Piyasa Genel Bakış (2025) – 2023’teki ılımlı bir dönemin ardından, İspanya’nın emlak piyasası 2024’te toparlandı ve 2025’e girerken güçlü kalmaya devam ediyor. Düşük ECB faiz oranları ve enflasyonun hafiflemesi talebi artırdı. Konut satışları 2024’te ~642.000’e ulaştı (+%10 yıllık artış) globalpropertyguide.com ve 2025 başı verileri (Ocak satışları +%11 yıllık artış) ivmenin sürdüğünü gösteriyor globalpropertyguide.com. Satışlar ülke geneline yayılmış durumda: Madrid (+%10,6 yıllık), Valencia (+%9,0) büyük artışlar gördü, Katalonya +%8,5, Endülüs +%6,9 ve Kanarya Adaları +%4,6 globalpropertyguide.com. Arz hâlâ sınırlı: yapı ruhsatları artıyor (2024’te 128 bin, 2025 tahmini 135 bin) ancak hâlâ hanehalkı oluşumunun gerisinde caixabankresearch.com ve bu da fiyatlar üzerinde yukarı yönlü baskıyı sürdürüyor. Sonuç olarak, ulusal konut fiyatları 2024’te yaklaşık %5–8 arttı cbre.com caixabankresearch.com ve kiralar yaklaşık %11,5 sıçradı globalpropertyguide.com. Kurumsal tahminler büyümenin devam edeceğini öngörüyor: CaixaBank, 2025’te ~650.000 konut satışı ve ~%5,9 fiyat artışı (MIVAU endeksi) projekte ediyor caixabankresearch.com caixabankresearch.com, Solvia (Idealista) ise 2025’te satışlarda +%3–4 ve fiyatlarda +%5 artış bekliyor idealista.com idealista.com.
Konut Sektörü – Talep tabana yayılmış durumda. 2024’te 19 bölgenin 18’inde satışlar arttı globalpropertyguide.com. Yeni inşaat satışları fırladı (2024’te %23 artış globalpropertyguide.com); 2013’ten bu yana en yüksek seviye, bu da ikinci el stok eksikliği ve güçlü geliştirici faaliyetini yansıtıyor. Ancak, konut talebine göre yeni inşaat başvuruları geride kalıyor: plan başvurularında büyük düşüş var ve hâlâ 2019 öncesi seviyelerin çok altında lucasfox.com. Konut kredileri ise güçleniyor: yeni konut kredileri 2024’te %14,2 artışla 61,7 milyar avroya ulaştı globalpropertyguide.com, bunda düşen Euribor etkili oldu. Şubat 2025 itibarıyla yeni kredilerde ortalama faiz %2,87 civarındaydı (bir yıl önce %3,62 idi) globalpropertyguide.com. Bu keskin gevşeme (ECB faizleri 2024 sonunda %3’e indirdi caixabankresearch.com) alımları teşvik etti: CaixaBank, 2025’te konut satışlarının yaklaşık 650 bin olacağını öngörüyor caixabankresearch.com.
Bölgesel farklılıklar belirgin. Madrid hâlâ en cazip destinationlardan, daire fiyatları ~€3.000–6.000/m² arasında. Madrid bölgesinde satışlar 2024’te ~%10,6 arttı globalpropertyguide.com. Barcelona/Katalonya da güçlü bir hareketlilik gösterdi (+%8,45 satış artışı globalpropertyguide.com) ancak arz yeni arsa eksikliğinden dolayı kısıtlı. Valencia ve sahili (Alicante, Castellón) 2024’te ulusal satışların %16,3’ünü oluşturdu globalpropertyguide.com, büyüme koridorlarında yeni projeler genişliyor. Endülüs/Costa del Sol (Málaga, Cádiz, vb.) ulusal satış payında başı çekti (tüm evlerin %19,6’sı globalpropertyguide.com) uygun fiyatlı güneş kuşağı yaşamına yurt içi ve yabancı talep sayesinde. Baleares Adaları büyük bir yabancı ilgi gördü (talebin üçte biri) ancak 2024’te satışlarda %3,8’lik mütevazı bir düşüş yaşadı globalpropertyguide.com. Kanarya Adaları Avrupalılar arasında popülerliğini koruyor; satışlar yaklaşık %4,6 arttı globalpropertyguide.com.
