Šanghajski nepremičninski trg v letu 2025 kaže zapleteno mešanico odpornosti in prilagajanja sredi širšega upada nepremičninskega trga na Kitajskem. Stanovanjske nepremičnine v Šanghaju izkazujejo žarišča stabilnosti – zlasti v segmentu višjega cenovnega razreda – tudi če je skupna rast cen zmerna. Komercialni sektorji (pisarniški prostori, trgovina na drobno in industrijske nepremičnine) se še naprej soočajo z izzivi prevelike ponudbe in previdnega povpraševanja, kar vodi v visoko stopnjo praznih prostorov in najemnine, ugodne za najemnike. Vseeno se investicijska dejavnost ponovno prebuja, podprta z omilitvijo ukrepov in privlačnimi vrednotenji. Mestna oblast v Šanghaju je uvedla pomembne politične ukrepe za stabilizacijo trga – od sproščanja omejitev pri nakupu stanovanj, do spodbujanja gradnje cenovno dostopnih stanovanj in naložb v infrastrukturo. To poročilo ponuja podroben pregled nepremičninskega trga v Šanghaju v letu 2025 ter projekcije in trende za prihodnja leta, vključno z razvojem na stanovanjskem in komercialnem področju, investicijsko perspektivo, regulativnim okoljem, gospodarskimi in demografskimi dejavniki, prihajajočimi projekti in ključnimi tveganji.
1. Trendi na trgu stanovanjskih nepremičnin
Trendi cen: Stanovanjski trg v Šanghaju je v začetku leta 2025 presegel večino kitajskih mest, zlasti pri novih stanovanjih. Marca 2025 je povprečna cena novo zgrajenih stanovanjskih nepremičnin v Šanghaju dosegla okoli 57.600 RMB na kvadratni meter, kar pomeni približno 10,1% rast na letni ravni – najvišjo med mesti prvega reda na Kitajskem globalpropertyguide.com. To je v nasprotju s širšim nacionalnim trendom padajočih cen; v 70 večjih mestih so se cene novih stanovanj do maja 2025 na letni ravni znižale za približno 3,5% tradingeconomics.com. Sekundarni trg (prodaja obstoječih stanovanj) pa ostaja šibkejši: povprečne cene rabljenih stanovanj so marca znašale približno 59.500 RMB na kvadratni meter in so bile 6,3% nižje kot leto prej globalpropertyguide.com. Ta razkorak je deloma posledica tega, da razvijalci nova stanovanja ponujajo po konkurenčnih cenah (včasih nižje kot primerljiva obstoječa stanovanja), da bi privabili kupce, pa tudi odprave omejitev glede visoke prodajne cene novih stanovanj v mestu globalpropertyguide.com.
Dinamika ponudbe in povpraševanja: Povpraševanje po nakupu stanovanj v Šanghaju si postopoma opomore od najnižjih točk krize v letih 2021–2022. V začetku leta 2025 so se pokazali znaki stabilizacije – na primer, padec obsega prodaje stanovanj na ravni celotnega mesta se je v 1. četrtletju 2025 zožil na -2,4 % na letni ravni (v primerjavi z mnogo večjimi padci v prejšnjih letih) globalpropertyguide.com. Vrhunska in luksuzna stanovanja so izrazito svetla točka: premožni kupci iz Šanghaja in širše Deltne reke Jangce aktivno »parkirajo« denar v luksuzne nepremičnine v Šanghaju, saj jih štejejo za varno naložbo sredi nacionalnega padca nepremičninskega trga japantimes.co.jp. V enem nedavnem primeru je bilo več kot 200 luksuznih enot (vsaka po približno 5 milijonov $) prodanih v manj kot enem dnevu, penthouse v vrednosti 15 milijonov $ pa je bil prodan v nekaj urah japantimes.co.jp. Cene pri teh visokokakovostnih projektih so pogosto 10–20 % višje kot pri primerljivih enotah leto prej – kar močno presega približno 0,6-odstotni letni porast cen novih stanovanj v Šanghaju v začetku 2024 japantimes.co.jp. Nasprotno pa ostaja povpraševanje na množičnem trgu bolj zadržano. Zaupanje kupcev se izboljšuje le postopoma zaradi skrbi glede dolgov razvijalcev in negotovega trga dela reuters.com reuters.com.
Urbani vs. primestni trgi: Osrednja okrožja Šanghaja še naprej dosegajo najvišje cene in stalno povpraševanje, zlasti za prenovljene ali nove enote na prestižnih lokacijah (npr. Huangpu, Xuhui, Jing’an). Medtem pa primestna in robna območja pridobivajo zaradi mestne pobude “Pet novih mest”. Šanghaj razvija pet obrobnih novih mest – Jiading, Qingpu, Songjiang, Fengxian in Nanhui (Lingang) – v samozadostna urbana središča do leta 2035 english.shanghai.gov.cn. Ta nova mesta privabljajo stanovanjski razvoj in priseljevanje prebivalstva zahvaljujoč boljši povezljivosti in namenskim industrijskim nišam (na primer Qingpu se osredotoča na digitalne in Beidou navigacijske industrije, Jiading na vrhunsko opremo in medicinske naprave itd.) english.shanghai.gov.cn. Z utrjevanjem prometne infrastrukture (nove linije podzemne železnice, avtoceste itd.) se pričakuje rast primestnih stanovanjskih trgov na teh vozliščih. Leta 2024 je Šanghaj začel program “zamenjave” stanovanj, da bi spodbudil prebivalce k prodaji starejših domov in nakupu novih v takšnih območjih, pri čemer razvijalci in posredniki za te nadgradnje ponujajo popuste practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. To je spodbudilo transakcije v petih novih mestih. Na splošno se ponudba stanovanj v primestju Šanghaja povečuje – kar potrjujejo veliki novi projekti na območjih, kot sta Lingang in Songjiang – a mestna omejitev prebivalstva (približno 25 milijonov po glavnem načrtu) pomeni, da je rast ponudbe zmerna in usmerjena v kakovosten razvoj.
Ključna razvojna območja: Več okrožij in projektov izstopa v stanovanjski sceni Šanghaja. Qiantan (New Bund) v Pudongu, načrtovano finančno in stanovanjsko območje, beleži več lansiranj vrhunskih stanovanj z močnim povpraševanjem, saj izkorišča svoj status rastoče alternative osrednjemu poslovnemu okrožju (CBD). Lingang (Nanhui New City), blizu obale, doživlja razcvet kot visokotehnološka in logistična cona (tam so Teslina gigatovarna in nova tovarna Teslinih energetskih shranjevalnikov) ter ima vse več stanovanj za talente, ki jih privabljajo spodbude prostotrgovinske cone cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk. Tradicionalna luksuzna območja, kot sta nekdanja francoska koncesija in Lujiazui, še vedno močno privlačijo premožne domače kupce. Ta območja imajo omejeno novo ponudbo, zato novi luksuzni projekti, ko gredo na trg, vzbudijo veliko zanimanja – to potrjuje tudi veliko povpraševanje po prestižnih stanovanjih, omenjenih zgoraj japantimes.co.jp. Po drugi strani se nekatera zunanja primestna območja brez močnih delovnih središč soočajo z počasnejšo prodajo novih domov in celo s presežnimi zalogami, kar je skladno z nacionalnim trendom presežne ponudbe v manj privlačnih lokacijah reuters.com reuters.com.
Napoved: Analitiki pričakujejo, da bodo stanovanjske cene v Šanghaju ostale bolj stabilne kot v večini drugih mest v prihodnosti. Reutersova anketa strokovnjakov sredi leta 2025 napoveduje, da bodo cene stanovanj na nacionalni ravni v letu 2025 padle za približno 4,8 %, vendar predvideva, da bodo v mestih prvega razreda, kot je Šanghaj, doživele le blage popravke in se nato do leta 2026 stabilizirale reuters.com globalpropertyguide.com. Nekatere napovedi celo predvidevajo, da bodo cene v Šanghaju znova začele rasti do leta 2026 (+1–2 % na leto) po trenutni korekciji globalpropertyguide.com. K temu optimizmu prispeva tudi stalna prisotnost premožnih kupcev v Šanghaju, visoko povpraševanje po stanovanjih zaradi zamenjav in podporne politike. Povprečna prodajna cena novih stanovanj višjega razreda v mestu se je v prvem četrtletju 2025 na četrtletni ravni zvišala za 0,5 %, na približno 144.600 RMB/m2, kar nakazuje nežen vzpon joneslanglasalle.com.cn. Ob rahljanju kreditnih pogojev in sprostitvi lokalnih pravil nakupa stanovanj naj bi cene na primarnem trgu ostale trdne ali se rahlo zvišale, medtem ko lahko cene na sekundarnem trgu dosežejo dno, ko se razpoloženje kupcev izboljša joneslanglasalle.com.cn. Tveganje za to napoved je širše gospodarsko okolje — če rast Kitajske razočara ali se brezposelnost poveča, bi lahko tudi robusten stanovanjski segment v Šanghaju zastal. Vendar brez večjih pretresov je stanovanjski trg v Šanghaju dobro postavljen za zmerno rast in nadaljnjo moč višjega razreda v prihodnjih letih.
