Marché commercial (2025) : Le secteur de l’immobilier commercial de Vancouver a fait preuve de résilience face aux vents contraires économiques.
L’activité d’investissement a repris au début de 2025 – environ 2 milliards de dollars de transactions de propriétés commerciales ont été conclues au premier trimestre 2025, soit une augmentation de 10 % d’une année sur l’autre altusgroup.com altusgroup.com.Les investisseurs restent attirés par les fondamentaux de Vancouver et sa perspective de croissance à long terme, comme en témoigne le fait que la ville ait récemment été classée premier marché au Canada en matière de perception des investissements en immobilier commercial altusgroup.com.Cela dit, différentes classes d’actifs connaissent des conditions divergentes.L’espace de bureau à Vancouver est confronté à un taux de vacance élevé (disponibilité d’environ 12,4 % au début de 2025) en raison de la nouvelle offre et de la persistance du travail hybride altusgroup.com.Les propriétaires signalent une « fuite vers la qualité », car les bureaux modernes de catégorie A continuent d’enregistrer une absorption positive (sept trimestres consécutifs au premier trimestre 2025) et une disponibilité de plus en plus restreinte, alors même que les anciens immeubles de bureaux stagnent altusgroup.com altusgroup.com.Notamment, certains immeubles de bureaux sous-utilisés sont réaffectés – par exemple, une tour de bureaux de 12 étages au centre-ville a été vendue pour être transformée en un hôtel de 180 chambres altusgroup.com, reflétant une tendance à la réutilisation adaptative au centre-ville.L’immobilier de détail est sur des bases plus solides : les volumes d’investissement dans le commerce de détail ont bondi de 140 % d’une année sur l’autre au début de 2025 altusgroup.com, alors que les investisseurs ciblent les artères commerçantes de premier plan et les centres commerciaux avec supermarchés.Cependant, l’incertitude plane sur les grands magasins traditionnels ; la compagnie emblématique Hudson’s Bay a demandé la protection de ses créanciers, et des fermetures potentielles de magasins pourraient entraîner de grandes vacances, obligeant les propriétaires à faire preuve de créativité pour réaménager de grands espaces commerciaux altusgroup.com altusgroup.com.Les propriétés industrielles et logistiques, longtemps les chouchous du marché de Vancouver, ont connu un léger fléchissement.La disponibilité industrielle a grimpé à environ 6,0 % – son niveau le plus élevé depuis 2010 – alors que certains investisseurs ont mis leurs décisions en attente en raison des incertitudes commerciales altusgroup.com altusgroup.com.Même ainsi, la demande d’entrepôts reste fondamentalement forte (l’absorption nette demeure positive) et la rareté des terrains à Vancouver garantit que l’immobilier industriel reste une option précieuse à long terme altusgroup.com altusgroup.com.Dans l’ensemble, le secteur commercial de Vancouver en 2025 est mitigé : solide dans le développement du commerce de détail et de la location multifamiliale, prudemment optimiste dans le secteur des bureaux (pour les espaces haut de gamme), et en léger ralentissement dans l’industrie – mais de façon générale, l’attractivité de la ville pour les investisseurs et les entreprises continue de soutenir la stabilité du marché.Conditions actuelles du marché en 2025
Le paysage immobilier de Vancouver en 2025 se caractérise par un stock élevé et des prix en baisse dans le secteur résidentiel, sur fond d’un marché commercial résilient mais en évolution.
Marché résidentiel (2025) : Le marché du logement du Grand Vancouver est passé du marché frénétique de vendeurs des années précédentes à un marché plus équilibré, voire favorable aux acheteurs. Les ventes de logements ont ralenti – les transactions enregistrées depuis le début de l’année 2025 figurent parmi les plus faibles en une décennie storeys.com – et le nombre d’inscriptions actives a grimpé à un niveau record sur plusieurs années. En mai 2025, on dénombre plus de 17 000 inscriptions actives dans le Grand Vancouver, soit une hausse de 26 % par rapport à l’an dernier et le niveau d’inventaire le plus élevé depuis 2016 wowa.ca. Cette hausse de l’offre, combinée à la montée du coût de l’emprunt, a atténué la pression à la hausse sur les prix. Le prix de référence de tous types de propriétés dans le Grand Vancouver s’établit autour de 1,18 million de dollars, ce qui est environ 2,9 % inférieur à l’année précédente wowa.ca. Les prix moyens ont même connu une baisse plus marquée, de l’ordre de ~5-6 % sur un an wowa.ca. Avec des volumes de vente modérés (les ventes de mai 2025 ont été ~18 % inférieures à celles de mai 2024 wowa.ca) et un rythme régulier de nouvelles inscriptions, le ratio ventes/inscriptions récentes s’est maintenu autour de 30 %. Ce SNLR indique des conditions de marché d’acheteurs (bien en dessous du seuil de 60 % pour un marché de vendeurs) wowa.ca. En résumé, le marché immobilier résidentiel de Vancouver à la mi-2025 est plus calme et plus négociable : les acheteurs ont retrouvé une certaine marge de manœuvre, tandis que les vendeurs font face à un marché plus sensible aux prix après des années de croissance ininterrompue.
Tendances des prix de l’immobilier et accessibilité
Après une décennie d’appréciation spectaculaire, les prix des logements à Vancouver sont récemment entrés dans une période de correction modérée. De 2005 à 2022, la valeur des habitations a grimpé de façon exponentielle – le prix de référence MLS est plus de 235 % plus élevé qu’en 2005 (soit une croissance composée d’environ 6,1 % par an) wowa.ca. Cette envolée à long terme, alimentée par la rareté des terrains, la croissance démographique et l’investissement mondial, a fait de Vancouver l’un des marchés immobiliers les plus chers au monde. Cependant, l’année 2022 a marqué un tournant, les taux d’intérêt ayant commencé à augmenter brusquement. En 2023-2024, la hausse des taux hypothécaires a considérablement réduit l’accessibilité pour les acheteurs et refroidi la demande, ce qui a provoqué une stabilisation, voire une légère baisse des prix. Le prix composite de référence dans la région métropolitaine de Vancouver a atteint un sommet au début de 2022 avant de s’orienter à la baisse. À la mi-2025, les prix de référence sont environ 5 à 10 % sous ce sommet, selon le type de propriété (par exemple, les maisons unifamiliales sont en baisse d’environ 3,2 % sur un an, les appartements en copropriété d’environ 2,4 % sur un an) wowa.ca. Le prix moyen de vente tout type de logement confondu dans le Grand Vancouver en mai 2025 était d’environ 1,27 million $ — soit environ 6 % de moins qu’un an plus tôt wowa.ca. En bref, les prix se sont légèrement repliés par rapport aux sommets records, offrant un petit soulagement aux acheteurs en comparaison avec la frénésie de 2021. L’abordabilité demeure toutefois le plus grand défi de Vancouver. À la fin de 2023, RBC a déclaré que le marché immobilier de la ville était en «crise totale» sur le plan de l’abordabilité vancouver.citynews.ca. En fait, il n’a jamais été aussi cher d’acheter une maison au Canada : l’indice de RBC indiquait qu’un acheteur typique à Vancouver aurait besoin de plus de 106 % du revenu médian des ménages rien que pour couvrir les coûts de propriété d’une maison moyenne vancouver.citynews.ca. Ce chiffre est stupéfiant — pratiquement, une famille représentative n’a pas les moyens d’acheter une maison à Vancouver, à moins de consacrer plus que tout son revenu avant impôt. De tels fardeaux de coûts extrêmement élevés n’ont que peu diminué avec le récent assouplissement des prix. Même dans les scénarios optimistes, RBC prévoyait qu’en 2025, le revenu requis ne reviendrait qu’aux niveaux de la mi-2022 — soit un niveau toujours extraordinairement élevé, offrant à peine plus d’accessibilité pour la plupart des acheteurs vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca. D’autres indicateurs dressent le même constat : les ratios prix/revenu et prix/loyer de Vancouver figurent parmi les pires au monde et la ville demeure systématiquement la moins abordable du Canada, tant pour l’achat que pour la location.La pression ne concerne pas seulement les acheteurs. Les locataires font face à des loyers record et à une faible disponibilité. Début 2024, le taux d’inoccupation locative du Grand Vancouver était d’environ 1,6 %, en légère hausse par rapport à des niveaux quasi nuls mais toujours bien en dessous d’un équilibre sain jarmanrealestate.com. Ce marché tendu a fait grimper le loyer mensuel moyen d’un appartement de deux chambres à environ 2 200 $ (et plus de 2 500 $ pour une location de condo) – le plus élevé du pays vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca. Les revenus n’ont pas suivi la même progression, si bien que beaucoup de ménages dépensent bien au-delà des 30 % de leurs revenus recommandés pour le logement. Ces tensions sur l’accessibilité ont de réels effets démographiques : les jeunes familles et même certaines entreprises déménagent vers des régions plus abordables, et la C.-B. a enregistré une sortie nette de migrants interprovinciaux en 2023 (plus de 8 000 personnes sont parties vers d’autres provinces qu’il n’en est arrivé) biv.com biv.com. Les coûts élevés du logement sont cités comme une des raisons principales de cet exode de résidents à la recherche de pâturages plus verts (ou du moins moins chers) biv.com.
