Realitný trh v Šanghaji v roku 2025 vykazuje zložitú kombináciu odolnosti a prispôsobenia sa uprostred širšieho poklesu nehnuteľností v Číne. Rezidenčné nehnuteľnosti v Šanghaji vykazujú známky sily – najmä v segmente nehnuteľností vyššej triedy – aj keď celkový rast cien zostáva mierny. Komerčné sektory (kancelárie, maloobchod a priemyselné nehnuteľnosti) naďalej čelia protivetru v podobe nadmernej ponuky a opatrného dopytu, čo vedie k vysokej neobsadenosti a nájomcom výhodným nájmom. Napriek tomu sa investičná aktivita oživuje, podporená uvoľňovaním politík a atraktívnym ocenením. Šanghajská vláda zaviedla významné politické opatrenia na stabilizáciu trhu, od uvoľňovania obmedzení nákupu bývania po podporu dostupného bývania a investícií do infraštruktúry. Táto správa poskytuje podrobný prehľad o trhu nehnuteľností v Šanghaji k roku 2025 spolu s projekciami a trendmi na nasledujúce roky, pričom pokrýva trendy v oblasti bývania a komerčných nehnuteľností, investičné vyhliadky, regulačné prostredie, ekonomické/demografické faktory, pripravované projekty a hlavné riziká.
1. Trendy rezidenčných nehnuteľností
Cenové trendy: Trh s bývaním v Šanghaji prekonal väčšinu čínskych miest začiatkom roka 2025, najmä v segmente novostavieb. K marcu 2025 dosiahla priemerná cena novo postavených rezidenčných nehnuteľností v Šanghaji približne 57 600 RMB za meter štvorcový, čo predstavuje medziročný nárast o približne 10,1% – najsilnejší rast medzi čínskymi mestami 1. úrovne globalpropertyguide.com. To kontrastuje so všeobecným národným trendom poklesu cien; v 70 hlavných mestách sa ceny nových domov k máju 2025 medziročne znížili približne o 3,5 % tradingeconomics.com. Trh so sekundárnymi (prepredaj) nehnuteľnosťami v Šanghaji je však slabší: cena second-hand domov v marci priemerne dosiahla ~59 500 RMB za m² a bola približne o 6,3 % nižšia ako pred rokom globalpropertyguide.com. Tento rozdiel je čiastočne spôsobený tým, že developeri ponúkajú nové projekty za konkurenčné ceny (niekedy nižšie než ceny podobných existujúcich domov), aby prilákali kupcov, ako aj odstránením cenových stropov na predaj nových domov v meste globalpropertyguide.com.
Dynamika dopytu a ponuky: Dopyt po kúpe nehnuteľností v Šanghaji sa postupne zotavuje z miním v kríze v rokoch 2021–2022. Začiatok roka 2025 priniesol známky stabilizácie – napríklad pokles celomestského objemu predaja nehnuteľností sa v Q1 2025 zúžil na -2,4 % medziročne (oproti oveľa prudším poklesom v predchádzajúcich rokoch) globalpropertyguide.com. Segment luxusných a prémiových rezidencií je výrazne pozitívny: bohatí kupci zo Šanghaja a širšieho regiónu delty rieky Jang-c’-ťiang aktívne „parkujú“ peniaze v luxusných nehnuteľnostiach v Šanghaji, ktoré vnímajú ako bezpečné investície uprostred národného útlmu trhu s nehnuteľnosťami japantimes.co.jp. V jednom z nedávnych prípadov sa viac ako 200 nových luxusných jednotiek (s cenou okolo 5 miliónov dolárov za každú) vypredalo za menej ako deň a penthouse v hodnote 15 miliónov dolárov bol predaný v priebehu niekoľkých hodín japantimes.co.jp. Tieto exkluzívne projekty často dosahujú ceny o 10–20 % vyššie ako porovnateľné jednotky minulý rok – čo je oveľa viac než približné 0,6 % medziročné zvýšenie cien nových domov v Šanghaji začiatkom roka 2024 japantimes.co.jp. Naopak, dopyt na masovom trhu zostáva utlmený. Dôvera kupujúcich sa zlepšuje len pomaly kvôli obavám z dlhov developerov a neistoty na trhu práce reuters.com reuters.com.
Centrum vs. predmestské trhy: Centrálné štvrte Šanghaja si naďalej udržiavajú prémiové ceny a stabilný dopyt, najmä pri zrekonštruovaných alebo nových jednotkách v hlavných lokalitách (napr. Huangpu, Xuhui, Jing’an). Medzitým predmestské a okrajové oblasti profitujú z mestského iniciatívy „Päť nových miest“. Šanghaj rozvíja päť okrajových nových miest – Jiading, Qingpu, Songjiang, Fengxian a Nanhui (Lingang) – na sebestačné mestské centrá do roku 2035 english.shanghai.gov.cn. Tieto nové mestá priťahujú bytovú výstavbu a prílev obyvateľov vďaka lepšiemu prepojeniu a vyhradeným priemyselným odvetviam (napríklad Qingpu sa zameriava na digitálne a Beidou navigačné priemysly, Jiading na špičkové zariadenia a medicínske prístroje atď.) english.shanghai.gov.cn. Ako sa posilňuje infraštruktúra (nové linky metra, diaľnice atď.), predmestské rezidenčné trhy v týchto uzloch sa očakávajú rast. V roku 2024 Šanghaj spustil program „výmena bývania“ na podporu obyvateľov, aby predávali staršie byty a kupovali nové v týchto oblastiach, pričom developeri a makléri ponúkajú zľavy na tieto vymeniteľné presuny practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Toto pomohlo podporiť transakcie v piatich nových mestách. Celkovo sa ponuka predmestského bývania v Šanghaji zvyšuje – čo dokazujú veľké nové projekty v oblastiach ako Lingang a Songjiang – no populačný strop mesta (približne 25 miliónov podľa Hlavného plánu) znamená, že rast ponuky je meraný a zameraný na kvalitný rozvoj.
Kľúčové oblasti rozvoja: Niekoľko okresov a projektov vyniká na šanghajskom rezidenčnom trhu. Qiantan (New Bund) v Pudongu, plánovaná finančná a obytná štvrť, zaznamenala viacero spustení luxusných bytov s vysokým dopytom, pričom profituje zo svojho statusu rastúcej alternatívy k obchodným centrám. Lingang (Nanhui New City), blízko pobrežia, zažíva boom ako zóna high-tech a logistiky (je tu aj Tesla Gigafactory a nová továreň na skladovanie energie Tesla) a má rastúcu zásobu bývania pre talenty prilákané výhodami voľnej obchodnej zóny cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk. Tradičné luxusné enklávy ako bývalá Francúzska koncesia a Lujiazui zostávajú vysoko žiadané medzi majetnými domácimi kupcami. Tieto oblasti majú obmedzenú novú ponuku, takže keď sa na trh dostanú nové luxusné projekty, vzbudzujú intenzívny záujem – čo dokazuje aj preplnený predaj luxusných bytov spomínaný vyššie japantimes.co.jp. Na druhej strane, niektoré vonkajšie predmestské oblasti bez silných pracovných centier čelia pomalšiemu pohlcovaniu nových domov a dokonca oblastiam s nepredanými nehnuteľnosťami, čo zodpovedá celonárodnému trendu nadbytku ponuky v menej lukratívnych lokalitách reuters.com reuters.com.
Výhľad: Analytici očakávajú, že ceny rezidenčných nehnuteľností v Šanghaji si udržia lepšiu úroveň ako vo väčšine ostatných miest aj v budúcnosti. Prieskum Reuters uskutočnený v polovici roka 2025 medzi odborníkmi predpokladá, že celonárodné ceny nehnuteľností klesnú v roku 2025 približne o 4,8 %, no očakáva, že v mestách prvej triedy, ako je Šanghaj, dôjde len k miernym korekciám a následnej stabilizácii do roku 2026 reuters.com globalpropertyguide.com. V skutočnosti niektoré prognózy predpokladajú, že ceny v Šanghaji začnú opäť rásť od roku 2026 (o 1–2 % ročne) po súčasnej úprave globalpropertyguide.com. K optimizmu prispieva pretrvávajúca prítomnosť bonitných kupcov v Šanghaji, vysoký dopyt po bývaní zo strany záujemcov o lepšie bývanie a podporujúca politika. Priemerná cena nových luxusných bytov v meste stúpla v 1. štvrťroku 2025 medzikvartálne o 0,5 % na približne 144 600 RMB/m², čo naznačuje mierny rastový trend joneslanglasalle.com.cn. Vzhľadom na uvoľňovanie úverových podmienok a uľahčenie miestnych pravidiel pre kúpu bývania sa očakáva, že ceny na primárnom trhu zostanú pevné alebo mierne porastú, zatiaľ čo ceny na sekundárnom trhu by mohli dosiahnuť dno, keď sa nálady kupcov zlepšia joneslanglasalle.com.cn. Rizikom pre tento výhľad je širšia ekonomika – ak by rast v Číne sklamal alebo rástla nezamestnanosť, aj odolný segment bývania v Šanghaji by mohol stagnovať. Ak však nenastanú veľké šoky, rezidenčný trh v Šanghaji je nastavený na mierny rast a trvalú silu v segmente luxusných nehnuteľností v nasledujúcich rokoch.
