Giriş ve Piyasa Genel Bakışı
Polonya, güçlü ekonomisi ve istikrarlı büyümesiyle Orta ve Doğu Avrupa’nın en büyük gayrimenkul piyasasıdır. 2024 yılında GSYİH, AB ortalamasının çok üzerinde olmak üzere güçlü bir şekilde toparlandı ve 2025–2026 yıllarında yıllık yaklaşık %3,4 büyümesi öngörülüyor ey.com nordlb.com. Bu ekonomik güç, düşük işsizlik ve artan gelirlerle birleşerek, konut, ticari ve endüstriyel gayrimenkul segmentlerinde talebin devamlılığını sağladı. 2023’te faiz oranlarındaki keskin artış ve jeopolitik gerilimlerle birlikte piyasa sert bir yavaşlama yaşamış olsa da, 2024’te iyimserlik geri döndü: toplam yatırım işlemleri yaklaşık 4,8–5,0 milyar euroya ulaştı; bu rakam 2023 hacminin iki katından fazladır ey.com property-forum.eu. Piyasanın toparlanması, yatırımcıların daha cazip getirilerle geri dönmesini sağlayan bir “fiyat düzeltmesi” ve 2024’ün sonlarında para politikasında gevşeme ile gerçekleşti linkedin.com. Takip eden bölümlerde, Polonya’nın gayrimenkul yapısını şekillendiren temel eğilimler, bölgesel kalıplar, kira piyasası, yatırımcı hareketliliği ve mevzuatsal etkiler ile birlikte her ana sektörü – konut, ticari (ofis ve perakende) ve endüstriyel – inceleyeceğiz.
Konut Gayrimenkul Piyasası
Fiyat Eğilimleri ve Son Gelişmeler
Polonya konut piyasası son yıllarda kayda değer bir fiyat artışı yaşadı ve şimdi daha ılımlı bir döneme giriyor. 2022 2. çeyrek ile 2024 2. çeyrek arasında Polonya ev fiyatları neredeyse %26 artarak AB’de en hızlı yükselişi sergiledi (karşılaştırma olarak, birçok Batı Avrupa piyasasında değişim yok ya da negatife yakındı) eznewswire.com. Bu patlamayı güçlü pandemi sonrası talep, inşaat maliyetlerinde yüksek enflasyon ve devlet teşvikleri – özellikle 2023’te devreye alınan “Güvenli %2” sübvansiyonlu mortgage programı – körükledi. Bu program ilk defa konut alacaklara %2 faizle kredi alma imkânı tanıyarak alım çılgınlığına neden oldu globalpropertyguide.com pewnylokal.pl. Ancak bu program sona erip faizler yüksek seviyelerde kalınca, fiyat artış hızı yavaşladı. 2024’ün ilk çeyreğinde, Polonya’nın yedi büyük şehrinde mevcut evlerin ortalama fiyatı metrekaresi 13.404 PLN (≈3.463 USD) idi – bu, yıllık %8,1’lik bir artışla önceki yıllara göre çok daha yavaş bir yükselişti globalpropertyguide.com. Yeni, müteahhitlerden alınan dairelerde ise ortalama fiyat metrekaresi 14.265 PLN olup, yıllık %4,4’lük ılımlı bir artış gözlendi globalpropertyguide.com. Bu yavaşlama, 2021–2022’deki patlayıcı yükselişin ardından piyasada bir istikrar işaretidir. Nitekim 2023’ün sonlarında, Varşova’da fiyatlar hızlı tırmanışların ardından yatay seyretmeye başladı – başkentin yeni yapılan konutlarında ortalama fiyat (Ekim 2023’te yaklaşık 16.000 PLN/m²) aylar arasında değişmeyip, yine de bir önceki yıla göre yaklaşık %18 daha yüksekti realting.com realting.com. Sektör uzmanları, devlet destekli yeni konut teşviklerine olan güvenin azalması ve yüksek kredi maliyetlerinin, önceden çok hızlı olan fiyat ivmesini yavaşlattığını belirtiyor globalpropertyguide.com.
Soğuma eğilimine rağmen, büyük bir fiyat düzeltmesi yaşanmadı ve Polonya konutu hâlâ cazip bir yatırım olmaya devam ediyor. İflasyonun ve faizlerin gevşeme eğilimi göstermesiyle 2024’te ipotek kredilendirmesi toparlanmaya başladı – bankalar 2024’te 83,9 milyar PLN tutarında yeni konut kredisi verdi; bu, 2023’teki düşük seviyeden %43 daha fazla globalpropertyguide.com. Son yıllarda genellikle %10’dan fazla olan yaygın ücret artışları ve kronik konut arzı eksikliği fiyatların altında bir taban sağlıyor. Yüksek kredi maliyetleri nedeniyle 2022–2023’te alımlarını öteleyen potansiyel alıcılar, faizler azalmaya başlayınca yavaş yavaş geri dönüyor. Polonya Merkez Bankası’nın politika faizi, 2022 yılında zirveye çıkarak %6,75 olmuştu; 2024 sonunda %5,75’e indirildi ve 2025 ortasında %5,25 seviyesindedir, ilerde daha fazla gevşeme bekleniyor tradingeconomics.com linkedin.com. Daha düşük finansman maliyetleri, alım gücünü ve talebi artırmalı. Nitekim yeni konut satışlarının 2024–2025’te bir önceki yıla göre %10–15 oranında toparlanması bekleniyor ey.com. Analistler, fiyatlarda daha yavaş ama pozitif bir seyir – kısacası yumuşak bir iniş – öngörüyor. EY’nin gayrimenkul raporu da “konut piyasasında daha yavaş bir fiyat artışı ivmesi” beklendiğini, keskin bir düşüş öngörülmediğini vurguluyor ey.com. Bu dayanıklılık, Polonya’nın sağlam ekonomik temellerini ve ev sahipliğinin kültürel olarak güvenli bir servet saklama aracı olarak görülmesini yansıtıyor.
Şekil: Polonya’da Satılan Yeni Konut Sayısı (büyük kent piyasalarında). 2021’de zirve yapan yeni konut satışları, kredi koşullarında sıkılaşma nedeniyle 2022’de keskin şekilde düştü, 2023’te kısmen toparlandı ve faizler yüksek seyrettiği için 2024’te tekrar geriledi globalpropertyguide.com. 2025 yavaş başladı, ancak şartların iyileşmesiyle talebin dengelenmesi bekleniyor globalpropertyguide.com. (Kaynak: NBP/JLL verileri)
Konutta Bölgesel Fiyat Farklılıkları
Konut fiyatları Polonya bölgeleri arasında önemli farklılıklar gösteriyor; Varşova ve diğer büyük metropoller en yüksek değerlere sahip. Varşova kesinlikle en pahalı piyasa: 2023 sonu itibarıyla başkentte yeni dairelerin ortalaması yaklaşık 16.000 PLN/metrekare ve ikinci el daireler ise 17.000 PLN/m² nivolarına ulaşmış durumda realting.com realting.com. Diğer büyük şehirlerde ise fiyatlar daha düşük, fakat birkaçında hızlı artışlar ile Varşova’ya yaklaşma eğilimi görülüyor. Kraków en büyük ikinci pazar olup, günümüzde neredeyse Varşova seviyelerine ulaşmıştır – 2023’ün üçüncü çeyreğinde Kraków’daki yeni daireler yaklaşık 15.500 PLN/m² idi (ve ikinci elde ise 16.000 PLN’yi de aştı) realting.com realting.com; son iki yılda %20’nin üzerinde bir artış kaydetti. Wrocław ve Tri-City (Gdańsk–Gdynia–Sopot) kümesi de ciddi yükselişler gördü: 2023 sonlarında, yeni yapımda fiyatlar Wrocław’da yaklaşık 13.000 PLN/m² ve Tri-City’de yaklaşık 14.300 PLN/m² olarak tespit edildi, yıllık artışlar %15 civarındaydı realting.com realting.com. Orta büyüklükteki şehirler bile önemli artışlar yaşadı – örneğin Kraków’da konut fiyatları 2022–2024 arasında %24,7, Zielona Góra’da ise %21,6 artış gösterdi; bu da başkent dışında da güçlü talebin olduğunu gösteriyor eznewswire.com. Daha uygun fiyatlı pazarlar ise Łódź gibi Polonya’nın üçüncü büyük şehrini kapsıyor; burada ortalama fiyat 10.000 PLN/m²düzeyinde pewnylokal.pl realting.com ve doğu Polonya’daki daha küçük şehirlerde çoğunlukla 8.000 PLN’nin altında fiyatlar mevcut. Varşova ile diğer şehirler arasındaki fark, ikincil kentlerin hızlı değer kazanmasıyla azalmış olsa da, Varşova (ve kısmen Kraków) hâlâ önemli bir prim taşıyor. Bölgesel şehirlerdeki son büyümenin çoğu, yerel ekonomik kalkınma ve sarkma talebinden kaynaklanıyor – örneğin, Kraków ve Poznań’da büyük IT/iş hizmetleri yatırımları ve Wrocław ile Lublin gibi şehirlerde Ukraynalı profesyoneller ve öğrencilerden gelen talep artışı bu eğilimi destekliyor.
