Revolución en el Mercado a Gran Altura: El Sector Inmobiliario de Denver 2025 Desafía la Gravedad y Prepara Grandes Cambios

Resumen Ejecutivo

El mercado inmobiliario de Denver en 2025 está experimentando un cambio dramático desde el frenético mercado de vendedores de los últimos años hacia un entorno más equilibrado (e incluso favorable para los compradores). El inventario residencial ha aumentado a niveles máximos de la década, enfriando el crecimiento de precios de viviendas que antes era muy acelerado y dando a los compradores un nuevo poder de negociación shishito-re.com axios.com. Los precios de las viviendas se han estabilizado – la mediana, alrededor de $600,000, está esencialmente sin cambios respecto al año anterior – marcando un “reequilibrio saludable” tras la rápida apreciación del auge pandémico recolorado.com axios.com. Las viviendas están tardando un poco más en venderse y los recortes de precios se están volviendo comunes, ya que casi el 38% de los anuncios tuvieron una reducción este verano (muy por encima del promedio nacional) axios.com. Al mismo tiempo, las altas tasas hipotecarias cercanas al 7% han reducido parte de la demanda, manteniendo a muchos compradores al margen a pesar del aumento en la oferta axios.com.

En el ámbito comercial, el mercado de oficinas de Denver enfrenta vacancias récord en el centro, por encima del 35%, una herencia del trabajo remoto cbre.com. Sin embargo, hay primeros indicios de estabilización: la actividad de arrendamiento ha aumentado y el espacio en subarriendo se está absorbiendo lentamente, lo que indica que lo peor podría haber pasado coloradosun.com. El sector inmobiliario minorista sigue siendo un punto brillante, con baja vacancia (~4-5%) y rentas estables, ya que el gasto del consumidor se mantiene sólido lee-associates.com corken.co. Las propiedades industriales continúan teniendo buen desempeño, respaldadas por la demanda de comercio electrónico y logística; la vacancia se sitúa alrededor del 8% y las rentas van en aumento milehighcre.com.

De cara al futuro, los fundamentos a largo plazo de Denver siguen siendo sólidos. Se espera que el crecimiento poblacional continúe (se proyecta que el área metropolitana de Denver supere los 3.6 millones de habitantes para 2030), lo que mantendrá la demanda de vivienda metrodenver.org. Los líderes de la ciudad están impulsando políticas pro-vivienda – desde la legalización de unidades de vivienda accesorias en toda la ciudad hasta incentivos para el desarrollo de vivienda asequible – con el objetivo de abordar los desafíos de oferta y asequibilidad coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Grandes proyectos de infraestructura y desarrollo (como la remodelación de River Mile de 62 acres en el centro y las expansiones de tránsito) prometen transformar el paisaje urbano y crear nuevas oportunidades de inversión a medida que nos acercamos a 2030. En resumen, el mercado inmobiliario de Denver en 2025 está en un período de recalibración, con los excesos del reciente auge dando paso a una trayectoria más sostenible. Compradores e inversionistas ahora tienen margen de maniobra, incluso cuando la incertidumbre económica y las altas tasas de interés representan riesgos a corto plazo. Aquellos que se mantengan informados y se adapten a la “nueva normalidad” están en posición de prosperar en la escena inmobiliaria en evolución de Denver dmarealtors.com dmarealtors.com.

Principales métricas del mercado (2025):

Métrica	Valor (2025)	Cambio interanual / Notas
Precio mediano de vivienda (Metro)	~$600,000 (mar–jun 2025)	≈ 0% vs 2024 (estable, mercado estabilizándose) recolorado.com dmarealtors.com
Apreciación del precio de la vivienda	~+1% (Ciudad de Denver, jun 2025)	Aumento leve (tras ~15–20% de incremento anual en 2021) redfin.com
Listados activos (Metro)	~13,000 (verano 2025)	+50% vs 2024 (el más alto desde 2011) dmarealtors.com denverite.com
Meses de inventario	~2.0 meses (jun 2025)	Arriba de ~1.2 en 2024 – mercado más equilibrado (5–6 meses es “normal”) dmarealtors.com
Días medianos en el mercado	25 días (jun 2025, Denver)	+7 días interanual (las viviendas se venden un poco más lento) redfin.com
Tasa hipotecaria a 30 años	~6.5–7.0% (mediados de 2025)	Arriba de ~3% en 2021 (tasas altas limitan la asequibilidad) themortgagereports.com nerdwallet.com
Vacancia de alquiler residencial	8.6% (MF Metro, mediados de 2025)	Elevada por nuevos apartamentos (favorable para inquilinos) corken.co
Vacancia de oficinas (Centro)	36.8% (Q2 2025)	+1.5 pp interanual – récord histórico (consecuencias pospandemia) cbre.com
Vacancia de oficinas (Metro)	~25–27% (Q2 2025)	Arriba de ~24% en 2024 (suburbios <20%; Cherry Creek ~8%) <a href="https://coloradosun.com/2025/01/18/office-vacancy-sublease-downtown-denver/#:~:text=The%20Denver%20suburbs%20fared%20better,and%20empty%20%E2%80%94%20office%20buildings" target="_blank" rel="noreferrer noopcoloradosun.com
Vacancia minorista (Metro)	~4.2% (Q1 2025)	Cerca de mínimo histórico (fuerte demanda minorista) lee-associates.com
Tarifa promedio de alquiler minorista	$23.5/pie²/año (mediados de 2025)	Crecimiento moderado de rentas (oferta nueva limitada) corken.co
Vacancia industrial (Metro)	8.1% (Q1 2025)	+0.3 pp interanual (ligero aumento, nuevos almacenes añadidos) milehighcre.com
Tarifa promedio de alquiler industrial	$9.60/pie²/año (Q1 2025)	+3.2% interanual (demanda constante de espacio logístico) milehighcre.com
Población de la ciudad de Denver	~717,000 (2024)	+19% vs 2010; pronóstico ~730k para 2030 5280.com aterio.io
Población del área metropolitana de Denver	~3.3 millones (estimación 2025)	Proyección ~3.6 millones para 2030 metrodenver.org

(Fuentes: Asociación de Agentes Inmobiliarios del Área Metropolitana de Denver, REcolorado MLS, Zillow/Redfin, CBRE, proyecciones del Censo de EE. UU.)

Resumen de las condiciones actuales del mercado (2025)

A partir de 2025, el mercado inmobiliario de Denver está experimentando una transición notable desde las condiciones aceleradas de la era pandémica hacia un estado más frío y equilibrado. Tras años de ventaja extrema para los vendedores, el inventario ha repuntado drásticamente, dando a los compradores mayor variedad y poder de negociación. En el área metropolitana de Denver, los listados residenciales activos se dispararon a más de 12,000 para la primavera de 2025, un nivel “no visto desde 2011,” y más del doble del suministro promedio de la última década shishito-re.com denverite.com. Este aumento de listados marca un cambio brusco respecto a 2021–2022, cuando hubo momentos con menos de 1,000 viviendas disponibles y los compradores tenían que apresurarse y ofrecer por encima del precio en prácticamente todo denverite.com.

Es importante destacar que los precios de las viviendas se han estabilizado tras una leve caída a finales de 2022–2023. El precio medio de venta en el área de Denver ronda los $600,000–$620,000 (para todo tipo de viviendas) a mediados de 2025, prácticamente igual que el año anterior recolorado.com redfin.com. En marzo de 2025, el precio medio de cierre fue de $595,000, idéntico al de marzo de 2024, lo que indica “señales de estabilidad en medio de todo el movimiento” en la oferta recolorado.com recolorado.com. Para junio, los precios subieron solo un 1–2% interanual, un cambio modesto que subraya el nuevo equilibrio redfin.com. Esta estabilización sigue al frenético crecimiento de precios de la pandemia (~20% de aumento anual en el pico), y sugiere que el mercado de Denver ha transicionado a una fase correctiva en lugar de una caída. Como dijo un agente local, “no tenemos un mal mercado, es un mercado diferente” – caracterizado por la estabilización y la recalibración de expectativas dmarealtors.com.

La actividad de ventas en 2025 ha sido constante pero no frenética. Después de un invierno relativamente lento, la temporada de ventas de primavera vio un saludable aumento en las transacciones – por ejemplo, las ventas cerradas en abril de 2025 aumentaron un 3% interanual recolorado.com – pero nada parecido a los picos maníacos de 2021. Los compradores se han vuelto más deliberados, y el aumento de las tasas de interés ha puesto un límite a cuánto pueden pagar por una vivienda (y, por lo tanto, a cuán altos pueden llegar los precios). De hecho, los desafíos de asequibilidad son ahora un tema central: las tasas hipotecarias en el rango de 6.5–7% significan pagos mensuales significativamente más altos, incluso cuando los precios de las viviendas se mantienen cerca de máximos históricos themortgagereports.com axios.com. Esto ha mantenido a algunos posibles compradores al margen, creando una dinámica interesante donde el inventario ha aumentado (porque las viviendas tardan más en venderse), pero la demanda total es algo moderada en relación con la oferta. El resultado es que el equilibrio de poder se ha desplazado hacia los compradores en muchos segmentos. Por primera vez en años, los compradores en Denver pueden tomarse su tiempo y comparar sin temor a que una vivienda desaparezca al día siguiente. Están logrando negociar reducciones de precio y concesiones por parte del vendedor, un escenario impensable durante el mercado hipercompetitivo de la pandemia shishito-re.com shishito-re.com.

De manera crucial, el cambio en el mercado es desigual según los rangos de precios y tipos de propiedad. Las viviendas de gama alta han experimentado una desaceleración más pronunciada: a mediados de 2025, el segmento de lujo de Denver (viviendas de más de $1M) tiene entre 5 y 10 meses de inventario, lo que significa que los compradores en ese rango tienen muchas opciones y poder de negociación dmarealtors.com dmarealtors.com. En contraste, los niveles de precios de entrada y de mercado medio (donde la mayoría de los compradores están limitados por lo que pueden pedir prestado) siguen siendo más competitivos, aunque ciertamente más fríos que antes. También existe una divergencia entre viviendas unifamiliares (casas independientes) y unidades adosadas (condominios/townhomes). Los precios de las viviendas unifamiliares se han mantenido cerca de máximos históricos (mediana de ~$665K para independientes en primavera) denverite.com denverite.com, mientras que los precios de los condominios se han suavizado, bajando alrededor de un 5–6% desde su pico en 2022 (mediana de condominio en Denver ~$350K ahora frente a ~$400K en el pico) denverite.com. El abundante inventario de condominios y quizás la disminución de las preferencias de la era pandémica por vivir en el centro han llevado a que los condominios “experimenten un ablandamiento más significativo” en los valores shishito-re.com denverite.com. Esta tendencia se refleja en los datos de ventas: en abril, los precios de venta de condominios/townhomes eran aproximadamente un 6% más bajos que el año anterior, y las unidades adosadas tardaban el doble de tiempo en venderse que las viviendas independientes denverite.com. En resumen, el mercado general se está enfriando, pero las viviendas unifamiliares de calidad en barrios deseables aún atraen atención, mientras que los listados menos impecables o sobrevalorados (especialmente los condominios) pueden permanecer en el mercado durante un período prolongado.

Tendencias en Bienes Raíces Residenciales

Precios de Viviendas y Tasas de Apreciación

Después de un periodo turbulento en los últimos años, la trayectoria de los precios de la vivienda en Denver para 2025 se describe mejor como estable o con un ligero aumento. La era de la apreciación anual de dos dígitos ha dado paso a crecimiento cero o de un solo dígito bajo en los valores de las viviendas. Según datos de la MLS, el precio medio de venta para el área metropolitana en la primavera de 2025 (~$595K–$605K) se mantuvo prácticamente sin cambios respecto a 2024 recolorado.com recolorado.com. Redfin también informó que el precio medio en la ciudad de Denver fue de $625,000 en junio de 2025, un modesto aumento del 1.6% interanual redfin.com. Para ponerlo en contexto, durante el auge de 2020–2022, Denver experimentó aumentos interanuales de precios del 15–20%. Ahora el mercado claramente ha alcanzado una meseta alta – con precios que “se mantienen” en lugar de seguir subiendo recolorado.com. Esta estabilización es resultado directo de un aumento en la oferta y una demanda restringida; en esencia, los fundamentos del mercado se han reequilibrado.

Cabe destacar que hay cierta variación según el segmento. Los precios de las viviendas unifamiliares en Denver han sido relativamente resistentes, con cifras medianas rondando máximos históricos (~$660K–$670K para viviendas independientes a mediados de 2025) denverite.com denverite.com. Cualquier cambio interanual es leve – por ejemplo, el precio medio de viviendas independientes en abril de 2025 fue de $604K, aproximadamente +1% respecto al año anterior recolorado.com. Las viviendas adosadas, en cambio, han experimentado una ligera depreciación. El precio medio de los condominios/casas adosadas (ciudad de Denver) bajó de alrededor de $400K en el pico de 2022 a aproximadamente $350K en 2025 denverite.com. Una razón es que el inventario de condominios es mayor y su grupo de compradores (a menudo compradores primerizos o inversionistas) es más sensible a los aumentos de las tasas de interés. Los expertos señalan que, si bien los valores de las viviendas unifamiliares se han mantenido estables, “el mercado de condominios y casas adosadas ha experimentado un debilitamiento más significativo.” shishito-re.com Sin embargo, en conjunto, la tasa de apreciación general de Denver para 2025 es prácticamente plana – un cambio drástico respecto a los valores en alza de la memoria reciente.

