Tendances de l’immobilier résidentiel en 2025
Le marché immobilier de Phoenix en 2025 connaît une recalibration plutôt qu’un krach. Après les hausses de prix frénétiques de 2020-2022, la valeur des maisons s’est légèrement refroidie l’an dernier – la maison typique à Phoenix coûte environ 416 000 $, soit environ 4 % de moins qu’il y a un an zillow.com zillow.com. Les prix médians de vente à la mi-2025 tournent autour de 425 000 $ zillow.com, en légère baisse d’une année sur l’autre. Ce léger recul fait suite à 18 mois décevants pour les ventes, les taux hypothécaires élevés ayant freiné l’enthousiasme des acheteurs. L’inventaire commence enfin à se détendre : les nouvelles annonces au début de 2025 ont bondi d’environ 17 % sur un an (la plus forte hausse depuis 2019) roiproperties.com. L’offre active de biens à vendre est désormais comparable à celle de 2021-2022 roiproperties.com, offrant un peu plus de choix aux acheteurs, même si l’offre reste inférieure aux normes historiques. Les maisons restent un peu plus longtemps sur le marché (médiane d’environ 28 jours avant d’être sous contrat), mais les annonces bien positionnées se vendent toujours rapidement zillow.com zillow.com.
Malgré des coûts d’emprunt plus élevés, la demande ne s’est pas évaporée. En effet, Phoenix a été nommée parmi les 10 principaux « points chauds de l’immobilier » pour 2025 par la National Association of REALTORS® nar.realtor. Les principaux moteurs incluent une migration robuste et une croissance des revenus chez les jeunes adultes, ainsi qu’un inventaire plus abordable arrivant sur le marché nar.realtor nar.realtor. L’économiste en chef de la NAR note que « le pire des problèmes d’accessibilité est passé » alors que les taux hypothécaires se stabilisent autour de 6 % et que la construction neuve augmente nar.realtor. En pratique, les acheteurs en 2025 négocient plus fermement et recherchent la valeur – les agents Redfin rapportent que Phoenix est un « marché d’acheteurs » depuis des mois, les vendeurs offrant souvent 10 à 15 000 $ de concessions sur les maisons non prêtes à emménager redfin.com. Les primo-accédants et les acheteurs en progression restent actifs, aidés par des financements créatifs (réduction du taux payée par le vendeur, aide à l’apport, etc.) pour compenser la pression des taux roiproperties.com. En haut de gamme, les capitaux extérieurs continuent de cibler Phoenix : des enclaves de luxe comme Paradise Valley et Arcadia restent recherchées par les Californiens et autres nouveaux arrivants en quête d’un style de vie de villégiature et de valeur à long terme roiproperties.com roiproperties.com. Globalement, le marché résidentiel 2025 se caractérise par des prix stabilisés, une augmentation des annonces et un rythme plus stratégique et réfléchi tant du côté des acheteurs que des vendeurs – un changement marqué par rapport aux guerres d’enchères frénétiques du boom pandémique.
Marché locatif de Phoenix en 2025
Le marché locatif de la région métropolitaine de Phoenix en 2025 offre un mélange de soulagement et de résilience pour les locataires et les propriétaires. Après des années de fortes hausses de loyers, les prix des loyers ont en fait légèrement baissé – environ 3 % de moins en moyenne que l’an dernier, avec un loyer typique d’environ 1 500 $ par mois azfamily.com. Les données de Zillow (y compris les locations de maisons individuelles) indiquent un loyer moyen d’environ 1 920 $, soit une baisse d’environ 100 $ sur un an zillow.com zillow.com. Cette baisse des loyers (~3–5 % sur un an) s’explique en grande partie par un boom de la construction qui a ajouté des milliers de nouveaux logements. Rien qu’en 2024, les promoteurs ont livré plus de 20 000 nouveaux appartements, et un impressionnant 28 000 autres logements devraient être achevés en 2025 azfamily.com. La bonne nouvelle pour les propriétaires : la demande suit le rythme. Au cours des six derniers mois, Phoenix a absorbé près de 100 % des nouveaux appartements mis sur le marché – pratiquement aussi vite que les constructeurs les ouvrent, les locataires les occupent azfamily.com. Par conséquent, les taux de vacance qui avaient dépassé 6 % en 2024 sont retombés sous la barre des 6 % au printemps 2025 homeladder.com homeladder.com, ce qui indique que le marché reste équilibré et que la demande locative est suffisamment forte pour éviter une surabondance.Pour les locataires, la hausse de l’offre signifie plus d’options et des loyers légèrement plus bas à court terme. Les locataires trouvent même de bonnes affaires dans certains quartiers. Selon les données de mi-2025 d’Apartment List, certains quartiers abordables de Phoenix – comme Mountain Park Ranch, le Central Avenue Corridor, Desert Ridge et le centre-ville – proposent des loyers inférieurs à la moyenne sans sacrifier l’accès aux commodités apartmentlist.com apartmentlist.com. (Le loyer médian dans toute la ville est d’environ 1 312 $ pour un appartement typique, soit environ 3,8 % de moins qu’il y a un an apartmentlist.com.) À l’inverse, les quartiers huppés (par exemple North Scottsdale ou Paradise Valley) restent chers – par exemple, le voisin Paradise Valley affiche des loyers moyens astronomiques (plus de 9 000 $, en raison des locations de maisons de luxe) zillow.com. Dans l’ensemble, cependant, les loyers à Phoenix sont environ 9 % inférieurs à la moyenne nationale et offrent plus d’espace – le locataire type à Phoenix bénéficie d’environ 76 m², soit plus d’espace que dans de nombreuses autres grandes villes zillow.com azbigmedia.com.Les propriétaires s’adaptent à la nouvelle normalité en mettant l’accent sur la rétention des locataires et la qualité. Avec la stagnation de la croissance des loyers, les propriétaires se concentrent sur le service et les incitations pour garder de bons locataires (surtout que les taux de paiements en retard restent un peu élevés après la pandémie homeladder.com). Les communautés Build-to-Rent – locations de maisons individuelles dans des