Rynek komercyjny (2025): Sektor nieruchomości komercyjnych w Vancouver wykazał odporność mimo przeciwności gospodarczych.Aktywność inwestycyjna wzrosła na początku 2025 roku – w pierwszym kwartale 2025 roku sfinalizowano transakcje na rynku nieruchomości komercyjnych o wartości około 2 miliardów dolarów, co stanowi wzrost o 10% rok do roku altusgroup.com altusgroup.com.Inwestorzy nadal są przyciągani przez fundamenty Vancouver oraz długoterminową perspektywę wzrostu miasta, czego dowodem jest niedawne uplasowanie się Vancouver na pierwszym miejscu w Kanadzie pod względem nastrojów inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych altusgroup.com.Powiedziawszy to, różne klasy aktywów doświadczają odmiennych warunków.Powierzchnia biurowa w Vancouver zmaga się z podwyższonym poziomem niewynajętych powierzchni (dostępność około 12,4% na początku 2025 roku) z powodu nowej podaży oraz utrzymującej się pracy hybrydowej altusgroup.com.Właściciele nieruchomości donoszą o „ucieczce do jakości”, ponieważ nowoczesne biura klasy A nadal odnotowują dodatni poziom absorpcji (siedem kolejnych kwartałów na pierwszy kwartał 2025 r.) i zmniejszającą się dostępność, nawet gdy starsze zasoby biurowe pozostają w stagnacji altusgroup.com altusgroup.com.Warto zauważyć, że niektóre niewykorzystane w pełni budynki biurowe są przekształcane – na przykład 12-piętrowy biurowiec w centrum miasta został sprzedany z przeznaczeniem na hotel z 180 pokojami altusgroup.com, co odzwierciedla trend adaptacyjnego ponownego wykorzystania przestrzeni w centrum miasta.Nieruchomości handlowe znajdują się na mocniejszej pozycji: wolumen inwestycji w sektorze handlowym wzrósł o 140% rok do roku na początku 2025 roku altusgroup.com, ponieważ inwestorzy koncentrują się na głównych pasażach handlowych i centrach z supermarketami jako głównymi najemcami.Jednak nad tradycyjnymi domami towarowymi wisi niepewność; kultowa Hudson’s Bay Company złożyła wniosek o ochronę przed wierzycielami, a potencjalne zamknięcia sklepów mogą pozostawić duże pustostany, zmuszając właścicieli nieruchomości do kreatywnego podejścia do przebudowy dużych powierzchni handlowych altusgroup.com altusgroup.com.Nieruchomości przemysłowe i logistyczne, od dawna ulubieńcy rynku w Vancouver, doświadczyły niewielkiego osłabienia.Dostępność powierzchni przemysłowych wzrosła do około 6,0% – to najwyższy poziom od 2010 roku – ponieważ niektórzy inwestorzy wstrzymali decyzje z powodu niepewności związanych z handlem altusgroup.com altusgroup.com.Mimo to popyt na magazyny pozostaje zasadniczo silny (netto absorpcja jest nadal dodatnia), a niedobór gruntów w Vancouver sprawia, że nieruchomości przemysłowe pozostają cenną inwestycją długoterminową altusgroup.com altusgroup.com.Ogólnie rzecz biorąc, sektor komercyjny Vancouver w 2025 roku jest zróżnicowany: stabilny w handlu detalicznym i budownictwie wielorodzinnym na wynajem, ostrożnie optymistyczny w segmencie biurowym (dla powierzchni najwyższej klasy) oraz nieco wstrzymany w sektorze przemysłowym – jednak na wszystkich płaszczyznach atrakcyjność miasta dla inwestorów i przedsiębiorstw nadal stanowi podstawę stabilności rynku.
Aktualne warunki rynkowe w 2025 roku
Krajobraz nieruchomości w Vancouver w 2025 roku charakteryzuje się wysoką podażą i spadającymi cenami w segmencie mieszkaniowym, na tle odpornego, lecz ewoluującego rynku komercyjnego.
Rynek mieszkaniowy (2025): Rynek mieszkaniowy Greater Vancouver przeszedł od gorącego rynku sprzedającego z poprzednich lat do bardziej zrównoważonych warunków, a nawet przewagi kupujących. Sprzedaż domów spowolniła – liczba transakcji od początku 2025 roku była jedną z najniższych w ostatniej dekadzie storeys.com – a aktywne oferty wzrosły do poziomów nienotowanych od kilku lat. W maju 2025 roku w Metro Vancouver było ponad 17 000 aktywnych ogłoszeń – o 26% więcej niż rok wcześniej i najwięcej od 2016 roku wowa.ca. Ten wzrost podaży, w połączeniu z wyższymi kosztami finansowania, złagodził presję na wzrost cen. Referencyjna cena domu dla wszystkich rodzajów nieruchomości w Metro Vancouver wynosi około 1,18 mln dolarów, czyli około 2,9% mniej niż rok temu wowa.ca. Średnie ceny odnotowały jeszcze większy spadek – o około 5–6% rok do roku wowa.ca. Przy niskim wolumenie sprzedaży (sprzedaż w maju 2025 roku była o około 18% niższa niż w maju 2024 roku wowa.ca) i nowymi ogłoszeniami pojawiającymi się w stałym tempie, wskaźnik sprzedaży do nowych ofert utrzymuje się na poziomie około 30%. Ten wskaźnik SNLR wskazuje na warunki rynku kupującego (znacznie poniżej 60%, które oznacza rynek sprzedającego) wowa.ca. Krótko mówiąc, rynek mieszkaniowy w Vancouver w połowie 2025 roku jest spokojniejszy i bardziej negocjacyjny: kupujący odzyskali część przewagi, a sprzedający mierzą się z bardziej wrażliwym na ceny rynkiem po latach nieprzerwanego wzrostu.
Trendy cen mieszkań i przystępność
Po dekadzie dramatycznych wzrostów cen, ceny domów w Vancouver niedawno weszły w okres umiarkowanej korekty. W latach 2005–2022 wartości nieruchomości rosły wykładniczo – referencyjna cena MLS jest obecnie o ponad 235% wyższa niż w 2005 roku (skumulowany wzrost ~6,1% rocznie) wowa.ca. Ten długofalowy wzrost, napędzany ograniczoną dostępnością gruntów, wzrostem populacji i globalnymi inwestycjami, uczynił z Vancouver jeden z najdroższych rynków nieruchomości na świecie. Jednak rok 2022 okazał się punktem zwrotnym, gdy stopy procentowe zaczęły gwałtownie rosnąć. Do 2023–2024 wyższe stopy kredytów hipotecznych znacząco ograniczyły zdolność nabywczą kupujących i ostudziły popyt, powodując stabilizację cen i ich niewielki spadek. Wskaźnik referencyjny cen w regionie Metro Vancouver osiągnął szczyt na początku 2022 roku, po czym zaczął stopniowo spadać. W połowie 2025 roku wskaźniki referencyjne są około 5–10% poniżej tego szczytu, w zależności od typu nieruchomości (na przykład referencyjne ceny domów wolnostojących spadły o ~3,2% r/r, a mieszkań o ~2,4% r/r) wowa.ca. Średnia cena sprzedaży wszystkich typów nieruchomości w Greater Vancouver w maju 2025 roku wyniosła około 1,27 miliona dolarów, czyli około 6% mniej niż rok wcześniej wowa.ca. Podsumowując, ceny cofnęły się nieznacznie z rekordowych poziomów, oferując kupującym odrobinę ulgi w porównaniu do szaleństwa z 2021 roku.
Dostępność pozostaje jednak największym wyzwaniem Vancouver. Pod koniec 2023 roku RBC ogłosiło, że rynek nieruchomości w mieście znajduje się w „pełnowymiarowym kryzysie” pod względem dostępności vancouver.citynews.ca. W rzeczywistości, nigdy wcześniej zakup własnego domu w Kanadzie nie był tak drogi: wskaźnik RBC pokazał, że typowy nabywca w Vancouver musiałby przeznaczyć ponad 106% mediany dochodu gospodarstwa domowego wyłącznie na pokrycie kosztów posiadania przeciętnego domu vancouver.citynews.ca. To zdumiewająca liczba – zasadniczo reprezentatywna rodzina nie jest w stanie pozwolić sobie na dom w Vancouver, chyba że poświęci na to więcej niż cały swój dochód brutto. Tak skrajne obciążenia jedynie nieznacznie zmalały wraz z ostatnim delikatnym spadkiem cen. Nawet w optymistycznym scenariuszu, RBC przewiduje, że do 2025 roku wymagany dochód spadnie tylko do poziomów z połowy 2022 – co wciąż będzie niezwykle wysokie i prawie nie poprawi dostępności dla większości kupujących vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca. Inne wskaźniki potwierdzają ten obraz: wskaźnik ceny do dochodów oraz ceny do czynszu w Vancouver należą do najgorszych na świecie, a miasto niezmiennie zajmuje pozycję najmniej dostępnego cenowo miasta w Kanadzie zarówno pod względem własności, jak i wynajmu.
