O mercado imobiliário de Frankfurt em 2025 é um estudo de contrastes: um setor habitacional aquecido lidando com oferta limitada, uma paisagem comercial se ajustando a novas tendências de trabalho e um forte aumento do interesse de investidores globais. Este centro financeiro – sede do Banco Central Europeu – enfrenta demanda crescente e baixíssimas taxas de vacância que impulsionam os preços, ao mesmo tempo em que novos arranha-céus e empreendimentos sustentáveis transformam seu horizonte. Abaixo, detalhamos cada segmento do mercado imobiliário de Frankfurt com tendências atuais, previsões para os próximos 3–5 anos, impactos regulatórios, rendimentos e as principais áreas para acompanhar.
Mercado Residencial em Frankfurt (Propriedade e Aluguel)
Situação Atual do Mercado (2025): O mercado habitacional de Frankfurt continua apertado e altamente competitivo. A forte demanda de uma população em crescimento e profissionais recém-chegados superou largamente a nova oferta, mantendo a vacância próxima de mínimas históricas (abaixo de 1% em muitas regiões) investropa.com cbreim.com. Os preços dos imóveis subiram dramaticamente na última década – mais de 60% acima do que há cinco anos investropa.com – embora as elevações rápidas das taxas de juros em 2022/23 tenham causado um breve resfriamento. Em 2023, os preços recuaram levemente do topo, mas desde então se estabilizaram e permanecem relativamente resilientes investropa.com. O preço médio por metro quadrado nos bairros mais nobres está entre os mais altos da Alemanha, refletindo o status financeiro de Frankfurt e a limitação de terrenos para novos projetos.
Tendências de Aluguel: O mercado de aluguel está extremamente restrito, com proprietários se beneficiando da baixa vacância e dos aumentos constantes nos aluguéis. Os aluguéis no centro da cidade continuam subindo devido à demanda persistente e à oferta limitada investropa.com. Nos últimos dois anos, os aluguéis cresceram cerca de 3–5% ao ano, em linha com as tendências nacionais investropa.com. Em 2025, um apartamento médio de um quarto aluga por cerca de €1.200 por mês, mantendo Frankfurt entre as cidades mais caras da Alemanha investropa.com. Alguns dados mostram até uma leve queda em relação aos níveis de 2023 (anteriormente ~€1.280 para um quarto), sugerindo que uma onda de novos apartamentos e esforços locais para aumentar a oferta conseguiram moderar levemente o crescimento dos aluguéis investropa.com. Ainda assim, a demanda segue maior que a oferta e proprietários nas regiões centrais conseguem cobrar valores elevados. A rentabilidade bruta do aluguel residencial gira em torno de 3,4–3,5% investropa.com – relativamente baixa, sinalizando valores elevados dos imóveis em relação ao aluguel. Essa compressão do rendimento é especialmente clara no centro, onde os preços subiram mais rápido que os aluguéis, reduzindo o rendimento para menos de 4% investropa.com investropa.com. Por exemplo, entre 1990 e 2022, os preços dos apartamentos em Frankfurt subiram 175%, bem acima do ~98% de aumento dos aluguéis no período, resultando em rendimentos de cerca de 3,6% no centro em inícios de 2024 investropa.com investropa.com.
Oferta & Novos Projetos: Novas construções residenciais estão aumentando, mas ainda insuficientes para atender à demanda. Frankfurt registrou um aumento de 24% na conclusão de novas unidades residenciais em 2023 investropa.com, e a estimativa para 2024 é crescer cerca de 5% a mais investropa.com. Esse renascimento da construção – com projetos como o “Wohnquartier Franky” em Gallus e o “Quartier Oststern” em Ostend (previstos para 2025) – está ampliando a oferta investropa.com. No entanto, o crescimento populacional acelerado da cidade (previsto de ~776 mil em 2023 para mais de 827 mil até 2035) mantém a pressão por habitação investropa.com investropa.com. Terrenos disponíveis para desenvolvimento são escassos e as novas unidades são rapidamente absorvidas. O plano urbano de Frankfurt tem priorizado projetos de alta densidade e a conversão de antigos escritórios em apartamentos (como no Lyoner Quartier, em Niederrad), mas essas medidas apenas aliviam parcialmente a escassez. A Lei de Energia para Construções (GEG), atualizada em 2023, agora exige padrões mais rigorosos de eficiência energética para novas edificações e sistemas de aquecimento, influenciando o setor residencial. Construtores estão focando em casas energeticamente eficientes e “verdes”, sabendo que imóveis das classes A/B têm recebido prêmios de valor (imóveis eficientes valorizaram cerca de 2,2% no fim de 2023 vs 2022) investropa.com investropa.com. Esses padrões sustentáveis aumentam levemente o custo, porém também protegem o valor dos imóveis a longo prazo e atraem compradores preocupados com sustentabilidade.
Perspectiva para os Próximos 3–5 anos: Espere pressão contínua de alta em preços e aluguéis, embora em ritmo mais moderado. Muitos analistas acreditam que a correção de preços de 2023 atingiu o fundo investropa.com. À medida que as taxas de juros estabilizam e a confiança do comprador retorna, os fundamentos sólidos de Frankfurt (mercado de trabalho forte, crescimento de renda) devem impulsionar preços gradualmente para cima novamente. Por exemplo, projeções do Deutsche Bank apontam que os preços da habitação na Alemanha retomarão crescimento moderado em 2025, e Frankfurt deve seguir esse caminho, dada sua falta crônica de oferta investropa.com. Os aluguéis devem continuar subindo na faixa de ~3–5% ao ano nos próximos anos investropa.com, salvo um grande boom de construção. A combinação de demanda alta e novas construções limitadas garante que o centro seguirá difícil para locatários; de fato, especialistas preveem aluguéis no centro ainda em elevação, com disputa intensa por cada unidade investropa.com investropa.com. O perfil e as preferências dos inquilinos podem mudar marginalmente – por exemplo, mais jovens profissionais recorrem a micro-apartamentos (compactos e mobiliados) como opção urbana acessível investropa.com investropa.com. Esse fenômeno cresceu porque desde 2011 Frankfurt ganhou ~62.500 novos residentes, mas apenas 14.200 novos apartamentos, tornando soluções criativas de “mini espaços” atraentes para recém-chegados investropa.com investropa.com. Por outro lado, famílias locatárias e compradores buscam cada vez mais áreas suburbanas ao redor de Frankfurt, trocando deslocamentos maiores por casas maiores e acessíveis investropa.com investropa.com. Essa migração “do urbano para o suburbano” deve se manter, aquecendo a demanda (e os rendimentos) nas cidades vizinhas, à medida que as famílias buscam mais espaço pelo mesmo valor investropa.com.
