Frankfurts fastighetsmarknad 2025 är en studie i kontraster: en glödhet bostadssektor med begränsat utbud, ett kommersiellt landskap som anpassar sig till nya arbetstrender och ökande intresse från globala investerare. Detta finansiella nav – hem till Europeiska centralbanken – möter skyddad efterfrågan och låga vakanser som driver upp priserna, samtidigt som nya skyskrapor och hållbara nybyggen omformar stadssiluetten. Nedan går vi igenom varje segment av Frankfurts fastighetsmarknad med aktuella trender, prognoser för de kommande 3–5 åren, regleringspåverkan, avkastning och nyckelområden att bevaka.
Bostadsfastigheter i Frankfurt (ägda & uthyrda)
Nuvarande marknadsläge (2025): Frankfurts bostadsmarknad förblir ansträngd och mycket konkurrensutsatt. Stark efterfrågan från en växande befolkning och inflyttande yrkesverksamma har vida överstigit det nya utbudet, vilket håller vakanserna nära historiska lägstanivåer (under 1 % i många områden) investropa.com cbreim.com. Bostadspriserna har ökat dramatiskt under det gångna decenniet – över 60 % högre än för fem år sedan investropa.com – även om de snabba räntehöjningarna under 2022/23 orsakade en tillfällig inbromsning. Under 2023 sjönk priserna något från toppen, men har därefter stabiliserats och är fortsatt relativt motståndskraftiga investropa.com. Det genomsnittliga kvadratmeterpriset i attraktiva stadsdelar är bland de högsta i Tyskland och speglar Frankfurts status som finansiellt centrum och den begränsade byggbara marken.
Hyrestrender: Hyresmarknaden är mycket ansträngd och hyresvärdar gynnas av låga vakanser och stadiga hyreshöjningar. Innerstadspriserna har fortsatt klättra på grund av obruten efterfrågan och begränsat utbud investropa.com. De senaste två åren har hyrorna ökat med cirka 3–5 % årligen – i linje med nationella trender investropa.com. 2025 ligger hyran för en genomsnittlig enrummare på cirka €1 200 per månad, vilket gör Frankfurt till en av de dyraste städerna i Tyskland investropa.com. Vissa siffror visar dock en liten nedgång från 2023 (~€1 280 för en etta då), vilket tyder på att en våg av nya lägenheter och lokala insatser för att öka utbudet har dämpat hyrestillväxten något investropa.com. Trots detta överstiger efterfrågan utbudet och hyresvärdar i centrala delar kan ta ut premiumhyror. Brutto-hyresavkastningen för bostäder ligger i snitt på cirka 3,4–3,5 % investropa.com – vilket är lågt och speglar höga fastighetsvärden i förhållande till hyra. Avkastningspressen är särskilt tydlig i city, där priserna har ökat snabbare än hyrorna och pressat ned avkastningen till under 4 % investropa.com investropa.com. Exempelvis steg priserna på lägenheter i Frankfurt med 175 % mellan 1990 och 2022, vilket klart överstiger den ~98%-iga hyrestillväxten under samma period – vilket innebär att avkastningen i centrum var cirka 3,6 % i början av 2024 investropa.com investropa.com.
Utbud & nyproduktion: Nybyggandet av bostäder ökar men är fortfarande otillräckligt för att möta efterfrågan. Under 2023 ökade antalet färdigställda bostäder i Frankfurt med 24 % investropa.com, och 2024 väntas ge ytterligare cirka 5 % ökning investropa.com. Denna byggboom – med stora projekt som ”Wohnquartier Franky” i Gallus och ”Quartier Oststern” i Ostend (färdiga till 2025) – ökar utbudet investropa.com. Likväl sätter stadens snabba befolkningstillväxt (prognos: från ~776 000 invånare 2023 till över 827 000 år 2035) tryck på bostadsmarknaden investropa.com investropa.com. Det råder brist på byggbar mark och nya bostäder absorberas snabbt. Frankfurts stadsplan prioriterar täta stadsprojekt och att omvandla gamla kontor till lägenheter (t.ex. i stadsdelen Niederrads Lyoner Quartier), men dessa åtgärder lindrar bara bristen delvis. Byggenergilagen (GEG) som uppdaterades 2023 kräver nu strängare energikrav för nya byggnader och värmesystem, vilket påverkar bostadsutvecklingen. Byggare satsar på energieffektiva, ”gröna” hem – eftersom effektiva bostäder i klass A/B nu ger prispremium (värdet på energieffektiva hem steg ~2,2 % under sena 2023 jämfört med 2022) investropa.com investropa.com. Dessa miljövänliga normer höjer byggkostnaden något, men framtidssäkrar nya bostäder och tilltalar köpare med hållbarhetsfokus.
Framtidsutsikter (3–5 år): Vänta dig fortsatt uppåtriktat tryck på bostadspriser och hyror, men i mer måttlig takt. Många analytiker anser att prisnedgången 2023 nått botten investropa.com. När räntorna stabiliseras och köparnas förtroende återvänder, väntas Frankfurts starka fundamenta (stark arbetsmarknad, förmögenhetstillväxt) åter driva upp priserna långsamt. Deutsche Banks forskning pekar till exempel på att Tysklands bostadspriser åter går mot försiktig tillväxt runt 2025 och Frankfurt tros följa denna bana, med tanke på den kroniska bristen investropa.com. Hyrorna väntas fortsätta öka med cirka 3–5 % årligen de kommande åren investropa.com, såvida inte ett massivt bostadsbyggande sker. Kombinationen av hög efterfrågan och begränsad nyproduktion gör att centrum förblir svårt för hyresgäster; experter tror på fortsatta hyreshöjningar i city med konkurrens om varje lägenhet investropa.com investropa.com. Hyresgästernas sammansättning och preferenser kan dock förändras något – till exempel söker allt fler unga yrkesverksamma mikrolägenheter (kompakta, möblerade bostäder) som prisvärt innerstadsalternativ investropa.com investropa.com. Denna trend har vuxit eftersom Frankfurt sedan 2011 har fått ~62 500 nya invånare men bara 14 200 nya lägenheter, vilket gör kreativa småbostadslösningar attraktiva för nyinflyttade investropa.com investropa.com. Å andra sidan söker barnfamiljer och köpare sig allt oftare till förorter kring Frankfurt och byter längre pendling mot större, prisvärda hem investropa.com investropa.com. Denna ”stad-till-förort”-rörelse väntas fortsätta, vilket spär på efterfrågan (och hyresavkastning) i pendlingsorter då fler familjer söker större boende för pengarna investropa.com.
Investerar-, köpar- och hyresgästsutveckling: Stämningen inom bostadssektorn är försiktigt optimistisk. Köpare – särskilt förstagångsköpare – börjar återvända till marknaden när priserna stabiliseras. Frankfurts attraktionskraft och historiskt stabila värdeutveckling (2–6% årligen på lång sikt) ger förtroende för att köp är en sund långsiktig investering investropa.com investropa.com. Många förstagångsköpare är ivriga att säkra sina köp, uppmuntrade av något förbättrad överkomlighet och fortfarande hanterbara räntor utifrån historiska mått investropa.com. Investerare spanar också efter möjligheter: Frankfurts hyresavkastning är visserligen måttlig men säkrare än mer volatila marknader, och stadens ekonomiska tillväxt samt låga vakanser indikerar stabil avkastning investropa.com investropa.com. Utländska köpare har särskilt ökat – antalet fastigheter som sålts till internationella köpare steg med cirka 6% under 2024, när stabiliteten återkom efter prisfallet investropa.com investropa.com. Hyresgäster känner däremot av pressen från höga kostnader. Många unga hyresgäster anpassar sig genom att välja mindre boenden eller kollektivboenden, medan familjer allt oftare ”drive to qualify” (flyttar längre ut för att hitta rimliga hyror) investropa.com investropa.com. Sammantaget finns en känsla av acceptans av att Frankfurt kommer förbli dyrt, vilket driver både offentliga och privata aktörer att försöka innovera – genom nya projekt, förortsexpansion eller smart teknik. Till exempel är nya lägenheter numera ofta utrustade med smarta hem-lösningar, som ett svar på teknikvana köpare som är villiga att betala extra för uppkopplade, energisnåla bostäder investropa.com investropa.com. Undersökningar visar att runt 70% av bostadssökande aktivt vill ha smarta funktioner (smarta termostater, säkerhetssystem etc.) och utvecklare i Frankfurt använder detta för att särskilja nya projekt investropa.com investropa.com.
Viktiga bostadsområden att bevaka: Centrala premiumområden som Westend, Nordend och Sachsenhausen är fortsatt extremt eftertraktade för både boende och hyra tack vare kombinationen av läge, service och status. Här råder stark efterfrågan och topppriser. Till exempel når lägenheter i Westend rutinmässigt några av stadens högsta kvadratmeterpriser vilket ger ultralåga avkastningar. Även Bankkvarteren/Innenstadt är populära för exklusiva lägenheter som vänder sig till ledande tjänstemän. Det sker en intressant förändring i Ostend (Frankfurts östra delar) – historiskt mer industriellt men snabbt omvandlat till ett kulturellt och kreativt centrum, stimulerat av Europeiska centralbanken och initiativ som Creative Industries Centre. Fastighetsvärdena i Ostend ökar markant när gallerier, medieföretag och teknikbolag flyttar in, vilket stärker både miljön och efterfrågan på kontor i loftstil och lägenheter investropa.com investropa.com. Områdets nytändning stöttas av stadens kreativa satsningar och förbättrade kommunikationer, vilket gör det till en het kandidat för investeringar och nya bostadsprojekt investropa.com investropa.com. I kontrast är Niederrad – tidigare känd som ”Bürostadt” på grund av sina kontorsparker – ett område att närma sig med försiktighet. När många gamla kontor omvandlats till bostäder har lägenhetspriserna i Niederrad sjunkit cirka 10,4% första halvåret 2023 jämfört med året innan investropa.com investropa.com. Köparintresset har minskat i takt med att uppmärksamheten (och kapitalet) flyttats till mer spektakulära centrala projekt såsom skyskraporna i FOUR, downtown investropa.com investropa.com. Därför släpar både värde- och hyrestillväxten efter i Niederrad jämfört med andra stadsdelar. Samtidigt växer attraktionskraften för förorter runt Frankfurt (Rhein-Main-regionen) – områden som Offenbach, Eschborn eller Bad Homburg erbjuder relativt lägre inträdespriser och lockar fler familjer samt investerare på jakt efter högre avkastning. Sammanfattning: räkna med att Frankfurts bostadskärna förblir dyr och med lågt utbud, medan tillväxtmöjligheter kan finnas i nya områden (som Ostend) eller förorterna där det finns expansionspotential.
Kommersiella fastigheter i Frankfurt (Kontor, Butiker, Logistik)
Kontorsmarknaden
Nuvarande status (2025): Frankfurts kontorssektor navigerar en post-pandemisk omställning med blandade signaler. Å ena sidan studsade uthyrningsaktiviteten tillbaka starkt i början av 2025 – första kvartalets kontorsupptag (nästan 198 000 m²) var det högsta Q1 någonsin cbre.de cbre.de, tack vare flera stora uthyrningar i nya projekt. Bland de största avtalen märks Commerzbank som förhyrde 73 000 m² i kommande Central Business Tower (Bankdistriktet), ING som tog 32 000 m² i Hafenpark Quartier i Ostend, och advokatbyrån White & Case som hyrde 12 000 m² i Central Parx (Westend) cbre.de cbre.de. Dessa affärer – alla i helt nya, toppmoderna byggnader – understryker trenden mot ”flight to quality”: deluxmoderna kontor i centrala lägen är extremt eftertraktade och når ofta rekordhyror. Faktiskt har Frankfurts prime-hyra för kontor just nått rekordnivån cirka €51 per m² i månaden (Q1 2025) upp från €49 vid slutet av 2024 cbre.de cbre.de. Nya skyskrapor med gröna certifikat och faciliteter kan till och med nå över €50/m², vilket konkurrerar med München om Tysklands högsta kontorshyror realestate.bnpparibas.de realestate.bnpparibas.de. Men hela kontorsmarknaden delar inte denna medvind. Den totala vakanstalen har stigit till cirka 10% i hela staden (exklusive underuthyrning) – en nivå som inte setts på ett decennium cbre.de cbre.de. Här syns en tydlig skillnad: vakans i innerstaden (CBD) är bara ~6,7%, då banker och företag håller fast vid eftertraktade lägen, medan utkantens affärscentra och äldre byggnader har vakans över 10% cbre.de cbre.de. Områden som Niederrad och delar av Europa-Viertel såg de största vakanstillväxterna nyligen, på grund av nya färdigställanden och företags omstruktureringar cbre.de cbre.de. Samtidigt ökade Frankfurts totala kontorsbestånd när nya torn blev klara, vilket höjt city-wakans från ca 9,5% till 10,0% slutet av 2024 cbre.de. I praktiken har Frankfurt nu en tvådelad kontorsmarknad: glänsande Grade A-kontor blomstrar (ofta förhyrda redan före färdigställande), medan äldre Grade B/C-kontor har svårt att locka hyresgäster vilket driver upp vakanser där cbre.de.