Presja nie dotyczy tylko kupujących. Najemcy zmagają się z rekordowo wysokimi czynszami i niską dostępnością mieszkań. Na początku 2024 roku stopa pustostanów w Metro Vancouver wynosiła około 1,6%, co stanowi niewielki wzrost w porównaniu z prawie zerowym poziomem, ale nadal daleko odbiega od zdrowej równowagi jarmanrealestate.com. Na tak napiętym rynku średni miesięczny czynsz za dwupokojowe mieszkanie wyniósł około 2200 dolarów (a ponad 2500 dolarów za wynajem w kondominium) – to najwyższe wartości w kraju vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca. Dochody nie nadążają za wzrostami, przez co wiele gospodarstw domowych wydaje na mieszkanie znacznie więcej niż zalecane 30% dochodów. Problemy z dostępnością mieszkań mają rzeczywiste skutki demograficzne: młodsze rodziny, a nawet niektóre firmy, przenoszą się do tańszych regionów, a w 2023 roku Kolumbia Brytyjska odnotowała dodatni bilans migracji międzyprowincjonalnej na minusie (ponad 8000 osób więcej wyjechało do innych prowincji niż się sprowadziło) biv.com biv.com. Wysokie koszty życia są wskazywane jako kluczowy powód tej migracji mieszkańców w poszukiwaniu zielonych (a przynajmniej tańszych) pastwisk biv.com.
Podsumowując, trend cenowy w Vancouver ostatnio się wypłaszczył po latach wzrostów, ale nieruchomości wciąż są ekstremalnie drogie w stosunku do lokalnych dochodów. Niewielkie spadki cen i lekka ulga w stopach procentowych tylko nieznacznie poprawiły sytuację. Przystępność cenowa mieszkań w Vancouver prawdopodobnie pozostanie mocno napięta bez znaczących zmian – to rzeczywistość, którą potwierdzają ekonomiści ostrzegający, że przywrócenie równowagi może zająć lata wzrostu dochodów i nadrobienia deficytu w podaży vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca. Obecne warunki ostudziły zapał inwestorów i skłoniły decydentów do podjęcia działań (jak opisano poniżej), ale dla przeciętnego mieszkańca Vancouver marzenie o własnym domu lub przystępnym czynszu w mieście wciąż pozostaje trudne do zrealizowania.
Możliwości inwestycyjne i ryzyka
Pomimo wyzwań, rynek nieruchomości w Vancouver wciąż oferuje możliwości dla inwestorów – jednak są one związane z istotnym ryzykiem. Poniżej przedstawiamy kluczowe szanse i zagrożenia na 2025 rok:
- Szanse:
- Warunki rynku korzystne dla kupujących: Ostatnie ochłodzenie rynku nieco przechyliło szalę na korzyść kupujących, tworząc szansę dla osób chcących wejść na rynek lub zamienić nieruchomość na lepszą. Wyższa podaż i zmotywowani sprzedający sprawiają, że kupujący w 2025 roku mogą negocjować korzystniejsze ceny i warunki niż w poprzednich latach. Dla inwestorów ta stagnacja to okazja do nabycia wysokiej jakości nieruchomości po relatywnie niższej cenie względem szczytowych wartości.
- Wysoki popyt na wynajem: Napięty rynek najmu w Vancouver (wolne lokale ~1-2%) gwarantuje duże zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem. Inwestorzy w nieruchomości przeznaczone pod wynajem lub z wydzieloną częścią na wynajem mogą wykorzystać rekordowo wysokie czynsze i niską pustostanowość, generując stabilny przepływ gotówki. Długoterminowe fundamenty (stały napływ imigrantów i ograniczona podaż gruntów) sugerują, że wynajem pozostanie opłacalną inwestycją. Rzeczywiście, deweloperzy coraz częściej skupiają się na projektach mieszkań pod wynajem, przyciągani niską pustostanowością oraz rządowymi zachętami altusgroup.com altusgroup.com.
- Atrakcyjność i odporność: Status globalnego miasta, zróżnicowana gospodarka oraz wysoka jakość życia w Vancouver stanowią fundament dla odporności wartości nieruchomości. Miasto regularnie plasuje się na szczycie rankingów preferencji inwestorów w Kanadzie altusgroup.com. Ta silna atrakcyjność daje pewność długoterminowego wzrostu wartości nieruchomości w Vancouver. Nawet gdy inne rynki słabną, Vancouver zwykle utrzymuje swoją atrakcyjność zarówno dla krajowych, jak i zagranicznych nabywców (gdy jest to dozwolone), pełniąc rolę względnie bezpiecznej przystani dla inwestycji w realne aktywa.
- Pojawiające się obszary wzrostu: Trwają znaczące inwestycje publiczne i rozbudowy infrastruktury (nowe linie metra, duże projekty rewitalizacji – patrz sekcja „Najważniejsze dzielnice”). Te przedsięwzięcia mogą podnieść wartości nieruchomości w wybranych dzielnicach. Inwestorzy strategiczni mogą dostrzec okazję na obszarach przeznaczonych do przekształceń, takich jak korytarz Broadway (nowe stacje SkyTrain) czy wokół kompleksowych osiedli typu master-planned (Oakridge, Brentwood itd.), przewidując wzrost wartości w miarę postępu zmian w tych rejonach.
- Ryzyka:
- Wysokie stopy procentowe i koszty finansowania: Era taniego długu minęła, przynajmniej na razie. Koszty pożyczek w 2025 roku są znacznie wyższe niż kilka lat temu, co obniża rentowność inwestorów. Podwyższone stopy oprocentowania kredytów hipotecznych oznaczają niższe zyski z dźwigni oraz surowsze kryteria kwalifikacji. Istnieje ryzyko, że jeśli stopy procentowe utrzymają się na wysokim poziomie lub wzrosną jeszcze bardziej, wartości nieruchomości mogą znaleźć się pod dodatkową presją spadkową (ponieważ budżety kupujących są ograniczone). Ta wrażliwość na stopy procentowe to kluczowy czynnik ryzyka dla Vancouver, które ma jedne z najwyższych poziomów zadłużenia i cen – przez co rynek jest szczególnie wrażliwy na warunki finansowania vancouver.citynews.ca.
- Potencjał dalszej korekty cen: Chociaż scenariusz bazowy zakłada stabilizację, niektórzy analitycy ostrzegają, że Vancouver pozostaje narażone na większą korektę cen. Jeśli warunki gospodarcze się pogorszą (np. recesja lub dalsze straty miejsc pracy) albo pojawi się nadpodaż, ceny domów mogą spaść bardziej, niż się oczekuje. Wieloczynnikowa analiza ryzyka obecnie ocenia Vancouver jako „umiarkowane ryzyko” korekty rynku, biorąc pod uwagę napiętą dostępność cenową oraz zależność od ciągłego wzrostu popytu mortgagesandbox.com. Inwestorzy powinni zachować ostrożność w przypadku krótkoterminowych flipów lub nadmiernej dźwigni na wypadek spadku wartości.
- Zmiany polityczne i regulacyjne: Rynek jest narażony na ryzyko interwencji rządowych. W ostatnich latach władze nie wahały się wprowadzać podatków, opłat za niewykorzystane lokale, zmian w kontroli czynszów czy ograniczeń zakupowych, aby ograniczyć spekulacje i poprawić dostępność. Przykłady obejmują zakazy dla zagranicznych nabywców, wyższe podatki od przeniesienia własności dla nierezydentów czy limity dotyczące najmu krótkoterminowego (opisane w następnej sekcji). Takie działania mogą wpływać na strategie i zyski inwestorów – na przykład surowsze zasady dotyczące Airbnb mogą obniżyć spodziewane dochody tych, którzy celują w wynajem turystyczny. Ciągłe zmiany w polityce (np. rozmowy o podniesieniu podatków od nieruchomości luksusowych czy wprowadzeniu silniejszej kontroli czynszów) oznaczają dla inwestorów niepewność regulacyjną.
