Pregled nepremičninskega trga v Bangkoku za leto 2025
Nepremičninski trg v Bangkoku leta 2025 odraža mešano okrevanje. Stanovanjski sektor ostaja umirjen, saj se tako razvijalci kot kupci soočajo s finančnimi omejitvami, kar omejuje zagon novih projektov in prodajo cbre.com. Nasprotno pa segmenta gostinstva in trgovine ponovno oživljata zaradi ponovnega razcveta turizma, saj se zasedenost hotelov in obisk nakupovalnih središč približujeta predpandemičnim rekordom cbre.com. Trg pisarn pa se spopada s presežno ponudbo, saj vstopa v trg brezprecedenčni val novih, visokokakovostnih površin ob mlačnem povpraševanju cbre.com. Splošno gledano leto 2025 prinaša »trg kupcev« v mnogih segmentih – zlasti pri množičnih stanovanjskih blokih – tudi če ultra-luksuzne nepremičnine in dobro umeščeni projekti izkazujejo določeno odpornost. Vlada je posredovala s spodbujevalnimi ukrepi (npr. znižanjem davkov in pristojbin), da okrepi sektor, obenem pa preučuje tudi regulatorne spremembe za privabljanje tujega kapitala. Naslednja poglavja podrobneje opisujejo ključne trende po vrstah nepremičnin, gibanje cen po okrožjih, glavne razvojne projekte, politične spremembe in napoved trga za naslednjih 3–5 let.
Trendi stanovanjskih nepremičnin v Bangkoku v letu 2025
Upočasnjeno povpraševanje in presežna ponudba: Stanovanjski trg v Bangkoku je dobro razvit, vendar se ohlaja. Presežna ponudba stanovanj v blokih je pomemben izziv – kljub porastu za 9.800 novih enot v četrtem četrtletju 2024 (skok za 360 % glede na predhodno četrtletje), se je prodaja povečala za manj kot 10 %, kar je stopnjo prodaje ohranilo pri šibkih ~35 % austchamthailand.com austchamthailand.com. Zaradi visokih zalog in šibkejše kupne moči so razvijalci v 2025 močno omejili nove zagonje; letos se pričakuje le nekaj novih blokov austchamthailand.com. Veliko neprodanih stanovanjskih enot se uvaja nazaj na trg po znižanih cenah, kar trg stanovanjskih blokov nagiba v korist kupcev austchamthailand.com. Velika podjetja celo prelagajo zagone v Bangkoku ali se preusmerjajo v nizko etažno stanovanjsko gradnjo in druge province (npr. Phuket) zaradi poplave blokovskih stanovanj.
Trg, ki ga poganjajo domači kupci: Lokalni tajski kupci ostajajo glavno gonilo stanovanjskih nakupov v Bangkoku cbre.com. Vendar zadovoljivo kreditiranje in visoka zadolženost gospodinjstev zavirata povpraševanje – stopnja zavrnjenih hipotek je narasla na ~35 % (običajno 15–20 %), zlasti pri cenejših stanovanjih globalpropertyguide.com. Zaradi zaostrenih kreditnih pogojev in vztrajno visokih obrestnih mer (povprečna hipotekarna MRR ~7,9 % v začetku 2025 globalpropertyguide.com) si veliko mladih ali kupcev prvič nakupa odlaša. Razvijalci se odzivajo s ponudbo, prilagojeno dejanski kupni moči – na primer z osredotočanjem na enote ≤ 7 milijonov THB (cenovni razred, ki je deležen oprostitev pristojbin) globalpropertyguide.com.
Odpornost nizko-stanovanj in luksuza: Po drugi strani pa povpraševanje po nizko-etažni gradnji (samostojne hiše, vrstne hiše) v srednjem do višjem cenovnem razredu ostaja precej zdravo. Nepremičnine v cenovnem razponu 10–40 milijonov THB se dobro prodajajo, čeprav večja konkurenca tudi na tem segmentu ustvarja »trg kupcev« z večjo izbiro in popusti za kupce austchamthailand.com. Luksuzni in ultra-luksuzni segment stanovanjskih blokov (elitne enote nad 200k–300k THB na m²) ostaja svetla točka. Ponudba v tem najvišjem razredu se je v 2024 ohranila (okoli 6.500 »Super Prime« in 7.200 »Prime« enot v mestu) in dosegla več kot 80 % prodajo, kar kaže na vztrajno zanimanje premožnih kupcev austchamthailand.com austchamthailand.com. Luksuzni projekti na prestižnih lokacijah (Ploenchit, Chidlom, Ratchadamri, Sathorn, Riverside …) se še naprej lansirajo in pogosto dobro prodajo austchamthailand.com. Pravzaprav luksuzni trg cveti – v drugi polovici 2023 je bilo 90 % domov v vrednosti 70–99 milijonov THB hitro prodanih, k temu prispevajo premožni azijski kupci in tujci, kar potrjuje robustno povpraševanje na vrhu bambooroutes.com.
Dvig trga najemnin: Ker mnogi potencialni kupci ostajajo ob strani, se je trg najema stanovanjskih blokov in apartmajev okrepil. Dotok izseljencev (število tujih prebivalcev v Bangkoku je v 2024 zraslo za ~7,1 %) austchamthailand.com in oživitev turizmu prijaznih poslov krepita povpraševanje po najemniških nastanitvah. Največ izseljencev prihaja iz Kitajske, s Filipinov in Japonske, kar dodatno spodbuja povpraševanje po najemih v centralnih območjih austchamthailand.com. Najemnine za najboljše stanovanjske enote v Bangkoku so se zvišale – najemnine za apartmaje prve kategorije so zrasle za ~8,8 % na letni ravni do konca 2024 globalpropertyguide.com, medtem ko so v nekaterih bolj uglednih soseskah najemnine poskočile za približno 15–16 % na leto zaradi omejene nove ponudbe in povratka tujih najemnikov globalpropertyguide.com. Zaradi tega trenda se vlagatelji ponovno obračajo k nakupom za oddajanje v najem na ključnih lokacijah, da bi izkoristili izboljšane donose. Poleg tega je po pandemiji turistični razcvet dodatno spodbudil kratkoročni najem – Bangkok je bil leta 2024 najbolje obiskano mesto na svetu (32,4 milijona obiskovalcev), število rezervacij na Airbnb pa je močno naraslo, kar zvišuje donose lastnikov, ki oddajajo turistom bambooroutes.com bambooroutes.com. Lastniki, ki oddajajo enote kratkoročno, dosegajo višje donose, vendar morajo upoštevati tajske pravne omejitve najema za obdobje krajše od 30 dni.
Gibanje cen: Splošna rast cen stanovanj v Bangkoku je bila zmerna. Indeks cen stanovanj Banke Tajske za prestolnico kaže, da so se cene samostojnih hiš v zadnjem četrtletju 2024 zvišale le za +2,4 % na letni ravni (približno +1,4 % realno), cene vrstnih hiš pa za +3,2 % globalpropertyguide.com. Cene stanovanjskih blokov so praktično obstale – letna rast cen blokov v Bangkoku je proti koncu 2024 upadla na zgolj +2,46 % (močan padec z +7,2 % prej v letu) globalpropertyguide.com. To stagnacijo povzročajo razvijalci, ki ohranjajo cene nespremenjene ob želji po čiščenju zalog globalpropertyguide.com. Strokovnjaki iz industrije predvidevajo le zmeren porast cen v letu 2025, splošno okoli 2–3 % globalpropertyguide.com. Nekateri analitiki so nekoliko bolj optimistični in napovedujejo možno 5–7 % rast cen, če bo presežna ponudba prodana globalpropertyguide.com. Skratka, kupci imajo v letu 2025 prednost stabilnih cen in bogate izbire, predvsem v srednjem cenovnem razredu stanovanjskih blokov.
