Yönetici Özeti: Tayland’ın 2025’teki gayrimenkul piyasası karışık bir tablo içinde yol almaktadır. Konut fiyatları zayıf iç talep nedeniyle yıllık yaklaşık %2–3 oranında ılımlı şekilde artarken, geliştiriciler yeni projeleri erteliyor ve hükümet ev alıcılarına teşvikler sunuyor. Bangkok ve Phuket gibi önemli turistik bölgeler en pahalı piyasalar olarak öne çıkıyor (örneğin, 2 odalı daire ilanları; Bangkok’ta yaklaşık 303 bin $, Phuket’te 296 bin $), ancak daire piyasasında ciddi bir arz fazlası ve yavaşlayan satışlar görülüyor. Ticari gayrimenkulde ise farklılaşan performans gözleniyor: Bangkok’taki ofislerde boşluk oranı artıyor (2024 yılının ilk yarısında yaklaşık %18,2 bangkokpost.com) çünkü yeni Grade-A kuleler piyasayı dolduruyor; öte yandan, alışveriş merkezleri ise turizmin toparlanmasından faydalanıyor (2025’in ilk çeyreğinde birinci sınıf perakende boşluk oranı yaklaşık %5,2 research.jllapsites.com). Endüstriyel/lojistik sektörü ise parlak bir nokta olarak öne çıkıyor – Doğu Ekonomik Koridoru (EEC) fabrika ve depo talebini artırıyor. Yabancı yatırım güçlü seyrediyor; Çinli, Myanmar’lı ve Rus alıcılar konut alımlarında başı çekiyor, ve politika yapıcıları reformları (ör. 99 yıllık kiralamalar, daha yüksek yabancı daire kotası khaosodenglish.com) çalışıyor. Destekleyici altyapı (EEC projeleri, ulaşım genişlemesi) ve politika teşvikleri (vize programları, vergi indirimleri) görünümün temelini oluşturuyor. Genel olarak, 2025–2028’de fiyat/ satışlarda birkaç puanlık mütevazı bir artış bekleniyor; orta segment konut, lojistik/depolama ve turizme bağlı projelerde fırsatlar mevcut.
Güncel Piyasa Görünümü (2025)
Tayland ekonomisi yavaş büyüdü (2024 sonlarında yıllık yaklaşık %3,1 scmp.com), hanehalkı borcu yüksek seyrediyor ve bu da yerel talebi kısıtlıyor. Turizm güçlü bir şekilde toparlanıyor (2025 ziyaretçi sayısı 2019 zirvelerine yaklaşıyor), otellerde doluluk ve fiyatları artırıyor. Hükümet konut sektörüne teşvikleri sürdürüyor: örneğin, 2024’te Maliye Bakanlığı, değeri ≤7 milyon ฿ olan evlerde tapu devir ve ipotek tescil ücretlerini %0,01’e indirdi ve bu, konut satışlarındaki düşüşü frenlemeye yardımcı oldu. 2024 sonlarında toplam konut devri hâlâ yıllık bazda yaklaşık %4–8 aşağıda kaldı (2024’te 350.545 birim, %-4,4), ancak 2025’te bir toparlanmaya işaret eden veriler mevcut (REIC, işlemlerde yaklaşık %3,7 büyüme öngörüyor). Yabancı daire alıcıları kilit bir destek unsuru olmaya devam ediyor, yerli alıcılar ise temkinli.
Konut Segmenti
- Kentsel Konut (Bangkok metrosu ve büyük şehirler): Bangkok’un konut piyasası olgunlaşmış ve iç pazara odaklıdır. 2024 dördüncü çeyrekte fiyatlar ılımlı bir şekilde yükseldi (müstakil evler %2,4, sıraevler %3,2 globalpropertyguide.com); daire fiyat artışı ise belirgin biçimde yavaşladı (2024 4. çeyrekte yalnızca %2,5; 3. çeyrekte %7,2 idi) globalpropertyguide.com. Geliştiriciler kredi sıkılığı nedeniyle yeni projeleri azalttı; birçok firma, alıcı bütçelerine uyan daha düşük fiyatlı projelere (≤7 milyon ฿) odaklanıyor. Stok fazlası önemli bir sorun: Bangkok’ta şu anda çok sayıda satılmamış daire bulunuyor ve yeni arz da devam ediyor (bazı projeler gecikse de). Bangkok dairelerinde brüt kira getirisi ortalama yaklaşık %5–6 globalpropertyguide.com; daha küçük birimler ve ikinci kademe bölgelerde getiriler daha yüksek.