- Ryzyka budowlane i deweloperskie: Inwestujący w grunty pod zabudowę lub nowe projekty mierzą się z wysokimi kosztami budowy i słabszym rynkiem przedsprzedaży. Koszty realizacji inwestycji (praca, materiały) w Vancouver gwałtownie wzrosły w ostatnich latach altusgroup.com. Jednocześnie, przedsprzedaż nowych mieszkań znacząco wyhamowała – na początku 2025 roku liczba nowych uruchamianych projektów osiągnęła rekordowo niski poziom, gdy deweloperzy wstrzymywali się z powodu słabego zainteresowania ze strony kupujących mortgagesandbox.com. Takie warunki zwiększają ryzyko opóźnień lub anulowania projektów. Inwestorzy w tego typu przedsięwzięcia powinni liczyć się z przekroczeniami budżetu oraz możliwością, że lokale będą sprzedawać się lub wynajmować wolniej niż zakładano.
- Makroekonomiczne i geopolityczne ryzyka: Szeroko pojęte trendy gospodarcze również stanowią zagrożenie. Napięcia handlowe (np. cła wpływające na eksportowe sektory Kolumbii Brytyjskiej) oraz globalna niestabilność geopolityczna mogą wpływać na gospodarkę Vancouver, a w konsekwencji na jego rynek nieruchomości. Na przykład, niepewność związana z cłami w latach 2024-2025 była wskazywana jako jeden z czynników powodujących, że kupujący wahają się i „czekają na uboczu”, pomimo nagromadzonego popytu bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca. Każdy większy wstrząs – globalna recesja, kryzys finansowy czy nawet lokalne trzęsienie ziemi (biorąc pod uwagę strefę sejsmiczną Vancouver) – może mieć wpływ na wartości nieruchomości oraz płynność na rynku.
Wnioski: Vancouver pozostaje rynkiem wysoce pożądanym, ale i bardzo drogim. Dla inwestorów długoterminowych, zwłaszcza w sektorze mieszkań na wynajem i dobrze zlokalizowanych nieruchomościach, istnieją solidne możliwości, gdyż trwała atrakcyjność miasta i ograniczona podaż dobrze wróżą przyszłym wzrostom wartości. Jednak te możliwości wiążą się z niebagatelnym ryzykiem. Rozważni inwestorzy w 2025 roku prowadzą skrupulatną analizę due diligence, testują swoje finanse pod kątem zmian stóp procentowych i bacznie obserwują działania polityczne. Zrównoważone podejście – takie, które zestawia silne fundamenty Vancouver z jego cyklicznymi i strukturalnymi zagrożeniami – jest kluczem do sukcesu na tym rynku.
Kluczowe zmiany w polityce i inicjatywy rządowe
W odpowiedzi na obawy dotyczące dostępności mieszkań oraz presji rynkowej, wszystkie szczeble rządu wdrożyły zmiany polityczne, które bezpośrednio wpływają na rynek nieruchomości w Vancouver. Poniżej przedstawiono najważniejsze z ostatnich polityk i inicjatyw:
- Zakaz zakupu przez cudzoziemców (poziom federalny): Kanada wprowadziła Ustawę o zakazie zakupu nieruchomości mieszkalnych przez osoby niebędące Kanadyjczykami w styczniu 2023 roku, która zabrania cudzoziemcom (z pewnymi wyjątkami) kupowania nieruchomości mieszkalnych w Kanadzie. Początkowo miał to być dwuletni zakaz kończący się w 2025 roku, lecz ostatnio został on przedłużony do 1 stycznia 2027 roku bcrealestatelawyers.com. Polityka ta miała na celu ograniczenie spekulacji i popytu ze strony zagranicznych inwestorów, szczególnie w miastach takich jak Vancouver, które doświadczały napływu zagranicznego kapitału. Zakaz przyczynił się do spadku liczby transakcji luksusowych apartamentów i nieruchomości z segmentu premium nabywanych przez cudzoziemców. (Warto zauważyć, że Kolumbia Brytyjska już w 2016 roku wprowadziła 20% podatek od zakupu nieruchomości przez cudzoziemców w regionie Metro Vancouver, więc aktywność zagraniczna była osłabiona jeszcze przed wprowadzeniem bezwzględnego zakazu.)
- Ustawa o dostarczaniu mieszkań prowincjonalnych i reformy dotyczące strefowania (B.C.): Rząd Kolumbii Brytyjskiej pod przewodnictwem premiera Davida Eby podjął zdecydowane działania w celu zwiększenia podaży mieszkań. Pod koniec 2022 roku Ustawa o dostarczaniu mieszkań wyznaczyła cele mieszkaniowe dla gmin i dała prowincji uprawnienia do uchylania lokalnych przepisów dotyczących strefowania, jeśli miasta nie umożliwią budowy wystarczającej liczby nowych domów. W listopadzie 2023 roku prowincja ogłosiła szeroko zakrojone reformy strefowania, które pozwalają na budowę większej liczby małoskalowych budynków wielorodzinnych na tradycyjnie jednorodzinnych działkach news.gov.bc.ca news.gov.bc.ca. Zgodnie z tymi zmianami każda gmina w B.C. musi pozwolić na co najmniej 3–4 jednostki mieszkalne na jednej działce mieszkalnej oraz do 6 jednostek na większych działkach w pobliżu częstych przystanków komunikacji miejskiej news.gov.bc.ca. Vancouver, już wcześniej zmierzając w tym kierunku, dostosowało swoje przepisy, aby być zgodnym z nowymi wymogami. Te działania związane z podwyższeniem intensywności zabudowy eliminują strefy „tylko dla jednorodzinnych domów”, skutecznie legalizując budowę bliźniaków, trzypaków, czteropaków i większych budynków na wcześniej wyłącznych osiedlach. Modelowanie przeprowadzone przez prowincję sugeruje, że dzięki tej inicjatywie w ciągu najbliższych 10 lat może powstać ponad 130 000 nowych małych jednostek mieszkalnych news.gov.bc.ca, co znacznie zwiększy podaż mieszkań na obszarach miejskich.
- Usprawnienie zatwierdzeń i redukcja biurokracji: Rządy zauważyły, że długie procesy uzyskiwania pozwoleń pogarszają niedobór mieszkań. Vancouver słynie z powolnego wydawania pozwoleń. W latach 2023-2024 miasto Vancouver, wspierane przez fundusze federalne, rozpoczęło inicjatywy mające na celu usprawnienie procesów zmiany przeznaczenia gruntów i uzyskiwania pozwoleń. Federalny Fundusz Przyspieszenia Budownictwa Mieszkaniowego o wartości 4 miliardów dolarów przyznał Vancouver 115 milionów dolarów na przyspieszenie zatwierdzania projektów oraz usuwanie barier dla gęstej zabudowy pm.gc.ca pm.gc.ca. W zamian Vancouver zobowiązało się umożliwić powstanie 3200 nowych jednostek w ciągu trzech lat oraz ponad 40 000 jednostek w ciągu następnej dekady dzięki działaniom takim jak aktualizacje przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego, cyfrowe wydawanie pozwoleń oraz likwidacja wymogu przeprowadzania publicznych przesłuchań w przypadku projektów zgodnych z zatwierdzonymi planami pm.gc.ca pm.gc.ca. Jednocześnie Kolumbia Brytyjska uchwaliła w 2023 roku ustawę mającą przyspieszyć lokalne zatwierdzenia przez przekształcanie obszarów na etapie planu miejscowego i rezygnację z publicznych przesłuchań dla projektów zgodnych z oficjalnymi planami zagospodarowania przestrzennego news.gov.bc.ca news.gov.bc.ca. Te działania mają zbiorczo na celu skrócenie czasu realizacji budowy nowych mieszkań.
