El mercado inmobiliario de Boise en 2025 sigue siendo ferozmente competitivo. Los precios medianos de las viviendas se mantienen cerca de máximos históricos (~$500,000 en abril de 2025), un aumento de aproximadamente el 2% interanual redfin.com. Las casas se venden extremadamente rápido: una publicación típica se pone bajo contrato en unos ~12 días (mediana) redfin.com. La oferta es extremadamente limitada: solo ~642 viviendas estaban enlistadas (inventario en venta) al final de abril de 2025 zillow.com. Como resultado, la mayoría de las ventas igualan o superan el precio de lista (alrededor del 25% se venden por encima del precio) zillow.com. Mientras tanto, los alquileres están en alza: el alquiler promedio en Boise (Q4 2024) fue de aproximadamente $1,935/mes, un aumento del +11.8% sobre el año anterior weknowboise.com. La vacancia sigue siendo extremadamente baja (~1.6% para todos los alquileres weknowboise.com), lo que indica una demanda intensa.
Datos Clave del Mercado 2025:
| Métrica | Boise (2025) | Fuente |
|---|---|---|
| Precio Medio de Venta (Abr 2025) | ~$500,000 (+2.2% interanual) | redfin.com |
| Viviendas Vendidas (Abr 2025) | 220 (–12.0% interanual) | redfin.com |
| Días Medios en el Mercado | 12 días (+1 día vs 2024) | redfin.com |
| Inventario en Venta (30 Abr) | 642 viviendas | zillow.com |
| Nuevos Listados (30 días hasta abr) | 308 listados | zillow.com |
| Precio de Lista Medio (30 Abr) | $549,283 | zillow.com |
| Precio Medio de Venta (31 Mar) | $487,333 | zillow.com |
| Relación Precio Venta/Lista (Marzo) | 0.995 | zillow.com |
| Alquiler Promedio (Todas las Unidades) | $1,935/mes (+11.8% interanual) | weknowboise.com |
| Tasa de Vacancia de Alquiler | 1.62% | weknowboise.com |
Factores Clave del Mercado (2025)
- Crecimiento poblacional y migración: La población de Boise sigue en aumento. El condado de Ada (área metropolitana de Boise) alcanzó aproximadamente 557,600 personas (2024) compassidaho.org (un crecimiento de unos 62,600 desde 2020). La propia ciudad de Boise tiene ~250,000 en 2024 compassidaho.org, reflejando la inmigración desde regiones de alto costo. Idaho es uno de los estados con mayor inmigración – un informe de servicios de mudanza de 2024 halló que el 69% de las mudanzas hacia Idaho eran para llegar al estado, lo que hace que Idaho fuese el #1 a nivel nacional cdapress.com. Muchos recién llegados mencionan la asequibilidad y calidad de vida. Boise se beneficia de las tendencias de trabajo remoto/híbrido: “Ciudades como Boise se están beneficiando de… el trabajo híbrido, combinando mercados laborales sólidos con una alta calidad de vida” cdapress.com.
- Empleo y economía: La economía de Boise es robusta. El desempleo en el área metropolitana de Boise es muy bajo (~3.2% en abril de 2025) bls.gov, y el total de empleos no agrícolas ronda los 410,000 (abril 2025) bls.gov. Sectores clave están en expansión: por ejemplo, los empleos en construcción han subido ~10.5% interanual bls.gov, manufactura +4.6%, sector financiero (+5.8%), y los sectores tecnológico/salud mantienen contratación constante bls.gov bls.gov. Grandes empleadores (el fabricante de chips Micron, empresas de tecnología, sistemas de salud como St. Luke’s y procesadoras de alimentos) sostienen el crecimiento. Entre 2018 y 2023 Boise sumó ~17.3% más empleos (una de las tasas más rápidas en EE. UU.) brevitas.com. Informes económicos sitúan a Boise cerca del tope de los índices de crecimiento – un análisis incluso nombró a Boise como el #1 mercado de EE. UU. para inversores en 2025 brevitas.com. Todos estos factores (empleos, salarios, bajos impuestos) mantienen alta la demanda local.
- Demanda de vivienda: La combinación de inmigración y empleo alimenta una demanda constante de compradores/inquilinos. Las tasas hipotecarias bajas (recientemente ~6–7%) aún dejan a muchos buscando desesperadamente vivienda. A pesar de los altos precios, la actividad de los compradores solo se ha moderado ligeramente – Redfin reporta que las ventas de abril 2025 bajaron ~12% interanual, en gran parte debido a la escasez de inventario redfin.com. Es notable que propietarios existentes (especialmente jubilados y trabajadores tecnológicos) siguen mudándose, manteniendo alta la presión en el mercado.