Hyresavkastning och investeringar: Investerare på Frankfurts kontorsmarknad har sett avkastningen justeras uppåt i takt med ränteutvecklingen. Prime office yields har stabiliserats kring 5,1% i CBD cbre.de, en betydande ökning från de under 4% som rådde för några år sedan. Sekundära lägen erbjuder ännu högre avkastning (5,4% i ytterkanten av staden, upp till ~6,6% i perifera delmarknader) som kompensation för högre vakansgrad och risk cbre.de cbre.de. Marknadsanalytiker menar att den stora prisjusteringen till stor del är över – omprissättningen av tillgångar är avslutad och avkastningen planar ut imap.com imap.com. Under Q3 2024 rapporterades Frankfurts nettoprimavkastning vara omkring 4,5% imap.com (något varierande definitioner), men till 2025 är de flesta överens om att avkastningen i intervallet 4,5–5,0% utgör det nya jämviktsläget för centrala Frankfurts kontor. Den högre avkastningen, i kombination med Frankfurts stabila hyresgästbas, lockar investerare som stod över köp när priserna var på topp. Faktum är att 2024 såg en försiktig återhämtning i kontorsinvesteringsvolymen i Tysklands största städer, och experter spår att 2025 kommer att innebära förnyad efterfrågan på kommersiella fastigheter i takt med att finansieringskostnaderna stabiliseras imap.com imap.com. Särskilt ligger investeringsfokus på kvalitet: väluthyrda, moderna byggnader på bästa läge. Svagare, äldre kontor väljs bort eller säljs av institutionella ägare, vilket ger möjlighet för value-add-investerare att köpa dessa med rabatt imap.com imap.com. Frankfurts status som globalt finanscentrum innebär att troféobjekt (som skyskrapor i bankdistriktet) förblir intressanta för internationella investerare, även i oroliga tider.
Framtidsutsikter (kontor): De kommande 3–5 åren handlar om att absorbera nytillskott och förnya äldre kontor. Frankfurt har en stor projektportfölj med färdigställanden mellan 2025–2027 (t.ex. FOUR Frankfurt-tornen, ONE-tornet och andra höghus som tillför hundratusentals m²). Den nya volymen gör att den totala vakanstalen förblir höga. Analytiker bedömer att vakansen till och med kan öka ytterligare på kort sikt – potentiellt över 11% – när företag slår ihop ytor och distans-/hybridarbete begränsar efterfrågetillväxten cbre.de cbre.de. Äldre, mindre effektiva kontor drabbas hårdast; hyresvärdar kan behöva renovera eller omvandla dessa för att locka hyresgäster. Omvänt väntas efterfrågan på premium-, ESG-certifierade kontor fortsatt vara stark. Frankfurts ekonomi (dominerad av finans, tech, konsult) värderar fortfarande personlig närvaro på högkvalitativa kontor, vilket rekordhyror visar. Vi kan se att primhyror håller sig uppe, eller till och med ökar något i CBD om utbudet på högsta nivå blir snålt – redan har vissa hyresavtal nått €50–51/m² realestate.bnpparibas.de cbre.de. Däremot måste hyresvärdar utanför kärnan sannolikt erbjuda rabatter eller sänka hyran; intressant nog ökar hyresspridningen: under det senaste året steg snitthyrorna i CBD med ~22%, medan perifera områden minskat med ~6% i takt med att dessa marknader försvagats cbre.de cbre.de. Denna polarisering väntas bestå. Kontorsanvändande förändras också i Frankfurt: många banker och företag optimerar ytor, men samtidigt etablerar nya aktörer sig (tex fintech och EU-myndigheter) och hyr in sig. Frankfurts roll som Europas bankcentrum efter Brexit väntas successivt utvidgas – närmare 60 finansinstitut har fått licens i Frankfurt efter Brexit investropa.com, och bolag som JPMorgan har fört över stora tillgångar (230 miljarder dollar) till Frankfurt för att behålla EU-verksamheten investropa.com. Detta inflöde av finansjobb gynnar efterfrågan på kontor, särskilt på toppsegmentet. Sammantaget väntas moderat tillväxt i kontorsupptagningen kommande år (en prognos anger upp till ~450 000 m² årligen fram till 2025, mot ~398 000 m² år 2024) cbre.de realestate.bnpparibas.de, om konjunkturen håller i sig. Den samlade bedömningen är att 2024 sannolikt var den cykliska botten för uthyrning, och 2025–2026 blir gradvis bättre cbre.de. Men hyresgästerna kommer fortsätta vara kräsna: ”gröna” byggnader och flexibla, moderna planlösningar hyrs ut först, medan omoderna kontor får kämpa. Investerare och hyresvärdar fokuserar därmed alltmer på aktiv fastighetsförvaltning – uppgradering av fastigheter med hållbarhetsfunktioner (ESG) och moderna faciliteter – för att leva upp till den nya marknadsstandarden cbre.de.
Viktiga kontorslägen: Frankfurts Central Business District (CBD) – inklusive Bankenviertel (finansdistriktet), Innenstadt och delar av Westend – är det främsta området. Här dominerar torn som Taunusturm, Marienturm och det kommande FOUR Frankfurt silhuetten. CBD står konsekvent för den största andelen uthyrning (ungefär 40% i början av 2025) cbre.de eftersom företag värdesätter prestige och goda kommunikationer. Bankdistriktet har ett mycket begränsat utbud – vakansen i dessa kvarter är bara ~5–7% cbre.de – så hyrorna är på toppnivå. Närliggande Westend, känt för stiliga villor som gjorts om till kontor och nya blandade höghus (som Opernturm m.fl.), är en annan topplacering med låg vakans. Ytterområden som Europaviertel (väster om centrum) och Ostend är anmärkningsvärda: de har många nybyggnadsprojekt. Ostend har exempelvis ECB och nya campuslika kontor; där tecknade ING ett jättelikt avtal (32 000 m²) 2024 cbre.de, vilket visar områdets stigande status som kontorskluster. Europaviertel (City West) har fått många nyproduktioner (t.ex. bidrog ”Kastor”-byggnaden, som blev tom, till högre vakanstal i Europa Viertel Q1 2025) cbre.de. Dessa perifera områden har ändå goda kommunikationer och lockar kostnadskänsliga hyresgäster samt co-working-aktörer. Utanför staden är Eschborn (en förort nordväst om centrum) ett viktigt kontorskluster där många backoffice-funktioner finns tack vare lägre hyror; utbud och efterfrågan där svänger med företagens besparingstrender (just nu högre vakans än inne i staden). Niederrads kontorsdistrikt (Lyoner Quartier) genomgår omställning med kontor som omvandlas till bostäder – vakansen är hög i återstående kontor och området är idag svagare. Sammanfattningsvis är centrala Frankfurt och några uppstickande områden (som Ostends Hafenpark) de hetaste, medan äldre decentraliserade kontorsparker har motvind.
Detaljhandel & Shoppingfastigheter
Nuvarande läge: Frankfurts fastigheter inom detaljhandel återhämtar sig efter pandemins störningar, även om långsiktiga förändringar består. Stadens huvudsakliga shoppinggator – Zeil och Goethestraße – räknas fortfarande som några av Tysklands mest värdefulla handelslägen. Hyresnivåerna för premiumbutiker i Frankfurt är näst högst i landet, endast München är dyrare, vilket speglar stadens välbärgade kundbas och turisternas köpkraft. (I slutet av 2024 låg hyresnivån för toppbutiker i tyska storstäder på ca 252 €/m²/månad, medan Frankfurt låg på strax under 300 € statista.com.) Fotgängartrafiken har återhämtat sig kraftigt: Frankfurt har nu cirka 14 000 övernattningsturister per 1 000 invånare – nära historiska toppnivåer, tack vare bland annat fler internationella besökare dzhyp.de dzhyp.de. Särskilt välbärgade asiatiska besökare har återvänt, en viktig målgrupp för lyxshopping i Frankfurt dzhyp.de dzhyp.de. Detta har gynnat lyxsegmentet på Goethestraße (Frankfurts ”Fifth Avenue”), där flaggskeppsbutiker för globala varumärken rapporterar ökad försäljning. Samtidigt har Frankfurts retailmarknad utmaningar. Strukturell övergång till e-handel och ändrade konsumentvanor har lett till ökad vakans i sekundära lägen. Under de senaste åren har många mindre butiker stängt, särskilt i mindre attraktiva delar av staden och i små köpcentrum – en trend som syns över hela Tyskland dzhyp.de dzhyp.de. Men Frankfurts centrala handelszon har varit motståndskraftig. Enligt marknadsrapporter har många tomma butiker från Covid-tiden nu fått nya hyresgäster, vilket bidragit till stabilisering av topphyrorna dzhyp.de dzhyp.de. Zeil, Frankfurts största gågata för shopping, har haft en del uppmärksammade vakans (t.ex. varuhusneddragningar), men hög efterfrågan från lågprismode, sportartiklar och upplevelseinriktad handel har till stor del fyllt dessa tomrum. Samtidigt fanns det 2024 flera tomma lokaler i MyZeil shoppingcenter vid Zeil, vilket visar att inomhusgallerior har det tufft (enligt marknadstexten ”många tomma butiker i Zeil-gallerian” men ”stort intresse för topphandelslägen”) dzhyp.de. Överlag är vakansgraden i Frankfurts detaljhandel mycket lägre i kärnområden än i mindre attraktiva stadsdelar. En färsk studie visar på stigande centrumvakans i flera år, men i Frankfurts toppområden har den nu planat ut och är långt under de ~15–17 % som ses i svagare tyska stadskärnor dzhyp.de knightfrank.com.
Trender och regleringar: Detaljister i Frankfurt anpassar sig genom att satsa på mindre, mer effektfulla butiker och omnikanalstrategier. Pop up-butiker och restaurangverksamhet tar över vissa större lokaler. Staden har också uppmuntrat blandade funktioner – exempelvis byggs utdaterade butikslokaler om till gym, nöjescenter eller kontor/bostäder för att hålla stadskärnan levande. Frankfurts planmyndigheter har inte infört några strikta nya detaljhandelsregler nyligen, men stödjer till exempel lättnader i zonindelning för att fylla vakanser med icke-detaljhandelsverksamhet där det är lämpligt. Fastighetsägare på huvudgatorna har blivit mer flexibla när det gäller hyreskontrakt för att behålla hyresgäster efter pandemin. När det gäller lyxsegmentet är efterfrågan på toppbutiker mycket stark: internationella varumärken betalar ofta nyckelpeng för attraktiva lägen på Goethestraße, där man tredje kvartalet 2024 hade Europas näst högsta lyxhyror (~15 100 €/m²/år) savills.com. Den bredare utvecklingen inom detaljhandel hänger ihop med konsumtionsutvecklingen, som varit stabil i Frankfurt tack vare låg arbetslöshet och förmögna invånare. Direktavkastningen på handelsfastigheter har stigit svagt med räntorna – premiumlägen på huvudgator ger nu cirka 3,8–4,0 %. Medan sekundära lägen (t.ex. lokala centrum eller stadens ytterkanter) handlas till högre yield, vilket speglar högre risk.
