Visão Geral do Mercado (2025) – Após um 2023 modesto, o mercado imobiliário da Espanha se recuperou em 2024 e permanece forte entrando em 2025. Taxas mais baixas do BCE e a redução da inflação impulsionaram a demanda. As vendas de imóveis atingiram cerca de 642.000 em 2024 (+10% a/a) globalpropertyguide.com, e os dados iniciais de 2025 (vendas em janeiro +11% a/a) mostram que o impulso continua globalpropertyguide.com. As vendas estão distribuídas por todo o país: Madri (+10,6% a/a) e Valência (+9,0%) tiveram os maiores aumentos, Catalunha +8,5%, Andaluzia +6,9% e as Canárias +4,6% globalpropertyguide.com. A oferta continua restrita: os alvarás de construção estão aumentando (128 mil em 2024, previsão de 135 mil em 2025), mas ainda abaixo da formação de novos domicílios caixabankresearch.com, sustentando a pressão de alta nos preços. Como resultado, os preços nacionais das casas subiram aproximadamente 5–8% em 2024 cbre.com caixabankresearch.com e os aluguéis saltaram cerca de 11,5% globalpropertyguide.com. As previsões institucionais apontam crescimento contínuo: o CaixaBank projeta cerca de 650.000 vendas e crescimento de preços em torno de 5,9% (índice MIVAU) em 2025 caixabankresearch.com caixabankresearch.com, enquanto a Solvia (Idealista) espera aumento de 3-4% em vendas e de 5% nos preços em 2025 idealista.com idealista.com.
Setor Residencial – A demanda é ampla. Em 2024, 18 das 19 regiões registraram aumento nas vendas globalpropertyguide.com. As vendas de imóveis novos dispararam (alta de 23% em 2024 globalpropertyguide.com), o maior patamar desde 2013, refletindo a escassez de imóveis usados e forte atuação de incorporadoras. No entanto, o número de novas construções ainda está atrás da demanda: os pedidos de alvará caíram acentuadamente e permanecem bem abaixo dos níveis pré-2019 lucasfox.com. O crédito imobiliário está se fortalecendo: novos financiamentos subiram +14,2% em 2024, para €61,7 bilhões globalpropertyguide.com, impulsionados pela queda do Euribor. Em fevereiro de 2025 a taxa média de juros de novos financiamentos era de cerca de 2,87% (vs 3,62% um ano antes) globalpropertyguide.com. Essa forte redução (o BCE cortou as taxas para cerca de 3% até o final de 2024 caixabankresearch.com) estimulou a compra: o CaixaBank prevê transações residenciais chegando a ~650 mil em 2025 caixabankresearch.com.
As diferenças regionais são notáveis. Madri segue em alta, com preços em torno de €3.000–6.000/m² para apartamentos. As vendas na região de Madri subiram cerca de 10,6% em 2024 globalpropertyguide.com. Barcelona/Catalunha também registrou forte atividade (+8,45% de crescimento nas vendas globalpropertyguide.com), mas a oferta é limitada por escassez de terrenos novos. Valência e seu litoral (Alicante, Castellón) representaram 16,3% das vendas nacionais em 2024 globalpropertyguide.com, com novos empreendimentos sendo lançados nos corredores de expansão urbana. Andaluzia/Costa do Sol (Málaga, Cádiz, etc.) liderou a fatia nacional de vendas (19,6% de todas as residências globalpropertyguide.com) graças à forte demanda interna e estrangeira por moradias acessíveis no litoral ensolarado. Ilhas Baleares tiveram grande interesse estrangeiro (um terço da demanda), mas uma leve queda de 3,8% nas vendas em 2024 globalpropertyguide.com. Ilhas Canárias continuam populares entre europeus; as vendas subiram cerca de 4,6% globalpropertyguide.com.