Poslovne nepremičnine: trendi v pisarniškem in trgovskem sektorju
Pisarniški trg – Beg v kakovost ob presežni ponudbi: Bangkoški pisarniški sektor doživlja preobrat, ki ga povzroča presežna ponudba. Skupna zaloga pisarniških prostorov je v letu 2024 presegla 6,3 milijona m² po zaključku več velikih objektov (npr. Supalai Icon Sathorn itd.), trend pa se bo nadaljeval z ~316.000 m² novih površin, ki jih pričakujejo leta 2025 realestateasia.com. Ta porast ponudbe močno presega trenutno rast povpraševanja, kar povzroča porast praznih prostorov in hud boj za najemnike med lastniki austchamthailand.com. Zasedenost pisarniških površin je lani zrasla le za ~2,2 % v primerjavi s 4 % rastjo ponudbe, tako da trg ostaja izrazito »trg najemnikov« austchamthailand.com. Podjetja imajo zato več možnosti in pogajalske moči – mnoga se selijo v novo zgrajene stolpnice razreda A (pogosto s certifikati trajnostne gradnje in sodobno infrastrukturo) ter zmanjšujejo oziroma konsolidirajo površine zaradi uvedbe hibridnih delovnih modelov. Ta »beg v kakovost« pomeni, da imajo starejše ali slabše ocenjene stavbe težave z zadrževanjem najemnikov austchamthailand.com.
Mesečne najemnine za prestižne pisarne so se v letu 2024 le rahlo zvišale (~+3,3 %) in ostajajo pod najvišjimi ravnmi austchamthailand.com. Na elitnih lokacijah CBD (Silom, Sathorn, Sukhumvit) pisarne razreda A dosegajo 900–1.600 THB/m² na mesec, medtem ko so v necentralnih območjih (Rama 9, obrobje novega CBD) pod 1.000 THB/m² austchamthailand.com. Da bi privabili najemnike, lastniki ponujajo bogate spodbude – obdobja brez najemnine in popusti v višini 10–25 % so običajni austchamthailand.com. Nova ponudba: Približno 60 % prihodnjih projektov je skoncentriranih v središču Bangkoka, tudi v okviru ikoničnih večnamenskih kompleksov. Na primer, One Bangkok, povsem nova poslovna četrt na cesti Rama IV, je leta 2024 odprla prvo pisarniško stolpnico, skozi obdobje 2025–2026 pa bo sledilo še več prestižnih poslovnih stavb khaosodenglish.com khaosodenglish.com. Tudi “Dusit Central Park” bo leta 2025, nasproti parka Lumpini, ponudil novo stolpnico razreda A. Ti projekti dvigajo standard pisarniške kakovosti, a zamujajo uravnoteženost trga – strokovnjaki ocenjujejo, da bo presežek pisarniških prostorov v Bangkoku potreboval najmanj pet let za absorpcijo, do bolj zdravega razmerja šele po letu 2027, ko se val gradnje umiri austchamthailand.com. V vmesnem času so lastniki starejših stavb pod pritiskom prenov in izboljšav kakovosti zgradb (npr. trajnostni vidiki in tehnološke rešitve) za ohranitev konkurenčnosti austchamthailand.com.
Trgovina & večnamenski kompleksi – dinamično okrevanje: Trgovinske nepremičnine v Bangkoku so se odlično pobrale zaradi domače potrošnje in obnove mednarodnega turizma. Ključni mestni nakupovalni centri uspešno ohranjajo položaj, ker se spreminjajo v »lifestyle« destinacije – mnogi so prenovili ponudbo, da bi pritegnili potrošnike z visokimi izdatki (tako tuje turiste kot premožnejše domačine) cbre.com. Maloprodajna prodaja in obiskovalci v glavnih centrih sta se izrazito okrepila leta 2024, pozitivni zagon pa se prenaša tudi v 2025. Investitorji so samozavestni – odpirajo se novi trgovski centri in kompleksi po širšem območju cbre.com. V naslednjih letih naj bi v različnih predelih Bangkoka odprli vrsto sodobnih zaprtih nakupovalnih centrov cbre.com. Primeri so trgovski del projekta One Bangkok (z načrtovanih 180.000 m² trgovinskih površin) in luksuzno nakupovalno središče Dusit Central Park, oba zastavljata nove standarde za nakupovalna doživetja najvišjega ranga.
Veliki večnamenski projekti so prepoznaven trend – združujejo trgovino, zabavo, posel in stanovanja/hotelsko ponudbo na eni lokaciji. Takšna naselja (npr. One Bangkok, Dusit Central Park, The Forestias itd.) privabljajo veliko zanimanja zaradi udobja in občutka »mesta v mestu« austchamthailand.com. Trgovci imajo korist od zagotovljene »množice« obiskovalcev iz pisarn, hotelov in stanovanj. Čeprav se je spletna prodaja v zadnjih letih povečala, je kultura nakupovanja po centrih v Bangkoku zelo močna; izkustvena ponudba in gostinska dejavnost privabljata kupce »off-line«. Skupno so najemnine v najboljših centrih stabilne ali rahlo rastejo, saj je v teh središčih praznih prostorov vse manj (nekateri zelo zaželeni centri imajo celo »čakalno vrsto« najemnikov). V drugorazrednih lokacijah pa se je treba bolj potruditi za zapolnitev prostora, pogosto z bolj prilagodljivimi najemnimi pogoji za nove najemnike.
Turizem daje zagon: Omeniti velja še razcvet hotelskih nepremičnin (hoteli, apartmaji s hotelsko storitvijo). Tajska je v letu 2024 sprejela kar 35,5 milijona mednarodnih obiskovalcev austchamthailand.com – skoraj že na ravni rekordnega leta 2019. Bangkok kot vstopno mesto beleži rek ordenost hotelske zasedenosti in prihodkov na sobo proti koncu 2024 cbre.com. Leta 2025 pričakujejo še več prihodov, morda celo presežek pred-pandemičnih vrhov cbre.com. Zaradi tega se odpira več hotelov: denimo v kompleksu One Bangkok so novembra 2024 odprli Ritz-Carlton Bangkok, hotel Andaz pa bo sledil v letu 2025 khaosodenglish.com. Na splošno turizem spodbuja širitev hotelov in apartmajev za kratkoročni najem, kar krepi naložbeno razpoloženje in spodbuja preoblikovanja oziroma prenamene zgradb (za hotelsko rabo) v središču mesta.
Glavni cenovni trendi po vrstah nepremičnin in četrtih
Gibanja cen stanovanj v blokih in hiš: Leta 2025 je rast cen močno odvisna od vrste nepremičnine in lokacije. Splošno družinske hiše in vrstne hiše v Bangkoku še vedno beležijo rahlo rast cen (letno v nižjih enomestnih odstotkih), medtem ko stanovanja v blokih beležijo stagnacijo ali zelo majhno rast cen po negativnem ciklu 2020–2022. Po podatkih Bank of Thailand je v zadnjem četrtletju 2024 indeks samostojnih hiš v Bangkoku zrasel za +2,41 % na letni ravni, indeks vrstnih hiš pa za +3,19 % globalpropertyguide.com. Cene stanovanj v blokih so zrasle le za +2,46 % na letni ravni – komaj kaj nad inflacijo – kar potrjuje opazen izostanek okrevanja v tem segmentu globalpropertyguide.com. Analitiki navajajo, da razvijalci zadržujejo podražitve za obstoječa stanovanja v blokih in raje ponujajo promocije za hitrejšo prodajo globalpropertyguide.com. Zato leta 2025 ni pričakovati večjih rasti cen (če sploh), dokler se obstoječe zaloge ne prodajo globalpropertyguide.com. Pri srednjem razredu so dejansko možno celo realno nižje cene (zaradi popustov). Po drugi strani ima gradnja individualnih hiš (za družine končne uporabnike) malo neprodanih zalog in trdnejšo cenovno moč, zato bo njihova vrednost rasla skupaj s ceno zemljišč – še posebej v predmestjih Bangkoka, kjer so zaprta naselja zelo priljubljena globalpropertyguide.com.
