Giriş: Dönüm Noktasında Bir Pazar
Singapur emlak piyasası 2025 yılında bir dönüm noktasında duruyor; yıllardır süren hızlı büyümenin ardından artık yeni istikrar işaretleriyle dengeleniyor. Özel konutlardan ofis gökdelenlerine kadar tüm segmentlerde fiyatların uzun süreli yükselişinin ardından, son veriler ivmede bir yavaşlama olduğunu gösteriyor ura.gov.sg sbr.com.sg. Hükümet politikaları devreye girerken, arz artırılıyor ve faiz oranları yüksek seyretmeye devam ediyor; tüm bunlar daha serin ama dirençli bir pazar ortamına katkı sağlıyor. Bu kapsamlı raporda her emlak segmentine – konut, ticari (ofis ve perakende), endüstriyel ve karma kullanımlı – ayrıntısıyla bakıyoruz; 2025’in mevcut trendlerini gözden geçiriyor ve önümüzdeki 3–5 yıla dair projeksiyonlar sunuyoruz. Ana gelişmeleri, politika etkilerini, arz-talep dinamiklerini ve yabancı yatırım trendlerini öne çıkaracak; yatırımcılar, ev alıcıları, geliştiriciler ve politika yapıcılar için temel çıkarımlarla sonuçlandıracağız.
Konut Gayrimenkuller: Arz Artışında Fiyatlar Ilımlanıyor
Özel Konut Piyasası (Kondominyum & Arsalar): Singapur’un özel konut fiyatları 2025’te yükselmeye devam ediyor, ancak artış hızı önemli ölçüde yavaşladı. 2025 yılının ilk çeyreğinde özel konut fiyat endeksi %0,8 ÇÇ arttı; bu oran 2024 son çeyreğindeki %2,3’lük sıçramaya kıyasla belirgin bir yavaşlama ura.gov.sg. Bu, pandemi sonrası yaşanan patlamanın artık daha sürdürülebilir bir büyüme patikasına döndüğüne işaret ediyor. Özellikle, kentin Merkezi Bölgesi Dışındaki (Rest of Central Region) gayrimenkullerde arsa dahil olmayan konut fiyatları %1,7 ÇÇ ile güçlü bir yükseliş göstererek diğer bölgelere kıyasla daha iyi performans sergilerken, merkezi lüks Core Central Region kondoları ise sadece %0,8 ile mütevazı bir artış gördü ura.gov.sg. Arsa temelli konut değerleri ise yalnızca %0,4 ÇÇ arttı ve önceki zirvelerden sonra plato çizdiği görüldü ura.gov.sg. Kiralamada ise, özel konut kiraları sabitlenmeye başladı – 2023 sonunda zirve yapan ateşli yükselişten sonra Q1’de yalnızca %0,4 arttı ura.gov.sg. Hatta, yeni arzların gelmesiyle özel kiralar Q3 2023 zirvesinden bu yana yaklaşık %4 düştü sbr.com.sg. Boşluk oranları sağlıklı düzeylerde ve kiracı talebi, daha yumuşak olsa da, hane oluşumu ve geri dönen yabancı çalışanlar sayesinde sürdürülebilirliğini koruyor.
İleriye Yönelik Arz & Talep: Önemli bir konut arzı dalgası ufukta beliriyor. Önümüzdeki birkaç yıl içinde (yalnızca 2025’te 7.200 olmak üzere) yaklaşık 55.600 yeni özel konut birimi (yönetici kondolar dahil) tamamlanacak ura.gov.sg. Bu, son on yıla göre dramatik bir arz patlaması ve bilinçli bir devlet politikası – hükümet, arazi satışlarını agresif biçimde artırdı. 2025’in ilk yarısındaki Hükümet Arazi Satışları (GLS) programı, 5.030 birimi Onaylı Liste’de ihaleye çıkarırken, bu rakam 2021–2023 ortalamasından %60 daha yüksek ura.gov.sg. Toplamda, 2025’in ilk yarısındaki GLS sahaları ile gelecek ihaleler 2026’ya kadar ~32.500 yeni satılık birim üretebilir ura.gov.sg. Bu yeni projeler, patlama döneminde çok düşük seviyelere inen satılmamış ev stokunu tazeleyecek. 2025 Q1 sonunda piyasada ~19.600 satılmamış birim (EC’ler dahil) vardı; bu sayı 2024 sonunda 21.679’du ura.gov.sg – yani arz nihayet talebi yakalıyor. Daha fazla konut inşa edildikçe, arz-talep dengesi iyileşiyor sbr.com.sg sbr.com.sg. Bu, ev alıcıları için iyiye işaret: daha fazla seçenek ve daha az panik rekabet olacak; bu da orta vadede aşırı fiyat artışlarının önüne geçilmesine yardımcı olmalı.
Soğutma Önlemleri & Alıcı Duyarlılığı: Singapur hükümeti sürdürülebilir fiyatları sağlamak için politika tedbirlerini güçlendirdi. Tekrarlanan soğutma önlemleri – özellikle Nisan 2023’te Yabancı Alıcı Damga Vergisi’nin (ABSD) yabancılar için ağır bir %60’a çıkarılması – spekülatif ve yabancı talebi büyük oranda dizginledi sgluxuryhomes.com.sg. Sonuç olarak, yabancı alıcılar özel konut işlemlerinde artık sadece ~%1–2’lik paya sahip (2022’de ~%5 idi); yerli ve Sürekli Oturma İzni sahipleri piyasaya hakim dollarbackmortgage.com. Kredi oranları (Toplam Borç Hizmet Oranı TDSR) ve lüks evlerde yükseltilen vergi oranları da finansal dürüstlüğü destekliyor. Bu arada, 2022–2023 boyunca hızla yükselen konut kredisi faizleri alım coşkusunu dizginledi, gerçi oranlar zirveye göre biraz gevşedi. Analistler bir dönüm noktasına dikkat çekiyor: 2023’e kadar arka arkaya 12 çeyrek fiyat artışının ardından, özel pazar istikrar evresine giriyor sgluxuryhomes.com.sg. Gerçekten de, 2024’ün üçüncü çeyreğinde %0,7’lik kısa süreli fiyat düşüşü gözlendi; bu, bir yıldan fazla sürenin ardından ilk düşüştü sbr.com.sg ve pazarın “ateşinin” söndüğüne işaret etti. 2024 başında satış hacimleri düşük seyretti – yeni projelerde tarihin en düşük satış oranları görüldü – ancak yıl sonuna doğru alıcı duyarlılığı iyileşirken toparlanma gözlendi sbr.com.sg. 2025 ilk çeyreğinde yeni konut satışları 3.375 birime ulaştı (bir önceki çeyrek hacmine neredeyse eşit) ura.gov.sg ve başarılı proje lansmanlarıyla desteklendi. Ancak, ikinci el satışlar azaldı (Q1’de yaklaşık 3.565 birim, toplam satışların %49’u) çünkü alıcılar yeni projelere ve bol yeni arzlara yöneliyor ura.gov.sg. Genel olarak, alıcılar aktif kalmaya devam ediyor ancak daha fiyat duyarlı ve seçiciler; zira ekonomik belirsizlikler ve farklı alternatifler (kiralama ya da BTO daireleri için bekleme gibi) yükseliyor.