lotissements de type résidentiel – ont explosé (plus d’informations à ce sujet dans la section Climat d’Investissement ci-dessous), offrant aux locataires la possibilité d’avoir une maison avec un jardin comme alternative aux appartements traditionnels. En regardant vers l’avenir, les experts estiment que la baisse actuelle des loyers sera temporaire : avec la majorité de la nouvelle offre multifamiliale attendue d’ici 2025-26, la vague de construction devrait s’atténuer d’ici 2027, moment où les augmentations de loyer devraient reprendre azfamily.com azfamily.com. En attendant, le marché locatif de Phoenix en 2025 est plus sain et plus favorable aux locataires qu’il ne l’a été depuis des années – une pause bienvenue dans une région qui a connu il n’y a pas si longtemps certaines des hausses de loyers les plus rapides du pays.Tendances de l’immobilier commercial (bureaux, commerces, industriel, multifamilial)
Le secteur de l’immobilier commercial (CRE) de Phoenix en 2025 est dynamique et généralement optimiste, même s’il fait face à des vents contraires au niveau national. L’immobilier industriel est la vedette incontestée : la région métropolitaine de Phoenix s’est imposée comme le marché industriel n°1 aux États-Unis dans les classements récents, grâce à une forte demande logistique et à un investissement en plein essor. Près de 30 millions de pieds carrés de projets industriels sont en cours dans toute la région arizonaescrow.com. Au seul troisième trimestre 2024, Phoenix a enregistré 3 millions de pieds carrés d’absorption nette positive – une prise massive – bien que la construction record ait fait grimper les taux de vacance dans la fourchette de 11 à 12 % arizonaescrow.com【35†look**]. Fait crucial, les locataires louent avec enthousiasme malgré le boom de la construction : les loyers industriels demandés ont bondi de ~9,7 % d’une année sur l’autre pour atteindre environ 1,13 $ par pied carré (NNN) fin 2024【22†L49-L57】【35†look**]. Le rôle de Phoenix en tant que plaque tournante de la distribution pour le Sud-Ouest, associé à des tendances stratégiques de relocalisation, maintient ce secteur en effervescence. Le principal moteur est sans doute l’expansion de la fabrication de semi-conducteurs : avec la nouvelle méga-usine de puces de TSMC dans le nord de Phoenix (un investissement de plusieurs milliards de dollars), les installations industrielles de ce corridor ont vu leur valeur exploser – des entrepôts vendus 150 $/pied carré il y a deux ans se négocient désormais à plus de 325 $/pied carré, reflétant une demande brûlante d’espaces à proximité des sites de fabrication high-tech【30†L73-L81】. Le marché industriel de Phoenix combine ainsi forte occupation, loyers en hausse et développement intense, positionnant la ville comme une puissance logistique nationale.
Le développement multifamilial, une catégorie à la croisée du commercial et du résidentiel, connaît un boom de la construction post-pandémique comme mentionné précédemment. Les promoteurs ont ajouté des milliers d’appartements dans la région du Grand Phoenix en 2024-25, ce qui a initialement entraîné une légère « correction » des taux d’occupation et des loyers. Cependant, d’ici 2025, ce segment est en train de se stabiliser : les taux de vacance se stabilisent autour de chiffres à un seul chiffre et les baisses de loyers sont restées modestes homeladder.com azfamily.com. L’appétit des investisseurs pour les immeubles d’appartements à Phoenix reste solide – grâce à la poursuite de la création d’emplois, à la croissance démographique et à une pénurie persistante de logements à plus long terme roiproperties.com. Les prix des actifs multifamiliaux se sont stabilisés après le pic exubérant de 2022, ce qui, ironiquement, encourage les investisseurs avisés à revenir sur le marché. En résumé, le secteur multifamilial traverse ses douleurs de croissance : l’abondance de nouvelles offres a servi de « soupape de décompression » sur les loyers, mais la forte démographie de la région garantit l’absorption des nouveaux logements. Phoenix continue d’attirer les investissements multifamiliaux, d’autant plus que les prix deviennent plus raisonnables et que les fondamentaux (emploi, migration) restent solides roiproperties.com.
L’immobilier de détail à Phoenix se révèle plus résilient que beaucoup ne l’avaient prévu à l’ère du commerce en ligne. La croissance de la ville a engendré une demande pour de nouveaux magasins et restaurants, en particulier dans les corridors suburbains en forte expansion. Alors que les centres commerciaux plus anciens rencontrent des difficultés, les investisseurs à valeur ajoutée achètent activement et rénovent les centres commerciaux de quartier – en relouant les locaux vacants, modernisant les façades et ajoutant des expériences pour attirer le trafic piéton roiproperties.com. Les promoteurs avancent également sur des projets commerciaux de grande envergure (voir la section Développements) comme le Signature at SanTan Village à Gilbert, une destination commerciale haut de gamme de 145 millions de dollars qui amène Whole Foods et des détaillants de sport haut de gamme dans l’East Valley theravenscroftgroup.com theravenscroftgroup.com. Un obstacle en 2023-24 a été l’inflation (et les droits de douane) qui a fait grimper les coûts d’aménagement, mais une pause sur les nouveaux droits d’importation à la mi-2025 a apporté un certain soulagement aux commerçants préoccupés par les coûts roiproperties.com. Le taux de vacance global des commerces à Phoenix est resté relativement stable, et les loyers des emplacements de choix augmentent progressivement alors que de nouveaux résidents stimulent la demande pour les magasins, restaurants et services. Le secteur du commerce de détail évolue, il ne s’effondre pas – les anciens grands magasins sont réaménagés, tandis que de nouveaux concepts (des lieux de divertissement aux centres de vie ancrés par des supermarchés) se développent dans les zones en croissance de Phoenix.
