Trg nepremičnin v Wellingtonu leta 2025 je na prelomni točki. Po razcvetu v letih 2020–21 in kasnejšem padcu se vrednosti nepremičnin stabilizirajo in zaupanje kupcev se previdno vrača loweandco.nz globalpropertyguide.com. Cene stanovanj v regiji so padle za približno 25 % od vrhunca konec leta 2021 loweandco.nz, kar je izboljšalo dostopnost, medtem ko so izjemno nizke stopnje prostih najemniških stanovanj v preteklih letih v letu 2025 popustile v mehkejši najemni trg interest.co.nz interest.co.nz. Na poslovni strani se pisarniški sektor v Wellingtonu sooča z naraščajočimi prazninami zaradi nove ponudbe, medtem ko industrijski prostori ostajajo zelo iskani in težko dostopni research.jllapsites.com linkedin.com. Veliki infrastrukturni projekti in spremembe prostorskih aktov preoblikujejo mestno krajino ter postavljajo temelje za prihodnja leta. To poročilo podrobno obravnava vse vidike trga nepremičnin v Wellingtonu – stanovanjske trende, poslovno uspešnost, urbani razvoj, gospodarske dejavnike – in ponuja napoved do leta 2028, podprto z najnovejšimi podatki in napovedmi.
Trendi na trgu stanovanjskih nepremičnin
Cene stanovanj in prodajna aktivnost
Wellingtonski trg nepremičnin je prestal pomembno korekcijo, vendar kaže znake doseganja dna v letu 2025. Mediana cene hiš v regiji Wellington je približno 760.000 NZ$ sredi leta 2025, kar je 4,4 % manj kot leto prej squirrel.co.nz globalpropertyguide.com. To pomeni opazen padec v primerjavi z vrhuncem v času pandemije – cene so približno 26 % pod vrhom iz konca leta 2021 po vrednosti loweandco.nz. V zadnjem četrtletju (Q2 2025) so povprečne vrednosti v Wellingtonu padle za zmernih ~2,3 %, kar kaže, da se je tempo padanja zelo upočasnil loweandco.nz. Pravzaprav je indeks cen hiš v Wellingtonu v zadnjem četrtletju padel le za ~1 %, kar nakazuje, da se trg stabilizira in ne pada več strmo navzdol loweandco.nz. Tudi obseg transakcij se je povečal glede na lansko stagnacijo: prodaje sredi leta 2025 so bile ~13 % višje kot leto prej, kljub običajnemu zimskemu zastoju squirrel.co.nz. Prodaja domov traja dlje kot v času razcveta – mediana dni na trgu je okoli 54 dni junija 2025, kar odraža previdnost kupcev squirrel.co.nz. Vendar pa je to izboljšanje v primerjavi z začetkom padca; čas prodaje se je skrajšal na ~41 dni do začetka 2025, saj so prodajalci postali bolj realistični glede cene loweandco.nz. Na splošno lahko stanovanjski trg v Wellingtonu v letu 2025 opišemo kot prehod iz trga kupcev proti ravnovesju, pri čemer se cene stabilizirajo, obseg prodaje pa se postopoma povečuje.
Mediana cen hiš (junij 2025) globalpropertyguide.com
| Regija | Srednja cena (NZD) | Letna sprememba |
|---|---|---|
| Wellington | $760,000 | –4,4% |
| Auckland | $990,000 | –3,4% |
| Nova Zelandija (skupaj) | $770,000 | 0,0% |
Tabela: Srednja cena v Wellingtonu ostaja nekoliko pod nacionalno mediano, ena redkih regij, kjer je v sredini leta 2025 še vedno zaznan letni padec globalpropertyguide.com.
Najemni trg in dostopnost
Po letih omejene ponudbe in naraščajočih najemnin se je najemni trg v Wellingtonu v letu 2025 obrnil v prid najemnikom. Zahtevane najemnine so se znižale, na voljo je več nepremičnin za najem kot leto prej. Maja 2025 je srednja zahtevana najemnina v Wellingtonu padla na približno $620/teden, kar je 4–5 % manj kot leto prej interest.co.nz. Trade Me (glavna spletna stran za nepremičnine) poroča o porastu najemnih oglasov v regiji – ponudba najemov je poskočila za ~41 % v primerjavi z lanskim letom, medtem ko so povpraševanja najemnikov (povpraševanje) padla za ~13 % interest.co.nz. Ker je na trgu več možnosti, so se najemnine v prestolnici ohladile interest.co.nz. Pravzaprav je Wellington vodil državo po letnem padcu najemnin, saj so se najemodajalci borili za manj najemnikov interest.co.nz. To je izrazit preobrat v primerjavi s prejšnjim desetletjem in prinaša nekaj olajšanja za najemnike.
Dostopnost stanovanj se je izboljšala skupaj s korekcijo cen in rastjo plač. Povprečna vrednost hiše v Wellingtonu je zdaj približno 5,7-kratnik povprečnega gospodinjskega dohodka, kar je bolje od državnega povprečja, ki znaša približno 6,5-kratnik dohodka ecoprofile.infometrics.co.nz. Prav tako je delež dohodka, potrebnega za odplačevanje povprečne hipoteke v Wellingtonu (z 20 % pologa), okoli ene tretjine, kar je nekoliko manj kot v celotni NZ ecoprofile.infometrics.co.nz. Ti kazalniki, čeprav so še vedno visoki po mednarodnih merilih, so najboljši, kar jih je prestolnica videla v zadnjih nekaj letih – neposredna posledica padca cen s svojega vrhunca. Za primerjavo: Wellingtonov mediani količnik je bil na vrhuncu razcveta blizu 8-kratnika dohodka; do leta 2025 se vrača v območje 5–6-kratnika ecoprofile.infometrics.co.nz. Kupci prvega doma so izkoristili to izboljšano dostopnost in manjšo konkurenco: postali so največja skupina kupcev v Wellingtonu, “vodilni v nakupni aktivnosti” squirrel.co.nz loweandco.nz. Ker so cene nižje in so obrestne mere že presegle svoj vrh, mnogi najemniki končno vidijo pot do lastništva, kar podpira povpraševanje po vstopnih stanovanjih.
