Nekretnine u Sijetlu 2025: Rast cena, popularni kvartovi i prognoza tržišta za 2030.

Još jedan trend je varijacija po tipu nekretnine. Više kamatne stope najviše su pogodile skuplje porodične kuće u 2022–2023, ali do 2025. godine one su se stabilizovale. Značajno je da su stanovi (kondominijumi) blago nadmašili u padu tržišta – cene stanova u širem području Sijetla su porasle oko 2% na godišnjem nivou čak i kada su porodične kuće bile u padu oko 1% axios.com. Relativna pristupačnost stanova verovatno je održala njihovu potražnju. U međuvremenu, vrednosti gradskih kuća (townhome) pale su oko 5% na godišnjem nivou u proleće axios.com, što sugeriše da je taj segment možda prethodno bio precenjen i doživeo korekciju. U 2025. godini, svi segmenti beleže obnovljeno interesovanje. Obim prodaje raste: Sijetl je zabeležio 895 prodatih nekretnina u junu 2025, što je 20% više u odnosu na prethodni jun redfin.com, kako se kupci prilagođavaju novoj realnosti viših kamata. Sa hipotekarnim kamatama blizu 6,5–7% (u poređenju sa oko 3% pre dve godine) soundpointpm.com, budžeti kupaca su manji, ali stalan rast zaposlenosti i uporne stambene potrebe podstiču transakcije bez obzira na sve. Sve u svemu, učinak stambenog tržišta u 2025. može se opisati kao otporno – cene su stabilne ili blago rastu, potražnja i dalje jaka (posebno u centru grada), a pojavljuje se zdravija ravnoteža između kupaca i prodavaca kako se ponuda povećava.

Trendovi komercijalnih nekretnina u 2025.

Sektor komercijalnih nekretnina u Sijetlu 2025. godine priča je o dva suprotna trenda: snažan oporavak u nekim oblastima (kao što su maloprodaja i ugostiteljstvo) naspram trajne krize na tržištu kancelarijskog prostora. S jedne strane, ekonomsko jezgro grada pokazuje znake života – pešački saobraćaj u centru i otvaranje maloprodajnih objekata su u porastu kako se radnici i turisti vraćaju. S druge strane, prazni kancelarijski prostori dostigli su rekordne nivoe, što odražava trajan uticaj rada na daljinu.

Tržište poslovnog prostora: Sektor poslovnog prostora u Sijetlu suočava se sa istorijskim viškom prostora. U centru Sijetla, ukupna stopa praznih poslovnih prostora porasla je na otprilike 30–34% u 2025. godini, u odnosu na sredinu dvadesetih godinu dana ranije assets.cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Podaci kompanije Cushman & Wakefield pokazuju da je praznina u centru grada dostigla 33% u prvom kvartalu 2025. godine (povećanje od 4,3 procentna poena na godišnjem nivou) assets.cushmanwakefield.com, i porasla na 34,6% do drugog kvartala cushmanwakefield.com. Ovo znači da jedan od tri kvadratna metra poslovnog prostora u centru grada stoji prazan, što je bez presedana za Sijetl. Porast praznih prostora, iako usporava, bio je neumoljiv – drugi kvartal 2025. označio je 14. uzastopni kvartalni porast stope praznih poslovnih prostora u regionu od kraja 2021. godine kidder.com. Negativna neto apsorpcija i dalje traje (Sijetl je zabeležio –871.000 kvadratnih stopa u drugom kvartalu, –1,3 miliona kvadratnih stopa od početka godine) jer kompanije nastavljaju da smanjuju ili izdaju višak prostora u podzakup kidder.com. Glavni uzrok je rad na daljinu/hibridni rad: mnoge firme su smanjile svoje prostore, a nova potražnja za zakupom ne prati praznine nastale promenama tokom pandemije. Zakupci se oslanjaju na hibridne modele, često dolazeći u kancelariju samo oko 3 dana nedeljno, što smanjuje ukupne potrebe za prostorom kidder.com. Čak i uz rast zaposlenosti u Sijetlu, zakup poslovnog prostora ostaje ispod nivoa pre pandemije, a prostor za podzakup (višak prostora koji kompanije pokušavaju da iznajme drugima) i dalje čini skoro 15% raspoloživog prostora kidder.com.

Maloprodaja i oživljavanje centra grada: Za razliku od kancelarija, maloprodaja i ugostiteljstvo na nivou ulice u Sijetlu se oporavljaju kako pandemija jenjava. Centar Sijetla pokazuje opipljive znake oporavka u 2024–2025. Otvaranje glavnih atrakcija kao što je novi Overlook Walk – višespratni park na obali vredan 70 miliona dolara, završen 2023. godine – privuklo je lokalno stanovništvo i turiste nazad; pešački saobraćaj u prvoj nedelji bio je 140% u odnosu na uporediv period 2023. godine downtownseattle.org. Udruženje za centar Sijetla izveštava da je 88 novih maloprodajnih objekata na nivou ulice otvoreno 2024. godine u centru, zajedno sa 3.000 novih stambenih jedinica koje su isporučene te godine downtownseattle.org. Sa više ljudi koji žive i provode vreme u centru, maloprodajni koridori beleže obnovljenu aktivnost. Do početka 2025. godine, više preduzeća se otvaralo u centru nego što se zatvaralo, čime je preokrenut trend iz prethodnih nekoliko godina downtownseattle.org. I dalje postoji visoka praznina u maloprodaji na nekim mestima (delimično zbog manjeg broja kancelarijskih radnika radnim danima), ali grad agresivno promoviše revitalizaciju centra – na primer, skoro 100 konvencija je zakazano za 2025. godinu, što se očekuje da će dovesti 370.000 posetilaca i doneti podsticaj hotelima, restoranima i prodavnicama downtownseattle.org. Turizam se vraća (sezona kruzera i letnjih turista u Sijetlu 2025. je jaka), a veliki predstojeći događaji kao što je domaćinstvo dela FIFA Svetskog prvenstva 2026. godine podstiču infrastrukturna poboljšanja downtownseattle.org. Sve ovo je pozitivno za komercijalne nekretnine koje su usmerene na ljude: hoteli se oporavljaju, otvaraju se novi restorani, a popunjenost stanova u centru je visoka (mnogi od tih 3.000 novih stanova nalaze zakupce). Ukratko, urbano jezgro Sijetla prelazi iz dnevnog poslovnog centra u raznovrsniji, 24/7 kraj sa većom stambenom i zabavnom komponentom – trend koji bi na kraju mogao popuniti prazne prostore na kreativne načine.