Kamu Konutları (HDB) Pazarı: Yerel ev alıcıları için kritik bir segment olan Singapur HDB ikinci el konut pazarı da 2025’te daha yumuşak bir seyir izliyor. HDB İkinci El Fiyat Endeksi 2025 ilk çeyreğinde %1,6 ÇÇ arttı; bu, 2024 son çeyreğindeki %2,6’lık sıçramaya kıyasla açık bir yavaşlama channelnewsasia.com. Bu, son yılların en yavaş çeyreklik kazançlarından biri oldu ve rekor fiyatların plato yaptığını gösteriyor. İkinci el daire satışları ise gerçekte %2,6 arttı (6.590 daire satıldı); bu, daha fazla arzın ve hafifçe gevşeyen fiyatların alıcı çektiğinin göstergesi channelnewsasia.com. Hükümet bu soğumayı daha fazla barınma seçeneğine bağlıyor – örneğin Şubat 2025’teki en büyük Kalan Daire Satışı uygulaması (Sale of Balance Flats) binlerce yeni daire getirdi ve ikinci el pazardaki talebi bir miktar rahatlattı channelnewsasia.com. Politika söylemleri de etkili oldu: HDB, faiz oranlarının yüksek seyrettiğini vurguladı ve “yüksek fiyattan alanların, fiyatlar düşerse daha fazla etkileneceğini” hatırlatarak finansal temkini ön plana çıkardı channelnewsasia.com.
Önemli olarak, HDB arzı önümüzdeki yıllarda büyük ölçüde artacak. Hükümet, 2025’ten 2027’ye kadar 50.000’in üzerinde yeni Build-to-Order (BTO) dairenin piyasaya sürülmesi planlarını açıkladı; yalnızca 2025’te yaklaşık 19.600 ünitenin teslim edilmesi planlanıyor channelnewsasia.com. 2027’ye gelindiğinde, 2021’den bu yana yaklaşık 130.000 yeni daire eklenmiş olacak ve kamu konut stokunu %11 artıracak channelnewsasia.com. Ek olarak, daha fazla mevcut daire 5 yıllık Minimum İkamet Süresine ulaşıyor ve ikinci el piyasasına girecek: 2025’te yaklaşık 8.000 ünite, 2026’da 13.500 ve 2028’de 19.500’e yükselmesi bekleniyor channelnewsasia.com. Bu yeni ve yeni uygun hale gelecek daireler dalgası, HDB fiyatlarını 2020–2023 arasında neredeyse %30 yükselten arz sıkışıklığını kademeli olarak hafifletmeli. Analistler, HDB fiyat artışlarının daha da ılımlı olmasını bekliyor – yıllık bazda tek hanenin düşük seviyelerine kadar gerileyebilir – çünkü alıcılar daha fazla BTO seçeneğine (bazı “daha kısa bekleme süresine sahip daireler” dahil) sahip olacak ve ikinci ellerde değerleme üzerinde nakit ödeme için daha az aciliyet hissedecekler channelnewsasia.com. Konut arayanlar için kamu konutlarının erişilebilirliği sıcak bir politik konu (ufukta bir seçim var), bu nedenle politika yapıcılar muhtemelen yakından takip edip gerekirse ikinci el fiyatlarını dizginlemek için müdahale edecekler channelnewsasia.com. Konut Görünümü (Önümüzdeki 3–5 Yıl): Genel görüş, Singapur konut piyasasının ölçülü bir büyüme evresine girdiği yönündedir. Özel konut fiyatlarının mütevazı biçimde artması bekleniyor – CBRE, 2025’te yaklaşık %3 ila %6 artış öngörüyor sbr.com.sg – bu artışı gerçek talep ve yüksek hane gelirleri destekliyor, ancak güçlü arz boru hattı ve soğutma önlemleri bu artışı dengeliyor. Herhangi bir faiz indirimi (2025 sonlarında bekleniyor) erişilebilirliği biraz iyileştirebilir, ancak ekonomik belirsizlik (2025’te yalnızca %0–2’lik bir GSYH büyümesi öngörülüyor ura.gov.sg) alıcı coşkusunu sınırlayabilir. Hükümetin proaktif arsa arzı sayesinde yıllık yeni lansmanlar yüksek kalacak (~2025’te 12.000 ünite, 2024’te sadece 6.600 idi sbr.com.sg), bu da alıcılara daha fazla seçenek ve pazarlık gücü sunacak. Özellikle Merkezi Dış Bölge’deki kitlesel piyasa segmentinde yeni arz sindirilirken bazı çeyreklerde dönemsel fiyat düşüşleri veya duraksamalar görülebilir. Ancak, keskin bir çöküş beklenmiyor – Singapur’un sağlam istihdamı, nüfus artışı politikaları ve emlak sektörünün yerliler ve sürekli ikamet edenlerin gözünde “güvenli liman” çekiciliği talebin alt sınırını oluşturuyor. Kamu konutunda, arz genişlemesi sürdüğü ve yetkililer HDB dairelerini halk için uygun fiyatlı tutma konusundaki kararlılığını devam ettirdiği sürece, yılda düşük tek haneli ikinci el fiyat artışları bekleniyor. Genel olarak, konut sektörü aşırı ısınmış bir yükselişten daha sağlıklı bir dengeye geçiyor – uzun vadeli istikrar için memnuniyet verici bir gelişme sbr.com.sg.Ticari Gayrimenkul: Ofis ve Perakende Trendleri
Ofis Pazarı (Merkezi İş Bölgesi & Merkezi-dışı Ofisler): Singapur ofis sektörü, pandemi döneminin getirdiği aksamalar ve ardından gelen toparlanmanın ardından 2025’te istikrar kazanıyor. Ofis gayrimenkul değerleri büyük ölçüde durağanlaştı – Ofis alanı fiyatları 2025 1. çeyrekte %0,2 çeyrekten çeyreğe düştü (2024 4. çeyrekteki %-0,7’lik düşüşten sonra) ura.gov.sg. Öte yandan, ofis kiraları yeniden yükselmeye başladı ve bir önceki küçük düşüşün ardından 2025 1. çeyreğinde %0,3 arttı ura.gov.sg. Ana CBD’deki A sınıfı ofislerde bir “kaliteye kaçış” gözlemleniyor; kullanıcılar daha yeni, daha verimli binalara geçerek, eski ofislerin kira değerleri geride kalırken yeni binalardaki kira fiyatlarını destekliyor. Ancak, pazar ikiye bölünmüş durumda: Yeni prestijli kuleler yüksek ön taahhüt oranları ve prim kiralar ile öne çıkarken, yaşlanan ofisler daha yüksek boşluk oranları ve olası yeniden geliştirme riskiyle karşı karşıya. Ada genelinde ofis boşluk oranı 2025 1. çeyrekte %11,7’ye yükseldi (4. çeyrekte %10,6 idi) ura.gov.sg; bunun nedeni kısmen yeni arzın devreye girmesi ve bazı kurumsal alanların küçültülmesidir. Örneğin, 1. çeyrekte +98.000 m² yeni ofis stoku teslim edilirken, net kiralama bir miktar azaldı ura.gov.sg. Buna rağmen, toplam dolu ofis alanı hala tüm zamanların en yüksek seviyelerine yakın, bu da Singapur’un bölgesel bir iş merkezi olma statüsünü yansıtıyor. Ana Sürücüler: Ofis alanı talebini finans, hukuk ve teknoloji gibi sektörlerde büyüme destekliyor – bu sektörler, Singapur’un istikrarlı ortamına çekilerek varlıklarını artırmaya devam ediyor. Esnek çalışma alanları ve hibrit çalışma eğilimleri de kiracıların alan kullanımını optimize etmesine neden olsa da, çoğu şirket ofislerden tamamen vazgeçmedi; bunun yerine, çoğu çalışanlarını ofise geri çekmek için daha kaliteli alanlar arıyor. Arz tarafında ise kısa vadede boru hattı sınırlı: 2025 1. çeyrek itibarıyla yaklaşık 856.000 m² GFA’lık ofis alanı geliştiriliyor ve bu bir önceki çeyreğe göre