Demografija kupcev in nove gradnje
Mešanica kupcev v Wellingtonu leta 2025 je opazno drugačna kot pred nekaj leti. Prvi kupci stanovanj in mlade družine, ki iščejo večje domove, so zelo aktivni, medtem ko so se vlagatelji v času upada večinoma umaknili squirrel.co.nz loweandco.nz. Poročila iz industrije navajajo, da prvi kupci in tisti, ki se selijo v manjša stanovanja, skupaj predstavljajo velik delež aktivnih kupcev v prestolnici loweandco.nz. Te skupine privlačijo kombinacija nižjih cen v dobrih soseskah in večja gotovost, saj so se hipotekarne obrestne mere zdaj ustalile loweandco.nz 1news.co.nz. Nasprotno pa so številni zadolženi vlagatelji v letih 2022–2024 zmanjševali izpostavljenost – nekateri najemodajalci so prodajali nepremičnine, zaradi nizkih donosov in prejšnjih davčnih sprememb squirrel.co.nz. (Omeniti velja, da so bruto donosi najemnin v Wellingtonu, ~4,5–5 %, nekoliko višji kot v Aucklandu, vendar še vedno niso privlačni, ko so bile hipotekarne obrestne mere nad 6 % opespartners.co.nz opespartners.co.nz.) Pojavljajo se prvi znaki, da bi se vlagatelji lahko začeli vračati: nova vlada je konec leta 2023 ponovno uvedla nekatere vlagateljem prijazne davčne politike, in ker so cene zdaj nižje in donosi boljši, je vlaganje v nepremičnine v Wellingtonu v prihodnje videti bolj izvedljivo. Vsako ponovno oživitev vlagateljev bo verjetno postopno, vendar ostaja dejavnik, ki bi lahko povečal povpraševanje do leta 2026.
Na strani ponudbe je Wellington v zadnjem času doživel upočasnitev novogradnje stanovanj, kar bi lahko v prihodnjih letih zaostrilo trg. Gradbena dovoljenja v regiji so močno upadla (približno 28 % na letni ravni do konca leta 2024) po gradbenem razcvetu v prejšnjih letih loweandco.nz. Zaradi naraščajočih stroškov gradnje, omejitev financiranja in upada trga so se gradbeniki umaknili. Posledično je načrtovanih novih domov za obdobje 2025–2027 manj. To je dvorezen meč: kratkoročno se presežna ponudba nepremičnin zmanjšuje, kar pomaga stabilizirati cene; toda v letih 2026–2028 bi lahko trenutni gradbeni zastoj pomenil, da se bodo stanovanjske pomanjkljivosti ponovno pojavile, kar bi lahko znova povzročilo pritisk na rast cen in najemnin.
Hkrati politike urbanega zgoščevanja sproščajo prihodnjo ponudbo. Mesto Wellington je leta 2023 uvedlo nov občinski prostorski načrt, ki številna območja namenja za stanovanjsko gradnjo z večjo gostoto. Po vladno določenih pravilih lahko zdaj v večini stanovanjskih sosesk brez posebnega dovoljenja zgradijo do 3 hiše s 3 nadstropji, deli mesta in predmestja v bližini prometnih vozlišč pa so namenjeni za stanovanjske stavbe s 6+ nadstropji. Nekaj projektov srednje gostote je že v teku ali v fazi načrtovanja kot posledica teh sprememb. V naslednjih nekaj letih mesto pričakuje več vrstnih hiš in nizkih stanovanjskih blokov, zlasti na obrobju središča in v predmestnih središčih. Te spremembe namembnosti zemljišč so namenjene spodbujanju gradnje stanovanj in dolgoročni izboljšavi dostopnosti. Čeprav se učinki v letu 2025 šele začenjajo kazati, bi lahko do leta 2028 lažja pravila načrtovanja privedla do opaznega povečanja stanovanjskega fonda v Wellingtonu – kar bo pomagalo zadostiti potrebam rastočega prebivalstva in omejiti pretirano rast cen.
Pregled poslovnih nepremičnin
Pisarna: povpraševanje, ponudba in najemnine
Wellingtonov trg pisarniških nepremičnin v letu 2025 prehaja obdobje naraščajoče praznosti in prihajajoče nove ponudbe. Skupna stopnja praznih pisarn v središču mesta je dosegla približno 8,0 % v začetku leta 2025, kar je več kot pred pandemijo (~5–6 %) research.jllapsites.com. Ta porast je deloma posledica tega, da so nekateri veliki najemniki (zlasti vladne agencije) združevali ali oddajali prostore v podnajem. V zadnjih nekaj mesecih je bilo približno 16.000 m² podnajemnih prostorov danih na trg s strani javnega sektorja, še dodatnih ~13.000 m² pa s strani zasebnih podjetij research.jllapsites.com. Skratka, zmanjševanje pisarniških površin – kot odziv na varčevanje v javnem sektorju in več dela na daljavo/hibridno – je povzročilo val sekundarnih prostorov, ki iščejo najemnike. Hkrati je v pripravi pomembna nova ponudba. Primer je nova 11-nadstropna pisarniška stolpnica na naslovu 61 Molesworth Street (v parlamentarni četrti), ki bo odprta konec leta 2025, z Ministrstvom za zunanje zadeve kot glavnim najemnikom research.jllapsites.com. Poleg tega več starejših pisarniških stavb trenutno poteka skozi protipotresno ojačitev in prenovo (npr. na The Terrace in ob obali) ter naj bi se na trg vrnile do 2026–2027 research.jllapsites.com. Ko bodo ti projekti zaključeni, se pričakuje, da se bo praznost v naslednjih dveh letih še povečala, kar bo preizkusilo sposobnost trga, da absorbira nove prostore.
