Prehľad trhu (2025) – Po miernom roku 2023 sa španielsky realitný trh v roku 2024 zotavil a zostáva silný aj na začiatku roka 2025. Nižšie sadzby ECB a uvoľňujúca sa inflácia zvýšili dopyt. Predaje domov dosiahli v roku 2024 približne 642 000 (+10 % medziročne) globalpropertyguide.com, a údaje z začiatku roka 2025 (januárové predaje +11 % medziročne) ukazujú pokračovanie dynamiky globalpropertyguide.com. Predaje sú rozšírené po celej krajine: Madrid (+10,6 % medziročne) a Valencia (+9,0 %) zaznamenali veľké nárasty, Katalánsko +8,5 %, Andalúzia +6,9 % a Kanárske ostrovy +4,6 % globalpropertyguide.com. Ponuka zostáva obmedzená: počet stavebných povolení rastie (128 000 v roku 2024, prognóza 135 000 v roku 2025), ale stále je pod úrovňou vzniku nových domácností caixabankresearch.com, čo udržiava tlak na rast cien. Výsledkom je, že národné ceny nehnuteľností vzrástli v roku 2024 približne o 5–8 % cbre.com caixabankresearch.com a nájomné vyskočilo o ~11,5 % globalpropertyguide.com. Inštitucionálne prognózy predpokladajú pokračujúci rast: CaixaBank odhaduje približne 650 000 predaných domov a rast cien o ~5,9 % (index MIVAU) v roku 2025 caixabankresearch.com caixabankresearch.com, zatiaľ čo Solvia (Idealista) očakáva v roku 2025 rast predajov o 3–4 % a cien o 5 % idealista.com idealista.com.
Rezidenčný sektor – Dopyt je rozšírený naprieč celým trhom. V roku 2024 zaznamenalo rast predajov 18 z 19 regiónov globalpropertyguide.com. Predaje novostavieb prudko vzrástli (o 23 % v roku 2024 globalpropertyguide.com), čo je najvyššia úroveň od roku 2013 a odzrkadľuje nedostatok sekundárnych nehnuteľností a vysokú aktivitu developerov. Počet začatých stavieb však zaostáva za dopytom: žiadosti o povolenie prudko poklesli a zostávajú hlboko pod úrovňou pred rokom 2019 lucasfox.com. Hypotekárne úvery sa oživujú: nové hypotéky v roku 2024 vyskočili o +14,2 % na 61,7 mld. € globalpropertyguide.com, pričom pomohol pokles Euriboru. Do februára 2025 bola priemerná úroková sadzba na nové hypotéky približne 2,87 % (oproti 3,62 % pred rokom) globalpropertyguide.com. Toto výrazné uvoľňovanie (ECB do konca 2024 znížila sadzby na ~3 % caixabankresearch.com) podporilo nákupy: CaixaBank predpokladá, že počet transakcií s bývaním dosiahne v roku 2025 približne 650 000 caixabankresearch.com.
Regionálne rozdiely sú výrazné. Madrid naďalej zostáva top destináciou, s cenami bytov približne 3 000–6 000 €/m². Predaje v oblasti Madrid vzrástli v roku 2024 približne o 10,6 % globalpropertyguide.com. Barcelona/Katalánsko taktiež zaznamenala silnú aktivitu (rast predaja o 8,45 % globalpropertyguide.com), no ponuka je obmedzená v dôsledku nedostatku nových pozemkov. Valencia a jej pobrežie (Alicante, Castellón) tvoria 16,3 % národného predaja v roku 2024 globalpropertyguide.com, pričom nové projekty rastú v rozvojových koridoroch. Andalúzia/Costa del Sol (Málaga, Cádiz, atď.) viedla národný podiel na predaji (19,6 % zo všetkých nehnuteľností globalpropertyguide.com) vďaka domácemu aj zahraničnému dopytu po cenovo dostupnom „sunbelt“ bývaní. Baleárske ostrovy zaznamenali obrovský záujem cudzincov (tretina dopytu), avšak mierny pokles predaja o 3,8 % v roku 2024 globalpropertyguide.com. Kanárske ostrovy sú naďalej obľúbené u Európanov; predaj vzrástol o približne 4,6 % globalpropertyguide.com.