Cena glede na lokacijo: Vrednosti nepremičnin v Bangkoku se močno razlikujejo po posameznih okrožjih. V Centralnem poslovnem okrožju (CBD) – območjih kot so Lumphini, Sukhumvit, Silom/Sathorn – so cene zemljišč in stanovanj najvišje. Po podatkih iz konca leta 2024 je povprečna prodajna cena novih stanovanj v CBD okoli 236.000 THB na kvadratni meter austchamthailand.com. V vrhunskih luksuznih projektih v Ploenchit/Chidlom ali ob reki Chao Phraya cene pogosto presegajo 300.000–350.000 THB na kv. m, še posebej za večje enote, namenjene najpremožnejšim kupcem austchamthailand.com. Nasprotno pa predmestna stanovanja vzdolž prog javnega prevoza (srednje cenovni predeli malo stran od centra, a blizu postaj BTS/MRT) v povprečju stanejo okoli 127.000 THB na kv. m austchamthailand.com. V zunanjih območjih Bangkoka (robna območja brez dobre železniške povezave) pa cene novih stanovanj padejo na približno 70.000–80.000 THB na kv. m ali manj austchamthailand.com. Te razlike jasno kažejo, kako prevoz in lokacija določata vrednost: projekti z neposrednim dostopom do BTS/MRT ali v trendovskih središčih zaračunavajo visoke premije, medtem ko tisti v razvijajočem se predmestju močno tekmujejo z dostopnostjo cen.
Ta vzorec je opazen tudi pri najemninah stanovanj. Povprečna zahtevana najemnina za standardno 2-sobno stanovanje v središču Bangkoka znaša okoli 1.588 USD (približno 55.000 THB) na mesec, medtem ko v zunanjih provincah kot sta Nonthaburi ali Samut Prakan (predmestja Bangkoka) podobna enota komaj doseže tretjino te cene globalpropertyguide.com. Donosi so običajno nekoliko višji na cenejših nepremičninah v predmestju (3–4 % bruto donos) v primerjavi z dragimi mestnimi nepremičninami (okoli 3 % ali manj), kot kažejo nacionalni podatki. Kljub nižjim donosom vlagatelji še vedno dajejo prednost središču Bangkoka zaradi boljših dolgoročnih možnosti kapitalske rasti in likvidnosti.
Hotspot okrožja: Leta 2025 so najbolj iskana okrožja Pathumwan/Lumphini (jedro CBD), Sredina Sukhumvita (od Asoka do Thonglorja), Sathorn in Riverside – vse priljubljene lokacije za luksuzna stanovanja in najeme tujcev. Novi luksuzni projekti v teh conah so pogosto takojšnji hit na trgu. Opazen je tudi razvoj v novih poslovnih conah kot sta Rama 9 in Bangna: ti predeli so prejeli veliko infrastrukturnih vlaganj in sedaj gostijo velike projekte (npr. nova poslovna središča, megatrgovska središča), ki povišujejo cene nepremičnin iz nižje osnovne ravni. V predmestnih območjih je dokončanje novih prog javnega prevoza ključen dejavnik. Na primer, odprtje rumene in roza linije MRT (monorail) v letu 2023, ki povezujeta Lat Phrao s Samrong in Min Buri z Nonthaburijem, je povečalo zanimanje za nepremičnine ob teh poteh. Dejansko je bilo 45 % novih stanovanjskih enot v pozni fazi 2024 v predmestjih ob javnem prevozu, kar odraža strategijo razvijalcev z usmeritvijo na razvoj ob progah austchamthailand.com. Z razširitvijo zemljevida javnega prevoza lahko pričakujemo, da bodo cene nepremičnin v novo povezanih predelih (npr. vzdolž prihajajoče vzhodne oranžne linije, ali podaljšku vijolične linije) rasle in s tem zmanjševale razliko v cenah med središčem in obrobjem.
Hkrati so se cene zemljišč v Bangkoku v zadnjem času umirile. Po letih zahtevnih podražitev zdaj indeks cen zemljišč raste počasneje, saj so razvijalci bolj previdni pri nakupih zaradi počasnejšega trga bangkokpost.com. Nekateri indeksi so konec leta 2024 celo nekoliko padli, saj so glavni razvijalci preložili projekte ter tako znižali pritisk na rast cen zemljišč bangkokpost.com. Kljub temu ostaja resnično vrhunsko zemljišče v središču mesta izjemno redko in se še vedno prodaja za rekordno visoke cene na kvadratni wah.
Glavni novi projekti in infrastrukturni razvoj
Leto 2025 v Bangkoku zaznamujejo prelomne naložbe tako v razvoj nepremičnin kot infrastrukture, ki bodo trg oblikovale v prihodnjih letih.
- One Bangkok: Opisan kot »najbolj ambiciozen tajski projekt« integriranega razvoja, je One Bangkok 3,9 milijarde USD vreden večnamenski kompleks na 41 akrih v CBD khaosodenglish.com en.wikipedia.org. Uradno je bil odprt oktobra 2024 in je naznanil zaupanje v prihodnost Bangkoka khaosodenglish.com. Ko bo dokončan (2024–2030), bo One Bangkok obsegal pet pisarniških stolpnic prvega razreda, luksuzne hotele (Ritz-Carlton odprt 2024, Andaz odprtje 2025), luksuzna stanovanja in obsežen prodajno-kulturni kompleks khaosodenglish.com khaosodenglish.com. Projekt bo ustvaril novo poslovno središče vzdolž ceste Rama IV, z moderno infrastrukturo (npr. lasten sistem hlajenja, pametna mestna tehnologija ipd.) in neposrednim dostopom do MRT en.wikipedia.org en.wikipedia.org. Že zdaj so številna mednarodna podjetja tam prednajemila prostore, prisotnost One Bangkok pa naj bi dvignila vrednosti nepremičnin v okolici in mestu dodala 1,83 milijona m² poslovnih površin en.wikipedia.org en.wikipedia.org.
- Dusit Central Park: Zaključek se načrtuje do konca leta 2025, to bo še en mejnik med večnamenskimi razvoji na mestu nekdanjega hotela Dusit Thani na križišču Silom–Rama IV (nasproti parka Lumpini). Kompleks zaseda približno 440.000 m² površin na 23 acreh richmonts.com expatliving.net, vključuje nov 5-zvezdični hotel Dusit Thani, dva luksuzna stanovanjska nebotičnika (69 nadstropij s pogledom na park), poslovni stolp razreda A ter prestižen trgovski center, vse povezano z 11.200 m² velikim “Central Park” nebom expatliving.net expatliving.net. Kompleks bo imel neposreden dostop do BTS Skytrain in MRT na postaji Sala Daeng–Silom, kar je zgled zasnove razvite ob javnem prometu expatliving.net. Kot skupni projekt Dusit International in Central Group združuje hotelsko tradicijo z moderno trgovino. Zaključek bo v prestižnem predelu dodal več kot 400 luksuznih stanovanj ter znatne poslovne/trgovske površine ter utrdil Silom–Sathon–Rama IV kot podaljšek CBD-ja.
