Şanghay Gayrimenkul Piyasası Raporu 2025

2025 yılında Şanghay’ın emlak piyasası, Çin’in genel gayrimenkul gerilemesi ortasında direnç ve uyumun karmaşık bir kombinasyonunu sergilemektedir. Konut sektörü özellikle üst segmentte olmak üzere, fiyat artışının genel olarak ılımlı kalmasına rağmen, bazı bölgelerde güç göstermiştir. Ticari sektörler (ofis, perakende ve sanayi), arz fazlası ve temkinli talepten dolayı hâlâ zorluklarla karşılaşmakta, bu da yüksek boşluk oranları ve kiracılar lehine düşük kiralara yol açmaktadır. Bununla birlikte, politika gevşetmeleri ve cazip değerlemeler sayesinde yatırım faaliyeti tekrar canlanmaktadır. Şanghay yönetimi, konut alım kısıtlamalarını gevşetmekten uygun fiyatlı konut ve altyapı harcamalarını artırmaya kadar piyasayı istikrara kavuşturmayı hedefleyen önemli politika önlemleri uygulamaya koymuştur. Bu raporda, 2025 yılı itibarıyla Şanghay’ın emlak manzarasına ilişkin ayrıntılı bir genel bakış ile önümüzdeki yıllara dair projeksiyonlar ve trendler sunulmaktadır; bunlar konut ve ticari eğilimler, yatırım görünümü, düzenleyici ortam, ekonomik/demografik etmenler, yaklaşan projeler ve başlıca riskleri kapsamaktadır.

1. Konut Emlak Trendleri

Fiyat Trendleri: Şanghay’ın konut piyasası, özellikle yeni evlerde, 2025’in başında çoğu Çin şehrine kıyasla daha iyi performans göstermiştir. Mart 2025 itibarıyla, Şanghay’da yeni inşa edilen konutların ortalama fiyatı yaklaşık metrekare başına 57.600 RMB’ye ulaşarak yıllık bazda yaklaşık %10,1’lik bir artış göstermiştir – bu, Çin’in birinci kademe şehirleri arasında en güçlü büyümedir globalpropertyguide.com. Bu durum, ülke genelinde düşen fiyat trendiyle zıtlık teşkil ediyor; 2025 Mayıs itibarıyla 70 büyük şehirde yeni konut fiyatları yıllık %3,5 civarında düşüş göstermiştir tradingeconomics.com. Ancak Şanghay’daki ikincil (ikinci el) konut piyasası daha yumuşaktır: ikinci el konutların metrekare başına ortalama fiyatı Mart ayında yaklaşık 59.500 RMB olup bir yıl öncesine göre %6,3 daha düşüktür globalpropertyguide.com. Bu ayrışmanın nedeni, geliştiricilerin alıcı çekmek için yeni projeleri rekabetçi fiyatlarla (bazen mevcut ev fiyatlarının altında) sunmaları ve yeni konut satışlarındaki fiyat sınırlamalarının şehir tarafından kaldırılmasıdır globalpropertyguide.com.

Arz ve Talep Dinamikleri: Şanghay’da konut talebi, 2021–2022 krizinin dip seviyelerinden kademeli olarak toparlanıyor. 2025’in başlarında istikrar işaretleri görülmeye başlandı – örneğin, şehir genelindeki konut satış hacmindeki düşüş 2025’in ilk çeyreğinde yıllık bazda % -2,4’e daraldı (önceki yıllardaki çok daha keskin düşüşlere kıyasla) globalpropertyguide.com. Üst düzey ve lüks konutlar belirgin bir parlak nokta oluşturuyor: Şanghaylı varlıklı alıcılar ve daha geniş Yangtze Nehri Deltası bölgesinden gelenler, ulusal çapta yaşanan emlak durgunluğunda lüks konutları “güvenli yatırım” olarak görerek paralarını Şanghay’daki bu mülklere yönlendiriyor japantimes.co.jp. Son dönemdeki bir vakada, 200’ü aşkın yeni lüks konut (her biri yaklaşık 5 milyon $ değerinde) bir günden kısa sürede satılırken, 15 milyon dolarlık bir çatı katı da saatler içinde kapışıldı japantimes.co.jp. Bu üst segment projelerde fiyatlar, çoğunlukla bir yıl önceki benzer birimlere göre %10–20 daha yüksek seviyede oluyor – bu oran 2024’ün başlarında Şanghay’ın genel yeni konut fiyatlarında gözlenen yıllık yaklaşık %0,6’lık artışın çok üzerinde japantimes.co.jp. Buna karşılık, geniş kitleye hitap eden konutlarda talep daha durgun seyrediyor. Alıcı güveni, geliştirici borçları ve iş gücü piyasasındaki belirsizliklere dair endişeler nedeniyle sadece kademeli olarak iyileşiyor reuters.com reuters.com.

Kentsel ve Banliyö Pazarları: Şanghay’ın merkezi ilçeleri, özellikle elden geçirilmiş veya yeni birimlerin bulunduğu prestijli bölgelerde (örn. Huangpu, Xuhui, Jing’an), hâlâ yüksek fiyatlar ve istikrarlı talep görüyor. Bu arada, banliyö ve kenar bölgeler, şehrin “Beş Yeni Şehir” girişiminden faydalanıyor. Şanghay, beş çevresel yeni kasabayı – Jiading, Qingpu, Songjiang, Fengxian ve Nanhui (Lingang) – 2035 yılına kadar kendi kendine yetebilen kentsel merkezler haline getirmeyi planlıyor english.shanghai.gov.cn. Bu yeni şehirler, gelişmiş ulaşım imkânları ve kendilerine ayrılmış sanayi alanları sayesinde (örneğin Qingpu dijital ve Beidou navigasyon endüstrilerine, Jiading ise ileri ekipman ve tıbbi cihazlara odaklanıyor) konut gelişimi ve nüfus artışını çekiyor english.shanghai.gov.cn. Altyapı bağlantıları güçlendikçe (yeni metro hatları, otoyollar vb.), bu noktalardaki banliyö konut piyasalarının büyümesi bekleniyor. 2024 yılında, Şanghay, bu tür bölgelerde eski konutlarını satıp yenisini almaları için sakinleri teşvik amacıyla “eskiyi getir, yeniyi götür” konut programı başlattı; bu kapsamda geliştiriciler ve emlakçılar bu yükseltme hareketlerine indirimler sunuyor practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Bu, beş yeni şehirde işlemlerin artmasına yardımcı oldu. Genel olarak Şanghay’ın banliyö konut arzı artıyor – Lingang ve Songjiang gibi bölgelerde büyük yeni projeler buna kanıt – ama şehrin nüfus sınırı (Master Plan’a göre yaklaşık 25 milyon) nedeniyle arz artışı kontrollü ve nitelikli gelişime odaklanıyor.

Ana Gelişim Alanları: Şanghay’ın konut sahnesinde öne çıkan birkaç ilçe ve proje var. Pudong’daki Qiantan (Yeni Bund), planlı bir finans ve konut bölgesi olarak, büyüyen bir CBD alternatifi olmasından faydalanıyor ve güçlü talep gören birçok lüks konut lansmanına ev sahipliği yaptı. Sahile yakın Lingang (Nanhui Yeni Şehri), yüksek teknoloji ve lojistik bölgesi olarak hızla büyüyor (Tesla’nın Gigafabrikası ve yeni bir Tesla Enerji Depolama fabrikasına ev sahipliği yapıyor) ve serbest ticaret bölgesi teşviklerinin cezbettiği yetenekler için artan bir konut stokuna sahip cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk. Eski Fransız İmtiyazı ve Lujiazui gibi geleneksel lüks bölgeler ise varlıklı yerli alıcılar tarafından hâlâ çok talep görüyor. Bu bölgelerde yeni arz sınırlı olduğu için, piyasaya yeni lüks projeler girdiğinde yoğun ilgi uyandırıyor – yukarıda bahsedilen yüksek kaliteli dairelerin yoğun talep gören satışlarında olduğu gibi japantimes.co.jp. Öte yandan, güçlü istihdam merkezi olmayan bazı dış banliyö bölgelerinde yeni konut alımları daha yavaş ilerliyor ve hatta elde satılamayan stoklar oluşuyor. Bu da, daha az seçkin bölgelerde aşırı arz olan ulusal eğilimle paralellik gösteriyor reuters.com reuters.com.

Görünüm: Analistler, Shanghai’nın konut fiyatlarının önümüzdeki dönemde çoğu şehirden daha iyi dayanmasını bekliyor. 2025 ortasında Reuters’ın uzmanlarla yaptığı bir ankete göre ülke genelinde konut fiyatlarının 2025’te yaklaşık %4,8 düşmesi öngörülüyor, ancak Şanghay gibi birinci kademe şehirlerde sadece hafif düzeltmeler yaşanacağı ve fiyatların 2026’da istikrar kazanacağı tahmin ediliyor reuters.com globalpropertyguide.com. Hatta bazı tahminler, mevcut düzeltmenin ardından Şanghay’da fiyatların 2026’dan itibaren yeniden büyümeye başlayacağını (%1–2 yıllık artış) öngörüyor globalpropertyguide.com. Bu iyimserliğe katkıda bulunan etmenler arasında Şanghay’ın varlıklı alıcılarla dolu nüfusu, yükseltme amacıyla konut talebinin yüksekliği ve destekleyici politikalar yer alıyor. Kentte yüksek segment yeni konutların ortalama fiyatı 2025’in ilk çeyreğinde çeyrek bazında %0,5 artarak yaklaşık RMB 144.600/m² oldu ve hafif bir yukarı yönlü ivme gösterdi joneslanglasalle.com.cn. Kredi koşullarının gevşemesi ve yerel konut alım kurallarının esnemesiyle, birincil (ilk satış) piyasa fiyatlarının güçlü kalması veya hafifçe yükselmesi bekleniyor; ikincil piyasada ise alıcı duyarlılığı arttıkça fiyatlarda dipten dönüş başlayabilir joneslanglasalle.com.cn. Bu görünüme ilişkin bir risk, genel ekonomi – eğer Çin’in büyümesi beklentileri karşılamazsa veya işsizlik artarsa, Şanghay’ın dayanıklı konut sektörü dahi durgunlaşabilir. Ancak büyük bir şok yaşanmadığı sürece, Şanghay konut piyasası önümüzdeki yıllarda ılımlı bir büyüme ve devam eden üst segment gücüne sahne olmaya aday.