Önemli olarak, stok durumu bölgelere göre değişiklik göstermektedir. Varşova’nın piyasası en pahalı olmasına rağmen, Polonya’nın en derin alıcı havuzuna ve en kısa satış sürelerine sahip olduğu için görece likittir – yani piyasada hareketlilik yüksektir globalpropertyguide.com. Üçlü Şehir’de (sahil şeridindeki Gdańsk bölgesi), hem yerlilerden hem de yabancılardan (İskandinav alıcılar dahil) gelen sağlıklı talep piyasayı dengede tutmuştur. Öte yandan, bazı şehirlerde yeni inşaat segmentinde arz fazlası yaşanıyor: Kraków ve Wrocław’da satılamayan geliştirici daire stoğu artmış olup, şu anda Poznań’ın daha yavaş piyasasına benzer seviyelere ulaşmıştır globalpropertyguide.com. Łódź’da ise durum en zorlayıcı olanıdır – mevcut satış hızıyla satılamayan konutların eritilmesi iki yıldan fazla sürer, bu da Polonya’daki en uzun süredir globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Bu bölgesel farklılıklar, fiyat eğilimlerinin önümüzdeki dönemde ayrışabileceğini gösteriyor: Varşova gibi yeni arzın sınırlı olduğu piyasalarda fiyatların güçlü kalması veya hafif artması beklenirken, stok fazlası olan şehirlerde ise geliştiricilerin indirimleri artırması ya da fiyatların durgun seyretmesi olasıdır. Yine de genel fiyat düşüşleri beklenmemektedir; daha yumuşak piyasalarda bile geliştiriciler, marjları koruyabilmek için büyük indirimlerden ziyade projeleri ertelemeyi tercih etmektedir pewnylokal.pl.Kiralık Pazar Dinamikleri ve Getiriler
Polonya’nın konut kiralama piyasası, döneme özgü dalgalanmalardan sonra ılımlı büyüme ve yavaş yavaş dengeye dönüş yaşıyor. Pandemi, enflasyonda ani yükseliş ve 2022’de Ukrayna’dan gelen büyük mülteci akını gibi bir dizi şokun ardından, kiralar hızlıca arttı. Fakat son dönemde kira enflasyonu hafifledi. Nisan 2025 itibarıyla, gerçek konut kiraları (tüketici fiyat endeksine göre) yıllık bazda %4,2 artarak, bir yıl önceki yaklaşık %5,4’ten düştü ve genel enflasyonla neredeyse paralel seyretti globalpropertyguide.com. Bu, kiralardaki artışların 2022–2023’teki çift haneli sıçramadan sonra sürdürülebilir bir hıza normalleştiğini göstermektedir. Analistler, bu soğumayı “şokların etkisinin geçmesine” ve arz artışına bağlıyor: Kira artışlarını yukarı çeken pek çok etken – COVID kaynaklı aksamalar, hızlı enflasyon, mülteci acil talebi ve konut patlaması – hafifledi globalpropertyguide.com. Polonya’nın makroekonomik ortamı dengelenirken (enflasyon 2022 ortasında yaklaşık %15’ten 2024 başında yaklaşık %6’ya indi ve ücretler güçlü şekilde artmaya devam ediyor), kiralık pazar da dengeye yaklaşıyor. Bölgesel kira farklılıkları ise hâlâ belirgin. Varşova açık ara en yüksek kiraları talep eder; onu diğer büyük şehirler izler. Aşağıdaki tablo, Mart 2025’te başlıca şehirlerdeki ortalama kira taleplerini göstermektedir:| Şehir | Ort. Aylık Kira (PLN) | Ort. Kira (USD) | Yıllık Değişim (Mar 2025) |
|---|---|---|---|
| Varşova | 4.906 PLN | $1.268 | +%0,3 |
| Kraków | 3.273 PLN | $846 | +%3,7 |
| Łódź | 2.191 PLN | $566 | +%3,9 |
| Wrocław | 3.057 PLN | $790 | +%0,3 |
| Poznań | 2.564 PLN | $662 | +%3,4 |
| Üçlü Şehir (Gdańsk/Gdynia/Sopot) | 3.164 PLN | $818 | +%3,0 |
Ticari Gayrimenkul Pazarı
Ofis Sektörü
Polonya’nın ofis pazarı, pandemi sürecinde dayanıklılığını kanıtladı ve şu anda sınırlı yeni arz ve kaliteye yöneliş ile karakterize edilen bir kırılma noktasında. Varşova, 6 milyon m²’nin üzerinde ofis stokuyla, bu pazarın göstergesidir. COVID dönemi sonrası artan boşluk oranları, son çeyreklerde neredeyse hiç yeni teslimat olmaması ve güçlü kiracı talebi sayesinde düşmeye başladı. 2024 dördüncü çeyreği itibariyle, genel ofis boşluk oranı Varşova’da yaklaşık %10,6 seviyesindeydi ve bir yıl öncesine göre neredeyse sabit kaldı polandoffices.com. Önemli olarak, konumlar arasında büyük bir ayrım var: Şehir Merkezinde (en iyi merkezi bölgeler), boşluk oranı 2025 başında sadece %7,4‘e düştü polandinsight.com ve bu, çekirdek alanlarda kaliteli ofis alanına yüksek talebi gösteriyor. Diğer yandan, merkezi olmayan iş bölgeleri ve eski ofis parklarında boşluk oranı hâlâ çift haneli değerlerde (~%13 şehir merkezi dışında) europaproperty.com. Bu, daha genel bir eğilimi yansıtıyor: kiracılar “merkeze geri dönüyor” ve ESG ve çalışan beklentilerini karşılayan yeni, yüksek standartlı binaları tercih ediyor; buna karşılık ikincil ofisler (özellikle modası geçmiş standartlara sahip veya çevredeki konumda olanlar) kiracılarını elde tutmakta zorlanıyor. Hibrit çalışma modelinin yükselmesiyle birçok şirket alanlarını birleştirdi veya hafifçe küçülttü, ancak genellikle nicelikten çok kaliteyi arıyorlar. Sonuç olarak, Varşova’nın merkezi iş alanındaki (CBD) birinci sınıf üst kulelerde kiralar sabit kalarak (€25–€27/m²/ay civarında), B sınıfı bina sahipleri ise boşlukları doldurmak için daha fazla teşvik sunuyor. Bölgesel ofis merkezleri – Kraków, Wrocław, Üç Şehir, Katowice, Poznań, Łódź – de 2023’te boşluk oranlarını %12-16 aralığında gördü ve modern binalar eski stoklardan daha iyi performans sergiledi.
Arz tarafında ise Polonya döngüsel bir durgunluğa giriyor. Geliştiriciler, 2020–2022 döneminin belirsizliği ve yüksek finansman maliyetleri sebebiyle yeni ofis projelerine büyük ölçüde ara verdi; bugün geliştirme sürecindeki projeler oldukça sınırlı. Varşova, 2024 yılında yalnızca yaklaşık 55.000 m² yeni ofis alanı ekledi (rekor düşük seviye) ve 2025’te de benzer şekilde sınırlı bir arz görülecek polandinsight.com. Varşova dışında ise birkaç proje tamamlanıyor (örneğin Kraków ve Katowice’de), ancak birçok planlanan kule, ön kira sözleşmeleri inşaatı haklı çıkarana kadar ertelendi. Yeni arzın eksikliği ve tutarlı talep birleşince, pazar giderek sıkılaşıyor. Varşova’da toplam boş alan (2024 ortasında ~680.000 m²), aslında her çeyrek azalmaya devam ediyor pdf.euro.savills.co.uk. Pazar analizcileri, %10 boşluk oranını göz önünde bulundurunca “Varşova ofis pazarında alan eksikliği var” ifadesine katılmakta zorlandıklarını belirtiyor, ancak en iyi ofis alanları açıkça emiliyor ve aşırı arz görünmüyor realestate.bnpparibas.pl property-forum.eu. Günümüzdeki sınırlı inşaat faaliyetleri, 2025–2026’da birinci sınıf konumlarda arz sıkıntısına dahi yol açabilir ve ev sahiplerine daha fazla pazarlık gücü kazandırabilir.
Ofis sektöründeki yatırım faaliyetleri ise 2024’te güçlü bir şekilde toparlandı. Yatırımcılar, düşen fiyatlardan faydalandı – getiri oranları daha cazip seviyelere yükseldi (~%5,50–6,00 Varşova birinci sınıf ofisleri için, iki yıl önceki ~%4,75’ten) – ve yüksek kaliteli binaları satın aldılar. Ofis işlemlerinin toplamı 1,64 milyar € oldu ve bu, 2023’e göre dört kat artış anlamına geliyor property-forum.eu. Önemli satışlar arasında, 2021 yapımı Warsaw Unit gökdeleninin İsveçli Eastnine AB’ye satışı ile geliştirmeci Skanska’nın iki ofis kampüsü satışı vardı: P180 ofisi ve Studio binası, Çek ve İsveçli yatırımcılar tarafından satın alındı linkedin.com. Bu büyük işlemler, pazar güveninde yenilenme olduğunu gösteriyor; buna rağmen alıcı kitlesi pandemi öncesine göre kısıtlı linkedin.com. Birçok ana kurumsal yatırımcı seçici davranıyor ve yalnızca güçlü kiracıya sahip üst düzey varlıklara odaklanıyor. Yerli sermaye de artan bir rol oynadı – Polonyalı özel yatırımcılar ve fırsatçı fonlar, indirime giren eski ofisleri satın alıp alternatif kullanımlara (örneğin öğrenci yurdu veya konut) dönüştürmeyi hedefledi linkedin.com. Yeni ofis inşaatı ihtiyatlı yürütüldüğü için, yüksek boşluk oranına sahip mevcut binalar yeniden kullanım için aday olabiliyor. İleriye dönük olarak, ofisler için genel hava temkinli iyimser. Varşova’da boşluk oranının hafifçe aşağı yönelmesi bekleniyor ve büyük bir fazla arz öngörülmüyor. Şirketler tekrar büyüdükçe talep giderek artıyor – örneğin, teknoloji ve iş hizmetleri firmaları, kısa bir aradan sonra tekrar Kraków ve Wrocław’da önemli ofis alanları kiralamaya başladı. Ev sahiplerinin asıl zorluğu ise modern standartları karşılamak olacak: sürdürülebilirlik (enerji verimliliği, yeşil sertifikalar) ve çeşitli imkanlar, kiracılar için giderek ön koşul haline geldi linkedin.com. Eski binalar yeniden tadilat gerektirebilir veya modası geçebilir. Genel olarak, Polonya’nın ofis pazarı önümüzdeki 1–3 yılda “kademeli sermaye geri dönüşü” ve istikrarlı bir performans gösterebilir; özellikle de 2025’te faiz indirimleri gerçekleşirse linkedin.com.