L’espace de bureau est le seul segment confronté à des vents contraires, mais même ici, Phoenix s’en sort mieux que de nombreuses grandes villes. Le marché des bureaux s’est légèrement refroidi début 2025, reflétant les tendances mondiales du travail hybride et des expansions d’entreprises prudentes roiproperties.com. Après près de deux ans d’un solide élan de location, Phoenix a connu un certain ralentissement de l’activité de location au 1er trimestre 2025 roiproperties.com. Les taux de vacance ont légèrement augmenté dans certains sous-marchés (notamment dans les anciennes tours de catégorie A), et les locataires disposent désormais d’un plus grand pouvoir de négociation sur les loyers et les concessions qu’il y a un an. Fait crucial, Phoenix a évité le pire de l’exode lié au travail à distance observé dans des villes comme San Francisco – il n’y avait pas une forte présence de bureaux fédéraux/gouvernementaux à réduire, et la diversification de la ville dans la santé, la finance et la technologie a permis de maintenir de nombreux bureaux occupés roiproperties.com. En fait, moins de 50 propriétés louées par le gouvernement à l’échelle de l’État sont prévues pour fermeture, minimisant ainsi une grande source de vacance de bureaux à laquelle d’autres villes sont confrontées roiproperties.com. La demande locale de bureaux est désormais portée par les entreprises de santé, juridiques et de services professionnels, cherchant souvent des espaces plus petits et flexibles. Fait intéressant, les anciens immeubles de bureaux de catégorie B/C bien situés retrouvent une nouvelle vie grâce à des rénovations, car les locataires souhaitant économiser sur le loyer sont ravis d’occuper des espaces rénovés et moins chers roiproperties.com. Ainsi, même si le secteur des bureaux de Phoenix n’est pas en plein essor, il montre des poches de résistance – notamment dans les marchés suburbains où les entreprises migrent pour des loyers et un stationnement moins chers. Avec un climat d’affaires favorable et une croissance démographique, les perspectives des bureaux à Phoenix sont prudemment optimistes : le marché s’adapte (par la réutilisation créative et les incitations aux locataires) plutôt que d’entrer dans une spirale de vacance. Le bilan global du CRE est que Phoenix reste l’un des marchés commerciaux les plus dynamiques du pays, soutenu par des fondamentaux à long terme (arrivée de personnes et d’emplois) même si les investisseurs et propriétaires ajustent leurs stratégies à court terme roiproperties.com.
Nouveaux développements et projets d’infrastructure qui façonnent le marché
L’histoire de la croissance de Phoenix en 2025 est soulignée par d’importants développements et des améliorations d’infrastructures à travers la métropole. Ces projets couvrent le logement, les espaces commerciaux et les transports, et ils promettent de remodeler l’immobilier local dans les années à venir :- Boom de la fabrication high-tech : Le projet phare est l’usine de semi-conducteurs de TSMC dans le nord de Phoenix, l’un des plus grands investissements directs étrangers de l’histoire de l’Arizona. Ce complexe multi-fab (évalué à environ 40 milliards de dollars pour les phases initiales) est souvent cité comme un « catalyseur économique » qui stimule le développement annexe roiproperties.com. Autour du site de la fab, les promoteurs se précipitent pour construire des logements, des parcs de fournisseurs et des services commerciaux pour les milliers de travailleurs que l’installation emploiera. La Vallée du nord-ouest – autrefois un désert clairsemé – se transforme rapidement en un corridor high-tech. De même, la Vallée du sud-est profite des expansions continues des fabs d’Intel à Chandler et des nouvelles usines de véhicules électriques/batteries (usine de batteries LG Energy à Queen Creek, Lucid Motors à Casa Grande), qui stimulent toutes la demande pour l’immobilier industriel et résidentiel.
- VAI Resort – Le projet phare de Glendale : Dans l’immobilier de divertissement, Glendale s’apprête à inaugurer le VAI Resort d’un milliard de dollars fin 2025 – un complexe hôtelier de luxe de style Las Vegas, l’une des ouvertures les plus attendues du Sud-Ouest theravenscroftgroup.com theravenscroftgroup.com. Le VAI Resort proposera plus de 1 100 chambres réparties sur quatre tours, un amphithéâtre de concerts à 360 degrés intégré (permettant aux clients d’assister à des spectacles depuis leur balcon), une immense oasis artificielle, 12 restaurants gastronomiques, et plus encore theravenscroftgroup.com theravenscroftgroup.com. Ce projet est le plus grand complexe hôtelier jamais construit en Arizona et consolide la réputation de la West Valley comme pôle du tourisme et du divertissement. Impact immobilier : attendez-vous à ce que la valeur des propriétés autour du Sports & Entertainment District de Glendale augmente, à davantage de retombées dans l’hôtellerie et le commerce, et à un intérêt accru pour la location de courte durée lorsque le complexe accueillera concerts et événements. L’originalité de VAI – qui allie luxe hôtelier et spectacles en direct – illustre le type de développement expérientiel qui place Phoenix sur la carte.