2. Vývoj komerčných nehnuteľností
Kancelársky sektor (kancelárie triedy A)
Kancelársky trh v Šanghaji v roku 2025 naďalej zostáva priaznivý pre nájomcov, charakterizovaný vysokou neobsadenosťou a klesajúcimi nájmami v dôsledku nadmernej novej ponuky a len postupne sa obnovujúceho dopytu. V 1. štvrťroku 2025 stúpla neobsadenosť kancelárií triedy A v Šanghaji na 16,7 % v hlavných oblastiach CBD a až na 29,2 % v decentralizovaných subtrhoch, keď bolo dokončených niekoľko nových projektov joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Mesto pridalo približne 180 000 m² nových kancelárií triedy A len v prvom štvrťroku, vrátane dvoch nových veží v centre, pričom sa očakáva, že v roku 2025 pribudne 1,6 milióna m² novej kancelárskej plochy – najviac spomedzi čínskych miest pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Tento príval ponuky výrazne prevyšuje súčasný dopyt: v desiatich najväčších mestách Číny sa očakáva dokončenie 5,3 milióna m² nových kancelárskych plôch v roku 2025, pričom čistá absorpcia dosiahne len približne 2,5 milióna m². Viac ako 70 % tejto novej plochy je sústredených v mestách prvej úrovne, najmä v Šanghaji a Šen-čene pdf.savills.asia pdf.savills.asia.
Vzhľadom na tento prebytok prenajímatelia znižujú nájomné a ponúkajú štedré stimuly, aby prilákali alebo udržali nájomcov. Nájomné triedy A v šanghajskom CBD kleslo v 1. štvrťroku 2025 približne o 2,2 % oproti predchádzajúcemu štvrťroku, čo pokračuje v zostupnom trende joneslanglasalle.com.cn. Nájomné decentralizovaných kancelárií kleslo medzištvrťročne približne o 2,6 %, keď prenajímatelia v okrajových oblastiach s vysokou neobsadenosťou poskytovali výrazné zľavy na nájomné a príspevky na vybavenie joneslanglasalle.com.cn. Na ročnej báze analytici trhu predpovedajú, že kancelárske nájmy v Šanghaji by mohli v roku 2025 klesnúť o 10–15 %, čo je najvýraznejší pokles medzi veľkými mestami pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Pre porovnanie, očakáva sa, že nájmy kancelárií v Pekingu budú približne na rovnakej úrovni až -5 %, čo zdôrazňuje, že nerovnováha medzi ponukou a dopytom v Šanghaji je výraznejšia pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Prenajímatelia na situáciu reagujú flexibilitou: mnohí prerokúvajú podmienky nájmu, skracujú dĺžku nájomnej zmluvy alebo poskytujú obdobia bez nájomného, aby si udržali obsadenosť joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn.
Na strane dopytu sa objavujú niektoré pozitívne signály. Aktivita v oblasti prenájmu kancelárií v Šanghaji sa postupne zlepšuje z úrovní počas pandémie, poháňaná najmä nákladovo uvedomelými presunmi a zlepšovaním. V 1. štvrťroku 2025 bol čistý prírastok prenajatých priestorov triedy A približne 91 000 m², čo bolo spôsobené najmä domácimi finančnými a profesionálnymi firmami, ktoré využili nízke nájomné na presun do kvalitnejších kancelárií joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Mnohí nájomníci zo starších budov triedy B alebo drahších oblastí prešli na kvalitnejšie projekty prostredníctvom tzv. „útoku na kvalitu“, keďže rozdiel v prenájmoch sa zúžil joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Určité rastové odvetvia taktiež prispievajú k dopytu: technologicky a výskumne orientovaný priemysel (integrované obvody, AI, biotechnológie) je aktívny, pričom často uprednostňuje kancelárie v biznis parkoch alebo inovačných kampusoch pred tradičnými výškovými budovami v centre mesta joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Celková obnova dopytu je však v najlepšom prípade postupná. V dôsledku pomalšieho ekonomického rastu Číny a úsporných opatrení vo firmách mnohé spoločnosti stále zmenšujú svoje priestory alebo odďaľujú expanziu. Pozoruhodné je, že zahraničné nadnárodné spoločnosti (MNC) obmedzili časť svojich operácií v Šanghaji – znížené zahraničné investície a niekoľko medializovaných relokácií/zatvorení MNC v roku 2024 viedli k ďalšiemu vracaniu priestorov pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Odvetvia ako tradičné financie, nehnuteľnosti a výroba vrátili na trh prebytočné kancelárske priestory v rámci optimalizácie. Vznik nových firiem sa tiež spomalil (nové registrácie podnikov klesli koncom roka 2024 medziročne približne o 11 %), čo obmedzuje nový dopyt po prenájme kancelárií pdf.savills.asia.
Výhľad pre kancelárie: Kancelársky trh v Šanghaji čelí predĺženému obdobiu zotavovania. Vzhľadom na rekordne vysoké miery neobsadenosti a stavebný rozbeh, ktorý sa začne zmierňovať až okolo roku 2027 pdf.savills.asia pdf.savills.asia, sa očakáva, že trh ostane v prospech nájomcov aj počas nasledujúcich rokov. Nájmy budú pravdepodobne naďalej klesať v rokoch 2025–2026, kým sa prebytočná ponuka neabsorbuje. Na riešenie nadmernej ponuky zvažujú úrady politiky rekvalifikácie zastaraných kancelárskych budov (napr. premena starších kancelárií triedy B/C na alternatívne využitie ako bývanie alebo hotely) pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť odložiť dokončenie projektov alebo konsolidovať priestory. V strednodobom horizonte by si Šanghaj vďaka svojej pozícii finančného a obchodného centra mal opäť pritiahnuť dopyt – najmä ak sa čínska ekonomika stabilizuje a zahraničné podniky opäť získajú dôveru. V krátkodobom horizonte však budú vysoké miery neobsadenosti a nízke nájmy pretrvávať, čo bude vyvíjať tlak na hodnotu kancelárskych aktív a podnecovať inovácie (ako napríklad rozširovanie co-workingu, ponuky flexibilných pracovných priestorov či kroky vlády na prenájom prebytočných priestorov). Zotavenie trhu pravdepodobne závisí od širšieho ekonomického oživenia a úspešnosti opatrení na obmedzenie novej ponuky a nájdenie nového využitia pre nevyužívané kancelárie.
Sektor maloobchodu (nákupné centrá & maloobchodné nehnuteľnosti)
Šanghajský sektor maloobchodných nehnuteľností sa postupne dostáva z poklesu spôsobeného pandémiou, pričom mu pomáha oživenie spotrebiteľských výdavkov, avšak v roku 2025 zostáva náročným prostredím pre prenajímateľov. Aktivita v oblasti prenájmu maloobchodných priestorov bola v 1. štvrťroku 2025 stále relatívne utlmená – mnohé maloobchodné značky zostali pri rozširovaní opatrné a niektoré odložili otvorenie predajní joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Miera neobsadenosti v hlavných obchodných centrách mesta vzrástla na približne 9,9 % (medzištvrťročne nárast o 0,8 percentuálneho bodu), pričom mieru neobsadenosti decentralizovaných predmestských maloobchodných prevádzok dosiahla 13,8 % joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. V začiatku roka 2025 sa neotvorilo žiadne nové veľké nákupné centrum, čo obmedzilo ďalší nárast neobsadenosti, no konkurencia medzi existujúcimi centrami sa vyostrila, keďže maloobchodníci mali dostatok možností na výber joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Priemerné nájomné za prízemné priestory v hlavných nákupných oblastiach Šanghaja kleslo v 1. štvrťroku 2025 o približne 1,4 % v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom (na približne 43,5 RMB za m² denne), čím pokračoval mierny pokles joneslanglasalle.com.cn. V okrajových oblastiach nájomné kleslo medzištvrťročne približne o 1,6 % na 15,2 RMB/m²/deň joneslanglasalle.com.cn. Tieto poklesy odzrkadľujú snahu prenajímateľov prilákať nájomcov prostredníctvom zliav na nájomnom a flexibilnejšími podmienkami prenájmu.