Perakende Sektörü
Polonya’nın perakende gayrimenkul sektörü, pandemi sonrası toparlanmayı yönetti ve Orta Avrupa’nın en dinamik perakende pazarlarından biri olmaya devam ediyor. 2024 yılı, perakende yatırımlarında bir canlanmaya ve formatlarda sürekli bir evrime işaret etti. Alışveriş merkezi ziyaretçi sayısı ve satışları, tüm COVID kısıtlamalarının kaldırılmasının ardından 2019 seviyelerine yaklaştı – Polonyalı tüketiciler alışveriş merkezlerine coşkuyla dönerken, perakende satış büyümesi (yüksek enflasyon tarafından baskılansa da) yine de pozitif kaldı. 2024 itibariyle, “perakende satışlarda göze çarpan bir toparlanma” gözlendi, 2023’teki düşüşün ardından nordlb.com. Önemli olarak, Polonya’nın tüketici pazarı hâlâ büyük bir potansiyele sahip: yıllar süren büyümeye rağmen, kişi başına perakende satın alma gücü Batı Avrupa ortalamasının oldukça altında; bu da, ekonomi büyüdükçe genişleme alanı olduğu anlamına geliyor nordlb.com. Nitekim, uluslararası perakendeciler Polonya’ya girmeye ya da mevcut varlıklarını genişletmeye devam ediyor; bunun sebebi büyük bir nüfus (38 milyon), artan maaşlar ve bazı segmentlerde görece düşük perakende alanı yoğunluğu. Aynı zamanda, pandemi döneminde yaklaşık %10–12’ye çıkan e-ticaretin büyümesi stabil kaldı – fiziksel mağazalar, özellikle büyük şehirlerin dışında, hâlâ çok önemli.
Mülk tipleri açısından bakıldığında, perakende parkları ve kolay erişilebilir alışveriş merkezleri en iyi performans gösterenler oldu. Pandemi sırasında, genellikle süpermarket ve yapı marketlerinin merkezinde olduğu küçük, açık havada yer alan perakende parkları dayanıklı olduklarını kanıtladı ve o tarihten bu yana yatırımcı ve geliştiricilerin ilgisini çekti. 2024’te birçok işlem, bölgesel şehirlerdeki perakende parkı portföylerini içeriyordu ve uluslararası, Orta Avrupa ve yerel sermaye bu istikrarlı gelir sunan varlıkları satın aldı linkedin.com linkedin.com. Bu arada, büyük alışveriş merkezleri, bir süre tereddütten sonra tekrar yatırımcıların gözdesi hâline geldi. 2024 yılı, Polonya’nın en büyük alışveriş merkezi işlemlerinden ikisine sahne oldu: Wrocław’daki Magnolia Park 373 milyon €’ya ve Katowice’deki Silesia City Center 405 milyon €’ya satıldı – ikisi de, büyük bir Güney Afrikalı perakende gayrimenkul yatırımcısı olan NEPI Rockcastle tarafından satın alındı linkedin.com. Başka bir büyük işlem ise Cromwell’in alışveriş merkezi portföyünü satmasıydı ve bu, yüksek değerli perakende varlıklarının tekrar gündemde olduğunu gösteriyor property-forum.eu. Bu dört yüksek değerli perakende işlemi, yılın yatırım dalgasının ana belirleyicileri oldu property-forum.eu. Birinci sınıf alışveriş merkezlerinde getiri oranları (şu anda kabaca ~%6,0+) yükselerek, özellikle 2020’de korkulduğu kadar kira düşüşü yaşanmadığı için, satın almaları daha cazip kılıyor. Varşova ve diğer büyük şehirlerde birinci sınıf alışveriş merkezlerinde kiralar büyük ölçüde toparlandı, en üst düzey merkezlerde boşluk oranı düşük (çoğunlukla %3-5’in altında). Daha küçük şehirlerdeki ikincil alışveriş merkezlerinde baskı daha fazla hissediliyor, ancak buralarda bile iyi konumlu alanlar için kiracı talebi sürüyor.
Dikkate değer bir trend ise perakende sektöründeki farklılaşmadır: bir uçta, yüksek ziyaretçi trafiğine sahip dev alışveriş merkezleri ve outletler iyi performans gösterirken; diğer uçta, doygun pazarlardaki yaşlanmakta olan merkezler yeniden konumlandırılıyor ya da sonunda yeniden geliştirilebilir (örneğin, bazı zayıf alışveriş merkezleri karma kullanımlı alanlara veya son kilometre lojistik merkezlerine dönüştürülmeye aday). Perakende park segmenti tedarikini genişletmeye devam ediyor – Trei, Immofinanz ve Echo Investment gibi geliştiriciler, modern perakendenin kıt olduğu 20-50 bin nüfuslu kasabalarda küçük parklar inşa ediyor. Süpermarketler ve indirim market zincirleri (Biedronka, Lidl, vb.) de hızla genişlemeye devam ediyor ve sıklıkla bu yeni projelerin ana kiracısı oluyor. Ayrıca, 2022–2023’te turizmin geri dönmesiyle Varşova ve Kraków’daki şehir içi ana caddeler yeniden canlandı; lüks markalar ile yeme-içme işletmecileri, şehir merkezinin prestijli bölgelerinde tekrar büyüyor (Varşova’nın Nowy Świat’ı ve Kraków’un Eski Şehir merkezi kira taleplerinde yeniden artış görüyor). Yatırımcı açısından bakıldığında, Polonya’nın perakende gayrimenkul sektörü 2024’te lider iki sektörden biriydi (ofislerle birlikte) – her biri yaklaşık %32’şer oranla 5 milyar €’nun üzerindeki ticari gayrimenkul yatırım hacmini oluşturdu property-forum.eu. Bu, perakende yatırımlarının 2020–2022’de durgunluk yaşadığı düşünüldüğünde dikkat çekici bir geri dönüş. NEPI Rockcastle, MAS Real Estate ve EPP (Güney Afrikalı Redefine ile ortak) gibi deneyimli yatırımcıların varlığı, Polonya perakendesinin uzun vadeli potansiyeline olan güveni vurguluyor. Perakende kira bedellerinin önümüzdeki yıllarda, ekonomik büyüme ve sınırlı yeni alışveriş merkezi arzıyla birlikte (çok az sayıda yeni büyük AVM yapılıyor – projelerin çoğu daha küçük ölçekte) artma potansiyeli bulunuyor. İzlenmesi gereken önemli bir unsur ise tüketici harcamaları: 2022’de %15’i, 2023’te ise yaklaşık %8’i bulan yüksek enflasyon, hanehalkı alım gücünü aşındırdı ancak enflasyon şu anda geriliyor ve reel ücret artışı tekrar pozitife dönüyor; bu da perakende satışları için olumlu bir işaret. Diğer bir etken de e-ticaret altyapısı – Polonya’nın çevrimiçi perakendesinin tabanı hâlâ görece küçük ama hızla büyüyor, birçok geleneksel perakendeci de çoklu kanal modellerini benimsiyor. Genel olarak Polonya’nın perakende gayrimenkul sektörü için görünüm ihtiyatlı bir iyimserlik taşıyor: ülke, modern formatlar açısından Batı Avrupa’ya göre hâlâ kişi başına perakende alanı açısından geride ve hem ulusal hem de yabancı perakendeciler kaliteli alan taleplerini artırıyor. Yatırımcılar daha seçici davranıyor (temel varlıklar ve süpermarket-ankrajlı projeler tercih ediliyor) ancak 2024, fiyat uygun olduğunda iştahın hâlâ var olduğunu gösterdi.Endüstriyel ve Lojistik Sektör
Polonya’da endüstriyel ve lojistik gayrimenkul sektörü, ülkenin stratejik konumu, hızla büyüyen e-ticareti ve “yakın kıyıya taşınma” eğilimleri sayesinde yıldız bir performans gösterdi. İki rekor yılı (2021–2022) geliştirilen ve kiralanan alanlarla piyasada yaşandıktan sonra, 2023–2024’te bir yavaşlama görüldü fakat pazar hâlâ çok aktif. Polonya’daki toplam modern depo stoku artık 30 milyon m²’yi aşıyor ve bu da ülkeyi CEE’de (Orta ve Doğu Avrupa) en büyük pazar yapıyor. Başlıca lojistik merkezler arasında Varşova, Łódź (Polonya’nın ortası), Yukarı Silezya (Katowice bölgesi), Poznań, Wrocław ve giderek artan şekilde Batı Polonya (Almanya sınırı boyunca), ayrıca deniz limanları (Gdańsk) ve doğu sınırında (Ukrayna ticaret yolları yeniden şekilleniyor) küçük kümeler yer alıyor. Endüstriyel alan talebi güçlü seyrediyor. 