Gstaad-eigedom stig til himmels i 2025: Skyhøge chalet-prisar, luksustrendar & utsikter mot 2030

Gstaad, ei biletevakker alpebygd i Sveits, har eitt av verdas mest eksklusive og tilbodsklemde eigedomsmarknader. I 2025 er eigedomsprisane skyhøge og stig framleis, driven av global rikdom og bygdas tidlause sjarm. Etterspurnaden er solid etter dei ikoniske chaletane i Gstaad, sjølv om økonomisk motvind dempar veksten i enkelte marknader. Denne grundige rapporten analyserer eigedomsprisar for bustad og næring i Gstaad, investeringsmoglegheiter og risiko, luksuschalet-trendar, leigeavkastning, sentrale aktørar, drivkrefter bak etterspurnad, reguleringar og langsiktige prognosar fram til 2030. Alle funn er basert på fersk data og ekspertanalysar frå sveitsiske eigedomsportalar, marknadsrapportar og luksusmeglarar.

Noverande prisar på bustad og næringseigedom i Gstaad

Bustadsprisar: Gstaad ligg i toppen av sveitsiske eigedomsverdiar. I 2024 låg prime bustader i snitt på omlag €41 500 per kvadratmeter, ein vekst på rundt 4 % årleg knightfrank.com. Ifølgje UBS sin 2025 Luxury Property Focus startar luksuschaletane i Gstaad no på omlag CHF 39 000 per m² (≈€40 000), med dei mest eksklusive boligane langt over CHF 50 000 per m² ubs.com. I særskilde høve er rekordprisar på over CHF 100 000 per m² observert for trofé-eigedomar ubs.com. Til samanlikning er Gstaad sine prisar like eller høgre enn andre alpine toppmarknader – St. Moritz (fra ca. CHF 43 000/m²) og Verbier (~CHF 36 000/m²) ligg tett bak ubs.com. Dette gjer Gstaad til ein av dei dyraste eigedomsmarknadene i Europa, der verdiane på chalet har auka rundt 27 % sidan 2019 ubs.com ubs.com.

Næringseigedom: Detaljert statistikk for næringseigedom i Gstaad (som butikk- og hotellbygg) er avgrensa, men marknaden speglar dei høge bustadverdiane. Den velkjente gågata – omkransa av luksusbutikkar, kunstgalleri og stjernerestaurantar – gir topp prisar for butikklokale på grunn av svært liten tilgang. Leigeprisane for butikkar er høge, haldne oppe av jamnt turistantal og svært velståande kundar. Hotell og blandingsbygg skiftar sjeldan eigar, og næringseigedom som faktisk finst for sal i Gstaad er prisa med ein solid premie. Samla sett er både bustad- og næringseigedom kjenneteikna av lite utval og stor etterspurnad, som forklarar det ekstreme prisnivået.

Prisoversikt: Tabell 1 under oppsummerer omtrente prisnivå på luksuseigedom i Gstaad samanlikna med andre sveitsiske toppmarknader:

Stad	Luksuspris (CHF/m²)	Siste årlege vekst
Gstaad (Bern-Alpane)	~39 000+ (startpris) ubs.com	+4 % (2024) knightfrank.com
St. Moritz (Graubünden)	~43 000+ (høgast i CH) ubs.com	+5,6 % (2024) knightfrank.com
Verbier (Valais)	~36 000+ ubs.com	+3–5 % (ansl. 2024)
Genève – Cologny	~36 000 (sjøfront) ubs.com	+2–3 % (ansl. 2024)
Zurich – Küsnacht	~32 000 (sjøfront) ubs.com	+3 % (ansl. 2024)

Tabell 1: Eigedomsprisar i toppsegmentet i Gstaad vs. andre eksklusive sveitsiske stader. Gstaad sine CHF 39k/m² som start for luksusboligar er ein av dei høgaste, berre slått av St. Moritz ubs.com. (CHF 1 ≈ EUR 1,0 i midten av 2025.)

Gstaad sine snittprisar på bustad overgår langt nasjonale referansepunkt. Til samanlikning ligg snittprisen på ein leilegheit i Bern på ca. CHF 11 450/m² globalpropertyguide.com, og sjølv Zürich – dyrast i Sveits – ligg på rundt CHF 21 000/m² for leilegheiter globalpropertyguide.com (om lag halvparten av prisane i Gstaad på toppnivå). Dette viser kor ekstraordinær verdsettinga av Gstaad er, og reflekterer den globale troféstatusen. Sidan så få eigedomar kjem for sal (sjå Tilbod under), betalar kjøparane ofte det som skal til for å sikre seg ein bit av Gstaad.

Framdriftsprognosar for eigedomsprisar (2025–2028)

Kortsiktig utsikt: Bransjeprognosar ventar at sveitsiske eigedomsprisar vil halde fram å stige i midten av 2020-talet, men i eit noko meira moderat tempo enn dei siste åra. Wüest Partner (leiande sveitsisk eigedomskonsulent) anslår landsgjennomsnittleg prisvekst på rundt +3,6 % i 2025 for leilegheiter og +3,8 % for einebustader globalpropertyguide.com – noko lågare enn 4–5 % auke i 2024. UBS ventar liknande auke på 3–4 % i 2025 for bustadprisar globalpropertyguide.com. I luksussegmentet har prismomentet allereie kjølna: I 2024 steig sveitsiske luksusbustader berre rundt 1,2 % i snitt, ned frå over ~2 % året før ubs.com. Gstaad sitt høgmarknadssegment har kopiert dette og gått ned til låg einsifra vekst det siste året knightfrank.com. Marknadsekspertar kallar 2025 eit år for konsolidering, der luksusbustader truleg vil stabilisere seg eller berre stige lite (i området +1–3 %) ubs.com. Den rådande oppfatninga er at prisane i Gstaad no har nådd eit midlertidig platå på svært høgt nivå, sidan det naturleg er avgrensa kor mange kjøparar som har råd til slike summar ubs.com.

Likevel er det ikkje venta prisfall i Gstaad utan at det skjer store, eksterne sjokk. Fundamenta (velståande etterspurnad vs. knapp tilgjenge) støttar framleis marknaden sterkt. Ei nyleg analyse spådde at eigedomsprisane i Gstaad vil ta til med forsiktig vekst att innan 2026, i området omlag +2,8 % til +4,2 % årleg theluxuryplaybook.com. Veksten kan leias av dei mest ettertrakta “troféchaleta” i område som Oberbort og Bissen (Gstaad sine mest eksklusive høgdeområde), der ultrarike kjøparar konkurrerer om sjeldne objekt theluxuryplaybook.com. Kringliggande landsbyar (Saanen, Rougemont, m.fl.) vil truleg få større etterspurnad, og kan prosentvis overgå Gstaad sitt kjerneområde då kjøparar søkjer relativt sett rimelegare alternativ.

