Pregled – Najdražja obmorska enklava Evrope v letu 2025
Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat, bujen polotok med Nico in Monakom, ostaja eden izmed najdražjih in najbolj zaželenih nepremičninskih trgov na svetu v letu 2025 investropa.com knightfrank.com. Pogosto imenovana “Polotok milijarderjev”, je ta nekdanja ribiška vas, ki se je preobrazila v ultra-luksuzno enklavo, znana po povprečnih vrednostih nepremičnin okoli 28.000 € na kvadratni meter, pri čemer prestižne posesti dosegajo do 77.000 €/m² – kar se lahko primerja s cenami v Monaku investropa.com residences-immobilier.com. Kljub svetovnim gospodarskim izzivom v zadnjih letih nepremičninski trg na Cap Ferratu uspeva, kar omogočata izjemno pomanjkanje zemljišč in neustavljivo povpraševanje po edinstveni kombinaciji zasebnosti, glamurja in lepote Riviere estateprestige.com rosengart.mc.
Po kratkem upadu obsega transakcij za domove v vrednosti nad 1 milijon € v obdobju 2022–2024 (regijsko zmanjšanje za približno 45 %), 2025 pomeni okrevanje za prestižni trg Francoske riviere cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com. Cene na polotoku so v zadnjih petih letih zrasle za približno 21 %, leta 2024 pa so povprečne cene lokalnih vil znašale približno 19.300 €/m² (z veliko razliko glede na razgled in udobje) estateprestige.com. Pravzaprav je bilo več ikoničnih posestev v zadnjih dveh letih prodanih za več kot 50 milijonov € vsako – vključno z eno vilo na Cap Ferratu, ki naj bi leta 2023 dosegla približno 100 milijonov € rosengart.mc rosengart.mc. Takšne rekordne prodaje poudarjajo odpornost segmenta hiper-luksuza, ki je v veliki meri prezrl gospodarske ali geopolitične skrbi. »Za tovrstne nepremičnine bodo vedno obstajali kupci,« poudarja direktor ene vodilnih agencij v Cannesu in dodaja, da povpraševanja na samem vrhu niso omajali niti vojna niti sankcije rosengart.mc rosengart.mc.Trendi luksuznih nepremičnin: pomanjkanje, glamur in naraščajoče cene
Nepremičnine v Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat so opredeljene z ultra-luksuznimi vilami in posestvi, ki se pogosto prenašajo iz generacije v generacijo ali prodajajo izven trga. Privlačnost polotoka izhaja iz njegove neprimerljive kombinacije miru, varnosti in prestiža: osamljene vile z zaprtimi vhodi, neskončnimi bazeni in bujnimi vrtovi, a le nekaj minut od vrveža Monaka in letališča v Nici estateprestige.com estateprestige.com. Ponudba je trajno omejena – polotok je majhen in večinoma pozidan, s strogimi prostorskimi pravili, ki ohranjajo njegove gozdnate hribe in zgodovinske vile. Ta prirojena redkost ustvarja ostro konkurenco za vsako razpoložljivo nepremičnino in pomaga vzdrževati izjemno visoke cene estateprestige.com investropa.com. Tudi starejše vile pogosto doživijo razkošne prenove, da bi ustrezale sodobnim okusom, saj je nova gradnja izjemno redka. (Eden redkih novih projektov v letu 2025 je majhen luksuzni stanovanjski objekt v vasi, prava redkost na trgu, ki je sicer osredotočen na prodajo obstoječih vil residences-immobilier.com.)
Današnji kupci so izjemno izbirčni in iščejo »brezhibne nepremičnine, ki ustrezajo sodobnim pričakovanjem« cotedazur-sothebysrealty.com. Hiše na ključ s sodobnimi notranjostmi, visokotehnološko opremo in brez potrebe po prenovi dosegajo višje cene. Panoramski razgledi na morje, zaseben dostop do obale ter ugodnosti, kot so domači kino, wellness spa in varnostni prostori, so zdaj standard v najvišjem razredu estateprestige.com jamesedition.com. Na najbolj cenjenih mikrolokacijah Cap Ferrata – npr. Pointe Saint-Hospice ali v bližini Grand‑Hôtel du Cap-Ferrat – so najbolj zaželene nepremičnine, ki ponujajo popolno zasebnost in neposredne poglede na Sredozemlje estateprestige.com. Takšne lastnosti upravičujejo vrednosti, ki so 3–4-krat višje kot v bližnjih mestih na Rivieri, saj nič drugega ne ponuja prav takšne avre ekskluzivnosti kot Cap Ferrat estateprestige.com residences-immobilier.com. Lokalni agenti namreč opažajo, da nepremičnine te kakovosti pridejo na trg le vsakih deset ali dvajset let, več vil pa presega vrednost 100 milijonov evrov – »hiša, ki se prodaja na tem območju, bo pritegnila pozornost najbogatejših na svetu« knightfrank.com.