En résumé, la tendance des prix à Vancouver a récemment atteint un plateau après des années de croissance, mais les logements restent extrêmement chers par rapport aux revenus locaux. Les légères baisses de prix et la légère détente des taux d’intérêt n’ont amélioré la situation que de façon marginale. L’accessibilité au logement à Vancouver restera probablement gravement compromise sans changements importants – une réalité reconnue par des économistes qui préviennent qu’il faudrait des années de croissance des revenus et de rattrapage de l’offre pour rétablir un semblant d’équilibre vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca. Les conditions actuelles ont freiné l’enthousiasme des investisseurs et poussé les décideurs à agir (comme discuté ci-dessous), mais pour la plupart des habitants de Vancouver, le rêve d’être propriétaire ou de louer à un prix abordable dans la ville reste une véritable ascension.
Opportunités et risques d’investissement
Malgré les défis, le marché immobilier de Vancouver continue d’offrir des opportunités aux investisseurs – mais elles s’accompagnent de risques notables. Voici un aperçu des principales opportunités et risques en 2025 :
- Opportunités :
- Conditions favorables aux acheteurs : Le récent ralentissement a légèrement basculé la balance en faveur des acheteurs, créant une opportunité pour ceux qui souhaitent entrer sur le marché ou monter en gamme. Avec une offre plus abondante et des vendeurs motivés, les acheteurs en 2025 pourront négocier des prix et des conditions plus avantageux que les années précédentes. Pour les investisseurs, ce creux représente une occasion d’acquérir des biens de qualité à un prix relativement réduit par rapport aux sommets atteints.
- Forte demande locative : Le marché locatif très tendu de Vancouver (vacance ~1-2 %) garantit une demande soutenue pour les logements en location. Les investisseurs dans des immeubles locatifs construits à cet effet ou dans des logements secondaires peuvent tirer parti de loyers records et d’un faible taux de vacance, générant ainsi des flux de trésorerie stables. Les fondamentaux à long terme (immigration constante et manque de terrains disponibles) suggèrent que l’investissement locatif restera une valeur sûre. D’ailleurs, les promoteurs se tournent de plus en plus vers des projets locatifs dédiés, attirés par la faible vacance et les incitations gouvernementales altusgroup.com altusgroup.com.
- Attrait et résilience : Le statut de ville mondiale de Vancouver, son économie diversifiée et sa grande qualité de vie sous-tendent la résilience des valeurs immobilières. La ville se classe systématiquement parmi les préférences des investisseurs au Canada altusgroup.com. Cet attrait fondamental inspire confiance en l’appréciation à long terme de l’immobilier à Vancouver. Même si certains marchés vacillent, Vancouver a tendance à préserver son attractivité auprès des acheteurs nationaux et étrangers (quand cela est permis), agissant comme une valeur refuge pour l’investissement dans des actifs réels.
- Zones de croissance émergentes : D’importants investissements et projets publics sont en cours (nouvelles lignes de transport, grands réaménagements – voir la section Points forts des quartiers). Ces projets peuvent faire grimper la valeur immobilière dans certains quartiers. Les investisseurs stratégiques pourront déceler des opportunités dans les secteurs promis à une transformation, comme le long du corridor Broadway (nouvelles stations SkyTrain) ou autour des quartiers conçus en « master plan » (Oakridge, Brentwood, etc.), anticipant une plus-value à mesure que ces zones évoluent.
- Risques :
- Taux d’intérêt élevés & coûts de financement : L’ère de la dette bon marché est terminée, au moins pour l’instant. Les coûts d’emprunt en 2025 sont bien plus élevés qu’il y a quelques années, ce qui réduit la rentabilité des investisseurs. Les taux hypothécaires élevés entraînent des rendements de levier réduits et des critères de qualification plus stricts. Il existe un risque que, si les taux d’intérêt restent élevés ou augmentent encore, la valeur des propriétés subisse une pression supplémentaire à la baisse (car les budgets des acheteurs sont contraints). Cette sensibilité aux taux d’intérêt est un facteur de risque clé pour Vancouver, qui affiche parmi les charges de dette et niveaux de prix les plus élevés – rendant le marché particulièrement sensible aux conditions de financement vancouver.citynews.ca.
- Potentiel de nouvelle correction des prix : Alors que le scénario de base prévoit une stabilisation, certains analystes préviennent que Vancouver reste exposée à un risque de correction plus marquée des prix. Si les conditions économiques se détériorent (par exemple une récession ou de nouvelles pertes d’emploi) ou si une surabondance de logements se forme, les prix pourraient chuter plus que prévu. Une évaluation multi-facteurs place actuellement Vancouver à un « risque modéré de correction du marché », compte tenu de son accessibilité déjà tendue et de sa dépendance à une croissance continue de la demande mortgagesandbox.com. Les investisseurs devraient rester prudents face aux retournements rapides ou à un effet de levier excessif au cas où les valeurs chuteraient.
- Risques liés aux politiques et à la réglementation : Le marché est exposé au risque d’intervention gouvernementale. Ces dernières années, les autorités n’ont pas hésité à introduire des taxes, des frais sur la vacance, des ajustements au contrôle des loyers et des restrictions à l’achat pour endiguer la spéculation et améliorer l’accessibilité. Exemples : interdiction d’achat par des étrangers, augmentation des droits de mutation immobilière pour les non-résidents, et limites à la location de courte durée (détaillés dans la section suivante). Ces mesures peuvent impacter les stratégies et les rendements des investisseurs – notamment, des règles plus strictes sur Airbnb peuvent réduire les revenus attendus pour ceux qui visent le marché locatif touristique. L’évolution continue des politiques (par exemple, discussions sur l’augmentation des taxes foncières sur les maisons de luxe ou sur la mise en place d’un contrôle des loyers plus strict) implique une incertitude réglementaire pour les investisseurs.