2. Uspešnost poslovnih nepremičnin
Trg poslovnih prostorov (pisarne razreda A)
Pisarnaški trg v Šanghaju leta 2025 ostaja ugoden za najemnike, zaznamovan z visoko stopnjo praznih prostorov in padajočimi najemninami zaradi obilne nove ponudbe in le postopoma okrepljenega povpraševanja. V 1. četrtletju 2025 je stopnja praznih pisarn razreda A v središču CBD v Šanghaju narasla na 16,7 % in kar 29,2 % v decentraliziranih območjih, saj je bilo dokončanih več novih projektov joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Mesto je dodalo približno 180.000 m² novih pisarn razreda A že v prvem četrtletju, vključno z dvema novima stolpoma v središču, leta 2025 pa naj bi bilo predvidoma 1,6 milijona m² nove pisarniške ponudbe – največ med kitajskimi mesti pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Ta velik priliv ponudbe močno presega trenutno povpraševanje: v desetih največjih kitajskih mestih je v letu 2025 predvidena skupna zaključena gradnja 5,3 milijona m² novih pisarn v primerjavi s približno 2,5 milijona m² neto absorpcije. Več kot 70 % tega novega prostora je skoncentriranega v mestih prvega razreda, še posebej v Šanghaju in Shenzhenu pdf.savills.asia pdf.savills.asia.
Zaradi tega presežka ponudbe najemodajalci znižujejo najemnine in ponujajo radodarne spodbude za privabljanje ali ohranjanje najemnikov. Najemnine za prostore razreda A v središču Šanghaja so v prvem četrtletju 2025 padle za približno 2,2 % glede na prejšnje četrtletje, pri čemer se je nadaljeval trend padanja joneslanglasalle.com.cn. Najemnine za decentralizirane pisarne so se četrtletno znižale za približno 2,6 %, saj so najemodajalci na obrobnih območjih z visoko stopnjo praznih prostorov ponujali globoke popuste na najemnino in subvencije za ureditev joneslanglasalle.com.cn. Na letni ravni analitiki napovedujejo, da bi se najemnine za pisarne v Šanghaju lahko znižale za 10–15 % v letu 2025, kar bi bil najstrmejši padec med večjimi mesti pdf.savills.asia pdf.savills.asia. V primerjavi naj bi najemnine za pisarne v Pekingu ostale približno nespremenjene ali padle do -5 %, kar poudarja, da je neravnovesje med ponudbo in povpraševanjem hujše v Šanghaju pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Najemodajalci se odzivajo s prilagodljivostjo: mnogi na novo dogovarjajo pogoje najema, skrajšujejo trajanje najemnih pogodb ali ponujajo obdobja brez najemnine za ohranjanje zasedenosti joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn.
Na strani povpraševanja so nekateri pozitivni znaki. Aktivnost najemanja pisarn v Šanghaju se postopoma izboljšuje iz obdobja pandemije, predvsem zaradi stroškovno ozaveščenih selitev in nadgradenj. V prvem četrtletju 2025 je bila neto absorpcija prostorov razreda A približno 91.000 m², kar so spodbudila domača finančna in strokovna podjetja, ki so izkoristila nizke najemnine za selitev v kakovostnejše pisarne joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Številni najemniki iz starejših zgradb razreda B ali dražjih območij so s tako imenovanim »begom v kakovost« nadgradili v nove projekte, saj se je razlika v najemnini zmanjšala joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Nekateri rastoči sektorji prav tako prispevajo k povpraševanju: panoge z velikim poudarkom na tehnologiji in razvoju (integrirana vezja, umetna inteligenca, biotehnologija) so aktivne, pogosto raje najemajo pisarne v poslovnih parkih ali inovacijskih kampusih kot pa v tradicionalnih stolpnicah v središču mesta joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Vendar je splošno okrevanje povpraševanja v najboljšem primeru postopno. Zaradi počasnejše gospodarske rasti Kitajske in varčevanja v podjetjih številna podjetja še vedno zmanjšujejo obseg poslovanja ali odlašajo z razširitvijo. Omeniti velja, da so tuje multinacionalke (MNC) zmanjšale delovanje v Šanghaju – zmanjšanje tujih naložb in nekaj odmevnih selitev/zaprtij multinacionalk v letu 2024 je povzročilo dodatno vračanje prostora pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Panoge, kot so tradicionalne finance, nepremičnine in proizvodnja, so zaradi racionalizacije poslovanja vrnile presežne pisarniške prostore na trg. Nastajanje novih podjetij se je prav tako upočasnilo (število novih registracij podjetij je bilo konec leta 2024 približno 11 % nižje na letni ravni), kar omejuje novo povpraševanje po najemu pisarn pdf.savills.asia.
Obeti za pisarniške prostore: Šanghajski trg pisarn se sooča z dolgoročnim okrevanjem. Glede na rekordno visoke stopnje prostih kapacitet in investicijski cikel v gradbeništvu, ki se bo začel umirjati šele okoli leta 2027 pdf.savills.asia pdf.savills.asia, bo trg še nekaj let ostal naklonjen najemnikom. Najemnine bodo verjetno še naprej upadale v letih 2025–2026, dokler se presežna ponudba ne absorbira. Za reševanje presežne ponudbe oblast razmišlja o ukrepih za prestrukturiranje zastarelih poslovnih stavb (npr. preureditev starejših poslovnih stavb razreda B/C za druge namene, kot so stanovanjski ali hotelski objekti) pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Nekateri lastniki se bodo morda odločili odložiti izvedbo projektov ali združiti prostore. Na srednji rok naj bi ugled Šanghaja kot finančnega in poslovnega središča ponovno pritegnil povpraševanje – še posebej, če se kitajsko gospodarstvo stabilizira in se zaupanje tujih podjetij ponovno okrepi. V bližnjem obdobju pa bodo visoka stopnja praznih kapacitet in nizke najemnine vztrajale, kar bo pritiskalo na vrednosti pisarniških sredstev in spodbujalo inovacije (kot so razširitev coworking prostorov, ponudbe fleksibilnih delovnih mest ter državni ukrepi za najem presežnih površin). Okrevanje trga bo verjetno odvisno od splošnega gospodarskega izboljšanja in uspeha pobud za omejevanje nove ponudbe ter iskanje novih uporab za slabo izkoriščene pisarne.
Sektor maloprodaje (nakupovalna središča & poslovne površine)
Trg nepremičnin za maloprodajo v Šanghaju se postopoma izkopava iz pandemičnega zastoja, kar omogoča okrevanje potrošniške potrošnje, vendar za najemodajalce v letu 2025 ostaja zahtevno okolje. Najemna dejavnost v maloprodaji je bila v prvem četrtletju 2025 še vedno razmeroma umirjena – številne maloprodajne blagovne znamke so ostale previdne pri širitvah, nekatere pa so odložile odpiranje trgovin joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Stopnja praznosti v glavnih nakupovalnih središčih v mestu se je zvišala na približno 9,9 % (za 0,8 odstotne točke v Q1), medtem ko je praznost v decentralizirani primestni maloprodaji dosegla 13,8 % joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. V začetku leta 2025 ni bilo odprtih nobenih večjih novih nakupovalnih centrov, kar je omejilo nadaljnje povečanje praznosti, vendar se je konkurenca med obstoječimi središči zaostrila, saj so imeli trgovci na voljo veliko izbire prostora joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Povprečna najemnina za poslovne prostore v pritličju v glavnih nakupovalnih območjih Šanghaja se je v Q1 2025 znižala za približno 1,4 % glede na četrtletje (na okoli 43,5 RMB na m2 na dan), kar pomeni nadaljevanje blagega padanja joneslanglasalle.com.cn. V območjih zunaj mestnega jedra so najemnine padle za približno 1,6 % glede na četrtletje na 15,2 RMB/m2/dan joneslanglasalle.com.cn. Ti padci odražajo prizadevanja najemodajalcev, da najemnike privabijo z najemnimi popusti in bolj prilagodljivimi pogoji najema.
Kljub previdnemu splošnemu sentimentu določeni segmenti maloprodaje rastejo. Šanghajsko potrošniško gospodarstvo v letu 2025 spodbujajo vladni stimulativni ukrepi, ki spodbujajo porabo (npr. potrošniški boni in festivali) joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Po podatkih JLL se širijo maloprodajne kategorije, osredotočene na izkušnje, zdravje in vrednost: na primer znamke športnih oblačil in aktivnega življenjskega sloga, ugodne restavracijske verige, trgovine s kolekcionarskimi igračami, prodajalne opreme za hišne ljubljenčke ter VR/zabavni koncepti, ki dejavno najemajo prostore joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Ti sektorji so skladni s potrošniškimi trendi po pandemiji, ki poudarjajo zdravje, družabno zabavo in cenovno dostopne užitke. Poleg tega je več tujih luksuznih in kozmetičnih blagovnih znamk ponovno odprlo svoje glavno prodajalno v Šanghaju, saj si domači turizem in nakupovanje opomoreta. Lastniki nepremičnin se odzivajo z ponovnim pozicioniranjem in osvežitvami nakupovalnih središč – mnoga so se lotila prenov, spremenila nabor najemnikov ali dodala atrakcije za povečanje obiska joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Na primer, starejše veleblagovnice so nadstropja preuredile v interaktivne izkušnje ali co-working prostore.