biraz daha düşük ura.gov.sg. Aslında, önümüzdeki 3 yıllık arzın tarihsel ortalamanın %55 altında olacağı tahmin ediliyor, bu da piyasayı doğal olarak sıkılaştıracaktır sbr.com.sg. Özellikle hükümet merkezi dışılaşmayı teşvik ediyor – Jurong Lake District ve Paya Lebar gibi yeni ofis bölgeleri – ancak bunlar on yılın ikinci yarısında kademeli olarak gelişecek. Geleneksel CBD’de, bazı yaşlı binalar teşvik programları kapsamında yeniden geliştirilmek üzere piyasadan çekiliyor (ayrıntılar karma kullanım bölümünde), bu da mevcut stoku azaltıyor. Bu sınırlı arz ve istikrarlı talep birleşince, birincil ofis kiralarının 2025’te yaklaşık %2 artması bekleniyor sbr.com.sg ve bu, kabaca GSYH büyümesini takip ediyor. Ana ters rüzgarlar ise yumuşak ekonomik görünüm ve artan işletme maliyetleri (ofis dekorasyon maliyetleri, enflasyon nedeniyle yükselen servis ücretleri); bunlar bazı şirketlerin büyüme veya taşınma konusunda temkinli davranmasına neden oluyor. Yine de, Singapur, APAC’ın ofis varlıkları için en iyi üç yatırım destinasyonundan biri olmaya devam ediyor cbre.com.sg; bunun nedeni istikrarlı getirisi ve kurumsal kiracı havuzu. Dünya genelinden yatırımcılar Singapur ofis kulelerini uzun vadeli ana varlıklar olarak satın almaya devam ediyor, bu da sektörün pandemi sonrası dayanıklılığına olan güveni gösteriyor. Perakende & Konaklama (Ticari Alanlar): Perakende gayrimenkul segmenti pandemi döneminin durgunluğundan çıktı ve yeniden büyüyor, ancak başlıca turist bölgeleri ile banliyö merkezleri arasında ince farklar var. 2025’in ilk çeyreğinde perakende gayrimenkul fiyatları çeyrekten çeyreğe %1,9 arttı ve önceki düşüşün ardından güçlü bir toparlanma sergiledi ura.gov.sg. Ancak, aynı çeyrekte perakende kiralar çeyrekten çeyreğe %0,5 oranında düştü ve 2024 sonunda elde edilen kazançların bir kısmını geri verdi ura.gov.sg. Bu, yatırımcı güveninin (fiyatlar) yüksek olsa da – muhtemelen tam toparlanmayı öngörüyorlar – fiili kiralama koşullarının hâlâ denge bulmaya çalıştığını gösteriyor. İlk çeyrek sonunda, perakende boşluk oranı %6,8’e çıktı (önceki %6,2’den), çünkü net 12.000 m²’lik alan boşaldı ve yeni arz piyasaya sürülmeye devam etti ura.gov.sg. Perakendeciler genişlemeye devam ediyor, ancak devir hızı yüksek: Yiyecek-içecek ve deneyim odaklı kiracılar önde gelen lokasyonlara yerleşirken, bazı eski mağazalar küçülüyor veya çevrimiçi ortama geçiyor. Parlak nokta başlıca perakende bölgeleri: Alışveriş caddesi kiraları (ör. Orchard Road, Marina Bay) canlanan turizm ve yeni cazibe merkezleri/etkinlikler takvimi sayesinde sağlıklı biçimde büyüyor. Singapur tamamen sınırlarını açtıktan sonra turist trafiği, alışveriş merkezlerinde ve lüks butiklerde satışları artıracak şekilde pandemi öncesi seviyelere yaklaşıyor. Analistler, başlıca perakende kiralarının 2025’te yaklaşık %2–3 artmasını, geçen yılki ~%3,6’lık artışın üzerine bekliyor sbr.com.sg. COVID döneminde çok dirençli olan banliyö alışveriş merkezleri artık daha yavaş büyüyor (yaklaşık %1–2 kira artışı öngörülüyor sbr.com.sg), çünkü rekabet artıyor ve tüketiciler ada genelinde daha fazla alışveriş seçeneğinin keyfini çıkarıyor. Perakende piyasasını destekleyen kayda değer bir etken ise sınırlı yeni arz – 2024’te büyük bir tamamlanma dalgası (örneğin The Woodleigh Mall, vb.) yaşandı ve 2025’te piyasaya sürülecek yeni perakende alanı geçen yıla göre %40 daha az sbr.com.sg. 2025 1. çeyrek itibarıyla boru hattında yalnızca yaklaşık 524.000 m² olması ura.gov.sg, arz baskısının minimumda olduğu ve alışveriş merkezi sahiplerinin fiyatlandırma gücünü yeniden kazanmalarını kolaylaştıracağı anlamına geliyor.Bir diğer eğilim ise alışverişçileri çekmek için perakendeyi eğlence ve yeme-içme ile harmanlama trendidir. Mülk sahipleri, ziyaretçilerin kalış süresini artırmak amacıyla kiracı profillerini yeniden düzenleyerek spor salonlarına, kliniklere ve deneyim odaklı mağazalara daha fazla alan ayırıyor. Hükümetin yaşayan alanlar yaratma vizyonu – ör. Orchard Road’un “yaşam tarzı destinasyonu” olarak canlandırılması – perakende gayrimenkulünü şekillendirmeye devam edecek. Konaklama mülkleri (oteller) de toparlanıyor ve bu durum turistik bölgelerdeki perakendeye dolaylı yoldan destek oluyor. 2024–25’te otel doluluk oranları ve oda fiyatları artan seyahat talebiyle yükseldi; bu da bazı yatırımcıların otel–perakende karması projelere yönelmesine yol açtı. Genel olarak, ticari segment toparlanma sürecinde: ofislerde istikrar sağlanırken, perakende iyileşiyor. 2026–2028 yılları arasında (ör. Orchard Road entegre projeleri veya merkezdeki yeni çok amaçlı projeler gibi) yeni mega geliştiriler pazara taze arz ekleyebilir, fakat bu projeler dikkatlice zamanlanıyor. Şimdilik, yatırımcılar seçici davranıyor; merkezi konumdaki A Sınıfı ofisler ve birinci sınıf alışveriş merkezlerini tercih ediyor, eski ofislerden veya zayıf potansiyele sahip kat mülkiyetli perakende birimlerinden uzak duruyorlar sbr.com.sg sbr.com.sg.
Ticari Görünüm: Önümüzdeki 3–5 yıl içinde, ofis kiralarının ılımlı şekilde yukarı gitmesi (~Yıllık %2–3, A Sınıfı merkez iş bölgesi ofis alanı için sbr.com.sg) bekleniyor, çünkü arz sınırlı; ancak toplam doluluk oranı %90 civarında seyredebilir, çünkü küçülmeler yeni iş girişleriyle dengeleniyor. Küresel ekonomide daha fazla zayıflama olursa, çok uluslu şirketler kiralamaları yavaşlatabilir, fakat Singapur’un bölgesel merkez olarak çekiciliği nedeniyle fazla boşluklar geçici olabilir. Perakende tarafında, uluslararası ziyaretçilerin (2025 sonu itibarıyla öngörülen) tam dönüşü ve artan tüketici harcaması, turizme yönelik ana koridorlarda 2027’ye kadar birinci sınıf perakende kiralarının yıllık olarak orta tek haneli rakamlarla artmasına yol açacak gibi görünüyor ura.gov.sg sbr.com.sg. Banliyö perakendesinin kaderi ise yerel tüketim eğilimleri ve e-ticaret rekabetine bağlı olacak; yenilikçi alışveriş merkezleri gelişirken, durağan olanlar baskı görebilir. Özellikle çok kanallı perakende artık standart halini aldı — e-ticareti tamamlayıcı alanlar (showroom, online sipariş teslim noktası vb.) sunan mülk sahipleri avantaj kazanacaklar.