Kljub višji stopnji prostih prostorov so najemnine za pisarne v vrhunskih stavbah zaenkrat ostale stabilne. Povprečne bruto najemnine za vrhunske pisarne v središču Wellingtona znašajo okoli 750 $+ na m² letno, čiste najemnine pa približno 430–435 $/m² – kar je v zadnjih četrtletjih ostalo skoraj nespremenjeno research.jllapsites.com. Lastniki so ohranili izhodiščne najemnine, vendar so postali bolj radodarni z ugodnostmi za najemnike (kot so obdobja brez najemnine ali prispevki za opremo) v tem konkurenčnem okolju. V pisarnah sekundarnega razreda so efektivne najemnine pod pritiskom zaradi skoraj 10-odstotne stopnje prostih prostorov v tem segmentu research.jllapsites.com. Na splošno je rast najemnin nespremenjena, najemniki pa imajo več izbire in pogajalske moči kot pred nekaj leti. Povpraševanje po novejših, visokokakovostnih prostorih (zlasti tistih z visoko potresno varnostjo in zelenimi certifikati) še vedno obstaja, medtem ko imajo starejši, neobnovljeni prostori lahko težave z oddajo. Prihodnost pisarn v Wellingtonu je odvisna od gospodarskih in javnofinančnih trendov: ker vlada vodi konservativno proračunsko politiko, se lahko njen obseg še zmanjša research.jllapsites.com. Če pa se bo v poznih 2020-ih okrepel rast poslovnega in tehnološkega sektorja, bi to lahko delno nadomestilo zmanjševanje javnega sektorja. Zaenkrat prevladuje previdnost in pričakujemo, da bo stopnja prostih pisarniških prostorov v Wellingtonu ostala v visokih enomestnih številkah do leta 2026, kar bo ohranjalo zmerno rast najemnin. Priložnosti so v nadgradnji najemnikov (beg k višji kakovosti) in preoblikovanju starejših stavb (vključno z morebitno pretvorbo pisarn v stanovanja, če je izvedljivo), zlasti ob naraščajočih zahtevah po trajnosti.Trgovski in gostinski prostori
Wellingtonova trgovska nepremičnina kaže mešano, a na splošno izboljšujočo se sliko. Glavne trgovske lokacije v središču mesta – zlasti “Zlata milja” Lambton Quay, Willis Street in Courtenay Place – uživajo zelo močno povpraševanje. Praznih prostorov za vrhunske trgovine v središču mesta je skoraj nič: le približno 1,1 % vrhunskih prostorov je bilo praznih konec leta 2024 insideretail.co.nz insideretail.co.nz. Mednarodni in nacionalni trgovci ponovno kažejo zanimanje za Wellington, več blagovnih znamk pa širi svoje vodilne trgovine ali prvič vstopa na trg insideretail.co.nz. Povpraševanje po najemu v začetku leta 2025 je bilo stabilno, saj se trgovci pripravljajo na pričakovano povečanje potrošniške porabe, ko se bodo obrestne mere znižale in se bo zaupanje vrnilo insideretail.co.nz. Na primer, blagovne znamke večjega formata in luksuzne blagovne znamke iščejo prostore na Lambton Quay, saj pričakujejo boljše pogoje poslovanja v prihodnje.Sekundarna maloprodajna območja pa še vedno dohitevajo. Skupna stopnja praznih maloprodajnih prostorov v mestu Wellington je bila okoli 8,5 % konec leta 2024, kar je več kot približno 6,9 % leto prej insideretail.co.nz. Velik del teh praznin je skoncentriran v območju Courtenay Place in na nekaterih manj obiskanih blokih insideretail.co.nz. Ta območja so bila močno prizadeta zaradi motenj, ki jih je povzročila pandemija (npr. izguba mednarodnih turistov in pisarniških delavcev), in so potrebovala več časa za okrevanje. Spodbudno je, da so zdaj v Courtenay Place prisotni “pozitivni znaki rasti in obnove” – vključno z novimi gostinskimi ponudniki in načrtovanimi prenovami nepremičnin – kar naj bi postopoma povečalo zasedenost insideretail.co.nz. Projekt oživitve Courtenay Place, ki ga vodi mestni svet (kot del nadgradnje Golden Mile), se je začel leta 2025 in prinaša izboljšave javnih površin, ki naj bi območje naredile privlačnejše za kupce in obiskovalce restavracij. Skratka, maloprodajni sektor Wellingtona je razdeljen: glavna maloprodajna območja v središču mesta uspevajo, z skoraj polno zasedenostjo in naraščajočimi najemninami, medtem ko so nekatera obrobna maloprodajna območja še vedno v fazi okrevanja. Ko se bo potrošnja do leta 2026 izboljševala (kar bo omogočila rast prebivalstva in nižji stroški hipotek), naj bi se zapolnila tudi zaostajajoča območja. Novi projekti, kot je Takina Convention Centre (odprt leta 2023), prav tako povečujejo obisk bližnjih trgovin in restavracij ter podpirajo segment gostinske nepremičninske dejavnosti.Industrijske in logistične nepremičnine
Trg industrijskih nepremičnin v Wellingtonu ostaja izjemno napet, čeprav se je gospodarska rast upočasnila. Skladiščni in tovarniški prostori so v pomanjkanju, saj je stopnja prostih kapacitet le okoli 2–3 % na ravni celotne regije – blizu zgodovinsko najnižjih vrednosti. Colliersova raziskava iz konca leta 2024 je pokazala, da je stopnja prostih industrijskih prostorov v Wellingtonu 2,4 % (najvišja od leta 2020, a še vedno izjemno nizka) linkedin.com. Praktično so skoraj vse uporabne industrijske kapacitete zasedene, vsak prosti prostor pa je hitro zaseden. Rahlo povečanje prostih kapacitet z okoli 1 % na 2,4 % verjetno odraža nekaj večjih izpraznjenih objektov in nekoliko šibkejše gospodarstvo, vendar je še vedno veliko več povpraševanja kot ponudbe po industrijskih lokacijah v Wellingtonu linkedin.com. Ključno je, da se je gradnja novih industrijskih objektov skoraj ustavila – dovoljenj za nove industrijske stavbe je najmanj v skoraj desetletju linkedin.com. Pomanjkanje zemljišč v regiji Wellington (ki jo omejujejo hribi in pristanišče) vztraja, zlasti v tradicionalnih industrijskih območjih, kot so Seaview, Petone, Porirua in območje Rongotai/letališče linkedin.com. Zaradi omejene razpoložljivosti zemljišč in visokih gradbenih stroškov se gradi le malo novih skladišč, čeprav najemniki iščejo sodobne prostore.