Z optimizmom, a vendar previdno, zremo v prihodnost maloprodajnega sektorja. Ker Kitajska v letu 2025 daje prednost rasti, ki jo poganja potrošnja, se pričakuje, da bodo trgovci na drobno ponovno pridobili zagon pri širjenju joneslanglasalle.com.cn. Analitiki pričakujejo, da se bodo stopnje praznih prostorov stabilizirale, ko se absorbirajo trenutne zaloge in ko se izboljša zaupanje potrošnikov cbre.com cbre.com. Na poti so novi visokoprofilni projekti (kot je Legoland Shanghai Resort, ki naj bi se odprl v letih 2024–2025 cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk in nova nakupovalna središča v predelih, kot je West Bund), ki bodo dodali sodobno maloprodajno ponudbo, a tudi ustvarili nove destinacije za potrošnike. Rents ostajajo pod pritiskom – najemnine bodo verjetno v letu 2025 še nekoliko padle tako na prestižnih kot sekundarnih lokacijah cbre.com cbre.com. Lastniki se zato osredotočajo na povečanje prihodkov z višjim prometom (npr. spletna prodaja, začasne trgovine in “shoppertainment” za daljše zadrževanje obiskovalcev v nakupovalnih središčih) namesto z dvigom osnovnih najemnin cbre.com cbre.com. Na splošno bo šanghajska maloprodajna nepremičnina izkoristila ugled mesta kot nakupovalnega in kulturnega središča, a bo uspeh odvisen od prilagodljive ponovne rabe prostorov ter sledenja novim potrošniškim trendom v prihodnjih letih.
Industrijski in logistični sektor
Šanghajski industrijski in logistični nepremičninski sektor se je hitro razširil, podprt z vlogo mesta kot proizvodnega in distribucijskega središča. Vendar pa je leta 2025 trg logističnih nepremičnin v stanju presežne ponudbe, saj se prosti prostori povečujejo, ker se nova skladišča odpirajo hitreje, kot jih najemniki lahko zapolnijo. V prvem četrtletju 2025 je zaloga nevezanih sodobnih logističnih površin v Šanghaju presegla 10 milijonov kvadratnih metrov, potem ko so bili zaključeni trije novi projekti (442.000 kvadratnih metrov) v okrožjih, kot so Songjiang, Qingpu in Jinshan joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. To je stopnjo prostih kapacitet logističnih skladišč dvignilo na 28,0 % v prvem četrtletju – zelo visoka raven – kljub stalnemu povpraševanju po najemu joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Neto absorpcija skladiščnih površin je v četrtletju znašala približno 89.000 kvadratnih metrov, nekoliko več kot leto prej, pri čemer so bile podjetja za tretje osebe v logistiki (3PL) glavni spodbujevalec prevzemov joneslanglasalle.com.cn. Vendar pa se številni novo zgrajeni objekti oddajajo počasi, saj so najemniki previdni pri zavezanosti večjim širitvam joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Lastniki, ki se soočajo z visoko stopnjo praznih površin, so močno zniževali najemnine: skupne logistične najemnine v Šanghaju so v prvem četrtletju padle za 3,7 % glede na prejšnje četrtletje (in približno 10,6 % na letni ravni) na približno 1,35 RMB na kvadratni meter na dan joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. To predstavlja enega največjih padcev med vsemi nepremičninskimi sektorji in odraža močno konkurenčnost zaradi presežne ponudbe.Šanghajski industrijski parki in poslovni parki (ki gostijo pisarne za raziskave in razvoj ter lahkotno proizvodnjo) kažejo podoben vzorec. Mesto je aktivno spodbujalo visokotehnološke industrijske grozde – na primer, Zhangjiang Science City (za biotehnologijo in umetno inteligenco) ter številne poslovne parke v Pudongu in Minhangu – kar je vodilo v porast novih dokončanih projektov. V prvem četrtletju 2025 so štirje novi projekti poslovnih parkov prinesli več kot 420.000 kvadratnih metrov novih površin, kar je dvignilo stopnjo praznih pisarn v poslovnih parkih na ~23,1% joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Najemnine v poslovnih parkih so zaradi pritiska ponudbe upadle za ~2,4% v četrtletju (in dvomestno letno) joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Kljub temu je povpraševanje v določenih industrijskih podsektorjih močno: podjetja v integriranih vezjih (polprevodniki), umetni inteligenci in znanostih o življenju dejavno najemajo visokotehnološke prostore, pogosto s podporo vladnih pobud za spodbujanje napredne proizvodnje joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Poleg tega so se državni raziskovalni inštituti in inkubatorji širili, kar delno nadomešča previdnost zasebnega sektorja joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Položaj Šanghaja kot logističnega vozlišča ostaja neprimerljiv – gosti najbolj prometno kontejnersko pristanišče na svetu ter obsežna skladišča, ki služijo deltni regiji reke Yangtze. Zato, čeprav je kratkoročna presežna ponudba očitna, so dolgoročni dejavniki rasti (e-trgovina, hladna veriga logistike za farmacijo/prehrano in potrebe po regionalni distribuciji) še vedno prisotni.
Obeti za industrijo/logistiko: Kratkoročni izziv je presežek zalog, ki jih je treba razrešiti. Lokalne oblasti v Šanghaju so to opazile – komercialna ponudba zemljišč za logistične/industrijske namene je bila omejena na najnižjo raven v zadnjem desetletju v letu 2024 pdf.savills.asia pdf.savills.asia, prav tako pa so se nove industrijske gradnje zmanjšale (začetki gradnje pisarn/industrijskih objektov so po vsej državi v letu 2024 padli za približno 27,7 %) pdf.savills.asia pdf.savills.asia. To upočasnjevanje prihodnje ponudbe, skupaj s kitajskimi politikami za spodbujanje domače potrošnje (kar koristi 3PL in maloprodajni logistiki) ter strategijo proizvodnje “Kitajska plus ena” (ki bi lahko povečala potrebo po izvozni logistiki), bi moralo postopoma izboljšati temelje. Najemnine bodo morda še naprej pod blagim pritiskom navzdol tudi v letu 2025, vendar naj bi se nato stabilizirale, ko bo povpraševanje dohitelo ponudbo. Dejansko se vlagatelji vse bolj zanimajo za ta sektor: sodobni logistični objekti na ključnih lokacijah veljajo za proticiklični razred sredstev, ki pogosto prinašajo relativno stabilne prihodke cbre.com cbre.com. Prav tako bomo morda videli več prilagodljive ponovne uporabe starejših industrijskih zemljišč – na primer pretvorbo zastarelih tovarn za mestno logistiko ali podatkovne centre – kar lahko zmanjša učinkovito ponudbo. Proti koncu 2020-ih, ko bo zagnana nova infrastruktura (kot so razširjeni pristaniški terminali in železniške tovorne povezave), bo industrijski segment nepremičnin v Šanghaju znova pridobil zagon, čeprav z bolj trajnostnimi stopnjami rasti in morda višjo povprečno stopnjo prostih kapacitet kot v izjemno napetem trgu konec 2010-ih.
(Opomba: Donosnost nepremičnin v komercialnem sektorju gostinstva je prav tako v porastu. Z odprtjem Kitajske so šanghajski hoteli zabeležili izboljšanje zasedenosti – zasedenost petzvezdičnih hotelov je bila za približno 1,2 % višja kot leto prej (februar 2025) –, prihod tujih obiskovalcev pa se je v začetku leta 2025 povečal za +34 % na letni ravni joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Prihaja nova hotelska ponudba (npr. drugi Shangri-La in hotel Thompson v Hongqiaou), vendar se pričakuje, da bo večina dodatnih zmogljivosti absorbirana zaradi porasta turizma joneslanglasalle.com.cn. Ponovni zagon gostinstva pozitivno vpliva na komercialne nepremičnine, zlasti v trgovinskih in večnamenskih projektih, a podrobna analiza presega obseg tega poročila.)
3. Naložbeni obeti
Trenutno naložbeno okolje: Naložbena aktivnost v nepremičnine v Šanghaju kaže odporno rast v letu 2025 po zadržanem obdobju v času največjih težav na kitajskem nepremičninskem trgu. V prvem četrtletju 2025 je Šanghaj zabeležil 24 celovitih nepremičninskih transakcij v skupni vrednosti 11,46 milijarde RMB, kar pomeni 20-odstotno povečanje glede na prejšnje četrtletje joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Ta rast poudarja izboljšanje razpoloženja in likvidnosti med vlagatelji. Večina transakcij je bila manjših vrednosti – približno 74 % poslov v prvem četrtletju je bilo pod 500 milijonov RMB, kar kaže, da vlagatelji dajejo prednost manjšim nepremičninam in nadzorovanim tveganjem joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Posamezniki z visoko neto vrednostjo (HNWI) in domača podjetja so postali prevladujoča sila, odgovorna za približno 67 % celotnega obsega transakcij joneslanglasalle.com.cn. Ti kupci, pogosto z agilnim odločanjem, so dejavno kupovali nepremičnine (včasih problematične ali potrebne preoblikovanja), kar pomaga oživljati sredstva in povečevati likvidnost na trgu joneslanglasalle.com.cn. V nasprotju s tem so bili institucionalni vlagatelji (kot so veliki skladi in zavarovalnice) v letu 2024 precej previdni, vendar se počasi vračajo, saj so cene postale bolj privlačne.