Ticari Gayrimenkul – 2024 yılı yatırım ve kiralamada toparlanma yılı oldu. Madrid ve Barselona’daki ofislerde kiralamalar güçlüydü. Madrid’de ofis kiralaması 2024’te ~500.000 m²’ye ulaştı (+%40 yıllık artış) cbre.com; Barselona’nın 2025’te ~300.000 m²’yi aşması bekleniyor (2024’te 280.000 m²’den fazla, +%20) cbre.com. 2024’te ofis yatırımı yaklaşık 1,50 milyar avro oldu (+%25 yıllık artış) cbre.com, küçük ölçekli işlemler ve kurumsal satın almalar öne çıktı. Madrid ofisleri bunun ~600 milyon avrosunu oluştururken, Barselona ~440 milyon avro (+%70 yıllık artış) sağladı cbre.com. Birinci sınıf ofis getirileri Madrid’de ~%4,85, Barselona’da ise ~%4,95 civarı cbre.com ve diğer Avrupa piyasalarıyla birlikte daha da sıkışması bekleniyor.
Perakende ivme kazanıyor. Cadde mağaza kiralama işlemleri 2024’te yaklaşık %11 arttı, prime lokasyonlar arzda sınırlı cbre.com. Sonuç olarak, ana alışveriş caddelerindeki ortalama prime kiralar 2024’te yaklaşık %7 arttı cbre.com. Alışveriş merkezleri de iyileşti: yoğunluk ve satışlar toparlandı (satışlarda %4,7 yıllık artış), doluluk oranları dört yılın en yükseğine çıktı cbre.com. Yatırımcı ilgisi güçlü şekilde geri döndü: perakende yatırımı 2024’te yaklaşık 2,8 milyar avroya ulaştı (+%135 yıllık artış) cbre.com, bu rakam 10 yıllık ortalama civarında ve perakendenin toplam yatırımda 3. en büyük varlık sınıfı olmasını sağladı (%20 pay) cbre.com.
Oteller & Turizm – İspanya’nın tarihi turizm patlaması otel talebini de körüklüyor. 2024’te ~116 milyon yabancı turist ziyaret etti (+%4, 2023’e göre), 364 milyon geceleme yapıldı (+%5) ve ~%17 daha fazla harcama gerçekleşti cbre.com. Otellerde ortalama doluluk ~%68 oldu. 2026’ya kadar yaklaşık 250 yeni otel (17.000+ oda) açılması planlanıyor – bunların dörtte biri lüks 5 yıldızlı, Málaga, Madrid, Kanarya Adaları ve Cádiz’e yoğunlaşmış durumda cbre.com. Bu gücü yansıtan biçimde, otel yatırımı 2024’te 3,22 milyar avroya ulaştı (tüm ticari gayrimenkul yatırımlarının %23’ü) cbre.com. Operasyonel metrikler (doluluk, RevPAR) 2023 ve pandemi öncesi seviyelerin üzerinde cbre.com.
Lüks Pazar – Üst segment canlılığını koruyor. Marbella, Ibiza, Madrid, Barselona gibi kıyı ve şehir bölgelerindeki lüks mülklere yoğun talep var. Dikkate değer şekilde, varlıklı ABD’li alıcılar şu anda tüm yabancı gruplar arasında m² başına en yüksek fiyatı ödüyor reuters.com. Yerleşik olmayan alıcılar (işlemlerin %20’si), 2024 yılının ikinci yarısında ortalama 2.362 €/m² ödedi; yerliler ise 1.713 € ödedi reuters.com. Lucas Fox, 2024’te lüks konut satışlarının arttığını bildiriyor: markalı rezidanslar ve kaliteli villalar “öne çıkan” segmentler oldu lucasfox.com. Madrid Nuevo Norte’deki yeni evlerin %62’sinden fazlası uygun fiyatlı olacak (politika gereği), ancak çok sayıda lüks birim de inşa ediliyor (aşağıya bakınız).