Framtidsutsikter (detaljhandel): De kommande åren väntas stabilitet för premiumhandel och fortsatt utrensning på andra håll. Topphyresnivåer väntas ligga kvar eller endast stiga blygsamt, då detaljisternas expansion är försiktig. Flera prognoser pekar på att Frankfurts topphyror bör ligga kvar nära nuvarande nivåer eftersom de redan studsat tillbaka till nivåer nära innan pandemin dzhyp.de. Om turismen fortsätter växa (Frankfurt är en stor mäss- och affärsreseort), kan det lyfta handelsomsättningen och sannolikt möjliggöra små hyreshöjningar i de absolut bästa lägena. Däremot kan äldre butiksgator se fortsatt tillbakagång eller omvandling. Vi lär se fler upplevelsebaserade butikskoncept – exempelvis flaggskeppsbutiker som också fungerar som showroom eller eventyta – på premiumlägen i Frankfurt, då varumärken vill motivera de höga hyrorna med något extra för kunden. Beläggningsnivåerna på topplägen väntas hålla sig höga; nya vakanser fylls sannolikt snabbt. På sekundära gator kan vakansgraden bestå på höga ensiffriga eller låga tvåsiffriga nivåer tills alternativa användningar tar över överskottsytorna. På det hela taget är investerarsentimentet för detaljhandel ljummet jämfört med andra segment – många investerare väljer hellre logistik eller bostäder nu – men topphandel i Frankfurt ses fortfarande som ett kärninnehav tack vare sin knapphet och status.
Viktiga handelsområden: Två zoner dominerar: Zeil är den livliga gågatan där mainstreamhandeln (varuhus, modekedjor, teknikbutiker) samlas. Här är fotgängartrafiken stor bland både lokalinvånare och turister. Zeils hyror är referenspunkt för Frankfurt (strax över 300 €/m²/månad före pandemin, något lägre nu). Trots vissa omsättningar (t.ex. Galeria Kaufhofs omstrukturering) har Zeil haft en stark blandning av hyresgäster och ”livlig” aktivitet på hyressidan dzhyp.de dzhyp.de. Ett kvarter bort ligger Goethestraße, Frankfurts lyxgata där butiker som Gucci, Chanel och Rolex huserar. Denna korta gata har de högsta hyrorna – enligt en rapport ca 15 000 €/m² årligen för premiumlokaler, i klass med de främsta shoppinggatorna i Paris och Milano savills.com. Goethestraße gynnas av närhet till femstjärniga hotell och köpkraftiga kunder (många utländska besökare). Fressgass (Kalbächer Gasse) är en annan omtyckt centralgata, känd för restauranger och specialbutiker – den har gynnats av efterfrågan på mat och nöje. Till köpcentrum räknas MyZeil (modernt shoppingcenter på Zeil) och Skyline Plaza (nära mässområdet); dessa har haft blandad utveckling, med vissa vakanser i MyZeil som nu fylls av nya nöjeskoncept. Lokal butikshandel i stadsdelar som Bornheim eller Bockenheim är stabil och inriktad på boendes behov, även om dessa inte är stora investeringsobjekt. Sammanfattningsvis är Frankfurts premiumhandel trygg och lär förbli bland toppsegmenten, samtidigt som staden anpassar sig till detaljhandelns nya roll i e-handelns tidevarv.
Industri & Logistikfastigheter
Nuvarande läge: Logistik- och industrisegmentet i Frankfurt-Rhein-Main-regionen är extremt robust. Frankfurts centrala läge, stora konsumentmarknad och viktiga transportnav (Europas näst största flygplats för gods, Autobahnkorsningar) gör regionen till ett logistikhotspot. Efterfrågan på lager och distributionscentraler är skyhög, medan utbudet är mycket begränsat. I slutet av 2024 var vakansgraden för moderna stora logistikbyggnader endast cirka 1 % – i princip fullt uthyrt cbre.com cbre.com. Även äldre eller mindre optimala lager har ytterst låg vakans tack vare överefterfrågan. 2024 registrerade Frankfurtregionen cirka 385 000 m² nyuthyrning inom logistik, ca 9 % mindre än rekordåret 2023 cbre.com cbre.com. Detta tapp förklaras inte av brist på hyresgäster, utan snarare brist på ledigt utbud. Faktum är att en ansenlig andel av uthyrningarna (11 %) skedde genom företag som hyrde ut överskottsytor (ett tecken på att aktörer hittar kreativa lösningar för att få plats) cbre.com cbre.com. Dessutom utgjorde nybyggda projekt hela 40 % av uthyrd yta 2024 – en tydlig ökning – då utvecklare snabbt tar fram skräddarsydda lokaler för att möta hyresgästers krav cbre.com cbre.com. Kärnlogistikanläggningar kring Frankfurt hyrs typiskt av 3PL-aktörer, e-handelsdistributörer, detaljistkedjor och tillverkande företag med behov av regional distribution.
Hyror och avkastning: Hyrorna för förstklassiga logistiklokaler har stadigt stigit på grund av bristen på utbud. Under andra halvåret 2024 nådde förstahandshyra för lagerutrymme i Frankfurt cirka €7,90–8,20 per m²/månad, ett nytt rekord realogis.com mktgdocs.cbre.com. Hyrorna steg med ungefär +5% bara under 2024 i storstadsområdet mktgdocs.cbre.com. Hyresgäster är villiga att betala premium för närhet till Frankfurts flygplats och konsumentmarknader. Samtidigt är avkastningen på logistikfastigheter fortsatt attraktiv jämfört med andra sektorer. Avkastningen för förstklassiga logistikfastigheter i de största tyska naven (som Frankfurt) låg runt 4,25–4,5% i slutet av 2024, efter att ha ökat från bottennivåer runt ~3,5% 2021 realestate.bnpparibas.com imap.com. För Frankfurt specifikt visar CBRE:s data en förstklassig avkastning på ungefär 4,4% i slutet av 2024 mktgdocs.cbre.com. Trots högre finansieringskostnader är investeringsviljan för logistik stark tack vare sektorns fundamenta. Faktum är att investeringsvolymen i Frankfurts industri/logistik ökade kraftigt – cirka €758 miljoner bytte ägare 2024, upp 55% från året innan mktgdocs.cbre.com. Detta visar hur eftertraktade dessa tillgångar är; globala fonder och fastighetstruster har köpt upp lagerfastigheter, övertygade om långsiktig efterfrågan (särskilt efter att ha sett e-handelns uppsving under pandemin).
Framtidsutsikter (Logistik): De fundamentala faktorerna pekar på fortsatt styrka. Logistikmarknaden i Frankfurt förväntas ha en varaktigt hög efterfrågan de kommande 3–5 åren, med draghjälp av e-handelns tillväxt, återförsäljarnas optimering av leveranskedjor och Frankfurts roll som europeiskt distributionsnav. Även när Tysklands ekonomi svängde upp och ner förblev logistikuthyrningen motståndskraftig – en trend som väntas fortsätta. Dock begränsas nytillskott av utbudet av markbrist. Det finns få större tomter nära Frankfurt som lämpar sig för stora lager, och lokalsamhällen är ofta ovilliga att ändra markanvändningen till logistik. Projektpipelinen är måttlig; en källa noterar att det bara finns en “liten framtida nybyggnadspipeline” i området mktgdocs.cbre.com. Det innebär att vakansen förblir extremt låg och hyrorna fortsätter krypa uppåt. Det är möjligt att hyrorna för förstklassiga lokaler spränger €9/m² inom ett par år om inte utbudet hinner ikapp. Användarna efterfrågar moderna, högresta lokaler (särskilt för automatiserade distributionscenter) – vilket gör att äldre fastigheter kan komma att byggas om. Dessutom leder Frankfurts framväxt som ett stort datacenter-nav (tack vare internetväxeln DE-CIX) till att industriell mark tas i anspråk för serverhallar, vilket kan begränsa tillgången på logistikytor ytterligare (även om datacenter själva är en växande “industriell” subsektor dit investerare som REIT:s flockas) investropa.com. Investerarintresset för logistik är fortsatt mycket positivt. Många institutionella investerare betraktar nu logistik som en kärntillgång, och Frankfurts marknad, med hög uthyrningsgrad och indexreglerade hyror, ses som ett tryggt inkomstslag. Avkastningen kan åter pressas om räntorna faller, men på kort sikt lär den ligga kvar runt ~4,5%.
Viktiga logistikområden: De främsta logistikstråken finns i utkanten av Frankfurt: särskilt områdena runt Frankfurt flygplats (FRA), såsom CargoCity och stadsdelar som Mörfelden-Walldorf, Raunheim och Kelsterbach, där stora distributionscentraler betjänar både flygfrakt och snabb detaljdistribution. Här råder i princip nollvakans. Logistikparker längs motorvägarna A3, A5 och A7 (norr och öster om staden) är också centrala – till exempel runt Hanau/Aschaffenburg i öster och Darmstadt i söder. Stora näthandlare och paketbolag har nav längs dessa leder. Längre ut tar orter som Gießen, Koblenz och Fulda (inom 100 km) ibland emot överskottsbehov när alternativen närmare staden är fullbelagda. Ett anmärkningsvärt kluster är Weiterstadt (nära Darmstadt) där Amazon och andra driver centra. En annan tillväxtnod är området Langen/Seligenstadt längs A3. Generellt är varje plats inom 30 minuters bilkörning från Frankfurt som kan zonas industrihet ett hett objekt. Eftersom marken är knapp väntas fler flervåningslager och förtätning av befintliga anläggningar. Sammanfattningsvis är Frankfurts logistiksektor en av fastighetsmarknadens starkaste delar – nästan full uthyrning, stigande hyror och stabil framtida efterfrågan – men tillväxten begränsas av svårigheten att tillskapa nya ytor.
Lyx- och högprisutvecklingar
Nuvarande marknadsläge: Frankfurts lyxfastighetssegment – som omfattar exklusiva bostäder, premium kontorstorn och femstjärniga hotell – är på uppgång, drivet av både lokal förmögenhet och internationella investerare. Staden må inte vara lika synonym med lyxfastigheter som London eller Paris, men den skapar en nisch som ett tryggt tillflyktsort för investerare med hög nettoförmögenhet som söker europeiska tillgångar. Inom bostadssektorn fortsätter toppobjekt (t.ex. penthouse i innerstadens höghus eller ståtliga villor i Westend) att ge rekordpriser. Till skillnad från bredare marknaden knappt rörde sig ultra-premiumpriserna under den senaste ränteuppgången – förmögna köpare betalar ofta kontant och är mindre känsliga för finansieringskostnader. Frankfurts nya lyxbostadstorn är ett tecken på efterfrågan: Grand Tower (färdigställt 2019) sålde snabbt slut på sina 400+ exklusiva lägenheter, och nyare projekt som One Forty West (lyxhotell/bostadstorn) och Eden har lockat välbärgade köpare. Det mest ambitiösa är FOUR Frankfurt, en utveckling på över 1 miljard euro av fyra skyskrapor i centrum som väntas färdigställas 2025 investropa.com. Det innefattar 600 lyxlägenheter, två lyxhotell samt kontor och handel och skapar därmed ett exklusivt “mini-distrikt” mitt i stan khl.com 4frankfurt.de. Allianz förvärv av ett av FOUR-tornen för 1,4 miljarder euro (Tysklands dyraste affär för en enskild byggnad) understryker förtroendet för Frankfurts exklusiva fastighetsmarknad 4frankfurt.de businesstraveller.com. På den kommersiella sidan kan förstklassiga kontorstorn också räknas till premiumsegmentet. Dessa torn, ofta ritade av stjärnarkitekter och med hållbar teknik, har gett topphyror och lockat institutionellt kapital (se avsnittet om kontor ovan).
