| Zone | Prix de vente (€/m²) | Loyer (€/m²·mois) |
|---|---|---|
| San Marco / Rialto | 5 988 immobiliare.it | 20,62 immobiliare.it |
| Accademia / Dorsoduro | 5 342 immobiliare.it | 19,60 immobiliare.it |
| Castello | 4 249 immobiliare.it | 16,68 immobiliare.it |
| Cannaregio | 3 803 immobiliare.it | 16,09 immobiliare.it |
| Arsenale / S.Elena | 3 422 immobiliare.it | 14,69 immobiliare.it |
| Lido / Malamocco | 3 846 immobiliare.it | 13,25 immobiliare.it |
| Mestre (terre ferme) | 1 897 immobiliare.it | 12,90 immobiliare.it |
Au cours de l’année écoulée, les prix à Venise ont augmenté modestement (~+3–5% par an) idealista.it idealista.it.
Un rapport de Nomisma prévoit que les prix résidentiels italiens augmenteront d’environ +1 à 1,5 % par an entre 2025 et 2027 idealista.it ; compte tenu de l’offre limitée de Venise et de son attrait touristique, une appréciation lente similaire est attendue jusqu’en 2030.Les acheteurs privilégient désormais des unités plus grandes et bien équipées (espace pour un bureau à domicile, espaces extérieurs) globalpropertyguide.com.Les prêts hypothécaires reprennent au niveau national et devraient progressivement stimuler la demande ; en 2024, les transactions adossées à des hypothèques en Italie ont augmenté d’environ 1,3 % idealista.it.La géographie unique de Venise et le tourisme intense façonnent un marché immobilier complexe. À la mi-2025, les prix moyens affichés pour les logements dans la ville sont en légère hausse : environ 4 642 €/m² en juin 2025 pour le centre historique idealista.it (contre ~4 553 €/m² en octobre 2024 idealista.it). En comparaison, la commune élargie (incluant Mestre) affiche une moyenne de seulement ~3 272 €/m² immobiliare.it. Les loyers ont également augmenté : environ 21,3 €/m²/mois en mai 2025 (hausse d’environ 9,5% sur un an) idealista.it, ce qui implique une rentabilité brute locative autour de 5–6%. Les prix varient fortement selon les quartiers (Tableau 1) : les zones de prestige en bord de canal (San Marco/Rialto, Dorsoduro) atteignent ~5 000–6 000 €/m² immobiliare.it, tandis que le Lido ou Mestre sont sous les 3 000 € immobiliare.it.
idealista.it immobiliare.it Tableau 1 : Prix moyens de vente et de location résidentielle à Venise (juin 2025) par zone. Données d’Immobiliare.it et Idealista.
Secteur commercial et hôtelier
Le marché de l’immobilier commercial à Venise est dominé par le tourisme. Le marché hôtelier a « explosé » après la pandémie : les hôtels de luxe et haut de gamme se sont entièrement redressés (forte occupation et tarifs élevés) hvs.com, tandis que le taux d’occupation global reste environ 10 % en deçà des niveaux de 2019. La nouvelle offre est limitée mais en croissance : environ 1 500 chambres d’hôtel (9 % du parc actuel) sont en projet, principalement dans le centre historique hvs.com. Par exemple, deux nouveaux hôtels de gamme moyenne sont en construction sur l’île du Tronchetto (770 chambres, 115 millions € d’investissement total campaignforalivingvenice.org), avec ouverture prévue en 2025–26. Ce développement de « l’île touristique » (le premier permettant aux clients d’hôtel d’arriver en voiture) offrira une capacité sans précédent. Un autre projet majeur est le terminal à conteneurs de Porto Marghera (8,5 ha, 189 M€ pour la première phase) informare.it, reflétant une croissance logistique plutôt que résidentielle.
Les locations de courte durée (locations de vacances/Airbnb) sont en plein essor : les hébergements non-hôteliers ont représenté 31 % des nuitées en 2023 (contre 14 % en 2013) hvs.com. Cependant, la ville sévit désormais. En octobre 2024, Venise a adopté une réglementation limitant toute location de logement privé sur le marché touristique à 120 jours/an campaignforalivingvenice.org. Les hôtes doivent assurer un accueil en personne et respecter les règles de gestion des déchets et du recyclage, sous peine de sanctions campaignforalivingvenice.org. Une « période de moratoire transitoire » jusqu’en 2026 impose ces limites. Ces mesures visent à freiner les Airbnb et à libérer des logements pour les résidents.
L’immobilier commercial reste fortement axé sur le tourisme. Les boutiques en vitrine sur les quais principaux affichent des loyers très élevés (bien que de nombreux magasins aient souffert de la baisse de la fréquentation piétonne en 2020–21). Aucun nouveau zonage commercial majeur n’est autorisé dans le centre historique, si bien que l’offre commerciale est essentiellement du parc existant. Conséquence du surtourisme : les discothèques et magasins louent à des prix de luxe, contribuant au stress du logement local (certains habitants « squattent » en signe de protestation ainvest.com ansa.it).