De cara al futuro, las previsiones de precios para los próximos años son generalmente moderadas. Algunos analistas incluso predicen una ligera caída en los precios a medida que el mercado asimila completamente el aumento de inventario. Por ejemplo, una firma de datos inmobiliarios pronosticó una posible caída del 9% en el valor de las viviendas en Denver durante el próximo año si el inventario continúa superando la demanda shishito-re.com shishito-re.com. Esto constituiría una corrección moderada respecto a las sobrevaloraciones de la pandemia. Sin embargo, otros ven que los precios se mantendrán estables o aumentarán solo modestamente en los próximos años. El consenso entre muchos economistas es que el periodo 2025–2030 probablemente traerá “aumentos de precios más planos” – quizás un crecimiento anual de un solo dígito bajo – en lugar de otro aumento meteórico. Se espera más actividad de ventas a medida que las tasas eventualmente bajen, pero los precios deberían crecer más en línea con los ingresos y la inflación usnews.com uschamber.com. En esencia, se espera que los valores de las viviendas en Denver se aprecien mucho más lentamente en el futuro, salvo que ocurra algún nuevo shock de oferta o demanda. Esto es una buena noticia para la sostenibilidad: después de un aumento de más del 40% en los precios durante 2020–2022, una pausa está permitiendo que los ingresos se pongan al día y evitando una crisis de asequibilidad mayor.

Inventario y demanda de compradores

El inventario ha sido el factor decisivo en 2025. El número de viviendas en venta en el área metropolitana de Denver ha pasado de niveles históricamente bajos a la mayor oferta en más de una década. Para mayo de 2025, los listados activos aumentaron aproximadamente un 48–50% interanual shishito-re.com axios.com. En cifras absolutas, eso significó alrededor de 12,000–13,000 viviendas en el mercado cada mes de finales de primavera y verano shishito-re.com fred.stlouisfed.org. Compárese eso con los peores momentos de la fiebre de compras durante la pandemia, cuando el inventario cayó por debajo de 2,000 e incluso de 1,000 en ocasiones – una sequía de listados sin precedentes denverite.com. Los niveles actuales de inventario se asemejan a los de 2011 (el último punto bajo del mercado), lo que subraya lo dramático que ha sido este cambio shishito-re.com denverite.com. ¿Por qué el aumento? Una combinación de factores: las viviendas simplemente permanecen más tiempo en el mercado (por lo que los listados se acumulan), más vendedores deciden poner en venta y aprovechar mientras los precios están altos, y la demanda de compradores se ha enfriado (por lo que menos listados se venden de inmediato) shishito-re.com denverite.com.

Desde la perspectiva de un comprador, este aumento de inventario es una bendición. Por fin hay margen para explorar, comparar y negociar. “Ahora tienes más opciones y más tiempo”, como señaló un informe: los días de hacer una oferta apresurada en cuestión de horas se han acabado shishito-re.com shishito-re.com. A mediados de 2025, el promedio de días en el mercado en Denver se extendió a unas 2–3 semanas (16 días para casas independientes y 30 para condominios en junio), mientras que un año antes muchas viviendas se vendían en menos de 1–2 semanas dmarealtors.com. Según las métricas: las viviendas en Denver promedian alrededor de 25 días en el mercado (en toda la ciudad) frente a solo 18 días el verano pasado redfin.com. Esto indica que los compradores ya no se apresuran como antes, a menudo tomándose su tiempo e incluso esperando reducciones de precio en los anuncios. De hecho, los recortes de precio se han vuelto habituales: el 38% de los anuncios tuvo una rebaja de precio en junio de 2025, la mayor proporción del país y una señal de que los vendedores sobreestimaron el precio inicial y tuvieron que ajustarlo axios.com. El economista principal de Zillow, Orphe Divounguy, lo expresó así: “la brecha entre compradores y vendedores se está reduciendo… un reequilibrio saludable.” axios.com En otras palabras, tras años en los que los vendedores ponían el precio, el mercado se está recalibrando a lo que los compradores están dispuestos (y pueden) pagar.

Es importante señalar que la demanda de compradores, aunque ha mejorado desde el invierno, sigue siendo moderada. Las tasas de interés más altas han dejado a algunos compradores fuera del mercado, especialmente a los que compran por primera vez y son sensibles a los aumentos en los pagos mensuales axios.com. Además, la incertidumbre económica (hablar de recesión, despidos en tecnología, etc.) ha hecho que los compradores sean más cautelosos. Aun así, la demanda no ha desaparecido en absoluto: Denver sigue siendo una ciudad atractiva y los flujos de población continúan, por lo que existe una base subyacente de compradores para viviendas con precios adecuados. De hecho, el número real de ventas se ha mantenido bastante estable. Por ejemplo, en junio de 2025 la ciudad de Denver registró 880 ventas de viviendas, ligeramente al alza (+2.8%) respecto a junio de 2024 redfin.com redfin.com. Y el porcentaje de listados que se venden por encima del precio solicitado, aunque ha bajado desde el pico, sigue siendo casi del 30% (alrededor del 29% de las ventas en mayo de 2025 superaron el precio de lista) zillow.com zillow.com. Eso implica que las viviendas atractivas y bien valoradas aún pueden generar pujas y venderse con prima. En resumen, la demanda de compradores en Denver se ha normalizado: hay muchos compradores interesados, pero ahora son más selectivos y tienen más poder. El mercado ha pasado de “múltiples ofertas el primer día” a un ritmo más estándar donde “los compradores siguen activos y listos para hacer ofertas”, pero en sus propios términosrecolorado.com recolorado.com.

Tasas hipotecarias y asequibilidad

La asequibilidad es el talón de Aquiles del mercado de la vivienda de Denver en 2025. El doble golpe de los altos precios de las viviendas y las altas tasas hipotecarias ha llevado los presupuestos de muchos compradores al límite. Después de permanecer por debajo del 3% durante gran parte de 2020–2021, las tasas hipotecarias a 30 años aumentaron drásticamente a partir de 2022 cuando la Reserva Federal combatió la inflación. Para mediados de 2023, las tasas estaban en el rango del 6–7%, y en gran medida se han mantenido allí hasta 2025. De hecho, la tasa promedio a 30 años de 2025 se ha mantenido alrededor del 6.7–6.8%, ligeramente por encima del promedio de 2024 themortgagereports.com nerdwallet.com, y no muy lejos de los máximos de 7.1% alcanzados a finales de 2023. Para los compradores, esto significa que el costo de los préstamos es aproximadamente el doble de lo que era hace solo unos años. El impacto en la asequibilidad es profundo: una casa de $600,000 que era apenas asequible al 3% se vuelve realmente difícil al 7%. Los pagos mensuales de capital e intereses son cientos (o incluso mil) dólares más altos. Como resultado, el grupo de compradores calificados se reduce, o los compradores deben buscar viviendas más baratas para mantener los pagos manejables.

El índice de asequibilidad de la vivienda en Denver ha empeorado en consecuencia. Incluso cuando los precios se estabilizan, los elevados costos de financiamiento significan que el ingreso típico necesario para comprar ha aumentado. Muchos compradores ahora se encuentran chocando contra los límites de deuda-ingreso, especialmente los que compran por primera vez y no tienen capital de una vivienda anterior. Esto se ha manifestado en ventas más lentas en los segmentos de entrada y nivel medio – los posibles compradores están esperando, con la esperanza de que las tasas bajen o que los precios se ajusten a la baja para compensar axios.com. Los agentes inmobiliarios informan que la asequibilidad “mantiene a muchos al margen”, a pesar del mayor poder de negociación que tienen los compradores en 2025 axios.com.

Por otro lado, los compradores en efectivo y los inversores con grandes recursos enfrentan menos competencia ahora. En la locura de 2021, las ofertas en efectivo a menudo superaban a las ofertas financiadas. En 2025, con menos compradores capaces de permitirse una compra, quienes tienen efectivo o grandes pagos iniciales pueden seleccionar las mejores ofertas. Además, podría haber algo de alivio en el horizonte: los economistas anticipan que las tasas hipotecarias podrían disminuir gradualmente a finales de 2025 y más allá si la inflación continúa enfriándose bankrate.com dmarealtors.com. Incluso una caída al rango bajo del 5% mejoraría notablemente la asequibilidad y probablemente “impulsaría más actividad de ventas” a medida que los compradores que estaban al margen regresen facebook.com usnews.com. Pero a corto plazo, el entorno de altas tasas es un factor limitante para el potencial del mercado. Ha puesto efectivamente un tope a cuán altos pueden llegar los precios sin que los ingresos aumenten al mismo ritmo.

Finalmente, los impuestos a la propiedad y los costos de seguro en Denver también influyen en la asequibilidad. El sistema de impuestos a la propiedad de Colorado experimentó un gran impacto en 2023–2024, cuando las valoraciones de viviendas se dispararon y la anterior ley estatal de límite de impuestos (Enmienda Gallagher) desapareció. Muchos propietarios recibieron aumentos de tasación del 30-40%, incrementando significativamente las facturas de impuestos leg.colorado.gov coloradonewsline.com. Una medida en la boleta electoral (Proposición HH) que habría limitado estos aumentos fracasó en 2023 ballotpedia.org, por lo que los impuestos más altos se suman al costo de ser propietario en 2025. Si bien las tasas impositivas de Colorado son relativamente bajas a nivel nacional, la rápida apreciación ha elevado los impuestos en términos monetarios. Además, las primas de seguro han estado aumentando (debido a factores como la inflación en los costos de construcción y los riesgos de granizo/viento en Colorado). En conjunto, el costo mensual de ser propietario en Denver – hipoteca, impuestos, seguro – está en un máximo histórico para los nuevos compradores. Este desafío está moderando la demanda y probablemente mantendrá el crecimiento de la vivienda modesto hasta que las tasas o los precios se ajusten para mejorar la asequibilidad.

Barrios populares y zonas de interés local

A pesar de la desaceleración general del mercado, ciertos vecindarios de Denver siguen siendo perennemente populares y continúan viendo un fuerte interés en 2025. De hecho, a medida que el mercado se normaliza, los compradores e inversores están reenfocándose en ubicaciones que mantienen valor a largo plazo: áreas con servicios deseables, buenas escuelas y potencial de crecimiento. Según expertos locales en bienes raíces, algunos de los “vecindarios más populares” de Denver en 2025 incluyen:

Cherry Creek – Un enclave de alto nivel conocido por sus tiendas y restaurantes de lujo, con una mezcla de condominios exclusivos y casas unifamiliares. El precio promedio de las viviendas aquí supera los $1.8M, y la demanda se mantiene robusta a pesar de los cambios generales del mercado stucrowell.com. La oferta limitada y el prestigio de Cherry Creek mantienen los valores altos; se cita como una ubicación privilegiada para inversión a largo plazo dada su trayectoria de apreciación y exclusividad stucrowell.com. Incluso en el sector de oficinas, Cherry Creek está superando (su vacancia comercial es de solo ~8%, mucho más saludable que el centro) coloradosun.com.
Sloan’s Lake – Ubicado en el lado oeste de la ciudad alrededor del lago más grande de Denver, Sloan’s Lake se ha transformado en uno de los vecindarios de más rápido crecimiento stucrowell.com. Ofrece una combinación única de vida frente al agua y proximidad al centro. La zona ha visto un auge de nuevas construcciones, desde casas adosadas modernas hasta viviendas unifamiliares de alto nivel, a menudo reemplazando bungalós antiguos. Con vistas al lago y recreación al aire libre a la puerta, Sloan’s Lake está atrayendo tanto a jóvenes profesionales como a familias. A los inversores les encanta porque la limitada propiedad frente al lago en Denver significa que los valores aquí tienden a mantenerse y crecer stucrowell.com.
Washington Park (Wash Park) – Un vecindario clásico y histórico centrado en uno de los parques más queridos de Denver, Wash Park sigue siendo muy demandado. Sus calles arboladas con bungalós de principios del siglo XX (muchos bellamente renovados) le dan un carácter encantador. Las casas aquí son costosas – a menudo $1.5M+ – y “se venden rápido, con valores que se mantienen fuertes” stucrowell.com stucrowell.com. La combinación de vida junto al parque, ubicación céntrica y ambiente comunitario mantiene a Wash Park entre las principales opciones para compradores acomodados. En 2025, incluso cuando algunas áreas se desaceleraron, las casas históricas bien mantenidas en Wash Park continuaron recibiendo múltiples ofertas.
Berkeley y Tennyson – Una zona emergente en el noroeste de Denver, Berkeley (alrededor de la calle Tennyson) ha experimentado un auge de boutiques modernas, cervecerías y restaurantes stucrowell.com. Es un vecindario que ejemplifica la revitalización: las casas antiguas y los lotes vacíos han dado paso a nuevas construcciones elegantes y remodelaciones con ampliaciones. Con un precio promedio de vivienda de alrededor de $900,000 (aún más asequible que el centro de Denver), Berkeley está atrayendo compradores que podrían estar fuera del alcance de Highland/LoHi stucrowell.com. Muchos que buscaban el ambiente moderno de Highlands se han mudado a Berkeley, impulsando la demanda y el crecimiento de precios allí stucrowell.com. Frecuentemente se menciona como un vecindario destacado para la apreciación futura, ya que aún ofrece valor relativo y mucho dinamismo.
Hilltop – Un vecindario de lujo de larga data en el este de Denver, conocido por sus grandes terrenos y su mezcla de casas Tudor imponentes y reconstrucciones modernas. Hilltop se describe como “exclusivo y atemporal”, donde las familias echan raíces a largo plazo stucrowell.com. Los precios promedio superan ampliamente el millón de dólares. Aunque no es tan llamativo como LoDo o RiNo, la estabilidad y el prestigio de Hilltop lo convierten en un favorito constante. En 2025, los compradores adinerados que buscan casas unifamiliares en la ciudad (en lugar de los suburbios) siguen apuntando a Hilltop y al adyacente Crestmoor.