- Revitalisation du centre-ville et du centre de Phoenix : Le centre-ville de Phoenix continue d’évoluer avec d’importants projets à usage mixte et institutionnels. L’un des projets phares est le nouveau ASU Health Sciences Innovation Building (faisant partie d’un campus biomédical en plein essor au centre-ville) qui accueillera l’enseignement médical et la recherche. Cela, ainsi que l’agrandissement prévu de l’école de médecine de l’Université d’Arizona à Phoenix, attire des centaines d’étudiants, de professeurs et d’entreprises dérivées de la technologie médicale au centre-ville – un atout pour l’immobilier à proximité. De plus, le centre de Phoenix voit apparaître des tours résidentielles haut de gamme (par exemple, plusieurs projets d’appartements de luxe de taille moyenne près de Roosevelt Row et Central Ave) et la réutilisation adaptative de bâtiments historiques en bureaux ou hôtels branchés. Le tout nouveau projet de réaménagement de Central Station (sur le site de l’ancien terminal de bus du centre-ville) a introduit des appartements en hauteur, des commerces et des espaces de coworking dans le cœur urbain. Chaque projet ajoute de la vitalité et pousse Phoenix vers un centre-ville vivant 24h/24 et 7j/7, où l’on peut vivre et travailler.
- Communautés planifiées et croissance des banlieues : En périphérie, de nouvelles communautés planifiées voient le jour pour répondre à la demande de logements. Dans l’extrême West Valley, Surprise et Buckeye sont en plein essor : TerraWest Communities vient d’acquérir 210 acres à Surprise pour développer « Surprise Foothills », une communauté de 750 à 1 000 maisons ainsi que 20 à 30 acres d’espaces commerciaux (début des travaux prévu en 2026) theravenscroftgroup.com theravenscroftgroup.com. À proximité, à Buckeye, les promoteurs ont rassemblé des centaines d’acres de terres agricoles pour de futures communautés, anticipant que la population locale (déjà la ville à la croissance la plus rapide du pays en pourcentage) continuera d’exploser arizonaescrow.com. Ces zones sont populaires car elles offrent des maisons neuves abordables, et elles sont situées le long de nouveaux corridors de transport ou de corridors améliorés (par exemple, Sun Valley Parkway, planification de l’I-11) qui promettent des trajets raisonnables. Dans l’East Valley, de grandes communautés comme Eastmark à Mesa et Orchard Ranch à Queen Creek s’agrandissent avec de nouvelles phases. Les promoteurs mettent l’accent sur des équipements autonomes – des parcs et écoles aux centres commerciaux – alors qu’ils créent ces nouvelles villes suburbaines. L’ampleur est significative : des dizaines de milliers de nouveaux logements sont en préparation aux abords de la métropole de Phoenix, garantissant la croissance des banlieues pour la prochaine décennie.
- Destinations de vente au détail et de divertissement : Plusieurs projets de « grande distribution » sont à l’horizon, apportant shopping et loisirs dans des zones mal desservies. En dehors des projets SanTan et Medina Station dans l’East Valley theravenscroftgroup.com theravenscroftgroup.com, le développement Prasada dans la ville de Surprise, dans le West Valley, ajoute 32 500 m² de nouveaux commerces (en plus d’un centre commercial existant de 65 000 m²) pour desservir les banlieues en pleine expansion du Northwest Valley arizonaescrow.com. Ce projet de 125 millions de dollars offrira de nouveaux restaurants, boutiques et espaces de divertissement d’ici fin 2025 arizonaescrow.com. Pendant ce temps, Mesa s’intéresse à Medina Station, un centre à usage mixte de 26 hectares, dont les enseignes principales sont un Target et un Dick’s Sporting Goods sur deux étages, déjà pré-loué à 70 % theravenscroftgroup.com theravenscroftgroup.com. Et les amateurs de sport apprécieront que un nouveau centre Andretti Indoor Karting & Games ait ouvert à Glendale, enrichissant l’offre d’attractions familiales. Chacun de ces projets crée non seulement des emplois dans la construction, mais tend aussi à faire grimper la valeur des propriétés voisines (les maisons à proximité de nouveaux commerces et équipements voient souvent la demande augmenter). Cette effervescence de constructions commerciales montre que les promoteurs ont confiance dans la consommation à Phoenix et dans la croissance démographique continue.
- Infrastructure de transport : L’infrastructure de Phoenix se développe au même rythme que son immobilier. À la mi-2025, Valley Metro a inauguré une extension de tramway de 1,3 milliard de dollars qui ajoute 5,5 miles depuis le centre-ville de Phoenix vers le sud jusqu’à Baseline Road valleymetro.org phoenix.gov. Cette extension South Central, ainsi que le nouveau pôle de transit du centre-ville, va « connecter le sud de Phoenix au réseau régional de tramway » pour la première fois valleymetro.org. Tout aussi marquant, fin 2024, l’extension Northwest Phase II du tramway a ouvert une antenne de 1,6 mile jusqu’à l’ancien site du Metrocenter Mall dans le nord-ouest de Phoenix jacobs.com. Il s’agissait du premier service de tramway du côté ouest de Phoenix, et cela suscite déjà des projets de redéveloppement axés sur le transport pour l’ancien site du Metrocenter Mall (qui doit renaître en village à usage mixte avec logements, bureaux et parc). Ces projets de tramway renforcent la connectivité et indiquent où se regroupera le développement futur – attendez-vous à voir de nouveaux immeubles résidentiels de taille moyenne et des commerces s’installer près des nouvelles stations dans le sud de Phoenix et le long de Dunlap Avenue. Au-delà du tramway, les améliorations des autoroutes se poursuivent : le département des transports de l’Arizona poursuit les travaux pour améliorer l’Interstate 10 à hauteur de Broadway Curve, et les plans avancent pour la State Route 30 (une future autoroute ouest-est dans la lointaine West Valley) ainsi que pour le potentiel corridor I-11 vers Las Vegas. De tels investissements dans la mobilité ouvriront encore plus de terrains au développement et raccourciront les trajets domicile-travail, alimentant encore davantage le moteur de croissance de Phoenix.
