Pregled tržišta 2025
Tržište nekretnina u Dohi 2025. godine doživljava snažan oporavak i obnovljeno povjerenje investitora. Nakon nekoliko godina slabih rezultata, vrijednosti nekretnina su se stabilizirale i čak ponovno počele rasti. U travnju 2025. ukupni indeks cijena nekretnina u Kataru porastao je za 12,44% na godišnjoj razini, što je nagli preokret u odnosu na pad od -6,86% zabilježen u travnju 2024. globalpropertyguide.com. Na tromjesečnoj razini, u prvom kvartalu 2025. zabilježene su stabilne cijene – ValuStrat Price Index iznosio je 96,5 bodova (baza Q1 2021=100) za stambene vrijednosti, nepromijenjeno u odnosu na prethodni kvartal i godinu ranije medium.com arabianbusiness.com. Ova stabilnost, u kombinaciji s porastom broja transakcija, ukazuje na to da je tržište dosegnulo dno nakon pandemijske i blokadom izazvane recesije iz razdoblja 2016.–2020. globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Ekonomski temelji podupiru ovaj oporavak. Predviđa se da će katarsko gospodarstvo rasti oko 5% u 2025., uz inflaciju od samo 1%, potaknuto visokim prihodima od prirodnog plina omniacapitalgroup.com. Državne financije su zdrave (višak od 21% BDP-a u 2023.) i kreditni rejting je snažan (‘AA’ prema Fitchu) omniacapitalgroup.com. Ogromna javna ulaganja – procijenjena na 200–330 milijardi USD u sklopu Qatar National Vision 2030 – uložena su u infrastrukturu i nove urbane projekte omniacapitalgroup.com arabianbusiness.com. Ovi projekti, od 36 milijardi USD vrijednog Doha Metroa do 16 milijardi USD vrijednog proširenja Međunarodne zračne luke Hamad, poboljšavaju povezanost i logistiku arabianbusiness.com, povećavajući dugoročnu privlačnost nekretnina. Treća Nacionalna razvojna strategija vlade (2024.–2030.) izričito ima za cilj diverzificirati gospodarstvo i privući strana ulaganja, uključujući i u nekretnine arabianbusiness.com. Sve u svemu, stabilan rast Katara, unapređenje infrastrukture i politike naklonjene ulaganjima postavili su čvrste temelje za rezultate tržišta nekretnina u 2025.
Važno je napomenuti da je aktivnost transakcija u porastu. U prvom tromjesečju 2025. broj transakcija prodaje stambenih nekretnina skočio je za 13,2% u odnosu na Q4 2024 (i impresivnih 67% na godišnjoj razini), što odražava obnovljenu potražnju arabianbusiness.com. Medijalna cijena transakcije za stambene objekte iznosila je oko 2,7 milijuna QAR (~740.000 USD), što je 3,8% više u odnosu na prethodno tromjesečje (iako je još uvijek nešto niža nego prije godinu dana) arabianbusiness.com. Područja s velikom potražnjom poput The Pearl i Al Qassar predvodila su rast – vrijednosti prodaje u ovim atraktivnim lokacijama u Q1 porasle su za više od 50% u odnosu na prethodno tromjesečje consultancy-me.com. U međuvremenu, i hipotekarno kreditiranje se oporavlja: volumen hipotekarnih transakcija u Q1 2025. bio je 37% veći nego godinu ranije medium.com, kako se banke i kupci prilagođavaju stabilnim kamatnim stopama (američki Fed je zadržao stope na ~4,25–4,5% u ožujku 2025.) medium.com. Ukratko, tržište 2025. je znatno aktivnije nego prethodnih nekoliko godina, a potražnju potiču i domaći krajnji korisnici i strani investitori uslijed poboljšanja ekonomskih i financijskih uvjeta.
Tržište stambenih nekretnina
Cijene nekretnina u Dohi su se uglavnom stabilizirale u 2025., nakon razdoblja volatilnosti. Na kraju prvog tromjesečja 2025., prosječna tražena cijena za stan u Kataru iznosi oko QAR 10.420 po kvadratnom metru (~2.860 USD/m²), dok vile u prosjeku iznose oko QAR 5.500 po m² consultancy-me.com. Ove vrijednosti ostale su nepromijenjene i na tromjesečnoj i na godišnjoj razini medium.com consultancy-me.com, što ukazuje na plato cijena nakon korekcija iz razdoblja 2016.–2020. U najprestižnijim četvrtima vidljiv je umjeren rast: primjerice, na The Pearl Island – luksuznom otočnom projektu Dohe – prodajne cijene stanova su otprilike QAR 10.620 po m², što je 1,6% više na godišnjoj razini medium.com arabianbusiness.com. Novi stanovi u Lusail Cityju u prosjeku iznose oko QAR 10.175 po m², što je praktički nepromijenjeno tijekom godine medium.com, dok West Bay Lagoon (elitna zona vila na obali) bilježi cijene stanova oko QAR 9.600 po m² (stabilno na tromjesečnoj razini) medium.com. Cijene vila diljem Dohe također su stabilne – tipična vila je ~QAR 5.500 po m², s gotovo 0% godišnje promjene arabianbusiness.com. Neke tradicionalno elitne četvrti s vilama zapravo su zabilježile blagi pad cijena u protekloj godini (npr. West Bay Lagoon -5,3%, područje Old Airport -4% na godišnjoj razini), dok su neka nova prigradska područja poput Ain Khaleda zabilježila male dobitke (+2,2% na godišnjoj razini) arabianbusiness.com. Sve u svemu, vrijednosti stambenih nekretnina u 2025. su stabilne ili blago rastuće u većini područja, što označava dobrodošlu stabilizaciju nakon cukumulativni pad cijena kuća od ~26% od 2016. do 2020. godine globalpropertyguide.com.
Ključno je da obujam prodaje raste čak i dok cijene ostaju stabilne – znak povratka povjerenja. U prvom tromjesečju 2025. zabilježen je porast stambenih transakcija od 13,2% na kvartalnoj razini i izvanredan skok od 67% na godišnjoj razini arabianbusiness.com. Kupci su posebno aktivni u općini Doha i Al Daayen (koja uključuje Lusail), dvjema područjima s najvećim brojem transakcija arabianbusiness.com. Samo The Pearl i obližnje područje Al Qassar zabilježili su porast volumena transakcija od 39,8% na kvartalnoj razini u prvom tromjesečju, što je dovelo do porasta vrijednosti prodaje od 54% tamo arabianbusiness.com. Analitičari tržišta napominju da je velik dio ove potražnje potaknut krajnjim korisnicima – mnogi kupci stanova su rezidenti koji žele dobiti investitorsku dozvolu boravka u Kataru (kupnjom nekretnine) i uštedjeti na najmu globalpropertyguide.com. Investitori su iskoristili ovaj trend nudeći fleksibilne planove plaćanja za stanove u izgradnji u Lusailu i drugim projektima, čime su olakšali kupnju srednje imućnim iseljenicima globalpropertyguide.com. Zapravo, većina nedavnih kupaca su vlasnici-stanari, a ne čisti investitori, što je promjena u odnosu na godine špekulativnog procvata globalpropertyguide.com. Ova orijentacija na krajnje korisnike donosi stabilnost tržištu, čak i ako kapitalne vrijednosti rastu samo postupno.