Sentimento de Investidores, Compradores e Inquilinos: O sentimento no setor residencial é de otimismo cauteloso. Compradores – especialmente os de primeira viagem – estão retornando ao mercado à medida que os preços se estabilizam. O apelo de Frankfurt e a valorização historicamente estável (2–6% ao ano no longo prazo) dão confiança de que comprar é uma aposta sólida para o futuro investropa.com investropa.com. Muitos compradores de primeira viagem estão ansiosos para garantir uma compra, encorajados pela acessibilidade levemente melhorada e taxas de juros ainda gerenciáveis pelos padrões históricos investropa.com. Investidores também estão atentos às oportunidades: os rendimentos de aluguel em Frankfurt, embora modestos, são mais seguros do que mercados mais voláteis, e o crescimento econômico da cidade e a baixa vacância sugerem renda confiável investropa.com investropa.com. Destaca-se o crescimento de compradores estrangeiros – o número de imóveis vendidos a compradores internacionais aumentou cerca de 6% em 2024, à medida que a estabilidade retornou após a queda de preços investropa.com investropa.com. Inquilinos, por sua vez, estão sentindo o aperto dos altos custos. Muitos jovens inquilinos estão se adaptando ao optar por imóveis menores ou por arranjos de co-living, enquanto famílias cada vez mais “dirigem para qualificar” (mudam-se para mais longe para encontrar aluguéis acessíveis) investropa.com investropa.com. No geral, há uma sensação de aceitação de que a moradia em Frankfurt continuará cara, e assim tanto o setor público quanto o privado buscam inovar – seja com novos empreendimentos, crescimento suburbano ou tecnologia mais inteligente. Por exemplo, novos apartamentos frequentemente já vêm equipados com tecnologia smart home, uma resposta ao perfil tech dos compradores, que até se mostram dispostos a pagar um prêmio por casas conectadas e econômicas em energia investropa.com investropa.com. Pesquisas indicam que cerca de 70% dos interessados em imóveis demandam recursos smart (termostatos inteligentes, segurança, etc.), e incorporadoras em Frankfurt usam isso para diferenciar novos projetos investropa.com investropa.com.
Principais regiões residenciais para ficar de olho: Bairros centrais nobres como Westend, Nordend e Sachsenhausen continuam altamente procurados tanto para compra quanto aluguel devido à combinação de localização, facilidades e prestígio. Essas áreas registram demanda forte e preços do mais alto nível. Por exemplo, apartamentos no Westend atingem rotineiramente alguns dos preços mais altos por metro quadrado da cidade, mantendo yields muito baixos. O Banking District/Innenstadt também é popular para apartamentos de alto padrão voltados a executivos. Uma mudança interessante está ocorrendo em Ostend (leste de Frankfurt) – historicamente mais industrial, está se transformando rapidamente em um polo cultural e criativo, impulsionado pela presença do Banco Central Europeu e iniciativas como o Creative Industries Centre. Os valores imobiliários em Ostend estão subindo significativamente à medida que galerias, empresas de mídia e startups de tecnologia se instalam, aquecendo o ambiente (e a demanda por escritórios e apartamentos no estilo loft) investropa.com investropa.com. A revitalização do bairro, apoiada por planos municipais para a economia criativa e melhorias no transporte, faz dele um ponto quente para investimentos e novos residenciais investropa.com investropa.com. Em contraste, Niederrad – outrora chamada de “Bürostadt” por seus parques de escritórios – é uma região para se ter cautela. Com muitos antigos escritórios convertidos em moradia, Niederrad viu os preços dos apartamentos caírem cerca de 10,4% no 1º semestre de 2023 em comparação ao ano anterior investropa.com investropa.com. O interesse comprador no local diminuiu conforme a atenção (e o capital) migram para projetos centrais mais chamativos, como os arranha-céus FOUR no centro investropa.com investropa.com. Como resultado, os preços de Niederrad e o crescimento dos aluguéis ficam para trás de outros distritos. Por outro lado, os municípios suburbanos do entorno de Frankfurt (região do Reno-Meno) estão ganhando apelo – cidades como Offenbach, Eschborn ou Bad Homburg oferecem preços de entrada relativamente mais baixos e recebem cada vez mais famílias e investidores em busca de yields elevados. Resumo: espere que o núcleo residencial de Frankfurt continue caro e com oferta limitada, enquanto oportunidades de crescimento podem estar em distritos emergentes (como Ostend) ou no entorno metropolitano, onde o desenvolvimento pode ser expandido.
Imóveis Comerciais em Frankfurt (Escritórios, Varejo, Logística)
Mercado de Escritórios
Situação Atual (2025): O setor de escritórios de Frankfurt está ajustando o rumo no pós-pandemia com sinais mistos. Por um lado, a atividade de locação teve forte recuperação no início de 2025 – a ocupação de escritórios no primeiro trimestre (quase 198.000 m²) foi a mais alta já registrada para o período cbre.de cbre.de, graças a alguns contratos de grande porte em novos empreendimentos. Entre os principais negócios estão Commerzbank locando antecipadamente 73.000 m² na futura Central Business Tower (distrito financeiro), ING alugando 32.000 m² no Hafenpark Quartier em Ostend e o escritório de advocacia White & Case arrendando 12.000 m² no Central Parx (Westend) cbre.de cbre.de. Essas transações – todas em prédios novos e de alto padrão – destacam a tendência de “migração para qualidade”: escritórios premium, modernos e em localizações centrais estão em alta demanda, frequentemente obtendo aluguéis recordes. De fato, o aluguel prime em Frankfurt alcançou o maior valor histórico de cerca de €51 por m² ao mês (1º trimestre de 2025), frente a €49 no fim de 2024 cbre.de cbre.de. Novos arranha-céus com certificação verde e alta oferta de comodidades chegam até a superar €50/m², rivalizando com Munique nos maiores aluguéis de escritórios da Alemanha realestate.bnpparibas.de realestate.bnpparibas.de. No entanto, nem todo o mercado acompanha esse dinamismo. A vacância geral subiu para cerca de 10% na cidade (sem contar sublocações) – nível não visto em uma década cbre.de cbre.de. Há um claro descolamento: a vacância no CBD está em torno de 6,7%, pois bancos e empresas mantêm espaço de prestígio no centro, enquanto parques de negócios periféricos e prédios antigos têm vacância acima de 10% cbre.de cbre.de. Áreas como Niederrad e partes de Europa-Viertel tiveram o maior salto na vacância, devido à entrega de novos empreendimentos e empresas consolidando espaço cbre.de cbre.de. Enquanto isso, o estoque total de escritórios em Frankfurt cresceu com novas torres, levando a vacância total do mercado de ~9,5% para 10,0% até o final de 2024 cbre.de. Em resumo, Frankfurt agora tem um mercado de escritórios em dois patamares: espaços Grade A estão prosperando (muitas vezes locados antes de ficarem prontos), enquanto prédios antigos Grade B/C enfrentam dificuldades para atrair inquilinos, elevando a vacância nesses segmentos cbre.de.