Dynamiques de l’Offre et de la Demande
L’offre résidentielle à Venise est en pratique figée. La protection stricte du patrimoine et les restrictions dues aux zones inondables signifient qu’il n’y a quasiment pas de nouveaux logements dans le centre. Les rénovations/reconversions dominent (par exemple : division ou fusion d’appartements historiques). La demande est scindée : la demande domestique est modeste, alimentée par les relocalisations et les retraités (incités par des avantages fiscaux globalpropertyguide.com), tandis que la demande touristique pour les locations de courte durée est forte. La population totale de la lagune continue de baisser : les habitants du centre historique sont passés de ~56 311 en 2014 à ~48 500 fin 2024 ansa.it. À l’inverse, Mestre sur la terre ferme a enregistré une légère hausse de population, atteignant ~177 768 habitants en 2024 ansa.it. Les jeunes locaux ont en grande partie déménagé, laissant une population vieillissante et en diminution sur les îles. Cet exode a entraîné de nombreux appartements vacants qui, paradoxalement, exerceraient une pression à la baisse sur les loyers, sans la reconversion touristique.
Du côté de la demande, le tourisme estival reste bien supérieur aux besoins locaux. Venise accueille environ 20 millions de visiteurs chaque année (principalement des excursionnistes d’un jour). Selon HVS, 72 % de toutes les nuitées touristiques ont lieu dans le centre historique, 25 % à Mestre, seulement 3 % sur le Lido hvs.com. Le taux d’occupation hôtelier, ainsi que les revenus, ont quasiment retrouvé leur niveau d’avant-COVID (notamment dans le luxe), tandis que les locations de vacances continuent de croître. Le nouveau “ticket excursionniste” (expérimentation du droit d’entrée depuis 2024 apnews.com) et les limites imposées aux groupes touristiques visent à modérer la foule. En somme, la pression touristique reste le principal moteur de la demande, mais des mesures réglementaires (taxes, plafonds de location) font petit à petit évoluer l’offre en faveur des habitants.
Développements majeurs et planification
Les principaux projets immobiliers concernent principalement l’hôtellerie ou les infrastructures. Les développements clés incluent :
- Hôtels de l’île Tronchetto : Deux nouveaux hôtels 3 étoiles (Hilton–Hampton et style B&B) proposant ~770 chambres (investissement total d’environ 115 M€ campaignforalivingvenice.org) seront achevés en 2025–26. Cela créera le premier quartier hôtelier accessible en voiture à Venise.
- Terminal à conteneurs de Porto Marghera : Un nouveau terminal portuaire à conteneurs (8,5 ha) est en construction, avec une première phase (189 M€) prévue pour 2026 informare.it. Ce projet fait partie d’un élargissement logistique du Veneto plus large que du logement urbain, mais il pourrait stimuler la croissance économique régionale.
- Autres projets en cours : Un pipeline hôtelier modeste (~1 500 chambres) est concentré dans le centre-ville hvs.com. Aucun projet résidentiel de grande envergure n’est approuvé ; le comblement se limite à quelques logements sociaux ou à la rénovation de bâtiments existants.
La planification urbaine se concentre largement sur la gestion touristique : Venise a plafonné les nouveaux projets hôteliers (moratoire de 2018, désormais contourné de façon sélective à Tronchetto/Giudecca) et piétonnise les zones centrales. La barrière anti-inondation Mose (achevée en 2020) est désormais utilisée régulièrement (relevée 28 fois en 2024 contre 25 en 2023 campaignforalivingvenice.org) pour protéger la ville. Les initiatives urbaines prévues incluent des projets de conservation de la lagune et un meilleur contrôle des navires de croisière (détournement des paquebots vers Marghera).
Impact du tourisme et des changements démographiques
L’essor du tourisme a mis à l’épreuve la qualité de vie à Venise. Les revenus locaux par habitant sont à la traîne et des protestations ont éclaté contre le surtourisme (par exemple, opposition aux mariages de milliardaires). Une récente analyse générée par IA (2025) a noté qu’une grande partie des revenus touristiques échappe aux habitants ainvest.com. Les autorités vénitiennes ont répondu par des mesures telles qu’une taxe touristique : depuis 2024, un droit d’entrée variable (≈5–10 €) est facturé aux visiteurs à la journée apnews.com. Des limites sur les locations à court terme (plafond de 120 jours) et des restrictions ZTL sur la circulation/l’accès, visent aussi à protéger les résidents.
Les données démographiques soulignent ce changement : la population de la municipalité est d’environ 257 500 habitants (est. 2025) worldpopulationreview.com, mais seulement environ 48 500 personnes demeurent dans les îles historiques ansa.it. Le reste vit sur le continent ou fait partie du personnel touristique. La densité de population et la main-d’œuvre résidente de Venise ont diminué depuis des décennies, provoquant une surabondance de logements inoccupés. Ces tendances démographiques freinent la demande de logements, même si le tourisme maintient une forte demande pour les locations de courte durée.