- Barrios y servicios: La reputación de Boise por la recreación al aire libre, parques y buenas escuelas amplifica la demanda. Nuevas opciones de transporte y rutas también hacen más atractiva la vida urbana. Por ejemplo, la zonificación a lo largo de corredores de tránsito (como Fairview Ave) se ha cambiado recientemente para permitir proyectos más densos boisedev.com, reflejando los esfuerzos de la ciudad para adaptar la infraestructura a las necesidades de vivienda.
Políticas y Regulaciones Gubernamentales
- Reforma de zonificación: En 2023 Boise adoptó un nuevo código de zonificación para fomentar una mayor diversidad de vivienda (uso mixto, rellenado urbano, ADUs, multiplexes). En su primer año, datos de planificación urbana mostraron más de 400 viviendas aprobadas en zonas de uso mixto y 190 en áreas residenciales urbanas boisedev.com. Los grandes proyectos multifamiliares dominaron, mientras que solo el 1% de las nuevas unidades fueron dúplex boisedev.com – la ciudad ahora ajusta normas para incentivar más casas adosadas/dúplex. Un resultado importante fue un aumento del 113% en nuevos permisos para ADU (unidades accesorias) – 130 ADUs aprobadas en 2024 versus un promedio previo de ~61 boisedev.com. En resumen, el código de Boise está siendo activamente refinado (por ejemplo, aprobaciones CUP más simples, incentivos) para aumentar la oferta y la asequibilidad.
- Iniciativas de vivienda asequible: Boise ha utilizado desde hace tiempo un enfoque inclusivo mediante un fondo fiduciario de vivienda asequible. Con este programa la ciudad compra/alquila terrenos y se asocia con desarrolladores para limitar las rentas. En junio de 2025 el Concejo Municipal aprobó por unanimidad un proyecto de alquiler asequible de 212 unidades y 6 pisos en West Bench (en 1505 N. McKinney) boisedev.com. Todas las unidades están dirigidas a hogares ≤60% del AMI (aproximadamente $1,029/mes para un dormitorio) boisedev.com. Este proyecto “McKinney” aprovechó la reescritura del código de zonificación (el sitio fue reclasificado a MX-3 por su proximidad al transporte) boisedev.com. Los residentes vecinos expresaron preocupaciones (edificio más alto, estacionamiento), ilustrando la tensión entre densidad y expectativas comunitarias.
- Políticas estatales: Idaho generalmente tiene una postura pro desarrollo. El estado prohíbe el control de rentas o cuotas obligatorias de vivienda asequible y, en 2023, comenzó a exigir licencia para propiedades de alquiler vacacional (reduciendo alquileres de corto plazo no regulados). Es crucial que los impuestos favorables a los negocios y la regulación de uso de suelo limitada de Idaho sigan atrayendo desarrolladores y manteniendo los costos de construcción más bajos que en otros estados. Boise cobra tasas de impacto y ha agilizado permisos para intentar cubrir la demanda de vivienda, pero en general la política sigue siendo favorable a la expansión.
Nueva Construcción y Grandes Desarrollos
El ritmo de construcción en Boise es muy activo, especialmente en vivienda multifamiliar. Por ejemplo, 3,064 unidades de apartamentos estaban en construcción en el área Boise-Nampa al Q3 de 2024 crexi.com (casi el triple de las ~1,000 unidades entregadas en 2024). La combinación de alta demanda e incentivos de la nueva zonificación ha impulsado muchos proyectos de gran escala:
Otras tendencias notables: En los barrios residenciales de Boise, los permisos de construcción están recuperándose tras los mínimos de 2022, aunque todavía por debajo del pico de 2019. Los constructores reportan costos más altos (por ejemplo, aranceles a la madera, seguros) que frenan parte de la actividad. Sin embargo, en 2024 se entregaron más de 861 unidades de apartamentos y se abrieron cientos de nuevos lotes unifamiliares crexi.com. Debido a que ~40% de los listados activos en Idaho son construcciones nuevas (la proporción más alta a nivel nacional) brevitas.com, los compradores primerizos ahora ven más opciones, lo que ha estabilizado los precios de las viviendas incluso mientras la demanda sigue siendo fuerte.