Det finns dock tecken på en kortvarig överutbudssituation på lyxhyresmarknaden. Mot slutet av 2024 noterades ett överskott av exklusiva hyresobjekt (både bostäder och kontor). Exempelvis steg vakansgraden på Frankfurts kontorsmarknad (där många premiumhus ingår) till ca 9,2% vid Q3 2024, från 8,6% tidigare under året investropa.com. Dessutom ökade utbudet av nya lyxbostäder i Tysklands storstäder, inklusive Frankfurt, med ca 8,9% under 2024 – en betydande ökning av nysläppta objekt investropa.com. Denna våg av nyproducerade premiumlägenheter (lyxcondos, exklusiva hyrestorn) har på sina håll gått snabbare än efterfrågan. Mäklarfirmor rapporterade en avmattning på uthyrningen av premiumobjekt under 2024 – JLL noterade att många stora sökningar (efter förstklassiga kontor) sköts på framtiden investropa.com, och vissa hyresvärdar för lyxlägenheter tvingades sänka hyresförväntningarna för att fylla sina enheter. Följaktligen har avkastningen på lyxuthyrning minskat eftersom hyrorna inte hängt med de höga köpeskillnaderna i detta segment investropa.com investropa.com. Sammanfattningsvis förblir Frankfurts lyxmarknad attraktiv men har ett visst lageröverskott i det allra högsta segmentet.
Köparprofil och sentiment: Lyxmarknaden blir alltmer internationell. Köpare från Mellanöstern har särskilt riktat in sig på Frankfurts lyxfastigheter som “säkra investeringar” investropa.com investropa.com. Geopolitisk instabilitet på hemmaplan gör att många förmögna investerare från Mellanöstern vill diversifiera sig genom hårda tillgångar utomlands, och Frankfurt uppfyller många kriterier: stark ekonomi, politisk stabilitet och växande betydelse som finansiellt nav. Knight Frank Wealth Report 2024 noterade en ökning av ultraförmögna individer från Mellanöstern som köper i Europa, där Frankfurt utpekades som en förstklassig plats investropa.com investropa.com. Dessa köpare dras till tillgångar som ikoniska kontorstorn eller nya lyxlägenheter som kan ge stabila hyresintäkter eller långsiktig värdestegring. Asiatiska investerare har också Frankfurt på radarn (som nämnts ökade gränsöverskridande kapital från Asien till Europa med 26% år 2023, där Frankfurt var ett nyckelmål) investropa.com investropa.com. Samtidigt är inhemska tyska premiummiköp fortsatt aktiva – framgångsrika bankirer, chefer och entreprenörer i Frankfurt investerar ofta i lyxlägenheter för eget bruk eller hyresuthyrning. De ser på Frankfurts lyxfastigheter som ett säkert värdeförvar, särskilt med stadens tillväxt. Sentiment bland lyxköpare är generellt positivt: priserna i Frankfurt, trots att de är höga, är fortfarande lägre än i London eller Zürich, så vissa ser det som “valuta för pengarna” för liknande boende i finansnav. Den stabila (om än inte spektakulära) tillväxten i värdet på lyxfastigheter i Frankfurt tilltalar även dem som söker stadig värdestegring snarare än volatila prisuppgångar.
Framtidsutsikter (lyxsegmentet): Under de kommande åren förväntas Frankfurts lyxmarknad växa, men på ett kontrollerat sätt. Den nuvarande överutbudet på ultralyxiga hyreslägenheter bör gradvis absorberas i takt med att ekonomin växer och fler expats tillkommer. Eventuella svagheter i hyror eller priser i den absoluta toppnivån under 2024/25 är troligen tillfälliga. Till 2026–2027, när Frankfurts befolkning och förmögenhetsbas ökar, kan de överskjutande exklusiva enheterna från dagens byggboom bli eftertraktat utbud. Lyxpriser på bostäder bör alltså fortsätta öka, men i en måttlig takt. Vi kan få se en liten dipp eller platå på värdet för andrahandslyxlägenheter på kort sikt (eftersom många nyproducerade lägenheter konkurrerar), men nya projekt kommer sannolikt att lanseras till högre prisnivåer när det befintliga utbudet tagits upp. På kommersiella sidan, som diskuterats, når prime-kontorshyror nya toppnoteringar – vilket innebär starka intäkter för ägare av lyxtorn och därmed stödjer värdena. En annan faktor är Brexits långsiktiga effekt: när fler finansiella företag etablerar sig i Frankfurt ökar efterfrågan på förstklassiga bostäder för chefer samt på premiumnivå för kontor, vilket stärker lyxsektorn investropa.com investropa.com. Regeländringar riktar sig inte särskilt mot lyxfastigheter, även om det generella trycket på energieffektivitet även påverkar exklusiva utvecklare (i praktiken anammar dock lyxprojekt grön teknik eftersom köpare/hyresgäster förväntar sig det bästa). En potentiell motvind kan vara förändringar i fastighetsskatt eller striktare regler för utländska köpare om det införs i framtiden, men för närvarande finns inga sådana begränsningar i Tyskland.
Noterbara projekt och områden: FOUR Frankfurt är det stora nyhetsprojektet – det tillför inte bara nya lyxbostäder utan även ett femstjärnigt hotell (av Rosewood) och exklusiv detaljhandel i centrala staden khl.com 4frankfurt.de. När det är färdigställt 2025 skapas ett mini-lyxdistrikt mellan bankkvarteret och shoppingdistriktet. Även värt att nämna är Gamla Operakvarteret (Alte Oper-området) där flera exklusiva blandprojekt (såsom Opera Towers) planeras, vilket kombinerar exklusiv shopping, kontor och bostäder. Westend är fortsatt det traditionella området för lyxbostäder – dess trädkantade gator hyser många konsulat och miljonärsvillor; nya exklusiva infill-lägenheter säljs snabbt tack vare den prestigefyllda adressen. Sachsenhausen Norra, längs floden Main, är också ett område med lyxprojekt (med skyline-utsikt). För exklusiv shopping och livsstil är Goethestraße och Fressgass centralt, och nya projekt i närheten (som Neue Mainzer Straße-projekten) erbjuder högklassigt boende. Sammanfattningsvis har Frankfurts premiumfastighetsmarknad goda förutsättningar att blomstra när staden lockar mer globalt kapital och talang – men investerare bör vara uppmärksamma på vilket segment av lyx: topplägenheter på premiumadresser kommer att behålla sitt värde, medan andraskiktets “lyxprojekt” i mindre centrala lägen kanske får långsammare absorption. Sammantaget bådar stadens stigande positionering bland globala finanscentra (nu rankad som viktigast i kontinentala Europa) gott för efterfrågan på exklusiva objekt investropa.com investropa.com.
Investeringsfastigheter och utländskt investerarintresse
Nuvarande marknadsläge: Frankfurt har med kraft återetablerat sig som en magnet för internationella fastighetsinvesterare år 2025. Efter lugna år 2022–2023 (när stigande räntor och ekonomisk osäkerhet minskade antalet affärer) återvänder nu förtroendet. Under 2024 ökade fastighetsinvesteringsvolymerna i Frankfurt, exemplifierat av en +21,3% ökning år-till-år av kommersiella investeringar under H1 2024 i Tysklands ledande städer inklusive Frankfurt investropa.com. Totala fastighetsaffärer i Tyskland 2024 låg kring €35–36 miljarder (JLL/Colliers-data), en ~14% ökning från bottennivån året innan reuters.com reuters.com. Frankfurt, som en av Tysklands främsta “A”-städer, tog en betydande del av det kapitalet. Enligt en uppskattning investerades €2,5 miljarder i Frankfurts fastigheter under 2024 investropa.com. Investerarprofilen har förändrats – där tyska institutionella köpare tidigare dominerade, spelar nu utländska investerare en allt större roll. Gränsöverskridande investeringar i Frankfurt stiger, ledda av asiatiskt och mellanöstern-kapital. Under 2023 ökade Asien–Stillahavs-investerare sina europeiska fastighetsköp med 26%, där en stor del riktades mot tillgångar i städer som Frankfurt investropa.com. Asiatiska investerare attraheras av Frankfurts status som EU:s banksäte och dess utmärkta uppkoppling (både digitalt, med världens största internetknutpunkt, och fysiskt, med direktflyg från stora asiatiska städer) investropa.com investropa.com. Samtidigt ser mellanösternbaserade statliga fonder och ultrarika familjer Frankfurt som en trygg tillflykt – ett sätt att diversifiera bort från oroliga regioner. Efter-Brexit-landskapet har också lockat nya intressenter: många brittiska investerare och fastighetsbolag söker sig nu till Frankfurt, efter sina bankkunder som flyttat sina operationer hit investropa.com investropa.com. Det klassiska exemplet är JPMorgan som flyttade $230 miljarder i tillgångar till Frankfurt, vilket gav en tydlig signal om Frankfurts roll som EU:s fäste för finanssektorn investropa.com. Med nästan 60 finansinstitut som erhållit licenser i Frankfurt efter Brexit råder det konsensus om att fler brittiska och globala investerare kommer att allokera kapital till Frankfurts fastigheter för att upprätthålla en närvaro i eurozonen investropa.com investropa.com.
Investerarsentiment och strategi: Stämningen är försiktigt optimistisk. Investerare tror i stor utsträckning att Tysklands fastighetskorrektion har bottnat, vilket banar väg för möjligheter imap.com imap.com. Priserna har justerats nedåt från toppen (särskilt inom kontor), och avkastningarna har stigit till attraktiva nivåer, som diskuterats. Till exempel har primekontorsavkastningen i Frankfurt stigit till cirka 5 %, vilket har gjort analyser enklare eftersom tillgångarna nu erbjuder en rimlig marginal över finansieringen cbre.de cbre.de. Många investerare stod vid sidlinjen under 2023, men 2025 är de redo att återinträda då räntorna förväntas plana ut eller till och med sjunka något. En vanlig uppfattning är att ”från och med 2025 har priserna bottnat och räntorna stabiliserats”, vilket driver på en återhämtning i efterfrågan på fastighetsinvesteringar imap.com imap.com. Denna syn eldar på en ”flight to quality” – investerare koncentrerar sig på prime, väluthyrda tillgångar i Frankfurts bästa lägen för att minimera risk imap.com imap.com. Det finns också möjligheter för värdeökning: då vissa ägare är under press, kommer det ut en ström av mindre och medelstora fastigheter (särskilt de som behöver uthyrning eller uppgradering) på marknaden i Frankfurt imap.com imap.com. Skickliga investerare riktar in sig på dessa, planerar att tillämpa aktiv förvaltning och dra nytta av Frankfurts långsiktiga tillväxt. En annan drivkraft är ESG (Environmental, Social, Governance) – investerare är intresserade av fastigheter med starka miljöreferenser, och Frankfurts marknad, som stöds av nya energilagar, ger möjligheter att uppgradera äldre byggnader och öka deras värde imap.com imap.com. Till exempel kan ett kontorstorn från 1970-talet köpas billigare nu (på grund av högre vakans), renoveras enligt moderna miljökrav och återuthyras till premiumhyra – en strategi som många specialfonder nu satsar på.
Utländska investerares fokus: Olika utländska grupper har olika fokus: Asiatiska investerare (från länder som Sydkorea, Singapore, Japan) har visat intresse för Frankfurts kontorstorn och hotell, ofta i joint ventures eller via globala fonder investropa.com investropa.com. Nordamerikanska investerare (USA, Kanada) letar efter nödlidande affärer eller samarbetar med lokala operatörer för logistikportföljer och värdehöjande kontorsinvesteringar. Mellanösternköpare har en dubbel strategi – vissa, som fonder från Qatar eller Förenade Arabemiraten, riktar in sig på stora, kärnfastigheter (de har medverkat i tidigare köp av Frankfurts skyskrapor), medan privata familjer från Mellanöstern ofta söker trofébostäder och kommersiella enheter (exempelvis köper lyxlägenheter för uthyrning eller eget bruk) investropa.com investropa.com. Europeiska investerare (t.ex. franska försäkringsbolag, schweiziska fonder) ser fortsatt Frankfurt som en del av sin paneuropeiska investeringsstrategi, med fokus på kontor och handel i topplägen. En särskild trend är att Storbritanniens fastighetsbolag och investerare satsar aktivt i Frankfurt efter Brexit för att säkra en andel i EU:s finanscentrum. Detta omfattar allt från REITs som köper kontor till brittiska privatpersoner med hög nettoförmögenhet som köper lägenheter för uthyrning.