- Tatil ve İkincil Pazarlar: Turistik destinasyonlar ayrı bir alt pazar oluşturur. Phuket ve Pattaya/Chonburi’de yapım patlaması yaşanıyor, özellikle Bangkok geliştiricilerinin şehir satışları yavaşladıkça odağı bu bölgelere kaydırması etkili oldu scmp.com. Colliers, 2024 dördüncü çeyrek itibariyle Phuket’te (16 projeden) yaklaşık 4.982 satılmamış daire bulunduğunu bildirdi scmp.com; 2024’te rekor düzeyde 14.718 yeni daire piyasaya sunulmuş, ancak bunların sadece yaklaşık %64’ü satılmıştı scmp.com. Bu, ileride arz fazlası ve fiyat baskısı yaşanacağının göstergesi. Bununla birlikte, birinci sınıf tatil bölgesi daireleri hâlâ pahalı: ortalama 2 odalı daire fiyatı Phuket’te yaklaşık 296 bin $ ve neredeyse Bangkok ile eşit düzeyde (303 bin $), ki bu da lüks turizm talebini yansıtıyor. Chiang Mai ve diğer bölgelerde piyasalar daha mütevazıdır; Chiang Mai’deki dairelere yabancı emekliler ve expatlar da ilgi gösteriyor, ancak işlem hacmi daha küçük ve fiyat artışı daha yavaş. Tüm segmentlerde yabancı talebi, özellikle daire için, dirençli oldu. 2024’ün ilk dokuz ayında yabancılara 11.036 daire satıldı (+%3,1 yıllık). Bu satışların yaklaşık %39,7’sini Çinliler (4.386 birim), sonra Myanmar (%9,5), Rusya (%7,2) ve Tayvan (%5,5) izledi. Dikkat çekici olarak, yabancı işlemlerin yaklaşık yarısı ≤3 milyon ฿ (yaklaşık 90 bin $) bandındaydı; bu da talebin çoğunlukla alt-orta segmente yöneldiğini gösteriyor. Yabancı alıcılar için öncelikli bölgeler Bangkok (%38,7, 4.269 birim) ve Chonburi/Pattaya (%36,0; 3.976 birim) olurken; Phuket (748 birim) ve Chiang Mai (698 birim) daha küçük paylara sahipti.
Ticari Gayrimenkul
- Ofis: Bangkok ofis sektörü arz fazlası ile karşı karşıya. Yeni premium binalar birçok kiracıyı eski alanlardan çekti, fakat çok sayıda Grade-A kule piyasayı doldurduğu için genel boşluk oranı keskin bir şekilde yükseldi. CBRE ve BP, ofis boşluğunun 2024 ilk yarısında yaklaşık %18,2’ye (2023 sonlarında %16,7’den) çıktığını bildiriyor bangkokpost.com. 2024 sonuna kadar %22’ye ulaşabilir bangkokpost.com. 2024 ikinci yarıda ek ~260.000 m² yeni arz geldi bangkokpost.com; eski Grade A binalarda kiralar yumuşadı (Kent merkezi Grade-A ortalama kirası ~900 ฿/m²/ay seviyesine geriledi) bangkokpost.com. Ancak, 2024 aynı zamanda son beş yılın en yüksek net kiralama rakamına da sahne oldu; şirketler yeni ve kaliteli alanlara konsolide oldu. Görünüm: Daha fazla arz geleceği için ev sahipleri baskı altında; birinci sınıf kiralar yavaş artabilir hatta talep yetersiz kalırsa gerileyebilir. Şirketler, ESG sertifikalı ve teknolojik ofislere yönelmeye devam ediyor.