Napriek opatrnému celkovému sentimentu niektoré segmenty maloobchodu rastú. Spotrebiteľskú ekonomiku Šanghaja podporujú vládne stimulačné politiky v roku 2025, ktoré propagujú míňanie (napr. poukážky na spotrebu a festivaly) joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Podľa spoločnosti JLL sa rozširujú maloobchodné kategórie zamerané na zážitky, zdravie a hodnotu: napríklad značky športového oblečenia a aktívneho životného štýlu, cenovo dostupné reštauračné reťazce, obchody so zberateľskými hračkami, predajne potrieb pre domáce zvieratá a prevádzky s VR/zábavnými konceptmi aktívne prenajímajú priestory joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Tieto sektory sa zhodujú s postpandemickými spotrebiteľskými trendmi uprednostňujúcimi zdravie, spoločenskú zábavu a cenovo dostupné potešenia. Okrem toho viaceré zahraničné luxusné a kozmetické značky opätovne otvorili vlajkové predajne v Šanghaji v súvislosti s oživením domáceho turizmu a nakupovania. Prenajímatelia reagujú opätovným pozicionovaním a modernizáciou nákupných centier – mnohé z nich prešli rekonštrukciou, zmenili mix nájomcov alebo pridali atrakcie na zvýšenie návštevnosti joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Napríklad staršie obchodné domy prerábajú poschodia na interaktívne zážitky alebo coworkingové centrá.Pri pohľade do budúcnosti je výhľad pre maloobchod opatrne optimistický. Keďže Čína uprednostňuje rast založený na spotrebe v roku 2025, očakáva sa, že maloobchodníci opäť nadobudnú expanzné tempo joneslanglasalle.com.cn. Analytici predpokladajú, že miera neobsadenosti sa stabilizuje po absorpcii aktuálnej vlny ponuky a so zlepšením spotrebiteľskej dôvery cbre.com cbre.com. Pripravované nové prestížne projekty (ako napríklad Legoland Shanghai Resort plánovaný na otvorenie v rokoch 2024–2025 cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk, ako aj nové nákupné komplexy v oblastiach ako West Bund) prinesú modernú maloobchodnú ponuku, ale zároveň vytvoria nové miesta pre spotrebiteľov. Pokiaľ ide o nájomné, tlak pretrváva – nájmy budú pravdepodobne v roku 2025 mierne klesať tak v prémiových, ako aj sekundárnych lokalitách cbre.com cbre.com. Prenajímatelia sa preto zameriavajú na zvyšovanie príjmov vďaka vyššiemu obratu (napr. zapojením sa do online predaja, organizovaním pop-up udalostí a „zábavy pre nakupujúcich“ na zvýšenie času stráveného v nákupných centrách), namiesto spoliehania sa na zvyšovanie základného nájomného cbre.com cbre.com. Celkovo maloobchodné nehnuteľnosti v Šanghaji budú profitovať zo statusu mesta ako nákupného a kultúrneho centra, avšak úspech bude závisieť od adaptívneho využitia priestorov a zosúladenia s novými spotrebiteľskými trendmi v nasledujúcich rokoch.
Priemyselný a logistický sektor
Sektor priemyselných a logistických nehnuteľností v Šanghaji sa rýchlo rozširoval, čo podporila úloha mesta ako výrobného a distribučného centra. Avšak v roku 2025 je trh s logistickými nehnuteľnosťami v stave nadmernej ponuky, pričom voľné priestory rastú, keďže nové sklady pribúdajú rýchlejšie, než ich nájomcovia dokážu obsadiť. V prvom štvrťroku 2025 moderná logistická kapacita bez ciel v Šanghaji presiahla 10 miliónov m² po tom, ako boli dokončené tri nové projekty (442 000 m²) v štvrtiach ako Songjiang, Qingpu a Jinshan joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. To vytlačilo mieru voľných skladových priestorov až na 28,0 % v prvom štvrťroku – čo je veľmi vysoká úroveň – napriek stabilnému dopytu po prenájme joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Čistá absorpcia skladových priestorov bola počas štvrťroka okolo 89 000 m², čo je mierne nad úrovňou predchádzajúceho roka a hlavným ťahúňom dopytu boli logistické firmy tretích strán (3PL) joneslanglasalle.com.cn. Avšak mnohé novopostavené objekty sa prenajímajú pomaly, keďže nájomcovia sú stále opatrní pri veľkých expanziách joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Prenajímatelia, čeliaci zvýšenému množstvu voľných priestorov, agresívne znižovali nájmy: celkové logistické nájomné v Šanghaji kleslo o 3,7 % štvrťročne (a približne o 10,6 % medziročne) na približne 1,35 RMB za m² na deň joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Ide o jeden z najprudších poklesov medzi segmentmi nehnuteľností, čo odráža intenzívnu konkurenčnú ponuku.Šanghajské priemyselné a obchodné parky (ktoré hostia výskumné a vývojové, ako aj ľahké výrobné kancelárie) vykazujú podobný trend. Mesto aktívne podporuje klastre vysokých technológií – napríklad Zhangjiang Science City (pre biotechnológie a AI) a množstvo obchodných parkov v Pudongu a Minhangu – čo vedie k nárastu nových dokončení. V 1. štvrťroku 2025 štyri nové projekty obchodných parkov dodali viac ako 420 000 m², čím sa miera neobsadenosti v obchodných parkoch zvýšila na približne 23,1% joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Nájomné v obchodných parkoch kleslo približne o 2,4% medzištvrťročne (a medziročne o dvojciferné číslo) kvôli tlaku zo strany ponuky joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Napriek tomu je dopyt v určitých priemyselných subsektoroch silný: spoločnosti v oblasti integrovaných obvodov (polovodičov), umelej inteligencie a vied o živote aktívne prenajímajú priestory s vysokým štandardom, často podporované vládnymi iniciatívami na podporu pokročilej výroby joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Okrem toho štátom podporované výskumné ústavy a inkubátory rozširujú svoje aktivity, čo čiastočne kompenzuje opatrnosť súkromného sektora joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Postavenie Šanghaja ako logistického centra zostáva neprekonané – nachádza sa tu najrušnejší kontajnerový prístav sveta a rozsiahle sklady obsluhujúce región delty rieky Yang-c’-ťiang. Preto, aj keď je v najbližšom období zjavný nadbytok ponuky, dlhodobé faktory rastu (e-commerce, logistika chladeného reťazca pre farmaceutiká/potraviny a regionálne distribučné požiadavky) zostávajú zachované.
Výhľad pre priemysel/logistiku: Krátkodobou výzvou je vysporiadať sa s prebytkom zásob. Miestne orgány v Šanghaji si to všimli – ponuka komerčných pozemkov na logistické/priemyselné využitie bola v roku 2024 znížená na najnižšiu úroveň za desaťročie pdf.savills.asia pdf.savills.asia a nové začiatky priemyselnej výstavby klesli (začiatky nových kancelárskych/priemyselných projektov celonárodne klesli približne o 27,7 % v roku 2024) pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Toto spomalenie budúcej ponuky, v kombinácii s čínskymi politikami na podporu domácej spotreby (prospech pre 3PL, maloobchodnú logistiku) a stratégiou “Čína plus jeden” v oblasti výroby (čo by mohlo zvýšiť potrebu vývoznej logistiky), by malo postupne zlepšiť základné fundamenty. Nájomné môže byť pod miernym tlakom na pokles až do roku 2025, ale očakáva sa, že sa následne stabilizuje ako dopyt dobehne ponuku. V skutočnosti je o tento sektor čoraz väčší záujem zo strany investorov: moderné logistické zariadenia v kľúčových lokalitách sú považované za proticyklickú triedu aktív, často poskytujúcu relatívne stabilný príjem cbre.com cbre.com. Môžeme tiež očakávať viac adaptívneho opätovného využitia starších priemyselných pozemkov – napríklad konverziu zastaraných tovární na mestskú logistiku alebo dátové centrá – čo môže obmedziť efektívnu ponuku. Koncom 20. rokov 21. storočia, keď do prevádzky vstúpia nové infraštruktúry (ako rozšírené prístavné terminály či nákladné železničné spojenia), priemyselný segment nehnuteľností v Šanghaji je pripravený znovu získať dynamiku, hoci s udržateľnejším tempom rastu a pravdepodobne vyššou priemernou neobsadenosťou než v mimoriadne vypätom trhu neskorých 2010-tych rokov.
(Poznámka: Výkonnosť komerčných nehnuteľností v hotelierskom sektore taktiež stúpa. S opätovným otvorením Číny sa obsadenosť hotelov v Šanghaji zlepšila – obsadenosť 5-hviezdičkových hotelov bola k februáru 2025 vyššia približne o 1,2 % medziročne – a počet príchodov zahraničných návštevníkov vzrástol v začiatku roku 2025 o +34 % medziročne joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Prichádza nová hotelová ponuka (napr. druhý hotel Shangri-La a hotel Thompson v Hongqiao), ale očakáva sa, že rastúci turizmus ju väčšinou absorbuje joneslanglasalle.com.cn. Oživenie hotelierskeho sektora pozitívne prispieva ku komerčným nehnuteľnostiam, najmä v oblasti maloobchodu a zmiešaných developmentov, ale podrobná analýza presahuje rámec tejto správy.)