2024’ün ilk yarısında Polonya, 2,6 milyon m² brüt depo kiralaması gördü ve bu, tarihteki en iyi üçüncü ilk yarı oldu (sadece 2021 ve 2022 daha yüksekti) jll.pl. Ekonomik büyüme yavaşlamasına rağmen 2024 kiralamaları şunlarla desteklendi: 1) 3PL lojistik operatörleri ve perakendecilerin (daha fazla dağıtım merkezi ihtiyacı olan süpermarket zincirleri dahil) genişlemesi, 2) üretim yatırımları (otomotivden beyaz eşyaya) için üretim üssü olarak Polonya’nın seçilmesi, ve 3) bazı tedarik zincirlerinin Asya’dan “yakın kıyıya” (nearshoring) kayması – Polonya’nın merkezi konumu Avrupa pazarına hizmet etmek açısından çok cazip nordlb.com. E-ticaret büyümeye devam ediyor: Polonya’da pandemi sırasında ivme kazanan online perakende, geniş ölçekli depo altyapısı gerektiriyor. Amazon, Zalando ve yerel oyuncuların dağıtım merkezleri inşa etmesiyle Polonya’nın “son derece hızlı tempolu online perakende büyümesi” lojistik talebini destekliyor nordlb.com. Ayrıca, Asya ve ABD’den yabancı şirketlerin de ilgisi arttı: Polonya, Batı Avrupa’ya mal dağıtımı için ideal bir geçit ve AB’ye erişimi olan görece maliyet-etkin üretim merkezi olarak görülüyor nordlb.com. Arz tarafında geliştiriciler yeni alanları yüksek tempoda teslim etti, ancak bu tempo yavaşlamaya başladı. 2022’de yeni teslimatlar tüm zamanların rekoruna ulaştı (4 milyon m²’nin üzerinde alan eklendi). 2024 ilk yarısında ise yaklaşık 1,6 milyon m² teslim edildi – büyük bir rakam fakat 2023 ilk yarısına göre %37’lik bir düşüş, bu da geliştiricilerin ekonomik belirsizlik nedeniyle spekülatif projelerde fren yaptığını gösteriyor jll.pl. 2022’de başlayan pek çok proje tamamlandı ve 2023’te daha az yeni inşaat başladı; bunun nedeni daha yüksek finansman maliyeti ve bekle-gör yaklaşımıydı. Bu arz patlamasını takiben bir duraksama yaşanınca, boşluk oranı yükseldi. 2024 ortasına gelindiğinde Polonya’daki genel depo boşluk oranı %8,1 düzeyine çıktı ve art arda altıncı çeyrekte yükselerek yılların en yüksek seviyesini gördü jll.pl. Bu hâlâ ılımlı bir boşluk oranı (birçok yeni binanın kiralanma sürecinde olduğu düşünülürse), fakat 2021’in %5’in altındaki aşırı sıkı piyasasına göre bir değişim anlamına geliyor. Özellikle Varşova’nın banliyöleri ve Aşağı Silezya, büyük projelerin tamamlanmasıyla boş alanlarda belirgin bir artış gördü. Ancak boş olan alanların çoğu “sürtünmeli” – yani yeni alanlar kiracı bekliyor – ve sabit talep sayesinde bunların emileceği öngörülüyor. Nitekim geliştiriciler, ön kiralama (pre-lease) oranlarının iyileştiğini bildiriyor; 2024 ortasında devam eden projelerde ortalama ön kiralama oranı %55 civarındaydı nbp.pl, yani alanların yarısından fazlası teslimden önce kiralanmış durumda. Depo kiraları son iki yılda yükseldi (2024’e gelindiğinde, çekirdek bölgelerde birinci sınıf kiralar 3,8–4,5 €/m²/ay seviyesine çıkıp 2021’e göre yaklaşık %15 arttı); bunun nedeni düşük boşluk ve yapım maliyetleriydi. Boş oranı şimdi artışa geçmişken, kira artış hızının da yatay seyretmesi bekleniyor – ancak işletme maliyetlerindeki enflasyon ve süren kiracı ilgisi nedeniyle önemli bir kira düşüşü öngörülmüyor. Yatırımcıların lojistik mülk iştahı yüksek seviyede kalıyor. 2024’te endüstriyel/lojistik varlıklar Polonya’nın ticari gayrimenkul yatırım hacminin %25’ini oluşturdu; bu alanda 1,26 milyar € anlaşma gerçekleşti (2023’e göre yaklaşık %30 artış) property-forum.eu property-forum.eu. Bu, 2020–21’de yıllık 2–3 milyar €’luk rekor yatırımların altında olsa da hâlâ güçlü bir performans. Özellikle ABD’li yatırımcılar 2024’te Polonya lojistiğinde çok aktifti – 350 milyon €’nun üzerinde yatırım yaptılar (sektör toplamının neredeyse %28’i) property-forum.eu, örnek olarak Exeter, Hines ve Fortress gibi şirketlerin alımları gösterilebilir. Avrupalı sermaye de (Alman, İngiliz, Fransız fonları) Polonya depolarını aramaya devam ediyor ve bölgesel aktörler ortak girişimlerle büyüyor. Manşet işlemlerden biri Diamond Business Park portföyünün (Varşova, Stryków ve Gliwice’de alanlar) Çek yatırım fonu Investika ve özel sermaye ortağına satışıydı – bu 2024’ün en büyük depo işlemi oldu linkedin.com. Bu tek alım bile Investika’nın Polonya’daki endüstriyel portföyünü 409.000 m²’nin üzerine çıkardı focusonbusiness.eu. Birinci sınıf lojistik tesislerde getiriler tarihi düşük seviyelerden yükseldi – birinci sınıf getiriler 2023–24’te yaklaşık %5,75–6,25 aralığına çıktı (zirvede ~%4,25’ti), bu da gelir arayan yatırımcılar için sektörün cazibesini artırıyor linkedin.com. Güçlü temel talep dinamikleri nedeniyle birçok yatırımcı, Polonya lojistiğini uzun vadeli bir büyüme hikâyesi olarak görüyor. Yükselen alt sektörlerden biri de şehir içi son kilometre depoları (kent sınırına yakın, daha küçük dağıtım merkezleri); kargo ve market teslimat şirketlerinden talep görüyor ve yüksek kira bedeliyle öne çıkabilir.İleriye bakıldığında, Polonya’nın endüstriyel gayrimenkul görünümü parlak kalmaya devam ediyor, ancak boşluk oranına dikkatli bir gözle bakılıyor. Ülke, Avrupa’nın en hızlı büyüyen lojistik pazarlarından biri olmayı sürdürüyor nordlb.com. Mevcut alan artsa da (önceki yıllardaki ultra-düşük boşluk oranının durağanlaşması), geliştiriciler şimdiden yeni girenler ve mevcut kiracıların genişlemesine hizmet edecek bir sonraki proje dalgasını planlıyorlar. Örneğin, Asyalı üreticilerden artan bir talep var ve Polonya, üretim ve dağıtım için Asya’daki veya hatta Batı Avrupa’daki lokasyonlara alternatif olarak kendini pazarlıyor nordlb.com. Ukrayna’daki savaş, trajik olmasının yanı sıra, bazı üreticilerin operasyonlarını Ukrayna veya Rusya’dan Polonya’ya taşımasına da yol açtı. Ayrıca, önümüzdeki yıllarda Ukrayna’daki yeniden yapılanma çalışmaları, Polonya’yı malzeme ve ürünler için bir üs konumuna getirebilir ve bu da lojistik ihtiyaçlarını daha da artırabilir. Özetle, endüstriyel sektörün temelleri – merkezi konum, gelişen altyapı (yeni otoyollar, demiryolu kargo tesisleri) ve güçlü kiracı talebi – onu dayanıklı tutacaktır. Son dönemdeki arz artışına bağlı olarak kısa vadede kiralarda veya dolulukta bir yumuşama olsa da bunun geçici olması muhtemeldir. Bir raporda belirtildiği gibi, “Polonya’nın lojistik gayrimenkul piyasası son derece dayanıklı olduğunu kanıtlıyor”; bu, e-ticaret ve yakınlaştırma (nearshoring) gibi yapısal faktörlerle destekleniyor ve bunlarda hiçbir bozulma yok nordlb.com.
Yatırım Trendleri ve Önde Gelen Pazar Oyuncuları
Polonya gayrimenkulündeki yatırım hacimleri küresel sermaye trendleriyle dalgalanmış olsa da, 2024 yılında belirgin bir canlanma yaşandı. Toplam ticari gayrimenkul yatırımı 2024’te 5,0 milyar Avro’yu aştı; bu, yıl bazında yaklaşık %130’luk bir artış ve neredeyse son beş yıllık ortalama ~5,3 milyar Avro’ya ulaştı property-forum.eu nordlb.com. Tüm büyük varlık sınıflarında yatırımcı aktivitesinde artış gözlemlendi. Ofis ve perakende, hacim olarak en iyi performansı gösteren sektörlerdi (her biri toplamın yaklaşık %32’si), endüstriyel sektör ise %25 pay alırken alternatif sektörler (özellikle PRS konut ve oteller) yaklaşık %10 paya sahipti property-forum.eu property-forum.eu. Özellikle, yalnızca birkaç büyük işlem toparlanmanın önemli bir bölümünü oluşturdu – bunlar arasında iki amiral gemisi AVM satışı ve bir vitrin ofis satışı (Warsaw Unit) yer aldı. Bu, likiditenin geri dönmesine rağmen daha çok değerli, yüksek hacimli varlıklarda yoğunlaştığını, fiyatların ayarlanmasının ardından alıcıların değer bulduğu yerlerde gerçekleştiğini gösteriyor. Gerçekten de, birincil mülklerde getiriler 2022 öncesi en düşük seviyelerden sonra sektörler arasında 50–150 bp arttı ve “piyasa koreksiyonu” oluşturdu; bu da yatırımcıların cazip fiyatlarla geri dönmesini sağladı linkedin.com. Örneğin, birincil ofis getirileri ~%5,5’e, alışveriş merkezi getirileri ~%6’ya, lojistik getirileri ise ~%6’ya (önceki %5’in altı seviyelerden) yükseldi ve yatırımcıya daha yüksek gelir getirileri sağladı linkedin.com. Ayrıca, 2024 sonunda euro bölgesi faiz indirimleri genel havayı ve borç finansmanı koşullarını iyileştirdi linkedin.com.
