Shanghai Immobilienmarktbericht 2025

Der Immobilienmarkt in Shanghai im Jahr 2025 zeigt eine komplexe Mischung aus Widerstandsfähigkeit und Anpassung inmitten des allgemeinen Abschwungs am chinesischen Immobilienmarkt. Wohnimmobilien in Shanghai haben insbesondere im Premiumsegment Stärken bewiesen – obwohl das allgemeine Preiswachstum moderat bleibt. Die gewerblichen Bereiche (Büro, Einzelhandel und Industrie) stehen weiterhin vor Herausforderungen durch ein Überangebot und eine zurückhaltende Nachfrage, was zu hohen Leerständen und mieterfreundlichen Mieten führt. Dennoch belebt sich die Investitionstätigkeit, unterstützt durch politische Lockerungen und attraktive Bewertungen. Die Regierung Shanghais hat bedeutende politische Maßnahmen zur Stabilisierung des Marktes eingeführt, von der Lockerung der Vorschriften zum Wohnungskauf über die Förderung von bezahlbarem Wohnraum bis hin zu Ausgaben für Infrastruktur. Dieser Bericht bietet einen detaillierten Überblick über die Immobilienlandschaft Shanghais im Jahr 2025 sowie Prognosen und Trends für die kommenden Jahre, einschließlich Entwicklungen im Wohn- und Gewerbebereich, Investitionsausblick, regulatorischer Rahmenbedingungen, wirtschaftlicher und demographischer Treiber, bevorstehender Projekte und Schlüssselrisiken.

1. Trends bei Wohnimmobilien

Preisentwicklung: Der Wohnungsmarkt in Shanghai hat Anfang 2025 die meisten chinesischen Städte übertroffen, insbesondere bei Neubauten. Im März 2025 lag der durchschnittliche Preis für neu gebaute Wohnimmobilien in Shanghai bei etwa 57.600 RMB pro Quadratmeter, was einem Anstieg von rund 10,1 % im Jahresvergleich entspricht – das stärkste Wachstum unter den chinesischen Städten der ersten Kategorie globalpropertyguide.com. Dies steht im Gegensatz zum übergeordneten nationalen Trend fallender Preise; in 70 Großstädten lagen die Preise für Neubauten bis Mai 2025 etwa 3,5 % unter dem Vorjahreswert tradingeconomics.com. Der Markt für bestehende (gebrauchte) Wohnungen in Shanghai ist jedoch schwächer: Die Preise für Bestandswohnungen lagen im März im Schnitt bei etwa 59.500 RMB pro Quadratmeter und damit rund 6,3 % niedriger als vor einem Jahr globalpropertyguide.com. Diese Divergenz ist zum Teil darauf zurückzuführen, dass Entwickler neue Projekte zu wettbewerbsfähigen Preisen (manchmal unter den Preisen vergleichbarer Bestandswohnungen) anbieten, um Käufer anzulocken, sowie auf die Aufhebung der Preisobergrenzen für Neubauverkäufe in der Stadt globalpropertyguide.com.

Nachfrage- und Angebotsdynamik: Die Nachfrage nach Wohneigentum in Shanghai erholt sich allmählich von den Tiefpunkten der Krise 2021–2022. Anfang 2025 gab es Anzeichen für eine Stabilisierung – zum Beispiel verringerte sich der Rückgang des stadtweiten Wohnungsverkaufsvolumens im ersten Quartal 2025 auf -2,4 % gegenüber dem Vorjahr (im Vergleich zu deutlich stärkeren Rückgängen in den Vorjahren) globalpropertyguide.com. Hochwertige und luxuriöse Immobilien sind ein besonderer Lichtblick: Wohlhabende Käufer aus Shanghai und der gesamten Jangtse-Delta-Region investieren aktiv in Luxusimmobilien in Shanghai und betrachten sie als sichere Investments inmitten des landesweiten Immobilienabschwungs japantimes.co.jp. In einem aktuellen Fall wurden über 200 neue Luxuswohnungen (jeweils rund 5 Millionen Dollar) in weniger als einem Tag verkauft, und ein Penthouse für 15 Millionen Dollar wurde innerhalb weniger Stunden erworben japantimes.co.jp. Diese gehobenen Projekte erzielen oft Preise, die 10–20 % höher sind als vergleichbare Einheiten vor einem Jahr – und übertreffen damit deutlich den etwa 0,6 % Anstieg bei den stadtweiten Neubaupreisen in Shanghai zu Beginn des Jahres 2024 japantimes.co.jp. Im Gegensatz dazu bleibt die Massenmarktnachfrage eher verhalten. Das Käufervertrauen steigt nur langsam, da weiterhin Bedenken wegen der Verschuldung der Bauträger und Unsicherheiten am Arbeitsmarkt bestehen reuters.com reuters.com.

Stadt- vs. Vorortmärkte: Die zentralen Bezirke Shanghais erzielen weiterhin Spitzenpreise und eine stabile Nachfrage, insbesondere für renovierte oder neue Einheiten in Top-Lagen (z. B. Huangpu, Xuhui, Jing’an). Gleichzeitig profitieren Vororte und Randgebiete von der „Fünf-Neue-Städte“-Initiative der Stadt. Shanghai entwickelt fünf periphere neue Städte – Jiading, Qingpu, Songjiang, Fengxian und Nanhui (Lingang) – bis 2035 zu eigenständigen urbanen Zentren english.shanghai.gov.cn. Diese neuen Städte ziehen Wohnungsbau und Zuzug dank verbesserter Anbindung und spezifischer industrieller Schwerpunkte an (zum Beispiel konzentriert sich Qingpu auf digitale und Beidou-Navigationsindustrien, Jiading auf hochwertige Ausrüstungen und Medizintechnik usw.) english.shanghai.gov.cn. Da sich die Infrastrukturanbindungen verbessern (neue U-Bahnlinien, Autobahnen usw.), wird erwartet, dass die Wohnmärkte in den Vororten dieser Standorte wachsen werden. Im Jahr 2024 startete Shanghai ein „Alt-gegen-Neu“-Wohnungsprogramm, um die Bewohner zu ermutigen, ältere Wohnungen zu verkaufen und neue Wohnungen in solchen Stadtteilen zu kaufen. Bauträger und Makler bieten für diese Umzüge Vergünstigungen an practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Dies hat dazu beigetragen, Transaktionen in den fünf neuen Städten anzukurbeln. Insgesamt steigt das Wohnungsangebot in Shanghais Vororten – erkennbar an großen neuen Projekten in Gebieten wie Lingang und Songjiang – aber das Bevölkerungslimit der Stadt (etwa 25 Millionen laut Masterplan) bedeutet, dass das Angebotswachstum gezielt und qualitativ gesteuert wird.

Wichtige Entwicklungsbereiche: Mehrere Bezirke und Projekte stechen in der Wohnszene Shanghais hervor. Qiantan (New Bund) in Pudong, ein geplanter Finanz- und Wohnbezirk, hat zahlreiche hochwertige Eigentumswohnungsprojekte mit starker Nachfrage hervorgebracht und profitiert von seinem Status als aufstrebende Alternative zum CBD. Lingang (Nanhui New City), nahe der Küste, boomt als Hightech- und Logistikzone (Sitz der Tesla-Gigafactory und einer neuen Tesla-Energiespeicherfabrik) und verfügt über einen wachsenden Wohnungsbestand für Talente, die von den Freihandelszonen-Anreizen angelockt werden cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk. Traditionelle Luxusviertel wie die ehemalige Französische Konzession und Lujiazui bleiben bei wohlhabenden inländischen Käufern sehr begehrt. Diese Gebiete haben ein begrenztes neues Angebot, sodass neue Luxusimmobilienprojekte bei Marktstart große Aufmerksamkeit erzeugen – wie an den überzeichneten Verkäufen hochwertiger Wohnungen oben deutlich wird japantimes.co.jp. Andererseits verzeichnen einige äußere Vororte ohne starke Jobzentren eine langsamere Aufnahme neuer Wohnungen und sogar unverkaufte Bestände – im Einklang mit dem nationalen Trend eines Überangebots in weniger gefragten Lagen reuters.com reuters.com.

Ausblick: Analysten erwarten, dass sich die Wohnimmobilienpreise in Shanghai künftig besser halten als in den meisten anderen Städten. Eine Mitte 2025 durchgeführte Umfrage von Reuters unter Experten prognostizierte, dass die landesweiten Immobilienpreise im Jahr 2025 um ca. 4,8 % fallen werden, während in Städte der ersten Kategorie wie Shanghai nur leichte Korrekturen erwartet werden, die sich dann bis 2026 stabilisieren sollen reuters.com globalpropertyguide.com. Tatsächlich gehen einige Prognosen davon aus, dass die Preise in Shanghai ab 2026 wieder wachsen (+1–2 % pro Jahr), nachdem die aktuelle Anpassung abgeschlossen ist globalpropertyguide.com. Zu diesem Optimismus tragen die weiterhin zahlungskräftigen Käufer in Shanghai, die hohe Nachfrage nach Wohnungsupgrades und unterstützende politische Maßnahmen bei. Der durchschnittliche Kaufpreis für hochwertige Neubauten stieg im ersten Quartal 2025 gegenüber dem Vorquartal um 0,5 % auf etwa 144.600 RMB/m² und deutet damit auf einen sanften Aufwärtstrend hin joneslanglasalle.com.cn. Mit gelockerten Kreditbedingungen und einer entspannten lokalen Kaufpolitik wird erwartet, dass die Preise am Primärmarkt stabil bleiben oder leicht steigen, während die Preise am Sekundärmarkt einen Boden finden könnten, sobald sich die Käuferstimmung erholt joneslanglasalle.com.cn. Ein Risiko für diese Prognose stellt die gesamtwirtschaftliche Entwicklung dar – sollte das Wachstum Chinas enttäuschen oder die Arbeitslosigkeit steigen, könnte selbst der widerstandsfähige Wohnungsmarkt Shanghais stagnieren. Bleiben größere Schocks jedoch aus, ist Shanghais Wohnungsmarkt auf moderates Wachstum und anhaltende Stärke im Premium-Segment in den kommenden Jahren ausgerichtet.