- Prometna infrastruktura: Vlada še naprej veliko investira v promet, kar izjemno vpliva na trg nepremičnin. V letih 2023–2024 so v Bangkoku odprli roza in rumeno monorail linijo, ki sta močno izboljšali povezave s severnimi in vzhodnimi predmestji (Min Buri, Ramkhamhaeng, Lat Phrao, Samut Prakan). Do leta 2025 napreduje gradnja oranžne linije MRT (vzhod-zahod), ki bo povezala vzhodna predmestja skozi središče, ter podaljška južne vijolične linije proti Nonthaburiju in centru. V teku so tudi nacionalni železniški projekti: Tajsko-kitajska hitra železnica od Bangkoka do Nonga Khai (povezava z Laosom/Kitajsko) je v gradnji, še ena hitra linija do Rayonga (prek letališča U-Tapao v vzhodnem gospodarskem koridorju) pa že nastaja. Zraven novih avtocest (podaljšek avtoceste Chalong Rat, zunanji obroč M9) bodo te investicije širile območje dnevnih migrantov v Bangkoku in odprle nova razvojna območja thailand.go.th thailand.go.th. Boljša infrastruktura običajno spodbuja razcvet gradnje v predmestju – postaje ob novih progah so pogosto vroče točke za stanovanjske in poslovne projekte, namenjene dnevnim migrantom.
- Obnova mest in drugo: Nekaj mestnih okrožij se revitalizira. Območje okoli nove glavne postaje Bang Sue (Krung Thep Aphiwat Central Terminal) – glavnega železniškega vozlišča Tajske, odprtega 2021 – čaka večnamenska prenova, vključno s poslovnimi in stanovanjskimi projekti, ki bodo izkoristili vlogo prometnega središča prihodnosti. V razpravi so tudi veliki javno-zasebni projekti kot prenova zemljišča Uprave za luko pri Khlong Toei ali izgradnja “Bangkok Arene” (načrtovani športni in prireditveni kompleks), kar bi lahko vplivalo na nepremičnine v okolici. Poleg tega posodobitve mestnega razvojnega načrta Bangkoka (zadnja posodobitev je začela veljati 2022–2023) spodbujajo večjo gostoto in večnamenski razvoj ob javnih prometnih poteh ter promovirajo zelene površine. Ta regulativna usmeritev sledi tržnim trendom integriranih projektov.
Splošno gledano ti veliki projekti odražajo zaupanje v rast Bangkoka. Ustvarili bodo nova poslovna središča, dodali tisoče stanovanj in premaknili nekaj povpraševanja med lokacijami (na primer selitev najemnikov iz starih v nove poslovne stavbe ali vpliv novih trgovskih središč na razpršenost obiskovalcev). Za vlagatelje in deležnike je poznavanje lokacij, kjer prihajajo nova infrastruktura in “mega-projekti”, ključ do odkrivanja naslednjih nepremičninskih točk.
Vladne politike in predpisi, ki vplivajo na nepremičnine
Fiskalne spodbujevalne mere: Da bi okrepile nepremičninski trg, so tajske oblasti uvedle več podpornih ukrepov. Ena izmed opaznejših politik je znižanje stroškov za prenos in hipotekarno registracijo na samo 0,01 % (z običajnih 2 % oziroma 1 %) za domove z vrednostjo do 7 milijonov THB globalpropertyguide.com tilleke.com. Ta spodbuda, namenjena srednjemu razredu kupcev stanovanj, je bila v veljavi do konca leta 2024 in je bila podaljšana do srede leta 2026 tilleke.com. Ukrep bistveno znižuje začetne transakcijske stroške (kupcu prihrani do ~140.000 THB pri 7-milijonski nepremičnini) in je spodbudil prenos stanovanj, zlasti v cenovno dostopnem segmentu globalpropertyguide.com. Vendar se ukrep uporablja le, če je kupec tajski državljan tilleke.com. Poleg tega je vlada odobrila višje davčne olajšave za obresti hipotekarnih posojil in posebne hipotekarne programe za kupce z nizkimi dohodki, da bi izboljšala dostopnost stanovanj reuters.com. Ti ukrepi naj bi skupaj do leta 2025 prispevali skoraj 1,8 odstotne točke k rasti BDP z oživitvijo nepremičninske dejavnosti reuters.com.
Kontekst monetarne politike: Banka Tajske je v pozni 2024 začela rahljati monetarno politiko – po seriji dvigov je referenčno obrestno mero oktobra 2024 znižala za 25 bazičnih točk na 2,25 % globalpropertyguide.com. Referenčne hipotekarne obrestne mere komercialnih bank so se rahlo znižale (povprečni MRR ~7,91 % januarja 2025, s 8,05 % leto prej) globalpropertyguide.com. Čeprav so še vedno razmeroma visoke, stabilizacija in rahlo znižanje obrestnih mer olajšata položaj kupcev z variabilno obrestno mero. Centralna banka je hkrati ohranila strožje omejitve razmerja posojilo-vrednost (LTV), uvedene pred nekaj leti (brez nove sprostitve), kar še naprej omejuje visokoleveržno kreditiranje pri nakupu drugega doma – ta dejavnik umirja špekulativne nakupe. Vodilni v nepremičninah so lobirali za začasno sprostitev LTV, a oblasti za zdaj dajejo prednost finančni stabilnosti ob visokem dolgu gospodinjstev na Tajskem.
Davki na zemljišča in nepremičnine: Tajska je v zadnjih letih uvedla novi davek na zemljišča in stavbe (veljaven od 2020), ki je nadomestil stari davek na hišo in zemljišče. Ta letni davek obdavčuje lastništvo nepremičnin (z različnimi stopnjami za stanovanjske, poslovne in nepozidane zemljišča). Za večino lastnikov, ki živijo v svojem stanovanju, pod določenimi vrednostnimi pragovi, je davek minimalen ali oproščen, pri dragih in sekundarnih domovih ter poslovnih stavbah pa je davek uvedel strošek lastništva. Leta 2020–2022 je vlada te davke začasno znižala kot pomoč v času COVID, a s 2023 so se stopnje normalizirale. Posledica je, da so investitorji in razvijalci soočeni z večjimi stroški za zemljišča in neprodano zalogo, kar odvrača od kopičenja zemljišč in spodbuja razvijalce, da zemljišča uporabijo ali prodajo neaktivne parcele. Stagnacija cen zemljišč, omenjena prej, je delno posledica dejstva, da so razvijalci postali bolj izbirčni in ne preplačujejo zemljišč, kadar morajo upoštevati letne davke.
Razvojni predpisi: Predpisi o prostorskem načrtovanju in gradnji v Bangkoku se še naprej razvijajo. Najnovejši občinski načrt spodbuja mešano uporabo in večjo gostoto v bližini prometnih vozlišč, ob tem pa omogoča bonus v višini zazidalne površine (FAR) za projekte, ki nudijo javne koristi (npr. odprte površine ali povezavo s prometom). To spodbuja kreativne nove projekte in se ujema s trendom velikih kompleksov z mešano rabo. Istočasno so okoljske in družbene presoje vplivov pri večjih projektih bolj strogo uveljavljene, kar včasih upočasni izdajo dovoljenj. Mesto spodbuja tudi trajnostne gradbene prakse (npr. spodbude za zelene strehe, energetsko učinkovito zasnovo), kar sicer poveča stroške gradnje, a dolgoročno poveča vrednost.
