Introdução e Visão Geral do Mercado
A Polônia é o maior mercado imobiliário da Europa Central e Oriental, sustentado por uma economia robusta e crescimento consistente. Em 2024, o PIB se recuperou fortemente – bem acima da média da UE – e projeta-se crescimento de aproximadamente 3,4% ao ano em 2025–2026 ey.com nordlb.com. Essa força econômica, combinada ao baixo desemprego e aumento de renda, sustentou a demanda nos segmentos residencial, comercial e industrial. Após forte desaceleração em 2023, em meio à disparada das taxas de juros e tensões geopolíticas, o otimismo retornou em 2024: o volume total de transações de investimentos alcançou cerca de €4,8–5,0 bilhões, mais que o dobro do volume de 2023 ey.com property-forum.eu. A recuperação do mercado foi impulsionada por uma “correção de preços” que atraiu investidores de volta com retornos mais favoráveis, além do afrouxamento da política monetária no fim de 2024 linkedin.com. Nas seções seguintes, examinamos cada grande setor – residencial, comercial (escritórios e varejo) e industrial – junto às principais tendências, padrões regionais, mercado de aluguel, atividade de investidores e influências regulatórias que modelam o cenário imobiliário da Polônia.
Mercado Imobiliário Residencial
Tendências de Preços e Desenvolvimentos Recentes
O mercado habitacional polonês vivenciou uma notável disparada de preços nos últimos anos, entrando agora em uma fase de moderação. Entre o 2º trimestre de 2022 e o 2º trimestre de 2024, os preços das casas na Polônia subiram quase 26%, o crescimento mais rápido da UE (em comparação, muitos mercados da Europa Ocidental tiveram mudanças estáveis ou negativas) eznewswire.com. Esse boom foi impulsionado por forte demanda pós-pandemia, alta inflação nos custos de construção e estímulos governamentais – notadamente o programa de hipoteca subsidiada “Safe 2%” em 2023, que permitiu que compradores de primeira viagem tomassem empréstimos a 2% ao ano e desencadeou uma corrida por compra de imóveis globalpropertyguide.com pewnylokal.pl. Porém, à medida que o programa foi encerrado e as taxas de juros permaneceram elevadas, o crescimento de preços esfriou. No primeiro trimestre de 2024, o preço médio dos imóveis usados nas sete maiores cidades polonesas foi PLN 13.404/m² (≈USD 3.463) – alta de 8,1% em 12 meses, um aumento bem mais moderado do que antes globalpropertyguide.com. As unidades novas de incorporadoras ficaram ligeiramente acima, chegando a PLN 14.265/m², com aumento anual de apenas 4,4% globalpropertyguide.com. Essa desaceleração sinaliza uma estabilização após os ganhos explosivos de 2021–2022. De fato, no final de 2023 em Varsóvia, os preços se estabilizaram após as altas rápidas – o preço médio do novo (~PLN 16.000/m², em outubro 2023) ficou praticamente inalterado mês a mês, embora ainda cerca de 18% acima do ano anterior realting.com realting.com. Especialistas do setor observam que a confiança cada vez menor em novos subsídios governamentais para moradia, somada ao crédito caro, esfriou o ímpeto acelerado dos preços globalpropertyguide.com.
Apesar da tendência de esfriamento, não houve correção significativa de preços e a habitação polonesa segue como investimento valorizado. O crédito imobiliário começou a se recuperar em 2024, à medida que inflação e taxas de juros mostraram sinais de queda – os bancos emitiram cerca de PLN 83,9 bilhões em novos empréstimos habitacionais em 2024, alta de 43% em relação ao deprimido patamar de 2023 globalpropertyguide.com. O amplo crescimento de salários (frequentemente acima de 10% ao ano nos últimos anos) e o déficit crônico de moradias sustentam um piso para os preços. Os compradores potenciais que adiaram aquisições em 2022–2023, devido ao crédito caro, estão gradualmente retornando à medida que as taxas recuam. A taxa de referência do Banco Central Polonês, que havia atingido pico de 6,75% em 2022, foi reduzida para 5,75% no fim de 2024 e está em 5,25% em meados de 2025, com nova queda esperada tradingeconomics.com linkedin.com. Custos menores de financiamento devem melhorar a acessibilidade e a demanda. De fato, projeta-se que as vendas de imóveis novos subam cerca de 10–15% em 2024–2025 comparado ao ano anterior ey.com. Analistas antecipam uma trajetória mais lenta, porém positiva, para os preços – um verdadeiro pouso suave. O relatório imobiliário da EY prevê “um ritmo mais lento de valorização dos preços no mercado residencial” daqui para frente ey.com, em vez de queda acentuada. Essa resiliência reflete os sólidos fundamentos econômicos da Polônia e a preferência cultural pela casa própria como reserva de valor estável.
Gráfico: Número de novos imóveis vendidos na Polônia (grandes mercados urbanos). Após atingir o pico em 2021, as vendas de imóveis novos caíram acentuadamente em 2022, com o crédito restrito, recuperaram parcialmente em 2023 e voltaram a cair em 2024, enquanto as taxas de juros permaneciam altas globalpropertyguide.com. 2025 começou mais lentamente, mas espera-se estabilização diante do cenário mais favorável globalpropertyguide.com. (Fonte: Dados NBP/JLL)
Diferenças Regionais nos Preços Habitacionais
Os preços dos imóveis residenciais variam significativamente entre as regiões da Polônia, com Varsóvia e outras grandes metrópoles registrando os valores mais altos. Varsóvia é de longe o mercado mais caro: no final de 2023, apartamentos novos na capital custavam em média cerca de PLN 16.000 por metro quadrado e unidades usadas cerca de PLN 17.000/m² realting.com realting.com. Por outro lado, os preços em outras grandes cidades são menores, embora várias tenham apresentado aceleração e estejam se aproximando dos valores de Varsóvia. Cracóvia, o segundo maior mercado, agora se aproxima do patamar da capital – no 3º trimestre de 2023, apartamentos novos em Cracóvia custavam cerca de PLN 15.500/m² (e os usados chegaram a passar de PLN 16.000) realting.com realting.com, após subirem mais de 20% em dois anos. Wrocław e o Tri-City (Gdańsk–Gdynia–Sopot) também cresceram fortemente: no fim de 2023, apartamentos novos custavam ~PLN 13.000/m² em Wrocław e ~PLN 14.300/m² no Tri-City, com altas anuais em torno de 15% realting.com realting.com. Até cidades regionais de porte médio aqueceram – por exemplo, Cracóvia teve alta de 24,7% nos preços e Zielona Góra 21,6% entre 2022–2024, refletindo forte demanda além da capital eznewswire.com. Já mercados mais acessíveis incluem Łódź, terceira maior cidade polonesa, onde o preço médio está próximo de PLN 10.000/m² pewnylokal.pl realting.com, e cidades menores do leste da Polônia, frequentemente abaixo de PLN 8.000. A diferença entre Varsóvia e o restante do país diminuiu um pouco devido à valorização rápida das cidades secundárias, embora Varsóvia (e, em certo grau, Cracóvia) continuem tendo ágio expressivo. Grande parte desse crescimento nas cidades regionais está ligada ao desenvolvimento econômico local e demanda extra – como investimentos em TI/serviços empresariais em Cracóvia e Poznań, além do influxo de profissionais e estudantes ucranianos impulsionando escolhas em cidades como Wrocław e Lublin.
É importante notar que as condições de estoque variam conforme a região. O mercado de Varsóvia, embora seja o mais caro, permanece relativamente líquido – possui o maior número de compradores e os menores prazos de vendas da Polônia globalpropertyguide.com. Na Tricidade (região costeira que abrange Gdańsk), a procura saudável tanto de moradores locais quanto estrangeiros (incluindo compradores escandinavos) mantém o mercado equilibrado. Por outro lado, algumas cidades estão enfrentando excesso de oferta no segmento de novos empreendimentos: Cracóvia e Wrocław viram aumentar o estoque de unidades de incorporadoras não vendidas, agora semelhante ao mercado mais lento de Poznań globalpropertyguide.com. Em Łódź, a situação é a mais desafiadora – no ritmo atual de vendas, levaria mais de dois anos para absorver os imóveis não vendidos, o prazo mais longo da Polônia globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Essas disparidades regionais apontam para tendências de preço divergentes daqui em diante: mercados como Varsóvia, com oferta limitada de novos imóveis, podem se manter firmes ou ter leve alta, enquanto cidades com excesso de estoque podem ver descontos maiores das incorporadoras ou preços estáveis até que o excesso seja absorvido. Ainda assim, quedas amplas não são esperadas; mesmo nos mercados mais enfraquecidos, as construtoras têm preferido adiar projetos em vez de cortar drasticamente os preços, buscando manter as margens pewnylokal.pl.