2. Entwicklung der Gewerbeimmobilien

Bürosektor (Grade-A-Büros)

Der Büromarkt in Shanghai bleibt auch 2025 mieterfreundlich. Er ist geprägt von hohen Leerständen und sinkenden Mieten, was auf ein großes neues Angebot und nur allmählich anziehende Nachfrage zurückzuführen ist. Im ersten Quartal 2025 stieg der Leerstand von Grade-A-Büros in den zentralen CBD-Bereichen auf 16,7 % und in dezentralen Teilmärkten sogar auf 29,2 %, da mehrere neue Projekte fertiggestellt wurden joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. In nur dem ersten Quartal wurden in der Stadt rund 180.000 m² neue Grade-A-Bürofläche hinzugefügt, darunter zwei neue Türme in der Innenstadt. Für 2025 wird ein neues Büroangebot von 1,6 Millionen m² prognostiziert – das größte unter den chinesischen Städten pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Dieser Angebotsanstieg übersteigt die aktuelle Nachfrage deutlich: In den 10 größten Städten Chinas werden für 2025 neue Büroflächen von 5,3 Millionen m² prognostiziert, gegenüber nur etwa 2,5 Millionen m² Nettoaufnahme. Über 70 % dieser neuen Flächen konzentrieren sich auf die Städte der ersten Kategorie, insbesondere Shanghai und Shenzhen pdf.savills.asia pdf.savills.asia.

Angesichts dieses Überangebots senken Vermieter die Mieten und bieten großzügige Anreize, um Mieter zu gewinnen oder zu halten. Die Mieten für Grade-A-Büros im CBD von Shanghai sanken im ersten Quartal 2025 gegenüber dem Vorquartal um etwa 2,2 % und setzten damit den Abwärtstrend fort joneslanglasalle.com.cn. Dezentralisierte Büromieten fielen im Quartalsvergleich um rund 2,6 %, da Vermieter in Randlagen mit hohen Leerständen starke Mietnachlässe und Ausbauzuschüsse gewährten joneslanglasalle.com.cn. Auf Jahresbasis prognostizieren Marktanalysten, dass die Büromieten in Shanghai 2025 um 10–15 % fallen könnten – der stärkste Rückgang unter den großen Städten pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Zum Vergleich: In Peking werden die Büromieten voraussichtlich etwa stabil bis -5 % liegen, was hervorhebt, dass das Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage in Shanghai gravierender ist pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Vermieter reagieren mit Flexibilität: Viele verhandeln Mietkonditionen neu, verkürzen die Vertragslaufzeiten oder gewähren mietfreie Zeiträume, um die Auslastung hochzuhalten joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn.

Auf der Nachfrageseite gibt es einige positive Anzeichen. Die Vermietungsaktivität für Büros in Shanghai verbessert sich allmählich von den pandemiebedingten Tiefständen, was vor allem durch kostensensible Umzüge und Aufwertungen angetrieben wird. Im ersten Quartal 2025 betrug die Nettobelegung von Grade-A-Flächen etwa 91.000 qm, angetrieben von inländischen Finanz- und Beratungsunternehmen, die die niedrigen Mieten nutzen, um in höherwertige Büros umzuziehen joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Viele Mieter aus älteren Gebäuden der Klasse B oder teureren Gegenden sind im Zuge eines „Flight-to-Quality“-Trends in neue Projekte mit hochwertiger Ausstattung aufgestiegen, da die Mietpreisdifferenz kleiner geworden ist joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Bestimmte Wachstumsbranchen tragen ebenfalls zur Nachfrage bei: technologie- und F&E-intensive Industrien (integrierte Schaltkreise, KI, Biotechnologie) sind aktiv, bevorzugen jedoch oft Büroflächen in Businessparks oder Innovationscampus gegenüber traditionellen Innenstadt-Türmen joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Allerdings verläuft die Nachfrageerholung insgesamt höchstens schrittweise. Belastet von Chinas verlangsamtem Wirtschaftswachstum und wachsender Sparsamkeit der Unternehmen verkleinern viele Firmen immer noch ihre Flächen oder verschieben Expansionen. Auffällig ist, dass ausländische multinationale Unternehmen (MNCs) einige Aktivitäten in Shanghai zurückgefahren haben – reduziertes ausländisches Investment und einige prominente Umzüge/Schließungen von MNCs im Jahr 2024 führten dazu, dass zusätzliche Flächen zurückgegeben wurden pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Branchen wie traditionelle Finanzdienstleistungen, Immobilien und Fertigung haben überschüssige Büroflächen auf den Markt zurückgeführt, da sie sich verschlanken. Auch die Neugründung von Unternehmen hat sich verlangsamt (im späten Jahr 2024 gingen neue Unternehmensregistrierungen um rund 11 % gegenüber dem Vorjahr zurück), was die Nachfrage nach neuen Büroflächen begrenzt pdf.savills.asia.

Ausblick für Büroflächen: Der Büromarkt in Shanghai steht vor einem verlängerten Erholungszeitraum. Angesichts der Rekord-Leerstandsquoten und einer Bautätigkeit, die erst um 2027 herum abnehmen wird pdf.savills.asia pdf.savills.asia, wird erwartet, dass der Markt in den nächsten Jahren weiterhin mieterfreundlich bleibt. Die Mieten werden voraussichtlich auch 2025–2026 weiter nachgeben, bis das Überangebot absorbiert ist. Um dem Überangebot entgegenzuwirken, erwägen die Behörden Maßnahmen zur Umnutzung veralteter Bürogebäude (z. B. Umwandlung älterer Büroflächen der Kategorie B/C in alternative Nutzungen wie Wohnungen oder Hotels) pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Einige Vermieter könnten sich dafür entscheiden, Projektübergaben zu verschieben oder Flächen zu konsolidieren. Mittelfristig sollte Shanghais Status als Finanz- und Handelszentrum die Nachfrage wieder anziehen – insbesondere, wenn sich Chinas Wirtschaft stabilisiert und ausländische Unternehmen wieder Vertrauen fassen. Kurzfristig werden jedoch hohe Leerstände und niedrige Mieten bestehen bleiben, was den Druck auf die Werte von Bürovermögen erhöht und Innovationen anstößt (wie z. B. Ausweitung von Co-Working-Angeboten, flexible Arbeitsbereiche und Regierungsinitiativen zur Vermietung überschüssiger Flächen). Die Markterholung hängt vermutlich von einer allgemeinen wirtschaftlichen Belebung und dem Erfolg von Maßnahmen zur Begrenzung neuer Flächen sowie zur Umnutzung wenig genutzter Büros ab.

Einzelhandelssektor (Einkaufszentren & Einzelhandelsimmobilien)

Der Einzelhandelsimmobilienmarkt in Shanghai erholt sich allmählich von der pandemiebedingten Flaute, unterstützt durch eine Belebung der Verbraucherausgaben. Dennoch bleibt es im Jahr 2025 ein herausforderndes Umfeld für Vermieter. Die Vermietungsaktivität im Einzelhandel war im ersten Quartal 2025 weiterhin relativ verhalten – viele Einzelhandelsmarken blieben bei Expansionen vorsichtig, und einige verzögerten die Eröffnung neuer Filialen joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Die Leerstandsquote in den erstklassigen Einkaufszentren der Stadt stieg auf etwa 9,9 % (ein Anstieg um 0,8 Prozentpunkte im ersten Quartal), während der Leerstand in dezentralen Vorstadt-Einzelhandelsflächen 13,8 % erreichte joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Zu Beginn von 2025 wurden keine größeren neuen Einkaufszentren eröffnet, was einen weiteren Anstieg der Leerstände begrenzte. Doch der Wettbewerb unter den bestehenden Einkaufszentren verschärfte sich, da Einzelhändler aus einem breiten Angebot an Flächen wählen konnten joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Die durchschnittlichen Erdgeschossmieten in den besten Einkaufsstraßen Shanghais sanken im ersten Quartal 2025 um ca. 1,4 % im Vergleich zum Vorquartal (auf rund RMB 43,5 pro qm pro Tag) und setzten damit einen sanften Abwärtstrend fort joneslanglasalle.com.cn. In nicht-zentralen Gebieten sanken die Mieten um ca. 1,6 % gegenüber dem Vorquartal auf RMB 15,2/qm/Tag joneslanglasalle.com.cn. Diese Rückgänge spiegeln die Bemühungen der Vermieter wider, Mieter durch Mietnachlässe und flexiblere Mietbedingungen anzulocken.

Trotz der insgesamt vorsichtigen Stimmung wachsen bestimmte Einzelhandelssegmente. Shanghais Verbraucherkonsum wird 2025 durch staatliche Konjunkturmaßnahmen gestärkt, die den Konsum fördern (z. B. Verbrauchsgutscheine und Festivals) joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Laut JLL expandieren Einzelhandelskategorien mit Fokus auf Erlebnis, Gesundheit und Preis-Leistung: Zum Beispiel Sportbekleidungs- und aktive Lifestyle-Marken, preisgünstige Restaurantketten, Sammler-Spielzeugläden, Tierbedarfsgeschäfte und VR-/Entertainment-Konzepte haben aktiv Flächen angemietet joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Diese Sektoren entsprechen Verbrauchertrends nach der Pandemie, die Gesundheit, gesellschaftliche Unterhaltung und erschwingliche Genussmomente betonen. Darüber hinaus haben mehrere ausländische Luxus- und Kosmetikmarken ihre Flagship-Stores in Shanghai wiedereröffnet, da sich der inländische Tourismus und das Shopping erholen. Vermieter reagieren, indem sie Einkaufszentren neu positionieren und auffrischen – viele haben Renovierungen vorgenommen, den Mietermix verändert oder Attraktionen hinzugefügt, um Besucherzahlen zu steigern joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. So werden etwa in älteren Kaufhäusern Stockwerke in interaktive Erlebnisflächen oder Co-Working-Bereiche umgewandelt.

Mit Blick auf die Zukunft ist der Einzelhandelsausblick vorsichtig optimistisch. Da China 2025 konsumgetriebenes Wachstum priorisiert, wird erwartet, dass Einzelhändler wieder an Expansionsdynamik gewinnen joneslanglasalle.com.cn. Analysten gehen davon aus, dass sich die Leerstandsquoten stabilisieren, sobald die aktuelle Angebotswelle absorbiert ist und das Verbrauchervertrauen steigt cbre.com cbre.com. Eine Pipeline neuer, prominenter Projekte (wie das Legoland Shanghai Resort, dessen Eröffnung für 2024–2025 geplant ist cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk, sowie neue Shopping-Komplexe in Gebieten wie dem West Bund) wird modernes Einzelhandelsangebot hinzufügen, aber auch neue Verbraucherdestinationen schaffen. Mietseitig bleiben die Herausforderungen bestehen – die Mieten werden 2025 voraussichtlich leicht weiter nachgeben, sowohl in erstklassigen als auch in sekundären Lagen cbre.com cbre.com. Vermieter konzentrieren sich daher darauf, die Umsätze durch höheren Umsatz (z. B. Online-Verkauf, Pop-up-Events und „Shoppertainment“ zur Steigerung der Verweildauer im Einkaufszentrum) zu steigern, anstatt auf die Anhebung der Grundmieten zu setzen cbre.com cbre.com. Insgesamt wird der Einzelhandelsimmobilienmarkt in Shanghai von dem Status der Stadt als Shopping- und Kulturzentrum profitieren, der Erfolg wird jedoch in den kommenden Jahren von der adaptiven Umnutzung von Flächen und der Ausrichtung auf neue Konsumtrends abhängen.