Langsiktig (2025–2030): Utover mot slutten av 2020-åra er det venta at eigedomsprisane i Gstaad vil halde seg stabile og truleg auke vidare, men i eit jevnt og moderat tempo. Prognosane fram mot 2030 skisserer gjerne akkumulert prisvekst på 15–25 % (i snitt kanskje +3 % årleg). Dette tyder at innan 2030 kan Gstaad sine topp-prisar overstige CHF 50.000 per m² i snitt, med mindre ei ny stor utbygging vesentleg endrar balansen. Fleire faktorar ligg til grunn for denne utsikta:

Global velstandsvekst: Den vedvarande tilveksten av ultrarike personar (særleg innan teknologi og finans) driv etterspurnaden etter alpint luksuseigedom investropa.com. Mange UHNWIs (ultrarike individer) trekkjast mot stødigheit og prestisje i Sveits, noko som tilseier eit stabilt kjøpargrunnlag i alle fall til 2030 investropa.com.
Tilbodsknipe: Den alvorlege bustadmangelen i Gstaad held fram (sjå Tilbod & Utbygging under). Byggjande tomter er strengt avgrensa av både geografi og lovgiving, så nybygg vil kome sakte. Sjølv ei mindre oppjustering i byggjeverksemd (på grunn av ny lovgiving) let berre så vidt på presset ubs.com ubs.com. Mangelen vil halde prisane oppe på lang sikt investropa.com.
Trygg-hamn appell: Sveits sin status som trygg økonomisk hamn (sterk franc, stabil politikk) er lite sannsynleg å bli svekka. I urolege tider plasserer formuande kjøparar kapital i sveitsisk eigedom, noko som støttar verdiar sjølv om dei globale marknadene skjelv forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Gstaad, som er blant dei mest eksklusive marknadene, vil ha særleg nytte av denne statusen som “trygg eigedom”.
Livsstil- og klimaendringstrendar: Interessa for Gstaad kan faktisk styrkast av klimaendringar. Når sommaren vert varmare andre stader, seekjer mange med midlar kjølege alpinområde som Gstaad og Verbier for å sleppe unna ekstremvarme og uvêr brochures.christiesrealestate.com. Ifølge Christie’s International Real Estate kan denne “klimaflukten” styrka etterspurnaden etter sveitsiske fjellheimar ytterlegare innan 2030 brochures.christiesrealestate.com.

Oppsummert er det med mindre store sjokk venta at eigedomsverdiane i Gstaad vil auke jamt mot 2030, men i eit meir avdempa tempo. Tida for tosifra årleg prisvekst er truleg forbi; i staden ser vi ei “langsam stigning” frå eit svært høgt nivå. Sjølv om årleg vekst berre ligg på 2–4 %, vil Gstaad framleis vera ein av dei aller mest lønnsame eigedomsmarknadene målt i faktiske prisar. Eigedomseigarar kan forventa at chaletane held seg i verdi, eller får moderat verdiauke – medan nye kjøparar også framover må rekna med rekordhøge inngangsprisar.

Investering og risiko i Gstaad

Moglegheiter: Sjølv om prisane svir, byr Gstaad på unike fortrinn for dei som vil investera i eigedom – først og fremst stabilitet, eksklusivitet og langsiktig verdibevaring. Viktige moglegheiter inkluderer:

Trygg-havn-eigdeom: Sveitsisk alpin eigedom har vist seg å vere ein bergfast verdibevarar. Sjølv gjennom globale kriser (finanskrise, pandemi) har Gstaad sine prisar knapt rikk seg – faktisk ligg dei ~25 % over nivået før COVID per 2023 investropa.com. Investorar ser på châletar i Gstaad som “real asset”-sikringar på linje med kunst – verna av knappe tilbod og sveitsisk trygg økonomi forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com.
Kapitalvekst: Sjølv om raske spekulasjonar er uvanleg, er jevn auke ei rimeleg forventning. Etterspurnaden overgår tilbodet, og verdiane bør halde fram med å stige forsiktig (som nemnt, kanskje ~3 % årleg) globalpropertyguide.com. Over investeringsperiodar på 5–10 år kan dette gje store kapitalgevinstar ettersom utgangspunktet for verdiane er såpass høgt.
Leigeinntekter & avkastning i toppsesong: Eigarar som leiger ut chaleta sine i høgsesongane kan tena godt. Luksusvekentlegeige i Gstaad under skisessongen eller sommarfestivalar er svært høge (ofte titusenvis av CHF per veke for dei beste châleta). Sterk turiststrøm betyr at utleiga er svært høg i toppmånadene – til dømes hadde lokale 5-stjerners hotell 80–90 % belegg i februar 2024 ubs.com, noko som viser sterk etterspurnad etter overnatting. Hotellprisene har auka med ~30% siste fem åra ubs.com, og utleige av private chaletar kan difor også oppnå svært gode prisar, og gje høg leigeavkastning til eigarar. Gstaad sin korttidsutleigemarknad gjev såleis eigarar moglegheit til å dekka eigarskapskostnadane (meir i utleigeseksjonen under).
Porteføljediversifisering: Å eige eigedom i Gstaad spreier investeringsporteføljen til konkret eigedom i ei trygg rettsleg ramme. For family-offices og velståande privatpersonar er denne diversifiseringa – utanfor aksjar eller volatile marknader – særs attraktiv, særleg i uvisse tider forbesglobalproperties.com.
Nybygg/verditilførsel: Etter at visse regelverk har blitt letta (sjå Lex Candinas under Regelverk), har det kome utvalde moglegheiter for utvikling eller rehabilitering. Nybygging i Gstaad var nesten umogleg over fleire år ubs.com. No kan ein del prosjekt som tidlegare var blokkerte (t.d. omskaping av hotell til leilegheiter eller utviding av eldre chaletar) kanskje gå gjennom ubs.com. Utviklarar eller investorar som meistrar lokale reglar kan finna prosjekt med høg forteneste, sidan etterspurnaden etter kva nytt og høgkvalitets enhet er intens. Sjølv små leilegheitskompleks eller rehabiliterte bondegardar i Saanenland kan etter ferdigstilling nå toppprisar.
Kringliggande område: Den større regionen rundt Gstaad (Saanen, Rougemont, Schönried) kan gje muligheter på noko lågare prisnivå. Internasjonale kjøparar som ikkje har råd i sentrale Gstaad, vurderer ofte desse nabobygdene (berre nokre minutt unna), der prisane, sjølv om dei er høge, kan vera 20–40 % lågare. Når kjernen i Gstaad pressar seg oppover, vil perifere eigedomar kunne oppleve sterkare verdistigning som “rimelegare” alternativ for dei som vil inn i livsstilen.

Risiko: Investorar må òg vega vesentlege risikoar og utfordringar i Gstaad-marknaden:

Høg inngangspris og låg avkastning: Dei ekstreme prisane i Gstaad betyr at den innleiande avkastninga på investeringa er svært låg. Brutto leigeavkastning i regionen ligg vanlegvis på 2–3 % per år, eller mindre globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, langt under den globale eigedomsavkastninga. Kantonen Bern (som inkluderer Gstaad) har gjennomsnittleg avkastning på leilegheiter på om lag 2,8 % globalpropertyguide.com. Dette er ein investering med «lite kontantstraum»; eigarar stolar mest på langsiktig verdistigning for avkastning. Dersom ein finansierer kjøpet, kan boliglånstestane vere strenge fordi avkastninga er låg (sveitsiske bankar reknar med høge imputerte renter i vurderinga av betalingsevne, noko som kan diskvalifisere alle utanom dei mest velståande kontantkjøparane) ubs.com.
Likviditet & videresalsrisiko: Kjøparbasen for multimillion-francs chaletar er naturleg liten. Sal av eigedom kan ta tid, då ein ofte må vente på den «rette» milliardæren. Dersom marknadstilhøva endrar seg eller nye reguleringar trer i kraft (sjå under), kan likviditeten tørke inn og tvinge fram prisavslag for å få salet gjennom. Eigedomar i Gstaad blir ofte eigd gjennom generasjonar, og raskt sal er ikkje garantert.
Regulatoriske endringar: Sveits sine endrande lover utgjer kanskje den største risikoen for luksussegmentet. I mars 2025 varsla styresmaktene planar om å stramme inn Lex Koller-lova, og kan kome til å forby eller avgrense utlendingar frå å kjøpe sveitsiske fritidseigedomar ubs.com. Om dette vert sett i verk, vil det påverke etterspurnaden direkte i stader som Gstaad (som har mange utanlandske kjøparar), truleg dempe prisane på sekundæreiendomar ubs.com. I tillegg vil drøfta skattereformar – som å fjerne rentefrådraget for bustadlån og innføra skatt på sekundærbustader – gjere det dyrare å eige og kan kjøle ned etterspurnaden ubs.com. Investorar står ovanfor uvisse kring korleis desse tiltaka vil slå ut (meir detaljar i avsnittet om reguleringar). Regulatorisk risiko er betydelig, sidan folket i Sveits tidlegare har vist støtte til å begrense sal av luksuseigedomar til utlendingar.
Økonomiske og marknadsmessige faktorar: Ein kraftig nedtur i globale aksjemarknader eller ein resesjon blant dei ultrarike kan mellombels redusere etterspurnaden. Nedgangen i prisvekst i Gstaad i 2024 skuldast delvis tidlegare «prissprekkar» der verdiane vart så høge at kjøparane vart meir forsiktige ubs.com ubs.com. Om renta plutseleg skulle stige brått, eller sveitsiske franc styrker seg mykje, kan marginale kjøparar utsette kjøp ubs.com. Sjølv om eit krakk verkar lite sannsynleg på grunn av avgrensa tilbod, kan ein periode med flate eller svakt fallande prisar ikkje utelukkast om økonomien svekkar seg.
Klima og sesongvariasjon: Ironisk nok, sjølv om Gstaad kan tene på å vere ein klimafridstad, står området også ovanfor risiko for kortare skisesongar på lang sikt. Med ca. 1 050 moh i bysenter (ski opp til ca. 3 000 moh på nærliggjande brear), er Gstaad relativt låg høgd for eit skianlegg. Viss snøsikkerheita sviktar mykje innan 2030, kan det påverke vinterturismen og interessa for skieigedom. Regionen satsar på heilårsattraksjonar (sykkel, kultur, m.m.), men mykje av Gstaad sitt omdøme er knytt til vintermagi. Klimaendringar er ein langsiktig risiko å følgje for alle alpineeigedomar.

Oppsummert er investering i eigedom i Gstaad meir eit spel for kapitalvern og prestisje enn for høg avkastning. Du får fjellstø tryggleik og langsiktig verdipotensial, men det kostar mykje å halde på eigedommen – og ein er utsett for regulatoriske endringar. Grundig juridisk og skattemessig vurdering, samt vilje til å halde eigedommen i mange år, er føresetnader for suksess i denne eksklusive marknaden.

Trendar innan luksuseigedom og chaletar i Gstaad

Marknaden for luksuseigedom i Gstaad er prega av eksklusive høgstandard-chaletar og ei blanding av tradisjon og moderne komfort. Nokre viktige trendar formar chaletmarknaden i luksussegmentet i 2025:

Aukande etterspurnad etter «heilårs» alpeliv: Gstaad har tradisjonelt vore eit vinterparadis for ski, men profilerer seg no offensivt som destinasjon heile året. Moderne kjøparar vil ha chalets dei kan nyte alle årstider, ikkje berre nokre veker på ski. Mange eigedomar får no innbydande løysingar for fire sesongar – frå innandørs basseng og spa (for vinterkos) til store sommarterrassar og hagar. Landsbyen arrangerer over 1 000 kultur- og idrettsarrangement i året, inkludert kjende sommarfestivalar, tennis, polo og ridekonkurransar john-taylor.com. Denne heilårslivsstilen har auka etterspurnaden etter bustader til andre heimar gjennom heile året (med heimekontor, raskt internett osv.), ikkje berre reine sesong-chaletar.
Kombinasjon av alpe-sjarm og moderne luksus: Dagens kjøparar vil ha «moderne alpin» stil – tradisjonell chalet-sjarm (gamle trebjelkar, saltak) men med heilt moderne innreiing og teknologi. Mange klassiske chaletar blir totalrenovert og får opne planløysingar, luksuriøse kjøkken, heimekino, klimaanlegg og smarthusstyring – alt bak ei rustikk fasade. Berekraftig luksus er også trendy: installasjon av jordvarme, solpanel og energieffektive material inngår, i tråd med Sveits sin grønne bygg-policy. Luksuskundar forventar i stigande grad miljøvenlege løysingar i tillegg til badstuer og vinkjellar. Dette fell saman med ein nasjonal trend for meir miljøvenlege bustader og material i 2024–25 investropa.com investropa.com.
Mega-chaletar og fasilitetar: Terskelen for kva som er «chalet» i Gstaad, vert stadig flytta – bokstaveleg tala. Dei siste åra har det kome nokre mega-chaletar (godseigedomar) på 800–1 000 m² bustadsareal, ofte bygde over fleire tomter. Desse spesialbygde heimane har fasilitetar som innandørs basseng, private spa, treningsrom, personalrom, underjordiske garasjar, og til og med små nattklubbar eller galleri. Privatliv og underhaldning på eigedomen er viktig. Samstundes ser ein òg «rett storleik»-luksus – ein trend, særleg blant nokre europeiske kjøparar, mot mindre og meir intime chaletar som er enklare å halde ved like. Dette heng saman med ein mottrend mot minimalisme og effektivitet – eit oppgjer med overdimensjonerte herskapshus investropa.com. Men i Gstaad er pendelen framleis i retning prakt og storslagen luksus; utanlandske toppkjøparar går ofte for dei største, mest overdådige eigedomane dei har råd til.
Nye prosjekt & brand-bustader: På grunn av byggebegrensningar er heilt nye prosjekt sjeldne, men enkelte høgt profilerte utbyggingar har fått merksemd. Særleg aukar konseptet «alpine resort residences»: brand-bustader knytt til luksushotell (til dømes opna Ultima Gstaad for få år sidan, og kombinerer 5-stjerners boutiquehotell med private leilegheiter i hotelldrift). Slike produkt appellerer til dei som ønskjer heim med portier, tryggleik og hotellfasilitetar på bestilling. Dersom regelverket tillet det framover, kan Gstaad få fleire kreative prosjekt – t.d. ultra-luksus leilegheits-chaletar eller serviced condos – for å maksimere utnyttinga av få tomter. Lex Candinas (lovendring i 2024) kan mogleggjere nokre få leilegheitsprosjekt for utanlandske investorar (liknande ski-leilegheiter i andre land), men dette skjer gradvis ubs.com. Investorar bør følgje godt med på nye byggjeprosjekt – dei vil vere sjeldsynte og svært ettertrakta.
Ivareta autentisiteten: Trass i glamouren ligg Gstaad si styrke i «alpinsk autentisitet» kombinert med luksus. Samfunnet vernar strengt om sin tradisjonelle karakter – arkitektoniske reglar krev at chaletar får klassisk utsjånad (ingen prangande modernistvillaer tillate). Sjølv nye bygg må ofte bruke naturstein, tømmer og følgje chalet-utseendet. Denne stilen av bevaring bevarer landsbyen si eventyrstemning. Kjøparar set pris på at «Gstaad sin merkevare er elegant sjarm, diskret og underspelt luksus» og sterk alpin identitet john-taylor.com. Det er også 200 aktive gardar og 7 000 kyr i Saanenland-regionen john-taylor.com – eit minne om at Gstaad er ein levande jordbruksstad så vel som ein jetset-enkliave. Denne ekte atmosfæren er eit stort pluss samanlikna med meir kommersialiserte reisemål.