Pravila za tuje lastništvo: Morda najpomembnejše regulativne spremembe, ki so v obravnavi, zadevajo lastništvo nepremičnin s strani tujcev (pokriva naslednje poglavje). Skratka, vlada je leta 2024 ponovno preučila predloge za omilitev pravil za tuje kupce – korak, ki bi močno vplival na trg luksuznih kondominijev v Bangkoku. Več o tem spodaj.
Pravila tuje lastnine in posledice za vlagatelje
Tajska je tradicionalno ohranjala stroge omejitve pri lastništvu nepremičnin za tujce, a leta 2024–2025 predstavljata potencialno prelomnico, saj si vlada prizadeva privabiti več tujih vlagateljev v nepremičnine:
- Trenutna pravila: Tujci ne morejo imeti zemljišča v popolni lasti na Tajskem (razen v redkih industrijskih primerih ali z zapletenimi strukturami). Lahko pa v popolni lasti kupijo kondominijske enote do maksimalno 49 % celotne površine stavbe. Ta 49-odstotni tuji delež na stavbo je dolgoletno pravilo v skladu z Zakonom o kondominijih. Tujci lahko prav tako najemajo dolgotrajne zakupne pogodbe (običajno 30 let), te zakupne pravice pa se lahko vpišejo za večjo varnost (pogosto s klavzulami o podaljšanju). V praksi večina tujih vlagateljev v Bangkoku kupuje stanovanja znotraj dovoljenega deleža ali podpiše 30-letne najeme za luksuzna stanovanja ali hiše, saj je neposreden nakup zemljišča prepovedan.
- Predlagana omilitev 2024: Nova administracija (na čelu z ministrom predsednikom Srettho Thavisinom, tudi sam nekdanji nepremičninski razvijalec) je začela liberalizirati pravila za tuje lastništvo z namenom spodbuditi povpraševanje. Sredi 2024 je tajski kabinet naložil Ministrstvu za notranje zadeve, da prouči podaljšanje rezidenčnega najema z 30 do 50–99 let in zvišanje dovoljenega tujega deleža v kondominijih z 49 % na 75 % globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Do konca 2024 je bila sprejeta odločitev za te spremembe: dovoljen tuji delež v novih kondominijih se bo povečal na 75 %, maksimalni najemni roki pa na 99 let (kar tujcem praktično daje skoraj popolno lastninsko pravico) lundgreensinvestorinsights.com. Poleg tega so uradniki namignili na možnost dovoljenja, da tujci kupijo določene vrste stanovanjskih objektov (npr. dovoljenje za tujo popolno lastnino zemljišča za eno hišo pod določenimi naložbenimi pogoji) reuters.com. Ta zadnja ideja – omogočiti bogatim tujcem lastništvo majhne stanovanjskega zemljišča – je v notranji politiki kontroverzna in je bila v preteklosti zaradi nasprotovanja javnosti opuščena. Kljub temu se zdi, da je vlada odločna vztrajati pri politikah prijaznih vlagateljem kljub nacionalističnim nasprotovanjem lundgreensinvestorinsights.com lundgreensinvestorinsights.com.
- Posledice: Če bodo te reforme v celoti implementirane, bodo močno povečale privlačnost Tajske za tuje kupce. 75-odstotni kondominijski delež pomeni, da bodo razvijalci lahko tujcem prodali bistveno več novih projektov in tako hitreje likvidirali zalogo neprodanih enot (Bangkok ima trenutno približno 1,6 bilijona THB neprodanih stanovanj) lundgreensinvestorinsights.com lundgreensinvestorinsights.com. Daljše najemnine (do 99 let) bodo tujcem in izseljencem dale precej večjo varnost pri vlaganju v nepremičnine ali vile z vrtom, kar bi lahko spodbudilo razvoj luksuznih hiš v bangkoških predmestjih in počitniških destinacijah. Vlada izrecno upa, da bodo ti koraki zadostno okrepili tuje povpraševanje za uravnoteženje šibkega domačega nakupa lundgreensinvestorinsights.com lundgreensinvestorinsights.com. Pravzaprav so tuji kupci – na čelu s Kitajci – ključen segment kondominijskega trga in predstavljajo ~13 % vseh prenosov kondominijev po državi po zadnjih podatkih globalpropertyguide.com. V Bangkoku so tuji nakupi kondominijev v prvih treh četrtletjih 2024 celo narasli za ~6,2 % na letni ravni, čeprav je domače povpraševanje upadlo globalpropertyguide.com. Kitajska sama predstavlja skoraj 40 % tujih nakupov (4.269 enot na območju Bangkoka v prvih devetih mesecih 2024) globalpropertyguide.com, sledijo kupci iz Mjanmara, Rusije, Tajvana in drugod globalpropertyguide.com. Ob težavah kitajskega gospodarstva sicer obstaja nekaj negotovosti, toda omilitev tajskih pravil bi lahko privabila ne samo več Kitajcev, temveč tudi raznolike vlagatelje (npr. Azijce, Evropejce), ki iščejo stabilna sredstva ali drug dom v Bangkoku globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
- Tveganja in pomisleki: Domače razpoloženje glede prodaje nepremičnin tujcem je mešano. Javnomnenjske raziskave leta 2024 so pokazale, da je večina Tajcev nekoliko nelagodna glede tuje lastnine nad zemljišči lundgreensinvestorinsights.com. Politična opozicija in pritisk javnosti lahko upočasnita ali omejita te reforme. Kljub temu so se podobni strahovi pojavili že v preteklosti (po azijski krizi 1997 je Tajska začasno dovolila 100 % lastništvo kondominijev tujcem, kar na koncu ni oškodovalo tajskih kupcev lundgreensinvestorinsights.com). Trenutna vlada te spremembe predstavlja kot nujne za oživitev trga in privabljanje tujega kapitala. Vlagatelji naj spremljajo pravno izvedbo: spremembe Zakona o kondominijih ali sorodnih ministrskih pravil bodo potrebne za povečanje deleža in morebitni posebni pogoji (minimalni zneski investicij ipd.) bodo morda zahtevani ob vsakem načrtu, ki dovoljuje tujcem lastništvo hiš. Splošno gledano gre trend v smer liberalizacije, kar pomeni, da bi Bangkok lahko doživel nov val tujega povpraševanja, zlasti v segmentu luksuznih kondominijev in t. i. “brendiranih rezidencah”, povezanih s hotelirstvom. To bi lahko povzročilo rast cen pri projektih v središču mesta, če se tuje povpraševanje močno poveča, a obenem bi se izboljšala likvidnost za razvijalce in prodajalce.
- Vize in spodbude: V podporo spremembam pravil lastništva je Tajska uvedla tudi vizume za privabljanje premožnih tujcev. Vizum za dolgoročne rezidente (LTR), uveden leta 2022, zagotavlja 10-letni vizum za premožne posameznike, upokojence ali “remote” strokovnjake, ki izpolnjujejo določene pogoje – ena izmed poti je najmanj 500.000 ameriških dolarjev investicije v tajske nepremičnine. Enako je program Elite Visa (pravzaprav članstvo z možnostjo dolgotrajnega bivanja) še vedno priljubljen med tujimi kupci, ki želijo imeti lažje bivanje. Tovrstne pobude v kombinaciji s pravnimi reformami nakazujejo pripravljenost Tajske, da privabi tuje vlagatelje in izseljence, kar bi lahko v drugi polovici tega desetletja močno spremenilo povpraševanje po nepremičninah v Bangkoku.
