutenue. La station se prépare aussi à fêter ses 80 ans en 2026/27, inaugurant probablement certains de ces nouveaux lieux et organisant des événements de prestige voguebusiness.com. Pour les propriétaires immobiliers, l’arrivée de grands opérateurs de luxe est un atout : cela élargit l’attrait de la station (attirant de nouveaux visiteurs fortunés susceptibles de devenir eux-mêmes acheteurs) et renouvelle en permanence le cachet de Courchevel. La présence de marques comme Louis Vuitton, Dior, Cartier, etc., dans le quartier commerçant de Courchevel (toutes ont leurs boutiques sur place) accentue ce côté cosmopolite voguebusiness.com.
Transport et accessibilité : L’accessibilité de Courchevel a toujours fait partie de son attrait luxueux. La station possède notamment un altiport privé (aéroport) juste au-dessus de 1850, l’un des plus hauts d’Europe, permettant aux petits jets privés et aux hélicoptères d’atterrir littéralement sur la piste businessinsider.com. Cela permet aux VIP de voler directement depuis Paris ou Genève jusqu’à Courchevel, évitant ainsi des heures de transfert routier. L’altiport, célèbre pour sa piste courte en montée, fait office d’attraction touristique en hiver (les skieurs s’arrêtent pour regarder les avions décoller/atterrir) businessinsider.com. En ce qui concerne l’infrastructure de transport régionale, de grands projets sont en cours : la ligne ferroviaire à grande vitesse Lyon-Turin (dont une partie comprend une gare à Saint-Jean-de-Maurienne, à environ 45 minutes en voiture de Courchevel) doit être achevée d’ici la fin de la décennie snowonly.com. Une fois terminée, elle réduira considérablement le temps de trajet entre Paris et les Alpes françaises — ce qui pourrait attirer davantage de visiteurs le temps d’un week-end. Imaginez rejoindre Moûtiers (la ville de la vallée desservant Courchevel) en train depuis Paris en seulement 4 heures environ ; cela pourrait rendre Courchevel plus accessible à un public européen encore plus large, y compris ceux qui ne souhaitent pas prendre l’avion. En outre, les améliorations locales des routes (la montée depuis Moûtiers vers Courchevel a bénéficié de modernisations et de tunnels améliorés au fil des ans) continuent d’accroître la sécurité et de réduire les embouteillages durant les semaines les plus fréquentées. Ensemble, ces améliorations renforcent l’attrait de Courchevel comme escapade de luxe pratique, malgré sa situation en montagne isolée.
Durabilité & Environnement : Conscients des menaces liées au changement climatique et à la hausse des coûts de l’énergie, les autorités de Courchevel et les exploitants des remontées mécaniques ont adopté des améliorations durables. La Société des 3 Vallées (S3V), qui gère les remontées mécaniques, alimente désormais 100 % des remontées avec de l’énergie renouvelable (hydroélectrique et solaire) seecourchevel.com. En 2024, ils ont installé des panneaux solaires sur la gare de la télécabine Ariondaz à Courchevel Moriond pour produire de l’électricité sur place, suffisamment pour faire fonctionner un télésiège grâce à l’énergie solaire recueillie seecourchevel.com. Ils ont également investi dans des dameuses économes en énergie guidées par GPS, optimisant les itinéraires de damage et réduisant la consommation de carburant seecourchevel.com. Pour le développement immobilier, les nouvelles constructions respectent des normes d’isolation plus strictes et incluent souvent un chauffage géothermique ou solaire pour les piscines, etc. Le gouvernement de la station a mis en place des mesures telles que la subvention de la rénovation énergétique des bâtiments anciens. Même des politiques simples, comme l’obligation des pneus hiver sur les véhicules pendant la saison pour la sécurité seecourchevel.com, témoignent d’une attention portée à la durabilité et à la sécurité. Ces efforts garantissent que Courchevel reste viable en tant que domaine skiable sur le long terme (atténuant les impacts climatiques) et constituent un argument de vente pour les investisseurs sensibles à l’environnement. De plus, avec une clientèle aisée de plus en plus soucieuse de la responsabilité environnementale, disposer d’une station « verte » accroît son attractivité. Tous ces éléments ajoutent une valeur immatérielle à l’immobilier : une station bien gérée et durable conservera son prestige (et donc la demande immobilière) sur le long terme.
Événements et profil international : La notoriété de Courchevel a brillé de mille feux lors des Championnats du monde de ski alpin FIS en février 2023, coorganisés avec Méribel. La station a bénéficié d’une couverture médiatique internationale et a profité de l’occasion pour mettre en avant ses infrastructures (dont un nouveau stade d’arrivée et des remontées mécaniques modernisées). Le succès de l’événement a démontré la capacité de Courchevel à accueillir des manifestations d’envergure, ce qui est de bon augure pour de futurs projets comme les Jeux Olympiques. En effet, les Alpes françaises (y compris Courchevel) sont de solides candidates pour accueillir les Jeux Olympiques d’hiver 2030, et beaucoup anticipent qu’elles décrocheront l’organisation voguebusiness.comvoguebusiness.com. Cette perspective a déjà accéléré certains projets – par exemple, un réaménagement du “front de neige” de Courchevel 1850 et de la gare de la télécabine du Chenus est prévu pour moderniser le cœur du village en vue d’un éventuel coup de projecteur olympique voguebusiness.com. Si la tenue des Jeux Olympiques est confirmée, attendez-vous à un mini-boom des investissements dans les infrastructures : routes améliorées, hébergements potentiellement élargis (quoique dans le cas de Courchevel, plutôt temporaires vu la limitation sur la construction permanente), et embellissement général. Même si Courchevel n’est pas un site officiel, elle accueillera inévitablement des dignitaires ou des équipes pour des entraînements (comme lors des précédents JO), et la hausse du tourisme sera considérable. De plus, les festivités du 80e anniversaire en 2026/27 donneront lieu, sans doute, à des événements spéciaux, peut-être l’ouverture de nouveaux musées ou de sites culturels célébrant le rôle pionnier de Courchevel en tant que station de ski conçue de toutes pièces (fondée en 1946). De tels investissements culturels ajoutent à l’attrait de la station au-delà du ski.
Station
Fourchette de prix typique du segment haut de gamme (€/m²)
*Les stations suisses ont enregistré une croissance moyenne d’environ 3,5 % en 2024 dmproperties.com ; Verbier, en tant que station suisse de premier plan, a probablement connu une croissance similaire ou légèrement supérieure compte tenu de sa demande.
Croissance du tourisme et plans futurs : L’effet combiné de tous les éléments ci-dessus se reflète dans les statistiques touristiques : lors de la saison 2024/25, Courchevel a enregistré environ 1,2 million de nuitées, en hausse de 16 % par rapport à la saison 2018 (avant Covid)voguebusiness.com. C’est une croissance remarquable pour une destination déjà bien établie. Cette progression s’inscrit dans une stratégie visant à promouvoir la station toute l’année et à l’international. L’office du tourisme a ciblé de nouveaux marchés (par exemple, plus de visiteurs des États-Unis, du Moyen-Orient et d’Asie ont été ciblés à travers des roadshows et des partenariats). L’introduction des forfaits de ski Ikon et Epic (forfaits saisonniers mondiaux) qui incluent des journées dans les 3 Vallées a facilité la découverte de Courchevel par les skieurs internationaux (notamment les Américains), dont beaucoup en sont tombés amoureux dmproperties.com. Les planificateurs de la station tiennent également à préserver un équilibre entre la croissance et l’exclusivité : contrairement à certaines stations de ski grand public, Courchevel ne cherche pas à augmenter de façon spectaculaire le volume de skieurs (ce qui pourrait surcharger les remontées mécaniques et les pistes). À la place, l’accent est mis sur l’amélioration de la qualité – par exemple, de meilleures expériences, davantage d’activités hors ski (parc aquatique Aquamotion, promenades en chiens de traîneau, vols en parapente, etc.), et de meilleurs services (applications pour des services à la demande, conciergerie ski, etc.). Ce faisant, Courchevel conserve sa marque haut de gamme – ce qui continue d’attirer une clientèle fortunée (et des acheteurs de biens immobiliers). Un point important : la synergie entre les investissements publics (remontées mécaniques, voirie, événements) et privés (hôtels, boutiques, chalets) crée un cycle vertueux : la station reste à la pointe du luxe, et l’immobilier y demeure ainsi parmi les plus recherchés au monde.
Analyse comparative avec d’autres stations alpines (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 est souvent citée parmi un petit cercle de stations alpines d’élite. Pour mettre son marché immobilier en perspective, il est utile de comparer les principaux indicateurs et caractéristiques avec Val d’Isère et Megève (ses homologues françaises) ainsi que Verbier (son grand concurrent suisse) :
Prix : Les prix à Courchevel 1850 atteignent le sommet du marché français – la seule station française qui concurrence régulièrement les poids lourds suisses en termes de prixinvestropa.com. Les propriétés haut de gamme de Val d’Isère suivent de près (frôlant les 30 000 €/m² pour les biens les plus prestigieux) investropa.com, mais en moyenne Courchevel garde une légère avance. Megève, bien que très prestigieuse, présente généralement des prix plus bas – un reflet de sa plus faible altitude et de son offre plus importante de terrains à développer (étant donné que c’est une ville étendue). Par exemple, un chalet élégant qui pourrait coûter 5M€ à Megève pourrait facilement atteindre 8–10M€ à Courchevel 1850. Verbier se distingue comme un concurrent direct en termes d’exclusivité et de prix : comme montré, l’immobilier de prestige à Verbier débute autour de 22 100 CHF (~23 600 €) par m² et atteint facilement les 30 000 € ubs.comubs.com. En réalité, la Suisse compte les cinq marchés de stations de ski les plus chers des Alpes, avec St. Moritz et Gstaad dépassant souvent les 40 000 €/m² pour les biens les plus exclusifs ubs.comubs.com. Courchevel 1850 se situe juste en dessous – pour l’instant. À noter que la hausse de 9 % des prix à Courchevel en 2024 a été supérieure à celle de toute station suisse la même année, ce qui laisse penser que l’écart pourrait se réduire dmproperties.com.
Pour les investisseurs, ces différences de prix signifient également que les tickets d’entrée varient : on peut acheter un appartement de luxe à Megève pour le prix d’un très petit appartement à 1850. Si l’on recherche uniquement un investissement, certains peuvent voir une valeur à Megève ou dans des stations émergentes françaises (potentiel de hausse plus important en pourcentage), mais l’attrait de Courchevel est d’être un actif de premier choix – comparable à posséder un bien à Monaco plutôt que dans une ville moins chère.
Demande & profil des acheteurs : Les quatre stations attirent des acheteurs internationaux aisés, avec toutefois des nuances :
Courchevel 1850 – Public très international ; présence importante d’Européens (Britanniques, Belges, Suisses, Français fortunés), intérêt marqué du Moyen-Orient et d’Asie, et des acheteurs américains en augmentation investropa.cominvestropa.com. Également station historiquement prisée des Russes. Les acquéreurs cherchent souvent des biens d’exception et n’hésitent pas à payer une prime pour le prestige.
Val d’Isère – Traditionnellement plébiscitée par la clientèle haut de gamme britannique et les Français fortunés. Elle bénéficie d’une réputation sérieuse de station pour skieurs aguerris (nombreux terrains experts) tout en offrant des chalets de luxe. Son profil d’acheteurs est sans doute un peu plus centré sur l’Europe que le mélange ultra-mondial de Courchevel, mais la présence de non-Européens y augmente également.
Megève – Attire une clientèle aisée plus discrète (la station a été développée à l’origine par la famille Rothschild comme réponse française à St. Moritz). Beaucoup de Français et de Genevois/riverains de Genève apprécient Megève pour son village chic (boutiques, gastronomie, mais à un rythme plus détendu que Courchevel) et pour son art de vivre toute l’année. Station également très populaire auprès des familles – l’enjeu n’est pas uniquement le ski, mais bien le style de vie alpin (golf, équitation, festivals de musique). Présence internationale (Royaume-Uni, Belges, quelques Américains/Asiatiques), mais moins prononcée qu’à Courchevel.
Verbier – Extrêmement internationale ; mélange de Britanniques (surnommée « Londres sur les pistes » du fait du grand nombre de propriétaires du Royaume-Uni), clientèle pan-européenne et élite mondiale. La loi suisse permet aux étrangers d’acheter à Verbier (quotas du canton du Valais), ce qui attire de nombreux propriétaires non suisses, dont des célébrités et de grands chefs d’entreprise. L’ambiance à Verbier est plus jeune et sportive à certains égards – réputée pour le hors-piste et une vie après-ski animée – mais attire aussi beaucoup de personnes au patrimoine important. Les stations suisses comme Verbier bénéficient également de la stabilité économique de la Suisse et parfois d’avantages fiscaux (certains acquéreurs étrangers s’y installent officiellement pour des accords de taxation forfaitaire).
Marché locatif & rendements : Courchevel et Val d’Isère disposent toutes deux de marchés locatifs solides en hiver, mais Courchevel affiche des tarifs hebdomadaires plus élevés en raison de son prestige et de ses équipements (gastronomie, etc.). Un chalet ski-in/ski-out à Courchevel 1850 peut se louer plus cher qu’un chalet comparable à Val d’Isère, parfois 20 à 30 % de plus, ce qui reflète le positionnement de Courchevel. Le marché locatif de Megève est un peu plus saisonnier (très dynamique à Noël et en février, plus calme entre les deux) et bénéficie également d’une activité de location estivale (golf/résidence de vacances). Les locations à Verbier sont comparables à celles de Courchevel pendant les semaines de pointe (les deux se situant dans la toute haute gamme des tarifs locatifs de ski) – un chalet à 100 000 €/semaine à Courchevel peut aussi se louer à CHF 100 000/semaine à Verbier. Les rendements nets dans toutes ces stations de premier choix restent relativement faibles (environ 2–3 %) comme indiqué sur snowonly.com. À noter, l’acquisition d’un bien en station suisse s’accompagne souvent de coûts de détention plus élevés (avec l’imposition annuelle sur la fortune cantonale, et des services souvent plus chers), ainsi que de règles de location strictes dans certains cas (certains résidences secondaires en Suisse ne peuvent pas facilement être louées si elles ont été achetées avec un permis à usage personnel). La France est en fait un peu plus simple en matière de location.
Altitude & fiabilité de l’enneigement : Courchevel 1850 et Val d’Isère sont toutes deux situées en altitude (1850 m, et 1850 m pour le village de La Daille à Val, avec le village principal de Val à 1800 m) et disposent d’un domaine skiable allant jusqu’à plus de 3000 m. Cela leur garantit une excellente fiabilité de l’enneigement qui, avec le réchauffement climatique, devient un atout essentiel – c’est d’ailleurs en partie pour cela qu’elles restent leaders en croissance des prix. Megève, à 1100 m dans la ville, est plus affectée lors des années de faible enneigement (même si la station a beaucoup investi dans la neige artificielle). Le village de Verbier se trouve vers 1500 m, avec du ski possible jusqu’à 3300 m sur le Mont Fort, ce qui le rend aussi très neigeux. La tendance à la « prime d’altitude » est évidente : les stations situées au-dessus de 1500 m ont connu une croissance bien supérieure à celles plus basses investropa.com. Cela s’annonce bien pour Courchevel, Val d’Isère, Verbier – et c’est une légère inquiétude pour Megève (même si l’attrait estival et le charme de Megève constituent d’autres atouts).
Style de vie & infrastructures : Chaque station a sa proposition de style de vie. Courchevel 1850 rime avec glamour et commodité – on peut descendre à ski directement en ville, faire du shopping chez Chanel, dîner dans un palace, et profiter d’une vie nocturne comprenant clubs branchés et galeries d’art. Val d’Isère combine le ski sportif avec une ambiance de village animée et un peu plus décontractée ; on y trouve de nombreux chalets de luxe et même quelques hôtels 5 étoiles aujourd’hui, mais l’ambiance reste celle du « luxe pour passionnés de ski » contre le « luxe ostentatoire » de Courchevel. Megève offre un charmant centre-ville de style médiéval, des balades en calèche et un mélange de luxe et d’authenticité – il s’agit autant d’être vu dans le village (comme à Saint-Moritz) que de skier. C’est aussi une vraie ville à l’année avec une importante population permanente, ce qui séduit ceux qui souhaitent rejoindre une communauté vivante. Verbier est réputée pour sa vie nocturne et le hors-piste – très sportif le jour, très festif le soir. L’offre ultra-luxe côté boutiques (moins de marques de créateurs qu’à Courchevel) est un peu plus discrète mais on y trouve des services haut de gamme et des événements prestigieux (comme le Verbier Music Festival).
Du point de vue d’un investisseur : Courchevel vs Verbier est souvent une question de préférence entre les systèmes français et suisses. Certains préfèrent la France pour la simplicité du processus d’achat et l’absence de restrictions pour les acheteurs étrangers, ainsi que pour le style de vie (langue, gastronomie, culture). D’autres privilégient la Suisse pour sa stabilité, sa confidentialité et son prestige (et certains avantages potentiels en matière de résidence fiscale). En termes strictement d’investissement, les deux ont connu une forte croissance du capital. Un avantage pour Courchevel : pas de quota sur la propriété étrangère, donc la liquidité est élevée – n’importe quel milliardaire du monde entier peut acheter librement à Courchevel. À Verbier, les permis d’achat pour les étrangers sont limités chaque année, ce qui peut restreindre la liquidité (mais cela permet aussi de maintenir l’offre d’acheteurs sous contrôle, soutenant paradoxalement les prix).
Perspectives comparatives : Tous ces grands resorts devraient continuer à bien se porter. La récente flambée des prix à Courchevel laisse penser qu’elle pourrait concurrencer la Suisse pour le sommet des prix en Europe si la tendance continue. Val d’Isère est en pleine transformation (un grand nouveau projet de luxe « Le Coin de Val » est en préparation, par exemple) ce qui la maintiendra compétitive. Les prix légèrement plus doux de Megève pourraient la rendre attractive pour les investisseurs recherchant le luxe à prix (relativement) avantageux, et elle bénéficie d’une fidèle clientèle française très aisée qui la garde stable. Verbier, avec son attrait international et son offre limitée (le village est aussi cerné par la géographie), restera un équivalent de Courchevel.
En résumé, Courchevel 1850 se démarque même parmi l’élite : elle est peut-être mieux comparable à St. Moritz ou Gstaad en termes d’exclusivité. En France, Courchevel est numéro un, avec Val d’Isère en deuxième position, et Megève en solide troisième (certains ajouteraient Méribel ou Chamonix au classement, mais ceux-ci restent un cran en dessous niveau prix). À l’échelle des Alpes, Courchevel est l’un des rares endroits capables d’attirer la clientèle internationale ultra-fortunée au même niveau que les stations suisses. Cela est de bon augure pour son immobilier – cela signifie que le vivier d’acheteurs est aussi vaste et varié que possible. Pour un particulier fortuné hésitant entre ces lieux, la décision relève souvent d’une affinité personnelle : l’élégance discrète de Megève, le chic sportif de Val, l’effervescence cosmopolite de Courchevel ou l’ambiance hédoniste de Verbier. D’un strict point de vue investissement, la dynamique de Courchevel et l’ouverture de la France lui donnent un avantage en 2025 et au-delà.
Perspectives 2026–2028 : Prévisions du marché et facteurs clés
En se projetant sur la période 2026–2028, les perspectives du marché immobilier de Courchevel 1850 restent très positives, avec cependant quelques éléments et tendances à surveiller :
Poursuite de la croissance des prix : Tous les indicateurs suggèrent que la valeur des biens immobiliers à Courchevel continuera d’augmenter dans les prochaines années. La croissance pourrait ne pas être aussi marquée chaque année que le bond de 9 % observé en 2024, mais même les prévisions les plus prudentes tablent sur des hausse annuelles de 3 à 5 % dans les stations prime investropa.com. Plusieurs facteurs sous-tendent cette tendance : une offre toujours limitée, une forte demande internationale, et l’ascension de la station en véritable destination de luxe toutes saisons. D’ici 2028, on pourrait facilement voir le haut de la fourchette pour les chalets ultra-prime dépasser 35 000 € par m², surtout si quelques ventes record établissent de nouveaux critères de référence. Cela placerait Courchevel 1850 solidement parmi les marchés immobiliers de ski les plus chers au monde, réduisant potentiellement l’écart avec des lieux comme St. Moritz/Gstaad. L’effet cumulatif d’une hausse annuelle de 5 % signifie qu’un chalet valorisé à 15 millions d’euros aujourd’hui pourrait atteindre environ 18 millions d’euros ou plus d’ici 2028, conformément à la tendance investropa.com.
Facteurs économiques mondiaux : Il faut tenir compte des conditions économiques générales. En 2025, les taux d’intérêt en Europe se sont stabilisés et même diminué (taux de dépôt BCE ~2,5 % après réduction) ce qui a amélioré l’accès au crédit immobilierinvestropa.com. Si ce contexte de taux bas se poursuit ou si les taux baissent davantage d’ici 2026–2027, cela offrira un soutien additionnel aux acheteurs haut de gamme qui recourent à l’emprunt (certains le font pour des raisons d’effet de levier, même s’ils n’en ont pas besoin). À l’inverse, si l’inflation s’emballe et entraîne une remontée des taux, les marchés immobiliers traditionnels pourraient ralentir – mais en général, l’immobilier de luxe prime est moins sensible aux taux (la majorité des acquéreurs paient comptant). La stabilité géopolitique est un autre facteur : Courchevel a bénéficié d’être une destination sûre et attractive lors de la reprise post-pandémie et dans un contexte géopolitique instable. Si les incertitudes persistent à l’échelle mondiale, les HNWI diversifient souvent leurs actifs dans l’immobilier comme valeur refuge, ce qui peut profiter à Courchevel. L’environnement politique français (par exemple, toute évolution de la fiscalité sur le patrimoine) est également à surveiller, mais rien n’indique de changement majeur à ce stade. En résumé, sauf crise financière mondiale majeure, le contexte économique semble favorable à la poursuite des investissements dans l’immobilier alpin de luxe.
Évolutions démographiques des acheteurs : Nous anticipons de nouvelles vagues d’acheteurs dans les années à venir. Notamment, les acheteurs asiatiques (en particulier chinois) étaient largement absents durant 2020–2022 en raison des restrictions de voyage ; à mesure que les voyages internationaux se normalisent, un regain d’intérêt en provenance d’Asie est probable. Le profil ultra-luxe de Courchevel est parfaitement adapté aux investisseurs asiatiques aisés à la recherche de propriétés prestigieuses à l’étranger – ce qui a déjà été souligné dans investropa.com en 2025. De même, la base des acheteurs du Moyen-Orient (par exemple, les pays du Golfe) pourrait croître ; Courchevel a vu ces dernières années davantage de visiteurs en provenance des Émirats Arabes Unis, d’Arabie Saoudite, etc., en particulier en août et autour du Nouvel An. Ces segments internationaux donneront plus de profondeur au réservoir de demande. Les acheteurs américains devraient poursuivre leur forte présence, surtout si le dollar reste relativement fort face à l’euro (bien que la monnaie puisse fluctuer d’ici 2026–28). Par ailleurs, de jeunes entrepreneurs de la tech et des préretraités (issus des secteurs technologiques/financiers) choisissent de plus en plus des biens motivés par le style de vie – un logement tendance au ski s’intègre parfaitement dans cette logique. L’âge moyen des acheteurs pourrait donc baisser légèrement, pour toucher davantage les quadragénaires plutôt que principalement les cinquantenaires/sexagénaires, à mesure que le travail à distance et la création de richesse à un plus jeune âge se généralisent.
Mise en avant du bien-être & de l’attractivité toute l’année : D’ici 2028, Courchevel aura probablement achevé sa transformation en une véritable station quatre saisons. Attendez-vous à voir encore plus d’activités estivales (peut-être des remontées mécaniques ouvertes plus longtemps, de nouveaux sentiers VTT, un practice de golf ou d’autres attractions dans la région). L’importance du bien-être, déjà soulignée, continuera de croître – possiblement avec l’installation de nouveaux centres ou cliniques de bien-être dans la région (sur le modèle des stations thermales suisses). Cela élargit l’attrait de posséder un bien sur place, au-delà des seuls amateurs de ski. Comme l’a noté un chercheur de chez Knight Frank, la santé et le bien-être dépassent aujourd’hui le ski comme principal moteur de style de vie pour les acheteurs alpins dmproperties.com. Ainsi, les propriétés offrant cela (installation de spa, tranquillité, connexion à la nature) seront très recherchées. Un marché de niche pourrait également émerger autour des chalets « climato-résilients » – construits avec des matériaux durables, autosuffisance énergétique, etc., allant au-delà de la simple conformité aux lois et établissant un nouveau standard apprécié par les acheteurs de luxe soucieux d’écologie.
Contraintes potentielles : Un facteur à surveiller est le niveau des stocks – ils sont si bas que le volume des ventes pourrait diminuer simplement par manque de vendeurs. Si les prix atteignent de nouveaux sommets, certains propriétaires pourraient décider de vendre (ce qui augmenterait l’offre), mais beaucoup pourraient également conserver leurs biens car il existe peu d’investissements alternatifs aussi agréables qu’un chalet à Courchevel. Si les volumes de transactions chutent, les indices de prix peuvent devenir moins stables (quelques ventes exceptionnelles peuvent fausser les moyennes). Cependant, toute baisse d’activité refléterait probablement un manque d’offre, et non un manque de demande, ce qui signifie que les prix se maintiendraient ou augmenteraient. Une autre contrainte pourrait être réglementaire : si, par hypothèse, d’ici 2028 la France décidait d’imposer des restrictions sur la propriété étrangère (ce qui n’est pas prévu actuellement) ou de nouveaux impôts sur les résidences de luxe, cela pourrait légèrement modérer la demande. De plus, le changement climatique reste un défi transversal – si des conditions météorologiques extrêmes raccourcissaient significativement les hivers d’ici la fin des années 2020, cela pourrait influencer la perception des acheteurs (même si, comme indiqué, l’altitude de Courchevel lui offre une certaine protection et qu’elle dispose d’un important réseau de neige de culture). Jusqu’à présent, les projections suggèrent un enneigement suffisant jusqu’aux années 2030 pour les stations d’altitude, mais c’est un point à surveiller à long terme.
Impact de la candidature aux Jeux Olympiques d’hiver 2030 : À la mi-2025, une forte dynamique existe pour que les Jeux Olympiques d’hiver 2030 soient organisés en France (Alpes françaises), potentiellement avec des épreuves réparties entre plusieurs stations (après l’Italie en 2026). Si la France obtient officiellement l’accueil des Jeux 2030 (décision probable vers 2026), on peut s’attendre à une hausse d’intérêt entre 2027 et 2028 alors que les projets d’infrastructure s’achèvent et que l’attention mondiale se tourne vers les Alpes. Les JO entraînent souvent un pic de demande immobilière dans les régions hôtes – non seulement de la part des investisseurs anticipant des loyers plus élevés, mais aussi de la clientèle aisée souhaitant être présente pour vivre l’événement. Par exemple, Cortina d’Ampezzo (Italie) a vu les prix grimper fortement après son annonce comme hôte des JO 2026 ubs.com. Courchevel, déjà site d’entraînement olympique, serait sans doute une base privilégiée pour les VIP lors des Jeux, même si les épreuves avaient lieu ailleurs, en raison de ses hébergements de luxe et de son aérodrome. Ainsi, la période précédant 2030 pourrait ajouter quelques points de pourcentage de croissance aux valeurs immobilières de Courchevel au-delà de la tendance de fond.
Perspectives locatives : Les rendements locatifs resteront probablement modestes, mais les revenus locatifs pourraient progresser avec la hausse des tarifs à la nuitée (partiellement du fait de l’inflation, partiellement en raison de l’offre de services de luxe grandissante). D’ici 2028, un chalet haut de gamme pourrait demander plus de 120 000 € pour la semaine du Nouvel An, par exemple. Si davantage de services sont inclus (chef privé, etc.), les propriétaires pourront facturer davantage. Le marché locatif d’été continuera également à se développer – il pourrait même doubler de taille par rapport à aujourd’hui si la tendance actuelle se poursuit, ce qui améliorerait légèrement le rendement annuel. L’arrivée de plus de sociétés de gestion locative professionnelles (certaines sous marque d’hôtellerie de luxe) pourrait également simplifier la mise en location, facilitant ainsi la valorisation des biens par les propriétaires lorsqu’ils ne les occupent pas.
Conclusion – Vision 2028 : D’ici 2028, Courchevel 1850 restera probablement le sommet de l’immobilier alpin français, avec des prix atteignant de nouveaux records. Nous prévoyons un rythme de croissance sain, quoique plus calme – aucun krach en vue compte tenu des fondamentaux. L’immobilier de la station sera de plus en plus caractérisé par des chalets ultra-modernes, une scène pleinement développée toute l’année, et une clientèle venue des quatre coins du monde. Posséder un bien à Courchevel continuera d’être autant un symbole de statut qu’un investissement. Pour les investisseurs fortunés et les acheteurs orientés style de vie, le conseil reste le même : se concentrer sur l’emplacement premium et la qualité, conserver l’actif pendant les fluctuations du marché à court terme, et vous serez récompensé tant par le plaisir que par l’appréciation financière. Tant que « neige » et « luxe » resteront séduisants, le marché immobilier de Courchevel 1850 devrait connaître un âge d’or entre 2026 et 2028, et au-delà, soutenu par une offre limitée, une demande constante et l’attrait intemporel des Alpes françaises.
Analyse du marché 2025 : Prix, demande, offre & profil des acheteurs
Prix de l’immobilier en 2025 : Les prix de l’immobilier à Courchevel 1850 sont exceptionnellement élevés et continuent de grimper. À la mi-2025, les propriétés de haute qualité à Courchevel commencent autour de 11 000 à 14 000 € par mètre carré et augmentent rapidement pour les emplacements privilégiés investropa.com. Les références de valorisation montrent que les chalets de luxe à Courchevel 1850 atteignent régulièrement plus de 30 000 € par m², les chalets les plus prestigieux atteignant un impressionnant 33 200 € par m² tout en haut du marché investropa.com. Pour mettre en perspective, ces chiffres dépassent ceux des autres stations françaises – même Val d’Isère (une autre station élite) affiche une moyenne d’environ 16 100 €/m² et un sommet autour de 30 000 € investropa.cominvestropa.com – soulignant ainsi la prime de prix de Courchevel. En termes absolus, un appartement de 100 m² à 1850 peut facilement coûter 3 à 3,5 millions d’euros (env. 35 000 €/m²) snowonly.com, et les chalets individuels se vendent régulièrement dans la fourchette 10 à 50 millions d’euros selon leur taille, emplacement et prestations.
Croissance des prix 2024–2025 : Le marché a montré un élan de croissance remarquable à l’approche de 2025. En 2024, Courchevel 1850 a dominé l’ensemble des Alpes françaises avec une hausse des prix de 9 %, bien supérieure à la moyenne alpine d’environ 3 % investropa.comdmproperties.com. Cette envolée reflète une vague de demande post-pandémie et la rareté persistante des propriétés à 1850. En comparaison, d’autres stations principales ont connu une croissance solide mais plus modérée (Val d’Isère +5–7 %, Megève +4–6 % en 2024) investropa.com. L’importante hausse des prix à Courchevel est attribuée à un « stock très limité » – très peu de nouvelles inscriptions face à de nombreux acheteurs dmproperties.com. En entrant en 2025, les prix demeurent en hausse, les prévisions suggérant une croissance de 3 à 7 % pour la valeur des biens alpins en 2025 globalement investropa.com. Courchevel devrait atteindre la limite supérieure de cette fourchette compte tenu de sa demande exceptionnelle. En résumé, le marché 2025 se caractérise par des prix records et une dynamique persistante de marché vendeur à Courchevel 1850.
Demande et démographie des acheteurs : La demande pour l’immobilier à Courchevel est véritablement mondiale et fortement influencée par les personnes à très haut revenu. Les acheteurs internationaux dominent, avec un intérêt marqué du Royaume-Uni et des États-Unis ainsi qu’un contingent croissant d’acheteurs asiatiquesinvestropa.cominvestropa.com. Les acheteurs américains se sont particulièrement démarqués ces dernières années – encouragés par un dollar fort (rendant les actifs en euros relativement moins chers) – et recherchent des chalets d’exception dans les meilleures stations telles que Courchevel et Val d’Isère investropa.com. Les acheteurs britanniques restent très actifs malgré le Brexit, maintenant la popularité de Courchevel auprès de l’élite britannique. On note également un intérêt croissant de la part de la Chine, Singapour et Hong Kong, alors que les ultra-riches asiatiques découvrent le prestige de posséder un bien dans les Alpes investropa.com (attirés par d’excellentes écoles de ski pour leurs familles et le charme de l’investissement dans un style de vie alpin). Historiquement, Courchevel 1850 a aussi été un terrain de jeu pour les Européens et les Moyen-Orientaux fortunés — et en particulier, les oligarques et milliardaires russes ont joué un rôle majeur, acquérant certains des chalets les plus extravagants (plusieurs Russes possèdent toujours des biens ici) businessinsider.combusinessinsider.com. Les facteurs géopolitiques ont récemment freiné les nouveaux investissements russes, mais le vide a été comblé par d’autres (par exemple les Américains). Le profil type de l’acheteur à Courchevel en 2025 est un individu ou un family office UHNW cherchant une résidence secondaire de luxe faisant à la fois office d’investissement et de symbole de statut. La résilience et la liquidité de cette clientèle permettent de maintenir une forte demande, même en période de fluctuations économiques.
Contraintes d’offre : L’une des caractéristiques déterminantes du marché de Courchevel 1850 est la sévère limitation de l’offre. La station est petite et géographiquement contrainte – perchée sur le flanc d’une montagne avec la majorité des terrains constructibles déjà occupés par des chalets, des hôtels, ou des forêts/sentiers de ski protégés. Les nouvelles constructions sont rares et strictement contrôlées par les autorités locales (afin de préserver l’environnement alpin et le caractère exclusif) investropa.com. En substance, Courchevel ne peut pas s’étendre ou se développer massivement ; toute addition a tendance à être un projet boutique et haut de gamme ou un remplacement de structures plus anciennes. Il en résulte qu’à tout moment, le nombre de biens à vendre à 1850 est extrêmement faible (souvent seulement une poignée de chalets sont disponibles sur le marché, les autres s’échangeant de gré à gré). De nombreux propriétaires conservent leur bien à long terme (certaines propriétés se transmettent au sein des familles ou entre amis, en privé). À la fin 2024 par exemple, les agents locaux ont noté un déséquilibre entre vendeurs et acheteurs à 1850 – certains propriétaires fixaient des prix extrêmement élevés pour d’anciens chalets en raison du manque de concurrence, entraînant des négociations plus longues freespiritalpine.com. Pourtant, tout bien réellement premium et bien positionné sur le prix a tendance à se vendre rapidement, car il y a plus d’acheteurs que de chalets disponibles. Cette pénurie chronique d’offre exerce une pression haussière sur les prix – la demande excessive n’a aucun débouché. Cela signifie également que le marché de Courchevel est relativement protégé : même si la demande se tasse légèrement, la rareté soutient les valeurs. En résumé, 2025 trouve Courchevel 1850 avec une demande largement supérieure à l’offre, une recette pour des prix toujours élevés et des ventes rapides des biens d’exception.