- Podatki od pustostanów i spekulacji: Aby zniechęcić do pozostawiania mieszkań pustych i zapewnić, że mieszkania służą lokalnym mieszkańcom, obowiązuje kilka podatków. Własny Podatek od Pustych Domów w Vancouver nakłada 3% podatek od wartości nieruchomości pozostawionych pustych przez ponad 6 miesięcy w roku gvrealtors.ca. (Podatek był tymczasowo zwiększony do 5%, ale ta podwyżka została cofnięta ze względu na obawy o zgodność lawsonlundell.com lawsonlundell.com.) Prowincjonalny podatek od spekulacji i pustostanów obowiązuje w obszarach miejskich Kolumbii Brytyjskiej, w tym w Metro Vancouver, nakładając opłaty na obcokrajowców i innych właścicieli, którzy nie spełniają warunków zwolnienia i pozostawiają nieruchomości puste. Od stycznia 2024 roku ten prowincjonalny podatek został rozszerzony na 13 dodatkowych społeczności w Kolumbii Brytyjskiej www2.gov.bc.ca, aby zamknąć luki poza Metro Vancouver. Podatki te spowodowały powrót wielu pustych mieszkań na rynek najmu – Vancouver informuje, że podatek od pustostanów pomógł przywrócić tysiące mieszkań do zamieszkania, zwiększając podaż dla najemców.
- Ograniczenia wynajmu krótkoterminowego: Zarówno prowincja, jak i miasto Vancouver zaostrzyły przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego (takiego jak Airbnb), aby chronić zasoby mieszkań długoterminowych. W 2023 roku Kolumbia Brytyjska wprowadziła przepisy ograniczające wynajem krótkoterminowy w miastach poprzez zwiększenie kar i egzekwowania prawa oraz pozwalając na taki wynajem głównie w miejscu stałego zamieszkania właściciela. Vancouver już wcześniej wymagał od operatorów wynajmu krótkoterminowego posiadania licencji na prowadzenie działalności i wynajmowania jedynie swojego głównego miejsca zamieszkania. Działania prowincji dodatkowo wzmacniają te zasady. Poprzez ograniczenia wynajmu krótkoterminowego (który często zabierał całe mieszkania z rynku najmu długoterminowego), liczy się na to, że tysiące lokali zostaną uwolnione dla lokalnych mieszkańców vancouver.citynews.ca.
- Ochrona najemców i inicjatywy dotyczące wynajmu: Kryzys mieszkaniowy skłonił do wprowadzenia polityk chroniących najemców. Rząd Kolumbii Brytyjskiej zakończył w 2022 roku zakazy wynajmu w budynkach typu strata (kondominia), likwidując wszelkie zasady straty, które zabraniały wynajmu – to wysiłek mający na celu otwarcie większej liczby opcji wynajmu w budynkach mieszkalnych lawsonlundell.com. W 2023 roku Kolumbia Brytyjska wprowadziła również ograniczenia rocznych podwyżek czynszów poniżej poziomu inflacji (np. maksymalnie 2% w 2023, 3,5% w 2024), aby zapobiec gwałtownym wzrostom czynszów dla obecnych najemców. Wprowadzono Okres Ochrony Właścicieli (potocznie nazywany „okresem ochłodzenia”), dający nabywcom domów używanych kilka dni po zaakceptowaniu oferty na jej wycofanie (wdrożony w 2023) – środek mający złagodzić gorączkowe wojny licytacyjne i dać kupującym trochę oddechu. Dodatkowo, w 2024 roku prowincja podjęła działania mające na celu powstrzymanie „renowikcji” i nieuczciwych eksmisji poprzez zaostrzenie Ustawy o najmie lokali mieszkalnych vancouver.citynews.ca, utrudniając właścicielom wypowiadanie umów najmu z powodu drobnych remontów lub nadużywanie luk w umowach na czas określony.
- Federalna polityka imigracyjna a mieszkalnictwo: Rząd federalny utrzymuje wysokie cele imigracyjne (co zwiększa popyt mieszkaniowy), ale stara się je dostosować do wyników polityki mieszkaniowej. Jedną z istotnych zmian w 2024 roku była czasowa zmiana polityki imigracyjnej polegająca na ograniczeniu liczby wiz studenckich i powiązaniu pozwoleń na naukę z dostępnością mieszkań, po uznaniu, że rekordowe napływy studentów obciążają rynek wynajmu. Chociaż Kanada nadal dąży do znacznego wzrostu populacji, rośnie świadomość, że podaż mieszkań musi za tym nadążać. Budżet federalny wprowadził również zachęty, takie jak Bezpodatkowe Konto Oszczędności na Pierwszy Dom (uruchomione w 2023 roku), aby pomóc kupującym po raz pierwszy zebrać środki na wpłatę własną, oraz zniósł GST (federalny podatek od sprzedaży) na nowe inwestycje mieszkaniowe przeznaczone na wynajem, aby zachęcić deweloperów do budowy mieszkań na wynajem (weszło w życie pod koniec 2023). Te działania pośrednio wpływają na Vancouver poprzez promowanie większej podaży i wsparcie kupujących.
Ogólnie rzecz biorąc, w 2025 roku środowisko polityczne jest bardzo aktywne w kwestii mieszkalnictwa: rządy ingerują w rynek bardziej niż kiedykolwiek, aby zwiększyć podaż i zahamować spekulacyjny popyt. Efekty tych inicjatyw będą widoczne w kolejnych latach. Na rynku Vancouver już widać pierwsze skutki – na przykład więcej projektów wielorodzinnych na terenach domów jednorodzinnych w miarę łagodzenia przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego oraz niewielki wzrost ofert wynajmu długoterminowego w wyniku zaostrzenia przepisów dotyczących wynajmu krótkoterminowego. Decydenci sygnalizują, że będą dalej korzystać ze wszystkich dostępnych narzędzi, aby walczyć z problemem dostępności mieszkań, dlatego krajobraz regulacyjny pozostaje dynamiczny i pełen zmian dla uczestników rynku.
Podaż, popyt i dynamika migracji
Równowaga popytu i podaży na rynku nieruchomości w Vancouver jest silnie uzależniona od trendów migracyjnych i aktywności budowlanej. W ostatnich latach popyt został znacznie zwiększony przez wzrost liczby ludności, podczas gdy podaż mieszkań miała trudności z nadążeniem.
Ludność i migracja: Liczba ludności Metro Vancouver nadal dynamicznie rośnie, głównie dzięki imigracji międzynarodowej. Kolumbia Brytyjska osiągnęła rekordowe poziomy imigracji w 2022 i 2023 roku – prowincja zyskała około 162 000 nowych mieszkańców od lipca 2022 do lipca 2023 roku biv.com. W 2023 roku do Kolumbii Brytyjskiej z innych krajów przyjechało ponad 175 000 osób, co stanowi wzrost o 65% w porównaniu do roku poprzedniego biv.com – to oszałamiający napływ, który podkreśla wysokie cele imigracyjne Kanady (oraz status Vancouver jako pożądanego miejsca dla nowoprzybyłych). Ta fala nowych mieszkańców, w tym imigrantów, uchodźców, studentów zagranicznych i pracowników tymczasowych, koncentruje się głównie w Greater Vancouver i okolicznych obszarach metropolitalnych biv.com. Jednocześnie naturalny przyrost ludności (urodzenia minus zgony) jest obecnie ujemny w Kolumbii Brytyjskiej, a jak wspomniano, prowincja odnotowała netto odpływ mieszkańców międzyprowincjonalnie (ponad 8 000 na minusie w 2023 roku), gdy część mieszkańców wyjechała do tańszych regionów biv.com. Efektem netto jest jednak to, że populacja Vancouver jest na rekordowo wysokim poziomie i nadal rośnie, napędzając stały popyt na mieszkania. Plany rządu federalnego będą nadal sprowadzać stały strumień imigrantów każdego roku, więc Vancouver może spodziewać się dziesiątek tysięcy nowych mieszkańców rocznie. To utrzymuje podstawową presję popytową na rynku mieszkaniowym, zwłaszcza w przypadku mieszkań na wynajem i niedrogich domów, które preferują nowoprzybyli.
Podaż mieszkań i aktywność deweloperska: Od strony podaży budownictwo mieszkaniowe próbuje przyspieszyć, ale nie nadąża za gwałtownym wzrostem popytu. W 2023 roku w Metro Vancouver oddano do użytku około 30 600 nowych jednostek mieszkalnych biv.com – co stanowiło wzrost jedynie o 1% w stosunku do roku poprzedniego i jest dalece niewystarczające wobec wzrostu liczby ludności. Jak pokazuje wyraźnie jedna ilustracja: w 2023 roku na każde pięć nowych osób przybywających do Kolumbii Brytyjskiej przypadał jeden nowo wybudowany dom biv.com. Ten wskaźnik podkreśla poważny niedobór. Nierównowaga między popytem a podażą mieszkań narastała przez lata – ograniczenia w planowaniu przestrzennym, długotrwałe procedury zatwierdzające, braki kadrowe i wysokie koszty budowy wszystko to spowalnia tempo pojawiania się nowych domów na rynku.