- Risques liés à la construction et au développement : Ceux qui investissent dans des terrains à développer ou de nouveaux projets sont confrontés à des coûts de construction très élevés et à un marché de préventes plus faible. Les dépenses de construction à Vancouver (main-d’œuvre, matériaux) ont fortement augmenté ces dernières années altusgroup.com. Parallèlement, les préventes de nouveaux condos ont fortement ralenti – début 2025, le nombre de nouveaux lancements de projets a atteint des niveaux historiquement bas, les promoteurs ayant retardé leurs opérations en raison d’une faible demande des acheteurs mortgagesandbox.com. Cet environnement accroît le risque de retards ou d’annulations de projets. Les investisseurs dans des projets de développement doivent se méfier des dépassements de coûts et de la possibilité que les unités mettent plus de temps à se vendre ou à se louer qu’anticipé.
- Risques macroéconomiques et géopolitiques : Les tendances économiques générales représentent également un risque. Les tensions commerciales (par exemple, les tarifs douaniers affectant les secteurs exportateurs de la Colombie-Britannique) et l’instabilité géopolitique mondiale peuvent se répercuter sur l’économie de Vancouver et, par conséquent, sur son marché immobilier. Par exemple, l’incertitude entourant les tarifs douaniers en 2024-2025 a été citée comme l’un des facteurs amenant les acheteurs à hésiter et à « rester sur la touche » malgré une demande refoulée bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca. Tout choc majeur – récession mondiale, crise financière ou même un tremblement de terre local compte tenu de la zone sismique de Vancouver – pourrait avoir un impact sur la valeur des propriétés et la liquidité du marché.
En résumé : Vancouver demeure un marché très prisé mais coûteux. Il existe de réelles opportunités pour les investisseurs à long terme, surtout dans le logement locatif et les biens bien situés, car l’attrait durable de la ville et l’offre limitée augurent bien pour les valeurs futures. Cependant, ces opportunités comportent des risques non négligeables. Les investisseurs prudents en 2025 font preuve d’une diligence rigoureuse, testent la solidité de leurs finances face à des variations de taux d’intérêt, et surveillent de près les décisions politiques. Une approche équilibrée – évaluant les solides fondamentaux de Vancouver face à ses risques cycliques et structurels – est essentielle pour réussir dans ce marché.
Principaux changements de politiques et initiatives gouvernementales
En réponse aux préoccupations sur l’accessibilité et aux pressions du marché, tous les niveaux de gouvernement ont mis en place des changements de politiques qui influencent directement le paysage immobilier de Vancouver. Vous trouverez ci-dessous certaines des politiques et initiatives récentes les plus marquantes :
- Interdiction d’achat pour les étrangers (Fédéral) : Le Canada a adopté la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens en janvier 2023, qui empêche les acheteurs étrangers (avec des exceptions limitées) d’acquérir un bien résidentiel au Canada. Cette interdiction, initialement prévue pour deux ans jusqu’en 2025, a récemment été prolongée jusqu’au 1er janvier 2027 bcrealestatelawyers.com. Cette politique visait à calmer la spéculation et la demande des investisseurs étrangers, en particulier dans des villes comme Vancouver qui avaient vu affluer beaucoup de capitaux étrangers. L’interdiction a entraîné une baisse des transactions de biens de luxe et de condos haut de gamme par des acheteurs étrangers. (À noter que la Colombie-Britannique imposait déjà une taxe de 20 % sur les transferts pour les étrangers à Vancouver métropolitain depuis 2016, ce qui freinait déjà l’activité des investisseurs non-résidents avant l’interdiction totale.)
- Loi provinciale sur l’offre de logements et réformes du zonage (C.-B.) : Le gouvernement de la Colombie-Britannique, sous la direction du Premier ministre David Eby, a pris des mesures énergiques pour augmenter l’offre de logements. À la fin de 2022, la Loi sur l’offre de logements a fixé des objectifs de logement pour les municipalités et a donné à la province le pouvoir de passer outre le zonage local si les villes ne permettent pas la construction d’assez de nouveaux logements. Dans la foulée, en novembre 2023, la province a annoncé d’importantes réformes du zonage pour permettre davantage de logements multifamiliaux de petite taille sur les terrains traditionnellement réservés aux maisons unifamiliales news.gov.bc.ca news.gov.bc.ca. En vertu de ces changements, chaque municipalité de la C.-B. doit autoriser au moins 3 à 4 unités de logement sur un même terrain résidentiel, et jusqu’à 6 unités sur les terrains plus grands à proximité des arrêts de transport en commun fréquents news.gov.bc.ca. Vancouver, déjà engagée dans cette voie, a aligné ses règlements pour se conformer à cette exigence. Ces mesures de “dézonage” suppriment le zonage “maisons unifamiliales uniquement” et légalisent effectivement les duplex, triplex, quadruplex et plus encore dans des quartiers auparavant exclusifs. Selon la modélisation de la province, plus de 130 000 nouveaux logements de petite taille pourraient être ajoutés au cours des 10 prochaines années grâce à cette initiative news.gov.bc.ca, ce qui augmentera considérablement l’offre dans les zones urbaines.
- Simplification des approbations et réduction de la bureaucratie : Les gouvernements ont reconnu que des processus d’autorisation longs aggravent la pénurie de logements. Vancouver est tristement célèbre pour la lenteur de ses permis. En 2023-2024, la Ville de Vancouver, avec le soutien de fonds fédéraux, a lancé des initiatives pour simplifier le rezonage et la délivrance de permis. Le Fonds d’accélération de la construction de logements du gouvernement fédéral, doté de 4 milliards de dollars, a accordé 115 millions de dollars à Vancouver pour accélérer les approbations de projets et lever les obstacles à la densification pm.gc.ca pm.gc.ca. En échange, Vancouver s’est engagée à permettre la construction de 3 200 nouveaux logements en trois ans et de plus de 40 000 unités dans la prochaine décennie grâce à des mesures telles que la mise à jour des règlements de zonage, la numérisation des permis et la suppression des audiences publiques pour les projets correspondant déjà aux plans approuvés pm.gc.ca pm.gc.ca. Parallèlement, la Colombie-Britannique a adopté en 2023 une loi visant à accélérer les approbations locales en prézonant certains secteurs et en éliminant les audiences publiques au cas par cas pour les projets conformes aux plans d’aménagement officiels news.gov.bc.ca news.gov.bc.ca. L’ensemble de ces efforts vise à raccourcir les délais de construction pour les nouveaux logements.
