De vastgoedmarkt van Shanghai in 2025 vertoont een complexe mix van veerkracht en aanpassing te midden van de bredere teruggang op de Chinese vastgoedmarkt. Woonvastgoed in Shanghai toont enkele sterke segmenten – met name in het luxe segment – zelfs terwijl de algemene prijsstijging bescheiden blijft. De commerciële sectoren (kantoren, retail en industrieel) ondervinden nog steeds tegenwind door overaanbod en voorzichtige vraag, wat leidt tot hoge leegstand en huurprijzen in het voordeel van huurders. Toch trekt de investeringsactiviteit weer aan, ondersteund door beleidsversoepelingen en aantrekkelijke waarderingen. De overheid van Shanghai heeft ingrijpende beleidsmaatregelen genomen om de markt te stabiliseren, zoals het versoepelen van aankooprestricties, het stimuleren van betaalbare huisvesting en het verhogen van de uitgaven aan infrastructuur. Dit rapport biedt een gedetailleerd overzicht van het vastgoedlandschap van Shanghai anno 2025, met vooruitzichten en trends voor de komende jaren. Hierbij komen de residentiële en commerciële trends, investeringsperspectieven, het regelgevend klimaat, economische en demografische drijfveren, aankomende ontwikkelingen en belangrijkste risico’s aan bod.
1. Trends in de residentiële vastgoedmarkt
Prijstrends: De huizenmarkt van Shanghai presteert begin 2025 beter dan die van de meeste Chinese steden, vooral wat betreft nieuwbouwwoningen. In maart 2025 bedroeg de gemiddelde prijs van nieuwgebouwde woningen in Shanghai ongeveer RMB 57.600 per vierkante meter, wat een jaar-op-jaar toename van circa 10,1% betekent – de sterkste groei onder de Chinese steden van de eerste categorie globalpropertyguide.com. Dit staat in contrast met de bredere nationale trend van dalende prijzen; in 70 grote steden daalden de nieuwbouwprijzen namelijk met ongeveer 3,5% op jaarbasis in mei 2025 tradingeconomics.com. De secundaire (bestaande) woningmarkt in Shanghai is echter zwakker: de gemiddelde prijs van tweedehandswoningen lag in maart rond de RMB 59.500 per m² en was circa 6,3% lager dan een jaar eerder globalpropertyguide.com. Dit verschil is deels te verklaren doordat ontwikkelaars nieuwe projecten tegen concurrerende prijzen aanbieden (soms onder die van vergelijkbare bestaande woningen) om kopers aan te trekken, en doordat de stad de prijsplafonds voor nieuwbouw heeft afgeschaft globalpropertyguide.com.
Vraag- en aanboddynamiek: De woningvraag in Shanghai herstelt zich geleidelijk van de dieptepunten van de crisis van 2021–2022. Begin 2025 waren er tekenen van stabilisatie – zo kromp het stadsbrede verkoopvolume van woningen in het eerste kwartaal van 2025 nog maar met -2,4% op jaarbasis (tegenover veel scherpere dalingen in voorgaande jaren) globalpropertyguide.com. Luxe- en high-end residenties vormen een opvallend lichtpunt: vermogende kopers uit Shanghai en de bredere Yangtze Delta-regio parkeren actief hun geld in luxe onroerend goed in Shanghai, omdat zij deze als veilige investering zien tijdens de nationale vastgoedcrisis japantimes.co.jp. In een recent geval werden meer dan 200 nieuwe luxe appartementen (met een prijs van ongeveer $5 miljoen per stuk) in minder dan een dag verkocht, en een penthouse van $15 miljoen werd binnen enkele uren gekocht japantimes.co.jp. Deze luxe projecten kennen vaak prijzen die 10–20% hoger liggen dan vergelijkbare units een jaar geleden – en laten daarmee de bescheiden 0,6% jaar-op-jaar stijging van de nieuwbouwwoningprijzen in Shanghai in het begin van 2024 ver achter zich japantimes.co.jp. Daarentegen blijft de vraag in het massasegment gematigder. Het vertrouwen van kopers groeit slechts langzaam, vooral vanwege zorgen over schuldenproblemen bij ontwikkelaars en onzekerheid op de arbeidsmarkt reuters.com reuters.com.
Stedelijke vs. Suburbane Markten: De centrale districten van Shanghai blijven premiumprijzen en een stabiele vraag behouden, vooral voor gerenoveerde of nieuwe woningen op toplocaties (zoals Huangpu, Xuhui, Jing’an). Ondertussen profiteren de buitenwijken en randgebieden van het “Vijf Nieuwe Steden”-initiatief van de stad. Shanghai ontwikkelt vijf perifere nieuwe steden – Jiading, Qingpu, Songjiang, Fengxian en Nanhui (Lingang) – tot zelfvoorzienende stedelijke centra tegen 2035 english.shanghai.gov.cn. Deze nieuwe steden trekken woningontwikkelingen en bevolkingsstromen aan dankzij verbeterde connectiviteit en gespecialiseerde industriële niches (bijvoorbeeld, Qingpu richt zich op digitale industrieën en Beidou-navigatie, Jiading op hoogwaardige apparatuur en medische apparaten, etc.) english.shanghai.gov.cn. Naarmate de infrastructuurverbindingen versterken (nieuwe metrolijnen, snelwegen, etc.), wordt verwacht dat de suburbane woningmarkten in deze knooppunten zullen groeien. In 2024 lanceerde Shanghai een “inruilprogramma” voor woningen om bewoners aan te moedigen oudere woningen te verkopen en nieuwe te kopen in dergelijke gebieden, waarbij ontwikkelaars en makelaars kortingen aanbieden voor deze upgrade-transacties practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Dit heeft geholpen om transacties in de vijf nieuwe steden te stimuleren. Over het algemeen neemt het aanbod van suburbane woningen in Shanghai toe – getuige de grote nieuwe projecten in gebieden als Lingang en Songjiang – maar de bevolkingslimiet van de stad (ongeveer 25 miljoen volgens het Masterplan) betekent dat de groei van het aanbod gecontroleerd en gericht is op kwalitatieve ontwikkeling.
Belangrijke ontwikkelingsgebieden: Verschillende districten en projecten springen eruit op de woningmarkt van Shanghai. Qiantan (New Bund) in Pudong, een gepland financieel en residentieel district, heeft meerdere lanceringen van luxe appartementen gekend met een sterke afname, profiterend van de status als groeiend alternatief voor het CBD. Lingang (Nanhui New City), dicht bij de kust, floreert als een zone voor hightech en logistiek (waar zich ook de Gigafabriek van Tesla en een nieuwe Tesla Energy Storage fabriek bevinden) en heeft een groeiend aanbod van woningen voor talent dat wordt aangetrokken door de voordelen van de vrijhandelszone cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk. Traditionele luxewijken zoals de voormalige Franse Concessie en Lujiazui blijven zeer gewild bij welvarende binnenlandse kopers. In deze gebieden is het nieuwe aanbod beperkt, dus wanneer er nieuwe luxeprojecten op de markt komen, wekken ze intense interesse op – zoals te zien is aan de overtekende verkopen van eerdergenoemde hoogwaardige appartementen japantimes.co.jp. Aan de andere kant kennen sommige buitenwijken zonder sterke werkgelegenheidscentra een tragere opname van nieuwbouwwoningen en zelfs een overschot aan onverkochte voorraad, overeenkomstig met de nationale trend van overaanbod op minder aantrekkelijke locaties reuters.com reuters.com.
Vooruitzicht: Analisten verwachten dat de residentiële prijzen in Shanghai zich beter zullen houden dan in de meeste andere steden in de toekomst. Een Reuters-enquête onder experts medio 2025 voorspelde dat de huizenprijzen landelijk met ongeveer 4,8% zullen dalen in 2025, maar voorspelde dat eersteklas steden zoals Shanghai slechts milde correcties zouden zien en vervolgens zouden stabiliseren tegen 2026 reuters.com globalpropertyguide.com. Sterker nog, sommige voorspellingen verwachten dat de prijzen in Shanghai de groei hervatten in 2026 (+1–2% per jaar) na de huidige correctie globalpropertyguide.com. Bijdragen aan dit optimisme zijn de aanhoudende populatie van vermogende kopers in Shanghai, de hoge vraag naar woningen van doorstromers en ondersteunend beleid. De gemiddelde prijs van nieuwbouw woningen in het hogere segment in de stad steeg in het eerste kwartaal van 2025 met 0,5% ten opzichte van het voorgaande kwartaal tot ongeveer RMB 144.600/m², wat wijst op een voorzichtige opwaartse trend joneslanglasalle.com.cn. Nu de kredietvoorwaarden versoepelen en de lokale aankoopregels zijn verruimd, wordt verwacht dat de prijzen op de primaire markt stevig zullen blijven of licht zullen stijgen, terwijl de prijzen op de secundaire markt mogelijk het dieptepunt bereiken naarmate het koperssentiment herstelt joneslanglasalle.com.cn. Een risico voor dit vooruitzicht is de bredere economie – als de groei van China tegenvalt of de werkloosheid stijgt, zou zelfs het veerkrachtige woningsegment van Shanghai kunnen stagneren. Maar afgezien van grote schokken is de woningmarkt in Shanghai gepositioneerd voor bescheiden groei en aanhoudende kracht in het hogere segment in de komende jaren.