En résumé, plus de 1 à 2 milliards de dollars de grands projets de développement et d’infrastructures sont en cours dans la région métropolitaine de Phoenix. Cela va de complexes hôteliers spectaculaires à des usines, en passant par de tout nouveaux quartiers. Le point commun est la confiance dans l’avenir de Phoenix – secteurs public et privé misent ensemble sur une croissance à long terme. Pour l’immobilier, ces projets signifient de nouveaux pôles d’activité et d’opportunités. Les zones autour des développements clés (qu’il s’agisse d’un nouvel employeur technologique, d’une nouvelle ligne de transport ou d’un nouveau centre commercial) sont prêtes pour une valorisation et une demande accrues. Le paysage de la Valley change littéralement sous nos yeux en 2025, posant les bases du prochain chapitre d’expansion.
Climat d’investissement et opportunités
Phoenix est depuis des années le chouchou des investisseurs immobiliers, et 2025 ne fait pas exception – bien que le climat d’investissement évolue vers des stratégies à long terme et plus réfléchies plutôt que vers la spéculation à court terme. Une tendance est claire : une partie de la frénésie institutionnelle de l’ère pandémique s’est calmée. Les investisseurs institutionnels (grandes entreprises, REITs, etc.) ont acheté environ 7,5 % des maisons dans la région métropolitaine de Phoenix au 1er trimestre 2025, contre ~8,2 % un an plus tôt roselawgroupreporter.com. À l’échelle de l’Arizona, la part de marché des acheteurs institutionnels a chuté d’environ 11 % d’une année sur l’autre roselawgroupreporter.com. Ce recul suggère que les grands investisseurs se montrent plus prudents après le pic de 2022 – la hausse des coûts de financement et la réduction des marges sur les reventes ont freiné le volume des achats institutionnels. Cependant, 7 à 8 % de toutes les ventes reste une part significative, et Phoenix demeure l’un des marchés les plus dynamiques du pays pour l’activité des investisseurs. En fait, un rapport de mi-2025 a qualifié Phoenix de « capitale américaine du Build-to-Rent (BTR) » – un témoignage de la façon dont les investisseurs ont recentré leurs stratégies ici azreinsider.com.
Le Build-to-Rent est peut-être la tendance d’investissement la plus en vogue dans l’immobilier à Phoenix. Plutôt que de rénover des maisons pour un profit rapide, de nombreuses entreprises développent ou achètent désormais des communautés entières de maisons individuelles construites spécifiquement pour la location. Phoenix a connu une augmentation stupéfiante de 309 % de l’inventaire BTR entre 2017 et 2022, la croissance la plus rapide du pays azreinsider.com. En 2024, la métropole a ajouté 4 460 nouvelles maisons individuelles en location en un an, portant le total depuis 2020 à plus de 12 700 logements BTR azreinsider.com azreinsider.com. Ce ne sont plus les anciens lotissements d’autrefois – les communautés BTR proposent des maisons avec des finitions modernes, des jardins et des équipements comparables à ceux des complexes d’appartements, ce qui séduit les familles et les télétravailleurs à la recherche d’espace sans engagement hypothécaire azreinsider.com. Les grands acteurs l’ont remarqué : des investisseurs institutionnels se précipitent pour acquérir des lotissements BTR entiers en tant qu’actifs stables et générateurs de rendement azreinsider.com. Les constructeurs traditionnels comme DR Horton et Lennar ont même lancé leurs propres projets BTR ou vendu des maisons achevées en bloc à des investisseurs. Pour ceux qui souhaitent investir à Phoenix, le BTR offre un moyen de profiter de la croissance démographique de la région grâce aux revenus locatifs. Et il y a encore du potentiel – plus de 13 000 autres logements BTR sont en préparation (prévus ou en construction) dans les années à venir azreinsider.com, ce qui indique que les maisons en location seront un élément majeur du parc immobilier de Phoenix. Cela offre des opportunités aux investisseurs de toutes tailles : des grands fonds de capital-investissement aux petits groupements qui mettent en commun leurs ressources pour acheter quelques maisons à louer.
Au-delà du BTR, les stratégies d’achat et de conservation à long terme sont attrayantes à Phoenix. Les prix des maisons, après la récente baisse, devraient reprendre une croissance modérée à l’approche de 2026-2027 nar.realtor. Pour les investisseurs, cela signifie que les prix relativement abordables de Phoenix (comparés aux marchés côtiers) et les solides ratios loyer/valeur peuvent générer un bon flux de trésorerie aujourd’hui avec un potentiel d’appréciation à moyen terme. Certains sous-marchés se distinguent par leur potentiel de retour sur investissement : les villes de West Valley comme Buckeye, Goodyear et Surprise offrent une combinaison de prix d’entrée bas et de croissance rapide. Buckeye, par exemple, possède d’immenses parcelles de terrain destinées à un usage industriel et résidentiel futur – l’achat récent par une famille de 747 acres à Buckeye pour 53 millions de dollars souligne le pari sur le développement futur dans cette zone arizonaescrow.com. À mesure que l’infrastructure et la population atteignent ces périphéries, la valeur des terrains pourrait grimper rapidement. Pendant ce temps, plus près du centre, les zones autour des nouvelles extensions du tramway ou des pôles d’emploi (par exemple autour de TSMC au nord de Phoenix, ou près des bureaux technologiques du centre-ville) pourraient connaître une appréciation supérieure à la moyenne en raison d’un afflux de nouvelle demande.L’investissement locatif à Phoenix est actuellement un jeu de patience et de prudence. Les loyers se sont stabilisés, ce qui signifie que les taux de capitalisation (rendements locatifs) sont un peu comprimés par rapport à il y a deux ans. Mais cela signifie aussi que le marché est plus équilibré pour acquérir des biens sans guerres d’enchères. Les investisseurs avisés réalisent des achats dès maintenant, souvent avec une perspective de valorisation – par exemple, acheter un vieil immeuble de 4 logements ou un petit immeuble, le rénover et le positionner pour la prochaine hausse des loyers. Avec la vacance en baisse et la croissance des loyers qui devrait redevenir positive d’ici fin 2026 azfamily.com, un investisseur achetant en 2025 peut profiter des prix plus doux d’aujourd’hui et potentiellement refinancer ou augmenter les loyers dans quelques années à mesure que le marché se resserre. Il est à noter que l’activité de rénovation-revente a diminué par rapport à la frénésie de 2021, mais le rénovation-location est populaire – de nombreux petits investisseurs acquièrent des maisons nécessitant des travaux, les rénovent et les ajoutent au parc locatif (profitant de la vague BTR à petite échelle).