To powiedziawszy, aktywność deweloperska jest obecnie na jednym z najwyższych poziomów w historii Vancouver, przynajmniej w fazie planowania. W granicach miasta Vancouver tysiące mieszkań są w trakcie budowy, a dziesiątki tysięcy kolejnych znajdują się na różnych etapach planowania. Inicjatywa władz (poprzez wspomniane wcześniej polityki) na rzecz zwiększenia gęstości zabudowy doprowadziła do fali nowych propozycji. Na przykład Plan Broadway (obejmujący korytarz Central Broadway) wywołał lawinę wniosków o zmianę przeznaczenia terenu dla dziesiątek projektów budynków średnio- i wysokościowych wzdłuż nowej linii metra. Urzędnicy miejscy informują o „zalewie projektów wieżowców w fazie planowania” dla Broadway – tylko w tym rejonie omawianych jest dobrze ponad 100 potencjalnych wieżowców cityhallwatch.wordpress.com. W całym mieście dawne dzielnice jednorodzinne stopniowo otrzymują propozycje dla wielorodzinnych domów i niskich apartamentowców w ramach reformy zagospodarowania przestrzennego. Ponadto przedmieścia Metro Vancouver (Surrey, Coquitlam, Burnaby itd.) przeżywają boom budowlany wokół węzłów komunikacyjnych, tworząc nowe centra miejskie, które w przyszłości odciążą właściwe miasto Vancouver.
Jednak mimo silnego portfela inwestycyjnego, podaż krótkoterminowa pozostaje ograniczona. Deweloperzy mierzą się z wyzwaniami, takimi jak rosnące stopy procentowe (co podnosi koszty finansowania projektów), inflacyjne koszty budowy oraz ostatnie ochłodzenie rynku nabywców przedsprzedażowych kondominium. Wielu deweloperów stało się ostrożniejszych – część projektów została opóźniona lub ograniczona. Dane z początku 2025 roku wykazały, że nowe uruchomienia projektów są na najniższych poziomach od lat (np. praktycznie brak nowych uruchomień kondominium w styczniu 2025 vs. zazwyczaj ok. 750 jednostek wypuszczanych w styczniu przed pandemią) mortgagesandbox.com. Oznacza to, że deweloperzy wstrzymują się z uruchomieniem projektów do czasu poprawy warunków rynkowych. Rozpoczęcia budowy mieszkań w Metro Vancouver rzeczywiście spadły w latach 2023-2024 z powodu tych trudności, szczególnie w segmencie mieszkań kondominium cmhc-schl.gc.ca. Kanadyjska Korporacja ds. Hipotek i Mieszkalnictwa (CMHC) przewiduje jedynie nieznaczny wzrost liczby rozpoczętych budów mieszkań w 2025 roku w Vancouver, głównie dzięki apartamentom na wynajem, a nie kondominium assets.cmhc-schl.gc.ca.
Dynamika popytu i podaży może być podsumowana następująco: Vancouver zmaga się ze strukturalnym niedoborem mieszkań w porównaniu do zapotrzebowania generowanego przez populację i gospodarkę regionu. Popyt napędzany migracją konsekwentnie przewyższa nową podaż, co przyczynia się do wysokich cen i niskiej dostępności. Nawet przy rekordowej liczbie dźwigów na miejskim horyzoncie region nadrabia zaległości po latach zbyt małego tempa budowy. W kolejnych latach, jeśli wdrożone polityki okażą się skuteczne, powinniśmy zobaczyć szybszy wzrost podaży – powstanie więcej mieszkań we wszystkich segmentach. Celem prowincji (poprzez Housing Plan i Housing Supply Act) jest znaczące zwiększenie rocznej liczby oddawanych lokali. Rosnące zatrudnienie w dużych firmach oraz rozwój gospodarczy również opierają się na tym, ponieważ brak mieszkań ogranicza wzrost siły roboczej.
Pozytywnym sygnałem jest współpraca rządu i sektora prywatnego w poszukiwaniu kreatywnych rozwiązań: budownictwo modułowe umożliwiające szybkie tworzenie przystępnych cenowo lokali, rozbudowa kampusów (np. akademiki pozwalające uwolnić wynajmowane mieszkania), a także rewitalizacja niewykorzystanych terenów (stare centra handlowe, obszary poprzemysłowe) w nowe osiedla mieszkalne. Przykładowo, kilka dawnych galerii handlowych w regionie Metro Vancouver (Brentwood, Lougheed, Oakridge – patrz następna sekcja) przekształcanych jest w wielofunkcyjne dzielnice z tysiącami nowych mieszkań. Po ukończeniu, te wielkie projekty znacząco zwiększą podaż. Dodatkowo miasto Vancouver przewiduje, że nowe inwestycje w komunikację miejską (Broadway Subway, przedłużenie SkyTrain do UBC oraz do Surrey/Langley) umożliwią rozwój dziesiątek tysięcy mieszkań wzdłuż tych linii w nadchodzących dekadach poprzez otwarcie stref intensywnej zabudowy wokół węzłów transportowych pm.gc.ca pm.gc.ca.
Podsumowując, popyt pozostaje w Vancouver bardzo wysoki ze względu na migrację i ograniczone możliwości wyprowadzki, podczas gdy podaż stopniowo reaguje, ale jeszcze zbyt wolno. Ta nierównowaga jest podstawowym źródłem wysokich kosztów mieszkaniowych w Vancouver. Najbliższe lata pokażą, czy połączenie presji politycznej oraz mechanizmów rynkowych przyspieszy budowę mieszkań, aby lepiej sprostać popytowi. Jeśli podaż znacząco wzrośnie, może to złagodzić wzrost cen i czynszów; jeśli będzie nadal niewystarczająca, kryzys mieszkaniowy w Vancouver utrzyma się.
Prognozy i perspektywy na najbliższe 3–5 lat
Co przewidują analitycy i eksperci w kwestii rynku nieruchomości w Vancouver na najbliższe lata? Ogólnie zgadzają się, że rynek będzie notować stopniowe ożywienie wolumenu sprzedaży i umiarkowany wzrost cen, a nie gwałtowny boom. Wysokie stopy procentowe i ograniczenia dostępności mają ograniczać wzrost cen w krótkim terminie, jednak wraz z obniżaniem się stóp i wzrostem podaży aktywność powinna stopniowo rosnąć. Poniżej prezentujemy prognozy i perspektywy z wiarygodnych źródeł:
- Wolumen sprzedaży: Po powolnych latach 2022–2024 przewiduje się łagodne odbicie sprzedaży domów. British Columbia Real Estate Association (BCREA) prognozuje, że w 2025 roku sprzedaż nieruchomości mieszkalnych w całej Kolumbii Brytyjskiej wyniesie około 73 600 jednostek, co oznacza rezultat zbliżony do 2024 roku (-1%), a następnie wzrośnie do około 80 000 w 2026 roku (+9%), gdy warunki rynkowe się ustabilizują bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca. Dla samego Greater Vancouver BCREA przewiduje około 26 000 sprzedaży w 2024 r. (podobnie jak w 2023 r.) oraz około 29 500 sprzedaży w 2025 r., co oznacza wzrost o ~13,5%, gdy zaczyna się uwalniać skumulowany popyt bcrea.bc.ca. Prognozy RE/MAX są bardziej optymistyczne – w swojej perspektywie na 2025 rok przewidują 20% wzrost sprzedaży, gdy wraz ze spadkiem stóp procentowych powróci zaufanie kupujących blog.remax.ca. Prawda może leżeć pośrodku: jeśli stopy procentowe zaczną spadać w 2025 roku, wielu dotychczas wahających się kupców (zwłaszcza tych kupujących po raz pierwszy) może wrócić na rynek, zwiększając liczbę transakcji. Do 2027 roku wolumen sprzedaży może zbliżyć się do bardziej normalnych poziomów obserwowanych pod koniec 2010 roku, o ile nie pojawią się nowe szoki gospodarcze.