Ponuda stambenih jedinica nastavlja rasti, ali kontroliranim tempom. Ukupni stambeni fond Katara dosegao je oko 399.500 jedinica u 2024. (otprilike 251.500 stanova i 148.000 vila) globalpropertyguide.com, što je povećanje od ~1,4% u odnosu na prethodnu godinu – sporija stopa dodavanja u odnosu na rast od 2,6% zabilježen 2023. globalpropertyguide.com. Samo u prvom tromjesečju 2025. isporučeno je oko 2.000 novih stanova, čime je ukupna ponuda dosegla ~401.500 jedinica medium.com. Značajni završeni projekti početkom 2025. uključuju 690 stanova na otoku Gewan (novo proširenje The Pearl-a), 377 jedinica u Shahad Toweru (West Bay), i 676 jedinica u Lusailovoj Marina četvrti (npr. FJ Residence, Venice Tower, Nayef Tower) medium.com. Za cijelu 2025. godinu očekuje se dodatnih 6.000–7.200 jedinica globalpropertyguide.com medium.com – značajan priljev, iako manji od građevinskog booma prije Svjetskog prvenstva. Taj boom (u pripremi za 2022.) ostavio je višak ponude: prema nekim procjenama, Katar je imao višak od 80.000 stambenih jedinica nakon 2022. globalpropertyguide.com. Taj višak drži cijene pod kontrolom, ali snažan rast stanovništva (~1,5% godišnje) postupno apsorbira višak omniacapitalgroup.com. Investitori također fazno razvijaju projekte kako ne bi preplavili tržište. Nasljeđe Svjetskog prvenstva 2022. tako je dvosmisleno – Katar je dobio vrhunsku infrastrukturu i tisuće novih domova, ali sada mora riješiti značajnu zalihu u segmentu stanova srednje klase mordorintelligence.com mordorintelligence.com. Ohrabrujuće je što potražnja sustiže ponudu u 2025. godini, a nova gradnja je sve više fokusirana na kvalitetu umjesto na kvantitetu (npr. premium vile, brendirane rezidencije i višenamjenske zajednice) mordorintelligence.com mordorintelligence.com.
Novi razvojni projekti
Nekretninski krajolik Dohe mijenja se zahvaljujući nekoliko mega-projekata i novih razvojnih projekata u 2025. godini. U sjevernim predgrađima, Qatari Diar (državni investitor) i Dar Global najavili su luksuzno obalno odmaralište u Simaismi s vilama s Trumpovim brendom i golf igralištem s 18 rupa medium.com. U samom gradu, SAK Holding je pokrenuo “Usool Al Mansoura”, stambeni kompleks s dva tornja (~500 stanova) koji se nude na dugoročni najam medium.com. Možda je najambiciozniji Lusail City, novi grad vrijedan 45 milijardi dolara sjeverno od Dohe koji nastavlja dodavati nebodere, trgovačke centre i atrakcije. Marina District i Boulevard u Lusailu brzo se razvijaju; istaknuti projekti poput Katara Towers (ikonasti neboderi u obliku polumjeseca) i trgovački centar Place Vendôme su otvoreni, čime se dodatno jača privlačnost Lusaila kao “grada budućnosti” za iseljenike i lokalno stanovništvo omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com. Uz obalu, Qetaifan Island North – planirani otok za zabavu u blizini Lusaila – osigurao je 5 milijardi dolara financiranja i u izgradnji je s luksuznim rezidencijama na vodi, hotelima i vodenim parkom omniacapitalgroup.com. U prvom kvartalu 2025. lokalni investitor je kupio 7 parcela na Qetaifanu za izgradnju luksuznih kuća i apartmana s uslugom (prvi projekt “Carlton House” je u tijeku) medium.com. Ovi projekti usklađeni su sa strategijom Katara za promicanje mješovite namjene i destinacija orijentiranih na stil života (Lusail, Qetaifan, Msheireb Downtown) u skladu s Vizijom 2030.
Unutar središnje Dohe, urbana obnova također je tema. Msheireb Downtown Doha, pametni gradski projekt obnove starog centra vrijedan 5,5 milijardi dolara, sada privlači velike zakupce – primjerice, Qatar Airways premješta svoje sjedište u Msheireb 2025. godine, čime ga učvršćuje kao vrhunsko poslovno središte arabianbusiness.com. Obnova povijesnog centra, koja se može pohvaliti s 100+ LEED-certificiranih zelenih zgrada, primjer je katarskog nastojanja za održivim razvojem arabianbusiness.com arabianbusiness.com. Osim toga, novi trgovački centri poput Centro Mall i Doha Outlet Village nedavno su otvoreni, dodajući 881.000 m² luksuznog prodajnog prostora od 2011. godine arabianbusiness.com. Ovi maloprodajni projekti pozicioniraju Katar kao regionalnu destinaciju za kupovinu (79% ispitanih stanovnika GCC-a želi posjetiti Katar radi shopping odmora) arabianbusiness.com, nadopunjujući stambeni i ugostiteljski sektor. Sveukupno, 2025. je godina realizacije mnogih dugo planiranih projekata: investitori prelaze s vrhunca izgradnje za Svjetsko prvenstvo na raznovrsniji portfelj usmjeren prema ciljevima Vision 2030 – luksuzni turizam, financije i sektori znanja – što zauzvrat povećava potražnju za nekretninama u svim segmentima.Tržište najma i prinosi
Tržište najma u Dohi ostalo je uglavnom stabilno početkom 2025., čak se i blago ublažilo u nekim segmentima jer je višak ponude nakon Svjetskog prvenstva stavio najmoprimce u povoljan položaj. Medijalna mjesečna najamnina za stambenu jedinicu iznosi oko QAR 8,500 (≈2.335 USD), što je praktički nepromijenjeno u odnosu na kraj 2024. i oko 1% niže nego prije godinu dana medium.com. Prosječna najamnina za stan iznosi QAR 6,000 mjesečno (za tipičan dvosobni stan) – nepromijenjeno u odnosu na prethodni kvartal i oko 2% niže na godišnjoj razini medium.com. Ville postižu znatno višu prosječnu najamninu od oko QAR 11,000 mjesečno consultancy-me.com zbog svoje veće površine i dvorišta. Prema tipu jedinice, medijalna najamnina za jednosobni stan iznosi oko QAR 5,500 mjesečno, za dvosobni QAR 6,250, a za trosobni oko QAR 7,500 medium.com. Ove cijene pokazuju da su najamnine uglavnom dosegle plato u većini stambenih kategorija – dobra vijest za najmoprimce nakon skoka tijekom Svjetskog prvenstva, ali izazov za najmodavce koji se suočavaju s obiljem izbora od strane najmoprimaca.
Unatoč stagnaciji najamnina, prinosi od najma u Kataru su atraktivni prema svjetskim standardima, što jača investicijski potencijal nekretnina. Omjer cijene i najamnine za stanovanje u Dohi iznosi oko 19 godina, što implicira bruto prinos od najma od otprilike 5,3% u prosjeku arabianbusiness.com. Zapravo, podaci ValuStrata pokazuju trenutne bruto prinose od 5,9% ukupno – pri čemu stanovi ostvaruju zdravih 8,4% u prosjeku, dok vile (s višim cijenama u odnosu na najamninu) donose oko 4,6% medium.com arabianbusiness.com. Luksuzne nekretnine često donose prinose u gornjim jednoznamenkastim vrijednostima: primjerice, luksuzni stanovi u Lusailu mogu ostvariti 7–9% prinosa od najma, posebno veće jedinice namijenjene izvršnim najmoprimcima omniacapitalgroup.com. Kratkoročni najam na atraktivnim lokacijama poput The Pearl također je unosan – potaknut turističkim procvatom nakon Svjetskog prvenstva (preko 5 milijuna posjetitelja u 2024.) i događajima poput Formule 1, turistički najam na The Pearl može vlasnicima donijeti 8–10% prinosa ako iznajmljuju posjetiteljima omniacapitalgroup.com. Ove razine prinosa nadmašuju mnoge regionalne tržišta (za usporedbu, prinosi u elitnim dijelovima Dubaija su oko 6% omniacapitalgroup.com), zahvaljujući katarskom režimu bez poreza na prihod od najma i relativnoj pristupačnosti nekretnina u odnosu na najamninu koju ostvaruju omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com.
Određene četvrti ilustriraju varijacije u uspješnosti najma. Prema promatračima tržišta, luksuzne četvrti poput West Baya i The Pearla održavaju visoku popunjenost i premium najamnine, dok su srednjerazredna područja zabilježila veću osjetljivost najmoprimaca na cijene. U prvom tromjesečju 2025. najjača aktivnost iznajmljivanja stanova zabilježena je u Al Wukairu, Al Mashafu i Al Thumami – predgrađima na rubu Dohe poznatim po obilju novih stanova i pristupačnijim najamninama medium.com. Ovo sugerira da se mnogi najmoprimci (uključujući obitelji i iseljenike sa srednjim primanjima) sele malo izvan središta grada kako bi pronašli bolju vrijednost. Za najam vila, potražnja je bila koncentrirana u područjima poput Al Soudana, Azizije i Old Ghanima u Dohi consultancy-me.com – etabliranim stambenim četvrtima popularnim među lokalnim Katarcima i dugoročnim iseljenicima zbog veće ponude vila i osjećaja zajednice. U međuvremenu, neke tradicionalno skupe četvrti za iseljenike zabilježile su blagi pad najamnina (npr. najamnine za stanove u četvrti Al Sadd pale su za oko 2% na kvartalnoj razini) jer nova ponuda nudi alternative medium.com. Promet najmoprimaca (churn) se smanjio početkom 2025., s više najmoprimaca koji obnavljaju ugovore: novi najmovi činili su 82% ukupnog broja u prvom tromjesečju, u odnosu na 95% krajem 2024. medium.com, što ukazuje na nešto manji broj preseljenja. Sve u svemu, tržište najma u Dohi je dobro opskrbljeno i stabilno, s najmoprimcima koji imaju koristi od konkurentnih opcija i najmodavcima koji se fokusiraju na optimizaciju prinosa umjesto agresivnog povećanja najamnina.