2. Prestatie van commercieel vastgoed
Kantoorsector (Grade A kantoorruimte)
De kantorenmarkt van Shanghai in 2025 blijft huurdersvriendelijk, gekenmerkt door hoge leegstand en dalende huren als gevolg van een overvloedig nieuw aanbod en slechts geleidelijk herstelende vraag. In het eerste kwartaal van 2025 steeg de leegstand van Grade A-kantoren in Shanghai tot 16,7% in de belangrijkste CBD-gebieden en maar liefst 29,2% in gedecentraliseerde deelmarkten, doordat verschillende nieuwe projecten werden opgeleverd joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. In slechts het eerste kwartaal voegde de stad ongeveer 180.000 m² aan nieuwe Grade A-kantoren toe, waaronder twee nieuwe torens in het centrum, en naar verwachting zal er in 2025 1,6 miljoen m² aan nieuw kantooraanbod bijkomen – het grootste aantal van alle Chinese steden pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Deze toestroom van aanbod overstijgt de huidige vraag ruimschoots: in de tien grootste steden van China wordt verwacht dat de nieuwe kantooropleveringen in 2025 5,3 miljoen m² zullen bedragen, tegenover slechts ~2,5 miljoen m² netto opname. Meer dan 70% van die nieuwe ruimte is geconcentreerd in steden van het eerste niveau, met name Shanghai en Shenzhen pdf.savills.asia pdf.savills.asia.
Door dit overschot hebben verhuurders de huren verlaagd en royale incentives aangeboden om huurders aan te trekken of te behouden. Grade A-huren in het CBD van Shanghai daalden met ongeveer 2,2% in het eerste kwartaal van 2025 ten opzichte van het voorgaande kwartaal, waarmee een dalende trend werd voortgezet joneslanglasalle.com.cn. Gedecentraliseerde kantoorpanden daalden met ongeveer 2,6% kwartaal op kwartaal, doordat verhuurders in de randgebieden met hoge leegstand forse huurrabatten en subsidies voor inrichting boden joneslanglasalle.com.cn. Op jaarbasis voorspellen marktanalyseurs dat de kantoormarkthuren in Shanghai in 2025 met 10–15% kunnen dalen, de sterkste daling onder de grote steden pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Ter vergelijking: de kantoormarkthuren in Beijing zullen naar verwachting ruwweg stabiel blijven tot -5%, wat benadrukt dat het marktonevenwicht tussen vraag en aanbod in Shanghai ernstiger is pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Verhuurders reageren met flexibiliteit: velen zijn huurvoorwaarden aan het heronderhandelen, verkorten de looptijden of bieden huurvrije periodes aan om de bezettingsgraad op peil te houden joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn.
Aan de vraagzijde zijn er enkele positieve tekenen. De verhuuractiviteit van kantoren in Shanghai verbetert geleidelijk vanuit het lage niveau tijdens de pandemie, grotendeels gedreven door kostenbewuste verhuizingen en upgrades. In het eerste kwartaal van 2025 bedroeg de netto opname van Grade A-ruimte ongeveer 91.000 m², aangejaagd door binnenlandse financiële en professionele dienstverleners die profiteren van lage huren om te verhuizen naar kantoren van hogere kwaliteit joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Veel huurders uit oudere Grade B-gebouwen of duurdere gebieden maken gebruik van een “flight-to-quality” en updaten naar nieuwe projecten, nu het verschil in huurprijzen is verkleind joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Bepaalde groeisectoren leveren ook een bijdrage aan de vraag: technologie- en R&D-intensieve industrieën (geïntegreerde circuits, AI, biotechnologie) zijn actief en geven vaak de voorkeur aan kantoren op bedrijventerreinen of innovatiecampussen boven traditionele kantoortorens in het centrum joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Echter, het algehele herstel van de vraag verloopt hooguit geleidelijk. Door de tragere economische groei van China en het inperken van uitgaven door bedrijven, zijn veel ondernemingen nog steeds aan het krimpen of stellen ze uitbreidingen uit. Opvallend is dat buitenlandse multinationals (MNO’s) sommige activiteiten in Shanghai hebben teruggeschroefd – minder buitenlandse investeringen en enkele spraakmakende verhuizingen of sluitingen van multinationals in 2024 zorgden voor extra ruimte die werd teruggegeven pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Sectoren zoals traditionele financiën, vastgoed en productie hebben overtollige kantoorruimte terug op de markt gebracht terwijl ze hun processen stroomlijnen. Ook het oprichten van nieuwe bedrijven is vertraagd (nieuwe bedrijfsregistraties daalden met circa 11% op jaarbasis eind 2024), wat de vraag naar kantoorruimte verder beperkt pdf.savills.asia.
Vooruitzichten voor kantoren: De kantorenmarkt in Shanghai zal waarschijnlijk een langdurig herstel doormaken. Gezien de recordhoge leegstandscijfers en een bouwpijplijn die pas rond 2027 zal afnemen pdf.savills.asia pdf.savills.asia, zal de markt de komende jaren waarschijnlijk gunstig blijven voor huurders. De huren zullen naar verwachting verder dalen in 2025-2026 tot het overschot is geabsorbeerd. Om het overaanbod aan te pakken, overwegen de autoriteiten beleidsmaatregelen om verouderde kantoorgebouwen een nieuwe bestemming te geven (bijvoorbeeld het ombouwen van oudere Grade B/C kantoren naar alternatieve bestemmingen zoals woningen of hotels) pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Sommige verhuurders zullen mogelijk kiezen om projecten uit te stellen of ruimtes samen te voegen. Op de middellange termijn zou de positie van Shanghai als financieel en commercieel centrum uiteindelijk weer vraag moeten aantrekken – vooral als de Chinese economie stabiliseert en buitenlandse bedrijven het vertrouwen herwinnen. Maar op de korte termijn zullen hoge leegstand en lage huren aanhouden, wat druk zet op de waarde van kantoorvastgoed en innovatie aanjaagt (zoals uitbreiding van co-working, flexibele werkplekken en overheidsinitiatieven om overtollige ruimte te verhuren). Het herstel van de markt zal waarschijnlijk samenhangen met een bredere economische opleving en het succes van initiatieven om nieuwe aanvoer te beperken en onderbenutte kantoren een nieuwe functie te geven.
Retailsector (Winkelcentra & Winkelvastgoed)
De detailhandel vastgoedsector van Shanghai komt geleidelijk uit de pandemiedip, geholpen door een opleving in de consumentenbestedingen, maar het blijft een uitdagende omgeving voor verhuurders in 2025. De winkelverhuuractiviteit bleef in het eerste kwartaal van 2025 relatief beperkt – veel retailmerken bleven voorzichtig met uitbreiden en sommige stelden winkelopeningen uit joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Het leegstandspercentage van winkelcentra op toplocaties in de stad steeg tot ongeveer 9,9% (een stijging van 0,8 procentpunt in Q1), terwijl de leegstand van gedecentraliseerde winkels in de buitenwijken 13,8% bereikte joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Begin 2025 werden er geen grote nieuwe winkelcentra geopend, waardoor verdere leegstand beperkt werd, maar de concurrentie tussen de bestaande centra nam toe omdat winkeliers een overvloed aan ruimte-opties hadden joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. De gemiddelde huurprijzen op de begane grond in de belangrijkste winkelgebieden van Shanghai daalden in het eerste kwartaal van 2025 met ongeveer 1,4% ten opzichte van het voorgaande kwartaal (tot circa RMB 43,5 per m² per dag), waarmee een lichte daling werd voortgezet joneslanglasalle.com.cn. In niet-centrale gebieden daalden de huren met ongeveer 1,6% QoQ tot RMB 15,2/m²/dag joneslanglasalle.com.cn. Deze dalingen weerspiegelen de pogingen van verhuurders om huurders te lokken met huurkortingen en flexibelere huurovereenkomsten.
Ondanks het voorzichtige algemene sentiment, groeien bepaalde retailsegmenten. De consumentenmarkt in Shanghai wordt gesteund door overheidsstimuleringsmaatregelen in 2025 die bestedingen bevorderen (zoals consumptievouchers en festivals) joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Volgens JLL breiden retailcategorieën gericht op beleving, gezondheid en waarde zich uit: bijvoorbeeld sportkleding- en actieve lifestyle-merken, betaalbare restaurantketens, winkels met verzamelbare speelgoedartikelen, dierenbenodigdheden en VR/entertainmentconceptwinkels zijn actief op zoek naar winkelruimte joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Deze sectoren sluiten aan bij consumententrends na de pandemie die de nadruk leggen op gezondheid, sociale entertainment en betaalbare verwennerij. Daarnaast hebben verschillende buitenlandse luxe- en cosmeticamerken hun flagshipstores in Shanghai heropend nu het binnenlands toerisme en winkelen aantrekken. Verhuurders reageren door winkelcentra te herpositioneren en te vernieuwen – veel hebben renovaties uitgevoerd, de mix van huurders aangepast of attracties toegevoegd om meer bezoekers te trekken joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Zo worden oudere warenhuizen bijvoorbeeld omgebouwd tot interactieve belevingen of co-working hubs.