Komerčné nehnuteľnosti – Rok 2024 znamenal obnovu investícií a prenájmov. Kancelárske priestory v Madride a Barcelone vykazovali silný rast prenájmov. Prenájmy kancelárií v Madride dosiahli v roku 2024 približne 500 000 m² (+40 % medziročne) cbre.com; v Barcelone sa v roku 2025 očakáva cifra cca 300 000 m² (v roku 2024 viac ako 280 000 m², +20 %) cbre.com. Investície do kancelárií boli v roku 2024 približne 1,50 miliardy € (+25 % medziročne) cbre.com, s dominanciou menších obchodov a korporátnych akvizícií. Madrid tvoril približne 600 miliónov € z tejto sumy, Barcelona okolo 440 miliónov € (+70 % medziročne) cbre.com. Výnosy z prvotriednych kancelárií sú cca 4,85 % v Madride a 4,95 % v Barcelone cbre.com a očakáva sa ďalšia kompresia v súlade s ostatnými európskymi trhmi.
Segment maloobchodu naberá na sile. Počet prenájmov na hlavnej ulici vzrástol v roku 2024 cca o 11 %, pričom prémiové lokality majú obmedzenú ponuku cbre.com. Výsledkom je, že priemerné nájomné v top nákupných uliciach vzrástlo o cca 7 % v roku 2024 cbre.com. Nákupné centrá taktiež zaznamenali zlepšenie: návštevnosť a tržby sa zotavili (tržby +4,7 % medziročne) a obsadenosť dosiahla najvyššiu úroveň za posledné štyri roky cbre.com. Investorský záujem sa vrátil silne: investície do maloobchodu dosiahli v roku 2024 cca 2,8 miliardy € (+135 % medziročne) cbre.com, teda asi 10-ročný priemer, čím sa maloobchod stal 3. najväčšou triedou aktív (20 % celkových investícií) cbre.com.
Hotely a cestovný ruch – Rekordný boom cestovného ruchu v Španielsku poháňa dopyt po hoteloch. V roku 2024 navštívilo krajinu približne 116 miliónov zahraničných turistov (+4 % oproti 2023), ktorí vygenerovali 364 miliónov prenocovaní (+5 %) a približne o 17 % vyššie výdavky cbre.com. Hotely dosiahli priemernú obsadenosť cca 68 %. Približne 250 nových hotelov (viac ako 17 000 izieb) má byť otvorených do roku 2026 – štvrtina z nich luxusných 5-hviezdičkových, sústreďujúcich sa v Málage, Madride, na Kanárskych ostrovoch a v Cádize cbre.com. Tento rast potvrdzuje aj výška investícií – investície do hotelov v roku 2024 dosiahli 3,22 miliardy € (23 % všetkých investícií do komerčných nehnuteľností) cbre.com. Prevádzkové ukazovatele (obsadenosť, RevPAR) prekročili úrovne z roku 2023 aj predcovidové úrovne cbre.com.
Trh s luxusnými nehnuteľnosťami – Segment v najvyššej cenovej kategórii ostáva živý. Nehnuteľnosti vyššej triedy v prímorských a mestských lokalitách (Marbella, Ibiza, Madrid, Barcelona) mali silný dopyt. Zaujímavosťou je, že bohatí kupujúci z USA platia za meter štvorcový najvyššie ceny spomedzi všetkých zahraničných skupín reuters.com. Nerezidentní kupujúci (20 % transakcií) zaplatili v 2. polroku 2024 v priemere 2 362 €/m², zatiaľ čo miestni 1 713 € reuters.com. Podľa Lucas Fox predaje luxusných nehnuteľností v roku 2024 výrazne vzrástli: prémiové vily a rezidencie známych značiek boli „výrazným“ segmentom lucasfox.com. Viac ako 62 % nových domov v Madrid Nuevo Norte bude dostupných, čo odráža vládne priority, no paralelne sa budujú aj početné luxusné byty (viac nižšie).
Nájomný trh (dlhodobý vs krátkodobý) – Dlhodobé nájmy v roku 2024 prudko vzrástli; údaje od Idealista ukazujú, že národný index nájmov stúpol o 11,5 % (na ~13,5 €/m²) globalpropertyguide.com. Nájmy vo veľkých mestách dosiahli rekordy: Barcelona 23,4 €/m² (+13,9 %), Madrid 20,7 € (+15,3 %), Palma 17,2 € (+11,9 %), Málaga 15,1 € (+11,4 %) globalpropertyguide.com. Hrubé výnosy z prenájmu (ročný nájom/cena nehnuteľnosti) sú mierne: ~5,6 % národný priemer v 1. štvrťroku 2025, pokles z ~6,2 % rok predtým globalpropertyguide.com. Výnosy v mestách sa výrazne líšia – Barcelona priemerne ~7,5 %, Valencia ~6,2 %, Madrid len ~4,8 % (následkom vyšších cien) globalpropertyguide.com. Pretože bývanie je stále nedostatkové a úroky nízke, dopyt po nájmoch ostáva silný, najmä zo strany mladých profesionálov a prisťahovalcov.