Po dveh burnih povpandemičnih letih se je trg luksuznih nepremičnin nekoliko ohladil glede števila transakcij, ne pa tudi glede cen. Prodajalci v letu 2025 morajo biti realni pri ceni in predstavitvi – premožni kupci vztrajajo pri pošteni vrednosti in brezhibnem stanju – vendar so cene na splošno stabilne ali rastejo cotedazur-sothebysrealty.com. Posebej sta Cap Ferrat in Monako vodila nedavno rast cen na Rivieri: vrednosti ultra-premium nepremičnin v Cap Ferratu so poskočile za približno 15–20 % od leta 2019, podprte z močnim tujim zanimanjem investropa.com. Uradni podatki (julij 2025) kažejo, da so povprečne cene vseh vrst nepremičnin v Saint‑Jean‑Cap‑Ferratu 28.800 €/m² (najnižje okoli 9.000 €, najvišje ~77.000 €) residences-immobilier.com. Vile v povprečju dosegajo ~36.900 €/m², kar je več kot dvakratnik ravni v Nici, kar odraža prevlado vil na polotoku residences-immobilier.com residences-immobilier.com. Tako osupljive cene trdno uvrščajo Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat med pet najdražjih stanovanjskih območij na svetu, skupaj z Monakom globalpropertyguide.com in še nekaj svetovnimi središči.Demografija kupcev & investicijski vpogledi
Kdo kupuje v Cap Ferratu? Pretežno mednarodna elita. Tuji kupci so »glavna sila na trgu luksuznih nepremičnin, še posebej v žariščih, kot sta Monako in Saint-Jean-Cap-Ferrat« investropa.com. Leta 2024 so bili kupci iz ZDA in Bližnjega vzhoda še posebej dejavni, kar je pomagalo potiskati cene navzgor. Samo vlagatelji iz držav Sveta za sodelovanje v Zalivu (GCC) so v letu 2024 vložili ocenjenih 1,2 milijarde evrov v nepremičnine na Azurni obali, pri čemer so se osredotočali na luksuzne nepremičnine investropa.com. Američani, ki jih podpira močan dolar in iščejo varna zatočišča za druge domove, ter britanski kupci, ki izkoriščajo rast dohodkov v Združenem kraljestvu, se prav tako vračajo v velikem številu cotedazur-sothebysrealty.com investropa.com. Ta dotok neevropskega bogastva je več kot nadomestil vsak umik ruskih kupcev (ki so bili pomembni pred desetletjem, a so po sankcijah upadli) rosengart.mc. Pravzaprav lokalni posredniki poročajo, da so premožni francoski in severnoevropski podjetniki prav tako vstopili na trg, pogosto po prodaji podjetij in iskanju naložbe v življenjski slog na Azurni obali rosengart.mc. Vojna v Ukrajini je celo spodbudila nekatere ukrajinske ultra premožne družine, da so prenesle sredstva v Cap Ferrat in bližnja mesta – običajno najprej najemajo, čeprav so nekateri kupili prestižne nepremičnine kot varna zatočišča daleč od konflikta rosengart.mc.
Zakaj kupiti v Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat? Poleg očitnega sonca, pokrajine in prestiža kupci vidijo nepremičnine na Cap Ferrat kot dolgoročno naložbo v kakovost življenja in ohranjanje kapitala. Mnogi te nakupe obravnavajo kot dediščinske naložbe ali kot del globalnega portfelja domov. »Ne iščejo le doma; vlagajo v življenjski slog,« kot je povedala ena agencija investropa.com. Privlačnost območja – varna, diskretna skupnost s svetovno znanimi možnostmi za prosti čas (jadranje, plaže, vrhunska kulinarika) in bližina finančnega središča Monaka – je velik magnet za milijarderje, slavne osebnosti in politične figure, ki iščejo zasebnost knightfrank.com knightfrank.com. Kupce motivirajo tudi stabilnost Francije, pravna država in kultura. Tudi ob francoskih davkih na premoženje velja lastništvo prestižne nepremičnine na Azurni obali za prestižno varno naložbo, ki zgodovinsko pridobiva na vrednosti in lahko po želji prinaša najemnino. Nekateri nakupi imajo investicijski ali poslovni namen: nekaj posestev so kupili skladi ali hotelske skupine z načrti za upravljanje ultra-luksuznih vil za najem ali butičnih hotelov (na primer, vila na Cap Ferrat v vrednosti 85 milijonov evrov naj bi bila kupljena s strani investicijskega podjetja za prihodnji razvoj) rosengart.mc. V večini primerov pa je motivacija »varnost, življenjski slog in ohranjanje premoženja« – tema, ki jo poudarjajo tudi analitiki evropskih elitnih trgov monacolife.net monacolife.net.
Lastništvo domačinov v primerjavi s tujci je ocenjeno kot močno nagnjeno v korist tujih in lastnikov iz drugih območij. Cap Ferrat ima zelo malo lokalnih prebivalcev skozi vse leto; številne vile so drugi (ali tretji) domovi svetovne elite. Čeprav Francija ne omejuje tujih kupcev – ti uživajo enake lastninske pravice kot domačini properstar.com investropa.com – lastništvo v Franciji pomeni sprejemanje določenih davkov in predpisov (o katerih bo govora kasneje). Pomembno je, da lastništvo nepremičnine ne prinaša pravic do prebivanja, zato morajo kupci izven EU še vedno urediti vizume, če načrtujejo daljše bivanje taxesforexpats.com. V praksi se nekateri ultra-bogati odločijo, da se zakonito prijavijo v Monaku (da izkoristijo njegov status davčne oaze), medtem ko imajo na Cap Ferratu prostorno posestvo za prosti čas – tako uživajo najboljše iz obeh svetov. Tak življenjski slog omogoča kratka, 15-minutna vožnja med Cap Ferratom in Monakom. To poudarja, kako je trg Cap Ferrata prepleten z Monakom: oba privabljata podoben krog mednarodnih milijarderjev, a ponujata različne vrednostne predloge (velika zasebna vila v Franciji v primerjavi z varovanim stanovanjem v monaški davčni oazi). Kot je opazil vodja ene izmed monaških agencij, “globalno bogastvo se steka v kraje, ki slovijo po stabilnosti, preglednosti in visoki kakovosti življenja”, in Riviera ustreza tem merilom monacolife.net.
Glede prihodnosti ostaja razpoloženje na trgu optimistično za naložbe v Cap Ferrat. Pričakuje se, da bodo obrestne mere zmerno padle, kar bo olajšalo financiranje luksuznih nakupov tistim, ki to potrebujejo cotedazur-sothebysrealty.com – čeprav je veliko poslov tukaj sklenjenih z gotovino. Pričakuje se, da bo vrnitev mednarodnih ultra-bogatih kupcev, zlasti iz Severne Amerike, Bližnjega vzhoda in tehnološkega sektorja, še naprej spodbujala povpraševanje investropa.com rosengart.mc. Trendi ustvarjanja bogastva (npr. tehnološki IPO-ji, prevzemi podjetij) ustvarjajo nove kupce v 30-ih in 40-ih letih, ki si želijo kupiti prestižne domove na Rivieri rosengart.mc. Ti dejavniki, skupaj s trajnim pomanjkanjem nepremičnin, nakazujejo, da bo Cap Ferrat ostal izrazit trg prodajalcev v prihodnjih letih, čeprav bo obseg omejen zaradi pomanjkanja ponudbe.