Endüstriyel & Lojistik Mülk: Dirençli Ama Uyarı Sinyalleriyle
Singapur’un endüstriyel gayrimenkul sektörü – fabrikalar, depolar, iş parkları ve lojistik tesislerini kapsayan – son yılların parlayan yıldızı oldu ve 2025’te de dirençli kalmaya devam ediyor. Küresel tedarik zincirleri yeniden şekillenirken ve ileri teknoloji üretimi genişlerken, Singapur’da nitelikli endüstriyel alan talebi güçlü seyrediyor. 2025’in ilk çeyreğinde genel endüstriyel kira endeksi %0,5 ÇÇ arttı, böylece üst üste 18. çeyrekte kira artışı kaydedildi cbre.com.sg. Bu artış hızı mütevazı olsa da sektörün pandemi sonrası istikrarlı yükselişini vurguluyor (kira bedelleri, 2020 Q3 dipten bu yana kümülatif olarak yaklaşık %23,7 arttı) cbre.com.sg. Endüstriyel mülk fiyatları ise daha hızlı yükseliyor — genel endüstriyel fiyat endeksi 2025 Q1’de %1,5 ÇÇ arttı (önceki çeyrekte %2,0 idi) cbre.com.sg. Aslında, son bir yılda sermaye değerleri kiralardan hızlı arttı — bu da yatırımcıların endüstriyel varlıklara olan iştahının güçlü olduğunu gösteriyor cbre.com.sg. Bu talep; elektronik, biyoteknoloji, lojistik gibi geleceğe dönük sektörlerde büyüme beklentileri ve Singapur’un endüstriyel arazi arzının sınırlı oluşundan kaynaklanıyor.
Detaya inildiğinde segmentler arasında farklılıklar dikkat çekiyor: Modern iş parkları (teknoloji/AR-GE için kampüs tarzı yüksek donanımlı ofisler) 2025 1. çeyrekte kiralarda %1,2 ÇÇ artış gördü; CapitaLand’in Science Park’taki Geneo gibi üst düzey yeni projeler primli kira getiriyor cbre.com.sg. Ancak, eski iş parkları yüksek boşluk oranlarıyla mücadele ediyor (sektör boşluk oranı 1. çeyrekte %24,1’e fırladı) cbre.com.sg; bu durum bir iki katmanlı pazar ortaya koyuyor. Depo ve lojistik alanı kiraları %0,6 ÇÇ arttı; ancak önceki çeyreğe göre hafif bir yavaşlama var cbre.com.sg; çünkü yeni mega-depolar pazara girdi. 2025 1. çeyrekte iki büyük lojistik tesisi (Boustead’in Tuas mega deposu ve DB Schenker’in Tampines’teki Red Lion 2’si) tamamlandı cbre.com.sg; bu da kısa vadeli bir arz fazlasına neden oldu. Sonuç olarak, depo doluluğu yaklaşık %90,5’e düştü (1 puan gerileme) cbre.com.sg ve yeni tamamlanmalara bağlı olarak kısa vadede lojistikte kira artışı yatay seyredebilir. Genel fabrika alanı talebi güçlü: tek kullanıcılı fabrikalarda (genellikle üreticilere özel inşa edilmiştir) kiralar %0,8 ÇÇ arttı cbre.com.sg ve doluluk %88,6’ya yükseldi cbre.com.sg; hassas mühendislik ve gıda üretimi gibi sektörlerde genişleme sürüyor. İlginç şekilde ilk çeyrekte net fabrika arzı negatif oldu – yeni eklenen alandan fazlası (eski stok) yıkıldı – bu da piyasayı sıkılaştırdı cbre.com.sg. Çok kullanıcılı fabrika kiraları ise %0,3 ÇÇ gibi mütevazı bir artış gösterdi cbre.com.sg; yine de bu segment ~%91 doluluğa sahip ve KOBİ’ler ile startuplar küçük birimler kiralamaya devam ediyor.
Politika & Sürücüler: Devlet, JTC Corporation aracılığıyla endüstriyel arzı yakından izliyor. 1. çeyrek itibarıyla, 2025’in önümüzdeki 3 çeyreğinde yaklaşık 7,7 milyon ft² yeni endüstriyel alan tamamlanacak cbre.com.sg – mevcut stokun %1,3’ü civarı. Yaklaşık üçte biri depo, üçte biri fabrika, kalanı ise iş parkı alanı olacak cbre.com.sg. Bu artışla kısa vadede (özellikle depo segmentinde) arz fazlası olabilir cbre.com.sg. Ancak yeni lojistik alanlarının %60’ından fazlası şimdiden ön kiralamayı tamamladı sbr.com.sg, yani birçok inşaat halindeki tesisin (çoğu özel tasarlanmış) kiracıları hazır; bu da kiralardaki olası baskıyı hafifletecek. Büyük ölçekli bir diğer gelişme ise planlanan Johor-Singapur Özel Ekonomik Bölgesi (JS-SEZ); iki ülkenin sanayi ve teknoloji ekosistemlerini bütünleştirmeyi hedefliyor. Etkilerini tam görmek için erken olsa da, JS-SEZ uzun vadede Singapur merkezli şirketlerin bazı operasyonları Johor’a (arazi daha bol) kaydırıp, katma değeri yüksek fonksiyonları Singapur’da tutmasını sağlayabilir cbre.com.sg. Orta vadede, bu gelişme Singapur’un hem bölgesel üretim hem de dağıtım merkezi olma konumunu güçlendirebilir, zarar vermez cbre.com.sg.
Bir diğer olumlu rüzgar ise Singapur’un ileri üretim merkezi olma arzusudur — robotik, yapay zeka ve yarı iletken alanlarındaki girişimler büyük yatırımlar çekiyor cbre.com.sg. Örneğin, elektronik üretim kümesi 2025 1. çeyrekte yıllık %5,0 büyüdü cbre.com.sg ve küresel çip üreticileri, kalifiye işgücü ve istikrarlı altyapıdan yararlanmak için buraya geliyor. Bu eğilim, yüksek standartlı üretim tesisleri ve temiz oda talebini destekliyor. Küresel belirsizliklere rağmen, Singapur’daki çoğu endüstriyel kiracı, stratejik avantajlar nedeniyle yer değiştirmek yerine kira kontratlarını yenilemeyi tercih ediyor cbre.com.sg. Mülk sahipleri ise, kiracıları elde tutmak ve yeni kiracıları çekmek için – talep artışında bir miktar yavaşlama olsa da – daha esnek ya da teşvikli koşullar sunuyor cbre.com.sg. Genel olarak, endüstriyel mülk segmenti istikrarlı ve kapasite sınırına yakın; dikkat edilmesi gereken tek unsur ise, yakında pazara girecek yeni arzın emilme gerekliliğidir.
Endüstriyel Görünüm: Önümüzdeki birkaç yıl içinde, endüstriyel kiraların hafif bir yükseliş trendini koruması ve dönemsel dalgalanmaların yaşanması bekleniyor. Kısa vadede arz fazlası olursa, 2025–26 döneminde birinci sınıf lojistik kiraları yatay seyredebilir veya hafifçe düşebilir sbr.com.sg; ancak 3PL (üçüncü parti lojistik), e-ticaret ve soğuk zincir operatörlerinden gelen talep piyasayı temelde güçlü tutacaktır. Modern fabrika ve iş parkı kiralarının, özellikle ileri teknolojiye sahip yeni binalarda, yıllık olarak düşük tek haneli oranlarda yükselmeye devam etmesi bekleniyor. Endüstriyel mülk fiyatları, kira artışını az da olsa aşabilir; bu da, yatırımcıların (yerli GYO’lar ve küresel fonlar dahil) sınırlı birinci sınıf müstakil endüstriyel varlıklar için yarışmasından kaynaklanıyor – bu eğilim, fiyatların dört çeyrek üst üste daha hızlı artmasıyla zaten gözleniyor cbre.com.sg. Ufukta potansiyel bir oyun değiştirici ise faiz oranları: Eğer 2025 sonunda beklenen faiz indirimleriyle finansman maliyetleri düşerse, yatırımcı iştahı daha da artabilir ve bu da sermaye değerlerini yükseltebilir. Tersine, küresel bir durgunluk ticareti etkilerse, kullanıcı talebi yumuşayabilir; Singapur’un fabrika üretimi elektronik döngülerine ve ihracat pazarlarına duyarlıdır. Yine de, Singapur’un ileri teknoloji endüstrilerine (biyomedikal, elektronik, havacılık) yaptığı stratejik atılım ve güvenilir altyapısıyla, endüstriyel gayrimenkul sektörünün dayanıklı kalması bekleniyor. Politikacılar, piyasada aşırı ısınmayı veya kıtlığı önlemek için (ör. JTC ile daha fazla araziyi piyasaya sürmek veya arazi fiyatlandırmasını ayarlamak gibi) müdahale edecektir; hedef, hem üreticilere hem de yatırımcılara cazip olacak “tam kıvamında” bir denge sağlamaktır.
