Immobilier commercial à Kuala Lumpur : essor ou déclin ? Ce que 2025 nous réserve

Le marché des bureaux et de l’immobilier commercial de Kuala Lumpur est à un carrefour. Après une période pandémique turbulente, la ville fait désormais face à des taux de vacance record en même temps que de nouveaux méga-projets et une recherche de qualité. Va-t-elle vers un boom ou un effondrement ? Ce rapport approfondi examine les performances actuelles du marché, les principaux segments immobiliers, les points chauds comme KLCC et TRX, les nouveaux projets, les tendances d’investissement, les changements de politique, les efforts de durabilité et les analyses d’experts pour dresser un tableau complet du paysage de l’immobilier commercial à Kuala Lumpur en 2024–2025.

Performance actuelle du marché (2024–2025)

Vacance et occupation : Kuala Lumpur a dû faire face à des taux de vacance élevés dans les bureaux, bien que les données récentes montrent une amélioration progressive. Le taux de vacance global des bureaux dans le Grand KL a tourné autour de 25–30 % en 2023 (l’un des plus élevés d’Asie-Pacifique) en raison de plusieurs années de surabondance assets.cushmanwakefield.com theedgemalaysia.com. Cependant, fin 2024, certains rapports ont montré une baisse notable de la vacance – JLL Malaysia a estimé le taux de vacance global des bureaux à Kuala Lumpur à 16,5 % au T4 2024, en baisse par rapport aux pics précédentsstarproperty.my. Le principal sous-marché du centre-ville de KL s’est amélioré à ~20 % de vacance, reflétant une meilleure absorption des nouveaux espaces de catégorie Astarproperty.my. Au T1 2025, cette tendance s’est poursuivie, JLL rapportant un taux de vacance global des bureaux de 16,1 % (19,4 % dans KL City et seulement 8,5 % en périphérie) alors que les nouveaux bureaux premium attiraient des locataires bmcc.org.my. L’écart dans les chiffres de vacance provient de différentes méthodologies – des comptages plus larges incluant les anciens bâtiments montrent un taux de vacance plus élevé, tandis que les immeubles de catégorie A jouissent d’un taux d’occupation bien supérieur .

Tendances locatives : Les loyers de bureaux à Kuala Lumpur restent bas par rapport aux normes régionales, ce qui renforce l’attrait de la ville pour les occupants soucieux des coûts. Les loyers des bureaux Prime Grade A s’élèvent en moyenne à environ RM6,00–RM7,00 par pied carré et par mois, soit les plus abordables d’Asie-Pacifique (à titre de comparaison, les bureaux prime coûtent ~RM58 psf à Hong Kong et RM44 à Singapour) theedgemalaysia.com. Cette accessibilité, associée à une économie stable, rend Kuala Lumpur très compétitive pour les multinationales. La croissance des loyers est restée modérée mais positive – les loyers des bureaux prime ont augmenté d’environ 2–3 % d’une année sur l’autre en 2024, grâce à la demande de relocalisation vers la qualité pour les nouvelles tours récemment achevées qui fixent des loyers de référence plus élevés theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Néanmoins, l’environnement locatif global reste favorable aux locataires ; les propriétaires ont dû maintenir des incitations généreuses et des conditions flexibles pour conserver leurs locataires face à une offre abondante. Le loyer Grade A dans le centre-ville est resté stable à l’approche de 2025 (environ RM6,01 psf début 1T2025) theedgemalaysia.com, et de légères augmentationsont été observées dans les nouveaux immeubles bien occupés, tandis que les bureaux plus anciens ou en périphérie ont vu leurs loyers stagner ou baisser fin 2023 assets.cushmanwakefield.com. « Nous ne prévoyons pas de hausse spectaculaire des loyers, » a noté un analyste du marché, compte tenu de l’offre élevée et de l’évolution des stratégies de travail qui freinent la croissance des loyers theedgemalaysia.com.

Taux d’occupation et demande : Malgré les défis, les taux d’occupation ont légèrement augmenté dans les immeubles commerciaux de Kuala Lumpur. Le taux d’occupation des bureaux à l’échelle de la ville était d’environ 77–83 % fin 2024 (selon la catégorie) cbre-wtw.com.my. Fait crucial, la demande est fortement orientée vers des espaces modernes et de haute qualité – de nombreux nouveaux immeubles sont lancés avec d’importants pré-engagements, tandis que les bâtiments plus anciens peinent à trouver preneur. « La bonne absorption du marché a amélioré la performance des immeubles de bureaux de premier plan, » a observé Knight Frank, notant que le marché des bureaux de KL s’est amélioré et ne détient plus le triste record du taux de vacance le plus élevé d’APAC theedgemalaysia.com. Les principales tours de catégorie A dans les emplacements stratégiques affichent un taux d’occupation stable ou en hausse même si la situation générale reste morosestarproperty.my. Par exemple, Merdeka 118 – la nouvelle tour emblématique de la ville – a ouvert en 2024 avec environ 70 % de ses 1,7 million de pieds carrés déjà engagés (principalement par son promoteur PNB et le locataire principal Maybank) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. De tels mouvements de « flight-to-quality » de la part des grands occupants ont permis de maintenir les immeubles haut de gamme relativement pleins, alors que les bâtiments de moindre catégorie voient leurs locataires réduire leur surface ou déménager.

Fréquentation post-pandémie : Dans l’immobilier de commerce, la fréquentation et les ventes des locataires ont rebondi avec la réouverture économique. Fin 2024, le taux de vacance des commerces à KL avait diminué à environ 10,4 % dans les centres commerciaux du centre-ville (et ~17 % dans les centres commerciaux de banlieue) bmcc.org.my, indiquant une amélioration de l’occupation alors que les acheteurs et les touristes reviennent. Les ventes au détail ont augmenté d’environ 3,8 à 4 % en glissement annuel en 2024 et devraient s’accélérer davantage d’ici le quatrième trimestre 2024, soutenues par la hausse des arrivées de touristes (le tourisme a atteint ~91 % des niveaux d’avant la pandémie) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Les propriétés industrielles et logistiques ont été un point fort avec un taux d’occupation très élevé (vacance inférieure à 5 %) grâce à une demande soutenue du e-commerce, de la fabrication et des utilisateurs de centres de données bmcc.org.my. Globalement, les secteurs de l’immobilier commercial à Kuala Lumpur font preuve de résilience : le pire de l’impact de la pandémie est passé et une reprise progressive est en cours, bien que le marché reste bifurqué entre les actifs de premier plan très performants et les plus anciens sous-performants.

Tendances du secteur des bureaux : recherche de qualité et réajustement

Le secteur des bureaux à Kuala Lumpur connaît un réajustement majeur. Après des années de construction rapide, le parc de bureaux de la ville a atteint environ 125 millions de pieds carrés dans la vallée de Klang (dont KL City représente ~72 %) theedgemalaysia.com. Cette expansion a conduit à un marché favorable aux locataires avec une concurrence intense entre propriétaires. Pour réussir, les actifs de bureaux sont de plus en plus définis par la dynamique de « recherche de qualité » et leur capacité d’adaptation aux nouveaux modes de travail :

• Vol vers la qualité : Les locataires se tournent vers des bureaux Grade A plus récents avec des équipements supérieurs, une infrastructure technologique avancée et des caractéristiques écologiques, même si cela implique un loyer légèrement plus élevé. « La demande pour les bureaux de catégorie A reste forte, » note le PDG de Zerin Properties, Previn Singhe. « Merdeka 118 établit de nouvelles références… et Exchange 106 à TRX se distingue par son infrastructure de classe mondiale. Les deux développements affichent les loyers les plus élevés du marché des bureaux commerciaux de KL. Alors que le centre-ville de KL reste un pilier, l’attention se porte désormais sur des bâtiments plus récents et plus verts offrant des installations avancées, » a-t-il déclaré à The Edge theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. En pratique, cela signifie que des tours emblématiques telles que Merdeka 118 et Exchange 106 (dans Tun Razak Exchange) attirent de grandes multinationales et institutions financières, grâce à leur prestige et à leurs spécifications modernes. Merdeka 118 (118 étages, ouvert en 2024) et Exchange 106 (achevé en 2019, ~52 % occupé et devrait atteindre 70 % d’ici fin 2024) affichent des loyers parmi les plus élevés autour de RM10–RM15 le pied carré – bien au-dessus de la moyenne de la ville theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Ces projets offrent des caractéristiques telles que de grands plateaux sans colonnes, la connectivité informatique la plus récente et une conception écoénergétique dans des développements intégrés, ce qui séduit particulièrement les locataires souhaitant regrouper leurs bureaux.
• Pression sur les bâtiments anciens : À l’inverse, les anciens immeubles de bureaux et même les tours de catégorie A vieillissantes dans les quartiers traditionnels (comme certaines tours du KLCC) rencontrent des difficultés. Beaucoup connaissent des problèmes d’occupation à moins de « subir d’importantes rénovations pour répondre aux attentes des locataires modernes » theedgemalaysia.com. Des agencements dépassés, des systèmes CVC anciens et l’absence de certifications en matière de durabilité les rendent moins attractifs. À mesure que des espaces de premier choix se libèrent, les locataires déménagent souvent hors de ces bureaux non-prime, ce qui augmente le taux de vacance dans les bâtiments anciens theedgemalaysia.com. « Les bureaux non-prime avec des agencements et des services obsolètes doivent choisir de se réinventer, de réaffecter leur espace ou de procéder à une reconversion », déclare Tan Ka Leong, directeur général de CBRE|WTW theedgemalaysia.com. Les propriétaires de ces biens réagissent en rénovant et réaffectant : modernisation des halls et des ascenseurs, ajout de services pour les locataires, ou même conversion des bureaux à d’autres usages. Notamment, plusieurs immeubles de bureaux sous-utilisés à Kuala Lumpur ont été avec succès transformés en hôtels – par exemple, Menara ING est devenue un Holiday Inn Express, Wisma KLIH a été converti en WOLO Boutique Hotel, et Wisma KFC a été réaménagé en un nouvel hôtel Hyatt Centric theedgemalaysia.com. Ces adaptations créatives illustrent comment les propriétaires « libèrent de la valeur grâce à la reconversion ou au repositionnement » lorsque la demande traditionnelle de bureaux diminue theedgemalaysia.com.
• Travail hybride et utilisation de l’espace : La montée du travail à distance et hybride a également remodelé la demande de bureaux. De nombreuses entreprises ont réévalué la quantité d’espace dont elles ont réellement besoin. Bien que la dynamique de retour au bureau se soit renforcée en 2023–24, le travail flexible est « là pour rester, surtout avec l’arrivée de la Génération Z et de la Génération Alpha sur le marché du travail », observe Knight Frank theedgemalaysia.com. Au lieu d’agrandir leurs surfaces, les entreprises maximisent l’utilisation de l’espace existant, densifient les aménagements ou adoptent des stratégies « core-and-flex » (en conservant un siège social plus petit et en utilisant des espaces flexibles/de coworking pour les besoins temporaires ou de débordement) bmcc.org.my. Cela a contribué à une absorption nette relativement modérée des nouveaux espaces. À l’inverse, les opérateurs d’espaces de travail flexibles se développent pour combler le vide – des fournisseurs locaux de coworking comme WORQ et Infinity8 se sont développés à KL, répondant aux besoins des multinationales comme des startups ayant besoin d’espaces temporaires bmcc.org.my. Certains propriétaires ont même aménagé des étages de coworking dans leurs immeubles pour augmenter le taux d’occupation. « Pour les biens sous-performants, nous avons converti certains étages de bureaux en espaces de coworking avec des aménagements flexibles pour les rendre plus attractifs », a partagé Fauziah, PDG de PHB (un gestionnaire de REIT local), mettant en avant une approche centrée sur le locataire pour lutter contre la surabondance theedgemalaysia.com.
• Préférences des locataires – ESG et bien-être : Les occupants privilégient désormais la qualité à la quantité dans le choix de leurs bureaux. Ils recherchent « des immeubles certifiés verts et technologiquement avancés, en phase avec les engagements ESG et le bien-être des employés », a noté Quiny Lee de JLLstarproperty.my. Des caractéristiques telles que les certifications de durabilité LEED/GBI, les systèmes à haute efficacité énergétique, la technologie intelligente, les équipements de bien-être et la proximité des transports sont devenues des éléments clés de différenciation. Même avec des loyers similaires, les locataires préfèrent souvent un immeuble neuf et efficace à un plus ancien assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Cela a conduit à une bifurcation : les bureaux haut de gamme maintiennent des loyers et des taux d’occupation stables, tandis que les immeubles plus anciens doivent proposer d’importantes remises de loyer ou des rénovations. « Les occupants vont probablement privilégier des stratégies de “flight-to-quality”, tandis que les propriétaires se concentrent sur l’amélioration des spécifications et de la durabilité des immeubles pour rester compétitifs sur un marché de plus en plus exigeant », conseille Knight Frank theedgemalaysia.com. En résumé, l’emplacement seul ne garantit plus le succès – le bâtiment doit aussi offrir une excellente expérience et des références ESG pour séduire les locataires theedgemalaysia.com.