Tendances des chalets et appartements de luxe en 2025
Chalets – Ultra-luxe et tradition alpine :Les chalets sont l’emblème de l’immobilier à Courchevel 1850, et les tendances récentes montrent que les acheteurs recherchent un luxe clé en main, ultra-moderne derrière une façade de chalet traditionnel. Beaucoup des propriétés les plus convoitées sont des chalets récemment construits ou ayant fait l’objet d’une rénovation totale, qui associent extérieurs alpins authentiques (bois ancien, pierre et toits de chalet) à des intérieurs contemporains. Les acquéreurs haut de gamme en 2025 privilégient les chalets offrant toutes les commodités imaginables : piscine intérieure ou spa, espaces bien-être (sauna, hammam, salle de sport), cinéma privé, cave à vin, garage chauffé et accès skis aux pieds directement sur les pistes. Ces chalets « cinq étoiles » ultra-équipés atteignent les prix au m² les plus élevés et se vendent rapidement dès leur mise sur le marché. À l’inverse, les anciens chalets à rénover rencontrent souvent une certaine difficulté de prix – récemment, on observe un « conflit entre ce que demandent les vendeurs et ce que sont prêts à offrir les acheteurs » pour des chalets ayant une dizaine ou une vingtaine d’années et non modernisés freespiritalpine.com. Les acheteurs sont prêts à payer le prix fort pour des maisons en parfait état ou neuves, mais si l’intérieur d’un chalet est daté ou si ses installations bien-être manquent, ils s’attendent désormais à une remise ou marge de négociationfreespiritalpine.com. Cette tendance crée une opportunité : les investisseurs prêts à rénover un bien ancien peuvent ajouter une grande valeur. Globalement, le niveau d’exigence pour un « chalet de luxe » en 2025 est très élevé – design alpin chic et moderne, fonctionnalités de maison connectée et conforts digne d’un hôtel sont la norme dans le segment premium de 1850.
Appartements – Nouveaux Programmes et Résidences de Services : Si les chalets occupent le devant de la scène, les appartements de luxe sont devenus une composante importante du marché immobilier de Courchevel, notamment dans les secteurs 1650 (Moriond) et 1550 (Village) ainsi qu’en tant que résidences skis aux pieds à 1850. Ces dernières années ont vu émerger des projets d’appartements neufs destinés aux acheteurs recherchant une combinaison de luxe et de praticité. Par exemple, des programmes comme Sundance Lodge et Steamboat Lodge à Courchevel 1650 (livraison prévue fin 2025) proposent des prestations hôtelières 5 étoiles – conciergerie, piscines, spas, restaurants sur place – réunies dans une propriété en copropriété privée freespiritalpine.com. Ces résidences vont des appartements pratiques « clé-en-main » de 2 chambres jusqu’aux vastes penthouses de 5–6 chambres qui rivalisent avec les chalets en termes de superficie freespiritalpine.com. Le concept est d’offrir une alternative au chalet – tous les avantages du mode de vie, avec moins de contraintes d’entretien. Ce type de bien est très apprécié : les acheteurs aiment la possibilité d’avoir leur appartement entièrement géré et même loué lorsqu’ils ne l’occupent pas (certains disposent de programmes locatifs). En matière de design, la tendance dans les appartements est similaire à celle des chalets : utilisation de matériaux locaux haut de gamme (vieilles poutres en bois, cheminées en pierre) associés à des intérieurs alpins contemporains et élégants. De grandes baies vitrées panoramiques, des plafonds hauts et des espaces ouverts optimisant la vue sont fréquents. Autre tendance : l’espace polyvalent dans les nouveaux appartements – des pièces pouvant servir de chambre supplémentaire, bureau ou salle média selon les besoins des propriétaires (reflétant la prolongation des séjours et même des périodes de télétravail). À Courchevel 1850 même, l’offre d’appartements est limitée (le village est majoritairement composé de chalets et d’hôtels), mais là où ils existent, ils se trouvent souvent dans des immeubles exclusifs de style chalet, ne comptant que 4 à 10 logements, préservant ainsi l’intimité et le prestige.
Tendances en matière d’équipements & de mode de vie : Le « bien-être » qui dépasse le ski comme priorité marque une évolution notable dans les tendances de l’immobilier alpin dmproperties.com. À Courchevel, cela se manifeste dans l’aménagement des chalets et appartements. Les acheteurs accordent désormais une importance majeure aux espaces bien-être intérieurs et à l’utilisation toute l’année. Beaucoup de chalets neufs ou rénovés intègrent des espaces spa, studios de yoga ou suites de fitness, reconnaissant que propriétaires et invités passent presque autant de temps à se détendre et à se ressourcer qu’à skier. Les promoteurs sont aussi attentifs à l’efficacité énergétique et à la technologie : installation d’isolations nouvelles générations, pompes à chaleur, triples vitrages, etc., pour satisfaire à la réglementation et séduire les acquéreurs de luxe éco-responsables. Les systèmes domotiques (gestion de l’éclairage, du chauffage, de la sécurité, voire de la programmation du sauna) sont désormais standards dans les biens haut de gamme. Par ailleurs, les touches de design biophilique – intégration d’éléments naturels, maximisation de la lumière naturelle et des vues sur la montagne – séduisent, en parfaite adéquation avec la thématique du bien-être.
Sur le plan architectural, Courchevel maintient des codes de conception stricts pour préserver son charme de chalet, de sorte qu’en apparence la tendance est à l’évolution plutôt qu’à la révolution. Les nouveaux chalets ressemblent toujours à des chalets traditionnels (toits en pente, façades en bois), mais ils sont plus grands et plus élaborés que les cabanes rustiques d’autrefois. Certains des plus récents « chalets » sont en réalité de véritables mini-maisons (plus de 1 000 m²), mais soigneusement camouflées en bois et en pierre. L’afflux continu de commerces et de restaurants de luxe (avec plus de 40 boutiques de créateurs et des dizaines de restaurants gastronomiques à 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) accompagne cette tendance immobilière – les propriétaires d’aujourd’hui attendent un véritable écosystème de luxe. En résumé, les tendances immobilières de 2025 à Courchevel 1850 mettent l’accent sur des équipements de bien-être haut de gamme, un design alpin moderne et un mode de vie riche en services (soit via des chalets avec personnel, soit en résidences avec services complets). Le marché répond ainsi au désir des acheteurs d’un sanctuaire ouvert toute l’année qui offre bien plus qu’un simple endroit où dormir après le ski.
Opportunités d’investissement et rendements prévisionnels
Potentiel d’appréciation du capital : L’immobilier à Courchevel 1850 est souvent considéré comme un investissement de premier ordre, offrant une solide préservation du capital et une appréciation à long terme plutôt que des gains spéculatifs rapides. Le bilan est impressionnant : la valeur des biens immobiliers dans les Alpes françaises a augmenté de ~30 % en moyenne depuis 2020 (environ 5,5 % par an) investropa.cominvestropa.com, et les stations les plus prestigieuses ont dépassé la moyenne, surtout depuis la pandémie. Dans le cas de Courchevel, les prix ont grimpé en flèche ces dernières années (par exemple, +9 % en 2024 seulement) investropa.com, établissant de nouveaux repères. À l’avenir, même si le rythme devrait ralentir, les experts prévoient une croissance modérée de ~3–7 % par an sur les marchés alpins jusqu’en 2026 investropa.com. Pour une zone ultra-prime comme 1850, on peut raisonnablement s’attendre à ce que la valorisation se situe dans la partie haute de cette fourchette, sauf perturbation majeure. Cela signifie qu’un chalet à 10 millions d’euros aujourd’hui pourrait naturellement voir sa valeur augmenter à 11–12 millions d’euros dans quelques années, uniquement grâce à l’appréciation du marché. De plus, l’écart unique entre l’offre et la demande à Courchevel suggère qu’elle pourrait enregistrer une appréciation supérieure à la moyenne : à chaque arrivée de nouveaux acheteurs fortunés (venant, par exemple, de marchés émergents ou d’une économie prospère), les prix ont la capacité de grimper à cause de l’offre limitée. En somme, les perspectives de croissance du capital restent solides, faisant de l’achat-conservation une stratégie rémunératrice. Même sur le très long terme, les biens prime dans les Alpes ont démontré une progression régulière (par exemple, les chalets de ski prime ont augmenté d’environ 33 % en moyenne depuis 2008, avec une accélération de la croissance après 2020) investropa.com.
Rendements locatifs et revenus : Les investisseurs doivent noter que les rendements locatifs à Courchevel 1850 sont relativement faibles en pourcentage, ce qui est caractéristique des marchés ultra-luxueux. Comme les prix d’achat sont très élevés, les revenus locatifs, bien que substantiels en valeur absolue, se traduisent par un rendement annuel modeste. Les rendements locatifs nets habituels sont de l’ordre de 2 à 3 % dans les stations prestigieuses comme Courchevel snowonly.com. À titre de comparaison, les stations alpines françaises moins clinquantes peuvent offrir un rendement net de 4 à 4,5 % snowonly.com, et la moyenne nationale française du rendement locatif (tous types de biens confondus) avoisine 6 % mansion-properties.com. Cela signifie qu’un investisseur à Courchevel privilégie généralement l’appréciation du capital et l’usage personnel à des rendements immédiats élevés. Par exemple, un bien de 5 millions d’euros pourrait générer environ 200 000 € de revenus locatifs annuels (en cas de location pendant les semaines de pointe), ce qui après frais représenterait environ 150 000 € nets – soit un rendement d’environ 3 %. Toutefois, ces chiffres ne prennent pas en compte les loyers élevés et la possibilité de compenser les coûts de propriété. Pendant les semaines d’hiver les plus demandées (Nouvel An, vacances scolaires), les tarifs hebdomadaires des chalets haut de gamme peuvent dépasser 80 000 à 100 000 €businessinsider.com. Même de petits appartements haut de gamme peuvent se louer plusieurs dizaines de milliers d’euros par semaine en pleine saison. Si un propriétaire accepte de louer son bien, disons, 8 à 10 semaines en hiver et quelques semaines en été, il peut couvrir une part importante des frais annuels (personnel, entretien, taxes) et même dégager un bénéfice, tout en profitant lui-même du bien le reste de l’année.
Il convient également de noter que la demande d’occupation est très forte à Courchevel pour les semaines où les propriétaires ouvrent leur logement à la location. Les spécialistes de la location alpine signalent que les chalets bien situés peuvent atteindre des taux de réservation de 70 à 90 % sur l’hiver (et même en été)snowonly.com. Le développement du tourisme quatre saisons permet désormais à juillet-août de générer des revenus de location non négligeables (même si plus faibles qu’en hiver). Un propriétaire avisé peut donc viser un taux d’occupation quasi total lors des hautes saisons et obtenir un rendement effectif amélioré. Certains biens sont gérés par des opérateurs de tourisme de luxe ou des agences spécialisées en chalets, ce qui simplifie encore le processus.
Stratégies et opportunités d’investissement : Pour les investisseurs en particulier, il existe plusieurs axes pour maximiser les rendements à Courchevel :
Stratégies de rénovation : Comme mentionné, les anciens chalets dans des emplacements premium qui nécessitent une modernisation peuvent parfois être acquis avec un léger rabais relatif. Investir dans une rénovation haut de gamme (avec une meilleure efficacité énergétique, de nouveaux équipements) augmente non seulement la valeur du bien de manière significative mais aussi sa rentabilité. Étant donné l’incitation réglementaire à la performance énergétique des logements, de tels travaux de rénovation permettent également de sécuriser l’investissement sur le long terme.
Remboursement de TVA sur le neuf : La France propose un dispositif attractif pour les acheteurs de programmes neufs situés dans des zones touristiques. Si vous achetez un bien immobilier neuf et vous engagez à le louer meublé avec des services para-hôteliers (ex : ménage, petit-déjeuner) pendant un certain nombre de semaines, vous pouvez obtenir un remboursement de la TVA de 20% sur le prix d’achat freespiritalpine.com. Dans le contexte de Courchevel, 20% d’un achat à plusieurs millions d’euros représente une somme importante – c’est donc un boost instantané de l’équité. De nombreux acheteurs d’appartements neufs à Courchevel 1650, par exemple, profitent de ce dispositif, financent la TVA pendant la construction puis la récupèrent ensuite en inscrivant le bien au programme de location. Cela améliore la rentabilité et le flux de trésorerie, rendant le rendement locatif plus attractif durant les premières années.
Modèles d’utilisation partagée : Certains investisseurs s’associent avec des amis ou la famille pour acheter un chalet en indivision (formellement ou via la création d’une SCI), partagent l’utilisation et les coûts. Compte tenu des prix élevés, cela peut avoir du sens et, avec une bonne organisation, chacun profite encore des semaines de choix. On observe aussi l’émergence de la propriété fractionnée ou de clubs privés sur le segment du luxe, permettant d’acheter des “parts” dans un chalet ultra haut de gamme (mais il faut rester prudent sur la clarté juridique – ce modèle en est encore à ses débuts).
Valeur comparative dans les secteurs moins connus : Si Courchevel reste cher, certains investisseurs achètent à la périphérie (Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550, ou la voisine La Tania). Ces secteurs appartiennent au même domaine skiable et bénéficient du prestige de Courchevel, mais les prix au mètre carré y sont inférieurs. Par exemple, les villages satellites des 3 Vallées affichent un prix au m² 50 à 70% inférieur à celui de 1850 investropa.cominvestropa.com, et leurs rendements locatifs nets (plus de 4%) surpassent souvent ceux des grandes stations snowonly.com. Le revers de la médaille, c’est une plus faible valorisation du capital à long terme et une clientèle locative différente, mais certains acquéreurs misant sur un “investment play” diversifient entre secteurs d’exception et stations en devenir.
En résumé, les rendements projetés à Courchevel 1850 proviennent d’un mélange de revenus locatifs modérés et d’une forte croissance du capital. Un acquéreur en 2025 peut anticiper des gains annuels en valeur de l’ordre de quelques pourcents (calculés sur une base très élevée) et la possibilité de compenser les coûts grâce à des loyers qui, bien que ne représentant que quelques pourcents de rendement, sont considérables en euros. Compte tenu des fondamentaux du marché de Courchevel, même une stratégie conservatrice de conservation jusqu’en 2028 a de fortes chances d’offrir un excellent rendement global en combinant valorisation de l’actif et dividendes locatifs éventuels. L’essentiel est d’acheter de la qualité (emplacement et prestations), car les propriétés d’exception resteront toujours les biens les plus recherchés – assurant ainsi à la fois une forte liquidité et des prix premium lors de la revente. Preuve de la confiance dans le marché : des analyses d’experts qualifient la tendance de l’immobilier alpin d’“incontestablement à la hausse” et insistent sur le fait que des stations-clés comme Courchevel s’appuient sur des fondamentaux exceptionnellement solides pour l’avenir investropa.cominvestropa.com.
Réglementations et politiques gouvernementales impactant l’immobilier
Loi sur l’efficacité énergétique (« Loi Climat ») : Un changement de politique majeur affectant l’immobilier français est l’interdiction progressive de la location de biens ayant de mauvaises performances énergétiques. À partir de 2025, les logements classés en « G » ne pourront plus être légalement loués en Francemansion-properties.com. D’ici 2028, cette interdiction s’étendra aux logements notés « F », puis « E » en 2034. Dans les stations alpines, de nombreux chalets traditionnels construits il y a plusieurs décennies pourraient appartenir à ces catégories de faible efficacité (en raison de fenêtres à simple vitrage, d’une isolation insuffisante, de systèmes de chauffage anciens, etc.). Pour les propriétaires à Courchevel, cela devient un problème pressant : pour maintenir le potentiel de revenus locatifs, les biens doivent être mis aux normes. On observe déjà une « fuite vers la qualité » où les acheteurs se concentrent sur des chalets récents, bien isolés ou déjà rénovés avec un chauffage moderne et une meilleure isolationinvestropa.cominvestropa.com. Les chalets plus anciens présentant de mauvaises notes se retrouvent sur un marché à deux vitesses : ils se vendent à prix réduit, voire pas du tout, ou bien les propriétaires investissent dans des améliorations (panneaux solaires, pompes à chaleur, meilleure isolation) pour améliorer la note. Ces réglementations ont, de façon assez paradoxale, soutenu la hausse des prix pour les biens de qualité – car les logements conformes avec un classement énergétique A/B deviennent encore plus précieux et recherchés investropa.cominvestropa.com. À Courchevel 1850, de nombreux chalets de luxe ont été rénovés pour installer du triple vitrage, du chauffage géothermique, etc., afin de rester exploitables en location. Globalement, cette politique oriente le marché vers la durabilité, ce qui, à long terme, améliore le parc immobilier et correspond aux valeurs personnelles de nombreux acheteurs (de nombreux acheteurs fortunés apprécient les améliorations écologiques comme faisant partie d’un standard de luxe).
Réglementation des locations de courte durée : Les zones riches en tourisme en France cherchent à équilibrer les locations saisonnières lucratives avec les besoins des communautés. Dans certaines villes alpines (en particulier les plus grandes comme Chamonix), les autorités locales ont limité le nombre de locations touristiques ou exigé des permis spéciaux pour leur exploitation dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix, par exemple, a introduit des quotas sur les locations de vacances dans certaines zones pour libérer des logements pour les résidents locaux et les travailleurs saisonniers. Bien que la plus petite taille et le caractère résolument touristique de Courchevel fassent qu’aucun plafonnement strict n’ait été imposé pour l’instant (l’économie repose sur les locations), la station n’est pas à l’abri d’une surveillance réglementaire. Les propriétaires à Courchevel doivent enregistrer leurs biens s’ils les louent à court terme et payer des taxes de séjour. Si de futures règles étaient introduites – par exemple, limiter le nombre de semaines pendant lesquelles un bien peut être loué ou exiger qu’il s’agisse de la résidence principale pour une location illimitée – cela pourrait affecter l’équation d’investissement. Cependant, compte tenu du profil de Courchevel 1850 (principalement des résidences secondaires de luxe et des infrastructures touristiques), toute politique de ce type serait probablement mesurée. Il est à noter qu’en limitant l’offre de locations dans des lieux comme Chamonix, ces villes accroissent involontairement la demande (et les tarifs) des biens qui sont disponiblesinvestropa.cominvestropa.com. Un effet similaire pourrait se produire à Courchevel : si jamais les locations devaient être restreintes, les biens exclusifs restant sur le marché pourraient voir la demande augmenter encore davantage de la part des touristes aisés. C’est un sujet à suivre, mais à l’horizon 2025, Courchevel reste un marché très favorable à la location, sans interdiction locale spécifique concernant les locations de vacances (en dehors des lois nationales).
Taxes sur les résidences secondaires : Le gouvernement français et les communes locales ont mis en place des taxes visant les propriétaires de résidences secondaires, ce qui inclut de nombreux propriétaires à Courchevel. Ces mesures comprennent des surtaxes de taxe d’habitation plus élevées dans les zones officiellement désignées comme connaissant une pénurie de logements pour les habitants (zones tendues). Le département de la Savoie, où se situe Courchevel, a autorisé une surtaxe allant jusqu’à 60 % sur la taxe des résidences secondaires dans certains cas. De plus, certaines stations prisées appliquent une taxe sur les logements vacants afin de décourager les biens laissés inoccupés. En pratique, pour un chalet valant plusieurs millions d’euros, ces taxes locales restent relativement mineures (quelques milliers d’euros de plus par an) et n’ont pas dissuadé les acheteurs fortunésinvestropa.com. Le régime fiscal national de la France présente quelques avantages pour les investisseurs : il n’existe pas de « taxe sur les acheteurs étrangers » générale, et la France a dorénavant limité son impôt sur la fortune depuis 2018 à l’immobilier uniquement (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), applicable aux actifs immobiliers nets de plus de 1,3 M€, avec un taux progressif pouvant atteindre environ 1,5 %. De nombreux acheteurs étrangers intègrent simplement ce coût dans le prix d’une propriété en France. Sur les revenus locatifs, les propriétaires étrangers paient l’impôt sur le revenu français (avec des conventions pour éviter la double imposition), mais peuvent déduire des charges, et des dispositifs attractifs comme le statut LMNP (location meublée non professionnelle) offrent un traitement fiscal avantageux. Par ailleurs, des allègements fiscaux existent pour la location : les revenus tirés de la location meublée peuvent souvent être compensés par l’amortissement et les charges, ce qui permet parfois d’obtenir un revenu imposable très faible pour un chalet bien géré. Un autre avantage clé concerne les constructions neuves, comme mentionné – la TVA (20 %) peut être remboursée si le bien est loué avec services, ce qui améliore nettement le rendement freespiritalpine.com. Il existe également des crédits d’impôt et des subventions pour les rénovations écologiques (dans le cadre des initiatives vertes françaises). Dans l’ensemble, l’environnement réglementaire en France est considéré comme stable et relativement transparentmansion-properties.com. Les investisseurs bénéficient d’une forte protection juridique (les droits de propriété sont bien établis) mansion-properties.com et l’orientation de la France vers la location durable devrait renforcer à long terme la valeur des biens conformes.
Réglementation stricte de l’urbanisme & de la construction : Le développement à Courchevel 1850 est régi par des règles d’urbanisme strictes visant à préserver l’environnement montagnard et le caractère exclusif de la station. La Loi Montagne et les plans locaux d’urbanisme limitent les grands projets, en particulier au-dessus de certaines altitudes. Concrètement, cela signifie que les nouveaux permis de construire sont rares – la priorité est donnée à la réhabilitation de l’existant plutôt qu’à l’expansion sur des terrains vierges investropa.com. Les limites de hauteur garantissent que les chalets restent à taille humaine (pas de grands immeubles ici), et des règles architecturales préservent l’esthétique classique des chalets. De plus, construire de nouvelles résidences secondaires dans les Alpes exige souvent d’apporter un bénéfice à la collectivité (création de parkings ou soutien au logement des travailleurs saisonniers) en contrepartie. Ces politiques permettent en pratique de verrouiller la rareté de l’immobilier à Courchevel. Pour les propriétaires, c’est positif car cela évite une surconstruction qui pourrait autrement faire baisser la valeur des biens ou nuire au charme de la station. En revanche, les projets de rénovation peuvent être coûteux et chronophages en raison des obstacles administratifs – mais la plupart des acheteurs haut de gamme l’acceptent comme un passage obligé pour posséder une part de ce paradis. À noter : la Suisse applique des règles encore plus strictes (comme le quota Lex Weber sur les résidences secondaires), tandis qu’en France, le développement reste possible mais de manière encadrée. Le conseil municipal de Courchevel doit équilibrer la durabilité environnementale (risques d’avalanches, circulation, gestion de l’eau) avec le statut de destination de renommée mondiale. Les récentes modernisations d’infrastructures (comme de nouvelles remontées mécaniques) s’accompagnent généralement d’études d’impact et, autant que possible, elles consistent à réutiliser ou à moderniser les installations existantes plutôt qu’à en créer de nouvelles.
En résumé, le contexte réglementaire en 2025 pour les propriétaires à Courchevel est caractérisé par une exigence de qualité et de conformité : logements économes en énergie, locations responsables et développement maîtrisé. Si ces mesures ajoutent de la complexité pour les propriétaires, elles servent globalement à renforcer la valeur à long terme et l’exclusivité de l’immobilier à Courchevel. Les acquéreurs doivent s’assurer que le bien visé respecte déjà les nouvelles normes ou peut raisonnablement être mis à niveau – et s’entourer d’experts locaux pour optimiser la fiscalité et maîtriser la réglementation locative. Point important, la France accueille les acheteurs étrangers (aucune restriction de nationalité à l’achat), ce qui maintient l’attrait international de Courchevel ; on y retrouve des investisseurs venus d’Europe, d’Amérique ou d’Asie.
Dynamiques saisonnières : impact sur les prix & la disponibilité
Saison de pointe hivernale (haute saison) : Courchevel 1850 est avant tout une station de ski, et c’est en hiver que le village prend véritablement vie – ceci a des répercussions directes sur l’utilisation et le prix de l’immobilier. La période de décembre à avril correspond à la haute saison, avec Noël/Nouvel An et février (vacances scolaires) qui représentent les moments les plus intenses. Durant ces périodes, la demande d’hébergement explose. Les propriétaires de chalets qui mettent leurs biens en location réalisent souvent la majorité de leurs revenus locatifs annuels en seulement 2–3 semaines de vacances. En conséquence, les tarifs de location en hiver sont extrêmement élevés (par exemple, 50 000 €+ par semaine pour un chalet de luxe de 4 chambres est la norme pendant la semaine du Nouvel An). L’activité des ventes peut également s’accélérer en hiver, certains visiteurs fortunés décidant parfois d’acheter une part de Courchevel après avoir expérimenté ce style de vie. Il n’est pas rare que des visites de biens immobiliers se déroulent sur le champ en haute saison, à l’initiative de locataires charmés. Cela étant dit, le stock à vendre est généralement au plus bas en hiver – de nombreux propriétaires préfèrent attendre le printemps ou l’été avant de mettre en vente afin de ne pas perturber des locations hivernales lucratives ou leur propre séjour. Ainsi, l’hiver est le moment où les acheteurs découvrent le produit (la station et souvent le bien en tant que locataire), mais les transactions elles-mêmes se concluent souvent lors des intersaisons.
Printemps et automne (basses saisons) : Fin avril, les remontées mécaniques ferment et Courchevel entre dans une phase calme. Le dégel printanier et l’intersaison (mai, juin) voient de nombreux commerces et restaurants fermés. De même, après le bref été, l’automne (fin septembre à novembre) correspond à la basse saison avec une activité touristique minimale. Historiquement, ces périodes représentent un temps mort pour la station – un moment où les propriétaires effectuent des rénovations ou améliorations, le personnel prend des congés, et le village se ressource. Côté marché, l’intersaison est le moment où le stock disponible tend à être le plus élevé et où les acheteurs peuvent disposer d’un peu plus de marge de négociation. Les vendeurs qui mettent en vente à cette période savent qu’ils ont une audience plus restreinte ; s’ils sont motivés, ils peuvent être un peu plus agressifs sur le prix. Cependant, comme les propriétaires de Courchevel ne sont généralement pas pressés de vendre, il ne faut pas s’attendre à des remises saisonnières drastiques – le marché n’est pas comparable à la location saisonnière où les tarifs fluctuent fortement. Les prix de l’immobilier ne baissent pas en été ou en basse saison ; tout au plus, il y a un peu plus de marge de manœuvre pour négocier ou la possibilité d’acheter sans enchères concurrentes. Certains acheteurs avisés préfèrent organiser leur recherche au printemps : après une grande saison de ski, quelques propriétaires pourraient envisager de vendre (en particulier si le bien n’a pas été loué ou utilisé comme espéré). De plus, les agences immobilières disposent de plus de temps pour travailler avec leurs clients en basse saison, pouvant ainsi accorder davantage d’attention et d’opportunités d’exploration aux acheteurs.
Saison estivale (seconde haute saison) :L’été (juillet-août) à Courchevel a considérablement gagné en popularité, les Alpes se positionnant désormais comme une destination de toute saison. Bien que l’été ne soit pas aussi fréquenté que l’hiver, il n’est plus un simple second choix. Les familles et les amateurs d’activités de plein air viennent pour la randonnée, le VTT, le trail, le golf (à proximité) et la détente alpine. Le climat est agréable (journées chaudes, nuits fraîches) et les paysages sont splendides, faisant de Courchevel un refuge de montagne luxueux également en été. Cette tendance a plusieurs effets : les locations estivales rapportent désormais des revenus significatifs, de nombreux chalets et appartements étant loués à la semaine à des touristes venus d’Europe, du Moyen-Orient (souvent à la recherche de fraîcheur en été), et d’ailleurs. Les taux d’occupation peuvent atteindre plus de 70 % en pleine saison estivale pour les propriétés attractives snowonly.com. Les tarifs de location sont inférieurs à ceux de l’hiver, mais restent intéressants – par exemple, ce chalet à 50 000 €/semaine en hiver peut se louer 15 000–20 000 €/semaine en août. Pour les propriétaires, cela signifie que la propriété n’est pas inutilisée pendant 8 mois de l’année ; elle peut être exploitée ou générer des revenus sur plus de saisons. Culturellement, l’image de Courchevel s’étend vers une station bi-saisonnière, à l’instar de Megève ou Chamonix depuis longtemps. Les infrastructures comme les remontées mécaniques ouvertes en été (pour les randonneurs/VTTistes) et des événements tels que des festivals de musique ou de feux d’artifice attirent les visiteurs. D’ailleurs, à l’échelle des Alpes, les stations ont constaté une forte augmentation de la fréquentation estivale – Chamonix a enregistré une hausse de 46 % des ventes de forfaits de remontées en été sur deux ans dmproperties.com, et les chiffres de l’été à Courchevel sont en hausse constante. Cette attractivité toute l’année soutient la valeur des biens immobiliers car les propriétaires voient plus d’utilité (et de revenus potentiels) pour leur investissement. Cela atténue également la forte saisonnalité des commerces, rendant le village plus dynamique toute l’année.
Impact sur la disponibilité : Le cycle saisonnier influence les périodes de mise en vente des biens. De nombreux vendeurs préfèrent mettre en vente à la fin de l’hiver ou au printemps (après avoir profité d’une dernière saison ou pour capter les visiteurs printaniers) afin que la transaction se conclue durant l’été, avant l’hiver suivant. De même, les nouveaux programmes visent souvent une livraison à l’automne pour que les acheteurs puissent profiter de leur bien en haute saison hivernale. Cela signifie que l’automne voit souvent une profusion de signatures et de remises de clés (les études notariales des Alpes sont d’ailleurs très actives en octobre-novembre afin que les acquéreurs aient leurs clés pour Noël). Pour les locations, les propriétaires doivent décider dès le début de l’automne s’ils loueront pendant les semaines de pointe ou s’ils en profiteront eux-mêmes, car les agents immobiliers commencent à commercialiser les chalets d’hiver dès septembre pour la saison à venir.
Dynamique des prix : On pourrait supposer que l’achat en hiver est plus cher en raison de la demande – mais dans l’immobilier à Courchevel, les prix sont relativement stables selon les saisons (contrairement aux hôtels, les prix des maisons ne doublent pas en hiver). Cependant, la valeur perçue d’un bien est souvent à son apogée en hiver : un chalet de ski paraît plus attrayant entouré de neige et d’une activité animée. Cela conduit parfois à des ventes rapides au prix affiché en hiver, alors que ce même bien présenté hors saison dans une station désertée pourrait susciter une offre plus audacieuse. En ce sens, l’“achat émotionnel” hivernal existe : un acheteur tombe amoureux du lieu lors du pic d’ambiance et paie sans négocier. À l’inverse, un investisseur minutieux préférera sans doute visiter en été pour vérifier d’éventuels problèmes cachés sous la neige hivernale (état de la toiture, délimitation du terrain, etc.) et négocier dans une atmosphère moins frénétique.
Tendances des utilisateurs – Séjours prolongés : Un autre changement saisonnier est que les propriétaires (et locataires) passent des périodes plus longues à Courchevel qu’auparavant. L’essor du travail à distance permet à certains propriétaires de venir désormais pour plusieurs mois – par exemple de décembre à février sans interruption – au lieu de simplement une semaine de vacances. Ils peuvent travailler depuis leur chalet en semaine et skier lors des pauses, le vivant comme une résidence principale bis. De même, certains viennent en été pour s’évader de la ville pendant un mois. Cette tendance brouille les lignes saisonnières et accroît la demande de caractéristiques plus confortables et domestiques (bureaux à domicile, internet fiable, etc., ce que Courchevel a renforcé grâce à la fibre optique dans la région). Cela confirme que Courchevel n’est pas seulement une station de ski de passage mais une destination alpine à vivre toute l’année.
En conclusion, la saisonnalité à Courchevel impose un rythme cyclique au marché, l’hiver restant la saison phare tant pour l’utilisation que pour l’animation, mais avec un été qui prend de plus en plus d’importance. Même si les prix des biens eux-mêmes ne fluctuent pas selon la saison, le calendrier des ventes, le taux d’occupation et la disponibilité des annonces sont bel et bien saisonniers. Les investisseurs avisés sauront caler leurs stratégies sur ce calendrier : peut-être acheter au printemps, rénover hors saison, et profiter des locations en haute saison. L’effort pour diversifier les saisons touristiques (hiver et été) rééquilibre progressivement la donne, ce qui rend, au final, l’actif immobilier plus précieux, car il est exploité sur une plus grande partie de l’année et s’inscrit dans une communauté qui ne ferme plus la moitié du temps.
Développements des infrastructures et croissance du tourisme
Mises à niveau des infrastructures de ski : Courchevel et les Trois Vallées investissent continuellement dans leurs infrastructures de ski, reconnaissant qu’une expérience de ski moderne et efficace est cruciale pour maintenir la valeur des biens immobiliers et attirer une clientèle aisée. Un récent point fort est la rénovation complète de la télécabine de la Saulire, qui rouvrira pour l’hiver 2024/25 avec des cabines panoramiques flambant neuves et un confort luxueux seecourchevel.com. La Saulire est une remontée emblématique (emmenant les skieurs jusqu’à 2 700 m avec vue sur le Mont Blanc), et sa modernisation témoigne de l’engagement de la station envers des installations de premier ordre. De plus, les espaces pour débutants à 1850 ont connu des améliorations telles que de nouveaux tapis roulants couverts (remontées de type tapis roulant) remplaçant les anciens pour offrir une montée abritée et confortable aux enfants et débutants seecourchevel.com. Au cours des dernières années, Courchevel a également étendu les systèmes d’enneigement artificiel pour garantir des pistes praticables de début décembre à fin avril, même lors des saisons neigeuses modestes. Par exemple, en amont des Championnats du monde de ski 2023 (accueillis à Courchevel-Méribel), des millions ont été investis dans la préparation des pistes, de nouvelles dameuses et des canons à neige afin d’assurer des conditions de classe mondiale. La connectivité au sein du domaine skiable reste inégalée : Courchevel est reliée sans couture à Méribel et Val Thorens, et des projets récents comme la télécabine Orelle-Cime Caron 2021 (dans la « 4e Vallée ») ont encore renforcé les 3 Vallées comme un immense terrain de jeu snowonly.com. Pour les propriétaires, ces améliorations signifient une qualité de ski constante et une meilleure expérience pour les invités, ce qui maintient une forte demande locative et justifie la cherté de l’immobilier.