Retornos de Aluguel e Investimento: Investidores em escritórios em Frankfurt têm observado os retornos ajustarem para cima devido ao ambiente de taxas de juros. Os retornos prime de escritórios estabilizaram em torno de 5,1% no CBD cbre.de, um aumento significativo em relação aos retornos abaixo de 4% de alguns anos atrás. Localizações secundárias oferecem retornos ainda maiores (5,4% nas franjas da cidade, chegando a cerca de 6,6% em submercados periféricos) para compensar a maior vacância e o risco cbre.de cbre.de. Observadores de mercado acreditam que a grande correção de preços já foi realizada – a reprecificação dos ativos foi concluída e os retornos estão se estabilizando imap.com imap.com. No terceiro trimestre de 2024, o retorno líquido prime de Frankfurt foi reportado em torno de 4,5% imap.com (com algumas diferenças de definição), mas para 2025, há consenso de que retornos na faixa de 4,5–5,0% refletem um novo equilíbrio para escritórios core em Frankfurt. Esses retornos mais altos, combinados com a base estável de locatários da cidade, estão atraindo investidores que ficaram de fora nos anos de pico dos preços. De fato, 2024 viu uma recuperação modesta no volume de investimentos em escritórios nas principais cidades da Alemanha, e especialistas preveem que 2025 trará uma demanda renovada por propriedades comerciais à medida que os custos de financiamento se estabilizam imap.com imap.com. Notavelmente, o foco do investimento é em qualidade: edifícios modernos, bem locados e em localizações prime. Escritórios mais fracos e antigos estão sendo evitados ou vendidos por proprietários institucionais, criando oportunidade para investidores de valor agregado comprarem com desconto imap.com imap.com. O status de Frankfurt como centro financeiro global significa que ativos-troféu (como arranha-céus no distrito bancário) continuam no radar de investidores internacionais, mesmo em tempos turbulentos.
Perspectivas Futuras (Escritórios): Os próximos 3 a 5 anos serão focados em absorver a nova oferta e reinventar escritórios antigos. Frankfurt tem um grande pipeline de projetos com entrega entre 2025 e 2027 (como as torres FOUR Frankfurt, torre ONE e outros arranha-céus que somam centenas de milhares de m²). Essa nova oferta manterá a vacância geral elevada. Analistas esperam que a vacância possa até subir no curto prazo – podendo ultrapassar 11% – à medida que empresas consolidam espaços e o trabalho remoto/híbrido limita o crescimento da demanda cbre.de cbre.de. Os escritórios mais antigos e menos eficientes sofrerão mais; proprietários desses ativos podem precisar modernizá-los ou dar-lhes novos usos para atrair inquilinos. Por outro lado, a demanda por escritórios premium e certificados em ESG deve permanecer forte. A economia de Frankfurt (dominada por finanças, tecnologia e consultoria) ainda valoriza a colaboração presencial em espaços de alta qualidade, demonstrada pelos aluguéis recordes. Podemos ver aluguéis prime se manterem ou até subirem no CBD se a oferta de espaços topo de linha ficar restrita – já há acordos prime atingindo €50–51/m² realestate.bnpparibas.de cbre.de. Entretanto, proprietários fora do centro provavelmente terão de oferecer incentivos ou baixar aluguéis; interessante notar que está surgindo uma diferença crescente nos aluguéis: no último ano, aluguéis médios no CBD subiram cerca de 22%, enquanto nas áreas periféricas os aluguéis médios caíram cerca de 6% com o enfraquecimento desses mercados cbre.de cbre.de. Essa polarização tende a continuar. Tendências de uso de escritórios em Frankfurt também estão mudando: muitos bancos e empresas estão otimizando seus espaços, mas ao mesmo tempo novos entrantes (como fintechs e agências da UE) estão ocupando novas áreas. O papel de Frankfurt como centro bancário europeu pós-Brexit deve se ampliar gradualmente – quase 60 instituições financeiras já garantiram licenças em Frankfurt desde o Brexit investropa.com, e empresas como a JPMorgan transferiram grandes ativos (US$ 230 bilhões) para Frankfurt a fim de manter operações na UE investropa.com. Esse influxo de empregos financeiros é um fator positivo para a demanda por escritórios, especialmente nos de alto padrão. No geral, espere-se crescimento moderado na ocupação de escritórios nos próximos anos (um cenário prevê até ~450.000 m² anuais até 2025, contra ~398.000 m² em 2024) cbre.de realestate.bnpparibas.de, se a economia se mantiver nos trilhos. O consenso é que 2024 provavelmente marcou o ponto mais baixo do ciclo de locações, e que 2025–2026 apresentarão gradual melhora cbre.de. Mas os inquilinos continuarão exigentes: edifícios “verdes” e projetos modernos e flexíveis serão locados primeiro, enquanto escritórios obsoletos terão dificuldades. Por isso, investidores e proprietários estão cada vez mais focados em gestão ativa de ativos – modernizando imóveis com recursos de sustentabilidade (ESG) e comodidades – para atender ao novo padrão de mercado cbre.de.
Principais Localizações de Escritórios: O Central Business District (CBD) de Frankfurt – englobando o Bankenviertel (distrito financeiro), Innenstadt e partes de Westend – é a zona prime. Aqui, torres como Taunusturm, Marienturm e o futuro FOUR Frankfurt definem o horizonte. O CBD mantém a maior fatia de locações (cerca de 40% no início de 2025) cbre.de porque as empresas valorizam o prestígio e o acesso ao transporte. O espaço no Distrito Bancário é escasso – a vacância nesses blocos centrais está em torno de 5–7% cbre.de – por isso os aluguéis permanecem no topo. O Westend adjacente, conhecido por vilas elegantes convertidas em escritórios e novos edifícios de uso misto (como o Opernturm, etc.), é outro submercado de destaque com baixa vacância. Bairros periféricos como Europaviertel (a oeste do centro) e Ostend são notáveis: concentram muitos novos empreendimentos. Ostend, por exemplo, abriga o BCE e novos escritórios tipo campus; em 2024, atraiu um acordo importante de locação com o ING (32.000 m²) cbre.de, evidenciando sua ascensão como polo de escritórios. Europaviertel (City West) teve grandes entregas (por exemplo, o edifício “Kastor” ficando vago contribuiu para aumento de vacância no Europa Viertel no 1º tri de 2025) cbre.de. Apesar disso, essas áreas periféricas são bem conectadas e atraem locatários mais sensíveis a custo e operadores de coworking. Fora da cidade, Eschborn (um subúrbio ao noroeste) é um importante polo de escritórios onde muitos back offices se instalam devido aos aluguéis mais baixos; seu desempenho oscila conforme os ciclos de corte de custos (atualmente tem vacância mais alta do que a cidade). O distrito de escritórios Niederrad (Lyoner Quartier) passa por transição, com alguns escritórios convertidos em residenciais – a vacância segue alta nos escritórios remanescentes e é hoje uma localização mais fraca. Em resumo, o centro de Frankfurt e alguns novos polos (como Hafenpark em Ostend) são os pontos mais aquecidos, enquanto parques de escritórios descentralizados e antigos enfrentam desafios.