Imóveis Comerciais – 2024 marcou a retomada do investimento e da locação. Escritórios em Madri e Barcelona demonstraram forte atividade de locação. A área locada de escritórios em Madri atingiu cerca de 500.000 m² em 2024 (+40% a/a) cbre.com; Barcelona deve ultrapassar 300.000 m² em 2025 (mais de 280.000 m² em 2024, +20%) cbre.com. O investimento em escritórios em 2024 foi de cerca de €1,50 bilhão (+25% a/a) cbre.com, liderado por negócios menores e aquisições corporativas. Os escritórios de Madri representaram cerca de €600 milhões desse montante, Barcelona ~€440 milhões (+70% a/a) cbre.com. O retorno prime dos escritórios está em torno de 4,85% em Madri e 4,95% em Barcelona cbre.com, expectativa é que comprima ainda mais alinhado com outros mercados europeus.
O varejo ganha força. As transações de locação em ruas comerciais cresceram cerca de 11% em 2024, sendo a oferta de pontos prime bastante restrita cbre.com. Com isso, os aluguéis prime médios nas principais ruas comerciais subiram cerca de 7% em 2024 cbre.com. Os shoppings centers também melhoraram: fluxo e vendas recuperaram (vendas +4,7% a/a), com taxas de ocupação nos maiores níveis em quatro anos cbre.com. O interesse de investidores voltou fortemente: o investimento em varejo alcançou cerca de €2,8 bilhões em 2024 (+135% a/a) cbre.com, perto da média dos últimos 10 anos, tornando o varejo o 3º maior segmento de ativos (20% do total investido) cbre.com.
Hotéis & Turismo – O recorde de turismo na Espanha está impulsionando a demanda hoteleira. Em 2024, cerca de 116 milhões de turistas estrangeiros visitaram (+4% vs 2023), gerando 364 milhões de pernoites (+5%) e um gasto cerca de 17% maior cbre.com. A ocupação dos hotéis ficou em torno de 68%. Aproximadamente 250 novos hotéis (mais de 17.000 quartos) estão previstos para abrir até 2026 – um quarto deles de luxo cinco estrelas, concentrados em Málaga, Madri, Ilhas Canárias e Cádiz cbre.com. Refletindo essa força, o investimento em hotéis atingiu €3,22 bilhões em 2024 (23% de todo o investimento imobiliário comercial) cbre.com. Métricas operacionais (ocupação, RevPAR) superaram cifras de 2023 e do pré-Covid cbre.com.
Mercado de Luxo – O segmento de alto padrão permanece vibrante. Imóveis sofisticados em regiões costeiras e enclaves urbanos (Marbella, Ibiza, Madri, Barcelona) registraram forte demanda. Notavelmente, compradores americanos abastados estão agora pagando os maiores preços por m² entre todos os grupos estrangeiros reuters.com. Compradores não residentes (20% das transações) pagaram em média €2.362/m² no segundo semestre de 2024, contra €1.713 por parte dos locais reuters.com. A Lucas Fox relata que as vendas de imóveis de luxo em 2024 dispararam: residências de marca e vilas premium foram um segmento de destaque lucasfox.com. Mais de 62% das novas residências em Madrid Nuevo Norte serão acessíveis, refletindo políticas públicas, mas muitas unidades de luxo também estão sendo construídas (veja abaixo).
Mercado de Aluguéis (Longo vs Curto Prazo) – Os aluguéis de longo prazo dispararam em 2024; dados do Idealista mostram um índice nacional de aluguel subiu 11,5% (para cerca de €13,5/m²) globalpropertyguide.com. Os aluguéis nas principais cidades bateram recordes: Barcelona €23,4/m² (+13,9%), Madri €20,7 (+15,3%), Palma €17,2 (+11,9%), Málaga €15,1 (+11,4%) globalpropertyguide.com. A rentabilidade bruta do aluguel (aluguel anual/preço da propriedade) é moderada: cerca de 5,6% nacionalmente no 1º trimestre de 2025, abaixo dos 6,2% do ano anterior globalpropertyguide.com. As rentabilidades nas cidades variam bastante – Barcelona cerca de 7,5% em média, Valência cerca de 6,2%, Madri apenas cerca de 4,8% (devido aos preços mais altos) globalpropertyguide.com. Com a oferta ainda escassa e taxas de juros baixas, a demanda por aluguel segue forte, especialmente entre jovens profissionais e imigrantes.