- Perakende: Turizm sayesinde perakende gayrimenkul toparlanıyor. Bangkok’taki alışveriş merkezleri, uluslararası turistleri çekmek amacıyla büyük ölçüde yenilendi. 2025 ilk çeyreğinde birinci sınıf perakende boşluk oranı yaklaşık %5,2’ye çıktı (üç yılın zirvesi) research.jllapsites.com; bunda 2024 sonlarında açılan birkaç büyük yeni merkezin kiracı devri etkili oldu. Boşluk oranındaki artışa (+0,51% çeyrekten çeyreğe research.jllapsites.com) rağmen kiralamalar istikrarlı; 2025 ilk çeyrekte yaklaşık 100 uluslararası marka sözleşmesi yapıldı, bunların çoğunluğu turist alışveriş merkezlerinde lüks modaydı research.jllapsites.com. Kiralar 2025 başında ılımlı bir şekilde arttı (%1,4 çeyrekten çeyreğe) research.jllapsites.com; bu artış, 2022–23 pandemi sonrası sıçramasına göre çok yavaş. Perakende performansının geleceği turizme (özellikle Çin ve Rusya’dan) bağlı – turizmde herhangi bir aksamada yakın vadede perakende büyümesi duraksayabilir research.jllapsites.com.
- Otelcilik: Otel performansı güçlü seyrediyor. 2024’te turist artışıyla Bangkok’ta doluluk ve fiyat rekorları kırıldı. Hükümetin 93 ülkeye vizesiz giriş uygulaması ve artan uçuş imkanı sayesinde turist girişi 2019 seviyelerine yaklaştı. Bangkok’ta RevPAR ve ortalama günlük fiyatlar 2024’te rekor kırdı. Tatil otelleri (Phuket, Pattaya, Chiang Mai) de fayda gördü, fakat özellikle Phuket’te hızla yeni oda arzı ekleniyor. Genel olarak, 2025’te otellere olan talep ve değerlerde büyüme devam etmeli; yine de üst segmentte herhangi bir uçuş veya güvenlik endişesi soğumaya yol açabilir research.jllapsites.com.
Endüstriyel & Lojistik
Sanayi segmenti yükselişte ve bu durum üretim kaymaları ile e-ticaretin etkisiyle destekleniyor. Fabrika/depo talebi Doğu Ekonomik Koridoru’nda (EEC: Chonburi, Rayong, Chachoengsao) ve çevre illerde yoğunlaşıyor. Hükümet teşvikleri (vergi avantajları, organize sanayi bölgelerinde arsa satışları) otomotiv, elektronik ve petrokimya yatırımlarını kendine çekmeye devam ediyor; talep yan tedarikçilere de sıçrıyor (hazır fabrika kiralamaları). Depolama sektörü de hareketli: Ayudhya Bankası, organize sanayi bölgelerinde 2025–2027 boyunca arsa satışlarının yıllık %4–5 büyüyerek yılda yaklaşık 7.000 rai’ye ulaşacağını öngörüyor. Büyümenin ana faktörleri arasında küresel firmaların tedarik zincirlerini ASEAN’a çeşitlendirmesi, EEC altyapı yatırımları (yollar, limanlar, yüksek teknoloji parkları) ve modern lojistik tesislere ihtiyacı artıran e-ticaretin yükselmesi bulunuyor. Yatırımcılar, kiracı ihtiyaçlarını karşılamak için teknoloji hizmetleri ve çevreci özelliklerle “akıllı” sanayi parkları geliştiriyor. Kaliteli depolarda kiralar yükseliyor, fakat raporlara göre lokasyona göre değişiyor. Genel olarak, endüstriyel gayrimenkulde getiri daha yüksek ve Tayland piyasasında öne çıkan segment burası.