(Tablica: Cijene stambenih nekretnina i najamnine u Dohi, Q1 2025)
| Segment | Prosječna prodajna cijena | Medijanska najamnina | Bruto prinos |
|---|---|---|---|
| Stanovi | QAR 10,420 po m² consultancy-me.com | QAR 6,000 / mjesec consultancy-me.com | ~8,4% arabianbusiness.com |
| Vile | QAR 5,500 po m² consultancy-me.com | QAR 11,000 / mjesec consultancy-me.com | ~4,6% arabianbusiness.com |
| Svi smještaji | Indeks cijena: 96,5 arabianbusiness.com | QAR 8,500 / mjesec medium.com | ~5,9% arabianbusiness.com |
Izvori: ValuStrat izvješće o tržištu za Q1 2025.; Sažetak Consultancy-me.
Kao što tablica pokazuje, stanovi trenutno nude znatno veće prinose od najma nego vile – gotovo 8,4% bruto, što odražava snažnu potražnju za najmom stanova u odnosu na njihove relativno umjerene cijene. Vile, iako u prosjeku postižu dvostruko veću najamninu od stanova, imaju proporcionalno više cijene što smanjuje prinos na srednjih 4%. Ukupni stambeni prinos od ~6% je konkurentan i naglašava zašto interes investitora (posebno iz inozemstva) raste na katarskom tržištu najma. Bez poreza na nekretnine, bez poreza na prihod od najma i s novim pogodnostima boravka za investitore u nekretnine, katarski neto prinosi su još privlačniji – investitori mogu zadržati 100% prihoda od najma, što je ~20–30% bolja neto zarada u usporedbi s oporezivim tržištima poput Londona ili New Yorka omniacapitalgroup.com.Luksuzni i premium segment
Segment luksuznih nekretnina u Dohi dobiva na zamahu u 2025., potaknut interesom globalnih investitora i pojavom Katara kao regionalnog središta bogatstva. Prodaja vrhunskih rezidencija iznosila je oko 3,2 milijarde USD u 2024., a taj zamah nastavlja se i u 2025. uz snažnu potražnju za luksuznim nekretninama arabianbusiness.com arabianbusiness.com. Posebno su traženi luksuzni projekti na obali. U 2024. godini, stanovi na obali u Dohi u prosjeku su postizali oko 12.625 QAR po m², što je znatno iznad gradskog prosjeka arabianbusiness.com. U elitnim četvrtima poput Qanat Quartier (četvrt inspirirana Venecijom u The Pearl), prodajne cijene dosezale su 13.977 QAR po m², dok su stanovi u The Waterfront (primorski bulevar u Lusailu) dosegnuli 14.300 QAR po m², najviše na tržištu arabianbusiness.com. Marina District u Lusailu (sa svojim blistavim novim tornjevima) također je postigao prosječno ~13.600 QAR po m² arabianbusiness.com. Za usporedbu, Porto Arabia i drugi dijelovi The Pearl-a bilježili su transakcije oko 11.800 QAR po m² arabianbusiness.com – što je i dalje oko 15% iznad prosjeka za stanove u Dohi, što odražava premiju za brendirani, život na obali. Što se tiče vila, najskuplje četvrti za zemljišta i vile uključuju Abu Hamour (8.587 QAR po m²), Al Thumama (7.500 QAR) i Al Kheesa (7.000 QAR) arabianbusiness.com – ova područja, iako nisu na vodi, popularna su među bogatim lokalnim stanovništvom za vile na velikim parcelama.
Luksuzne nekretnine u Kataru nude ne samo prestiž, već i snažan financijski povrat. Prinosi od najma u luksuznom segmentu obično iznose 7–9%, nadmašujući usporedive vrhunske tržišta u GCC regiji omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com. Na primjer, luksuzni najmovi u Lusailu (npr. u visokim zgradama Lusail Marine) donose prinos do 9%, pri čemu luksuzni trosobni stan može ostvariti najamninu od 120.000–160.000 QAR godišnje omniacapitalgroup.com (~33.000–44.000 USD/godina). Vrhunske jedinice na The Pearl također mogu ostvariti prinos od oko 8%. Ovi snažni prinosi, u kombinaciji s poreznim oslobođenjem u Kataru, znače da imućni investitori mogu ostvariti neto povrate koji nadmašuju one u Dubaiju ili Abu Dhabiju omniacapitalgroup.com. Izgledi za kapitalnu dobit također su obećavajući – analitičari predviđaju da bi vrijednosti luksuznih nekretnina u Kataru mogle bilježiti rast cijena od 8–12% godišnje u srednjem roku kako tržište sazrijeva omniacapitalgroup.com. Ovaj rast podupire ograničena ponuda zaista vrhunskih nekretnina i rastući međunarodni interes. Istraživanje Knight Franka identificira Dohu kao rastuće “središte bogatstva” u Zaljevu, zahvaljujući sigurnosti, visokoj kvaliteti života i novim priljevima bogatstva (katarske politike i stabilnost privlače osobe s velikim neto bogatstvom) arabianbusiness.com arabianbusiness.com.Značajan trend je širenje brendiranih luksuznih rezidencija. Poznati brendovi (modni dizajneri, lanci luksuznih hotela, pa čak i Trump brend) posuđuju svoja imena projektima u Dohi, koji zauzvrat postižu 15–30% višu cijenu u odnosu na nebrendirane ekvivalente omniacapitalgroup.com. Na primjer, partnerstvo Dar Globala donosi vile koje je dizajnirao Elie Saab u Dohu, a ovakve brendirane kuće obično se prodaju po znatno višim cijenama zbog svog dizajna, usluga i prestiža omniacapitalgroup.com. Slično tome, rezidencije s brendom Four Seasons i Ritz-Carlton ušle su na tržište, ciljajući na ultra-bogate kupce. Ova ulaganja usklađena su s katarskim nastojanjima da ponudi jedinstvene, svjetske stambene proizvode koji ga razlikuju od većih tržišta. Luksuzni segment također ima koristi od novih katarskih poticaja za stalni boravak za investitore u nekretnine – imućni kupci koji ulože 7,3 milijuna QAR+ (≈2 milijuna USD) u nekretnine imaju pravo na 10-godišnji obnovljivi boravak omniacapitalgroup.com. Prema podacima vlade, više od 5.000 “Zlatnih viza” ove vrste izdano je samo u Lusailu i Qetaifanu do 2024. godine omniacapitalgroup.com, što pokazuje da globalna elita zaista ulaže u katarske luksuzne projekte.
Općenito, luksuzne nekretnine u Dohi doživljavaju procvat: potaknute višim prinosima, prestižnim projektima i poticajnim politikama, sve se više smatraju posebnom investicijskom klasom. Katarsko tržište luksuza još je uvijek manje od dubajskog premium sektora, ali njegova relativna pristupačnost (stanovi na obali za oko 3.500 USD/m² naspram oko 10.000 USD u premium dijelu Dubaija) i visoka kvaliteta daju mu prostor za rast. Kao dokaz povjerenja, ultra-luksuzni projekti napreduju – npr. Rosewood Doha (hotel s pet zvjezdica i rezidencije) otvoren je u Lusailu, a druge globalne luksuzne hotelske rezidencije su u pripremi, računajući na stalnu potražnju menadžera i milijunaša uoči događaja poput Azijskih igara 2030. Ako Katar nastavi ovim razvojnim putem, luksuzni segment je spreman za procvat, balansirajući ekskluzivnost s jakim prinosima za investitore.