Napoved trga za naslednjih 3–5 let
Kljub trenutnim nasprotnim vetrovom so srednjeročne napovedi za bangkoške nepremičnine previdno optimistične, s postopnim okrevanjem pričakovanim do 2026–2028. Ključne napovedi in dejavniki vključujejo:
- Prodaja in absorpcija: Center za nepremičninske informacije (REIC) napoveduje preobrat v letu 2025 – po približno 4,4-odstotnem padcu transakcij z nepremičninami na nacionalni ravni v 2024, je za 2025 napovedana +3,7% rast števila transakcij (na približno 363.600 enot) globalpropertyguide.com. Ta osnovni scenarij predvideva, da bodo vladni stimulativni ukrepi (znižanje pristojbin, javna poraba) okrepili zaupanje globalpropertyguide.com. Nato, z letno gospodarsko rastjo okrog 3–4%, naj bi se povpraševanje po stanovanjih postopoma okrepilo. Popolna normalizacija (na raven prodaje pred letom 2020) pa bi lahko trajala še nekaj let. Prekomerna ponudba stanovanj bo najverjetneje zadrževala obseg novih projektov do 2025–2026 – razvijalci trenutno dajejo prednost čiščenju zalog pred agresivno širitvijo austchamthailand.com. V letih 2026–2027, če se bo zaloga neprodanih stanovanj zmanjšala in se bodo dohodki gospodinjstev izboljšali, bomo morda priča novemu ciklu zagonov projektov, čeprav bodo ti osredotočeni na dobro raziskane lokacije in nišne trge.
- Cene: Cene stanovanj bodo v bližnjem obdobju najverjetneje zmerno naraščale. Soglasne napovedi predvidevajo, da bodo cene hiš/stanovanj v Bangkoku naraščale po nizkih enomestnih stopnjah letno v 2025 in 2026 globalpropertyguide.com. Veliko je odvisno od cen zemljišč – razvijalci cen enot verjetno ne bodo občutno dvignili, dokler inflacija cen zemljišč in gradbenih stroškov tega ne bo terjala. V določenih segmentih bi lahko rezultati izstopali: npr. luksuzni segment stanovanj bi lahko še naprej beležil večjo rast cen (veliko povpraševanje, omejena nova ponudba), nepremičnine ob novih tranzitnih linijah pa lahko pričakujejo nadpovprečno rast, ko se te linije odprejo. Nasprotno pa so lahko starejša stanovanja v že prenapolnjenih predmestjih podvržena stagnaciji cen ali celo rahlim popravkom, saj konkurirajo čisto novim projektom s promocijskimi ponudbami.
- Pisarniški in poslovni prostori: Sektor pisarn bo v naslednjih letih ostal naklonjen najemnikom. Do leta 2026 naj bi na trg prišlo več kot 1,17 milijona m² novih pisarniških površin realestateasia.com, kar lahko pripelje do povečane praznosti in pritiska na najemnine v Bangkoku. Poznavalci napovedujejo resničen gospodarski preobrat šele okoli let 2027–2028, ko se bo dotok nove ponudbe umiril austchamthailand.com. Do takrat lahko pričakujemo konsolidacijo in prestrukturiranje – starejše pisarniške stavbe se bodo morda prenovile ali preuredile za druge namene (na primer v hotele ali stanovanjske objekte), če ne bodo konkurenčne. Perspektiva trgovskih površin je vezana na potrošnjo in turizem. Če se bo turistični sektor na Tajskem še naprej širil (kar spodbuja povpraševanje po trgovskih in gostinskih prostorih v Bangkoku), bodo najboljše trgovske nepremičnine dobro poslovale z možnostjo rasti najemnin v najboljših nakupovalnih središčih. Sekundarni in manj specializirani skupnostni trgovski centri pa bodo pod večjim pritiskom zaradi e-trgovine in presežka ponudbe. Pogled v prihodnost za gostinstvo je v kratkem času (2025–2026) pozitiven zaradi okrevanja potovanj, vendar bo zaradi nove hotelske ponudbe, zlasti v 5-zvezdičnem segmentu, potrebna stalna konkurenčnost v kakovosti in cenah.
- Makroekonomska tveganja: Nekatera tveganja bi lahko spremenila obete. Visoka zadolženost gospodinjstev (okrog 90 % BDP) in naraščajoči življenjski stroški omejujejo kupno moč prebivalstva globalpropertyguide.com lundgreensinvestorinsights.com. Če bodo obrestne mere globalno ostale visoke daljše obdobje ali bodo tajske banke vztrajale pri strogi kreditni politiki, bi si nepremičninski trg lahko opomogel počasneje. Pomembni so tudi zunanji dejavniki, kot je gospodarsko zdravje Kitajske: kitajski kupci predstavljajo pomemben del tujega povpraševanja, zato bi podaljšano gospodarsko nazadovanje ali strožji kapitalski nadzor na Kitajskem lahko oslabil trg stanovanj v Bangkoku (že v 2024 je bilo kitajskih kupcev nekoliko manj) globalpropertyguide.com. Po drugi strani pa bi pozitivna presenečenja vladne politike – denimo, če začnejo veljati predvidene sprostitve za tuje lastništvo in če Tajska agresivno promovira svoj nepremičninski trg v Hong Kongu, na Kitajskem in drugod – lahko sprožila opazen dotok tujega kapitala in hitrejše okrevanje trga.
- Razpoloženje vlagateljev: Razvijalci in vlagatelji v nepremičnine počasi krepijo zaupanje. Indeks nepremičninskega trga na Tajski borzi je bil v letih 2023–2024 v upadu, kar je odražalo pesimizem, a že so opazni znaki stabilizacije. Nekateri razvijalci so diverzificirali vire prihodkov (npr. širitev na industrijske/logistične nepremičnine, ki jih podpira EEC in tuje neposredne investicije v proizvodnjo) austchamthailand.com austchamthailand.com. Povpraševanje po industrijskih zemljiščih in skladiščih ostaja močno, kar razvijalcem zagotavlja alternativna področja rasti. V naslednjih 3–5 letih, ko se bosta gospodarstvo in turizem v Bangkoku povsem normalizirala, skupaj z regionalno rastjo ASEAN, nepremičninski razvijalci pričakujejo izboljšanje razmer. Do leta 2027 bo nepremičninski trg v Bangkoku verjetno na trdnejših temeljih in s bolj uravnoteženo dinamiko ponudbe in povpraševanja, še posebej, če se bo nadaljevala urbanizacija in izboljšanje infrastrukture.
Povzetek napovedi: V osnovnem scenariju lahko od leta 2025 dalje pričakujemo postopen porast transakcij in zmeren dvig cen (okoli 3–5 % letno) v stanovanjskem segmentu, s čimer bo presežna ponudba stanovanj srednjega cenovnega razreda skoraj izčrpana do 2026–27. Luksuzni segment bo verjetno vodil okrevanje (tako po cenah kot hitrosti prodaje), medtem ko bo množično stanovanjsko gradnjo še nekaj časa ovirala zadolženost prebivalstva. Prazen tek v pisarniškem segmentu bo dosegel vrh v 2025–26 in se nato začel izboljševati ob izteku nove ponudbe; najemnine bi lahko znova začele rasti leta 2027. Trgovski in gostinski sektor naj bi beležila stabilno rast skladno z gospodarskimi in turističnimi trendi. Bangkok je še vedno privlačno glavno mesto s sorazmerno ugodnimi cenami (cene so nižje v primerjavi z regionalnimi središči, kot sta Hong Kong ali Singapur), zato so srednjeročni obeti pozitivni, ko bodo presežki iz zadnjih let izčrpani.
