Přehled současných tržních podmínek (2025)
Realitní trh v Dallasu–Fort Worth v roce 2025 zůstává silný, ale prochází výraznou změnou. Po několika letech, kdy dominovali prodávající, došlo k výraznému zvýšení nabídky nemovitostí a převaha se přesouvá na stranu kupujících mdregroup.com mdregroup.com. Prodeje domů zpomalily (v samotném Dallasu poklesly meziročně do poloviny roku 2025 téměř o 9 %), přesto ceny zůstávají vysoké; medián prodejní ceny se ve městě pohybuje kolem 468 000 USD – což je nárůst přibližně o 5,7 % oproti roku 2024 dallasobserver.com. Zároveň jsou sektory komerčních nemovitostí odolné: Dallas se podle průzkumu Urban Land Institute stal nejlepším trhem s komerčními nemovitostmi v USA v roce 2025 dmagazine.com, a to díky silným ekonomickým základům. Růst pracovních míst a příliv nových obyvatel pokračují výrazným tempem – v regionu přibylo v roce 2024 asi 65 400 pracovních míst yardimatrix.com a během let 2023–24 téměř 178 000 nových obyvatel mdregroup.com – což podporuje poptávku po realitách i přes vyšší úrokové sazby a celonárodní překážky. Celkově lze trh v roce 2025 charakterizovat jako ochlazující se, ale stabilní v rezidenčním sektoru a s rozšiřujícím se a opatrně optimistickým výhledem v sektoru komerčních nemovitostí.
Trendy na trhu s rezidenčními nemovitostmi
Ceny domů a objem prodejů
Po prudkém růstu v předchozích letech růst cen domů v Dallasu v roce 2025 zpomalil. V mnoha částech DFW ceny dokonce mírně ochladly u střední třídy a startovacích domů, které jsou meziročně nižší přibližně o 3 % mdregroup.com. Například cenový index společnosti First American ukazuje, že hodnota základních a středně velkých domů je o ~3,2–3,3 % nižší než před rokem v oblasti Dallas–Plano–Irving mdregroup.com. Luxusní nemovitosti jsou však odolnější – ceny luxusních domů jsou stále ~+3,5 % meziročně mdregroup.com, protože poptávku tvoří movitější kupci.
Aktivita prodejů zpomalila z maxima. Na jaře 2025 byl počet uzavřených prodejů v Dallas County meziročně nižší asi o 10 % mdregroup.com. Také prodeje trvají déle: medián doba na trhu v Dallas County vzrostla na ~24 dní (oproti ~19 dnům loni) mdregroup.com, což odráží méně zběsilé tempo. Pozoruhodné je, že menší podíl nabídek je prodán nad požadovanou cenou – v březnu 2025 celých 66 % domů se prodalo pod nabídkovou cenou, což je výrazná změna oproti dražbám z let 2021–22 mdregroup.com mdregroup.com. Přesto v Dallasu samotném k přímému meziročnímu poklesu cen nedošlo; medián prodejní ceny ve městě byl do poloviny roku 2025 meziročně vyšší o ~5–6 % dallasobserver.com. Tento zdánlivý paradox růstu cen i přes pokles prodejů je částečně způsoben tím, že prodávají se spíše modernizované nebo dražší nemovitosti, které si drží prémiové ceny dallasobserver.com. Celkově se rezidenční trh přibližuje rovnováze – prodávající čelí větší konkurenci a kupující mají silnější vyjednávací pozici než v uplynulých letech.
Nabídka a zásoby bydlení
Hlavní zprávou roku 2025 je nárůst nabídky nemovitostí v severním Texasu, který zmírňuje vážný nedostatek domů, jenž určoval poslední roky. Do dubna 2025 bylo aktivních nabídek v metropolitní oblasti Dallas-Fort Worth o více než 50 % více oproti běžné úrovni, což znamenalo přibližně 123 000 domů na prodej (úroveň, která nebyla zaznamenána od konce 2010. let) mdregroup.com mdregroup.com. Texas je nyní dokonce podle některých analýz jedním z nejvíce „přesycených“ trhů s bydlením v zemi mdregroup.com. V rámci metropole byl růst nabídky obzvlášť výrazný v rychle rostoucích příměstských okresech. Nabídka nemovitostí v okrese Collin vzrostla meziročně o asi 60 % k jaru a v okrese Denton stoupla o přibližně 63 %, čímž se tyto oblasti dostaly jednoznačně na stranu trhu kupujících mdregroup.com. Dokonce i nabídka bydlení v okrese Dallas je vyšší o přibližně 39 % oproti předchozímu roku, v dubnu činila zhruba 7 600 inzerátů mdregroup.com. Měsíce nabídky – klíčový ukazatel rovnováhy trhu – vzrostly na přibližně 4,5 měsíce v okrese Dallas a 5–6 měsíců v některých vnějších okresech, což jsou úrovně, které zde nebyly zaznamenány roky mdregroup.com mdregroup.com. (Podle konvence je za rovnovážný trh považováno přibližně 6 měsíců nabídky.)Toto rozšíření nabídky přináší vítanou úlevu kupujícím, kteří byli dlouhodobě omezováni nedostatkem výběru. S více domy na trhu si kupující mohou vybírat a postupovat uvážlivě – což je velký rozdíl oproti nedávným hektickým podmínkám nákupu. Nyní je běžné vídat snížení cen: původní nabídkové ceny v okrese Dallas jsou snižovány (v průměru o ~5–6 % méně než původní nabídka) před prodejem mdregroup.com. Vyjednávací síla se změnila; odborníci uvádějí, že kupující úspěšně nabízejí cenu pod požadovanou a získávají ústupky v mnoha obchodech mdregroup.com mdregroup.com. Pro prodávající je sdělení jasné: „hyper-konkurenceschopné“ období skončilo. Realistické ocenění nemovitosti a příprava domu jsou nezbytné, protože přeceněné nabídky mohou zůstat dlouho bez zájmu mdregroup.com mdregroup.com. Tato normalizace nabídky je z dlouhodobého hlediska zdravá, i když může vytvářet tlak na pokles cen až do konce roku 2025, protože nabídka bude pravděpodobně dále narůstat mdregroup.com. Pokud nedojde k vážnému ekonomickému šoku, očekává se spíše postupná korekce než kolaps, protože silný růst pracovních míst a příliv obyvatelstva v DFW by měl podpořit poptávku po bydlení a zabránit prudkému poklesu hodnot mdregroup.com.
