Introducción y Panorama del Mercado
Polonia es el mayor mercado inmobiliario de Europa Central y Oriental, respaldado por una economía robusta y un crecimiento constante. En 2024, el PIB se recuperó con fuerza – muy por encima del promedio de la UE – y se proyecta que crecerá alrededor del 3,4% anual en 2025–2026 ey.com nordlb.com. Esta fortaleza económica, combinada con un bajo desempleo y el aumento de los ingresos, ha mantenido la demanda en todos los segmentos inmobiliarios: residencial, comercial e industrial. Después de una marcada ralentización en 2023 debido a la subida de los tipos de interés y las tensiones geopolíticas, el optimismo regresó en 2024: las transacciones de inversión totalizaron cerca de 4.800–5.000 millones de euros, más del doble del volumen de 2023 ey.com property-forum.eu. La recuperación del mercado fue impulsada por una “corrección de precios” que atrajo nuevamente a los inversores con rentabilidades más atractivas, junto con una flexibilización de la política monetaria a finales de 2024 linkedin.com. En las siguientes secciones, examinamos cada sector principal – residencial, comercial (oficinas y comercios) e industrial – junto con las tendencias clave, los patrones regionales, el mercado de alquiler, la actividad inversora y las influencias regulatorias que conforman el panorama inmobiliario de Polonia.
Mercado de Bienes Raíces Residenciales
Tendencias de Precios y Desarrollos Recientes
El mercado de vivienda en Polonia experimentó un notable aumento de precios en los últimos años, y ahora está transitando hacia un periodo de moderación. Entre el segundo trimestre de 2022 y el segundo trimestre de 2024, los precios de la vivienda en Polonia aumentaron casi un 26%, el crecimiento más rápido de la UE (en comparación, muchos mercados de Europa Occidental vieron cambios planos o negativos) eznewswire.com. Este auge fue impulsado por una fuerte demanda pospandemia, alta inflación en los costos de construcción y estímulos gubernamentales – en particular el programa hipotecario subsidiado “Safe 2%” en 2023, que permitió a compradores primerizos pedir créditos al 2% de interés y desencadenó una ola de compras globalpropertyguide.com pewnylokal.pl. Sin embargo, al finalizar el programa y mantenerse elevados los tipos de interés, el crecimiento de precios se ha desacelerado. En el primer trimestre de 2024, el precio promedio de viviendas existentes en las siete mayores ciudades de Polonia fue de 13.404 PLN/m² (≈3.463 USD), un 8,1% de aumento interanual, una subida mucho más lenta que antes globalpropertyguide.com. Las unidades nuevas de promotores promediaron un poco más, en 14.265 PLN/m², con un aumento anual modesto del 4,4% globalpropertyguide.com. Esta desaceleración marca una estabilización tras las espectaculares ganancias de 2021–2022. De hecho, a finales de 2023 en Varsovia, los precios se estabilizaron tras subidas rápidas: el precio medio de obra nueva en la capital (~16.000 PLN/m² en octubre de 2023) se mantuvo prácticamente sin cambios mes a mes, aunque todavía ~18% más alto que un año antes realting.com realting.com. Los expertos del sector observan que la disminución de la confianza en nuevos subsidios gubernamentales para la vivienda, junto con el alto coste de los préstamos, ha enfriado el anteriormente candente impulso de precios globalpropertyguide.com.
A pesar de la tendencia de enfriamiento, no ha habido una corrección significativa de precios y la vivienda en Polonia sigue siendo una inversión preferida. El crédito hipotecario comenzó a recuperarse en 2024 a medida que la inflación y los tipos de interés mostraron signos de alivio – los bancos emitieron alrededor de 83.900 millones de PLN en nuevos préstamos para vivienda en 2024, un aumento del 43% respecto al nivel deprimido de 2023 globalpropertyguide.com. El crecimiento generalizado de los salarios (a menudo superando el 10% anual en los últimos años) y la crónica falta de oferta de vivienda sirven de suelo para los precios. Los compradores potenciales que postergaron sus compras en 2022–2023 debido al elevado coste del crédito están regresando gradualmente a medida que las tasas de interés descienden. La tasa de referencia del Banco Nacional de Polonia, que había alcanzado un máximo de 6,75% en 2022, se redujo a 5,75% a finales de 2024 y está en 5,25% a mediados de 2025, con más recortes esperados tradingeconomics.com linkedin.com. Menores costes de financiación deberían mejorar la asequibilidad y la demanda. De hecho, se prevé que las ventas de vivienda nueva repunten alrededor de 10–15% en 2024–2025 respecto al año anterior ey.com. Los analistas anticipan una trayectoria más lenta pero aún positiva para los precios – básicamente un descenso suave. El informe de perspectivas inmobiliarias de EY espera “un ritmo más lento de crecimiento de precios en el mercado residencial” hacia adelante ey.com en lugar de una caída abrupta. Esta resiliencia refleja los sólidos fundamentos económicos de Polonia y la preferencia cultural por la propiedad inmobiliaria como reserva estable de valor.
Figura: Número de viviendas nuevas vendidas en Polonia (mercados urbanos principales). Tras el pico en 2021, las ventas de vivienda nueva cayeron bruscamente en 2022 debido al crédito más estricto, se recuperaron parcialmente en 2023 y volvieron a caer en 2024 mientras los tipos de interés seguían elevados globalpropertyguide.com. El inicio de 2025 ha sido más lento, pero se espera que la demanda se estabilice a medida que mejoran las condiciones globalpropertyguide.com. (Fuente: datos NBP/JLL)
Diferencias regionales en los precios de la vivienda
Los precios de la vivienda varían notablemente entre las regiones de Polonia, siendo Varsovia y otras grandes metrópolis las que tienen los valores más altos. Varsovia es con mucho el mercado más caro: a finales de 2023, los apartamentos nuevos en la capital promediaban alrededor de 16.000 PLN por metro cuadrado, y los pisos de segunda mano cerca de 17.000 PLN/m² realting.com realting.com. En contraste, los precios en otras grandes ciudades son más bajos, aunque varias han visto un rápido crecimiento, acercándose a Varsovia. Cracovia, el segundo mayor mercado, se aproxima ahora al nivel de Varsovia – en el tercer trimestre de 2023, los apartamentos nuevos en Cracovia promediaban ~15.500 PLN/m² (e incluso las unidades de segunda mano superaban los 16.000 PLN) realting.com realting.com, tras subir más del 20% en los últimos dos años. Wrocław y el Tri-Ciudad (Gdańsk–Gdynia–Sopot) también registraron fuertes alzas: a fines de 2023, los precios de obra nueva alcanzaron ~13.000 PLN/m² en Wrocław y ~14.300 PLN/m² en la Tri-Ciudad, con incrementos interanuales en torno al 15% realting.com realting.com. Incluso ciudades regionales medianas han florecido – por ejemplo, Cracovia registró un salto del 24,7% en el precio de la vivienda y Zielona Góra un 21,6% entre 2022 y 2024, reflejando una demanda robusta más allá de la capital eznewswire.com. Mientras tanto, los mercados más asequibles incluyen Łódź, la tercera ciudad más grande de Polonia, donde los precios promedian cerca de 10.000 PLN/m² pewnylokal.pl realting.com, y ciudades más pequeñas en el este de Polonia con precios frecuentemente por debajo de 8.000 PLN. La brecha entre Varsovia y el resto se ha estrechado un poco a medida que las ciudades secundarias aprecian rápidamente, aunque Varsovia (y en cierta medida Cracovia) aún mantienen una prima considerable. Gran parte del crecimiento reciente en ciudades regionales proviene del desarrollo económico local y una demanda derivada – por ejemplo, importantes inversiones IT/servicios empresariales en Cracovia y Poznań, y un influjo de profesionales y estudiantes ucranianos que han impulsado la demanda en ciudades como Wrocław y Lublin.