Priložnosti in tveganja za deležnike
Kupci stanovanj
- Priložnosti: Leto 2025 je izjemno primeren trenutek za nakup stanovanj za končne uporabnike. Izbira je obsežna, zlasti pri stanovanjih – kupci lahko izpogajajo ugodnosti, kot so brezplačno pohištvo, popusti ali manjša pologa na nepobranih enotah. Razvijalci ponekod “odprodajajo zaloge”, da izboljšajo denarni tok lundgreensinvestorinsights.com, kar pomeni, da lahko vestni kupci najdejo stanovanja po izjemno ugodnih cenah pri določenih projektih. Državne oprostitve pristojbin (prenosna pristojbina le 0,01 %) dodatno znižujejo stroške nakupa za upravičene nepremičnine tilleke.com. Hipotekarne obresti so najverjetneje dosegle vrhunec in so se celo nekoliko znižale, zato je stanovanski kredit nekoliko ugodnejši kot lani globalpropertyguide.com. Za tajske državljane je na voljo več spodbud (davčne olajšave, subvencionirana posojila) za nakup prvega doma reuters.com. Če bo sprostitev pravil o lastništvu za tujce sprejeta, bi to lahko povišalo prihodnje vrednosti nepremičnin – kupci bi utegnili kasneje iztržiti višjo ceno, saj bo za domove v Bangkoku tekmovalo več kupcev (tujih in domačih).
- Tveganja: Pridobivanje financiranja ostaja izziv – banke imajo stroga merila; veliko kupcev (zlasti mlajših z visokimi dolgovi) ima težave pri odobritvi hipotek globalpropertyguide.com. To bi lahko nekatere kupce prisililo v daljše najemanje. Gospodarska negotovost je še en dejavnik: če bo rast ali zaposlenost omajana, se vrednosti nepremičnin v določenih območjih lahko ne premaknejo ali celo nekoliko upadejo, zato kratkoročni kapitalski dobički niso zagotovljeni. Obrestne mere so sicer nižje kot pred kratkim, a so še vedno višje kot pred nekaj leti, mesečni obroki kreditov pa znatni; kupci naj predvidijo možnost, da se obresti v kratkem ne bodo znižale. Tveganje presežne ponudbe pomeni, da se v določenih segmentih (npr. srednjecenovni stanovanjski bloki na obrobju mesta) cene več let ne bodo premaknile – kupec ne bo videl apreciacije in bo morda stanovanje v mehkem trgu težko hitro prodal. Kupci naj se zato osredotočijo na kakovost in lokacijo – izbrati dobro zgrajeno stanovanje na dobri lokaciji (blizu prometa, v urejeni četrti), da bo dolgoročno držalo vrednost. Nenazadnje, nova gradnja se vse bolj koncentrira v majhne enote; družine, ki iščejo večja stanovanja ali posebne tipe, bodo imele omejeno izbiro in višje cene za takšne formate.
Najemniki
- Priložnosti: Najemniki v Bangkoku trenutno uživajo pestro ponudbo nepremičnin in zelo najemnikom naklonjene razmere v številnih segmentih. Zaradi presežka stanovanj so mnogi lastniki ponudili stanovanja v najem, kar povečuje ponudbo in ohranja najemnine konkurenčne (zlasti v srednjem cenovnem razredu). Najemniki lahko ob ugovorih pogojev celo presedlajo v boljšo lokacijo ali večji prostor z le majhnim prirastom najemnine. Lastniki pogosto pristanejo na popuste ali dodatne ugodnosti (brezplačen Wi-Fi, čistilne storitve, krajše pogodbe), da pridobijo najemnike v taki ponudbi. Ob odprtju novih prometnih linij lahko najemniki raziskujejo nove soseske, ki so danes lažje dosegljive, in tam pogosto najdejo večji ali cenejši dom z dobro povezavo do centra (npr. vzdolž novih linij MRT). Za tuje zaposlene pa so proračuni za korporativni najem zadoščni za bolj kakovostna, z opremo bogata stanovanja po najemninah, ki so še vedno ugodne v svetovnem merilu. Skratka, 2025 je “trg najemnikov”, razen v najprestižnejših segmentih.
- Tveganja: Čeprav je celoten najemni trg poln priložnosti, so nekateri segmenti že vroči. V elitnih območjih za tujce (centralni Sukhumvit, Silom/Sathorn itd.) najemnine že rastejo z vračanjem tujih strokovnjakov globalpropertyguide.com. Posebno povpraševanje je po dobro-lociranih večsobnih družinskih stanovanjih v centru, kjer so najemnine višje oziroma sploh ni več prostih enot. Dodatno tveganje predstavljajo pravila za kratkoročne najeme (Airbnb slog); nekateri raje najemajo za kratek čas, a tajski predpisi zahtevajo najmanj 30-dnevno bivanje v nestanovanjskih stavbah. Občasno pride do nadzora, kar lahko zmanjša ponudbo na neformalnem trgu najemov. V prihodnje bi lahko, če gospodarstvo okrepi in se več Tajcev odloči za nakup (zmanjšanje najemniškega trga), ali če se zaposleni v gostinstvu vrnejo v Bangkok, povpraševanje po najemih postopoma utrdilo, kar bo zmanjšalo moč najemnikov v nekaj letih. Najemniki naj bodo pozorni tudi na dejavnike kakovosti bivanja – starejša stanovanja sicer ponujajo nizko najemnino, toda imajo lahko vzdrževalne težave ali slabo opremo, zato je pomembno, da si stanovanje dobro ogledajo in izberejo dobro upravljano stavbo. Nazadnje so stroški komunalnih storitev (elektrika, voda) in prevozni stroški v Bangkoku lahko precejšnji, zato je treba pri izbiri upoštevati celoten strošek bivanja, ne le najemnine.
Nepremičninski vlagatelji
- Priložnosti: Vlagatelji (za oddajo v najem ali preprodajo) lahko v Bangkoku trenutno najdejo dobre začetne naložbe. Ker so cene že nekaj let skoraj nespremenjene, so nepremičnine v Bangkoku v primerjavi z regionalnimi prestolnicami razmeroma poceni, z možnostjo rasti, ko se trg normalizira. Zlasti so se obeti donosa iz najema izboljšali – stanovanja srednjega cenovnega razreda prinašajo 4–5 % bruto letnega donosa ob dolgoročnih najemnikih, in še več, če so optimizirana za kratkoročni najem v turističnem Valu bambooroutes.com. Tisti, ki jih zanimajo kratkoročne najemnine, lahko izkoristijo turistični status Bangkoka (v 2024 je Bangkok vodil svetovno lestvico turističnih mest) in popularnost alternativnih nastanitev, kot je Airbnb bambooroutes.com. Naložba zdaj, pred napovedanimi sprostitvami glede tujega lastništva, je lahko zelo pametna – če kasneje naraste tuje povpraševanje, imajo zgodnji vlagatelji več potenciala za kapitalske dobičke. Tajski baht je dokaj stabilen; morebitno znižanje bi vstop vlagateljem iz tujine še pocenilo, izstop pa bi prinesel valutni dobiček. Novi državni ukrepi (kot npr. hipotekarna posojila s podporo nepremičnin ali celo državno podprti sklad za nepremičnine) lahko prinesejo več likvidnosti vlagateljem in razvijalcem. Tisti z večjim apetitom za tveganje lahko izkoristijo problematična sredstva ali kolektivne razprodaje razvijalcev – nekateri zaradi dolga prodajajo cele etaže stanovanj ali parcele po nizkih cenah, kar je lahko dobra priložnost za nakup pred okrevanjem trga.