Dinâmica e Retornos do Mercado de Aluguéis
O mercado de aluguel residencial na Polônia tem apresentado crescimento moderado e um retorno gradual ao equilíbrio após um período de volatilidade. Na esteira de vários choques – pandemia, disparada da inflação e o grande fluxo de refugiados da Ucrânia em 2022 – os aluguéis dispararam acentuadamente. Agora, porém, a inflação dos aluguéis está arrefecendo. Em abril de 2025, os aluguéis residenciais efetivos (medidos pelo índice de preços ao consumidor) estavam 4,2% acima do registrado um ano antes, abaixo dos cerca de 5,4% do ano anterior e basicamente em linha com a inflação geral globalpropertyguide.com. Isso indica que os aumentos de aluguel voltaram a um ritmo sustentável após o salto de dois dígitos visto em 2022–2023. Analistas atribuem essa desaceleração à “expiração dos choques” e ao aumento da oferta: muitos fatores que impulsionaram o aumento dos aluguéis – disrupções da COVID, rápida inflação, emergência dos refugiados e boom habitacional – já perderam força globalpropertyguide.com. À medida que o cenário macroeconômico da Polônia se estabiliza (a inflação caiu de ~15% em meados de 2022 para ~6% no início de 2024, e o crescimento dos salários segue robusto), o mercado de locação caminha para o equilíbrio.
As diferenças regionais de aluguel continuam acentuadas. Varsóvia lidera com os aluguéis mais altos, seguida de outras grandes cidades. A tabela abaixo mostra os aluguéis médios anunciados em março de 2025 para cidades-chave:
| Cidade | Aluguel Médio Mensal (PLN) | Aluguel Médio (USD) | Variação Anual (mar/2025) |
|---|---|---|---|
| Varsóvia | 4.906 PLN | $1.268 | +0,3% |
| Cracóvia | 3.273 PLN | $846 | +3,7% |
| Łódź | 2.191 PLN | $566 | +3,9% |
| Wrocław | 3.057 PLN | $790 | +0,3% |
| Poznań | 2.564 PLN | $662 | +3,4% |
| Tricidade (Gdańsk/Gdynia/Sopot) | 3.164 PLN | $818 | +3,0% |
Fonte: Relatório de aluguéis da Otodom, março de 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
O aluguel médio em Varsóvia (~4.900 PLN, ou $1.270) é mais que o dobro do registrado em cidades regionais menores, como Kielce (em torno de 2.000 PLN) globalpropertyguide.com, refletindo os maiores salários e custos habitacionais da capital. Notavelmente, o crescimento dos aluguéis no último ano foi mínimo em Varsóvia e Wrocław (~0%–0,3% ano a ano), sugerindo que esses mercados já haviam registrado grandes saltos anteriormente e agora estão em pausa globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Por outro lado, cidades secundárias como Cracóvia, Łódź e Poznań ainda exibiram aumentos moderados de 3–4% ao ano, no início de 2025 globalpropertyguide.com. No geral, as condições apontam para um equilíbrio mais saudável: a oferta de aluguéis aumentou (mais proprietários anunciando imóveis, incluindo unidades adquiridas no recente boom e novos apartamentos lançados no mercado), enquanto a demanda – impulsionada por jovens profissionais e estudantes migrando para as cidades – permanece elevada globalpropertyguide.com. As taxas de vacância no segmento privado são baixas, mas agora os inquilinos têm um pouco mais de opções do que há um ano. Especialistas do setor observam que “o mercado de aluguéis na Polônia está caminhando gradualmente para o equilíbrio,” com altas graduais e mais ofertas anunciadas para atender à demanda ainda elevada globalpropertyguide.com. Os picos frenéticos de 2022 (quando centenas de milhares de refugiados disputavam apartamentos) diminuíram; muitos refugiados já se integraram ou mudaram de local, e novas ofertas de aluguel (incluindo unidades renovadas e locação institucional) entraram no mercado.
Os retornos do investimento em aluguel na Polônia são relativamente atraentes. No início de 2025, a média bruta de rentabilidade de apartamentos era em torno de 6,1%, uma leve alta em relação a ~6,0% do final de 2024 globalpropertyguide.com. Os retornos melhoraram porque os aluguéis subiram mais rápido que os preços de venda no último ano. Entre as grandes cidades, as melhores rentabilidades estão em mercados com preços de compra menores: por exemplo, Bydgoszcz apresenta uma rentabilidade bruta média de ~6,65%, e até mesmo Varsóvia ostenta uma taxa forte de 6,5% apesar dos altos valores imobiliários globalpropertyguide.com. Gdańsk, na costa, também apresenta retornos acima da média (~6,3%). Os menores rendimentos são observados em Poznań (~5,4%), onde os imóveis são relativamente caros em relação ao valor dos aluguéis globalpropertyguide.com. Esses números mostram que investimentos residenciais poloneses podem gerar retornos superiores aos de muitas capitais da Europa Ocidental (onde as taxas de 3–4% são comuns), embora, claro, associados a riscos proporcionais. Os investidores institucionais já perceberam isso: o setor institucional de aluguel para renda (PRS, na sigla em inglês) – até recentemente inexistente – cresce rapidamente. Hoje, o PRS profissional administra <1% das cerca de 4,5 milhões de unidades de aluguel do país ey.com, mas a expansão é veloz. Um estudo recente da Cushman & Wakefield estima que proprietários institucionais controlam mais de 21.000 apartamentos para locação (nas grandes cidades, ~39% deles em Varsóvia) e têm outros 25.000 em projetos já anunciados globalpropertyguide.com. Cada vez mais, as construtoras apostam no modelo build-to-rent (construção para locação): algumas estão vendendo blocos inteiros para fundos de investimento, em vez de unidades individuais linkedin.com linkedin.com. Essa tendência deve continuar, ainda mais porque os juros elevados em 2023–24 dificultaram a entrada de pequenos investidores no aluguel, abrindo espaço para fundos bem capitalizados. Além disso, está em curso a conversão de outros usos imobiliários para aluguel – por exemplo, antigos escritórios ou hostels transformados em apartamentos e moradias estudantis ey.com ey.com. Do lado dos inquilinos, a Polônia ainda apresenta alta taxa de propriedade: cerca de 87% dos domicílios são ocupados pelos donos, ou seja, apenas ~13% vivem de aluguel globalpropertyguide.com. Essa baixa proporção sugere amplo potencial de expansão para o setor de locação. Com a urbanização e os fluxos migratórios (incluindo cerca de 1,5 milhão de ucranianos atualmente residentes) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, a demanda por aluguel deve se manter robusta. Em resumo, o mercado de locação mostra fortalecimento de forma sustentável: os aluguéis sobem moderadamente, os retornos são competitivos e o investimento institucional traz nova oferta e profissionalismo, apontando para a maturidade do setor.
Mercado Imobiliário Comercial
Setor de Escritórios
O mercado de escritórios da Polônia mostrou resiliência durante a pandemia e agora está em um ponto de inflexão caracterizado por oferta limitada de novos espaços e uma fuga para a qualidade. Varsóvia, com mais de 6 milhões de m² de escritórios, é o termômetro desse segmento. Após um aumento das vacâncias durante a COVID, as taxas começaram a cair graças à forte absorção por parte dos inquilinos e praticamente nenhuma entrega de novos empreendimentos nos últimos trimestres. No quarto trimestre de 2024, a taxa geral de vacância de escritórios em Varsóvia estava em cerca de 10,6%, praticamente estável em relação ao ano anterior polandoffices.com. Importante notar que existe uma clara diferença entre localizações: no Centro da Cidade (zonas centrais e nobres), a vacância caiu para apenas 7,4% no início de 2025 polandinsight.com, indicando alta demanda por espaços de qualidade nos núcleos da cidade. Já nos distritos empresariais não centrais e em parques empresariais antigos, as vacâncias permanecem de dois dígitos (~13% fora do centro em Varsóvia) europaproperty.com. Isso reflete uma tendência mais ampla: os locatários estão “retornando ao centro” e priorizando edifícios mais novos e com especificações de alto padrão, que atendam expectativas de ESG e dos funcionários, enquanto escritórios secundários (especialmente aqueles com padrões desatualizados ou em locais periféricos) enfrentam dificuldades para manter ocupantes. O avanço do trabalho híbrido levou várias empresas a consolidar ou reduzir levemente áreas locadas, mas normalmente buscam melhor qualidade do que quantidade. Assim, os aluguéis nominais nos principais edifícios do CBD em Varsóvia permanecem firmes (em torno de €25–€27/m²/mês para torres de alto padrão), e proprietários de edifícios Classe B oferecem mais incentivos para ocupar espaços. Os polos regionais de escritórios – Cracóvia, Wrocław, Tricidade, Katowice, Poznań, Łódź – também registraram taxas de vacância entre 12% e 16% em 2023, com edifícios modernos se saindo melhor que os antigos.