Tržište komercijalnih nekretnina (uredi i maloprodaja)
Sektor poslovnih nekretnina u Dohi u 2025. godini priča je o dva trenda: otpornom potražnjom za vrhunskim prostorom potaknutom širenjem vlade i korporacija, nasuprot rastućoj ponudi koja ublažava najamnine u nekim područjima. Na strani tržišta uredskih prostora, Katar je ove godine uveo novi indeks najma ureda, koji je pokazao da je u Q1 2025. iznosio 97,4 boda (baza Q1 2021=100), što je pad od 1,5% kvartalno i 2,6% godišnje, što ukazuje na blagi pad najamnina u protekloj godini medium.com. Prosječne najamnine za urede na nacionalnoj razini iznose oko 95 QAR po m² mjesečno (~26 USD/m²/mj) medium.com. Uredi A klase (najkvalitetnije zgrade u područjima poput West Baya i Lusaila) postižu oko 116 QAR po m²/mj, iako je i ovaj segment zabilježio pad najamnina od oko 1,8% početkom 2025. zbog nove ponude medium.com. Uredi B/C klase u prosjeku iznose oko 67 QAR po m²/mj, uglavnom stabilno, ali uz pad od oko 1,9% godišnje consultancy-me.com. West Bay ostaje najskuplja uredska četvrt – vrhunske zgrade tamo postižu 105 QAR/m² mjesečno (najviše u Dohi) arabianbusiness.com – a slijedi ga Marina District u Lusailu s oko 97 QAR. Ove vrhunske lokacije privlače najeminentnije zakupce iz financija, tehnologije i profesionalnih usluga arabianbusiness.com. Na primjer, vlada i državna poduzeća potpisali su velike ugovore o zakupu u 2024.–2025.: ministarstva i QatarEnergy su preuzeli velike prostore, a preseljenje sjedišta Qatar Airwaysa u Msheireb Downtown dodatno će pojačati popunjenost vrhunskih prostora arabianbusiness.com. Kao rezultat toga, iako su ukupne najamnine za urede blago pale, trend prelaska na kvalitetu znači da je popunjenost A klase visoka i da vlasnici nude umjerene poticaje u starijim zgradama kako bi zadržali zakupce.
Lanac uredskog prostora za urede je značajan. Samo u prvom tromjesečju 2025. isporučeno je oko 60.000 m² novog uredskog GLA – posebno Marina 31 Tower u Lusailu i Corniche Park Towers u West Bayu – čime je ukupna zaliha uredskog prostora u Dohi premašila 7,3 milijuna m² arabianbusiness.com consultancy-me.com. Ovaj porast novog prostora doprinosi blagom popuštanju najamnina, jer nadmašuje kratkoročni rast potražnje. Međutim, vladine politike aktivno potiču apsorpciju: katarski napori na pojednostavljenju pokretanja poslovanja za strane ulagače rezultiraju većim brojem registracija tvrtki, čime se povećava potražnja za uredima medium.com. Dodatno, javni sektor ostaje ključni zakupac – 2024. je donijela val novih najmova od strane državnih agencija, što pomaže popuniti nove projekte arabianbusiness.com. U budućnosti, kako Katar ekonomski diverzificira (npr. širenje financijskog centra i tehnološkog sektora), očekuje se rast potražnje za uredima, ali s više od 7 milijuna m² već u zalihama, rast najamnina vjerojatno će biti ograničen u bliskoj budućnosti. Savills procjenjuje tipične prinose od ulaganja u urede u West Bayu na oko 6–7%, što je relativno visoko za regiju omniacapitalgroup.com. Stoga, za ulagače, tržište uredskih prostora u Dohi nudi stabilan prihod, iako bez snažnog rasta najamnina dok se višak ponude ne apsorbira.
U segmentu maloprodajnih nekretnina, rezultati su mješoviti između trgovačkih centara i uličnih trgovina. Katar je snažno ulagao u razvoj maloprodaje kao dio svoje turističke strategije – zemlja sada ima oko 2,5 milijuna m² maloprodajnog GLA nakon nedavnog otvaranja Centro Mall i Doha Outlet Village consultancy-me.com. Najamnine za trgovačke centre su snažne, u prosjeku oko 182,5 QAR po m² mjesečno u velikim trgovačkim centrima Dohe consultancy-me.com. Trgovački centri uživaju visoku popunjenost zahvaljujući snažnoj potrošnji potrošača (maloprodajnu prodaju podupiru događaji poput godišnjeg Shop Qatar festivala i sve veći priljev turista). Nasuprot tome, stariji ulični maloprodajni prostori u gradu bilježe pad najamnina – npr. trgovine u područjima Al Sadd i Old Airport zabilježile su pad najamnina od oko 10% nedavno, kako se kupovna aktivnost seli u trgovačke centre i nove četvrti consultancy-me.com. Općenito, maloprodajne nekretnine su stabilne s pozitivnim izgledima: katarsko maloprodajno tržište pozicionirano je kao regionalno trgovačko središte, a istraživanja pokazuju da je 79% stanovnika GCC-a zainteresirano posjetiti Katar radi maloprodajnog turizma arabianbusiness.com. Dodavanje gotovo 900 tisuća m² luksuznog maloprodajnog prostora od 2011. već je podiglo profil Dohe arabianbusiness.com. Prinosi na maloprodajne nekretnine mogu biti visoki (do 8% za najbolje nekretnine) omniacapitalgroup.com, ali uspjeh će ovisiti o lokaciji i konceptu. Od 2025. godine, razvojni ciklus maloprodajnih nekretnina se malo usporio kako bi potražnja sustigla ponudu, ali nadolazeće atrakcije (npr. potpuno otvaranje Vendôme Mall u Lusailu i zabavni sadržaji u Qetaifanu) dodatno će ojačati katarski sektor maloprodajnih i zabavnih nekretnina.Segment industrijskih i logističkih nekretnina, iako nije toliko u fokusu javnosti, bilježi ohrabrujući rast. Zahvaljujući širenju slobodnih zona i logističkog sektora, najamnine za skladišta su blago porasle – u prvom tromjesečju 2025. najamnine za skladišta na sobnoj temperaturi porasle su za oko 2,8%, a za rashladna skladišta za 3,6% medium.com. Posebni logistički parkovi u Kataru (npr. slobodna zona Ras Bufontas blizu aerodroma i Umm Alhoul blizu luke) privlače tvrtke i održavaju visoku popunjenost industrijskih prostora. Prinosi u industrijskom sektoru su atraktivni, oko 7% omniacapitalgroup.com, što je u skladu s katarskom strategijom da postane regionalno logističko središte. Vladin infrastrukturni projekt vrijedan više od 200 milijardi dolara uključuje nove lučke objekte i ceste, što dodatno povećava atraktivnost modernih skladišta. S nadolazećom ekspanzijom plinskog polja North Field i povezanim industrijskim projektima, očekuje se da će potražnja za industrijskim nekretninama ostati stabilna. Dakle, u segmentima uredskih, maloprodajnih i industrijskih prostora, komercijalne nekretnine Katara u 2025. karakteriziraju stabilni temelji: blagi višak ponude uredskih prostora, snažna potražnja povezana s državom, uspješna moderna maloprodaja i rast logistike – sve to poduprto snažnim državnim ulaganjima u ekonomsku diversifikaciju.