Imóveis de Varejo & Compras
Situação Atual: O mercado imobiliário de varejo em Frankfurt está se recuperando das interrupções causadas pela pandemia, embora mudanças de longo prazo persistam. As principais ruas comerciais da cidade – Zeil e Goethestraße – continuam entre os locais de varejo mais valiosos da Alemanha. Os aluguéis de varejo prime em Frankfurt só ficam atrás de Munique em nível nacional, refletindo a base de consumidores abastados da cidade e o gasto turístico. (No final de 2024, os aluguéis de lojas prime nas principais cidades alemãs estavam em média ~€252/m²/mês, com o aluguel prime de Frankfurt girando na faixa dos altos €200s statista.com.) O fluxo de pedestres se recuperou fortemente: Frankfurt agora recebe cerca de 14.000 turistas por noite para cada 1.000 residentes – um número próximo dos níveis recorde, graças em parte ao retorno dos turistas internacionais dzhyp.de dzhyp.de. Notavelmente, os visitantes asiáticos de alto poder aquisitivo estão de volta, um público importante para as lojas de luxo de Frankfurt dzhyp.de dzhyp.de. Isso beneficiou o segmento de varejo de luxo na Goethestraße (“a Quinta Avenida de Frankfurt”), onde lojas âncora de marcas globais reportam vendas melhores. Ao mesmo tempo, o mercado varejista de Frankfurt não está livre de desafios. Uma mudança estrutural para o e-commerce e hábitos de consumo em transformação levaram a aumentos de vacância em locais secundários. Nos últimos anos, muitas lojas marginais fecharam, especialmente nas áreas menos prime da cidade e em shoppings menores – uma tendência que ocorre em toda a Alemanha dzhyp.de dzhyp.de. Entretanto, a área central de varejo de Frankfurt mostrou-se resiliente. Segundo relatórios de mercado, muitas lojas que estavam vazias durante a COVID já encontraram novos inquilinos, o que ajudou a estabilizar os aluguéis prime dzhyp.de dzhyp.de. A Zeil, principal via comercial e exclusivamente para pedestres de Frankfurt, viu algumas vacâncias de alto perfil (por exemplo, redução de lojas de departamento), mas a demanda forte de lojas de moda popular, artigos esportivos e varejo de experiência quase preencheu esses espaços. Ainda assim, no shopping MyZeil, fora da Zeil, havia várias unidades vazias em 2024, refletindo que os shoppings internos enfrentam grandes dificuldades (o texto aponta que “muitas lojas vazias permanecem no shopping Zeil”, embora o interesse no varejo prime seja “intenso”) dzhyp.de. No geral, a vacância no varejo de Frankfurt é bem menor nas áreas prime do que nas zonas menos atraentes da cidade. Um estudo recente indicou que a vacância de varejo no centro vinha aumentando há anos, mas, em cidades top como Frankfurt, ela se estabilizou e está bem abaixo dos ~15–17% observados nos centros urbanos alemães mais fracos dzhyp.de knightfrank.com.
Tendências e Regulamentações: Os varejistas de Frankfurt estão se adaptando ao focar em lojas menores, de alto impacto e estratégias omnichannel. Lojas pop-up e gastronomia têm ocupado alguns dos espaços maiores. A cidade também tem incentivado a requalificação de uso misto – por exemplo, alguns espaços comerciais obsoletos estão sendo convertidos em academias, espaços de entretenimento ou mesmo escritórios/unidades residenciais, para manter o centro vivo. Os planejadores de Frankfurt não impuseram novas regras específicas para varejo recentemente, mas apoiam medidas como a flexibilização do zoneamento para preencher vacâncias com usos não comerciais, onde adequado. Os proprietários das ruas principais, por sua vez, tornaram-se mais flexíveis nos contratos para reter inquilinos pós-pandemia. No segmento de luxo, a demanda por unidades prime é feroz: marcas internacionais frequentemente pagam luvas para garantir pontos privilegiados na Goethestraße, que no 3º trimestre de 2024 tinha o segundo aluguel de luxo mais alto da Europa (~€15.100 por m²/ano) savills.com. O panorama mais amplo do varejo está ligado ao consumo, que em Frankfurt se mantém sólido devido ao baixo desemprego e população de alta renda. Os yields de aluguel para imóveis comerciais subiram um pouco com as taxas de juros – atualmente os yields prime do varejo de rua em Frankfurt estão em torno de ~3,8–4,0%. Varejo secundário (shopping de bairro, áreas periféricas) têm yields superiores, refletindo maior risco.
Projeções Futuras (Varejo): Os próximos anos provavelmente trarão estabilidade no varejo prime e uma consolidação contínua nos demais segmentos. Espera-se que os aluguéis do varejo prime se mantenham estáveis, ou subam levemente, pois a expansão dos varejistas é cautelosa. Algumas previsões indicam que o aluguel prime de Frankfurt deve permanecer nos níveis atuais, já que quase retomou os patamares pré-pandêmicos dzhyp.de. Se o turismo continuar crescendo (Frankfurt é um grande destino de feiras e viagens de negócios), isso pode impulsionar as vendas do varejo e possivelmente permitir aumentos modestos de aluguel nos principais pontos. Em contrapartida, corredores comerciais mais antigos podem sofrer mais declínio ou passar por mudanças de uso. Espera-se o surgimento de mais conceitos de varejo de experiência – como lojas âncora que também funcionam como showrooms ou espaços para eventos – ocupando localizações prime em Frankfurt, já que as marcas precisam justificar aluguéis altos com experiências memoráveis ao cliente. Os níveis de ocupação nas principais ruas devem permanecer elevados; qualquer nova vacância será rapidamente ocupada. Ruas secundárias podem apresentar índices elevados de vacância (de um dígito alto ou dois dígitos baixos) até que outros usos absorvam o espaço excedente. No geral, o sentimento do investidor no varejo é morno comparado a outros segmentos – muitos preferem logística ou residencial atualmente – mas o varejo prime de Frankfurt ainda é visto como núcleo, devido à sua escassez e status.