Pregled najemnega trga: Blišč kratkoročnih najemov proti dolgoročnim realnostim
Najemna scena v Saint‑Jean‑Cap‑Ferratu je razdeljena med luksuzne počitniške najeme in zelo majhen trg dolgoročnih najemov. Kratkoročni luksuzni najemi – vile, oddane na teden ali mesec v poletni sezoni – dosegajo osupljive cene, pogosto več deset tisoč evrov na teden, kar privablja slavne osebnosti in premožne dopustnike. Platforme in agencije, kot so Airbnb Luxe, onefinestay in lokalni specialisti, ponujajo vile v Cap Ferratu za sezonski najem, z zelo visoko zasedenostjo v vrhuncu sezone. Na primer, zasedenost hotelov/vil v Nici je dosegla skoraj 90 % junija 2024, kar odraža razcvet turističnega povpraševanja na Azurni obali investropa.com investropa.com. Ker si Francija do leta 2025 prizadeva za rekordno število obiskovalcev, povpraševanje po kratkoročnih nastanitvah na Azurni obali le še raste, kar posledično potiska cene luksuznih najemov navzgor investropa.com investropa.com. Prebivalci z globokimi žepi, ki jih odvrnejo nakupne cene v višini 50 milijonov evrov, z veseljem plačajo 50.000–100.000 € mesečno za najem vile v Cap Ferratu za poletje. Ta sezonski najem lahko lastnikom prinese znaten dohodek in pomaga pokriti letne stroške lastništva. Vendar pa nedavne regulativne spremembe začenjajo preoblikovati ta trg.
Začetek leta 2025 je Francija uvedla strožja pravila za kratkoročni najem (novembrski zakon 2024 o “turističnem najemu”) za zaščito stanovanjskega fonda investropa.com estate-service-cannes.com. Ključni ukrepi vključujejo: lokalne oblasti lahko zdaj omejijo počitniški najem primarnih prebivališč na 90 dni/leto (prej 120) investropa.com estate-service-cannes.com, vsi najemi morajo biti registrirani na občini, lastnikom, ki ne registrirajo ali lažno prijavijo najem, pa grozijo visoke globe (10.000–20.000 €) investropa.com estate-service-cannes.com. Poleg tega so energetsko neučinkovita stanovanja (ocena “G”) od leta 2025 prepovedana za kakršenkoli kratkoročni najem, z oceno “F” pa bodo sledila do leta 2028 estate-service-cannes.com. Francija je tudi zmanjšala davčne ugodnosti za opremljene najeme – znižala je davčne olajšave na najemnine in otežila izogibanje davku na kapitalski dobiček prek amortizacije estate-service-cannes.com. Za številne odsotne lastnike v Cap Ferratu ta pravila pomenijo, da morajo biti bolj previdni in v skladu s predpisi, če želijo oddajati svojo vilo prek Airbnb, ko je ne uporabljajo. Omejitev na 90 noči verjetno sprva ne bo močno vplivala na Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat – številni lastniki uporabljajo svoje domove del poletja in jih oddajajo le občasno – vendar lahko v načelu lokalna občina uveljavlja takšne omejitve, če bi prekomerni turizem postal težava.
Kljub regulatornim oviram, donosnosti najemnin v Cap Ferratu ostajajo razmeroma nizke – kar je pogosta značilnost ultra-premium trgov. Ker so vrednosti nepremičnin poskočile hitreje kot najemnine, se donosnosti najemnin zmanjšujejo investropa.com. Investitorji lahko pričakujejo le približno 1–2 % letnega donosa na vilo vredno 20 milijonov evrov, kar je skromno v primerjavi z drugimi naložbami. Vendar pa številni lastniki niso usmerjeni zgolj v donos; je najemna strategija pogosto namenjena pokrivanju stroškov (vzdrževanje, osebje, davki), ob tem pa lahko del leta še vedno uživajo v hiši. Dolgoročni najemi (letne najemne pogodbe) na Cap Ferratu so izjemno redki – le malo lastnikov želi svojo vilo vredno 30 milijonov evrov oddati najemniku za nedoločen čas, prav tako pa si le malo najemnikov lahko privošči morda 40.000 € ali več mesečne najemnine, kolikor bi takšna nepremičnina zahtevala. Tako je ponudba dolgoročnih najemov omejena na nekaj stanovanj ali manjših hiš, ki jih pogosto zasedajo osebje ali lokalni podjetniki. Za širšo Riviero analitiki opažajo trend, da najemnine rastejo zaradi velikega povpraševanja in omejene ponudbe (zlasti ker se nekateri kupci, ki si nakupa ne morejo več privoščiti, odločajo za najem), a v ekskluzivni niši Cap Ferrata bo ponudbo najemov vedno omejevala želja lastnikov investropa.com investropa.com.Eden od novih trendov je profesionalno upravljanje najema vil: nekateri lastniki ali investitorji preoblikujejo posestva v popolnoma oskrbovane luksuzne počitniške domove in jih poleti dejansko vodijo kot dobičkonosna mikro-letovišča. To lahko prinese višje donose, vendar zahteva tudi dovoljenja in skladnost z novimi pravili (vključno z morebitno klasifikacijo kot komercialna najemna dejavnost). Na splošno je najemni trg v Cap Ferratu mogoče opisati kot “visoka cena, nizek donos” – privlačen za ultra-bogate dopustnike in uporaben za lastnike za pokrivanje stroškov, vendar ne predstavlja glavnega investicijskega motiva. Nedavne francoske najemne reforme bi lahko nekoliko zmanjšale dobičkonosnost in olajšale kratkoročne najeme (manj nočitev, strožje izvajanje) investropa.com, a povpraševanje po luksuznih počitniških najemih tukaj ostaja nespremenjeno. Kot je zapisano v enem izmed poročil, “turiste in izseljence privlači luksuzni življenjski slog Riviere… nepremičnine ne ostanejo dolgo prazne” investropa.com – kar še posebej velja za ekskluzivni Cap Ferrat.