Dinamika ponude i potražnje & pokretači tržišta
Pokretači potražnje na katarskom tržištu nekretnina ostaju snažni u 2025., čak i dok se višak ponude iz razdoblja građevinskog booma prije 2022. još uvijek razrješava. Jedan od glavnih pokretača je rast stanovništva. Katarsko stanovništvo od oko 3 milijuna (oko 75% su stranci) raste otprilike 1,5% godišnje, što svake godine donosi tisuće novih tražitelja smještaja omniacapitalgroup.com globalpropertyguide.com. Važno je napomenuti da oko 82% stanovnika živi u općinama Doha i Al Rayyan globalpropertyguide.com, što održava potražnju usmjerenom na glavni gradski prostor. Rast stanovništva potiče katarsko gospodarstvo u ekspanziji – projekt North Field LNG expansion i druge inicijative dovode strane stručnjake i radnike kojima je potreban smještaj. Drugi pokretač je rastući turizam i događanja, što povećava potražnju za određenim podsektorima nekretnina (hoteli, kratkoročni najam, maloprodaja). Broj međunarodnih posjetitelja skočio je 25% u 2024. na više od 5 milijuna arabianbusiness.com, zahvaljujući novim atrakcijama (Lusail Boulevard, muzeji), velikim sportskim događajima (Formula 1, ATP tenis) i liberaliziranim viznim politikama Katara. Svjetsko prvenstvo u nogometu 2022. bilo je vrhunac koji je Katar stavio na svjetsku kartu; nakon toga je došlo do pada privremene potražnje, ali Katar je nastavio s nizom događanja kako bi održao interes. Gledajući unaprijed, Azijske igre 2030. u Dohi očekuju se da privuku 2 milijuna posjetitelja i već potiču ulaganja u smještajne kapacitete – prinosi od kratkoročnog najma mogli bi skočiti na 8–10% tijekom tog događaja omniacapitalgroup.com. World Travel & Tourism Council predviđa da će katarski turistički sektor narasti na 135 milijardi QAR do 2034. (sa 81 milijarde QAR u 2023.) arabianbusiness.com, što ukazuje na dugoročnu strategiju da turizam i ugostiteljstvo postanu temelj potražnje (12–13% BDP-a) arabianbusiness.com.
Na strani ponude, građevinski procvat u Kataru oko Svjetskog prvenstva doveo je do naglog povećanja zaliha koje se sada uravnotežuju. Od 2012. do 2015., uoči Svjetskog prvenstva, razvoj nekretnina bio je užurban – indeks cijena kuća rastao je dvoznamenkastim postotcima godišnje tih godina globalpropertyguide.com. To je kulminiralo prekomjernom ponudom, osobito stanova, do završetka Svjetskog prvenstva 2022. Kao što je spomenuto, Katar trenutno ima procijenjeni višak od ~80.000 stambenih jedinica iznad ravnoteže globalpropertyguide.com. Većinom su to stanovi srednjeg segmenta koji su izgrađeni u očekivanju najma za Svjetsko prvenstvo ili budućeg rasta. Tijekom 2023.-2024. ovaj višak ponude uzrokovao je pad najamnina i cijena (cijene kuća pale su za oko 2,4% u 2024. globalpropertyguide.com). Međutim, 2025. označava prekretnicu gdje rast potražnje počinje sustizati ponudu. Vladino kontrolirano puštanje nove zemlje i fazno provođenje projekata ublažava rizik od prekomjerne ponude – primjerice, preostalih 10.000 jedinica u Lusailu isporučuje se u fazama kako bi se izbjeglo preplavljivanje tržišta omniacapitalgroup.com. ValuStrat je predvidio 6.000–7.200 novih jedinica u 2025., što je podnošljiv dodatak (~1,5% postojećeg fonda) globalpropertyguide.com medium.com. Štoviše, developeri se okreću diferenciranim proizvodima (npr. većim gradskim kućama, mješovitim zajednicama i projektima pametnih gradova) koji ciljaju na neispunjene niše umjesto da jednostavno dodaju još istih stanova mordorintelligence.com.Vladina politika također je ključni pokretač tržišta na strani potražnje i ponude. Uvođenje dugoročnih boravišnih viza za investitore u nekretnine (prvi put uvedene 2018. i proširene 2020.) značajno je povećalo inozemnu potražnju globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Omogućavanjem vlasništva nad nekretninama strancima u 25 određenih zona i dodjeljivanjem prava na boravak za ulaganja veća od 730.000 QAR (~200.000 USD), Katar je otvorio novi segment kupaca globalpropertyguide.com mordorintelligence.com. Ova promjena politike, zajedno s okončanjem regionalne blokade 2021., dovela je do primjetnog porasta aktivnosti na tržištu nekretnina nakon 2021. godine globalpropertyguide.com. Drugi pokretač je državna potrošnja i projekti Vizije 2030 – državna ulaganja u infrastrukturu (luke, metro, ceste) ne samo da otvaraju radna mjesta u građevinarstvu (što povećava potražnju za stanovanjem), već i otvaraju nova područja za razvoj (npr. nove metro stanice čine predgrađa pristupačnijima, skraćujući vrijeme putovanja na posao za ~20% nakon potpune ekspanzije omniacapitalgroup.com, čime se povećava privlačnost nekretnina u predgrađima). Dodatno, dostupnost hipotekarnih kredita se poboljšala: banke, potaknute od strane Središnje banke Katara, uvele su više opcija financiranja stanovanja, uključujući i za strance. Hipotekarne reforme u 2024. navodno su povećale potražnju za kupnjom nekretnina od strane iseljenika za ~15% omniacapitalgroup.com. Za državljane, državni program hipotekarnih kredita nudi niske kamatne stope Kataranima koji kupuju svoju prvu nekretninu mordorintelligence.com, potičući potražnju krajnjih korisnika, osobito u novim predgrađima.U sažetku, jednadžba ponude i potražnje na tržištu nekretnina Katara u 2025. godini obilježena je time što rastući pokretači potražnje (stanovništvo, turizam, interes investitora) postupno apsorbiraju naslijeđenu prekomjernu ponudu. Dosadašnja otpornost tržišta – koje je ostalo uglavnom stabilno unatoč desecima tisuća praznih jedinica – sugerira da mjere politike i gospodarski rast učinkovito podupiru apsorpciju. Međutim, prekomjerna ponuda u određenim segmentima (npr. stanovi srednje klase u Lusailu/West Bayu) vjerojatno će i dalje vršiti pritisak na cijene i najamnine u kratkom roku mordorintelligence.com. Zbog toga se mnogi developeri sada usmjeravaju na premium projekte i nove niše potražnje. Potražnja je sve selektivnija: visokokvalitetni, dobro locirani projekti brzo se iznajmljuju/prodaju (npr. jedinice uz obalu prodaju se 75% brže od prosječnih jedinica omniacapitalgroup.com), dok generičke jedinice imaju dulja razdoblja praznine. U budućnosti će održavanje potražnje također ovisiti o sposobnosti Katara da nastavi privlačiti strane tvrtke i talente – područja u kojima će mu politička stabilnost, visoka sigurnost i rastući kulturni profil (muzeji, sportski događaji, obrazovni centri) biti prednost. Ako se trenutni trendovi nastave, višak ponude trebao bi biti postupno apsorbiran do 2030. godine, osobito kako Katar bude domaćin sve više globalnih događanja i potencijalno dodatno poveća broj stanovnika u skladu s ciljevima gospodarske diversifikacije.