Aluguéis de curto prazo (turísticos) aumentaram drasticamente apesar das tentativas de controlá-los. A Exceltur relata que a oferta ao estilo Airbnb saltou cerca de 25% de 2022 a 2024, superando o crescimento da rede hoteleira reuters.com. Nos principais destinos: aluguéis de curto prazo em Madri cresceram 49% (agora 38% das camas turísticas) e em Málaga cresceram 36% em dois anos reuters.com. Esse crescimento contribuiu para um déficit habitacional nacional estimado em cerca de 450 mil unidades reuters.com. Como resposta, as regulações estão ficando mais rígidas: a partir de 1º de julho de 2025 será obrigatório um Registro Unificado de Aluguéis Turísticos (todas as unidades de aluguel de curto prazo devem ter um código de registro para anunciar online) idealista.com. A partir de 3 de abril de 2025, novas regras exigem aprovação explícita da comunidade para aluguéis de temporada em um edifício (voto da maioria dos proprietários) ldrgroup.nl. Enquanto isso, os aluguéis de longo prazo deixarão de ser indexados à inflação: a partir de 2025 a Espanha usa um novo “índice de referência” (IRAV) para reajustes de aluguel, limitando os aumentos por fórmula globalpropertyguide.com.
Divisão Regional do Mercado
- Madri: Maior mercado da Espanha (~12% de todas as vendas globalpropertyguide.com), é um mercado caro e de alta demanda. Os preços no quarto trimestre de 2024 na Comunidade de Madri subiram cerca de 9,4% ano a ano caixabankresearch.com (um dos maiores do país), e o aluguel de alto padrão subiu 15%. Novos projetos (como Madrid Nuevo Norte, veja abaixo) prometem mais moradias (10.500 unidades) e escritórios (1 milhão de m²) news.griclub.org news.griclub.org. Investimentos cresceram: escritórios, imóveis residenciais e hotéis atraíram cerca de €1,3 bilhão no 1º trimestre de 2025 cbre.co.uk, e Madri ocupa a 2ª posição global em intenção de investidores (CBRE).
- Barcelona/Catalunha: Participação de cerca de 15,5% das vendas (2024) globalpropertyguide.com. Os preços em Barcelona cresceram cerca de 8% em 2024 e o estoque de alto padrão é limitado. Novas moradias são escassas e impulsionadas pelo interesse estrangeiro. Projetos notáveis: o aguardado centro ferroviário Barcelona Sagrera (obra de €2 bilhões com cobertura verde de 3,7km) será inaugurado até 2028 en.wikipedia.org, liberando terreno para desenvolvimento. Locação de escritórios e o setor varejista em Barcelona aceleraram em 2024 cbre.com cbre.com, refletindo dinamismo econômico.
- Região de Valência: Com 16,3% das vendas nacionais globalpropertyguide.com, o mercado de Valência é forte. A província de Alicante (Costa Blanca) teve destaque na compra por estrangeiros (mais de 45% dos compradores no quarto trimestre de 2024) cottageproperties.es. Centros urbanos (Valência, Alicante) registraram aumento nos aluguéis (+12% em 2024 na cidade de Valência) globalpropertyguide.com. Melhorias em infraestrutura (novos bondes, expansão portuária) e crescimento tecnológico sustentam a demanda.
- Andaluzia/Costa do Sol: Andaluzia (19,6% das vendas) lidera o país globalpropertyguide.com. A Costa do Sol (província de Málaga) atrai estrangeiros: britânicos, escandinavos e outros compram aqui, impulsionando vendas e aluguéis (~aluguel em Málaga +11,4% em 2024 globalpropertyguide.com). Cidades do interior (Sevilha, Granada) também têm mais interesse conforme os preços aumentam. Fundos públicos direcionam investimentos para transporte (novas linhas de Metrô, melhorias em aeroportos), ampliando a acessibilidade.