Importante destacar que las condiciones de inventario varían según la región. El mercado de Varsovia, aunque es el más caro, sigue siendo relativamente líquido: cuenta con la mayor cantidad de compradores y los tiempos de venta más cortos de Polonia globalpropertyguide.com. En el Tri-City (la zona costera de Gdańsk), la demanda saludable tanto de locales como de extranjeros (incluidos compradores de Escandinavia) ha mantenido el mercado equilibrado. En cambio, algunas ciudades enfrentan exceso de oferta en el segmento de obra nueva: Cracovia y Wrocław han visto aumentar el stock de unidades de promotores sin vender, ahora comparable al mercado más lento de Poznań globalpropertyguide.com. En Łódź, la situación es la más complicada: al ritmo actual de ventas, se tardaría más de dos años en absorber las viviendas sin vender, el periodo más largo de Polonia globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Estas disparidades regionales implican que las tendencias de precios en el futuro podrían divergir: mercados como Varsovia, con oferta nueva limitada, pueden mantenerse firmes o subir ligeramente, mientras que ciudades con exceso de inventario podrían ver aumentos en los descuentos de los promotores o precios planos hasta que se absorba el exceso. Sin embargo, no se esperan caídas generalizadas; incluso en los mercados más débiles, los promotores han pospuesto principalmente proyectos en lugar de recortar drásticamente los precios, buscando mantener los márgenes pewnylokal.pl.Dinámicas del Mercado de Alquiler y Rentabilidades
El mercado de alquiler residencial en Polonia ha estado experimentando un crecimiento moderado y un regreso gradual al equilibrio después de un periodo de volatilidad. Tras varias conmociones —la pandemia, un repunte de la inflación y la enorme llegada de refugiados de Ucrania en 2022— los alquileres subieron bruscamente. Sin embargo, la inflación del alquiler ahora se está moderando. A abril de 2025, los alquileres reales de vivienda (medidos por el índice de precios al consumidor) aumentaron un 4,2% interanual, por debajo del 5,4% de un año antes y en línea con la inflación general globalpropertyguide.com. Esto indica que el aumento de rentas se ha normalizado a un ritmo sostenible tras el salto de dos dígitos visto en 2022–2023. Los analistas atribuyen este enfriamiento a la «expiración de los choques» y al aumento de la oferta: muchos de los factores que impulsaron los alquileres al alza —perturbaciones por la COVID, rápida inflación, demanda de emergencia por refugiados y el boom de la vivienda— han remitido globalpropertyguide.com. A medida que el panorama macroeconómico de Polonia se estabiliza (la inflación ha caído de casi el 15% a mediados de 2022 al 6% a principios de 2024, y el crecimiento salarial sigue siendo robusto), el mercado de alquiler avanza hacia el equilibrio.
Las diferencias regionales de renta siguen siendo pronunciadas. Varsovia ostenta, con diferencia, los alquileres más altos, seguida de otras grandes ciudades. La siguiente tabla muestra los alquileres medios ofertados en marzo de 2025 para las principales ciudades:
| Ciudad | Alquiler mensual medio (PLN) | Alquiler medio (USD) | Variación interanual (mar 2025) |
|---|---|---|---|
| Varsovia | 4.906 PLN | $1,268 | +0,3% |
| Cracovia | 3.273 PLN | $846 | +3,7% |
| Łódź | 2.191 PLN | $566 | +3,9% |
| Wrocław | 3.057 PLN | $790 | +0,3% |
| Poznań | 2.564 PLN | $662 | +3,4% |
| Tri-City (Gdańsk/Gdynia/Sopot) | 3.164 PLN | $818 | +3,0% |
Fuente: Informe de alquiler Otodom, marzo 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
El alquiler medio en Varsovia (~PLN 4.900 o $1.270) es más del doble que el de ciudades regionales más pequeñas como Kielce (alrededor de PLN 2.000) globalpropertyguide.com, lo que refleja los mayores ingresos y coste de la vivienda en la capital. Cabe destacar que el crecimiento del alquiler en el último año fue mínimo en Varsovia y Wrocław (~0%–0,3% interanual), lo que sugiere que esos mercados ya experimentaron grandes incrementos previamente y ahora se están estabilizando globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Por el contrario, ciudades secundarias como Cracovia, Łódź y Poznań aún mostraron incrementos anuales moderados del 3–4% a principios de 2025 globalpropertyguide.com. En general, las condiciones apuntan a un equilibrio más saludable: la oferta de alquiler ha aumentado (más propietarios publicando viviendas, incluidas unidades compradas durante el reciente boom y nuevos pisos que salen al mercado), mientras que la demanda —impulsada por jóvenes profesionales y estudiantes que acuden a las ciudades— sigue siendo alta globalpropertyguide.com. Las tasas de disponibilidad en el sector privado de alquiler son bajas, pero los inquilinos ahora tienen un poco más de opciones que hace un año. Expertos del mercado señalan que «el mercado de alquiler en Polonia avanza gradualmente hacia el equilibrio», con subidas de alquileres constantes y más anuncios para cubrir una demanda aún elevada globalpropertyguide.com. Los picos frenéticos observados en 2022 (cuando cientos de miles de refugiados de guerra competían por apartamentos) han disminuido; muchos refugiados se han integrado o se han trasladado, y nueva oferta de alquiler (incluyendo unidades renovadas y algo de alquiler institucional) ha llegado al mercado.
Las rentabilidades por inversión en alquiler en Polonia son relativamente atractivas. A principios de 2025, las rentabilidades brutas en apartamentos rondan el 6,1%, un ligero aumento desde ~6,0% a finales de 2024 globalpropertyguide.com. Las rentabilidades han mejorado ya que los alquileres subieron más rápido que los precios de venta el último año. Entre las principales ciudades, las rentabilidades son más altas en mercados donde los precios de compra son más bajos: por ejemplo, Bydgoszcz ofrece una rentabilidad bruta promedio de ~6,65%, incluso en Varsovia la rentabilidad es fuerte (6,5%) a pesar de sus elevados precios globalpropertyguide.com. Gdańsk, en la costa, también ve rentabilidades superiores a la media (~6,3%). Las rentabilidades más bajas se observaron en Poznań (~5,4%), donde el valor de las propiedades en relación a los alquileres es más alto globalpropertyguide.com. Estas cifras subrayan que las inversiones residenciales en Polonia pueden generar mejores retornos por alquiler que muchas capitales de Europa Occidental (donde la rentabilidad suele ser del 3–4%), aunque naturalmente con riesgos asociados. Los inversores institucionales lo han notado: el Private Rented Sector (PRS) —prácticamente inexistente hace pocos años— está creciendo rápidamente. Hoy, la gestión profesional del PRS supone <1% de los cerca de 4,5 millones de viviendas en alquiler de Polonia ey.com, pero crece a gran velocidad. Un reciente estudio de Cushman & Wakefield estimó que los propietarios institucionales controlan más de 21.000 apartamentos de alquiler (en grandes ciudades, ~39% de ellos en Varsovia) y tienen otros 25.000 pisos en desarrollo tras proyectos ya anunciados globalpropertyguide.com. Los promotores exploran cada vez más la construcción para alquilar: algunos venden bloques enteros a fondos de inversión en vez de a compradores individuales linkedin.com linkedin.com. Se espera que esta tendencia siga, especialmente porque los altos tipos de interés en 2023–24 han dificultado que los pequeños inversores accedan al mercado de alquiler, dejando espacio para fondos bien capitalizados. Además, está en marcha la conversión de otros tipos de propiedades a uso residencial en alquiler —por ejemplo, oficinas o hostales antiguos que se reconvierten en apartamentos y viviendas para estudiantes ey.com ey.com. Por el lado de los inquilinos, Polonia aún presenta una alta tasa de propiedad (alrededor del 87% de los hogares es propietario), lo que significa que solo un ~13% arrienda su vivienda globalpropertyguide.com. Este bajo porcentaje de alquiler sugiere un margen de crecimiento significativo para el sector. Con la urbanización y la migración (incluyendo un estimado de 1,5 millones de ucranianos que ahora residen en Polonia) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, la demanda de alquiler debería mantenerse robusta. En resumen, el mercado de alquiler se está fortaleciendo de manera sostenible: los alquileres suben moderadamente, las rentabilidades son competitivas y la inversión institucional aporta nueva oferta y profesionalización, todo lo cual apunta a un sector en maduración.
Mercado de Bienes Raíces Comerciales
Sector de Oficinas
El mercado de oficinas de Polonia demostró resiliencia durante la pandemia y ahora se encuentra en un punto de inflexión caracterizado por una oferta limitada de nuevos espacios y una tendencia hacia la calidad. Varsovia, con más de 6 millones de m² de oficinas existentes, es el referente. Tras un aumento de vacantes durante el COVID, la tasa de vacancia ha comenzado a descender gracias a una fuerte absorción por parte de los inquilinos y prácticamente ninguna nueva entrega en los últimos trimestres. Para el cuarto trimestre de 2024, la tasa general de vacancia de oficinas en Varsovia era de aproximadamente 10.6%, casi sin cambios respecto a un año antes polandoffices.com. Es importante destacar que existe una fuerte divergencia entre ubicaciones: en el Centro de la Ciudad (zonas centrales prime), la vacancia cayó a solo 7.4% para principios de 2025 polandinsight.com, lo que indica una alta demanda de espacios de calidad en las áreas centrales. Mientras tanto, los distritos de negocios no centrales y los parques de oficinas más antiguos aún presentan tasas de vacancia de dos dígitos (~13% fuera del centro en Varsovia) europaproperty.com. Esto refleja una tendencia más amplia: los inquilinos están “regresando al centro” y favoreciendo edificios nuevos, de alta especificación, que cumplen expectativas ESG y de empleados, mientras las oficinas secundarias (especialmente aquellas con estándares obsoletos o ubicaciones periféricas) luchan por retener ocupantes. El auge del trabajo híbrido ha llevado a muchas empresas a consolidar o reducir levemente sus espacios, pero suelen buscar mejor calidad sobre cantidad. Como resultado, los alquileres prime en el CBD de Varsovia se han mantenido firmes (alrededor de 25–27 €/m²/mes para las mejores torres), y los propietarios de edificios Clase B ofrecen más incentivos para ocupar los espacios. Las sedes regionales de oficinas –Cracovia, Wrocław, Tri-City, Katowice, Poznań, Łódź– también registraron tasas de vacancia de entre 12% y 16% en 2023, con los edificios modernos superando a los más antiguos.