Principais Áreas de Varejo: Duas zonas dominam: Zeil é a movimentada rua comercial exclusiva para pedestres onde se concentram redes populares (lojas de departamento, grandes cadeias de moda, eletrônicos). Ela atrai enorme fluxo tanto de moradores quanto de turistas. Os aluguéis de Zeil são a referência para o varejo em Frankfurt (pouco acima de €300/m²/mês antes da pandemia, ligeiramente menos atualmente). Apesar de uma certa rotatividade (p. ex., reestruturação da Galeria Kaufhof), Zeil manteve uma forte mistura de inquilinos e atividade locatícia “viva” dzhyp.de dzhyp.de. A apenas um quarteirão, Goethestraße é o enclave de luxo de Frankfurt, onde estão butiques como Gucci, Chanel e Rolex. Essa curta rua tem os maiores aluguéis – segundo um relatório, cerca de €15.000 por m² ao ano para unidades prime, rivalizando com ruas de luxo de Paris e Milão savills.com. Goethestraße se beneficia da proximidade com hotéis cinco estrelas e consumidores abastados (incluindo muitos visitantes internacionais). Fressgass (Kalbächer Gasse) é outra via central popular, famosa por restaurantes e lojas especializadas – se destacou na demanda por gastronomia e lazer. Em relação aos shoppings, o MyZeil (centro moderno na Zeil) e o Skyline Plaza (perto da Messe) são principais centros; ambos tiveram resultados diversos, com MyZeil enfrentando algumas vacâncias que vêm sendo preenchidas por novas operações de entretenimento. O varejo de bairro em distritos como Bornheim ou Bockenheim permanece estável, atendendo necessidades locais, mas não são alvos relevantes de investimento. Em resumo, o núcleo prime do varejo de Frankfurt é sólido e deve permanecer como mercado de primeira linha, mesmo quando a cidade se adapta ao papel evolutivo do varejo na era do e-commerce.
Imóveis Industriais & Logísticos
Situação Atual: O segmento logístico e industrial da região de Frankfurt/Reno-Meno é extremamente robusto. A localização central de Frankfurt, o enorme mercado consumidor e os grandes hubs de transporte (2º aeroporto cargueiro mais movimentado da Europa, entroncamentos de Autobahn) fazem da cidade um polo logístico. A demanda por galpões e centros de distribuição está altíssima, enquanto o espaço disponível é extremamente escasso. No final de 2024, a taxa de vacância para grandes galpões logísticos modernos estava em apenas 1% – basicamente ocupação plena cbre.com cbre.com. Mesmo galpões antigos ou menos ideais registram vacância mínima devido ao excesso de procura. Em 2024, a região de Frankfurt registrou aproximadamente 385.000 m² de absorção logística, uma queda de 9% em relação ao recorde de 2023 cbre.com cbre.com. Essa queda não se deve à falta de locatários, mas sim à falta de oferta disponível. Na verdade, uma parcela notável dos contratos (11%) foi feita via sublocação por empresas (indicando que as companhias estão sendo criativas para encontrar espaço) cbre.com cbre.com. Além disso, 40% dos espaços locados em 2024 vieram de novas construções – uma participação crescente – já que incorporadores correm para entregar instalações sob medida para atender às necessidades dos inquilinos cbre.com cbre.com. As instalações logísticas centrais ao redor de Frankfurt normalmente são ocupadas por operadores 3PL, distribuidores de comércio eletrônico, redes varejistas e indústrias que precisam de distribuição regional.
Aluguéis e Retornos: Os aluguéis de logística prime têm subido de forma constante devido à escassez de oferta. No segundo semestre de 2024, o aluguel prime para espaços de armazém em Frankfurt atingiu cerca de €7,90–8,20 por m²/mês, um recorde histórico realogis.com mktgdocs.cbre.com. Os aluguéis subiram aproximadamente +5% só em 2024 na área metropolitana mktgdocs.cbre.com. Os inquilinos estão dispostos a pagar um prêmio pela proximidade ao aeroporto de Frankfurt e aos mercados consumidores. Enquanto isso, os retornos de propriedades logísticas continuam atraentes em relação a outros setores. Os retornos prime de logística nos principais polos da Alemanha (como Frankfurt) estavam em torno de 4,25–4,5% no final de 2024, tendo subido em relação às mínimas de ~3,5% em 2021 realestate.bnpparibas.com imap.com. Especificamente para Frankfurt, dados da CBRE apontam yield prime em torno de 4,4% no final de 2024 mktgdocs.cbre.com. Apesar dos custos de financiamento mais altos, o apetite dos investidores por logística é forte devido aos fundamentos do setor. Na verdade, os volumes de investimento no setor industrial/logístico de Frankfurt dispararam – cerca de €758 milhões transacionados em 2024, alta de 55% em relação ao ano anterior mktgdocs.cbre.com. Isso reflete o quanto esses ativos são cobiçados; fundos globais e trusts imobiliários vêm comprando armazéns, confiantes na demanda de longo prazo (especialmente após o boom do e-commerce na pandemia).
Perspectivas Futuras (Logística): Os fundamentos apontam para continuação da força do setor. O mercado logístico de Frankfurt deve registrar demanda elevada sustentável pelos próximos 3–5 anos, impulsionada pelo crescimento do e-commerce, varejistas otimizando cadeias de suprimentos e o papel de Frankfurt como nó de distribuição europeu. Mesmo com altos e baixos na economia alemã, os contratos de locação logística se mantiveram resilientes – tendência que deve persistir. Contudo, o novo suprimento é limitado pela escassez de terrenos. Há poucos grandes terrenos próximos a Frankfurt apropriados para grandes armazéns, e as comunidades frequentemente relutam em rezonar áreas para logística. O pipeline de projetos é moderado; uma fonte aponta que há apenas um “pequeno pipeline de novos projetos” na região mktgdocs.cbre.com. Isso implica vacância ultrabaixa e aluguéis em subida constante. Podemos ver aluguéis prime superando €9/m² em alguns anos, caso a oferta não acompanhe. Entre as tendências dos ocupantes estão a necessidade de instalações modernas, com pé-direito alto (especialmente para centros de distribuição automatizada), então estoques antigos poderão ser redeenvolvidos. Adicionalmente, a ascensão de Frankfurt como polo de data centers (devido ao intercâmbio DE-CIX) está consumindo terreno industrial para fazendas de servidores, o que pode restringir ainda mais o espaço para logística (embora data centers em si sejam um sub-setor “industrial” em expansão, com investidores como FII entrando forte) investropa.com. O sentimento do investidor para logística permanece muito positivo. Muitos investidores institucionais agora consideram logística um ativo central, e o mercado de Frankfurt, com suas altas ocupações e aluguéis indexados à inflação, é visto como investimento seguro em renda. Os retornos podem comprimir novamente se os juros caírem, mas no curto prazo devem se manter por volta de ~4,5%.
Principais Áreas de Logística: Os principais corredores do setor logístico estão na periferia de Frankfurt: notadamente, áreas ao redor do Aeroporto de Frankfurt (FRA), como a CargoCity e distritos como Mörfelden-Walldorf, Raunheim e Kelsterbach, onde grandes centros de distribuição atendem carga aérea e distribuição varejista rápida. Esses locais têm praticamente vacância zero. Parques logísticos ao longo das autobahns A3, A5 e A7 (ao norte e leste da cidade) também são fundamentais – por exemplo, nas proximidades de Hanau/Aschaffenburg a leste e Darmstadt ao sul. Grandes varejistas online e empresas de encomendas possuem hubs nesses corredores. Mais afastado, locais como Gießen, Koblenz e Fulda (até 100 km) às vezes absorvem demanda excedente quando as opções mais próximas estão cheias. Um polo notável é Weiterstadt (próximo a Darmstadt), onde a Amazon e outros operam centros. Outro polo de crescimento é a área Langen/Seligenstadt, ao longo da A3. De modo geral, qualquer local a até 30 minutos de Frankfurt que possa ser zoneado para uso industrial é altamente disputado. Com falta de terreno, veremos mais armazéns multiandares e intensificação do uso de áreas existentes. Em resumo, o setor logístico de Frankfurt é um dos mais saudáveis do mercado imobiliário – ocupação quase total, aluguéis crescentes e perspectiva sólida de demanda futura – embora limitado pelo desafio de criar novos espaços.