Vooruitkijkend is de detailhandelvooruitzichten voorzichtig optimistisch. Nu China consumptiegedreven groei prioriteert in 2025, wordt verwacht dat retailers weer uitbreidingsmomentum zullen krijgen joneslanglasalle.com.cn. Analisten verwachten dat leegstand zal stabiliseren zodra de huidige golf van aanbod is opgenomen en het consumentenvertrouwen verbetert cbre.com cbre.com. Een pijplijn van nieuwe spraakmakende projecten (zoals het Legoland Shanghai Resort dat gepland staat voor opening in 2024–2025 cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk, en nieuwe winkelcomplexen in gebieden zoals de West Bund) zullen weliswaar modern retaalaanbod toevoegen, maar ook nieuwe consumentbestemmingen creëren. Wat huren betreft, blijven de drukte bestaan – huren zullen waarschijnlijk in 2025 nog iets verder dalen in zowel toplocaties als secundaire locaties cbre.com cbre.com. Vastgoedeigenaren richten zich daarom op het verhogen van inkomsten door een hogere omzet (bijv. online verkoop, pop-up evenementen en ‘shoppertainment’ om de verblijfsduur in winkelcentra te vergroten) in plaats van te rekenen op het verhogen van de basishuur cbre.com cbre.com. Al met al zal het retaillonroerendgoed in Shanghai profiteren van de status van de stad als winkel- en cultuurhub, maar succes zal afhangen van adaptief hergebruik van ruimte en aansluiting bij nieuwe consumententrends in de komende jaren.
Industrieel & Logistiek Sektor
De industriële en logistieke vastgoedsector van Shanghai is snel gegroeid, ondersteund door de rol van de stad als productie- en distributiemacht. Echter, in 2025 bevindt de logistieke vastgoedmarkt zich in een staat van overaanbod, met stijgende leegstand doordat er sneller nieuwe magazijnen bijkomen dan huurders ze kunnen vullen. In het eerste kwartaal van 2025 overschreed de voorraad van niet-gebonden modern logistiek vastgoed in Shanghai de 10 miljoen m² nadat drie nieuwe projecten (442.000 m²) werden opgeleverd in districten als Songjiang, Qingpu en Jinshan joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Hierdoor steeg het leegstandspercentage van logistieke magazijnen tot 28,0% in Q1 – een zeer hoog niveau – ondanks gestage huurvraag joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. De netto opname van magazijnruimte bedroeg ongeveer 89.000 m² in het kwartaal, iets boven het niveau van een jaar eerder, waarbij third-party logistics (3PL) bedrijven de belangrijkste drijvende kracht waren achter de opname joneslanglasalle.com.cn. Maar veel nieuwgebouwde faciliteiten worden langzaam verhuurd omdat huurders voorzichtig blijven met grote uitbreidingen joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Verhuurders, geconfronteerd met een hoge leegstand, hebben de huren fors verlaagd: de totale logistieke huren in Shanghai daalden 3,7% kwartaal-op-kwartaal in Q1 (en ongeveer 10,6% jaar-op-jaar) tot ongeveer RMB 1,35 per m² per dag joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Dit is een van de sterkste dalingen onder de vastgoedsectoren en weerspiegelt de intense concurrentie in het aanbod.
Shanghai’s industriële parken en bedrijfsparken (waar R&D- en lichte productiebedrijven zijn gevestigd) vertonen een vergelijkbaar patroon. De stad heeft actief hightech industriële clusters gepromoot – bijvoorbeeld Zhangjiang Science City (voor biotech en AI), en talrijke bedrijfsparken in Pudong en Minhang – wat heeft geleid tot een golf van nieuwe opleveringen. In Q1 2025 zijn vier nieuwe bedrijfsparkprojecten opgeleverd, samen goed voor meer dan 420.000 m², waardoor het leegstandscijfer van de bedrijfsparken steeg naar ongeveer 23,1% joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. De huren in bedrijfsparken daalden met ongeveer 2,4% op kwartaalbasis (en dubbelcijferig op jaarbasis) als gevolg van het aanbod joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Toch blijft de vraag in bepaalde industriële subsectoren sterk: bedrijven in geïntegreerde schakelingen (halfgeleiders), kunstmatige intelligentie en life sciences huren actief hoogwaardige ruimtes, vaak ondersteund door overheidsinitiatieven om geavanceerde productie te stimuleren joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Bovendien breiden door de staat gesteunde onderzoeksinstituten en incubators uit, wat het voorzichtige gedrag van de private sector deels compenseert joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Shanghai’s positie als logistiek knooppunt blijft onovertroffen – het huisvest de drukste containerhaven ter wereld en omvangrijke magazijnen voor de Yangtze Delta-regio. Zelfs al is het overschot op de korte termijn duidelijk, de langetermijngroeiaanjagers (e-commerce, koelketenlogistiek voor pharma/voeding, en regionale distributiebehoeften) blijven intact.
Vooruitzichten voor Industrie/Logistiek: De kortetermijnuitdaging is het verwerken van het overschot aan voorraden. De lokale autoriteiten in Shanghai hebben dit opgemerkt – de commerciële grondlevering voor logistiek/industrieel gebruik werd in 2024 tot het laagste punt in tien jaar beperkt pdf.savills.asia pdf.savills.asia, en het aantal nieuwe industriële bouwprojecten is afgenomen (nieuwe kantoor/industriële bouwprojecten daalden met ongeveer 27,7% in 2024 landelijk) pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Deze vertraging in het toekomstige aanbod, gecombineerd met het Chinese beleid om de binnenlandse consumptie te stimuleren (wat ten goede komt aan 3PL, retail-logistiek) en de “China plus one”-manufacturingstrategie (die de vraag naar exportlogistiek kan verhogen), zou de fundamenten geleidelijk moeten verbeteren. Huren kunnen tot in 2025 onder lichte neerwaartse druk blijven staan, maar worden verwacht daarna te stabiliseren zodra de vraag de inhaalslag maakt. Sterker nog, investeerders tonen steeds meer interesse in deze sector: moderne logistieke faciliteiten op toplocaties worden beschouwd als een countercyclische vermogenscategorie, die vaak relatief stabiele inkomsten oplevert cbre.com cbre.com. We zullen waarschijnlijk ook meer adaptief hergebruik van ouder industrieel terrein zien – bijvoorbeeld het ombouwen van verouderde fabrieken tot stedelijke logistieke centra of datacenters – wat het effectieve aanbod kan verkleinen. Tegen het einde van de jaren 2020, wanneer nieuwe infrastructuur (zoals uitgebreide havenfaciliteiten en vrachtspoorverbindingen) in gebruik wordt genomen, is het industriële vastgoedsegment van Shanghai klaar om opnieuw momentum te pakken, zij het met meer duurzame groeicijfers en mogelijk een gemiddeld hogere leegstand dan de uiterst krappe markt van de late jaren 2010.
(Opmerking: De prestaties van commercieel vastgoed in de horecasector zitten ook in de lift. Nu China weer open is, zien de hotels in Shanghai de bezetting toenemen – de bezettingsgraad van 5-sterrenhotels was ongeveer 1,2% hoger op jaarbasis in februari 2025 – en het aantal internationale bezoekers steeg met +34% op jaarbasis begin 2025 joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Er komt nieuw hotelaanbod bij (zoals een tweede Shangri-La en een Thompson hotel in Hongqiao), maar het stijgende toerisme zal dit naar verwachting grotendeels opvangen joneslanglasalle.com.cn. Het herstel van de horecasector draagt positief bij aan commercieel vastgoed, vooral in retail en gemengde ontwikkelingen, maar een gedetailleerde analyse valt buiten de scope van dit rapport.)
3. Investeringsvooruitzichten
Huidig Investeringsklimaat: De vastgoedbeleggingsactiviteit in Shanghai toont veerkrachtig momentum in 2025, na een periode van terughoudendheid tijdens de hoogtijdagen van de Chinese vastgoedproblemen. In het eerste kwartaal van 2025 noteerde Shanghai 24 en-bloc vastgoedtransacties met een totale waarde van RMB 11,46 miljard, wat een stijging van 20% kwartaal-op-kwartaal betekent joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Deze stijging onderstreept het verbeterende beleggerssentiment en de liquiditeit op de markt. Opvallend is dat de meeste transacties kleiner waren – ongeveer 74% van de deals in Q1 bedroeg minder dan RMB 500 miljoen, wat aangeeft dat investeerders de voorkeur geven aan kleinere activa en risicogestuurde deals joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Vermogende particulieren (HNWIs) en binnenlandse zakelijke kopers zijn de dominante kracht geworden en zijn goed voor ongeveer 67% van het transactievolume joneslanglasalle.com.cn. Deze kopers, vaak met een wendbaar besluitvormingsproces, zijn actief bezig met het verwerven van activa (soms noodlijdend of met de noodzaak tot herpositionering), waardoor zij helpen om vastgoed te revitaliseren en liquiditeit in de markt te brengen joneslanglasalle.com.cn. Institutionele beleggers (zoals grote fondsen en verzekeraars) waren daarentegen in 2024 relatief voorzichtig, hoewel ze langzaam terugkeren nu de prijzen aantrekkelijker worden.