En el lado de la oferta, Polonia está entrando en una fase cíclica de calma. Los desarrolladores en gran parte detuvieron nuevos proyectos de oficinas debido a la incertidumbre de 2020–2022 y al alto coste de financiamiento; hoy, el pipeline de desarrollo es muy reducido. Varsovia sumó apenas ~55,000 m² de nuevas oficinas en todo 2024 (un récord a la baja) y en 2025 la oferta seguirá siendo limitada polandinsight.com. Fuera de Varsovia, algunos proyectos se están concluyendo (por ejemplo, en Cracovia y Katowice), pero muchas torres planeadas han sido pospuestas hasta que puedan asegurarse pre-alquileres. Esta falta de nueva oferta, combinada con una demanda estable, está ajustando gradualmente el mercado. En Varsovia, el espacio total vacío (~680,000 m² a mediados de 2024) estaba de hecho disminuyendo trimestre tras trimestre pdf.euro.savills.co.uk. Analistas de mercado señalan que es “difícil estar de acuerdo con la afirmación de que el mercado de oficinas de Varsovia sufre falta de espacio” considerando una vacancia del 10%, pero claramente los mejores espacios se están absorbiendo y no hay un exceso inminente realestate.bnpparibas.pl property-forum.eu. La construcción limitada de hoy podría incluso provocar escasez de oferta en zonas prime para 2025–2026, dando potencialmente más poder a los propietarios.
La actividad inversora en el sector de oficinas se recuperó fuertemente en 2024. Los inversores aprovecharon precios más bajos –las yields subieron a niveles más atractivos (~5,50%–6,00% para oficinas prime en Varsovia, frente a ~4,75% hace dos años)– para adquirir edificios de alta calidad. Las transacciones de oficinas sumaron un total de 1.640 millones de euros en 2024, multiplicando por cuatro la cifra de 2023 property-forum.eu. Entre las operaciones destacadas se encuentran la venta del rascacielos Warsaw Unit (construido en 2021) a la sueca Eastnine AB y la venta por parte de Skanska de dos campus de oficinas: el P180 en Varsovia y el edificio Studio, adquiridos por inversores checos y suecos linkedin.com. Estas grandes transacciones demuestran una renovada confianza, aunque la base de compradores sigue siendo más limitada que en la era pre-pandemia linkedin.com. Muchos inversores institucionales core son selectivos, centrándose solo en activos prime con inquilinos sólidos. El capital local también ha jugado un papel creciente: inversores privados polacos y fondos oportunistas adquirieron algunas oficinas antiguas a precios de descuento, pensando en reconversiones a usos alternativos (como residencias estudiantiles o vivienda) linkedin.com. Con la nueva construcción de oficinas siendo cautelosa, los edificios existentes con alta vacancia pueden convertirse en candidatos para reusos. Mirando al futuro, el sentimiento para las oficinas es cautelosamente optimista. Se espera que la vacancia en Varsovia siga descendiendo suavemente y no se avizora un gran exceso de oferta. La demanda mejora gradualmente a medida que las empresas vuelven a expandirse –por ejemplo, firmas tecnológicas y de servicios empresariales están alquilando espacios significativos en Cracovia y Wrocław tras una pausa. El gran reto para los propietarios será cumplir con los estándares modernos: sostenibilidad (eficiencia energética, certificaciones verdes) y amenities son cada vez más requisitos para los inquilinos linkedin.com. Los edificios más antiguos pueden necesitar renovaciones o enfrentar la obsolescencia. En líneas generales, el mercado de oficinas en Polonia para los próximos 1–3 años debería experimentar un “retorno gradual del capital” y un desempeño estable, especialmente si los recortes de tasas de interés se materializan en 2025 linkedin.com.
Sector Minorista
El sector inmobiliario comercial minorista en Polonia ha navegado una recuperación pospandemia y sigue siendo uno de los mercados minoristas más dinámicos de Europa Central. El 2024 marcó una reactivación de la inversión minorista y una continua evolución de los formatos. El tráfico peatonal y las ventas de centros comerciales regresaron casi a los niveles de 2019 tras el levantamiento de todas las restricciones de COVID: los consumidores polacos volvieron con entusiasmo a los centros comerciales y el crecimiento de las ventas minoristas (aunque limitado por la alta inflación) continuó siendo positivo. Para 2024, “las ventas minoristas se recuperaron notablemente” después de un descenso en 2023 nordlb.com. Es importante destacar que el mercado de consumo polaco aún tiene potencial: incluso tras años de crecimiento, el poder adquisitivo minorista per cápita sigue muy por debajo del promedio de Europa Occidental, dejando espacio para la expansión a medida que crece la economía nordlb.com. De hecho, los minoristas internacionales continúan entrando o expandiéndose en Polonia, atraídos por una gran población (38 millones), salarios en aumento y una saturación relativamente baja de espacio minorista en algunos segmentos. Al mismo tiempo, el comercio electrónico, que se disparó hasta ~10–12% de las ventas minoristas, ahora ha estabilizado su crecimiento: las tiendas físicas siguen siendo cruciales, especialmente fuera de las grandes ciudades.
En cuanto a tipos de propiedad, los parques comerciales y los centros de conveniencia han sido los grandes protagonistas. Durante la pandemia, los parques comerciales al aire libre de menor tamaño (a menudo anclados por supermercados y tiendas de bricolaje) demostraron ser resilientes y desde entonces han atraído la atención de inversores y desarrolladores. Numerosos acuerdos en 2024 involucraron carteras de parques comerciales en ciudades regionales, con una mezcla de capital internacional, CEE y local adquiriendo estos activos de ingresos estables linkedin.com linkedin.com. Mientras tanto, los grandes centros comerciales también han vuelto a ganar el favor de los inversores después de un período de cautela. El año 2024 vio dos de las mayores transacciones de centros comerciales en Polonia: Magnolia Park en Wrocław se vendió por 373 millones de euros y Silesia City Center en Katowice por 405 millones de euros: ambas adquiridas por NEPI Rockcastle, un gran inversor sudafricano en propiedades comerciales linkedin.com. Otro acuerdo importante fue la venta de una cartera de centros comerciales de Cromwell, lo que indica que los activos minoristas de alto valor están regresando al mercado property-forum.eu. Estas cuatro operaciones fueron los principales impulsores del auge inversor del año property-forum.eu. Los rendimientos prime para centros comerciales se han ampliado (actualmente alrededor del 6.0%+), haciendo las adquisiciones más atractivas, especialmente porque los alquileres se han mantenido más sólidos de lo que muchos temían en 2020. Los alquileres de centros comerciales prime en Varsovia y otras grandes ciudades se han recuperado en gran medida, y las tasas de vacancia en los centros de primer nivel son bajas (a menudo por debajo del 3–5%). Los centros comerciales secundarios en ciudades pequeñas enfrentan más presión, pero incluso ahí persiste la demanda de inquilinos para buenas ubicaciones.
Una tendencia notable es la divergencia dentro del sector minorista: por un lado, los grandes centros comerciales y centros outlet de alto tráfico están teniendo un buen desempeño; por otro, los centros envejecidos en mercados saturados están siendo reposicionados o pueden eventualmente ser reconvertidos (por ejemplo, algunos centros comerciales más débiles son candidatos para convertirse en proyectos de usos mixtos o centros logísticos de última milla). El segmento de parques comerciales sigue expandiendo su oferta: desarrolladores como Trei, Immofinanz y Echo Investment han estado construyendo pequeños parques en localidades de 20–50 mil habitantes, donde la oferta minorista moderna era escasa. Los supermercados y cadenas de descuento (Biedronka, Lidl, etc.) también continúan una rápida expansión, sirviendo a menudo como anclas de estos nuevos proyectos. Además, las calles principales urbanas de Varsovia y Cracovia han revivido a medida que el turismo regresó en 2022–2023; las marcas de lujo y los operadores de alimentación y bebidas vuelven a expandirse en ubicaciones privilegiadas en el centro de la ciudad (con Nowy Świat en Varsovia y el Casco Antiguo de Cracovia experimentando un renovado interés de alquileres).