Changement climatique et risque d’inondation
Le risque climatique est un facteur croissant pour l’immobilier à Venise. Le niveau de la mer autour de Venise s’élève d’environ 0,5 cm/an, d’après des scientifiques italiens euronews.com. Une étude prévoit que certaines parties de la ville seront définitivement sous l’eau d’ici 2150 si la tendance actuelle se poursuit euronews.com. Les barrières mobiles du MOSE ont déjà été activées près de 100 fois depuis 2020, dont 28 fermetures en 2024 campaignforalivingvenice.org, ce qui reflète l’aggravation des inondations. L’exposition répétée aux inondations peut faire baisser la valeur des propriétés : des recherches montrent que les logements situés dans des régions italiennes fréquemment inondées se vendent à un prix réduit (jusqu’à ~4 %) arxiv.org. Si MOSE atténue les acque alte occasionnelles, les investisseurs prennent désormais en compte le climat dans leur analyse du risque. Les coûts d’assurance et les besoins techniques (par ex. l’étanchéité) compliquent la possession de biens immobiliers vénitiens. À l’horizon 2025–2030, la hausse du coût des assurances et de l’adaptation pourrait limiter le potentiel de la marché.
Réglementations, Fiscalité et Propriété
L’Italie autorise généralement la propriété étrangère illimitée de biens immobiliers. Les non-résidents paient les taxes de mutation habituelles : pour les résidences secondaires, la taxe d’enregistrement est d’environ 9 % du prix (4 % si les conditions de « première maison » s’appliquent), plus les taxes cadastrales/foncières (IMU/TASI) annuellement. Notamment, l’Italie a prolongé un avantage fiscal pour les retraités de retour : les étrangers qui prennent leur retraite dans le sud de l’Italie paient un taux forfaitaire de 7 % sur leur pension/revenu (désormais 9 ans) globalpropertyguide.com. Le budget 2025 a également prolongé la période d’avantage « première maison » à 24 mois globalpropertyguide.com, assouplissant les conditions de vente. Les revenus locatifs sont imposables (optionnellement via la flat tax « cedolare secca » à 21 %) et doivent être déclarés. Venise impose des taxes locales spécifiques : une taxe annuelle de séjour touristique par nuit pour les hôtels et les locations. En 2024, un projet pilote de « pass journalier » fait payer les visiteurs à la journée (le tarif journalier, jusqu’à 10 €, est collecté via un contrôle QR aux points d’entrée) apnews.com.
De récentes réglementations visent à équilibrer l’habitat et le tourisme. Le plafond de 120 jours sur les locations de courte durée campaignforalivingvenice.org est appliqué par une surveillance municipale stricte. Les locations non enregistrées risquent des amendes. Les incitations à la rénovation (comme le Superbonus national) ont été supprimées en 2023, rendant les rénovations plus coûteuses. La construction neuve dans le centre est quasiment impossible en raison des protections patrimoniales. Globalement, Venise reste accueillante pour les investisseurs en termes de propriété mais met l’accent sur la régulation : la ville cherche à décourager la transformation spéculative des habitations en locations touristiques à l’année.
Perspectives d’investissement (2025–2030)
L’immobilier vénitien est généralement considéré comme un actif stable à faible rendement. La forte demande (notamment sur le segment haut de gamme et luxe) maintient les prix élevés, mais les rendements (~5–6 %) sont inférieurs à ceux d’autres villes italiennes. Des experts comme Nomisma prévoient une faible hausse des prix en Italie (≈1–1,5 % par an) idealista.it ; l’attrait unique de Venise laisse penser qu’elle pourrait légèrement dépasser la moyenne nationale sur cette période, mais les gains resteront limités par la régulation et les préoccupations climatiques. Les acheteurs étrangers (des États-Unis, du Royaume-Uni, d’Europe du Nord) manifestent toujours de l’intérêt, surtout pour les appartements historiques, attirés par la valeur symbolique de la ville. Les acheteurs nationaux restent prudents : beaucoup de jeunes Italiens trouvent l’immobilier inabordable. Point positif, la tendance générale en Italie à l’amélioration des marchés du crédit (avec des taux hypothécaires attendus en baisse) et les avantages fiscaux (impôts forfaitaires bas pour les pensions, droits de succession faibles) soutiennent la demande.
Les risques sont significatifs : des règles strictes concernant la location de courte durée, une population vieillissante et des menaces climatiques pourraient limiter l’appréciation du capital. En revanche, les analystes prévoient une croissance lente mais positive jusqu’en 2030, alors que l’inflation devrait diminuer et que l’offre à Venise restera limitée. En résumé, le marché vénitien devrait connaître une stabilisation régulière : peu de surabondance, des revenus touristiques stables et des hausses de prix organiques progressives (de l’ordre de quelques pourcents par an) idealista.it, sauf choc économique ou environnemental majeur.
Sources : Les données proviennent des portails immobiliers italiens (Idealista, Immobiliare.it), des actualités locales (La Nuova di Venezia, ANSA), des rapports sectoriels (Nomisma/Idealista, HVS) et des études sur le climat (INGV/Euronews) immobiliare.it idealista.it idealista.it ansa.it campaignforalivingvenice.org campaignforalivingvenice.org euronews.com informare.it campaignforalivingvenice.org idealista.it hvs.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