- Ilhas Baleares: Turismo e propriedade estrangeira dominam. Cerca de um terço dos compradores em Mallorca/IBIZA são internacionais globalpropertyguide.com. Em 2024, as Baleares foram a única região com modesta queda de vendas (-3,8%) globalpropertyguide.com, em parte pelo mercado de luxo saturado. Mesmo assim, os aluguéis permanecem os mais altos da Espanha (Palma €17,2/m², Ibiza ainda mais) globalpropertyguide.com. Regras para energia renovável e impostos sobre segundas residências (em discussão) podem influenciar a demanda futura.
- Ilhas Canárias: Crescimento moderado (vendas +4,6% em 2024) globalpropertyguide.com. O turismo forte impulsiona a demanda em Tenerife, Gran Canaria e Lanzarote. Compradores estrangeiros (especialmente do Norte da Europa) representam cerca de 20–25% das transações. O mercado imobiliário lá ainda oferece maiores rentabilidades (~5–6%) devido aos preços mais baixos.
Tendências de Preços & Previsões
Os preços nacionais dos imóveis subiram cerca de 5–8% em 2024. Dados oficiais (MIVAH) mostram +5,8% (2024 vs 2023) caixabankresearch.com, enquanto o índice dos notários registrou +8,4% para 2024 caixabankresearch.com. Regiões-chave tiveram crescimento de dois dígitos: Ilhas Baleares +12,1% (Q4 2024) e Madri +9,4% caixabankresearch.com. Mercados de segunda linha no norte da Espanha estão crescendo ainda mais rápido (províncias do oeste/norte até 11–15% no Q4, segundo o Caixabank) à medida que compradores buscam opções mais acessíveis.
Olhando para o futuro, as previsões institucionais são otimistas. O CaixaBank prevê um crescimento nominal de preços de ~5,9% em 2025, desacelerando para ~3,0% em 2026, à medida que a oferta começa a alcançar a demanda caixabankresearch.com. A Solvia projeta um crescimento de preços de ~+5% em 2025 idealista.com. Espera-se que o crédito hipotecário permaneça abundante conforme a política do BCE flexibiliza; os bancos podem cortar ainda mais os custos de empréstimo. Até 2030, especialistas esperam ganhos positivos, porém mais moderados (preços aproximadamente dobrando até 2030 em relação a 2020, ajustados pela inflação). O crescimento populacional contínuo (o FMI prevê +1,2%/ano) e a escassez de habitação sustentam essas previsões caixabankresearch.com.
Dinâmica de Oferta e Demanda
Demanda: Impulsionada tanto por compradores domésticos quanto estrangeiros. O crescimento contínuo da população e da força de trabalho (incluindo imigração) está criando novos lares. O emprego está próximo dos níveis pré-Covid e os salários estão subindo, o que fortalece o poder de compra. Dados recentes mostram demanda reprimida: a Solvia destaca que muitos compradores adiaram suas aquisições em 2022–23 devido às taxas altas, mas agora estão retornando idealista.com. O interesse estrangeiro está em alta: estrangeiros compraram cerca de 69.400 casas no primeiro semestre de 2024 (20,4% de todas as vendas) idealista.com. Cidadãos do Reino Unido continuam sendo o maior grupo, mas americanos (+2× em relação a 5 anos atrás) e marroquinos estão especialmente ativos reuters.com.
Oferta: Historicamente restrita. A construção de novos imóveis está se acelerando, mas a partir de uma base baixa: os alvarás de construção cresceram cerca de 16% em 2024 (107 mil de jan–out) cottageproperties.es, mas os pedidos de licenciamento ainda permanecem abaixo dos níveis pré-2019 lucasfox.com. A escassez de terrenos é acentuada nas principais cidades (Madri/Barcelona). O estoque habitacional está envelhecendo: apenas cerca de 5% das moradias espanholas têm menos de 5 anos. Esse desequilíbrio – demanda crescente versus oferta restrita – é o principal fator do aumento de preços caixabankresearch.com.