Otras zonas que vale la pena mencionar incluyen Highland/LoHi, Capitol Hill, Platt Park y Central Park (anteriormente Stapleton), todas las cuales han aparecido en listas de “mejores vecindarios” por su combinación de servicios y opciones de vivienda 5280.com 5280.com. Por ejemplo, Highland (al norte del centro) sigue siendo muy deseado por sus restaurantes y su facilidad para caminar, aunque los precios se han disparado allí. Capitol Hill y Speer, con su ambiente urbano y casas antiguas, regresaron a las clasificaciones de 5280 en 2025 a medida que el mercado se recuperó de la desaceleración de 2024 5280.com. Y Central Park, una comunidad planificada con casas y parques más nuevos, sigue atrayendo familias (su valor medio de vivienda es de ~$780,000) zillow.com.

También es notable que en 2025, “los pueblos acomodados están en auge”: muchos de los vecindarios mejor clasificados tienen precios promedio superiores a $1 millón, lo que refleja cómo las zonas de alto nivel mantuvieron su valor 5280.com 5280.com. Sin embargo, todavía hay opciones “calientes” para una vida más asequible: vecindarios en el extremo noreste de Denver (como Montbello o Green Valley Ranch) o suburbios cercanos (el vecindario North Aurora de Aurora, etc.) ofrecen precios medianos en los $400,000 zillow.com zillow.com. Estas áreas son populares entre los inversionistas para propiedades de alquiler debido a los precios de entrada más bajos.

En resumen, los vecindarios populares de Denver en 2025 van desde enclaves de ultra lujo hasta distritos hipster en proceso de gentrificación. Los compradores están priorizando ubicaciones que ofrecen ventajas de estilo de vida (parques, caminabilidad, vistas) o fundamentos sólidos de inversión (oferta limitada, corredores comerciales en mejora). La desaceleración del mercado no ha cambiado mucho el orden de preferencia: principalmente ha permitido a los compradores tener una mejor oportunidad de conseguir una casa en estos codiciados vecindarios sin el caos de las guerras de ofertas.

Tendencias en Bienes Raíces Comerciales

Mientras que los bienes raíces residenciales acapararon titulares por su enfriamiento, los sectores de bienes raíces comerciales de Denver están experimentando sus propios ajustes pospandemia en 2025. El mercado de oficinas está en medio de una corrección dramática, el sector minorista se mantiene estable y en recuperación, y el industrial sigue relativamente fuerte aunque por debajo de su punto máximo. Encima de esto, hay grandes proyectos de desarrollo que influirán en el panorama comercial en los próximos años.

Sector de Oficinas: Altas Vacancias y Búsqueda de Calidad

El mercado de oficinas de Denver ha sido el sector comercial más afectado, como en muchas ciudades, gracias a la revolución del trabajo desde casa y la reducción de personal corporativo. Las cifras cuentan la historia: la vacancia general de oficinas en el área metropolitana de Denver alcanzó aproximadamente el 27% a principios de 2025, un récord histórico para la ciudad bisnow.com coloradosun.com. El centro de Denver (CBD) se ha visto particularmente afectado: la vacancia allí aumentó a 34.9% a finales de 2024 y continuó subiendo hasta 36.8% a mediados de 2025 coloradosun.com cbre.com. En términos prácticos, más de un tercio del espacio de oficinas del centro está vacío. Es una cifra sorprendente en comparación con el periodo previo a la pandemia en 2019, cuando la vacancia en el centro era de alrededor del 14% coloradosun.com. El cercano y moderno distrito RiNo (River North) tiene una vacancia de oficinas aún mayor, de aproximadamente 45–46%, en gran parte porque varios proyectos de oficinas nuevos se entregaron allí justo cuando la demanda disminuyó coloradosun.com.

El problema central es que la demanda de espacio de oficinas ha disminuido estructuralmente. Muchas empresas han adoptado el trabajo híbrido (por ejemplo, “tres días en la oficina a la semana”, como señaló Lindsay Gilbert de CBRE) coloradosun.com, reduciendo la cantidad de espacio que necesitan. Algunas empresas han subarrendado o abandonado pisos enteros. Ejemplos destacados incluyen firmas de abogados y empresas tecnológicas que reducen su tamaño o se mudan a espacios más pequeños y eficientes (una firma de abogados se mudó de una torre en el centro a un espacio más pequeño en RiNo) coloradosun.com. La disponibilidad de subarrendamientos se disparó en 2020–2022 mientras las empresas intentaban deshacerse del espacio no utilizado, aunque hay un lado positivo: para 2025, el volumen de subarrendamientos ha comenzado a disminuir, lo que sugiere que el exceso se está absorbiendo lentamente cbre.com cbre.com. De hecho, el espacio de subarrendamiento en el centro cayó ~29% interanual para el segundo trimestre de 2025 cbre.com cbre.com, lo que indica que parte de ese espacio encontró nuevos inquilinos o expiró y volvió a ser espacio vacante directo.

Los propietarios están respondiendo con medidas agresivas. Descuentos en la renta, periodos de renta gratis y generosas asignaciones para mejoras de inquilinos se han vuelto estándar para atraer inquilinos. Como resultado, las rentas solicitadas se han mantenido prácticamente planas o han bajado. El alquiler promedio solicitado en el centro de Denver fue de aproximadamente $41/pie² (servicio completo) en el segundo trimestre de 2025, “prácticamente sin cambios por el cuarto trimestre consecutivo”, después de una leve caída trimestral del 0.5% cbre.com. Las rentas efectivas (después de concesiones) son aún más bajas. Los propietarios saben que deben competir en calidad y precio. Las empresas que están en el mercado tienen una orientación de “flight to quality” – prefieren edificios más nuevos y con más amenidades. Así, las torres Clase A con comodidades modernas aún ven interés de arrendamiento, mientras que los edificios Clase B/C más antiguos están teniendo dificultades. Esta bifurcación es pronunciada: muchos inquilinos prefieren reducir su espacio pero mudarse a un edificio mejor para atraer a los empleados de regreso.

Hay algunas señales positivas en medio del sombrío panorama de oficinas. La actividad de arrendamiento aumentó aproximadamente un 13% a finales de 2024 en comparación con el año anterior, lo que significa que más inquilinos están visitando y firmando contratos (aunque a menudo por espacios más pequeños) coloradosun.com coloradosun.com. Los corredores locales sienten que el mercado “finalmente se está estabilizando”; el sentimiento es que podríamos estar en o cerca del pico de vacancia coloradosun.com. De hecho, CBRE señaló que si no fuera por la reubicación de un gran inquilino, la absorción en el centro habría sido positiva en el segundo trimestre de 2025 cbre.com. Eso sugiere que, aparte de las grandes salidas, el arrendamiento diario está mejorando. “Vimos señales de estabilización… la gente se siente más confiada de que económicamente tuvimos un aterrizaje suave, lo que ayuda a las empresas a tomar decisiones de oficina a largo plazo,” dijo un corredor comercial coloradosun.com. En otras palabras, si la economía en general evita una recesión, las empresas podrían empezar a planificar el crecimiento nuevamente, lo que eventualmente podría traducirse en la necesidad de espacio de oficina (aunque configurado para el trabajo híbrido).

Además, no se está iniciando ninguna nueva construcción de oficinas en el centro; ha habido cero nuevos proyectos en desarrollo durante varios trimestres cbre.com. El último gran edificio de oficinas (1900 Lawrence) se entregó a mediados de 2024 cbre.com. Esta falta de nueva oferta, con el tiempo, ayudará a que las vacancias se estabilicen, ya que los desarrolladores no están sumando al exceso. También podríamos ver que las conversiones de oficinas jueguen un papel: la ciudad está explorando formas de convertir oficinas obsoletas del centro en residenciales o de uso mixto. Cualquier conversión de este tipo (aunque costosa y compleja) podría ayudar a absorber el exceso de inventario a largo plazo.

Vale la pena destacar los puntos brillantes dentro del mercado de oficinas: ciertos submercados están teniendo un mejor desempeño. La vacancia de oficinas en Cherry Creek es de solo ~8–9% – esencialmente totalmente ocupado – y tiene las rentas de oficina más altas de Denver (~$49/pie²) coloradosun.com coloradosun.com. Esta zona exclusiva sigue siendo demandada por usuarios de oficinas de finanzas, legales y médicos que quieren estar en un distrito comercial próspero. De igual manera, el mercado suburbano sureste de Denver (como DTC), aunque está flojo, no es tan grave como el centro, y a menudo ve vacancias en los adolescentes. El mercado de oficinas de Boulder (separado pero regional) también tiene una dinámica diferente con la demanda tecnológica. Pero para los rascacielos del centro, 2025 es un mercado para inquilinos. Las empresas que renegocian contratos de arrendamiento están obteniendo reducciones significativas de renta o dinero para remodelaciones. Los propietarios de edificios antiguos están bajo presión para invertir en renovaciones o considerar usos alternativos. El propio gobierno de la ciudad ha intervenido, alquilando algunos grandes bloques (por ejemplo, subarrendando el antiguo edificio del Denver Post para sus oficinas) para ayudar a llenar el espacio coloradosun.com. El pronóstico a largo plazo para las oficinas en Denver probablemente depende de la recuperación del centro como un destino vibrante. Los planes para agregar viviendas, parques y atracciones en el centro (más sobre esto en Perspectiva a Largo Plazo) buscan revivir el núcleo de la ciudad, lo que a su vez apoyaría la demanda de oficinas. Por ahora, se espera que la vacancia de oficinas se mantenga elevada hasta 2025–2026, con una mejora gradual si el empleo crece y más trabajadores regresan de forma presencial.

Sector minorista: Estabilidad y recuperación

En contraste con las oficinas, el sector inmobiliario minorista de Denver ha mostrado resiliencia e incluso fortaleza en 2025. El mercado minorista (centros comerciales, locales, restaurantes, etc.) fue duramente golpeado durante el inicio del COVID pero se ha recuperado a medida que los consumidores regresan a las compras y comidas presenciales. Las tasas de vacancia para espacios minoristas en el área metropolitana de Denver son bajas – alrededor del 4–5%, lo que está cerca de mínimos históricos lee-associates.com. Un informe del primer trimestre de 2025 situó la vacancia minorista de Denver en solo 4.2% con una disponibilidad récord de solo 5.0% lee-associates.com, lo que refleja una fuerte demanda y poca construcción nueva. En muchos barrios populares y nodos suburbanos, encontrar espacio minorista es realmente competitivo. Los strip centers bien ubicados y los locales comerciales a pie de calle en Denver suelen tener listas de espera de inquilinos.

Los alquileres para locales comerciales se han mantenido estables o han subido modestamente. El alquiler promedio solicitado es de aproximadamente $23.5 por pie cuadrado (por año) triple-net en Denver a mediados de 2025 corken.co. Esa es una cifra estable que no ha fluctuado mucho, creciendo quizás un 1–3% anual, lo cual es saludable pero no inflacionario. Los propietarios han recuperado algo de poder de fijación de precios ya que la ocupación es alta, pero son conscientes de que los minoristas operan con márgenes reducidos. El fuerte gasto del consumidor en 2023–2025 ha impulsado el comercio minorista – la economía de Colorado ha sido sólida, y la gente está ansiosa por reunirse y comprar tras la pandemia, beneficiando especialmente a restaurantes, bares y comercios de experiencias corken.co. Una tendencia es el cambio hacia inquilinos orientados a servicios (piensa en salones de uñas, estudios de fitness, clínicas médicas, etc.) que ocupan espacios que antes eran solo de venta minorista, ya que esos servicios no pueden hacerse en línea y atienden las necesidades del vecindario corken.co.

El desarrollo de nuevos locales comerciales ha sido limitado, lo que ha ayudado a mantener baja la vacancia. Denver ha visto pocos centros comerciales nuevos o grandes centros de retail construidos en los últimos años (aparte de los que están dentro de proyectos de uso mixto), por lo que el inventario existente se está absorbiendo gradualmente. La escena comercial del centro es algo variada: persisten algunas vacantes en el Distrito Central de Negocios debido a la reducción del flujo peatonal de trabajadores de oficina, pero otras áreas como RiNo y LoHi están llenas de nuevos restaurantes y tiendas que abren. Según Marcus & Millichap, la vacancia comercial en el centro en realidad disminuyó por segundo año al entrar en 2025 ya que las readaptaciones y el crecimiento residencial en el centro ayudaron a llenar algunos locales marcusmillichap.com marcusmillichap.com. Las pequeñas empresas son cautelosamente optimistas, aunque las preocupaciones sobre la delincuencia y las personas sin hogar en el centro han hecho que algunos sean reacios (un problema en toda la ciudad que las autoridades están abordando).

En el comercio minorista suburbano, particularmente en los grandes power centers y centros comerciales, el panorama es generalmente positivo. Centros comerciales como Cherry Creek Shopping Center han mantenido la ocupación con una mezcla renovada de inquilinos (más entretenimiento, comida y marcas nativas digitales abriendo tiendas físicas). El cruce industrial-comercial (distribución de almacenes para el comercio minorista) también es notable: muchas ventas minoristas ahora ocurren en línea, lo que impulsa la demanda en el sector industrial (cubierto por separado). Pero para el comercio minorista físico, la creciente población y el turismo de Denver (que se recuperó en 2023–24) apoyan el gasto. Las propiedades de inversión minorista han visto tasas de capitalización aproximadamente estables, con los inversionistas considerando el comercio minorista en Denver como menos riesgoso que las oficinas, pero quizás menos atractivo que el multifamiliar. El pronóstico para el comercio minorista es estable: se espera que la baja vacancia continúe, especialmente para los centros de barrio bien ubicados, y un crecimiento de rentas en dígitos bajos mientras la oferta se mantenga controlada. Los desarrolladores están comenzando a integrar el comercio minorista en proyectos de uso mixto (como locales comerciales en la planta baja de nuevos edificios de apartamentos) en lugar de centros comerciales independientes, lo que mantiene el inventario comercial alineado con las nuevas áreas de crecimiento residencial.