Trendy a prognózy nájemního trhu
Jsou tu však náznaky, že nejhorší období poklesu nájmů končí.Poptávka po pronájmech zůstává silná, poháněná přílivem obyvatel do metropole a vysokými náklady na koupi nemovitostí.Ve skutečnosti se absorpce bytů v DFW výrazně vzpamatovala: v 1. čtvrtletí 2025 bylo pronajato 7 400 jednotek, což je nejvyšší čtvrtletní nárůst od roku 2021 mdregroup.com.Tento nárůst ve skutečnosti způsobil mírný pokles míry volných bytů na začátku roku 2025 – první pokles v obsazenosti za zhruba tři roky mdregroup.com.S menším počtem nových projektů zahajovaných (zahájení výstavby vícerodinných domů v metropoli kleslo v roce 2024 přibližně o 47 % mmgrea.com mmgrea.com), by se měl tlak na nabídku zmírnit.Průmyslové prognózy předpokládají, že růst nájmů se obnoví koncem roku 2025, i když jen mírným tempem ~1–2 % ročně mmgrea.com.Očekává se, že obsazenost se stabilizuje kolem nízkých 90 % poté, co trh absorbuje nedávný přebytek nových jednotek mmgrea.com mmgrea.com.Například MMG Real Estate předpovídá, že efektivní nájmy v DFW do čtvrtého čtvrtletí 2025 vzrostou přibližně o 1,5 %, jakmile se omezí poskytování ústupků mmgrea.com.Již více než polovina bytových komplexů nabízí pobídky k pronájmu (obvykle 6–8 týdnů zdarma), aby přilákala nájemce mdregroup.com mdregroup.com, ale tato zvýhodnění mohou být omezena, jakmile bude přebytečná nabídka absorbována.Souhrnně lze říci, že nájemníci mají v současné době více možností a vyjednávací síly než v minulých letech, ale do roku 2026 by se kyvadlo mohlo mírně vrátit zpět, pokud silný růst zaměstnanosti udrží vysokou poptávku.Nájemné v Dallasu zůstává dostupné ve srovnání s pobřežními trhy (průměrné nájemné ve městě je pod průměrem USA.průměr), přesto dostupnost bydlení pro nájemce s nízkými příjmy je problém – nedávná studie zjistila deficit přibližně 40 000 dostupných jednotek v Dallasu pro domácnosti s ročním příjmem přibližně 45 000 dolarů nebo méně dallasobserver.com dallasobserver.com.Řešení této potřeby bude zásadní výzvou, i když celková nabídka pronájmů poroste.Kancelářský trh v Dallasu v roce 2025 se postupně stabilizuje po otřesech způsobených pandemií, ale stále zůstává příběhem dvou úrovní.
Celková neobsazenost kancelářského sektoru v DFW je vysoká – přibližně 26,0 % neobsazenost k 1. čtvrtletí 2025 včetně podnájmů, což je jen mírný pokles z vrcholu 26,4 % na konci roku 2023 avisonyoung.com avisonyoung.com.To odráží velké množství prostoru, který zůstal nevyužitý kvůli přechodu na vzdálenou/hybridní práci.Celková dostupnost (pronajatých nebo nepronajatých prostor, které jsou nabízeny na trhu) je přibližně 64 milionů čtverečníchstop.na celé metro, což je stále výrazně nad přibližně 50 miliony čtvrčníchstopypředcovidová norma avisonyoung.com.Je však zásadní, že se podmínky přestaly zhoršovat a začaly se pomalu zlepšovat.Poprvé od roku 2019 zaznamenalo DFW dvě po sobě jdoucí čtvrtletí s pozitivní čistou absorpcí – společnosti dohromady absorbovaly +1,5 milionu čtverečních stop.ft.v roce 2024 a dalších +0,9 milionu m².stop.v 1. čtvrtletí 2025 avisonyoung.com avisonyoung.com.Dostupnost klesla o přibližně 6,8 milionu čtverečních stop.ft. od svého maxima v roce 2023, protože některé firmy rozšiřují nebo znovu pronajímají podpronajaté prostory avisonyoung.com avisonyoung.com.Navíc je patrný útěk ke kvalitě: prémiové kanceláře třídy A tvoří většinu pronájmů.Začátkem roku 2025 tvořily prostory třídy A (zejména v oblastech bohatých na vybavení, jako jsou Uptown nebo Legacy/Frisco) přibližně 70 % leasingové aktivity mdregroup.com.Collinské submarkety v okrese – s úplně novými, vysoce specifickými budovami – vedou nárůst poptávky, protože firmy hledají moderní, spolupracující kanceláře, aby nalákaly zaměstnance zpět mdregroup.com mdregroup.com.Nájemné za špičkové kanceláře zůstalo stabilní.
Průměrné nabízené nájemné v oblasti DFW je přibližně 32,20 $ za čtvereční stopu.st (plný servis) mdregroup.com, přičemž Trophy věže v Uptown si účtují $40–$80.Majitelé nemovitostí nyní soutěží spíše prostřednictvím ústupků: typická nájemní smlouva nabízí 4–5 měsíců bez nájmu a přibližně 35–40 dolarů za čtvereční stopu.ft.ve zvýhodněných příspěvcích na úpravu prostor pro nájemce jako pobídkách mdregroup.com.Efektivní nájemné po odečtení pobídek činí v průměru ~26 USD za čtvereční stopu.stop.mdregroup.com.Prodeje kancelářských nemovitostí byly řídké a za vyšší kapitalizační sazby (~8,5–9 %), což odráží opatrnost investorů v tomto prostředí s vysokou obsazeností mdregroup.com.Nová výstavba se prakticky zastavila; pokračují pouze projekty na klíč a specializované projekty.Odborníci z oboru předpovídají, že významné oživení kancelářského sektoru bude pomalé, přičemž pro majitele nemovitostí v nejhůře zasažených segmentech platí, že „žádný ráj dřív než v roce 2027“ dmagazine.com.Shoda panuje v tom, že do roku 2027 by se trh mohl konečně zpřísnit pro špičkové prostory, vzhledem k velmi malému množství nové nabídky v připravovaném období dmagazine.com dmagazine.com.Analytici skutečně poznamenávají, že na celostátní úrovni jsou prémiové kancelářské neobsazenosti (u žádaných budov) výrazně nižší než celkové průměry dmagazine.com.V Dallasu to naznačuje, že starší kancelářské budovy standardní kvality budou nadále bojovat (a mohou být kandidáty na přeměnu), zatímco ty nejlepší prostory se pronajmou jako první.Prozatím se leasingová aktivita zlepšuje, ale stále je pod úrovní před pandemií – pouze přibližně 3 miliony čtverečních stop.ft.byl pronajat v Q1 2025 (annualizováno ~12M vs.přibližně 20 milionů čt.ft.historický průměr) avisonyoung.com.Je to boj o rovnováhu: jak poznamenal jeden místní odborník, výhled kancelářského trhu v DFW připomíná zotavování z 90. let – vydržet do ’95, a teď „nebude ráj do ’27“ dmagazine.com.Majitelé dobře situovaných, modernizovaných budov jsou opatrně optimističtí, zatímco ti s zastaralými nemovitostmi čelí v nadcházejících letech tlaku na rekonstrukci, snížení nájmů nebo zvážení alternativního využití.Sektor maloobchodních nemovitostí v oblasti Dallas-Fort Worth je v roce 2025 překvapivě silný, nejenže se zotavil z pandemie, ale dokonce vstoupil do expanzního režimu.