3. Investičný výhľad
Súčasné investičné prostredie: Investičná aktivita v oblasti nehnuteľností v Šanghaji vykazuje odolný rast v roku 2025 po utlmenom období počas vrcholu čínskych problémov s nehnuteľnosťami. V prvom štvrťroku 2025 Šanghaj zaznamenala 24 en-bloc transakcií s nehnuteľnosťami v celkovej hodnote 11,46 miliardy RMB, čo predstavuje 20% nárast oproti predchádzajúcemu štvrťroku joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Tento nárast podčiarkuje zlepšujúcu sa náladu investorov a likviditu na trhu. Pozoruhodné je, že väčšina transakcií bola menšieho rozsahu – približne 74% obchodov v 1. štvrťroku bolo pod 500 miliónov RMB, čo naznačuje, že investori uprednostňujú menšie aktíva a transakcie s kontrolovaným rizikom joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Jednotlivci s vysokou čistou hodnotou majetku (HNWI) a domáci firemní kupujúci sa stali dominantnou silou, pričom predstavujú približne 67% objemu transakcií joneslanglasalle.com.cn. Títo kupujúci s rýchlym rozhodovaním aktívne nakupujú aktíva (často problémové alebo potrebujúce repozicionovanie), čím pomáhajú oživiť nehnuteľnosti a vnášajú likviditu na trh joneslanglasalle.com.cn. Naopak, inštitucionálni investori (ako veľké fondy a poisťovne) boli v roku 2024 relatívne opatrní, hoci sa pomaly vracajú, keď sa ceny stávajú atraktívnejšími.
Domáce vs. zahraničné investície: Väčšina investícií do nehnuteľností v Šanghaji v súčasnosti pochádza z domácich zdrojov. Čínske poisťovne, developeri a majetní jednotlivci využívajú príležitosti na nákup aktív za znížené ceny. Napríklad v 1. štvrťroku 2025 zaznamenali poisťovne silný záujem o portfóliá nájomných bytov, ktoré sa stali najväčšou triedou aktív podľa objemu transakcií (34 % investícií) – dokonca predbehli aj kancelársky sektor joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Tieto nájomné rezidenčné projekty lákajú stabilným príjmom a podporou zo strany štátu (vláda podporuje investície do nájomného bývania). Kancelárske priestory však aj tak tvorili približne 29 % investičnej hodnoty a maloobchod 27 % v danom štvrťroku joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Zahraniční investori boli na druhej strane v uplynulom roku pomerne zdržanliví. Faktory ako devízová kontrola v Číne, geopolitické napätie a obavy z menového rizika odradili mnohých zahraničných kupujúcich. Priame zahraničné investície do čínskeho realitného sektora teda prudko klesli (jeden report uvádza 27% pokles zahraničných investícií v roku 2024) a niektorí nadnárodní vlastníci predávajú nejadrový majetok pdf.savills.asia. Napriek tomu, Šanghaj si ako vstupná brána do Číny udržuje pozornosť globálnych investorov, najmä oportunistických fondov a developerov z Hongkongu či Singapuru. Objavujú sa prvé známky obnoveného záujmu – napríklad niekoľko medzinárodných private equity firiem už vyhľadáva problémové kancelárske aktíva na atraktívnych lokalitách za výhodné ceny. Ak sa čínska ekonomika stabilizuje a regulačné prostredie sa vyjasní, zahraničný kapitál by sa mohol zvýšiť v rokoch 2025–2026, aby využil dlhodobý príbeh rastu Šanghaja.
Výnosy z prenájmu a kapitálové hodnoty: Korekcia cien nehnuteľností za posledných 1–2 rokov viedla k zlepšeniu výnosov z prenájmu v Šanghaji. V rezidenčnom sektore boli hrubé výnosy z prenájmu historicky veľmi nízke (~1–2 % v prémiových lokalitách) kvôli vysokým cenám, no keďže ceny stagnujú a nájmy sa po covide zotavujú, výnosy mierne stúpli. Napríklad, servisované apartmány a portfóliá na prenájom obytných nehnuteľností teraz lákajú inštitucionálnych kupcov pri výnosoch údajne v rozmedzí 3–4 %, čo odráža rozumnejšie ocenenie. V komerčnom sektore výnosy kancelárií rástli v dôsledku poklesu kapitálových hodnôt; kapitálové výnosy (cap rates) prémiových kancelárií v Šanghaji, ktoré boli pred pár rokmi okolo 4,0 %, sa v niektorých prípadoch priblížili k 4,5–5,0 %, čo robí kancelárske priestory zaujímavejšími pre dlhodobých investorov hľadajúcich príjem. Maloobchodné aktíva v hlavných centrách sa stále obchodujú pri výnosoch pod 5 %, ale sekundárne maloobchodné a hotelové nehnuteľnosti zaznamenali nárast výnosov na 6 % a viac v prostredí útlmu. Očakáva sa, že keď trh dosiahne dno, investori nakupujúci teraz získajú zdravý príjem a aj prípadné kapitálové zhodnotenie, keď sa cyklus otočí. Podľa CBRE by rok 2025 mal znamenať zlom: nižšie úrokové sadzby a znížené ceny aktív pravdepodobne prilákajú viac investorov, čo môže opäť viesť k rastu investičných objemov cbre.com cbre.com. Zhoda panuje v tom, že korekcia čínskeho trhu s nehnuteľnosťami vytvorila cenovo výhodné segmenty – v Šanghaji medzi ne patria proticyklické aktíva ako logistické sklady, nájomné bytové komplexy a administratívne budovy triedy A v prémiových lokalitách cbre.com cbre.com. Očakáva sa, že tieto segmenty prinesú solídne výnosy v strednodobom horizonte, keď sa trh zotaví.Potenciál zhodnotenia kapitálu: V krátkodobom horizonte (2025–2026) môžu kapitálové hodnoty v niektorých segmentoch naďalej čeliť tlakom – najmä v kanceláriách (kým neklesnú neobsadenosti) a v segmente bežného bývania (kým sa nevyčistí nadbytočná ponuka). Dlhodobé fundamenty Šanghaja však naznačujú významný potenciál zhodnotenia v nasledujúcom desaťročí. Neustály ekonomický rast mesta (očakáva sa, že HDP Šanghaja v roku 2025 vzrastie o ~5 %, čo prekoná celonárodný priemer cbre.com), jeho úloha finančného centra a prílev obyvateľov s vysokými príjmami všetko podporuje hodnoty nehnuteľností. Ak sa ceny nehnuteľností na celonárodnej úrovni do roku 2026 stabilizujú, ako sa predpokladá reuters.com globalpropertyguide.com, Šanghaj by potom mohol opäť zaznamenať mierny rast cien. Niektorí analytici vidia prvotriedne nehnuteľnosti v Šanghaji v súčasnosti na cyklickom „bode hodnoty“ – najmä luxusné rezidencie a administratívne priestory kategórie A, ktoré sú o 10–20 % lacnejšie ako pred 2–3 rokmi – s možnosťou ročného zhodnotenia na úrovni vyšších jednotkových percent, keď sa trh plne zotaví. Samozrejme, vývoj sa bude líšiť podľa sektorov: logistika a biznis parky naviazané na nové ekonomické odvetvia môžu rásť rýchlejšie, zatiaľ čo staršie maloobchodné centrá môžu zaostávať, ak nebudú preorientované.
Stručne povedané, investičný výhľad Šanghaja je opatrne pozitívny. Trh priťahuje investorov s dlhodobejším pohľadom a vyššou toleranciou rizika, zatiaľ čo konzervatívnejší hráči čakajú na jasnejšie signály stabilizácie. Nasledujúce roky pravdepodobne prinesú väčšiu diverzifikáciu investorov a tried aktív – očakávame zvýšenú aktivitu v špecifických segmentoch (napríklad bývanie pre seniorov, dátové centrá, vedecko-výskumné a technologické parky) a tiež kreatívne štruktúry obchodov (joint ventures, výmeny aktív a pod.). Hĺbka a likvidita Šanghaja z neho robí jeden z prvých trhov, kde sa vracia dôvera investorov v Číne. Ak sa neobjavia veľké politické šoky, nehnuteľnosti v meste zostanú základným pilierom pre domácich aj zahraničných investorov, ktorí chcú profitovať z mestského rastu Číny.
4. Regulačné a politické prostredie
Na trh s nehnuteľnosťami v Šanghaji majú zásadný vplyv vládne politiky a minulý rok sa niesol v znamení výrazného uvoľňovania opatrení a podpory na stabilizáciu sektora. Po dlhodobom období reštriktívnych opatrení proti špekuláciám (vrátane tzv. „Trojitých červených čiar“ – stropov na zadlženie developerov od roku 2020 a prísnych limitov na nákup bývania), zaviedli orgány na centrálnej aj miestnej úrovni výrazné opatrenia na podporu v rokoch 2024–2025 s cieľom podporiť nákupy a zmierniť riziká globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Uvoľnenie obmedzení pre nákup bývania: Šanghaj, ako mesto prvej úrovne, tradične uplatňoval prísne obmedzenia na nákup bývania (HPRs) – napríklad ne-miesto rodiny museli mať niekoľko rokov zaplatených daní alebo sociálneho poistenia, aby získali nárok na kúpu nehnuteľnosti, a miestni obyvatelia boli obmedzení v počte nehnuteľností, ktoré si mohli kúpiť. V roku 2024 boli tieto pravidlá výrazne uvoľnené. Šanghaj rozšíril oprávnenosť tým, že umožnil ne-miesto obyvateľom s dlhšou pracovnou históriou v meste kúpiť nehnuteľnosť a rozšíril definíciu „oprávnených kupujúcich“ o rôznych talentovaných a kľúčových pracovníkov potrebných pre rozvoj mesta practiceguides.chambers.com. V polovici roka 2024 Šanghaj dokonca spustil pilotné programy vo vybraných okresoch na ďalšie uvoľnenie obmedzení nákupu, čím efektívne testoval možnosti otvorenejšieho prístupu k bývaniu practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Jednou hlavnou zmenou je: rodiny s dvoma alebo viacerými deťmi teraz môžu kúpiť ďalší byt nad rámec bežného limitu, čím sa uznáva potreba väčšieho priestoru pre väčšie rodiny news.cgtn.com news.cgtn.com. Okrem toho boli zmiernené požiadavky pre rozvedené osoby (čím sa zatvorili medzery, ktoré penalizovali nedávno rozvedených skutočných kupujúcich) a držiteľom kvót na verejné bývanie bola poskytnutá väčšia flexibilita pri vstupe na súkromný trh news.cgtn.com. Tieto postupné uvoľnenia odrážajú opatrný, ale jasný posun politiky od obmedzovania cien k oživeniu trhovej aktivity a napĺňaniu „rôznorodých potrieb bývania“ obyvateľov news.cgtn.com news.cgtn.com.