Polonya’daki yatırımcı karışımı çeşitlidir. 2024’te Avrupalı yatırımcılar (özellikle Almanya, Avusturya, İsveç, Çekya ve İngiltere’den) en büyük payı aldı – yaklaşık %60 işlem hacmine sahiplerdi nordlb.com. Örneğin, Alman kurumsal fonları ve Fransız varlık yöneticileri ofis ve lojistik işlemlerinde aktifti. Ayrıca, Kuzey Amerika ve Asya sermayesi varlığı da artıyor: ABD merkezli özel sermaye şirketleri (özellikle endüstriyelde) satın alımlarını önemli ölçüde artırdı property-forum.eu ve Güney Afrika’dan (ör. NEPI Rockcastle, Redefine) ve Orta Doğu’dan yatırımcılar perakende ve ofis portföylerinde paya sahip. Bölgesel (CEE) yatırımcıların da daha fazla işlem yaptığı görülüyor – Çek ve Macar fonları birkaç Polonya ofisi ve parkını satın aldı. Bu arada, yerel yatırımcılar eskisinden daha büyük rol oynuyor, ancak halen hacmin azınlığını oluşturuyor. Polonya’da gayrimenkul yatırım ortaklıkları (REIT) henüz mevcut değil (yasal mevzuat süreçte), ancak yerli sigorta şirketleri, bankalar ve yüksek gelirli bireyler doğrudan yatırım yapmakta veya ortaklıklara katılmakta. 2024’te yerel sermaye, “değer artışı” fırsatlarını kovaladı; örneğin, elden çıkarılan ofis varlıklarını veya yeniden geliştirme için küçük ölçekli alışveriş merkezlerini satın aldı linkedin.com. Beklenen Polonya REIT rejimi (SINN) 2025 için tartışılmakta ey.com ve kabul edilirse, yerli kurumsal sermayenin gelir getirici gayrimenkule daha fazla yönelmesini sağlayabilir.
Önde gelen pazar oyuncuları ile ilgili olarak, Polonya hem yerli hem de uluslararası geliştiriciler ve fonlardan oluşan bir karışıma ev sahipliği yapıyor:
- En İyi Geliştiriciler (Konut): Konut geliştirme sektörüne Dom Development, Robyg, Develia ve Atal gibi şirketler öncülük ediyor. Dom Development Capital Group, gelir açısından en büyük şirket – 2023’te yaklaşık 1,85 milyar PLN gelir ile Polonya’nın #1 geliştiricisiydi (bir sonraki rakibinin %20 önünde) scribd.com scribd.com. Dom Dev ayrıca kilit pazarlarda satılan birimlerde öncüdür (ör: 2024’te Varşova’da neredeyse 1.800 birim) scribd.com. Robyg (şimdi TAG Immobilien’in bir parçası) ve Develia, her yıl binlerce birime sahip diğer ulusal oyunculardır statista.com. Bu büyük geliştiriciler büyük şehirlere odaklanıyor ve yakın dönemdeki yavaşlamayı nispeten iyi atlattılar (genellikle satış temposunu ve ürün karmasını ayarlayarak). Orta ölçekli ve bölgesel geliştiriciler – ör. Echo Investment (hem konut hem ticari alanda faaliyet gösteriyor), Atal, Budimex Nieruchomości (yakın zamanda CP Developer tarafından satın alındı), Murapol, Archicom – konut arzına önemli katkı sağlıyor. Pazar bir nebze dağınık olsa da (Polonya’da 400’den fazla geliştirici faaliyet gösteriyor), büyük firmalar paylarını artırıyor ve daha küçük geliştiriciler artan maliyetlerle başa çıkmakta zorlandığı için konsolidasyon bekleniyor scribd.com scribd.com.
- En İyi Geliştiriciler (Ticari): Polonya’nın ticari gayrimenkulü büyük uluslararası geliştiriciler tarafından şekillendirilmiştir. Ofis sektöründe Skanska baskın bir güçtür – İsveçli şirket, Varşova ve bölgesel şehirlerde çok sayıda birinci sınıf ofis kulesi inşa etti (ve son yıllarda hacim olarak Avrupa’nın #1 ofis geliştiricisiydi) realassets.ipe.com. Ghelamco, Belçikalı geliştirici, Warsaw Spire ve Warsaw UNIT gibi simge projeleri hayata geçirdi. HB Reavis (Slovakya), Varşova’daki Varso Tower’ı (AB’nin en uzunu) geliştirdi. Yerli oyuncu Echo Investment da önemli bir ofis geliştiricisi (örn. Browary Warszawskie projesi) olup, ofis yatırımları için ortak girişim platformuna sahip. Perakendede ECE ve Unibail-Rodamco gibi firmalar birçok büyük AVM’yi inşa etti; NEPI Rockcastle ve ECE/OTCF bazı prestijli merkezleri yönetiyor. Panattoni (ABD merkezli) endüstriyel geliştirme alanında öncüdür, Polonya genelinde depo inşaatının büyük bir bölümünü üstlenmiştir. Diğer önemli endüstriyel geliştiriciler arasında Prologis, GLP, Segro, CTP ve 7R (yurtiçi şirket) bulunur – bu firmalar Polonya’yı lojistik gayrimenkulde Avrupa’nın üst sırasına taşıdılar.
- Aktif Yatırımcılar/Fonlar: Kurumsal yatırım tarafında birkaç isim öne çıkıyor. NEPI Rockcastle, Johannesburg’da listelenmiş olup, 2024’teki alımlarının ardından Polonya’nın en büyük perakende ev sahiplerinden biri oldu linkedin.com. Investika(Çekya) Polonya’daki lojistik portföyünü hızla büyüttü focusonbusiness.eu. Alman açık uçlu fonlar (Deka, Commerz Real, Union Investment gibi) Polonya’da birçok ofis ve AVM’ye yıllardır sahip olsa da son dönemde bazıları aktivitelerini durdurdu. Allianz Real Estate ve CFH/Foncière Polonya’da portföye sahip. Eastnine AB ve Stena Real Estate (İsveç) 2024’te önemli ofis alımları yaptı linkedin.com. CPI Property Group (Çekya), 2022–23’te Immofinanz’ın Polonya’daki varlıklarını satın alarak önemli bir ev sahibi konumuna geldi ve ofis ve perakendede söz sahibi oldu. Yerli tarafta, PZU (Polonya’nın en büyük sigortacısı) ve PKO BP (en büyük banka) her ikisinin de gayrimenkul yatırım birimleri var ve genellikle ana varlıklara ya da proje finansmanına odaklanıyorlar. Devlet destekli PFR Nieruchomości kiralık konut girişimlerinde (uygun fiyatlı ve PRS segmentinde) aktif. Ayrıca Polonyalı özel sermaye platformu Griffin Real Estate, birkaç gayrimenkul portföyünü yönetiyor (örn. uluslararası yatırım ortaklarıyla Resi4Rent PRS platformu). Sonuç olarak, Polonya gayrimenkul piyasasında küresel kurumsal sermaye ile güçlü yerel geliştirici/yatırımcı karışımı var; bu da rekabetçi ve sermaye açısından güçlü bir sektör oluşturuyor.
Son olarak, Polonya konutunda artan yabancı alıcı ilgisi benzersiz bir unsur. Kurumsal yatırımcıların ötesinde, bireysel yabancı alıcılar Polonya konut piyasasında daha görünür hale geldi. 2024’te bazı yeni projelerde, alıcıların %30’undan fazlası yurtdışından geldi globalpropertyguide.com. En büyük grup Ukrayna vatandaşları ve bunların çoğu Polonya’ya yerleşip şimdi (genellikle aile birleşimi ve uzun süreli kalım için) konut satın alıyor globalpropertyguide.com. Belaruslular bir başka dikkate değer grup; Batı Avrupa ve Asya’dan da bazı alıcılar var globalpropertyguide.com. Geliştiriciler, Polonya’nın ekonomik istikrarı ve göreli olarak uygun fiyatları nedeniyle “yabancı müşteri ilgisinin net olarak arttığını” bildiriyorlar globalpropertyguide.com. Bu yabancı talep girişi esas olarak Varşova ve Kraków’da (ve bazı lüks tatil bölgelerinde) yoğunlaşıyor ve özellikle üst düzey daireler ile banliyö evleri için ekstra bir talep tamponu sağlıyor.
Piyasayı Etkileyen Ekonomik ve Politik Faktörler
Polonya gayrimenkul piyasasının son yıllardaki seyri, ekonomik koşullar ve hükümet politikaları ile yakın bir şekilde iç içe geçmiştir. Birkaç önemli faktör öne çıkıyor:
- Para Politikası ve Finansman Maliyetleri: 2022–2023 yıllarında faiz oranlarının hızla artması büyük bir etki yarattı. Enflasyonla mücadele için Polonya Merkez Bankası, gösterge faiz oranını 2021 başında neredeyse sıfırdan 2022 ortasında %6,75‘e çıkardı – bölgedeki en hızlı sıkılaştırmalardan biri oldu. Bu durum, konut kredisi faiz oranlarını çift hanelere taşıyarak ev alıcıları için erişilebilirliği ciddi şekilde azalttı. 2022 yılında çok sayıda potansiyel alıcı fiyat dışına itildiği için konut kredisi kullanımında düşüş yaşandı globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Geliştiriciler, satışlarını yavaşlatıyor veya talebi sürdürmek için kendi finansman teşviklerini sunuyorlardı. Öte yandan, mevcut mülk sahipleri, beklenenden daha az zorunlu satışla karşılaştı; bunun bir nedeni, hükümetin getirdiği, zorda olan mortgage borçlularının ödemelerini 2022–23’te 8 aya kadar askıya almalarına olanak tanıyan “kredi tatili” programıydı ve bu sayede haciz dalgası önlendi. 2023’ün sonlarına doğru enflasyonun gevşediğine dair işaretler görüldü (TÜFE yaklaşık %18’den %7’ye kadar düştü) ve merkez banka faiz indirimlerine başlayabildi. Gösterge faiz oranı 2023 4. çeyrekte %6,0, 2025 ortasına gelindiğinde %5,25’e çekildi nbp.pl. Bu değişim kredi talebini tekrar canlandırmaya başladı – belirtildiği gibi, 2024’te yeni konut kredisi hacmi %43 oranında arttı globalpropertyguide.com ve yatırımcı güveni yükseldi. Analistler, 2025 sonuna kadar yaklaşık %4,5’lik politika faizi görüleceğini öngörüyorlar think.ing.com; bu da, finansman maliyetlerini daha da düşüreceği ve taşınmaz değerlerini destekleyeceği için gayrimenkul piyasası açısından olumlu bir işaret.