Kiralık Pazar (Uzun vs Kısa Dönem) – Uzun dönem kiralar 2024’te hızla yükseldi; Idealista verilerine göre ulusal kira endeksi %11,5 artarak (~13,5 €/m²’ye) çıktı globalpropertyguide.com. Büyük şehirlerdeki kiralar rekor kırdı: Barselona 23,4 €/m² (+%13,9), Madrid 20,7 € (+%15,3), Palma 17,2 € (+%11,9), Malaga 15,1 € (+%11,4) globalpropertyguide.com. Brüt kira getirileri (yıllık kira/konut fiyatı) orta seviyede: 2025 1. çeyrekte ulusal ortalama yaklaşık %5,6, bir yıl öncesine göre %6,2’den düştü globalpropertyguide.com. Şehir bazında getiri farklılıkları büyük – Barselona ortalama %7,5, Valencia %6,2, Madrid ise yalnızca %4,8 (daha yüksek fiyatlar nedeniyle) globalpropertyguide.com. Konut hâlâ kıt ve faiz oranları düşükken, kiralık talebi özellikle genç profesyoneller ve göçmenlerden güçlü şekilde devam ediyor.
Kısa dönemli (turistik) kiralamalar, onları sınırlamaya yönelik çabalara rağmen arttı. Exceltur, 2022’den 2024’e Airbnb tarzı arzın yaklaşık %25 arttığını, konaklama büyümesini geçtiğini bildiriyor reuters.com. Yoğun bölgelerde: Madrid’de kısa dönem kiralar %49 arttı (şimdi turist yataklarının %38’i), Malaga’da ise iki yılda %36 büyüdü reuters.com. Bu büyüme ulusal konut açığının ~450.000 birime ulaşmasına katkı sağladı reuters.com. Cevaben, düzenlemeler sıkılaşıyor: 1 Temmuz 2025 itibarıyla birleşik Turistik Kiralama Sicili gerekli; tüm kısa süreli kiralama birimlerinin internette ilan vermek için kayıt kodu olması şart idealista.com. 3 Nisan 2025’ten itibaren yeni kurallara göre binalarda tatil kiralamaları için açık toplum onayı zorunlu (mülk sahiplerinin çoğunluk oyu) ldrgroup.nl. Öte yandan, uzun dönem kiralar artık enflasyona endekslenmeyecek: 2025’ten itibaren İspanya zamlar için yeni bir “referans endeksi” (IRAV) kullanacak, kira artışlarını bir formülle sınırlayacak globalpropertyguide.com.
Bölgesel Pazar Dağılımı
- Madrid: İspanya’nın en büyük pazarı (~tüm satışların %12’si globalpropertyguide.com), sıkı ve pahalı. Madrid Bölgesi’nde fiyatlar 2024 4. çeyrekte yıllık ~%9,4 arttı caixabankresearch.com (ülke çapında en yüksek artışlardan biri) ve birinci sınıf kiralar %15 arttı. Yeni projeler (Madrid Nuevo Norte, aşağıya bakınız) daha fazla konut (10.500 ev) ve ofis (1 milyon m²) vadediyor news.griclub.org news.griclub.org. Yatırım akışları arttı: ofis, konut ve oteller 2025 1. çeyrekte yaklaşık 1,3 milyar avro çekti cbre.co.uk ve Madrid yatırımcı niyeti açısından dünyada 2. sırada (CBRE).
- Barselona/Katalonya: Satış payı ~%15,5 (2024) globalpropertyguide.com. 2024’te Barselona’da fiyatlar yaklaşık %8 arttı ve üst segment stok kıt. Yeni evler az sayıda ve yabancı ilgisiyle destekleniyor. Önemli projelerden biri: uzun süredir beklenen Barselona Sagrera demiryolu merkezi (3,7 km. yeşil örtülü 2 milyar avroluk inşaat) 2028’e kadar açılacak en.wikipedia.org ve gelişim için arazi açacak. Barselona’da ofis kiralama ve perakende 2024’te hızlandı cbre.com cbre.com; bu ekonomik dinamizmi yansıtıyor.