Desde la perspectiva inversora, el mercado inmobiliario minorista de Polonia en 2024 fue el sector colíder (empatado con oficinas): cada uno representó aproximadamente el 32% del volumen de inversión en propiedad comercial de más de 5 mil millones de euros property-forum.eu. Esto es una recuperación notable considerando que la inversión minorista estuvo estancada en 2020–2022. La presencia de inversores experimentados como NEPI Rockcastle, MAS Real Estate y EPP (que es copropiedad de Redefine de Sudáfrica) subraya la confianza en las perspectivas a largo plazo del mercado minorista polaco. Los alquileres minoristas tienen potencial de crecimiento en los próximos años, apoyados por el crecimiento económico y una limitada oferta de nuevos centros comerciales (se están construyendo muy pocos centros de gran tamaño; la mayoría de los proyectos son de menor escala). Un factor a observar es el gasto del consumidor: la alta inflación (que alcanzó el 15% en 2022 y cerca del 8% en 2023) erosionó el poder adquisitivo de los hogares, pero la inflación se está enfriando y el crecimiento salarial real está volviendo a ser positivo, lo cual es favorable para las ventas minoristas. Otro aspecto es la infraestructura de comercio electrónico: la venta minorista en línea en Polonia está creciendo, aunque desde una base relativamente baja, y muchos minoristas tradicionales están adoptando modelos omnicanal. En general, las perspectivas para el sector inmobiliario minorista polaco son cautelosamente positivas: el país sigue estando subabastecido en cuanto a formatos modernos per cápita en comparación con Europa Occidental, y tanto minoristas nacionales como extranjeros generan demanda de locales de calidad. Los inversores son cada vez más selectivos (se prefieren los activos prime y los esquemas anclados por supermercados), pero 2024 demostró que existe apetito cuando el precio es el adecuado.
Sector Industrial y Logístico
El sector inmobiliario industrial y logístico ha sido uno de los destacados en Polonia, impulsado por la ubicación estratégica del país, el auge del comercio electrónico y las tendencias de nearshoring. Tras dos años récord (2021–2022) de desarrollo y absorción, el mercado tomó un respiro en 2023–2024 pero sigue muy activo. El stock total de almacenes modernos en Polonia supera ahora los 30 millones de m², siendo el mayor de Europa Central y del Este. Se han formado importantes polos logísticos alrededor de Varsovia, Łódź (Polonia Central), Alta Silesia (región de Katowice), Poznań, Wrocław y, cada vez más, Polonia Occidental (a lo largo de la frontera con Alemania), así como pequeños conglomerados junto a puertos marítimos (Gdańsk) y la frontera oriental (a medida que se reconfiguran las rutas comerciales con Ucrania).
La demanda de espacio industrial es sólida. En el primer semestre de 2024, Polonia registró 2,6 millones de m² en contratos brutos de alquiler de almacenes, marcando el tercer mejor primer semestre registrado (sólo 2021 y 2022 fueron superiores) jll.pl. Incluso con una desaceleración del crecimiento económico, el arrendamiento en 2024 se mantuvo firme gracias a: 1) la expansión de operadores logísticos 3PL y minoristas (incluidas cadenas de supermercados que requieren más centros de distribución), 2) inversiones manufactureras (de automoción a electrodomésticos) que eligen Polonia como base de producción, y 3) cierto movimiento de nearshoring de las cadenas de suministro desde Asia; la ubicación central de Polonia es atractiva para servir al mercado europeo nordlb.com. El comercio electrónico sigue siendo un motor clave: la venta minorista online en Polonia, que aceleró durante la pandemia, requiere de una amplia infraestructura de almacenes para el cumplimiento de pedidos. Con gigantes como Amazon, Zalando y actores locales expandiendo centros logísticos, el “crecimiento extremadamente acelerado del canal online” en Polonia ha sustentado la demanda logística nordlb.com. Además, empresas extranjeras de Asia y Estados Unidos han mostrado mayor interés: Polonia es vista como una puerta de entrada ideal para la distribución de productos a Europa Occidental, y como un centro de producción relativamente rentable con acceso a la UE nordlb.com.
Por el lado de la oferta, los desarrolladores entregaron nueva superficie a un ritmo elevado, aunque ha comenzado a desacelerarse. En 2022, las nuevas finalizaciones alcanzaron un máximo histórico (más de 4 millones de m² añadidos). En el primer semestre de 2024, se entregaron cerca de 1,6 millones de m²: una cantidad considerable, pero de hecho una caída del 37% respecto al primer semestre de 2023, lo que indica que los desarrolladores frenaron los proyectos especulativos en medio de la incertidumbre económica jll.pl. Muchos proyectos que comenzaron en 2022 han concluido, y menos nuevas construcciones comenzaron en 2023 debido al mayor coste de la financiación y a una actitud de cautela. Como resultado de este auge de oferta seguido de una pausa, la tasa de vacancia ha subido. A mediados de 2024, la vacancia de almacenes en Polonia era del 8,1%, subiendo por sexto trimestre consecutivo y alcanzando su nivel más alto en varios años jll.pl. Sigue siendo una tasa moderada (teniendo en cuenta que muchos edificios nuevos están en proceso de alquiler), pero representa un cambio respecto al mercado ultraajustado de menos del 5% en 2021. Algunos mercados, como los suburbios de Varsovia y la Baja Silesia, experimentaron un aumento notable del espacio vacío a medida que se completaron grandes proyectos. Sin embargo, gran parte del espacio desocupado es “friccional”: nueva superficie a la espera de inquilinos, que se espera sea absorbida dada la demanda constante. De hecho, los promotores informan que los niveles de pre-alquiler han mejorado; los proyectos en marcha a mediados de 2024 tenían un pre-alquiler medio de alrededor del 55% nbp.pl, lo que indica que más de la mitad del espacio está asegurado con inquilinos antes de su finalización. Los niveles de renta de almacenes han subido en los últimos dos años (para 2024, las rentas prime alcanzaron los €3.8–€4.5/m²/mes en ubicaciones principales, un incremento de alrededor del 15% respecto a 2021), impulsados por costos de construcción más altos y baja disponibilidad. Ahora que la vacancia está aumentando, el crecimiento de rentas puede estabilizarse, pero no se espera una caída significativa de las rentas dado el impacto inflacionario en los costes de operación y el continuo interés de los ocupantes.
El apetito inversor por propiedades logísticas sigue siendo alto. En 2024, los activos industriales/logísticos representaron el 25% del volumen de inversión en bienes raíces comerciales en Polonia, atrayendo €1.260 millones en transacciones (un aumento de alrededor del 30% respecto a 2023) property-forum.eu property-forum.eu. Aunque esto es menor al récord de €2–3 mil millones invertidos anualmente durante 2020–21, sigue siendo una cifra sólida. Cabe destacar que los inversores estadounidenses estuvieron muy activos en logística polaca en 2024, desplegando más de €350 millones (casi un 28% del total del sector) property-forum.eu: ejemplos de ello son las adquisiciones de empresas como Exeter, Hines y Fortress. El capital europeo (fondos alemanes, británicos y franceses) también sigue buscando almacenes polacos, y actores regionales se están expandiendo a través de joint ventures. Una transacción destacada fue la venta de la cartera Diamond Business Park (con sitios en Varsovia, Stryków y Gliwice) a un fondo checo, Investika, y su socio de capital privado: la mayor operación de almacenes de 2024 linkedin.com. Solo esta adquisición llevó los activos industriales de Investika en Polonia a más de 409,000 m² focusonbusiness.eu. Los rendimientos para instalaciones logísticas prime se han ajustado desde mínimos históricos: los rendimientos prime pasaron a ser aproximadamente del 5,75–6,25% en 2023–24 (frente al ~4,25% en el punto máximo), lo que aumenta el atractivo del sector para inversores en busca de ingresos linkedin.com. Dadas las sólidas bases de la demanda, muchos inversores ven la logística polaca como una historia de crecimiento a largo plazo. Un sub-sector emergente son los almacenes urbanos de última milla (pequeños centros de distribución en áreas de relleno cerca de los límites urbanos), que son demandados por empresas de mensajería y supermercados de reparto a domicilio y podrían alcanzar rentas premium.
De cara al futuro, las perspectivas del sector inmobiliario industrial en Polonia siguen siendo brillantes, aunque con atención al aumento de la vacancia. El país continúa siendo uno de los mercados logísticos de más rápido crecimiento en Europa nordlb.com. Aunque el espacio disponible ha aumentado (lo que ha estabilizado la vacancia ultrabaja de años anteriores), los desarrolladores ya están planeando la próxima ola de proyectos para satisfacer tanto a nuevos participantes como a la expansión de inquilinos actuales. Por ejemplo, la demanda de fabricantes asiáticos está en alza, y Polonia se está promocionando como una alternativa viable frente a ubicaciones en Asia o incluso Europa Occidental para la producción y distribución nordlb.com. La guerra en Ucrania, aunque trágica, también ha llevado a que algunos fabricantes trasladen sus operaciones de Ucrania o Rusia a Polonia. Además, los futuros esfuerzos de reconstrucción en Ucrania podrían posicionar a Polonia como centro logístico para materiales y mercancías, impulsando aún más la demanda logística. En suma, los fundamentos del sector industrial –ubicación central, infraestructura en mejora (nuevas autopistas, instalaciones ferroviarias de carga) y fuerte demanda de inquilinos– deberían mantener su resiliencia. Cualquier suavización temporal en rentas o en la ocupación debida al reciente aumento de la oferta probablemente será pasajera. Como indicó un informe, “el mercado inmobiliario logístico de Polonia está demostrando ser extremadamente resistente”, respaldado por factores estructurales como el comercio electrónico y el nearshoring que siguen intactos nordlb.com.