Aménagements de luxe & Expansion : Les améliorations sur les pistes s’accompagnent de développements dans les villages de la station. Courchevel 1850 possède déjà l’une des plus fortes concentrations d’hôtels 5 étoiles au monde (hors grandes métropoles) businessinsider.com. Cela inclut des établissements réputés comme Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée et d’autres, qui chouchoutent les visiteurs et rehaussent le prestige de la station. De façon impressionnante, Courchevel (tous niveaux) compte 7 restaurants étoilés Michelin, le plus grand nombre dans les Alpes businessinsider.com, consolidant son statut de destination gastronomique. La tendance va vers le luxe expérientiel : les nouveaux projets associent hébergement, galeries de boutiques haut de gamme, clubs privés et centres de bien-être. Un développement notable est l’arrivée du Maya Collection hotel, un hôtel ultra-luxueux devant ouvrir à Courchevel en décembre 2025 voguebusiness.com. De même, la Monte-Carlo Société des Bains de Mer (la société derrière les casinos et hôtels luxueux de Monaco) est engagée à Courchevel avec des projets de lodges haut de gamme et d’hôtellerie d’ici 2026 voguebusiness.com. Ces projets indiquent que les investisseurs injectent des fonds dans l’infrastructure touristique de Courchevel, anticipant une demande soutenue. La station se prépare aussi à fêter ses 80 ans en 2026/27, inaugurant probablement certains de ces nouveaux lieux et organisant des événements de prestige voguebusiness.com. Pour les propriétaires immobiliers, l’arrivée de grands opérateurs de luxe est un atout : cela élargit l’attrait de la station (attirant de nouveaux visiteurs fortunés susceptibles de devenir eux-mêmes acheteurs) et renouvelle en permanence le cachet de Courchevel. La présence de marques comme Louis Vuitton, Dior, Cartier, etc., dans le quartier commerçant de Courchevel (toutes ont leurs boutiques sur place) accentue ce côté cosmopolite voguebusiness.com.
Transport et accessibilité : L’accessibilité de Courchevel a toujours fait partie de son attrait luxueux. La station possède notamment un altiport privé (aéroport) juste au-dessus de 1850, l’un des plus hauts d’Europe, permettant aux petits jets privés et aux hélicoptères d’atterrir littéralement sur la piste businessinsider.com. Cela permet aux VIP de voler directement depuis Paris ou Genève jusqu’à Courchevel, évitant ainsi des heures de transfert routier. L’altiport, célèbre pour sa piste courte en montée, fait office d’attraction touristique en hiver (les skieurs s’arrêtent pour regarder les avions décoller/atterrir) businessinsider.com. En ce qui concerne l’infrastructure de transport régionale, de grands projets sont en cours : la ligne ferroviaire à grande vitesse Lyon-Turin (dont une partie comprend une gare à Saint-Jean-de-Maurienne, à environ 45 minutes en voiture de Courchevel) doit être achevée d’ici la fin de la décennie snowonly.com. Une fois terminée, elle réduira considérablement le temps de trajet entre Paris et les Alpes françaises — ce qui pourrait attirer davantage de visiteurs le temps d’un week-end. Imaginez rejoindre Moûtiers (la ville de la vallée desservant Courchevel) en train depuis Paris en seulement 4 heures environ ; cela pourrait rendre Courchevel plus accessible à un public européen encore plus large, y compris ceux qui ne souhaitent pas prendre l’avion. En outre, les améliorations locales des routes (la montée depuis Moûtiers vers Courchevel a bénéficié de modernisations et de tunnels améliorés au fil des ans) continuent d’accroître la sécurité et de réduire les embouteillages durant les semaines les plus fréquentées. Ensemble, ces améliorations renforcent l’attrait de Courchevel comme escapade de luxe pratique, malgré sa situation en montagne isolée.
Durabilité & Environnement : Conscients des menaces liées au changement climatique et à la hausse des coûts de l’énergie, les autorités de Courchevel et les exploitants des remontées mécaniques ont adopté des améliorations durables. La Société des 3 Vallées (S3V), qui gère les remontées mécaniques, alimente désormais 100 % des remontées avec de l’énergie renouvelable (hydroélectrique et solaire) seecourchevel.com. En 2024, ils ont installé des panneaux solaires sur la gare de la télécabine Ariondaz à Courchevel Moriond pour produire de l’électricité sur place, suffisamment pour faire fonctionner un télésiège grâce à l’énergie solaire recueillie seecourchevel.com. Ils ont également investi dans des dameuses économes en énergie guidées par GPS, optimisant les itinéraires de damage et réduisant la consommation de carburant seecourchevel.com. Pour le développement immobilier, les nouvelles constructions respectent des normes d’isolation plus strictes et incluent souvent un chauffage géothermique ou solaire pour les piscines, etc. Le gouvernement de la station a mis en place des mesures telles que la subvention de la rénovation énergétique des bâtiments anciens. Même des politiques simples, comme l’obligation des pneus hiver sur les véhicules pendant la saison pour la sécurité seecourchevel.com, témoignent d’une attention portée à la durabilité et à la sécurité. Ces efforts garantissent que Courchevel reste viable en tant que domaine skiable sur le long terme (atténuant les impacts climatiques) et constituent un argument de vente pour les investisseurs sensibles à l’environnement. De plus, avec une clientèle aisée de plus en plus soucieuse de la responsabilité environnementale, disposer d’une station « verte » accroît son attractivité. Tous ces éléments ajoutent une valeur immatérielle à l’immobilier : une station bien gérée et durable conservera son prestige (et donc la demande immobilière) sur le long terme.
Événements et profil international : La notoriété de Courchevel a brillé de mille feux lors des Championnats du monde de ski alpin FIS en février 2023, coorganisés avec Méribel. La station a bénéficié d’une couverture médiatique internationale et a profité de l’occasion pour mettre en avant ses infrastructures (dont un nouveau stade d’arrivée et des remontées mécaniques modernisées). Le succès de l’événement a démontré la capacité de Courchevel à accueillir des manifestations d’envergure, ce qui est de bon augure pour de futurs projets comme les Jeux Olympiques. En effet, les Alpes françaises (y compris Courchevel) sont de solides candidates pour accueillir les Jeux Olympiques d’hiver 2030, et beaucoup anticipent qu’elles décrocheront l’organisation voguebusiness.comvoguebusiness.com. Cette perspective a déjà accéléré certains projets – par exemple, un réaménagement du “front de neige” de Courchevel 1850 et de la gare de la télécabine du Chenus est prévu pour moderniser le cœur du village en vue d’un éventuel coup de projecteur olympique voguebusiness.com. Si la tenue des Jeux Olympiques est confirmée, attendez-vous à un mini-boom des investissements dans les infrastructures : routes améliorées, hébergements potentiellement élargis (quoique dans le cas de Courchevel, plutôt temporaires vu la limitation sur la construction permanente), et embellissement général. Même si Courchevel n’est pas un site officiel, elle accueillera inévitablement des dignitaires ou des équipes pour des entraînements (comme lors des précédents JO), et la hausse du tourisme sera considérable. De plus, les festivités du 80e anniversaire en 2026/27 donneront lieu, sans doute, à des événements spéciaux, peut-être l’ouverture de nouveaux musées ou de sites culturels célébrant le rôle pionnier de Courchevel en tant que station de ski conçue de toutes pièces (fondée en 1946). De tels investissements culturels ajoutent à l’attrait de la station au-delà du ski.
Station
Fourchette de prix typique du segment haut de gamme (€/m²)
*Les stations suisses ont enregistré une croissance moyenne d’environ 3,5 % en 2024 dmproperties.com ; Verbier, en tant que station suisse de premier plan, a probablement connu une croissance similaire ou légèrement supérieure compte tenu de sa demande.
Croissance du tourisme et plans futurs : L’effet combiné de tous les éléments ci-dessus se reflète dans les statistiques touristiques : lors de la saison 2024/25, Courchevel a enregistré environ 1,2 million de nuitées, en hausse de 16 % par rapport à la saison 2018 (avant Covid)voguebusiness.com. C’est une croissance remarquable pour une destination déjà bien établie. Cette progression s’inscrit dans une stratégie visant à promouvoir la station toute l’année et à l’international. L’office du tourisme a ciblé de nouveaux marchés (par exemple, plus de visiteurs des États-Unis, du Moyen-Orient et d’Asie ont été ciblés à travers des roadshows et des partenariats). L’introduction des forfaits de ski Ikon et Epic (forfaits saisonniers mondiaux) qui incluent des journées dans les 3 Vallées a facilité la découverte de Courchevel par les skieurs internationaux (notamment les Américains), dont beaucoup en sont tombés amoureux dmproperties.com. Les planificateurs de la station tiennent également à préserver un équilibre entre la croissance et l’exclusivité : contrairement à certaines stations de ski grand public, Courchevel ne cherche pas à augmenter de façon spectaculaire le volume de skieurs (ce qui pourrait surcharger les remontées mécaniques et les pistes). À la place, l’accent est mis sur l’amélioration de la qualité – par exemple, de meilleures expériences, davantage d’activités hors ski (parc aquatique Aquamotion, promenades en chiens de traîneau, vols en parapente, etc.), et de meilleurs services (applications pour des services à la demande, conciergerie ski, etc.). Ce faisant, Courchevel conserve sa marque haut de gamme – ce qui continue d’attirer une clientèle fortunée (et des acheteurs de biens immobiliers). Un point important : la synergie entre les investissements publics (remontées mécaniques, voirie, événements) et privés (hôtels, boutiques, chalets) crée un cycle vertueux : la station reste à la pointe du luxe, et l’immobilier y demeure ainsi parmi les plus recherchés au monde.
Analyse comparative avec d’autres stations alpines (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 est souvent citée parmi un petit cercle de stations alpines d’élite. Pour mettre son marché immobilier en perspective, il est utile de comparer les principaux indicateurs et caractéristiques avec Val d’Isère et Megève (ses homologues françaises) ainsi que Verbier (son grand concurrent suisse) :
Prix : Les prix à Courchevel 1850 atteignent le sommet du marché français – la seule station française qui concurrence régulièrement les poids lourds suisses en termes de prixinvestropa.com. Les propriétés haut de gamme de Val d’Isère suivent de près (frôlant les 30 000 €/m² pour les biens les plus prestigieux) investropa.com, mais en moyenne Courchevel garde une légère avance. Megève, bien que très prestigieuse, présente généralement des prix plus bas – un reflet de sa plus faible altitude et de son offre plus importante de terrains à développer (étant donné que c’est une ville étendue). Par exemple, un chalet élégant qui pourrait coûter 5M€ à Megève pourrait facilement atteindre 8–10M€ à Courchevel 1850. Verbier se distingue comme un concurrent direct en termes d’exclusivité et de prix : comme montré, l’immobilier de prestige à Verbier débute autour de 22 100 CHF (~23 600 €) par m² et atteint facilement les 30 000 € ubs.comubs.com. En réalité, la Suisse compte les cinq marchés de stations de ski les plus chers des Alpes, avec St. Moritz et Gstaad dépassant souvent les 40 000 €/m² pour les biens les plus exclusifs ubs.comubs.com. Courchevel 1850 se situe juste en dessous – pour l’instant. À noter que la hausse de 9 % des prix à Courchevel en 2024 a été supérieure à celle de toute station suisse la même année, ce qui laisse penser que l’écart pourrait se réduire dmproperties.com.
Pour les investisseurs, ces différences de prix signifient également que les tickets d’entrée varient : on peut acheter un appartement de luxe à Megève pour le prix d’un très petit appartement à 1850. Si l’on recherche uniquement un investissement, certains peuvent voir une valeur à Megève ou dans des stations émergentes françaises (potentiel de hausse plus important en pourcentage), mais l’attrait de Courchevel est d’être un actif de premier choix – comparable à posséder un bien à Monaco plutôt que dans une ville moins chère.
Demande & profil des acheteurs : Les quatre stations attirent des acheteurs internationaux aisés, avec toutefois des nuances :
Courchevel 1850 – Public très international ; présence importante d’Européens (Britanniques, Belges, Suisses, Français fortunés), intérêt marqué du Moyen-Orient et d’Asie, et des acheteurs américains en augmentation investropa.cominvestropa.com. Également station historiquement prisée des Russes. Les acquéreurs cherchent souvent des biens d’exception et n’hésitent pas à payer une prime pour le prestige.
Val d’Isère – Traditionnellement plébiscitée par la clientèle haut de gamme britannique et les Français fortunés. Elle bénéficie d’une réputation sérieuse de station pour skieurs aguerris (nombreux terrains experts) tout en offrant des chalets de luxe. Son profil d’acheteurs est sans doute un peu plus centré sur l’Europe que le mélange ultra-mondial de Courchevel, mais la présence de non-Européens y augmente également.
Megève – Attire une clientèle aisée plus discrète (la station a été développée à l’origine par la famille Rothschild comme réponse française à St. Moritz). Beaucoup de Français et de Genevois/riverains de Genève apprécient Megève pour son village chic (boutiques, gastronomie, mais à un rythme plus détendu que Courchevel) et pour son art de vivre toute l’année. Station également très populaire auprès des familles – l’enjeu n’est pas uniquement le ski, mais bien le style de vie alpin (golf, équitation, festivals de musique). Présence internationale (Royaume-Uni, Belges, quelques Américains/Asiatiques), mais moins prononcée qu’à Courchevel.
Verbier – Extrêmement internationale ; mélange de Britanniques (surnommée « Londres sur les pistes » du fait du grand nombre de propriétaires du Royaume-Uni), clientèle pan-européenne et élite mondiale. La loi suisse permet aux étrangers d’acheter à Verbier (quotas du canton du Valais), ce qui attire de nombreux propriétaires non suisses, dont des célébrités et de grands chefs d’entreprise. L’ambiance à Verbier est plus jeune et sportive à certains égards – réputée pour le hors-piste et une vie après-ski animée – mais attire aussi beaucoup de personnes au patrimoine important. Les stations suisses comme Verbier bénéficient également de la stabilité économique de la Suisse et parfois d’avantages fiscaux (certains acquéreurs étrangers s’y installent officiellement pour des accords de taxation forfaitaire).
Marché locatif & rendements : Courchevel et Val d’Isère disposent toutes deux de marchés locatifs solides en hiver, mais Courchevel affiche des tarifs hebdomadaires plus élevés en raison de son prestige et de ses équipements (gastronomie, etc.). Un chalet ski-in/ski-out à Courchevel 1850 peut se louer plus cher qu’un chalet comparable à Val d’Isère, parfois 20 à 30 % de plus, ce qui reflète le positionnement de Courchevel. Le marché locatif de Megève est un peu plus saisonnier (très dynamique à Noël et en février, plus calme entre les deux) et bénéficie également d’une activité de location estivale (golf/résidence de vacances). Les locations à Verbier sont comparables à celles de Courchevel pendant les semaines de pointe (les deux se situant dans la toute haute gamme des tarifs locatifs de ski) – un chalet à 100 000 €/semaine à Courchevel peut aussi se louer à CHF 100 000/semaine à Verbier. Les rendements nets dans toutes ces stations de premier choix restent relativement faibles (environ 2–3 %) comme indiqué sur snowonly.com. À noter, l’acquisition d’un bien en station suisse s’accompagne souvent de coûts de détention plus élevés (avec l’imposition annuelle sur la fortune cantonale, et des services souvent plus chers), ainsi que de règles de location strictes dans certains cas (certains résidences secondaires en Suisse ne peuvent pas facilement être louées si elles ont été achetées avec un permis à usage personnel). La France est en fait un peu plus simple en matière de location.
Altitude & fiabilité de l’enneigement : Courchevel 1850 et Val d’Isère sont toutes deux situées en altitude (1850 m, et 1850 m pour le village de La Daille à Val, avec le village principal de Val à 1800 m) et disposent d’un domaine skiable allant jusqu’à plus de 3000 m. Cela leur garantit une excellente fiabilité de l’enneigement qui, avec le réchauffement climatique, devient un atout essentiel – c’est d’ailleurs en partie pour cela qu’elles restent leaders en croissance des prix. Megève, à 1100 m dans la ville, est plus affectée lors des années de faible enneigement (même si la station a beaucoup investi dans la neige artificielle). Le village de Verbier se trouve vers 1500 m, avec du ski possible jusqu’à 3300 m sur le Mont Fort, ce qui le rend aussi très neigeux. La tendance à la « prime d’altitude » est évidente : les stations situées au-dessus de 1500 m ont connu une croissance bien supérieure à celles plus basses investropa.com. Cela s’annonce bien pour Courchevel, Val d’Isère, Verbier – et c’est une légère inquiétude pour Megève (même si l’attrait estival et le charme de Megève constituent d’autres atouts).
Style de vie & infrastructures : Chaque station a sa proposition de style de vie. Courchevel 1850 rime avec glamour et commodité – on peut descendre à ski directement en ville, faire du shopping chez Chanel, dîner dans un palace, et profiter d’une vie nocturne comprenant clubs branchés et galeries d’art. Val d’Isère combine le ski sportif avec une ambiance de village animée et un peu plus décontractée ; on y trouve de nombreux chalets de luxe et même quelques hôtels 5 étoiles aujourd’hui, mais l’ambiance reste celle du « luxe pour passionnés de ski » contre le « luxe ostentatoire » de Courchevel. Megève offre un charmant centre-ville de style médiéval, des balades en calèche et un mélange de luxe et d’authenticité – il s’agit autant d’être vu dans le village (comme à Saint-Moritz) que de skier. C’est aussi une vraie ville à l’année avec une importante population permanente, ce qui séduit ceux qui souhaitent rejoindre une communauté vivante. Verbier est réputée pour sa vie nocturne et le hors-piste – très sportif le jour, très festif le soir. L’offre ultra-luxe côté boutiques (moins de marques de créateurs qu’à Courchevel) est un peu plus discrète mais on y trouve des services haut de gamme et des événements prestigieux (comme le Verbier Music Festival).
Du point de vue d’un investisseur : Courchevel vs Verbier est souvent une question de préférence entre les systèmes français et suisses. Certains préfèrent la France pour la simplicité du processus d’achat et l’absence de restrictions pour les acheteurs étrangers, ainsi que pour le style de vie (langue, gastronomie, culture). D’autres privilégient la Suisse pour sa stabilité, sa confidentialité et son prestige (et certains avantages potentiels en matière de résidence fiscale). En termes strictement d’investissement, les deux ont connu une forte croissance du capital. Un avantage pour Courchevel : pas de quota sur la propriété étrangère, donc la liquidité est élevée – n’importe quel milliardaire du monde entier peut acheter librement à Courchevel. À Verbier, les permis d’achat pour les étrangers sont limités chaque année, ce qui peut restreindre la liquidité (mais cela permet aussi de maintenir l’offre d’acheteurs sous contrôle, soutenant paradoxalement les prix).
Perspectives comparatives : Tous ces grands resorts devraient continuer à bien se porter. La récente flambée des prix à Courchevel laisse penser qu’elle pourrait concurrencer la Suisse pour le sommet des prix en Europe si la tendance continue. Val d’Isère est en pleine transformation (un grand nouveau projet de luxe « Le Coin de Val » est en préparation, par exemple) ce qui la maintiendra compétitive. Les prix légèrement plus doux de Megève pourraient la rendre attractive pour les investisseurs recherchant le luxe à prix (relativement) avantageux, et elle bénéficie d’une fidèle clientèle française très aisée qui la garde stable. Verbier, avec son attrait international et son offre limitée (le village est aussi cerné par la géographie), restera un équivalent de Courchevel.
En résumé, Courchevel 1850 se démarque même parmi l’élite : elle est peut-être mieux comparable à St. Moritz ou Gstaad en termes d’exclusivité. En France, Courchevel est numéro un, avec Val d’Isère en deuxième position, et Megève en solide troisième (certains ajouteraient Méribel ou Chamonix au classement, mais ceux-ci restent un cran en dessous niveau prix). À l’échelle des Alpes, Courchevel est l’un des rares endroits capables d’attirer la clientèle internationale ultra-fortunée au même niveau que les stations suisses. Cela est de bon augure pour son immobilier – cela signifie que le vivier d’acheteurs est aussi vaste et varié que possible. Pour un particulier fortuné hésitant entre ces lieux, la décision relève souvent d’une affinité personnelle : l’élégance discrète de Megève, le chic sportif de Val, l’effervescence cosmopolite de Courchevel ou l’ambiance hédoniste de Verbier. D’un strict point de vue investissement, la dynamique de Courchevel et l’ouverture de la France lui donnent un avantage en 2025 et au-delà.
Perspectives 2026–2028 : Prévisions du marché et facteurs clés
En se projetant sur la période 2026–2028, les perspectives du marché immobilier de Courchevel 1850 restent très positives, avec cependant quelques éléments et tendances à surveiller :
Poursuite de la croissance des prix : Tous les indicateurs suggèrent que la valeur des biens immobiliers à Courchevel continuera d’augmenter dans les prochaines années. La croissance pourrait ne pas être aussi marquée chaque année que le bond de 9 % observé en 2024, mais même les prévisions les plus prudentes tablent sur des hausse annuelles de 3 à 5 % dans les stations prime investropa.com. Plusieurs facteurs sous-tendent cette tendance : une offre toujours limitée, une forte demande internationale, et l’ascension de la station en véritable destination de luxe toutes saisons. D’ici 2028, on pourrait facilement voir le haut de la fourchette pour les chalets ultra-prime dépasser 35 000 € par m², surtout si quelques ventes record établissent de nouveaux critères de référence. Cela placerait Courchevel 1850 solidement parmi les marchés immobiliers de ski les plus chers au monde, réduisant potentiellement l’écart avec des lieux comme St. Moritz/Gstaad. L’effet cumulatif d’une hausse annuelle de 5 % signifie qu’un chalet valorisé à 15 millions d’euros aujourd’hui pourrait atteindre environ 18 millions d’euros ou plus d’ici 2028, conformément à la tendance investropa.com.
Facteurs économiques mondiaux : Il faut tenir compte des conditions économiques générales. En 2025, les taux d’intérêt en Europe se sont stabilisés et même diminué (taux de dépôt BCE ~2,5 % après réduction) ce qui a amélioré l’accès au crédit immobilierinvestropa.com. Si ce contexte de taux bas se poursuit ou si les taux baissent davantage d’ici 2026–2027, cela offrira un soutien additionnel aux acheteurs haut de gamme qui recourent à l’emprunt (certains le font pour des raisons d’effet de levier, même s’ils n’en ont pas besoin). À l’inverse, si l’inflation s’emballe et entraîne une remontée des taux, les marchés immobiliers traditionnels pourraient ralentir – mais en général, l’immobilier de luxe prime est moins sensible aux taux (la majorité des acquéreurs paient comptant). La stabilité géopolitique est un autre facteur : Courchevel a bénéficié d’être une destination sûre et attractive lors de la reprise post-pandémie et dans un contexte géopolitique instable. Si les incertitudes persistent à l’échelle mondiale, les HNWI diversifient souvent leurs actifs dans l’immobilier comme valeur refuge, ce qui peut profiter à Courchevel. L’environnement politique français (par exemple, toute évolution de la fiscalité sur le patrimoine) est également à surveiller, mais rien n’indique de changement majeur à ce stade. En résumé, sauf crise financière mondiale majeure, le contexte économique semble favorable à la poursuite des investissements dans l’immobilier alpin de luxe.
Évolutions démographiques des acheteurs : Nous anticipons de nouvelles vagues d’acheteurs dans les années à venir. Notamment, les acheteurs asiatiques (en particulier chinois) étaient largement absents durant 2020–2022 en raison des restrictions de voyage ; à mesure que les voyages internationaux se normalisent, un regain d’intérêt en provenance d’Asie est probable. Le profil ultra-luxe de Courchevel est parfaitement adapté aux investisseurs asiatiques aisés à la recherche de propriétés prestigieuses à l’étranger – ce qui a déjà été souligné dans investropa.com en 2025. De même, la base des acheteurs du Moyen-Orient (par exemple, les pays du Golfe) pourrait croître ; Courchevel a vu ces dernières années davantage de visiteurs en provenance des Émirats Arabes Unis, d’Arabie Saoudite, etc., en particulier en août et autour du Nouvel An. Ces segments internationaux donneront plus de profondeur au réservoir de demande. Les acheteurs américains devraient poursuivre leur forte présence, surtout si le dollar reste relativement fort face à l’euro (bien que la monnaie puisse fluctuer d’ici 2026–28). Par ailleurs, de jeunes entrepreneurs de la tech et des préretraités (issus des secteurs technologiques/financiers) choisissent de plus en plus des biens motivés par le style de vie – un logement tendance au ski s’intègre parfaitement dans cette logique. L’âge moyen des acheteurs pourrait donc baisser légèrement, pour toucher davantage les quadragénaires plutôt que principalement les cinquantenaires/sexagénaires, à mesure que le travail à distance et la création de richesse à un plus jeune âge se généralisent.
Mise en avant du bien-être & de l’attractivité toute l’année : D’ici 2028, Courchevel aura probablement achevé sa transformation en une véritable station quatre saisons. Attendez-vous à voir encore plus d’activités estivales (peut-être des remontées mécaniques ouvertes plus longtemps, de nouveaux sentiers VTT, un practice de golf ou d’autres attractions dans la région). L’importance du bien-être, déjà soulignée, continuera de croître – possiblement avec l’installation de nouveaux centres ou cliniques de bien-être dans la région (sur le modèle des stations thermales suisses). Cela élargit l’attrait de posséder un bien sur place, au-delà des seuls amateurs de ski. Comme l’a noté un chercheur de chez Knight Frank, la santé et le bien-être dépassent aujourd’hui le ski comme principal moteur de style de vie pour les acheteurs alpins dmproperties.com. Ainsi, les propriétés offrant cela (installation de spa, tranquillité, connexion à la nature) seront très recherchées. Un marché de niche pourrait également émerger autour des chalets « climato-résilients » – construits avec des matériaux durables, autosuffisance énergétique, etc., allant au-delà de la simple conformité aux lois et établissant un nouveau standard apprécié par les acheteurs de luxe soucieux d’écologie.
Contraintes potentielles : Un facteur à surveiller est le niveau des stocks – ils sont si bas que le volume des ventes pourrait diminuer simplement par manque de vendeurs. Si les prix atteignent de nouveaux sommets, certains propriétaires pourraient décider de vendre (ce qui augmenterait l’offre), mais beaucoup pourraient également conserver leurs biens car il existe peu d’investissements alternatifs aussi agréables qu’un chalet à Courchevel. Si les volumes de transactions chutent, les indices de prix peuvent devenir moins stables (quelques ventes exceptionnelles peuvent fausser les moyennes). Cependant, toute baisse d’activité refléterait probablement un manque d’offre, et non un manque de demande, ce qui signifie que les prix se maintiendraient ou augmenteraient. Une autre contrainte pourrait être réglementaire : si, par hypothèse, d’ici 2028 la France décidait d’imposer des restrictions sur la propriété étrangère (ce qui n’est pas prévu actuellement) ou de nouveaux impôts sur les résidences de luxe, cela pourrait légèrement modérer la demande. De plus, le changement climatique reste un défi transversal – si des conditions météorologiques extrêmes raccourcissaient significativement les hivers d’ici la fin des années 2020, cela pourrait influencer la perception des acheteurs (même si, comme indiqué, l’altitude de Courchevel lui offre une certaine protection et qu’elle dispose d’un important réseau de neige de culture). Jusqu’à présent, les projections suggèrent un enneigement suffisant jusqu’aux années 2030 pour les stations d’altitude, mais c’est un point à surveiller à long terme.
Impact de la candidature aux Jeux Olympiques d’hiver 2030 : À la mi-2025, une forte dynamique existe pour que les Jeux Olympiques d’hiver 2030 soient organisés en France (Alpes françaises), potentiellement avec des épreuves réparties entre plusieurs stations (après l’Italie en 2026). Si la France obtient officiellement l’accueil des Jeux 2030 (décision probable vers 2026), on peut s’attendre à une hausse d’intérêt entre 2027 et 2028 alors que les projets d’infrastructure s’achèvent et que l’attention mondiale se tourne vers les Alpes. Les JO entraînent souvent un pic de demande immobilière dans les régions hôtes – non seulement de la part des investisseurs anticipant des loyers plus élevés, mais aussi de la clientèle aisée souhaitant être présente pour vivre l’événement. Par exemple, Cortina d’Ampezzo (Italie) a vu les prix grimper fortement après son annonce comme hôte des JO 2026 ubs.com. Courchevel, déjà site d’entraînement olympique, serait sans doute une base privilégiée pour les VIP lors des Jeux, même si les épreuves avaient lieu ailleurs, en raison de ses hébergements de luxe et de son aérodrome. Ainsi, la période précédant 2030 pourrait ajouter quelques points de pourcentage de croissance aux valeurs immobilières de Courchevel au-delà de la tendance de fond.
Perspectives locatives : Les rendements locatifs resteront probablement modestes, mais les revenus locatifs pourraient progresser avec la hausse des tarifs à la nuitée (partiellement du fait de l’inflation, partiellement en raison de l’offre de services de luxe grandissante). D’ici 2028, un chalet haut de gamme pourrait demander plus de 120 000 € pour la semaine du Nouvel An, par exemple. Si davantage de services sont inclus (chef privé, etc.), les propriétaires pourront facturer davantage. Le marché locatif d’été continuera également à se développer – il pourrait même doubler de taille par rapport à aujourd’hui si la tendance actuelle se poursuit, ce qui améliorerait légèrement le rendement annuel. L’arrivée de plus de sociétés de gestion locative professionnelles (certaines sous marque d’hôtellerie de luxe) pourrait également simplifier la mise en location, facilitant ainsi la valorisation des biens par les propriétaires lorsqu’ils ne les occupent pas.
Conclusion – Vision 2028 : D’ici 2028, Courchevel 1850 restera probablement le sommet de l’immobilier alpin français, avec des prix atteignant de nouveaux records. Nous prévoyons un rythme de croissance sain, quoique plus calme – aucun krach en vue compte tenu des fondamentaux. L’immobilier de la station sera de plus en plus caractérisé par des chalets ultra-modernes, une scène pleinement développée toute l’année, et une clientèle venue des quatre coins du monde. Posséder un bien à Courchevel continuera d’être autant un symbole de statut qu’un investissement. Pour les investisseurs fortunés et les acheteurs orientés style de vie, le conseil reste le même : se concentrer sur l’emplacement premium et la qualité, conserver l’actif pendant les fluctuations du marché à court terme, et vous serez récompensé tant par le plaisir que par l’appréciation financière. Tant que « neige » et « luxe » resteront séduisants, le marché immobilier de Courchevel 1850 devrait connaître un âge d’or entre 2026 et 2028, et au-delà, soutenu par une offre limitée, une demande constante et l’attrait intemporel des Alpes françaises.
Aperçu – Courchevel 1850 sur le marché du luxe des Alpes françaises : Courchevel 1850 est le joyau des stations de ski alpines, réputée pour son immobilier ultra-exclusif et ses offres de style de vie opulent. Faisant partie des Trois Vallées, le plus grand domaine skiable au monde, le village de Courchevel 1850 est perché à 1 850 mètres d’altitude et a longtemps attiré la royauté, les célébrités et les UHNWI. Les biens immobiliers ici sont considérés comme le luxe ultime, avec la région abritant certains des biens les plus chers de France knightfrank.com. Souvent comparée à un Saint-Tropez hivernal, Courchevel 1850 respire le glamour – des boutiques de créateurs et restaurants étoilés Michelin aux trottoirs chauffés et même aux télécabines estampillées Gucci. Cette position de prestige place résolument Courchevel 1850 au sommet du marché immobilier de luxe des Alpes françaises, réellement concurrencée en Europe uniquement par les stations suisses les plus onéreuses. En effet, Courchevel est aujourd’hui la station de ski la plus chère de Franceubs.com, preuve de son attractivité mondiale et de la rareté de l’offre de chalets d’exception.
Station
Fourchette de prix typique du segment haut de gamme (€/m²)
*Les stations suisses ont enregistré une croissance moyenne d’environ 3,5 % en 2024 dmproperties.com ; Verbier, en tant que station suisse de premier plan, a probablement connu une croissance similaire ou légèrement supérieure compte tenu de sa demande.
Croissance du tourisme et plans futurs : L’effet combiné de tous les éléments ci-dessus se reflète dans les statistiques touristiques : lors de la saison 2024/25, Courchevel a enregistré environ 1,2 million de nuitées, en hausse de 16 % par rapport à la saison 2018 (avant Covid)voguebusiness.com. C’est une croissance remarquable pour une destination déjà bien établie. Cette progression s’inscrit dans une stratégie visant à promouvoir la station toute l’année et à l’international. L’office du tourisme a ciblé de nouveaux marchés (par exemple, plus de visiteurs des États-Unis, du Moyen-Orient et d’Asie ont été ciblés à travers des roadshows et des partenariats). L’introduction des forfaits de ski Ikon et Epic (forfaits saisonniers mondiaux) qui incluent des journées dans les 3 Vallées a facilité la découverte de Courchevel par les skieurs internationaux (notamment les Américains), dont beaucoup en sont tombés amoureux dmproperties.com. Les planificateurs de la station tiennent également à préserver un équilibre entre la croissance et l’exclusivité : contrairement à certaines stations de ski grand public, Courchevel ne cherche pas à augmenter de façon spectaculaire le volume de skieurs (ce qui pourrait surcharger les remontées mécaniques et les pistes). À la place, l’accent est mis sur l’amélioration de la qualité – par exemple, de meilleures expériences, davantage d’activités hors ski (parc aquatique Aquamotion, promenades en chiens de traîneau, vols en parapente, etc.), et de meilleurs services (applications pour des services à la demande, conciergerie ski, etc.). Ce faisant, Courchevel conserve sa marque haut de gamme – ce qui continue d’attirer une clientèle fortunée (et des acheteurs de biens immobiliers). Un point important : la synergie entre les investissements publics (remontées mécaniques, voirie, événements) et privés (hôtels, boutiques, chalets) crée un cycle vertueux : la station reste à la pointe du luxe, et l’immobilier y demeure ainsi parmi les plus recherchés au monde.