No lado da oferta, a Polônia entra em um momento de desaceleração cíclica. Incorporadoras em grande parte suspenderam novos projetos durante a incerteza de 2020 a 2022 e diante dos altos custos de financiamento; hoje, o pipeline de lançamentos é bastante enxuto. Varsóvia adicionou apenas ~55.000 m² de novos escritórios em todo o ano de 2024 (um mínimo histórico), e em 2025 a oferta também será limitada polandinsight.com. Fora de Varsóvia, alguns projetos estão sendo concluídos (por exemplo, em Cracóvia e Katowice), mas muitas torres planejadas foram adiadas até que pré-locações viabilizem a construção. Essa escassez de novos projetos, combinada com demanda consistente, está gradativamente apertando o mercado. Em Varsóvia, o total de espaços vagos (~680.000 m² em meados de 2024) estava caindo trimestre a trimestre pdf.euro.savills.co.uk. Analistas do mercado observam ser “difícil concordar com a afirmação de que falta espaço no mercado de escritórios de Varsóvia” dada a vacância de 10%, mas está claro que os melhores espaços estão sendo absorvidos e nenhum excesso deverá acontecer realestate.bnpparibas.pl property-forum.eu. O ritmo limitado de novas construções pode inclusive gerar escassez de espaços premium entre 2025 e 2026, potencialmente dando mais poder aos proprietários.
A atividade de investimentos no setor de escritórios se recuperou fortemente em 2024. Investidores aproveitaram preços reduzidos – os yields aumentaram para níveis mais atrativos (~5,50%–6,00% para escritórios de primeira linha em Varsóvia, vindo de ~4,75% dois anos atrás) – para adquirir edifícios de alta qualidade. As transações somaram €1,64 bilhão em 2024, um aumento de quatro vezes em relação a 2023 property-forum.eu. Destaques incluem a venda do arranha-céu Warsaw Unit (construído em 2021) para a sueca Eastnine AB e duas vendas de campus de escritórios realizadas pela Skanska: o P180 em Varsóvia e o Studio, adquiridos por investidores tchecos e suecos linkedin.com. Essas grandes transações demonstram confiança renovada, embora o número de compradores permaneça mais restrito que no período pré-pandemia linkedin.com. Muitos investidores institucionais focam apenas em ativos premium com locatários sólidos. O capital local também ganhou espaço – investidores privados poloneses e fundos oportunistas adquiriram alguns prédios antigos com desconto, visando conversão para outros usos (como residências estudantis ou moradias) linkedin.com. Com novas construções ocorrendo de forma cautelosa, prédios existentes com alta vacância podem ser alvos para conversão. Olhando para frente, o sentimento para escritórios é cautelosamente otimista. Espera-se vacância em Varsóvia caindo gradualmente, sem risco de excesso de oferta. A demanda melhora à medida que empresas voltam a expandir – por exemplo, firmas de tecnologia e serviços de negócios voltaram a alugar grandes espaços em Cracóvia e Wrocław. O desafio central para os proprietários será atender padrões modernos: sustentabilidade (eficiência energética, certificações verdes) e boa oferta de serviços já são requisitos para inquilinos linkedin.com. Prédios antigos podem precisar de retrofit ou tornar-se obsoletos. No conjunto, o mercado de escritórios polonês nos próximos 1–3 anos deve vivenciar “retorno gradual de capital” e desempenho estável, sobretudo se cortes de juros acontecerem em 2025 linkedin.com.
Setor de Varejo
O setor de imóveis de varejo da Polônia superou a recuperação pós-pandêmica e segue como um dos mercados de varejo mais dinâmicos da Europa Central. O ano de 2024 marcou uma retomada dos investimentos e a evolução dos formatos. O fluxo de visitantes e vendas em shoppings voltou próximo dos níveis de 2019 após o fim das restrições da COVID – os consumidores poloneses retornaram animados aos centros comerciais, e o crescimento nas vendas do varejo (embora amenizado pela inflação alta) permaneceu positivo. Em 2024, “as vendas do varejo se recuperaram notavelmente” após queda em 2023 nordlb.com. Importante destacar que o mercado consumidor polonês ainda tem potencial expressivo: mesmo após anos de expansão, o poder de compra per capita segue bem abaixo da média da Europa Ocidental, abrindo espaço para novas lojas à medida que a economia cresce nordlb.com. Grandes varejistas internacionais continuam entrando ou ampliando operações na Polônia, atraídos pela grande população (38 milhões), salários em alta e saturação relativamente baixa de espaços de varejo em alguns segmentos. Por outro lado, o e-commerce, que saltou para ~10%–12% das vendas totais do varejo, estabilizou seu crescimento – as lojas físicas seguem essenciais, sobretudo fora das grandes cidades.
No que diz respeito aos tipos de propriedades, retail parks e centros de conveniência foram os destaques. Durante a pandemia, retail parks de menor porte a céu aberto (com supermercados e lojas de construção como âncoras) mostraram resiliência e agora atraem investidores e desenvolvedores. Em 2024, muitos negócios envolveram portfólios de retail parks em cidades do interior, com capital internacional, do Leste Europeu e também local adquirindo esses ativos de renda estável linkedin.com linkedin.com. Shoppings de grande porte, por sua vez, voltaram a atrair investidores após tempo de cautela. O ano de 2024 teve duas das maiores transações de shoppings já realizadas na Polônia: Magnolia Park, em Wrocław, vendido por €373 milhões, e o Silesia City Center, em Katowice, vendido por €405 milhões – ambos adquiridos pela NEPI Rockcastle, um dos principais investidores africanos no setor linkedin.com. Outra grande operação foi a venda de um portfólio de centros comerciais pela Cromwell, o que mostra que ativos de varejo de alto valor estão de volta à pauta property-forum.eu. Essas quatro transações de grande porte foram os principais motores do salto nos investimentos do ano property-forum.eu. Os yields dos shoppings de primeira linha aumentaram ligeiramente (agora por volta de ~6,0%+), tornando aquisições mais atraentes, especialmente porque os aluguéis do varejo se mostraram mais sólidos do que se temia em 2020. Aluguéis dos principais shoppings em Varsóvia e grandes cidades já se recuperaram, e a vacância nos shoppings premium é baixa (frequentemente abaixo de 3-5%). Já shoppings secundários em cidades menores sentem mais pressão, mas mesmo nesses casos, a demanda dos lojistas por boas localizações persiste.