- Devlet Konut Programları: Polonya hükümeti son yıllarda konut piyasasına çeşitli teşvik programlarıyla müdahale etti. “Mieszkanie bez wkładu własnego” (Peşinatsız Konut) programı, tam peşinatı olmayan alıcıların kredilerinin garanti edilmesi amacıyla 2022’de başlatıldı; ancak kullanımı sınırlı kaldı. Daha etkili olan ise, önceki hükümet tarafından 2023 ortasında başlatılan “Bezpieczny Kredyt 2%” (Güvenli %2 Kredi) programıydı. Bu program, ilk defa ev alacaklara yeni ya da mevcut konut alımlarında belirli fiyat limitleri kapsamında %2 faizle mortgage sundu (piyasa faiziyle arasındaki farkı devlet ödedi). Sonuç çarpıcıydı – özellikle genç alıcılar arasında biriken talep açığa çıktı, 2023’ün ikinci yarısında satışlar patladı ve 2023 sonunda fiyatlarda sıçrama gözlendi globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Geliştiriciler bu sübvansiyonlu talebi karşılamak için hızla yeni projeler başlattı globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ancak programın bütçesi kısıtlıydı ve siyasi geçişler sırasında 2024 başında fiilen sona erdi. 2023 sonlarında göreve gelen yeni hükümet ise farklı bir yaklaşım işaret etti: “Klucz do mieszkania” (“Daireye Anahtar”) adlı ve düşük gelirli hanelerin ev sahibi olmasını desteklemeye yönelik yeni bir program duyurdular ey.com. Bu programda daha ucuz birimler veya finansman teşvikleri sunulacak, ancak sıkı fiyat limitleri olacak; bu özellikle küçük şehirlerdeki alıcılar için faydalı olabilir ey.com. Eğer hayata geçirilirse, talebi daha ucuz bölgelerde ikincil piyasaya kaydırabilir; fakat fiyat sınırlamalarından dolayı Varşova gibi pahalı şehirlerde etkisi sınırlı olacak ey.com. Politikacılar, konut erişilebilirliğini artırırken aşırı ısınmayı önlemeye çalışıyor. Geçmişte sübvansiyonların (ör. %2 krediler) talep ve fiyatları geçici olarak hızla artırdığı, ancak kaldırıldıklarında dalgalanma yarattığı görüldü globalpropertyguide.com. Dolayısıyla sektör, konut politikalarının tutarlılığını dikkatle izliyor. Ani değişiklikler – örneğin 2023’te tartışılan çoklu daire sahiplerine yeni vergi teklifi – yatırımcı davranışını etkileyebilir (üçüncü ve sonraki daireler için vergi konusundaki tartışma dahi bazı küçük yatırımcıların alımlarını durdurmasına neden oldu) globalpropertyguide.com. Şu an için hükümetin konut arzını ve erişilebilirliğini iyileştirme taahhüdü sürüyor, fakat uygulama detayları değişiyor.
- Kent Planlaması ve Arsa Arzı: Polonya’nın mekânsal planlama mevzuatında büyük bir reform süreci yaşanıyor. İmar ve Planlama Yasasına yapılan bir ekleme ile tüm belediyelerin 2025 sonuna kadar yeni “Genel Planlar” hazırlamaları zorunlu oldu ey.com. Bu reform (“kentsel planlama devrimi” olarak da anılır) neyin nerede inşa edilebileceğini modernize etmeyi ve netleştirmeyi amaçlıyor, eskimiş yerel planların yerini alacak. Ancak geliştiriciler, yeni planların birçok arsayı “düşürme” ya da geliştirme dışı bırakma riski taşıdığından endişeli – özellikle şu anda yerel imar planı olmayan arsalar, 2026’dan sonra daha sıkı kurallar nedeniyle inşaata uygun olmayabilir globalpropertyguide.com. Bu nedenle pek çok yatırımcı, yeni kurallar yürürlüğe girmeden önce yapı ruhsatı almak için harekete geçti. Nitekim 2024’te verilen yapı ruhsatı sayısı ~%20,6 arttı (yaklaşık 291.000 konut onaylandı, bu yüksek bir rakam) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com çünkü geliştiriciler ve arsa sahipleri mevcut kurallara göre haklarını korumak istediler. Bu ruhsat alma telaşı, ayrıca 2024 ortasında getirilen yeni teknik standartlarla (muhtemelen enerji verimliliğiyle ilgili) de ilişkili; müteahhitler sıkılaştırılmadan önce eski standartlara göre başvuru yapmak istediler globalpropertyguide.com. Uzmanlara göre ruhsat sahibi arsa daha değerli hale geldi – bazı arsa sahipleri ruhsat almakla kalıp, “daha elverişli piyasa koşullarını bekliyor” ve birçok şehirde ruhsat süreci halen uzun ve zorlu globalpropertyguide.com. Hükümet ayrıca konut inşaatı için arsa arzını artırmayı hedefleyen “Arz Yasası” (ustawa podażowa) üzerinde çalışıyor ey.com. Bu yasa kapsamındaki bir teklif, şehir içindeki bazı tarım arazilerinin konut inşaatına açılmasını öngörüyor ey.com. Yasa geçerse, hızlı büyüyen şehirlerde yeni projeler için arsa kıtlığını hafifletebilir. Genel olarak, önümüzdeki 1–2 yıldaki planlama ve arsa politikaları, konut (ve kısmen ticari projeler) için yeni arzın şekillenmesinde belirleyici olacak. Planlamada şeffaflık ve verimlilik artarsa (reformun ana hedeflerinden biri), piyasanın uzun vadede yararına olur; fakat kısa vadede bu değişiklikler belirsizlik yaratıyor ve izin almak için “ya şimdi ya asla” telaşı doğuruyor.
- Yeni Geliştirici Yasası & Tüketici Koruması: 2022 ortasında Polonya’da Yeni Geliştirici Yasası yürürlüğe girdi ve konut projelerinde alıcı korumalarını güçlendirdi. Bu yasa, geliştirici battığında ya da projeyi tamamlamadığında alıcıların depozitolarını garanti edecek Geliştirici Teminat Fonu’nu (fundusz deweloperski) kurdu ey.com. Geliştiriciler şimdi satışlardan çok küçük bir oranda bu fona katkı yapmak ve daha sıkı emanet hesaplarında tutma şartlarını sağlamak zorunda. Maliyetleri biraz artırsa da alıcılar için daha fazla güvenlik sunuyor ve piyasa uygulamalarını değiştiriyor – örneğin bazı küçük geliştiricilerin buna uyum sağlaması zorlaştı; bu da dolaylı olarak daha büyük oyuncular lehine konsolidasyonu artırıyor. Ayrıca, 2021’den beri Polonya’da geliştiricilerin inşa ettikleri gayrimenkullerde 5 yıl süreyle kusurları gidermesini zorunlu kılan ağır garanti yasaları var; bu düzenlemelerle birlikte mali açıdan güçlü ve itibarlı geliştiriciler avantajlı hâle gelirken, spekülatif oyuncular piyasadan dışlanıyor ve böylece genel piyasa istikrarı pekişiyor.
- Vergilendirme Değişiklikleri: Vergi ve maliye politikaları da gayrimenkulü etkiliyor. 1 Ocak 2025 itibarıyla taşınmaz vergisinde (RET) önemli değişiklikler yürürlüğe giriyor ey.com. Bu değişikliklerle, “yapı” veya “inşai tesis”in tanımı vergi açısından bağımsız olarak, yeni ve özerk şekilde ele alınacak; inşaat yasasından bağımsız olacak. Uygulamada, daha önce vergilendirilmeyen bazı tesisler ve mülk özellikleri artık vergi kapsamına girebilir. Örneğin bazı teknik yapılar, bir mülk üzerinde bulunan altyapı ya da bitmemiş binalar önceden vergisizken şimdi taşınmaz vergisine tabi olabilir. Bu, mülk sahipleri için vergi yükünü artırabilir; geliştirici ve yatırımcıların da holding maliyetlerini yükseltecektir ey.com. Bu tanımlar üzerinde kesinlik hâlâ yeni oluşmakta ve bazı mülk sahipleri yeni vergi değerlendirmelerine itiraz edebilir. Olumlu olan şu ki, Polonya’da (düşük oranlı taşınmaz vergisi dışında) ülke çapında bir taşınmaz varlık vergisi hâlâ yok – bazı ülkelerde olduğu gibi yılda bir mülk servet vergisi uygulanmıyor. Bununla birlikte, 2022’de “flipping vergisi” getirildi; bu, dairelerin çok kısa sürede (6 ay içinde) tekrar satılmasını caydırmaya yönelik bir uygulama (bu durumda gelir vergisi daha yüksek uygulanıyor) ve ayrıca şehirlerde boş konutlara da vergi getirilerek piyasaya kazandırılması tartışılıyor. Son dönemde sermaye kazancı ya da kira gelirlerinde önemli bir vergi değişikliği olmadı; bireysel yatırımcılar için kira gelirleri belli bir eşiğe kadar %8,5’lik düz oranla vergilendirilebiliyor ki bu yatırımcı dostu bir uygulama globalpropertyguide.com (bu düz oranın kaldırılması ve tüm gelirlerin artan oranlarla vergilendirilmesi planlanmıştı, ancak şimdilik rafa kaldırıldı).