Analyse comparative avec d’autres stations alpines (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 est souvent citée parmi un petit cercle de stations alpines d’élite. Pour mettre son marché immobilier en perspective, il est utile de comparer les principaux indicateurs et caractéristiques avec Val d’Isère et Megève (ses homologues françaises) ainsi que Verbier (son grand concurrent suisse) :
Prix : Les prix à Courchevel 1850 atteignent le sommet du marché français – la seule station française qui concurrence régulièrement les poids lourds suisses en termes de prixinvestropa.com. Les propriétés haut de gamme de Val d’Isère suivent de près (frôlant les 30 000 €/m² pour les biens les plus prestigieux) investropa.com, mais en moyenne Courchevel garde une légère avance. Megève, bien que très prestigieuse, présente généralement des prix plus bas – un reflet de sa plus faible altitude et de son offre plus importante de terrains à développer (étant donné que c’est une ville étendue). Par exemple, un chalet élégant qui pourrait coûter 5M€ à Megève pourrait facilement atteindre 8–10M€ à Courchevel 1850. Verbier se distingue comme un concurrent direct en termes d’exclusivité et de prix : comme montré, l’immobilier de prestige à Verbier débute autour de 22 100 CHF (~23 600 €) par m² et atteint facilement les 30 000 € ubs.comubs.com. En réalité, la Suisse compte les cinq marchés de stations de ski les plus chers des Alpes, avec St. Moritz et Gstaad dépassant souvent les 40 000 €/m² pour les biens les plus exclusifs ubs.comubs.com. Courchevel 1850 se situe juste en dessous – pour l’instant. À noter que la hausse de 9 % des prix à Courchevel en 2024 a été supérieure à celle de toute station suisse la même année, ce qui laisse penser que l’écart pourrait se réduire dmproperties.com.
Pour les investisseurs, ces différences de prix signifient également que les tickets d’entrée varient : on peut acheter un appartement de luxe à Megève pour le prix d’un très petit appartement à 1850. Si l’on recherche uniquement un investissement, certains peuvent voir une valeur à Megève ou dans des stations émergentes françaises (potentiel de hausse plus important en pourcentage), mais l’attrait de Courchevel est d’être un actif de premier choix – comparable à posséder un bien à Monaco plutôt que dans une ville moins chère.
Demande & profil des acheteurs : Les quatre stations attirent des acheteurs internationaux aisés, avec toutefois des nuances :
Courchevel 1850 – Public très international ; présence importante d’Européens (Britanniques, Belges, Suisses, Français fortunés), intérêt marqué du Moyen-Orient et d’Asie, et des acheteurs américains en augmentation investropa.cominvestropa.com. Également station historiquement prisée des Russes. Les acquéreurs cherchent souvent des biens d’exception et n’hésitent pas à payer une prime pour le prestige.
Val d’Isère – Traditionnellement plébiscitée par la clientèle haut de gamme britannique et les Français fortunés. Elle bénéficie d’une réputation sérieuse de station pour skieurs aguerris (nombreux terrains experts) tout en offrant des chalets de luxe. Son profil d’acheteurs est sans doute un peu plus centré sur l’Europe que le mélange ultra-mondial de Courchevel, mais la présence de non-Européens y augmente également.
Megève – Attire une clientèle aisée plus discrète (la station a été développée à l’origine par la famille Rothschild comme réponse française à St. Moritz). Beaucoup de Français et de Genevois/riverains de Genève apprécient Megève pour son village chic (boutiques, gastronomie, mais à un rythme plus détendu que Courchevel) et pour son art de vivre toute l’année. Station également très populaire auprès des familles – l’enjeu n’est pas uniquement le ski, mais bien le style de vie alpin (golf, équitation, festivals de musique). Présence internationale (Royaume-Uni, Belges, quelques Américains/Asiatiques), mais moins prononcée qu’à Courchevel.
Verbier – Extrêmement internationale ; mélange de Britanniques (surnommée « Londres sur les pistes » du fait du grand nombre de propriétaires du Royaume-Uni), clientèle pan-européenne et élite mondiale. La loi suisse permet aux étrangers d’acheter à Verbier (quotas du canton du Valais), ce qui attire de nombreux propriétaires non suisses, dont des célébrités et de grands chefs d’entreprise. L’ambiance à Verbier est plus jeune et sportive à certains égards – réputée pour le hors-piste et une vie après-ski animée – mais attire aussi beaucoup de personnes au patrimoine important. Les stations suisses comme Verbier bénéficient également de la stabilité économique de la Suisse et parfois d’avantages fiscaux (certains acquéreurs étrangers s’y installent officiellement pour des accords de taxation forfaitaire).
Marché locatif & rendements : Courchevel et Val d’Isère disposent toutes deux de marchés locatifs solides en hiver, mais Courchevel affiche des tarifs hebdomadaires plus élevés en raison de son prestige et de ses équipements (gastronomie, etc.). Un chalet ski-in/ski-out à Courchevel 1850 peut se louer plus cher qu’un chalet comparable à Val d’Isère, parfois 20 à 30 % de plus, ce qui reflète le positionnement de Courchevel. Le marché locatif de Megève est un peu plus saisonnier (très dynamique à Noël et en février, plus calme entre les deux) et bénéficie également d’une activité de location estivale (golf/résidence de vacances). Les locations à Verbier sont comparables à celles de Courchevel pendant les semaines de pointe (les deux se situant dans la toute haute gamme des tarifs locatifs de ski) – un chalet à 100 000 €/semaine à Courchevel peut aussi se louer à CHF 100 000/semaine à Verbier. Les rendements nets dans toutes ces stations de premier choix restent relativement faibles (environ 2–3 %) comme indiqué sur snowonly.com. À noter, l’acquisition d’un bien en station suisse s’accompagne souvent de coûts de détention plus élevés (avec l’imposition annuelle sur la fortune cantonale, et des services souvent plus chers), ainsi que de règles de location strictes dans certains cas (certains résidences secondaires en Suisse ne peuvent pas facilement être louées si elles ont été achetées avec un permis à usage personnel). La France est en fait un peu plus simple en matière de location.
Altitude & fiabilité de l’enneigement : Courchevel 1850 et Val d’Isère sont toutes deux situées en altitude (1850 m, et 1850 m pour le village de La Daille à Val, avec le village principal de Val à 1800 m) et disposent d’un domaine skiable allant jusqu’à plus de 3000 m. Cela leur garantit une excellente fiabilité de l’enneigement qui, avec le réchauffement climatique, devient un atout essentiel – c’est d’ailleurs en partie pour cela qu’elles restent leaders en croissance des prix. Megève, à 1100 m dans la ville, est plus affectée lors des années de faible enneigement (même si la station a beaucoup investi dans la neige artificielle). Le village de Verbier se trouve vers 1500 m, avec du ski possible jusqu’à 3300 m sur le Mont Fort, ce qui le rend aussi très neigeux. La tendance à la « prime d’altitude » est évidente : les stations situées au-dessus de 1500 m ont connu une croissance bien supérieure à celles plus basses investropa.com. Cela s’annonce bien pour Courchevel, Val d’Isère, Verbier – et c’est une légère inquiétude pour Megève (même si l’attrait estival et le charme de Megève constituent d’autres atouts).
Style de vie & infrastructures : Chaque station a sa proposition de style de vie. Courchevel 1850 rime avec glamour et commodité – on peut descendre à ski directement en ville, faire du shopping chez Chanel, dîner dans un palace, et profiter d’une vie nocturne comprenant clubs branchés et galeries d’art. Val d’Isère combine le ski sportif avec une ambiance de village animée et un peu plus décontractée ; on y trouve de nombreux chalets de luxe et même quelques hôtels 5 étoiles aujourd’hui, mais l’ambiance reste celle du « luxe pour passionnés de ski » contre le « luxe ostentatoire » de Courchevel. Megève offre un charmant centre-ville de style médiéval, des balades en calèche et un mélange de luxe et d’authenticité – il s’agit autant d’être vu dans le village (comme à Saint-Moritz) que de skier. C’est aussi une vraie ville à l’année avec une importante population permanente, ce qui séduit ceux qui souhaitent rejoindre une communauté vivante. Verbier est réputée pour sa vie nocturne et le hors-piste – très sportif le jour, très festif le soir. L’offre ultra-luxe côté boutiques (moins de marques de créateurs qu’à Courchevel) est un peu plus discrète mais on y trouve des services haut de gamme et des événements prestigieux (comme le Verbier Music Festival).
Du point de vue d’un investisseur : Courchevel vs Verbier est souvent une question de préférence entre les systèmes français et suisses. Certains préfèrent la France pour la simplicité du processus d’achat et l’absence de restrictions pour les acheteurs étrangers, ainsi que pour le style de vie (langue, gastronomie, culture). D’autres privilégient la Suisse pour sa stabilité, sa confidentialité et son prestige (et certains avantages potentiels en matière de résidence fiscale). En termes strictement d’investissement, les deux ont connu une forte croissance du capital. Un avantage pour Courchevel : pas de quota sur la propriété étrangère, donc la liquidité est élevée – n’importe quel milliardaire du monde entier peut acheter librement à Courchevel. À Verbier, les permis d’achat pour les étrangers sont limités chaque année, ce qui peut restreindre la liquidité (mais cela permet aussi de maintenir l’offre d’acheteurs sous contrôle, soutenant paradoxalement les prix).
Perspectives comparatives : Tous ces grands resorts devraient continuer à bien se porter. La récente flambée des prix à Courchevel laisse penser qu’elle pourrait concurrencer la Suisse pour le sommet des prix en Europe si la tendance continue. Val d’Isère est en pleine transformation (un grand nouveau projet de luxe « Le Coin de Val » est en préparation, par exemple) ce qui la maintiendra compétitive. Les prix légèrement plus doux de Megève pourraient la rendre attractive pour les investisseurs recherchant le luxe à prix (relativement) avantageux, et elle bénéficie d’une fidèle clientèle française très aisée qui la garde stable. Verbier, avec son attrait international et son offre limitée (le village est aussi cerné par la géographie), restera un équivalent de Courchevel.
En résumé, Courchevel 1850 se démarque même parmi l’élite : elle est peut-être mieux comparable à St. Moritz ou Gstaad en termes d’exclusivité. En France, Courchevel est numéro un, avec Val d’Isère en deuxième position, et Megève en solide troisième (certains ajouteraient Méribel ou Chamonix au classement, mais ceux-ci restent un cran en dessous niveau prix). À l’échelle des Alpes, Courchevel est l’un des rares endroits capables d’attirer la clientèle internationale ultra-fortunée au même niveau que les stations suisses. Cela est de bon augure pour son immobilier – cela signifie que le vivier d’acheteurs est aussi vaste et varié que possible. Pour un particulier fortuné hésitant entre ces lieux, la décision relève souvent d’une affinité personnelle : l’élégance discrète de Megève, le chic sportif de Val, l’effervescence cosmopolite de Courchevel ou l’ambiance hédoniste de Verbier. D’un strict point de vue investissement, la dynamique de Courchevel et l’ouverture de la France lui donnent un avantage en 2025 et au-delà.
Perspectives 2026–2028 : Prévisions du marché et facteurs clés
En se projetant sur la période 2026–2028, les perspectives du marché immobilier de Courchevel 1850 restent très positives, avec cependant quelques éléments et tendances à surveiller :
Poursuite de la croissance des prix : Tous les indicateurs suggèrent que la valeur des biens immobiliers à Courchevel continuera d’augmenter dans les prochaines années. La croissance pourrait ne pas être aussi marquée chaque année que le bond de 9 % observé en 2024, mais même les prévisions les plus prudentes tablent sur des hausse annuelles de 3 à 5 % dans les stations prime investropa.com. Plusieurs facteurs sous-tendent cette tendance : une offre toujours limitée, une forte demande internationale, et l’ascension de la station en véritable destination de luxe toutes saisons. D’ici 2028, on pourrait facilement voir le haut de la fourchette pour les chalets ultra-prime dépasser 35 000 € par m², surtout si quelques ventes record établissent de nouveaux critères de référence. Cela placerait Courchevel 1850 solidement parmi les marchés immobiliers de ski les plus chers au monde, réduisant potentiellement l’écart avec des lieux comme St. Moritz/Gstaad. L’effet cumulatif d’une hausse annuelle de 5 % signifie qu’un chalet valorisé à 15 millions d’euros aujourd’hui pourrait atteindre environ 18 millions d’euros ou plus d’ici 2028, conformément à la tendance investropa.com.
Facteurs économiques mondiaux : Il faut tenir compte des conditions économiques générales. En 2025, les taux d’intérêt en Europe se sont stabilisés et même diminué (taux de dépôt BCE ~2,5 % après réduction) ce qui a amélioré l’accès au crédit immobilierinvestropa.com. Si ce contexte de taux bas se poursuit ou si les taux baissent davantage d’ici 2026–2027, cela offrira un soutien additionnel aux acheteurs haut de gamme qui recourent à l’emprunt (certains le font pour des raisons d’effet de levier, même s’ils n’en ont pas besoin). À l’inverse, si l’inflation s’emballe et entraîne une remontée des taux, les marchés immobiliers traditionnels pourraient ralentir – mais en général, l’immobilier de luxe prime est moins sensible aux taux (la majorité des acquéreurs paient comptant). La stabilité géopolitique est un autre facteur : Courchevel a bénéficié d’être une destination sûre et attractive lors de la reprise post-pandémie et dans un contexte géopolitique instable. Si les incertitudes persistent à l’échelle mondiale, les HNWI diversifient souvent leurs actifs dans l’immobilier comme valeur refuge, ce qui peut profiter à Courchevel. L’environnement politique français (par exemple, toute évolution de la fiscalité sur le patrimoine) est également à surveiller, mais rien n’indique de changement majeur à ce stade. En résumé, sauf crise financière mondiale majeure, le contexte économique semble favorable à la poursuite des investissements dans l’immobilier alpin de luxe.
Évolutions démographiques des acheteurs : Nous anticipons de nouvelles vagues d’acheteurs dans les années à venir. Notamment, les acheteurs asiatiques (en particulier chinois) étaient largement absents durant 2020–2022 en raison des restrictions de voyage ; à mesure que les voyages internationaux se normalisent, un regain d’intérêt en provenance d’Asie est probable. Le profil ultra-luxe de Courchevel est parfaitement adapté aux investisseurs asiatiques aisés à la recherche de propriétés prestigieuses à l’étranger – ce qui a déjà été souligné dans investropa.com en 2025. De même, la base des acheteurs du Moyen-Orient (par exemple, les pays du Golfe) pourrait croître ; Courchevel a vu ces dernières années davantage de visiteurs en provenance des Émirats Arabes Unis, d’Arabie Saoudite, etc., en particulier en août et autour du Nouvel An. Ces segments internationaux donneront plus de profondeur au réservoir de demande. Les acheteurs américains devraient poursuivre leur forte présence, surtout si le dollar reste relativement fort face à l’euro (bien que la monnaie puisse fluctuer d’ici 2026–28). Par ailleurs, de jeunes entrepreneurs de la tech et des préretraités (issus des secteurs technologiques/financiers) choisissent de plus en plus des biens motivés par le style de vie – un logement tendance au ski s’intègre parfaitement dans cette logique. L’âge moyen des acheteurs pourrait donc baisser légèrement, pour toucher davantage les quadragénaires plutôt que principalement les cinquantenaires/sexagénaires, à mesure que le travail à distance et la création de richesse à un plus jeune âge se généralisent.
Mise en avant du bien-être & de l’attractivité toute l’année : D’ici 2028, Courchevel aura probablement achevé sa transformation en une véritable station quatre saisons. Attendez-vous à voir encore plus d’activités estivales (peut-être des remontées mécaniques ouvertes plus longtemps, de nouveaux sentiers VTT, un practice de golf ou d’autres attractions dans la région). L’importance du bien-être, déjà soulignée, continuera de croître – possiblement avec l’installation de nouveaux centres ou cliniques de bien-être dans la région (sur le modèle des stations thermales suisses). Cela élargit l’attrait de posséder un bien sur place, au-delà des seuls amateurs de ski. Comme l’a noté un chercheur de chez Knight Frank, la santé et le bien-être dépassent aujourd’hui le ski comme principal moteur de style de vie pour les acheteurs alpins dmproperties.com. Ainsi, les propriétés offrant cela (installation de spa, tranquillité, connexion à la nature) seront très recherchées. Un marché de niche pourrait également émerger autour des chalets « climato-résilients » – construits avec des matériaux durables, autosuffisance énergétique, etc., allant au-delà de la simple conformité aux lois et établissant un nouveau standard apprécié par les acheteurs de luxe soucieux d’écologie.
Contraintes potentielles : Un facteur à surveiller est le niveau des stocks – ils sont si bas que le volume des ventes pourrait diminuer simplement par manque de vendeurs. Si les prix atteignent de nouveaux sommets, certains propriétaires pourraient décider de vendre (ce qui augmenterait l’offre), mais beaucoup pourraient également conserver leurs biens car il existe peu d’investissements alternatifs aussi agréables qu’un chalet à Courchevel. Si les volumes de transactions chutent, les indices de prix peuvent devenir moins stables (quelques ventes exceptionnelles peuvent fausser les moyennes). Cependant, toute baisse d’activité refléterait probablement un manque d’offre, et non un manque de demande, ce qui signifie que les prix se maintiendraient ou augmenteraient. Une autre contrainte pourrait être réglementaire : si, par hypothèse, d’ici 2028 la France décidait d’imposer des restrictions sur la propriété étrangère (ce qui n’est pas prévu actuellement) ou de nouveaux impôts sur les résidences de luxe, cela pourrait légèrement modérer la demande. De plus, le changement climatique reste un défi transversal – si des conditions météorologiques extrêmes raccourcissaient significativement les hivers d’ici la fin des années 2020, cela pourrait influencer la perception des acheteurs (même si, comme indiqué, l’altitude de Courchevel lui offre une certaine protection et qu’elle dispose d’un important réseau de neige de culture). Jusqu’à présent, les projections suggèrent un enneigement suffisant jusqu’aux années 2030 pour les stations d’altitude, mais c’est un point à surveiller à long terme.
Impact de la candidature aux Jeux Olympiques d’hiver 2030 : À la mi-2025, une forte dynamique existe pour que les Jeux Olympiques d’hiver 2030 soient organisés en France (Alpes françaises), potentiellement avec des épreuves réparties entre plusieurs stations (après l’Italie en 2026). Si la France obtient officiellement l’accueil des Jeux 2030 (décision probable vers 2026), on peut s’attendre à une hausse d’intérêt entre 2027 et 2028 alors que les projets d’infrastructure s’achèvent et que l’attention mondiale se tourne vers les Alpes. Les JO entraînent souvent un pic de demande immobilière dans les régions hôtes – non seulement de la part des investisseurs anticipant des loyers plus élevés, mais aussi de la clientèle aisée souhaitant être présente pour vivre l’événement. Par exemple, Cortina d’Ampezzo (Italie) a vu les prix grimper fortement après son annonce comme hôte des JO 2026 ubs.com. Courchevel, déjà site d’entraînement olympique, serait sans doute une base privilégiée pour les VIP lors des Jeux, même si les épreuves avaient lieu ailleurs, en raison de ses hébergements de luxe et de son aérodrome. Ainsi, la période précédant 2030 pourrait ajouter quelques points de pourcentage de croissance aux valeurs immobilières de Courchevel au-delà de la tendance de fond.
Perspectives locatives : Les rendements locatifs resteront probablement modestes, mais les revenus locatifs pourraient progresser avec la hausse des tarifs à la nuitée (partiellement du fait de l’inflation, partiellement en raison de l’offre de services de luxe grandissante). D’ici 2028, un chalet haut de gamme pourrait demander plus de 120 000 € pour la semaine du Nouvel An, par exemple. Si davantage de services sont inclus (chef privé, etc.), les propriétaires pourront facturer davantage. Le marché locatif d’été continuera également à se développer – il pourrait même doubler de taille par rapport à aujourd’hui si la tendance actuelle se poursuit, ce qui améliorerait légèrement le rendement annuel. L’arrivée de plus de sociétés de gestion locative professionnelles (certaines sous marque d’hôtellerie de luxe) pourrait également simplifier la mise en location, facilitant ainsi la valorisation des biens par les propriétaires lorsqu’ils ne les occupent pas.
Conclusion – Vision 2028 : D’ici 2028, Courchevel 1850 restera probablement le sommet de l’immobilier alpin français, avec des prix atteignant de nouveaux records. Nous prévoyons un rythme de croissance sain, quoique plus calme – aucun krach en vue compte tenu des fondamentaux. L’immobilier de la station sera de plus en plus caractérisé par des chalets ultra-modernes, une scène pleinement développée toute l’année, et une clientèle venue des quatre coins du monde. Posséder un bien à Courchevel continuera d’être autant un symbole de statut qu’un investissement. Pour les investisseurs fortunés et les acheteurs orientés style de vie, le conseil reste le même : se concentrer sur l’emplacement premium et la qualité, conserver l’actif pendant les fluctuations du marché à court terme, et vous serez récompensé tant par le plaisir que par l’appréciation financière. Tant que « neige » et « luxe » resteront séduisants, le marché immobilier de Courchevel 1850 devrait connaître un âge d’or entre 2026 et 2028, et au-delà, soutenu par une offre limitée, une demande constante et l’attrait intemporel des Alpes françaises.
Développements des infrastructures et croissance du tourisme
Mises à niveau des infrastructures de ski : Courchevel et les Trois Vallées investissent continuellement dans leurs infrastructures de ski, reconnaissant qu’une expérience de ski moderne et efficace est cruciale pour maintenir la valeur des biens immobiliers et attirer une clientèle aisée. Un récent point fort est la rénovation complète de la télécabine de la Saulire, qui rouvrira pour l’hiver 2024/25 avec des cabines panoramiques flambant neuves et un confort luxueux seecourchevel.com. La Saulire est une remontée emblématique (emmenant les skieurs jusqu’à 2 700 m avec vue sur le Mont Blanc), et sa modernisation témoigne de l’engagement de la station envers des installations de premier ordre. De plus, les espaces pour débutants à 1850 ont connu des améliorations telles que de nouveaux tapis roulants couverts (remontées de type tapis roulant) remplaçant les anciens pour offrir une montée abritée et confortable aux enfants et débutants seecourchevel.com. Au cours des dernières années, Courchevel a également étendu les systèmes d’enneigement artificiel pour garantir des pistes praticables de début décembre à fin avril, même lors des saisons neigeuses modestes. Par exemple, en amont des Championnats du monde de ski 2023 (accueillis à Courchevel-Méribel), des millions ont été investis dans la préparation des pistes, de nouvelles dameuses et des canons à neige afin d’assurer des conditions de classe mondiale. La connectivité au sein du domaine skiable reste inégalée : Courchevel est reliée sans couture à Méribel et Val Thorens, et des projets récents comme la télécabine Orelle-Cime Caron 2021 (dans la « 4e Vallée ») ont encore renforcé les 3 Vallées comme un immense terrain de jeu snowonly.com. Pour les propriétaires, ces améliorations signifient une qualité de ski constante et une meilleure expérience pour les invités, ce qui maintient une forte demande locative et justifie la cherté de l’immobilier.
Aménagements de luxe & Expansion : Les améliorations sur les pistes s’accompagnent de développements dans les villages de la station. Courchevel 1850 possède déjà l’une des plus fortes concentrations d’hôtels 5 étoiles au monde (hors grandes métropoles) businessinsider.com. Cela inclut des établissements réputés comme Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée et d’autres, qui chouchoutent les visiteurs et rehaussent le prestige de la station. De façon impressionnante, Courchevel (tous niveaux) compte 7 restaurants étoilés Michelin, le plus grand nombre dans les Alpes businessinsider.com, consolidant son statut de destination gastronomique. La tendance va vers le luxe expérientiel : les nouveaux projets associent hébergement, galeries de boutiques haut de gamme, clubs privés et centres de bien-être. Un développement notable est l’arrivée du Maya Collection hotel, un hôtel ultra-luxueux devant ouvrir à Courchevel en décembre 2025 voguebusiness.com. De même, la Monte-Carlo Société des Bains de Mer (la société derrière les casinos et hôtels luxueux de Monaco) est engagée à Courchevel avec des projets de lodges haut de gamme et d’hôtellerie d’ici 2026 voguebusiness.com. Ces projets indiquent que les investisseurs injectent des fonds dans l’infrastructure touristique de Courchevel, anticipant une demande soutenue. La station se prépare aussi à fêter ses 80 ans en 2026/27, inaugurant probablement certains de ces nouveaux lieux et organisant des événements de prestige voguebusiness.com. Pour les propriétaires immobiliers, l’arrivée de grands opérateurs de luxe est un atout : cela élargit l’attrait de la station (attirant de nouveaux visiteurs fortunés susceptibles de devenir eux-mêmes acheteurs) et renouvelle en permanence le cachet de Courchevel. La présence de marques comme Louis Vuitton, Dior, Cartier, etc., dans le quartier commerçant de Courchevel (toutes ont leurs boutiques sur place) accentue ce côté cosmopolite voguebusiness.com.
Transport et accessibilité : L’accessibilité de Courchevel a toujours fait partie de son attrait luxueux. La station possède notamment un altiport privé (aéroport) juste au-dessus de 1850, l’un des plus hauts d’Europe, permettant aux petits jets privés et aux hélicoptères d’atterrir littéralement sur la piste businessinsider.com. Cela permet aux VIP de voler directement depuis Paris ou Genève jusqu’à Courchevel, évitant ainsi des heures de transfert routier. L’altiport, célèbre pour sa piste courte en montée, fait office d’attraction touristique en hiver (les skieurs s’arrêtent pour regarder les avions décoller/atterrir) businessinsider.com. En ce qui concerne l’infrastructure de transport régionale, de grands projets sont en cours : la ligne ferroviaire à grande vitesse Lyon-Turin (dont une partie comprend une gare à Saint-Jean-de-Maurienne, à environ 45 minutes en voiture de Courchevel) doit être achevée d’ici la fin de la décennie snowonly.com. Une fois terminée, elle réduira considérablement le temps de trajet entre Paris et les Alpes françaises — ce qui pourrait attirer davantage de visiteurs le temps d’un week-end. Imaginez rejoindre Moûtiers (la ville de la vallée desservant Courchevel) en train depuis Paris en seulement 4 heures environ ; cela pourrait rendre Courchevel plus accessible à un public européen encore plus large, y compris ceux qui ne souhaitent pas prendre l’avion. En outre, les améliorations locales des routes (la montée depuis Moûtiers vers Courchevel a bénéficié de modernisations et de tunnels améliorés au fil des ans) continuent d’accroître la sécurité et de réduire les embouteillages durant les semaines les plus fréquentées. Ensemble, ces améliorations renforcent l’attrait de Courchevel comme escapade de luxe pratique, malgré sa situation en montagne isolée.
Durabilité & Environnement : Conscients des menaces liées au changement climatique et à la hausse des coûts de l’énergie, les autorités de Courchevel et les exploitants des remontées mécaniques ont adopté des améliorations durables. La Société des 3 Vallées (S3V), qui gère les remontées mécaniques, alimente désormais 100 % des remontées avec de l’énergie renouvelable (hydroélectrique et solaire) seecourchevel.com. En 2024, ils ont installé des panneaux solaires sur la gare de la télécabine Ariondaz à Courchevel Moriond pour produire de l’électricité sur place, suffisamment pour faire fonctionner un télésiège grâce à l’énergie solaire recueillie seecourchevel.com. Ils ont également investi dans des dameuses économes en énergie guidées par GPS, optimisant les itinéraires de damage et réduisant la consommation de carburant seecourchevel.com. Pour le développement immobilier, les nouvelles constructions respectent des normes d’isolation plus strictes et incluent souvent un chauffage géothermique ou solaire pour les piscines, etc. Le gouvernement de la station a mis en place des mesures telles que la subvention de la rénovation énergétique des bâtiments anciens. Même des politiques simples, comme l’obligation des pneus hiver sur les véhicules pendant la saison pour la sécurité seecourchevel.com, témoignent d’une attention portée à la durabilité et à la sécurité. Ces efforts garantissent que Courchevel reste viable en tant que domaine skiable sur le long terme (atténuant les impacts climatiques) et constituent un argument de vente pour les investisseurs sensibles à l’environnement. De plus, avec une clientèle aisée de plus en plus soucieuse de la responsabilité environnementale, disposer d’une station « verte » accroît son attractivité. Tous ces éléments ajoutent une valeur immatérielle à l’immobilier : une station bien gérée et durable conservera son prestige (et donc la demande immobilière) sur le long terme.
Événements et profil international : La notoriété de Courchevel a brillé de mille feux lors des Championnats du monde de ski alpin FIS en février 2023, coorganisés avec Méribel. La station a bénéficié d’une couverture médiatique internationale et a profité de l’occasion pour mettre en avant ses infrastructures (dont un nouveau stade d’arrivée et des remontées mécaniques modernisées). Le succès de l’événement a démontré la capacité de Courchevel à accueillir des manifestations d’envergure, ce qui est de bon augure pour de futurs projets comme les Jeux Olympiques. En effet, les Alpes françaises (y compris Courchevel) sont de solides candidates pour accueillir les Jeux Olympiques d’hiver 2030, et beaucoup anticipent qu’elles décrocheront l’organisation voguebusiness.comvoguebusiness.com. Cette perspective a déjà accéléré certains projets – par exemple, un réaménagement du “front de neige” de Courchevel 1850 et de la gare de la télécabine du Chenus est prévu pour moderniser le cœur du village en vue d’un éventuel coup de projecteur olympique voguebusiness.com. Si la tenue des Jeux Olympiques est confirmée, attendez-vous à un mini-boom des investissements dans les infrastructures : routes améliorées, hébergements potentiellement élargis (quoique dans le cas de Courchevel, plutôt temporaires vu la limitation sur la construction permanente), et embellissement général. Même si Courchevel n’est pas un site officiel, elle accueillera inévitablement des dignitaires ou des équipes pour des entraînements (comme lors des précédents JO), et la hausse du tourisme sera considérable. De plus, les festivités du 80e anniversaire en 2026/27 donneront lieu, sans doute, à des événements spéciaux, peut-être l’ouverture de nouveaux musées ou de sites culturels célébrant le rôle pionnier de Courchevel en tant que station de ski conçue de toutes pièces (fondée en 1946). De tels investissements culturels ajoutent à l’attrait de la station au-delà du ski.
Station
Fourchette de prix typique du segment haut de gamme (€/m²)
*Les stations suisses ont enregistré une croissance moyenne d’environ 3,5 % en 2024 dmproperties.com ; Verbier, en tant que station suisse de premier plan, a probablement connu une croissance similaire ou légèrement supérieure compte tenu de sa demande.
Croissance du tourisme et plans futurs : L’effet combiné de tous les éléments ci-dessus se reflète dans les statistiques touristiques : lors de la saison 2024/25, Courchevel a enregistré environ 1,2 million de nuitées, en hausse de 16 % par rapport à la saison 2018 (avant Covid)voguebusiness.com. C’est une croissance remarquable pour une destination déjà bien établie. Cette progression s’inscrit dans une stratégie visant à promouvoir la station toute l’année et à l’international. L’office du tourisme a ciblé de nouveaux marchés (par exemple, plus de visiteurs des États-Unis, du Moyen-Orient et d’Asie ont été ciblés à travers des roadshows et des partenariats). L’introduction des forfaits de ski Ikon et Epic (forfaits saisonniers mondiaux) qui incluent des journées dans les 3 Vallées a facilité la découverte de Courchevel par les skieurs internationaux (notamment les Américains), dont beaucoup en sont tombés amoureux dmproperties.com. Les planificateurs de la station tiennent également à préserver un équilibre entre la croissance et l’exclusivité : contrairement à certaines stations de ski grand public, Courchevel ne cherche pas à augmenter de façon spectaculaire le volume de skieurs (ce qui pourrait surcharger les remontées mécaniques et les pistes). À la place, l’accent est mis sur l’amélioration de la qualité – par exemple, de meilleures expériences, davantage d’activités hors ski (parc aquatique Aquamotion, promenades en chiens de traîneau, vols en parapente, etc.), et de meilleurs services (applications pour des services à la demande, conciergerie ski, etc.). Ce faisant, Courchevel conserve sa marque haut de gamme – ce qui continue d’attirer une clientèle fortunée (et des acheteurs de biens immobiliers). Un point important : la synergie entre les investissements publics (remontées mécaniques, voirie, événements) et privés (hôtels, boutiques, chalets) crée un cycle vertueux : la station reste à la pointe du luxe, et l’immobilier y demeure ainsi parmi les plus recherchés au monde.
Analyse comparative avec d’autres stations alpines (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 est souvent citée parmi un petit cercle de stations alpines d’élite. Pour mettre son marché immobilier en perspective, il est utile de comparer les principaux indicateurs et caractéristiques avec Val d’Isère et Megève (ses homologues françaises) ainsi que Verbier (son grand concurrent suisse) :
Prix : Les prix à Courchevel 1850 atteignent le sommet du marché français – la seule station française qui concurrence régulièrement les poids lourds suisses en termes de prixinvestropa.com. Les propriétés haut de gamme de Val d’Isère suivent de près (frôlant les 30 000 €/m² pour les biens les plus prestigieux) investropa.com, mais en moyenne Courchevel garde une légère avance. Megève, bien que très prestigieuse, présente généralement des prix plus bas – un reflet de sa plus faible altitude et de son offre plus importante de terrains à développer (étant donné que c’est une ville étendue). Par exemple, un chalet élégant qui pourrait coûter 5M€ à Megève pourrait facilement atteindre 8–10M€ à Courchevel 1850. Verbier se distingue comme un concurrent direct en termes d’exclusivité et de prix : comme montré, l’immobilier de prestige à Verbier débute autour de 22 100 CHF (~23 600 €) par m² et atteint facilement les 30 000 € ubs.comubs.com. En réalité, la Suisse compte les cinq marchés de stations de ski les plus chers des Alpes, avec St. Moritz et Gstaad dépassant souvent les 40 000 €/m² pour les biens les plus exclusifs ubs.comubs.com. Courchevel 1850 se situe juste en dessous – pour l’instant. À noter que la hausse de 9 % des prix à Courchevel en 2024 a été supérieure à celle de toute station suisse la même année, ce qui laisse penser que l’écart pourrait se réduire dmproperties.com.
Pour les investisseurs, ces différences de prix signifient également que les tickets d’entrée varient : on peut acheter un appartement de luxe à Megève pour le prix d’un très petit appartement à 1850. Si l’on recherche uniquement un investissement, certains peuvent voir une valeur à Megève ou dans des stations émergentes françaises (potentiel de hausse plus important en pourcentage), mais l’attrait de Courchevel est d’être un actif de premier choix – comparable à posséder un bien à Monaco plutôt que dans une ville moins chère.
Demande & profil des acheteurs : Les quatre stations attirent des acheteurs internationaux aisés, avec toutefois des nuances :
Courchevel 1850 – Public très international ; présence importante d’Européens (Britanniques, Belges, Suisses, Français fortunés), intérêt marqué du Moyen-Orient et d’Asie, et des acheteurs américains en augmentation investropa.cominvestropa.com. Également station historiquement prisée des Russes. Les acquéreurs cherchent souvent des biens d’exception et n’hésitent pas à payer une prime pour le prestige.
Val d’Isère – Traditionnellement plébiscitée par la clientèle haut de gamme britannique et les Français fortunés. Elle bénéficie d’une réputation sérieuse de station pour skieurs aguerris (nombreux terrains experts) tout en offrant des chalets de luxe. Son profil d’acheteurs est sans doute un peu plus centré sur l’Europe que le mélange ultra-mondial de Courchevel, mais la présence de non-Européens y augmente également.
