Frankfurt’ın 2025’teki emlak piyasası, zıtlıkların bir incelemesi niteliğinde: sınırlı arzla mücadele eden ateşli bir konut sektörü, yeni iş trendlerine uyum sağlayan ticari bir manzara ve küresel yatırımcılardan gelen artan ilgi. Avrupa Merkez Bankası’na ev sahipliği yapan bu finans merkezi, fırlayan talep ve düşük boşluk oranlarıyla karşı karşıya; bu da fiyatları yukarı çekiyor. Aynı zamanda, yeni gökdelenler ve sürdürülebilir projeler siluetini yeniden şekillendiriyor. Aşağıda, Frankfurt gayrimenkulünün her bir segmentini güncel trendler, önümüzdeki 3–5 yıla dair öngörüler, düzenleyici etkiler, getiri oranları ve dikkat edilmesi gereken bölgelerle birlikte inceliyoruz.
Frankfurt’ta Konut Emlakı (Mülk Sahipliği & Kiralık)
Piyasanın Güncel Durumu (2025): Frankfurt’un konut piyasası darlık ve yüksek rekabet ile karakterize olmaya devam ediyor. Artan nüfus ve şehre gelen profesyonellerden kaynaklanan güçlü talep, yeni arzı çoktan aştı ve boş ev oranları birçok bölgede (yüzde 1’in altında) tarihi düşük seviyelerde seyrediyor investropa.com cbreim.com. Konut fiyatları son on yılda dramatik şekilde yükseldi – beş yıl öncesine göre yüzde 60’tan fazla arttı investropa.com – ancak 2022/23’teki hızlı faiz artışları kısa bir soğuma yarattı. 2023’te, fiyatlar zirveden hafifçe geriledi, ancak ardından istikrar kazandı ve nispeten dirençli kalmaya devam etti investropa.com. Birinci sınıf bölgelerdeki metrekare başına ortalama fiyat, Frankfurt’un finans merkezi olarak statüsünü ve gelişim için sınırlı arsasını yansıtarak Almanya’daki en yüksekler arasında yer alıyor.
Kiralama Trendleri: Kiralık konut piyasası oldukça sıkı; düşük boşluk oranları ve düzenli kira artışları ev sahiplerinin lehine. Şehir merkezindeki kiralar, durmak bilmeyen talep ve kısıtlı arz nedeniyle yükseliyor investropa.com. Son iki yılda kiralar, ulusal eğilimlere paralel şekilde, yıllık ortalama %3–5 oranında arttı investropa.com. 2025 itibarıyla, ortalama bir yatak odalı dairenin aylık kirası 1.200 € civarındadır; bu da Frankfurt’u Almanya’nın en pahalı şehirleri arasında tutuyor investropa.com. Bazı verilere göre, hatta kiralar 2023 seviyelerine kıyasla az da olsa düşüş göstermiştir (daha önce tek odalı daire için ~1.280 €), bu da yeni daire arzı dalgası ve konut arzını artırmaya yönelik yerel politika adımlarının kira artışını bir miktar yavaşlattığını gösteriyor investropa.com. Yine de, talep arzı aşmakta ve merkez bölgelerdeki ev sahipleri yüksek kiralar talep edebilmektedir. Konut tipi mülklerde ortalama brüt kira getirisi %3,4–3,5 civarındadır investropa.com – bu oran, kira/fiyat oranlarının düşük olduğunu yani emlak değerlerinin yüksek olduğunu gösterir. Bu getiri daralması özellikle şehir merkezinde belirgindir; burada emlak fiyatları kiralardan daha hızlı artmış, getiriler %4’ün altına inmiştir investropa.com investropa.com. Örneğin, 1990–2022 arası Frankfurt’taki daire fiyatları %175 artarken, aynı dönemde kiralar yalnızca yaklaşık %98 yükseldi ve 2024 başında şehir merkezi getirileri yalnızca %3,6 civarına indi investropa.com investropa.com.
Arz & Gelişmeler: Yeni konut inşaatı hız kazansa da halen talebin gerisinde kalıyor. Frankfurt’ta 2023’te yeni konut teslimlerinde %24 artış gerçekleşti investropa.com ve 2024’te bunun üzerine yaklaşık %5’lik bir ilave artış öngörülüyor investropa.com. Bu inşaat canlanması, Gallus’ta “Wohnquartier Franky” ve Ostend’de “Quartier Oststern” (2025’te tamamlanacak) gibi büyük projeleri kapsıyor ve konut stoğunu artırıyor investropa.com. Yine de, şehrin hızlı nüfus artışı (2023’te ~776.000’den 2035’te 827.000’in üstüne çıkması bekleniyor) konut üzerindeki baskıyı artırıyor investropa.com investropa.com. Mevcut gelişim arazisi az ve yeni yapılan birimler hızla doluyor. Frankfurt’un kentsel planı, yüksek yoğunluklu projeleri ve eski ofislerin (ör. Niederrad’daki Lyoner Quartier gibi bölgelerde) dairelere dönüştürülmesini vurguladı; ancak bu önlemler sadece kısmen darlığı hafifletiyor. Bina Enerji Yasası (GEG) ise 2023’te güncellenerek yeni binalar ve ısıtma sistemleri için daha sıkı enerji verimliliği gereklilikleri getirdi. Bu durum konut projelerini de etkiliyor. Müteahhitler artık enerji verimli, “yeşil” evlere odaklanıyor; zira A/B enerji sınıfındaki verimli mülkler fiyatında prim almaya başladı (enerji verimli evlerin değeri 2023 sonunda, 2022’ye kıyasla ~%2,2 arttı) investropa.com investropa.com. Bu çevre dostu standartlar yapım maliyetlerini hafifçe artırsa da, yeni konutları geleceğe hazırlıyor ve sürdürülebilirlik odaklı alıcıların ilgisini çekiyor.
Gelecek Öngörüleri (3–5 Yıl): Konut fiyatları ve kiralarda yukarı yönlü baskının daha ılımlı bir hızda da olsa devam etmesi bekleniyor. Birçok analist, 2023’teki fiyat düzeltmesinin dibi gördüğüne inanıyor investropa.com. Faiz oranları istikrara kavuştuğunda ve alıcı güveni geri döndüğünde, Frankfurt’un sağlam temellerinin (güçlü iş piyasası, varlık artışı) fiyatları tekrar kademeli olarak artıracağı tahmin ediliyor. Deutsche Bank’ın araştırmaları, Almanya genelinde konut fiyatlarının 2025 itibarıyla ılımlı yükselmeye başlayacağını ve Frankfurt’un da sürekli az arzı nedeniyle bu yolu takip edeceğini ileri sürüyor investropa.com. Kiraların ise önümüzdeki yıllarda yıllık yaklaşık %3–5 oranında artacağı öngörülüyor investropa.com; büyük bir konut arzı patlaması olmadığı sürece. Yüksek talep ve sınırlı yeni inşaat kombinasyonu şehir merkezinde kiracıların işini zorlaştırmaya devam edecek; nitekim uzmanlar şehrin merkezinde kiraların tırmanmayı sürdüreceğini ve her daire için rekabetin artacağını öngörüyor investropa.com investropa.com. Kiracı profili ve tercihlerinde ise hafif bir değişim görülebilir – örneğin, daha fazla genç profesyonel, uygun fiyatlı şehir içi seçenek olarak mikro dairelere (kompakt, döşenmiş birimler) yönelmeye başladı investropa.com investropa.com. 2011’den bu yana Frankfurt yaklaşık 62.500 yeni sakin kazanırken yalnızca 14.200 yeni daire inşa ettiği için, bu küçük ve yaratıcı yaşam trendi özellikle yeni gelenler için cazip investropa.com investropa.com. Öte yandan, çocuklu aile kiracıları ve alıcıları da gittikçe daha çok Frankfurt çevresindeki banliyöleri tercih ederek daha uzun yolculuklara karşılık daha büyük/uygun fiyatlı evlere yöneliyor investropa.com investropa.com. Bu “şehirden banliyöye göç” eğiliminin devam etmesi ve ailelerin daha fazla alan için şehir dışındaki kasabalarda talep ve (kira getirileri) artışı yaratması bekleniyor investropa.com.