Vladine politike i inicijative Vizije 2030
Vlada Katara je provela progresivne politike u sektoru nekretnina i pokrenula ambiciozne inicijative u sklopu Qatar National Vision 2030, koje zajedno preoblikuju tržište nekretnina. Temeljna politika je liberalizacija zakona o stranom vlasništvu. Godine 2018. Katar je donio Zakon br. 16, kojim je broj lokacija na kojima stranci mogu u potpunosti posjedovati nekretnine povećan s 3 na 10 zona slobodnog vlasništva (uključujući prestižne četvrti poput The Pearl-Qatar, West Bay Lagoon, Al Qassar, Al Dafna, Lusail itd.) globalpropertyguide.com. Također je otvoreno dodatnih 16 zona za 99-godišnji zakup za strance, što ukupno čini 25 označenih investicijskih područja omniacapitalgroup.com globalpropertyguide.com. Zatim je u listopadu 2020. Katar uveo dvostupanjski program investicijskog boravka: stranci koji kupe nekretninu vrijednu više od QAR 3.65 milijuna (1 milijun USD) imaju pravo na stalni boravak (s pogodnostima poput zdravstvene zaštite i obrazovanja), dok oni koji ulože više od QAR 730,000 (200.000 USD) ispunjavaju uvjete za obnovljive boravišne dozvole za sebe i svoje obitelji globalpropertyguide.com. Ovi poticaji su promijenili pravila igre – sada je više od 10.000 nekretnina u stranom vlasništvu u Kataru omniacapitalgroup.com, a tisuće investitora dobile su boravišne dozvole, osobito u novim projektima poput Lusaila i Qetaifan Islanda (koji je sam izdao više od 5.000 investitorskih viza do 2024.) omniacapitalgroup.com. Kao rezultat toga, katarski sektor nekretnina privukao je svježi kapital i širu bazu kupaca, podržavajući obujam prodaje i apsorbirajući zalihe koje bi inače mogle ostati neprodane. Utjecaj na tržište je očit: priljev stranih kupaca pridonio je stabilizaciji cijena u 2022.-2023. i ponovnom rastu u 2025. globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Osim toga, strani rezidenti sada čine otprilike 75% stanovništva Katara globalpropertyguide.com, pa je usklađivanje zakona o vlasništvu s tom demografskom stvarnošću bilo ključno za održavanje potražnje za stanovanjem.Osim zakona o vlasništvu, vlada je pokrenula više inicijativa Vizija 2030 koje utječu na nekretnine. Katar Nacionalna Vizija 2030, pokrenuta 2008. i ojačana kasnijim Nacionalnim razvojnim strategijama, sveobuhvatan je plan za diverzifikaciju gospodarstva i poboljšanje kvalitete života. U okviru tog plana, Katar je uložio procijenjenih 200–330 milijardi USD u infrastrukturu i razvoj nekretnina od kasnih 2000-ih arabianbusiness.com omniacapitalgroup.com. Ključni projekti uključuju Lusail City glavni razvoj (45 milijardi USD), Msheireb Downtown (QAR 20 milijardi za obnovu starog Dohe), nacionalni Metro sustav (~36 milijardi USD, tri linije otvorene 2019., s proširenjima u tijeku) arabianbusiness.com, proširenje Međunarodne zračne luke Hamad (na kapacitet od 70+ milijuna putnika, trošak ~16 milijardi USD) arabianbusiness.com, nove stadione i sportske komplekse, te brojne nadogradnje autocesta i komunalne infrastrukture. Ovi projekti izravno potiču građevinski i komercijalni sektor nekretnina (npr. novi trgovački centri, hoteli oko metro stanica, uredi blizu prometnih čvorišta), a neizravno povećavaju vrijednost nekretnina poboljšanjem povezanosti i usluga. Na primjer, nadolazeća proširenja Metroa do 2027. predviđa se da će skratiti vrijeme putovanja na posao za 20%, što bi moglo povećati vrijednost prigradskih nekretnina za procijenjenih 3% zbog bolje dostupnosti omniacapitalgroup.com.
Još jedan stup Vizije 2030 je održivi razvoj, što je dovelo do inicijativa za zelenu gradnju. Katar se sada može pohvaliti s 115 projekata s LEED certifikatom ukupne površine 22,6 milijuna četvornih stopa, što je jedna od najvećih koncentracija zelenih zgrada izvan SAD-a arabianbusiness.com. Čak je stvoren i vlastiti GSAS (Gulf Sustainability Assessment System) certifikat, s više od 1.400 certificiranih zgrada, kako bi se osiguralo da su novi projekti prilagođeni lokalnoj klimi arabianbusiness.com. Ova usmjerenost na održivost vidljiva je u projektima poput Msheireb Downtowna (jednog od najvećih svjetskih klastera LEED zgrada) arabianbusiness.com. Za investitore u nekretnine, ovaj trend signalizira prelazak na visokokvalitetne, energetski učinkovite nekretnine koje mogu ostvariti 5% više najamnine od nezelenih zgrada omniacapitalgroup.com. Katarovo vodstvo u zelenoj gradnji poboljšava njegovu globalnu sliku i usklađuje se s ciljem Vizije 2030 o očuvanju okoliša uz gospodarski rast.
Vlada je također pokrenula inicijative za osiguranje stabilnosti i transparentnosti tržišta. Osnovano je regulatorno tijelo za nekretnine (RERA) koje nadzire sektor, a Ministarstvo pravosuđa stvorilo je jedinstveni online portal za vlasništvo nekretnina od strane stranaca, s popisom odobrenih područja i procedura globalpropertyguide.com. Takvi koraci pojednostavljuju ulaganja i povećavaju povjerenje. Dodatno, katarski pravni okvir investitorima nudi sigurnost: nema poreza na nekretnine, nema PDV-a na transakcije nekretninama i nema poreza na kapitalnu dobit pri prodaji omniacapitalgroup.com. Ovakav porezno povoljan režim je namjerna politika za privlačenje globalnih investitora – učinkovito im daje 20–30% troškovne prednosti u odnosu na kupnju u oporezivanim jurisdikcijama omniacapitalgroup.com. Odsutnost godišnjeg poreza na nekretnine također smanjuje troškove držanja, potičući dugoročna ulaganja.
Još jedna važna inicijativa je poticanje razvoja gospodarskih slobodnih zona i politika prijateljskih prema poslovanju. Katar je uspostavio zone poput Qatar Financial Centre (QFC) i Qatar Free Zones Authority (QFZA) koje nude poticaje za tvrtke (100% strano vlasništvo, nulti porez na dobit na određeno razdoblje itd.). To je dovelo do porasta broja multinacionalnih kompanija koje otvaraju urede u Dohi, što posljedično povećava potražnju za poslovnim nekretninama. Nedavne ministarske uredbe pojednostavile su komercijalnu registraciju i licenciranje za strane tvrtke medium.com, što je rezultiralo naglim porastom novih poslovnih licenci (+32% početkom 2025.) – pokazatelj više najmoprimaca za urede i moguće više stranih zaposlenika kojima je potrebno stanovanje arabianbusiness.com.
U sažetku, katarska vlada snažno je uključena u usmjeravanje tržišta nekretnina, koristeći i poticaje (boravišne dozvole, porezne olakšice, ulaganja u infrastrukturu) i restrikcije (regulacija, kontrola planiranja) kako bi ostvarila ciljeve Vizije 2030. Ove politike značajno su utjecale na tržište: potaknule su strane ulazne investicije (ciljajući 50 milijardi dolara ulaganja u nekretnine do 2030.) omniacapitalgroup.com, pomogle stabilizirati i modernizirati sektor nakon šoka blokade 2017. te pozicionirale Dohu kao privlačnu destinaciju za ulaganje u nekretnine u regiji. Usklađenost razvoja nekretnina s nacionalnim prioritetima – od organizacije globalnih događanja do poticanja novih industrija – sugerira da će sektor i dalje uživati snažnu podršku i nadzor vlade kroz ostatak desetljeća.
Investicijske prilike i rizici
Za investitore i tržišne analitičare, katarsko tržište nekretnina u Dohi predstavlja kombinaciju visokoprofitnih prilika i određenih rizika kojima treba upravljati. S obzirom na prilike, prinosi od najma posebno se ističu. Kao što je ranije navedeno, prosječni prinosi na stambene nekretnine iznose oko 6%, dok prinosi od 7–9% u luksuznim apartmanima i do 8–10% u scenarijima kratkoročnog najma omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com. Ovi prinosi su među najboljima u Zaljevskoj regiji – znatno viši od glavnih prinosa u Dubaiju (~5–6%) omniacapitalgroup.com – što Dohu čini privlačnom za investitore usmjerene na prihod. Dodatno, Katar ne nameće poreze na prihod od najma ili kapitalnu dobit omniacapitalgroup.com, što znači da investitori zadržavaju sav taj prinos, značajnu prednost koja efektivno povećava neto povrat za 20-30% u odnosu na oporezovana tržišta omniacapitalgroup.com. Još jedna prilika je potencijal za aprecijaciju kapitala: nakon dugotrajnog pada, cijene nekretnina u Kataru su relativno podcijenjene, a s obzirom na to da se tržište sada oporavlja, postoji prostor za rast. Analitičari predviđaju 8–12% godišnjeg rasta kapitala u glavnim segmentima u narednih nekoliko godina omniacapitalgroup.com. Kombinacija rasta cijena i snažnih najamnina mogla bi donijeti dvoznamenkaste ukupne prinose. Nadalje, katarska valuta (rijal) vezana je uz američki dolar, što pruža valutnu stabilnost za međunarodne investitore.Strateške investicijske vruće točke nude ciljane prilike. Lusail City, na primjer, je najbolji izbor s 45 milijardi dolara vrijednim razvojem u tijeku – očekuje se da će njezine nove četvrti (Marina, Fox Hills, Energy City) rasti na vrijednosti kako se grad bude popunjavao omniacapitalgroup.com. Rani investitori u stambene projekte u Lusailu mogli bi ostvariti i prinos i rast vrijednosti kako područje sazrijeva u novi centar grada. Slično, Qetaifan Island North pozicionira se kao luksuzna destinacija za odmor (tematski park, plaže, luksuzni hoteli); predviđena popunjenost je 85%+ a brendirane rezidencije tamo očekuju prinos od ~8% omniacapitalgroup.com. Još jedna prilika nalazi se u Pearl-Qatar i West Bay – ove etablirane četvrti za iseljenike nude stabilnu potražnju za najmom (npr. Porto Arabia u The Pearl donosi prinos od ~8% i ima 2 milijuna godišnjih posjetitelja što povećava izglede za najam) omniacapitalgroup.com. Za investitore sklonije riziku, nova područja poput Al Wakrah (brzorastući grad južno od Dohe) ističu se rastom srednjeg segmenta stanovanja (~6% rasta cijena nedavno) omniacapitalgroup.com – kako se infrastruktura širi, takva područja mogla bi doživjeti iznadprosječan rast vrijednosti. U komercijalnom sektoru, West Bay tržište uredskih prostora s više od 500 multinacionalnih kompanija pruža pouzdan prihod (prinos 6–7%) omniacapitalgroup.com, a logističke/industrijske nekretnine u slobodnim zonama donose prinos od ~7% i mogu profitirati od logističkih ambicija Katara omniacapitalgroup.com. Nišne kategorije poput brendiranih rezidencija i zelenih zgrada također nude priliku za premiju: luksuzne brendirane jedinice postižu 15–30% višu preprodajnu vrijednost omniacapitalgroup.com, a certificirane zelene zgrade ostvaruju ~5% višu najamninu i vjerojatno su otpornije na buduće regulatorne promjene omniacapitalgroup.com.