Nižšie preddavky a podpora úverovania: Spolu s uvoľnením kvalifikácií pre kupujúcich sa finančné politiky stali ešte prístupnejšími. V máji 2024 úrady v Šanghaji znížili minimálne sadzby preddavkov na hypotéky – na 20 % pre kupujúcich prvého bývania (z pôvodných 30 %) a 35 % pri kúpe druhej nehnuteľnosti (z 50 % alebo viac) news.cgtn.com. V niektorých prímestských okresoch a v Pilotnej zóne voľného obchodu (oblasť Lingang New Area) bola hranica preddavku na druhú nehnuteľnosť znížená dokonca na 30 % news.cgtn.com. Tieto zníženia boli súčasťou celoštátnej iniciatívy (centrálna banka dala mestám flexibilitu znížiť preddavky a úrokové sadzby hypoték) s cieľom znížiť vstupné náklady pre kupujúcich a podporiť kúpy na zlepšenie bývania practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Navyše, Šanghaj zvýšil úverové limity v rámci Fondu bývania (štátom riadený systém nízkoúročených hypoték), čo kupujúcim umožnilo požičať si viac za výhodných podmienok news.cgtn.com news.cgtn.com. Banky boli usmernené, aby znížili úrokové sadzby aj na existujúcich hypotékach a referenčná 5-ročná úroková sadzba bola znížená, pričom typické hypotekárne úroky v Šanghaji klesli koncom roka 2024 na ~4,1-4,3 % pre prvé bývanie – najnižšie za veľa rokov. Všetky tieto kroky zlepšili dostupnosť bývania a boli pripísané začiatku oživenia predaja na začiatku roka 2025. Analytici uvádzajú, že uvoľnenejšie úverové podmienky v kombinácii s uvoľnenou politikou Šanghaja v oblasti bývania boli kľúčom k oživeniu dôvery kupujúcich joneslanglasalle.com.cn.Daňové stimuly a dotácie: Ďalšiu politickú podporu priniesli daňové úľavy a fiškálne stimuly. Od roku 2024 vláda znížila daň z prevodu nehnuteľností pri kúpe bývania: v Šanghaji platia prví kupujúci len 1 % dane z prevodu na byty do 140 m² (predtým 1,5 %), a kupujúci druhého bytu platia 1 % (pri <140 m²) alebo 2 % (pri väčších bytoch), čo bolo predtým až 3 % practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Tým sa podstatne znižujú transakčné náklady pri zmene bývania na väčšie. Šanghaj tiež patril k mestám, ktoré zrušili cenové stropy na predaj nových bytov a odstránili obmedzenia, ktoré predtým bránili developerom výrazne zlacňovať – čo trhu poskytlo väčšiu slobodu nájsť rovnovážnu cenu globalpropertyguide.com. Na riešenie problémov zadlžených developerov a nedokončených projektov bol zavedený systém „bieleho zoznamu“: Šanghaj spolupracoval s vládou na zabezpečení financovania dokončenia zastavených projektov, vrátane možnosti, aby miestne štátne podniky odkúpili nepredané byty na účely dostupného bývania globalpropertyguide.com. Do konca roka 2024 banky schválili financovanie pre viac ako 5300 takýchto projektov „bieleho zoznamu“ v celej krajine (takmer 1,4 bilióna CNY), čo pomohlo chrániť záujmy kupujúcich a predchádzať núteným výpredajom practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Šanghaj tiež prijal inovatívne programy, ako je už spomínaná iniciatíva “výmeny bývania” (výmene starého bytu za nový s developerskou zľavou) na podporu transakcií practiceguides.chambers.com.
Politika územného plánovania a rozvoja: V oblasti územného plánovania si Šanghaj zachováva dlhodobú víziu vyváženého rastu. Hlavný plán mesta (2017 – 2035) zdôrazňuje obmedzenie populácie okolo 25 miliónov a zamedzenie nekontrolovanému rozširovaniu s dôrazom na obnovu mesta a zvyšovanie kvality života. V súlade s týmto prístupom politiky podporujú obnovu starších mestských štvrtí (v roku 2024 boli zvýšené dotácie na obnovu chudobných štvrtí practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com) a zvyšovanie ponuky nájomného a cenovo dostupného bývania. Napríklad Šanghaj pretransformoval niektoré komerčné pozemky na rezidenčné využitie pre nájomné bývanie a podporuje výstavbu vládou dotovaných nájomných jednotiek (niekedy aj adaptáciou nepredaného komerčného zásobovania) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Zároveň sa kladie dôraz na ekologické budovy a udržateľnosť – nové projekty v Šanghaji sa riadia prísnymi ekologickými normami, keďže mesto zlaďuje svoju stratégiu s národnými cieľmi v oblasti znižovania uhlíkovej stopy.Pravidlá zahraničného vlastníctva: Zatiaľ čo domáce politiky sa uvoľnili, nariadenia o zahraničnom vlastníctve zostávajú relatívne prísne. Vo všeobecnosti je cudzincom povolené kúpiť len jednu rezidenčnú nehnuteľnosť v Šanghaji (a iných čínskych mestách) a musí byť určená na vlastné bývanie (nie na prenájom alebo investíciu) globalpropertyguide.com. Zahraničný kupujúci musí zvyčajne v Číne žiť aspoň jeden rok kvôli práci alebo štúdiu a získať schválenie na kúpu globalpropertyguide.com. Navyše, cudzinci nemôžu hromadne investovať do viacerých nehnuteľností, pokiaľ to nerobia cez špeciálne podniky, vďaka pravidlám platným od roku 2006, ktoré majú zabrániť špekulatívnemu prítoku zahraničného kapitálu globalpropertyguide.com. Tieto pravidlá znamenajú, že zahraniční kupci tvoria len veľmi malý podiel na trhu s bývaním v Šanghaji, prevažne ide o expatriotov kupujúcich dom na vlastné bývanie. V komerčnej oblasti je umožnená zahraničná inštitucionálna investícia (Šanghaj nemá samostatnú kvótu na nákup komerčných nehnuteľností nad rámec národnej politiky), ale väčšie transakcie stále vyžadujú regulačnú registráciu a v niektorých prípadoch aj schválenie devíz na vklad finančných prostriedkov. Začlenenie Šanghaja do Pilotných zón voľného obchodu mierne zjednodušilo niektoré postupy pre zahraničné firmy kupujúce kancelárie pre vlastné prevádzky resourcehub.bakermckenzie.com resourcehub.bakermckenzie.com, ale žiadna zásadná liberalizácia zahraničného vlastníctva nehnuteľností nebola k roku 2025 zavedená. Pozornosť sa naopak sústredila na zlepšenie prostredia pre zahraničné podniky (napr. jednoduchší prenájom, predĺženie doby prenájmu pôdy atď.) a nie na podporu špekulatívnych zahraničných nákupov.
Stručne povedané, politické prostredie Šanghaja v roku 2025 je zamerané na podporu stabilného a zdravého trhu s nehnuteľnosťami. Vládna mantra sa posunula k „bývanie je na bývanie, nie na špekuláciu – ale ani nie na stagnáciu.” Kombinácia uvoľnených obmedzení nákupu, lacnejšieho financovania, daňových úľav a rozvojových iniciatív je zameraná na povzbudenie skutočného dopytu a zníženie zásob bez toho, aby sa znovu nafúkla bublina. Doteraz tieto opatrenia ukázali prvé úspechy pri posilňovaní dôvery news.cgtn.com. Do budúcnosti úradníci naznačili, že budú trh monitorovať a v prípade potreby môžu zaviesť ďalšie podporné opatrenia, aby zabezpečili mäkké pristátie. Napríklad, ak by pokles pretrvával, mohlo by sa použiť ďalšie zníženie úrokových sadzieb alebo dokonca priamy nákup nepredaných domov vládou (opatrenie prejednávané na národnej úrovni) globalpropertyguide.com reuters.com. Napriek tomu tvorcovia politiky kráčajú po tenkej hrane – snažia sa oživiť trh a podporiť sentiment, pričom sa vyhýbajú návratu nekontrolovanej špekulácie a zároveň myslia na dlhodobú dostupnosť. Investori a kupujúci nehnuteľností môžu preto v blízkej budúcnosti očakávať vo všeobecnosti priaznivý prístup politiky v Šanghaji, aj keď ten bude starostlivo prispôsobený miestnym podmienkam.