- Równowaga rynkowa i warunki: Najprawdopodobniej zobaczymy powrót do rynku zrównoważonego lub rynku sprzedającego około 2025–2026 roku. Obecnie (2024-25) rynek przechyla się na korzyść kupujących z powodu dużej liczby ofert i ostrożnych nabywców. Jednak jeśli wolumen sprzedaży wzrośnie zgodnie z prognozami, a nowe oferty nie nadążą, wahadło może się odwrócić. RE/MAX uważa, że w 2025 roku Vancouver przesunie się „z rynku zrównoważonego do rynku sprzedającego” blog.remax.ca. Prognoza ta opiera się na założeniu, że niższe stopy procentowe pobudzą popyt. BCREA w swoim komentarzu do prognozy wskazuje również na znaczący skumulowany popyt, który wstrzymywany jest przez niepewność gospodarczą – jeśli niepewność się zmniejszy, wielu kupujących może nagle wejść na rynek, szybko wzmacniając jego pozycję bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca. Do 2026 roku ponownie możemy zobaczyć konkurencję o atrakcyjne nieruchomości, choć prawdopodobnie nic tak ekstremalnego, jak wojny licytacyjne z 2021 roku, chyba że podaż zupełnie zawiedzie. Tendencją, na którą warto zwrócić uwagę, jest aktywność inwestorów: jeśli warunki kredytowe się poprawią, inwestorzy mogą wrócić bardziej agresywnie (zwłaszcza na rynek kondominiów, który ostatnio był słaby). Kolejną jest segment luksusowy – nieruchomości z najwyższej półki odnotowały ograniczony popyt podczas zakazu zakupów przez zagranicznych nabywców; zakaz ten obowiązuje do 2027 roku, więc rynek luksusowy opierać się będzie na krajowych nabywcach o wysokich dochodach i zamożnych imigrantach. Ten segment może krótkoterminowo wypadać gorzej niż ogólny rynek, ale może gwałtownie wzrosnąć po 2027 roku, jeśli zakaz zostanie zniesiony.
- Według typu nieruchomości: Różne segmenty mogą sobie radzić inaczej. Domy wolnostojące w Vancouver, które odnotowały największy spadek sprzedaży podczas podwyżek stóp procentowych, mogą zanotować silniejsze odbicie, gdy kupujący przechodzący na wyższy standard powrócą na rynek przy spadających stopach. BCREA przewiduje, że segmenty droższych nieruchomości będą pod największą presją spadku cen w 2024 roku, ale generalnie ceny pozostaną płaskie bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca – co oznacza, że tańsze segmenty mogą utrzymać wartość lepiej. Kondominia i domy szeregowe, będące bardziej „przystępnymi cenowo” opcjami, mogą cieszyć się stabilnym popytem wśród kupujących po raz pierwszy, ponieważ przystępność stopniowo się poprawia. Jednak jednym z zagrożeń dla kondominiów jest nadmiar nowych ukończonych mieszkań trafiających na rynek: CMHC zauważył, że rekordowa liczba oddanych do użytku kondominiów w 2025 roku, połączona z niektórymi inwestorami sprzedającymi ze względu na rosnące koszty utrzymania, może doprowadzić do osłabienia rynku wtórnego kondominiów w krótkiej perspektywie cmhc-schl.gc.ca. Faktycznie, wielu inwestorów, którzy kupili kondominia na etapie budowy w latach 2018–2021, obecnie musi je odebrać przy znacznie wyższych stopach procentowych niż się spodziewali, co może zmusić niektórych do sprzedaży – zwiększając podaż na rynku wtórnym. To może ograniczyć wzrost cen kondominiów w ciągu najbliższych 1-2 lat. Z drugiej strony, nieruchomości skoncentrowane na wynajmie (wielorodzinne budynki mieszkalne) będą nadal cieszyć się dużym zainteresowaniem inwestorów instytucjonalnych ze względu na niskie wskaźniki pustostanów – ceny tych aktywów (stopy kapitalizacji) powinny pozostać mocne. Prognozy dla rynku komercyjnego (od grup takich jak CBRE) sugerują, że wraz ze stabilizacją gospodarki, Vancouver będzie nadal obserwować spadek rentowności w sektorze przemysłowym i wielorodzinnym, podczas gdy sektor biurowy i handlowy będzie odrabiał straty w zakresie wynajmu powierzchni.
- Gospodarcze niewiadome: Kilka czynników może zmienić te prognozy. Jeśli stopy procentowe spadną szybciej lub głębiej niż się oczekuje (na przykład jeśli inflacja gwałtownie się obniży, a Bank Kanady zdecydowanie obetnie stopy), popyt na mieszkania w Vancouver może przyspieszyć szybciej, prowadząc do wzrostów cen ponad prognozy (potencjalnie dwucyfrowe wzrosty przez rok lub dwa). Odwrotnie, jeśli gospodarka wpadnie w recesję i bezrobocie wzrośnie, popyt na nieruchomości może pozostać tłumiony przez dłuższy czas, a ceny mogą nawet się zatrzymać lub nieznacznie spaść, dopóki nie powróci zaufanie. Inną niewiadomą jest interwencja rządu: każde przedłużenie zakazu kupna przez obcokrajowców (co już się stało) lub nowe podatki mogą ograniczyć popyt, natomiast na przykład duże inwestycje rządowe w dostępne cenowo mieszkania lub infrastrukturę mogą pobudzić rynek. Na ten moment większość prognoz zakłada scenariusz status quo – stopniowej poprawy gospodarki i łagodnie spadających stóp procentowych.
Podsumowując, prognozy dla rynku nieruchomości w Vancouver na najbliższe 3–5 lat są ostrożnie optymistyczne. Najbardziej prawdopodobny scenariusz to powolny wzrost: wolumeny sprzedaży wracają do normalnego poziomu do 2026 roku, a ceny rosną umiarkowanie. Vancouver prawdopodobnie będzie radzić sobie nieco gorzej niż tańsze rynki kanadyjskie (które mają więcej przestrzeni do wzrostu), ale nadal będzie widoczne pozytywne momentum. Do 2028 lub 2030 roku Vancouver nadal zmagać się będzie z problemem dostępności mieszkań, jednak jeśli inicjatywy na rzecz zwiększenia podaży zakończą się sukcesem, jest nadzieja, że wzrost cen będzie bardziej zbliżony do wzrostu dochodów. Na ten moment kupujący i sprzedający powinni oczekiwać zrównoważonego trendu rynkowego, bez wyraźnych oznak ani silnego załamania, ani irracjonalnego boomu – zasadniczo okres stabilizacji i zrównoważonego rozwoju po turbulencjach z początku lat 2020. vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca.
Najważniejsze dzielnice i znaczące inwestycje
Rynek nieruchomości w Vancouver nie jest jednolity w całym mieście – każda dzielnica rozwija się według własnych trendów i realizuje nowe inwestycje. Oto najważniejsze wydarzenia na poziomie dzielnic oraz główne projekty, które kształtują lokalny rynek:
- Broadway Corridor & Mount Pleasant: Ten centralny korytarz przechodzi obecnie jedną z największych metamorfoz w Vancouver. Broadway Subway (przedłużenie linii Millennium), której otwarcie planowane jest na 2026 rok, doda sześć nowych stacji SkyTrain od VCC–Clark do Arbutus Street, znacząco poprawiając dostępność komunikacyjną. Aby to wykorzystać, miasto przyjęło Broadway Plan, który przewiduje przekształcenie około 500 przecznic wokół Broadway na zabudowę wysokiej gęstości. Już teraz widzimy lawinę propozycji budowy nowych wieżowców w pobliżu przyszłych stacji, takich jak Mount Pleasant czy South Granville – około 150 nowych projektów wieżowców jest na różnych etapach realizacji wzdłuż Broadway cityhallwatch.wordpress.com. Do najważniejszych nadchodzących inwestycji należą skupiska wieżowców mieszanych (20–30+ pięter) wokół skrzyżowania Cambie-Broadway (w pobliżu ratusza) oraz wokół Oak Street (blisko przyszłej stacji Oak-VGH obsługującej szpital Vancouver General Hospital). Mount Pleasant, tradycyjnie niskozabudowana strefa przemysłowo-artystyczna, staje się obecnie centrum biurowym i mieszkaniowym branży technologicznej – przykładem jest nowy ogromny kampus firmy Adobe oraz innych firm cyfrowych powstający wokół Main Street, zaś kolejne inwestycje mieszkaniowe już ruszyły. Mieszkania na wynajem stanowią tu dużą część rynku ze względu na politykę relokacji najemców (deweloperzy muszą zastępować wyburzane mieszkania czynszowe). Charakter tej dzielnicy szybko ewoluuje z niskiej zabudowy w kierunku zurbanizowanych wiosek przy stacjach komunikacji miejskiej. Wartości nieruchomości w okolicach Fairview i Mount Pleasant mają duży potencjał wzrostowy wraz z dalszą densyfikacją, choć niektórzy obecni najemcy wyrażają obawy przed wywłaszczeniami („demowicje”) w związku z wyburzeniami starszych budynków pod nowe wieżowce.