Industrijski i drugi sektori: Industrijski nekretninski sektor Sijetla (magacini, distributivni centri, lučki objekti) ostaje stabilan i snažan. Industrijsko tržište u oblasti Sijetla ima nisku stopu praznih prostora i jaku potražnju zahvaljujući luci Sijetl (glavna trgovačka kapija) i potrebama logistike za e-trgovinu. Iako nije u fokusu ovog izveštaja, vredi napomenuti da industrijske nekretnine u blizini Sijetla imaju visoku popunjenost i rast kirija, a interesovanje investitora za magacine u oblasti Sijetla je solidno (za razliku od posrnulog sektora kancelarija). Dodatno, prostor za nauku o životu/laboratorije u Sijetlu (posebno South Lake Union, gde su biotehnološke firme i istraživačke institucije) dobro se drži – industrija nauke o životu je u porastu, a potražnja za laboratorijskim prostorom na nacionalnom nivou je jača nego za tradicionalnim kancelarijama. Sijetl ima nekoliko novih projekata iz oblasti nauke o životu (često konverzije kancelarija u laboratorije) koji nastavljaju da privlače investicije.

Tržište komercijalnih investicija: Potresi na tržištu komercijalnih nekretnina takođe su stvorili prilike za investitore. Do 2025. godine, vrednosti komercijalnih nekretnina u Sijetlu su se prilagodile naniže u odnosu na svoj vrhunac, posebno u kategoriji kancelarija, što je dovelo do viših kapitalizacijskih stopa i potencijalno privlačnih ulaznih tačaka za dugoročne verujuće u tržište. U prvoj polovini 2025. godine, Sijetl je zabeležio porast obima investicionih prodaja u poređenju sa veoma slabim periodom 2022–2023. kidder.com. Ukupna prodaja komercijalnih nekretnina u H1 2025. iznosila je oko 785 miliona dolara, što je povećanje od 85% u odnosu na H1 2024. kidder.com – i dalje nisko u poređenju sa istorijskim standardima, ali ukazuje na to da kupci izlaze iz pasive. Posebno, prosečna kapitalizacijska stopa za kancelarijske transakcije u Sijetlu u Q2 2025. bila je oko 6,3% kidder.com, što je značajan porast u odnosu na ultra-niske stope (3–5%) viđene tokom procvata, što odražava novo određivanje rizika. Investitori sa visokim stepenom tolerancije na rizik motre na problematične kancelarijske kule po velikim popustima, sa planovima da ih preurede ili sačekaju oporavak. Dodatno, tržište investicija u višeporodične (stanove) nekretnine u Sijetlu pokazuje poverenje: početkom 2025. godine, kapitalizacione stope za stanove u Sijetlu su čak smanjene za ~30 baznih poena, što signalizira optimizam investitora u održivi rast tržišta iznajmljivanja kidder.com. Jedan izveštaj je naveo da „tržište stanova u Sijetlu ponovo je u centru pažnje… talas povratka u kancelarije koji jača centar grada uliva poverenje investitorima,” uz rast cena zakupa od oko 2% i snažnu apsorpciju čak i nakon isporuke 5.300 novih jedinica u 2024. godini kidder.com kidder.com. Ukratko, tržište komercijalnih nekretnina u Sijetlu je podeljeno – sektor kancelarija se suočava sa teškim usponom i stalno visokim prazninama, dok su ostali segmenti (maloprodaja, višeporodične, industrijske) ili u oporavku ili već uspešni. Grad i poslovna zajednica aktivno rade na rešenjima, kao što je pretvaranje nedovoljno iskorišćenih kancelarija u stambene jedinice, kako bi se uspostavila ravnoteža (više o tome u delu o uticaju politika). Sledeće godine biće ključne za određivanje načina na koji će se komercijalni prostori u Sijetlu prilagoditi postpandemijskoj realnosti.

Fokus na kvartove: Najtraženija područja Sijetla u 2025.

• Queen Anne & Magnolia – Povećanje od 14%. Ovi imućni, centralno smešteni kvartovi prednjače u gradu sa porastom srednje cene od 14%, čime je srednja cena kuće dostigla oko 1,5 miliona dolara windermeremi.com. Ovaj skok ukazuje na kontinuiranu želju kupaca za „tihim luksuzom blizu centra grada”, jer ove oblasti nude istorijske kuće, pogled i blizinu gradskih sadržaja u mirnom okruženju windermeremi.com.
• Ballard – Green Lake – Povećanje od 10%. Moderni i porodično orijentisani kvartovi severnog Sijetla (uključujući Ballard, Green Lake i okolne četvrti) zabeležili su ~10% rast cena windermeremi.com. Ovi kvartovi kombinuju šetališne trgovačke zone i dobre škole, a profitirali su od kupaca koji su možda bili izbačeni iz skupljih centralnih delova. Snažna potražnja za bungalovima i zanatskim kućama u severnom Sijetlu podigla je cene.
• Severni Sijetl (šire gledano) – Povećanje od 9%. Ostali delovi severnog Sijetla (osim Ballard/Green Lake) takođe su zabeležili ~9% rasta windermeremi.com. Ovo sugeriše da su severni kvartovi (poput Greenwood, Northgate itd.) sve popularniji kao nešto pristupačnije alternative centralnom Sijetlu, posebno sa novim produžecima lake železnice koji poboljšavaju prevoz do ovih oblasti.
• Centralni Sijetl – Porast ~6%. Centralni Sijetl (koji obuhvata Capitol Hill, Central District, itd.) zabeležio je povećanje cene po kvadratnom metru od 6% i takođe najveći broj prodaja među podregionima Sijetla windermeremi.com. Ovo ukazuje na oporavak potražnje za životom u urbanom jezgru – nakon pada tokom pandemije, kupci (i zakupci) se vraćaju u centralne četvrti poznate po noćnom životu, poslovima i kulturi. Posebno mladi profesionalci ponovo kupuju stanove i kuće u Capitol Hill i First Hill.
• Lake Forest Park – Pad 9%. Jedan izuzetak bio je Lake Forest Park (mali grad na severnoj ivici Sijetla), koji je zabeležio pad od –9% u srednjoj ceni windermeremi.com. Ovaj značajan pad ukazuje na priliku za kupce u tom području. Lake Forest Park je nešto udaljeniji od poslovnih centara i možda je imao manje prodaja luksuznih nekretnina, što je oborilo medijanu. To je jedno od retkih mesta u regionu Sijetla gde su cene pale, verovatno zbog veće ponude ili manje konkurencije, pa tako nudi relativno povoljne prilike u 2025.