Nove gradnje in pomembni projekti
Nova gradnja na Saint‑Jean‑Cap‑Ferratu je izjemno redka zaradi geografije polotoka in strogih prostorskih omejitev. Na obzorju ni nobenih razkošnih novih stolpnic ali velikih stanovanjskih sosesk – in to je načrtno. Skupnost daje prednost ohranjanju svojih zgodovinskih vil, naravne zelenice in čara nizke gostote poselitve. Vsak razvoj je običajno butičen in visoko kakovosten. Na primer, »na novo zgrajena« luksuzna rezidenca z dvema enotama je bila dokončana v vasi leta 2025 (en dupleks ~191 m², oglaševan za 4,9 milijona €) residences-immobilier.com, ki ponuja sodobna stanovanja v središču mesta – vendar so takšni manjši zapolnitveni projekti izjema. Pravi »projekti« na Cap Ferratu so pogosto velike prenove ali nadgradnje obstoječih znamenitosti. Odličen primer je Grand-Hôtel du Cap-Ferrat (Four Seasons), osrednja točka polotoka, ki je leta 2024 predstavil prenovljen Club Dauphin, novo penthouse suito in osvežene notranje prostore, da bi ohranil svojo petzvezdično prednost press.fourseasons.com press.fourseasons.com. Te nadgradnje ohranjajo gostinsko ponudbo Cap Ferrata na svetovni ravni in krepijo njegov privlak za luksuzne popotnike in lastnike nepremičnin.
Drug pomemben projekt je oživitev plaže Paloma, ene od ikoničnih obmorskih točk Cap Ferrata. Poleti 2025 sta bila Palomin zasebni plažni klub in restavracija zaprta zaradi večje prenove, pri čemer je lokalna občina nadzorovala izbor novega upravljavca, »posodobljeni objekt« pa naj bi bil odprt do poletja 2026 livingonthecotedazur.com livingonthecotedazur.com. Plaža Paloma je že dolgo simbol rivierskega glamurja (pogosto so jo obiskovali Picasso, zvezdniki in aristokrati), zato je njena prenova pomembna za domačine in obiskovalce. Načrt je, da se ta zgodovinski plažni klub preoblikuje po sodobnih luksuznih standardih, ob ohranjanju njegovega intimnega čara livingonthecotedazur.com. Prebivalci pozorno spremljajo – začasna izguba te storitve leta 2025 se je poznala v družabnem življenju – a pričakovanja so visoka, da bo prenovljena plaža Paloma v 2026 še dodatno povečala privlačnost Cap Ferrata. Tak projekt kaže ravnovesje med starim in novim: zgodovinske lokacije so preoblikovane, da ustrezajo sodobnim pričakovanjem, ob ohranjanju njihovega značaja livingonthecotedazur.com.
V neposredni bližini širša Francoska riviera doživlja nekaj novih ultra-luksuznih gradenj, ki posredno koristijo Cap Ferratu s tem, da dvigujejo profil regije. Na primer, ultra-luksuzni hotelski kompleks v Cap d’Ail (blizu Monaka) se odpira leta 2025 cotedazur-sothebysrealty.com, kar prinaša dodatno vrhunsko infrastrukturo na Riviero. Čeprav ni neposredno na Cap Ferratu, takšni projekti (vključno z 2 milijardi evrov vredno razširitvijo kopnega “Mareterra” v Monaku) prispevajo k splošnemu ekosistemu prestiža, v katerem sodelujejo lastniki na Cap Ferratu monacolife.net. Poleg tega je več legendarnih posestev ob obali zamenjalo lastnika in naj bi jih prenovili ali preuredili – npr. Villa La Tour na konici Cap Ferrata naj bi bila prodana vlagateljem, ki morda načrtujejo gostinsko dejavnost rosengart.mc. Vendar bi vsak večji komercialni razvoj naletel na stroge postopke odobritve.Skratka, prihodnost Saint‑Jean‑Cap‑Ferrata verjetno prinaša več evolucije kot ekspanzije. Pričakovati je, da bodo obstoječe nepremičnine prehajale v roke novim lastnikom, ki jih nadgrajujejo in modernizirajo, namesto da bi nove stavbe spreminjale obzorje. Oblasti in prebivalci polotoka nimajo veliko zanimanja za prekomeren razvoj. Poudarek bo ostal na kakovosti pred količino: skrbne obnove, izboljšane storitve (kot so plažni klubi, marine, vrtovi) in vključevanje tehnologije v stare vile (za trajnost in varnost) namesto povečevanja gostote. To zagotavlja, da Cap Ferrat ohranja prav tiste lastnosti, zaradi katerih je tako zaželen – ekskluzivnost, zgodovinski značaj in naravna lepota – tudi ko se prilagaja sodobnemu luksuznemu življenju. Skratka, vsak “razvoj” tukaj pomeni povečevanje luksuzne izkušnje in ne dodajanje več produktov.