- Taxes sur les logements vacants et la spéculation : Afin de décourager les logements laissés vides et de s’assurer que le logement serve aux habitants, plusieurs taxes sont en vigueur. La taxe sur les logements vacants de Vancouver impose une taxe de 3 % sur la valeur estimée des maisons laissées vacantes plus de 6 mois par an gvrealtors.ca. (Elle a temporairement été portée à 5 %, mais cette augmentation a été annulée en raison de préoccupations de conformité lawsonlundell.com lawsonlundell.com.) La taxe provinciale sur la spéculation et les logements vacants s’applique dans les régions urbaines de la Colombie-Britannique, y compris le Grand Vancouver, et vise les propriétaires étrangers et autres propriétaires non exonérés qui laissent leurs biens vacants. Depuis janvier 2024, cette taxe provinciale a été étendue à 13 nouvelles collectivités de la C.-B. www2.gov.bc.ca pour combler les failles au-delà du Grand Vancouver. Ces taxes ont permis de remettre de nombreux logements vides sur le marché locatif — Vancouver signale que la taxe sur les logements vacants a contribué au retour de milliers de condos à l’occupation, augmentant ainsi l’offre pour les locataires.
- Restrictions sur la location à court terme : La province et la Ville de Vancouver ont toutes deux renforcé les restrictions sur la location à court terme (comme Airbnb) pour protéger le parc de logements à long terme. En 2023, la C.-B. a introduit une loi limitant la location à court terme dans les villes en augmentant les amendes et la surveillance, et en n’autorisant généralement ces locations que dans la résidence principale des propriétaires. Vancouver exige déjà que les exploitants de locations à court terme détiennent un permis d’affaires et ne louent que leur résidence principale. L’initiative provinciale renforce encore ces règles. En restreignant les locations à court terme (qui retiraient souvent des condos entiers du marché à long terme), on espère libérer des milliers de logements supplémentaires pour les résidents locaux vancouver.citynews.ca.
- Protections des locataires et initiatives en matière de location : La crise du logement a incité la mise en place de politiques pour protéger les locataires. Le gouvernement de la Colombie-Britannique a mis fin aux règlements des stratas (immeubles en copropriété) restreignant la location fin 2022, éliminant toutes les règles de strata qui interdisaient les locations – un effort pour offrir davantage d’options de location dans les immeubles en copropriété lawsonlundell.com. En 2023, la Colombie-Britannique a également plafonné les augmentations annuelles de loyer en dessous de l’inflation (par exemple, maximum 2 % en 2023, 3,5 % en 2024) pour éviter de fortes hausses pour les locataires existants. La province a instauré une Période de protection pour les propriétaires (communément appelée « période de réflexion ») donnant aux acheteurs de logements de revente quelques jours après l’acceptation d’une offre pour se rétracter (mise en œuvre en 2023) – une mesure visant à tempérer la frénésie des guerres d’enchères et à offrir un peu de répit aux acheteurs. De plus, en 2024 la province a pris des mesures pour mettre fin aux « renovictions » et aux expulsions injustes en renforçant la Loi sur la location résidentielle vancouver.citynews.ca, rendant plus difficile pour les propriétaires d’expulser les locataires pour des rénovations mineures ou d’abuser des contrats à durée déterminée.
- Alignement de l’immigration fédérale et du logement : Le gouvernement fédéral a maintenu des cibles élevées d’immigration (ce qui stimule la demande de logement), mais tente d’aligner cela avec les capacités du marché immobilier. Un changement notable en 2024 a été l’ajustement de la politique d’immigration afin de limiter temporairement le nombre de visas pour étudiants internationaux et de lier la délivrance des permis d’études à la disponibilité de logements, après avoir reconnu que l’afflux record d’étudiants surchargait les marchés de la location. Alors que le Canada vise toujours une croissance démographique importante, la nécessité de garantir une offre de logements suffisante est de plus en plus reconnue. Le budget fédéral a aussi introduit des incitatifs comme le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (lancé en 2023) afin d’aider les primo-accédants à épargner pour la mise de fonds, et supprimé la TPS (taxe fédérale) sur la construction de nouveaux logements locatifs afin d’encourager les promoteurs à bâtir des appartements locatifs (adopté fin 2023). Ces mesures affectent indirectement Vancouver en favorisant davantage d’offre et en aidant les acheteurs.
Dans l’ensemble, l’environnement politique en 2025 est très interventionniste sur le logement : les gouvernements interviennent plus que jamais pour augmenter l’offre et freiner la demande spéculative. L’impact de ces initiatives se manifestera dans les années à venir. Le marché de Vancouver en voit déjà les premiers effets – par exemple, davantage de projets de multiplex dans les quartiers à maisons unifamiliales alors que le zonage s’assouplit, et une légère hausse des annonces de locations de longue durée alors que les règles sur la location de courte durée se durcissent. Les décideurs ont indiqué qu’ils continueront d’utiliser tous les outils disponibles pour s’attaquer à l’abordabilité, de sorte que le paysage réglementaire demeure en constante évolution pour les acteurs du marché.
Dynamiques de l’offre, de la demande et des migrations
L’équilibre offre-demande sur le marché immobilier de Vancouver est fortement influencé par les tendances migratoires et l’activité de construction. Ces dernières années, la demande a été suralimentée par la croissance de la population, tandis que l’offre de logements a eu du mal à suivre.
Population et migration : La population du Grand Vancouver continue de croître fortement, principalement en raison de l’immigration internationale. La Colombie-Britannique a atteint des niveaux d’immigration record en 2022 et 2023 – la province a accueilli environ 162 000 nouveaux résidents entre juillet 2022 et juillet 2023 seulement biv.com. En 2023, plus de 175 000 personnes ont immigré en Colombie-Britannique depuis d’autres pays, soit une hausse de 65 % par rapport à l’année précédente biv.com – un afflux stupéfiant qui illustre les objectifs ambitieux du Canada en matière d’immigration (et le statut de Vancouver en tant que destination prisée des nouveaux arrivants). Cette vague de nouveaux arrivants, comprenant des immigrants, réfugiés, étudiants internationaux et travailleurs temporaires, s’est massivement concentrée dans le Grand Vancouver et les régions métropolitaines environnantes biv.com. Parallèlement, la croissance naturelle de la population (naissances moins décès) est désormais négative en Colombie-Britannique, et comme indiqué, la province a connu un flux sortant net de résidents vers d’autres provinces (plus de 8 000 départs nets en 2023) alors que certains habitants partaient vers des régions moins chères biv.com. L’effet net reste toutefois que la population de Vancouver atteint un niveau historique et continue de croître, alimentant une demande persistante pour le logement. Les plans du gouvernement fédéral prévoient de continuer à accueillir chaque année un flux constant d’immigrants, si bien que Vancouver peut s’attendre à des dizaines de milliers de nouveaux résidents annuellement. Cela maintient une pression fondamentale sur la demande du marché immobilier, en particulier pour les logements locatifs et les habitations destinées aux nouveaux arrivants.
Offre de logements et activité de développement : Du côté de l’offre, la construction de logements tente d’accélérer, mais elle ne parvient pas à répondre à la flambée de la demande. En 2023, le Grand Vancouver a vu environ 30 600 nouveaux logements complétés biv.com – soit une augmentation d’à peine 1 % par rapport à l’année précédente, bien loin de suffire à la croissance démographique. À titre d’illustration frappante, en 2023, il y avait environ une nouvelle maison construite pour cinq nouveaux arrivants en Colombie-Britannique biv.com. Ce ratio met en évidence un important déficit. Le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements s’est accumulé depuis des années – les restrictions de zonage, la durée des processus d’approbation, la pénurie de main-d’œuvre et les coûts élevés de construction ont tous ralenti la mise sur le marché de nouveaux logements.