Megève – Attire une clientèle aisée plus discrète (la station a été développée à l’origine par la famille Rothschild comme réponse française à St. Moritz). Beaucoup de Français et de Genevois/riverains de Genève apprécient Megève pour son village chic (boutiques, gastronomie, mais à un rythme plus détendu que Courchevel) et pour son art de vivre toute l’année. Station également très populaire auprès des familles – l’enjeu n’est pas uniquement le ski, mais bien le style de vie alpin (golf, équitation, festivals de musique). Présence internationale (Royaume-Uni, Belges, quelques Américains/Asiatiques), mais moins prononcée qu’à Courchevel.
Verbier – Extrêmement internationale ; mélange de Britanniques (surnommée « Londres sur les pistes » du fait du grand nombre de propriétaires du Royaume-Uni), clientèle pan-européenne et élite mondiale. La loi suisse permet aux étrangers d’acheter à Verbier (quotas du canton du Valais), ce qui attire de nombreux propriétaires non suisses, dont des célébrités et de grands chefs d’entreprise. L’ambiance à Verbier est plus jeune et sportive à certains égards – réputée pour le hors-piste et une vie après-ski animée – mais attire aussi beaucoup de personnes au patrimoine important. Les stations suisses comme Verbier bénéficient également de la stabilité économique de la Suisse et parfois d’avantages fiscaux (certains acquéreurs étrangers s’y installent officiellement pour des accords de taxation forfaitaire).
Marché locatif & rendements : Courchevel et Val d’Isère disposent toutes deux de marchés locatifs solides en hiver, mais Courchevel affiche des tarifs hebdomadaires plus élevés en raison de son prestige et de ses équipements (gastronomie, etc.). Un chalet ski-in/ski-out à Courchevel 1850 peut se louer plus cher qu’un chalet comparable à Val d’Isère, parfois 20 à 30 % de plus, ce qui reflète le positionnement de Courchevel. Le marché locatif de Megève est un peu plus saisonnier (très dynamique à Noël et en février, plus calme entre les deux) et bénéficie également d’une activité de location estivale (golf/résidence de vacances). Les locations à Verbier sont comparables à celles de Courchevel pendant les semaines de pointe (les deux se situant dans la toute haute gamme des tarifs locatifs de ski) – un chalet à 100 000 €/semaine à Courchevel peut aussi se louer à CHF 100 000/semaine à Verbier. Les rendements nets dans toutes ces stations de premier choix restent relativement faibles (environ 2–3 %) comme indiqué sur snowonly.com. À noter, l’acquisition d’un bien en station suisse s’accompagne souvent de coûts de détention plus élevés (avec l’imposition annuelle sur la fortune cantonale, et des services souvent plus chers), ainsi que de règles de location strictes dans certains cas (certains résidences secondaires en Suisse ne peuvent pas facilement être louées si elles ont été achetées avec un permis à usage personnel). La France est en fait un peu plus simple en matière de location.
Altitude & fiabilité de l’enneigement : Courchevel 1850 et Val d’Isère sont toutes deux situées en altitude (1850 m, et 1850 m pour le village de La Daille à Val, avec le village principal de Val à 1800 m) et disposent d’un domaine skiable allant jusqu’à plus de 3000 m. Cela leur garantit une excellente fiabilité de l’enneigement qui, avec le réchauffement climatique, devient un atout essentiel – c’est d’ailleurs en partie pour cela qu’elles restent leaders en croissance des prix. Megève, à 1100 m dans la ville, est plus affectée lors des années de faible enneigement (même si la station a beaucoup investi dans la neige artificielle). Le village de Verbier se trouve vers 1500 m, avec du ski possible jusqu’à 3300 m sur le Mont Fort, ce qui le rend aussi très neigeux. La tendance à la « prime d’altitude » est évidente : les stations situées au-dessus de 1500 m ont connu une croissance bien supérieure à celles plus basses investropa.com. Cela s’annonce bien pour Courchevel, Val d’Isère, Verbier – et c’est une légère inquiétude pour Megève (même si l’attrait estival et le charme de Megève constituent d’autres atouts).
Style de vie & infrastructures : Chaque station a sa proposition de style de vie. Courchevel 1850 rime avec glamour et commodité – on peut descendre à ski directement en ville, faire du shopping chez Chanel, dîner dans un palace, et profiter d’une vie nocturne comprenant clubs branchés et galeries d’art. Val d’Isère combine le ski sportif avec une ambiance de village animée et un peu plus décontractée ; on y trouve de nombreux chalets de luxe et même quelques hôtels 5 étoiles aujourd’hui, mais l’ambiance reste celle du « luxe pour passionnés de ski » contre le « luxe ostentatoire » de Courchevel. Megève offre un charmant centre-ville de style médiéval, des balades en calèche et un mélange de luxe et d’authenticité – il s’agit autant d’être vu dans le village (comme à Saint-Moritz) que de skier. C’est aussi une vraie ville à l’année avec une importante population permanente, ce qui séduit ceux qui souhaitent rejoindre une communauté vivante. Verbier est réputée pour sa vie nocturne et le hors-piste – très sportif le jour, très festif le soir. L’offre ultra-luxe côté boutiques (moins de marques de créateurs qu’à Courchevel) est un peu plus discrète mais on y trouve des services haut de gamme et des événements prestigieux (comme le Verbier Music Festival).
Du point de vue d’un investisseur : Courchevel vs Verbier est souvent une question de préférence entre les systèmes français et suisses. Certains préfèrent la France pour la simplicité du processus d’achat et l’absence de restrictions pour les acheteurs étrangers, ainsi que pour le style de vie (langue, gastronomie, culture). D’autres privilégient la Suisse pour sa stabilité, sa confidentialité et son prestige (et certains avantages potentiels en matière de résidence fiscale). En termes strictement d’investissement, les deux ont connu une forte croissance du capital. Un avantage pour Courchevel : pas de quota sur la propriété étrangère, donc la liquidité est élevée – n’importe quel milliardaire du monde entier peut acheter librement à Courchevel. À Verbier, les permis d’achat pour les étrangers sont limités chaque année, ce qui peut restreindre la liquidité (mais cela permet aussi de maintenir l’offre d’acheteurs sous contrôle, soutenant paradoxalement les prix).
Perspectives comparatives : Tous ces grands resorts devraient continuer à bien se porter. La récente flambée des prix à Courchevel laisse penser qu’elle pourrait concurrencer la Suisse pour le sommet des prix en Europe si la tendance continue. Val d’Isère est en pleine transformation (un grand nouveau projet de luxe « Le Coin de Val » est en préparation, par exemple) ce qui la maintiendra compétitive. Les prix légèrement plus doux de Megève pourraient la rendre attractive pour les investisseurs recherchant le luxe à prix (relativement) avantageux, et elle bénéficie d’une fidèle clientèle française très aisée qui la garde stable. Verbier, avec son attrait international et son offre limitée (le village est aussi cerné par la géographie), restera un équivalent de Courchevel.
En résumé, Courchevel 1850 se démarque même parmi l’élite : elle est peut-être mieux comparable à St. Moritz ou Gstaad en termes d’exclusivité. En France, Courchevel est numéro un, avec Val d’Isère en deuxième position, et Megève en solide troisième (certains ajouteraient Méribel ou Chamonix au classement, mais ceux-ci restent un cran en dessous niveau prix). À l’échelle des Alpes, Courchevel est l’un des rares endroits capables d’attirer la clientèle internationale ultra-fortunée au même niveau que les stations suisses. Cela est de bon augure pour son immobilier – cela signifie que le vivier d’acheteurs est aussi vaste et varié que possible. Pour un particulier fortuné hésitant entre ces lieux, la décision relève souvent d’une affinité personnelle : l’élégance discrète de Megève, le chic sportif de Val, l’effervescence cosmopolite de Courchevel ou l’ambiance hédoniste de Verbier. D’un strict point de vue investissement, la dynamique de Courchevel et l’ouverture de la France lui donnent un avantage en 2025 et au-delà.
Perspectives 2026–2028 : Prévisions du marché et facteurs clés
En se projetant sur la période 2026–2028, les perspectives du marché immobilier de Courchevel 1850 restent très positives, avec cependant quelques éléments et tendances à surveiller :
Poursuite de la croissance des prix : Tous les indicateurs suggèrent que la valeur des biens immobiliers à Courchevel continuera d’augmenter dans les prochaines années. La croissance pourrait ne pas être aussi marquée chaque année que le bond de 9 % observé en 2024, mais même les prévisions les plus prudentes tablent sur des hausse annuelles de 3 à 5 % dans les stations prime investropa.com. Plusieurs facteurs sous-tendent cette tendance : une offre toujours limitée, une forte demande internationale, et l’ascension de la station en véritable destination de luxe toutes saisons. D’ici 2028, on pourrait facilement voir le haut de la fourchette pour les chalets ultra-prime dépasser 35 000 € par m², surtout si quelques ventes record établissent de nouveaux critères de référence. Cela placerait Courchevel 1850 solidement parmi les marchés immobiliers de ski les plus chers au monde, réduisant potentiellement l’écart avec des lieux comme St. Moritz/Gstaad. L’effet cumulatif d’une hausse annuelle de 5 % signifie qu’un chalet valorisé à 15 millions d’euros aujourd’hui pourrait atteindre environ 18 millions d’euros ou plus d’ici 2028, conformément à la tendance investropa.com.
Facteurs économiques mondiaux : Il faut tenir compte des conditions économiques générales. En 2025, les taux d’intérêt en Europe se sont stabilisés et même diminué (taux de dépôt BCE ~2,5 % après réduction) ce qui a amélioré l’accès au crédit immobilierinvestropa.com. Si ce contexte de taux bas se poursuit ou si les taux baissent davantage d’ici 2026–2027, cela offrira un soutien additionnel aux acheteurs haut de gamme qui recourent à l’emprunt (certains le font pour des raisons d’effet de levier, même s’ils n’en ont pas besoin). À l’inverse, si l’inflation s’emballe et entraîne une remontée des taux, les marchés immobiliers traditionnels pourraient ralentir – mais en général, l’immobilier de luxe prime est moins sensible aux taux (la majorité des acquéreurs paient comptant). La stabilité géopolitique est un autre facteur : Courchevel a bénéficié d’être une destination sûre et attractive lors de la reprise post-pandémie et dans un contexte géopolitique instable. Si les incertitudes persistent à l’échelle mondiale, les HNWI diversifient souvent leurs actifs dans l’immobilier comme valeur refuge, ce qui peut profiter à Courchevel. L’environnement politique français (par exemple, toute évolution de la fiscalité sur le patrimoine) est également à surveiller, mais rien n’indique de changement majeur à ce stade. En résumé, sauf crise financière mondiale majeure, le contexte économique semble favorable à la poursuite des investissements dans l’immobilier alpin de luxe.
Évolutions démographiques des acheteurs : Nous anticipons de nouvelles vagues d’acheteurs dans les années à venir. Notamment, les acheteurs asiatiques (en particulier chinois) étaient largement absents durant 2020–2022 en raison des restrictions de voyage ; à mesure que les voyages internationaux se normalisent, un regain d’intérêt en provenance d’Asie est probable. Le profil ultra-luxe de Courchevel est parfaitement adapté aux investisseurs asiatiques aisés à la recherche de propriétés prestigieuses à l’étranger – ce qui a déjà été souligné dans investropa.com en 2025. De même, la base des acheteurs du Moyen-Orient (par exemple, les pays du Golfe) pourrait croître ; Courchevel a vu ces dernières années davantage de visiteurs en provenance des Émirats Arabes Unis, d’Arabie Saoudite, etc., en particulier en août et autour du Nouvel An. Ces segments internationaux donneront plus de profondeur au réservoir de demande. Les acheteurs américains devraient poursuivre leur forte présence, surtout si le dollar reste relativement fort face à l’euro (bien que la monnaie puisse fluctuer d’ici 2026–28). Par ailleurs, de jeunes entrepreneurs de la tech et des préretraités (issus des secteurs technologiques/financiers) choisissent de plus en plus des biens motivés par le style de vie – un logement tendance au ski s’intègre parfaitement dans cette logique. L’âge moyen des acheteurs pourrait donc baisser légèrement, pour toucher davantage les quadragénaires plutôt que principalement les cinquantenaires/sexagénaires, à mesure que le travail à distance et la création de richesse à un plus jeune âge se généralisent.
Mise en avant du bien-être & de l’attractivité toute l’année : D’ici 2028, Courchevel aura probablement achevé sa transformation en une véritable station quatre saisons. Attendez-vous à voir encore plus d’activités estivales (peut-être des remontées mécaniques ouvertes plus longtemps, de nouveaux sentiers VTT, un practice de golf ou d’autres attractions dans la région). L’importance du bien-être, déjà soulignée, continuera de croître – possiblement avec l’installation de nouveaux centres ou cliniques de bien-être dans la région (sur le modèle des stations thermales suisses). Cela élargit l’attrait de posséder un bien sur place, au-delà des seuls amateurs de ski. Comme l’a noté un chercheur de chez Knight Frank, la santé et le bien-être dépassent aujourd’hui le ski comme principal moteur de style de vie pour les acheteurs alpins dmproperties.com. Ainsi, les propriétés offrant cela (installation de spa, tranquillité, connexion à la nature) seront très recherchées. Un marché de niche pourrait également émerger autour des chalets « climato-résilients » – construits avec des matériaux durables, autosuffisance énergétique, etc., allant au-delà de la simple conformité aux lois et établissant un nouveau standard apprécié par les acheteurs de luxe soucieux d’écologie.
Contraintes potentielles : Un facteur à surveiller est le niveau des stocks – ils sont si bas que le volume des ventes pourrait diminuer simplement par manque de vendeurs. Si les prix atteignent de nouveaux sommets, certains propriétaires pourraient décider de vendre (ce qui augmenterait l’offre), mais beaucoup pourraient également conserver leurs biens car il existe peu d’investissements alternatifs aussi agréables qu’un chalet à Courchevel. Si les volumes de transactions chutent, les indices de prix peuvent devenir moins stables (quelques ventes exceptionnelles peuvent fausser les moyennes). Cependant, toute baisse d’activité refléterait probablement un manque d’offre, et non un manque de demande, ce qui signifie que les prix se maintiendraient ou augmenteraient. Une autre contrainte pourrait être réglementaire : si, par hypothèse, d’ici 2028 la France décidait d’imposer des restrictions sur la propriété étrangère (ce qui n’est pas prévu actuellement) ou de nouveaux impôts sur les résidences de luxe, cela pourrait légèrement modérer la demande. De plus, le changement climatique reste un défi transversal – si des conditions météorologiques extrêmes raccourcissaient significativement les hivers d’ici la fin des années 2020, cela pourrait influencer la perception des acheteurs (même si, comme indiqué, l’altitude de Courchevel lui offre une certaine protection et qu’elle dispose d’un important réseau de neige de culture). Jusqu’à présent, les projections suggèrent un enneigement suffisant jusqu’aux années 2030 pour les stations d’altitude, mais c’est un point à surveiller à long terme.
Impact de la candidature aux Jeux Olympiques d’hiver 2030 : À la mi-2025, une forte dynamique existe pour que les Jeux Olympiques d’hiver 2030 soient organisés en France (Alpes françaises), potentiellement avec des épreuves réparties entre plusieurs stations (après l’Italie en 2026). Si la France obtient officiellement l’accueil des Jeux 2030 (décision probable vers 2026), on peut s’attendre à une hausse d’intérêt entre 2027 et 2028 alors que les projets d’infrastructure s’achèvent et que l’attention mondiale se tourne vers les Alpes. Les JO entraînent souvent un pic de demande immobilière dans les régions hôtes – non seulement de la part des investisseurs anticipant des loyers plus élevés, mais aussi de la clientèle aisée souhaitant être présente pour vivre l’événement. Par exemple, Cortina d’Ampezzo (Italie) a vu les prix grimper fortement après son annonce comme hôte des JO 2026 ubs.com. Courchevel, déjà site d’entraînement olympique, serait sans doute une base privilégiée pour les VIP lors des Jeux, même si les épreuves avaient lieu ailleurs, en raison de ses hébergements de luxe et de son aérodrome. Ainsi, la période précédant 2030 pourrait ajouter quelques points de pourcentage de croissance aux valeurs immobilières de Courchevel au-delà de la tendance de fond.
Perspectives locatives : Les rendements locatifs resteront probablement modestes, mais les revenus locatifs pourraient progresser avec la hausse des tarifs à la nuitée (partiellement du fait de l’inflation, partiellement en raison de l’offre de services de luxe grandissante). D’ici 2028, un chalet haut de gamme pourrait demander plus de 120 000 € pour la semaine du Nouvel An, par exemple. Si davantage de services sont inclus (chef privé, etc.), les propriétaires pourront facturer davantage. Le marché locatif d’été continuera également à se développer – il pourrait même doubler de taille par rapport à aujourd’hui si la tendance actuelle se poursuit, ce qui améliorerait légèrement le rendement annuel. L’arrivée de plus de sociétés de gestion locative professionnelles (certaines sous marque d’hôtellerie de luxe) pourrait également simplifier la mise en location, facilitant ainsi la valorisation des biens par les propriétaires lorsqu’ils ne les occupent pas.
Conclusion – Vision 2028 : D’ici 2028, Courchevel 1850 restera probablement le sommet de l’immobilier alpin français, avec des prix atteignant de nouveaux records. Nous prévoyons un rythme de croissance sain, quoique plus calme – aucun krach en vue compte tenu des fondamentaux. L’immobilier de la station sera de plus en plus caractérisé par des chalets ultra-modernes, une scène pleinement développée toute l’année, et une clientèle venue des quatre coins du monde. Posséder un bien à Courchevel continuera d’être autant un symbole de statut qu’un investissement. Pour les investisseurs fortunés et les acheteurs orientés style de vie, le conseil reste le même : se concentrer sur l’emplacement premium et la qualité, conserver l’actif pendant les fluctuations du marché à court terme, et vous serez récompensé tant par le plaisir que par l’appréciation financière. Tant que « neige » et « luxe » resteront séduisants, le marché immobilier de Courchevel 1850 devrait connaître un âge d’or entre 2026 et 2028, et au-delà, soutenu par une offre limitée, une demande constante et l’attrait intemporel des Alpes françaises.
Réglementations et politiques gouvernementales impactant l’immobilier
Loi sur l’efficacité énergétique (« Loi Climat ») : Un changement de politique majeur affectant l’immobilier français est l’interdiction progressive de la location de biens ayant de mauvaises performances énergétiques. À partir de 2025, les logements classés en « G » ne pourront plus être légalement loués en Francemansion-properties.com. D’ici 2028, cette interdiction s’étendra aux logements notés « F », puis « E » en 2034. Dans les stations alpines, de nombreux chalets traditionnels construits il y a plusieurs décennies pourraient appartenir à ces catégories de faible efficacité (en raison de fenêtres à simple vitrage, d’une isolation insuffisante, de systèmes de chauffage anciens, etc.). Pour les propriétaires à Courchevel, cela devient un problème pressant : pour maintenir le potentiel de revenus locatifs, les biens doivent être mis aux normes. On observe déjà une « fuite vers la qualité » où les acheteurs se concentrent sur des chalets récents, bien isolés ou déjà rénovés avec un chauffage moderne et une meilleure isolationinvestropa.cominvestropa.com. Les chalets plus anciens présentant de mauvaises notes se retrouvent sur un marché à deux vitesses : ils se vendent à prix réduit, voire pas du tout, ou bien les propriétaires investissent dans des améliorations (panneaux solaires, pompes à chaleur, meilleure isolation) pour améliorer la note. Ces réglementations ont, de façon assez paradoxale, soutenu la hausse des prix pour les biens de qualité – car les logements conformes avec un classement énergétique A/B deviennent encore plus précieux et recherchés investropa.cominvestropa.com. À Courchevel 1850, de nombreux chalets de luxe ont été rénovés pour installer du triple vitrage, du chauffage géothermique, etc., afin de rester exploitables en location. Globalement, cette politique oriente le marché vers la durabilité, ce qui, à long terme, améliore le parc immobilier et correspond aux valeurs personnelles de nombreux acheteurs (de nombreux acheteurs fortunés apprécient les améliorations écologiques comme faisant partie d’un standard de luxe).
Réglementation des locations de courte durée : Les zones riches en tourisme en France cherchent à équilibrer les locations saisonnières lucratives avec les besoins des communautés. Dans certaines villes alpines (en particulier les plus grandes comme Chamonix), les autorités locales ont limité le nombre de locations touristiques ou exigé des permis spéciaux pour leur exploitation dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix, par exemple, a introduit des quotas sur les locations de vacances dans certaines zones pour libérer des logements pour les résidents locaux et les travailleurs saisonniers. Bien que la plus petite taille et le caractère résolument touristique de Courchevel fassent qu’aucun plafonnement strict n’ait été imposé pour l’instant (l’économie repose sur les locations), la station n’est pas à l’abri d’une surveillance réglementaire. Les propriétaires à Courchevel doivent enregistrer leurs biens s’ils les louent à court terme et payer des taxes de séjour. Si de futures règles étaient introduites – par exemple, limiter le nombre de semaines pendant lesquelles un bien peut être loué ou exiger qu’il s’agisse de la résidence principale pour une location illimitée – cela pourrait affecter l’équation d’investissement. Cependant, compte tenu du profil de Courchevel 1850 (principalement des résidences secondaires de luxe et des infrastructures touristiques), toute politique de ce type serait probablement mesurée. Il est à noter qu’en limitant l’offre de locations dans des lieux comme Chamonix, ces villes accroissent involontairement la demande (et les tarifs) des biens qui sont disponiblesinvestropa.cominvestropa.com. Un effet similaire pourrait se produire à Courchevel : si jamais les locations devaient être restreintes, les biens exclusifs restant sur le marché pourraient voir la demande augmenter encore davantage de la part des touristes aisés. C’est un sujet à suivre, mais à l’horizon 2025, Courchevel reste un marché très favorable à la location, sans interdiction locale spécifique concernant les locations de vacances (en dehors des lois nationales).
Taxes sur les résidences secondaires : Le gouvernement français et les communes locales ont mis en place des taxes visant les propriétaires de résidences secondaires, ce qui inclut de nombreux propriétaires à Courchevel. Ces mesures comprennent des surtaxes de taxe d’habitation plus élevées dans les zones officiellement désignées comme connaissant une pénurie de logements pour les habitants (zones tendues). Le département de la Savoie, où se situe Courchevel, a autorisé une surtaxe allant jusqu’à 60 % sur la taxe des résidences secondaires dans certains cas. De plus, certaines stations prisées appliquent une taxe sur les logements vacants afin de décourager les biens laissés inoccupés. En pratique, pour un chalet valant plusieurs millions d’euros, ces taxes locales restent relativement mineures (quelques milliers d’euros de plus par an) et n’ont pas dissuadé les acheteurs fortunésinvestropa.com. Le régime fiscal national de la France présente quelques avantages pour les investisseurs : il n’existe pas de « taxe sur les acheteurs étrangers » générale, et la France a dorénavant limité son impôt sur la fortune depuis 2018 à l’immobilier uniquement (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), applicable aux actifs immobiliers nets de plus de 1,3 M€, avec un taux progressif pouvant atteindre environ 1,5 %. De nombreux acheteurs étrangers intègrent simplement ce coût dans le prix d’une propriété en France. Sur les revenus locatifs, les propriétaires étrangers paient l’impôt sur le revenu français (avec des conventions pour éviter la double imposition), mais peuvent déduire des charges, et des dispositifs attractifs comme le statut LMNP (location meublée non professionnelle) offrent un traitement fiscal avantageux. Par ailleurs, des allègements fiscaux existent pour la location : les revenus tirés de la location meublée peuvent souvent être compensés par l’amortissement et les charges, ce qui permet parfois d’obtenir un revenu imposable très faible pour un chalet bien géré. Un autre avantage clé concerne les constructions neuves, comme mentionné – la TVA (20 %) peut être remboursée si le bien est loué avec services, ce qui améliore nettement le rendement freespiritalpine.com. Il existe également des crédits d’impôt et des subventions pour les rénovations écologiques (dans le cadre des initiatives vertes françaises). Dans l’ensemble, l’environnement réglementaire en France est considéré comme stable et relativement transparentmansion-properties.com. Les investisseurs bénéficient d’une forte protection juridique (les droits de propriété sont bien établis) mansion-properties.com et l’orientation de la France vers la location durable devrait renforcer à long terme la valeur des biens conformes.
Réglementation stricte de l’urbanisme & de la construction : Le développement à Courchevel 1850 est régi par des règles d’urbanisme strictes visant à préserver l’environnement montagnard et le caractère exclusif de la station. La Loi Montagne et les plans locaux d’urbanisme limitent les grands projets, en particulier au-dessus de certaines altitudes. Concrètement, cela signifie que les nouveaux permis de construire sont rares – la priorité est donnée à la réhabilitation de l’existant plutôt qu’à l’expansion sur des terrains vierges investropa.com. Les limites de hauteur garantissent que les chalets restent à taille humaine (pas de grands immeubles ici), et des règles architecturales préservent l’esthétique classique des chalets. De plus, construire de nouvelles résidences secondaires dans les Alpes exige souvent d’apporter un bénéfice à la collectivité (création de parkings ou soutien au logement des travailleurs saisonniers) en contrepartie. Ces politiques permettent en pratique de verrouiller la rareté de l’immobilier à Courchevel. Pour les propriétaires, c’est positif car cela évite une surconstruction qui pourrait autrement faire baisser la valeur des biens ou nuire au charme de la station. En revanche, les projets de rénovation peuvent être coûteux et chronophages en raison des obstacles administratifs – mais la plupart des acheteurs haut de gamme l’acceptent comme un passage obligé pour posséder une part de ce paradis. À noter : la Suisse applique des règles encore plus strictes (comme le quota Lex Weber sur les résidences secondaires), tandis qu’en France, le développement reste possible mais de manière encadrée. Le conseil municipal de Courchevel doit équilibrer la durabilité environnementale (risques d’avalanches, circulation, gestion de l’eau) avec le statut de destination de renommée mondiale. Les récentes modernisations d’infrastructures (comme de nouvelles remontées mécaniques) s’accompagnent généralement d’études d’impact et, autant que possible, elles consistent à réutiliser ou à moderniser les installations existantes plutôt qu’à en créer de nouvelles.
En résumé, le contexte réglementaire en 2025 pour les propriétaires à Courchevel est caractérisé par une exigence de qualité et de conformité : logements économes en énergie, locations responsables et développement maîtrisé. Si ces mesures ajoutent de la complexité pour les propriétaires, elles servent globalement à renforcer la valeur à long terme et l’exclusivité de l’immobilier à Courchevel. Les acquéreurs doivent s’assurer que le bien visé respecte déjà les nouvelles normes ou peut raisonnablement être mis à niveau – et s’entourer d’experts locaux pour optimiser la fiscalité et maîtriser la réglementation locative. Point important, la France accueille les acheteurs étrangers (aucune restriction de nationalité à l’achat), ce qui maintient l’attrait international de Courchevel ; on y retrouve des investisseurs venus d’Europe, d’Amérique ou d’Asie.
Dynamiques saisonnières : impact sur les prix & la disponibilité
Saison de pointe hivernale (haute saison) : Courchevel 1850 est avant tout une station de ski, et c’est en hiver que le village prend véritablement vie – ceci a des répercussions directes sur l’utilisation et le prix de l’immobilier. La période de décembre à avril correspond à la haute saison, avec Noël/Nouvel An et février (vacances scolaires) qui représentent les moments les plus intenses. Durant ces périodes, la demande d’hébergement explose. Les propriétaires de chalets qui mettent leurs biens en location réalisent souvent la majorité de leurs revenus locatifs annuels en seulement 2–3 semaines de vacances. En conséquence, les tarifs de location en hiver sont extrêmement élevés (par exemple, 50 000 €+ par semaine pour un chalet de luxe de 4 chambres est la norme pendant la semaine du Nouvel An). L’activité des ventes peut également s’accélérer en hiver, certains visiteurs fortunés décidant parfois d’acheter une part de Courchevel après avoir expérimenté ce style de vie. Il n’est pas rare que des visites de biens immobiliers se déroulent sur le champ en haute saison, à l’initiative de locataires charmés. Cela étant dit, le stock à vendre est généralement au plus bas en hiver – de nombreux propriétaires préfèrent attendre le printemps ou l’été avant de mettre en vente afin de ne pas perturber des locations hivernales lucratives ou leur propre séjour. Ainsi, l’hiver est le moment où les acheteurs découvrent le produit (la station et souvent le bien en tant que locataire), mais les transactions elles-mêmes se concluent souvent lors des intersaisons.
Printemps et automne (basses saisons) : Fin avril, les remontées mécaniques ferment et Courchevel entre dans une phase calme. Le dégel printanier et l’intersaison (mai, juin) voient de nombreux commerces et restaurants fermés. De même, après le bref été, l’automne (fin septembre à novembre) correspond à la basse saison avec une activité touristique minimale. Historiquement, ces périodes représentent un temps mort pour la station – un moment où les propriétaires effectuent des rénovations ou améliorations, le personnel prend des congés, et le village se ressource. Côté marché, l’intersaison est le moment où le stock disponible tend à être le plus élevé et où les acheteurs peuvent disposer d’un peu plus de marge de négociation. Les vendeurs qui mettent en vente à cette période savent qu’ils ont une audience plus restreinte ; s’ils sont motivés, ils peuvent être un peu plus agressifs sur le prix. Cependant, comme les propriétaires de Courchevel ne sont généralement pas pressés de vendre, il ne faut pas s’attendre à des remises saisonnières drastiques – le marché n’est pas comparable à la location saisonnière où les tarifs fluctuent fortement. Les prix de l’immobilier ne baissent pas en été ou en basse saison ; tout au plus, il y a un peu plus de marge de manœuvre pour négocier ou la possibilité d’acheter sans enchères concurrentes. Certains acheteurs avisés préfèrent organiser leur recherche au printemps : après une grande saison de ski, quelques propriétaires pourraient envisager de vendre (en particulier si le bien n’a pas été loué ou utilisé comme espéré). De plus, les agences immobilières disposent de plus de temps pour travailler avec leurs clients en basse saison, pouvant ainsi accorder davantage d’attention et d’opportunités d’exploration aux acheteurs.
Saison estivale (seconde haute saison) :L’été (juillet-août) à Courchevel a considérablement gagné en popularité, les Alpes se positionnant désormais comme une destination de toute saison. Bien que l’été ne soit pas aussi fréquenté que l’hiver, il n’est plus un simple second choix. Les familles et les amateurs d’activités de plein air viennent pour la randonnée, le VTT, le trail, le golf (à proximité) et la détente alpine. Le climat est agréable (journées chaudes, nuits fraîches) et les paysages sont splendides, faisant de Courchevel un refuge de montagne luxueux également en été. Cette tendance a plusieurs effets : les locations estivales rapportent désormais des revenus significatifs, de nombreux chalets et appartements étant loués à la semaine à des touristes venus d’Europe, du Moyen-Orient (souvent à la recherche de fraîcheur en été), et d’ailleurs. Les taux d’occupation peuvent atteindre plus de 70 % en pleine saison estivale pour les propriétés attractives snowonly.com. Les tarifs de location sont inférieurs à ceux de l’hiver, mais restent intéressants – par exemple, ce chalet à 50 000 €/semaine en hiver peut se louer 15 000–20 000 €/semaine en août. Pour les propriétaires, cela signifie que la propriété n’est pas inutilisée pendant 8 mois de l’année ; elle peut être exploitée ou générer des revenus sur plus de saisons. Culturellement, l’image de Courchevel s’étend vers une station bi-saisonnière, à l’instar de Megève ou Chamonix depuis longtemps. Les infrastructures comme les remontées mécaniques ouvertes en été (pour les randonneurs/VTTistes) et des événements tels que des festivals de musique ou de feux d’artifice attirent les visiteurs. D’ailleurs, à l’échelle des Alpes, les stations ont constaté une forte augmentation de la fréquentation estivale – Chamonix a enregistré une hausse de 46 % des ventes de forfaits de remontées en été sur deux ans dmproperties.com, et les chiffres de l’été à Courchevel sont en hausse constante. Cette attractivité toute l’année soutient la valeur des biens immobiliers car les propriétaires voient plus d’utilité (et de revenus potentiels) pour leur investissement. Cela atténue également la forte saisonnalité des commerces, rendant le village plus dynamique toute l’année.
Impact sur la disponibilité : Le cycle saisonnier influence les périodes de mise en vente des biens. De nombreux vendeurs préfèrent mettre en vente à la fin de l’hiver ou au printemps (après avoir profité d’une dernière saison ou pour capter les visiteurs printaniers) afin que la transaction se conclue durant l’été, avant l’hiver suivant. De même, les nouveaux programmes visent souvent une livraison à l’automne pour que les acheteurs puissent profiter de leur bien en haute saison hivernale. Cela signifie que l’automne voit souvent une profusion de signatures et de remises de clés (les études notariales des Alpes sont d’ailleurs très actives en octobre-novembre afin que les acquéreurs aient leurs clés pour Noël). Pour les locations, les propriétaires doivent décider dès le début de l’automne s’ils loueront pendant les semaines de pointe ou s’ils en profiteront eux-mêmes, car les agents immobiliers commencent à commercialiser les chalets d’hiver dès septembre pour la saison à venir.
Dynamique des prix : On pourrait supposer que l’achat en hiver est plus cher en raison de la demande – mais dans l’immobilier à Courchevel, les prix sont relativement stables selon les saisons (contrairement aux hôtels, les prix des maisons ne doublent pas en hiver). Cependant, la valeur perçue d’un bien est souvent à son apogée en hiver : un chalet de ski paraît plus attrayant entouré de neige et d’une activité animée. Cela conduit parfois à des ventes rapides au prix affiché en hiver, alors que ce même bien présenté hors saison dans une station désertée pourrait susciter une offre plus audacieuse. En ce sens, l’“achat émotionnel” hivernal existe : un acheteur tombe amoureux du lieu lors du pic d’ambiance et paie sans négocier. À l’inverse, un investisseur minutieux préférera sans doute visiter en été pour vérifier d’éventuels problèmes cachés sous la neige hivernale (état de la toiture, délimitation du terrain, etc.) et négocier dans une atmosphère moins frénétique.
Tendances des utilisateurs – Séjours prolongés : Un autre changement saisonnier est que les propriétaires (et locataires) passent des périodes plus longues à Courchevel qu’auparavant. L’essor du travail à distance permet à certains propriétaires de venir désormais pour plusieurs mois – par exemple de décembre à février sans interruption – au lieu de simplement une semaine de vacances. Ils peuvent travailler depuis leur chalet en semaine et skier lors des pauses, le vivant comme une résidence principale bis. De même, certains viennent en été pour s’évader de la ville pendant un mois. Cette tendance brouille les lignes saisonnières et accroît la demande de caractéristiques plus confortables et domestiques (bureaux à domicile, internet fiable, etc., ce que Courchevel a renforcé grâce à la fibre optique dans la région). Cela confirme que Courchevel n’est pas seulement une station de ski de passage mais une destination alpine à vivre toute l’année.