Malgré ces défis, les experts considèrent le marché des bureaux de KL comme résilient, et non en train de s’effondrer. « Le marché des bureaux de Kuala Lumpur fait preuve d’une résilience continue, portée par un accent croissant sur la durabilité et la technologie. Les locataires recherchent activement des bureaux verts et high-tech, maintenant les taux d’occupation malgré un environnement locatif atone », a déclaré Quiny Lee, responsable bureaux chez JLLstarproperty.my. Keith Ooi, directeur général du groupe Knight Frank, a confirmé que « la demande pour des bureaux de haute qualité va persister, en particulier de la part des entreprises qui privilégient les objectifs ESG et le bien-être des employés », même si les propriétaires doivent investir dans des rénovations et des baux flexibles pour rester compétitifsstarproperty.my. Avec une croissance économique de la Malaisie d’environ 4–5 % et un climat politique stable, les expansions d’entreprises (notamment dans les services et la tech) soutiennent une prise de bureaux régulièrestarproperty.my theedgemalaysia.com. Le secteur des bureaux de Kuala Lumpur en 2025 n’est pas à proprement parler en « boom », mais il navigue vers une reprise – un marché favorable aux locataires qui offre des opportunités aux actifs capables de s’adapter aux nouvelles exigences.

Secteur du commerce de détail : reprise, tendances expérientielles et nouveaux centres commerciaux

Le segment de l’immobilier de détail de Kuala Lumpur émerge de la récession liée à la pandémie et évolue rapidement face à l’évolution des comportements des consommateurs. Les centres commerciaux et espaces de vente au détail ont connu un rebond de la fréquentation et des ventes, mais les propriétaires s’adaptent via la sélection des locataires et de nouvelles offres expérientielles :

• Taux d’occupation et performance : Début 2024, les ventes au détail en Malaisie avaient augmenté d’environ 4,6 % au premier semestre 2024 par rapport à l’année précédente cbre-wtw.com.my, et la tendance est restée positive jusqu’à la fin de l’année (croissance annuelle de 3,8 % au T3 2024, accélérant à une estimation de 4,4 % au T4) theedgemalaysia.com. Cela s’est traduit par une amélioration du taux d’occupation des centres commerciaux à KL. Les centres commerciaux phares du centre-ville (par exemple Suria KLCC, Pavilion KL) affichent un taux d’occupation élevé (~90 %+) alors que les marques internationales s’étendent, et même les centres commerciaux de quartier ont retrouvé un taux de vacance bas autour de 10–15 % bmcc.org.my. Par exemple, les nouvelles ouvertures de centres commerciaux ont été bien accueillies : The Exchange TRX Mall, un centre commercial haut de gamme très attendu dans le quartier TRX, a ouvert fin 2023 et a rapidement suscité l’engouement avec un taux d’occupation quasi complet de sa première phase, incluant des marques présentes pour la première fois en Malaisie. Dans un cas en banlieue, Elmina Lakeside Mall (un petit nouveau centre commercial à Shah Alam) a ouvert avec un taux d’occupation de 98 % en 2024, montrant l’appétit des commerçants pour le bon emplacement cbre-wtw.com.my. Globalement, les loyers de commerces de détail sont restés stables dans la vallée de Klang, avec une légère hausse dans les emplacements de premier choix en raison de la concurrence pour les espaces haut de gamme limités cbre-wtw.com.my bmcc.org.my. Les propriétaires de « centres commerciaux performants deviennent plus sélectifs avec les locataires, ce qui exerce une pression à la hausse sur les loyers des espaces de vente au détail de premier plan », a noté Yulia Nikulicheva, responsable de la recherche chez JLL bmcc.org.my.
• Nouveaux développements commerciaux : Kuala Lumpur voit une nouvelle offre commerciale principalement intégrée à des projets mixtes. Le point central est The Exchange TRX, une toute nouvelle destination de shopping et de loisirs qui a ouvert dans le quartier financier Tun Razak Exchange, introduisant des dizaines de nouveaux magasins et restaurants (y compris des enseignes mondiales comme Don Don Donki du Japon et Cinnabon d’Indonésie) cbre-wtw.com.my. Son ouverture a ajouté un espace commercial haut de gamme significatif et attire les acheteurs grâce à son mélange de marques de luxe et d’attractions. Ailleurs, des extensions de centres commerciaux sont en cours : par exemple, l’Alamanda Shopping Centre de Putrajaya a achevé une extension ajoutant environ 18 500 m² et de nouvelles expériences comme un parc d’aventure en plein air bmcc.org.my. Ces investissements témoignent de la confiance dans le fait que le commerce physique reste pertinent, notamment en tant que pôle d’expérience et de divertissement. Parallèlement, les centres commerciaux secondaires qui manquent d’une clientèle captive ou d’une expérience unique peinent ; « l’offre à venir exercera une pression sur les taux d’occupation et creusera l’écart entre les centres performants et ceux en difficulté », avertit CBRE|WTW cbre-wtw.com.my. Essentiellement, la tendance du “flight-to-quality” s’applique aussi au commerce : les meilleurs centres dans les zones de premier choix prospèrent, tandis que les centres plus anciens ou mal loués font face à une consolidation.
• Changement des stratégies des détaillants : Les détaillants ont adopté l’omnicanal et de nouveaux formats après la pandémie. Plus de 50 % des détaillants dans le portefeuille d’un grand propriétaire utilisaient des stratégies multicanales (physique + en ligne) d’ici 2024, combinant e-commerce et magasins theedgemalaysia.com. Les propriétaires de centres commerciaux soutiennent cela en fournissant une meilleure infrastructure technologique (internet haut débit, analyses de données pour la fréquentation, etc.). Les boutiques éphémères et les baux de courte durée sont devenus courants alors que les marques testent les marchés. « Malgré la croissance du e-commerce, les magasins physiques restent pertinents, y compris les pop-ups de courte durée qui permettent aux start-ups de tester le marché avant de s’engager sur des baux permanents », déclare Fauziah de PHB theedgemalaysia.com. Les centres commerciaux se repositionnent également en pôles communautaires et familiaux : ils accueillent davantage de restauration, de divertissement et d’événements (par exemple, des festivals culinaires, des tournois d’esport ou des installations artistiques pour attirer la foule). « Les espaces de vente évoluent vers des pôles conviviaux pour les familles, accueillant des événements communautaires… la reprise du tourisme stimule les tendances du shopping expérientiel », ajoute Fauziah theedgemalaysia.com. Cela reflète une tendance plus large vers le commerce expérientiel – offrir ce que le shopping en ligne ne peut pas, comme la restauration, les loisirs et les expériences sociales en magasin.
• Nouveaux entrants et boom de la restauration : Kuala Lumpur en 2024–2025 a connu une vague de nouvelles marques internationaless’installant, signe de confiance dans le marché. Dans la restauration, des enseignes mondiales ont choisi KL pour leur premier point de vente malaisien – par exemple, la chaîne de sushis japonaise Sushiro, la marque de café coréenne Super Matcha et le chinois Luckin Coffee ont tous ouvert à KL en 2024 bmcc.org.my. Le secteur de la mode a également accueilli de nouveaux entrants (la marque chinoise JNBY, la marque japonaise de streetwear KaraKu, etc.) bmcc.org.my. L’alimentation et les boissons restent le principal moteur de la demande locative, alors que les exploitants de centres commerciaux diversifient les options de restauration pour augmenter le temps passé sur place bmcc.org.my. L’accent mis sur la restauration, le divertissement et même le bien-être (comme les salles de sport, les centres d’édutainment familial, les cliniques médicales dans les centres commerciaux) aide les centres à rester pertinents. De plus, la croissance du tourisme (les touristes internationaux et les voyageurs domestiques « Cuti-Cuti Malaysia ») stimule les dépenses dans les principaux quartiers commerçants – un vent favorable bienvenu alors que la faiblesse du ringgit fait de la Malaisie une destination shopping avantageuse pour les étrangers.
• Défis : Bien que la trajectoire soit positive, des vents contraires comme la hausse du coût de la vie et l’inflation modèrent la croissance du commerce de détail. La confiance des consommateurs reste prudente : « la hausse des coûts pousse les détaillants à optimiser les chaînes d’approvisionnement et à ajuster les stratégies de tarification… les entreprises axées sur les biens essentiels et les opérations rentables sont les mieux placées pour faire face à ces défis inflationnistes », selon les perspectives du commerce de détail de Knight Frank theedgemalaysia.com. La politique gouvernementale (comme l’élargissement de la taxe sur les ventes et services et la rationalisation des subventions) pourrait orienter une partie des dépenses vers les produits de première nécessité au détriment des articles discrétionnaires theedgemalaysia.com. Ainsi, les centres commerciaux de milieu de gamme et de banlieue pourraient ressentir les effets d’une consommation plus modérée. Néanmoins, le soutien du gouvernement via des aides en espèces et des augmentations de salairesdans le Budget 2024/25 devrait soutenir la consommation privée et atténuer certains inconvénients theedgemalaysia.com. Globalement, l’immobilier de détail de KL est en phase de reprise – il ne s’agit pas d’un véritable boom, mais d’un net rebond après la pandémie, avec de bonnes performances dans les centres commerciaux haut de gamme et des adaptations créatives qui maintiennent la solidité du secteur.