Krátkodobé (turistické) prenájmy prudko narástli napriek snahám o ich obmedzenie. Podľa Exceltur ponuka typu Airbnb stúpla od 2022 do 2024 približne o 25 %, čo prevyšuje rast kapacít ubytovania reuters.com. Vo vyťažených lokalitách: krátkodobé prenájmy v Madride +49 % (teraz 38 % turistických lôžok tvoria krátkodobé prenájmy) a v Málage +36 % za dva roky reuters.com. Tento rast prispel k odhadovanému nedostatku bývania na úrovni ~450 000 jednotiek reuters.com. V reakcii na to sa regulácia sprísňuje: od 1. júla 2025 bude povinný jednotný Register turistických prenájmov (všetky krátkodobé nehnuteľnosti musia mať registračný kód na online inzerciu) idealista.com. Od 3. apríla 2025 nové pravidlá vyžadujú výslovný súhlas spoločenstva vlastníkov pre dovolenkové prenájmy v budove (väčšinové hlasovanie vlastníkov) ldrgroup.nl. Medzitým dlhodobé nájmy už nebudú viazané na infláciu: od 2025 sa v Španielsku na zvýšenie nájmov používa nový „referenčný index“ (IRAV), ktorý stanovuje hornú hranicu rastu globalpropertyguide.com.
Regionálny prehľad trhu
- Madrid: Najväčší španielsky trh (~12 % všetkých predajov globalpropertyguide.com) je veľmi napätý a drahý. Ceny v štvrťroku Q4 2024 v regióne Madridu vzrástli medziročne asi o 9,4 % caixabankresearch.com (patrí medzi najvyššie v krajine) a nájmy v prémiových lokalitách vzrástli o 15 %. Nové projekty (ako Madrid Nuevo Norte, viď nižšie) sľubujú viac bytov (10 500 jednotiek) aj kancelárií (1 milión m²) news.griclub.org news.griclub.org. Investičný tok rastie: kancelárie, bývanie aj hotely prilákali v Q1 2025 okolo 1,3 miliardy € cbre.co.uk. Madrid je navyše podľa CBRE na 2. mieste na svete, pokiaľ ide o investičné zámery investorov.
- Barcelona/Katalánsko: Podiel predajov asi 15,5 % (2024) globalpropertyguide.com. Ceny v Barcelone za rok vzrástli o cca 8 % a ponuka v segmente luxusu je veľmi obmedzená. Nové byty sú vzácne a oporu majú aj vo vysokom záujme zahraničia. Kľúčový projekt: dlho očakávané železničné centrum Barcelona Sagrera (2 miliardy € a 3,7 km zelených plôch) sa otvorí do roku 2028 en.wikipedia.org, čím sa uvoľní ďalšia pôda pre výstavbu bývania. V roku 2024 sa zrýchlil prenájom kancelárií aj obchodu cbre.com cbre.com, čo odráža ekonomickú dynamiku regiónu.
- Región Valencie: S 16,3 % celonárodného objemu predajov globalpropertyguide.com je trh veľmi silný. Provincie Alicante (Costa Blanca) má obzvlášť vysoký podiel zahraničných nákupov (viac ako 45 % kupujúcich v Q4 2024) cottageproperties.es. Mestá (Valencia, Alicante) zaznamenali prudký rast nájmov (+12 % v roku 2024 vo Valencii) globalpropertyguide.com. Rastu pomáha rozvoj infraštruktúry (nové električky, rozšírenie prístavu) a rozmach technologického sektora.
- Andalúzia/Costa del Sol: Andalúzia (19,6 % predajov) je líder krajiny globalpropertyguide.com. Costa del Sol (provincia Málaga) je magnetom pre cudzincov: nakupujú tu Briti, Škandinávci a ďalší, čo tlačí hore ceny aj nájmy (~nájom v Málage +11,4 % v roku 2024 globalpropertyguide.com). Aj vnútrozemské mestá (Sevilla, Granada) vidia rastúci záujem s rastúcimi cenami. Verejné investície smerujú do dopravy (nové linky metra, modernizácia letiska), a zlepšujú tak dostupnosť.