En conclusion, la saisonnalité à Courchevel impose un rythme cyclique au marché, l’hiver restant la saison phare tant pour l’utilisation que pour l’animation, mais avec un été qui prend de plus en plus d’importance. Même si les prix des biens eux-mêmes ne fluctuent pas selon la saison, le calendrier des ventes, le taux d’occupation et la disponibilité des annonces sont bel et bien saisonniers. Les investisseurs avisés sauront caler leurs stratégies sur ce calendrier : peut-être acheter au printemps, rénover hors saison, et profiter des locations en haute saison. L’effort pour diversifier les saisons touristiques (hiver et été) rééquilibre progressivement la donne, ce qui rend, au final, l’actif immobilier plus précieux, car il est exploité sur une plus grande partie de l’année et s’inscrit dans une communauté qui ne ferme plus la moitié du temps.
Développements des infrastructures et croissance du tourisme
Mises à niveau des infrastructures de ski : Courchevel et les Trois Vallées investissent continuellement dans leurs infrastructures de ski, reconnaissant qu’une expérience de ski moderne et efficace est cruciale pour maintenir la valeur des biens immobiliers et attirer une clientèle aisée. Un récent point fort est la rénovation complète de la télécabine de la Saulire, qui rouvrira pour l’hiver 2024/25 avec des cabines panoramiques flambant neuves et un confort luxueux seecourchevel.com. La Saulire est une remontée emblématique (emmenant les skieurs jusqu’à 2 700 m avec vue sur le Mont Blanc), et sa modernisation témoigne de l’engagement de la station envers des installations de premier ordre. De plus, les espaces pour débutants à 1850 ont connu des améliorations telles que de nouveaux tapis roulants couverts (remontées de type tapis roulant) remplaçant les anciens pour offrir une montée abritée et confortable aux enfants et débutants seecourchevel.com. Au cours des dernières années, Courchevel a également étendu les systèmes d’enneigement artificiel pour garantir des pistes praticables de début décembre à fin avril, même lors des saisons neigeuses modestes. Par exemple, en amont des Championnats du monde de ski 2023 (accueillis à Courchevel-Méribel), des millions ont été investis dans la préparation des pistes, de nouvelles dameuses et des canons à neige afin d’assurer des conditions de classe mondiale. La connectivité au sein du domaine skiable reste inégalée : Courchevel est reliée sans couture à Méribel et Val Thorens, et des projets récents comme la télécabine Orelle-Cime Caron 2021 (dans la « 4e Vallée ») ont encore renforcé les 3 Vallées comme un immense terrain de jeu snowonly.com. Pour les propriétaires, ces améliorations signifient une qualité de ski constante et une meilleure expérience pour les invités, ce qui maintient une forte demande locative et justifie la cherté de l’immobilier.
Aménagements de luxe & Expansion : Les améliorations sur les pistes s’accompagnent de développements dans les villages de la station. Courchevel 1850 possède déjà l’une des plus fortes concentrations d’hôtels 5 étoiles au monde (hors grandes métropoles) businessinsider.com. Cela inclut des établissements réputés comme Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée et d’autres, qui chouchoutent les visiteurs et rehaussent le prestige de la station. De façon impressionnante, Courchevel (tous niveaux) compte 7 restaurants étoilés Michelin, le plus grand nombre dans les Alpes businessinsider.com, consolidant son statut de destination gastronomique. La tendance va vers le luxe expérientiel : les nouveaux projets associent hébergement, galeries de boutiques haut de gamme, clubs privés et centres de bien-être. Un développement notable est l’arrivée du Maya Collection hotel, un hôtel ultra-luxueux devant ouvrir à Courchevel en décembre 2025 voguebusiness.com. De même, la Monte-Carlo Société des Bains de Mer (la société derrière les casinos et hôtels luxueux de Monaco) est engagée à Courchevel avec des projets de lodges haut de gamme et d’hôtellerie d’ici 2026 voguebusiness.com. Ces projets indiquent que les investisseurs injectent des fonds dans l’infrastructure touristique de Courchevel, anticipant une demande soutenue. La station se prépare aussi à fêter ses 80 ans en 2026/27, inaugurant probablement certains de ces nouveaux lieux et organisant des événements de prestige voguebusiness.com. Pour les propriétaires immobiliers, l’arrivée de grands opérateurs de luxe est un atout : cela élargit l’attrait de la station (attirant de nouveaux visiteurs fortunés susceptibles de devenir eux-mêmes acheteurs) et renouvelle en permanence le cachet de Courchevel. La présence de marques comme Louis Vuitton, Dior, Cartier, etc., dans le quartier commerçant de Courchevel (toutes ont leurs boutiques sur place) accentue ce côté cosmopolite voguebusiness.com.
Transport et accessibilité : L’accessibilité de Courchevel a toujours fait partie de son attrait luxueux. La station possède notamment un altiport privé (aéroport) juste au-dessus de 1850, l’un des plus hauts d’Europe, permettant aux petits jets privés et aux hélicoptères d’atterrir littéralement sur la piste businessinsider.com. Cela permet aux VIP de voler directement depuis Paris ou Genève jusqu’à Courchevel, évitant ainsi des heures de transfert routier. L’altiport, célèbre pour sa piste courte en montée, fait office d’attraction touristique en hiver (les skieurs s’arrêtent pour regarder les avions décoller/atterrir) businessinsider.com. En ce qui concerne l’infrastructure de transport régionale, de grands projets sont en cours : la ligne ferroviaire à grande vitesse Lyon-Turin (dont une partie comprend une gare à Saint-Jean-de-Maurienne, à environ 45 minutes en voiture de Courchevel) doit être achevée d’ici la fin de la décennie snowonly.com. Une fois terminée, elle réduira considérablement le temps de trajet entre Paris et les Alpes françaises — ce qui pourrait attirer davantage de visiteurs le temps d’un week-end. Imaginez rejoindre Moûtiers (la ville de la vallée desservant Courchevel) en train depuis Paris en seulement 4 heures environ ; cela pourrait rendre Courchevel plus accessible à un public européen encore plus large, y compris ceux qui ne souhaitent pas prendre l’avion. En outre, les améliorations locales des routes (la montée depuis Moûtiers vers Courchevel a bénéficié de modernisations et de tunnels améliorés au fil des ans) continuent d’accroître la sécurité et de réduire les embouteillages durant les semaines les plus fréquentées. Ensemble, ces améliorations renforcent l’attrait de Courchevel comme escapade de luxe pratique, malgré sa situation en montagne isolée.
Durabilité & Environnement : Conscients des menaces liées au changement climatique et à la hausse des coûts de l’énergie, les autorités de Courchevel et les exploitants des remontées mécaniques ont adopté des améliorations durables. La Société des 3 Vallées (S3V), qui gère les remontées mécaniques, alimente désormais 100 % des remontées avec de l’énergie renouvelable (hydroélectrique et solaire) seecourchevel.com. En 2024, ils ont installé des panneaux solaires sur la gare de la télécabine Ariondaz à Courchevel Moriond pour produire de l’électricité sur place, suffisamment pour faire fonctionner un télésiège grâce à l’énergie solaire recueillie seecourchevel.com. Ils ont également investi dans des dameuses économes en énergie guidées par GPS, optimisant les itinéraires de damage et réduisant la consommation de carburant seecourchevel.com. Pour le développement immobilier, les nouvelles constructions respectent des normes d’isolation plus strictes et incluent souvent un chauffage géothermique ou solaire pour les piscines, etc. Le gouvernement de la station a mis en place des mesures telles que la subvention de la rénovation énergétique des bâtiments anciens. Même des politiques simples, comme l’obligation des pneus hiver sur les véhicules pendant la saison pour la sécurité seecourchevel.com, témoignent d’une attention portée à la durabilité et à la sécurité. Ces efforts garantissent que Courchevel reste viable en tant que domaine skiable sur le long terme (atténuant les impacts climatiques) et constituent un argument de vente pour les investisseurs sensibles à l’environnement. De plus, avec une clientèle aisée de plus en plus soucieuse de la responsabilité environnementale, disposer d’une station « verte » accroît son attractivité. Tous ces éléments ajoutent une valeur immatérielle à l’immobilier : une station bien gérée et durable conservera son prestige (et donc la demande immobilière) sur le long terme.
Événements et profil international : La notoriété de Courchevel a brillé de mille feux lors des Championnats du monde de ski alpin FIS en février 2023, coorganisés avec Méribel. La station a bénéficié d’une couverture médiatique internationale et a profité de l’occasion pour mettre en avant ses infrastructures (dont un nouveau stade d’arrivée et des remontées mécaniques modernisées). Le succès de l’événement a démontré la capacité de Courchevel à accueillir des manifestations d’envergure, ce qui est de bon augure pour de futurs projets comme les Jeux Olympiques. En effet, les Alpes françaises (y compris Courchevel) sont de solides candidates pour accueillir les Jeux Olympiques d’hiver 2030, et beaucoup anticipent qu’elles décrocheront l’organisation voguebusiness.comvoguebusiness.com. Cette perspective a déjà accéléré certains projets – par exemple, un réaménagement du “front de neige” de Courchevel 1850 et de la gare de la télécabine du Chenus est prévu pour moderniser le cœur du village en vue d’un éventuel coup de projecteur olympique voguebusiness.com. Si la tenue des Jeux Olympiques est confirmée, attendez-vous à un mini-boom des investissements dans les infrastructures : routes améliorées, hébergements potentiellement élargis (quoique dans le cas de Courchevel, plutôt temporaires vu la limitation sur la construction permanente), et embellissement général. Même si Courchevel n’est pas un site officiel, elle accueillera inévitablement des dignitaires ou des équipes pour des entraînements (comme lors des précédents JO), et la hausse du tourisme sera considérable. De plus, les festivités du 80e anniversaire en 2026/27 donneront lieu, sans doute, à des événements spéciaux, peut-être l’ouverture de nouveaux musées ou de sites culturels célébrant le rôle pionnier de Courchevel en tant que station de ski conçue de toutes pièces (fondée en 1946). De tels investissements culturels ajoutent à l’attrait de la station au-delà du ski.
Station
Fourchette de prix typique du segment haut de gamme (€/m²)
*Les stations suisses ont enregistré une croissance moyenne d’environ 3,5 % en 2024 dmproperties.com ; Verbier, en tant que station suisse de premier plan, a probablement connu une croissance similaire ou légèrement supérieure compte tenu de sa demande.
Croissance du tourisme et plans futurs : L’effet combiné de tous les éléments ci-dessus se reflète dans les statistiques touristiques : lors de la saison 2024/25, Courchevel a enregistré environ 1,2 million de nuitées, en hausse de 16 % par rapport à la saison 2018 (avant Covid)voguebusiness.com. C’est une croissance remarquable pour une destination déjà bien établie. Cette progression s’inscrit dans une stratégie visant à promouvoir la station toute l’année et à l’international. L’office du tourisme a ciblé de nouveaux marchés (par exemple, plus de visiteurs des États-Unis, du Moyen-Orient et d’Asie ont été ciblés à travers des roadshows et des partenariats). L’introduction des forfaits de ski Ikon et Epic (forfaits saisonniers mondiaux) qui incluent des journées dans les 3 Vallées a facilité la découverte de Courchevel par les skieurs internationaux (notamment les Américains), dont beaucoup en sont tombés amoureux dmproperties.com. Les planificateurs de la station tiennent également à préserver un équilibre entre la croissance et l’exclusivité : contrairement à certaines stations de ski grand public, Courchevel ne cherche pas à augmenter de façon spectaculaire le volume de skieurs (ce qui pourrait surcharger les remontées mécaniques et les pistes). À la place, l’accent est mis sur l’amélioration de la qualité – par exemple, de meilleures expériences, davantage d’activités hors ski (parc aquatique Aquamotion, promenades en chiens de traîneau, vols en parapente, etc.), et de meilleurs services (applications pour des services à la demande, conciergerie ski, etc.). Ce faisant, Courchevel conserve sa marque haut de gamme – ce qui continue d’attirer une clientèle fortunée (et des acheteurs de biens immobiliers). Un point important : la synergie entre les investissements publics (remontées mécaniques, voirie, événements) et privés (hôtels, boutiques, chalets) crée un cycle vertueux : la station reste à la pointe du luxe, et l’immobilier y demeure ainsi parmi les plus recherchés au monde.
Analyse comparative avec d’autres stations alpines (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 est souvent citée parmi un petit cercle de stations alpines d’élite. Pour mettre son marché immobilier en perspective, il est utile de comparer les principaux indicateurs et caractéristiques avec Val d’Isère et Megève (ses homologues françaises) ainsi que Verbier (son grand concurrent suisse) :
Prix : Les prix à Courchevel 1850 atteignent le sommet du marché français – la seule station française qui concurrence régulièrement les poids lourds suisses en termes de prixinvestropa.com. Les propriétés haut de gamme de Val d’Isère suivent de près (frôlant les 30 000 €/m² pour les biens les plus prestigieux) investropa.com, mais en moyenne Courchevel garde une légère avance. Megève, bien que très prestigieuse, présente généralement des prix plus bas – un reflet de sa plus faible altitude et de son offre plus importante de terrains à développer (étant donné que c’est une ville étendue). Par exemple, un chalet élégant qui pourrait coûter 5M€ à Megève pourrait facilement atteindre 8–10M€ à Courchevel 1850. Verbier se distingue comme un concurrent direct en termes d’exclusivité et de prix : comme montré, l’immobilier de prestige à Verbier débute autour de 22 100 CHF (~23 600 €) par m² et atteint facilement les 30 000 € ubs.comubs.com. En réalité, la Suisse compte les cinq marchés de stations de ski les plus chers des Alpes, avec St. Moritz et Gstaad dépassant souvent les 40 000 €/m² pour les biens les plus exclusifs ubs.comubs.com. Courchevel 1850 se situe juste en dessous – pour l’instant. À noter que la hausse de 9 % des prix à Courchevel en 2024 a été supérieure à celle de toute station suisse la même année, ce qui laisse penser que l’écart pourrait se réduire dmproperties.com.
Pour les investisseurs, ces différences de prix signifient également que les tickets d’entrée varient : on peut acheter un appartement de luxe à Megève pour le prix d’un très petit appartement à 1850. Si l’on recherche uniquement un investissement, certains peuvent voir une valeur à Megève ou dans des stations émergentes françaises (potentiel de hausse plus important en pourcentage), mais l’attrait de Courchevel est d’être un actif de premier choix – comparable à posséder un bien à Monaco plutôt que dans une ville moins chère.
Demande & profil des acheteurs : Les quatre stations attirent des acheteurs internationaux aisés, avec toutefois des nuances :
Courchevel 1850 – Public très international ; présence importante d’Européens (Britanniques, Belges, Suisses, Français fortunés), intérêt marqué du Moyen-Orient et d’Asie, et des acheteurs américains en augmentation investropa.cominvestropa.com. Également station historiquement prisée des Russes. Les acquéreurs cherchent souvent des biens d’exception et n’hésitent pas à payer une prime pour le prestige.
Val d’Isère – Traditionnellement plébiscitée par la clientèle haut de gamme britannique et les Français fortunés. Elle bénéficie d’une réputation sérieuse de station pour skieurs aguerris (nombreux terrains experts) tout en offrant des chalets de luxe. Son profil d’acheteurs est sans doute un peu plus centré sur l’Europe que le mélange ultra-mondial de Courchevel, mais la présence de non-Européens y augmente également.
Megève – Attire une clientèle aisée plus discrète (la station a été développée à l’origine par la famille Rothschild comme réponse française à St. Moritz). Beaucoup de Français et de Genevois/riverains de Genève apprécient Megève pour son village chic (boutiques, gastronomie, mais à un rythme plus détendu que Courchevel) et pour son art de vivre toute l’année. Station également très populaire auprès des familles – l’enjeu n’est pas uniquement le ski, mais bien le style de vie alpin (golf, équitation, festivals de musique). Présence internationale (Royaume-Uni, Belges, quelques Américains/Asiatiques), mais moins prononcée qu’à Courchevel.
Verbier – Extrêmement internationale ; mélange de Britanniques (surnommée « Londres sur les pistes » du fait du grand nombre de propriétaires du Royaume-Uni), clientèle pan-européenne et élite mondiale. La loi suisse permet aux étrangers d’acheter à Verbier (quotas du canton du Valais), ce qui attire de nombreux propriétaires non suisses, dont des célébrités et de grands chefs d’entreprise. L’ambiance à Verbier est plus jeune et sportive à certains égards – réputée pour le hors-piste et une vie après-ski animée – mais attire aussi beaucoup de personnes au patrimoine important. Les stations suisses comme Verbier bénéficient également de la stabilité économique de la Suisse et parfois d’avantages fiscaux (certains acquéreurs étrangers s’y installent officiellement pour des accords de taxation forfaitaire).
Marché locatif & rendements : Courchevel et Val d’Isère disposent toutes deux de marchés locatifs solides en hiver, mais Courchevel affiche des tarifs hebdomadaires plus élevés en raison de son prestige et de ses équipements (gastronomie, etc.). Un chalet ski-in/ski-out à Courchevel 1850 peut se louer plus cher qu’un chalet comparable à Val d’Isère, parfois 20 à 30 % de plus, ce qui reflète le positionnement de Courchevel. Le marché locatif de Megève est un peu plus saisonnier (très dynamique à Noël et en février, plus calme entre les deux) et bénéficie également d’une activité de location estivale (golf/résidence de vacances). Les locations à Verbier sont comparables à celles de Courchevel pendant les semaines de pointe (les deux se situant dans la toute haute gamme des tarifs locatifs de ski) – un chalet à 100 000 €/semaine à Courchevel peut aussi se louer à CHF 100 000/semaine à Verbier. Les rendements nets dans toutes ces stations de premier choix restent relativement faibles (environ 2–3 %) comme indiqué sur snowonly.com. À noter, l’acquisition d’un bien en station suisse s’accompagne souvent de coûts de détention plus élevés (avec l’imposition annuelle sur la fortune cantonale, et des services souvent plus chers), ainsi que de règles de location strictes dans certains cas (certains résidences secondaires en Suisse ne peuvent pas facilement être louées si elles ont été achetées avec un permis à usage personnel). La France est en fait un peu plus simple en matière de location.
Altitude & fiabilité de l’enneigement : Courchevel 1850 et Val d’Isère sont toutes deux situées en altitude (1850 m, et 1850 m pour le village de La Daille à Val, avec le village principal de Val à 1800 m) et disposent d’un domaine skiable allant jusqu’à plus de 3000 m. Cela leur garantit une excellente fiabilité de l’enneigement qui, avec le réchauffement climatique, devient un atout essentiel – c’est d’ailleurs en partie pour cela qu’elles restent leaders en croissance des prix. Megève, à 1100 m dans la ville, est plus affectée lors des années de faible enneigement (même si la station a beaucoup investi dans la neige artificielle). Le village de Verbier se trouve vers 1500 m, avec du ski possible jusqu’à 3300 m sur le Mont Fort, ce qui le rend aussi très neigeux. La tendance à la « prime d’altitude » est évidente : les stations situées au-dessus de 1500 m ont connu une croissance bien supérieure à celles plus basses investropa.com. Cela s’annonce bien pour Courchevel, Val d’Isère, Verbier – et c’est une légère inquiétude pour Megève (même si l’attrait estival et le charme de Megève constituent d’autres atouts).
Style de vie & infrastructures : Chaque station a sa proposition de style de vie. Courchevel 1850 rime avec glamour et commodité – on peut descendre à ski directement en ville, faire du shopping chez Chanel, dîner dans un palace, et profiter d’une vie nocturne comprenant clubs branchés et galeries d’art. Val d’Isère combine le ski sportif avec une ambiance de village animée et un peu plus décontractée ; on y trouve de nombreux chalets de luxe et même quelques hôtels 5 étoiles aujourd’hui, mais l’ambiance reste celle du « luxe pour passionnés de ski » contre le « luxe ostentatoire » de Courchevel. Megève offre un charmant centre-ville de style médiéval, des balades en calèche et un mélange de luxe et d’authenticité – il s’agit autant d’être vu dans le village (comme à Saint-Moritz) que de skier. C’est aussi une vraie ville à l’année avec une importante population permanente, ce qui séduit ceux qui souhaitent rejoindre une communauté vivante. Verbier est réputée pour sa vie nocturne et le hors-piste – très sportif le jour, très festif le soir. L’offre ultra-luxe côté boutiques (moins de marques de créateurs qu’à Courchevel) est un peu plus discrète mais on y trouve des services haut de gamme et des événements prestigieux (comme le Verbier Music Festival).
Du point de vue d’un investisseur : Courchevel vs Verbier est souvent une question de préférence entre les systèmes français et suisses. Certains préfèrent la France pour la simplicité du processus d’achat et l’absence de restrictions pour les acheteurs étrangers, ainsi que pour le style de vie (langue, gastronomie, culture). D’autres privilégient la Suisse pour sa stabilité, sa confidentialité et son prestige (et certains avantages potentiels en matière de résidence fiscale). En termes strictement d’investissement, les deux ont connu une forte croissance du capital. Un avantage pour Courchevel : pas de quota sur la propriété étrangère, donc la liquidité est élevée – n’importe quel milliardaire du monde entier peut acheter librement à Courchevel. À Verbier, les permis d’achat pour les étrangers sont limités chaque année, ce qui peut restreindre la liquidité (mais cela permet aussi de maintenir l’offre d’acheteurs sous contrôle, soutenant paradoxalement les prix).
Perspectives comparatives : Tous ces grands resorts devraient continuer à bien se porter. La récente flambée des prix à Courchevel laisse penser qu’elle pourrait concurrencer la Suisse pour le sommet des prix en Europe si la tendance continue. Val d’Isère est en pleine transformation (un grand nouveau projet de luxe « Le Coin de Val » est en préparation, par exemple) ce qui la maintiendra compétitive. Les prix légèrement plus doux de Megève pourraient la rendre attractive pour les investisseurs recherchant le luxe à prix (relativement) avantageux, et elle bénéficie d’une fidèle clientèle française très aisée qui la garde stable. Verbier, avec son attrait international et son offre limitée (le village est aussi cerné par la géographie), restera un équivalent de Courchevel.
En résumé, Courchevel 1850 se démarque même parmi l’élite : elle est peut-être mieux comparable à St. Moritz ou Gstaad en termes d’exclusivité. En France, Courchevel est numéro un, avec Val d’Isère en deuxième position, et Megève en solide troisième (certains ajouteraient Méribel ou Chamonix au classement, mais ceux-ci restent un cran en dessous niveau prix). À l’échelle des Alpes, Courchevel est l’un des rares endroits capables d’attirer la clientèle internationale ultra-fortunée au même niveau que les stations suisses. Cela est de bon augure pour son immobilier – cela signifie que le vivier d’acheteurs est aussi vaste et varié que possible. Pour un particulier fortuné hésitant entre ces lieux, la décision relève souvent d’une affinité personnelle : l’élégance discrète de Megève, le chic sportif de Val, l’effervescence cosmopolite de Courchevel ou l’ambiance hédoniste de Verbier. D’un strict point de vue investissement, la dynamique de Courchevel et l’ouverture de la France lui donnent un avantage en 2025 et au-delà.
Perspectives 2026–2028 : Prévisions du marché et facteurs clés
En se projetant sur la période 2026–2028, les perspectives du marché immobilier de Courchevel 1850 restent très positives, avec cependant quelques éléments et tendances à surveiller :
Poursuite de la croissance des prix : Tous les indicateurs suggèrent que la valeur des biens immobiliers à Courchevel continuera d’augmenter dans les prochaines années. La croissance pourrait ne pas être aussi marquée chaque année que le bond de 9 % observé en 2024, mais même les prévisions les plus prudentes tablent sur des hausse annuelles de 3 à 5 % dans les stations prime investropa.com. Plusieurs facteurs sous-tendent cette tendance : une offre toujours limitée, une forte demande internationale, et l’ascension de la station en véritable destination de luxe toutes saisons. D’ici 2028, on pourrait facilement voir le haut de la fourchette pour les chalets ultra-prime dépasser 35 000 € par m², surtout si quelques ventes record établissent de nouveaux critères de référence. Cela placerait Courchevel 1850 solidement parmi les marchés immobiliers de ski les plus chers au monde, réduisant potentiellement l’écart avec des lieux comme St. Moritz/Gstaad. L’effet cumulatif d’une hausse annuelle de 5 % signifie qu’un chalet valorisé à 15 millions d’euros aujourd’hui pourrait atteindre environ 18 millions d’euros ou plus d’ici 2028, conformément à la tendance investropa.com.
Facteurs économiques mondiaux : Il faut tenir compte des conditions économiques générales. En 2025, les taux d’intérêt en Europe se sont stabilisés et même diminué (taux de dépôt BCE ~2,5 % après réduction) ce qui a amélioré l’accès au crédit immobilierinvestropa.com. Si ce contexte de taux bas se poursuit ou si les taux baissent davantage d’ici 2026–2027, cela offrira un soutien additionnel aux acheteurs haut de gamme qui recourent à l’emprunt (certains le font pour des raisons d’effet de levier, même s’ils n’en ont pas besoin). À l’inverse, si l’inflation s’emballe et entraîne une remontée des taux, les marchés immobiliers traditionnels pourraient ralentir – mais en général, l’immobilier de luxe prime est moins sensible aux taux (la majorité des acquéreurs paient comptant). La stabilité géopolitique est un autre facteur : Courchevel a bénéficié d’être une destination sûre et attractive lors de la reprise post-pandémie et dans un contexte géopolitique instable. Si les incertitudes persistent à l’échelle mondiale, les HNWI diversifient souvent leurs actifs dans l’immobilier comme valeur refuge, ce qui peut profiter à Courchevel. L’environnement politique français (par exemple, toute évolution de la fiscalité sur le patrimoine) est également à surveiller, mais rien n’indique de changement majeur à ce stade. En résumé, sauf crise financière mondiale majeure, le contexte économique semble favorable à la poursuite des investissements dans l’immobilier alpin de luxe.
Évolutions démographiques des acheteurs : Nous anticipons de nouvelles vagues d’acheteurs dans les années à venir. Notamment, les acheteurs asiatiques (en particulier chinois) étaient largement absents durant 2020–2022 en raison des restrictions de voyage ; à mesure que les voyages internationaux se normalisent, un regain d’intérêt en provenance d’Asie est probable. Le profil ultra-luxe de Courchevel est parfaitement adapté aux investisseurs asiatiques aisés à la recherche de propriétés prestigieuses à l’étranger – ce qui a déjà été souligné dans investropa.com en 2025. De même, la base des acheteurs du Moyen-Orient (par exemple, les pays du Golfe) pourrait croître ; Courchevel a vu ces dernières années davantage de visiteurs en provenance des Émirats Arabes Unis, d’Arabie Saoudite, etc., en particulier en août et autour du Nouvel An. Ces segments internationaux donneront plus de profondeur au réservoir de demande. Les acheteurs américains devraient poursuivre leur forte présence, surtout si le dollar reste relativement fort face à l’euro (bien que la monnaie puisse fluctuer d’ici 2026–28). Par ailleurs, de jeunes entrepreneurs de la tech et des préretraités (issus des secteurs technologiques/financiers) choisissent de plus en plus des biens motivés par le style de vie – un logement tendance au ski s’intègre parfaitement dans cette logique. L’âge moyen des acheteurs pourrait donc baisser légèrement, pour toucher davantage les quadragénaires plutôt que principalement les cinquantenaires/sexagénaires, à mesure que le travail à distance et la création de richesse à un plus jeune âge se généralisent.
Mise en avant du bien-être & de l’attractivité toute l’année : D’ici 2028, Courchevel aura probablement achevé sa transformation en une véritable station quatre saisons. Attendez-vous à voir encore plus d’activités estivales (peut-être des remontées mécaniques ouvertes plus longtemps, de nouveaux sentiers VTT, un practice de golf ou d’autres attractions dans la région). L’importance du bien-être, déjà soulignée, continuera de croître – possiblement avec l’installation de nouveaux centres ou cliniques de bien-être dans la région (sur le modèle des stations thermales suisses). Cela élargit l’attrait de posséder un bien sur place, au-delà des seuls amateurs de ski. Comme l’a noté un chercheur de chez Knight Frank, la santé et le bien-être dépassent aujourd’hui le ski comme principal moteur de style de vie pour les acheteurs alpins dmproperties.com. Ainsi, les propriétés offrant cela (installation de spa, tranquillité, connexion à la nature) seront très recherchées. Un marché de niche pourrait également émerger autour des chalets « climato-résilients » – construits avec des matériaux durables, autosuffisance énergétique, etc., allant au-delà de la simple conformité aux lois et établissant un nouveau standard apprécié par les acheteurs de luxe soucieux d’écologie.
Contraintes potentielles : Un facteur à surveiller est le niveau des stocks – ils sont si bas que le volume des ventes pourrait diminuer simplement par manque de vendeurs. Si les prix atteignent de nouveaux sommets, certains propriétaires pourraient décider de vendre (ce qui augmenterait l’offre), mais beaucoup pourraient également conserver leurs biens car il existe peu d’investissements alternatifs aussi agréables qu’un chalet à Courchevel. Si les volumes de transactions chutent, les indices de prix peuvent devenir moins stables (quelques ventes exceptionnelles peuvent fausser les moyennes). Cependant, toute baisse d’activité refléterait probablement un manque d’offre, et non un manque de demande, ce qui signifie que les prix se maintiendraient ou augmenteraient. Une autre contrainte pourrait être réglementaire : si, par hypothèse, d’ici 2028 la France décidait d’imposer des restrictions sur la propriété étrangère (ce qui n’est pas prévu actuellement) ou de nouveaux impôts sur les résidences de luxe, cela pourrait légèrement modérer la demande. De plus, le changement climatique reste un défi transversal – si des conditions météorologiques extrêmes raccourcissaient significativement les hivers d’ici la fin des années 2020, cela pourrait influencer la perception des acheteurs (même si, comme indiqué, l’altitude de Courchevel lui offre une certaine protection et qu’elle dispose d’un important réseau de neige de culture). Jusqu’à présent, les projections suggèrent un enneigement suffisant jusqu’aux années 2030 pour les stations d’altitude, mais c’est un point à surveiller à long terme.
Impact de la candidature aux Jeux Olympiques d’hiver 2030 : À la mi-2025, une forte dynamique existe pour que les Jeux Olympiques d’hiver 2030 soient organisés en France (Alpes françaises), potentiellement avec des épreuves réparties entre plusieurs stations (après l’Italie en 2026). Si la France obtient officiellement l’accueil des Jeux 2030 (décision probable vers 2026), on peut s’attendre à une hausse d’intérêt entre 2027 et 2028 alors que les projets d’infrastructure s’achèvent et que l’attention mondiale se tourne vers les Alpes. Les JO entraînent souvent un pic de demande immobilière dans les régions hôtes – non seulement de la part des investisseurs anticipant des loyers plus élevés, mais aussi de la clientèle aisée souhaitant être présente pour vivre l’événement. Par exemple, Cortina d’Ampezzo (Italie) a vu les prix grimper fortement après son annonce comme hôte des JO 2026 ubs.com. Courchevel, déjà site d’entraînement olympique, serait sans doute une base privilégiée pour les VIP lors des Jeux, même si les épreuves avaient lieu ailleurs, en raison de ses hébergements de luxe et de son aérodrome. Ainsi, la période précédant 2030 pourrait ajouter quelques points de pourcentage de croissance aux valeurs immobilières de Courchevel au-delà de la tendance de fond.
Perspectives locatives : Les rendements locatifs resteront probablement modestes, mais les revenus locatifs pourraient progresser avec la hausse des tarifs à la nuitée (partiellement du fait de l’inflation, partiellement en raison de l’offre de services de luxe grandissante). D’ici 2028, un chalet haut de gamme pourrait demander plus de 120 000 € pour la semaine du Nouvel An, par exemple. Si davantage de services sont inclus (chef privé, etc.), les propriétaires pourront facturer davantage. Le marché locatif d’été continuera également à se développer – il pourrait même doubler de taille par rapport à aujourd’hui si la tendance actuelle se poursuit, ce qui améliorerait légèrement le rendement annuel. L’arrivée de plus de sociétés de gestion locative professionnelles (certaines sous marque d’hôtellerie de luxe) pourrait également simplifier la mise en location, facilitant ainsi la valorisation des biens par les propriétaires lorsqu’ils ne les occupent pas.
Conclusion – Vision 2028 : D’ici 2028, Courchevel 1850 restera probablement le sommet de l’immobilier alpin français, avec des prix atteignant de nouveaux records. Nous prévoyons un rythme de croissance sain, quoique plus calme – aucun krach en vue compte tenu des fondamentaux. L’immobilier de la station sera de plus en plus caractérisé par des chalets ultra-modernes, une scène pleinement développée toute l’année, et une clientèle venue des quatre coins du monde. Posséder un bien à Courchevel continuera d’être autant un symbole de statut qu’un investissement. Pour les investisseurs fortunés et les acheteurs orientés style de vie, le conseil reste le même : se concentrer sur l’emplacement premium et la qualité, conserver l’actif pendant les fluctuations du marché à court terme, et vous serez récompensé tant par le plaisir que par l’appréciation financière. Tant que « neige » et « luxe » resteront séduisants, le marché immobilier de Courchevel 1850 devrait connaître un âge d’or entre 2026 et 2028, et au-delà, soutenu par une offre limitée, une demande constante et l’attrait intemporel des Alpes françaises.
Analyse du marché 2025 : Prix, demande, offre & profil des acheteurs
Prix de l’immobilier en 2025 : Les prix de l’immobilier à Courchevel 1850 sont exceptionnellement élevés et continuent de grimper. À la mi-2025, les propriétés de haute qualité à Courchevel commencent autour de 11 000 à 14 000 € par mètre carré et augmentent rapidement pour les emplacements privilégiés investropa.com. Les références de valorisation montrent que les chalets de luxe à Courchevel 1850 atteignent régulièrement plus de 30 000 € par m², les chalets les plus prestigieux atteignant un impressionnant 33 200 € par m² tout en haut du marché investropa.com. Pour mettre en perspective, ces chiffres dépassent ceux des autres stations françaises – même Val d’Isère (une autre station élite) affiche une moyenne d’environ 16 100 €/m² et un sommet autour de 30 000 € investropa.cominvestropa.com – soulignant ainsi la prime de prix de Courchevel. En termes absolus, un appartement de 100 m² à 1850 peut facilement coûter 3 à 3,5 millions d’euros (env. 35 000 €/m²) snowonly.com, et les chalets individuels se vendent régulièrement dans la fourchette 10 à 50 millions d’euros selon leur taille, emplacement et prestations.