Karma Kullanımlı Projeler: Kentsel Gayrimenkulün Geleceği
2025 yılında Singapur, şehri canlandırmak ve değişen yaşam tarzı ihtiyaçlarını karşılamak için karma kullanımlı projeleri güçlü şekilde teşvik ediyor. Konut, ticaret, ofis ve bazen otel bileşenlerinin bir arada bulunduğu karma kullanımlı projeler, yeni büyük gelişimlerde artık norm haline geliyor. Hükümet politikası başlıca katalizör: Şehir Yenileme Otoritesi (URA), iki büyük teşvik programı olan Merkez İş Bölgesi Teşvik (CBDI) Programı ve Stratejik Gelişim Teşvik (SDI) Programı’nı 5 yıl daha uzattı channelnewsasia.com channelnewsasia.com. 2019’da ilk kez başlatılan bu programlar, merkezi iş bölgesi ve diğer stratejik alanlardaki eski ofisleri ve tek tip binaları canlı karma kullanımlı projelere dönüştüren geliştiricilere cazip teşvikler (örneğin ekstra inşaat hakkı gibi) sunuyor channelnewsasia.com. Mantık şu: Singapur şehir merkezini 9’dan-5’e ofislerinden oluşan bir bölgeden 24/7 canlı bir mahalleye (konut, dükkân, restoran, otel ve kamusal alanlarla) dönüştürmek. Tepki güçlü oldu: 17 CBDI ve 12 SDI başvurusu şu ana kadar ilke bazında onay aldı channelnewsasia.com. Anson Road/Tanjong Pagar bölgesinde dört eski ofis binasının (“Newport Plaza” olan eski Fuji Xerox Towers ve “Skywaters” olan eski AXA Tower gibi) karma kullanımlı komplekslere dönüştürülmesi gibi büyük yeniden geliştirme çalışmaları sürüyor channelnewsasia.com. Tüm projeler tamamlandığında, sadece ticari olan Anson bölgesi artık 1.000+ yeni konutun yanı sıra otel, perakende ve yeşil alanlara ev sahipliği yapacak ve şehir merkezinde yeni bir yaşa-çalış-oyna topluluğu yaratacak channelnewsasia.com.
Başka yerlerde, SDI programı Orchard Road, Marina Bay ve Bugis gibi alanları dönüştürmek için arazi sahiplerini işbirliğine ve eski alanları entegre projelere dönüştürmeye teşvik ederek yeniden gelişimi hızlandırdı. Bu da alışveriş merkezlerinin üzerinde daha fazla rezidans, ofis ve konut entegrasyonu ve genel olarak daha verimli arazi kullanımı anlamına geliyor. Hükümet programların verimliliğini artırmak için kuralları da güncelliyor – örneğin, 2025’ten itibaren CBD’nin belli bölgelerinde (Anson, Cecil St) geliştiriciler uzun süreli hizmetli daireleri projelerine dahil ederlerse daha fazla ofis alanı koruyabilecekler channelnewsasia.com channelnewsasia.com. Bu düzenleme, kısa vadeli kiralamadan çok daha uzun (en az 3 ay) kiralanabilen hizmetli daireler gibi yarı konut mekânlarının office projelerine dâhil edilmesine esneklik tanıyor ve işine yakın yaşamak isteyen yabancı çalışanlara hitap ediyor. Aynı zamanda, yeni sürdürülebilirlik gereklilikleri getiriliyor: Geliştiriciler bu projelerde mevcut yapıların uyarlamalı tekrar kullanımı veya kısmi korunumu için plan sunmak zorunda kalacaklar channelnewsasia.com ve bu, Singapur’un yeşil hedeflerini destekleyecek.
Karma Kullanım Neden Önemli: Karma kullanımlı projeler, Singapur’un gayrimenkulünü geleceğe hazırlama stratejisi olarak görülüyor. Kentsel yaşam trendleriyle uyumlu; insanlar artık tüm imkânların elinin altında olmasını ve kısa yolculukları tercih ediyor. Yatırımcı ve geliştiriciler için karma projeler, gelir akışını çeşitlendiriyor (örneğin, perakende kiraları ofis döngüselliğine karşı tampon görevi görebiliyor) ve genellikle “her şey bir arada” kolaylığı ile primli fiyatlar elde edebiliyor. Yaklaşan 2025 Ana Planında karma kullanımlı bölgelemenin öne çıkması bekleniyor – muhtemelen şehir merkezi ve çevresinde konutla ticaretin birleştiği yeni bölgeler tanımlanacak. Ayrıca, Jurong Lake District, Punggol Digital District ve Greater Southern Waterfront gibi desantralizasyon projeleri de tamamen entegre karma kullanımlı kümeler etrafında şekilleniyor. Örneğin, eski liman sahasını yeniden dönüştüren Greater Southern Waterfront, önümüzdeki 10 yılda yeni konutlar, ofisler ve eğlence mekânlarının yan yana planlandığı dev bir karışık kullanım projesi olacak sgluxuryhomes.com.sg sgluxuryhomes.com.sg. Bu, büyük bir gayrimenkul değeri yaratacak ve Singapur kıyısında tamamen yeni karma kullanımlı kasabalar açacak. Benzer şekilde, Punggol Digital District (2024’ten itibaren açılıyor), bir üniversite kampüsü, iş parkları ve konutları bir araya getirerek yenilik merkezlerinde karma kullanım yaklaşımını örnekliyor sgluxuryhomes.com.sg.
Görünüm: Önümüzdeki 3-5 yılda pek çok karma kullanımlı girişim somut sonuçlar vermeye başlayacak. 2028’e gelindiğinde, Singapur CBD’sinin çehresi değişebilir: ofis kuleleri arasında daha fazla konut ve otel, hareketli bir gece hayatı ve şehir merkezinde artan bir yerleşik nüfus görebiliriz. Guoco Tower, Marina One ve Paya Lebar Quarter gibi entegre projelerin başarılı olması, bu modelin uygulanabilir olduğunu gösterdi – bu komplekslerde yüksek doluluk ve güçlü değer artışı yaşandı. Karma kullanımlı yeni projeler, özellikle Singapur’un istikrarlı piyasasına önem veren yabancı yatırımcıların yoğun ilgisini çekecektir (yerleşim vergisinden dolayı yabancılar konut kısmı dışında ticari bölüme ya da GYO’lara yatırım yapabilir). Sakinler için ise karma kullanım, daha fazla kolaylık ve daha kısa ulaşım süresi anlamına geliyor ve hükümetin “15 dakikalık şehir” vizyonuyla örtüşüyor. Bir izlenmesi gereken nokta ise, bu tür dev projelerin karmaşık ve sermaye-yoğun olması; ekonomik yavaşlamalar bazı planlarda gecikmeye neden olabilir. Ancak Singapur’un uzun vadeli planlamaya olan bağlılığı, karma kullanım gelişiminin gayrimenkul stratejisinin temel taşı olmayı sürdüreceğini ve konut, ticaret ve sanayi öykülerini bütüncül bir şehir dokusunda birleştireceğini gösteriyor.