Binnenlandse vs. buitenlandse investeringen: De meerderheid van de vastgoedbeleggingen in Shanghai komt momenteel uit binnenlandse bronnen. Chinese verzekeringsmaatschappijen, projectontwikkelaars en vermogende particulieren grijpen de kans om activa tegen gereduceerde prijzen aan te kopen. Zo toonden verzekeringsmaatschappijen in Q1 2025 een sterke interesse in huurappartementenportefeuilles, die de grootste activaklasse werden op basis van transactiewaarde (34% van de investeringen) – zelfs meer dan transacties in de kantoorsector joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Deze huurwoonprojecten zijn aantrekkelijk vanwege hun stabiele inkomsten en beleidssteun (de overheid stimuleert investeringen in huurwoningen). Kantoren maakten in het kwartaal nog steeds ongeveer 29% van de investeringswaarde uit en retail 27% joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Buitenlandse investeerders daarentegen waren het afgelopen jaar relatief terughoudend. Factoren zoals Chinese kapitaalcontroles, geopolitieke spanningen en zorgen over valutarisico houden veel buitenlandse kopers aan de zijlijn. Zo daalde de buitenlandse directe investering in de Chinese vastgoedsector fors (een rapport meldde een daling van 27% in buitenlandse investeringen in 2024), en sommige multinationale eigenaren ontdoen zich van niet-essentiële eigendommen pdf.savills.asia. Toch blijft Shanghai dankzij zijn status als toegangsstad op de radar van wereldwijde investeerders, met name opportunistische fondsen en ontwikkelaars uit Hongkong/Singapore. We zien al vroege signalen van hernieuwde interesse – bijvoorbeeld enkele internationale private-equityfirma’s zijn al op zoek naar noodlijdende kantooractiva op toplocaties tegen koopjesprijzen. Mocht de Chinese economie zich stabiliseren en de regelgeving duidelijker worden, dan kan buitenlands kapitaal toenemen in 2025–2026 om te profiteren van Shanghai’s groeiverhaal op de lange termijn.
Huurrendementen en kapitaalwaarden: De correctie in vastgoedwaarden in de afgelopen 1-2 jaar heeft geleid tot enige verbetering van de huurrendementen in Shanghai. In de residentiële sector waren de bruto huurrendementen historisch gezien zeer laag (~1–2% in toplocaties) door de hoge prijzen, maar nu de prijzen stabiliseren en de huren na Covid herstellen, zijn de rendementen licht gestegen. Zo trekken serviceappartementen en residentiële verhuurportefeuilles nu institutionele kopers aan tegen rendementen die naar verluidt in het bereik van 3–4% liggen, wat een meer redelijke prijsstelling weerspiegelt. In de commerciële sector zijn de kantooropbrengsten gestegen doordat de kapitaalwaarden zijn gedaald; de cap rates voor topkantoren in Shanghai, die een paar jaar geleden rond de 4,0% lagen, zijn in sommige gevallen dichter bij 4,5–5,0% gekomen, waardoor kantoren aantrekkelijker worden voor langetermijninvesteerders die op zoek zijn naar inkomen. Winkelvastgoed in kernlocaties wordt nog steeds verhandeld tegen rendementen onder de 5%, maar secundaire winkels en hotelvastgoed hebben hun rendementen zien stijgen tot 6% of meer tijdens de neergang. De verwachting is dat naarmate de markt zijn dieptepunt bereikt, investeerders die nu kopen zowel kunnen profiteren van gezond inkomen en uiteindelijk van kapitaalgroei zodra de cyclus keert. Volgens CBRE zou 2025 een keerpunt moeten markeren: met lagere rentevoeten en gedaalde activaprijzen zullen meer investeerders waarschijnlijk instappen, wat mogelijk de investeringsvolumes weer doet groeien cbre.com cbre.com. De consensus is dat China’s vastgoedcorrectie waardevolle segmenten heeft gecreëerd – in Shanghai omvatten deze counter-cyclische activa zoals logistieke magazijnen, meergezinsverhuurappartementen en Grade A kantoren op toplocaties cbre.com cbre.com. Van deze segmenten wordt verwacht dat ze solide rendementen bieden op middellange termijn naarmate de markt zich herstelt.
Potentieel voor waardestijging: Op de korte termijn (2025–2026) kunnen de kapitaalwaarden in sommige segmenten nog onder druk staan – met name kantoren (totdat de leegstand daalt) en massawoningbouw (totdat het overaanbod is weggewerkt). De lange termijn fundamentele factoren van Shanghai wijzen echter op aanzienlijk waardestijgingspotentieel in het komende decennium. De aanhoudende economische groei van de stad (het BBP van Shanghai wordt in 2025 naar verwachting met ~5% verhoogd, sneller dan het nationale gemiddelde cbre.com), haar rol als financieel centrum, en de toestroom van hoogverdienende talenten ondersteunen allemaal de vastgoedwaarden. Als de huizenprijzen op nationaal niveau stabiliseren tegen 2026 zoals voorspeld reuters.com globalpropertyguide.com, zou Shanghai daarna de gematigde prijsstijging kunnen hervatten. Sommige analisten zien eersteklas vastgoed in Shanghai momenteel als een cyclisch “waardepunt” – met name luxe woningen en Grade A-kantoren die nu 10–20% goedkoper zijn dan 2–3 jaar geleden – met de mogelijkheid van een jaarlijkse waardestijging in de hoge enkelcijferige range zodra de markt volledig herstelt. Natuurlijk zal het verloop per sector verschillen: logistieke en businessparkbezittingen gelinkt aan nieuwe economieën kunnen sneller in waarde stijgen, terwijl oudere winkelcentra kunnen achterlopen tenzij ze getransformeerd worden.
Samenvattend is het investeringsvooruitzicht voor Shanghai voorzichtig positief. De markt trekt investeerders aan met een langetermijnvisie en grotere risicobereidheid, terwijl meer conservatieve partijen wachten op duidelijkere tekenen van stabilisatie. De komende jaren brengen waarschijnlijk meer diversificatie onder investeerders en in soorten activa – we verwachten meer activiteit in nichesectoren (zoals seniorenhuisvesting, datacenters, life-science parken) en creatieve dealstructuren (joint ventures, ruil van activa, enzovoorts). De diepte en liquiditeit van Shanghai maken het tot een van de eerste markten die het vertrouwen van investeerders in China herwint. Tenzij er grote beleidsveranderingen komen, blijft vastgoed in de stad waarschijnlijk een hoeksteen voor zowel binnenlandse als buitenlandse beleggers die zich willen blootstellen aan de stedelijke groei van China.
4. Regelgevend en Beleidsmatig Kader
De vastgoedmarkt van Shanghai wordt sterk beïnvloed door overheidsbeleid, en het afgelopen jaar was er een duidelijke verschuiving richting beleidsverruiming en ondersteuning om de sector te stabiliseren. Na een langdurige periode van restrictieve maatregelen om speculatie in te dammen (waaronder de “Drie Rode Lijnen” schuldgrenzen voor ontwikkelaars sinds 2020 en strikte aankoopbeperkingen), hebben autoriteiten op zowel centraal als lokaal niveau aanzienlijke steunmaatregelen in 2024–2025 geïntroduceerd om aankopen te stimuleren en risico’s te beperken globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Beperkingen op het kopen van woningen versoepeld: Shanghai, als een eersteklas stad, legde traditioneel strenge beperkingen op voor het kopen van woningen (HPRs) – bijvoorbeeld, niet-lokale gezinnen moesten jarenlang belasting of sociale zekerheidsbijdragen betalen om in aanmerking te komen voor het kopen van een huis, en lokale bewoners waren beperkt in het aantal woningen dat ze mochten kopen. In 2024 zijn deze regels aanzienlijk versoepeld. Shanghai heeft de toelatingscriteria uitgebreid door niet-lokale bewoners met een langere werkgeschiedenis in de stad in staat te stellen om onroerend goed te kopen en de definitie van “gekwalificeerde kopers” te verbreden tot verschillende talenten en sleutelarbeiders die nodig zijn voor de ontwikkeling van de stad practiceguides.chambers.com. Halverwege 2024 lanceerde Shanghai zelfs proefprogramma’s in geselecteerde districten om de aankoopbeperkingen verder te versoepelen, waarmee feitelijk wordt getest of de woningmarkt verder opengesteld kan worden practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Een belangrijke verandering: gezinnen met twee of meer kinderen mogen nu een extra woning kopen boven het normale maximum, waarmee wordt erkend dat grotere gezinnen meer ruimte nodig hebben news.cgtn.com news.cgtn.com. Daarnaast zijn de eisen voor gescheiden personen versoepeld (waardoor mazen in de wet werden gesloten die recent gescheiden oprechte kopers benadeelden), en kregen personen met een sociale huursubsidie meer flexibiliteit om de particuliere markt te betreden news.cgtn.com. Deze stapsgewijze versoepelingen weerspiegelen een voorzichtige maar duidelijke beleidswijziging van het beheersen van de prijzen naar het herstel van marktactiviteit en het voldoen aan de “diverse woonbehoeften” van bewoners news.cgtn.com news.cgtn.com.