Enfin, le capital institutionnel n’a en aucun cas abandonné Phoenix. Dans le secteur commercial, Phoenix a enregistré 92,5 milliards de dollars d’investissements nationaux en immobilier commercial au premier trimestre 2025, soit une hausse de 17 % sur un an (même si le nombre de transactions a diminué) roiproperties.com – ce qui indique que les grands investisseurs continuent d’allouer des fonds, mais dans des opérations plus importantes et plus stratégiques. Le climat d’affaires favorable et la trajectoire de croissance de Phoenix continuent d’attirer des investissements majeurs dans des secteurs comme l’industrie (où Amazon, Walmart et UPS ont tous agrandi leurs centres de distribution ces dernières années) et les centres de données (Facebook, Google et d’autres possèdent des fermes de serveurs dans la région de Phoenix). L’investissement étranger est également un facteur ; par exemple, en plus de l’usine de TSMC, des entreprises taïwanaises et d’autres sociétés internationales prospectent Phoenix pour l’immobilier, attirées par des coûts inférieurs à ceux de la Californie. Les perspectives pour les investisseurs sont donc positives mais sélectives : Phoenix en 2025 n’est plus le marché vendeur effréné de 2021, mais pour ceux qui cherchent à investir judicieusement – que ce soit dans des maisons à louer, des appartements ou des actifs commerciaux – le marché offre des fondamentaux solides, une croissance régulière et de nombreuses opportunités de rendement. L’essentiel est de cibler le bon emplacement et le bon type d’actif : comme toujours dans l’immobilier, l’emplacement et le timing déterminent le succès.
Facteurs économiques et démographiques influençant l’immobilier
Ce qui sous-tend le marché immobilier de Phoenix, c’est une économie locale saine et une croissance démographique robuste, bien que les deux évoluent de manière intéressante. L’économie de la région métropolitaine de Phoenix en 2025 est diversifiée et en expansion, même si les chiffres globaux de l’emploi ont connu un léger fléchissement temporaire. Au cours des 12 mois se terminant à la mi-2025, la région de Phoenix a enregistré une perte nette d’environ 7 500 emplois azfamily.com – une baisse rare, principalement attribuée à des licenciements temporaires dans le secteur technologique (par exemple, la restructuration d’Intel). Cependant, les experts ont rapidement qualifié ce recul d’« statistiquement insignifiant », notant que le marché de l’emploi de Phoenix reste l’un des plus solides du pays, avec un retour rapide à l’emploi pour les personnes licenciées azfamily.com. En effet, le taux de chômage de Phoenix s’établit autour de 5,1 % – l’un des plus bas parmi les grandes villes américaines azbigmedia.com – et la participation à la population active est élevée. La région crée des emplois bien rémunérés dans la fabrication avancée (semi-conducteurs, véhicules électriques), la santé et les services financiers. Fait important, les revenus des locataires ont bondi d’environ 41,6 % au cours des 5 dernières années azbigmedia.com à mesure que la main-d’œuvre accède à de meilleurs emplois, ce qui améliore les indicateurs d’accessibilité au logement. Cet afflux d’emplois de qualité attire les migrants et contribue à soutenir la demande de logements (les gens suivent les emplois, et Phoenix en crée beaucoup).
La croissance de la population reste la pierre angulaire de l’immobilier à Phoenix. La zone métropolitaine a gagné près de 85 000 nouveaux résidents entre 2023 et 2024, un taux de croissance annuel de +1,7 % qui dépasse largement la moyenne nationale (~1 %) axios.com axios.com. Ce qui alimente cette croissance, c’est la migration. Traditionnellement, Phoenix se développait à la fois grâce à l’arrivée de nouveaux habitants et à un taux de natalité naturel élevé. Mais comme dans le reste du pays, l’accroissement naturel diminue (les naissances moins les décès n’ont ajouté qu’environ 14 500 personnes sur cette période) axios.com. Désormais, ce sont les nouveaux arrivants qui alimentent l’expansion de Phoenix : environ 21 000 migrants nationaux nets (Américains venant d’autres États/villes) et un impressionnant ~49 000 immigrants internationaux sont arrivés sur cette période de 12 mois axios.com. Cette composante internationale est étonnamment importante – pour la première fois, l’immigration mondiale est une source de croissance plus importante pour Phoenix que la migration intérieure. Les experts locaux notent qu’avec la baisse du taux de natalité aux États-Unis, des villes comme Phoenix devront attirer des résidents venus d’ailleurs pour maintenir l’économie dynamique axios.com axios.com. Phoenix réussit clairement sur ce plan. Les migrants sont attirés par les opportunités d’emploi de la région, le coût de la vie plus bas (par rapport à la CA/NY) et le climat chaud. Phoenix figure constamment parmi les 3 premières zones métropolitaines pour les déménagements nets entrants chaque année (les rapports de migration d’Allied Van Lines et U-Haul classent souvent l’Arizona et Phoenix en bonne position).