- Yabancı Yatırım ve Mülkiyet Kuralları: Polonya genel olarak yabancıların taşınmaz edinimine özgürlük tanıyor, özellikle AB/AEA vatandaşları için bir kısıtlama yok. AB dışı vatandaşlar arsa ya da müstakil ev almak isterse İçişleri Bakanlığı’ndan izin almalı, fakat bu genellikle formalite sayılır ve çok daireli binalardaki konutlar için izin gerekmez. Bu kurallarda son dönemde değişiklik olmadı. Ancak değişen şey, yabancı yatırımcı algısı; Ukrayna’daki savaş ve Rusya ile gerilim 2022’de bazı yatırımcıları ürküttüyse de çoğu daha sonra adapte oldu. Jeopolitik risk kısmen fiyatlanmaya devam ediyor (Polonya kısmen bu nedenle daha yüksek getiri sunuyor), fakat ülkenin NATO ve AB üyeliği güven sağlıyor. Güçlü doğrudan yabancı yatırım girişleri (üretim ve hizmetlerde yılda 20 milyar €’dan fazla) taşınmaz talebini de destekliyor ey.com.
- ESG ve Sürdürülebilirlik Düzenlemeleri: AB direktiflerine paralel olarak Polonya’da daha çevreci gayrimenkule doğru baskı artıyor. Yeni binalar gittikçe daha sıkı enerji verimliliği standartlarını karşılamak zorunda (ör. Polonya, 2021/2022’de yeni ruhsatlar için neredeyse sıfır enerjili binalar – NZEB – gerekliliklerine geçti). Büyük yeni projelerde fotovoltaik panel ya da yeşil çatı zorunluluğu tartışılıyor. AB’nin taksonomi ve ESG raporlama gereklilikleri yatırımcıları etkiliyor – artık pek çok yatırımcı binaları sürdürülebilirlik ölçütleriyle değerlendiriyor (enerji performans sertifikaları, karbon ayak izi). Bu durum, ofislerde enerji tasarruflu yenilenmeler ve yeni projelerde BREEAM/LEED sertifikası talebine yol açtı. Tek bir politika değil, ancak ESG trendi genel olarak geliştirme ve renovasyon maliyetlerini yükseltiyor; ama varlıkların geleceğe uyumluluğunu da artırıyor. EY’ye göre, “ESG kriterleri Polonya gayrimenkul sektöründe merkezi rol üstlendi”; bankalar ve yatırımcılar da uyumdan daha fazla beklenti içinde nordlb.com nordlb.com. Uzun vadede, çevre dostu çözümler içeren binalar daha çok talep ve değer görebilir; uyumsuz mülkler ise “brun” (kahverengi) iskonto veya düzenleyici cezalar (ör. AB seviyesinde enerji verimsiz binaların belli tarihe kadar yenilenme zorunluluğu) ile karşılaşabilir.
Özetle, makroekonomik politikalar (faiz oranları, kredi tedbirleri) ile hedefe yönelik gayrimenkul düzenlemeleri (planlama kanunu, geliştirici kanunu, sübvansiyonlar) Polonya’nın piyasasını şekillendiriyor. Hükümet, bir yandan arsa arzını artırıcı (arazi açma girişimleri ve potansiyel GYO mevzuatıyla) gelişmeyi teşvik ediyor; öte yandan tüketicileri korumak için (daha sıkı geliştirici denetimi ve alıcı programlarıyla) tedbirler alıyor. Enflasyon ve büyüme gibi ekonomik faktörler, doğrudan inşaat maliyetleri ve hanehalkı gelirleri üzerinden gayrimenkule yansıyor. 2025 itibarıyla genel ortam olumlu seyrediyor – enflasyon düştü, faizler düşme eğiliminde ve yeni hükümet konut erişimini önceliklendiriyor – bunların tümü gayrimenkul için destekleyici bir zemin yaratıyor. Yine de paydaşlar dikkatli: Ani politika değişimleri veya dışsal şoklar (örneğin Ukrayna çatışmasının tırmanması, küresel resesyon riski) hızlıca algıyı değiştirebilir.
Önümüzdeki 1–3 Yılın Görünümü
Konut: Herhangi büyük bir şok yaşanmazsa, Polonya konut piyasasının önümüzdeki birkaç yıl içinde istikrar kazanması ve kademeli olarak ivme toplaması bekleniyor. Son iki yıldaki dalgalı seyirden sonra – talebin faiz oranlarındaki değişiklikler ve teşvik programlarıyla sık sık değişmesinin ardından – 2025’in bir normalleşme yılı olması öngörülmekte. Piyasa tahminleri, 2025’te konut satışlarının istikrarlı kalacağı ya da hafifçe artacağı öngörülüyor; bunun nedeni ise düşük faiz oranları ve devam eden ücret artışları, ancak bu satışlar 2020–2021 patlamasındaki rekor seviyelere ulaşmayacak globalpropertyguide.com. Polityka Insight ile gayrimenkul portalı Otodom iş birliğiyle, 2025’teki konut satışlarının “istikrarlı kalacağı, büyük bir düşüş ya da bir dalga hâlinde geliştirici iflaslarına yol açmayacağı” öngörülüyor, ancak önceki zirvelere ulaşamayacağı da belirtiliyor globalpropertyguide.com. Bu durum, geliştiricilerin 2023’e kıyasla daha sağlıklı bir satış ortamı bekleyebileceği anlamına geliyor; özellikle de “Daireye Anahtar” programı alt segmentlerde ilave talep yaratırsa. Fiyat konusunda ise çoğu analist, konut fiyatlarında yıllık birkaç puanlık ılımlı artış öngörüyor. EY’nin 2025 rehberi, fiyat artışında yavaşlamayı ve enflasyonla uyumlu bir hız bekliyor ey.com. Enflasyonun %5 civarında seyretmesi ve daha da düşmesi halinde nominal konut fiyatı artışı orta-tek haneli seviyelerde olabilir; yani gerçek anlamda fiyatlar fazla değişmeyebilir, bu da son zamanlardaki çift haneli artışlardan oldukça uzak, ama yine de olumlu bir gelişme. Fiyatlarda bir plato ya da hafif bir düşüş, şu anda oldukça zor durumda olan (Varşova ve Kraków gibi büyük şehirlerde fiyat/gelir oranları tarihi seviyelere çıkmış durumda) ulaşılabilirliği de artırabilir.
Piyasayı etkileyecek bir diğer faktör ise faiz oranlarının seyri olacak. Merkez Bankası beklenenden daha agresif bir şekilde faiz indirirse (örneğin 2026’ya kadar gösterge faizini %4’ün altına çekerse), mortgage faizleri düşer ve bu da konut piyasasına ilave bir ivme kazandırabilir. Öte yandan, enflasyon dirençli çıkar ve borçlanma maliyetlerini uzun süre yüksek tutarsa, konut toparlanması yavaş olabilir. Temel faizlerin kademeli olarak düşmesi halinde ise mortgage’a ulaşılabilirliğin artması bekleniyor – daha fazla hane krediye tekrar erişebilecek ve 2022-23’te satın alma kararını ertelemiş olanlardan bir kısmı harekete geçecektir. Bankalar kredi sıkılaştırmalarını gevşetmeye başladı bile (Polonya FSA, 2023 ortasında gevşeyen sıkı stres testi tamponları uygulamıştı) ve bu nedenle kredi akışı iyileşmeli. Ayrıca, ilk kez ev alacaklara destek gündemde kalmaya devam ediyor: hükümetin yeni konut programı 2025’te devreye girerse, bu program fiyat sınırlarıyla birlikte daha ucuz banliyölerde veya ikinci el dairelerde talebi tetikleyebilir.
Gelişen bir diğer trend ise PRS (kurumsal kiralık) sektörünün büyümesi; özellikle Varşova’da arz artacak. 2025-2026’da birkaç build-to-rent projesi tamamlanacak ve bu yeni kiralık daireler, satın al-kirala segmentindeki boşluk oranını bir miktar artırabilir. Fakat Polonya’nın modern kiralık konut stokundaki büyük açık göz önüne alındığında, bu yeni arz rahatlıkla karşılanacak ve kiraların ülke genelinde (enflasyon %5 civarında seyrederse yıllık %3–5 arası) ılımlı bir şekilde artmayı sürdüreceği bekleniyor. Büyük şehirlerde, kentsel nüfus artışının (göç de dâhil) devamı nedeniyle kiralık konut piyasası sıkı kalacak. Getirilerin ortalamada yaklaşık %6 seviyesinde kalması, kiralamada özel yatırımların düşük riskli tahvillere göre cazibesini sürdürecek (özellikle faizler indikten sonra).
En önemlisi, mevcut görünümde konut piyasasında bir çöküş beklenmiyor. Polonya’nın durumu bazı Batı ülkelerinden farklı – yaygın bir aşırı borçlanma yok (Polonyalı hanelerin yalnızca yaklaşık %11’i ipotekli globalpropertyguide.com), ayrıca bankalar temkinli hareket etmekte. Arz artsa da ihtiyaçlara göre hâlâ yetersiz – Polonya hâlâ AB’de 1.000 kişi başına düşen konut birimi açısından en düşüklerden biri ve birkaç milyonluk açık olduğu tahmin ediliyor. Bu yapısal arz açığına jenerasyonel talep de eklenince (Y kuşağı aile kurmaya başlıyor) piyasa için bir tampon işlevi görüyor. Dikkat edilmesi gereken riskler: önemli bir ekonomik resesyonla işsizliğin artması (şu anda yaklaşık %5 gibi düşük); çoklu konutlara ağır vergiler gibi sert politika hamleleri (küçük yatırımcıları satışa zorlayabilir); ya da yüksek enflasyonun tekrar faiz artırımlarına yol açması. Bunlar dışında, temel senaryo yavaş ama istikrarlı büyüme – Global Property Guide’ın dediği gibi, konut piyasası “istikrara doğru ilerliyor” globalpropertyguide.com. Fiyatlar ve kiralar kontrollü şekilde artacak, geliştirme faaliyeti ise gerçek kullanıcı talebine uygun olacak.