- Baleárske ostrovy: Dominuje tu turizmus a zahraničné vlastníctvo. Približne tretina kupujúcich na Mallorce/Ibize je zo zahraničia globalpropertyguide.com. V roku 2024 boli Baleáry jediným regiónom, kde klesli predaje (-3,8 %) globalpropertyguide.com, hlavne pre nasýtený trh s luxusom. Napriek tomu sú tu najvyššie nájmy v Španielsku (Palma 17,2 €/m², Ibiza ešte viac) globalpropertyguide.com. Pravidlá zavádzajúce obnoviteľné zdroje a diskusia o dani z druhého bývania môžu ovplyvniť budúci dopyt.
- Kanárske ostrovy: Mierny rast (predaje +4,6 % v 2024) globalpropertyguide.com. Silný turizmus zvyšuje dopyt po Tenerife, Gran Canarii či Lanzarote. Zahraniční kupujúci (hlavne severoeurópania) tvoria asi 20–25 % transakcií. Nehnuteľnosti tu stále ponúkajú vyššie výnosy (~5–6 %) vďaka nižším cenám.
Cenový vývoj a prognózy
Ceny domov v Španielsku vzrástli v roku 2024 o ~5–8 %. Úradné údaje (MIVAH) ukazujú (+5,8 % v 2024 oproti 2023) caixabankresearch.com, zatiaľ čo index notárov zaznamenal nárast +8,4 % za rok 2024 caixabankresearch.com. Kľúčové regióny dosiahli dvojciferný rast: Baleáry +12,1 % (Q4 2024) a Madrid +9,4 % caixabankresearch.com. Slabšie regióny severného a západného Španielska rastú ešte rýchlejšie (provinciám západu/severu vzrástli ceny v Q4 o 11–15 %, uvádza Caixabank), keďže kupujúci hľadajú lepšiu hodnotu.
Pri pohľade dopredu sú inštitucionálne prognózy optimistické. CaixaBank predpovedá približne 5,9 % nominálny rast cien v roku 2025, ktorý sa zmierni na približne 3,0 % v roku 2026, keď ponuka začne dobiehať caixabankresearch.com. Solvia predpokladá rast cien približne o 5 % v roku 2025 idealista.com. Očakáva sa, že hypotekárne úvery zostanú dostupné, keďže politika ECB sa uvoľňuje; banky môžu ešte viac znížiť náklady na úver. Očakáva sa, že do roku 2030 budú zisky pozitívne, ale miernejšie (ceny sa po zohľadnení inflácie približne zdvojnásobia oproti úrovni roku 2020). Tieto prognózy podporuje pokračujúci rast populácie (MMF odhaduje +1,2 %/rok) a nedostatok bytovej výstavby caixabankresearch.com.Dynamika ponuky a dopytu
Dopyt: Poháňaný domácimi i zahraničnými kupcami. Pokračujúci rast populácie a pracovnej sily (vrátane imigrácie) vytvára nové domácnosti. Zamestnanosť je blízko predpandemických úrovní a mzdy rastú, čím podporujú kúpyschopnosť. Nedávne údaje ukazujú potlačený dopyt: Solvia zaznamenáva, že mnohí kupci v rokoch 2022–23 čakali kvôli vysokým úrokom a teraz sa vracajú idealista.com. Zahraničný záujem prudko rastie: cudzinci kúpili približne 69 400 domov v 1. polroku 2024 (20,4 % všetkých predajov) idealista.com. Briti zostávajú najväčšou skupinou, no obzvlášť aktívni sú Američania (dvojnásobný počet oproti pred 5 rokmi) a Maročania reuters.com.
Ponuka: Tradične napätá. Nová výstavba zrýchľuje, ale z nízkej základne: počet stavebných povolení narástol približne o 16 % v roku 2024 (107 tis. január–október) cottageproperties.es, no celkové žiadosti sú stále pod úrovňou pred rokom 2019 lucasfox.com. Akútny nedostatok pozemkov je v hlavných mestách (Madrid/Barcelona). Bytový fond starne: iba približne 5 % španielskych bytov je mladších ako 5 rokov. Táto nerovnováha — rastúci dopyt verzus obmedzená nová ponuka — je hlavnou príčinou rastu cien caixabankresearch.com.