Tendencias de Inversión y Principales Actores del Mercado
Los volúmenes de inversión en bienes raíces en Polonia han fluctuado según las tendencias globales de capital, pero 2024 marcó un claro resurgimiento. La inversión total en bienes raíces comerciales superó los 5.000 millones de euros en 2024, un aumento de alrededor del 130% interanual y casi de vuelta al promedio de cinco años de ~5.300 millones de euros property-forum.eu nordlb.com. Todas las clases de activos principales registraron un aumento en la actividad inversora. Oficinas y comercio minorista fueron los sectores de mejor desempeño por volumen (cada uno con aproximadamente 32% del total), mientras que el sector industrial captó un 25% y los sectores alternativos (principalmente vivienda PRS y hoteles) alrededor del 10% property-forum.eu property-forum.eu. Es notable que solo unas pocas transacciones grandes explicaron una parte sustancial del repunte –incluyendo dos ventas emblemáticas de centros comerciales y una importante venta de oficinas (Warsaw Unit) como se discutió. Esto sugiere que, si bien regresó la liquidez, se concentró en activos principales de alto valor donde los compradores encontraron oportunidades tras el ajuste de precios. De hecho, los rendimientos en propiedades premium se expandieron entre 50 y 150 puntos básicos en todos los sectores con respecto a los mínimos previos a 2022, constituyendo una “corrección de mercado” que permitió a los inversores volver a ingresar a precios atractivos linkedin.com. Por ejemplo, los rendimientos prime de oficinas se movieron a ~5,5%, centros comerciales ~6% e industrial/logístico ~6% (desde niveles inferiores al 5% previamente), resultando en mayores retornos de renta para los inversores linkedin.com. Además, los recortes de tasas de interés en la eurozona a finales de 2024 mejoraron el sentimiento y las condiciones de financiamiento linkedin.com.
La mezcla de inversores en Polonia es diversa. En 2024, los inversores europeos (especialmente de Alemania, Austria, Suecia, Chequia y Reino Unido) representaron la mayor proporción – aproximadamente 60% del volumen de transacciones nordlb.com. Por ejemplo, los fondos institucionales alemanes y los gestores de activos franceses han sido activos en acuerdos de oficinas y logística. También hay una presencia creciente de capital norteamericano y asiático: firmas estadounidenses de private equity incrementaron notablemente sus adquisiciones (particularmente en el industrial) property-forum.eu, y los inversores de Sudáfrica (ej. NEPI Rockcastle, Redefine) y Oriente Medio tienen participaciones en carteras de oficinas y comercio minorista. Los inversores regionales (CEE) también han incrementado su actividad; fondos checos y húngaros han adquirido diversas oficinas y parques empresariales polacos. Por su parte, los inversores nacionales juegan un papel mayor que antes, aunque todavía son minoría en volumen. Los fondos de inversión inmobiliaria polacos (REITs) aún no existen (la legislación está en trámite), pero aseguradoras locales, bancos y personas de altos ingresos han estado invirtiendo directamente o participando en asociaciones. En 2024, el capital local buscó oportunidades de “valor añadido”, como la compra de activos de oficinas en dificultades o pequeños centros comerciales para su reconversión linkedin.com. Se espera el régimen polaco de REITs (SINN) para 2025 ey.com, lo que podría desbloquear más capital institucional local para bienes raíces si finalmente se aprueba.
Respecto a los principales actores del mercado, Polonia acoge una combinación de desarrolladores y fondos locales e internacionales:
- Principales Desarrolladores (Residencial): El sector residencial está liderado por compañías como Dom Development, Robyg, Develia y Atal. Dom Development Capital Group es el mayor por ingresos – en 2023 fue el desarrollador #1 de Polonia con ~1.850 millones de PLN en ingresos (20% por delante del siguiente competidor) scribd.com scribd.com. Dom Dev también lidera en unidades vendidas en mercados clave (por ejemplo, cerca de 1.800 unidades en Varsovia en 2024) scribd.com. Robyg (ahora parte de TAG Immobilien) y Develia son otros agentes nacionales con miles de unidades anuales statista.com. Estos grandes desarrolladores se enfocan en las principales ciudades y han resistido bien la reciente desaceleración (a menudo ajustando el ritmo de ventas y el tipo de producto). Desarrolladores medianos y regionales –ej. Echo Investment (actúa en residencial y comercial), Atal, Budimex Nieruchomości (adquirido por CP Developer), Murapol, Archicom– contribuyen significativamente a la oferta de vivienda. El mercado es algo fragmentado (más de 400 desarrolladores operan en Polonia), pero los más grandes ganan cuota y se espera una consolidación, ya que los pequeños enfrentan mayores costos scribd.com scribd.com.
- Principales Desarrolladores (Comercial): El sector inmobiliario comercial ha sido moldeado por grandes desarrolladores internacionales. En el sector oficinas, Skanska es una fuerza dominante – esta empresa sueca ha construido numerosas torres de oficinas de primer nivel en Varsovia y ciudades regionales (y fue el desarrollador #1 de oficinas en Europa por volumen en años recientes) realassets.ipe.com. Ghelamco, desarrollador belga, ha entregado proyectos emblemáticos como Warsaw Spire y Warsaw UNIT. HB Reavis (Eslovaquia) desarrolló la icónica Varso Tower (la más alta de la UE) en Varsovia. El actor local Echo Investment también es un importante desarrollador de oficinas (por ejemplo, proyecto Browary Warszawskie) y tiene una plataforma conjunta para inversiones en este segmento. En retail, empresas como ECE y Unibail-Rodamco construyeron muchos de los grandes centros comerciales; NEPI Rockcastle y ECE/OTCF gestionan activos premium. Panattoni (de EE.UU.) es el gigante de la promoción industrial, responsable de gran parte de la construcción logística en Polonia. Otros desarrolladores industriales clave son Prologis, GLP, Segro, CTP y 7R (firma local) – juntos han posicionado a Polonia en la élite logística europea.
- Inversores/Fondos Activos: Entre los inversores institucionales destacan varios nombres. NEPI Rockcastle, cotizada en Johannesburgo, es uno de los mayores propietarios de retail tras sus adquisiciones de 2024 linkedin.com. Investika (República Checa) ha expandido rápidamente su cartera logística polaca focusonbusiness.eu. Los fondos alemanes abiertos (como Deka, Commerz Real, Union Investment) tradicionalmente poseen varias oficinas y centros comerciales, aunque han pausado recientemente su actividad. Allianz Real Estate y CFH/Foncière tienen presencia en Polonia. Eastnine AB y Stena Real Estate (Suecia) realizaron importantes compras de oficinas en 2024 linkedin.com. CPI Property Group (Chequia) se convirtió en un importante casero tras adquirir activos de Immofinanz en 2022–23, sumando oficinas y centros comerciales. Del lado local, PZU (mayor aseguradora de Polonia) y PKO BP (mayor banco) tienen divisiones inmobiliarias enfocadas en activos premium y desarrollo. La estatal PFR Nieruchomości ha dirigido iniciativas de vivienda de alquiler (segmentos asequible y PRS). Además, Griffin Real Estate, plataforma de capital privado polaca, gestiona varias carteras (ej. la plataforma PRS Resi4Rent en asociación con inversores internacionales). En suma, el mercado inmobiliario de Polonia presenta una combinación sólida de capital institucional extranjero y fuertes desarrolladores/inversores locales, lo que contribuye a una industria competitiva y bien capitalizada.
Por último, destaca el creciente interés comprador extranjero en vivienda. Además de los inversores institucionales, los compradores individuales extranjeros han cobrado protagonismo en el mercado residencial de Polonia. En ciertas promociones nuevas de 2024, más del 30% de los compradores provenían del extranjero globalpropertyguide.com. El grupo más grande, por mucho, son los ciudadanos ucranianos, muchos de los cuales se han establecido en Polonia y ahora compran viviendas (a menudo para reunificación familiar y una estancia a largo plazo) globalpropertyguide.com. Los bielorrusos son otro grupo destacado, junto a algunos compradores de Europa Occidental y Asia globalpropertyguide.com. Los promotores reportan una “clara tendencia al alza” en el interés de clientes extranjeros, atraídos por la estabilidad económica del país y sus precios comparativamente asequibles globalpropertyguide.com. Esta entrada de demanda extranjera se concentra mayoritariamente en Varsovia y Cracovia (junto con algunas zonas turísticas exclusivas), y supone un refuerzo adicional para la demanda, sobre todo en apartamentos de gama alta y viviendas unifamiliares en suburbios.