Cela dit, l’activité de développement atteint actuellement l’un de ses plus hauts niveaux jamais enregistrés à Vancouver, du moins dans la phase de planification. Dans la ville de Vancouver, des milliers d’unités sont en construction et des dizaines de milliers d’autres sont à divers stades de planification. L’impulsion donnée par le gouvernement (grâce aux politiques mentionnées plus haut) pour permettre une plus grande densité a mené à une vague de nouvelles propositions. Par exemple, le Broadway Plan (qui couvre le corridor Central Broadway) a déclenché des demandes de rezonage pour des dizaines de projets de moyenne à grande hauteur le long du nouveau trajet de la ligne de métro. Les responsables municipaux font état d’un « flot de projets de tours dans le pipeline » pour Broadway – bien plus de 100 tours potentielles sont envisagées dans cette seule zone cityhallwatch.wordpress.com. Partout dans la ville, les quartiers auparavant réservés uniquement aux maisons unifamiliales voient progressivement des propositions pour des multiplex et des immeubles de faible hauteur en raison des réformes du zonage. De plus, les banlieues de Metro Vancouver (Surrey, Coquitlam, Burnaby, etc.) connaissent des booms de construction autour des pôles de transport en commun, créant de nouveaux centres urbains qui finiront par réduire la pression sur la ville de Vancouver elle-même.
Cependant, malgré un fort pipeline de construction, l’offre à court terme demeure limitée. Les constructeurs font face à des défis tels que la hausse des taux d’intérêt (ce qui rend le financement des projets plus coûteux), l’inflation des coûts de construction et un récent refroidissement des acheteurs de prévente de condos. De nombreux promoteurs sont devenus prudents – certains projets ont été retardés ou réduits. Les données du début de 2025 ont montré de nouveaux lancements de projets à leur plus bas niveau depuis plusieurs années (par exemple, pratiquement aucun nouveau lancement de projet de condo en janvier 2025 contre environ 750 unités habituellement lancées en janvier avant la pandémie) mortgagesandbox.com. Cela indique que les promoteurs temporisent jusqu’à ce que les conditions du marché s’améliorent. Les mises en chantier dans la région métropolitaine de Vancouver ont en fait diminué en 2023-2024 en raison de ces vents contraires, en particulier dans le segment des appartements en copropriété cmhc-schl.gc.ca. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ne prévoit qu’un rebond marginal des mises en chantier en 2025 à Vancouver, mené principalement par les appartements locatifs plutôt que les condos assets.cmhc-schl.gc.ca.
La dynamique demande-offre peut se résumer ainsi : Vancouver souffre d’une pénurie structurelle de logements par rapport à la demande générée par sa population et son économie. La demande alimentée par la migration dépasse systématiquement la nouvelle offre, ce qui contribue à des prix élevés et à de faibles taux d’inoccupation. Même avec un nombre record de grues dans le ciel, la région tente de rattraper des années de sous-construction. Au cours des prochaines années, si les différentes mesures politiques portent leurs fruits, on devrait observer une croissance plus rapide de l’offre – avec plus de logements de tous types achevés. En effet, l’objectif de la province (via son Plan sur le logement et la Loi sur l’offre de logements) est d’augmenter fortement les mises en chantier annuelles. Les grands employeurs et le développement économique en dépendent aussi, car le manque de logements peut freiner la croissance de la main-d’œuvre.
Un signe positif est que les gouvernements et le secteur privé collaborent sur des solutions créatives : logements modulaires pour un déploiement rapide d’unités abordables, expansion des campus (comme des projets de logements étudiants pour libérer des unités locatives) et reconversion des terrains sous-utilisés (anciens centres commerciaux, sites industriels) en quartiers résidentiels. Par exemple, plusieurs anciens centres commerciaux de la région métropolitaine de Vancouver (Brentwood, Lougheed, Oakridge – voir section suivante) sont en train d’être transformés en quartiers à usage mixte avec des milliers de nouveaux logements. Une fois achevés, ces méga-projets ajouteront une part significative à l’offre. De plus, la Ville de Vancouver prévoit que les nouveaux investissements dans le transport en commun (métro Broadway, extensions du SkyTrain vers UBC et Surrey/Langley) permettront la construction de dizaines de milliers de nouveaux logements le long de ces axes au cours des prochaines décennies, en ouvrant des zones favorables au développement axé sur le transport collectif pm.gc.ca pm.gc.ca.
En résumé, la demande reste très forte à Vancouver en raison de la migration et du manque d’options de sortie, tandis que l’offre répond progressivement mais pas encore assez rapidement. Ce déséquilibre est le principal moteur du coût élevé du logement à Vancouver. Les prochaines années permettront de savoir si la combinaison d’une pression politique et des forces du marché peut accélérer la construction pour mieux répondre à la demande. Si l’offre s’accroît significativement, cela pourrait freiner la hausse des loyers et des prix ; si elle reste à la traîne, la crise du logement de Vancouver se poursuivra.
Prévisions et perspectives pour les 3 à 5 prochaines années
Quelles sont les prévisions des analystes et experts pour l’immobilier à Vancouver au cours des prochaines années ? De façon générale, le consensus est que le marché connaîtra une reprise progressive du volume des ventes et une croissance modeste des prix, plutôt qu’un boom rapide. Des taux d’intérêt élevés et des contraintes d’accessibilité devraient limiter la hausse des prix à court terme, mais à mesure que les taux baissent et que l’offre s’élargit, l’activité devrait reprendre lentement. Ci-dessous, nous compilons les prévisions et perspectives provenant de sources crédibles :
- Volumes de ventes : Après une période de lenteur entre 2022 et 2024, les ventes de maisons devraient connaître un léger rebond. L’Association immobilière de la Colombie-Britannique (BCREA) prévoit qu’en 2025, les ventes résidentielles dans toute la province atteindront environ 73 600 unités, soit à peu près stable (-1 %) par rapport à 2024, puis grimperaient à environ 80 000 en 2026 (+9 %) à mesure que les conditions du marché se normaliseront bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca. Pour le Grand Vancouver en particulier, la BCREA prévoit environ 26 000 ventes en 2024 (niveaux similaires à ceux de 2023) et autour de 29 500 ventes en 2025, ce qui représenterait une hausse d’environ 13,5 % alors que la demande refoulée commencerait à se débloquer bcrea.bc.ca. RE/MAX est plus optimiste : dans ses perspectives pour 2025, ils prévoient une hausse de 20 % des ventes avec le retour de la confiance des acheteurs, grâce à la baisse des taux d’intérêt blog.remax.ca. La réalité pourrait se situer entre les deux : si les taux hypothécaires commencent à baisser en 2025, de nombreux acheteurs en attente (notamment les primo-accédants qui patientaient) pourraient revenir sur le marché, augmentant le nombre de transactions. D’ici 2027, les volumes de ventes pourraient retrouver des niveaux plus « normaux » observés à la fin des années 2010, sauf en cas de nouveaux chocs économiques.