To neskladje med ponudbo in povpraševanjem je ohranjalo industrijske najemnine na poti navzgor. Leta 2024 povprečne najemnine za vrhunska skladišča v Wellingtonu znašajo približno 170–180 $ na m² na leto linkedin.com. Čeprav se je rast najemnin umirila zaradi gospodarskih pritiskov, so najemnine še vedno na rekordno visokih ravneh in so se le “umirile” v svoji stopnji rasti linkedin.com. Investitorji ostajajo optimistični glede industrijskih nepremičnin v Wellingtonu: donosi so se v preteklih letih znižali, a se zdi, da so se leta 2025 stabilizirali, običajno v območju srednjih 5 % za vrhunska sredstva. Tržno razpoloženje je, da je industrijski sektor “odporen” sektor, ki bo verjetno presegel druge – podprt s strukturnimi trendi e-trgovine, potrebami logistike in skoraj ničelno praznostjo, ki daje lastnikom moč pri določanju cen linkedin.com. Pravzaprav se zaupanje vrača med industrijskimi vlagatelji, pričakovanja gospodarskega okrevanja pa bodo ta segment okrepila v letu 2025 linkedin.com. Če ne bo večjega padca, je obeti za industrijski trg v Wellingtonu pozitiven: najemnine bodo ostale visoke (morda se bodo še zvišale, če ne bo nove ponudbe), in vsak nov visokoregalni skladiščni prostor, ki bo prišel na trg v letih 2025–2028, bo verjetno hitro našel najemnike. Ključni izziv bo najti načine za razvoj več industrijskih površin (npr. preureditev premalo izkoriščenih zemljišč ali povečanje večnadstropnih skladišč), da bi zadovoljili prihodnje povpraševanje.
Vpliv urbanega razvoja in infrastrukture
Več infrastrukturnih projektov in urbanih pobud je trenutno v teku v Wellingtonu, ki bodo verjetno pomembno vplivali na vzorce nepremičnin vse do poznih 2020-ih. Ena izmed glavnih pobud je dolgo pričakovani “Let’s Get Wellington Moving” prometni program – ki bo, čeprav je bil leta 2023 prestrukturiran, prinesel velike izboljšave. Konec leta 2023 se je vlada zavezala, da bo v celoti financirala drugi cestni predor Mt. Victoria in nadgradnjo križišča Basin Reserve transport.govt.nz. Pričakuje se, da se bo ta drugi predor (ki bo potekal vzporedno s predorom Mt. Vic iz 1930-ih) začel graditi do leta 2025–26 v skladu z mandatom nove vlade, po zaključku proti koncu tega desetletja pa bo bistveno izboljšal povezljivost med središčem mesta in vzhodnimi predmestji Wellingtona (kot tudi z letališčem) z dodano cestno kapaciteto in ločenimi potmi za pešce/kolesarje. Lažja vožnja na delo in dostop bi lahko okrepila povpraševanje po stanovanjih v predmestjih, kot so Kilbirnie, Miramar in Hataitai – kar bi lahko dvignilo vrednosti nepremičnin tam, saj se bodo potovalni časi skrajšali. Na Basin Reserve bo preoblikovanje tega prometnega vozlišča odpravilo zloglasno ozko grlo, kar bo koristilo bližnjim območjem Te Aro in Newtown.V mestu je obnova Golden Mile še en preobrazbeni projekt. Ta več kot 120 milijonov dolarjev vreden načrt bo spremenil v peš cono in nadgradil glavne nakupovalne ulice v središču Wellingtona (od Lambton Quay do Courtenay Place), da bodo bolj prijazne ljudem. Dela so se začela leta 2025 in vključujejo nove kolesarske steze, širše pločnike ter omejitev prometa za avtomobile v času prometnih konic transportprojects.org.nz transportprojects.org.nz. Ko bo projekt zaključen do leta 2027, naj bi izboljšana podoba Golden Mile še dodatno povečala privlačnost središča mesta za trgovino in gostinstvo – kar bo pozitivno vplivalo na vrednost in najemnine trgovin, pisarn in hotelov ob tej poti. Pričakovane so nekatere kratkoročne motnje zaradi gradnje, vendar naj bi dolgoročno število praznih trgovin upadlo, število obiskovalcev pa naraslo, kar bo podprlo višje najemnine za trgovine in prenovo starejših stavb v sodobne trgovske ali večnamenske prostore.
Wellingtonova infrastruktura javnega prevoza bo prav tako deležna izboljšav. Načrti za novo linijo hitrega množičnega prevoza (lahka železnica ali hitri avtobusni prevoz) od železniške postaje skozi južna/vzhodna predmestja so bili del LGWM. Čeprav se še vedno odloča o obliki projekta množičnega prevoza (in je bil začasno ustavljen ob prestrukturiranju programa leta 2023), potekajo dela za izboljšanje obstoječega avtobusnega omrežja z neprekinjenimi prednostnimi pasovi za avtobuse in morebitnimi vozili večje kapacitete. Tudi železniško omrežje, ki povezuje predmestja regije Wellington, se posodablja – naročene so nove enote vlakov za mestne linije, Metlink pa načrtuje povečanje pogostosti voženj do leta 2026. Učinkovit javni prevoz je ključen za podporo razvoju stanovanj z večjo gostoto ob glavnih koridorjih (Johnsonville linija, Hutt linija itd.), območja okoli železniških postaj (Johnsonville, Tawa, Porirua itd.), ki so zdaj namenjena gradnji stanovanjskih blokov, pa bodo postala bolj privlačna, ko se bo prevoz izboljšal.
Poleg prevoza bodo na nepremičninski trg vplivali tudi drugi infrastrukturni in razvojni projekti:
- Projekti obalnih območij in potresne utrditve: Mesto še naprej vlaga v odpornost – npr. utrjevanje obmorskega zidu v Wellingtonu in izboljšanje drenaže za zmanjšanje poplavne ogroženosti. Več zgodovinskih stavb se potresno utrjuje ali prenavlja (obnova mestne hiše se zaključi leta 2025, nov potresno odporen kongresni center je bil odprt leta 2023). Varnejše in bolj odporno grajeno okolje povečuje dolgoročno vrednost nepremičnin in možnost zavarovanja.