Uma tendência notável é a divergência dentro do varejo: de um lado, mega shoppings e outlets de grande fluxo estão indo bem; do outro, centros antigos em mercados saturados estão sendo reposicionados ou podem eventualmente ser reurbanizados (por exemplo, alguns shoppings mais fracos são candidatos à conversão em projetos de uso misto ou hubs logísticos de última milha). O segmento de centros comerciais continua expandindo a oferta – desenvolvedoras como Trei, Immofinanz e Echo Investment têm construído pequenos parques comerciais em cidades de 20–50 mil habitantes, onde o varejo moderno era escasso. Supermercados e redes de desconto (Biedronka, Lidl, etc.) também seguem com rápida expansão, muitas vezes sendo a âncora desses novos projetos. Além disso, ruas comerciais urbanas em Varsóvia e Cracóvia se revitalizaram com o retorno do turismo em 2022–2023; marcas de luxo e operadores de alimentação & bebidas voltaram a expandir em localizações centrais e premium (com a Nowy Świat de Varsóvia e o Centro Histórico de Cracóvia recebendo novamente interesse dos locatários). Do ponto de vista do investidor, o setor imobiliário varejista da Polônia em 2024 foi o setor co-líder (empatado com escritórios) – cada um representou cerca de 32% do volume de investimento em imóveis comerciais de mais de €5 bilhões property-forum.eu. Isso é um retorno notável considerando que o investimento em varejo esteve estagnado em 2020–2022. A presença de investidores experientes como NEPI Rockcastle, MAS Real Estate e EPP (co-propriedade da sul-africana Redefine) destaca a confiança nas perspectivas de longo prazo do varejo polonês. Os aluguéis do setor têm potencial de crescer nos próximos anos, sustentados pelo crescimento econômico e uma oferta limitada de novos shoppings (pouquíssimos projetos de grande escala estão sendo construídos – a maioria é de menor porte). Um ponto de atenção é o consumo das famílias: a alta inflação (que chegou a 15% em 2022 e cerca de 8% em 2023) corroeu o poder de compra dos lares, mas a inflação agora está arrefecendo e o crescimento real dos salários voltou a ser positivo, o que é positivo para as vendas do varejo. Outro fator é a infraestrutura de e-commerce – o varejo online cresce, mas a partir de uma base relativamente baixa, e muitos varejistas tradicionais estão adotando modelos omnichannel. No geral, as perspectivas para o varejo imobiliário polonês são cautelosamente positivas: o país segue com baixa presença de formatos modernos per capita se comparado à Europa Ocidental, e tanto varejistas nacionais quanto estrangeiros impulsionam a demanda por espaços de qualidade. Os investidores se tornam cada vez mais seletivos (ativos prime e empreendimentos ancorados em supermercados são preferidos), mas 2024 comprovou que a demanda aparece quando o preço está ajustado.Setor Industrial e Logístico
O setor imobiliário industrial e logístico tem sido o destaque da Polônia, fortalecido pela localização estratégica do país, boom do e-commerce e tendências de nearshoring. Após dois anos recordes (2021–2022) de desenvolvimento e absorção, o mercado fez uma pausa em 2023–2024, mas segue muito ativo. O estoque total de galpões modernos na Polônia já ultrapassa 30 milhões de m², tornando-se o maior da Europa Central e Oriental. Grandes polos logísticos foram formados ao redor de Varsóvia, Łódź (Centro do país), Alta Silésia (região de Katowice), Poznań, Wrocław e, cada vez mais, Polônia Ocidental (próximo à fronteira com a Alemanha), bem como pequenos clusters próximos a portos marítimos (Gdańsk) e à fronteira oriental (com rotas para Ucrânia sendo reconfiguradas). A demanda por espaços industriais é robusta. No 1º semestre de 2024, a Polônia registrou 2,6 milhões de m² de locação bruta de galpões, o terceiro melhor primeiro semestre já registrado (apenas 2021 e 2022 foram maiores) jll.pl. Mesmo com o crescimento econômico mais lento, os contratos em 2024 se mantiveram fortes graças à 1) expansão de operadores logísticos 3PL e varejistas (incluindo redes de supermercados precisando de mais centros de distribuição), 2) investimentos industriais (de automóveis a eletrodomésticos) escolhendo a Polônia como base produtiva, e 3) um certo nearshoring das cadeias de suprimento vindas da Ásia – a localização central da Polônia é atrativa para atender o mercado europeu nordlb.com. O e-commerce segue como principal motor: o varejo online, que acelerou durante a pandemia, depende de infraestrutura logística robusta para fulfillment. Com gigantes como Amazon, Zalando e players locais expandindo centros de distribuição, o “crescimento extremamente acelerado do varejo online” na Polônia sustenta a demanda logística nordlb.com. Além disso, empresas estrangeiras da Ásia e EUA aumentaram o interesse: a Polônia é vista como porta de entrada ideal para a distribuição de bens à Europa Ocidental, além de centro de produção relativamente eficiente com acesso à UE nordlb.com. Do lado da oferta, os desenvolvedores entregaram novos espaços em ritmo acelerado, embora já haja desaceleração. Em 2022, as entregas atingiram recorde histórico (mais de 4 milhões de m²). No 1º semestre de 2024, cerca de 1,6 milhão de m² foram entregues – ainda muito, mas uma queda de 37% em relação ao 1º semestre de 2023, indicando que os desenvolvedores frearam projetos especulativos em meio à incerteza econômica jll.pl. Muitos projetos iniciados em 2022 foram concluídos e menos obras começaram em 2023 devido ao custo de financiamento mais alto e uma postura de cautela. Como resultado do surto de lançamentos seguido por pausa, a taxa de vacância aumentou. Em meados de 2024, a vacância nos galpões poloneses estava em 8,1%, subindo pelo sexto trimestre consecutivo e atingindo o maior nível em anos jll.pl. Ainda é uma taxa moderada (considerando muitos imóveis novos em processo de locação), mas representa uma mudança frente ao mercado ultracompetitivo de menos de 5% de vacância em 2021. Em áreas como entorno de Varsóvia e Baixa Silésia, houve aumento do espaço ocioso após a entrega de grandes projetos. No entanto, boa parte da vacância é “friccional” – área nova aguardando inquilinos – e espera-se absorção devido à demanda estável. De fato, os desenvolvedores relatam que os contratos pré-locação melhoraram; projetos em andamento em meados de 2024 tinham pré-locação média de ~55% nbp.pl, ou seja, mais da metade do espaço já está garantido antes da conclusão. Os aluguéis de galpões subiram nos últimos dois anos (em 2024, aluguéis prime foram para €3,8–€4,5/m²/mês nos principais polos, cerca de 15% acima de 2021), pressionados pelo custo de construção alto e baixa vacância. Com vacâncias agora em leve alta, o crescimento dos aluguéis pode se estabilizar, mas não se espera queda significativa devido à inflação dos custos operacionais e demanda de ocupantes. O apetite dos investidores em imóveis logísticos segue alto. Em 2024, ativos industriais/logísticos representaram 25% do volume de investimentos em imóveis comerciais na Polônia, atraindo €1,26 bilhão em negócios (alta de ~30% sobre 2023) property-forum.eu property-forum.eu. Embora seja menos que o recorde dos anos 2020–21 (€2–3 bilhões anuais), ainda é um resultado forte. Nota-se que investidores norte-americanos estiveram especialmente ativos em 2024, aplicando mais de €350 milhões (quase 28% do total do setor) property-forum.eu – exemplos incluem aquisições das empresas Exeter, Hines e Fortress. Capital europeu (fundos alemães, britânicos, franceses) também continua buscando galpões na Polônia, e operadoras regionais expandem via joint ventures. Um destaque foi a venda do portfólio Diamond Business Park (com unidades em Varsóvia, Stryków e Gliwice) para o fundo tcheco Investika e seu parceiro de private equity – o maior negócio de galpões de 2024 linkedin.com. Só essa aquisição fez com que o portfólio industrial da Investika superasse 409.000 m² focusonbusiness.eu. Os yields dos imóveis logísticos prime foram reajustados dos mínimos históricos – yields prime subiram para 5,75–6,25% em 2023–24 (de ~4,25% no auge), tornando o setor ainda mais atrativo para quem busca renda linkedin.com. Com os fortes fatores estruturais de demanda, muitos investidores enxergam a logística polonesa como historicamente promissora a longo prazo. Um subsegmento emergente são os galpões urbanos de última milha (pequenos polos de distribuição próximos às cidades), muito buscados por empresas de entrega rápida e supermercados de delivery, com potencial de aluguel premium.Olhando para o futuro, as perspectivas para o setor imobiliário industrial da Polônia permanecem promissoras, embora haja uma atenção especial à taxa de vacância. O país continua a ser um dos mercados logísticos de mais rápido crescimento na Europa nordlb.com. Mesmo com o aumento do espaço disponível (que estabilizou a vacância historicamente baixa dos anos anteriores), os desenvolvedores já estão planejando a próxima onda de projetos para atender a novos entrantes e à expansão dos inquilinos atuais. Por exemplo, a demanda de fabricantes asiáticos está crescendo, e a Polônia está se promovendo como uma alternativa viável a locais na Ásia ou até mesmo na Europa Ocidental para produção e distribuição nordlb.com. A guerra na Ucrânia, embora trágica, também levou alguns fabricantes a transferirem operações da Ucrânia ou da Rússia para a Polônia. Além disso, os esforços de reconstrução da Ucrânia nos próximos anos podem posicionar a Polônia como base de operações para materiais e mercadorias, aumentando ainda mais as necessidades logísticas. Em suma, os fundamentos do setor industrial — localização central, infraestrutura em melhoria (novas rodovias, instalações ferroviárias de carga) e forte demanda de locatários — devem mantê-lo resiliente. Qualquer arrefecimento nos aluguéis ou na ocupação no curto prazo devido ao recente aumento da oferta provavelmente será temporário. Como observado em um relatório, “o mercado imobiliário logístico da Polônia está se mostrando extremamente resiliente”, sustentado por impulsionadores estruturais como o e-commerce e o nearshoring, que permanecem intactos nordlb.com.