2. Ticari Gayrimenkul Performansı

Ofis Sektörü (A Sınıfı Ofisler)

Şanghay’ın 2025 ofis piyasası, bol yeni arz ve yalnızca yavaşça toparlanan talep nedeniyle yüksek boşluk oranları ve düşen kiralarla kiracı lehine olmaya devam ediyor. 2025’in ilk çeyreğinde, Şanghay’ın A Sınıfı ofis boşluk oranı merkezi CBD alanlarında %16,7’ye ve desantralize alt pazarlarda %29,2’ye yükseldi; bunun nedeni birkaç yeni projenin tamamlanmasıydı joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Şehir, yalnızca ilk çeyrekte iki yeni şehir merkezi kulesi dahil olmak üzere yaklaşık 180.000 m² yeni A Sınıfı ofis ekledi ve 2025’te 1,6 milyon m² yeni ofis arzı öngörülüyor – bu rakam Çin şehirleri arasında en yüksek olanı pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Bu arz artışı mevcut talebin çok üzerinde: Çin’in ilk 10 şehrinde, 2025’te yeni ofis tamamlamalarının 5,3 milyon m² olması beklenirken, net absorpsiyon yalnızca yaklaşık 2,5 milyon m² olacak. Bu yeni alanın yüzde 70’ten fazlası birinci kademe şehirlerde, özellikle de Şanghay ve Shenzhen’de yoğunlaşıyor pdf.savills.asia pdf.savills.asia.

Bu bollukla karşı karşıya kalan ev sahipleri, kiraları düşürüyor ve kiracıları çekmek ya da elde tutmak için cömert teşvikler sunuyor. Şanghay’ın merkezi iş bölgesindeki (CBD) A Sınıfı kiralar, 2025 yılının ilk çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre yaklaşık %2,2 düştü ve bu aşağı yönlü eğilim devam etti joneslanglasalle.com.cn. Kenar bölgelerdeki yüksek boş oranlarına sahip mülk sahipleri, önemli kira indirimleri ve dekorasyon teşvikleri sunarken, merkez dışı ofis kiraları çeyreklik bazda yaklaşık %2,6 azaldı joneslanglasalle.com.cn. Yıllık bazda, piyasa analistleri Şanghay’ın ofis kiralarının 2025’te %10-15 oranında düşebileceğini öngörüyor. Bu oran, başlıca şehirler arasında en sert düşüş olacak pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Karşılaştırıldığında, Pekin’in ofis kiralarının yaklaşık sabit kalması ya da %5’e kadar düşmesi bekleniyor; bu da Şanghay’daki arz-talep dengesizliğinin daha ciddi olduğunu gösteriyor pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Ev sahipleri ise esneklikle yanıt veriyor: birçoğu kira sözleşmelerini yeniden müzakere ediyor, sözleşme sürelerini kısaltıyor veya kira bedelsiz dönemler tanımlayarak doluluk oranını yüksek tutmaya çalışıyor joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn.

Talep tarafında ise bazı olumlu işaretler var. Şanghay’da ofis kiralama faaliyeti, büyük ölçüde maliyet odaklı taşınmalar ve yenilemeler sayesinde pandemi dönemi düşük seviyelerinden kademeli olarak iyileşiyor. 2025’in ilk çeyreğinde, A Sınıfı alanlarda net emilim yaklaşık 91.000 m² oldu; bu da, yerli finans ve profesyonel hizmet firmalarının düşük kiralardan faydalanarak daha kaliteli ofislere taşınmasıyla gerçekleşti joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Eski B Sınıfı binalardan veya daha pahalı bölgelerden birçok kiracı, kira farkı daraldığı için yeni projelere “kaliteye kaçış” ile upgrade yaptı joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Belirli büyüme sektörleri de talebe katkıda bulunuyor: teknoloji ve Ar-Ge ağırlıklı endüstriler (entegre devreler, yapay zeka, biyoteknoloji) genellikle geleneksel şehir merkezi kuleleri yerine iş parkı ofislerini veya inovasyon kampüslerini tercih ediyor joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Ancak, genel talep toparlanması en iyi ihtimalle kademeli. Çin’in yavaşlayan ekonomik büyümesi ve şirketlerin kemer sıkması nedeniyle birçok şirket halen küçülmeye gidiyor veya genişlemeyi erteliyor. Özellikle, yabancı çok uluslu şirketler (ÇUŞ) Şanghay’daki bazı operasyonlarını küçülttü – azalan yabancı yatırım ve birkaç yüksek profilli ÇUŞ taşınması/kapanışı, 2024’te ek alan iadelerine yol açtı pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Geleneksel finans, emlak ve üretim gibi sektörler de işlerini sadeleştirirken fazla ofis alanını piyasaya geri verdi. Yeni şirket kurulumları da yavaşladı (2024 sonlarında yeni şirket kayıtları yıllık bazda yaklaşık %11 azaldı), bu da yeni ofis kiralama talebini sınırladı pdf.savills.asia.

Ofis Piyasası Beklentisi: Şanghay’ın ofis piyasası uzun sürecek bir toparlanma süreciyle karşı karşıya. Rekor seviyedeki boşluk oranları ve ancak 2027 civarında yavaşlayacak olan inşaat arzı göz önünde bulundurulduğunda pdf.savills.asia pdf.savills.asia, önümüzdeki birkaç yıl boyunca piyasanın kiracıların lehine kalması beklenmektedir. Kira bedellerinin, fazla arzın emilmesine kadar, 2025–2026 yıllarında yumuşamaya devam etmesi muhtemeldir. Aşırı arz sorununu çözmek için, yetkililer kullanım dışı kalmış ofis binalarının yeniden değerlendirilmesini sağlayacak politikalar üzerinde çalışıyorlar (ör. eski Sınıf B/C ofislerin konut veya otel gibi farklı kullanımlara dönüştürülmesi) pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Bazı mülk sahipleri proje teslimatlarını ertelemeyi veya alanları birleştirmeyi tercih edebilirler. Orta vadede, Şanghay’ın finans ve ticaret merkezi konumu, özellikle Çin ekonomisi istikrar kazanır ve yabancı şirketler yeniden güven tazelerse, talebi tekrar çekecektir. Ancak kısa vadede, yüksek boşluk oranları ve düşük kiralar devam edecek; bu da ofis varlık değerleri üzerinde baskı oluşturacak ve inovasyonu teşvik edecektir (örneğin; ortak çalışma alanlarının yaygınlaşması, esnek çalışma alanı sunumları ve fazla alanların devlet tarafından kiralanması gibi). Piyasanın toparlanması büyük ölçüde genel ekonomik canlanmaya ve yeni arzı sınırlama ile yeterince kullanılmayan ofislere yeni kullanım alanları bulmaya yönelik girişimlerin başarısına bağlı olacaktır.

Perakende Sektörü (Alışveriş Merkezleri & Perakende Mülkleri)

Şanghay’ın perakende gayrimenkul sektörü, pandemi durgunluğundan kademeli olarak çıkıyor ve tüketici harcamalarındaki toparlanma tarafından destekleniyor. Ancak 2025 yılında mal sahipleri için zorlu bir ortam olmaya devam ediyor. Perakende kiralama faaliyetleri 2025’in ilk çeyreğinde hâlâ görece durgundu – birçok perakende markası genişleme konusunda temkinli davrandı ve bazıları mağaza açılışlarını erteledi joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Şehrin birinci sınıf perakende AVM’lerinde boşluk oranı yaklaşık %9,9‘a yükseldi (ilk çeyrekte 0,8 puanlık artış), merkezi olmayan banliyö perakende alanlarında ise boşluk oranı %13,8‘e ulaştı joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. 2025’in başlarında büyük yeni AVM’ler açılmadı; bu, boşluk oranındaki artışı sınırladı. Fakat, mevcut alışveriş merkezleri arasında rekabet arttı çünkü perakendeciler için çok sayıda alan seçeneği ortaya çıktı joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Şanghay’ın birinci sınıf alışveriş bölgelerindeki ortalama zemin kat kiraları, 2025’in ilk çeyreğinde çeyrek bazında yaklaşık %1,4 azalarak (günlük metrekare başı yaklaşık 43,5 RMB’ye) nazikçe düşüş trendini sürdürdü joneslanglasalle.com.cn. Çekirdek olmayan bölgelerde ise kiralar çeyreklik bazda yaklaşık %1,6 düştü ve metrekare/gün başına 15,2 RMB oldu joneslanglasalle.com.cn. Bu düşüşler, mal sahiplerinin kiracı çekmek için kira indirimleri ve daha esnek kira koşulları sunmasından kaynaklanıyor.

Genel olarak temkinli bir hava olmasına rağmen, bazı perakende segmentleri büyüyor. Şanghay’ın tüketici ekonomisi, 2025 yılında harcamayı teşvik eden devlet teşvik politikalarıyla (ör. tüketim kuponları ve festivaller) destekleniyor joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. JLL’e göre, deneyim, sağlık ve değere odaklanan perakende kategorileri genişliyor: örneğin, spor giyim ve aktif yaşam tarzı markaları, bütçe dostu yemek zincirleri, koleksiyonluk oyuncak mağazaları, evcil hayvan ürünleri dükkanları ve VR/eğlence konseptli mağazalar aktif olarak mağaza kiralıyor joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Bu sektörler, sağlığa, sosyal eğlenceye ve uygun fiyatlı zevklere vurgu yapan pandemi sonrası tüketici trendleriyle uyumlu. Ayrıca, birkaç yabancı lüks ve kozmetik markası, yurtiçi turizmin ve alışverişin toparlanmasıyla Şanghay’da amiral mağazalarını yeniden açtı. Mal sahipleri de alışveriş merkezlerini yeniden konumlandırarak ve yenileyerek karşılık veriyor – birçoğu tadilat yapıyor, kiracı karmasını değiştiriyor veya yaya trafiğini artırmak için yeni cazibe noktaları ekliyor joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Örneğin, eski büyük mağazalarda katlar interaktif deneyim alanlarına veya ortak çalışma ofislerine dönüştürülüyor.

İleriye dönük olarak, perakende görünümü temkinli bir iyimserlik taşıyor. Çin’in 2025’te tüketime dayalı büyümeyi önceliklendirmesiyle, perakendecilerin yeniden genişleme ivmesi kazanmaları bekleniyor joneslanglasalle.com.cn. Analistler, boşluk oranlarının mevcut arz dalgası emildikten ve tüketici güveni iyileştikçe dengeye oturacağını öngörüyorlar cbre.com cbre.com. Yeni dikkat çeken projelerin hattı (örneğin 2024–2025’te açılması planlanan Legoland Şanghay Resort cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk ve West Bund gibi bölgelerdeki yeni alışveriş kompleksleri) modern perakende arzını artıracak, fakat aynı zamanda yeni tüketici destinasyonları da yaratacak. Kira açısından, baskılar sürüyor – hem birincil hem de ikincil lokasyonlarda kiraların 2025’te biraz daha düşmesi bekleniyor cbre.com cbre.com. Bu nedenle mülk sahipleri, taban kiraları artırmaktan ziyade, daha yüksek cirodan elde edilen geliri artırmaya odaklanıyor (örneğin çevrim içi satışlar, pop-up etkinlikler ve “shoppertainment” ile alışveriş merkezinde geçirilen sürenin artırılması gibi) cbre.com cbre.com. Genel olarak, Şanghay’ın perakende gayrimenkulü, şehrin alışveriş ve kültür merkezi kimliğinden faydalanacak gibi görünüyor, ancak başarı önümüzdeki yıllarda alanın uyarlanabilir şekilde değerlendirilmesi ve yeni tüketici trendleriyle uyumlu olunmasına bağlı olacak.