Ana Piyasa Dinamikleri ve Devletin Etkisi
2025 ve sonrasında Singapur’un gayrimenkul sahasını bir arada şekillendiren çok sayıda temel unsur var; bunlar piyasayı dengeleyerek geleceğin zeminini hazırlıyor:
- Ekonomik İklim & Faiz Oranları: Pandemi sonrası güçlü toparlanmanın ardından, Singapur’un ekonomik büyümesi 2025’te %0–2 arası bir büyüme oranına yavaşlıyor ura.gov.sg. Daha soğuk bir ekonomi doğal olarak gayrimenkul talebini azaltıyor; çünkü şirketler personel alımlarında daha temkinli davranıyor ve bazı haneler konut yükseltmeyi erteliyor. Aynı zamanda, 2022–2023’te zirve yapan faiz oranları biraz gevşemiş ve finansman şartları rahatlamış durumda. Singapur Para Otoritesi (MAS), ipotek faizlerindeki gevşemenin ve dengeli gelirlerin hane borç-servis edilebilirliğini makul düzeyde tuttuğunu belirtiyor sbr.com.sg. Ancak faizler hâlâ 2010’ların çok düşük seviyelerinden yüksek channelnewsasia.com ve MAS, gelecekteki oran veya döngü dalgalanmalarına karşı borç alanları temkinli olmaya çağırıyor. Birçok analist, 2024 sonu veya 2025’te faiz indirimi bekliyor; bu da orta vadede gayrimenkul yatırımı ve borçlanmaya ilgiyi artırabilir sbr.com.sg. Zaten şimdiden iyimserlik gözleniyor – 2024’te gayrimenkul yatırım satışları %28 yükselerek S$28,6 milyara ulaştı ve geçen yılın düşüşünü tersine çevirdi sbr.com.sg. Gerçekten faizler önümüzdeki 1–2 yıl içinde düşerse, tüm segmentlerde hem kullanıcı talebi hem de yatırımcı iştahı için itici güç olacaktır.
- Devletin Soğutma Önlemleri: Singapur’un emlak döngüsü devlet tarafından yakından yönetiliyor. 2010’dan bu yana yürürlükte olan soğutma önlemleri (damga vergileri, kredi limitleri, satıcı vergileri) son iki yılda daha da sıkılaştırıldı. Manşetteki adım ise, yabancılar için ABSD’nin %60’a çıkarılmasıydı (Nisan 2023) sgluxuryhomes.com.sg – bu, çoğu spekülatif yabancı talebi konuttan uzaklaştırdı. Diğer yenilikler arasında, Singapur vatandaşları için ek konut alışlarında daha yüksek ABSD, daha sıkı Toplam Borç Servis Oranı ve özelden kamuya geçenler için HDB alımında 15 aylık bekleme süresi var (nakit zengin toplu satıcıların HDB fiyatlarını şişirmesini önlemek amacıyla). Sonuç net: 2024’ün ilk 3 çeyreğinde özel konut fiyat artışı %1,6’ya inerek bir önceki yılın aynı dönemindeki %3,9’a göre yavaşladı sbr.com.sg ve hatta çeyreksel bazda gerileme de oldu sbr.com.sg. İşlem hacmi makul seviyede kaldı ve spekülatif alım-satım (sub-sales) düşük oranlarda (~%4, 2025 Q1 satışları) devam etti ura.gov.sg. MAS, bu makro ihtiyati tedbirlerin aşırı talebi frenleyip hanelerin aşırı borçlanmasını engellediğini belirtiyor sbr.com.sg. İleriye dönük olarak, politika yapıcılar hem balon hem de sert inişi önlemek için politika ayarlamalarına hazır olduklarını işaret ediyorlar channelnewsasia.com. Örneğin, piyasa tekrar ısınırsa (örneğin faiz indirimi ya da yenilenen yabancı ilgi nedeniyle), daha fazla damga vergisi ya da kredi sıkılaştırması gelebilir; tersine, keskin bir düşüş istikrarı tehdit ederse kurallar gevşetilebilir (geçmişteki krizlerde olduğu gibi). Net etki: daha yumuşak bir emlak döngüsü ve kontrolsüz bir piyasaya göre daha istikrarlı bir ortam – yatırımcı ve ev alıcıları sürdürülebilir büyüme için tasarlanmış görece stabil bir yapı bekleyebilir.
- Konut Arzı Girişimleri: Hükümetin konut arzını artırma yönündeki kararlı adımları sektörde oyunun kurallarını değiştiriyor. Özel konutta rekor arsalar (GLS) ura.gov.sg ve dev HDB BTO başlatmaları ile otoriteler, hızlı fiyat artışına yol açan arz sıkışıklığını çözmeyi hedefliyor channelnewsasia.com. Geliştiriciler için daha fazla arsa, daha fazla yeni proje demek – alıcıların “tren kaçıyor” psikolojisi kırılıyor, çünkü seçenek bol. 2028’e kadar 50.000’den fazla özel konutun proje havuzunda olması ura.gov.sg yıllık tamamlanma oranını (2022’de 4.000’in altındaydı; 2025–2027 arası ~8.700/yıl olacak) artıracak ve satılmamış stokları sağlıklı seviyeye getirecek ura.gov.sg. Kamu konutunda, BTO bekleme süresini kısaltarak ve merkezi “Plus” modeller sunarak ilk evini alanlara (veya yatırımcılara) cazip alternatifler yaratılıyor. Bu arz odaklı önlemler, artan nüfusun yarattığı yapısal talebi karşılıyor – Singapur’un nüfusunun önümüzdeki yıllarda 5,6 milyondan 6 milyona ve öteye çıkması bekleniyor – ama fiyatların kontrolden çıkmasını da engelliyor. Önümüzdeki 5 yılda arzın hassas ayarlanması kilit rol oynayacak: Hükümet sürekli arsa tedariki ve piyasa koşullarına göre ayarlanması sözü verdi ura.gov.sg; yani aşırı veya yetersiz inşaatı önleyecek. Bu dinamik arz yönetimi, gayrimenkul piyasası için güçlü bir istikrar unsurudur.
- Yabancı Yatırım ve Güvenli Liman İmajı: Sıkı konut vergilerine rağmen, yabancı sermaye başka yollarla Singapur emlak piyasasını çekiyor. Singapur, güvenli liman statüsü, hukukun üstünlüğü ve getiri istikrarı sayesinde Asya-Pasifik’te en çok tercih edilen ilk 3 yatırım destinasyonundan biri oldu cbre.com.sg. Sınır ötesi yatırımcılar (devlet fonları, özel sermaye, aile şirketleri) özellikle ticari ve endüstriyel mülklere (ABSD olmaksızın, %4–6 arası kira getirisiyle) ilgi gösteriyor. 2024’te yabancı yatırımlar toplam piyasa yatırım hacmini %28 artırdı sbr.com.sg. Büyük ölçekli ofis ve otel alımlarında sıklıkla yabancı alıcı görüyoruz; uzun vadeli sermaye kazancı ve para birimi güveni cazibe sağlıyor. Ayrıca, Singapur’da konut edinmek isteyen ultra zenginler çözümü çeşitli varlık/servet yapılandırmalarında veya yeni vatandaşlık yoluyla bulabiliyor, bazıları ise yabancılara açık Sentosa Cove gibi özel müstakil konut bölgelerine odaklanıyor sgluxuryhomes.com.sg sgluxuryhomes.com.sg. Yabancı konut alıcılarının profili de değişti – artık daha az spekülatif kısa vadeli alıcı, daha fazla uzun vadeli, gerçek kullanıcılar (çoğunlukla yeni PR’lar ya da burada hayat kuran yabancılar). İleriye bakıldığında, 2025’te Singapur’a yabancı yatırımın %5–10 artması bekleniyor cbre.com sbr.com.sg; çünkü küresel yatırımcılar reel varlıklara ilgiyi artırıyor ve Singapur hem istikrar hem büyüme sunuyor. Yine de, yabancının özel konut alımı kısa vadede durgun kalacaktır (ABSD gevşetilmedikçe); bunun yerine yabancı fonlar GYO’lara, ticari projelere ve yeni karma kullanımlı projelere akabilir (çoğunlukla yerel geliştiricilerle ortaklık yoluyla). Politikacılar yerli konut ihtiyacı ile yatırım cazibesi arasında denge arayışını sürdürecek ama yüksek segmentte ve ticari alanda yabancı sermaye önemli talep unsuru olmaya devam edecek.