Notranje v primerjavi s tujimi naložbami: Večina naložb v nepremičnine v Šanghaju trenutno prihaja iz notranjih virov. Kitajske zavarovalnice, razvijalci nepremičnin in premožni posamezniki izkoriščajo priložnosti za nakup sredstev po znižanih cenah. Na primer, v prvem četrtletju 2025 so zavarovalnice pokazale močno zanimanje za portfelje najemniških stanovanj, ki so postali največji razred sredstev po obsegu transakcij (34% naložb) – celo presegajoč pisarniške dogovore joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Ti najemni stanovanjski projekti so privlačni zaradi stabilnih prihodkov in podpore politike (vlada spodbuja naložbe v najemno stanovanjsko gradnjo). Pisarne so še vedno predstavljale približno 29% naložbene vrednosti in trgovina 27% v tem četrtletju joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Po drugi strani pa so bili tuji vlagatelji v zadnjem letu razmeroma zadržani. Dejavniki, kot so kitajski kapitalski nadzor, geopolitične napetosti in zaskrbljenost zaradi valutnega tveganja, so številne tuje kupce zadržali stran. Dejansko so neposredne tuje naložbe v kitajski nepremičninski sektor močno upadle (eno poročilo je zabeležilo 27-odstotni padec tujih naložb v letu 2024), nekatere multinacionalke pa se znebijo nepremičnin, ki niso v središču njihove dejavnosti pdf.savills.asia. Kljub temu pa status Šanghaja kot vstopnega mesta pomeni, da ostaja na radarju svetovnih vlagateljev, zlasti oportunističnih skladov in hongkonških/singapurskih razvijalcev. Kažejo se zgodnji znaki ponovnega zanimanja – npr. nekaj mednarodnih skladov zasebnega kapitala išče problematična pisarniška sredstva na najboljših lokacijah po ugodnih ocenah. Če se bo kitajsko gospodarstvo stabiliziralo in se bo povečala regulativna jasnost, lahko tuji kapital naraste v letih 2025–2026, da izkoristi dolgoročno razvojno zgodbo Šanghaja.
Donosnosti najemnin in kapitalske vrednosti: Korekcija vrednosti nepremičnin v zadnjih 1–2 letih je privedla do določene izboljšave donosnosti najemnin v Šanghaju. V stanovanjskem sektorju so bile bruto donosnosti najemnin zgodovinsko zelo nizke (~1–2 % v osrednjih območjih) zaradi visokih cen, a ker so se cene ustalile in najemnine po covidu okrevajo, so se donosnosti nekoliko zvišale. Na primer, institucionalni kupci zdaj kupujejo portfelje servisiranih apartmajev in najemnih stanovanj z donosnostmi, ki naj bi bile v razponu 3–4 %, kar odraža bolj razumno vrednotenje. V komercialnem sektorju so se donosnosti poslovnih prostorov povečale, saj so kapitalske vrednosti upadle; kapitalske stopnje donosnosti vrhunskih poslovnih stavb v Šanghaju, ki so bile pred nekaj leti okoli 4,0 %, so se v nekaterih primerih približale 4,5–5,0 %, zaradi česar so ti prostori privlačnejši za dolgoročne vlagatelje, ki iščejo dohodek. Maloprodajna sredstva v osrednjih lokacijah se še vedno prodajajo z donosnostmi pod 5 %, vendar so se pri sekundarni maloprodaji in hotelih donosnosti povzpele na 6 % ali več zaradi zastoja na trgu. Pričakuje se, da bodo vlagatelji, ki v tem trenutku vstopajo na trg, ob okrevanju trga pridobili tako s stabilnimi prihodki kot tudi z morebitnimi kapitalskimi dobički, ko se cikel obrne. Po podatkih CBRE naj bi leto 2025 predstavljalo prelomnico: z nižjimi obrestnimi merami in zmanjšanimi cenami sredstev bo več vlagateljev verjetno vstopilo na trg, kar lahko ponovno spodbuja rast investicijskih obsegov cbre.com cbre.com. Splošno mnenje je, da je popravka na kitajskem trgu nepremičnin ustvarila žarišča vrednosti – v Šanghaju to vključuje proticiklična sredstva, kot so logistična skladišča, večstanovanjski najemni apartmaji in poslovne stavbe razreda A na elitnih lokacijah cbre.com cbre.com. Pričakuje se, da bodo ti segmenti v naslednjih nekaj letih, ko se bo trg okreval, prinesli solidne donose.
Potencial za kapitalsko rast: Na kratki rok (2025–2026) bodo kapitalske vrednosti v nekaterih segmentih še vedno pod pritiskom – zlasti v pisarniških prostorih (dokler se ne zmanjša število praznih nepremičnin) in na trgu množičnih stanovanj (dokler se presežna zaloga ne izčisti). Vendar pa dolgoročne temeljne značilnosti Šanghaja nakazujejo pomemben potencial za rast vrednosti v naslednjem desetletju. Nadaljnja gospodarska rast mesta (BDP Šanghaja naj bi v letu 2025 rasel za približno 5 % in presegel državno povprečje cbre.com), vloga finančnega središča in priliv prebivalstva z visokimi dohodki vse to podpira vrednost nepremičnin. Če se bodo cene stanovanj na nacionalni ravni stabilizirale do leta 2026 kot je predvideno reuters.com globalpropertyguide.com, bi lahko Šanghaj nato nadaljeval z zmerno rastjo cen. Nekateri analitiki menijo, da so elitne nepremičnine v Šanghaju trenutno na ciklični “vrednostni točki” – zlasti luksuzna stanovanja in pisarne razreda A, ki so za 10–20 % cenejše kot pred 2–3 leti – z možnostjo visokih enomestnih letnih donosov, ko se trg v celoti opomore. Seveda pa bo potek odvisen od sektorja: logistična in poslovna območja, vezana na industrije novega gospodarstva, bi se lahko vrednotila hitreje, medtem ko bi starejša nakupovalna središča lahko zaostajala, če ne bodo prenovljena.
Povzetek: investicijske perspektive v Šanghaju ostajajo previdno pozitivne. Trg privablja vlagatelje z dolgoročnejšim pogledom in večjim apetitom po tveganju, medtem ko bolj konservativni akterji čakajo na jasnejše znake stabilizacije. Pričakovati je večjo razpršenost vlagateljev in naložbenih razredov v prihodnjih letih – pričakovati je več dejavnosti v nišnih sektorjih (kot so domovi za starejše, podatkovni centri, parki za vedo o življenju) in kreativne strukture poslov (skupna vlaganja, zamenjave sredstev ipd.). Globina in likvidnost Šanghaja ga uvrščata med prva tržišča, ki si povrneta zaupanje vlagateljev na Kitajskem. Razen večjih političnih pretresov bodo nepremičnine v mestu ostale temelj za domače in tuje vlagatelje, ki iščejo izpostavljenost kitajski urbani rasti.