Se a oferta aumentar significativamente (por exemplo, se os alvarás chegarem a 135 mil ou mais em 2025 caixabankresearch.com), o crescimento pode se moderar. Mas, no momento, praticamente todos os especialistas concordam que restrições de oferta manterão o mercado aquecido por anos. No setor de locação, a baixa vacância (~2–3% nas cidades) também está causando aumentos acentuados nos aluguéis.
Desenvolvimentos Legislativos e Regulatórios
Mudanças recentes nas políticas estão remodelando o mercado:
- Locação Residencial: A Lei do Direito à Habitação (Lei 12/2023) introduziu o novo Índice de Referência de Aluguel (IRAV) a partir de janeiro de 2025 globalpropertyguide.com. O IRAV limita os reajustes anuais do aluguel pelo menor valor entre o IPC, a inflação subjacente ou uma taxa fixa média, substituindo os aumentos anteriores ligados à inflação globalpropertyguide.com. Desde 2024, tetos provisórios (2–3%) foram aplicados, mas o IRAV irá reger novos contratos após maio de 2023. O objetivo é estabilizar os aluguéis (30% dos espanhóis alugam seus lares) globalpropertyguide.com.
- Aluguéis de Temporada: Em 3 de abril de 2025, a Espanha reformulou a legislação de locação turística. A Lei de Propriedade Horizontal agora exige aprovação expressa da comunidade do edifício (maioria de 3/5) para operar um aluguel turístico ldrgroup.nl. Sem permissão, não é possível realizar locação de curta duração. Em julho de 2025, a Espanha implementa as novas normas da UE para locações de curta duração: todas as casas alugadas em períodos curtos devem ser registradas em um registro nacional (Registro Único) e exibir o código de registro nos anúncios online idealista.com. Essas iniciativas visam direcionar unidades para locações de longo prazo e combater aluguéis ilegais.
- Golden Visa: A Espanha removeu a rota do Golden Visa imobiliário em 3 de abril de 2025 globalpropertyguide.com. Investidores obtinham residência comprando imóveis acima de €500 mil (pico de cerca de 681 vistos concedidos por imóveis em 2019 globalpropertyguide.com). O governo citou pressão ascendente sobre os preços nas cidades globalpropertyguide.com. Solicitantes existentes mantêm suas permissões, mas novos não poderão mais investir em imóveis para obter o visto. Espera-se que isso reduza alguns projetos de luxo/multifunção, mas compradores de países de língua inglesa e da UE continuam ativos.
- Outras Medidas: As autoridades têm considerado a criação de impostos sobre imóveis vagos e incentivos municipais para habitação acessível, mas nenhum novo imposto amplo foi implementado até agora. Os controles de crédito hipotecário (limites de relação empréstimo/garantia) permanecem moderados para padrões europeus. No geral, as tendências regulatórias buscam equilibrar a proteção aos inquilinos com o apelo ao investidor.
Panorama do Investimento Estrangeiro
A Espanha continua atraindo capital global. No primeiro trimestre de 2024, o investimento total em imóveis foi de €3,3 bilhões (+39% a/a) cbre.co.uk, bem acima da média europeia. Madri e Barcelona estão entre as 5 principais cidades para investidores internacionais (CBRE). O aumento abrange estrangeiros comprando casas e empresas adquirindo imóveis de rendimento. Por exemplo, compradores estrangeiros (residentes e não residentes) adquiriram cerca de 1 em cada 5 casas em 2024 idealista.com. Instituições (fundos, REITs, investidores privados) estão expandindo seus investimentos em moradia (build-to-rent, residências estudantis), varejo, logística e turismo. É notável que estrangeiros pagam um prêmio: o preço médio pago por não residentes foi cerca de 38% superior ao pago por espanhóis no final de 2024 reuters.com.