Industriel et logistique : croissance régulière et forte demande

Le secteur immobilier industriel et logistique du Grand Kuala Lumpur est discrètement devenu un acteur vedette, soutenu par l’expansion du e-commerce, les investissements manufacturiers et l’amélioration des infrastructures. Bien que moins médiatisés que les tours de bureaux, les entrepôts, centres logistiques et parcs industriels de la région de KL connaissent un faible taux de vacance, une hausse des loyers et un intérêt pour le développement :

• Taux d’occupation et d’absorption élevés : Au premier trimestre 2025, le taux de vacance logistique/industrielle à KL n’était que de 4,0 %, en baisse par rapport à 4,8 % le trimestre précédent bmcc.org.my bmcc.org.my. Essentiellement, les entrepôts de qualité sont presque entièrement occupés. Rien qu’en 2024, cinq nouveaux entrepôts modernes (totalisant environ 4 millions de pieds carrés de surface de plancher brute) ont été livrés dans le Grand KL, et ils ont été en grande partie absorbés par des locataires dans des secteurs comme l’électronique, l’automobile, les prestataires logistiques et les fournitures médicales bmcc.org.my bmcc.org.my. JLL note que l’absorption nette devrait bondir en 2025 avec l’arrivée de nouveaux projets, et des taux de pré-engagement autour de 50 % pour les entrepôts à venir – ce qui indique que les locataires réservent des espaces avant même la fin de la construction bmcc.org.my. Cette forte demande est portée par la croissance soutenue de l’e-commerce, des services 3PL (logistique tierce partie) et des industriels optimisant leurs chaînes d’approvisionnement. Même pendant la pandémie, la demande pour l’immobilier logistique est restée forte, et maintenant que l’activité économique se normalise, la croissance de ce secteur se poursuit sans relâche.
• Loyers et intérêt des investisseurs : Les loyers des entrepôts de catégorie A dans la vallée de Klang sont en légère hausse (une trajectoire de « croissance progressive ») car les occupants paient une prime pour des installations avec des plafonds plus hauts, de plus grandes aires de chargement et des spécifications modernes cbre-wtw.com.my. Bien que les données spécifiques sur les loyers soient moins publiques, les cabinets de conseil immobilier rapportent des augmentations régulières des loyers pour les entrepôts de premier choix en raison de la pénurie d’espaces logistiques bien situés près de la ville cbre-wtw.com.my. Les rendements des actifs industriels en Malaisie se situent souvent autour de 6-7 %, et ils restent attractifs pour les investisseurs institutionnels. En effet, on observe une institutionnalisation croissante dans la logistique – de plus en plus de fonds nationaux et étrangers acquièrent ou développent des actifs logistiques, les considérant comme des investissements stables et générateurs de revenus bmcc.org.my. Par exemple, les FPI industrielles de la région et les promoteurs construisent activement de nouveaux entrepôts dans des pôles en dehors de Kuala Lumpur (comme Shah Alam, Klang et Serendah) pour répondre à la demande. La position stratégique de la vallée de Klang(entre Port Klang et la ville, avec une bonne connectivité autoroutière) en fait un pôle logistique naturel. De plus, de grands projets d’infrastructure comme l’agrandissement de Westports (qui doublera la capacité de conteneurs de Port Klang en ajoutant de nouveaux terminaux) vont amplifier le flux de marchandises et nécessiter des installations de distribution supplémentaires à l’intérieur des terres cbre-wtw.com.my. Cela maintient un pipeline solide d’immobilier logistique, avec la confiance que la nouvelle offre sera rapidement louée.
• Entreprises mondiales et IDE : La solidité du marché industriel est également liée aux investissements directs étrangers et aux évolutions de la chaîne d’approvisionnement. La Malaisie a approuvé 73,5 milliards de RM d’investissements dans la vallée de Klang au premier semestre 2024, dont d’importants investissements étrangers (~25,8 Mds RM) cbre-wtw.com.my – beaucoup dans les secteurs manufacturier et des hautes technologies. Des entreprises de Chine et d’autres pays installent leur production ou leur distribution régionale en Malaisie dans le cadre de stratégies China+1. « Le marché logistique malaisien est en plein essor, porté par une économie robuste et une augmentation des investissements internationaux, notamment de Chine et de Taïwan… en phase avec la diversification mondiale des chaînes d’approvisionnement », note JLL bmcc.org.my. Une tendance notable est la montée des centres de données autour de Kuala Lumpur – le gouvernement a même introduit de nouvelles Directives de planification des centres de données pour accélérer les autorisations cbre-wtw.com.my. Plusieurs grandes entreprises technologiques multinationales (par exemple Microsoft, Google) ont annoncé des projets de vastes campus de centres de données dans le Grand KL, reflétant l’attrait de la région pour l’industrie de haute technologie. Ces installations, bien que n’étant pas des « entrepôts » traditionnels, relèvent de l’immobilier commercial-industriel et soulignent le renforcement de la diversité de la classe d’actifs industriels.
• Parcs industriels modernes & caractéristiques écologiques : Les promoteurs créent également des parcs industriels planifiés avec des infrastructures modernes et des caractéristiques de durabilité. On observe une « tendance croissante vers des parcs industriels gérés mettant l’accent sur les caractéristiques écologiques, la certification GreenRE et des technologies avancées comme l’IA et la 5G », selon CBRE|WTW cbre-wtw.com.my. Ces nouveaux parcs offrent non seulement des entrepôts, mais aussi des installations intégrées, des services publics fiables et parfois des logements pour les travailleurs – visant à attirer les fabricants multinationaux. Parmi les exemples figurent l’Elmina Business Park et des installations avancées dans les régions de Nilai et Semenyih. La durabilité est essentielle même dans ce secteur : installations de panneaux solaires sur les toits des entrepôts, récupération des eaux de pluie et conception écoénergétique sont de plus en plus courantes, les entreprises cherchant à atteindre des objectifs ESG pour leurs installations de chaîne d’approvisionnement.

En résumé, l’immobilier industriel et logistique de KL est en plein essor, mais discrètement : forte demande, taux d’occupation quasi complet, et expansion en phase avec la volonté de la Malaisie de devenir un pôle régional de logistique et de fabrication. Ce secteur offre un contrepoids stable au marché des bureaux, plus cyclique. Comme l’a noté un expert, « le marché industriel s’est amélioré de 6 % à 8 % globalement, avec certaines régions qui performent mieux que d’autres » et la Klang Valley fait certainement partie des leaders de cette croissance theedgemalaysia.com. Avec la poursuite des investissements dans les infrastructures (ports, liaisons ferroviaires) et des incitations gouvernementales favorables, les perspectives pour l’immobilier industriel dans le Grand KL restent très positives à l’approche de 2025.

Principaux pôles et hotspots commerciaux à KL

Le paysage de l’immobilier commercial de Kuala Lumpur est géographiquement diversifié, avec plusieurs quartiers clés et pôles émergents ayant chacun leurs dynamiques propres. Voici un aperçu de quelques quartiers commerciaux notables et de leur situation actuelle :