Mercado de Alquileres (2025)
- Precios de alquiler: Las rentas en Boise están entre las de mayor crecimiento en Idaho. A finales de 2024, la renta promedio (todos los tipos de propiedad) era de ~$1,935/mes weknowboise.com, un salto del 11.8% respecto al año anterior weknowboise.com. Por dormitorios: las casas de 3 recámaras promedian ~$2,555, mientras que los apartamentos de 1 recámara promedian ~$1,300 weknowboise.com weknowboise.com.
- Vacancia: La vacancia en alquileres sigue siendo extremadamente baja (~1.6% en todas las unidades weknowboise.com, frente al 1.8% de un año antes). Encuestas institucionales (CBRE, Costar) confirman esto: el sector multifamiliar de Boise tenía una ocupación del 94.6% para el tercer trimestre de 2024 crexi.com.
- Nueva oferta: El gran flujo de desarrollos multifamiliares (3,064 unidades en construcción) significa que pronto llegarán más apartamentos al mercado, lo que debería moderar el crecimiento de rentas hacia finales de 2025–2026. Aun así, a corto plazo el mercado favorece a los propietarios: las rentas continúan subiendo (el índice de Zillow fue +2.2% interanual en abril de 2025 zillow.com), y la demanda supera la oferta en la mayoría de los submercados.
Bienes Raíces Comerciales (2025)
Los sectores comerciales de Boise están saludables aunque presentan variaciones:
- Industrial/Logística: La demanda está en auge. El área metropolitana de Boise (MSA) tiene ~56.4 millones de pies cuadrados de espacio industrial, con una vacancia de ~8.3% (Q3 2024) crexi.com. CBRE reportó solo ~7.4% de vacancia en el primer trimestre de 2025 brevitas.com a medida que se arriendan nuevas instalaciones. Más de 1.3 millones de pies cuadrados de nuevo espacio industrial estaban en construcción a inicios de 2025 brevitas.com (gran parte para la futura planta de Micron y las necesidades de distribución de Amazon). Las rentas promedio solicitadas rondan los $13–15/pie² (NNN) para espacio de almacenamiento crexi.com. Muchos terrenos grandes (ej. parque de 520 acres al sur del aeropuerto) están planificados para almacenamiento y manufactura, atrayendo FIBRAS y capital institucional.
- Retail: El mercado comercial (retail) de Boise sigue fuerte. El inventario total es de ~25.35 millones de pies cuadrados con vacancias muy bajas (~3.3% en Q3 2024) crexi.com. Los nodos suburbanos como Nampa y Meridian lideran la demanda (la vacancia en retail de Nampa fue ~6.9% en 2024 crexi.com). Las rentas solicitadas promedian ~$20–22/pie² (NNN) tokcommercial.com (centros clase A promedian ~$28). Arriendos recientes de gran tamaño (ej. 16,000 pies² para Grocery Outlet) y nuevos centros comerciales reflejan continua actividad del consumidor. Sin embargo, el desarrollo de retail es cauto: la oferta de nuevo espacio comercial está creciendo lentamente.
- Oficinas: El sector de oficinas está en una leve desaceleración. El inventario de oficinas en Boise es de ~17.3 millones de pies cuadrados con una vacancia de aproximadamente 10–11% crexi.com brevitas.com (muy por debajo del promedio nacional estadounidense de ~19%). La demanda se mantiene gracias a empresas locales (finanzas, tecnología, salud) que arriendan espacios. La tarifa promedio solicitada es de ~$19/pie² (según datos de Crexi, nov 2024) crexi.com. Varios submercados (centro, West Boise, Meridian) ven una demanda mayor, mientras otros (ej. Central Bench) presentan algunos bloques vacíos. La construcción de nuevas oficinas es mínima, por lo que la tasa de vacancia se está estabilizando en vez de aumentar.
Perspectivas de Inversión
- Inversiones residenciales: La vivienda en Boise ha mostrado una fuerte apreciación en la última década. Por ejemplo, para 2024, la vivienda mediana valía cerca del doble que en 2014 brevitas.com. Las casas de lujo vieron especialmente enormes incrementos (valores del cuartil superior +150% desde 2017 brevitas.com). Perspectiva a corto plazo: las tasas hipotecarias elevadas y la nueva oferta han enfriado el mercado; los datos de Redfin mostraron que a principios de 2024 las ventas medianas rondaban los $450K (–6.3% interanual) brevitas.com. Sin embargo, los fundamentos de crecimiento a largo plazo permanecen sólidos. Los inversionistas destacan la combinación de fuerte crecimiento a largo plazo con un equilibrio más sano a corto plazo brevitas.com. La vivienda en renta sigue siendo rentable: con rentas cerca de $1,600 para una casa de 3 recámaras crexi.com y una ocupación muy alta (94.6%), los propietarios pueden esperar rendimientos brutos de ~4–6% en propiedades nuevas. Por otro lado, los precios de compra en máximos históricos implican que los cap rates netos para vivienda de calidad sean relativamente bajos (~4–5%). En general, muchos analistas valoran altamente a Boise para los inversionistas: una previsión de 2025 incluso clasificó a Boise como #1 a nivel nacional para inversión inmobiliaria, citando su mediana de precios de ~$500K y tiempo de venta inferior a 30 días brevitas.com.