Yatırımcı, Alıcı ve Kiracı Duyarlılığı: Konut sektöründeki duyarlılık temkinli bir iyimserlik taşıyor. Alıcılar – özellikle ilk kez ev sahibi olacaklar – fiyatların istikrar kazanmasıyla piyasaya yeniden giriyor. Frankfurt’un cazibesi ve uzun vadede tarihi olarak istikrarlı değer artışı (yıllık %2–6) alıcıya, gayrimenkul alımının uzun vadede sağlam bir seçim olduğuna dair güven veriyor investropa.com investropa.com. Pek çok ilk kez ev alacak kişi, hafifçe iyileşen erişilebilirlik ve tarihsel olarak hâlâ yönetilebilir olan faiz oranlarının teşvikiyle satın alma işlemlerini güvence altına almak için istekli investropa.com. Yatırımcılar da fırsatları kolluyor: Frankfurt’un kira getirileri mütevazı olsa da daha oynak piyasalara göre daha güvenli ve şehrin ekonomik büyümesi ile düşük boşluk oranı güvenilir gelir vaat ediyor investropa.com investropa.com. Özellikle yabancı alıcılar artıyor – uluslararası alıcılara satılan mülk sayısı 2024’te yaklaşık %6 arttı, fiyatlardaki düşüşün ardından istikrarın geri dönmesiyle investropa.com investropa.com. Kiracılar ise yüksek maliyetlerin baskısını hissediyor. Özellikle genç kiracılar daha küçük daireleri ya da paylaşımlı yaşam çözümlerini tercih ederek duruma uyum sağlarken, aileler artan oranda “uygun fiyat bulmak için uzaklara taşınıyor” (daha uygun fiyatlı kiralık bulmak amacıyla şehir dışına çıkıyorlar) investropa.com investropa.com. Genel olarak, Frankfurt’un konut fiyatlarının yüksek kalacağına dair bir kabullenme var ve hem kamu hem özel sektör yeni çözümler bulmaya çalışıyor – ister yeni projeler, ister banliyö büyümesi, isterse akıllı teknoloji yoluyla. Örneğin, yeni inşa edilen dairelerin birçoğu artık akıllı ev teknolojileriyle donatılmış; bu, teknolojiye meraklı alıcıların bağlantılı ve enerji tasarruflu evler için ekstra ödemeye hazır olmalarına bir cevap investropa.com investropa.com. Anketler ev arayanların yaklaşık %70’inin akıllı özellikler (akıllı termostatlar, güvenlik vb.) istediğini gösteriyor ve Frankfurt’taki geliştiriciler yeni projelerini farklılaştırmak için bunu kullanıyor investropa.com investropa.com.
Takip Edilmesi Gereken Önemli Konut Bölgeleri: Westend, Nordend ve Sachsenhausen gibi merkezi ve elit semtler, konum, olanaklar ve prestijin birleşimi nedeniyle hem mülk sahipliği hem de kiralama için yoğun talep görüyor. Bu bölgeler her zaman yüksek talep ve üst düzey fiyatlar yaşıyor. Örneğin, Westend daireleri rutin olarak şehrin metrekare bazında en yüksek fiyatlarına ulaşıyor ve bu nedenle getiri oranları çok düşük kalıyor. Bankacılık Bölgesi/Innenstadt da üst düzey daire arayan yöneticiler için popüler. Ostend’de (Frankfurt’un Doğu Ucu) ise ilginç bir dönüşüm yaşanıyor – geçmişte daha endüstriyel olan bu alan, Avrupa Merkez Bankası’nın varlığı ve Creative Industries Centre gibi girişimlerin desteğiyle hızla kültürel ve yaratıcı bir merkeze dönüşüyor. Ostend’de, sanat galerilerinin, medya şirketlerinin ve teknoloji girişimlerinin bölgeye taşınmasıyla emlak değerleri önemli ölçüde artıyor; bu da bölgenin enerjisini ve hem ofis hem de loft tipi dairelere olan talebi artırıyor investropa.com investropa.com. Bu bölgenin yeniden canlanması, şehir öncülüğünde yaratıcı ekonomi planları ve iyileşen ulaşım ağları sayesinde, yatırımlar ve yeni konut projeleri için cazip bir nokta haline geliyor investropa.com investropa.com. Buna karşılık, bir zamanlar ofis parklarından dolayı “Bürostadt” olarak bilinen Niederrad bölgesine dikkatli yaklaşmak gerekir. Birçok eski ofisin konuta çevrilmesiyle Niederrad’da daire fiyatları, 2023’ün ilk yarısında geçen yıla göre %10,4 oranında düştü investropa.com investropa.com. Oradaki alıcı ilgisi azaldı; ilgi ve sermaye şehir merkezindeki FOUR gökdelenleri gibi daha göz alıcı projelere kaydı investropa.com investropa.com. Sonuç olarak, Niederrad’daki gayrimenkul değerleri ve kira artışları diğer semtlerin gerisinde kaldı. Öte yandan, Frankfurt çevresindeki banliyö kasabaları (Ren-Main bölgesi) popülerlik kazanıyor – Offenbach, Eschborn ve Bad Homburg gibi yerlerde giriş fiyatları görece düşük ve bölgeye daha çok aile ve yatırımcı, daha yüksek getiri arayışıyla yöneliyor. Özet: Frankfurt’un konut merkezi yüksek fiyatlı ve arz yetersiz kalmaya devam edecek, büyüme fırsatları ise Ostend gibi yeni gelişen semtlerde ya da gelişimin yayılabileceği metro çevresinde olabilir.
Frankfurt’ta Ticari Gayrimenkul (Ofis, Perakende, Lojistik)
Ofis Pazarı
Mevcut Durum (2025): Frankfurt’un ofis sektörü, pandemi sonrası yeniden yapılanma sürecinde karışık sinyaller veriyor. Bir yandan, 2025’in başında ofis kiralama faaliyeti güçlü şekilde toparlandı – yılın ilk çeyreğinde kiralanan ofis alanı (yaklaşık 198.000 m²), kayıtlardaki en yüksek ilk çeyrek rakamı oldu cbre.de cbre.de; bunda yeni projelerde imzalanan büyük kontratlar etkili oldu. Öne çıkan anlaşmalar arasında, Commerzbank’ın Bankacılık Bölgesi’ndeki (Central Business Tower) 73.000 m² ön kira anlaşması, ING’in Ostend’deki Hafenpark Quartier’de 32.000 m² ve hukuk firması White & Case’in Westend’deki Central Parx’ta 12.000 m² kiralaması yer aldı cbre.de cbre.de. Bu işlemler – hepsi yeni, birinci sınıf binalarda yapıldı – sektörün “kaliteye kaçış” trendini gözler önüne seriyor: merkezi lokasyondaki üst düzey, modern ofisler yüksek talep görüyor ve genellikle rekor kiralara ulaşıyor. Nitekim Frankfurt’ta birinci sınıf ofis kirası tüm zamanların en yüksek seviyesi olan aylık metrekare başına yaklaşık 51 €’ya (2025 1. çeyrek itibarıyla; 2024 sonunda 49 € idi) çıktı cbre.de cbre.de. Yeşil bina sertifikalı ve ekstra olanaklar sunan yeni gökdelenler 50 €/m²’nin üzerinde kira isteyebiliyor ve bu anlamda Münih ile Almanya’nın en yüksek ofis kiralarında yarışıyor realestate.bnpparibas.de realestate.bnpparibas.de. Ancak, ofis piyasasının tamamı aynı oranda iyi gitmiyor. Toplam boşluk oranı şu anda şehir genelinde yaklaşık %10’a ulaştı (alt kiralamalar hariç) – son on yılda görülmeyen bir düzey cbre.de cbre.de. Piyasada belirgin bir ayrışma var: şehir merkezinde (CBD) boşluk oranı sadece ~%6,7; bankalar ve şirketler prestijli merkez ofisleri tercih ediyor, buna karşın şehir dışındaki iş parklarında ve eski binalarda boşluk oranı %10’un üzerinde cbre.de cbre.de. Niederrad ve Europa-Viertel’in bazı kısımları, yeni teslimatlar ve şirketlerin alanlarını birleştirmesiyle en yüksek boşluk artışını yaşadı cbre.de cbre.de. Aynı zamanda, yeni kulelerin tamamlanmasıyla Frankfurt’un toplam ofis arzı arttı ve piyasa geneli boşluk oranı 2024 sonunda ~%9,5’ten %10,0’a yükseldi cbre.de. Kısacası, Frankfurt’ta artık iki katmanlı bir ofis piyasası var: yeni nesil üst düzey A sınıfı ofisler çok başarılı (çoğunlukla teslimattan önce kiralanıyor), eski B/C sınıfı ofisler ise kiracı bulmakta zorlanıyor ve buralarda boşluk oranı daha yüksek seyrediyor cbre.de.