Framtidsutsikter (Investering & Utländskt Intresse): Under de kommande 3–5 åren förväntas Frankfurt förbli en av de bästa destinationerna för fastighetsinvesteringar, stödd av sin ekonomiska styrka och ökande marknadstransparens. Transaktionsvolymerna förväntas gradvis öka mot mer normala nivåer (men sannolikt inte nå den topphetta som sågs 2018–2019). Både JLL och Colliers förutspår blygsam tillväxt i antal affärer 2025, men fortfarande ”väl under de långsiktiga genomsnittet” reuters.com reuters.com – alltså en stadig återhämtning snarare än en snabb boom. Den stora osäkerhetsfaktorn är räntor och ekonomisk tillväxt: om inflationen tämjs och ECB slutar höja räntan (eller sänker den under 2025–26) blir skuldfinansiering billigare och fler investerare hoppar in. Omvänt kan en recession eller finansiell chock försena återhämtningen. Trots detta är Frankfurts fundamenta (säte för ECB, tillväxt av finans- och techjobb, centralt läge) defensiva tillgångar. Vi kan få nya utländska aktörer på marknaden, såsom större amerikanska private equity-fonder som letar rabatterade portföljer eller asiatiska försäkringsbolag som gör sina första direkta köp i Tyskland. Dessutom ökar institutionella investerare sina andelar i bostäder och logistik i Frankfurt, då de ser det som stabila långsiktiga investeringar (Tysklands reglerade hyresmarknad betraktas som lågvolatila intäkter). För utländska investerare är Frankfurts öppenhet en fördel: det finns inga restriktioner för utländskt ägande av fastighet och starkt rättsligt skydd, vilket fortsätter attrahera kapital. En siffra som visar utländskt intresse är att andelen fastigheter som såldes till internationella köpare ökade med 6 % förra året investropa.com investropa.com, och den andelen lär öka ytterligare.
Områden och möjligheter: Utländska och inhemska investerare fokuserar på vissa stadsdelar och tillgångsslag för de bästa möjligheterna. På kontorssidan är bankdistriktet och Europakvarteret huvudmål (till exempel byter flera torn kring järnvägsstationen och mässområdet ägare). På bostadssidan är centrala områden som Ostend och Europaviertel – där nya projekt kan köpas i bulk eller färdigfinansieras – heta, tack vare deras potential som framtida topplägen investropa.com. Vissa kloka investerare tittar även på Niederrad: priserna har fallit där investropa.com, så att köpa nu och hålla tills området tillfrisknar (eller bygga om kontor till bostäder) kan ge vinster. Logistikmässigt fokuserar investerare på industriområden vid flygplatsen och längs stora motorvägar – ofta genom portföljaffärer, då enstaka tillgångar är svåra att få tag på. Vi ser också intresse för alternativa sektorer: datacenter i Frankfurt (som gynnar av stadens status som internethubb) har lockat specialiserade utländska investerare, och life science-/lab-lokaler (kring Frankfurts läkemedels- och forskningsbolag) kan bli nästa steg. Generellt ser investerare, särskilt utländska, Frankfurt som undervärderad i förhållande till andra globala storstäder. Med stabila avkastningar och ljusa tillväxtutsikter är staden en nyckel i en diversifierad europeisk fastighetsportfölj. Som en branschkälla sammanfattade: ”Tyskland förblir en attraktiv marknad med stabil tillväxt… och Frankfurt erbjuder en förstärkt pipeline för investerare när avkastningarna stabiliseras på högre nivåer” imap.com imap.com.
Sammanfattningsvis kännetecknas Frankfurts fastighetsmarknad 2025 av stark efterfrågan på bostäder och ett begränsat utbud, en tudelad kommersiell sektor (primär kontra sekundär), snabbt växande lyxprojekt och ökande utländska investeringar. På 3–5 års sikt förväntas bostadspriser och hyror fortsätta att stiga (dock i måttlig takt) tack vare Frankfurts tillväxt och bostadsbrist, medan den kommersiella marknaden gradvis återhämtar sig från de senaste chockerna med fokus på kvalitet och hållbarhet. Nya projekt – från gröna bostadskomplex till skyline-definierande torn – samt fördelaktiga regelförändringar (energiincitament, lättade byggnadsregler) kommer att forma landskapet. Investerare från hela världen blir alltmer optimistiska om Frankfurt, lockade av stadens stabilitet och möjligheter, vare sig det handlar om en asiatisk fond som köper ett kontorstorn eller en familj från Mellanöstern som förvärvar lyxlägenheter. Och medan Frankfurts nyckelområden utvecklas – med vissa som Ostend på uppgång och andra som Niederrad som anpassar sig – erbjuder staden ett mångsidigt utbud av fastighetsmöjligheter. För alla intressenter – köpare, hyresgäster och investerare – presenterar Frankfurt 2025 en dynamisk marknad där noggrant utformade strategier och lokal kännedom kan öppna betydande möjligheter inom ramen för den övergripande tillväxttrenden. I grunden utnyttjar Frankfurt sin finansiella styrka och strategiska position för att säkerställa att stadens fastighetsmarknad förblir en av Europas mest attraktiva under de kommande åren investropa.com investropa.com.
Nuvarande status (2025): Frankfurts kontorssektor navigerar en post-pandemisk omställning med blandade signaler. Å ena sidan studsade uthyrningsaktiviteten tillbaka starkt i början av 2025 – första kvartalets kontorsupptag (nästan 198 000 m²) var det högsta Q1 någonsin cbre.de cbre.de, tack vare flera stora uthyrningar i nya projekt. Bland de största avtalen märks Commerzbank som förhyrde 73 000 m² i kommande Central Business Tower (Bankdistriktet), ING som tog 32 000 m² i Hafenpark Quartier i Ostend, och advokatbyrån White & Case som hyrde 12 000 m² i Central Parx (Westend) cbre.de cbre.de. Dessa affärer – alla i helt nya, toppmoderna byggnader – understryker trenden mot ”flight to quality”: deluxmoderna kontor i centrala lägen är extremt eftertraktade och når ofta rekordhyror. Faktiskt har Frankfurts prime-hyra för kontor just nått rekordnivån cirka €51 per m² i månaden (Q1 2025) upp från €49 vid slutet av 2024 cbre.de cbre.de. Nya skyskrapor med gröna certifikat och faciliteter kan till och med nå över €50/m², vilket konkurrerar med München om Tysklands högsta kontorshyror realestate.bnpparibas.de realestate.bnpparibas.de. Men hela kontorsmarknaden delar inte denna medvind. Den totala vakanstalen har stigit till cirka 10% i hela staden (exklusive underuthyrning) – en nivå som inte setts på ett decennium cbre.de cbre.de. Här syns en tydlig skillnad: vakans i innerstaden (CBD) är bara ~6,7%, då banker och företag håller fast vid eftertraktade lägen, medan utkantens affärscentra och äldre byggnader har vakans över 10% cbre.de cbre.de. Områden som Niederrad och delar av Europa-Viertel såg de största vakanstillväxterna nyligen, på grund av nya färdigställanden och företags omstruktureringar cbre.de cbre.de. Samtidigt ökade Frankfurts totala kontorsbestånd när nya torn blev klara, vilket höjt city-wakans från ca 9,5% till 10,0% slutet av 2024 cbre.de. I praktiken har Frankfurt nu en tvådelad kontorsmarknad: glänsande Grade A-kontor blomstrar (ofta förhyrda redan före färdigställande), medan äldre Grade B/C-kontor har svårt att locka hyresgäster vilket driver upp vakanser där cbre.de.
Hyresavkastning och investeringar: Investerare på Frankfurts kontorsmarknad har sett avkastningen justeras uppåt i takt med ränteutvecklingen. Prime office yields har stabiliserats kring 5,1% i CBD cbre.de, en betydande ökning från de under 4% som rådde för några år sedan. Sekundära lägen erbjuder ännu högre avkastning (5,4% i ytterkanten av staden, upp till ~6,6% i perifera delmarknader) som kompensation för högre vakansgrad och risk cbre.de cbre.de. Marknadsanalytiker menar att den stora prisjusteringen till stor del är över – omprissättningen av tillgångar är avslutad och avkastningen planar ut imap.com imap.com. Under Q3 2024 rapporterades Frankfurts nettoprimavkastning vara omkring 4,5% imap.com (något varierande definitioner), men till 2025 är de flesta överens om att avkastningen i intervallet 4,5–5,0% utgör det nya jämviktsläget för centrala Frankfurts kontor. Den högre avkastningen, i kombination med Frankfurts stabila hyresgästbas, lockar investerare som stod över köp när priserna var på topp. Faktum är att 2024 såg en försiktig återhämtning i kontorsinvesteringsvolymen i Tysklands största städer, och experter spår att 2025 kommer att innebära förnyad efterfrågan på kommersiella fastigheter i takt med att finansieringskostnaderna stabiliseras imap.com imap.com. Särskilt ligger investeringsfokus på kvalitet: väluthyrda, moderna byggnader på bästa läge. Svagare, äldre kontor väljs bort eller säljs av institutionella ägare, vilket ger möjlighet för value-add-investerare att köpa dessa med rabatt imap.com imap.com. Frankfurts status som globalt finanscentrum innebär att troféobjekt (som skyskrapor i bankdistriktet) förblir intressanta för internationella investerare, även i oroliga tider.
Framtidsutsikter (kontor): De kommande 3–5 åren handlar om att absorbera nytillskott och förnya äldre kontor. Frankfurt har en stor projektportfölj med färdigställanden mellan 2025–2027 (t.ex. FOUR Frankfurt-tornen, ONE-tornet och andra höghus som tillför hundratusentals m²). Den nya volymen gör att den totala vakanstalen förblir höga. Analytiker bedömer att vakansen till och med kan öka ytterligare på kort sikt – potentiellt över 11% – när företag slår ihop ytor och distans-/hybridarbete begränsar efterfrågetillväxten cbre.de cbre.de. Äldre, mindre effektiva kontor drabbas hårdast; hyresvärdar kan behöva renovera eller omvandla dessa för att locka hyresgäster. Omvänt väntas efterfrågan på premium-, ESG-certifierade kontor fortsatt vara stark. Frankfurts ekonomi (dominerad av finans, tech, konsult) värderar fortfarande personlig närvaro på högkvalitativa kontor, vilket rekordhyror visar. Vi kan se att primhyror håller sig uppe, eller till och med ökar något i CBD om utbudet på högsta nivå blir snålt – redan har vissa hyresavtal nått €50–51/m² realestate.bnpparibas.de cbre.de. Däremot måste hyresvärdar utanför kärnan sannolikt erbjuda rabatter eller sänka hyran; intressant nog ökar hyresspridningen: under det senaste året steg snitthyrorna i CBD med ~22%, medan perifera områden minskat med ~6% i takt med att dessa marknader försvagats cbre.de cbre.de. Denna polarisering väntas bestå. Kontorsanvändande förändras också i Frankfurt: många banker och företag optimerar ytor, men samtidigt etablerar nya aktörer sig (tex fintech och EU-myndigheter) och hyr in sig. Frankfurts roll som Europas bankcentrum efter Brexit väntas successivt utvidgas – närmare 60 finansinstitut har fått licens i Frankfurt efter Brexit investropa.com, och bolag som JPMorgan har fört över stora tillgångar (230 miljarder dollar) till Frankfurt för att behålla EU-verksamheten investropa.com. Detta inflöde av finansjobb gynnar efterfrågan på kontor, särskilt på toppsegmentet. Sammantaget väntas moderat tillväxt i kontorsupptagningen kommande år (en prognos anger upp till ~450 000 m² årligen fram till 2025, mot ~398 000 m² år 2024) cbre.de realestate.bnpparibas.de, om konjunkturen håller i sig. Den samlade bedömningen är att 2024 sannolikt var den cykliska botten för uthyrning, och 2025–2026 blir gradvis bättre cbre.de. Men hyresgästerna kommer fortsätta vara kräsna: ”gröna” byggnader och flexibla, moderna planlösningar hyrs ut först, medan omoderna kontor får kämpa. Investerare och hyresvärdar fokuserar därmed alltmer på aktiv fastighetsförvaltning – uppgradering av fastigheter med hållbarhetsfunktioner (ESG) och moderna faciliteter – för att leva upp till den nya marknadsstandarden cbre.de.