Sector Industrial: Alta demanda que se modera ligeramente

El sector inmobiliario industrial de Denver (almacenes, centros de distribución, espacios de manufactura) ha sido uno de los grandes protagonistas en los últimos años, y se mantiene en buena forma en 2025, aunque con una ligera desaceleración desde su máximo impulso. La ubicación estratégica del área metropolitana como centro logístico del Mountain West, combinada con el auge del comercio electrónico, llevó a un desarrollo y absorción industrial frenéticos en 2020–2022. Para 2025, parte de ese impulso se ha normalizado, pero los fundamentos siguen siendo sólidos.

Las tasas de vacancia para espacios industriales son bajas a moderadas. Al final del primer trimestre de 2025, la vacancia industrial general de Denver aumentó ligeramente a 8.1% (desde ~7.8% previamente), lo cual sigue siendo históricamente bajo y por debajo del promedio nacional milehighcre.com. La vacancia directa es aún menor (~7.7%), siendo el resto espacio en subarrendamiento milehighcre.com. El ligero aumento en la vacancia se atribuye principalmente a un aumento de nueva oferta: los desarrolladores entregaron muchos nuevos almacenes en el último año, especialmente grandes proyectos especulativos cerca del Aeropuerto Internacional de Denver y a lo largo de la I-70. Solo en el primer trimestre de 2025, se entregaron aproximadamente 864,000 pies cuadrados en seis edificios milehighcre.com. Afortunadamente, una buena parte de la nueva construcción ha sido build-to-suit o pre-arrendada (casi el 78% del espacio entregado en el primer trimestre ya estaba comprometido) milehighcre.com. Esto evitó que la vacancia aumentara más. La absorción neta sigue siendo positiva: Denver absorbió +531,000 pies cuadrados en el primer trimestre de 2025, de hecho más alta que en el primer trimestre de 2024 por un 9.9% milehighcre.com milehighcre.com. Grandes ocupaciones como el nuevo centro de distribución de Target de 529,000 pies cuadrados en los suburbios del norte y una ocupación de 339,000 pies cuadrados por parte de Discount Tire impulsaron la absorción milehighcre.com. Esto es significativo porque muestra una demanda continua de los inquilinos por espacios grandes.

Sin embargo, el ritmo vertiginoso de 2021 (cuando las empresas competían por espacio de almacén para la distribución de comercio electrónico) se ha calmado. El volumen de arrendamiento a principios de 2025 bajó aproximadamente un 13% respecto a finales de 2024 (aunque sigue por encima de los niveles de principios de 2024) milehighcre.com. Hay evidencia de que el crecimiento de las rentas industriales se ha estabilizado en cierta medida. Las rentas promedio solicitadas en Denver rondan los $9.60/pie² (NNN anual) para almacén/distribución, lo que representa un aumento de aproximadamente 3% interanual milehighcre.com. Eso es una desaceleración en comparación con los saltos de renta de un solo dígito medio/alto vistos en 2018–2021. Las rentas efectivas (después de concesiones) son de aproximadamente $8.48, un aumento de ~8% interanual milehighcre.com – aún una ganancia sólida, lo que indica que muchos propietarios pueden aumentar la renta en renovaciones dada la escasez de alternativas para los inquilinos milehighcre.com. Los propietarios industriales siguen en una posición favorable en general, pero están atentos a la nueva oferta. El pipeline de desarrollo se situó en torno a 4.7 millones de pies cuadrados en construcción en el primer trimestre de 2025, lo que supone una ligera disminución respecto a los máximos recientes a medida que algunos proyectos se terminaron milehighcre.com milehighcre.com. Es notable que la construcción especulativa se ha desacelerado – los desarrolladores son ahora más cautelosos, enfocándose en proyectos build-to-suit o en fases después de ver que la vacancia aumentó ligeramente.

El mercado industrial de Denver está fuertemente influenciado por ciertos submercados: el corredor del Aeropuerto en el extremo noreste de Denver concentra la mayor parte de las nuevas construcciones y la actividad de arrendamiento (capturó el 60% de todos los arrendamientos en el primer trimestre de 2025) milehighcre.com, gracias a la disponibilidad de terrenos y el acceso a autopistas interestatales. Allí es donde Amazon, Walmart, Target y otros grandes actores tienen instalaciones importantes. A medida que esos actores se expandieron rápidamente en 2020–21, desde entonces se han vuelto más cautelosos (Amazon, por ejemplo, pausó algunas expansiones). Así que la demanda industrial ha cambiado a una mezcla más normal de 3PLs, empresas de materiales de construcción, manufactureras, etc. Denver también se beneficia del crecimiento de la manufactura regional y de las necesidades de almacenes de la industria del cannabis. La ocupación sigue siendo alta (94.2% según CBRE en el primer trimestre de 2025) en el sector industrial bisnow.com, y cualquier debilitamiento de la demanda es mayormente relativo al ritmo acelerado anterior – sigue siendo un mercado de propietarios para almacenes modernos bien ubicados.

En resumen, el sector inmobiliario industrial en Denver para 2025 es estable y sólido. Estamos viendo un ligero aumento en la desocupación y una leve desaceleración en el crecimiento de los alquileres a medida que el mercado absorbe una ola de nueva oferta, pero los fundamentos generales (desocupación por debajo del 10%, absorción positiva, crecimiento de rentas superior a la inflación) siguen siendo positivos. Salvo una gran recesión económica, la posición de Denver como un centro regional de distribución en crecimiento debería mantener ocupado su sector industrial. El reto para el sector será gestionar las próximas fases de desarrollo, asegurando que los nuevos proyectos se alineen con la demanda para evitar un exceso de oferta. Por ahora, el mercado industrial de Denver se mantiene como un pilar de relativa fortaleza entre sus sectores comerciales, ofreciendo ingresos confiables para los inversionistas y espacio para la continua expansión de negocios de logística, manufactura y servicios.

Principales desarrollos y proyectos de infraestructura

Varios proyectos importantes de desarrollo e infraestructura están en marcha en Denver que impactarán significativamente el sector inmobiliario (tanto comercial como residencial) en los próximos años. Algunos de los más destacados para 2025 incluyen:

The River Mile – Esta es posiblemente la remodelación urbana más ambiciosa de Denver hasta la fecha: un distrito planificado de uso mixto de 62 acres a lo largo del río South Platte en el centro (en el sitio actual del parque de diversiones Elitch Gardens). En junio de 2025, la ciudad aprobó la primera fase de $1 mil millones de River Mile unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Respaldado por Kroenke Sports & Entertainment, el plan maestro prevé 15 millones de pies cuadrados de desarrollo durante más de 20 años, incluyendo ~8,000 unidades residenciales y millones de pies cuadrados de espacio para oficinas, comercios y entretenimiento unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Al completarse, se espera que duplique la población del centro y cree un nuevo vecindario de alta densidad junto al río unitedstatesrealestateinvestor.com. La Fase I comenzó a finales de 2023, enfocándose en infraestructura – nuevas calles, servicios públicos, parques – con algunos parques ya abiertos y los primeros edificios programados para comenzar a finales de 2025 unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. River Mile sumará miles de apartamentos/condominios (incluida vivienda asequible), modernas torres de oficinas y servicios públicos (como senderos mejorados junto al río y puentes peatonales) unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Este desarrollo es un cambio de juego: ampliará el alcance del centro, proporcionará el inventario de viviendas tan necesario (aliviando la presión en otras áreas) y podría atraer nuevas empresas que buscan un entorno vibrante para vivir y trabajar. Para el sector inmobiliario comercial, los 6.6 millones de pies cuadrados de oficinas planificados en River Mile podrían absorber la demanda una vez que el mercado se recupere unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com, aunque eso es una perspectiva a largo plazo.
Proyectos de revitalización del centro – Junto con River Mile, Denver tiene una visión más amplia para renovar el centro durante los próximos 20 años (según el Downtown Area Plan y otras iniciativas relacionadas). Hay un gran énfasis en parques y espacios públicos: los planes incluyen nuevos parques en el centro (por ejemplo, propuestas para cubrir parte de la I-25 o construir parques en áreas subutilizadas) denverite.com, y mejorar los existentes como Civic Center. De hecho, el Civic Center Park está programado para una revitalización a partir de 2025 para mejorar la seguridad y la usabilidad coloradocommunitymedia.com. La renovación del 16th Street Mall es un proyecto clave en marcha: el emblemático paseo peatonal de la ciudad está recibiendo una renovación de $175 millones (nuevo pavimento, iluminación y diseño) que se prevé terminar para el otoño de 2025 westword.com westword.com. Una vez finalizado, se espera que el Mall atraiga de nuevo a compradores y turistas, beneficiando los comercios y restaurantes del centro. Además, se están explorando esfuerzos para convertir antiguos edificios de oficinas en residencias u hoteles para inyectar una población 24/7 en el centro, lo que a su vez apoya el comercio minorista a nivel de calle y la vitalidad general. Estos cambios buscan abordar la desocupación y el retraso en la recuperación pospandemia en el centro westword.com. En resumen, la ciudad está invirtiendo en hacer que el centro sea más habitable y menos dependiente exclusivamente de los trabajadores de oficina.
Expansión del Aeropuerto Internacional de Denver (DEN) – DEN se encuentra en medio de una enorme expansión y renovación en varias fases (el proyecto Great Hall). En 2025, se prevé la apertura de un nuevo control central de seguridad (East Security) en la terminal westword.com westword.com, tras la exitosa apertura del control de seguridad West Security en 2024 westword.com. Estos controles modernizados aumentarán el flujo de pasajeros y la eficiencia de la seguridad. Además, las expansiones de las salas de embarque han añadido nuevas puertas (DEN añadió decenas de puertas hasta 2022 y se esperan más). Para el sector inmobiliario, un aeropuerto más grande significa más tráfico aéreo y potencialmente más demanda de hoteles, oficinas y espacios industriales cercanos (logística aeroportuaria). La ciudad también está finalizando un nuevo intercambiador diamante divergente en Peña Boulevard y Jackson Gap para mejorar el acceso al aeropuerto a finales de 2025 westword.com. Una conectividad fluida debería ayudar a que el submercado del aeropuerto siga creciendo (donde se encuentran muchos almacenes y negocios relacionados con los viajes). Las renovaciones del Great Hall continuarán más allá de 2025, pero cada hito (como las nuevas áreas de seguridad) mejora la experiencia del viajero, apoyando indirectamente los sectores de turismo y convenciones de Denver, que a su vez alimentan el rendimiento hotelero y comercial del centro.
Proyectos de Transporte – Más allá del aeropuerto, las mejoras en la infraestructura regional de Denver moldean los patrones de desarrollo inmobiliario. Un proyecto importante es el plan para el Bus Rapid Transit (BRT) de la Avenida Colfax, una iniciativa de $280 millones para agregar carriles exclusivos para autobuses y estaciones mejoradas a lo largo de Colfax (el corredor de tránsito más concurrido de Denver) para finales de esta década enr.com. En 2025, la ciudad bajo el nuevo alcalde Mike Johnston señaló su compromiso con esta y otras expansiones de tránsito para apoyar el crecimiento de la vivienda sin congestión vehicular enr.com. Cuando el BRT de Colfax esté completo (estimado para ~2027-28), las áreas a lo largo de East Colfax podrían experimentar un renacimiento, con proyectos de vivienda de mayor densidad y de uso mixto surgiendo gracias a la mejora del transporte. Ya, los inversionistas han estado observando moteles y lotes en Colfax para su reurbanización. El estado también está estudiando el Front Range Rail (tren de pasajeros desde Fort Collins hasta Colorado Springs pasando por Denver), aunque eso está más en etapas de planificación. En las carreteras, el Departamento de Transporte de Colorado está completando importantes mejoras en autopistas: el Proyecto Central 70 (que rebajó y cubrió la I-70 a través del norte de Denver, finalizando a fines de 2022) abrió nuevos espacios de parque y está impulsando la reurbanización en los vecindarios adyacentes. Ahora, la atención está en el “Gap” del I-25 Sur y varios rediseños de intersecciones en el área metropolitana de Denver (como las mejoras en I-25/Broadway programadas para completarse en 2025). Las mejoras en infraestructura generalmente aumentan el valor de las propiedades cercanas al mejorar el acceso y la estética. Por ejemplo, se espera que el parque sobre la I-70 (en Elyria-Swansea) eleve el atractivo de esos vecindarios.

En resumen, el panorama comercial de Denver en los próximos años estará fuertemente influenciado por estos grandes proyectos. River Mile agregará gradualmente todo un nuevo distrito de ofertas. El 16th Street Mall, el Civic Center y otras mejoras en el centro buscan fortalecer el núcleo, haciéndolo más atractivo para empleadores y residentes (ayudando a llenar esas oficinas vacías con el tiempo). El crecimiento del aeropuerto consolida el estatus de Denver como un importante centro, lo que puede atraer empresas (por ejemplo, tecnología de aviación, firmas de logística) para ubicar operaciones aquí. Y los proyectos de tránsito/carreteras guiarán dónde se concentra el desarrollo (por ejemplo, a lo largo de Colfax o cerca de nuevas estaciones de tren de cercanías). Los inversionistas inmobiliarios están observando estos proyectos de cerca – a menudo comprando terrenos en el camino del progreso. Por ejemplo, los terrenos cerca de futuras estaciones de BRT o alrededor del sitio de River Mile se han estado negociando anticipando una mayor demanda. En general, la finalización de infraestructura clave para 2025 y más allá debería crear nuevas oportunidades y ayudar a la ciudad a acomodar el crecimiento de manera más sostenible.