Unatoč tim prilikama, investitori moraju odvagnuti nekoliko rizika i izazova. Najveći rizik na katarskom tržištu nekretnina je prevelika ponuda, osobito u određenim sektorima. Naslijeđe intenzivne izgradnje za Svjetsko prvenstvo znači da tržište još uvijek ima desetke tisuća praznih jedinica. Na primjer, samo Lusail ima u planu 10.000 nadolazećih jedinica koje, ako budu isporučene prebrzo, mogu ograničiti rast cijena na ~10% unatoč snažnoj potražnji omniacapitalgroup.com. Višak sličnih stanova može vršiti pritisak na najamnine i preprodajne vrijednosti, produžujući vrijeme potrebno za ostvarenje rasta vrijednosti. Ovaj rizik se ublažava faznim lansiranjem projekata i visokim stopama isporuke (razvijači poput Qatari Diar dovršavaju projekte metodično, s ponosom ističući 98% isporuke na vrijeme) omniacapitalgroup.com, kao i prirodnom apsorpcijom kroz rast stanovništva (1,5% godišnje pomaže popuniti jedinice) omniacapitalgroup.com. Ipak, investitori bi trebali biti selektivni oko toga kojim projektima i razvijačima vjerovati – držanje provjerenih razvijača s dokazanim rezultatima (npr. Msheireb Properties, Qatari Diar, međunarodne tvrtke poput Dar Global) smanjuje rizik od kašnjenja ili problema s kvalitetom.
Drugi rizik je vanjski tržišni i geopolitički pritisak. Iako je Katar politički stabilan iznutra, regionalna geopolitika može utjecati na raspoloženje investitora. Blokada susjednih zemalja od 2017. do 2021. pokazala je da iznenadni diplomatski sukobi mogu naštetiti gospodarstvu i tržištu nekretnina. Iako je ta blokada završila, jedinstvena vanjska politika Katara znači da bi napetosti mogle ponovno izbiti. Međutim, neutralna diplomacija Katara i ogromne financijske rezerve čine ga otpornim – Fitch navodi njegov ‘AA’ kreditni rejting i upravljiv omjer duga i BDP-a (~45%) što pomaže u prevladavanju kriza omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com. Dodatno, globalni ekonomski uvjeti predstavljaju rizik: ako međunarodne cijene nafte i plina znatno padnu, katarski proračun i zapošljavanje stranaca mogli bi biti pogođeni, što bi ublažilo potražnju za nekretninama. Također, globalni trend rasta kamatnih stopa (kao što se vidjelo 2022.–2023.) može smanjiti pristupačnost za kupce na hipoteku. Katar uglavnom posluje s gotovinskim kupnjama, ali dugotrajno okruženje visokih stopa moglo bi usporiti rast novog hipotekarnog tržišta.
Likvidnost tržišta i izlazna strategija također su važni čimbenici. U usporedbi s većim tržištima, nekretnine u Dohi mogu biti manje likvidne – broj kupaca je manji, pa prodaja nekretnina visoke vrijednosti može potrajati dulje. Ipak, likvidnost se poboljšava: nekretnine na obali i unikatne nekretnine prodaju se brže (izvještaji sugeriraju da se jedinice na obali prodaju 75% brže od prosjeka jer je interes investitora velik) omniacapitalgroup.com. Uključivanje etabliranih brokerskih mreža i priprema na nešto dulje razdoblje držanja nekretnine je razborito. Osim toga, investitori bi trebali planirati stabilnost valute (QAR je čvrsto vezan, ali treba biti oprezan kod konverzije ako se izlazi u valutu koja nije USD) i pravne aspekte (osigurati temeljitu provjeru vlasništva, posebno kod kupnje na leasing).
Regulatorne promjene predstavljaju još jedan mogući rizik. Iako Katar dosljedno otvara svoje tržište, svako povlačenje ili usporavanje politika koje pogoduju investitorima moglo bi utjecati na potražnju. Na primjer, ako bi vlada promijenila pravila o boravku putem ulaganja ili uvela poreze u budućnosti (trenutno nema naznaka za to – vlasti potvrđuju status bez poreza omniacapitalgroup.com), to bi moglo promijeniti investicijsku računicu. Dobra vijest je da Katar pokazuje predanost stabilnim, investitorima naklonjenim politikama: izdano je više od 5.000 boravišnih dozvola za investitore i program se nastavlja, a dužnosnici naglašavaju da je porezni režim siguran kao dio privlačenja kapitala omniacapitalgroup.com.
Uzimajući sve ove čimbenike u obzir, mnogi analitičari zaključuju da potencijal rasta Katara nadmašuje rizike, osobito za dugoročne investitore. Ogromne financijske rezerve i razvojna agenda vlade djeluju kao oslonac tržištu nekretnina. Nadalje, napori na diverzifikaciji (širenje LNG-a, turizam, sport, ekonomija znanja) trebali bi postupno smanjiti ovisnost o jednom sektoru, pružajući stabilniju ekonomsku osnovu za nekretnine. Investitorima se savjetuje da usvoje srednjoročnu do dugoročnu perspektivu (5–10 godina) kako bi prebrodili kratkoročne viškove ponude ili globalne poremećaje, te da se fokusiraju na kvalitetnu imovinu na atraktivnim lokacijama koja najbolje zadržava vrijednost. Diverzifikacija unutar Katara – npr. kombinacija stambenih i komercijalnih nekretnina – također može ublažiti rizike specifične za pojedine segmente.
Izgledi i projekcije do 2030. godine
Gledajući unaprijed, izgledi za tržište nekretnina u Dohi do 2030. su oprezno optimistični, s očekivanim solidnim rastom, iako umjerenim tempom dok tržište u potpunosti ne apsorbira prošle viškove. Studije tržišta predviđaju da će se katarski sektor stambenih nekretnina (prema vrijednosti) proširiti s procijenjenih 13,45 milijardi USD u 2025. na 19,45 milijardi USD do 2030. mordorintelligence.com. To predstavlja složenu godišnju stopu rasta od ~7,15% mordorintelligence.com, što nadmašuje mnoga zrela tržišta. Ovaj rast će biti potaknut faktorima o kojima smo raspravljali: naslijeđe infrastrukture nakon Svjetskog prvenstva, liberalizacija stranog vlasništva, program boravka i nadolazeći katalizatori potražnje poput Azijskih igara 2030. mordorintelligence.com. Tržište komercijalnih nekretnina također će rasti, iako nešto sporije – prognoze predviđaju da će komercijalni sektor iznositi oko 33,1 milijardu USD u 2025. i porasti na oko 35,1 milijardu USD do 2030. (oko 6% CAGR) mordorintelligence.com. Unutar stambenog sektora, zanimljivo je da se očekuje da će luksuzni segment blago nadmašiti ostale (predviđen CAGR od oko 7,45% do 2030.) kako Katar nastavlja privlačiti imućne kupce mordorintelligence.com. Vile, koje su zaostajale za stanovima posljednjih godina, mogle bi doživjeti rast (oko 7,36% CAGR) kako sve više Katarana koristi stambene sheme i kako se obitelji iseljenika dugoročno nastanjuju mordorintelligence.com. Potražnja za najmom neće nestati – očekuje se da će veličina tržišta najma rasti najbrže (oko 8% godišnje) kao oblik potrošnje, što odražava mladu, promjenjivu populaciju Katara i moguće veći ulazak investitora u najam nekretnina mordorintelligence.com.