- Équilibre et conditions du marché : Nous devrions voir une transition vers un marché équilibré ou favorable aux vendeurs d’ici 2025–2026. Actuellement (2024-25), le marché penche en faveur des acheteurs en raison d’une abondance d’annonces et d’acheteurs prudents. Mais si les volumes de ventes augmentent comme prévu et que les nouvelles inscriptions ne suivent pas, la tendance pourrait s’inverser. RE/MAX estime que Vancouver passera « d’un marché équilibré à un marché de vendeurs » en 2025 blog.remax.ca. Ce scénario repose sur la baisse des taux d’intérêt qui stimulerait la demande. Le commentaire des prévisions de la BCREA signale également une demande refoulée importante freinée par l’incertitude économique – ce qui implique que si l’incertitude se dissipe, de nombreux acheteurs pourraient se précipiter, raffermissant rapidement le marché bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca. D’ici 2026, nous pourrions revoir une concurrence pour les biens les plus recherchés, bien que probablement rien d’aussi extrême que les guerres d’enchères de 2021 à moins d’une absence totale d’offres. Une tendance à surveiller est l’activité des investisseurs : si les conditions de crédit s’améliorent, les investisseurs pourraient revenir plus agressivement (surtout sur le marché du condo, qui a été plutôt mou ces derniers temps). Une autre concerne le segment du luxe : les propriétés très haut de gamme ont connu une demande modérée pendant l’interdiction d’achat par les étrangers ; celle-ci étant maintenue jusqu’en 2027, le marché du luxe dépendra des acheteurs nationaux fortunés et des immigrants aisés. Ce segment pourrait sous-performer à court terme par rapport au marché global, mais il pourrait bondir après 2027 si l’interdiction était levée.
- Par type de propriété : Différents segments pourraient avoir des performances différentes. Les maisons individuelles à Vancouver, qui ont connu la plus forte baisse des ventes lors des hausses de taux, pourraient connaître un rebond plus marqué lorsque les acheteurs souhaitant monter en gamme reviendront sur le marché avec la baisse des taux. La BCREA prévoit que les segments de prix élevés subiront la plus forte pression à la baisse sur les prix en 2024, mais dans l’ensemble des prix généralement stables bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca – ce qui implique que les segments abordables pourraient mieux conserver leur valeur. Les appartements en copropriété et les maisons en rangée, qui sont les options les plus « abordables », pourraient connaître une demande constante de la part des primo-accédants à mesure que l’accessibilité s’améliorera très progressivement. Cependant, un risque pour les condos est la sursaturation de nouvelles livraisons de condos sur le marché : la SCHL a noté que des livraisons records de condos en 2025, combinées à des investisseurs qui vendraient en raison de la hausse des coûts de détention, pourraient conduire à un marché de la revente de condos plus mou à court terme cmhc-schl.gc.ca. En effet, de nombreux investisseurs ayant acheté des condos en préconstruction en 2018-2021 sont maintenant à l’étape de la livraison et font face à des taux d’intérêt bien plus élevés qu’anticipé, ce qui pourrait forcer certains à vendre – ajoutant ainsi de l’offre sur le marché de la revente. Cela pourrait limiter l’augmentation des prix des condos au cours des 1-2 prochaines années. En revanche, les propriétés axées sur la location (immeubles multirésidentiels) resteront très prisées des investisseurs institutionnels vu la faiblesse des taux d’inoccupation – les prix de ces actifs (taux de capitalisation) devraient rester solides. Les prévisions pour le secteur commercial (par des groupes comme CBRE) suggèrent qu’à mesure que l’économie se stabilise, Vancouver continuera de voir une compression des rendements dans l’industriel et le multirésidentiel, alors que les bureaux et commerces se rétablissent en termes d’occupation.
- Facteurs économiques imprévus : Quelques facteurs pourraient modifier ces prévisions. Si les taux d’intérêt baissent plus rapidement ou plus fortement que prévu (par exemple si l’inflation chute rapidement et que la Banque du Canada réduit agressivement ses taux), la demande immobilière à Vancouver pourrait accélérer plus vite, entraînant une hausse des prix supérieure aux prévisions (potentiellement des gains à deux chiffres pendant un à deux ans). À l’inverse, si l’économie bascule en récession et que le chômage augmente, la demande immobilière pourrait rester plus faible plus longtemps, et les prix pourraient même stagner ou décliner légèrement jusqu’au retour de la confiance. Autre variable d’incertitude : l’intervention gouvernementale. Toute prolongation de l’interdiction d’achat par les étrangers (ce qui s’est produit) ou de nouveaux impôts pourrait freiner la demande, alors qu’un investissement majeur du gouvernement dans le logement abordable ou les infrastructures pourrait dynamiser le marché. Pour l’instant, la plupart des prévisions tablent sur un scénario de statu quo avec une amélioration progressive de l’économie et une baisse des taux tout aussi graduelle.
En conclusion, les perspectives pour l’immobilier à Vancouver sur 3 à 5 ans sont prudemment optimistes. Le scénario le plus probable est une lente reprise : les volumes reviendront à des niveaux normaux d’ici 2026 et les prix augmenteront modérément. Vancouver risque d’être à la traîne par rapport aux marchés canadiens moins chers (qui ont encore une marge de croissance), mais connaîtra tout de même une dynamique positive. D’ici 2028 ou 2030, l’accessibilité financière restera un défi à Vancouver, mais si les initiatives pour accroître l’offre de logements portent leurs fruits, l’espoir est que la hausse des prix s’alignera davantage sur la croissance des revenus. Pour l’instant, acheteurs et vendeurs doivent s’attendre à une tendance vers un marché équilibré : pas de grand effondrement ni de bulle irrationnelle en perspective – il s’agit essentiellement d’une période de stabilisation et de durabilité, après la turbulence du début des années 2020 vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca.
Faits saillants des quartiers et développements notables
L’histoire de l’immobilier à Vancouver n’est pas uniforme dans toute la ville – chaque quartier a ses propres tendances et nouveaux projets. Voici quelques faits marquants par quartier et grands projets qui façonnent le marché :
- Corridor Broadway & Mount Pleasant : Ce corridor central connaît l’une des transformations les plus marquantes de Vancouver. Le métro Broadway (prolongement de la Millennium Line), dont l’ouverture est prévue pour 2026, ajoutera six nouvelles stations de SkyTrain de VCC–Clark à Arbutus Street, améliorant drastiquement l’accès au transport en commun. Pour tirer parti de ce développement, la ville a adopté le Broadway Plan, qui permet une augmentation de la densité sur environ 500 pâtés de maisons autour de Broadway. On observe déjà une vague de propositions pour de nouvelles tours à proximité des futures stations comme Mount Pleasant et South Granville – près de 150 nouveaux projets de tours sont en cours sur Broadway cityhallwatch.wordpress.com. Parmi les projets notables à venir, on trouve des ensembles de tours à usage mixte de 20 à 30+ étages autour de l’échangeur Cambie-Broadway (près de l’hôtel de ville de Vancouver) et autour de Oak Street (proche de la future station Oak-VGH au service de l’hôpital général de Vancouver). Mount Pleasant, historiquement un quartier industriel bas et artistique, devient un pôle de bureaux technologiques et de copropriétés – par exemple, le nouveau campus massif de la société technologique Adobe et d’autres entreprises du numérique s’installent autour de Main Street, suivis par des projets résidentiels. Le logement locatif est un composant essentiel ici en raison des politiques de relogement des locataires (les promoteurs doivent remplacer les logements locatifs démolis). Le caractère de ce quartier évolue rapidement, passant d’un paysage de petits bâtiments à des villages urbains axés sur les transports en commun. Les valeurs immobilières dans des secteurs comme Fairview et Mount Pleasant ont un potentiel de valorisation important à mesure que la densification progresse, même si certains locataires actuels s’inquiètent de possibles déplacements (« démovictions ») causés par le remplacement des anciens immeubles de location par de nouvelles tours.