Osim ovih ekstrema, većina četvrti u Sijetlu zabeležila je stabilan do umeren rast cena u 2025. Poželjna centralna područja (Mount Baker, West Seattle, itd.) uglavnom su zadržala svoje vrednosti ili su porasla za nekoliko procenata. Istočna predgrađa (Bellevue, Kirkland, Redmond) – iako su van granica grada Sijetla – vredna su pomena: imala su mešovite rezultate, sa ukupnim srednjim cenama blago nižim (~1% na godišnjem nivou) u drugom kvartalu windermeremi.com. Na primer, izuzetno skupi West Bellevue je i dalje rastao (+5% do medijane od $3.75M), ali su neka predgrađa poput Redmonda zabeležila pad cena (–13% na godišnjem nivou) windermeremi.com. Ovo odražava otpuštanja u tehnološkom sektoru i rad na daljinu koji utiču na potražnju u određenim predgrađima, kao i činjenicu da su cene na Istočnoj strani toliko porasle da je došlo do manje korekcije. Ipak, prodaja na Istočnoj strani ostala je solidna, a neka područja poput Kirklanda su i dalje beležila rast cena (+8%) u 2025. windermeremi.com.

U samom Sijetlu, najtraženije četvrti dele zajedničke osobine: dobar pristup javnom prevozu ili autoputu, ponudu prodavnica i restorana, kao i fond nekretnina koji privlači imućne kupce (bilo da su to klasične porodične kuće u Magnoliji ili novi “townhouse” objekti u Balardu). Podaci o četvrtima pokazuju da čak i dok se tržište u celini smiruje, “lokacija, lokacija, lokacija” i dalje dominira – oblasti sa jedinstvenim šarmom i ograničenom ponudom beleže nadmetanja u cenama i najviše iznose, dok su manje centralne ili manje popularne oblasti podložnije pregovorima. Za kupce i investitore, ovo znači da je pažljiv izbor četvrti ključan: miljenici tržišta za 2025. godinu doneli su impresivnu aprecijaciju i verovatno će ostati veoma traženi i ubuduće.

Investicione prilike i prinosi od izdavanja

Tržište nekretnina u Sijetlu je dugo bilo privlačno investitorima, a 2025. godina donosi novi pejzaž prilika – ali i izazova – za investitore i stanodavce. Ključni faktori koji ove godine utiču na investicije uključuju potražnju za iznajmljivanjem (i dalje veoma snažnu), cene nekretnina (visoke, ali se stabilizuju), kamatne stope (visoke, što poskupljuje finansiranje) i nove regulative (poput ograničenja povećanja kirije). U nastavku analiziramo tržište izdavanja i prinose, kao i specifične investicione pristupe u stambenom i komercijalnom sektoru:

Snaga tržišta iznajmljivanja: Tržište iznajmljivanja u Sijetlu 2025. godine ostaje robustno, potpomognuto rastućom populacijom grada i visokim troškovima vlasništva nad nekretninama. Potražnja za iznajmljivanjem je zdrava, pri čemu mnogi potencijalni kupci nastavljaju da iznajmljuju zbog visokih kamatnih stopa na hipoteku i cena kuća. Prema Zillow-ovom indeksu iznajmljivanja, prosečna kirija u Sijetlu iznosi oko $2,310 sredinom 2025. godine, što je povećanje od oko 3,4% na godišnjem nivou zillow.com. Drugi izvori navode da je medijalna kirija za jednosoban stan oko $2,026 (mart 2025), što je ~2% rast na godišnjem nivou, nešto iznad nacionalnog rasta kirija soundpointpm.com. Ovo pokazuje da cene zakupa i dalje rastu, iako umerenije, što je dobra vest za prihode stanodavaca. Važno je napomenuti da su stope praznih stanova niske – Sijetl je završio 2024. godinu sa oko 7,3% praznih stanova za iznajmljivanje, ali je početkom 2025. stopa praznih stanova u samom Sijetlu pala na oko 3,2% soundpointpm.com. Stopa praznih stanova od 3–5% smatra se veoma niskom, a Sijetl je blizu donje granice, što znači da se većina stanova sa dobrom cenom brzo iznajmljuje. Kidder Mathews izveštava da je “apsorpcija ostala snažna” čak i kada su hiljade novih stanova otvorene, održavajući stopu praznih stanova pod kontrolom soundpointpm.com soundpointpm.com. U nekim delovima grada, broj praznih stanova je blago porastao sa novim isporukama, ali generalno se pipeline nove ponude smanjuje (više o tome u nastavku), što je dobar znak za popunjenost stanova. Visoke kamatne stope na hipoteku takođe “zadržavaju zakupce duže na tržištu”, jer zakupci odlažu kupovinu kuća soundpointpm.com. Svi ovi faktori doprinose povoljnom okruženju za stanodavce u smislu pronalaženja zakupaca i postepenog povećanja kirija.