Ana Bölgeler ve Şehirler
- Bangkok Metropol Bölgesi: Ülkenin en büyük pazarıdır. Bangkok, hem konut hem de ofis alanlarında hakimdir. Buradaki konut fiyatları yavaşça artsa da, ülke genelinde en yüksek seviyesini korumaktadır. Şehir aynı zamanda finans, kurumsal ofisler ve alışverişin kalbidir. Yaklaşan altyapı projeleri (MRT/BTS genişlemeleri, Don Mueang ve Suvarnabhumi havalimanı iyileştirmeleri) bağlantıyı artıracaktır. Ancak, Bangkok piyasası iç ekonomik koşullara duyarlıdır: yüksek borçluluk ve kredi sınırlamaları konut talebini daraltmıştır. Özetle, Bangkok ölçek ve likidite sunar ancak ofis ve konutlarda aşırı arz, fiyat artışlarında ise sınırlı bir büyüme ile karşı karşıyadır.
- Doğu Koridoru (Pattaya/Chonburi ve EEC): Bu kıyı sanayi kuşağı büyümenin motorudur. Chonburi/Pattaya büyük bir konut ve sanayi merkezi haline gelmiştir. 2024’ün ilk 3 çeyreğinde, yabancılara satılan tüm konutların %36,0’ı burada gerçekleşmiştir (3.976 birim) ve bu oran sadece Bangkok’tan sonra gelmektedir. Ancak Pattaya/Chonburi’nde de ağır bir konut fazlası ve yükselen kiralar vardır. Asıl büyük hikaye ise üretimdir: EEC yüksek teknolojili fabrikalara, tersanelere (Sattahip) ve yeni U-Tapao havalimanı-Aerotropolis projesine ev sahipliği yapar. Burada arsa fiyatları ve fabrika kiraları işletmelerin taşınması ile artmaktadır, ayrıca daha fazla altyapı (yollar, hızlı tren, üçüncü havalimanı) yolda. EEC’nin uzun vadeli başarısı Chonburi ve Rayong’u Tayland’ın en değerli gayrimenkul piyasaları arasına sokabilir.
- Phuket ve Güney (Tatil Yerleri): Phuket, Tayland’ın en üst düzey lüks tatil konut piyasasıdır. Turizmdeki toparlanma otel ve kira gelirlerini artırmıştır ancak belirtildiği gibi konut piyasası aşırı ısınmıştır scmp.com. Geliştiriciler hâlâ yabancı emeklilere ve tatil evi alıcılarına güveniyor ancak Çin ve Rusya’nın dönüşü ağır olduğundan birçok birim satılamadan beklemektedir. Merkez Phuket’teki fiyatlar (2+1 konut ~9-10 milyon THB) korunmakta fakat kısıtlı bir artış sunmaktadır. Diğer güneydeki lokasyonlar (Phang Nga, Krabi) daha küçük pazarlardır; ekonomileri yoğun şekilde turizme bağlıdır. Gelecekteki büyüme uluslararası gelen yolculara ve Phuket benzeri özel ekonomik teşviklere bağlı olacaktır.
- Chiang Mai ve Kuzey: Chiang Mai’nin piyasası bir niş pazardır: eğitim ve kültür merkezidir, emekliler ve yabancılar tarafından orta seviyede konut/tatil evi talebi, artı turizm vardır. Fiyatlar Bangkok’a göre çok daha düşüktür ve son dönemde az artmıştır. Altyapı projeleri (yenilenen havalimanı, Bangkok’a doğu demiryolu projeleri) uzun vadede bölgeyi güçlendirebilir. Şimdilik Chiang Mai’de konut ve perakende faaliyeti istikrarlı fakat ılımlı seviyededir, emeklilere yönelik site tipi konutlar ve butik turizm projelerinde fırsatlar vardır.