Kira Getirileri ve Yatırım: Frankfurt’taki ofis yatırımcıları, faiz oranlarının artmasıyla birlikte getirilerin yükseldiğini gördü. CBD’de birincil ofis getirileri yaklaşık %5,1 civarında sabitlendi cbre.de ve bu, birkaç yıl önceki %4’ün altındaki getirilerden önemli bir artış anlamına geliyor. İkincil lokasyonlar daha da yüksek getiri sunuyor (%5,4 şehir kenarında, çevre alt pazarlarda ise ~%6,6’ya kadar çıkabiliyor) ki bu da daha yüksek boşluk ve riski telafi etmeyi amaçlıyor cbre.de cbre.de. Piyasa gözlemcileri, büyük fiyat düzeltmesinin büyük ölçüde tamamlandığını düşünüyor – varlık yeniden fiyatlaması tamamlandı ve getiriler dengeye oturuyor imap.com imap.com. 2024’ün üçüncü çeyreğinde, Frankfurt’ta net birincil getiri yaklaşık %4,5 olarak raporlandı imap.com (tanımlardaki ufak farklılıklarla birlikte), fakat 2025’e gelindiğinde çoğu kişi %4,5–5,0 aralığındaki getirilerin Frankfurt merkez ofisleri için yeni bir dengeye işaret ettiğinde hemfikir. Bu yüksek getiriler, Frankfurt’un istikrarlı kiracı tabanıyla birleşince, fiyatların zirve yaptığı yıllarda piyasadan uzak duran yatırımcıların tekrar ilgisini çekiyor. Nitekim, 2024’te Almanya’nın başlıca şehirlerinde ofis yatırımlarında mütevazı bir toparlanma görüldü ve uzmanlar 2025’te finansman maliyetleri istikrar kazandıkça ticari gayrimenkullere talebin yeniden artmasını bekliyor imap.com imap.com. Özellikle yatırım odağı kaliteye kaymış durumda: iyi kiralanmış, modern ve merkezdeki binalar öne çıkıyor. Zayıf ve eski ofisler kurumsal sahipler tarafından elden çıkarılırken, bu alanlar katma değer arayan yatırımcılara indirimli alım fırsatları sunuyor imap.com imap.com. Frankfurt’un küresel bir finans merkezi statüsü, bina ikonu niteliğindeki varlıkları (bankacılık bölgesindeki gökdelenler gibi) zor dönemlerde bile uluslararası yatırımcıların ilgi odağında tutuyor. Gelecek Beklentisi (Ofisler): Önümüzdeki 3–5 yıl, yeni arzın emilmesi ve eski ofislerin yeniden icadı ile geçecek. Frankfurt, 2025–2027 yılları arasında tamamlanacak önemli projelerle (FOUR Frankfurt kuleleri, ONE tower ve yüzbinlerce m² ek yeni yüksek binalar gibi) büyük bir geliştirme boru hattına sahip. Bu yeni arz, toplam boşluk oranını yüksek tutacak. Analistler, şirketler alan konsolidasyonuna giderken ve uzaktan/hibrit çalışma talep büyümesini kısıtlarken kısa vadede boşlukların daha da artabileceğini – %11’in üzerine çıkabileceğini – öngörüyor cbre.de cbre.de. Eski ve verimsiz ofisler bu yükü daha fazla hissedecek ve bu tür varlıklara sahip olan mülk sahipleri, kiracı çekebilmek için binalarını yenilemek veya başka kullanımlara uygun hale getirmek zorunda kalabilecek. Bunun aksine, birinci sınıf, ESG sertifikalı ofis alanına talep güçlü kalacak. Frankfurt ekonomisi (finans, teknoloji, danışmanlık ağırlıklı) hâlâ yüz yüze iş birliğini ve kaliteli ofis ortamını önemsiyor – bu, rekor seviyede kira bedellerinde kendini gösteriyor. Birincil kiraların CBD’de sabitlenmesi, hatta arz kısıldıkça biraz yükselmesi olası – nitekim bazı elden çıkarma anlaşmaları şimdiden €50–51/m² seviyelerine ulaştı realestate.bnpparibas.de cbre.de. Ancak, merkezi dışındaki mal sahipleri muhtemelen teşvikler sunmak ya da kiraları düşürmek zorunda kalacak; ilginç bir şekilde, giderek artan bir kira farkı ortaya çıkıyor: Geçen yıl CBD’de ortalama kiralar yaklaşık %22 arttı, oysa çevre bölgelerde ortalama kiralar %6 azaldı çünkü bu piyasalar yavaşladı cbre.de cbre.de. Bu kutuplaşmanın devam etmesi bekleniyor. Frankfurt’taki ofis kullanım eğilimleri de değişmekte: bir çok banka ve büyük şirket alanlarını optimize ederken, aynı zamanda fintech ve AB kurumları gibi yeni girenler alan talebini artırıyor. Frankfurt’un Brexit sonrası Avrupa’nın bankacılık merkezi rolü kademeli olarak genişlemeli – Brexit’ten bu yana yaklaşık 60 finans kurumu Frankfurt’ta lisans aldı investropa.com ve JPMorgan gibi firmalar AB operasyonlarını sürdürebilmek için devasa varlıklarını ($230 milyar) Frankfurt’a taşıdı investropa.com. Bu finans çalışanı akışı, özellikle yüksek kaliteli alanlarda ofis talebine itici güç sağlıyor. Genel olarak, önümüzdeki yıllarda ofis kiralamalarında ılımlı bir büyüme bekleniyor (bir öngörüye göre 2025’te yıllık ~450.000 m²’ye kadar, 2024’teki ~398.000 m²’den artışla) cbre.de realestate.bnpparibas.de, ekonomi yolunda giderse. Genel kanı, 2024’ün kiralama açısından döngüsel dip olduğuna, 2025–2026’da ise kademeli iyileşme geleceğine işaret ediyor cbre.de. Ancak kiracılar seçici kalacak: “yeşil” binalar ve esnek, modern yerleşimler daha hızlı kiralanacak, işlevini yitiren ofisler ise zorlanacak. Bu nedenle yatırımcılar ve mülk sahipleri giderek daha fazla aktif varlık yönetimi – binaları sürdürülebilirlik (ESG) özellikleri ve yeni imkânlarla geliştirme – üzerine odaklanıyor cbre.de. Anahtar Ofis Lokasyonları: Frankfurt’un Merkezi İş Bölgesi (CBD) – Bankenviertel (finans merkezi), Innenstadt ve Westend’in bazı bölümlerini içerir – en birincil alan. Burada Taunusturm, Marienturm ve yakında tamamlanacak FOUR Frankfurt gibi kuleler silüeti tanımlıyor. CBD, kiralamalarda sürekli en yüksek paya sahip (2025 başında yaklaşık %40) cbre.de çünkü şirketler prestiji ve ulaşım kolaylığını önemsiyor. Bankalar Mahallesi alanı kısıtlı – bu merkez bloklarda boşluk oranı sadece ~%5–7 cbre.de – bu nedenle kiralar zirvede kalıyor. Bitişik Westend, şık villaların ofise dönüştürüldüğü ve yeni karma kullanımlı kuleleri (Opernturm vb.) ile tanınan, düşük boşluk oranına sahip diğer üst düzey bir alt pazar. Şehir kenarı bölgeler arasında Europaviertel (merkezin batısı) ve Ostend öne çıkıyor: birçoğu yeni projelere ev sahipliği yapıyor. Ostend örneğin, Avrupa Merkez Bankası’nı ve yeni kampüs tarzı ofisleri barındırıyor; 2024’te ING tarafından büyük bir kiralama (32.000 m²) gerçekleşti cbre.de, bu bölgenin yükselen bir ofis merkezi olduğunun göstergesi. Europaviertel (City West) büyük tamamlamalar gördü (ör. “Kastor” binasının boş kalması 2025’in ilk çeyreğinde Europa Viertel’in boşluğunun yükselmesine yol açtı) cbre.de. Buna rağmen, bu çevre bölgeler iyi ulaşım bağlantılarına sahip ve maliyet hassasiyeti olan kiracılar ile ortak çalışma alanı sağlayıcılarını çekiyor. Şehir dışında, Eschborn (kuzeybatıda bir banliyö) daha düşük kiralar sayesinde birçok arka ofis fonksiyonunun yer aldığı önemli bir ofis kümesi; burada boşluk oranı şehirden yüksek ve inişli çıkışlı bir sicili var. Niederrad’ın ofis bölgesi (Lyoner Quartier) dönüşüm geçirmekte, bazı ofisler konuta çevriliyor – kalan ofislerde boşluk oranı yüksek ve artık daha zayıf bir konumda. Sonuç olarak, merkezi Frankfurt ve birkaç yükselen bölge (Ostend’in Hafenpark’ı gibi) sıcak noktalar; eski ve merkezi olmayan ofis parkları ise zorluklarla karşı karşıya.Perakende & Alışveriş Gayrimenkulleri