Spotřebitelská poptávka po osobních nákupech a stravování prudce vzrostla po roce 2020 a maloobchodníci nadšeně expandují, aby využili růstu populace v severním Texasu dmagazine.com.Míra neobsazenosti maloobchodních prostor je velmi nízká – kolem 4,7 % v celém DFW mdregroup.com dmagazine.com – což naznačuje, že většina kvalitních prostor je obsazena.Ve skutečnosti jsou dobře situovaná nákupní centra prakticky plná, volné prostory jsou „velmi žádané“ a rychle se obsazují, když se objeví dmagazine.com dmagazine.com.Na celém trhu činila maloobchodní absorbce přibližně 2,4 milionu čtverečních stop.ft.za posledních 12 měsíců mdregroup.com, předčila všechna ostatní hlavní americká městametrů.Tento růst je poháněn efektem „maloobchod následuje střechy“: jak v předměstích jako Celina, Prosper a severní Fort Worth vznikají nové rezidenční čtvrti, brzy následují nákupní centra a restaurace dmagazine.com dmagazine.com.Obchody ukotvené potravinami zůstávají nejvýkonnější maloobchodní kategorií, což je výhodné, protože také tvoří největší podíl na zásobách (~75 milionů čtverečních stop).st.potravinami kotvených prostor v DFW, téměř 100% obsazených) dmagazine.com dmagazine.com.Také obchodní centra se stabilizovala tím, že se přetvořila a nabídla zábavní a zážitkové služby – obsazenost regionálních obchodních center v DFW je stále nad 90 % v průměru dmagazine.com.Trh s nájemním bydlením v Dallasu se také vyvíjí, protože na trh přichází vlna nových bytů. Od roku 2020 přibylo v centru Dallasu více než 7 600 bytových jednotek – což je nejvíce ze všech městských center v Texasu od pandemie dallasobserver.com. Tento stavební boom spolu s širší expanzí metra způsobil, že míra neobsazenosti bytů v začátku roku 2025 vystoupala na ~10–11 % dallasobserver.com mdregroup.com. Podle dat CoStar činila neobsazenost bytových domů v oblasti DFW 11,5 % v 1. čtvrtletí 2025 mdregroup.com mdregroup.com, což je první významný nárůst neobsazenosti za několik let. Růst nájmů tomu odpovídajíc zpomalil – průměrné požadované nájemné bylo zhruba na stejné úrovni nebo mírně kleslo. Například inzerované byty v oblasti DFW zaznamenaly meziroční pokles nájmů o ~1,8 % k lednu 2025 yardimatrix.com. Typický nájemník v Dallasu platí přibližně 1 500 dolarů měsíčně, což je jen nepatrně více (~124 dolarů) než loni dallasobserver.com. Podle metrik Zillow je nájemní trh v Dallasu nyní „chladný“, což znamená, že nabídka a poptávka jsou více v rovnováze dallasobserver.com.
Trendy v komerčních nemovitostech
Kancelářský sektor
Maloobchodní sektor
Místní maloobchodní makléři popisují „zásoby na historickém minimu“ a poznamenávají, že žádný obchod není snadný v tomto prostředí – náklady na výstavbu rostou a dostupné pozemky jsou omezené dmagazine.com dmagazine.com.
Přesto se zde nabízejí příležitosti: přicházejí nové koncepty (například H-E-B’s discount Joe V’s Smart Shop grocery otevřel své první obchody v Dallasu v roce 2025 mdregroup.com mdregroup.com), a zážitkový maloobchod zažívá boom.Zábavně zaměřená místa – od sportovních barů po rodinná centra aktivit – se stále častěji stávají hlavními prvky maloobchodních projektů, aby přilákaly návštěvníky dmagazine.com dmagazine.com.S výhledem do budoucna zůstávají zasvěcenci maloobchodu optimističtí.Jak to jeden odborník vyjádřil, „Maloobchod má v DFW právě teď svůj den“ dmagazine.com dmagazine.com.Největší rizika jsou makroekonomická: pokud spotřebitelské výdaje oslabí kvůli inflaci nebo vysokým úrokovým sazbám, někteří slabší maloobchodníci by mohli skončit (např.několik národních řetězců jako Party City a Big Lots sice uzavřelo prodejny) dmagazine.com.Přesto se očekává, že nadprůměrný růst pracovních míst a populace v DFW bude i nadále motivovat maloobchodníky k expanzi.Několik značek plánuje otevřít svůj první obchod v Texasu nebo v USA.lokality v Dallasu v nadcházejících letech, sázky na pokračující prosperitu regionu dmagazine.com dmagazine.com.Shrnuto, maloobchodní nemovitosti v Dallasu v roce 2025 se vyznačují vysokou obsazeností, rostoucími nájmy a expanzí v nedostatečně obsluhovaných oblastech, což z něj činí jeden z nejsilnějších maloobchodních trhů v zemi.Klíčovou dynamikou v roce 2025 je omezená nová výstavba maloobchodních prostor vzhledem k poptávce. Developeři byli opatrní – v roce 2024 bylo dodáno pouze přibližně 1,5 milionu čtverečních stop nových maloobchodních prostor dmagazine.com a zhruba 4,4 milionu čtverečních stop je nyní ve výstavbě (skromný objem pro takto velkou metropolitní oblast) mdregroup.com. Zásadní je, že více než 70 % nových maloobchodních projektů je předpronajato hlavním nájemcům ještě před zahájením výstavby mdregroup.com. To znamená, že nová nabídka je absorbována téměř okamžitě, což brání nárůstu vakance. Většina nedávno otevřených prostor měla velkou rozlohu: příklady zahrnují nové obchody H-E-B a sklady Costco, které vstoupily na trh DFW dmagazine.com dmagazine.com. Skutečně, více než 75 % nově otevřených maloobchodních prostor v roce 2024 zabrali kotvicí nájemci jako H-E-B, Tom Thumb, Home Depot a další řetězce dmagazine.com. Je zde relativní nedostatek nových samostatných menších prostor, což udržuje vysokou konkurenci o inline jednotky ve stávajících centrech dmagazine.com. V důsledku toho růst nájemného v maloobchodu byl silný – požadované nájemné v průměru činí přibližně 24,60 dolarů za čtvereční stopu triple-net mdregroup.com, v hlavních koridorech je to výrazně více a pronajímatelé mají vyjednávací sílu vzhledem k nedostatku alternativ.
Průmyslový sektor
Průmyslové nemovitosti v oblasti Dallas–Fort Worth zůstávají tahounem, i když se tento sektor přesouvá z období prudkého růstu do udržitelnějšího tempa. DFW vede národ v celkovém průmyslovém rozvoji – metropole se může pochlubit více než 1 miliardou čtverečních stop skladových/logistických prostor – a několik let zde developeři nestíhali stavět dostatečně rychle, aby uspokojili poptávku ze strany e-commerce, výrobních a logistických firem. Od roku 2025 se tento hektický rozvoj konečně zmírňuje. Výstavba prošla zpomalením od svého vrcholu: nyní je ve výstavbě pouze 25–30 milionů čtverečních stop, což je prudký pokles (přibližně –68 %) oproti zhruba 79 milionům čtverečních stop ve výstavbě na vrcholu v roce 2022 colliers.com. Toto utažení nastalo poté, co některé spekulativní projekty v pozdním roce 2023 překročily poptávku, což způsobilo nárůst neobsazenosti. Průmyslová míra neobsazenosti v DFW se v současnosti pohybuje kolem 9–9,2 % mdregroup.com bradford.com, což je nárůst oproti historickým minimům (~5 %), ale nyní se stabilizuje na této vyšší úrovni. Ve skutečnosti se zdá, že trh dosáhl rovnováhy počátkem roku 2025, kdy je nová nabídka a poptávka nájemců zhruba v rovnováze mdregroup.com mdregroup.com. Čistá absorpce za uplynulý rok byla působivých 25,9 milionu čtverečních stop mdregroup.com – prakticky rovnající se nové výstavbě – což pomohlo míru neobsazenosti stabilizovat. Pozorovatelé trhu konstatují, že aktivita nájemců zůstává zdravá, jen už není tak zběsilá jako v letech 2021–22.