Cependant, la croissance actuelle a une saveur différente de l’explosion du Sun Belt dans les années 1990. Un chercheur de l’ASU souligne que le taux de croissance de Phoenix, bien que fort, est aujourd’hui plus modéré qu’ dans les années 90/2000 où la ville « grandissait pour le simple fait de grandir. » Désormais, les gens déménagent à Phoenix « en réponse à des emplois de haute qualité » plutôt qu’en raison d’une surconstruction spéculative axios.com. Cette croissance contrôlée est plus saine et plus durable – il s’agit d’une croissance avec le développement économique, et non en avance sur celui-ci. Pour l’immobilier, cela signifie que la demande est soutenue par de véritables utilisateurs finaux (familles employées, travailleurs qualifiés, étudiants), ce qui réduit le risque de bulle. Il existe également une confiance sous-jacente que Phoenix « est prêt à continuer de croître » de façon régulière azfamily.com
, comme l’a dit un économiste local – un sentiment confirmé par l’ampleur des investissements dans les infrastructures et le développement (décrits ci-dessus).D’un point de vue démographique, Phoenix bénéficie d’un mélange équilibré de groupes d’âge qui alimente la demande de logements sur plusieurs fronts. Elle reste une destination populaire pour les retraités et les migrants de 55 ans et plus (les communautés de retraités de l’Arizona prospèrent), ce qui soutient le marché de la revente et le secteur croissant du logement pour seniors. En même temps, Phoenix compte une importante population de jeunes adultes et attire de nombreux résidents milléniaux et de la génération Z – certains venant pour l’Arizona State University et restant pour les emplois, d’autres déménageant depuis des marchés plus chers pour accéder à la propriété à un prix plus abordable. Notamment, les primo-accédants ont représenté une part significative des achats de logements fin 2024 et en 2025, car des prix légèrement plus bas et des financements créatifs ont permis à davantage de locataires de devenir propriétaires roiproperties.com. Cette arrivée de jeunes acheteurs est essentielle pour la santé à long terme du marché.
L’abordabilité et le coût de la vie restent des facteurs clés. Bien que les coûts du logement à Phoenix aient augmenté, le coût de la vie n’est que d’environ 6,2 % au-dessus de la moyenne américaine – bien inférieur à des endroits comme Los Angeles (+45 %) ou Manhattan (+130 %) azbigmedia.com azbigmedia.com. Cela signifie qu’un mode de vie de classe moyenne est encore accessible à Phoenix pour de nombreux nouveaux arrivants, en particulier ceux qui déménagent depuis les marchés exorbitants de Californie. C’est un avantage concurrentiel que Phoenix exploite pour attirer à la fois des résidents et des employeurs (qui peuvent offrir des salaires légèrement inférieurs à ceux des villes côtières tout en proposant aux employés un niveau de vie plus élevé ici). Phoenix bénéficie également de impôts relativement avantageux (l’Arizona n’a pas d’impôt sur les successions, des taxes foncières plus basses que le Texas ou la Californie, et a récemment abaissé son impôt sur le revenu forfaitaire à 2,5 %). Ces facteurs économiques et politiques agissent collectivement comme des vents favorables pour le marché immobilier. Tant que Phoenix pourra gérer des défis comme les ressources en eau et les infrastructures pour sa population croissante, les perspectives sont à une expansion continue. Les économistes prévoient que le taux de croissance démographique de l’Arizona se maintiendra autour de 1,3 à 1,5 % par an à court terme realestate.usnews.com – ce qui signifie des dizaines de milliers de nouveaux résidents chaque année, alimentant constamment la demande sur le marché du logement.
Accessibilité comparative : Phoenix vs. autres métropoles
Comment l’immobilier à Phoenix se compare-t-il aux autres grands marchés ? En termes de prix abordable, Phoenix se situe dans une position intermédiaire parmi les métropoles américaines et la Sun Belt. Après la récente baisse, le logement à Phoenix est en réalité devenu légèrement plus abordable pour les acheteurs locaux qu’il ne l’était il y a un an. À la mi-2025, le revenu nécessaire pour acheter une maison médiane à Phoenix (~460 000 $) est d’environ 109 700 $, soit 1,8 % de moins que l’an dernier redfin.com. Il s’agit de l’une des plus fortes améliorations de l’accessibilité parmi les grandes villes, une tendance observée dans les villes en plein essor post-pandémie où les prix ont légèrement baissé par rapport au pic redfin.com redfin.com. En comparaison, le revenu nécessaire pour une maison médiane aux États-Unis (~447 000 $) est de 112 000 $ redfin.com, donc Phoenix est juste un peu plus abordable que la moyenne nationale. De plus, environ 25–26 % des maisons à vendre à Phoenix sont abordables avec le revenu médian local redfin.com, ce qui, bien que pas idéal, reste mieux que dans de nombreuses villes côtières (à Los Angeles, par exemple, seulement ~1 % des annonces sont abordables pour le ménage médian) redfin.com. Le coût d’accession à la propriété à Phoenix (~35 % du revenu pour une maison médiane) reste également inférieur à celui de nombreuses métropoles chères où le remboursement d’un prêt immobilier peut dépasser 50 % du revenu redfin.com.