- Širitev predmestij: V severnih predmestjih in satelitskih mestih poteka gradnja novih stanovanjskih sosesk. Na primer, velike novogradnje na zelenih površinah v Porirua (Kenepuru Landing, Plimmerton Farm), Upper Hutt (Kelson in Wallaceville estates) in Lower Hutt (nove stanovanjske soseske v Wainuiomata in Stokes Valley) bodo v naslednjih 5–10 letih prinesle na tisoče novih domov. Ti projekti bodo postopoma povečali stanovanjsko ponudbo v regiji in preusmerili del rasti v zunanja območja. Pomembno je, da je odprtje avtoceste Transmission Gully leta 2022 izboljšalo dostop do Kapiti Coast in Porirue ter spodbudilo večje zanimanje za nepremičnine na teh območjih.
- Razvoj poslovnih območij: Tehnološki sektor v Wellingtonu tiho raste; pobude, kot sta Takapu Valley Tech Hub in širitev znanstveno-inovacijskega območja Wellington (blizu Gracefielda), bi lahko do leta 2028 povečale povpraševanje po specializiranih poslovnih nepremičninah (laboratoriji, pisarne). Poleg tega, če bo filmska industrija (središče v Miramarju) še naprej uspevala, lahko pričakujemo naložbe v nove filmske studie ali poslovne parke za ustvarjalne industrije, kar bo še dodatno utrdilo Wellington kot ustvarjalno prestolnico.
Na splošno so trenutne infrastrukturne naložbe v Wellingtonu namenjene povečanju zmogljivosti in kakovosti življenja v mestu, kar posledično podpira nepremičninski trg. Boljše prometne povezave bodo omogočile razvoj novih stanovanjskih območij in večjo gostoto brez zastojev. Nadgradnje urbanih vsebin bodo mestno jedro naredile bolj živahno – kar bo spodbudilo ljudi (in podjetja), da se naselijo v Wellingtonu. Ti razvojni projekti postavljajo temelje za trajnostno rast nepremičninskega trga v drugi polovici 2020-ih.
Ekonomski in demografski vplivi
Trendi prebivalstva in migracij
Demografski tokovi so temeljni dejavnik za napovedi nepremičninskega trga v Wellingtonu. Regija ima rast prebivalstva, vendar zmerno v primerjavi z nacionalno stopnjo. Veliki Wellington je leta 2024 dosegel približno 541.500 prebivalcev, kar je približno 0,7 % več kot leto prej rep.infometrics.co.nz. Ta stopnja rasti je nižja od 1,7 % na ravni celotne Nove Zelandije v istem obdobju rep.infometrics.co.nz, kar odraža, da glavno mesto ni imelo tolikšnih koristi od popandemičnega migracijskega razcveta kot Auckland ali Christchurch. Pravzaprav je po ponovnem odprtju meja Nove Zelandije leta 2022 država doživela rekorden dotok priseljencev v letih 2023–24 (neto migracija je presegla +100.000 v letu 2024) – vendar se jih je velik delež naselil v Aucklandu ali drugje. Wellington je sicer pridobil nekaj tujih priseljencev (mednarodni študenti, visoko usposobljeni delavci v IT in javni upravi), a je hkrati beležil tudi nadaljevanje neto odseljevanja Novozelandcev v Avstralijo, kar je delno izničilo pridobitev stats.govt.nz 1news.co.nz. Do začetka leta 2025 so se migracijski tokovi znova obrnili: najnovejši podatki kažejo, da se je neto migracija precej upočasnila (na približno +26.000 na nacionalni ravni v letu do marca 2025, kar je precej manj kot leto prej) stats.govt.nz. Za Wellington to verjetno pomeni, da bo rast prebivalstva ostala zmerna, okoli 0,5–1 % letno, razen če nov val priseljencev posebej ne izbere glavnega mesta. Popis 2023 je za regijo Wellington štel približno 521.000 običajno stalno prebivajočih prebivalcev stats.govt.nz, projekcije pa kažejo na postopno rast do približno 560.000 do leta 2028 (približno +1 % letno). Ključna posledica: povpraševanje po stanovanjih v Wellingtonu bo raslo, a ne eksplodiralo – obvladljiva rast, ki bi lahko skupaj z novo stanovanjsko ponudbo ohranila uravnotežen trg.
Prav tako je vredno omeniti, da je notranja migracija znotraj Nove Zelandije v zadnjem času koristila nekaterim manjšim središčem na Severnem otoku na račun Wellingtona. Visoki stroški stanovanj in prehod na delo na daljavo so povzročili, da se je nekaj Wellingtončanov v letih 2020–22 preselilo v regije, kot sta Wairarapa ali Palmerston North. Vendar pa bi lahko mesto, ko se izboljšuje dostopnost stanovanj v Wellingtonu in ko podjetja ponovno kličejo ljudi nazaj v pisarne, ponovno zadržalo in privabilo več prebivalcev. Relativno visoka izobrazbena in dohodkovna raven v regiji delujeta kot privlačnost. Poleg tega ima Wellington prebivalstvo z večjim deležem mlajših odraslih (zaradi univerz in državnih služb), kar ustvarja naravno povpraševanje po stanovanjih, ko najemniki prehajajo v prve kupce stanovanj itd. V obdobju 2025–2028 bi vsaka pomembna sprememba v imigracijski politiki ali ponoven porast števila mednarodnih študentov (na primer na Victoria University) neposredno povečala povpraševanje po najemnih in začetnih stanovanjih v Wellingtonu. Povzetek: demografija zagotavlja blag vetrič v hrbet: Wellington bo rasel, kar bo podpiralo nepremičninski trg, vendar ne tako hitro, da bi se trg pregreval zgolj zaradi pritiska prebivalstva.