- Valensiya Bölgesi: Ulusal satışların %16,3’ü ile globalpropertyguide.com Valensiya pazarı güçlü. Alicante ili (Costa Blanca) özellikle yüksek oranda yabancı alıcıya sahip (2024 4. çeyrek alıcılarının %45’inden fazlası) cottageproperties.es. Kentsel merkezler (Valensiya şehri, Alicante) yükselen kiralara sahip (2024’te Valensiya şehrinde %12 artış) globalpropertyguide.com. Altyapı iyileştirmeleri (yeni tramvay hatları, liman genişlemesi) ve teknolojik büyüme talebi destekliyor.
- Endülüs/Costa del Sol: Endülüs (%19,6 satış payı) ülkenin lideri globalpropertyguide.com. Costa del Sol (Malaga ili) yabancıların gözdesi: Britanyalılar, İskandinavlar ve diğerleri burada mülk alıyor, bu da kira ve satışları artırıyor (~Malaga şehri kiraları 2024’te %11,4 arttı globalpropertyguide.com). İç bölgelerde (Sevilla, Granada) de fiyatlar artarken ilgi artıyor. Ulaşım yatırımları (yeni metro hatları, havalimanı iyileştirmeleri) erişilebilirliği artırıyor.
- Baleares Adaları: Turizm ve yabancı mülkiyeti baskın. Mallorca/IBIZA’daki alıcıların yaklaşık üçte biri yabancı globalpropertyguide.com. 2024’te, Baleares satışlarda hafif düşüş kaydeden tek bölge oldu (-%3,8) globalpropertyguide.com; bunun nedeni büyük ölçüde lüks pazardaki doygunluk. Yine de kira fiyatları İspanya’nın en yükseği (Palma 17,2 €/m², Ibiza daha da yüksek) globalpropertyguide.com. Yenilenebilir enerji kuralları ve ikinci ev vergileri (gündemde) gelecekteki talebi etkileyebilir.
- Kanarya Adaları: Orta düzeyde büyüme (2024’te satışlar +%4,6) globalpropertyguide.com. Turizm, Tenerife, Gran Canaria ve Lanzarote’de talebi artırıyor. Yabancı alıcılar (özellikle Kuzey Avrupalılar) işlemlerin yaklaşık %20–25’ini oluşturuyor. Burada emlak hala daha düşük fiyatlardan dolayı daha yüksek getiri sunuyor (~%5–6).
Fiyat Eğilimleri & Tahminler
Ulusal bazda konut fiyatları 2024’te yaklaşık %5–8 arttı. Resmi verilere (MIVAH) göre artış %5,8 (2024/2023 arası) caixabankresearch.com; noter endeksi ise 2024 için %8,4 artış kaydetti caixabankresearch.com. Önemli bölgelerde çift haneli büyüme: Baleares Adaları %12,1 (2024 4. çeyrek) ve Madrid %9,4 caixabankresearch.com. İspanya’nın kuzeyindeki alt segment pazarlarında ise büyüme daha da hızlı (batı/kuzey illerinde 4. çeyrekte %11–15; Caixabank’a göre) çünkü alıcılar değerli seçenekler arıyor.
İleriye dönük olarak, kurumsal tahminler olumlu. CaixaBank, 2025’te yaklaşık %5,9’luk nominal fiyat artışı, arz yetişmeye başladıkça ise 2026’da yaklaşık %3,0’a yavaşlama öngörüyor caixabankresearch.com. Solvia ise 2025’te yaklaşık %5 fiyat artışı öngörüyor idealista.com. ECB’nin para politikasının gevşemesiyle birlikte konut kredilerinin bol kalması bekleniyor; bankalar borçlanma maliyetlerini daha da düşürebilir. 2030’a kadar, uzmanlar pozitif fakat daha ılımlı kazançlar (enflasyona göre düzeltilmiş olarak fiyatların 2020’ye kıyasla yaklaşık iki katına çıkması) bekliyor. Sürekli nüfus artışı (IMF yılda %1,2 tahmin ediyor) ve konut arzı yetersizliği bu tahminlerin temelini oluşturuyor caixabankresearch.com.