Lagere aanbetalingen en kredietondersteuning: Tegelijk met het versoepelen van de koperscriteria zijn financiële beleidsmaatregelen soepeler geworden. In mei 2024 hebben de autoriteiten in Shanghai de minimale aanbetalingspercentages voor hypotheken verlaagd – naar 20% voor starters op de woningmarkt (voorheen 30%) en 35% voor de aankoop van een tweede woning (voorheen 50% of hoger) news.cgtn.com. In bepaalde buitenwijken en in de Pilot Free Trade Zone (Lingang New Area) werd de minimale aanbetaling voor een tweede woning zelfs verlaagd tot 30% news.cgtn.com. Deze verlagingen maken deel uit van een landelijke campagne (de centrale bank gaf steden de flexibiliteit om aanbetalingen en hypotheekrentes te verlagen), gericht op het verminderen van de initiële kosten voor kopers en het stimuleren van opwaarderingsaankopen practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Bovendien heeft Shanghai de leenlimieten verhoogd onder het Housing Provident Fund (het door de overheid beheerde hypotheekstelsel met lage rente), waardoor kopers meer kunnen lenen tegen gunstige tarieven news.cgtn.com news.cgtn.com. Banken werden tevens aangestuurd om de rente op bestaande hypotheken te verlagen, en de benchmark 5-jaar loan prime rate werd verlaagd, waardoor de gebruikelijke hypotheekrente voor een eerste woning in Shanghai eind 2024 uitkwam op zo’n 4,1-4,3% – het laagste in jaren. Al deze stappen hebben de betaalbaarheid van woningen verbeterd en werden genoemd als reden voor het prille herstel van de verkoop begin 2025. Analisten merken op dat ruimere kredietvoorwaarden in combinatie met Shanghai’s soepele houding ten opzichte van het woningbeleid cruciaal zijn geweest voor het opnieuw aanwakkeren van het sentiment onder huizenkopers joneslanglasalle.com.cn.
Belastingvoordelen en subsidies: Extra beleidssteun kwam in de vorm van belastingverminderingen en fiscale prikkels. Met ingang van 2024 heeft de centrale overheid de overdrachtsbelasting verlaagd voor woningkopers: in Shanghai betalen starters nu slechts 1% overdrachtsbelasting op woningen onder de 140 m² (voorheen 1,5%), en kopers van een tweede huis betalen 1% (voor <140 m²) of 2% (voor grotere woningen), waar dit eerder tot 3% kon oplopen practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Dit verlaagt de transactiekosten aanzienlijk voor wie wil overstappen naar een grotere woning. Shanghai was ook een van de steden die de prijslimieten voor nieuwbouwwoningen afschaften en beperkingen ophiefen die ontwikkelaars eerder verhinderden om prijzen significant te verlagen – waardoor de markt meer vrijheid kreeg om een prijs te vinden waarop vraag en aanbod samenkomen globalpropertyguide.com. Om om te gaan met ontwikkelaars in moeilijkheden en onafgebouwde projecten, werd een “white list”-systeem ingevoerd: Shanghai werkte samen met de centrale overheid om financiering te garanderen voor het voltooien van stilgevallen projecten, waaronder het toestaan van lokale staatsbedrijven om onverkochte woningen op te kopen voor sociale huisvesting globalpropertyguide.com. Eind 2024 hadden banken financiering goedgekeurd voor meer dan 5.300 van zulke “white list”-projecten in heel China (bijna CNY 1,4 biljoen), wat hielp om de belangen van huizenkopers te beschermen en gedwongen verkopen te voorkomen practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Shanghai omarmde ook innovatieve programma’s zoals het eerdergenoemde “inruilinitiatief voor woningen” (ruil je oude huis voor een nieuw met korting van de ontwikkelaar) om transacties te stimuleren practiceguides.chambers.com.
Stedelijke planning en ontwikkelingsbeleid: Op het gebied van stedelijke planning hanteert Shanghai een langetermijnvisie op evenwichtige groei. Het Masterplan van de stad (2017–2035) benadrukt het begrenzen van de bevolking rond de 25 miljoen en het beteugelen van ongebreidelde uitbreiding, met de focus op stadsvernieuwing en verbeteringen van de levenskwaliteit. In lijn hiermee stimuleren beleidsmaatregelen de herontwikkeling van oude stadsdelen (de subsidies voor renovatie van krottenwijken zijn in 2024 verhoogd practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com) en het vergroten van het aanbod van huur- en betaalbare woningen. Zo heeft Shanghai een deel van de commerciële grond omgezet in residentieel gebruik voor huurwoningen en ondersteunt de stad de bouw van door de overheid gesubsidieerde huurwoningen (soms door onverkochte commerciële panden hiervoor te bestemmen) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Er wordt ook sterk ingezet op groene gebouwen en duurzaamheid – nieuwe ontwikkelingen in Shanghai moeten voldoen aan strenge groene normen, terwijl de stad zich conformeert aan nationale doelen voor het terugdringen van koolstofuitstoot.
Buitenlandse eigendomsregels: Hoewel het binnenlands beleid is versoepeld, blijven de regels voor buitenlands eigendom relatief streng. Over het algemeen mogen buitenlandse individuen slechts één woning kopen in Shanghai (en andere Chinese steden), en deze moet voor eigen gebruik zijn (niet voor verhuur of investering) globalpropertyguide.com. Een buitenlandse koper moet meestal minstens één jaar in China verblijven voor werk of studie en goedkeuring krijgen om te kopen globalpropertyguide.com. Bovendien mogen buitenlanders niet collectief investeren in meerdere panden, tenzij via speciale ondernemingen, vanwege regels sinds 2006 die speculatieve instroom van buitenlands kapitaal willen tegengaan globalpropertyguide.com. Deze regels betekenen dat buitenlandse kopers slechts een zeer klein deel van de woningmarkt in Shanghai uitmaken, meestal expats die een huis voor eigen gebruik kopen. In de commerciële sector is institutionele buitenlandse investering toegestaan (Shanghai kent geen afzonderlijk quotum voor buitenlandse aankoop van commercieel vastgoed bovenop nationaal beleid), maar grotere transacties vereisen nog steeds een registratie bij de toezichthouder en in sommige gevallen goedkeuring voor het inbrengen van buitenlands kapitaal. De opname van Shanghai in de Pilot Free Trade Zones heeft enkele procedures voor buitenlandse bedrijven die kantoren voor eigen gebruik kopen enigszins vereenvoudigd resourcehub.bakermckenzie.com resourcehub.bakermckenzie.com, maar geen grote liberalisering van het buitenlandse eigendom van onroerend goed werd per 2025 ingevoerd. De nadruk lag in plaats daarvan op het aantrekkelijker maken van het klimaat voor buitenlandse bedrijven (zoals makkelijker huren, verlengen van erfpacht, enzovoort) en niet op het stimuleren van buitenlandse speculatieve aankopen.
Samengevat is het beleid in Shanghai in 2025 gericht op het ondersteunen van een stabiele en gezonde vastgoedmarkt. De mantra van de overheid is verschoven naar “wonen is om in te leven, niet om mee te speculeren – maar ook niet voor stilstand.” De combinatie van versoepelde aankooprestricties, goedkopere financiering, belastingverlagingen en ontwikkelingsinitiatieven is bedoeld om de echte vraag te stimuleren en de voorraad te verminderen zonder opnieuw een zeepbel te creëren. Tot nu toe hebben deze maatregelen initieel succes getoond in het versterken van het vertrouwen news.cgtn.com. Vooruitkijkend hebben ambtenaren aangegeven dat ze de markt zullen monitoren en mogelijk meer steunmaatregelen zullen invoeren indien nodig om een zachte landing te garanderen. Bijvoorbeeld, verdere renteverlagingen of zelfs directe aankopen door de overheid van onverkochte woningen (een maatregel die nationaal wordt besproken) zouden ingezet kunnen worden als de neergang aanhoudt globalpropertyguide.com reuters.com. Toch lopen beleidsmakers op een strak koord – zij proberen de markt nieuw leven in te blazen en het sentiment te ondersteunen, terwijl ze een terugkeer naar ongecontroleerde speculatie vermijden en rekening houden met de betaalbaarheid op lange termijn. Investeerders en huizenkopers kunnen daarom een over het algemeen soepel beleidsklimaat in Shanghai verwachten op de korte termijn, zij het één die zorgvuldig is afgestemd op de lokale omstandigheden.