Ak ponuka výrazne vzrastie (napr. povolenia dosiahnu 135 tis. v roku 2025 caixabankresearch.com), rast sa môže zmierniť. No v súčasnosti sa takmer každý expert zhoduje, že obmedzenia ponuky udržia trh napätý na roky. Aj v segmente prenájmov spôsobuje nízka miera voľných bytov (~2–3 % v mestách) prudké zdražovanie nájmov.
Legislatívny a regulačný vývoj
Nedávne zmeny politík zásadne menia trh:
- Rezidenčné prenájmy: Zákon o práve na bývanie (Ley 12/2023) zaviedol nový referenčný index nájomného (IRAV) od januára 2025 globalpropertyguide.com. IRAV zastropuje medziročné zvýšenie nájomného najnižšou z hodnôt: CPI, jadrová inflácia alebo pevná priemerná sadzba, čím nahrádza doterajšie zvyšovanie viazané na infláciu globalpropertyguide.com. Od roku 2024 sa používali dočasné stropy (2–3 %), no IRAV bude platiť pre nové zmluvy po máji 2023. Cieľom je stabilizovať nájmy (30 % Španielov býva v prenájme) globalpropertyguide.com.
- Turistické prenájmy: Dňa 3. apríla 2025 Španielsko zásadne zmenilo pravidlá krátkodobého prenájmu. Zákon o horizontálnom vlastníctve teraz vyžaduje výslovný súhlas spoločenstva vlastníkov (3/5 väčšina) na prevádzkovanie turistického prenájmu ldrgroup.nl. Bez povolenia nie je možné krátkodobo prenajímať. V júli 2025 Španielsko implementuje nové pravidlá EÚ pre krátkodobé prenájmy: všetky takto prenajímané nehnuteľnosti musia byť registrované v národnom registri (Registro Único) a mať registračný kód uvedený v online inzerátoch idealista.com. Cieľom týchto úprav je presunúť časť bytov do dlhodobých nájmov a obmedziť nelegálne krátkodobé prenájmy.
- Zlaté víza: Španielsko zrušilo realitnú zlatú kartu („Golden Visa“) 3. apríla 2025 globalpropertyguide.com. Investori si mohli zabezpečiť pobyt kúpou nehnuteľnosti za viac ako 500 000 € (maximum, cca 681 víz, bolo vydaných v roku 2019 globalpropertyguide.com). Vláda uviedla ako dôvod rast cien v mestách globalpropertyguide.com. Existujúci žiadatelia si môžu ponechať víza, no nové už cez nehnuteľnosti získať nemožno. Toto zrejme ochladí časť luxusných/zmiešaných projektov, no nákupy anglicky hovoriacich a občanov EÚ pokračujú prakticky bez zmeny.
- Ostatné opatrenia: Úrady zvažovali daň z neobsadených bytov a komunálne stimuly na dostupné bývanie, no plošné nové dane zatiaľ prijaté neboli. Objem hypotekárneho financovania (LTV stropy) zostáva mierny v európskom kontexte. Regulácie vo všeobecnosti vyvažujú ochranu nájomníkov so záujmami investorov.
Prostredie pre zahraničné investície
Španielsko naďalej priťahuje globálny kapitál. V 1. štvrťroku 2024 predstavovali priame investície do nehnuteľností 3,3 mld. € (+39 % medziročne) cbre.co.uk, čo výrazne presahuje európsky priemer. Madrid a Barcelona patria medzi 5 najatraktívnejších miest pre zahraničných investorov (CBRE). Tento príliv zahŕňa nielen nákupy bytov jednotlivcami, ale aj akvizície výnosových nehnuteľností firmami. Napríklad, cudzinci (rezidenti a nerezidenti) kúpili približne 1 z 5 domov v roku 2024 idealista.com. Inštitúcie (fondy, REITs, privátni investori) posilňujú svoje pôsobenie vo výstavbe na prenájom, študentskom bývaní, maloobchode, logistike a turistických nehnuteľnostiach. Zaujímavé je, že cudzinci platia prémiu: priemerná cena zaplatená nerezidentmi bola koncom 2024 približne o 38 % vyššia ako cena, ktorú platia Španieli reuters.com.