5. Ekonomické a demografické faktory
Rôzne ekonomické a demografické faktory ovplyvňujú trendy na realitnom trhu v Šanghaji a pôsobia na stranu dopytu aj ponuky:
- Hospodársky rast a zloženie priemyslu: Šanghaj je obchodným a finančným centrom Číny s HDP približne 4,5 bilióna RMB (asi 700 miliárd USD) v roku 2024. Po spomalení spôsobenom pandémiou (a výraznom prepade počas lockdownu v roku 2022) sa ekonomika Šanghaja zotavila s tempom rastu približne 3,1 % v roku 2023 a očakáva sa, že v roku 2025 zrýchli na úroveň 4,7–5 % rastu cbre.com, a to vďaka stimulačným politikám a obnoveným výdavkom spotrebiteľov. Takáto ekonomická výkonnosť podporuje realitný trh cez vyššie príjmy a rozširovanie podnikania. Kľúčové odvetvia Šanghaja – financie, profesionálne služby, obchod, pokročilá výroba (napr. polovodiče, biotechnológie) a technológie – všetky poháňajú dopyt po rôznych typoch nehnuteľností. Napríklad, rozvíjajúci sa finančný a fintech sektor zvyšuje obsadenosť kancelárií triedy A v Lujiazui a Pudongu, zatiaľ čo sektor výroby a logistiky (automobily, elektronika, e-commerce) podporuje dopyt po priemyselných pozemkoch a skladoch. Mestská orientácia na digitálnu ekonomiku a výskum a vývoj (so špeciálnymi zónami „veda a inovácie“) podporuje potrebu špecializovaných kancelárií a výskumných zariadení. Celkovo rozmanitá a hodnotná ekonomika Šanghaja poskytuje pevný základ pre nehnuteľnosti a odlíšuje ho od slabších miest závislých od jedného odvetvia alebo špekulatívnej výstavby.
- Populácia a demografia: Populácia Šanghaja je jednou z najväčších na svete, oficiálne okolo 24,76 milióna v roku 2022. Rast populácie mesta sa zmiernil – Šanghaj dokonca v roku 2022 zaznamenal mierny pokles počtu obyvateľov v dôsledku faktorov súvisiacich s COVID-om a prísnejšej kontroly trvalého pobytu, ale očakáva sa, že to bude len dočasné. Z dlhodobého hľadiska Šanghaj plánuje obmedziť počet obyvateľov na približne 25 miliónov do roku 2035 s cieľom efektívne spravovať zdroje, ako uvádza Hlavný plán. Z demografického hľadiska ide o starnúce mesto: medián veku rastie a pôrodnosť je nízka (čo zodpovedá celoštátnym trendom). Napriek tomu Šanghaj naďalej priťahuje mladých profesionálov a čerstvých absolventov z celej Číny vďaka množstvu pracovných príležitostí a vyšším mzdám. Tento stály príliv talentov (Šanghaj každoročne registruje desaťtisíce nových obyvateľov s vysokoškolským vzdelaním cez bodový systém hukou) znamená pokračujúci dopyt po nájomných bytoch a štartovacích domácnostiach. Prítomnosť veľkej vzdelanej pracovnej sily a bohatej strednej triedy (disponibilný príjem na obyvateľa v Šanghaji je takmer dvojnásobok národného priemeru) zvyšuje dopyt po kvalitnom bývaní a posilňuje segment luxusných nehnuteľností. Na druhej strane, starnutie populácie zvyšuje záujem o seniorské bývanie a z dlhodobého hľadiska môže mierne znížiť obrátkovosť nehnuteľností, keďže viac starších ľudí sa rozhodne zostarnúť vo svojich domovoch. No v dohľadnej budúcnosti v Šanghaji efekt urbanizácie a koncentrácie talentu preváži nad starnutím – mesto zostáva magnetom pre ambicióznych migrantov, čo podporuje dopyt po bývaní.
- Príjmy a dostupnosť: Obyvatelia Šanghaja sa tešia jednému z najvyšších príjmov v Číne – priemerný ročný disponibilný príjem na osobu prekročil v roku 2024 sumu 80 000 RMB (viac ako 12 000 USD). Vysoké príjmy a úspory domácností umožňujú mnohým rodinám dovoliť si drahé byty (často s pomocou širšej rodiny). Napriek tomu sú ceny nehnuteľností extrémne vysoké, čo z dostupnosti robí neustálu tému. Pomer ceny nehnuteľností k príjmom v Šanghaji je dobre nad úrovňou 20:1 pri bežných domácnostiach, čo je jeden z najvyšších pomerov v Ázii. To má dva dôsledky: Po prvé, existuje silný dopyt po menších a dostupnejších bytoch a po dotovanom bývaní pre obyvateľov s nižším príjmom. Mesto hrá kľúčovú rolu v budovaní verejných nájomných bytov a spoločného vlastníctva domov práve pre tento segment. Po druhé, vysoké ceny a obmedzená dostupnosť môžu obmedziť ďalší rast cien – veľa mladších kupujúcich si za súčasných príjmových podmienok jednoducho nemôže dovoliť viac dlhov, čo je dôvod, prečo boli vládne opatrenia na zníženie akontácie a zmiernenie hypoték také významné. Ak budú príjmy naďalej rásť o ~5-8 % ročne a ceny bývania sa ustália, dostupnosť by sa mala postupne zlepšiť, čo by mohlo otvoriť dopyt od tých, ktorí boli predtým cenovo vyradení.
- Zamestnanosť a podnikateľské prostredie: Zdravie trhu práce v Šanghaji priamo ovplyvňuje nehnuteľnosti. Nezamestnanosť dočasne vyskočila počas lockdownu v roku 2022, ale odvtedy sa zlepšila; miera evidovanej mestskej nezamestnanosti v Šanghaji bola začiatkom roku 2025 okolo 5 %. Šanghaj sa navyše profiluje ako centrum inovácií a podnikania, s množstvom inkubátorov a stimulov pre startupy (najmä v oblasti technológií). Živá startupová scéna môže viesť k novému dopytu po kancelárskych priestoroch (hoci často ide spočiatku o flexibilné/prenajímané priestory) a prilákať mladú pracovnú silu. Výzvou zostáva aj celonárodná nezamestnanosť mladých (ktorá dosiahla v roku 2023 rekordné hodnoty), čo sa môže lokálne prejaviť – vysoká nezamestnanosť mladých môže oddialiť vznik domácností a prvé kúpy bývania. Šanghaj však zatiaľ túto situáciu zvláda lepšie než väčšina miest vďaka diverzifikovanému trhu práce.
- Inflácia a úrokové sadzby: V rokoch 2024–2025 v Číne panovala nízka inflácia (okolo 1 % alebo menej, miestami s defláciou spotrebiteľských cien). Nízka inflácia a uvoľnenie menovej politiky (PBOC znižovala sadzby) držali hypotekárne úroky na relatívne nízkej úrovni, ako už bolo spomenuté. Pre nehnuteľnosti sú nízke úrokové sadzby vo všeobecnosti podporné, pretože znižujú financovanie pre developerov aj kupujúcich. Veľmi nízka inflácia však odráža aj slabší dopyt v ekonomike, čo je varovný signál. Ak budú pretrvávať deflačné tlaky, kupujúci môžu váhať v očakávaní ešte lepších ponúk, čo by politici radi zabránili. Celkovo menová politika aktuálne pomáha realitnému sektoru, na rozdiel od sprísňovania v rokoch 2017–2019.
- Infrastruktúra a konektivita: Rozsiahla infraštruktúrna sieť Šanghaja – jeden z najväčších svetových systémov metra, dva medzinárodné letiská, hlbokomorské prístavy a vysokorýchlostné železničné spojenia – výrazne zvyšuje atraktivitu nehnuteľností. Prebiehajúce infraštruktúrne projekty sú pozoruhodné: v roku 2025 plánuje Šanghaj investovať 240 miliárd CNY (33 miliárd USD) do veľkých stavebných projektov english.shanghai.gov.cn. Medzi tieto projekty patria nové linka metra (napr. linka Chongming na ostrov Chongming, železničná linka Jiading–Minhang a rozšírenie liniek metra 2, 18 a ďalších) english.shanghai.gov.cn, nové vysokorýchlostné železničné spojenie (linka Šanghaj-Chongqing-Čcheng-tu) english.shanghai.gov.cn a vylepšenia vodných ciest a energetických sietí. Dokončené projekty v roku 2024, ako napríklad linka Airport Link v Šanghaji (spájajúca letiská Hongqiao a Pudong) a nové rozšírenia metra, už zlepšili konektivitu english.shanghai.gov.cn. Takéto modernizácie infraštruktúry otvárajú nové oblasti pre rozvoj (napr. sprehľadňujú periférne štvrte a robia ich atraktívnejšími pre bývanie aj komerčné nehnuteľnosti) a všeobecne zvyšujú hodnotu nehnuteľností v celom meste. Päť nových satelitných miest spomínaných vyššie je každé vybavené lepším dopravným prepojením do centra Šanghaja, čím vzniká viacpolárna mestská štruktúra.