Tendências de Investimento e Principais Atores do Mercado
Os volumes de investimento no setor imobiliário polonês oscilaram conforme as tendências globais de capital, mas 2024 marcou um claro ressurgimento. O investimento total em imóveis comerciais excedeu €5,0 bilhões em 2024, um aumento de cerca de 130% em relação ao ano anterior e quase de volta à média de cinco anos de ~€5,3 bilhões property-forum.eu nordlb.com. Todas as principais classes de ativos viram aumento na atividade dos investidores. Escritórios e varejo foram os setores com melhor desempenho em volume (cada um com cerca de 32% do total), enquanto o industrial ficou com 25% e setores alternativos (principalmente habitação PRS e hotéis) com cerca de 10% property-forum.eu property-forum.eu. Notavelmente, apenas algumas grandes transações representaram uma parcela substancial da recuperação — incluindo duas vendas emblemáticas de shoppings e uma importante venda de escritório (Warsaw Unit), conforme discutido. Isso sugere que, embora a liquidez tenha retornado, ela se concentrou em ativos principais e de alto valor, onde os compradores encontraram valor após o ajuste de preços. De fato, os yields de propriedades prime ampliaram entre 50–150 pontos-base em todos os setores em relação aos mínimos pré-2022, constituindo uma “correção de mercado” que possibilitou o retorno dos investidores com preços atraentes linkedin.com. Por exemplo, os yields de escritórios prime foram para ~5,5%, shoppings ~6% e logística ~6% (antes estavam abaixo de 5%), resultando em maiores retornos aos investidores linkedin.com. Além disso, cortes nas taxas de juros da zona do euro no final de 2024 melhoraram o sentimento e as condições de financiamento linkedin.com.
A diversidade de investidores na Polônia é ampla. Em 2024, investidores europeus (especialmente da Alemanha, Áustria, Suécia, República Tcheca e Reino Unido) responderam pela maior fatia — cerca de 60% do volume de transações nordlb.com. Por exemplo, fundos institucionais alemães e gestores de ativos franceses estiveram ativos em negócios de escritórios e logística. Há também uma presença crescente de capital norte-americano e asiático: firmas de private equity dos EUA aumentaram significativamente as aquisições (especialmente no setor industrial) property-forum.eu, e investidores da África do Sul (ex.: NEPI Rockcastle, Redefine) e Oriente Médio detêm participações em portfólios de varejo e escritórios. Investidores regionais (CEE) estão ganhando espaço também — fundos tchecos e húngaros adquiriram diversos escritórios e parques na Polônia. Enquanto isso, investidores domésticos desempenham papel maior do que antes, embora ainda sejam minoria em volume. Trusts de investimento imobiliário poloneses (REITs) ainda não existem (há legislação em andamento), mas seguradoras locais, bancos e indivíduos de alto patrimônio têm investido diretamente ou feito parcerias em negócios. Em 2024, o capital local buscou oportunidades “value-add”, como aquisição de ativos de escritórios em dificuldades ou pequenos shoppings para re-desenvolvimento linkedin.com. Um aguardado regime polonês de REIT (SINN) está em discussão para 2025 ey.com, o que pode destravar mais capital institucional doméstico no setor imobiliário gerador de renda se aprovado.
No que diz respeito aos principais atores do mercado, a Polônia conta com uma mistura de incorporadoras e fundos locais e internacionais:
- Principais Incorporadoras (Residencial): O setor de desenvolvimento residencial é liderado por empresas como Dom Development, Robyg, Develia e Atal. O Grupo Dom Development é o maior em receita — em 2023 foi a construtora nº 1 da Polônia, com cerca de PLN 1,85 bilhão em receita (20% à frente da concorrência) scribd.com scribd.com. A Dom Dev também lidera em unidades vendidas nos principais mercados (ex.: quase 1.800 unidades em Varsóvia em 2024) scribd.com. Robyg (agora parte da TAG Immobilien) e Develia são outros operadores nacionais com milhares de unidades anualmente statista.com. Essas grandes incorporadoras atuam nas principais cidades e resistiram relativamente bem à recente desaceleração (muitas vezes ajustando o ritmo de vendas e o mix de produtos). Incorporadoras de médio porte e regionais — como Echo Investment (que atua nos setores residencial e comercial), Atal, Budimex Nieruchomości (recentemente adquirida pela CP Developer), Murapol, Archicom — também contribuem significativamente para a oferta habitacional. O mercado é um tanto fragmentado (existem mais de 400 incorporadoras na Polônia), mas as grandes empresas estão ganhando participação, e espera-se consolidação, pois as menores enfrentam custos mais altos scribd.com scribd.com.
- Principais Incorporadoras (Comercial): O setor imobiliário comercial da Polônia foi moldado por grandes incorporadoras internacionais. No setor de escritórios, a Skanska é uma força dominante — a empresa sueca construiu inúmeras torres de escritórios de alto padrão em Varsóvia e cidades regionais (tendo sido a número 1 da Europa em volume nos últimos anos) realassets.ipe.com. Ghelamco, uma incorporadora belga, entregou projetos icônicos como Warsaw Spire e Warsaw UNIT. HB Reavis (Eslováquia) desenvolveu a emblemática Varso Tower (a mais alta da UE) em Varsóvia. A local Echo Investment também é relevante no setor de escritórios (ex.: projeto Browary Warszawskie) e tem uma plataforma de joint venture para investimentos em escritórios. No varejo, empresas como ECE e Unibail-Rodamco construíram muitos shoppings de grande porte; NEPI Rockcastle e ECE/OTCF administram alguns dos centros mais valiosos. A Panattoni (EUA) é líder em desenvolvimento industrial, respondendo por grande parte da construção de galpões logísticos pelo país. Outros nomes-chave são Prologis, GLP, Segro, CTP e 7R (nacional) — juntos, elevaram a Polônia ao topo do mercado logístico europeu.
- Principais Investidores/Fundos: No lado dos investidores institucionais, alguns nomes se destacam. NEPI Rockcastle, listada em Joanesburgo, é uma das maiores proprietárias de varejo na Polônia após aquisições em 2024 linkedin.com. Investika (República Tcheca) ampliou rapidamente seu portfólio logístico focusonbusiness.eu. Fundos abertos alemães (como Deka, Commerz Real, Union Investment) tradicionalmente possuem escritórios e shoppings na Polônia, embora alguns tenham reduzido operações recentemente. Allianz Real Estate e CFH/Foncière têm ativos relevantes no país. Eastnine AB e Stena Real Estate da Suécia fizeram importantes aquisições de escritórios em 2024 linkedin.com. O CPI Property Group (República Tcheca) tornou-se grande proprietário na Polônia adquirindo ativos da Immofinanz em 2022–23, incluindo escritórios e shoppings. No cenário doméstico, a PZU (maior seguradora do país) e o PKO BP (maior banco) atuam com braços de investimento imobiliário, normalmente em ativos core e financiamento de projetos. O estatal PFR Nieruchomości tem investido em habitação de aluguel (segmentos acessível e PRS). Além disso, a Griffin Real Estate, plataforma polonesa de private equity, gerencia diversos portfólios (ex.: plataforma Resi4Rent PRS em parceria com investidores internacionais). Em resumo, o mercado imobiliário polonês apresenta um equilíbrio saudável entre capital institucional global e forte presença de desenvolvedores/investidores locais, o que contribui para um setor competitivo e bem capitalizado.
Por fim, um aspecto único é o crescente interesse dos compradores estrangeiros no residencial. Além dos investidores institucionais, compradores estrangeiros individuais têm se destacado no mercado de habitação polonês. Em alguns novos empreendimentos em 2024, mais de 30% dos compradores eram estrangeiros globalpropertyguide.com. O maior grupo, de longe, são cidadãos ucranianos, muitos dos quais se estabeleceram na Polônia e agora compram imóveis (frequentemente para reunião familiar e estadia de longo prazo) globalpropertyguide.com. Bielorrussos são outro grupo relevante, além de compradores da Europa Ocidental e da Ásia globalpropertyguide.com. Incorporadoras relatam uma “clara tendência de alta” do interesse estrangeiro, atraído pela estabilidade econômica do país e preços comparativamente acessíveis globalpropertyguide.com. Esse influxo de demanda estrangeira se concentra principalmente em Varsóvia e Cracóvia (e algumas áreas de resorts de alto padrão), fornecendo um amortecedor extra de demanda, especialmente para apartamentos de alto padrão e casas suburbanas.