• KLCC et le centre-ville : Le traditionnel « Triangle d’Or » du centre-ville – englobant KLCC (Kuala Lumpur City Centre), Bukit Bintang et les zones CBD voisines – reste l’adresse d’affaires la plus prestigieuse. On y trouve des tours emblématiques comme les tours jumelles Petronas et Menara 3 Petronas (entièrement occupée à des loyers prime d’environ 11–12 RM/pc) theedgemalaysia.com, ainsi que de nombreux sièges de banques, entreprises pétrolières et gazières, et sociétés. Les bureaux de catégorie A à KLCC attirent toujours les locataires grâce à leur emplacement, mais comme mentionné, ils font face à « une concurrence croissante de nouveaux développements offrant des installations avancées et des caractéristiques de durabilité » theedgemalaysia.com. Certains anciens gratte-ciel du centre-ville ont perdu des locataires au profit de nouveaux projets dans d’autres quartiers. Les embouteillages et le manque de stationnement dans le centre restent également des défis. Néanmoins, les améliorations de la connectivité (comme les lignes MRT et monorail autour de Bukit Bintang et KLCC) ont renforcé l’attrait du secteur. Le centre-ville se diversifie aussi – par exemple, d’anciens immeubles de bureaux sont réaménagés (comme la transformation en cours du Core historique de KL en usage mixte) et des initiatives de régénération urbaine sont prévues dans le cadre d’une prochaine loi sur le renouvellement urbain theedgemalaysia.com. Point clé : KLCC conserve des loyers élevés et un prestige d’entreprise, mais les propriétaires doivent moderniser leurs immeubles du centre-ville pour rivaliser avec les nouveaux « outsiders » en périphérie.
• Bangsar South (Kerinchi) et la périphérie de KL : En dehors du cœur immédiat de la ville, de nouveaux pôles commerciaux se sont développés. Bangsar South, rebaptisé Kerinchi/Mid Valley Southkey, en est un excellent exemple – autrefois une friche industrielle, c’est aujourd’hui un quartier d’affaires moderne accueillant des entreprises technologiques, des campus de bureaux au statut MSC (Multimedia Super Corridor) et des sièges régionaux. Les tours de bureaux de Bangsar South et de la zone voisine KL Sentral/Mid Valley affichent un taux d’occupation élevé (souvent >90 %) et sont prisées pour leurs grands plateaux, leurs équipements intégrés et leur accès aux transports en commun. En fait, Knight Frank note que « les grands plateaux (≥20 000 pieds carrés) sont de plus en plus recherchés, en particulier dans les zones de la périphérie de KL et de Petaling Jaya, qui offrent des équipements robustes et une excellente connectivité, y compris des gares » theedgemalaysia.com. Mid Valley City, par exemple, combine deux méga-centres commerciaux avec plusieurs tours de bureaux et hôtels, créant un pôle autonome qui continue d’attirer les entreprises (il est pratiquement entièrement occupé et même en expansion). KL Sentral, le centre d’échange de transports, associe également une gare d’interconnexion à des gratte-ciel de bureaux (comme Menara CIMB, Q Sentral) et reste un choix de premier plan pour les entreprises valorisant la mobilité. Ces zones périphériques ont bénéficié de nouvelles lignes MRT et du développement axé sur les transports (TOD) – les employés peuvent se déplacer facilement, contrairement au centre-ville congestionné. Le sous-marché de la périphérie de KL (qui inclut Bangsar South, KL Sentral, etc.) affichait un taux de vacance extrêmement bas de seulement 7–8 % début 2024, ce qui reflète la forte demande pour des espaces de qualité dans ces zones theedgemalaysia.com. Attendez-vous à une croissance supplémentaire ici : par exemple, Pavilion Damansara Heights (techniquement à Damansara, juste à l’extérieur de KL) ajoute 1,5 million de pieds carrés de bureaux de catégorie A intégrés à un centre commercial de luxe et à des résidences d’ici 2024/25, ce qui élargira les options de bureaux en « périphérie ».
• Tun Razak Exchange (TRX) : Le quartier TRX est le petit nouveau du quartier – un développement de 70 acres positionné comme le District Financier International de KL. Situé à la lisière du centre-ville, TRX prend vie avec la tour phare Exchange 106 (l’une des plus hautes d’Asie du Sud-Est avec 492 m, 106 étages) et plusieurs autres tours de bureaux (sièges de HSBC, Affin Bank, etc.), ainsi que des composantes résidentielles et commerciales. TRX a officiellement été lancé comme pôle financier en 2024, et « sa connectivité fluide au MRT et son centre commercial intégré soutiennent son statut » theedgemalaysia.com. TRX a « attiré à la fois des entreprises locales et internationales, stimulé par des incitations à la relocalisation », note Previn Singhe theedgemalaysia.com. Début 2025, les principaux locataires de TRX comprenaient des noms mondiaux comme Prudential, HSBC, Mulia (promoteur d’Exchange 106), et des entreprises technologiques comme Huawei et Accenture theedgemalaysia.com. Les bureaux de catégorie A et l’infrastructure verte de TRX attirent des entreprises quittant les anciens immeubles – contribuant à la tendance du « flight-to-quality » dans la ville. C’est aussi un pôle très axé sur le transport en commun : une station MRT se trouve sur place, et le projet bénéficie d’excellentes liaisons routières. Avec d’autres tours à venir (y compris le futur siège de la banque centrale de Malaisie et d’autres agences), TRX s’impose comme le nouveau centre commercial de Kuala Lumpur. Ce changement signifie que les zones autour de TRX (par exemple Imbi, Pudu) voient la valeur foncière augmenter et pourraient devenir les prochains foyers de développement.
• Autres zones notables : Cyberjaya et Putrajaya, bien qu’en dehors de KL proprement dite (à environ 30 km au sud), font également partie du paysage commercial du Grand KL. Cyberjaya a été conçue comme une ville technologique ; elle accueille de nombreux centres de données et opérations de back-office, bien que son marché de bureaux soit plus petit et à usage spécifique (avec un certain excédent d’offre propre). Putrajaya, la capitale administrative, abrite principalement des bureaux gouvernementaux, mais possède également une composante commerciale croissante (et des extensions de centres commerciaux comme IOI City Mall non loin de là). Plus près de KL, Petaling Jaya (PJ) et Subang/Sunway comptent aussi d’importants pôles de bureaux – souvent occupés par des entreprises locales et des services de soutien. PJ, ville mature, a récemment vu l’arrivée de nouveaux bureaux de catégorie A (exemples : Menara Star 2, les futures tours de PJ Sentral, et les Atwater Corporate Towers achevées en 2024 ajoutant ~400 000 pieds carrés) cbre-wtw.com.my cbre-wtw.com.my. Ces zones affichent des performances contrastées : certains nouveaux bâtiments à PJ s’en sortent bien grâce à des loyers plus bas et à la commodité, mais les anciens bureaux de PJ sont réaffectés ou font face à une vacance plus élevée alors que l’attention se porte sur les projets en périphérie de KL. Shah Alam/Klang, principalement des zones industrielles, disposent aussi de quelques bureaux commerciaux (souvent liés à des entreprises de logistique ou des sièges de fabricants). Du côté de l’hôtellerie, des quartiers comme Bukit Bintang restent des emplacements de choix pour les usages mixtes commerce + hôtel (avec de nouveaux projets combinant hôtels, résidences et quelques bureaux – par exemple, les futurs Oxley Towers incluent des bureaux et un hôtel Jumeirah).

En somme, l’activité commerciale de Kuala Lumpur ne se limite pas au centre-ville traditionnel. Les zones décentralisées et périphériques jouent un rôle crucial et offrent souvent des bâtiments plus récents, des espaces plus grands et de meilleures conditions de circulation. Les pôles clés à surveiller sont KLCC (qui conserve son prestige mais a besoin de renouveau), le TRX émergent (prêt à devenir le nouveau cœur financier), et des centres périphériques établis comme Bangsar South/KL Sentral (pôle technologique et de services). À mesure que la connectivité s’améliore (par exemple, l’achèvement de la ligne MRT2 Putrajaya et la ligne MRT3 Circle prévue dans les prochaines années), on peut s’attendre à ce que le paysage commercial se décentralise encore davantage, avec des pôles commerciaux liés au transport en commun qui prospèrent. Chacun de ces sous-marchés attire des profils de locataires différents, mais tous contribuent à la mosaïque de l’immobilier commercial du Grand KL.

Nouveaux développements notables et tendances de construction

Même avec un stock existant important, Kuala Lumpur continue de voir de nouveaux projets immobiliers commerciaux arriver sur le marché – bien que les promoteurs soient désormais plus prudents et stratégiques. Les principales tendances du développement incluent des gratte-ciel plus hauts, l’intégration d’usages mixtes et des projets liés aux infrastructures, ainsi qu’une attention portée à éviter une nouvelle surabondance dans un marché atone.

Principaux projets (2024–2025) :

• Merdeka 118 : La pièce maîtresse est Merdeka 118, désormais le plus haut bâtiment d’Asie du Sud-Est (678,9 m, 118 étages). Officiellement inaugurée en janvier 2024, cette méga-tour de 5 milliards de RM comprend ~1,7 million de pieds carrés de bureaux, un hôtel Park Hyatt et une plateforme d’observation theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Développée par PNB (un fonds d’investissement national), elle se positionne comme un « lieu de travail du futur » avec un design durable et sera un catalyseur pour la revitalisation du quartier historique de Merdeka. Lors de son lancement, elle affichait un taux d’occupation d’environ 70 % (le groupe PNB et bientôt le siège de Maybank occupant ~33 étages) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. L’achèvement de Merdeka 118 ajoute une surface de premier choix significative au marché, mais la forte pré-location suggère qu’elle se remplira progressivement sans faire fortement baisser les loyers ailleurs. Elle s’accompagne également d’améliorations des infrastructures – elle est reliée à une station de MRT et comprend un nouveau centre commercial (118 Mall) dans son podium, ainsi que des attractions publiques comme le parc Merdeka Boulevard theedgemalaysia.com.
• Tun Razak Exchange (TRX) : TRX est en développement continu après Exchange 106 et le centre commercial. Prévu pour 2025–2027 : de nouvelles tours de bureaux telles que le siège de Bank Negara Malaysia et d’autres institutions financières, ainsi que des tours résidentielles de luxe et des hôtels. Le soutien du gouvernement (incitations comme des allègements fiscaux pour les locataires de TRX, selon les informations) a stimulé l’intérêt theedgemalaysia.com. Le concept entièrement intégré de TRX (vivre-travailler-se divertir avec des résidences, un immense parc central et des commerces) sert de modèle pour les futurs projets à KL.
• Pavilion Damansara Heights : Il s’agit d’un grand projet à usage mixte à Damansara (ouest de KL) avec deux tours de bureaux, des résidences haut de gamme et un centre commercial sous la marque Pavilion. Une tour de bureaux (Tour 1) a été achevée en 2024, ajoutant ~560 000 pieds carrés, avec une seconde tour et le centre commercial attendus d’ici 2025 theedgemalaysia.com. L’intérêt des premiers locataires est positif, compte tenu de son emplacement dans un quartier aisé et de la connexion directe à la future ligne MRT Circle.
• Menara Felcra : Nouvelle tour dans le quartier de Kampung Baru (près de KLCC), Menara Felcra a été achevée en 2024, offrant des bureaux gouvernementaux et des espaces commerciaux. Avec le Platinum KL ² à proximité et d’autres tours prévues, elle fait partie du projet de transformation de Kampung Baru en une extension moderne du centre-ville.
• Autres Achèvements Notables : En 2024, nous avons également vu ATWATER Corporate Towers à PJ (0,4 million de pieds carrés) être mis en service cbre-wtw.com.my. D’ici la mi-2025, PNB 1194 (reconstruction de l’ancien bâtiment MAS) sera achevé, ajoutant un immeuble de bureaux rénové en centre-ville cbre-wtw.com.my. Oxley Towers près de KLCC (comprenant des bureaux et deux hôtels de luxe, Sofitel et Jumeirah) est un autre projet de prestige prévu autour de 2025, qui viendra encore enrichir la ligne d’horizon. Sunway Visio et Sunway Square dans la périphérie, le nouveau campus de TNB (le siège « Gold Tower » de la compagnie nationale d’électricité), ainsi que des extensions dans des quartiers établis comme IOI City (Putrajaya) et Setia Alam contribuent également à l’offre future cbre-wtw.com.my.

Au total, environ 2,0 millions de pieds carrés de nouveaux bureaux prime sont attendus à KL d’ici le premier semestre 2025 grâce à quelques-unes de ces grandes livraisons cbre-wtw.com.my. Les promoteurs sont conscients des risques de sur-offre, c’est pourquoi beaucoup s’assurent d’avoir de solides locataires principaux avant l’achèvement. Dans certains cas, les projets ont été phasés ou retardés pour étaler l’offre. Notamment, quelques tours de bureaux spéculatives prévues ont été mises en pause compte tenu du taux de vacance élevé actuel – un répit bienvenu pour le marché.