Fiyat Trendi ve Performans Verileri
- Konut Fiyatları: 2024 sonlarında Tayland’da konut fiyat endeksi hafif bir büyüme göstermektedir. Ülke çapında, müstakil ev fiyatları 2024 4. çeyrekte yıllık %2,55 arttı (%1,54 reel), sıra evler ise %3,53 arttı (%2,51 reel). Büyük Bangkok’ta artışlar benzer şekilde görüldü (ör. müstakil evler %2,41 yıllık) globalpropertyguide.com. Ancak konut fiyatları yavaşladı: 2024’ün 4. çeyreğinde Bangkok’taki konutlar sadece %2,46 yıllık arttı (%1,45 enflasyon düzeltilmiş) globalpropertyguide.com ve bu oran 3. çeyrekte %7,20 idi. Talep fiyatları lokasyona göre değişiyor: merkez Bangkok’ta 2+1 konut ortalama 11,0M THB (~303 bin ABD$), merkez Phuket’te ise 10,7M THB. Buna karşılık banliyö pazarlarında (Nonthaburi, Samut Prakan) fiyatlar Bangkok’un yaklaşık üçte birine denk geliyor. Sektör tahminlerine göre 2025-26 için ılımlı fiyat artışı bekleniyor: ev yapıcıları yaklaşık %2-5 büyüme öngörüyor ve bu büyük oranda arsa maliyet enflasyonuna bağlı.
- İşlemler ve Satışlar: Konut satışları 2024’te azaldı: REIC, 2024’ün ilk 3 çeyreğinde kayıtlardaki devirlerde %7-13 düşüş bildirdi (özellikle düşük katlı konutlarda %12,8 azalma). Bu dönemde konut devri ise yabancıların etkisiyle %5,6 büyüdü. Devir değerleri 2024 başında yaklaşık %8 düştü. Adet olarak, 2024 yılında ülke genelinde yaklaşık 350,545 devir tahmin edilmekte (yıllık -%4,4). 2025 tahmini 363.600 adet (+%3,7), bu da istikrar anlamına geliyor. Yüksek hanehalkı borcu ve kredi sınırlamaları baskı oluşturmaya devam ediyor, ancak teşvikler (ücret indirimleri) satış düşüşünü yavaşlatmaya başladı.
- Kira Getirileri: Tayland genelinde brüt konut kira getirisi ortalama %6,2 seviyesindedir (2025 1. çeyrek) globalpropertyguide.com. Bangkok konutlarında kira getirisi lokasyon ve büyüklüğe göre %4-6 aralığındadır (küçük birimler daha yüksek getirir globalpropertyguide.com). Tatil bölgelerinde doluluk yüksekse benzer getiriler mümkündür. Getiriler hafif şekilde gerilemiştir (2024 3. çeyrekte %6,27’den 2025 1. çeyrekte %6,17’ye globalpropertyguide.com); bu fiyat artışlarını ve kira durağanlığını yansıtmaktadır. Endüstriyel kiralar ise talep nedeniyle yükselmektedir – bazı geliştiriciler birinci lojistik alanlarda yılda %5-10 kira artışı bildirmektedir.
- Temel Veriler (Tablo):
| Lokasyon/Sektör | Gösterge | Değer/Trend |
|---|---|---|
| Bangkok (2+1 konut, şehir merkezi) | Ort. talep fiyatı (USD) | $303.209 |
| Phuket (2+1 konut, tatil) | Ort. talep fiyatı (USD) | $296.134 |
| Pattaya/Chonburi (2+1 konut) | Ort. talep fiyatı (USD) | $178.311 |
| Medyan ev fiyat artışı (2024) | Yıllık değişim (ülke geneli) | %2,5 (evler), %3,5 (sıra evler) |
| Bangkok ofis boşluk oranı (2024 H1) | Boşluk oranı | %18,2 (2023 H2’de %16,7’ten yükseldi) bangkokpost.com |
| Bangkok birincil perakende boşluk oranı (2025 Q1) | Boşluk oranı | %5,2 (son 3 yılın en yüksek seviyesi) research.jllapsites.com |
| Yabancıya satılan konutlar (Ocak – Eylül 2024) | Yabancılara satılan birim | 11.036 birim (+%3,1 yıllık), toplam konut transferinin yaklaşık %13,3’ü |
| En çok yabancı alıcı (2024 ilk 3 çeyrek) | Yabancıya konut satışı pazar payı | Çin %39,7, Myanmar %9,5, Rusya %7,2 |
| EEC sanayi arsa satışı büyüme tahmini | Yeni satış/kiralama büyümesi | Yılda %4-5 (2025-27) |
| Hükümet devir ücretleri (≤7 milyon THB) | Mülkiyet devir / ipotek ücretleri | %0,01’e indirildi (öncesi %2/%1) |
(Veri kaynakları: Thai BOT, REIC, CBRE, JLL, Global Property Guide bangkokpost.com research.jllapsites.com.)