Oportunidades de Inversión

Para los inversionistas inmobiliarios, el mercado cambiante de Denver en 2025 presenta una combinación de oportunidades que eran escasas hace solo un par de años. Con la desaceleración del mercado, los inversionistas astutos pueden encontrar mejores valores y tener más opciones en propiedades, ya sea para remodelar, desarrollar o generar ingresos por alquiler. Estas son algunas de las principales estrategias de inversión en Denver actualmente:

Barrios “calientes” emergentes para la apreciación: Como se mencionó, barrios como Berkeley/Tennyson, Sloan’s Lake y Sun Valley/West Colfax ofrecen un potencial de valorización significativo. Berkeley se ha convertido en un imán para quienes no pueden pagar Highland, y los inversionistas han estado comprando casas antiguas para renovarlas o demolerlas y construir dúplex/casas adosadas modernas. Con comercios de moda y un ambiente moderno, los valores de las viviendas en Berkeley están en una fuerte trayectoria ascendente stucrowell.com. De manera similar, la continua remodelación de Sloan’s Lake (con nuevos condominios y casas adosadas cerca del lago) ofrece oportunidades: comprar una casa tipo rancho antigua para renovarla o alquilar una casa adosada nueva podría generar buenos rendimientos a medida que esta zona se consolida como un enclave de lujo frente al lago stucrowell.com stucrowell.com. Sun Valley (justo al oeste del centro, cerca del estadio de los Broncos) también es notable: históricamente una de las zonas más pobres de Denver, está en proceso de remodelación con nuevas viviendas asequibles y es una Zona de Oportunidad. Los inversionistas que apuestan a largo plazo pueden adquirir terrenos o asociarse en proyectos allí, anticipando el aumento de valores a medida que se materializan los planes de River Mile y el distrito del estadio en las cercanías. En general, los inversionistas en 2025 están apuntando al “próximo” LoHi o RiNo – zonas adyacentes a barrios ya en auge – bajo la teoría de que el crecimiento se expandirá.
Alquileres a corto plazo (STR) y Airbnb: Denver es un destino turístico y de convenciones, y los alquileres a corto plazo siguen siendo rentables, aunque están estrictamente regulados. Las normas de la ciudad exigen que los operadores de STR estén autorizados y solo alquilen su residencia principal (o parte de ella), lo que impide en la mayoría de los casos los condominios STR puramente de inversión coloradocommunitymedia.com. A pesar de eso, los inversores han encontrado formas creativas, como el “house hacking” (comprar un dúplex o una casa con un apartamento en el sótano; vivir en una parte y alquilar la otra como STR). Barrios como LoDo, RiNo y Capitol Hill, con vida nocturna y atracciones, tienen una fuerte demanda en Airbnb. Un inversor que vive fuera del lugar podría no tener permitido alquilar una casa completa como STR durante todo el año debido a la regla de residencia principal, pero algunos se asocian con propietarios locales ocupantes o se enfocan en ciudades cercanas (como áreas no incorporadas del condado) con reglas más flexibles. Las rentabilidades de los STR en Denver pueden superar las de los alquileres tradicionales a largo plazo – a menudo 15-20%+ de rendimiento bruto – gracias a las tarifas nocturnas y la alta ocupación durante la temporada de esquí y el verano. Sin embargo, debido al requisito de residencia principal, la oportunidad de STR suele estar en comprar una propiedad que permita una unidad de alquiler separada (ADU o suite en el sótano). Coincidentemente, la reciente legalización de ADUs en toda la ciudad de Denver podría expandir esto (más propietarios pueden construir un ADU para alquilarlo en Airbnb y obtener ingresos extra) coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Los inversores podrían financiar la construcción de ADUs para los propietarios a cambio de una parte de los ingresos. Fuera de la ciudad, los alquileres a corto plazo en suburbios cercanos a la montaña (por ejemplo, Golden, Boulder County) o Colorado Springs son alternativas, aunque esos son mercados separados.
Alquileres a Largo Plazo y Construcción para Alquilar (Build-to-Rent): Con muchos posibles compradores atascados en el alquiler debido a las altas tasas, la demanda de alquileres de calidad a largo plazo es fuerte. Los alquileres en Denver se moderaron ligeramente en 2023–24, pero en la primavera de 2025 el mercado de alquiler muestra señales de suavizarse un poco – por ejemplo, el precio medio de los contratos de arrendamiento de apartamentos bajó alrededor de un 2% interanual recolorado.com y la vacancia subió a aproximadamente 8.5% corken.co debido a una ola de nuevos edificios de apartamentos. Para los inversionistas, esto significa que los inquilinos tienen más opciones, por lo que los propietarios deben ser competitivos (ofreciendo mejores comodidades, tal vez rentas un poco más bajas). Sin embargo, el lado positivo es que las altas tasas de interés mantienen a las personas alquilando por más tiempo, lo que apoya la ocupación. Los alquileres de casas unifamiliares en distritos escolares deseables siguen siendo oro: muchas familias que no pueden comprar aún quieren vivir en una casa y están dispuestas a pagar una prima. Los inversionistas institucionales han estado activos en el mercado de alquiler de casas unifamiliares en Denver, y nuevas comunidades “build-to-rent” (subdivisiones enteras de casas construidas específicamente para alquilar) han surgido en las afueras. Por ejemplo, en suburbios como Aurora, Commerce City y Parker, los constructores están ofreciendo nuevas casas adosadas o viviendas exclusivamente para alquiler. Los inversionistas (desde grandes fondos hasta pequeños propietarios) pueden aprovechar comprando nuevas construcciones para alquilar o carteras de casas, apostando tanto al flujo de efectivo como a la apreciación. Se espera que el crecimiento de los alquileres en Denver se reanude a un ritmo modesto (~2-4% anual) después de la ligera caída de este año, dada la sólida perspectiva laboral y poblacional. Eso hace que mantener propiedades a largo plazo sea atractivo: los ingresos por alquiler deberían aumentar con el tiempo, y si se compra durante este mercado más tranquilo, el precio de entrada no está en un máximo histórico.
Oportunidades de compra, renovación y venta (Fix-and-Flip): Durante el mercado sobrecalentado, los inversionistas de fix-and-flip tuvieron dificultades para encontrar viviendas “en dificultades” o por debajo del valor de mercado: todo se vendía muy rápido, a menudo a ocupantes dispuestos a asumir casas para renovar ellos mismos. Ahora, con las viviendas permaneciendo más tiempo en el mercado y los compradores siendo exigentes con el estado (como señala DMAR: las casas que necesitan trabajo “tienden a quedarse más tiempo” denverite.com), los flippers pueden operar más. Por ejemplo, una propiedad anticuada que no se vende puede bajar de precio hasta un rango atractivo para inversionistas. Los flippers pueden entonces renovarla hasta dejarla en condiciones listas para habitar, que es lo que buscan los compradores actuales (ya que ahora a menudo “no tienen ganas de asumir proyectos” dmarealtors.com). La clave es comprar a un precio lo suficientemente bajo para cubrir los costos de renovación y mantenimiento en este entorno de tasas más altas. Los márgenes de ganancia son más estrechos que cuando los precios subían rápidamente, por lo que los flippers deben ser selectivos. Pero en vecindarios con viviendas más antiguas (como Aurora, Englewood, Wheat Ridge), hay muchas oportunidades para agregar valor. Además, la actividad de ejecuciones hipotecarias, aunque sigue siendo baja históricamente, ha aumentado ligeramente ya que algunos propietarios tienen dificultades con pagos más altos o pérdida de empleo, lo que brinda oportunidades ocasionales en subastas. En general, el cambio de balance hacia un mercado de compradores significa que los flippers e inversionistas de valor agregado tienen más poder de negociación en propiedades deterioradas (menos guerras de ofertas contra compradores habituales). Con los costos de construcción estabilizándose (la madera y los materiales han bajado desde los máximos de 2021), los proyectos de renovación están resultando más rentables. Los inversionistas exitosos se enfocan en viviendas donde las mejoras estratégicas (remodelación de cocina/baño, agregar un dormitorio) pueden aumentar significativamente el valor de reventa.
Nueva Construcción y Desarrollo: Para los desarrolladores, la necesidad de vivienda en Denver sigue siendo crítica a largo plazo, incluso si el mercado a corto plazo se ha enfriado. Los precios de la tierra se han estabilizado un poco después de dispararse en 2020–22, lo cual es positivo para la viabilidad de los desarrollos. Las políticas de la ciudad son cada vez más a favor de la densidad: a partir de 2025, los ADUs están permitidos en todas partes y se eliminaron los requisitos de ocupación por el propietario coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com, y el estado ha impulsado la reducción de barreras para la construcción de viviendas coloradonewsline.com coloradonewsline.com. Esto crea oportunidades para rellenar más unidades de vivienda en zonas deseables. Por ejemplo, los inversionistas pueden tomar un gran terreno unifamiliar en el centro de Denver y ahora construir un ADU para alquilar o vender por separado. Algunas zonas permiten dúplex o cuadruplex donde antes solo había una casa. El desarrollo a pequeña escala (agregar viviendas de densidad media) está listo para crecer gracias a estos cambios de zonificación. Además, la nueva construcción suburbana para la venta está en demanda por parte de compradores que no han podido encontrar algo en la ciudad; por eso, constructores como Lennar, Richmond, etc., siguen construyendo activamente en nuevos desarrollos alrededor de Denver. Los inversionistas pueden asociarse en estos desarrollos o financiarlos.

Un enfoque específico de nueva construcción: desarrollo multifamiliar. Incluso con muchos apartamentos entregados, muchos expertos consideran que el área metropolitana de Denver necesita más viviendas para su creciente población. La construcción se desaceleró en 2023 debido a los costos y las tasas de interés, pero para finales de 2025 podríamos ver un repunte, especialmente si se aprovechan los incentivos municipales para unidades asequibles. La ordenanza de Expansión de la Asequibilidad de la Vivienda de Denver exige que los proyectos grandes incluyan unidades asequibles o paguen una tarifa (vigente desde 2022), y aunque eso añade complejidad, puede compensarse con incentivos como reembolsos fiscales o permisos de mayor densidad. Los inversionistas especializados en proyectos de Crédito Fiscal para Vivienda de Bajos Ingresos (LIHTC) o asociaciones público-privadas pueden encontrar a Denver acogedor. También hay Zonas de Oportunidad en varios vecindarios de Denver (Sun Valley, partes de Montbello, etc.) donde los inversionistas pueden obtener beneficios fiscales por inversiones a largo plazo. Estas designaciones OZ (establecidas en 2018) son válidas hasta 2026 para obtener todos los beneficios, por lo que 2025 es un momento crítico para invertir capital en ellas.

En resumen, el mercado de Denver en 2025, con su mayor oferta y precios moderados, es un terreno fértil para inversores pacientes y estratégicos. Ya sea a través de propiedades de alquiler (aprovechando una sólida demanda de arrendatarios), remodelaciones para reventa (ahora más viables con el aumento del inventario), o desarrollo (con nuevas políticas que fomentan más unidades), existen caminos hacia la rentabilidad. La clave será analizar las operaciones con supuestos realistas: esperar un crecimiento de precios más normal, presupuestar tasas de financiamiento más altas y apuntar a ubicaciones con atractivo duradero. Los inversores ya no pueden contar con que la marea creciente eleve todos los barcos (como en 2021). En cambio, el éxito en 2025 y más allá vendrá de agregar valor real – mediante renovaciones, uso inteligente del suelo o una gestión superior de la propiedad – y eligiendo lugares que se alineen con los patrones de crecimiento futuro de Denver.