Tendances de la Construction : Une tendance claire est que presque tous les nouveaux développements sont à usage mixte. Il est rare de voir une tour de bureaux indépendante ; elle fait généralement partie d’un projet plus vaste comprenant commerces, logements ou hôtels. Cette diversification permet de limiter les risques (différentes sources de revenus) et crée des environnements plus dynamiques et autonomes, appréciés des locataires et investisseurs. Par exemple, le quartier Merdeka 118 comprendra à terme non seulement la tour de bureaux mais aussi des tours résidentielles, un centre commercial, une mosquée et des attractions publiques theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. De même, TRX combine bureaux, centre commercial et parcs, et la nouvelle tour de Bangkok Bank à KL (développement BBCC) est située au-dessus d’un pôle de vie (le Bukit Bintang City Centre comprend un centre commercial, des logements, un centre de divertissement). Le développement axé sur le transport en commun est également clé : les projets proches des stations MRT/LRT sont prioritaires. Le gouvernement et les urbanistes encouragent cela via des incitations du KL City Plan – par exemple, des ratios d’occupation plus élevés pour les projets intégrés au réseau de transport.

Une autre tendance est une attention accrue portée à la rénovation et la réaffectation des bâtiments anciens plutôt qu’à la construction purement neuve. Comme mentionné précédemment, plusieurs anciens immeubles de bureaux sont entièrement rénovés et modernisés ou réaffectés. La future Loi sur le Renouvellement Urbain pourrait faciliter le processus d’acquisition et de réaménagement des propriétés vieillissantes theedgemalaysia.com, ce qui signifie que nous pourrions voir davantage de transformations créatives (conversion d’anciens bureaux en appartements, espaces de coworking ou hôtels). C’est une manière constructive de traiter la surabondance – en retirant les biens obsolètes ou en les convertissant, le marché peut s’équilibrer plus rapidement.

Projets d’infrastructure : D’importantes améliorations des infrastructures influencent également les perspectives de l’immobilier commercial :

• La ligne MRT Putrajaya (MRT 2) a été entièrement ouverte en 2023, reliant de nombreuses zones suburbaines au centre de KL et desservant des nœuds commerciaux clés (par exemple TRX, KLCC East). Cela a déjà augmenté la valeur des propriétés autour de ses stations et rendu de nouveaux emplacements de bureaux viables (par exemple, l’attrait de TRX est en partie dû à son échangeur MRT).
• La ligne MRT 3 Circle proposée a été relancée par le gouvernement, avec un objectif d’achèvement d’ici la fin de la décennie. Elle fera le tour de la ville et reliera de nombreuses lignes existantes, avec des stations prévues dans des zones comme Mont Kiara, Sentul et en périphérie, ce qui devrait stimuler des projets commerciaux dans ces localités.
• La ligne à grande vitesse (HSR) vers Singapour, bien que mise en pause en 2021, fait l’objet de discussions renouvelées. Si elle est relancée, le terminus serait à Bandar Malaysia (juste au sud de TRX), ce qui pourrait être un véritable tournant pour l’immobilier à KL en réduisant le trajet vers Singapour à 90 minutes. Même la perspective du HSR maintient cette zone (l’ancien site de l’aéroport) au centre des stratégies – elle pourrait devenir un autre vaste développement à usage mixte si des accords sont conclus.
• Les améliorations routières et ferroviaires comme la East Coast Rail Link (ECRL) (reliant Port Klang à la côte est d’ici 2026) et la liaison RTS Johor–Singapour (d’ici 2026) n’affectent pas directement les bureaux de KL, mais elles améliorent la connectivité globale de la Malaisie, bénéficiant indirectement à KL en tant que capitale. L’effort du gouvernement en matière d’infrastructures (y compris les autoroutes et la Pan Borneo Highway en Malaisie orientale) contribue également à la confiance des investisseurs dans les perspectives de croissance du pays theedgemalaysia.com.

En résumé, la skyline de Kuala Lumpur continue d’évoluer, avec des projets emblématiques comme Merdeka 118 qui ajoutent de nouveaux symboles. Mais le boom de la construction s’est atténué ; l’accent est désormais mis sur la qualité plutôt que la quantité – finaliser des développements intégrés et durables et moderniser les actifs anciens. Ces ajouts, associés à l’amélioration des infrastructures, visent à garantir que KL reste une ville moderne et compétitive – même si les promoteurs et les décideurs restent prudents pour éviter une grave surabondance. Pour les locataires et les investisseurs, les nouveaux projets offrent plus de choix et potentiellement de meilleurs environnements globaux, confirmant que KL est en transformation plutôt qu’en stagnation.

Paysage d’investissement et rendements : perspectives locales et étrangères

L’activité d’investissement dans l’immobilier commercial à KL a connu des hauts et des bas ces dernières années, influencée par des facteurs mondiaux et locaux. Après un ralentissement induit par la pandémie, il y a des signes que le sentiment des investisseurs est en renforcement en 2024–2025, bien que les investisseurs restent exigeants. Points clés sur la performance des investissements et les rendements :

• Volume des transactions et investisseurs : Les deux dernières années ont vu des volumes d’investissement quelque peu modérés dans les bureaux et les biens commerciaux, alors que les acheteurs et vendeurs ajustaient leurs attentes de prix. JLL a noté une « période de refroidissement en 2023 et 2024 » avec moins de grandes transactions de bureaux, reflétant la prudencestarproperty.my. De nombreux investisseurs institutionnels sont restés en retrait en raison de l’incertitude autour de la demande de bureaux et de la hausse des taux d’intérêt. Cependant, fin 2024, la dynamique s’améliorait – Business Today rapportait des hausses notables des volumes de transactions commerciales, les investisseurs recherchant des actifs stables et générateurs de revenus dans une économie en voie de stabilisation asiapropertyawards.com. Cela était particulièrement visible dans les quartiers d’affaires urbains, où des actifs de qualité institutionnelle bien loués suscitaient l’intérêt à la fois des REITs locaux et des fonds étrangers asiapropertyawards.com. Par exemple, dans le sous-secteur du commerce de détail, nous avons vu Asian Pac Holdings acquérir Jaya Shopping Centre (un centre commercial de quartier à PJ) pour 100 millions de RM en 2024 bmcc.org.my, et dans le secteur des bureaux, il est question de plusieurs anciens bâtiments achetés pour repositionnement (des promoteurs comme Hap Seng et KSK Land ont été actifs dans l’acquisition de sites pour la réhabilitation, comme l’illustre l’opération Wisma KFC transformée en hôtel theedgemalaysia.com).
• Investisseurs locaux vs étrangers : Les investisseurs locaux (investisseurs institutionnels malaisiens, entreprises liées au gouvernement et promoteurs privés locaux) dominent toujours le marché de l’immobilier commercial à Kuala Lumpur. Des groupes comme PNB, EPF (Employees Provident Fund), KWAP et les REITs locaux détiennent une part importante des actifs de premier plan (par exemple, PNB possède Merdeka 118 et Menara PNB, EPF est copropriétaire des tours Petronas et d’autres sites emblématiques). Ces acteurs ont une connaissance approfondie du marché et adoptent souvent une vision à long terme, apportant ainsi de la stabilité. Les investisseurs étrangers, quant à eux, manifestent un intérêt croissant pour la Malaisie grâce à ses rendements et à son potentiel de croissance, mais ils restent sélectifs. Les fonds singapouriens, japonais et coréens ont investi périodiquement dans les bureaux de KL (par exemple, l’acquisition de Menara AXIS par le coréen KCC et le singapourien ARA les années précédentes), et des investisseurs du Moyen-Orient détiennent des parts dans des projets comme Pavilion Bukit Jalil. Selon une enquête immobilière, la confiance des investisseurs locaux et étrangers s’est améliorée à l’approche de 2025, grâce à la reprise économique de la Malaisie et à la préparation des infrastructures asiapropertyawards.com. Les particuliers étrangers fortunés s’intéressent également aux biens commerciaux (certains étant facilités par des programmes comme Malaysia My Second Home (MM2H) et le nouveau Premium Visa Programme (PVIP) qui encouragent les personnes aisées à investir localement, y compris dans l’immobilier bmcc.org.my).
• Rendements et valeurs capitalistiques : L’un des grands attraits pour les investisseurs à KL est le différentiel de rendement attractif par rapport à d’autres grandes villes. Les rendements des bureaux de premier plan à Kuala Lumpur se situent généralement entre 5,5 % et 6,0 % ces dernières années cbre-wtw.com.my. C’est plus élevé que les rendements des bureaux de premier plan à Singapour (3–4 %) ou à Hong Kong (environ 3 %), ce qui signifie que les investisseurs peuvent obtenir un meilleur revenu pour chaque dollar investi – bien que le risque soit plus élevé. Par exemple, un bureau de catégorie A à KL pourrait être valorisé autour de 1 000–1 300 RM/pc et générer un loyer de 6–7 RM/pc/mois (72–84 RM/an), offrant ainsi un rendement d’environ 6 %. Ces niveaux de rendement sont restés relativement stables, augmentant même légèrement dans un contexte de hausse des taux d’intérêt, tandis que les valeurs capitalistiques restaient faibles. Les valeurs capitalistiques des bureaux de premier plan à KL (par pied carré) sont parmi les plus basses de la région pour une capitale, reflétant à la fois la décote due à la surabondance et la faiblesse du ringgit malaisien. Comme l’a souligné Knight Frank, « Les loyers des bureaux de premier plan à Kuala Lumpur [et par extension les coûts d’acquisition] restent les plus attractifs d’Asie-Pacifique… cette accessibilité rend KL très compétitive pour les multinationales », ce qui implique également que les investisseurs voient un potentiel d’appréciation du capital à partir de cette base basse theedgemalaysia.com.
• Stratégie des investisseurs – Accent sur la qualité : À l’instar des locataires, les investisseurs se concentrent sur des actifs de premier ordre, à l’épreuve du temps. Les stratégies de valorisation sont populaires – certains investisseurs ciblent des bâtiments anciens à prix réduit pour les rénover ou les convertir, misant sur une plus-value future. Previn Singhe note une tendance aux transactions impliquant « des immeubles de bureaux datés qui suscitent de l’intérêt alors que les investisseurs cherchent à libérer de la valeur via la réhabilitation ou le repositionnement » theedgemalaysia.com. En revanche, les actifs emblématiques avec des locataires stables (comme les tours jumelles PETRONAS, les centres commerciaux de premier plan de KL) sont rarement mis en vente. Une enquête de Knight Frank sur le sentiment des investisseurs pour 2025 indique que beaucoup restructurent leurs portefeuilles vers des actifs répondant à l’évolution de la demande, par exemple en adaptant les portefeuilles de commerces aux tendances actuelles des consommateurs, et en se concentrant sur des bureaux avec de solides références ESG asiapropertyawards.com asiapropertyawards.com. « Nos données montrent que les bâtiments certifiés verts attirent des locataires et des investissements premium, en particulier de la part d’investisseurs institutionnels ayant des mandats de durabilité », a déclaré Christophe Vicic de JLL asiapropertyawards.com. Cela suggère que la conformité ESG et la qualité des bâtiments influencent désormais la tarification – les meilleurs bâtiments verts peuvent obtenir une prime et des rendements plus serrés.
• Financement et politique : Le système financier malaisien continue d’apporter son soutien via les prêts bancaires et un marché des REITs petit mais en croissance. Les banques sont généralement disposées à financer de bons actifs commerciaux, et les taux de financement, bien qu’en hausse par rapport à il y a deux ans, restent modérés (le taux directeur de la BNM est de 3,0 % en 2024, ce qui donne des taux de prêt commercial typiques autour de 4,5–5,5 %). Cela signifie que le coût de l’emprunt est à peu près équivalent aux rendements immobiliers, ce qui rend les investisseurs un peu prudents (l’écart de rendement par rapport au financement est plus mince). Cependant, avec une inflation maîtrisée (~2 %) cbre-wtw.com.my, les taux d’intérêt réels sont faibles, et beaucoup considèrent que c’est le bon moment pour sécuriser des actifs avant une reprise économique attendue. Le gouvernement maintient un régime politique généralement favorable aux investisseurs pour l’immobilier. Il n’y a aucune restriction majeure sur la propriété étrangère de biens immobiliers commerciaux – contrairement à certains pays, la Malaisie n’impose pas de plafond de pourcentage de propriété étrangère pour les bureaux ni n’exige d’approbation spéciale au-delà des directives standard. Les acheteurs étrangers doivent généralement seulement respecter un prix d’achat minimum (souvent 1 million de RM et plus) et éviter les biens réservés à la propriété Bumiputera (indigène), ce qui concerne principalement le segment résidentiel crowncontinental.com. Cette ouverture, combinée à un cadre juridique stable (titres, droits de propriété, etc.), fait de KL un marché accessible pour les capitaux étrangers. De plus, des incitations fiscales existent pour certains investissements – par exemple, des incitations pour les bâtiments verts (déductions fiscales sur les dépenses d’investissement pour les bâtiments certifiés GBI) ont été proposées pour encourager les développements durables mida.gov.my. La taxe sur les plus-values immobilières (RPGT), qui décourageait autrefois les reventes rapides, a été assouplie pour les détentions longues (depuis 2022, la RPGT est de 0 % pour les cessions après 5 ans par des particuliers). Tous ces facteurs contribuent à positionner la Malaisie comme une destination à haut rendement et relativement sûre pour les investisseurs.