Roční růst nájmů za průmyslové prostory se proto zmírnil. Poté, co na konci roku 2022 dosáhl meziročního růstu téměř 11 %, rostou nyní průmyslové nájmy v DFW tempem přibližně 4,5 % ročně mdregroup.com mdregroup.com. Průměrné nabídkové nájmy se pohybují okolo 9,90 $ za čtvereční stopu (NNN) v celé metropolitní oblasti mdregroup.com, což je stále považováno za silný růst ve srovnání s jinými hlavními distribučními centry. Investoři nadále preferují průmyslová aktiva – výnosy zůstávají relativně nízké (kolem 6,5 %) a institucionální kapitál je na trhu skladů v Dallasu stále aktivní mdregroup.com. Jedním z nových faktorů, které pohání průmyslové nemovitosti, je boom datových center. Rozvoj AI a cloud computingu vytváří obrovskou poptávku po datových centrech a Dallas se stal strategickou lokalitou. Nedostatek pozemků s dostatečnou energetickou infrastrukturou se ve skutečnosti stal omezujícím faktorem; parcely, které již mají silnou elektrickou kapacitu, jsou nyní velmi žádané a dosahují vysokých cen mdregroup.com mdregroup.com. Energetické společnosti jako Oncor byly zaplaveny novými požadavky na napájení datových center (údajně 59 gigawattů poptávky za jedno čtvrtletí!) mdregroup.com mdregroup.com. To vyvolalo moderní hon na zemědělské pozemky s elektrifikací, díky čemuž se z dříve přehlížených průmyslových vlastníků pozemků stávají „přes noc milionáři“, když své pozemky prodávají developerům datových center mdregroup.com mdregroup.com.
Do budoucna zůstává průmyslový výhled DFW pozitivní, i když ne bez výzev. Region nadále přitahuje logistické operace díky své centrální poloze a infrastruktuře – což potvrzuje, že DFW mělo v posledních letech nejvyšší industriální absorpci v zemi. Na začátku roku 2025 bylo toto metropolitní území mnohými analytiky stále označováno za „nejlepší průmyslový trh v USA“ credaily.com. Probíhají rozsáhlé projekty: například jeden odborný časopis uvedl, že DFW je typickým příkladem trhu „postav nyní, obsadíš později“, kde developeři a investoři věří v dlouhodobý růst navzdory některým krátkodobým problémům s pronájmem fortworthinc.com. Hlavní riziko je přebytek nabídky – s přibližně 9% neobsazeností má DFW nyní jednu z nejvyšších neobsazeností mezi hlavními trhy bradford.com, což je ale částečně záměrem (developeři zde budují spekulativně s výhledem na budoucí poptávku). Účastníci trhu očekávají, že neobsazenost bude postupně klesat z úrovně kolem 9,5 % dosažené na začátku roku 2025, protože pronájmy doženou vlnu nových skladů matthews.com. Ve skutečnosti CBRE uvedla, že v 1. čtvrtletí 2025 neobsazenost mírně poklesla (o 10 bazických bodů) na cca 9,1 % a nové zahajované výstavby vzrostly opět na cca 12 milionů čtverečních stop, což odráží optimismus, že poptávka drží krok cbre.com. S tím, jak roste populace a ekonomika DFW, by měl průmyslový sektor zůstat motorem růstu, i když nárůst nájemného pravděpodobně zůstane mírný a nájemci budou mít více možností než v nejnapjatějších letech pandemie. Celkově se průmyslové nemovitosti v Dallasu posouvají z výjimečně expanzivní fáze do zdravé, normalizované růstové fáze s výhledem na rok 2026.
Rezidenční projekty (byty)
Navzdory nedávnému ochabnutí poptávka po bytech nezmizela – zdaleka ne.
První čtvrtletí roku 2025 zaznamenalo rekordní pronájem: přibližně 7 400 čistých jednotek bylo absorbováno v 1. čtvrtletí (nejlepší 1. čtvrtletí od roku 2021) mdregroup.com a za poslední rok bylo absorbováno více než 20 000 jednotek nar.realtor.Dallas-Fort Worth patřil mezi přední metropolitní oblasti v rámci celonárodní poptávky po apartmánech, spolu s New Yorkem a Atlantou, kde každá z nich absorbovala meziročně více než 20 000 jednotek nar.realtor.Tento silný nárůst snížil neobsazenost v metropolitní oblasti na 10,9–11,5 %, jak uvádí mdregroup.com dallasobserver.com.Průměrné nájmy se ustálily – požadovaný tržní nájem je kolem 1 565 $ (asi 1 368 $ za jedno-ložnicový byt, 1 756 $ za dvou-ložnicový byt) mdregroup.com – a efektivní nájmy jsou mírně nižší, když se započítají bonusy.V podstatě pronajímatelé obětují krátkodobý růst nájemného, aby udrželi obsazenost.Luxusní budovy třídy A čelí největší konkurenci (a proto nabízejí největší slevy), zatímco byty třídy B/C pro „pracující“ představují stabilizující prvek s relativně lepší obsazeností (kolem 92 %) a dokonce i mírným růstem nájemného (+1 % koncem loňského roku) mmgrea.com mmgrea.com.Mnoho developerů, kteří vidí, že se městské jádro nasycuje, přesunulo svou pozornost na nové projekty vícerodinného bydlení v vnějších subtrzích a menších městech metropolitní oblasti – například v okresech Ellis, Kaufman a Rockwall – kde je půda levnější a poptávka po bydlení roste díky novým skladům a přílivu obyvatel mdregroup.com mdregroup.com.Trh s vícerodome realitami v oblasti Dallas-Fort Worth prochází vlnou zvýšené nabídky, která dosáhla vrcholu v roce 2024 a nyní se postupně vyrovnává. V loňském roce bylo dodáno bezprecedentní množství nových bytových jednotek – přes 40 000 jednotek v roce 2024 –, což prověřilo schopnost trhu absorbovat pronájmy mmgrea.com mmgrea.com. To vedlo k nárůstu neobsazenosti a donutilo pronajímatele tvrději bojovat o nájemníky (proto ony rozšířené pobídky zmíněné dříve). Na začátku roku 2025 však potrubí zpomaluje: zahájení nové výstavby vícerodomek kleslo v roce 2024 téměř o 50 % na pouhých ~18 300 jednotek v celém metru mmgrea.com a jednotek ve výstavbě klesl na ~36 000 (z vrcholu cca 65 000) mmgrea.com mmgrea.com. Vývojáři v podstatě silně přibrzdili, protože si uvědomili, že tolik nové nabídky najednou zatěžuje růst nájmů. Očekávané dokončení v roce 2025 je okolo 21 000 jednotek, tedy přibližně polovina objemu roku 2024 mmgrea.com. Toto zpomalení vytváří prostor pro to, aby si trh s apartmány oddechl.