4. Regulativno in politično okolje
Na šanghajskem nepremičninskem trgu močno vplivajo vladne politike, zadnje leto pa je prineslo odločen premik k rahljanju in podpori politike za stabilizacijo sektorja. Po dolgem obdobju omejevalnih ukrepov za zajezitev špekulacij (vključno s “Tremi rdečimi črtami” pri dolžniških omejitvah za razvijalce od 2020 in stroge omejitve nakupa stanovanj), so oblasti na centralni in lokalni ravni uvedle obsežne ukrepe za olajšanje v letih 2024–2025 za spodbujanje nakupov in zmanjšanje tveganj globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Omejitve za nakup stanovanj omiljene: Šanghaj je kot mesto prvega razreda tradicionalno uvajal stroge omejitve za nakup stanovanj (HPR) – na primer, družine brez stalnega prebivališča so za nakup morale izpolnjevati večletne pogoje glede plačila davkov ali socialnega zavarovanja, domačini pa so imeli omejeno število nepremičnin, ki so jih lahko kupili. Leta 2024 so bila ta pravila občutno omiljena. Šanghaj je razširil upravičenost, saj je nepovabljenim prebivalcem z daljšo zgodovino zaposlitve v mestu dovolil nakup nepremičnin in razširil definicijo “upravičenih kupcev,” tako da vključuje različne talente in ključne delavce, potrebne za razvoj mesta practiceguides.chambers.com. Do sredine leta 2024 je Šanghaj v izbranih okrožjih celo uvedel pilotne programe za nadaljnjo sprostitev omejitev nakupa in s tem učinkovito preizkušal možnosti za bolj odprt dostop do stanovanj practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Ena večjih sprememb: družinam z dvema ali več otroki je zdaj dovoljeno kupiti dodatno stanovanje poleg običajne omejitve, kar priznava potrebo po večjem prostoru za večje družine news.cgtn.com news.cgtn.com. Poleg tega so pogoje sprostili tudi za ločene osebe (odpravili so vrzeli, zaradi katerih so bili resnični kupci, ki so se nedavno ločili, kaznovani), tisti s pravicami do javnih stanovanj pa so dobili večjo fleksibilnost za vstop na zasebni trg news.cgtn.com. Ti postopni ukrepi sproščanja odražajo previden, a jasen premik politike od omejevanja cen k oživitvi tržne aktivnosti in zadovoljevanju “raznolikih stanovanjskih potreb” prebivalcev news.cgtn.com news.cgtn.com.Nižje začetne vloge in kreditna podpora: Sočasno z omilitvijo pogojev za kupce so bile finančne politike bolj prilagojene. Maja 2024 so oblasti v Šanghaju znižale minimalne odstotke začetnih vlog za hipotekarna posojila – na 20 % za kupce prve nepremičnine (prej je bilo 30 %) in 35 % za nakup druge nepremičnine (prej 50 % ali več) news.cgtn.com. V določenih primestnih okrožjih in Pilotni prostotrgovinski coni (Lingang New Area) je bil prag začetne vloge za drugo nepremičnino celo znižan na 30 % news.cgtn.com. Ta znižanja so bila del nacionalnega prizadevanja (centralna banka je mestom dala prožnost za zmanjšanje začetnih vlog in hipotekarnih obrestnih mer), katerega cilj je bil znižati začetne stroške za kupce in spodbuditi nadgradnjo nakupov practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Poleg tega je Šanghaj zvišal posojilne omejitve v okviru Sklada za stanovanjsko varčevanje (državni sistem hipotekarnih posojil z nizkimi obrestnimi merami), kar kupcem omogoča, da si izposodijo več pod ugodnejšimi pogoji news.cgtn.com news.cgtn.com. Banke so bile spodbujene, da znižajo obrestne mere tudi za obstoječa hipotekarna posojila, prav tako je bila znižana referenčna 5-letna obrestna mera, kar je običajne hipotekarne obrestne mere v Šanghaju do konca leta 2024 znižalo na približno 4,1–4,3 % za prve nepremičnine – to je najnižje v zadnjih letih. Vsi ti ukrepi so izboljšali dostopnost stanovanj in pripomogli k začetnemu okrevanju prodaje v začetku leta 2025. Analitiki poudarjajo, da sta milejša kreditna politika in bolj sproščen pristop Šanghaja do stanovanjske politike ključna za ponovno prebujanje interesa kupcev joneslanglasalle.com.cn.
Davčne spodbude in subvencije: Dodatna podporna politika je prišla v obliki davčnih olajšav in fiskalnih spodbud. Z letom 2024 je centralna vlada znižala davek na prenos lastništva pri nakupu stanovanj: v Šanghaju prvi kupci zdaj plačajo le 1 % davka na prenos lastništva za stanovanja, manjša od 140 m² (prej 1,5 %), kupci drugega stanovanja pa plačajo 1 % (za <140 m²) ali 2 % (za večja stanovanja), prej je bil davek lahko tudi do 3 % practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. To pomembno znižuje transakcijske stroške pri nadgradnji na večje enote. Šanghaj je bil tudi med mesti, ki so odpravila cenovne omejitve za prodajo novih stanovanj in odstranila omejitve, ki so prej preprečevale razvijalcem, da bi občutno znižali cene – s čimer je trg dobil več svobode pri oblikovanju ravnotežne cene globalpropertyguide.com. Za reševanje težav razvijalcev v stiski in nedokončanih projektov je bil uveden sistem “bele liste”: Šanghaj je sodeloval s centralno vlado pri zagotavljanju financiranja za zaključek zastalih projektov, vključno z omogočanjem, da lokalna državna podjetja kupijo neprodane enote za dostopna stanovanja globalpropertyguide.com. Do konca leta 2024 so banke odobrile financiranje več kot 5.300 tovrstnih “belih seznamov” projektov po vsej državi (skoraj 1,4 bilijona CNY), kar je pomagalo zaščititi interese kupcev stanovanj in preprečiti razprodaje po zelo nizkih cenah practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Šanghaj je sprejel tudi inovativne programe, kot je prej omenjena stanovanjska “menjava staro za novo” (menjava starega stanovanja za novo pri razvijalcu s popustom) za spodbujanje transakcij practiceguides.chambers.com.
Urbanistično načrtovanje in razvojne politike: Na področju urbanističnega načrtovanja ima Šanghaj dolgoročno vizijo uravnotežene rasti. Glavni mestni načrt (2017–2035) poudarja omejitev prebivalstva na okoli 25 milijonov in omejevanje nebrzdane ekspanzije, namesto tega pa se osredotoča na obnovo mest in izboljšanje kakovosti življenja. V skladu s tem politike spodbujajo prenovo starih mestnih območij (subvencije za prenovo barakarskih naselij so bile leta 2024 povečane practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com) in povečanje ponudbe najemnih ter dostopnih stanovanj. Na primer, Šanghaj je nekatere poslovne površine preoblikoval v stanovanjske za najemna stanovanja ter spodbuja gradnjo stanovanj za najem z državno podporo (včasih s preurejanjem neprodanih poslovnih nepremičnin) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Prav tako obstaja prizadevanje za zelene stavbe in trajnost – nove gradnje v Šanghaju vodijo strogi zeleni standardi, saj se mesto usklajuje z nacionalnimi cilji za zmanjševanje izpustov ogljika.
Pravila za tuje lastništvo: Medtem ko so se domače politike omilile, predpisi o tujem lastništvu ostajajo razmeroma strogi. Na splošno lahko tuje fizične osebe v Šanghaju (in drugih kitajskih mestih) kupijo le eno stanovanjsko nepremičnino, ki mora biti namenjena lastni rabi (ne za oddajanje ali naložbo) globalpropertyguide.com. Tuji kupec mora običajno prebivati na Kitajskem vsaj eno leto zaradi dela ali študija in pridobiti dovoljenje za nakup globalpropertyguide.com. Poleg tega tujci ne smejo kolektivno vlagati v več nepremičnin, razen preko posebnih podjetij, zaradi pravil, ki veljajo od leta 2006 in so namenjena preprečevanju špekulativnih pritokov tujega kapitala globalpropertyguide.com. Ta pravila pomenijo, da prekomorski kupci predstavljajo zelo majhen delež šanghajskega stanovanjskega trga, večinoma gre za izseljence, ki kupujejo stanovanje za osebno rabo. Na področju poslovnih nepremičnin je institucionalno tuje vlaganje dovoljeno (Šanghaj nima ločene kvote za tuje nakupe poslovnih nepremičnin poleg nacionalnih politik), vendar morajo biti večji posli še vedno vpisani v regulatorni register in v nekaterih primerih pridobiti dovoljenje za uvoz deviznih sredstev. Uvrstitev Šanghaja v pilotna območja svobodne trgovine je nekoliko poenostavila nekatere postopke za tuja podjetja pri nakupu pisarn za lastno dejavnost resourcehub.bakermckenzie.com resourcehub.bakermckenzie.com, a večje liberalizacije tujega lastništva nepremičnin do leta 2025 ni bilo. Namesto tega je bil poudarek na oblikovanju prijaznejšega okolja za tuja podjetja (npr. lažje najemanje, podaljšanje dobe najema zemljišč itd.) in ne na spodbujanju špekulativnih tujih nakupov.Povzemimo: okolje politike v Šanghaju leta 2025 je usmerjeno v podporo stabilnemu in zdravemu nepremičninskemu trgu. Vladin slogan se je preusmeril v »stanovanja so za bivanje, ne za špekulacije – a tudi ne za stagnacijo.« Kombinacija omiljenih nakupnih omejitev, cenejšega financiranja, davčnih olajšav in razvojnih pobud je namenjena spodbujanju resničnega povpraševanja in zmanjšanju zalog brez ponovnega napihovanja balona. Doslej so ti ukrepi pokazali začetni uspeh pri krepitvi zaupanja news.cgtn.com. V prihodnje so uradniki nakazali, da bodo spremljali trg in lahko uvedli dodatno podporo, če bo potrebno za zagotovitev mehkega pristanka. Na primer, nadaljnje znižanje obrestnih mer ali celo neposreden državni odkup neprodanih stanovanj (ukrep, ki se obravnava na nacionalni ravni) bi se lahko uporabilo, če bi se upad nadaljeval globalpropertyguide.com reuters.com. Kljub temu oblikovalci politik hodijo po tanki meji – poskušajo oživiti trg in okrepiti razpoloženje, hkrati pa se izogniti ponovni nekontrolirani špekulaciji in ohranjati dolgoročno dostopnost v mislih. Investitorji in kupci stanovanj lahko zato v kratkoročnem obdobju v Šanghaju pričakujejo na splošno spodbudno politično držo, ki pa bo skrbno prilagojena lokalnim razmeram.