Kort sagt er trenden innan luksuseigedomar i Gstaad ei utvikling utan tap av tradisjon. Chaletane blir meir sofistikerte og tilrettelagt for moderne liv, men landsbyen vernar nøye om den varme, idylliske stemninga som har gjort staden verdskjent. Kjøparar i 2025 kan forvente ein marknad der gamaldags sjarm møter moderne luksus – frå 200 år gamle tømmerhus forvandla til designerferiehytter til nybygde chaletar som ser gamle ut men er fulle av moderne teknologi. Denne kombinasjonen fortset å trekke til seg verdseliten, og held Gstaad på toppen av alpeluksus.

Utleigeavkastning og trendar i korttidsmarknaden

Utleigemarknaden i Gstaad er unik: den rettar seg i hovudsak mot korttids luksusferiesegmentet og i mindre grad mot langtidsbuande lokale (mange av dei har subsidierte eller bukollektiv-bustader). Viktige punkt om utleigeavkastning og trendar:

Låg avkastning på kapitalverdi: Som nemnt er brutto utleigeavkastning i Gstaad låg i prosent på grunn av ekstremt høge eigedomsverdiar. I gjennomsnitt er bustadavkastninga i Kantonen Bern berre omlag 2,8 % årleg globalpropertyguide.com, og i ultra-prime-marknader som Gstaad by kan avkastninga vere endå lågare (ofte 1–2 % for luksuschaletar). Til samanlikning kan ein chalet verdt CHF 20 million realistisk gi rundt CHF 200k–300k i årleg leigeinntekt i eit godt år, altså ein ~1–1,5 % avkastning. Dette er betydelig lågare enn avkastninga i mange andre investeringsdestinasjonar – sveitsisk eigedom er generelt ei “kapitalsatsing” heller enn ein avkastningsplassering facebook.com. Når det er sagt, er utleigeetterspurnaden sterk, så nesten alle luksuseigarar som leiger ut klarer å finne leigetakarar til høge prisar; avkastningsbegrensinga ligg hovudsakleg i den store kjøpesummen (eigedomsprisen).
Korttidsutleige & ferieutleige: Korttidsutleigemarknaden i Gstaad er levande og blir stadig meir tilrettelagt av både lokale byrå og digitale plattformer. Mange eigarar vel å leige ut sin chalet på vekebasis i dei mest populære sesongane (jul/nyttår, skiferieveker i februar og sommarsesongen juli-august). Leigeprisen for ein toppchalet kan lett overstige CHF 25 000–50 000 per veke i vintersesongen, avhengig av kundegrunnlaget. Sjølv mindre leilegheiter kan oppnå fleire tusen sveitsiske franc per veke på toppar i etterspurnaden. Utleiga er svært sesongbasert – eigedomane kan stå tomme i “skuldermånadene” (sølete april, stille november), men oppnå full eller nær full belegg i høgsesong. Totalt sett kan ein eigar som vil leige ut i sesongane betydeleg dekke årlege kostnader (eigedomsskatt, vedlikehald, osv.), sjølv om dei færraste oppnår full dekning kun ved utleige. Ifølgje UBS Alpine-rapporten har prisane på luksushotellrom stige ~30 % sidan 2019, og det er no meir lønsamt enn før å leige ut ferieheimen ubs.com ettersom reiselystne søker private hyttar for familiar og grupper. Denne trenden får fleire eigarar til å leige ut chaletar sine nokre utvalde veker, ofte gjennom spesialiserte luksusbyrå og ikkje på generelle plattformer.
Trendar for utleigeplattformer: Airbnb og liknande plattformer finst i Gstaad, men hovudsakleg for mindre leilegheiter eller rimeligare chaletar. Dei mest eksklusive eigedomane vert vanlegvis handtert av luksusmeglare eller concierge-firma (av omsyn til diskresjon og forventa høg servicegrad). Det veks fram ein trend med “drifta chaletar”, der selskap tek på seg ein chalet, set inn kokk og concierge, og leiger ut som ein ultra-luksus feriepakke. Desse kan gi betydelege inntekter. Korttidsutleigesektoren i Sveitsiske Alpane generelt profesjonaliserast, og investorar ser på eigne utleigechaletar som forretningsmodell (men i Gstaad er det vanskeleg for utlendingar å kjøpe for utleige på grunn av løyve – sjå Regelverk).
Langtidsutleige: Leige av luksuschalet i Gstaad på årsbasis er relativt uvanleg, sidan eigarane føretrekkjer fleksibilitet og eigen bruk. Det finst likevel eit beskjedent ekspatriatmiljø og sesongarbeidande som leiger leilegheiter året rundt. Til dømes tilsette ved internasjonale skular, luksusbutikkar eller hotell kan bu i området. Tomgangen er ekstremt låg (<1 % i Saanenland for leilegheiter) på grunn av bustadmangel investropa.com. Husleigeregulering i Sveits held årlege leigeauke nede for eksisterande leigetakarar, så langtidsutleigarar har visse reguleringskrav (t.d. kobla til referanserente). Dei fleste investorar i Gstaad eigedom siktar ikkje mot langtidsutleige; dei ønskjer privat ferieheim eller vil leige ut selektivt på korttidsbasis.
Effekt av turisttrendar: Med turismen i Sveits tilbake for fullt etter pandemien (2024 opplevde ein tosifra vekst i overnattingar), er korttidsutleigeetterspurnaden sterk og aukande. Utvidar Gstaad arrangementa sine og aktivitetstilbodet, kan utleigesesongen bli lengre (t.d. fleire sommarleigetakarar for fotturar, sykling, festivalar). Ein mikrottrend er “arbeidsferie”, der formuande personar/familiar leiger chalet for fleire månader og kombinerer fjernarbeid med ferie. Gstaads forbetra breiband og rolege omgjevnader gjer dette attraktivt for lengre opphald. Dette kan noko auke belegging i skuldermånadene – og såleis betre årleg samla avkastning.

Oppsummert er utleigeavkastninga i Gstaad moderat reint investeringsmessig, men utleigarane tener på svært stødig og høg etterspurnad. Det er i praksis null risiko for ikkje å finne leigetakar når du ønsker det, sidan staden har så sterk global tiltrekningskraft – avgrensinga ligg i kor ofte ein eigar vil leige ut sin verdifulle chalet. Dei som utnyttar høgsesongen kan tene gode leigeinntekter, sjølv om det prosentvis er lite samanlikna med eigedomsverdien. For mange eigarar er målsettinga å dekke noko av kostnadene og behalde fleksibiliteten for eigabruk, heller enn å maksimalisere avkastning. Gstaad er difor framfor alt ei livsstilsinvestering meir enn ein høgavkastande utleigemarknad, sjølv om korttidsutleigesegmentet veks og vert meir profesjonelt parallelt med turistvekst.