Industrie- & Logistiksektor

Der Industrie- und Logistikimmobiliensektor Shanghais hat sich rasant entwickelt, gestützt durch die Rolle der Stadt als Fertigungs- und Vertriebszentrum. Im Jahr 2025 befindet sich der Markt für Logistikimmobilien jedoch in einem Zustand des Überangebots, da die Leerstände zunehmen und neue Lagerhäuser schneller entstehen, als Mieter diese füllen können. Im 1. Quartal 2025 überschritt der Bestand an nicht gebundenen modernen Logistikflächen in Shanghai die Marke von 10 Millionen Quadratmetern, nachdem drei neue Projekte (442.000 Quadratmeter) in Bezirken wie Songjiang, Qingpu und Jinshan fertiggestellt wurden joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Dies erhöhte die Leerstandsquote in Logistiklagern im 1. Quartal auf 28,0 % – ein sehr hohes Niveau – trotz stabiler Nachfrage nach Mietflächen joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Die Nettoabsorption von Lagerflächen betrug im Quartal etwa 89.000 Quadratmeter, etwas mehr als im Vorjahr, wobei Drittanbieter-Logistikunternehmen (3PL) der Haupttreiber der Nachfrage waren joneslanglasalle.com.cn. Viele neu errichtete Anlagen werden jedoch nur langsam vermietet, da potenzielle Nutzer zurückhaltend bleiben, größere Expansionen einzugehen joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Vermieter, die mit erhöhten Leerständen konfrontiert sind, haben die Mieten erheblich gesenkt: Die durchschnittlichen Logistikmieten in Shanghai fielen im 1. Quartal um 3,7 % gegenüber dem Vorquartal (und etwa 10,6 % im Jahresvergleich) auf etwa 1,35 RMB pro Quadratmeter und Tag joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Dies ist einer der stärksten Rückgänge unter den Immobiliensektoren und spiegelt den intensiven Wettbewerbsdruck beim Angebot wider.

Schanghais Industrieparks und Gewerbeparks (die F&E- und Leichtproduktionsbüros beherbergen) zeigen ein ähnliches Muster. Die Stadt hat aktiv Hightech-Industriecluster gefördert – zum Beispiel die Zhangjiang Science City (für Biotechnologie und KI) sowie zahlreiche Gewerbeparks in Pudong und Minhang – was zu einer Welle von Neubauten geführt hat. Im 1. Quartal 2025 wurden vier neue Gewerbeparkprojekte mit über 420.000 m² fertiggestellt, wodurch die Leerstandsquote in den Gewerbeparks auf etwa 23,1 % gestiegen ist joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Die Mieten in den Gewerbeparks sanken unter dem Angebotsdruck um etwa 2,4 % im Quartalsvergleich (und zweistellig im Jahresvergleich) joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Dennoch ist die Nachfrage in bestimmten Industriesegmenten robust: Unternehmen aus den Bereichen integrierte Schaltkreise (Halbleiter), künstliche Intelligenz und Life Sciences mieten aktiv hochwertige Flächen an, oft unterstützt von staatlichen Initiativen zur Förderung der fortgeschrittenen Fertigung joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Außerdem expandieren staatlich geförderte Forschungsinstitute und Inkubatoren, was die Zurückhaltung des Privatsektors teilweise ausgleicht joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Schanghais Stellung als Logistikdrehkreuz bleibt unerreicht – die Stadt beherbergt den verkehrsreichsten Containerhafen der Welt und umfangreiche Lagerflächen, die die Yangtze-Delta-Region bedienen. Zwar ist ein kurzfristiges Überangebot offensichtlich, doch die langfristigen Wachstumstreiber (E-Commerce, Kühlkettenlogistik für Pharma/Lebensmittel und regionale Verteilstation) bleiben intakt.

Ausblick für Industrie/Logistik: Die kurzfristige Herausforderung besteht darin, den Lagerüberhang abzubauen. Die lokalen Behörden in Shanghai haben darauf reagiert – das Angebot an Gewerbeflächen für Logistik-/Industriezwecke wurde im Jahr 2024 auf ein Zehnjahrestief reduziert pdf.savills.asia pdf.savills.asia, und die Zahl der neuen Industriebaubeginne ist zurückgegangen (Neubaubeginne im Büro- und Industriesektor fielen 2024 landesweit um ca. 27,7 %) pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Diese Verlangsamung des zukünftigen Angebots, kombiniert mit den chinesischen Maßnahmen zur Stimulierung des Binnenkonsums (von denen 3PL und Einzelhandelslogistik profitieren) und der „China plus eins“-Strategie in der Fertigung (was den Bedarf an Exportlogistik erhöhen könnte), sollte die Fundamentaldaten schrittweise verbessern. Die Mieten dürften bis 2025 weiter leicht unter Druck stehen, werden aber anschließend voraussichtlich stabilisieren, sobald die Nachfrage aufholt. Tatsächlich zeigen Investoren zunehmend Interesse an diesem Sektor: Moderne Logistikimmobilien in Kernlagen gelten als antizyklische Anlageklasse, die häufig relativ stabile Einnahmen generieren cbre.com cbre.com. Wir könnten auch eine verstärkte Umnutzung älterer Industrieflächen sehen – beispielsweise durch die Umwandlung veralteter Fabriken in urbane Logistik- oder Rechenzentren –, was das effektive Angebot verknappen kann. Bis Ende der 2020er Jahre, wenn neue Infrastrukturen (wie erweiterte Hafenterminals und Güterbahnanbindungen) in Betrieb gehen, dürfte das Segment der Industrieimmobilien in Shanghai wieder an Schwung gewinnen – allerdings mit nachhaltigeren Wachstumsraten und möglicherweise höheren durchschnittlichen Leerständen als im äußerst angespannten Markt der späten 2010er Jahre.

(Hinweis: Die Performance von Gewerbeimmobilien im Hotelsektor befindet sich ebenfalls im Aufschwung. Mit der Wiedereröffnung Chinas haben die Hotels in Shanghai eine Verbesserung der Auslastung verzeichnet – die Auslastung von 5-Sterne-Hotels lag im Februar 2025 etwa 1,2 % höher als im Vorjahr – und die Zahl der internationalen Besucherankünfte stieg Anfang 2025 um +34 % im Jahresvergleich joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Es werden neue Hotels eröffnet (z. B. ein zweites Shangri-La und ein Thompson Hotel in Hongqiao), aber der steigende Tourismus wird voraussichtlich den Großteil davon aufnehmen joneslanglasalle.com.cn. Die Erholung des Hotelsektors wirkt sich positiv auf Gewerbeimmobilien aus, insbesondere auf Einzelhandels- und gemischt genutzte Entwicklungen, aber eine detaillierte Analyse liegt außerhalb des Umfangs dieses Berichts.)

3. Investitionsausblick

Aktuelles Investitionsklima: Die Investitionstätigkeit im Immobiliensektor in Shanghai zeigt im Jahr 2025 eine widerstandsfähige Dynamik nach einer zurückhaltenden Phase während der Hochphase der Immobilienprobleme in China. Im ersten Quartal 2025 wurden in Shanghai 24 En-bloc-Immobilientransaktionen mit einem Gesamtwert von 11,46 Milliarden RMB verzeichnet, was einen Anstieg um 20 % gegenüber dem Vorquartal bedeutet joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Dieser Anstieg unterstreicht die verbesserte Stimmung und Liquidität unter Investoren am Markt. Auffällig ist, dass die meisten Transaktionen eher klein waren – etwa 74 % der Abschlüsse im ersten Quartal lagen unter 500 Millionen RMB, was darauf hinweist, dass Investoren bevorzugt kleinere Vermögenswerte und risikokontrollierte Deals wählen joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Vermögende Privatpersonen (HNWIs) und inländische Unternehmenskäufer sind zur dominierenden Kraft geworden und machen etwa 67 % des Transaktionsvolumens aus joneslanglasalle.com.cn. Diese Käufer, oft mit schneller Entscheidungsfähigkeit, erwerben aktiv Vermögenswerte (manchmal notleidend oder sanierungsbedürftig) und tragen damit zur Revitalisierung von Immobilien und zur Liquiditätszufuhr am Markt bei joneslanglasalle.com.cn. Im Gegensatz dazu waren institutionelle Investoren (wie große Fonds und Versicherer) im Jahr 2024 noch relativ vorsichtig, kehren jedoch langsam zurück, da das Preisniveau attraktiver wird.

Inländische vs. ausländische Investitionen: Der Großteil der Immobilieninvestitionen in Shanghai stammt derzeit aus inländischen Quellen. Chinesische Versicherungsunternehmen, Immobilienentwickler und vermögende Privatpersonen nutzen die Gelegenheit, Vermögenswerte zu reduzierten Preisen zu erwerben. Zum Beispiel zeigten im 1. Quartal 2025 Versicherungsunternehmen eine starke Nachfrage nach Mietwohnungsportfolios, die zur größten Anlageklasse nach Transaktionsvolumen wurden (34 % der Investitionen) – sogar noch vor Büroimmobiliendeals joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Diese Mietwohnprojekte sind aufgrund ihres stabilen Einkommens und der politischen Unterstützung attraktiv (die Regierung fördert Investitionen in Mietwohnraum). Büroimmobilien machten im Quartal immer noch etwa 29 % des Investitionswerts aus, der Einzelhandel 27 % joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Ausländische Investoren hingegen waren im vergangenen Jahr eher zurückhaltend. Faktoren wie Chinas Kapitalverkehrskontrollen, geopolitische Spannungen und Bedenken hinsichtlich des Währungsrisikos haben viele ausländische Käufer abgeschreckt. Tatsächlich ist die ausländische Direktinvestition in Chinas Immobiliensektor stark zurückgegangen (ein Bericht verzeichnete einen Rückgang der Auslandsinvestitionen um 27 % im Jahr 2024), und einige multinationale Eigentümer veräußern nicht zum Kerngeschäft gehörende Immobilien pdf.savills.asia. Dennoch bleibt Shanghai als Torstadt weiterhin im Fokus globaler Investoren, insbesondere opportunistischer Fonds sowie Hongkonger und singapurischer Projektentwickler. Es zeigen sich erste Anzeichen für erneutes Interesse – so suchen einige internationale Private-Equity-Unternehmen bereits nach notleidenden Büroimmobilien in besten Lagen zu Schnäppchenpreisen. Sollte sich Chinas Wirtschaft stabilisieren und die regulatorischen Rahmenbedingungen klarer werden, könnte ausländisches Kapital in den Jahren 2025–2026 zunehmen und von Shanghais langfristiger Wachstumsperspektive profitieren.