O IDE na Espanha (economia em geral) totalizou cerca de US$ 20,9 bilhões no primeiro semestre de 2024 santandertrade.com. Embora grande parte tenha ido para serviços e indústria, uma fatia relevante foi destinada a hotéis, escritórios e habitação. Os EUA são agora a principal fonte de IDE (29% dos fluxos) santandertrade.com, e os americanos estão entre os compradores de imóveis mais ativos reuters.com. O Brexit reduziu levemente o investimento do Reino Unido, mas compradores da UE (Alemanha, França, países nórdicos) continuam fortes. O fim do Golden Visa pode direcionar o foco dos investidores para ativos geradores de renda em vez da residência.
Hipoteca & Ambiente de Financiamento
Os bancos e mutuários espanhóis estão se adaptando às mudanças nas taxas. A dívida hipotecária (em aberto) está baixa em relação aos padrões históricos (≈31,3% do PIB em 2024 vs 60% antes de 2008 globalpropertyguide.com). Isso oferece espaço para o crescimento do crédito. Em 2024, a concessão de novos financiamentos hipotecários se recuperou (+14,2% para €61,7 bi globalpropertyguide.com) após cair em 2022–23. O número de novas hipotecas (423.761 em 2024) também subiu acentuadamente globalpropertyguide.com.
As taxas de juros estão caindo: após atingirem o pico em meados de 2024, o BCE reduziu as taxas para cerca de 3% até o fim do ano. A taxa média de novas hipotecas na Espanha era de ~2,87% em fevereiro de 2025 globalpropertyguide.com, abaixo dos 3,62% um ano antes. Aproximadamente 90% dos empréstimos são de taxa variável ou de prazo fixo curto, então os mutuários se beneficiarão de mais cortes (o CaixaBank prevê taxa básica do BCE em ~2% até 2026 caixabankresearch.com). Custos de financiamento mais baixos irão sustentar a demanda por compras e refinanciamentos. Enquanto isso, os bancos permanecem conservadores — LTVs são moderados (tipicamente 80%) e os critérios de concessão seguem restritos em relação aos padrões da bolha anterior.
Principais Projetos de Desenvolvimento
Vários projetos de grande escala vão moldar o mercado futuro. Madrid Nuevo Norte (MNN) é o carro-chefe: uma expansão de uso misto de 3,4 km² (2,6 milhões de m² edificáveis) ao norte da estação de Chamartín. O MNN vai entregar cerca de 10.500 casas (38% acessíveis; 62% de alto padrão) e um novo Distrito Central de Negócios com 1 milhão de m² de escritórios news.griclub.org news.griclub.org, além de 400.000 m² de parques (incluindo um parque central de 13ha) news.griclub.org. O MNN deve criar cerca de 350.000 empregos e adicionar €15,2 bilhões ao PIB em 25 anos news.griclub.org.
Principais projetos urbanos: por exemplo, o Madrid Nuevo Norte (ilustração acima) agregará 10.500 residências, 1,6 milhão de m² de escritórios e amplos espaços verdes news.griclub.org news.griclub.org.
Outras cidades têm seus próprios projetos: a Estação Sagrera de Barcelona está em construção (~€2 bi de custo) e deve abrir até 2028 en.wikipedia.org. O complexo Sagrera inclui a canalização dos trilhos e a criação de um parque linear de 3,7 km acima deles en.wikipedia.org, liberando terrenos para habitação e escritórios. Em Valência, os planos para o antigo leito do rio e áreas portuárias (expansão da Ciudad de las Artes, Parque Central) liberarão novos terrenos residenciais. A Plaza de la Magdalena em Zaragoza é um megaprojeto para escritórios e hotéis em uma antiga ilha fluvial. O distrito tecnológico 22@ em Barcelona e as expansões no setor 22@ continuam, com conversões de uso misto em antigas zonas industriais.
No segmento de turismo, grandes resorts e centros de convenção estão sendo construídos. Por exemplo, o Centro de Exposições FICO em Málaga (o maior centro de eventos da Europa) foi inaugurado em 2023 e o Plaza Mayor II em Madri está sendo expandido. Nas Ilhas Baleares e Canárias, empreendimentos de resorts de luxo e comunidades de segundas residências (muitas financiadas por estrangeiros) estão em andamento.