5. Economische en Demografische Factoren
Een reeks economische en demografische factoren ligt ten grondslag aan de vastgoedtrends in Shanghai en beïnvloedt zowel de vraag als het aanbod:
- Economische groei en industriesamenstelling: Shanghai is het commerciële en financiële centrum van China, met een bbp van ongeveer RMB 4,5 biljoen (ongeveer $700 miljard) in 2024. Na een vertraging als gevolg van de pandemie (en een flinke dip tijdens de lockdown van 2022) herstelde de economie van Shanghai zich tot ongeveer 3,1% groei in 2023 en wordt verwacht dat deze versnelt naar 4,7–5% groei in 2025 cbre.com, gesteund door stimuleringsmaatregelen en hernieuwde consumentbestedingen. Deze economische prestaties ondersteunen het vastgoed door hogere inkomens en bedrijfsuitbreiding. De pijlersectoren van Shanghai – financiën, professionele dienstverlening, handel, geavanceerde maakindustrie (zoals halfgeleiders, biotechnologie) en technologie – zorgen allemaal voor vraag naar verschillende soorten vastgoed. De bloeiende financiële en fintechsector leidt bijvoorbeeld tot een grotere afname van Grade A-kantoren in Lujiazui en Pudong, terwijl de productie- en logistieke sectoren (auto’s, elektronica, e-commerce) de vraag naar industrieterreinen en magazijnen ondersteunen. De opkomst van de digitale economie en R&D (met aangewezen ‘wetenschaps- en innovatie’-zones) stimuleert de behoefte aan gespecialiseerde kantoren en onderzoeksfaciliteiten. Al met al biedt de gediversifieerde en hoogwaardige economie van Shanghai een solide fundamentele basis voor vastgoed, waardoor het zich onderscheidt van zwakkere steden die afhankelijk zijn van slechts één industrie of speculatieve bouw.
- Bevolking en demografie: De bevolking van Shanghai hoort tot de grootste van alle steden ter wereld, officieel ongeveer 24,76 miljoen in 2022. De bevolkingsgroei in de stad is afgevlakt – Shanghai kende zelfs een lichte afname van de bevolking in 2022 door COVID-gerelateerde factoren en strengere verblijfsvergunningen, maar dit wordt als tijdelijk beschouwd. Op de lange termijn wil Shanghai het inwonersaantal beperken tot nabij 25 miljoen in 2035 om middelen te beheren, volgens het Masterplan. Demografisch gezien is Shanghai een vergrijzende stad: de mediane leeftijd stijgt en het geboortecijfer is laag (conform de nationale trends). Toch blijft de stad jonge professionals en afgestudeerden uit heel China aantrekken, dankzij de vele carrièremogelijkheden en hogere lonen. Deze voortdurende toestroom van talent (Shanghai registreert jaarlijks tienduizenden nieuwe bewoners met een universitair diploma via het punten-gebaseerde hukou-systeem) betekent aanhoudende vraag naar huurwoningen en starterswoningen. De aanwezigheid van een grote, hoogopgeleide beroepsbevolking en een welvarende middenklasse (het besteedbaar inkomen per hoofd van de bevolking in Shanghai is bijna het dubbele van het nationale gemiddelde) zorgt voor meer vraag naar kwaliteitswoningen en stuwt het luxe segment. Aan de andere kant zorgt een vergrijzende bevolking voor meer interesse in seniorenwoningen en zou het op de lange termijn een lichte rem op de woningomzet kunnen zetten, omdat meer ouderen ervoor kiezen thuis oud te worden. Maar in de nabije toekomst weegt het effect van urbanisatie en concentratie van talent zwaarder dan de vergrijzing in Shanghai – de stad blijft een magneet voor ambitieuze migranten, wat de vraag naar woningen ondersteunt.
Samengevat: Shanghai’s sterke economische profiel en rol als talentmagneet zijn pluspunten voor de vastgoedmarkt en drijven de langetermijnvraag in diverse sectoren. Toch vormen hoge vastgoedkosten en een vergrijzende bevolking uitdagingen waar de stad op moet inspelen. Het beleid van de overheid – gericht op hoogwaardige industrieën, het stimuleren van innovatie en forse investeringen in infrastructuur en sociale huisvesting – moet ervoor zorgen dat economische en demografische veranderingen bijdragen aan een duurzame vastgoedmarkt. Naarmate Shanghai zich verder ontwikkelt tot een meer kennisgedreven, wereldse stad, zullen deze factoren van invloed zijn op het type vastgoed waar vraag naar is (verwacht meer slimme kantoren, innovatieparken, luxe huurwoningen, etc.) in de komende jaren.
6. Toekomstige ontwikkelingsprojecten en infrastructuurplannen
Het stadsbeeld van Shanghai zal de komende jaren worden hervormd door ambitieuze ontwikkelingsprojecten en infrastructuurplannen, waarvan er al veel in uitvoering zijn als onderdeel van het Actieplan 2025 en de langetermijnvisie voor 2035. Deze initiatieven zullen een aanzienlijke impact hebben op vastgoed door nieuwe markten te openen, connectiviteit te verbeteren en de groei te concentreren in strategische gebieden. Hieronder enkele van de belangrijkste projecten en plannen:
Ontwikkeling van de “Vijf Nieuwe Steden”: Een pijler van de toekomstige planning van Shanghai is de ontwikkeling van vijf omvangrijke nieuwe steden aan de rand van de metropool – Jiading, Qingpu, Songjiang, Fengxian en Nanhui (Lingang). Dit zijn niet slechts slaapsteden, maar worden gezien als onafhankelijke satellietsteden, elk met een streefdoel van 0,5–1 miljoen nieuwe inwoners tegen 2035 en hun eigen economische specialisaties english.shanghai.gov.cn. In 2021 lanceerde Shanghai deze strategie en tegen 2025 werd een gedetailleerd Actieplan onthuld om hun ontwikkeling te versnellen english.shanghai.gov.cn. Bijvoorbeeld: Jiading New City richt zich op de auto-industrie en hoogwaardige apparatuur; Qingpu New City op de digitale economie (inclusief een mobiel internet “eMobile Park”) english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn; Songjiang New City op technologie en mogelijk cultureel toerisme; Fengxian op biotechnologie en cosmetica (het huisvest een “Beauty Valley” cluster); en Nanhui/Lingang op geavanceerde maakindustrie (EV’s, lucht- en ruimtevaart) en maritieme sectoren. Elke nieuwe stad krijgt aanzienlijke infrastructuur: nieuwe snelwegen, metro- of spooruitbreidingen en verbeterde openbare voorzieningen. Effect op vastgoed: deze locaties worden hotspots voor vastgoedontwikkeling. Grote stukken grond worden toegewezen voor nieuwe woningen, commerciële districten en logistieke parken in deze gebieden, wat ontwikkelaars en investeerders aantrekt. In Lingang bijvoorbeeld, sinds het werd aangewezen als speciale economische zone, is de vraag naar woningen enorm gestegen door toetredende technologie-medewerkers, en zijn de prijzen gestegen vanaf een zeer laag niveau. In het komende decennium zullen, naarmate deze nieuwe steden volwassen worden, ze wat druk van centraal Shanghai wegnemen en nieuwe submarkten creëren – waarschijnlijk met betaalbaardere woningen ten opzichte van het centrum, waardoor starters en jonge gezinnen worden aangetrokken. Al in mei 2024 weerhield de status van Shanghai als eersteklas stad het er niet van om deel te nemen aan het “inruil”-programma, waarbij inwoners van centrale districten werden aangemoedigd hun oude stadsappartementen in te ruilen voor nieuwe woningen in deze nieuwe steden practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, wat laat zien dat de stad zich inzet om groei naar buiten te kanaliseren.
Grote infrastructuurprojecten: De overheid van Shanghai investeert fors om deze ontwikkelingen en de algemene stedelijke efficiëntie te ondersteunen. Zoals vermeld, zijn uitbreidingen van het metronetwerk aan de gang – Shanghai is van plan om in 2025 meer dan 830 km aan metrolijnen te hebben. Belangrijke projecten die eind 2025 gereed moeten zijn, zijn onder andere de westelijke verlenging van Metrolijn 2 (verbetering van de verbinding met het buitengebied Qingpu) en Fase 2 van Metrolijn 18, evenals vooruitgang op compleet nieuwe lijnen zoals Lijn 20 english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn. Een bijzonder transformatief project is de Chongming Island-verbinding: een nieuwe Chongming-lijn (mogelijk een metro- of spoorlijn) zal het grote Chongming Island (aan de monding van de Yangtze) integreren in het stedelijke transitnetwerk van Shanghai english.shanghai.gov.cn. Dit zou vastgoedontwikkeling op Chongming mogelijk maken, dat tot nu toe grotendeels landelijk en ecologisch gericht was. Daarnaast zijn er uitbreidingen van het hogesnelheidsnetwerk – Shanghai zal het oostelijke eindpunt vormen van een Shanghai–Chengdu hogesnelheidslijn die het land doorkruist english.shanghai.gov.cn. Wanneer deze voltooid is (eind jaren 2020), zal dit de verbinding van Shanghai met binnenlandse provincies versterken en waarschijnlijk de commerciële activiteit (en daarmee de vraag naar kantoren/hotels) rondom de nieuwe spoorwegknooppunten vergroten. Een ander project is de verbetering van de Youdungang (Yudan Port) Waterweg english.shanghai.gov.cn, wat, hoewel technisch, de scheepvaart van de stad zal verbeteren en de industrie rondom de haven in gebieden als Pudong en Baoshan kan stimuleren. Daarnaast vergroot Shanghai zijn luchthavencapaciteit: Pudong International Airport bouwt een nieuw terminalgebouw en satelliet-concourses, en er wordt nagedacht over een mogelijke toekomstige derde luchthaven – om ervoor te zorgen dat de stad een mondiaal luchtvaartknooppunt blijft. Al deze projecten, ondersteund door een record infrastructuurbudget van 240 miljard CNY in 2025 english.shanghai.gov.cn, genereren niet alleen bouwactiviteiten (wat bouwbedrijven en gronduitgiftes ten goede komt), maar maken ook meer delen van de stad geschikt voor vastgoedontwikkeling door de reistijden te verkorten.