Arz ve Talep Dinamikleri
Talep: Hem yerli hem de yabancı alıcılarca yönlendiriliyor. Sürekli nüfus ve iş gücü artışı (göçmenler dâhil) yeni hanehalkları oluşturuyor. İstihdam Covid öncesi seviyelere yakın ve maaşlar yükseliyor, bu da alım gücünü destekliyor. Güncel veriler ertelenmiş talebi ortaya koyuyor: Solvia, 2022-23’te yüksek faizler nedeniyle birçok alıcının beklediğini ve şimdi tekrar piyasaya döndüğünü belirtiyor idealista.com. Yabancı ilgisi hızla artıyor: 2024’ün ilk yarısında yabancılar ~69.400 ev aldı (tüm satışların %20,4’ü) idealista.com. İngiliz vatandaşları en büyük grup olmaya devam ediyor, ancak Amerikalılar (5 yıl öncesinin 2 katı) ve Faslılar özellikle aktif reuters.com.
Arz: Tarihsel olarak dar. Yeni inşaat artıyor ama düşük bir tabandan: 2024’te inşaat ruhsatları yaklaşık %16 arttı (Ocak–Ekim 107 bin) cottageproperties.es, ancak plan başvuruları toplamda hâlâ 2019 öncesi seviyelerin altında lucasfox.com. Özellikle büyük şehirlerde (Madrid/Barcelona) arsa kıtlığı çok yoğun. Konut stoku yaşlanıyor: İspanya’daki konutların sadece yaklaşık %5’i 5 yaşından küçük. Bu dengesizlik — artan talep ve sınırlı yeni arz — fiyat artışının ana itici gücü caixabankresearch.com.
Eğer arz patlama yaşarsa (ör. ruhsatlar 2025’te 135 binin üzerine çıkarsa caixabankresearch.com), büyüme ılımlılaşabilir. Ancak şu anda neredeyse tüm uzmanlar arz sıkıntısının piyasayı yıllarca sıkı tutacağı konusunda hemfikir. Kiralık konut sektöründe ise düşük boşluk oranı (~%2–3 şehirlerde) sert kira artışına neden oluyor.
Yasal & Düzenleyici Gelişmeler
Son politika değişiklikleri piyasayı yeniden şekillendiriyor:
- Konut Kiralama: Konut Hakkı Yasası (Ley 12/2023) 2025 Ocak itibarıyla yeni bir Referans Kira Endeksi (IRAV) getirdi globalpropertyguide.com. IRAV, yıllık kira artışlarını TÜFE, çekirdek enflasyon veya sabit ortalama oranlardan düşük olanı ile sınırlar; önceki enflasyona endeksli artışların yerini alır globalpropertyguide.com. 2024’ten itibaren geçici tavanlar (%2–3) uygulandı, fakat IRAV Mayıs 2023 sonrası yeni sözleşmelerde geçerli olacak. Amaç kira artışlarını stabilize etmek (İspanyolların %30’u evini kirada oturuyor) globalpropertyguide.com.
- Turistik Kiralar: 3 Nisan 2025’te İspanya tatil kiralamalarını revize etti. Kat Mülkiyeti Yasası’na göre artık bir binada turistik kiralama yapmak için apartman sakinlerinin 3/5 çoğunlukla açık onayı gerekiyor ldrgroup.nl. Ruhsat yoksa kısa süreli kiralama yapılamıyor. Temmuz 2025’te ise İspanya, AB’nin yeni kısa vadeli kiralama kurallarını uygulayacak: kısa süreli kiralanan tüm evler ulusal kayıt sistemine (Registro Único) kaydedilecek ve kayıt kodunu çevrimiçi ilanlarda göstermek zorunda olacak idealista.com. Bu adımlar, konutların uzun dönem kiralamasına yönlenmesi ve yasa dışı kiralamaların önlenmesini amaçlıyor.