Mevcut Durum: Frankfurt’un perakende gayrimenkulleri, pandemi kaynaklı kesintilerden çıkışta toparlanmaya başladı, ancak uzun vadeli yapısal değişimler sürüyor. Kentin birinci sınıf alışveriş caddeleri – Zeil ve Goethestraße – Almanya’nın en değerli perakende bölgeleri arasında yer alıyor. Frankfurt’ta birinci sınıf perakende kiraları, şehirdeki zengin müşteri tabanı ve turist harcamalarının bir göstergesi olarak ulusal düzeyde yalnızca Münih’in gerisinde kalıyor. (2024 sonu itibariyle Almanya’nın büyük şehirlerinde birinci sınıf mağaza kiraları ortalama ~252 €/m²/ay seviyesindeydi, Frankfurt’ta ise prime kira yüksek €200’lerdeydi statista.com.) Yaya trafiği güçlü biçimde toparlandı: Frankfurt artık her 1.000 sakine yaklaşık 14.000 geceleme yapan turist ile tüm zamanların en yüksek seviyelerine yakın seyrediyor, bunda uluslararası turistlerin geri dönüşü de etkili oldu dzhyp.de dzhyp.de. Özellikle varlıklı Asya’lı ziyaretçiler geri döndü ki bu, Frankfurt’un lüks alışveriş segmenti için çok önemli bir müşteri kitlesi dzhyp.de dzhyp.de. Bu, Goethestraße’daki (Frankfurt’un “Fifth Avenue”su) lüks perakende segmentine olumlu yansımış, burada küresel markaların amiral mağazaları satışlarda artış raporlamışlardır. Aynı zamanda Frankfurt’un perakende pazarı bazı zorluklarla karşı karşıya. E-ticarete yapısal geçiş ve değişen tüketici alışkanlıkları, ikincil konumlarda boşlukların artmasına sebep oluyor. Son birkaç yılda, özellikle şehrin birinci sınıf olmayan bölgelerinde ve küçük AVM’lerde çok sayıda kenarda kalmış mağaza kapandı – bu, Almanya genelinde gözlenen bir trend dzhyp.de dzhyp.de. Ancak Frankfurt’un çekirdek perakende bölgesi dirençli kalmayı başardı. Piyasa raporlarına göre, COVID sırasında boşalan bir çok dükkan yeniden kiracı buldu ve bu da birinci sınıf kiraların istikrarını sağladı dzhyp.de dzhyp.de. Zeil, Frankfurt’un başlıca yaya alışveriş caddesi olarak kimi yüksek profilli boşalmalar yaşasa da (örneğin, büyük mağazaların küçülmeleri), indirimli moda, spor malzemeleri ve deneyimsel perakende talepleri bu alanları hızla doldurdu. Yine de, Zeil’in hemen dışında yer alan MyZeil alışveriş merkezinde 2024 itibarıyla birkaç boş birim bulunuyor; bu durum kapalı alışveriş merkezlerinin işi zorlaştırdığını gösteriyor (metin, “Zeil alışveriş merkezinde birçok boş mağaza” olduğuna dikkat çekerken birinci sınıf mağazalara ilgilinin “canlı” olduğunu belirtiyor) dzhyp.de. Genel olarak, Frankfurt’ta perakende boşluk oranı birinci sınıf bölgelerde kentin diğer, daha az cazip alanlarından çok daha düşük. Yakın tarihli bir çalışma, kent merkezinde perakende boşluk oranlarının yıllarca arttığını, ancak Frankfurt gibi büyük şehirlerde bu oranın sabitlendiğini ve zayıf Alman şehir merkezlerinde görülen %15–17 seviyesinin çok altında kaldığını ortaya koydu dzhyp.de knightfrank.com.
Trendler ve Regülasyonlar: Frankfurt’taki perakendeciler daha küçük, etki odaklı mağazalar ve çok kanallı stratejilere odaklanarak uyum sağlıyor. Pop-up mağazalar ve gastronomi alanları, bazı büyük mağaza alanlarını dolduruyor. Kent ayrıca karma kullanımlı dönüşümleri teşvik ediyor – örneğin, eskiyen bazı perakende alanları fitness salonlarına, eğlence merkezlerine veya ofis/konut birimlerine dönüştürülüyor ve şehir merkezinin canlı kalması sağlanıyor. Frankfurt’un şehir planlamacıları son dönemde perakendeye özel katı yeni düzenlemeler getirmedi; ancak boş mağaza alanlarının perakende dışı amaçlarla esnek şekilde değerlendirilmesini destekleyen esnek imar uygulamalarını olumlu buluyorlar. Ana cadde mülk sahipleri ise, pandemiden sonra kiracı tutmak için sözleşmelerde daha esnek davranıyor. Lüks segmentte ise birinci sınıf mağaza birimlerine talep çok yüksek: uluslararası markalar Goethestraße’da prime konumları elde etmek için sıkça ana para ödüyor, ki 2024’ün 3. çeyreğinde Avrupa’nın en yüksek ikinci lüks kiraları (~15.100 €/m²/yıl) bu caddedeydi savills.com. Genel anlamda perakende piyasasının görünümü, düşük işsizlik ve zengin nüfus sayesinde Frankfurt’ta sağlam seyreden tüketici harcamalarına bağlı. Perakende mülklerinde kira getirileri, faiz oranlarıyla birlikte hafif yükseldi – Frankfurt’ta birinci lig cadde perakende getirileri şu anda yaklaşık ~%3,8–4,0 bandında. İkincil perakende alanları (ör. mahalle merkezleri, kenar noktalar) daha yüksek getiriyle işlem görüyor, çünkü risk daha fazla.
Gelecek Projeksiyonları (Perakende): Önümüzdeki yıllarda birinci sınıf perakendede istikrar, diğer alanlarda ise eleme/evirilme süreci devam edecek gibi görünüyor. Perakende zincirleri temkinli şekilde büyüdüğünden birinci sınıf perakende kiralarının sabit kalması ya da hafif yükselmesi bekleniyor. Bazı tahminler, Frankfurt’ta birinci lig kiraların mevcut seviyelere yakın kalacağını öngörüyor, zira pandemi öncesi zirvelere oldukça yaklaşıldı dzhyp.de. Turizm güçlü büyümeye devam ederse (Frankfurt önemli bir fuar ve iş seyahati merkezi), bu perakende satışlarını artırabilir ve en iyi lokasyonlarda kira artışına imkan verebilir. Tersine, eski perakende koridorlarında yeni gerileme ya da dönüşüm görülebilir. Deneyim odaklı perakende konseptleri artacak – amiral mağazaların showroom ve etkinlik mekanı olarak da kullanılması gibi – çünkü markalar yüksek kiraları, müşteri için sürükleyici deneyimler ile haklı çıkarmaya çalışacak. Birinci sınıf caddelerde doluluk yüksek kalacaktır; yeni boşluklar muhtemelen hızla yeniden kiralanacaktır. İkincil caddelerde ise boşluk oranları alternatif kullanımlar alanı doldurana dek tekli rakamda veya düşük çift haneli seviyelerde kalabilir. Genel olarak, perakende varlıklara yatırım iştahı diğer varlık türlerine göre ılımlı – birçok yatırımcı artık lojistik veya konutu tercih ediyor – fakat Frankfurt’ta birinci sınıf perakende halen nadirliği ve prestij nedeniyle çekirdek portföy yatırımı olarak görülüyor.