Pravne in davčne posebnosti za kupce/vlagatelje
Naložba v nepremičnino v Saint‑Jean‑Cap‑Ferratu pomeni krmarjenje po francoski pravni in davčni krajini, ki je lahko zapletena, a dobro vzpostavljena. Ključni vidiki vključujejo:
- Davek na premoženje (Impôt sur la Fortune Immobilière, IFI) – Francija uvaja letni davek na premoženje na nepremičnine. Vsi lastniki nepremičnin v Franciji, vključno z nerezidenti, so zavezanci, če njihova neto francoska nepremičninska sredstva presegajo 1,3 milijona evrov worldwideproperty.co home-hunts.com. Davčne stopnje so progresivne, od 0,5 % do 1,5 % za vrednosti nad 10 milijonov evrov. To pomeni, da bo praktično vsak lastnik vile na Cap Ferratu moral plačati IFI. Določene olajšave (kot so hipoteke na nepremičnini) lahko zmanjšajo obdavčljivo vrednost property-serviceazur.com. Pomembno je, da se IFI nanaša le na nepremičnine; od leta 2018 je Francija iz davka na premoženje izključila druge vrste premoženja. Kljub temu lahko za dom v vrednosti 20 milijonov evrov letna obveznost IFI preseže 100.000 evrov. Davek na premoženje pogosto preseneti novince, a preudarni kupci ga upoštevajo kot del stroškov lastništva v Franciji. O reformah se razpravlja, vendar IFI ostaja v veljavi tudi v letu 2025 (čeprav je omejen tako, da skupni dohodninski davek + IFI ≤ 75 % dohodka posameznika) livingonthecotedazur.com. Potencialni tuji kupci naj se posvetujejo s svetovalci glede optimalnih lastniških struktur – npr. nakup preko francoske družbe za upravljanje nepremičnin (SCI) ali drugih pravnih oseb – kar lahko včasih olajša načrtovanje dedovanja ali zmanjša izpostavljenost.
- Davki na nepremičnine – Francija ima dva glavna letna davka na nepremičnine: Taxe Foncière (davek na zemljišče/lastništvo) in Taxe d’Habitation (davek na prebivališče). Taxe Foncière plačujejo lastniki in se razlikuje glede na občino; na Cap Ferratu je glede na vrednost nepremičnin razmeroma skromen (pogosto nekaj tisoč evrov na milijon vrednosti, odvisno od lokalne stopnje). Še posebej pa je lahko Taxe d’Habitation (ki zdaj velja le za druge domove in nepremičnine visoke vrednosti, saj je bil ukinjen za večino primarnih prebivališč) precejšen. Kot priljubljeno območje za druge domove v določeni “napeti” stanovanjski coni, občinski svet Saint‑Jean‑Cap‑Ferrata uvaja dodatni davek na Taxe d’Habitation za sekundarna prebivališča. Pravzaprav občina od leta 2020 zaračunava najvišji 40% dodatni davek na običajni davek na prebivališče za neneprimarna prebivališča toutsurmesfinances.com. To pomeni, da lastniki drugih domov plačajo 1,4× osnovnega davka, kar je ukrep za odvračanje praznih počitniških domov in povečanje prihodkov. Za luksuzno vilo lahko letni taxe d’habitation (z dodatnim davkom) zlahka preseže petmestno številko v evrih. Čeprav so ti stroški v primerjavi z vrednostjo rasti premoženja v višini 50 milijonov evrov majhni, naj kupci vseeno načrtujejo ta izdatek. Obstajajo tudi davčne olajšave/izjeme v določenih primerih (prenova ali energetske nadgradnje lahko zmanjšajo davek na nepremičnine, zelo luksuzne hiše pa so lahko delno oproščene taxe d’habitation, če so razvrščene kot “maisons de tourisme” itd.), vendar je na splošno treba pričakovati letne lokalne davke kot del lastništva.
- Pravila lastništva za tujce – Francija ne postavlja splošnih omejitev za tuje lastništvo nepremičnin. Ne glede na to, ali ste državljan EU, Američan, z Bližnjega vzhoda itd., lahko nepremičnino prosto kupite na svoje ime ali preko podjetja properstar.com investropa.com. Nakupni postopek vodijo notarji in velja za varen. Tujci pogosto uporabljajo francoske civilnopravne družbe (npr. SCI – Société Civile Immobilière) za lastništvo nepremičnine, kar lahko prinaša koristi pri načrtovanju dedovanja in ločitvi odgovornosti en.parisrental.com. Pomembno je vedeti, da lastništvo nepremičnine ne prinaša prebivališča – lastniki izven EU so še vedno podvrženi schengenskemu pravilu 90 dni za obiske, zato morajo tisti, ki želijo bivati dlje, pridobiti dolgoročne vize ali prebivališče na druge načine ptireturns.com francetaxlaw.com. Nekateri kupci izven EU pridobijo ekvivalent “zlate vize” z investiranjem preko sosednjih držav (Portugalska itd.) ali pa svojo hišo v Cap Ferratu uporabljajo kot počitniško rezidenco v okviru turističnega statusa. Financiranje je na voljo: francoske banke posojajo tujim kupcem, običajno do 50–60 % LTV za nerezidente, vendar je veliko transakcij v Cap Ferratu gotovinskih zaradi narave kupcev.
- Transakcijski stroški in davki – Nakup nepremičnine v Franciji prinese približno 7–8 % zaključnih stroškov (davek na promet, notarske takse) za obstoječe domove – na to naj bodo pozorni kupci iz držav z nizkim davkom na promet. Za tujce ni olajšav pri davku na promet; vsi plačajo enako. Če kupec kdaj proda, davek na kapitalski dobiček velja za vsak dobiček (osnovna stopnja 19 % za prodajalce iz EU plus dodatki za visoke dobičke in dodatnih 17,2 % socialnih prispevkov za nerezidente, čeprav lahko pogodbe in izjeme to zmanjšajo) investropa.com. Vendar pa Francija omogoča izjeme pri davku na kapitalski dobiček po dolgoročnem lastništvu – po 22 letih ste oproščeni osnovnega davka na kapitalski dobiček, po 30 letih pa tudi socialnih prispevkov investropa.com. Mnogi lastniki prestižnih nepremičnin jih imajo v lasti desetletja ali generacije in se tako izognejo davku na kapitalski dobiček. Davek na dediščino je lahko pomemben tudi za tuje lastnike francoskih nepremičnin, saj lahko francoska zakonodaja uveljavlja pravila o nujnem dednem deležu – v takih primerih je smiselno posvetovanje s čezmejnim dednopravnim strokovnjakom za ustrezno strukturiranje lastništva.