Ticari Gayrimenkul: 2025–2027 döneminde ticari gayrimenkul görünümü temkinli iyimserlik taşıyor; ekonomik büyümenin devam etmesi halinde yatırım aktivitesinin artması ve temel göstergelerde kademeli iyileşme bekleniyor. Piyasa gözlemcilerine göre, “2025 [2024’ten] bile daha hareketli olabilir” yapılan yatırım işlemleri bakımından; beklenen faiz indirimleri ve Polonya’ya yönelen yatırım sermayesi sayesinde linkedin.com linkedin.com. Polonya’daki yüksek getiriler (Batı Avrupa’ya kıyasla benzer varlıklarda sıkça 150–300 baz puan daha yüksek) kuvvetli bir cazibe oluşturuyor; finansman maliyetlerinin de azalacağı beklentisiyle daha fazla yatırımcı yeniden piyasaya dönebilir. Yeni piyasa oyuncuları görebiliriz veya bir süredir uzak duran kurumsal dev oyuncuların tekrar dönüşüne şahit olabiliriz. 2025’te öne çıkacak sektörler: lojistik (küresel olarak halen gözde, Polonya da oldukça cazip) ve ofis (yeniden fiyatlanmış varlıklar ve sınırlı yeni arz olumlu bir dinamik sunmakta). Hatta daha önce temkinli görülen ofis sektörü bile 2025’te “kademeli sermaye dönüşü” çekecek gibi görünüyor linkedin.com; özellikle Varşova ve çekirdek bölgesel şehirlerdeki birinci kalite mülklere. Yeni ofis binalarının az olması, yatırımcıların mevcut istikrarlı varlıklar için rekabet etmesini sağlayabilir.
Depo/lojistik piyasası yine yüksek likiditeye sahip olmaya devam edecek. Hem çekirdek hem de fırsatçı yatırımcılardan oluşan geniş bir havuz endüstriyel portföylere odaklanıyor; dolayısıyla 2025’te portföy işlemleri veya platform satın alımları görebiliriz. Lojistikte geliştirme faaliyetleri, mevcut boş alanlar emildikçe muhtemelen 2025 sonlarına doğru yeniden hızlanacak; Panattoni ve CTP gibi geliştiriciler hazır arazi stokuna sahip ve boşluk zirve yapar yapmaz hızla hareket edecek. Böylece endüstriyel boşluk oranı %8–10’un zirvesinden sonra düşmeye başlayabilir ve kiralar sabit kalmalı (büyük ölçüde kira düşüşleri, ciddi arz fazlası veya durgunluk olmadıkça beklenmiyor).
Perakende sektöründe yatırımcı ilgisinin perakende parkları ve birinci sınıf alışveriş merkezlerinde devam etmesi bekleniyor. Polonya’nın sağlam tüketici temelleri ve 2024’te edinilen varlıkların performansı güveni etkileyecek. NEPI’nin büyük AVM alımlarından iyi getiriler çıkarsa, başka yatırımcılar da bir alt segmentte benzer yatırımlar yapabilir. Finansman şartlarında iyileşme halinde bazı uluslararası perakende fonları Polonya’ya geri dönebilir. Perakende kiralarının, perakendeci satışlarının iyileşmesi ve kira/ciro oranlarının normale dönmesiyle birlikte en iyi şemalarda ılımlı bir şekilde büyüyeceği tahmin ediliyor. Ancak yatırım yapılabilecek perakende varlıkların sayısı daha sınırlı (kimse yeni AVM yapmıyor), bu nedenle aktiviteler mevcut gayrimenkuller ve olası yeniden geliştirme fırsatlarına odaklanacak.
Bütün sektörlerde, ESG ve modernizasyon önümüzdeki birkaç yılın odak noktası olacak. Güçlü çevre ve enerji etkinliği olan binalar, kiralama ve değerlemelerde daha başarılı olacak – bu eğilim, AB iklim düzenlemeleri sıkılaştıkça daha da güçlenebilir. Bu da daha fazla tadilat projesi teşvik edecek ve yeni inşaatları da etkileyecek (örneğin, 2025–26’da başlayan ofis projeleri, gelecekte kiracı ve yatırımcı taleplerine uygun en üst sürdürülebilirlik dereceleri hedefleyecek).
Bir başka tema ise alternatif gayrimenkul: PRS konut sektörü ve öğrenci yurtları yatırım hacmi açısından büyümeyi sürdürecek. 2024’te 340 milyon Euro civarı PRS işlemi gerçekleşti (+%170 yıllık) property-forum.eu ve bu rakam daha da yükselebilir. Konut satışlarının yavaşladığı ortamda geliştiriciler PRS yatırımcısına toplu satışlara açık kalmayı sürdürüyor (bazıları tüm binayı satmayı değerlendiriyor) linkedin.com. Bir yatırım fonunun bir apartmanı komple satın alıp kiralaması gibi işlemler artabilir – bu, hem konut geliştiricilerin likiditesini artırıp hem de kiralık stok oluşturulmasını sağlayacak. Aynı zamanda öğrenci yurtları (yurt projeleri) gelişmekte olan bir niş; 2024’te bu segmentte birkaç işlem yapıldı linkedin.com ve Polonya’nın yüksek öğrenci nüfusu ile artan yabancı öğrenci sayısı sebebiyle daha fazla hareketlilik bekleniyor.
Ekonomik arka plan açısından bakıldığında, Polonya’nın GSYİH’sının 2025–2026 yıllarında yıllık ~%3 büyümesi öngörülüyor; bu, dış krizlerde herhangi bir artış olmaması koşuluna bağlıdır. ey.com. Bu büyüme, 2020 öncesi %5+ oranlarından daha yavaş olsa da, ticari gayrimenkulde doluluk oranlarını artırmak için yeterlidir. Enflasyonun hafiflemesiyle artan reel gelirler, tüketimi destekleyecek ve perakende ile otelcilik gayrimenkulüne fayda sağlayacaktır. Sanayi gayrimenkulü ise, üretim çıktısı ve ticaret hacimleri artarsa (ve muhtemelen birkaç yıl içinde Ukrayna’da bir yeniden yapılanma patlaması olursa) fayda görecektir. Bir belirsizlik ise döviz kurları; çok güçlü veya zayıf bir Polonya zlotisi, yatırım akışlarını etkileyebilir. 2025’te istikrarlı bir zlotinin (PLN) güveni koruması beklenirken, dalgalanma yurtdışından gelen yatırımcılar için kur riski nedeniyle bir miktar tereddüte yol açabilir.
Politika açısından kısa vadede izlenmesi gereken birkaç unsur var: Polonya GYO (REIT) yasası 2025’te kabul edilirse, yerli yatırım fonlarının gayrimenkule girişinin önünü açabilir, bu da ticari varlıklara yeni bir talep yaratabilir (ve geliştiriciler için halka açık GYO satışları yoluyla bir çıkış yolu sağlayabilir) ey.com. Ayrıca, 2026’da yeni imar yasasının nasıl uygulanacağı, geliştirme boru hatlarını etkileyecektir; birçok arsanın yapılaşma hakkı kaybolursa, hâlihazırda imarlı arazi ve mevcut varlıkların değeri artabilir. Hükümetin yabancı sermayeye yaklaşımının dostane kalması bekleniyor, çünkü Polonya büyüme için yatırıma ihtiyaç duyuyor; yabancı mülk sahipliği için ciddi bir engelin ortaya çıkması beklenmemektedir.
Sonuç olarak, önümüzdeki 1-3 yıl için piyasa görünümü genel olarak sektörler arasında olumludur. Polonya gayrimenkulü, düşük faiz oranları, sağlam ekonomik temeller ve ülkenin Batı Avrupa ile devam eden yakınsamasının birleşiminden faydalanacak şekilde konumlanmıştır. Bir sektör değerlendirmesinin özetlediği gibi, “Polonya pazarı güçlü temellere sahip ve Polonya’daki yatırım getirileri Batı Avrupa’ya göre nispeten daha iyi” linkedin.com. Getirilerin uyum sağlaması ve büyüme beklentilerinin sürmesiyle yatırımcılar gerçekten Polonya’ya yeniden odaklanıyor. 2025’te daha fazla sermayenin anlaşmalara dahil olmasıyla daha yüksek işlem hacimleri bekliyoruz ve faiz oranları öngörülenden hızlı düşerse daha fazla getiri sıkışması da olabilir. Kullanıcı piyasalarında ise, mütevazı iyileşmeler muhtemel: ofis boşluk oranlarının düşmesi, perakende kira bedellerinin hafifçe yükselmesi ve lojistik talebin yüksek kalması. Aşağı yönlü riskler arasında dış şoklar (enerji fiyatları, jeopolitik gelişmeler) ve iç siyasi belirsizlik yer alıyor, ancak bunlar hariç tutulursa, Polonya’nın gayrimenkul piyasasının istikrarlı bir gelişim yolunda ilerlemesi bekleniyor. Paydaşlar ölçülü büyüme ortamına hazırlıklı olmalı – geçmişteki çift haneli artışlar sona ermiş olabilir, ancak piyasa sürdürülebilirlik, profesyonellik ve istikrarlı getiriyle işaretlenen daha olgun bir aşamaya geçiyor.
Kaynaklar: Son veriler ve analizler Polonya Merkez Bankası (NBP), küresel danışmanlık kuruluşları ve sektör yayınlarının raporlarından alınmıştır. Temel referanslar arasında NBP’nin 2024 1. Çeyrek gayrimenkul raporu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, Global Property Guide’ın Polonya piyasa analizi (Mayıs 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, EY’nin Polonya Gayrimenkul Rehberi 2025 ey.com, ve Property Forum/BNP Paribas piyasa güncellemeleri property-forum.eu property-forum.eu gibi kaynaklar yer almaktadır. Bunlar, fiyat endeksleri, işlem hacimleri ve tahminler ile ilgili en güncel verileri sağlamaktadır. Tüm istatistiksel rakamlar ve alıntılar rapor boyunca doğrulama amacıyla satır içi olarak belirtilmiştir. Genel görünüm, bu ampirik eğilimlerle uzman görüşünü birleştirerek 2025 ortası itibariyle Polonya gayrimenkul piyasasının kapsamlı bir resmini ortaya koymaktadır.