Yabancı Yatırım & Hukuki Yapı
Yabancı alıcılar, özellikle konut ve lüks ev piyasasında Tayland’ın gayrimenkul piyasasında her zaman önemli oyuncular olmuştur. Mevcut yasalar, yabancıların arazi sahibi olmasını yasaklar (BOI projeleri veya Tayland’da kurulu şirketler gibi istisnalar dışında) ve bir binadaki yabancı konut sahipliğini %49 ile sınırlar. Arazi için (genellikle 30 yıl) kira uygulamaları yaygındır. Son dönemde, yetkililer DYY’yi çekmek için politikaları gevşetmektedir: 2021’de çıkarılan bir kabine kararı, Uzun Süreli Oturum vizeleri (10 yıl) ve Taylanda yatırım yapan varlıklı yabancılar için “gevşetilmiş” arsa sahipliği kuralları sunmaktadır. Pratikte, şartları karşılayan yatırımcılar (ör. gayrimenkule ≥250 bin ABD$ yatırım) normal sınırların ötesinde haklar elde edebilmektedir.
2024 ortasında, Tayland Kabinesi daha radikal reformları incelemeye aldı – özellikle arazi kira süresinin 99 yıla çıkarılması ve yabancı konut kotasının %49’dan %75’e yükseltilmesi khaosodenglish.com. Bu değişiklikler hâlâ tartışılmakla birlikte, yatırım yanlısı bir yönelim göstermektedir. Yabancıların toplam konut satışındaki payı %10-13 aralığında dalgalanıyor. Çinli alıcılar yabancı talebinde hakim (%40’a yakın satış oranı) ve yakın dönemde Myanmar, Rusya, Tayvan ve Batılı alıcılardan da artış gözlenmektedir. Ancak yurt dışında yaşanan jeopolitik ve ekonomik dalgalanmalar (ör. Çin’deki yavaşlama) gelecekteki yabancı talebi etkileyebilir.
Tayland ayrıca Yatırım Kurulu (BOI) aracılığıyla yabancı yatırımcılara çeşitli teşvikler sunar: turizm, altyapı veya sanayi bölgelerinde yer alan projeler vergisel avantajlar ve bazen arsa sahipliği ayrıcalıkları elde edebilir. Örneğin, BOI teşvikli gayrimenkul projeleri (entegre tatil köyleri veya yabancı markalı rezidans kompleksleri gibi) belirli koşullarda çoğunluk yabancı sahipliğe izin verebilmektedir. Ayrıca Tayland Elite Vizesi ve dijital göçebeler için geliştirilmiş uzun süreli oturum programları lüks piyasayı güçlendirebilecek varlıklı emekli ve profesyonelleri çekme potansiyeline sahiptir.
Devlet Politikaları & Altyapı Gelişmeleri
Tayland hükümeti, teşvikler ve altyapı projeleri yoluyla taşınmaz piyasasını aktif şekilde desteklemektedir:
- Mali/Vergi Teşviki: Ev alıcılarına yönelik ücret indirimlerine ek olarak, yetkililer ilk ev alımlarında vergi indirimi uygulamasını uzattı ve kredi değer oranı kurallarında gevşeme olasılığını değerlendirdi (ancak 2025 başı itibarıyla genel bir gevşeme gerçekleşmedi). Yerel uygulamalar arasında (düşük gelirli konutlara yönelik destekleme gibi) adımlar da yer almakta. Amaç tüketimi artırmak: Maliye Bakanlığı, 2024’teki ücret indirimlerinin yıllık yaklaşık 799 milyar THB’lik taşınmaz satışı yaratıp GSYH’ye yaklaşık %1,6 ek katkı sağlayabileceğini öngörüyor hlbthai.com.