Endüstriyel & Lojistik Sektör

Şanghay’ın endüstriyel ve lojistik emlak sektörü, şehrin bir üretim ve dağıtım merkezi olma rolünün de etkisiyle hızla büyüdü. Ancak 2025 yılında lojistik emlak piyasası arz fazlası durumunda; yeni depolar, kullanıcılar tarafından doldurulabildiklerinden daha hızlı bir şekilde faaliyete geçtikçe boşluk oranları artıyor. 2025 yılının birinci çeyreğinde, Songjiang, Qingpu ve Jinshan gibi ilçelerde üç yeni projenin (442.000 m²) tamamlanmasının ardından Şanghay’ın bağsız modern lojistik stoğu 10 milyon m²’yi aştı joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Bu durum, sabit kiralama talebine rağmen Q1 döneminde lojistik depo boşluk oranını %28,0 gibi çok yüksek bir seviyeye yükseltti joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Çeyrek boyunca net depo alanı doluluğu yaklaşık 89.000 m² ile geçen yılın aynı döneminin biraz üzerine çıktı ve üçüncü taraf lojistik (3PL) firmaları esas kiracı grubu oldu joneslanglasalle.com.cn. Ancak birçok yeni inşa edilen tesis, kiracılar büyük ölçekli genişlemeler konusunda temkinli davrandığı için yavaş kiralanıyor joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Artan boş alanlarla karşı karşıya kalan ev sahipleri, kiraları ciddi şekilde düşürmeye başladı: Şanghay’da genel lojistik kira oranları Q1’de çeyrekten çeyreğe %3,7 (ve yıllık olarak yaklaşık %10,6) düşerek m² başına günlük yaklaşık 1,35 RMB seviyesine geriledi joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Bu, gayrimenkul sektörleri arasında en keskin düşüşlerden biri olarak dikkat çekiyor ve yoğun arz rekabetini yansıtıyor.

Şanghay’ın endüstri parkları ve iş parkları (Ar-Ge ve hafif imalat ofislerine ev sahipliği yapan) benzer bir desen göstermektedir. Şehir, yüksek teknolojili endüstri kümelerini aktif olarak teşvik etti – örneğin, Zhangjiang Bilim Şehri (biyoteknoloji ve yapay zeka için) ve Pudong ile Minhang’daki sayısız iş parkı – bu da yeni projelerin tamamlanmasında bir artışa yol açtı. 2025’in ilk çeyreğinde dört yeni iş parkı projesi 420.000 m²’nin üzerinde alan kazandırdı; bu da iş parklarındaki boşluk oranını %23,1’e itti. joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Tedarik baskısı altında, iş parklarında kiralar çeyreklik bazda yaklaşık %2,4 (yıllık bazda ise çift haneli) düştü joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Yine de, belirli endüstriyel alt sektörlerde talep güçlü: entegre devreler (yarı iletkenler), yapay zeka ve yaşam bilimleri alanındaki şirketler, çoğunlukla gelişmiş üretimi teşvik etmeye yönelik devlet girişimleriyle desteklenen, yüksek standartlı alanları aktif bir şekilde kiralıyor joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Ayrıca, devlet destekli araştırma enstitüleri ve kuluçka merkezleri büyümeye devam etti, bu durum özel sektörün temkinli duruşunu kısmen dengeledi joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Şanghay’ın lojistik merkezi konumu eşsizliğini koruyor – dünyanın en yoğun konteyner limanına ve Yangtze Deltası bölgesine hizmet veren geniş depolama alanlarına sahip. Bu nedenle, kısa vadede arz fazlası belirgin olsa da, uzun vadeli büyüme itici güçleri (e-ticaret, ilaç/gıda için soğuk zincir lojistiği ve bölgesel dağıtım ihtiyaçları) yerli yerinde duruyor.

Sanayi/Lojistik Görünümü: Kısa vadeli zorluk, stok fazlasının eritilmesidir. Şanghay’daki yerel yetkililer bunu dikkate aldı – lojistik/sanayi amaçlı ticari arazi arzı 2024’te son on yılın en düşük seviyesine çekildi pdf.savills.asia pdf.savills.asia ve yeni sanayi inşaat başlangıçları azaldı (ofis/sanayi yeni başlangıçları 2024’te ülke genelinde yaklaşık %27,7 düştü) pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Gelecekteki arzda yaşanan bu yavaşlama, Çin’in yurtiçi tüketimi teşvik etmeye yönelik politikalarıyla (3PL, perakende lojistiği yararına) ve “Çin artı bir” üretim stratejisiyle (ihracat lojistiğinde artan ihtiyaç anlamına gelebilir) birleşince, temel dinamiklerin kademeli olarak iyileşmesini sağlayabilir. Kiralar 2025’e kadar hafif bir aşağı yönlü baskı görebilir, ancak talebin yetişmesiyle daha sonra istikrar kazanması bekleniyor. Aslında, yatırımcıların bu sektöre ilgisi giderek artıyor: çekirdek lokasyonlardaki modern lojistik tesisler konjonktüre karşı dayanıklı bir varlık sınıfı olarak görülüyor ve genellikle nispeten istikrarlı bir gelir sunuyorlar cbre.com cbre.com. Ayrıca eski sanayi arazilerinin uyarlanarak yeniden kullanılması da daha fazla görülebilir – örneğin, eski fabrikaların kent lojistiği veya veri merkezlerine dönüştürülmesi gibi – ki bu etkin arzı daraltabilir. 2020’lerin sonlarına doğru yeni altyapıların (genişletilen liman terminalleri ve yük demiryolu bağlantıları gibi) devreye girmesiyle, Şanghay’ın sanayi mülk segmentinin yeniden ivme kazanması bekleniyor; ancak bu ivme, 2010’ların sonunda görülen aşırı sıkı piyasaya kıyasla daha sürdürülebilir bir büyüme hızı ve muhtemelen daha yüksek ortalama boşluk oranlarıyla gerçekleşebilir.

(Not: Konaklama sektöründe ticari gayrimenkul performansı da yükselişte. Çin’in yeniden açılmasıyla birlikte, Şanghay’daki otellerin doluluk oranları arttı – 2025 Şubat itibarıyla 5 yıldızlı otellerin doluluğu yıldan yıla yaklaşık %1,2 yükseldi – ve uluslararası ziyaretçi gelişleri 2025’in başlarında yıldan yıla %34 arttı joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Yeni otel arzı (ör. Hongqiao’da ikinci bir Shangri-La ve bir Thompson oteli) gelecek, ancak artan turizmin bu arzı büyük ölçüde absorbe etmesi bekleniyor joneslanglasalle.com.cn. Konaklama sektöründeki toparlanma, perakende ve karma kullanımlı projeler başta olmak üzere ticari gayrimenkul alanına olumlu katkı sağlıyor, ancak detaylı analiz bu raporun kapsamı dışındadır.)

3. Yatırım Görünümü

Mevcut Yatırım İklimi: Şanghay’daki gayrimenkul yatırım faaliyeti, Çin’in emlak sorunlarının zirvede olduğu durgun dönemin ardından 2025’te dirençli bir ivme gösteriyor. 2025’in ilk çeyreğinde, Şanghay’da toplam değeri 11,46 milyar RMB olan 24 blok satış mülk işlemi kaydedildi ve bu, çeyrek bazında %20’lik bir artış anlamına geliyor joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Bu artış, piyasada yatırımcı duyarlılığının ve likiditenin iyileştiğini gösteriyor. Özellikle, işlemlerin çoğu daha küçük ölçekliydi – ilk çeyrek işlemlerinin yaklaşık %74’ü 500 milyon RMB’nin altındaydı, bu da yatırımcıların daha küçük varlıkları ve risk-kontrolü anlaşmaları tercih ettiğini gösteriyor joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Yüksek net değerli bireyler (HNWIs) ve yerli kurumsal alıcılar, yaklaşık %67’lik işlem hacmiyle piyasadaki ana güç haline geldi joneslanglasalle.com.cn. Genellikle çevik kararlar alabilen bu alıcılar, aktif olarak varlık satın alıyor (bazen sıkıntılı veya yeniden konumlandırmaya ihtiyaç duyan varlıklar) ve böylece mülklere canlılık kazandırıp piyasaya likidite enjekte ediyorlar joneslanglasalle.com.cn. Buna karşılık, kurumsal yatırımcılar (büyük fonlar ve sigorta şirketleri gibi) 2024’te nispeten temkinli davrandı; ancak fiyatların daha cazip hale gelmesiyle yavaş yavaş geri dönmeye başladılar.

Yurtiçi vs. Yabancı Yatırım: Şanghay’daki gayrimenkul yatırımlarının çoğu şu anda yurtiçi kaynaklardan gelmektedir. Çinli sigorta şirketleri, gayrimenkul geliştiricileri ve varlıklı bireyler, varlıkları indirimli fiyatlarla satın alma fırsatını değerlendiriyor. Örneğin, 2025 yılının ilk çeyreğinde sigorta şirketleri kiralık daire portföylerine büyük ilgi gösterdi ve bu varlık sınıfı işlem hacmi açısından tek başına en büyük varlık türü oldu (yatırımların %34’ü) – ofis sektörü işlemlerini bile geçti joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Bu kiralık konut projeleri, istikrarlı gelirleri ve poli̇ti̇ka desteği ile cazip (hükümet kiralık konut yatırımlarını teşvik ediyor). Ofisler çeyrek boyunca yatırım değerinin yaklaşık %29’unu, perakende ise %27’sini oluşturdu joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Öte yandan yabancı yatırımcılar geçen yıl nispeten durgun kaldı. Çin’in sermaye kontrolleri, jeopolitik gerilimler ve döviz kuru riski gibi faktörler, birçok yabancı alıcıyı uzak tuttu. Nitekim, Çin’in emlak sektörüne yapılan doğrudan yabancı yatırımda keskin bir düşüş yaşandı (bir rapora göre 2024 yılında yabancı yatırımlarda %27 azalma oldu) ve bazı çok uluslu sahipler, çekirdek dışı gayrimenkullerini elden çıkarıyor pdf.savills.asia. Bununla birlikte, Şanghay’ın bir kapı şehri olması, onu küresel yatırımcıların radarında tutuyor; özellikle fırsatçı fonlar ile Hong Kong ve Singapurlu geliştiriciler için. Yeniden canlanmaya dair erken işaretler görülüyor – örneğin, bazı uluslararası özel sermaye şirketleri, merkezi bölgelerde uygun fiyatlarla zor durumda olan ofis varlıklarını araştırıyor. Çin ekonomisi istikrar kazanır ve düzenleyici belirsizlik azalırsa, yabancı sermaye 2025–2026’da Şanghay’ın uzun vadeli büyüme hikayesinden yararlanmak için artabilir.