5. Gospodarski in demografski dejavniki
Na trende nepremičninskega trga v Šanghaju vpliva vrsta gospodarskih in demografskih dejavnikov, ki vplivajo tako na povpraševanje kot ponudbo:
- Gospodarska rast in industrijska mešanica: Šanghaj je komercialno in finančno središče Kitajske, z BDP-jem približno 4,5 bilijona RMB (okoli 700 milijard USD) leta 2024. Po upočasnitvi zaradi pandemije (in izrazitem padcu med zaprtjem mesta leta 2022) se je gospodarstvo Šanghaja v letu 2023 opomoglo z rastjo okoli 3,1 % in naj bi v letu 2025 pospešilo proti 4,7–5 % rasti cbre.com, ob podpori spodbujevalnih politik in okrepljene potrošnje. Ta gospodarska uspešnost podpira nepremičnine prek višjih dohodkov in širitve podjetij. Stebri industrije v Šanghaju – finance, strokovne storitve, trgovina, napredna proizvodnja (npr. polprevodniki, biotehnologija) in tehnologija – vse povečujejo povpraševanje po različnih vrstah nepremičnin. Hitro rastoč finančni in fintech sektor tako spodbuja povpraševanje po najemu vrhunskih pisarn v Lujiazui in Pudongu, medtem ko proizvodni in logistični sektorji (avtomobili, elektronika, e-trgovina) podpirajo povpraševanje po industrijskih zemljiščih in skladiščih. Poudarek mesta na digitalnem gospodarstvu in raziskavah ter razvoju (z določenimi “znanstvenimi in inovacijskimi” območji) spodbuja potrebo po specializiranih pisarnah in raziskovalnih objektih. Na splošno raznolika in visokovredna ekonomija Šanghaja zagotavlja čvrsto temeljno osnovo za nepremičninski trg, kar ga ločuje od šibkejših mest, ki so odvisna od ene industrije ali špekulativne gradnje.
- Prebivalstvo in demografija: Šanghaj ima eno največjih mestnih populacij na svetu, uradno okoli 24,76 milijona v letu 2022. Rast prebivalstva se je umirila – Šanghaj je zaradi dejavnikov, povezanih s COVID-om in strožjega nadzora nad prebivališčem, leta 2022 celo zabeležil rahel neto upad prebivalstva, a naj bi bil ta upad začasen. Na dolgi rok želi Šanghaj v skladu z glavnim urbanističnim načrtom do leta 2035 omejiti prebivalstvo blizu 25 milijonov, zaradi upravljanja virov. Demografsko gledano je Šanghaj starajoče se mesto: povprečna starost prebivalcev narašča, rodnost pa je nizka (v skladu z nacionalnimi trendi). Kljub temu mesto še vedno privlači mlade strokovnjake in diplomante iz vse Kitajske zaradi številnih zaposlitvenih priložnosti in višjih plač. Ta neprekinjen pritok talentov (Šanghaj vsako leto beleži več deset tisoč novih prebivalcev z univerzitetno izobrazbo prek točkovnega sistema hukou) pomeni vztrajno povpraševanje po najemniških stanovanjih in začetnih domovih. Prisotnost velike izobražene delovne sile in premožnega srednjega razreda (razpoložljivi dohodek na prebivalca v Šanghaju je skoraj dvakrat višji od državnega povprečja) povečuje povpraševanje po kakovostnih stanovanjih in spodbuja luksuzni segment. Po drugi strani pa starajoče se prebivalstvo povečuje zanimanje za bivalne objekte za starejše in bi lahko dolgoročno nekoliko zmanjšalo promet na stanovanjskem trgu, saj si vedno več starejših želi starati v svojem domu. Vendar pa bo v bližnji prihodnosti učinek urbanizacije in koncentracije talentov v Šanghaju prevladoval nad staranjem prebivalstva – mesto ostaja magnet za ambiciozne priseljence, kar podpira povpraševanje po stanovanjih.
Povzetek: močan gospodarski profil Šanghaja in njegova vloga privabljanja talentov pozitivno vplivata na trg nepremičnin ter spodbujata dolgoročno povpraševanje v vseh sektorjih. Seveda pa so visoki stroški nepremičnin in starajoče prebivalstvo izzivi, ki jih mora mesto obvladovati. Vladni pristop – osredotočanje na industrije z višjo dodano vrednostjo, spodbujanje inovacij ter velika vlaganja v infrastrukturo in socialna stanovanja – je namenjen zagotavljanju, da gospodarske in demografske spremembe podpirajo trajnosten nepremičninski trg. Ko se bo Šanghaj naprej razvijal v bolj na znanju temelječe in globalno mesto, bodo ti dejavniki oblikovali vrste nepremičnin, po katerih bo povpraševanje (pričakujte več pametnih pisarn, inovacijskih parkov, prestižnih najemniških stanovanj ipd.) v prihodnjih letih.
6. Prihodnji razvojni projekti in infrastrukturni načrti
V prihodnjih letih bodo podobo Šanghaja preoblikovali ambiciozni razvojni projekti in infrastrukturni načrti, od katerih so številni že v izvajanju kot del Mestnega akcijskega načrta 2025 in dolgoročne vizije do leta 2035. Te pobude bodo imele pomemben vpliv na nepremičninski sektor, saj bodo odpirale nove trge, izboljšale povezljivost in koncentrirale rast v strateških območjih. Spodaj so predstavljeni nekateri ključni projekti in načrti:
Razvoj »Petih novih mest«: Temelj prihodnjega načrtovanja Šanghaja je razvoj petih velikih novih mest na obrobju metropole – Jiading, Qingpu, Songjiang, Fengxian in Nanhui (Lingang). Ta niso zgolj spalna naselja, temveč so zamišljena kot neodvisna satelitska mesta, vsako z načrtom za 0,5–1 milijon novih prebivalcev do leta 2035 in s svojimi gospodarskimi usmeritvami english.shanghai.gov.cn. Leta 2021 je Šanghaj predstavil to strategijo, do leta 2025 pa je bil razkrit podroben akcijski načrt za pospešitev razvoja english.shanghai.gov.cn. Na primer: novo mesto Jiading se osredotoča na avtomobilsko industrijo in visoko-tehnološko opremo; novo mesto Qingpu na digitalno gospodarstvo (vključno z »eMobile Parkom« za mobilni internet) english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn; novo mesto Songjiang na tehnologijo in morda kulturni turizem; Fengxian na biotehnologijo in kozmetiko (tam se nahaja grozd »Dolina lepote«); in Nanhui/Lingang na napredno proizvodnjo (EV, vesoljska industrija) in pomorske panoge. Vsako novo mesto dobiva pomembno infrastrukturo: nove avtoceste, podaljšanje metroja ali primestne železnice ter posodobljene javne objekte. Vpliv na nepremičnine: ti vozlišča postajajo vroče točke za razvoj nepremičnin. Velike površine zemljišč so namenjene za novo stanovanjsko gradnjo, poslovna območja in logistične parke na teh območjih, kar privablja investitorje in razvijalce. V Lingangu je na primer, odkar je bil razglašen za posebno ekonomsko cono, povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah močno naraslo zaradi prihodov zaposlenih v tehnologiji, cene pa so se z zelo nizke osnove povzpele. V naslednjem desetletju bodo ta nova mesta, ko bodo dozorela, razbremenila pritisk v osrednjem Šanghaju ter ustvarila nove pod-trge – verjetno z bolj dostopnimi stanovanjskimi cenami v primerjavi s središčem mesta, kar bo privabljalo prve kupce in mlade družine. Že maja 2024 prvo-mestni status Šanghaja ni preprečil, da bi se pridružil programu »zamenjave staro za novo«, kjer so prebivalci osrednjih okrožij spodbujeni, da zamenjajo stare mestne stanovanjske enote za nova domovanja v teh novih mestih practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, kar kaže na zavezanost mesta, da usmeri rast v obrobje.Večji infrastrukturni projekti: Šanghajska vlada močno vlaga v podporo tem razvojem in splošni urbani učinkovitosti. Kot je bilo omenjeno, širitev metro mreže še poteka – Šanghaj načrtuje, da bo do leta 2025 presegel 830 km prog podzemne železnice. Ključni projekti, predvideni do konca leta 2025, vključujejo zahodno podaljšanje linije 2 (izboljšuje povezljivost z oddaljenim Qingpu) in drugo fazo linije 18, pa tudi napredek na povsem novih progah, kot je linija 20 english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn. Posebej preobrazbeni projekt je povezava otoka Chongming: nova linija Chongming (morda proga podzemne železnice ali železniška linija) bo vključila veliki otok Chongming (na ustju reke Jangce) v urbano prometno mrežo Šanghaja english.shanghai.gov.cn. To bi lahko sprostilo razvoj nepremičnin na Chongmingu, ki je bil do sedaj večinoma podeželski in ekološko usmerjen. Poleg tega se izvajajo širitve hitrih železnic – Šanghaj bo vzhodno končno postajališče hitre železnice Šanghaj–Chengdu, ki prečka državo english.shanghai.gov.cn. Ko bo ta zaključena (pozna 2020-ta leta), bo Šanghaj še bolj povezan z notranjimi provincami in bo verjetno povečala poslovno aktivnost (s tem pa povpraševanje po pisarnah/hotelih) okoli novih železniških vozlišč. Drug projekt je izboljšava vodne poti Youdungang (Yudan Port) english.shanghai.gov.cn, ki bo, čeprav tehnična, izboljšala ladijski promet in bi lahko spodbudila razvoj pristaniških industrijskih nepremičnin na območjih, kot sta Pudong in Baoshan. Poleg tega Šanghaj širi zmogljivosti svojega letališča: mednarodno letališče Pudong gradi nov terminal in satelitske dvorane, v načrtovanju pa je tudi morebitno tretje letališče v prihodnosti – kar bo mestu zagotovilo, da ostane globalno letalsko vozlišče. Vsi ti projekti, ki jih podpira rekordni infrastrukturni proračun v višini 240 milijard CNY v letu 2025 english.shanghai.gov.cn, ne ustvarjajo zgolj gradbenih dejavnosti (od česar imajo koristi gradbena podjetja in prodaja zemljišč), temveč tudi omogočajo, da več delov mesta postane primerna za razvoj nepremičnin zaradi krajšanja časa potovanja.