Fatores Econômicos e Políticos que Influenciam o Mercado
A trajetória do mercado imobiliário da Polônia nos últimos anos tem estado fortemente entrelaçada com as condições econômicas e medidas de política governamental. Alguns fatores-chave se destacam:
- Política Monetária e Custos de Financiamento: O rápido aumento das taxas de juros em 2022–2023 teve um impacto profundo. Para combater a inflação, o Banco Nacional da Polônia elevou sua taxa básica de quase zero no início de 2021 para 6,75% em meados de 2022 – um dos ciclos de aperto mais rápidos da região. Isso levou as taxas de hipoteca a dígitos duplos, reduzindo severamente a acessibilidade para compradores de imóveis. A concessão de hipotecas despencou em 2022, já que muitos potenciais compradores foram excluídos globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Os incorporadores diminuíram as vendas ou ofereceram incentivos próprios de financiamento para sustentar a demanda. Por outro lado, os proprietários de imóveis existentes enfrentaram menos vendas forçadas do que se temia, em parte graças ao programa de “férias de crédito” introduzido pelo governo, que permitiu a mutuários em dificuldades suspender pagamentos por até 8 meses em 2022–23, evitando uma alta nos processos de execução hipotecária. No final de 2023, a inflação apresentou sinais de arrefecimento (caindo para cerca de 7% — CPI a partir de um pico de ~18%), permitindo ao banco central iniciar cortes nas taxas. A taxa de referência foi reduzida para 6,0% no quarto trimestre de 2023 e para 5,25% em meados de 2025 nbp.pl. Essa mudança começou a revigorar a demanda por crédito – como já mencionado, 2024 registrou um salto de 43% no volume de novos financiamentos habitacionais globalpropertyguide.com – e melhorou o sentimento dos investidores. A perspectiva de novas reduções de taxa (analistas preveem taxa básica em torno de 4,5% até o final de 2025) think.ing.com é um indicativo positivo para o setor imobiliário, provavelmente reduzindo custos de financiamento e dando suporte aos valores dos imóveis.
- Programas Habitacionais do Governo: O governo polonês tem intervindo ativamente no mercado de habitação com programas de subsídio nos últimos anos. O “Mieszkanie bez wkładu własnego” (Habitação sem Entrada) foi introduzido em 2022 para garantir empréstimos para compradores sem entrada total, embora tenha tido baixa adesão. Mais impacto teve o “Bezpieczny Kredyt 2%” (Crédito Seguro 2%) lançado em meados de 2023 pelo governo anterior. O programa ofereceu a compradores de primeira viagem hipotecas a 2% de juros (com o Estado cobrindo a diferença até as taxas de mercado) para aquisição de imóveis novos ou usados, até certos limites de preço. O efeito foi dramático – a demanda reprimida foi liberada, especialmente entre jovens compradores, impulsionando as vendas no segundo semestre de 2023 e contribuindo para o pico dos preços no final de 2023 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Incorporadoras aceleraram lançamentos para entregar a essa demanda subsidiada globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Contudo, o programa tinha orçamento definido e foi encerrado no início de 2024 após transição política. O novo governo (empossado no final de 2023) sinalizou nova abordagem: anunciou o programa “Klucz do mieszkania” (“Chave para o Apartamento”), voltado a apoiar famílias de baixa renda na compra da casa própria ey.com. A iniciativa prevê ofertar imóveis mais baratos ou incentivos de financiamento, mas com limites de preço rígidos, o que pode beneficiar especialmente compradores em cidades menores ey.com. Se implementado, pode deslocar a demanda para o mercado secundário em regiões menos caras, sem grande efeito em cidades como Varsóvia (devido ao teto de preço) ey.com. Formuladores de políticas tentam equilibrar o acesso à moradia com o risco de superaquecimento do mercado. Experiências anteriores mostram que, embora subsídios como os de 2% possam turbinar temporariamente demanda e preços, podem gerar volatilidade quando retirados globalpropertyguide.com. A indústria observa com cautela a consistência das políticas habitacionais. Mudanças repentinas – como a proposta em 2023 de novo imposto sobre quem possui mais de dois imóveis – podem influenciar o comportamento dos investidores (só a discussão de um imposto sobre o terceiro imóvel já fez pequenos investidores pausarem compras) globalpropertyguide.com. Por ora, o apoio governamental para melhorar a oferta e a acessibilidade da habitação é amplo, mas os detalhes da execução estão em evolução.
- Urbanismo e Oferta de Terrenos: Uma grande reforma regulatória em andamento é a revisão das leis de planejamento espacial na Polônia. Uma emenda à Lei de Planejamento e Zoneamento exige que todos os municípios adotem novos “Planos Gerais” até o final de 2025 para orientar o uso do solo ey.com. Essa reforma (chamada de “revolução urbanística”) visa modernizar e esclarecer o que pode ser construído em cada local, substituindo planos locais desatualizados. No entanto, incorporadoras alertam que os novos planos podem rebaixar o zoneamento ou excluir muitos terrenos do desenvolvimento – especialmente lotes sem plano local vigente poderiam ficar inelegíveis para construção após 2026 sob regras mais rígidas globalpropertyguide.com. Antecipando isso, muitos investidores correram para garantir alvarás antes da entrada dos novos regulamentos. Na prática, os alvarás emitidos saltaram cerca de 20,6% em 2024 (cerca de 291.000 unidades aprovadas, um volume elevado) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com pois incorporadores e proprietários buscam garantir direitos sob as regras atuais. Esse movimento foi impulsionado também pela introdução, em meados de 2024, de novas normas técnicas (relacionadas provavelmente à eficiência energética), fazendo os construtores protocolarem projetos ainda sob regras antigas globalpropertyguide.com. Especialistas observam que o alvará em mãos ficou mais valioso – alguns donos de terrenos preferem aguardar “melhores condições de mercado antes de construir”, e o processo de aprovação segue longo e desafiador em distintas cidades globalpropertyguide.com. O governo também trabalha na chamada “Lei da Oferta” (ustawa podażowa), para tornar mais terrenos disponíveis para construção ey.com. Uma proposta sob essa lei é liberar certas terras agrícolas dentro dos limites urbanos para empreendimentos residenciais ey.com. Se aprovada, pode aliviar a escassez de terrenos em cidades de rápido crescimento ao abrir novas áreas para projetos. No geral, as mudanças em planejamento e uso do solo nos próximos 1–2 anos definirão fortemente a oferta futura de moradia (e em menor escala de projetos comerciais). Mais transparência e eficiência no planejamento (um dos objetivos da reforma) beneficiariam o mercado no longo prazo, mas no curto prazo esses ajustes geram incerteza e justificam a pressa na obtenção de alvarás.
- Nova Lei do Desenvolvimento & Proteção ao Consumidor: Em meados de 2022, a Polônia implementou a Nova Lei dos Incorporadores, fortalecendo a proteção do comprador em vendas residenciais na planta. Ela criou o Fundo de Garantia do Empreendedor (fundusz deweloperski) para resguardar depósitos de compradores caso o incorporador quebre ou não conclua a obra ey.com. Incorporadores agora devem contribuir com pequeno percentual das vendas a esse fundo e atender exigências mais rígidas de conta escrow. Embora aumente levemente os custos, a medida dá mais segurança ao comprador e está mudando práticas do setor – por exemplo, alguns incorporadores menores têm mais dificuldade em cumprir, o que favorece a consolidação entre grandes players. Além disso, desde 2021 a Polônia exige garantia por vícios de 5 anos, obrigando incorporadores a reparar defeitos; a combinação dessas regras faz com que empresas de maior porte e finanças sólidas tenham vantagem, enquanto especuladores saem do jogo, aumentando a estabilidade do mercado.
- Mudanças Tributárias: Políticas tributárias e fiscais também influenciam o mercado imobiliário. A partir de 1º de janeiro de 2025, emendas relevantes ao imposto sobre propriedades (RET) entraram em vigor ey.com. As alterações incluem nova definição autônoma do que é considerado “edificação” para fins fiscais, independente da lei de construção. O resultado prático é que certas instalações ou características do imóvel, antes isentas, agora podem ser tributadas – por exemplo, estruturas técnicas, infraestrutura ou edifícios não concluídos podem passar a pagar imposto. Isso eleva a carga tributária dos proprietários – preocupação para incorporadoras e investidores, que devem considerar maiores custos de manutenção ey.com. Detalhes sobre essas definições ainda estão sendo esclarecidos e alguns proprietários podem contestar. Por outro lado, a Polônia ainda não tem imposto anual nacional sobre propriedade (além do RET, que é baixo) – não há imposto sobre patrimônio imobiliário como existe em outros países. Contudo, um pequeno “imposto sobre flipping” foi criado em 2022 para desestimular revendas rápidas (imóveis revendidos em menos de 6 meses pagam imposto de renda maior) e discute-se taxar unidades vazias nas cidades para incentivar sua oferta ao mercado. Não houve grandes mudanças recentes no imposto de ganho de capital ou aluguel: a renda de locação para pessoas físicas pode ser tributada a alíquota fixa de 8,5% até um limite, o que é visto como globalpropertyguide.com favorável ao investidor (havia plano de acabar com a alíquota fixa e tributar todos os aluguéis na tabela progressiva, mas foi suspenso).