Viktiga kontorslägen: Frankfurts Central Business District (CBD) – inklusive Bankenviertel (finansdistriktet), Innenstadt och delar av Westend – är det främsta området. Här dominerar torn som Taunusturm, Marienturm och det kommande FOUR Frankfurt silhuetten. CBD står konsekvent för den största andelen uthyrning (ungefär 40% i början av 2025) cbre.de eftersom företag värdesätter prestige och goda kommunikationer. Bankdistriktet har ett mycket begränsat utbud – vakansen i dessa kvarter är bara ~5–7% cbre.de – så hyrorna är på toppnivå. Närliggande Westend, känt för stiliga villor som gjorts om till kontor och nya blandade höghus (som Opernturm m.fl.), är en annan topplacering med låg vakans. Ytterområden som Europaviertel (väster om centrum) och Ostend är anmärkningsvärda: de har många nybyggnadsprojekt. Ostend har exempelvis ECB och nya campuslika kontor; där tecknade ING ett jättelikt avtal (32 000 m²) 2024 cbre.de, vilket visar områdets stigande status som kontorskluster. Europaviertel (City West) har fått många nyproduktioner (t.ex. bidrog ”Kastor”-byggnaden, som blev tom, till högre vakanstal i Europa Viertel Q1 2025) cbre.de. Dessa perifera områden har ändå goda kommunikationer och lockar kostnadskänsliga hyresgäster samt co-working-aktörer. Utanför staden är Eschborn (en förort nordväst om centrum) ett viktigt kontorskluster där många backoffice-funktioner finns tack vare lägre hyror; utbud och efterfrågan där svänger med företagens besparingstrender (just nu högre vakans än inne i staden). Niederrads kontorsdistrikt (Lyoner Quartier) genomgår omställning med kontor som omvandlas till bostäder – vakansen är hög i återstående kontor och området är idag svagare. Sammanfattningsvis är centrala Frankfurt och några uppstickande områden (som Ostends Hafenpark) de hetaste, medan äldre decentraliserade kontorsparker har motvind.
Detaljhandel & Shoppingfastigheter
Nuvarande läge: Frankfurts fastigheter inom detaljhandel återhämtar sig efter pandemins störningar, även om långsiktiga förändringar består. Stadens huvudsakliga shoppinggator – Zeil och Goethestraße – räknas fortfarande som några av Tysklands mest värdefulla handelslägen. Hyresnivåerna för premiumbutiker i Frankfurt är näst högst i landet, endast München är dyrare, vilket speglar stadens välbärgade kundbas och turisternas köpkraft. (I slutet av 2024 låg hyresnivån för toppbutiker i tyska storstäder på ca 252 €/m²/månad, medan Frankfurt låg på strax under 300 € statista.com.) Fotgängartrafiken har återhämtat sig kraftigt: Frankfurt har nu cirka 14 000 övernattningsturister per 1 000 invånare – nära historiska toppnivåer, tack vare bland annat fler internationella besökare dzhyp.de dzhyp.de. Särskilt välbärgade asiatiska besökare har återvänt, en viktig målgrupp för lyxshopping i Frankfurt dzhyp.de dzhyp.de. Detta har gynnat lyxsegmentet på Goethestraße (Frankfurts ”Fifth Avenue”), där flaggskeppsbutiker för globala varumärken rapporterar ökad försäljning. Samtidigt har Frankfurts retailmarknad utmaningar. Strukturell övergång till e-handel och ändrade konsumentvanor har lett till ökad vakans i sekundära lägen. Under de senaste åren har många mindre butiker stängt, särskilt i mindre attraktiva delar av staden och i små köpcentrum – en trend som syns över hela Tyskland dzhyp.de dzhyp.de. Men Frankfurts centrala handelszon har varit motståndskraftig. Enligt marknadsrapporter har många tomma butiker från Covid-tiden nu fått nya hyresgäster, vilket bidragit till stabilisering av topphyrorna dzhyp.de dzhyp.de. Zeil, Frankfurts största gågata för shopping, har haft en del uppmärksammade vakans (t.ex. varuhusneddragningar), men hög efterfrågan från lågprismode, sportartiklar och upplevelseinriktad handel har till stor del fyllt dessa tomrum. Samtidigt fanns det 2024 flera tomma lokaler i MyZeil shoppingcenter vid Zeil, vilket visar att inomhusgallerior har det tufft (enligt marknadstexten ”många tomma butiker i Zeil-gallerian” men ”stort intresse för topphandelslägen”) dzhyp.de. Överlag är vakansgraden i Frankfurts detaljhandel mycket lägre i kärnområden än i mindre attraktiva stadsdelar. En färsk studie visar på stigande centrumvakans i flera år, men i Frankfurts toppområden har den nu planat ut och är långt under de ~15–17 % som ses i svagare tyska stadskärnor dzhyp.de knightfrank.com.
Trender och regleringar: Detaljister i Frankfurt anpassar sig genom att satsa på mindre, mer effektfulla butiker och omnikanalstrategier. Pop up-butiker och restaurangverksamhet tar över vissa större lokaler. Staden har också uppmuntrat blandade funktioner – exempelvis byggs utdaterade butikslokaler om till gym, nöjescenter eller kontor/bostäder för att hålla stadskärnan levande. Frankfurts planmyndigheter har inte infört några strikta nya detaljhandelsregler nyligen, men stödjer till exempel lättnader i zonindelning för att fylla vakanser med icke-detaljhandelsverksamhet där det är lämpligt. Fastighetsägare på huvudgatorna har blivit mer flexibla när det gäller hyreskontrakt för att behålla hyresgäster efter pandemin. När det gäller lyxsegmentet är efterfrågan på toppbutiker mycket stark: internationella varumärken betalar ofta nyckelpeng för attraktiva lägen på Goethestraße, där man tredje kvartalet 2024 hade Europas näst högsta lyxhyror (~15 100 €/m²/år) savills.com. Den bredare utvecklingen inom detaljhandel hänger ihop med konsumtionsutvecklingen, som varit stabil i Frankfurt tack vare låg arbetslöshet och förmögna invånare. Direktavkastningen på handelsfastigheter har stigit svagt med räntorna – premiumlägen på huvudgator ger nu cirka 3,8–4,0 %. Medan sekundära lägen (t.ex. lokala centrum eller stadens ytterkanter) handlas till högre yield, vilket speglar högre risk.
Framtidsutsikter (detaljhandel): De kommande åren väntas stabilitet för premiumhandel och fortsatt utrensning på andra håll. Topphyresnivåer väntas ligga kvar eller endast stiga blygsamt, då detaljisternas expansion är försiktig. Flera prognoser pekar på att Frankfurts topphyror bör ligga kvar nära nuvarande nivåer eftersom de redan studsat tillbaka till nivåer nära innan pandemin dzhyp.de. Om turismen fortsätter växa (Frankfurt är en stor mäss- och affärsreseort), kan det lyfta handelsomsättningen och sannolikt möjliggöra små hyreshöjningar i de absolut bästa lägena. Däremot kan äldre butiksgator se fortsatt tillbakagång eller omvandling. Vi lär se fler upplevelsebaserade butikskoncept – exempelvis flaggskeppsbutiker som också fungerar som showroom eller eventyta – på premiumlägen i Frankfurt, då varumärken vill motivera de höga hyrorna med något extra för kunden. Beläggningsnivåerna på topplägen väntas hålla sig höga; nya vakanser fylls sannolikt snabbt. På sekundära gator kan vakansgraden bestå på höga ensiffriga eller låga tvåsiffriga nivåer tills alternativa användningar tar över överskottsytorna. På det hela taget är investerarsentimentet för detaljhandel ljummet jämfört med andra segment – många investerare väljer hellre logistik eller bostäder nu – men topphandel i Frankfurt ses fortfarande som ett kärninnehav tack vare sin knapphet och status.
Viktiga handelsområden: Två zoner dominerar: Zeil är den livliga gågatan där mainstreamhandeln (varuhus, modekedjor, teknikbutiker) samlas. Här är fotgängartrafiken stor bland både lokalinvånare och turister. Zeils hyror är referenspunkt för Frankfurt (strax över 300 €/m²/månad före pandemin, något lägre nu). Trots vissa omsättningar (t.ex. Galeria Kaufhofs omstrukturering) har Zeil haft en stark blandning av hyresgäster och ”livlig” aktivitet på hyressidan dzhyp.de dzhyp.de. Ett kvarter bort ligger Goethestraße, Frankfurts lyxgata där butiker som Gucci, Chanel och Rolex huserar. Denna korta gata har de högsta hyrorna – enligt en rapport ca 15 000 €/m² årligen för premiumlokaler, i klass med de främsta shoppinggatorna i Paris och Milano savills.com. Goethestraße gynnas av närhet till femstjärniga hotell och köpkraftiga kunder (många utländska besökare). Fressgass (Kalbächer Gasse) är en annan omtyckt centralgata, känd för restauranger och specialbutiker – den har gynnats av efterfrågan på mat och nöje. Till köpcentrum räknas MyZeil (modernt shoppingcenter på Zeil) och Skyline Plaza (nära mässområdet); dessa har haft blandad utveckling, med vissa vakanser i MyZeil som nu fylls av nya nöjeskoncept. Lokal butikshandel i stadsdelar som Bornheim eller Bockenheim är stabil och inriktad på boendes behov, även om dessa inte är stora investeringsobjekt. Sammanfattningsvis är Frankfurts premiumhandel trygg och lär förbli bland toppsegmenten, samtidigt som staden anpassar sig till detaljhandelns nya roll i e-handelns tidevarv.
Industri & Logistikfastigheter
Nuvarande läge: Logistik- och industrisegmentet i Frankfurt-Rhein-Main-regionen är extremt robust. Frankfurts centrala läge, stora konsumentmarknad och viktiga transportnav (Europas näst största flygplats för gods, Autobahnkorsningar) gör regionen till ett logistikhotspot. Efterfrågan på lager och distributionscentraler är skyhög, medan utbudet är mycket begränsat. I slutet av 2024 var vakansgraden för moderna stora logistikbyggnader endast cirka 1 % – i princip fullt uthyrt cbre.com cbre.com. Även äldre eller mindre optimala lager har ytterst låg vakans tack vare överefterfrågan. 2024 registrerade Frankfurtregionen cirka 385 000 m² nyuthyrning inom logistik, ca 9 % mindre än rekordåret 2023 cbre.com cbre.com. Detta tapp förklaras inte av brist på hyresgäster, utan snarare brist på ledigt utbud. Faktum är att en ansenlig andel av uthyrningarna (11 %) skedde genom företag som hyrde ut överskottsytor (ett tecken på att aktörer hittar kreativa lösningar för att få plats) cbre.com cbre.com. Dessutom utgjorde nybyggda projekt hela 40 % av uthyrd yta 2024 – en tydlig ökning – då utvecklare snabbt tar fram skräddarsydda lokaler för att möta hyresgästers krav cbre.com cbre.com. Kärnlogistikanläggningar kring Frankfurt hyrs typiskt av 3PL-aktörer, e-handelsdistributörer, detaljistkedjor och tillverkande företag med behov av regional distribution.