Desafíos y riesgos

Si bien abundan las oportunidades, el mercado inmobiliario de Denver enfrenta varios desafíos y riesgos que podrían moderar su desempeño en los próximos años. Inversores, desarrolladores y propietarios por igual deben prestar mucha atención a estos factores:

Incertidumbre económica y tasas de interés: Quizás el mayor riesgo inmediato es la economía en general. Persisten las preocupaciones sobre una posible recesión o desaceleración económica. Si las condiciones nacionales o globales se deterioran (por ejemplo, debido al endurecimiento de la Fed, eventos geopolíticos, etc.), Denver sentiría los efectos en la pérdida de empleos y la reducción de la demanda de vivienda. Hasta ahora, la economía de Denver ha sido resiliente, con bajo desempleo (~4% a principios de 2025 assets.cushmanwakefield.com), pero sectores como el tecnológico han tenido despidos que conviene vigilar. Además, las tasas de interés siguen siendo una incógnita. El rumbo de la Reserva Federal en 2025–2026 influirá significativamente en el sector inmobiliario. Si la inflación resulta persistente y las tasas se mantienen elevadas o incluso suben, eso erosionaría aún más la asequibilidad y podría hacer que los precios de las viviendas bajen. Por el contrario, si la inflación se enfría y la Fed baja las tasas, las tasas hipotecarias podrían disminuir, lo que impulsaría la demanda pero posiblemente llevaría a otro aumento de precios si la oferta no puede mantenerse al día. Así, el mercado camina por una delgada línea, fuertemente influenciado por la política de la Fed. Muchos actores apuestan a una relajación de tasas (lo que sería un viento a favor), pero cualquier aumento inesperado de tasas es un riesgo claro que podría “frenar operaciones y dejar fuera a más compradores”.
Asequibilidad y fatiga del comprador: Relacionado con esto, la crisis de asequibilidad en sí misma es un riesgo. El precio medio de la vivienda en Denver en relación con los ingresos medios locales está en múltiplos históricamente altos (incluso con precios estancados, las tasas altas hacen que sea uno de los momentos menos asequibles en décadas). Si esto persiste, más hogares podrían optar por no ser propietarios de vivienda o migrar a áreas más baratas, reduciendo la demanda local de viviendas. Ya, el crecimiento poblacional de Colorado se ha desacelerado en comparación con la década de 2010 cpr.org, en parte porque la gente se está mudando a lugares con menores costos. El Colorado Futures Center advierte que los altos costos de la vivienda podrían obstaculizar el crecimiento económico si los trabajadores no pueden permitirse vivir aquí. En respuesta, hay presión política para abordar la asequibilidad de la vivienda – a través de subsidios, mayor densidad, control de alquileres, etc. Eso lleva a otro riesgo: cambios regulatorios.
Riesgos regulatorios y legislativos: El entorno político en torno a la vivienda es dinámico. Uno de los principales debates es el control de alquileres. Actualmente, Colorado prohíbe las ordenanzas locales de control de alquileres por ley estatal (desde 1981), pero en 2023 se presentó un proyecto de ley para derogar esa prohibición. No fue aprobado (la propuesta fue rechazada en comité) cpr.org, pero los defensores de los derechos de los inquilinos prometieron seguir impulsando medidas de estabilización de alquileres westword.com. Si en los próximos años el estado permitiera alguna forma de control de alquileres (incluso solo para edificios antiguos o un porcentaje de unidades), eso podría afectar los rendimientos de inversión en alquileres. Los propietarios están preocupados por esto, aunque no sea inminente. Otra área legislativa: impuestos a la propiedad. Como se señaló, los impuestos a la propiedad en Colorado aumentaron debido a la valorización acelerada. La derrota de la Propuesta HH significa que no hay alivio inmediato más allá de una reducción temporal de la tasa de tasación que hizo la legislatura. Si los impuestos siguen siendo altos, podría presionar a los propietarios (especialmente a los de ingresos fijos) y potencialmente aumentar las tasas de ejecución hipotecaria o forzar ventas. Podría haber futuras medidas electorales o proyectos de ley para abordar esto, pero el resultado es incierto.

En el lado positivo, el entorno regulatorio también está impulsando cambios a favor de la vivienda (que ya cubrimos, como la legalización de ADU). Estos son en su mayoría oportunidades, pero vienen con complejidades. Por ejemplo, la nueva zonificación inclusiva de Denver para desarrollos más grandes (que exige unidades asequibles) puede disuadir algunos proyectos de mercado o reducir los márgenes. Además, Denver ahora exige licencias de alquiler para todos los alquileres a largo plazo (a partir de 2024) robinsonandhenry.com, lo que, si bien mejora la calidad del alquiler, añade costos y burocracia para los propietarios. Los costos de cumplimiento, los requisitos de inspección y las posibles multas son riesgos que los pequeños propietarios deben gestionar.

Costos de construcción y mano de obra: Aunque los costos de materiales han disminuido desde los picos extremos de 2021, construir en Denver sigue siendo caro. La industria de la construcción aún enfrenta escasez de mano de obra: muchos trabajadores calificados se fueron durante la Gran Recesión y nunca regresaron, y ahora hay competencia por la mano de obra con los proyectos de infraestructura. Las presiones salariales en la construcción son significativas (y la inflación en general aumenta los costos de combustible, etc.). Los problemas en la cadena de suministro han mejorado pero no se han resuelto completamente; ciertos materiales o componentes aún pueden tener largos plazos de entrega. Para los desarrolladores, esto significa que los presupuestos pueden desbordarse y los proyectos pueden retrasarse, lo que representa un riesgo para entregar la oferta tan necesaria. Para los constructores de viviendas, los altos costos significan que se enfocan en productos de lujo (para recuperar los costos en el precio) o construyen más lejos, donde la tierra es más barata; de cualquier manera, esto no ayuda directamente a la asequibilidad en la ciudad. Si ocurriera otra interrupción global en la cadena de suministro (por ejemplo, problemas comerciales u otra ola pandémica), podría retrasar nuevamente la construcción.
Riesgos climáticos y medioambientales: Denver generalmente está menos amenazada por desastres climáticos que las zonas costeras, pero no es inmune. Cada vez más, los eventos climáticos extremos y los cambios climáticos representan riesgos. Colorado ha visto incendios forestales más frecuentes (aunque principalmente en áreas montañosas) y tormentas de granizo severas en el Front Range. Una temporada significativa de humo por incendios forestales o un gran evento de granizo puede deprimir temporalmente la actividad inmobiliaria (y aumentar permanentemente los costos de los seguros). Además, Denver tiene algunas zonas propensas a inundaciones a lo largo del Platte y Cherry Creek; el cambio climático podría agravar el riesgo de inundaciones durante lluvias intensas. La ciudad y los desarrolladores deben invertir en mitigación (como las mejoras de aguas pluviales incluidas en proyectos como la ingeniería fluvial de River Mile para reducir el riesgo de inundaciones unitedstatesrealestateinvestor.com). Ignorar esto podría poner en riesgo las propiedades o llevar a códigos de construcción más estrictos en el futuro.
Sobreconstrucción en ciertos segmentos: Aunque en general Denver tiene una oferta insuficiente de viviendas, existe el riesgo de sobreconstrucción localizada, especialmente en apartamentos de lujo. Una gran cantidad de unidades de apartamentos Clase A llegaron al mercado entre 2020 y 2024. El aumento de la vacancia a ~8.6% en multifamiliares es evidencia de que la oferta finalmente alcanzó la demanda, al menos temporalmente corken.co. Si los desarrolladores continúan invirtiendo capital en proyectos similares de alta gama sin pausa, podríamos ver mayores vacancias y concesiones en el mercado de alquiler, lo que perjudicaría los rendimientos de los inversionistas y posiblemente llevaría a incumplimientos de préstamos en proyectos sobreapalancados. De manera similar, en segmentos comerciales como el industrial, existe el riesgo de que algunos desarrolladores se excedan. Como se señaló, la vacancia aumentó a ~8% con una ola de almacenes entregados milehighcre.com. Si la economía se desacelera y el gasto del consumidor disminuye, la absorción de nuevos almacenes podría ralentizarse y, de repente, ese sector podría enfrentar una mayor vacancia. La historia de Denver muestra ciclos en los que la sobreconstrucción de oficinas (década de 1980) o condominios (mediados de la década de 2000) condujo a recesiones de varios años. Se requiere vigilancia entre los desarrolladores para no repetir eso.
Condiciones de financiamiento y crédito: La salud del entorno bancario y de préstamos es otro factor. Con tasas de interés más altas, algunos bancos regionales han reducido los préstamos para bienes raíces comerciales. La primera mitad de 2023 vio algunas quiebras bancarias en EE. UU., lo que hizo que los prestamistas fueran más cautelosos. Si las condiciones de crédito se endurecen aún más (debido a la política de la Fed o la aversión al riesgo de los bancos), incluso los proyectos sólidos podrían tener dificultades para obtener financiamiento. El riesgo de refinanciamiento también es real: muchos préstamos para propiedades comerciales están por vencer, y los prestatarios enfrentarán tasas mucho más altas, que en algunos casos pueden no ser sostenibles con los flujos de efectivo actuales (especialmente oficinas con vacancia). Esto aumenta el riesgo de incumplimientos de préstamos o ventas en dificultades, lo que podría ejercer presión a la baja sobre los valores si ocurren en volumen. Si bien los fundamentos de Denver son sólidos, no es inmune a la revalorización nacional de bienes raíces comerciales que ocurre a medida que las tasas de capitalización aumentan. Por ejemplo, un edificio de oficinas valorado con una tasa de capitalización del 5% hace dos años podría necesitar ahora una del 7-8%, lo que implica una gran caída de valor, lo que podría llevar a propietarios a devolver las llaves a los prestamistas. Esta situación de estrés podría extenderse, afectando los ingresos fiscales de la ciudad y los valores de las propiedades adyacentes. Es un riesgo mayormente contenido a activos comerciales como oficinas antiguas o apartamentos sobreapalancados, pero vale la pena mencionarlo.

En resumen, los actores inmobiliarios de Denver deben navegar un panorama con múltiples riesgos externos e internos. Vientos económicos en contra, cambios de política y los efectos posteriores del auge pandémico convergen en este momento. El mercado se está reajustando, pero podría inclinarse desfavorablemente si, por ejemplo, ocurre una recesión mientras las tasas de interés siguen altas. Dicho esto, Denver ha demostrado ser resiliente en ciclos anteriores. Muchos de estos desafíos (accesibilidad, restricciones regulatorias, resiliencia climática) están siendo abordados activamente mediante políticas e innovación. La clave será la adaptabilidad: quienes puedan ajustar sus estrategias (por ejemplo, cambiar a construir más unidades asequibles cuando el lujo se sature, o utilizar financiamiento creativo en un mercado crediticio restringido) mitigarán estos riesgos. Y en general, la economía diversa y la deseabilidad de Denver proporcionan un colchón: incluso si el crecimiento se desacelera, la gente sigue mudándose aquí por la calidad de vida, lo que respalda la demanda inmobiliaria a largo plazo. No obstante, se recomienda precaución: el dinero fácil en bienes raíces se ganó en 2020-21; de aquí en adelante, es una fase de trabajo sólido y atención cuidadosa a las condiciones macroeconómicas y tendencias de políticas locales.

Perspectiva a largo plazo (2026–2030)

Mirando más allá de los ajustes actuales, la perspectiva a largo plazo para el mercado inmobiliario de Denver durante el resto de la década (2026–2030) sigue siendo optimista en general, aunque con expectativas moderadas. Varios factores clave darán forma a esta trayectoria:

Crecimiento poblacional y demografía

Se espera que el crecimiento de la población de Denver continúe de manera constante, aunque a un ritmo más lento que el explosivo de la década de 2010. Se proyecta que la ciudad de Denver propiamente dicha crezca de aproximadamente 716,000 en 2024 a cerca de 730,000 para 2030 5280.com aterio.io. Ese es un crecimiento modesto (alrededor del 2% en total, reflejando el espacio limitado y una base ya alta). Sin embargo, el área metropolitana más amplia (Denver-Aurora-Lakewood MSA) absorberá la mayoría de los nuevos residentes. Se anticipa que el área metropolitana de Denver supere los 3.6 millones de personas para 2030, frente a unos 3.3 millones a mediados de la década metrodenver.org. Eso representa una adición de más de 300,000 personas en el área metropolitana, o aproximadamente un aumento del 10%. Este crecimiento provendrá de una combinación de aumento natural y migración neta.

Es importante destacar que quién se está mudando a Denver está cambiando. Las personas de 20 y 30 años seguirán llegando por trabajo y estilo de vida, pero los altos costos podrían desviar a algunos jóvenes a otros lugares. Mientras tanto, la población de Colorado de 65 años o más está creciendo rápidamente (a nivel estatal ese grupo será aproximadamente un 77% mayor en 2030 que en 2015) codot.gov. Esto podría impulsar una mayor demanda de viviendas más pequeñas, comunidades para mayores de 55 años e incluso arreglos de vivienda multigeneracional (algunas familias agregan ADUs para padres mayores, por ejemplo). La capacidad de la región para atraer y retener talento dependerá de la disponibilidad y asequibilidad de la vivienda, por lo que los planes de desarrollo inmobiliario a largo plazo buscan ofrecer más unidades para acomodar a esos 300,000 nuevos residentes.

Planes de desarrollo urbano y transporte

La forma urbana de Denver seguirá evolucionando hacia la densidad y el desarrollo orientado al transporte hasta 2030. Los urbanistas están ejecutando el “Blueprint Denver” y planes vecinales que proponen centros y corredores de uso mixto. Podemos esperar ver más edificios de apartamentos de mediana altura a lo largo de las principales calles y cerca de estaciones de transporte, reemplazando centros comerciales antiguos o estacionamientos. La decisión de la ciudad de permitir ADUs en todas partes para 2025 es parte de esta densificación suave en áreas residenciales coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Para 2030, podríamos ver miles de nuevas ADUs en los vecindarios de Denver, proporcionando tanto viviendas de alquiler como alojamiento para familias extendidas.

El transporte público jugará un papel clave. RTD (Regional Transportation District) completó su expansión FasTracks (por ejemplo, líneas de tren hacia DIA, Arvada, etc.) a finales de la década de 2020, excepto la línea a Boulder, que lleva mucho retraso. Hay un renovado debate para lograr que esa línea Northwest Rail hacia Boulder/Longmont esté lista alrededor de 2030 (con posible financiación estatal). Si sucede, las áreas alrededor de las estaciones propuestas (como en los pueblos del condado de Boulder) podrían experimentar un aumento en el mercado inmobiliario. Dentro de la ciudad, el BRT de Colfax previsto para 2028 probablemente desencadene un mini-boom de desarrollo a lo largo de Colfax, como se menciona en enr.com. La ciudad también está analizando formas de mejorar el transporte público en Federal Blvd y Broadway; aunque aún no hay detalles concretos, cualquier mejora de este tipo fomentaría igualmente más viviendas a lo largo de esos corredores.

Otra idea transformadora que circula es la “Central Denver Rail Re-alignment”, que potencialmente eliminaría la línea de tren de carga que atraviesa el centro (de Decatur/Federal a Globeville) y la desviaría, liberando terreno y reduciendo el ruido en los barrios centrales. Es especulativo, pero si un proyecto así avanzara para 2030, podría desbloquear sitios significativos para nuevos desarrollos. De manera similar, el DOT estatal está explorando mejoras en I-25 Central (cubriendo partes de la I-25 a través del centro de Denver, tal vez con cubiertas o ampliaciones). Si se construyen cubiertas sobre la I-25 cerca del centro (como se hizo con la I-70), eso podría literalmente crear nuevos bienes raíces (parques o incluso espacio edificable).