- Oakridge & Corridor Cambie (Sud de Vancouver) : À l’angle de la rue Cambie et de l’avenue 41st, la requalification de Oakridge Park est un véritable bouleversement. L’ancien centre commercial Oakridge Centre est reconstruit en une communauté planifiée de 5 millions de pieds carrés, comprenant 13 tours (jusqu’à 44 étages) contenant environ 2 600 logements pour 6 000 résidents renx.ca renx.ca. Ce projet proposera un nouveau centre commercial gigantesque (plus de 100 nouveaux magasins ouvrant en plusieurs phases à partir de 2025), un parc public de neuf acres sur le toit, un centre civique avec bibliothèque et théâtre, ainsi qu’un espace de bureaux pour des milliers de travailleurs renx.ca renx.ca. Ce projet, qui devrait être entièrement achevé d’ici 2027, créera en réalité un nouveau « centre-ville sud » à Oakridge. Le Corridor Cambie dans son ensemble (s’étendant le long de la rue Cambie de Marine Drive jusqu’à King Edward Ave) a vu l’émergence de dizaines de nouveaux immeubles en copropriété ces dernières années, grâce au Plan du Corridor Cambie. Les maisons à faible densité laissent la place à des immeubles de taille moyenne et des maisons en rangée, et encore plus de tours sont prévues, surtout près des stations de transport en commun (Oakridge, Marine Gateway, etc.). Une ruée sur les terrains à assembler pour monter de futurs projets de tours est en cours autour d’Oakridge : des courtiers commercialisent des terrains pour de futures tours, anticipant une demande continue renx.ca renx.ca. Grâce à la ligne Canada (SkyTrain) qui la traverse, ce corridor restera un point chaud du développement. Pour les acheteurs, cela signifie une offre accrue de condos modernes (y compris certaines tours en béton) arrivant sur le marché chaque année. Points forts du quartier : Marine Drive à Cambie accueille désormais le pôle multifonctionnel Marine Gateway ; Oakridge sera une destination haut de gamme pour le commerce et l’habitat ; et même la zone de Langara au sud voit de nouveaux projets locatifs émerger. Les prix sur Cambie ont fortement augmenté suite à ces changements, même si l’augmentation de l’offre de condos pourrait freiner la hausse des prix à l’avenir.
- Kitsilano & False Creek (Côté ouest) : À Kitsilano, un développement historique est en cours sur des terres des Premières Nations. Le projet Sen̓áḵw de la nation Squamish prévoit la construction de 11 tours en terrasses juste au sud du pont Burrard (près de Vanier Park), sur une réserve qui n’est pas soumise au zonage de la ville. Ce projet ambitieux va créer 6 000 nouveaux logements locatifs – 80 % au prix du marché et 20 % à loyer modéré – sur un terrain de 10 acres dans un secteur qui ne comptait auparavant que quelques dizaines de maisons senakw.com blg.com. Sen̓áḵw est prêt à devenir le plus grand projet résidentiel net-zéro du Canada et ajoutera une vaste offre de logements locatifs d’ici la fin des années 2020 (avec une première phase prévue pour 2026). Cela injectera des logements locatifs tant attendus à Kitsilano et pourrait augmenter significativement la population du quartier. Ailleurs à Kits et Point Grey, le vaste réaménagement des Jericho Lands est en préparation. Un partenariat entre des Premières Nations locales et des promoteurs fédéraux élabore le plan directeur des 90 acres de l’ancienne garnison de Jericho (à l’ouest de la rue Alma), comprenant potentiellement jusqu’à 10 000 logements dans un mélange de tours et de bâtiments de faible hauteur, ainsi que des parcs et commerces. Même si c’est encore dans plusieurs années (le processus de rezonage est en cours), le projet Jericho créera éventuellement tout un nouveau quartier résidentiel d’ici les années 2030. L’immobilier à Kitsilano reste très recherché ; ces projets pourraient offrir une plus grande diversité et quantité de logements, notamment locatifs et peut-être abordables, dans un secteur surtout connu pour ses maisons basses et onéreuses.
- Centre-ville et West End : Le marché résidentiel du centre-ville de Vancouver est mature, mais on observe des changements notables. Le quartier du West End, par exemple, voit l’achèvement de plusieurs nouvelles tours de condos haut de gamme dans le cadre du Plan communautaire du West End. Des projets de luxe comme Alberni by Kengo Kuma et Barclay x Thurlow s’ajoutent à la ligne d’horizon. On constate également que d’anciens immeubles locatifs du West End sont rénovés ou réaménagés grâce à des incitatifs municipaux pour maintenir ou augmenter l’offre locative. Au cœur du centre-ville et à Coal Harbour, l’accent s’est légèrement déplacé vers le développement commercial ces dernières années (comme le vaste bureau d’Amazon dans le nouvel immeuble Post entièrement rénové). Cependant, avec la hausse du taux de vacance des bureaux, la ville encourage la reconversion de certains espaces : effectivement, comme mentionné, un ancien immeuble de bureaux du centre-ville est en cours de transformation en hôtel altusgroup.com, et il est question d’autoriser la reconversion de bureaux en logements dans certains immeubles appropriés. La population du centre-ville n’augmente pas aussi vite que dans d’autres quartiers simplement en raison du manque de sites de développement restants – presque tous les terrains faisables comportent maintenant des tours. Une exception est le nord-est de False Creek (près de Rogers Arena), où le retrait des viaducs Georgia libérera finalement des terrains pour de nouvelles communautés à usage mixte (avec des engagements pour du logement social). Cette zone sera à surveiller à la fin des années 2020. Par ailleurs, des projets de bureaux en copropriété et de pôles technologiques ont émergé dans des conversions à Gastown et Yaletown, et ces quartiers restent dynamiques pour les jeunes professionnels, ce qui soutient la demande de condos dans ces secteurs. Le marché du condo au centre-ville en 2025 est équilibré; les prix ont légèrement baissé en 2023 mais se sont stabilisés, et toute croissance future dépendra de la reprise économique globale (par exemple, le retour des immigrants et étudiants au centre-ville).
- East Vancouver (Main, Fraser, Hastings) : Traditionnellement un secteur plus abordable de la ville, East Van se gentrifie progressivement. Le long de Main Street et Fraser Street, les anciens immeubles locatifs bas et commerces laissent place à des projets de condos boutique. Mount Pleasant East est un point chaud avec ses microbrasseries, startups technologiques et nouveaux condos qui attirent les milléniaux. Une institution majeure qui façonne l’avenir d’East Vancouver est le nouveau campus de l’hôpital St. Paul’s, en construction sur les False Creek Flats (près de Main & Terminal). Ce projet hospitalier de plus de 2 milliards de dollars (ouverture prévue vers 2027) servira de pôle d’ancrage à un secteur de santé et sciences de la vie, ce qui favorisera l’implantation de bâtiments médicaux, de laboratoires, et bien sûr de logements pour les travailleurs de la santé à proximité. Dans le secteur de Commercial Drive et Grandview, on voit apparaître de plus en plus de développements de taille moyenne, et avec la ligne de SkyTrain qui s’étend jusqu’à Arbutus (et éventuellement UBC), les stations à l’est comme Commercial-Broadway demeurent des nœuds de transport clés avec un intérêt de développement continu. Le corridor Hastings dans East Van fait l’objet de projets majeurs de renouvellement d’habitations sociales (par exemple la revitalisation de sites de logements publics plus anciens). Il est également important de noter que la migration intermunicipale fait que certaines demandes qui ne peuvent être satisfaites à Vancouver se reportent sur des villes adjacentes comme Burnaby et New West – par exemple, de nombreuses jeunes familles choisissent East Burnaby ou North Vancouver, ce qui influence aussi les sous-marchés de Vancouver.