Priame zahraničné investície (FDI) do Španielska (celkovo) predstavovali v 1. polroku 2024 približne 20,9 mld. dolárov santandertrade.com. Hoci najviac investícií smeruje do služieb a priemyslu, výrazný podiel putuje aj do hotelov, kancelárií a bývania. USA sú teraz najväčším zdrojom FDI (29 % tokov) santandertrade.com a americkí kupci patria medzi najaktívnejších nákupcov bývania reuters.com. Brexit mierne ochladil britské investície, no kupci z EÚ (Nemecko, Francúzsko, severské krajiny) zostávajú silní. Koniec Zlatého víza môže investorov nasmerovať skôr na výnosové investície než na rezidenčné pobyty.
Hypotekárne a finančné prostredie
Španielske banky a dlžníci sa prispôsobujú meniacim sa úrokovým sadzbám. Hypotekárny dlh (nesplatený) je z historického hľadiska nízky (≈31,3% HDP v roku 2024 vs 60% pred rokom 2008 globalpropertyguide.com). To poskytuje priestor pre rast úverov. V roku 2024 sa nové poskytovanie hypoték zotavilo (+14,2% na 61,7 mld. € globalpropertyguide.com) po poklese v rokoch 2022–23. Počet nových hypoték (423 761 v roku 2024) tiež prudko vzrástol globalpropertyguide.com.
Úrokové sadzby klesajú: po vrchole v polovici roka 2024 zníčila ECB sadzby do konca roka na približne 3 %. Priemerná úroková sadzba nových hypoték v Španielsku bola vo februári 2025 ~2,87 % globalpropertyguide.com, čo je pokles z 3,62 % rok predtým. Približne 90 % úverov je s pohyblivou alebo krátkou fixáciou, takže dlžníci budú profitovať z ďalších znížení sadzieb (CaixaBank očakáva hlavnú sadzbu ECB okolo 2 % do roku 2026 caixabankresearch.com). Nižšie náklady na úvery podporia dopyt kupujúcich a refinancovanie. Medzitým banky zostávajú konzervatívne – LTV sú mierne (typicky 80 %) a úverové štandardy prísne v porovnaní s minulosťou bubliny.
Hlavné developerské projekty
Niekoľko veľkých projektov ovplyvní budúci trh. Madrid Nuevo Norte (MNN) je vlajkovou loďou: 3,4 km² (2,6 milióna m² zastaviteľnej plochy) zmiešané rozšírenie severne od stanice Chamartín. MNN prinesie približne 10 500 domov (38 % dostupných; 62 % vyššia trieda) a nové centrum biznisu s 1 miliónom m² kancelárskych priestorov news.griclub.org news.griclub.org, a 400 000 m² parkov (vrátane 13 ha centrálneho parku) news.griclub.org. Odhaduje sa, že MNN vytvorí približne 350 000 pracovných miest a pridá 15,2 miliardy € do HDP v priebehu 25 rokov news.griclub.org.
Hlavné mestské projekty: napr. Madrid Nuevo Norte (umelecká vizualizácia vyššie) prinesie 10 500 domov, 1,6 milióna m² kancelárií a rozsiahle zelené plochy news.griclub.org news.griclub.org.
Aj ďalšie mestá majú vlastné projekty: barcelonská stanica Sagrera je vo výstavbe (náklady ~2 miliardy €) a otvorenie sa očakáva do roku 2028 en.wikipedia.org. Komplex Sagrera zahŕňa zakopanie tratí a vytvorenie 3,7 km dlhého lineárneho parku nad nimi en.wikipedia.org, čím sa uvoľní pôda na bývanie a kancelárie. Vo Valencii plány na staré koryto rieky a prístavné oblasti (rozšírenie Ciudad de las Artes, Parque Central) uvoľnia novú rezidenčnú pôdu. Plaza de la Magdalena v Zaragoze je megaprojekt pre kancelárie a hotely na bývalom riečnom ostrove. V Barcelone pokračuje expanzia technologickej štvrte 22@ a sektoru 22@, pričom bývalé priemyselné zóny sa premieňajú na zmiešané využitie.
V oblasti turizmu sa stavajú veľké rezorty a kongresové centrá. Napríklad, Málagské výstavisko FICO (najväčšie kongresové centrum Európy) bolo otvorené v roku 2023 a Plaza Mayor II v Madride sa rozširuje. V Baleároch a na Kanárskych ostrovoch pokračuje výstavba luxusných rezortov a komunít druhých domov (mnohé financované zo zahraničia).