Hyror och avkastning: Hyrorna för förstklassiga logistiklokaler har stadigt stigit på grund av bristen på utbud. Under andra halvåret 2024 nådde förstahandshyra för lagerutrymme i Frankfurt cirka €7,90–8,20 per m²/månad, ett nytt rekord realogis.com mktgdocs.cbre.com. Hyrorna steg med ungefär +5% bara under 2024 i storstadsområdet mktgdocs.cbre.com. Hyresgäster är villiga att betala premium för närhet till Frankfurts flygplats och konsumentmarknader. Samtidigt är avkastningen på logistikfastigheter fortsatt attraktiv jämfört med andra sektorer. Avkastningen för förstklassiga logistikfastigheter i de största tyska naven (som Frankfurt) låg runt 4,25–4,5% i slutet av 2024, efter att ha ökat från bottennivåer runt ~3,5% 2021 realestate.bnpparibas.com imap.com. För Frankfurt specifikt visar CBRE:s data en förstklassig avkastning på ungefär 4,4% i slutet av 2024 mktgdocs.cbre.com. Trots högre finansieringskostnader är investeringsviljan för logistik stark tack vare sektorns fundamenta. Faktum är att investeringsvolymen i Frankfurts industri/logistik ökade kraftigt – cirka €758 miljoner bytte ägare 2024, upp 55% från året innan mktgdocs.cbre.com. Detta visar hur eftertraktade dessa tillgångar är; globala fonder och fastighetstruster har köpt upp lagerfastigheter, övertygade om långsiktig efterfrågan (särskilt efter att ha sett e-handelns uppsving under pandemin).
Framtidsutsikter (Logistik): De fundamentala faktorerna pekar på fortsatt styrka. Logistikmarknaden i Frankfurt förväntas ha en varaktigt hög efterfrågan de kommande 3–5 åren, med draghjälp av e-handelns tillväxt, återförsäljarnas optimering av leveranskedjor och Frankfurts roll som europeiskt distributionsnav. Även när Tysklands ekonomi svängde upp och ner förblev logistikuthyrningen motståndskraftig – en trend som väntas fortsätta. Dock begränsas nytillskott av utbudet av markbrist. Det finns få större tomter nära Frankfurt som lämpar sig för stora lager, och lokalsamhällen är ofta ovilliga att ändra markanvändningen till logistik. Projektpipelinen är måttlig; en källa noterar att det bara finns en “liten framtida nybyggnadspipeline” i området mktgdocs.cbre.com. Det innebär att vakansen förblir extremt låg och hyrorna fortsätter krypa uppåt. Det är möjligt att hyrorna för förstklassiga lokaler spränger €9/m² inom ett par år om inte utbudet hinner ikapp. Användarna efterfrågar moderna, högresta lokaler (särskilt för automatiserade distributionscenter) – vilket gör att äldre fastigheter kan komma att byggas om. Dessutom leder Frankfurts framväxt som ett stort datacenter-nav (tack vare internetväxeln DE-CIX) till att industriell mark tas i anspråk för serverhallar, vilket kan begränsa tillgången på logistikytor ytterligare (även om datacenter själva är en växande “industriell” subsektor dit investerare som REIT:s flockas) investropa.com. Investerarintresset för logistik är fortsatt mycket positivt. Många institutionella investerare betraktar nu logistik som en kärntillgång, och Frankfurts marknad, med hög uthyrningsgrad och indexreglerade hyror, ses som ett tryggt inkomstslag. Avkastningen kan åter pressas om räntorna faller, men på kort sikt lär den ligga kvar runt ~4,5%.
Viktiga logistikområden: De främsta logistikstråken finns i utkanten av Frankfurt: särskilt områdena runt Frankfurt flygplats (FRA), såsom CargoCity och stadsdelar som Mörfelden-Walldorf, Raunheim och Kelsterbach, där stora distributionscentraler betjänar både flygfrakt och snabb detaljdistribution. Här råder i princip nollvakans. Logistikparker längs motorvägarna A3, A5 och A7 (norr och öster om staden) är också centrala – till exempel runt Hanau/Aschaffenburg i öster och Darmstadt i söder. Stora näthandlare och paketbolag har nav längs dessa leder. Längre ut tar orter som Gießen, Koblenz och Fulda (inom 100 km) ibland emot överskottsbehov när alternativen närmare staden är fullbelagda. Ett anmärkningsvärt kluster är Weiterstadt (nära Darmstadt) där Amazon och andra driver centra. En annan tillväxtnod är området Langen/Seligenstadt längs A3. Generellt är varje plats inom 30 minuters bilkörning från Frankfurt som kan zonas industrihet ett hett objekt. Eftersom marken är knapp väntas fler flervåningslager och förtätning av befintliga anläggningar. Sammanfattningsvis är Frankfurts logistiksektor en av fastighetsmarknadens starkaste delar – nästan full uthyrning, stigande hyror och stabil framtida efterfrågan – men tillväxten begränsas av svårigheten att tillskapa nya ytor.
Lyx- och högprisutvecklingar
Nuvarande marknadsläge: Frankfurts lyxfastighetssegment – som omfattar exklusiva bostäder, premium kontorstorn och femstjärniga hotell – är på uppgång, drivet av både lokal förmögenhet och internationella investerare. Staden må inte vara lika synonym med lyxfastigheter som London eller Paris, men den skapar en nisch som ett tryggt tillflyktsort för investerare med hög nettoförmögenhet som söker europeiska tillgångar. Inom bostadssektorn fortsätter toppobjekt (t.ex. penthouse i innerstadens höghus eller ståtliga villor i Westend) att ge rekordpriser. Till skillnad från bredare marknaden knappt rörde sig ultra-premiumpriserna under den senaste ränteuppgången – förmögna köpare betalar ofta kontant och är mindre känsliga för finansieringskostnader. Frankfurts nya lyxbostadstorn är ett tecken på efterfrågan: Grand Tower (färdigställt 2019) sålde snabbt slut på sina 400+ exklusiva lägenheter, och nyare projekt som One Forty West (lyxhotell/bostadstorn) och Eden har lockat välbärgade köpare. Det mest ambitiösa är FOUR Frankfurt, en utveckling på över 1 miljard euro av fyra skyskrapor i centrum som väntas färdigställas 2025 investropa.com. Det innefattar 600 lyxlägenheter, två lyxhotell samt kontor och handel och skapar därmed ett exklusivt “mini-distrikt” mitt i stan khl.com 4frankfurt.de. Allianz förvärv av ett av FOUR-tornen för 1,4 miljarder euro (Tysklands dyraste affär för en enskild byggnad) understryker förtroendet för Frankfurts exklusiva fastighetsmarknad 4frankfurt.de businesstraveller.com. På den kommersiella sidan kan förstklassiga kontorstorn också räknas till premiumsegmentet. Dessa torn, ofta ritade av stjärnarkitekter och med hållbar teknik, har gett topphyror och lockat institutionellt kapital (se avsnittet om kontor ovan).
Det finns dock tecken på en kortvarig överutbudssituation på lyxhyresmarknaden. Mot slutet av 2024 noterades ett överskott av exklusiva hyresobjekt (både bostäder och kontor). Exempelvis steg vakansgraden på Frankfurts kontorsmarknad (där många premiumhus ingår) till ca 9,2% vid Q3 2024, från 8,6% tidigare under året investropa.com. Dessutom ökade utbudet av nya lyxbostäder i Tysklands storstäder, inklusive Frankfurt, med ca 8,9% under 2024 – en betydande ökning av nysläppta objekt investropa.com. Denna våg av nyproducerade premiumlägenheter (lyxcondos, exklusiva hyrestorn) har på sina håll gått snabbare än efterfrågan. Mäklarfirmor rapporterade en avmattning på uthyrningen av premiumobjekt under 2024 – JLL noterade att många stora sökningar (efter förstklassiga kontor) sköts på framtiden investropa.com, och vissa hyresvärdar för lyxlägenheter tvingades sänka hyresförväntningarna för att fylla sina enheter. Följaktligen har avkastningen på lyxuthyrning minskat eftersom hyrorna inte hängt med de höga köpeskillnaderna i detta segment investropa.com investropa.com. Sammanfattningsvis förblir Frankfurts lyxmarknad attraktiv men har ett visst lageröverskott i det allra högsta segmentet.
Köparprofil och sentiment: Lyxmarknaden blir alltmer internationell. Köpare från Mellanöstern har särskilt riktat in sig på Frankfurts lyxfastigheter som “säkra investeringar” investropa.com investropa.com. Geopolitisk instabilitet på hemmaplan gör att många förmögna investerare från Mellanöstern vill diversifiera sig genom hårda tillgångar utomlands, och Frankfurt uppfyller många kriterier: stark ekonomi, politisk stabilitet och växande betydelse som finansiellt nav. Knight Frank Wealth Report 2024 noterade en ökning av ultraförmögna individer från Mellanöstern som köper i Europa, där Frankfurt utpekades som en förstklassig plats investropa.com investropa.com. Dessa köpare dras till tillgångar som ikoniska kontorstorn eller nya lyxlägenheter som kan ge stabila hyresintäkter eller långsiktig värdestegring. Asiatiska investerare har också Frankfurt på radarn (som nämnts ökade gränsöverskridande kapital från Asien till Europa med 26% år 2023, där Frankfurt var ett nyckelmål) investropa.com investropa.com. Samtidigt är inhemska tyska premiummiköp fortsatt aktiva – framgångsrika bankirer, chefer och entreprenörer i Frankfurt investerar ofta i lyxlägenheter för eget bruk eller hyresuthyrning. De ser på Frankfurts lyxfastigheter som ett säkert värdeförvar, särskilt med stadens tillväxt. Sentiment bland lyxköpare är generellt positivt: priserna i Frankfurt, trots att de är höga, är fortfarande lägre än i London eller Zürich, så vissa ser det som “valuta för pengarna” för liknande boende i finansnav. Den stabila (om än inte spektakulära) tillväxten i värdet på lyxfastigheter i Frankfurt tilltalar även dem som söker stadig värdestegring snarare än volatila prisuppgångar.
Framtidsutsikter (lyxsegmentet): Under de kommande åren förväntas Frankfurts lyxmarknad växa, men på ett kontrollerat sätt. Den nuvarande överutbudet på ultralyxiga hyreslägenheter bör gradvis absorberas i takt med att ekonomin växer och fler expats tillkommer. Eventuella svagheter i hyror eller priser i den absoluta toppnivån under 2024/25 är troligen tillfälliga. Till 2026–2027, när Frankfurts befolkning och förmögenhetsbas ökar, kan de överskjutande exklusiva enheterna från dagens byggboom bli eftertraktat utbud. Lyxpriser på bostäder bör alltså fortsätta öka, men i en måttlig takt. Vi kan få se en liten dipp eller platå på värdet för andrahandslyxlägenheter på kort sikt (eftersom många nyproducerade lägenheter konkurrerar), men nya projekt kommer sannolikt att lanseras till högre prisnivåer när det befintliga utbudet tagits upp. På kommersiella sidan, som diskuterats, når prime-kontorshyror nya toppnoteringar – vilket innebär starka intäkter för ägare av lyxtorn och därmed stödjer värdena. En annan faktor är Brexits långsiktiga effekt: när fler finansiella företag etablerar sig i Frankfurt ökar efterfrågan på förstklassiga bostäder för chefer samt på premiumnivå för kontor, vilket stärker lyxsektorn investropa.com investropa.com. Regeländringar riktar sig inte särskilt mot lyxfastigheter, även om det generella trycket på energieffektivitet även påverkar exklusiva utvecklare (i praktiken anammar dock lyxprojekt grön teknik eftersom köpare/hyresgäster förväntar sig det bästa). En potentiell motvind kan vara förändringar i fastighetsskatt eller striktare regler för utländska köpare om det införs i framtiden, men för närvarande finns inga sådana begränsningar i Tyskland.