Hoogwaardige Commerciële en Culturele Ontwikkelingen: De stad ziet momenteel ook verschillende prestigieuze projecten die zullen bijdragen aan haar skyline en culturele aanbod. Een voorbeeld hiervan is het Legoland Shanghai Resort, dat wordt gebouwd in het westelijke Qingpu-gebied en naar verwachting opent rond 2024–2025 cambridgenetwork.co.uk. Dit grote themapark (het eerste Legoland in China) zal waarschijnlijk het toerisme en de ontwikkeling in de omgeving stimuleren – hotels, winkels en verbeterd vervoer voor bezoekers. Een ander voorbeeld is de Shanghai Zhangjiang Science City, geen enkel project maar een groeiend innovatiegebied; tegen 2025 zijn daar nieuwe toonaangevende faciliteiten zoals het Zhangjiang Laboratory (een nationaal onderzoeksgebouw dat in 2025 wordt voltooid) cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk. Zulke projecten versterken het technologisch ecosysteem van Shanghai en vergroten de vraag naar kantoren, laboratoria en huisvesting voor onderzoekers. Aan de culturele kant gaan de herontwikkeling van West Bund en North Bund door: dit betreft de transformatie van voormalige industriële waterkanten in gemengd gebruikte wijken met kunstmusea, galerieën, kantoren (West Bund) en een nieuw cluster van financiële centra (North Bund). Elk van deze projecten zal de komende tien jaar miljoenen vierkante meters aan commerciële ruimte opleveren. Shanghai bouwt bovendien tal van nieuwe universiteiten en ziekenhuiscampussen (vaak in buitenwijken om deze gemeenschappen te versterken), wat de ontwikkeling van aangrenzende woon- en winkelgebieden kan stimuleren.
Stedelijke Vernieuwing: De toekomstige ontwikkeling in Shanghai draait niet alleen om nieuwe gebieden – het gaat ook om het opknappen van oudere stadswijken. De stad heeft veel verouderde woonwijken aangewezen voor renovatie of herbouw. Er zijn programma’s om liften toe te voegen aan oude appartementengebouwen zonder lift, het groen te verbeteren of in sommige gevallen vervallen steegjes (longtang) te slopen om moderne woningen te bouwen. Een belangrijk initiatief is de geplande herontwikkeling van delen van de centrale districten Huangpu en Hongkou om moderne, gemengd inkomenswoningen te creëren en tegelijkertijd historische architectuur te behouden. Deze inspanningen, die afzonderlijk kleinschalig zijn, dragen samen bij aan het verhogen van de vastgoedwaarde en de leefomstandigheden in het centrum, waardoor het waardevolle onroerend goed in het hart van de stad blijft evolueren en niet in verval raakt.
Impact op vastgoedmarkten: De genoemde projecten en plannen zullen verschillende effecten hebben. Verbeteringen in infrastructuur (metrolijnen, wegen) leiden doorgaans tot waardestijgingen van onroerend goed in nieuw verbonden gebieden – bijvoorbeeld, de prijzen rond de stations van de nieuwe verlenging van Lijn 18 beginnen reeds te stijgen in afwachting daarvan. Nieuwe industriële en wetenschapsparken zoals die in het Actieplan zullen geografisch geconcentreerde kantoor-/industriesubmarkten creëren, vaak vergezeld van vraag naar huisvesting voor werknemers in de nabijheid. De vijf nieuwe steden, indien succesvol, zullen een multipolaire vastgoedmarkt creëren waarbij Shanghai verschillende secundaire CBD’s heeft (vergelijkbaar met hoe Tokio of Londen meerdere zakencentra hebben). Dit zou prijsuitersten kunnen matigen door de vraag te spreiden, maar ook nieuwe exclusieve gebieden creëren indien deze centra floreren. Ter voorbereiding heeft de overheid van Shanghai in april 2025 de nadruk gelegd op een “bottom-up” aanpak waarbij elk district bevoegd wordt om industrieën aan te trekken en gemeenschappen te plannen in deze nieuwe steden english.shanghai.gov.cn. Dit wijst op sterke politieke steun, wat gunstig is voor hun ontwikkeling.
De toekomstige ontwikkelingsagenda van Shanghai is gedurfd en allesomvattend, met impact op alle sectoren: transport, industrie, huisvesting, cultuur. Voor investeerders en ontwikkelaars betekent dit volop kansen op opkomende locaties en nieuwe soorten activa (bijvoorbeeld industriële parken in Fengxian, creatieve industrieparken in Qingpu, toeristische voorzieningen in Songjiang, enz.). Het betekent ook dat het concurrentieveld zal veranderen – het centrum zal niet langer het enige speelveld zijn wanneer deze initiatieven werkelijkheid worden. Rond 2030 zal Shanghai waarschijnlijk een meer verspreide metropool zijn met verbeterde huisvestingsopties en een minder druk kerngebied, grotendeels dankzij de zaadjes die in 2025 nu worden geplant.
7. Risico’s en onzekerheden
Hoewel de vooruitzichten voor het vastgoed in Shanghai veel positieve punten kennen, zijn er ook aanzienlijke risico’s en onzekerheden. Belanghebbenden moeten zich bewust zijn van de volgende belangrijke risicofactoren die de markt in de komende jaren nadelig kunnen beïnvloeden:
- Macroeconomische tegenwind: De algemene economische koers van China vormt het grootste risico. Een lager dan verwachte bbp-groei of een harde landing van de nationale economie zou de vraag naar woningen en de uitbreiding van bedrijven verminderen. Op dit moment navigeert de Chinese economie door uitdagingen zoals zwak consumentenvertrouwen, hoge jeugdwerkloosheid en zwakke exportvraag. Als deze problemen aanhouden of verergeren, zal zelfs Shanghai – met zijn sterke economie – de impact voelen in termen van minder vastgoedtransacties en -opname. Bijvoorbeeld, als de bbp-groei ruim onder de doelstellingen uitkomt, kunnen huishoudens grote aankopen (woningen) uitstellen en bedrijven uitbreidingsplannen bevriezen (met gevolgen voor kantoren). De Reuters-enquête die eerder werd genoemd, benadrukt deze zorg: analisten verwachten tot minstens 2026 geen breed herstel van de vastgoedmarkt reuters.com reuters.com, wat een voorzichtige stemming weerspiegelt. Bovendien kan een opleving van COVID-19 of vergelijkbare schokken de economische activiteit verstoren. Dat gezegd hebbende, zorgen de diversificatie van Shanghai en het vermogen van de overheid om stimuleringsmaatregelen te nemen (zoals recentelijke renteverlagingen en door obligaties gefinancierde infrastructuur) voor enig buffer.
- Structurele problemen op de vastgoedmarkt: De nasleep van China’s vastgoedhausse blijft een schaduw werpen. Een groot risico is het overaanbod en de schuldenlast van projectontwikkelaars. Landelijk gezien is er een overschot aan onverkochte woningen (vooral in kleinere steden) en onvoltooide projecten, wat het vertrouwen van kopers heeft ondermijnd reuters.com reuters.com. In Shanghai is dit probleem minder acuut vanwege de grote vraag, maar de stad is niet volledig immuun. Als ontwikkelaars met projecten in Shanghai (waaronder partijen zoals Evergrande of Sunac, die in gebreke zijn gebleven) niet kunnen leveren, kan dit het marktsentiment ter plaatse beïnvloeden. Tot nu toe is de overheid van Shanghai proactief geweest in het waarborgen van de oplevering van lokale projecten (via de whitelist financieringssteun practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com), maar de financiële druk op ontwikkelaars blijft een risico – dit kan leiden tot minder nieuwe lanceringen of agressieve prijsverlagingen om geld op te halen, wat de marktprijzen in het algemeen kan drukken. Bovendien is de hoge leegstand en het overaanbod op de kantorenmarkt een structureel probleem dat jaren kan duren om op te lossen; langdurige hoge leegstand kan leiden tot noodverkoop van gebouwen, wat mogelijk een neerwaartse druk op de waarderingen in de stad kan veroorzaken.