Prinosi od iznajmljivanja i gotovinski tok: Uprkos visokim kirijama, prinosi od iznajmljivanja (kapitalizacione stope) u Sijetlu su istorijski bili niski jer su vrednosti nekretnina veoma visoke. U 2025. godini, prinosi se donekle poboljšavaju kako se cene stabilizuju, a kirije blago rastu. Na primer: tipična kuća u Sijetlu od oko 880.000 dolara sa prosečnom kirijom od oko 2.200–2.300 dolara mesečno donosi oko 3,0–3,5% bruto (pre troškova) – što nije velika zarada i verovatno znači negativan gotovinski tok ako se kupi sa hipotekarnom kamatom od 7%. Iznajmljivanje porodičnih kuća u najboljim delovima Sijetla tako ostaje više dugoročna investicija za povećanje vrednosti nego izvor stalnog prihoda. Međutim, višeporodične nekretnine nude bolje kapitalizacione stope. Podaci sa početka 2025. pokazuju da se stambene zgrade u Sijetlu prodaju po kapitalizacionim stopama u rasponu od srednjih 4% do niskih 5% za A klasu nekretnina, i višim (5–6%+) za B/C klasu i u predgrađima apartmentloanstore.com. U širem području Puget Sound-a, na primer, prosečne kapitalizacione stope za višeporodične objekte u okrugu Pirs su oko 5,8% (prvi kvartal 2025), što je među najvišima u regionu kidder.com. U samom Sijetlu, kapitalizacione stope su čak blago opale u prvom kvartalu 2025. godine (za oko 0,3%) kako se poverenje investitora vratilo kidder.com, što implicira da su cene nekretnina za iznajmljivanje stabilizovane i možda ponovo rastu. Dakle, za investitore koji traže prinos, dupleksi, tripleksi ili stambene zgrade u sekundarnim delovima Sijetla ili predgrađima mogu doneti solidan gotovinski tok, posebno ako su kupljeni po nižoj ceni tokom nedavne stagnacije tržišta. Druga strategija za prinos je ulaganje u komercijalne/objekte mešovite namene u perspektivnim delovima grada – neke maloprodajne/poslovne nekretnine mogu se kupiti po višim kapitalizacionim stopama (7%+), mada nose veći rizik (kao što se vidi kod poslovnih prostora).

Investicione prilike: Nekoliko konkretnih prilika se izdvaja u 2025. godini:

„Missing Middle” razvoj: Sredinom 2023. godine, savezna država Vašington usvojila je veliku reformu zoniranja (HB 1110) koja zahteva od gradova poput Sijetla da dozvole više stambenih jedinica na stambenim parcelama. Suštinski, ovaj zakon o **„missing middle”** legalizuje duplekse, triplekse i četvoroplekse na parcelama koje su ranije bile namenjene isključivo za jednu porodicu seattle.gov. U oblastima blizu čestog prevoza, može biti dozvoljeno do 6 jedinica po parceli. Ovo je prekretnica za razvoj malih razmera. Investitori i graditelji sada mogu da kupe porodičnu kuću na parceli i preurede je, na primer, u četvorostambeni townhouse ili višeporodični objekat, čime se drastično povećava potencijal za prihod od iznajmljivanja. Visoke vrednosti zemljišta u Sijetlu čine ovo privlačnim – vrednost je u zemljištu, a dodavanje jedinica maksimizuje povraćaj. Grad će ovo sprovoditi tokom 2024–2025. godine (Sijetl je već išao u ovom pravcu, ali je državni zakon to ubrzao). Prilika: Investitori koji razumeju novo zoniranje mogu ciljati nedovoljno iskorišćene parcele u atraktivnim kvartovima za infill projekte. Tokom narednih godina, ovo bi moglo stvoriti unosne prilike za dodavanje stambenih kapaciteta (i profita) u SF zonama Sijetla. Takođe će postepeno poboljšati prinose od iznajmljivanja širom grada kako se gustina povećava.
• Nova izgradnja i razvojni projekti: Iako su visoke kamatne stope usporile početak novih gradnji, u Sijetlu je i dalje mnogo projekata u toku, a investitori koji mogu da se snađu sa finansiranjem mogu imati koristi od manje buduće konkurencije. Kao što je pomenuto, izgradnja višeporodičnih objekata je naglo opala – broj jedinica u izgradnji u Sijetlu je otprilike polovina od vrhunca iz 2021–2022. godine soundpointpm.com. Ovo povlačenje znači da će projekti koji se završe 2025–2027. godine doći na tržište koje nije prezasićeno. Na primer, investitori koji sada završavaju stambene zgrade suočavaju se sa niskom stopom praznih stanova i solidnim rastom kirija, što je povoljno okruženje za izdavanje. Prilika: Investitori mogu razmotriti partnerstvo na projektima ili kupovinu skoro završenih objekata po potencijalno sniženim cenama ako su investitori u problemima. Dodatno, build-to-rent naselja ili townhouse zajednice u širem području Sijetla predstavljaju novu investicionu nišu – pošto mnogi novopridošli ne mogu da kupe, postoji velika potražnja za kvalitetnim porodičnim stanovima za iznajmljivanje.
• Geografske igre: Kao što pokazuju trendovi po kvartovima, neka područja su potcenjena u odnosu na druga. Primer: pad cena od –9% u Lake Forest Parku windermeremi.com može signalizirati priliku za kupovinu na inače skupom tržištu po relativnom popustu. Slično, delovi metropole koji su doživeli korekcije (npr. Redmondov pad od –13% windermeremi.com) mogli bi biti spremni za oporavak kada tehnološki sektor ponovo dobije zamah. Prilika: Iskusni investitori mogu tražiti povoljne ponude u tim privremeno slabim podtržištima, kladeći se da će osnovna potražnja (dobre škole, pristup poslovima) vratiti rast. U komercijalnom sektoru, konverzije kancelarija u centru grada predstavljaju potencijalnu igru – starije poslovne zgrade mogu se kupiti za mali deo njihove nekadašnje vrednosti, a uz gradske podsticaje (vidi odeljak o politici) moguće ih je pretvoriti u stanove ili hotele. To je složena strategija koja zahteva mnogo kapitala, ali grupe koje uspeju mogu ostvariti izuzetno visoke prinose ako praktično stvore stambeni proizvod od praznog poslovnog prostora.
• Iznajmljivanje nekretnina i strategija prinosa: Za stanodavce, jedna strategija u ovom okruženju visokih kamata je ciljanje nekretnina sa potencijalom za povećanje vrednosti. Umesto kupovine luksuznog stana spremnog za useljenje sa kapom od 4,5%, investitori mogu kupiti stariju zgradu sa višom kapom, renovirati stanove radi povećanja kirija i podići cap rate. Kvartovi kao što su Severni ili Južni Sijetl, koji se razvijaju, imaju zgrade gde su kirije ispod tržišnih; njihovo renoviranje može poboljšati novčani tok. Drugi ugao: fokus na manje višeporodične objekte (2–4 jedinice) – za njih se i dalje mogu dobiti stambeni krediti i često imaju manju institucionalnu konkurenciju. Sa novom zonom, čak i dodavanje ADU/DADU (pomoćne stambene jedinice) na porodičnu kuću može značajno povećati prinos od iznajmljivanja. Mnoge kuće u Sijetlu sada imaju kućice u dvorištu ili podrumske jedinice koje donose dodatnu kiriju.
• Kratkoročni najam i namešteni stanovi: Oporavak turizma u Sijetlu i povratak poslovnih putovanja znače da je tržište kratkoročnog najma (Airbnb/VRBO) ponovo aktivno. Investitori u stanove ili kuće u turistički atraktivnim delovima grada (centar, Capitol Hill, Fremont itd.) mogu razmotriti strategiju kratkoročnog najma radi većih prinosa, imajući u vidu propise Sijetla o kratkoročnom najmu. Slično, pružanje nameštenih srednjoročnih najma za IT pripravnike ili putujuće medicinske sestre može doneti veću cenu.