Factores Económicos y Políticos que Influyen en el Mercado
La trayectoria del mercado inmobiliario en Polonia en los últimos años ha estado estrechamente entrelazada con las condiciones económicas y las medidas de política gubernamental. Algunos factores clave destacan:
- Política Monetaria y Costos de Financiamiento: El rápido aumento de las tasas de interés en 2022–2023 tuvo un impacto profundo. Para combatir la inflación, el Banco Nacional de Polonia incrementó su tasa de referencia desde casi cero a principios de 2021 hasta 6,75% a mediados de 2022, siendo uno de los ciclos de endurecimiento más rápidos de la región. Esto llevó las tasas hipotecarias a cifras de dos dígitos, reduciendo gravemente la asequibilidad para los compradores de vivienda. La originación de hipotecas se desplomó en 2022, ya que muchos compradores potenciales quedaron fuera del mercado globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Los promotores ralentizaron las ventas u ofrecieron incentivos de financiamiento propios para sostener la demanda. Por otro lado, los propietarios de viviendas existentes vieron menos ventas forzosas de lo temido, en parte gracias a un programa gubernamental de “vacaciones hipotecarias” que permitió a los prestatarios en problemas suspender pagos hasta por 8 meses en 2022–2023, evitando un auge de ejecuciones hipotecarias. A finales de 2023, la inflación mostró señales de moderación (bajando a ~7% de IPC desde un máximo de ~18%), lo que permitió al banco central empezar a reducir tasas. Redujo la tasa de referencia a 6,0% en el cuarto trimestre de 2023 y después a 5,25% a mediados de 2025 nbp.pl. Este giro comenzó a revivir la demanda de crédito – como se menciona, en 2024 se vio un aumento del 43% en el volumen de nuevos préstamos hipotecarios globalpropertyguide.com – y mejoró el sentimiento de los inversores. La perspectiva de continuas reducciones (los analistas prevén una tasa de política monetaria de ~4,5% para finales de 2025) think.ing.com es una señal alcista para el sector inmobiliario, ya que probablemente reducirá los costos de financiación y respaldará los valores de las propiedades.
- Programas de Vivienda del Gobierno: El gobierno polaco ha intervenido activamente en el mercado de la vivienda con programas de subsidios en los últimos años. El esquema “Mieszkanie bez wkładu własnego” (Vivienda sin Pago Inicial) se introdujo en 2022 para garantizar préstamos a compradores sin pago inicial completo, aunque la aceptación fue limitada. Más impacto tuvo el programa “Bezpieczny Kredyt 2%” (Crédito Seguro 2%) lanzado a mediados de 2023 por el gobierno anterior. Este programa ofrecía a compradores primerizos hipotecas a una tasa de interés del 2% (con el Estado cubriendo la diferencia hasta la tasa de mercado), para la compra de viviendas nuevas o existentes hasta ciertos topes de precio. El efecto fue dramático: la demanda acumulada se liberó, especialmente entre jóvenes compradores, impulsando las ventas en el segundo semestre de 2023 y contribuyendo al pico de precios a finales de 2023 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Los promotores se apresuraron a lanzar nuevos proyectos para satisfacer la demanda subsidiada globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Sin embargo, el programa tenía un presupuesto definido y prácticamente se cerró a principios de 2024 tras cambios políticos. El nuevo gobierno (que asumió a finales de 2023) ha señalado un enfoque distinto: anunció un programa llamado “Klucz do mieszkania” (“Llave al Departamento”), dirigido a apoyar a hogares de menores ingresos en la compra de viviendas ey.com. Esta iniciativa planea proporcionar unidades más baratas o incentivos de financiamiento, pero con límites estrictos de precio, lo que podría beneficiar especialmente a compradores de ciudades más pequeñas ey.com. Si se implementa, podría trasladar la demanda hacia el mercado secundario en zonas menos costosas, con menor efecto en mercados caros como Varsovia (debido a los topes de precio) ey.com. Los responsables políticos están tratando de equilibrar el aumento de la accesibilidad a la vivienda sin sobrecalentar el mercado. La experiencia pasada muestra que, aunque los subsidios (como los préstamos al 2%) pueden impulsar temporalmente la demanda y los precios, pueden generar volatilidad una vez se retiran globalpropertyguide.com. El sector observa con cautela la consistencia de la política de vivienda. Cambios abruptos – por ejemplo, la propuesta de un nuevo impuesto a propietarios de varios apartamentos, planteada en 2023 – también pueden influir en el comportamiento inversor (la mera discusión de un impuesto sobre el tercer departamento y sucesivos llevó a algunos pequeños inversores a posponer compras) globalpropertyguide.com. Por ahora, existe amplio apoyo gubernamental para mejorar la oferta y la asequibilidad de vivienda, pero los detalles de la ejecución siguen evolucionando.
- Planificación Urbana y Oferta de Terrenos: Una importante reforma regulatoria en marcha es la revisión de las leyes de planificación espacial de Polonia. Una enmienda a la Ley de Planificación y Zonificación exige que todos los municipios adopten nuevos “Planes Generales” antes de finales de 2025 para guiar el uso del suelo ey.com. Esta reforma (a veces llamada la “revolución de la planificación urbana”) busca modernizar y clarificar qué se puede construir y dónde, reemplazando antiguos planes locales. Sin embargo, los promotores han expresado preocupación de que los nuevos planes puedan recalificar a la baja o excluir muchos terrenos del desarrollo – en particular, parcelas que actualmente carecen de un plan local de zonificación podrían quedar inhabilitadas para edificación después de 2026 bajo reglas más estrictas globalpropertyguide.com. En previsión, muchos inversores se apresuraron a obtener permisos de construcción antes de la entrada en vigor de las nuevas regulaciones. De hecho, los permisos de construcción emitidos aumentaron ~20,6% en 2024 (casi 291,000 viviendas aprobadas, una cifra elevada) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, ya que promotores y propietarios buscaron asegurar sus derechos bajo las reglas antiguas. Este aluvión de permisos también fue impulsado por la introducción de nuevos estándares técnicos a mediados de 2024 (probablemente relacionados con eficiencia energética), lo que llevó a constructores a solicitar permisos bajo los estándares anteriores antes de que estos se endurecieran globalpropertyguide.com. Los expertos señalan que los permisos en mano se han vuelto más valiosos – algunos propietarios con permisos esperan, “esperando condiciones de mercado más favorables antes de construir”, y el proceso sigue siendo largo y difícil en muchas ciudades globalpropertyguide.com. El gobierno también trabaja en la llamada “Ley de Oferta” (ustawa podażowa) para aumentar la disponibilidad de terrenos para construcción de viviendas ey.com. Una propuesta bajo esta ley es liberar ciertos terrenos agrícolas dentro de los límites urbanos para desarrollo residencial ey.com. De aprobarse, esto podría aliviar la escasez de suelo en ciudades de rápido crecimiento al desbloquear nuevas zonas para proyectos. En conjunto, los cambios en la planificación y política de suelos en los próximos 1–2 años moldearán significativamente el flujo de vivienda futura (y en parte de proyectos comerciales). Una mayor transparencia y eficiencia en la planificación (uno de los objetivos de la reforma) beneficiaría al mercado a largo plazo, pero a corto plazo estos cambios han sumado incertidumbre y han impulsado una carrera “ahora o nunca” por los permisos.
- Nueva Ley de Promotora y Protección al Consumidor: A mediados de 2022, Polonia implementó una Nueva Ley de Promotora que refuerza las protecciones a compradores en ventas de planos residenciales. Se estableció un Fondo de Garantía del Promotor (fundusz deweloperski) para proteger los depósitos de los compradores en caso de quiebra del promotor o incumplimiento de finalización del proyecto ey.com. Ahora los promotores deben aportar un pequeño porcentaje de las ventas a este fondo y cumplir requisitos de cuentas escrow más estrictos. Aunque esto aumenta ligeramente los costes, provee más seguridad a los compradores y está modificando las prácticas de mercado: por ejemplo, algunos promotores pequeños hallaron difícil cumplir, lo que ha incentivado la consolidación por parte de grandes actores. Además, desde 2021 Polonia cuenta con estrictas leyes de garantía, que obligan a los promotores a reparar defectos durante 5 años; la combinación de estas normas da ventaja a promotores sólidos, mientras que los especulativos se ven desplazados, mejorando la estabilidad del mercado.