Kira Getirileri ve Sermaye Değerleri: Son 1-2 yılda mülk değerlerinde yaşanan düzeltme, Şanghay’da kira getirilerinde bir miktar iyileşmeye yol açtı. Konut sektöründe, yüksek fiyatlar nedeniyle brüt kira getirileri tarihsel olarak çok düşüktü (~%1–2, birinci sınıf bölgelerde), ancak fiyatların durağanlaşması ve kiraların Covid sonrası toparlanmasıyla getiriler hafifçe yükseldi. Örneğin, hizmetli daireler ve kiralık konut portföyleri şu anda kurumsal alıcılar tarafından %3–4 arası getirilerle ilgi görüyor, bu da daha makul bir fiyatlamayı yansıtıyor. Ticari sektörde ise, ofis getirileri arttı çünkü sermaye değerleri düştü; Şanghay’da birkaç yıl önce yaklaşık %4,0 olan merkezi ofis getirileri, bazı durumlarda %4,5–5,0’a yaklaştı ve bu da gelir arayan uzun vadeli yatırımcılar için ofisleri daha cazip kıldı. Ana lokasyonlardaki perakende varlıkları hâlâ %5’in altında getirilerle işlem görüyor, ancak ikincil perakende ve otel mülklerinde, durgunluk sebebiyle getiriler %6 ve üzerine çıktı. Piyasanın dibi görmesiyle birlikte, şu anda yatırım yapanların hem sağlıklı gelir hem de döngü döndüğünde nihai sermaye artışı elde etmesi bekleniyor. CBRE’ye göre, 2025 bir dönüm noktası olacak: daha düşük faiz oranları ve azalan varlık fiyatlarıyla, daha fazla yatırımcının piyasaya girmesi, yatırım hacmini yeniden büyümeye taşıyabilir cbre.com cbre.com. Genel kanı, Çin’in emlak düzeltmesinin değer cepleri yarattığı yönünde – Şanghay’da bunlara karşı döngüsel varlıklar olan lojistik depolar, çok aileli kiralık daireler ve merkezi konumlarda birinci sınıf ofisler dahil cbre.com cbre.com. Bu segmentlerin, piyasa toparlandıkça, orta vadede sağlam getiriler sunması bekleniyor.

Sermaye Değer Artışı Potansiyeli: Kısa vadede (2025–2026), bazı segmentlerde sermaye değerleri hâlâ baskı altında kalabilir – özellikle ofislerde (boşluklar azalana kadar) ve kitlesel konutlarda (fazla stok temizlenene kadar). Ancak, Şanghay’ın uzun vadeli temelleri önemli bir değer artışı potansiyeline işaret ediyor. Şehrin sürekli ekonomik büyümesi (Şanghay’ın GSYİH’sinin 2025’te ~%5 büyümesi ve ulusal ortalamayı aşması bekleniyor cbre.com), finans merkezi rolü ve yüksek gelirli yetenek göçleri, emlak değerlerini destekliyor. 2026’da konut fiyatları ülkede istikrar kazanırsa reuters.com globalpropertyguide.com öngörüldüğü gibi, Şanghay daha sonra ılımlı bir fiyat artışına devam edebilir. Bazı analistler, prime Şanghay mülklerini şu anda döngüsel bir “değer noktasında” olarak görüyor – özellikle son 2–3 yıla göre %10–20 daha ucuz olan lüks daireler ve A sınıfı ofisler için – ve piyasa tamamen toparlandığında her yıl yüksek tek haneli değer artışı olasılığını öngörüyor. Elbette, gidişat sektöre göre değişecek: yeni ekonomi sektörleriyle bağlantılı lojistik ve iş parkı varlıkları daha hızlı değer kazanabilirken, eski alışveriş merkezleri yeniden konumlandırılmazsa geride kalabilir.

Kısacası, Şanghay’ın yatırım görünümü temkinli bir şekilde olumlu. Piyasa, daha uzun vadeli bakış açısına ve daha yüksek risk toleransına sahip yatırımcıları çekerken, daha temkinli oyuncular istikrarın daha net işaretlerini bekliyor. Önümüzdeki yıllarda yatırımcılar ve varlık sınıflarında daha büyük çeşitlilik görülmesi muhtemel – niş sektörlerde (örneğin yaşlı bakımevleri, veri merkezleri, yaşam bilimleri parkları) ve yaratıcı anlaşma yapılarında (ortak girişimler, varlık değişimleri vs.) daha fazla hareket bekliyoruz. Şanghay’ın derinliği ve likiditesi, onu Çin’de yatırımcı güveninin en önce toparlandığı pazarlardan biri yapıyor. Büyük politika şokları yaşanmazsa, şehrin gayrimenkulü hem yerli hem de yabancı yatırımcılar için Çin’in kentsel büyümesine maruz kalmak isteyenlere temel bir taş olmaya devam edecek.

4. Düzenleyici ve Politik Ortam

Şanghay’ın emlak piyasası büyük ölçüde devlet politikalarından etkileniyor ve geçtiğimiz yıl sektörü istikrara kavuşturmak için politik gevşeme ve destek yönünde kesin bir değişim yaşandı. Uzun bir süre boyunca spekülasyonu önlemeye yönelik kısıtlayıcı tedbirlerin (2020’den bu yana uygulanan “Üç Kırmızı Çizgi” geliştirici borç sınırları ve sıkı konut alım kısıtlamaları dahil) ardından, hem merkezi hem de yerel otoriteler, alımı teşvik etmek ve riskleri azaltmak için 2024–2025 arasında önemli destek politikalarını devreye aldı globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Konut Satın Alma Kısıtlamaları Gevşetildi: Birinci sınıf bir şehir olarak Şanghay, geleneksel olarak sıkı Konut Satın Alma Kısıtlamaları (HPR’ler) uygulamaktaydı – örneğin, yerel olmayan ailelerin ev satın almaya hak kazanabilmeleri için birkaç yıl vergi veya sosyal güvenlik ödemesi yapmaları gerekiyordu ve yerliler satın alabilecekleri ev sayısında kısıtlanmıştı. 2024 yılında bu kurallar kayda değer şekilde gevşetildi. Şanghay, şehirde daha uzun çalışma geçmişine sahip yerel olmayan sakinlere mülk satın alma hakkı tanıyarak uygunluğu genişletti ve “nitelikli alıcılar” tanımını, şehrin gelişimi için ihtiyaç duyulan çeşitli yetenek ve anahtar çalışanları da kapsayacak şekilde genişletti practiceguides.chambers.com. 2024 ortalarında, Şanghay seçili ilçelerde satın alma kısıtlamalarını daha da gevşeten pilot programlar başlatarak, daha açık bir konut erişimi için zemini test etti practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Büyük bir değişiklik: iki veya daha fazla çocuğu olan aileler artık normal sınırın ötesinde ek bir ev satın alabiliyor, bu da daha büyük aileler için daha fazla alana duyulan ihtiyacın tanındığını gösteriyor news.cgtn.com news.cgtn.com. Ayrıca, boşanmış kişiler için gereksinimler hafifletildi (yakın zamanda boşanmış gerçek alıcıları cezalandıran boşluklar kapatıldı) ve kamu konut kotasına sahip olanlara özel piyasaya girişte daha fazla esneklik sağlandı news.cgtn.com. Bu kademeli gevşetmeler, fiyatları kontrol etmekten çok piyasa hareketliliğini canlandırmaya ve sakinlerin “çeşitli konut ihtiyaçlarını” karşılamaya yönelik temkinli ancak net bir politika değişimini yansıtıyor news.cgtn.com news.cgtn.com.

Daha Düşük Peşinatlar ve Kredi Desteği: Alıcı niteliklerinin gevşetilmesiyle birlikte, finansal politikalar da daha fazla kolaylaştırıldı. Mayıs 2024’te Şanghay yetkilileri, ipotekler için asgari peşinat oranlarını düşürdü – ilk kez ev alanlar için %20’ye (önceden %30’du) ve ikinci ev alımlarında %35’e (daha önce %50 veya daha yüksekti) news.cgtn.com. Bazı banliyö ilçelerinde ve Pilot Serbest Ticaret Bölgesi’nde (Lingang Yeni Alanı), ikinci ev için peşinat tabanı %30’a kadar düşürüldü news.cgtn.com. Bu indirimler, ülke çapında (merkez bankası şehirlerin peşinatı ve ipotek oranlarını azaltmasına esneklik sağladı) yapılan bir hamlenin parçasıydı ve alıcılar için ön maliyetleri azaltmayı ve yükseltme amaçlı alımları teşvik etmeyi hedefliyordu practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Ayrıca, Şanghay Konut Tasarruf Fonu (devlet destekli düşük faizli konut kredisi sistemi) kredi limitlerini artırarak alıcıların uygun koşullarda daha fazla borçlanabilmesini sağladı news.cgtn.com news.cgtn.com. Bankalara mevcut konut kredilerinde faizleri düşürmesi yönünde rehberlik edildi ve gösterge 5 yıllık kredi temel oranı indirildi; böylece, 2024 sonlarına gelindiğinde Şanghay’da ilk evler için tipik konut kredisi faiz oranları yaklaşık %4,1-4,3’e geriledi – bu, son yılların en düşük seviyesi oldu. Tüm bu adımlar konut erişilebilirliğini artırdı ve 2025’in başlarında başlayan satış toparlanmasına katkı sağladı. Analistler, daha gevşek kredi koşullarının Şanghay’ın konut politikalarını gevşetme tutumu ile birleşmesinin, ev alıcılarının moralini yükseltmede kilit rol oynadığını belirtiyor joneslanglasalle.com.cn.