Pro investory v oblasti vícebytových nemovitostí zůstává DFW atraktivní i z dlouhodobého hlediska, avšak finanční ukazatele v krátkodobém horizontu zeslábly. Objem transakcí v roce 2024 prudce klesl (pouze cca 3,5 miliardy dolarů v prodeji bytových domů v DFW v roce 2024, což je minimum za poslední dekádu) yardimatrix.com, protože vyšší úrokové sazby a vyšší neobsazenost způsobily opatrnost kupujících. Výnosové sazby u bytových komplexů vzrostly v průměru na horní hranici 5 % mdregroup.com. Mnozí však věří, že rok 2025 bude zlomový: s menším množstvím nových projektů a stále rostoucí zaměstnaností se očekává opětovný mírný růst nájmů v letech 2025–26 a zlepšení obsazenosti. Prognózy dokonce ukazují, že nájmy v DFW vzrostou v letech 2025–2027 přibližně o 1–3 % ročně, jakmile bude současný přebytek absorbován mmgrea.com nar.realtor. Národní asociace realitních kanceláří (NAR) uvádí, že na národní úrovni poptávka po vícebytových nemovitostech na začátku roku 2025 téměř dosahovala rekordní úrovně roku 2021 a přestože nová nabídka mírně převyšuje poptávku, tento rozdíl se rychle zužuje nar.realtor nar.realtor. DFW je příkladem tohoto trendu. Hlavní závěr: Sektor bytových domů v Dallasu nyní čelí dočasnému překročení nabídky, ale klíčové faktory (růst populace, vznik nových pracovních míst, dostupnost v porovnání s pobřežím) naznačují pozitivní výhled. Developéři se již připravují na další fázi – například několik rozsáhlých projektů smíšeného využití s bytovou složkou je plánováno na okraji oblasti DFW, aby pokryly budoucí poptávku po bydlení (více v sekci Development). Bytové domy zůstanou klíčovou součástí trhu s nemovitostmi v Dallasu a nabídnou v krátkodobém horizontu jak výzvy, tak příležitosti, přičemž výhled do roku 2027 je příznivý.
Ekonomické a demografické faktory ovlivňující trh
Podkladem realitních trendů v Dallasu je prudce rostoucí regionální ekonomika a výrazné demografické faktory. Dallas–Fort Worth metroplex je jednou z nejrychleji rostoucích oblastí v USA a pokračuje v přitahování lidí i firem mimořádným tempem. Růst populace je hlavním motorem poptávky: populace DFW dosáhla přibližně 8,3 milionu v roce 2024, poté co za předchozí rok přibylo téměř 178 000 nových obyvatel mdregroup.com. Pro představu, je to jako kdyby se během jednoho roku připojilo město velikosti Fort Lauderdale. Příměstský Collin County zaznamenává doslova explozivní růst – jeho populace se od roku 2000 více než zdvojnásobila (+132%) a v současnosti tam každý den přibývá přibližně 128 nových obyvatel mdregroup.com mdregroup.com. Tento příliv zajišťuje stabilní proud kupujících i nájemců, což pohání poptávku po bydlení v DFW. Demograficky tvoří mnoho nově příchozích lidé v produktivním věku (20–40 let), včetně silné skupiny mladých profesionálů a rodin stěhujících se z dražších států, jako jsou Kalifornie a New York. To podporuje zakládání nových domácností i absorpci dostupných nemovitostí, ať už nákupem příměstských domů nebo pronájmem bytů.Růst pracovních míst a diverzifikovaná ekonomika dělají z Dallasu magnet. Metropole přidala v roce 2024 přibližně 65 000 čistých nových pracovních míst (1,6% roční růst) se širokým nárůstem v sektorech jako finance (+15 200 míst), zdravotnictví (+13 900) a státní správa (+10 300) yardimatrix.com yardimatrix.com. Nezaměstnanost v DFW zůstává nízká (konec roku 2024 kolem 3,5 %, pod celostátním průměrem) yardimatrix.com. Výrazným rysem jsou relokace a expanze firem. Texas získal guvernérovu trofej (za největší počet expanzních projektů) 13 let po sobě a Dallas–Fort Worth se na tom v roce 2024 podílel 489 významnými projekty – více než třetinou celkového počtu v Texasu mdregroup.com mdregroup.com. Firmy přesouvají regionální centra a ústředí do DFW díky jeho centrální poloze, přívětivému podnikatelskému prostředí a široké základně talentů. Například KFC přesunulo v roce 2024 své americké ústředí z Louisville do Plana mdregroup.com. Mezi další nedávné přesuny patří finanční společnosti, technologické firmy a výrobci hledající nižší náklady. Tento příliv podnikatelských investic přímo zvyšuje poptávku po kancelářských prostorách, průmyslových objektech a bydlení pro zaměstnance. Stojí také za zmínku, že Dallas má rozvíjející se technologickou scénu (zejména v telekomunikacích, fintechu a nově i v datových centrech/umělé inteligenci, jak již bylo zmíněno) a zůstává centrem finančních služeb (někteří jej označují jako „novou Wall Street Jihu“).
Rozvoj infrastruktury také formuje budoucnost trhu. Jedním z největších projektů je rozšíření „Letiště budoucnosti“ na letišti DFW International, kapitálový investiční plán ve výši 9 miliard dolarů spuštěný v roce 2024 yardimatrix.com. Tento víceroční projekt přidá nový terminál, modernizuje zařízení a zlepší silnice/železnice kolem letiště – čímž posílí konektivitu a pravděpodobně podnítí komerční rozvoj v okolní oblasti. Dalším transformačním projektem je Dallas Area Rapid Transit (DART) Silver Line, více než dvě miliardy dolarů drahá nová příměstská železnice, která by měla být otevřena koncem roku 2025 mdregroup.com mdregroup.com. Silver Line propojí Plano, Addison, Carrollton a další severní předměstí přímo s letištěm DFW. Rozvoj projektů orientovaných na tranzit je již v plánu kolem jeho stanic; například v Addisonu je navržena 11patrová kancelářská budova vedle trasy Silver Line (projekt Arapaho Station), která má využít tuto novou dopravní konektivitu mdregroup.com mdregroup.com. Zlepšení dopravní infrastruktury obvykle zvyšuje hodnotu nemovitostí a podporuje vznik nového bydlení a projektů smíšeného využití podél těchto tras.
Ve středu Dallasu probíhají také občanské investice. Město schválilo plány na velké nové kongresové centrum v centru a má související revitalizační iniciativy. Jedním příkladem je projekt Newpark Dallas – 20akrová vzdělávací a technologická čtvrť plánovaná v jižní části centra poblíž plánované přestavby kongresového centra mdregroup.com mdregroup.com. Tento projekt (vedený společností Hoque Global) má za cíl vytvořit pěší centrum kanceláří, vzdělávacích prostor a bydlení, které by oživilo v současnosti málo využívanou oblast. Takto rozsáhlé projekty by mohly proměnit části města a do let 2026–2027 generovat značnou aktivitu na trhu s nemovitostmi.
Ekonomické základy s sebou nesou některé stresové faktory, které je třeba sledovat. Inflace a vysoké úrokové sazby jsou dvousečná zbraň: na jednu stranu vedly ke zvyšování sazeb Fedu, což ochladilo trh s bydlením; na druhou stranu se hospodářství Texasu prozatím s inflací vypořádává relativně dobře, avšak spotřební dluh a otázky dostupnosti jsou problémem dmagazine.com dmagazine.com. Životní náklady v Dallasu vzrostly (ceny domů jsou asi o 8 % vyšší než americký průměr dallasobserver.com), a vysoké hypoteční sazby v roce 2025 způsobily, že financování bydlení je znatelně dražší než před několika lety. Kromě toho jsou v Texasu daň z nemovitosti poměrně vysoké (kvůli absenci státní daně z příjmu) – což řeší jak majitelé bytů, tak komerčních nemovitostí. Ve skutečnosti se hodnoty nemovitostí v letech 2020–2022 prudce zvýšily, což vedlo k vysokým daňovým účtům, které investoři započítávají do svých výnosů. Tvůrci politik hledají opatření na zmírnění této situace (například zvýšení základní slevy na nemovitosti, úpravy daně z obchodního majetku) mdregroup.com mdregroup.com, ale stále zůstává důležitým faktorem pro každého, kdo plánuje koupit nemovitost v DFW. V neposlední řadě pokračující růst v regionu znamená větší tlak na infrastrukturu a služby, jak je patrné například u potíží s elektrickou sítí pro datová centra. V texaském parlamentu se v roce 2025 diskutuje o opatřeních, která by zajistila, že velcí noví uživatelé (jako jsou velká datová centra) budou spolufinancovat modernizaci elektrické sítě a účastnit se programů pro zajištění její spolehlivosti mdregroup.com mdregroup.com. Tato regulační opatření, i když nespadají přímo do oblasti realitního trhu, mohou ovlivnit náklady a realizovatelnost některých projektů (zejména energeticky náročných investic).