Dans l’ensemble, les perspectives d’investissement pour l’immobilier commercial à KL en 2025 sont prudemment optimistes. L’expression « fuite vers la qualité » s’applique autant aux investisseurs qu’aux locataires – les capitaux ciblent les meilleurs actifs ou ceux pouvant le devenir grâce à la gestion d’actifs. La présence d’une offre excédentaire et la question du télétravail poussent les investisseurs à mener une due diligence approfondie et à intégrer souvent le risque dans les prix (il faut donc s’attendre à quelques ventes en difficulté ou à la chasse aux bonnes affaires sur les actifs secondaires). Pourtant, avec une économie plus solide et un marché immobilier montrant des signes de stabilisation, beaucoup estiment que c’est le moment d’investir avant le prochain cycle haussier. Comme l’a résumé un rapport sectoriel, 2025 s’annonce comme une « année prometteuse » pour l’immobilier commercial, soutenue par une confiance croissante des investisseurs locaux et internationaux dans la trajectoire de la Malaisie asiapropertyawards.com.

Environnement politique et réglementaire

Les politiques gouvernementales et les changements réglementaires peuvent avoir un impact significatif sur le secteur de l’immobilier commercial. En Malaisie, l’environnement politique en 2024–2025 a été généralement favorable à la reprise du marché immobilier, en mettant l’accent sur la durabilité, les incitations à l’investissement et la planification urbaine à long terme :

• Stabilité gouvernementale et politique économique : Après quelques turbulences politiques les années précédentes, la Malaisie est entrée en 2024 avec un gouvernement de coalition plus stable. Cette stabilité est en soi un atout – « l’environnement politique et économique stable est l’un des principaux catalyseurs de l’expansion des entreprises », a noté Knight Frank theedgemalaysia.com. L’orientation pro-entreprises du gouvernement s’est reflétée dans les initiatives du Budget 2025, qui, bien que principalement axées sur l’accessibilité au logement, comprenaient également des mesures telles que des incitations au renouvellement et à la réhabilitation urbaine theedgemalaysia.com. Ces incitations peuvent inclure des allègements fiscaux pour les promoteurs entreprenant la revitalisation de vieux quartiers urbains, ce qui aide indirectement le secteur commercial en encourageant la réutilisation de biens anciens pour de nouveaux usages.
• Renouvellement et revitalisation urbaine : Un développement réglementaire majeur à l’horizon est le projet de Loi sur le renouvellement urbain. Des organismes professionnels comme la REHDA (Real Estate Developers’ Association) travaillent avec le gouvernement sur un cadre visant à faciliter et à rendre plus attractif le réaménagement des anciens bâtiments et quartiers. Actuellement, des problèmes tels que la propriété morcelée et des procédures floues constituent des obstacles à la réhabilitation d’anciens immeubles de bureaux ou à la démolition et reconstruction dans les zones denses. La nouvelle loi vise à rationaliser ce processus, permettant un « renouvellement urbain transparent et facilité » avec, espérons-le, des incitations pour compenser les coûts theedgemalaysia.com. Comme mentionné précédemment, un certain nombre de transactions concernant de vieux bâtiments à KL (par exemple, d’anciennes tours de bureaux dans la zone KLCC) dépendent de la possibilité de les réaménager – ainsi, cette législation pourrait libérer de la valeur et réduire la surabondance de biens obsolètes. Les acteurs du marché plaident pour des incitations fiscales (exonérations fiscales, majoration du ratio d’occupation des sols) afin que le renouvellement urbain soit financièrement viable mida.gov.my.
• Réglementations sur l’investissement étranger : La Malaisie reste accueillante envers les investisseurs étrangers dans l’immobilier. Les étrangers peuvent acheter directement des biens commerciaux (y compris des bureaux, des boutiques, des terrains industriels) avec très peu de restrictions, à l’exception du seuil de prix minimum (environ 1 million de RM, ce qui est généralement bien en dessous du prix de tout lot de bureaux, donc cela ne pose pas de problème pour les transactions commerciales) crowncontinental.com. Il n’y a pas de droits de timbre supplémentaires ni de taxes pour les acheteurs étrangers sur les biens commerciaux, contrairement à certains pays. En 2023, il y a eu quelques ajustements au programme de visa MM2H – il exige désormais que les participants achètent un bien localement crowncontinental.com, ce qui pourrait indirectement canaliser certains fonds étrangers vers des condos haut de gamme ou peut-être de petits bureaux. Globalement, la position de la Malaisie est que l’IDE est nécessaire et que l’immobilier est un secteur qui lui est ouvert ; l’État du Selangor a même récemment assoupli certaines procédures de libération bumiputra pour les projets commerciaux afin d’encourager une plus grande adoption. Pour les sociétés cotées et les REIT, il n’y a aucune limite à la propriété étrangère, permettant aux actionnaires internationaux d’investir dans les REIT immobiliers malaisiens (certains REIT malaisiens comptent des fonds mondiaux parmi leurs investisseurs). La déclaration 2024 du Département d’État américain sur le climat d’investissement a réitéré que la Malaisie s’engage à une compensation équitable en cas peu probable d’expropriation, ce qui rassure sur les droits de propriété state.gov.
• Durabilité et codes du bâtiment : Les régulateurs poussent de plus en plus à la durabilité dans l’immobilier. Bien qu’il n’existe pas encore de codes verts obligatoires stricts à l’échelle nationale, des autorités locales comme DBKL (KL City Hall) offrent souvent des incitations supplémentaires au développement pour les caractéristiques écologiques (par exemple, une surface de plancher supplémentaire si un bâtiment obtient la certification Green Building Index). Les annonces du gouvernement (comme celle du ministre du Logement en novembre 2023) visent à positionner la Malaisie comme un « pôle de référence pour les investissements verts » et à intégrer la résilience climatique dans le développement urbain mida.gov.my. Il existe des incitations fiscales pour la technologie verte – par exemple, un promoteur ou propriétaire peut demander des allocations fiscales à l’investissement couvrant 100 % des dépenses d’investissement admissibles pour les systèmes de bâtiments économes en énergie greenbuildingindex.org. Celles-ci ont été prolongées dans les récents budgets pour encourager davantage l’installation de panneaux solaires, la gestion intelligente de l’énergie, etc., dans les bâtiments commerciaux. De plus, à partir de 2024, Bursa Malaysia (la bourse) impose un reporting ESG renforcé pour les sociétés immobilières cotées et les REIT, les incitant ainsi à améliorer leurs portefeuilles (ce qui a poussé certains REIT à rénover leurs actifs avec un éclairage LED, de meilleurs groupes froids, etc., pour démontrer des économies d’énergie).
• Zonage et urbanisme : Le Kuala Lumpur City Plan 2040 oriente le développement à long terme – il met l’accent sur les projets à usage mixte, le développement axé sur le transport en commun (TOD) et la préservation des zones patrimoniales. Pour l’immobilier commercial, cela signifie que les nouveaux projets de bureaux seront probablement concentrés dans des pôles commerciaux désignés et le long des corridors de transport. La mairie a également été prudente dans l’approbation de nouveaux projets de bureaux ces derniers temps, compte tenu de la surabondance ; il y a eu des périodes de moratoire de facto sur les nouvelles constructions de bureaux à KL (sauf celles déjà en cours ou les projets stratégiques comme TRX). Ce contrôle souple devrait se poursuivre jusqu’à ce que les taux de vacance se normalisent.
• Réglementations liées au COVID : En 2024, presque toutes les mesures liées à la pandémie (comme les remises de loyer imposées aux locataires PME dans le commerce de détail, etc.) ont expiré. Les propriétaires et locataires de bureaux sont revenus à des contrats classiques. Un changement durable est l’accent mis sur une meilleure ventilation et des normes de sécurité sanitaire dans les directives de construction – les nouveaux projets intègrent souvent des systèmes sans contact et une filtration d’air améliorée, leçons tirées du COVID-19, et il est question de mettre à jour les codes du bâtiment pour exiger formellement certaines de ces mesures pour une résilience future.
• Politiques économiques et impact : Les décisions macroéconomiques comme la politique des taux d’intérêt affectent directement l’immobilier. Bank Negara Malaysia a maintenu son taux directeur à 3,00 % en 2024 cbre-wtw.com.my, privilégiant la reprise. Cela a permis de maintenir des coûts d’emprunt modérés. Le gouvernement a également mis en place divers plans de relance économique (subventions, soutien à l’économie numérique, etc.) qui aident indirectement la demande de bureaux (par exemple, les incitations pour que les multinationales installent des centres de services mondiaux en Malaisie ont attiré des locataires). Un autre domaine politique pertinent est l’économie numérique : l’initiative Malaysia Digital (successeur du statut MSC) continue d’offrir des incitations fiscales aux entreprises technologiques, qui ont souvent besoin de bureaux de haute qualité. Des zones comme Bangsar South et Cyberjaya en bénéficient en tant que pôles numériques.