- Altın Vize: İspanya, 3 Nisan 2025’te emlaka dayalı Altın Vize yolunu kapattı globalpropertyguide.com. Yatırımcılar 500.000 €+ değerinde gayrimenkul alımı yaparak oturma izni alabiliyordu (2019’da emlak yoluyla ~681 vize ile zirveye ulaştı globalpropertyguide.com). Hükümet, şehirlerde fiyatları yukarı çektiği gerekçesini gösterdi globalpropertyguide.com. Mevcut başvuru sahipleri izinlerini koruyor, ancak yenileri artık emlak yoluyla yatırım yapamıyor. Bu, bazı lüks/karma kullanımlı projeleri yavaşlatabilir, ancak İngilizce konuşanlar ve AB alıcıları hız kesmeden devam ediyor.
- Diğer Önlemler: Yetkililer boş konut vergisi ve uygun fiyatlı konut için belediye teşvikleri gibi uygulamaları değerlendirdi, fakat henüz kapsamlı yeni vergiler getirilmedi. Konut kredisi kontrolü (teminat oranı sınırlamaları) Avrupa standartlarında ılımlı kalıyor. Genel olarak, düzenleyici trendler kiracı koruması ile yatırımcı ilgisini dengelemeye çalışıyor.
Yabancı Yatırım Ortamı
İspanya küresel sermaye çekmeye devam ediyor. 2024 1. çeyrekte toplam gayrimenkul yatırımı 3,3 milyar avroya ulaştı (+%39 yıllık bazda) cbre.co.uk ve bu, Avrupa ortalamasının oldukça üzerinde. Madrid ve Barselona, uluslararası yatırımcılar için ilk 5 şehir arasında yer alıyor (CBRE). Artış, hem konut alan yabancıları hem de gelir amaçlı mülk satın alan şirketleri kapsıyor. Örneğin, yabancı alıcılar (ikamet eden ve etmeyenler) 2024’te her 5 evden birini aldı idealista.com. Kurumlar (fonlar, GYO’lar, varlık yönetimi yatırımcıları) yaşam (kirala-yap, öğrenci yurtları), perakende, lojistik ve turizmde hareketini artırıyor. Özellikle, yabancılar fiyatı yukarıdan ödüyor: 2024 sonunda ikamet etmeyenlerin ödediği ortalama fiyat, İspanyolların ödediğinden yaklaşık %38 daha fazlaydı reuters.com.
İspanya’ya gelen DYY (doğrudan yabancı yatırım, daha geniş ekonomi) 2024 ilk yarıda yaklaşık 20,9 milyar $ oldu santandertrade.com. Bunun büyük kısmı hizmet ve sanayiye gitse de, önemli bir miktar otel, ofis ve konut yatırımlarını finanse ediyor. ABD şu anda DYY’nin en büyük kaynağı (%29’luk pay) santandertrade.com ve Amerikalı alıcılar en aktif konut yatırımcıları arasında reuters.com. Brexit İngiliz yatırımını biraz soğuttu, ancak AB alıcıları (Almanya, Fransa, İskandinavya) güçlü kalmaya devam ediyor. Altın vizenin kaldırılması, yatırımcı odağını ikametten çok getiri sağlayan varlıklara kaydırabilir.
Mortgage & Financing Environment
İspanyol bankaları ve borçlular, değişen faiz oranlarına uyum sağlıyor. Mortgage borcu (kalan) tarihsel standartlara göre düşük seviyede (2024’te GSYH’nin yaklaşık %31,3’ü, 2008 öncesi %60’a kıyasla globalpropertyguide.com). Bu durum kredi büyümesi için alan sunuyor. 2024’te yeni mortgage (konut kredisi) kullandırımı toparlandı (%14,2 artışla 61,7 milyar €’ya yükseldi globalpropertyguide.com), 2022–23’teki düşüşten sonra. Yeni mortgage sayısı da (2024’te 423.761 adet) keskin şekilde arttı globalpropertyguide.com.