- Investimento Estrangeiro e Regras de Propriedade: A Polônia geralmente permite a posse plena de imóveis por estrangeiros, especialmente cidadãos da UE/EEE que não enfrentam restrições. Não europeus precisam de autorização do Ministério do Interior para comprar terrenos ou casas, mas essa exigência é, em geral, formalidade, e apartamentos em condomínios estão isentos. Essas regras não mudaram. O que mudou foi o sentimento do investimento estrangeiro – como já demonstrado, a guerra na Ucrânia e tensões com a Rússia assustaram alguns investidores em 2022, mas muitos já se adaptaram. O risco geopolítico ainda é considerado (os rendimentos na Polônia são mais altos também por esse fator), mas a adesão à OTAN e à UE transmite confiança. Fortes fluxos de IDE (FDI) – mais de €20 bilhões por ano em manufatura e serviços – continuam estimulando a demanda por imóveis industriais e de escritórios ey.com.
- ESG e Regulamentações de Sustentabilidade: Seguindo diretrizes da UE, a Polônia avança para tornar o setor mais verde. Novos empreendimentos precisam atender a padrões cada vez mais rígidos de eficiência energética (por exemplo, a Polônia já adota requisitos quase NZEB – edifício de energia quase zero – para licenças desde 2021/2022). Discute-se também obrigatoriedade de painéis fotovoltaicos ou coberturas verdes em grandes projetos. A taxonomia da UE e as exigências de relatórios ESG influenciam investidores – muitos já avaliam edifícios por critérios sustentáveis (certificado energético, pegada de carbono). Isso incentiva reformas em escritórios para eficiência energética e valorização da certificação BREEAM/LEED em novas obras. Embora não seja uma única legislação, a tendência ESG aumenta custos de desenvolvimento e reforma, mas também dá resiliência futura aos ativos. Como aponta a EY, “os critérios ESG ganharam protagonismo no setor imobiliário da Polônia”, com bancos e investidores exigindo mais conformidade nordlb.com nordlb.com. No longo prazo, imóveis verdes podem alcançar maior valorização e demanda, enquanto os não adaptados tenderão a descontos ou penalidades (ex: possíveis exigências para retrofit obrigatório pela UE).
Em resumo, uma combinação de políticas macroeconômicas (juros, medidas de crédito) e regulações específicas do setor (legislação urbanística, de incorporadoras, subsídios) está moldando o mercado da Polônia. O governo busca equilibrar o incentivo ao desenvolvimento (com aumento da oferta de terras e avanço em legislação para REITs) com a proteção ao consumidor (com regras mais rígidas para incorporadoras e programas para compradores). Fatores econômicos como inflação e crescimento afetam diretamente o setor por meio do custo da construção e da renda das famílias. Em 2025, o clima geral melhora – a inflação caiu, as taxas tendem a baixar e o novo governo prioriza a moradia acessível – fatores que devem dar suporte ao mercado. Contudo, todos seguem atentos: mudanças bruscas ou choques externos (ex: escalada da guerra na Ucrânia, risco de recessão global) podem reverter rapidamente o sentimento.
Perspectivas para os Próximos 1–3 Anos
Residencial: Espera-se que o mercado habitacional polonês se estabilize e ganhe impulso gradualmente nos próximos anos, salvo qualquer choque importante. Após a montanha-russa dos últimos dois anos — com a demanda sendo fortemente impactada por variações nas taxas de juros e por programas de subsídio — projeta-se que 2025 será um ano de normalização. As previsões de mercado sugerem que as vendas de habitação permanecerão estáveis ou crescerão levemente em 2025, sustentadas por juros mais baixos e crescimento contínuo dos salários, mas sem voltar aos níveis recordes do boom de 2020–2021 globalpropertyguide.com. A Polityka Insight, em conjunto com o portal imobiliário Otodom, antecipa que as vendas de imóveis em 2025 “permanecerão estáveis, evitando uma grande queda ou uma onda de falências de construtoras”, embora sem alcançar os picos anteriores globalpropertyguide.com. Isso implica que os incorporadores podem esperar um ambiente de vendas mais saudável do que em 2023, especialmente se o programa “Chave para Apartamento” ativar alguma demanda extra nos segmentos de entrada. Em relação aos preços, a maioria dos analistas prevê crescimento moderado nos preços dos imóveis na ordem de alguns por cento ao ano. O guia da EY para 2025 espera um ritmo mais lento de aumento de preços, basicamente alinhado com a inflação ey.com. Com a inflação orbitando em torno de 5%, ou potencialmente menor, o crescimento nominal dos preços dos imóveis pode ser de um dígito médio, traduzindo-se em estabilidade ou leve queda em termos reais — muito longe dos saltos de dois dígitos recentes, mas ainda assim positivo. Um patamar estável ou leve recuo nos preços reais pode, na verdade, melhorar a acessibilidade, que atualmente está pressionada (as razões preço/renda em grandes cidades como Varsóvia e Cracóvia estão em níveis históricos).
Um fator que influenciará o mercado é a trajetória das taxas de juros. Se o banco central reduzir os juros mais agressivamente do que o esperado (por exemplo, levando a taxa básica para abaixo de 4% até 2026), as taxas de hipoteca cairiam e provavelmente dariam um impulso extra à habitação. Por outro lado, caso a inflação permaneça persistente e mantenha os custos de financiamento elevados por mais tempo, a recuperação habitacional pode ser mais lenta. Assumindo que as taxas básicas caiam gradualmente, podemos esperar que a disponibilidade de hipotecas aumente — mais famílias voltarão a ter acesso a crédito, liberando parte da demanda reprimida daqueles que adiaram compras em 2022–23. Os bancos já começaram a flexibilizar o crédito (a autoridade financeira polonesa havia imposto buffers de estresse rigorosos, que foram suavizados em meados de 2023), então o fluxo de crédito deve melhorar. Adicionalmente, o apoio ao comprador de primeira viagem permanece na pauta: se o novo programa habitacional do governo for implementado em 2025, pode estimular o segmento de menor valor (embora com limites de preço, pode direcionar demanda para subúrbios mais baratos ou imóveis usados).
Outra tendência emergente é o crescimento do setor de PRS (aluguel institucional), que vai adicionar oferta, especialmente em Varsóvia. Diversos projetos de construção para aluguel serão concluídos entre 2025 e 2026, oferecendo novos apartamentos para locação que podem aumentar modestamente a vacância no segmento de aluguel para investimento. Contudo, dado o enorme déficit de habitação moderna para locação na Polônia, essas novas unidades provavelmente serão absorvidas sem problemas, com os aluguéis devendo continuar subindo modestamente (na faixa de 3–5% ao ano em nível nacional, assumindo inflação em torno de 5%). O mercado de aluguel deve seguir aquecido nas principais cidades devido ao crescimento populacional urbano (incluindo imigração contínua). Os rendimentos dos aluguéis devem permanecer em torno de 6% em média, mantendo o investimento privado em locação atraente quando comparado a títulos de baixo risco (especialmente quando os juros caírem).
Crucialmente, não se prevê nenhum colapso no mercado habitacional sob o cenário atual. A situação da Polônia difere de alguns países ocidentais — não há endividamento excessivo generalizado (apenas ~11% das famílias polonesas possuem hipotecas globalpropertyguide.com) e os bancos têm se mantenido conservadores. A oferta habitacional, embora venha melhorando, ainda não é excessiva em relação à demanda — a Polônia ainda possui uma das menores razões de unidades habitacionais por 1.000 habitantes da UE, e estimativas apontam para um déficit de vários milhões de unidades. Esse déficit estrutural, combinado à demanda geracional (millennials iniciando famílias), oferece um colchão para o mercado. Riscos a monitorar: uma recessão significativa que aumente o desemprego (atualmente baixo em ~5%); possíveis políticas drásticas como taxação pesada de múltimos imóveis (o que pode provocar venda forçada por pequenos investidores); ou um ressurgimento da inflação forçando novo ciclo de alta de juros. A não ser que esses riscos se concretizem, o cenário base é de crescimento lento porém estável — o mercado imobiliário “caminha para a estabilização”, segundo o Global Property Guide globalpropertyguide.com, com preços e aluguéis aumentando de forma controlada e o desenvolvimento ajustando-se à demanda real do consumidor final.