Viktige utbyggjarar og eigedomsmeklarar i Gstaad

Trass storleiken er Gstaad betjent av fleire spesialiserte luksuseigedomsmeklarar og utbyggjarar. Desse firmaa rettar seg mot toppsegmentet, og tilbyr mekling, eigedomsforvaltning og spesialtilpassa utviklingstenester:

John Taylor Gstaad: Den lokale avdelinga av det globale luksusmeklarkonsernet John Taylor er ein viktig aktør. John Taylor Gstaad AG (basert i Saanen) spesialiserer seg på sal og utleige av eksklusive chaletar og leilegheiter i Gstaad og nabobygdene john-taylor.com. Dei handterer mange av områdets mest profilerte objekt og ordnar òg sesongutleige. John Taylor sitt nettverk og ekspertise (over 160 år innan luksuseigedom globalt) gjer dei til eit førsteval for internasjonale kjøparar som set pris på diskresjon. Gstaad-teamet lyfter fram området si “prestisje møter alpint autentisitet” og har inngåande lokalkunnskap om skjulte perler i Saanenland john-taylor.com.
BARNES Gstaad: BARNES International Realty har òg kontor i Gstaad, og fokuserer på luksuseigedom. Barnes tilbyr mekling av chaletar, leilegheiter og tomter, og publiserer jamleg marknadsrapportar. Deira globale nettverk (særleg i Europa og USA) gir ekstra internasjonal marknad for Gstaad. Teamet er kjend for “eksepsjonelle utval av chaletar og leilegheiter” og når velståande kundar gjennom eksklusive publikasjonar og arrangement.
Sotheby’s International Realty – Gstaad: Det velrenommerte Sotheby’s-merket har representasjon i området via Switzerland Sotheby’s International Realty (ofte i samarbeid med Cardis eller andre lokalar). Dette meglarhuset handterer eigedom i toppklassen i Sveits og har marknadsført Gstaads dyreste stader til sitt globale nettverk av samlarar og investorar. Deres tilstadeværelse sørger for at Gstaad sine beste objekt når internasjonale UHNW-kundar (ultra high net worth) som kjenner igjen Sotheby’s-merket.
Engel & Völkers Saanenland: Engel & Völkers, det tyskstarta luksusbyrået, har franchisekontor i Gstaad/Saanen-regionen. Dei tilbyr sal og utleige og har sterkt marknadsføringstrøkk og god tilgang på utanlandske kundar (særleg tysktalande marknader). E&V produserer jamleg regionale rapportar og har kontor sentralt i landsbyen for drop-in kundar. Dei rettar seg både mot sveitsiske og utanlandske feriekjøparar.
Lokale utbyggjarar (NK Immobilien / GRIWA Group): På utbyggjarsida har nk Immobilien Gstaad (stifta i 2015 av ein lokal gründer) vakse til eit viktig eigedomsfirma nkimmobilien-gstaad.ch. No som del av GRIWA Treuhand, utviklar og byggjer dei chaletar og leilegheiter i Berner Oberland – inkludert Saanenland nkimmobilien-gstaad.ch. NK/GRIWA tar alt frå design og bygging til sal og utleie, ofte som nøkkelferdig løysing. Dei har fokus på høgkvalitets, lokal arkitektur som møter strenge alpaguidar. Slik lokale utbyggjarar – om enn få – er avgjerande for å skape ny bustadmasse (innanfor lovverket) og renovere eldre bustader. Andre døme er CGI Real Estate og Steiner AG, som av og til tek større prosjekt som hotellombyggingar eller leilegheitskompleks i alpestader (sjølv om desse er sjeldne i Gstaad).
Andre byrå: Flere små byrå inkluderer Michaël Zingraf Real Estate (Gstaad) – ein ny aktør tilknytt Christie’s International Real Estate med fokus på luksuschaletar – og Comptoir Immobilier (Geneve-basert, under Forbes Global Properties, av og til ansvarleg for Gstaad-dealane). Gstaad Properties og Saanen Properties er små lokale aktørar med personleg mekling, djupt nettverk og lang fartstid. Gstaad Property Office (GPO) og Luxury Places er andre kjende rådgjevarar i regionen. Nokre aktørar samarbeidar; for eksempel kan eit eksklusivt objekt delast mellom fleire proffe meklarar for å finne rett kjøpar.

Desse byråa formidlar ikkje berre transaksjonar, men fungerer ofte som portvakter til ein svært diskret marknad – mange sal i Gstaad skjer off-market, der meklarar stille matchar kjøparar og seljarar. Marknadsføringa av eigedom i Gstaad er stillfarande; du ser få “Til salgs”-skilt. I staden har byrå ventelister og kontaktar aktuelle kundar direkte når eit passande objekt kjem. Nøkkelaktørane har nære band til formuesforvaltarar, familiekontor og eksisterande eigarar (som ofte gir dei tips først dersom dei vurderer å selje). Denne nettverksdynamikken gjer det avgjerande å velje eit velrenommert, godt forbunde byrå for nykommarar som vil kjøpe i Gstaads tronge marknad.

Oppsummert omfattar dei viktigaste eigedomsmeklarane i Gstaad ein miks av internasjonale luksusmerke (John Taylor, Sotheby’s, Barnes, E&V) og nokre få lokale ekspertar som tek seg av utviklingsprosjekt og nisjehandlar. Alle opererer i eit lite, kollegialt miljø for å oppretthalde Gstaad sitt rykte for diskresjon og kvalitet. Kjøparar og seljarar nyttar som regel eitt av desse selskapa for å navigere i det komplekse reguleringsmiljøet og for å få tilgang til den eksklusive kundebasen som definerer Gstaad sin eigedomsmarknad.

Etterspurnadsdrivarar i Gstaad-marknaden

Fleire sterke etterspurnadsdrivarar ligg under Gstaad sin eigedomsmarknad, og forklarar kvifor denne vesle alpelandsbyen trekkjer til seg stor interesse frå rike kjøparar frå heile verda:

Eksklusiv turisme og livsstil: Gstaad har lenge vore ein magnet for dei rike og berømte, og tilbyr ein tiltalande kombinasjon av luksus og rustikk sjarm. Byslagordet “Come up, slow down” fangar inn den avslappa eksklusiviteten. Her finn ein femstjerners hotell, gourmetrestaurantar, designbutikkar og kunstgalleri langs ei sjarmerande, bilfri handlegate john-taylor.com. Samstundes gjev arbeidsbønder og den historiske alpekulturen staden autentisitet. Denne miksen trekkjer til seg høgkvalitetsturistar året rundt. Mange gjester – som fell for atmosfæren i Gstaad – endar som eigedomskjøparar for å sikre seg sin eigen alperetrett. Det store talet på arrangement (over 1 000 årleg), frå Snow Polo-turneringa og Swiss Open i tennis til Menuhin sin klassiske musikkfestival, sørgjer for at Gstaad held seg på verdsradaren john-taylor.com. Slike internasjonale arrangement tiltrekkjer velståande tilskodarar, der nokre kjøper feriehus etter å ha forelska seg i området. Kort sagt: livsstiltilbodet i Gstaad er ein hovuddrivar for etterspurnad – få andre stader på jorda kan ein stå på ski om morgonen, gå på gallamiddag eller konsert om kvelden, og rusle i ein landsby som ikkje har mista eventyrpreget sitt.
Internasjonale kjøparar og “Brand Gstaad”: Eigedomsmarknaden i Gstaad er i stor grad driven av internasjonale kjøparar. Rike personar frå Storbritannia, Tyskland, Frankrike, Belgia, Midtausten, USA og i aukande grad Asia har vore aktive her i tiår. Byen sitt globale rykte vert styrkt av profilerte deltidsinnbyggjarar og fans (royalitet, kjendisar, næringslivstoppar), noko som gjev han ekstra status. Ifølgje lokale meklarar “tiltrekkjer Gstaad-merket…ein internasjonal kundegruppe heile året”, takka vere gode transporttilbod (2 timar frå Genève, 1 time frå Bern, og til og med privatflyplass i Saanen for privatjetar) john-taylor.com. Denne lettvinte tilkomsten gjer at utanlandske eigarar enkelt kan nå chaletane sine i feriane. Politisk og økonomisk uro i utlandet får òg utanlandske kjøparar til å søkje seg til trygge Sveits: i uvisseperiodar aukar velståande familiar frå t.d. Midtausten eller Sør-Amerika eigedomskjøp i Sveits for stabilitet. Gstaad, som er diskret og mindre “flashy” enn St. Moritz eller Courchevel, tiltrekkjer spesielt dei som ønskjer privatliv og diskresjon. Den siste trenden med global velluksusmigrasjon (rike menneske flyttar til tryggare område) har gagna dei sveitsiske alpedestinasjonane – Christie’s merkar seg at ekstreme klimahendingar andre stader og geopolitisk uro får fleire velståande kjøparar til å velje alperefugium som Gstaad for tryggleik brochures.christiesrealestate.com.
Infrastruktur og tilkopling: Sjølv om Gstaad er ein liten landsby, har staden investert betydeleg i infrastruktur som aukar tiltrekningskrafta. Regionen sitt skianlegg (Gstaad Mountain Rides) gjev tilgang til 200 km med skibakkar, og nærliggande Glacier 3000 sikrar helårsskikøyring berre 20 minuttar unna john-taylor.com. Den panoramiske Montreux–Zweisimmen-banen går gjennom Gstaad, og gjev flott togtilkobling til Montreux og vidare john-taylor.com. Saanen privatflyplass tek imot privatjetar og charter, eit stort pluss for jetset-eigarar john-taylor.com. Samstundes gjer det sveitsiske veg- og togsystemet Gstaad tilgjengeleg (om enn med litt innsats) frå dei største byane. Framhaldande forbetringar – som snøggare togruter, vegtunneloppgraderingar og høgfartsbreidband – styrkjer etterspurnaden etter eigedom. I tillegg har infrastrukturinvestering i skisportsstadar vore eit nasjonalt satsingsområde: t.d. har nærliggande kantonar investert i betre skiheisar og kollektivtransport (Verbier fekk ein oppgradering på 27 millionar CHF forbesglobalproperties.com). Gstaad har òg modernisert overnattings- og helsetilbodet for å møte kravstore kundar. Kort sagt: kjøparane veit at sjølv om Gstaad kjennest avsides, så tilbyr staden fyrsteklasses infrastruktur og tilkomst, noko som sikrar langvarig verdi.
Økonomisk og skattemessig klima: Sveits sin generelle økonomiske stabilitet og pro-rike miljø driv etterspurnaden. Landet har låg inflasjon (~1% i 2024) og jamn vekst investropa.com. Avgjerande er at Sveits (og kanton Bern) tilbyr gunstige skattevilkår for mange rike utlendingar, til dømes “forfait”-avtalar med fastsatt skatt i enkelte tilfelle. Sjølv om skattenivået i Bern er høgare enn i ultra-lågskattekantonar som Schwyz, har Saanen/Gstaad-området likevel tiltrekt seg formuande innbyggjarar under spesielle skatteordningar historisk sett. Vidare er det ingen gevinstskatt på eigedomssal etter ein viss eigartid (avhengig av kanton), noko som er ein fordel for investorar. Årsavgifter på eigedom finst heller ikkje i store delar av Sveits (nokre kommunar har mindre grunndag, men det liknar ikkje formuesskatt elles). Denne relative skattevennlegheita og juridiske stabiliteten (sterke eigedomsrettar, bankdiskresjon osv.) gjer sveitsisk eigedom attraktivt. Ifølgje Forbes Global Properties gjorde kombinasjonen av strenge reguleringar (som avgrensar tilbodet) og sterk valuta at sveitsisk luksuseigedom klarte seg svært godt til og med under pandemien forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Investorane føler seg trygge på at pengane deira i Gstaad-eigedom er verna av eit av verdas tryggaste rettslege og økonomiske system.
Lokal etterspurnad og demografi: Sjølv om internasjonale kjøparar dominerer i toppsegmentet, bør innlandske sveitsiske kjøparar ikkje oversjåast. Under pandemien oppdaga fleire sveitsarar lokale destinasjonar og auka etterspurnaden etter sidebustadar i eige land. Dessutan speler “Baby Boomer” pensjonsbølgja inn: ressurssterke sveitsarar og europearar i 60-åra pensjonerer seg med mykje kapital og ønskje om fritidsbustad ubs.com ubs.com. Gstaad, med sitt milde klima og tilbod heile året, er attraktivt for aktive pensjonistar. Dei alpine kantonane hadde i 2024 faktisk over-snitts folkevekst (+0,9%) grunna flytting for livsstil ubs.com. Dette viser at sveitsiske profesjonelle og pensjonistar flyttar til fjellområda for primær- eller sekundærbustad, noko som aukar etterspurnaden. Fast busetnad i Gstaad og Saanen har òg auka noko, som legg press på bustadtilbodet alle segment.

Oppsummert er etterspurnaden i Gstaad driven av den usamanliknelege livsstilen og det sterke ryktet, lett tilkomst for den globale eliten, og dei harde økonomiske argumenta for å investere i ein trygg, tilbodsavgrensa sveitsisk eigedom. Så lenge Gstaad held fram med å tilby fred, prestisje og verdsklasse fasilitetar i eit stabilt land, bør etterspurnaden frå både utanlandske og innlandske velståande kjøparar forbli sterk.

Regulatoriske og skattemessige omsyn for kjøparar

Sveits har eit komplekst nett av reglar og skattar som påverkar eigedom, særleg for utanlandske kjøparar og fritidsbustader. Viktige omsyn i Gstaad inkluderer:

Lex Koller (restriksjonar for utanlandske kjøparar): Den sveitsiske føderale lova “Lex Koller” avgrensar eigedomskjøp for utanlandske statsborgarar utan fast opphald. Generelt kan ikkje ikkje-buarar kjøpe bustadeigedom i Sveits, bortsett frå i utvalde ferieområde med strenge kvotar. Gstaad (kommuna Saanen) er eit slikt område der utlendingar historisk har fått kjøpe ei fritidsbustad, men med vilkår (t.d. tomt under 1 000 m² og butil under 200 m², berre éi eigedom per utanlandsk familie) forbesglobalproperties.com. Sjølv dei som kvalifiserer (vanlegvis EU-borgarar eller dei med sveitsisk opphaldsløyve) må ofte ha kantonal godkjenning. Viktig: I 2025 vurderer den sveitsiske regjeringa å stramme ytterlegare inn Lex Koller ubs.com. Føreslegne tiltak kan gje forbod mot at utlendingar kjøper visse typar eigedom (slik som leilegheiter i betente “aparthotell” eller kanskje alle nye sekundærbustader) ubs.com. Dersom dette vert sett i verk, vil det redusere utanlandsinteressa i marknaden. Allereie i dag er det årlege kvotar for utlendingar i Bern-kantonen – når den vesle kvota for utanlandske kjøpeløyve er brukt opp, må andre vente. Innenlandske kjøparar og sveitsiske opphaldsløyve (B- eller C-løyve) er ikkje underlagt Lex Koller og har difor meir fridom til å kjøpe forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Alle som vurderer kjøp i Gstaad må verifisere eigen rett under Lex Koller og følgje med på endringar. Det er ikkje tillate å bruke sveitsisk føretak for å omgå Lex Koller (styresmaktene fører kontroll mot “brønnselskap”-kjøp) forbesglobalproperties.com.
Lex Weber (andre bustads-lova): Ei anna avgjerande lov er “Lex Weber” eller “Second Homes Initiative”, som vart vedteken i 2012 og set eit tak på 20 % sekundærbustader per kommuna. Gstaad/Saanen låg allereie langt over denne grensa, og difor har ein sidan 2013 nesten ikkje kunne byggje nye fritidsbustader – ein hovudgrunn til stramt tilbod ubs.com. Det er framleis tillate å byggje primærbustader, men desse kan ofte ikkje verte seld som sekundærbustader seinare. I slutten av 2024 kom ei endring, kalla “Lex Candinas”, som lettar litt på regelen ubs.com. Den gjev enkelte unntak, som å omgjere gamle hotell til bustader eller bygging i spesielle soner, for å lette bustadmangelen i turistområde der knappheita er stor (Gstaad er nemnd spesielt) ubs.com. Dette kan føre til eit svært avgrensa tal nye leilegheiter eller chalét på marknaden i framtida – men med restriksjonar på videresal og bruk. Konklusjon: Lex Weber vil framleis kraftig avgrense nybygg i Gstaad – bra for eksisterande eigarar, utfordrande for nye kjøparar. Potensielle kjøparar kan ikkje fritt utvikle eigedom jamvel om ein kjøper ein tomt; bruk vil vere regulert (t.d. må brukast som primærbustad eller til jordbruk).
Skatt – føderal, kantonal, kommunal: Det sveitsiske skattesystemet har fleire lag. Viktige skattar for eigedomskjøparar inkluderer:
- Eigedomsoverføringsavgift/stempelavgift: Kantonen Bern krev eigedomsoverføringsavgift (omlag 1,8 % av kjøpesum, vanlegvis delt eller betalt av kjøparen – dette kan variere). I tillegg kjem notarkostnad og tinglysingsgebyr på ~0,3–0,5 %. Dette gjev om lag 2,3 % transaksjonskostnad for ein kjøpar i Gstaad.
- Årleg eigedomsskatt: Det finst ingen rullande føderal eigedomsskatt. Kantonen Bern pålegg ein moderat formuesskatt, inkludert eigedom (for sveitsiske fastbuande; cirka ~0,3–0,7 % av nettoformue, med store unntak). Ikkje-buarar betalar normalt ikkje formuesskatt med mindre dei har sveitsisk opphald. Nokre kommunar krev ein liten grunnskatt; Saanen si årlege grunnskatt er relativt låg (noko få hundre francs for ein luksus-chalet).
- Tenkt utleigeverdi-skatt: For mange utlendingar noko uvanleg, Sveits skattlegg eigarar for ein fiktiv “leigeinntekt” frå bustaden sin, om lag 70 % av markedsleige. Eigaren kan trekke frå rente og vedlikehald. Mange eigarar av sekundærbustad tar opp lån delvis for å minske denne skatten på tenkt leigeverdi. No ligg det eit forslag om å avskaffe ordninga med tenkt utleigeverdi over heile landet, noko som og vil fjerne retten til å trekke frå rente ubs.com. Om dette vert innført, vil rike kjøparar utan gjeld tene på det (ingen skatt på tenkt utleige), medan dei med lån mister frådragsrett.
- Kapitalgevinstskatt: Kantonen Bern pålegg eigedomsgevinster på seljar sin forteneste ved sal av eigedom dersom det vert selt innan ein viss tid (glidande skala). Langtidseigarar (over ~10 år) får lågare satsar, etter nokre tiår kan skatten falle til null. Dette for å motverke spekulasjon. Dei fleste i Gstaad eig lenge, så denne skatten spelar sjeldan inn – men dersom du selt innan t.d. 5 år for forteneste, kan ein måtte rekne med 30 %+ skatt på gevinsten om det er svært kortsiktig.
- Skatt på leigeinntekt: Dersom ein leiger ut eigedomen, vert leigeinntekt skatta som inntekt for sveitsisk buande (og for ikkje-buarar kan det verte innhaldsstopp/skattetrekk). Høgendeigarar strukturerer ofte bruken slik at leigeinntekt blir låg eller utlikna mot utgifter for å unngå skattemessig kompleksitet.
Bustadløyve og statsborgarskap: Kjøp av eigedom i Gstaad gjev ikkje automatisk rett til opphald. Utlendingar treng ofte bustadløyve først for å bu fast i châleten sin. Sveits kan likevel gje opphaldsløyve til økonomisk sterke personar i einskilde tilfelle (som betalar kantonavtalte totalskattar). Kanton Bern har tilbode slike løysingar for å trekkje til seg velståande, men det er vanlegare i dei fransktalande kantonane. Nokre utlendingar vel å bli fastbuande i Sveits (t.d. gjennom visum for næringsdrivande) og omgår slik Lex Koller heilt – og får då fridom til å kjøpe. Kjøparar frå EU/EFTA med sveitsisk B-løyve kan kjøpe bustad til eige bruk relativt enkelt forbesglobalproperties.com.
Framtidige regulatoriske “watchpoints”: I tillegg til Lex Koller-innstramming, er det diskusjon føderalt om spesiell skatt på sekundærbustader (for å motverke “mørke” feriehus i turistbygder) ubs.com. Om “sekundærbustadskatt” kjem, kan det verte dyrare årleg å eige fritids-chalet i Gstaad. Lokale styresmakter kan òg setje på reglar slik som utleigebegrensningar (nokre feriestader krev registrering av korttidsutleige eller turistavgift for kvar natt). For tida er Gstaad svært liberal samanlikna med t.d. Zürich eller Genève som har strenge leigetakarskydd og utleigetak – men dette kan endre seg om lokalbefolkninga føler trykket frå mange tomme feriehus. Eit omsyn til: valutakursendringar (CHF vs heimvaluta) påverkar utanlandske kjøparar si effektive utgift, men det er marknadsrisiko og ikkje politikk.

Konklusjon (Regulatorisk): For sveitsiske kjøparar betyr reguleringane i Gstaad hovudsakleg at det er vanskeleg å byggje nytt, ein må betale overførings- og eventuell gevinstskatt. For utanlandske kjøparar er grundig navigasjon av Lex Koller og kvote-systemet avgjerande – det krev ofte tolmod eller kreative løysingar (t.d. kjøpe i ektefelle sitt namn med EU-pass og opphaldsløyve). Det er sterkt tilrådd å finne sveitsisk notar og juridisk rådgivar tidleg i prosessen. Heile det regulatoriske landskapet har vore prega av å avgrense for mykje investering (for å verne sveitsisk bustadpris), noko som paradoksalt gjer Gstaad endå meir eksklusivt. Å halde seg oppdatert på nye lovforslag og avstemmingar (slik som Lex Koller-revisjon) er heilt sentralt, då dette kan påverke om du kan kjøpe eller selje til utanlandske kjøparar i framtida ubs.com. Samstundes har Sveits si stabile rettsstat-tradisjon betydd at ingen endringar skjer plutseleg og vilkårleg – alle nye restriksjonar vert vanlegvis fasa inn og marknaden får tid til å tilpasse seg. Denne stabiliteten og føreseielegheita er eit kvalitetsteikn som gjev tillit hos utanlandske investorar, sjølv med det byråkratiske regelverket.