- Vize & Vergi Teşvikleri: Belirtildiği gibi, Tayland ülkeye yatırım yapan yüksek gelirli yabancılar için uzun süreli vizeler ve vergi avantajları (ör. yabancı gelirden muafiyet) getirdi. 2024 sonu ve 2025 boyunca dijital göçebeler ve yatırımcılar için ek teşvikler (ör. genişletilmiş vize ayrıcalıkları) sinyalleri verildi, detaylar ise değişmektedir.
- Altyapı: Kapsamlı projeler gayrimenkul fırsatlarını dönüştürmektedir. Önemli örnekler arasında EEC gelişimi (2027’ye kadar 1,5 trilyon THB en.wikipedia.org) ile Doğu Tayland’da yol, hızlı tren ve akıllı şehir yatırımları yapılmaktadır. Bangkok–U-Tapao–Rayong arasında (Pattaya üzerinden) yeni bir hızlı tren ile EEC’ye bağlı ulaşım geliştirilecek. Bangkok’ta şehir içi toplu taşıma (yeni MRT hatları, BTS uzantıları), iş erişimini kolaylaştırıp yeni banliyö yatırım bölgeleri açmaktadır. Havalimanları genişletiliyor: Don Mueang ve Suvarnabhumi terminalleri büyütülüyor, üçüncü uluslararası havalimanı (Rayong’da) U-Tapao yakınındaki Aerotropolis kapsamında inşa ediliyor. Bu iyileştirmeler boyunca arsa değerleri yükselmektedir.
- Ekonomik Politika: Daha geniş “Tayland 4.0” stratejisi (dijital dönüşüm, yenilenebilir enerji, biyoteknoloji vb.) gayrimenkul piyasasını dolaylı olarak yüksek teknoloji sanayisi büyümesi ve kentsel inovasyonu önceleyerek etkilemektedir. Sınır bölgeleri ve turistik merkezlerdeki Özel Ekonomik Bölgeler gelişimi hızlandırmak için vergi teşvikleri almaktadır. Genel olarak hükümetin politikası büyüme yanlısı olup; Tayland’ı lojistik, sağlık ve teknoloji alanlarında bölgesel merkez yapmak – bunların tümü veri merkezi, hastane ya da biyoteknoloji kampüsü gibi niş gayrimenkul talebini tetikleyebilir.
Öngörüler ve Fırsatlar (Önümüzdeki 3–5 Yıl)
Analistler ve yetkililer, Tayland gayrimenkulünde kademeli toparlanma ve ılımlı büyüme bekliyor. Temel tahmin ve temalar şunlardır:
- Konut: Satışlarda ve fiyatlarda hafif bir artış. REIC, 2025’te konut devirlerinin yaklaşık %3,7 artmasını (~363.600 birim) öngörüyor. Fiyat artışının düşük tek haneli oranlarda olması bekleniyor; sektör uzmanları 2025 yılında yıllık ortalama %2–5 civarında (iyimser senaryoda %7’ye kadar çıkabilir) artış tahmin ediyor. En dayanıklı segmentler, büyük ihtimalle devlet yardımıyla hedeflenen uygun fiyatlı konutlar ve yabancı ilgisi olan varlık sınıfları olacak. Yatırımcılar, derin indirimli yarım kalmış projelerde ve ekonomik bölgelere yakın kiralık konutlarda fırsatlar bulabilirler.
- Ticari: Özellikle şehir merkezindeki eski ofis stoku için ofis alanı zorlu olmaya devam edecek. Boşluk oranı 2025–26’da zirve yapabilir ve eski binalarda kiralar istikrar kazanabilir ya da hafifçe düşebilir. Fakat güçlü lokasyonlardaki yüksek kaliteli kuleler değerini korumalıdır. Turizmin toparlanmaya devam etmesi halinde perakende sabit bir performans gösterebilir; geliştiriciler deneyim odaklı AVM’lere ve karma kullanımlı komplekslere ağırlık verebilir. Her zaman olduğu gibi, yerel/bölgesel perakende (mahalle AVM’leri, bakkallar) yurtiçi geliri izlerken, birinci sınıf AVM’ler yabancı turistlere bağlıdır.