Dejavniki zaposlovanja in dohodka
Zdravje trga dela v Wellingtonu je ključno za njegov nepremičninski sektor, glede na vlogo mesta kot upravnega in tehnološkega središča Nove Zelandije. Zaposlenost v Wellingtonu je bila razmeroma stabilna skozi nedavne gospodarske spremembe. Stopnja brezposelnosti v regiji je bila okoli 3,4 % v letu 2024, kar je več kot rekordno nizkih (~2,8 %), a še vedno bolje kot nacionalna brezposelnost (~5 % do leta 2025) rep.infometrics.co.nz stats.govt.nz. Zaposlovanje v javnem sektorju se je v letih 2018–2022 znatno povečalo, kar je podpiralo lokalno gospodarstvo, vendar je sprememba vlade konec leta 2023 prinesla poudarek na fiskalni zmernosti. Leta 2024 so se javne agencije v Wellingtonu soočile z zmanjšanjem proračunov in pregledi, kar je povzročilo nekaj negotovosti glede zaposlitve v javnem sektorju loweandco.nz. Nekateri pogodbeni delavci so izgubili delo, določena ministrstva pa so združila ekipe (kar je vplivalo tudi na pisarniške prostore, kot je bilo omenjeno). To je med kupci – od katerih jih veliko dela v javnem sektorju – povzročilo previdnost in umirilo njihovo pripravljenost za večje finančne obremenitve pri nakupu stanovanj loweandco.nz. Kljub temu pa javni sektor ostaja velik in stabilen delodajalec, zato množičnega odhoda delovnih mest ni pričakovati. Do leta 2025 se zdi, da je bila večina zmanjšanj zmerna in enkratna. Če že, se gospodarstvo znanja v Wellingtonu razpršuje: rast IT podjetij, zagonskih podjetij in filmske industrije ustvarja delovna mesta v zasebnem sektorju, ki nadomeščajo morebitno zmanjšanje vladnih vlog.
Pomembno je, da so dohodki v Wellingtonu med najvišjimi v NZ, kar podpira dostopnost stanovanj in kreditno sposobnost. Srednji dohodek gospodinjstev v mestu Wellington je približno 15 % nad državnim povprečjem. Stabilna rast plač v razponu 3–4 % letno v obdobju 2020–2024 pomeni, da ima veliko gospodinjstev zdaj več prihodkov, ki jih lahko namenijo za hipoteke (tudi ob višjih obrestnih stroških). To je pomagalo omejiti hipotekarni stres: sredi leta 2024 je imel Wellington nižji delež gospodinjstev, ki za stanovanje porabijo več kot 40 % dohodka, kot večina regij ecoprofile.infometrics.co.nz. Če pogledamo naprej, bi napovedano povečanje brezposelnosti na približno 4–5 % (če se gospodarstvo v letu 2025 upočasni) še vedno bilo razmeroma blago in verjetno kratkotrajno. Do leta 2026–27, ko se bo širše novozelandsko gospodarstvo okrepilo, naj bi se rast zaposlovanja v Wellingtonu nadaljevala, še posebej, če bo vlada sprostila proračun ali vlagala v infrastrukturo (kot pogosto počne za spodbujanje rasti).Povzetek: zaposlitvene možnosti v Wellingtonu ostajajo trdne, čeprav je treba pozorno spremljati politiko javnega sektorja. Stabilna delovna mesta in naraščajoči dohodki ljudem dajejo zaupanje za nakup domov ali najem poslovnih prostorov. Ena izmed tveganj: velika odvisnost Wellingtona od delovnih mest v znanju pomeni, da bi lahko nenadna sprememba (npr. zunanje izvajanje, avtomatizacija ali selitev večje agencije) prizadela nepremičninski trg. Po drugi strani pa bi kot prestolnica Wellington lahko imel koristi od povečanja državne porabe v prihodnosti (na primer, če bi bila potrebna gospodarska spodbuda) – kar bi lahko ponovno spodbudilo zaposlovanje in zasedenost pisarn. Za zdaj raznolika strokovna delovna sila in nizka brezposelnost v mestu zagotavljata trdno osnovo za nepremičninski trg do leta 2028.
Obrestne mere in inflacija
Potek obrestnih mer je bil prevladujoč dejavnik v nepremičninskem ciklu Wellingtona. Potem ko je centralna banka Nove Zelandije (RBNZ) agresivno zvišala uradno obrestno mero od leta 2021 do sredine 2023 (za boj proti visoki inflaciji), so se stroški zadolževanja približno potrojili glede na najnižje vrednosti v času pandemije. Do leta 2023 so povprečne hipotekarne obrestne mere dosegle okoli 6–7 % (za fiksne ročnosti), kar je bistveno zmanjšalo kupno moč kupcev in prispevalo k padcu cen stanovanj. Dobra novica v letu 2025 je, da se je cikel obrestnih mer obrnil: inflacija je bila znižana v ciljni razpon, kar omogoča znižanje obrestnih mer. Letna inflacija na NZ se je do sredine 2025 ohladila na približno 2,7 %, kar je najnižje v skoraj dveh letih squirrel.co.nz squirrel.co.nz. RBNZ, ki ji je uspelo omejiti cenovne pritiske (z ~7 % inflacije v 2022), je začela zniževati uradno obrestno mero konec 2024. Sredina 2025 je uradna obrestna mera 3,25 % 1news.co.nz, kar je manj od najvišje vrednosti 5,5 %. To je pomenilo občutno olajšanje za posojilojemalce: običajne 1-letne fiksne hipotekarne obrestne mere so padle na približno 5,6 % (z ~6,5 % leto prej) 1news.co.nz 1news.co.nz. Prav tako so povprečne spremenljive hipotekarne obrestne mere zdaj pod 7 %, medtem ko so bile leta 2023 blizu 8 % 1news.co.nz 1news.co.nz.