Vergi Teşvikleri ve Sübvansiyonlar: Ek politika desteği, vergi indirimleri ve mali teşvikler yoluyla geldi. 2024 itibarıyla, merkezî hükümet konut alımları için tapu harcını düşürdü: Şanghay’da, birinci kez ev alanlar artık 140 m²’nin altındaki evlerde sadece %1 tapu harcı ödüyor (önceden %1,5’ti) ve ikinci ev alıcıları %1 (140 m² altı için) veya daha büyük evlerde %2 ödüyor, bu oran daha önce %3’e kadar çıkabiliyordu practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Bu, daha büyük dairelere geçişte işlem maliyetlerini önemli ölçüde azaltıyor. Şanghay ayrıca yeni konut satışlarındaki fiyat tavanlarını kaldıran ve daha önce geliştiricilerin fiyatları önemli ölçüde düşürmesini engelleyen kısıtlamaları kaldıran şehirler arasında yer aldı; bu sayede piyasa, fiyat dengesini serbestçe bulabiliyor globalpropertyguide.com. Sorunlu geliştiriciler ve yarım kalmış projelerle başa çıkmak için “beyaz liste” sistemi uygulandı: Şanghay, merkezî hükümetle birlikte çalışarak yarım kalan projelerin tamamlanması için finansman sağladı, bunlara yerel devlet şirketlerinin satılmamış konutları uygun fiyatlı konut olarak satın almasına izin vermek de dahil globalpropertyguide.com. 2024 sonu itibarıyla, bankalar ülke çapında 5.300’den fazla “beyaz liste” projeye (neredeyse 1,4 trilyon CNY) finansman onayladı ve bu da konut alıcılarının çıkarlarını korumuş ve zorunlu satışları önlemiş oldu practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Şanghay ayrıca, işlem hacmini artırmak için geliştirici indirimleriyle eski evi yeniyle takas etmeyi sağlayan konut “takas” girişimi gibi yenilikçi programlara da öncülük etti practiceguides.chambers.com.

Kentsel Planlama ve Kalkınma Politikaları: Kentsel planlama cephesinde, Şanghay dengeli büyümeye yönelik uzun vadeli bir vizyon sürdürmektedir. Şehrin Ana Planı (2017–2035), nüfusun yaklaşık 25 milyon civarında sınırlandırılmasını ve kontrolsüz genişlemeyi dizginlemeyi vurgulamakta, bunun yerine kentsel yenilemeye ve yaşam kalitesinin iyileştirilmesine odaklanmaktadır. Bu doğrultuda, eski kentsel alanların yeniden geliştirilmesi teşvik edilmekte (gecekondu yenileme sübvansiyonları 2024’te artırıldı practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com) ve kiralık ile uygun fiyatlı konut arzının artırılması desteklenmektedir. Örneğin, Şanghay, bazı ticari arsaları kiralık konut kullanımı için dönüştürmekte ve devlet destekli kiralık konut inşasını (bazen satılamayan ticari stokları yeniden tahsis ederek) desteklemektedir globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ayrıca yeşil binalar ve sürdürülebilirlik için de bir teşvik bulunmakta – Şanghay’daki yeni projeler, şehrin ulusal karbon azaltma hedefleriyle uyumlu olarak sıkı yeşil standartlar tarafından yönlendirilmektedir.

Yabancı Mülkiyet Kuralları: Yerel politikalar gevşetilmiş olsa da, yabancı mülkiyet düzenlemeleri hâlâ nispeten sıkıdır. Genel olarak, yabancı bireylerin Şanghay’da (ve diğer Çin şehirlerinde) yalnızca bir adet konut mülkü satın almalarına izin verilir ve bu mülk kişisel kullanım amaçlı olmalıdır (kiralama veya yatırım için değil) globalpropertyguide.com. Yabancı bir alıcının genellikle Çin’de en az bir yıl boyunca çalışma veya eğitim amacıyla ikamet etmesi ve satın alma onayı alması gerekir globalpropertyguide.com. Ayrıca, 2006’dan bu yana yürürlükte olan ve spekülatif yabancı sermaye girişini önlemeye yönelik kurallar nedeniyle, yabancılar özel girişimler dışında toplu olarak birden fazla mülke yatırım yapamazlar globalpropertyguide.com. Bu kurallar, yurtdışından alıcıların Şanghay konut piyasasında çok küçük bir paya sahip olmasına yol açar; çoğunlukla kişisel kullanım için ev satın alan yabancılar bulunmaktadır. Ticari sektörde ise yabancı kurumsal yatırımcılara izin verilmektedir (Şanghay’da ticari gayrimenkul alımına ilişkin ulusal politikalar dışında ayrı bir kota yoktur), ancak büyük ölçekli işlemler hâlâ düzenleyici kayda ve bazı durumlarda fon getirmek için döviz onayına ihtiyaç duyar. Şanghay’ın Pilot Serbest Ticaret Bölgeleri’ne dahil edilmesi, yabancı şirketlerin kendi operasyonları için ofis satın alırken bazı prosedürleri biraz kolaylaştırmıştır resourcehub.bakermckenzie.com resourcehub.bakermckenzie.com, ancak 2025 itibarıyla yabancıların taşınmaz edinimine yönelik önemli bir serbestleşme getirilmemiştir. Bunun yerine odak noktası, yabancı spekülatif alımları teşvik etmekten ziyade, yabancı iş dünyası için ortamı daha elverişli hâle getirmek (ör. daha kolay kiralama, arsa kira sürelerini uzatma, vb.) olmuştur.

Özetle, Şanghay’ın 2025’teki politika ortamı istikrarlı ve sağlıklı bir emlak piyasasını desteklemeye yöneliktir. Hükümetin sloganı artık “konut, yaşamak için alınır, spekülasyon için değil – ama aynı zamanda durağanlık da olmamalı” şeklindedir. Satın alma kısıtlamalarının gevşetilmesi, daha ucuz finansman, vergi indirimleri ve kalkınma girişimlerinin birleşimi, gerçek talebi artırmayı ve stokları küçültmeyi, bununla birlikte yeni bir balonun şişmesini engellemeyi amaçlamaktadır. Şu ana kadar, bu önlemler güveni güçlendirmede ilk başarıyı göstermiştir news.cgtn.com. İleriye dönük olarak, yetkililer piyasayı izleyeceklerini ve yumuşak bir inişi sağlamak için gerekirse daha fazla destek paketi açıklayabileceklerini belirttiler. Örneğin, faiz oranlarında ilave indirimler ya da satılamayan konutların doğrudan devlet tarafından alınması (ulusal düzeyde tartışılan bir önlem) eğer durgunluk devam ederse devreye alınabilir globalpropertyguide.com reuters.com. Bununla beraber, politika yapıcılar ince bir çizgide yürüyor – piyasayı canlandırmaya ve güveni artırmaya çalışırken, kontrolsüz spekülasyona geri dönüşü ve uzun vadeli erişilebilirliği de göz önünde bulunduruyorlar. Yani, yatırımcılar ve ev alıcıları yakın vadede Şanghay’da genel olarak teşvik edici ama yerel koşullara dikkatlice ayarlanmış bir politika duruşu bekleyebilirler.

5. Ekonomik ve Demografik Faktörler

Bir dizi ekonomik ve demografik faktör Şanghay’ın emlak trendlerinin temelini oluşturmakta ve hem talebi hem de arzı etkilemektedir:

Ekonomik Büyüme ve Sektörel Dağılım: Şanghay, Çin’in ticari ve finans merkezi olup, 2024 yılı itibarıyla yaklaşık 4,5 trilyon RMB (yaklaşık 700 milyar $) GSYİH’ya sahiptir. Pandemi etkisindeki yavaşlamanın (ve 2022 karantinası sırasında belirgin bir durgunluğun) ardından, Şanghay ekonomisi 2023’te yaklaşık %3,1 büyüyerek toparlanmıştır ve teşvik politikaları ile canlanan tüketici harcamalarının da desteğiyle 2025’te %4,7–5 büyüme beklenmektedir cbre.com. Bu ekonomik performans, artan gelirler ve iş genişlemesi yoluyla gayrimenkulü desteklemektedir. Şanghay’ın temel sektörleri – finans, profesyonel hizmetler, ticaret, ileri üretim (ör. yarı iletkenler, biyoteknoloji) ve teknoloji – farklı mülk türlerine olan talebi arttırmaktadır. Örneğin, hızla büyüyen finans ve fintech sektörü Lujiazui ve Pudong’da A sınıfı ofis talebini artırırken, üretim ve lojistik sektörleri (otomotiv, elektronik, e-ticaret) sanayi arsası ve depo ihtiyacını desteklemektedir. Şehrin dijital ekonomi ve Ar-Ge’ye yönelik hedefleri (özel “bilim ve inovasyon” bölgeleri ile) uzmanlaşmış ofisler ve araştırma tesislerine yönelik ihtiyacı artırmaktadır. Genel olarak, Şanghay’ın çeşitlendirilmiş ve yüksek değerli ekonomisi gayrimenkul için sağlam bir temel oluşturarak, inşaat spekülasyonuna veya tek bir sektöre bağımlı zayıf şehirlerden ayrılmasını sağlamaktadır.
Nüfus ve Demografi: Şanghay’ın nüfusu, dünyanın en büyük şehirleri arasında yer almakta ve 2022’de resmi olarak 24,76 milyon civarındadır. Şehrin nüfus artışı yavaşlamış olup – Şanghay, 2022’de COVID’e bağlı faktörler ve daha sıkı ikamet kontrolleri nedeniyle hafif bir nüfus azalması yaşamıştır, ancak bunun geçici olması beklenmektedir. Uzun vadede, kaynak yönetimi amacıyla Ana Plan’a göre Şanghay’ın nüfusunun 2035’e kadar 25 milyon civarında tutulması hedeflenmektedir. Demografik olarak Şanghay yaşlanan bir şehirdir: ortanca yaş yükselmekte ve doğum oranı düşüktür (ulusal eğilimlerle uyumlu şekilde). Ancak, bol iş imkanları ve yüksek ücretler sayesinde, ülkenin dört bir yanından genç profesyonelleri ve mezunları çekmeye devam etmektedir. Devam eden bu yetenek akışı (Şanghay her yıl puan bazlı hukou sistemi ile on binlerce yeni üniversite mezununu kayıt etmektedir) kiralık konut ve başlangıç konutlarına olan talebin sürmesini sağlamaktadır. Geniş eğitimli işgücü ve zengin orta sınıfın varlığı (Şanghay’ın kişi başı harcanabilir geliri ulusal ortalamanın neredeyse iki katıdır) kaliteli konut talebini ve lüks segmenti canlandırmaktadır. Öte yandan, yaşlanan nüfus, yaşlı yaşam tesislerine olan ilgiyi artırmakta ve uzun vadede daha fazla yaşlının yerinde yaşlanmayı tercih etmesiyle konut devir hızını biraz yavaşlatabilmektedir. Ancak öngörülebilir gelecekte kentleşme ve yetenek yoğunlaşmasının etkisi Şanghay’da yaşlanmanın önüne geçmektedir – şehir hırslı göçmenler için bir mıknatıs olmayı sürdürmektedir ve bu da konut talebini desteklemektedir.
Gelir ve Satın Alınabilirlik: Şanghaylılar, Çin’in en yüksek gelirlerinden bazılarına sahip – kişi başına ortalama yıllık harcanabilir gelir 2024’te 80.000 RMB’yi (12.000 $’dan fazla) aştı. Yüksek gelirler ve hane halkı birikimleri, birçok ailenin pahalı daireleri (genellikle geniş aileden alınan yardımlarla) karşılayabilmesini sağlıyor. Yine de, gayrimenkul fiyatları da son derece yüksek; bu da satın alınabilirliği sürekli bir sorun haline getiriyor. Şanghay için tipik konutlar bazında fiyat-gelir oranı 20:1’in oldukça üzerindedir ve bu oran Asya’daki en yüksek oranlardan biridir. Bu durumun iki sonucu var: Birincisi, daha küçük, daha uygun fiyatlı birimlere ve düşük gelirli sakinler için sübvanse edilmiş konutlara güçlü bir talep var. Şehirde kamuya ait kiralık konutlar ve paylaşımlı mülkiyetli evler inşa etme çabaları bu kesim için çok önemli. İkinci olarak, yüksek fiyatlar ve gerilmiş satın alınabilirlik, daha fazla fiyat artışını sınırlandırabilir – birçok genç alıcı mevcut gelir seviyelerinde daha fazla borç alamıyor, bu yüzden hükümetin peşinat ve mortgage hafifletmeleri çok önemli oldu. Eğer gelirler yıllık %5-8 civarında artmaya devam eder ve konut fiyatları istikrar kazanırsa, satın alınabilirlik zamanla iyileşmeli ve daha önce fiyat nedeniyle dışarıda kalmış yeni talebin ortaya çıkmasının önünü açabilir.
İstihdam ve İş Ortamı: Şanghay’daki iş piyasasının sağlığı, gayrimenkulü doğrudan etkiliyor. İşsizlik 2022 karantinası sırasında geçici olarak yükseldi fakat sonrasında iyileşti; 2025 başlarında Şanghay’daki kentsel anket bazlı işsizlik oranı yaklaşık %5’ti. Önemli olarak, Şanghay kendisini yenilik ve girişimcilik merkezi olarak konumlandırıyor; birçok kuluçka merkezi ve özellikle teknoloji alanında girişimler için teşvikler bulunuyor. Canlı bir girişimcilik ekosistemi, yeni ofis alanı talebine (ilk etapta esnek/ortak çalışma alanları şeklinde de olsa) yol açabilir ve genç iş gücünü şehre çekebilir. Ancak, ulusal genç işsizliğiyle ilgili sorunlar (2023’te rekor seviyelere ulaşan) yerel olarak bazı etkiler yaratabilir – yüksek genç işsizliği, hane oluşumunu ve ilk ev alımlarını geciktirebilir. Şimdiye kadar Şanghay, çeşitli iş piyasası sayesinde bunu diğer şehirlerden daha iyi atlattı.
Enflasyon ve Faiz Oranları: 2024–2025 yıllarında, Çin düşük enflasyon yaşadı (yaklaşık %1 veya daha az, zaman zaman tüketici fiyatlarında deflasyon görüldü). Düşük enflasyon ve gevşek para politikası (Çin Merkez Bankası’nın faiz indirimleri) mortgage faiz oranlarını da görece düşük tuttu, daha önce belirtildiği gibi. Gayrimenkul sektörü için düşük faizler genellikle destekleyicidir ve geliştiriciler ile alıcılar için finansman maliyetlerini düşürür. Ancak, çok düşük enflasyon aynı zamanda ekonomideki zayıf talebi de yansıtıyor ve bu bir uyarı işareti. Eğer deflasyonist baskılar devam ederse, mülk alıcıları daha iyi fırsatlar bekleyerek alımı erteleyebilir ki, politika yapıcılar bunu önlemek istiyorlar. Genel itibarıyla, para politikası şu anda daha önceki 2017–2019 daralma döneminin aksine, gayrimenkul sektörü için destekleyici bir unsur.
Altyapı ve Bağlantı: Şanghay’ın kapsamlı altyapı ağı – dünyanın en büyük metro sistemlerinden biri, iki uluslararası havalimanı, derin su limanları ve yüksek hızlı tren bağlantıları – gayrimenkul cazibesini önemli ölçüde artırıyor. Devam eden altyapı projeleri de dikkat çekiyor: 2025 yılında Şanghay, büyük inşaat projelerine 240 milyar CNY (33 milyar $) yatırım yapmayı planlıyor english.shanghai.gov.cn. Bunlar arasında yeni metro hatları (ör. Chongming Adası’na Chongming Hattı, Jiading–Minhang demiryolu hattı ve Metro Hatları 2, 18 ve diğerlerinin uzantıları) english.shanghai.gov.cn, yeni bir yüksek hızlı tren bağlantısı (Şanghay-Chongqing-Chengdu hattı) english.shanghai.gov.cn ve su yolları ile altyapı olanaklarının iyileştirilmesi yer alıyor. 2024 yılında tamamlanan projeler, örneğin Şanghay Havalimanı Bağlantı Hattı (Hongqiao ve Pudong havalimanlarını birbirine bağlıyor) ve yeni metro uzantıları, halihazırda ulaşılabilirliği artırdı english.shanghai.gov.cn. Bu tür altyapı geliştirmeleri, yeni gelişim alanlarını açıyor (örneğin, çevre bölgeleri hem konut hem de ticari gayrimenkul için daha erişilebilir ve cazip hale getiriyor) ve genellikle şehirdeki emlak değerlerini artırıyor. Daha önce bahsedilen beş yeni uydu şehir, her biri Şanghay merkezine geliştirilmiş ulaşım ağları ile donatılarak, daha çok merkezli bir kentsel yapı sağlanmasına katkıda bulunuyor.

Özetle, Şanghay’ın güçlü ekonomik profili ve yetenek çekim merkezi rolü, gayrimenkul piyasası için olumlu ve sektörler arasında uzun vadeli talebi artırıyor. Bununla birlikte, yüksek mülk maliyetleri ve yaşlanan nüfus, şehrin yönetmesi gereken zorluklar arasında yer alıyor. Hükümetin yaklaşımı – daha yüksek katma değerli sektörlere odaklanmak, inovasyonu teşvik etmek ve altyapı ile sosyal konuta büyük yatırımlar yapmak – ekonomik ve demografik değişimlerin sürdürülebilir bir emlak piyasasını desteklemesini sağlamayı amaçlıyor. Şanghay, bilgi odaklı ve küresel bir şehir olmaya doğru evrilmeye devam ettikçe, bu faktörler önümüzdeki yıllarda hangi tür gayrimenkullere talep olacağını da şekillendirecek (daha fazla akıllı ofis, inovasyon parkı, lüks kiralık daireler vb. beklenebilir).

6. Gelecekteki Kalkınma Projeleri ve Altyapı Planları

Önümüzdeki yıllarda Şanghay’ın silueti, şehrin 2025 Eylem Planı ve uzun vadeli 2035 vizyonu kapsamında halihazırda yürütülmekte olan iddialı kalkınma projeleri ve altyapı planlarıyla yeniden şekillenecek. Bu girişimler, yeni pazarlar açarak, bağlantıyı geliştirerek ve büyümeyi stratejik alanlarda yoğunlaştırarak gayrimenkul üzerinde önemli etkiler yaratmaya hazırlanıyor. İşte öne çıkan başlıca projeler ve planlar:

“Beş Yeni Şehir” Gelişimi: Şanghay’ın gelecekteki planlamasının temel taşlarından biri, metropol çevresinde beş büyük yeni şehrin – Jiading, Qingpu, Songjiang, Fengxian ve Nanhui (Lingang) – geliştirilmesidir. Bunlar sadece uydu kentler olarak değil, bağımsız uydu şehirler olarak tasarlanmakta olup, her birinin 2035 yılına kadar 0,5–1 milyon yeni sakin hedefi ve kendine özgü ekonomik uzmanlık alanları vardır english.shanghai.gov.cn. 2021 yılında Şanghay bu stratejiyi başlattı ve 2025 yılına gelindiğinde, şehirlerin hızla inşa edilmesini hızlandıracak detaylı bir Eylem Planı açıklandı english.shanghai.gov.cn. Örneğin: Jiading Yeni Şehri otomotiv ve üst düzey ekipman endüstrilerine odaklanıyor; Qingpu Yeni Şehri dijital ekonomi üzerinde yoğunlaşıyor (bir mobil internet “eMobile Park”ı dahil) english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn; Songjiang Yeni Şehri teknoloji ve muhtemelen kültürel turizm; Fengxian biyoteknoloji ve kozmetik (bir “Güzellik Vadisi” kümesine ev sahipliği yapıyor); ve Nanhui/Lingang ise ileri imalat (elektrikli araçlar, havacılık) ve denizcilik endüstrilerine odaklanmaktadır. Her yeni şehirde ciddi altyapı yatırımları gerçekleşmekte: yeni otoyollar, metro veya banliyö demiryolu uzatmaları ve yenilenen kamu tesisleri. Gayrimenkul etkisi: bu merkezler gayrimenkul geliştirme için cazibe merkezi haline geliyor. Bu bölgelerde geniş arsalar yeni konutlar, ticaret alanları ve lojistik parkları için ayrılarak geliştiricileri ve yatırımcıları çekiyor. Örneğin Lingang’da, özel ekonomik bölge olarak ilan edilmesinden bu yana teknoloji çalışanlarının bölgeye taşınmasıyla konut talebi arttı ve fiyatlar düşük bir seviyeden yükseldi. Önümüzdeki on yıl içinde, bu yeni şehirler olgunlaştıkça, merkez Şanghay’ın üzerindeki baskıyı biraz hafifletecek ve yeni alt-pazarlar yaratacak – muhtemelen şehir merkezine göre daha uygun fiyatlı konutlarla, ilk defa ev alacakları ve genç aileleri kendine çekecek. Zaten Mayıs 2024 itibariyle, Şanghay’ın birinci sınıf şehir statüsü, merkezi ilçelerdeki sakinlerin eski şehir dairelerini bu yeni kasabalardaki yeni evlerle değiştirmelerinin teşvik edildiği “takasa gir” programına katılmasına engel olmadı practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com ve bu da şehrin büyümeyi dışarıya yönlendirmeye olan bağlılığını gösteriyor.Büyük Altyapı Projeleri: Şanghay hükümeti, bu gelişmeleri ve genel kentsel verimliliği desteklemek amacıyla büyük yatırımlar yapıyor. Belirtildiği gibi, metro ağı genişletmeleri devam ediyor – Şanghay, 2025 yılına kadar 830 km’den fazla metro hattına ulaşmayı planlıyor. 2025 sonuna kadar tamamlanacak önemli projeler arasında Metro Hattı 2’nin batıya uzatılması (dış bölgelerdeki Qingpu’ya bağlantının geliştirilmesi) ve Metro Hattı 18’in 2. Fazı ile Hat 20 gibi tamamen yeni hatlarda ilerleme english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn yer alıyor. Özellikle dönüştürücü bir proje olan Chongming Adası bağlantısı: yeni bir Chongming Hattı (muhtemelen bir metro veya demiryolu hattı), Yangtze’nin ağzındaki büyük Chongming Adası’nı Şanghay’ın kentsel ulaşım ağına entegre edecek english.shanghai.gov.cn. Bu, şu ana kadar büyük ölçüde kırsal ve ekolojik odaklı olan Chongming’de emlak gelişiminin önünü açabilir. Ek olarak, yüksek hızlı demiryolu genişlemeleri – Şanghay, ülkeyi boydan boya geçecek Şanghay–Çengdu hızlı treninin doğu terminali olacak english.shanghai.gov.cn. Tamamlandığında (2020’lerin sonu), bu proje Şanghay’ın iç bölgelere olan bağlantısını güçlendirecek ve muhtemelen yeni tren garları çevresinde ticari faaliyetleri (böylece ofis/otel talebini) arttıracak. Bir diğer proje ise Youdungang (Yudan Limanı) Su Yolu iyileştirmesi english.shanghai.gov.cn olup, teknik olmakla birlikte kentin deniz taşımacılığını geliştirecek ve Pudong ve Baoshan gibi bölgelerde liman ilişkili sanayi emlak piyasasını canlandırabilir. Ayrıca, Şanghay havaalanı kapasitesini de artırıyor: Pudong Uluslararası Havalimanı’na yeni bir terminal ve uydu salonlar inşa ediliyor ve olası bir gelecekte 3. havalimanı için planlamalar yapılıyor – bu da kentin küresel bir havacılık merkezi olmasını garanti ediyor. Tüm bu projeler, 2025 yılında rekor CNY 240 milyarlık altyapı bütçesiyle destekleniyor english.shanghai.gov.cn; bu projeler yalnızca inşaat faaliyetini artırmakla kalmayıp (inşaat firmaları ve arsa satışlarına fayda sağlayarak), aynı zamanda şehirde daha fazla alanı emlak geliştirme açısından uygun hale getiriyor, seyahat sürelerini kısaltıyor.