Croissance des prix 2024–2025 : Le marché a montré un élan de croissance remarquable à l’approche de 2025. En 2024, Courchevel 1850 a dominé l’ensemble des Alpes françaises avec une hausse des prix de 9 %, bien supérieure à la moyenne alpine d’environ 3 % investropa.comdmproperties.com. Cette envolée reflète une vague de demande post-pandémie et la rareté persistante des propriétés à 1850. En comparaison, d’autres stations principales ont connu une croissance solide mais plus modérée (Val d’Isère +5–7 %, Megève +4–6 % en 2024) investropa.com. L’importante hausse des prix à Courchevel est attribuée à un « stock très limité » – très peu de nouvelles inscriptions face à de nombreux acheteurs dmproperties.com. En entrant en 2025, les prix demeurent en hausse, les prévisions suggérant une croissance de 3 à 7 % pour la valeur des biens alpins en 2025 globalement investropa.com. Courchevel devrait atteindre la limite supérieure de cette fourchette compte tenu de sa demande exceptionnelle. En résumé, le marché 2025 se caractérise par des prix records et une dynamique persistante de marché vendeur à Courchevel 1850.
Demande et démographie des acheteurs : La demande pour l’immobilier à Courchevel est véritablement mondiale et fortement influencée par les personnes à très haut revenu. Les acheteurs internationaux dominent, avec un intérêt marqué du Royaume-Uni et des États-Unis ainsi qu’un contingent croissant d’acheteurs asiatiquesinvestropa.cominvestropa.com. Les acheteurs américains se sont particulièrement démarqués ces dernières années – encouragés par un dollar fort (rendant les actifs en euros relativement moins chers) – et recherchent des chalets d’exception dans les meilleures stations telles que Courchevel et Val d’Isère investropa.com. Les acheteurs britanniques restent très actifs malgré le Brexit, maintenant la popularité de Courchevel auprès de l’élite britannique. On note également un intérêt croissant de la part de la Chine, Singapour et Hong Kong, alors que les ultra-riches asiatiques découvrent le prestige de posséder un bien dans les Alpes investropa.com (attirés par d’excellentes écoles de ski pour leurs familles et le charme de l’investissement dans un style de vie alpin). Historiquement, Courchevel 1850 a aussi été un terrain de jeu pour les Européens et les Moyen-Orientaux fortunés — et en particulier, les oligarques et milliardaires russes ont joué un rôle majeur, acquérant certains des chalets les plus extravagants (plusieurs Russes possèdent toujours des biens ici) businessinsider.combusinessinsider.com. Les facteurs géopolitiques ont récemment freiné les nouveaux investissements russes, mais le vide a été comblé par d’autres (par exemple les Américains). Le profil type de l’acheteur à Courchevel en 2025 est un individu ou un family office UHNW cherchant une résidence secondaire de luxe faisant à la fois office d’investissement et de symbole de statut. La résilience et la liquidité de cette clientèle permettent de maintenir une forte demande, même en période de fluctuations économiques.
Contraintes d’offre : L’une des caractéristiques déterminantes du marché de Courchevel 1850 est la sévère limitation de l’offre. La station est petite et géographiquement contrainte – perchée sur le flanc d’une montagne avec la majorité des terrains constructibles déjà occupés par des chalets, des hôtels, ou des forêts/sentiers de ski protégés. Les nouvelles constructions sont rares et strictement contrôlées par les autorités locales (afin de préserver l’environnement alpin et le caractère exclusif) investropa.com. En substance, Courchevel ne peut pas s’étendre ou se développer massivement ; toute addition a tendance à être un projet boutique et haut de gamme ou un remplacement de structures plus anciennes. Il en résulte qu’à tout moment, le nombre de biens à vendre à 1850 est extrêmement faible (souvent seulement une poignée de chalets sont disponibles sur le marché, les autres s’échangeant de gré à gré). De nombreux propriétaires conservent leur bien à long terme (certaines propriétés se transmettent au sein des familles ou entre amis, en privé). À la fin 2024 par exemple, les agents locaux ont noté un déséquilibre entre vendeurs et acheteurs à 1850 – certains propriétaires fixaient des prix extrêmement élevés pour d’anciens chalets en raison du manque de concurrence, entraînant des négociations plus longues freespiritalpine.com. Pourtant, tout bien réellement premium et bien positionné sur le prix a tendance à se vendre rapidement, car il y a plus d’acheteurs que de chalets disponibles. Cette pénurie chronique d’offre exerce une pression haussière sur les prix – la demande excessive n’a aucun débouché. Cela signifie également que le marché de Courchevel est relativement protégé : même si la demande se tasse légèrement, la rareté soutient les valeurs. En résumé, 2025 trouve Courchevel 1850 avec une demande largement supérieure à l’offre, une recette pour des prix toujours élevés et des ventes rapides des biens d’exception.
Tendances des chalets et appartements de luxe en 2025
Chalets – Ultra-luxe et tradition alpine :Les chalets sont l’emblème de l’immobilier à Courchevel 1850, et les tendances récentes montrent que les acheteurs recherchent un luxe clé en main, ultra-moderne derrière une façade de chalet traditionnel. Beaucoup des propriétés les plus convoitées sont des chalets récemment construits ou ayant fait l’objet d’une rénovation totale, qui associent extérieurs alpins authentiques (bois ancien, pierre et toits de chalet) à des intérieurs contemporains. Les acquéreurs haut de gamme en 2025 privilégient les chalets offrant toutes les commodités imaginables : piscine intérieure ou spa, espaces bien-être (sauna, hammam, salle de sport), cinéma privé, cave à vin, garage chauffé et accès skis aux pieds directement sur les pistes. Ces chalets « cinq étoiles » ultra-équipés atteignent les prix au m² les plus élevés et se vendent rapidement dès leur mise sur le marché. À l’inverse, les anciens chalets à rénover rencontrent souvent une certaine difficulté de prix – récemment, on observe un « conflit entre ce que demandent les vendeurs et ce que sont prêts à offrir les acheteurs » pour des chalets ayant une dizaine ou une vingtaine d’années et non modernisés freespiritalpine.com. Les acheteurs sont prêts à payer le prix fort pour des maisons en parfait état ou neuves, mais si l’intérieur d’un chalet est daté ou si ses installations bien-être manquent, ils s’attendent désormais à une remise ou marge de négociationfreespiritalpine.com. Cette tendance crée une opportunité : les investisseurs prêts à rénover un bien ancien peuvent ajouter une grande valeur. Globalement, le niveau d’exigence pour un « chalet de luxe » en 2025 est très élevé – design alpin chic et moderne, fonctionnalités de maison connectée et conforts digne d’un hôtel sont la norme dans le segment premium de 1850.
Appartements – Nouveaux Programmes et Résidences de Services : Si les chalets occupent le devant de la scène, les appartements de luxe sont devenus une composante importante du marché immobilier de Courchevel, notamment dans les secteurs 1650 (Moriond) et 1550 (Village) ainsi qu’en tant que résidences skis aux pieds à 1850. Ces dernières années ont vu émerger des projets d’appartements neufs destinés aux acheteurs recherchant une combinaison de luxe et de praticité. Par exemple, des programmes comme Sundance Lodge et Steamboat Lodge à Courchevel 1650 (livraison prévue fin 2025) proposent des prestations hôtelières 5 étoiles – conciergerie, piscines, spas, restaurants sur place – réunies dans une propriété en copropriété privée freespiritalpine.com. Ces résidences vont des appartements pratiques « clé-en-main » de 2 chambres jusqu’aux vastes penthouses de 5–6 chambres qui rivalisent avec les chalets en termes de superficie freespiritalpine.com. Le concept est d’offrir une alternative au chalet – tous les avantages du mode de vie, avec moins de contraintes d’entretien. Ce type de bien est très apprécié : les acheteurs aiment la possibilité d’avoir leur appartement entièrement géré et même loué lorsqu’ils ne l’occupent pas (certains disposent de programmes locatifs). En matière de design, la tendance dans les appartements est similaire à celle des chalets : utilisation de matériaux locaux haut de gamme (vieilles poutres en bois, cheminées en pierre) associés à des intérieurs alpins contemporains et élégants. De grandes baies vitrées panoramiques, des plafonds hauts et des espaces ouverts optimisant la vue sont fréquents. Autre tendance : l’espace polyvalent dans les nouveaux appartements – des pièces pouvant servir de chambre supplémentaire, bureau ou salle média selon les besoins des propriétaires (reflétant la prolongation des séjours et même des périodes de télétravail). À Courchevel 1850 même, l’offre d’appartements est limitée (le village est majoritairement composé de chalets et d’hôtels), mais là où ils existent, ils se trouvent souvent dans des immeubles exclusifs de style chalet, ne comptant que 4 à 10 logements, préservant ainsi l’intimité et le prestige.
Tendances en matière d’équipements & de mode de vie : Le « bien-être » qui dépasse le ski comme priorité marque une évolution notable dans les tendances de l’immobilier alpin dmproperties.com. À Courchevel, cela se manifeste dans l’aménagement des chalets et appartements. Les acheteurs accordent désormais une importance majeure aux espaces bien-être intérieurs et à l’utilisation toute l’année. Beaucoup de chalets neufs ou rénovés intègrent des espaces spa, studios de yoga ou suites de fitness, reconnaissant que propriétaires et invités passent presque autant de temps à se détendre et à se ressourcer qu’à skier. Les promoteurs sont aussi attentifs à l’efficacité énergétique et à la technologie : installation d’isolations nouvelles générations, pompes à chaleur, triples vitrages, etc., pour satisfaire à la réglementation et séduire les acquéreurs de luxe éco-responsables. Les systèmes domotiques (gestion de l’éclairage, du chauffage, de la sécurité, voire de la programmation du sauna) sont désormais standards dans les biens haut de gamme. Par ailleurs, les touches de design biophilique – intégration d’éléments naturels, maximisation de la lumière naturelle et des vues sur la montagne – séduisent, en parfaite adéquation avec la thématique du bien-être.
Sur le plan architectural, Courchevel maintient des codes de conception stricts pour préserver son charme de chalet, de sorte qu’en apparence la tendance est à l’évolution plutôt qu’à la révolution. Les nouveaux chalets ressemblent toujours à des chalets traditionnels (toits en pente, façades en bois), mais ils sont plus grands et plus élaborés que les cabanes rustiques d’autrefois. Certains des plus récents « chalets » sont en réalité de véritables mini-maisons (plus de 1 000 m²), mais soigneusement camouflées en bois et en pierre. L’afflux continu de commerces et de restaurants de luxe (avec plus de 40 boutiques de créateurs et des dizaines de restaurants gastronomiques à 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) accompagne cette tendance immobilière – les propriétaires d’aujourd’hui attendent un véritable écosystème de luxe. En résumé, les tendances immobilières de 2025 à Courchevel 1850 mettent l’accent sur des équipements de bien-être haut de gamme, un design alpin moderne et un mode de vie riche en services (soit via des chalets avec personnel, soit en résidences avec services complets). Le marché répond ainsi au désir des acheteurs d’un sanctuaire ouvert toute l’année qui offre bien plus qu’un simple endroit où dormir après le ski.
Opportunités d’investissement et rendements prévisionnels
Potentiel d’appréciation du capital : L’immobilier à Courchevel 1850 est souvent considéré comme un investissement de premier ordre, offrant une solide préservation du capital et une appréciation à long terme plutôt que des gains spéculatifs rapides. Le bilan est impressionnant : la valeur des biens immobiliers dans les Alpes françaises a augmenté de ~30 % en moyenne depuis 2020 (environ 5,5 % par an) investropa.cominvestropa.com, et les stations les plus prestigieuses ont dépassé la moyenne, surtout depuis la pandémie. Dans le cas de Courchevel, les prix ont grimpé en flèche ces dernières années (par exemple, +9 % en 2024 seulement) investropa.com, établissant de nouveaux repères. À l’avenir, même si le rythme devrait ralentir, les experts prévoient une croissance modérée de ~3–7 % par an sur les marchés alpins jusqu’en 2026 investropa.com. Pour une zone ultra-prime comme 1850, on peut raisonnablement s’attendre à ce que la valorisation se situe dans la partie haute de cette fourchette, sauf perturbation majeure. Cela signifie qu’un chalet à 10 millions d’euros aujourd’hui pourrait naturellement voir sa valeur augmenter à 11–12 millions d’euros dans quelques années, uniquement grâce à l’appréciation du marché. De plus, l’écart unique entre l’offre et la demande à Courchevel suggère qu’elle pourrait enregistrer une appréciation supérieure à la moyenne : à chaque arrivée de nouveaux acheteurs fortunés (venant, par exemple, de marchés émergents ou d’une économie prospère), les prix ont la capacité de grimper à cause de l’offre limitée. En somme, les perspectives de croissance du capital restent solides, faisant de l’achat-conservation une stratégie rémunératrice. Même sur le très long terme, les biens prime dans les Alpes ont démontré une progression régulière (par exemple, les chalets de ski prime ont augmenté d’environ 33 % en moyenne depuis 2008, avec une accélération de la croissance après 2020) investropa.com.
Rendements locatifs et revenus : Les investisseurs doivent noter que les rendements locatifs à Courchevel 1850 sont relativement faibles en pourcentage, ce qui est caractéristique des marchés ultra-luxueux. Comme les prix d’achat sont très élevés, les revenus locatifs, bien que substantiels en valeur absolue, se traduisent par un rendement annuel modeste. Les rendements locatifs nets habituels sont de l’ordre de 2 à 3 % dans les stations prestigieuses comme Courchevel snowonly.com. À titre de comparaison, les stations alpines françaises moins clinquantes peuvent offrir un rendement net de 4 à 4,5 % snowonly.com, et la moyenne nationale française du rendement locatif (tous types de biens confondus) avoisine 6 % mansion-properties.com. Cela signifie qu’un investisseur à Courchevel privilégie généralement l’appréciation du capital et l’usage personnel à des rendements immédiats élevés. Par exemple, un bien de 5 millions d’euros pourrait générer environ 200 000 € de revenus locatifs annuels (en cas de location pendant les semaines de pointe), ce qui après frais représenterait environ 150 000 € nets – soit un rendement d’environ 3 %. Toutefois, ces chiffres ne prennent pas en compte les loyers élevés et la possibilité de compenser les coûts de propriété. Pendant les semaines d’hiver les plus demandées (Nouvel An, vacances scolaires), les tarifs hebdomadaires des chalets haut de gamme peuvent dépasser 80 000 à 100 000 €businessinsider.com. Même de petits appartements haut de gamme peuvent se louer plusieurs dizaines de milliers d’euros par semaine en pleine saison. Si un propriétaire accepte de louer son bien, disons, 8 à 10 semaines en hiver et quelques semaines en été, il peut couvrir une part importante des frais annuels (personnel, entretien, taxes) et même dégager un bénéfice, tout en profitant lui-même du bien le reste de l’année.
Il convient également de noter que la demande d’occupation est très forte à Courchevel pour les semaines où les propriétaires ouvrent leur logement à la location. Les spécialistes de la location alpine signalent que les chalets bien situés peuvent atteindre des taux de réservation de 70 à 90 % sur l’hiver (et même en été)snowonly.com. Le développement du tourisme quatre saisons permet désormais à juillet-août de générer des revenus de location non négligeables (même si plus faibles qu’en hiver). Un propriétaire avisé peut donc viser un taux d’occupation quasi total lors des hautes saisons et obtenir un rendement effectif amélioré. Certains biens sont gérés par des opérateurs de tourisme de luxe ou des agences spécialisées en chalets, ce qui simplifie encore le processus.
Stratégies et opportunités d’investissement : Pour les investisseurs en particulier, il existe plusieurs axes pour maximiser les rendements à Courchevel :
Stratégies de rénovation : Comme mentionné, les anciens chalets dans des emplacements premium qui nécessitent une modernisation peuvent parfois être acquis avec un léger rabais relatif. Investir dans une rénovation haut de gamme (avec une meilleure efficacité énergétique, de nouveaux équipements) augmente non seulement la valeur du bien de manière significative mais aussi sa rentabilité. Étant donné l’incitation réglementaire à la performance énergétique des logements, de tels travaux de rénovation permettent également de sécuriser l’investissement sur le long terme.
Remboursement de TVA sur le neuf : La France propose un dispositif attractif pour les acheteurs de programmes neufs situés dans des zones touristiques. Si vous achetez un bien immobilier neuf et vous engagez à le louer meublé avec des services para-hôteliers (ex : ménage, petit-déjeuner) pendant un certain nombre de semaines, vous pouvez obtenir un remboursement de la TVA de 20% sur le prix d’achat freespiritalpine.com. Dans le contexte de Courchevel, 20% d’un achat à plusieurs millions d’euros représente une somme importante – c’est donc un boost instantané de l’équité. De nombreux acheteurs d’appartements neufs à Courchevel 1650, par exemple, profitent de ce dispositif, financent la TVA pendant la construction puis la récupèrent ensuite en inscrivant le bien au programme de location. Cela améliore la rentabilité et le flux de trésorerie, rendant le rendement locatif plus attractif durant les premières années.
Modèles d’utilisation partagée : Certains investisseurs s’associent avec des amis ou la famille pour acheter un chalet en indivision (formellement ou via la création d’une SCI), partagent l’utilisation et les coûts. Compte tenu des prix élevés, cela peut avoir du sens et, avec une bonne organisation, chacun profite encore des semaines de choix. On observe aussi l’émergence de la propriété fractionnée ou de clubs privés sur le segment du luxe, permettant d’acheter des “parts” dans un chalet ultra haut de gamme (mais il faut rester prudent sur la clarté juridique – ce modèle en est encore à ses débuts).
Valeur comparative dans les secteurs moins connus : Si Courchevel reste cher, certains investisseurs achètent à la périphérie (Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550, ou la voisine La Tania). Ces secteurs appartiennent au même domaine skiable et bénéficient du prestige de Courchevel, mais les prix au mètre carré y sont inférieurs. Par exemple, les villages satellites des 3 Vallées affichent un prix au m² 50 à 70% inférieur à celui de 1850 investropa.cominvestropa.com, et leurs rendements locatifs nets (plus de 4%) surpassent souvent ceux des grandes stations snowonly.com. Le revers de la médaille, c’est une plus faible valorisation du capital à long terme et une clientèle locative différente, mais certains acquéreurs misant sur un “investment play” diversifient entre secteurs d’exception et stations en devenir.
En résumé, les rendements projetés à Courchevel 1850 proviennent d’un mélange de revenus locatifs modérés et d’une forte croissance du capital. Un acquéreur en 2025 peut anticiper des gains annuels en valeur de l’ordre de quelques pourcents (calculés sur une base très élevée) et la possibilité de compenser les coûts grâce à des loyers qui, bien que ne représentant que quelques pourcents de rendement, sont considérables en euros. Compte tenu des fondamentaux du marché de Courchevel, même une stratégie conservatrice de conservation jusqu’en 2028 a de fortes chances d’offrir un excellent rendement global en combinant valorisation de l’actif et dividendes locatifs éventuels. L’essentiel est d’acheter de la qualité (emplacement et prestations), car les propriétés d’exception resteront toujours les biens les plus recherchés – assurant ainsi à la fois une forte liquidité et des prix premium lors de la revente. Preuve de la confiance dans le marché : des analyses d’experts qualifient la tendance de l’immobilier alpin d’“incontestablement à la hausse” et insistent sur le fait que des stations-clés comme Courchevel s’appuient sur des fondamentaux exceptionnellement solides pour l’avenir investropa.cominvestropa.com.
Réglementations et politiques gouvernementales impactant l’immobilier
Loi sur l’efficacité énergétique (« Loi Climat ») : Un changement de politique majeur affectant l’immobilier français est l’interdiction progressive de la location de biens ayant de mauvaises performances énergétiques. À partir de 2025, les logements classés en « G » ne pourront plus être légalement loués en Francemansion-properties.com. D’ici 2028, cette interdiction s’étendra aux logements notés « F », puis « E » en 2034. Dans les stations alpines, de nombreux chalets traditionnels construits il y a plusieurs décennies pourraient appartenir à ces catégories de faible efficacité (en raison de fenêtres à simple vitrage, d’une isolation insuffisante, de systèmes de chauffage anciens, etc.). Pour les propriétaires à Courchevel, cela devient un problème pressant : pour maintenir le potentiel de revenus locatifs, les biens doivent être mis aux normes. On observe déjà une « fuite vers la qualité » où les acheteurs se concentrent sur des chalets récents, bien isolés ou déjà rénovés avec un chauffage moderne et une meilleure isolationinvestropa.cominvestropa.com. Les chalets plus anciens présentant de mauvaises notes se retrouvent sur un marché à deux vitesses : ils se vendent à prix réduit, voire pas du tout, ou bien les propriétaires investissent dans des améliorations (panneaux solaires, pompes à chaleur, meilleure isolation) pour améliorer la note. Ces réglementations ont, de façon assez paradoxale, soutenu la hausse des prix pour les biens de qualité – car les logements conformes avec un classement énergétique A/B deviennent encore plus précieux et recherchés investropa.cominvestropa.com. À Courchevel 1850, de nombreux chalets de luxe ont été rénovés pour installer du triple vitrage, du chauffage géothermique, etc., afin de rester exploitables en location. Globalement, cette politique oriente le marché vers la durabilité, ce qui, à long terme, améliore le parc immobilier et correspond aux valeurs personnelles de nombreux acheteurs (de nombreux acheteurs fortunés apprécient les améliorations écologiques comme faisant partie d’un standard de luxe).
Réglementation des locations de courte durée : Les zones riches en tourisme en France cherchent à équilibrer les locations saisonnières lucratives avec les besoins des communautés. Dans certaines villes alpines (en particulier les plus grandes comme Chamonix), les autorités locales ont limité le nombre de locations touristiques ou exigé des permis spéciaux pour leur exploitation dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix, par exemple, a introduit des quotas sur les locations de vacances dans certaines zones pour libérer des logements pour les résidents locaux et les travailleurs saisonniers. Bien que la plus petite taille et le caractère résolument touristique de Courchevel fassent qu’aucun plafonnement strict n’ait été imposé pour l’instant (l’économie repose sur les locations), la station n’est pas à l’abri d’une surveillance réglementaire. Les propriétaires à Courchevel doivent enregistrer leurs biens s’ils les louent à court terme et payer des taxes de séjour. Si de futures règles étaient introduites – par exemple, limiter le nombre de semaines pendant lesquelles un bien peut être loué ou exiger qu’il s’agisse de la résidence principale pour une location illimitée – cela pourrait affecter l’équation d’investissement. Cependant, compte tenu du profil de Courchevel 1850 (principalement des résidences secondaires de luxe et des infrastructures touristiques), toute politique de ce type serait probablement mesurée. Il est à noter qu’en limitant l’offre de locations dans des lieux comme Chamonix, ces villes accroissent involontairement la demande (et les tarifs) des biens qui sont disponiblesinvestropa.cominvestropa.com. Un effet similaire pourrait se produire à Courchevel : si jamais les locations devaient être restreintes, les biens exclusifs restant sur le marché pourraient voir la demande augmenter encore davantage de la part des touristes aisés. C’est un sujet à suivre, mais à l’horizon 2025, Courchevel reste un marché très favorable à la location, sans interdiction locale spécifique concernant les locations de vacances (en dehors des lois nationales).
Taxes sur les résidences secondaires : Le gouvernement français et les communes locales ont mis en place des taxes visant les propriétaires de résidences secondaires, ce qui inclut de nombreux propriétaires à Courchevel. Ces mesures comprennent des surtaxes de taxe d’habitation plus élevées dans les zones officiellement désignées comme connaissant une pénurie de logements pour les habitants (zones tendues). Le département de la Savoie, où se situe Courchevel, a autorisé une surtaxe allant jusqu’à 60 % sur la taxe des résidences secondaires dans certains cas. De plus, certaines stations prisées appliquent une taxe sur les logements vacants afin de décourager les biens laissés inoccupés. En pratique, pour un chalet valant plusieurs millions d’euros, ces taxes locales restent relativement mineures (quelques milliers d’euros de plus par an) et n’ont pas dissuadé les acheteurs fortunésinvestropa.com. Le régime fiscal national de la France présente quelques avantages pour les investisseurs : il n’existe pas de « taxe sur les acheteurs étrangers » générale, et la France a dorénavant limité son impôt sur la fortune depuis 2018 à l’immobilier uniquement (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), applicable aux actifs immobiliers nets de plus de 1,3 M€, avec un taux progressif pouvant atteindre environ 1,5 %. De nombreux acheteurs étrangers intègrent simplement ce coût dans le prix d’une propriété en France. Sur les revenus locatifs, les propriétaires étrangers paient l’impôt sur le revenu français (avec des conventions pour éviter la double imposition), mais peuvent déduire des charges, et des dispositifs attractifs comme le statut LMNP (location meublée non professionnelle) offrent un traitement fiscal avantageux. Par ailleurs, des allègements fiscaux existent pour la location : les revenus tirés de la location meublée peuvent souvent être compensés par l’amortissement et les charges, ce qui permet parfois d’obtenir un revenu imposable très faible pour un chalet bien géré. Un autre avantage clé concerne les constructions neuves, comme mentionné – la TVA (20 %) peut être remboursée si le bien est loué avec services, ce qui améliore nettement le rendement freespiritalpine.com. Il existe également des crédits d’impôt et des subventions pour les rénovations écologiques (dans le cadre des initiatives vertes françaises). Dans l’ensemble, l’environnement réglementaire en France est considéré comme stable et relativement transparentmansion-properties.com. Les investisseurs bénéficient d’une forte protection juridique (les droits de propriété sont bien établis) mansion-properties.com et l’orientation de la France vers la location durable devrait renforcer à long terme la valeur des biens conformes.
Réglementation stricte de l’urbanisme & de la construction : Le développement à Courchevel 1850 est régi par des règles d’urbanisme strictes visant à préserver l’environnement montagnard et le caractère exclusif de la station. La Loi Montagne et les plans locaux d’urbanisme limitent les grands projets, en particulier au-dessus de certaines altitudes. Concrètement, cela signifie que les nouveaux permis de construire sont rares – la priorité est donnée à la réhabilitation de l’existant plutôt qu’à l’expansion sur des terrains vierges investropa.com. Les limites de hauteur garantissent que les chalets restent à taille humaine (pas de grands immeubles ici), et des règles architecturales préservent l’esthétique classique des chalets. De plus, construire de nouvelles résidences secondaires dans les Alpes exige souvent d’apporter un bénéfice à la collectivité (création de parkings ou soutien au logement des travailleurs saisonniers) en contrepartie. Ces politiques permettent en pratique de verrouiller la rareté de l’immobilier à Courchevel. Pour les propriétaires, c’est positif car cela évite une surconstruction qui pourrait autrement faire baisser la valeur des biens ou nuire au charme de la station. En revanche, les projets de rénovation peuvent être coûteux et chronophages en raison des obstacles administratifs – mais la plupart des acheteurs haut de gamme l’acceptent comme un passage obligé pour posséder une part de ce paradis. À noter : la Suisse applique des règles encore plus strictes (comme le quota Lex Weber sur les résidences secondaires), tandis qu’en France, le développement reste possible mais de manière encadrée. Le conseil municipal de Courchevel doit équilibrer la durabilité environnementale (risques d’avalanches, circulation, gestion de l’eau) avec le statut de destination de renommée mondiale. Les récentes modernisations d’infrastructures (comme de nouvelles remontées mécaniques) s’accompagnent généralement d’études d’impact et, autant que possible, elles consistent à réutiliser ou à moderniser les installations existantes plutôt qu’à en créer de nouvelles.
En résumé, le contexte réglementaire en 2025 pour les propriétaires à Courchevel est caractérisé par une exigence de qualité et de conformité : logements économes en énergie, locations responsables et développement maîtrisé. Si ces mesures ajoutent de la complexité pour les propriétaires, elles servent globalement à renforcer la valeur à long terme et l’exclusivité de l’immobilier à Courchevel. Les acquéreurs doivent s’assurer que le bien visé respecte déjà les nouvelles normes ou peut raisonnablement être mis à niveau – et s’entourer d’experts locaux pour optimiser la fiscalité et maîtriser la réglementation locative. Point important, la France accueille les acheteurs étrangers (aucune restriction de nationalité à l’achat), ce qui maintient l’attrait international de Courchevel ; on y retrouve des investisseurs venus d’Europe, d’Amérique ou d’Asie.
Dynamiques saisonnières : impact sur les prix & la disponibilité
Saison de pointe hivernale (haute saison) : Courchevel 1850 est avant tout une station de ski, et c’est en hiver que le village prend véritablement vie – ceci a des répercussions directes sur l’utilisation et le prix de l’immobilier. La période de décembre à avril correspond à la haute saison, avec Noël/Nouvel An et février (vacances scolaires) qui représentent les moments les plus intenses. Durant ces périodes, la demande d’hébergement explose. Les propriétaires de chalets qui mettent leurs biens en location réalisent souvent la majorité de leurs revenus locatifs annuels en seulement 2–3 semaines de vacances. En conséquence, les tarifs de location en hiver sont extrêmement élevés (par exemple, 50 000 €+ par semaine pour un chalet de luxe de 4 chambres est la norme pendant la semaine du Nouvel An). L’activité des ventes peut également s’accélérer en hiver, certains visiteurs fortunés décidant parfois d’acheter une part de Courchevel après avoir expérimenté ce style de vie. Il n’est pas rare que des visites de biens immobiliers se déroulent sur le champ en haute saison, à l’initiative de locataires charmés. Cela étant dit, le stock à vendre est généralement au plus bas en hiver – de nombreux propriétaires préfèrent attendre le printemps ou l’été avant de mettre en vente afin de ne pas perturber des locations hivernales lucratives ou leur propre séjour. Ainsi, l’hiver est le moment où les acheteurs découvrent le produit (la station et souvent le bien en tant que locataire), mais les transactions elles-mêmes se concluent souvent lors des intersaisons.
Printemps et automne (basses saisons) : Fin avril, les remontées mécaniques ferment et Courchevel entre dans une phase calme. Le dégel printanier et l’intersaison (mai, juin) voient de nombreux commerces et restaurants fermés. De même, après le bref été, l’automne (fin septembre à novembre) correspond à la basse saison avec une activité touristique minimale. Historiquement, ces périodes représentent un temps mort pour la station – un moment où les propriétaires effectuent des rénovations ou améliorations, le personnel prend des congés, et le village se ressource. Côté marché, l’intersaison est le moment où le stock disponible tend à être le plus élevé et où les acheteurs peuvent disposer d’un peu plus de marge de négociation. Les vendeurs qui mettent en vente à cette période savent qu’ils ont une audience plus restreinte ; s’ils sont motivés, ils peuvent être un peu plus agressifs sur le prix. Cependant, comme les propriétaires de Courchevel ne sont généralement pas pressés de vendre, il ne faut pas s’attendre à des remises saisonnières drastiques – le marché n’est pas comparable à la location saisonnière où les tarifs fluctuent fortement. Les prix de l’immobilier ne baissent pas en été ou en basse saison ; tout au plus, il y a un peu plus de marge de manœuvre pour négocier ou la possibilité d’acheter sans enchères concurrentes. Certains acheteurs avisés préfèrent organiser leur recherche au printemps : après une grande saison de ski, quelques propriétaires pourraient envisager de vendre (en particulier si le bien n’a pas été loué ou utilisé comme espéré). De plus, les agences immobilières disposent de plus de temps pour travailler avec leurs clients en basse saison, pouvant ainsi accorder davantage d’attention et d’opportunités d’exploration aux acheteurs.
Saison estivale (seconde haute saison) :L’été (juillet-août) à Courchevel a considérablement gagné en popularité, les Alpes se positionnant désormais comme une destination de toute saison. Bien que l’été ne soit pas aussi fréquenté que l’hiver, il n’est plus un simple second choix. Les familles et les amateurs d’activités de plein air viennent pour la randonnée, le VTT, le trail, le golf (à proximité) et la détente alpine. Le climat est agréable (journées chaudes, nuits fraîches) et les paysages sont splendides, faisant de Courchevel un refuge de montagne luxueux également en été. Cette tendance a plusieurs effets : les locations estivales rapportent désormais des revenus significatifs, de nombreux chalets et appartements étant loués à la semaine à des touristes venus d’Europe, du Moyen-Orient (souvent à la recherche de fraîcheur en été), et d’ailleurs. Les taux d’occupation peuvent atteindre plus de 70 % en pleine saison estivale pour les propriétés attractives snowonly.com. Les tarifs de location sont inférieurs à ceux de l’hiver, mais restent intéressants – par exemple, ce chalet à 50 000 €/semaine en hiver peut se louer 15 000–20 000 €/semaine en août. Pour les propriétaires, cela signifie que la propriété n’est pas inutilisée pendant 8 mois de l’année ; elle peut être exploitée ou générer des revenus sur plus de saisons. Culturellement, l’image de Courchevel s’étend vers une station bi-saisonnière, à l’instar de Megève ou Chamonix depuis longtemps. Les infrastructures comme les remontées mécaniques ouvertes en été (pour les randonneurs/VTTistes) et des événements tels que des festivals de musique ou de feux d’artifice attirent les visiteurs. D’ailleurs, à l’échelle des Alpes, les stations ont constaté une forte augmentation de la fréquentation estivale – Chamonix a enregistré une hausse de 46 % des ventes de forfaits de remontées en été sur deux ans dmproperties.com, et les chiffres de l’été à Courchevel sont en hausse constante. Cette attractivité toute l’année soutient la valeur des biens immobiliers car les propriétaires voient plus d’utilité (et de revenus potentiels) pour leur investissement. Cela atténue également la forte saisonnalité des commerces, rendant le village plus dynamique toute l’année.
Impact sur la disponibilité : Le cycle saisonnier influence les périodes de mise en vente des biens. De nombreux vendeurs préfèrent mettre en vente à la fin de l’hiver ou au printemps (après avoir profité d’une dernière saison ou pour capter les visiteurs printaniers) afin que la transaction se conclue durant l’été, avant l’hiver suivant. De même, les nouveaux programmes visent souvent une livraison à l’automne pour que les acheteurs puissent profiter de leur bien en haute saison hivernale. Cela signifie que l’automne voit souvent une profusion de signatures et de remises de clés (les études notariales des Alpes sont d’ailleurs très actives en octobre-novembre afin que les acquéreurs aient leurs clés pour Noël). Pour les locations, les propriétaires doivent décider dès le début de l’automne s’ils loueront pendant les semaines de pointe ou s’ils en profiteront eux-mêmes, car les agents immobiliers commencent à commercialiser les chalets d’hiver dès septembre pour la saison à venir.