Projeções de Especialistas (2025–2030)
Relatórios institucionais concordam quanto ao crescimento contínuo até 2025–26, e depois moderação. O CaixaBank (fev/2025) projeta cerca de 650 mil vendas de imóveis em 2025 (contra ~642 mil em 2024) caixabankresearch.com e aumento de preços em ~5,9% (índice MIVAH) caixabankresearch.com, antes que o crescimento desacelere (negócios fechados ~620 mil, preço +3,0% em 2026) caixabankresearch.com caixabankresearch.com. A Solvia também projeta aumento de vendas em +3–4% e de preços em +5% em 2025 idealista.com idealista.com, mencionando que fatores como demanda reprimida e compradores estrangeiros permanecerão relevantes.
No final da década de 2020, as tendências dependerão do macro: se as taxas permanecerem baixas e o ritmo de construções aumentar, os ganhos de preço podem desacelerar para a faixa de 2–3%. O FMI e a OCDE preveem crescimento do PIB da Espanha em ~2–2,5% ao ano até 2030, o que deve sustentar a demanda imobiliária. Existe volatilidade possível: um novo aumento nas taxas de juros (ex: por inflação global) poderia esfriar temporariamente o mercado. Em geral, os analistas não veem uma bolha — a Espanha segue com déficit habitacional. Até 2030, os preços nominais dos imóveis residenciais podem estar ~20–30% mais altos do que em 2025, exceto em caso de choques econômicos.
Riscos e Oportunidades
Riscos: A pressão sobre a acessibilidade é a maior preocupação. A razão preço/renda está novamente nos níveis de 2007 nas grandes cidades da Espanha, e a taxa de esforço (parcela da hipoteca vs renda) ronda os 35% cbre.com — uma das mais altas da UE. O Banco da Espanha alerta para um déficit habitacional (~450 mil residências faltando) reuters.com. O contínuo e rápido aumento de preços e aluguéis pode provocar reação política e endurecimento das regras. Na verdade, novas legislações para aluguel mostram uma inclinação maior para proteção aos inquilinos. Risco regulatório: controles adicionais de aluguel ou impostos sobre segundas residências podem desestimular investidores. O corte do Golden Visa é um exemplo; quaisquer medidas semelhantes afetariam o segmento de luxo. Taxas de juros: um aperto monetário global mais rápido que o esperado poderia elevar o custo das hipotecas e esfriar a demanda. Volatilidade do turismo: a dependência do mercado em relação ao turismo faz com que qualquer queda nos visitantes (ex: nova pandemia) prejudique o setor de aluguéis de curto prazo e hotéis.
Oportunidades: Ao mesmo tempo, os fundamentos são sólidos. A Espanha oferece rendimentos relativamente altos: os aluguéis de apartamentos (~5–7% bruto) superam muito o retorno dos títulos da UE globalpropertyguide.com, que permanecem próximos de 1%. Com custos de financiamento baixos, desenvolvedores ainda mantêm boa margem de lucro. O setor de locação está se expandindo — modelos institucionais (build-to-rent) e habitação alternativa (estudantil, sênior) atraem capital. Grandes projetos urbanos (ex: MNN) vão criar valor de longo prazo e ampliar o estoque habitacional moderno, abrindo oportunidade para novas concorrências e desenvolvimentos. A demanda estrangeira (da América do Norte, Norte da Europa e América Latina) é diversificada e deve continuar, devido ao apelo do estilo de vida e à vantagem cambial para muitos investidores. Incentivos europeus para construções verdes também vão impulsionar reformas e novas obras de moradias eficientes em energia (aumentando a atividade). No geral, investidores prudentes veem a Espanha como um mercado de crescimento sustentado, alta demanda por aluguéis e oportunidades para desenvolver a próxima geração de imóveis residenciais e de uso misto.
Fontes: Pesquisa do autor incluindo estatísticas oficiais (INE), relatórios do setor e análises de especialistas globalpropertyguide.com caixabankresearch.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com cbre.co.uk reuters.com idealista.com cbre.com cbre.com cbre.com caixabankresearch.com.