Izazovi za investitore: Nije sve tako ružičasto – visoke kamatne stope otežale su ulaganja sa zaduživanjem. Kredit sa kamatom od 7%+ često premašuje cap rate, što znači negativnu polugu (dug košta više od prinosa nekretnine). Ovo je neke investitore gurnulo na marginu ili ih navelo na kupovinu isključivo gotovinom. Dodatno, novo ograničenje povećanja rente u Sijetlu (10% na obnovu ugovora postojećih stanara godišnje) ograničava koliko brzo stanodavci mogu povećati kirije postojećim stanarima soundpointpm.com soundpointpm.com. Ovaj zakon, koji se primenjuje širom države od 2025, efektivno deluje kao blaži oblik kontrole rente. Investitori moraju uzeti u obzir da, ako tržišna renta skoči 15%, oni ne mogu u potpunosti to ispratiti sa postojećim stanarima (bila bi potrebna promena stanara). Tu je i politički pritisak na stanodavce – Sijetl ima snažnu zaštitu stanara, zabrane iseljenja tokom zime itd., što može uticati na rokove i troškove iseljenja. Na kraju, porez na imovinu raste (glasači u Sijetlu su 2023. odobrili obnovljeni Housing Levy porez na imovinu, do $0.45 na $1,000 vrednosti ballotpedia.org), što umanjuje neto prihod. I naravno, troškovi održavanja i osiguranja nastavljaju da rastu.

Ipak, Sijetl ostaje tržište najvišeg ranga za dugoročna ulaganja u nekretnine. Dinamična ekonomija grada, visoke plate i rast stanovništva ukazuju da će pažljivo odabrane investicije vremenom dobiti na vrednosti. Potražnja za iznajmljivanjem je praktično zagarantovana s obzirom na to da je Sijetl magnet za talente. Investitori koji kupuju u ovom periodu relativne slabosti tržišta (sa manje konkurencije i motivisanim prodavcima) mogli bi biti nagrađeni kada ciklus ponovo krene uzlazno u narednim godinama.

Novi projekti i građevinska aktivnost

Sijetl je grad koji je, čini se, uvek pod izgradnjom, a ni 2025. nije izuzetak – iako se priroda razvoja menja. Sredinom 2010-ih, dizalice su postale zaštitni znak panorame Sijetla (godinama je bio prvi u SAD po broju dizalica). Taj bum je do 2020. doneo hiljade novih stambenih jedinica i poslovnog prostora. Sada, 2024–2025, vidimo završetak mnogih od tih projekata, fokus na infrastrukturu i stanovanje, kao i primetno usporavanje pokretanja novih projekata zbog ekonomskih uslova. Evo pregleda scene razvoja:

• Stambeni razvoj: Sijetl je poslednjih godina dodao značajnu količinu novog stanovanja, posebno višeporodičnog. Samo u 2024. godini, centar grada je dobio 3.000 novih stambenih jedinica otvorenih downtownseattle.org (ovo uključuje nebodere sa stanovima i kondominijume u četvrtima kao što su Deni Trajengl, Saut Lejk Junion i First Hill). Zapravo, zvaničnici Sijetla navode da više stambenih jedinica je u izgradnji u centru grada nego u bilo kom gradu zapadno od Čikaga downtownseattle.org – izuzetan podatak koji pokazuje posvećenost grada povećanju stambenog fonda. Projekti poput bliznakinja Seattle House i drugih visokih zgrada sa stanovima su završeni, dovodeći više stanovnika u urbanu jezgru. U međuvremenu, u četvrtima širom grada, zgrade srednje visine (5-8 spratova) nastavljaju da se grade zahvaljujući promeni urbanističkih pravila iz plana Obavezne pristupačnosti stanovanja iz 2019. godine. Ipak, tempo nove izgradnje počinje da opada zbog visokih troškova finansiranja i opreznih investitora. Prema Axios-u, dozvole za izgradnju stanova u Sijetlu su naglo opale – broj višeporodičnih jedinica u planu je otprilike upola manji nego na nedavnom vrhuncu soundpointpm.com. Kidder Mathews istraživanje potvrđuje da je do drugog kvartala 2025. godine, razvojni kapacitet pao za oko 72% na godišnjem nivou u smislu kvadrature u izgradnji kidder.com. Konkretno, osim projekata koji su već u toku, malo je novih velikih stambenih projekata započeto krajem 2024. ili 2025. godine. Ovo bi moglo dovesti do pada isporuka u 2026–2027, što bi potencijalno ponovo zateglo tržište. Uprkos usporavanju novih početaka, tekući projekti u 2025. uključuju proširenje Sound Transit lake železnice (što podstiče razvoj orijentisan na prevoz), mnoge mešovite projekte sa maloprodajom u prizemlju, i napore za više pristupačnog stanovanja. Zahvaljujući obnovi Seattle Housing Levy, grad ima sredstva za partnerstvo na hiljadama pristupačnih jedinica do 2030. godine ballotpedia.org. Neprofitni investitori su zauzeti projektima kao što je rekonstrukcija Northgate-a i razni projekti stanovanja za niska primanja finansirani iz fonda i državnih sredstava. Takođe postoji interesovanje za prefabrikovanu i modularnu izgradnju radi ubrzanja isporuke stanova, kao i eksperimentalne projekte poput zgrada sa mikro-stanovima (novi zakon u Sijetlu i AP izveštaji navode da mikro-jedinice dobijaju na popularnosti zahvaljujući relaksiranim zoniranjem) soundpointpm.com. Još jedan značajan trend razvoja: adaptivna ponovna upotreba – pretvaranje starih zgrada u stanove (na primer, stari hoteli ili kancelarije u stanove) kao način da se dodaju jedinice bez izgradnje od temelja.grad to podstiče kroz podsticaje (više dole).
• Komercijalni razvoj: Kada je reč o poslovnim i komercijalnim zgradama, kao što je ranije pomenuto, izgradnja novih poslovnih prostora je uglavnom zaustavljena. Dva ogromna projekta vođena tehnološkim kompanijama dominiraju preostalim poslovnim projektima: Microsoft-ova modernizacija kampusa od 3 miliona kvadratnih stopa u Redmondu (skoro završena do 2025) i Amazon-ova kula Bellevue 600 od 1 milion kvadratnih stopa (njihov novi kampus u centru Bellevue-a, planiran za 2025) kidder.com. Važno je napomenuti da se oba ova projekta nalaze van samog grada Sijetla (Bellevue/Redmond) i da su u pitanju projekti koje koriste sami vlasnici. U okviru Sijetla, trenutno se ne grade velike spekulativne poslovne kule – projekti iz prethodnog ciklusa (poput 2+U, Rainier Square Tower i 1201 Second) završeni su neposredno pre pandemije ili u njenoj ranoj fazi. Jedan izuzetak su specijalizovani prostori: Sijetl ima nekoliko zgrada sa laboratorijama za nauku o životu u izgradnji (laboratorije imaju drugačije pokretače potražnje i često su potpuno izdate biotehnološkim firmama pre izgradnje). Takođe, nekoliko velikih mešovitih projekata se realizuje. Na primer, program Waterfront Seattle je gradski razvoj koji transformiše obalu centra: do 2025. godine novi Alaskan Way šetalište, parkovi i Overlook Walk biće otvoreni downtownseattle.org, a investitori već gledaju obližnje parcele za nove hotele, stanove i atrakcije kako bi iskoristili obnovljenu obalu. Još jedan značajan projekat je razvoj oko Climate Pledge Arene u Seattle Center-u (nakon otvaranja arene 2021, očekuje se dodatni razvoj u toj oblasti). Pored toga, industrijski razvoj Sijetla u oblastima kao što su SoDo i Duwamish se nastavlja – logističke kompanije grade moderne magacine (čak su predloženi i višespratni magacini blizu centra kako bi se maksimalno iskoristio prostor). Građevinska aktivnost u Sijetlu uključuje i infrastrukturu koja indirektno podstiče tržište nekretnina: proširenja lake železnice West Seattle i Ballard su u fazi planiranja (deo širenja javnog prevoza vrednog 54 milijarde dolara). Iako je njihovo završavanje za nekoliko godina (početak 2030-ih), 2025. godine otvara se Link light rail East Link linija do Bellevue/Redmond i Lynnwood proširenje na sever – ovi projekti javnog prevoza, finansirani od strane Sound Transit 3, izuzetno su važni za povezivanje. Investitori u nekretnine već se pozicioniraju blizu budućih stanica. Već vidimo projekte orijentisane na javni prevoz oko stanica kao što su Northgate (otvorena 2021) i Roosevelt. Kako se mreža lake železnice širi, očekuje se da će srednjespratne stambene zgrade nicati oko novih stanica u narednim godinama (Marymoor Village oko buduće stanice u Redmondu je primer planiranja rasta) marypong.com.
• Ekonomski i globalni događaji: Vredi napomenuti da razvoj Sijetla dobija dodatni podsticaj od predstojećih globalnih događaja. Grad će biti domaćin utakmica za Svetsko prvenstvo u fudbalu 2026. godine (na stadionu Lumen Field), a tokom leta 2025. bio je domaćin proširenog FIFA Kupa sveta za klubove downtownseattle.org. Ovi događaji podstiču ulaganja u hotele, transport i ulepšavanje grada. Dodatno, izbor Sijetla 2023. godine za domaćina MLB All-Star utakmice 2024, kao i mogućnost budućeg NBA tima, sve to daje dodatni zamah. Izveštaj State of Downtown 2025 zabeležio je ovaj optimizam, nazvavši trenutnu fazu “putem ka napretku” i istakavši desetine javnih i privatnih projekata u pripremi downtownseattle.org downtownseattle.org.

Ukratko, razvojni plan Sijetla za 2025. fokusiran je na stanogradnju i infrastrukturu. Mnoge nove stambene kule se pune stanarima, čak i dok se broj dizalica trenutno smanjuje. Grad očigledno daje prioritet izgradnji stanova (kako bi se rešila pristupačnost) i projektima za poboljšanje kvaliteta života (prevoz, parkovi, kulturni objekti) kako bi podržao svoj rast. U narednih nekoliko godina, možda ćemo videti manje velikih početaka gradnje zbog visokih kamatnih stopa, ali Sijetl je daleko od toga da je izgrađen do kraja. Zatišje u izgradnji može biti privremeno ako potražnja ostane visoka – investitori će verovatno ponovo pojačati aktivnosti ako kamatne stope padnu i ako Sijetl nastavi da privlači nove stanovnike ovim tempom. U međuvremenu, fokus je na završetku započetih projekata i iskorišćavanju promena u politici (zoniranje, podsticaji) kako bi se podstakle raznovrsnije vrste razvoja, od pomoćnih objekata u dvorištima do prenamene kancelarija u stambene prostore.