Noterbara projekt och områden: FOUR Frankfurt är det stora nyhetsprojektet – det tillför inte bara nya lyxbostäder utan även ett femstjärnigt hotell (av Rosewood) och exklusiv detaljhandel i centrala staden khl.com 4frankfurt.de. När det är färdigställt 2025 skapas ett mini-lyxdistrikt mellan bankkvarteret och shoppingdistriktet. Även värt att nämna är Gamla Operakvarteret (Alte Oper-området) där flera exklusiva blandprojekt (såsom Opera Towers) planeras, vilket kombinerar exklusiv shopping, kontor och bostäder. Westend är fortsatt det traditionella området för lyxbostäder – dess trädkantade gator hyser många konsulat och miljonärsvillor; nya exklusiva infill-lägenheter säljs snabbt tack vare den prestigefyllda adressen. Sachsenhausen Norra, längs floden Main, är också ett område med lyxprojekt (med skyline-utsikt). För exklusiv shopping och livsstil är Goethestraße och Fressgass centralt, och nya projekt i närheten (som Neue Mainzer Straße-projekten) erbjuder högklassigt boende. Sammanfattningsvis har Frankfurts premiumfastighetsmarknad goda förutsättningar att blomstra när staden lockar mer globalt kapital och talang – men investerare bör vara uppmärksamma på vilket segment av lyx: topplägenheter på premiumadresser kommer att behålla sitt värde, medan andraskiktets “lyxprojekt” i mindre centrala lägen kanske får långsammare absorption. Sammantaget bådar stadens stigande positionering bland globala finanscentra (nu rankad som viktigast i kontinentala Europa) gott för efterfrågan på exklusiva objekt investropa.com investropa.com.
Investeringsfastigheter och utländskt investerarintresse
Nuvarande marknadsläge: Frankfurt har med kraft återetablerat sig som en magnet för internationella fastighetsinvesterare år 2025. Efter lugna år 2022–2023 (när stigande räntor och ekonomisk osäkerhet minskade antalet affärer) återvänder nu förtroendet. Under 2024 ökade fastighetsinvesteringsvolymerna i Frankfurt, exemplifierat av en +21,3% ökning år-till-år av kommersiella investeringar under H1 2024 i Tysklands ledande städer inklusive Frankfurt investropa.com. Totala fastighetsaffärer i Tyskland 2024 låg kring €35–36 miljarder (JLL/Colliers-data), en ~14% ökning från bottennivån året innan reuters.com reuters.com. Frankfurt, som en av Tysklands främsta “A”-städer, tog en betydande del av det kapitalet. Enligt en uppskattning investerades €2,5 miljarder i Frankfurts fastigheter under 2024 investropa.com. Investerarprofilen har förändrats – där tyska institutionella köpare tidigare dominerade, spelar nu utländska investerare en allt större roll. Gränsöverskridande investeringar i Frankfurt stiger, ledda av asiatiskt och mellanöstern-kapital. Under 2023 ökade Asien–Stillahavs-investerare sina europeiska fastighetsköp med 26%, där en stor del riktades mot tillgångar i städer som Frankfurt investropa.com. Asiatiska investerare attraheras av Frankfurts status som EU:s banksäte och dess utmärkta uppkoppling (både digitalt, med världens största internetknutpunkt, och fysiskt, med direktflyg från stora asiatiska städer) investropa.com investropa.com. Samtidigt ser mellanösternbaserade statliga fonder och ultrarika familjer Frankfurt som en trygg tillflykt – ett sätt att diversifiera bort från oroliga regioner. Efter-Brexit-landskapet har också lockat nya intressenter: många brittiska investerare och fastighetsbolag söker sig nu till Frankfurt, efter sina bankkunder som flyttat sina operationer hit investropa.com investropa.com. Det klassiska exemplet är JPMorgan som flyttade $230 miljarder i tillgångar till Frankfurt, vilket gav en tydlig signal om Frankfurts roll som EU:s fäste för finanssektorn investropa.com. Med nästan 60 finansinstitut som erhållit licenser i Frankfurt efter Brexit råder det konsensus om att fler brittiska och globala investerare kommer att allokera kapital till Frankfurts fastigheter för att upprätthålla en närvaro i eurozonen investropa.com investropa.com.
Investerarsentiment och strategi: Stämningen är försiktigt optimistisk. Investerare tror i stor utsträckning att Tysklands fastighetskorrektion har bottnat, vilket banar väg för möjligheter imap.com imap.com. Priserna har justerats nedåt från toppen (särskilt inom kontor), och avkastningarna har stigit till attraktiva nivåer, som diskuterats. Till exempel har primekontorsavkastningen i Frankfurt stigit till cirka 5 %, vilket har gjort analyser enklare eftersom tillgångarna nu erbjuder en rimlig marginal över finansieringen cbre.de cbre.de. Många investerare stod vid sidlinjen under 2023, men 2025 är de redo att återinträda då räntorna förväntas plana ut eller till och med sjunka något. En vanlig uppfattning är att ”från och med 2025 har priserna bottnat och räntorna stabiliserats”, vilket driver på en återhämtning i efterfrågan på fastighetsinvesteringar imap.com imap.com. Denna syn eldar på en ”flight to quality” – investerare koncentrerar sig på prime, väluthyrda tillgångar i Frankfurts bästa lägen för att minimera risk imap.com imap.com. Det finns också möjligheter för värdeökning: då vissa ägare är under press, kommer det ut en ström av mindre och medelstora fastigheter (särskilt de som behöver uthyrning eller uppgradering) på marknaden i Frankfurt imap.com imap.com. Skickliga investerare riktar in sig på dessa, planerar att tillämpa aktiv förvaltning och dra nytta av Frankfurts långsiktiga tillväxt. En annan drivkraft är ESG (Environmental, Social, Governance) – investerare är intresserade av fastigheter med starka miljöreferenser, och Frankfurts marknad, som stöds av nya energilagar, ger möjligheter att uppgradera äldre byggnader och öka deras värde imap.com imap.com. Till exempel kan ett kontorstorn från 1970-talet köpas billigare nu (på grund av högre vakans), renoveras enligt moderna miljökrav och återuthyras till premiumhyra – en strategi som många specialfonder nu satsar på.
Utländska investerares fokus: Olika utländska grupper har olika fokus: Asiatiska investerare (från länder som Sydkorea, Singapore, Japan) har visat intresse för Frankfurts kontorstorn och hotell, ofta i joint ventures eller via globala fonder investropa.com investropa.com. Nordamerikanska investerare (USA, Kanada) letar efter nödlidande affärer eller samarbetar med lokala operatörer för logistikportföljer och värdehöjande kontorsinvesteringar. Mellanösternköpare har en dubbel strategi – vissa, som fonder från Qatar eller Förenade Arabemiraten, riktar in sig på stora, kärnfastigheter (de har medverkat i tidigare köp av Frankfurts skyskrapor), medan privata familjer från Mellanöstern ofta söker trofébostäder och kommersiella enheter (exempelvis köper lyxlägenheter för uthyrning eller eget bruk) investropa.com investropa.com. Europeiska investerare (t.ex. franska försäkringsbolag, schweiziska fonder) ser fortsatt Frankfurt som en del av sin paneuropeiska investeringsstrategi, med fokus på kontor och handel i topplägen. En särskild trend är att Storbritanniens fastighetsbolag och investerare satsar aktivt i Frankfurt efter Brexit för att säkra en andel i EU:s finanscentrum. Detta omfattar allt från REITs som köper kontor till brittiska privatpersoner med hög nettoförmögenhet som köper lägenheter för uthyrning.
Framtidsutsikter (Investering & Utländskt Intresse): Under de kommande 3–5 åren förväntas Frankfurt förbli en av de bästa destinationerna för fastighetsinvesteringar, stödd av sin ekonomiska styrka och ökande marknadstransparens. Transaktionsvolymerna förväntas gradvis öka mot mer normala nivåer (men sannolikt inte nå den topphetta som sågs 2018–2019). Både JLL och Colliers förutspår blygsam tillväxt i antal affärer 2025, men fortfarande ”väl under de långsiktiga genomsnittet” reuters.com reuters.com – alltså en stadig återhämtning snarare än en snabb boom. Den stora osäkerhetsfaktorn är räntor och ekonomisk tillväxt: om inflationen tämjs och ECB slutar höja räntan (eller sänker den under 2025–26) blir skuldfinansiering billigare och fler investerare hoppar in. Omvänt kan en recession eller finansiell chock försena återhämtningen. Trots detta är Frankfurts fundamenta (säte för ECB, tillväxt av finans- och techjobb, centralt läge) defensiva tillgångar. Vi kan få nya utländska aktörer på marknaden, såsom större amerikanska private equity-fonder som letar rabatterade portföljer eller asiatiska försäkringsbolag som gör sina första direkta köp i Tyskland. Dessutom ökar institutionella investerare sina andelar i bostäder och logistik i Frankfurt, då de ser det som stabila långsiktiga investeringar (Tysklands reglerade hyresmarknad betraktas som lågvolatila intäkter). För utländska investerare är Frankfurts öppenhet en fördel: det finns inga restriktioner för utländskt ägande av fastighet och starkt rättsligt skydd, vilket fortsätter attrahera kapital. En siffra som visar utländskt intresse är att andelen fastigheter som såldes till internationella köpare ökade med 6 % förra året investropa.com investropa.com, och den andelen lär öka ytterligare.
Områden och möjligheter: Utländska och inhemska investerare fokuserar på vissa stadsdelar och tillgångsslag för de bästa möjligheterna. På kontorssidan är bankdistriktet och Europakvarteret huvudmål (till exempel byter flera torn kring järnvägsstationen och mässområdet ägare). På bostadssidan är centrala områden som Ostend och Europaviertel – där nya projekt kan köpas i bulk eller färdigfinansieras – heta, tack vare deras potential som framtida topplägen investropa.com. Vissa kloka investerare tittar även på Niederrad: priserna har fallit där investropa.com, så att köpa nu och hålla tills området tillfrisknar (eller bygga om kontor till bostäder) kan ge vinster. Logistikmässigt fokuserar investerare på industriområden vid flygplatsen och längs stora motorvägar – ofta genom portföljaffärer, då enstaka tillgångar är svåra att få tag på. Vi ser också intresse för alternativa sektorer: datacenter i Frankfurt (som gynnar av stadens status som internethubb) har lockat specialiserade utländska investerare, och life science-/lab-lokaler (kring Frankfurts läkemedels- och forskningsbolag) kan bli nästa steg. Generellt ser investerare, särskilt utländska, Frankfurt som undervärderad i förhållande till andra globala storstäder. Med stabila avkastningar och ljusa tillväxtutsikter är staden en nyckel i en diversifierad europeisk fastighetsportfölj. Som en branschkälla sammanfattade: ”Tyskland förblir en attraktiv marknad med stabil tillväxt… och Frankfurt erbjuder en förstärkt pipeline för investerare när avkastningarna stabiliseras på högre nivåer” imap.com imap.com.
Sammanfattningsvis kännetecknas Frankfurts fastighetsmarknad 2025 av stark efterfrågan på bostäder och ett begränsat utbud, en tudelad kommersiell sektor (primär kontra sekundär), snabbt växande lyxprojekt och ökande utländska investeringar. På 3–5 års sikt förväntas bostadspriser och hyror fortsätta att stiga (dock i måttlig takt) tack vare Frankfurts tillväxt och bostadsbrist, medan den kommersiella marknaden gradvis återhämtar sig från de senaste chockerna med fokus på kvalitet och hållbarhet. Nya projekt – från gröna bostadskomplex till skyline-definierande torn – samt fördelaktiga regelförändringar (energiincitament, lättade byggnadsregler) kommer att forma landskapet. Investerare från hela världen blir alltmer optimistiska om Frankfurt, lockade av stadens stabilitet och möjligheter, vare sig det handlar om en asiatisk fond som köper ett kontorstorn eller en familj från Mellanöstern som förvärvar lyxlägenheter. Och medan Frankfurts nyckelområden utvecklas – med vissa som Ostend på uppgång och andra som Niederrad som anpassar sig – erbjuder staden ett mångsidigt utbud av fastighetsmöjligheter. För alla intressenter – köpare, hyresgäster och investerare – presenterar Frankfurt 2025 en dynamisk marknad där noggrant utformade strategier och lokal kännedom kan öppna betydande möjligheter inom ramen för den övergripande tillväxttrenden. I grunden utnyttjar Frankfurt sin finansiella styrka och strategiska position för att säkerställa att stadens fastighetsmarknad förblir en av Europas mest attraktiva under de kommande åren investropa.com investropa.com.