En résumé, l’environnement réglementaire de la Malaisie en 2025 se caractérise par un soutien au développement durable et de qualité, ainsi qu’une gestion prudente des problèmes de surabondance. Le gouvernement semble désireux d’encourager l’investissement (local et étranger) et la modernisation du secteur immobilier, tout en s’attaquant à des questions structurelles comme l’accessibilité au logement (plutôt côté résidentiel) et le renouvellement urbain. Pour les acteurs de l’immobilier commercial, les politiques offrent un contexte stable et encourageant – avec de nouvelles lois comme l’Urban Renewal Act qui devraient faciliter la rénovation du parc immobilier vieillissant de KL, et des incitations continues pour les projets verts et liés au transport guidant la future physionomie de la ville.

Durabilité et tendances des bâtiments verts

La durabilité est passée d’un « plus » à une priorité centrale dans l’immobilier commercial à Kuala Lumpur. Promoteurs, propriétaires, locataires et gouvernement poussent tous vers des bâtiments et des pratiques plus verts, en phase avec les tendances mondiales ESG (Environnement, Social, Gouvernance) :

• Adoption des bâtiments verts : L’outil d’évaluation verte propre à la Malaisie, le Green Building Index (GBI), connaît une adoption croissante. Fin 2023, la Malaisie a atteint un jalon de 300 millions de pieds carrés d’espaces certifiés verts à travers 671 projets mida.gov.my. Beaucoup d’entre eux se trouvent dans le Grand KL, avec des certifications emblématiques telles que LEED Platinum et GBI Gold pour les nouvelles tours de bureaux. Exemples notables : Menara Etiqa et KL Eco City Towers sont certifiés GBI, et le plan directeur de TRX impose que tous les bâtiments atteignent au moins la norme LEED Gold. « Les loyers des immeubles de bureaux certifiés verts augmentent plus rapidement que le marché général, » note Cushman & Wakefield, car les locataires valorisent les atouts durables et sont souvent prêts à payer une légère prime pour cela assets.cushmanwakefield.com. En effet, plusieurs locataires multinationaux ont des politiques internes pour n’occuper que des locaux certifiés verts. Cela a créé une prime verte sur le marché – par exemple, les anciens bureaux qui se rénovent pour obtenir une accréditation verte peuvent parfois se différencier et conserver des locataires de premier ordre.
• Efficacité énergétique et bien-être : Les nouveaux développements commerciaux à KL intègrent des éléments tels que vitrages à haute efficacité énergétique, panneaux solaires, récupération des eaux de pluie, éclairage LED, détecteurs de mouvement, et systèmes CVC à haut rendement. Merdeka 118, par exemple, a mis l’accent sur la durabilité dans la conception et la construction (visant plusieurs certifications vertes) theedgemalaysia.com. Outre les facteurs environnementaux, il y a aussi l’aspect bien-être : des conceptions qui maximisent la lumière naturelle, améliorent la qualité de l’air et offrent des espaces verts. Après la pandémie, la qualité de l’environnement intérieur est davantage mise en avant – une meilleure filtration, des taux de ventilation accrus, des entrées sans contact, etc., deviennent la norme dans les bureaux de catégorie A. Des bâtiments comme IB Tower (Kenanga) ou Sky Park at One City intègrent des jardins suspendus et des dispositifs de ventilation pour améliorer le bien-être des occupants. La tendance « flight to quality » recoupe fortement le « flight to green » – comme le dit un rapport, « les bâtiments durables continueront d’avoir un avantage concurrentiel sur les bâtiments non verts… les bâtiments verts resteront une priorité à long terme, » indépendamment des politiques à court terme theedgemalaysia.com.
• Initiatives des propriétaires : Les propriétaires de bâtiments existants procèdent à des rénovations pour rester compétitifs. « Les propriétaires de bureaux plus anciens modernisent les spécifications des bâtiments et améliorent les caractéristiques de durabilité pour retenir et attirer les locataires », rapporte une enquête de marchéstarproperty.my. Parmi les exemples : installation de bornes de recharge pour véhicules électriques dans les parkings des tours de bureaux, ajout de panneaux solaires sur les toits pour compenser l’électricité des parties communes, ou obtention de la certification GBI pour des bâtiments existants (certains immeubles détenus par des REIT ont suivi cette démarche pour séduire des locataires sensibles à l’ESG). Les propriétaires proposent également des baux verts, où ils collaborent avec les locataires sur des mesures d’économie d’énergie et partagent les données sur l’utilisation des ressources. Avec l’augmentation des rapports ESG des entreprises, les locataires demandent souvent des bâtiments dotés de ces certifications.
• Gouvernement et incitations : Le gouvernement encourage la croissance des bâtiments verts à la fois par la rhétorique et les incitations. Le ministère du Logement a annoncé des objectifs pour faire de la Malaisie un pôle d’investissement vert et intégrer la résilience climatique jusque dans le logement abordable mida.gov.my. Bien qu’il n’existe pas encore de code obligatoire pour les bâtiments verts, des experts appellent à des réglementations ou des incitations plus fortes. « Le gouvernement pourrait encourager l’adoption des bâtiments verts en offrant des incitations, en mettant en œuvre et en appliquant des réglementations », a noté la chercheuse en développement durable Dr. Najah mida.gov.my. Les incitations potentielles mentionnées incluent des allègements fiscaux pour les projets écologiques ou l’autorisation de ratios d’occupation plus élevés pour les bâtiments verts mida.gov.my. Côté réglementation, on pourrait voir à l’avenir des règlements imposant, par exemple, une certaine note verte pour les grands projets. De plus, Bank Negara Malaysia promeut le financement vert – les banques offrent désormais des conditions légèrement meilleures pour les projets certifiés verts ou ceux présentant des avantages ESG clairs.
• Montée de l’ESG dans l’investissement : Comme évoqué, les investisseurs se concentrent aussi sur la durabilité. De nombreux investisseurs institutionnels (comme les fonds souverains, fonds de pension) ont des mandats ESG. Cela signifie que les actifs commerciaux dotés de solides références vertes et d’une bonne efficacité énergétique sont plus liquides et attractifs sur le marché de l’investissement. L’enquête de Knight Frank a révélé que 45 % des transactions de bureaux destinées à la rénovation ou à la réhabilitation en APAC en 2024 visaient à améliorer les spécifications des bureaux, principalement pour renforcer la performance ESG apac.knightfrank.com. Kuala Lumpur fait partie de cette vague – les actifs qui ne répondent pas aux nouvelles attentes en matière de durabilité risquent d’être délaissés ou fortement décotés. À l’inverse, des projets à KL comme Menara HSBC à TRX ou Menara Ken (TTDI), construits avec des caractéristiques vertes, ont attiré l’intérêt des investisseurs pour leur aspect « prêt pour l’avenir ».
• Défis : Des défis subsistent, principalement le coût. Les matériaux et technologies de construction écologiques peuvent augmenter les coûts initiaux de 5 à 10 % environ. « Le coût élevé des matériaux écologiques et l’absence de réglementations obligatoires sont des obstacles, » note un expert en architecture malaisien mida.gov.my mida.gov.my. Certains promoteurs locaux hésitent encore, sauf en cas de demande claire du marché ou d’incitation compensatoire. Cependant, avec le temps, la prime de coût diminue – de nombreuses solutions vertes deviennent standard et moins chères (par exemple, les ampoules LED). Les professionnels du secteur soutiennent que les avantages en coût sur le cycle de vie (économies d’énergie, loyers plus élevés) dépassent largement les coûts initiaux mida.gov.my. Des études de cas de rénovations à KL ont montré une réduction des factures d’électricité de 15 à 20 % après des améliorations écologiques, améliorant ainsi le revenu net d’exploitation.

En résumé, la durabilité n’est plus un créneau dans l’immobilier commercial de KL – c’est la norme. Des usines alimentées par l’énergie solaire aux gratte-ciel certifiés Platinum, la ville s’aligne sur les tendances vertes mondiales. Cela aide non seulement l’environnement, mais garantit aussi que KL reste compétitive pour attirer des entreprises ayant leurs propres objectifs de neutralité carbone. La convergence de l’orientation gouvernementale, des préférences des investisseurs et de la demande des locataires signifie que nous continuerons à voir des bâtiments plus verts et plus intelligents définir la silhouette de Kuala Lumpur. En effet, comme l’a dit un cadre de JLL, « les entreprises privilégient les espaces de bureaux alignés sur les critères ESG et les certifications vertes… reflétant un engagement plus large envers la durabilité et l’efficacité à long terme » theedgemalaysia.com.