Odborné prognózy (2025–2030)
Inštitucionálne správy sa zhodujú na pokračujúcom raste do rokov 2025–26, potom na miernom spomalení. CaixaBank (február 2025) očakáva približne 650-tisíc predajov domov v roku 2025 (v porovnaní s približne 642-tisíc v r. 2024) caixabankresearch.com a nárast cien o približne 5,9 % (index MIVAH) caixabankresearch.com, pred spomalením rastu (počet transakcií cca 620-tisíc, ceny +3,0 % v r. 2026) caixabankresearch.com caixabankresearch.com. Solvia rovnako predpokladá nárast predajov o 3–4 % a cien nehnuteľností o 5 % v r. 2025 idealista.com idealista.com, pričom uvádza, že faktory ako odložený dopyt a zahraniční kupci budú pretrvávať.
V neskorých 2020-tych rokoch bude vývoj závisieť od makroekonomiky: ak sadzby ostanú nízke a výstavba porastie, tempo rastu cien sa môže zmierniť na 2–3 % ročne. MMF a OECD predpovedajú rast HDP Španielska v intervale 2–2,5 % ročne do roku 2030, čo by malo podporiť dopyt po nehnuteľnostiach. Istá nestálosť je možná: opätovný nárast sadzieb (napríklad v dôsledku globálnej inflácie) by mohol trh dočasne ochladiť. Celkovo analytici nevidia riziko veľkej bubliny – Španielsko ostáva „nedostavané“. Do roku 2030 môžu byť ceny nehnuteľností (nominálne) o 20–30 % vyššie ako v roku 2025, pokiaľ nenastanú šoky.
Riziká a príležitosti
Riziká: Problémy s dostupnosťou bývania sú najväčšou obavou. Pomer ceny k príjmu v hlavných mestách je späť na úrovni roku 2007 a „miera úsilia“ (splátka hypotéky vs príjem) je približne 35 % cbre.com – jedna z najvyšších v EÚ. Banka Španielska upozorňuje na deficit bývania (~450 000 chýbajúcich bytov) reuters.com. Pokračujúci rýchly rast cien a nájomného môže vyvolať politickú reakciu a sprísnenie regulácií. Nové zákony už posilňujú postavenie nájomcov. Regulačné riziko: ďalšia kontrola nájomného alebo dane z druhých domov môžu odradiť investorov. Príkladom je obmedzenie zlatých víz; podobné opatrenia by zasiahli luxusné trhy. Úrokové sadzby: rýchlejšie než očakávané globálne sprísňovanie politiky by mohlo zvýšiť cenu hypoték a oslabiť dopyt. Nestálosť turizmu: závislosť trhu na turistoch znamená, že pokles návštevníkov (napríklad pri návrate pandémie) by zasiahol krátkodobé prenájmy a hotely.
Príležitosti: Zároveň sú základné silné stránky zrejmé. Španielsko ponúka relatívne vysoké výnosy: nájomné z bytov (~5–7 % hrubý výnos) výrazne prevyšuje výnosy z dlhopisov EÚ globalpropertyguide.com, ktoré ostávajú blízko 1 %. Pri nízkych nákladoch na financovanie môžu developeri stále dosahovať zdravú maržu. Sektor nájmov sa rozširuje – inštitucionálne projekty build-to-rent a alternatívne bývanie (pre študentov, seniorov) priťahujú kapitál. Veľké mestské projekty (napr. MNN) vytvoria dlhodobú hodnotu a moderný bytový fond a otvárajú priestor na nové developmenty. Zahraničný dopyt (z Ameriky, severnej Európy aj Latinskej Ameriky) je rozmanitý a pravdepodobne pretrvá vďaka imidžu krajiny a priaznivým kurzom pre investorov. Iniciatívy EÚ na podporu zelených budov urýchlia renovácie i výstavbu nových energeticky efektívnych bytov. Celkovo triezvi investori vnímajú Španielsko ako trh s udržateľným rastom, silným dopytom po nájmoch a príležitosťami rozvíjať novú generáciu bytových a zmiešaných projektov.
Zdroje: Výskum autora vrátane oficiálnych štatistík (INE), odvetvových reportov a expertných analýz globalpropertyguide.com caixabankresearch.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com cbre.co.uk reuters.com idealista.com cbre.com cbre.com cbre.com caixabankresearch.com.