Povzemimo, Francija ponuja stabilno pravno okolje za lastninske pravice, vendar z rednimi stroški (davki), na katere morajo lastniki računati. Pozitivna stran je, da ti davki financirajo odlično infrastrukturo, varnost in storitve na tem območju, zaradi katerih so kraji, kot je Cap Ferrat, tako prijetni za življenje. Mnogi izjemno premožni kupci vidijo davke kot razmeroma majhno ceno za »neprecenljivo« uživanje v lastništvu na Azurni obali. Kot je poudarilo eno izmed mednarodnih nepremičninskih podjetij, ostaja francoski luksuzni trg v letu 2025 stabilen in privlačen kljub globalnim spremembam – ponuja varnost, življenjski slog in ohranjanje premoženja kljub davkom thesuperprime.com. Kljub temu naj bodo potencialni vlagatelji pozorni na davčne obveznosti, ki spremljajo njihov košček raja na Cap Ferratu.
Primerjava Cap Ferrata z Nico, Cannesi in Monakom
Kako se Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat primerja s svojimi slavnimi sosedi na Azurni obali? Na kratko: Cap Ferrat je manjši, tišji in precej dražji od skoraj vseh drugih krajev, razen Monaka. Vsaka bližnja regija ima svoj nepremičninski profil:
- Nica: Kot največje mesto na Rivieri Nica ponuja raznolik nepremičninski trg z veliko nižjimi povprečnimi cenami (okoli 8.600 €/m² v povprečju v letu 2025 residences-immobilier.com residences-immobilier.com, približno tretjina cene v Cap Ferratu). Privlačnost Nice je v njenih urbanih ugodnostih, kulturnem dogajanju in mešanici primarnih bivališč ter počitniških domov. Luksuzne nepremičnine obstajajo (npr. dvorci Belle Époque v Mont Boronu ali penthousi na Promenadi), vendar je tudi najvišji razred v Nici (najboljši apartmaji ~14.000 €/m² residences-immobilier.com residences-immobilier.com) le delček cene ultra-prestižnih nepremičnin v Cap Ferratu. Za razliko od zaspanega Cap Ferrata je Nica živahno mesto – privlačno za tiste, ki želijo udobje peš dostopnosti in likvidnost na trgu (v Nici se letno izvede bistveno več transakcij). Vendar pa Nica ne more ponuditi zasebnosti ali ekskluzivnosti Cap Ferrata. Kupec z 20 milijoni evrov v Nici lahko dobi razkošen penthouse ali vilo na pobočju ter bližino mednarodnega letališča, vendar žrtvuje zasebno, letoviško okolje polotoka. Z investicijskega vidika je nepremičninski trg v Nici stabilen, mesto beleži zmerno rast cen in celo novo gradnjo (npr. novi stanovanjski objekti ob morju) – a Cap Ferrat dolgoročno presega po vrednosti zaradi redkosti. V bistvu Nica tekmuje v drugem segmentu: je bolj kozmopolitsko središče, kjer se lahko odločijo tudi premožni kupci, če želijo bolj živahno okolje ali porabijo manj. Cap Ferrat pa je ekskluzivno zatočišče – pogosto druga ali tretja rezidenca za nekoga, katerega primarna baza je morda London, New York ali Monako.
- Cannes: Znano po svojem filmskem festivalu in glamurju, ima Cannes dinamičen trg luksuznih nepremičnin, še posebej za penthouse in vile na območjih, kot sta La Californie in Croisette. Cene v Cannesu so visoke, a na splošno nižje kot v Cap Ferratu; najboljša stanovanja ob morju v Cannesu lahko dosežejo 20.000–30.000 €/m², povprečne cene vil pa so bile okoli 13.000 €/m² v letu 2022 investropa.com. V zadnjih letih je Cannes doživel upočasnitev rasti cen v ultra-premium segmentu – število transakcij za nepremičnine nad 1 milijon € je padlo za približno 45 % med letoma 2022 in 2024 investropa.com – kar nakazuje, da njegov luksuzni trg dosega plato ali pa doživlja korekcijo cen. Cap Ferrat je po drugi strani v tem obdobju pospešil, podprt z drugačno dinamiko povpraševanja (manj špekulativnih nakupov, več končnih uporabnikov). Cannes ponuja večjo ponudbo in nočno življenje kot Cap Ferrat, kar privlači tiste, ki uživajo v družabnem življenju in dogodkih (jahtni saloni, konference itd.). Z vidika naložb je najemni trg v Cannesu močnejši (veliko priložnosti za nakup z namenom oddajanja med festivali in poleti), medtem ko je v Cap Ferratu minimalen in bolj ekskluziven. Preudaren investitor bi lahko kupil v Cannesu zaradi donosa od najema, v Cap Ferratu pa za osebno uporabo in rast kapitala. Po ugledu je Cannes zagotovo prestižen, a ga nekateri ultra-bogati vidijo kot bolj “bleščeč” in prehoden, medtem ko je Cap Ferrat “diskreten in brezčasen.” Omeniti velja, da Cannes skuša okrepiti svoj luksuzni ugled (npr. prenova območja Palm Beach v prestižen kompleks rosengart.mc), vendar je njegov nepremičninski trg večji in bolj podvržen splošnim gospodarskim trendom. Mikro-trg Cap Ferrata je izoliran – v času recesije je lahko manj prodaj, a cene redko “strmoglavijo”, saj lahko lastniki čakajo v nedogled, vedno pa je kakšen milijarder na čakanju.