- Cambios Impositivos: Las políticas fiscales también influyen en el sector inmobiliario. Desde el 1 de enero de 2025 entraron en vigor enmiendas importantes al impuesto inmobiliario (RET) ey.com. Estos cambios incluyen una nueva definición autónoma de lo que constituye un “edificio” o “estructura” a efectos fiscales, independiente de la ley de construcción. El resultado práctico es que ciertas instalaciones o características del inmueble que antes no tributaban ahora sí podrían hacerlo. Por ejemplo, algunas infraestructuras técnicas o edificios sin terminar pasarán a ser gravados. Esto elevará la carga impositiva a propietarios – una preocupación para promotores e inversores que deberán considerar mayores costes de tenencia ey.com. La claridad sobre estas definiciones aún está por concretarse y algunos propietarios podrían impugnar nuevas valoraciones. En el lado positivo, Polonia sigue sin tener un impuesto nacional anual sobre tenencia inmobiliaria (aparte del bajo RET): no existe un impuesto sobre el patrimonio inmobiliario como en otros países. No obstante, en 2022 se introdujo un pequeño “impuesto al flipping” para desalentar la reventa muy rápida de apartamentos (los inmuebles revendidos en menos de 6 meses se gravan con mayor IRPF), y se siguen debatiendo impuestos a unidades vacías en ciudades para incentivar su puesta en el mercado. No ha habido cambios grandes en el impuesto a las plusvalías o los ingresos por alquiler; los ingresos por alquiler para individuos pueden tributar al tipo fijo del 8,5% hasta cierto umbral, lo que sigue siendo favorable para inversores globalpropertyguide.com (existía un plan para eliminar este tipo fijo y gravar todos los alquileres a tasas progresivas, pero por ahora se ha desechado).
- Inversión Extranjera y Normas de Propiedad: Polonia generalmente permite la propiedad plena de inmuebles por parte de extranjeros, especialmente aquellos del UE/EEE, quienes no enfrentan restricciones. Los no comunitarios requieren un permiso del Ministerio del Interior para comprar terrenos o casas unifamiliares, pero esto suele ser un trámite, y los apartamentos en edificios multifamiliares están exentos de permiso. Estas reglas no han cambiado recientemente. Lo que sí ha cambiado es el sentimiento inversor extranjero – como se señaló, la guerra en Ucrania y las tensiones con Rusia asustaron inicialmente a algunos inversores en 2022, aunque muchos ya se han adaptado. El riesgo geopolítico sigue incorporado (Polonia ofrece mayores rendimientos en parte por ese motivo), pero su pertenencia a la OTAN y la UE brinda tranquilidad. Los fuertes flujos de IED (más de 20.000 millones de euros anuales en manufactura y servicios) siguen impulsando la demanda inmobiliaria para instalaciones productivas y oficinas ey.com.
- ESG y Regulaciones de Sostenibilidad: En línea con directivas europeas, Polonia impulsa el desarrollo inmobiliario sostenible. Los nuevos edificios deben cumplir estándares energéticos cada vez más estrictos (por ejemplo, Polonia adoptó requisitos casi NZEB – edificios de energía casi cero – para permisos nuevos en 2021/2022). También se discute exigir paneles fotovoltaicos o azoteas verdes en grandes promociones. La taxonomía y los requisitos de reporte ESG de la UE influyen en los inversores – muchos ahora evalúan los edificios según indicadores de sostenibilidad (certificados energéticos, huella de carbono). Esto ha generado una ola de remodelaciones de oficinas para mejorar la eficiencia energética y el auge de certificaciones BREEAM/LEED en nuevos proyectos. Si bien no es una política única, la tendencia ESG en general eleva los costes de desarrollo y renovación, pero también “blinda” los activos hacia el futuro. Como señala EY, “Los criterios ESG han adquirido un papel central en el sector inmobiliario polaco”, con mayores exigencias de bancos e inversores en el cumplimiento nordlb.com nordlb.com. A largo plazo, los edificios que incorporen soluciones ecológicas podrían gozar de mayor demanda y valoración, mientras que los no compatibles sufrirán descuentos (“brown discounts”) o sanciones regulatorias (como posibles requisitos a nivel UE de reformar los edificios energéticamente ineficientes antes de ciertas fechas).
En resumen, una combinación de política macroeconómica (tasas de interés, medidas de crédito) y regulaciones inmobiliarias específicas (ley de planificación, ley de desarrolladores, subsidios) está dando forma al mercado polaco. El gobierno camina en la delgada línea entre incentivar el desarrollo (a través de la oferta de suelo y quizá legislación de FIBRAs) y proteger al consumidor (a través de mayor control a promotores y programas para compradores). Factores económicos como inflación y crecimiento inciden directamente en la construcción y los ingresos de los hogares. En 2025, el clima general mejora: baja la inflación, hay tendencia a menores tasas y el nuevo ejecutivo prioriza la asequibilidad, lo que da un contexto favorable al sector. Sin embargo, los actores se mantienen cautos: cambios bruscos de política o shocks externos (como una escalada de la guerra en Ucrania, o el riesgo de recesión global) podrían alterar rápidamente el sentimiento.
Perspectivas para los próximos 1–3 años
Residencial: Se espera que el mercado de la vivienda en Polonia se estabilice y recupere impulso gradualmente en los próximos años, salvo que ocurra algún shock importante. Tras la montaña rusa de los últimos dos años –con la demanda oscilando por los cambios en los tipos de interés y programas de subsidios–, se proyecta que 2025 será un año de normalización. Las previsiones de mercado sugieren que las ventas de viviendas se mantendrán estables o mejorarán ligeramente en 2025, apoyadas por unos tipos de interés más bajos y el continuo crecimiento de los salarios, aunque sin regresar a los niveles récord del boom de 2020–2021 globalpropertyguide.com. Polityka Insight, junto con el portal inmobiliario Otodom, anticipa que las ventas de viviendas en 2025 “se mantendrán estables, evitando una caída importante o una ola de quiebras de promotoras”, aunque sin alcanzar los máximos anteriores globalpropertyguide.com. Esto implica que los promotores pueden esperar un entorno de ventas más saludable que en 2023, especialmente si el programa “Llave a la Vivienda” activa demanda adicional en los segmentos inferiores. En cuanto a precios, la mayoría de los analistas prevén un crecimiento moderado de los precios de la vivienda del orden de unos pocos puntos porcentuales al año. La guía de EY para 2025 espera un ritmo más lento de incremento de precios, en línea esencialmente con la inflación ey.com. Con la inflación rondando el 5% e incluso potencialmente más baja, el crecimiento nominal de los precios podría estar en un solo dígito, traducido a prácticamente plano en términos reales –muy lejos de los saltos de dos dígitos recientes, pero positivo. Una meseta o leve descenso en los precios reales podría incluso mejorar la accesibilidad, la cual actualmente está muy tensionada (la relación precio-ingresos en grandes ciudades como Varsovia y Cracovia está en máximos históricos).
Un factor que influirá en el mercado es la trayectoria de los tipos de interés. Si el banco central reduce los tipos más agresivamente de lo esperado (por ejemplo, llevándolos por debajo del 4% para 2026), las tasas hipotecarias bajarían y probablemente darían un impulso extra a la vivienda. Por el contrario, si la inflación resulta persistente y mantiene altos los costes de financiación por más tiempo, la recuperación del sector podría ser más lenta. Suponiendo que los tipos base caigan gradualmente, cabe esperar que la disponibilidad de hipotecas se expanda –más hogares recuperarán la elegibilidad para préstamos, liberando parte de la demanda contenida de quienes pospusieron su compra en 2022–23. Los bancos ya han comenzado a flexibilizar las condiciones de crédito (la FSA polaca había impuesto buffers estrictos en los test de estrés, que se relajaron a mediados de 2023), así que el flujo de crédito debería mejorar. Además, el apoyo a los compradores primerizos sigue en la agenda: si el nuevo programa de vivienda del gobierno se implementa en 2025, podría incentivar el segmento más bajo del mercado (aunque con topes de precio, podría canalizar la demanda hacia suburbios más baratos o viviendas de segunda mano).
Otra tendencia emergente es el crecimiento del sector PRS (alquiler institucional), que añadirá oferta, especialmente en Varsovia. Varios proyectos “build-to-rent” se completarán entre 2025 y 2026, ofreciendo nuevos departamentos de alquiler que podrían aumentar ligeramente la vacancia en el segmento de inversión (buy-to-let). Sin embargo, dada la enorme carencia de vivienda en alquiler moderna en Polonia, estas nuevas unidades probablemente serán absorbidas sin problemas, y se espera que las rentas sigan subiendo de manera moderada (entre un 3 y 5% anual a nivel nacional, asumiendo una inflación de ~5%). El mercado de alquiler seguirá siendo ajustado en las principales ciudades debido al crecimiento de la población urbana (incluida la inmigración). La rentabilidad por alquiler quedaría en torno al 6% de media, lo que mantiene atractiva la inversión privada en vivienda frente a bonos de bajo riesgo (especialmente cuando los tipos bajen).
Es crucial resaltar que, no se anticipa un colapso en el mercado residencial bajo las condiciones actuales. La situación de Polonia difiere de la de algunos países occidentales: no hay un sobreendeudamiento generalizado (sólo ~11% de los hogares polacos tienen hipoteca globalpropertyguide.com), y los bancos han sido conservadores. La oferta, aunque está mejorando, no es excesiva con respecto a la necesidad: Polonia sigue teniendo una de las menores cantidades de viviendas por cada 1.000 habitantes en la UE, y las estimaciones apuntan a un déficit de varios millones de viviendas. Esta carencia fundamental, sumada a la demanda generacional (millennials formando familias), sirve de colchón para el mercado. Los riesgos a vigilar: una recesión económica significativa que eleve el desempleo (actualmente bajo, ~5%), posibles medidas drásticas en política como impuestos elevados sobre segundas propiedades (que podrían provocar ventas por parte de pequeños inversores), o un repunte de la inflación que obligue a subir tipos de nuevo. Si nada de eso ocurre, el escenario base es un crecimiento lento pero firme – el mercado de la vivienda “avanza hacia la estabilización”, en palabras de Global Property Guide globalpropertyguide.com, con precios y rentas creciendo de forma controlada y el desarrollo adaptándose a la demanda real de usuario final.