Ana Perakende Bölgeleri: İki bölge öne çıkıyor: Zeil kalabalık ve yaya trafiğine kapalı alışveriş caddesi, burada büyük mağaza zincirleri (departman mağazaları, moda zincirleri, teknoloji mağazaları) kümelenmiştir. Yerel halk ve turistten büyük yaya akışı çeker. Zeil’in kiraları Frankfurt perakendesinde referans noktasıdır (pandemi öncesi m²/ay ~300 € üzerindeydi, şimdi biraz altında). Bazı değişikliklere (ör. Galeria Kaufhof’un yeniden yapılandırılması) rağmen, Zeil güçlü kiracı karmasını ve “canlı” kiralama aktivitesini sürdürdü dzhyp.de dzhyp.de. Hemen bir blok ötede, Goethestraße ise Frankfurt’un lüks caddesi; Gucci, Chanel, Rolex gibi butiklerinin bulunduğu kısa ama prestijli bir cadde. Bu kısa cadde en yüksek mağaza kiralarını talep ediyor – bir rapora göre, prime birimler için yıllık m² başına ~15.000 € ve bu, Paris ve Milano’daki lüks alışveriş caddeleri ile yarışıyor savills.com. Goethestraße, beş yıldızlı otellere ve zengin alışverişçilere (pek çok uluslararası ziyaretçi dahil) yakınlığıyla öne çıkar. Fressgass (Kalbächer Gasse) ise restoranlar ve özel dükkanlarıyla tanınan popüler bir merkez sokak – yemek ve eğlence talebinden olumlu etkileniyor. AVM açısından, MyZeil (Zeil üzerinde modern bir AVM) ve Skyline Plaza (Messe yakınında) önemli merkezler; karma performans gösteriyorlar, MyZeil’da yaşanan boşlukları artık yeni eğlence konseptleri dolduruyor. Mahalle perakendesi ise Bornheim veya Bockenheim gibi semtlerde istikrarlı ve yerli ihtiyacı karşılıyor, fakat bunlar büyük yatırım hedefleri değil. Özetle, Frankfurt’un birinci sınıf perakende çekirdeği sağlam ve e-ticaret çağında şehrin uyum gücüyle birlikte en üst ligde kalmaya aday gözüküyor.
Sanayi & Lojistik Gayrimenkulleri
Mevcut Durum: Frankfurt Ren-Main bölgesindeki lojistik ve sanayi segmenti son derece güçlü. Frankfurt’un merkezi konumu, devasa tüketici pazarı ve büyük ulaşım merkezleri (Avrupa’nın 2. büyük kargo havalimanı, otoyol kavşakları) burayı gerçek bir lojistik merkezi yapıyor. Depo ve dağıtım merkezi talebi tavan yapmış durumda ve mevcut alanlar ciddi biçimde kıt. 2024 sonunda modern büyük depo (big box) lojistik alanında boşluk oranı yalnızca %1’lerdeydi – yani neredeyse tam doluluk cbre.com cbre.com. Daha eski veya daha vasat depolarda dahi, taşan talep nedeniyle boşluk neredeyse yok. 2024’te Frankfurt bölgesinde yaklaşık 385.000 m² lojistik alan kiralanmış/girilmiş olup bu, 2023 rekorunun %9 gerisinde cbre.com cbre.com. Ancak bu düşüş talep yokluğundan değil, sunulan alanın azlığından kaynaklanıyor. Hatta, kiralamaların (take-up) %11’i firmaların kendi mevcut alanlarını başka şirketlere alt kiralama yoluyla karşılamasından oluştu (bu, şirketlerin mekân bulmak için yaratıcı yollar aradığının göstergesi) cbre.com cbre.com. Ayrıca, 2024’te tutulan tüm lojistik alanların %40’ı yeni inşa edilen projelerdeydi – payda önemli bir artış – çünkü geliştiriciler, kiracıların özel ihtiyaçlarına yönelik depo ve tesis taleplerine yetişmeye çalışıyor cbre.com cbre.com. Frankfurt çevresindeki ana lojistik tesislerde çoğunlukla 3PL sağlayıcıları (üçüncü parti lojistik), e-ticaret dağıtıcıları, perakende zincirleri ve bölgesel dağıtım ihtiyacı olan üreticiler yer alıyor.
Kira ve Getiriler: Birincil lojistik kiraları, arz sıkışıklığı nedeniyle istikrarlı bir şekilde artıyor. 2024’ün ikinci yarısında, Frankfurt’taki depo alanı için birincil kira yaklaşık €7,90–8,20 m²/ay ile şimdiye kadarki en yüksek seviyeye ulaştı realogis.com mktgdocs.cbre.com. Kiralar sadece 2024 yılında metropol bölgede yaklaşık %5 arttı mktgdocs.cbre.com. Kiracılar, Frankfurt Havalimanı ve tüketici pazarlarına yakınlık için prim ödemeye istekli. Bu arada, lojistik gayrimenkul getirileri diğer sektörlere kıyasla cazip kalmaya devam ediyor. Almanya’nın önde gelen merkezlerinde (Frankfurt gibi) birincil lojistik getiri 2024 sonlarında %4,25–4,5 civarındaydı, 2021’deki yaklaşık %3,5’lik düşük seviyelerden yükseldi realestate.bnpparibas.com imap.com. Özellikle Frankfurt için CBRE verileri, 2024 sonunda birincil getirinin yaklaşık %4,4 olduğunu belirtiyor mktgdocs.cbre.com. Daha yüksek finansman maliyetlerine rağmen, sektörün temelleri güçlü olduğundan yatırımcı iştahı yüksek. Gerçekten de, Frankfurt’un endüstriyel/lojistik yatırım hacmi sıçradı – 2024’te yaklaşık 758 milyon € işlem gerçekleşti ve bu önceki yıla göre %55 artış mktgdocs.cbre.com. Bu, bu varlıkların ne kadar talep edildiğini gösteriyor; küresel fonlar ve gayrimenkul yatırım ortaklıkları, uzun vadeli talebe olan güven ile (özellikle e-ticaretin pandemi patlamasını gördükten sonra) depo satın alımlarını artırdı.
Gelecek Görünümü (Lojistik): Temeller sürekli güçlenmeye işaret ediyor. Frankfurt lojistik pazarı, önümüzdeki 3–5 yıl boyunca e-ticaretin büyümesi, perakendecilerin tedarik zincirlerini optimize etmesi ve Frankfurt’un Avrupa dağıtım merkezi rolüyle birlikte yüksek talebini sürdürecek. Almanya ekonomisinde dalgalanmalar yaşansa da lojistik kiralama istikrarlı kaldı – ve bu eğilimin sürmesi muhtemel. Ancak, yeni arz arazi kısıtlamaları nedeniyle sınırlı. Frankfurt yakınlarında büyük depolar için uygun çok az büyük arsa var ve topluluklar genellikle arazinin lojistiğe çevrilmesine karşı isteksiz. Proje boru hattı sınırlı; bir kaynak bölgede yalnızca “küçük yeni inşaat boru hattı” olduğunu belirtiyor mktgdocs.cbre.com. Bu, boşluğun çok düşük kalacağı ve kiraların yükselmeye devam edeceği anlamına geliyor. Arz yetişmezse bir kaç yıl içinde birincil kiralar €9/m²’yi aşabilir. Kullanıcı trendleri arasında, modern, yüksek tavanlı tesis ihtiyaçları (özellikle otomatik dağıtım merkezleri için) yer alıyor – bu nedenle eski stok yeniden geliştirilebilir. Ayrıca, Frankfurt’un büyük bir veri merkezi merkezi olarak yükselişi (DE-CIX internet değişimi nedeniyle) endüstriyel araziyi sunucu çiftlikleri için tüketiyor; bu da lojistik alanın mevcudiyetini daha da kısıtlayabilir (ancak veri merkezleri de yatırımcıları – GYO’lar gibi – çeken yükselen bir “endüstriyel” alt sektör) investropa.com. Lojistiğe yönelik yatırımcı hissiyatı çok olumlu olmaya devam ediyor. Çok sayıda kurumsal yatırımcı artık lojistiği temel bir varlık sınıfı olarak görüyor ve Frankfurt’un pazarı, yüksek doluluklar ve endekse bağlı kiralarıyla güvenli gelir olarak öne çıkıyor. Faiz oranları düşerse getiriler tekrar daralabilir, ancak yakın vadede muhtemelen ~%4,5 seviyesinde kalacaklar.