- Monako: Kneževina Monako je edini pravi tekmec Cap Ferrata v smislu ekstremnih cen in elitnega ugleda. Monako nosi naziv najdražjega nepremičninskega trga na svetu, saj so povprečne cene preprodaje stanovanj v letu 2024 52.000 €/m² (nove gradnje, kot je Mareterra, pa naj bi se prodajale celo nad 100.000 €/m² za najboljše enote) globalpropertyguide.com monacolife.net. Po tej primerjavi je Monako približno dvakrat dražji od povprečne cene na m² v Cap Ferratu – vendar sta konteksta različna. Monako ponuja davčne ugodnosti (ničelni davek na dohodek ali premoženje za rezidente), kar povečuje povpraševanje med svetovnimi milijonarji in vpliva na cene. Gre za gosto urbano okolje luksuznih stolpnic, kjer lahko za 35 milijonov evrov kupite trisobno stanovanje (~200 m²) v vrhunski stavbi. V Cap Ferratu bi za isti proračun dobili razkošno vilo z vrtovi in bazeni – a skupaj s francoskimi davki. Veliko posameznikov z izjemno visokim premoženjem ima nepremičnine na obeh lokacijah: rezidenco v Monaku za poslovne in davčne namene ter počitniško posestvo v Cap Ferratu za prostor in sprostitev. Nepremičninski trg v Monaku se je izkazal za izjemno odpornega, saj je v letu 2024 celo zrasel za približno +1,1 % na rekordne ravni monacostatistics.mc, Knight Frank pa napoveduje še +4 % rast v Monaku za leto 2025 monacolife.net. Cap Ferrat ni posebej napovedan v takih indeksih, spada pa pod “Côte d’Azur prime”, kjer se pričakuje približno +3 % rast cen v letu 2025 po podatkih Knight Frank monacolife.net. Likvidnost: V Monaku je več transakcij (okoli 440 prodaj v letu 2022, večinoma manjših enot), medtem ko je v Cap Ferratu le okoli ducat pomembnih prodaj na leto. To pomeni, da ima Monako več podatkov in je bolj “komoditiziran” (kljub luksuzu), medtem ko je Cap Ferrat bolj kolekcionarski. Kar zadeva življenjski slog, je Monako živahen in varen – samozadostna mestna država s 40.000 prebivalci na 2 km² – Cap Ferrat pa miren, z manj kot 1.000 stalnimi prebivalci. Lahko bi rekli, da je Monako namenjen poslu in udobju, Cap Ferrat pa umiku in zasebnosti. Oba se na Azurni obali dopolnjujeta in skupaj privabljata najbogatejše posameznike na svetu.
Povzemimo, Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat se odlikuje celo med svojimi slovitimi sosedi. Nica ponuja urbano riviero izkušnjo po dostopnih cenah; Cannes združuje glamur letovišča z globljim trgom; Monako je edinstveno finančno zatočišče z izjemno gosto luksuzno ponudbo. A Cap Ferrat ostaja »dragulj Sredozemlja« v smislu ekskluzivne stanovanjske privlačnosti estateprestige.com. Njegova kombinacija izjemnega luksuza, redkosti in naravne lepote je neprimerljiva – zato dosledno zaseda vrh svetovnega nepremičninskega trga in še naprej privablja tiste, ki želijo le najboljše.
Strokovni pogled: 2025 in naprej (3–5 letna napoved)
Ob pogledu naprej ostajajo nepremičninski strokovnjaki in agencije optimistični glede trenda trga v Saint‑Jean‑Cap‑Ferratu, čeprav z nekaj previdnega optimizma namesto evforične rasti. Soglasje za naslednja 3–5 let je, da bodo cene bodisi ostale stabilne ali pa se bodo še naprej rahlo povečevale v Cap Ferratu, podprte z nespremenjenimi temelji omejene ponudbe in globalnega povpraševanja. Knight Frankova Prime Residential Forecast 2025 napoveduje, da bo večina vrhunskih evropskih luksuznih trgov doživela rast, in uvršča »Côte d’Azur« (kamor sodi tudi Cap Ferrat) med najboljših 10 z pričakovano +2 % do +3,5 % letno rastjo cen monacolife.net. To se morda zdi skromno v primerjavi z nedavnimi skoki, a odraža normalizacijo po burnem post-COVID razcvetu. Nakazuje, da bodo vrednosti v Cap Ferratu še naprej rasle v enakomernem, vzdržnem tempu in ne v obliki balona. Savills prav tako pričakuje, da bodo cene vrhunskih nepremičnin na francoski rivieri zrasle za približno 4 % v letu 2025 investropa.com, ob nenehnem dotoku bogastva in omejeni ponudbi. V petletnem obdobju bi tudi nizke enomestne letne rasti lepo kumulirale, kar bi lahko dodalo 10–20 % današnjim rekordnim vrednostim – kar pomeni, da bi vila, vredna 30 milijonov evrov danes, lahko dosegla povprečno 33–36 milijonov evrov do leta 2030, če ne bo večjih pretresov.
Strokovnjaki poudarjajo, da je globalno okolje v letih 2025–2027 dejansko naklonjeno vrhunskim nepremičninam. »Nizka inflacija in nizke obrestne mere določajo evropske obete za leto 2025… svetovno premoženje privlačita stabilnost in visoka kakovost življenja,« pojasnjuje vodja evropskih raziskav pri Knight Franku monacolife.net. Riviera ponuja prav to stabilnost in kakovost, zato bo imela koristi od preusmerjanja kapitala iz bolj tveganih trgov. Politične negotovosti in višji davki drugje (na primer nedavne spremembe v ZDA, Združenem kraljestvu, na Bližnjem vzhodu) bi lahko prav tako spodbudili več premožnih posameznikov k vlaganju v Evropo (Pariz, Monako, Riviera) kot varno zatočišče monacolife.net. Francija je zlasti doživela kontinuiteto politike in naklonjenost investicijam (razen zmernih davkov na premoženje). Poleg tega lahko nadaljevanje geopolitičnih napetosti nehote poveča privlačnost Cap Ferrata – npr. premožni posamezniki iz manj stabilnih regij pogosto iščejo varno bazo v južni Franciji. To smo opazili pri nekaterih Rusih v preteklih krizah, zdaj pa morda tudi pri nekaterih kitajskih in bližnjevzhodnih elitah, ki z nakupom v stabilnih evropskih trgih zavarujejo svoje premoženje.