Souhrnně lze říci, že ekonomické a demografické klima v Dallasu je velmi příznivé pro nemovitosti – silný růst pracovních míst, příliv nových obyvatel a významné investice do infrastruktury tvoří pevný základ pro poptávku po nemovitostech až do roku 2027. Tyto faktory poskytují stabilní základnu pro realitní trh, avšak nesou s sebou také výzvy, jako je zajištění dostupného bydlení a modernizace infrastruktury. Vzájemné působení těchto sil bude i nadále formovat vývoj realitního trhu v následujících letech.
Významné rozvojové projekty a připravované plány
Růst metropolitní oblasti Dallas je doprovázen řadou velkých realitních projektů, které jsou v přípravě. Tyto projekty – od firemních kampusů po smíšené rezidenčně-komerční čtvrti – ovlivní v následujících letech jak rezidenční, tak komerční prostředí:
- Regionální kampus Goldman Sachs (Dallas Uptown/Victory Park) – Finanční gigant Goldman Sachs zde staví nový kampus za 500 milionů dolarů na pozemku o rozloze 11 akrů poblíž centra Dallasu. Projekt zahrnuje čtyři budovy ukotvené 14patrovou kancelářskou věží o rozloze 74 000 m² s maloobchodem v přízemí a 0,6 ha městským parkem trerc.tamu.edu trerc.tamu.edu. Po rozsáhlých základových pracích (včetně šestiúrovňového podzemního parkoviště) kampus v roce 2025 „roste do výšky“ a hrubá stavba má být dokončena koncem roku 2026 nebo začátkem 2027, s kompletním dokončením do roku 2028 trerc.tamu.edu. Po otevření zde bude pracovat několik tisíc zaměstnanců, což dále upevní status Dallasu jako finančního a bankovního centra – a pravděpodobně zvýší poptávku po bydlení v okolních čtvrtích.
- Smíšené rezidenčně-komerční celky a expanze na předměstích – Developeři spouštějí rozsáhlé projekty smíšeného využití, aby uspokojili rozrůstající se metro. Příkladem je Lakeview Landing u Granbury (na straně Fort Worth), projekt na 47 akrech, který bude zahájen v roce 2025 a zahrnuje 105 rodinných domů (některé přímo u vody), 288 apartmánů, komunitu s 200 byty pro seniory 55+, hotel, restaurace a volnočasové aktivity mdregroup.com mdregroup.com. Na severních předměstích, jako jsou Frisco a Prosper, pokračuje rozmach rozsáhlých komunit s integrovaným maloobchodem a školami, aby pokryl explozivní růst. Celina, TX (severně od Frisco) je zajímavá – jedná se o jedno z měst s nejrychlejším procentuálním nárůstem obyvatel a vzniká zde řada nových rezidenčních čtvrtí i navazujících komerčních projektů (často se označuje jako „nové Frisco“).
- Průmyslové a datová centra – V průmyslové sféře se připravují mega projekty zaměřené na logistiku a technologické potřeby. Ve Fort Worth získal developer (Turner Construction) v roce 2025 městské pobídky na výstavbu obrovského datového centra za 2,16 miliardy dolarů v blízkosti oblasti Alliance (Hicks Field) mdregroup.com mdregroup.com. Tento kampus, který by měl vznikat v průběhu desetiletí, zdůrazňuje atraktivitu regionu pro technologickou infrastrukturu. Dále se podél hlavních koridorů jako I-20 a I-35W stále objevují velká distribuční centra pro firmy jako Amazon, Walmart a Tesla (která provozuje rozsáhlé centrum na distribuci součástek v jižní části Dallas County). I když se celkový rozvoj průmyslového sektoru zpomaluje, několik build-to-suit projektů pro velké společnosti je v procesu, a případný příchod významných nových hráčů na trh by mohl vyvolat vznik dalších skladových klastrů.
- Developmenty orientované na dopravu (TODs) – Otevírání nových tratí veřejné dopravy podněcuje projekty typu TOD. Kromě kancelářské věže v Addisonu u Silver Line zmíněné výše očekávejte rozvoj také kolem centra města Plano, až ho DART Silver Line přímo propojí s letištěm. Také rozšíření modré linky DART light rail na jih k University of North Texas (v jižním Dallasu) podněcuje plány na smíšené využití v blízkosti nových stanic. Tyto projekty mají za cíl vytvářet pěší prostředí a přibudou zde středně vysoké byty, kanceláře a maloobchod v uzlech se snadným přístupem k dopravě – což je relativně nový trend v této tradičně automobilové oblasti.
- Obnova městského jádra – Centrum Dallasu a jeho bezprostřední okolí zažívají znovuobnovený zájem investorů po klidnějším období. Kromě projektu Newpark v centru je rekonstrukce Dallas Convention Center (plán přesahující 2 miliardy dolarů na nahrazení zastaralého kongresového centra a proměnu okolní čtvrti) otázkou několika let, ale developeři už skupují pozemky v očekávání změn. Victory Park (u arény American Airlines Center) získá kampus Goldman Sachs a případně i další kancelářské věže. V čtvrtích Deep Ellum a Design District v blízkosti centra vzniká nebo nedávno byla dokončena řada středně vysokých kancelářských a obytných budov, což přitahuje společnosti z oblasti kreativy a technologií. Probíhá také pokračující přestavba starších kancelářských budov na byty (trend, který má snížit neobsazenost kanceláří a přinést nové bytové jednotky). Například památkově chráněná Santander Tower prochází částečnou přestavbou z kanceláří na byty.
- Vzdělávací a zdravotnické projekty – Velké institucionální projekty také mohou ovlivnit trh s nemovitostmi. UT Southwestern Medical Center v Dallasu pokračuje v rozšiřování svého kampusu (nové specializované nemocnice a výzkumná zařízení) a nový kampus Texas A&M v centru Dallasu je ve výstavbě, což by mohlo znamenat impulz pro rozvoj v jižní části centra města. Tyto projekty nejen vytvářejí pracovní místa, ale často také podporují vznik bydlení v blízkosti pro zaměstnance a studenty.
Tyto projekty (a mnoho dalších) se budou rozvíjet v letech 2025–2028 a přinesou na trh novou nabídku i příležitosti. Za zmínku stojí, že developeři zůstávají přesvědčeni o růstu severního Texasu – i přes vyšší úrokové sazby probíhají soukromé i veřejné projekty za miliardy dolarů. Do roku 2027 tak panorama i předměstí získají několik nových dominant. Prolnutí těchto projektů s tržními podmínkami bude zásadní: například otevření rozsáhlého firemního areálu, jako je ten Goldmanův, by mohlo zpřísnit trh s byty v Uptown, zatímco dodání tisíců nových příměstských domů by mohlo pomoci tlumit růst cen. Celkově lze říci, že developerský pipeline Dallasu je rozsáhlý a zasahuje všechny typy nemovitostí – od rodinných domů na okraji až po nejmodernější výškové budovy v městském centru.