Ana Lojistik Bölgeleri: Birincil lojistik koridorları Frankfurt’un çevresinde: özellikle Frankfurt Havalimanı (FRA) çevresi, CargoCity ve Mörfelden-Walldorf, Raunheim ile Kelsterbach gibi ilçeler; burada büyük ölçekli dağıtım merkezleri hava kargo ve hızlı perakende dağıtımına hizmet ediyor. Bu bölgelerde neredeyse sıfır boşluk var. A3, A5 ve A7 otobanları boyunca bulunan lojistik parklar (şehrin kuzeyi ve doğusu) da kritik önemde – örneğin, doğuda Hanau/Aschaffenburg ve güneyde Darmstadt çevresi. Büyük online perakendeciler ve kargo şirketlerinin güzergah üzerinde merkezleri bulunuyor. Daha dışarıda, Gießen, Koblenz ve Fulda (100km içinde) gibi yerler, merkezi seçenekler dolduğunda yedek talebi bazen karşılıyor. Dikkate değer kümelenmelerden biri Weiterstadt (Darmstadt yakınlarında); burada Amazon ve başkaları merkezler işletiyor. Bir başka büyüme noktası da A3 boyunca Langen/Seligenstadt bölgesi. Genel olarak, Frankfurt’a 30 dakika sürüş mesafesinde sanayiye ayrılabilecek her arsa değerli. Arazi kıt olduğundan, muhtemelen daha çok çok katlı depo ve mevcut alanların yoğun şekilde kullanılmasını göreceğiz. Özetle, Frankfurt’un lojistik sektörü gayrimenkul piyasasının en sağlıklı bölümlerinden biri – neredeyse tam doluluk, artan kiralar ve sağlam gelecek talebi – ancak yeni alan ekleme konusundaki zorluklarla sınırlı.
Lüks ve Üst Düzey Gelişmeler
Mevcut Piyasa Durumu: Frankfurt’un lüks emlak segmenti – lüks konutlar, birinci sınıf ofis kuleleri ve beş yıldızlı oteller – hem yerel servet hem de uluslararası yatırımcıların etkisiyle yükselişte. Şehir, Londra veya Paris gibi lüks gayrimenkul ile özdeşleşmese de, Avrupa varlıkları arayan yüksek gelirli yatırımcılar için güvenli bir liman olarak kendine bir niş oluşturuyor. Konut alanında, üst düzey mülkler (örneğin şehir merkezinde gökdelenlerde penthouse daireler ya da Westend’de şatafatlı villalar) rekor fiyatlara ulaşmaya devam ediyor. Genel pazarın aksine, ultra-lüks fiyatlar son faiz artışı sırasında neredeyse hiç etkilenmedi – varlıklı alıcılar genellikle nakit ödüyor ve finansman maliyetlerine daha az duyarlı. Frankfurt’un yeni nesil lüks konut kuleleri talebin göstergesi: Grand Tower (2019’da tamamlandı) 400’den fazla lüks dairesini hızla sattı; One Forty West (lüks otel/konut karışımı gökdelen) ve Eden gibi yeni projeler ise üst segment alıcıları cezbetti. En iddialı olanı, şehir merkezinde 2025’te tamamlanacak dört gökdelenden oluşan FOUR Frankfurt, 1 milyar €’dan büyük bir yatırım investropa.com. Proje, 600 lüks daire, iki lüks otel, ofisler ve perakende içeriyor ve şehir merkezinde üst düzey mini bir mahalle yaratıyor khl.com 4frankfurt.de. Allianz, FOUR Frankfurt’un bir kulesini 1,4 milyar €’ya (Almanya’nın en pahalı tek bina satışı) “ileri satın almas”, Frankfurt lüks gayrimenkulüne duyulan güveni güçlendiriyor 4frankfurt.de businesstraveller.com. Ticari tarafında ise, birincil ofis kuleleri de üst segmentin bir parçası sayılıyor. Bu kuleler, çoğunlukla ünlü mimarlarca tasarlanmış ve sürdürülebilir teknolojiyle donatılmış, en yüksek kiraları ve kurumsal yatırımı çekiyor (ofis bölümünde tartışıldığı gibi).
Bununla birlikte, lüks kiralık piyasasında kısa vadeli bir fazlalık işaretleri var. 2024 sonu itibarıyla, yüksek segmentte kiralık konut ve ofislerde arz fazlası olduğu gözlemlendi. Örneğin, Frankfurt’un ofis pazarındaki (çoğu birinci sınıf binalar dahil) boşluk oranı 2024’ün 3. çeyreğinde yaklaşık %9,2’ye yükseldi ve yıl başında bu oran %8,6 idi investropa.com. Ayrıca Frankfurt dahil Almanya’nın önde gelen şehirlerinde, 2024’te lüks yeni konut stokunda yaklaşık %8,9 artış yaşandı – arzda önemli bir sıçrama investropa.com. Bu yeni lüks projelerin (lüks daireler, ayrıcalıklı kiralık kuleler) büyük kısmı anlık talebi aştı. Emlak acenteleri, 2024’te lüks segmentte kiralamalarda yavaşlama raporladı – JLL, birçok üst segment büyük ofis arayışının ertelendiğini belirtti investropa.com, bazı lüks konut sahipleri ise kiracı bulabilmek için kira taleplerini yumuşatmak zorunda kaldı. Sonuç olarak, lüks kiralık getirileri düştü; çünkü kiralar, segmentteki yüksek satış fiyatlarıyla aynı hızda artamıyor investropa.com investropa.com. Kısacası, Frankfurt’un lüks gayrimenkul pazarı cazibesini korusa da en üst segmentte hafif bir stok fazlası yaşanıyor.
Alıcı Profili ve Duyarlılığı: Lüks pazar giderek daha uluslararası hale geliyor. Özellikle Orta Doğulu alıcılar, Frankfurt’un lüks gayrimenkullerini “güvenli yatırım” olarak hedefliyorlar investropa.com investropa.com. Kendi ülkelerinde yaşanan jeopolitik istikrarsızlık, birçok varlıklı Orta Doğulu yatırımcının yurt dışında reel varlıklara yönelmesine yol açıyor ve Frankfurt; güçlü ekonomisi, siyasi istikrarı ve finans merkezi olarak yükselen konumuyla bu beklentileri karşılıyor. Knight Frank Wealth Report 2024, Orta Doğu’dan ultra-yüksek-net servete sahip bireylerin Avrupa’da gayrimenkul alımlarının arttığını, Frankfurt’un ise öne çıkan bir lokasyon olarak belirtildiğini vurguladı investropa.com investropa.com. Bu alıcılar, istikrarlı kira geliri veya uzun vadeli sermaye kazancı sağlayabilecek simgesel ofis kuleleri ya da lüks daireler gibi varlıklara yöneliyor. Asyalı yatırımcılar da Frankfurt’u yakından takip ediyor (belirtildiği gibi, 2023’te Asya’dan Avrupa’ya sınır ötesi sermaye akışı %26 arttı ve Frankfurt kilit hedeflerden biri oldu) investropa.com investropa.com. Öte yandan, yerli Alman üst segment alıcılar da aktif – Frankfurt’taki başarılı bankacılar, yöneticiler ve girişimciler genellikle lüks dairelere ya oturmak için ya da kiralama amacıyla yatırım yapıyor. Onlar için Frankfurt lüks gayrimenkul, özellikle şehrin büyümesi ile birlikte, sağlam bir değer saklama aracı olarak görülüyor. Lüks alıcılar arasındaki duyarlılık genellikle olumlu: Frankfurt’un fiyatları yüksek olmasına rağmen Londra veya Zürih’ten daha düşük, bu nedenle bazıları benzer finans merkezi yaşantısı için “paranın karşılığını almak” olarak değerlendiriyor. Frankfurt’ta lüks mülk değerlerinin istikrarlı (ancak muazzam değil) artışı da, ani dalgalanmalar yerine sürekli değer kazancı arayanlara cazip geliyor.
Gelecek Görünümü (Lüks Segment): Önümüzdeki birkaç yıl içinde, Frankfurt’un lüks piyasasının büyümesi bekleniyor, ancak kontrollü bir şekilde. Ultra lüks kiralık segmentteki mevcut arz fazlası ekonomi ilerledikçe ve daha fazla yabancı uzman şehre geldikçe kademeli olarak emilecektir. 2024/25’te en üst segmentteki kiralarda ya da fiyatlarda olası bir yumuşama muhtemelen geçici olacaktır. 2026–2027’ye gelindiğinde, Frankfurt’un nüfusu ve servet tabanı artarken mevcut inşaat patlamasından gelen yüksek segmentteki fazla daireler ihtiyaç duyulan envanter haline gelebilir. Bu nedenle lüks konut fiyatlarının yükselişi, ılımlı bir hızla da olsa, sürmelidir. Kısa vadede, sıfır dairelerin bolca rekabet etmesi nedeniyle, ikinci el lüks daire fiyatlarında küçük bir düşüş veya durağanlık gözlemlenebilir; ancak mevcut stok tükendiğinde yeni projeler yüksek fiyatlardan piyasaya çıkacaktır. Ticari tarafta ise, daha önce de bahsedildiği gibi, birincil ofis kiraları yeni zirvelere ulaşıyor – bu da lüks kulelerin sahipleri için gelirleri artırıyor ve değerleri destekliyor. Diğer bir faktör de Brexit’in uzun vadeli etkisi: daha fazla finans şirketi Frankfurt’ta kalıcı varlık oluşturdukça, üst düzey yöneticiler için lüks konut ve birinci sınıf ofis alanına olan talep artacaktır; bu da lüks sektörü destekleyecektir investropa.com investropa.com. Düzenleyici değişiklikler özel olarak lüks gayrimenkulü hedef almıyor, ancak genel olarak enerji verimliliği baskısı üst segment geliştiricileri de etkiliyor (uygulamada lüks projeler, alıcıları ve kiracıları en iyisini beklediği için yeşil teknolojiyi zaten benimsiyor). Potansiyel bir olumsuzluk, taşınmaz vergilerinde değişim veya yabancı alıcılara daha sıkı kurallar getirilmesi olsa da, şu an için Almanya’da bu tür kısıtlamalar yok.