Faiz oranları düşüyor: 2024 ortasında zirve yaptıktan sonra ECB yılı sonunda oranları %3 civarına indirdi. İspanya’da yeni verilen mortgage’ların ortalama faizi Şubat 2025’te yaklaşık %2,87 oldu globalpropertyguide.com, bir yıl önce %3,62 idi. Kredilerin yaklaşık %90’ı değişken ya da kısa sabit faizli olduğundan, faiz indirimi borçlulara yansıyacak (CaixaBank, ECB ana faizinin 2026’da %2 civarında olacağını öngörüyor caixabankresearch.com). Düşük borçlanma maliyetleri, alıcı talebini ve yeniden finansmanı destekleyecek. Bu arada bankalar temkinli kalıyor – kredi/teminat oranları (LTV) ılımlı (genellikle %80), kredi koşulları ise geçmiş balon dönemlerine kıyasla sıkı.
Büyük Gelişim Projeleri
Birçok büyük ölçekli proje, gelecekteki piyasayı şekillendirecek. Madrid Nuevo Norte (MNN) amiral gemisi: Chamartín istasyonunun kuzeyinde 3,4 km² (2,6 milyon m² inşaat izni) karma kullanımlı bir genişleme alanı. MNN yaklaşık 10.500 konut sunacak (yüzde 38’i uygun fiyatlı, yüzde 62’si daha üst segment) ve 1 milyon m² ofis alanına sahip yeni bir Merkez İş Bölgesi oluşturacak news.griclub.org news.griclub.org, ayrıca 400.000 m² park (13 hektarlık merkezi park dâhil) news.griclub.org. MNN’nin yaklaşık 350.000 yeni iş ve 25 yılda 15,2 milyar € GSYH katkısı yaratması öngörülüyor news.griclub.org.
Büyük kentsel projeler: ör. Madrid Nuevo Norte (yukarıda sanatçı tasviri) 10.500 konut, 1,6 milyon m² ofis ve geniş yeşil alanlar ekleyecek news.griclub.org news.griclub.org.
Diğer şehirlerin de kendi projeleri var: Barselona’daki Sagrera İstasyonu inşaat aşamasında (~2 milyar € maliyet) ve 2028’e kadar açılması bekleniyor en.wikipedia.org. Sagrera kompleksi demiryolu hatlarının yer altına alınmasını ve üstlerinde 3,7 km uzunluğunda park yaratılmasını içeriyor en.wikipedia.org, yeni konut ve ofisler için arsa açıyor. Valencia’da, eski nehir yatağı ve liman sahası için planlar (Ciudad de las Artes genişlemesi, Parque Central) yeni konut arsalarını serbest bırakacak. Zaragoza’da Plaza de la Magdalena eski bir nehir adasında ofis ve otel amaçlı mega proje olarak geliştiriliyor. Barselona’daki 22@ teknoloji bölgesi ve 22@ sektörü genişlemeleri, eski sanayi alanlarının karma kullanım dönüşümleriyle devam ediyor.
Turizm tarafında, büyük tatil köyleri ve kongre merkezleri inşa ediliyor. Örneğin, Málaga’daki FICO Fuar Merkezi (Avrupa’nın en büyük etkinlik merkezi) 2023’te açıldı ve Madrid’deki Plaza Mayor II genişletiliyor. Balear ve Kanarya Adaları’nda lüks tatil köyleri ile ikinci konut siteleri (çoğu yabancı sermayeli) yükseliyor.
Uzman Tahminleri (2025–2030)
Kurum raporları, 2025–26’da büyümenin süreceği, sonrasında ise ılımlı bir seyir öngörüyor. CaixaBank (Şubat 2025), 2025’te ~650 bin konut satışı bekliyor (2024’te yaklaşık 642 bin) caixabankresearch.com ve fiyatların %5,9 artış göstereceğini öngörüyor (MIVAH endeksi) caixabankresearch.com, ardından büyümenin yavaşlaması bekleniyor (2026’da işlem sayısı ~620 bin, fiyat artışı +%3,0) caixabankresearch.com caixabankresearch.com. Solvia da satışlarda %3–4 ve konut fiyatlarında %5 artış bekliyor (2025 için) idealista.com idealista.com ve talebi canlı tutacak etkenler olarak sıkışmış talep ve yabancı alıcıların süreceğini belirtiyor.