Pomembni komercialni in kulturni projekti: Mesto doživlja številne pomembne projekte, ki bodo obogatili njegovo obzorje in kulturno ponudbo. Eden takih je Legoland Shanghai Resort, ki ga gradijo na zahodnem območju Qingpu in naj bi se odprl okoli leta 2024–2025 cambridgenetwork.co.uk. Ta velik tematski park (prvi Legoland na Kitajskem) bo verjetno spodbudil turizem in razvoj v svoji bližini – hotele, trgovske objekte in izboljšan prevoz za obiskovalce. Drugi primer je Shanghai Zhangjiang Science City, ki ni le en sam projekt, temveč rastoče inovacijsko območje; do leta 2025 vsebuje nove vrhunske objekte, kot je laboratorij Zhangjiang (nacionalni raziskovalni laboratorij, dokončan leta 2025) cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk. Takšni projekti krepijo tehnološki ekosistem Šanghaja ter povečujejo povpraševanje po pisarnah, laboratorijih in stanovanjih za raziskovalce. Na kulturnem področju se nadaljuje prenova območij West Bund in North Bund: gre za pretvorbo nekdanjih industrijskih nabrežij v soseske za mešano rabo z umetniškimi muzeji, galerijami, pisarnami (West Bund) in novim finančnim središčem (North Bund). Vsak izmed njih bo v naslednjem desetletju ustvaril milijone kvadratnih metrov poslovnih površin. Šanghaj gradi tudi številne nove univerzitetne in bolnišnične kampuse (pogosto na robnih območjih, da bi ta okrepili), kar spodbuja tudi razvijanje stanovanjskih in trgovskih zmogljivosti v neposredni bližini.
Obnova mesta: Prihodnji razvoj v Šanghaju ni zgolj širjenje v nova območja – gre tudi za prenovo starejših urbanih predelov. Mesto je določilo številne zastarele stanovanjske skupnosti za prenovo ali obnovo. Programi vključujejo dodajanje dvigal v starejše stanovanjske bloke brez dvigala, izboljšanje krajinske ureditve ali v nekaterih primerih rušenje dotrajanih pasov (longtang) za izgradnjo sodobnih stanovanj. Ena bolj prepoznavnih pobud je načrtovana prenova delov osrednjih okrožij Huangpu in Hongkou, kjer bodo nastala sodobna stanovanja za prebivalce z različnimi dohodki, pri tem pa bodo ohranili zgodovinsko arhitekturo. Takšna prizadevanja, čeprav posamezno manjša, skupaj dvigujejo vrednost nepremičnin in kakovost bivanja v osrčju mesta ter zagotavljajo, da se osrednje nepremičnine razvijajo in ne propadajo.
Vpliv na nepremičninske trge: Omenjeni projekti in načrti bodo imeli več učinkov. Izboljšave infrastrukture (linije metroja, ceste) običajno vodijo do dviga vrednosti nepremičnin v na novo povezanih območjih – denimo, cene v okolici postaj novega podaljška Linije 18 so se začele dvigovati v pričakovanju. Novi industrijski in znanstveni parki, kot so tisti v Akcijskem načrtu, bodo ustvarili lokalizirane pisarniške/industrijske podtrge, pogosto v povezavi s povpraševanjem po stanovanjih za delavce v bližini. Pet novih mest bo, če bodo uspešna, ustvarilo večpolarni nepremičninski trg, kjer bo imela Šanghaj več sekundarnih poslovnih središč (podobno kot imata Tokio ali London več poslovnih središč). To bi lahko zmanjšalo skrajnosti v cenah s prerazporeditvijo povpraševanja, hkrati pa ustvarilo nova bolj prestižna območja, če bodo ta središča uspevala. V pripravi je šanghajska vlada aprila 2025 izpostavila “od spodaj navzgor” pristop, kjer je vsaka okrožna vlada pooblaščena za privabljanje industrij in načrtovanje skupnosti v teh novih mestih english.shanghai.gov.cn. To kaže na močno politično podporo, kar je dober obet za njihov razvoj.
Na splošno je razvojna agenda Šanghaja za prihodnost drzna in celovita ter zajema vse sektorje: promet, industrijo, stanovanja, kulturo. Za vlagatelje in razvijalce to pomeni obilico priložnosti na novih lokacijah in v novih vrstah naložb (npr. industrijski parki v Fengxianu, parki ustvarjalnih industrij v Qingpuju, turistični objekti v Songjiangu itd.). To pomeni tudi, da se bo konkurenčna krajina spremenila – središče ne bo več edina možnost, ko se bodo te pobude uresničile. Okoli leta 2030 bo Šanghaj verjetno bolj razširjeno metropolitansko območje z izboljšanimi stanovanjskimi možnostmi in manj obremenjenim središčem, predvsem po zaslugi semen, ki jih sadijo leta 2025.
7. Tveganja in negotovosti
Čeprav ima napoved za šanghajski nepremičninski trg veliko pozitivnega, ni brez pomembnih tveganj in negotovosti. Deležniki naj bodo pozorni na naslednje ključne dejavnike tveganja, ki bi lahko v prihajajočih letih neugodno vplivali na trg:
- Makroekonomski nasprotni vetrovi: Splošna gospodarska usmeritev Kitajske predstavlja največje tveganje. Počasnejša rast BDP od pričakovane ali trd pristanek nacionalnega gospodarstva bi zmanjšala povpraševanje po stanovanjih in omejila širitev podjetij. Trenutno se kitajsko gospodarstvo sooča z izzivi, kot so šibko zaupanje potrošnikov, visoka brezposelnost med mladimi in nizko povpraševanje po izvozu. Če bodo ti problemi vztrajali ali se poslabšali, bo vpliv občutil tudi Šanghaj – kljub svojemu močnemu gospodarstvu – z zmanjšanjem transakcij z nepremičninami in absorpcije. Na primer, če bo rast BDP bistveno pod cilji, bodo gospodinjstva lahko odlašala z večjimi nakupi (stanovanj) in podjetja zamrznila širitev (kar bo prizadelo poslovne prostore). Reutersova anketa, omenjena prej, še poudarja to zaskrbljenost: analitiki pred tem ne pričakujejo splošne obnove nepremičninskega trga vsaj do leta 2026 reuters.com reuters.com, kar odraža previdno razpoloženje. Poleg tega bi vsak ponovni izbruh COVID-19 ali podoben šok lahko ohromil gospodarsko aktivnost. Kljub temu pa Šanghajeva raznolikost in sposobnost vlade za uvedbo spodbud (kot smo videli pri nedavnih znižanjih obrestnih mer in infrastrukturi financirani z obveznicami) zagotavljata določen blažilnik.
- Strukturne težave na trgu nepremičnin: Zapuščina kitajskega nepremičninskega razcveta še naprej meče senco. Glavno tveganje predstavljata presežna ponudba in dolžniško breme razvijalcev. Po vsej državi presežek neprodanih stanovanj (zlasti v manjših mestih) in nedokončanih projektov krni zaupanje kupcev reuters.com reuters.com. V Šanghaju je ta problem manj izrazit zaradi velikega povpraševanja, vendar mesto ni popolnoma imuno. Če razvijalci s projekti v Šanghaju (nekateri med njimi, kot sta Evergrande ali Sunac, so že doživeli neizpolnitve obveznosti) ne bodo mogli dokončati projektov, bi to lahko vplivalo na lokalno razpoloženje na trgu. Zaenkrat je bila šanghajska vlada proaktivna pri zagotavljanju dokončanja lokalnih projektov (prek financiranja s t. i. belim seznamom practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com), a finančni pritisk na razvijalce ostaja tveganje – to bi lahko vodilo v manj novih projektov ali agresivne popuste za hiter dvig likvidnosti, kar bi lahko splošno znižalo cene na trgu. Poleg tega je visoka praznost in presežna ponudba na trgu pisarn strukturni problem, ki bo morda potreben več let za rešitev; dolgotrajna visoka praznost lahko vodi v prisilne prodaje stavb, kar lahko dodatno pritisne na znižanje vrednosti nepremičnin v celotnem mestu.