Mietrenditen und Kapitalwerte: Die Korrektur der Immobilienwerte in den letzten 1–2 Jahren hat zu einer Verbesserung der Mietrenditen in Shanghai geführt. Im Wohnsektor waren die Bruttomietrenditen historisch sehr niedrig (~1–2 % in den besten Lagen) aufgrund hoher Preise, doch mit einer Preisstagnation und einer Erholung der Mieten nach Covid sind die Renditen leicht gestiegen. Beispielsweise ziehen Serviced Apartments und Wohnungsportfolios zur Vermietung inzwischen institutionelle Käufer mit Renditen im Bereich von 3–4 % an, was eine angemessenere Preisgestaltung widerspiegelt. Im gewerblichen Bereich haben sich die Renditen für Büroimmobilien ausgeweitet, da die Kapitalwerte gefallen sind; die Top-Büro-Kapitalisierungsraten in Shanghai, die vor einigen Jahren bei etwa 4,0 % lagen, haben sich in manchen Fällen 4,5–5,0 % angenähert, wodurch Büros für langfristige Einkommensinvestoren attraktiver werden. Einzelhandelsimmobilien in zentralen Lagen werden immer noch zu Renditen unter 5 % gehandelt, aber Sekundärhandels- und Hotelobjekte haben aufgrund der Flaute Renditen von 6 % oder mehr erreicht. Die Erwartung ist, dass Investoren, die jetzt einsteigen, sowohl von gesunden Einkünften als auch von einer zukünftigen Wertsteigerung profitieren, sobald der Zyklus dreht. Laut CBRE sollte 2025 einen Wendepunkt markieren: Mit niedrigeren Zinssätzen und geringeren Immobilienpreisen werden voraussichtlich mehr Investoren aktiv, was das Investitionsvolumen möglicherweise wieder auf Wachstumskurs bringt cbre.com cbre.com. Der allgemeine Konsens ist, dass die Korrektur am chinesischen Immobilienmarkt Wertnischen geschaffen hat – in Shanghai zählen hierzu antizyklische Anlagen wie Logistiklager, Mehrfamilien-Mietwohnungen und erstklassige Büroflächen in Toplagen cbre.com cbre.com. Diese Segmente dürften mittelfristig solide Renditen liefern, sobald sich der Markt erholt.

Kapitalwertsteigerungspotenzial: Kurzfristig (2025–2026) könnten die Kapitalwerte in einigen Segmenten weiterhin unter Druck stehen – insbesondere im Bürobereich (bis die Leerstände sinken) und im Massenmarkt-Wohnungsbau (bis das Überangebot abgebaut ist). Die langfristigen Fundamentaldaten Shanghais deuten jedoch auf ein erhebliches Wertsteigerungspotenzial im kommenden Jahrzehnt hin. Das anhaltende Wirtschaftswachstum der Stadt (das BIP von Shanghai soll 2025 voraussichtlich um etwa 5 % steigen und damit den Landesdurchschnitt übertreffen cbre.com), ihre Rolle als Finanzzentrum und der Zuzug einkommensstarker Talente unterstützen allesamt die Immobilienwerte. Sollte sich die landesweite Preisentwicklung bis 2026 wie prognostiziert stabilisieren reuters.com globalpropertyguide.com, könnte Shanghai danach wieder zu moderatem Preiswachstum zurückkehren. Einige Analysten sehen erstklassige Immobilien in Shanghai derzeit an einem zyklischen „Wertepunkt“ – insbesondere Luxuswohnungen und Grade-A-Büros, die um 10–20 % günstiger sind als noch vor 2–3 Jahren – mit der Möglichkeit einer hohen einstelligen jährlichen Wertsteigerung, sobald sich der Markt vollständig erholt hat. Die Entwicklung variiert natürlich je nach Sektor: Logistik- und Gewerbepark-Immobilien, die an neue Wirtschaftszweige gebunden sind, könnten sich schneller verteuern, während ältere Einkaufszentren zurückbleiben könnten, sofern keine Umnutzung erfolgt.

Zusammenfassend ist der Ausblick für Investitionen in Shanghai vorsichtig positiv. Der Markt zieht Investoren mit langfristiger Perspektive und höherer Risikobereitschaft an, während zurückhaltendere Akteure klarere Anzeichen einer Stabilisierung abwarten. In den kommenden Jahren ist mit einer stärkeren Diversifizierung der Investoren und Anlageklassen zu rechnen – wir erwarten verstärkte Aktivität in Nischensektoren (wie Seniorenwohnanlagen, Rechenzentren, Life-Science-Parks) und kreative Deal-Strukturen (Joint Ventures, Asset Swaps usw.). Die Tiefe und Liquidität Shanghais machen die Stadt zu einem der ersten Märkte, in denen das Investorenvertrauen in China zurückkehrt. Sofern keine größeren politischen Schocks eintreten, dürfte die Immobilienlandschaft der Stadt ein Grundpfeiler für in- und ausländische Investoren bleiben, die an Chinas urbanem Wachstum teilhaben möchten.

4. Regulierung und politisches Umfeld

Der Immobilienmarkt in Shanghai wird stark durch Regierungspolitik beeinflusst, und im vergangenen Jahr gab es eine entschlossene Hinwendung zu Lockerungen und Unterstützung, um den Sektor zu stabilisieren. Nach einer langen Phase restriktiver Maßnahmen zur Eindämmung von Spekulation (einschließlich der „Three Red Lines“-Verschuldungsgrenzen für Bauträger seit 2020 und strikter Hauskaufbeschränkungen) führten Behörden auf zentraler und lokaler Ebene in den Jahren 2024–2025 umfangreiche Hilfspakete ein, um den Kauf zu fördern und Risiken abzumildern globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Lockerung der Wohnungsankaufsbeschränkungen: Shanghai, als eine Stadt der ersten Kategorie, hat traditionell strenge Wohnungsankaufsbeschränkungen (HPRs) verhängt – zum Beispiel mussten nicht-ortsansässige Familien mehrere Jahre Steuer- oder Sozialversicherungsbeiträge vorweisen, um zum Immobilienkauf berechtigt zu sein, und Einheimische waren in der Anzahl der von ihnen erwerbbaren Wohnungen begrenzt. Im Jahr 2024 wurden diese Regeln deutlich gelockert. Shanghai erweiterte die Berechtigung, indem nicht-ortsansässige Bewohner mit längerer Arbeitsgeschichte in der Stadt den Erwerb von Wohneigentum ermöglicht wurde, und die Definition von „qualifizierten Käufern“ wurde ausgedehnt, um verschiedene Talente und Schlüsselarbeitskräfte einzuschließen, die für die Entwicklung der Stadt benötigt werden practiceguides.chambers.com. Mitte 2024 startete Shanghai sogar Pilotprogramme in ausgewählten Bezirken, um die Kaufbeschränkungen weiter zu lockern und somit den Weg für einen offeneren Zugang zum Wohnungsmarkt zu erproben practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Eine bedeutende Änderung: Familien mit zwei oder mehr Kindern dürfen nun zusätzlich zur normalen Begrenzung eine weitere Wohnung kaufen, um dem Bedarf nach mehr Platz für größere Familien Rechnung zu tragen news.cgtn.com news.cgtn.com. Zusätzlich wurden die Anforderungen für Geschiedene gelockert (wodurch Schlupflöcher geschlossen wurden, die echte Käufer nach einer Scheidung benachteiligten), und Inhaber von Sozialwohnungsquoten erhielten mehr Flexibilität, in den privaten Wohnungsmarkt einzutreten news.cgtn.com. Diese schrittweisen Lockerungen spiegeln einen vorsichtigen, aber klaren politischen Wandel wider: weg von der Eindämmung der Preise, hin zur Belebung der Marktdynamik und der Erfüllung „vielfältiger Wohnbedürfnisse“ der Bevölkerung news.cgtn.com news.cgtn.com.

Niedrigere Anzahlungen und Kreditunterstützung: Parallel zur Lockerung der Käuferqualifikationen wurden die Finanzierungsrichtlinien anpassungsfähiger gestaltet. Im Mai 2024 senkten die Behörden in Shanghai die Mindestanzahlungsquoten für Hypotheken – auf 20 % für Erstkäufer (zuvor 30 %) und 35 % für den Kauf einer zweiten Immobilie (zuvor 50 % oder mehr) news.cgtn.com. In bestimmten Vorstadtbezirken und der Pilotfreihandelszone (Lingang New Area) wurde die Mindestanzahlung für den Kauf einer zweiten Immobilie sogar auf 30 % gesenkt news.cgtn.com. Diese Kürzungen waren Teil einer landesweiten Initiative (die Zentralbank räumte den Städten Flexibilität bei der Senkung der Anzahlungen und Hypothekenzinsen ein), die darauf abzielte, die Anschaffungskosten für Käufer zu senken und Upgrade-Käufe zu stimulieren practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Darüber hinaus erhöhte Shanghai die Kreditgrenzen des Wohnungsbaufonds (dem staatlichen, zinsgünstigen Hypothekensystem), sodass Käufer mehr zu günstigen Konditionen leihen können news.cgtn.com news.cgtn.com. Banken wurden außerdem dazu angeleitet, die Zinsen für bestehende Hypotheken zu senken, und der maßgebliche 5-Jahres-Leitzins wurde reduziert, sodass die üblichen Hypothekenzinsen in Shanghai bis Ende 2024 auf etwa 4,1–4,3 % für Erstkäufer sanken – der niedrigste Wert seit vielen Jahren. All diese Maßnahmen haben die Erschwinglichkeit von Wohnraum verbessert und werden mit der beginnenden Verkaufsbelebung Anfang 2025 in Verbindung gebracht. Analysten stellen fest, dass lockere Kreditbedingungen in Kombination mit Shanghais lockerem Kurs bei Wohnungsmarktregulierungen entscheidend dafür waren, die Kauflaune wiederzubeleben joneslanglasalle.com.cn.