Dynamique des prix : On pourrait supposer que l’achat en hiver est plus cher en raison de la demande – mais dans l’immobilier à Courchevel, les prix sont relativement stables selon les saisons (contrairement aux hôtels, les prix des maisons ne doublent pas en hiver). Cependant, la valeur perçue d’un bien est souvent à son apogée en hiver : un chalet de ski paraît plus attrayant entouré de neige et d’une activité animée. Cela conduit parfois à des ventes rapides au prix affiché en hiver, alors que ce même bien présenté hors saison dans une station désertée pourrait susciter une offre plus audacieuse. En ce sens, l’“achat émotionnel” hivernal existe : un acheteur tombe amoureux du lieu lors du pic d’ambiance et paie sans négocier. À l’inverse, un investisseur minutieux préférera sans doute visiter en été pour vérifier d’éventuels problèmes cachés sous la neige hivernale (état de la toiture, délimitation du terrain, etc.) et négocier dans une atmosphère moins frénétique.
Tendances des utilisateurs – Séjours prolongés : Un autre changement saisonnier est que les propriétaires (et locataires) passent des périodes plus longues à Courchevel qu’auparavant. L’essor du travail à distance permet à certains propriétaires de venir désormais pour plusieurs mois – par exemple de décembre à février sans interruption – au lieu de simplement une semaine de vacances. Ils peuvent travailler depuis leur chalet en semaine et skier lors des pauses, le vivant comme une résidence principale bis. De même, certains viennent en été pour s’évader de la ville pendant un mois. Cette tendance brouille les lignes saisonnières et accroît la demande de caractéristiques plus confortables et domestiques (bureaux à domicile, internet fiable, etc., ce que Courchevel a renforcé grâce à la fibre optique dans la région). Cela confirme que Courchevel n’est pas seulement une station de ski de passage mais une destination alpine à vivre toute l’année.
En conclusion, la saisonnalité à Courchevel impose un rythme cyclique au marché, l’hiver restant la saison phare tant pour l’utilisation que pour l’animation, mais avec un été qui prend de plus en plus d’importance. Même si les prix des biens eux-mêmes ne fluctuent pas selon la saison, le calendrier des ventes, le taux d’occupation et la disponibilité des annonces sont bel et bien saisonniers. Les investisseurs avisés sauront caler leurs stratégies sur ce calendrier : peut-être acheter au printemps, rénover hors saison, et profiter des locations en haute saison. L’effort pour diversifier les saisons touristiques (hiver et été) rééquilibre progressivement la donne, ce qui rend, au final, l’actif immobilier plus précieux, car il est exploité sur une plus grande partie de l’année et s’inscrit dans une communauté qui ne ferme plus la moitié du temps.
Développements des infrastructures et croissance du tourisme
Mises à niveau des infrastructures de ski : Courchevel et les Trois Vallées investissent continuellement dans leurs infrastructures de ski, reconnaissant qu’une expérience de ski moderne et efficace est cruciale pour maintenir la valeur des biens immobiliers et attirer une clientèle aisée. Un récent point fort est la rénovation complète de la télécabine de la Saulire, qui rouvrira pour l’hiver 2024/25 avec des cabines panoramiques flambant neuves et un confort luxueux seecourchevel.com. La Saulire est une remontée emblématique (emmenant les skieurs jusqu’à 2 700 m avec vue sur le Mont Blanc), et sa modernisation témoigne de l’engagement de la station envers des installations de premier ordre. De plus, les espaces pour débutants à 1850 ont connu des améliorations telles que de nouveaux tapis roulants couverts (remontées de type tapis roulant) remplaçant les anciens pour offrir une montée abritée et confortable aux enfants et débutants seecourchevel.com. Au cours des dernières années, Courchevel a également étendu les systèmes d’enneigement artificiel pour garantir des pistes praticables de début décembre à fin avril, même lors des saisons neigeuses modestes. Par exemple, en amont des Championnats du monde de ski 2023 (accueillis à Courchevel-Méribel), des millions ont été investis dans la préparation des pistes, de nouvelles dameuses et des canons à neige afin d’assurer des conditions de classe mondiale. La connectivité au sein du domaine skiable reste inégalée : Courchevel est reliée sans couture à Méribel et Val Thorens, et des projets récents comme la télécabine Orelle-Cime Caron 2021 (dans la « 4e Vallée ») ont encore renforcé les 3 Vallées comme un immense terrain de jeu snowonly.com. Pour les propriétaires, ces améliorations signifient une qualité de ski constante et une meilleure expérience pour les invités, ce qui maintient une forte demande locative et justifie la cherté de l’immobilier.
Aménagements de luxe & Expansion : Les améliorations sur les pistes s’accompagnent de développements dans les villages de la station. Courchevel 1850 possède déjà l’une des plus fortes concentrations d’hôtels 5 étoiles au monde (hors grandes métropoles) businessinsider.com. Cela inclut des établissements réputés comme Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée et d’autres, qui chouchoutent les visiteurs et rehaussent le prestige de la station. De façon impressionnante, Courchevel (tous niveaux) compte 7 restaurants étoilés Michelin, le plus grand nombre dans les Alpes businessinsider.com, consolidant son statut de destination gastronomique. La tendance va vers le luxe expérientiel : les nouveaux projets associent hébergement, galeries de boutiques haut de gamme, clubs privés et centres de bien-être. Un développement notable est l’arrivée du Maya Collection hotel, un hôtel ultra-luxueux devant ouvrir à Courchevel en décembre 2025 voguebusiness.com. De même, la Monte-Carlo Société des Bains de Mer (la société derrière les casinos et hôtels luxueux de Monaco) est engagée à Courchevel avec des projets de lodges haut de gamme et d’hôtellerie d’ici 2026 voguebusiness.com. Ces projets indiquent que les investisseurs injectent des fonds dans l’infrastructure touristique de Courchevel, anticipant une demande soutenue. La station se prépare aussi à fêter ses 80 ans en 2026/27, inaugurant probablement certains de ces nouveaux lieux et organisant des événements de prestige voguebusiness.com. Pour les propriétaires immobiliers, l’arrivée de grands opérateurs de luxe est un atout : cela élargit l’attrait de la station (attirant de nouveaux visiteurs fortunés susceptibles de devenir eux-mêmes acheteurs) et renouvelle en permanence le cachet de Courchevel. La présence de marques comme Louis Vuitton, Dior, Cartier, etc., dans le quartier commerçant de Courchevel (toutes ont leurs boutiques sur place) accentue ce côté cosmopolite voguebusiness.com.
Transport et accessibilité : L’accessibilité de Courchevel a toujours fait partie de son attrait luxueux. La station possède notamment un altiport privé (aéroport) juste au-dessus de 1850, l’un des plus hauts d’Europe, permettant aux petits jets privés et aux hélicoptères d’atterrir littéralement sur la piste businessinsider.com. Cela permet aux VIP de voler directement depuis Paris ou Genève jusqu’à Courchevel, évitant ainsi des heures de transfert routier. L’altiport, célèbre pour sa piste courte en montée, fait office d’attraction touristique en hiver (les skieurs s’arrêtent pour regarder les avions décoller/atterrir) businessinsider.com. En ce qui concerne l’infrastructure de transport régionale, de grands projets sont en cours : la ligne ferroviaire à grande vitesse Lyon-Turin (dont une partie comprend une gare à Saint-Jean-de-Maurienne, à environ 45 minutes en voiture de Courchevel) doit être achevée d’ici la fin de la décennie snowonly.com. Une fois terminée, elle réduira considérablement le temps de trajet entre Paris et les Alpes françaises — ce qui pourrait attirer davantage de visiteurs le temps d’un week-end. Imaginez rejoindre Moûtiers (la ville de la vallée desservant Courchevel) en train depuis Paris en seulement 4 heures environ ; cela pourrait rendre Courchevel plus accessible à un public européen encore plus large, y compris ceux qui ne souhaitent pas prendre l’avion. En outre, les améliorations locales des routes (la montée depuis Moûtiers vers Courchevel a bénéficié de modernisations et de tunnels améliorés au fil des ans) continuent d’accroître la sécurité et de réduire les embouteillages durant les semaines les plus fréquentées. Ensemble, ces améliorations renforcent l’attrait de Courchevel comme escapade de luxe pratique, malgré sa situation en montagne isolée.
Durabilité & Environnement : Conscients des menaces liées au changement climatique et à la hausse des coûts de l’énergie, les autorités de Courchevel et les exploitants des remontées mécaniques ont adopté des améliorations durables. La Société des 3 Vallées (S3V), qui gère les remontées mécaniques, alimente désormais 100 % des remontées avec de l’énergie renouvelable (hydroélectrique et solaire) seecourchevel.com. En 2024, ils ont installé des panneaux solaires sur la gare de la télécabine Ariondaz à Courchevel Moriond pour produire de l’électricité sur place, suffisamment pour faire fonctionner un télésiège grâce à l’énergie solaire recueillie seecourchevel.com. Ils ont également investi dans des dameuses économes en énergie guidées par GPS, optimisant les itinéraires de damage et réduisant la consommation de carburant seecourchevel.com. Pour le développement immobilier, les nouvelles constructions respectent des normes d’isolation plus strictes et incluent souvent un chauffage géothermique ou solaire pour les piscines, etc. Le gouvernement de la station a mis en place des mesures telles que la subvention de la rénovation énergétique des bâtiments anciens. Même des politiques simples, comme l’obligation des pneus hiver sur les véhicules pendant la saison pour la sécurité seecourchevel.com, témoignent d’une attention portée à la durabilité et à la sécurité. Ces efforts garantissent que Courchevel reste viable en tant que domaine skiable sur le long terme (atténuant les impacts climatiques) et constituent un argument de vente pour les investisseurs sensibles à l’environnement. De plus, avec une clientèle aisée de plus en plus soucieuse de la responsabilité environnementale, disposer d’une station « verte » accroît son attractivité. Tous ces éléments ajoutent une valeur immatérielle à l’immobilier : une station bien gérée et durable conservera son prestige (et donc la demande immobilière) sur le long terme.
Événements et profil international : La notoriété de Courchevel a brillé de mille feux lors des Championnats du monde de ski alpin FIS en février 2023, coorganisés avec Méribel. La station a bénéficié d’une couverture médiatique internationale et a profité de l’occasion pour mettre en avant ses infrastructures (dont un nouveau stade d’arrivée et des remontées mécaniques modernisées). Le succès de l’événement a démontré la capacité de Courchevel à accueillir des manifestations d’envergure, ce qui est de bon augure pour de futurs projets comme les Jeux Olympiques. En effet, les Alpes françaises (y compris Courchevel) sont de solides candidates pour accueillir les Jeux Olympiques d’hiver 2030, et beaucoup anticipent qu’elles décrocheront l’organisation voguebusiness.comvoguebusiness.com. Cette perspective a déjà accéléré certains projets – par exemple, un réaménagement du “front de neige” de Courchevel 1850 et de la gare de la télécabine du Chenus est prévu pour moderniser le cœur du village en vue d’un éventuel coup de projecteur olympique voguebusiness.com. Si la tenue des Jeux Olympiques est confirmée, attendez-vous à un mini-boom des investissements dans les infrastructures : routes améliorées, hébergements potentiellement élargis (quoique dans le cas de Courchevel, plutôt temporaires vu la limitation sur la construction permanente), et embellissement général. Même si Courchevel n’est pas un site officiel, elle accueillera inévitablement des dignitaires ou des équipes pour des entraînements (comme lors des précédents JO), et la hausse du tourisme sera considérable. De plus, les festivités du 80e anniversaire en 2026/27 donneront lieu, sans doute, à des événements spéciaux, peut-être l’ouverture de nouveaux musées ou de sites culturels célébrant le rôle pionnier de Courchevel en tant que station de ski conçue de toutes pièces (fondée en 1946). De tels investissements culturels ajoutent à l’attrait de la station au-delà du ski.
Station
Fourchette de prix typique du segment haut de gamme (€/m²)
*Les stations suisses ont enregistré une croissance moyenne d’environ 3,5 % en 2024 dmproperties.com ; Verbier, en tant que station suisse de premier plan, a probablement connu une croissance similaire ou légèrement supérieure compte tenu de sa demande.
Croissance du tourisme et plans futurs : L’effet combiné de tous les éléments ci-dessus se reflète dans les statistiques touristiques : lors de la saison 2024/25, Courchevel a enregistré environ 1,2 million de nuitées, en hausse de 16 % par rapport à la saison 2018 (avant Covid)voguebusiness.com. C’est une croissance remarquable pour une destination déjà bien établie. Cette progression s’inscrit dans une stratégie visant à promouvoir la station toute l’année et à l’international. L’office du tourisme a ciblé de nouveaux marchés (par exemple, plus de visiteurs des États-Unis, du Moyen-Orient et d’Asie ont été ciblés à travers des roadshows et des partenariats). L’introduction des forfaits de ski Ikon et Epic (forfaits saisonniers mondiaux) qui incluent des journées dans les 3 Vallées a facilité la découverte de Courchevel par les skieurs internationaux (notamment les Américains), dont beaucoup en sont tombés amoureux dmproperties.com. Les planificateurs de la station tiennent également à préserver un équilibre entre la croissance et l’exclusivité : contrairement à certaines stations de ski grand public, Courchevel ne cherche pas à augmenter de façon spectaculaire le volume de skieurs (ce qui pourrait surcharger les remontées mécaniques et les pistes). À la place, l’accent est mis sur l’amélioration de la qualité – par exemple, de meilleures expériences, davantage d’activités hors ski (parc aquatique Aquamotion, promenades en chiens de traîneau, vols en parapente, etc.), et de meilleurs services (applications pour des services à la demande, conciergerie ski, etc.). Ce faisant, Courchevel conserve sa marque haut de gamme – ce qui continue d’attirer une clientèle fortunée (et des acheteurs de biens immobiliers). Un point important : la synergie entre les investissements publics (remontées mécaniques, voirie, événements) et privés (hôtels, boutiques, chalets) crée un cycle vertueux : la station reste à la pointe du luxe, et l’immobilier y demeure ainsi parmi les plus recherchés au monde.
Analyse comparative avec d’autres stations alpines (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 est souvent citée parmi un petit cercle de stations alpines d’élite. Pour mettre son marché immobilier en perspective, il est utile de comparer les principaux indicateurs et caractéristiques avec Val d’Isère et Megève (ses homologues françaises) ainsi que Verbier (son grand concurrent suisse) :
Prix : Les prix à Courchevel 1850 atteignent le sommet du marché français – la seule station française qui concurrence régulièrement les poids lourds suisses en termes de prixinvestropa.com. Les propriétés haut de gamme de Val d’Isère suivent de près (frôlant les 30 000 €/m² pour les biens les plus prestigieux) investropa.com, mais en moyenne Courchevel garde une légère avance. Megève, bien que très prestigieuse, présente généralement des prix plus bas – un reflet de sa plus faible altitude et de son offre plus importante de terrains à développer (étant donné que c’est une ville étendue). Par exemple, un chalet élégant qui pourrait coûter 5M€ à Megève pourrait facilement atteindre 8–10M€ à Courchevel 1850. Verbier se distingue comme un concurrent direct en termes d’exclusivité et de prix : comme montré, l’immobilier de prestige à Verbier débute autour de 22 100 CHF (~23 600 €) par m² et atteint facilement les 30 000 € ubs.comubs.com. En réalité, la Suisse compte les cinq marchés de stations de ski les plus chers des Alpes, avec St. Moritz et Gstaad dépassant souvent les 40 000 €/m² pour les biens les plus exclusifs ubs.comubs.com. Courchevel 1850 se situe juste en dessous – pour l’instant. À noter que la hausse de 9 % des prix à Courchevel en 2024 a été supérieure à celle de toute station suisse la même année, ce qui laisse penser que l’écart pourrait se réduire dmproperties.com.
Pour les investisseurs, ces différences de prix signifient également que les tickets d’entrée varient : on peut acheter un appartement de luxe à Megève pour le prix d’un très petit appartement à 1850. Si l’on recherche uniquement un investissement, certains peuvent voir une valeur à Megève ou dans des stations émergentes françaises (potentiel de hausse plus important en pourcentage), mais l’attrait de Courchevel est d’être un actif de premier choix – comparable à posséder un bien à Monaco plutôt que dans une ville moins chère.
Demande & profil des acheteurs : Les quatre stations attirent des acheteurs internationaux aisés, avec toutefois des nuances :
Courchevel 1850 – Public très international ; présence importante d’Européens (Britanniques, Belges, Suisses, Français fortunés), intérêt marqué du Moyen-Orient et d’Asie, et des acheteurs américains en augmentation investropa.cominvestropa.com. Également station historiquement prisée des Russes. Les acquéreurs cherchent souvent des biens d’exception et n’hésitent pas à payer une prime pour le prestige.
Val d’Isère – Traditionnellement plébiscitée par la clientèle haut de gamme britannique et les Français fortunés. Elle bénéficie d’une réputation sérieuse de station pour skieurs aguerris (nombreux terrains experts) tout en offrant des chalets de luxe. Son profil d’acheteurs est sans doute un peu plus centré sur l’Europe que le mélange ultra-mondial de Courchevel, mais la présence de non-Européens y augmente également.
Megève – Attire une clientèle aisée plus discrète (la station a été développée à l’origine par la famille Rothschild comme réponse française à St. Moritz). Beaucoup de Français et de Genevois/riverains de Genève apprécient Megève pour son village chic (boutiques, gastronomie, mais à un rythme plus détendu que Courchevel) et pour son art de vivre toute l’année. Station également très populaire auprès des familles – l’enjeu n’est pas uniquement le ski, mais bien le style de vie alpin (golf, équitation, festivals de musique). Présence internationale (Royaume-Uni, Belges, quelques Américains/Asiatiques), mais moins prononcée qu’à Courchevel.
Verbier – Extrêmement internationale ; mélange de Britanniques (surnommée « Londres sur les pistes » du fait du grand nombre de propriétaires du Royaume-Uni), clientèle pan-européenne et élite mondiale. La loi suisse permet aux étrangers d’acheter à Verbier (quotas du canton du Valais), ce qui attire de nombreux propriétaires non suisses, dont des célébrités et de grands chefs d’entreprise. L’ambiance à Verbier est plus jeune et sportive à certains égards – réputée pour le hors-piste et une vie après-ski animée – mais attire aussi beaucoup de personnes au patrimoine important. Les stations suisses comme Verbier bénéficient également de la stabilité économique de la Suisse et parfois d’avantages fiscaux (certains acquéreurs étrangers s’y installent officiellement pour des accords de taxation forfaitaire).
Marché locatif & rendements : Courchevel et Val d’Isère disposent toutes deux de marchés locatifs solides en hiver, mais Courchevel affiche des tarifs hebdomadaires plus élevés en raison de son prestige et de ses équipements (gastronomie, etc.). Un chalet ski-in/ski-out à Courchevel 1850 peut se louer plus cher qu’un chalet comparable à Val d’Isère, parfois 20 à 30 % de plus, ce qui reflète le positionnement de Courchevel. Le marché locatif de Megève est un peu plus saisonnier (très dynamique à Noël et en février, plus calme entre les deux) et bénéficie également d’une activité de location estivale (golf/résidence de vacances). Les locations à Verbier sont comparables à celles de Courchevel pendant les semaines de pointe (les deux se situant dans la toute haute gamme des tarifs locatifs de ski) – un chalet à 100 000 €/semaine à Courchevel peut aussi se louer à CHF 100 000/semaine à Verbier. Les rendements nets dans toutes ces stations de premier choix restent relativement faibles (environ 2–3 %) comme indiqué sur snowonly.com. À noter, l’acquisition d’un bien en station suisse s’accompagne souvent de coûts de détention plus élevés (avec l’imposition annuelle sur la fortune cantonale, et des services souvent plus chers), ainsi que de règles de location strictes dans certains cas (certains résidences secondaires en Suisse ne peuvent pas facilement être louées si elles ont été achetées avec un permis à usage personnel). La France est en fait un peu plus simple en matière de location.
Altitude & fiabilité de l’enneigement : Courchevel 1850 et Val d’Isère sont toutes deux situées en altitude (1850 m, et 1850 m pour le village de La Daille à Val, avec le village principal de Val à 1800 m) et disposent d’un domaine skiable allant jusqu’à plus de 3000 m. Cela leur garantit une excellente fiabilité de l’enneigement qui, avec le réchauffement climatique, devient un atout essentiel – c’est d’ailleurs en partie pour cela qu’elles restent leaders en croissance des prix. Megève, à 1100 m dans la ville, est plus affectée lors des années de faible enneigement (même si la station a beaucoup investi dans la neige artificielle). Le village de Verbier se trouve vers 1500 m, avec du ski possible jusqu’à 3300 m sur le Mont Fort, ce qui le rend aussi très neigeux. La tendance à la « prime d’altitude » est évidente : les stations situées au-dessus de 1500 m ont connu une croissance bien supérieure à celles plus basses investropa.com. Cela s’annonce bien pour Courchevel, Val d’Isère, Verbier – et c’est une légère inquiétude pour Megève (même si l’attrait estival et le charme de Megève constituent d’autres atouts).
Style de vie & infrastructures : Chaque station a sa proposition de style de vie. Courchevel 1850 rime avec glamour et commodité – on peut descendre à ski directement en ville, faire du shopping chez Chanel, dîner dans un palace, et profiter d’une vie nocturne comprenant clubs branchés et galeries d’art. Val d’Isère combine le ski sportif avec une ambiance de village animée et un peu plus décontractée ; on y trouve de nombreux chalets de luxe et même quelques hôtels 5 étoiles aujourd’hui, mais l’ambiance reste celle du « luxe pour passionnés de ski » contre le « luxe ostentatoire » de Courchevel. Megève offre un charmant centre-ville de style médiéval, des balades en calèche et un mélange de luxe et d’authenticité – il s’agit autant d’être vu dans le village (comme à Saint-Moritz) que de skier. C’est aussi une vraie ville à l’année avec une importante population permanente, ce qui séduit ceux qui souhaitent rejoindre une communauté vivante. Verbier est réputée pour sa vie nocturne et le hors-piste – très sportif le jour, très festif le soir. L’offre ultra-luxe côté boutiques (moins de marques de créateurs qu’à Courchevel) est un peu plus discrète mais on y trouve des services haut de gamme et des événements prestigieux (comme le Verbier Music Festival).
Du point de vue d’un investisseur : Courchevel vs Verbier est souvent une question de préférence entre les systèmes français et suisses. Certains préfèrent la France pour la simplicité du processus d’achat et l’absence de restrictions pour les acheteurs étrangers, ainsi que pour le style de vie (langue, gastronomie, culture). D’autres privilégient la Suisse pour sa stabilité, sa confidentialité et son prestige (et certains avantages potentiels en matière de résidence fiscale). En termes strictement d’investissement, les deux ont connu une forte croissance du capital. Un avantage pour Courchevel : pas de quota sur la propriété étrangère, donc la liquidité est élevée – n’importe quel milliardaire du monde entier peut acheter librement à Courchevel. À Verbier, les permis d’achat pour les étrangers sont limités chaque année, ce qui peut restreindre la liquidité (mais cela permet aussi de maintenir l’offre d’acheteurs sous contrôle, soutenant paradoxalement les prix).
Perspectives comparatives : Tous ces grands resorts devraient continuer à bien se porter. La récente flambée des prix à Courchevel laisse penser qu’elle pourrait concurrencer la Suisse pour le sommet des prix en Europe si la tendance continue. Val d’Isère est en pleine transformation (un grand nouveau projet de luxe « Le Coin de Val » est en préparation, par exemple) ce qui la maintiendra compétitive. Les prix légèrement plus doux de Megève pourraient la rendre attractive pour les investisseurs recherchant le luxe à prix (relativement) avantageux, et elle bénéficie d’une fidèle clientèle française très aisée qui la garde stable. Verbier, avec son attrait international et son offre limitée (le village est aussi cerné par la géographie), restera un équivalent de Courchevel.
En résumé, Courchevel 1850 se démarque même parmi l’élite : elle est peut-être mieux comparable à St. Moritz ou Gstaad en termes d’exclusivité. En France, Courchevel est numéro un, avec Val d’Isère en deuxième position, et Megève en solide troisième (certains ajouteraient Méribel ou Chamonix au classement, mais ceux-ci restent un cran en dessous niveau prix). À l’échelle des Alpes, Courchevel est l’un des rares endroits capables d’attirer la clientèle internationale ultra-fortunée au même niveau que les stations suisses. Cela est de bon augure pour son immobilier – cela signifie que le vivier d’acheteurs est aussi vaste et varié que possible. Pour un particulier fortuné hésitant entre ces lieux, la décision relève souvent d’une affinité personnelle : l’élégance discrète de Megève, le chic sportif de Val, l’effervescence cosmopolite de Courchevel ou l’ambiance hédoniste de Verbier. D’un strict point de vue investissement, la dynamique de Courchevel et l’ouverture de la France lui donnent un avantage en 2025 et au-delà.
Perspectives 2026–2028 : Prévisions du marché et facteurs clés
En se projetant sur la période 2026–2028, les perspectives du marché immobilier de Courchevel 1850 restent très positives, avec cependant quelques éléments et tendances à surveiller :
Poursuite de la croissance des prix : Tous les indicateurs suggèrent que la valeur des biens immobiliers à Courchevel continuera d’augmenter dans les prochaines années. La croissance pourrait ne pas être aussi marquée chaque année que le bond de 9 % observé en 2024, mais même les prévisions les plus prudentes tablent sur des hausse annuelles de 3 à 5 % dans les stations prime investropa.com. Plusieurs facteurs sous-tendent cette tendance : une offre toujours limitée, une forte demande internationale, et l’ascension de la station en véritable destination de luxe toutes saisons. D’ici 2028, on pourrait facilement voir le haut de la fourchette pour les chalets ultra-prime dépasser 35 000 € par m², surtout si quelques ventes record établissent de nouveaux critères de référence. Cela placerait Courchevel 1850 solidement parmi les marchés immobiliers de ski les plus chers au monde, réduisant potentiellement l’écart avec des lieux comme St. Moritz/Gstaad. L’effet cumulatif d’une hausse annuelle de 5 % signifie qu’un chalet valorisé à 15 millions d’euros aujourd’hui pourrait atteindre environ 18 millions d’euros ou plus d’ici 2028, conformément à la tendance investropa.com.
Facteurs économiques mondiaux : Il faut tenir compte des conditions économiques générales. En 2025, les taux d’intérêt en Europe se sont stabilisés et même diminué (taux de dépôt BCE ~2,5 % après réduction) ce qui a amélioré l’accès au crédit immobilierinvestropa.com. Si ce contexte de taux bas se poursuit ou si les taux baissent davantage d’ici 2026–2027, cela offrira un soutien additionnel aux acheteurs haut de gamme qui recourent à l’emprunt (certains le font pour des raisons d’effet de levier, même s’ils n’en ont pas besoin). À l’inverse, si l’inflation s’emballe et entraîne une remontée des taux, les marchés immobiliers traditionnels pourraient ralentir – mais en général, l’immobilier de luxe prime est moins sensible aux taux (la majorité des acquéreurs paient comptant). La stabilité géopolitique est un autre facteur : Courchevel a bénéficié d’être une destination sûre et attractive lors de la reprise post-pandémie et dans un contexte géopolitique instable. Si les incertitudes persistent à l’échelle mondiale, les HNWI diversifient souvent leurs actifs dans l’immobilier comme valeur refuge, ce qui peut profiter à Courchevel. L’environnement politique français (par exemple, toute évolution de la fiscalité sur le patrimoine) est également à surveiller, mais rien n’indique de changement majeur à ce stade. En résumé, sauf crise financière mondiale majeure, le contexte économique semble favorable à la poursuite des investissements dans l’immobilier alpin de luxe.
Évolutions démographiques des acheteurs : Nous anticipons de nouvelles vagues d’acheteurs dans les années à venir. Notamment, les acheteurs asiatiques (en particulier chinois) étaient largement absents durant 2020–2022 en raison des restrictions de voyage ; à mesure que les voyages internationaux se normalisent, un regain d’intérêt en provenance d’Asie est probable. Le profil ultra-luxe de Courchevel est parfaitement adapté aux investisseurs asiatiques aisés à la recherche de propriétés prestigieuses à l’étranger – ce qui a déjà été souligné dans investropa.com en 2025. De même, la base des acheteurs du Moyen-Orient (par exemple, les pays du Golfe) pourrait croître ; Courchevel a vu ces dernières années davantage de visiteurs en provenance des Émirats Arabes Unis, d’Arabie Saoudite, etc., en particulier en août et autour du Nouvel An. Ces segments internationaux donneront plus de profondeur au réservoir de demande. Les acheteurs américains devraient poursuivre leur forte présence, surtout si le dollar reste relativement fort face à l’euro (bien que la monnaie puisse fluctuer d’ici 2026–28). Par ailleurs, de jeunes entrepreneurs de la tech et des préretraités (issus des secteurs technologiques/financiers) choisissent de plus en plus des biens motivés par le style de vie – un logement tendance au ski s’intègre parfaitement dans cette logique. L’âge moyen des acheteurs pourrait donc baisser légèrement, pour toucher davantage les quadragénaires plutôt que principalement les cinquantenaires/sexagénaires, à mesure que le travail à distance et la création de richesse à un plus jeune âge se généralisent.
Mise en avant du bien-être & de l’attractivité toute l’année : D’ici 2028, Courchevel aura probablement achevé sa transformation en une véritable station quatre saisons. Attendez-vous à voir encore plus d’activités estivales (peut-être des remontées mécaniques ouvertes plus longtemps, de nouveaux sentiers VTT, un practice de golf ou d’autres attractions dans la région). L’importance du bien-être, déjà soulignée, continuera de croître – possiblement avec l’installation de nouveaux centres ou cliniques de bien-être dans la région (sur le modèle des stations thermales suisses). Cela élargit l’attrait de posséder un bien sur place, au-delà des seuls amateurs de ski. Comme l’a noté un chercheur de chez Knight Frank, la santé et le bien-être dépassent aujourd’hui le ski comme principal moteur de style de vie pour les acheteurs alpins dmproperties.com. Ainsi, les propriétés offrant cela (installation de spa, tranquillité, connexion à la nature) seront très recherchées. Un marché de niche pourrait également émerger autour des chalets « climato-résilients » – construits avec des matériaux durables, autosuffisance énergétique, etc., allant au-delà de la simple conformité aux lois et établissant un nouveau standard apprécié par les acheteurs de luxe soucieux d’écologie.
Contraintes potentielles : Un facteur à surveiller est le niveau des stocks – ils sont si bas que le volume des ventes pourrait diminuer simplement par manque de vendeurs. Si les prix atteignent de nouveaux sommets, certains propriétaires pourraient décider de vendre (ce qui augmenterait l’offre), mais beaucoup pourraient également conserver leurs biens car il existe peu d’investissements alternatifs aussi agréables qu’un chalet à Courchevel. Si les volumes de transactions chutent, les indices de prix peuvent devenir moins stables (quelques ventes exceptionnelles peuvent fausser les moyennes). Cependant, toute baisse d’activité refléterait probablement un manque d’offre, et non un manque de demande, ce qui signifie que les prix se maintiendraient ou augmenteraient. Une autre contrainte pourrait être réglementaire : si, par hypothèse, d’ici 2028 la France décidait d’imposer des restrictions sur la propriété étrangère (ce qui n’est pas prévu actuellement) ou de nouveaux impôts sur les résidences de luxe, cela pourrait légèrement modérer la demande. De plus, le changement climatique reste un défi transversal – si des conditions météorologiques extrêmes raccourcissaient significativement les hivers d’ici la fin des années 2020, cela pourrait influencer la perception des acheteurs (même si, comme indiqué, l’altitude de Courchevel lui offre une certaine protection et qu’elle dispose d’un important réseau de neige de culture). Jusqu’à présent, les projections suggèrent un enneigement suffisant jusqu’aux années 2030 pour les stations d’altitude, mais c’est un point à surveiller à long terme.
Impact de la candidature aux Jeux Olympiques d’hiver 2030 : À la mi-2025, une forte dynamique existe pour que les Jeux Olympiques d’hiver 2030 soient organisés en France (Alpes françaises), potentiellement avec des épreuves réparties entre plusieurs stations (après l’Italie en 2026). Si la France obtient officiellement l’accueil des Jeux 2030 (décision probable vers 2026), on peut s’attendre à une hausse d’intérêt entre 2027 et 2028 alors que les projets d’infrastructure s’achèvent et que l’attention mondiale se tourne vers les Alpes. Les JO entraînent souvent un pic de demande immobilière dans les régions hôtes – non seulement de la part des investisseurs anticipant des loyers plus élevés, mais aussi de la clientèle aisée souhaitant être présente pour vivre l’événement. Par exemple, Cortina d’Ampezzo (Italie) a vu les prix grimper fortement après son annonce comme hôte des JO 2026 ubs.com. Courchevel, déjà site d’entraînement olympique, serait sans doute une base privilégiée pour les VIP lors des Jeux, même si les épreuves avaient lieu ailleurs, en raison de ses hébergements de luxe et de son aérodrome. Ainsi, la période précédant 2030 pourrait ajouter quelques points de pourcentage de croissance aux valeurs immobilières de Courchevel au-delà de la tendance de fond.
Perspectives locatives : Les rendements locatifs resteront probablement modestes, mais les revenus locatifs pourraient progresser avec la hausse des tarifs à la nuitée (partiellement du fait de l’inflation, partiellement en raison de l’offre de services de luxe grandissante). D’ici 2028, un chalet haut de gamme pourrait demander plus de 120 000 € pour la semaine du Nouvel An, par exemple. Si davantage de services sont inclus (chef privé, etc.), les propriétaires pourront facturer davantage. Le marché locatif d’été continuera également à se développer – il pourrait même doubler de taille par rapport à aujourd’hui si la tendance actuelle se poursuit, ce qui améliorerait légèrement le rendement annuel. L’arrivée de plus de sociétés de gestion locative professionnelles (certaines sous marque d’hôtellerie de luxe) pourrait également simplifier la mise en location, facilitant ainsi la valorisation des biens par les propriétaires lorsqu’ils ne les occupent pas.
Conclusion – Vision 2028 : D’ici 2028, Courchevel 1850 restera probablement le sommet de l’immobilier alpin français, avec des prix atteignant de nouveaux records. Nous prévoyons un rythme de croissance sain, quoique plus calme – aucun krach en vue compte tenu des fondamentaux. L’immobilier de la station sera de plus en plus caractérisé par des chalets ultra-modernes, une scène pleinement développée toute l’année, et une clientèle venue des quatre coins du monde. Posséder un bien à Courchevel continuera d’être autant un symbole de statut qu’un investissement. Pour les investisseurs fortunés et les acheteurs orientés style de vie, le conseil reste le même : se concentrer sur l’emplacement premium et la qualité, conserver l’actif pendant les fluctuations du marché à court terme, et vous serez récompensé tant par le plaisir que par l’appréciation financière. Tant que « neige » et « luxe » resteront séduisants, le marché immobilier de Courchevel 1850 devrait connaître un âge d’or entre 2026 et 2028, et au-delà, soutenu par une offre limitée, une demande constante et l’attrait intemporel des Alpes françaises.