Yüksek Profilli Ticari ve Kültürel Gelişmeler: Şehirde ayrıca siluetine ve kültürel çeşitliliğine katkı sağlayacak birçok önemli proje hayata geçiriliyor. Bunlardan biri, batıdaki Qingpu bölgesinde yapımı süren ve 2024–2025 civarında açılması beklenen Legoland Shanghai Resort’tur cambridgenetwork.co.uk. Bu büyük tema parkı (Çin’deki ilk Legoland) muhtemelen yakın çevresindeki turizmi ve gelişimi artıracaktır – oteller, perakende mağazaları ve ziyaretçiler için geliştirilmiş ulaşım olanakları ile. Bir diğeri ise Shanghai Zhangjiang Bilim Şehri’dir; bu tek bir proje değildir, genişleyen bir inovasyon bölgesidir. 2025 yılına kadar Zhangjiang Laboratuvarı gibi yeni amiral gemisi tesisleriyle (2025’te tamamlanan ulusal düzeyde bir araştırma laboratuvarı binası) öne çıkar cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk. Bu tip projeler, Şanghay’ın teknoloji ekosistemini güçlendirir ve araştırmacılar için ofis, laboratuvar ve konut talebini artırır. Kültürel tarafta ise West Bund ve North Bund yeniden geliştirme projeleri devam ediyor: Bunlar, eski sanayi kıyı şeritlerinin sanat müzeleri, galeriler, ofislerle (West Bund) ve yeni bir finans merkezi kümesiyle (North Bund) çok kullanımlı mahallelere dönüştürülmesini kapsıyor. Her biri önümüzdeki on yıl içinde milyonlarca metrekarelik ticari alan kazandıracak. Şanghay ayrıca birçok yeni üniversite ve hastane kampüsü de inşa ediyor (çoğunlukla bu bölgelerdeki topluluklara anchör işlevi görecek şekilde dış ilçelere yerleştiriliyor), bu da çevresinde konut ve perakende gelişimini teşvik edebilir.

Kentsel Dönüşüm: Şanghay’daki gelecekteki gelişim sadece yeni alanlarla ilgili değil – aynı zamanda daha eski kentsel alanların yenilenmesi ile de ilgili. Şehir, birçok yaşlanmış konut topluluğunu yenilemek veya yeniden inşa etmek üzere belirledi. Eski apartmanlara asansör eklemek, peyzajı iyileştirmek veya bazı durumlarda harabe durumundaki lane’leri (longtang) yıkıp modern konutlar yapmak için programlar bulunuyor. Öne çıkan girişimlerden biri, merkezi Huangpu ve Hongkou ilçelerinin belirli bölümlerinin tarihi mimariyi koruyarak modern ve farklı gelir gruplarına hitap eden konutlara dönüştürülmesi planıdır. Bu çabalar tek tek küçük ölçekli olsa da, toplu olarak şehir merkezindeki mülk değerlerini ve yaşam koşullarını iyileştirir, merkezi bölgelerin gelişimini sürdürülebilir kılar ve atıl duruma düşmesini engeller.

Gayrimenkul Piyasalarına Etkisi: Bahsedilen projeler ve planlar birkaç etkiye sahip olacak. Altyapı iyileştirmeleri (metro hatları, yollar) genellikle yeni bağlantı sağlanan bölgelerde gayrimenkul değerlerinde artışlar yaratır – örneğin, yeni 18. Hat uzantısının istasyonları çevresinde fiyatlar beklentiyle birlikte yükselmeye başladı. Eylem Planı’ndaki sanayi ve bilim parkları gibi yeni endüstriyel bölgeler lokal ofis/sanayi alt-pazarları yaratacak, bu da genellikle yakın çevrede çalışan konutu talebini beraberinde getirir. Başarılı olmaları halinde beş yeni şehir, Şanghay’ın birkaç ikincil merkezi iş alanına sahip olduğu (Tokyo veya Londra’nın birden fazla iş merkezine sahip olması gibi) çok kutuplu bir gayrimenkul piyasası yaratacak. Bu durum, talebin dağıtılmasıyla fiyat uçlarını dengeleyebilir, ancak bu merkezler gelişirse yeni üst düzey bölgeler de oluşturabilir. Hazırlık olarak, Şanghay hükümeti Nisan 2025’te her ilçe yönetiminin bu yeni şehirlerde sanayi çekmek ve topluluklar planlamak üzere yetkilendirildiği “aşağıdan yukarıya” yaklaşımını vurguladı english.shanghai.gov.cn. Bu, güçlü siyasi desteği gösteriyor ve bu şehirlerin gelişimi için olumlu bir işaret.

Genel olarak, Şanghay’ın gelecek gelişim ajandası cesur ve kapsamlı olup ulaşım, sanayi, konut, kültür gibi her sektörü kapsıyor. Yatırımcılar ve geliştiriciler için bu, yeni bölgelerde ve yeni varlık türlerinde (örn. Fengxian’da sanayi parkları, Qingpu’da yaratıcı endüstri parkları, Songjiang’da turizm tesisleri vb.) bolca fırsat anlamına geliyor. Rekabet ortamı da değişecek – şehir merkezi artık tek seçenek olmayacak, bu girişimler gerçekleştiğinde. Yaklaşık 2030 yılı civarında, Şanghay büyük oranda yayılmış, gelişmiş konut olanaklarına ve daha az yoğun çekirdek bölgeye sahip bir metropol olacak; bunda 2025’te atılan temellerin büyük katkısı olacak.

7. Riskler ve Belirsizlikler

Şanghay gayrimenkul piyasası için görünümde birçok olumlu unsur bulunsa da, önemli riskler ve belirsizlikler de yok değildir. Paydaşlar, önümüzdeki yıllarda piyasayı olumsuz etkileyebilecek aşağıdaki temel risk faktörlerinin farkında olmalıdır:

Makroekonomik Rüzgarlar: Çin’in genel ekonomik gidişatı en büyük riski oluşturuyor. Beklenenden daha yavaş bir GSYİH büyümesi veya ulusal ekonominin sert inişi, konut talebini ve şirketlerin genişlemesini azaltacaktır. Şu anda, Çin ekonomisi zayıf tüketici güveni, yüksek genç işsizlik oranı ve düşük dış talep gibi zorluklarla mücadele ediyor. Eğer bu sorunlar devam eder veya kötüleşirse, güçlü ekonomisiyle bilinen Şanghay bile azalan gayrimenkul işlemleri ve emilim açısından etkilenir. Örneğin, GSYİH büyümesi hedeflerin çok altına düşerse, hanehalkları büyük harcamalarını (ev alımını) erteleyebilir ve firmalar büyümelerini durdurabilir (bu da ofisleri etkiler). Daha önce belirtilen Reuters anketi bu endişeyi doğruluyor: analistler genel bir gayrimenkul toparlanmasını en erken 2026’ya kadar beklemiyor reuters.com reuters.com. Bu durum temkinli bir havayı yansıtıyor. Ayrıca, COVID-19’un yeniden ortaya çıkması veya benzeri şoklar ekonomik faaliyetleri kesintiye uğratabilir. Bununla birlikte, Şanghay’ın çeşitlendirilmiş yapısı ve hükümetin teşvik uygulama becerisi (son dönemdeki faiz indirimleri ve borçlanma yoluyla finanse edilen altyapı gibi örneklerle) bir miktar tampon sağlıyor.
Emlak Piyasası Yapısal Sorunları: Çin’in emlak patlamasından kalan sorunlar hala bir gölge oluşturmaya devam ediyor. En büyük risklerden biri aşırı arz ve geliştirici borcu yükü. Ülke genelinde, özellikle daha küçük şehirlerde satılamayan konut fazlası ve tamamlanmamış projeler, alıcı güvenini zedeledi reuters.com reuters.com. Şanghay’da ise yüksek talep nedeniyle bu sorun daha az hissediliyor, ancak şehir tamamen bağışık değil. Eğer Şanghay’da projeleri bulunan geliştiricilerden bazıları (Evergrande veya Sunac gibi temerrütlerle karşılaşanlar dahil) teslimat yapamazsa, bu durum yerel piyasa algısını olumsuz etkileyebilir. Şu ana kadar, Şanghay yönetimi yerel projelerin tamamlanmasını sağlamak için (beyaz liste finansman desteği yoluyla practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com) proaktif davrandı, ancak geliştiriciler üzerindeki finansal baskı hala bir risk olmaya devam ediyor – bu, daha az yeni proje başlamasına veya nakit toplamak amacıyla agresif fiyat indirimlerine yol açabilir ve piyasadaki fiyatları genel olarak aşağı çekebilir. Ayrıca, ofis sektöründe yüksek boşluk oranı ve fazla arz, çözülmesi yıllar alabilecek yapısal bir sorun olarak duruyor; uzun süreli yüksek boşluklar baskılı satışlara neden olarak şehir genelinde değerlemeleri aşağı çekebilir.
Yerel Yönetim Borcu ve Politika Sınırları: Çin’deki yerel yönetimler, Şanghay dahil olmak üzere, emlak sektöründeki düşüş nedeniyle azalan arsa satış gelirleri nedeniyle önemli miktarda borç biriktirdi. Şanghay, tahvillerle finanse edilen büyük altyapı harcamaları planlıyor english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn, ancak yerel borç endişeleri artarsa (bazı diğer eyaletlerde olduğu gibi), bu durum Şanghay’ın yoğun yatırım yapmaya veya sübvansiyon sağlamaya devam etme yeteneğini sınırlayabilir. Kamu harcamalarının geri çekilmesi, emlak ve inşaat sektörüne önemli bir desteği ortadan kaldıracaktır. Ayrıca, şu anda politikalar gevşetilse de, yetkililerin ne kadar ileri gidebileceği konusunda sınırlar var; spekülatif riskleri yeniden alevlendirmeden veya eşitsizlik endişelerine yol açmadan hareket etmeleri gerekiyor. Örneğin, Şanghay’da tüm konut alım kısıtlamalarını tamamen kaldırmak bir çılgınlığa yol açabilir ve bu siyasi açıdan hassastır. Hükümetin “konut erişilebilirliğini” korurken yeni bir balonun önüne geçmesi ve teşviki dengelemesi gerekiyor, bu da sürekli bir politika dengeleme hali yaratıyor.
Jeopolitik ve Dış Riskler: Şanghay, küresel bir şehir olarak uluslararası faktörlere açıktır. ABD–Çin ticaret ve teknoloji gerilimleri zaten etkisini göstermiştir: tarifeler ve ihracat kontrolleri bazı imalat sektörlerini vurmuş, yabancı firmalar arasında temkinliliğe yol açmıştır. Reuters anketinde ticaret savaşının tırmanmasının, ev alıcılarının moralini ve ekonomik büyümeyi daha da baltalayabilecek bir faktör olarak belirtildiği reuters.com bildirilmiştir. En kötü senaryoda, jeopolitik gerilimlerin sert biçimde tırmanması (ticaret savaşının finansal ayrışmaya veya yaptırımlara dönüşmesi), çok uluslu şirketlerin Çin’deki operasyonlarını önemli ölçüde azaltmasına ve ticari gayrimenkule olan talebin düşmesine yol açabilir. Ayrıca yabancı sermaye girişlerini sınırlayabilir veya Çinli yatırımcıların yurtiçi yerine yurt dışında yatırım yapmaya daha istekli olmasına (sermaye kaçışı) neden olabilir, bu da gayrimenkul yatırımlarına zarar verir. Bir diğer boyut da küresel finansal koşullardır: Çin’in faiz oranları gevşerken, küresel çapta oranlar yüksek kalırsa veya başka bir finansal kriz olursa bu likiditeyi sınırlayabilir. Şanghay’ın gayrimenkul piyasası küresel kredi piyasalarından (Çin’in sermaye kontrolleri nedeniyle) görece izole olsa da, büyük bir küresel durgunluk ihracata dayalı işletmeleri ve potansiyel olarak yüksek gelirli yatırımcıların servetini etkileyebilir; bu da dolaylı olarak gayrimenkulü etkiler.
Politika Uygulaması ve Sosyal Sorunlar: Şanghay’ın iddialı planlarının uygulanması ve başarısına dair belirsizlikler de mevcut. Eğer “beş yeni şehir” yeterli sanayi veya sakin çekememezse (örneğin, insanlar hâlâ merkezi Şanghay’ı tercih ederse veya bu düğümlerde beklenen işler ortaya çıkmazsa), sonuç az kullanılan altyapı ve potansiyel olarak o banliyö piyasalarında aşırı arz olabilir. Hükümet bu planlarla büyümeyi yönlendirmeye çalışıyor; bu nedenle, performans düşüklüğü bir gerileme olur. Kentsel dönüşüm için yer değiştirmeye halkın bakışı gibi sosyal faktörler de önemlidir – yıkıma veya taşınmaya karşı direnç, yenileme projelerini yavaşlatabilir. Ve tıpkı diğer büyük şehirlerde olduğu gibi; trafik sıkışıklığı, çevresel kaygılar ve kamu hizmetlerinin sunumu gibi konular da gayrimenkulün cazibesini etkileyebilir. Şanghay kirlilik ve iklim risklerini (bir kıyı şehri olarak, uzun vadede deniz seviyesinin yükselmesi dikkate alınmalıdır) iyi yönetmelidir – bunlar acil olmasa da sürdürülebilir kalkınmada hesaba katılır.
Piyasa Algısı ve Güven: Son olarak, maddi olmayan ama kritik bir risk de piyasa güvenidir. Çin’de gayrimenkul sektörü 2021’den bu yana bir güven krizi yaşamakta olarak tanımlanıyor. Alıcılar ve yatırımcılar fiyatların düşmeye devam edeceğine inanırsa, piyasadan uzak durmayı sürdürebilirler (bu da kendi kendini gerçekleştiren bir durgunluk yaratır). Dolayısıyla güvenin yeniden kazanılması kilit önem taşır. Uygulanan politikalar bunu sağlamak için tasarlanmıştır ve 2025 başında bazı olumlu gelişmeler görülmüştür news.cgtn.com. Ancak, önemli bir geliştiricinin Şanghay’da temerrüde düşmesi veya ani bir politika değişikliği gibi herhangi bir hata, piyasa algısını hızla yeniden olumsuz etkileyebilir.

Sonuç olarak, Şanghay’ın emlak piyasası birçok şehre kıyasla daha dayanıklı olsa da, makroekonomik belirsizlikler, yapısal fazlalıklar ve dış faktörlerden kaynaklanan aşağı yönlü risklerle karşı karşıya. Şehrin güçlü temelleri ve politika desteği bu riskleri bir ölçüde azaltıyor, ancak paydaşların rüzgarın şiddetlenmesi halinde daha yavaş bir toparlanma süreci veya fiyat düzeltmesinin yaşanabileceği senaryolara hazırlıklı olması gerekiyor. Yatırımların gayrimenkul türleri arasında çeşitlendirilmesi ve sağlıklı bir borçluluk seviyesinin korunması gibi tedbirli yaklaşımlar önerilir. Şanghay, geçmişte (2003’teki SARS’tan, 2008 Küresel Finansal Krizi’ne ve 2022’deki kapanmaya kadar) pek çok döngü ve şoku başarıyla atlattı ve her seferinde emlak piyasası güçlü bir şekilde yeniden toparlandı. Dolayısıyla, mevcut ortam temkinli olmayı gerektirse de, anahtar riskler yönetildiği ve kademeli olarak çözüldüğü sürece Şanghay emlak piyasasının uzun vadedeki gidişatı genel olarak olumlu kalacaktır.

Sonuç

2025 itibarıyla Şanghay’ın emlak piyasası bir dönüm noktasında bulunuyor. Konut sektörü istikrar kazanıyor ve hatta üst segmentte büyüyor; bu, politika desteği ve Çin’in en gözde kentinde konut talebinin devam etmesinden kaynaklanıyor. Ticari sektörler ise zorluklarla mücadele ediyor – özellikle ofis ve lojistik alanlarında yüksek boşluk oranı ve kiracıların pazarlık gücü nedeniyle bir uyum dönemi yaşanıyor – ancak Şanghay’ın iş merkezi rolü, kaliteli varlıklara talebin devamını sağlıyor. Düşen fiyatlar ve gevşeyen kredi sayesinde yatırımcı güveni geri dönmeye başlarken, politikacılar da piyasaya “yumuşak iniş” ve sürdürülebilir bir gelecek için yol gösteren önlemleri kararlılıkla uyguluyor. Şanghay’ın ekonomik ve demografik temelleri – varlıklı, büyüyen (yaşlansa da) bir nüfus ile yenilikçilik odaklı bir ekonomi – birçok diğer şehirde olmayan güçlü bir altyapı sunuyor. Ayrıca, Şanghay’ın yeni şehirler ve altyapıya yönelik vizyoner yatırımları, yalnızca toparlanma değil, aynı zamanda yeni bir büyüme ve kentsel evrim süreci için planlama yaptığını gösteriyor.

İleriye bakıldığında, gözlemciler Şanghay’ın kısa vadeli piyasa istikrarı ile uzun vadeli stratejik gelişimi dengelemeye devam etmesini bekleyebilirler. Şehirde konut fiyatları, mevcut düzeltmenin ardından mütevazı bir artış gösterecek; lüks segment ise özellikle güçlü kalacak. Ofis piyasası ise daha yavaş toparlanacak, ancak fazla arz azaltılırken ve teknolojide, finansta gibi yeni ekonomik fırsatlar ortaya çıktıkça talep artacaktır. 2020’lerin sonuna gelindiğinde, Şanghay’ın silüeti ve metro haritası – Jiading, Lingang ve ötesindeki yeni alt merkezlerle – modern kentsel zorluklara adaptasyonu yansıtacak şekilde büyümüş olacak. Elbette riskler devam ediyor ve Şanghay’ın kaderi Çin ve dünyadaki gelişmelerle yakından bağlantılı. Ancak geçmiş bir yol göstericiyse, Şanghay’ın dinamizmi ve stratejik önemi, bu zorlukların üstesinden gelerek Çin’in emlak piyasasında öncü olmaya devam edeceğini gösteriyor.

Kaynaklar:

JLL Şanghay Gayrimenkul Piyasası İncelemesi, 1Ç 2025 joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn
CBRE Çin Gayrimenkul Görünümü 2025 cbre.com cbre.com
Global Property Guide – Çin Konut Piyasası Analizi 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Reuters (Mayıs 2025) – Çin gayrimenkul görünümü üzerine analist yorumları reuters.com reuters.com
CGTN News – Şanghay Emlak Teşvik Politikaları, Mayıs 2024 news.cgtn.com news.cgtn.com
Chambers (Merits & Tree) – Çin Gayrimenkul Trendleri 2024 practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
Şanghay Belediye Hükümeti yayınları (2025) english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn
Savills Çin Piyasa Görünümü 2025 pdf.savills.asia pdf.savills.asia
Bloomberg/JingDaily – Şanghay lüks piyasası içgörüleri japantimes.co.jp
GlobalPropertyGuide – Yabancı alım kısıtlamaları globalpropertyguide.com