- Endüstriyel/Lojistik: Bu en parlak sektör. Depo ve fabrika talebi, Tayland’ın küresel tedarik zincirlerindeki rolüyle büyümeli. Krungsri Bankası’nın beklentilerine göre 2027’ye kadar endüstriyel arazi işlemlerinde yıllık %4–5’lik bir genişleme öngörülüyor. Yeni lojistik parkları, e-ticaret için antrepolar ve yeşil arazideki sanayi alanlarında fırsatlar bolca mevcut. EEC ve diğer SEZ’ler (ör. Chiang Mai çevresindeki Kuzey Koridoru) kullanılabilecek teşvikler sunuyor. Yatırımcılar ise elektrikli araç üretimi, tıbbi malzemeler ve tarım teknolojisi gibi emlak talebini belirleyen kümelenmeleri takip etmeli.
- Bölgesel Sıcak Noktalar: Bangkok ve EEC dışında yükselen bölgeler daha iyi performans gösterebilir. Örneğin, doğu illeri ağır sanayinin ötesine geçebilir: Rayong’daki Laem Chabang Akıllı Limanı ve Map Ta Phut Serbest Ticaret Bölgesi gibi planlı gelişmeler lojistik merkezlerini tetikleyebilir. Kuzey’de, Chiang Mai’nin yenilenen havaalanı ve üzerinde çalışılan demiryolu bağlantıları, ulaşım koridorlarına yakın emlakları canlandırabilir. Özel projeler olarak Myanmar sınırındaki Kaesong tarzı gelişim ya da Laos’a hızlı tren gibi adımlar ileride yeni bölgeleri yatırıma açabilir fakat bunlar daha uzun vadeli projelerdir.
- Yabancı & Niş Pazarlar: Önerilen yasal reformlar geçerse, yabancı faaliyetlerde patlama bekleniyor. 99 yıllık kiralama yasası veya %75 konut kotası, yabancıların daire ve lüks konut alımlarını artırabilir. Diğer yandan, yaşlanan Tayland toplumu için kıdemli yaşam toplulukları, Bangkok’taki üniversitelere yakın öğrenci yurtları ve genç dijital çalışanlar için bir arada yaşam alanları gelişebilir. Veri merkezi sektörü ise şimdiden büyümekte (Bangkok ve EEC’de yeni veri merkezleri açılıyor); Tayland’ın dijital merkez konumuna ilerlemesiyle teknoloji altyapısına bağlı gayrimenkuller potansiyel büyüme alanıdır.
Riskler: Başlıca belirsizlikler devam eden yüksek faiz oranları (konut kredisi maliyetlerini artırıyor), hanehalkı borç seviyesi ve ana kaynak ekonomilerin (Çin, Rusya) durumu. Politik değişiklikler veya jeopolitik çatışmalar yatırımı caydırabilir. Özellikle daire ve otel segmentlerinde aşırı inşaat tehdidi mevcut – talep beklentiyi karşılamazsa, değerler durgunlaşabilir ya da düşebilir. Devlet projelerinin tamamlanma hızı (altyapı gecikmeleri) da büyümeyi etkileyecek.
Özetle, Tayland gayrimenkul piyasasında 2025–2028 döneminde genel olarak istikrarlı fakat abartısız bir büyüme bekleniyor; sektör ve bölgeye göre farklılıklar öne çıkacak. Yatırımcıların seçici olması gerekir: savunmacı tercihler arasında endüstriyel/lojistik gayrimenkuller ve Bangkok’un temel varlıkları yer alırken, turizmle ilgili ve yüksek kaliteli daireler daha yüksek risk taşır. Devam eden reformlar ve altyapı projeleri ortamı kademeli olarak iyileştirecek ve vergi değişiklikleri veya mülkiyet kurallarının gevşetilmesi gibi yeni politikalar da ilginin yeniden canlanmasına neden olabilir.
Kaynaklar: Tayland hükümeti ve sektör raporları (REIC, BOT), CBRE Thailand, JLL, Global Property Guide bangkokpost.com research.jllapsites.com krungsri.com, haber medyası ve piyasa analizleri khaosodenglish.com.