- Lokale overheidsschuld en beleidsgrenzen: Lokale overheden in China, waaronder die van Shanghai, hebben aanzienlijke schulden opgebouwd, mede door dalende inkomsten uit grondverkopen tijdens de vastgoedcrisis. Shanghai plant grote investeringen in infrastructuur die worden gefinancierd met obligaties english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn, maar als de zorgen over lokale schulden oplopen (zoals in sommige andere provincies), kan dat Shanghai’s vermogen om zwaar te blijven investeren of subsidies te verstrekken beperken. Terugtrekking van overheidssubsidies zou een belangrijke steun voor de vastgoed- en bouwsectoren wegnemen. Daarnaast zijn er, ondanks het huidige soepele beleid, grenzen aan hoever de autoriteiten kunnen gaan zonder speculatieve risico’s opnieuw aan te wakkeren of ongelijkheidsproblemen te veroorzaken. Bijvoorbeeld: het volledig afschaffen van alle aankoopbeperkingen voor woningen in Shanghai zou tot een stormloop kunnen leiden en is politiek gevoelig. De overheid moet het stimuleren van de economie in balans brengen met het waarborgen van “betaalbaar wonen” en het voorkomen van een nieuwe bubbel, wat een voortdurende beleidsbalans vereist.
- Geopolitieke en Externe Risico’s: Shanghai, als een wereldstad, staat bloot aan internationale factoren. Amerikaans-Chinese handel- en technologietensions hebben al impact gehad: tarieven en exportcontroles hebben sommige sectoren van de maakindustrie geraakt, en er heerst terughoudendheid bij buitenlandse bedrijven. In de peiling van Reuters werd handelsoorlog-escalatie genoemd als een factor die het vertrouwen van huizenkopers en de economische groei verder zou kunnen drukken reuters.com. In het ergste geval zouden sterk escalerende geopolitieke spanningen (een handelsoorlog die overgaat in financiële ontkoppeling of sancties) ertoe kunnen leiden dat multinationals hun activiteiten in China flink inkrimpen, waardoor de vraag naar commercieel vastgoed afneemt. Dit zou ook buitenlandse kapitaalinvoer kunnen beperken of ertoe leiden dat Chinese investeerders eerder geneigd zijn om in het buitenland te investeren dan in eigen land (kapitaalvlucht), wat slecht zou zijn voor vastgoedbeleggingen. Een ander aspect is de wereldwijde financiële omstandigheden: terwijl de rentetarieven in China dalen, kan aanhoudend hoge rente internationaal of een nieuwe financiële crisis de liquiditeit beperken. Het vastgoed in Shanghai is relatief geïsoleerd van de mondiale kredietmarkten (vanwege de Chinese kapitaalcontroles), maar een grote wereldwijde recessie zou exportgerichte bedrijven en mogelijk de rijkdom van vermogende investeerders schaden en zo indirect de vastgoedmarkt beïnvloeden.
- Beleidsuitvoering en Sociale Vraagstukken: Er zijn ook onzekerheden rondom de uitvoering en het succes van Shanghai’s ambitieuze plannen. Als de “vijf nieuwe steden” er niet in slagen voldoende industrie of bewoners aan te trekken (bijvoorbeeld als mensen toch liever in het centrum van Shanghai blijven of als er geen banen komen in die kernen), kan dit leiden tot onderbenutte infrastructuur en mogelijk overaanbod in die buitenwijken. De overheid zet in op deze plannen om groei te sturen, dus onder de maat presteren hiervan zou een tegenslag zijn. Sociale factoren, zoals publieke acceptatie van verhuizing ten behoeve van stadsvernieuwing, spelen ook mee – weerstand tegen sloop of overheveling kan regeneratieprojecten vertragen. En zoals bij elke grote stad kunnen kwesties als verkeerscongestie, milieuproblemen en de levering van publieke diensten de aantrekkelijkheid van vastgoed beïnvloeden. Shanghai moet vervuiling en klimaatrisico’s beheren (als kuststad is zeespiegelstijging op de lange termijn een punt van overweging) – dit zijn geen directe zorgen, maar tellen wel mee voor duurzame ontwikkeling.
- Marktsentiment en Vertrouwen: Tot slot is een ontastbaar maar cruciaal risico het marktsentiment. De vastgoedsector in China wordt sinds 2021 omschreven als een sector met een vertrouwenscrisis. Als kopers en investeerders verwachten dat de prijzen zullen blijven dalen, blijven ze wellicht aan de zijlijn (een zichzelf versterkende rem op de markt). Herstel van vertrouwen is daarom essentieel. Het huidige beleid is gericht op verbetering hiervan, en begin 2025 was er enige positieve ontwikkeling news.cgtn.com. Toch kan elke misstap – zoals een prominente ontwikkelaar die in Shanghai failliet gaat of een plotselinge beleidswijziging – het sentiment opnieuw snel doen omslaan.
Concluderend kan worden gesteld dat de vastgoedmarkt van Shanghai, die veerkrachtiger is dan de meeste andere markten, neerwaartse risico’s kent door macro-economische onzekerheden, structurele overschotten en externe factoren. De sterke fundamenten van de stad en het beleid beperken deze risico’s tot op zekere hoogte, maar belanghebbenden moeten scenario’s klaar hebben voor situaties zoals een langzamere herstelperiode of lokale prijsdalingen als de tegenwind sterker wordt. Voorzichtigheid is geboden, zoals het spreiden van investeringen over verschillende vastgoedtypes en het behouden van een gezonde leverage. Shanghai heeft eerdere cycli en schokken doorstaan (van SARS in 2003 tot de mondiale financiële crisis in 2008 tot de lockdown van 2022), en telkens herstelde de vastgoedmarkt zich krachtig. Daarom vereist de huidige situatie weliswaar voorzichtigheid, maar blijft het langetermijnperspectief voor vastgoed in Shanghai overwegend positief – mits deze sleutelrisico’s goed worden beheerd en geleidelijk opgelost.
Conclusie
Vanaf 2025 bevindt de vastgoedmarkt van Shanghai zich op een kantelpunt. De residentiële sector stabiliseert en bloeit zelfs aan de bovenkant van de markt, gesteund door beleidsmaatregelen en een aanhoudende vraag naar woningen in China’s toonaangevende stad. De commerciële sectoren kampen met uitdagingen – met name kantoren en logistieke ruimte doorlopen een periode van aanpassing met hoge leegstand en sterke onderhandelingsmacht voor huurders – maar de rol van Shanghai als zakelijk knooppunt zorgt ervoor dat kwalitatieve panden populair blijven. Het vertrouwen van investeerders keert langzaam terug dankzij lagere prijzen en soepeler kredietverlening, en beleidsmakers zitten stevig aan het stuur, met maatregelen om de markt naar een ‘soft landing’ en een duurzame toekomst te leiden. De economische en demografische fundamenten van Shanghai – een welvarende, groeiende (zij het vergrijzende) bevolking en een innovatiegedreven economie – bieden een stevige basis die veel andere steden missen. Bovendien geven de vooruitstrevende investeringen in nieuwe steden en infrastructuur aan dat Shanghai zich niet alleen richt op herstel, maar op een nieuwe groeifase en stedelijke evolutie.
Vooruitkijkend mogen waarnemers verwachten dat Shanghai blijft balanceren tussen kortetermijnmarktstabilisatie en langetermijnstrategische ontwikkeling. De huizenprijzen zullen naar verwachting na de huidige correctie bescheiden gaan stijgen, met een bijzonder sterke luxe-markt. De kantorenmarkt zal trager herstellen, maar zodra het overaanbod wordt ingeperkt en er nieuwe economische kansen komen (bijvoorbeeld in technologie en financiën), zal de opname verbeteren. Tegen het einde van de jaren 2020 zijn de skyline en de metrolijn van Shanghai uitgebreid – met nieuwe subcentra in Jiading, Lingang en daarbuiten – wat een weerspiegeling is van de manier waarop de stad zich aanpast aan moderne stedelijke uitdagingen. Risico’s blijven uiteraard bestaan, en het lot van Shanghai is nauw verbonden met dat van China en de rest van de wereld. Maar als het verleden een aanwijzing is, betekenen de dynamiek en strategische betekenis van Shanghai dat de stad deze uitdagingen waarschijnlijk doorstaat en aan kop blijft lopen in de Chinese vastgoedmarkt.
Bronnen:
- JLL Shanghai vastgoedmarkt overzicht, 1e kwartaal 2025 joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn
- CBRE China Vastgoedvooruitzichten 2025 cbre.com cbre.com
- Global Property Guide – Analyse van de huizenmarkt China 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Reuters (mei 2025) – Analisten over vooruitzichten Chinese vastgoedmarkt reuters.com reuters.com
- CGTN Nieuws – Stimuleringsmaatregelen vastgoedmarkt Shanghai, mei 2024 news.cgtn.com news.cgtn.com
- Chambers (Merits & Tree) – Vastgoedtrends China 2024 practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
- Shanghai Gemeentelijke Overheid publiceert (2025) english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn
- Savills China Marktvooruitzichten 2025 pdf.savills.asia pdf.savills.asia
- Bloomberg/JingDaily – Inzicht in de luxemarkt van Shanghai japantimes.co.jp
- GlobalPropertyGuide – Beperkingen voor buitenlandse kopers globalpropertyguide.com