Desenvolvimentos de Luxo e Alto Padrão
Status Atual do Mercado: O segmento imobiliário de luxo em Frankfurt – incluindo residências de alto padrão, torres de escritórios premium e hotéis cinco estrelas – está em alta, impulsionado tanto pela riqueza local quanto por investidores internacionais. A cidade pode não ser tão sinônimo de propriedades de luxo quanto Londres ou Paris, mas está conquistando um nicho como porto seguro para investidores de alta renda que buscam ativos europeus. No segmento residencial, propriedades de topo (por exemplo, coberturas em arranha-céus do centro ou mansões imponentes em Westend) continuam batendo recordes de preço. Ao contrário do mercado mais amplo, os preços ultraprime mal oscilaram com a recente alta dos juros – compradores abastados geralmente pagam à vista e são menos sensíveis ao custo de financiamento. A nova geração de torres residenciais de luxo em Frankfurt comprova a demanda: a Grand Tower (concluída em 2019) vendeu rapidamente mais de 400 apartamentos de alto padrão, e empreendimentos mais recentes como One Forty West (torre mista de hotel/residencial de luxo) e Eden atraíram compradores sofisticados. O mais ambicioso é o FOUR Frankfurt, um projeto de mais de €1 bilhão composto por quatro arranha-céus no centro da cidade com conclusão prevista para 2025 investropa.com. Ele inclui 600 apartamentos de luxo, dois hotéis de alto padrão, além de escritórios e comércio, criando de fato um mini-bairro sofisticado no coração da cidade khl.com 4frankfurt.de. A compra antecipada de uma das torres do FOUR pela Allianz por €1,4 bilhão (o negócio de prédio único mais caro da Alemanha) evidencia a confiança no prime imobiliário de Frankfurt 4frankfurt.de businesstraveller.com. No segmento comercial, torres de escritórios prime também podem ser consideradas parte desse setor de alto padrão. Essas torres, muitas vezes assinadas por arquitetos estrelados e com tecnologia sustentável, atraem aluguéis elevados e investimento institucional (como discutido na seção de escritórios).
No entanto, há sinais de excesso de oferta de curto prazo no mercado de locação de luxo. No final de 2024, notou-se superoferta de unidades high-end para locação (residencial e comercial). Por exemplo, a taxa de vacância no mercado de escritórios de Frankfurt (que inclui muitos edifícios premium) subiu para ~9,2% no terceiro trimestre de 2024, em comparação com 8,6% mais cedo naquele ano investropa.com. Além disso, nas principais cidades da Alemanha, inclusive Frankfurt, o estoque de novas unidades residenciais de luxo aumentou cerca de 8,9% em 2024 – salto relevante de oferta investropa.com. Essa onda de novos lançamentos high-end (condomínios de luxo, torres residenciais sofisticadas para locação) em alguns casos superou a demanda imediata. Imobiliárias relataram queda no fechamento de locações high-end em 2024 – a JLL observou que muitas buscas por áreas grandes (para escritórios premium) foram adiadas investropa.com, e alguns locadores de apartamentos de luxo precisaram flexibilizar os preços para conseguir inquilinos. Com isso, os retornos dos aluguéis de luxo caíram, pois os aluguéis não acompanharam os preços elevados de compra desse segmento investropa.com investropa.com. Em resumo, o mercado de luxo em Frankfurt segue atrativo, porém com leve excesso de estoque no segmento mais alto.
Perfil do Comprador e Sentimento: O mercado de luxo está cada vez mais internacional. Compradores do Oriente Médio, em especial, têm mirado imóveis de luxo em Frankfurt como “investimentos seguros” investropa.com investropa.com. A instabilidade geopolítica em seus países de origem leva muitos investidores abastados do Oriente Médio a diversificarem para ativos tangíveis no exterior, e Frankfurt atende a muitos desses critérios: economia forte, estabilidade política e crescente destaque como centro financeiro. O Knight Frank Wealth Report 2024 registrou um aumento de indivíduos de altíssimo patrimônio líquido do Oriente Médio comprando na Europa, com Frankfurt destacada como local de excelência investropa.com investropa.com. Esses compradores são atraídos por ativos como torres de escritórios icônicas ou novos apartamentos de luxo, capazes de proporcionar renda de aluguel estável ou valorização de capital a longo prazo. Investidores asiáticos também têm Frankfurt no radar (como mencionado, o capital transfronteiriço da Ásia para a Europa saltou 26% em 2023, tendo Frankfurt como destino importante) investropa.com investropa.com. Enquanto isso, compradores alemães de alto padrão continuam ativos – banqueiros, executivos e empreendedores bem-sucedidos em Frankfurt frequentemente investem em condomínios de luxo para moradia própria ou aluguel. Eles veem o mercado imobiliário de luxo de Frankfurt como uma reserva de valor sólida, especialmente diante do crescimento da cidade. O sentimento entre compradores de luxo é geralmente positivo: os preços em Frankfurt, embora elevados, ainda são inferiores aos de Londres ou Zurique, o que faz com que alguns enxerguem “bom custo-benefício” para um estilo de vida em centros financeiros semelhantes. O crescimento estável (ainda que não espetacular) dos valores dos imóveis de luxo em Frankfurt também atrai aqueles que buscam valorização constante, em vez de picos voláteis.
Perspectivas Futuras (Segmento de Luxo): Nos próximos anos, o mercado de luxo em Frankfurt deve crescer, mas de forma controlada. O atual excesso de oferta em aluguéis ultraluxuosos tende a ser gradualmente absorvido à medida que a economia avança e mais expatriados chegam. Qualquer queda nos aluguéis ou preços no topo da pirâmide em 2024/25 deve ser temporária. Por volta de 2026–2027, com o crescimento populacional e de riqueza em Frankfurt, as unidades de luxo excedentes do atual boom de construções poderão se tornar estoques necessários. Os preços residenciais de luxo devem, assim, continuar em trajetória ascendente, mas em ritmo moderado. Podemos ver uma pequena queda ou estabilidade nos valores dos apartamentos de luxo de segunda mão no curto prazo (já que muitos imóveis novos competem), mas novos projetos provavelmente serão lançados com preços mais altos quando o estoque atual se esgotar. No segmento comercial, como discutido, os aluguéis prime de escritórios estão atingindo novos patamares — portanto, a receita dos proprietários de torres de luxo está forte, sustentando valores. Outro fator é o efeito de longo prazo do Brexit: à medida que mais instituições financeiras solidificam sua presença em Frankfurt, haverá maior demanda por moradias de alto padrão para executivos e por escritórios premium, fortalecendo o setor de luxo investropa.com investropa.com. Mudanças regulatórias não estão focadas especificamente no segmento de luxo, embora a pressão geral por eficiência energética também afete construtores de alto padrão (na prática, empreendimentos de luxo já adotam tecnologia verde porque seus compradores/inquilinos esperam o melhor). Um possível obstáculo seriam mudanças em impostos sobre o patrimônio ou regras mais rigorosas para compradores estrangeiros, caso venham a ser implementadas, mas atualmente a Alemanha não possui essas restrições.