Expertní předpovědi a projekce (2025–2027)
Při pohledu do budoucna většina analytiků předpokládá, že trh s nemovitostmi v Dallasu bude i nadále růst, ovšem umírněnějším a udržitelnějším tempem v příštích letech. Po horské dráze začátku 20. let panuje konsenzus v tom, že hodnoty nemovitostí a nájmy budou růst pomaleji a stabilněji napříč rezidenčním i komerčním sektorem realestate.usnews.com. Zde jsou klíčové prognózy a předpovědi minimálně do roku 2027:
- Ceny domů: Obecné očekávání je, že ceny domů v Dallasu se v blízké době ustálí nebo zaznamenají mírný růst, po mírné korekci v roce 2025. Národní asociace realitních makléřů předpovídá, že střední ceny domů v USA v letech 2025–26 opět mírně porostou a podobnou trajektorii lze očekávat i v Dallasu. Někteří analytici očekávají, že hodnota domů v DFW vzroste v roce 2025 přibližně o 2 % a v roce 2026 o další ~2–4 % realwealth.com, což zhruba odpovídá inflaci. Například model společnosti Zillow předpověděl malý pokles do jara 2025 (který se do značné míry vyplnil), následovaný postupným růstem. Místní makléři předpokládají, že do začátku roku 2026 by se střední cena domu v Dallasu mohla pohybovat okolo 420 tisíc dolarů, což je o několik procent více než v roce 2024 theluxuryplaybook.com. Do roku 2027 je pravděpodobné, že cenové přírůstky zůstanou pod žhavým 10%+ ročním tempem let 2020-21 a naopak spadnou do umírněného rozsahu (možná 3–5 % ročně), za předpokladu, že úrokové sazby mírně klesnou. Jedním z důvodů je zlepšená nabídka: díky většímu množství nemovitostí a výstavbě nových domů na okraji metropole by extrémní přetahování o nabídky mělo být vzácnější. Dalším důvodem jsou omezené možnosti kupujících – ceny prostě nemohou dlouhodobě utíkat příjmům o obrovské rozdíly. Pokud hypotéční sazby budou v letech 2025–2026 postupně klesat (mnozí očekávají, že 30letá sazba v roce 2026 klesne do rozmezí 5–6 %), může to skutečně zvýšit poptávku a podpořit ceny domů. Ale i v tom nejlepším ekonomickém scénáři cenový růst v DFW bude v příštích pěti letech “pomalejší a stabilnější” ve srovnání s posledními pěti lety realestate.usnews.com.
- Prodeje domů a zásoby: Objem prodejů může zůstat v roce 2025 poněkud utlumený, ale mohl by se zvýšit v roce 2026, pokud dojde k poklesu úrokových sazeb. Někteří ekonomové v oblasti bydlení předpovídají návrat k normálnějším prodejním aktivitám do roku 2026, až se na trh vrátí kupci, kteří chtějí postoupit na vyšší úroveň. Zásoba je pravděpodobně vyšší než extrémně nízké úrovně z let 2021–22, což je zdravé. Přední výzkumná skupina v Texasu naznačuje, že trh s nemovitostmi ve státě bude mít vyrovnanější podmínky do roku 2026 a v oblasti DFW konkrétně dokonce reálnou možnost uplného trhu kupujících v letech 2026–27, pokud bude výstavba pokračovat dobrým tempem teamprice.com teamprice.com. Ve skutečnosti jedna analýza určila období od poloviny roku 2026 do poloviny roku 2027 jako okno, kdy by se celonárodní trh bydlení mohl rozhodně přiklonit na stranu kupujících, což odpovídá tomu, co již pozorujeme v Dallasu teamprice.com teamprice.com. Takže v příštích několika letech by kupující v DFW měli najít lepší příležitosti než v nedávné minulosti, zatímco prodávající budou muset upravit svá očekávání z období výrazného růstu během pandemie.
- Nájemné a segment vícenásobného bydlení: Očekává se, že růst nájemného v Dallasu zůstane pozitivní, ale mírný. Multi-Housing News předpovídá, že nájemné za byty v USA poroste ročně v nízkých jednotkách procent až do roku 2027 a DFW by měl tento trend přibližně kopírovat. Jak bylo zmíněno, rok 2024 byl pro nájemné v DFW dnem (s mírným poklesem); rok 2025 je přechodný k růstu. Ke konci roku 2025 by se nájemné v bytech v Dallasu mohlo meziročně zvýšit asi o 1 % mmgrea.com; v letech 2026 a 2027, pokud bude ekonomika stabilní, by růst nájemného mohl zrychlit až na 3–4 % ročně. To předpokládá, že absorpce nově postavených jednotek bude pokračovat – povzbudivé je, že absorpce v DFW byla začátkem roku 2025 velmi silná mdregroup.com. Očekává se, že míra neobsazenosti se do roku 2027 sníží na cca 8–9 % (z aktuálních cca 11 %), protože výstavba zůstává pod předchozími maximy nar.realtor nar.realtor. V podstatě by se stav přebytku měl do roku 2026 vyřešit sám. Poptávku po nájemním bydlení podpoří početná skupina mladých profesionálů, kteří se stěhují do Dallasu, což však vyvažuje fakt, že mnoho z nich přechází na vlastní bydlení na předměstích díky lepší dostupnosti nových domů. Jedno upozornění: pokud by ekonomika v roce 2026 vstoupila do recese (některé předpovědi poukazují na mírné riziko v pozdním roce 2025), růst nájemného u bytů by mohl za těmito odhady zaostat. Pokud se nic takového nestane, výhled pro segment vícenásobného bydlení se zlepšuje a investoři, kteří v roce 2024 vyčkávali, se mohou začít vracet a sázet na dlouhodobý růst Dallasu (který podle jedné zprávy z trhu s byty zahrnuje dodatečných 500 000+ nových obyvatel, kteří se v letech 2024 až 2028 očekávají v DFW berkadia.com).
- Kancelářské a komerční prostory: Očekává se, že oživení kancelářského sektoru bude postupné až do roku 2027. Odborníci na trh s oblibou říkají, že „nebude ráj až do sedmadvacátého“ – což znamená, že roky 2025 a 2026 zůstanou pro majitele kanceláří pravděpodobně náročné dmagazine.com. Do roku 2027 však, pokud bude pokračovat hospodářský a populační růst, by Dallas mohl absorbovat většinu nyní prázdných kancelářských prostor, zejména kvalitní nemovitosti. Jeden optimistický signál: některé firmy nařizují více práce v kanceláři, což by, pokud se to stane trendem, mohlo v příštích letech zvýšit poptávku po kancelářských prostorách dmagazine.com dmagazine.com. Průmyslové prognózy (např. CBRE, JLL) pro nájemné kanceláří v DFW předpovídají v krátkodobém horizontu jen minimální růst nájmů (0–2 % ročně), ale potenciální oživení do roku 2027, jakmile se přebytek sníží. Nová kancelářská výstavba bude omezená, dokud nebude jasný nedostatek nabídky v prostorách třídy A – pravděpodobně nenastanou žádné významné spekulativní projekty až do konce této dekády, s výjimkou specifických lokalit. Hlavní závěr: obsazenost kanceláří by se měla pomalu zlepšovat, ale plný návrat na úroveň před pandemií může nastat až koncem dekády.