Los grandes proyectos que se concreten para 2030 también marcarán el paisaje. Las primeras fases de River Mile (mencionadas antes) deberían estar en marcha, posiblemente con algunos miles de esas viviendas construidas y algunas oficinas y comercios. El National Western Center en el norte de Denver (reurbanización del complejo de la feria ganadera) está programado para completarse totalmente a mediados o finales de la década de 2020, trayendo un campus internacional de eventos agrícolas y atracciones durante todo el año. Esto está impulsando nuevos desarrollos de uso mixto en los vecinos Globeville y Elyria-Swansea, tradicionalmente zonas de bajos ingresos; para 2030 podríamos ver esos barrios transformados con nuevos apartamentos, espacios para creadores y una ribera revitalizada del South Platte.

Los estacionamientos de Ball Arena (propiedad de Kroenke) también están listos para su reurbanización. KSE presentó una visión para la Reurbanización de Ball Arena – potencialmente un barrio denso de uso mixto en esos terrenos, conectando con River Mile visionplan.ballarena.com. Si se aprueba, podría comenzar antes de 2030, sumando más viviendas y espacio comercial al centro. El plan a largo plazo de la ciudad para el centro contempla más conversiones residenciales de edificios de oficinas antiguos; para 2030 probablemente veremos algunas conversiones destacadas (por ejemplo, algunas torres de oficinas de los años 80 podrían convertirse en apartamentos u hoteles con incentivos municipales). Esto ayudará a diversificar la mezcla de usos del centro.

En general, para 2030 Denver probablemente será una ciudad más multinodal: el centro más varios centros secundarios activos (Cherry Creek, un área rejuvenecida de Colorado Center/Glendale, polos tecnológicos en DTC, etc.), todos más interconectados por infraestructura de transporte público y ciclovías. Mejoras significativas en la infraestructura (la 16th Street Mall terminada, la I-70 terminada, el Great Hall de DIA terminado, posiblemente partes de la I-25 renovadas) harán que la ciudad sea más accesible y atractiva. Estas inversiones, a su vez, apoyan el sector inmobiliario al hacer que la tierra sea más utilizable y los vecindarios más habitables.

Trayectorias pronosticadas de precios inmobiliarios

Predecir los precios hasta 2030 implica muchas suposiciones, pero la mayoría de los analistas prevén un crecimiento moderado y constante en los valores de las viviendas en Denver a largo plazo, salvo una gran recesión económica. Es probable que la era de aumentos anuales superiores al 10% haya terminado; en su lugar, piense en 2–5% por año en promedio – básicamente siguiendo o superando ligeramente la inflación y el crecimiento de los ingresos. Las predicciones de vivienda a cinco años de U.S. News prevén “aumentos de precios más planos” a nivel nacional hasta 2030, con un retorno a un volumen de ventas más normal facebook.com usnews.com. Eso coincide con las expectativas locales para Denver: más transacciones a medida que el mercado encuentra su equilibrio, pero los precios subiendo a un ritmo mucho más lento que en los años de frenesí.

Una razón para esperar una apreciación continua (aunque modesta) es el equilibrio fundamental entre oferta y demanda. Denver todavía no está construyendo suficientes viviendas para satisfacer completamente el crecimiento poblacional. Para 2030, incluso si sumamos esas 300 mil personas, la construcción de viviendas tendría que aumentar más allá de los niveles actuales para alojarlas cómodamente. El impulso de la construcción se desaceleró en 2022–2024 debido a los costos y al aumento de tasas, por lo que podría haber un pequeño déficit que recuperar. Eso mantendrá una tendencia alcista en los precios de las viviendas y los alquileres. Sin embargo, el ritmo de apreciación se autolimitará por la asequibilidad – si los precios suben demasiado rápido, la demanda cae, como ya vimos.

Se espera que las tasas de alquiler también aumenten moderadamente. Después de que la actual oleada de nuevos apartamentos sea absorbida, digamos, para 2025–2026, el crecimiento de los alquileres podría volver a alrededor del 3% anual. Algunos analistas proyectan que los aumentos de alquiler en Denver podrían incluso acelerarse más adelante en la década si la propiedad de vivienda sigue siendo costosa y más personas alquilan por más tiempo. Para los valores de propiedades comerciales, esto varía según el tipo: industrial y multifamiliar probablemente se apreciarán (aunque más lentamente que las enormes ganancias de la década pasada) porque tienen sólidos impulsores de demanda. Los valores minoristas deberían ser estables o aumentar ligeramente, especialmente para los centros anclados por supermercados o en barrios fuertes; el comercio minorista que sobrevivió al embate del comercio electrónico suele ser el tipo resiliente. Los valores de oficinas son la gran incógnita: para 2030, si el plan del centro tiene éxito y la economía crece, la vacancia de oficinas podría volver al rango del 20% desde el 30%, pero es difícil ver que regrese a niveles inferiores al 15% sin un cambio de paradigma. Eso sugiere que los valores de oficinas pueden no recuperarse completamente a los máximos previos a 2020 para 2030. Algunos edificios antiguos podrían ser reconvertidos, reduciendo efectivamente el inventario de oficinas (lo que ayudaría a que los valores de los edificios restantes se recuperen algo). La esperanza es que para finales de la década, el mercado de oficinas encuentre un nuevo equilibrio (con menos espacio total ocupado que en 2019, pero también menos espacio total disponible después de las conversiones). Los inversionistas con visión a largo plazo pueden ver una oportunidad en ventas de oficinas en dificultades en 2025–2026, apostando a un resurgimiento en la década de 2030.

Por último, supuestos macroeconómicos: La mayoría de los pronósticos asumen que no habrá grandes crisis; en cambio, un aterrizaje suave o una recesión leve en 2024, y luego crecimiento. Si eso se cumple, es probable que el mercado inmobiliario de Denver evite cualquier corrección severa más allá de la leve caída de 2022–23. Si ocurriera una recesión severa (similar a la de 2008), todo cambiaría; Denver vería caídas de precios a corto plazo, pero históricamente se ha recuperado más rápido que muchos mercados debido a su economía diversificada.

En cuanto a cifras cuantificables, el precio medio de la vivienda en Denver en 2030 podría estar en el orden de $700,000–$750,000 (subiendo desde ~$600,000 ahora), asumiendo un crecimiento anual compuesto de ~3%. El alquiler de un apartamento de 2 habitaciones que ahora cuesta ~$1,800 podría ser de ~$2,200 para 2030 bajo tasas de crecimiento similares. Estas cifras son especulativas, pero ilustran que el crecimiento probablemente será incremental más que exponencial. El sector inmobiliario seguirá siendo una inversión sólida, solo que con rendimientos más normales en lugar de la apreciación extremadamente alta vista en el periodo 2010–2020.

Entorno Regulatorio

El panorama inmobiliario de Denver también está siendo transformado por una variedad de cambios regulatorios y legislativos a nivel municipal y estatal. Como ya hemos mencionado algunos, resumamos los principales desarrollos regulatorios que afectan al sector inmobiliario a partir de 2025 y en adelante:

Cambios de Zonificación y Aumento de Densidad: Denver ha tomado una decisión audaz para fomentar una densidad moderada al permitir unidades de vivienda accesorias (ADUs) en todas las zonas residenciales de la ciudad coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Esta reforma, que entró en vigor a finales de 2024, amplió la elegibilidad para ADUs del 36% de los vecindarios al 100%. También eliminó barreras previas como el requisito de ocupación por el propietario para tener una ADU coloradocommunitymedia.com. Ahora, un propietario puede construir una casita en el patio trasero o convertir un garaje sin necesidad de una rezonificación especial. Se espera que esto agregue gradualmente unidades de vivienda (y oportunidades de inversión) en toda la ciudad. Además, la nueva ley de ADUs de Colorado (HB-1152, vigente a mediados de 2025) agiliza aún más la aprobación de ADUs en todo el estado – por ejemplo, prohíbe que las ciudades prohíban completamente las ADUs o exijan estacionamiento adicional en la mayoría de los casos coloradonewsline.com coloradonewsline.com. Denver se adelantó en este aspecto, pero la ley estatal asegura que los suburbios alrededor de Denver también podrían empezar a permitir ADUs, lo que potencialmente aliviaría la presión de vivienda en toda el área metropolitana.

Más allá de las ADUs, Denver está analizando un aumento de densidad más amplio. Se está discutiendo permitir dúplex o tríplex en zonas unifamiliares (siguiendo el ejemplo de Minneapolis o Portland). El gobernador Polis impulsó un proyecto de ley estatal en 2023 para obligar a las ciudades a permitir más densidad cerca del transporte público y en centros de empleo; no se aprobó, pero la presión sobre los gobiernos locales continúa. Podríamos ver que Denver actualice preventivamente su código de zonificación para 2026 y permita viviendas multifamiliares en más áreas, especialmente cerca de líneas de autobús/tren. Si eso sucede, podría abrir un potencial de desarrollo significativo – por ejemplo, convertir una cuadra de casas unifamiliares en pequeños edificios de cuatro unidades o casas adosadas.

Incentivos fiscales y programas: El entorno regulatorio incluye incentivos, no solo sanciones. Denver y Colorado ofrecen varios incentivos para ciertos tipos de desarrollo. Por ejemplo, Denver tiene un Fondo de Vivienda Asequible y proporcionará asistencia financiera o exenciones fiscales a proyectos que incluyan viviendas para personas de bajos ingresos. La reciente zonificación inclusiva de Denver (ordenanza de Expansión de la Asequibilidad de la Vivienda) exige unidades asequibles pero también otorga a los desarrolladores beneficios como la reducción de los requisitos de estacionamiento o la reducción de tarifas de permisos si cumplen. El estado, por su parte, ha estado ampliando la financiación para vivienda asequible (Colorado creó un Fondo de Subvenciones para el Desarrollo de Vivienda con fondos de estímulo, y en 2022 los votantes aprobaron la Propuesta 123 para dedicar parte de los ingresos fiscales a proyectos de vivienda asequible). Estos incentivos hacen que sea más atractivo para los desarrolladores construir viviendas accesibles, lo que podría aumentar la oferta y moderar en cierta medida los alquileres/precios de mercado en ese segmento.

Para compradores privados, también existen incentivos fiscales: los programas de asistencia para compradores de vivienda por primera vez (como Metro DPA) se han reforzado para ayudar con los pagos iniciales. Y ciertas áreas de Denver están designadas como Zonas de Oportunidad bajo la ley fiscal federal, como se mencionó: invertir en estas (y mantener la inversión durante 10 años) otorga beneficios fiscales sobre las ganancias de capital. Aunque el período principal de OZ finaliza en 2026 para nuevas inversiones, actualmente hay muchos proyectos en marcha para aprovecharlo unitedstatesrealestateinvestor.com. Sun Valley, por ejemplo, ha visto inversiones OZ que han ayudado en su remodelación.

Control de alquileres y protecciones para inquilinos: Como se señaló anteriormente, el control de alquileres actualmente no está permitido en Colorado (la prohibición se mantuvo en 2023) cpr.org. Por lo tanto, Denver no puede implementar ordenanzas de control de alquileres. Sin embargo, Denver ha adoptado algunas medidas de protección para inquilinos que no llegan a ser controles de precios. Por ejemplo, Denver aprobó una ley que garantiza asesoría legal a inquilinos de bajos ingresos que enfrentan desalojos (para igualar las condiciones en los tribunales). El estado de Colorado también aprobó leyes que otorgan más aviso para aumentos de alquiler y finalización de contratos. Además, Denver hace cumplir estándares a través de su programa de licencias de alquiler: al requerir que los propietarios obtengan licencias y realicen inspecciones regulares, la ciudad busca garantizar que los alquileres sean seguros y habitables robinsonandhenry.com. Los propietarios que no cumplan podrían enfrentar multas o la imposibilidad de alquilar. Este paso regulatorio, plenamente vigente desde 2024, podría eliminar las peores propiedades o motivar a los propietarios a solucionar problemas, beneficiando a los inquilinos (aunque añade cierta carga de costos a los propietarios).

De cara al futuro, los grupos de defensa de inquilinos están presionando por medidas más estrictas: esto podría incluir una nueva propuesta de estabilización de alquileres si cambian los vientos políticos (quizás permitiendo topes como aumentos máximos del 3-5% anual en edificios antiguos), o cosas como ordenanzas de “causa justa” para desalojos que limiten los desalojos a motivos específicos. La ciudad de Denver no ha aprobado la causa justa (algunas ciudades más pequeñas en CO sí lo han hecho), pero podría estar en la agenda. Los propietarios e inversionistas deben monitorear esto, ya que afecta la flexibilidad en la gestión de propiedades.

Regulaciones de Desarrollo y Permisos: Por el lado de fomentar la vivienda, hay algunas cargas regulatorias a considerar. El código de construcción de Denver sigue evolucionando hacia estándares más ecológicos – por ejemplo, Ordenanza de Edificios Verdes (que exige techo verde, paneles solares o eficiencia para edificios grandes) – lo que aumenta el costo pero mejora la sostenibilidad. Para 2027, Denver prohibirá las conexiones de gas en nuevos edificios comerciales y multifamiliares, exigiendo electricidad (según su plan de acción climática). Estas reglas significan que los desarrolladores deben presupuestar para HVAC eléctrico, etc. Además, el proceso de permisos de Denver, notoriamente lento, está siendo renovado. La nueva administración y el concejo municipal han enfatizado acelerar las aprobaciones para impulsar la vivienda (hay una iniciativa para reducir los tiempos de permisos simplificando la revisión). Si tiene éxito, esta mejora regulatoria podría reducir los costos de mantenimiento para los desarrolladores y llevar los productos al mercado más rápido.