Dikkat Çeken Projeler ve Bölgeler: FOUR Frankfurt projesi başrolde – sadece yeni lüks konutlar değil, aynı zamanda beş yıldızlı otel (Rosewood tarafından) ve üst segment perakende mağazaları şehir merkezine kazandırılıyor khl.com 4frankfurt.de. 2025’te tamamlandığında, bankacılık bölgesi ile alışveriş merkezi arasında mini bir lüks bölge yaratacak. Ayrıca Eski Opera Semti (Alte Oper bölgesi) de önemli; burada Opera Towers gibi birkaç üst düzey karma kullanım projesi planlanıyor ve lüks alışverişi, ofisleri ve daireleri birleştirecek. Westend ise geleneksel lüks konut bölgesi olmaya devam ediyor – ağaçlıklı caddelerinde birçok konsolosluk ve milyonerlere ait konaklar bulunuyor; bölgedeki yeni lüks daireler adres prestiji nedeniyle hızlıca satılıyor. Kuzey Sachsenhausen, Main nehri boyunca uzanan ve manzaralı lüks projeleriyle öne çıkan bir diğer cep. Lüks alışveriş ve yaşam tarzı için Goethestraße ve Fressgass bölgesi önde geliyor ve buradaki yeni projeler (ör. Neue Mainzer Straße) üst segment yaşamı da içeriyor. Sonuç olarak, Frankfurt’un üst segment gayrimenkulleri, şehir daha fazla küresel sermaye ve yetenek çektikçe gelişmeye devam edecek – ancak yatırımcılar hangi lüks kategorisine yatırım yaptıklarına dikkat etmeli: en iyi lokasyonlarda birinci sınıf projeler değerini koruyacak, daha az merkezi bölgelerdeki ikinci sınıf “lüks” projelerde ise satış/yatırım hızı daha yavaş olabilir. Genel olarak kentin kıta Avrupası’nın en önemli finans merkezi olarak yükselmesi, lüks mülk talebine olumlu yansıyor investropa.com investropa.com.
Yatırım Mülkleri ve Yabancı Yatırımcı İlgisi
Mevcut Piyasa Durumu: Frankfurt, 2025 yılında uluslararası gayrimenkul yatırımcıları için yeniden bir çekim merkezi haline geldi. 2022–2023’teki durgunluk (faiz oranlarının yükselmesi ve ekonomik belirsizlikler nedeniyle işlemler azalmıştı) sonrası güven yeniden artıyor. 2024’te Frankfurt’ta gayrimenkul yatırım hacmi arttı, örneğin 2024’ün ilk yarısında Almanya’nın önde gelen şehirlerinde ticari yatırımlar %21,3 arttı ve Frankfurt bu yatırımın önemli kısmını çekti investropa.com. 2024 yılında Almanya genelindeki toplam gayrimenkul işlemleri yaklaşık 35–36 milyar € seviyesindeydi (JLL/Colliers verileri), bu da bir önceki yılın dip seviyesine göre yaklaşık %14’lük bir artış anlamına geliyor reuters.com reuters.com. Frankfurt, Almanya’nın birinci sınıf (“A”) şehirlerinden biri olarak bu sermayenin önemli bir kısmını aldı. Bazı tahminlere göre, yalnızca 2024’te Frankfurt gayrimenkullerine 2,5 milyar € yatırım yapıldı investropa.com. Yatırımcı profili de değişti – önceden Alman kurumsal alıcılar baskınken, artık yabancı yatırımcıların rolü artıyor. Frankfurt’a yapılan sınır ötesi yatırımlar yükseliyor; bu yatırımların başını Asya ve Orta Doğu sermayesi çekiyor. 2023’te Asya-Pasifik tarafı Avrupalı gayrimenkul yatırımlarını %26 artırdı ve bunun büyük bir kısmı Frankfurt gibi şehirlere yöneldi investropa.com. Asyalı yatırımcılar Frankfurt’un AB’nin bankacılık merkezi olarak konumuna ve mükemmel bağlantı olanaklarına hayran (hem dijitalde, dünyanın en büyük internet değişim noktası, hem de fizikselde, Asya’daki başlıca şehirlerden direkt uçuşlar mevcut) investropa.com investropa.com. Öte yandan, Orta Doğulu devlet fonları ve ultra zengin aileler Frankfurt’u güvenli bir liman ve dalgalı bölgelerden uzaklaşmak için bir çeşitlendirme fırsatı olarak görüyor. Brexit sonrası ortam da yeni bir ilgi çekti: birçok İngiliz yatırımcı ve emlak firması şimdi Frankfurt’a bakıyor, bankacılık müşterileri burada operasyonlarını yeniden kurunca investropa.com investropa.com. Klâsik örnek JPMorgan’ın 230 milyar $’lık varlığı Frankfurt’a taşıması ve böylece Frankfurt’un AB’de finans için ana üs olarak sinyal vermesi oldu investropa.com. Gerçekten, Brexit sonrası dönemde Frankfurt’ta 60’a yakın finans kuruluşu lisans aldı, genel kanı şu ki; giderek daha fazla İngiliz ve küresel yatırımcı Frankfurt gayrimenkulüne, Euro bölgesi varlığını korumak amacıyla yatırımlarını kaydıracak investropa.com investropa.com.
Yatırımcı Duyarlılığı ve Strateji: Duyarlılık temkinli bir iyimserlik taşıyor. Yatırımcılar, Almanya’nın gayrimenkuldeki düzeltmesinin dibi gördüğüne ve bu yüzden fırsatların doğacağına geniş ölçüde inanıyorlar imap.com imap.com. Fiyatlar zirveye kıyasla aşağıya indi (özellikle ofislerde) ve getiriler cazip seviyelere yükseldi, daha önce bahsedildiği gibi. Örneğin, Frankfurt’ta birinci sınıf ofis getirilerinin yaklaşık %5’e sıçraması, varlıkların artık finansmana karşı makul bir marj sunması sayesinde değerleme sürecini kolaylaştırdı cbre.de cbre.de. Birçok yatırımcı 2023’te kenarda durmayı tercih etti, fakat 2025’te tekrar piyasaya girmeye hazırlar çünkü faiz oranlarının sabitlenmesi veya hafifçe aşağı inmesi bekleniyor. Hatta yaygın görüş, “2025’ten itibaren fiyatlar dibini görüp faizler de istikrar kazanacak” yönünde olup, bu da gayrimenkul yatırım talebinde bir canlanmaya yol açıyor imap.com imap.com. Bu beklentiyle “kaliteye kaçış” yaşanıyor – yatırımcılar, riski minimize etmek için Frankfurt’un en iyi lokasyonlarındaki birinci sınıf, dolu varlıklara yoğunlaşıyor imap.com imap.com. Ayrıca değer artırıcı fırsatlar da mevcut: Bazı mülk sahiplerinin baskı altında olması nedeniyle, daha küçük ve orta ölçekli mülklerin (özellikle kiralama ya da yenilemeye ihtiyaç duyanların) Frankfurt’ta piyasaya çıktığı bir boru hattı var imap.com imap.com. Akıllı yatırımcılar bu varlıkları hedefleyerek, varlık yönetimi uygulayıp Frankfurt’un uzun vadeli büyümesinden faydalanmayı planlıyor. Bir diğer itici güç ise ESG (Çevresel, Sosyal, Yönetişim) faktörleri – yatırımcılar, güçlü “yeşil” sertifikalara sahip mülklere ilgi gösteriyor ve Frankfurt piyasası, yeni enerji verimliliği yasalarının da desteğiyle, eski binaları yenileyip değerlerini artırmak için fırsatlar sunuyor imap.com imap.com. Örneğin, 1970’lerde inşa edilmiş bir ofis kulesi şu anda (daha yüksek boşluk oranı nedeniyle) daha ucuza alınabiliyor, modern yeşil standartlara uygun şekilde yenilenip tekrar kiraya verildiğinde ise primli fiyata satılabiliyor – birçok uzman fonun izlediği strateji bu.