Comparé à ses homologues de la Sun Belt, le coût du logement à Phoenix est modéré. C’est plus cher que dans certaines métropoles du sud en forte croissance comme Atlanta ou San Antonio, mais moins cher que dans d’autres comme Miami ou Austin. Par exemple, voici un aperçu des prix médians des maisons à la mi-2025 dans quelques marchés clés :
| Métro | Prix médian des maisons (juin 2025) | Évolution du prix sur un an |
|---|---|---|
| Phoenix, AZ | 459 925 $ redfin.com | -1,1 % redfin.com |
| Atlanta, GA | 407 500 $ redfin.com | -3,0 % redfin.com |
| Dallas, TX | 425 000 $ redfin.com | -1,2 % redfin.com |
| Miami, FL | 575 000 $ redfin.com | +4,0 % redfin.com |
| Los Angeles, CA | 950 000 $ redfin.com | +2,7 % redfin.com |
Dans ce contexte, les prix à Phoenix sont dans la même fourchette que Dallas/Austin, un cran au-dessus d’Atlanta/Charlotte, et bien en dessous des métros du sud de la Floride ou de la côte ouest. Ainsi, même si les habitants locaux ont ressenti une pression – le prix médian à Phoenix a augmenté de plus de 50 % depuis 2020 reddit.com – la ville offre toujours un meilleur rapport qualité-prix que de nombreuses grandes métropoles. Cette relative accessibilité est l’une des principales raisons pour lesquelles la NAR a classé Phoenix parmi les 10 marchés qui devraient surperformer en 2025 nar.realtor. La logique est simple : si une famille qui déménage de Californie peut acheter une maison comparable à Phoenix pour la moitié du prix de son ancien logement, le flux migratoire continuera.
Du côté de la location, Phoenix se compare également favorablement. Le loyer moyen (~1 920 $) à Phoenix est environ 8 à 9 % inférieur à la moyenne nationale de 2 100 $ zillow.com. Et contrairement à de nombreuses villes côtières où ce loyer pourrait ne vous offrir qu’un minuscule appartement, à Phoenix il vous permet probablement d’obtenir un logement plus grand, voire une petite maison. Une étude récente de RentCafe a classé Phoenix comme la 4e meilleure grande ville pour les locataires en 2025 – derrière seulement trois grandes villes du Texas – grâce à son mélange d’accessibilité décente et de qualité de vie azbigmedia.com. Le rapport a souligné que, bien que le coût de la vie à Phoenix soit légèrement supérieur à la moyenne, 48 % des logements locatifs sont haut de gamme (riches en commodités) et que la taille moyenne des appartements (816 pi²) est parmi les plus spacieuses des grandes villes azbigmedia.com azbigmedia.com. En d’autres termes, les locataires en ont plus pour leur argent à Phoenix : plus d’espace, plus d’équipements (piscine/salle de sport), etc., que pour un loyer similaire à, disons, Los Angeles ou New York.
Il est également instructif de considérer les indices d’accessibilité au logement. Dans une étude de 2025 portant sur les 50 plus grandes métropoles, Phoenix se classait autour du milieu (#19) pour l’accessibilité à la propriété, avec un indice (~65) indiquant que les revenus locaux couvrent environ 65 % des coûts nécessaires pour un logement médian (100 % signifierait parfaitement abordable) visualcapitalist.com. C’est bien au-dessus de marchés comme Los Angeles (indice ~35) mais en dessous de certaines métropoles intérieures moins chères. La tendance à Phoenix s’améliore : comme mentionné, les revenus augmentent et les prix se stabilisent, donc l’accessibilité s’améliore progressivement (un soulagement après la forte détérioration de 2021).
Pour résumer, Phoenix en 2025 reste une métropole relativement abordable, surtout dans le contexte de l’Ouest des États-Unis. Elle offre un emplacement ensoleillé et économiquement dynamique avec des coûts de logement bien inférieurs à ceux de villes comme Los Angeles, San Francisco, Seattle ou Denver, ce qui continue d’attirer des personnes et des entreprises dans la Vallée. Pour les habitants, le logement n’est plus « bon marché » comme il l’était il y a dix ans, mais des efforts tels que l’augmentation de la construction de logements et la hausse des salaires commencent à renverser la tendance de la crise d’accessibilité. Comme l’a dit Lawrence Yun de la NAR, « Les acheteurs de maisons auront plus de succès l’année prochaine… Le pire des problèmes d’accessibilité est passé » nar.realtor. Cette perspective optimiste reflète le numéro d’équilibriste de Phoenix – rester moins cher que les métropoles rivales tout en continuant à croître et prospérer. Et cet équilibre est précisément la raison pour laquelle le marché immobilier de Phoenix en 2025 est prêt pour un succès durable, offrant des opportunités aux acheteurs, locataires et investisseurs dans les années à venir.Sources : Données du marché de Phoenix et tendances provenant de Zillow et Redfin zillow.com redfin.com ; Prévisions de la National Association of REALTORS® nar.realtor nar.realtor ; Analyses immobilières locales de Phoenix roiproperties.com roiproperties.com ; AZ Family News et Axios Phoenix pour les perspectives économiques et locatives azfamily.com axios.com ; RentCafe et Apartment List pour les comparaisons de loyers azbigmedia.com apartmentlist.com ; Rapports régionaux de l’Arizona sur le développement et l’activité d’investissement arizonaescrow.com roselawgroupreporter.com ; Commentaires de marché de ROI Properties roiproperties.com roiproperties.com ; et estimations de la population du U.S. Census Bureau axios.com. Ces sources dressent collectivement le portrait d’un marché de Phoenix en 2025 qui se refroidit après avoir atteint son pic, mais qui reste prometteur à long terme.