Imóveis Comerciais: As perspectivas para imóveis comerciais entre 2025 e 2027 são cautelosamente otimistas, com expectativas de aumento de atividade de investimentos e melhora gradual dos fundamentos, especialmente se a expansão econômica continuar. Segundo observadores do mercado, “2025 pode ser potencialmente ainda mais movimentado do que [2024]” em termos de transações, dada a esperada redução das taxas de juros e capital represado mirando a Polônia linkedin.com linkedin.com. Os altos retornos disponíveis na Polônia em relação à Europa Ocidental (frequentemente 150–300 bps acima para ativos comparáveis) são um forte atrativo e, com a queda dos custos de financiamento, mais investidores devem retornar. Podemos ver novos entrantes no mercado ou o retorno de grandes players institucionais até então à margem. Setores que devem liderar em 2025: logística (ainda muito favorecida globalmente, e a história polonesa é atrativa) e escritórios (onde a reprecificação de ativos e a oferta limitada criam uma dinâmica favorável). Mesmo o setor de escritórios — que sofreu com certo ceticismo — deve atrair um “retorno gradual de capital” em 2025 linkedin.com, especialmente para propriedades premium em Varsóvia e principais cidades regionais. Com poucos novos escritórios em construção, investidores podem competir por ativos já estabilizados.
O mercado de galpões deve permanecer altamente líquido. Um fluxo relevante de investidores, tanto de perfil conservador quanto oportunista, mira portfólios industriais, então 2025 pode ver transações envolvendo vários ativos ou até aquisição de plataformas. O desenvolvimento logístico provavelmente retomará ritmo no final de 2025, conforme os espaços vazios atuais sejam absorvidos; desenvolvedores como Panattoni e CTP possuem bancos de terrenos prontos para agir rapidamente quando a vacância atingir o pico. Assim, a vacância industrial pode voltar a cair após estabilizar em torno de 8–10%, e os aluguéis devem se manter firmes (grandes quedas nos aluguéis são improváveis, salvo um excesso grave de oferta ou recessão).
No setor de varejo, espera-se que o interesse dos investidores em retail parks e shoppings principais continue. Os sólidos fundamentos do consumo na Polônia e o desempenho dos ativos adquiridos em 2024 influenciarão a confiança. Se essas grandes aquisições de shoppings pelo NEPI resultarem em bons retornos, outros investidores podem seguir para ativos de segunda linha. Existe a possibilidade de alguns fundos internacionais de varejo voltarem a investir na Polônia se o crédito melhorar. Os aluguéis de varejo devem crescer modestamente nos shoppings de maior destaque à medida que as vendas de lojistas melhoram e as razões de custo de ocupação se normalizam. No entanto, o universo de ativos de varejo investíveis é pequeno (ninguém está construindo novos shoppings), então a atividade deve se concentrar em propriedades existentes e, talvez, em oportunidades de retrofit.
Em todos os setores, ESG e modernização serão focos nos próximos anos. Edifícios com fortes credenciais verdes e eficiência energética terão desempenho superior em locação e avaliação — uma tendência que deve se intensificar com o endurecimento das regras climáticas da UE. Isso pode estimular mais projetos de retrofit e também influenciar novas construções (por exemplo, escritórios iniciados em 2025–26 buscarão as melhores certificações de sustentabilidade para atender às demandas futuras de inquilinos e investidores).
Outro tema é o de ativos imobiliários alternativos: espera-se que o setor residencial PRS e a moradia estudantil cresçam em volume de investimentos. Já em 2024, foram cerca de € 340 milhões em transações PRS (+170% ano a ano) property-forum.eu, e esse número pode subir ainda mais. Com vendas residenciais mais lentas, incorporadoras permanecem abertas a vendas em bloco para investidores PRS (como citado, algumas consideram vender edifícios inteiros) linkedin.com. Antecipamos mais negócios em que um fundo compra um prédio residencial novo inteiro para locação — apoiando a liquidez dos desenvolvedores residenciais e a criação de estoque para aluguel. Em paralelo, a moradia estudantil (projetos de dormitórios) é um nicho emergente; 2024 já registrou algumas transações neste segmento linkedin.com, e mais atividade pode surgir dada a grande população estudantil da Polônia e o crescente número de estudantes estrangeiros.
Em termos de cenário econômico, prevê-se que o PIB da Polônia cresça cerca de 3% ao ano em 2025–2026, assumindo que não haja uma escalada de crises externas ey.com. Esse crescimento, embora mais lento que as taxas acima de 5% observadas antes de 2020, é suficiente para impulsionar ganhos de ocupação no setor de imóveis comerciais. O consumo deve ser sustentado pelo aumento da renda real à medida que a inflação desacelera, beneficiando os segmentos de varejo e hotelaria. O setor de imóveis industriais se beneficiará caso a produção manufatureira e os volumes de comércio aumentem (e possivelmente com um boom de reconstrução na Ucrânia em alguns anos). Uma incerteza refere-se ao câmbio – um złoty polonês muito forte ou fraco pode impactar os fluxos de investimento. Um złoty (PLN) estável em 2025 manteria a confiança, enquanto a volatilidade pode causar certa hesitação entre investidores estrangeiros devido ao risco cambial. Do ponto de vista das políticas públicas, há alguns pontos a serem observados no curto prazo: se a lei polonesa dos REITs for aprovada em 2025, poderá abrir as portas para fundos de investimento domésticos ingressarem no mercado imobiliário, criando potencialmente nova demanda por ativos comerciais (e proporcionando uma rota de saída para desenvolvedores via vendas públicas de REITs) ey.com. Além disso, a forma como a nova lei de planejamento será implementada em 2026 afetará o fluxo de novos projetos – se muitos terrenos perderem a condição de edificáveis, o valor dos terrenos já zoneados e dos ativos existentes pode aumentar. A postura do governo em relação ao capital estrangeiro provavelmente continuará receptiva, pois a Polônia precisa de investimentos para crescer; não se esperam grandes barreiras à propriedade de imóveis por estrangeiros. Em conclusão, a perspectiva de mercado para os próximos 1–3 anos é geralmente positiva em todos os setores. O setor imobiliário na Polônia está posicionado para se beneficiar da confluência de juros mais baixos, fundamentos econômicos sólidos e da contínua convergência do país com a Europa Ocidental. Como resumiu uma análise do setor, “o mercado polonês tem bases sólidas, e os retornos sobre investimento na Polônia são relativamente melhores do que na Europa Ocidental” linkedin.com. Os investidores estão realmente retomando o foco na Polônia, já que os retornos se ajustaram e as perspectivas de crescimento permanecem firmes. Esperamos maior volume de transações em 2025, à medida que mais capital encontra seu caminho para os negócios, e potencialmente redução adicional de yields caso os juros caiam mais rápido do que o previsto. Para os mercados ocupantes, são prováveis melhorias modestas: vacâncias em escritórios caindo gradativamente, aluguéis no varejo subindo lentamente, demanda por logística se mantendo elevada. Os riscos de queda incluem choques externos (preços de energia, eventos geopolíticos) e incerteza política interna, mas, na ausência dessas ameaças, o mercado imobiliário polonês deve continuar em uma trajetória de desenvolvimento estável. Os participantes devem se preparar para um ambiente de crescimento moderado – os saltos de dois dígitos do passado podem ter ficado para trás, mas o mercado está entrando em uma fase mais madura, marcada por sustentabilidade, profissionalismo e retornos constantes. Fontes: Dados e análises recentes foram extraídos de relatórios do Banco Nacional da Polônia (NBP), insights de consultorias globais e publicações do setor. Referências-chave incluem o relatório imobiliário do NBP do 1º trimestre de 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, análise de mercado da Global Property Guide (maio de 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, Guia Imobiliário EY Polônia 2025 ey.com e atualizações do mercado da Property Forum/BNP Paribas property-forum.eu property-forum.eu, entre outros. Essas fontes fornecem os dados mais recentes sobre índices de preços, volumes de transações e previsões. Todos os dados estatísticos e citações são referenciados ao longo do relatório para verificação. A perspectiva geral combina essas tendências empíricas ao sentimento atual de especialistas para apresentar um panorama abrangente do mercado imobiliário polonês em meados de 2025.