Što se tiče povijesnog konteksta koji utječe na ove projekcije, vrijedi napomenuti kako je tržište preokrenulo trend. Katarsko tržište nekretnina doživjelo je veliki kumulativni pad od ~26% u vrijednostima od 2016. do 2020. uslijed regionalnih nesuglasica i prevelike ponude globalpropertyguide.com. Reformama i pomirenjem došlo je do umjerenog oporavka: 2021.–2022. zabilježen je nominalni rast cijena od +7,4% (iako je zbog visoke inflacije realno došlo do blagog pada) globalpropertyguide.com. Godina 2023. bila je stabilna (+1,17%) globalpropertyguide.com, a 2024. je zabilježen blagi pad (-2,4%) globalpropertyguide.com. Sada rani podaci za 2025. pokazuju dvoznamenkasti godišnji rast cijena globalpropertyguide.com, što sugerira početak trajnijeg uzlaznog trenda kako tržište ulazi u novi ciklus rasta. Ipak, analitičari upozoravaju da tržište ostaje krhko u kratkom roku globalpropertyguide.com. Geopolitičke neizvjesnosti (npr. napetosti u regiji) i globalne ekonomske promjene mogu predstavljati prepreke. Stoga je konsenzus da će rast do 2030. biti postupan, ali ne i eksplozivan, osim u slučaju vanjskih šokova ili spekulativnih balona.Ključni pokretači do 2030. godine bit će provedba katarskih planova. Infrastruktura naslijeđena od Svjetskog prvenstva 2022. u potpunosti je izgrađena i sada donosi dugoročne koristi (metro, ceste, stadioni koji se prenamjenjuju). Sljedeći mega-događaj, Azijske igre Doha 2030, očekuje se da će potaknuti potražnju za kratkoročnim smještajem 2029.–2030. (sela za sportaše, medije, navijače), a planovi za naknadnu upotrebu tih objekata vjerojatno će dodati stambene kapacitete ili sadržaje za zajednicu omniacapitalgroup.com. Katarska turistička strategija cilja na oko 7 milijuna posjetitelja do 2030. godine, a s 5 milijuna ostvarenih u 2024., na dobrom je putu – više posjetitelja znači više hotela, apartmana s uslugom i moguće kupnje drugih domova od strane državljana GCC-a koji često putuju u Katar arabianbusiness.com. Nastavak ekonomske diversifikacije (ulaganja u neenergetske sektore poput financija, zdravstva, sporta, obrazovanja) trebao bi potaknuti otvaranje radnih mjesta, a time i formiranje kućanstava. Katar je također iskazao interes za kontrolirani rast stanovništva kako bi podržao razvoj – ako politike ostanu povoljne, mogli bismo vidjeti da mješavina stanovništva među iseljenicima uključuje više dugoročnih stanovnika (npr. kvalificirani profesionalci koji kupuju domove).
Na strani ponude do 2030. godine, postoje veliki projekti koje treba pratiti: Lusail City će nastaviti razvijati četvrti (planirano je da po završetku primi 250.000 ljudi), The Pearl će završiti preostale parcele (poput Giardino Village i Floresta Gardens), a novija područja poput općine Al Daayen (gdje se nalazi Lusail) trebala bi se najbrže širiti (8,2% prosječne godišnje stope rasta u nekretninskoj aktivnosti) mordorintelligence.com. Dodatno, područja otvorena zakonom o vlasništvu – poput Al Khor (obalni grad sat vremena sjeverno) i Al Wakrah (južno od Dohe) – mogla bi doživjeti više razvoja jer strani kupci sada mogu tamo ulagati, što bi ih potencijalno moglo pretvoriti u koridore rasta. Vladin fokus na razvoj orijentiran na javni prijevoz oko metro stanica mogao bi potaknuti izgradnju srednje visokih stambenih projekata u predgrađima koja su prije bila niske gustoće. Također bismo mogli vidjeti obnovu starijih četvrti u središnjoj Dohi kao dio urbane obnove (slično Msheirebu), što bi stvorilo novu ponudu, ali i unaprijedilo kvalitetu i vrijednost.
Važno je napomenuti da financijska sposobnost Katara za poticanje sektora nekretnina ostaje vrlo snažna. Uz visoke prihode od LNG-a koji se predviđaju do kasnih 2020-ih (zahvaljujući udvostručenju proizvodnje plina iz North Fielda do 2027.), država može nastaviti financirati infrastrukturu, pa čak i izravno podupirati sektor nekretnina (na primjer, kroz udjele Qatar Investment Authorityja u razvojnim tvrtkama ili putem stambenih shema). Ministarstvo trgovine i industrije postavilo je cilj za 50 milijardi dolara izravnih stranih ulaganja u nekretnine do 2030. omniacapitalgroup.com, što, ako se ostvari, znači velik priljev stranog kapitala u razvoj i kupnju nekretnina – što je pozitivan pokazatelj.
Zaključno, do 2030. možemo očekivati značajnu transformaciju obzora i urbanog prostora Dohe: Lusail bi trebao biti uglavnom dovršen, novi centri poput Msheireba i Education Cityja u potpunosti aktivni, a moguće i dodatni nasipi ili proširena područja (vlada je iznijela ideje o novim gradovima) u tijeku za sljedeću fazu. Cijene nekretnina vjerojatno će biti više nego danas (iako vjerojatno neće rasti ravnomjerno svake godine), s godišnjim rastom od srednjih jednoznamenkastih do niskih dvoznamenkastih postotaka, što će se akumulirati u značajan dobitak. Stope najma ovisit će o tome koliko će se dobro upravljati ponudom; s obzirom na trenutnu prekomjernu ponudu, najamnine bi mogle rasti samo umjereno u sljedećih nekoliko godina, ali bi mogle porasti kasnije kada se višak apsorbira, osobito u područjima s velikom potražnjom. Do 2030. katarsko tržište nekretnina trebalo bi biti zrelije, uravnoteženije i raznolikije – manje sklono naglim usponima i padovima kao u prošlom desetljeću, ali i dalje s konkurentnim prinosima zahvaljujući jedinstvenim prednostima zemlje (bogatstvo, stabilnost i okvir naklonjen ulagačima).
Izvori:
- ValuStrat Qatar Real Estate Market Review Q1 2025 medium.com medium.com medium.com medium.com
- Arabian Business – “Tržište nekretnina pokazuje stabilnost usprkos mješovitim rezultatima u Q1 2025.” arabianbusiness.com arabianbusiness.com; “Doha se pojavljuje kao središte bogatstva – Knight Frank” arabianbusiness.com arabianbusiness.com
- Consultancy-Me – “Tržište nekretnina ostalo je uglavnom stabilno u Q1 2025.” consultancy-me.com consultancy-me.com
- Global Property Guide – “Analiza tržišta stambenih nekretnina u Kataru 2025.” globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Omnia Capital – “Prognoza cijena nekretnina u Kataru 2025.” (izvještaj o tržišnoj inteligenciji) omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com
- Mordor Intelligence – Veličina i prognoza tržišta nekretnina u Kataru do 2030. mordorintelligence.com mordorintelligence.com (veličina tržišta i pokretači)
- Knight Frank Research (preko ArabianBusiness) – podaci o vrhunskim cijenama, turizmu i održivosti arabianbusiness.com arabianbusiness.com arabianbusiness.com.