- Altyapı ve Şehirsel Dönüşüm: Son olarak, Singapur’un iddialı altyapı planları gayrimenkul görünümünün bel kemiğini oluşturuyor. Changi Havalimanı Terminal 5, Tuas Mega Limanı, yeni MRT hatları ve Greater Southern Waterfront gibi projeler yeni bölgelerin kilidini açıyor ve bağlantıyı artırıyor. Mesela 2030’a kadar kademeli açılacak olan Jurong Bölgesi Hattı ve Cross-Island MRT hattı, daha önce uzak sayılan alanları erişilebilir yapacak ve oradaki mülk değerlerini artıracak. Aynı şekilde limanların batı ve güneye taşınmasıyla kentin o bölgelerinde yeni konut ve ofisler, 2027 sonrası için de arz havuzunu canlı tutacak. Çok yakında yayımlanacak URA 2025 Ana Planı heyecanla bekleniyor; yeni büyüme bölgeleri, arazi kullanım değişiklikleri ve bazı bölgelerde daha yüksek emsal haklarını beraberinde getirebilir sbr.com.sg sbr.com.sg. Beklenen başlıklardan biri de sürdürülebilirlik – daha fazla yeşil bina, koruma ve uyarlamalı tekrar kullanım (CBD teşvik programında sürdürülebilirlik şartı verildiğini şimdiden görüyoruz channelnewsasia.com). Bu altyapı ve şehir planlama atılımları sektöre uzun vadeli güven veriyor; Singapur gayrimenkul sektörü durgunlaşmak yerine sürekli kendini yenileyen modern, karışık ve yeşil projelerle yoluna devam edecek.
Özetle; akıllıca regülasyon, yeterli arz artışı, istikrarlı yabancı ilgisi ve vizyoner şehir planlamasının ortak etkisiyle Singapur emlak piyasası yeni bir dengede şekilleniyor. Tüm paydaşlar, değerlerin ve fırsatların hangi sınırlar içinde evrileceğini belirleyen bu makro dinamiklere kulak vermeli.
2025–2030 Görünümü: İstikrar ve Büyüme Cebleri
Önümüzdeki 3–5 yıllık döneme baktığımızda, Singapur’un gayrimenkul piyasasının istikrarlı ve dayanıklı olması bekleniyor; ufukta aşırı sıçramalar ya da ani düşüşler yok – bu, 2010’ların başındaki dalgalı döneme keskin bir tezat oluşturuyor. Konut fiyatlarının ise büyük bir şok olmadığı sürece, yıllık olarak orta tek haneli yüzdelik artışlarla, gelir trendlerine paralel olarak kademeli bir büyüme göstermesi muhtemel. Süregelen konut arzı ve politika hassasiyetiyle, yıllık çift haneli artış dönemi (şimdilik) sona ermiş görünüyor. Bununla birlikte, belirli segmentler ortalamadan daha hızlı bir büyüme gösterebilir: örneğin, lüks birinci sınıf segmentinde jeopolitik gerilimlerin daha varlıklı bireylerin Singapur’da bir merkez edinme isteğini tetiklemesi halinde yeniden bir ilgi oluşabilir (2025 başında 10 milyon doları aşan villalarda işlem artışı gözlendi) era.com.sg. Buna karşılık, kitlesel pazar apartman fiyatları ise 2025–2027’deki büyük arz hayata geçtiğinde yatay seyredebilir. Konut kiraları, 2021–2023’teki hızlı yükselişin ardından büyük olasılıkla zirve yaptı; 2025’te kira artışının yatay seyretmesini ve bazı bölgelerde boşlukların normalleşmesiyle küçük düşüşler dahi olmasını bekliyoruz – bu da zorlu bir dönem geçiren kiracılar için iyi haber. 2026–2027’ye gelindiğinde, nüfus artışı ve emilimin toparlanmasıyla kiralar tekrar ılımlı şekilde yükselebilir.
Ofis sektöründe ise Singapur, bölgesel bir ofis merkezi konumunu koruyacak, ancak dışarıdan (ör. yükselen Güneydoğu Asya şehirleri) ve içeriden (hibrit çalışma) gelen rekabetle karşı karşıya. Yine de, 2027’ye kadar sınırlı yeni inşaat olması, Hong Kong’dan taşınan veya Asya’da genişleyen şirketlerden kaynaklı ilave taleple CBD’de boşlukların azalıp kiraların yükselebileceğini gösteriyor. Ofis sermaye değerlerinin sağlam kalmasını, faiz oranlarının 2025 sonunda tekrar düşmesi halinde ise getiri genişlemesinin kalıcı olmamasını öngörüyoruz. Perakende gayrimenkulde ise toparlanma beklentisi var – özellikle ana merkezlerde kira 5 yılda kümüle olarak %10–15 civarında artabilir; bu, turizmin tam güçle geri dönmesi ve tüketici güveninin yükselmesiyle mümkün sbr.com.sg. İkincil perakende lokasyonlarının ise güncellenmeye ihtiyacı olacak, bazı düşük performanslı alışveriş merkezleri (belki SDI planı kapsamında) dönüşüm için hedefte olabilir. Endüstriyel gayrimenkuller ise küresel bir resesyonun üretimi çarpmadığı sürece istikrarlı yükselişini sürdürecektir. Lojistik ve ileri teknoloji fabrika alanları özellikle ön planda; yatırımcılar bu varlıkları artık ofislerle eşdeğer “çekirdek” gayrimenkul olarak görüyor, çünkü kiracı talebi ve e-ticaret patlamasıyla güçlü getiriler sunuyor. Singapur’un sürdürülebilirlik ve dijitalleşme hamlesi de yeni alt sektörlerin oluşmasına öncülük edebilir – veri merkezleri, biyoteknoloji laboratuvarları ve yeşil sertifikalı binalar için büyüme bekleniyor – ki bunlar, prim kiralar ve değerlemelerle öne çıkacak.
En önemlisi, Singapur’un gayrimenkulü olgunluk aşamasına giriyor. Piyasa aktörleri daha az sürpriz ve daha “yönetilen” bir seyir bekleyebilir. Hükümetin erişilebilirlik ve rekabetçilik odaklı yaklaşımı, politikaların hassas ayarada kalacağını gösteriyor: konut, vatandaşlar için (arz ve hibeler yoluyla) erişilebilir kılınacak; aynı zamanda yatırım ortamının da iş ve yatırımcılar için cazip kalması sağlanacak. Küresel koşullar genel anlamda olumlu kalırsa (büyük finansal kriz olmazsa), 2030’da Singapur gayrimenkulünün bugünkünden daha değerli olması muhtemel, ancak bu büyüme çılgınlık değil, temellere dayanacak.
Paydaşlar için Temel İçgörüler ve Çıkarımlar
Sonuç olarak, bu eğilimler sizin için ne ifade ediyor – ister yatırımcı, ister konut arayan, proje geliştirici ya da piyasa düzenleyici olun?
- 🔑 Yatırımcılar: Singapur gayrimenkulü uzun vadede sağlam bir yatırım olmaya devam ediyor ancak doğru segmenti seçmek kilit önemde. Hızlı, spekülatif çevrimlerin devri sona erdi; artık gelir getiren varlıklara ve büyüyen alanlara odaklanmak gerekiyor. Endüstriyel ve lojistik mülkler istikrarlı getiri ve talep açısından ön plana çıkıyor – 2024’te endüstriyel/lojistik, ofisi bile geride bırakıp yatırımda ilk tercih oldu sbr.com.sg sbr.com.sg. Konut yatırımları hala sermaye kazancı sağlayacak, fakat yüksek vergiler (ABSD) ve yavaş fiyat artışları göz önünde tutulmalı. Yüksek bütçeliler için, Singapur’da birinci sınıf ticari mülkler (ofis kuleleri, ana merkez perakende, oteller) güvenli liman olarak sermaye koruması sağlıyor ve kira artışı potansiyeli taşıyor. Faizler gevşedikçe, işlem hacimlerinin 2025’te artması öngörülüyor sbr.com.sg; bu nedenle akıllı yatırımcılar önceden pozisyon alabilir. Çeşitlendirme akıllıca – risklere karşı REIT’ler veya karma projeler düşünün. Her şeyden önce, orta-uzun vadeli bir bakış açısı sürdürün; Singapur’un şeffaf piyasası ve politik istikrarı sabırlı yatırımcıya hızlı kazançlardan ziyade istikrarlı (ama aşırı yüksek olmayan) getirilerle karşılık verir.