2020’li yılların sonuna doğru eğilimler makroya bağlı: faizler düşük kalır ve inşaat artarsa, fiyat artışları %2–3 bandına yavaşlayabilir. IMF ve OECD, İspanya GSYH büyümesini 2030’a kadar yıllık yaklaşık %2–2,5 olarak öngörüyor, bu da emlak talebini destekleyecektir. Oynaklık ihtimali var: Faizlerde küresel enflasyon nedeniyle ani artış, piyasayı geçici olarak soğutabilir. Genel analizde ise büyük bir balon öngörülmüyor – İspanya’da konut stoku halen yetersiz. 2030’a gelindiğinde, şok yaşanmazsa, konut fiyatlarının 2025’e göre nominal olarak %20–30 daha yüksek olabileceği tahmin ediliyor.
Riskler ve Fırsatlar
Riskler: Satın alınabilirlik baskısı en büyük endişe. İspanya’da fiyat/gelir oranı büyük şehirlerde 2007 seviyelerine döndü ve “büyük çaba oranı” (konut kredi taksiti / gelir) %35 civarında cbre.com – AB’nin en yüksek oranlarından biri. İspanya Merkez Bankası konut açığına karşı uyarıyor (~450 bin konut eksik) reuters.com. Kiralarda ve fiyatlarda hızlı artış, politik baskı ve daha sıkı regülasyonlara yol açabilir. Nitekim, yeni kira ve kiracı lehine düzenlemeler bunun bir göstergesi. Düzenleyici risk: kiraya tavan uygulamaları ya da ikinci konutlara ek vergi gibi yeni tedbirler yatırımcıları caydırabilir. Golden Visa uygulamasının kaldırılması bunlardan biri; benzer beklenmedik uygulamalar lüks piyasasını etkileyebilir. Faiz oranları: Beklenenden hızlı bir küresel sıkılaşma, mortgage maliyetini artırıp talebi azaltabilir. Turizmde oynaklık: piyasanın turizme bağımlılığı, ziyaretçi sayısındaki herhangi bir düşüşün (ör. pandemi tekrarı) kısa süreli kiralık konut ve otel piyasasına olumsuz yansıyacağı anlamına geliyor.
Fırsatlar: Buna karşın, temel güçlü yönler belirgin. İspanya nispeten yüksek getiri sunuyor: daire kiraları (%5–7 brüt) AB tahvilleri getirisinin oldukça üzerinde globalpropertyguide.com, onlar ise %1’e yakın seyrediyor. Finansman maliyetleri düşükken, geliştiriciler sağlıklı marj elde edebiliyor. Kiralık konut sektörü büyüyor – kurumsal inşa-kirala ve alternatif konutlar (öğrenci, yaşlı yaşamı) sermaye çekiyor. Büyük kentsel projeler (ör. MNN) uzun vadeli değer ve çağdaş konut stoku yaratacak, yeni geliştirmeler için fırsat sunacak. Yabancı talep (Kuzey Amerika, Kuzey Avrupa ve Latin Amerika’dan) çeşitli ve yatırımcıya cazip yaşam tarzı ile çoğu yatırımcı için avantajlı kur dengesi nedeniyle devam etmesi bekleniyor. AB’nin yeşil inşaat teşvikleri ise enerji verimli konutların yenilenmesi ve inşasını destekleyecek (faaliyeti artıracak). Genel anlamda, temkinli yatırımcılar İspanya’yı sürekli büyüyen, yüksek kiracı talebi ve yeni nesil konut ile karma kullanım varlıklarına geliştirme fırsatları sunan bir piyasa olarak görüyor.
Kaynaklar: Yazarın araştırmaları; resmi istatistikler (INE), sektör raporları ve uzman analizleri globalpropertyguide.com caixabankresearch.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com cbre.co.uk reuters.com idealista.com cbre.com cbre.com cbre.com caixabankresearch.com.