Stručne povedané, silný ekonomický profil Šanghaja a jeho úloha magnetu pre talenty sú pozitívom pre trh s nehnuteľnosťami a poháňajú dopyt vo viacerých segmentoch. Vysoké ceny nehnuteľností a starnúca populácia však predstavujú výzvy, ktoré musí mesto riešiť. Prístup vlády – zameranie sa na vysokohodnotné odvetvia, podpora inovácií a masívne investície do infraštruktúry a sociálneho bývania – má zabezpečiť, aby ekonomické a demografické zmeny podporovali udržateľný trh s nehnuteľnosťami. Ako sa Šanghaj naďalej vyvíja na viac vedomostne orientované, globálne mesto, tieto faktory budú ovplyvňovať typy žiadaných nehnuteľností (očakávajte viac smart kancelárií, inovačných parkov, prémiových nájomných bytov atď.) v nasledujúcich rokoch.
6. Plánované rozvojové projekty a plány infraštruktúry do budúcnosti
Krajina Šanghaja bude v nasledujúcich rokoch formovaná ambicióznymi rozvojovými projektmi a plánmi infraštruktúry, z ktorých mnohé sú už rozbehnuté ako súčasť Akčného plánu 2025 a dlhodobejšej vízie do roku 2035. Tieto iniciatívy majú významný vplyv na trh s nehnuteľnosťami, keďže otvárajú nové trhy, zlepšujú prepojenie a sústreďujú rast do strategických oblastí. Nižšie sú uvedené niektoré z hlavných projektov a plánov:
Rozvoj „Päť nových miest“: Kameňom úrazu budúceho plánovania Šanghaja je rozvoj piatich veľkých nových miest na okraji metropoly – Jiading, Qingpu, Songjiang, Fengxian a Nanhui (Lingang). Nejde len o obytné satelitné štvrte, ale sú vnímané ako samostatné satelitné mestá, každé s cieľom 0,5–1 milióna nových obyvateľov do roku 2035 a vlastnými ekonomickými špecializáciami english.shanghai.gov.cn. V roku 2021 Šanghaj spustil túto stratégiu a do roku 2025 bol predstavený podrobný Akčný plán pre urýchlenie výstavby týchto miest english.shanghai.gov.cn. Napríklad: Jiading New City sa zameriava na automobilový a high-tech priemysel; Qingpu New City na digitálnu ekonomiku (vrátane mobilného internetového „eMobile Park“) english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn; Songjiang New City na technológie a pravdepodobne aj kultúrny turizmus; Fengxian na biotechnológie a kozmetiku (nachádza sa tu klaster „Beauty Valley“); a Nanhui/Lingang na rozvinutý priemysel (elektromobily, letecký priemysel) a námorné odvetvie. Každé nové mesto dostáva rozsiahle investície do infraštruktúry: nové diaľnice, rozšírenia metra či prímestskej železnice a modernizované verejné zariadenia. Vplyv na nehnuteľnosti: tieto uzly sa stávajú horúcimi lokalitami pre developerské projekty. Veľké časti územia sú určené na nové bývanie, obchodné štvrte a logistické parky, čo priťahuje developerov a investorov. Napríklad v Lingang, odkedy bolo označené za špeciálnu ekonomickú zónu, dopyt po bývaní prudko stúpol s príchodom technologických pracovníkov a ceny sa zvýšili z veľmi nízkeho základu. V priebehu nasledujúcej dekády, ako budú tieto nové mestá rásť, odľahčia tlak na centrálny Šanghaj a vytvoria nové subtrhy – pravdepodobne s dostupnejším bývaním v porovnaní s centrom, čo priláka mladé rodiny či prvých kupujúcich. Už v máji 2024 status prvotriedneho mesta neodradil Šanghaj od účasťi v programe „trade-in“, kde boli obyvatelia centrálnych štvrtí motivovaní vymeniť staré byty za nové domovy v týchto nových mestách practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, čo ukazuje záväzok mesta smerovať rast smerom von z centra.Hlavné infraštruktúrne projekty: Šanghajská vláda výrazne investuje do podpory týchto rozvojov a celkovej efektívnosti mesta. Ako už bolo spomenuté, rozšírenia siete metra pokračujú – Šanghaj plánuje prekročiť 830 km liniek metra do roku 2025. Kľúčové projekty, ktorých dokončenie je plánované do konca roka 2025, zahŕňajú západné rozšírenie linky metra č. 2 (zlepšenie spojenia s okrajovým Qingpu) a fázu 2 linky metra č. 18, ako aj pokrok na úplne nových linkách ako linka 20 english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn. Mimoriadne prelomovým projektom je prepojenie ostrova Chongming: nová linka Chongming (pravdepodobne metro alebo železničná trať) začne začleňovať veľký ostrov Chongming (pri ústí rieky Jang-c’-ťiang) do mestskej dopravnej siete Šanghaja english.shanghai.gov.cn. Toto môže odblokovať rozvoj nehnuteľností na ostrove Chongming, ktorý bol až doteraz prevažne vidiecky a ekologicky zameraný. Navyše, rozširovanie vysokorýchlostných železníc – Šanghaj bude východným terminálom vysokorýchlostnej železnice Šanghaj–Čcheng-tu, ktorá prechádza naprieč krajinou english.shanghai.gov.cn. Po dokončení (koncom 20. rokov) to posilní spojenie Šanghaja s vnútrozemskými provinciami a pravdepodobne zvýši komerčnú aktivitu (a teda dopyt po kanceláriách/hoteloch) v okolí nových železničných uzlov. Ďalším projektom je zlepšenie vodnej cesty Youdungang (prístav Yudan) english.shanghai.gov.cn, ktoré, hoci je technické, zlepší lodnú dopravu a môže podnietiť rozvoj priemyselných nehnuteľností súvisiacich s prístavom v oblastiach ako Pudong a Baoshan. Okrem toho Šanghaj rozširuje svoju letiskovú kapacitu: Medzinárodné letisko Pudong buduje nový terminál a satelitné pristávacie areály a už prebieha plánovanie možného budúceho tretieho letiska – čím sa zabezpečí, že mesto zostane globálnym leteckým uzlom. Všetky tieto projekty, podporené rekordným rozpočtom na infraštruktúru vo výške 240 miliárd CNY v roku 2025 english.shanghai.gov.cn, nielenže generujú stavebnú činnosť (čo prospieva stavebným firmám a predaju pozemkov), ale zároveň robia viac častí mesta vhodnými pre rozvoj nehnuteľností vďaka skracovaniu cestovných časov.
Vysoko-profilové komerčné a kultúrne projekty: Mesto zažíva aj niekoľko prominentných projektov, ktoré obohatia jeho panorámu a kultúrnu ponuku. Jedným z príkladov je Legoland Shanghai Resort, ktorý sa stavia v západnej oblasti Qingpu a otvorenie sa očakáva okolo rokov 2024–2025 cambridgenetwork.co.uk. Tento veľký zábavný park (prvý Legoland v Číne) pravdepodobne podporí cestovný ruch a rozvoj v okolí – prinesie hotely, maloobchodné prevádzky a lepšie dopravné prepojenie pre návštevníkov. Ďalším je Shanghai Zhangjiang Science City, ktorý nie je jedným projektom, ale rastúcou inovačnou štvrťou; do roku 2025 zahrnie nové špičkové zariadenia ako Zhangjiang Laboratory (národná výskumná budova dokončená v roku 2025) cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk. Takéto projekty posilňujú technologický ekosystém Šanghaja a zvyšujú dopyt po kanceláriách, laboratóriách a bývaní pre výskumníkov. Na kultúrnej strane pokračujú obnovy oblastí West Bund a North Bund: ide o premeny bývalých priemyselných nábreží na zmiešané štvrte s galériami, múzeami, kanceláriami (West Bund) a novým finančným centrom (North Bund). Každá z týchto oblastí prinesie v priebehu nasledujúcej dekády milióny štvorcových metrov komerčných priestorov. Šanghaj taktiež stavia množstvo nových univerzitných a nemocničných areálov (často umiestňovaných vo vonkajších štvrtiach na oživenie tých komunít), čo následne podnecuje výstavbu rezidenčných a maloobchodných priestorov v susedstve.