- 🏠 Ev Alıcıları: Satıcının güçlü olduğu piyasa dönemi ardından rüzgâr alıcıdan yana esiyor. Daha fazla seçenek ve yavaşlayan fiyat artışları sayesinde acele etmeden, seçici davranabilirsiniz. 2025–2027’de yeni özel konut projelerinde büyük bir artış olacak, geliştiriciler paranıza talip olacak; özellikle şehir kenarında/kitle projelerde ciddi teşvikler, indirimler veya avantajlar görebilirsiniz. İkinci el dairelerde aceleyle yüksek fiyat teklif etmeyin; fiyatı abartılmış bir dairenin benzeri, elde yükselen stok sayesinde yakında tekrar satışa çıkabilir channelnewsasia.com. HDB’den yükselenler veya ilk kez alacaklar için, arttırılan BTO arzı (2027’ye kadar 50 bin daire) channelnewsasia.com ve yeni Prime/Plus planları cazip sübvanse edilmiş konutlar sunacak – uygunluk varsa bunları değerlendirin, en iyi değeri onlar taşıyor. Faizler hala yüksek, bu yüzden bütçeniz kapsamında kalın (MAS’ın finansal tedbir tavsiyesine kulak verin channelnewsasia.com); gelecekteki faiz dalgalanmasına karşı sabit faizli krediler gibi araçlar kullanın. Genel olarak, 2025–2026, fiyatların dengelendiği ve bol seçenekli, son dönemlerin en uygun giriş zamanlarından biri olabilir. Unutmayın: Gayrimenkul döngüseldir. Herhangi bir mikro-trendin (“sıcak” semt/fırlatma) zirvesinde alım yapmaktan kaçının ve uzun vadeli uygunluk ve ulaşılabilirlik üzerinde yoğunlaşın.
- 🏗️ Geliştiriciler & Gayrimenkul Şirketleri: Önümüzdeki yıllar geliştiricilerin çevikliğini ve değer teklifini sınayacak. Hükümetin bazı segmentlerde arzı artırmasıyla rekabet yoğunlaşacak. Geliştiriciler projelerini farklılaştırmalı – yenilikçi tasarım, entegre olanaklar veya niş segmentlere (ör. ultra-zenginler için butik lüks projeler) odaklanmak bir avantaj olabilir. 2025’te yeni projelerin 12.000’in üzerine çıkması sbr.com.sg satışların artık çok hızlı olmayabileceğini gösteriyor; fiyatlandırmalar daha gerçekçi olmalı, alıcılar seçici davranıyor. 2021–22 dönemindeki şiddetli GLS ihaleleri nedeniyle arsa maliyetleri yüksek, bu yüzden pazar yüksek fiyatı kabul etmezse kâr marjları sıkışabilir. Karma kullanım ve yeniden geliştirme olanaklarını değerlendirmek akıllı bir adım olabilir – merkezi iş bölgesi (CBD) Teşvik planı, karmaşık dönüşümleri yönetenler için fırsat sunuyor channelnewsasia.com channelnewsasia.com. Müteahhitler kuvvetli iş boru hattına (olumlu) hazırlanmalı, ancak kaynak kısıtları ve yükselen maliyetleri yönetmeli; verimlilik ve sürdürülebilirlik, ihalelerde ayrıştırıcı unsurlar olacak. Ticari mülk sahipleri için, aktif varlık iyileştirme çok önemli: eski ofis ve AVM’ler yenilemeli ya da SDI teşvikleriyle tamamen dönüştürmeyi düşünmeli. Esneklik ve kiracı odaklı yaklaşımlar – küçük ofis plakaları, anahtar teslim donanım, perakendede gelir paylaşımı gibi modeller – kiracı piyasasında doluluğu korumaya yardımcı olabilir. Özetle, yalnızca yükselen piyasaya bel bağlamakla kalmayıp, yenilik yapmak zamanı; kazananlar, hükümetin yönüyle (ör. yeşil binalar, entegre topluluklar) ve kullanıcı tercihiyle uyum sağlayanlar olacak.
- 🏛️ Politikacılar & Düzenleyiciler: Hükümetin dikkatli gözetimi piyasayı daha sürdürülebilir bir rotaya soktu – şimdi önemli olan burada tutmak. Politikacılar kilit göstergeleri izlemede devam etmeli: fiyat/gelir oranları (konut erişilebilirliği), boşluk oranları, inşaat hattı, hane borçluluğu. Özel konut fiyatları ekonomik temellerin ötesinde tekrar hızlanırsa, erken ve ayarlı hamleler (ABSD veya kredi sınırlarının ayarlanması gibi) köpüklenmeyi önlemek için gerekebilir. Tersine, bir resesyonda bazı yükümlülükleri (damga vergisi, kredi kuralları vb.) gevşeterek gerçek talebi destekleyici önlemler alınabilir. Dev arz boru hattının sorunsuzca eritilmesi muhtemelen bazı talep tarafı destekler gerektirebilir: ör. yeni apartmanları doldurmak için yabancı yetenek girişini teşvik etmek veya genç alıcılar için konut hibelerini arttırmak. Erişilebilirlik odağı çok keskin tutulmalı, özellikle seçimler yaklaşırken ve konut vatandaş için ana endişeyken channelnewsasia.com. Kamu konutu cephesinde, vaat edilen 100 bin+ dairenin zamanında ve bütçeyle teslimi, HDB’nin yeni sınıflandırma sisteminin (Standart/Plus/Prime) beklenti yönetimiyle anlatılması çok önemli. 2025 Ana Planı’nın hayata geçişi belirleyici an olacak – burada Singapur’un büyüme vizyonunun (yeni ekonomik bölgeler, yeşil alanlar ve konut kasabaları dahil) net biçimde anlatılması özel sektör güvenini yönlendirecek. Son olarak, düzenleyiciler makro-finansal istikrarı göz ardı etmemeli: piyasa yavaşlasa bile finans sistemi düşük takibe düşen kredi oranlarıyla güçlü, ancak bankaların kredi standartları ve geliştiricilerin mali sağlığı (artmış satılamayan stok riskiyle) izlenmeye devam edilmeli. Kısacası, proaktif ve uyumlu kalınmalı – soğutma önlemleri ve arz kalibrasyonu çerçevesi etkili oldu; ince ayarla, Singapur gayrimenkulu “istikrarlı ve sürdürülebilir” kalabilir, ne kontrolden çıkmış bir tren ne de durmuş bir motor olur channelnewsasia.com.
Kaynaklar: URA ve HDB’nin resmi istatistik ve duyuruları, en güncel 2025 verilerini ve politika yönelimini sunuyor ura.gov.sg channelnewsasia.com. MAS sbr.com.sg ve saygın analiz kuruluşlarının (CBRE, ERA) öngörüleri sbr.com.sg era.com.sg piyasa eğilimlerine ışık tutmak için kullanılmıştır. Bu birleşik perspektifler, 2025 ve ötesinde Singapur’un gayrimenkul portresini bütüncül olarak çiziyor – ölçülü bir iyimserlik, aktif yönetim ve Aslan Şehri’nin sürekli dönüşen kentsel dokusunda evrilen fırsatlar manzarası.