Pokretači potražnje: rast tehnološkog sektora, stanovništvo i rad na daljinu

Nekoliko osnovnih pokretača potražnje oblikuje tržište nekretnina u Sijetlu 2025. i kasnije. Među najvažnijima su eksplozivni rast tehnološkog sektora, snažan prirast stanovništva i trajni efekti trenda rada na daljinu. Ovi faktori utiču i na stambene i komercijalne nekretnine na različite načine:

• Širenje tehnološke industrije: Ekonomiju Sijetla poznato pokreću tehnološki giganti – Amazon, Microsoft, Google, Meta i mnoštvo startapova – i to i dalje ostaje stub potražnje za nekretninama. Prisutnost desetina hiljada visoko plaćenih tehnoloških poslova direktno se prevodi u potražnju za stanovanjem, posebno za luksuznim urbanim nekretninama. „Ekonomija Sijetla je pod snažnim uticajem tehnološkog sektora,“ a priliv *visoko plaćenih tehnoloških profesionalaca podstiče potražnju za stanovanjem (posebno za nekretninama višeg ranga) čak i u neizvesnim vremenima marypong.com. Poslednjih godina, rast tehnološkog sektora proširio se i van Sijetla na obližnje Belvju/Redmond (gde su se proširili Microsoft i Amazon), ali ti radnici i dalje doprinose tržištu nekretnina u Sijetlu jer mnogi preferiraju urbani način života. Čak i sa nekim otpuštanjima u tehnološkom sektoru tokom 2023. godine, zaposlenost u tehnološkom sektoru u Sijetlu i dalje je znatno iznad nivoa pre pandemije, a kompanije poput Amazona su nastavile sa zapošljavanjem u ključnim sektorima tokom 2024–25. Dugoročni trend je i dalje uzlazni. Tehnološke kompanije takođe podstiču potražnju za poslovnim prostorom – Amazon zauzima više od 13 miliona kvadratnih stopa kancelarijskog prostora u Sijetlu, i iako je pauzirao neke projekte tokom pandemije, i dalje je najveći poslodavac u Sijetlu i vraća radnike u kancelarije (barem delimično). Politike povratka u kancelarije u kompanijama poput Amazona zapravo su pokretač potražnje za i poslovnim i stambenim nekretninama: povećavaju iskorišćenost kancelarija i podstiču neke zaposlene da iznajme ili kupe stanove bliže kancelarijama kako bi izbegli duge dnevne migracije. Tokom 2023. godine, Amazon je naložio radnicima povratak najmanje 3 dana nedeljno, što je povećalo aktivnosti u centru grada soundpointpm.com. Slično, Google i Facebook (Meta) održavaju velike inženjerske centre u Sijetlu – iako su prihvatili hibridni rad, nisu napustili region i nastavljaju da iznajmljuju prostor za budući rast. U međuvremenu, novi tehnološki sektori poput veštačke inteligencije (AI) i cloud computing-a se šire. Na primer, OpenAI i drugi AI startapovi otvorili su kancelarije u Sijetlu kako bi iskoristili bazen talenata. Sve ovo ukazuje da će tehnologija nastaviti da generiše potražnju za stanovanjem (tehnološki radnici često postaju zakupci ili kupci ubrzo nakon preseljenja) i na kraju pomoći u apsorbovanju viška kancelarijskog prostora kako kompanije budu rasle. Dodatni faktor je „beg u kvalitet“ kod kancelarija pomenut ranije – tehnološke firme su upravo tip zakupaca koji prelaze u najkvalitetnije zgrade, održavajući potražnju za tim objektima kidder.com.
• Rast stanovništva i demografija: Stanovništvo Sijetla značajno raste, što podstiče potražnju za nekretninama u svim segmentima. Zapravo, Sijetl je poslednjih godina bio jedan od najbrže rastućih velikih gradova u SAD. Na dan 1. april 2025. godine, procenjuje se da grad ima 816.600 stanovnika, što je povećanje od 18.900 ljudi (+2,4%) u odnosu na 2024. godinu kuow.org. Ovo je označilo petu godinu zaredom da je stopa rasta Sijetla premašila 2% godišnje kuow.org. Takav održiv rast je izuzetan za jedan razvijen grad i ukazuje na kontinuirani priliv stanovnika. Veći deo rasta pokreće snažno tržište rada – ljudi se sele u Sijetl zbog dobro plaćenih poslova (često u tehnološkom sektoru, inženjeringu, zdravstvu itd.), što se direktno odražava na povećanu potražnju za stambenim jedinicama. Posebno je značajno što veliki deo rasta Sijetla dolazi od migracije, a ne od prirodnog priraštaja. Metropolitensko područje Sijetla je dobilo 66.600 ljudi od sredine 2023. do sredine 2024. (+1,6%) axios.com, a ovaj rast je „uglavnom podstaknut stranim imigracijama”, prema podacima Popisa stanovništva axios.com axios.com. Metropolitensko područje je dobilo skoro 64.000 ljudi putem međunarodne migracije za samo jednu godinu axios.com – to mogu biti strani IT stručnjaci, međunarodni studenti itd. Istovremeno, Sijetl je izgubio oko 11.000 neto stanovnika u druge delove SAD (domaća migracija) tokom te godine axios.com, što znači da su se neki lokalni stanovnici preselili u druge savezne države ili regione (verovatno u potrazi za jeftinijim stanovanjem ili zbog rada na daljinu). Međutim, priliv stranaca je daleko nadmašio domaći gubitak, što je rezultiralo snažnim neto prirastom axios.com. Ovaj obrazac pokazuje da Sijetl i dalje ima snažnu globalnu privlačnost – priliv novih stanovnika (mnogi sa značajnom kupovnom moći) podstiče potražnju za stanovanjem čak i ako neki postojeći stanovnici odlaze. Takođe je značajno da je populacija metropolitenskog područja Sijetla u potpunosti nadoknadila pad tokom pandemije, sa više od 126.000 novih stanovnika od 2020. godine axios.com, za razliku od nekih metropola koje su i dalje ispod nivoa iz 2020. godine (npr. San Francisko). Više ljudi = veća potražnja za stanovima, iznajmljivanjem i čak maloprodajnim uslugama. Demografski gledano, mnogi od novopridošlih u Sijetl su mladi profesionalci i mlade porodice – glavne grupe zakupaca i kupaca po prvi put. Takođe, postoji značajna migracija imućnih pojedinaca (neki tehnološki milioneri, itd.) što podstiče luksuzni segment. Ukratko, rast populacije je osnovna podrška za tržište nekretnina u Sijetlu: čak i ako se tržište ciklično ohladi, stalni porast broja stanovnika stvara osnovu za potražnju za stanovanjem.
• Rad na daljinu i promene životnog stila: Porast rada na daljinu i hibridnog rada je ključni trend koji je na složen način preoblikovao tržište nekretnina u Sijetlu. Na stambenoj strani, rad na daljinu je omogućio nekim ljudima da žive dalje od svog radnog mesta (ili da potpuno napuste Sijetl) dok zadržavaju posao. Tokom 2020–2022, to je dovelo do mini egzodusa u predgrađa i manje gradove za one koji su tražili više prostora i pristupačnost, kao i do usporavanja rasta kirija u urbanim sredinama. Kao rezultat toga, predgrađa oko Sijetla (pa čak i udaljenija područja Vašingtona) su doživela porast potražnje za stanovanjem. Na primer, gradovi kao što su Belvju, Redmond i predgrađa okruga Snohomish su procvetali kako su se radnici sposobni za rad na daljinu tamo preselili, podižući cene (srednja cena kuće u Belvjuu je sada znatno iznad 1,5 miliona dolara). Čak i izvan metropolitanskog područja, neki radnici iz Sijetla su se preselili u mesta poput Spokana ili u druge savezne države, doprinoseći tom neto domaćem odlivu axios.com. Međutim, kako dolazi 2025. godina, mnogi poslodavci pozivaju radnike da se barem delimično vrate u kancelarije, pa se trend isključivo rada na daljinu ublažio. Sada je hibridni rad norma – većina kancelarija ne radi 5 dana nedeljno, ali ni nula. Ovaj hibridni model ima zanimljive efekte: radnici i dalje cene veći prostor kod kuće (pošto možda rade od kuće 2 dana nedeljno), što podržava potražnju za većim ili prigradskim kućama. Meri Pong, lokalni agent za nekretnine, primećuje da „rad na daljinu je naveo mnoge da traže veće kuće sa više spoljnog prostora u prigradskim oblastima,” uz povećano interesovanje za mesta kao što su Belvju i Redmond, jer ljudi daju prednost veličini kuće i dvorištu marypong.com. Zaista, „prigradski bum” je trend – iako se urbane oblasti oporavljaju, predgrađa ostaju veoma popularna za one koji mogu ređe da putuju na posao. To je održalo konkurentnost tržišta nekretnina u predgrađima (što se vidi po niskoj ponudi i stalnom pritisku na cene na Istočnoj strani, osim blagih padova). Istovremeno, hibridni rad povećava značaj prevoza i povezanosti za dane kada ljudi zaista putuju na posao, pa su domovi blizu linija prevoza ili sa lakim pristupom poslu privlačniji. Sa komercijalne strane, rad na daljinu je očigledno glavni faktor za prazne kancelarije kao što je već pomenuto – manje ljudi u kancelarijama znači da kompanije iznajmljuju manje prostora. Oko 30% praznih kancelarija u Sijetlu je direktan rezultat smanjenja prostora zbog fleksibilnosti rada na daljinu. To takođe utiče na poslovanje u centru grada: manje kancelarijskih radnika znači manji promet za restorane i slično tokom ručka. Ipak, kao što je pomenuto, postoji svestan napor da se centar Sijetla preusmeri u više mešovitu četvrt koja živi 18 sati dnevno, a ne samo kao poslovni centar od 9 do 5. Rad na daljinu je ubrzao tu potrebu, a grad odgovara tako što pretvara kancelarije u stanove i poboljšava stambene pogodnosti u centru (tako da ljudi koji zaista žive tamo ožive ulice). U suštini, rad na daljinu je smanjio potražnju za komercijalnim kancelarijskim prostorom, ali je povećao potražnju za stanovanjem – neko ko radi od kuće želi lep kućni ofis, možda veći stan ili kuću, pa čak i drugu lokaciju (ako putuje na posao samo dva puta nedeljno, može da živi dalje nego da mora svakodnevno da putuje). Neto efekat u Sijetlu izgleda kao raspršivanje potražnje za stanovanjem: intenzivna potražnja u predgrađima i perifernim naseljima tokom vrhunca rada na daljinu, ali kako se hibridni rad ustaljuje, potražnja u urbanim sredinama se vraća bez potpunog poništavanja dobitaka u predgrađima.