Obnova mesta: Budúci rozvoj Šanghaja nie je len o nových oblastiach – ide aj o obnovu starších častí mesta. Mesto identifikovalo množstvo zastaraných rezidenčných štvrtí na renováciu alebo prestavbu. Existujú programy na pridávanie výťahov do starších bytových domov bez výťahov, úpravu zelene, alebo v niektorých prípadoch demoláciu schátraných uličiek (longtang) za účelom výstavby moderného bývania. Jednou z významných iniciatív je plánovaná obnova častí centrálnych štvrtí Huangpu a Hongkou s cieľom vytvoriť moderné, zmiešané bývanie, pričom sa zachováva historická architektúra. Tieto snahy, hoci sú individuálne v menšom rozsahu, spoločne zvyšujú hodnotu nehnuteľností a kvalitu života v jadre mesta, čím zabezpečujú, že lukratívne oblasti v centre sa budú ďalej rozvíjať a neupadnú do zanedbania.
Dopad na trh s nehnuteľnosťami: Spomínané projekty a plány budú mať viacero dopadov. Zlepšenie infraštruktúry (linky metra, cesty) zvyčajne vedie k zvyšovaniu cien nehnuteľností v novo prepojených oblastiach – napríklad ceny okolo staníc novej predĺženej linky 18 už začali rásť v očakávaní. Nové priemyselné a vedecké parky, ako tie v Akčnom pláne, vytvoria lokalizované subtrhy kancelárskych a priemyselných priestorov, ktoré často sprevádza dopyt po bývaní pre pracovníkov v okolí. Päť nových miest, ak budú úspešné, vytvorí viacpolárny realitný trh, kde Šanghaj získa niekoľko sekundárnych obchodných centier (podobne ako má Tokio či Londýn viacero biznisových uzlov). To by mohlo zmierniť cenové extrémy rozptýlením dopytu, no taktiež vytvoriť nové luxusné oblasti, ak sa tieto centrá rozvinú. V rámci prípravy šanghajská vláda v apríli 2025 zdôraznila „zdola nahor“ prístup, v ktorom má každá okresná samospráva právomoci prilákať priemysel a plánovať komunity v týchto nových mestách english.shanghai.gov.cn. To naznačuje silnú politickú podporu, čo je dobrým znamením pre ich rozvoj.
Celková rozvojová agenda Šanghaja je odvážna a komplexná, dotýka sa každého sektora: dopravy, priemyslu, bývania aj kultúry. Pre investorov a developerov to znamená množstvo príležitostí v novovznikajúcich lokalitách a nových typoch aktív (napr. priemyselné parky vo Fengxiane, kreatívne priemyselné parky v Qingpu, turistické zariadenia v Songjiang, atď.). Zároveň sa mení konkurenčné prostredie – centrum mesta už nebude jediným miestom diania, keď sa tieto iniciatívy zrealizujú. Okolo roku 2030 bude Šanghaj pravdepodobne rozšírenejšou metropolou s lepšími možnosťami bývania a menej preplneným jadrom, najmä vďaka semienkam zasadeným už v roku 2025.
7. Riziká a neistoty
Aj keď výhľad pre šanghajský trh s nehnuteľnosťami prináša mnohé pozitíva, nie je bez významných rizík a neistôt. Zainteresované strany by mali mať na pamäti tieto kľúčové rizikové faktory, ktoré môžu v nasledujúcich rokoch nepriaznivo ovplyvniť trh:
- Makroekonomické protivetry: Celková ekonomická trajektória Číny predstavuje najväčšie riziko. Pomalší než očakávaný rast HDP alebo tvrdé pristátie národného hospodárstva by utlmil dopyt po bývaní a rozširovaní firiem. V súčasnosti čelí čínska ekonomika výzvam ako slabá dôvera spotrebiteľov, vysoká nezamestnanosť mladých ľudí a slabý dopyt po exporte. Ak by tieto problémy pretrvávali alebo sa zhoršili, dopad by pocítil aj samotný Šanghaj – so svojou silnou ekonomikou – a to v podobe zníženého počtu realitných transakcií a absorpcie. Napríklad, ak by rast HDP výrazne zaostal za cieľmi, domácnosti by mohli odkladať veľké nákupy (ako je bývanie) a firmy by mohli zastaviť rozširovanie (čo by ovplyvnilo kancelárie). Prieskum Reuters, ktorý bol spomenutý skôr, tento problém podčiarkuje: analytici neočakávajú plošné oživenie trhu s nehnuteľnosťami skôr ako v roku 2026 reuters.com reuters.com, čo odráža opatrný sentiment. Okrem toho by akékoľvek obnovenie pandémie COVID-19 či podobné šoky mohli narušiť ekonomickú aktivitu. Na druhej strane však diverzifikácia Šanghaja a schopnosť vlády zavádzať stimuly (ako to bolo vidieť pri nedávnych zníženiach sadzieb a infraštruktúre financovanej dlhopismi) poskytujú určitú ochranu.
Na záver, realitný trh v Šanghaji je síce odolnejší ako väčšina ostatných, ale čelí rizikám poklesu v dôsledku makroekonomických neistôt, štrukturálnych nadbytkov a externých faktorov. Silné fundamenty mesta a podpora zo strany politík tieto riziká do určitej miery zmierňujú, no zainteresované strany by si mali pripraviť scenáre aj pre možnosti, ako je predĺžené obdobie zotavovania alebo miestne korekcie cien, ak protivetre zosilnia. Opatrný prístup, ako je diverzifikácia investícií naprieč typmi nehnuteľností a udržiavanie zdravej úrovne zadĺženia, je vhodný. Šanghaj už v minulosti prekonal cykly a šoky (od SARS v roku 2003 cez globálnu finančnú krízu v roku 2008 až po lockdown v roku 2022) a nehnuteľnostný trh sa zakaždým nakoniec výrazne zotavil. Preto, hoci si súčasné prostredie vyžaduje opatrnosť, dlhodobá trajektória šanghajských nehnuteľností ostáva vo všeobecnosti pozitívna – za predpokladu, že kľúčové riziká budú zvládnuté a postupne riešené.
Záver
K roku 2025, realitný trh v Šanghaji stojí na pomyselnom rozhraní. Rezidenčný sektor sa stabilizuje a vo vyššom segmente dokonca prosperuje, podporený politickými opatreniami a trvalým dopytom po bývaní v najvýznamnejšom čínskom meste. Komerčné sektory zápasia s výzvami – predovšetkým kancelárske priestory a logistické centrá čelia obdobiu prispôsobovania s vysokou neobsadenosťou a silnejšou pozíciou nájomcov – no úloha Šanghaja ako obchodného centra zabezpečuje, že kvalitné aktíva zostávajú žiadané. Dôvera investorov sa pomaly vracia, a to vďaka nižším cenám a uvoľneniu úverových podmienok, a tvorcovia politiky pevne riadia situáciu, keď nasadzujú opatrenia na nasmerovanie trhu k „mäkkému pristátiu” a udržateľnej budúcnosti. Ekonomické a demografické základy Šanghaja – bohaté, rastúce (hoci starnúce) obyvateľstvo a inovačne orientovaná ekonomika – poskytujú silný základ, ktorý mnohým iným mestám chýba. Navyše, dopredu zamerané investície Šanghaja do nových mestských častí a infraštruktúry naznačujú, že mesto plánuje nielen zotavenie, ale aj novú fázu rastu a urbanistického vývoja.
Do budúcnosti možno očakávať, že Šanghaj bude aj naďalej vyvažovať krátkodobú stabilizáciu trhu s dlhodobým strategickým rozvojom. Ceny nehnuteľností v meste pravdepodobne zaznamenajú mierny rast po súčasnej korekcii, pričom luxusný segment zostane mimoriadne silný. Kancelársky trh sa bude zotavovať pomalšie, ale ako sa nadbytočná ponuka obmedzí a objavia sa nové ekonomické príležitosti (napr. v technológiách a financiách), absorpcia sa zlepší. Do konca 20. rokov 21. storočia sa panoráma a mapa metra v Šanghaji rozšíria – s novými subcentrami v Jiadingu, Lingangu a ďalších častiach – čo bude odzrkadľovať schopnosť mesta prispôsobiť sa moderným urbanistickým výzvam. Riziká samozrejme pretrvávajú a osud Šanghaja je úzko prepojený s Čínou i svetom. Ak nás však história niečo naučila, dynamika a strategický význam Šanghaja znamenajú, že pravdepodobne tieto výzvy prekoná a ostane na čele čínskeho trhu s nehnuteľnosťami.
Zdroje:
- JLL Shanghai Prehľad trhu s nehnuteľnosťami, 1Q 2025 joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn
- CBRE Výhľad realitného trhu Číny 2025 cbre.com cbre.com
- Global Property Guide – Analýza trhu s bývaním v Číne 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Reuters (máj 2025) – Analytici o výhľade trhu s nehnuteľnosťami v Číne reuters.com reuters.com
- CGTN News – Politiky na podporu trhu s nehnuteľnosťami v Šanghaji, máj 2024 news.cgtn.com news.cgtn.com
- Chambers (Merits & Tree) – Realitné trendy v Číne 2024 practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
- Šanghajská mestská vláda zverejňuje (2025) english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn
- Savills China Market Outlook 2025 pdf.savills.asia pdf.savills.asia
- Bloomberg/JingDaily – Prehľad trhu s luxusnými nehnuteľnosťami v Šanghaji japantimes.co.jp
- GlobalPropertyGuide – Obmedzenia pre zahraničných kupujúcich globalpropertyguide.com