Ti rezi obrestnih mer so ključni razlog, da se trg nepremičnin stabilizira. Nižji stroški servisiranja dolga izboljšujejo dostopnost – na primer, vsaka odstotna točka padca hipotekarnih obrestnih mer poveča znesek, ki ga lahko povprečni kupec v Wellingtonu plača za dom, ne da bi se mu zvišalo mesečno plačilo. Pričakuje se, da bodo obrestne mere padale le postopoma od tu naprej. Ekonomisti pričakujejo morda še eno manjšo znižanje OCR do konca leta 2025, nato pa plato 1news.co.nz 1news.co.nz. Banke, kot sta ASB in ANZ, nakazujejo, da je večina padcev hipotekarnih obrestnih mer za zdaj že mimo 1news.co.nz 1news.co.nz. Zato kupci ne bi smeli pričakovati vrnitve ultra-nizkih 3% hipotek iz leta 2021; namesto tega bi se lahko obrestne mere v prihodnjih letih ustalile v razponu 4–5%, kar je zgodovinsko gledano normalno. Z vidika trga nepremičnin so obrestne mere v letih 2025–2028 verjetno nevtralne do spodbudne: dovolj visoke, da ohranjajo disciplino pri zadolževanju, a dovolj nizke (glede na inflacijo in rast dohodkov), da spodbujajo transakcije. Pomembno je, da lahko vlagatelji, ki so jih visoke obrestne mere stisnile, zdaj lažje upravičijo nakupe, saj se donosi in hipotekarne obrestne mere približujejo.
Na področju inflacije prebivalci Wellingtona opažajo rahlo popuščanje pritiskov na življenjske stroške. Poleg stanovanj je ena od stroškov, ki so poskočili, lokalna občinska dajatev (davki), ki se je močno zvišala (Mestni svet Wellington je leta 2024 uvedel veliko zvišanje dajatev). Del tega se odraža v merilih inflacije. Toda na splošno, ob stabilizaciji globalnih dobavnih verig in zadržani potrošnji, naj bi inflacija ostala okoli 2–3% – točno v ciljnem območju RBNZ. Ta stabilnost pomeni, da ni pričakovati šokov pri obrestnih merah; obdobje hitrih dvigov obrestnih mer je končano, razen če pride do novega izbruha inflacije. Za sektor poslovnih nepremičnin to okolje pomeni tudi, da bi se lahko kapitalski donosi (yields) izravnali. Leta 2022 so kapitalski donosi rasli skupaj z obrestnimi merami; zdaj, ko prihaja do olajšanja pri obrestnih merah, opažamo stabilizacijo kapitalskih donosov na trgu pisarniških in industrijskih nepremičnin v Wellingtonu linkedin.com. Vlagatelji ne zahtevajo več vedno višjih donosov, da bi premagali naraščajoče stroške dolga. Skratka, nizka inflacija in postopno padajoče obrestne mere ustvarjajo pozitivno ozadje za nepremičnine v Wellingtonu do leta 2028, kar podpira trajnostno rast cen in investicijsko dejavnost.
Naložbena napoved: 2025 do 2028
Napoved za trg nepremičnin v Wellingtonu v naslednjih nekaj letih je previdno optimistična, pričakuje se zmerna rast, vendar tudi nekatera tveganja, ki jih bo treba obvladovati. Kaj lahko pričakujejo vlagatelji in opazovalci:
- Rast cen stanovanj se bo zmerno obnovila: Po doseženem dnu v letih 2024–25 naj bi se cene stanovanj v Wellingtonu postopoma zviševale do leta 2028. Konsenz napovedi kaže na enomestne letne rasti in ne na nov razcvet. Reutersova anketa analitikov napoveduje, da se bodo cene stanovanj na Novi Zelandiji povečale za približno +3,8 % v letu 2025, nato pa pospešile na +6,0 % v 2026 in +5,1 % v 2027 globalpropertyguide.com. Wellington se lahko začne nekoliko počasneje (glede na večji popravek), vendar bi lahko do leta 2026 v grobem sledil nacionalnim rastem. Banke, kot je ANZ, prav tako napovedujejo 2,5–4,5 % rast cen v letu 2025 loweandco.nz. Dejavniki za to okrevanje so: izboljšana dostopnost, rast prebivalstva (čeprav zmerna) in precej zmanjšana gradnja stanovanj, kar bo do leta 2026 zaostrilo ponudbo. Vendar pa hitre inflacije cen ni pričakovati – vztrajajoče omejitve dostopnosti in previdno razpoloženje kupcev bodo verjetno »zajezili rast« in jo ohranili postopno loweandco.nz. V bistvu trg stanovanj v Wellingtonu vstopa v obdobje zmernega okrevanja in ne špekulativnega razcveta.
- Donosnosti najemnin in strategija vlagateljev: Ker so cene stanovanj padle, najemnine pa le nekoliko, so se donosnosti najemnin v Wellingtonu pravzaprav izboljšale glede na najnižje vrednosti. Bruto donosnosti zdaj v povprečju znašajo okoli 4,5–5 % za stanovanjske nepremičnine opespartners.co.nz opespartners.co.nz, kar je več kot ~3–4 % na vrhuncu trga. Ta raven je nekoliko nad nacionalnim povprečjem opespartners.co.nz opespartners.co.nz in omogoča vlagateljem finančno vzdržnejše lastništvo nepremičnin. Pravzaprav Wellington »izstopa« po razmeroma ugodnem razmerju najemnine glede na ceno – na primer, najemnina za povprečno stanovanje v Wellingtonu znaša približno 23 % povprečnega gospodinjskega dohodka, kar je boljše kot v Aucklandu ecoprofile.infometrics.co.nz. Ko se obrestne mere znižujejo, se denarni tokovi za najemodajalce še izboljšujejo. Morda bomo videli, da bodo zgodnejši kupci (ki so kupovali po najvišjih cenah) še naprej razdolževali, a novi vlagatelji iščejo priložnosti, zlasti v segmentih, kot so vrstne hiše z donosnostjo okoli 4,8 % ali dvo-enotni apartmaji z okoli 6 % opespartners.co.nz opespartners.co.nz. Če bo ponovno uvedena davčna olajšava za obresti (če bo to v celoti potrjeno s spremembami politike do leta 2025), bi lahko vlaganje v najemne nepremičnine v Wellingtonu postalo še privlačnejše. Na splošno bodo vlagatelji verjetno ostali osredotočeni na donosnost in bodo dajali prednost nepremičninam, ki imajo bodisi dober najemni donos bodisi potencial za povečanje vrednosti (npr. z manjšimi objekti ali prenovami za višjo najemnino).