Ukratko, tržište nekretnina u Sijetlu pokreće snažna ekonomija zasnovana na tehnologiji i priliv stanovništva, dok ga istovremeno preoblikuju novi obrasci rada. Tehnološki sektor obezbeđuje stalni priliv dobro plaćenih stanovnika i kompanija koje će koristiti nekretnine (mada na drugačiji način nego ranije). Rast stanovništva znači da je osnovna potražnja za stanovanjem jaka – Sijetlu je potrebno da doda hiljade novih domova samo da bi održao korak, što je razlog zašto su cene i kirije visoke. Rad na daljinu, iako smanjuje potrebe za kancelarijama, stvorio je nove prilike (poput rasta predgrađa i prenamene poslovnih prostora) i verovatno poboljšao kvalitet života za mnoge radnike u Sijetlu, što bi region moglo učiniti još poželjnijim. Svi ovi pokretači nastaviće da deluju u narednim godinama, utičući na to kako i gde će se odvijati razvoj i koji segmenti tržišta će napredovati.

Ekonomski i politički uticaji na tržište

Pored osnovnih principa ponude i potražnje, širi ekonomski uslovi i vladine politike snažno utiču na tržište nekretnina u Sijetlu. U 2025. godini, nekoliko ključnih faktora se izdvaja: kamate i makroekonomska klima, zakonodavstvo vezano za stanovanje i lokalne političke inicijative u vezi sa pristupačnošću i razvojem. Ove sile oblikuju i kratkoročne tržišne dinamike i dugoročnu putanju.