Steuerliche Anreize und Subventionen: Weitere politische Unterstützung erfolgte durch Steuervergünstigungen und fiskalische Anreize. Ab 2024 hat die Zentralregierung die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf gesenkt: In Shanghai zahlen Erstkäufer nun nur noch 1 % Grunderwerbsteuer für Wohnungen unter 140 qm (vorher 1,5 %), und Käufer von Zweitwohnungen zahlen 1 % (für <140 qm) oder 2 % (für größere Wohnungen), vorher bis zu 3 % practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Dies senkt die Transaktionskosten für den Umzug in größere Wohneinheiten erheblich. Shanghai gehörte auch zu den Städten, die die Preisobergrenzen für Neubauverkäufe aufgehoben und Beschränkungen entfernt haben, die es Bauträgern zuvor untersagten, die Preise deutlich zu senken – wodurch der Markt mehr Freiheit erhält, einen ausgleichenden Preis zu finden globalpropertyguide.com. Um mit angeschlagenen Bauträgern und unfertigen Projekten umzugehen, wurde ein „White-List“-System eingeführt: Shanghai arbeitete mit der Zentralregierung zusammen, um die Finanzierung für den Abschluss gestoppter Projekte sicherzustellen, einschließlich der Möglichkeit, dass lokale staatliche Unternehmen unverkaufte Einheiten für den sozialen Wohnungsbau aufkaufen können globalpropertyguide.com. Bis Ende 2024 hatten Banken die Finanzierung für über 5.300 solcher „White-List“-Projekte landesweit genehmigt (fast 1,4 Billionen RMB), was dazu beigetragen hat, die Interessen der Käufer zu schützen und Notverkäufe zu verhindern practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Shanghai hat außerdem innovative Programme wie die bereits erwähnte Wohnungs-“Tauschaktion” (altes Haus gegen neues mit Bauträgerrabatten tauschen) eingeführt, um Transaktionen anzuregen practiceguides.chambers.com.

Stadtentwicklungs- und Planungspolitik: Im Bereich der Stadtplanung verfolgt Shanghai eine langfristige Vision eines ausgewogenen Wachstums. Der Masterplan der Stadt (2017–2035) betont die Begrenzung der Bevölkerung auf etwa 25 Millionen und setzt der ungezügelten Expansion Grenzen. Stattdessen wird der Fokus auf Stadterneuerung und Verbesserungen der Lebensqualität gelegt. In diesem Sinne fördern politische Maßnahmen die Sanierung alter Stadtgebiete (die Subventionen für die Umwandlung von Elendsvierteln wurden 2024 erhöht practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com) und eine Erhöhung des Angebots an Miet- und Sozialwohnungen. So wandelt Shanghai beispielsweise einige Gewerbeflächen in Wohnraum für Mietwohnungen um und unterstützt den Bau von staatlich geförderten Mietwohnungen (teilweise durch die Umnutzung von unverkauften Gewerbeimmobilien) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Es gibt auch eine Initiative für umweltfreundliches Bauen und Nachhaltigkeit – neue Bauprojekte in Shanghai folgen strengen ökologischen Standards, da sich die Stadt an die nationalen Ziele zur Kohlenstoffreduzierung anpasst.

Regeln zum ausländischen Eigentum: Während die inländischen Vorschriften gelockert wurden, bleiben die Regelungen zum ausländischen Eigentum relativ streng. In der Regel dürfen ausländische Einzelpersonen in Shanghai (und anderen chinesischen Städten) nur eine Wohnimmobilie erwerben, und diese muss für den Eigenbedarf genutzt werden (nicht zur Vermietung oder als Investition) globalpropertyguide.com. Ein ausländischer Käufer muss in der Regel mindestens ein Jahr lang zum Arbeiten oder Studieren in China leben und eine Genehmigung zum Kauf einholen globalpropertyguide.com. Darüber hinaus dürfen Ausländer nicht gemeinsam in mehrere Immobilien investieren, es sei denn, dies geschieht über spezielle Unternehmen. Dies ist auf Vorschriften zurückzuführen, die seit 2006 in Kraft sind und spekulatives ausländisches Kapital verhindern sollen globalpropertyguide.com. Diese Vorschriften führen dazu, dass ausländische Käufer nur einen sehr kleinen Anteil am Wohnungsmarkt in Shanghai ausmachen, hauptsächlich Expats, die ein Eigenheim erwerben. Im kommerziellen Bereich ist institutionellen Auslandsinvestitionen erlaubt (Shanghai hat über die nationalen Vorschriften hinaus keine gesonderte Quote für den Kauf von Gewerbeimmobilien durch Ausländer), aber größere Geschäfte müssen dennoch registriert werden, und in einigen Fällen ist auch eine Devisengenehmigung zur Einzahlung der Mittel erforderlich. Die Aufnahme Shanghais in die Pilot-Freihandelszonen hat einige Verfahren für ausländische Unternehmen, die Büros für den eigenen Betrieb erwerben, geringfügig vereinfacht resourcehub.bakermckenzie.com resourcehub.bakermckenzie.com, aber keine wesentliche Liberalisierung des ausländischen Grundeigentums wurde bis 2025 eingeführt. Der Fokus lag stattdessen darauf, das Umfeld für ausländische Unternehmen freundlicher zu gestalten (z.B. vereinfachte Vermietung, Verlängerung von Landpachtverträgen usw.), anstatt ausländische spekulative Käufe zu fördern.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das politische Umfeld Shanghais im Jahr 2025 darauf ausgerichtet ist, einen stabilen und gesunden Immobilienmarkt zu unterstützen. Das Mantra der Regierung hat sich zu „Wohnen ist zum Leben da, nicht zur Spekulation – aber auch nicht zum Stillstand“ gewandelt. Die Kombination aus erleichterten Kaufbeschränkungen, günstigeren Finanzierungen, Steuersenkungen und Entwicklungsinitiativen soll die echte Nachfrage ankurbeln und den Bestand abbauen, ohne eine neue Blase zu erzeugen. Diese Maßnahmen haben bisher erste Erfolge zur Stärkung des Vertrauens gezeigt news.cgtn.com. Für die Zukunft haben die Verantwortlichen angekündigt, den Markt zu beobachten und bei Bedarf weitere Unterstützung bereitzustellen, um eine weiche Landung zu gewährleisten. Beispielsweise könnten bei anhaltendem Abschwung weitere Zinssenkungen oder sogar direkte staatliche Aufkäufe von unverkauften Wohnungen (eine landesweit diskutierte Maßnahme) eingesetzt werden globalpropertyguide.com reuters.com. Nichtsdestotrotz bewegen sich die politischen Entscheidungsträger auf einem schmalen Grat – sie versuchen, den Markt zu beleben und die Stimmung zu stützen und gleichzeitig eine Rückkehr zu ungezügelter Spekulation zu vermeiden sowie die langfristige Erschwinglichkeit im Blick zu behalten. Anleger und Immobilienkäufer können daher in der nächsten Zeit in Shanghai mit einer insgesamt unterstützenden Politik rechnen, die jedoch sorgfältig auf die lokalen Gegebenheiten abgestimmt ist.

5. Wirtschaftliche und demografische Faktoren

Eine Reihe von wirtschaftlichen und demografischen Faktoren bilden die Grundlage für die Trends am Immobilienmarkt in Shanghai und beeinflussen sowohl die Nachfrage als auch das Angebot:

• Wirtschaftswachstum und Branchenmix: Shanghai ist Chinas Handels- und Finanzzentrum mit einem BIP von etwa 4,5 Billionen RMB (rund 700 Milliarden US-Dollar) im Jahr 2024. Nach einem durch die Pandemie bedingten Abschwung (und einem deutlichen Einbruch während des Lockdowns 2022) erholte sich Shanghais Wirtschaft 2023 auf etwa 3,1 % Wachstum und wird voraussichtlich bis 2025 auf 4,7–5 % Wachstum beschleunigen cbre.com, unterstützt durch Konjunkturprogramme und wiederbelebten Konsum. Diese wirtschaftliche Entwicklung stützt den Immobilienmarkt durch höhere Einkommen und die Expansion von Unternehmen. Shanghais Schlüsselbranchen – Finanzen, professionelle Dienstleistungen, Handel, fortgeschrittene Fertigung (z. B. Halbleiter, Biotechnologie) und Technologie – treiben die Nachfrage nach verschiedenen Immobilientypen an. So sorgt etwa der boomende Finanz- und Fintech-Sektor für die Aufnahme von Grade-A-Büros in Lujiazui und Pudong, während die Sektoren Fertigung und Logistik (Automobile, Elektronik, E-Commerce) die Nachfrage nach Industrieflächen und Lagerhäusern untermauern. Die Bestrebungen der Stadt in Richtung digitale Wirtschaft und F&E (mit ausgewiesenen „Wissenschafts- und Innovationszonen“) schaffen einen Bedarf an spezialisierten Büros und Forschungseinrichtungen. Insgesamt bietet die diversifizierte und wertschöpfungsstarke Wirtschaft Shanghais eine solide Fundamentbasis für Immobilien und hebt die Stadt von schwächeren Städten ab, die von einer einzigen Branche oder spekulativem Bau abhängig sind.
• Bevölkerung und Demografie: Shanghai verfügt mit offiziell rund 24,76 Millionen Einwohnern im Jahr 2022 über eine der größten Bevölkerungen aller Städte weltweit. Das Bevölkerungswachstum der Stadt hat sich verlangsamt – Shanghai verzeichnete 2022 tatsächlich einen leichten Bevölkerungsrückgang aufgrund von COVID-bedingten Faktoren und strengeren Aufenthaltskontrollen, was jedoch als vorübergehend gilt. Langfristig plant Shanghai, die Bevölkerung gemäß Masterplan bis 2035 bei etwa 25 Millionen zu begrenzen, um Ressourcen zu managen. Demografisch gesehen ist Shanghai eine alternde Stadt: Das Durchschnittsalter steigt und die Geburtenrate ist niedrig (wie im nationalen Trend). Dennoch zieht die Stadt weiterhin junge Fachkräfte und Hochschulabsolventen aus ganz China an, da es dort viele Arbeitsmöglichkeiten und höhere Löhne gibt. Dieser anhaltende Zustrom von Talenten (Shanghai registriert jährlich zehntausende neue Einwohner mit Hochschulabschluss über das punktbasierte Hukou-System) sorgt für eine kontinuierliche Nachfrage nach Mietwohnungen und Startwohnungen. Das Vorhandensein einer großen, gebildeten Erwerbsbevölkerung und einer wohlhabenden Mittelschicht (das verfügbare Pro-Kopf-Einkommen in Shanghai ist fast doppelt so hoch wie der Landesdurchschnitt) steigert die Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum und treibt das Luxussegment an. Auf der anderen Seite führt eine alternde Bevölkerung zu mehr Interesse an Seniorenwohnheimen und könnte langfristig die Immobilienumschichtung leicht bremsen, da immer mehr Ältere vorziehen, in den eigenen vier Wänden alt zu werden. Doch in absehbarer Zukunft überwiegt in Shanghai der Urbanisierungs- und Talentanziehungseffekt die Alterung – die Stadt bleibt ein Magnet für ambitionierte Zuwanderer, was die Wohnungsnachfrage stützt.
• Einkommen und Erschwinglichkeit: Die Einwohner Shanghais genießen einige der höchsten Einkommen Chinas – das durchschnittliche jährliche verfügbare Einkommen pro Kopf überstieg 2024 RMB 80.000 (über 12.000 USD). Hohe Einkommen und Ersparnisse der Haushalte ermöglichen es vielen Familien, teure Wohnungen zu kaufen (oft mit Unterstützung der Großfamilie). Allerdings sind die Immobilienpreise ebenfalls extrem hoch, was die Erschwinglichkeit zu einem Dauerproblem macht. Das Preis-Einkommens-Verhältnis liegt in Shanghai bei typischen Wohnungen deutlich über 20:1 und ist damit eines der höchsten in Asien. Das hat zwei Folgen: Erstens gibt es eine starke Nachfrage nach kleineren, erschwinglicheren Einheiten und gefördertem Wohnraum für einkommensschwächere Einwohner. Die Bemühungen der Stadt zum Bau von öffentlich gefördertem Mietwohnraum und Gemeinschaftseigentumswohnungen sind hier entscheidend. Zweitens können hohe Preise und eingeschränkte Erschwinglichkeit das weitere Preiswachstum begrenzen – viele jüngere Käufer können unter den aktuellen Einkommensverhältnissen einfach nicht mehr Schulden aufnehmen, weshalb die Lockerungen bei Mindestanzahlungen und Hypotheken der Regierung so wichtig waren. Sollten die Einkommen weiter um circa 5–8 % jährlich steigen und sich die Immobilienpreise stabilisieren, sollte die Erschwinglichkeit allmählich zunehmen, was potenziell eine neue Nachfrage von bisher verdrängten Käufern freisetzen könnte.
• Beschäftigung und Geschäftsklima: Die Gesundheit des Arbeitsmarkts in Shanghai wirkt sich direkt auf den Immobiliensektor aus. Die Arbeitslosigkeit stieg während des Lockdowns 2022 vorübergehend an, hat sich aber seitdem verbessert; die städtische Umfrage-Arbeitslosenquote lag Anfang 2025 in Shanghai bei rund 5 %. Wichtig ist, dass sich Shanghai als Zentrum für Innovation und Unternehmertum positioniert, mit zahlreichen Inkubatoren und Anreizen für Start-ups (insbesondere im Technologiebereich). Eine dynamische Start-up-Szene kann zu neuer Nachfrage nach Büroflächen führen (zunächst oft flexible/bzw. Co-Working-Flächen) und zieht eine junge Arbeitnehmerschaft an. Herausforderungen wie die nationale Jugendarbeitslosigkeit (die 2023 Rekordhöhen erreichte) könnten jedoch einen lokalen Einfluss haben – eine hohe Jugendarbeitslosigkeit kann die Haushaltsgründung und den erstmaligen Wohnungskauf verzögern. Bisher hat Shanghai dies dank seines vielfältigen Arbeitsmarktes besser überstanden als die meisten Städte.
• Inflation und Zinsen: 2024–2025 verzeichnete China eine niedrige Inflation (rund 1 % oder weniger, teilweise sogar Verbraucherpreisdeflation). Niedrige Inflation und eine lockere Geldpolitik (die PBOC senkte die Zinssätze) hielten – wie erwähnt – die Hypothekenzinsen relativ niedrig. Für den Immobilienmarkt sind niedrige Zinsen im Allgemeinen unterstützend, da sie die Finanzierungskosten für Bauträger und Käufer senken. Allerdings spiegelt sehr niedrige Inflation auch eine schwächere Nachfrage in der Wirtschaft wider, was ein Warnsignal ist. Sollten deflationäre Tendenzen anhalten, könnten potenzielle Immobilienkäufer abwarten, in der Hoffnung auf bessere Angebote – ein Verhalten, das politische Entscheidungsträger unbedingt vermeiden wollen. Insgesamt unterstützt die Geldpolitik derzeit also den Immobiliensektor, anders als in der restriktiven Phase 2017–2019.
• Infrastruktur und Konnektivität: Shanghais umfangreiches Infrastrukturnetz – eines der größten Metrosysteme der Welt, zwei internationale Flughäfen, Tiefseehäfen und Hochgeschwindigkeitsbahnverbindungen – steigert die Attraktivität des Immobilienmarktes erheblich. Laufende Infrastrukturprojekte sind besonders bemerkenswert: 2025 plant Shanghai, 240 Milliarden CNY (33 Milliarden USD) in bedeutende Bauprojekte zu investieren english.shanghai.gov.cn. Dazu gehören neue Metrolinien (z.B. die Chongming-Linie zur Insel Chongming, die Jiading–Minhang-Bahnlinie und Erweiterungen der Metrolinien 2, 18 und andere) english.shanghai.gov.cn, eine neue Hochgeschwindigkeitsbahnverbindung (Linie Shanghai-Chongqing-Chengdu) english.shanghai.gov.cn sowie Verbesserungen an Wasserstraßen und Versorgungsinfrastruktur. Abgeschlossene Projekte wie die Shanghai Airport Link Linie (Verbindung zwischen Flughafen Hongqiao und Pudong) sowie neue Metroerweiterungen haben bereits 2024 die Konnektivität verbessert english.shanghai.gov.cn. Solche Infrastrukturverbesserungen erschließen neue Entwicklungsgebiete (z.B. werden Randbezirke zugänglicher und attraktiver für Wohn- und Gewerbeimmobilien) und erhöhen generell die Immobilienwerte in der ganzen Stadt. Die zuvor genannten fünf neuen Satellitenstädte werden jeweils mit verbesserten Verkehrsanbindungen an das Zentrum von Shanghai ausgestattet, was eine polyzentrische Stadtstruktur ermöglicht.

Zusammengefasst: Das robuste wirtschaftliche Profil Shanghais und die Rolle als Talentschmiede sind positive Faktoren für den Immobilienmarkt der Stadt und treiben die langfristige Nachfrage in allen Sektoren an. Dennoch stellen hohe Immobilienpreise und eine alternde Bevölkerung Herausforderungen dar, denen sich Shanghai stellen muss. Der Ansatz der Regierung – Fokussierung auf höherwertige Industrien, Förderung von Innovation und große Investitionen in Infrastruktur und sozialen Wohnungsbau – zielt darauf ab, dass wirtschaftliche und demographische Veränderungen einen nachhaltigen Immobilienmarkt unterstützen. Während sich Shanghai weiter zu einer wissensorientierten, globalen Stadt entwickelt, werden diese Faktoren die nachgefragten Immobilienarten in den kommenden Jahren prägen (zu erwarten sind mehr intelligente Büros, Innovationsparks, hochwertige Mietobjekte usw.).

6. Zukünftige Entwicklungsprojekte und Infrastrukturpläne

Das Stadtbild Shanghais wird sich in den kommenden Jahren durch ambitionierte Entwicklungsprojekte und Infrastrukturmaßnahmen verändern, von denen viele bereits im Rahmen des Aktionsplans 2025 und der langfristigen Vision 2035 umgesetzt werden. Diese Initiativen werden erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben, indem sie neue Märkte erschließen, die Konnektivität verbessern und Wachstum in strategischen Gebieten konzentrieren. Nachfolgend sind einige der wichtigsten Projekte und Pläne aufgeführt:

„Fünf Neue Städte“-Entwicklung: Ein Eckpfeiler der zukünftigen Planung Shanghais ist die Entwicklung von fünf großen neuen Städten am Rand der Metropolregion – Jiading, Qingpu, Songjiang, Fengxian und Nanhui (Lingang). Diese sind nicht nur Schlafstädte, sondern als unabhängige Satellitenstädte konzipiert, jede mit einem Ziel von 0,5–1 Million neuen Einwohnern bis 2035 und eigenen wirtschaftlichen Schwerpunkten english.shanghai.gov.cn. 2021 startete Shanghai diese Strategie und bis 2025 wurde ein detaillierter Aktionsplan vorgestellt, um ihren Ausbau zu beschleunigen english.shanghai.gov.cn. Jiading New City konzentriert sich beispielsweise auf die Automobil- und High-End-Ausrüstungsindustrie; Qingpu New City auf die digitale Wirtschaft (einschließlich eines „eMobile Parks“ für mobile Internetanwendungen) english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn; Songjiang New City auf Technologie und möglicherweise Kulturtourismus; Fengxian auf Biotechnologie und Kosmetik (es gibt dort einen Kosmetik-Industriepark, das „Beauty Valley“); und Nanhui/Lingang auf fortgeschrittene Fertigung (E-Fahrzeuge, Luft- und Raumfahrt) sowie maritime Industrien. Jede neue Stadt erhält erhebliche Infrastruktur: neue Schnellstraßen, U-Bahn- oder S-Bahn-Erweiterungen und modernisierte öffentliche Einrichtungen. Auswirkungen auf den Immobilienmarkt: Diese Standorte werden zu Hotspots für Immobilienentwicklung. Große Flächen sind für neuen Wohnraum, Geschäftsviertel und Logistikparks vorgesehen, was Entwickler und Investoren anzieht. In Lingang beispielsweise hat sich, seit es zur Sonderwirtschaftszone ernannt wurde, die Nachfrage nach Wohnimmobilien mit dem Zuzug von Technologiearbeitskräften sprunghaft erhöht, und die Preise sind von einem sehr niedrigen Niveau gestiegen. In den nächsten zehn Jahren, wenn diese neuen Städte wachsen, werden sie das Zentrum Shanghais entlasten und neue Teilmärkte schaffen – wahrscheinlich mit erschwinglicherem Wohnraum als in der Innenstadt, was insbesondere Erstkäufer und junge Familien anzieht. Bereits im Mai 2024 hat Shanghais Status als Metropole erster Kategorie die Stadt nicht davon abgehalten, am „Tauschprogramm“ teilzunehmen, bei dem Bewohner der Innenstadtbezirke ermutigt wurden, alte Stadtwohnungen gegen neue Häuser in diesen neuen Stadtteilen zu tauschen practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, was das Engagement der Stadt zeigt, das Wachstum nach außen zu lenken.