Projetos e Áreas de Destaque: O projeto FOUR Frankfurt é o principal – trazendo não só novas residências de luxo, mas também um hotel cinco estrelas (da Rosewood) e varejo sofisticado ao centro da cidade khl.com 4frankfurt.de. Quando concluído, em 2025, criará um mini distrito de luxo entre o bairro financeiro e a área comercial. Também merece destaque o Quarteirão da Antiga Ópera (região da Alte Oper), onde estão previstos diversos projetos de uso misto e alto padrão (como as Opera Towers), mesclando comércio de luxo, escritórios e apartamentos. Westend segue como área residencial tradicional de luxo – suas ruas arborizadas abrigam vários consulados e mansões milionárias; novos condomínios de luxo por lá vendem rápido, devido ao prestígio do endereço. Sachsenhausen Norte, às margens do rio Main, é outro polo de empreendimentos sofisticados (com vistas para o skyline). Para varejo e lifestyle de luxo, a região da Goethestraße e Fressgass é fundamental, e os novos projetos por ali (como os da Neue Mainzer Straße) incorporam moradia de alto padrão. Em resumo, o mercado imobiliário sofisticado de Frankfurt está pronto para prosperar à medida que a cidade atrai mais capital e talentos globais — mas é preciso atenção ao segmento de luxo escolhido: imóveis top em localizações privilegiadas manterão valor, enquanto projetos “de luxo” em áreas secundárias podem ter absorção mais lenta. No geral, a ascensão da cidade nos rankings globais de centros financeiros (agora classificada como a mais importante da Europa continental) indica boas perspectivas para a demanda por propriedades de luxo investropa.com investropa.com.
Imóveis para Investimento e Interesse do Investidor Estrangeiro
Status Atual do Mercado: Frankfurt reafirmou-se como ímã para investidores internacionais imobiliários em 2025. Após um período morno em 2022–2023 (quando altas de juros e incerteza econômica conteram negociações), a confiança está voltando. Em 2024, os volumes de investimento imobiliário em Frankfurt voltaram a subir, exemplificado por um aumento de +21,3% ano a ano nos investimentos comerciais no primeiro semestre de 2024 nas principais cidades alemãs, incluindo Frankfurt investropa.com. O total de transações imobiliárias na Alemanha em 2024 foi de cerca de €35–36 bilhões (dados JLL/Colliers), um aumento de ~14% em relação ao piso do ano anterior reuters.com reuters.com. Frankfurt, como um dos principais locais “A”, abocanhou uma fatia significativa desse capital. Por uma estimativa, €2,5 bilhões foram investidos somente em imóveis de Frankfurt em 2024 investropa.com. O perfil do investidor mudou – se antes os fundos institucionais alemães eram dominantes, agora investidores estrangeiros estão ganhando cada vez mais protagonismo. O investimento transfronteiriço em Frankfurt cresce, liderado por capital asiático e do Oriente Médio. Em 2023, investidores da região Ásia-Pacífico ampliaram em 26% seus gastos em imóveis europeus, e boa parte disso teve como alvo cidades como Frankfurt investropa.com. Investidores asiáticos são atraídos pelo status de Frankfurt como capital bancária da UE e sua excelente conectividade (tanto digital, com o maior ponto de troca de internet do mundo, quanto física, com voos diretos das principais cidades asiáticas) investropa.com investropa.com. Enquanto isso, fundos soberanos e famílias ultrarricas do Oriente Médio veem Frankfurt como porto seguro — uma forma de diversificar e se proteger de regiões turbulentas. O cenário pós-Brexit também atraiu novas atenções: muitos investidores e empresas imobiliárias do Reino Unido agora buscam Frankfurt, acompanhando seus clientes do setor bancário que transferiram operações para cá investropa.com investropa.com. O exemplo clássico é o JPMorgan transferindo US$230 bilhões em ativos para Frankfurt — um sinal de que Frankfurt é a porta de entrada da UE para as finanças investropa.com. De fato, com quase 60 instituições financeiras obtendo licenças em Frankfurt após o Brexit, existe consenso de que mais investidores britânicos e globais devem alocar recursos em propriedades de Frankfurt para manter presença na zona do euro investropa.com investropa.com.
Sentimento do Investidor e Estratégia: O sentimento é cautelosamente otimista. Investidores acreditam amplamente que a correção imobiliária da Alemanha atingiu o fundo do poço, preparando o terreno para oportunidades imap.com imap.com. Os preços foram ajustados para baixo em relação ao pico (especialmente em escritórios), e os yields subiram para níveis atrativos, conforme discutido. Por exemplo, yields prime de escritórios em Frankfurt subindo para cerca de 5% facilitaram a originação, pois os ativos agora oferecem um spread razoável sobre o financiamento cbre.de cbre.de. Muitos investidores ficaram à margem em 2023, mas em 2025 eles estão prontos para retornar, já que se espera que as taxas de juros se estabilizem ou até recuem. Na verdade, uma visão comum é que “a partir de 2025, os preços já terão atingido o fundo e as taxas de juros estarão estabilizadas”, impulsionando um retorno na demanda por investimentos imobiliários imap.com imap.com. Essa perspectiva está impulsionando um “flight to quality” (fuga para qualidade) — investidores estão concentrando-se em ativos prime, bem locados nas melhores localizações de Frankfurt para minimizar o risco imap.com imap.com. Também há oportunidades value-add: com alguns proprietários sob pressão, há um pipeline de imóveis menores e de médio porte (especialmente os que precisam de locação ou upgrades) chegando ao mercado em Frankfurt imap.com imap.com. Investidores atentos estão mirando esses ativos, planejando aplicar gestão ativa e capitalizar o crescimento de longo prazo de Frankfurt. Outro motor são os fatores ESG (Ambiental, Social e Governança) — investidores estão atentos a propriedades com fortes credenciais verdes, e o mercado de Frankfurt, respaldado por novas leis de eficiência energética, oferece oportunidades para modernizar edifícios antigos e aumentar seu valor imap.com imap.com. Por exemplo, uma torre de escritórios dos anos 1970 pode ser comprada mais barata agora (devido à maior vacância), reformada para padrões verdes modernos e alugada novamente a um valor premium — uma estratégia que muitos fundos especializados estão perseguindo.