Otra pieza regulatoria: Distritos Metropolitanos y Asociaciones de Propietarios (HOAs). Muchos suburbios nuevos utilizan financiamiento de distritos metropolitanos (una forma cuasi-gubernamental de financiar infraestructura con impuestos futuros). El estado ha ajustado las regulaciones de los distritos metropolitanos para prevenir abusos (algunos desarrolladores fueron acusados de cargar a los propietarios con demasiada deuda a través de estos distritos). Eso podría aumentar marginalmente los costos iniciales para los desarrolladores, pero protege a los propietarios de tarifas exorbitantes más adelante. La regulación de las HOAs también se ha fortalecido: ahora enfrentan límites en los supergravámenes y tienen más reglas para hacerlas transparentes.

Actualizaciones Legislativas sobre Impuestos a la Propiedad: Dada la indignación por los aumentos de impuestos a la propiedad, es probable que la legislatura vuelva a considerar alivios en 2025. Si se aprueba alguna nueva ley (o una medida en la boleta), podría limitar los aumentos de tasación o reducir las tasas de tasación de forma permanente. Una propuesta en 2024 (Prop HH) habría reducido ligeramente las tasas y dado a las viviendas ocupadas por sus dueños una pequeña exención, a cambio de reducir futuros reembolsos de Tabor ballotpedia.org coloradonewsline.com. Los votantes dijeron que no, pero es posible que algún alivio (especialmente para personas mayores) regrese. Ya, la legislatura proporcionó una expansión única de la exención de vivienda para personas mayores/veteranos en 2023. Para la planificación, los propietarios deben tener en cuenta que los impuestos podrían seguir siendo altos, y considerar eso en el P&L. Por el contrario, si se aprueba un alivio en 2025 o 2026, eso podría impactar positivamente el poder de compra (impuestos más bajos hacen que ser propietario sea un poco más asequible en comparación con alquilar).

En resumen, el entorno regulatorio de Denver está evolucionando activamente para abordar la crisis de vivienda – principalmente flexibilizando la zonificación y ofreciendo incentivos para el desarrollo de viviendas asequibles – mientras también responde a las preocupaciones de la comunidad mediante protecciones para inquilinos y estándares de calidad. Para los interesados, es una situación mixta: más oportunidades de desarrollo (ADUs, mayor densidad) pero también nuevas responsabilidades (licencia de alquiler, requisitos de vivienda inclusiva). La tendencia parece ser facilitar una mayor oferta de viviendas como la solución principal para la asequibilidad, lo que a largo plazo debería beneficiar al mercado al aumentar el inventario y prevenir picos de precios extremadamente inestables. Pero durante la transición, el cumplimiento y la adaptación son clave. Aquellos que se mantengan informados sobre estos cambios (por ejemplo, propietarios que ahora descubren que pueden construir un ADU donde antes no estaba permitido, o arrendadores asegurándose de tener su licencia) saldrán mejor parados que quienes se vean sorprendidos. El equilibrio de Denver entre ser pro-crecimiento pero consciente de la equidad social continuará dando forma a los resultados inmobiliarios en el futuro.

Perspectivas de expertos y de la industria

Para completar este informe, escuchemos perspectivas de expertos locales – agentes inmobiliarios, economistas y desarrolladores – sobre el clima inmobiliario de Denver. Sus conocimientos de primera mano ayudan a contextualizar los datos:

1. “Un mercado en recalibración” – Amanda Snitker, Asociación de Agentes Inmobiliarios del Área Metropolitana de Denver: Snitker, presidenta del Comité de Tendencias del Mercado de DMAR, describe el 2025 en el mercado de la vivienda de Denver como “un estudio en recalibración.” Señala que tanto compradores como vendedores comenzaron el año con expectativas poco realistas (los compradores esperando bajadas de tasas, los vendedores asumiendo que la apreciación de dos dígitos continuaría), pero “la realidad ha sido mucho más matizada.” Las tasas hipotecarias se mantuvieron altas, el inventario aumentó y la asequibilidad está dictando el comportamiento dmarealtors.com dmarealtors.com. Los vendedores ya no pueden fijar precios basados en el pico del año pasado y esperar una guerra de ofertas; quienes lo hacen se enfrentan a “dudas, oportunidades perdidas y acuerdos estancados.” Los compradores, por su parte, no deberían intentar acertar con la tasa perfecta o corren el riesgo de perder casas que ahora están a su alcance. Su consejo: el éxito ahora depende de alinearse con las condiciones actuales – mantenerse con los pies en la tierra, informados y responder a la nueva normalidad dmarealtors.com dmarealtors.com. En otras palabras, este no es un mercado “malo”, solo es diferente, y recompensa a quienes se adaptan rápidamente. Snitker señala aspectos positivos: los compradores tienen margen de maniobra y poder de negociación, y las casas bien preparadas aún se venden en cuestión de semanas, mientras que las sobrevaloradas o descuidadas languidecen denverite.com denverite.com. Es un reequilibrio saludable. Ella bromea, “quienes se mantengan con los pies en la tierra… serán los que tengan éxito. La conciencia en tiempo real es el activo más valioso.” dmarealtors.com. Esto resume el sentimiento general de muchos agentes inmobiliarios: el mercado de Denver no se está desplomando, se está normalizando, y los participantes deben recalibrar sus estrategias en consecuencia.

2. Aumento de inventario y mercado de compradores – Orphe Divounguy, economista de Zillow: El economista senior de Zillow, Orphe Divounguy, ha destacado cómo Denver pasó a ser un mercado de compradores en 2025. Citando el nivel récord de reducciones de precios (38% de los anuncios con recortes), escribió: “La brecha entre compradores y vendedores se está reduciendo. Esto es un reequilibrio saludable.” axios.com. Divounguy enfatiza que, después de años de crecimiento extremo, tener inventario por encima del promedio nacional y compradores con poder de negociación es algo positivo para la estabilidad a largo plazo del mercado axios.com axios.com. Sin embargo, también advierte que los desafíos de asequibilidad mantienen a muchos compradores al margen aunque las condiciones ahora los favorecen axios.com. Su perspectiva sugiere que, aunque las métricas declaren un mercado de compradores, es en cierto modo un mercado de compradores “vacío” si esos compradores no pueden permitirse actuar. Esto subraya la necesidad de soluciones creativas para ayudar a los inquilinos a convertirse en propietarios (como asistencia para el pago inicial o reducción de tasas). La investigación de Zillow también mostró que el inventario de Denver es uno de los pocos en las áreas metropolitanas por encima de los niveles previos a la pandemia axios.com, lo que en su opinión es una reversión a condiciones más equilibradas y no una señal de alarma. En resumen, la opinión de Divounguy es que el mercado de la vivienda de Denver se está corrigiendo tras un auge insostenible, y eso es en última instancia beneficioso, pero la transición es accidentada debido a los altos costos de financiamiento.

3. Perspectiva comercial y aterrizaje suave – Lindsay Gilbert, corredora de oficinas de CBRE: En el ámbito comercial, Lindsay Gilbert, vicepresidenta de CBRE en Denver, ofreció una perspectiva cautelosamente optimista para las oficinas: “Vimos señales de estabilización… A medida que avanzamos hacia 2025, creo que la gente tiene esperanzas y se siente más confiada de que económicamente tuvimos un aterrizaje suave, lo que obviamente ayuda al mercado inmobiliario en términos de que las empresas ahora se sienten un poco más seguras para tomar estas decisiones de oficinas a largo plazo.” coloradosun.com. La perspectiva de Gilbert es que lo peor de la sacudida de la pandemia podría haber pasado: para finales de 2024 algunas empresas solidificaron sus políticas híbridas y empezaron a arrendar espacio nuevamente (el arrendamiento de oficinas en Denver subió un 13% interanual) coloradosun.com. Ella señala que muchos empleadores se decidieron por “tres días a la semana” en la oficina coloradosun.com, lo que significa que aún necesitan un espacio significativo (aunque reducido) y están firmando contratos de arrendamiento en consecuencia. También observó un aumento en los subarriendos que están siendo tomados por nuevos inquilinos, lo que reduce el inventario sombra coloradosun.com. La perspectiva de Gilbert implica que el mercado de oficinas de Denver, aunque sigue muy desafiado, no está en caída libre: se está ajustando a una nueva base. Su mención de un aterrizaje suave en términos económicos es clave: la economía diversa de Denver (tecnología, aeroespacial, salud, energía renovable, etc.) podría evitar una recesión profunda, permitiendo que las empresas recuperen la confianza. A su vez, eso ayuda a que el sector inmobiliario comercial se recupere gradualmente. Ella está diciendo, en efecto: la narrativa sobre el 35% de vacancia en el centro de Denver no es puramente pesimista: hay actividad bajo la superficie trabajando para llenar parte de ese espacio. Los propietarios solo necesitan resistir este periodo atrayendo inquilinos con mejoras de calidad, porque la demanda es de vuelo hacia la calidad.

4. Perspectiva del desarrollador – Proyectos transformadores y crecimiento futuro: Desde el lado del desarrollo, considere la visión compartida por el equipo detrás del proyecto River Mile cuando Denver lo aprobó a mediados de 2025. Lo llamaron “uno de los proyectos de reurbanización urbana más ambiciosos en la historia de Colorado”, proyectando 25,000 nuevos empleos y 16,450 nuevos residentes creados por la construcción de River Mile unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. El líder de desarrollo de Revesco (antes de la adquisición por KSE) solía hablar del centro de Denver como “listo para una evolución” – convirtiendo estacionamientos en vecindarios vibrantes. Después de la aprobación, los analistas señalaron que River Mile “posiciona el centro de Denver para una fase de crecimiento transformador, logrando la mayor densidad urbana en Denver” una vez construido unitedstatesrealestateinvestor.com. El optimismo aquí es que los desarrolladores ven fundamentos sólidos a largo plazo en Denver – suficientes para justificar inversiones de varios miles de millones de dólares. Están apostando por una afluencia continua de población y por empresas que deseen una presencia urbana si el entorno es el adecuado (uso mixto, servido por transporte, con servicios). Se podría citar a una economista regional como Patty Silverstein (quien asesora frecuentemente a la cámara de Denver): ella ha indicado que la economía y la necesidad de vivienda de Denver seguirán creciendo, aunque a un ritmo mesurado, y que invertir en vivienda e infraestructura ahora es fundamental para evitar cuellos de botella más adelante. Esencialmente, el consenso de los expertos es que Denver debe crecer de manera “inteligente” – agregando densidad, transporte y asequibilidad – para mantener su impulso. River Mile y proyectos similares son el sector privado alineándose con esa visión.

5. Sentimiento de la industria sobre los desafíos: Los expertos tampoco son ajenos a los riesgos. Por ejemplo, la Colorado Association of Realtors en sus informes destacó cómo las tasas hipotecarias definieron el mercado de 2023–24 y probablemente impulsarán también el 2025, diciendo que “los compradores son muy sensibles incluso a pequeños cambios en las tasas ahora” y que cada aumento deja a más personas fuera dmarealtors.com. Anticipan que si las tasas bajan del 6%, la demanda contenida se disparará – un sentimiento compartido por muchos agentes inmobiliarios que tienen clientes esperando mejores tasas. En el lado de los alquileres, la Apartment Association of Metro Denver señaló en 2024 que la llegada de nuevos apartamentos fue “un alivio bienvenido para los inquilinos, finalmente algo de poder de negociación,” pero advirtió que “para 2025, esperamos que la absorción alcance y la vacancia vuelva a reducirse,” lo que significa que los inquilinos no deberían contar con que el exceso de oferta dure corken.co corken.co. Esto sugiere que los administradores de propiedades se están preparando para que el mercado vuelva a favorecer a los propietarios a medida que la población ocupe las nuevas unidades.

Finalmente, una perspectiva sobre el panorama general: el economista inmobiliario Patrick Duffy (citado en U.S. News) afirmó que a nivel nacional, “los próximos cinco años probablemente traerán más actividad de ventas, pero se esperan aumentos de precios más planos” facebook.com. Aplicando eso a Denver, coincide con la idea de que el volumen aumentará a medida que las personas se adapten a la nueva normalidad, pero no veremos las locas escaladas de precios – lo cual es una trayectoria de mercado más saludable y sostenible. Muchos expertos locales coinciden: Denver está entrando en un período de estabilidad y sostenibilidad. Como dijo una agencia, “2025 se trata de que Denver recupere su ritmo de manera equilibrada – sin más vaivenes bruscos, solo pasos firmes hacia adelante.”

Fuentes:

Denver Metro Assoc. of Realtors (DMAR) Market Trends Reports dmarealtors.com dmarealtors.com dmarealtors.com
Estadísticas del mercado de la vivienda de REcolorado recolorado.com denverite.com
Datos del mercado de Denver de Redfin & Zillow redfin.com axios.com
Reportes de Colorado Sun & Denverite coloradosun.com denverite.com
Investigación de CBRE y comentarios de corredores cbre.com coloradosun.com
Perspectivas inmobiliarias de Shishito shishito-re.com shishito-re.com
Ciudad y Condado de Denver, Planificación y Desarrollo Comunitario coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com
Artículos locales sobre bienes raíces de Westword, Denverite, Axios Denver westword.com axios.com
Pronósticos de Vivienda de U.S. News facebook.com y otros.

Revolución en el Mercado a Gran Altura: El Sector Inmobiliario de Denver 2025 Desafía la Gravedad y Prepara Grandes Cambios

Resumen Ejecutivo

Resumen de las condiciones actuales del mercado (2025)

Tendencias en Bienes Raíces Residenciales