Na strani ponudbe ni pričakovati pomembnega povečanja – Cap Ferrat se fizično ne more širiti in množične razprodaje ni na obzorju. Veliko sedanjih lastnikov je izjemno premožnih in nimajo pritiska po prodaji; nekateri celo kupujejo sosednja zemljišča za širitev posesti. Možen izziv bi lahko bila dedna menjava lastništva: ko nekateri dolgoletni lastniki postajajo starejši, se lahko njihovi dediči odločijo prodati visoko vredne nepremičnine. To bi lahko prineslo nekaj več ponudbe, a glede na globok bazen kupcev bi te nepremičnine verjetno hitro našle nove lastnike (in to po premijskih cenah zaradi svojega statusa). Drug dejavnik so devizni tečaji – močan ameriški dolar ali švicarski frank v primerjavi z evrom lahko spodbudita kupce, ki poslujejo v dolarjih (Američane, Bližnji vzhod), da kupujejo francoska sredstva »s popustom«. Nasprotno pa bi močnejši evro lahko nekoliko zmanjšal povpraševanje izven EU. Toda na najvišjem koncu trga so takšni valutni učinki drugotnega pomena; osebno premoženje in želja imata večjo težo.
Tržni izzivi v prihodnjih letih lahko vključujejo globalni gospodarski cikel – če bi prišlo do večje recesije ali finančne krize, bi tudi milijarderji morda začasno ustavili nakupe prestižnih nepremičnin. Vendar pa nedavna zgodovina kaže, da so nepremičnine najvišjega razreda pogosto varno zatočišče za naložbe v nestabilnih časih. Luksuzni segment je manj občutljiv na obrestne mere (ker so kupci manj zadolženi) in bolj občutljiv na trende bogastva. Dokler se globalno bogastvo ustvarja (prek tehnologije, financ itd.), bodo kraji, kot je Cap Ferrat, privabljali nove kupce. Tu je tudi vprašanje podnebja in trajnosti: Azurna obala se sooča s posledicami podnebnih sprememb (vročinski valovi, dvig morske gladine), hkrati pa se v Franciji zaostrujejo okoljski predpisi (npr. energetske ocene). Strokovnjaki napovedujejo, da bodo energetsko učinkovite, trajnostne hiše pridobile na vrednosti, in dejansko so eko-obnove vse bolj v trendu investropa.com investropa.com. Starejše vile v Cap Ferratu bodo verjetno deležne nadgradenj, da bodo izpolnjevale nove standarde (nekatere slabo ocenjene nepremičnine bi lahko postale nezakonite za oddajanje, če ne bodo izboljšane investropa.com). Investitorji, ki posodobijo nepremičnine s sončnimi celicami, izolacijo itd., ne le da izpolnjujejo predpise, ampak tudi nagovarjajo novo generacijo premožnih, ki jim je mar za podnebje. To verjetno ne bo znižalo vrednosti; prej spodbuja vrednostne naložbe v stanovanjski fond.
Napoved za najemni trg je nekoliko bolj zadržana v primerjavi s prodajo. Zaradi strožjih zakonov o kratkoročnem oddajanju in padajočih donosov analitiki pričakujejo, da bodo donosi od najema ostali nizki in se morda še znižali, če bodo cene rasle hitreje kot najemnine investropa.com. To končnih kupcev ne odvrača bistveno (njim je bolj pomembna osebna uporaba), medtem ko bodo čisti investitorji morda raje iskali priložnosti v krajih, kot sta Nica ali Cannes. Kljub temu bo povpraševanje po najemu ostalo močno za Cap Ferrat v poletnih mesecih – ni dvoma, da bodo premožni svetovni popotniki še naprej pripravljeni plačati visoke zneske za nekaj tednov v vili na Cap Ferratu.
Za zaključek vsi znaki kažejo, da bo Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat v prihodnjih letih ohranil svoj naziv enega najbolj prestižnih luksuznih nepremičninskih trgov na svetu. Njegove edinstvene osnove – glamurozna zgodovina, neprimerljiva lokacija, izjemno omejena ponudba in globalna privlačnost za premožne – ga naredijo tako »odpornega na prihodnost«, kot je to sploh mogoče pri nepremičninah. Strokovne napovedi predvidevajo zmerno rast cen, a v resnici je lahko potencial za rast še večji, če se bodo pojavljali novi kupci milijarderji (na primer nedavni val mladih tehnoloških mogotcev, ki vstopajo na trg rosengart.mc). Edina ovira za povpraševanje je omejeno število nepremičnin. Kot je dejal eden izmed Knight Frank agentov za super-premium nepremičnine: »Nepremičnine, kot so [tiste na Cap Ferratu], pridejo na trg le vsakih 10 do 15 let«, in ko pridejo, so najbogatejši na svetu pripravljeni knightfrank.com. Pričakujte nadaljevanje intenzivne konkurence za vsako razpoložljivo vilo na Cap Ferratu in trg, ki vse bolj deluje na svoji lastni globalni ravni. Za lastnike je prihodnost res zlata: Polotok milijarderjev bo najverjetneje še bolj zasijal do leta 2025 in naprej, kot brezčasno zatočišče za tiste, ki si lahko privoščijo njegov visok prag vstopa.
Viri: Côte d’Azur Sotheby’s International Realty cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com; Estate Prestige (Knight Frank) estateprestige.com estateprestige.com; Investropa Market Forecast investropa.com investropa.com; Résidences Immobilier podatki residences-immobilier.com; Monaco Life (napoved Knight Frank) monacolife.net monacolife.net; Nice-Matin (prevod Rosengart) rosengart.mc rosengart.mc; Francoska vlada / Estate Service Cannes estate-service-cannes.com estate-service-cannes.com; Knight Frank (The View) knightfrank.com; Investropa (trendi najema) investropa.com investropa.com; in različna tržna poročila in novičarski viri, kot je navedeno zgoraj.