- Oakridge i Cambie Corridor (Południowe Vancouver): Przy skrzyżowaniu Cambie Street i 41st Avenue powstaje przebudowa Oakridge Park, która zmienia zasady gry. Stare centrum handlowe Oakridge Centre przebudowywane jest w 5-milionową stóp kwadratowych społeczność zaplanowaną od podstaw, z 13 wieżami (do 44 pięter) zawierającymi około 2 600 mieszkań dla 6 000 mieszkańców renx.ca renx.ca. Będzie tu ogromne nowe centrum handlowe (ponad 100 nowych sklepów otwieranych etapami od 2025 roku), dziewięcioakrowy park publiczny na dachu, centrum społeczne z biblioteką i teatrem oraz przestrzeń biurowa dla tysięcy pracowników renx.ca renx.ca. Ten projekt, którego zakończenie planowane jest na 2027 rok, praktycznie tworzy nowe „południowe śródmieście” w Oakridge. Cały Cambie Corridor (rozciągający się wzdłuż Cambie Street od Marine Drive po King Edward Ave) w ostatnich latach wzbogacił się o dziesiątki nowych budynków apartamentowych dzięki planowi Cambie Corridor. Niską zabudowę jednorodzinną zastępują średniowysokie apartamentowce i szeregowce, a jeszcze więcej wieżowców jest w planach, zwłaszcza w pobliżu stacji komunikacji miejskiej (Oakridge, Marine Gateway itd.). W okolicach Oakridge trwa gorączka wykupu działek pod przyszłe wieżowce – pośrednicy aktywnie promują sprzedaż gruntów przewidując dalszy wzrost popytu renx.ca renx.ca. Przez tę trasę przebiega linia Canada Line (SkyTrain), więc cały korytarz pozostanie gorącym punktem inwestycyjnym. Dla kupujących oznacza to corocznie większą podaż nowoczesnych mieszkań (w tym kilku betonowych wieżowców) trafiających na rynek. Najważniejsze miejsca w okolicy: Marine Drive przy Cambie chwali się teraz kompleksem Marine Gateway; Oakridge będzie luksusowym miejscem zakupów i zamieszkania; nawet rejon Langara na południu doczekał się nowych inwestycji czynszowych. Ceny przy Cambie znacznie wzrosły w wyniku tych zmian, chociaż zwiększona podaż mieszkań może złagodzić tempo dalszych wzrostów cen.
- Kitsilano i False Creek (Zachodnia Strona): W Kitsilano trwa historyczna inwestycja na ziemiach Pierwszych Narodów. Projekt Sen̓áḵw Narodu Squamish zakłada budowę 11 tarasowych wież tuż na południe od Mostu Burrard (w pobliżu Vanier Park), na rezerwacie, który nie podlega miejskim przepisom zagospodarowania przestrzennego. To ambitne przedsięwzięcie stworzy 6 000 nowych mieszkań na wynajem – 80% jako mieszkania rynkowe i 20% poniżej ceny rynkowej – na 10 akrach terenu, gdzie wcześniej znajdowało się zaledwie kilkadziesiąt domów senakw.com blg.com. Sen̓áḵw ma szansę stać się największym w Kanadzie projektem mieszkaniowym o zerowej emisji netto i dostarczy ogromną liczbę mieszkań na wynajem do końca lat 20. XXI wieku (pierwsza faza do 2026 roku). To znacząco poprawi sytuację mieszkaniową w Kitsilano i może znacząco zwiększyć populację tej okolicy. W innych częściach Kitsilano oraz Point Grey trwają plany dotyczące ogromnej przebudowy Jericho Lands. Partnerstwo lokalnych Pierwszych Narodów z rządem federalnym planuje zagospodarować 90 akrów dawnego terenu wojskowego w Jericho (na zachód od Alma St.), gdzie potencjalnie może powstać do 10 000 mieszkań w wieżowcach i niskiej zabudowie, a także parki i sklepy. Choć realizacja inwestycji to wciąż kwestia kilku lat (trwa proces zmiany planu zagospodarowania), projekt Jericho w latach 30. XXI wieku wykreuje zupełnie nową dzielnicę mieszkalną. Nieruchomości w Kitsilano cieszą się nieustannym zainteresowaniem; te projekty mogą przynieść więcej ofert i różnorodności, zwłaszcza jeśli chodzi o wynajem oraz być może przystępne cenowo mieszkania, w rejonie znanym głównie z drogiej, niskiej zabudowy.
- Downtown i West End: Rynek mieszkaniowy w śródmieściu Vancouver jest dojrzały, ale widać pewne zauważalne zmiany. Na przykład w dzielnicy West End powstaje kilka nowych, luksusowych wieżowców mieszkalnych jako część West End Community Plan. Luksusowe inwestycje takie jak Alberni by Kengo Kuma i Barclay x Thurlow wzbogacają panoramę miasta. Obserwujemy również, że starsze wieżowce czynszowe w West End są remontowane lub przebudowywane dzięki miejskim zachętom, aby utrzymać lub zwiększyć liczbę mieszkań na wynajem. W centrum i Coal Harbour w ostatnich latach większy nacisk kładziono na rozwój komercyjny (na przykład rozległe biura Amazona w nowo zrewitalizowanym budynku Post). Jednak wobec wzrostu liczby pustych biur miasto zachęca do konwersji niektórych powierzchni: rzeczywiście, jak wspomniano, jeden starszy biurowiec w centrum miasta jest przekształcany w hotel altusgroup.com, a trwają rozmowy o umożliwieniu przekształcania biurowców w mieszkania, jeśli budynki się do tego nadają. Populacja śródmieścia nie rośnie tak szybko jak w innych obszarach, po prostu z powodu ograniczonych możliwości dalszej zabudowy – prawie wszystkie dostępne działki są już zabudowane wieżowcami. Wyjątek stanowi Northeast False Creek (koło Rogers Arena), gdzie likwidacja wiaduktów Georgia ostatecznie zwolni teren pod nowe wielofunkcyjne inwestycje (w tym mieszkania socjalne). Na ten rejon warto zwrócić uwagę pod koniec lat 20. XXI w. Tymczasem w Gastown i Yaletown pojawiły się nowe inwestycje biur własnościowych oraz centrów technologicznych, a te dzielnice wciąż są atrakcyjne dla młodych profesjonalistów, co utrzymuje popyt na mieszkania. Rynek kondominium w śródmieściu w 2025 roku jest zrównoważony; ceny nieco spadły w 2023 r., ale się ustabilizowały, a przyszły wzrost będzie zależał od ogólnej kondycji gospodarki (np. powrotu imigracji i studentów do centrum).
- East Vancouver (Main, Fraser, Hastings): Tradycyjnie ta część miasta była bardziej przystępna cenowo, ale East Van stopniowo się gentryfikuje. Wzdłuż Main Street i Fraser Street starsze, niskie budynki czynszowe oraz sklepy ustępują miejsca kameralnym inwestycjom kondominium. Mount Pleasant East to gorący punkt, gdzie browary rzemieślnicze, startupy technologiczne i nowe apartamentowce przyciągają pokolenie millenialsów. Ogromnym przedsięwzięciem kształtującym przyszłość East Vancouver jest nowy kampus szpitala St. Paul’s powstający na False Creek Flats (przy Main & Terminal). Ten wart ponad 2 miliardy dolarów projekt szpitalny (otwarcie około 2027 r.) stanie się centrum dzielnicy zdrowia i nauk o życiu, prawdopodobnie przyciągając budynki biurowe dla branży medycznej, laboratoria i oczywiście mieszkania dla pracowników ochrony zdrowia w pobliżu. W okolicach Commercial Drive i Grandview pojawia się coraz więcej średniowysokich zabudowań, a wraz z wydłużeniem linii SkyTrain do Arbutus (i docelowo do UBC), wschodnie stacje jak Commercial–Broadway pozostają kluczowymi węzłami komunikacyjnymi z ciągłym zainteresowaniem inwestorów. Korytarz Hastings w East Van ma w planach duże inwestycje w odnowę zabudowy socjalnej (np. rewitalizację starszych osiedli komunalnych). Warto również zwrócić uwagę, że migracja międzygminna sprawia, że część popytu, którego nie da się zrealizować w Vancouver, przenosi się do sąsiednich miast jak Burnaby czy New West – na przykład wiele młodych rodzin wybiera East Burnaby lub North Vancouver, co także wpływa na subrynki Vancouver.