Tendances économiques mondiales et perspectives

L’immobilier commercial de Kuala Lumpur n’est pas à l’abri des forces économiques mondiales. La période 2024–2025 est marquée à la fois par des opportunités et des vents contraires découlant des tendances internationales, des cycles de taux d’intérêt et du « nouveau normal » post-pandémique :

• Climat économique mondial : À l’échelle mondiale, la croissance économique a été inégale. Le FMI prévoit une croissance mondiale modérée d’environ 3 % pour 2024, avec un ralentissement de certaines grandes économies. Pour KL, un facteur clé est la santé de ses partenaires commerciaux (Chine, Singapour, États-Unis) qui influencent l’expansion des locataires. La bonne nouvelle est que la croissance de l’Asie du Sud-Est est restée relativement résiliente, et le PIB de la Malaisie devrait croître d’environ 4 à 5 % en 2024 (contre 3,7 % en 2023) cbre-wtw.com.my. Un secteur des services stable et le rebond du tourisme soutiennent cette tendance. Cependant, le ralentissement économique de la Chine et les licenciements dans le secteur technologique mondial en 2023 ont eu un effet d’entraînement, certaines entreprises chinoises ayant mis en pause leur expansion à l’étranger et certaines multinationales ayant réduit la taille de leurs bureaux. À l’inverse, les tendances à l’externalisation continuent de profiter à KL. Alors que les multinationales cherchent à optimiser leurs coûts, beaucoup transfèrent certaines opérations (informatique, back office, R&D) en Malaisie. « L’externalisation est une stratégie clé pour la rationalisation des dépenses d’investissement, ce qui est en réalité bénéfique pour la Malaisie car nous sommes l’une des principales destinations d’externalisation, » a observé un dirigeant de Knight Frank theedgemalaysia.com. Cela a amené de nouveaux locataires à KL (notamment dans la tech et l’externalisation des processus métiers), contribuant à remplir des espaces de bureaux qui seraient autrement restés vacants.
• Taux d’intérêt et financement : À l’échelle mondiale, 2022–2023 a vu de fortes hausses des taux d’intérêt pour lutter contre l’inflation (la Réserve fédérale américaine, la BCE, etc., ont toutes relevé leurs taux). La Malaisie a été relativement protégée – l’inflation est restée modérée (~2-3 %), et Bank Negara a maintenu son taux directeur à 3,00 % depuis la mi-2023 cbre-wtw.com.my. Néanmoins, les coûts de financement en Malaisie sont aujourd’hui plus élevés qu’aux taux ultra-bas de 2020. Des taux d’intérêt plus élevés ont deux impacts principaux : (1) Les promoteurs font face à des coûts de financement de la construction plus élevés, ce qui peut ralentir le lancement de nouveaux projets ou les pousser à rechercher des partenaires en capital-risque. (2) Les investisseurs immobiliers font face à des coûts de service de la dette plus élevés, ce qui peut exercer une pression à la baisse sur la valeur des biens ou inciter les acheteurs à exiger des remises (pour maintenir les écarts de rendement). Dans le cas de KL, les taux de capitalisation/rendements ont légèrement augmenté pour s’ajuster. Mais si, comme beaucoup le prédisent, les taux mondiaux atteignent un pic en 2024 et pourraient baisser par la suite, cela pourrait rouvrir les vannes de l’investissement immobilier d’ici la fin 2025. L’inflation relativement plus faible de la Malaisie et la stabilité accrue de la monnaie (le ringgit a connu des moments de volatilité mais devrait se stabiliser) pourraient permettre des baisses de taux qui stimuleraient le secteur immobilier.
• Tendances de la main-d’œuvre post-pandémie : Les conséquences de la pandémie sont encore visibles dans la façon dont les entreprises utilisent l’espace de bureau. Le travail hybride est devenu la norme pour de nombreuses industries de cols blancs à l’échelle mondiale. À KL, la plupart des bureaux ont repris leurs activités physiques, mais souvent selon des modalités flexibles (par exemple, 3 jours au bureau, 2 à distance). Ce changement mondial signifie que les entreprises nécessitent en moyenne moins d’espace par employé qu’avant 2020, en particulier pour les fonctions de back-office. En conséquence, la croissance nette de la demande d’espaces de bureaux est plus faible, même si l’économie croît – un ajustement structurel auquel les promoteurs du monde entier sont confrontés. Les propriétaires à KL atténuent cela en réaménageant l’espace pour des configurations collaboratives, car les fermes de cubicules traditionnelles sont en partie redondantes. De plus, la consolidation des entreprises mondiales (fusion de sites, adoption du « hot-desking ») est courante. Le point positif est que certaines entreprises régionales ajustent leur taille à KL depuis des villes plus chères (profitant du faible coût de KL). Par exemple, une entreprise pourrait réduire sa présence à Hong Kong mais ouvrir une antenne à KL pour héberger certaines équipes – une tendance qui montre que KL bénéficie des relocalisations motivées par les coûts theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com.
• Taux de change et investissement : La performance du ringgit malaisien joue un rôle dans l’appétit étranger. En 2022–2023, le ringgit était faible face au dollar américain, rendant les actifs réels malaisiens moins chers pour les investisseurs étrangers (qui opèrent généralement en USD ou SGD). Un ringgit faible encourage également les industries orientées vers l’exportation, soutenant indirectement le segment de l’immobilier industriel. Si les investisseurs mondiaux s’attendent à ce que le ringgit se renforce à mesure que l’économie s’améliore, acheter de l’immobilier maintenant offre non seulement un rendement locatif mais aussi un gain potentiel sur la devise. Cela dit, le risque de change est à prendre en compte ; certains investisseurs étrangers prudents se couvrent ou s’associent à des entités locales.
• Comparaisons régionales : Au niveau régional, le marché des bureaux de Kuala Lumpur a pris du retard par rapport à certains de ses pairs dans la reprise – par exemple, Singapour a connu un rebond plus rapide avec un taux de vacance très faible, tandis que KL fait face à un surplus. Mais KL n’a pas non plus connu les corrections extrêmes des loyers observées dans certaines villes chinoises en 2022–24. L’indice Asie-Pacifique de Knight Frank a montré une légère baisse de -1,6 % des loyers de bureaux de prestige pour la région en 2024starproperty.my, et KL a à peu près suivi ce léger déclin avant de se stabiliser. La vacance moyenne en APAC tourne autour de 15-16 %, et KL est désormais proche de cette moyenne plutôt qu’une exception, grâce à l’absorption récente theedgemalaysia.com. Dans le commerce de détail, la reprise de KL est comparable à celle de Bangkok ou Jakarta, toutes bénéficiant du retour du tourisme. Dans la logistique, KL suit la tendance avec une forte demande comme les hubs régionaux (bien que Singapour, étant limitée en foncier, affiche un taux de vacance encore plus bas).
• Facteurs géopolitiques : La géopolitique mondiale projette également des ombres : des tensions telles que les différends commerciaux entre les États-Unis et la Chine et la guerre de la Russie en Ukraine ont des effets indirects (les changements dans les chaînes d’approvisionnement pourraient bénéficier à la Malaisie, mais les flambées des prix de l’énergie peuvent nuire au moral des consommateurs). La position neutre et favorable aux affaires de la Malaisie lui permet généralement d’éviter les sanctions ou les répercussions, et en fait, les tensions commerciales ont poussé certaines entreprises à se diversifier vers la Malaisie (comme le montre la hausse attendue des investissements chinois dans la haute technologie) crowncontinental.com. Un aspect à surveiller est la taxe minimale mondiale et les règles de l’OCDE – comme la Malaisie offre des incitations fiscales (comme dans le TRX ou pour le statut MSC), les nouvelles règles fiscales mondiales pourraient affecter l’attrait de ces avantages pour les multinationales.

En regardant vers l’avenir, les perspectives consensuelles pour l’immobilier commercial à Kuala Lumpur en 2025 sont prudemment positives. Les fondamentaux économiques se renforcent et le marché immobilier montre « une reprise régulière et mesurée » theedgemalaysia.com. L’excédent d’offre prendra du temps à être absorbé, mais la croissance économique continue, associée aux coûts compétitifs de KL, suggère que la demande continuera de croître. « Le marché des bureaux connaîtra une reprise régulière, portée par une demande résiliente… une forte demande de la part des occupants locaux et internationaux, attirés par la rentabilité, des espaces de haute qualité et une main-d’œuvre qualifiée, » a déclaré le directeur exécutif de Knight Frank theedgemalaysia.com. Parallèlement, des risques comme l’offre élevée et l’évolution de la culture du travail « pourraient continuer à peser sur la croissance des loyers, » ce qui signifie que la route vers un véritable « boom » sera progressive theedgemalaysia.com. En somme, les tendances mondiales ont transformé le secteur de l’immobilier commercial à KL sans le faire dérailler – elles ont même forcé une transformation qui pourrait rendre le marché plus durable et diversifié à long terme.

Conclusion : Boom ou effondrement ?

Alors, le marché de l’immobilier commercial de Kuala Lumpur se dirige-t-il vers un boom ou un effondrement ? La réalité est nuancée. Kuala Lumpur ne connaît pas un boom fulgurant, mais n’est pas non plus en plein effondrement – elle traverse plutôt une phase de transformation et de reprise. La ville affiche « une vacance massive » par rapport aux normes régionales, ce qui offre des opportunités pour les locataires de se moderniser ou de s’agrandir à moindre coûtstarproperty.my. En même temps, la demande reste forte pour des espaces de qualité, et de nouveaux projets comme TRX et Merdeka 118 insufflent de l’optimisme et établissent de nouvelles références.

À court terme, attendez-vous à un marché favorable aux locataires avec des loyers stables, un large choix et des propriétaires qui s’efforcent de différencier leurs biens. À moyen terme, à mesure que l’excédent d’offre sera absorbé et que les biens obsolètes seront réaffectés, le secteur des bureaux devrait retrouver son équilibre avec une occupation et une croissance des loyers plus saines – en particulier dans les bâtiments verts, bien situés qui incarnent l’avenir. Le commerce de détail est prêt pour une croissance modérée portée par les tendances expérientielles et une reprise économique, tandis que l’industriel/logistique semble prêt à poursuivre son essor discret.

En fin de compte, le secteur de l’immobilier commercial de Kuala Lumpur en 2025 se caractérise avant tout par sa résilience et son évolution. Comme l’a résumé un expert du secteur : « Le marché immobilier de Kuala Lumpur fait preuve de résilience et de croissance dans tous les secteurs… ces tendances placent Kuala Lumpur dans une position favorable pour une croissance continue en 2025 et au-delà. » bmcc.org.my. Le statut de la ville en tant que pôle d’affaires régional reste intact, soutenu par l’accessibilité, les améliorations des infrastructures et un marché adaptatif qui transforme les défis (comme la surabondance et le télétravail) en catalyseurs de changement.

En résumé : pour les entreprises et les investisseurs, l’immobilier commercial de KL offre une valeur et un potentiel significatifs. Ce n’est peut-être pas un « boom » classique, mais les bases sont posées pour une hausse durable – un marché qui se réinvente par la qualité, l’innovation et la croissance stratégique plutôt que par une frénésie incontrôlée. En d’autres termes, ni boom ni effondrement, mais une reconstruction progressive de la skyline commerciale de Kuala Lumpur est en cours, et c’est ce qu’il faut retenir.

Sources :

• Commentaires de marché de Knight Frank & JLL sur les tendances des bureaux à KLstarproperty.mystarproperty.my theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com
• Instantanés du marché immobilier de Kuala Lumpur par CBRE|WTW cbre-wtw.com.my cbre-wtw.com.my
• Les actualités de The Edge Malaysia et StarProperty sur l’occupation des bureaux, les loyers et les nouveaux projets theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com
• Rapport Asia Property Awards sur le sentiment des investisseurs et l’accent mis sur l’ESG asiapropertyawards.com asiapropertyawards.com
• Faits saillants du rapport JLL (Malaisie) T1 2025 sur les vacances et la performance du secteur bmcc.org.my bmcc.org.my
• Déclarations de la MIDA et du gouvernement sur les initiatives de bâtiments verts et d’infrastructures mida.gov.my theedgemalaysia.com