- Banlieues du Grand Vancouver : En dehors des limites de la ville, plusieurs centres suburbains connaissent un essor et méritent d’être mentionnés, car ils influencent le marché régional dans son ensemble. Surrey, désormais la deuxième plus grande ville de la Colombie-Britannique, construit un nouveau centre-ville à Whalley avec plusieurs tours de condos de grande hauteur (certaines de 50 à 60 étages) et le SkyTrain Surrey-Langley est en construction (ouverture prévue vers 2028) ce qui déclenche un développement le long de l’Autoroute Fraser. Burnaby possède des plans directeurs majeurs à Brentwood, Lougheed et Metrotown – des milliers d’unités de condos sont en cours d’ajout (le projet Amazing Brentwood, City of Lougheed, Station Square, etc.). Ces options suburbaines soulagent en partie la pression sur Vancouver en proposant des condos (légèrement) plus abordables pour les acheteurs d’une première maison qui ne peuvent pas se permettre Vancouver même. Coquitlam et Richmond connaissent également un développement significatif à proximité des transports en commun. Bien qu’il ne s’agisse pas de quartiers de Vancouver, la multiplication de ces pôles urbains signifie que la croissance de la région métropolitaine est plus répartie. Pour les investisseurs à Vancouver, cette croissance régionale peut représenter une concurrence – par exemple, un locataire peut choisir une nouvelle tour à Burnaby à un loyer inférieur plutôt qu’un immeuble plus ancien à Vancouver, ce qui modère la hausse des loyers possibles dans la ville.
De façon générale, les quartiers de Vancouver sont en pleine mutation, avec de nombreux projets passionnants à l’horizon. Des nouvelles tours spectaculaires d’Oakridge et Brentwood aux vastes communautés locatives de Sen̓áḵw et Jericho, la prochaine décennie verra surgir des dizaines de milliers de nouveaux logements et d’espaces commerciaux dans la région. Ces projets visent à répondre à la crise du logement et à moderniser la ville, même si certains suscitent des controverses (changements de caractère des quartiers, problèmes de déplacement, etc.). Pour les observateurs immobiliers, la trajectoire de chaque quartier – que ce soit la densification des corridors de transport ou la reconversion de sites anciens – sera source d’opportunités variées. Les acheteurs et investisseurs peuvent trouver un avantage à investir dans les secteurs avant l’achèvement de projets transformationnels (profitant de la montée des valeurs), tandis que les utilisateurs finaux profiteront simplement d’un plus grand choix de logements et de services que jamais. Vancouver en 2025 est une ville à un point d’inflexion en matière de développement, cherchant à équilibrer la croissance et la qualité de vie, quartier par quartier.
Sources :
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- Greater Vancouver REALTORS® Association. « Un marché fait pour les acheteurs manque d’acheteurs » (Statistiques de marché début 2025, indiquant une baisse des ventes sur la décennie) storeys.com
- Altus Group. « Mise à jour du marché immobilier commercial de Vancouver – T1 2025. » (Volumes d’investissement et performance des secteurs) altusgroup.com altusgroup.com
- Altus Group. « Mise à jour du marché immobilier commercial de Vancouver – T1 2025. » (Détails du marché des bureaux et de la vente au détail, tendances telles que la conversion de bureaux en hôtels) altusgroup.com altusgroup.com
- Altus Group. « Mise à jour du marché immobilier commercial de Vancouver – T1 2025. » (Aperçu du secteur industriel – disponibilité 6,0 %) altusgroup.com altusgroup.com
- CityNews Vancouver. « Le marché du logement de Vancouver en “crise totale”, selon la RBC. » (Indice d’accessibilité RBC à 106 %, impact des taux d’intérêt sur les budgets) vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca
- CityNews Vancouver. (Ibid.) (Perspectives de la RBC – seulement une amélioration modeste de l’accessibilité d’ici 2025, des années nécessaires pour rétablir l’accessibilité) vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca
- Business in Vancouver (BIV). « L’immigration en Colombie-Britannique dépasse largement la construction de nouveaux logements, révèle un rapport. » (Immigration record de 175 000 en 2023, sortie nette interprovinciale, 1 logement construit pour 5 nouveaux arrivants) biv.com biv.com
- Communiqué du gouvernement de la Colombie-Britannique. « Davantage de maisons multifamiliales de petite échelle arrivent en Colombie-Britannique, suppression des barrières de zonage. » (Législation provinciale de nov. 2023 autorisant 3-4 logements sur des lots unifamiliaux, 6 sur des lots plus grands près des transports en commun) news.gov.bc.ca news.gov.bc.ca
- Gouvernement du Canada. « Suppression des obstacles pour construire plus de logements, plus rapidement à Vancouver. » (Fonds pour accélérer la construction de logements – 115 M$ à Vancouver pour accélérer la construction de 3 200 logements en 3 ans, 40 000 en 10 ans) pm.gc.ca pm.gc.ca
- Lawson Lundell LLP. « Changements importants à la taxe sur les logements vacants de la Ville de Vancouver. » (Taxe sur les logements vacants fixée à 3 % pour 2023/24 après avoir initialement envisagé 5 %) lawsonlundell.com lawsonlundell.com
- BCREA – Prévisions immobilières (T2 2025). « La demande refoulée augmente alors que l’incertitude sur les droits de douane pousse les acheteurs à l’écart. » (Prévisions BCREA : prix stables en 2024, légère hausse en 2025 ; inventaire à 40 000 ; incertitude sur la guerre commerciale) bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca
- BCREA – Données de prévisions immobilières. (Prévision de prix moyen pour Grand Vancouver : -2,1 % en 2024, +1,7 % en 2025) bcrea.bc.ca
- RE/MAX Canada. « Perspectives du marché immobilier de Vancouver (2025). » (Prévisions RE/MAX : +1,2 % de hausse des prix en 2024, puis +7 % en 2025 ; ventes +20 %) blog.remax.ca
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- Mortgage Sandbox. « Prévisions immobilières de Vancouver 2025-2027. » (Évaluation des risques du marché, effondrement du marché des préventes de condos début 2025) mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com
- RENX Real Estate News. « Le projet Oakridge Park de Vancouver déclenche une vague de planification de méga-projets. » (Détails sur Oakridge Park : 2 600 logements, 5 millions de pi², achèvement en 2027, catalyseur pour le développement du corridor Cambie) renx.ca renx.ca
- Nch’ḵay̓ (bras de développement de la Nation Squamish). Description du projet Sen̓áḵw. (Aperçu du projet Senáḵw : 11 tours, ~6 000 unités de logements locatifs sur des terres squamish à Kitsilano) senakw.com blg.com
- CityHallWatch. « Plan Broadway » (Reportages communautaires sur le Plan Broadway permettant ~500 tours ; le conseil municipal a accéléré le plan en 2024) cityhallwatch.wordpress.com cityhallwatch.wordpress.com