Foco do Investidor Estrangeiro: Diferentes grupos estrangeiros têm focos variados: Investidores asiáticos (de países como Coreia do Sul, Singapura, Japão) demonstraram interesse em torres de escritórios e hotéis de Frankfurt, muitas vezes em joint ventures ou através de fundos globais investropa.com investropa.com. Investidores norte-americanos (EUA, Canadá) estão de olho em negócios distress ou buscando parcerias com operadores locais para portfólios logísticos e operações value-add em escritórios. Compradores do Oriente Médio têm uma abordagem dupla — alguns, como fundos do Qatar ou dos Emirados Árabes Unidos, buscam grandes ativos core (eles participaram de compras anteriores de arranha-céus de Frankfurt), enquanto famílias privadas do Oriente Médio geralmente procuram unidades residenciais e comerciais de prestígio (por exemplo, compra de apartamentos de luxo para aluguel ou uso próprio) investropa.com investropa.com. Investidores europeus (por exemplo, seguradoras francesas, fundos suíços) continuam vendo Frankfurt como parte de sua estratégia pan-europeia, focando em ativos core de escritórios e varejo. Uma tendência específica: após o Brexit, empresas e investidores imobiliários do Reino Unido estão investindo ativamente em Frankfurt para garantir participação no centro financeiro da UE. Isso inclui desde REITs adquirindo escritórios em Frankfurt até britânicos de alta renda comprando apartamentos para aluguel.
Perspectiva Futura (Investimento & Interesse Estrangeiro): Nos próximos 3 a 5 anos, Frankfurt está prestes a permanecer um dos principais destinos para investimento imobiliário, sustentada por sua força econômica e por melhorias na transparência do mercado. Prevê-se que os volumes de transações aumentem gradualmente em direção a níveis mais normais (embora talvez não atinjam o frenesi do pico de 2018–2019). Tanto a JLL quanto a Colliers projetam crescimento modesto nos volumes de negócios em 2025, ainda que “bem abaixo das médias de longo prazo” reuters.com reuters.com — essencialmente uma recuperação estável, não um boom rápido. O grande alerta são as taxas de juros e o crescimento econômico: se a inflação for controlada e o BCE parar de aumentar as taxas (ou até reduzi-las entre 2025–26), o financiamento com dívida se tornará mais barato e mais investidores entrarão. Por outro lado, uma recessão ou choque financeiro pode adiar a recuperação. Ainda assim, os fundamentos de Frankfurt (sede do BCE, crescimento de empregos em finanças e tecnologia, localização central) a tornam uma aposta relativamente defensiva. Podemos ver novos entrantes estrangeiros no mercado, como grandes fundos de private equity dos EUA em busca de portfólios descontados ou seguradoras asiáticas realizando suas primeiras compras diretas na Alemanha. Além disso, investidores institucionais estão aumentando a alocação em residencial e logística em Frankfurt, vendo esses setores como apostas estáveis de longo prazo (o mercado de aluguel regulado da Alemanha é visto como renda de baixa volatilidade). Para investidores estrangeiros, a abertura de Frankfurt é um diferencial: não há restrições à propriedade imobiliária por estrangeiros, e a legislação sólida oferece grande proteção, o que continuará atraindo capital. Um dado que destaca o crescente interesse estrangeiro: o número de imóveis vendidos para investidores internacionais subiu 6% no último ano investropa.com investropa.com, e essa fatia tende a crescer ainda mais.
Áreas e Oportunidades: Investidores estrangeiros e domésticos estão de olho em determinados bairros e tipos de ativos para melhores oportunidades. Em escritórios, o Banking District e o European Quarter são os principais alvos (por exemplo, várias torres ao redor da estação central e da Messe estão sendo negociadas). Em residencial, áreas centrais como Ostend e Europaviertel — onde novos projetos podem ser comprados em bloco ou com funding futuro — estão entre os hotspots, devido ao seu potencial de valorização como localizações prime emergentes investropa.com. Alguns investidores com visão estão olhando também para a região de Niederrad: os preços caíram ali investropa.com, então comprar agora e esperar até a revalorização da área (ou converter escritórios antigos em residenciais) pode gerar ganhos. No segmento logístico, o foco está em parques industriais próximos ao aeroporto e ao longo das principais autobahns — muitas vezes via deals de portfólio, já que ativos individuais são difíceis de encontrar. Também se nota interesse em setores alternativos: data centers em Frankfurt (que se beneficiam do status da cidade como hub da internet) atraíram investidores estrangeiros especializados, e espaços de ciências da vida ou laboratórios (próximos a empresas farmacêuticas e de pesquisa de Frankfurt) podem ser a próxima fronteira. No geral, investidores — especialmente estrangeiros — veem Frankfurt como subvalorizada em relação a suas pares globais. Com os yields estabilizando e boas perspectivas de crescimento, a cidade é peça-chave em qualquer portfólio imobiliário europeu diversificado. Como resumido em um estudo do setor, “A Alemanha segue sendo um mercado atraente com crescimento estável… e Frankfurt oferece um pipeline enriquecido para investidores à medida que os yields se estabilizam em níveis mais altos” imap.com imap.com.
Em conclusão, o mercado imobiliário de Frankfurt em 2025 caracteriza-se por forte demanda residencial e oferta limitada, um setor comercial bifurcado (prime vs. secundário), empreendimentos de luxo em ascensão e aumento do investimento estrangeiro. Olhando para os próximos 3–5 anos, os preços e aluguéis residenciais devem continuar subindo (ainda que moderadamente) devido ao crescimento de Frankfurt e à escassez de moradias, enquanto o mercado comercial se recupera gradualmente de choques recentes, com foco em qualidade e sustentabilidade. Novos empreendimentos – de complexos residenciais ecológicos a torres que redefinem o skyline – além de ajustes regulatórios favoráveis (incentivos energéticos, flexibilização das regras de desenvolvimento) moldarão o cenário. Investidores de todo o mundo estão cada vez mais otimistas em relação a Frankfurt, atraídos por sua estabilidade e oportunidades, seja um fundo asiático adquirindo uma torre comercial ou uma família do Oriente Médio comprando apartamentos de luxo. E à medida que os bairros-chave de Frankfurt evoluem – com alguns como Ostend em ascensão e outros como Niederrad se ajustando – a cidade oferece uma gama diversificada de oportunidades imobiliárias. Para todos os interessados – compradores, locatários e investidores – Frankfurt em 2025 apresenta um mercado dinâmico onde uma estratégia cuidadosa e conhecimento local podem revelar oportunidades significativas no contexto de crescimento. Em essência, Frankfurt está aproveitando sua força financeira e localização estratégica para garantir que seu mercado imobiliário permaneça um dos mais atraentes da Europa nos próximos anos investropa.com investropa.com.