Langtidvekstprognosar fram til 2030

Sjåande fram mot slutten av tiåret er ekspertane forsiktig optimistiske for utviklinga innan eigedomsmarknaden i Gstaad. Her er dei langsiktige prognosane og faktorane som formar forventningane til 2030:

Prisvekstprognose: Som nemnt, legg grunnprognosar opp til moderat vidare prisvekst i den sveitsiske bustadeigedomsmarknaden – kring 2–4 % årleg på landsbasis globalpropertyguide.com. Prima resort-marknader som Gstaad kan ligge i det høgre sjiktet av området under gode økonomiske tilhøve (eller prestere noko svakare om reguleringar gjer seg gjeldande). For 2025–2030 innebærer dette ein samla prisauke på cirka +15–20 % i luksussegmentet i Gstaad (t.d. kan ein sjalé til CHF 10 millionar i snitt stige til CHF 11,5–12 millionar innan 2030). Dette er ikkje ei formell garanti, men ein ekstrapolasjon basert på dagens drivkrefter: avgrensa tilbod, jamn etterspurnad og Sveits sitt låge rentenivå. Analytikarar hos UBS peikar på at strekt kjøpekraft truleg vil avgrense store prishopp, men ei stødig økonomi og mangel på tilbod «vil støtte viljen til å betala ekstra» for bustadeige globalpropertyguide.com. Kort sagt: Ein bør ikkje venta ei dobling av prisane dette tiåret, men gradvis oppgang er hovudperspektivet.
Marknadssyklusar og motstandskraft: Historisk har eigedomme i sveitsiske alpelandsbyar vist sterk motstandskraft. Knight Frank-undersøkingar viser at verdiar på alpinhus hadde ein gjennomsnittleg årleg vekst på ca. 1,9 % frå 2009–2022, og dette akselererte til rundt 4 % årleg etter 2020 knightfrank.com. Også om utfordringar oppstår (t.d. sterk sveitsisk franc eller globale kriser) har prisane i Gstaad hatt ein tendens til å halde seg stabile eller falle berre minimalt. Ein ventar at dette mønsteret held fram. Om det kjem ei global lågkonjunktur, kan veksten stoppe opp éin eller to år, men kraftig verdifall ser ein som usannsynleg utan tvangsutsal. Dei ultrarike eigarane er sjeldan høgt belånte, noko som minskar risikoen for naudsal. Såleis er prognosen for 2030 stabil til positiv, og Gstaad vil halda seg på eit høgt prisplatå med gradvise stigingar.
Utvikling i etterspurnad: Mot 2030 kan kjøparmarknaden endre seg. Vi ventar fleire yngre velståande kjøparar (i 40–50-åra) i Gstaad-marknaden, særleg entreprenørar frå teknologisektoren og framveksande økonomiar som i aukande grad vert ein del av UHNWI-gruppa investropa.com. Desse yngre kjøparane vil kunne føretrekke meir moderne design, og større vekt på berekraft og velvære. Marknaden vil tilpassa seg med smarthus-løysingar, elbilladarar i sjaléar, private spa osv. Hvis heime-/hybridarbeid held fram, vil fleire eigarar bruke meir tid i Gstaad og ha det som primærbustad delar av året. Dette kan gje effektiv auke i etterspurnaden (folk kjøper éin stor bustad, ikkje to små for ulike årstider).
Tilbod: På tilbodssida er det ingen større bustadoverskot i vente for Gstaad. Sjølv med Lex Candinas-reform vil tilførselen av nye bustader vere liten – kanskje nokre få sjaléar eller eit lite leilegheitsprosjekt her og der. UBS varslar at nybygging i alperegionane vil ligge godt under landssnittet ubs.com. Om noko, kan nokre eksisterande sjaléar innan 2030 bli ombygde til fleirmannsbustader (særleg om lokale styresmakter ønskjer fleire bustader for lokale/tilsette). Men ut frå omsyn til kulturarv og estetikk er storstilt utbygging lite sannsynleg. Såleis vil den totale bustadmengda i 2030 vere berre litt høgre, noko som peikar på at marknaden forblir stram.
Eksterne risikoar og jokerar: Nokre få jokerar kan påverke utviklinga. Om Sveits innfører fullt forbod mot kjøp frå utanlandske bustadkjøparar dei neste åra (ei Lex Koller-ekstrem), kan etterspurnad bli nærast berre innlands, noko som kan mjuke opp prisane noko. Motsett, om geopolitiske eller klimatiske utfordringar skjerpar seg, kan Sveits få ein kapitalstraum inn som trygg hamn og løfta luksuseigedommar over prognose. Økonomiske forhold som rentenivå er òg avgjerande: Dagens prognose går ut frå at rentene forblir låge eller moderate. Om særleg høge renter kjem att til 2030, kan det kjøle også luksusmarknaden (framfor alt fordi sveitsiske kjøparar får lågare kjøpekraft og lån blir dyrare). Valutasvingingar (mykje sterkare franc) kan og gjere sveitsiske eigedomar dyrare for utanlandske investorar og dempe interessen ubs.com. Desse faktorane er vanskelege å føreseie, men bør følgjast med på.
2030-visjon – Status for Gstaad: I 2030 vil Gstaad truleg vere det same som i dag: ein kronjuvel innan alpint luksuseigedom. Staden vil framleis vere på lista over verdas dyreste eigedomsmarknader. Andre kan stige på rangstigen (Andermatt har til dømes vakse og vart nyleg rekna blant dei fem dyreste sveitsiske alpedestinasjonane med store prisaukar forbes.com), men den etablerte statusen og den eksklusive bustadstokken til Gstaad gir ein varig fordel. Satsing på tilbod til familiar, berekraftig turisme og autentisk tettstad held etterspurnaden oppe.

Oppsummert er langtidsprognosen til 2030 for eigedomsmarknaden i Gstaad jamn vekst og stabilitet, utan tegn til boble. Bransjeanalytikarar ventar i hovudsak ein fortssetting av dagens trend: forsiktige prisaukar, periodar med stagnasjon, men generelt høg verdibotn støtta av global rikdom og lokal knappheit. For investorar og eigarar vil Gstaad trolig fortsette å levere tryggleik og prestisje innan eigedom. Som ein marknadsrapport konkluderte: “Vi legg til grunn at prisane på eigne bustader vil stige på mellomlang sikt… avgrensa tilbod vil vidare støtte betalingsvilje, men pressa kjøpekraft bør avgrense store prislyft.” globalpropertyguide.com – eit scenario som godt oppsummerer kva veg Gstaad truleg går mot 2030.

Kjelder:

UBS Chief Investment Office, Luxury Property Focus 2025 (15. mai 2025) – Trendar og prisnivå for sveitsisk luksuseigedom ubs.com ubs.com.
Knight Frank, Alpine Property Report 2025 (november 2024) – Prisnivå og årlege endringar i ski-resortar (Gstaad vs konkurrentar) knightfrank.com.
Neho Real Estate, Gstaad eigedomsprisar juni 2025 – Lokale prisendringar (26,6 % år-til-år, leilegheiter +16,6 %).
Global Property Guide, Switzerland Residential Market Analysis 2025 (juni 2025) – Landsdekkande prisindeksar, Wüest Partner-prognosar globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Forbes Global Properties, 5 grunnar til Sveits si robuste luksuseigedomsmarknad (2022) – Gstaad ultra-prime-prisar (CHF 33 000/m² i 2022) og marknadsfaktorar forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com.
Investropa, 16 sterke trendar for eigedomsmarknaden i Sveits 2025 – Etterspurnadsdrivarar i luksussegmentet, +25 % mot før-covid prisar investropa.com investropa.com.
John Taylor Gstaad Agency – Lokale marknadsvurderingar om Gstaad sin klientell, livsstil og tilknyting john-taylor.com john-taylor.com.
Christie’s International Real Estate, 2025 Global Luxury Real Estate Forecast – Auka interesse for Alpane grunna klimaendringar brochures.christiesrealestate.com.
Global Property Guide, Utleigeavkastning i Sveits Q2 2025 – Gjennomsnittleg utleigeavkastning per kanton (Bern ca. 2,8 %) globalpropertyguide.com.
UBS Alpine Property Focus 2025 – Etterspurnad etter fritidsbustader, tilbodsknappheit og ny Lex Candinas-lov ubs.com ubs.com; regulatoriske risikoar som skjerpa Lex Koller ubs.com ubs.com.
Julius Baer, Eigedomsmarknaden i Sveits Q2 2025 – Generelt marknadsbilete (rentekutt, etterspurnadsimpulsar).
Engel & Völkers, Residential Market Report Switzerland 2025 – Trendar og regionale utsikter for fritidsbustader.