- Maloobchod a průmysl: Oba tyto sektory by měly zůstat silnými tahouny v Dallasu. Maloobchod bude těžit z toho, že metropole každoročně přidává desítky tisíc nových obyvatel – a maloobchodníci budou tento růst sledovat. Očekává se, že míra neobsazenosti maloobchodních prostor v DFW zůstane nízká (pod 5 %) až do roku 2027 a nájmy budou mírně růst (možná o 2–3 % ročně), pokud spotřebitelské výdaje zůstanou silné. Nová nabídka maloobchodních prostor se bude postupně zvyšovat (stávající centra mohou absorbovat jen určitou část trhu), ale pokud bude ukotvena osvědčenými koncepty, měla by být rychle pronajata. Podobně i průmyslový sektor má pozitivní výhled: Dallas je špičkovým distribučním uzlem a poptávka po skladových prostorách (ze strany e-commerce, logistiky, výroby a datových center) by měla dále růst. Růst průmyslových nájmů v DFW se odhaduje kolem 4–5 % pro rok 2025, poté by se mohl ustálit kolem 3 % ročně do roku 2027, podle několika makléřských předpovědí – což je zdravé, byť nižší než dvouciferný růst zaznamenaný v roce 2021 mdregroup.com mdregroup.com. Míra neobsazenosti se může pohybovat kolem 8–10 % (nějaká volná kapacita je pro nájemce a flexibilitu dokonce výhodná). Jedním z nově vznikajících faktorů je infrastruktura: plánované rozšíření přístavů v Houstonu a nové obchodní trasy by mohly do konce dekády nasměrovat ještě větší objem přes logistickou síť DFW. Pokud by také pokračoval trend „reshoringu“ výroby, DFW by mohlo získat další továrny (zejména v oblasti high-tech výroby), což by dále diverzifikovalo průmyslovou základnu.
- Úrokové sazby a kapitálové trhy: Nepředvídatelným faktorem pro všechny segmenty nemovitostí je směr úrokových sazeb. Na začátku roku 2025 Federální rezervní systém zastavil zvyšování sazeb a mnoho odborníků předpovídá postupné snižování sazeb na konci roku 2025 a v roce 2026, pokud inflace poleví nar.realtor. Nižší sazby by zvýšily dostupnost bydlení a hodnotu komerčních nemovitostí. Nejnovější prognóza NAR předpokládá, že hypoteční sazby klesnou a kapitalizační sazby u komerčních aktiv se do roku 2027 mírně zkomprimují, což by bylo pro trh pozitivní nar.realtor nar.realtor. Nejistota však přetrvává – pokud by se inflace obnovila nebo nastaly jiné ekonomické šoky, podmínky financování by mohly zůstat napjaté. Odborníci jsou v současnosti opatrně optimističtí, že nejhorší šok zvyšování sazeb je za námi a že dallasá ekonomika zůstane jednou z nejvýkonnějších v zemi, i když celostátní růst zpomalí dmagazine.com dmagazine.com. Tato relativní síla je důvodem, proč se Dallas umístil na prvním místě v průzkumu Emerging Trends pro rok 2025 a měl by i nadále přitahovat investice.
Stručně řečeno, výhled pro nemovitostní trh v Dallasu na roky 2025–2027 je pozitivní, avšak realistický. Je pravděpodobné, že uvidíme mírný růst místo extrémních výkyvů: očekává se každoroční zhodnocení cen domů v řádu středních jednotek procent, postupné upevňování nájmů a trvale vysoká poptávka po dobře situovaných komerčních nemovitostech. Dlouhodobé výhody regionu Dallas-Fort Worth – vytváření pracovních míst, růst populace, centrální poloha – jej předurčují k překonání mnoha jiných oblastí. Pokud tyto základy přetrvají, měl by se trh vyvíjet vyváženým způsobem. Přesto budou pozorovatelé trhu sledovat makroekonomické faktory (riziko recese, úrokové sazby) a místní otázky, jako je dostupnost bydlení a kapacita infrastruktury, které by mohly tempo růstu zpomalit.
Příležitosti a rizika pro kupce, prodejce a investory
Jak se realitní trh v Dallasu vyvíjí, různé účastníky trhu čeká směs příležitostí a rizik směrem k roku 2027:
- Kupující domů – Posun k vyváženějšímu trhu v letech 2025–2026 je jasnou příležitostí pro kupující. Nabídka roste a konkurence klesá, což znamená, že kupující mohou být vybíravější a vyjednávat agresivněji než v uplynulých letech. Taktiky, které byly během horečky neúčinné – nabízení nižší ceny než je požadovaná, požadavek na uhrazení nákladů na uzavření nebo opravy prodávajícím – mají nyní dobrou šanci na úspěch mdregroup.com mdregroup.com. Zejména v oblastech s více než 4 měsíci nabídky mají kupující výhodu; mohou si dát na čas při hledání správného domu místo spěchu. Navíc developeři nových domů nabízejí pobídky (například snížení úrokových sazeb nebo balíčky vylepšení) k pohybu v zásobách, což může být výhodné pro ty, kteří uvažují o novostavbě. Hlavním rizikem pro kupující je načasování úrokových sazeb – zatímco ceny nerostou raketově, úrokové sazby z hypoték zůstávají zvýšené okolo 6–7 %, což ovlivňuje dostupnost bydlení. Kupující může nyní koupit nemovitost za nižší cenu, ale v průběhu let zaplatí více na úrocích; nebo může čekat na pokles sazeb, ale pokud mezitím ceny nemovitostí porostou, výhoda se může vyrušit. Celkově by však kupující v Dallasu do roku 2027 měli najít příznivější podmínky než v intenzivním prodávajícím trhu v roce 2021, pokud budou bedlivě sledovat náklady na financování. Další příležitostí je výběr lokality. S rozšiřováním metropole mohou ti, kdo jsou ochotni hledat v rozvíjejících se předměstích (například Anna, Melissa, Midlothian), najít relativně cenově dostupné novostavby a využít růstových koridorů regionu. Jen pozor na kompromisy (delší dojíždění, stále se rozvíjející infrastruktura).
Na závěr, trh nemovitostí v Dallasu do roku 2027 nabízí vyrovnanější podmínky než překotná nedávná minulost. Kupující mají větší vyjednávací sílu a možnosti; prodávající musí být chytřejší a realističtí; investoři mohou těžit z růstu regionu, ale musí překonat krátkodobé výkyvy a tlak na náklady. Hlavním rizikem pro všechny zůstává vývoj širší ekonomiky – i kdyby USA zažily zpomalení, rozmanitá ekonomika a populační růst Dallasu by měly negativní dopady zmírnit oproti jiným oblastem. Příležitostí je na tomto dynamickém trhu dostatek, ať už jde o nákup výhodné nemovitosti v upadající části trhu, nebo o využití vlny růstu na prosperujícím předměstí. Jako vždy je zásadní důkladná prověrka a dlouhodobý pohled. Dallas opakovaně prokázal, že je odolným trhem s nemovitostmi, a zdá se, že v příštích letech tento příběh bude pokračovat v uváženém a udržitelném duchu.
Zdroje: Dallas Observer dallasobserver.com dallasobserver.com; M&D Real Estate (Tržní reporty) mdregroup.com mdregroup.com mdregroup.com mdregroup.com; D Magazine (D CEO) dmagazine.com dmagazine.com dmagazine.com; Yardi Matrix yardimatrix.com yardimatrix.com; National Assoc. of REALTORS® nar.realtor nar.realtor; Texas Real Estate Research Center trerc.tamu.edu.