- Tveganja: Glavno tveganje je počasnejše okrevanje trga od pričakovanj. Vlagatelji bodo morali nepremičnino držati dlje časa – medtem pa plačevati skupne stroške, davke, in morda stroške financiranja kljub nizki ali neobstoječi apreciaciji v krajšem obdobju. Donosi najema so sicer boljši, a neto niso zelo visoki; na primer, 3-odstotni neto donos lahko celo ne pokrije celotne hipotekarne obresti, zato je finančni vzvod treba uporabljati zelo previdno. Regulativno tveganje je dodatni dejavnik: čeprav je trenutna oblast naklonjena tujemu kapitalu, bi lahko prihodnja vlada preobrnila tujemu kapitalu prijazno politiko (čeprav je to kratkoročno manj verjetno, je pomembno za dolgoročne naložbe). Trg v Bangkoku je tudi zelo segmentiran; vlagatelj, ki izbere “napačno” lokacijo (npr. stanovanje v prenasičenem, neizstopajočem predmestju), bi lahko imel slab likvidnost in nizke donose, medtem ko bi se dobro nahajalo stanovanje bolje odrezalo. Vlagatelji naj bodo pozorni na konkurenco nove ponudbe – če kupite stanovanje na območju, kjer bo v naslednjih 1–2 letih zgrajeno več novih projektov, bo vaša možnost preprodaje ali oddaje po željenih cenah manjša zaradi primerljive, novejše ponudbe. Tujci pa naj upoštevajo tudi lokalne zakonodajne postopke (odpiranje računov, upravičenost za delež tujega lastništva ipd.) in valutna pravila za vnos denarja na Tajsko, kjer mora biti nakazilo izvedeno v tuji valuti. Skratka, na tej točki so ključne potrpežljivost in skrbna izbira nepremičnine; Bangkok najverjetneje nagradi vlagatelje v 3–5 letnem obdobju, ne pa kratkoročne špekulante.
Razvijalci in nepremičninska podjetja
- Priložnosti: Za razvijalce in nepremičninska podjetja ima izzivna tržna situacija tudi pozitivno plat – čas je za inovacije in razlikovanje od konkurence. Razvijalci, ki se usmerijo v segmente z večjim povpraševanjem, lahko uspevajo; posebej izstopa rast industrijskih nepremičnin (skladišča, tovarne), ki jo poganja EEC in tuje neposredne investicije v proizvodnjo, zato nekateri stanovanjski razvijalci diverzificirajo v industrijske parke austchamthailand.com austchamthailand.com. V stanovanjskem segmentu imajo potencial tisti, ki ciljajo na nizkonadstropne hiše ali nišne trge (npr. domovi za starejše, skupnostno bivanje itd.). Luksuzni segment ostaja donosen – najboljši razvijalci, ki prodajajo ultra luksuzna stanovanja (pogosto s tujci v mislih), dosegajo visoke marže in dober odkup (projekti, ki so ob zagonu prodani v več kot 80 %) austchamthailand.com austchamthailand.com. Vladni ukrepi razvijalcem pomagajo: znižanje pristojbin zmanjšuje stroške transakcij pri prodaji globalpropertyguide.com, možnost več tujih kupcev pa spodbuja razvoj novih projektov, usmerjenih v tujo klientelo (npr. stanovanja s posebnimi lastnostmi, zaželjenimi pri kitajskih kupcih). Združevanja in sodelovanja naraščajo – šibkejša podjetja iščejo partnerstva z močnejšimi (tudi s tujimi razvijalci iz Japonske, Kitajske ipd.), da si delijo tveganja in dobijo nova sredstva. To obdobje lahko omogoči dobro stoječim razvijalcem, da ugodno pridobijo zemljišča ali projekte od stiskajočih se konkurentov. Gradbeni stroški, ki so močno narasli med motnjami v dobavnih verigah, so zdaj nekoliko stabilizirani, kar povečuje dobičkonosnost novih gradenj, načrtovanih za 2025–2026.
- Tveganja: Večina razvijalcev je finančno obremenjena zaradi neprodanih zalog in visokih dolgov. Tajski razvijalci imajo skupno na desetine milijard bahtov ročnosti obveznic v 2025; na primer, stanovanjski razvijalci imajo ogromno dolga (po poročilih naj bi samo uvrščena stanovanjska podjetja imela do leta 2025 za poplačilo 80 milijard bahtov dolga), servisirati te dolgove ob počasni prodaji pa je zahtevno bangkokpost.com. Če prodaja ne doseže ciljev, nekaterim grozijo znižanja kreditnih bonitet ali celo insolventnost. Gospodarsko upočasnjevanje in visoka zadolženost gospodinjstev pomenita oslabljen krog domačih kupcev – obstaja tveganje premajhne prodaje novih projektov, zato mnogi odlašajo ali odpovedujejo zagone (kot omenjeno, so novi zagoni v upadu in bodo še vedno omejeni, dokler ne bo vidnih znakov okrevanja povpraševanja) austchamthailand.com. Stroški vhodnih materialov so še vedno visoki v primerjavi s predpandemičnimi, kar zmanjšuje marže, prav tako primanjkuje usposobljenih gradbenih delavcev. Ukrepe politike občutijo tudi razvijalci: spremembe namenske rabe zemljišč ali gradbenih pravil lahko bistveno spremenijo potencial zemljišča (na primer nova okoljska pravila lahko omejujejo gradnjo visokih stolpnic ali predpisujejo draga parkirišča, kjer ni bližnjega javnega prevoza). Poleg tega bi se lahko s potekom vladnih spodbud (znižanja pristojbin ipd.) po letu 2026 zanimanje kupcev zmanjšalo, saj se bodo stroški vrnili na prejšnje ravni. Razvijalci, ki so močno izpostavljeni stanovanjskemu trgu, morajo spremljati nevarnost popuščanja cen – tekmovanje s popusti lahko erodira blagovno znamko in dobiček, ne ponujanje popustov pa lahko pomeni počasno prodajo. To je zelo tvegano ravnotežje. Nazadnje, pomembno je zaupanje strank: kupci so vedno bolj previdni, zato vsak namig na zamudo ali šibko finančno stanje odvrne od nakupa; razvijalci morajo negovati zaupanje z dokazi napredka in finančne vzdržnosti.
Povzetek: Na nepremičninskem trgu v Bangkoku za leto 2025 vlada preudarni optimizem. Vsak deležnik se sooča z edinstvenimi izzivi – bodisi je to kupec, ki išče kredit, najemodajalec, ki se prilagaja tržnim najemninam, vlagatelj, ki išče pravi trenutek za vstop/izstop, ali razvijalec, ki prilagaja strategijo. Hkrati pa ima vsak tudi posebne priložnosti na tem spreminjajočem se trgu. Dolgoročni mestni dejavniki v Bangkoku (rast prebivalstva, izboljšava infrastrukture, strateška lega) ostajajo trdni, zato bodo tisti, ki se prilagodijo trenutnim razmeram in načrtujejo prihodnost, zmagovalci, ko se bo trg v celoti opomogel. Naslednja leta bodo nagradila preudarne, dobro raziskane odločitve in sodelovanje med javnim in zasebnim sektorjem, ki bosta skupaj zagotovila trajnostno rast nepremičninskega trga v Bangkoku.
Viri: Nedavne tržne raziskave in analiza novic CBRE Thailand cbre.com cbre.com, Knight Frank Thailand austchamthailand.com austchamthailand.com, Banka Tajske in REIC globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, Bangkok Post in Reutersova poročila reuters.com lundgreensinvestorinsights.com ter druge industrijske publikacije, kot so navedene v celotnem besedilu.