- Inversiones comerciales: Industrial/logístico es el principal objetivo. Bajos niveles de vacancia (~7–8% crexi.com brevitas.com) y la ubicación estratégica de la región (corredor I-84) han impulsado el interés institucional. De hecho, FIBRAS y fondos privados han comenzado a financiar parques y almacenes industriales en Boise brevitas.com. Los cap rates típicos en este sector rondan la mitad del 5%. Propiedades comerciales (retail) ofrecen retornos moderados (cap rates de ~6–7%) y generalmente se arriendan a inquilinos de crédito. La baja vacancia (~3–4%) mantiene el crecimiento de rentas positivo, aunque el alto costo del suelo y la escasez de nuevos proyectos limitan la oferta. Las inversiones en oficinas son más cautelosas debido a la vacancia (~10%) y la demanda incierta. La mayoría de los grandes inversionistas se centran en edificios multi-inquilino en el centro o suburbios con contratos de arrendamiento a largo plazo; los pequeños edificios “trofeo” pueden todavía conseguir cap rates de ~5-6% dado el bajo entorno de tasas de interés en Boise.
Pronóstico 2026–2028
De cara al futuro, la mayoría de los expertos anticipa un crecimiento sostenido pero más lento en el mercado de Boise. Después del auge pandémico, los saltos de dos dígitos son poco probables, pero los fundamentos siguen siendo saludables. Las previsiones a nivel nacional y centradas en Idaho generalmente predicen una apreciación de precios de viviendas de ~4–6% en 2025 wave-property.com, con Boise siguiendo un ritmo similar. Para 2026–2028, se prevé que la demanda continua (por migración neta y crecimiento del empleo) superará la oferta solo ligeramente, manteniendo a Boise como un mercado aún favorecedor para el vendedor. Proyectamos aumentos anuales de precios modestos (3–5%) para los próximos años. Factores clave:
- Tipos de interés: Si las tasas hipotecarias se mantienen alrededor del 6–7%, la demanda de compradores estará algo limitada pero no desaparecerá. Los mayores costos de endeudamiento harán que algunos compradores esperen o busquen opciones más económicas (por ejemplo, casas más pequeñas, suburbios más alejados).
- Oferta: El gran flujo de nuevas construcciones (especialmente de apartamentos) suavizará la escasez de viviendas. El reciente auge de la construcción en Idaho —el 40% de los listados activos son viviendas nuevas brevitas.com— sugiere que los precios de nivel de entrada dejarán de subir rápidamente. A medida que entren en el mercado nuevas urbanizaciones y alquileres entre 2026–2028, el inventario debería recuperarse modestamente.
- Economía y empleo: La planta de chips de Micron (actualmente en construcción) y otras expansiones sumarán miles de empleos para 2026–27, impulsando la demanda de viviendas. Se espera que continúe la inmigración estatal (especialmente desde California/Arizona). Es poco probable que el desempleo en Boise aumente mucho por encima de los niveles actuales, lo que respalda una compra y alquiler de viviendas estable.
En resumen, los expertos creen que Boise no colapsará, pero probablemente se enfriará. El crecimiento de los precios se moderará a medida que la asequibilidad se reduzca, pero no se revertirá. Un mercado equilibrado (cerca de 6 meses de oferta) podría surgir más adelante en esta década, en lugar de las condiciones extremas para vendedores de 2020–2022. Para inversores y compradores de vivienda por igual, Boise hasta 2028 probablemente ofrecerá ganancias consistentes, aunque poco espectaculares: un escenario de “aterrizaje suave” en el mercado inmobiliario regional.
Fuentes: Se utilizaron datos oficiales de la MLS, informes locales de REALTOR® y análisis de la industria (Boise Regional REALTORS®, Tok Commercial, BoiseDev, CREXi, BLS, Census/Compass, etc.) para proporcionar estadísticas actuales y percepciones de expertos redfin.com weknowboise.com crexi.com brevitas.com. Todas las tendencias y proyecciones se basan en estas fuentes de confianza y están sujetas a cambios conforme varíen las condiciones económicas.