- Dolg lokalnih oblasti in omejitve politike: Lokalne oblasti na Kitajskem, tudi v Šanghaju, so si nakopičile precejšen dolg, deloma zaradi upada prihodkov od prodaje zemljišč v času nepremičninskega upada. Šanghaj načrtuje velike infrastrukturne naložbe, financirane z obveznicami english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn, a če se bo problem lokalnega dolga poglobil (kar se dogaja v nekaterih drugih provincah), bi to lahko omejilo šanghajsko zmožnost nadaljnjih velikih vlaganj ali subvencij. Zmanjšanje javne porabe bi odstranilo enega ključnih stebrov za sektor nepremičnin in gradbeništvo. Prav tako, čeprav so se politike trenutno sprostile, so omejitve, doklej lahko oblasti še posegajo brez tveganja ponovne špekulacije ali ustvarjanja družbene neenakosti. Na primer, popolna odprava vseh omejitev nakupa stanovanj v Šanghaju bi lahko sprožila nakupovalno mrzlico, kar pa je politično občutljivo. Vlada mora torej tehtati med spodbujanjem in zagotavljanjem “dostopnosti stanovanj” ter preprečevanjem novega balona – to pa je stalno politično ravnotežje.
- Geopolitična in zunanja tveganja: Šanghaj kot globalno mesto je izpostavljen mednarodnim dejavnikom. Trgovinske in tehnološke napetosti med ZDA in Kitajsko so že vplivale: tarife in izvozne omejitve so prizadele nekatere proizvodne sektorje, prisotna je previdnost pri tujih podjetjih. Anketa Reuters je eskalacijo trgovinske vojne navedla kot dejavnik, ki bi lahko še dodatno oslabil občutke kupcev nepremičnin in gospodarsko rast reuters.com. V najslabšem primeru bi lahko močno zaostrene geopolitične napetosti (trgovinska vojna, ki preraste v finančno razdružitev ali sankcije) pripeljale do tega, da bi MNC-ji bistveno zmanjšali operacije na Kitajskem, kar bi zmanjšalo povpraševanje po poslovnih nepremičninah. To bi lahko tudi omejilo priliv tujega kapitala ali pa bi kitajske vlagatelje spodbudilo, da več investirajo v tujini kot doma (beg kapitala), kar bi škodovalo naložbam v nepremičnine. Drugi vidik so globalne finančne razmere: medtem ko Kitajska znižuje obrestne mere, bi lahko v primeru, da bodo globalno obrestne mere ostale visoke ali pride do nove finančne krize, to omejilo likvidnost. Šanghajske nepremičnine so zaradi kitajskih omejitev kapitala razmeroma zaščitene pred svetovnimi kreditnimi trgi, a velika globalna recesija bi prizadela izvozno usmerjena podjetja ter potencialno bogastvo premožnih vlagateljev, kar bi posredno vplivalo na nepremičninski trg.
- Izvedba politike in socialna vprašanja: Prisotne so tudi negotovosti glede izvedbe in uspeha ambicioznih načrtov Šanghaja. Če “pet novih mest” ne bo uspelo privabiti zadostne industrije ali prebivalcev (na primer, če bodo ljudje še vedno raje ostali v središču Šanghaja ali če delovna mesta ne bodo ustvarjena na teh lokacijah), bi to lahko vodilo do premalo izkoriščene infrastrukture in potencialno presežne ponudbe v teh primestnih trgih. Vlada računa, da bodo ti načrti usmerjali rast, zato bi bil njihov neuspeh korak nazaj. Pomembni so tudi socialni dejavniki, kot je javno sprejemanje preseljevanja zaradi urbane prenove – odpor proti rušenju ali preselitvam bi lahko upočasnil projekte prenove. Kot v vsakem velikem mestu na trgu nepremičnin vplivajo tudi vprašanja, kot so prometne gneče, okoljski vidiki in zagotavljanje javnih storitev. Šanghaj mora upravljati s tveganji zaradi onesnaženja in podnebnih sprememb (kot obalno mesto je dolgoročna rast morske gladine pomembna), kar sicer niso takojšnje nevarnosti, vendar pa vplivajo na trajnostni razvoj.
- Razpoloženje trga in zaupanje: Nenazadnje je nematerialno, a ključno tveganje zaupanje trga. Nepremičninski sektor na Kitajskem naj bi bil od leta 2021 v krizi zaupanja. Če kupci in vlagatelji verjamejo, da bodo cene še naprej padale, bodo morda še naprej ostajali ob strani (kar je samoizpolnjujoča se ovira za trg). Obnovitev zaupanja je zato ključna. Obstoječe politike so namenjene temu, prve napovedi za začetek leta 2025 pa so pokazale nekaj pozitivnega zagona news.cgtn.com. Vendar bi lahko vsak napačen korak – kot bi bil stečaj vidnega razvijalca v Šanghaju ali nenadna sprememba politike – hitro znova poslabšal razpoloženje.
Za zaključek, šanghajski nepremičninski trg, čeprav bolj odporen kot večina ostalih, se sooča z negativnimi tveganji zaradi makroekonomskih negotovosti, strukturnih presežkov in zunanjih dejavnikov. Močne temeljne značilnosti mesta in podporne politike ta tveganja do določene mere ublažijo, vendar bi morali deležniki načrtovati različne scenarije, kot so počasnejše okrevanje ali pojav popravkov cen, če bi se neugodni tokovi okrepili. Priporočljivi so preudarni ukrepi, kot so diverzifikacija naložb čez različne vrste nepremičnin in ohranjanje zdrave zadolženosti. Šanghaj je že prestal pretekle cikle in šoke (od SARS-a leta 2003 do globalne finančne krize leta 2008 ter zaprtja leta 2022) in vsakič se je njegov nepremičninski trg sčasoma močno pobral. Zato, čeprav so v trenutnih razmerah potrebna previdnost in pazljivost, dolgoročna smer šanghajskega nepremičninskega trga ostaja pretežno pozitivna – če bodo ključna tveganja ustrezno upravljana in postopoma odpravljena.
Zaključek
Z letom 2025 je šanghajski nepremičninski trg na prelomni točki. Stanovanjski sektor se stabilizira in celo uspeva v višjem segmentu, k čemur pripomorejo podpora politike in vztrajajoče povpraševanje po stanovanjih v najprestižnejšem kitajskem mestu. Komericalni sektorji pa se soočajo z izzivi – poslovni prostori in logistične kapacitete so še posebej v obdobju prilagajanja z visoko stopnjo praznih prostorov in pogajanji najemnikov – toda vloga Šanghaja kot poslovnega središča zagotavlja trajno povpraševanje po kakovostnih nepremičninah. Naložbeno zaupanje se postopoma vrača zaradi nižjih cen in lažjega dostopa do kreditov, odločevalci pa so trdno v vodilni vlogi, saj uvajajo ukrepe za usmerjanje trga k „mehki pristanku“ in trajnostni prihodnosti. Ekonomske in demografske osnove v Šanghaju – bogato, rastoče (čeprav starajoče se) prebivalstvo, gospodarstvo, ki temelji na inovacijah – ponujajo trden temelj, ki ga številna druga mesta nimajo. Poleg tega Šanghajeve usmerjene naložbe v nova mesta in infrastrukturo kažejo, da se mesto pripravlja ne le na okrevanje, temveč na novo fazo rasti in urbane preobrazbe.
V prihodnje lahko pričakujemo, da bo Šanghaj še naprej uravnotežal kratkoročno stabilizacijo trga z dolgoročno strateško rastjo. Cene stanovanj bodo verjetno zmerno naraščale po trenutni korekciji, pri čemer bo segment luksuznih nepremičnin ostal posebej močan. Trg poslovnih prostorov si bo opomogel počasneje, a ko bo presežna ponudba obvladana in se bodo pojavile nove gospodarske priložnosti (npr. v tehnologiji in financah), se bo absorpcija izboljšala. Do konca 2020-ih bodo obzorje in mreža podzemne železnice v Šanghaju širša – z novimi podcentri v Jiadingu, Lingangu in drugod – kar bo odražalo prilagoditve mesta sodobnim urbanim izzivom. Tveganja, seveda, ostajajo in usoda Šanghaja je tesno povezana s Kitajsko in svetom. A če je preteklost kakršenkoli pokazatelj, pomeni Šanghajeva dinamičnost in strateška pomembnost, da bo verjetno tudi v prihodnje uspešno prebrodil izzive in ostal v ospredju kitajskega nepremičninskega trga.
Viri:
- JLL Pregled nepremičninskega trga v Šanghaju, 1. četrtletje 2025 joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn
- CBRE Napovedi nepremičninskega trga na Kitajskem 2025 cbre.com cbre.com
- Global Property Guide – Analiza stanovanjskega trga na Kitajskem 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Reuters (maj 2025) – Analitiki o napovedih za nepremičninski trg na Kitajskem reuters.com reuters.com
- CGTN News – Politike za spodbujanje nepremičninskega trga v Šanghaju, maj 2024 news.cgtn.com news.cgtn.com
- Chambers (Merits & Tree) – Trendi nepremičninskega trga na Kitajskem 2024 practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
- Šanghajska občinska vlada objavlja (2025) english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn
- Savills Kitajska tržna napoved 2025 pdf.savills.asia pdf.savills.asia
- Bloomberg/JingDaily – Pregled trga luksuznih nepremičnin v Šanghaju japantimes.co.jp
- GlobalPropertyGuide – Omejitve za nakup tujcev globalpropertyguide.com