Große Infrastrukturprojekte: Die Regierung von Shanghai investiert massiv, um diese Entwicklungen und die allgemeine urbane Effizienz zu fördern. Wie erwähnt, laufen die Erweiterungen des Metronetzes weiter – Shanghai plant, bis 2025 mehr als 830 km Metrolinien zu erreichen. Zu den wichtigsten Projekten, die bis Ende 2025 abgeschlossen sein sollen, gehören die westliche Verlängerung der Metrolinie 2 (Verbesserung der Anbindung an das abgelegene Qingpu) und Phase 2 der Metrolinie 18 sowie Fortschritte bei komplett neuen Linien wie der Linie 20 english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn. Ein besonders transformatives Projekt ist die Anbindung der Chongming-Insel: Eine neue Chongming-Linie (möglicherweise eine U-Bahn- oder Bahnlinie) wird die große Chongming-Insel (an der Mündung des Jangtse) in das öffentliche Verkehrsnetz von Shanghai integrieren english.shanghai.gov.cn. Dies könnte die Immobilienentwicklung auf Chongming freisetzen, das bisher überwiegend ländlich und ökologisch ausgerichtet war. Darüber hinaus wird das Hochgeschwindigkeitsbahnnetz ausgebaut – Shanghai wird der östliche Endpunkt der Hochgeschwindigkeitsstrecke Shanghai–Chengdu sein, die das Land durchquert english.shanghai.gov.cn. Nach Fertigstellung (spätes 2020er) wird dies Shanghais Verbindung zu den Binnenprovinzen stärken und voraussichtlich die kommerzielle Aktivität (und damit die Nachfrage nach Büros/Hotels) rund um die neuen Bahnhöfe steigern. Ein weiteres Projekt ist die Verbesserung des Youdungang-(Yudan-Hafen-)Wasserwegs english.shanghai.gov.cn, was – trotz technischer Aspekte – die Schifffahrt der Stadt verbessern und die hafenbezogene Industrieimmobilienentwicklung in Gegenden wie Pudong und Baoshan anregen kann. Zudem erweitert Shanghai seine Flughafenkapazitäten: Der Flughafen Pudong International baut ein neues Terminal und Satellitenkonkourse, und die Planung für einen möglichen zukünftigen dritten Flughafen ist im Gange – so bleibt die Stadt ein globales Luftfahrt-Drehkreuz. All diese Projekte, unterstützt durch ein Rekord-Infrastrukturbudget von 240 Milliarden CNY im Jahr 2025 english.shanghai.gov.cn, erzeugen nicht nur Bautätigkeit (zum Vorteil von Baufirmen und beim Verkauf von Grundstücken), sondern ermöglichen auch eine umfangreichere Immobilienentwicklung in mehr Gebieten der Stadt durch verkürzte Reisezeiten.

Hochkarätige kommerzielle und kulturelle Entwicklungen: Die Stadt erlebt zudem mehrere prestigeträchtige Projekte, die ihre Skyline und ihr kulturelles Angebot erweitern werden. Ein Beispiel ist das Legoland Shanghai Resort, das im westlichen Qingpu-Gebiet gebaut wird und voraussichtlich 2024–2025 eröffnet wird cambridgenetwork.co.uk. Dieser große Themenpark (das erste Legoland in China) wird wahrscheinlich den Tourismus und die Entwicklung im Umkreis ankurbeln – Hotels, Einzelhandelsgeschäfte und verbesserte Verkehrsanbindung für Besucher. Ein weiteres Beispiel ist die Shanghai Zhangjiang Science City, die kein einzelnes Projekt, sondern ein wachsendes Innovationsviertel ist; bis 2025 entstehen dort neue zentrale Einrichtungen wie das Zhangjiang Laboratory (ein nationales Forschungslabor, das 2025 fertiggestellt wird) cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk. Solche Projekte stärken das Technologie-Ökosystem Shanghais und steigern die Nachfrage nach Büros, Laboren und Wohnraum für Forschende. Auf kultureller Ebene gehen die Entwicklungen am West Bund und North Bund weiter: Dabei werden ehemalige Industrie-Wasserfronten in gemischt genutzte Stadtviertel mit Kunstmuseen, Galerien und Büros (West Bund) sowie einem neuen Cluster von Finanzzentren (North Bund) umgewandelt. Jeder von ihnen wird in den nächsten zehn Jahren Millionen Quadratmeter Gewerbefläche bereitstellen. Shanghai baut auch zahlreiche neue Universitäts- und Krankenhauscampusse (häufig an den Stadtrand verlegt, um diese Gemeinschaften zu stärken), was angrenzende Wohn- und Einzelhandelsentwicklungen anregen kann.

Stadterneuerung: Die zukünftige Entwicklung in Shanghai betrifft nicht nur neue Viertel – es geht auch um die Erneuerung älterer Stadtbereiche. Die Stadt hat viele alternde Wohncommunitys für Renovierungen oder Neuaufbau ausgewählt. Es gibt Programme, um ältere Wohnhäuser ohne Aufzug mit Aufzügen auszustatten, die Landschaftsgestaltung zu verbessern oder in manchen Fällen baufällige Gassen (Longtang) abzureißen, um moderne Wohnungen zu errichten. Eine bemerkenswerte Initiative ist die geplante Erneuerung von Teilen der zentralen Bezirke Huangpu und Hongkou, bei der moderne, sozial durchmischte Wohnungen geschaffen und gleichzeitig historische Architektur bewahrt wird. Diese Bemühungen, die einzeln kleiner ausfallen, verbessern gemeinsam den Immobilienwert und die Lebensqualität im Stadtkern, sodass wertvolle zentrale Lagen sich weiterentwickeln und nicht verfallen.

Auswirkungen auf die Immobilienmärkte: Die genannten Projekte und Pläne werden verschiedene Effekte haben. Verbesserungen der Infrastruktur (U-Bahn-Linien, Straßen) führen typischerweise zu Wertsteigerungen bei Immobilien in neu angeschlossenen Gebieten – zum Beispiel beginnen die Preise rund um die Stationen der neuen Verlängerung der Linie 18 bereits im Vorfeld zu steigen. Neue Industrie- und Wissenschaftsparks, wie sie im Maßnahmenplan vorgesehen sind, schaffen lokalisierte Büro-/Industrie-Teilmärkte, die oft eine entsprechende Nachfrage nach Arbeiterwohnungen in der Nähe mit sich bringen. Die fünf neuen Städte werden – sofern erfolgreich – einen multipolaren Immobilienmarkt schaffen, in dem Shanghai mehrere sekundäre CBDs besitzt (ähnlich wie Tokio oder London mehrere Geschäftsbezirke haben). Dies könnte extreme Preisschwankungen abmildern, indem die Nachfrage verteilt wird, aber auch neue hochpreisige Zentren hervorbringen, falls diese Zentren florieren. Zur Vorbereitung betonte die Regierung Shanghais im April 2025 einen „Bottom-up“-Ansatz, bei dem jede Bezirksregierung befugt ist, Industrien anzusiedeln und Gemeinschaften in diesen neuen Städten zu planen english.shanghai.gov.cn. Dies deutet auf starke politische Unterstützung hin, was der Entwicklung zugutekommen dürfte.

Insgesamt ist Shanghais künftige Entwicklungsagenda mutig und umfassend und betrifft jeden Sektor: Verkehr, Industrie, Wohnen, Kultur. Für Investoren und Projektentwickler bedeutet das zahlreiche Chancen in aufstrebenden Lagen und neuen Assetklassen (z. B. Industrieparks in Fengxian, Kreativindustrieparks in Qingpu, Tourismuseinrichtungen in Songjiang usw.). Es bedeutet auch, dass sich das Wettbewerbsumfeld verändern wird – das Stadtzentrum wird nicht mehr das einzige Spiel im Ort sein, wenn diese Initiativen Früchte tragen. Bis etwa 2030 wird Shanghai voraussichtlich eine stärker verteilte Metropole mit verbesserten Wohnmöglichkeiten und weniger übermäßig dichtem Stadtkern sein, hauptsächlich dank der jetzt im Jahr 2025 gesäten Saat.

7. Risiken und Unsicherheiten

Obwohl die Aussichten für den Immobilienmarkt in Shanghai viele positive Aspekte haben, gibt es dennoch erhebliche Risiken und Unsicherheiten. Beteiligte sollten sich der folgenden wichtigsten Risikofaktoren bewusst sein, die den Markt in den kommenden Jahren negativ beeinflussen könnten:

• Makroökonomische Gegenwinde: Chinas gesamter wirtschaftlicher Verlauf stellt das größte Risiko dar. Ein langsamer als erwartetes BIP-Wachstum oder eine harte Landung der Volkswirtschaft würde die Wohnungsnachfrage und die Unternehmens-expansion dämpfen. Derzeit navigiert Chinas Wirtschaft durch Herausforderungen wie schwaches Verbrauchervertrauen, hohe Jugendarbeitslosigkeit und geringe Exportnachfrage. Sollten diese Probleme andauern oder sich verschlimmern, würde selbst Shanghai – mit seiner robusten Wirtschaft – die Auswirkungen in Form von rückläufigen Immobilientransaktionen und -absorption spüren. Beispielsweise könnten Haushalte bei deutlich unter den Zielen liegendem BIP-Wachstum größere Anschaffungen (Wohnungen) verschieben und Unternehmen Expansionen einfrieren (was Büros betrifft). Die zuvor erwähnte Reuters-Umfrage unterstreicht diese Sorge: Analysten rechnen nicht mit einer breit angelegten Erholung des Immobilienmarktes vor mindestens 2026 reuters.com reuters.com, was eine vorsichtige Stimmung widerspiegelt. Zudem könnte ein Wiederaufflammen von COVID-19 oder ähnlichen Schocks die wirtschaftliche Aktivität stören. Dennoch bieten Shanghais Diversifizierung und die Fähigkeit der Regierung, Konjunkturimpulse zu setzen (wie kürzlich durch Zinssenkungen und infrastrukturfinanzierte Anleihen), einen gewissen Schutz.
• Strukturelle Probleme des Immobilienmarktes: Der Nachhall des Immobilienbooms in China wirft weiterhin seinen Schatten. Ein wesentliches Risiko ist der Überhang an Angebot und Entwickler-Schulden. Landesweit hat ein Überangebot an unverkauften Wohnungen (insbesondere in kleineren Städten) und unfertigen Projekten das Vertrauen der Käufer untergraben reuters.com reuters.com. In Shanghai ist dies aufgrund der hohen Nachfrage weniger akut, aber die Stadt ist nicht völlig immun. Falls Entwickler mit Projekten in Shanghai (einige davon, wie Evergrande oder Sunac, waren von Zahlungsausfällen betroffen) nicht liefern können, könnte das auch die lokale Marktstimmung beeinflussen. Bislang war Shanghais Regierung proaktiv, um die Fertigstellung lokaler Projekte zu gewährleisten (unterstützt durch Whitelist-Finanzierung practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com), jedoch bleibt die finanzielle Belastung der Entwickler ein Risiko – sie könnte zu weniger neuen Projekten oder zu aggressiven Preisnachlässen führen, um Liquidität zu schaffen, was die Marktpreise insgesamt belasten könnte. Zudem stellt die hohe Leerstandsquote und das Überangebot im Bürobereich ein strukturelles Problem dar, dessen Lösung Jahre dauern könnte; anhaltend hohe Leerstände können zu Notverkäufen von Gebäuden führen und dabei den Druck auf Bewertungen im gesamten Stadtgebiet erhöhen.
• Verschuldung der Kommunalverwaltungen und politische Grenzen: Kommunalverwaltungen in China, auch die Shanghais, haben erhebliche Schulden angehäuft, teilweise durch sinkende Einnahmen aus Landverkäufen im Abschwung des Immobilienmarktes. Shanghai plant umfangreiche Infrastrukturausgaben, die durch Anleihen finanziert werden sollen english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn, doch wenn die Bedenken hinsichtlich der lokalen Verschuldung zunehmen (wie es in manchen anderen Provinzen der Fall ist), könnte dies Shanghais Fähigkeit einschränken, stark zu investieren oder Subventionen bereitzustellen. Ein Rückgang der öffentlichen Ausgaben würde eine wichtige Stütze für den Immobilien- und Bausektor entziehen. Zudem gibt es – auch wenn die Politik derzeit lockert – Grenzen für das Vorgehen der Behörden, ohne neue spekulative Risiken zu schaffen oder Ungleichheiten zu verschärfen. Beispielsweise könnte die vollständige Abschaffung aller Kaufbeschränkungen für Immobilien in Shanghai zu einem Ansturm führen und ist politisch sensibel. Die Regierung muss Konjunkturanreize sorgfältig mit der Sicherung von „Wohnraumerschwinglichkeit“ und der Vermeidung einer neuen Blase abwägen – ein ständiger Balanceakt in der Politik.
• Geopolitische und externe Risiken: Shanghai ist als globale Stadt internationalen Faktoren ausgesetzt. Die Handels- und Technologiekonflikte zwischen den USA und China haben bereits Auswirkungen gezeigt: Zölle und Exportkontrollen haben einige Industriesektoren getroffen, und ausländische Unternehmen sind vorsichtiger geworden. Die von Reuters zitierte Umfrage nannte eine Eskalation des Handelskrieges als Faktor, der die Stimmung von Immobilienkäufern und das Wirtschaftswachstum weiter dämpfen könnte reuters.com. Im schlimmsten Fall könnte eine starke Eskalation geopolitischer Spannungen (Handelskrieg, der in eine Finanzentkoppelung oder Sanktionen übergeht) dazu führen, dass multinationale Unternehmen ihre China-Aktivitäten deutlich reduzieren, was die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien senken würde. Auch könnte dies den Zufluss ausländischen Kapitals begrenzen oder dazu führen, dass chinesische Investoren eher im Ausland als im Inland investieren (Kapitalflucht), was die Immobilieninvestitionen schwächen würde. Ein weiterer Aspekt sind die globalen Finanzbedingungen: Während die Zinssätze in China sinken, könnte weltweite Zinshochs oder eine erneute Finanzkrise die Liquidität einschränken. Shanghais Immobilienmarkt ist durch Chinas Kapitalverkehrskontrollen relativ vor globalen Kreditmärkten geschützt, doch eine schwere weltweite Rezession würde exportorientierte Unternehmen und womöglich das Vermögen vermögender Investoren treffen und so indirekt Einfluss auf den Immobilienmarkt nehmen.
• Politikumsetzung und soziale Aspekte: Es bestehen auch Unsicherheiten hinsichtlich der Umsetzung und des Erfolgs von Shanghais ehrgeizigen Plänen. Wenn die „fünf neuen Städte“ nicht genügend Industrie oder Einwohner anziehen (zum Beispiel, wenn die Menschen weiterhin das zentrale Shanghai bevorzugen oder keine Arbeitsplätze in diesen Standorten entstehen), könnte dies zu untergenutzter Infrastruktur und möglicherweise zu einem Überangebot auf diesen suburbanen Märkten führen. Die Regierung setzt darauf, mit diesen Plänen Wachstum zu lenken, und ein Scheitern wäre ein Rückschlag. Soziale Faktoren wie die gesellschaftliche Akzeptanz von Umsiedlungen im Zuge von Stadterneuerungen spielen ebenfalls eine Rolle – Widerstand gegen Abrisse oder Verlagerungen könnte Erneuerungsprojekte verlangsamen. Und wie in jeder Großstadt können Themen wie Verkehrsbelastung, Umweltbelange und die Bereitstellung öffentlicher Dienstleistungen die Attraktivität von Immobilien beeinflussen. Shanghai muss zudem Umweltverschmutzung und Klimarisiken (als Küstenstadt ist der langfristige Meeresspiegelanstieg eine Überlegung) bewältigen – diese sind zwar nicht unmittelbar, aber fließen in eine nachhaltige Entwicklung mit ein.
• Marktstimmung und Vertrauen: Schließlich ist ein immaterielles, aber entscheidendes Risiko das Marktvertrauen. Der Immobiliensektor in China wird seit 2021 als von einer Vertrauenskrise betroffen beschrieben. Wenn Käufer und Investoren davon ausgehen, dass die Preise weiter fallen, könnten sie weiterhin abwarten (eine sich selbst erfüllende Bremse für den Markt). Das Wiederherstellen des Vertrauens ist daher entscheidend. Die derzeitigen politischen Maßnahmen zielen darauf ab, genau dies zu erreichen, und Anfang 2025 zeigte sich eine gewisse positive Dynamik news.cgtn.com. Jedoch könnte jedes Missgeschick – etwa wenn ein prominenter Entwickler in Shanghai in Zahlungsschwierigkeiten gerät oder es zu einem plötzlichen politischen Kurswechsel kommt – die Stimmung schnell wieder eintrüben.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Immobilienmarkt Shanghais, der robuster ist als die meisten anderen, Abwärtsrisiken durch makroökonomische Unsicherheiten, strukturelle Überhänge und externe Faktoren ausgesetzt ist. Die starken Grundlagen der Stadt sowie politische Unterstützung mildern diese Risiken bis zu einem gewissen Grad ab, dennoch sollten alle Beteiligten auf Szenarien wie einen verlangsamten Erholungskurs oder punktuelle Preiskorrekturen vorbereitet sein, falls sich die Gegenwinde verstärken. Vorsichtige Maßnahmen – wie die Diversifizierung von Investitionen über verschiedene Immobiliensparten hinweg und die Wahrung eines gesunden Verschuldungsgrads – sind ratsam. Shanghai hat frühere Zyklen und Schocks (von SARS im Jahr 2003 über die globale Finanzkrise 2008 bis hin zum Lockdown 2022) überstanden, und jedes Mal ist der Immobilienmarkt der Stadt letztlich kräftig zurückgekehrt. Daher verlangt das aktuelle Umfeld zwar Vorsicht, doch der langfristige Ausblick für den Shanghaier Immobilienmarkt bleibt grundsätzlich positiv – vorausgesetzt, diese wesentlichen Risiken werden gemanagt und nach und nach gelöst.

Fazit

Im Jahr 2025 befindet sich Shanghais Immobilienmarkt an einem Wendepunkt. Der Wohnungssektor stabilisiert sich und boomt sogar im gehobenen Segment, getragen von unterstützenden Maßnahmen und einer anhaltenden Nachfrage nach Wohnraum in Chinas führender Metropole. Die gewerblichen Sektoren stehen vor Herausforderungen – insbesondere Büros und Logistikflächen erleben eine Phase der Anpassung mit hohen Leerständen und großem Druck seitens der Mieter –, doch Shanghais Rolle als Wirtschaftszentrum sorgt dafür, dass hochwertige Immobilien weiterhin gefragt sind. Das Investorenvertrauen kehrt langsam zurück, befördert durch gesunkene Preise und eine Lockerung der Kreditvergabe, und die Entscheider haben das Steuer fest in der Hand: Sie setzen gezielte Maßnahmen ein, um den Markt zu einer „weichen Landung“ und in eine nachhaltige Zukunft zu lenken. Die wirtschaftlichen und demografischen Grundlagen Shanghais – eine wohlhabende, wachsende (wenn auch alternde) Bevölkerung und eine innovationsgetriebene Ökonomie – bieten eine solide Basis, über die viele andere Städte nicht verfügen. Darüber hinaus signalisieren Shanghais vorausschauende Investitionen in neue Stadtteile und Infrastruktur, dass die Stadt nicht nur auf Erholung setzt, sondern auf eine neue Phase von Wachstum und urbaner Entwicklung vorbereitet ist.

Künftig dürfen Beobachter erwarten, dass Shanghai weiterhin die kurzfristige Marktstabilisierung mit langfristiger, strategischer Entwicklung ausbalanciert. Die Immobilienpreise in der Stadt werden nach der aktuellen Korrektur voraussichtlich nur moderat steigen, wobei das Luxussegment besonders widerstandsfähig bleibt. Der Büromarkt wird sich langsamer erholen, doch sobald das Überangebot abgebaut ist und neue wirtschaftliche Chancen (z.B. in Technologie und Finanzwesen) entstehen, wird sich die Nachfrage verbessern. Bis Ende der 2020er-Jahre werden sich die Skyline und das U-Bahn-Netz von Shanghai weiter ausgedehnt haben – mit neuen Subzentren in Jiading, Lingang und darüber hinaus –, was die Anpassungsfähigkeit der Stadt an moderne urbane Herausforderungen widerspiegelt. Risiken bestehen selbstverständlich weiterhin, und Shanghais Wohlstand ist eng mit jenem Chinas und der Welt verknüpft. Doch wenn die Vergangenheit als Anhaltspunkt dient, dann werden Shanghais Dynamik und strategische Bedeutung dafür sorgen, dass die Stadt diese Herausforderungen meistert und weiterhin an der Spitze des chinesischen Immobilienmarkts stehen wird.

Quellen:

• JLL Shanghai Immobilienmarktbericht, 1. Quartal 2025 joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn
• CBRE China Immobilienaussichten 2025 cbre.com cbre.com
• Global Property Guide – Analyse des chinesischen Immobilienmarkts 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Reuters (Mai 2025) – Analysten zur Marktentwicklung der chinesischen Immobilienbranche reuters.com reuters.com
• CGTN News – Immobilienstimulusmaßnahmen in Shanghai, Mai 2024 news.cgtn.com news.cgtn.com
• Chambers (Merits & Tree) – Trends auf dem chinesischen Immobilienmarkt 2024 practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
• Die Stadtregierung von Shanghai veröffentlicht (2025) english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn
• Savills China Marktprognose 2025 pdf.savills.asia pdf.savills.asia
• Bloomberg/JingDaily – Einblick in den Luxusmarkt Shanghai japantimes.co.jp
• GlobalPropertyGuide – Einschränkungen für den Immobilienkauf durch Ausländer globalpropertyguide.com