Yabancı Yatırımcı Odağı: Farklı yabancı gruplar çeşitli odaklara sahip: Asya’lı yatırımcılar (Güney Kore, Singapur, Japonya gibi ülkelerden) sıklıkla Frankfurt’un ofis kuleleri ve otelleriyle ilgileniyor, genellikle ortak girişimler veya global fonlar aracılığıyla investropa.com investropa.com. Kuzey Amerikalı yatırımcılar (ABD, Kanada) ise sorunlu varlıkları arıyor veya yerel operatörlerle işbirliği yaparak lojistik portföyleri ve ofis değer artırıcı projeleriyle ilgileniyor. Orta Doğulu alıcılar ise ikiye ayrılıyor – bazıları (Katar veya BAE fonları gibi) büyük ölçekli ana varlıkları (geçmişte Frankfurt gökdelenlerinin alımında yer aldılar) hedef alırken, özel Orta Doğulu aileler genellikle gözde konut ve ticari ünite arayışında (örneğin lüks daire alıp kiraya vermek ya da şahsi kullanım için) investropa.com investropa.com. Avrupalı yatırımcılar (ör. Fransız sigorta şirketleri, İsviçreli fonlar) ise Frankfurt’u pan-Avrupa stratejilerinin bir parçası olarak değerlendirip esas olarak ana ofis ve perakende varlıklara odaklanıyor. Belirgin bir trend ise, Brexit sonrası İngiliz gayrimenkul firmaları ve yatırımcıların aktif olarak Frankfurt’a yatırım yapmasıdır. Böylece AB’nin finans merkezinde pay sahibi olmaya çalışıyorlar. Buna, REIT’lerin Frankfurt ofislerini alması, İngiliz yüksek gelirli bireylerin kiraya vermek üzere daireler alması gibi örnekler dahil.
Gelecek Görünümü (Yatırım & Yabancı İlgi): Önümüzdeki 3–5 yıl içinde Frankfurt, ekonomik gücü ve piyasada şeffaflık artışı sayesinde gayrimenkul yatırımı için önde gelen bir destinasyon olmaya devam edecek. İşlem hacminin kademeli olarak artması ve daha “normal” seviyelere yaklaşması bekleniyor (fakat muhtemelen 2018–2019’daki zirve çılgınlığına ulaşılmayacak). Hem JLL hem de Colliers, 2025’te işlem hacminde mütevazı bir büyüme öngörüyor, ancak bu artış “uzun vadeli ortalamaların oldukça altında” kalacak reuters.com reuters.com – yani hızlı bir patlamadan çok istikrarlı bir toparlanma bekleniyor. En büyük bilinmez ise faiz oranları ve ekonomik büyüme: Enflasyon dizginlenirse ve ECB faiz artırımlarını durdurursa (veya 2025–26’da indirirse), borç finansmanı ucuzlayacak ve daha fazla yatırımcı piyasaya girecek. Tersine, olası bir resesyon ya da finansal şok toparlanmayı erteleyebilir. Yine de Frankfurt’un temelleri (ECB’nin merkezi, finans ve teknoloji istihdamında büyüme, merkezi konum) kenti göreceli olarak savunmalı bir yatırım noktası kılıyor. Piyasada yeni yabancı aktörler görebiliriz, örneğin Amerikalı dev özel sermaye fonları indirimli portföyler arayışında veya Asyalı sigorta şirketlerinin Almanya’daki ilk doğrudan alımlarını yapması gibi. Ayrıca, kurumsal yatırımcılar Frankfurt’ta konut ve lojistiğe olan tahsisini artırıyor, çünkü bunları uzun vadeli istikrarlı yatırım olarak görüyorlar (Almanya’nın düzenlenmiş kiracılık piyasası düşük dalgalanmalı gelir olarak değerlendiriliyor). Yabancı yatırımcılar açısından Frankfurt’un açıklığı bir artı: yabancı mülkiyet üzerinde herhangi bir kısıtlama yok ve güçlü yasal koruma mevcut, bu da sermayeyi çekmeye devam edecek. Yabancı ilgisinin arttığını gösteren bir istatistik: Geçen yıl uluslararası alıcılara satılan mülk sayısı %6 arttı investropa.com investropa.com ve bu oranın daha da artması muhtemel.
Bölgeler ve Fırsatlar: Hem yabancı hem yerli yatırımcılar, en iyi fırsatlar için belirli mahalleler ve varlık türlerine odaklanıyor. Ofislerde, Banka Bölgesi ve Avrupa Mahallesi başlıca hedefler (örneğin tren garı ve Messe civarındaki bazı kuleler el değiştiriyor). Konutta, Ostend ve Europaviertel gibi merkezi bölgeler – yeni projelerin toptan alınabileceği veya peşin finansman sağlanabileceği noktalar olarak – yükselen ana lokasyonlar haline geldikleri için cazip investropa.com. Akıllı yatırımcılar ayrıca Niederrad bölgesine de bakıyor: burada fiyatlar düştü investropa.com, bu nedenle şimdi alıp bölge yeniden canlanana kadar tutmak (veya eski ofisleri konuta dönüştürmek) kazanç sağlayabilir. Lojistikte ise yatırımcılar havaalanı bölgesi sanayi parkları ve büyük otoyollar boyunca odaklanıyor – çünkü tekil varlık bulmak zor olduğundan genellikle portföy anlaşmalarıyla alım yapılıyor. Ayrıca alternatif sektörlere de ilgi artıyor: Frankfurt’un internet merkezi olma avantajıyla veri merkezleri uzman yabancı yatırımcıları çekiyor ve yaşam bilimi/laboratuvar alanları (şehirdeki ilaç ve araştırma firmaları çevresinde) da yeni bir sınır olabilir. Genel olarak yatırımcılar, özellikle yabancılar, Frankfurt’u küresel şehir rakiplerine göre değeri düşük olarak görüyor. Getiriler istikrar kazanırken ve büyüme beklentileri güçlü iken, şehir çeşitlendirilmiş bir Avrupa gayrimenkul portföyünün kilit parçası. Sektörde özetlendiği gibi, “Almanya, istikrarlı büyüme sunan cazip bir pazar olmaya devam ediyor… ve Frankfurt, getiriler yüksek seviyelerde sabitlenirken yatırımcılar için zenginleşen bir fırsat havuzu sunuyor” imap.com imap.com.
Sonuç olarak, 2025 Frankfurt emlak piyasası güçlü konut talebi ve sıkı arz, ikiye ayrılmış bir ticari sektör (birincil ve ikincil), gelişen lüks projeler ve artan yabancı yatırım ile karakterize edilmektedir. Önümüzdeki 3-5 yıla bakıldığında, konut fiyatları ve kiraların (orta düzeyde de olsa) Frankfurt’un büyümesi ve konut sıkıntısı nedeniyle yükselmeye devam etmesi beklenirken, ticari pazar ise son şoklardan kademeli olarak toparlanarak kalite ve sürdürülebilirliğe odaklanacaktır. Yeni projeler – yeşil apartman komplekslerinden, şehri şekillendiren gökdelenlere kadar – ayrıca avantajlı düzenleyici değişiklikler (enerji teşvikleri, kolaylaştırılmış geliştirme kuralları) manzarayı şekillendirecektir. Dünyanın dört bir yanından yatırımcılar Frankfurt’a giderek daha fazla ilgi gösteriyor; ister bir Asya fonunun bir ofis kulesini alması, ister bir Orta Doğulu ailenin lüks dairelere yatırım yapması olsun, kentin istikrarı ve fırsatları onları cezbediyor. Ve Frankfurt’un kilit mahalleleri gelişirken – Ostend gibi bazıları yükselirken, Niederrad gibi diğerleri uyum sağlarken – şehir çok çeşitli emlak olasılıkları sunuyor. Tüm paydaşlar – alıcılar, kiracılar ve yatırımcılar – için 2025’te Frankfurt, özenli bir strateji ve yerel bilgiyle büyüme eğiliminin ortasında önemli fırsatlar yakalanabilecek dinamik bir pazar sunuyor. Özetle, Frankfurt mali gücünü ve stratejik konumunu, önümüzdeki yıllarda emlak piyasasının Avrupa’nın en caziplerinden biri olarak kalmasını sağlamak için kullanıyor investropa.com investropa.com.