Inmobiliario Comercial: Las perspectivas para el inmobiliario comercial en 2025–2027 son cautelosamente optimistas, con expectativas de mayor actividad inversora y mejora gradual de los fundamentales, especialmente si la expansión económica continúa. Según los observadores del mercado, “2025 podría ser incluso más activo que [2024]” en cuanto a operaciones de inversión, dados los recortes de tipos previstos y el capital acumulado que apunta a Polonia linkedin.com linkedin.com. Los altos retornos disponibles en Polonia frente a Europa Occidental (a menudo 150–300 puntos básicos más altos para activos equivalentes) son un gran atractivo y, a medida que los costes de financiación bajen, más inversores deberían volver al mercado. Podríamos ver la entrada de nuevos actores o el regreso de grandes jugadores institucionales que estaban a la espera. Sectores que probablemente liderarán en 2025: logística (aún muy en tendencia a nivel global, y la historia polaca es llamativa), y oficinas (donde activos repropiados y escasa oferta nueva crean una dinámica favorable). Incluso el sector de oficinas –que venía mostrando cautela– se prevé que atraiga un “regreso gradual del capital” en 2025 linkedin.com, especialmente hacia inmuebles prime en Varsovia y ciudades regionales principales. Con pocas oficinas nuevas en construcción, los inversores podrían competir por activos estabilizados existentes.
El mercado logístico debería seguir siendo muy líquido. Hay una gran cantidad de inversores –tanto core como oportunistas– enfocados en carteras industriales, así que 2025 podría ver transacciones de carteras o incluso adquisiciones de plataformas. El desarrollo en logística probablemente repunte a finales de 2025 a medida que el espacio vacante actual sea absorbido; promotores como Panattoni y CTP ya tienen reservas de suelo y actuarán rápido cuando la vacancia alcance el máximo. Por tanto, la vacancia industrial podría bajar tras alcanzar un pico del 8–10%, y las rentas deberían mantenerse firmes (no se prevén grandes caídas de alquiler salvo un fuerte exceso de oferta o recesión).
En el sector retail, se espera que el interés de los inversores por los parques comerciales y los centros comerciales prime continúe. Los sólidos fundamentales del consumidor polaco y el rendimiento de los activos adquiridos en 2024 influirán en la confianza. Si las grandes adquisiciones de centros comerciales por parte de NEPI generan buenos retornos, otros inversores podrían seguir en activos de siguiente nivel. Existe la posibilidad de que algunos fondos internacionales de retail puedan regresar a Polonia si mejora la financiación. Se prevé que los alquileres minoristas crezcan de manera moderada en los mejores activos a medida que mejoran las ventas de los minoristas y las ratios de coste de ocupación se normalizan. Sin embargo, el universo de activos comerciales invertibles es limitado (nadie está construyendo nuevos centros), por lo que la actividad se centrará en propiedades existentes y quizás oportunidades de reposicionamiento/reconversión.
En todos los sectores, ESG y la modernización serán focos principales en los próximos años. Los edificios con fuertes credenciales verdes y eficiencia energética superarán en arrendamiento y valoración, tendencia que probablemente se intensifique a medida que se endurezcan las regulaciones climáticas de la UE. Esto podría impulsar más proyectos de rehabilitación y también influir en nuevas construcciones (por ejemplo, oficinas iniciadas en 2025-26 apuntarán a las mejores certificaciones de sostenibilidad para satisfacer las futuras demandas de inquilinos e inversores).
Otro tema es el inmobiliario alternativo: se prevé que el sector residencial PRS y la vivienda para estudiantes crezcan en volumen de inversión. En 2024 ya se vieron alrededor de 340 millones de euros en transacciones PRS (+170% interanual) property-forum.eu, y esa cifra podría seguir aumentando. Con las ventas de viviendas ralentizadas, los promotores siguen abiertos a ventas en bloque a inversores PRS (como se señaló, algunos consideran vender edificios completos) linkedin.com. Anticipamos más operaciones en que un fondo compre un bloque entero de departamentos de nueva construcción para alquilarlo –aportando liquidez a la promoción residencial y creando parque de alquiler. En paralelo, la vivienda para estudiantes (proyectos de residencias) es un nicho emergente; en 2024 ya se produjeron algunas transacciones en este segmento linkedin.com, y podría seguir creciendo por la gran población estudiantil del país y el número cada vez mayor de estudiantes extranjeros.
En términos de contexto económico, se prevé que el PIB de Polonia crezca alrededor del 3% anual en 2025–2026, asumiendo que no haya una escalada de crisis externas ey.com. Este crecimiento, aunque más lento que las tasas superiores al 5% previas a 2020, es suficiente para impulsar los niveles de ocupación en el sector inmobiliario comercial. El consumo debería estar respaldado por el aumento de los ingresos reales a medida que disminuya la inflación, beneficiando al sector inmobiliario minorista y de hostelería. El mercado inmobiliario industrial se beneficiará si la producción manufacturera y los volúmenes de comercio aumentan (y posiblemente un auge de reconstrucción en Ucrania en unos años). Una incertidumbre es el tipo de cambio: un złoty polaco muy fuerte o muy débil puede afectar los flujos de inversión. Un złoty (PLN) estable en 2025 mantendría la confianza, mientras que la volatilidad podría causar cierta duda entre los inversores extranjeros debido al riesgo cambiario.
Desde una perspectiva política, hay algunos puntos a observar en el corto plazo: si la ley polaca de REIT se aprueba en 2025, podría abrir la puerta para que los fondos de inversión nacionales ingresen al sector inmobiliario, lo que potencialmente generaría una nueva demanda de activos comerciales (y proporcionaría una vía de salida para los promotores a través de ventas públicas de REIT) ey.com. Además, la forma en que se implemente la nueva ley de planificación en 2026 afectará los planes de desarrollo: si muchas parcelas pierden edificabilidad, el valor de la tierra ya urbanizada y los activos existentes podría aumentar. La postura del gobierno hacia el capital extranjero probablemente seguirá siendo acogedora, ya que Polonia necesita inversiones para crecer; no se prevé que surjan barreras importantes para la propiedad extranjera de bienes raíces.
En conclusión, las perspectivas de mercado para los próximos 1–3 años son generalmente positivas en todos los sectores. El sector inmobiliario en Polonia está posicionado para beneficiarse de la confluencia de tasas de interés más bajas, fundamentos económicos sólidos y la continua convergencia del país con Europa Occidental. Como resumió una perspectiva de la industria, “el mercado polaco tiene bases sólidas y los rendimientos de la inversión en Polonia son relativamente mejores que en Europa Occidental” linkedin.com. Los inversores efectivamente están reenfocándose en Polonia ya que los rendimientos se han ajustado y las perspectivas de crecimiento permanecen intactas. Esperamos mayores volúmenes de transacciones en 2025 a medida que más capital encuentre su camino hacia nuevos acuerdos, y posiblemente una mayor compresión de rendimientos si las tasas de interés caen más rápido de lo previsto. Para los mercados de usuarios finales, es probable que haya mejoras modestas: disminución gradual de vacantes de oficinas, aumentos leves en los alquileres comerciales y una demanda logística que se mantiene alta. Los riesgos a la baja incluyen shocks externos (precios energéticos, eventos geopolíticos) e incertidumbre política interna, pero si estos no se materializan, el mercado inmobiliario polaco debería continuar en una senda de desarrollo estable. Las partes interesadas deben prepararse para un entorno de crecimiento moderado: los repuntes de dos dígitos de años anteriores pueden haber terminado, pero el mercado entra en una fase más madura caracterizada por la sostenibilidad, el profesionalismo y retornos constantes.
Fuentes: Los datos y análisis recientes provienen de informes del Banco Nacional de Polonia (NBP), análisis globales de consultoras y publicaciones del sector. Las referencias clave incluyen el informe inmobiliario del NBP del primer trimestre de 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, el análisis de mercado de Polonia de Global Property Guide (mayo de 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, la Guía del Mercado Inmobiliario de Polonia de EY 2025 ey.com, y las actualizaciones del mercado de Property Forum/BNP Paribas property-forum.eu property-forum.eu, entre otros. Estas fuentes proporcionan los datos más recientes disponibles sobre índices de precios, volúmenes de transacciones y pronósticos. Todas las cifras estadísticas y citas están referenciadas a lo largo del informe para su verificación. La perspectiva general combina estas tendencias empíricas con el sentimiento actual de los expertos para presentar un panorama integral del mercado inmobiliario de Polonia a mediados de 2025.