- Tveganja, na katera je treba biti pozoren: Nekaj tveganj bi lahko zameglilo obete. Eno je širše gospodarstvo – če bi Nova Zelandija zašla v globljo recesijo, kot je napovedano (zaradi globalnih pretresov ali močnega upočasnjevanja Kitajske/Australije), bi se povpraševanje po stanovanjih v Wellingtonu zmanjšalo, poslovni najemniki pa bi se lahko umaknili. Če bi brezposelnost narasla nad, recimo, 6 %, bi to omajalo zaupanje. Drugo lokalno tveganje je naravna nesreča: Wellington leži na potresnih prelomnicah, zato je možnost potresa vedno prisotna. Večji potres bi lahko začasno ohromil trg in preusmeril naložbe (čeprav sodobni gradbeni predpisi in stalna utrjevanja zmanjšujejo tveganje škode). Poleg tega spremembe politike prinašajo negotovost. Čeprav je trenutna vlada naklonjena razvoju stanovanj, bi lahko drastične spremembe, kot so nova davčna pravila ali omejitve kreditiranja, vplivale na vedenje vlagateljev. Če bi na primer Reserve Bank v prihodnje ponovno uvedla strožje omejitve razmerja posojila glede na vrednost (LVR), da bi ohladila morebitno pregrevanje, bi to lahko upočasnilo trg. Na splošno so ta tveganja obvladljiva, vendar naj vlagatelji zaradi posebnosti Wellingtona ohranjajo preudarne rezerve in zavarovanja.
- Priložnosti pred nami: Trg v Wellingtonu ponuja nekaj posebnih priložnosti z razgledom do leta 2028. Premik k urbanemu zgostitvi odpira možnosti za razvoj in prenovo – preudarni vlagatelji bi lahko združevali starejše nepremičnine v območjih z višjo dovoljeno gostoto (npr. blizu prometnih vozlišč) za gradnjo vrstnih hiš ali stanovanj, da bi zadovoljili zadržano povpraševanje. Stanovanjski sektor v Wellingtonu je zaostajal (večina Novozelandcev ima raje hiše), a ker je dostopnost omejena, bi lahko sodobna stanovanja na dobrih lokacijah doživela večje povpraševanje in tako predstavljala priložnost za rast. Na področju poslovnih nepremičnin nestanovitnost pisarniškega trga predstavlja priložnost za najemnike, da se preselijo v boljše prostore pod ugodnejšimi pogoji, in za vlagatelje, da preoblikujejo starejše pisarniške stavbe (morda nekatere obrobne pisarne preuredijo v stanovanja, kar se v Wellingtonu že dogaja). Industrijski sektor ostaja privlačna naložba – vsak razvoj v tem redkem segmentu ali celo nakup zemljišč z industrijsko namembnostjo bo verjetno prinesel dobre donose, saj potrebe po logistiki rastejo. Poleg tega kakovost življenja v Wellingtonu in njegov »kul mali glavni« utrip še naprej privabljata ustvarjalno delovno silo – dokler bo tako, bo povpraševanje po značajnih domovih v hoje dostopnih soseskah in ustvarjalnih poslovnih prostorih (studii, coworking prostori) vztrajalo.
Pričakovani scenarij do leta 2028: Trg nepremičnin v Wellingtonu bo vstopil v obdobje trajnostne rasti in ne v obdobje neobvladljivega razcveta. Pričakujemo počasno rast cen stanovanj v naslednjih nekaj letih, saj bo ponudba ostala obilna, kupci pa bodo ostali osredotočeni na vrednost 1news.co.nz. Veliko število oglasov in nova stanovanja, ki prihajajo na trg, bodo v srednjeročnem obdobju preprečili nenadzorovano rast cen 1news.co.nz 1news.co.nz. Do leta 2026–27, če bodo gospodarske razmere ugodne, bi se lahko rast cen nekoliko pospešila, a verjetno ostala enomestna na letni ravni. Najemnine bi se lahko po letu 2025 znova začele zviševati, ko se bo trenutni presežek absorbiral, vendar večjih skokov najemnin ni pričakovati zaradi nedavnih visokih vrednosti in nove ponudbe najemnih stanovanj (npr. najemodajalci, ki prehajajo iz kratkoročnega oddajanja prek Airbnb na dolgoročne najeme in tako povečujejo ponudbo). Nepremičninski vlagatelji lahko pričakujejo zmerne kapitalske dobičke in izboljšane donose od najemnin – bolj dohodkovno usmerjen donos v primerjavi z visokimi kapitalskimi dobički iz leta 2010.
Za zaključek: trg nepremičnin v Wellingtonu je leta 2025 po korekciji ponovno stabilen in pripravljen na postopno rast z manj skrajnostmi. Kombinacija stabilizacije gospodarstva, ključnih infrastrukturnih nadgradenj in preudarnih stanovanjskih politik ustvarja ozadje za zdravejši trg. Obe področji, stanovanjski in poslovni sektor, imata svoje izzive (dostopnost in presežek ponudbe v nekaterih segmentih), a tudi jasne znake odpornosti in prilagodljivosti. Če ne bo večjih pretresov, bo Wellington do leta 2028 imel višje vrednosti nepremičnin kot danes, sodobnejši stanovanjski fond (zaradi zapolnjevanja praznih zemljišč) in mesto, ki ostaja eno najbolj zaželenih krajev za življenje in poslovanje na Novi Zelandiji – resnično »najbolj kul mala prestolnica«, ki ohranja svojo živahnost na trgu nepremičnin.
Viri: Uradni podatki in poročila, vključno z objavami Real Estate Institute of NZ (REINZ) squirrel.co.nz globalpropertyguide.com, regionalni ekonomski profili rep.infometrics.co.nz ecoprofile.infometrics.co.nz, analize nepremičninskih agencij (Lowe & Co, Squirrel Mortgage) loweandco.nz squirrel.co.nz, tržne raziskave JLL in Colliers research.jllapsites.com linkedin.com, ter komentarji iz novic 1News, RNZ in drugih 1news.co.nz stats.govt.nz, kot je navedeno v celotnem besedilu. Ti zagotavljajo najnovejše vpoglede za leto 2025 in napovedi za trg nepremičnin v Wellingtonu.