- Przedmieścia Metro Vancouver: Poza granicami miasta kilka ośrodków podmiejskich dynamicznie się rozwija i zasługuje na wzmiankę, ponieważ wpływają na ogólny rynek regionalny. Surrey, które jest już drugim co do wielkości miastem w Kolumbii Brytyjskiej, buduje nowe centrum w dzielnicy Whalley z wieloma wieżowcami mieszkalnymi (niektóre mają 50–60 pięter) i realizuje budowę linii SkyTrain Surrey-Langley (otwarcie planowane ok. 2028), co pobudza rozwój wzdłuż Fraser Highway. Burnaby wdraża duże plany zagospodarowania w Brentwood, Lougheed i Metrotown – powstają tam tysiące nowych lokali mieszkalnych (projekty Amazing Brentwood, City of Lougheed, Station Square itd.). Te podmiejskie opcje częściowo odciążają rynek Vancouver, oferując (nieco) tańsze mieszkania dla kupujących po raz pierwszy, których nie stać na zakup w granicach Vancouver. Również Coquitlam i Richmond dynamicznie się rozwijają w pobliżu komunikacji miejskiej. Choć nie są to dzielnice Vancouver, proliferacja tych miejskich ośrodków sprawia, że wzrost metropolii jest bardziej równomiernie rozłożony. Dla inwestorów z Vancouver taki regionalny rozwój oznacza większą konkurencję – np. najemca może wybrać nowy wieżowiec w Burnaby za niższy czynsz zamiast starszego budynku w Vancouver, co ogranicza tempo wzrostu czynszów w mieście.
Ogólnie rzecz biorąc, dzielnice Vancouver znajdują się w fazie zmian i czeka je wiele ekscytujących inwestycji. Od nowych, imponujących wież w Oakridge i Brentwood po rozległe osiedla czynszowe w Sen̓áḵw i Jericho – w ciągu następnej dekady w regionie pojawią się dziesiątki tysięcy nowych mieszkań i przestrzeni komercyjnych. Projekty te mają na celu złagodzenie kryzysu mieszkaniowego i unowocześnienie miasta, choć niektóre z nich wzbudzają kontrowersje (zmiana charakteru okolicy, problemy z wysiedleniem itd.). Dla obserwatorów rynku nieruchomości kierunek rozwoju każdej dzielnicy – niezależnie, czy chodzi o zagęszczenie przy korytarzach transportowych, czy rewitalizację starych terenów – oznacza różne możliwości. Kupujący i inwestorzy mogą znaleźć okazję, inwestując przed realizacją transformacyjnych projektów (czerpiąc korzyści ze wzrostu wartości), natomiast mieszkańcy zyskają większy wybór miejsc do życia i udogodnień niż kiedykolwiek wcześniej. Vancouver w 2025 roku stoi na rozdrożu rozwoju – miasto balansuje między wzrostem a jakością życia w poszczególnych dzielnicach.
Źródła:
- WOWA Realty. „Vancouver Housing Market: June 2025 Update.” (Dane dotyczące cen, sprzedaży i podaży) wowa.ca wowa.ca
- Greater Vancouver REALTORS® Association. „A market made for buyers is missing buyers” (Statystyki rynku z początku 2025 roku, pokazujące rekordowo niską sprzedaż w dekadzie) storeys.com
- Altus Group. „Vancouver Commercial Real Estate Market Update – Q1 2025.” (Wolumen inwestycji i wyniki sektorów) altusgroup.com altusgroup.com
- Altus Group. „Vancouver Commercial Real Estate Market Update – Q1 2025.” (Szczegóły rynku biurowego i handlowego, trendy takie jak konwersja biur na hotele) altusgroup.com altusgroup.com
- Altus Group. „Vancouver Commercial Real Estate Market Update – Q1 2025.” (Przegląd sektora przemysłowego – dostępność 6,0%) altusgroup.com altusgroup.com
- CityNews Vancouver. „Vancouver housing market in 'full-blown crisis,’ says RBC.” (Wskaźnik dostępności RBC na poziomie 106%, wpływ stóp procentowych na budżety) vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca
- CityNews Vancouver. (Tamże.) (Prognozy RBC – tylko umiarkowana poprawa dostępności do 2025 roku, potrzeba lat, by przywrócić dostępność) vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca
- Business in Vancouver (BIV). „Imigracja do Kolumbii Brytyjskiej znacznie przewyższa liczbę nowych jednostek mieszkalnych, ujawnia raport.” (Rekordowa imigracja 175 tys. w 2023 r., odpływ netto międzyprowincjonalny, 1 dom budowany na 5 nowych mieszkańców) biv.com biv.com
- Komunikat prasowy rządu Kolumbii Brytyjskiej. „Więcej małych, wielorodzinnych domów w Kolumbii Brytyjskiej, zniesiono bariery związane z zagospodarowaniem przestrzennym.” (Ustawodawstwo prowincji z listopada 2023 pozwalające na 3-4 lokale na działkach jednorodzinnych, 6 na większych działkach blisko transportu publicznego) news.gov.bc.ca news.gov.bc.ca
- Rząd Kanady. „Usuwanie barier w budowie większej liczby domów, szybciej w Vancouver.” (Federalny Fundusz Przyspieszania Budownictwa – 115 mln CAD dla Vancouver na przyspieszenie budowy 3 200 lokali w 3 lata, 40 tys. w 10 lat) pm.gc.ca pm.gc.ca
- Lawson Lundell LLP. „Ważne zmiany w podatku od pustostanów w Vancouver.” (Podatek od pustostanów ustalony na poziomie 3% na lata 2023/24 po początkowych rozważaniach nad 5%) lawsonlundell.com lawsonlundell.com
- BCREA – Prognoza mieszkaniowa (II kw. 2025). „Skrępowany popyt narasta, podczas gdy niepewność taryfowa odsuwa kupujących na bok.” (Prognoza BCREA: stabilne ceny w 2024 roku, niewielki wzrost w 2025; liczba ofert do 40 tys.; niepewność związana z wojną handlową) bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca
- BCREA – Dane z prognozy mieszkaniowej. (Prognozowana średnia cena w Greater Vancouver: -2,1% w 2024, +1,7% w 2025) bcrea.bc.ca
- RE/MAX Kanada. „Prognoza rynku mieszkaniowego Vancouver (2025).” (Prognoza RE/MAX: +1,2% ceny w 2024 r., następnie +7% w 2025 r.; sprzedaż +20%) blog.remax.ca
- CMHC. „Prognoza rynku mieszkaniowego 2025.” (Prognoza CMHC: poprawa dostępności uruchamia popyt, ceny rosną szybciej w 2025 r., potem umiarkowanie; nierównomierna odbudowa – BC/ON wolniej z powodu dostępności) cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca
- Mortgage Sandbox. „Prognoza rynku nieruchomości Vancouver 2025-2027.” (Ocena ryzyka rynkowego, załamanie rynku mieszkań w przedsprzedaży na początku 2025 r.) mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com
- RENX Real Estate News. „Oakridge Park w Vancouver: boom na planowanie megaprojektów.” (Szczegóły dotyczące Oakridge Park: 2 600 domów, 5 mln stóp kw., ukończenie w 2027 r., katalizator rozwoju Cambie Corridor) renx.ca renx.ca
- Nch’ḵay̓ (ramię deweloperskie Narodu Squamish). Opis projektu Sen̓áḵw. (Przegląd projektu Senakw: 11 wież, ok. 6 000 jednostek mieszkań na wynajem na ziemiach Squamish w Kitsilano) senakw.com blg.com
- CityHallWatch. „Broadway Plan” (Relacje społeczności o planie Broadway dopuszczającym ok. 500 wieżowców; rada miasta przyspieszyła plan w 2024 r.) cityhallwatch.wordpress.com cityhallwatch.wordpress.com
